UBM Development AG — Annual Report 2025

Mar 27, 2026

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Inhalt
Konzern
Konzernlagebericht
Konzernabschluss
Jahresabschluss der UBM Development AG
Lagebericht

Jahresabschluss
Kennzahlen

Ertragskennzahlen (in € Mio.)
| | 2025 | Veränderung | 2024 | 2023 |
| :--- | :--- | :--- | :--- | :--- |
| Gesamtleistung$^{1}$ | 357,4 | –15,9 % | 424,9 | 284,2 |
| Umsatzerlöse | 139,2 | 31,1 % | 106,2 | 85,3 |
| EBT | 3,9 | >100 % | –23,2 | –39,4 |
| Konzernergebnis | –2,3 | 92,2 % | –29,6 | –46,0 |

Vermögens- und Finanzkennzahlen (in € Mio.)
| | 31.12.2025 | Veränderung | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
| :--- | :--- | :--- | :--- | :--- |
| Bilanzsumme | 1.092,3 | –7,6 % | 1.182,4 | 1.253,8 |
| Eigenkapital | 350,2 | 1,9 % | 343,7 | 379,7 |
| Eigenkapitalquote | 32,1 % | 3,0 PP | 29,1 % | 30,3 % |
| Nettoverschuldung$^{2}$ | 527,6 | –3,4 % | 545,9 | 610,2 |
| Liquide Mittel | 117,7 | –41,0 % | 199,5 | 151,5 |

Aktienkennzahlen und Mitarbeitende
| | 31.12.2025 | Veränderung | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
| :--- | :--- | :--- | :--- | :--- |
| Ergebnis je Aktie (in €)$^{3}$ | –1,40 | 70,6 % | –4,77 | –7,03 |
| Aktienkurs (in €) | 19,85 | 23,3 % | 16,10 | 21,10 |
| Marktkapitalisierung (in € Mio.) | 148,30 | 23,3 % | 120,30 | 157,7 |
| Dividende je Aktie (in €) | – | – | – | – |
| Ausschüttungsquote | – | – | – | – |
| Mitarbeitende | 211 | –8,7 % | 231 | 268 |

1 Die Gesamtleistung umfasst die Umsätze der vollkonsolidierten Unternehmen, die anteiligen Umsätze der at-equity einbezogenen Unternehmen sowie Erlöse aus Immobilienverkäufen von Share- bzw. Asset Deals.
2 Die Nettoverschuldung umfasst kurz- und langfristige Anleihen und Finanzverbindlichkeiten exkl. Leasingverbindlichkeiten minus liquide Mittel.
3 Ergebnis je Aktie nach Abzug von Hybridkapitalzinsen.

Lagebericht

Gesamtwirtschaftliches Umfeld

Weltwirtschaftlicher Ausblick
Die Weltwirtschaft zeigt sich weiterhin resilient. Das Weltwirtschaftswachstum lag bei rund 3,3 %, entsprechend den Prognosen des World Economic Outlook (WEO). Trotz Handelsentspannung und Lockerungen der US-Zölle bestehen weiterhin erhebliche wirtschaftspolitische Unsicherheiten.1 Das globale Wachstum verläuft moderat, während die Inflation sinkt. Laut dem World Economic Outlook des Internationalen Währungsfonds (IWF) vom Januar 2026 wird das globale Wirtschaftswachstum für das Jahr 2026 auf 3,3 % prognostiziert, entsprechend dem Niveau des Vorjahres 2025. Sinkende Energiepreise, fiskalische Impulse und eine lockere Geldpolitik stützen das Wachstum. Insgesamt bleibt das globale Umfeld stabil, jedoch von Herausforderungen geprägt. Geopolitische Spannungen, besonders Konflikte im Nahen Osten und der Ukraine, haben weiterhin wirtschaftliche Unsicherheiten zur Folge. Die globale Inflation wird weiter abnehmen und 2026 bei 3,8 % sowie 2027 bei 3,4 % liegen.2

Europäische Wirtschaftsentwicklung
Die Europäische Zentralbank (EZB) nimmt derzeit keine Änderungen an den Leitzinsen vor. Die Inflation liegt, wie bereits im Jahr 2025 prognostiziert, bei einem Zielwert von 2 %. Trotz der aktuell positiven geldpolitischen Lage bleibt die wirtschaftliche Unsicherheit bestehen. Während einige Finanzinvestoren keine weiteren Zinssenkungen erwarten, zeigt sich die EZB geduldig und rechnet mit einem stabilen Zinsniveau von 1,9 % für das Jahr 2026. In den Jahren 2027 wird eine Senkung auf 1,8 % erwartet, bevor die Inflation 2028 wieder auf 2 % steigt.3 Die Wachstumsprognose des IWF für den Euroraum bleibt 2026 stabil bei 1,3 % und liegt 2027 bei 1,4 %. Das verhaltene Wachstum ist auf anhaltende strukturelle Belastungsfaktoren zurückzuführen.1

Entwicklung in Österreich
Die Oesterreichische Nationalbank (OeNB) prognostiziert für das Jahr 2026 und 2027 ein BIP-Wachstum von 0,8 % bzw. 1,1 %, was eine leichte Erholung im Vergleich zum Rezessionsjahr 2025 darstellt, aber immer noch eine schwache Wirtschaftsentwicklung bedeutet. Die Arbeitslosenquote ist 2025 auf 7,5 % gestiegen, womit sich der Arbeitsmarkt weiter eintrübt. Die hohen Energiepreise und die Zurückhaltung der Investoren bremsen die wirtschaftliche Erholung Österreichs weiterhin aus. Nachdem die HVPI-Inflation im Jahr 2025 noch bei 3,6 % lag, wird 2026 ein Rückgang auf 2,4 % erwartet und eine weitere Abnahme auf 2,1 % in den Jahren 2027 und 2028. Trotz einer leichten Erholung im Jahr 2025 schränkten die US-Zölle die exportorientierte österreichische Wirtschaft deutlich ein.4

Entwicklung der Immobilienmärkte

Europa
Im Jahr 2025 zeigte der europäische Immobilienmarkt Anzeichen einer leichten Erholung. Das Gesamtvolumen beträgt mit € 215 Mrd. 9 % mehr als im Vorjahr. Der deutsche Immobilienmarkt präsentiert sich trotz bestehenden Herausforderungen stabil. Steigende Transaktionsaktivitäten in der ersten Jahreshälfte und ein besseres Finanzierungsumfeld wecken das Interesse der Investoren. Insgesamt belief sich das europaweite Transaktionsvolumen im Jahr 2025 auf 77 Milliarden Euro, was einem Zuwachs von 12 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Für die Tschechische Republik, Finnland, Portugal, Dänemark, Belgien, Spanien, Schweden, Ungarn und Norwegen wird prognostiziert, dass das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr um mindestens 20 Prozent steigen dürfte. Für 2026 wird mit einem deutlichen Anstieg des Investitionsvolumens und weiterhin starken grenzüberschreitenden Kapitalströmen gerechnet. Besonders gefragt bleiben hochwertige Büroimmobilien in zentraler Lage und Hotels in etablierten Ganzjahresdestinationen. Institutionelle Wohnimmobilien in Hauptstädten zeichnen sich durch stabile Erträge und nachhaltige Wachstumsperspektiven aus und stellen somit weiterhin attraktive Marktchancen dar.5

Deutschland
Im Jahr 2025 liegt das gesamte Transaktionsvolumen des deutschen Immobilienmarkts leicht unter dem Vorjahresniveau mit einem Rückgang von 4 % und € 33,9 Mrd. und bleibt somit weiterhin unter dem langjährigen Durchschnitt. Im Gegensatz zum Volumen stieg die Anzahl der registrierten Transaktionen um 10 %.6 Der Wohnimmobilienmarkt zeigte 2025 eine positive Entwicklung. 2025 war Wohnen die umsatzstärkste Assetklasse in Deutschland.Das Investitionsvolumen in Höhe von € 10,2 Mrd., welches auf ein gesteigertes Interesse der Investoren in diesem Segment hinweist, führt mit einem Anteil von 30 %. Das Bürosegment erzielte ein Transaktionsvolumen von € 5,13 Mrd., was demselben Niveau wie im Vorjahr entspricht. Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien stabilisierten sich im Jahresverlauf und lagen in den Top-7-Städten durchschnittlich bei 4,9 %. Die Spitzenmieten variierten je nach Standort, wobei München mit € 55,00/m² den höchsten Wert verzeichnete. Der Büroflächenumsatz erreichte an den fünf wichtigsten Bürostandorten Deutschlands (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) rund 2,2 Mio. m² und damit eine Steigerung von 3 %. Frankfurt führt mit rund 549.300 m² Bürofläche, was 56 % über dem Vorjahr entspricht. Die sieben A-Standorte – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart – leiden trotz positiven regionalen Entwicklungen unter dem Ausbleiben größerer Bürodeals. Mit einem Transaktionsvolumen von € 15 Mrd. sank der Anteil am gesamtdeutschen Volumen von diesen Städten von 48 % auf 44 % gegenüber dem Vorjahr 2024. Berlin führt nach wie vor auf Platz eins, jedoch mit deutlichem Rückgang, mit € 4,7 Mrd. Die beiden Metropolen Düsseldorf und Köln konnten im Vergleich zum Vorjahr ein Transaktionsplus von 23 % und 10 % erzielen. Die Spitzenrenditen bleiben in den meisten Assetklassen stabil. Im Logistik- und Einzelhandelsbereich kam es zu einem leichten Anstieg um weitere 10 Basispunkte auf 4,5 %.

Österreich

Nach den erheblichen Herausforderungen der Vorjahre, geprägt von wirtschaftlichen Unsicherheiten, steigenden Zinsen und regulatorischen Veränderungen, zeigen sich am österreichischen Immobilienmarkt im Jahr 2025 erste positive Entwicklungstendenzen durch Zinssenkungen und Lohnsteigerungen, doch die Lage bleibt angespannt. Insbesondere auf dem Mietmarkt ist weiterhin mit zunehmendem Druck zu rechnen. Das Gesamtinvestitionsvolumen am österreichischen Immobilienmarkt erhöhte sich 2025 um 16,8 % gegenüber der Vorjahresperiode, mit insgesamt 117.782 registrierten Verbücherungen. In nahezu allen Bundesländern zeigt sich eine klare Erholung. Besonders im Westen Österreichs und Wien gab es einen starken Anstieg des Transaktionsvolumen, mit einem Zuwachs von 34,8 % in der Bundeshauptstadt und ganzen 60,8 % in Tirol. Es zeichnet sich eine klare Belebung im Wohnsegment ab, gekennzeichnet durch die Anzahl der Wohnungskäufe im Jahr 2025 mit insgesamt 42.000 Transaktionen. Bis auf das Burgenland erhöhen alle Bundesländer ihre Verkaufsmengen zweistellig, auch hier steht Wien gemeinsam mit Vorarlberg mit einem Zuwachs von 24,4 % und 26,2 % ganz vorne. Nach zwei Jahren rückläufiger Tendenzen stabilisiert sich der Wiener Immobilienmarkt langsam und deutet eine Trendwende an. Im ersten Halbjahr 2025 verzeichnete der Wiener Wohnungsmarkt eine Steigerung des Transaktionsvolumens um 45 % von knapp € 417 Mio. im Vergleich zum Vorjahr. Die Kaufpreise für Neubauwohnungen stiegen weiter, für gebrauchte Wohnimmobilien in Wien zeigten sie eine Stabilisierung. Weitere Korrekturen des Preisniveaus sind nicht zu erwarten. Die Mietpreise in Wien stiegen 2025 um 2,9 % an. In der Inneren Stadt wurden Spitzenmieten von bis zu € 23,30 pro Quadratmeter erreicht. Die Zinssenkungen und die Abschwächung der KIM-Verordnung wirken sich positiv auf die private Kauflaune aus. Der Büroimmobilienmarkt in Wien stellt weiterhin eine Herausforderung dar. Die Leerstandsquote erhöhte sich auf 4,6 % und erreichte somit den höchsten Wert der vergangenen vier Jahre. Die Mietpreise verzeichneten in allen Lagen deutliche Steigerungen; in zentralen Lagen wurden Spitzenmieten von € 28,50/m² erreicht. Für 2026 bleibt die Prognose differenziert. Die Marktteilnehmer gehen davon aus, dass der zunehmende Vermietungsdruck die Verhandlungsposition der Mietseite verbessern könnte. Ebenfalls beeinflussen wirtschaftliche Rahmenbedingungen und politische Unsicherheiten weiterhin die Nachfrage.

Entwicklung in CEE

Der Immobilieninvestmentmarkt in der CEE-Region verzeichnete im Jahr 2025 eine spürbare Belebung. Das Transaktionsvolumen erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um 31 % auf insgesamt € 11,6 Mrd. Wesentliche Impulse gingen dabei insbesondere von Polen, Tschechien, Rumänien und Bulgarien aus. Trotz dieser insgesamt positiven Entwicklung blieb die Dynamik in einzelnen Märkten hinter den Erwartungen zurück, insbesondere in Ungarn und der Slowakei, wo das Wachstum deutlich verhaltener ausfiel. UBM ist in diesen beiden Märkten aktuell nicht tätig und fokussiert sich in der CEE-Region auf ihre Kernmärkte Polen und vor allem Tschechien. Im Jahr 2025 verzeichneten die CEE-6-Länder – Polen, Tschechien, Slowakei, Rumänien, Ungarn und Bulgarien – ein durchschnittliches Wirtschaftswachstum von 2,6 %. Polen lag mit einem Wachstum von 3,6 % an der Spitze, gefolgt von Bulgarien und Tschechien mit 3,1 % bzw. 2,5 %. Rumänien wies ein Wachstum von 0,9 % auf, während die Slowakei und Ungarn um 0,8 % bzw. 0,4 % zulegten. Für 2026 prognostizieren Experten ein weiteres Wirtschaftswachstum in der CEE-Region. Stabile Preisniveaus und die wiedergewonnene Liquidität schaffen eine solide Grundlage für Investmentaktivitäten. Für 2026 wird eine Belebung des Investmentmarkts erwartet, aufgrund sinkender Inflation und Zinssenkungen, welche die Finanzierungsbedingungen weiter erhöhen und die Marktaktivität ankurbeln dürften. Insgesamt deuten bessere Finanzierungsbedingungen auf eine moderat wachsende Marktaktivität im Jahresverlauf hin.

1 IWF: World Economic Outlook 2026
2 Economic Bulletin Issue 8, 2025
3 Reuters (2026) ECB in no hurry to change rates, comfortable with market bets, accounts show
4 Oesterreichische Nationalbank 2025: Stabilisierung der Konjunktur in herausforderndem Umfeld
5 Savills: Europäisches Immobilientransaktionsvolumen Q4 2025
6 JLL (2026) Investmentmarktüberblick Q4 2025
7 OTS: Immobilienmarkt Österreich 2025: Erholung mit angezogener Handbremse
8 RE/MAX-Immospiegel Gesamtmarkt 2025
9 Immobilien-Compass: Marktrückblick 2025
10 OTTO Immobilien (2025) Wiener Wohnmarktbericht
11 OTTO Immobilien (2025) Wiener Büromarktbericht
12 CEE Investment Scene (2025-2026)

Geschäftsverlauf

Im Geschäftsjahr 2025 erwirtschaftete UBM Development eine Gesamtleistung von € 357,4 Mio., im Vergleich zu € 424,9 Mio. im Vorjahr. Die Gesamtleistung der Berichtsperiode war vor allem auf Anteilsverkäufe und den Baufortschritt bereits verkaufter Immobilienprojekte zurückzuführen, die zeitraumbezogen nach Höhe des Fertigstellungsgrads und Verwertungsstands in den Umsatzerlösen und Ergebnissen erfasst werden. Den größten Beitrag zur Gesamtleistung leisteten Wohnungsverkäufe in Österreich, Deutschland und Tschechien. Im Zuge eines gezielten Re-Balancing der Pipeline werden das bestehende Projektportfolio sowie der geografische Fokus überprüft. Die Pipeline der UBM umfasst bis Ende 2028 rund 2.000 Wohnungen, die sich derzeit in Entwicklung oder bereits im Verkauf befinden. Geografisch verteilt sich die zukünftige Entwicklung zu rund 50 % auf Deutschland sowie zu 50 % auf Österreich und Tschechien. Künftig verfolgt die UBM im Wohnsegment eine klare Zwei-Produkt-Strategie mit den Segmenten Premium und Bezahlbares Wohnen. Dabei soll insbesondere eine Pipeline im Bezahlbaren Wohnen aufgebaut werden, gestützt auf die langjährige Entwicklungsexpertise sowie den Zugang zu Grundstücken und Behörden.

Die Gesamtleistung des Segments Deutschland reduziert sich im Berichtszeitraum von € 61,0 Mio. auf € 50,3 Mio. Maßgeblich zur Gesamtleistung trugen in der Berichtsperiode das Wohnungsprojekt Bergmannstraße in München und das Wohnungsprojekt Havn in Mainz bei. Das zuletzt genannte Projekt befindet sich im Zollhafen Mainz, wo derzeit 44 Wohnungen errichtet werden, mehr als die Hälfte davon ist bereits verkauft. Darüber hinaus trugen Mieterträge aus dem Timber Pioneer sowie aus dem laufenden Hotelbetrieb mehrerer deutscher Hotels positiv zum Ergebnis bei. Zusätzliche Beiträge kamen aus Service-Developments in Berlin und Mainz.

Die Gesamtleistung des Segments Österreich belief sich im Geschäftsjahr 2025 auf € 168,5 Mio. (Vergleichszeitraum 2024: € 133,5 Mio.). Ein wesentlicher Anteil der Gesamtleistung wurde aus den erfolgreichen Wohnungsverkäufen LeopoldQuartier sowie in mehreren Baufeldern des Projekts Village im Dritten in Wien erwirtschaftet. Zusätzliche Beiträge zum Ergebnis lieferten Serviceleistungen und der erfolgreiche Verkauf des Bestandsobjekts Bergbräuhoferstraße 27 in Salzburg sowie Anteilsverkäufe am LeopoldQuartier Bauteil A und dem Timber Marina Tower.

Das Segment Polen erzielt im Berichtsjahr 2025 mit € 55,9 Mio. eine Gesamtleistung unter dem Vorjahresniveau von € 105,4 Mio. Die Leistung ergab sich aus dem laufenden Hotelbetrieb, der Vermietung des Poleczki Business Park in Warschau sowie Wohnungsverkäufen. Die Reduktion im Periodenvergleich ergibt sich maßgeblich aus dem im Vorjahr durchgeführten Anteilsverkauf am Poleczki Business Park.

Im Segment Sonstige Märkte reduzierte sich die Gesamtleistung im Berichtsjahr 2025 auf € 82,7 Mio., von € 124,9 Mio. im Vergleichszeitraum 2024. Der größte Anteil der Gesamtleistung betraf die Wohnungsverkäufe der drei Wohnprojekte Arcus City, Astrid Garden Residences und Na Plzeňce in Prag. Darüber hinaus trugen auch die laufenden Hotelbetriebe des Andaz Prag sowie voco in Den Haag zur Performance bei. Im Vergleichszeitraum wurde die Gesamtleistung maßgeblich durch den im Vorjahr durchgeführten Anteilsverkauf des Prager Luxushotels Andaz geprägt.

Im Segment Residential belief sich die Gesamtleistung in der aktuellen Berichtsperiode auf € 161,2 Mio. nach € 122,4 Mio. in der Vorjahresperiode. Die Gesamtleistung 2025 umfasste im Wesentlichen den Baufortschritt bereits verkaufter Wohneinheiten von Projekten in Deutschland, Österreich und Tschechien. Zu den maßgeblichen Treibern zählen dabei insbesondere die Projekte LeopoldQuartier und Village im Dritten in Wien.Hierbei wurden die positiven Beiträge zur Gesamtleistungen vor allem durch den erfolgreichen Einzelvertrieb der Einheiten erwirtschaftet. Darüber hinaus trugen auch die Projekte Havn in Mainz und die Bergmannstraße in München erhöhend zur Leistungsentwicklung bei. Maßgebliche Beiträge kamen zudem aus Tschechien, insbesondere von den Projekten Arcus City, Astrid Garden und Na Plzeňce. Im Segment Office erzielte UBM Development eine Gesamtleistung von € 63,1 Mio., nach € 125,6 Mio. des Vorjahres. Die wesentlichen Beiträge in der Berichtsperiode stammten vor allem aus dem Verkauf des Objekts Bergbräuhoferstraße 27 in Salzburg sowie Mieteinnahmen in den Projekten Timber Pioneer in Frankfurt und Poleczki Business Park in Warschau. Darüber hinaus trugen auch Anteilsverkäufe am LeopoldQuartier Bauteil A sowie am Timber Marina Tower zur Ergebnisentwicklung bei. Im Vergleichszeitraum hatten hingegen der anteilige Verkauf des Poleczki Business Parks in Warschau sowie der Verkauf des Bestandsobjekts W3 Wien Mitte in Wien das Ergebnis maßgeblich geprägt. Das Segment Hotel erwirtschaftete im Geschäftsjahr eine Gesamtleistung von € 88,7 Mio. nach € 110,3 Mio. in der Berichtsperiode des Vorjahres 2024. Die Beiträge aus dem laufenden Hotelbetrieb wirkten sich positiv auf die Gesamtleistung der Berichtsperiode aus. Der höhere Wert im Vorjahr war maßgeblich durch den Anteilsverkauf des Andaz Hotels in Prag geprägt. Vor dem Hintergrund des aktuellen Marktumfelds wurden weder die Planung noch die Entwicklung neuer Hotelprojekte gestartet. Im Segment Other belief sich die Gesamtleistung auf € 4,6 Mio., nach € 29,5 Mio. des Vorjahres. Die Gesamtleistung der Berichtsperiode enthält vor allem Zuflüsse aus der Vermietung von gemischt genutzten Bestandsobjekten in Österreich. Der deutlich höhere Wert im Jahr 2024 war maßgeblich durch den Verkauf eines Fachmarktzentrums in Gdynia geprägt. Die Gesamtleistung des Segment Service reduzierte sich von € 37,2 Mio. im Geschäftsjahr 2024 auf € 32,5 Mio. im Geschäftsjahr 2025. Ein wesentlicher Anteil der Serviceleistungen entfiel auf diverse Projekte in Tschechien, Österreich und Deutschland. Diese Position umfasst zudem Verrechnungen von Managementleistungen und Konzernumlagen.

Finanzielle Leistungsindikatoren

Geschäftsergebnis und Ertragslage

Das Kerngeschäft des UBM-Konzerns bildet das projektspezifische Immobiliengeschäft. Durch die mehrjährige Realisierungsdauer der Projekte kann der Umsatzausweis der Gewinn- und Verlustrechnung starken Schwankungen unterliegen. Immobilienprojekte werden erst ab dem Signing anteilig gemäß Baufortschritt und Verwertungsstand erfasst (Percentage of Completion, PoC). Werden Immobilien als Share Deal veräußert oder Projekte innerhalb von At-equity-Beteiligungen entwickelt und verkauft, schlagen sich diese Effekte allerdings nicht im Umsatz nieder. Um den Überblick und die Transparenz über den Geschäftsverlauf zu verbessern, weist UBM zusätzlich die Gesamtleistung aus. Diese betriebswirtschaftliche Kenngröße erfasst – analog zum Umsatz – Erlöse aus Immobilienverkäufen, Vermietungsleistungen, Einnahmen aus dem Hotelbetrieb sowie aktivierte bzw. für nicht vollkonsolidierte Gesellschaften oder Dritte erbrachte Generalunternehmer- und Projektmanagementleistungen. Zusätzlich werden die Leistungen der at-equity bilanzierten Unternehmen und Verkaufserlöse aus reinen Share Deals erfasst. Der Ausweis der Gesamtleistung erfolgt insgesamt entsprechend der Beteiligungshöhe von UBM. Nicht in der Gesamtleistung erfasst werden Anzahlungen, die vor allem für Großprojekte oder auch Wohnbauprojekte anfallen.

Die Gesamtleistung lag im Geschäftsjahr 2025 mit € 357,4 Mio. unter dem Vorjahresniveau von € 424,9 Mio. Wesentliche Beiträge zur Gesamtleistung leisteten Wohnungsverkäufe in Österreich, Deutschland und Tschechien. Die in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesenen Umsatzerlöse lagen in der Berichtsperiode mit € 139,2 Mio. über dem Niveau des Vorjahres (2024: € 106,2 Mio.). Der Umsatz war vor allem auf den Baufortschritt bereits veräußerter Immobilienprojekte zurückzuführen, die zeitraumbezogen nach Höhe des Fertigstellungsgrads und des Verwertungsstands erfasst werden. Einen maßgeblichen Umsatzbeitrag leisteten diverse Wohnprojekte in Österreich, Tschechien sowie Deutschland.

Das Ergebnis aus at-equity bilanzierten Unternehmen belief sich auf € –10,8 Mio. nach € –13,1 Mio. in der Vergleichsperiode 2024. Im Geschäftsjahr 2025 wurden kaum Erträge aus Fair-Value-Anpassungen von Finanzimmobilien erzielt. Die Aufwendungen aus Fair-Value-Anpassungen im Berichtsjahr 2025 beliefen sich auf € 7,4 Mio. Bei den vollkonsolidierten Bestandsobjekten gab es keine wesentlichen Mietausfälle. Die sonstigen betrieblichen Erträge lagen im Berichtszeitraum bei € 17,8 Mio. und beinhalten u. a. Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen, Wechselkursgewinne sowie die Wertaufholung von Vorräten. Letztere stellte im Jahr 2025 einen wesentlichen Beitrag dar und führte gegenüber dem Vorjahr zu einem Anstieg von € 7,3 Mio. Im Vorjahr lagen die sonstigen betrieblichen Erträge bei € 10,5 Mio.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen entwickelten sich im Vorjahresvergleich von € 26,5 Mio. auf € 19,9 Mio. Die Position beinhaltet im Wesentlichen Bürobetriebskosten, Rechts- und Beratungskosten, Management Fees sowie Steuern, Gebühren, Werbekosten und verschiedene Spesen.

Die Aufwendungen für Material und sonstige bezogene Herstellungsleistungen betrugen im Berichtsjahr 2025 € 74,3 Mio., im Vergleich zu € 66,2 Mio. im Berichtsjahr 2024. Die Position umfasst im Wesentlichen den Materialaufwand für die Errichtung von Wohnbauimmobilien und diversen anderen Entwicklungsimmobilien, die bereits forward verkauft wurden. Im Geschäftsjahr 2025 wurde bei den Bestandsveränderungen, die Wohnbauimmobilien im Vorratsvermögen betreffen, ein Aufwand in Höhe von € 13 Mio. ausgewiesen, während im Vergleichszeitraum des Vorjahres ein Ertrag von € 12,3 Mio. erfasst worden war.

Der Personalaufwand lag in der Berichtsperiode bei € 24,6 Mio. und damit über dem Niveau des Vorjahres von € 22,7 Mio. Die Steigerung des Personalaufwands im Periodenvergleich ist im Wesentlichen auf die Auflösung von Prämien- und Bonusrückstellungen im Vorjahr zurückzuführen. Die stichtagsbezogene Mitarbeiterzahl aller in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften lag zum Bilanzstichtag am 31. Dezember 2025 mit 211 unter dem Niveau des Bilanzstichtags des Vorjahres (31. Dezember 2024: 231).

Der Finanzertrag erhöht sich von € 18,1 Mio. in der Vergleichsperiode des Vorjahres auf € 26,7 Mio., was auf Zinsen und ähnliche Erträge aus Projektfinanzierungen gegenüber at-equity bilanzierten und untergeordneten Unternehmen zurückzuführen ist. Darüber hinaus trug eine positive Bewertung eines Finanzinstruments in Höhe von € 6,5 Mio. zum Anstieg des Finanzertrags bei.

Der Finanzaufwand lag mit € 27,7 Mio. unter dem Niveau des Vorjahres (2024: € 32,1 Mio.). Dies ist insbesondere auf geringere Zinsbelastungen infolge von Darlehensrückführungen zurückzuführen.

Das Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) lag demnach mit € 3,9 Mio. über dem Vorjahresergebnis von € –23,2 Mio. Der Steueraufwand belief sich im Geschäftsjahr 2025 auf € 6,2 Mio., was einer Steuerquote von –158,8 % entspricht. In der Vergleichsperiode lag die Steuerquote bei 27,6 %. Der Nettoverlust (Periodenergebnis nach Steuern) erreichte in der Berichtsperiode € 2,3 Mio. und lag somit unter dem Nettoverlust des Geschäftsjahres 2024 (€ 29,6 Mio.). Das den Aktionären des Mutterunternehmens zurechenbare Nettoergebnis erhöhte sich 2025 auf € –10,4 Mio. im Vergleich zum Vorjahr (2024: € –35,6 Mio.). Die Anteile der Hybridkapitalgeber lagen im Berichtszeitraum bei € 8,2 Mio. Der Verlust pro Aktie beträgt in der Berichtsperiode € 1,4.

Vermögens- und Finanzlage

Die Bilanzsumme des UBM-Konzerns lag per 31. Dezember 2025 mit € 1.092.3 Mio. unter dem Niveau per 31. Dezember 2024 von € 1.182.4 Mio. Das Sachanlagevermögen reduzierte sich in der Berichtsperiode von € 9,6 Mio. auf € 8,5 Mio. Diese Position beinhaltet vor allem aktivierte Nutzungsrechte aus Leasingverhältnissen. Gleichzeitig sanken die Finanzimmobilien um € 18,7 Mio. und lagen zum Bilanzstichtag bei € 276,2 Mio. Der Wertansatz der Beteiligungen an at-equity bilanzierten Unternehmen lag mit Ende Dezember 2025 bei € 106,8 Mio. und damit unter dem Niveau vom 31. Dezember 2024 (€ 112,4 Mio.). Die Projektfinanzierungen erhöhten sich um € 9,7 Mio. auf insgesamt € 204,7 Mio. zum Ende des Jahres 2025.

Die kurzfristigen Vermögenswerte lagen mit Ende der Berichtsperiode bei € 473,2 Mio., was einer Reduktion von € 81,6 Mio. entspricht. Die liquiden Mittel reduzierten sich um € 81,8 Mio. Per Ende Dezember 2025 lagen die liquiden Mittel bei € 117,7 Mio. Das Vorratsvermögen lag per Ende Dezember 2025 mit € 301,2 Mio. über dem Niveau des Bilanzstichtags Ende 2024 von € 293,9 Mio. In dieser Position befinden sich zum Verkauf bestimmte Wohnimmobilien in Entwicklung. Die Forderungen aus Lieferung und Leistung reduzierten sich von € 26,2 Mio. per Ende 2024 auf € 17,3 Mio. zum Bilanzstichtag 2025. Diese Position beinhaltet im Wesentlichen Forderungen für bereits während der Entwicklung verkaufte Vorratsimmobilien.

Das Eigenkapital lag zum 31. Dezember 2025 mit € 350,2 Mio. über dem Niveau per Ende 2024 (€ 343,7 Mio.) Die Eigenkapitalquote erreichte per Ende Dezember 2025 32,1 % und lag damit wieder in der angepeilten Bandbreite von 30 – 35 % (31. Dezember 2024: 29,1 %). Die Verbindlichkeiten aus Anleihen und Schuldscheindarlehen (kurz- und langfristig) betrugen per Ende Dezember 2025 € 318 Mio. Die Finanzverbindlichkeiten (kurzfristig und langfristig) reduzierten sich in der Berichtsperiode um € 30,1 Mio. auf € 348,8 Mio. Mit Ende Dezember 2025 lagen die Verbindlichkeiten aus Lieferung und Leistung mit € 24,9 Mio. unter dem Niveau von Ende 2024 (€ 25,2 Mio.).Die Verbindlichkeiten aus Lieferung und Leistung beinhalten die zum Stichtag noch nicht bezahlten Subunternehmerleistungen. Die sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten (kurz- und langfristig) sanken von € 16,3 Mio. per 31. Dezember 2024 auf € 15,4 Mio. per 31. Dezember 2025. Die Summe aus den latenten und kurzfristigen Steuerschulden betrug am 31. Dezember 2025 € 14,8 Mio. (31. Dezember 2024: € 11,7 Mio.). Die Nettoverschuldung betrug zum Bilanzstichtag 2025 € 527,6 Mio. und lag damit unter dem Wert zum 31. Dezember 2024 von € 545,9 Mio. Die Nettoverschuldung umfasst kurz- und langfristige Anleihen und Finanzverbindlichkeiten exklusive Leasingverbindlichkeiten minus liquide Mittel.

Cashflow

Im Vergleich zur Vorjahresperiode reduzierte sich der Cashflow aus dem Ergebnis von € 37,2 Mio. auf € 33,5 Mio. Die im Periodenergebnis der Berichtsperiode enthaltenen Fair-Value-Anpassungen werden aufgrund des unbaren Charakters beim Cashflow aus dem Ergebnis exkludiert. Der Cashflow aus der Betriebstätigkeit lag im Berichtszeitraum bei € 9,8 Mio., nach € 11,4 Mio. in der Vergleichsperiode des Vorjahres. Insbesondere die Abnahme der Forderungen (€ 5,9 Mio.) und die Zunahme der Verbindlichkeiten (€ 0,3 Mio.) wirkten cashflowerhöhend. Trotz eines bilanziellen Anstiegs der Vorräte (€ 11,7 Mio.) ergab sich – bereinigt um nicht zahlungswirksame Effekte – ein positiver Cashflow-Beitrag aus der Vorratsentwicklung, während die gezahlten Zinsen (€ 27,1 Mio.) cashflowmindernd wirkten. Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit lag im Geschäftsjahr 2025 bei € –28,5 Mio., nach € 5,3 Mio. in der Vergleichsperiode 2024. Die Investitionen in Finanzimmobilien, Sachanlagevermögen beliefen sich auf € 42,9 Mio. Die Einzahlungen aus der Tilgung von Projektfinanzierungen wirkten sich mit € 37,2 Mio. auf den Cashflow der Investitionstätigkeit aus. Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit betrug im Jahr 2025 € –65,8 Mio. nach € 32,0 Mio. in der Vergleichsperiode 2024, was im Wesentlichen auf die Rückführung von Anleihen und Schuldscheindarlehen zurückzuführen ist. Während in der Berichtsperiode Kredite in Höhe von € 123 Mio. aufgenommen wurden, erfolgte die Tilgung von Krediten in Höhe von € 128 Mio.

Prognosebericht

Die makroökonomischen Daten berücksichtigen noch nicht, die auch noch nicht abschätzbaren Auswirkungen des Kriegs im Iran seit 28.Februar 2026. Diese hängen wesentlich von der Länge der Kriegshandlungen und vor allem den Auswirkungen von Preissteigerungen fossiler Energieträger auf die Gesamtwirtschaft und Inflation ab. Die Weltwirtschaft zeigt sich weiterhin resilient. Das Weltwirtschaftswachstum lag bei rund 3,3 %, entsprechend den Prognosen des World Economic Outlook (WEO). Trotz Handelsentspannung und Lockerungen der US-Zölle bestehen weiterhin erhebliche wirtschaftspolitische Unsicherheiten.$^1$ Das globale Wachstum verläuft moderat, während die Inflation sinkt. Laut dem World Economic Outlook des Internationalen Währungsfonds (IWF) vom Januar 2026 wird das globale Wirtschaftswachstum für das Jahr 2026 auf 3,3 % prognostiziert, entsprechend dem Niveau des Vorjahres 2025. Sinkende Energiepreise, fiskalische Impulse und eine lockere Geldpolitik stützen das Wachstum. Insgesamt bleibt das globale Umfeld stabil, jedoch von Herausforderungen geprägt. Geopolitische Spannungen, besonders Konflikte im Nahen Osten und in der Ukraine, haben weiterhin wirtschaftliche Unsicherheiten zur Folge. Die globale Inflation wird weiter abnehmen und 2026 bei 3,8 % sowie 2027 bei 3,4 % liegen.

Trotz der gezielten Rückführung von Finanzverbindlichkeiten im ersten Halbjahr 2025 konnte frisches Kapital aufgenommen und die Eigenkapitalbasis gestärkt werden. Maßgeblich dazu beigetragen hat die erfolgreiche Platzierung der ersten grünen Hybridanleihe im Mai. Die Emission des vierten Green Bonds im Oktober 2025 brachte zusätzliches Refinanzierungsvolumen und diente zugleich der weiteren Glättung des Rückzahlungsprofils. Inklusive neuen Schuldscheindarlehen und Inhaberschuldverschreibungen erhöhte die UBM ihr Refinanzierungsvolumen am Kapitalmarkt im Jahr 2025 damit auf über € 160 Mio. – ein klares Signal für den weiterhin funktionierenden Zugang zum Fremdkapitalmarkt. Dieser basiert nicht zuletzt auf der verlässlichen Rückzahlungshistorie der UBM: So wurden im November 2025 die ausstehenden € 75 Mio. der UBM-Anleihe 2019 vollständig zurückgeführt.

Die Strategie der UBM wird regelmäßig einer Überprüfung unterzogen und angepasst. Im Zuge eines Portfolio Re-Balancings ist geplant, Mittel in „Bezahlbares Wohnen“ umzuschichten, da für dieses Segment bereits ein erheblicher Nachfrage-Druck besteht, der – bislang weitgehend unbedient – in Zukunft noch weiter wachsen sollte. Durch Standardisierung, Vorfertigung und Modularisierung werden die Baukosten massiv reduziert. Ohne eine Vereinfachung der Vorschriften und Normen, einer Beschleunigung von Genehmigungen, „Typisierungen“ (im Gegensatz zu Einzelgenehmigungen) sowie Förderungen werden die Gesamt-Investitionskosten allerdings nicht ausreichend fallen, um die Wohnkosten nachhaltig in ein ausgewogenes Verhältnis zum Haushaltseinkommen der Nutzer zu bringen. Konsequenzen daraus beim Bezahlbaren Wohnen sind eine Technologie-Offenheit sowie eine geografische Priorisierung primär auf Basis der Nachfrage (über A-Städte hinaus) und das Neu-Schneiden der existierenden Pipeline und Expertisen. Die UBM fährt in Zukunft eine 2-Produkte-Strategie (Bezahlbar, Premium), wie sie auch aus anderen Branchen bekannt und erfolgreich ist. Im Premium-Bereich bleibt es bei der Fokussierung auf Holz-Hybrid und A-Städte in unseren vier Märkten.

Für 2026 geht die UBM weiterhin von ersten Effekten der Marktbereinigung aus. Die anhaltenden makroökonomischen Unsicherheiten führen zu einer Flucht in reale Werte, während der Nachfrageüberhang im Wohnen die Verkaufsdynamik und Preisentwicklung weiter unterstützt. Ansonsten wird 2026 von der Cash-Freisetzung und der Umschichtung von Mitteln und Ressourcen, inklusive Mitarbeiter, in Bezahlbares Wohnen geprägt sein.

Gesamtleistung nach Regionen in € Mio.

	1–12/2025	1–12/2024	Veränderung
Deutschland	50,3	61,0	–17,5 %
Österreich	168,5	133,5	26,2 %
Polen	55,9	105,4	–47,0 %
Sonstige Märkte	82,7	124,9	–33,8 %
Gesamt	357,4	424,9	–15,9 %

Gesamtleistung nach Assetklassen in € Mio.

	1–12/2025	1–12/2024	Veränderung
Residential	161,2	122,4	31,7 %
Office	63,1	125,6	–49,8 %
Hotel	88,7	110,3	–19,6 %
Other	4,6	29,5	–84,4 %
Service	32,5	37,2	–12,6 %
Gesamt	357,4	424,9	–15,9 %

$^1$ IWF: World Economic Outlook 2026

Risikoberichterstattung

Die Hauptgeschäftstätigkeit der UBM Development AG und ihrer operativen Tochtergesellschaften und Beteiligungen ist die Immobilien-Projektentwicklung in ausgewählten Ländern Europas. Bedingt durch dieses Geschäftsmodell ist die UBM-Gruppe einer Vielzahl von Risiken ausgesetzt. Gleichzeitig führt die Diversifizierung, d.h. die Tätigkeit in unterschiedlichen Ländern und in mehreren Assetklassen, zur Risikostreuung, da Veränderungen zumeist nicht gleichzeitig und in sämtlichen Märkten auftreten. Somit besteht aus risikopolitischer Sicht die Möglichkeit, einzelne Assetklassen zugunsten anderer zu forcieren, und/oder den Fokus auf bestimmte Länder und Märkte zu intensivieren oder zu reduzieren. Trotz dieser Steuerungsmöglichkeiten bestehen Risiken, die identifiziert, analysiert, bewertet und gesteuert werden müssen. Dies ist die Aufgabe des UBM-Risikomanagements.

Generelle Ziele des UBM-Risikomanagements

• Der gesetzlichen Anforderungen jederzeit zu erfüllen
• Der Existenzsicherung, d.h. das Vermögen des Unternehmens zu schützen (Immobilien, Kapital, Liquidität, Image)
• Das Jahresergebnis abzusichern und den Unternehmenswert nachhaltig zu steigern,
• Den Zahlungsverpflichtungen jederzeit nachkommen zu können
• Das Schaffen von Handlungsspielräumen, die ein bewusstes Eingehen von Risiken und Chancen, auf Basis einer adäquaten Kenntnis der Risikosituation und deren Zusammenhänge, erlauben.
• Das Erreichen der Unternehmensziele zu unterstützen, indem es die Risikosituation des Unternehmens sichtbar macht, Risiken bewertet und Risiko-Steuerungsmöglichkeiten anbietet
• Schaffung einer Risikokultur innerhalb der UBM

Wesentliche Risiken

Die wesentlichen Risiken von UBM stammen aus dem Kerngeschäft, der Projektentwicklung, und beinhalten neben operativen Geschäftsrisiken auch makroökonomische Risiken und ESG-Risiken. Als Hauptrisikokategorien hat UBM folgende definiert:

• Liegenschaftsankaufsrisiken
• Projektkalkulations- und Planungsrisiken
• Errichtungs- und Qualitätsrisiken
• Betriebsrisiken
• Vertriebs- ,Verwertungs- und Verkaufsrisiken
• Allgemeine Geschäftsrisiken (Unterstützungs- und kaufmännische Prozesse)
• Makroökonomische und sonstige Risiken
• ESG-Risiken

UBM verfügt über langjährige Erfahrung in der Früherkennung, Analyse, Bewertung, Überwachung und Steuerung von Risiken innerhalb des Geschäftsmodells. Dabei werden aus Unternehmenssicht sämtliche wesentliche Risiken betrachtet, die einen signifikanten Einfluss auf das operative Geschäft sowie auf die Vermögens-, Ertrags- und Finanzlage der UBM haben.

Maßnahmen des Risikomanagementsystems (RMS) im Geschäftsjahr 2025

1. Risikoidentifikation und -analyse/Risikosystem

Auf Basis der bereits 2016 entwickelten, und seither laufend durchgeführten Risikoidentifikation und -analyse, die entlang der UBM-Wertschöpfungskette erstellt wurde, erfolgte auch 2025 eine Bewertung der Einzelrisiken mittels einer „Risikoinventur“. Im Geschäftsjahr 2024 erfolgte dann die vollständige Integration von ESG-relevanten Risiken in das UBM-Risikosystem.Der UBM-Risikokatalog wurde um 29 ESG-Einzelrisiken aus den folgenden Kategorien erweitert: Umweltrisiken, Akute physische Klimarisiken, Chronische physische Klimarisiken, Nicht klimabedingte Umweltrisiken, Transitorische Klimarisiken, Soziale Risiken, Governance-Risiken. Somit findet seit 2024 zusätzlich zu den operativen Geschäftsrisiken und makroökonomischen Risiken eine quantitative Bewertung der Ergebnis- und Liquiditätsauswirkungen der ESG-Risiken statt. Im Gegensatz zur Bewertung der operativen Geschäftsrisiken und der makroökonomischen Risiken wurden auch ESG-Chancen definiert, die im Zuge der regelmäßigen Risikobewertung auf Basis einer auf dem Cashflow basierenden Skala bewertet werden. Eine Nettobetrachtung aus Risiken und Chancen wird nicht vorgenommen, um keine verzerrte Darstellung der Gesamtunternehmensrisikoposition zu erhalten.

2. Risikobewertung

Die Bewertung der Einzel-Risiken in Form der Risikoinventur basiert auf einer Risikobeschreibung sowie auf der Einschätzung von Eintrittswahrscheinlichkeiten und möglichen Schadenshöhen von Ereignissen mit Auswirkung auf das Jahresergebnis und den Kapitalfluss im Vergleich zur Jahresplanung. Die Bewertung der Einzelrisiken wird anhand unterschiedlicher Analysemethoden, wie beispielsweise Rechenmodelle, Brainstorming, Expertenbefragungen, Szenarioanalysen in Form von quantitativen und qualitativen Ansätze durchgeführt. Die Ergebnisse werden dem Vorstand präsentiert, der sich durch die jeweiligen Fach-Experten beraten lässt und die Ergebnisse der Risikobewertung als letzte Instanz freigibt. Um auf mögliche Änderungen der Einzelrisikopositionen rasch reagieren zu können, erfolgt diese Bewertung halbjährlich. Die Ergebnisse werden auf einer Risk Map dargestellt, die die Verteilung der größten Einzelrisiken von UBM graphisch veranschaulicht. Basierend auf der Einzelrisikobewertung findet eine Aggregation aller Risiken zu einer ergebnisorientierten Gesamtrisikozahl in Form des „Value at Risk“ (VaR) und einer kapitalflussorientierten Gesamtrisikozahl in Form des „Cashflow at Risk“ (CFaR) statt. In weiterer Folge wird überprüft, ob der festgelegte Risikoappetit und die Risikotragfähigkeit durch die ermittelten Gesamtrisikokennzahlen gedeckt sind.

3. Risikodokumentation

Die Dokumentation iZm mit Risikomanagement und das diesbezügliche Berichtswesen haben den Zweck, den Vorstand, den Aufsichtsrat und den Prüfungsausschuss der UBM über die aktuelle Risikosituation, die Veränderungen und Entwicklungen sowie über Risikobewertung und Risikomaßnahmen regelmäßig und umfassend zu informieren. Die Berichterstattung an den Aufsichtsrat und an den Prüfungsausschuss erfolgt zweimal jährlich.

4. Risikosteuerung und -monitoring

Die Steuerung der Risiken von UBM erfolgt in einem ersten Schritt top-down. Dabei werden Arbeits- und Dienstanweisungen sowie Richtlinien entworfen und entsprechend im Unternehmen kommuniziert. Die Zuteilung der Verantwortlichkeiten erfolgt ausgehend vom Management zu den Risk-Ownern. Im Bottom-up-Prozess berichten die Risk-Owner in regelmäßigen Abständen sowie anlassbezogen an den Vorstand. Weiters erstellt die Abteilung Controlling in engen und regelmäßigen Abständen entsprechende Berichte, die dem Vorstand zur Kenntnis gebracht werden.

5. Risikobewältigung

Abhängig von der Bedeutung des jeweiligen Risikos erfolgt die Risikobewältigung im Projektteam, in den Unternehmensbereichen oder im Vorstand. Diese strukturierte Vorgangsweise ist als dauerhafter Prozess innerhalb des RMS festgeschrieben.

Risikokategorien

Die wesentlichen Einzelrisiken von UBM wurden in zehn Hauptrisikokategorien geclustert.

1. Liegenschaftsankaufsrisiken: Neben den direkten und unmittelbaren Risiken, die beim Ankauf von Liegenschaften bestehen, wie z. B. die Auslegung der Flächenwidmung, die Rechte Dritter (Nachbarn, Servitute etc.), die Aktualität des Grundbuchs, die Dauer bis zur Baugenehmigung, unvollständige Verdachtsflächen(-kataster), nicht dokumentierte Kontaminierungen, Schutzbestimmungen (Denkmalschutz, Baumbestand, Schutzzone), die erschwerte Erschließung bzw. Zufahrt, nicht bekannte Quellen, Grundwasser, Immissionen etc., werden Risiken wie Markteintrittsrisiko, Länderrisiko, politische Risiken sowie Wettbewerbs- und Marktumfeldrisiken berücksichtigt. Die regionalen Kenntnisse und jene des Wettbewerbsumfelds, über welche die einzelnen operativen Tochtergesellschaften verfügen, deren Know-how und gute Vernetzung im regionalen Marktumfeld sowie standardisierte Due-Diligence- und Ankaufsprozesse helfen bei der Risikominimierung.

2. Projektkalkulations- und Planungsrisiken: In dieser Projektphase rücken wesentliche finanzielle Risiken iZm mit Grund-, Errichtungs- und Finanzierungskosten, aber auch Mietpreise und Verkaufserlöse in den Fokus. Interne und externe Experten erarbeiten die Grundlagen, die als Basis für die Entscheidung des Vorstands dienen.

3. Errichtungsrisiken bzw. Qualitätsrisiken: Hier sind sämtliche Risiken zu bewerten, die mit der eigentlichen Errichtung der Immobilie verbunden sind. Solche Risiken entstehen iZm Bau- und Baunebenkosten, der Baudauer und dem möglichen Verzug, einem möglichen Lieferantenausfall, der Qualität der Ausführung inkl. der Kosten für Nachbesserungen. Zur Minimierung dieser Risiken setzt UBM auf erfahrene Projektleiter, um so bereits bei der Auftragsvergabe überteuerte Angebote herauszufiltern und während der Errichtungsphase eine laufende Kosten-, Qualitäts- und Terminkontrolle sicherzustellen. Regelmäßige Projektberichte samt Soll-Ist-Vergleiche an den Vorstand lassen frühzeitig Abweichungen erkennen.

4. Betriebsrisiken: Der Betrieb einer Immobilie in Zusammenhang mit der Vermietung von Büros oder der Verpachtung von Hotels ist mit einer Vielzahl von Risiken verbunden, wobei insbesondere die Bonität der Mieter (Kreditwürdigkeit, Sicherheit der Mieteinkünfte), das Klumpenrisiko (Ausfall eines wichtigen Großmieters), das Leerstandsrisiko, das Instandhaltungsrisiko (regelmäßige Prüfungen, Wartungen, Servicierungen, Instandhaltungen, nachträgliche technische Investitionen) und das Hausverwaltungsrisiko (mangelhafter Inkasso- und Mahnwesenprozess, mangelhafte Abrechnungen von Betriebskosten) bewertet werden. Um den Wert der Immobilie zu sichern, werden während des Betriebs unterschiedlichste Spezialisten aus Tochterunternehmen, Fachabteilungen oder externen Fachfirmen eingesetzt, um einerseits laufend die geplanten Erträge zu erwirtschaften, aber auch um die technische Qualität der Gebäude nachhaltig sicherzustellen.

5. Vertriebs-, Verwertungs- und Verkaufsrisiken: Hier werden die Vertriebsrisiken im Wohnungsvertrieb, die Verwertungs- und Vermietungsrisiken und die Verkaufsrisiken bei der Gesamt-Veräußerung von Immobilien bewertet. Bedeutung erlangt insbesondere das Mietpreisrisiko, da Mietzinsen unmittelbaren Einfluss auf laufende Einnahmen der Gesellschaft und im Verkaufsfall auf den zu erzielenden Kaufpreis haben. Es stehen auch Bewertungsrisiken im Fokus, sobald beim Verkauf einer Immobilie oder anlassbezogen der aktuelle Marktwert (erzielbarer Verkaufspreis) unter dem jeweiligen Buchwert liegt, was zu Abwertungen führen kann. Weiters können nach erfolgter Abwicklung der Transaktion unvorhergesehene Garantie- und Gewährleistungsrisiken schlagend werden, die zu höheren Aufwänden führen können und so den Verkaufserfolg schmälern. UBM bindet daher schon zu Beginn eines jeden Developments neben den technischen Fachabteilungen eigene Vermietungs- sowie Transaktionsteams ein, die aufgrund umfangreicher Expertise bei der Kalkulation und Festlegung von Mietpreisen und zu erzielenden Verkaufspreisen federführend agieren. Die ständige Aufrechterhaltung des Kontakts zu Großkunden, die Marktexpertise (wie beispielsweise die Kenntnis über Renditeerwartungen der Käufer) sowie die Festlegung des jeweils optimalen Verkaufszeitpunkts stellen sicher, dass das Produkt optimal am Markt platziert wird. Dabei werden sie von Experten der Rechtsabteilung sowie externen Beratern unterstützt, um so den gesamten Vertriebsprozess optimal zu begleiten.

