Fund Information / Factsheet • Jul 1, 2024
Fund Information / Factsheet
Open in ViewerOpens in native device viewer
07.05.2021 07 Müşteri Adı : VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Rapor Tarihi : 28.06.2024 Rapor No : VAKIF GYO-2024-10
Bu belge *********** kimlik numarali AHMET MERMERKAYA tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 01/07/2024 17:
26
*GİZLİDİR
Bu belge *********** kimlik numarali YILMAZ KÜRKCÜ tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 01/07/2024 17:32
YILMAZ KÜRKCÜ
1
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
| 1.1. | İçindekiler 3 | |
|---|---|---|
| 1.2. | Gayrimenkul Değerleme Raporu Özet Bilgileri 5 | |
| 2.1. | Kuruluşun Unvanı Ve Adresi 8 | |
| 2.2. | Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi 8 | |
| 2.3. | Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 8 | |
| 2.4. | İşin Kapsamı 8 | |
| 3.1. | Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Vb. Dökümanları | |
| Hakkında Bilgiler10 | ||
| 3.1.1. | Gayrimenkullerin Yeri, Konumu10 | |
| 3.1.2. | Gayrimenkullerin Tanımı 11 | |
| 3.1.3. | Tapu Kayıtları 13 | |
| 3.1.4. | Takyidat Bilgileri 14 | |
| 3.1.5. | Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Vb. Dökümanları Hakkında Bilgiler14 | |
| 3.1.6. | Gayrimenkuller İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup | |
| Olmadığı Hakkında Bilgi 19 | ||
| 3.1.7. | Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve | |
| Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, | ||
| Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi19 | ||
| 3.1.8. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler19 | |
| 3.1.9. | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklama | |
| 19 | ||
| 3.1.10. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı | ||
| İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler 19 | ||
| 3.1.11. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı | ||
| Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile ilgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerinin Alınıp Alınmadığına | ||
| ve Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgeleinin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi19 | ||
| 3.1.12. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında | ||
| Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan | ||
| Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Deetimler Hakkında Bilgi 20 | ||
| 3.1.13. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz | ||
| Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda | ||
| Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkinAçıklama 20 | ||
| 3.1.14. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 20 | ||
| 4.1. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler 23 | |
| 4.1.1. | İstanbul İli 23 | |
| 4.1.2. | Nüfus ve Demografik Yapı23 | |
| 4.1.3. | Ümraniye İlçesi23 | |
| 4.2. | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle | |
| Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri24 | ||
| 4.3. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler30 | |
| 4.3.1. | Değerleme İşlemini Olumlu Yönde Etkileyen Faktörler30 | |
| 4.3.2. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler30 | |
| 4.4. | Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri 30 | |
| 4.5. | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devan Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara | |
| İlişkin Bilgiler31 | ||
| 4.6. | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi | |
| Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 31 | ||
| 4.7. | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse | |
| Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, bu Yapıların Hangi Amaçlı Kullanıldığı Hakkında Bilgi | ||
| 31 | ||
| 5.1. | Güncel Değerleme Teknikleri 33 | |
| 5.1.1. | Maliyet Yöntemi33 | |
| 5.1.2. | Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi33 | |
| 5.1.3. | Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi33 |
| 5.3. | Pazar Yaklaşımına Göre Değer Analizi 34 |
|---|---|
| 5.3.1. | Yakın Bölge Markalı Proje Bilgileri 34 |
| 5.3.2. | Satılık Dükkan Emsalleri38 |
| Bölgede benzer nitelikte dükkan emsalleri değerlemeye konu taşınmaz için uyumlaştırma yapılmış olup | |
| şerefiyelendirme çalışmasında ortalama birim değer uyumlaştırılmış birim değere uygun çalışma yapılmıştır. 38 | |
| 5.3.3. | Şerefiyelendirme Çalışması39 |
| 5.3.4. | Emsal Krokisi (Dükkan ve Markalı Projeler) 42 |
| 5.4. | Takdir Edilen Kira Değerleri42 |
| 5.5. | Hâsılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları42 |
| 5.6. | Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi Ve Proje Değerleri 43 |
| 5.7. | Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar 43 |
| 5.8. | En Yüksek Ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 43 |
| 5.9. | Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 43 |
| 6.1. | Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin |
| Ve Nedenlerinin Açıklaması45 | |
| 6.2. | Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri 45 |
| 6.3. | Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin |
| Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 45 | |
| 6.4. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerinin Doğrudan Ve |
| Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi | |
| Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 45 | |
| 6.5. | Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje |
| Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Daire Bilgi 45 | |
| 6.6. | Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının |
| Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar | |
| Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 45 | |
| 6.7. | Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle |
| Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında | |
| Görüş | 46 |
| 7.1. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 48 |
| 7.2. | Nihai Değer Takdiri48 |
| 7.1. | Beyan 49 |
| EKLER 49 |
| Değerleme Tarihi | 24.06.2024 |
|---|---|
| Rapor Tarihi | 28.06.2024 |
| Rapor No | VAKIF GYO-2024-10 |
| Raporun Türü | İstanbul, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi, 3328 Ada 12 Parselde kayıtlı iskanı alınmış, kat mülkiyetine geçişi tamamlanmış projede 35.686 m² brüt satış alanlı 36 adet Ofis ve 2.210 m² brüt satış alanlı 12 adet Dükkan nitelikli bağımsız bölümlerin günümüz piyasa koşullarında TL cinsinden satış değeri |
| Raporu Talep Eden | VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
| Raporu Hazırlayan Şirket | ARGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. |
| Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanlarına Ait Bilgiler |
Selçuk AVLAR Şehir Plancısı – Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 407552 Ahmet MERMERKAYA |
| İnşaat Mühendisi –Değerleme Uzmanı | |
| Sorumlu Değerleme Uzmanına Ait Bilgiler |
SPK Lisans No: 403892 Yılmaz KÜRKÇÜ Harita Mühendisi – Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400572 |
| Dayanak Sözleşmenin Tarih ve | Sözleşme Tarihi: 28.05.2024 |
| Numarası | Sözleşme No: GYO_2024_04 |
| Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama |
Bu rapor, 01.02.2017 tarihli ve 29966 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ (III-62.1)" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı' nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında, 28.05.2013 tarihli ve 28660 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1)" ile 31.08.2019 tarihli ve 30874 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)" uyarınca tanımlanan Standart Rapor Formatına uygun şekilde ve aynı tebliğin 1.Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
| Değerleme Konusu | |
| Gayrimenkulün Aynı Kuruluş | Değerleme konusu taşınmazlar için şirketimizce daha önce |
| Tarafından Daha Önceki | hazırlanmış 30.12.2021 tarih 2021_VAKIF_GYO_16 nolu ve |
| Tarihlerde De Değerlemesi | 29.12.2023 tarih VAKIF GYO-2023-16 nolu raporlar |
| Yapılmışsa, Son Üç | bulunmaktadır. |
| Değerlemeye İlişkin Bilgiler |
Taşınmazların 28.06.2024 Tarihli Özet Değerleri
| Değer Açıklaması | Değer (TL) |
|---|---|
| Taşınmazların KDV hariç Satış Değeri | 7.722.000.000 |
| Yedi Milyar Yedi Yüz Yirmi İki Milyon TL | |
| Taşınmazların KDV dahil Satış Değeri | 9.266.400.000 |
| Dokuz Milyar İki Yüz Altmış Altı Milyon Dört Yüz Bin TL |
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
Şirketimiz, Arge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile Yıldız Posta Caddesi Akın Sitesi 3.Blok Kat:6 Daire:55 Beşiktaş-İSTANBUL adresinde, 11.04.2006 tarihinde, faaliyet alanı gayrimenkul değerleme ve danışmanlık olmak üzere kurulmuş olup, halen Merkezi Küçükbakkalköy Mahallesi, Uman Sokak, No:3 Ataşehir-İstanbul adresinde olmak üzere ile Resmi, Özel, yerli ve yabancı kurum ve kuruluşlara, Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye'de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak değerleme hizmeti vermektedir.
Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri EA 32 kapsamında ISO 9001:2008 Kalite Yönetim Sistemleri Standartları Belgesine sahip olan Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) Seri VIII No: 35 sayılı tebliğ uyarınca 26.09.2008 tarihinde Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesine alınmıştır. Bunun yanında, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)'nun 08.08.2012 tarih ve 16351 sayılı Kararı ile Şirketimize ''Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. maddesine giren gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi' hizmeti verme yetkisi verilmiştir.
Şirket Unvanı : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Şirket Adresi : İnkılap Mah. Dr. Adnan Büyükdeniz Cad. No:7A/28 Ümraniye/İSTANBUL
İş bu değerleme raporu; raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanması olup, müşteri tarafından getirilen sınırlama bulunmamaktadır.
Bu değerleme raporu; İstanbul, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi, 3328 Ada 12 Parselde kayıtlı iskanı alınmış, kat mülkiyetine geçişi tamamlanmış projede 35.686 m² brüt satış alanlı 36 adet Ofis ve 2.210 m² brüt satış alanlı 12 adet Dükkan nitelikli bağımsız bölümlerin günümüz piyasa koşullarında TL cinsinden satış değerinin belirlenmesi ve SPK düzenlemeleri kapsamında değerleme amacı ile hazırlanmıştır.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi, Finans Caddesi, No:30 (3328 ada 12 parsel) posta adresinde yer almaktadır. Taşınmazlar İstanbul Uluslararası Finans Merkezi içerisinde yer almaktadır. Gayrimenkullerin yakın çevresinde Sarphan Finans Park, Uphill Court, Kent Plus, Watergarden, Mimar Sinan Camii, 216 AVM, Metropol İstanbul, Nidakule, Varyap Meridian, Ülker Sports Arena, Ataşehir Belediyesi ve markalı projeler yer almaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar; İstanbul ili, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi, 7.225,80 m² yüzölçümlü "arsa" vasıflı F22D23D4D Pafta, 3328 Ada, 12 Parsel sayılı tapuda Arsa, B blok 36 katlı Betonarme Ofis, İşyeri ve arsası nitelikli ana taşınmazda yer alan 36 adet ofis ve 12 adet dükkan nitelikli taşınmazlardır. Ana taşınmaz yapı ruhsatı ve eki mimari projesine göre 10 bodrum kat + zemin kat + 25 normal kat olmak üzere toplam 36 kattan oluşmaktadır. Ruhsat projesine göre parselde 12 adet dükkân ve 36 adet ofis olmak üzere toplam 48 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Parsel şekil olarak dörtgen formdadır. Parsel yaklaşık olarak 54 m Finans Caddesine cepheli olup, diğer yönlerden komşu parsellere cephesi bulunmaktadır. Bina toplamda 112.603,97 m² alanlıdır. Ana taşınmazda kat irtifakı tesis edilmiş yapı kullanma izin belgesi alınarak kat mülkiyetine geçiş sağlanarak yasal süreç tamamlanmıştır. Binanın ortak alanlarında yerler mermer olup, duvarlar ses yalıtımlı sıva üzeri boyalıdır, kısmen dekoratif kompozit kaplamadır. Değerleme konusu taşınmazın dış cephesi kompozit kaplamadır. Ana taşınmazın giriş kapısı fotoselli kapı olup, vitrin alüminyum cam doğrama şeklindedir. Katlarda yer alan bağımsız bölümler Shell&Core teslim edilmek üzere ince işçilik yapılmamıştır.
