Audit Report / Information • Aug 6, 2024
Audit Report / Information
Open in ViewerOpens in native device viewer
07.05.2021 07 Müşteri Adı : VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Rapor Tarihi : 02.08.2024 Rapor No : VAKIF GYO-2024-22
Bu belge *********** kimlik numarali AHMET MERMERKAYA tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 06/08/2024 11:
23
*GİZLİDİR
Bu belge *********** kimlik numarali YILMAZ KÜRKCÜ tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 06/08/2024 11:51
YILMAZ KÜRKCÜ
1
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
| 1.1. | İçindekiler 3 | |
|---|---|---|
| 1.2. | Gayrimenkul Değerleme Raporu Özet Bilgileri 5 | |
| 2.1. | Kuruluşun Unvanı Ve Adresi 7 | |
| 2.2. | Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi 7 | |
| 2.3. | Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 7 | |
| 2.4. | İşin Kapsamı 7 | |
| 3.1. | Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Vb. | |
| Dokümanları Hakkında Bilgiler | ||
| 9 | ||
| 3.1.1. | Gayrimenkullerin Yeri, Konumu 9 | |
| 3.1.2. | Gayrimenkullerin Tanımı 10 | |
| 3.1.3. | Tapu Kayıtları 12 | |
| 3.1.4. | Takyidat Bilgileri 13 | |
| 3.1.5. | Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Vb. Dökümanları Hakkında Bilgiler 13 | |
| 3.1.6. | Gayrimenkuller İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir | |
| Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 18 | ||
| 3.1.7. | Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve | |
| Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen | ||
| Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi | ||
| 18 | ||
| 3.1.8. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 18 | |
| 3.1.9. | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara | |
| Dair Açıklama 18 | ||
| 3.1.10. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, | ||
| Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler 19 | ||
| 3.1.11. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, | ||
| Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile ilgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerinin Alınıp | ||
| Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgeleinin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı | ||
| Hakkında Bilgi 19 | ||
| 3.1.12. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi | ||
| Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve | ||
| Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Deetimler Hakkında Bilgi 19 | ||
| 3.1.13. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve | ||
| Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin | ||
| Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkinAçıklama 19 | ||
| 3.1.14. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 19 | ||
| 4.1. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler 23 | |
| 4.1.1. | İstanbul İli 23 | |
| 4.1.2. | Nüfus ve Demografik Yapı 23 | |
| 4.1.3. | Ümraniye İlçesi 24 | |
| 4.2. | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak | |
| Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 24 | ||
| 4.3. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 29 | |
| 4.3.1. | Değerleme İşlemini Olumlu Yönde Etkileyen Faktörler 29 | |
| 4.3.2. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler 29 | |
| 4.4. | Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri 29 | |
| 4.5. | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devan Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı | |
| Durumlara İlişkin Bilgiler 30 | ||
| 4.6. | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 30 |
| 4.7. | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya |
|---|---|
| Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, bu Yapıların Hangi Amaçlı | |
| Kullanıldığı Hakkında Bilgi 30 | |
| 5.1. | Güncel Değerleme Teknikleri 32 |
| 5.1.1. | Maliyet Yöntemi 32 |
| 5.1.2. | Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi 32 |
| 5.1.3. | Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi 32 |
| 5.2. | Değerlemede Kullanılan Yöntemler ve Nedenleri 32 |
| 5.3. | Pazar Yaklaşımına Göre Değer Analizi 33 |
| 5.3.1. | Kiralık Dükkan Emsalleri 33 |
| 5.3.2. | Kiralık Büro-Ofis Emsalleri 34 |
| 5.3.3. | Şerefiyelendirme Çalışması 35 |
| 5.3.4. | Emsal Krokisi (Markalı Projeler) 37 |
| 5.4. | Takdir Edilen Kira Değerleri 38 |
| 5.5. | Hâsılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 38 |
| 5.6. | Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi Ve Proje Değerleri 38 |
| 5.7. | Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan |
| Sonuçlar 38 | |
| 5.8. | En Yüksek Ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 38 |
| 5.9. | Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 38 |
| 6.1. | Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen |
| Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklaması 40 | |
| 6.2. | Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri 40 |
| 6.3. | Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve |
| Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 40 | |
| 6.4. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerinin Doğrudan |
| Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, | |
| Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 40 | |
| 6.5. | Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde |
| Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Daire Bilgi 40 | |
| 6.6. | Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının |
| Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden | |
| Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 40 | |
| 6.7. | Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin |
| Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup | |
| Olmadığı Hakkında Görüş 40 | |
| 7.1. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 43 |
| 7.2. | Nihai Değer Takdiri 43 |
| 7.3. | Beyan 44 |
| 7.4. | Ekler 44 |
| Değerleme Tarihi | 29.07.2024 |
|---|---|
| Rapor Tarihi | |
| Rapor No | |
| Raporun Türü | İstanbul, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi, 3328 Ada 12 Parselde kayıtlı iskanı alınmış, kat mülkiyetine geçişi tamamlanmış projede 35.686 m² brüt alanlı 36 adet Ofis ve 2.210 m² brüt alanlı 12 adet Dükkan nitelikli bağımsız bölümlerin günümüz piyasa koşullarında TL cinsinden kira değeri |
| Raporu Talep Eden | VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
| Raporu Hazırlayan Şirket | ARGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. |
| Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanlarına Ait Bilgiler |
Selçuk AVLAR Şehir Plancısı – Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 407552 Ahmet MERMERKAYA İnşaat Mühendisi –Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 403892 |
| Sorumlu Değerleme Uzmanına Ait Bilgiler |
Yılmaz KÜRKÇÜ Harita Mühendisi – Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400572 |
| Dayanak Sözleşmenin Tarih ve | Sözleşme Tarihi: 02.07.2024 |
| Numarası | Sözleşme No: GYO_2024_05 |
| Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama |
Bu rapor, 01.02.2017 tarihli ve 29966 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ (III-62.1)" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı' nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında, 28.05.2013 tarihli ve 28660 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1)" ile 31.08.2019 tarihli ve 30874 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)" uyarınca tanımlanan Standart Rapor Formatına uygun şekilde ve aynı tebliğin 1.Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
| Değerleme Konusu | |
| Gayrimenkulün Aynı Kuruluş | |
| Tarafından Daha Önceki | |
| Tarihlerde De Değerlemesi | 02.08.2024 VAKIF GYO-2024-22 Değerleme konusu taşınmazlar için şirketimizce daha önce hazırlanmış 30.12.2021 tarih 2021_VAKIF_GYO_16 nolu, 29.12.2023 tarih VAKIF GYO-2023-16 nolu ve 28.06.2024 tarih VAKIF GYO-2024-10 no.lu raporlar bulunmaktadır. |
| Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler |
| Değer Açıklaması | Değer (TL/Ay) |
|---|---|
| Taşınmazların Toplam Kira Değeri *KDV hariç | 44.810.000,00 |
| KırkdörtmilyonsekizyüzonbinTürklirası | |
| Taşınmazların Toplam Kira Değeri *KDV dahil | 53.772.000,00 |
| ElliüçmilyonyediyüzyetmişikibinTürklirası | |
| *KDV %20 olarak alınmıştır. |
*GİZLİDİR
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
Şirketimiz, Arge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile Yıldız Posta Caddesi Akın Sitesi 3.Blok Kat:6 Daire:55 Beşiktaş-İSTANBUL adresinde, 11.04.2006 tarihinde, faaliyet alanı gayrimenkul değerleme ve danışmanlık olmak üzere kurulmuş olup, halen Merkezi Küçükbakkalköy Mahallesi, Uman Sokak, No:3 Ataşehir-İstanbul adresinde olmak üzere ile Resmi, Özel, yerli ve yabancı kurum ve kuruluşlara, Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye'de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak değerleme hizmeti vermektedir.
Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri EA 32 kapsamında ISO 9001:2008 Kalite Yönetim Sistemleri Standartları Belgesine sahip olan Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) Seri VIII No: 35 sayılı tebliğ uyarınca 26.09.2008 tarihinde Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesine alınmıştır. Bunun yanında, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)'nun 08.08.2012 tarih ve 16351 sayılı Kararı ile Şirketimize ''Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. maddesine giren gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi' hizmeti verme yetkisi verilmiştir.
Şirket Unvanı : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Şirket Adresi : İnkılap Mah. Dr. Adnan Büyükdeniz Cad. No:7A/28 Ümraniye/İSTANBUL
İş bu değerleme raporu; raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanması olup, müşteri tarafından getirilen sınırlama bulunmamaktadır.
Bu değerleme raporu; İstanbul, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi, 3328 Ada 12 Parselde kayıtlı iskanı alınmış, kat mülkiyetine geçişi tamamlanmış projede 35.686 m² brüt
alanlı 36 adet Ofis ve 2.210 m² brüt alanlı 12 adet Dükkan nitelikli bağımsız bölümlerin günümüz piyasa koşullarında TL cinsinden kira değerinin belirlenmesi ve SPK düzenlemeleri kapsamında değerleme amacı ile hazırlanmıştır.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi, Finans Caddesi, No:30 (3328 ada 12 parsel) posta adresinde yer almaktadır. Taşınmazlar İstanbul Uluslararası Finans Merkezi içerisinde yer almaktadır. Gayrimenkullerin yakın çevresinde Sarphan Finans Park, Uphill Court, Kent Plus, Watergarden, Mimar Sinan Camii, 216 AVM, Metropol İstanbul, Nidakule, Varyap Meridian, Ülker Sports Arena, Ataşehir Belediyesi ve markalı projeler yer almaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar; İstanbul ili, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi, 7.225,80 m² yüzölçümlü "arsa" vasıflı F22D23D4D Pafta, 3328 Ada, 12 Parsel sayılı tapuda Arsa, B blok 36 katlı Betonarme Ofis, İşyeri ve arsası nitelikli ana taşınmazda yer alan 36 adet ofis ve 12 adet dükkan nitelikli taşınmazlardır. Ana taşınmaz yapı ruhsatı ve eki mimari projesine göre 10 bodrum kat + zemin kat + 25 normal kat olmak üzere toplam 36 kattan oluşmaktadır. Ruhsat projesine göre parselde 12 adet dükkân ve 36 adet ofis olmak üzere toplam 48 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.