6. Allgemeine Geschäftsrisiken: Dazu zählen insbesondere das IT-Risiko (Hard- und Software, Datenverlust, Cyberrisiko, Phishing, Spionage etc.), kaufmännische Risiken (Liquiditätsrisiko, steuerliche Risiken, Finanzstrafen etc.) sowie das Rechtsrisiko (Schadenersatz, allgemeine Vertrags- und Versicherungsvertragsrisiken, Gesetzesänderungen etc.). Die Änderungen der Risikosituation werden in den jeweiligen Fachabteilungen laufend beobachtet und bei Bedarf umgehend an den Vorstand kommuniziert.

7. Makroökonomische und sonstige Risiken: Zu diesen Risiken zählen die Konjunkturentwicklung (Inflation, Arbeitslosigkeit, Kaufkraft etc.), das Zinsänderungsrisiko sowie das Währungsrisiko. Die Risiken werden von den ressortverantwortlichen Vorständen in enger Zusammenarbeit mit den Stabsstellen kontinuierlich beobachtet; bei Bedarf wird mit geeigneten Maßnahmen gegengesteuert.

8. Umweltrisiken: In dieser Risikokategorie werden akute und chronische physische Klimarisiken (Temperaturvariabilität, Variabilität von Niederschlägen oder der Hydrologie, Änderung der Windverhältnisse etc.), nicht klimabedingte Umweltrisiken (Beeinträchtigung kritischer Infrastruktur, etc.) und transitorische Klimarisiken (Kosten für den Übergang zu Technologien mit niedrigeren Emissionen, erweiterte Pflichten zur Emissionsberichterstattung etc.) und ihre potenziellen Auswirkungen bewertet. Diese Risiken werden in der ESG-Fachabteilung laufend überwacht und bei Bedarf umgehend an den Vorstand kommuniziert.

9. Soziale Risiken: Hier sind sämtliche Personalrisiken enthalten, wie unter anderem das Risiko von menschlichen Fehlern, das Risiko der außerplanmäßigen Fluktuation von Mitarbeiter:innen, das Risiko eines Reputationsschadens und die Auswirkungen von Hitzewellen auf die Gesundheit der Belegschaft. Diese Risiken werden vor allem von der Personalabteilung laufend überwacht und bei Bedarf umgehend an den Vorstand kommuniziert.

10.# Governance-Risiken

Unter dieser Risikokategorie werden vor allem Compliance-Risiken verstanden, die sich aus Verletzungen von Verträgen, Vorschriften oder Gesetzen in der globalen Lieferkette ergeben. Zusätzlich wird hier das Risiko aus einer mangelnden Diversität in den UBM-Gremien bewertet. Hier stehen vor allem die Rechtsabteilung und externe Berater dem Vorstand beratend zur Seite.

Sonstige Risiken

Bezüglich der Angaben zu Risiken im Zusammenhang mit Finanzinstrumenten wird auf das Kapitel 43 „Erläuterungen zu den Finanzinstrumenten“ im Anhang zum Konzernabschluss verwiesen.

Externe Prüfung der Funktionsfähigkeit des Risikomanagements

Die UBM Development AG hat sich den Regeln des Österreichischen Corporate Governance Kodex (ÖCGK) unterworfen. In diesem Zusammenhang erfolgt die unabhängige Prüfung der Funktionsfähigkeit des Risikomanagements im Sinne der Regel 83 des ÖCGK einmal jährlich durch externe, unabhängige Prüfer. Auch heuer wurde der UBM in Form eines schriftlichen Berichts bestätigt, dass das von der UBM Development AG eingerichtete Risikomanagement zum 30.9.2025 funktionsfähig ist.

Risiken im Zusammenhang mit dem wirtschaftlichen Umfeld (Ukraine-Krieg und Nahostkonflikt)

Allgemeine Lage

Die geopolitische Lage blieb im Jahr 2025 weiterhin angespannt und von hoher Unsicherheit geprägt. Der Ukraine-Krieg dauert unverändert an, und die daraus resultierenden Spannungen zwischen den westlichen Staaten (USA, EU, Kanada) und der russischen Föderation bleiben auf hohem Niveau bestehen. Die wirtschaftlichen Sanktionen gegenüber der russischen Föderation bleiben weitgehend aufrecht, der direkte Handel sowie der Kapitalmarktverkehr sind weiterhin stark eingeschränkt. Gleichzeitig hat sich die Energieversorgungssituation in der Europäischen Union weiter stabilisiert. Die Abhängigkeit von russischen Gaslieferungen konnte deutlich reduziert werden, wodurch sich die Versorgungssicherheit insgesamt verbessert hat. Eine vollständige Rückkehr zu den historisch niedrigen Energiepreisniveaus ist jedoch weiterhin nicht absehbar, wodurch Energiepreise weiterhin einen strukturellen Einfluss auf das Inflationsniveau behalten. Die finanziellen und militärischen Unterstützungsleistungen der europäischen Staaten für die Ukraine bleiben weiterhin auf hohem Niveau und gehen mit steigenden Verteidigungsbudgets einher. Dies schränkt die fiskalische Flexibilität vieler Staaten ein und führt zu Priorisierungen sowie Umschichtungen in den nationalen Haushalten. Eine mögliche Reduktion der US-Hilfen könnte die europäischen Staaten stärker in die Pflicht nehmen, die entstehende Finanzierungslücke zu schließen. Dies würde zusätzliche Belastungen für die öffentlichen Haushalte bedeuten und eine intensivere strategische Koordination innerhalb der Europäischen Union erforderlich machen.

Auch im Nahen Osten hat sich die sicherheitspolitische Lage zuletzt deutlich verschärft. Seit Ende Februar 2026 haben sich die militärischen Spannungen zu einem offenen regionalen Konflikt zwischen Israel und dem Iran ausgeweitet, in den auch die Vereinigten Staaten involviert sind. Die militärischen Auseinandersetzungen umfassen unter anderem Luft-, Raketen- und Drohnenangriffe sowie Aktivitäten verbündeter Gruppierungen, etwa der Hisbollah im Libanon. Diese Entwicklung erhöht die geopolitische Unsicherheit und kann über steigende Energiepreise, mögliche Störungen wichtiger Handelsrouten sowie erhöhte Volatilität an den internationalen Finanzmärkten indirekte Auswirkungen auf die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben.

Im makroökonomischen Umfeld hat sich die Inflationsdynamik im Jahr 2025 weiter abgeschwächt. Gegen Jahresende näherte sich die Inflation im Euroraum wieder dem mittelfristigen Zielwert der Europäischen Zentralbank von rund 2 % an. Während in der frühen Phase vor allem Energiepreise inflationsbestimmend waren, blieb die Kerninflation – getrieben durch Dienstleistungen, Mieten sowie ausgewählte Konsumgüter – weiterhin erhöht, zeigte jedoch im Jahresverlauf eine sukzessive Abschwächung. Die in den Vorjahren abgeschlossenen, teils überdurchschnittlichen Lohnsteigerungen wirkten dabei zeitverzögert weiterhin inflationsstützend. Die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank war im Jahr 2025 durch eine vorsichtige Fortsetzung des Lockerungskurses geprägt. Nach den ersten Zinssenkungen im Jahr 2024 setzte die EZB ihre graduelle Reduktion der Leitzinsen fort, um die konjunkturelle Entwicklung zu stabilisieren und die Kreditvergabe zu unterstützen. Das Zinsniveau blieb jedoch im historischen Vergleich weiterhin erhöht, wodurch die Finanzierungsbedingungen insbesondere für kapitalintensive Branchen wie die Immobilienentwicklung nur schrittweise Entlastung erfuhren.

Bezug auf das Geschäftsmodell der UBM

Auch wenn kein direktes Engagement der UBM in den am Krieg beteiligten Ländern mehr besteht, so kann es im weiteren Verlauf der kriegerischen Auseinandersetzungen zu Auswirkungen auf die benachbarten Länder der Ukraine kommen. Aufgrund räumlicher und kultureller Nähe zu ihrem ukrainischen Nachbarn besteht das Risiko, dass der polnische Markt, auf dem die UBM als Immobilienentwickler und Hotelbetreiber tätig ist, unter der aktuellen Krise leiden wird. Bislang ist dieses Risiko nicht eingetreten.

Die direkte finanzielle Unterstützung der Ukraine durch alle Länder, in denen die UBM tätig ist, sowie die erhöhten Haushaltsausgaben für Verteidigung führen insgesamt zu angespannteren Staatshaushalten. Diese führen zu Diskussionen und können Auswirkungen auf staatliche Förderungen in der Immobilienbranche haben.

Das Hauptgeschäftsmodell der UBM ist die Entwicklung und der Verkauf von Immobilien. Aufgrund des schnellen Zinsanstiegs ist der Immobilienmarkt seit 2023 faktisch zum Erliegen gekommen. Dabei manifestiert sich der Zinsdruck nicht nur in höheren Zinskosten in der Entwicklung selbst, sondern insbesondere in niedrigen Verkaufspreisen, da die Finanzierungskosten für die Käufer deutlich gestiegen sind und die Alternativanlagen deutlich höher rentieren. Transaktionen außerhalb des Einzelwohnungsabverkaufs kommen mittlerweile wieder vereinzelt zustande, erfolgen jedoch häufig zu marktangepassten Konditionen und Preisniveaus, was die weiterhin selektive Investoren-Nachfrage widerspiegelt.

2025 war weiterhin von Insolvenzen von größeren Immobilienentwicklern geprägt, was auch weitreichende Auswirkungen auf die Finanzierungsfähigkeit der Banken der Eurozone hatte. So hat die EZB die Banken im Euroraum vor den steigenden Risiken im Immobiliensektor gewarnt und die Finanzierungen im Immobiliensektor als eine der aufsichtsrechtlichen Hauptprioritäten eingestuft. Insbesondere im Bereich der Gewerbeimmobilien wurden potenzielle Kapitalverluste thematisiert, weshalb die EZB die Bankinstitute aufforderte, ihre Risikomanagementpraktiken zu überprüfen und gegebenenfalls höhere Kapitalpuffer für potenzielle Verluste vorzuhalten. Dies führte zu einer restriktiveren Finanzierungspolitik der Banken für gewerbliche Immobilienprojekte und daraus folgend zu deutlich höheren Eigenkapitalbedingungen für Immobilienentwickler und Bestandshalter. Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass das Kapitalmarktumfeld für die Emission von Anleihen und anderen Inhaberschuldverschreibungen weiterhin für (Immobilien-) Unternehmen insbesondere ohne Rating schwierig bleibt. Trotz der weiterhin volatilen Kapitalmärkte für Immobilienunternehmen ist es der UBM auch im Jahr 2025 gelungen, zwei Anleihen zu platzieren. Hierzu beigetragen hat auch das weiterhin klare Bekenntnis zur Nachhaltigkeit in Form von Green Bonds.

Nachdem die Inflation im Euroraum im Jahr 2025 weiter zurückgegangen ist und sich dem mittelfristigen Ziel der Europäischen Zentralbank annähert, werden kurzfristig keine weiteren Zinserhöhungen erwartet. Vielmehr setzte die EZB ihren im Jahr 2024 begonnenen Lockerungskurs fort und nahm im Jahresverlauf 2025 weitere, schrittweise Zinssenkungen vor. Für die kommenden Quartale wird ein vorsichtiges, datenabhängiges Vorgehen der EZB erwartet. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass sich die Renditeerwartungen auf Investorenseite mittelfristig wieder moderat nach unten entwickeln könnten. In Kombination mit einem weiterhin robusten Mietniveau in den Kernmärkten könnte sich dadurch schrittweise ein neues Marktgleichgewicht im Immobiliensektor herausbilden.

Das Risiko einer EU-weiten Rezession hat sich im Jahr 2025 nicht materialisiert, wenngleich das wirtschaftliche Umfeld weiterhin von verhaltenem Wachstum geprägt ist. Das im historischen Vergleich weiterhin erhöhte Zinsniveau sowie die nur schrittweise Verbesserung der Finanzierungsbedingungen belasten kurz- bis mittelfristig die Investitionsdynamik und sorgen für einen insgesamt gedämpften konjunkturellen Ausblick. Die Risiken sind in der laufenden Unternehmensplanung berücksichtigt und auch in der Risikobewertung entsprechend eingepreist. Durch die gute Liquiditäts- und Eigenkapitalausstattung und eine Pipeline mit starkem Fokus auf EU-Taxonomie-konforme Objekte ist die UBM derzeit gut aufgestellt, um auch in diesem volatilen Marktumfeld weiterhin tätig zu sein.

Im Hotelgeschäft bleiben geopolitische Spannungen ein Unsicherheitsfaktor für den internationalen Reiseverkehr. Trotz einer insgesamt stabilen touristischen Nachfrage in Europa im Jahr 2025 können geopolitische Ereignisse weiterhin zu kurzfristigen Schwankungen in einzelnen Märkten führen. Gleichzeitig bleibt das operative Umfeld durch ein erhöhtes Kostenniveau, insbesondere bei Personal, Energie und Beschaffung, geprägt. Ein Teil dieser Kosten konnte über höhere Zimmerpreise kompensiert werden, dennoch steht die Profitabilität weiterhin unter Druck und erfordert konsequentes Kostenmanagement.# Internes Kontrollsystem

Die wesentlichen Ziele des Internen Kontrollsystems (IKS) innerhalb der UBM sind die Kontrolle der Einhaltung externer und interner Regularien (gesetzliche und rechtliche Vorschriften), der Geschäftspolitik und der vorgegebenen Ziele, die Sicherung des Vermögens des Unternehmens, die Sicherstellung der Zuverlässigkeit des Rechnungs- und Berichtswesens, die Sicherstellung der Wirksamkeit und Effizienz betrieblicher Abläufe, die frühzeitige Risikoerkennung und die verlässliche Einschätzung möglicher Risiken sowie des effizienten Einsatzes von Ressourcen und der Kosten.

Neben den in den Kernprozessen von UBM implementierten internen Kontrollen verfügt UBM über ein kaufmännisches und ein technisches Controlling. Beide Bereiche berichten direkt an den Vorstand. Das kaufmännische Controlling überwacht die laufende Geschäftsentwicklung auf Abweichungen von Planzahlen und stellt sicher, dass bei Planabweichungen die notwendigen Informationen an die Geschäftsleitung ergehen. Das technische Controlling überwacht die laufende Abwicklung von Projekten hinsichtlich Terminen, Baukosten, Baufortschritt und aller für die technische Umsetzung relevanter Prozesse. Dessen periodische Berichte bieten dem Management eine Grundlage für etwaige notwendige Maßnahmen, um die oben genannten Ziele erreichen zu können.

Neben gesetzlichen Vorgaben verfügt UBM über eine Vielzahl eigener Regularien, Dienstanweisungen und verbindlich festgeschriebener Prozessabläufe. Die Rollen und Verantwortlichkeiten innerhalb der Prozesse sind klar zugewiesen, und die Kontrollmechanismen werden laufend überarbeitet und neuen Gegebenheiten angepasst. Diese Prozesse und Regularien dienen den Mitarbeitenden einerseits als entsprechende Werkzeuge bei der Erfüllung ihrer Aufgaben und ermöglichen andererseits die effiziente Gestaltung von Prozessen und Kontrollen. Derartige Arbeitsanweisungen, Richtlinien und Vorlagen schaffen Transparenz, erleichtern die Kommunikation und Dokumentation, helfen, Arbeitsabläufe effizient zu gestalten und ermöglichen es, Kontrollen effektiv durchzuführen.

Das dafür in der UBM eingerichtete System (intern bezeichnet als „Projekt 360°“) ist eine Gesamtschau auf Prozesse, Regelungen und Anweisungen innerhalb der UBM. Es ist für sämtliche Mitarbeitende jederzeit einsehbar, die Unterlagen dazu abrufbar und die Einhaltung der Vorgaben verpflichtend. Eine Aktualisierung der Dokumente und die laufende Fortentwicklung des 360°-Projekts wird durch eigens dafür verantwortliche MitarbeiterInnen sichergestellt. Damit hat UBM die notwendigen Vorkehrungen getroffen, sodass einerseits gesetzliche, aber auch interne Richtlinien eingehalten und andererseits mögliche Schwachstellen in betrieblichen und organisatorischen Abläufen rasch identifiziert und korrigiert werden können.

Im Bereich Rechnungswesen dienen konzerneinheitliche Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften der Sicherstellung einer aussagekräftigen und ordnungsgemäßen Finanzberichterstattung. Durch klare Funktionstrennungen und Kontrollmaßnahmen wie Plausibilitätsprüfungen, regelmäßige Kontrollaktivitäten und Rechnungsfreigaberegelungen sowie das Vier-Augen-Prinzip werden eine verlässliche und ordnungsgemäße Buchführung und Rechnungslegung sichergestellt. Dieses systematische Kontrollmanagement stellt sicher, dass die Rechnungslegung des UBM-Konzerns im Einklang mit den nationalen und internationalen Rechnungslegungsstandards sowie internen Richtlinien steht.

Innerhalb des internen Kontrollsystems übernimmt der Prüfungsausschuss für den Aufsichtsrat die Aufgabe der Überwachung des Rechnungslegungsprozesses und der Finanzberichterstattung.

Interne Revision

Die Abteilung Interne Revision hat als Zielsetzung, unabhängige und objektive Prüfungs- und Beratungstätigkeiten innerhalb der UBM-Gruppe durchzuführen. Grundlage ihres Arbeitens sind die Revisionsordnung, welche die Legitimation nach außen darstellt, und das Revisionshandbuch, das die Aufgaben, Kompetenzen und Verantwortlichkeiten innerhalb von UBM festlegt. Die Abteilung ist gemäß C-Regel 18 des Österreichischen Corporate Governance Kodex dem Gesamtvorstand unterstellt.

Die Interne Revision prüft sämtliche Unternehmensprozesse, die Einhaltung von Arbeits- und Dienstanweisungen sowie die Wirksamkeit der internen Kontrollen und trägt zu deren Verbesserung bei. Die Prüfergebnisse münden in Prüfberichten, in denen neben den getroffenen Feststellungen spezifische Empfehlungen vorgeschlagen werden. Daraus werden konkrete Verbesserungsmaßnahmen abgeleitet. Die Umsetzung der Maßnahmen wird von der Internen Revision überwacht, um sicherzustellen, dass die aufgezeigten Schwachstellen fristgerecht umgesetzt und die Verbesserungspotenziale ehestmöglich genutzt werden.

Projektbezogen unterstützen externe Berater einzelne Prüfungshandlungen. Zusätzlich steht die Interne Revision dem Vorstand beratend zur Seite. Durch ihre integrierte Sichtweise und ihre Kenntnisse des Unternehmens aus der Prüftätigkeit heraus soll sie wirksame Möglichkeiten zur Verbesserung von Effektivität, Effizienz und Wirtschaftlichkeit der Prozesse aufzeigen.

Der jährliche Revisionsplan wird vom Vorstand beschlossen und dem Aufsichtsrat zur Kenntnis gebracht. Anlassbezogen führt die Interne Revision nach entsprechendem Auftrag durch den Vorstand Ad-hoc-Prüfungen durch. Im Jahr 2025 wurden keine Ad-hoc-Prüfungen beauftragt.

Offenlegung gemäß § 243a UGB per 31. Dezember 2025

1. Zusammensetzung des Kapitals

Das Grundkapital der Gesellschaft setzte sich zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2025 aus 7.472.180 auf den Inhaber lautenden, nennbetragslosen Stückaktien zusammen, von denen jede am Grundkapital von € 52.305.260,00 im gleichen Umfang beteiligt ist. Zum Bilanzstichtag befanden sich 7.350.000 Aktien im Umlauf.

Alle Stückaktien haben die gleichen, gesetzlich normierten Rechte und Pflichten; insbesondere gewährt jede Stückaktie das Stimmrecht, welches nach der Zahl der Aktien ausgeübt wird, sofern nicht eigene Aktien gehalten werden und die Rechte daraus ruhen. Das Grundkapital der Gesellschaft ist voll eingezahlt.

Die Gesellschaft hielt zum 31. Dezember 2025 insgesamt 122.180 Stück eigene Aktien, das entspricht rund 1,64 % des Grundkapitals. Aus eigenen Aktien stehen der Gesellschaft gemäß § 65 Abs 5 AktG keine Rechte, insbesondere keine Stimmrechte, zu.

Gemäß § 5 Abs. 2 der Satzung der Gesellschaft können Aktien aus künftigen Kapitalerhöhungen auf den Inhaber oder Namen lauten; wird bei einer Kapitalerhöhung im Erhöhungsbeschluss keine Bestimmung darüber getroffen, ob die neuen Aktien auf den Inhaber oder auf Namen lauten, so lauten sie auf den Inhaber.

Die Gesellschaft ist ihrer Verpflichtung gemäß § 5 Abs. 3 der Satzung der Gesellschaft und im Einklang mit § 10 Abs. 2 AktG nachgekommen, wonach die Inhaberaktien in einer, gegebenenfalls in mehreren Sammelurkunden zu verbriefen und bei einer Wertpapiersammelbank nach § 1 Abs. 3 Depotgesetz oder einer gleichwertigen ausländischen Einrichtung zu hinterlegen sind.

Aus § 4 Abs. 5 (b) der Satzung der Gesellschaft ergibt sich weiters, dass das Grundkapital gemäß § 159 Abs. 2 Z 1 AktG um bis zu Nominale € 5.230.526,00 durch Ausgabe von bis zu 747.218 Stück neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien zur Ausgabe an Gläubiger von Wandelschuldverschreibungen unter Ausschluss des Bezugsrechts bedingt erhöht ist (bedingte Kapitalerhöhung).

2. Beschränkungen betreffend die Stimmrechte oder die Übertragung von Aktien

Zwischen der IGO Industries-Gruppe und der Strauss-Gruppe besteht ein Syndikatsvertrag (Syndikat Ortner & Strauss). Der Vorstand der Gesellschaft hat keine Kenntnis vom Inhalt dieses Syndikatsvertrags. Syndikatsbeschlüsse binden die Syndikatsmitglieder in der Ausübung ihrer Stimmrechte. Zwischen den Syndikatsmitgliedern besteht ein wechselseitiges Aufgriffsrecht.

3. Direkte oder indirekte Beteiligung

Eine direkte oder indirekte Beteiligung am Kapital, die zumindest zehn von hundert beträgt, hielten zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2025 folgende Aktionäre:

Aktionärsgruppe	Anteil am Kapital	Details
Syndikat Ortner & Strauss	38,84 %	(davon IGO Industries-Gruppe 27,62 % und Strauss-Gruppe 11,22 %); dabei werden (i) die der IGO Industries-Gruppe (an deren Spitze die IGO Industries GmbH steht) zuzuordnenden Aktien von der IGO Development GmbH und (ii) die der Strauss-Gruppe (an deren Spitze die PROSPERO Privatstiftung steht) zuzuordnenden Aktien von der SuP Beteiligungs GmbH gehalten.

Darüber hinaus hält die IGO Industries-Gruppe einen weiteren Anteil von 6,99 %, und die Strauss-Gruppe 0,9 %, der nicht Teil des Syndikats Ortner & Strauss ist.

4. Aktien mit besonderen Kontrollrechten

Aktien mit besonderen Kontrollrechten sind bei der Gesellschaft nicht vorhanden.

5. Mitarbeiterbeteiligungsmodelle ohne unmittelbar auszuübende Stimmrechte

Mitarbeiterbeteiligungsmodelle, bei welchen die Arbeitnehmer das Stimmrecht nicht unmittelbar ausüben, bestehen bei der UBM Development AG nicht. Arbeitnehmer, die am Kapital der Gesellschaft beteiligt sind, üben ihr Stimmrecht individuell und unmittelbar aus.

6. Bestimmungen zur Zusammensetzung und zur Ernennung bzw. Abberufung der Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats sowie zur Änderung der Satzung

Gemäß § 6 Abs. 1 der Satzung der Gesellschaft besteht der Vorstand nach näherer Bestimmung durch den Aufsichtsrat aus zwei bis sechs Personen. Die Bestellung von stellvertretenden Vorstandsmitgliedern in diesem zahlenbezogenen Rahmen (insgesamt zwei bis sechs Personen) ist gemäß § 6 Abs. 2 der Satzung zulässig. Gemäß § 6 Abs. 3 der Satzung kann der Aufsichtsrat ein Vorstandsmitglied zum Vorsitzenden des Vorstands und ein anderes Vorstandsmitglied zum Stellvertreter des Vorsitzenden des Vorstands ernennen. Allfällige stellvertretende Vorstandsmitglieder stehen gemäß § 8 Abs. 3 der Satzung hinsichtlich der Vertretungsmacht ordentlichen Vorstandsmitgliedern gleich. Der Aufsichtsrat besteht gemäß § 9 Abs.der Satzung der Gesellschaft aus mindestens drei und höchstens zwölf von der Hauptversammlung gewählten Mitgliedern (Kapitalvertreter). Gemäß § 9 Abs. 8 der Satzung kann mit der Wahl eines Aufsichtsratsmitglieds gleichzeitig ein Ersatzmitglied gewählt werden, welches mit sofortiger Wirkung in den Aufsichtsrat nachrückt, wenn das Aufsichtsratsmitglied vor dem Ablauf seiner Amtszeit aus dem Aufsichtsrat ausscheidet. Werden mehrere Ersatzmitglieder gewählt, ist bei der Wahl die Reihenfolge zu bestimmen, in der sie für aus dem Aufsichtsrat ausscheidende Mitglieder nachrücken. Ein Ersatzmitglied kann auch für mehrere bestimmte Aufsichtsratsmitglieder gewählt werden, sodass es in den Aufsichtsrat nachrückt, wenn eines dieser Mitglieder vorzeitig aus dem Aufsichtsrat ausscheidet. Das Amt eines in den Aufsichtsrat nachgerückten Ersatzmitglieds erlischt, sobald ein Nachfolger für das ausgeschiedene Aufsichtsratsmitglied bestellt ist, spätestens jedoch mit Ablauf der restlichen Amtszeit des ausgeschiedenen Aufsichtsratsmitglieds. Ist das Amt eines in den Aufsichtsrat nachgerückten Ersatzmitglieds erloschen, weil ein Nachfolger für das ausgeschiedene Aufsichtsratsmitglied gewählt wurde, so bleibt es Ersatzmitglied für die weiteren Aufsichtsratsmitglieder, für die es gewählt wurde. Die Hauptversammlung kann gemäß § 9 Abs. 2 der Satzung bei der Wahl für einzelne oder für alle der von ihr zu wählenden Aufsichtsratsmitglieder eine kürzere als die gesetzlich vorgesehene Funktionsperiode beschließen. Scheidet ein von der Hauptversammlung gewähltes Aufsichtsratsmitglied vor Ablauf der Funktionsperiode aus, so bedarf es gemäß § 9 Abs. 6 der Satzung der Ersatzwahl erst in der nächsten ordentlichen Hauptversammlung der Gesellschaft. Sinkt jedoch die Anzahl der Aufsichtsratsmitglieder der Gesellschaft unter drei, ist die Ersatzwahl in einer außerordentlichen Hauptversammlung binnen sechs Wochen vorzunehmen. Die Bestellung zum Mitglied des Aufsichtsrats der Gesellschaft kann gemäß § 9 Abs. 4 der Satzung vor Ablauf der Funktionsperiode von der Hauptversammlung durch Beschluss mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen widerrufen werden. Gemäß § 20 Abs. 1 der Satzung der Gesellschaft werden die Beschlüsse der Hauptversammlung, soweit das Gesetz nicht zwingend etwas Abweichendes bestimmt, mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen, und in Fällen, in denen eine Kapitalmehrheit erforderlich ist, mit einfacher Mehrheit des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals gefasst. Nach Rechtsansicht des Vorstands der Gesellschaft wird durch diese Satzungsbestimmung die vom Aktiengesetz für Satzungsänderungen grundsätzlich vorgesehene Mehrheit von mindestens drei Viertel des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals auf die einfache Kapitalmehrheit herabgesetzt, sofern es sich nicht um eine Änderung des Gegenstands des Unternehmens handelt.

7. Befugnisse der Mitglieder des Vorstands

Der Vorstand ist zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2025 gemäß § 4 Abs. 4 der Satzung der Gesellschaft ermächtigt, innerhalb von fünf Jahren ab Eintragung der in der Hauptversammlung vom 21. Mai 2024 beschlossenen Ermächtigung in das Firmenbuch – somit bis zum 27. August 2029 – das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrats um bis zu € 26.152.630,00 durch Ausgabe von bis zu 3.736.090 Stück neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen, allenfalls in mehreren Tranchen, auch im Wege des mittelbaren Bezugsrechts gemäß § 153 Abs. 6 AktG und auch mit der Möglichkeit des Ausschlusses des Bezugsrechts, zu erhöhen (genehmigtes Kapital) und den Ausgabekurs, die Ausgabebedingungen, das Bezugsverhältnis und die weiteren Einzelheiten der Durchführung mit Zustimmung des Aufsichtsrats festzusetzen. Das Bezugsrecht der Aktionäre auf die aus dem genehmigten Kapital ausgegebenen neuen Aktien ist ausgeschlossen, wenn und sofern eine Ausnutzung dieser Ermächtigung (genehmigtes Kapital) durch Ausgabe von Aktien gegen Bareinlagen bei Mehrzuteilungsoptionen im Rahmen der Platzierung neuer Aktien der Gesellschaft erfolgt. Darüber hinaus ist der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrats ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionäre auszuschließen. Der Aufsichtsrat ist ermächtigt, Änderungen der Satzung, die sich durch das Ausnützen dieser Ermächtigung des Vorstands ergeben, zu beschließen.

Zudem ist der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrats ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionäre auszuschließen. Der Aufsichtsrat ist ermächtigt, Änderungen der Satzung, die sich durch das Ausnützen dieser Ermächtigung des Vorstands ergeben, zu beschließen.

Zudem ist der Vorstand zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2025 gemäß § 4 Abs. 5 (b) der Satzung der Gesellschaft im Hinblick auf die bedingte Erhöhung des Grundkapitals nach § 159 Abs 2 Z 1 AktG zur Gewährung von Umtausch- oder Bezugsrechten an Gläubiger von Wandelschuldverschreibungen ermächtigt, die weiteren Einzelheiten der bedingten Kapitalerhöhung und ihrer Durchführung mit Zustimmung des Aufsichtsrats festzusetzen, insbesondere die Einzelheiten der Ausgabe und des Wandlungsverfahrens der Wandelschuldverschreibungen, den Ausgabebetrag sowie das Umtausch- oder Wandlungsverhältnis. Der Aufsichtsrat ist ermächtigt, Änderungen der Satzung, die sich durch die Ausgabe der Aktien aus dem bedingten Kapital ergeben, zu beschließen. Ausgabebetrag und Umtauschverhältnis sind nach Maßgabe finanzmathematischer Methoden sowie des Aktienkurses der Gesellschaft in einem anerkannten Preisfindungsverfahren zu ermitteln. Im Fall einer in den Ausgabebedingungen von Wandelschuldverschreibungen festgelegten Wandlungspflicht dient das bedingte Kapital auch zur Erfüllung dieser Wandlungspflicht.

§ 4 Abs. 6 der Satzung der Gesellschaft sieht weiters die Ermächtigung des Vorstands gemäß § 159 Abs. 3 AktG vor, innerhalb von fünf Jahren ab Eintragung der in der Hauptversammlung vom 27. Mai 2021 beschlossenen Ermächtigung in das Firmenbuch – somit bis zum 9. Juli 2026 – mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital der Gesellschaft gemäß § 159 Abs. 2 Z 3 AktG, auch in mehreren Tranchen, bedingt um bis zu € 3.917.480,00 durch Ausgabe von bis zu 559.640 auf den Inhaber lautenden neuen Stückaktien zum Zweck der Bedienung von Aktienoptionen im Rahmen des Long-Term-Incentive-Programms 2017 und der in der Hauptversammlung vom 27. Mai 2021 beschlossenen Fortsetzung und Verlängerung des Long-Term-Incentive-Programms 2017 (samt Anpassung der Planbedingungen 2017) an Arbeitnehmer, leitende Angestellte und Mitglieder des Vorstands der Gesellschaft sowie mit ihr verbundener Unternehmen zu erhöhen. Der Ausübungskurs beträgt € 36,33. Der Aufsichtsrat ist ermächtigt, die sich aus einer Durchführung der bedingten Kapitalerhöhung ergebenden Änderungen der Satzung zu beschließen. Kaufrecht der Aktionäre bei Veräußerung oder Verwendung auf andere Art als über die Börse oder durch ein öffentliches Angebot wird ausgeschlossen (Ausschluss des Bezugsrechts).

Schließlich ist der Vorstand zum Stichtag 31. Dezember 2025 gemäß Beschluss der Hauptversammlung der Gesellschaft vom 21. Mai 2025 ermächtigt, ohne weitere Befassung der Hauptversammlung, mit Zustimmung des Aufsichtsrats eigene Aktien einzuziehen. Der Aufsichtsrat wurde ermächtigt, Änderungen der Satzung, die sich durch die Einziehung von eigenen Aktien ergeben, zu beschließen.

8. Bedeutende Vereinbarungen

Im Oktober/November 2019 wurde von der Gesellschaft (Emittentin) die UBM-Anleihe 2019 – 2025 (2019-UBM-Teilschuldverschreibungen) im Gesamtnennbetrag von € 120.000.000,00 mit sechsjähriger Laufzeit (2019 – 2025) begeben, wobei diese Anleiheemission sowohl ein Umtauschangebot, in dessen Rahmen den Investoren der UBM-Anleihe 2015 – 2020 die Möglichkeit zum Umtausch in die UBM-Anleihe 2019 – 2025 geboten wurde, als auch ein Barzeichnungsangebot umfasste. Während im Zuge des Umtauschangebots Teilschuldverschreibungen der im Jahr 2015 begebenen und zwischenzeitlich zur Gänze zurückgeführten Anleihe im Gesamtnennbetrag von € 25.164.000,00 in 2019-UBM-Teilschuldverschreibungen umgetauscht wurden, wurden im Rahmen der Barzeichnung 2019-UBM-Teilschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von € 94.836.000,00 begeben.

In Bezug auf diese 2019-UBM-Teilschuldverschreibungen gab es bereits im Oktober 2024 ein Umtauschangebot durch die Emittentin, in dessen Rahmen den Anleihegläubigern der 2019-UBM-Teilschuldverschreibungen die Möglichkeit zum Umtausch in den UBM Green Bond 2024 – 2029 der Emittentin angeboten wurde. Im Zuge dieses ersten Umtauschangebots wurden 2019-UBM-Teilschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von € 33.100.500,00 in Teilschuldverschreibungen des UBM Green Bonds 2024– 2029 umgetauscht. Im Oktober 2025 gab es ein weiteres Umtauschangebot zum Umtausch der 2019-UBM-Teilschuldverschreibungen in den zweiten UBM Green Bond 2025 – 2030, bei dem 2019-UBM-Teilschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von € 11.041.500,00 umgetauscht wurden. Schließlich wurde der nach den Umtauschangeboten noch ausstehende Gesamtnennbetrag von € 75,06 Millionen der UBM-Anleihe 2019 – 2025 im November 2025 von der Gesellschaft zur Gänze zurückgeführt.

Im Dezember 2020 wurde eine Inhaberschuldverschreibung (Inhaberschuldverschreibung 2020–2025) im Gesamtnennbetrag von € 21.500.000,00 begeben. Dabei wurde (i) die im November 2016 im Gesamtnennbetrag von € 18.500.000,00 begebene Inhaberschuldverschreibung 2016 – 2021 im Ausmaß von € 10.500.000,00 bis Dezember 2025 prolongiert (die Rückzahlung des verbliebenen, nicht prolongierten Betrags dieser Inhaberschuldverschreibung 2016 – 2021 erfolgte im Dezember 2021) und (ii) der weitere Betrag von € 11.000.000,00 neu abgeschlossen. Davon wurden im Oktober 2024 zunächst Inhaberschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von € 8,0 Mio. und im Dezember 2025 weitere Inhaberschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von € 6.000.000,00 getauscht bzw. zurückgeführt, so dass die Inhaberschuldverschreibung 2020 – 2025 zur Gänze zurückgezahlt ist.

Im ersten Quartal 2021 wurde von der Gesellschaft eine Inhaberschuldverschreibung von € 7.000.000,00 mit der Laufzeit 2021 – 2026 begeben, wovon € 7.000.000,00 aushaften.Im Mai 2021 wurde von der Gesellschaft (Emittentin) die Sustainability-Linked UBM-Anleihe 2021 – 2026 (2021-UBM-Teilschuldverschreibungen) im Gesamtnennbetrag von € 150.000.000,00 mit fünfjähriger Laufzeit (2021 – 2026) begeben, wobei diese Anleiheemission sowohl (i) ein Umtauschangebot, in dessen Rahmen den Investoren der UBM-Anleihe 2017 – 2022 (2017-UBM-Teilschuldverschreibungen) die Möglichkeit zum Umtausch in die neue UBM-Anleihe 2021 – 2026 geboten wurde, als auch (ii) ein Barzeichnungsangebot umfasste. Während im Zuge des Umtauschangebots 2017-UBM-Teilschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von € 68.897.500,00 in 2021-UBM-Teilschuldverschreibungen umgetauscht wurden, wurden im Rahmen der Barzeichnung 2021-UBM-Teilschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von € 81.102.500,00 begeben. In Bezug auf diese 2021-UBM-Teilschuldverschreibungen gab es bereits im Oktober 2024 ein Umtauschangebot durch die Emittentin, in dessen Rahmen den Anleihegläubigern der 2021-UBM-Teilschuldverschreibungen die Möglichkeit zum Umtausch in den UBM Green Bond 2024 – 2029 der Emittentin angeboten wurde. Im Zuge dieses Umtauschangebots wurden 2021-UBM-Teilschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von € 40.481.000,00 in Teilschuldverschreibungen des UBM Green Bonds 2024 – 2029 umgetauscht. Im Oktober 2025 gab es ein weiteres Umtauschangebot zum Umtausch der 2021-UBM-Teilschuldverschreibungen in den zweiten UBM Green Bond 2025-2030, bei dem 2021-UBM-Teilschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von € 36.629.500 umgetauscht wurden. Die Sustainability-Linked UBM-Anleihe 2021 – 2026 steht daher im Gesamtnennbetrag von € 72.889.500,00 aus. Bei dieser im Mai 2021 begebenen Anleihe mit fünfjähriger Laufzeit (2021–2026) handelt es sich um eine „Sustainability-Linked“- Anleihe. Das bedeutet, dass der Rückzahlungsbetrag über 100 % des Nominales liegen kann, wenn sich das ESG-Rating der Gesellschaft während der Laufzeit der Anleihe verschlechtert. Im zweiten Quartal 2021 erfolgte die Emission einer tief nachrangigen Sustainability-Linked Hybridanleihe 2021 im Gesamtnennbetrag von € 100.000.000,00. Im Rahmen dieser Emission konnten knapp 50 % einer Hybridanleihe von 2018 vorzeitig rückgekauft und damit bis 2026 verlängert werden. Im Mai 2025 wurde die Sustainability-Linked Hybridanleihe 2021 im Gesamtnennbetrag von € 43.600.000,00 im Rahmen eines Umtauschangebots in die Grüne Hybridanleihe 2025 (Green Hybrid Bond 2025) umgetauscht, so dass die Sustainability-Linked Hybridanleihe 2021 im Gesamtnennbetrag von EUR 56.400.000,00 aussteht. Die Sustainability-Linked Hybridanleihe 2021 enthält eine Regelung, wonach die Emittentin bei Eintritt eines Kontrollwechsels im Sinn einer Übernahme gemäß österreichischem Übernahmegesetz (wie in den Anleihebedingungen definiert) berechtigt ist, die Hybrid-Teilschuldverschreibungen vorzeitig vollständig zum erhöhten Nennbetrag zuzüglich bis zum Rückzahlungstag aufgelaufener Zinsen zurückzuzahlen; dabei ist der erhöhte Nennbetrag mindestens der Nennbetrag der Hybrid-Teilschuldverschreibungen, vorbehaltlich Erhöhung(en) nach Eintritt eines Anpassungsereignisses in Bezug auf das ESG-Rating und das Nachhaltigkeitserkennungslevel (sustainability recognition level) der Emittentin. Im Juli 2023 wurde von der Gesellschaft (Emittentin) die erste Grüne Anleihe (UBM Green Bond 2023 - 2027 oder 2023-UBM-Teilschuldverschreibungen) im Gesamtnennbetrag von € 50.000.000,00 mit vierjähriger Laufzeit (2023 – 2027) zur Finanzierung nachhaltiger Projektentwicklungen begeben. Diese Anleiheemission umfasste sowohl (i) ein Umtauschangebot, in dessen Rahmen den Investoren der zwischenzeitlich zur Gänze rückgeführten UBM-Anleihe 2018 – 2023 die Möglichkeit zum Umtausch in den neuen UBM Green Bond 2023 – 2027 geboten wurde, als auch (ii) ein Barzeichnungsangebot. Während im Zuge des Umtauschangebots Teilschuldverschreibungen der im Jahr 2018 begebenen Anleihe im Gesamtnennbetrag von € 28,95 Mio. in Teilschuldverschreibungen des UBM Green Bonds 2023 – 2027 umgetauscht wurden, wurden im Rahmen der Barzeichnung 2023-UBM-Teilschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von € 91,05 Mio. begeben. Im Oktober 2024 wurde von der Gesellschaft (Emittentin) eine weitere Grüne Anleihe (UBM Green Bond 2024 – 2029 oder 2024-UBM-Teilschuldverschreibungen) im Gesamtnennbetrag von € 93.000.000,00 mit fünfjähriger Laufzeit (2024 – 2029) zur Finanzierung nachhaltiger Projektentwicklungen begeben. Neben dem Barzeichnungsangebot umfasste diese Anleiheemission auch zwei Umtauschangebote, in dessen Rahmen sowohl (i) den Investoren der UBM-Anleihe 2019 – 2025 als auch (ii) den Investoren der Sustainability-Linked UBM-Anleihe 2021 – 2026 die Möglichkeit zum Umtausch in den zweiten UBM Green Bond 2024–2029 geboten wurde (zu den Umtauschangeboten betreffend die in den Jahren 2019 und 2021 begebenen Anleihen siehe auch oben). Während im Zuge der Umtauschangebote 2019-UBM-Teilschuldverschreibungen und 2021-UBM-Teilschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von zusammen € 73.581.500,00 in Teilschuldverschreibungen des UBM Green Bonds 2024 – 2029 umgetauscht wurden, wurden im Rahmen der Barzeichnung 2024-UBM-Teilschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von € 19.418.500,00 begeben. Im zweiten Quartal 2025 erfolgte seitens der Gesellschaft (Emittentin) die Emission einer tief nachrangigen Grünen Hybridanleihe 2025 (Green Hybrid Bond 2025) im Gesamtnennbetrag von € 65.000.000,00, deren Nettoemissionserlös insbesondere zur (Re-)Finanzierung neuer oder bestehender förderfähiger Projekte der Emittentin mit eindeutigem Umweltnutzen einzusetzen sind. Im Rahmen dieser Emission konnten mehr als 40 % der Teilschuldverschreibungen der Sustainability-Linked Hybridanleihe 2021 vorzeitig rückgekauft und damit bis 2030 verlängert werden. Die Grüne Hybridanleihe 2025 (Green Hybrid Bond 2025) enthält eine Regelung, wonach die Emittentin bei Eintritt eines Kontrollwechsels im Sinn einer Übernahme gemäß österreichischem Übernahmegesetz (wie in den Anleihebedingungen definiert) berechtigt ist, die Teilschuldverschreibungen des Green Hybrid Bonds 2025 vorzeitig vollständig und zuzüglich bis zum Rückzahlungstag aufgelaufener Zinsen zurückzuzahlen. Im Oktober 2025 wurde von der Gesellschaft (Emittentin) eine weitere Grüne Anleihe (UBM Green Bond 2025 – 2030 oder 2025-UBM-Teilschuldverschreibungen) im Gesamtnennbetrag von € 75.000.000,00 mit fünfjähriger Laufzeit (2025 – 2030) zur Finanzierung nachhaltiger Projektentwicklungen begeben. Neben dem Barzeichnungsangebot umfasste diese Anleiheemission neuerlich zwei Umtauschangebote, in dessen Rahmen sowohl (i) den Investoren der UBM-Anleihe 2019 – 2025 als auch (ii) den Investoren der Sustainability-Linked UBM-Anleihe 2021 – 2026 die Möglichkeit zum Umtausch in den zweiten UBM Green Bond 2024 – 2029 geboten wurde (zu den Umtauschangeboten betreffend die in den Jahren 2019 und 2021 begebenen Anleihen siehe auch oben). Während im Zuge der Umtauschangebote 2019-UBM-Teilschuldverschreibungen und 2021-UBM-Teilschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von zusammen € 47.671.000,00 in Teilschuldverschreibungen des UBM Green Bonds 2025 – 2030 umgetauscht wurden, wurden im Rahmen der Barzeichnung 2025-UBM-Teilschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von € 27.329.000,00 begeben. Die Anleihen enthalten in den jeweiligen Anleihebedingungen insbesondere folgende Bestimmung: Erfolgt ein Kontrollwechsel im Sinn einer Übernahme bzw. der Erlangung einer unmittelbaren kontrollierenden Beteiligung an der Emittentin im Sinn des Übernahmegesetzes mit der Rechtsfolge eines Pflichtangebots durch eine natürliche oder juristische Person, die im Zeitpunkt der Begebung der Anleihe keine (oder keine kontrollierende) Beteiligung hält (Kontrollwechselereignis wie in den jeweiligen Anleihebedingungen definiert), und führt dieser Kontrollwechsel zu einer Verschlechterung der Bonität der Emittentin und kann die Emittentin keinen Bonitätsnachweis innerhalb von 60 Tagen ab dem Zeitpunkt der Bekanntmachung des Kontrollwechselereignisses erbringen, ist jeder Anleihegläubiger berechtigt, seine Teilschuldverschreibungen zu kündigen und fällig zu stellen und die sofortige Rückzahlung zum Nennbetrag zuzüglich bis zum Tag der Rückzahlung aufgelaufener Zinsen zu verlangen. Weiters hat die Gesellschaft als Darlehensnehmerin im November 2016 Schuldscheindarlehensverträge im Gesamtnennbetrag von € 32.000.000,00 (die im Ausmaß von € 20.500.000,00 bis Dezember 2025 prolongiert wurden; die Rückzahlung der verbliebenen, nicht prolongierten Beträge erfolgte im Dezember 2021) und im Dezember 2020 Schuldscheindarlehensverträge im Gesamtnennbetrag von € 9.500.000,00 abgeschlossen. Im Juli 2025 wurden Schuldscheindarlehensverträge im Gesamtnennbetrag von € 15.000.000,00, die im Juli 2030 zur Rückzahlung fällig sind, neu abgeschlossen; dieser Betrag setzt sich aus € 12.000.000,00 Verlängerungen bestehender Schuldscheindarlehen sowie € 3.000.000,00 neu aufgenommenen Schuldscheindarlehen zusammen. Zusätzlich wurden im Juli 2025 Schuldscheindarlehen im Gesamtnennbetrag von € 9.000.000,00 teilweise in Höhe von € 5.000.000,00 zurückgeführt und teilweise in Höhe von € 4.000.000,00 in einen Kredit umgewandelt; weitere € 1.000.000,00 wurden im Oktober 2025 in den Green Bond 2025 getauscht. Im Dezember 2025 wurden schließlich Schuldscheindarlehen im Gesamtnennbetrag von € 8.000.000,00 zurückgeführt, wovon € 3.000.000,00 auf nicht prolongierte Schuldscheindarlehensverträge entfielen. Die jeweiligen Schuldscheindarlehensverträge sehen ein Kündigungsrecht für den Fall vor, dass ein Kontrollwechselereignis eintritt und dieses Kontrollwechselereignis (i) zu einer wesentlichen Beeinträchtigung der Fähigkeit der Gesellschaft führt, ihre Verpflichtungen aus dem jeweiligen Darlehensvertrag zu erfüllen, oder (ii) zu einem Verstoß des jeweiligen Darlehensgebers gegen gesetzlich zwingende Vorschriften führt.(Kontrollwechsel bedeutet in diesem Zusammenhang die Erlangung einer unmittelbaren kontrollierenden Beteiligung an der Gesellschaft im Sinn des Übernahmegesetzes mit der Rechtsfolge eines Pflichtangebots durch eine natürliche oder juristische Person, die zum Zeitpunkt des Abschlusses des jeweiligen Darlehensvertrags keine Beteiligung an der Gesellschaft hielt.) Gemäß den Schuldscheindarlehensverträgen vom Dezember 2020 und Juli 2025 ist jeder Schuldscheindarlehensgläubiger nur dann berechtigt, seine Schuldscheindarlehen zu kündigen und fällig zu stellen und die sofortige Rückzahlung zum Nennbetrag zuzüglich bis zum Tag der Rückzahlung aufgelaufener Zinsen zu verlangen, sofern dieser Kontrollwechsel zu einer Verschlechterung der Bonität der Emittentin führt und die Emittentin keinen Bonitätsnachweis innerhalb von 60 Tagen ab dem Zeitpunkt der Bekanntmachung des Kontrollwechselereignisses erbringen kann. Eine Übersicht der Anleihen befindet sich ab Seite 11 des Geschäftsberichts 2025.

In der Hauptversammlung vom 21. Mai 2024 hat die Gesellschaft ein Aktien-Optionen-Programm für Führungskräfte beschlossen (AOP 2024). Im Rahmen des AOP 2024 wurden bestimmten teilnahmeberechtigten Personen virtuelle Aktienoptionen (Aktienoptionen) eingeräumt, welche von diesen nach Ablauf eines Zeitraums von zwei (2) oder drei (3) Jahren und unter Einhaltung besonderer Teilnahmevoraussetzungen ausgeübt werden können. Das Recht, die Aktienoptionen auszuüben, entsteht erst mit Ablauf definierter Zeiträume und unter der Voraussetzung, dass die Performancekriterien erreicht werden und die im AOP 2024 festgelegten weiteren Voraussetzungen erfüllt sind. Das AOP 2024 sieht die Einräumung von insgesamt maximal 600.000 virtuellen Aktienoptionen vor, wobei jede virtuelle Aktienoption zur Barablöse des virtuellen Bezugs einer Stammaktie der Gesellschaft berechtigt. Im Fall eines Kontrollwechselereignisses sind die teilnahmeberechtigten Personen nicht mehr an die Ausübungsfenster, sehr wohl jedoch an den ungewichteten Durchschnitt der Schlusskurse der Aktie der Gesellschaft von zumindest EUR 27,00 gebunden. Die teilnahmeberechtigten Personen können ihre jeweiligen Aktienoptionen zehn (10) Handelstage nach Beginn der Nachfrist, die einem freiwilligen Angebot zur Kontrollerlangung gemäß § 25a ÜbG oder einem öffentlichen Pflichtangebot gemäß §§ 22 ff ÜbG folgt, ausüben, wobei in einem solchen Fall der Ausübungszeitraum 20 Handelstage beträgt. Der dafür relevante Beobachtungszeitraum ist der Zeitraum von zwölf Wochen vor dem Tag der öffentlichen Bekanntgabe eines Übernahmeangebots an zumindest fünfzehn (15) aufeinanderfolgenden Handelstagen.

Darüber hinaus bestehen keine bedeutenden Vereinbarungen im Sinn des § 243a Abs 1 Z 8 UGB.

1. Entschädigungsvereinbarungen im Sinn des § 243a Z 9 UGB bestehen nicht.

2. Sonstige Information

Zweigniederlassungen

Die UBM Development AG hat folgende im Firmenbuch eingetragene Zweigniederlassungen: Zweigniederlassung Steiermark (Thalerhofstraße 88, 8141 Premstätten) und Zweigniederlassung Tirol (Porr-Straße 1, 6175 Kematen).