Rapor No: VAKIF GYO -2024
-10 Rapor Tarihi: 28.06.2024
| İli | İSTANBUL | Blok No | - |
|---|---|---|---|
| İlçesi | ÜMRANİYE | Bağımsız Bölüm No | Tablo |
| Mahallesi | FİNANSKENT | Bağımsız Bölümün Katı | Tablo |
| Köyü | - | Bağımsız Bölümün Niteliği | Tablo |
| Sokağı | - | Arsa Payı | Tablo |
| Mevki | - | Cilt No | Tablo |
| Niteliği | ARSA, B BLOK 36 KATLI BETONARME OFİS, İŞYERİ VE ARSASI |
Sahife No | Tablo |
| Pafta | Edinme Tarihi | 05.03.2024 | |
| Ada | 3328 | Edinme Yevmiye No | 9586 |
| Parsel | 12 | Zemin Tipi | Kat Mülkiyeti |
| Yüzölçümü | 7.225,80 m² | ||
| VAKIF GAYRİMENKUL | Hisse Pay | 1 | |
| Malik | YATIRIM ORTAKLIĞI AŞ. | Hisse Payda | 1 |
| Sır | BB | BB Arsa | BB Arsa | BB | BB | Cilt | Sahife | Taşınmaz |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| a | Niteliği | Pay | Payda | Kat | No | No | No | ID |
| 1 | OFİS | 4980 | 722580 | ZEMİN | 1 | 42 | 4123 | 132489026 |
| 2 | OFİS | 2520 | 722580 | ZEMİN | 2 | 42 | 4124 | 132489027 |
| 3 | OFİS | 2100 | 722580 | 1 | 3 | 42 | 4125 | 132489028 |
| 4 | OFİS | 4710 | 722580 | 1 | 4 | 42 | 4126 | 132489029 |
| 5 | OFİS | 4140 | 722580 | 1 | 5 | 42 | 4127 | 132489030 |
| 6 | OFİS | 1445 | 722580 | 1 | 6 | 42 | 4128 | 132489031 |
| 7 | OFİS | 930 | 722580 | 1 | 7 | 42 | 4129 | 132489032 |
| 8 | OFİS | 930 | 722580 | 1 | 8 | 42 | 4130 | 132489033 |
| 9 | OFİS | 1445 | 722580 | 1 | 9 | 42 | 4131 | 132489034 |
| 10 | OFİS | 50700 | 722580 | 2 | 10 | 42 | 4132 | 132489035 |
| 11 | OFİS | 52805 | 722580 | 3 | 11 | 42 | 4133 | 132489036 |
| 12 | OFİS | 11010 | 722580 | 4 | 12 | 42 | 4134 | 132489037 |
| 13 | OFİS | 10650 | 722580 | 4 | 13 | 42 | 4135 | 132489038 |
| 14 | OFİS | 25530 | 722580 | 4 | 14 | 42 | 4136 | 132489039 |
| 15 | OFİS | 24840 | 722580 | 5 | 15 | 42 | 4137 | 132489040 |
| 16 | OFİS | 22080 | 722580 | 5 | 16 | 42 | 4138 | 132489041 |
| 17 | OFİS | 24150 | 722580 | 6 | 17 | 42 | 4139 | 132489042 |
| 18 | OFİS | 22740 | 722580 | 7 | 18 | 42 | 4140 | 132489043 |
| 19 | OFİS | 21810 | 722580 | 8 | 19 | 42 | 4141 | 132489044 |
| 20 | OFİS | 20670 | 722580 | 9 | 20 | 42 | 4142 | 132489045 |
| 21 | OFİS | 19680 | 722580 | 10 | 21 | 42 | 4143 | 132489046 |
| 22 | OFİS | 19590 | 722580 | 11 | 22 | 42 | 4144 | 132489047 |
| 23 | OFİS | 18900 | 722580 | 12 | 23 | 42 | 4145 | 132489048 |
| 24 | OFİS | 18335 | 722580 | 13 | 24 | 42 | 4146 | 132489049 |
| 25 | OFİS | 17910 | 722580 | 14 | 25 | 42 | 4147 | 132489050 |
| 26 | OFİS | 18810 | 722580 | 15 | 26 | 42 | 4148 | 132489051 |
| 27 | OFİS | 19710 | 722580 | 16 | 27 | 42 | 4149 | 132489052 |
| 28 | OFİS | 19740 | 722580 | 17 | 28 | 42 | 4150 | 132489053 |
| 29 | OFİS | 19920 | 722580 | 18 | 29 | 42 | 4151 | 132489054 |
| 30 | OFİS | 20250 | 722580 | 19 | 30 | 42 | 4152 | 132489055 |
| 31 | OFİS | 20730 | 722580 | 20 | 31 | 42 | 4153 | 132489056 |
| 32 | OFİS | 21390 | 722580 | 21 | 32 | 42 | 4154 | 132489057 |
| 33 | OFİS | 21870 | 722580 | 22 | 33 | 42 | 4155 | 132489058 |
| 34 | OFİS | 22830 | 722580 | 23 | 34 | 42 | 4156 | 132489059 |
| 35 | OFİS | 23940 | 722580 | 24 | 35 | 42 | 4157 | 132489060 |
Rapor No: VAKIF GYO-2024-10 Rapor Tarihi: 28.06.2024
| Sır a |
BB Niteliği |
BB Arsa Pay |
BB Arsa Payda |
BB Kat |
BB No |
Cilt No |
Sahife No |
Taşınmaz ID |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 36 | OFİS | 24840 | 722580 | 25 | 36 | 42 | 4158 | 132489061 |
| 37 | DÜKKAN | 22475 | 722580 | ZEMİN | 37 | 43 | 4159 | 132489062 |
| 38 | DÜKKAN | 8100 | 722580 | ZEMİN | 38 | 43 | 4160 | 132489063 |
| 39 | DÜKKAN | 5760 | 722580 | ZEMİN | 39 | 43 | 4161 | 132489064 |
| 40 | DÜKKAN | 10170 | 722580 | ZEMİN | 40 | 43 | 4162 | 132489065 |
| 41 | DÜKKAN | 3810 | 722580 | 1 | 41 | 43 | 4163 | 132489066 |
| 42 | DÜKKAN | 6090 | 722580 | 1 | 42 | 43 | 4164 | 132489067 |
| 43 | DÜKKAN | 8130 | 722580 | 1 | 43 | 43 | 4165 | 132489068 |
| 44 | DÜKKAN | 3750 | 722580 | 1 | 44 | 43 | 4166 | 132489069 |
| 45 | DÜKKAN | 3930 | 722580 | 1 | 45 | 43 | 4167 | 132489070 |
| 46 | DÜKKAN | 3275 | 722580 | 1 | 46 | 43 | 4168 | 132489071 |
| 47 | DÜKKAN | 4500 | 722580 | 1 | 47 | 43 | 4169 | 132489072 |
| 48 | DÜKKAN | 3960 | 722580 | 1 | 48 | 43 | 4170 | 132489073 |
Web Tapu sistemi üzerinden 29.05.2024 tarihinde alınan tapu kayıtlarına göre takyidat kayıtlarında;
-Yönetim Planı: 20/02/2024 (05.03.2024 tarih 9586 yevmiye no)
Ümraniye Belediyesi İmar Müdürlüğünün 23.11.2023 tarih ve E-60269154-754[754]-91387 sayılı yazısına göre; taşınmazın bulunduğu parselin; 19.06.2012 t.tarihli, İstanbul Finans Merkezi 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'na göre; H= Serbest, KAKS=2.85 yapılanma şartlarına sahip T3 lejantlı Ticaret Alanı' nda kalmaktadır. 19.06.2012 t.tarihli plana ait Plan notları yazımız ekinde olup, bu plan notlarına göre uygulama yapılacaktır.
Bununla birlikte 3328 ada 12 parsel; 23.01.2019 tasdik tarihli Ümraniye-Ataşehir-Göztepe Metro Hattının İstanbul Finans Merkezi Sınırları içinde kalan kısımlarına İlişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'ndan etkilenmekte olup, İBB Raylı Sistem Daire Başkanlığı görüşü doğrultusunda uygulama yapılacaktır. Parselin yola terki bulunmamakta olup, parsel belediye sınırları içerisindedir.
Rapor No: VAKIF GYO-2024-10 Rapor Tarihi: 28.06.2024
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
GAYRIMENKUL DEGERLEME VE DANISMANLIK A.S
TURKIYE
YUZYILI
Tarih ve Sayı: 23/11/2023 2023-VGYO-0370
T.C ÜMRANİYE BELEDİYE BAŞKANLIĞI İmar ve Şehircilik Müdürlüğü
Sayı E-60269154-754[754]-91387
Konu : 121801 - site mah. f22d23d4d pafta 3328 ada 12 parsel
İlgi : Vakıf Gyo'nun 15.11.2023 tarihli ve sayılı yazısı.
Ümraniye İlçesi, Site Mahallesi, F22D23D4D Pafta, 3328 Ada, 12 Parsel sayılı yerle ilgili talebiniz incelenmiştir.
Söz konusu parsel; 19.06.2012 t.tarihli, İstanbul Finans Merkezi 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'na göre; H= Serbest, KAKS=2.85 yapılanma şartlarına sahip T3 lejantlı Ticaret Alanı' nda kalmaktadır. 19.06.2012 t.tarihli plana ait Plan notları yazımız ekinde olup, bu plan notlarına göre uygulama yapılacaktır.
Bununla birlikte 3328 ada 12 parsel; 23.01.2019 tasdik tarihli Ümraniye-Ataşehir-Göztepe Metro Hattının İstanbul Finans Merkezi Sınırları içinde kalan kısımlarına İlişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'ndan etkilenmekte olup, İBB Raylı Sistem Daire Başkanlığı görüşü doğrultusunda uygulama yapılacaktır.
