Annual / Quarterly Financial Statement • Jun 28, 2024
Annual / Quarterly Financial Statement
Open in ViewerOpens in native device viewer
07.05.2021 07 Müşteri Adı : VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Rapor Tarihi : 28.06.2024 Rapor No : VAKIF GYO-2024-19
Bu belge *********** kimlik numarali AHMET MERMERKAYA tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 28/06/2024 12:
42
*GİZLİDİR
Bu belge *********** kimlik numarali YILMAZ KÜRKCÜ tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 28/06/2024 12:42
YILMAZ KÜRKCÜ
1
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
| 1.1. | İçindekiler 3 | |
|---|---|---|
| 1.2. | Gayrimenkul Değerleme Raporu Özet Bilgileri 5 | |
| 2.1. | Kuruluşun Unvanı ve Adresi 7 | |
| 2.2. | Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 7 | |
| 2.3. | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 7 | |
| 2.4. | İşin Kapsamı 7 | |
| 3.1. | Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Vb. | |
| Dökümanları Hakkında Bilgiler 9 | ||
| 3.2. | Gayrimenkullerin Yeri, Konumu 9 | |
| 3.3. | Ana Gayrimenkullerin Tanımı 10 | |
| 3.4. | Tapu Kayıtları 11 | |
| 3.5. | Takyidat Bilgileri 11 | |
| 3.6. | Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanları Hakkında Bilgiler 11 | |
| 3.7. | Gayrimenkuller İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir | |
| Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 14 | ||
| 3.8. | Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve | |
| Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen | ||
| Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 15 | ||
| 3.9. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 15 | |
| 3.10. | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara | |
| Dair Açıklama 15 | ||
| 3.11. | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, | |
| Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler 15 | ||
| 3.12. | Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, | |
| Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerinin | ||
| Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgelerinin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup | ||
| Olmadığı Hakkında Bilgi 15 | ||
| 3.13. | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi | |
| Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve | ||
| Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 15 | ||
| 3.14. | Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve | |
| Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin | ||
| Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 15 | ||
| 3.15. | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 15 | |
| 4.1. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 17 | |
| 4.1.1. | Kocaeli İli 17 | |
| 4.1.2. | Nüfus ve Demografik Yapı 17 | |
| 4.1.3. | Gebze İlçesi 18 | |
| 4.2. | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak | |
| Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 18 | ||
| 4.3. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 23 | |
| 4.3.1. | Değerleme İşlemini Olumlu Yönde Etkileyen Faktörler 23 | |
| 4.3.2. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler 23 | |
| 4.4. | Gayrimenkulün Yapısal Özellikleri 23 | |
| 4.5. | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı | |
| Durumlara İlişkin Bilgiler 23 | ||
| 4.6. | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 23 |
| 4.7. | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya | |
|---|---|---|
| Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, bu Yapıların Hangi Amaçlı | ||
| Kullanıldığı Hakkında Bilgi 23 | ||
| 5.1. | Güncel Değerleme Teknikleri 25 | |
| 5.2. | Maliyet Yöntemi 25 | |
| 5.3. | Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi 25 | |
| 5.4. | Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi 25 | |
| 5.5. | Değerlemede Kullanılan Yöntemler ve Nedenleri 25 | |
| 5.6. | Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi 26 | |
| 5.6.1. | Satılık Arsa Emsalleri 26 | |
| 5.6.2. | Emsal Krokisi Arsa 27 | |
| 5.6.3. | Satılık Depo Emsalleri 28 | |
| 5.6.4. | Emsal Krokisi Depo 29 | |
| 5.6.5. | Proje Geliştirme Yöntemi (Mevcut Yapılaşma Şartlarına Göre) 29 | |
| 5.7. | Takdir Edilen Kira Değerleri 31 | |
| 5.8. | Hâsılat Paylaşımı Veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 31 | |
| 5.9. | Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi Ve Proje Değerleri 31 | |
| 5.10. | Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan | |
| Sonuçlar 32 | ||
| 5.11. | En Yüksek Ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 32 | |
| 5.12. | Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 32 | |
| 6.1. | Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen | |
| Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklaması 34 | ||
| 6.2. | Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri 34 | |
| 6.3. | Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve | |
| Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 34 | ||
| 6.4. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerinin Doğrudan | |
| Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, | ||
| Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 34 | ||
| 6.5. | Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde | |
| Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi 34 | ||
| 6.6. | Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının | |
| Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden | ||
| Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 34 | ||
| 6.7. | Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin | |
| Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup | ||
| Olmadığı Hakkında Görüş 34 | ||
| 7.1. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 36 | |
| 7.2. | Nihai Değer Takdiri 36 | |
| 7.3. | Beyan 37 | |
| 7.4. | Ekler 37 |
| Değerleme Tarihi | 24.06.2024 |
|---|---|
| Rapor Tarihi | 28.06.2024 |
| Rapor No | VAKIF GYO-2024-19 |
| Raporun Türü | Kocaeli İli, Gebze İlçesi, Çayırova Mahallesi, 6365 Ada,8 Parsel, 28.414,08 m² yüzölçümlü ARSA nitelikli taşınmazın Satış Değeri |
| Raporu Talep Eden | VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
| Raporu Hazırlayan Şirket | ARGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. |
| Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanlarına Ait Bilgiler |
Murat GÜLEBAŞ Ekonometri – Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 406804 Ahmet MERMERKAYA İnşaat Mühendisi –Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 403892 |
| Sorumlu Değerleme Uzmanına Ait Bilgiler |
Yılmaz KÜRKÇÜ Harita Mühendisi – Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400572 |
| Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası |
Sözleşme Tarihi: 28.05.2024 Sözleşme No: GYO_2024_04 |
| Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama |
Bu rapor, 01.02.2017 tarihli ve 29966 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ (III-62.1)" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı' nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında, 28.05.2013 tarihli ve 28660 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1)" ile 31.08.2019 tarihli ve 30874 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)" uyarınca tanımlanan Standart Rapor Formatına uygun şekilde ve aynı tebliğin 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
| Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler |
Değerleme konusu taşınmaz için şirketimizce daha önce hazırlanmış 18.08.2022 tarih 2022_VAKIF_GYO_2 numaralı ve 29.12.2023 tarih VAKIF GYO-2023-20 numaralı raporlar bulunmaktadır. |
| Değer (TL) |
|---|
| 555.289.650 |
| 610.818.615 |
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde efimza ile imzalanmıştır.
Şirketimiz, Arge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile Yıldız Posta Caddesi Akın Sitesi 3.Blok Kat:6 Daire:55 Beşiktaş-İSTANBUL adresinde, 11.04.2006 tarihinde, faaliyet alanı gayrimenkul değerleme ve danışmanlık olmak üzere kurulmuş olup, halen Merkezi Küçükbakkalköy Mahallesi, Uman Sokak, No:3 Ataşehir-İstanbul adresinde olmak üzere ile Resmi, Özel, yerli ve yabancı kurum ve kuruluşlara, Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye'de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak değerleme hizmeti vermektedir.
Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri EA 32 kapsamında ISO 9001:2008 Kalite Yönetim Sistemleri Standartları Belgesine sahip olan Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) Seri VIII No: 35 sayılı tebliğ uyarınca 26.09.2008 tarihinde Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesine alınmıştır. Bunun yanında, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)'nun 08.08.2012 tarih ve 16351 sayılı Kararı ile Şirketimize ''Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. maddesine giren gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi' hizmeti verme yetkisi verilmiştir.
Şirket Unvanı : VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Şirket Adresi : İnkılap Mah. Dr. Adnan Büyükdeniz Cad. No:7A/28 Ümraniye/İSTANBUL
İş bu değerleme raporu; raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanması olup, müşteri tarafından getirilen sınırlama bulunmamaktadır.
Bu değerleme raporu Kocaeli İli, Gebze İlçesi, Çayırova Mahallesi, 6365 Ada, 8 Parsel, 28.414,08 m² yüzölçümlü ARSA nitelikli taşınmazın günümüz piyasa koşullarında TL cinsinden satış değerinin belirlenmesi ve SPK düzenlemeleri kapsamında değerleme amacı ile hazırlanmıştır.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde eyimza ile imzalanmıştır.
GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA
İLİŞKİN BİLGİLER
Konu taşınmazın adresi; Kocaeli İli, Gebze İlçesi, Cumhuriyet Mahallesi (tapuda Çayırova Mahallesi), Yeni Bağdat Caddesi, 6365 Ada 8 Parsel açık posta adreslidir.
Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu bölge kısmen sanayi, kısmen konut ve kısmen de ticaret ağırlıklı bir yerleşim alanı olup, bölgede konut olarak kullanılan apartman nizamı meskûn yapılar ve Yeni Bağdat Caddesi üzerinde ise zeminler ticari ünite üst katlarda ise mesken nitelikli yapılar yer almaktadır. Bölgenin altyapı çalışmaları tamamlanmıştır. Taşınmaza ulaşım toplu taşıma araçları ile ve özel taşıma araçları ile kolaylıkla sağlanabilmektedir. Taşınmaz, Gebze İlçe ana arteri üzerinde ve D100 Karayolu'na yakın konumda olup, ulaşım açısından merkezi konumdadır.
Taşınmaza ulaşım için, Gebze İlçe merkezinden, Alaettin Kurt Stadyumu sağ tarafta kalacak şekilde Yeni Bağdat Caddesi üzerinde yaklaşık 6 km. ilerlenerek sağ tarafta konumlu olan taşınmaza ulaşılır.
Konu taşınmaz, güneybatı yönden Yeni Bağdat Caddesine, kuzeydoğu yönden ise Necip Fazıl Caddesine cepheli olup, diğer yönlerde komşu parseller ile çevrilidir.
Değerlemeye konu taşınmazın yakın çevresinde; Eray Şamdan Kapalı Spor Salonu, Gebze Atatürk Anadolu Lisesi, ÇBS Boya ve Kale Oto Radyatör tesisleri bulunmaktadır.
Değerleme Konusu Taşınmaz; Kocaeli İli, Gebze İlçesinde yer alan, 6365 ada, 8 parselini teşkil eden, mahallen Cumhuriyet Mahallesi sınırları içerisinde, konumlu Arsa vasıflı VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ" mülkiyetine ait taşınmazdır. Konu taşınmaz, geometrik olarak amorf yapıda olup, hafif eğimli bir topoğrafik yapıya sahiptir. Gebze Belediyesinden alınan 1/1000 ölçekli imar planı üzerinde yapılan ölçümlere göre parselin güneybatısında yer alan Yeni Bağdat Caddesine ~177 metre, kuzeydoğusunda yer alan Necip Fazıl Caddesine ~175 metre cephesi bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmazın kuzeybatısında 6365 ada 7 parsel ve güneydoğusunda 6365 ada 2 parsel no.lu taşınmazlar bulunmaktadır. Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel çevresi güneydoğu yönde, komşu parsel istinat duvarı ile belirlenmiş, diğer yönlerde ise mahallen belirlenmemiş durumdadır.
Rapor No: VAKIF GYO-2024-19 Rapor Tarihi: 28.06.2024
| İli | KOCAELİ | Blok No | - |
|---|---|---|---|
| İlçesi | GEBZE | Bağımsız Bölüm No | - |
| Mahallesi | ÇAYIROVA | Bağımsız Bölümün Katı | - |
| Köyü | - | Bağımsız Bölümün Niteliği |
- |
| Sokağı | - | Arsa Payı | - |
| Mevki | MUDURNU | Cilt No | 63 |
| Niteliği | ARSA | Sahife No | 6236 |
| Pafta No | - | Edinme Tarihi | 02.09.2022 |
| Ada | 6365 | Edinme Yevmiye No | 34458 |
| Parsel | 8 | Zemin Tipi | Ana Taşınmaz |
| Yüzölçümü | 28.414,08 m² | Taşınmaz ID | 116084668 |
| VAKIF GAYRİMENKUL | Hisse Pay | 1 | |
| Malik | YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. | Hisse Payda | 1 |
Değerleme konusu taşınmazlara ait 3 yıllık geriye dönük takyidat kayıtları ilgili müşteri tarafından 29.05.2024, tarihli temin edilmiş olunan tapu kaydı değerleme çalışmasında dikkate alınmıştır.
Kayıt bulunmamaktadır.
Kayıt bulunmamaktadır.
Kayıt bulunmamaktadır.
Kayıt bulunmamaktadır.
Gebze Belediyesi Plan ve Proje Müdürlüğünden alınan 22.12.2023 tarih E-96473191-115.02.01- 169469 sayılı yazıya göre değerlemeye konu, Kocaeli İli, Gebze İlçesinde yer alan, imarın 6365 Ada, 8 Parseli teşkil eden, mahallen Cumhuriyet Mahallesi sınırları içerisinde konumlu taşınmaz 12.07.2021 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Gebze Revizyon Uygulama İmar Planında "Ticaret (T2) Alanı" içerisinde kaldığı, ayrık nizam, 12 kat, H(max): 36.50 metre, KAKS: 1.98 yapılaşma koşullarına sahiptir. Parselin herhangi bir kamusal alana terki bulunmamaktadır. Parsel Gebze Belediyesi sınırları içerisindedir.
Plan notları;
Madde 3.11. Binaların konumlanacağı parsellerde/adalarda tabanda daha az alan kullanımı sağlayarak betonlaşmanın önüne geçmek ve daha yeşil bir yaşam alanı oluşturabilmek amacıyla; meri imar planında 3 ve daha fazla kat yüksekliğine sahip, TAKS değeri:0.30 ve üzeri, KAKS/EMSAL değeri:0.90 ve üstünde yer alan ayrık yapılaşma nizamına tabii konut veya ticaret alanı kullanımına sahip alanlarda; jeolojik ve jeoteknik etüt raporlarında bir kısıtlama bulunmaması, 2004 yılı sonrasında hiçbir şekilde kat adedine ilişkin plan değişikliğinden faydalanmamış olması koşuluyla KAKS değeri arttırılmaksızın, TAKS değeri azaltılarak, kat adedi değeri; uygulama imar planı değişikliğine gerek
kalmaksızın 1 kat ilave edilmek suretiyle arttırılır. Bu hükümden istifade edebilmek için; imar adasının tamamında ya da en az 2000 m2 alana sahip parselde uygulama yapmak zorunludur. Parsel ölçeğinde yapılacak uygulama esnasında uygulama yapılmak istenilen parselin yer aldığı ada içinde kalan parsellerin toplam alanı 2000m² nin altında kalması durumunda kalan kısımlar tevhid edilmek koşuluyla kat ilavesi adanın tamamında uygulanır. Kat ilavesi sonrasında yan/arka bahçe mesafeleri yeni oluşan kat sayısı esas alınmak suretiyle belirlenir. Bu plan hükmünden mevcut yapılar hiçbir koşulda istifade edemez. Yürürlükte yer alan plana esas jeolojik ve jeoteknik etüt raporlarının kat ilavesi için yeterli bilgi içermemesi durumunda yeni etüt yapılacaktır. Kat ilavesi taleplerinde ayrıca sosyal ve teknik altyapı alanı ayrılması talep edilmez.
Madde 4.2.1. Bu alanlarda; bölgesel ticari faaliyetler, iş merkezleri, showromlar, banka merkezleri, alışveriş merkezleri, yönetim birimleri, kamu tesisleri, özel sosyo-kültürel ve spor tesisleri, turistik tesisler, bürolar ile bunları destekleyici ticari nitelikli yapılar yer alabilir. Bu alanlarda yanıcı parlayıcı, patlayıcı, duman vb. çevre sağlığı açısından olumsuz faaliyet gösterecek depolar ile imalathaneler yer alamaz.