Website

Die Website der UBM Development AG lautet www.ubm-development.com

Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

UBM erstellt einen gesonderten nichtfinanziellen Bericht, der die gesetzlichen Anforderungen gemäß § 267a UGB erfüllt. Dieser ESG-Bericht wird zeitgleich mit dem Geschäftsbericht veröffentlicht.

Umweltbelange

Global betrachtet ist die Immobilien- und Baubranche der CO2- und energieintensivste Sektor. Fast 40 % der globalen CO2-Emissionen und mehr als ein Drittel des weltweiten Energieverbrauchs gehen auf den Bau und Betrieb von Immobilien zurück. Aus diesem Grund ist es für UBM selbstverständlich, bei allen Entscheidungen ökologische Aspekte besonders zu berücksichtigen. Das klare Bekenntnis zum Holzbau, unser Augenmerk auf erneuerbare Energien und Energieeffizienz, der Fokus auf Green-Building-Zertifizierungen und unsere Bemühungen im Bereich der Kreislaufwirtschaft sind Ausdruck unserer Überzeugung.

Mit der Abteilung „Timber Construction & Green Building“ hat UBM ein Kompetenzzentrum mit insgesamt sechs Experten aufgebaut, um die strategische Bedeutung des Holzbaus zu unterstreichen. Die Abteilung unterstützt und überwacht die UBM-weite operative Umsetzung der Green-Building-Prozesse. Neue Anforderungen auf nationaler und europäischer Ebene werden evaluiert und auf der Projektebene, in Einklang mit der green. smart. and more. Strategie, umgesetzt. Außerdem koordiniert die Abteilung die Evaluierung und Durchführung von Gebäudezertifizierungen und EU-Taxonomie-Checks durch externe Partner bei Projektentwicklungen.

Für die operative Implementierung der Green-Building-Strategie in der Projektentwicklung sind die Projektleiter*innen zuständig. Diese optimieren die Projekte in Zusammenarbeit mit externen Expert*innen, zum Beispiel im Bereich Energie, im Rahmen der jeweiligen standortspezifischen Möglichkeiten. Bei Bestandsobjekten und Konzernstandorten wird die Green-Building-Strategie von den jeweiligen Assetmanager*innen implementiert.

Zukunftsweisende Immobilienentwicklung

Mit unseren Immobilien prägen wir Lebensräume für die Zukunft und gestalten damit auch die Umwelt. Immobilienentwicklung ist nicht nur unser Kerngeschäft, sie ist gleichzeitig unser größter Hebel, um unseren CO2-Fußabdruck maßgeblich zu reduzieren. UBM beschäftigt sich intensiv mit den ökologischen Auswirkungen ihrer Tätigkeit in allen Projektphasen. Das klare Bekenntnis zum Holzbau, unser Augenmerk auf erneuerbare Energien und Energieeffizienz, der Fokus auf Green-Building-Zertifizierungen und unsere Bemühungen im Bereich der Kreislaufwirtschaft sind Ausdruck unserer Überzeugung. Schwerpunkte unserer Aktivitäten sind die folgenden Bereiche:
* Energieeffizienz, erneuerbare Energien und CO2-Emissionen
* Langlebigkeit und Recycelbarkeit der Materialien
* Bodenversiegelung, Klimawandel und Biodiversität
* Sanierung und Revitalisierung
* Gesunde Baustoffe und Wohnqualität

Wir messen unsere Standorte am Fußabdruck

Neben der Projektentwicklung ist es für uns wichtig, auch den eigenen Geschäftsbetrieb nachhaltig zu gestalten. Unser klares Ziel ist eine kontinuierliche Reduzierung des ökologischen Fußabdrucks. Relevante Stellschrauben sind Energieverbrauch und Emissionen. Auch Wasserverbrauch und Abfallmanagement sind für UBM wichtige Themen und werden intern verfolgt und berichtet.

Weniger Bestandsimmobilien

UBM konzentriert sich strategisch auf die Entwicklung und den Verkauf von Immobilien. Daher wird die Anzahl der Bestandsimmobilien seit 2015 konsequent reduziert. Auch im Bestand setzt UBM auf Maßnahmen im Sinne der Nachhaltigkeit; zu berücksichtigen ist, ob es sich um vermietete Objekte handelt, bei denen UBM indirekten Einfluss auf Energieverbrauch und Emissionen hat, etwa durch den Einsatz energiesparender Leuchtmittel oder effizienter Kühl- und Heizlösungen. Weitere Informationen zu den Umweltbelangen finden sich im ESG-Bericht 2025 von UBM Development.

Mitarbeitende

Der Personalstand des UBM-Konzerns betrug zum 31.12.2025 211 (31.12.2024: 231). Verantwortungsvolles Wirtschaften bedeutet für uns neben der Berücksichtigung von Umweltaspekten auch die Wahrnehmung unserer sozialen Verantwortung, also die Auswirkungen des Handelns auf die Gesellschaft. Innerhalb unseres direkten Einflussbereichs gehört dazu ein fairer Umgang mit unseren Mitarbeitenden, die für unseren langfristigen Erfolg und unsere positive Weiterentwicklung von entscheidender Bedeutung sind. In diesem Kontext haben wir folgende Fokusbereiche definiert:
* Attraktiver Arbeitgeber sowie Aus- und Weiterbildung
* Diversität und Chancengleichheit
* Gesundheit und Arbeitssicherheit

Auf Vorstandsebene ist die COO verantwortlich für die Personalagenden, die im Bereich Human Resources zentral verankert sind. Die Head of Human Resources tauscht sich regelmäßig mit der COO zu den Entwicklungen aus. Zielvorgaben, Maßnahmen und strategische Ausrichtung werden gemeinsam mit dem Vorstand entwickelt und in die Organisation getragen. Das Human-Resources-Team besteht zusätzlich aus einer HR-Business-Partnerin, die gemeinsam mit den lokalen Führungskräften Personalthemen in Einklang mit der Personalstrategie umsetzt.

Mit unseren Werten kompetent. konsequent. transparent. schaffen wir ein Arbeitsklima, in dem sich jeder angesprochen, autorisiert und zum persönlichen Einsatz aufgerufen fühlt. Wir ermutigen unsere Mitarbeitenden zu Eigeninitiative durch kurze Entscheidungswege und flache Hierarchien. Bei der Gestaltung unseres Arbeitsumfelds halten wir uns an die strengen nationalen und internationalen Gesetze und Vorschriften der Märkte, in denen wir tätig sind. Darüber hinaus orientieren wir uns an Übereinkommen wie der Allgemeinen Erklärung der Menschenrechte, den Leitlinien der Vereinten Nationen und internationalen Arbeitsnormen der Internationalen Arbeitsorganisation. Damit gehen wir über die Mindeststandards deutlich hinaus. In unseren Codes of Conduct (Ethik-Kodex und Verhaltenskodex für Geschäftspartner) ist dieses Commitment verankert.

Gezielte Aus- und Weiterbildungsangebote sind fester Bestandteil der Personalentwicklung von UBM. Die Basis dafür bildet das jährliche Mitarbeitergespräch, in dem sowohl Fokusthemen als auch konkrete Schulungs- und Fortbildungsmaßnahmen mit der jeweiligen Führungskraft vereinbart werden. Darüber hinaus bietet UBM vielfältige Weiterbildungsmaßnahmen aktiv an – von internen Workshops bis zu externen Weiterbildungsprogrammen. Gleichzeitig wird die eigenverantwortliche Weiterentwicklung der Mitarbeitenden gefördert und unterstützt. Weitere Informationen zu den Mitarbeiterbelangen finden sich im ESG-Bericht 2025 von UBM Development.

Corporate-Governance-Bericht

Der Bericht ist als Teil des Geschäftsberichts unter www.ubm-development.com im Submenü Investor Relations/Finanzberichte bzw. Corporate Governance abrufbar.

Forschung und Entwicklung

Die Gesellschaft betreibt keine Forschungs- und Entwicklungsaktivitäten.

Wien, am 18.März 2026

Der Vorstand
Mag. Thomas G. Winkler, LLM CEO, Vorsitzender
Dipl.-Ök. Patric Thate CFO
Martina Maly-Gärtner, MRICS COO
Dipl. Ing. Peter Schaller CTO

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2025

in T€

Erläuterungen	2025	2024
Umsatzerlöse (7)	139.201	106.239
Bestandsveränderung	–13.026	12.323
Ergebnis aus at-equity bilanzierten Unternehmen (20)	–10.788	–13.102
Erträge aus Fair-Value-Anpassungen auf Finanzimmobilien (19)	417	16.084
Sonstige betriebliche Erträge (8)	17.757	10.477
Aufwendungen für Material und sonstige bezogene Herstellungsleistungen (9)	–74.293	–66.218
Personalaufwand (10)	–24.601	–22.728
Aufwendungen aus Fair-Value-Anpassungen auf Finanzimmobilien (19)	–7.436	–23.220
Sonstige betriebliche Aufwendungen (11)	–19.853	–26.549
Ergebnis (EBITDA)	7.378	–6.694
Abschreibungen auf immaterielle Werte des Anlagevermögens und Sachanlagen (12)	–2.463	–2.475
Betriebsergebnis (EBIT)	4.915	–9.169
Finanzertrag (13)	26.698	18.087
Finanzaufwand (14)	–27.679	–32.109
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)	3.934	–23.191
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag (15)	–6.249	–6.402
Jahresfehlbetrag/-überschuss	–2.315	–29.593
davon Anteile der Aktionäre des Mutterunternehmens	–10.372	–35.646
davon Anteile der Hybridkapitalinhaber	8.175	5.500
davon Anteile der nicht kontrollierenden Gesellschafter von Tochterunternehmen	–118	553
Unverwässertes Ergebnis je Aktie (in €) (16)	–1,40	–4,77
Verwässertes Ergebnis je Aktie (in €) (16)	–1,40	–4,77

Konzern-Gesamtergebnisrechnung für das Geschäftsjahr 2025

in T€

Erläuterungen	2025	2024
Jahresfehlbetrag/-überschuss	–2.315	–29.593
Sonstiges Ergebnis
Remeasurement aus leistungsorientierten Verpflichtungen (35)	136	287
Auf das sonstige Ergebnis entfallender Ertragsteueraufwand (-ertrag)	–35	–69
Sonstiges Ergebnis, welches nicht in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden kann (nicht recyclingfähig)	101	218
Unterschiedsbetrag aus der Währungsumrechnung	–803	–956
Sonstiges Ergebnis, welches in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden kann (recyclingfähig)	–803	–956
Sonstiges Gesamtergebnis des Jahres (other comprehensive income)	–702	–738
Gesamtergebnis des Jahres	–3.017	–30.331
davon Anteile der Aktionäre des Mutterunternehmens	–11.074	–36.384
davon Anteile der Hybridkapitalinhaber	8.175	5.500
davon Anteile der nicht kontrollierenden Gesellschafter von Tochterunternehmen	–118	553

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2025

in T€

Erläuterungen	2025	2024
Aktiva
Langfristige Vermögenswerte
Immaterielle Vermögenswerte (17)	1.581	1.818
Sachanlagen (18)	8.474	9.601
Finanzimmobilien (19)	276.216	294.938
Beteiligungen an at-equity bilanzierten Unternehmen (20)	106.779	112.362
Projektfinanzierungen (21)	204.746	195.077
Übrige Finanzanlagen (22)	20.139	10.886
Finanzielle Vermögenswerte (25)	201	2.242
Latente Steueransprüche (28)	896	667
	619.032	627.591
Kurzfristige Vermögenswerte
Vorräte (23)	301.249	293.925
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (24)	17.326	26.243
Finanzielle Vermögenswerte (25)	29.735	27.385
Sonstige Forderungen und Vermögenswerte (26)	7.222	7.715
Liquide Mittel (27)	117.693	199.537
	473.225	554.805
Aktiva gesamt	1.092.257	1.182.396
Passiva
Eigenkapital
Grundkapital (29, 30)	52.305	52.305
Eigene Anteile (31)	–2.594	-
Kapitalrücklagen (33)	100.984	98.954
Andere Rücklagen (33)	74.077	85.151
Hybridkapital (34)	124.782	101.605
Anteile der Aktionäre des Mutterunternehmens	349.554	338.015
Anteile der nicht kontrollierenden Gesellschafter von Tochterunternehmen	635	5.638
	350.189	343.653
Langfristige Verbindlichkeiten
Rückstellungen (35)	6.097	7.229
Anleihen und Schuldscheindarlehen (36)	238.344	257.688
Finanzverbindlichkeiten (37)	210.796	175.819
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten (39)	1.576	1.141
Latente Steuerschulden (28)	5.887	2.929
	462.700	444.806
Kurzfristige Verbindlichkeiten
Rückstellungen (35)	4.959	3.790
Anleihen und Schuldscheindarlehen (36)	79.626	130.131
Finanzverbindlichkeiten (37)	137.997	203.073
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (38)	24.863	25.155
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten (39)	13.836	15.130
Übrige Verbindlichkeiten (40)	9.182	7.924
Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern	8.905	8.734
	279.368	393.937
Passiva gesamt	1.092.257	1.182.396

Konzern-Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2025

in T€

	2025	2024
Jahresfehlbetrag/-überschuss	–2.315	–29.593
Abschreibungen/Zuschreibungen auf das Anlagevermögen und Finanzanlagen	9.482	9.612
Zinserträge/Zinsaufwendungen	7.725	14.280
Ergebnis aus at-equity bilanzierten Unternehmen	10.788	13.102
Dividenden aus at-equity bilanzierten Unternehmen	4.711	31.775
Abnahme (-)/Zunahme (+) der langfristigen Rückstellungen	–1.269	–3.613
Latente Ertragsteuern	4.375	1.636
Cashflow aus dem Ergebnis	33.497	37.199
Abnahme (-)/Zunahme (+) der kurzfristigen Rückstellungen	50	–766
Abnahme (-)/Zunahme (+) der Steuerschulden	171	2.000
Verluste (+)/Gewinne (-) aus Anlagenabgängen	–1.270	780
Abnahme (+)/Zunahme (-) der Vorräte	11.681	–12.869
Abnahme (+)/Zunahme (-) der Forderungen	5.942	16.581
Abnahme (-)/Zunahme (+) der Verbindlichkeiten (ohne Bankverbindlichkeiten)	303	–946
Erhaltene Zinsen	2.712	3.297
Gezahlte Zinsen	–27.124	–32.036
Sonstige zahlungsunwirksame Vorgänge	–16.193	–1.814
Cashflow aus der Betriebstätigkeit	9.769	11.426
Einzahlungen aus Sachanlageabgängen und Abgängen aus Finanzimmobilien	690	24.206
Einzahlungen aus Finanzanlageabgängen	5.081	38.405
Einzahlungen aus der Tilgung von Projektfinanzierungen	37.231	35.727
Investitionen in immaterielle Vermögenswerte	–6	–145
Investitionen in das Sachanlagevermögen und Finanzimmobilien	–42.861	–42.080
Investitionen in das Finanzanlagevermögen	–7.299	–792
Investitionen in Projektfinanzierungen	–32.674	–70.780
Einzahlungen aus dem Verkauf von Unternehmen abzgl. liquider Mittel	14.806	20.733
Auszahlungen aus dem Erwerb von Unternehmen abzgl. liquider Mittel	–3.442	-
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	–28.474	5.274
Dividenden und Hybridkupon	–5.224	–5.500
Ausschüttung an nicht kontrollierende Gesellschafter von Tochterunternehmen	–14	–296
Einzahlungen aus Anleihen und Schuldscheindarlehen	97.500	93.000
Rückzahlungen von Anleihen und Schuldscheindarlehen	–167.229	–82.082
Aufnahme von Krediten und anderen Finanzierungen	123.004	102.502
Tilgung von Krediten und anderen Finanzierungen	–128.075	–75.720
Aufnahme von Hybridkapital	20.444	-
Kauf eigener Anteile	–2.594	-
Auszahlungen aus dem Kauf von nicht kontrollierenden Anteilen	–3.600	-
Zuschuss von nicht kontrollierenden Anteilen	-	58
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	–65.788	31.962
Cashflow aus der Betriebstätigkeit	9.769	11.426
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	–28.474	5.274
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	–65.788	31.962
Veränderung liquider Mittel	–84.493	48.662
Liquide Mittel am 1.1.	199.537	151.520
Währungsdifferenzen	2.649	–645
Liquide Mittel am 31.12.	117.693	199.537
Bezahlte Steuern	–3.723	–3.960

Entwicklung des Konzerneigenkapitals für das Geschäftsjahr 2025

in T€

	Grundkapital	Kapitalrücklagen	Remeasurement aus leistungsorientierten Verpflichtungen	Fremdwährungs- umrechnungsrücklage	Andere Rücklagen	Hybridkapital	Eigene Aktien	Anteile der Aktionäre des Mutterunternehmens	Anteile der nicht kontrollierenden Gesellschafter von Tochterunternehmen	Summe
Stand zum 1.1.2024	52.305	98.954	–2.455	–3.113	127.103	101.605	-	374.399	5.323	379.722
Konzernergebnis	-	-	-	-	–35.646	5.500	-	–30.146	553	–29.593
Sonstiges Ergebnis	-	-	218	–956	-	-	-	–738	-	–738
Gesamtergebnis des Jahres	-	-	218	–956	–35.646	5.500	-	–30.884	553	–30.331
Dividendenzahlungen und Hybridkupon	-	-	-	-	-	–5.500	-	–5.500	–296	–5.796
Kapitalerhöhung	-	-	-	-	-	-	-	-	58	58
Stand zum 31.12.2024	52.305	98.954	–2.237	–4.069	91.457	101.605	-	338.015	5.638	343.653
Konzernergebnis	-	-	-	-	–10.372	8.175	-	–2.197	–118	–2.315
Sonstiges Ergebnis	-	-	101	–803	-	-	-	–702	-	–702
Gesamtergebnis des Jahres	-	-	101	–803	–10.372	8.175	-	–2.899	–118	–3.017
Dividendenzahlungen und Hybridkupon	-	-	-	-	-	–5.224	-	–5.224	–14	–5.238
Hybridkapital	-	218	-	-	-	20.226	-	20.444	-	20.444
Kauf eigener Anteile	-	-	-	-	-	-	–2.594	–2.594	-	–2.594
Veränderung von nicht kontrollierenden Anteilen	-	1.812	-	-	-	-	-	1.812	–4.871	–3.059
Stand zum 31.12.2025	52.305	100.984	–2.136	–4.872	81.085	124.782	–2.594	349.554	635	350.189

Erläuterungen zum Konzernabschluss

1. Allgemeine Angaben

Der UBM-Konzern besteht aus der UBM Development AG (UBM) und deren Tochterunternehmen. UBM ist eine Aktiengesellschaft nach österreichischem Recht und hat den Sitz in Wien mit der Geschäftsanschrift 1100 Wien, Laaer-Berg-Straße 43, Österreich. Sie ist registriert beim Handelsgericht Wien unter FN 100059 x. Die Hauptaktivitäten des Konzerns sind Entwicklung, Verwertung und Verwaltung von Immobilien. Der Konzernabschluss wird gemäß § 245a UGB nach den vom International Accounting Standards Board (IASB) herausgegebenen und nach den von der Europäischen Union übernommenen IFRS Accounting Standards (IFRS) sowie den Auslegungen des International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) aufgestellt. Berichtswährung ist der Euro, der auch die funktionale Währung von UBM ist. Bei den einzelnen in den Konzernabschluss einbezogenen Tochterunternehmen ist die funktionale Währung die jeweilige Landeswährung. Zahlenangaben erfolgen in T€ und werden entsprechend kaufmännisch gerundet. Das Berichtsjahr entspricht dem Kalenderjahr und endet am 31. Dezember 2025.

2. Konsolidierungskreis

In den Konzernabschluss sind neben UBM 36 (Vorjahr: 39) inländische Tochterunternehmen sowie 57 (Vorjahr: 65) ausländische Tochterunternehmen einbezogen. Eine Gesellschaft wurde gegründet, neun Gesellschaften wurden liquidiert, eine Gesellschaft ist aufgrund von Anwachsung erloschen, und zwei Gesellschaften wurden fusioniert. Bei einer Gesellschaft erfolgte nach der Erhöhung der Beteiligungsquote ein Wechsel der Einbeziehungsart, da nun Beherrschung vorliegt (siehe Punkt 2.1.).Infolge des Verkaufs von 50,00 % der Anteile an der Timber Marina Tower Immobilien GmbH & Co KG wird diese Gesellschaft nach der Equity-Methode bewertet, da nun gemeinschaftliche Beherrschung vorliegt. Der Verkaufspreis für Gesellschaftsanteile und Finanzverbindlichkeit betrug nach Abzug liquider Mittel T€ 12.947. Die UBM BBH Entwicklungs-GmbH & Co KG wurde verkauft, der Nettoverkaufspreis (abzüglich liquider Mittel von T€ 90) in Höhe von T€ 1.859 (inklusive Darlehensübernahme) wurde in bar beglichen. Im Zuge der beiden Transaktionen gingen Finanzimmobilien in Höhe von T€ 54.518 und Finanzverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von T€ 26.420 ab. Außerdem wurden 22 (31. Dezember 2024: 22) inländische und 19 (31. Dezember 2024: 20) ausländische assoziierte und Gemeinschaftsunternehmen nach der Equity-Methode bewertet. Eine Gesellschaft wird aufgrund einer Anteilsaufstockung nunmehr als Tochterunternehmen in den Konzern einbezogen (siehe Punkt 2.1) und eine Gesellschaft wurde liquidiert. Eine weitere Gesellschaft wird aufgrund der Reduktion der Beteiligungsquote nun nach der Equity-Methode einbezogen. Im zweiten Quartal erwarb die PORR-Gruppe 49,00 % der Anteile an der UBM hotels Management GmbH durch die Übernahme von Verbindlichkeiten in Höhe von T€ 10.570, nachdem der vormalige Gemeinschaftsunternehmer aus dem Joint-Venture-Vertrag ausgeschieden ist. Die Anteilsquote der UBM erhöhte sich im Zuge der Transaktion von 50,00 % auf 51,00 %, es besteht weiterhin gemeinschaftliche Beherrschung. Die Gesellschaft wird weiterhin nach der Equity-Methode in den UBM-Konzern einbezogen. Bei 17 (Vorjahr: 18) Gesellschaften steht UBM zwar die Mehrheit der Stimmrechte zu, aufgrund der Regelungen in den Gesellschaftsverträgen ist aber dennoch keine Beherrschung gegeben. Diese Unternehmen werden als Gemeinschaftsunternehmen bilanziert.

2.1. Erstkonsolidierungen

Am 20. Jänner 2025 erfolgte der Erwerb von 50,00 % der Anteile an GOLD NEMOVITOSTNÍ s.r.o. in Tschechien. Der Netto-Kaufpreis (Kaufpreis abzgl. liquider Mittel) belief sich auf T€ 3.442. Somit wurde die zuvor at-equity bilanzierte Gesellschaft erstmals voll in den Konzernabschluss einbezogen. Die übernommenen Vermögenswerte beinhalten großteils ein Grundstück im Vorratsvermögen in Höhe von T€ 12.392, welches für Wohnbau vorgesehen ist und bereits im Verkaufsprozess steht.

3. Konsolidierungsgrundsätze

Unternehmenszusammenschlüsse werden nach der Erwerbsmethode bilanziert. Nach dieser Methode werden die erworbenen Vermögenswerte, die übernommenen Verbindlichkeiten und Eventualverbindlichkeiten zum Erwerbsstichtag mit den zu diesem Stichtag beizulegenden Zeitwerten angesetzt. Die Differenz zwischen den Anschaffungskosten und dem zurechenbaren Anteil an dem mit dem beizulegenden Zeitwert bewerteten Nettovermögen wird als Firmenwert angesetzt, sofern es sich um einen Geschäftsbetrieb handelt. Alle Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen einbezogenen Unternehmen werden in der Schuldenkonsolidierung eliminiert. Konzerninterne Aufwendungen und Erträge werden im Rahmen der Aufwands- und Ertragskonsolidierung verrechnet. Zwischenergebnisse aus konzerninternen Lieferungen werden eliminiert, wenn es sich um wesentliche Beträge handelt und die betreffenden Vermögenswerte im Konzernabschluss noch bilanziert sind. Nicht UBM zurechenbare Anteile am Nettovermögen von vollkonsolidierten Tochterunternehmen werden unter der Bezeichnung „Anteile der nicht kontrollierenden Gesellschafter von Tochterunternehmen“ gesondert als Bestandteil des Eigenkapitals ausgewiesen.

4. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bewertungsgrundlagen

Die Jahresabschlüsse sämtlicher in den Konzernabschluss einbezogener Unternehmen werden nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgestellt. Die Bewertungsmethoden wurden – mit Ausnahme der neu angewandten Standards – stetig angewandt.

Währungsumrechnung

Die in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen stellen die Jahresabschlüsse in ihrer jeweiligen funktionalen Währung auf, wobei als funktionale Währung die für die wirtschaftliche Tätigkeit des betreffenden Unternehmens maßgebliche Währung gilt. Die Bilanzposten der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen werden mit dem Devisenmittelkurs zum Bilanzstichtag und die Posten der Gewinn- und Verlustrechnungen mit dem jeweiligen Monatsdurchschnittskurs des Geschäftsjahres umgerechnet. Aus der Währungsumrechnung resultierende Differenzen werden direkt im Eigenkapital erfasst. Diese Umrechnungsdifferenzen werden zum Zeitpunkt des Abgangs des Geschäftsbetriebs erfolgswirksam erfasst.

Für die Einbeziehung und Umrechnung ausländischer Tochterunternehmen wurden folgende wesentliche Umrechnungskurse verwendet:

	Devisenmittelkurs 31.12.2025	Devisenmittelkurs 31.12.2024
PLN	4,2210	4,2750
CZK	24,2370	25,1850

Bei Unternehmenserwerben werden erworbene Vermögenswerte und Verbindlichkeiten mit dem zum Erwerbsstichtag gültigen Kurs in den Konzernabschluss einbezogen. Nicht auf die funktionale Währung lautende monetäre Positionen der einbezogenen Unternehmen werden mit dem Devisenmittelkurs zum Bilanzstichtag umgerechnet. Daraus resultierende Kursgewinne oder -verluste werden ergebniswirksam erfasst.

Immaterielle Vermögenswerte werden zu Anschaffungskosten aktiviert und über die voraussichtliche Nutzungsdauer linear abgeschrieben. Dabei werden Abschreibungssätze in Höhe von 10,00 % bis 50,00 % (Vorjahr: 10,00 % bis 50,00 %) zur Anwendung gebracht. Wurde eine Wertminderung (Impairment) festgestellt, werden die betreffenden immateriellen Vermögenswerte auf den erzielbaren Betrag – das ist der beizulegende Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten oder ein höherer Nutzungswert – abgeschrieben. Bei Wegfall der Wertminderung erfolgt eine Zuschreibung in Höhe der Wertaufholung, maximal aber auf den Wert, der sich bei Anwendung des Abschreibungsplans auf die ursprünglichen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten errechnet.

Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten einschließlich Nebenkosten unter Abzug von Anschaffungskostenminderungen angesetzt und planmäßig linear abgeschrieben, wobei folgende Abschreibungssätze angewandt wurden:

	in %	2025	2024
Gebäude	1,50 bis 33,33	1,50 bis 33,33
Technische Anlagen und Maschinen	4,00 bis 50,00	4,00 bis 50,00
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	4,00 bis 50,00	4,00 bis 50,00

Wurde eine Wertminderung (Impairment) festgestellt, werden die betreffenden Sachanlagen auf den erzielbaren Betrag – das ist der beizulegende Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten oder ein höherer Nutzungswert – abgeschrieben. Bei Wegfall der Wertminderung erfolgt eine Zuschreibung in Höhe der Wertaufholung, maximal aber auf den Wert, der sich bei Anwendung des Abschreibungsplans auf die ursprünglichen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten errechnet. Grundlegende Umbauten werden aktiviert, während laufende Instandhaltungsarbeiten, Reparaturen und geringfügige Umbauten im Zeitpunkt des Anfalls aufwandswirksam erfasst werden. Im Rahmen von Leasingvereinbarungen erworbene Nutzungsrechte an Sachanlagen werden in Höhe des Barwerts der künftigen Leasingzahlungen aktiviert und über die Laufzeit des Leasingverhältnisses bzw. unter Anwendung der angegebenen Abschreibungssätze linear abgeschrieben. Geringwertige Vermögenswerte werden im Anschaffungsjahr in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen erfasst. In Bau befindliche Anlagen und Gebäude, die betrieblich genutzt werden sollen, werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich allfälliger Wertminderungen bilanziert.

Finanzimmobilien sind Immobilien, die zur Erzielung von Mieteinnahmen und/oder zum Zweck der Wertsteigerung gehalten werden. Finanzimmobilien werden zu ihrem beizulegenden Zeitwert angesetzt. Gewinne und Verluste aus Wertänderungen werden im Ergebnis der Periode erfolgswirksam berücksichtigt, in der die Wertänderung eingetreten ist. Immobilien, die in Erstellung sind, werden – soweit ein beizulegender Zeitwert nicht verlässlich ermittelt werden kann – zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten, ansonsten mit dem in der Regel nach der Residualwertmethode ermittelten beizulegenden Zeitwert bewertet. Grundlage für den Wertansatz der zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Finanzimmobilien bilden Verkehrswertgutachten von unabhängigen Sachverständigen, wobei der beizulegende Zeitwert aus dem Barwert der geschätzten künftigen Cashflows, die aus der Nutzung der Immobilien erwartet werden, oder über Vergleichstransaktionen ermittelt wird. Im Rahmen von Leasingvereinbarungen erworbene Nutzungsrechte an Finanzimmobilien werden in Höhe des Barwerts der künftigen Leasingzahlungen aktiviert und in den Folgeperioden mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Fremdkapitalkosten werden bei Vorliegen eines qualifizierten Vermögenswertes in die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten einbezogen. Im laufenden Geschäftsjahr wurden T€ 5.808 (Vorjahr: T€ 5.782) Zinsen auf Immobilien aktiviert. Für den Finanzierungskostensatz wird auf die Angaben in Punkt 37 verwiesen.

Im Vorratsvermögen ausgewiesene Immobilien werden mit Anschaffungs- und Herstellkosten oder dem niedrigeren erzielbaren Betrag bilanziert. Ist der im Vergleichswert- bzw. Sachwertverfahren ermittelte Verkehrswert der Immobilie niedriger als die fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellkosten, dann wird auf den niedrigeren Verkehrswert abgewertet. Eine etwaige Zuschreibung in Folgejahren erfolgt nur bis zur Höhe der fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellkosten.

Als zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte werden Liegenschaften ausgewiesen, die in ihrem gegenwärtigen Zustand sofort veräußerbar sind und deren Veräußerung hochwahrscheinlich ist. Diese werden mit dem niedrigeren Wert aus Buchwert und Nettoveräußerungswert bewertet.

Finanzimmobilien werden mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet.Die Beurteilung der Wahrscheinlichkeit zur Veräußerung erfolgt dabei auf Quartalsbasis, die daraus folgenden Umgliederungen werden in den Spiegelentwicklungen der Sachanlagen und Finanzimmobilien den Notes entsprechend ausgewiesen.

Beteiligungen an at-equity bilanzierten Unternehmen werden zu Anschaffungskosten bilanziert, die sich in das erworbene anteilige, mit dem beizulegenden Zeitwert bewertete Nettovermögen sowie gegebenenfalls einen Geschäfts- oder Firmenwert aufteilen. Der Buchwert wird jährlich um den anteiligen Jahresüberschuss bzw. -fehlbetrag, bezogene Dividenden und sonstige Eigenkapitalveränderungen erhöht bzw. vermindert. Die Beteiligungen an at-equity bilanzierten Unternehmen werden einmal jährlich, sowie zusätzlich bei Vorliegen von Indikatoren, die auf eine mögliche Wertminderung hindeuten, einem Impairment-Test nach IAS 36 unterzogen. Unterschreitet der erzielbare Betrag den Buchwert, wird der Differenzbetrag abgeschrieben.

Latente Steuern werden bei temporären Differenzen zwischen den Wertansätzen von Vermögenswerten und Schulden im Konzernabschluss einerseits und den steuerlichen Wertansätzen andererseits in Höhe der voraussichtlichen künftigen Steuerbelastung oder -entlastung gebildet. Darüber hinaus wird eine aktive Steuerabgrenzung für künftige Vermögensvorteile aus steuerlichen Verlustvorträgen angesetzt, soweit mit der Realisierung mit hinreichender Sicherheit gerechnet werden kann. Der Berechnung der Steuerlatenz liegt der im jeweiligen Land geltende Ertragsteuersatz zugrunde. Die Berechnung für die UBM und die in den Konzernabschluss einbezogenen österreichischen Tochtergesellschaften wurde im Berichtsjahr mit 23,00 % durchgeführt.

Rückstellungen für Abfertigungen, Pensionen und Jubiläumsgelder wurden gemäß IAS 19 nach dem laufenden Einmalprämienverfahren (Projected Unit Credit Method) unter Zugrundelegung der Generationentafel AVÖ 2018-P ermittelt, wobei zum Ende des Geschäftsjahres eine versicherungsmathematische Bewertung durchgeführt wird. Bei der Bewertung dieser Rückstellungen wurden ein Rechnungszinsfuß für Österreich von 4,00 % (Vorjahr: 3,30 %) und Bezugssteigerungen in Österreich von 3,10 % bzw. 3,50 % (Vorjahr: 3,37 % bzw. 3,70 %) p. a. berücksichtigt. Bei der Ermittlung der Rückstellungen für Abfertigungen werden für Österreich keine Fluktuationsabschläge berücksichtigt. Für Jubiläumsgelder werden für Österreich Fluktuationsabschläge auf Basis von statistischen Daten in einer Bandbreite von 0,00 % bis 13,20 % (Vorjahr: 0,00 % bis 13,20 %) berücksichtigt. Als rechnungsmäßiges Pensionsalter wird das frühestmögliche gesetzliche Pensionsantrittsalter nach Pensionsreform 2004 (Korridorpension) unter Beachtung aller Übergangsregelungen angesetzt. Bei der Berechnung der Rückstellungen wird für Österreich die Sterbetafel AVÖ 2018-P – Pagler & Pagler verwendet. Versicherungsmathematische Gewinne und Verluste für Abfertigungen und Pensionen werden zur Gänze im sonstigen Ergebnis, für Jubiläumsgelder im Gewinn oder Verlust der Periode erfasst. Der Dienstzeitaufwand wird im Personalaufwand ausgewiesen. Der Zinsaufwand wird unter der Position Finanzaufwand erfasst.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle gegenwärtig entstandenen Risiken und ungewissen Verpflichtungen. Sie werden jeweils in Höhe des Betrags angesetzt, der voraussichtlich zur Erfüllung der zugrunde liegenden Verpflichtung erforderlich ist.

Leasingverbindlichkeiten werden mit dem Barwert der künftigen Leasingzahlungen bewertet. Für die Abzinsung wird der dem Leasingverhältnis zugrunde liegende Zinssatz herangezogen. Lässt sich dieser nicht bestimmen, wird der laufzeitadäquate währungsspezifische Grenzfremdkapitalzinssatz verwendet.

Finanzinstrumente

Jedes Finanzinstrument, das in den Anwendungsbereich von IFRS 9 fällt, wird je nach zugrunde liegendem Geschäftsmodell und den vertraglich vereinbarten Cashflow-Eigenschaften in Bewertungskategorien klassifiziert und in Abhängigkeit der Kategorie zu fortgeführten Anschaffungskosten oder zum beizulegenden Zeitwert bewertet.

Für Finanzinstrumente, die zu fortgeführten Anschaffungskosten (Amortised Cost) oder erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert (FVTOCI) bewertet werden, ist hinsichtlich Wertberichtigungen das Expected-Credit-Loss-Modell anzuwenden. Dabei ist im Zugangszeitpunkt eine Risikovorsorge in Höhe des 12-Monats-Expected-Credit-Loss (Stufe 1) zu bilden. Bei einer signifikanten Verschlechterung des Kreditrisikos erfolgt eine Berücksichtigung des Lifetime-Expected-Credit-Loss (Stufe 2). Bei Eintritt von objektiven Hinweisen auf eine tatsächliche Wertminderung erfolgt die Einstufung in Stufe 3.

Der UBM-Konzern wendet für Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, Vertragsvermögenswerte und Forderungen aus Leasingverhältnissen die Vereinfachungsregel des IFRS 9.5.5.15 an und bemisst bei Wertberichtigungen den Lifetime-Expected-Credit-Loss. Im Allgemeinen liegen für Finanzinstrumente keine externen Bonitätseinschätzungen vor. Der Expected Credit Loss berechnet sich auf Basis des erwarteten Nettoanspruchs des Finanzinstruments, der periodenbezogenen Ausfallwahrscheinlichkeit und des Verlusts bei tatsächlichem Ausfall.

Für Projektfinanzierungen ist das allgemeine Wertminderungsmodell anzuwenden. Die Beobachtung des Kreditrisikos erfolgt dabei mangels externer Bonitätseinschätzung anhand von Kennzahlenentwicklungen wie z. B. Loan to Value oder Außenstandsdauern.

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, Projektfinanzierungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte werden mit fortgeführten Anschaffungskosten (Amortised Cost) angesetzt. Im Geschäftsjahr wurden keine Wertberichtigungen für erwartete Kreditverluste für Forderungen aus Lieferungen und Leistungen erfasst, da sowohl die historischen als auch die prognostizierten Daten keine Verlustraten ergaben.

Die unter den übrigen Finanzanlagen ausgewiesenen Anteile an nicht konsolidierten Tochterunternehmen und übrigen Beteiligungen werden zum beizulegenden Zeitwert (FVTPL) bewertet, wobei dieser zumeist unter Anwendung von Bewertungsmethoden – wie z. B. die Discounted-Cashflow-Methode – ermittelt wird.

Wertpapiere werden in die Kategorie FVTPL klassifiziert und zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Sofern sie Schuldinstrumente darstellen und ausschließlich Zins- und Tilgungszahlungen vereinbart sind, werden sie mit fortgeführten Anschaffungskosten (Amortised Cost) angesetzt.

Verbindlichkeiten werden unter Anwendung der Effektivzinsmethode zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet (Amortised Cost).

Derivative Finanzinstrumente werden mit dem beizulegenden Zeitwert (FVTPL) bewertet.

Käufe und Verkäufe finanzieller Vermögenswerte werden gemäß IFRS 9.3.1.2 zum Erfüllungstag bilanziert.

Umsatzerlöse werden nach Abzug von Umsatzsteuern ausgewiesen. Die Umsatzrealisierung stellt sich je nach Umsatzart wie folgt dar: Erfolgt der Verkauf von Immobilien während der Bauphase, so werden die Umsätze zeitraumbezogen realisiert, sofern ein Rechtsanspruch auf die erbrachte Leistung besteht und keine alternative Nutzungsmöglichkeit vorliegt. Erlöse aus abgerechneten Bauleistungen werden ebenso zeitraumbezogen realisiert. Umsätze aus Verkäufen bereits fertiggestellter Wohnungen sowie Erträge aus dem Hotelbetrieb werden zeitpunktbezogen realisiert.

Bei der zeitraumbezogenen Umsatzrealisierung wird der Umsatzerlös gemäß dem Leistungsfortschritt ermittelt (PoC-Methode). Grundlage für die Ermittlung des Fertigstellungsgrads ist das Verhältnis der bisher erbrachten Leistung zur Gesamtleistung. Bei Umsatzerlösen aus dem Verkauf von Immobilien werden die angefallenen Investitionskosten in Verhältnis zu den Gesamtinvestitionskosten des Projekts gesetzt. Die ermittelte Leistung wird nach Abzug der Zahlungen des Kunden als Vertragsvermögenswert unter den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen oder, falls die Zahlungen die bisher erbrachte Leistung übersteigen, als Vertragsverbindlichkeit unter den übrigen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Ist es wahrscheinlich, dass die gesamten Auftragskosten die Auftragserlöse übersteigen, werden die erwarteten Verluste sofort zur Gänze in Höhe der für die Erfüllung des Vertrags notwendigen Kosten erfasst.

Zinserträge und -aufwendungen werden unter Berücksichtigung der jeweils ausstehenden Darlehenssumme und des anzuwendenden Zinssatzes abgegrenzt. Dividendenerträge aus Finanzinvestitionen werden mit Entstehung des Rechtsanspruchs erfasst.

Leasingverhältnisse liegen vor, wenn dem Leasingnehmer vom Leasinggeber vertraglich das Recht zur Beherrschung eines identifizierten Vermögenswerts für einen festgelegten Zeitraum eingeräumt wird und der Leasinggeber dafür eine Gegenleistung erhält. Die UBM-Gruppe ist Leasingnehmer von Büroimmobilien sowie einer Immobilie zur Weitervermietung. Es besteht eine Vielzahl von Einzelverträgen mit vergleichsweise niedrigen jährlichen Mietzahlungen, befristeter und unbefristeter Dauer sowie ordentlichen Kündigungsrechten.

Leasingverhältnisse werden als Nutzungsrecht und entsprechende Leasingverbindlichkeit in der Bilanz dargestellt. Die Leasingraten werden in einen Finanzierungs- und einen Tilgungsanteil aufgeteilt. Die Finanzierungsaufwendungen werden über die Laufzeit des Leasingverhältnisses erfolgswirksam erfasst, sodass sich für jede Periode ein Zinsaufwand auf den Restbetrag der Verbindlichkeit ergibt. Das Nutzungsrecht wird linear über den kürzeren der beiden Zeiträume aus Nutzungsdauer und Laufzeit des Leasingvertrags abgeschrieben. Leasingzahlungen werden mit dem landesspezifischen Grenzfremdkapitalzinssatz des Konzerns auf ihren Barwert abgezinst, d. h. mit jenem Zinssatz, den der Konzern zahlen müsste, wenn er Mittel aufnehmen müsste, um in einem vergleichbaren wirtschaftlichen Umfeld einen Vermögenswert mit einem vergleichbaren Wert und zu vergleichbaren Bedingungen zu erwerben. Zahlungen für kurzfristige Leasingverhältnisse und Leasingverhältnisse, denen Vermögenswerte von geringem Wert zugrunde liegen, werden als Aufwand erfasst.Als kurzfristige Leasingverhältnisse gelten Leasingverträge mit einer Laufzeit von bis zu zwölf Monaten. Der Konzern tritt auch als Leasinggeber auf. Es handelt sich hierbei im Wesentlichen um Büroflächen, die ausschließlich an namhafte Mieter erstklassiger Bonität vermietet sind. Diese Leasingverhältnisse sind als Operating Leasing zu qualifizieren. Die Mieterträge aus diesen Leasingverhältnissen werden in den Umsatzerlösen ausgewiesen und über die Laufzeit des Leasingverhältnisses erfasst, etwaige Miet-Incentives werden entsprechend der Laufzeit des Mietvertrages aufgeteilt und kürzen die Umsatzerlöse.

5. Ermessensausübungen und Hauptquellen von Schätzungsunsicherheiten

Schätzungen und Annahmen sowie Ermessensentscheidungen des Managements, die sich auf Höhe und Ausweis der bilanzierten Vermögenswerte und Schulden sowie der Erträge und Aufwendungen und die Angaben betreffend Eventualverbindlichkeiten beziehen, sind mit der Aufstellung von Jahresabschlüssen unabdingbar verbunden. Wesentliche Ermessens-entscheidungen beziehen sich auf die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts bei Immobilien, welcher in der Regel mit dem Barwert der bei einer Vermietung realisierbaren Erträge gleichgesetzt wird. Veränderte Einschätzungen betreffend die bei einer Vermietung zukünftig realisierbaren Erträge bzw. die Renditeerwartung in Bezug auf Alternativanlagen wirken sich auf den beizulegenden Zeitwert eines Objekts aus.

Der Kapitalisierungszinssatz (die Bandbreite liegt zwischen 3,60 % und 10,00 %; (Vorjahr: 3,81 % und 10,00 %)) ist jener Zinssatz, mit dem der Ertrag von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Ein Kriterium für die Wahl des Kapitalisierungszinssatzes ist das allgemeine und spezielle Risiko, welchem der Ertrag aus der Liegenschaft unterworfen ist. Der Großteil der Finanzimmobilien wurde im laufenden Geschäftsjahr nach international anerkannten Ertragswertverfahren, insbesondere dem Term-and-Reversion-Verfahren bewertet (das Bewertungsverfahren sowie der Fair Value der bewerteten Finanzimmobilien sind unter Punkt 19 näher erläutert).

Immobilien, die in der Entwicklung stehen (Anlagen in Bau – IAS 40), werden unter Anwendung der Residualwertmethode bewertet. Bei dieser Bewertungsmethode werden die Ertragswerte, soweit noch keine Vorverwertung stattgefunden hat, durch die Gutachter in Abstimmung mit den Projektentwicklern geschätzt. Die budgetierten Fertigstellungskosten inklusive eines angemessenen Developer-Gewinns werden von den Ertragswerten in Abzug gebracht. Das Residuum dieser Bewertungsmethode ergibt dann den Verkehrswert der Liegenschaften in Entwicklung.

In der nachfolgenden Sensitivitätsanalyse werden die Auswirkungen wesentlicher Parameteränderungen auf den beizulegenden Zeitwert der Finanzimmobilien dargestellt:

in T€ Bestandsimmobilien IAS 40
| | Buchwert 31.12.2025 | Buchwert 31.12.2024 | Änderung der nachhaltigen Miete 0,00 % | Änderung der nachhaltigen Miete 10,00 % | Änderung der nachhaltigen Miete –10,00 % |
|:---|---:|---:|---:|---:|---:|
| Änderung der Yield 0,00 % | - 12.019 | –12.126 | - 6.304 | –6.254 |
| 0,50 % | –5.112 | 2.698 | –13.112 | –1.763 |
| 2,197 | –4.783 | | | |
| –0,50 % | 6.908 | 16.038 | –2.132 | 1.077 |
| 5.207 | –2.173 | | | |

in T€ Entwicklungsprojekte IAS 40
| | Buchwert 31.12.2025 | Buchwert 31.12.2024 | Developer-Gewinn –5,00 % | Developer-Gewinn 5,00 % | Änderung der Yield –0,50 % | Änderung der Yield 0,50 % | Änderung der Baukosten 10,00 % | Änderung der Baukosten –10,00 % | Änderung der Mieterlöse –10,00 % | Änderung der Mieterlöse 10,00 % |
|:---|---:|---:|---:|---:|---:|---:|---:|---:|---:|---:|
| | 122.918 | 184.797 | 12.460 | –18.150 | 19.450 | –27.190 | 14.650 | –20.090 | 35.105 | –36.905 |
| | | | | | | | –21.990 | 16.000 | –37.640 | 28.970 |
| | | | | | | | | | –26.097 | 27.911 |
| | | | | | | | | | 47.952 | –47.772 |

Die Klassifizierung als Finanzimmobilie (IAS 40) oder Vorratsimmobilie (IAS 2) unterliegt im Einzelfall einer Ermessensausübung: Als Finanzimmobilien werden jene Projekte klassifiziert, die zur Erzielung von Mieteinnahmen bzw. zur Wertsteigerung gehalten werden. In der Kategorie der Vorratsimmobilien werden jene Immobilien dargestellt, die im Vorhinein zur Weiterveräußerung bestimmt sind. All jene Immobilien, welche bereits vor Fertigstellung verkauft werden und für welche keine alternative Nutzungsmöglichkeit sowie ein Rechtsanspruch auf Bezahlung der bereits erbrachten Leistung bestehen, werden gem. IFRS 15 als Vertragsvermögenswert bilanziert. Der Fertigstellungsgrad wird anhand der bereits angefallenen Kosten im Vergleich zu den Gesamtkosten ermittelt. Eine Drohverlustrückstellung wird angesetzt, wenn die Kosten die Erlöse übersteigen.

Zum Verkauf bestimmte (Vorrats-)Immobilien:
Für jene Immobilien, für die durch vergleichbare Transaktionen ein Marktwert bestimmbar ist, wird der Verkehrswert mittels Vergleichswert- bzw. Sachwertverfahren ermittelt. Dafür bestimmen die externen Gutachter mit den lokalen Projektentwicklern basierend auf Größe, Alter und Zustand der Gebäude und nach länderspezifischen Gegebenheiten die Parameter. Dies gilt großteils für die Immobilien im Umlaufvermögen (Wohnbauten), die zur sofortigen Weiterveräußerung nach Fertigstellung gedacht sind. Gemäß Rechnungslegungsvorschriften wird der Buchwert nur dann an den Verkehrswert angepasst, wenn dieser niedriger ist. Hinsichtlich Buchwert und möglicher Auswirkungen von Wertminderungen wird auf Punkt 23 verwiesen.

Rückstellungen:
Die Bewertungen von Abfertigungs-, Pensions- und Jubiläumsgeldrückstellungen beruhen auf Parametern wie Abzinsungsfaktoren, Gehaltssteigerungen oder Fluktuationen, deren Änderungen zu höheren oder niedrigeren Rückstellungen bzw. Personal- oder Zinsaufwendungen führen können. Sonstige Rückstellungen beruhen auf der Einschätzung über den Eintritt oder Nichteintritt eines Ereignisses und auf der Wahrscheinlichkeit eines Mittelabflusses. Die Änderung dieser Einschätzung oder der Eintritt eines als nicht wahrscheinlich eingestuften Ereignisses kann wesentliche Auswirkungen auf die Ertragslage der Gruppe haben.

Sensitivitätsbetrachtung der Pensionsrückstellung:
Folgende versicherungsmathematische Annahmen wurden als erheblich erachtet und mit folgenden Spannen gestresst: Abzinsungssatz +/–0,25 %, Rententrend +/–0,25 %, Lebenserwartung +/–1 Jahr. Die Sensitivitätsbetrachtung der Lebenserwartung erfolgte dabei über eine Verschiebung der durchschnittlichen Lebenserwartung für den Gesamtbestand des jeweiligen Plans. Die Differenzen zu den bilanzierten Werten sind in nachfolgender Tabelle als relative Abweichung angegeben:

	Zinsen +0,25 %	Zinsen –0,25 %	Rententrend +0,25 %	Rententrend –0,25 %	Lebenserwartung +1 Jahr	Lebenserwartung –1 Jahr
Pensionen DBO	–1,90 %	2,00 %	2,00 %	–2,00 %	5,30 %	–5,20 %

Sensitivitätsbetrachtung der Abfertigungsrückstellung:
Folgende versicherungsmathematische Annahmen wurden als erheblich erachtet und mit folgenden Spannen gestresst: Abzinsungssatz +/–0,25 %, Gehaltstrend +/–0,25 %, Fluktuation +/–0,50 % bis zum 25. Dienstjahr, Lebenserwartung +/–1 Jahr. Die Sensitivitätsbetrachtung der Lebenserwartung erfolgte dabei über eine Verschiebung der durchschnittlichen Lebenserwartung für den Gesamtbestand des jeweiligen Plans. Die Differenzen zu den bilanzierten Werten sind in nachfolgender Tabelle als relative Abweichung angegeben:

	Zinsen +0,25 %	Zinsen –0,25 %	Gehaltstrend +0,25 %	Gehaltstrend –0,25 %	Fluktuation +0,50 % bis zum 25. Dienstjahr	Fluktuation –0,50 % bis zum 25. Dienstjahr	Lebenserwartung +1 Jahr	Lebenserwartung –1 Jahr
Abfertigung DBO	–1,43 %	1,46 %	1,58 %	–1,55 %	–0,05 %	0,05 %	0,04 %	–0,05 %

Projektfinanzierungen:
UBM als Muttergesellschaft reicht Darlehen an ihre at-equity bilanzierten Unternehmen aus. Diese Darlehen dienen der Finanzierung des Eigenmittelanteils von Immobilienprojekten. Sie unterliegen einer marktüblichen Verzinsung und sind nach dem Verkauf des Projekts zur Rückzahlung fällig. Die sich in der Zukunft tatsächlich ergebenden Beträge können abhängig vom Verwertungserfolg der einzelnen Projekte von den Schätzungen abweichen. Hinsichtlich Buchwert und Auswirkungen von Wertminderungen verweisen wir auf Punkt 21.

