Business and Financial Review • Jan 2, 2025
Business and Financial Review
Open in ViewerOpens in native device viewer
07.05.2021 07 Müşteri Adı : VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Rapor Tarihi : 27.12.2024 Rapor No : VAKIF GYO-2024-40
Bu belge *********** kimlik numarali AHMET MERMERKAYA tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 31/12/2024 17:
33
*GİZLİDİR
Bu belge *********** kimlik numarali YILMAZ KÜRKCÜ tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 31/12/2024 17:09
YILMAZ KÜRKCÜ
numarali SELCUK AVLAR tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 31/12/2024
Bu belge *********** kimlik
Rapor No: VAKIF GYO-2024-40 Rapor Tarihi: 27.12.2024 17:13
1
AHMET MERMERKAYA
-40 Rapor Tarihi: 27
| 1.1. | İçindekiler 3 |
|---|---|
| 1.2. | Gayrimenkul Değerleme Raporu Özet Bilgileri 5 |
| 2.1. | Kuruluşun Unvanı ve Adresi 8 |
| 2.2. | Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 8 |
| 2.3. | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 8 |
| 2.4. | İşin Kapsamı 8 |
| 3. | Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Vb. |
| Dokümanları Hakkında Bilgiler 10 | |
| 3.1. | Gayrimenkullerin Yeri, Konumu 10 |
| 3.2. | Ana Gayrimenkullerin Tanımı 10 |
| 3.3. | Tapu Kayıtları 11 |
| 3.4. | Takyidat Bilgileri 12 |
| 3.5. | Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler 12 |
| 3.6. | Gayrimenkuller İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir |
| Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 17 | |
| 3.7. | Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve |
| Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen | |
| Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 17 | |
| 3.8. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 17 |
| 3.9. | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara |
| Dair Açıklama 17 | |
| 3.10. | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, |
| Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler 18 | |
| 3.11. | Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, |
| Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerinin | |
| Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgelerinin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup | |
| Olmadığı Hakkında Bilgi 18 | |
| 3.12. | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi |
| Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve | |
| Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 19 | |
| 3.13. | Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve |
| Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin | |
| Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 20 | |
| 3.14. | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 20 |
| 4.1. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 22 |
| 4.1.1. | Ankara İli 22 |
| 4.1.2. | Nüfus ve Demografik Yapı 22 |
| 4.1.3. | Çankaya İlçesi 22 |
| 4.2. | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak |
| Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 23 | |
| 4.3. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 30 |
| 4.3.1. | Değerleme İşlemini Olumlu Yönde Etkileyen Faktörler 30 |
| 4.3.2. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler 30 |
| 4.4. | Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri 30 |
| 4.4.1. | Proje Bilgileri: 30 |
| 4.5. | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devan Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı |
| Durumlara İlişkin Bilgiler 31 | |
| 4.6. | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 31 |
| 4.7. | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya | |
|---|---|---|
| Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, bu Yapıların Hangi Amaçlı | ||
| Kullanıldığı Hakkında Bilgi 31 | ||
| 5.1. | Güncel Değerleme Teknikleri 33 | |
| 5.1.1. | Maliyet Yöntemi 33 | |
| 5.1.2. | Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi 33 | |
| 5.1.3. | Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi 33 | |
| 5.2. | Değerlemede Kullanılan Yöntemler ve Nedenleri 33 | |
| 5.3.1. | Pazar Yaklaşımına (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi 34 | |
| 5.3.2. | Satılık Konut Emsalleri 34 | |
| 5.3.3. | Satılık Büro-Ofis Emsalleri 35 | |
| 5.3.4. | Satılık Dükkan Emsalleri 36 | |
| 5.3.5. | Şerefiyelendirme Çalışması (Satış) 37 | |
| 5.3.6. | Kiralık Büro-Ofis Emsalleri 39 | |
| 5.3.7. | Kiralık Dükkan Emsalleri 40 | |
| 5.3.8. | Şerefiyelendirme Çalışması (Kiralama) 41 | |
| 5.3.9. | Emsal Krokisi 43 | |
| 5.4. | Takdir Edilen Kira Değerleri 45 | |
| 5.5. | Hâsılat Paylaşımı Veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 45 | |
| 5.6. | Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi Ve Proje Değerleri 45 | |
| 5.7. | Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan | |
| Sonuçlar 45 | ||
| 5.8. | En Yüksek Ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 45 | |
| 5.9. | Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 45 | |
| 6.1. | Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen | |
| Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklaması 47 | ||
| 6.2. | Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri 47 | |
| 6.3. | Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve | |
| Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 47 | ||
| 6.4. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerinin Doğrudan | |
| Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, | ||
| Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 47 | ||
| 6.5. | Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde | |
| Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi 47 | ||
| 6.6. | Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının | |
| Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden | ||
| Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 47 | ||
| 6.7. | Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin | |
| Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup | ||
| Olmadığı Hakkında Görüş 47 | ||
| 7.1. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 50 | |
| 7.2. | Nihai Değer Takdiri 50 | |
| 7.3. | Beyan 51 | |
| 7.4. | Ekler 51 | |
| Değerleme Tarihi | 23.12.2024 |
|---|---|
| Rapor Tarihi | 27.12.2024 |
| Rapor No | VAKIF GYO-2024-40 |
| Raporun Türü | Ankara İli, Çankaya İlçesi, Çukurambar Mahallesi, 7.428,39 m² yüzölçümlü 16125 Ada 4 Parsel ve 9.350,00 m² yüzölçümlü 16124 Ada 5 Parsel üzerinde inşa edilen 215.985 m² toplam inşaat alanlı Tamamlanmış CUBES Ankara Projesi, (69.498 m² brüt satış alanlı 439 adet Ofis, 7.754 m² brüt satış alanlı 63 adet Konut ve 6.006 m² brüt satış alanlı 19 adet Dükkan üniteler içerir) Bağımsız Bölüm bazlı Satış ve Kira Hasılat Değerlerinin belirlenmesi çalışması |
| Raporu Talep Eden | VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
| Raporu Hazırlayan Şirket | ARGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. |
| Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanlarına Ait Bilgiler |
Selçuk AVLAR Şehir Plancısı – Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 407552 Ahmet MERMERKAYA İnşaat Mühendisi –Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 403892 |
| Sorumlu Değerleme Uzmanına Ait Bilgiler |
Yılmaz KÜRKÇÜ Harita Mühendisi – Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400572 |
| Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası |
Sözleşme Tarihi: GYO_2024_06 Sözleşme No: 01.10.2024 |
| Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama |
Bu rapor, 01.02.2017 tarihli ve 29966 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ (III-62.1)" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı' nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında, 28.05.2013 tarihli ve 28660 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1)" ile 31.08.2019 tarihli ve 30874 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)" uyarınca tanımlanan Standart Rapor Formatına uygun şekilde ve aynı tebliğin 1.Maddesinin 2. Fıkrası kapsamı dışında hazırlanmıştır. |
| Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi |
Değerleme konusu taşınmazlar için şirketimizce daha önce hazırlanmış 31.12.2021 tarihinde VAKIF_GYO_2021_19 numaralı, 29.12.2023 tarihli 2023_VAKIF_GYO_17 numaralı, 28.06.2024 tarihli VAKIF GYO-2024-5 numaralı ve 28.06.2024 |
| Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler |
tarihli VAKIF GYO-2024-5_Revize numaralı raporlar bulunmaktadır. |
| Değer Açıklaması | Değer (TL) |
|---|---|
| A1 ve A2 bloklarının toplam satış hasılat değeri KDV hariç | 3.634.525.000,00 |
| Üç Milyar Altı Yüz Otuz Dört Milyon Beş Yüz Yirmi Beş Bin Türk Lirası | |
| A1 ve A2 bloklarının toplam satış hasılat değeri KDV dahil | 4.361.430.000,00 |
| Dört Milyar Üç Yüz Altmış Bir Milyon Dört Yüz Otuz Bin Türk Lirası | |
| B1 ve B2 bloklarının toplam satış hasılat değeri KDV hariç | 6.854.475.000,00 |
| Altı Milyar Sekiz Yüz Elli Dört Milyon Dört Yüz Yetmiş Beş Bin Türk Lirası | |
| B1 ve B2 bloklarının toplam satış hasılat değeri KDV dahil | 8.225.370.000,00 |
| Sekiz Milyar İki Yüz Yirmi Beş Milyon Üç Yüz Yetmiş Bin Türk Lirası |
-40 Rapor Tarihi: 27
Şirketimiz, Arge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile Yıldız Posta Caddesi Akın Sitesi 3.Blok Kat:6 Daire:55 Beşiktaş-İSTANBUL adresinde, 11.04.2006 tarihinde, faaliyet alanı gayrimenkul değerleme ve danışmanlık olmak üzere kurulmuş olup, halen Merkezi Küçükbakkalköy Mahallesi, Uman Sokak, No:3 Ataşehir-İstanbul adresinde olmak üzere ile Resmi, Özel, yerli ve yabancı kurum ve kuruluşlara, Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye'de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak değerleme hizmeti vermektedir.
Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri EA 32 kapsamında ISO 9001:2008 Kalite Yönetim Sistemleri Standartları Belgesine sahip olan Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) Seri VIII No: 35 sayılı tebliğ uyarınca 26.09.2008 tarihinde Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesine alınmıştır. Bunun yanında, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)'nun 08.08.2012 tarih ve 16351 sayılı Kararı ile Şirketimize ''Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. maddesine giren gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi' hizmeti verme yetkisi verilmiştir.
Şirket Unvanı : VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Şirket Adresi : İnkılap Mah. Dr. Adnan Büyükdeniz Cad. No:7A/28 Ümraniye/İSTANBUL
İş bu değerleme raporu; raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanması olup, müşteri tarafından getirilen sınırlama bulunmamaktadır.
Ankara İli, Çankaya İlçesi, Çukurambar Mahallesi, 7.428,39 m² yüzölçümlü 16125 Ada 4 Parsel ve 9.350,00 m² yüzölçümlü 16124 Ada 5 Parsel üzerinde inşaa edilen 215.985 m² toplam inşaat alanlı Tamamlanmış CUBES Ankara Projesi, (69.498 m² brüt satış alanlı 439 adet Ofis, 7.754 m² brüt satış alanlı 63 adet Konut ve 6.006 m² brüt satış alanlı 19 adet Dükkan üniteler içerir) Bağımsız Bölüm bazlı Satış ve Kira Hasılat Değerlerinin belirlenmesi ve SPK düzenlemeleri kapsamında değerleme amacı ile hazırlanmıştır.
-40 Rapor Tarihi: 27
Ekspertize konu taşınmazlar, Ankara ili, Çankaya ilçesi, Çukurambar Mahallesi sınırlarında yer alan Cubes Ankara projesinde yer almaktadır. Gayrimenkullerin bulunduğu bölgede altyapı ve ulaşım sorunsuz olup; bölgenin her türlü altyapı hizmeti belediye tarafından karşılanmaktadır. Bölge genelinde konut ve işyeri fonksiyonlu olarak gelişmekte olup, bölgede daha çok zemin+3 ve zemin+4 katlı yapılar göze çarpsa da, yüksek katlı site ve apartman tarzı yapılarında bulunduğu ve bölgenin modernleşmesiyle son dönemlerde, bölgeye olan talebin arttığı gözlemlenmektedir. Bölgede ulaşım toplu taşıma araçları vasıtasıyla sürekli olarak sağlanmakta olup; bölge araç trafiğinin orta-üst yoğunlukta olduğu bir bölgedir
Taşınmazlar üst gelir grubunun talep gösterdiği bölgede bulunmaktadır. Bölgede Dumlupınar Bulvarı, Mevlana Bulvarı ve Muhsin Yazıcıoğlu Caddesi arasındaki bölüm yüksek katlı ofis ve plazalardan oluşmakta olup ticari hareketlilik yüksektir.
Değerlemeye konu taşınmazların yer aldığı 16124 ada 5 parsel 9.350 m² yüz ölçüme sahiptir. Yapılmakta olan bloklar güncel kat irtifakı ruhsat ve eki mimari projesine göre B1 ve B2 blok olarak projelendirilmiştir.
B1 blok 10 bodrum+zemin+24 normal kat olmak üzere toplam 35 katlıdır. Blokta güncel kat irtifakı projesine göre 405 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup bunların 1 adedi otel, 401 adedi ofis diğer 3 adedi dükkan niteliklidir.
B2 blok 10 bodrum+zemin kat olmak üzere toplam 11 katlıdır. Blokta güncel kat irtifakı projesine göre 30 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup 7 adedi dükkan, 22 adedi ofis diğer 1 adeti Çok Amaçlı Salon niteliklidir.
Değerlemeye konu taşınmazların yer aldığı 16125 ada 4 parsel 7.428,93 m² yüz ölçüme sahiptir. Yapılmakta olan bloklar ruhsat ve eki mimari projesine göre A1 ve A2 blok olarak projelendirilmiştir.
A1 blok 10 bodrum+zemin+33 normal kat olmak üzere toplam 44 katlıdır. A1 blokta tadilat ruhsatına göre 412 bağımsız bölüm bulunmakta olup bunların 121 adedi ofis, 288 adedi mesken diğer 3 adedi dükkan niteliklidir.