Parsel şekil olarak dörtgen formdadır. Parsel yaklaşık olarak 54 m Finans Caddesine cepheli olup, diğer yönlerden komşu parsellere cephesi bulunmaktadır. Bina toplamda 112.603,97 m² alanlıdır. Ana taşınmazda kat irtifakı tesis edilmiş yapı kullanma izin belgesi alınarak kat mülkiyetine geçiş sağlanarak yasal süreç tamamlanmıştır.
Binanın ortak alanlarında yerler mermer olup, duvarlar ses yalıtımlı sıva üzeri boyalıdır, kısmen dekoratif kompozit kaplamadır. Değerleme konusu taşınmazın dış cephesi kompozit kaplamadır. Ana taşınmazın giriş kapısı fotoselli kapı olup, vitrin alüminyum cam doğrama şeklindedir. Katlarda yer alan bağımsız bölümler Shell&Core teslim edilmek üzere ince işçilik yapılmamıştır.
10
Rapor No: VAKIF GYO -2024
-22 Rapor Tarihi: 02 .08.2024
| İli | İSTANBUL | Blok No | - |
|---|---|---|---|
| İlçesi | ÜMRANİYE | Bağımsız Bölüm No | Tablo |
| Mahallesi | FİNANSKENT | Bağımsız Bölümün Katı | Tablo |
| Köyü | - | Bağımsız Bölümün Niteliği | Tablo |
| Sokağı | - | Arsa Payı | Tablo |
| Mevki | - | Cilt No | Tablo |
| Niteliği | ARSA, B BLOK 36 KATLI BETONARME OFİS, İŞYERİ VE ARSASI |
Sahife No | Tablo |
| Pafta | Edinme Tarihi | 05.03.2024 | |
| Ada | 3328 | Edinme Yevmiye No | 9586 |
| Parsel | 12 | Zemin Tipi | Kat Mülkiyeti |
| Yüzölçümü | 7.225,80 m² | ||
| VAKIF GAYRİMENKUL | Hisse Pay | 1 | |
| Malik | YATIRIM ORTAKLIĞI AŞ. | Hisse Payda | 1 |
| 1 | OFİS | BB No | Cilt No | Sahife No | Taşınmaz ID | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4980 | 722580 | ZEMİN | 1 | 42 | 4123 | 132489026 | ||
| 2 | OFİS | 2520 | 722580 | ZEMİN | 2 | 42 | 4124 | 132489027 |
| 3 | OFİS | 2100 | 722580 | 1 | 3 | 42 | 4125 | 132489028 |
| 4 | OFİS | 4710 | 722580 | 1 | 4 | 42 | 4126 | 132489029 |
| 5 | OFİS | 4140 | 722580 | 1 | 5 | 42 | 4127 | 132489030 |
| 6 | OFİS | 1445 | 722580 | 1 | 6 | 42 | 4128 | 132489031 |
| 7 | OFİS | 930 | 722580 | 1 | 7 | 42 | 4129 | 132489032 |
| 8 | OFİS | 930 | 722580 | 1 | 8 | 42 | 4130 | 132489033 |
| 9 | OFİS | 1445 | 722580 | 1 | 9 | 42 | 4131 | 132489034 |
| 10 | OFİS | 50700 | 722580 | 2 | 10 | 42 | 4132 | 132489035 |
| 11 | OFİS | 52805 | 722580 | 3 | 11 | 42 | 4133 | 132489036 |
| 12 | OFİS | 11010 | 722580 | 4 | 12 | 42 | 4134 | 132489037 |
| 13 | OFİS | 10650 | 722580 | 4 | 13 | 42 | 4135 | 132489038 |
| 14 | OFİS | 25530 | 722580 | 4 | 14 | 42 | 4136 | 132489039 |
| 15 | OFİS | 24840 | 722580 | 5 | 15 | 42 | 4137 | 132489040 |
| 16 | OFİS | 22080 | 722580 | 5 | 16 | 42 | 4138 | 132489041 |
| 17 | OFİS | 24150 | 722580 | 6 | 17 | 42 | 4139 | 132489042 |
| 18 | OFİS | 22740 | 722580 | 7 | 18 | 42 | 4140 | 132489043 |
| 19 | OFİS | 21810 | 722580 | 8 | 19 | 42 | 4141 | 132489044 |
| 20 | OFİS | 20670 | 722580 | 9 | 20 | 42 | 4142 | 132489045 |
| 21 | OFİS | 19680 | 722580 | 10 | 21 | 42 | 4143 | 132489046 |
| 22 | OFİS | 19590 | 722580 | 11 | 22 | 42 | 4144 | 132489047 |
| 23 | OFİS | 18900 | 722580 | 12 | 23 | 42 | 4145 | 132489048 |
| 24 | OFİS | 18335 | 722580 | 13 | 24 | 42 | 4146 | 132489049 |
| 25 | OFİS | 17910 | 722580 | 14 | 25 | 42 | 4147 | 132489050 |
| 26 | OFİS | 18810 | 722580 | 15 | 26 | 42 | 4148 | 132489051 |
| 27 | OFİS | 19710 | 722580 | 16 | 27 | 42 | 4149 | 132489052 |
| 28 | OFİS | 19740 | 722580 | 17 | 28 | 42 | 4150 | 132489053 |
| 29 | OFİS | 19920 | 722580 | 18 | 29 | 42 | 4151 | 132489054 |
| 30 | OFİS | 20250 | 722580 | 19 | 30 | 42 | 4152 | 132489055 |
| 31 | OFİS | 20730 | 722580 | 20 | 31 | 42 | 4153 | 132489056 |
| 32 | OFİS | 21390 | 722580 | 21 | 32 | 42 | 4154 | 132489057 |
Rapor No: VAKIF GYO-2024-22 Rapor Tarihi: 02.08.2024
| Sıra | BB Niteliği | BB Arsa Pay | BB Arsa Payda | BB Kat | BB No | Cilt No | Sahife No | Taşınmaz ID |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 33 | OFİS | 21870 | 722580 | 22 | 33 | 42 | 4155 | 132489058 |
| 34 | OFİS | 22830 | 722580 | 23 | 34 | 42 | 4156 | 132489059 |
| 35 | OFİS | 23940 | 722580 | 24 | 35 | 42 | 4157 | 132489060 |
| 36 | OFİS | 24840 | 722580 | 25 | 36 | 42 | 4158 | 132489061 |
| 37 | DÜKKAN | 22475 | 722580 | ZEMİN | 37 | 43 | 4159 | 132489062 |
| 38 | DÜKKAN | 8100 | 722580 | ZEMİN | 38 | 43 | 4160 | 132489063 |
| 39 | DÜKKAN | 5760 | 722580 | ZEMİN | 39 | 43 | 4161 | 132489064 |
| 40 | DÜKKAN | 10170 | 722580 | ZEMİN | 40 | 43 | 4162 | 132489065 |
| 41 | DÜKKAN | 3810 | 722580 | 1 | 41 | 43 | 4163 | 132489066 |
| 42 | DÜKKAN | 6090 | 722580 | 1 | 42 | 43 | 4164 | 132489067 |
| 43 | DÜKKAN | 8130 | 722580 | 1 | 43 | 43 | 4165 | 132489068 |
| 44 | DÜKKAN | 3750 | 722580 | 1 | 44 | 43 | 4166 | 132489069 |
| 45 | DÜKKAN | 3930 | 722580 | 1 | 45 | 43 | 4167 | 132489070 |
| 46 | DÜKKAN | 3275 | 722580 | 1 | 46 | 43 | 4168 | 132489071 |
| 47 | DÜKKAN | 4500 | 722580 | 1 | 47 | 43 | 4169 | 132489072 |
| 48 | DÜKKAN | 3960 | 722580 | 1 | 48 | 43 | 4170 | 132489073 |
Web Tapu sistemi üzerinden 09.07.2024 tarihinde alınan tapu kayıtlarına göre takyidat kayıtlarında; Tüm taşınmazlarda müşterek olarak;
-Yönetim Planı : 20/02/2024 (05.03.2024 tarih, 9586 yevmiye)
-0.01 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. ( TÜRKİYE ELEKTRİK DAĞITIM A.Ş. Lehine 169,20m2 Trafo Merkezi ve Kablo Geçiş Yeri için 99 Yıllığına 0,01Kr bedelle Kira Şerhi ) (22.12.2021 tarih, 55342 yevmiye)
-Herhangi bir hak ve mükellefiyet kaydı bulunmamaktadır.
-Herhangi bir rehin kaydı bulunmamaktadır.
Ümraniye Belediyesi İmar Müdürlüğünün 23.11.2023 tarih ve E-60269154-754[754]-91387 sayılı yazısına göre; taşınmazın bulunduğu parselin; 19.06.2012 t.tarihli, İstanbul Finans Merkezi 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'na göre; H= Serbest, KAKS=2.85 yapılanma şartlarına sahip T3 lejantlı Ticaret Alanı' nda kalmaktadır. 19.06.2012 t.tarihli plana ait Plan notları yazımız ekinde olup, bu plan notlarına göre uygulama yapılacaktır.
Bununla birlikte 3328 ada 12 parsel; 23.01.2019 tasdik tarihli Ümraniye-Ataşehir-Göztepe Metro Hattının İstanbul Finans Merkezi Sınırları içinde kalan kısımlarına İlişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'ndan etkilenmekte olup, İBB Raylı Sistem Daire Başkanlığı görüşü doğrultusunda uygulama yapılacaktır. Parselin yola terki bulunmamakta olup, parsel belediye sınırları içerisindedir.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş
TURKIYE YUZYILI
T C ÜMRANİYE BELEDİYE BAŞKANLIĞI İmar ve Şehircilik Müdürlüğü
Sayı E-60269154-754[754]-91387
Konu : 121801 - site mah. f22d23d4d pafta 3328 ada 12 parsel
VAKIF GYOYA K.Bakkalköy Mah. Uman Sok. No:5 Ataşehir/İSTANBUL
İlgi : Vakıf Gyo'nun 15.11.2023 tarihli ve sayılı yazısı.
Ümraniye İlçesi, Site Mahallesi, F22D23D4D Pafta, 3328 Ada, 12 Parsel sayılı yerle ilgili talebiniz incelenmiştir.