6. Neue und geänderte Rechnungslegungsstandards

6.1. Im Berichtsjahr erstmals angewandte Standards

Erstmalig wurden zum 1. Jänner 2025 folgende Standards vom Konzern angewandt, die Standardänderungen haben keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzern.

Änderungen zu Standards und Interpretationen

Neuer Standard oder Änderung	Datum der Veröffentlichung durch IASB	Übernahme in EU-Recht	Datum der erstmaligen Anwendung laut IASB
Änderungen an IAS 21: Mangel an Umtauschbarkeit	15.8.2023	12.11.2024	1.1.2025

6.2. Neue Rechnungslegungsstandards, die noch nicht angewandt werden

Die folgenden, bei Aufstellung des Konzernabschlusses bereits veröffentlichten Standards und Interpretationen waren im laufendem Geschäftsjahr noch nicht zwingend anzuwenden und wurden auch nicht freiwillig vorzeitig angewandt. Die Standardänderungen haben, sofern nicht anders angegeben, keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzern.

Die fristgerechte, konzernweite Umsetzung der Anforderungen von IFRS 18, insbesondere hinsichtlich der neuen Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung in fünf Funktionskategorien, wird derzeit von UBM im Rahmen eines Projektplans erarbeitet. Die erstmalige Anwendung sowie die Bereitstellung der Vergleichszahlen erfolgt planmäßig im Rahmen der Berichterstattung zum 1. Januar 2027.Von der Europäischen Union bereits übernommene Standards und Interpretationen

Neuer Standard oder Änderung	Datum der Veröffentlichung durch IASB	Übernahme in EU-Recht	Datum der erstmaligen Anwendung laut IASB
Änderungen an IFRS 9 und IFRS 7: Änderungen an der Klassifizierung und Bewertung von Finanzinstrumenten	30.5.2024	27.5.2025	1.1.2026
Jährliche Verbesserungen an den IFRS-Rechnungslegungsstandards – Band 11	18.7.2024	9.7.2025	1.1.2026
Änderungen an IFRS 9 und IFRS 7: Verträge mit Bezug auf naturabhängige Elektrizität	18.12.2024	30.6.2025	1.1.2026
IFRS 18: Darstellung und Angaben im Abschluss	9.4.2024	13.2.2026	1.1.2027

Von der Europäischen Union noch nicht übernommene Standards und Interpretationen

Neuer Standard oder Änderung	Datum der Veröffentlichung durch IASB	Übernahme in EU-Recht	Datum der erstmaligen Anwendung laut IASB
IFRS 19: Tochterunternehmen ohne öffentliche Rechenschaftspflicht: Angaben	9.5.2024	ausstehend	1.1.2027
Änderungen an IAS 21: Umrechnung in eine hochinflationäre Darstellungswährung	13.11.2025	ausstehend	1.1.2027

7. Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse in Höhe von T€ 139.201 (Vorjahr: T€ 106.239) enthalten im Wesentlichen Verkaufserlöse von Vorratsimmobilien, Mieterträge und abgerechnete Bauleistungen. Die Gesamtleistung der Gruppe ist eine zentrale Kennzahl für das Geschäftsfeld des UBM-Konzerns und beinhaltet neben den Umsatzerlösen die anteilige Leistung von at-equity bilanzierten Unternehmen sowie Erlöse aus Immobilienverkäufen von Share bzw. Asset Deals. In der nachfolgenden Tabelle wird die Gesamtleistung der Gruppe aus dem internen Berichtswesen nach Regionen dargestellt:

in T€
| Regionen | 2025 | 2024 |
|---|---|---|
| Deutschland | 50.295 | 61.008 |
| Österreich | 168.478 | 133.519 |
| Polen | 55.948 | 105.447 |
| Sonstige Märkte | 82.726 | 124.880 |
| Gesamtleistung der Gruppe | 357.447 | 424.854 |
| Abzüglich Umsätze aus at-equity bilanzierten Unternehmen sowie Verkäufe von Finanzimmobilien | –218.246 | –318.615 |
| Umsatzerlöse | 139.201 | 106.239 |

Die folgende Tabelle zeigt die Aufgliederung der Umsatzerlöse in die wesentlichen Kategorien, den Zeitpunkt der Umsatzrealisierung sowie die Überleitung zur Segmentberichterstattung:

in T€	Deutschland 1–12/2025	Österreich 1–12/2025	Polen 1–12/2025	Sonstige Märkte 1–12/2025	Konzern 1–12/2025
Erlöse aus Verträgen mit Kunden
Residential	12.981	41.881	12.489	44.892	112.243
Office	104	2	11	-	117
Hotel	-	-	-	130	130
Other	-	161	58	-	219
Service	8.869	4.576	2.404	874	16.723
Erlöse aus Verträgen mit Kunden	21.954	46.620	14.962	45.896	129.432
Umsatzerlöse zeitraumbezogen	9.093	34.742	-	13.482	57.317
Umsatzerlöse zeitpunktbezogen	12.861	11.878	14.962	32.414	72.115
Erlöse aus Verträgen mit Kunden	21.954	46.620	14.962	45.896	129.432
Erlöse aus Vermietung	406	2.254	3.186	3.923	9.769
Umsatzerlöse	22.360	48.874	18.148	49.819	139.201

in T€	Deutschland 1–12/2024	Österreich 1–12/2024	Polen 1–12/2024	Sonstige Märkte 1–12/2024	Konzern 1–12/2024
Erlöse aus Verträgen mit Kunden
Residential	7.312	5.224	4.560	58.372	75.468
Office	38	4	-	-	42
Hotel	-	-	-	-	-
Other	-	149	89	-	238
Service	4.513	7.538	1.537	869	14.457
Erlöse aus Verträgen mit Kunden	11.863	12.915	6.186	59.241	90.205
Umsatzerlöse zeitraumbezogen	6.106	8.797	-	56.769	71.672
Umsatzerlöse zeitpunktbezogen	5.757	4.118	6.186	2.472	18.533
Erlöse aus Verträgen mit Kunden	11.863	12.915	6.186	59.241	90.205
Erlöse aus Vermietung	744	2.642	8.516	4.132	16.034
Umsatzerlöse	12.607	15.557	14.702	63.373	106.239

8. Sonstige betriebliche Erträge

in T€
| | 2025 | 2024 |
|---|---|---|
| Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen | 1.227 | 2.841 |
| Erträge aus dem Abgang von Sachanlagevermögen und Finanzimmobilien | 180 | 441 |
| Gewinn aus Entkonsolidierungen | 1.137 | 495 |
| Personalkostenverrechnungen | 226 | 202 |
| Kursgewinne | 3.030 | 2.380 |
| Wertaufholung von Vorräten | 7.113 | 400 |
| Übrige | 4.844 | 3.718 |
| Gesamt | 17.757 | 10.477 |

Die Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen betreffen im Wesentlichen Gewährleistungsrückstellungen. Die übrigen sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten im Wesentlichen Kaufpreisanpassungen aus Verkäufen des Vorjahres.

9. Aufwendungen für Material und sonstige bezogene Herstellungsleistungen

in T€
| | 2025 | 2024 |
|---|---|---|
| Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe und für bezogene Waren | –2.039 | –3.233 |
| Aufwendungen für bezogene Leistungen | –72.254 | –62.985 |
| Gesamt | –74.293 | –66.218 |

10. Personalaufwand

in T€
| | 2025 | 2024 |
|---|---|---|
| Löhne und Gehälter | –20.211 | –18.519 |
| Soziale Abgaben | –4.113 | –3.909 |
| Aufwendungen für Abfertigungen und Pensionen | –277 | –300 |
| Gesamt | –24.601 | –22.728 |

Die Aufwendungen für Abfertigungen und Pensionen enthalten die Dienstzeitaufwendungen und die Aufwendungen für beitragsorientierte Verpflichtungen. Der Zinsaufwand wird unter Punkt 14 im Finanzaufwand ausgewiesen. Im Personalaufwand sind Aufwendungen in Höhe von T€ 1.084 (Vorjahr: T€ 485) aus dem Long-Term-Incentive-Programm (LTIP) 2024 enthalten.

11. Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen stellen sich wie folgt dar:

in T€
| | 2025 | 2024 |
|---|---|---|
| Bürobetrieb | –2.907 | –3.291 |
| Werbung | –2.719 | –2.299 |
| Rechts- und Beratungskosten | –6.226 | –6.712 |
| Wertminderungen von Immobilien im Umlaufvermögen | –500 | –234 |
| Kursverluste | –531 | –2.005 |
| Steuern, Beiträge und Gebühren | –1.913 | –1.914 |
| Bank- und Geldverkehrsspesen | –491 | –886 |
| Management Fee | –360 | –995 |
| Verlust aus Entkonsolidierungen | - | –1.211 |
| Übrige | –4.206 | –7.002 |
| Gesamt | –19.853 | –26.549 |

Die übrigen sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich im Wesentlichen aus sonstigen Fremdleistungen sowie aus Provisionen zusammen.

12. Abschreibungen

Auf immaterielle Vermögenswerte wurden T€ 244 (Vorjahr: T€ 242) und auf das Sachanlagevermögen T€ 2.219 (Vorjahr: T€ 2.233) planmäßige Abschreibungen vorgenommen.

13. Finanzertrag

in T€
| | 2025 | 2024 |
|---|---|---|
| Erträge aus Beteiligungen | - | 21 |
| Zinsen und ähnliche Erträge | 19.946 | 17.789 |
| davon aus Projektfinanzierungen gegenüber at-equity bilanzierten Unternehmen | 16.640 | 14.493 |
| Erträge aus dem Abgang von und der Zuschreibung zu Finanzanlagen | 6.752 | 277 |
| Gesamt | 26.698 | 18.087 |

14. Finanzaufwand

in T€
| | 2025 | 2024 |
|---|---|---|
| Zinsen und ähnliche Aufwendungen betreffend Anleihen und Schuldscheindarlehen | –18.925 | –15.074 |
| Zinsen und ähnliche Aufwendungen betreffend andere Finanzverbindlichkeiten | –8.746 | –16.933 |
| Sonstige Zinsen und ähnliche Aufwendungen | - | –62 |
| Aufwendungen aus Beteiligungen | –8 | –40 |
| Gesamt | –27.679 | –32.109 |

15. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

In den Steuern vom Einkommen und Ertrag werden die in den einzelnen Ländern gezahlten oder geschuldeten Ertragsteuern erfasst. Ebenso ist hier die Steuerumlage der nicht konsolidierten Beteiligungen in einer Beteiligungsgemeinschaft (gemäß § 9 österreichisches Körperschaftsteuergesetz) ausgewiesen. Steuerumlagen aus der steuerlichen Unternehmensgruppe der UBM (§ 9 öKStG) betreffen vollkonsolidierte Gesellschaften und werden im Rahmen der Konsolidierung eliminiert. In dieser Position sind des Weiteren auch die latenten Steuern des Konzerns enthalten. Der Berechnung liegen Steuersätze zugrunde, die gemäß den geltenden Steuergesetzen oder gemäß Steuergesetzen, deren Inkraftsetzung im Wesentlichen abgeschlossen ist, zum voraussichtlichen Realisierungszeitpunkt anzuwenden sein werden.

in T€
| | 2025 | 2024 |
|---|---|---|
| Tatsächlicher Steueraufwand | 1.874 | 4.767 |
| Latenter Steueraufwand/-ertrag | 4.375 | 1.635 |
| Steueraufwand (+)/-ertrag (–) | 6.249 | 6.402 |

Der sich bei Anwendung des österreichischen Körperschaftsteuersatzes von 23,00 % (Vorjahr: 23,00 %) ergebende Steueraufwand lässt sich zum tatsächlichen Steueraufwand wie folgt überleiten:

in T€
| | 2025 | 2024 |
|---|---|---|
| Ergebnis vor Ertragsteuern | 3.934 | –23.191 |
| Theoretischer Steueraufwand (+)/-ertrag (–) | 905 | –5.334 |
| Steuersatzunterschiede | –545 | –2.407 |
| Steuerauswirkung der nicht abzugsfähigen Aufwendungen und steuerfreien Erträge | 2.202 | 891 |
| Erträge/Aufwendungen aus Beteiligungen an at-equity bilanzierten Unternehmen | 3.490 | 3.546 |
| Veränderung des in Bezug auf Verlustvorträge und temporäre Differenzen nicht angesetzten latenten Steueranspruchs | 7.633 | 10.683 |
| Effekt von Steuersatzänderungen | –277 | –41 |
| Periodenfremder Steueraufwand (+)/-ertrag (–) | –2.680 | –2.176 |
| Nicht-temporäre Differenzen | –4.479 | 1.240 |
| Steuern vom Einkommen und vom Ertrag | 6.249 | 6.402 |

Der periodenfremde Steueraufwand enthält einen Aufwand aus laufenden Ertragsteuern von T€ 202 (Vorjahr: Ertrag T€ 517). Der im sonstigen Ergebnis erfasste Betrag belief sich auf T€ -35 (Vorjahr: T€ -69) und betraf den Steuereffekt auf das Remeasurement aus leistungsorientierten Verpflichtungen.

16. Ergebnis je Aktie

Das Ergebnis je Aktie errechnet sich aus der Division der Anteile der Aktionäre des Mutterunternehmens am Jahresüberschuss durch die gewichtete durchschnittliche Anzahl der ausgegebenen Aktien.

	2025	2024
Anteile der Aktionäre des Mutterunternehmens am Periodenergebnis inkl. Hybridkapitalzinsen (in T€)	–2.197	–30.146
Abzüglich Hybridkapitalzinsen (in T€)	–8.175	–5.500
Anteile der Aktionäre des Mutterunternehmens am Periodenergebnis (in T€)	–10.372	–35.646
Gewichtete durchschnittliche Anzahl ausgegebener Aktien	7.417.174	7.472.180
Unverwässertes Ergebnis je Aktie = verwässertes Ergebnis je Aktie (in €)	–1,40	–4,77

17. Immaterielle Vermögenswerte

in T€
| | Konzessionen, Lizenzen und ähnliche Rechte | Anlagen in Bau | Gesamt |
|---|---|---|---|
| Anschaffungs- und Herstellungskosten | | | |
| Stand zum 1.1.2024 | 1.985 | 567 | 2.552 |
| Zugänge | –11 | 156 | 145 |
| Abgänge | –2 | - | –2 |
| Umbuchungen | 710 | –710 | - |
| Währungsanpassungen | –3 | - | –3 |
| Stand zum 31.12.2024 | 2.679 | 13 | 2.692 |
| Zugänge | - | 6 | 6 |
| Abgänge | - | - | - |
| Umbuchungen | - | - | - |
| Währungsanpassungen | 6 | - | 6 |
| Stand zum 31.12.2025 | 2.685 | 19 | 2.704 |
| Kumulierte Abschreibungen | | | |
| Stand zum 1.1.2024 | 636 | - | 636 |
| Zugänge (planmäßige Abschreibungen) | 242 | - | 242 |
| Abgänge | –2 | - | –2 |
| Umbuchungen | - | - | - |
| Währungsanpassungen | –3 | - | –3 |
| Stand zum 31.12.2024 | 873 | - | 873 |
| Zugänge (planmäßige Abschreibungen) | 244 | - | 244 |
| Abgänge | - | - | - |
| Umbuchungen | - | - | - |
| Währungsanpassungen | 5 | - | 5 |
| Stand zum 31.12.2025 | 1.122 | - | 1.122 |
| Buchwerte | | | |
| Stand zum 31.12.2024 | 1.805 | 13 | 1.818 |
| Stand zum 31.12.2025 | 1.562 | 19 | 1.581 |

Ausgewiesen werden ausschließlich erworbene immaterielle Vermögenswerte mit einer begrenzten Nutzungsdauer.In Bezug auf Nutzungsdauer und Abschreibungsmethode wird auf die Ausführungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden verwiesen. Die planmäßigen Abschreibungen sind in der Gewinn- und Verlustrechnung unter „Abschreibungen auf immaterielle Werte des Anlagevermögens und Sachanlagen“ ausgewiesen.

18. Sachanlagevermögen in T€

	Grundstücke und Bauten	Nutzungsrechte	Grundstücke und Bauten	Technische Anlagen und Maschinen	Betriebs- und Geschäftsausstattung	Nutzungsrechte	Betriebs- und Geschäftsausstattung	Gesamt
Anschaffungs- und Herstellungskosten bzw. Neubewertung
Stand zum 1.1.2024	1.613	12.425	822	3.700	615			19.176
Zugänge	-	578	-	229	44			851
Abgänge	-	–217	–7	–315	–269	–808		–808
Währungsanpassungen	–4	–6	4	–2	1			–7
Stand zum 31.12.2024	1.609	12.780	819	3.612	391			19.212
Zugänge	-	486	-	545	280	1.311		1.311
Abgänge	-	-	–158	–530	–174	–862		–862
Währungsanpassungen	9	46	4	10	3	71		71
Stand zum 31.12.2025	1.618	13.312	665	3.637	500	19.732		19.732
Kumulierte Abschreibungen
Stand zum 1.1.2024	452	4.975	658	1.629	333			8.047
Zugänge (planmäßige Abschreibungen)	153	1.456	74	380	170	2.233		2.233
Abgänge	-	–217	–7	–178	–269	–671		–671
Währungsanpassungen	–2	1	4	–2	1	2		2
Stand zum 31.12.2024	603	6.215	729	1.829	235	9.611		9.611
Zugänge (planmäßige Abschreibungen)	153	1.502	66	359	139	2.219		2.219
Abgänge	-	-	–140	–311	–173	–624		–624
Währungsanpassungen	6	35	3	8	1	52		52
Stand zum 31.12.2025	762	7.752	658	1.885	202	11.258		11.258
Buchwerte
Stand zum 31.12.2024	1.006	6.565	90	1.783	156	9.601		9.601
Stand zum 31.12.2025	856	5.560	7	1.752	298	8.474		8.474

Allfällig ergebniswirksam vorgenommene Wertminderungen werden zusammen mit den planmäßigen Abschreibungen unter „Abschreibungen auf immaterielle Werte des Anlagevermögens und Sachanlagen“ ausgewiesen. Zum Bilanzstichtag wie auch im Vorjahr waren keine Sachanlagen zur Sicherung verpfändet oder unterlagen Verfügungsbeschränkungen.

Leasingverhältnisse

Im Rahmen von Leasingverhältnissen werden folgende Beträge erfasst:
in T€

	2025	2024
Zinsaufwendungen auf Leasingverbindlichkeiten	–991	–1.032
Aufwendungen aus kurzfristigen Leasingverhältnissen	–511	–677
Zahlungsmittelabflüsse aus Tilgungen	–1.951	–1.788
Gesamte Zahlungsmittelabflüsse aus Leasingverhältnissen	–3.453	–3.497

Die Laufzeiten der Leasingverträge für betriebsnotwendige Immobilien liegen zwischen vier und 15 Jahren und für Mobilien zwischen drei und acht Jahren. Bei den Finanzimmobilien handelt es sich um ein Leasingverhältnis mit einer Laufzeit bis 2054. Sowohl bei Immobilien- als auch Mobilienleasingverträgen bestehen teilweise Verlängerungsoptionen, die nur bei ausreichender Sicherheit, dass diese Optionen ausgeübt werden, in die Berechnung der Leasingverbindlichkeit miteinbezogen werden. Betreffend Fälligkeitsanalyse der Leasingverbindlichkeiten wird auf die Punkte 37 und 44 verwiesen.

19. Finanzimmobilien

Die dem beizulegenden Zeitwert entsprechenden Buchwerte der Finanzimmobilien haben sich wie folgt entwickelt:
in T€

	Finanzimmobilien	Nutzungsrechte	Finanzimmobilien Gesamt	Beizulegender Zeitwert
Stand zum 1.1.2024	394.949	12.944	407.894
Zugänge in bestehende Immobilien	41.851	-	41.851
Abgänge	–132.394	-	–132.394
Umgliederung von/in Vorräte	–15.645	-	–15.645
Währungsanpassungen	368	-	368
Anpassung an den beizulegenden Wert	–6.712	–424	–7.136
Stand zum 31.12.2024	282.417	12.520	294.938
Zu-/Abgänge durch Änderung des Konsolidierungskreises	–54.518	-	–54.518
Zugänge in bestehende Immobilien	42.316	704	43.020
Abgänge	–313	-	–313
Währungsanpassungen	109	-	109
Anpassung an den beizulegenden Wert	–6.583	–436	–7.019
Stand zum 31.12.2025	263.428	12.788	276.216

Überleitungsrechnung für Stufe-3-Bewertungen:

2025 in T€

	Österreich	Deutschland	Polen	Sonstige Märkte	Gesamt
	Office	Other	Residential	Land bank	Office
Buchwert zum Beginn des Geschäftsjahres (Level 3)	105.589	64	-	-	76.712
Transfer aus Level 3	-	-	-	-	-
Währungsanpassungen	-	-	-	-	-
Zugänge in bestehende Immobilien	12.035	-	-	-	29.589
Zu-/Abgänge durch Änderung des Konsolidierungskreises	–54.518	-	-	-	-
Umgliederung von/in Vorräte	-	-	-	-	-
Abgänge	-	-	-	-	-
Nettoergebnis aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwerts¹	–3.011	-	-	-	–1.833
Buchwert zum Ende des Geschäftsjahres (Level 3)	60.095	64	-	-	104.468
Buchwert zum Ende des Geschäftsjahres (Level 2)	31.211
Buchwert Total	263.428

¹ Die Nettoergebnisse aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwerts setzten sich aus Aufwertungen in Höhe von T€ 279 sowie aus Abwertungen in Höhe von T€ –6.105 zusammen.

2024 in T€

	Österreich	Deutschland	Polen	Sonstige Märkte	Gesamt
	Office	Other	Residential	Land bank	Office
Buchwert zum Beginn des Geschäftsjahres (Level 3)	155.977	187	-	-	80.263
Transfer aus Level 3	-	-	-	-	-
Währungsanpassungen	-	-	-	-	-
Zugänge in bestehende Immobilien	25.933	-	-	-	15.561
Zu-/Abgänge durch Änderung des Konsolidierungskreises	-	-	-	-	-
Umgliederung von/in Vorräte	-	-	-	-	–15.645
Abgänge	–73.048	–123	-	-	-
Nettoergebnis aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwerts¹	–3.273	-	-	-	–3.467
Buchwert zum Ende des Geschäftsjahres (Level 3)	105.589	64	-	-	76.712
Buchwert zum Ende des Geschäftsjahres (Level 2)	31.663
Buchwert Total	282.417

¹ Die Nettoergebnisse aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwerts setzten sich aus Aufwertungen in Höhe von T€ 7.289 sowie aus Abwertungen in Höhe von T€ –20.855 zusammen.

Beizulegender Zeitwert von Grundstücken und Gebäuden

Die Ermittlung des Zeitwerts der Liegenschaften wird nach einem revolvierenden Zyklus durchgeführt. Bei jenen Liegenschaften, die keiner externen Bewertung unterzogen werden, werden durch ein internes Bewertungsteam die Verkehrswerte ermittelt. Diskussionen bezüglich der anzusetzenden Parameter zur Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte (Stufe 3) werden zwischen den operativen Projektentwicklern, dem Vorstand und dem Bewertungsteam geführt. Im laufenden Geschäftsjahr wurden die Verkehrswerte von Liegenschaften inklusive jener von nicht kontrollierenden Anteilen, die in den Konzernabschluss einfließen, ab einem Buchwert von T€ 1.000, insgesamt Finanzimmobilien mit einem Buchwert von T€ 262.040 (Vorjahr: T€ 280.550), durch externe Gutachter ermittelt.

Die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte von Finanzimmobilien im Bestand erfolgte überwiegend durch Ertragswertverfahren, wie im Vorjahr insbesondere durch die Term-and-Reversion-Methode, ein international anerkanntes Wertermittlungsverfahren zur Bewertung von Immobilien. Bei dieser Bewertungsmethode wird der gesamte in der Zukunft zu erwartende Zahlungsstrom in zwei getrennt voneinander zu betrachtende Bereiche aufgeteilt. Diese Trennung ist notwendig, da bei einem vermieteten Objekt die Periode bis zum Auslaufen der am Bewertungsstichtag bestehenden Verträge – sogenannter Term – in Bezug auf die notwendigen Rechenschritte nicht gleich behandelt werden kann wie jene Periode, die nach Ablauf der bestehenden Mietverträge beginnt – sogenannte Reversion (Bereich der Anschlussvermietung).

Term (Vertragslaufzeit): Der Barwert der Reinerträge wird während des Terms berechnet. Dieser Barwert ist jedoch keine ewige Rente, sondern nur eine Zeitrente, die mit Auslaufen der mietvertraglichen Vereinbarungen endet.

Reversion (Anpassungszeitraum): Der Reinertrag der Reversion (Marktmiete ab dem Zeitraum der Anschlussvermietung) unter Berücksichtigung einer Leerstandsdauer wird in der Bewertung mit einem marktüblichen Zinssatz als ewige Rente kapitalisiert. Struktureller Leerstand, so es welchen gibt, wird in einem gesonderten Abschlag berücksichtigt.

Die Wahl des Kapitalisierungszinssatzes im Term und in der Reversion wird vor dem Hintergrund der aktuellen Marktbedingungen festgelegt. Gemäß der Einschätzung erwartet sich ein Investor für die jeweiligen Immobilien eine bestimmte Rendite. Ausgehend von dieser wird der für die gegenständliche Immobilie angemessene Kapitalisierungszinssatz im Term und in der Reversion festgesetzt. Bei der Wahl des Zinssatzes werden Überlegungen hinsichtlich des Marktpotenzials, des Leerstands sowie weiterer mit der Immobilie verbundener Risiken in Betracht gezogen.

Immobilien, die in der Entwicklung stehen (Anlagen in Bau – IAS 40), werden unter Anwendung der Residualwertmethode bewertet. Bei dieser Bewertungsmethode werden die Ertragswerte, soweit noch keine Vorverwertung stattgefunden hat, durch die Gutachter in Abstimmung mit den Projektentwicklern geschätzt. Die budgetierten Fertigstellungskosten inklusive eines angemessenen Developer-Gewinns werden von den Ertragswerten in Abzug gebracht. Das Residuum dieser Bewertungsmethode ergibt dann den Verkehrswert der Liegenschaften in Entwicklung.

Das UBM Immobilienportfolio beinhaltet auch unbebaute Grundstücke, deren Art der Entwicklung noch nicht feststeht (Land bank). Die nachfolgende Tabelle stellt die Einordnung in die Fair-Value-Hierarchie, die Bewertungsmethode und die quantitativen Informationen der bei der Bewertung verwendeten, nicht beobachtbaren Inputfaktoren dar. Die unterschiedlichen Ebenen der Fair-Value-Hierarchie werden wie folgt definiert: Notierte (nicht berichtigte) Preise in aktiven Märkten für identische Vermögenswerte oder Schulden (Stufe 1) Inputfaktoren, die für den Vermögenswert entweder unmittelbar (d. h. als Preis) oder mittelbar (d. h.vom Preis abgeleitet) zu beobachten sind (Stufe 2) Inputfaktoren, die für den Vermögenswert nicht auf beobachtbaren Marktdaten basieren (Stufe 3)

Immobilienart: Finanzimmobilien

Segment	Fair-Value- Hierarchie	Beizulegender Zeitwert 31.12.2025 in T€	Bandbreite der nicht beobachtbaren Inputfaktoren Bewertungsverfahren	Kapitalisierung Zinssatz %	Miete pro m2 €/	Verkaufspreis m2 €	Instandhaltungskosten in €/m2 oder %
Office Österreich	Stufe 3	1.324	EW	4,50	5,50–8,71		16,50 %
Residential Österreich	Stufe 3	21.839	EW/Residual	5,75	1.125,00/ Apartment	12,00 €/m²
Residential Österreich	Stufe 3	36.932	VW/Residual	5,75	8.300,00
Land bank Österreich	Stufe 2	4.510	VW
Other Österreich	Stufe 3	64	EW
Office Deutschland	Stufe 3	25.539	Residual	3,60	15,00	10,00 €/m²
Office Deutschland	Stufe 3	8.003	EW/Residual	3,95	16,00–23,50	5,00 €/m²
Office Deutschland	Stufe 3	46.867	EW/Residual	4,10	25,73	15,00 €/m²
Office Deutschland	Stufe 3	8.265	Residual	3,80	7.500,00
Office Deutschland	Stufe 3	15.794	EW/Residual	4,10	28,00	14,50 €/m²
Land bank Deutschland	Stufe 2	1.950	VW
Office Polen	Stufe 3	3.890	EW	10,00	61,56/Stellplatz	50,00/Stellplatz
Other Polen	Stufe 2	7.820	VW			1.620,00
Land bank Polen	Stufe 2	16.931	VW
Hotel Sonstige Märkte	Stufe 3	63.700	DCF	7,00	1.030,00/ Zimmer	8,00 €/m²

EW = Ertragswert, VW = Vergleichswert, DCF = Discounted Cash Flow

Immobilienart: Finanzimmobilien

Segment	Fair-Value- Hierarchie	Beizulegender Zeitwert 31.12.2024 in T€	Bandbreite der nicht beobachtbaren Inputfaktoren Bewertungsverfahren	Kapitalisierung Zinssatz %	Miete pro m2 €/	Verkaufspreis m2 €	Instandhaltungskosten in €/m2 oder %
Office Österreich	Stufe 3	11.506	EW	5,00–7,50	2,68–10,94	5,67 €/m²
Office Österreich	Stufe 3	1.360	EW	4,50	5,50–8,71		16,50 %
Office Österreich	Stufe 3	38.640	EW/Residual	3,83	15,00–28,00	12,00 €/m²
Residential Österreich	Stufe 3	20.074	EW/Residual	4,60	1.125,00/ Apartment	11,00 €/m²
Residential Österreich	Stufe 3	34.008	VW/Residual	5,75	8.300,00
Land bank Österreich	Stufe 2	4.490	VW
Other Österreich	Stufe 3	64	EW
Office Deutschland	Stufe 3	25.000	EW/Residual	3,95	19,00–27,50	10,00 €/m²
Office Deutschland	Stufe 3	8.602	EW/Residual	3,81	21,00	6,00 €/m²
Office Deutschland	Stufe 3	22.651	EW/Residual	4,25	24,00	14,50 €/m²
Office Deutschland	Stufe 3	5.275	VW/Residual	5,75	7.000,00
Office Deutschland	Stufe 3	15.183	EW/Residual	4,10	28,00	14,50 €/m²
Land bank Deutschland	Stufe 2	2.380	VW
Office Polen	Stufe 3	3.790	EW	10,00	61,06/Stellplatz	50,00/Stellplatz
Other Polen	Stufe 2	8.046	VW
Land bank Polen	Stufe 2	16.748	VW
Hotel Sonstige Märkte	Stufe 3	64.600	DCF/VW	7,00	1.060,00/ Zimmer	8,00 €/m²

EW = Ertragswert, VW = Vergleichswert, DCF = Discounted Cash Flow

Beziehungen der nicht beobachtbaren Inputfaktoren zum beizulegenden Zeitwert

Miete: Je höher der m²-Preis, desto höher ist der beizulegende Zeitwert.
Instandhaltung: Je höher der Instandhaltungsabschlag, desto niedriger ist der beizulegende Zeitwert.
Kapitalisierungszinssatz: Je niedriger der Kapitalisierungszinssatz, desto höher ist der beizulegende Zeitwert.

Die zum Stichtag bestehenden vertraglichen Verpflichtungen zum Erwerb oder zur Erstellung von Finanzimmobilien belaufen sich auf T€ 14.184 (Vorjahr: T€ 28.501). Zudem sind Finanzimmobilien mit einem Buchwert von T€ 222.561 (Vorjahr: T€ 244.052) zur Besicherung von Verbindlichkeiten verpfändet. Die Mieterträge aus vermieteten Finanzimmobilien beliefen sich im Berichtsjahr auf T€ 8.531 (Vorjahr: T€ 12.430), während die betrieblichen Aufwendungen T€ 2.243 (Vorjahr: T€ 2.700) betrugen. Betriebliche Aufwendungen im Zusammenhang mit als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien, mit denen während der Berichtsperiode keine Mieteinnahmen erzielt wurden, beliefen sich auf T€ 2 (Vorjahr: T€ 5).

20. Beteiligungen an at-equity bilanzierten Unternehmen

Die erforderlichen Angaben gem. IFRS 12 beziehen sich auf diejenigen Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, die in qualitativer oder quantitativer Hinsicht aus Sicht des UBM-Konzerns als wesentlich einzustufen sind. Die Werte in nachfolgender Tabelle sind zu 100 % dargestellt.

Assoziierte Unternehmen

	2025 in T€
Gesellschaft	CAMG Zollhafen HI IV V GmbH & Co. KG	Anteil in %	49,90 %
Assetklasse	Residential	Land	Deutschland	Entwicklungsstatus	Entwicklung
Umsatz	5.368	Jahresüberschuss/-fehlbetrag	–3.453
davon Abschreibungen	-	davon Zinsaufwand	-	davon Steueraufwand	–23
Gesamtergebnis	–3.453
Langfristige Vermögenswerte	25	Kurzfristige Vermögenswerte	13.249
davon liquide Mittel	5.470	Langfristige Verbindlichkeiten	-
davon langfr. finanzielle Verbindlichkeiten	-	Kurzfristige Verbindlichkeiten	10.677
davon kurzfr. finanzielle Verbindlichkeiten	9.952	Nettovermögen	2.597
Anteil der Gruppe am Nettovermögen zum 1.1.2025	2.485	Anteil der Gruppe am Gesamtergebnis	–1.723
Erhaltene/gezahlte Dividenden	-	Anteil der Gruppe am Nettovermögen zum 31.12.2025	762
Buchwertanteil an at-equity bilanzierten Unternehmen zum 31.12.2025	1.296	Wertberichtigung Projektfinanzierung 1–12/2025	-

	2024 in T€
Gesellschaft	CAMG Zollhafen HI IV V GmbH & Co. KG	Anteil in %	49,90 %
Assetklasse	Residential	Land	Deutschland	Entwicklungsstatus	Entwicklung
Umsatz	9.730	Jahresüberschuss/-fehlbetrag	5.774
davon Abschreibungen	-	davon Zinsaufwand	–587	davon Steueraufwand	–1.638
Gesamtergebnis	5.774
Langfristige Vermögenswerte	25	Kurzfristige Vermögenswerte	14.920
davon liquide Mittel	1.632	Langfristige Verbindlichkeiten	-
davon langfr. finanzielle Verbindlichkeiten	-	Kurzfristige Verbindlichkeiten	9.965
davon kurzfr. finanzielle Verbindlichkeiten	-	Nettovermögen	4.980
Anteil der Gruppe am Nettovermögen zum 1.1.2024	3.724	Anteil der Gruppe am Gesamtergebnis	2.881
Erhaltene/gezahlte Dividenden	–4.120	Anteil der Gruppe am Nettovermögen zum 31.12.2024	2.485
Buchwertanteil an at-equity bilanzierten Unternehmen zum 31.12.2024	2.485	Wertberichtigung Projektfinanzierung 1–12/2024	-

Gemeinschaftsunternehmen

Bei den nachfolgenden Unternehmen handelt es sich um Gesellschaften die Projekte entwickeln, bzw. auch in Bestand halten und vermieten. Alle Gesellschaften werden at-equity bilanziert.

| | 2025 in T€ | | | | | | | | | | | | | | |
| :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- |
| Gesellschaft | Jochberg Errichtungs KG | Poleczki Vienna Office spzoo | Obersendlinger KG | UBM hotels Management GmbH | FWUBM Management GmbH | Baubergerstraße KG | Sugar Palace Propco sro | LQ Timber A KG | WSB zwei KG | WSB fünf KG | WSB neun- alpha KG | WSB elf- alpha KG | WSB neun- beta KG | PGE Europa- viertel GmbH | Amraser- See-Straße KG |
| Anteil in % | 50,00 % | 74,00 % | 30,00 % | 51,00 % | 50,00 % | 60,00 % | 60,00 % | 50,00 % | 51,00 % | 51,00 % | 51,00 % | 51,00 % | 51,00 % | 74,90 % | 47,00 % |
| Assetklasse | Hotel | Office | Residential | Hotel | Other | Office | Hotel | Office | Residential | Residential | Office | Residential | Residential | Office | Land |
| Land | Österreich | Polen | Deutschland | Österreich | Österreich | Deutschland | Tschechien | Österreich | Österreich | Österreich | Österreich | Österreich | Österreich | Deutschland | Österreich |
| Entwicklungsstatus | Bestand | Bestand | Bestand | Bestand | Entwicklung | Bestand | Bestand | Bestand | Entwicklung | Entwicklung | Bestand | Bestand | Entwicklung | Bestand | Entwicklung |
| Umsatz | 2.065 | 5.313 | 526 | 108.635 | 9.024 | 13 | 5.460 | 82 | 8.073 | 3.745 | - | 15.002 | 5.653 | 6.603 | 3 |
| Jahresüberschuss/-fehlbetrag | –1.626 | 1.531 | 8.300 | –6.508 | 7.545 | –12.062 | –7.219 | –2.750 | 7.659 | 3.469 | –4.830 | 2.613 | 4.426 | –4.272 | –4.043 |
| davon Abschreibungen | –1.384 | - | - | –20.718 | –35 | - | –3.466 | - | - | - | - | - | - | - | - |
| davon Zinsaufwand | –1.014 | –2.212 | - | –17.691 | –1.541 | –6.448 | –8.190 | –1.021 | –1.009 | –596 | –1.130 | –241 | –751 | –7.138 | –2.487 |
| davon Steueraufwand | - | –367 | –819 | –1.091 | –4.436 | - | –495 | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Gesamtergebnis | –1.626 | 1.531 | 8.300 | –6.508 | 7.545 | –12.062 | –7.219 | –2.750 | 7.659 | 3.469 | –4.830 | 2.613 | 4.426 | –4.272 | –4.043 |
| Langfristige Vermögenswerte | 37.942 | 40.230 | - | 388.349 | 53.989 | 142.664 | 106.833 | 155.500 | - | - | 40.806 | - | - | 127.891 | - |
| Kurzfristige Vermögenswerte | 2.082 | 1.921 | 11.134 | 21.301 | 10.866 | 3.534 | 6.412 | 791 | 35.504 | 30.797 | 3.486 | 9.463 | 29.649 | 8.389 | 22.837 |
| davon liquide Mittel | 98 | 1.726 | 7.455 | 14.348 | 9.433 | 3.481 | 3.513 | 366 | 487 | 400 | 1.926 | 4.447 | 3.827 | 853 | 2 |
| Langfristige Verbindlichkeiten | 21.435 | 45.048 | 1.048 | 383.285 | 16.051 | 126.233 | 133.708 | 119.910 | - | - | 30.916 | - | - | 116.425 | 33.088 |
| davon langfr. finanzielle Verbindlichkeiten | 21.435 | 40.986 | - | 383.007 | 15.704 | 109.092 | 127.923 | 118.235 | - | - | 30.916 | - | - | 116.425 | 33.088 |
| Kurzfristige Verbindlichkeiten | 160 | 945 | 9.986 | 75.816 | 6.522 | 539 | 3.580 | 11.414 | 16.311 | 16.829 | 12.455 | 244 | 17.247 | 3.574 | 86 |
| davon kurzfr. finanzielle Verbindlichkeiten | - | - | - | - | - | - | - | - | 15.450 | 15.475 | - | - | 15.315 | - | - |
| Nettovermögen | 18.429 | –3.842 | 100 | –49.451 | 42.282 | 19.426 | –24.043 | 24.967 | 19.193 | 13.968 | 921 | 9.219 | 12.402 | 16.281 | –10.337 |
| Anteil der Gruppe am Nettovermögen zum 1.1.2025 | 10.028 | - | 30 | - | 17.368 | 18.893 | - | - | 5.882 | 4.622 | 2.117 | 3.369 | 4.068 | 15.395 | - |
| Zu-/Abgänge | - | - | - | - | - | - | –4.973 | - | - | 733 | 816 | - | - | - | - |
| Anteil der Gruppe am Gesamtergebnis | –813 | 1.133 | 2.490 | –3.319 | 3.773 | –7.237 | –4.331 | –856 | 3.907 | 1.769 | –2.463 | 1.333 | 2.257 | –3.200 | –1.900 |
| Erhaltene/gezahlte Dividenden | - | - | –2.490 | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Anteil der Gruppe am Nettovermögen zum 31.12.2025 | 9.215 | - | 30 | –3.319 | 21.141 | 11.656 | –4.331 | 12.484 | 9.789 | 7.124 | 470 | 4.702 | 6.325 | 12.195 | –1.900 |
| Buchwertanteil an at-equity bilanzierten Unternehmen zum 31.12.2025 | 9.215 | - | 30 | - | 21.141 | 11.656 | - | - | 9.789 | 7.124 | 470 | 4.702 | 6.325 | 12.195 | - |
| Wertberichtigung Projektfinanzierung 1–12/2025 | - | 1.133 | - | –2.170 | - | - | –4.471 | - | - | - | - | - | - | - | –1.900 |

| | 2024 in T€ | | | | | | | | | |
| :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- |
| Gesellschaft | Jochberg Errichtungs KG | Obersendlinger KG | UBM hotels Management GmbH | FWUBM Management GmbH | Baubergerstraße KG | Sugar Palace Propco sro | LQ Timber A KG | PGE Europa- viertel GmbH | Amraser- See-Straße KG |
| Anteil in % | 50,00 % | 30,00 % | 50,00 % | 50,00 % | 60,00 % | 60,00 % | 70,00 % | 74,90 % | 47,00 % |
| Assetklasse | Hotel | Residential | Hotel | Other | Office | Hotel | Office | Office | Residential |
| Land | Österreich | Deutschland | Österreich | Österreich | Deutschland | Tschechien | Österreich | Deutschland | Österreich |
| Entwicklungsstatus | Bestand | Entwicklung | Bestand | Entwicklung | Entwicklung | Entwicklung | Entwicklung | Entwicklung | Entwicklung |
| Umsatz | 1.968 | 82.226 | 102.835 | 16.081 | 119 | 4.337 | - | 1.610 | - |
| Jahresüberschuss/-fehlbetrag | –2.356 | 24.640 | 4.908 | 2.713 | –18.024 | –5.436 | 4.300 | –7.362 | –6.294 |
| davon | | | | | | | | | |Abschreibungen | –1.406 | – | –19.179 | –35 | –17.491 | –4.088 | - | - | -
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---
davon Zinsaufwand | –1.282 | - | –18.370 | –2.134 | –5.545 | –10.127 | - | –2.028 | –2.431
davon Steueraufwand | - | –2.283 | –847 | –1.622 | –28 | 1.992 | - | - | -
Gesamtergebnis | –2.356 | 24.640 | 4.908 | 2.713 | –18.024 | –5.436 | 4.300 | –7.362 | –6.294
Langfristige Vermögenswerte | 39.942 | - | 398.132 | 59.042 | 145.273 | 110.384 | 108.179 | 124.020 | -
Kurzfristige Vermögenswerte | 909 | 32.028 | 22.346 | 4.889 | 3.640 | 5.575 | 2.026 | 7.316 | 23.949
davon liquide Mittel | 153 | 30.561 | 13.676 | 3.603 | 3.247 | 3.264 | 547 | 1.554 | 4
Langfristige Verbindlichkeiten | 20.722 | 1.368 | 387.942 | 27.181 | 114.329 | 129.842 | 75.357 | 94.343 | 29.869
davon langfr. finanzielle Verbindlichkeiten | 20.722 | - | 387.942 | 26.756 | 97.188 | 124.957 | 73.683 | 94.343 | 29.869
Kurzfristige Verbindlichkeiten | 73 | 30.560 | 83.334 | 2.012 | 3.094 | 2.308 | 8.688 | 16.440 | 374
davon kurzfr. finanzielle Verbindlichkeiten | - | - | 53.077 | - | - | - | - | - | -
Nettovermögen | 20.056 | 100 | –50.798 | 34.738 | 31.490 | –16.191 | 26.160 | 20.553 | –6.294
Anteil der Gruppe am Nettovermögen zum 1.1.2024 | 11.206 | 911 | - | 16.012 | 29.626 | - | - | 20.908 | -
Zu-/Abgänge | - | - | - | - | 82 | - | 15.302 | - | -
Anteil der Gruppe am Gesamtergebnis | –1.178 | 7.392 | 2.454 | 1.357 | –10.814 | –3.262 | 3.010 | –5.514 | –2.958
Erhaltene/gezahlte Dividenden | - | –8.273 | - | - | - | - | - | - | -
Anteil der Gruppe am Nettovermögen zum 31.12.2024 | 10.028 | 30 | 2.454 | 17.369 | 18.894 | –3.262 | 18.312 | 15.394 | –2.958
Buchwertanteil an at-equity bilanzierten Unternehmen zum 31.12.2024 | 10.028 | 30 | - | 17.369 | 18.894 | - | 18.312 | 15.394 | -
Wertberichtigung Projektfinanzierung 1–12/2024 | - | - | 2.454 | - | - | –3.262 | - | - | –2.958

Angaben zu den Gemeinschaftsunternehmen, die als unwesentlich eingestuft wurden: in T€

	2025	2024
Buchwertanteil an Gemeinschaftsunternehmen zum 31.12.	10.352	29.850
Anteil der Gruppe am Jahresverlust/-überschuss	–2.755	–6.470
Gesamtergebnis	–2.755	–6.470

Die nicht angesetzten Anteile an Verlusten von Gemeinschaftsunternehmen im Geschäftsjahr 2025 belaufen sich auf T€ 1.149 (Vorjahr: T€ 0). Zum 31. Dezember 2025 bestehen keine maßgeblichen Zugriffsbeschränkungen auf die Gesellschaftsanteile. Zu den Verpflichtungen aus Eventualverbindlichkeiten für at-equity bilanzierte Unternehmen siehe Ausführungen unter Punkt 41.

Auswirkungen auf das Liegenschaftsvermögen der at-equity bilanzierten Unternehmen

Bei Immobilien, die in Gemeinschaftsunternehmen bzw. assoziierten Unternehmen entwickelt werden, bzw. Bestandsimmobilien dieser Gesellschaften waren folgende Wertanpassungen zum 31. Dezember 2025 vorzunehmen:

	2025		2024
	Bewertung (100 %)	Bewertung anteilig	Bewertung (100 %)	Bewertung anteilig
Finanzimmobilien	–11.524	–6.429	–18.082	–11.391
Zum Verkauf bestimmte Immobilien	16.839	8.602	3.310	1.704
Sachanlagen	–5.068	–2.979	–951	–552

21. Projektfinanzierungen

Projektfinanzierungen sind Darlehen, die gegenüber at-equity bilanzierten Unternehmen gewährt werden.

in T€

	2025	2024
Stand zum 1.1.	195.077	143.552
Zugänge	32.674	70.780
Abgänge	–37.231	–35.727
Änderung Konsolidierungskreis	3.926	9.062
Wertminderungen	–8.750	–9.553
Wertaufholungen	2.410	2.482
Kursdifferenzen	-	–12
Zinsen	16.640	14.493
Stand zum 31.12.	204.746	195.077

Die Fälligkeit der Projektfinanzierungen ist mit der Verwertung der betreffenden Immobilie befristet. Es bestehen daher keine Überfälligkeiten. Wertminderungen und Wertaufholungen spiegeln die Wertentwicklung der Immobilien in diesen Gesellschaften wider.

22. Übrige Finanzanlagen

in T€

	2025	2024
Beteiligungen an nicht konsolidierten Tochterunternehmen	392	392
Übrige Beteiligungen	217	217
Wertpapiere (FVTPL)	17.030	10.277
Wertpapiere (Amortised Cost)	2.500	-
Gesamt	20.139	10.886

Die Wertpapiere (FVTPL) beinhalten ein Genussrecht an einer Gesellschaft, welches eine nachrangige Verbindlichkeit mit Gewinnbeteiligung darstellt. Im Berichtsjahr wurde ein Ertrag aus der Bewertung von Wertpapieren (FVTPL) in Höhe von T€ 6.752 (Vorjahr: T€ 277) im Finanzertrag erfasst (siehe Punkt 13), welcher das Rückzahlungsprofil des Finanzinstruments darstellt (siehe Punkt 44).

23. Vorräte

Die Vorräte setzen sich aus folgenden Positionen zusammen:

in T€

	2025	2024
Zum Verkauf bestimmte Immobilien in Entwicklung	250.125	201.947
im Bestand	51.124	91.978
Gesamt	301.249	293.925

Vorräte mit einem Buchwert von T€ 254.167 (Vorjahr: T€ 249.294) sind zur Besicherung von Verbindlichkeiten verpfändet. Der Buchwert jener Vorräte, die zum beizulegenden Zeitwert angesetzt wurden, beträgt T€ 139.988 (Vorjahr: T€ 116.554). Im Berichtsjahr wurden Wertberichtigungen in Höhe von T€ 500 (Vorjahr: T€ 234) sowie Wertaufholungen von T€ 7.113 (Vorjahr: T€ 400) durchgeführt. Der Stand der Wertberichtigungen zum 31. Dezember 2025 betrug T€ 15.985 (Vorjahr: T€ 22.598).

24. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen setzen sich aus Vertragsvermögenswerten und Forderungen aus sonstigen Lieferungen und Leistungen zusammen.

Vertragsvermögenswerte

Die zum Bilanzstichtag nach der PoC-Methode bewerteten Kundenaufträge sind wie folgt ausgewiesen:

in T€

	2025	2024
Vertragsvermögenswerte	85.710	47.465
Abzüglich zurechenbarer erhaltener Anzahlungen	–75.657	–40.007
Gesamt	10.053	7.458

Dem per 31. Dezember 2025 gemäß Leistungsfortschritt aktivierten anteiligen Auftragswert stehen bewertete Auftragskosten in Höhe von T€ 67.503 (Vorjahr: T€ 39.447) gegenüber, sodass sich der in Bezug auf diese Aufträge erfasste Gewinn auf T€ 18.207 (Vorjahr: T€ 8.018) beläuft.

Die Vertragsvermögenswerte entwickelten sich in der Berichtsperiode wie folgt:

Erhöhungen durch:
* Projektfortschritte von forward verkauften Immobilien
* Projektfortschritte von Projektmanagementverträgen

Verminderungen durch:
* Fertiggestellte und übergebene Immobilien
* Erhaltene Anzahlungen für in Bau befindliche Immobilien und Projektmanagementverträge
* Schlussgerechnete Projektmanagementverträge

in T€

	2025	2024
Vertragsvermögenswerte Stand zum 1.1.	7.458	29.412
Zugänge	44.138	52.022
Abgänge	–5.893	–62.143
Währungsanpassungen	-	–633
Erhaltene Anzahlungen	–35.650	–11.200
Stand zum 31.12.	10.053	7.458

Die Zahlungsbedingungen bei Forward Deals sehen Zahlungen bei Übergabe vor. Bei Wohnungsverkäufen sind die Zahlungsfristen lokal gesetzlich geregelt. Eine Zahlung erfolgt dann, wenn eine bestimmte Teilleistung fertiggestellt ist (z. B. Fertigstellung Rohbau). Die Zahlungen für Bauleistungen folgen in der Regel immer einem Zahlungsplan. Die Gegenleistung ist die vordefinierte Bauleistung.

Forderungen aus sonstigen Lieferungen und Leistungen

Zusammensetzung und Fristigkeit der Forderungen und Leistungen:

in T€

	2025	2024
Forderungen gegenüber Dritten	3.980	15.868
Forderungen gegenüber at-equity bilanzierten Unternehmen	3.293	2.917
Gesamt	7.273	18.785

Die Forderungen gegenüber Dritten sind mit T€ 2.593 (Vorjahr: T€ 12.983) nicht überfällig und mit T€ 1.339 (Vorjahr: T€ 2.885) unter einem Jahr überfällig. Sämtliche andere Forderungen gegenüber nicht konsolidierten Tochterunternehmen und übrigen Beteiligungsunternehmen sowie gegenüber at-equity bilanzierten Unternehmen sind nicht fällig.

