Legal Proceedings Report • Nov 5, 2024
Legal Proceedings Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
ktronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
GAYRÍMENKUL DEĞERLEME VE DANISMANLIK A.S.
: VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.S. Müşteri Adı Rapor Tarihi $: 31.10.2024$ Rapor No : VAKIF GYO-2024-29
kimlik numarali AHMF
YILMAZ
KÜRKCÜ
MERMERK
KÜRKC
Bu belge
Momarau SELCUK
AVLAR tarafından
elektronik olarak
imzalanmistir.
18:32
AHMET
MERMERKAYA
İSTANBULL
| 1.1. | İçindekiler 3 |
|---|---|
| 1.2. | Gayrimenkul Değerleme Raporu Özet Bilgileri 5 |
| 2.1. | Kuruluşun Unvanı Ve Adresi 7 |
| 2.2. | Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi 7 |
| 2.3. | Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 7 |
| 2.4. | İşin Kapsamı 7 |
| 3.1. | Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Vb. |
| Dokümanları Hakkında Bilgiler 9 | |
| 3.1.1. | Gayrimenkullerin Yeri, Konumu 9 |
| 3.1.2. | Ana Gayrimenkullerin Tanımı 10 |
| 3.1.3. | Bağımsız Bölüm Özellikleri 11 |
| 3.1.4. | Tapu Kayıtları 11 |
| 3.1.5. | Takyidat Bilgileri 11 |
| 3.1.6. | Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Vb. Dökümanları Hakkında Bilgiler 12 |
| 3.1.7. | Gayrimenkuller İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir |
| Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 16 | |
| 3.1.8. | Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve |
| Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen | |
| Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 16 | |
| 3.1.9. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 16 |
| 3.1.10. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara | |
| Dair Açıklama 16 | |
| 3.1.11. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, | |
| Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler 16 | |
| 3.1.12. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, | |
| Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile ilgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerinin Alınıp | |
| Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgeleinin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı | |
| Hakkında Bilgi 16 | |
| 3.1.13. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi | |
| Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve | |
| Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Deetimler Hakkında Bilgi 16 | |
| 3.1.14. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve | |
| Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin | |
| Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkinAçıklama 17 | |
| 3.1.15. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 17 | |
| 4.1. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler 19 |
| 4.1.1. | İstanbul İli 19 |
| 4.1.2. | Nüfus ve Demografik Yapı 19 |
| 4.1.3. | Sancaktepe İlçesi 20 |
| 4.1. | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak |
| Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 20 | |
| 4.2. | Değerleme İşlemini Olumlu-Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 25 |
| 4.2.1. | Değerleme İşlemini Olumlu Yönde Etkileyen Faktörler 25 |
| 4.2.2. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler 25 |
| 4.3. | Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri 25 |
| 4.4. | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devan Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı |
| Durumlara İlişkin Bilgiler 25 | |
| 4.5. | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi |
| Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 25 |
| 4.6. | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya | |
|---|---|---|
| Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, bu Yapıların Hangi Amaçlı | ||
| Kullanıldığı Hakkında Bilgi 25 | ||
| 5.1. | Güncel Değerleme Teknikleri 27 | |
| 5.1.1. | Maliyet Yöntemi 27 | |
| 5.1.2. | Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi 27 | |
| 5.1.3. | Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi 27 | |
| 5.1.4. | Değerlemede Kullanılan Yöntemler ve Nedenleri 27 | |
| 5.2. | Pazar Yaklaşımı 28 | |
| 5.2.1. | Satılık Konut Emsalleri 28 | |
| 5.2.2. | Kiralık Konut Emsalleri 29 | |
| 5.3. | Pazar Yaklaşımına Göre Değerleme Tablosu 29 | |
| 5.4. | Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi 30 | |
| 5.5. | Emsal Krokisi 30 | |
| 5.6. | Takdir Edilen Kira Değerleri 31 | |
| 5.7. | Hâsılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 31 | |
| 5.8. | Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri 31 | |
| 5.9. | Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan | |
| Sonuçlar 31 | ||
| 5.10. | En Yüksek ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 31 | |
| 5.11. | Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 31 | |
| 6.1. | Farklı Değerleme Metotlarının ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen | |
| Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklaması 33 | ||
| 6.2. | Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri 33 | |
| 6.3. | Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve | |
| Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 33 | ||
| 6.4. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerinin Doğrudan | |
| ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, | ||
| Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 33 | ||
| 6.5. | Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde | |
| Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Daire Bilgi 33 | ||
| 6.6. | Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının | |
| Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden | ||
| Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 33 | ||
| 6.7. | Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin | |
| Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup | ||
| Olmadığı Hakkında Görüş 33 | ||
| 7.1. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 36 | |
| 7.2. | Nihai Değer Takdiri 36 | |
| 7.3. | Beyan 37 | |
| 7.4. | Ekler 37 |
| Değerleme Tarihi | 28.10.2024 |
|---|---|
| Rapor Tarihi | 31.10.2024 |
| Rapor No | VAKIF GYO-2024-29 |
| Raporun Türü | İstanbul, Sancaktepe İlçesi, Samandıra Mahallesi, 8085 Ada 36 Parselde kayıtlı kat mülkiyeti tesis edilmiş Bizimtepe Aydos Projesinin C blok 17 no.lu Daire nitelikli taşınmazın satış ve kira değeri |
| Raporu Talep Eden | VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
| Raporu Hazırlayan Şirket | ARGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. |
| Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanlarına Ait Bilgiler |
Selçuk AVLAR Şehir Plancısı – Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 407552 Ahmet MERMERKAYA İnşaat Mühendisi –Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 403892 |
| Sorumlu Değerleme Uzmanına Ait Bilgiler |
Yılmaz KÜRKÇÜ Harita Mühendisi – Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400572 |
| Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası |
Sözleşme Tarihi: 01.10.2024 Sözleşme No: GYO_2024_06 |
| Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama |
Bu rapor, 01.02.2017 tarihli ve 29966 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ (III-62.1)" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı' nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında, 28.05.2013 tarihli ve 28660 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1)" ile 31.08.2019 tarihli ve 30874 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)" uyarınca tanımlanan Standart Rapor Formatına uygun şekilde ve aynı tebliğin 1.Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
| Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç |
Değerleme konusu taşınmazlar için şirketimizce 27.12.2021 tarih 2021_VAKIF_GYO_10 numaralı, 29.12.2023 tarih 2023_VAKIF_GYO_18 numaralı ve 27.06.2024 tarih VAKIF GYO 2024-12 numaralı raporlar düzenlenmiştir. |
| Değerlemeye İlişkin Bilgiler |
| Değer Açıklaması | Değer (TL) |
|---|---|
| Bağımsız Bölümün Satış Değeri KDV hariç | 8.270.000,00 |
| Sekiz Milyon İki Yüz Yetmiş Bin Türk Lirası | |
| Bağımsız Bölümün Satış Değeri KDV dahil | 9.924.000,00 |
| Dokuz Milyon Dokuz Yüz Yirmi Dört Bin Türk Lirası | |
| Vakıf GYO 1/2 Hissesi Satış Değeri KDV hariç | 4.135.000,00 |
| Dört Milyon Yüz Otuz Beş Bin Türk Lirası | |
| Vakıf GYO 1/2 Hissesi Satış Değeri KDV dahil | 4.962.000,00 |
| Dört Milyon Dokuz Yüz Altmış İki Bin Türk Lirası |
Şirketimiz, Arge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile Yıldız Posta Caddesi Akın Sitesi 3.Blok Kat:6 Daire:55 Beşiktaş-İSTANBUL adresinde, 11.04.2006 tarihinde, faaliyet alanı gayrimenkul değerleme ve danışmanlık olmak üzere kurulmuş olup, halen Merkezi Küçükbakkalköy Mahallesi, Uman Sokak, No:3 Ataşehir-İstanbul adresinde olmak üzere ile Resmi, Özel, yerli ve yabancı kurum ve kuruluşlara, Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye'de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak değerleme hizmeti vermektedir.
Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri EA 32 kapsamında ISO 9001:2008 Kalite Yönetim Sistemleri Standartları Belgesine sahip olan Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) Seri VIII No: 35 sayılı tebliğ uyarınca 26.09.2008 tarihinde Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesine alınmıştır. Bunun yanında, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)'nun 08.08.2012 tarih ve 16351 sayılı Kararı ile Şirketimize ''Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. maddesine giren gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi' hizmeti verme yetkisi verilmiştir.
Şirket Unvanı : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Şirket Adresi : İnkılap Mah. Dr. Adnan Büyükdeniz Cad. No:7A/28 Ümraniye/İSTANBUL
İş bu değerleme raporu; raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanması olup, müşteri tarafından getirilen sınırlama bulunmamaktadır.
Bu değerleme raporu; İstanbul, Sancaktepe İlçesi, Samandıra Mahallesi, 8085 Ada 36 Parselde kayıtlı kat mülkiyeti tesis edilmiş Bizimtepe Aydos Projesinin C blok 17 nolu Daire nitelikli Bağımsız Bölümün günümüz piyasa koşullarında TL cinsinden satış ve kira değerinin belirlenmesi ve SPK düzenlemeleri kapsamında değerleme amacı ile hazırlanmıştır.
7
Değerlemeye konu taşınmaz İstanbul İli, Sancaktepe İlçesi, Samandıra Mahallesi, Kanuni Caddesi BizimTepe Evler Aydos projesinde konumludur. Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu projeye ulaşım için; bölgenin ana arterlerinden olan Kanuni Caddesi üzerinden Kuzeydoğu yönünde ilerlenirken sağ tarafta konu taşınmazların bulunduğu siteye ulaşılır. Ulaşım toplu taşıma araçları ile kolaylıkla sağlanmaktadır. Gayrimenkulün yakın çevresinde konut ve kısmen ticari fonksiyonlu yapılaşma bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu bölge konut ağırlıklı bir yerleşim alanı olup, bölgede konut olarak kullanılan site nizamı meskûn yapılar ve yapımı devam eden karma projeler bulunmaktadır. Sancaktepe İlçesi; güneyinde Kartal, güneybatısında Maltepe, batısında Ataşehir ve Ümraniye, kuzeyinde Çekmeköy, doğusunda Pendik ve Sultanbeyli ilçelerine komşudur.
Gayrimenkullerin yakın çevresinde Samandıra Selimiye Cami, Cengiz Topel İlkokulu, Veysel Karani Mezarlığı yer almaktadır. Bölgenin yol, su, elektrik, doğalgaz ve kanalizasyon altyapı çalışmalar tamamlanmıştır.
Değerlemeye konu taşınmazın yer aldığı Bizimtepe Aydos sitesi 95.221,84 m2 yüzölçümlü düz bir topografik yapıya sahip arsa üzerine ayrık nizam halinde betonarme karkas tarzında 22 adet bloktan oluşmaktadır. Site içerisinde açık-kapalı havuz, çocuk parkı, 7/24 güvenlik, basketbol sahası, sauna, fitness merkezi, açık-kapalı otopark alanı mevcuttur. A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O, R ve S olarak adlandırılan blokların her birinde 61 adet konut bulunmakta olup, Ticaret bloğunda 44 adet dükkan, T blokta 3 adet Kreş, U ve V blokta kapıcı daireleri bulunmaktadır. Bizimtepe Aydos projesinde toplamda 1084 bağımsız bölüm olup, 1037 bağımsız bölümü mesken niteliklidir. Tamamlanmış proje olan Bizimtepe Aydos Sitesinin oturumu başlamış olup, meskenlerin %95' i fiilen kullanılmaktadır. İşyeri bağımsız bölümlerin ~20' si fiilen kullanılmakta, Okul-Kreş nitelikli T blok ise tek mülkiyet olarak fiilen kullanılmaktadır.
C blok projesine göre 2 bodrum kat, zemin kat ve 13 normal kat düzenindedir. Binanın 2. bodrum katında binaya ait kapalı otopark bölümü, 1. bodrum katında mekanik bölümler ve binaya ait ortak alanlar yer almakta olup, bina üzerinde toplamda 61 adet bağımsız bölüm yer almaktadır. Binaya giriş zemin kat seviyesinden sağlanmaktadır. Yapının tüm cepheleri sıva üzeri akrilik esaslı boyalıdır.
C Blok 17 Numaralı Bağımsız Bölüm, zemin kattan sağlanan bina girişine göre, sağ ön ve yan cephede, 3. Normal katta konumludur. 1+1B tipi olarak projelendirilen taşınmaz 2 oda, mutfak, 2 adet banyo, antre, hol, kapalı balkon, balkon ve klima balkonu bölümlerinden oluşmakta olup brüt 108 m2 kullanım alanlıdır.
| İli | İSTANBUL | Blok No | C |
|---|---|---|---|
| İlçesi | SANCAKTEPE | Bağımsız Bölüm No | 17 |
| Mahallesi | SAMANDIRA | Bağımsız Bölümün Katı |
3 |
| Köyü | - | Bağımsız Bölümün Niteliği |
DAİRE |
| Sokağı | - | Arsa Payı | 7805/9522184 |
| Mevki | Karapınar | Cilt No | 471 |
| Niteliği | A,B,C,D,E,F,G,H,I,J,K,L,M,N,O,R,S BLOK 16 ŞAR KATLI P,T 2 ŞER KATLI U,V 1 ER KATLI VE TİCARİ 3 KATLI BETONARME APARTMAN VE ARSASI |
Sahife No | 46676 |
| Pafta No | - | Edinme Tarihi | 27.06.2018 |
| Ada | 8085 | Edinme Yevmiye No | 16409 |
| Parsel | 36 | Zemin Tipi | Kat Mülkiyeti |
| Yüzölçümü | 95.221,84 m² |
Taşınmaz ID | 100530779 |
| Malik | VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
Hisse Pay Hisse Payda |
1 2 |
| HALK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
Hisse Pay Hisse Payda |
1 2 |
Değerleme konusu taşınmaza ait 3 yıllık geriye dönük takyidat kayıtları ilgili müşteri tarafından 04.10.2024, tarihli temin edilmiş olunan takyidat belgeleri, değerleme çalışmasında dikkate alınmıştır.
-....KM ne Çevrilmiştir. (24.04.2019 tarih, 10542 yevmiye) -Yönetim Planı : 22/06/2018 (27.06.2018 tarih, 16409 yevmiye)
-0.01 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (4910-4911-4912-4913-4914 Nolu Trafo merkezi ve Kablo Geçiş Yeri ) (22.06.2018 tarih, 15908 yevmiye)
Kayıt bulunmamaktadır.