Madde 4.2.4. Ayrık nizamlı yapı adalarında cephesi 14.00 metrenin altında olan parsellerde resen, cephesi 14.00 metrenin üstünde olan parsellerde muvafakat almak şartı ile ikiz yapılar yapılabilir. Köşe parsel tek kaldığında ya da parseller dar olduğunda ikiz üçlü bloğa dönüşebilir. Bu düzenlemede imar mevzuatına uygun yapılar dikkate alınarak uygulama yapılır.
Madde 4.2.8. İSKİ havza sınırları dışında kalan ticaret alanlarında üst katlar konut olarak kullanılabilir. Ayrıca imar planlarında 12 m ve daha az genişliğe sahip yollara cepheli havza sınırları dışında kalan ticaret alanlarında ticaretin gelişme durumuna bakılarak zemin katın ticari veya konut amaçlı kullanıp kullanılmamasına karar vermeye ilgili belediyesi yetkilidir.
Madde 6.2.8. Planda ticaret alanı olarak ayrılan yerlerde zemin katın haricindeki katlar konut olarak değerlendirilebilir. İmar Planında konut kullanımına ayrılmış olan konut alanlarında ilgili standartlarına ve mevzuatlara uyulmak koşulu ile binanın tamamı anaokulu veya kreş yapılabilir.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
G
GAYRIMENKUL DEGERLEME VE DANISMANLIK A.S.
$T C$ GEBZE BELEDIYE BAŞKANLIĞI Plan ve Proje Müdürlüğü
22.12.2023
Says: Konu:
E-96473191-115.02.01-169469 IMAR DURUMU HK. Cayırova 6365 ada 8 parsel
Sayın Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Adına Murat GÜLEBAŞ Tatlıkuyu Mah. Fi Yaka Sitesi No:38 A5/1 Gebze/KOCAELI
21.12.2023 tarihli ve 74096 sayılı dilekçeniz Ilgi:
Ilgi yazı Gebze, Çayırova Mahallesi, 6365 ada 8 nolu parselin imar durumu hakkında bilgi istenilmektedir.
Gebze, Çayırova Mahallesi, 6365 ada 8 nolu parsel, Kocaeli Büyükşehir Belediye Meclisinin 12.07.2021 tarih ve 347 nolu kararı ile onaylanan 1/1000 ölçekli revizyon uygulama imar planında, ticaret alanında kalmaktadır. Emsal:1.98 ve Yükseklik:12 kattır.
Uygulama İmar Planı Plan Hükümlerinin Özel Hükümler 3.8. ibaresine göre işlem yapılacaktır. Bilgilerinize rica ederim.
Asker COBAN Sehir Plancısı Plan ve Proje Müdür V.
EK:
1-1/1000 ölçekli revizyon uygulama imar planı
2-1/1000 ölçekli revizyon uygulama imar planı notları
Bu belge, güvenli elektronik imza ile imzalanmıştır.
Doğrulama Kodu: RIjuIG-chzdQz-B6vW7+-BvsGaz-v3dBoi0y Doğrulama Linki: https://www.turkiye.gov.tr/icisleri-belediye-ebys
Güzeller Mh. Bahar Cd. No: I-41400 Gebze / Kocaeli
Telefon No: (262)642 04 30 Faks No: (262)641 78 01
e-Posta: gebze@gebze bel.tr Internet Adresi: https://www.gebze bel.tr
Kep Adresi: [email protected]
$1/1$
Bilgi için: Saliha ÜNAL Tekniker Telefon No.1405
Rapor No: VAKIF GYO-2024-19
Rapor Tarihi: 28.06.2024
Taşınmaz üzerinde devredilmesine engel teşkil eden herhangi bir takyidat kaydı bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmazın mülkiyeti 02.09.2022 tarihinde satış işleminden VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ olarak tescil edilmiştir.
Değerlemeye konu, Kocaeli İli, Gebze İlçesinde yer alan, imarın 6365 Ada, 8 Parseli teşkil eden, mahallen Cumhuriyet Mahallesi sınırları içerisinde konumlu taşınmaz 12.07.2021 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Gebze Revizyon Uygulama İmar Planında "Ticaret (T2) Alanı" içerisinde kaldığı, ayrık nizam, 12 kat, H(max): 36.50 metre, KAKS: 1.98 yapılaşma koşullarına sahiptir. Parselin herhangi bir kamusal alana terki bulunmamaktadır. Parsel Gebze Belediyesi sınırları içerisindedir.
3.10. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklama
Değerleme konusu taşınmaz için alınmış herhangi bir karar bulunmamaktadır.
3.11. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmaz için yapılmış herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.
3.12. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerinin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgelerinin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu parsel üzerinde yasal belge gerektiren herhangi bir unsur bulunmamaktadır.
3.13. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde Yapı Denetim gerektiren herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
3.14. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Değerleme konusu taşınmaz için belirlenen değer; taşınmazın mevcut imar planındaki yapılaşma şartlarındaki geliştirilebilecek projeye göre belirlenmiş olup farklı bir projenin uygulanması durumunda farklı değerlerin oluşabileceği düşünülmektedir.
Değerleme konusu taşınmaz için alınmış enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
Kocaeli, Türkiye Cumhuriyeti'nin Marmara Bölgesi'nin Anadolu yakasında yer alan bir ildir. Adını, 1320 senesinde İzmit ve havalisini fetheden Akça Koca'dan alır. Kocaeli nüfusu 2021 yılına göre 2.033.441'dir. Bu nüfus, 1.027.775 erkek ve 1.005.666 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %50,54 erkek, %49,46 kadındır.
Kocaeli ili, Marmara Bölgesi'nin Çatalca- Kocaeli Bölümü'nde, 29° 22'— 30° 21' doğu boylamı, 40° 31'— 41° 13' kuzey enlemi arasında yer alır. Doğu ve güneydoğusunda Sakarya, güneyinde Bursa illeri, batısında Yalova ili, İzmit Körfezi, Marmara Denizi ve İstanbul ili, kuzeyde de Karadeniz'le çevrilidir. İl merkezi İzmit'in doğusundan geçen 30° doğu boylamı Türkiye saati için esas kabul edilir. Kocaeli ilinin yüzölçümü 3.505 km2'dir. Asya ile Avrupa'yı birleştiren önemli bir yol kavşağında bulunmaktadır. Doğal bir liman olan İzmit Körfezi işlek bir deniz yoludur. İlin kuzeybatı yüzündeki İstanbul il sınırı, Gebze ile İstanbul arasında akan Kemiklidere'nin doğusundan geçer. Güneybatıda İstanbul-Kocaeli sınırı İzmit Körfezi'nin karşı kıyısında Yalova topraklarıyla son bulur. Bursa sınırını Samanlı Dağları'nın tepelerinden geçen hat oluşturur.
Körfez kıyılarıyla Karadeniz kıyısında ılıman, dağlık kesimlerde daha sert bir iklim hüküm sürer. Kocaeli ikliminin, Akdeniz iklimi ile Karadeniz iklimi arasında bir geçiş oluşturduğu söylenebilir. İl merkezinde yazlar sıcak ve az yağışlı, kışlar yağışlı, zaman zaman karlı ve soğuk geçer. Kocaeli'nin Karadeniz'e bakan kıyıları ile İzmit Körfezi'ne bakan kıyılarının iklimi arasında bazı farklılıklar göze çarpar. Yazın körfez kıyılarında bazen bunaltıcı sıcaklar yaşanırken Karadeniz kıyıları daha serindir- İl merkezinde ölçülen en yüksek hava sıcaklığı 41,6°C (11 Ağustos 1970), en düşük hava sıcaklığı - 8,7°C (4 Şubat 1960), yıllık ortalama sıcaklık ise 14,8°C'dir. Karadeniz kıyısında yıllık ortalama yağış miktarı 1.000 mm'yi aşar. Bu miktarı güneye doğru gidildikçe azalır, İzmit'te 800 mm'nin de altına düşer (784,6 mm). Samanlı Dağları'nın körfeze bakan yamaçlarında iklim Karadeniz kıyılarına benzer. Yağış miktarı da bu kesimde farklıdır. Rüzgârlar kışın kuzey ve kuzeydoğudan, yazları ise kuzeydoğudan eser.
| Yıl | Kocaeli Nüfusu |
Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu |
|---|---|---|---|
| 2023 | 2.102.907 | 1.061.291 | 1.041.616 |
| 2022 | 2.079.072 | 1.050.743 | 1.028.329 |
| 2021 | 2.033.441 | 1.027.775 | 1.005.666 |
| 2020 | 1.997.258 | 1.009.533 | 987.725 |
| 2019 | 1.953.035 | 988.098 | 964.937 |
| 2018 | 1.906.391 | 963.326 | 943.065 |
Gebze nüfusu 2021 yılına göre 399.558. Bu nüfus, 203.079 erkek ve 196.479 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %50,82 erkek, %49,18 kadındır.