Altersstruktur der Forderungen gegenüber Dritten:

in T€

| Buchwert zum 31.12.2025 | Davon zum Abschlussstichtag nicht überfällig | Davon zum Abschlussstichtag in den folgenden Zeitbändern überfällig | | | | |
|:---|---:|---:|---:|---:|---:|---:|---:|
| | | Weniger als 30 Tage | Zwischen 30 und 60 Tagen | Zwischen 60 und 180 Tagen | Zwischen 180 und 360 Tagen | Mehr als 360 Tage |
| Forderungen gegenüber Dritten | 3.980 | 2.593 | 798 | 235 | 127 | 179 | 48 |

in T€

| Buchwert zum 31.12.2024 | Davon zum Abschlussstichtag nicht überfällig | Davon zum Abschlussstichtag in den folgenden Zeitbändern überfällig | | | | |
|:---|---:|---:|---:|---:|---:|---:|---:|
| | | Weniger als 30 Tage | Zwischen 30 und 60 Tagen | Zwischen 60 und 180 Tagen | Zwischen 180 und 360 Tagen | Mehr als 360 Tage |
| Forderungen gegenüber Dritten | 15.868 | 12.983 | 1.395 | 555 | 564 | 371 | - |

25. Finanzielle Vermögenswerte

in T€

	31.12.2025		31.12.2024
	Restlaufzeit > 1 Jahr		Restlaufzeit > 1 Jahr
Forderungen gegenüber at-equity bilanzierten Unternehmen	15.867	-	16.827	-
Übrige	14.069	201	12.800	2.242
Gesamt	29.936	201	29.627	2.242

Die Forderungen gegenüber at-equity bilanzierten Unternehmen zeigen bereits beschlossene Gewinnübernahmen bzw. Forderungen aus Steuerumlagen. Die übrigen finanziellen Vermögenswerte beinhalten im Wesentlichen Kaufpreisforderungen aus Verkäufen von Gesellschaftsanteilen sowie Forderungen aus der Immobilienbewirtschaftung.

26. Sonstige Forderungen und Vermögenswerte

in T€

	31.12.2025		31.12.2024
	Restlaufzeit > 1 Jahr		Restlaufzeit > 1 Jahr
Forderungen aus Steuern	6.648	-	5.569	-
Übrige	574	-	2.146	-
Gesamt	7.222	-	7.715	-

Die übrigen sonstigen Forderungen und Vermögenswerte beinhalten mit T€ 450 (Vorjahr: T€ 2.083) geleistete Anzahlungen an Subunternehmer.

27. Liquide Mittel

Die liquiden Mittel beinhalten Guthaben bei Kreditinstituten in Höhe von T€ 117.691 (Vorjahr: T€ 199.531) sowie Kassenbestände in Höhe von T€ 2 (Vorjahr: T€ 6). Von den Bankguthaben sind T€ 4.000 (Vorjahr: T€ 7.000) zum Zweck der Sicherstellung von Bankkrediten verpfändet.

28. Latente Steuern

Temporäre Unterschiede zwischen den Wertansätzen im IFRS-Konzernabschluss und den jeweiligen steuerlichen Wertansätzen wirken sich wie folgt auf die in der Bilanz ausgewiesenen Steuerabgrenzungen aus:

in T€

	2025			2024
	Aktiv	Passiv	Aktiv	Passiv
Finanzimmobilien, sonstige Bewertungsunterschiede	3.046	2.939	2.839	6.113
Sachanlagen	143	2.862	153	1.913
Finanzielle Vermögenswerte und Schulden	25.640	18.337	28.516	18.569
PoC-Methode	-	11.743	-	13.425
Rückstellungen	516	1.819	716	-
Steuerliche Verlustvorträge	3.364	-	5.534	-
Saldierungen	–31.813	–31.813	–37.091	–37.091
Latente Steuern	896	5.887	667	2.929
Saldierte latente Steuern	-	4.991	-	2.262

Latente Steueransprüche aus Verlustvorträgen wurden insoweit aktiviert, als diese wahrscheinlich mit künftigen steuerlichen Gewinnen verrechnet werden können. Die Wertberichtigung auf latente Steuern aus aktiven temporären Differenzen des Geschäftsjahres belaufen sich auf T€ 847 (Vorjahr: T€ 172). Der Stand der zum 31. Dezember 2025 nicht angesetzten Verlustvorträge ist in der Tabelle unterhalb angeführt.Die im Konzern angesetzten aktiven latenten Steuern auf offene Siebentelabschreibungen belaufen sich auf T€ 2.871 (Vorjahr: T€ 2.839).

in T€	2025	2024
Steuerliche Verlustvorträge mit einer Verwertbarkeit < 5 Jahre	27.308	25.205
Steuerliche Verlustvorträge mit unbegrenzter Verwertbarkeit	201.434	199.833
Summe der nicht angesetzten steuerlichen Verlustvorträge	228.742	225.038

29. Eigenkapital

	Grundkapital
	Stück	31.12.2025 €	31.12.2025 Stück
Inhaber-Stammaktien	7.472.180	52.305.260	7.472.180

Das Grundkapital in Höhe von € 52.305.260 (Vorjahr: € 52.305.260) ist in 7.472.180 (Vorjahr: 7.472.180) Stück nennbetragslose Stückaktien zerlegt. Der auf die einzelne auf den Inhaber lautende Stückaktie entfallende Betrag des Grundkapitals beträgt € 7 (Vorjahr: € 7). Jedes Stück Stammaktie ist in gleichem Umfang am Gewinn einschließlich Liquidationsgewinn beteiligt und gewährt eine Stimme in der Hauptversammlung.

30. Genehmigtes Kapital, bedingtes Kapital

In der 144. ordentlichen Hauptversammlung vom 21. Mai 2025 wurde der Beschluss aus der Hauptversammlung vom 19. Mai 2023 zum Erwerb eigener Aktien im Ausmaß von 10 % des Grundkapitals sowie die Veräußerung und Einziehung eigener Aktien verlängert.

In der 143. ordentlichen Hauptversammlung vom 21. Mai 2024 wurde unter anderem folgender Beschluss gefasst:

Die Ermächtigung des Vorstands gemäß § 169 AktG, das Grundkapital mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis 9. Juni 2027 um bis zu EUR 5.230.526,00 durch Ausgabe von bis zu 747.218 neuen, auf Inhaber lautenden Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen, auch in mehreren Tranchen, auch im Wege des mittelbaren Bezugsrechts gemäß § 153 Absatz 6 AktG und auch mit der Möglichkeit des Ausschlusses des Bezugsrechts, zu erhöhen, wie derzeit in § 4 Absatz 4 der Satzung vorgesehen, wird widerrufen.

Der Vorstand ist ermächtigt, innerhalb von fünf Jahren ab Eintragung der in der Hauptversammlung vom 21. Mai 2024 beschlossenen Ermächtigung in das Firmenbuch das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrats um bis zu EUR 26.152.630,00 durch Ausgabe von bis zu 3.736.090 neuen, auf Inhaber lautenden Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage, allenfalls in mehreren Tranchen, auch im Wege des mittelbaren Bezugsrechts gemäß § 153 Absatz 6 AktG und auch mit der Möglichkeit des Ausschlusses des Bezugsrechts, zu erhöhen (genehmigtes Kapital) und den Ausgabekurs, die Ausgabebedingungen, das Bezugsverhältnis und die weiteren Einzelheiten der Durchführung mit Zustimmung des Aufsichtsrats festzusetzen.

Das Bezugsrecht der Aktionäre auf die aus dem genehmigten Kapital ausgegebenen neuen Aktien ist ausgeschlossen, wenn und sofern eine Ausnutzung dieser Ermächtigung (genehmigtes Kapital) durch Ausgabe von Aktien gegen Bareinlagen bei Mehrzuteilungsoptionen im Rahmen der Platzierung neuer Aktien der Gesellschaft erfolgt.

Darüber hinaus ist der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrats ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionäre auszuschließen. Der Aufsichtsrat ist ermächtigt, Änderungen der Satzung, die sich durch das Ausnutzen dieser Ermächtigung des Vorstands ergeben, zu beschließen.

§ 4 Absatz 4 der Satzung in der derzeit vorliegenden Fassung wird widerrufen. An dessen Stelle wird der folgende Absatz als neuer Absatz (4) in die Satzung eingefügt:

„(4) Der Vorstand ist ermächtigt, innerhalb von fünf Jahren ab Eintragung der in der Hauptversammlung vom 21.05.2024 beschlossenen Ermächtigung in das Firmenbuch das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrats um bis zu EUR 26.152.630,00 (Euro sechsundzwanzig Millionen einhundertzweiundfünfzigtausendsechshundertdreißig) durch Ausgabe von bis zu 3.736.090 (drei Millionen siebenhundertsechsunddreißigtausendneunzig) neuen, auf Inhaber lautenden Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage, allenfalls in mehreren Tranchen, auch im Wege des mittelbaren Bezugsrechts gemäß § 153 Abs 6 (Paragraph einhundertdreiundfünfzig Absatz sechs) AktG und auch mit der Möglichkeit des Ausschlusses des Bezugsrechts, zu erhöhen (genehmigtes Kapital) und den Ausgabekurs, die Ausgabebedingungen, das Bezugsverhältnis und die weiteren Einzelheiten der Durchführung mit Zustimmung des Aufsichtsrats festzusetzen. Das Bezugsrecht der Aktionäre auf die aus dem genehmigten Kapital ausgegebenen neuen Aktien ist ausgeschlossen, wenn und sofern eine Ausnutzung dieser Ermächtigung (genehmigtes Kapital) durch Ausgabe von Aktien gegen Bareinlagen bei Mehrzuteilungsoptionen im Rahmen der Platzierung neuer Aktien der Gesellschaft erfolgt. Darüber hinaus ist der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrats ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionäre auszuschließen. Der Aufsichtsrat ist ermächtigt, Änderungen der Satzung, die sich durch das Ausnutzen dieser Ermächtigung des Vorstands ergeben, zu beschließen.”

31. Eigene Anteile

Im Rahmen der Ermächtigung zum Rückkauf eigener Aktien (siehe Punkt 30) wurden im Geschäftsjahr 122.180 Aktien um T€ 2.594 (inkl. Spesen) von UBM zurückerworben und vom Eigenkapital in Abzug gebracht. Das Rückkaufprogramm zum Erwerb eigener Aktien wurde mit 18. November 2025 beendet.

32. Nicht kontrollierende Anteile

Im dritten Quartal wurden 6,00 % der Anteile an der UBM Development Deutschland GmbH um T€ 3.600 erworben. Dieser Erwerb führte zu einer Reduktion der nicht kontrollierenden Anteile um T€ 5.412. Der Differenzbetrag von T€ 1.812 wurde in der Kapitalrücklage erfasst. Durch den Verkauf von rund 17 % der Anteile an der Poleczki Infrastructure Sp. z o.o. stieg der Anteil der nicht kontrollierenden Gesellschafter am Eigenkapital um T€ 546.

33. Rücklagen

Die Kapitalrücklagen resultieren aus den in den Vorjahren durchgeführten Kapitalerhöhungen und Kapitalberichtigungen. Von den Kapitalrücklagen sind Rücklagen in Höhe von T€ 98.954 (Vorjahr: T€ 98.954) gebunden. Sie dürfen nur zum Ausgleich eines ansonsten im Jahresabschluss von UBM auszuweisenden Bilanzverlusts aufgelöst werden, soweit freie Rücklagen zur Abdeckung nicht zur Verfügung stehen.

Die anderen Rücklagen umfassen die Rücklage aus der Umrechnung von Jahresabschlüssen von Tochterunternehmen in Fremdwährung (Fremdwährungsumrechnungsrücklage) sowie die Rücklage für Remeasurement aus leistungsorientierten Verpflichtungen, die Gewinnrücklagen von UBM einschließlich der gesetzlichen Rücklage und der unversteuerten Rücklagen nach Abzug der Steuerabgrenzung sowie die seit Erwerb einbehaltenen Gewinne der Tochterunternehmen.

Der Bilanzverlust der UBM in Höhe von T€ -19.640 wird auf neue Rechnung vorgetragen. Die freien Gewinnrücklagen von UBM, die zum 31. Dezember 2025 mit T€ 36.072 (Vorjahr: T€ 37.798) ausgewiesen werden, können in folgenden Perioden aufgelöst werden. Vom Gesamtbetrag in Höhe von T€ 16.432 (Vorjahr: T€ 20.531) ist ein Teilbetrag in Höhe von T€ 2.298 (Vorjahr: T€ 2.370), resultierend aus dem Ansatz von aktiven latenten Steuern, zur Ausschüttung gesperrt. Im Berichtsjahr wurden keine Dividenden an die Aktionäre von UBM bezahlt.

34. Hybridanleihe

Am 18. Juni 2021 hat UBM eine tief nachrangige Sustainability-Linked Anleihe (Hybridanleihe) mit einem Gesamtvolumen in Höhe von € 100 Mio. und einem jährlichen Kupon von 5,50 % begeben, die Zinshöhe ist abhängig von einem bestimmten ESG-Rating. Die Anleihe hat eine unbegrenzte Laufzeit mit einer vorzeitigen Rückzahlungsmöglichkeit der Emittentin nach fünf Jahren.

Am 7. Mai 2025 erfolgte die Ausgabe einer neuen grünen Hybridanleihe mit einem Gesamtvolumen von T€ 65.000 und einem jährlichen Kupon von 10,00 %. Die Anleihe hat eine unbegrenzte Laufzeit mit einer vorzeitigen Rückzahlungsmöglichkeit der Emittentin nach fünf Jahren. Im Zuge der Transaktion wurden 43,60 % der Hybridanleihe 2021 umgetauscht. Somit konnte das Hybridanleihevolumen um einen Nominalbetrag von T€ 21.400 erhöht werden. Nach Abzug der Kosten ergab sich daraus eine Erhöhung des Eigenkapitals um T€ 20.444.

Da Zahlungen, sowohl Zinsen als auch Kapitaltilgungen, zwingend nur bei Eintritt von Bedingungen zu leisten sind, deren Eintritt von UBM bewirkt bzw. verhindert werden kann, und der Konzern daher die Möglichkeit hat, Zahlungen dauerhaft auszusetzen, ist die Hybridanleihe als Eigenkapitalinstrument einzustufen.

35. Rückstellungen

in T€	Abfertigungen	Pensionen	Jubiläumsgelder	Bauten	Mietgarantien	Andere	Gesamt
Stand zum 1.1.2025	1.274	609	164	4.580	-	4.391	11.018
Umgliederung	-	-	-	-	-	-	-
Währungsanpassungen	-	-	-	-	-	-	-
Zuführung	88	15	61	687	-	1.597	2.448
Zuführung OCI	–91	–45	-	-	-	-	–136
Verwendung	-	–65	-	–405	-	–525	–995
Auflösung	-	-	-	–1.197	-	–82	–1.279
Stand zum 31.12.2025	1.271	514	225	3.665	-	5.381	11.056
davon langfristig	1.271	514	225	3.571	-	516	6.097
davon kurzfristig	-	-	-	94	-	4.865	4.959

in T€	Abfertigungen	Pensionen	Jubiläumsgelder	Bauten	Mietgarantien	Andere	Gesamt
Stand zum 1.1.2024	1.224	1.025	145	6.786	1.107	4.396	14.683
Umgliederung	-	-	-	-	-	–17	–17
Währungsanpassungen	1	-	-	-	-	-	1
Zuführung	81	34	32	71	-	1.898	2.116
Zuführung OCI	95	–382	-	-	-	-	–287
Verwendung	–127	–68	–13	–887	–376	–1.167	–2.637
Auflösung	-	-	-	–1.390	–731	–720	–2.841
Stand zum 31.12.2024	1.274	609	164	4.580	-	4.391	11.018
davon langfristig	1.274	609	164	4.487	-	695	7.229
davon kurzfristig	-	-	-	94	-	3.696	3.790

Gemäß kollektivvertraglichen Regelungen haben UBM und ihre Tochterunternehmen ihren Mitarbeitern in Österreich und Deutschland bei bestimmten Dienstjubiläen Jubiläumsgelder zu zahlen. In Bezug auf die der Berechnung zugrunde liegenden versicherungsmathematischen Annahmen wird auf die Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden verwiesen. Die Rückstellungen für Bauten betreffen Verpflichtungen aus Gewährleistungen. Die anderen Rückstellungen beinhalten im Wesentlichen Rückstellungen für Beteiligungsrisiken von at-equity bilanzierten Unternehmen.

Altersversorgungspläne

Leistungsorientierte Pläne

Rückstellungen für Abfertigungen wurden für Angestellte gebildet, die gesetzliche bzw. rechtliche Abfertigungsansprüche haben.Angestellte, deren Dienstverhältnisse österreichischem Recht unterliegen, haben Anspruch auf eine Abfertigung in jedem Fall der Auflösung des Dienstverhältnisses bei Erreichen des gesetzlichen Pensionsalters, wenn das betreffende Dienstverhältnis vor dem 1. Jänner 2003 begonnen und eine bestimmte Zeit gedauert hat. Die Höhe der Abfertigung hängt von der Höhe des Bezugs zum Zeitpunkt der Auflösung und von der Dauer des Dienstverhältnisses ab. Diese Ansprüche der Dienstnehmer sind daher wie Ansprüche aus leistungsorientierten Pensionsplänen zu behandeln, wobei Planvermögen zur Deckung dieser Ansprüche nicht vorliegt. Die Abfertigungsrückstellungen weisen folgende Entwicklung auf:

in T€	2025	2024
Barwert der Abfertigungsverpflichtungen (DBO) zum 1.1.	1.274	1.224
Währungsanpassungen	-	1
Dienstzeitaufwand	46	42
Zinsaufwand	42	39
Abfertigungszahlungen	–127	–127
Versicherungsmathematische Gewinne (–)/Verluste (+)	–91	95
davon Gewinne/Verluste demografisch	–27	-
davon Gewinne/Verluste finanziell	–71	16
davon Gewinne/Verluste erfahrungsbedingte Anpassungen	7	79
Barwert der Abfertigungsverpflichtungen (DBO) zum 31.12.	1.271	1.274

in T€	2025	2024
Dienstzeitaufwand (erworbene Ansprüche)	46	42
Zinsaufwand	42	39
Abfertigungsaufwand (im Periodenergebnis erfasst)	88	81
Abfertigungsaufwand (im sonstigen Gesamtergebnis des Jahres erfasst)	–91	95

Zur Finanzierung der Abfertigungsansprüche besteht ein Abfertigungsgruppenversicherungsvertrag mit einem Deckungskapital zum 31. Dezember 2025 in Höhe von T€ 1.212 (Vorjahr: T€ 1.133). In Bezug auf die der Berechnung zugrunde liegenden versicherungsmathematischen Annahmen wird auf die Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden verwiesen. Für das folgende Geschäftsjahr sind ein Dienstzeitaufwand von T€ 42 und ein Zinsaufwand von T€ 50 geplant.

Im UBM-Konzern haben nur Mitglieder des ehemaligen Vorstands Pensionszusagen. Bei diesen Pensionszusagen handelt es sich in der Regel um leistungsorientierte, einzelvertragliche Zusagen. Die Höhe des Pensionsanspruchs ist von den jeweils geleisteten Dienstjahren abhängig.

Überleitung von der Pensionsverpflichtung zur Pensionsrückstellung:

in T€	2025	2024
Barwert der durch Fondsvermögen gedeckten Verpflichtung	2.424	2.613
Beizulegender Zeitwert des Planvermögens	–1.910	–2.004
Nettowert der durch Fondsvermögen gedeckten Verpflichtung	514	609
Barwert der nicht durch Fondsvermögen gedeckten Verpflichtung	-	-
Buchwert der Rückstellung zum 31.12.	514	609

Die Pensionsrückstellungen weisen folgende Entwicklung auf:

in T€	2025	2024
Barwert der Pensionsverpflichtungen (DBO) zum 1.1.	2.613	3.121
Zinsaufwand	83	105
Pensionszahlungen	–213	–215
Versicherungsmathematische Gewinne (–)/Verluste (+)	–59	–398
davon Gewinne/Verluste demografisch	-	-
davon Gewinne/Verluste finanziell	–138	43
davon Gewinne/Verluste erfahrungsbedingte Anpassungen	79	–441
Barwert der Pensionsverpflichtungen (DBO) zum 31.12.	2.424	2.613

Die Verpflichtungen aus den direkten Pensionszusagen werden zum Teil durch Versicherungsverträge rückgedeckt, die bei der WIENER STÄDTISCHE Versicherung AG Vienna Insurance Group abgeschlossen wurden. Zur Sicherstellung der Pensionsansprüche der versicherten Dienstnehmer aus den Firmenpensionszusagen sind die Ansprüche aus den Versicherungsverträgen zugunsten der versicherten Dienstnehmer verpfändet. Die Pensionsrückdeckungsversicherungen werden in der gesonderten Abteilung des Deckungsstocks für die Lebensversicherung im Sinne des § 20 Abs. 2 Z 1 in Verbindung mit § 78 des Versicherungsaufsichtsgesetzes geführt. Die Forderungen aus der Rückdeckungsversicherung in Höhe von T€ 1.910 (Vorjahr: T€ 2.004) stellen Planvermögen gem. IAS 19 dar und wurden mit dem Barwert der Pensionsverpflichtungen saldiert.

Entwicklung des Planvermögens:

in T€	2025	2024
Beizulegender Zeitwert des Planvermögens zum 1.1.	2.004	2.096
Zinserträge	68	71
Auszahlungen (Leistungszahlungen)	–148	–147
Versicherungsmathematische Gewinne (+)/Verluste (–)	–14	–16
Beizulegender Zeitwert des Planvermögens zum 31.12.	1.910	2.004

Pensionsaufwand (netto):

in T€	2025	2024
Zinsaufwand	15	34
Pensionsaufwand (im Periodenergebnis erfasst)	15	34
Pensionsaufwand (im sonstigen Gesamtergebnis des Jahres erfasst)	–45	–382

In Bezug auf die der Berechnung zugrunde liegenden versicherungsmathematischen Annahmen wird auf die Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden verwiesen. Für das folgende Geschäftsjahr ist ein Zinsaufwand von T€ 93 geplant. Die im Berichtsjahr ebenso wie im Vorjahr in Bezug auf die Abfertigungs- und Pensionsrückstellung ausgewiesenen versicherungsmathematischen Gewinne bzw. Verluste stellen im Wesentlichen erfahrungsbedingte Anpassungen dar. Der Teil des Planvermögens von der WIENER STÄDTISCHE Versicherung AG Vienna Insurance Group ist laut Auskunft der WIENER STÄDTISCHE Versicherung AG Vienna Insurance Group wie folgt veranlagt:

Struktur der Kapitalanlagen im klassischen Deckungsstock in %	2025	2024
Festverzinsliche Wertpapiere	84,00	55,00
Aktien, Ergänzungskapital, Genussrechte, Partizipationskapital	13,00	30,00
Verbundene Unternehmen und Beteiligungen	-	6,00
Darlehen	2,00	5,00
Liegenschaften	-	2,00
Bankguthaben	1,00	2,00
Gesamt	100,00	100,00

Die folgende Tabelle zeigt die durchschnittlichen Laufzeiten (Duration) der jeweiligen Verpflichtungen:

Fälligkeitsprofil – DBO				Fälligkeitsprofil – Cash
	1–5 Jahre	6–10 Jahre	10+ Jahre	Duration	1–5 Jahre	6–10 Jahre	10+ Jahre
Pensionen	944	688	792	8,12	1.036	1.742	3.017
Abfertigungen	815	209	247	6,02	1.017	347	725

Beitragsorientierte Pläne
Mitarbeiter, deren Dienstverhältnis österreichischem Recht unterliegt und die nach dem 31. Dezember 2002 in das Dienstverhältnis eingetreten sind, erwerben keine Abfertigungsansprüche gegenüber dem jeweiligen Dienstgeber. Für diese Mitarbeiter sind Beiträge in Höhe von 1,53 % des Gehalts an eine Mitarbeitervorsorgekasse zu zahlen. Im Berichtsjahr ist diesbezüglich ein Aufwand von insgesamt T€ 182 (Vorjahr: T€ 199) angefallen. Für die Vorstandsmitglieder wurde ein Betrag von T€ 40 (Vorjahr: T€ 41) in eine Pensionskasse einbezahlt. Die Mitarbeiter der Gruppe in Österreich, Deutschland, der Tschechischen Republik und Polen gehören zudem staatlichen Pensionsplänen an, die in der Regel im Umlageverfahren finanziert werden. Die Verpflichtung der Gruppe beschränkt sich darauf, die Beiträge in Abhängigkeit vom Entgelt laufend zu entrichten. Eine rechtliche oder faktische Verpflichtung besteht nicht.

36. Anleihen und Schuldscheindarlehen

in T€	2025	2024
Stand zum 1.1.	387.819	376.066
Emission	97.500	93.000
Rückzahlung	–167.229	–82.082
Zinszahlungen und Emissionskosten	–18.603	–14.239
Zinsaufwand	18.483	15.074
Stand zum 31.12.	317.970	387.819

Im Juli und August 2025 konnten Schuldscheindarlehen und Inhaberschuldverschreibungen mit einem Gesamtvolumen von T€ 22.500 vorzeitig verlängert werden. Im Oktober 2025 wurde von UBM eine Anleihe in Höhe von T€ 75.000 mit einer Laufzeit von fünf Jahren begeben. Im Zuge eines Umtauschangebots der Teilschuldverschreibungen aus den Jahren 2019 und 2021 wurden T€ 48.671 in Teilschuldverschreibungen des neuen UBM Green Bonds 2025–2030 umgetauscht. Zusätzlich wurden im Rahmen der Barzeichnung weitere T€ 26.329 begeben. Im November 2025 hat UBM die noch ausstehenden T€ 75.058 der UBM-Anleihe 2019–2025 pünktlich zurückgeführt. Außerdem wurden im Geschäftsjahr Schuldscheindarlehen sowie Inhaberschuldverschreibungen mit einem Gesamtvolumen von T€ 43.500 zurückgeführt. In den Bedingungen (Covenants) der Schuldscheindarlehen mit einem Nominalbetrag von insgesamt T€ 29.500 ist festgehalten, dass die Eigenkapitalquote über 25 % liegen muss. Sollte diese Bedingung nicht erfüllt werden, würde der Zinssatz um 50 Basispunkte ansteigen.

37. Finanzverbindlichkeiten

2025 in T€	Durchschnittliche Effektivverzinsung in %	Gesamt	Restlaufzeit	Davon dinglich besichert	< 1 Jahr	> 1 Jahr < 5 Jahre	> 5 Jahre
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten variabel verzinst	4,54	244.943	109.796	135.147	-	222.443
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten fix verzinst	4,49	81.475	26.575	54.900	-	59.975
Verbindlichkeiten gegenüber sonstigen Darlehensgebern fix verzinst	1,00	911	-	-	911	-
Verbindlichkeiten gegenüber Leasinggebern variabel verzinst	3,92	21.464	1.626	4.483	15.355	-
Gesamt		348.793	137.997	194.530	16.266	282.418

2024 in T€	Durchschnittliche Effektivverzinsung in %	Gesamt	Restlaufzeit	Davon dinglich besichert	< 1 Jahr	> 1 Jahr < 5 Jahre	> 5 Jahre
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten variabel verzinst	5,11	310.205	176.288	133.917	-	310.205
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten fix verzinst	4,16	46.475	24.975	21.500	-	46.475
Verbindlichkeiten gegenüber sonstigen Darlehensgebern fix verzinst	1,00	902	-	-	902	-
Verbindlichkeiten gegenüber Leasinggebern variabel verzinst	3,93	21.310	1.810	4.138	15.362	-
Gesamt		378.892	203.073	159.555	16.264	356.680

Bestehende Kreditvereinbarungen beinhalten Bedingungen (Covenants), die für die Aufrechterhaltung der Verträge bis zu zweimal jährlich geprüft werden, indem das Verhältnis der Finanzverbindlichkeit zum Fair Value der Immobilie (LTV) einen festgelegten Prozentsatz nicht überschreiten darf. Die Bandbreite der vorgegebenen LTVs lag zwischen 40 % und 85 % (Vorjahr: 65 % und 85 %). Der Buchwert der Kredite mit Covenants lag zum Stichtag bei T€ 58.494 (Vorjahr: T€ 163.492). Bei Nichterreichen der Bedingungen erfolgt eine Anpassung der Kreditsumme.Die Mindestleasingzahlungen für Verbindlichkeiten aus Leasingverträgen, welche Gebäude und PKWs betreffen, teilen sich wie folgt auf:

	2025			2024
Nominalwert	Abzinsungsbetrag	Barwert	Nominalwert	Abzinsungsbetrag	Barwert
Fällig bis 1 Jahr	2.559	933	1.626	2.767	957	1.810
Fällig 1 bis 5 Jahre	7.671	3.189	4.483	7.390	3.252	4.138
Fällig über 5 Jahre	23.375	8.020	15.355	23.681	8.319	15.362
Gesamt	33.605	12.142	21.464	33.838	12.528	21.310

Die Verpflichtungen des Konzerns aus Finanzierungsleasingverhältnissen sind durch einen Eigentumsvorbehalt des Leasinggebers auf die geleasten Vermögenswerte besichert.

38. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in T€

	2025	2024
Verbindlichkeiten gegenüber Dritten	24.863	25.155
Gesamt	24.863	25.155

Die Verbindlichkeiten sind zur Gänze im Folgejahr fällig.

39. Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten

2025 in T€

	Gesamt	Restlaufzeit	Davon dinglich besichert
		< 1 Jahr	> 1 Jahr	< 5 Jahre	> 5 Jahre
Verbindlichkeiten gegenüber nicht konsolidierten Tochterunternehmen	62	62	-	-	-
Verbindlichkeiten gegenüber at-equity bilanzierten Unternehmen	4.011	4.011	-	-	-
Verbindlichkeiten aus Anleihezinsen	5.877	5.877	-	-	-
Verbindlichkeiten gegenüber Mitarbeitern	3.005	1.436	1.569	-	-
Übrige	2.457	2.450	6	1	-
Gesamt	15.412	13.836	1.575	1	-

2024 in T€

	Gesamt	Restlaufzeit	Davon dinglich besichert
		< 1 Jahr	> 1 Jahr	< 5 Jahre	> 5 Jahre
Verbindlichkeiten gegenüber nicht konsolidierten Tochterunternehmen	65	65	-	-	-
Verbindlichkeiten gegenüber at-equity bilanzierten Unternehmen	3.897	3.897	-	-	-
Verbindlichkeiten aus Anleihezinsen	5.435	5.435	-	-	-
Verbindlichkeiten gegenüber Mitarbeitern	2.511	2.026	485	-	-
Übrige	4.363	3.707	217	439	-
Gesamt	16.271	15.130	702	439	-

UBM führte für 20 ausgewählte Führungskräfte ein Aktienoptionsprogramm ein, welches einen Beitrag zur langfristigen Steigerung des Unternehmenswerts leisten soll und gleichzeitig die Möglichkeit bietet, an der positiven wirtschaftlichen Entwicklung zu partizipieren. Voraussetzung für die Teilnahme ist ein bestehendes Eigeninvestment in UBM-Aktien. Die virtuellen Aktienoptionen können in zwei jeweils zweimonatigen Ausübungsfenstern bis zum 31. Oktober 2027 ausgeübt werden, sofern an 15 aufeinander folgenden Handelstagen der Kurs der UBM-Aktie bei mindestens EUR 27,00 liegt und die Nettoverschuldung maximal das Vierfache der Marktkapitalisierung beträgt. Der Stichtag für die Teilnahme am Aktienoptionsprogramm war der 19. Juli 2024. Im Geschäftsjahr waren 534.810 Optionen zugeteilt, wobei der Ausübungskurs von EUR 21,43 den ungewichteten Durchschnittskurs der UBM-Aktie zwischen dem 27. Mai 2024 und dem 22. Juli 2024 widerspiegelt. Die Bewertung der Verbindlichkeit erfolgte unter Anwendung des Black/Scholes Modells für Optionsbewertungen, wobei die zugrunde gelegte Volatilität auf Basis der historischen Volatilität der UBM-Aktie ermittelt wurde. Dabei wurde der Beobachtungszeitraum so gewählt, dass er der zukünftigen Haltedauer der Optionen entspricht. Da die Optionen in zwei Ausübungsfenstern in den Jahren 2026 und 2027 ausgeübt werden können, wurde ein durchschnittlicher Optionswert zur Bewertung der Verbindlichkeit herangezogen.

Bewertungsparameter

	31.12.2025	31.12.2024
Ausübungskurs in €	21,43	21,43
Kursminimum in €	27,00	27,00
Risikoloser Zinssatz	2,93 %	2,46 %
Volatilität	29,54 %	32,20 – 34,4 %
Optionswert in €	6,30	6,26
Anzahl der gewährten Optionen	534.810	534.810
Beizulegender Zeitwert des Aktienoptionsprogramms in T€	3.370	3.345
Beizulegender Zeitwert der Verbindlichkeit in T€	1.569	485

40. Übrige Verbindlichkeiten

2025 in T€

	Gesamt	Restlaufzeit	Davon dinglich besichert
		< 1 Jahr	> 1 Jahr	< 5 Jahre	> 5 Jahre
Verbindlichkeiten aus Steuern	1.424	1.424	-	-	-
Verbindlichkeiten im Rahmen der sozialen Sicherheit	333	333	-	-	-
Erhaltene Anzahlungen	7.425	7.425	-	-	-
Gesamt	9.182	9.182	-	-	-

2024 in T€

	Gesamt	Restlaufzeit	Davon dinglich besichert
		< 1 Jahr	> 1 Jahr	< 5 Jahre	> 5 Jahre
Verbindlichkeiten aus Steuern	7.123	7.123	-	-	-
Verbindlichkeiten im Rahmen der sozialen Sicherheit	325	325	-	-	-
Erhaltene Anzahlungen	476	476	-	-	-
Gesamt	7.924	7.924	-	-	-

41. Haftungsverhältnisse

Haftungsverhältnisse betreffen Kreditbürgschaften und Garantieerklärungen in Höhe von T€ 83.352 (Vorjahr: T€ 111.219) für at-equity bilanzierte Unternehmen. Eine Inanspruchnahme aus diesen Haftungen ist nicht wahrscheinlich. Der Konzern verfügt über Avalkreditlinien in Höhe von insgesamt T€ 54.500 (Vorjahr: T€ 64.500), davon sind T€ 51.400 (Vorjahr: T€ 51.400) ohne feste Laufzeit abgeschlossen.

Gegebene Sicherheiten

Im Rahmen von Projektfinanzierungen werden üblicherweise von den einzelnen Konzernunternehmen Sicherheiten für die Kreditverbindlichkeiten gestellt. Die Finanzierungen erfolgen im Regelfall individuell auf Projektebene. Jedes Unternehmen muss für die laufende Bedienung des Schuldendienstes aufkommen. Zur Absicherung der Kreditverbindlichkeiten steht den Kreditgebern ein Paket an Sicherheiten zur Verfügung, das diese im Falle einer Fälligstellung zur Befriedigung ihrer Forderungen heranziehen können. Die gewährten Sicherheiten können folgende Besicherungen umfassen:
* Hypothekarische Besicherung der Immobilie
* Verpfändung der Geschäftsanteile an der Projektgesellschaft
* Verpfändung von Mietforderungen

Konditionen, Art und Umfang der Sicherheiten werden einzeln (pro Projektgesellschaft) vereinbart und sind von Projektvolumen, Höhe und Laufzeit der Kreditverbindlichkeit abhängig. Hinsichtlich der Verpfändung der Finanzimmobilien wird auf Punkt 19 sowie der Vorratsimmobilien auf Punkt 23 verwiesen.

42. Erläuterungen zur Segmentberichterstattung

Die Segmentberichterstattung erfolgt entsprechend der internen Organisationsstruktur des UBM-Konzerns nach geografischen Regionen. Für den Zweck der Segmentberichterstattung wurden die einzelnen Entwicklungsgesellschaften innerhalb eines Segments zu Gruppen zusammengefasst. Die Gruppen stellen jeweils einen Tätigkeitsbereich des UBM-Konzerns dar. Bei der Überleitung des Segmentvermögens bzw. der Segmentschulden werden insbesondere konzerninterne Forderungen und Verbindlichkeiten im Rahmen der Schuldenkonsolidierung eliminiert.

Eine wesentliche Kennzahl in der internen Berichterstattung der UBM-Gruppe stellt die Gesamtleistung dar. Sie beinhaltet neben den Umsatzerlösen des Konzerns auch die Umsatzerlöse von at-equity bilanzierten Unternehmen in Höhe der Anteilsquote sowie die Erlöse aus dem Verkauf von Finanzimmobilien unabhängig von der rechtlichen Struktur des Deals. Somit spiegelt die Gesamtleistung das gesamte Transaktionsvolumen des Konzerns sowie Generalunternehmer- und Projektmanagementleistung wider. Im Zuge der laufenden Geschäftstätigkeit des UBM-Konzerns werden beim Verkauf von Immobilienprojekten hohe Volumina erzielt, die jedoch keine Abhängigkeit von bestimmten Kunden vermitteln.

in T€

	Deutschland		Österreich		Polen		Sonstige Märkte		Überleitung		Konzern
	2025	2024	2025	2024	2025	2024	2025	2024	2025	2024	2025	2024
Gesamtleistung
Residential	16.180	32.187	87.423	17.932	11.530	4.559	46.105	67.702	-	-	161.238	122.380
Office	3.503	1.057	52.916	82.086	7.796	42.470	-	-	-	-	64.215	125.613
Hotel	19.802	19.682	9.655	9.348	34.168	36.294	28.914	44.928	-	-	92.539	110.252
Other	663	672	4.863	8.166	460	20.615	-	-	-	-	5.986	29.453
Service	10.147	7.410	13.621	15.987	1.994	1.509	7.707	12.250	-	-	33.469	37.156
Summe Gesamtleistung	50.295	61.008	168.478	133.519	55.948	105.447	82.726	124.880	-	-	357.447	424.854
Abzüglich Umsätze aus at-equity bilanzierten Unternehmen sowie Verkäufe von Finanzimmobilien	–27.935	–48.401	–119.604	–117.962	–37.800	–90.745	–32.907	–61.507	-	-	–218.246	–318.615
Umsatzerlöse	22.360	12.607	48.874	15.557	18.148	14.702	49.819	63.373	-	-	139.201	106.239
Residential	–9.324	959	13.758	–9.483	–1.980	–1.430	9.355	3.189	-	-	11.809	–6.765
Office	–14.808	–23.195	–6.596	7.725	1.998	299	-	-	-	-	–19.406	–15.171
Hotel	–276	–243	–6.586	–5.039	–344	–1.030	–6.932	–10.076	-	-	–14.138	–16.388
Other	–1	–22	2.533	771	–2.403	62	-	-	-	-	129	811
Service	7.237	–2.286	18.807	19.728	–751	–2.459	247	–661	-	-	25.540	14.322
Summe EBT	–17.172	–24.787	21.916	13.702	–3.480	–4.558	2.670	–7.548	-	-	3.934	–23.191
darin enthalten: Ergebnis aus at-quity bilanzierten Unternehmen	–10.172	–6.689	1.061	1.570	2.354	–4.750	–4.031	–3.233	-	-	–10.788	–13.102
Abschreibungen	–659	–610	–1.345	–1.363	–155	–206	–304	–296	-	-	–2.463	–2.475
Fair-Value-Anpassungen	–1.957	–3.377	–3.418	–3.120	–562	4.584	–1.082	–5.223	-	-	–7.019	–7.136
Zinserträge	4.541	4.111	13.987	13.657	1.307	21	111	-	-	-	19.946	17.789
Zinsaufwand	–5.201	–10.119	–19.767	–17.744	–194	–429	–2.509	–3.777	-	-	–27.671	–32.069
Segmentvermögen 31.12.	674.225	713.786	1.496.274	1.605.432	79.174	94.949	160.622	150.313	–1.318.038	–1.382.084	1.092.257	1.182.396
darin enthalten: immaterielle Vermögenswerte, Sachanlagen und Finanzimmobilien	107.306	144.608	86.194	132.456	28.702	28.790	64.069	503	-	-	286.271	306.357
darin enthaltenen: Beteiligungen an at-equity bilanzierten Unternehmen	26.248	37.749	79.117	69.361	124	177	1.290	5.075	-	-	106.779	112.362
Segmentschulden 31.12.	574.153	605.083	782.379	923.187	158.300	170.435	133.234	110.478	–905.998	–970.440	742.068	838.743
Investitionen in langfristige Vermögenswerte sowie in Finanzimmobilien	29.738	15.882	12.436	26.620	510	285	3.625	60	-	-	46.309	42.847
Mitarbeiter	41	51	114	128	25	30	37	41	-	-	217	250

Folgende Informationen beziehen sich auf die Länder, in denen der Konzern tätig ist.

in T€

	Umsatzerlöse nach Sitz der Kunden 2025	Umsatzerlöse nach Sitz der Kunden 2024
Österreich	48.874	15.557
Deutschland	22.360	12.607
Polen	18.148	14.702
Sonstiges Ausland	49.819	63.373
Ausland gesamt	90.327	90.682
Segmente gesamt	139.201	106.239

43. Erläuterungen zur Kapitalflussrechnung

Die Darstellung der Kapitalflussrechnung erfolgt getrennt nach Betriebs-, Investitions- und Finanzierungstätigkeit, wobei der Cashflow aus der Betriebstätigkeit nach der indirekten Methode abgeleitet wird.Der Finanzmittelfonds umfasst ausschließlich Kassenbestände und die Bankguthaben, über die in der Gruppe frei verfügt werden kann, und entspricht dem in der Bilanz für liquide Mittel angesetzten Wert (siehe Punkt 27 Liquide Mittel). Bezogene Zinsen und bezogene Dividenden werden im Cashflow aus der Betriebstätigkeit erfasst, ebenso wie bezahlte Zinsen. Demgegenüber werden bezahlte Dividenden im Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit ausgewiesen. Die Überleitung der Veränderung zum Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit stellt sich wie folgt dar:

in T€	Finanzverbindlichkeiten	Leasingverpflichtungen	Anleihen und Schuldscheindarlehen	Gesamt
Stand zum 31.12.2024	357.582	21.310	387.819	766.711
Cashflows (zahlungswirksame Veränderungen)	–4.111	–1.951	–69.729	–75.791
Nicht zahlungswirksame Veränderungen
Abgang/Erwerb von Unternehmen	–26.420	-	-	–26.420
Zugang	-	2.087	-	2.087
Wechselkurseffekte	-	18	-	18
Zinsabgrenzungen/Disagio	278	-	–120	158
Stand zum 31.12.2025	327.329	21.464	317.970	666.763

in T€	Finanzverbindlichkeiten	Leasingverpflichtungen	Anleihen und Schuldscheindarlehen	Gesamt
Stand zum 31.12.2023	385.700	22.480	376.066	784.246
Cashflows (zahlungswirksame Veränderungen)	28.570	–1.788	10.918	37.700
Nicht zahlungswirksame Veränderungen
Abgang/Erwerb von Unternehmen	–55.759	-	-	–55.759
Zugang	-	622	-	622
Wechselkurseffekte	-	–4	-	–4
Zinsabgrenzungen	–929	-	835	–94
Stand zum 31.12.2024	357.582	21.310	387.819	766.711

Die Summenspalte in der o. a. Tabelle entspricht der Summe aus kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten.

44. Erläuterungen zu den Finanzinstrumenten

Kapitalrisikomanagement

Der Konzern steuert sein Kapital mit dem Ziel, die Erträge von Unternehmensbeteiligungen durch Optimierung des Verhältnisses von Eigen- zu Fremdkapital zu maximieren. Das Eigenkapital lag zum 31. Dezember 2025 bei T€ 350.189 und somit um T€ 6.536 über dem Niveau von 2024 (T€ 343.653). Der Anstieg resultierte im Wesentlichen aus der Erhöhung des Hybridkapitals von T€ 20.444. Dem gegenüber standen eine Reduktion des Eigenkapitals aufgrund der Zahlung des Hybridkupons von T€ 5.224 sowie eine Reduktion um T€ 3.600 im Zuge des Erwerbs von nicht kontrollierenden Anteilen. Im Geschäftsjahr 2025 wurde keine Dividende ausbezahlt. Die Eigenkapitalquote erreichte per Ende des Jahres 2025 32,1 % und lag damit in der angepeilten Bandbreite von 30 – 35 % (31. Dezember 2024: 29,1 %).

Nettoverschuldungsgrad

Das Risikomanagement des Konzerns überprüft laufend die Kapitalstruktur. Der Nettoverschuldungsgrad zum Jahresende stellt sich wie folgt dar:

in T€	31.12.2025	31.12.2024
Schulden¹	645.299	745.401
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	–117.693	–199.537
Nettoschulden	527.606	545.864
Eigenkapital	350.189	343.653
Nettoschulden zu Eigenkapital	150,66 %	158,84 %

¹ Schulden sind definiert als Summe aus kurz- und langfristigen Anleihen und kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten exklusive Leasingverbindlichkeiten

Die Nettoverschuldung betrug zum 31. Dezember 2025 T€ 527.606 (Vorjahr: T€ 545.864), das entspricht einer Verminderung von 3,34 %. Die Gesamtstrategie des Konzerns zielt darauf ab, durch Aufnahme von Schuldscheindarlehen und Anleihen eine langfristige Finanzierung sicherzustellen.

Ziele und Methoden des Risikomanagements in Bezug auf finanzielle Risiken

Die originären finanziellen Vermögenswerte umfassen im Wesentlichen Beteiligungen an at-equity bilanzierten Unternehmen, Projektfinanzierungen und andere Finanzanlagen und Forderungen aus Lieferungen und Leistungen. Die originären finanziellen Verbindlichkeiten umfassen die Anleihe- und die anderen Finanzverbindlichkeiten sowie Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen.

Zinsänderungsrisiko

Das Zinsrisiko des UBM-Konzerns ist definiert als das Risiko steigender Aufwands- oder sinkender Ertragszinsen aus Finanzpositionen und resultiert im UBM-Konzern nahezu ausschließlich aus dem Szenario steigender Zinsen für variabel verzinste Finanzverbindlichkeiten, insbesondere im langfristigen Bereich. Das zum 31. Dezember 2024 gehaltene Derivat zur Absicherung von Zinszahlungen (Zinscap) ist am 30. Dezember 2025 ohne Verlängerung ausgelaufen. Zum Berichtsstichtag wurden somit keine Derivate zur Absicherung von Zinszahlungen gehalten.

Die UBM-Gruppe hielt folgende derivative Finanzinstrumente zu Sicherung von Zinsrisiken:

Derivat	zum 31.12.2024	Beginn	Ende	Referenzwert in T€	Fixierter Zinssatz in %	Referenzzinssatz	Marktwert in T€
Zinscap	30.12.2022	30.12.2025	41.800	2,95 %	3-Monats-Euribor	6

Eine Analyse der floatierenden Zinsposition, die sich per 31. Dezember 2025 in Höhe von T€ -271.370 (Vorjahr: T€ -351.143) darstellt, zeigt folgende Sensitivitäten, die unter den Szenarien eines Zinsanstiegs von 0,25 PP und 0,50 PP ermittelt wurden. Das Ausmaß der Zinsanstiege leitet sich aus den durchschnittlich in 2025 für den 3-Monats- und 6-Monats-EURIBOR gemessenen täglichen Zinsänderungen ab. Bei einer Wahrscheinlichkeit von 67,00 % betrug die Zinsbandbreite 0 BP, bei 99,00 % Wahrscheinlichkeit 1 BP. Die Simulation der Szenarien eines Zinsanstieges stellen sich wie folgt dar:

in T€	Zinssaldo für das Jahr 2026	Zinssaldo (p. a.) bei linearer Positionsfortschreibung ab 2027
Bei Zinsanstieg von 25 BP	496	688
Bei Zinsanstieg von 50 BP	992	1.376

Die Forderungen aus Projektfinanzierungen werden entsprechend dem Refinanzierungszinssatz der UBM-Gruppe mit einem angemessenen Aufschlag verzinst. Bei einer Änderung von 50 BP erhöht sich der Zinsertrag für 2026 um T€ 1.024 (Vorjahr: 50 BP T€ 975).

Kreditrisiko

Das Kreditrisiko bezeichnet die Gefahr von Verlusten infolge des Ausfalls eines Geschäftspartners, der seinen vertraglich zugesicherten Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommt. Es umfasst Ausfall- und Länderrisiken sowie Bonitätsverschlechterungen von Kreditnehmern. Im Immobilienbereich ergibt sich das Kreditrisiko aus den Mietverpflichtungen. Der Ausfall eines Mieters und die dadurch entfallenen Mietzinszahlungen stellen eine barwertige Minderung des Immobilienprojekts dar. Dieses Risiko wird auf Basis der Expertenschätzungen auf Projektebene mitberücksichtigt. Das Risiko bei Forderungen gegenüber Kunden kann aufgrund der breiten Streuung und einer permanenten Bonitätsprüfung als gering eingestuft werden, hinsichtlich der Projektfinanzierungen wird auf die Tabelle zu den kumulierten Wertminderungen von Projektfinanzierungen in diesem Kapitel verwiesen. Das Ausfallrisiko bei anderen auf der Aktivseite ausgewiesenen originären Finanzinstrumenten ist ebenfalls als gering anzusehen, da die Vertragspartner Finanzinstitute und andere Schuldner mit bester Bonität sind. Der Buchwert der finanziellen Vermögenswerte stellt das maximale Ausfallrisiko dar. Soweit bei finanziellen Vermögenswerten Ausfallrisiken erkennbar sind, wird diesen Risiken durch Wertberichtigungen Rechnung getragen. Ein diesbezügliches Wertberichtigungserfordernis war nicht gegeben.

Fremdwährungsrisiko

Das Zins- und Währungsrisiko wird vom Risikomanagement laufend überprüft. Marktanalysen und Prognosen von namhaften Finanzdienstleistern werden analysiert und das Management in regelmäßigen Berichten informiert. Das Fremdwährungsrisiko wird im UBM-Konzern transaktionsorientiert behandelt und resultiert aus Finanzierungen im Zusammenhang mit dem Immobilien-Development. Per 31. Dezember 2025 wurden die Währungsrisiken, die aus innerkonzernalen Finanzierungstransaktionen bzw. aus Kreditfinanzierungen der Projektgesellschaften resultieren, einer Simulation unterzogen, um etwaige Risiken aus Wechselkursänderungen abschätzen zu können:

FX-Position in T€	Lokalwährung	FX-Position in Lokalwährung in Tsd.	VAR¹ in T€
–64.084	CZK	1.553.205	1.313
–110.530	PLN	466.547	1.273

¹ VAR = Value at Risk bei einem einseitigen 99 %igen Konfidenzintervall, dies entspricht der 2,3-fachen Standardabweichung und einer Positionsbehaltedauer von zehn Tagen. Korrelationen zwischen den Währungspaaren bleiben unberücksichtigt.

Zur Absicherung von in CZK finanzierten Krediten hielt der UBM-Konzern zum 31. Dezember 2025 Devisenswaps in Höhe von CZK 88,9 Mio. (Vorjahr: CZK 88,9 Mio.). Der Marktwert zum 31. Dezember 2025 betrug T€ -77 (Vorjahr: T€ -33). Im Geschäftsjahr 2025 wurde aus der Veränderung der beizulegenden Zeitwerte von Devisentermingeschäften ein Verlust in Höhe von T€ 44 in der Gewinn- oder Verlustrechnung erfasst (Vorjahr: Verlust T€ 57).