Konu taşınmazlar için Web Tapu sistem üzerinde 15.09.2015 tasdik tarihli kat irtifakına esas mimari projesi incelenmiştir.
*Değerlemesi yapılan mesken nitelikli mülkün içerisine kiracı olması nedeniyle girilememiş olup, taşınmazlar alan ve konum açısından uyumlu olarak kabul edilmiştir. Taşınmazın standart yapı kalitesine sahip olduğu düşünülerek taşınmaza yasal ve mevcut durum değeri takdir edilmiştir.
Yeni Yapı Ruhsatı: 04.11.2015 tarih ve 1120612-13607 sayılı (61 Adet Mesken ve 12.546,82 m2 inşaat alanı için alınmıştır.)
Tadilat Ruhsatı: 29.12.2016 tarih ve 1336705-14573 sayılı Tadilat Yapı Ruhsatı (61 Adet Mesken ve 12.546,82 m2 inşaat alanı için alınmıştır.)
T.C. Sancaktepe Belediyesi İmar dijital arşivinde yapılan inceleme ve araştırma neticesinde taşınmazların konumlu olduğu ana taşınmazlara ait 06.02.2019 tarihinde iş bitirme tutanağı belgesi ve yapı kullanım izin belgeleri bulunmaktadır. Yapı Kullanım İzin Belgeleri bilgileri aşağıda belirtilmiştir.
C blok: 08.02.2019 tarih ve 2019/11790 sayılı, 2 yol kot altı, 14 yol kot üstü toplamda 16 kat, 61 adet bağımsız bölüm ve ortak alanlar dahil 12.546,82 m2 inşaat alanı için alınmıştır.
Konu taşınmazın konumlu olduğu parsel 15.02.2010 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Sancaktepe uygulama imar planı kapsamında Konut imar lejantı içerisinde kaldığı ve parselin konumunun doğru olduğu belirlenmiş olup, plan notlarına göre güncel yapılaşma koşullarının Ayrık nizam, TAKS:0,40 KAKS:1.00 Hmax.:Serbest, Ön bahçe 5 m Yan bahçe 3 m çekme mesafeli yapılaşma şartlarına sahip olduğu bilgisi alınmıştır. Herhangi bir terki bulunmayan parsel, belediye sınırları içerisindedir. Taşınmaz kısmen de Enerji Nakil Hattı Altında kalmaktadır.
İmar Hakkı Transferi: Konut, ticaret + konut ve ticaret fonksiyonlarında kalan bir parselde/parsellerde öngörülen emsal değerine karşılık gelen inşaat alanı, bir diğer parsele/parsellere transfer edilebilir. Ancak, 3194 sayılı yasanın 18. Maddesi kapsamında düzenlenecek alan sınırları dahilinde bu transfer işlemi ile 1/5000 ölçekli Sancaktepe Nazım İmar Planında bu bölge için öngörülen yoğunluk değeri arttırılamaz. Bu transfer işlemi konut, ticaret + konut ve ticaret alanlarında satın alınmak ve bu alanı İlçe Belediyesi lehine bedelsiz olarak devretmek koşuluyla gerçekleşebilir. İlçe Belediyesi lehine bedelsiz olarak terk edilen parselde/parsellerde eğitim, sağlık, park, spor ve dini tesis fonksiyonları yer alacaktır. Donatı alanı olarak oluşan bu parseller, bu fonksiyonlar dışında başka bir amaçla kullanılamaz.
Konut, Ticaret ve Ticaret + Konut alanlarında ve İlçe Belediyesince uygun görülen cadde ve sokaklardaki parsellerin yola bakan cephelerinde, bina cephelerinin önünde bahçe duvarı yapılamaz. Bina hizasında bahçe duvarı yapılır. Bu alanlar için İlçe Belediyesince onaylanacak peyzaj projesine göre uygulama yapılacaktır. Ancak yol kotunun altında kalan parsellerde yol kotundan itibaren 0.50 m. Yüksekliğinde duvar yapılabilir.
Parsel büyüklüğü 3.500 m²'den büyük Konut, Ticaret + Konut alanlarında, emsal değeri üzerinden uygulama yapılacak parsellerde, mania kriterlerini aşmamak şartı ile avan projeye göre uygulama yapılacaktır.
| . Konut Alanları | |||
|---|---|---|---|
| TAKS: 0,07 | KAKS: | 0,14 | 3 KAT |
| TAKS: 0,40 KAKS: | 0,70 | 4 KAT | |
| TAKS: 0.40 KAKS: | 0.90 | 4 KAT | |
| TAKS: 0,40 | KAKS: | 1,00 | 4 KAT |
| TAKS: 0,40 | KAKS: | 1,30 | 5 KAT |
| Bina Büyüklükleri | |||
| Min. Bina cephesi | $56m$ . | ||
| Min. Bina derinliği | $\therefore$ 7m. | ||
| Maka. Bina cephesi (40m.) | |||
| Maks. Bina taban alam : 900 m 2 | |||
| Min. Bina taban alanı | $142 \text{ m}^2$ | ||
| B. Ticaret + Konut Alanları | Contractor Contractor | ||
| $KAK$ | |||
| T+K1 TAKS: 0,50 KAKS: 1,10 | 4 KAT | ||
| T+K2 TAKS: 0.50 KAKS: 1,25 | 4 KAT | ||
| T+K3 TAKS: 0,50 KAKS: 1,50 | 5 KAT | ||
| T+K4, TAKS: 0,50 KAKS: 1,65 | 6 KAT | ||
| Bina Büyüklükleri | |||
| Min. Bina cephesi | $\pm 6m$ . | ||
| Min. Bina derinliği | $7m$ . | ||
| Maksimum bina cephesi | $\pm 50$ m |
Rapor No: VAKIF GYO -2024
-29 Rapor Tarihi: 31 .10.2024
Taşınmaz üzerinde devredilmesine engel teşkil eden herhangi bir takyidat kaydı bulunmamaktadır.
3.1.8. Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi
Değerlemeye konu taşınmazın 1/2 hissesi 27.06.2018 tarihinde Kat İrtifakı işleminden VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'ne tescil edilmiştir.
Konu taşınmazın konumlu olduğu parsel 15.02.2010 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Sancaktepe uygulama imar planı kapsamında Konut imar lejandı içerisinde kaldığı ve parselin konumunun doğru olduğu belirlenmiş olup, plan notlarına göre güncel yapılaşma koşullarının Ayrık nizam, TAKS:0,40 KAKS:1.00 Hmaks: Serbest, Ön bahçe 5 m Yan bahçe 3 m çekme mesafeli yapılaşma şartlarına sahip olduğu bilgisi alınmıştır. Herhangi bir terki bulunmayan parsel, belediye sınırları içerisindedir. Taşınmaz kısmen de Enerji Nakil Hattı Altında kalmaktadır.
3.1.10. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklama
Değerleme konusu taşınmaz için alınmış herhangi bir karar bulunmamaktadır.
3.1.11. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler
Taşınmaz için yapılmış herhangi bir sözleşme mevcut değildir.
3.1.12. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile ilgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerinin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgelerinin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz yasal izinlerini almış kat mülkiyetine geçiş yaparak yasal süreç tamamlanmıştır.