A2 blok 10 bodrum+zemin kat olmak üzere toplam 11 katlıdır. A2 blokta tadilat ruhsatına göre 19 bağımsız bölüm bulunmakta olup bunların 6 adedi dükkan ve 13 adedi ofis niteliklidir.
| İli | ANKARA | Blok No | Tablo | ||
|---|---|---|---|---|---|
| İlçesi | ÇANKAYA | Bağımsız Bölüm No | Tablo | ||
| Mahallesi | ÇUKURAMBAR | Bağımsız Bölümün Katı | Tablo | ||
| Köyü | - | Bağımsız Bölümün Niteliği |
Tablo | ||
| Sokağı | - | Arsa Payı | Rapor Ekinde | ||
| Mevki | - | Cilt No | Tablo | ||
| Niteliği | B1 Blok 35 Katlı Ofis Ve İşyeri Ve Otel B2 Blok 11 Katlı Ofis Ve İşyeri Ve Toplantı/Çok Amaçlı Salonlar Ve Arsası |
Sahife No | Tablo | ||
| Pafta No | Edinme Tarihi | Tablo | |||
| Ada | 16124 | Edinme Yevmiye No | Tablo | ||
| Parsel | 5 | Zemin Tipi | Kat İrtifakı | ||
| Yüzölçümü | 9.350,00 m² | Taşınmaz ID | Tablo | ||
| VAKIF GAYRİMENKUL | Hisse Pay | Tablo | |||
| Malik | YATIRIM ORTAKLIĞI AŞ. | Hisse Payda | - |
| İli | ANKARA | Blok No | Tablo |
|---|---|---|---|
| İlçesi | ÇANKAYA | Bağımsız Bölüm No | Tablo |
| Mahallesi | ÇUKURAMBAR | Bağımsız Bölümün Katı | Tablo |
| Köyü | - | Bağımsız Bölümün Niteliği |
Tablo |
| Sokağı | - | Arsa Payı | Rapor Ekinde |
| Mevki | - | Cilt No | Tablo |
| Niteliği | 44 Katlı Betonarme A1 Blok Mesken Ve Ofis Ve İşyeri 11 Katlı Betonarme A2 Blok Ofis Ve İşyeri Ve Arsası |
Sahife No | Tablo |
| Pafta No | Edinme Tarihi | Tablo | |
| Ada | 16125 | Edinme Yevmiye No | Tablo |
| Parsel | 4 | Zemin Tipi | Kat Mülkiyeti |
| Yüzölçümü | 7.428,93 m² | Taşınmaz ID | Tablo |
| VAKIF GAYRİMENKUL | Hisse Pay | Tablo | |
| Malik | YATIRIM ORTAKLIĞI AŞ. | Hisse Payda | - |
Değerleme konusu taşınmazlara ait 3 yıllık geriye dönük takyidat kayıtları ilgili Tapu Müdürlüğü'nden tarafımızca yapılan başvurular ve görüşmelere rağmen alınamamıştır. Müşteri tarafından 08.10.2024 ve 10.12.2024 tarihli temin edilmiş olunan tapu kayıt belgeleri, değerleme çalışmasında dikkate alınmıştır.
16125 Ada 4 No.lu Parseller üzerinde yer alan taşınmazlar için müşterek olarak;
-Yönetim Planı Değişikliği : 00:00:00 (26.07.2024 tarih, 69790 yevmiye) -....KM ne Çevrilmiştir. (17.04.2024 tarih, 36415 yevmiye)
-0.10 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. ( -1 krs bedel ile kira şerhi) (26.05.2022 tarih, 54277 yevmiye) (Lehtar: Türkiye Elektrik Dağıtım Anonim Şirketi)
-Herhangi bir hak ve mükellefiyet kaydı bulunmamaktadır.
-Herhangi bir rehin kaydı bulunmamaktadır.
16124 Ada 5 No.lu Parseller üzerinde yer alan taşınmazlar için müşterek olarak;
-Yönetim Planı Değişikliği : 00:00:00 (26.07.2024 tarih, 69790 yevmiye) -....KM ne Çevrilmiştir. (17.04.2024 tarih, 36415 yevmiye)
-0.01 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. ( TÜRKİYE ELEKTRIK DAĞITIM AŞ GENEL MÜDÜR LEHİNE 99 YIL SÜRELİ KİRA ŞERHİ VARDIR ) (28.04.2022 tarih, 44864 yevmiye)
-Herhangi bir hak ve mükellefiyet kaydı bulunmamaktadır.
-Herhangi bir rehin kaydı bulunmamaktadır
Takyidat belgeleri rapor ekinde sunulmuştur.
Yapılan inceleme ve araştırmalar neticesinde değerlemesi yapılan taşınmazlara ait belgeler ve belge listesi rapor ekinde verilmiştir.
Değerlemeye konus Ankara ili, Çankaya İlçesi, Çukurambar Mahallesinde 16125 ada 4 parsel ve 16124 ada 5 parseldeki taşınmazlara ait imar durumu Çankaya Belediyesi İmar Arşivinden edinilen bilgilere göre Çukurambar Mahallesi 16124 ada 5 (eski 2,3,4) sayılı parsel ile 16125 ada 4 (eski 2,3) sayılı parselde Özelleştirme Yüksek Kurulunun 25.01.2016 gün ve 2016/06 sayılı kararı ile 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin onaylandığı, bahsi geçen planla 16124 ada 5 sayılı parselin Emsal: 2.25, Yençok: Serbest yapılaşma koşullarında "Ticaret Alanı", 16125 ada 4 sayılı parselin Emsal: 2.25, Yençok: Serbest yapılaşma koşullarında "Ticaret + Konut Alanı" olarak tanımlandığı;
Rapor No: VAKIF GYO -2024
-40 Rapor Tarihi: 27 .12.2024
Rapor No: VAKIF GYO -2024
-40 Rapor Tarihi: 27 .12.2024
Değerleme konusu taşınmazlara ait Aktif Kayıtları içerecek şekilde Tapu Takyidatları mülk sahibi tarafından alınmış olup taşınmazlar üzerinde devredilmesine engel teşkil eden herhangi bir takyidat kaydı bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmazlar 06.07.2020 tarihinde VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'ne satış işleminden tescil edilmiştir.
Değerlemeye konu olan taşınmazlara ait Özelleştirme Yüksek Kurulu'nun 25.01.2016 tarihli, 2016/06 sayılı kararıyla onaylanan 30.01.2016 tarihli 29609 sayılı Resmi Gazetede ilan edilen 'Yapılaşma koşullarını belirleyen 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği birlikte onaylanmıştır. 1/5000 ölçekli Nazım imar planı iptal edilmiş olup, 1/1000 ölçekli planın bu iptal kararından etkilenmediği ve geçerliliğini koruduğu Çankaya Belediyesi'nden temin edilen 22.12.2021 tarih ve E-53849070-115.01.06-266874 sayılı yazıdan anlaşılmaktadır.
Değerlemeye konu olan taşınmazlara ait Özelleştirme Yüksek Kurulu'nun 25.01.2016 tarihli, 2016/06 sayılı kararıyla onaylanan 30.01.2016 tarihli 29609 sayılı Resmi Gazetede ilan edilen 'Yapılaşma koşullarını belirleyen 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği birlikte onaylanmıştır. 1/5000 ölçekli Nazım imar planı iptal edilmiş olup, 1/1000 ölçekli planın bu iptal kararından etkilenmediği ve geçerliliğini koruduğu Çankaya Belediyesi'nden temin edilen 07.09.2021 tarih, E-53849070-115.01.06-172545 sayılı yazıdan anlaşılmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlara ait Belediye arşiv dosyasında yer alan yapı tatil tutanağı, mahkeme kararları, mimari proje, yapı ruhsatı, vb. belgeler tespit edilmiştir. Aşağıda detaylı olarak verilen kararların belgeleri ekte yer almaktadır.
Danıştay 6. Daire'sinin 26.09.2013 tarihli ve 2012/248 sayılı ara kararı; Değerlemeye konu olan taşınmaz alanlarına yönelik 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ile 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliklerinin onaylamasına ilişkin Özelleştirme Yüksek Kurulunun 08.02.2011 tarihli, 2011/08 sayılı karanının şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına aykırı olduğu ileri sürülerek iptali ve yürütmenin durdurulmasına oy bilirliğiyle karar verilmiştir.
Özelleştirme Yüksek Kurulu'nun 25.01.2016 tarihli, 2016/06 sayılı kararıyla onaylanan 30.01.2016 tarihli 29609 sayılı Resmi Gazetede ilan edilen 'Yapılaşma koşullarını belirleyen 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği birlikte onaylanmıştır.
Danıştay 6. Daire'sinin, 07.11.2016 tarihli ve 2016/5955 sayılı kararı; ÖYK'nın 25.01.2016 tarih onaylanan 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği işleminin iptali ve yürütmenin; aktarımı yapılan kararlarında belirtilen bazı hukuka aykırılıkların devam ettiği ve kararda belirtilen gerekçelerin gereği gibi yerine getirilmediği belirlendiğinden, şehircilik ilkelerine ve planlama esaslarına uygunluk bulunmadığı belirtilerek dava konusu işlemin yürütülmesinin durdurulmasına karar verilmiştir.
07.12.2016 tarihli ve 530/16-B1 ve B2; 531/16-A1 ve A2 sayılı yeni yapı ruhsatları düzenlenmiştir. 23.03.2017 tarihli Yapı Tatil Zaptı; Danıştay 6. Dairesinin 07.11.2016 tarih E:2016/5955 sayılı kararına yönelik inşaatın devam etmemesine yönelik karara istinaden yapı tatil zaptı tutulmuştur.
12.01.2018 tarihli mühür fekki ve mühürleme tutanakları; söz konusu inşaatların mahallinde tekrar yapılan kontrollerde ise inşaat faaliyetlerine devam edilmesi nedeniyle mühür fekki ve mühürleme düzenlenmiştir.
01.03.2018 tarih ve E.3148 sayılı görüş yazısına göre; 1/5000'lik plan iptal edilmiş olsa bile, 1/1000'lik plan idaresince ilga edilmedikçe veya yargı kararı ile iptal edilmedikçe yürürlükte kalacağı belirtilmektedir.
05.03.2018 tarihli ve 53847070-045.02 sayılı yazıda; Danıştay 6. Dairesinin 07.11.2016 sayılı kararının 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliğine ait olduğu, 1/1000 ölçekli uygulama imar planın dava konusu yapılmadığı, dolayısıyla bu mahkeme kararına dayandırılarak bu inşaatın durdurulmasının yerinde olmadığı ve işlemlerin yeniden değerlendirme ve kaldırılması talep edilmiştir. 14.03.2018 tarihli ve E.13337 sayılı yazıda ise; Danıştay kararının yalnızca 1/5000'lik plana ilişkin olduğunun söz konusu kararın 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının değişikliğini ve plana
dayanılarak yapılan işlemleri kendiliğinden etkilemeyeceğinin ve 1/1000'lik Uygulama İmar Planının kendiliğinden yürürlükten kalkmaması sebebiyle inşaat faaliyetine devam etmesinde hukuki açıdan herhangi bir sakınca olmadığının ve mühürlerin fek edilmesi istenmiştir.
16.03.2018 tarih ve 90226917-53849070-310.10.01/2018 sayılı Tutanak' a göre; 23.03.2017 tarihindeki yapı tatil zabıtları ve mühürleme tutanakları ile buna istinaden düzenlenen 12.01.2018 tarihli mühür fekki tutanakları ve mühürleme tutanakları iptal edilmesi hususunda iş bu tutanak taraflarca tanzim ve imza edilmiştir.
22.03.2018 tarihli ve E18120 sayılı yazı da 23.03.2017 tarihindeki yapı tatil zabıtları ve mühürleme tutanakları ile buna istinaden düzenlenen 12.01.2018 tarihli mühür fekki tutanakları ve mühürleme tutanakları iptal edilmiştir.
Danıştay 6. Daire 04.06.2018 tarihli ve 1341 sayılı ara kararına göre; yürütmenin durdurulması isteminin davalı idarenin savunması ve ara kararı cevabı alındıktan veya yasal savunma ve ara kararına cevap verme süresi geçtikten sonra incelenmesine oy birliğiyle karar verilmiştir.
Aşağıdaki tabloda proje genelinde yapılan tadilatlar sonucu oluşan alan ve hacim bilgileri yer almaktadır. Tadilat ruhsatları eki mimari projeler onaylanmış olup mimari projeler ve güncel bağımsız bölümler tapuya tescil ettirmiş olup A1, A2 ve B1, B2 blokları kat mülkiyeti tesisi kurulmuştur.
| ADA / PARSEL (BLOK) | VERİLİŞ AMACI | TARİH | NO | KAPSAMI |
|---|---|---|---|---|
| 16125 / 4 (A1) | TADİLAT | 16.10.2023 | 82/23-A1 | İÇ TADİLAT VE ALAN DÜZELTMESİ |
| 16125 / 4 (A2) | TADİLAT | 16.10.2023 | 82/23-A2 | İÇ TADİLAT VE ALAN DÜZELTMESİ |
| 16124 / 5 (B1) | TADİLAT | 25.10.2023 | 84/23-B1 | İÇ TADİLAT VE ALAN DÜZELTMESİ |
| 16124 / 5 (B2) | TADİLAT | 25.10.2023 | 84/23-B2 | İÇ TADİLAT VE ALAN DÜZELTMESİ |
Değerleme konusu taşınmazlar için yapılmış herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.