Türkiye, ekonomik gelişmişlik bakımından altı gruba ayrılmıştır. I. Derece gelişmiş iller; İstanbul ili, Ankara ili, İzmir ili, Bursa ili, Kocaeli ili ve Yalova ilidir. Bu bağlamda Gebze, Türkiye'nin ekonomik açıdan en gelişmiş altı ilinden birinde bulunmaktadır. Gebze ayrıca Kocaeli ili GSYİH 'sının % 33.7 'sini oluşturur. Gebze ayrıca Türkiye GSYİH 'sının yaklaşık %1.69 'unu üretmektedir.
Bölgenin en büyük sanayi merkezlerinden biri olan, Kocaeli ile İstanbul arasında, İzmit Körfezi 'nin kuzey batısında yer alan Gebze'nin tarihi M.Ö. 12. Yy'a dek uzanıyor. Ülke sanayisinin %15 'ine ev sahipliği yapan ilçede ayrıca saygın bir okul olan Gebze Teknik Üniversitesi bulunuyor. İlçede bunun dışında TÜBİTAK Marmara Araştırma Merkezi,1985 yılında kurulan TÜSSİDE ve Gebze Organize Sanayi Bölgesi (GOSB) de yer alıyor. Ana ulaşım yolları üzerinde bulunması, İstanbul'a yakın oluşu ilçenin hızla gelişmesini sağlamış. Marmara sahile 7 km, İzmit'e 49 km, İstanbul'a ise 45 km uzaklıkta. İlçede gezebileceğiniz yerler ise şunlar: Çoban Mustafa Paşa Külliyesi ve Hamamı, Eskihisar Kalesi ve Çeşmesi, İbrahim Paşa Çeşmesi, Hünkar Çayırı, Osman Hamdi Bey Müzesi, Ballıkayalar Kanyonu, Gazilerdağı Tabiat Parkı, Sultan Orhan Camii, İlyas Bey Camii, Kartacalı meşhur komutan Anibal 'ın Anıt Mezarı.
Dünya ekonomisinde aktivite 2023 üçüncü çeyreğinde dirençli kalmıştır. Küresel ölçekte hizmet sektöründe ivme kaybı yavaşlayarak da olsa sürerken, imalat aktivitesi bir miktar toparlanmıştır. Çin'de destek paketlerine rağmen emlak sektörüne ve ekonomik toparlanmanın hızına yönelik belirsizlikler sürmektedir.
Yüksek seyreden faizler ve son dönemde artan jeopolitik gerilimler küresel büyüme görünümü üzerindeki aşağı yönlü riskleri beslemektedir.
Enerji fiyatlarındaki yükselişin küresel enflasyonda iyileşmeyi yavaşlatabileceği endişeleri artarken, belli başlı ekonomilerde politika faizlerinin daha önce beklenenden uzun süre ve daha yüksek seviyede kalabileceği beklentileri tahvil faizlerinde yükselişe ve risk iştahında zayıflamaya yol açmaktadır.
Türkiye ekonomisi 2023 ikinci çeyrekte beklentilerden güçlü bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı ikinci çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talebin katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %3,5 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %3,8 seviyesinde gerçekleşmiştir.
2023 yılı ilk çeyrek sonunda 970,4 milyar dolar olan yıllıklandırılmış GSYH ikinci çeyrekte 1022,2 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2023 üçüncü çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin hız kestiğini göstermektedir. Öte yandan, imalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Eylül ayında
49,6'ya yükselse de son üç ayda daralma bölgesinde kalmıştır. Kapasite kullanım oranı son üç ayda yataya yakın seyrederken, sektörel güven endeksleri dalgalı bir seyir izlemektedir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise bir miktar yavaşlamaya işaret etmektedir.
Üçüncü çeyrekte dış dengede bozulma yavaşlayarak ta olsa sürmüştür. İhracatta zayıf seyir sürerken, enerji kalemindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı gerilemektedir. Turizmde toparlama yavaş olsa devam ederken, taşımacılık tarafındaki daralma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. TÜİK verilerine
göre, ilk dokuz ayda ihracat 2022'nin aynı dönemine göre %0,5 azalırken, ithalatta %1,2 artış gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2022 ilk dokuz ayında 83,1 milyar dolar olan dış ticaret açığı 87,2 milyar dolara ulaşmıştır. 2022 Ocak- Ağustos döneminde 35,0 milyar dolar olan cari açık 2023'ün aynı döneminde 43,1 milyar dolara genişlemiştir.
Döviz kurlarındaki dalgalanma, bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve ücret artışları ile üçüncü çeyrekte enflasyonda artış yaşanmıştır. 2023 ikinci çeyrek sonunda %38,2 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Ekim ayında %61,4'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu %40,4'ten %39,4'e sınırlı gerilemiştir.
Ayrıca birikmiş maliyetler ve beklentilerdeki bozulma da enflasyon üzerindeki yukarı yönlü riskleri beslemektedir.
Haziran'da %8,50 olan politika faizini %15,00'a çıkaran TCMB artırımlara Temmuz, Ağustos, Eylül ve Ekim toplantılarında da devam etmiştir. Son toplantısında haftalık repo faizini 500 baz puan artırarak %35,0'a çıkarırken, enflasyon görünümünde belirgin iyileşme sağlanana kadar parasal sıkılaştırmanın gerektiği zamanda ve gerektiği ölçüde kademeli olarak güçlendirileceğini tekrarlamıştır.
2023 yılının üçüncü çeyreğinde konut satışları bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,1 oranında artış kaydederek 334.295 adet olmuştur. Böylece konut satışlarında yıllık bazda dört çeyrektir devam eden düşüş serisi sona ermiştir. Yılın ilk dokuz ayı toplamındaki konut satış adedi ise 900.074 olarak gerçekleşmiştir.
Satış durumuna göre yapılan değerlendirmede, birinci el satışların üçüncü çeyrekte 2013 yılından beri en düşük seviyesine gerilediği gözlenmiştir. 2023 yılının ikinci çeyreğinde de benzer şekilde en düşük ikinci çeyrek verisi görülmüştü. Üçüncü çeyrekte 97.439 adet konut ilk kez satışa konu olurken ilk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı bir önceki çeyrek verisi olan %30,9'dan %29,1'e gerilemiştir. İkinci el satışların payı ise %70,9 olarak gerçekleşmiş olup 236.856 adet konut ikinci el satışa konu olmuştur.
Satış şekline göre yapılan değerlendirmelerde ise ipotekli satışlarda %37,2 oranında gerileme ile birlikte ipotekli satışların veri tarihindeki en düşük üçüncü çeyrek verisinin gerçekleştiği görülmektedir. İpotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranında bir önceki çeyrek gerçekleşmesi %22,2 iken üçüncü
çeyrekte bu oran %11,8'e gerilemiştir. Bu gerilemenin başlıca nedeni konut kredisi faiz oranlarının ağırlıklı ortalamasının 2003 yılının 3. Çeyreğinden bu yana en yüksek verisine ulaşarak %36,5'e yükselmesi olmuştur. Yıllık bazda bakıldığında, ipotekli satışlar %32,5 oranında gerileme kaydederken diğer satışlarda %8,2 artış gözlenmiştir. Bu sonuçlarla üçüncü çeyrekte, ipotekli satışlar 39.354 adet, diğer satışlar 294.941 adet olmuştur.