Söz konusu parsel; 19.06.2012 t.tarihli, İstanbul Finans Merkezi 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'na göre; H= Serbest, KAKS=2.85 yapılanma şartlarına sahip T3 lejantlı Ticaret Alanı' nda kalmaktadır. 19.06.2012 t.tarihli plana ait Plan notları yazımız ekinde olup, bu plan notlarına göre uygulama yapılacaktır.
Bununla birlikte 3328 ada 12 parsel; 23.01.2019 tasdik tarihli Ümraniye-Ataşehir-Göztepe Metro Hattının İstanbul Finans Merkezi Sınırları içinde kalan kısımlarına İlişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'ndan etkilenmekte olup, İBB Raylı Sistem Daire Başkanlığı görüşü doğrultusunda uygulama yapılacaktır.
Bilgilerinize arz ederim.
BÜLENT ÇETİNKAYA İmar ve Şehircilik Müdürü
Ek:
1 - Plan Pafta Örneği(Çizim ölçeği: 1/2000) (1 Sayfa)
Atatürk Mah. Fatih Sultan Mehmet Cad. No:63 Ümraniye / İSTANBUL
$\label{thm:main} \begin{minipage}[c]{0.9\linewidth} \textbf{www.umraniye.bel.} \textit{tr}/\textbf{KBP} \textit{unraniyebelediyesi@hs01} \textit{kep.tr} \ \textbf{KEP} \textbf{Adresi}: \textbf{unraniyebelediyesi@hs01} \textit{kep.tr} \end{minipage}$
Telefon: 0216 443 56 00 Faks: 0216 335 32 76
Bu belg
2 - Plan Notları (3 Sayfa)
Doğrulama Kodu: 79A06DAF-37DC-47DB-9C7F-AC9397443D8BDoğrulama Adresi: https://www.turkiye.gov.tr/umraniye-belediyesi-ebys Bilgi için:Muhammet Cahit ÜNAL Raportör Telefon No:(216) 443 $00$
Rapor Tarihi: 02.08.2024
üvenli elektronik imza ile imzalanmıştır
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANISMANLIK A.S
Sayfa 1/3
GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş
T2 Ticaret alanlarında, E=2.5 ve H=Serbesttir. Bu alanda, alış-veriş merkezi, rezidans, yönetim merkezi, konaklama tesisleri, sinema, tiyatro, v.b. sosyal kültürel tesis alanları, ticaret, büro, iş hanı, lokanta, gazino, çarşı, çok katlı mağazalar, bankalar, oteller, özel hastane, özel eğitim alanları, katlı otopark v.b. fonksiyonlar yer alabilir. Emsal hesabı, aşağıda verilen tabloya göre hesaplanacaktır.
| Meycut Ada ve Parsel No |
Mevcut Tapu Alam |
Emsal | Toplam Emsal Insaat Alam |
Emsalin Kullanılacağı Plan Bölgesi |
|---|---|---|---|---|
| 3317/1 | 12.106.48 | 30.266.20 | ||
| 3322/1 | 9.591.43 | 2.5 | 23.978.58 | |
| 3324/1 | 13.483.00 | 2.5 | 33,707.50 |
T3 Ticaret alanlarında, E=2.85 ve H=Serbesttir. Bu alanlarda, alış-veriş merkezi, rezidans, yönetim merkezi, konaklama tesisleri, sinema, tiyatro, v.b. sosyal kültürel tesis alanları, ticaret, büro, işhanı, lokanta, gazino, çarşı, çok katlı mağazalar, bankalar, finans kurumları, oteller, özel hastane, özel eğitim alanları, katlı otopark v.b. fonksiyonlar yer alabilir. Emsal hesabı, aşağıda verilen tabloya göre hesaplanacaktır.
| Mevcut Ada ve Parsel No |
Mevcut Tapu Alant |
Emsal | Toplam Emsal Insaat Alam |
Emsalin Kullanılacağı Plan Bölgesi |
|---|---|---|---|---|
| 3323/1 | 57.461.73 | 2.85 | 163.765.93 | $+F$ |
| 3320/3 | 54.390.55 | 2.85 | 155.013.10 | |
| 3323/6 | 32.004.94 | 2.85 | 91.214.08 | $H + G$ |
| 3319/1 | 43.434.38 | 2.85 | 123.787.98 | |
| 3321/1 | 25.059.91 | 2.85 | 71.420.74 | |
| 3318/1 | 40,503.00 | 2.85 | 115.433.55 | æ |
Sayfa 2/3
-22 Rapor Tarihi: 02 .08.2024
Taşınmazlar üzerinde devredilmesine engel teşkil eden herhangi bir takyidat kaydı bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmazların 05.03.2024 tarihinde Kat Mülkiyeti tesisi işleminden 1/1 hissesi VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'ye tescil edilmiştir. Son 3 yıl içerisinde mülkiyet değişimi imar planlarında herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır.
Ümraniye Belediyesi İmar Müdürlüğünde yapılan incelemelere göre; taşınmazın bulunduğu parselin 19.06.2012 t.tarihli, İstanbul Finans Merkezi 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre; H= Serbest, KAKS=2.85 yapılanma şartlarına sahip T3 lejantlı Ticaret Alanında kalmaktadır. Ayrıca 12 parsel, 22.04.2016 tasdik tarihli "Ümraniye-Ataşehir-Göztepe Hafif Metrosuna İlişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı" güzergahında kalmakta iken; 19.06.2012 onaylı İstanbul Finans Merkezi 1/1000 ölçekli uygulama İmar Planı sınırında kalan kısımlarına ilişkin 23.01.2019 tasdik tarihli 1/5000 Ölçekli Nazım ve 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği onaylanmıştır. Parselde, İstanbul Büyükşehir Belediyesi Raylı Sistem Daire Başkanlığı görüş alınarak uygulama yapılacaktır. Parselin yola terki bulunmamakta olup, belediye sınırları içerisindedir.
Değerleme konusu taşınmaz için alınmış herhangi bir karar bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz için yapılmış 09.03.2017 tarihli anahtar teslim götürü bedel usulü ana yüklenici sözleşmesi bulunmaktadır. Ana yüklenici tarafı: REC Uluslararası İnşaat Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.'dir.
3.1.11. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile ilgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerinin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgelerinin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi.
Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı proje için alınmış yasal belgelerin listesi rapor eklerinde yer almaktadır. Ümraniye Belediyesi İmar Müdürlüğünde yapılan incelemede taşınmazın dosyasında herhangi bir tutanak, encümen ve yıkım kararına rastlanılmamıştır.
| Ada/Parsel | VERİLİŞ AMACI | TARİH | NO | KAPSAMI | ÜNİTE SAYISI | ÜNİTE ALANI (m²) ORTAK ALAN | (m²) | TOPLAM ALAN (m²) |
YOL KOTU ALTI KAT SAYISI | YOL KOTU ÜSTÜ KAT SAYISI |
TOPLAM KAT SAYISI | YAPI SINIF VE GRUBU |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3328/12 | YENİ YAPI | 22.06.2015 15/10851 OFİS VE İŞYERİ | 45 | 37.607,70 | 74.996,27 | 112.603,97 | 10 | 26 | 36 | 5/A | ||
| 3328/12 | YENİLEME | 7.06.2017 17/8674 OFİS VE İŞYERİ | 45 | 37.607,70 | 74.996,27 | 112.603,97 | 10 | 26 | 36 | 5/A | ||
| 3328/12 | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ | 23.11.2018 18/17808 OFİS VE İŞYERİ | 45 | 37.607,70 | 74.996,27 | 112.603,97 | 10 | 26 | 36 | 5/A | ||
| 3328/12 | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ | 29.09.2020 20/7260 OFİS VE İŞYERİ | 45 | 37.607,70 | 74.996,27 | 112.603,97 | 10 | 26 | 36 | 5/A | ||
| 3328/12 | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ | 21.09.2021 21/7906 OFİS VE İŞYERİ | 45 | 37.607,70 | 74.996,27 | 112.603,97 | 10 | 26 | 36 | 5/A | ||
| 3328/12 | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ | 15.09.2022 22/7845 OFİS VE İŞYERİ | 45 | 37.607,70 | 74.996,27 | 112.603,97 | 10 | 26 | 36 | 5/A | ||
| 3328/12 | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ | 25.10.2023 23/115313 OFİS VE İŞYERİ | 45 | 37.607,70 | 74.996,27 | 112.603,97 | 10 | 26 | 36 | 5/A | ||
| 3328/12 | TADİLAT RUHSATI | 21.12.2023 23/112747 OFİS VE İŞYERİ | 48 | 37.896,30 | 74.707,67 | 112.603,97 | 10 | 26 | 36 | 5/A | ||
| 3328/12 YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ 16.02.2024 23/129346 OFİS VE İŞYERİ | 48 | 37.896,30 | 74.707,67 | 112.603,97 | 10 | 26 | 36 | 5/A |
| PROJEDEKİ TOPLAM ÜNİTE SAYISI | 48 |
|---|---|
| PROJEDEKİ TOPLAM SATILABİLİR ALAN | 37.896,30 |
| PROJEDEKİ TOPLAM ORTAK ALAN | 74.707,67 |
| PROJEDEKİ TOPLAM KAPALI ALAN | 112.603,97 |
3.1.12. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazların yapı denetimi Bulgurlu Mahallesi, Alemdağ Caddesi, No:96, İç Kapı No:8 Üsküdar/İSTANBUL adresinde yer alan İstanbul Asya Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yapılmıştır.
3.1.13. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Değerleme çalışmasında, konu taşınmazların kira değer tespiti için Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır. Çalışma yapılan tüm yöntemlerde de taşınmazların yasal izinleri alınmış mimari projelere göre değerlendirilmiştir.
Değerleme konusu taşınmaz için alınmış 09.05.2023 veriliş tarihli Y243442A0DF82 NOLU enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz ABD tarafından kurulan LEED Yeşil Bina Derecelendirme Sistemi Sertifikasyonunun gerekliliklerini yerine getirdiği ve Yeşil Bina Konseyi ve Yeşil İş Sertifikası A.Ş. tarafından doğrulandı için Ocak-2023 tarihinde LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) GOLD sertifikası almaya hak kazanmıştır.