3.11. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerinin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgelerinin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Aşağıdaki tabloda proje genelinde yapılan tadilatlar sonucu oluşan alan ve hacim bilgileri yer almaktadır. Tadilat ruhsatları eki mimari projeler onaylanmış olup mimari projeler ve güncel bağımsız bölümler tapuya tescil edilmiş olup A1, A2 ve B1, B2 blokları içinde kat mülkiyeti tesisi kurulmuştur.
| Ada / Parsel (Blok) |
Veriliş Amacı | Tarih | No | Kapsamı | Ünite Sayısı |
Ünite Alanı (M²) |
Ortak Alan (M²) |
Toplam Alan (M²) |
Yol Kotu Altı Kat Sayısı |
Yol Kotu Üstü Kat Sayısı |
Toplam Kat Sayısı |
Yapı Sınıf Ve Grubu |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16125 / 4 (A1) |
Yeni Yapı | 7.12.2016 | 531/16-A1 | Mesken - Ofis Ve İşyeri |
535 | 37.750,72 | 52.792,67 | 90.543,39 | 10 | 34 | 44 | 5/A |
| 16125 / 4 (A2) |
Yeni Yapı | 7.12.2016 | 531/16-A2 | Ofis Ve İşyeri |
17 | 4.145,36 | 6.896,62 | 11.041,98 | 10 | 1 | 11 | 5/A |
| 16124 / 5 (B1) |
Yeni Yapı | 7.12.2016 | 530/16-B1 | Ofis Ve İşyeri |
475 | 32.284,76 | 51.180,52 | 83.465,28 | 10 | 25 | 35 | 5/A |
| 16124 / 5 (B2) |
Yeni Yapı | 7.12.2016 | 530/16-B2 | Ofis Ve İşyeri |
30 | 8.423,66 | 14.379,05 | 22.802,71 | 10 | 1 | 11 | 5/A |
| 16125 / 4 (A1) |
İsim Değişikliği |
24.07.2020 | 44/20-A1 | Mesken - Ofis Ve İşyeri |
535 | 37.750,82 | 52.792,67 | 90.543,39 | 10 | 34 | 44 | 5/A |
| 16125 / 4 (A2) |
İsim Değişikliği |
24.07.2020 | 44/20-A2 | Ofis Ve İşyeri |
17 | 4.145,36 | 6.896,62 | 11.041,98 | 10 | 1 | 11 | 5/A |
| 16124 / 5 (B1) |
İsim Değişikliği |
24.07.2020 | 43/20-B1 | Ofis Ve İşyeri |
475 | 32.284,76 | 51.180,52 | 83.465,28 | 10 | 25 | 35 | 5/A |
| 16124 / 5 (B2) |
İsim Değişikliği |
24.07.2020 | 43/20-B2 | Ofis Ve İşyeri |
30 | 8.423,66 | 14.379,05 | 22.802,71 | 10 | 1 | 11 | 5/A |
| 16125 / 4 (A1) |
Tadilat | 20.04.2021 | 22/21-A1 | Mesken - Ofis Ve İşyeri |
412 | 38.374,92 | 54.344,73 | 92.719,65 | 10 | 34 | 44 | 5/A |
| 16125 / 4 (A2) |
Tadilat | 20.04.2021 | 22/21-A2 | Ofis Ve İşyeri |
17 | 4.854,22 | 7.966,93 | 12.821,15 | 10 | 1 | 11 | 5/A |
| 16124 / 5 (B1) |
Tadilat | 20.04.2021 | 23/21-B1 | Ofis Ve İşyeri |
461 | 32.635,02 | 51.584,83 | 84.219,85 | 10 | 25 | 35 | 5/A |
| 16124 / 5 (B2) |
Tadilat | 20.04.2021 | 23/21-B2 | Toplantı/Çok Amaçlı Salonlar - Ofis Ve İşyeri |
26 | 11.537,56 | 15.633,94 | 27.171,50 | 10 | 1 | 11 | 5/A |
| 16125 / 4 (A1) |
İsim Değişikliği |
31.08.2021 | 66-A1/21 | Mesken - Ofis Ve İşyeri |
412 | 38.374,92 | 54.344,73 | 92.719,65 | 10 | 34 | 44 | 5/A |
| 16125 / 4 (A2) |
İsim Değişikliği |
31.08.2021 | 66-A2/21 | Ofis Ve İşyeri |
17 | 4.854,22 | 7.966,93 | 12.821,15 | 10 | 1 | 11 | 5/A |
| 16124 / 5 (B1) |
İsim Değişikliği |
2.09.2021 | 67/21-B1 | Ofis Ve İşyeri |
461 | 32.635,02 | 51.584,83 | 84.219,85 | 10 | 25 | 35 | 5/A |
| 16124 / 5 (B2) |
İsim Değişikliği |
3.09.2021 | 67/21-B2 | Toplantı/Çok Amaçlı Salonlar - Ofis Ve İşyeri |
26 | 11.537,56 | 15.633,94 | 27.171,50 | 10 | 1 | 11 | 5/A |
| 16125 / 4 (A1) |
Tadilat | 16.10.2023 | 82/23-A1 | Mesken - Ofis Ve İşyeri |
412 | 38.374,92 | 54.580,03 | 92.954,95 | 10 | 34 | 44 | 5/A |
| 16125 / 4 (A2) |
Tadilat | 16.10.2023 | 82/23-A2 | Ofis Ve İşyeri |
19 | 4.631,28 | 8.042,94 | 12.674,22 | 10 | 1 | 11 | 5/A |
| 16124 / 5 (B1) |
Tadilat | 25.10.2023 | 84/23-B1 | Otel - Ofis Ve İşyeri |
405 | 34.945,27 | 50.287,39 | 85.232,66 | 10 | 25 | 35 | 5/A |
| 16124 / 5 (B2) |
Tadilat | 25.10.2023 | 84/23-B2 | Toplantı/Çok Amaçlı Salonlar - Ofis Ve İşyeri |
30 | 10.655,56 | 14.467,27 | 25.122,83 | 10 | 1 | 11 | 5/A |
| 16125 / 4 (A1) |
*Ykib | 22.02.2024 | 110 | Mesken - Ofis Ve İşyeri |
412 | 38.374,92 | 54.580,03 | 92.954,95 | 10 | 34 | 44 | 5/A |
| 16125 / 4 (A2) |
*Ykib | 22.02.2024 | 111 | Ofis Ve İşyeri |
19 | 4.631,28 | 8.042,94 | 12.674,22 | 10 | 1 | 11 | 5/A |
| 16124 / 5 (B1) |
*Ykib | 4.11.2024 | 371 | Otel - Ofis Ve İşyeri |
405 | 34.945,27 | 50.287,39 | 85.232,66 | 10 | 25 | 35 | 5/A |
| 16124 / 5 (B2) |
*Ykib | 4.11.2024 | 372 | Toplantı/Çok Amaçlı Salonlar - Ofis Ve İşyeri |
30 | 10.655,56 | 14.467,27 | 25.122,83 | 10 | 1 | 11 | 5/A |
**Y.K.İ.B.: Yapı Kullanma İzin Belgesi
| Projedeki Toplam Ünite Sayısı | 866 |
|---|---|
| Projedeki Toplam Satılabilir Alan | 88.607,03 |
| Projedeki Toplam Ortak Alan | 127.377,63 |
| Projedeki Toplam Kapalı Alan | 215.984,66 |
Değerleme konusu taşınmazların yapı denetimi Huzur Mah. 1108 Cad. G Blok Sitesi Doğan Kent Sitesi Blok No 6G İç Kapı No 12 Çankaya ANKARA adresinde yer alan Grup Yapı Denetim Tic. Ltd. Şti. tarafından yapılmaktadır.
Değerleme çalışmasında, konu taşınmazların değer tespiti için taşınmazların satılması halindeki hasılat değerinin tespitinde "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" kullanılmıştır. Çalışma yapılan yöntem de taşınmazların yasal izinleri alınmış tapuda tescili yapılmış mimari projeye göre değerlendirilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar için alınmış enerji kimlik belgesi bilgileri;
21
-40 Rapor Tarihi: 27
Rapor No: VAKIF GYO
Ankara Türkiye'nin başkenti olan şehirdir. Coğrafi olarak Türkiye'nin merkezine yakın bir konumda bulunur ve İç Anadolu Bölgesi'nde yer alır. Ankara'nın 13 Ekim 1923'te başkent ilan edilmesinin ardından şehir hızla gelişmiş ve Türkiye'nin ikinci en kalabalık ili olmuştur. Türkiye Cumhuriyeti'nin ilk yıllarında ekonomisi tarım ve hayvancılığa dayanan ilin
topraklarının yarısı hâlâ tarım amaçlı kullanılmaktadır.
Ekonomik etkinlik büyük oranda ticaret ve sanayiye dayalıdır. Tarım ve hayvancılığın ağırlığı ise giderek azalmaktadır. Ankara ve civarındaki gerek kamu sektörü gerek özel sektör yatırımları, başka illerden büyük bir nüfus göçünü teşvik etmiştir. Cumhuriyetin kuruluşundan günümüze, nüfusu ülke nüfusunun iki katı hızda artmıştır. Nüfusun yaklaşık dörtte üçü hizmet sektörü olarak tanımlanabilecek memuriyet, ulaşım, haberleşme ve ticaret benzeri işlerde, dörtte biri sanayide, %2'si ise tarım alanında çalışır. Sanayi, özellikle tekstil, gıda ve inşaat sektörlerinde yoğunlaşmıştır. Günümüzde ise en çok savunma, metal ve motor sektörlerinde yatırım yapılmaktadır.
Türkiye'nin en çok sayıda üniversiteye sahip ikinci ili olan Ankara'da ayrıca, üniversite diplomalı kişi oranı ülke ortalamasının iki katıdır. Bu eğitimli nüfus, teknoloji ağırlıklı yatırımların gereksinim duyduğu iş gücünü oluşturur. Ankara'dan otoyollar, demir yolu ve hava yoluyla Türkiye'nin diğer şehirlerine ulaşılır. Bilinen tarihi en az 10 bin yıl öncesine, Eski Taş Çağı'na ulaşan Ankara, tarih öncesinden günümüze dek pek çok medeniyeti barındırmıştır. Hititler, Frigyalılar, Lidyalılar, Persler, Galatlar, Romalılar, Bizanslılar, Selçuklu Hanedanı, Osmanlılar ve nihayet Türkiye Cumhuriyeti, il topraklarını kontrolleri altında tutmuştur. Tektosagların ve Türkiye Cumhuriyeti'nin başkenti olan Ankara şehri ve Frigyalıların başkenti Gordion, il sınırları içinde yer alır. Yıldırım Bayezid'in Timurlenk'e yenik düştüğü Ankara Muharebesi Çubuk yakınlarında ve Türk Kurtuluş Savaşı'nın dönüm noktası olan Sakarya Muharebesi Polatlı yakınlarında yapılmıştır.
Ankara kara iklimine sahiptir. Şehir dışındaki il topraklarının büyük kısmı tahıl tarlalarıyla kaplı platolardan oluşur. İlin çeşitli yerlerindeki doğal güzellikler korumaya alınmış, dinlenme ve eğlence amaçlı kullanıma sunulmuştur. İlin adını taşıyan tavşanı, keçisi, atı ve kedisi dünya çapında bilinir, armudu, çiğdemi, yerel yemeklerden Ankara tavası ve Kızılcahamam ve Beypazarı'nın maden suyu ise ülke çapında tanınır.
| Yıl | Ankara Nüfusu |
Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu |
|---|---|---|---|
| 2023 | 5.803.482 | 2.860.361 | 2.943.121 |
| 2022 | 5.782.285 | 2.856.479 | 2.925.806 |
| 2021 | 5.747.325 | 2.843.409 | 2.903.916 |
| 2020 | 5.663.322 | 2.805.877 | 2.857.445 |
| 2019 | 5.639.076 | 2.793.850 | 2.845.226 |
Rapor No: VAKIF GYO-2024-40 Rapor Tarihi: 27.12.2024
Çankaya, Ankara ilinin bir ilçesi. Ankara ilinin orta kesiminde bulunan ilçe, Ankara'nın başkent olması ile birlikte Türkiye'nin yönetim merkezi durumuna gelmiştir. 2024 yılı nüfus verilerine göre Ankara ilinin birinci, Türkiye'nin ise en büyük ikinci ilçesi konumundadır.
Türkiye'nin en kalabalık ilçelerinden biri olarak nüfusu pek çok ilden daha fazladır. Gün içinde iki milyona kadar çıkabilmektedir.
102 lise ve 13 üniversitesi ile ilçe önemli bir eğitim kentidir. Türkiye Cumhuriyeti Sanayi Ve Teknoloji Bakanlığının yaptığı araştırmaya göre Türkiye'nin en gelişmiş 2. ilçesi seçilmiştir.
Çankaya, İç Anadolu Bölgesi'nin
kuzeybatısındaki Yukarı Sakarya Bölümü'nde yer alır. Çankaya'nın doğu ve kuzeydoğusunda yine Ankara iline bağlı Mamak ve Altındağ, güneyinde Gölbaşı, batısında ise Etimesgut ilçeleri bulunur.
Çankaya, Orta Anadolu'nun düzlükleri ortasında kayalık bir alanda kurulmuştur. Bu kayalık alan, artık kentin merkezinde küçük bir ada niteliğindedir. Bu adayı yükseltiler çevreler, ortada bir çanak bırakırlar. Eskiden bataklık olan bu çanak, Cumhuriyet döneminde kurutularak yerleşime açılmıştır.