Liquiditätsrisiko

2025 in T €	Durchschnittsverzinsung	Undiskontierte Zahlungsströme
	2026	2027–2030
Anleihen und Schuldscheindarlehen fix verzinst	5,97 %	98.819
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten variabel verzinst	4,54 %	118.111
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten fix verzinst	4,49 %	29.675
Verbindlichkeiten gegenüber sonstigen Darlehensgebern fix verzinst	1,00 %	-
Leasingverbindlichkeiten variabel verzinst	3,92 %	2.559
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen unverzinslich		24.863
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten unverzinslich		13.836

2024 in T €	Durchschnittsverzinsung	Undiskontierte Zahlungsströme
	2025	2026–2029
Anleihen und Schuldscheindarlehen fix verzinst	4,45 %	148.639
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten variabel verzinst	5,11 %	189.745
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten fix verzinst	4,16 %	26.356
Verbindlichkeiten gegenüber sonstigen Darlehensgebern fix verzinst	1,00 %	-
Leasingverbindlichkeiten variabel verzinst	3,93 %	2.767
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen unverzinslich		25.155
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten unverzinslich		15.130

Das Liquiditätsrisiko bezeichnet das Risiko, sich jederzeit Finanzmittel beschaffen zu können, um eingegangene Verbindlichkeiten zu begleichen. Als wesentliches Instrument zur Steuerung des Liquiditätsrisikos definiert UBM eine exakte Finanzplanung, die von jeder operativen Gesellschaft durchgeführt und zentral konsolidiert wird.So wird der Bedarf an Finanzierungen und Linien bei Banken ermittelt. Die Kreditfinanzierungen betreffen weitgehend laufende Immobilienprojekte, deren Entwicklung aus heutiger Sicht nicht gefährdet ist. Die Betriebsmittelfinanzierung wird über das UBM-Konzern-Treasury durchgeführt. Gesellschaften mit liquiden Überschüssen stellen diese Gesellschaften mit Liquiditätsbedarf zur Verfügung. Dadurch werden eine Verminderung des Fremdfinanzierungsvolumens und eine Optimierung des Zinsergebnisses erreicht, und das Risiko, dass die Liquiditätsreserven nicht ausreichen, um die finanziellen Verpflichtungen fristgerecht zu erfüllen, wird minimiert. Zum 31. Dezember 2025 bestanden neben bereits vertraglich fixierten Projektfinanzierungen freie Finanzierungslinien bei UBM in Höhe von T€ 9.000 (Vorjahr: T€ 9.000), das Liquiditätsrisiko wird insgesamt als gering beurteilt.

Sonstiges Preisrisiko

Das Preisänderungsrisiko umfasst im Wesentlichen Schwankungen des Marktzinssatzes und der Marktpreise sowie Änderungen der Wechselkurse. Der UBM-Konzern minimiert das Preisrisiko bei den Mieteinnahmen durch die generelle Indexbindung seiner Mietverträge. Auch alle anderen Leistungsverträge unterliegen einer permanenten Indexierung. Das sonstige Preisrisiko ist für den UBM-Konzern von untergeordneter Bedeutung.

Buchwerte, Wertansätze und beizulegende Zeitwerte in T€

Bewertungskategorie nach IFRS 9	Buchwerte am 31.12.2025	Bewertung nach IFRS 9	Fair-Value-Hierarchie	Fair Value am 31.12.2025
	(Fortgeführte) Anschaffungskosten	Fair Value erfolgsneutral	Fair Value erfolgswirksam
Aktiva
Projektfinanzierung variabel verzinst	Amortised Cost	204.746	204.746	-
Übrige Finanzanlagen	Amortised Cost	2.500	2.500	-
Übrige Finanzanlagen	FVTPL	17.030	-	-
Übrige Finanzanlagen	FVTPL	609	-	-
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 1	Amortised Cost	7.273	7.273	-
Finanzielle Vermögenswerte	Amortised Cost	29.936	29.936	-
Liquide Mittel	–	117.693	117.693	-
Passiva
Anleihen und Schuld- scheindarlehen fix verzinst	Amortised Cost	317.970	317.970	-
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten variabel verzinst	Amortised Cost	244.943	244.943	-
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten fix verzinst	Amortised Cost	81.475	81.475	-
Sonstige Finanzverbindlichkeiten fix verzinst	Amortised Cost	911	911	-
Leasingverbindlichkeiten	–	21.464	21.464	-
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	Amortised Cost	24.863	24.863	-
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	Amortised Cost	15.412	15.412	-
Nach Kategorien:
Financial Assets at Amortised Cost	Amortised Cost	244.455	244.455	-
Financial Assets at Fair Value through Profit or Loss	FVTPL	17.639	-	-
Liquide Mittel	–	117.693	117.693	-
Financial Liabilities at Amortised Cost	Amortised Cost	685.574	685.574	-

1 ohne Vertragsvermögenswerte gem. IFRS 15

Bewertungskategorie nach IFRS 9	Buchwerte am 31.12.2024	Bewertung nach IFRS 9	Fair-Value-Hierarchie	Fair Value am 31.12.2024
	(Fortgeführte) Anschaffungskosten	Fair Value erfolgsneutral	Fair Value erfolgswirksam
Aktiva
Projektfinanzierung variabel verzinst	Amortised Cost	195.077	195.077	-
Übrige Finanzanlagen	FVTPL	10.277	-	-
Übrige Finanzanlagen	FVTPL	609	-	-
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 1	Amortised Cost	18.785	18.785	-
Finanzielle Vermögenswerte	Amortised Cost	29.627	29.627	-
Liquide Mittel	–	199.537	199.537	-
Passiva
Anleihen und Schuldscheindarlehen fix verzinst	Amortised Cost	387.819	387.819	-
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten variabel verzinst	Amortised Cost	310.205	310.205	-
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten fix verzinst	Amortised Cost	46.475	46.475	-
Sonstige Finanzverbindlichkeiten fix verzinst	Amortised Cost	902	902	-
Leasingverbindlichkeiten	–	21.310	21.310	-
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	Amortised Cost	25.155	25.155	-
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	Amortised Cost	16.271	16.271	-
Nach Kategorien:
Financial Assets at Amortised Cost	Amortised Cost	243.489	243.489	-
Financial Assets at Fair Value through Profit or Loss	FVTPL	10.886	-	-
Liquide Mittel	–	199.537	199.537	-
Financial Liabilities at Amortised Cost	Amortised Cost	786.827	786.827	-

1 ohne Vertragsvermögenswerte gem. IFRS 15

Der Buchwert der Finanzinstrumente stellt gemäß IFRS 7.29 einen angemessenen Näherungswert für den Fair Value dar. Die in den übrigen Finanzanlagen ausgewiesenen Wertpapiere (FVTPL) beinhalten ein Genussrecht an einer Gesellschaft mit einem Nominalbetrag von T€ 10,000, welches ein nachrangiges Schuldinstrument mit Gewinnbeteiligung darstellt. Die Beteiligung am Gewinn ist mit jährlich ansteigenden, fixierten Beträgen über fünf Jahre garantiert. Die Laufzeit dieses Finanzinstruments ist an die Verwertung des Objekts in dieser Gesellschaft gebunden und endet spätestens am 30. Juni 2030. Für die Ermittlung des Fair Value wurden die vom Verwertungszeitpunkt abhängigen Rückzahlungsbeträge mit Wahrscheinlichkeiten gewichtet und mit dem laufzeitäquivalenten Zinssatz abgezinst. In Folge einer Neuevaluierung des Verwertungszeitpunkts wurde im Berichtsjahr ein Ertrag aus der Fair-Value-Bewertung von Wertpapieren (FVTPL) in Höhe von T€ 2.321 im Finanzertrag erfasst. Weitere T€ 4.431 resultierten aus der aliquoten Erfassung der Gewinnbeteiligung. Der am Bilanzstichtag noch nicht angesetzte Gewinn des Finanzinstruments beträgt T€ 2.458. Dieser ist mit dem Fair Value zum 31.12.2025 saldiert dargestellt und wird über die Restlaufzeit linear verteilt im Finanzertrag ausgewiesen.

Die Fair Values der im UBM-Konzern zu fortgeführten Anschaffungskosten (Amortised Cost) bilanzierten Finanzinstrumente werden in der oben angeführten Tabelle inklusive der Bewertungshierarchie angegeben, sofern der Fair Value vom Buchwert abweicht. Dabei handelt es sich um eine fix verzinste Garantie sowie um fix verzinste Anleihen und Schuldscheindarlehen (Fair-Value-Hierarchie Stufe 1) sowie der fix verzinsten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und der fix verzinsten sonstigen Finanzverbindlichkeiten (Fair-Value-Hierarchie Stufe 3). Die Fair-Value-Bewertung für die Anleihen erfolgt aufgrund von Börsenkurswerten. Die Kreditverbindlichkeiten und übrigen Finanzanlagen wurden mit der Berechnungsmethode des Discounted Cashflow bewertet, wobei die am 31. Dezember 2025 von Reuters publizierte Zero Coupon Yield Curve zur Diskontierung der Cashflows herangezogen wurde.

Nettoergebnisse nach Bewertungskategorien in T€

	Aus Zinsen	Aus Dividenden	Aus der Folgebewertung	Nettoergebnis 2025
Financial Assets at Amortised Cost	19.880	-	–6.340	13.540
Financial Assets at Fair Value through Profit or Loss (FVTPL)	-	-	6.752	6.752
Financial Liabilities at Amortised Cost	–26.538	-	2.499	–24.039

	Aus Zinsen	Aus Dividenden	Aus der Folgebewertung	Nettoergebnis 2024
Financial Assets at Amortised Cost	17.467	-	–7.071	10.396
Financial Assets at Fair Value through Profit or Loss (FVTPL)	-	-	277	277
Financial Liabilities at Amortised Cost	–30.388	-	375	–30.013

Kumulierte Wertminderungen in T€

	2025	2024
Projektfinanzierung
Stand zum 1.1.	40.119	60.722
Abgang durch Anteilsveränderungen	-	–21.167
Wertminderung	8.750	9.028
Wertaufholung	–2.410	–2.482
Verbrauch	–14.021	–5.982
Stand zum 31.12	32.438	40.119

Durchschnittliche Anzahl der Mitarbeiter

	2025	2024
Angestellte und gewerbliche Mitarbeiter
Inland	114	128
Ausland	103	122
Mitarbeiter gesamt	217	250
davon Angestellte	217	250

Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen

Transaktionen zwischen den in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen der Gruppe wurden im Zuge der Konsolidierung eliminiert und werden nicht weiter erläutert. Transaktionen zwischen Unternehmen der Gruppe und ihren at-equity bilanzierten Unternehmen bestehen überwiegend aus Projektentwicklung und Bauführung sowie Darlehensgewährungen und den entsprechenden Zinsverrechnungen und werden in der nachfolgenden Analyse offengelegt:

in T€	At-equity bilanzierte Unternehmen
	Verkauf von Waren und Leistungen	Erwerb von Waren und Leistungen	Forderungen	Verbindlichkeiten
	2025	2024	2025	2024
Gemeinschaftsunternehmen	37.150	29.405	419	1.856
davon aus Finanzierungen	18.344	14.657	5	62
Assoziierte Unternehmen	1	251	-	-
davon aus Finanzierungen	-	251	-	-

Lieferungen an bzw. von nahestehenden Unternehmen und Personen

Neben den at-equity bilanzierten Unternehmen kommen als nahestehende Personen und Unternehmen im Sinne von IAS 24 die PORR AG und deren Tochterunternehmen sowie die Unternehmen IGO Industries und der Strauss-Gruppe in Betracht, da sie bzw. deren beherrschende Rechtsträger aufgrund des bestehenden Syndikats maßgeblichen Einfluss auf UBM haben. Weitere nahestehende Personen sind die Vorstands- und Aufsichtsratsmitglieder der UBM sowie deren nahe Familienangehörige. Die Transaktionen im Geschäftsjahr zwischen den in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen der UBM-Gruppe mit Unternehmen der PORR-Gruppe betreffen im Wesentlichen bezogene Bauleistungen.

in T€	Verkauf von Waren und Leistungen	Erwerb von Waren und Leistungen	Forderungen	Verbindlichkeiten
	2025	2024	2025	2024
PORR-Gruppe	34.981	16.910	60.126	29.954
davon aus Finanzierungen	-	-	-	-
IGO Industries Group	379	13.973	354	321
Sonstige	-	1	316	351

Im Geschäftsjahr 2025 erwarb die PORR-Gruppe 49,00 % der Anteile an der UBM hotels Management GmbH durch die Übernahme von Verbindlichkeiten in Höhe von T€ 10.570. Die Gesellschaft wird weiterhin nach der Equity-Methode in den UBM-Konzern einbezogen. Weiters wurden die restlichen 6,00 % der Anteile an UBM Development Deutschland GmbH von einem nahestehenden Unternehmen um T€ 3.600 von der UBM erworben.Die PORR-Gruppe erwarb im Geschäftsjahr 50,00 % an einer österreichischen Büroimmobilie um T€ 12.947 (nach Abzug der liquiden Mittel) und stockte bei einer weiteren österreichischen Büroimmobilie den Anteil von 30,00 % auf 50,00 % um T€ 10.731 auf. Beide Gesellschaften werden nach der Equity-Methode in den UBM-Konzern einbezogen. Eine polnische vollkonsolidierte Gesellschaft wurde zu jeweils rund 8,00 % an die PORR-Gruppe sowie an die IGO-Gruppe um jeweils T€ 273 verkauft. Diese Gesellschaft bleibt weiterhin im Vollkonsolidierungskreis.

47. Sonstige Angaben

Die Abschlussprüfung des Konzernabschlussprüfers wurde von der UBM mit einem Betrag von T€ 174 (Vorjahr: T€ 147) vergütet. Weiters hat der Konzernabschlussprüfer für sonstige Leistungen Honorare in Höhe von T€ 0 (Vorjahr: T€ 38) und für sonstige Bestätigungsleistungen Honorare in Höhe von T€ 390 (Vorjahr: T€ 147) erhalten. Die sonstigen Bestätigungsleistungen umfassen im Wesentlichen die prüferische Durchsicht des Halbjahresabschlusses und Leistungen im Zusammenhang mit der Abgabe von Comfort Letters.

48. Organe der Gesellschaft

Im Folgenden werden die Bezüge der Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats von UBM nach Vergütungskategorien aufgegliedert dargestellt:

in T€	Vergütungen des Vorstands fix	Vergütungen des Vorstands variabel	Sachbezüge	Pensionskasse/ Abfertigung	Gesamt
Vergütungen des Vorstands 2025
Mag. Thomas G. Winkler, LL.M.	640	-	10	20	670
Dipl.-Ök. Patric Thate	425	-	9	17	451
Martina Maly-Gärtner, MRICS	425	-	9	17	451
DI Peter Schaller	425	-	9	17	451
Gesamt	1.915	-	37	71	2.023
davon kurzfristig fällige Leistungen	1.915	-	37	-	1.952
davon aus Anlass bzw. nach Beendigung des Vorstandsvertrags fällige Vergütungen	-	-	-	71	71
Vergütungen des Aufsichtsrats 2025	-	-	-	-	350

in T€	Vergütungen des Vorstands fix	Vergütungen des Vorstands variabel	Sachbezüge	Pensionskasse/ Abfertigung	Gesamt
Vergütungen des Vorstands 2024
Mag. Thomas G. Winkler, LL.M.	640	-	12	20	672
Dipl.-Ök. Patric Thate	425	-	9	17	451
Martina Maly-Gärtner, MRICS	425	-	9	17	451
DI Peter Schaller	425	-	10	17	452
Gesamt	1.915	-	40	71	2.026
davon kurzfristig fällige Leistungen	1.915	-	40	-	1.955
davon aus Anlass bzw. nach Beendigung des Vorstandsvertrags fällige Vergütungen	-	-	-	71	71
Vergütungen des Aufsichtsrats 2024	-	-	-	-	346

In diesen Bezügen sind Rückstellungsdotierungen für Pensionen für ehemalige Vorstände nicht enthalten. Für einen ehemaligen Vorstand besteht, nach Abzug der vorhandenen Wertpapierdeckung, eine Pensionsrückstellung in Höhe von T€ 170 (Vorjahr: T€ 194). Sowohl für ehemalige als auch für bestehende Vorstände bestehen keine Abfertigungsrückstellungen. An Mitglieder des Vorstands wurden weder Kredite noch Vorschüsse gewährt. Der Aufwand für das LTIP betrifft mit T€ 982 (Vorjahr: T€ 441) Vorstände.

Mitglieder des Vorstands:
* Mag. Thomas G. Winkler, LL.M., Vorsitzender
* Dipl.-Ök. Patric Thate
* Martina Maly-Gärtner, MRICS
* DI Peter Schaller

Mitglieder des Aufsichtsrats:
* Ing. Karl-Heinz Strauss, MBA, FRICS, Vorsitzender
* DI Iris Ortner, MBA, stellvertretende Vorsitzende
* Dr. Susanne Weiss
* DI Klaus Ortner
* Dr. Ludwig Steinbauer
* Mag. Paul Unterluggauer
* Hon.-Prof. Dr. Bernhard Vanas
* Dr. Birgit Wagner (bis 21.5.2025)
* Michael Strauss (seit 21.5.2025)
* Ing. Martin Mann
* Hannes Muster
* Ing. Günter Schnötzinger
* Dipl.-Ök. Anke Duchow

49. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag und sonstige Angaben

Nach dem Bilanzstichtag sind keine Ereignisse eingetreten, die wesentliche Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des UBM-Konzerns haben. Der Vorstand von UBM hat den Konzernabschluss am 18. März 2026 aufgestellt und zur Weitergabe an den Aufsichtsrat freigegeben. Der Aufsichtsrat hat die Aufgabe, den Konzernabschluss zu prüfen und zu erklären, ob er den Konzernabschluss billigt.

Wien, am 18. März 2026
Der Vorstand
Mag. Thomas G. Winkler, LLM CEO, Vorsitzender
Dipl.-Ök. Patric Thate CFO
Martina Maly-Gärtner, MRICS COO
Dipl. Ing. Peter Schaller CTO

Beteiligungsspiegel

Gesetzlicher Name	Land	Währung	Sitz	Anteil in % direkt (31.12.2025)	Anteil in % indirekt (31.12.2025)	Kons. Art	Anteil in % direkt (31.12.2024)	Anteil in % indirekt (31.12.2024)	Kons. Art
Tochterunternehmen
"UBM 1" Liegenschaftsverwertung Gesellschaft m.b.H.	AT	EUR	Wien	100,00	100,00	V	100,00	100,00	V
Aiglhof Projektentwicklungs GmbH	AT	EUR	Wien	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
Donauhof Immobilien GmbH & Co KG	AT	EUR	Wien	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
Donauhof Management GmbH	AT	EUR	Wien	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
EPS Höhenstraße Immobilien GmbH	AT	EUR	Kematen in Tirol	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
Gartenau Immobilien GmbH & Co KG	AT	EUR	Wien	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
Gartenauer Platz 7 GmbH & Co KG (vorm.: LQ Epsilon KG)	AT	EUR	Wien	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
Gepal Beteiligungsverwaltungs GmbH	AT	EUR	Wien	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
Gevas Beteiligungsverwaltungs GmbH	AT	EUR	Wien	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
Golera Beteiligungsverwaltungs GmbH i.L. – liquidiert	AT	EUR	Wien	0,00	0,00		0,00	100,00	V
GORPO Projektentwicklungs- und Errichtungs-GmbH	AT	EUR	Wien	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
Gospela Beteiligungsverwaltungs GmbH	AT	EUR	Wien	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
IBC Business Center Entwicklungs- und Errichtungs-GmbH	AT	EUR	Premstätten	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
LQ Timber-B-One GmbH & Co KG	AT	EUR	Wien	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
LQ Timber-B-Two GmbH & Co KG	AT	EUR	Wien	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
LQ Timber-C GmbH & Co KG	AT	EUR	Wien	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
LQ Timber-D GmbH & Co KG	AT	EUR	Wien	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
MBU Liegenschaftsverwertung Gesellschaft m.b.H.	AT	EUR	Wien	90,00	100,00	V	90,00	100,00	V
MySky Verwertungs GmbH & Co. OG	AT	EUR	Wien	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
Porr - living Solutions GmbH	AT	EUR	Wien	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
Rainbergstraße - Immobilienprojektentwicklungs GmbH	AT	EUR	Wien	99,00	100,00	V	99,00	100,00	V
RBK Wohnbau Projektentwicklung GmbH	AT	EUR	Wien	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
Sabimo Immobilien GmbH	AT	EUR	Wien	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
Sabimo Monte Laa Bauplatz 2 GmbH	AT	EUR	Wien	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
SFZ Freizeitbetriebs-GmbH & Co KG	AT	EUR	Premstätten	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
SFZ Immobilien GmbH	AT	EUR	Premstätten	0,00	100,00	U	0,00	100,00	U
SFZ Immobilien GmbH & Co KG	AT	EUR	Premstätten	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
Siebenbrunnengasse 21 GmbH & Co OG	AT	EUR	Wien	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
SP Graumanngasse 8 – 10 Immobilien GmbH i.L. – liquidiert	AT	EUR	Wien	0,00	0,00		0,00	100,00	V
sternbrauerei-riedenburg revitalisierung gmbh	AT	EUR	Wien	99,00	99,00	V	99,00	99,00	V
Timber Marina Tower Immobilien GmbH & Co KG	AT	EUR	Wien	0,00	50,00		0,00	100,00	V
UBM – Satteins Immobilien GmbH	AT	EUR	Kematen in Tirol	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
UBM BBH Entwicklungs-GmbH & Co KG – verkauft	AT	EUR	Wien	0,00	0,00		0,00	100,00	V
UBM Beteiligungsmanagement GmbH	AT	EUR	Wien	100,00	100,00	V	100,00	100,00	V
UBM Development Österreich GmbH	AT	EUR	Wien	99,96	100,00	V	99,96	100,00	V
UBM Kirchberg Immobilien GmbH	AT	EUR	Kematen in Tirol	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
WA Bad Häring Immobilien GmbH	AT	EUR	Kematen in Tirol	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
WA Kufstein Salurnerstraße Immobilen GmbH	AT	EUR	Kematen in Tirol	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
WA Terfens-Roan Immobilien GmbH	AT	EUR	Kematen in Tirol	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
Waterfront Süd Primärenergieversorgungs GmbH	AT	EUR	Wien	0,00	100,00	V
WLB Projekt Laaer Berg Liegenschaftsverwertungs- und Beteiligungs-GmbH	AT	EUR	Wien	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
ANDOVIEN INVESTMENTS LIMITED	CY	EUR	Limassol	100,00	100,00	V	100,00	100,00	V
DICTYSATE INVESTMENTS LIMITED	CY	EUR	Limassol	100,00	100,00	V	100,00	100,00	V
GOLD NEMOVITOSTNÍ s.r.o.	CZ	CZK	Prag	100,00	100,00	V	0,00	0,00
Immo Future 6 - Crossing Point Smichov s.r.o.	CZ	CZK	Prag	20,00	100,00	V	20,00	100,00	V
Na Záhonech a.s.	CZ	CZK	Prag	30,12	100,00	V	30,12	100,00	V
UBM Development Czechia s.r.o.	CZ	CZK	Prag	100,00	100,00	V	100,00	100,00	V
UBM Stodůlky 1 s.r.o.	CZ	CZK	Prag	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
UBM Stodůlky s.r.o.	CZ	CZK	Prag	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
Arena Boulevard GmbH & Co. KG i.L. – liquidiert	DE	EUR	Berlin	0,00	0,00		0,00	94,00	V
Arena Boulevard Verwaltungs GmbH i.L. - liquidiert	DE	EUR	Berlin	0,00	0,00		0,00	100,00	U
BERMUC Hotelerrichtungs GmbH	DE	EUR	München	100,00	100,00	V	100,00	100,00	V
Blitz 01 – 815 GmbH i.L.	DE	EUR	München	100,00	100,00	V	100,00	100,00	V
Bürohaus Leuchtenbergring GmbH & Co. Besitz KG – angewachsen	DE	EUR	München	0,00	0,00		0,00	100,00	V
City Objekte München GmbH i.L.	DE	EUR	München	0,00	90,00	V	0,00	90,00	V
Colmarer Straße GmbH & Co. KG	DE	EUR	München	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
Colmarer Straße Verwaltungs GmbH	DE	EUR	München	0,00	100,00	U	0,00	100,00	U
Frauentorgraben GmbH & Co. KG – liquidiert	DE	EUR	München	0,00	0,00		0,00	100,00	V
Friendsfactory Projekte GmbH i.L. – liquidiert	DE	EUR	München	0,00	0,00		0,00	55,00	V
GeMoBau Gesellschaft für modernes Bauen mbH i.L.	DE	EUR	Berlin	0,00	94,00	U	0,00	94,00	U
Georg-Mooseder-Straße GmbH & Co. KG i.L.	DE	EUR	München	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
Georg-Mooseder-Straße Verwaltungs GmbH	DE	EUR	München	0,00	100,00	U	0,00	100,00	U
Holzstraße GmbH & Co. KG	DE	EUR	München	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
Holzstraße Verwaltungs GmbH	DE	EUR	München	0,00	100,00	U	0,00	100,00	U
Immobilien- und Baumanagement Stark GmbH & Co. Stockholmstraße KG	DE	EUR	München	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
Kühnehöfe Hamburg GmbH & Co. KG	DE	EUR	München	0,00	62,99	V	0,00	62,99	V
Kühnehöfe Hamburg Komplementär GmbH	DE	EUR	München	0,00	100,00	U	0,00	100,00	U
Levelingstraße GmbH & Co. KG i.L.	DE	EUR	München	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
Levelingstraße Verwaltungs GmbH i.L.	DE	EUR	München	0,00	100,00	U	0,00	100,00	U
Mainz Zollhafen Hotel GmbH & Co. KG	DE	EUR	München	0,00	100,00	V	0,00	100,00	V
Mainz Zollhafen Verwaltungs GmbH	DE	EUR	München	0,00	100,00	U	0,00	100,00	U
Max-Dohrn-Straße GmbH & Co. KG – liquidiert	DE	EUR	Berlin	0,00	0,00		0,00	100,00	V
MG Brehmstrasse BT C GmbH & Co.
MG Projekt-Sendling GmbH DE EUR München 0,00 100,00 V 0,00 100,00 V
MG-Brehmstrasse BT C GmbH i.L. DE EUR München 100,00 100,00 V 100,00 100,00 V
MG-Brehmstrasse BT C Komplementär GmbH i.L. DE EUR München 100,00 100,00 V 100,00 100,00 V
MG-Dornach Bestandsgebäude GmbH DE EUR München 100,00 100,00 V 100,00 100,00 V
MGO I Development GmbH & Co. KG DE EUR Berlin 0,00 100,00 V 0,00 100,00 V
MGO II Development GmbH & Co. KG DE EUR München 0,00 100,00 V 0,00 100,00 V
Münchner Grund Riem GmbH DE EUR München 0,00 100,00 U 0,00 100,00 U
MZ Zollhafen Verwaltungs GmbH DE EUR München 0,00 100,00 U 0,00 100,00 U
Oben Borgfelde Projekt GmbH & Co. KG DE EUR Berlin 0,00 100,00 V 0,00 100,00 V
Oben Borgfelde Verwaltungs GmbH DE EUR Berlin 0,00 100,00 U 0,00 100,00 U
Pelkovenstaße GmbH & Co. KG DE EUR München 0,00 100,00 V 0,00 100,00 V
PELKOVENSTRASSE Objekt GmbH DE EUR München 0,00 100,00 U 0,00 100,00 U
Schloßhotel Tutzing GmbH DE EUR Starnberg 0,00 100,00 V 0,00 100,00 V
SIL Realinvest GmbH DE EUR München 0,00 100,00 V 0,00 100,00 V
SONUS City GmbH & Co. KG i.L. DE EUR Berlin 0,00 84,00 V 0,00 84,00 V
SONUS City Verwaltungs GmbH DE EUR München 0,00 100,00 U 0,00 100,00 U
SONUS II Verwaltungs GmbH DE EUR München 0,00 100,00 U 0,00 100,00 U
St.-Veit-Straße GmbH & Co. KG DE EUR München 0,00 100,00 V 0,00 100,00 V
St.-Veit-Straße Verwaltungs GmbH DE EUR München 0,00 100,00 U 0,00 100,00 U
Stadtgrund Bauträger GmbH DE EUR München 100,00 100,00 V 100,00 100,00 V
Top Office Munich GmbH i.L. DE EUR Grünwald, Landkreis München 0,00 100,00 V 0,00 100,00 V
UBM Development Deutschland GmbH DE EUR München 100,00 100,00 V 94,00 94,00 V
UBM Holding Deutschland GmbH i.L. DE EUR München 100,00 100,00 V 100,00 100,00 V
UBM Invest Deutschland GmbH – verschmolzen DE EUR München 0,00 0,00 100,00 100,00 V
UBM Leuchtenbergring GmbH DE EUR München 100,00 100,00 V 100,00 100,00 V
Unterbibergerstrasse GmbH & Co. KG DE EUR München 0,00 100,00 V 0,00 100,00 V
Unterbibergerstrasse Verwaltung GmbH DE EUR München 0,00 100,00 U 0,00 100,00 U
ZH Hafenblick I GmbH & Co. KG DE EUR München 0,00 100,00 V 0,00 100,00 V
ZH Hafenspitze GmbH & Co. KG DE EUR München 0,00 100,00 V 0,00 100,00 V
ZH Molenkopf GmbH & Co. KG DE EUR München 0,00 100,00 V 0,00 100,00 V
ZH Rheinwiesen GmbH & Co. KG DE EUR München 0,00 100,00 V 0,00 100,00 V
Sitnica drustvo s ogranicenom odgovornoscu za usluge HR EUR Samobor 83,89 100,00 V 83,89 100,00 V
UBM Development Netherlands B.V. NL EUR Amsterdam 100,00 100,00 V 100,00 100,00 V
UBM Kneuterdijk B.V. NL EUR Amsterdam 0,00 100,00 V 0,00 100,00 V
"UBM Residence Park Zakopianka" Spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia PL PLN Warschau 100,00 100,00 V 100,00 100,00 V
Bartycka Real Estate Spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia PL PLN Warschau 0,00 100,00 V 0,00 100,00 V
FMZ Gdynia Spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia PL PLN Warschau 70,30 100,00 V 70,30 100,00 V
FMZ Sosnowiec Spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia PL PLN Warschau 0,00 100,00 V 0,00 100,00 V
Ligustria 12 Spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia PL PLN Warschau 0,00 100,00 V 0,00 100,00 V
Oaza Kampinos Spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia PL PLN Warschau 0,00 100,00 V 0,00 100,00 V
PBP IT-Services spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia PL PLN Warschau 0,00 100,00 V 0,00 100,00 V
Poleczki Development Spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia PL PLN Warschau 0,00 100,00 V 0,00 100,00 V
Poleczki Infrastructure Sp. z o.o. PL PLN Warschau 0,00 82,74 V 0,00 100,00 V
Poleczki Parking House Spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia PL PLN Warschau 0,00 100,00 V 0,00 100,00 V
UBM Development Polska Spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia PL PLN Warschau 100,00 100,00 V 100,00 100,00 V
UBM GREEN DEVELOPMENT SPÓLKA Z OGRANICZONA ODPOWIEDZIALNOSCIA PL PLN Warschau 100,00 100,00 V 100,00 100,00 V
UBM Riwiera 2 Spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia PL PLN Warschau 0,00 100,00 V 0,00 100,00 V
UBM RIWIERA 2 Spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia BIS Spólka komandytowa PL PLN Warschau 0,00 100,00 V 0,00 100,00 V
UBM Riwiera 2 Spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia Spólka komandytowa PL PLN Warschau 0,00 100,00 V 0,00 100,00 V
UBM Zielone Tarasy Spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia w likwidacji – liquidiert PL PLN Krakau 0,00 0,00 100,00 100,00 V
Yavin Holding Spolka z ograniczona odpowiedzialnoscia w likwidacji – liquidiert PL PLN Warschau 0,00 0,00 0,00 100,00 V
UBM Koliba s. r. o. v likvidácii – liquidiert SK EUR Bratislava 0,00 0,00 100,00 100,00 V

Assoziierte Unternehmen

Name	Land	Währung	Kapitalanteil (in %)	Kontrollstatus	Kapitalanteil (am Ende des Jahres)	Kontrollstatus (am Ende des Jahres)
CAMG Zollhafen HI IV V GmbH & Co. KG	DE	Grünwald, Landkreis München	0,00	49,90	E/A	0,00
CAMG Zollhafen HI IV V Verwaltungs GmbH	DE	Grünwald, Landkreis München	0,00	49,90 U	0,00	49,90 U
German Hotel Verwaltungs GmbH	DE	Grünwald, Landkreis München	0,00	50,00 U	0,00	47,00 U

Gemeinschaftsunternehmen

Name	Land	Währung	Kapitalanteil (in %)	Kontrollstatus	Kapitalanteil (am Ende des Jahres)	Kontrollstatus (am Ende des Jahres)
Amraser-See-Straße Immobilien GmbH	AT	Kematen in Tirol	0,00	50,00 E/G	0,00	50,00 E/G
Amraser-See-Straße Immobilien GmbH & Co KG	AT	Kematen in Tirol	0,00	47,00 E/G	0,00	47,00 E/G
Aspanggründe Beteiligungs GmbH	AT	Wien	0,00	51,00 U	0,00	51,00 U
FWUBM Management GmbH	AT	Wien	50,00	50,00 E/G	50,00	50,00 E/G
FWUBM Services GmbH	AT	Wien	50,00	50,00 E/G	50,00	50,00 E/G
Grundstück 1454/2 KG Gries BT2 Projektentwicklungs GmbH	AT	Wien	0,00	70,00 E/G	0,00	70,00 E/G
Grundstück 1454/2 KG Gries BT2 Projektentwicklungs GmbH & Co KG	AT	Wien	0,00	71,80 E/G	0,00	71,80 E/G
Grundstück 1454/5 KG Gries BT3 Immobilien GmbH	AT	Wien	0,00	70,00 E/G	0,00	70,00 E/G
Jochberg Hotelprojektentwicklungs- und Beteiligungsverwaltungs GmbH	AT	Kematen in Tirol	0,00	50,00 U	0,00	50,00 U
Jochberg Hotelprojektentwicklungs- und Beteiligungsverwaltungs GmbH & Co KG	AT	Kematen in Tirol	0,00	50,00 E/G	0,00	50,00 E/G
Jochberg Kitzbüheler Straße Errichtungs und Beteiligungsverwaltungs GmbH & Co KG	AT	Kematen in Tirol	0,00	50,00 E/G	0,00	50,00 E/G
Jochberg Kitzbüheler Straße Errichtungs- und Beteiligungsverwaltungs GmbH	AT	Kematen in Tirol	0,00	50,00 U	0,00	50,00 U
Jochberg Kitzbüheler Straße Hotelbetriebs GmbH	AT	Jochberg	0,00	50,00 E/G	0,00	50,00 E/G
LQ Timber-A GmbH & Co KG	AT	Wien	0,00	50,00 E/G	0,00	70,00 E/G
LQ Timber-A Verwaltungs GmbH	AT	Wien	0,00	50,00 U	0,00	70,00 U
Nordbahnhof-Vierte Wohnungs-GmbH	AT	Wien	0,00	50,00 E/G	0,00	50,00 E/G
Portunus Projektentwicklung GmbH	AT	Graz	0,00	50,00 U	0,00	50,00 U
Portunus Projektentwicklung GmbH & Co KG	AT	Graz	0,00	50,00 E/G	0,00	50,00 E/G
PP Tansanit Vermögensverwaltungs GmbH	AT	Graz	0,00	50,00 U
Rosenhügel Entwicklungs-, Errichtungs- und Verwertungsgesellschaft mbH	AT	Wien	0,00	50,00 U	0,00	50,00 U
Rosenhügel Entwicklungs-, Errichtungs- und Verwertungsgesellschaft mbH & Co KG	AT	Wien	0,00	50,00 E/G	0,00	50,00 E/G
Stella Projektentwicklung GmbH	AT	Graz	0,00	50,00 U	0,00	50,00 U
Stella Projektentwicklung GmbH & Co KG	AT	Graz	0,00	50,00 E/G	0,00	50,00 E/G
Timber Marina Tower Immobilien GmbH & Co KG	AT	Wien	0,00	50,00 E/G	0,00	0,00 U
UBM hotels Management GmbH	AT	Wien	51,00	51,00 E/G	50,00	50,00 E/G
Wohnanlage EZ 208 KG Andritz GmbH i.L. – liquidiert	AT	Graz	0,00	0,00	0,00	51,00 E/G
WSB BF elf-Alpha Projektentwicklungs GmbH & Co KG	AT	Wien	0,00	51,00 E/G	0,00	51,00 E/G
WSB BF fünf Projektentwicklungs GmbH & Co KG	AT	Wien	0,00	51,00 E/G	0,00	51,00 E/G
WSB BF neun-Alpha Projektentwicklungs GmbH & Co KG	AT	Wien	0,00	51,00 E/G	0,00	51,00 E/G
WSB BF neun-Beta Projektentwicklungs GmbH & Co KG	AT	Wien	0,00	51,00 E/G	0,00	51,00 E/G
WSB BF zwei Projektentwicklungs GmbH & Co KG	AT	Wien	0,00	51,00 E/G	0,00	51,00 E/G

Name	Land	Währung	Kapitalanteil (in %)	Kontrollstatus	Kapitalanteil (am Ende des Jahres)	Kontrollstatus (am Ende des Jahres)
GOLD NEMOVITOSTNÍ s.r.o.	CZ	Prag	100,00	50,00 E/G	50,00	50,00 E/G
Grafická 1 s.r.o.	CZ	Prag	50,00	50,00 E/G	50,00	50,00 E/G
Sugar Palace Op Co s.r.o.	CZ	Prag	60,00	60,00 E/G	60,00	60,00 E/G
Sugar Palace Prop Co s.r.o.	CZ	Prag	60,00	60,00 E/G	60,00	60,00 E/G

Name	Land	Währung	Kapitalanteil (in %)	Kontrollstatus	Kapitalanteil (am Ende des Jahres)	Kontrollstatus (am Ende des Jahres)
Anders Wohnen GmbH	DE	Grünwald, Landkreis München	0,00	50,00 E/G	0,00	50,00 E/G
AVALERIA Beteiligungsgesellschaft mbH	DE	München	0,00	40,00 U	0,00	40,00 U
AVALERIA Hotel HafenCity GmbH & Co. KG	DE	München	0,00	37,92 E/G	0,00	37,92 E/G
Baubergerstrasse GmbH & Co. KG	DE	München	0,00	60,00 E/G	0,00	60,00 E/G
Baubergerstrasse Verwaltung GmbH	DE	München	0,00	60,00 U	0,00	60,00 U
Central Tower Berlin Hotelbetriebs GmbH	DE	Berlin	0,00	50,00 E/G	0,00	50,00 E/G
German Hotel Invest IV GmbH & Co. KG	DE	Grünwald, Landkreis München	0,00	50,00 E/G	0,00	50,00 E/G
German Hotel IV Verwaltungs GmbH	DE	Grünwald, Landkreis München	0,00	50,00 U	0,00	50,00 U
Lilienthalstraße Wohnen GmbH Münchner Grund und Baywobau i.L.	DE	Grünwald, Landkreis München	0,00	50,00 E/G	0,00	50,00 E/G
MGH Potsdam I GmbH & Co. KG	DE	Berlin	0,00	50,00 E/G	0,00	50,00 E/G
MGH Potsdam Verwaltungs GmbH	DE	Berlin	0,00	50,00 U	0,00	50,00 U
MGR Thulestraße GmbH & Co. KG	DE	Berlin	0,00	50,00 E/G	0,00	50,00 E/G
MGR Thulestraße Verwaltungs GmbH	DE	Berlin	0,00	50,00 U	0,00	50,00 U
Obersendlinger Grund GmbH & Co. KG	DE	Grünwald, Landkreis München	0,00	30,00 E/G	0,00	30,00 E/G
Obersendlinger Grund Verwaltungs GmbH	DE	Grünwald, Landkreis München	0,00	30,00 U	0,00	30,00 U
PGE Grundstücksgesellschaft Europaviertel mbH	DE	Grünwald, Landkreis München	0,00	74,90 E/G	0,00	74,90 E/G
UBX 1 Objekt Berlin GmbH i.L.
50,00 50,00 E/G
Berlin Office Spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia PL PLN Warschau 0,00 74,00 E/G
0,00 74,00 E/G
Poleczki
Amsterdam Office Spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia PL PLN Warschau 0,00 74,00 E/G
0,00 74,00 E/G
Poleczki
Vienna Office Spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia PL PLN Warschau 0,00 74,00 E/G
0,00 74,00 E/G
Warsaw Office Spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia PL PLN Warschau 0,00 74,00 E/G
0,00 74,00 E/G

Legende:
V = vollkonsolidierte Unternehmen
E/A = at-equity konsolidierte assoziierte Unternehmen
E/G = at-equity konsolidierte Gemeinschaftsunternehmen
U = untergeordnete Unternehmen

Bestätigungsvermerk

Bericht zum Konzernabschluss

Prüfungsurteil

Wir haben den Konzernabschluss der UBM Development AG, Wien, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern), bestehend aus der Konzernbilanz zum Datum 31.12.2025, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, der Konzerngesamtergebnisrechnung, der Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung und der Konzerngeldflussrechnung für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr und dem Konzernanhang, geprüft.

Nach unserer Beurteilung entspricht der Konzernabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2025 sowie der Ertragslage und der Zahlungsströme des Konzerns für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr in Übereinstimmung mit den vom International Accounting Standards Board (IASB) herausgegebenen IFRS Accounting Standards, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den zusätzlichen Anforderungen des § 245a UGB.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU-Verordnung Nr. 537/2014 (im Folgenden EU-VO) und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern die Anwendung der International Standards on Auditing (ISA). Unsere Verantwortlichkeiten nach diesen Vorschriften und Standards sind im Abschnitt „Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind vom Konzern unabhängig in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und wir haben unsere sonstigen beruflichen Pflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns bis zum Datum des Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu diesem Datum zu dienen.

Besonders wichtige Prüfungssachverhalte

Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemäßen Ermessen am bedeutsamsten für unsere Prüfung des Konzernabschlusses des Geschäftsjahres waren. Diese Sachverhalte wurden im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Konzernabschlusses als Ganzes und bei der Bildung unseres Prüfungsurteils hierzu berücksichtigt, und wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab. Nachfolgend stellen wir die aus unserer Sicht besonders wichtigen Prüfungssachverhalte dar:

1. Bewertung des Immobilienvermögens

Risiko
Die UBM Development AG zeigt in ihrem Konzernabschluss zum 31. Dezember 2025 Finanzimmobilien in Höhe von EUR 276,2 Mio sowie Vorräte (Vorratsimmobilien) in Höhe von EUR 301,2 Mio. Darüber hinaus sind im Konzernabschluss zum 31. Dezember 2025 Erträge aus Fair-Value Anpassungen auf Finanzimmobilien von EUR 0,4 Mio und Aufwendungen aus Fair-Value Anpassungen auf Finanzimmobilien von EUR 7,4 Mio erfasst. Die Finanzimmobilien werden basierend auf Gutachten von externen, unabhängigen Sachverständigen gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13 mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Die Vorratsimmobilien werden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bewertet, wobei der basierend auf Gutachten von externen, unabhängigen Sachverständigen ermittelte beizulegende Zeitwert als Vergleich für eine erforderliche Abwertung des Buchwertes herangezogen wird.

Die Bewertung der Immobilien unterliegt wesentlichen Annahmen und Schätzungen. Das wesentliche Risiko besteht für jede Immobilie in der Festlegung dieser Annahmen und Schätzungen wie Diskontierungs-/Kapitalisierungssatz und erzielbare Mieteinnahmen sowie bei Immobilien in Entwicklung in der Festlegung ausstehender Bau-/Entwicklungskosten und des Developmentgewinnes. Eine geringfügige Änderung dieser Annahmen und Schätzungen kann einen wesentlichen Einfluss auf die Bewertung der Finanzimmobilien haben.

Die entsprechenden Angaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sowie den wesentlichen Ermessensentscheidungen, Annahmen und Schätzungen sind in den Anhangangaben im Kapitel „4.“, „5.“ sowie in „19. Finanzimmobilien“ und "23. Vorräte“ im Konzernabschluss enthalten.

Adressierung im Rahmen der Abschlussprüfung
Um dieses Risiko zu adressieren, haben wir die Annahmen und Schätzungen des Managements und der externen Sachverständigen hinterfragt und dabei unter Beiziehung unserer internen Immobilienbewertungsspezialisten unter anderem die folgenden Prüfungshandlungen durchgeführt:
* Beurteilung der Konzeption und Ausgestaltung des zugrundeliegenden Geschäftsprozesses der Immobilienbewertung
* Beurteilung der Konzeption der in diesem Prozess implementierten Schlüsselkontrollen
* Beurteilung der Kompetenz, Fähigkeit und Objektivität der vom Management beauftragten externen Sachverständigen
* Für ausgewählte Gutachten: Beurteilung der angewandten Methodik, Plausibilisierung der zugrundeliegenden Annahmen und Schätzungen (z. B. erzielbare Mieteinnahmen, und Diskontierungs-/Kapitalisierungssatz, ausstehende Bau-/Entwicklungskosten, Developmentgewinn) mittels Vergleichs mit Marktdaten sowie Vergleich der Marktwerte laut Bewertungsgutachten mit einer von uns ermittelten Marktwertbandbreite
* Zu ausgewählten Immobilien in Entwicklung: Befragung des Projektcontrolling/-managements hinsichtlich der Gründe für Abweichungen zwischen geplanten Kosten und Istkosten und zur aktuellen Beurteilung der bis zur Fertigstellung voraussichtlich noch anfallenden Kosten; Untersuchung der Kostenverbuchung auf diesen Projekten durch Einsichtnahme in die Projektunterlagen und stichprobenweisen Abgleich der erfassten Kosten mit den Rechnungen sowie Evaluierung des daraus abgeleiteten Fertigstellungsgrades
* Für vermietete Finanzimmobilien: Überprüfung ausgewählter Input-Daten laut Bewertungsgutachten anhand zugrundeliegender Verträge und Rechnungen
* Überprüfung, ob die Angaben der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft im Konzernanhang vollständig und zutreffend sind

2. Bewertung der Beteiligungen an at-equity bilanzierten Unternehmen und Projektfinanzierungen

Risiko
Die UBM Development AG zeigt in ihrem Konzernabschluss zum 31. Dezember 2025 Beteiligungen an at-equity bilanzierten Unternehmen in Höhe von EUR 106,8 Mio, Projektfinanzierungen in Höhe von EUR 204,7 Mio und ein negatives Ergebnis aus at-equity bilanzierten Unternehmen in Höhe von EUR 10,8 Mio. Bei den at-equity bilanzierten Unternehmen handelt es sich im Wesentlichen um Immobilien-Projektgesellschaften, welche die von der UBM zur Verfügung gestellten Mittel zur Finanzierung von Immobilienanschaffungen und Projektentwicklungen verwenden. Die Bewertung der Beteiligungen an at-equity bilanzierten Unternehmen und die Werthaltigkeit der Projektfinanzierungen beruhen im Wesentlichen auf der Bewertung der in den Projektgesellschaften gehaltenen Immobilien. Die Bewertung des Immobilienvermögens unterliegt wesentlichen Annahmen und Schätzungen. Das wesentliche Risiko besteht für jede Immobilie in der Festlegung dieser Annahmen und Schätzungen wie Diskontierungs-/Kapitalisierungssatz und erzielbare Mieteinnahmen sowie bei Immobilien in Entwicklung in der Festlegung ausstehender Bau-/Entwicklungskosten und des Developmentgewinnes. Eine geringfügige Änderung dieser Annahmen und Schätzungen kann einen wesentlichen Einfluss auf die Bewertung des Immobilienvermögens haben.

Die entsprechenden Angaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sowie den wesentlichen Ermessensentscheidungen, Annahmen und Schätzungen sind in den Anhangangaben im Kapitel „4.“ und „5.“ sowie in „20. Beteiligungen an at-equity bilanzierten Unternehmen“ und „21. Projektfinanzierungen“ im Konzernabschluss enthalten.

Adressierung im Rahmen der Abschlussprüfung
Um dieses Risiko zu adressieren, haben wir die Annahmen und Schätzungen des Managements und der externen Sachverständigen hinterfragt und dabei unter Beiziehung unserer internen Immobilienbewertungsspezialisten unter anderem die folgenden Prüfungshandlungen durchgeführt:
* Beurteilung der Ausgestaltung des zugrundeliegenden Geschäftsprozesses der Immobilienbewertung
* Beurteilung der Kompetenz, Fähigkeit und Objektivität der vom Management beauftragten externen Sachverständigen
* Für ausgewählte Gutachten: Beurteilung der angewandten Methodik, Plausibilisierung der zugrundeliegenden Annahmen und Schätzungen (z. B.erzielbare Mieteinnahmen, und Diskontierungs-/Kapitalisierungssatz, ausstehende Bau-/Entwicklungskosten, Developmentgewinn) mittels Vergleichs mit Marktdaten sowie Vergleich der Marktwerte laut Bewertungsgutachten mit einer von uns ermittelten Marktwertbandbreite Zu ausgewählten Immobilien in Entwicklung: Befragung des Projektcontrolling/-managements hinsichtlich der Gründe für Abweichungen zwischen geplanten Kosten und Istkosten und zur aktuellen Beurteilung der bis zur Fertigstellung voraussichtlich noch anfallenden Kosten; Untersuchung der Kostenverbuchung auf diesen Projekten durch Einsichtnahme in die Projektunterlagen und stichprobenweisen Abgleich der erfassten Kosten mit den Rechnungen sowie Evaluierung des daraus abgeleiteten Fertigstellungsgrades Für vermietete Finanzimmobilien: Überprüfung ausgewählter Input-Daten laut Bewertungsgutachten anhand zugrundeliegender Verträge und Rechnungen Für ausgewählte Beteiligungen an at-equity bilanzierten Unternehmen: Prüfung der at-equity Ergebnisermittlung und Fortschreibung des at-equity Ansatzes, sowie der Ermittlung des Nettovermögens der Projektgesellschaften und der daraus resultierenden Abschreibung bzw. Zuschreibung des at-equity Ansatzes durch Vergleich mit den Buchwerten, sowie einer sich darüberhinaus möglicherweise ergebenden Wertberichtigung bzw. Auflösung einer solchen für die Projektfinanzierungen Überprüfung, ob die Angaben der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft im Konzernanhang vollständig und zutreffend sind

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen alle Informationen im Geschäftsbericht und im Jahresfinanzbericht, ausgenommen den Konzernabschluss, den Konzernlagebericht und den Bestätigungsvermerk. Der Geschäftsbericht und der Jahresfinanzbericht werden uns voraussichtlich nach dem Datum dieses Bestätigungsvermerks zur Verfügung gestellt. Unser Prüfungsurteil zum Konzernabschluss erstreckt sich nicht auf diese sonstigen Informationen, und wir werden dazu keine Art der Zusicherung geben. Im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Konzernabschlusses haben wir die Verantwortlichkeit, diese sonstigen Informationen zu lesen, sobald sie vorhanden sind, und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen wesentliche Unstimmigkeiten zum Konzernabschluss oder zu unseren bei der Abschlussprüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder anderweitig falsch dargestellt erscheinen.

Verantwortlichkeiten der gesetzlichen Vertreter und des Prüfungsausausschusses für den Konzernabschluss

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses und dafür, dass dieser in Übereinstimmung mit den IFRS Accounting Standards, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den zusätzlichen Anforderungen des § 245a UGB ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig erachten, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist. Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit – sofern einschlägig – anzugeben, sowie dafür, den Rechnungslegungsgrundsatz der Fortführung der Unternehmenstätigkeit anzuwenden, es sei denn, die gesetzlichen Vertreter beabsichtigen, entweder den Konzern zu liquidieren oder die Unternehmenstätigkeit einzustellen, oder haben keine realistische Alternative dazu. Der Prüfungsausschuss ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns.

Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses

Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit der EU-VO und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, durchgeführte Abschlussprüfung eine wesentliche falsche Darstellung, falls eine solche vorliegt, stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn von ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen.