-22 Rapor Tarihi: 02 .08.2024
-22 Rapor Tarihi: 02 .08.2024 Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
4.1.Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler
Türkiye'de Marmara Bölgesi'nde yer alan şehir ve Türkiye Cumhuriyeti Devletinin 81 ilinden biridir. Ülkenin nüfus bakımından en çok göç alan ve en kalabalık ilidir. Ekonomik, tarihî ve sosyo-kültürel açıdan önde gelen şehirlerden biridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34. sırada yer alır. Nüfuslarına göre şehirler listesinde belediye sınırları göz önüne
alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da birinci, dünyada ise altıncı sırada yer almaktadır.
İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası veya Asya Yakası denir. Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarımada üzerinde kurulan İstanbul'un batıdaki sınırını İstanbul Surları oluşturmaktaydı.
Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle 4 defa genişletilen şehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile toplam 40 belediye bulunmaktadır. Dünyanın en eski şehirlerinden biri olan İstanbul, 330-395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395-1204 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204-1261 yılları arasında Latin İmparatorluğu,1261-1453 yılları arasında tekrar Bizans İmparatorluğu ve son olarak 1453-1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yapmıştır. Ayrıca İstanbul, Hilâfetin Osmanlı İmparatorluğu'na geçtiği 1517'den kaldırıldığı 1924'e kadar İslam dünyasının da merkezi olmuştur.
Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir. Bugün tamamına yakını doldurulmuş olan ya da kaybolan doğal limanları vardır.
Bu özellikleri yüzünden bölge toprakları üzerinde uzun süreli egemenlik anlaşmazlıkları ve savaşlar yaşanmıştır. Başlıca akarsular Riva, Kâğıthane ve Alibey dereleridir. İl toprakları az engebelidir ve en yüksek noktası Kartal ilçesindeki Aydos Tepesi'dir. İldeki başlıca doğal göller Büyükçekmece, Küçükçekmece ve Durusu gölleridir. İl ve yakın çevresinde, Karadeniz ile Akdeniz makro iklimleri arasında geçiş özellikleri görülür. Hava sıcaklıkları ve yağış ortalamaları düzensiz; bitki örtüsü dengesizdir.
| Yıl | İstanbul Nüfusu | Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu |
|---|---|---|---|
| 2023 | 15.655.924 | 7.806.787 | 7.849.137 |
| 2022 | 15.907.951 | 7.955.820 | 7.952.131 |
| 2021 | 15.840.900 | 7.933.686 | 7.907.214 |
| 2020 | 15.462.452 | 7.750.836 | 7.711.616 |
| 2019 | 15.519.267 | 7.790.256 | 7.729.011 |
| 2018 | 15.067.724 | 7.542.231 | 7.525.493 |
4.1.3. Ümraniye İlçesi
Ümraniye, İstanbul ilinin ilçelerinden biridir. İstanbul'un nüfus bakımından en kalabalık dördüncü, Anadolu Yakası'nın en kalabalık ilçesidir. İlçe 35 mahalleden oluşur. 22 bin hektarlık bir yerleşim alanına sahiptir. Batıdan Üsküdar, güneyden Ataşehir, doğudan Sancaktepe, kuzeydoğudan Çekmeköy ve kuzeybatıdan Beykoz ilçeleriyle çevrilidir. Ümraniye İstanbul'un en hızlı kentleşen ve nüfusu hızla artan; köy ve yöre geleneklerinin de
aynen muhafaza edildiği bir kentleşme örneğidir. Ümraniye, ekonomik çeşitlilik açısından çok zengin bir yöredir. Küçük imalat sanayisinden konfeksiyona, yedek parça ve ağaç ürünleri üretimine kadar çeşitlilik göstermektedir.
Dünya ekonomisinde aktivite 2024 ilk çeyreğinde dirençli seyrini sürdürmüştür. Küresel ölçekte hizmet sektöründe sınırlı da olsa hızlanma görülürken, imalat aktivitesi ilk çeyrek itibarıyla yeniden genişleme bölgesine geçmiştir. ABD (Fed) ve Avrupa (ECB) Merkez Bankaları'nın faiz patikalarına yönelik beklentiler ayrışmaktadır. ECB'nin yaz aylarında faiz indirimlerine başlayacağına yönelik tahminler kuvvetlenirken, Fed'in faiz indirimlerine yönelik beklentiler, tahminleri aşan enflasyon verileri ve Fed yetkililerinin açıklamaları ile ötelenmektedir. Son dönemde Ortadoğu'da artan jeopolitik gerilimler ve Rusya'ya yönelik ihracat kısıtlamaları enerji başta olmak üzere emtia fiyatlarında dalgalanmalar yaratmaktadır. Bu gelişmeler küresel enflasyonun iyileşme hızına yönelik kaygıları artırmaktadır. Yüksek seyreden faizler ve son dönemde artan jeopolitik gerilimler küresel büyüme görünümü üzerindeki aşağı yönlü riskleri beslemektedir. Çin'de ekonomik toparlanmaya yönelik sinyaller gelse de emlak sektörüne yönelik belirsizlikler sürmektedir. Japonya Merkez Bankası uzun yıllardır sürdürdüğü negatif faiz politikasını sonlandırmıştır.
| GSYH (milyon TL) |
Kisi Bası Gelir (TL) |
GSYH (milyon Dolar) |
Kisi Bası Gelir (Dolar) |
Büyüme** (3) |
Yil İci Ortalama Kur (Dolar/TL) |
|---|---|---|---|---|---|
| 3.758.773 | 46.167 | 797.124 | 9.792 | 3,00 | 4.72 |
| 4.317.787 | 52.316 | 760.355 | 9.213 | 0.90 | 5.68 |
| 5.048.567 | 60.541 | 717.092 | 8.599 | 1,90 | 7.04 |
| 7.256.142 | 85.759 | 807.924 | 9.549 | 11.40 | 8.98 |
| 15.011.776 | 176.654 | 905.814 | 10.659 | 5,50 | 16,57 |
| 26.276.307 | 307.952 | 1.118.593 | 13.110 | 4,50 | 23,49 |
| 8.822.248 | 285.572 | 5.70 | 30,89 | ||
Türkiye ekonomisi 2023 dördüncü çeyrekte beklentilerin üzerinde bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı dördüncü çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talebin katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %1,0 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %4,0 seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu
sonuçlarla 2023 yıl genelinde büyüme %4,5 seviyesinde oluşmuştur. 2022 yılında 905,8 milyar dolar olan GSYH 2023 yılında 1 trilyon 118,6 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2024 ilk çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin dirençli kaldığını göstermektedir. İş gücü piyasasında ise mevsimsellikten arındırılmış verilere göre Ocak'ta %9,0 olan işsizlik oranı Şubat itibarıyla %8,7'ye gerilerken, geniş tanımlı işsizlik göstergelerinde de genele yayılan bir düşüş gözlenmiştir. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Ocak ayındaki 49,2 seviyesinden Şubat'ta 50,2'ye yükselerek daralma bölgesinden çıkmıştır. İmalat PMI Mart ayında 50,0 değerini alsa da, Nisan ayı verileri endeksin 49,3'e gerileyerek daralma bölgesine geçtiğini göstermektedir. Kapasite kullanım oranı son üç ayda sınırlı da olsa yükselirken, sektörel güven endeksleri dalgalı bir seyir izlemektedir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise bir miktar yavaşlamaya işaret etmektedir.
İlk çeyrekte dış dengedeki devam etmiştir. İhracatta toparlanma sürerken, enerji ve altın kalemlerindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı daralmaktadır. Seyahat gelirlerinde artış meydana gelse de, taşımacılık tarafındaki daralma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. TÜİK verilerine göre, ilk üç ayda ihracat 2023'ün aynı dönemine göre %3,6 artarken, ithalatta %12,8 düşüş gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2023 ilk çeyreğinde 34,8 milyar
| 100 | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 80 | 64.86 | 67,07 | 68.50 | 69.97 | 73,50 | 78,62 | 79,60 | 80.21 | 83.45 | 85,51 | 84.39 | 64,27 |
| $60 -$ | 54,44 55,18 |
61,14 | 58.94 | 61.53 | 61.36 | 61,98 | 64,77 | |||||
| 40 20 |
48,69 | 50, 61 | 43.68 | 39,59 | 38,21 | 47,83 | 36,08 | |||||
| $\theta$ | 14,97 | 15,61 | 16,19 | 17,14 | 16,59 | 17,53 | 18,95 | 19,25 | 19.58 | 19,89 | 21,31 | |
| × | Ocak | Subat | Mart | Nisan | Mayıs | Haziran | Temmuz | Ağustos | Evitil | Ekim | Kasım | Aralık |
| $-2021$ | $-2022$ | $-2023 - 2024$ | ||||||||||
| TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Mart ayında bir önceki aya göre %3,16, bir önceki yılın Aralık ayına göre | ||||||||||||
| %15,06, bir önceki yılın aynı ayına göre %68,50 ve on iki aylık ortalamalara göre %57,50 olarak gerçekleşti. | ||||||||||||
| Kaynak: TÜİK | YILLIK ENFLASYON |
dolar olan dış ticaret açığı 2024'ün ilk çeyreğinde 20,3 milyar dolara gerilemiştir. Aralık 2023'te 45,5 milyar dolar olan 12 aylık toplam cari açık Şubat 2024'te 31,8 milyar dolara inmiştir.
Ücret artışları, bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve beklentilerdeki bozulma ile ilk çeyrekte enflasyonda sınırlı da olsa artış yaşanmıştır. 2023 sonunda %64,8 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Mart ayında %68,5'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu %44,2'den %51,5'e yükselmiştir. Ayrıca emtia fiyatlarındaki dalgalanma ve beklentilerdeki
bozulma da enflasyon üzerindeki yukarı yönlü riskleri beslemektedir. Ocak ayında %42,50 olan politika faizini %45,00'a çıkaran TCMB Şubat toplantısında faizleri sabit tutarken, Mart ayında genel beklentilerin aksine 500 baz puan artışla politika faizini %50,00'a yükseltmiştir. Son Nisan toplantısında da TCMB politika faizini %50,00 seviyesinde tutarken, enflasyona dair temkinli bir dil kullanmıştır. TCMB ayrıca iç talepteki dengelenmeyi sağlamak amacıyla ilave makro ihtiyati düzenlemeler ve likidite tedbirleri almıştır. İkinci çeyrek başında ise piyasa mekanizmasının işlevselliğini ve makro finansal istikrarı koruyacak şekilde makro ihtiyati politikaları sadeleştirmeye devam etmiştir.