3.1.13. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazın yapı denetimi Şerifali Mah. Hendem Cad. No:31 İç Kapı No:13 Ümraniye/İSTANBUL adresinde yer alan İstanbul Ülke Yapı Denetim A.Ş. tarafından yapılmıştır.
Değerleme çalışmasında, konu taşınmazın değer tespiti 'Pazar Yaklaşımı Yöntemi' ve 'Direk Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi' kullanılmıştır. Çalışma yapılan tüm yöntemlerde de taşınmazların yasal izinleri alınmış mimari projelere göre değerlendirilmiştir.
Değerleme konusu taşınmaz için alınmış enerji kimlik belgesi bilgisi aşağıda verilmiştir.
C Blok: Y2234E2149835 belge numaralı 01.08.2018 veriliş tarihli 01.08.2028 son geçerlilik tarihli Enerji Kimlik Belgesinin performans ve emisyon sınıfı B Sınıfı'dır.
Türkiye'de Marmara Bölgesi'nde yer alan şehir ve Türkiye Cumhuriyeti Devletinin 81 ilinden biridir. Ülkenin nüfus bakımından en çok göç alan ve en kalabalık ilidir. Ekonomik, tarihî ve sosyokültürel açıdan önde gelen şehirlerden biridir.
Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34. sırada yer alır.
Nüfuslarına göre şehirler listesinde belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da birinci, dünyada ise altıncı sırada yer almaktadır. İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası veya Asya Yakası denir.
Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarımada üzerinde kurulan İstanbul'un batıdaki sınırını İstanbul Surları oluşturmaktaydı. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle 4 defa genişletilen şehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile toplam 40 belediye bulunmaktadır. Dünyanın en eski şehirlerinden biri olan İstanbul, 330-395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395-1204 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204-1261 yılları arasında Latin İmparatorluğu,1261-1453 yılları arasında tekrar Bizans İmparatorluğu ve son olarak 1453-1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yapmıştır. Ayrıca İstanbul, Hilâfetin Osmanlı İmparatorluğu'na geçtiği 1517'den kaldırıldığı 1924'e kadar İslam dünyasının da merkezi olmuştur.
Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir. Bugün tamamına yakını doldurulmuş olan ya da kaybolan doğal limanları vardır. Bu özellikleri yüzünden bölge toprakları üzerinde uzun süreli egemenlik anlaşmazlıkları ve savaşlar yaşanmıştır. Başlıca akarsular Riva, Kâğıthane ve Alibey dereleridir. İl toprakları az engebelidir ve en yüksek noktası Kartal ilçesindeki Aydos Tepesi'dir. İldeki başlıca doğal göller Büyükçekmece, Küçükçekmece ve Durusu gölleridir. İl ve yakın çevresinde, Karadeniz ile Akdeniz makro iklimleri arasında geçiş özellikleri görülür. Hava sıcaklıkları ve yağış ortalamaları düzensiz; bitki örtüsü dengesizdir.
| Yıl | İstanbul Nüfusu | Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu |
|---|---|---|---|
| 2023 | 15.655.924 | 7.806.787 | 7.849.137 |
| 2022 | 15.907.951 | 7.955.820 | 7.952.131 |
| 2021 | 15.840.900 | 7.933.686 | 7.907.214 |
| 2020 | 15.462.452 | 7.750.836 | 7.711.616 |
| 2019 | 15.519.267 | 7.790.256 | 7.729.011 |
Sancaktepe, İstanbul Anadolu Yakası'nda bir ilçedir. 2008 yılında ilçe statüsüne kavuşmuştur. Güneyinde Kartal, güneybatısında Maltepe, batısında Ataşehir ve Ümraniye, kuzeyinde Çekmeköy, doğusunda Pendik ve Sultanbeyli ilçelerine komşudur. İlçe 62,41 kilometrekaredir, nüfusu 414.143'tür ve sınırları dahilinde toplam 19 mahalle vardır. Ümraniye'ye bağlı Sarıgazi, Yenidoğan ve Kartal'ın
Samandıra beldelerinin birleşimiyle ortaya çıkmıştır. İlçe kaymakamlık ve yeni belediye binaları Sarıgazi merkezinde inşa edilmiştir. Türkiye'nin ve Avrupa'nın en büyük şehir hastanelerinden birinin ilçe sınırları dahilinde yapılması düşünülmektedir. Yavuz Sultan Selim Köprüsü'nün bağlantı yolları bu ilçenin sınırları içerisinden geçmektedir. Sancaktepe ilçesi, 22 Mart 2008 tarih ve 26824 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 5747 sayılı Kanun ile, Ümraniye İlçesine bağlı Sarıgazi ve Yenidoğan beldeleriyle, Kartal ilçesine bağlı Samandıra beldesinin birleştirilerek tüzel kişiliklerinin kaldırılması ile kurulmuştur.
Dünya ekonomisinde aktivite 2024 ilk çeyreğinde dirençli seyrini sürdürmüştür. Küresel ölçekte hizmet sektöründe sınırlı da olsa hızlanma görülürken, imalat aktivitesi ilk çeyrek itibarıyla yeniden genişleme bölgesine geçmiştir.
ABD (FED) ve Avrupa (ECB) Merkez Bankaları'nın faiz patikalarına yönelik beklentiler ayrışmaktadır. ECB'nin yaz aylarında faiz indirimlerine başlayacağına yönelik tahminler kuvvetlenirken, FED'in faiz indirimlerine yönelik beklentiler, tahminleri aşan enflasyon verileri ve Fed yetkililerinin açıklamaları ile ötelenmektedir. Son dönemde Ortadoğu'da artan jeopolitik gerilimler ve Rusya'ya yönelik ihracat kısıtlamaları enerji başta olmak üzere emtia fiyatlarında dalgalanmalar yaratmaktadır. Bu gelişmeler küresel enflasyonun iyileşme hızına yönelik kaygıları artırmaktadır. Yüksek seyreden faizler ve son dönemde artan jeopolitik gerilimler küresel büyüme görünümü üzerindeki aşağı yönlü riskleri beslemektedir.
Çin'de ekonomik toparlanmaya yönelik sinyaller gelse de emlak sektörüne yönelik belirsizlikler sürmektedir. Japonya Merkez Bankası uzun yıllardır sürdürdüğü negatif faiz politikasını sonlandırmıştır. Türkiye ekonomisi 2023 dördüncü çeyrekte beklentilerin üzerinde bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı dördüncü çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla
| $N-$ | GRANE THEFON TLY |
Niei Busi Dete CTLT |
COVH. Imfound Dollar |
Kat floor tietly CD and |
Thistory NC m |
IN FEE Ortalama Ka Andre |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2018 | 3.758.773 | 45.767 | 797.124 | 9.792 | 3.00 | $-4.72$ |
| 2019 | 4.317.787 | 52.316 | 760,356 | 9.213 | 0.90 | 5.68 |
| 2029 | 5.048.567 | 60.541 | 717.092 | 8,599 | 1.90 | 7.04 |
| 2021 | 7.256.342 | 85,759 | 807.924 | 9.549 | 11.40 | 8.98 |
| 2022 | 15.011.776 | 176,654 | 905,814 | T0.659 | 5,50 | 16.57 |
| 2023. | 26,276,307 | 307.952 | 1.118.593 | 13.110 | 4.50. | 23.49 |
| 2024* | 8822-248 | 285,572 | 5.70 | 30.8% |
(GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talebin katkısıyla büyümüştür.
Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %1,0 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %4,0 seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla 2023 yıl genelinde büyüme %4,5 seviyesinde oluşmuştur.
2022 yılında 905,8 milyar dolar olan GSYH 2023 yılında 1 trilyon 118,6 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2024 ilk çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin dirençli kaldığını göstermektedir.
İş gücü piyasasında ise mevsimsellikten arındırılmış verilere göre Ocak'ta %9,0 olan işsizlik oranı Şubat itibarıyla %8,7'ye gerilerken, geniş tanımlı işsizlik göstergelerinde de genele yayılan bir düşüş gözlenmiştir. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Ocak ayındaki 49,2 seviyesinden Şubat'ta 50,2'ye yükselerek daralma bölgesinden çıkmıştır.
İmalat PMI Mart ayında 50,0 değerini alsa da, Nisan ayı verileri endeksin 49,3'e gerileyerek daralma bölgesine geçtiğini göstermektedir. Kapasite kullanım oranı son üç ayda sınırlı da olsa yükselirken, sektörel güven endeksleri dalgalı bir seyir izlemektedir.
Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise bir miktar yavaşlamaya işaret etmektedir. İlk çeyrekte dış dengedeki devam etmiştir. İhracatta toparlanma sürerken, enerji ve altın kalemlerindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı daralmaktadır. Seyahat gelirlerinde artış meydana gelse de, taşımacılık tarafındaki daralma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. TÜİK verilerine göre, ilk üç ayda ihracat 2023'ün aynı dönemine göre %3,6 artarken, ithalatta %12,8 düşüş gerçekleşmiştir.
Bundan dolayı 2023 ilk çeyreğinde 34,8 milyar dolar olan dış ticaret açığı 2024'ün ilk çeyreğinde 20,3 milyar dolara gerilemiştir. Aralık 2023'te 45,5 milyar dolar olan 12 aylık toplam cari açık Şubat 2024'te 31,8 milyar dolara inmiştir. Ücret artışları, bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve beklentilerdeki bozulma ile ilk çeyrekte enflasyonda sınırlı da olsa artış yaşanmıştır.
2023 sonunda %64,8 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Mart ayında %68,5'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu %44,2'den %51,5'e yükselmiştir.Ayrıca emtia fiyatlarındaki dalgalanma ve beklentilerdeki bozulma da enflasyon üzerindeki yukarı yönlü riskleri beslemektedir.
Ocak ayında %42,50 olan politika faizini %45,00'a çıkaran TCMB Şubat toplantısında faizleri sabit tutarken, Mart ayında genel beklentilerin aksine 500 baz puan artışla politika faizini %50,00'a yükseltmiştir. Son Nisan toplantısında da TCMB politika faizini %50,00 seviyesinde tutarken, enflasyona dair temkinli bir dil kullanmıştır.
TCMB ayrıca iç talepteki dengelenmeyi sağlamak amacıyla ilave makro ihtiyati düzenlemeler ve likidite tedbirleri almıştır. İkinci çeyrek başında ise piyasa mekanizmasının işlevselliğini ve makro finansal istikrarı koruyacak şekilde makro ihtiyati politikaları sadeleştirmeye devam etmiştir.
Rapor No: VAKIF GYO-2024-29 Rapor Tarihi: 31.10.2024
2024 yılının ilk çeyreğinde konut satışları bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,3 oranında, bir önceki çeyreğe göre ise %14,3 oranında gerileme kaydederek 279.604 adet olmuştur. Bu sonuçlarla, 2024 yılı 1. çeyrek konut satışları son on iki çeyrekteki en düşük satış adedi olarak kayıtlara geçmiştir.
Satış durumuna göre yapılan değerlendirmede, birinci el satışlar hem adetsel bazda hem de toplam satışlar içerisindeki oranı dikkate alındığında bir önceki yılın aynı çeyreğine göre daha iyi bir performans göstermiştir. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki payı bir önceki yılın aynı çeyreğinde %29,6 iken bu yıl da %31,6 olmuştur. İkinci el satışların payı ise %70,4 iken %68,4'e gerilemiştir. Böylece birinci çeyrekte ilk satışlar 88.256 adet, ikinci el satışlar 191.348 adet olmuştur.
Satış şekline göre yapılan değerlendirmede ise 2023 yılının 4. çeyreğine göre ipotekli satışlarda %63,8 oranında artış görülmüş olmakla birlikte ipotekli satışların toplam satışlar içerisindeki payı tarihsel ortalamasının altında seyretmeye devam etmiştir. İpotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranının bir önceki çeyrek gerçekleşmesi %5,2'den birinci çeyrekte %9,9'a yükseldiği görülmektedir. Birinci çeyrekte kısmi bir gerileme kaydeden konut kredisi faiz oranlarının ağırlıklı ortalaması ise bir önceki çeyrek %41,9 iken birinci çeyrekte %41,7'ye gerilemiştir. Yıllık bazda bakıldığında, ipotekli satışlar %53,0 oranında gerileme kaydederken diğer satışlarda %6,5 oranında artış gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla birinci çeyrekte, ipotekli satışlar 27.622 adet, diğer satışlar 251.982 adet olmuştur.
| The Names | Brenni ST -Sime. |
Tapiam: Same |
-looten's Sales |
Toulary Roose Satisfact Luissile Ignstekit Humot Suligianism Pays (%) |
|
|---|---|---|---|---|---|
| C120 | 107,432 | 233606 | 343,038 | 129,299 | 37.9 |
| C2'20 | 90.340 | 193.391 | 283,731 | 137.07% | 48.3 |
| CS'20 | 161,436 | 375073 | 538,509 | 242.316 | 452 |
| C4'20 | 110,532 | 227.506 | 338.038 | M.647 | 19.1 |
| 2020 Triplan | 469,740 | 1.029.576 | 1.499.316 | 573,337 | 38.2 |
| C121 | 80.370 | 182680 | 263.050 | 47.216 | 17.5 |
| CZZ1 | 87,500 | 202.252 | 289.760 | 56.952 | 19.7 |
| C321 | 119,278 | 277850 | 396.32B | 77.687 | 19.6 |
| 0421 | 174.367 | 368.351 | 542.718 | 112.675 | 20.8 |
| 2021 Toplam | 461,523 | 1.030.333 | 1.491.856 | 294.530 | 19.7 |
| CT22 | 94.437 | 225826 | 320-063 | 66.342 | 21.4 |
| C222 | 114,014 | 202.321 | 406,335 | 101.975 | 25.1 |
| CB 22 | 103,667 | 227.128 | 330.795 | 58.284 | 17b |
| C4 22 | 147.961 | 280,466 | 428.429 | 51.719 | 12.1 |
| 2022 Teplan: | 460.079 | 1,025,543 | 1.485.622 | 280.320 | 18.9 |
| C123 | 83.907 | 199,308 | 283.215 | 58,822 | 20.8 |
| C273 | 87,251 | 195.31.3 | 282.564 | 62.708 | 22.2 |
| C523 | 97.439 | 226,856 | 334,295 | 39.354 | 11.8 |
| 0523 | 110,945 | 214,907 | 325.B52 | 16.864 | 52 |
| 2023 Toplam | 379.542 | 846.384 | 1.225.926 | 177.748 | 14.5 |
| 01'24 | 图8-200 | 191,348 | 279.004 | 27,622 | 9.31 |
Yabancılara yapılan satışlar birinci çeyrekte 5.685 adet olurken konut satışlarının geneline kıyasla yıllık bazda %48,0 ile oldukça yüksek bir oranda azalma kaydettiği gözlemlenmiştir. Yabancılara satışların toplam satışlar içerisindeki payı bir önceki çeyrek gerçekleşmesi olan %2,1'den %2,0'ye gerilemiştir. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından gerçekleştirilmiş olup il bazında birinci çeyrekte en yüksek satış İstanbul'da gerçekleşmiş olup böylece İstanbul 2022 yılının ikinci çeyreğinden sonra Antalya'dan birinci sırayı tekrar almıştır. Antalya %36,1 ile birinci sırada yer alırken, ikinci sırada %35,6 pay ile Antalya, üçüncü sırada ise %9,0 pay ile Mersin bulunmaktadır.