2024 yılının ilk yarısında küresel ekonomide ağırlıklı olarak enflasyon ve buna karşı önlemler gündeme gelmiştir. Enflasyonu önlemek için merkez bankalarının para politikalarını sıkı tutmaya devam ettikleri gözlenmiştir. Ancak üçüncü çeyrek itibarıyla, büyüme ve istihdam ile ilgili yaşanan sorunların artması, ekonomileri tedirgin etmeye başlamıştır. Enflasyonda sağlanan kontrol, parasal gevşeme adımlarının hayata geçirilmesi için zemin oluşturmuştur. Dünyanın önde gelen merkez bankaları büyüme ve istihdam ile enflasyon dengesini kurmak ve zamanında gevşemeye geçmek için istekli görünmektedir.
| Harcamalar Yöntemiyle Cari Fiyatlarla Gayri Safi Yurtiçi Hasıla | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GSYH (milyon TL) |
Kisi Bası Gelir (TL) |
GSYH (milyon Dolar) |
Kisi Bası Gelir (Dolar) |
Büyüme (%) |
Yıl İci Ortalama Kur (Dolar/TL) |
|||||||||
| 2018 | 3.758.773 | 46.167 | 797.124 | 9.792 | 3,00 | 4,72 | ||||||||
| 2019 | 4.317.787 | 52.316 | 760.355 | 9.213 | 0,90 | 5,68 | ||||||||
| 2020 | 5.048.567 | 60.541 | 717.092 | 8.599 | 1,90 | 7,04 | ||||||||
| 2021 | 7.256.142 | 85.759 | 807.924 | 9.549 | 11,40 | 8,98 | ||||||||
| 2022 | 15.011.776 | 176.654 | 905.814 | 10.659 | 5,50 | 16,57 | ||||||||
| 2023 | 26.545.722 | 310.940 | 1.130.009 | 13.236 | 5,10 | 23,49 | ||||||||
| 2024* | 9.949.792 | 308.158 | 2.50 | 32,29 |
Fed (ABD Merkez Bankası) uyguladığı para politikaları ile ABD ekonomisinde "yumuşak iniş" senaryosunu hayata geçirmiş görünmektedir. Piyasa bu yıl içinde Fed'in kısmi bir gevşeme yapmasını da beklemektedir. Eylül ayında yapılacak Fed toplantısında büyük olasılıkla faiz indirimine gidilip enflasyon ve büyüme konusunda bir patika kamuoyu ile paylaşılacaktır. Diğer yandan ABD'de Kasım ayında yapılacak başkanlık seçimleri ve buna bağlı olası iktisat politikalarında değişiklikler, Fed'in 2025 projeksiyonlarını farklılaştırma potansiyeline de sahiptir. Trump'un başkan seçilmesi durumunda yoğun bir korumacılık ve ABD içinde vergi indirimine gidecek olması beklentisi para politikalarının yönünü değiştirebilecektir. Özellikle 2025 yılının ilk yarısı Fed'in uygulayacağı para politikaları açısından kritik bir öneme sahip olacaktır. Makul bir gevşeme ile daha alışagelmiş maliye politikalarının uygulanması durumunda küresel sermaye akımlarının artışı ve risk iştahının yükseldiği bir süreç yaşanabilir.
ECB (Avrupa Merkez Bankası) cephesinde ise Euro Bölgesinde görülen büyüme sorunları ve ekonomik durgunluk ile mücadele etmektedir. Genel ekonomik yapı içinde durgunluk enflasyondan daha önemli bir hal almaya başlamıştır. Bu nedenle Haziran ayında faiz indirimine gitmiş süreci takip edeceğini ifade etmiştir. Almanya, Fransa gibi AB ekonomisinin önemli itici gücü konumundaki ülkelerde yaşanan ekonomik sorunlar diğer birlik ülkelerinde de görülmeye başlanmıştır. Yılın ikinci yarısı itibarıyla ECB daha hızlı bir parasal gevşeme politikasına yönelik mesajlar vermeye başlamıştır. Uzakdoğu'da durum biraz daha farklı görünmektedir. Özellikle Çin Merkez Bankası sorun yaşanan inşaat ve gayrimenkul sektörünü desteklemek için ciddi bir çaba sarf ederken diğer yandan alışılagelmişin altında olan büyüme rakamlarını iyileştirmeye çalışmaktadır. Japonya da ise son aylarda hızlı değer kaybı yaşayan para birimlerini
desteklemek ve deflasyonist eğilime girmemek için uygulanan politikalar gözlenmektedir. BOJ'un (Japon Merkez Bankası) para biriminin değer kaybını ve oynaklığını azaltmak için mart ayında faiz artırımına gitmiş ardından Temmuz ayında da benzer uygulamayı hayata geçirmiştir. BOJ'un bu tip bir sıkılaştırma adımı artmasındaki neden ise; zayıflayan para birimi yeni tekrar güçlendirmek ve tüketicilerin gıda ve enerji maliyetlerini düşürmek için mali politikada normalleşme sürecini teşvik etmek olarak açıklanmıştır.
Japon Yeni maliyetlerinin faiz artırımı nedeniyle yükselmesi küresel ekonomide carry trade (taşıma fonlaması ticareti) dalgalanmasına neden olmuştur. Japon Yeni cinsinden borçlanıp diğer ülke para birimleri ve finansal varlıklarına yatırım yapan fonların yarattığı dalgalanma dünyadaki varlık fiyatlarını negatif etkilemiştir. Ancak BOJ'un faiz artırımına devam edeceğine dair verdiği mesajlar küresel ekonomide bir risk unsuru oluşturmaktadır. Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte dış kaynağa ulaşma maliyeti, ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözme uğraşısı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir. Ancak gelişmekte olan ülkelerde büyüme ve
istihdam kaybı sorunları gelişmiş ülkelere göre biraz daha öne çıkmıştır.
Yılın son çeyreğine doğru daha yoğun yaşanması beklenen parasal gevşeme eğilimi gelişmekte olan ülkeler açısından pozitif değerlendirilebilir. Bu yolla artacak portföy girişleri ve sıcak para kısmı olarak bu tip ülkelerin kaynak ihtiyaçlarını daha ucuza karşılamasını sağlayacaktır.
2024 yılının dokuz aylık bölümü geçtiğimiz seneden gelen jeopolitik risklerin zaman zaman daha da arttığı bir süreç olmuştur. Doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan olumsuz gelişmeler, savaşın yayılması, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, uluslararası ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olmaya başlamıştır. İnsani olarak da ciddi bir olumsuzluğa işaret eden savaşlar ekonomik olarak da pek çok faaliyeti olumsuz etkilemektedir.
Dünya ekonomisinde hareketlenmede toparlanma 2024'ün üçüncü çeyreğinde duraksarken, ülkeler bazında ayrışma sürmektedir. Haziran ayında 50,8 seviyesinde olan küresel imalat satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Eylül'de 48,8'e gerileyerek daralma bölgesine geçmiştir. Hizmet PMI ise Haziran ayındaki 52,9 seviyesinden sınırlı bir gerileme göstermiş ve daha dirençli bir tablo çizmiştir. Ağustos ayı başında, teknoloji şirketlerinin beklenti altında kalan bilanço verileri, küresel büyümeye yönelik kaygıların artması ve özellikle Japon Yeni'nde görülen hızlı değer kazancı nedeniyle küresel finansal piyasalarda oynaklık artarken, risk iştahı gerilemiştir.
Rapor No: VAKIF GYO-2024-40 Rapor Tarihi: 27.12.2024
25
ABD Merkez Bankası (FED) Eylül ayındaki toplantısında faiz indirimlerine 50 baz puanlık bir indirimle başlarken, Avrupa Merkez Bankası (ECB) da Haziran ayından sonra Eylül toplantısında 25 baz puanlık indirime gitmiştir. FED başta olmak üzere belli başlı merkez banklarının faiz indirimleri ile Eylül ayı sonunda Çin'de açıklanan geniş kapsamlı ekonomik destek paketinin etkisiyle küresel risk iştahı bir miktar toparlanmıştır. Bu son gelişmeler metaller başta olmak üzere emtia fiyatlarını desteklemektedir. Öte yandan, son dönemde artan jeopolitik riskler enerji fiyatları üzerinde artış yönündeki riskleri beslemektedir.
| Insaat Maliyet Endeksi Bir Önceki Yıla Göre Değişim (%) |
|||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| AGUSTOS | Endeles | Aralık ayına göre | Aymı aya göre | ||||||
| 2020 | 216 | 13 | 13 | ||||||
| 2021 | 307 | 28 | 42 | ||||||
| 2022 | 667 | 65 | 117 | ||||||
| 2823 | 1.110 | 54 | 65 | ||||||
| 2024 | 1.572 | 31 | 42 |
| Insaat Maliyet Endeksi Maliyet Gruplarına Göre Değişim |
|||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| AGUSTOS | Endeks (İnşaat) | Malzeme (Insaat) | İşçilik (İnşaat) | ||||||
| 2020 | 216 | 207 | 237 | ||||||
| 2021 | 307 | 315 | 289 | ||||||
| 2022 | 667 | 724 | 531 | ||||||
| 2823 | 1.110 | 1.102 | 1.132 | ||||||
| 2024 | 1.572 | 1,487 | 1.775 |
Türkiye ekonomisi 2024'ün ikinci çeyreğinde yavaşlama kaydetmiştir. 2024 ikinci çeyrek Gayri Safi Yurtiçi Hasıla'ya (GSYH) harcamalar tarafında özel sektör tüketiminden gelen katkı azalırken, net dış talebin pozitif katkısı sürmüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %0,1 artarken, yıllık bazda büyümesi %2,8 seviyesinde gerçekleşmiştir. Dolar bazında yıllıklandırılmış GSYH 2024'ün ikinci çeyreğinde 1 trilyon 201,6 milyar dolar olmuştur. Yurtiçinde 2024'ün üçüncü çeyreğine yönelik öncü veriler ekonomik aktivitede yavaşlamanın sürdüğüne işaret etmektedir.
Mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış verilere göre sanayi üretimi ve perakende satışlar Temmuz ayında aylık bazda sırasıyla %0,4 ve %0,8 sınırlı artışlar göstermiştir. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Haziran ayındaki 47,9 seviyesinden Eylül'de 44,3'e gerileyerek daralma bölgesinde kalmayı sürdürmüştür. Kapasite kullanım oranı son üç ayda sınırlı da olsa düşüş gösterirken, sektörel güven endekslerinin genelinde gerileme eğilimi görülmektedir. Üçüncü çeyrekte dış dengedeki iyileşme devam etmiştir.İhracatta toparlanma sürerken, fiyat etkilerinin de desteğiyle ithalat ve dış ticaret açığında daralma görülmektedir. Hizmet gelirlerinde artış yavaşlarken, gelirler tarafındaki gelişmeler cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. Ticaret Bakanlığı öncü verilerine göre, yılın ilk dokuz ayında ihracat 2023'ün aynı dönemine göre %3,2 artarken, ithalatta %7,9 düşüş gerçekleşmiştir.
Bundan dolayı 2023'ün ilk dokuz ayında 87,7 milyar Dolar olan dış ticaret açığı 2024'ün aynı döneminde 60,1 milyar Dolara gerilemiştir. Aralık 2023'te 45,0 milyar Dolar olan 12 aylık toplam cari açık Temmuz 2024'te 19,1 milyar Dolara inmiştir. 2024 Haziran'da başlayan dezenflasyon süreci üçüncü çeyrek itibarıyla baz etkisinin de desteğiyle hızlanarak sürmüştür. 2024 Haziran ayında %71,6 olan Genel Tüketici Fiyatları Endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Eylül ayında %49,4 seviyesine inmiştir. Aynı dönemde Genel Yurtiçi Üretici Fiyatları Endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu da %50,1'den %33,1'e gerilemiştir. Önümüzdeki aylarda yıllık enflasyondaki düşüşün sürmesi beklenmektedir. TCMB Temmuz, Ağustos ve Eylül aylarındaki toplantılarında politika faizini %50,00'da sabit tutarken, mesajlarında iç talepteki ivme kaybı ve enflasyonun eğilimi konusunda temkinli duruşunu korumuştur. TCMB ayrıca iç talepteki dengelenmeyi sürdürmek amacıyla TL mevduatına yönelimi teşvik edici düzenlemeler yapmış ve likidite yönetimi alanında yeni adımlar atmıştır. Ayrıca yabancı para cinsinden kredi büyümesine yönelik ilave sınırlamalar getirmiştir.