Rapor No: VAKIF GYO-2024-22 Rapor Tarihi: 02.08.2024
Türkiye nüfusu 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 252 bin 27 kişi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kişi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kişi ile İzmir, 3 milyon 214 bin 571 kişi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kişi ile Antalya izledi.
Rapor No: VAKIF GYO-2024-22 Rapor Tarihi: 02.08.2024
KONUT SEKTÖRÜ GENEL DEĞERLENDİRMESİ
2024 yılının ilk çeyreğinde konut satışları bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,3 oranında, bir önceki çeyreğe göre ise %14,3 oranında gerileme kaydederek 279.604 adet olmuştur. Bu sonuçlarla, 2024 yılı 1. çeyrek konut satışları son on iki çeyrekteki en düşük satış adedi olarak kayıtlara geçmiştir.
Satış durumuna göre yapılan değerlendirmede, birinci el satışlar hem adetsel bazda hem de toplam satışlar içerisindeki oranı dikkate alındığında bir önceki yılın aynı çeyreğine göre daha iyi bir performans göstermiştir. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki payı bir önceki yılın aynı çeyreğinde %29,6 iken bu yıl da %31,6 olmuştur. İkinci el satışların payı ise %70,4 iken %68,4'e gerilemiştir. Böylece birinci çeyrekte ilk satışlar 88.256 adet, ikinci el satışlar 191.348 adet olmuştur.
Satış şekline göre yapılan değerlendirmede ise 2023 yılının 4. çeyreğine göre ipotekli satışlarda %63,8 oranında artış görülmüş olmakla birlikte ipotekli satışların toplam satışlar içerisindeki payı tarihsel ortalamasının altında seyretmeye devam etmiştir. İpotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranının bir önceki çeyrek gerçekleşmesi %5,2'den
birinci çeyrekte %9,9'a yükseldiği görülmektedir.
Birinci çeyrekte kısmi bir gerileme kaydeden konut kredisi faiz oranlarının ağırlıklı ortalaması ise bir önceki çeyrek %41,9 iken birinci çeyrekte %41,7'ye gerilemiştir. Yıllık bazda bakıldığında, ipotekli satışlar %53,0 oranında gerileme kaydederken diğer satışlarda %6,5 oranında artış gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla birinci çeyrekte, ipotekli satışlar 27.622 adet, diğer satışlar 251.982 adet olmuştur.
Yabancılara yapılan satışlar birinci çeyrekte 5.685 adet olurken konut satışlarının geneline kıyasla yıllık bazda %48,0 ile oldukça yüksek bir oranda azalma kaydettiği gözlemlenmiştir. Yabancılara satışların toplam satışlar içerisindeki payı bir önceki çeyrek gerçekleşmesi olan %2,1'den %2,0'ye gerilemiştir. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından gerçekleştirilmiş olup il bazında birinci çeyrekte en yüksek satış İstanbul'da gerçekleşmiş olup böylece İstanbul 2022 yılının ikinci çeyreğinden sonra Antalya'dan birinci sırayı tekrar almıştır. Antalya %36,1 ile birinci sırada yer alırken, ikinci sırada %35,6 pay ile Antalya, üçüncü sırada ise %9,0 pay ile Mersin bulunmaktadır.
Konut fiyatları artışı ise eylül ayında yıllık bazda en yüksek artış oranı olan %189,1'e ulaşılmasının ardından on yedi ay üst üste düşüş kaydederek şubat ayı itibarıyla %58,31'e gerilemiştir. Diğer yandan,
reel bazda 2019 Aralık ayından itibaren yıllık bazda ilk kez negatif gerçekleşme görülmüş ve şubat ayı itibarıyla reel değişim yıllık bazda -%5,2 olmuştur.
Yeni konut fiyatlarında da konut fiyatlarıyla benzer bir tablo görülmekte olup şubat ayı itibarıyla yıllık bazda nominal olarak %57,0 artış, reel olarak ise %6,0 oranında gerileme gerçekleşmiştir.
2024 yılının ilk çeyreği, İsrail-Filistin ve Rusya-Ukrayna arasındaki çatışmalara ek olarak Kızıldeniz krizinin de sürmesiyle birlikte küresel enflasyonun ve ekonomik durgunluğun devam ettiği bir dönem olmuştur. Bu dönemde, bölgesel çatışmaların etkisiyle ekonomilerde belirsizlikler artarken, bunun küresel piyasalara olumsuz yansımaları devam etmiştir. Küresel ekonomideki olumsuz gelişmelere rağmen, ülkemizde yüksek döviz kuru ve enflasyon nedeniyle politika faizlerinin yüksek tutulması piyasada olumlu bir atmosfer oluşmuştur. Özellikle 31 Mart Genel Seçimleri öncesinde yapılan politika faiz artırımı kararı, Türkiye ekonomisinin istikrarlı bir şekilde toparlanma sürecini sürdüreceğinin işareti olmuştur. Ekonomide alınan doğru adımların etkisiyle kredi derecelendirme kuruluşları Türkiye'nin kredi notunda ve kredi notu görünümünde revizyonlar yapmıştır. Fitch, 12 yıl sonra Türkiye'nin kredi notunu B'den B+'ya yükseltirken Moody's ise kredi notunu B3 olarak teyit etmiştir. Her iki kuruluş da kredi notu görünümünü durağandan pozitife çevirmiştir.
Yüksek enflasyon ve döviz kuru artışına ek olarak, arz kısıtlılığı nedeniyle talebin karşılanamaması, birincil kira fiyatlarında hem Türk Lirası (₺) hem ABD Doları (\$) bazında artışların devam etmesine yol açmıştır. Bununla beraber ekonomik
durgunluğa rağmen, gelecek beklentilerinin olumlu olması, ofis piyasasına pozitif yansımıştır ve işlem hacminde 2023 yılının ilk çeyreğine kıyasla önemli bir artış kaydedilmiştir. Merkezi iş alanı (MİA) bölgelerindeki boşluk oranı bu çeyrekte düşüşünü sürdürmüştür.
| Ticari Gayrimenkulde Öne Cıkan İller | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ticari Gayrimenkul Ortalama Birim Satış Fiyatı $(TL/m^2)$ |
Dükkan ve Mağazalar Ortalama Birim Satis Fiyatı $(TL/m^2)$ |
Ofis ve Bürolar Ortalama Birim Satis Fiyatı (TL/m 2 ) |
||||
| £53.483 | £57.161 | £64.575 | ||||
| £42.628 | £46.152 | £46.117 | ||||
| \$32.540 | \$36.290 | +33.854 | ||||
| も34.179 | \$35.259 | £39.603 | ||||
| \$44.390 | \$47.528 | \$47.231 | ||||
| £33.304 | +33.642 | £33.730 | ||||
| \$26.281 | \$29.611 | も25.478 | ||||
2024 yılının ilk çeyreğinde İstanbul ofis pazarında genel arz 7,14 milyon m² olarak aynı seviyede kalmıştır. Birinci çeyrekte toplamda 94,471 m² işlem gerçekleşmiştir. Bir önceki yılın aynı dönemine göre bakıldığında %173 oranında ciddi bir yükseliş meydana gelmiştir. Bununla birlikte, birinci çeyrekte gerçekleşen kiralama anlaşmaları metrekare bazında %60, adet bazında %61 oranında yeni kiralama anlaşmalarından oluşmuştur. Önceki yıla göre yeni kiralama anlaşmalarında metrekare
bazında %94 oranında artış kaydedilmiştir. Genişleme işlemlerinde ise ciddi bir artış görülmüştür. Geçtiğimiz yılın aynı döneminde genişleme işlemleri gerçekleşen kiralama anlaşmalarının %13'ünü oluştururken bu çeyrekte %38'i genişleme işlemlerinden oluşmaktadır. Birinci çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların, %37'si MİA'da gerçekleşmiş olup bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %205 oranında artış kaydedilmiştir. İşlemlerin %34'ü Anadolu yakasında gerçekleşip geçen yıla kıyasla hem metrekare hem de işlem sayısı bazında artarken, %28 ile MİA dışında Avrupa yakasında 2023 yılının ilk çeyreğine göre işlem bazında azalma yaşanmasına rağmen metrekare bazında iki katından fazla yükselmiştir.
Üretim maliyetlerindeki artış nedeniyle yeni ofis yatırımlarının gerçekleşmemesi sonucunda ofis arzı sınırlı kalmıştır. Bu durum, hazır ve ikinci el
dekorasyonlu ofislere olan
| Kiralama İşlemleri | C1'23 | C4'23 | C1'24 |
|---|---|---|---|
| Gerçekleşen Toplam Kiralama İşlemi (bin m 2 ) | 34.589 | 92.320 | 94.471 |
| [Prime] Birincil Kira (USD/m 2 /ay)* | 37 | 38 | 38 |
| [Prime] Birincil Getiri Oranı (%) | 7.75 | 7.25 | 7.25 |
| Bosluk Oranı (%) | 15.1 | 12.14 | 10.89 |
talebin devam etmesine ve sonuç olarak MİA (Merkezi İş Alanı) bölgesindeki boşluk oranlarının azalmaya devam etmesine neden olmuştur.