Konut fiyatları artışı ise eylül ayında yıllık bazda en yüksek artış oranı olan %189,1'e ulaşılmasının ardından on yedi ay üst üste düşüş kaydederek şubat ayı itibarıyla %58,31'e gerilemiştir. Diğer yandan, reel bazda 2019 Aralık ayından itibaren yıllık bazda ilk kez negatif gerçekleşme görülmüş ve şubat ayı itibarıyla reel değişim yıllık bazda -%5,2 olmuştur. Yeni konut fiyatlarında da konut fiyatlarıyla benzer bir tablo görülmekte olup şubat ayı itibarıyla yıllık bazda nominal olarak %57,0 artış, reel olarak ise %6,0 oranında gerileme gerçekleşmiştir. Şubat 2024 itibarıyla Türkiye genelinde konut birim fiyatları 31.365 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da konut birim fiyatları 45.421 TL/m², İzmir'de 36.065 TL/m², Ankara'da 24.919 TL/m² olmuştur.
C Blok 17 Numaralı Bağımsız Bölüm, zemin kattan sağlanan bina girişine göre, sağ ön ve yan cephede, 3. Normal katta konumludur. 1+1B tipi olarak projelendirilen taşınmaz 2 oda, mutfak, 2 adet banyo, antre, hol, kapalı balkon, balkon ve klima balkonu bölümlerinden oluşmakta olup brüt 108 m2 kullanım alanlıdır.
Değerleme konusu taşınmaz mimari projesine uygun inşa edilmiştir.
4.5. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz için mimari projeler onaylanmış, yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgesi alınmış durumdadır. Yeniden ruhsat almasını gerektiren herhangi bir uygulama bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz konut nitelikli kullanıma sahip olup arsa kullanımı bulunmamaktadır.
Maliyet yöntemi, fabrika, lojistik depo tipindeki gayrimenkullerin, inşaatı tamamlanmamış yatırım dönemindeki gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve piyasada emsali olmayan özel gayrimenkullerin değerlemesinde yaygın olarak kullanılır. Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir.
Bu yöntemde gayrimenkulün, belirli bir kalan ekonomik ömrünün olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir. Binalardaki yıpranma payı, Resmi Gazete'de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanır. Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Boş Arsa değerlemelerinde maliyet yöntemi uygun değildir.
Konut, sahibi tarafından kullanılan İşyeri ve arsa türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım emsal karşılaştırma yöntemidir. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır:
Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu kabul edilir.
Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre içinde satıldığı kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Taşınmazlar gelir getiren cinsten mülkler ise- örneğin kiralık konut ya da iş yerlerinde- piyasa değerleri bulunurken gelir yöntemi uygulanır. Gelir yöntemi ile üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Net gelir, gelir getiren taşınmazın yıllık potansiyel brüt gelirinden, taşınmazın boşluk ve kira kayıplarından oluşan gelir kaybı ve işletme giderlerinin çıkarılması ile bulunur. Net gelir, yapı geliri ve arsa gelirinden oluşmaktadır.
Bu değerleme çalışmasında Pazar yaklaşımı ve direk gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılmıştır. Her iki yöntemden elde edilen değerler uyumlaştırılarak taşınmazların nihai değerleri aşağıdaki tabloda verilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar Konut nitelikli olup yakın çevredeki benzer nitelikli taşınmazların fiyatları araştırılmış ve aşağıda gösterilmiştir.
| SATILIK KONUT ÖRNEKLERİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal Türü | Özellikler | İlgili Kişi/Kurum Telefon |
Alanı (m²) | Satış Değeri (TL) |
Satışa Esas Birim Değer (TL/m²) |
|||
| Emsal 1 | Konu taşınmaz ile aynı sitede 3. normal katta yer alan 90,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 2+1 tip mesken nitelikli taşınmaz 7.150.000,00 TL fiyatla emlak ofisi tarafından satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (216) 504 51 63 |
90,00 | 7.150.000,00 | 79.444,44 | |||
| Emsal 2 | Konu taşınmaz ile aynı sitede 6. normal katta yer alan 45,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 1+1 tip mesken nitelikli taşınmaz 3.650.000,00 TL fiyatla emlak ofisi tarafından satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (216) 706 72 00 |
45,00 | 3.650.000,00 | 81.111,11 | |||
| Emsal 3 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede Selçuklu Vadi Projesinde 6. normal katta yer alan 125,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 3+1 tip mesken nitelikli taşınmaz 9.500.000,00 TL fiyatla emlak ofisi tarafından satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (555) 027 55 66 |
125,00 | 9.500.000,00 | 76.000,00 | |||
| Emsal 4 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede Seeworld Aydos Country Projesinde 10. normal katta yer alan 55,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 2+1 tip mesken nitelikli taşınmaz 4.300.000,00 TL fiyatla emlak ofisi tarafından satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (216) 504 95 95 |
55,00 | 4.300.000,00 | 78.181,82 | |||
| Emsal 5 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede Seeworld Aydos Country Projesinde 6. normal katta yer alan 98,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 3+1 tip mesken nitelikli taşınmaz 7.600.000,00 TL fiyatla emlak ofisi tarafından satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (216) 529 00 49 |
98,00 | 7.600.000,00 | 77.551,02 |
Değerleme konusu taşınmaz için yakın çevredeki benzer nitelikli taşınmazların fiyatları araştırılmış emsal tablolarında gösterilmiştir. Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmaza benzer özellikli satılık konut nitelikli taşınmazın net m² birim değerlerinin konum ve büyüklüklerine göre 76.000,00 TL – 81.111,11 TL aralığında olduğu bilgisi edinilmiştir.