Bilgilerinize arz ederim.
BÜLENT ÇETİNKAYA İmar ve Şehircilik Müdürü
Ek:
1 - Plan Pafta Örneği(Çizim ölçeği: 1/2000) (1 Sayfa)
2 - Plan Notları (3 Sayfa)
nik imza ile imzalanmıştır.
Doğrulama Kodu: 79A06DAF-37DC-47DB-9C7F-AC9397443D8BDoğrulama Adresi: https://www.turkiye.gov.tr/umraniye-belediyesi-ebys Maturik Mah. Fatih Sultan Mehmet Cad. No:63 Ünitaniye / İSTANBUL
Telefon: 0216 443 56 00 Paks: 0216 335 32 76
www.umraniye.bel.tr / KEP:[email protected]
KEP Adresi : [email protected] Bilgi için:Muhammet Cahit UNAL Telefon No:(216) 4
*GİZI İDİR
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
AYRIMENKUL DEĞERLEME VE DANISMANLIK A.3
Sayfa 1/3
GAYRIMENKUL DEGERLEME VE DANISMANLIK A.S
T2 Ticaret alanlarında, E=2.5 ve H=Serbesttir. Bu alanda, alış-veriş merkezi, rezidans, yönetim merkezi, konaklama tesisleri, sinema, tiyatro, v.b. sosyal kültürel tesis alanları, ticaret, büro, iş hanı, lokanta, gazino, çarşı, çok katlı mağazalar, bankalar, oteller, özel hastane, özel eğitim alanları, katlı otopark v.b. fonksiyonlar yer alabilir. Emsal hesabı, aşağıda verilen tabloya göre hesaplanacaktır.
| Mevcut Ada ve Parsel No |
Meyeut Tapu Alant |
Emsal | Toplam Emsal Insaat Alam |
Emsalin Kullanılacağı Plan Bölgesi |
|---|---|---|---|---|
| 3317/1 | 12.106.48 | 2.5 | 30.266,20 | |
| 3322/1 | 9.591.43 | 25 | 23.978.58 | |
| 3324/1 | 13.483.00 | 25 | 33,707.50 |
T3 Ticaret alanlarında, E=2.85 ve H=Serbesttir. Bu alanlarda, alış-veriş merkezi, rezidans, yönetim merkezi, konaklama tesisleri, sinema, tiyatro, v.b. sosyal kültürel tesis alanları, ticaret, büro, işhanı, lokanta, gazino, çarşı, çok katlı mağazalar, bankalar, finans kurumları, oteller, özel hastane, özel eğitim alanları, katlı otopark v.b. fonksiyonlar yer alabilir. Emsal hesabı, aşağıda verilen tabloya göre hesaplanacaktır.
| Meycut Ada ve Parsel No |
Meveut Tapu Alant |
Emsal | Toplam Emsal Insaat Alam |
Emsalin Kullanılacağı Plan Bölgesi |
|---|---|---|---|---|
| 3323/1 | 57.461.73 | 2.85 | 163.765.93 | $++E$ |
| 3320/3 | 54.390.55 | 2.85 | 155.013.10 | |
| 3323/6 | 32.004.94 | 2.85 | 91.214.08 | $H + G$ |
| 3319/1 | 43.434.38 | 2.85 | 123,787.98 | |
| 3321/1 | 25.059.91 | 2.85 | 71.420.74 | |
| 3318/1 | 40,503.00 | 2.85 | 115.433.55 |
Sayfa $2/3$
Taşınmazlar üzerinde devredilmesine engel teşkil eden herhangi bir takyidat kaydı bulunmamaktadır.
3.1.7. Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi
Değerlemeye konu taşınmazların 05.03.2024 tarihinde Kat Mülkiyeti tesisi işleminden 1/1 hissesi VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'ye tescil edildiği için hukuksal sorun bulunmamaktadır.
Ümraniye Belediyesi İmar Müdürlüğünde yapılan incelemelere göre; taşınmazın bulunduğu parselin 19.06.2012 t.tarihli, İstanbul Finans Merkezi 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre; H= Serbest, KAKS=2.85 yapılanma şartlarına sahip T3 lejantlı Ticaret Alanında kalmaktadır. Ayrıca 12 parsel, 22.04.2016 tasdik tarihli "Ümraniye-Ataşehir-Göztepe Hafif Metrosuna İlişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı" güzergahında kalmakta iken; 19.06.2012 onaylı İstanbul Finans Merkezi 1/1000 ölçekli uygulama İmar Planı sınırında kalan kısımlarına ilişkin 23.01.2019 tasdik tarihli 1/5000 Ölçekli Nazım ve 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği onaylanmıştır. Parselde, İstanbul Büyükşehir Belediyesi Raylı Sistem Daire Başkanlığı görüş alınarak uygulama yapılacaktır. Parselin yola terki bulunmamakta olup, parsel belediye sınırları içerisindedir.
Değerleme konusu taşınmaz için alınmış herhangi bir karar bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz için yapılmış 09.03.2017 tarihli anahtar teslim götürü bedel usulü ana yüklenici sözleşmesi bulunmaktadır. Ana yüklenici tarafı: REC Uluslararası İnşaat Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.'dir.
Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı proje için alınmış yasal belgelerin listesi rapor eklerinde yer almaktadır. Ümraniye Belediyesi İmar Müdürlüğünde yapılan incelemede taşınmazın dosyasında herhangi bir tutanak, encümen ve yıkım kararına rastlanılmamıştır.
| TARİH | ÜNİTE | ÜNİTE ALANI | ORTAK | TOPLAM | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel | VERİLİŞ AMACI | NO | KAPSAMI | SAYISI | (m²) | ALAN (m²) | ALAN(m²) | |
| 3328/12 | YENİ YAPI | 22.06.2015 | 15/10851 | OFİS VE İŞYERİ | 45 | 37.607,70 | 74.996,27 | 112.603,97 |
| 3328/12 | YENİLEME | 7.06.2017 | 17/8674 | OFİS VE İŞYERİ | 45 | 37.607,70 | 74.996,27 | 112.603,97 |
| 3328/12 | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ | 23.11.2018 | 18/17808 | OFİS VE İŞYERİ | 45 | 37.607,70 | 74.996,27 | 112.603,97 |
| 3328/12 | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ | 29.09.2020 | 20/7260 | OFİS VE İŞYERİ | 45 | 37.607,70 | 74.996,27 | 112.603,97 |
| 3328/12 | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ | 21.09.2021 | 21/7906 | OFİS VE İŞYERİ | 45 | 37.607,70 | 74.996,27 | 112.603,97 |
| 3328/12 | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ | 15.09.2022 | 22/7845 | OFİS VE İŞYERİ | 45 | 37.607,70 | 74.996,27 | 112.603,97 |
| 3328/12 | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ | 25.10.2023 | 23/115313 | OFİS VE İŞYERİ | 45 | 37.607,70 | 74.996,27 | 112.603,97 |
| 3328/12 | TADİLAT RUHSATI | 21.12.2023 | 23/112747 | OFİS VE İŞYERİ | 48 | 37.896,30 | 74.707,67 | 112.603,97 |
| 3328/12 YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ | 16.02.2024 | 23/129346 | OFİS VE İŞYERİ | 48 | 37.896,30 | 74.707,67 | 112.603,97 |
Değerleme konusu taşınmazların yapı denetimi Bulgurlu Mahallesi, Alemdağ Caddesi, No:96, İç Kapı No:8 Üsküdar/İSTANBUL adresinde yer alan İstanbul Asya Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yapılmıştır.
3.1.13. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Değerleme çalışmasında, konu taşınmazların değer tespiti için Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır. Çalışma yapılan tüm yöntemlerde de taşınmazların yasal izinleri alınmış mimari projelere göre değerlendirilmiştir.
3.1.14. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz için alınmış 09.05.2023 veriliş tarihli Y243442A0DF82 NOLU enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.
| Binanın | Belgenin | Binanın Görüntüsü | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Tipli: | İşyeri Binası | ||||
| Insaat Ruhsat Tarihi: | 22.6.2015 | Verilis Tarihi: | 9.5.2023 | ||
| Tadilat Tarihi: | Gecerlilik Tarihi: | 9.5.2033 | |||
| Toplam Alan: | 120.443,38 | Performans Smift: | B | ||
| Ada/Parsel/Palta: | 3328 / 12 / F22D23D4I Emisyon Sınıfı: | B | |||
| UAVT Bina No: | 514894328 | ||||
| Ade Adresti |
T.Vakıflar Bankası T.A.O. Genel Müdürlük Hizmet Binası ve Tesisleri - B FINANSKENT MAH, FINANS CAD, NO: 30 ÜMRANİYE/İSTANBUL |
||||
| ENERJÍ PERFORMANSI А $0 - 39$ $40 - 79$ 80 - OC |
ORAN 73 |
SERA GAZI EMÍSYONU $0 - 10$ $-14-71$ |
17,60 ORAN |
ički. | YENILENEBİLİR ENERJİ KULLANIM ORANI 000 2 |
| 120 - 139 140 - 174 $175 -$ G Düşük |
YILLIK ENERJİ TÜKETİMLERİ | $80 - 99$ $100 - 119$ $120 - 139$ $140 - 174$ $175 -$ G Yüksele |
YENİLENEBİLIR ENERJİ/KOJEN, ENERJİ | ||
| est (kWM/yu | EVIL | litincil (Invince | SINIFI | ||
| 3.367.351,65 | 71,74 | 0.00 | 0.00 | B | |
| 1.019.227.75 | 21,72 | 0.00 | 0,00 | ä | |
| 596.050,77 | 12,70 | 0,00 | 0,00 | c | |
| 1.310.430,13 | 27,92 | 0,00 | 0,00 | D | |
| 136.585,57 | 2.91 | B | |||
| 305.057,44 | 6.50 | B | |||
| 0,00 | 0.00 | 0.00 | 0,00 | ||
| 0,00 | 0,00 | ||||
| Belge Düzenleyenin | Care Kod | ||||
| Y243442A0DF82 | Adı Soyadı: | MUHITTIN BASKAN | |||
| Firması: | MUHITTIN BASKAN | ||||
| 9.5.2023 | |||||
| Havalandema Aydınlatma Kojenarasyon Fotovaltaik Belgenin Numarası: Verilis Tarihi: Son Geçerlilik Tarihi: Iptal Edilen EKB No: |
9.5.2033 Y2434E2B4BDA7 |
Sertifika No: MMO-07-0045 | BASKAN Mult Maning Muhemdis Kk49128 |
||
| SISTEMLER Toplam Isitma Sihhi Sicak Su Soğutma |
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
Türkiye'de Marmara Bölgesi'nde yer alan şehir ve Türkiye Cumhuriyeti Devletinin 81 ilinden biridir. Ülkenin nüfus bakımından en çok göç alan ve en kalabalık ilidir. Ekonomik, tarihî ve sosyo-kültürel açıdan önde gelen şehirlerden biridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34. sırada yer alır. Nüfuslarına göre şehirler listesinde belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da birinci,
dünyada ise altıncı sırada yer almaktadır. İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası veya Asya Yakası denir. Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarımada üzerinde kurulan İstanbul'un batıdaki sınırını İstanbul Surları oluşturmaktaydı. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle 4 defa genişletilen şehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile toplam 40 belediye bulunmaktadır. Dünyanın en eski şehirlerinden biri olan İstanbul, 330-395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395-1204 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204-1261 yılları arasında Latin İmparatorluğu,1261-1453 yılları arasında tekrar Bizans İmparatorluğu ve son olarak 1453-1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yapmıştır. Ayrıca İstanbul, Hilâfetin Osmanlı İmparatorluğu'na geçtiği 1517'den kaldırıldığı 1924'e kadar İslam dünyasının da merkezi olmuştur.
Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir. Bugün tamamına yakını doldurulmuş olan ya da kaybolan doğal limanları vardır. Bu özellikleri yüzünden bölge toprakları üzerinde uzun süreli egemenlik anlaşmazlıkları ve savaşlar yaşanmıştır. Başlıca akarsular Riva, Kâğıthane ve Alibey dereleridir. İl toprakları az engebelidir ve en yüksek noktası Kartal ilçesindeki Aydos Tepesi'dir. İldeki başlıca doğal göller Büyükçekmece, Küçükçekmece ve Durusu gölleridir. İl ve yakın çevresinde, Karadeniz ile Akdeniz makro iklimleri arasında geçiş özellikleri görülür. Hava sıcaklıkları ve yağış ortalamaları düzensiz; bitki örtüsü dengesizdir.
| Yıl | İstanbul Nüfusu | Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu |
|---|---|---|---|
| 2023 | 15.655.924 | 7.806.787 | 7.849.137 |
| 2022 | 15.907.951 | 7.955.820 | 7.952.131 |
| 2021 | 15.840.900 | 7.933.686 | 7.907.214 |
| 2020 | 15.462.452 | 7.750.836 | 7.711.616 |
| 2019 | 15.519.267 | 7.790.256 | 7.729.011 |
| 2018 | 15.067.724 | 7.542.231 | 7.525.493 |
Ümraniye, İstanbul ilinin ilçelerinden biridir. İstanbul'un nüfus bakımından en kalabalık dördüncü, Anadolu Yakası'nın en kalabalık ilçesidir. İlçe 35 mahalleden oluşur. 22 bin hektarlık bir yerleşim alanına sahiptir. Batıdan Üsküdar, güneyden Ataşehir, doğudan Sancaktepe, kuzeydoğudan Çekmeköy ve kuzeybatıdan Beykoz ilçeleriyle çevrilidir. Ümraniye İstanbul'un en hızlı kentleşen ve nüfusu hızla artan; köy ve yöre geleneklerinin de aynen muhafaza edildiği bir kentleşme örneğidir. Ümraniye, ekonomik çeşitlilik açısından çok zengin bir yöredir. Küçük imalat sanayisinden konfeksiyona, yedek parça ve ağaç ürünleri üretimine kadar çeşitlilik göstermektedir.
Dünya ekonomisinde aktivite 2023 üçüncü çeyreğinde dirençli kalmıştır. Küresel ölçekte hizmet sektöründe ivme kaybı yavaşlayarak da miktar toparlanmıştır.
Çin'de destek paketlerine rağmen emlak sektörüne ve ekonomik toparlanmanın hızına yönelik belirsizlikler sürmektedir.
Yüksek seyreden faizler ve son dönemde artan jeopolitik gerilimler küresel büyüme görünümü üzerindeki aşağı yönlü riskleri beslemektedir.
Enerji fiyatlarındaki yükselişin küresel enflasyonda iyileşmeyi yavaşlatabileceği endişeleri artarken, belli başlı ekonomilerde politika faizlerinin daha önce beklenenden uzun süre ve daha yüksek seviyede kalabileceği beklentileri tahvil faizlerinde yükselişe ve risk iştahında zayıflamaya yol açmaktadır.
Türkiye ekonomisi 2023 ikinci çeyrekte beklentilerden güçlü bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı ikinci çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talebin katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %3,5 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %3,8 seviyesinde gerçekleşmiştir.
2023 yılı ilk çeyrek sonunda 970,4 milyar dolar olan yıllıklandırılmış GSYH ikinci çeyrekte 1022,2 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2023 üçüncü çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin hız kestiğini göstermektedir. Öte yandan, imalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Eylül ayında 49,6'ya yükselse de son üç ayda daralma bölgesinde kalmıştır.Kapasite kullanım oranı son üç ayda yataya yakın seyrederken, sektörel güven endeksleri dalgalı bir seyir izlemektedir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise bir miktar yavaşlamaya işaret etmektedir.
Üçüncü çeyrekte dış dengede bozulma yavaşlayarak ta olsa sürmüştür. İhracatta zayıf seyir sürerken, enerji kalemindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı gerilemektedir. Turizmde toparlama yavaş olsa devam ederken, taşımacılık tarafındaki daralma cari dengedeki iyileşmeyi
| **Tablo: Döviz Kuru | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Rapor No: VAKIF GYO-2024-10 Rapor Tarihi: 28.06.2024
sınırlamaktadır. TÜİK verilerine göre, ilk dokuz ayda ihracat 2022'nin aynı dönemine göre %0,5 azalırken, ithalatta %1,2 artış gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2022 ilk dokuz ayında 83,1 milyar dolar olan dış ticaret açığı 87,2 milyar dolara ulaşmıştır. 2022 Ocak- Ağustos döneminde 35,0 milyar dolar olan cari açık 2023'ün aynı döneminde 43,1 milyar dolara genişlemiştir.
Döviz kurlarındaki dalgalanma, bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve ücret artışları ile üçüncü çeyrekte enflasyonda artış yaşanmıştır. 2023 ikinci çeyrek sonunda %38,2 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Ekim ayında %61,4'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu %40,4'ten %39,4'e sınırlı gerilemiştir.
Ayrıca birikmiş maliyetler ve beklentilerdeki bozulma da enflasyon üzerindeki yukarı yönlü riskleri beslemektedir.
Haziran'da %8,50 olan politika faizini %15,00'a çıkaran TCMB artırımlara Temmuz, Ağustos, Eylül ve Ekim toplantılarında da devam etmiştir. Son toplantısında haftalık repo faizini 500 baz puan artırarak %35,0'a çıkarırken, enflasyon görünümünde belirgin iyileşme sağlanana kadar parasal sıkılaştırmanın gerektiği zamanda ve gerektiği ölçüde kademeli olarak güçlendirileceğini tekrarlamıştır.
*GİZLİDİR
2023 yılının üçüncü çeyreğinde konut satışları bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,1 oranında artış kaydederek 334.295 adet olmuştur. Böylece konut satışlarında yıllık bazda dört çeyrektir devam eden düşüş serisi sona ermiştir. Yılın ilk dokuz ayı toplamındaki konut satış adedi ise 900.074 olarak gerçekleşmiştir.
Satış durumuna göre yapılan değerlendirmede, birinci el satışların üçüncü çeyrekte 2013 yılından beri en düşük seviyesine gerilediği gözlenmiştir. 2023 yılının ikinci çeyreğinde de benzer şekilde en düşük ikinci çeyrek verisi görülmüştü. Üçüncü çeyrekte 97.439 adet konut ilk kez satışa konu olurken ilk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı bir önceki çeyrek verisi olan %30,9'dan %29,1'e gerilemiştir. İkinci el satışların payı ise %70,9 olarak gerçekleşmiş olup 236.856 adet konut ikinci el satışa konu olmuştur.
Satış şekline göre yapılan değerlendirmelerde ise ipotekli satışlarda %37,2 oranında gerileme ile birlikte ipotekli satışların veri tarihindeki en düşük üçüncü çeyrek verisinin gerçekleştiği görülmektedir. İpotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranında bir önceki çeyrek gerçekleşmesi %22,2 iken üçüncü
çeyrekte bu oran %11,8'e gerilemiştir. Bu gerilemenin başlıca nedeni konut kredisi faiz oranlarının ağırlıklı ortalamasının 2003 yılının 3. çeyreğinden bu yana en yüksek verisine ulaşarak %36,5'e yükselmesi olmuştur. Yıllık bazda bakıldığında, ipotekli satışlar %32,5 oranında gerileme kaydederken diğer satışlarda %8,2 artış gözlenmiştir. Bu sonuçlarla üçüncü çeyrekte, ipotekli satışlar 39.354 adet, diğer satışlar 294.941 adet olmuştur.
Yabancılara yapılan satışlar üçüncü çeyrekte 8.789 adet olurken konut satışlarının geneline kıyasla yıllık bazda %38,4 oranında gerileme kaydederek toplam konut satışlarından ayrıştığı gözlemlenmiştir. Yabancılara satışların toplam satışlar içerisindeki payı da bir önceki çeyrek gerçekleşmesi olan %3,0'dan %2,6'ya gerilemiştir. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından yapılmış olup il bazında üçüncü çeyrekte en yüksek satış 2.922 adet konutla Antalya'da gerçekleşmiştir. Antalya %33,2 ile birinci sırada yer alırken ikinci sırada %32,7 pay ile İstanbul, üçüncü sırada ise %8,2 pay ile Mersin bulunmaktadır.
Konut fiyatları artışı ise Eylül 2022'de yıllık bazda en yüksek artış oranı olan %189,1'e ulaşılmasının ardından düşüş serisini on bir aya çıkararak ağustos ayı itibarıyla %90,3'e gerilemiştir. Reel artışlarda da Aralık 2022'de görülen en yüksek değerin ardından sekiz ay art arda
gerileme gerçekleşmiş ve reel artış yıllık bazda %19,7 olmuştur. Diğer yandan, ağustos ayı konut fiyat endeksi aylık bazda %5,5 oranında artış göstermiştir. Yeni konut fiyatlarında da konut fiyatlarıyla benzer bir tablo görülmekte olup ağustos ayı itibarıyla yıllık bazda nominal %94,7, reel %22,5 oranında artış gerçekleşmiştir. Ağustos 2023 itibarıyla Türkiye genelinde konut birim fiyatları 27.841 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da 41.766 TL/ m², İzmir'de 31.853 TL/m², Ankara'da 20.932 TL/m² olmuştur.