Als Teil einer Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU-VO und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, üben wir während der gesamten Abschlussprüfung pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus gilt:

• Wir identifizieren und beurteilen die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern im Konzernabschluss, planen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken, führen sie durch und erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als ein aus Irrtümern resultierendes, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen oder das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
• Wir gewinnen ein Verständnis von dem für die Abschlussprüfung relevanten internen Kontrollsystem, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit des internen Kontrollsystems des Konzerns abzugeben.
• Wir beurteilen die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte in der Rechnungslegung und damit zusammenhängende Angaben.
• Wir ziehen Schlussfolgerungen über die Angemessenheit der Anwendung des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit durch die gesetzlichen Vertreter sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die erhebliche Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir die Schlussfolgerung ziehen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, in unserem Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch die Abkehr des Konzerns von der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zur Folge haben.
• Wir beurteilen die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse in einer Weise wiedergibt, dass ein möglichst getreues Bild erreicht wird.

Wir planen die Konzernabschlussprüfung und führen sie durch, um ausreichende geeignete Prüfungsnachweise zu den Finanzinformationen der Einheiten oder Geschäftsbereiche innerhalb des Konzerns zu erlangen als Grundlage für die Bildung eines Prüfungsurteils zum Konzernabschluss. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Beaufsichtigung und Durchsicht der für Zwecke der Konzernabschlussprüfung durchgeführten Prüfungstätigkeiten. Wir tragen die Alleinverantwortung für unser Prüfungsurteil.

Wir tauschen uns mit dem Prüfungsausschuss unter anderem über den geplanten Umfang und die geplante zeitliche Einteilung der Abschlussprüfung sowie über bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Abschlussprüfung erkennen, aus. Wir geben dem Prüfungsausschuss auch eine Erklärung ab, dass wir die relevanten beruflichen Verhaltensanforderungen zur Unabhängigkeit eingehalten haben, und tauschen uns mit ihm über alle Beziehungen und sonstigen Sachverhalte aus, von denen vernünftigerweise angenommen werden kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit und – sofern einschlägig – auf vorgenommene Handlungen zur Beseitigung von Gefährdungen oder angewandte Schutzmaßnahmen auswirken. Wir bestimmen von den Sachverhalten, über die wir uns mit dem Prüfungsausschuss ausgetauscht haben, diejenigen Sachverhalte, die am bedeutsamsten für die Prüfung des Konzernabschlusses des Geschäftsjahres waren und daher die besonders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sachverhalte in unserem Bestätigungsvermerk, es sei denn, Gesetze oder andere Rechtsvorschriften schließen die öffentliche Angabe des Sachverhalts aus oder wir bestimmen in äußerst seltenen Fällen, dass ein Sachverhalt nicht in unserem Bestätigungsvermerk mitgeteilt werden sollte, weil vernünftigerweise erwartet wird, dass die negativen Folgen einer solchen Mitteilung deren Vorteile für das öffentliche Interesse übersteigen würden.Sonstige gesetzliche und andere rechtliche Anforderungen

Bericht zum Konzernlagebericht

Der Konzernlagebericht ist aufgrund der österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er mit dem Konzernabschluss in Einklang steht und ob er nach den geltenden rechtlichen Anforderungen aufgestellt wurde. Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit den Berufsgrundsätzen zur Prüfung des Konzernlageberichts durchgeführt.

Urteil

Nach unserer Beurteilung ist der Konzernlagebericht nach den geltenden rechtlichen Anforderungen aufgestellt worden, enthält zutreffende Angaben nach § 243a UGB, und steht in Einklang mit dem Konzernabschluss.

Erklärung

Angesichts der bei der Prüfung des Konzernabschlusses gewonnenen Erkenntnisse und des gewonnenen Verständnisses über den Konzern und sein Umfeld wurden wesentliche fehlerhafte Angaben im Konzernlagebericht nicht festgestellt.

Zusätzliche Angaben nach Artikel 10 der EU-VO

Wir wurden von der Hauptversammlung am 21. Mai 2025 als Abschlussprüfer gewählt. Wir wurden am 21. Mai 2025 vom Aufsichtsrat beauftragt. Wir sind seit dem Geschäftsjahr 2024 Abschlussprüfer. Wir erklären, dass das Prüfungsurteil im Abschnitt „Bericht zum Konzernabschluss“ mit dem zusätzlichen Bericht an den Prüfungsausschuss nach Artikel 11 der EU-VO in Einklang steht. Wir erklären, dass wir keine verbotenen Nichtprüfungsleistungen (Artikel 5 Abs 1 der EU-VO) erbracht haben und dass wir bei der Durchführung der Abschlussprüfung unsere Unabhängigkeit von der geprüften Gesellschaft gewahrt haben.

Auftragsverantwortlicher Wirtschaftsprüfer

Der für die Abschlussprüfung auftragsverantwortliche Wirtschaftsprüfer ist Herr Mag. Stefan Uher.

Wien, am 18. März 2026

Ernst & Young
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H.

Mag. Stefan Uher eh
Wirtschaftsprüfer

Mag. (FH) Isabelle Vollmer eh
Wirtschaftsprüferin

Die Veröffentlichung oder Weitergabe des Konzernabschlusses mit unserem Bestätigungsvermerk darf nur in der von uns bestätigten Fassung erfolgen. Dieser Bestätigungsvermerk bezieht sich ausschließlich auf den deutschsprachigen und vollständigen Konzernabschluss samt Konzernlagebericht. Für abweichende Fassungen sind die Vorschriften des § 281 Abs. 2 UGB zu beachten.

Inhalt

Lagebericht
* Gesamtwirtschaftliches Umfeld
* Entwicklung der Immobilienmärkte
* Geschäftsverlauf
* Finanzielle Leistungsindikatoren
* Nicht-finanzielle Leistungsindikatoren
* Prognosebericht
* Risikoberichterstattung
* Internes Kontrollsystem
* Interne Revision
* Offenlegung gemäß § 243a UGB per 31. Dezember 2025

Jahresabschluss
* Bilanz zum 31. Dezember 2025
* Gewinn- und Verlustrechnung
* Anlagenspiegel
* Anhang zum Jahresabschluss 2025
* Beteiligungsspiegel

Bestätigungsvermerk
Bilanzeid

Lagebericht

Gesamtwirtschaftliches Umfeld

Weltwirtschaftlicher Ausblick

Die Weltwirtschaft zeigt sich weiterhin resilient. Das Weltwirtschaftswachstum lag bei rund 3,3 %, entsprechend den Prognosen des World Economic Outlook (WEO). Trotz Handelsentspannung und Lockerungen der US-Zölle bestehen weiterhin erhebliche wirtschaftspolitische Unsicherheiten.$^1$ Das globale Wachstum verläuft moderat, während die Inflation sinkt. Laut dem World Economic Outlook des Internationalen Währungsfonds (IWF) vom Januar 2026 wird das globale Wirtschaftswachstum für das Jahr 2026 auf 3,3 % prognostiziert, entsprechend dem Niveau des Vorjahres 2025. Sinkende Energiepreise, fiskalische Impulse und eine lockere Geldpolitik stützen das Wachstum. Insgesamt bleibt das globale Umfeld stabil, jedoch von Herausforderungen geprägt. Geopolitische Spannungen, besonders Konflikte im Nahen Osten und der Ukraine, haben weiterhin wirtschaftliche Unsicherheiten zur Folge. Die globale Inflation wird weiter abnehmen und 2026 bei 3,8 % sowie 2027 bei 3,4 % liegen.$^2$

Europäische Wirtschaftsentwicklung

Die Europäische Zentralbank (EZB) nimmt derzeit keine Änderungen an den Leitzinsen vor. Die Inflation liegt, wie bereits im Jahr 2025 prognostiziert, bei einem Zielwert von 2 %. Trotz der aktuell positiven geldpolitischen Lage bleibt die wirtschaftliche Unsicherheit bestehen. Während einige Finanzinvestoren keine weiteren Zinssenkungen erwarten, zeigt sich die EZB geduldig und rechnet mit einem stabilen Zinsniveau von 1,9 % für das Jahr 2026. In den Jahren 2027 wird eine Senkung auf 1,8 % erwartet, bevor die Inflation 2028 wieder auf 2 % steigt.$^3$ Die Wachstumsprognose des IWF für den Euroraum bleibt 2026 stabil bei 1,3 % und liegt 2027 bei 1,4 %. Das verhaltene Wachstum ist auf anhaltende strukturelle Belastungsfaktoren zurückzuführen.$^1$

Entwicklung in Österreich

Die Oesterreichische Nationalbank (OeNB) prognostiziert für das Jahr 2026 und 2027 ein BIP-Wachstum von 0,8 % bzw. 1,1 %, was eine leichte Erholung im Vergleich zum Rezessionsjahr 2025 darstellt, aber immer noch eine schwache Wirtschaftsentwicklung bedeutet. Die Arbeitslosenquote ist 2025 auf 7,5 % gestiegen, womit sich der Arbeitsmarkt weiter eintrübt. Die hohen Energiepreise und die Zurückhaltung der Investoren bremsen die wirtschaftliche Erholung Österreichs weiterhin aus. Nachdem die HVPI-Inflation im Jahr 2025 noch bei 3,6 % lag, wird 2026 ein Rückgang auf 2,4 % erwartet und eine weitere Abnahme auf 2,1 % in den Jahren 2027 und 2028. Trotz einer leichten Erholung im Jahr 2025 schränkten die US-Zölle die exportorientierte österreichische Wirtschaft deutlich ein.$^4$

Entwicklung der Immobilienmärkte

Europa

Im Jahr 2025 zeigte der europäische Immobilienmarkt Anzeichen einer leichten Erholung. Das Gesamtvolumen beträgt mit € 215 Mrd. 9 % mehr als im Vorjahr. Der deutsche Immobilienmarkt präsentiert sich trotz bestehenden Herausforderungen stabil. Steigende Transaktionsaktivitäten in der ersten Jahreshälfte und ein besseres Finanzierungsumfeld wecken das Interesse der Investoren. Insgesamt belief sich das europaweite Transaktionsvolumen im Jahr 2025 auf 77 Milliarden Euro, was einem Zuwachs von 12 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Für die Tschechische Republik, Finnland, Portugal, Dänemark, Belgien, Spanien, Schweden, Ungarn und Norwegen wird prognostiziert, dass das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr um mindestens 20 Prozent steigen dürfte. Für 2026 wird mit einem deutlichen Anstieg des Investitionsvolumens und weiterhin starken grenzüberschreitenden Kapitalströmen gerechnet. Besonders gefragt bleiben hochwertige Büroimmobilien in zentraler Lage und Hotels in etablierten Ganzjahresdestinationen. Institutionelle Wohnimmobilien in Hauptstädten zeichnen sich durch stabile Erträge und nachhaltige Wachstumsperspektiven aus und stellen somit weiterhin attraktive Marktchancen dar.$^5$

Deutschland

Im Jahr 2025 liegt das gesamte Transaktionsvolumen des deutschen Immobilienmarkts leicht unter dem Vorjahresniveau mit einem Rückgang von 4 % und € 33,9 Mrd. und bleibt somit weiterhin unter dem langjährigen Durchschnitt. Im Gegensatz zum Volumen stieg die Anzahl der registrierten Transaktionen um 10 %.$^6$ Der Wohnimmobilienmarkt zeigte 2025 eine positive Entwicklung. 2025 war Wohnen die umsatzstärkste Assetklasse in Deutschland. Das Investitionsvolumen in Höhe von € 10,2 Mrd., welches auf ein gesteigertes Interesse der Investoren in diesem Segment hinweist, führt mit einem Anteil von 30 %.$^6$ Das Bürosegment erzielte ein Transaktionsvolumen von € 5,13 Mrd., was demselben Niveau wie im Vorjahr entspricht. Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien stabilisierten sich im Jahresverlauf und lagen in den Top-7-Städten durchschnittlich bei 4,9 %. Die Spitzenmieten variierten je nach Standort, wobei München mit € 55,00/m² den höchsten Wert verzeichnete. Der Büroflächenumsatz erreichte an den fünf wichtigsten Bürostandorten Deutschlands (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) rund 2,2 Mio. m$^2$ und damit eine Steigerung von 3 %. Frankfurt führt mit rund 549.300 m$^2$ Bürofläche, was 56 % über dem Vorjahr entspricht. Die sieben A-Standorte – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart – leiden trotz positiven regionalen Entwicklungen unter dem Ausbleiben größerer Bürodeals. Mit einem Transaktionsvolumen von € 15 Mrd. sank der Anteil am gesamtdeutschen Volumen von diesen Städten von 48 % auf 44 % gegenüber dem Vorjahr 2024. Berlin führt nach wie vor auf Platz eins, jedoch mit deutlichem Rückgang, mit € 4,7 Mrd. Die beiden Metropolen Düsseldorf und Köln konnten im Vergleich zum Vorjahr ein Transaktionsplus von 23 % und 10 % erzielen.$^5$ Die Spitzenrenditen bleiben in den meisten Assetklassen stabil. Im Logistik- und Einzelhandelsbereich kam es zu einem leichten Anstieg um weitere 10 Basispunkte auf 4,5 %.

Österreich

Nach den erheblichen Herausforderungen der Vorjahre, geprägt von wirtschaftlichen Unsicherheiten, steigenden Zinsen und regulatorischen Veränderungen, zeigen sich am österreichischen Immobilienmarkt im Jahr 2025 erste positive Entwicklungstendenzen durch Zinssenkungen und Lohnsteigerungen, doch die Lage bleibt angespannt. Insbesondere auf dem Mietmarkt ist weiterhin mit zunehmendem Druck zu rechnen.$^7$ Das Gesamtinvestitionsvolumen am österreichischen Immobilienmarkt erhöhte sich 2025 um 16,8 % gegenüber der Vorjahresperiode, mit insgesamt 117.782 registrierten Verbücherungen.$^8$ In nahezu allen Bundesländern zeigt sich eine klare Erholung. Besonders im Westen Österreichs und Wien gab es einen starken Anstieg des Transaktionsvolumen, mit einem Zuwachs von 34,8 % in der Bundeshauptstadt und ganzen 60,8 % in Tirol. Es zeichnet sich eine klare Belebung im Wohnsegment ab, gekennzeichnet durch die Anzahl der Wohnungskäufe im Jahr 2025 mit insgesamt 42.000 Transaktionen.$^9$ Bis auf das Burgenland erhöhen alle Bundesländer ihre Verkaufsmengen zweistellig, auch hier steht Wien gemeinsam mit Vorarlberg mit einem Zuwachs von 24,4 % und 26,2 % ganz vorne.$^8$ Nach zwei Jahren rückläufiger Tendenzen stabilisiert sich der Wiener Immobilienmarkt langsam und deutet eine Trendwende an.Im ersten Halbjahr 2025 verzeichnete der Wiener Wohnungsmarkt eine Steigerung des Transaktionsvolumens um 45 % von knapp € 417 Mio. im Vergleich zum Vorjahr. Die Kaufpreise für Neubauwohnungen stiegen weiter, für gebrauchte Wohnimmobilien in Wien zeigten sie eine Stabilisierung. Weitere Korrekturen des Preisniveaus sind nicht zu erwarten. Die Mietpreise in Wien stiegen 2025 um 2,9 % an. In der Inneren Stadt wurden Spitzenmieten von bis zu € 23,30 pro Quadratmeter erreicht. Die Zinssenkungen und die Abschwächung der KIM-Verordnung wirken sich positiv auf die private Kauflaune aus.

Der Büroimmobilienmarkt in Wien stellt weiterhin eine Herausforderung dar. Die Leerstandsquote erhöhte sich auf 4,6 % und erreichte somit den höchsten Wert der vergangenen vier Jahre. Die Mietpreise verzeichneten in allen Lagen deutliche Steigerungen; in zentralen Lagen wurden Spitzenmieten von € 28,50/m² erreicht.

Für 2026 bleibt die Prognose differenziert. Die Marktteilnehmer gehen davon aus, dass der zunehmende Vermietungsdruck die Verhandlungsposition der Mietseite verbessern könnte. Ebenfalls beeinflussen wirtschaftliche Rahmenbedingungen und politische Unsicherheiten weiterhin die Nachfrage.

Entwicklung in CEE

Der Immobilieninvestmentmarkt in der CEE-Region verzeichnete im Jahr 2025 eine spürbare Belebung. Das Transaktionsvolumen erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um 31 % auf insgesamt € 11,6 Mrd. Wesentliche Impulse gingen dabei insbesondere von Polen, Tschechien, Rumänien und Bulgarien aus. Trotz dieser insgesamt positiven Entwicklung blieb die Dynamik in einzelnen Märkten hinter den Erwartungen zurück, insbesondere in Ungarn und der Slowakei, wo das Wachstum deutlich verhaltener ausfiel. UBM ist in diesen beiden Märkten aktuell nicht tätig und fokussiert sich in der CEE-Region auf ihre Kernmärkte Polen und vor allem Tschechien.

Im Jahr 2025 verzeichneten die CEE-6-Länder – Polen, Tschechien, Slowakei, Rumänien, Ungarn und Bulgarien – ein durchschnittliches Wirtschaftswachstum von 2,6 %. Polen lag mit einem Wachstum von 3,6 % an der Spitze, gefolgt von Bulgarien und Tschechien mit 3,1 % bzw. 2,5 %. Rumänien wies ein Wachstum von 0,9 % auf, während die Slowakei und Ungarn um 0,8 % bzw. 0,4 % zulegten.

Für 2026 prognostizieren Experten ein weiteres Wirtschaftswachstum in der CEE-Region. Stabile Preisniveaus und die wiedergewonnene Liquidität schaffen eine solide Grundlage für Investmentaktivitäten. Für 2026 wird eine Belebung des Investmentmarkts erwartet, aufgrund sinkender Inflation und Zinssenkungen, welche die Finanzierungsbedingungen weiter erhöhen und die Marktaktivität ankurbeln dürften. Insgesamt deuten bessere Finanzierungsbedingungen auf eine moderat wachsende Marktaktivität im Jahresverlauf hin.

Geschäftsverlauf

Der Geschäftsverlauf der UBM Development AG ist durch die Struktur des Konzerns und die Abwicklung von Projekten in einer Vielzahl von Projektgesellschaften maßgeblich geprägt. Der Umsatz der UBM Development AG per 31. Dezember 2025 in Höhe von € 13,7 Mio. (Vorjahr: € 14,8 Mio.) wurde vor allem durch die Verrechnung von Managementdienstleistungen für Projekte in Tschechien, Polen und Deutschland erzielt.

Finanzielle Leistungsindikatoren

Geschäftsergebnis und Ertragslage

Die in der Gewinn- und Verlustrechnung der UBM Development AG ausgewiesenen Umsatzerlöse erreichten 2025 € 13,7 Mio. und reduzierten sich somit gegenüber dem Vorjahr um € 1,1 Mio. die Umsatzleistung beschränkt sich im Wesentlichen auf die Verrechnung von diversen Dienstleistungen an Tochterunternehmen im In- und Ausland. Die sonstigen betrieblichen Erträge verminderten sich gegenüber dem Vorjahr um € 3,0 Mio. Die Aufwendungen für Material und bezogene Leistungen verminderten sich um € 0,1 Mio. auf € 2,2 Mio. Der Personalaufwand betrug rund € 11,7 Mio. gegenüber € 12,0 Mio. in 2024. Im Personalaufwand sind Aufwendungen in Höhe von € 1,1 Mio. (Vorjahr: € 0,5 Mio) aus dem Long-Term-Incentive-Programm (LTIP) enthalten. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen, die im Wesentlichen Mieten und Verwaltungskosten für die Stabsstellen, Reisespesen, Werbekosten, sonstige Fremdleistungen, Abgaben und Gebühren sowie Rechts- und Beratungskosten, Bank- und Geldverkehrsspesen umfassen, erhöhten sich von € 8,4 Mio. im Jahr 2024 um € 1,2 Mio. auf € 9,6 Mio. Die Erträge aus Beteiligungen reduzierten sich von € 2,5 Mio. auf € 2,0 Mio. und resultierten aus Ausschüttungen diverser Tochterunternehmen. Durch die Funktion von UBM als zentrale innerkonzernale Finanzierungsstelle der meisten Tochtergesellschaften und deren umfangreiche Investitionstätigkeit erhöhte sich der Zinsaufwand auf € 31,0 Mio. (Vorjahr: € 24,1 Mio.) und die Erträge aus Ausleihungen erhöhten sich auf € 51,7 Mio. (Vorjahr: € 47,0 Mio.) Die Erträge aus dem Abgang von und der Zuschreibung zu Finanzanlagen verminderten sich von € 34,3 Mio. auf € 11,8 Mio. Diese Position enthält im wesentlich Einmaleffekte aus dem Verkauf von Gesellschaften und diversen Zuschreibungen. Durch Auflösung der Wertberichtigungen im Bereich der Projektfinanzierung bzw. Beteiligungen vermindern sich die Aufwendungen aus Finanzanlagen auf € 22,4 Mio. (Vorjahr: € 40,2 Mio.). Das Ergebnis vor Steuern verminderte sich gegenüber dem Vorjahr und betrug 2025 € 3,2 Mio. gegenüber € 16,4 Mio. im Vorjahr. Der Steueraufwand des Berichtsjahres betrug € 5,6 Mio. (Vorjahr: € 5,2 Mio.) und resultierte großteils aus Steuerrückstellungen der Gruppenmitglieder. Somit belief sich der Jahresfehlbetrag 2025 auf € 2,4 Mio. (Vorjahr: Jahresüberschuss € 11,1 Mio.). Die UBM Development AG wies für das Jahr 2025 einen Bilanzverlust von € 19,6 Mio. aus (Vorjahr: Verlust € 17,3 Mio.). Zur Ausschüttung an die Aktionäre von UBM steht kein Bilanzgewinn zur Verfügung. Die Gesamtkapitalrentabilität 2025 betrug 4,2 % (Vorjahr: 4,5 %). Die Eigenkapitalrentabilität errechnete sich mit 1,9 % (Vorjahr: 9,5 %), und die Eigenkapitalquote per 31. Dezember 2025 betrug 20,5 % (Vorjahr: 19,0 %).

Kennzahl	Jahr 2025	Jahr 2024
Gesamtkapitalrentabilität	4,2 %	4,5 %
EBT+Fremdkapitalzinsen	34.243	40.432
Gesamtkapital	815.084	903.471
Eigenkapitalrentabilität	1,9 %	9,5 %
EBT	3.230	16.364
Eigenkapital	166.836	171.791
Eigenkapitalquote	20,5 %	19,0 %
Eigenkapital	166.836	171.791
Gesamtkapital	815.084	903.471

Vermögens- und Finanzlage

Die Bilanzsumme der UBM Development AG verminderte sich 2025 im Vergleich zum Vorjahr um 9,8 % auf € 0,8 Mrd. Das Sachanlagevermögen betrug € 1,9 Mio. (Vorjahr: € 2,1 Mio.) Das gesamte Finanzanlagevermögen veminderte sich von € 792,4 Mio. um € 28,6 Mio. auf € 763,8 Mio. Dies ist in erster Linie auf die Verminderung der Projektfinanzierungen (Ausleihungen) auf € 569,7 Mio. (Vorjahr: € 605,1 Mio.) zurückzuführen. Die Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen erhöhten sich von € 3,5 Mio. auf € 4,7 Mio. Die Forderungen gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, erhöhten sich von € 1,8 Mio. auf € 3,4 Mio. Der Stand der liquiden Mittel zum 31. Dezember 2025 verminderte sich auf € 35,2 Mio. (Vorjahr: € 94,8 Mio.). Dieser Rückgang ist unter anderem auf die Rückzahlung von Anleiheverbindlichkeiten und Schuldscheindarlehen zurückzuführen.

Das Eigenkapital verminderte sich von € 171,8 Mio. um € 5 Mio. auf € 166,8 Mio. Das Mezzaninkapital erhöhte sich von € 100 Mio auf € 121,4 Mio. Die Nettoabnahme der Anleiheverbindlichkeiten betrug € 69,7 Mio. und führte zu einem Stand von € 320,2 Mio. (Vorjahr: € 389,9 Mio.). In den Monaten Juli und August konnten Schuldscheindarlehen und Inhaberschuldverschreibungen mit einem Gesamtvolumen von T€ 22.500 vorzeitig verlängert werden. Im Oktober 2025 wurde von UBM eine Anleihe in Höhe von T€ 75.000 mit einer Laufzeit von fünf Jahren begeben. Im Zuge eines Umtauschangebots der Teilschuldverschreibungen aus den Jahren 2019 und 2021 wurden T€ 48.671 in Teilschuldverschreibungen des neuen UBM Green Bonds 2025–2030 umgetauscht. Zusätzlich wurden im Rahmen der Barzeichnung weitere T€ 26.329 begeben. Im November 2025 hat UBM die noch ausstehenden T€ 75.058 der UBM-Anleihe 2019–2025 pünktlich zurückgeführt. Außerdem wurden im Geschäftsjahr Schuldscheindarlehen sowie Inhaberschuldverschreibungen mit einem Gesamtvolumen von T€ 43.500 zurückgeführt. Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen verminderten sich von € 173,6 Mio. auf € 127,7 Mio. Die sonstigen Verbindlichkeiten erhöhten sich von € 9,6 Mio. auf € 12,6 Mio.

Investitionen

Das Anlagevermögen des Geschäftsjahres verminderte sich von € 796,3 Mio. auf € 767,3 Mio. Das immaterielle Anlagevermögen verminderte sich auf € 1,6 Mio. (Vorjahr: € 1,8 Mio.), und das Sachanlagevermögen verminderte sich auf € 1,9 Mio. (Vorjahr: € 2,1 Mio.). Aufgrund von Wertminderungen wurden im Bereich der Finanzanlagen Abschreibungen in Höhe von € 22,6 Mio. (Vorjahr: € 38,8 Mio.) sowie aufgrund von Wertaufholungen Zuschreibungen in Höhe von € 11,8 Mio. (Vorjahr: € 26,0 Mio.) durchgeführt.

Kapitalflussrechnung – Kurzfassung in € Mio.

	2025	2024
Jahresüberschuss	–2,4	11,1
Cashflow aus der Betriebstätigkeit	14,1	21,2
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	17,6	–72,7
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	–91,4	60,3
Liquide Mittel per 31.12.	35,2	94,8

Nicht-finanzielle Leistungsindikatoren

Umweltbelange

Global betrachtet ist die Immobilien- und Baubranche der CO2- und energieintensivste Sektor. Fast 40 % der globalen CO2-Emissionen und mehr als ein Drittel des weltweiten Energieverbrauchs gehen auf den Bau und Betrieb von Immobilien zurück. Aus diesem Grund ist es für UBM selbstverständlich, bei allen Entscheidungen ökologische Aspekte besonders zu berücksichtigen. Das klare Bekenntnis zum Holzbau, unser Augenmerk auf erneuerbare Energien und Energieeffizienz, der Fokus auf Green-Building-Zertifizierungen und unsere Bemühungen im Bereich der Kreislaufwirtschaft sind Ausdruck unserer Überzeugung. Mit der Abteilung „Timber Construction & Green Building“ hat UBM ein Kompetenzzentrum mit insgesamt sechs Experten aufgebaut, um die strategische Bedeutung des Holzbaus zu unterstreichen.Die Abteilung unterstützt und überwacht die UBM-weite operative Umsetzung der Green-Building-Prozesse. Neue Anforderungen auf nationaler und europäischer Ebene werden evaluiert und auf der Projektebene, in Einklang mit der green. smart. and more. Strategie, umgesetzt. Außerdem koordiniert die Abteilung die Evaluierung und Durchführung von Gebäudezertifizierungen und EU-Taxonomie-Checks durch externe Partner bei Projektentwicklungen.

Für die operative Implementierung der Green-Building-Strategie in der Projektentwicklung sind die Projektleiter*innen zuständig. Diese optimieren die Projekte in Zusammenarbeit mit externen Expert*innen, zum Beispiel im Bereich Energie, im Rahmen der jeweiligen standortspezifischen Möglichkeiten. Bei Bestandsobjekten und Konzernstandorten wird die Green-Building-Strategie von den jeweiligen Assetmanager*innen implementiert.

Zukunftsweisende Immobilienentwicklung

Mit unseren Immobilien prägen wir Lebensräume für die Zukunft und gestalten damit auch die Umwelt. Immobilienentwicklung ist nicht nur unser Kerngeschäft, sie ist gleichzeitig unser größter Hebel, um unseren CO2-Fußabdruck maßgeblich zu reduzieren. UBM beschäftigt sich intensiv mit den ökologischen Auswirkungen ihrer Tätigkeit in allen Projektphasen. Das klare Bekenntnis zum Holzbau, unser Augenmerk auf erneuerbare Energien und Energieeffizienz, der Fokus auf Green-Building-Zertifizierungen und unsere Bemühungen im Bereich der Kreislaufwirtschaft sind Ausdruck unserer Überzeugung. Schwerpunkte unserer Aktivitäten sind die folgenden Bereiche:

• Energieeffizienz, erneuerbare Energien und CO2-Emissionen
• Langlebigkeit und Recycelbarkeit der Materialien
• Bodenversiegelung, Klimawandel und Biodiversität
• Sanierung und Revitalisierung
• Gesunde Baustoffe & Wohnqualität

Wir messen unsere Standorte am Fußabdruck

Neben der Projektentwicklung ist es für uns wichtig, auch den eigenen Geschäftsbetrieb nachhaltig zu gestalten. Unser klares Ziel ist eine kontinuierliche Reduzierung des ökologischen Fußabdrucks. Relevante Stellschrauben sind Energieverbrauch und Emissionen. Auch Wasserverbrauch und Abfallmanagement sind für UBM wichtige Themen und werden intern verfolgt und berichtet.

Weniger Bestandsimmobilien

UBM konzentriert sich strategisch auf die Entwicklung und den Verkauf von Immobilien. Daher wird die Anzahl der Bestandsimmobilien seit 2015 konsequent reduziert. Auch im Bestand setzt UBM auf Maßnahmen im Sinne der Nachhaltigkeit; zu berücksichtigen ist, ob es sich um vermietete Objekte handelt, bei denen UBM indirekten Einfluss auf Energieverbrauch und Emissionen hat, etwa durch den Einsatz energiesparender Leuchtmittel oder effizienter Kühl- und Heizlösungen. Weitere Informationen zu den Umweltbelangen finden sich im ESG-Bericht 2025 von UBM Development.

Mitarbeitende

Der durchschnittliche Personalstand der UBM Development AG betrug 78 (31.12.2024: 88).

Verantwortungsvolles Wirtschaften bedeutet für uns neben der Berücksichtigung von Umweltaspekten auch die Wahrnehmung unserer sozialen Verantwortung, also die Auswirkungen des Handelns auf die Gesellschaft. Innerhalb unseres direkten Einflussbereichs gehört dazu ein fairer Umgang mit unseren Mitarbeitenden, die für unseren langfristigen Erfolg und unsere positive Weiterentwicklung von entscheidender Bedeutung sind. In diesem Kontext haben wir folgende Fokusbereiche definiert:

• Attraktiver Arbeitgeber sowie Aus- und Weiterbildung
• Diversität und Chancengleichheit
• Gesundheit und Arbeitssicherheit

Auf Vorstandsebene ist die COO verantwortlich für die Personalagenden, die im Bereich Human Resources zentral verankert sind. Die Head of Human Resources tauscht sich regelmäßig mit der COO zu den Entwicklungen aus. Zielvorgaben, Maßnahmen und strategische Ausrichtung werden gemeinsam mit dem Vorstand entwickelt und in die Organisation getragen. Das Human-Resources-Team besteht zusätzlich aus einer HR-Business-Partnerin, die gemeinsam mit den lokalen Führungskräften Personalthemen in Einklang mit der Personalstrategie umsetzt.

Mit unseren Werten kompetent. konsequent. transparent. schaffen wir ein Arbeitsklima, in dem sich jeder angesprochen, autorisiert und zum persönlichen Einsatz aufgerufen fühlt. Wir ermutigen unsere Mitarbeitenden zu Eigeninitiative durch kurze Entscheidungswege und flache Hierarchien. Bei der Gestaltung unseres Arbeitsumfelds halten wir uns an die strengen nationalen und internationalen Gesetze und Vorschriften der Märkte, in denen wir tätig sind. Darüber hinaus orientieren wir uns an Übereinkommen wie der Allgemeinen Erklärung der Menschenrechte, den Leitlinien der Vereinten Nationen und internationalen Arbeitsnormen der Internationalen Arbeitsorganisation. Damit gehen wir über die Mindeststandards deutlich hinaus. In unseren Codes of Conduct (Ethik-Kodex und Verhaltenskodex für Geschäftspartner) ist dieses Commitment verankert.

Gezielte Aus- und Weiterbildungsangebote sind fester Bestandteil der Personalentwicklung von UBM. Die Basis dafür bildet das jährliche Mitarbeitergespräch, in dem sowohl Fokusthemen als auch konkrete Schulungs- und Fortbildungsmaßnahmen mit der jeweiligen Führungskraft vereinbart werden. Darüber hinaus bietet UBM vielfältige Weiterbildungsmaßnahmen aktiv an – von internen Workshops bis zu externen Weiterbildungsprogrammen. Gleichzeitig wird die eigenverantwortliche Weiterentwicklung der Mitarbeitenden gefördert und unterstützt. Weitere Informationen zu den Mitarbeiterbelangen finden sich im ESG-Bericht 2025 von UBM Development.

Corporate-Governance-Bericht

Der Bericht ist als Teil des Geschäftsberichts unter www.ubm-development.com im Submenu Investor Relations/Finanzberichte bzw. Corporate Governance abrufbar.

Forschung und Entwicklung

Die Gesellschaft betreibt keine Forschungs- und Entwicklungsaktivitäten.

Zweigniederlassungen

Die UBM Development AG hat folgende Zweigniederlassungen: Steiermark (Thalerstraße 88, 8141 Premstätten) und Tirol (Porr-Straße 1, 6175 Kematen).

Prognosebericht

Die Weltwirtschaft zeigt sich weiterhin resilient. Das Weltwirtschaftswachstum lag bei rund 3,3 %, entsprechend der Prognosen des World Economic Outlook (WEO). Trotz Handelsentspannung und Lockerungen der US-Zölle bestehen weiterhin erhebliche wirtschaftspolitische Unsicherheiten.¹

Das globale Wachstum verläuft moderat, während die Inflation sinkt. Laut dem World Economic Outlook des Internationalen Währungsfonds (IWF) vom Januar 2026 wird das globale Wirtschaftswachstum für das Jahr 2026 auf 3,3 % prognostiziert, entsprechend dem Niveau des Vorjahres 2025. Sinkende Energiepreise, fiskalische Impulse und eine lockere Geldpolitik stützen das Wachstum. Insgesamt bleibt das globale Umfeld stabil, jedoch von Herausforderungen geprägt. Geopolitische Spannungen, besonders Konflikte im Nahen Osten und in der Ukraine, haben weiterhin wirtschaftliche Unsicherheiten zur Folge. Die globale Inflation wird weiter abnehmen und 2026 bei 3,8 % sowie 2027 bei 3,4 % liegen.

Trotz der gezielten Rückführung von Finanzverbindlichkeiten im ersten Halbjahr 2025 konnte frisches Kapital aufgenommen und die Eigenkapitalbasis gestärkt werden. Maßgeblich dazu beigetragen hat die erfolgreiche Platzierung der ersten grünen Hybridanleihe im Mai. Die Emission des vierten Green Bonds im Oktober 2025 brachte zusätzliches Refinanzierungsvolumen und diente zugleich der weiteren Glättung des Rückzahlungsprofils. Inklusive neuen Schuldscheindarlehen und Inhaberschuldverschreibungen erhöhte die UBM ihr Refinanzierungsvolumen am Kapitalmarkt im Jahr 2025 damit auf über € 160 Mio. – ein klares Signal für den weiterhin funktionierenden Zugang zum Fremdkapitalmarkt. Dieser basiert nicht zuletzt auf der verlässlichen Rückzahlungshistorie der UBM: So wurden im November 2025 die ausstehenden € 75 Mio. der UBM-Anleihe 2019 vollständig zurückgeführt.

Die Strategie der UBM wird regelmäßig einer Überprüfung unterzogen und angepasst. Im Zuge eines Portfolio Re-Balancings ist geplant, Mittel in „Bezahlbares Wohnen“ umzuschichten, da für dieses Segment bereits ein erheblicher Nachfrage-Druck besteht, der bislang weitgehend unbedient in Zukunft noch weiter wachsen sollte. Durch Standardisierung, Vorfertigung und Modularisierung werden die Baukosten massiv reduziert. Ohne eine Vereinfachung der Vorschriften und Normen, einer Beschleunigung von Genehmigungen, „Typisierungen“ (im Gegensatz zu Einzelgenehmigungen) sowie Förderungen werden die Gesamt-Investitionskosten allerdings nicht ausreichend fallen, um die Wohnkosten nachhaltig in ein ausgewogenes Verhältnis zum Haushaltseinkommen der Nutzer zu bringen. Konsequenzen daraus beim Bezahlbaren Wohnen sind eine Technologie-Offenheit sowie eine geografische Priorisierung primär auf Basis der Nachfrage (über A-Städte hinaus) und das Neu-Schneiden der existierenden Pipeline und Expertisen. Die UBM fährt in Zukunft eine 2-Produkte-Strategie (Bezahlbar, Premium), wie sie auch aus anderen Branchen bekannt und erfolgreich ist. Im Premium-Bereich bleibt es bei der Fokussierung auf Holz-Hybrid und A-Städte in unseren vier Märkten.

Für 2026 geht die UBM weiterhin von ersten Effekten der Marktbereinigung aus. Die anhaltenden makroökonomischen Unsicherheiten führen zu einer Flucht in reale Werte, dynamik und Preisentwicklung weiter unterstützt. Ansonsten wird 2026 von der Cash-Freisetzung und der Umschichtung von Mitteln und Ressourcen, inklusive Mitarbeiter, für Bezahlbares Wohnen geprägt sein.

Risikoberichterstattung

Die Hauptgeschäftstätigkeit der UBM Development AG und ihrer operativen Tochtergesellschaften und Beteiligungen ist die Immobilien-Projektentwicklung in ausgewählten Ländern Europas. Bedingt durch dieses Geschäftsmodell ist die UBM-Gruppe einer Vielzahl von Risiken ausgesetzt. Gleichzeitig führt die Diversifizierung, d. h. die Tätigkeit in unterschiedlichen Ländern und in mehreren Assetklassen, zur Risikostreuung, da Veränderungen zumeist nicht gleichzeitig und in sämtlichen Märkten auftreten.Somit besteht aus risikopolitischer Sicht die Möglichkeit, einzelne Assetklassen zugunsten anderer zu forcieren, und/oder den Fokus auf bestimmte Länder und Märkte zu intensivieren oder zu reduzieren. Trotz dieser Steuerungsmöglichkeiten sind Risiken vorhanden, die bewältigt werden müssen. Dies ist die Aufgabe des UBM-Risikomanagements.

Generelle Ziele des UBM-Risikomanagements

• Der gesetzlichen Anforderungen jederzeit zu erfüllen
• Der Existenzsicherung, d.h. das Vermögen des Unternehmens zu schützen (Immobilien, Kapital, Liquidität, Image)
• Das Jahresergebnis abzusichern und den Unternemenswert nachhaltig zu steigern,
• Den Zahlungsverpflichtungen jederzeit nachkommen zu können
• Das Schaffen von Handlungsspielräumen, die ein bewusstes Eingehen von Risiken und Chancen, auf Basis einer adäquaten Kenntnis der Risikosituation und deren Zusammenhänge, erlauben.
• Das Erreichen der Unternehmensziele zu unterstützen, indem es die Risikosituation des Unternehmens sichtbar macht, Risiken bewertet und Risiko-Steuerungsmöglichkeiten anbietet
• Schaffung einer Risikokultur innerhalb der UBM

Wesentliche Risiken

Die wesentlichen Risiken von UBM stammen aus dem Kerngeschäft, der Projektentwicklung, und beinhalten neben operativen Geschäftsrisiken auch makroökonomische Risiken und ESG-Risiken. Als Hauptrisikokategorien hat UBM folgende definiert:

• Liegenschaftsankaufsrisiken
• Projektkalkulations- und Planungsrisiken
• Errichtungs- und Qualitätsrisiken
• Betriebsrisiken
• Vertriebs- Verwertungs- und Verkaufsrisiken
• Allgemeine Geschäftsrisiken (Unterstützungs- und kaufmännische Prozesse)
• Makroökonomische und sonstige Risiken
• ESG-Risiken

UBM verfügt über langjährige Erfahrung in der Früherkennung, Analyse, Bewertung, Überwachung und Steuerung von Risiken innerhalb des Geschäftsmodells. Dabei werden aus Unternehmenssicht sämtliche wesentliche Risiken betrachtet, die einen signifikanten Einfluss auf das operative Geschäft sowie auf die Vermögens-, Ertrags- und Finanzlage der UBM haben.

Maßnahmen des Risikomanagementsystems (RMS) im Geschäftsjahr 2025

1. Risikoidentifikation und -analyse/Risikosystem

Auf Basis der bereits 2016 durchgeführten, umfassenden Risikoidentifikation und -analyse, die entlang der UBM-Wertschöpfungskette erstellt wurde und regelmäßiger, kritischer Betrachtung unterzogen wird, erfolgte auch 2025 eine Bewertung der Einzelrisiken mittels einer „Risikoinventur“. Darüber hinaus erfolgt einmal jährlich eine externe, unabhängige Prüfung des UBM-Risikomanagementsystems. Das Risikosystem wird darüber hinaus einmal jährlich einer externen Prüfung unterzogen und den aktuellen Gegebenheiten angepasst.

Im Geschäftsjahr 2024 erfolgte die vollständige Integration von ESG-relevanten Risiken in das UBM-Risikosystem. Der UBM-Risikokatalog wurde um 29 ESG-Einzelrisiken aus den folgenden Kategorien erweitert:

• Umweltrisiken
  • Akute physische Klimarisiken
  • Chronische physische Klimarisiken
  • Nicht klimabedingte Umweltrisiken
  • Transitorische Klimarisiken
• Soziale Risiken
• Governance-Risiken

Somit findet seit 2024 zusätzlich zu den operativen Geschäftsrisiken und makroökonomischen Risiken eine quantitative Bewertung der Ergebnis- und Liquiditätsauswirkungen der ESG-Risiken statt. Im Gegensatz zur Bewertung der operativen Geschäftsrisiken und der makroökonomischen Risiken wurden auch ESG-Chancen definiert, die im Zuge der regelmäßigen Risikobewertung auf Basis einer auf dem Cashflow basierenden Skala bewertet werden. Eine Nettobetrachtung aus Risiken und Chancen wird nicht vorgenommen, um keine verzerrte Darstellung der Gesamtunternehmensrisikoposition zu erhalten.

2. Risikobewertung

Die Bewertung der Risiken in Form der Risikoinventur basiert auf einer Risikobeschreibung sowie auf der Einschätzung von Eintrittswahrscheinlichkeiten und möglichen Schadenshöhen von Ereignissen mit Auswirkung auf das Jahresergebnis und den Kapitalfluss im Vergleich zur Jahresplanung. Diese Einschätzung erfolgt durch den Vorstand, der sich durch die jeweiligen lokalen Experten beraten lässt, und wird durch regelmäßige Status- und Projektberichte der jeweiligen Ländergeschäftsführer sowie durch rechnerische Modelle unterstützt. Um auf mögliche Änderungen der Einzelrisikopositionen rasch reagieren zu können, erfolgt diese Bewertung halbjährlich. In dieser Betrachtung werden die mögliche Schadenshöhe sowie die Eintrittswahrscheinlichkeit jedes Einzelrisikos bewertet. Die Ergebnisse werden auf einer Risk Map dargestellt, die die Verteilung der größten Einzelrisiken von UBM graphisch veranschaulicht.

Basierend auf der Einzelrisikobewertung findet eine Aggregation aller Risiken zu einer ergebnisorientierten Gesamtrisikozahl in Form des „Value at Risk“ (VaR) und einer kapitalflussorientierten Gesamtrisikozahl in Form des „Cashflow at Risk“ (CFaR) statt. In weiterer Folge wird überprüft, ob diese Gesamtrisikozahlen in Einklang mit dem festgelegten Risikoappetit und der ermittelten Risikotragfähigkeit auf Unternehmensebene stehen.

3. Risikodokumentation

Das Berichtswesen des Risikomanagements hat den Zweck, den Vorstand, den Aufsichtsrat und den Prüfungsausschuss der UBM über die aktuelle Risikosituation, die Veränderungen und Entwicklungen sowie über Risikobewertung und Risikomaßnahmen regelmäßig und umfassend zu informieren. Die Berichterstattung an den Aufsichtsrat erfolgt zweimal jährlich.

4. Risikosteuerung und -monitoring

Die Steuerung der Risiken von UBM erfolgt in einem ersten Schritt top-down. Dabei werden Arbeits- und Dienstanweisungen sowie Richtlinien entworfen und entsprechend im Unternehmen kommuniziert. Die Zuteilung der Verantwortlichkeiten erfolgt ausgehend vom Management zu den Risk-Ownern. Im Bottom-up-Prozess berichten die Risk-Owner in regelmäßigen Abständen sowie anlassbezogen an den Vorstand.

5. Risikobewältigung

Abhängig von der Bedeutung des jeweiligen Risikos erfolgt die Risikobewältigung im Projektteam, in den Unternehmensbereichen oder im Vorstand. Diese strukturierte Vorgangsweise ist als dauerhafter Prozess innerhalb des RMS festgeschrieben.

Risikokategorien

Die wesentlichen Einzelrisiken von UBM wurden in zehn Hauptrisikokategorien geclustert.

1. Liegenschaftsankaufsrisiken:

Neben den direkten und unmittelbaren Risiken, die beim Ankauf von Liegenschaften bestehen, wie z. B. die Auslegung der Flächenwidmung, die Rechte Dritter (Nachbarn, Servitute etc.), die Aktualität des Grundbuchs, die Dauer bis zur Baugenehmigung, unvollständige Verdachtsflächen(-kataster), nicht dokumentierte Kontaminierungen, Schutzbestimmungen (Denkmalschutz, Baumbestand, Schutzzone), die erschwerte Erschließung bzw. Zufahrt, nicht bekannte Quellen, Grundwasser, Immissionen etc., werden Risiken wie Markteintrittsrisiko, Länderrisiko, politische Risiken sowie Wettbewerbs- und Marktumfeldrisiken berücksichtigt. Die regionalen Kenntnisse und jene des Wettbewerbsumfelds, über welche die einzelnen operativen Tochtergesellschaften verfügen, deren Know-how und gute Vernetzung im regionalen Marktumfeld sowie standardisierte Due-Diligence- und Ankaufsprozesse helfen bei der Risikominimierung.

2. Projektkalkulations- und Planungsrisiken:

In dieser Projektphase rücken Risiken aus den Beschaffungs- aber auch Verkaufspreisen, die Mietpreishöhe und -änderungen, die Finanzierung des Projekts und deren Zinsbelastungen sowie die Markttauglichkeit und die Drittverwendbarkeit in den Fokus. Interne und externe Experten erarbeiten die Grundlagen, die als Basis für die Entscheidung des Vorstands dienen.

3. Errichtungsrisiken bzw. Qualitätsrisiken:

Hier sind sämtliche Risiken zu bewerten, die mit der eigentlichen Errichtung der Immobilie verbunden sind. Solche Risiken entstehen iZm Bau- und Baunebenkosten, der Baudauer und dem möglichen Verzug, einem möglichen Lieferantenausfall, der Qualität der Ausführung inkl. der Kosten für Nachbesserungen. Zur Minimierung dieser Risiken setzt UBM auf erfahrene Projektleiter, um so bereits bei der Auftragsvergabe überteuerte Angebote herauszufiltern und während der Errichtungsphase eine laufende Kosten-, Qualitäts- und Terminkontrolle sicherzustellen. Regelmäßige Projektberichte samt Soll-Ist-Vergleichen an den Vorstand lassen frühzeitig Abweichungen erkennen.

4. Betriebsrisiken:

Der Betrieb einer Immobilie in Zusammenhang mit der Vermietung von Büros oder der Verpachtung von Hotels ist mit einer Vielzahl von Risiken verbunden, wobei insbesondere die Bonität der Mieter (Kreditwürdigkeit, Sicherheit der Mieteinkünfte), das Klumpenrisiko (Ausfall eines wichtigen Großmieters), das Leerstandsrisiko, das Instandhaltungsrisiko (regelmäßige Prüfungen, Wartungen, Servicierungen, Instandhaltungen, nachträgliche technische Investitionen) und das Hausverwaltungsrisiko (mangelhafter Inkasso- und Mahnwesenprozess, mangelhafte Abrechnungen von Betriebskosten) bewertet werden. Um den Wert der Immobilie zu sichern, werden während des Betriebs unterschiedlichste Spezialisten aus Tochterunternehmen, Fachabteilungen oder externen Fachfirmen eingesetzt, um einerseits laufend die geplanten Erträge zu erwirtschaften, aber auch um die technische Qualität der Gebäude nachhaltig sicherzustellen.

5. Vertriebs-, Verwertungs- und Verkaufsrisiken:

Hier werden die Vertriebsrisiken im Verkaufsprozess von Wohnungseigentum, die Verwertungsrisiken (Vermietungsrisiken bei Erstvermietung) und die Verkaufsrisiken bei der Veräußerung von Immobilien unterschieden. Innerhalb dieser Kategorien ist das Mietpreisrisiko relevant, da verringerte Mietzinsen unmittelbaren Einfluss auf laufende Einnahmen der Gesellschaft und im Verkaufsfall auf den zu erzielenden Kaufpreis haben. Es werden auch Bewertungsrisiken schlagend, sobald beim Verkauf einer Immobilie oder anlassbezogen der aktuelle Marktwert (erzielbarer Verkaufspreis) unter dem jeweiligen Buchwert liegt, was zu Abwertungen führt. Weiters können nach erfolgter Abwicklung der Transaktion unvorhergesehene Garantie- und Gewährleistungsrisiken schlagend werden, die zu höheren Aufwänden führen können und so den Verkaufserfolg schmälern.UBM bindet daher schon zu Beginn eines jeden Developments neben den technischen Fachabteilungen eigene Vermietungs- sowie Transaktionsteams ein, die aufgrund umfangreicher Expertise bei der Kalkulation und Festlegung von Mietpreisen und zu erzielenden Verkaufspreisen federführend agieren. Die ständige Aufrechterhaltung des Kontakts zu Großkunden, die Marktexpertise (wie beispielsweise die Kenntnis über Renditeerwartungen der Käufer) sowie die Festlegung des jeweils optimalen Verkaufszeitpunkts stellen sicher, dass das Produkt optimal am Markt platziert wird. Dabei werden sie von Experten der Rechtsabteilung sowie externen Beratern unterstützt, um so den gesamten Vertriebsprozess optimal zu begleiten.

6. Allgemeine Geschäftsrisiken:

Dazu zählen insbesondere das IT-Risiko (Hard- und Software, Datenverlust, Hacker, Spionage etc.), kaufmännische Risiken (Liquiditätsrisiko, steuerliche Risiken, Finanzstrafen etc.) sowie das Rechtsrisiko (Schadenersatz, allgemeine Vertrags- und Versicherungsvertragsrisiken, Gesetzeslage etc.). Die Risiken werden in den jeweiligen Fachabteilungen laufend überwacht und bei Bedarf umgehend an den Vorstand kommuniziert.

7. Makroökonomische und sonstige Risiken:

Zu diesen Risiken zählen die Konjunkturentwicklung (Inflation, Arbeitslosigkeit, Kaufkraft etc.), das Zinsänderungsrisiko sowie das Währungsrisiko. Die Risiken werden von den ressortverantwortlichen Vorständen in enger Zusammenarbeit mit den Stabsstellen kontinuierlich beobachtet; bei Bedarf wird mit geeigneten Maßnahmen gegengesteuert.