2024 yılı 2. Çeyrek verileri bir önceki yılın aynı dönemine göre ilk defa satılan konutlar %2,50 azalarak 85 bin 68 adet oldu. İkinci el konut satışları da %7,63 azalarak 180 bin 402 adet olarak gerçekleşti. 2024 yılı 2. Çeyreğinde toplam konut satışları içerisinde ipotekli konut satışlarının payı %9,0 olarak gerçekleşti. Bu oran son sekiz yılın en düşük üçüncü oranı olarak kayda geçti. 2024 2. Çeyreğinde toplam 265 bin 470 adet konut satışı yapıldı.
| Ceyrek Bazda Konut Satışı (Adet) | |||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| C1'21 | C2'21 | C321 | C4'21 | 2021 Toplam |
C1'22 | C222 | C3'22 | C4'22 | 2022 Soplam |
C1'23 | C223 | C3'23 | CV23 | 2023 Toplam |
C1'24 | C224 | |
| Yeni Satış |
80,370 | 87,508 | 119.278 | 174,367 | 461.523 | 94.437 | 114,014 | 103,667 | 147.961 | 450.079 | 83,907 | 87.251 | 97.439 | 110,945 | 379.542 | 88, 256 | 85.068 |
| İkinci EI Sabs. |
182.680 | 202.252 | 277.050 | 368.351 | 1.030.333 | 225.626 | 292.321 | 227.128 | 280.468 | 1.025.543 | 199.308 | 195.313 | 236.856 | 214.907 | 846.384 | 191.348 | 180.402 |
| Toplam Satış |
263.050 | 289,760 | 396.328 | 542.718 | 1,491,856 320,063 | 406,335 | 330.795 | 428,429 | 1,485,622 | 283.215 | 282,564 | 334.295 | 325,852 | 1,225,926 | 279,604 | 265,470 | |
| İpotekli Satis |
47.216 | 56.952 | 77.687 | 112,675 | 294.530 | 68.342 | 101,975 | 58.284 | 51,719 | 280.320 | 58.822 | 62.708 | 39.354 | 16,864 | 177,748 | 27,622 | 23.793 |
2024 yılı 2. Çeyrek döneminde kullandırılan konut kredisi miktarı 20 milyar 689 milyon TL'ye ulaştı. Konut başı ortalama kullandırılan kredi tutarı ise 946.000 TL oldu. 2024 yılı 2. Çeyreği ile bir önceki yılın aynı dönemi kıyaslandığında konut başına kullandırılan ortalama kredi tutarında %0,6 oranında bir artış görüldü. 2024 Eylül ayı itibari ile konut kredilerinde aylık faiz oranı %3,04, yıllık bileşik faiz ise %43,20 seviyesinde gerçekleşti.
28
Rapor No: VAKIF GYO-2024-40 Rapor Tarihi: 27.12.2024
2024 yılının ikinci çeyreğinde birincil ofis kiraları 42 ABD Doları olarak kaydedilirken geçen yılın aynı çeyreğine kıyasla Dolar bazında %13,5 oranında artış göstermiştir. Aynı zamanda TL bazında ise %77,3 artışla 1.357 TL'ye ulaşmış ve Haziran ayı enflasyonu olan %71,60'ın üzerinde bir yükseliş göstermiştir. Son sekiz yılın en yüksek seviyesine yükselen birincil ofis
| Dearl-Geysleneded Drummy Britis Schultzung di Jack |
Diddow relitationship Originea Street Edg/Figure $O(\lambda m^2)$ |
Menshindar Grielene 110n Sros Plads (3,037) |
10/14/2094 0001 | 961.09 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| business | 57,688 | 63.254 | 76,127 | ||||
| Innir | 46.219 | 53.500 | 48,880 | 加班 | |||
| Euras | 36426 | 40.088 | 36,426 | ||||
| Rokara | IL474 | 36.423 | 45.976 | 43.47 | |||
| Krazilya | STETS | 49.995 | SL1RF | 10.0 | |||
| Bricards | 38.065 | 38,586 | 43.111 | ||||
| Infant | JUM | 71,30.8 | 28.346 | ||||
| bW368 | 644 291 | 6463625 | 5692394 | ||||
| Endeks Değen: 2024 Eylül 962.49 |
Aylık Norsinal Değişim (%) 161.03 |
Yakk Nominal Dedisim (%) 9627.78 |
Baslanga; Dönemine Göre Nominal Gegesim (%) 9683,49 |
kiraları en son 2016 yılında bu seviyede kaydedilmişti.
2024 yılının ilk yarısında İstanbul ofis pazarında genel arz bazı, ofislerin ofis alanlarının bir kısmının fonksiyon değiştirmesi sebebiyle 7,12 milyon m²'ye düşmüştür. Yılın ilk çeyreğinde gerçekleşen kiralama işlemleri toplamı ise 90.721 m² iken, ikinci çeyrekte 47.876 m² kaydedilmiştir. Böylece yılın ilk yarısında gerçekleşen kiralama işlemi toplamı 138.597 m²'ye ulaşmıştır. Bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla ise metrekare bazında %32,9 artış yaşanırken, adet bazında %19,4 düşüş kaydedilmiştir. İnşaat maliyetlerindeki artış nedeniyle ofis arzına yeni yatırımlar yapılmaması ve talebin yüksek seyretmesi, birincil kiralar üzerinde yukarı yönlü baskının devam etmesine yol açmaktadır. İlk yarıyılda, metrekare bazında anlaşmaların, %48,5'i Merkezi İş Alanı'nda (MİA) gerçekleşmiş olup bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla artış kaydedilmiştir. MİA dışındaki işlemlerin %23,2'si Anadolu yakasında, %28,3'ü ise Avrupa yakasında gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla sadece Anadolu yakasındaki işlemlerde %37 oranında düşüş yaşanmıştır. Ayrıca, 2024 yılının ilk yarısında boşluk oranı %10,89'dan %10,30'a düşüş kaydetmiştir. Orta ve uzun vadede yatırım işlemlerinin hızlanması beklenmektedir. Nitelikli A sınıfı ofislere olan talebin artmasıyla birlikte, MİA'da boşluk oranları önemli ölçüde azalmıştır. Boşluk oranlarındaki bu düşüş ve sınırlı arz, ABD\$ bazında birincil kiraların bu çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %13,5 oranında artmasına yol açmıştır. Orta vadede sınırlı arz ve yüksek talep sebebiyle yükselen birincil kiralara bağlı olarak orta-uzun vadede özellikle MİA'daki talebin yavaşlaması ve birincil kira oranlarındaki yukarı yönlü baskının azalması beklenmektedir.
2024 Yılı 2. Çeyreğinde genel arz 7,12 milyon m2 olup bir önceki çeyreğe göre düşüş yaşadı. İstanbul genelinde bu çeyrekte gerçekleşen toplam kiralama işlemi 47,876 bin m2, bir önceki çeyreğe göre %49,3, bir önceki yılın aynı dönemine göre ise %27,75 düşüş gösterdi. Türkiye Ticari Gayrimenkul Endeksi 2024 Eylül sonu itibarıyla 962,49 puan seviyesinde gerçekleşti. Endeks, geçen senenin aynı ayına oranla 209,28 puan artış gösterirken yıllık bazda %27,8 artış gösterdi.
Marka proje içerisinde yer almaları
Sosyal donatı alanlarına yakın konumda yer alması
Değerlemeye konu taşınmazların yer aldığı 16124 ada 5 parsel 9.350 m² yüz ölçüme sahiptir. Yapılmakta olan bloklar güncel kat irtifakı ruhsat ve eki mimari projesine göre B1 ve B2 blok olarak projelendirilmiştir.
B1 blok 10 bodrum+zemin+24 normal kat olmak üzere toplam 35 katlıdır. Blokta güncel kat irtifakı projesine göre 405 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup bunların 1 adedi otel, 401 adedi ofis diğer 3 adedi dükkan niteliklidir.
B2 blok 10 bodrum+zemin kat olmak üzere toplam 11 katlıdır. Blokta güncel kat irtifakı projesine göre 30 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup 7 adedi dükkan, 22 adedi ofis diğer 1 adeti Çok Amaçlı Salon niteliklidir.
Değerlemeye konu taşınmazların yer aldığı 16125 ada 4 parsel 7.428,93 m² yüz ölçüme sahiptir. Yapılmakta olan bloklar ruhsat ve eki mimari projesine göre A1 ve A2 blok olarak projelendirilmiştir.
A1 blok 10 bodrum+zemin+33 normal kat olmak üzere toplam 44 katlıdır. A1 blokta tadilat ruhsatına göre 412 bağımsız bölüm bulunmakta olup bunların 121 adedi ofis, 288 adedi mesken diğer 3 adedi dükkan niteliklidir.
A2 blok 10 bodrum+zemin kat olmak üzere toplam 11 katlıdır. A2 blokta tadilat ruhsatına göre 19 bağımsız bölüm bulunmakta olup bunların 6 adedi dükkan ve 13 adedi ofis niteliklidir.
| 16124 ADA 4 PARSEL NİTELİKLER (A BLOKLAR) | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| NİTELİK | ADET | BRÜT ALANI (m²) |
KENDİNE AİT ORTAK ALANI (m²) |
TOPLAM İNŞAAT ALANI (m²) |
||||||
| OFİS | 134 | 19.978,91 | 12.115,09 | 32.094,00 | ||||||
| DÜKKAN | 9 | 1.695,69 | 1.187,31 | 2.883,00 | ||||||
| KONUT | 288 | 21.554,54 | 12.186,46 | 33.741,00 | ||||||
| ORTAK ALAN | 0 | - | - | 36.911,17 | ||||||
| TOPLAM | 431 | 43.229,14 | 25.488,86 | 105.629,17 |
| 16125 ADA 5 PARSEL NİTELİKLER (B BLOKLAR) | ||||
|---|---|---|---|---|
| NİTELİK OFİS DÜKKAN OTEL |
ADET | BRÜT ALANI (m²) |
KENDİNE AİT ORTAK ALANI (m²) |
TOPLAM İNŞAAT ALANI (m²) |
| 423 | 35.072,83 | 20.961,97 | 56.034,80 | |
| 10 | 2.135,51 | 987,49 | 3.123,00 | |
| 1 | 6.613,84 | 1.131,36 | 7.745,20 | |
| ÇOK AMAÇLI SALON | 1 | 2.187,91 | 916,09 | 3.104,00 |
| ORTAK ALAN | 0 | - | - | 40.348,49 |
| TOPLAM | 435 | 46.010,09 | 23.996,91 | 110.355,49 |
| Proje Toplam Ofis Sayısı | 557 |
|---|---|
| Proje Toplam Dükkan Sayısı | 19 |
| Proje Toplam Konut Sayısı | 288 |
| Proje Toplam Otel Sayısı | 1 |
| Proje Toplam Çok Amaçlı Salon Sayısı | 1 |
| Proje Toplam Ünite Sayısı | 866 |
4.5.Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devan Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmaz mevcut durum itibariyle mimari projesine uygun inşa edilmiştir.
4.6. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar için mimari projeler onaylanmış, yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgesi alınmış durumdadır. Yeniden ruhsat almasını gerektiren herhangi bir uygulama bulunmamaktadır.
4.7.Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, bu Yapıların Hangi Amaçlı Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar mevcut durum itibariyle ofis, homeofis, konut ve dükkan amacıyla kullanılmaktadır.
-40 Rapor Tarihi: 27
Rapor No: VAKIF GYO
Maliyet yöntemi, fabrika, lojistik depo tipindeki gayrimenkullerin, inşaatı tamamlanmamış yatırım dönemindeki gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve piyasada emsali olmayan özel gayrimenkullerin değerlemesinde yaygın olarak kullanılır. Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir.
Bu yöntemde gayrimenkulün, belirli bir kalan ekonomik ömrünün olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir. Binalardaki yıpranma payı, Resmi Gazete'de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanır. Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Boş Arsa değerlemelerinde maliyet yöntemi uygun değildir.
Konut, sahibi tarafından kullanılan İşyeri ve arsa türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım emsal karşılaştırma yöntemidir. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır:
Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu kabul edilir.
Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre içinde satıldığı kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Taşınmazlar gelir getiren cinsten mülkler ise- örneğin kiralık konut ya da iş yerlerinde- piyasa değerleri bulunurken gelir yöntemi uygulanır. Gelir yöntemi ile üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Net gelir, gelir getiren taşınmazın yıllık potansiyel brüt gelirinden, taşınmazın boşluk ve kira kayıplarından oluşan gelir kaybı ve işletme giderlerinin çıkarılması ile bulunur. Net gelir, yapı geliri ve arsa gelirinden oluşmaktadır.