Yabancılara yapılan satışlar üçüncü çeyrekte 8.789 adet olurken konut satışlarının geneline kıyasla yıllık bazda %38,4 oranında gerileme kaydederek toplam konut satışlarından ayrıştığı gözlemlenmiştir. Yabancılara satışların toplam satışlar içerisindeki payı da bir önceki çeyrek gerçekleşmesi olan %3,0'dan %2,6'ya gerilemiştir. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından yapılmış olup il bazında üçüncü çeyrekte en yüksek satış 2.922 adet konutla Antalya'da gerçekleşmiştir. Antalya %33,2 ile birinci sırada yer alırken ikinci sırada %32,7 pay ile İstanbul, üçüncü sırada ise %8,2 pay ile Mersin bulunmaktadır.
Konut fiyatları artışı ise Eylül 2022'de yıllık bazda en yüksek artış oranı olan %189,1'e ulaşılmasının ardından düşüş serisini on bir aya çıkararak ağustos ayı itibarıyla %90,3'e gerilemiştir. Reel artışlarda da Aralık 2022'de görülen en yüksek değerin ardından sekiz ay art arda
gerileme gerçekleşmiş ve reel artış yıllık bazda %19,7 olmuştur. Diğer yandan, ağustos ayı konut fiyat endeksi aylık bazda %5,5 oranında artış göstermiştir. Yeni konut fiyatlarında da konut fiyatlarıyla benzer bir tablo görülmekte olup ağustos ayı itibarıyla yıllık bazda nominal %94,7, reel %22,5 oranında artış gerçekleşmiştir. Ağustos 2023 itibarıyla Türkiye genelinde konut birim fiyatları 27.841 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da 41.766 TL/ m², İzmir'de 31.853 TL/m², Ankara'da 20.932 TL/m² olmuştur.
| IIk Sates | Ikinci El Satis |
Toplam Satis |
Ipotekli Satis |
Toplam Konut Satislan Icinde Ipotekli Konut Satisformin Payi (%) |
|
|---|---|---|---|---|---|
| C1'19 | 107.859 | 148.574 | 256.433 | 38.189 | 14,9 |
| Ç2'19 | 98.295 | 151.068 | 249.363 | 44,696 | 17.9 |
| C3'19 | 130.958 | 228.719 | 359.677 | 105.023 | 29,2 |
| C4'19 | 174.570 | 308.686 | 483,256 | 144,600 | 29,9 |
| 2019 Toplam | 511.682 | 837.047 | 1.348.729 | 332.508 | 24,7 |
| C1'20 | 107.432 | 233.606 | 341.038 | 129.299 | 37.9 |
| C2'20 | 90.340 | 193.391 | 283.731 | 137,075 | 48,3 |
| C320 | 161.436 | 375.073 | 536.509 | 242.316 | 45,2 |
| C420 | 110.532 | 227.506 | 338.038 | 64.647 | 19.1 |
| 2020 Toplam | 469.740 | 1.029.576 | 1.499.316 | 573.337 | 38,2 |
| C1'21 | 80.370 | 182.680 | 263.050 | 47.216 | 17.9 |
| C2'21 | 87.508 | 202.252 | 289.760 | 56.952 | 19,7 |
| C3'21 | 119.278 | 277.050 | 396.328 | 77.687 | 19,6 |
| C421 | 174.367 | 368.351 | 542.718 | 112.675 | 20,8 |
| 2021 Toplam | 461.523 | 1.030.333 | 1.491.856 | 294.530 | 19,7 |
| C1'22 | 94.437 | 225.626 | 320.063 | 68.342 | 21,4 |
| C222 | 114.014 | 292.321 | 406.335 | 101.975 | 25,1 |
| Ç322 | 103.667 | 227,128 | 330.795 | 58.284 | 17,6 |
| C422 | 147.961 | 280,468 | 428,429 | 51.719 | 12,1 |
| 2022 Toplam | 460.079 | 1.025.543 | 1.485.622 | 280.320 | 18,9 |
| C1/23 | 83,907 | 199,308 | 283.215 | 58.822 | 20,8 |
| C223 | 87.251 | 195,313 | 282.564 | 62,708 | 22,2 |
| C3'23 | 97.439 | 236.856 | 334.295 | 39.354 | 11,8 |
**Tablo: Çeyrek Bazda Konut Satışları (Adet)
Sosyal donatı alanlarına yakın konumda yer alması
İmarlı parsel olması
Değerleme Konusu Taşınmaz; Kocaeli İli, Gebze İlçesinde yer alan, 6365 ada, 8 parselini teşkil eden, mahallen Cumhuriyet Mahallesi sınırları içerisinde, konumlu "Arsa" vasıflı VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1) mülkiyetine ait taşınmazdır. Konu taşınmaz, geometrik olarak amorf yapıda olup, hafif eğimli bir topoğrafik yapıya sahiptir. Gebze Belediyesinden alınan 1/1000 ölçekli imar planı üzerinde yapılan ölçümlere göre parselin güneybatısında yer alan Yeni Bağdat Caddesine ~177 metre, kuzeydoğusunda yer alan Necip Fazıl Caddesine ~175 metre cephesi bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmazın kuzeybatısında 6365 ada 7 parsel ve güneydoğusunda 6365 ada 2 parsel no.lu taşınmazlar bulunmaktadır. Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel çevresi güneydoğu yönde, komşu parsel istinat duvarı ile belirlenmiş, diğer yönlerde ise mahallen belirlenmemiş durumdadır.
Değerlemeye konu taşınmaz mahallinde arsa vasfında olup alınmış herhangi bir ruhsat ve eki mimari proje bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmaz mahallinde arsa vasfında olup alınmış herhangi bir ruhsat bulunmadığı için yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek durum bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz mahallen boş arsa vasfında olup herhangi yapı kullanımı mevcut değildir.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
5.1. Güncel Değerleme Teknikleri
Maliyet yöntemi, fabrika, lojistik depo tipindeki gayrimenkullerin, inşaatı tamamlanmamış yatırım dönemindeki gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve piyasada emsali olmayan özel gayrimenkullerin değerlemesinde yaygın olarak kullanılır. Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir.
Bu yöntemde gayrimenkulün, belirli bir kalan ekonomik ömrünün olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir. Binalardaki yıpranma payı, Resmi Gazete'de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanır. Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Boş Arsa değerlemelerinde maliyet yöntemi uygun değildir.
Konut, sahibi tarafından kullanılan İşyeri ve arsa türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım emsal karşılaştırma yöntemidir. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır:
Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu kabul edilir.
Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre içinde satıldığı kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Taşınmazlar gelir getiren cinsten mülkler ise- örneğin kiralık konut ya da iş yerlerinde- piyasa değerleri bulunurken gelir yöntemi uygulanır. Gelir yöntemi ile üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Net gelir, gelir getiren taşınmazın yıllık potansiyel brüt gelirinden, taşınmazın boşluk ve kira kayıplarından oluşan gelir kaybı ve işletme giderlerinin çıkarılması ile bulunur. Net gelir, yapı geliri ve arsa gelirinden oluşmaktadır.