Rapor No: VAKIF GYO-2024-10 Rapor Tarihi: 28.06.2024
| IIk Satış | Ikinci El Satis |
Toplam Satis |
Ipotekli Satis |
Toplam Konut Satisları Icinde Ipotekli Konut Satisfannin Payi (%) |
|
|---|---|---|---|---|---|
| C1'19 | 107.859 | 148.574 | 256.433 | 38.189 | 14.9 |
| C2'19 | 98.295 | 151,068 | 249.363 | 44.696 | 17.9 |
| C3'19 | 130.958 | 228.719 | 359.677 | 105.023 | 29,2 |
| C4'19 | 174.570 | 308.686 | 483.256 | 144,600 | 29,9 |
| 2019 Toplam | 511.682 | 837.047 | 1.348.729 | 332.508 | 24,7 |
| C120 | 107.432 | 233.606 | 341.038 | 129.299 | 37,9 |
| C2'20 | 90.340 | 193.391 | 283.731 | 137,075 | 48.3 |
| C3'20 | 161.436 | 375.073 | 536.509 | 242.316 | 45,2 |
| C4'20 | 110.532 | 227.506 | 338.038 | 64.647 | 19,1 |
| 2020 Toplam | 469.740 | 1.029.576 | 1.499.316 | 573.337 | 38,2 |
| C1'21 | 80.370 | 182.680 | 263.050 | 47.216 | 17,9 |
| C221 | 87.508 | 202.252 | 289.760 | 56.952 | 19,7 |
| C3'21 | 119.278 | 277.050 | 396.328 | 77.687 | 19,6 |
| C4'21 | 174.367 | 368.351 | 542.718 | 112.675 | 20,8 |
| 2021 Toplam | 461.523 | 1,030.333 | 1.491.856 | 294.530 | 19,7 |
| C 1 '22 | 94.437 | 225.626 | 320.063 | 68.342 | 21,4 |
| C222 | 114,014 | 292.321 | 406.335 | 101.975 | 25.1 |
| C322 | 103.667 | 227.128 | 330.795 | 58.284 | 17,6 |
| C422 | 147.961 | 280.468 | 428.429 | 51.719 | 12,1 |
| 2022 Toplam | 460.079 | 1.025.543 | 1.485.622 | 280.320 | 18,9 |
| C123 | 83.907 | 199,308 | 283.215 | 58.822 | 20,8 |
| C2'23 | 87.251 | 195.313 | 282.564 | 62.708 | 22,2 |
| C3'23 | 97.439 | 236.856 | 334.295 | 39.354 | 11,8 |
**Tablo: Çeyrek Bazda
Konut Satışları (Adet)
Rapor No: VAKIF GYO-2024-10 Rapor Tarihi: 28.06.2024
OFİS ve TİCARİ GAYRİMENKUL
Rusya-Ukrayna Savaşı'yla birlikte Avrupa'da resesyon endişesi devam ederken son dönemde meydana gelen İsrail-Filistin gerilimi, iç piyasalarda etkili olan küresel olaylar olarak öne
çıkmaktadır. Ülkemizde enflasyona karşı alınan önlemler kapsamında asgari ücret Temmuz ayında %34 oranında artırılmıştır. Bu çeyrekte de enflasyondaki artışın ve döviz kuru hareketliliğinin devam etmesi neticesinde birincil kiralarda ₺ bazında artış kaydedilirken ABD\$ bazında sabit kalmıştır. Ayrıca yüksek talep sonucu özellikle merkezi iş alanında (MİA) bazı ofis binalarında yüksek doluluk oranları kaydedilmiştir. Bu durumun birincil kiralar üzerinde yukarı yönlü bir baskı yarattığı gözlemlenmiştir. Kiralama İşlemleri
2023 yılının üçüncü çeyreğinde İstanbul ofis pazarında genel arz 7,14 milyon m² olarak artış göstermiştir. Bu çeyrekte gerçekleşen kiralama işlemleri toplamı 98.060 m²'dir. 2023 yılı içerisinde gerçekleşen toplam kiralama işlemi 205.057 m²'ye ulaşmıştır. Böylece, bir önceki yılın aynı dönemine göre %41,5
oranında azalış göstermiştir. Bununla birlikte, bu çeyrekte gerçekleşen kiralama anlaşmaları hem metrekare bazında hem de sayıca, sırasıyla %71,7 ve %76 oranlarında yeni kiralama anlaşmalarından oluşmaktadır.
Üçüncü çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların %40'ı MİA'da gerçekleşmiş olup bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla oransal olarak artış kaydedilmiştir. MİA dışındaki işlemlerin %67'si Anadolu yakasında ve %33'ü ise Avrupa yakasında gerçekleşerek bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla MİA dışı Avrupa bölgesinde artış kaydedilmiştir. 2023 yılının üçüncü çeyreğinde boşluk oranı %15,2'den %14,3'e düşüş kaydetmiştir.
Geçtiğimiz dönemlerde ofis olarak tasarlanan projelerin, konut, hastane ve okul gibi farklı işlevlerle yeniden işlevlendirilip satıldığı gözlemlenmiştir. Ancak, son dönemde ofis binalarındaki yüksek doluluk oranları, farklı işlevlere sahip binaların ofis binalarına dönüşüm taleplerine yol açmıştır. Bu dönüşüm örneklerine, alışveriş merkezlerinin ofis kullanımına dönüştürülmesi veya tamamlanmamış ofis binalarının geliştirilerek kullanıma açılması örneklendirilebilir. Önümüzdeki günlerde eski binaların güçlendirilip ya da yeni ofis binalarının projelendirilip ofis stokuna dahil edilmesi beklenmektedir.
Ancak, bu dönüşüm sürecini finansman zorlukları, yüksek kredi faizleri ve inşaat maliyetlerinin artması gibi sorunların yavaşlatacağı öngörülmektedir. Son dönemde Türkiye'nin yakın coğrafyasında yaşanan Ukrayna- Rusya Savaşı'nın etkisi olarak Kiev ve Moskova'dan ayrılan uluslararası firmaların İstanbul'daki ofis taleplerinden sonra çok yeni yaşanan İsrail-Filistin Savaşı'nın etkisi olarak birçok bölgesel yönetim merkezi İsrail'de olan uluslararası büyük firmalarında benzer taleplerle İstanbul'u tercih edebileceği öngörülmektedir
-
Değerleme konusu taşınmazlar; İstanbul ili, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi, 7.225,80 m² yüzölçümlü "arsa" vasıflı 3328 Ada, 12 Parsel sayılı tapuda Arsa, B blok 36 katlı Betonarme Ofis, İşyeri ve arsası nitelikli ana taşınmazda yer alan 36 adet ofis ve 12 adet dükkan nitelikli taşınmazlardır. Ana taşınmaz yapı ruhsatı ve eki mimari projesine göre 10 bodrum kat + zemin kat + 25 normal kat olmak üzere toplam 36 kattan oluşmaktadır. Ruhsat projesine göre parselde 12 adet dükkân ve 36 adet ofis olmak üzere toplam 48 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Parsel şekil olarak dörtgen formdadır. Parsel yaklaşık olarak 54 m Finans Caddesine cepheli olup, diğer yönlerden komşu parsellere cephesi bulunmaktadır. Bina toplamda 112.603,97 m² alanlıdır. Ana taşınmazda kat irtifakı tesis edilmiş yapı kullanma izin belgesi alınarak kat mülkiyetine geçiş sağlanarak yasal süreç tamamlanmıştır. Binanın ortak alanlarında yerler mermer olup, duvarlar ses yalıtımlı sıva üzeri boyalıdır, kısmen dekoratif kompozit kaplamadır. Değerleme konusu taşınmazın dış cephesi kompozit kaplamadır. Ana taşınmazın giriş kapısı fotoselli kapı olup, vitrin alüminyum cam doğrama şeklindedir. Katlarda yer alan bağımsız bölümler Shell&Core teslim edilmek üzere ince işçilik yapılmamıştır.
| 3328 ADA 12 PARSEL KÜNYE | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| NİTELİK ADET BRÜT ALAN (m²) |
||||||
| OFİS | 36 | 35.685,83 | ||||
| DÜKKAN | 12 | 2.210,48 | ||||
| ORTAK ALAN | 74.707,67 | |||||
| TOPLAM | 48 | 112.603,97 |
Projesine göre bağımsız bölüm hacimleri Shell&Core sistemi ile satışa/kiralamaya konu olacağından dolayı inşaat seviyesi tablosu hazırlanmamıştır. Bina içerisinde ortak hacimlerde genel anlamda inşai faaliyet bitmiş olup iskanlı yapı %100 kabul edilmiştir.
Taşınmaz içerisinde katlar arasında merdiven holleri ve asansör ile bağlantı kurulabilmektedir. Taşınmazın iç duvarları kısmen saten boyalı kısmen kompozit kaplama şeklindedir. Taşınmazın zemin döşemeleri ise otopark bölümünde epoksi kaplama, ortak alanlar PVC ve mermer şeklindedir. WC hacimlerinden yerler seramik kaplı olup vitriye ve armatürler tamdır. 10. bodrum kat ile 2. bodrum kat hariç 1. bodrum kata kadar her katta olmak üzere kapalı otopark hacimleri ile teknik hacimler yer almaktadır. Her bir ofis bölümleri içerisinde toplantı odaları, geri dönüşüm odaları ve başkan odası olarak tasarlanmıştır.
Taşınmazın 4. normal kat ile 5. normal kat hacminin yaklaşık yarısı kadar 600` er kişi kapasiteli yemek salonları bulunmaktadır. Taşınmaz içerisinde ısıtma ve soğutma fan coil sistemdir. 2 adet doğalgaz kazanı, 3 adet soğutma kulesi, 5 adet jeneratör, 5 adet trafo tesisatları mevcuttur. Ayrıca bina içerisinde kartlı geçiş sistemi, acil anons, yangın ihbar sistemi ve otopark hacimlerinde yangın karbonmonoksit sistemi mevcuttur.
Değerleme konusu taşınmazın 17.normal katından üst katlara doğru deniz manzarası bulunmaktadır. Genel anlamda iyi sınıf inşaat malzemesi ve işçilikle yapılmış olup bölgenin tüm imkanlarından faydalanabilmektedir.