Bu değerleme çalışmasında konu taşınmazların değerine ulaşmak için; Mevcut kat mülkiyeti kurulan A1, A2 ve B1, B2 bloklarında yer alan bağımsız bölümlerin satış ve kira değerleri Emsal karşılaştırma yöntemine göre belirlenmiştir.
| SATILIK KONUT ÖRNEKLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Emsal Türü |
Özellikler | İlgili Kişi/Kurum Telefon |
Alanı (m²) |
Satış Değeri (TL) |
Satışa Esas Birim Değer (TL/m²) |
| Emsal 1 |
Konu taşınmaz ile yakın bölgede Next Level Projesinde 10 normal katta yer alan 150,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 4+1 tipinde mesken nitelikli taşınmaz 17.000.000,00 TL bedelle emlak ofisi tarafından satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (312) 566 15 46 |
150,00 | 17.000.000,00 | 113.333,33 |
| Emsal 2 |
Konu taşınmaz ile yakın bölgede 1071 Ankara Projesinde 11 normal katta yer alan 130,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 3+1 tipinde mesken nitelikli taşınmaz 15.000.000,00 TL bedelle emlak ofisi tarafından satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (312) 512 78 78 |
130,00 | 15.000.000,00 | 115.384,62 |
| Emsal 3 |
Konu taşınmaz ile yakın bölgede Next Level Projesinde 5 normal katta yer alan 110,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 3+1 tipinde mesken nitelikli taşınmaz 13.000.000,00 TL bedelle emlak ofisi tarafından satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (554) 984 92 80 |
110,00 | 13.000.000,00 | 118.181,82 |
| Emsal 4 |
Konu taşınmaz ile yakın bölgede Era Kule Residence Projesinde 20 normal katta yer alan 120,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 3+1 tipinde mesken nitelikli taşınmaz 13.950.000,00 TL bedelle emlak ofisi tarafından satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (312) 284 31 50 |
120,00 | 13.950.000,00 | 116.250,00 |
| Emsal 5 |
Konu taşınmaz ile yakın bölgede YDA Residence Projesinde 13 normal katta yer alan 220,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 4+1 tipinde mesken nitelikli taşınmaz 25.000.000,00 TL bedelle emlak ofisi tarafından satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (312) 911 88 44 |
220,00 | 25.000.000,00 | 113.636,36 |
Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikteki projelerde yer alan satılık konut nitelikli taşınmaz brüt m² birim değerlerinin 113.333,33 TL/m² – 118.181,82 TL/m² olduğu bilgisi edinilmiştir.
| KONUT EMSALLERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Başlıklar | Örnek 1 | Örnek 2 | Örnek 3 | Örnek 4 | Örnek 5 |
| Kapalı Alan (m²) | 150,00 | 130,00 | 110,00 | 120,00 | 220,00 |
| İstenen Satış Fiyatı (TL) | 17.000.000,00 | 15.000.000,00 | 13.000.000,00 | 13.950.000,00 | 25.000.000,00 |
| İstenen Birim Satış Fiyatı (TL/m²) | 113.333,33 | 115.384,62 | 118.181,82 | 116.250,00 | 113.636,36 |
| Öngörülen Pazarlık Oranı | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% |
| Alan Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Marka Proje Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı | -10% | -10% | -10% | -10% | -5% |
| Düzeltilmiş Birim Fiyat (TL/m²) | 90.666,67 | 92.307,69 | 94.545,45 | 93.000,00 | 96.590,91 |
| ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/m²) | 93.422,14 |
Bölgede benzer nitelikte konut emsalleri değerlemeye konu taşınmaz için uyumlaştırma yapılmış olup konut baz birim m² değeri 93.000,00 TL/m² olarak alınması uygun bulunmuştur.
| SATILIK BÜRO-OFİS ÖRNEKLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Emsal Türü | Özellikler | İlgili Kişi/Kurum Telefon |
Alanı (m²) |
Satış Değeri (TL) |
Satışa Esas Birim Değer (TL/m²) |
| Emsal 1 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede Next Level Soft Projesinde 3. normal katta yer alan 575,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 5+0 tip büro-ofis nitelikli taşınmaz 75.000.000,00 TL bedelle emlak ofisi tarafından satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (532) 636 48 58 |
575,00 | 75.000.000,00 | 130.434,78 |
| Emsal 2 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede Paragon Tower Projesinde 2. normal katta yer alan 250,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 5+0 tip büro-ofis nitelikli taşınmaz 33.000.000,00 TL bedelle emlak ofisi tarafından satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (532) 290 06 50 |
250,00 | 33.000.000,00 | 132.000,00 |
| Emsal 3 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede Paragon Tower Projesinde 5. normal katta yer alan 220,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 3+0 tip büro-ofis nitelikli taşınmaz 29.000.000,00 TL bedelle emlak ofisi tarafından satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (506) 503 03 13 |
220,00 | 29.000.000,00 | 131.818,18 |
| Emsal 4 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede Next Level Soft Projesinde 10. normal katta yer alan 470,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 5+0 tip büro-ofis nitelikli taşınmaz 60.000.000,00 TL bedelle emlak ofisi tarafından satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (532) 451 83 18 |
470,00 | 60.000.000,00 | 127.659,57 |
| Emsal 5 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede Next Level Soft Projesinde 4. normal katta yer alan 200,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 3+0 tip büro-ofis nitelikli taşınmaz 24.500.000,00 TL bedelle emlak ofisi tarafından satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (532) 451 83 18 |
200,00 | 24.500.000,00 | 122.500,00 |
Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikteki projelerde yer alan satılık büro-ofis nitelikli taşınmaz brüt m² birim değerlerinin 122.500,00 TL/m² – 132.000,00 TL/m² olduğu bilgisi edinilmiştir.
| BÜRO-OFİS EMSALLERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Başlıklar | Örnek 1 | Örnek 2 | Örnek 3 | Örnek 4 | Örnek 5 | ||||
| Kapalı Alan (m²) | 575,00 | 250,00 | 220,00 | 470,00 | 200,00 | ||||
| İstenen Satış Fiyatı (TL) | 75.000.000,00 | 33.000.000,00 | 29.000.000,00 | 60.000.000,00 | 24.500.000,00 | ||||
| İstenen Birim Satış Fiyatı (TL/m²) | 130.434,78 | 132.000,00 | 131.818,18 | 127.659,57 | 122.500,00 | ||||
| Öngörülen Pazarlık Oranı | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% | ||||
| Alan Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Marka Proje Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı | -5% | -10% | -5% | -5% | -5% | ||||
| Düzeltilmiş Birim Fiyat (TL/m²) | 110.869,57 | 105.600,00 | 112.045,45 | 108.510,64 | 104.125,00 | ||||
| ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/m²) | 108.230,13 |
Bölgede benzer nitelikte ofis emsalleri değerlemeye konu taşınmaz için uyumlaştırma yapılmış olup ofis baz birim m² değeri 108.000,00 TL/m² olarak alınması uygun bulunmuştur.
| SATILIK DÜKKAN EMSALLERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSALLER | Konumu | Kat | Binanın Yaşı | İndirgenmiş Brüt Alan | İstenen Değer | Birim m² Değeri |
| Emsal 1 Emlak Ofisi 0 (312) 905 05 05 |
UFUK ÜNV. CADDESİ ÜZERİNDE |
Zemin | 1-5 | 1800,00 m² | 240.000.000,00 TL |
133.333,33 TL |
| Emsal 2 Emlak Ofisi 0 (312) 232 06 06 |
UFUK ÜNV. CADDESİ ÜZERİNDE |
Zemin | 1-5 | 550,00 m² | 55.000.000,00 TL |
100.000,00 TL |
| Emsal 3 Emlak Ofisi 0 (312) 905 05 05 |
HASTANE CADDESİ ÜZERİNDE |
Zemin | 5-10 | 140,00 m² | 15.900.000,00 TL |
113.571,43 TL |
| Emsal 4 Emlak Ofisi 0 (312) 999 53 46 |
1441. CADDE ÜZERİNDE |
Zemin | 5-10 | 640,00 m² | 87.500.000,00 TL |
136.718,75 TL |
| Emsal 5 Emlak Ofisi 0 (312) 504 98 98 |
1446. CADDE ÜZERİNDE |
Zemin | 5-10 | 810,00 m² | 100.000.000,00 TL |
123.456,79 TL |
| Emsal 6 Emlak Ofisi 0 (312) 504 99 85 |
1450. CADDE ÜZERİNDE |
Zemin | 10-15 | 2000,00 m² | 195.000.000,00 TL |
97.500,00 TL |
Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikteki projelerde yer alan satılık dükkan nitelikli taşınmaz brüt m² birim değerlerinin 97.500,00 TL/m² – 136.718,75 TL/m² olduğu bilgisi edinilmiştir.
| SATILIK DÜKKAN EMSALLERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Başlıklar | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | Emsal 6 |
| Kapalı Alan (m²) | 1.800,00 | 550,00 | 140,00 | 640,00 | 810,00 | 2.000,00 |
| İstenen Satış Fiyatı (TL) | 240.000.000,00 | 55.000.000,00 | 15.900.000,00 | 87.500.000,00 | 100.000.000,00 | 195.000.000,00 |
| İstenen Birim Satış Fiyatı (TL/m²) |
133.333,33 | 100.000,00 | 113.571,43 | 136.718,75 | 123.456,79 | 97.500,00 |
| Öngörülen Pazarlık Oranı | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% |
| Alan Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Reklam Kabiliyeti Düzeltme Katsayısı |
10% | 10% | 10% | 10% | 10% | 10% |
| Marka Proje Düzeltme Katsayısı |
10% | 10% | 10% | 10% | 10% | 10% |
| Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı |
-10% | 0% | 0% | -10% | -5% | 0% |
| Düzeltilmiş Birim Fiyat (TL/m²) |
133.333,33 | 110.000,00 | 124.928,57 | 136.718,75 | 129.629,63 | 107.250,00 |
| ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/m²) | 123.643,38 |
Bölgede benzer nitelikte dükkan emsalleri değerlemeye konu taşınmaz için uyumlaştırma yapılmış olup dükkan baz birim m² değeri 124.000,00 TL/m² olarak alınması uygun bulunmuştur.
Aynı proje çatısı altında inşa edilen gayrimenkullerin değerleri, değer üzerinde etkili olan faktörler ve bu faktörlerin değer üzerindeki etkileme oranları nedeniyle farklılık göstermektedir. Bir proje çatısı altında bulunan gayrimenkullerin talep değer farklılığı şerefiye olarak tanımlanır. Gayrimenkul değerlemede aynı değer üzerinde etkili olan faktörler çeşitlilik göstermekte olup, kesin bir modelleme yapılamamaktadır. Şerefiye hesabı gayrimenkul değerlemede matematiksel modellemeye imkân tanıması nedeniyle önemlidir.
Bu çalışmada, aynı projede yer alan birden fazla gayrimenkulün değerlemesinde değer farklılıklarını yaratan şerefiye kriterleri ve bu kriterlerin değeri etkileme oranları incelenmiştir.
Şerefiyelendirmenin gayrimenkul değerine ulaşmak için temel oluşturması ve değere ulaşmakta kullanılan bir yöntem olması nedeniyle çalışmada değerleme yöntemleri kavramsal olarak irdelenmiştir.
Ayrıca değeri etkileyen kriterlerin ve bu kriterlerin değer üzerindeki etkilerinin değerleme yapılacak gayrimenkulün niteliğine ve gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye göre çeşitlilik gösterebileceği vurgulanmış ve buna göre ofis ve ticari gayrimenkullerin değerini etkileyen faktörler ayrı ayrı incelemiştir.
Şerefiyelendirme çalışmalarında saha çalışmaları yapılarak şerefiye kriterlerinin seçiminde ve ağırlıklarının tespitinde gayrimenkullerin bulunduğu bölgedeki arz ve talep dengesinin şerefiyelendirme çalışmasının temelini oluşturduğu ve en önemli süreçlerinden biri olduğu vurgulanmıştır. Araştırma sonuçlarına göre aynı projede yer alan birden fazla gayrimenkul için yapılan değerleme çalışmalarında şerefiyelendirme kriterlerinin ve bu kriterlerin değer üzerinde birbirlerine göre ağırlıklarının gayrimenkullerin fonksiyonlarına ve gayrimenkullerin içinde yer aldığı pazardaki arz ve talep dengesine göre farklılık göstermesi nedeniyle söz konusu şerefiyelendirme çalışmalarının bölgesel analiz çalışmalarının sonuçları kullanılarak hazırlanması gerekmektedir.
Değerleme çalışmasında şerefiye oranlarının ve şerefiyelendirilmiş birim satış fiyatlarının hesaplanmasında konut, büro-ofisler için 4 adet faktör kullanılmıştır.
Yapılan emsal araştırmaları sonucunda
Ofis nitelikli taşınmazların şerefiyelendirme taban baz birim satış değeri 108.000,00 TL/m²
Konut nitelikli taşınmazların şerefiyelendirme taban baz birim satış değeri 93.000,00 TL/m²
Homeofis nitelikli taşınmazların şerefiyelendirme taban baz birim satış değeri 102.000,00 TL/m²
olarak baz alınmıştır.
| PUANLAMA KRİTERLERİ TABLOSU | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kat | Puan | Yön | Puan | Alan | Puan | Konum | Puan |
| 1--5 | 0,0% | KD | 2,0% | 200 m² den Büyük | 1,0% | Köşe | 3,0% |
| 6--10 | 2,0% | KB | 3,0% | 150-200 m² arası | 3,0% | Ara | 0,0% |
| 11--15 | 5,0% | D | 4,0% | 100-150 m² arası | 7,0% | ||
| 16--20 | 8,0% | B | 5,0% | 50-100 m² arası | 11,0% | ||
| 21--25 | 11,0% | GD | 6,0% | 50 m² den Küçük | 14,0% | ||
| 25 ÜSTÜ | 16,0% | GB | 7,0% | ||||
| ZEMİN-BODRUM | 0,0% |
Mevcut kat mülkiyeti tesisine göre 16125 ada 4 Parsel A1 ve A2 blok Ofis ve konut nitelikli taşınmazların satışı durumunda hasılat değerleri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır. Detaylı tablo rapor eklerindedir.
| Taban Baz Birim Değer Üzerinden | Şerefiyelendirilmiş | Yuvarlanmış | Birim Fiyat |
|---|---|---|---|
| Toplam Değeri (TL) | Toplam Değer (TL) | Satış Değeri (TL) | Değeri (TL/m²) |
| 2.797.110.000,00 | 3.195.303.960,00 | 3.195.305.000,00 | 115.904,88 |
Mevcut kat mülkiyeti tesisine göre 16124 ada 5 Parsel B1 ve B2 blok ofis nitelikli taşınmazların satışı durumunda oluşacak hasılat değerleri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır. Detaylı tablo rapor eklerindedir.
| Taban Baz Birim Değer Üzerinden | Şerefiyelendirilmiş | Yuvarlanmış | Birim Fiyat |
|---|---|---|---|
| Toplam Değeri (TL) | Toplam Değer (TL) | Satış Değeri (TL) | Değeri (TL/m²) |
| 5.384.318.756,82 | 6.345.855.107,13 | 6.345.825.000,00 | 127.768,32 |
Değerleme çalışmasında şerefiye oranlarının ve şerefiyelendirilmiş birim satış fiyatlarının hesaplanmasında konutlar için 4 adet faktör kullanılmıştır.