Bu değerleme çalışmasında konu taşınmazın değerine ulaşmak için; taşınmazın mevcut imar planlarındaki yapılaşma durumu göz önünde bulundurularak Proje Geliştirme Yöntemi kullanılmış olup ayrıca Emsal Karşılaştırma Yöntemi kullanılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar arsa nitelikli olup yakın çevredeki benzer nitelikli taşınmazların fiyatları araştırılmış ve aşağıda gösterilmiştir.
| SATILIK ARSA ÖRNEKLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Emsal | Açıklama | İlgili Kişi/Kurum Telefon |
Yüzölçümü (m²) |
Satış Değeri (TL) |
Satışa Esas Birim Değer (TL/m²) |
| Emsal 1 | Değerleme konusu taşınmaz ile yakın konumda (2033 ada 1 parsel), 1.177 m² olduğu beyan edilen, TAKS:0.40, Yençok:3 kat, konut imarlı arsa 25.000.000-TL bedelle sahibinden satılıktır. Emsal taşınmazın değerleme konusu taşınmaza kuş uçuşu mesafesi ~100 m. olarak ölçülmüştür. |
Sahibinden 0 (532) 283 24 55 |
1.177,00 | 25.000.000 | 21.240 |
| Emsal 2 | Değerleme konusu taşınmaz ile yakın konumda (370 ada 698 parsel), toplam 3.632 m² olduğu beyan edilen, TAKS:0.40, Yençok:4 kat, konut imarlı arsa 50.000.000-TL bedelle emlak ofisi tarafından satılıktır. Emsal taşınmazın değerleme konusu taşınmaza kuş uçuşu mesafesi ~270 m. olarak ölçülmüştür. |
Emlak Ofisi 0 (532) 520 49 41 |
3.632,00 | 50.000.000 | 13.767 |
| Emsal 3 | Değerleme konusu taşınmaz ile yakın konumda (1406 ada 19 parsel), toplam 1.530 m² olduğu beyan edilen, TAKS:0.40, Yençok:3 kat, konut imarlı arsa 35.000.000-TL bedelle emlak ofisi tarafından satılıktır. Emsal taşınmazın değerleme konusu taşınmaza kuş uçuşu mesafesi ~270 m. olarak ölçülmüştür. |
Emlak Ofisi 0 (532) 549 87 90 |
1.530,00 | 35.000.000 | 22.876 |
| Emsal 4 | Değerleme konusu taşınmaz ile yakın konumda (Çayırova, 6364 ada 16 parsel), toplam 4.987 m² olduğu beyan edilen, KAKS:1.98, Yençok:12 kat, ticaret imarlı arsa 100.000.000-TL bedelle emlak ofisi tarafından satılıktır. Emsal taşınmazın değerleme konusu taşınmaza kuş uçuşu mesafesi ~130 m. olarak ölçülmüştür. |
Emlak Ofisi 0 (507) 736 05 98 |
4.987,00 | 100.000.000 | 20.052 |
| Emsal 5 | Değerleme konusu taşınmaz ile yakın konumda (Osmanyılmaz, 4864 ada 5 ve 6 parsel), toplam 2.404 m² olduğu beyan edilen, TAKS:0.40, Yençok:3 kat, ticaret imarlı 2 adet arsa 79.000.000- TL bedelle emlak ofisi tarafından satılıktır. Emsal taşınmazların değerleme konusu taşınmaza kuş uçuşu mesafesi ~900 m. olarak ölçülmüştür. |
Emlak Ofisi 0 (532) 331 45 43 |
2.404,00 | 79.000.000 | 32.862 |
| Emsal 6 | Değerleme konusu taşınmaz ile yakın konumda (Akse, 2155 ada 3 parsel), toplam 528 m² olduğu beyan edilen, TAKS:0.40, Yençok:3 kat, konut imarlı arsa 13.450.000-TL bedelle emlak ofisi tarafından satılıktır. Emsal taşınmazın değerleme konusu taşınmaza kuş uçuşu mesafesi ~700 m. olarak ölçülmüştür. |
Emlak Ofisi 0 (533) 642 37 41 |
528,00 | 13.450.000 | 25.473 |
Değerleme konusu taşınmazlar için yakın çevredeki benzer nitelikli taşınmazların arsa fiyatları araştırılmış emsal tablolarında gösterilmiştir. Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikli satılık arsa nitelikli taşınmaz m² birim değerlerinin 13.767 TL/m² – 32.862 TL/m² aralığında olduğu bilgisi edinilmiştir.
| Başlıklar | Örnek 1 | Örnek 2 | Örnek 3 | Örnek 4 | Örnek 5 | Örnek 6 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yüzölçümü (m²) | 1.177,00 | 3.632,00 | 1.530,00 | 4.987,00 | 2.404,00 | 528,00 | |
| İstenen Satış Fiyatı (TL) |
25.000.000,00 | 50.000.000,00 | 35.000.000,00 | 100.000.000,00 | 79.000.000,00 | 13.450.000,00 | |
| İstenen Birim Satış Fiyatı (TL/m²) |
21.240,44 | 13.766,52 | 22.875,82 | 20.052,14 | 32.861,90 | 25.473,48 | |
| Öngörülen Pazarlık Oranı |
-20% | -20% | -20% | -25% | -25% | -25% | |
| Alan Düzeltme Katsayısı |
-15% | -10% | -10% | -10% | -15% | -50% | |
| İmar Durumu Düzeltme Katsayısı |
40% | 35% | 15% | 0% | 15% | 15% | |
| Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı |
20% | 10% | 0% | 25% | 0% | 10% | |
| Düzeltilmiş Birim Fiyat (TL/m²) |
26.550,55 | 15.831,50 | 19.444,44 | 18.046,92 | 24.646,42 | 12.736,74 | |
| ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/m²) |
Emsal düzeltme tablosuna istinaden değerleme konusu taşınmazın arsa birim m² değeri 19.543 TL/m² olarak alınması uygun bulunmuştur.
| Ada-Parsel | Arsa Alanı, m² | Arsa Birim m² Değeri TL |
Toplam Arsa Değeri TL |
Yuvarlanmış Arsa Değeri TL |
|---|---|---|---|---|
| 6365/8 | 28.414,08 | 19.542,76 | 555.289.648,08 | 555.289.650,00 |
Emsal karşılaştırma yöntemine göre taşınmazın değeri 555.289.650,00 TL olarak hesaplanmıştır.
| SATILIK DEPO ÖRNEKLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Emsal | Açıklama | İlgili Kişi/Kurum Telefon - Adres |
Yüzölçümü (m²) |
Satılık Değeri (TL) |
Satışa Esas Birim Değer (TL/m²) |
| Emsal 1 | Değerleme konusu taşınmaza yakın bölgede Pelitli mahallesinde kayıtlı 1.200 m² 'lik arsa üzerine kurulu; açık alan: 200 m², tek katlı Hmax: 12 m. -- 1.000 m² 'lik kapalı alana sahip Depo nitelikli taşınmaz 56.000.000-₺ bedelle emlak ofisinden satılıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (534) 203 05 77 |
1.000,00 | 56.000.000 | 56.000 |
| Emsal 2 | Değerleme konusu taşınmaza yakın bölgede Muallimköy mahallesinde kayıtlı 1.200 m² 'lik arsa üzerine kurulu; açık alan: 200 m², tek katlı Hmax: 9 m. -- 1.000 m² 'lik kapalı alana sahip Depo nitelikli taşınmaz 55.000.000-₺ bedelle emlak ofisinden satılıktır. |
Emlak Ofisi 0 (536) 960 60 33 |
1.000,00 | 55.000.000 | 55.000 |
| Emsal 3 | Değerleme konusu taşınmaza yakın bölgede Balçık mahallesinde kayıtlı 1.000 m² 'lik arsa üzerine kurulu; açık alan: 550 m², tek katlı Hmax: 10 m. -- 450 m² 'lik kapalı alana sahip Depo nitelikli taşınmaz 18.000.000-₺ bedelle emlak ofisinden satılıktır. |
Emlak Ofisi 0 (533) 762 65 85 |
450,00 | 18.000.000 | 40.000 |
| Emsal 4 | Değerleme konusu taşınmaza yakın bölgede Balçık mahallesinde kayıtlı, sanayi sitesi içinde tek katlı Hmax: 9.50 m. -- 600 m² 'lik kapalı alana sahip Depo nitelikli taşınmaz 25.000.000- ₺ bedelle emlak ofisinden satılıktır. |
Emlak Ofisi 0 (532) 414 71 48 |
600,00 | 25.000.000 | 41.667 |
| Emsal 5 | Değerleme konusu taşınmaza yakın bölgede Balçık mahallesinde kayıtlı 1.000 m² 'lik arsa üzerine kurulu; açık alan: 500 m², tek katlı Hmax: 10 m. -- 500 m² 'lik kapalı alana sahip Depo nitelikli taşınmaz 180.000.000-₺ bedelle emlak ofisinden satılıktır. |
Emlak Ofisi 0 (532) 177 24 88 |
500,00 | 18.000.000 | 36.000 |
Değerleme konusu taşınmazlar için yakın çevredeki satılık depo fiyatları araştırılmış emsal tablolarında gösterilmiştir. Bölgede yapılan emsal araştırmasında depo nitelikli taşınmaz ortalama m² birim değerlerinin 36.000 TL/m² – 56.000 TL/m² aralığında olduğu bilgisi edinilmiştir.