Yerinde yapılan incelemelerde konu projenin %100 seviyede olduğu inşai faaliyetlerin tamamlandığı tespit edilmiştir. Yapılan incelemeler sonucunda ruhsat ve eki mimari projeye aykırı imalat bulunmadığı tespit edilmiştir.
4.6. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Yerinde yapılan incelemelerde konu projenin %100 seviyede olduğu inşai faaliyetlerin tamamlandığı tespit edilmiştir. Yapılan incelemeler sonucunda ruhsat ve eki mimari projeye aykırı imalat bulunmadığı projenin yeniden ruhsat almasını gerektirir durum bulunmadığı tespit edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar; İstanbul ili, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi, 7.225,80 m² yüzölçümlü "Arsa, B Blok 36 Katlı Betonarme Ofis, İşyeri Ve Arsası" vasıflı 3328 Ada, 12 Parsel sayılı tapuda Arsa, B blok 36 katlı Betonarme Ofis, İşyeri ve arsası nitelikli ana taşınmazda yer alan 36 adet ofis ve 12 adet dükkan olmak üzere toplam 48 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Mahallen inşai faaliyetler tamamlanmış olup ekspertiz tarihi itibarı ile taşınmazlar boş durumdadır.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
Maliyet yöntemi, fabrika, lojistik depo tipindeki gayrimenkullerin, inşaatı tamamlanmamış yatırım dönemindeki gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve piyasada emsali olmayan özel gayrimenkullerin değerlemesinde yaygın olarak kullanılır. Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir.
Bu yöntemde gayrimenkulün, belirli bir kalan ekonomik ömrünün olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir. Binalardaki yıpranma payı, Resmi Gazete'de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanır. Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Boş Arsa değerlemelerinde maliyet yöntemi uygun değildir.
Konut, sahibi tarafından kullanılan İşyeri ve arsa türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım emsal karşılaştırma yöntemidir. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır:
Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu kabul edilir.
Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre içinde satıldığı kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Taşınmazlar gelir getiren cinsten mülkler ise- örneğin kiralık konut ya da iş yerlerinde- piyasa değerleri bulunurken gelir yöntemi uygulanır. Gelir yöntemi ile üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Net gelir, gelir getiren taşınmazın yıllık potansiyel brüt gelirinden, taşınmazın boşluk ve kira kayıplarından oluşan gelir kaybı ve işletme giderlerinin çıkarılması ile bulunur. Net gelir, yapı geliri ve arsa gelirinden oluşmaktadır.
Değerleme çalışmasında, konu bağımsız bölümlerin değer tespiti için Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır. Çalışma yapılan tüm yöntemlerde de taşınmazların yasal izinleri alınmış mimari projelere göre değerlendirilmiştir.
5.3.Pazar Yaklaşımına Göre Değer Analizi
| PROJENİN ADI: SİNPAŞ FİNANS ŞEHİR | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Projenin Konumu | ÜMRANİYE İLÇESİ, FİNANSKENT MAHALLESİ | ||||||||
| Projenin Sahibi | SİNPAŞ GYO | ||||||||
| Proje Hakkında Bilgi | |||||||||
| Projede Yer Alan Nitelikler | Konut, Dükkan | ||||||||
| Proje Başlangıç-Bitiş | 2016-Yaşam Başladı | ||||||||
| Projenin Arsa Büyüklüğü(m²) | 27503,53, 29.870,76,… | ||||||||
| Toplam İnşaat Alanı(m²) | - | ||||||||
| Konut-Rezidans | 2550 | ||||||||
| Dükkan-İş Yeri | B.A. | ||||||||
| Ofis-Büro | 0 | ||||||||
| Mağaza | 0 | ||||||||
| Sosyal Tesis İmkanı | açık-kapalı otopark, restaurant, mağaza, ofis, sosyal tesis, spor salonu, fitness salonu, basketbol sahası, kapalı yüzme havuzu, çocuk yüzme havuzu, yürüyüş parkuru ve çocuk parkı |
||||||||
| Otopark Durumu | Kapalı-Açık Otopark | ||||||||
| REZİDANS BİLGİLERİ | |||||||||
| Konut Tipleri | 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 | ||||||||
| Satılık Ofisler | |||||||||
| Konut Tipi | Net Alanı (m²) |
Brüt Alanı (m²) |
Fiyat (TL) | ||||||
| 1+1 | 39 | 45 | 5.650.000 | ||||||
| 2+1 | 50 | 72 | 8.000.000 | ||||||
| 3+1 | 60 | 78 | 10.000.000 | ||||||
| 4+1 | 160 | 185 | 20.000.000 | ||||||
| *2. el satışları olup, fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür. | |||||||||
| ORTALAMA BİRİM DEĞER | |||||||||
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 149.134,62 | ||||||||
| DİĞER BİLGİLER | |||||||||
| Özellikler | daireleri hazır durumda. | Sinpaş Yapı imzası taşıyan Sinpaş Finans Şehir projesi toplam 2 bin 550 konuttan meydana geliyor. Yaklaşık 141 bin metrekarelik alana kurulan projenin ilk etabında 450 konut yer alıyor. Projede 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 daireler yer alıyor. Sinpaş Finans Şehir projesinin 1+1 ve 3+1 tipindeki örnek |
|||||||
| Konut Teslim Şekli | Dekorasyonlu | ||||||||
| Ofis Teslim Şekli | - |
Rapor No: VAKIF GYO-2024-10 Rapor Tarihi: 28.06.2024
| PROJENİN ADI: METROPOL İSTANBUL | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Projenin Konumu | ATAŞEHİR İLÇESİ, FİNANSKENT MAHALLESİ | |||||
| Projenin Sahibi | GAP | |||||
| Proje Hakkında Bilgi | ||||||
| Projede Yer Alan Nitelikler | Konut, Dükkan, Ofis | |||||
| Proje Başlangıç-Bitiş | 2016-YAŞAM BAŞLADI | |||||
| Projenin Arsa Büyüklüğü(m²) | 99.108 | |||||
| Toplam İnşaat Alanı(m²) | - | |||||
| Konu-Rezidans | 1381 | |||||
| Dükkan-İş Yeri | B.A. | |||||
| Ofis-Büro | B.A. | |||||
| Mağaza | 0 | |||||
| Sosyal Tesis İmkanı | güvenlik, | Yürüyüş parkuru, Süs havuzu, Çocuk oyun alanları, Kapalı yüzme havuzu, Sauna, Fitness merkezi, Kafe, Sinema, Restoran, Güvenlik, Kameralı |
||||
| Otopark Durumu | Kapalı-Açık Otopark | |||||
| REZİDANS BİLGİLERİ | ||||||
| Konut Tipleri | 1+0, 1+1, 2+1, 3+1, 3+2, 4+1, 8+1 | |||||
| Satılık Ofisler | ||||||
| Ofis Tipi | Net Alanı (m²) |
Brüt Alanı (m²) |
Fiyat (TL) | |||
| 3+1 | 120 | 180 | 29.280.000 | |||
| 3+1 | 180 | 219 | 38.000.000 | |||
| 3+1 | 280 | 350 | 52.500.000 | |||
| 8+1 | 900 | 1100 | 200.000.000 | |||
| *2. el satışları olup, fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür. | ||||||
| ORTALAMA BİRİM DEĞER | ||||||
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 216.208,33 | |||||
| Özellikler | B blokta yer alıyor. | DİĞER BİLGİLER | RMJM tarafından tasarlanan Metropol İstanbul projesinin C bloğunda home ofisler, A bloğunda ise ofis ve rezidanslara yer veriliyor. LEED Gold kriterlerine uygun olarak yapılan Metropol İstanbul projesi 1,5 milyar TL yatırım değerine sahip. Projede rezidans daireler 140 metre ve 27 katlı olan |
|||
| Konut Teslim Şekli | Dekorasyonlu | |||||
| Ofis Teslim Şekli | Dekorasyonlu/shell and core | |||||
| PROJENİN ADI: SARPHAN FİNANSPARK | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Projenin Konumu | ÜMRANİYE İLÇESİ, FİNANSKENT MAHALLESİ | ||||||
| Projenin Sahibi | SARP GROUP | ||||||
| Proje Hakkında Bilgi | |||||||
| Projede Yer Alan Nitelikler | Konut | ||||||
| Proje Başlangıç-Bitiş | 2014-Yaşam Başladı | ||||||
| Projenin Arsa Büyüklüğü(m²) | 288.000 | ||||||
| Toplam İnşaat Alanı(m²) | 808.587 | ||||||
| Konu-Rezidans | 348 | ||||||
| Dükkan-İş Yeri | 451 | ||||||
| Ofis-Büro | 76 | ||||||
| Mağaza | 94 | ||||||
| Sosyal Tesis İmkanı | oyun alanları | Kapalı Yüzme Havuzu, Fitness, Hamam, Sauna, Yürüyüş Parkurları, Çocuk | |||||
| Otopark Durumu | Kapalı-Açık Otopark | ||||||
| REZİDANS BİLGİLERİ | |||||||
| Ofis Tipleri | 1+0 | ||||||
| Satılık Ofisler | |||||||
| Konut Tipi | Net Alanı (m²) |
Brüt Alanı (m²) |
Fiyat (TL) | ||||
| 1+0 | 45 | 52 | 9.000.000 |
1+1 65 82 10.000.000 2+1 80 100 12.200.000
20+1 2000 2417 489.000.000 *2. el satışları olup, fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür.