Yapılan emsal araştırmaları sonucunda dükkan nitelikli taşınmazların şerefiyelendirme taban baz birim satış değeri 124.000,00 TL/m² olarak baz alınmıştır.
| PUANLAMA KRİTERLERİ TABLOSU | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kat | Puan | Yön | Puan | Alan | Puan | Konum | Puan | |||
| Zemin | 10,0% | Cadde | 10,0% | 100 m² den Küçük | 10,0% | Köşe | 10,0% | |||
| Bodrum | 5,0% | Sokak | 5,0% | 100-200 m² arası | 7,0% | Ara | 5,0% | |||
| İç Avlu | 5,0% | 200-500 m² arası | 5,0% | |||||||
| 500 m²'den büyük -10,0% |
Mevcut kat mülkiyeti tesisine göre 16124 ada 5 Parsel B1 ve B2 blok, 16125 ada 4 parsel A1 ve A2 blokta Dükkan nitelikli taşınmazların satışı durumunda oluşacak hasılat değerleri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır. Detaylı tablo rapor eklerindedir.
| Taban Baz Birim Değer Üzerinden | Şerefiyelendirilmiş | Yuvarlanmış | Birim Fiyat |
|---|---|---|---|
| Toplam Değeri (TL) | Toplam Değer (TL) | Satış Değeri (TL) | Değeri (TL/m²) |
| 744.744.000,00 | 947.864.433,65 | 947.870.000,00 | 158.524,21 |
| KİRALIK BÜRO-OFİS ÖRNEKLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Emsal Türü | Özellikler | İlgili Kişi/Kurum Telefon |
Alanı (m²) |
Kira Değeri (TL/Ay) |
Kiraya Esas Birim Değer (TL/Ay/m²) |
| Emsal 1 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede Çukurambar Plazasında 2. normal katta yer alan 300,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 3+0 tip büro-ofis nitelikli taşınmaz 140.000,00 TL/Ay bedelle emlak ofisi tarafından kiralıktır. Kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (533) 370 05 14 |
300,00 | 140.000,00 | 466,67 |
| Emsal 2 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede Çukurambar Plazasında 20. normal katta yer alan 730,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 5+0 tip büro-ofis nitelikli taşınmaz 350.000,00 TL/Ay bedelle emlak ofisi tarafından kiralıktır. Kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (312) 504 77 77 |
730,00 | 350.000,00 | 479,45 |
| Emsal 3 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede Paragon Tower 6. normal katta yer alan 400,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 3+0 tip büro-ofis nitelikli taşınmaz 190.000,00 TL/Ay bedelle emlak ofisi tarafından kiralıktır. Kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (532) 290 06 50 |
400,00 | 190.000,00 | 475,00 |
| Emsal 4 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede 1071 Plazada 4. normal katta yer alan 1.200,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 6+0 tip büro-ofis nitelikli taşınmaz 550.000,00 TL/Ay bedelle emlak ofisi tarafından kiralıktır. Kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (546) 766 94 64 |
1.200,00 | 550.000,00 | 458,33 |
| Emsal 5 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede YDA Projesinde 4. normal katta yer alan 700,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 5+0 tip büro-ofis nitelikli taşınmaz 400.000,00 TL/Ay bedelle emlak ofisi tarafından kiralıktır. Kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (532) 451 83 18 |
700,00 | 400.000,00 | 571,43 |
Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikteki projelerde yer alan kiralık büro-ofis nitelikli taşınmaz brüt m² birim değerlerinin 458,33 TL/Ay/m² – 571,43 TL/Ay/m² olduğu bilgisi edinilmiştir.
| BÜRO-OFİS EMSALLERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Başlıklar | Örnek 1 | Örnek 2 | Örnek 3 | Örnek 4 | Örnek 5 | |||
| Kapalı Alan (m²) | 300,00 | 730,00 | 400,00 | 1.200,00 | 700,00 | |||
| İstenen Kira Fiyatı (TL/Ay) | 140.000,00 | 350.000,00 | 190.000,00 | 550.000,00 | 400.000,00 | |||
| İstenen Birim Kira Fiyatı (TL/Ay/m²) | 466,67 | 479,45 | 475,00 | 458,33 | 571,43 | |||
| Öngörülen Pazarlık Oranı | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% | |||
| Alan Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Marka Proje Düzeltme Katsayısı | 0% | -5% | -5% | -5% | -10% | |||
| Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı | -10% | -10% | -10% | -10% | -20% | |||
| Düzeltilmiş Birim Kira Fiyat (TL/Ay/m²) | 373,33 | 359,59 | 356,25 | 343,75 | 342,86 | |||
| ORTALAMA BİRİM KİRA DEĞERİ (TL/Ay/m²) |
Bölgede benzer nitelikte ofis emsalleri değerlemeye konu taşınmaz için uyumlaştırma yapılmış olup ofis baz birim m² kira değeri 355,00 TL/Ay/m² olarak alınması uygun bulunmuştur.
| KİRALIK DÜKKAN EMSALLERİ | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSALLER | Konumu | Kat | Binanın Yaşı | İndirgenmiş Brüt Alan | İstenen Aylık Kira Değeri |
Aylık Birim m² Kira Değeri |
|||
| Emsal 1 Emlak Ofisi 0 (312) 566 15 46 |
USTA 1071 PLAZA |
Zemin | 0-1 | 170,00 m² | 140.000,00 TL | 823,53 TL | |||
| Emsal 2 Emlak Ofisi 0 (543) 846 74 16 |
USTA 1071 PLAZA |
Zemin | 0-1 | 700,00 m² | 400.000,00 TL | 571,43 TL | |||
| Emsal 3 Emlak Ofisi 0 (312) 504 99 85 |
1071 ANKARA | Zemin | 0-1 | 550,00 m² | 400.000,00 TL | 727,27 TL | |||
| Emsal 4 Emlak Ofisi 0 (533) 370 05 14 |
MEKİK PLAZA | Zemin | 10-15 | 650,00 m² | 400.000,00 TL | 615,38 TL | |||
| Emsal 5 Emlak Ofisi 0 (312) 468 68 98 |
NEV 201 | Zemin | 0-1 | 300,00 m² | 175.000,00 TL | 583,33 TL | |||
| Emsal 6 Emlak Ofisi 0 (312) 232 06 06 |
NEV 201 | Zemin | 0-1 | 230,00 m² | 160.000,00 TL | 695,65 TL |
Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikteki projelerde yer alan kiralık dükkan nitelikli taşınmaz brüt m² birim değerlerinin 571,43 TL/Ay/m²– 823,53 TL/Ay/m² olduğu bilgisi edinilmiştir.
| KİRALIK DÜKKAN EMSALLERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Başlıklar | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | Emsal 6 | |||
| Kapalı Alan (m²) | 170,00 | 700,00 | 550,00 | 650,00 | 300,00 | 230,00 | |||
| İstenen Kira Fiyatı (TL/Ay) | 140.000,00 | 400.000,00 | 400.000,00 | 400.000,00 | 175.000,00 | 160.000,00 | |||
| İstenen Birim Kira Fiyatı (TL/Ay/m²) |
823,53 | 571,43 | 727,27 | 615,38 | 583,33 | 695,65 | |||
| Öngörülen Pazarlık Oranı | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% | |||
| Alan Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Reklam Kabiliyeti Düzeltme Katsayısı |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Marka Proje Düzeltme Katsayısı |
-5% | 0% | -5% | 0% | 0% | 0% | |||
| Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı |
-20% | 0% | -10% | 0% | 0% | -10% | |||
| Düzeltilmiş Birim Kira Fiyat (TL/Ay/m²) |
535,29 | 514,29 | 545,45 | 553,85 | 525,00 | 556,52 | |||
| ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/Ay/m²) | 538,40 |
Bölgede benzer nitelikte dükkan emsalleri değerlemeye konu taşınmaz için uyumlaştırma yapılmış olup dükkan baz birim m² kira değeri 530,00 TL/Ay/m² olarak alınması uygun bulunmuştur.
Aynı proje çatısı altında inşa edilen gayrimenkullerin değerleri, değer üzerinde etkili olan faktörler ve bu faktörlerin değer üzerindeki etkileme oranları nedeniyle farklılık göstermektedir. Bir proje çatısı altında bulunan gayrimenkullerin talep değer farklılığı şerefiye olarak tanımlanır. Gayrimenkul değerlemede aynı değer üzerinde etkili olan faktörler çeşitlilik göstermekte olup, kesin bir modelleme yapılamamaktadır. Şerefiye hesabı gayrimenkul değerlemede matematiksel modellemeye imkân tanıması nedeniyle önemlidir.
Bu çalışmada, aynı projede yer alan birden fazla gayrimenkulün değerlemesinde değer farklılıklarını yaratan şerefiye kriterleri ve bu kriterlerin değeri etkileme oranları incelenmiştir.
Şerefiyelendirmenin gayrimenkul değerine ulaşmak için temel oluşturması ve değere ulaşmakta kullanılan bir yöntem olması nedeniyle çalışmada değerleme yöntemleri kavramsal olarak irdelenmiştir.
Ayrıca değeri etkileyen kriterlerin ve bu kriterlerin değer üzerindeki etkilerinin değerleme yapılacak gayrimenkulün niteliğine ve gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye göre çeşitlilik gösterebileceği vurgulanmış ve buna göre ofis ve ticari gayrimenkullerin değerini etkileyen faktörler ayrı ayrı incelemiştir.
Şerefiyelendirme çalışmalarında saha çalışmaları yapılarak şerefiye kriterlerinin seçiminde ve ağırlıklarının tespitinde gayrimenkullerin bulunduğu bölgedeki arz ve talep dengesinin şerefiyelendirme çalışmasının temelini oluşturduğu ve en önemli süreçlerinden biri olduğu vurgulanmıştır. Araştırma sonuçlarına göre aynı projede yer alan birden fazla gayrimenkul için yapılan değerleme çalışmalarında şerefiyelendirme kriterlerinin ve bu kriterlerin değer üzerinde birbirlerine göre ağırlıklarının gayrimenkullerin fonksiyonlarına ve gayrimenkullerin içinde yer aldığı pazardaki arz ve talep dengesine göre farklılık göstermesi nedeniyle söz konusu şerefiyelendirme çalışmalarının bölgesel analiz çalışmalarının sonuçları kullanılarak hazırlanması gerekmektedir.
Değerleme çalışmasında şerefiye oranlarının ve şerefiyelendirilmiş birim kira fiyatlarının hesaplanmasında konut, büro-ofisler için 4 adet faktör kullanılmıştır.
Yapılan emsal araştırmaları sonucunda
Ofis nitelikli taşınmazların şerefiyelendirme taban baz birim kira değeri 355,00 TL/Ay/m²
olarak baz alınmıştır.
| PUANLAMA KRİTERLERİ TABLOSU | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kat | Puan | Yön | Puan | Alan | Puan | Cephe Sayısı | Puan | ||
| 4BK | 1,0% | GB | 7,00% | 50 DEN KÜÇÜK | 8,00% | 0 | 0% | ||
| 3BK | 2,0% | B-GB | 5,00% | 51-100 | 7,00% | 1 | 1,00% | ||
| 2BK | 3,0% | B | 5,00% | 101-200 | 6,00% | 2 | 3,00% | ||
| 1BK | 4,0% | KD | 4,00% | 201-350 | 5,00% | 3 | 5,00% | ||
| KB | 3,00% | 351-500 | 4,00% | 4 | 8,00% | ||||
| GD | 3,00% | 501-750 | 3,00% | ||||||
| D | 3,00% | 751-900 | 2,00% | ||||||
| KD-GD-GB | 1,00% | 901 DEN BÜYÜK | 1,00% |
Mevcut kat mülkiyeti tesisine göre 16125 ada 4 Parsel A1 ve A2 blok Ofis nitelikli taşınmazların kiralanması durumunda hasılat değerleri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır. Detaylı tablo rapor eklerindedir.
| Taban Baz Birim Değer Üzerinden Toplam Kira Değeri (TL/Ay) |
Şerefiyelendirilmiş Toplam Kira Değeri (TL/Ay) |
Yuvarlanmış Kira Değeri (TL/Ay) |
Birim Fiyat Değeri (TL/Ay/m²) |
|---|---|---|---|
| 2.349.794,70 | 2.672.445,08 | 2.673.000,00 | 404,33 |
Mevcut kat mülkiyeti tesisine göre 16124 ada 5 Parsel B1 ve B2 blok ofis nitelikli taşınmazların kiralanması durumunda oluşacak hasılat değerleri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır. Detaylı tablo rapor eklerindedir.
| Taban Baz Birim Değer Üzerinden Toplam Kira Değeri (TL/Ay) |
Şerefiyelendirilmiş Toplam Kira Değeri (TL/Ay) |
Yuvarlanmış Kira Değeri (TL/Ay) |
Birim Fiyat Değeri (TL/Ay/m²) |
|---|---|---|---|
| 2.718.401,85 | 3.028.650,87 | 3.029.000,00 | 397,74 |
Değerleme çalışmasında şerefiye oranlarının ve şerefiyelendirilmiş birim kira fiyatlarının hesaplanmasında dükkanlar için 4 adet faktör kullanılmıştır.