| Başlıklar | Örnek 1 | Örnek 2 | Örnek 3 | Örnek 4 | Örnek 5 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Yüzölçümü (m²) | 1.000,00 | 1.000,00 | 450,00 | 600,00 | 500,00 | |
| İstenen Satış Fiyatı (TL) | 56.000.000,00 | 55.000.000,00 | 18.000.000,00 | 25.000.000,00 | 18.000.000,00 | |
| İstenen Birim Satış Fiyatı (TL/m²) | 56.000,00 | 55.000,00 | 40.000,00 | 41.666,67 | 36.000,00 | |
| Öngörülen Pazarlık Oranı | -5% | -5% | -5% | -5% | -5% | |
| Kapalı Alan Düzeltme Katsayısı | -15% | -15% | -15% | -15% | -15% | |
| Arsa Zemin Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Arsa Eğim Durumu Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı | 20% | 20% | 20% | 20% | 20% | |
| Düzeltilmiş Birim Fiyat (TL/m²) | 56.000,00 | 55.000,00 | 40.000,00 | 41.666,67 | 36.000,00 | |
| ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/m²) |
Emsal düzeltme tablosuna istinaden değerleme konusu taşınmazın satılık depo birim m² değeri 45.000,00 TL/m² olarak alınması uygun bulunmuştur.
5.6.4. Emsal Krokisi Depo
Proje Geliştirme yönteminde değerleme konusu taşınmazın mevcut imar planlarına göre inşa edilmesi muhtemel projenin inşaat maliyeti ve ticari bölümlerin fonksiyonlarına göre satış değerleri dikkate alınarak projenin net bugünkü değeri yaklaşık olarak hesaplanmıştır.
Mevcut imar durumuna göre değerleme konusu parsel üzerine lojistik depo olarak proje geliştirilmiştir. Satılabilir ve ortak alanlar plan notlarına göre belirlenmiş olup KAKS değeri üzerinden satılabilir alan belirlenmiş bu alana %30 planlı alanlar imar yönetmeliğine göre ilave yapılarak toplam satılabilir alan belirlenmiştir. Proje için varsayımlar aşağıdaki tabloda verilmiştir.
| PROJE BİLGİLERİ | |||
|---|---|---|---|
| Parsel Alanı (m²) | 28.414,08 | ||
| KAKS | 1,98 | ||
| TOPLAM SATILABİLİR ALAN (m²) | 73.137,84 | ||
| İŞYERİ ALANI (m²) | 73.137,84 | ||
| ORTAK ALAN (m²) | 36.568,92 | ||
| TOPLAM İNŞAAT ALANI (m²) | 109.706,76 |
Projede;
İşyeri alanları için m² birim maliyeti güncel piyasa verileri doğrultusunda 19.500-TL/ m² Ortak alanlar için m² birim maliyeti güncel piyasa verileri doğrultusunda 10.000-TL/m² olarak baz alınmıştır.
| Üst Yapı Maliyeti | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Unsur | Birim Maliyet (TL/m²) |
İnşaat Alanı (m²) | Toplam İnşaat Maliyeti (TL) |
Üst Yapı Birim Maliyeti (TL/m²) |
||
| İşyeri | 19.500 | 73.137,84 | 1.426.187.917 | |||
| Ortak Alanlar | 10.000 | 36.568,92 | 365.689.210 | 16.333,33 | ||
| Toplamlar | 109.706,76 | 1.791.877.127 |
Hesaplamalar sonucunda güncel yapılaşma şartlarına göre 109.706,76 m² inşaat alanı için; ortalama m² birim inşaat maliyeti 16.333,33 TL/m², toplam yapı inşaat maliyeti ise 1.791.877.127,00 TL olarak hesaplanmıştır. Ayrıca, üst maliyetlerine ek olarak kazı-hafriyat, çevre düzenlemeleri, satış ve pazarlama gibi alt yapı maliyetleri de öngörülmüş ve aşağıdaki tabloda sunulmuştur. Üst yapı inşaat maliyetlerinin toplam maliyetin %80'i olacağı, diğer %20'lik kısmın ise alt yapı maliyetlerini kapsayacağı öngörülmüştür.
| Alt Yapı Maliyetleri | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Unsur | Birim Maliyet (TL/m²) |
İnşaat Alanı (m²) |
Toplam İnşaat Maliyeti (TL) |
||
| Üst Yapı Maliyetleri Toplamı | 80% | 109.706,76 | 1.791.877.127 | ||
| PROJE | 5% | 109.706,76 | 111.992.320 | ||
| KAZI VE HAFRİYAT | 6% | 109.706,76 | 134.390.785 | ||
| ÇEVRE DÜZENLEMELERİ | 7% | 109.706,76 | 156.789.249 | ||
| SATIŞ VE PAZARLAMA | 2% | 109.706,76 | 44.796.928 | ||
| PROJE TOPLAM İNŞAAT MALİYETİ | 100% | 109.706,76 | 2.239.846.409 |
Projenin %100 tamamlanması için gerekli toplam maliyeti 2.239.846.409,00 TL olarak hesaplanmıştır.
| MALİYET DAĞILIMLARI | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Unsur | İnşaat Alanı (m²) |
Toplam İnşaat Maliyeti (TL) |
Unsur Maliyet Oranı (%) |
Toplam İnşaat Maliyeti Üzerinden Unsur Ortalama Maliyeti (TL) |
Toplam İnşaat Maliyeti Üzerinden Unsur Ortalama Birim Maliyet (TL/m²) |
||
| İşyeri | 73.137,84 | 1.426.187.917 | 79,59% | 1.782.734.897 | 24.375 | ||
| Ortak Alanlar | 36.568,92 | 365.689.210 | 20,41% | 457.111.512 | 12.500 | ||
| TOPLAM MALİYET | 109.706,76 | 1.791.877.127,04 | 100% | 2.239.846.408,80 | 20.416,67 |
Projenin inşaatının 2027 yılsonunda tamamlanacağı varsayılmış olup, yıllar itibari ile tamamlanma oranları ve tamamlanan kısım maliyetleri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| YILLARA GÖRE İNŞAAT TAMAMLANMA ORAN VE MALİYETLERİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| YILLAR 1.06.2024 1.06.2025 1.06.2026 1.06.2027 TOPLAM |
|||||||
| Tamamlanma Oranları | 0,00% | 25,00% | 40,00% | 35,00% | 100,00% | ||
| İnşaat Maliyeti (TL) | 2.239.846.409 | 2.687.815.691 | 3.225.378.829 | 3.870.454.594 | |||
| Yıllara Göre İnşaat Maliyeti (TL) | 0 | 671.953.923 | 1.290.151.531 | 1.354.659.108 | 3.316.764.562 |
| KABULLER | ||||
|---|---|---|---|---|
| Satılabilir İşyeri Alanı (m²) 73.137,84 |
||||
| İşyeri Birim m² Değeri | 45.000,00 | |||
| İnşaat Maliyeti Artış Oranı (%) | 20,00% | |||
| Satış Fiyatı Artış Oranı, % | 20,00% |
Proje maliyetlerinin her yıl %20, satış gelirlerinin ise %20 oranında artacağı varsayılmıştır. Konu projede konumlandırılacak olan ticari alanlar için yıllar itibari ile m² satış bedelleri, satış oranı ve satış geliri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| YILLAR | 01.06.2024 | 01.06.2025 | 01.06.2026 | 01.06.2027 | TOPLAM |
|---|---|---|---|---|---|
| İşyeri Satışları (TL/m²) | 45.000 | 54.000 | 64.800 | 77.760 | |
| Yıllara Göre İşyeri Satış Oranları | 0,00% | 10,00% | 40,00% | 50,00% | 100,00% |
| Yıllara Göre Satılan İşyeri Alanı | 0 | 7.314 | 29.255 | 36.569 | 73.137,84 |
| Yıllara Göre İşyeri Satış Gelirleri | 0 | 394.944.346 | 1.895.732.863 | 2.843.599.294 | 5.134.276.502,78 |
| TOPLAMLAR | 0,00 | 394.944.346,37 | 1.895.732.862,57 | 2.843.599.293,85 | 5.134.276.502,78 |
Proje bünyesinde yer alması planlanan; ticari alanların satışlarına proje inşa halindeyken 2025 yılında başlanacak olup, inşaatın tamamlanmasının ardından 2027 yılında satışların tamamlanacağı öngörülmüştür. Tüm satışların 3 yıl içerisinde tamamlanacağı öngörülmüştür.