| ORTALAMA BİRİM DEĞER | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 187.711,54 | ||||
| DİĞER BİLGİLER | |||||
| Özellikler | Sarphan Finans Park, rezidans, ofis, otel ve dükkan olarak tasarlanan bir iş ve yaşam merkezidir. Projede 348 rezidans, 76 ofis, 451 adet iş yeri ve 94 adet mağaza olmak üzere toplamda 969 bağımsız bölüm bulunmaktadır. |
||||
| Konut Teslim Şekli Dekorasyonlu |
|||||
| Ofis Teslim Şekli | Dekorasyonlu/shell and core | ||||
| PROJENİN ADI: VARYAP MERİDİAN | |||
|---|---|---|---|
| Projenin Konumu | ATAŞEHİR İLÇESİ, BARBAROS MAHALLESİ | ||
| Projenin Sahibi | VARYAP | ||
| Proje Hakkında Bilgi | |||
| Projede Yer Alan Nitelikler | Konut, Dükkan, Ofis | ||
| Proje Başlangıç-Bitiş | 2014 - YAŞAM BAŞLADI | ||
| Projenin Arsa Büyüklüğü(m²) | B.A. | ||
| Toplam İnşaat Alanı(m²) | 410.000 | ||
| Konu-Rezidans | 1500 | ||
| Dükkan-İş Yeri | B.A. | ||
| Ofis-Büro | B.A. | ||
| Mağaza | B.A. | ||
| Sosyal Tesis İmkanı | Yürüyüş Alanı, Çocuk Oyun Park Alanı, Bisiklet Yolu, Hamam, Sauna, | ||
| Güvenlik | |||
| Otopark Durumu | Kapalı-Açık Otopark | ||
| REZİDANS BİLGİLERİ | |||
| Konut Tipleri | 1+0, 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 | ||
| Satılık Ofisler | |||
| Konut Tipi | Net | Brüt | Fiyat (TL) |
| Alanı (m²) | Alanı (m²) | ||
| 3+1 | 140 | 156 | 18.000.000 |
| 3+1 | 140 | 161 | 19.320.000 |
| 3+1 | 160 | 200 | 24.000.000 |
| *2. el satışları olup, belirtilen alanlar proje satışına esas brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür. | |||
| ORTALAMA BİRİM DEĞER | |||
| Birim Fiyatı (TL/m²) | DİĞER BİLGİLER | 138.857,14 | |
| Özellikler | havuzları ve sosyal alanlardan yaralanabilmektedir. | VARYAP MERIDIAN, ABD'deki Çevre Dostu Binalar Konseyi (USGBC) tarafından geliştirilen LEED (The Leadership in Energy and Environmental Design - Enerji ve Çevre Dostu Tasarımda Liderlik) kriterlerine uygun olarak gerçekleştirilen, Türkiye'nin ilk büyük ekolojik karma inşaat projesi olma özelliğine sahiptir. Projede 5 konut bloğu, bir 5 yıldızlı otel bloğu ve iş merkezi bulunmaktadır. Ataşehir'de, E5 ve TEM otoyolunun kesişim noktasında yer almaktadır."Batı Ataşehir'in değerli bir bölgesinde bulunan Varyap Meridyen, Türkiye'nin ilk büyük 'ekolojik karma inşaat projesi'dir. Projenin yüzde 90'ı yeşil alandır. 40 m²'lik stüdyolardan özel tasarımlı penthouse dairelere kadar birçok konut seçeneği bulunmaktadır. Projede yaşayanlar 24 saat güvenlik, teknik yardım servisleri, açık-kapalı yüzme |
|
| Konut Teslim Şekli | Dekorasyonlu | ||
| Ofis Teslim Şekli | Dekorasyonlu | ||
Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikteki projelerde yer alan satılık ofis nitelikli taşınmaz m² birim değerlerinin 138.857-TL/m²– 216.218 TL/m² olduğu bilgisi edinilmiştir.
| SATILIK DÜKKAN ÖRNEKLERİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSALLER | Özellikler | İlgili Kiş/Kurum Telefon |
Alanı (m²) |
Satış Değeri (TL) |
Satışa Esas Birim Değer (TL/m²) |
|||
| Emsal 1 | Değerleme konusu taşınmaza yakın, Sarphan Finanspark'ta konumlu, 340 m2 beyan edilen ancak 240 m2 tahmin edilen dükkan için 41.250.000 TL istenmektedir. Pazarlık payı vardır. |
EMLAK OFİSİ 0 (549) 455 15 00 |
240,00 | 41.250.000 | 171.875 | |||
| Emsal 2 | Değerleme konusu taşınmaza yakın, Sarphan Finanspark'ta konumlu, 240 m2 beyan edilen ancak 160 m2 tahmin edilen dükkan için 29.250.000 TL istenmektedir. Pazarlık payı vardır. |
EMLAK OFİSİ 0 (549) 455 15 00 |
160,00 | 29.250.000 | 182.813 | |||
| Emsal 3 | Değerleme konusu taşınmaza yakın, Sinpaş Finans Şehir projesinde konumlu, 155 m2 beyan edilen ancak 120 m2 tahmin edilen dükkan için 27.500.000 TL istenmektedir. Pazarlık payı vardır. |
EMLAK OFİSİ 0 (533) 573 53 73 |
120,00 | 27.500.000 | 229.167 | |||
| Emsal 4 | Değerleme konusu taşınmaza yakın, Sarphan Finanspark'ta konumlu, 178 m2 beyan edilen ancak 140 m2 tahmin edilen dükkan için 27.000.000 TL istenmektedir. Pazarlık payı vardır. |
EMLAK OFİSİ 0 (507) 245 01 45 |
140,00 | 27.000.000 | 192.857 | |||
| Emsal 5 | Değerleme konusu taşınmaza yakın, Finanskent'te konumlu, 130 m2 beyan edilen ancak 110 m2 tahmin edilen dükkan için 38.500.000 TL istenmektedir. Pazarlık payı vardır. |
EMLAK OFİSİ 0 (532) 658 77 10 |
110,00 | 38.500.000 | 350.000 |
Değerleme konusu taşınmazlar için yakın çevredeki benzer nitelikli taşınmazların dükkan fiyatları araştırılmış emsal tablolarında gösterilmiştir. Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikli satılık dükkan nitelikli taşınmaz m² birim değerlerinin 171.875 TL/m² – 350.000 TL/m² aralığında olduğu bilgisi edinilmiştir.
| DÜKKAN EMSALLERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Başlıklar | Örnek 1 | Örnek 2 | Örnek 3 | Örnek 4 | Örnek 5 | |||
| Alanı (m²) | 240,00 | 160,00 | 120,00 | 140,00 | 110,00 | |||
| İSTENEN SATIŞ FİYATI (TL) | 41.250.000 | 29.250.000 | 27.500.00 0 |
27.000.000 | 38.500.000 | |||
| İSTENEN BİRİM SATIŞ FİYATI (TL/m²) |
171.875 | 182.813 | 229.167 | 192.857 | 350.000 | |||
| ÖNGÖRÜLEN PAZARLIK ORANI | -5% | -5% | -5% | -5% | -5% | |||
| ALAN DÜZELTME KATSAYISI | 0% | 0% | -10% | -10% | -10% | |||
| REKLAM KABİLİYETİ DÜZELTME KATSAYISI |
50% | 50% | 50% | 50% | 50% | |||
| KARMA PROJEDE BULUNMA KATSAYISI |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| KONUM ŞEREFİYESİ DÜZELTME KATSAYISI |
50% | 50% | 50% | 50% | 50% | |||
| DÜZELTİLMİŞ BİRİM FİYAT (TL/m²) |
335.156 | 356.484 | 423.958 | 356.786 | 647.500 | |||
| ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/m²) | 423.977 |
Bölgede benzer nitelikte dükkan emsalleri değerlemeye konu taşınmaz için uyumlaştırma yapılmış olup şerefiyelendirme çalışmasında ortalama birim değer uyumlaştırılmış birim değere uygun çalışma yapılmıştır.
5.3.3. Şerefiyelendirme Çalışması
Aynı proje çatısı altında inşa edilen gayrimenkullerin değerleri, değer üzerinde etkili olan faktörler ve bu faktörlerin değer üzerindeki etkileme oranları nedeniyle farklılık göstermektedir. Bir proje çatısı altında bulunan gayrimenkullerin talep değer farklılığı şerefiye olarak tanımlanır. Gayrimenkul değerlemede aynı değer üzerinde etkili olan faktörler çeşitlilik göstermekte olup, kesin bir modelleme yapılamamaktadır. Şerefiye hesabı gayrimenkul değerlemede matematiksel modellemeye imkân tanıması nedeniyle önemlidir.
Bu çalışmada, aynı projede yer alan birden fazla gayrimenkulün değerlemesinde değer farklılıklarını yaratan şerefiye kriterleri ve bu kriterlerin değeri etkileme oranları incelenmiştir.
Şerefiyelendirmenin gayrimenkul değerine ulaşmak için temel oluşturması ve değere ulaşmakta kullanılan bir yöntem olması nedeniyle çalışmada değerleme yöntemleri kavramsal olarak irdelenmiştir.
Ayrıca değeri etkileyen kriterlerin ve bu kriterlerin değer üzerindeki etkilerinin değerleme yapılacak gayrimenkulün niteliğine ve gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye göre çeşitlilik gösterebileceği vurgulanmış ve buna göre konutların ve ticari gayrimenkullerin değerini etkileyen faktörler ayrı ayrı incelemiştir.
Şerefiyelendirme çalışmalarında saha çalışmaları yapılarak şerefiye kriterlerinin seçiminde ve ağırlıklarının tespitinde gayrimenkullerin bulunduğu bölgedeki arz ve talep dengesinin şerefiyelendirme çalışmasının temelini oluşturduğu ve en önemli süreçlerinden biri olduğu vurgulanmıştır. Araştırma sonuçlarına göre aynı projede yer alan birden fazla gayrimenkul için yapılan değerleme çalışmalarında şerefiyelendirme kriterlerinin ve bu kriterlerin değer üzerinde birbirlerine göre ağırlıklarının gayrimenkullerin fonksiyonlarına ve gayrimenkullerin içinde yer aldığı pazardaki arz ve talep dengesine göre farklılık göstermesi nedeniyle söz konusu şerefiyelendirme çalışmalarının bölgesel analiz çalışmalarının sonuçları kullanılarak hazırlanması gerekmektedir.
Değerleme çalışmasında şerefiye oranlarının ve şerefiyelendirilmiş birim satış fiyatlarının hesaplanmasında konutlar için 5 adet faktör kullanılmıştır.