| KONUT EMSALLERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Başlıklar | Örnek 1 | Örnek 2 | Örnek 3 | Örnek 4 | Örnek 5 | |||
| Kapalı Alan (m²) | 90,00 | 45,00 | 125,00 | 55,00 | 98,00 | |||
| İstenen Satış Fiyatı (TL) | 7.150.000,00 | 3.650.000,00 | 9.500.000,00 | 4.300.000,00 | 7.600.000,00 | |||
| İstenen Birim Satış Fiyatı (TL/m²) | 79.444,44 | 81.111,11 | 76.000,00 | 78.181,82 | 77.551,02 | |||
| Öngörülen Pazarlık Oranı | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% | |||
| Alan Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Marka Proje Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 5% | 5% | 5% | |||
| Düzeltilmiş Birim Fiyat (TL/m²) | 71.500,00 | 73.000,00 | 72.200,00 | 74.272,73 | 73.673,47 | |||
| ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/m²) | 72.929,24 |
Bölgede benzer nitelikte konut emsalleri değerlemeye konu taşınmaz için uyumlaştırma yapılmış olup konut birim m² değeri 73.000 TL/m² olarak alınması uygun bulunmuştur.
| KİRALIK KONUT ÖRNEKLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Emsal Türü |
Özellikler | İlgili Kişi/Kurum Telefon |
Alanı (m²) |
Kira Değeri (TL/Ay) |
Kiraya Esas Birim Değer (TL/Ay/m²) |
| Emsal 1 | Konu taşınmaz ile aynı sitede 6. normal katta yer alan 110,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 3+1 tip mesken nitelikli taşınmaz 48.000,00 TL/Ay fiyatla emlak ofisi tarafından kiralıktır. Kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (216) 498 44 77 |
110,00 | 48.000,00 | 436,36 |
| Emsal 2 | Konu taşınmaz ile aynı sitede 7. normal katta yer alan 116,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 3+1 tip mesken nitelikli taşınmaz 51.000,00 TL/Ay fiyatla emlak ofisi tarafından kiralıktır. Kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (544) 332 92 49 |
116,00 | 51.000,00 | 439,66 |
| Emsal 3 | Konu taşınmaz ile aynı sitede 12. normal katta yer alan 160,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 4+1 tip mesken nitelikli taşınmaz 68.000,00 TL/Ay fiyatla emlak ofisi tarafından kiralıktır. Kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (532) 717 40 73 |
160,00 | 68.000,00 | 425,00 |
| Emsal 4 | Konu taşınmaz ile aynı sitede 10. normal katta yer alan 115,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 3+1 tip mesken nitelikli taşınmaz 47.500,00 TL/Ay fiyatla emlak ofisi tarafından kiralıktır. Kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (216) 529 00 49 |
115,00 | 47.500,00 | 413,04 |
| Emsal 5 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede Seeworld Aydos Country Projesinde 7. normal katta yer alan 120,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 3+1 tip mesken nitelikli taşınmaz 51.000,00 TL/Ay fiyatla emlak ofisi tarafından kiralıktır. Kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (216) 561 75 75 |
120,00 | 51.000,00 | 425,00 |
Değerleme konusu taşınmaz için yakın çevredeki benzer nitelikli taşınmazların fiyatları araştırılmış emsal tablolarında gösterilmiştir. Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikli kiralık konut nitelikli taşınmazların m² birim değerlerinin konum ve büyüklüklerine göre 413,04 TL/Ay/m² – 439,66 TL/Ay/m² aralığında olduğu bilgisi edinilmiştir.
| KİRALIK KONUT EMSALLERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Başlıklar | Örnek 1 | Örnek 2 | Örnek 3 | Örnek 4 | Örnek 5 | |||
| Kapalı Alan (m²) | 110,00 | 116,00 | 160,00 | 115,00 | 120,00 | |||
| İstenen Kira Fiyatı (TL/Ay) | 48.000,00 | 51.000,00 | 68.000,00 | 47.500,00 | 51.000,00 | |||
| İstenen Birim Kira Fiyatı (TL/Ay/m²) | 436,36 | 439,66 | 425,00 | 413,04 | 425,00 | |||
| Öngörülen Pazarlık Oranı | -10% | -10% | -10% | -5% | -5% | |||
| Alan Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Marka Proje Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 5% | 5% | |||
| Düzeltilmiş Birim Fiyat (TL/Ay/m²) | 392,73 | 395,69 | 382,50 | 413,04 | 425,00 | |||
| ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/Ay/m²) | 401,79 |
Bölgede benzer nitelikte konut emsalleri değerlemeye konu taşınmaz için uyumlaştırma yapılmış olup konut birim aylık m² kira değeri 402,00 TL/Ay/m² olarak alınması uygun bulunmuştur.
Taşınmazların Pazar yaklaşımı yöntemine göre oluşan özet değerleri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır.
| SATIŞ DEĞERİ | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Blok | B.B. No | Nitelik | B.B. Kat |
B.B. Kat Alanı |
Kat Alanı Birim Değeri (TL/m²) |
Toplam Değer (TL) |
Yuvarlanmış Nihai Değeri (TL) |
Vakıf GYO 1/2 Hisse Değeri (TL) |
||
| C BLOK | 17 | DAİRE | 3.KAT | 107,75 | 73.000,00 | 7.865.750,00 | 7.865.000,00 | 3.932.500,00 | ||
| KİRA DEĞERİ | ||||||||||
| Blok | B.B. B.B. Kat B.B. No Nitelik Kat Alanı |
Kat Alanı Birim Kira Değeri (TL/Ay/m²) |
Toplam Kira Değeri (TL/Ay) |
Yuvarlanmış Nihai Kira Değeri (TL/Ay) |
Vakıf GYO 1/2 Hisse Kira Değeri (TL/Ay) |
|||||
| C BLOK | 17 | DAİRE | 3.KAT | 107,75 | 402,00 | 43.315,50 | 43.500,00 | 21.750,00 |
5.4. Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yapılan incelemeler sonucunda konut nitelikli taşınmaz için 413,04 TL/Ay/m² – 439,66 TL/Ay/m² aralığında olduğu tespit edilmiştir.
Satılık ve kiralık verilerin yanında bölge emlak ofisleriyle görüşmeler yapılmış nitelikli taşınmazların geri dönüş sürelerinin 22-25 yıl aralığında olduğu yönünde görüşler alınmıştır. Bu bilgiler doğrultusunda mesken nitelikli taşınmazlar için %6 olarak baz alınmıştır.
Taşınmazın Direk Gelir Kapitalizasyonu yöntemine göre oluşan özet değerleri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır. Detaylı tablo rapor eklerindedir.
| Blok | B.B. No. |
Niteliği | B.B. Kat |
Alanı (m²) |
Birim Kira Değeri (TL/m²) |
Aylık Kira Değeri |
Yıllık Kira değeri (TL) |
Kapt. Oranı % |
Net Bugünkü Değer TL |
Nihai Değeri (TL) |
Vakıf GYO 1/2 Hisse Değeri (TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| C BLOK | 17 | DAİRE | 3.KAT | 107,75 | 403,00 | 43.315,50 | 519.786,00 | 6,00% | 8.665.000,00 | 8.665.000,00 | 4.332.500,00 |
Taşınmazın Direk Gelir Kapitalizasyonu yöntemine göre satış değeri 8.665.000,00 TL olarak hesaplanmıştır.