Değerleme konusu taşınmazlar; İstanbul ili, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi, 7.225,80 m² yüzölçümlü "arsa" vasıflı 3328 Ada, 12 Parsel sayılı tapuda Arsa, B blok 36 katlı Betonarme Ofis, İşyeri ve arsası nitelikli ana taşınmazda yer alan 36 adet ofis ve 12 adet dükkan nitelikli taşınmazlardır. Ana taşınmaz yapı ruhsatı ve eki mimari projesine göre 10 bodrum kat + zemin kat + 25 normal kat olmak üzere toplam 36 kattan oluşmaktadır. Ruhsat projesine göre parselde 12 adet dükkân ve 36 adet ofis olmak üzere toplam 48 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Parsel şekil olarak dörtgen formdadır. Parsel yaklaşık olarak 54 m Finans Caddesine cepheli olup, diğer yönlerden komşu parsellere cephesi bulunmaktadır. Bina toplamda 112.603,97 m² alanlıdır. Ana taşınmazda kat irtifakı tesis edilmiş yapı kullanma izin belgesi alınarak kat mülkiyetine geçiş sağlanarak yasal süreç tamamlanmıştır. Binanın ortak alanlarında yerler mermer olup, duvarlar ses yalıtımlı sıva üzeri boyalıdır, kısmen dekoratif kompozit kaplamadır. Ana taşınmazın giriş kapısı fotoselli kapı olup, vitrin alüminyum cam doğrama şeklindedir. Katlarda yer alan bağımsız bölümler Shell&Core teslim edilmek üzere ince işçilik yapılmamıştır.
| 3328 ADA 12 PARSEL KÜNYE | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| NİTELİK | ADET | BRÜT ALAN (m²) | ||||
| OFİS | 36 | 35.685,83 | ||||
| DÜKKAN | 12 | 2.210,48 | ||||
| ORTAK ALAN | 74.707,67 | |||||
| TOPLAM | 48 | 112.603,97 |
Projesine göre bağımsız bölüm hacimleri Shell&Core sistemi ile kiralamaya konu olacağından dolayı inşaat seviyesi tablosu hazırlanmamıştır. Bina içerisinde ortak hacimlerde genel anlamda inşai faaliyet bitmiş olup iskanlı yapı %100 kabul edilmiştir.
Taşınmaz içerisinde katlar arasında merdiven holleri ve asansör ile bağlantı kurulabilmektedir. Taşınmazın iç duvarları kısmen saten boyalı kısmen kompozit kaplama şeklindedir. Taşınmazın zemin döşemeleri ise otopark bölümünde epoksi kaplama, ortak alanlar PVC ve mermer şeklindedir. WC hacimlerinden yerler seramik kaplı olup vitriye ve armatürler tamdır. 10. bodrum kat ile 2. bodrum kat hariç 1. bodrum kata kadar her katta olmak üzere kapalı otopark hacimleri ile teknik hacimler yer almaktadır. Her bir ofis bölümleri içerisinde toplantı odaları, geri dönüşüm odaları ve başkan odası olarak tasarlanmıştır.
Taşınmazın 4. normal kat ile 5. normal kat hacminin yaklaşık yarısı kadar 600` er kişi kapasiteli yemek salonları bulunmaktadır. Taşınmaz içerisinde ısıtma ve soğutma fan coil sistemdir. 2 adet doğalgaz kazanı, 3 adet soğutma kulesi, 5 adet jeneratör, 5 adet trafo tesisatları mevcuttur. Ayrıca bina içerisinde kartlı geçiş sistemi, acil anons, yangın ihbar sistemi ve otopark hacimlerinde yangın karbonmonoksit sistemi mevcuttur. Değerleme konusu taşınmazın 17. normal katından üst katlara doğru deniz manzarası bulunmaktadır. Genel anlamda iyi sınıf inşaat malzemesi ve işçilikle yapılmış olup bölgenin tüm imkanlarından faydalanabilmektedir.
Yerinde yapılan incelemelerde konu projenin %100 seviyede olduğu inşai faaliyetlerin tamamlandığı tespit edilmiştir. Yapılan incelemeler sonucunda ruhsat ve eki mimari projeye aykırı imalat bulunmadığı tespit edilmiştir.
Yerinde yapılan incelemelerde konu projenin %100 seviyede olduğu inşai faaliyetlerin tamamlandığı tespit edilmiştir. Yapılan incelemeler sonucunda ruhsat ve eki mimari projeye aykırı imalat bulunmadığı projenin yeniden ruhsat almasını gerektirir durum bulunmadığı tespit edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar; İstanbul ili, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi, 7.225,80 m² yüzölçümlü "Arsa, B Blok 36 Katlı Betonarme Ofis, İşyeri Ve Arsası" vasıflı 3328 Ada, 12 Parsel sayılı tapuda Arsa, B blok 36 katlı Betonarme Ofis, İşyeri ve arsası nitelikli ana taşınmazda yer alan 36 adet ofis ve 12 adet dükkan olmak üzere toplam 48 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Mahallen inşai faaliyetler tamamlanmış olup ekspertiz tarihi itibarı ile taşınmazlar boş durumdadır.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
KULLANILAN
DEĞERLEME
YÖNTEMLERİ
Maliyet yöntemi, fabrika, lojistik depo tipindeki gayrimenkullerin, inşaatı tamamlanmamış yatırım dönemindeki gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve piyasada emsali olmayan özel gayrimenkullerin değerlemesinde yaygın olarak kullanılır. Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir.
Bu yöntemde gayrimenkulün, belirli bir kalan ekonomik ömrünün olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir. Binalardaki yıpranma payı, Resmi Gazete'de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanır. Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Boş Arsa değerlemelerinde maliyet yöntemi uygun değildir.
Konut, sahibi tarafından kullanılan İşyeri ve arsa türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım emsal karşılaştırma yöntemidir. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır:
Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu kabul edilir.
Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre içinde satıldığı kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Taşınmazlar gelir getiren cinsten mülkler ise- örneğin kiralık konut ya da iş yerlerinde- piyasa değerleri bulunurken gelir yöntemi uygulanır. Gelir yöntemi ile üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Net gelir, gelir getiren taşınmazın yıllık potansiyel brüt gelirinden, taşınmazın boşluk ve kira kayıplarından oluşan gelir kaybı ve işletme giderlerinin çıkarılması ile bulunur. Net gelir, yapı geliri ve arsa gelirinden oluşmaktadır.
Değerleme çalışmasında, konu bağımsız bölümlerin değer tespiti için Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır. Çalışma yapılan tüm yöntemlerde de taşınmazların yasal izinleri alınmış mimari projelere göre değerlendirilmiştir.
| KİRALIK DÜKKAN ÖRNEKLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Emsal Türü |
Özellikler | İlgili Kişi/Kurum Telefon |
İndirgenmiş Alanı (m²) |
Kira Değeri (TL/Ay) |
Kiraya Esas Birim Değer (TL/Ay/m²) |
| Emsal 1 | Konu taşınmazlar ile aynı bölgede SARPHAN FİNANSPARK projesinde konumlu 100,00 m² bodrum, 40,00 m² zemin kat ve 30,00 m² ön teras kullanımı olan toplam 140,00 m² kapalı alana sahip olduğu beyan edilen dükkan nitelikli taşınmaz 100.000,00 TL/Ay fiyatla emlak ofisi tarafından kiralıktır. Bodrum kat 1/5 oranında zemin kata indirgenmiş olup zemine indirgenmiş alanı 60,00 m² olarak hesaplanmıştır. Kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (212) 954 00 11 |
60,00 | 100.000,00 | 1.666,67 |
| Emsal 2 | Konu taşınmazlar ile aynı bölgede SARPHAN FİNANSPARK projesinde konumlu 100,00 m² bodrum, 70,00 m² zemin kat kullanımı olan toplam 170,00 m² kapalı alana sahip olduğu beyan edilen dükkan nitelikli taşınmaz 100.000,00 TL/Ay fiyatla emlak ofisi tarafından kiralıktır. Bodrum kat 1/5 oranında zemin kata indirgenmiş olup zemine indirgenmiş alanı 90,00 m² olarak hesaplanmıştır. Kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (532) 625 83 49 |
90,00 | 100.000,00 | 1.111,11 |
| Emsal 3 | Konu taşınmazlar ile aynı bölgede SİNPAŞ FİNANSŞEHİR projesinde konumlu 90,00 m² bodrum, 90,00 m² zemin kat kullanımı olan toplam 180,00 m² kapalı alana sahip olduğu beyan edilen dükkan nitelikli taşınmaz 140.000,00 TL/Ay fiyatla emlak ofisi tarafından kiralıktır. Bodrum kat 1/5 oranında zemin kata indirgenmiş olup zemine indirgenmiş alanı 108,00 m² olarak hesaplanmıştır. Kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (532) 668 58 67 |
108,00 | 140.000,00 | 1.296,30 |
| Emsal 4 | Konu taşınmazlar ile aynı bölgede SİNPAŞ FİNANSŞEHİR projesinde konumlu 30,00 m² asma kat, 140,00 m² zemin kat kullanımı olan toplam 170,00 m² kapalı alana sahip olduğu beyan edilen dükkan nitelikli taşınmaz 200.000,00 TL/Ay fiyatla emlak ofisi tarafından kiralıktır. Asma kat 1/2 oranında zemin kata indirgenmiş olup zemine indirgenmiş alanı 155,00 m² olarak hesaplanmıştır. Kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (216) 504 23 95 |
155,00 | 200.000,00 | 1.290,32 |
Değerleme konusu taşınmazlar için yakın çevredeki benzer nitelikli taşınmazların dükkan fiyatları araştırılmış emsal tablolarında gösterilmiştir. Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikli kiralık dükkan nitelikli taşınmaz m² birim değerlerinin 1.111,11 TL/Ay/m² – 1.666,67 TL/Ay/m² aralığında olduğu bilgisi edinilmiştir.