Yapılan emsal araştırmaları sonucunda dükkan nitelikli taşınmazların şerefiyelendirme taban baz birim kira değeri 530,00 TL/Ay/m² olarak baz alınmıştır.
Yapılan emsal araştırmaları sonucunda oto yıkama nitelikli taşınmazların şerefiyelendirme taban baz birim kira değeri 415,00 TL/Ay/m² olarak baz alınmıştır
| PUANLAMA KRİTERLERİ TABLOSU | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kat | Puan | Alan | Puan | Cephe Sayısı | Puan | Cephe Durumu | Puan | ||
| 6BK | 1,0% | 50 DEN KÜÇÜK | 7,00% | 0 | 0% | Cadde | 3,00% | ||
| 5BK | 2,0% | 51-100 | 6,00% | 1 | 1,00% | İç Avlu | 1,00% | ||
| 4BK | 3,0% | 101-200 | 5,00% | 2 | 3,00% | - | 0,00% | ||
| 3BK | 4,0% | 201-350 | 4,00% | 3 | 5,00% | ||||
| 2BK | 5,0% | 351-500 | 3,00% | 4 | 8,00% | ||||
| 1BK | 7,0% | 501-750 | 2,00% | ||||||
| Zemin | 9,0% | 751-900 | 1,00% | ||||||
| 901 DEN BÜYÜK | 0,00% |
Mevcut kat mülkiyeti tesisine göre 16124 ada 5 Parsel B1 ve B2 blok, 16125 ada 4 parsel A1 ve A2 blokta Dükkan nitelikli taşınmazların kiralanması durumunda oluşacak hasılat değerleri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır. Detaylı tablo rapor eklerindedir.
| Taban Baz Birim Değer Üzerinden Toplam Kira Değeri (TL/Ay) |
Şerefiyelendirilmiş Toplam Kira Değeri (TL/Ay) |
Yuvarlanmış Kira Değeri (TL/Ay) |
Birim Fiyat Değeri (TL/Ay/m²) |
|---|---|---|---|
| 1.687.984,65 | 1.988.197,82 | 1.981.500,00 | 607,45 |
Satışı Durumunda toplam hasılatların özet tablosu aşağıdaki gibidir.
| Blok | Nitelik | Satılabilir Toplam Alan (m²) |
Toplam Değer (TL) |
|---|---|---|---|
| A BLOK | OFİS VE KONUT | 27.397,00 | 3.195.305.000 ₺ |
| DÜKKAN | 2.883,00 | 439.220.000 ₺ | |
| OFİS | 49.854,80 | 6.345.825.000 ₺ | |
| B BLOK | DÜKKAN | 3.123,00 | 508.650.000 ₺ |
| TOPLAM | 83.257,80 | 10.489.000.000,00 ₺ |
Kiralanması Durumunda toplam aylık kira hasılatlarının özet tablosu aşağıdaki gibidir.
| Blok | Nitelik | Brüt Toplam Alan (m²) |
Toplam Kira Değeri (TL/Ay) |
|---|---|---|---|
| OFİS | 6.619,14 | 2.673.000 ₺ | |
| A BLOK | DÜKKAN | 1.472,75 | 910.000 ₺ |
| OFİS | 7.657,47 | 3.029.000 ₺ | |
| B BLOK | DÜKKAN | 1.726,25 | 1.071.500 ₺ |
| TOPLAM | 17.475,61 | 7.683.500,00 ₺ |
(*Vakıf GYO A.Ş.'nin talebi doğrultusunda 64 adet bağımsız bölüm için hazırlanmıştır.)
***Resim1: Ofis Emsal Krokisi
Rapor No: VAKIF GYO-2024-40 Rapor Tarihi: 27.12.2024
Değerleme konusu taşınmazların yakın çevresinde konumlu nitelikli karma projelerinde, benzer segmentte de ticari birimler tasarlanmıştır. Ofis-Dükkan tipleri metrekare bazında ve müşteri ihtiyaçlarına göre farklılık göstermektedir.
***Resim2: Dükkan Emsal Krokisi
Rapor No: VAKIF GYO-2024-40 Rapor Tarihi: 27.12.2024
| Blok | Nitelik | Brüt Toplam Alan (m²) |
Toplam Kira Değeri (TL/Ay) |
|---|---|---|---|
| OFİS | 6.619,14 | 2.673.000 ₺ | |
| A BLOK | DÜKKAN | 1.472,75 | 910.000 ₺ |
| OFİS | 7.657,47 | 3.029.000 ₺ | |
| B BLOK | DÜKKAN | 1.726,25 | 1.071.500 ₺ |
| TOPLAM | 17.475,61 | 7.683.500,00 ₺ |
Değerleme konusu taşınmazların kiralanması durumunda değerleri;
Mevcutta hazırlanan rapor; hasılat paylaşımı veya kat karşılığı modeline göre proje geliştirme niteliğinde olmayıp "Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." mülkiyetinde bulunan bağımsız bölümlerinin kat irtifakının kurulması ve kat mülkiyetinin resen geçişlerinin tamamlanması sonrası satış ve kira değerlemesidir. Bu nedenle taşınmazların konumlandığı parsel için hasılat paylaşımı veya kat karşılığı pay oranları tespit edilmemiştir.
Mevcutta hazırlanan rapor; proje geliştirme niteliğinde olmayıp, kat mülkiyeti niteliğindeki taşınmazların değerlemesidir. Bu nedenle boş arazi ve proje değerleri tespiti yapılmamıştır.
Mevcutta hazırlanan rapora konu taşınmaz ana taşınmaz niteliği bozulmuş ve A1-A2 ve B1-B2 blokları için kat mülkiyeti tesisi kurulduğu için proje geliştirme niteliğinde olmayıp, mevcut projede bulunan bağımsız bölümlerin değerlemesidir.
Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımı en etkin ve verimli kullanımıdır. Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.
Değerleme tarihi itibariyle tanımlanmış bulunan en yüksek bugünkü değer rakamını destekleyici makul ve muhtemel kullanımdır. Bir başka ifade ile; makul, muhtemel ve yasal olan alternatif kullanım şekilleri arasından, yapılması teknik ve finansal olarak mümkün olup en yüksek değerine ulaştıran kullanımdır. Değerleme konusu taşınmazların mevcut imar durumları göz önünde bulundurularak 16124 ada, 5 parselin "Ofis-Ticari" kullanım amaçlı, 16125 ada, 4 parselin ise "Konut, Home-Ofis, Ofis ve Ticari" kullanım amaçlı değerlendirilmesinin "En Etkin Ve Verimli Kullanım" ı temsil edeceği düşünülmektedir.
Değerleme konusu gayrimenkuller için B1-B2 ve A1-A2 blokları için kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazların bağımsız bölüm değerleri rapor ekinde detaylı olarak sunulmuştur. Müşterek veya bölünmüş kısım bulunmamaktadır.
-40 Rapor Tarihi: 27
Bu değerleme çalışmasında Pazar (emsal karşılaştırma) yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Yöntemde elde edilen değerler rapor içerisinde detaylı olarak verilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlara ait 3 yıllık değişiklikleri gösterir Aktif Kayıtlarını içerecek şekilde Tapu Takyidatları, ilgili Tapu Müdürlüğü'nden tüm başvurulara rağmen alınamamıştır. Müşteri tarafından 08.10.2024 ve 10.12.2024 tarihli temin edilmiş olunan takyidat belgeleri değerleme çalışmasında dikkate alınmıştır.
Taşınmazların mimari projesi onanmış, yapı ruhsatı alınmış ve tüm bloklar kat mülkiyetine resen geçişleri tamamlanmış olup bağımsız bölüm tescilleri yapılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlara ait 3 yıllık değişiklikleri gösterir Aktif Kayıtlarını içerecek şekilde Tapu Takyidatları, ilgili Tapu Müdürlüğü'nden tüm başvurulara rağmen alınamamıştır. Müşteri tarafından 08.10.2024 ve 10.12.2024 tarihli temin edilmiş olunan takyidat belgeleri değerleme çalışmasında dikkate alınmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde değerini veya devrini olumsuz olarak etkileyecek herhangi bir takyidat mevcut değildir.
Değerleme konusu taşınmazlar dükkan, konut ve ofis vasıflı olup arsa ve arazi kullanımı mevcut değildir.
6.6. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar için herhangi bir üst hakkı, devre mülk hakkı bulunmamaktadır.
6.7.Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu taşınmazlar III.48-1 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin Esaslar Tebliği" doğrultusunda incelenmiş olup;
Tebliğin "Yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar" başlıklı 22. Maddesinin c) bendinde belirtildiği üzere "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir." denilmekte olup ilgili taşınmazların takyidat kayıtlarından anlaşıldığı üzere taşınmazlar üzerinde değeri ve devri engelleyen herhangi bir
kayıt bulunmamakta olduğu ve tapu kayıtları doğrultusunda GYO portföyüne alınmasında ve portföyde bulundurulmasında bir sakınca olmadığı,
Aynı maddenin d) bendinde belirtildiği üzere "Gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir." Denilmekte olup, konu taşınmazlar için İlgili Belediye ve Tapu Müdürlüklerinde yapılan incelemelerde tüm yasal izinlerinin alınmış, yapı kullanma izin belgesi almak için tüm yasal gerekliliğin yerine getirilmiş olduğu tespit edilmiş olup, konu taşınmazların yasal belgeler doğrultusunda GYO portföyünde bulundurulabileceği belirlenmiştir.
-40 Rapor Tarihi: 27
Değerleme konusu taşınmazlar; Ankara İli, Çankaya İlçesi, Çukurambar Mahallesi, 7.428,39 m² yüzölçümlü 16125 Ada 4 Parsel ve 9.350,00 m² yüzölçümlü 16124 Ada 5 Parsel üzerinde inşaa edilen 215.985 m² toplam inşaat alanlı Karma Proje, (69.498 m² brüt satış alanlı 439 adet Ofis, 7.754 m² brüt satış alanlı 63 adet Konut ve 6.006 m² brüt satış alanlı 19 adet Dükkan üniteler içerir) A1-A2 ve B1-B2 blokları kat mülkiyeti tesisi kurulup projeye esas olarak tapuya tescil ettirilmiştir.
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu parseller üzerinde geliştirilmekte olan tamamlanmış Cubes Ankara projesinde konumlu bağımsız bölümlerin bugün itibari ile satılması halindeki değerleri hesaplanmıştır. Projede konumlu olan konut, home-ofis, ofis ve dükkanların özellikleri dikkate alınarak piyasada satılık olan ya da yakın zamanda alım – satıma konu olmuş emsal araştırmaları sonucunda bağımsız bölümlerin değerleri tespit edilmeye çalışılmıştır.
İşbu rapor; Mülkiyetleri VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'ne ait olan ve Tapu kütüğünde Ankara İli, Çankaya İlçesi, Çukurambar Mahallesi, 7.428,39 m² yüzölçümlü 16125 Ada 4 Parsel ve 9.350,00 m² yüzölçümlü 16124 Ada 5 Parsel üzerinde inşaa edilen 215.985 m² toplam inşaat alanlı tamamlanmış Cubes Ankara projesi (69.498 m² brüt satış alanlı 439 adet Ofis, 7.754 m² brüt satış alanlı 63 adet Konut ve 6.006 m² brüt satış alanlı 19 adet Dükkan üniteler içerir) Bağımsız Bölüm bazlı Satış ve Kira pazar değerinin takdiri amacı ile hazırlanmıştır.
Rapor içerisinde bilgileri verilen taşınmazlardan A1-A2 ve B1-B2 bloklarının kat mülkiyetine göre oluşan değerleri aşağıda verilmiştir.
| Değer Açıklaması | Değer (TL) |
|---|---|
| A1 ve A2 bloklarının toplam satış hasılat değeri KDV hariç | 3.634.525.000,00 |
| Üç Milyar Altı Yüz Otuz Dört Milyon Beş Yüz Yirmi Beş Bin Türk Lirası | |
| A1 ve A2 bloklarının toplam satış hasılat değeri KDV dahil | 4.361.430.000,00 |
| Dört Milyar Üç Yüz Altmış Bir Milyon Dört Yüz Otuz Bin Türk Lirası | |
| B1 ve B2 bloklarının toplam satış hasılat değeri KDV hariç | 6.854.475.000,00 |
| Altı Milyar Sekiz Yüz Elli Dört Milyon Dört Yüz Yetmiş Beş Bin Türk Lirası | |
| B1 ve B2 bloklarının toplam satış hasılat değeri KDV dahil | 8.225.370.000,00 |
| Sekiz Milyar İki Yüz Yirmi Beş Milyon Üç Yüz Yetmiş Bin Türk Lirası |
Selçuk AVLAR Şehir Plancısı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:407552
Ahmet MERMERKAYA İnşaat Mühendisi Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 403892
Harita Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400572
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.