Yapılan emsal araştırmaları sonucunda ofis nitelikli taşınmazların şerefiyelendirme taban baz birim değeri 150.000 TL/m² olarak baz alınmıştır.
| Alan Aralığı | Puan | Bulunduğu Kat |
Puan | Yönü | Puan | Manzara Durumu |
Puan | Cephe Sayısı |
Puan |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1500'den m² den Büyük | 0,0% | Zemin | 0,0% | KB | 1,5% | Şehir | 0,0% | 1 | 0,0% |
| 1400-1499 m² arası | 3,0% | 1 ve 5 | 2,0% | KD | 2,0% | Deniz | 6,0% | 2 | 2,0% |
| 1300-1399 m² arası | 3,0% | 6 ve 10 | 4,0% | KB-KD | 3,5% | 3 | 3,0% | ||
| 1200-1299 m² arası | 5,0% | 11 ve 15 | 7,0% | GB | 3,0% | 4 | 4,0% | ||
| 1100-1199 m² arası | 5,0% | 16 ve 20 | 10,0% | GD | 3,5% | Tüm Cephe | 5,0% | ||
| 1000-1099 m² arası | 7,0% | 21 ve 25 | 10,0% | GB-KB | 4,5% | ||||
| 900-999 m² arası | 7,0% | 26 ve 30 | 11,0% | KD-GD | 5,5% | ||||
| 600-699 m² arası | 8,0% | 31 ve 35 | 11,0% | GB-KB-KD | 6,5% | ||||
| 500-599 m² arası | 8,0% | 36 ve Üzeri | 12,0% | GD-GB | 6,5% | ||||
| 400-499 m² arası | 8,0% | GD-GB-KB | 8,0% | ||||||
| 300-399 m² arası | 9,0% | KD-GD-GB | 8,5% | ||||||
| 200-299 m² arası | 9,0% | KD-GD-GB-KB | 10,0% | ||||||
| 101-199 m² arası | 9,0% | Katın Tamamı | 11,0% | ||||||
| 50-100 m² arası | 10,0% | Avlu | 0,0% |
Ofis nitelikli taşınmazların tamamlanması durumunda oluşacak hasılat değerleri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır. Detaylı tablo rapor eklerindedir.
| Taban Baz Birim Değer | Şerefiyelendirilmiş | Yuvarlanmış Satış | Ortalama Birim | |
|---|---|---|---|---|
| Üzerinden Toplam Değeri | Toplam Değer | Değeri (TL) | Değer (TL) | |
| 5.352.873.750 | 6.791.704.973 | 6.791.705.000 | 188.105 |
Değerleme çalışmasında şerefiye oranlarının ve şerefiyelendirilmiş birim satış fiyatlarının hesaplanmasında dükkanlar için 4 adet faktör kullanılmıştır.
Yapılan emsal araştırmaları sonucunda Dükkan nitelikli taşınmazların şerefiyelendirme taban baz birim değeri 375.000 TL/m² olarak baz alınmıştır.
Şerefiyelendirme faktörleri aşağıda gibi baz alınmıştır.
| Kat | Puan | Cephe Sayısı | Puan | Alan Aralığı | Puan | Yönü | Puan |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Zemin | 5,0% | 1 | 0,0% | 100 m² den Küçük | 10,0% | KB | 1,5% |
| 1 | 2,5% | 2 | 5,0% | 100-200 m² arası | 6,0% | KD | 2,0% |
| 2 | 0,0% | 200-300 m² arası | 3,0% | KB-KD | 3,5% | ||
| 3 | 0,0% | 300 m²'den büyük | 0,0% | GB | 3,0% | ||
| GD | 3,5% | ||||||
| GB-KB | 4,5% | ||||||
| KD-GD | 5,5% | ||||||
| GB-KB-KD | 6,5% | ||||||
| GD-GB | 6,5% | ||||||
| GD-GB-KB | 8,0% | ||||||
| KD-GD-GB | 8,5% | ||||||
| KD-GD-GB-KB | 10,0% | ||||||
| Katın Tamamı | 11,0% | ||||||
| Avlu | 0,0% |
Mevcut ruhsat projesine göre parsel üzerindeki Dükkan nitelikli taşınmazların şerefiyelendirme sonrası hasılat değerleri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır.
| Taban Baz Birim Değer Üzerinden Toplam Değeri (TL) |
Şerefiyelendirilmiş Toplam Değer (TL) |
Yuvarlanmış Satış Değeri (TL) |
Ortalama Birim Değer (TL) |
|---|---|---|---|
| 828.928.125 | 930.294.867 | 930.295.000 | 426.563 |
Mevcut Projeye göre 48 adet bağımsız bölüm için toplam satış hasılat değerleri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır. Detaylı değerleme tabloları rapor ekindedir.
| HASILAT ÖZETİ | |||
|---|---|---|---|
| TOPLAM DÜKKAN SATIŞ DEĞER (TL) | 930.295.000,00 | ||
| TOPLAM OFİS SATIŞ DEĞER (TL) | 6.791.705.000,00 | ||
| TOPLAM SATIŞ DEĞER (TL) | 7.722.000.000,00 |
Değerleme konusu taşınmazın yakın çevresinde konumlu nitelikli karma projelerinde, lüks segmentte konutlar ve de ticari birimler tasarlanmıştır. Daire tipleri metrekare bazında ve müşteri ihtiyaçlarına göre farklılık göstermektedir.
Değerlemeye konu taşınmazlar için kira değerleme çalışması yapılmamıştır.
Mevcutta hazırlanan rapor; hasılat paylaşımı veya kat karşılığı modeline göre proje geliştirme niteliğinde olmayıp "Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." mülkiyetinde bulunan bağımsız bölümlerinin değerlemesidir. Bu nedenle taşınmazların konumlandığı parsel için hasılat paylaşımı veya kat karşılığı pay oranları tespit edilmemiştir.
Mevcutta hazırlanan rapor; proje geliştirme niteliğinde olmayıp, mevcut iskanlı projede bulunan bağımsız bölümlerin değerleme çalışmadır. Bu nedenle boş arazi ve proje değerleri tespiti yapılmamıştır.
Mevcutta hazırlanan rapor; proje geliştirme niteliğinde olmayıp, mevcut iskanlı projede bulunan bağımsız bölümlerin değerlemesidir.
Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımı en etkin ve verimli kullanımıdır. Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.
Değerleme tarihi itibariyle tanımlanmış bulunan en yüksek bugünkü değer rakamını destekleyici makul ve muhtemel kullanımdır. Bir başka ifade ile; makul, muhtemel ve yasal olan alternatif kullanım şekilleri arasından, yapılması teknik ve finansal olarak mümkün olup en yüksek değerine ulaştıran kullanımdır.
Değerleme konusu taşınmazın mevcut yapılaşma koşullarındaki "Ticari" kullanım amaçlı geliştirilmesi sonucu "En Etkin Ve Verimli Kullanım"da olacağı düşünülmektedir.
Değerleme konusu gayrimenkuller için kat irtifakı kurulmuş yapı kullanma izin belgesi alınarak kat mülkiyetine geçilerek yasal süreç tamamlanmıştır. Bağımsız bölüm değerleri rapor ekinde detaylı olarak sunulmuştur.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
ANALIZ SONUÇLARININ
DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ
Bu değerleme çalışmasında Pazar (emsal karşılaştırma) Yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
6.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Asgari bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.
6.3.Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu gayrimenkuller için kat irtifakı kurulmuş yapı kullanma izin belgesi alınarak kat mülkiyetine geçilerek yasal süreç tamamlanmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde değerini veya devrini olumsuz olarak etkileyecek herhangi bir takyidat mevcut değildir.
6.5. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Daire Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkuller için kat irtifakı kurulmuş yapı kullanma izin belgesi alınarak kat mülkiyetine geçilerek yasal süreç tamamlanmıştır. Boş arsa veya arazi kullanımı bulunmamaktadır.
6.6. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar için herhangi bir üst hakkı, devre mülk hakkı bulunmamaktadır.
6.7.Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu taşınmazlar III.48-1 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin Esaslar Tebliği" doğrultusunda incelenmiş olup;
Tebliğin "Yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar" başlıklı 22. Maddesinin a) bendinde belirtildiği üzere "Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler." belirtilmiş olup değerleme konusu 3328 ada 12 parsel üzerinde inşa edilmiş olan mülkiyeti Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'na ait olan ofis ve dükkan nitelikli bağımsız bölümlerin GYO portföyüne alınmasında bir sakınca olmayacağı,
Maddenin c) bendinde belirtildiği üzere "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir." İbaresi yer almakta olup taşınmazın tapu kayıtlarında herhangi bir değeri ve devri engelleyen herhangi bir kayıt bulunmadığından GYO portföyüne alınmasında bir sakınca olmayacağı,
Maddenin ç) bendinde belirtildiği üzere "Kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilirler veya projelere üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler." İbaresi yer almakta olup Vakıf GYO mülkiyetlerinde olan parsel üzerinde tamamlanmış olan proje olması nedeni ile GYO portföyüne "bağımsız bölüm" olarak alınabileceği belirlenmiştir.
Maddenin d) bendinde belirtildiği üzere "Gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir." İbaresi yer almakta olup taşınmazlar için bağlı bulunduğu belediye ve tapu müdürlüğünde yapılan incelemelerde tüm yasal izinlerinin alınmış, inşaata başlamak için tüm yasal gerekliliğin yerine getirilmiş olduğu tespit edilmiştir. Ayrıca yapı kullanma izin belgesi alınmak suretiyle kat mülkiyetine geçiş sağlanmış ve yasal süreç tamamlanmıştır. Konu bağımsız bölümlerin yasal belgeler doğrultusunda GYO portföyüne alınmasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
7.1.Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
Değerleme konusu taşınmazlar; İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi 3328 Ada 12 parsel üzerinde konumlu toplam 48 adet "ofis ve dükkan" olarak projelendirilmiş ve değerleme bu projeye istinaden yapılmıştır.
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu parseller üzerine geliştirilmiş olan projede konumlu bağımsız bölümlerin bugün itibari ile satılması halindeki değerleri (bağımsız bölüm hasılat değeri) hesaplanmıştır. İskan alınmış ve tamamlanmış projede konumlu olan ofis ve dükkan özellikleri dikkate alınarak piyasada satılık olan ya da yakın zamanda alım – satıma konu olmuş emsal araştırmaları sonucunda bağımsız bölümlerin değeri tespit edilmeye çalışılmıştır.
İşbu rapor; mülkiyetleri VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'ne ait olan ve Tapu kütüğünde İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi 3328 Ada 12 parseller üzerinde bulunan 48 adet bağımsız bölümün mevcut projesine göre oluşacak Pazar değerinin takdiri amacı ile hazırlanmıştır.
Rapor içerisinde bilgileri verilen taşınmazların mevcut projesine göre oluşan değerleri aşağıda verilmiştir.
| Değer Açıklaması | Değer (TL) |
|---|---|
| Taşınmazların KDV hariç Satış Değeri | 7.722.000.000 |
| Yedi Milyar Yedi Yüz Yirmi İki Milyon TL | |
| Taşınmazların KDV dahil Satış Değeri | 9.266.400.000 |
| Dokuz Milyar İki Yüz Altmış Altı Milyon Dört Yüz Bin TL |
Selçuk AVLAR Şehir Plancısı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 407552
Ahmet MERMERKAYA İnşaat Mühendisi Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:403892
Harita Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:400572
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.