| KİRALIK DÜKKAN EMSALLERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Başlıklar | Örnek 1 | Örnek 2 | Örnek 3 | Örnek 4 | |||
| Kapalı Alan (m²) | 60,00 | 90,00 | 108,00 | 155,00 | |||
| İstenen Kira Fiyatı (TL/Ay) | 100.000,00 | 100.000,00 | 140.000,00 | 200.000,00 | |||
| İstenen Birim Kira Fiyatı (TL/Ay/m²) | 1.666,67 | 1.111,11 | 1.296,30 | 1.290,32 | |||
| Öngörülen Pazarlık Oranı | -5% | -5% | -5% | -5% | |||
| Alan Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Reklam Kabiliyeti Düzeltme Katsayısı | 30% | 30% | 40% | 40% | |||
| Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı | 30% | 30% | 40% | 40% | |||
| Düzeltilmiş Birim Kira Fiyat (TL/Ay/m²) | 2.583,33 | 1.722,22 | 2.268,52 | 2.258,06 | |||
| ORTALAMA BİRİM KİRA DEĞERİ (TL/Ay/m²) | 2.208,03 |
| KİRALIK OFİS ÖRNEKLERİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal Türü |
Özellikler | İlgili Kişi/Kurum Telefon |
Alanı (m²) |
Kira Değeri (TL/Ay) |
Kiraya Esas Birim Değer (TL/Ay/m²) |
||
| Emsal 1 | Konu taşınmazlar ile aynı bölgede SİNPAŞ FİNANSŞEHİR projesinin 8. normal katında yer alan 475,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 5+1 tip büro-ofis nitelikli taşınmaz 440.000,00 TL/Ay fiyatla emlak ofisi tarafından kiralıktır. Kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (212) 954 00 11 |
475,00 | 440.000,00 | 926,32 | ||
| Emsal 2 | Konu taşınmazlar ile aynı bölgede SARPHAN projesinin 7. normal katında yer alan 29,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 1+0 tip büro-ofis nitelikli taşınmaz 25.000,00 TL/Ay fiyatla emlak ofisi tarafından kiralıktır. Kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (532) 625 83 49 |
29,00 | 25.000,00 | 862,07 | ||
| Emsal 3 | Konu taşınmazlar ile aynı bölgede SARPHAN projesinin 6. normal katında yer alan 110,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 3+1 tip büro-ofis nitelikli taşınmaz 82.000,00 TL/Ay fiyatla emlak ofisi tarafından kiralıktır. Kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (532) 668 58 67 |
110,00 | 82.000,00 | 745,45 | ||
| Emsal 4 | Konu taşınmazlar ile yakın bölgede VARYAP MERİDİAN projesinin 19. normal katında yer alan 240,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 4+1 tip büro-ofis nitelikli taşınmaz 190.000,00 TL/Ay fiyatla emlak ofisi tarafından kiralıktır. Kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (216) 504 23 95 |
240,00 | 190.000,00 | 791,67 | ||
| Emsal 5 | Konu taşınmazlar ile yakın bölgede VARYAP MERİDİAN projesinin 15. normal katında yer alan 160,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 3+1 tip büro-ofis nitelikli taşınmaz 125.000,00 TL/Ay fiyatla emlak ofisi tarafından kiralıktır. Kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (216) 688 32 32 |
160,00 | 125.000,00 | 781,25 | ||
| Emsal 6 | Konu taşınmazlar ile yakın bölgede AĞAOĞLU MY NEWWORK projesinin 10. normal katında yer alan 560,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 6+1 tip büro-ofis nitelikli taşınmaz 540.000,00 TL/Ay fiyatla emlak ofisi tarafından kiralıktır. Kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (216) 688 71 70 |
560,00 | 540.000,00 | 964,29 | ||
| Emsal 7 | Konu taşınmazlar ile yakın bölgede NİDAKULE ATAŞEHİR projesinin 9. normal katında yer alan 64,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 1+1 tip büro-ofis nitelikli taşınmaz 58.000,00 TL/Ay fiyatla emlak ofisi tarafından kiralıktır. Kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (216) 455 11 88 |
64,00 | 58.000,00 | 906,25 | ||
| Emsal 8 | Konu taşınmazlar ile yakın bölgede VARYAP MERİDİAN BUSİNESS projesinin 4. normal katında yer alan 115,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 3+1 tip büro ofis nitelikli taşınmaz 85.000,00 TL/Ay fiyatla emlak ofisi tarafından kiralıktır. Kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (216) 360 70 80 |
115,00 | 85.000,00 | 739,13 |
Değerleme konusu taşınmazlar için yakın çevredeki benzer nitelikli taşınmazların büro-ofis fiyatları araştırılmış emsal tablolarında gösterilmiştir. Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikli kiralık ofis nitelikli taşınmaz m² birim değerlerinin 739,13 TL/Ay/m² – 964,29 TL/Ay/m² aralığında olduğu bilgisi edinilmiştir.
| KİRALIK OFİS EMSALLERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Başlıklar | Örnek 1 | Örnek 2 | Örnek 3 | Örnek 4 | Örnek 5 | Örnek 6 | Örnek 7 | Örnek 8 |
| Kapalı Alan (m²) | 475,00 | 29,00 | 110,00 | 240,00 | 160,00 | 560,00 | 64,00 | 115,00 |
| İstenen Kira Fiyatı (TL/Ay) | 440.000,00 | 25.000,00 | 82.000,00 | 190.000,00 | 125.000,00 | 540.000,00 | 58.000,00 | 85.000,00 |
| İstenen Birim Kira Fiyatı (TL/Ay/m²) | 926,32 | 862,07 | 745,45 | 791,67 | 781,25 | 964,29 | 906,25 | 739,13 |
| Öngörülen Pazarlık Oranı | -5% | -5% | -5% | -5% | -5% | -10% | -5% | -5% |
| Alan Düzeltme Katsayısı | 0% | -5% | -5% | -5% | -5% | 0% | -5% | -5% |
| Marka Proje Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 5% | 10% | 0% | 0% | 5% |
| Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı | 35% | 35% | 35% | 40% | 40% | 40% | 40% | 40% |
| Düzeltilmiş Birim Kira Fiyat (TL/Ay/m²) | 1.204,21 | 1.077,59 | 931,82 | 1.068,75 | 1.093,75 | 1.253,57 | 1.178,13 | 997,83 |
| ORTALAMA BİRİM KİRA DEĞERİ (TL/Ay/m²) | 1.100,70 |
34
Aynı proje çatısı altında inşa edilen gayrimenkullerin değerleri, değer üzerinde etkili olan faktörler ve bu faktörlerin değer üzerindeki etkileme oranları nedeniyle farklılık göstermektedir. Bir proje çatısı altında bulunan gayrimenkullerin talep değer farklılığı şerefiye olarak tanımlanır. Gayrimenkul değerlemede aynı değer üzerinde etkili olan faktörler çeşitlilik göstermekte olup, kesin bir modelleme yapılamamaktadır. Şerefiye hesabı gayrimenkul değerlemede matematiksel modellemeye imkân tanıması nedeniyle önemlidir.
Bu çalışmada, aynı projede yer alan birden fazla gayrimenkulün değerlemesinde değer farklılıklarını yaratan şerefiye kriterleri ve bu kriterlerin değeri etkileme oranları incelenmiştir.
Şerefiyelendirmenin gayrimenkul değerine ulaşmak için temel oluşturması ve değere ulaşmakta kullanılan bir yöntem olması nedeniyle çalışmada değerleme yöntemleri kavramsal olarak irdelenmiştir.
Ayrıca değeri etkileyen kriterlerin ve bu kriterlerin değer üzerindeki etkilerinin değerleme yapılacak gayrimenkulün niteliğine ve gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye göre çeşitlilik gösterebileceği vurgulanmış ve buna göre konutların ve ticari gayrimenkullerin değerini etkileyen faktörler ayrı ayrı incelemiştir.
Şerefiyelendirme çalışmalarında saha çalışmaları yapılarak şerefiye kriterlerinin seçiminde ve ağırlıklarının tespitinde gayrimenkullerin bulunduğu bölgedeki arz ve talep dengesinin şerefiyelendirme çalışmasının temelini oluşturduğu ve en önemli süreçlerinden biri olduğu vurgulanmıştır. Araştırma sonuçlarına göre aynı projede yer alan birden fazla gayrimenkul için yapılan değerleme çalışmalarında şerefiyelendirme kriterlerinin ve bu kriterlerin değer üzerinde birbirlerine göre ağırlıklarının gayrimenkullerin fonksiyonlarına ve gayrimenkullerin içinde yer aldığı pazardaki arz ve talep dengesine göre farklılık göstermesi nedeniyle söz konusu şerefiyelendirme çalışmalarının bölgesel analiz çalışmalarının sonuçları kullanılarak hazırlanması gerekmektedir.
Değerleme çalışmasında şerefiye oranlarının ve şerefiyelendirilmiş birim kira fiyatlarının hesaplanmasında konutlar için 5 adet faktör kullanılmıştır.
Yapılan emsal araştırmaları sonucunda ofis nitelikli taşınmazların şerefiyelendirme taban baz birim kira değeri 880,00 TL/Ay/m² olarak baz alınmıştır.
Şerefiyelendirme faktörleri aşağıda gibi baz alınmıştır.
| PUANLAMA KRİTERLERİ TABLOSU | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Alan Aralığı | Puan | Bulunduğu Kat |
Puan | Yönü | Puan | Manzara Durumu |
Puan | Cephe Sayısı |
Puan |
| 1500'den m² den Büyük | 0,0% | Zemin | 0,0% | KB | 1,5% | Şehir | 0,0% | 1 | 0,0% |
| 1400-1499 m² arası | 3,0% | 1 ve 5 | 2,0% | KD | 2,0% | Deniz | 6,0% | 2 | 2,0% |
| 1300-1399 m² arası | 3,0% | 6 ve 10 | 4,0% | KB-KD | 3,5% | 3 | 3,0% | ||
| 1200-1299 m² arası | 5,0% | 11 ve 15 | 7,0% | GB | 3,0% | 4 | 4,0% | ||
| 1100-1199 m² arası | 5,0% | 16 ve 20 | 10,0% | GD | 3,5% | Tüm Cephe | 5,0% | ||
| 1000-1099 m² arası | 7,0% | 21 ve 25 | 10,0% | GB-KB | 4,5% | ||||
| 900-999 m² arası | 7,0% | 26 ve 30 | 11,0% | KD-GD | 5,5% | ||||
| 600-699 m² arası | 8,0% | 31 ve 35 | 11,0% | GB-KB-KD | 6,5% | ||||
| 500-599 m² arası | 8,0% | 36 ve Üzeri | 12,0% | GD-GB | 6,5% | ||||
| 400-499 m² arası | 8,0% | GD-GB-KB | 8,0% | ||||||
| 300-399 m² arası | 9,0% | KD-GD-GB | 8,5% | ||||||
| 200-299 m² arası | 9,0% | KD-GD-GB-KB | 10,0% | ||||||
| 101-199 m² arası | 9,0% | Katın Tamamı | 11,0% | ||||||
| 50-100 m² arası | 10,0% | Avlu | 0,0% |
Ofis nitelikli taşınmazların kiralanması durumunda oluşacak hasılat değerleri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır. Detaylı tablo rapor eklerindedir.
| Taban Baz Birim Değer Üzerinden Toplam Kira Değeri (TL/Ay) |
Şerefiyelendirilmiş Toplam Kira Değeri (TL/Ay) |
Yuvarlanmış Kira Değeri (TL/Ay) |
Ortalama Birim Kira Değeri (TL/Ay/m²) |
|---|---|---|---|
| 31.403.526,00 | 39.844.669,18 | 39.850.000,00 | 1.101,26 |
Değerleme çalışmasında şerefiye oranlarının ve şerefiyelendirilmiş birim kira fiyatlarının hesaplanmasında dükkanlar için 4 adet faktör kullanılmıştır.