Taşınmaz için takdir edilen özet kira değerleri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır. Detaylı tablo rapor eklerindedir.
| KİRA DEĞERİ | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Blok | B.B. No | Nitelik | B.B. Kat |
B.B. Kat Alanı |
Kat Alanı Birim Kira Değeri (TL/Ay/m²) |
Toplam Kira Değeri (TL/Ay) |
Yuvarlanmış Nihai Kira Değeri (TL/Ay) |
Vakıf GYO 1/2 Hisse Kira Değeri (TL/Ay) |
|
| C BLOK | 17 | DAİRE | 3.KAT | 107,75 | 402,00 | 43.315,50 | 43.500,00 | 21.750,00 |
Taşınmazın Pazar Yaklaşımı Yöntemine göre kira değeri 43.500,00 TL/Ay olarak hesaplanmıştır.
Mevcutta hazırlanan rapor; hasılat paylaşımı veya kat karşılığı modeline göre proje geliştirme niteliğinde olmayıp, yapı kullanma izin belgeleri alınmış, kat irtifakı kurulmuş mevcut projede "1/2 hissesi Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." mülkiyetinde bulunan bağımsız bölümlerinin değerlemesidir. Bu nedenle taşınmazların konumlandığı parsel için hasılat paylaşımı veya kat karşılığı pay oranları tespit edilmemiştir.
Mevcutta hazırlanan rapor; proje geliştirme niteliğinde olmayıp, kat irtifakı kurulmuş mevcut projede bulunan bağımsız bölümün değerlemesidir. Bu nedenle boş arazi ve proje değerleri tespiti yapılmamıştır.
Mevcutta hazırlanan rapor; proje geliştirme niteliğinde olmayıp, mevcut projede bulunan bağımsız bölümün değerlemesidir.
Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımı en etkin ve verimli kullanımıdır. Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.
Değerleme tarihi itibariyle tanımlanmış bulunan en yüksek bugünkü değer rakamını destekleyici makul ve muhtemel kullanımdır. Bir başka ifade ile; makul, muhtemel ve yasal olan alternatif kullanım şekilleri arasından, yapılması teknik ve finansal olarak mümkün olup en yüksek değerine ulaştıran kullanımdır.
Değerleme konusu taşınmazların hukuksal ve fiziksel şartları ile birlikte değerlendirildiğinde en verimli ve en iyi kullanımında olduğu düşünülmektedir.
Tapuda ayrı sayfaya kaydedilmiş bağımsız bölüm tescili söz konusu olduğundan bağımsız bölümün nihai değeri farklı yöntemlerden elde edilen değerlerin uyumlaştırılması ile takdir edilmiştir.
ANALIZ SONUÇLARININ
DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ
Bu değerleme çalışmasında Pazar yaklaşımı ve direk gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılmıştır. Taşınmazların nihai değeri farklı yöntemlerden elde edilen değerlerin uyumlaştırılması ile takdir edilmiştir.
| Blok | B.B. No. |
B.B. Kat |
Niteliği | Pazar Yaklaşımına Göre Değer (TL) |
Gelir Yöntemine Göre Değer (TL) |
Uyumlaştırılmış Nihai Değer (TL) |
Vakıf GYO 1/2 Hisse Değeri (TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| C Blok | 17 | 3.KAT | DAİRE | 7.865.000,00 | 8.665.000,00 | 8.270.000,00 | 4.135.000,00 |
Asgari bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.
Taşınmazın mimari projesi onanmış, yapı ruhsatı alınmış ve kat irtifakı kurulmak sureti ile bağımsız bölüm tescilleri yapılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgeler tam olup, Yapı Kullanma İzin Belgesinin alınarak yasal süreç tamamlanmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde yer alan takyidatlar gayrimenkullerin değerini veya devrini olumsuz olarak etkilememektedir.
Değerleme konusu taşınmaz mesken vasıflı olup arsa ve arazi kullanımı mevcut değildir.
6.6. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz için herhangi bir üst hakkı, devre mülk hakkı bulunmamaktadır.
6.7.Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu taşınmazlar III.48-1 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin Esaslar Tebliği" doğrultusunda incelenmiş olup;
Tebliğin "Yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar" başlıklı 22. Maddesinin b) bendinde belirtildiği üzere "(Değişik: RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna
uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." Denilmekte olup, konu taşınmazın yasal belgelerinin olduğu anlaşıldığı üzere GYO portföyünde bulunmasında bir sakınca olmadığı,
Aynı maddenin c) bendinde belirtildiği üzere "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir." denilmekte olup, konu taşınmazların takyidat kayıtlarından anlaşıldığı üzere taşınmazlar üzerinde değeri ve devri engelleyen herhangi bir kayıt bulunmamakta olduğu ve tapu kayıtları doğrultusunda GYO portföyünde bulunmasında bir sakınca olmadığı belirlenmiş olup GYO portföyüne 'bina' niteliğinde bağımsız bölüm şeklinde ve "Gayrimenkul" olarak alınabileceği görüş ve kanaatindeyiz.
Aynı maddenin r) bendinde belirtildiği üzere "Ortaklık portföyüne dahil edilecek gayrimenkullerin tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olması esastır." Denilmekte olup, konu taşınmazların yerinde yapılan incelemelerinde yasal belgelerinde belirtilen nitelikleri ile fiili kullanımlarının örtüştüğü tespit edilmiş olup, konu taşınmazların yasal belgeler doğrultusunda "Bağımsız Bölüm" olarak GYO portföyüne alınabileceği belirlenmiştir.
Değerlemesi yapılan taşınmaz için yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgeleri alınmış kat mülkiyetine geçilerek tüm yasal gereklilikler tamamlanmıştır. Taşınmaz Konut ve Ticari olarak merkeze yakın yer aldığından, aynı zamanda merkezi bir konumda olduğundan kiralanabilir ve satılabilir özelliktedir.
İşbu rapor; ½ hissesi VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.' e ait olan ve Tapu kütüğünde İstanbul İli, Sancaktepe İlçesi, Samandıra Mahallesi 8085 Ada 36 parsel üzerinde bulunan 1 adet bağımsız bölümün mevcut projesine göre oluşacak pazar değerinin takdiri amacı ile hazırlanmıştır. Rapor içerisinde bilgileri verilen taşınmazın detaylı değerleme tabloları rapor ekinde verilmiş olup toplam detay değerleri aşağıda belirtilmiştir. Taşınmazın değer tespitinde Pazar Yaklaşımı ve Direk Gelir Kapitalizasyonu yöntemi kullanılmış olup nihai değer Pazar Yaklaşımı Yönteminden elde edilen değerler kullanılmıştır.
| Değer Açıklaması | Değer (TL) | ||
|---|---|---|---|
| Bağımsız Bölümün Satış Değeri KDV hariç | 8.270.000,00 | ||
| Sekiz Milyon İki Yüz Yetmiş Bin Türk Lirası | |||
| Bağımsız Bölümün Satış Değeri KDV dahil | 9.924.000,00 | ||
| Dokuz Milyon Dokuz Yüz Yirmi Dört Bin Türk Lirası | |||
| Vakıf GYO 1/2 Hissesi Satış Değeri KDV hariç | 4.135.000,00 | ||
| Dört Milyon Yüz Otuz Beş Bin Türk Lirası | |||
| Vakıf GYO 1/2 Hissesi Satış Değeri KDV dahil | 4.962.000,00 | ||
| Dört Milyon Dokuz Yüz Altmış İki Bin Türk Lirası |
Selçuk AVLAR Şehir Plancısı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:407552
Ahmet MERMERKAYA İnşaat Mühendisi Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:403892
Harita Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:400572
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.