| FİNANSAL VERİLER | ||||
|---|---|---|---|---|
| İndirgeme Oranı | 40,00% | |||
| 2 Yıllık Tahvil Getiri Oranı, | 41,85% | |||
| 5 Yıllık Tahvil Getiri Oranı, % | 30,03% | |||
| Ortalama Tahvil Getiri Oranı, % | 35,94% | |||
| Risk Prim Oranı, % | 4,06% | |||
| Kupon Dönemi | 6 Ay |
**27.06.2024 tarihinde 2 ve 5 yıllık Devlet tahvilleri verileri baz alınmıştır.
| NAKİT AKIŞ PROJEKSİYONU | ||||
|---|---|---|---|---|
| YILLAR | 01.06.2024 | 01.06.2025 | 01.06.2026 | 01.06.2027 |
| PROJE İŞYERİ SATIŞ GELİRLERİ (TL) | 0 | 394.944.346 | 1.895.732.863 | 2.843.599.294 |
| PROJE İNŞAAT MALİYETİ (TL) | 0 | -671.953.923 | -1.290.151.531 | -1.354.659.108 |
| NET NAKİT AKIŞLARI (EBITDA) | 0 | -277.009.576 | 605.581.331 | 1.488.940.186 |
| İndirgeme Oranı | 40,00% | |||
| NET BUGÜNKÜ DEĞER (TL) | 653.722.770 |
Değerleme konu projenin mevcut ruhsat ve eki mimari projelere göre yapılan çalışma ve varsayımlar sonucunda net bugünkü değer 653.722.770,00 TL olarak hesaplanmıştır.
Yukarıda yapılan hesaplamalar taşınmazın mevcut imar durumuna belirlenmiş olup farklı bir proje uygulanması durumunda değerler farklılık gösterebilecektir.
Değerleme konusu gayrimenkul mahallinde boş arsa vasfında olduğu için "Kira Değeri Tespiti" yapılmamıştır.
Değerleme konusu parsel mahallinde boş arsa vasfında olup üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından hasılat paylaşımı veya kat karşılığı pay oranları tespit edilmemiştir.
Değerleme konusu taşınmaz mahallinde boş arsa vasfında olup mevcut imar durumuna göre geliştirilmiş proje analizi ve kullanılan veriler 5.6.5 başlık altında verilmiştir.
Değerleme konusu taşınmaz mahallinde boş arsa vasfında olup mevcut imar durumuna göre geliştirilmiş proje analizi ve kullanılan veriler 5.6.5 başlık altında verilmiştir.
Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımı en etkin ve verimli kullanımıdır. Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.
Değerleme tarihi itibariyle tanımlanmış bulunan en yüksek bugünkü değer rakamını destekleyici makul ve muhtemel kullanımdır. Bir başka ifade ile; makul, muhtemel ve yasal olan alternatif kullanım şekilleri arasından, yapılması teknik ve finansal olarak mümkün olup en yüksek değerine ulaştıran kullanımdır. Değerleme konusu taşınmazın mevcut yapılaşma koşullarındaki "Lojistik Depo Alanı" kullanım amaçlı geliştirilmesi sonucu "En Etkin ve Verimli Kullanımda" olacağı düşünülmektedir.
Değerleme konusu taşınmaz boş arsa vasfında olduğundan müşterek veya bölünmüş kısım analizi mevcut değildir.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
ANALİZ SONUÇLARININ
DEĞERLENDİRİMESİ VE SONUÇ
Bu değerleme çalışmasında Pazar (emsal karşılaştırma) yaklaşımı ve Proje Geliştirme yöntemi kullanılmıştır. Tüm yöntemlerden elde edilen değerler rapor içerisinde detaylı olarak verilmiştir.
Asgari bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkul mahallinde boş arsa vasfında olduğu için üzerinde yasal belge gerektiren herhangi bir yapı mevcut değildir.
6.4. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerinin Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde değerini veya devrini olumsuz olarak etkileyecek herhangi bir takyidat mevcut değildir.
6.5. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmazın alımından itibaren beş yıl süre henüz geçmemiştir.
6.6. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz için herhangi bir üst hakkı, devre mülk hakkı bulunmamaktadır.
6.7.Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu taşınmazlar III.48-1 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin Esaslar Tebliği" doğrultusunda incelenmiş olup;
Tebliğin "Yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar" başlıklı 22. Maddesinin a) bendinde belirtildiği üzere "Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler." belirtilmiş olup değerleme konusu 6365 ada 8 parselin Arsa olarak GYO portföyünde bulundurulmasında bir sakınca olmayacağı,
Maddenin c) bendinde belirtildiği üzere "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir." ibaresi yer almakta olup taşınmazın tapu kayıtlarında herhangi bir değeri ve devri engelleyen herhangi bir kayıt bulunmadığından GYO portföyünde bulundurulmasında bir sakınca olmayacağı kanaatine varılmıştır.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
SONUÇ
Değerleme konusu taşınmaz; Kocaeli İli, Gebze İlçesi, Çayırova Mahallesi 6365 Ada 8 Parselin değeri Emsal Karşılaştırma Yöntemi doğrultusunda bölgede satışa konu arsalar incelenerek m2 satış bedelleri belirlenmiş ve toplam arsa değerine ulaşılmıştır.
İşbu rapor; mülkiyeti VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1) 'ne ait olan ve Tapu kütüğünde Kocaeli İli, Gebze İlçesi, Çayırova Mahallesi 6365 Ada 8 Parsel sayılı taşınmazın pazar değerinin takdiri amacı ile hazırlanmıştır.
Taşınmazın nihai değeri Emsal karşılaştırma yöntemine göre belirlenmiş olup Proje Geliştirme Yöntemi ile belirlenen değer öngörüye dayalı olarak yapıldığından nihai değerde kullanılmamıştır.
| Değer Açıklaması | Değer (TL) |
|---|---|
| Pazar Yaklaşımına Göre Toplam Nihai Değer KDV hariç | 555.289.650 |
| Beş Yüz Elli Beş Milyon İki Yüz Seksen Dokuz Bin Altı Yüz Elli Türk Lirası | |
| Pazar Yaklaşımına Göre Toplam Nihai Değer KDV dahil | 610.818.615 |
| Altı Yüz On Milyon Sekiz Yüz On Sekiz Bin Altı Yüz On Beş Türk Lirası |
Murat GÜLEBAŞ Ekonometri Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:406804
Ahmet MERMERKAYA İnşaat Mühendisi Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:403892
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.