Yapılan emsal araştırmaları sonucunda Dükkan nitelikli taşınmazların şerefiyelendirme taban baz birim kira değeri 2.000,00 TL/Ay/m² olarak baz alınmıştır.
Şerefiyelendirme faktörleri aşağıda gibi baz alınmıştır.
| PUANLAMA KRİTERLERİ TABLOSU | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kat | Puan | Cephe Sayısı | Puan | Alan Aralığı | Puan | Yönü | Puan |
| Zemin | 5,0% | 1 | 0,0% | 100 m² den Küçük | 10,0% | KB | 1,5% |
| 1 | 2,5% | 2 | 5,0% | 100-200 m² arası | 6,0% | KD | 2,0% |
| 2 | 0,0% | 200-300 m² arası | 3,0% | KB-KD | 3,5% | ||
| 3 | 0,0% | 300 m²'den büyük | 0,0% | GB | 3,0% | ||
| GD | 3,5% | ||||||
| GB-KB | 4,5% | ||||||
| KD-GD | 5,5% | ||||||
| GB-KB-KD | 6,5% | ||||||
| GD-GB | 6,5% | ||||||
| GD-GB-KB | 8,0% | ||||||
| KD-GD-GB | 8,5% | ||||||
| KD-GD-GB-KB | 10,0% | ||||||
| Katın Tamamı | 11,0% | ||||||
| Avlu | 0,0% |
Mevcut ruhsat projesine göre parsel üzerindeki Dükkan nitelikli taşınmazların şerefiyelendirme sonrası hasılat değerleri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır.
| Taban Baz Birim Değer Üzerinden Toplam Kira Değeri (TL/Ay) |
Şerefiyelendirilmiş Toplam Kira Değeri (TL/Ay) |
Yuvarlanmış Kira Değeri (TL/Ay) |
Ortalama Birim Kira Değeri (TL/Ay/m²) |
|---|---|---|---|
| 4.420.950,00 | 4.961.572,63 | 4.960.000,00 | 2.275,00 |
Mevcut Projeye göre 48 adet bağımsız bölüm için toplam kira hasılat değerleri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır. Detaylı değerleme tabloları rapor ekindedir.
| TOPLAM KİRA ÖZETİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| TOPLAM DÜKKAN KİRA DEĞER (TL/Ay) | 4.960.000,00 | |||
| TOPLAM OFİS KİRA DEĞER (TL/Ay) | 39.850.000,00 | |||
| TOPLAM KİRA DEĞER (TL/Ay) | 44.810.000,00 |
Değerleme konusu taşınmazın yakın çevresinde konumlu nitelikli karma projelerinde, lüks segmentte büro-ofis ve ticari birimler tasarlanmıştır. Daire tipleri metrekare bazında ve müşteri ihtiyaçlarına göre farklılık göstermektedir.
Değerlemeye konu taşınmazlar için kira değerleri aşağıdaki tabloda hesaplanmıştır.
| TOPLAM KİRA ÖZETİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| TOPLAM DÜKKAN KİRA DEĞER (TL/Ay) | 4.960.000,00 | |||
| TOPLAM OFİS KİRA DEĞER (TL/Ay) | 39.850.000,00 | |||
| TOPLAM KİRA DEĞER (TL/Ay) | 44.810.000,00 |
5.5. Hâsılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları
Mevcutta hazırlanan rapor; hasılat paylaşımı veya kat karşılığı modeline göre proje geliştirme niteliğinde olmayıp "Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." mülkiyetinde bulunan bağımsız bölümlerinin kira değerlemesidir. Bu nedenle taşınmazların konumlandığı parsel için hasılat paylaşımı veya kat karşılığı pay oranları tespit edilmemiştir.
Mevcutta hazırlanan rapor; proje geliştirme niteliğinde olmayıp, mevcut iskanlı projede bulunan bağımsız bölümlerin kira değerleme çalışmadır. Bu nedenle boş arazi ve proje değerleri tespiti yapılmamıştır.
Mevcutta hazırlanan rapor; proje geliştirme niteliğinde olmayıp, mevcut iskanlı projede bulunan bağımsız bölümlerin kira değerlemesidir.
Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımı en etkin ve verimli kullanımıdır. Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.
Değerleme tarihi itibariyle tanımlanmış bulunan en yüksek bugünkü değer rakamını destekleyici makul ve muhtemel kullanımdır. Bir başka ifade ile; makul, muhtemel ve yasal olan alternatif kullanım şekilleri arasından, yapılması teknik ve finansal olarak mümkün olup en yüksek değerine ulaştıran kullanımdır.
Değerleme konusu taşınmazın mevcut yapılaşma koşullarındaki "Ticari" kullanım amaçlı geliştirilmesi sonucu "En Etkin Ve Verimli Kullanımda" olacağı düşünülmektedir.
Değerleme konusu gayrimenkuller için kat irtifakı kurulmuş yapı kullanma izin belgesi alınarak kat mülkiyetine geçilerek yasal süreç tamamlanmıştır. Bağımsız bölümlerin kira değerleri rapor ekinde detaylı olarak sunulmuştur.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
ANALIZ SONUÇLARININ
DEĞERLENDİRİLMESİ
VE GÖRÜŞ
Bu değerleme çalışmasında Pazar (emsal karşılaştırma) Yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
6.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Asgari bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.
6.3.Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu gayrimenkuller için kat irtifakı kurulmuş yapı kullanma izin belgesi alınarak kat mülkiyetine geçilerek yasal süreç tamamlanmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde değerini veya devrini olumsuz olarak etkileyecek herhangi bir takyidat mevcut değildir.
6.5. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Daire Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkuller için kat irtifakı kurulmuş yapı kullanma izin belgesi alınarak kat mülkiyetine geçilerek yasal süreç tamamlanmıştır. Boş arsa veya arazi kullanımı bulunmamaktadır.
6.6. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar için herhangi bir üst hakkı, devre mülk hakkı bulunmamaktadır.
6.7.Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu taşınmazlar III.48-1 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin Esaslar Tebliği" doğrultusunda incelenmiş olup;
Tebliğin "Yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar" başlıklı 22. Maddesinin a) bendinde belirtildiği üzere "Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler." belirtilmiş olup değerleme konusu 3328 ada 12 parsel üzerinde inşa edilmiş olan mülkiyeti Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'na ait olan ofis ve dükkan nitelikli bağımsız bölümlerin GYO portföyüne alınmasında bir sakınca olmayacağı,
Maddenin c) bendinde belirtildiği üzere "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir." İbaresi yer almakta olup taşınmazın tapu kayıtlarında herhangi bir değeri ve devri engelleyen herhangi bir kayıt bulunmadığından GYO portföyüne alınmasında bir sakınca olmayacağı,
Maddenin ç) bendinde belirtildiği üzere "Kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilirler veya projelere üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler." İbaresi yer almakta olup Vakıf GYO mülkiyetlerinde olan parsel üzerinde tamamlanmış olan proje olması nedeni ile GYO portföyüne "bağımsız bölüm" olarak alınabileceği belirlenmiştir.
Maddenin d) bendinde belirtildiği üzere "Gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir." İbaresi yer almakta olup taşınmazlar için bağlı bulunduğu belediye ve tapu müdürlüğünde yapılan incelemelerde tüm yasal izinlerinin alınmış, inşaata başlamak için tüm yasal gerekliliğin yerine getirilmiş olduğu tespit edilmiştir. Ayrıca yapı kullanma izin belgesi alınmak suretiyle kat mülkiyetine geçiş sağlanmış ve yasal süreç tamamlanmıştır. Konu bağımsız bölümlerin yasal belgeler doğrultusunda GYO portföyüne alınmasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar; İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi 3328 Ada 12 parsel üzerinde konumlu toplam 48 adet "ofis ve dükkan" olarak projelendirilmiş ve kira değerlemesi bu projeye istinaden yapılmıştır.
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu parseller üzerine geliştirilmiş olan projede konumlu bağımsız bölümlerin bugün itibari ile kiralanması halindeki değerleri (bağımsız bölüm kira hasılat değeri) hesaplanmıştır. İskan alınmış ve tamamlanmış projede konumlu olan ofis ve dükkan özellikleri dikkate alınarak piyasada kiralık olan ya da yakın zamanda kiralamaya konu olmuş emsal araştırmaları sonucunda bağımsız bölümlerin değeri tespit edilmeye çalışılmıştır.
İşbu rapor; mülkiyetleri VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'ne ait olan ve Tapu kütüğünde İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi 3328 Ada 12 parseller üzerinde bulunan 48 adet bağımsız bölümün mevcut projesine göre oluşacak Pazar değerinin takdiri amacı ile hazırlanmıştır.
Rapor içerisinde bilgileri verilen taşınmazların mevcut projesine göre oluşan kira değerleri aşağıda verilmiştir.
| Değer Açıklaması | Değer (TL/Ay) |
|---|---|
| Taşınmazların Toplam Kira Değeri *KDV hariç | 44.810.000,00 |
| KırkdörtmilyonsekizyüzonbinTürklirası | |
| Taşınmazların Toplam Kira Değeri *KDV dahil | 53.772.000,00 |
| ElliüçmilyonyediyüzyetmişikibinTürklirası | |
| *KDV %20 olarak alınmıştır. |
Selçuk AVLAR Şehir Plancısı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 407552
Ahmet MERMERKAYA İnşaat Mühendisi Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:403892
Harita Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:400572
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.