8. Umweltrisiken:

In dieser Risikokategorie werden akute und chronische physische Klimarisiken (Temperaturvariabilität, Variabilität von Niederschlägen oder der Hydrologie, Änderung der Windverhältnisse etc.), nicht klimabedingte Umweltrisiken (Beeinträchtigung kritischer Infrastruktur, etc.) und transitorische Klimarisiken (Kosten für den Übergang zu Technologien mit niedrigeren Emissionen, erweiterte Pflichten zur Emissionsberichterstattung etc.) und ihre potenziellen Auswirkungen bewertet. Diese Risiken werden in der ESG-Fachabteilung laufend überwacht und bei Bedarf umgehend an den Vorstand kommuniziert.

9. Soziale Risiken:

Hier sind sämtliche Personalrisiken enthalten, wie unter anderem das Risiko von menschlichen Fehlern, das Risiko der außerplanmäßigen Fluktuation von Mitarbeiter:innen, das Risiko eines Reputationsschadens und die Auswirkungen von Hitzewellen auf die Gesundheit der Belegschaft. Diese Risiken werden vor allem von der Personalabteilung laufend überwacht und bei Bedarf umgehend an den Vorstand kommuniziert.

10. Governance-Risiken:

Unter dieser Risikokategorie werden vor allem Compliance-Risiken verstanden, die sich aus Verletzungen von Verträgen, Vorschriften oder Gesetzen in der globalen Lieferkette ergeben. Zusätzlich wird hier das Risiko aus einer mangelnden Diversität in den UBM-Gremien bewertet. Hier stehen vor allem die Rechtsabteilung und externe Berater dem Vorstand beratend zur Seite.

Sonstige Risiken:

Bezüglich der Angaben zu Risiken im Zusammenhang mit Finanzinstrumenten wird auf das Kapitel 43 „Erläuterungen zu den Finanzinstrumenten“ im Anhang zum Konzernabschluss verwiesen.

Risiken im Zusammenhang mit dem wirtschaftlichen Umfeld (Ukraine-Krieg und Nahostkonflikt)

Allgemeine Lage

Die geopolitische Lage blieb im Jahr 2025 weiterhin angespannt und von hoher Unsicherheit geprägt. Der Ukraine-Krieg dauert unverändert an, und die daraus resultierenden Spannungen zwischen den westlichen Staaten (USA, EU, Kanada) und der russischen Föderation bleiben auf hohem Niveau bestehen. Die wirtschaftlichen Sanktionen gegenüber der russischen Föderation bleiben weitgehend aufrecht, der direkte Handel sowie der Kapitalmarktverkehr sind weiterhin stark eingeschränkt. Gleichzeitig hat sich die Energieversorgungssituation in der Europäischen Union weiter stabilisiert. Die Abhängigkeit von russischen Gaslieferungen konnte deutlich reduziert werden, wodurch sich die Versorgungssicherheit insgesamt verbessert hat. Eine vollständige Rückkehr zu den historisch niedrigen Energiepreisniveaus ist jedoch weiterhin nicht absehbar, wodurch Energiepreise weiterhin einen strukturellen Einfluss auf das Inflationsniveau behalten. Die finanziellen und militärischen Unterstützungsleistungen der europäischen Staaten für die Ukraine bleiben weiterhin auf hohem Niveau und gehen mit steigenden Verteidigungsbudgets einher. Dies schränkt die fiskalische Flexibilität vieler Staaten ein und führt zu Priorisierungen sowie Umschichtungen in den nationalen Haushalten. Eine mögliche Reduktion der US-Hilfen könnte die europäischen Staaten stärker in die Pflicht nehmen, die entstehende Finanzierungslücke zu schließen. Dies würde zusätzliche Belastungen für die öffentlichen Haushalte bedeuten und eine intensivere strategische Koordination innerhalb der Europäischen Union erforderlich machen. Auch im Nahen Osten hat sich die sicherheitspolitische Lage zuletzt deutlich verschärft. Seit Ende Februar 2026 haben sich die militärischen Spannungen zu einem offenen regionalen Konflikt zwischen Israel und dem Iran ausgeweitet, in den auch die Vereinigten Staaten involviert sind. Die militärischen Auseinandersetzungen umfassen unter anderem Luft-, Raketen- und Drohnenangriffe sowie Aktivitäten verbündeter Gruppierungen, etwa der Hisbollah im Libanon. Diese Entwicklung erhöht die geopolitische Unsicherheit und kann über steigende Energiepreise, mögliche Störungen wichtiger Handelsrouten sowie erhöhte Volatilität an den internationalen Finanzmärkten indirekte Auswirkungen auf die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben.

Im makroökonomischen Umfeld hat sich die Inflationsdynamik im Jahr 2025 weiter abgeschwächt. Gegen Jahresende näherte sich die Inflation im Euroraum wieder dem mittelfristigen Zielwert der Europäischen Zentralbank von rund 2 % an. Während in der frühen Phase vor allem Energiepreise inflationsbestimmend waren, blieb die Kerninflation – getrieben durch Dienstleistungen, Mieten sowie ausgewählte Konsumgüter – weiterhin erhöht, zeigte jedoch im Jahresverlauf eine sukzessive Abschwächung. Die in den Vorjahren abgeschlossenen, teils überdurchschnittlichen Lohnsteigerungen wirkten dabei zeitverzögert weiterhin inflationsstützend. Die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank war im Jahr 2025 durch eine vorsichtige Fortsetzung des Lockerungskurses geprägt. Nach den ersten Zinssenkungen im Jahr 2024 setzte die EZB ihre graduelle Reduktion der Leitzinsen fort, um die konjunkturelle Entwicklung zu stabilisieren und die Kreditvergabe zu unterstützen. Das Zinsniveau blieb jedoch im historischen Vergleich weiterhin erhöht, wodurch die Finanzierungsbedingungen insbesondere für kapitalintensive Branchen wie die Immobilienentwicklung nur schrittweise Entlastung erfuhren.

Bezug auf das Geschäftsmodell der UBM

Auch Auch wenn kein direktes Engagement der UBM in den am Krieg beteiligten Ländern mehr besteht, so kann es im weiteren Verlauf der kriegerischen Auseinandersetzungen zu Auswirkungen auf die benachbarten Länder der Ukraine kommen. Aufgrund räumlicher und kultureller Nähe zu ihrem ukrainischen Nachbarn besteht das Risiko, dass der polnische Markt, auf dem die UBM als Immobilienentwickler und Hotelbetreiber tätig ist, unter der aktuellen Krise leiden wird. Bislang ist dieses Risiko nicht eingetreten. Die direkte finanzielle Unterstützung der Ukraine durch alle Länder, in denen die UBM tätig ist, sowie die erhöhten Haushaltsausgaben für Verteidigung führen insgesamt zu angespannteren Staatshaushalten. Diese führen zu Diskussionen und können Auswirkungen auf staatliche Förderungen in der Immobilienbranche haben. Das Hauptgeschäftsmodell der UBM ist die Entwicklung und der Verkauf von Immobilien. Aufgrund des schnellen Zinsanstiegs ist der Immobilienmarkt seit 2023 faktisch zum Erliegen gekommen. Dabei manifestiert sich der Zinsdruck nicht nur in höheren Zinskosten in der Entwicklung selbst, sondern insbesondere in niedrigen Verkaufspreisen, da die Finanzierungskosten für die Käufer deutlich gestiegen sind und die Alternativanlagen deutlich höher rentieren. Transaktionen außerhalb des Einzelwohnungsabverkaufs kommen mittlerweile wieder vereinzelt zustande, erfolgen jedoch häufig zu marktangepassten Konditionen und Preisniveaus, was die weiterhin selektive Investoren-Nachfrage widerspiegelt. 2025 war weiterhin von Insolvenzen von größeren Immobilienentwicklern geprägt, was auch weitreichende Auswirkungen auf die Finanzierungsfähigkeit der Banken der Eurozone hatte. So hat die EZB die Banken im Euroraum vor den steigenden Risiken im Immobiliensektor gewarnt und die Finanzierungen im Immobiliensektor als eine der aufsichtsrechtlichen Hauptprioritäten eingestuft. Insbesondere im Bereich der Gewerbeimmobilien wurden potenzielle Kapitalverluste thematisiert, weshalb die EZB die Bankinstitute aufforderte, ihre Risikomanagementpraktiken zu überprüfen und gegebenenfalls höhere Kapitalpuffer für potenzielle Verluste vorzuhalten. Dies führte zu einer restriktiveren Finanzierungspolitik der Banken für gewerbliche Immobilienprojekte und daraus folgend zu deutlich höheren Eigenkapitalbedingungen für Immobilienentwicklern und Bestandshaltern. Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass das Kapitalmarktumfeld für die Emission von Anleihen und anderen Inhaberschuldverschreibungen weiterhin für (Immobilien-) Unternehmen insbesondere ohne Rating schwierig bleibt. Trotz der weiterhin volatilen Kapitalmärkte für Immobilienunternehmen ist es der UBM auch im Jahr 2025 gelungen, zwei Anleihen zu platzieren. Hierzu beigetragen hat auch das weiterhin klare Bekenntnis zur Nachhaltigkeit in Form von Green Bonds. Nachdem die Inflation im Euroraum im Jahr 2025 weiter zurückgegangen ist und sich dem mittelfristigen Ziel der Europäischen Zentralbank annähert, werden kurzfristig keine weiteren Zinserhöhungen erwartet.Vielmehr setzte die EZB ihren im Jahr 2024 begonnenen Lockerungskurs fort und nahm im Jahresverlauf 2025 weitere, schrittweise Zinssenkungen vor. Für die kommenden Quartale wird ein vorsichtiges, datenabhängiges Vorgehen der EZB erwartet. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass sich die Renditeerwartungen auf Investorenseite mittelfristig wieder moderat nach unten entwickeln könnten. In Kombination mit einem weiterhin robusten Mietniveau in den Kernmärkten könnte sich dadurch schrittweise ein neues Marktgleichgewicht im Immobiliensektor herausbilden. Das Risiko einer EU-weiten Rezession hat sich im Jahr 2025 nicht materialisiert, wenngleich das wirtschaftliche Umfeld weiterhin von verhaltenem Wachstum geprägt ist. Das im historischen Vergleich weiterhin erhöhte Zinsniveau sowie die nur schrittweise Verbesserung der Finanzierungsbedingungen belasten kurz- bis mittelfristig die Investitionsdynamik und sorgen für einen insgesamt gedämpften konjunkturellen Ausblick. Die Risiken sind in der laufenden Unternehmensplanung berücksichtigt und auch in der Risikobewertung entsprechend eingepreist. Durch die gute Liquiditäts- und Eigenkapitalausstattung und eine Pipeline mit starkem Fokus auf EU-Taxonomie-konforme Objekte ist die UBM derzeit gut aufgestellt, um auch in diesem volatilen Marktumfeld weiterhin tätig zu sein. Im Hotelgeschäft bleiben geopolitische Spannungen ein Unsicherheitsfaktor für den internationalen Reiseverkehr. Trotz einer insgesamt stabilen touristischen Nachfrage in Europa im Jahr 2025 können geopolitische Ereignisse weiterhin zu kurzfristigen Schwankungen in einzelnen Märkten führen. Gleichzeitig bleibt das operative Umfeld durch ein erhöhtes Kostenniveau, insbesondere bei Personal, Energie und Beschaffung, geprägt. Ein Teil dieser Kosten konnte über höhere Zimmerpreise kompensiert werden, dennoch steht die Profitabilität weiterhin unter Druck und erfordert konsequentes Kostenmanagement.

Ziele und Methoden des Risikomanagements in Bezug auf finanzielle Risiken

Die originären finanziellen Vermögenswerte umfassen im Wesentlichen Beteiligungen an at-equity bilanzierten Unternehmen, Projektfinanzierungen und andere Finanzanlagen und Forderungen aus Lieferungen und Leistungen. Die originären finanziellen Verbindlichkeiten umfassen die Anleihen und die anderen Finanzverbindlichkeiten sowie Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen.

Zinsänderungsrisiko

Das Zinsrisiko von UBM ist definiert als das Risiko steigender Aufwands- oder sinkender Ertragszinsen aus Finanzpositionen und resultiert bei UBM nahezu ausschließlich aus dem Szenario fallender Zinsen für die variabel verzinsten Ausleihungen in Höhe von T€ 569.679 (Vorjahr: T€ 605.129). Im Bereich der Anleihen besteht kein Zinsänderungsrisiko, da diese fix verzinst sind.

Kreditrisiko

Das Kreditrisiko bezeichnet die Gefahr von Verlusten infolge des Ausfalls eines Geschäftspartners, der seinen vertraglich zugesicherten Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommt. Es umfasst Ausfall- und Länderrisiken sowie Bonitätsverschlechterungen von Kreditnehmern.
Die Ausleihungen stehen im direkten Zusammenhang mit Immobilienprojekten. Somit ergibt sich das Kreditrisiko aus den Mietverpflichtungen und den Risiken aus der Projektentwicklung. Dieses Risiko wird auf Basis der Expertenschätzungen auf Projektebene mitberücksichtigt. Für die Bewertungsergebnisse wird auf Kapitel II. 2. im Anhang verwiesen. Das Risiko bei Forderungen betrifft bei UBM im Wesentlichen Forderung gegenüber verbundenen Unternehmen. Diese resultieren aus finanziellen Forderungen (Cash Pooling) sowie aus zentralen Dienstleistungen. Das Kreditrisiko ist ebenso von der Entwicklung der Immobilienprojekte abhängig.

Fremdwährungsrisiko

Das Fremdwährungsrisiko besteht bei Ausleihungen, welche in einem untergeordneten Volumen in fremder Währung an die Projektgesellschaften gewährt werden. Das Währungsrisiko wird vom Risikomanagement laufend überprüft. Marktanalysen und Prognosen von namhaften Finanzdienstleistern werden analysiert und das Management in regelmäßigen Berichten informiert. Zum Stichtag bestehen keine Absicherungsgeschäfte für die innerkonzernalen Finanzierungen.

Liquiditätsrisiko

Das Liquiditätsrisiko bezeichnet das Risiko, sich jederzeit Finanzmittel beschaffen zu können, um eingegangene Verbindlichkeiten zu begleichen. Als wesentliches Instrument zur Steuerung des Liquiditätsrisikos sehen wir eine exakte Finanzplanung, die von jeder operativen Gesellschaft durchgeführt und zentral konsolidiert wird. So wird der Bedarf an Finanzierungen und Linien bei Banken ermittelt. Die Betriebsmittelfinanzierung wird über das UBM-Konzern-Treasury durchgeführt. Gesellschaften mit liquiden Überschüssen stellen diese Gesellschaften mit Liquiditätsbedarf zur Verfügung. Dadurch werden eine Verminderung des Fremdfinanzierungsvolumens und eine Optimierung des Zinsergebnisses erreicht und das Risiko, dass die Liquiditätsreserven nicht ausreichen, um die finanziellen Verpflichtungen fristgerecht zu erfüllen, minimiert. Zum 31. Dezember 2025 bestanden freie Finanzierungslinien bei UBM in Höhe von T€ 9.000 (Vorjahr: T€ 9.000), das Liquiditätsrisiko wird insgesamt als gering beurteilt.

Sonstiges Preisrisiko

Das Preisänderungsrisiko umfasst im Wesentlichen Schwankungen des Marktzinssatzes und der Marktpreise sowie Änderungen der Wechselkurse. Wir minimieren unser Preisrisiko bei den Mieteinnahmen durch die generelle Indexbindung unserer Mietverträge. Auch alle anderen Leistungsverträge unterliegen einer permanenten Indexierung. Das sonstige Preisrisiko ist für die UBM von untergeordneter Bedeutung.

Beteiligungsrisiken

Das Beteiligungsrisiko betrifft die Wertansätze an den Projektgesellschaften sowie den operativen Landesgesellschaften. Die Werthaltigkeit ist von der Entwicklung der jeweiligen Immobilienprojekte abhängig und wird auf Einzelprojektbasis beurteilt. Grundlage für den Wertansatz bilden Verkehrswertgutachten von unabhängigen Sachverständigen bzw. wurde er aus dem Barwert der geschätzten künftigen Cashflows, die aus der Nutzung der Immobilien erwartet werden, oder über Vergleichstransaktionen ermittelt. Wenn sich daher die Einschätzung betreffend die bei einer Vermietung zukünftig realisierbaren Erträge bzw. die Renditeerwartung in Bezug auf Alternativanlagen ändert, ändert sich auch der dem betreffenden Objekt beizulegende Zeitwert.

Internes Kontrollsystem

Die wesentlichen Ziele des Internen Kontrollsystems (IKS) innerhalb der UBM sind die Kontrolle der Einhaltung externer und interner Regularien (gesetzliche und rechtliche Vorschriften), der Geschäftspolitik und der vorgegebenen Ziele, die Sicherung des Vermögens des Unternehmens, die Sicherstellung der Zuverlässigkeit des Rechnungs- und Berichtswesens, die Sicherstellung der Wirksamkeit und Effizienz betrieblicher Abläufe, die frühzeitige Risikoerkennung und die verlässliche Einschätzung möglicher Risiken sowie des effizienten Einsatzes von Ressourcen und der Kosten

Neben den in den Kernprozessen von UBM implementierten internen Kontrollen verfügt UBM über ein kaufmännisches und ein technisches Controlling. Beide Bereiche berichten direkt an den Vorstand. Das kaufmännische Controlling überwacht die laufende Geschäftsentwicklung auf Abweichungen von Planzahlen und stellt sicher, dass bei Planabweichungen die notwendigen Informationen an die Geschäftsleitung ergehen. Das technische Controlling überwacht die laufende Abwicklung von Projekten hinsichtlich Terminen, Baukosten, Baufortschritt und aller für die technische Umsetzung relevanter Prozesse. Dessen periodische Berichte bieten dem Management eine Grundlage für etwaige notwendige Maßnahmen, um die oben genannten Ziele erreichen zu können.

Neben gesetzlichen Vorgabe verfügt UBM über eine Vielzahl eigener Regularien, Dienstanweisungen und verbindlich festgeschriebenen Prozessabläufen. Die Rollen und Verantwortlichkeiten innerhalb der Prozesse sind klar zugewiesen, und die Kontrollmechanismen werden laufend überarbeitet und neuen Gegebenheiten angepasst. Diese Prozesse und Regularien dienen den Mitarbeitenden einerseits als entsprechende Werkzeuge bei der Erfüllung ihrer Aufgaben und ermöglichen andererseits die effiziente Gestaltung von Prozessen und Kontrollen. Derartige Arbeitsanweisungen, Richtlinien und Vorlagen schaffen Transparenz, erleichtern die Kommunikation und Dokumentation, helfen, Arbeitsabläufe effizient zu gestalten und ermöglichen es, Kontrollen effektiv durchzuführen. Das dafür in der UBM eingerichtete System (intern bezeichnet als „Projekt 360°“) ist eine Gesamtschau auf Prozesse, Regelungen und Anweisungen innerhalb der UBM. Es ist für sämtliche Mitarbeitende jederzeit einsehbar, die Unterlagen dazu abrufbar und die Einhaltung der Vorgaben verpflichtend. Eine Aktualisierung der Dokumente und die laufende Fortentwicklung des 360°-Projekts wird durch eigens dafür verantwortliche MitarbeiterInnen sichergestellt. Damit hat UBM die notwendigen Vorkehrungen getroffen, sodass einerseits gesetzliche, aber auch interne Richtlinien eingehalten und andererseits mögliche Schwachstellen in betrieblichen und organisatorischen Abläufen rasch identifiziert und korrigiert werden können. Im Bereich Rechnungswesen dienen konzerneinheitliche Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften der Sicherstellung einer aussagekräftigen und ordnungsgemäßen Finanzberichterstattung. Durch klare Funktionstrennungen und Kontrollmaßnahmen wie Plausibilitätsprüfungen, regelmäßige Kontrollaktivitäten und Rechnungsfreigaberegelungen sowie das Vier-Augen-Prinzip werden eine verlässliche und ordnungsgemäße Buchführung und Rechnungslegung sichergestellt. Dieses systematische Kontrollmanagement stellt sicher, dass die Rechnungslegung des UBM-Konzerns im Einklang mit den nationalen und internationalen Rechnungslegungsstandards sowie internen Richtlinien steht.Innerhalb des internen Kontrollsystems übernimmt der Prüfungsausschuss für den Aufsichtsrat die Aufgabe der Überwachung des Rechnungslegungsprozesses und der Finanzberichterstattung.

Interne Revision

Die Abteilung Interne Revision hat als Zielsetzung, unabhängige und objektive Prüfungs- und Beratungstätigkeiten innerhalb von UBM durchzuführen. Grundlage ihres Arbeitens sind die Revisionsordnung, welche die Legitimation nach außen darstellt, und das Revisionshandbuch, das die Aufgaben, Kompetenzen und Verantwortlichkeiten innerhalb von UBM festlegt. Die Abteilung ist gemäß C-Regel 18 des Österreichischen Corporate Governance Kodex dem Gesamtvorstand unterstellt.

Die Interne Revision prüft sämtliche Unternehmensprozesse sowie die Wirksamkeit der internen Kontrollen und trägt zu deren Verbesserung bei. Die Prüfergebnisse münden in Prüfberichten, in denen neben den getroffenen Feststellungen Empfehlungen vorgeschlagen werden. Daraus werden konkrete Verbesserungsmaßnahmen abgeleitet. Die Umsetzung der Maßnahmen wird von der Internen Revision überwacht, um sicherzustellen, dass die aufgezeigten Verbesserungspotenziale auch fristgerecht umgesetzt werden.

Projektbezogen unterstützen externe Berater einzelne Prüfungshandlungen. Zusätzlich steht die Interne Revision dem Vorstand beratend zur Seite. Durch ihre integrierte Sichtweise und ihre Kenntnisse des Unternehmens aus der Prüftätigkeit heraus soll sie wirksame Möglichkeiten zur Verbesserung von Effektivität, Effizienz und Wirtschaftlichkeit der Prozesse aufzeigen.

Der jährliche Revisionsplan wird vom Vorstand beschlossen und dem Aufsichtsrat zur Kenntnis gebracht. Anlassbezogen führt die Interne Revision nach entsprechendem Auftrag durch den Vorstand Ad-hoc-Prüfungen durch. Im Jahr 2025 wurden keine Ad-hoc-Prüfungen beauftragt.

Offenlegung gemäß § 243a UGB per 31. Dezember 2025

1. Zusammensetzung des Kapitals

Das Grundkapital der Gesellschaft setzte sich zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2025 aus 7.350.000 auf den Inhaber lautenden, nennbetragslosen Stückaktien zusammen, von denen jede am Grundkapital von € 52.305.260,00 im gleichen Umfang beteiligt ist. Zum Bilanzstichtag befanden sich 7.472.180 Aktien im Umlauf. Alle Stückaktien haben die gleichen, gesetzlich normierten Rechte und Pflichten; insbesondere gewährt jede Stückaktie das Stimmrecht, welches nach der Zahl der Aktien ausgeübt wird, sofern nicht eigene Aktien gehalten werden und die Rechte daraus ruhen.

Das Grundkapital der Gesellschaft ist voll eingezahlt. Die Gesellschaft hielt zum 31. Dezember 2025 insgesamt 122.180 Stück eigene Aktien, das entspricht rund 1,64 % des Grundkapitals. Aus eigenen Aktien stehen der Gesellschaft gemäß § 65 Abs 5 AktG keine Rechte, insbesondere keine Stimmrechte, zu.

Gemäß § 5 Abs. 2 der Satzung der Gesellschaft können Aktien aus künftigen Kapitalerhöhungen auf den Inhaber oder Namen lauten; wird bei einer Kapitalerhöhung im Erhöhungsbeschluss keine Bestimmung darüber getroffen, ob die neuen Aktien auf den Inhaber oder auf Namen lauten, so lauten sie auf den Inhaber.

Die Gesellschaft ist ihrer Verpflichtung gemäß § 5 Abs. 3 der Satzung der Gesellschaft und im Einklang mit § 10 Abs. 2 AktG nachgekommen, wonach die Inhaberaktien in einer, gegebenenfalls in mehreren Sammelurkunden zu verbriefen und bei einer Wertpapiersammelbank nach § 1 Abs. 3 Depotgesetz oder einer gleichwertigen ausländischen Einrichtung zu hinterlegen sind.

Aus § 4 Abs. 5 (b) der Satzung der Gesellschaft ergibt sich weiters, dass das Grundkapital gemäß § 159 Abs. 2 Z 1 AktG um bis zu Nominale € 5.230.526,00 durch Ausgabe von bis zu 747.218 Stück neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien zur Ausgabe an Gläubiger von Wandelschuldverschreibungen unter Ausschluss des Bezugsrechts bedingt erhöht ist (bedingte Kapitalerhöhung).

2. Beschränkungen betreffend die Stimmrechte oder die Übertragung von Aktien

Zwischen der IGO Industries-Gruppe und der Strauss-Gruppe besteht ein Syndikatsvertrag (Syndikat Ortner & Strauss). Der Vorstand der Gesellschaft hat keine Kenntnis vom Inhalt dieses Syndikatsvertrags. Syndikatsbeschlüsse binden die Syndikatsmitglieder in der Ausübung ihrer Stimmrechte. Zwischen den Syndikatsmitgliedern besteht ein wechselseitiges Aufgriffsrecht.

3. Direkte oder indirekte Beteiligung

Eine direkte oder indirekte Beteiligung am Kapital, die zumindest zehn von hundert beträgt, hielten zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2025 folgende Aktionäre:

Aktionärsgruppe	Beteiligung (in %)	Details
Syndikat Ortner & Strauss	38,84 %	davon IGO Industries-Gruppe 27,62 % und Strauss-Gruppe 11,22 %

Dabei werden (i) die der IGO Industries-Gruppe (an deren Spitze die IGO Industries GmbH steht) zuzuordnenden Aktien von der IGO Development GmbH und (ii) die der Strauss-Gruppe (an deren Spitze die PROSPERO Privatstiftung steht) zuzuordnenden Aktien von der SuP Beteiligungs GmbH gehalten. Darüber hinaus hält die IGO Industries-Gruppe einen weiteren Anteil von 6,99 %, und die Strauss-Gruppe 0,9 %, der nicht Teil des Syndikats Ortner & Strauss ist.

4. Aktien mit besonderen Kontrollrechten

Aktien mit besonderen Kontrollrechten sind bei der Gesellschaft nicht vorhanden.

5. Mitarbeiterbeteiligungsmodelle ohne unmittelbar auszuübende Stimmrechte

Mitarbeiterbeteiligungsmodelle, bei welchen die Arbeitnehmer das Stimmrecht nicht unmittelbar ausüben, bestehen bei der UBM Development AG nicht. Arbeitnehmer, die am Kapital der Gesellschaft beteiligt sind, üben ihr Stimmrecht individuell und unmittelbar aus.

6. Bestimmungen zur Zusammensetzung des Vorstands und des Aufsichtsrats sowie zur Änderung der Satzung

Gemäß § 6 Abs. 1 der Satzung der Gesellschaft besteht der Vorstand nach näherer Bestimmung durch den Aufsichtsrat aus zwei bis sechs Personen. Die Bestellung von stellvertretenden Vorstandsmitgliedern in diesem zahlenbezogenen Rahmen (insgesamt zwei bis sechs Personen) ist gemäß § 6 Abs. 2 der Satzung zulässig. Gemäß § 6 Abs. 3 der Satzung kann der Aufsichtsrat ein Vorstandsmitglied zum Vorsitzenden des Vorstands und ein Mitglied zum Stellvertreter des Vorsitzenden des Vorstands ernennen. Allfällige stellvertretende Vorstandsmitglieder stehen gemäß § 8 Abs. 3 der Satzung hinsichtlich der Vertretungsmacht ordentlichen Vorstandsmitgliedern gleich.

Der Aufsichtsrat besteht gemäß § 9 Abs. 1 der Satzung der Gesellschaft aus mindestens drei und höchstens zwölf von der Hauptversammlung gewählten Mitgliedern. Gemäß § 9 Abs. 8 der Satzung kann mit der Wahl eines Aufsichtsratsmitglieds gleichzeitig ein Ersatzmitglied gewählt werden, welches mit sofortiger Wirkung in den Aufsichtsrat nachrückt, wenn das Aufsichtsratsmitglied vor dem Ablauf seiner Amtszeit aus dem Aufsichtsrat ausscheidet. Werden mehrere Ersatzmitglieder gewählt, ist bei der Wahl die Reihenfolge zu bestimmen, in der sie für aus dem Aufsichtsrat ausscheidende Mitglieder nachrücken. Ein Ersatzmitglied kann auch für mehrere bestimmte Aufsichtsratsmitglieder gewählt werden, sodass es in den Aufsichtsrat nachrückt, wenn eines dieser Mitglieder vorzeitig aus dem Aufsichtsrat ausscheidet. Das Amt eines in den Aufsichtsrat nachgerückten Ersatzmitglieds erlischt, sobald ein Nachfolger für das ausgeschiedene Aufsichtsratsmitglied bestellt ist, spätestens jedoch mit Ablauf der restlichen Amtszeit des ausgeschiedenen Aufsichtsratsmitglieds. Ist das Amt eines in den Aufsichtsrat nachgerückten Ersatzmitglieds erloschen, weil ein Nachfolger für das ausgeschiedene Aufsichtsratsmitglied gewählt wurde, so bleibt es Ersatzmitglied für die weiteren Aufsichtsratsmitglieder, für die es gewählt wurde.

Die Hauptversammlung kann gemäß § 9 Abs. 2 der Satzung bei der Wahl für einzelne oder für alle der von ihr zu wählenden Aufsichtsratsmitglieder eine kürzere als die gesetzlich vorgesehene Funktionsperiode beschließen. Scheidet ein von der Hauptversammlung gewähltes Aufsichtsratsmitglied vor Ablauf der Funktionsperiode aus, so bedarf es gemäß § 9 Abs. 6 der Satzung der Ersatzwahl erst in der nächsten ordentlichen Hauptversammlung der Gesellschaft. Sinkt jedoch die Anzahl der Aufsichtsratsmitglieder der Gesellschaft unter drei, ist die Ersatzwahl in einer außerordentlichen Hauptversammlung binnen sechs Wochen vorzunehmen. Die Bestellung zum Mitglied des Aufsichtsrats der Gesellschaft kann gemäß § 9 Abs. 4 der Satzung vor Ablauf der Funktionsperiode von der Hauptversammlung durch Beschluss mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen widerrufen werden.

Gemäß § 20 Abs. 1 der Satzung der Gesellschaft werden die Beschlüsse der Hauptversammlung, soweit das Gesetz nicht zwingend etwas Abweichendes bestimmt, mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen, und in Fällen, in denen eine Kapitalmehrheit erforderlich ist, mit einfacher Mehrheit des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals gefasst. Nach Rechtsansicht des Vorstands der Gesellschaft wird durch diese Satzungsbestimmung die vom Aktiengesetz für Satzungsänderungen grundsätzlich vorgesehene Mehrheit von mindestens drei Viertel des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals auf die einfache Kapitalmehrheit herabgesetzt, sofern es sich nicht um eine Änderung des Gegenstands des Unternehmens handelt.

7. Befugnisse der Mitglieder des Vorstands

Der Vorstand ist zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2025 gemäß § 4 Abs. 4 der Satzung der Gesellschaft ermächtigt, innerhalb von fünf Jahren ab Eintragung der in der Hauptversammlung vom 21. Mai 2024 beschlossenen Ermächtigung in das Firmenbuch – somit bis zum 27. August 2029 – das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrats um bis zu € 26.152.630,00 durch Ausgabe von bis zu 3.736.090 Stück neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen, allenfalls in mehreren Tranchen, auch im Wege des mittelbaren Bezugsrechts gemäß § 153 Abs. 6 AktG und auch mit der Möglichkeit des Ausschlusses des Bezugsrechts, zu erhöhen (genehmigtes Kapital) und den Ausgabekurs, die Ausgabebedingungen, das Bezugsverhältnis und die weiteren Einzelheiten der Durchführung mit Zustimmung des Aufsichtsrats festzusetzen.Das Bezugsrecht der Aktionäre auf die aus dem genehmigten Kapital ausgegebenen neuen Aktien ist ausgeschlossen, wenn und sofern eine Ausnutzung dieser Ermächtigung (genehmigtes Kapital) durch Ausgabe von Aktien gegen Bareinlagen bei Mehrzuteilungsoptionen im Rahmen der Platzierung neuer Aktien der Gesellschaft erfolgt. Darüber hinaus ist der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrats ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionäre auszuschließen. Der Aufsichtsrat ist ermächtigt, Änderungen der Satzung, die sich durch das Ausnützen dieser Ermächtigung des Vorstands ergeben, zu beschließen. Zudem ist der Vorstand zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2025 gemäß § 4 Abs. 5 (b) der Satzung der Gesellschaft im Hinblick auf die bedingte Erhöhung des Grundkapitals nach § 159 Abs 2 Z 1 AktG zur Gewährung von Umtausch- oder Bezugsrechten an Gläubiger von Wandelschuldverschreibungen ermächtigt, die weiteren Einzelheiten der bedingten Kapitalerhöhung und ihrer Durchführung mit Zustimmung des Aufsichtsrats festzusetzen, insbesondere die Einzelheiten der Ausgabe und des Wandlungsverfahrens der Wandelschuldverschreibungen, den Ausgabebetrag sowie das Umtausch- oder Wandlungsverhältnis. Der Aufsichtsrat ist ermächtigt, Änderungen der Satzung, die sich durch die Ausgabe der Aktien aus dem bedingten Kapital ergeben, zu beschließen. Ausgabebetrag und Umtauschverhältnis sind nach Maßgabe finanzmathematischer Methoden sowie des Aktienkurses der Gesellschaft in einem anerkannten Preisfindungsverfahren zu ermitteln. Im Fall einer in den Ausgabebedingungen von Wandelschuldverschreibungen festgelegten Wandlungspflicht dient das bedingte Kapital auch zur Erfüllung dieser Wandlungspflicht.

§ 4 Abs. 6 der Satzung der Gesellschaft sieht weiters die Ermächtigung des Vorstands gemäß § 159 Abs. 3 AktG vor, innerhalb von fünf Jahren ab Eintragung der in der Hauptversammlung vom 27. Mai 2021 beschlossenen Ermächtigung in das Firmenbuch – somit bis zum 9. Juli 2026 – mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital der Gesellschaft gemäß § 159 Abs. 2 Z 3 AktG, auch in mehreren Tranchen, bedingt um bis zu € 3.917.480,00 durch Ausgabe von bis zu 559.640 auf den Inhaber lautenden neuen Stückaktien zum Zweck der Bedienung von Aktienoptionen im Rahmen des Long-Term-Incentive-Programms 2017 und der in der Hauptversammlung vom 27. Mai 2021 beschlossenen Fortsetzung und Verlängerung des Long-Term-Incentive-Programms 2017 (samt Anpassung der Planbedingungen 2017) an Arbeitnehmer, leitende Angestellte und Mitglieder des Vorstands der Gesellschaft sowie mit ihr verbundener Unternehmen zu erhöhen. Der Ausübungskurs beträgt € 36,33. Der Aufsichtsrat ist ermächtigt, die sich aus einer Durchführung der bedingten Kapitalerhöhung ergebenden Änderungen der Satzung zu beschließen. Kaufrecht der Aktionäre bei Veräußerung oder Verwendung auf andere Art als über die Börse oder durch ein öffentliches Angebot wird ausgeschlossen (Ausschluss des Bezugsrechts).

Schließlich ist der Vorstand zum Stichtag 31. Dezember 2025 gemäß Beschluss der Hauptversammlung der Gesellschaft vom 21. Mai 2025 ermächtigt, ohne weitere Befassung der Hauptversammlung, mit Zustimmung des Aufsichtsrats eigene Aktien einzuziehen. Der Aufsichtsrat wurde ermächtigt, Änderungen der Satzung, die sich durch die Einziehung von eigenen Aktien ergeben, zu beschließen.

8. Bedeutende Vereinbarungen

Im Oktober/November 2019 wurde von der Gesellschaft (Emittentin) die UBM-Anleihe 2019–2025 (2019-UBM-Teilschuldverschreibungen) im Gesamtnennbetrag von € 120.000.000,00 mit sechsjähriger Laufzeit (2019–2025) begeben, wobei diese Anleiheemission sowohl ein Umtauschangebot, in dessen Rahmen den Investoren der UBM-Anleihe 2015–2020 die Möglichkeit zum Umtausch in die UBM-Anleihe 2019–2025 geboten wurde, als auch ein Barzeichnungsangebot umfasste. Während im Zuge des Umtauschangebots Teilschuldverschreibungen der im Jahr 2015 begebenen und zwischenzeitlich zur Gänze zurückgeführten Anleihe im Gesamtnennbetrag von € 25.164.000,00 in 2019-UBM-Teilschuldverschreibungen umgetauscht wurden, wurden im Rahmen der Barzeichnung 2019-UBM-Teilschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von € 94.836.000,00 begeben.

In Bezug auf diese 2019-UBM-Teilschuldverschreibungen gab es bereits im Oktober 2024 ein Umtauschangebot durch die Emittentin, in dessen Rahmen den Anleihegläubigern der 2019-UBM-Teilschuldverschreibungen die Möglichkeit zum Umtausch in den UBM Green Bond 2024–2029 der Emittentin angeboten wurde. Im Zuge dieses ersten Umtauschangebots wurden 2019-UBM-Teilschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von € 33.100.500,00 in Teilschuldverschreibungen des UBM Green Bonds 2024– 2029 umgetauscht. Im Oktober 2025 gab es ein weiteres Umtauschangebot zum Umtausch der 2019-UBM-Teilschuldverschreibungen in den zweiten UBM Green Bond 2025–2030, bei dem 2019-UBM-Teilschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von € 11.041.500,00 umgetauscht wurden. Schließlich wurde der nach den Umtauschangeboten noch ausstehende Gesamtnennbetrag von € 75,06 Millionen der UBM-Anleihe 2019–2025 im November 2025 von der Gesellschaft zur Gänze zurückgeführt.

Im Dezember 2020 wurde eine Inhaberschuldverschreibung (Inhaberschuldverschreibung 2020–2025) im Gesamtnennbetrag von € 21.500.000,00 begeben. Dabei wurde (i) die im November 2016 im Gesamtnennbetrag von € 18.500.000,00 begebene Inhaberschuldverschreibung 2016–2021 im Ausmaß von € 10.500.000,00 bis Dezember 2025 prolongiert (die Rückzahlung des verbliebenen, nicht prolongierten Betrags dieser Inhaberschuldverschreibung 2016–2021 erfolgte im Dezember 2021) und (ii) der weitere Betrag von € 11.000.000,00 neu abgeschlossen. Davon wurden im Oktober 2024 zunächst Inhaberschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von € 8,0 Mio. und im Dezember 2025 weitere Inhaberschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von € 6.000.000,00 getauscht bzw. zurückgeführt, so dass die Inhaberschuldverschreibung 2020–2025 zur Gänze zurückgezahlt ist.

Im ersten Quartal 2021 wurde von der Gesellschaft eine Inhaberschuldverschreibung von € 7.000.000,00 mit der Laufzeit 2021–2026 begeben, wovon € 7.000.000,00 aushaften.

Im Mai 2021 wurde von der Gesellschaft (Emittentin) die Sustainability-Linked UBM-Anleihe 2021–2026 (2021-UBM-Teilschuldverschreibungen) im Gesamtnennbetrag von € 150.000.000,00 mit fünfjähriger Laufzeit (2021–2026) begeben, wobei diese Anleiheemission sowohl (i) ein Umtauschangebot, in dessen Rahmen den Investoren der UBM-Anleihe 2017–2022 (2017-UBM-Teilschuldverschreibungen) die Möglichkeit zum Umtausch in die neue UBM-Anleihe 2021–2026 geboten wurde, als auch (ii) ein Barzeichnungsangebot umfasste. Während im Zuge des Umtauschangebots 2017-UBM-Teilschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von € 68.897.500,00 in 2021-UBM-Teilschuldverschreibungen umgetauscht wurden, wurden im Rahmen der Barzeichnung 2021-UBM-Teilschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von € 81.102.500,00 begeben.

In Bezug auf diese 2021-UBM-Teilschuldverschreibungen gab es bereits im Oktober 2024 ein Umtauschangebot durch die Emittentin, in dessen Rahmen den Anleihegläubigern der 2021-UBM-Teilschuldverschreibungen die Möglichkeit zum Umtausch in den UBM Green Bond 2024–2029 der Emittentin angeboten wurde. Im Zuge dieses Umtauschangebots wurden 2021-UBM-Teilschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von € 40.481.000,00 in Teilschuldverschreibungen des UBM Green Bonds 2024–2029 umgetauscht. Im Oktober 2025 gab es ein weiteres Umtauschangebot zum Umtausch der 2021-UBM-Teilschuldverschreibungen in den zweiten UBM Green Bond 2025-2030, bei dem 2021-UBM-Teilschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von € 36.629.500 umgetauscht wurden. Die Sustainability-Linked UBM-Anleihe 2021–2026 steht daher im Gesamtnennbetrag von € 72.889.500,00 aus.

Bei dieser im Mai 2021 begebenen Anleihe mit fünfjähriger Laufzeit (2021–2026) handelt es sich um eine „Sustainability-Linked“- Anleihe. Das bedeutet, dass der Rückzahlungsbetrag über 100 % des Nominales liegen kann, wenn sich das ESG-Rating der Gesellschaft während der Laufzeit der Anleihe verschlechtert.

Im zweiten Quartal 2021 erfolgte die Emission einer tief nachrangigen Sustainability-Linked Hybridanleihe 2021 im Gesamtnennbetrag von € 100.000.000,00. Im Rahmen dieser Emission konnten knapp 50 % einer Hybridanleihe von 2018 vorzeitig rückgekauft und damit bis 2026 verlängert werden. Im Mai 2025 wurde die Sustainability-Linked Hybridanleihe 2021 im Gesamtnennbetrag von € 43.600.000,00 im Rahmen eines Umtauschangebots in die Grüne Hybridanleihe 2025 (Green Hybrid Bond 2025) umgetauscht, so dass die Sustainability-Linked Hybridanleihe 2021 im Gesamtnennbetrag von EUR 56.400.000,00 aussteht.

Die Sustainability-Linked Hybridanleihe 2021 enthält eine Regelung, wonach die Emittentin bei Eintritt eines Kontrollwechsels im Sinn einer Übernahme gemäß österreichischem Übernahmegesetz (wie in den Anleihebedingungen definiert) berechtigt ist, die Hybrid-Teilschuldverschreibungen vorzeitig vollständig zum erhöhten Nennbetrag zuzüglich bis zum Rückzahlungstag aufgelaufener Zinsen zurückzuzahlen; dabei ist der erhöhte Nennbetrag mindestens der Nennbetrag der Hybrid-Teilschuldverschreibungen, vorbehaltlich Erhöhung(en) nach Eintritt eines Anpassungsereignisses in Bezug auf das ESG-Rating und das Nachhaltigkeitserkennungslevels (sustainability recognition level) der Emittentin.

Im Juli 2023 wurde von der Gesellschaft (Emittentin) die erste Grüne Anleihe (UBM Green Bond 2023-2027 oder 2023-UBM-Teilschuldverschreibungen) im Gesamtnennbetrag von € 50.000.000,00 mit vierjähriger Laufzeit (2023– 2027) zur Finanzierung nachhaltiger Projektentwicklungen begeben. Diese Anleiheemission umfasste sowohl (i) ein Umtauschangebot, in dessen Rahmen den Investoren der zwischenzeitlich zur Gänze rückgeführten UBM-Anleihe 2018–2023 die Möglichkeit zum Umtausch in den neuen UBM Green Bond 2023–2027 geboten wurde, als auch (ii) ein Barzeichnungsangebot.Während im Zuge des Umtauschangebots Teilschuldverschreibungen der im Jahr 2018 begebenen Anleihe im Gesamtnennbetrag von € 28,95 Mio. in Teilschuldverschreibungen des UBM Green Bonds 2023–2027 umgetauscht wurden, wurden im Rahmen der Barzeichnung 2023-UBM-Teilschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von € 91,05 Mio. begeben. Im Oktober 2024 wurde von der Gesellschaft (Emittentin) eine weitere Grüne Anleihe (UBM Green Bond 2024–2029 oder 2024-UBM-Teilschuldverschreibungen) im Gesamtnennbetrag von € 93.000.000,00 mit fünfjähriger Laufzeit (2024– 2029) zur Finanzierung nachhaltiger Projektentwicklungen begeben. Neben dem Barzeichnungsangebot umfasste diese Anleiheemission auch zwei Umtauschangebote, in dessen Rahmen sowohl (i) den Investoren der UBM-Anleihe 2019– 2025 als auch (ii) den Investoren der Sustainability-Linked UBM-Anleihe 2021–2026 die Möglichkeit zum Umtausch in den zweiten UBM Green Bond 2024–2029 geboten wurde (zu den Umtauschangeboten betreffend die in den Jahren 2019 und 2021 begebenen Anleihen siehe auch oben). Während im Zuge der Umtauschangebote 2019-UBM-Teilschuldverschreibungen und 2021-UBM-Teilschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von zusammen € 73.581.500,00 in Teilschuldverschreibungen des UBM Green Bonds 2024–2029 umgetauscht wurden, wurden im Rahmen der Barzeichnung 2024-UBM-Teilschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von € 19.418.500,00 begeben. Im zweiten Quartal 2025 erfolgte seitens der Gesellschaft (Emittentin) die Emission einer tief nachrangigen Grünen Hybridanleihe 2025 (Green Hybrid Bond 2025) im Gesamtnennbetrag von € 65.000.000,00, deren Nettoemissionserlös insbesondere zur (Re-)Finanzierung neuer oder bestehender förderfähiger Projekte der Emittentin mit eindeutigem Umweltnutzen einzusetzen sind. Im Rahmen dieser Emission konnten mehr als 40 % der Teilschuldverschreibungen der Sustainability-Linked Hybridanleihe 2021 vorzeitig rückgekauft und damit bis 2030 verlängert werden. Die Grüne Hybridanleihe 2025 (Green Hybrid Bond 2025) enthält eine Regelung, wonach die Emittentin bei Eintritt eines Kontrollwechsels im Sinn einer Übernahme gemäß österreichischem Übernahmegesetz (wie in den Anleihebedingungen definiert) berechtigt ist, die Teilschuldverschreibungen des Green Hybrid Bonds 2025 vorzeitig vollständig und zuzüglich bis zum Rückzahlungstag aufgelaufener Zinsen zurückzuzahlen. Im Oktober 2025 wurde von der Gesellschaft (Emittentin) eine weitere Grüne Anleihe (UBM Green Bond 2025–2030 oder 2025-UBM-Teilschuldverschreibungen) im Gesamtnennbetrag von € 75.000.000,00 mit fünfjähriger Laufzeit (2025– 2030) zur Finanzierung nachhaltiger Projektentwicklungen begeben. Neben dem Barzeichnungsangebot umfasste diese Anleiheemission neuerlich zwei Umtauschangebote, in dessen Rahmen sowohl (i) den Investoren der UBM-Anleihe 2019– 2025 als auch (ii) den Investoren der Sustainability-Linked UBM-Anleihe 2021–2026 die Möglichkeit zum Umtausch in den zweiten UBM Green Bond 2024–2029 geboten wurde (zu den Umtauschangeboten betreffend die in den Jahren 2019 und 2021 begebenen Anleihen siehe auch oben). Während im Zuge der Umtauschangebote 2019-UBM-Teilschuldverschreibungen und 2021-UBM-Teilschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von zusammen € 47.671.000,00 in Teilschuldverschreibungen des UBM Green Bonds 2025–2030 umgetauscht wurden, wurden im Rahmen der Barzeichnung 2025-UBM-Teilschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von € 27.329.000,00 begeben. Die Anleihen enthalten in den jeweiligen Anleihebedingungen insbesondere folgende Bestimmung: Erfolgt ein Kontrollwechsel im Sinn einer Übernahme bzw. der Erlangung einer unmittelbaren kontrollierenden Beteiligung an der Emittentin im Sinn des Übernahmegesetzes mit der Rechtsfolge eines Pflichtangebots durch eine natürliche oder juristische Person, die im Zeitpunkt der Begebung der Anleihe keine (oder keine kontrollierende) Beteiligung hält (Kontrollwechselereignis wie in den jeweiligen Anleihebedingungen definiert), und führt dieser Kontrollwechsel zu einer Verschlechterung der Bonität der Emittentin und kann die Emittentin keinen Bonitätsnachweis innerhalb von 60 Tagen ab dem Zeitpunkt der Bekanntmachung des Kontrollwechselereignisses erbringen, ist jeder Anleihegläubiger berechtigt, seine Teilschuldverschreibungen zu kündigen und fällig zu stellen und die sofortige Rückzahlung zum Nennbetrag zuzüglich bis zum Tag der Rückzahlung aufgelaufener Zinsen zu verlangen. Weiters hat die Gesellschaft als Darlehensnehmerin im November 2016 Schuldscheindarlehensverträge im Gesamtnennbetrag von € 32.000.000,00 (die im Ausmaß von € 20.500.000,00 bis Dezember 2025 prolongiert wurden; die Rückzahlung der verbliebenen, nicht prolongierten Beträge erfolgte im Dezember 2021) und im Dezember 2020 Schuldscheindarlehensverträge im Gesamtnennbetrag von € 9.500.000,00 abgeschlossen. Im Juli 2025 wurden Schuldscheindarlehensverträge im Gesamtnennbetrag von € 15.000.000,00, die im Juli 2030 zur Rückzahlung fällig sind, neu abgeschlossen; dieser Betrag setzt sich aus € 12.000.000,00 Verlängerungen bestehender Schuldscheindarlehen sowie € 3.000.000,00 neu aufgenommenen Schuldscheindarlehen zusammen. Zusätzlich wurden im Juli 2025 Schuldscheindarlehen im Gesamtnennbetrag von € 9.000.000,00 teilweise in Höhe von € 5.000.000,00 zurückgeführt und teilweise in Höhe von € 4.000.000,00 in einen Kredit umgewandelt; weitere € 1.000.000,00 wurden im Oktober 2025 in den Green Bond 2025 getauscht. Im Dezember 2025 wurden schließlich Schuldscheindarlehen im Gesamtnennbetrag von € 8.000.000,00 zurückgeführt, wovon € 3.000.000,00 auf nicht prolongierte Schuldscheindarlehensverträge entfielen. Die jeweiligen Schuldscheindarlehensverträge sehen ein Kündigungsrecht für den Fall vor, dass ein Kontrollwechselereignis eintritt und dieses Kontrollwechselereignis (i) zu einer wesentlichen Beeinträchtigung der Fähigkeit der Gesellschaft führt, ihre Verpflichtungen aus dem jeweiligen Darlehensvertrag zu erfüllen, oder (ii) zu einem Verstoß des jeweiligen Darlehensgebers gegen gesetzlich zwingende Vorschriften führt. (Kontrollwechsel bedeutet in diesem Zusammenhang die Erlangung einer unmittelbaren kontrollierenden Beteiligung an der Gesellschaft im Sinn des Übernahmegesetzes mit der Rechtsfolge eines Pflichtangebots durch eine natürliche oder juristische Person, die zum Zeitpunkt des Abschlusses des jeweiligen Darlehensvertrags keine Beteiligung an der Gesellschaft hielt.) Gemäß den Schuldscheindarlehensverträgen vom Dezember 2020 und Juli 2025 ist jeder Schuldscheindarlehensgläubiger nur dann berechtigt, seine Schuldscheindarlehen zu kündigen und fällig zu stellen und die sofortige Rückzahlung zum Nennbetrag zuzüglich bis zum Tag der Rückzahlung aufgelaufener Zinsen zu verlangen, sofern dieser Kontrollwechsel zu einer Verschlechterung der Bonität der Emittentin führt und die Emittentin keinen Bonitätsnachweis innerhalb von 60 Tagen ab dem Zeitpunkt der Bekanntmachung des Kontrollwechselereignisses erbringen kann. Eine Übersicht der Anleihen befindet sich ab Seite 11 des Geschäftsberichts 2025.

Aktien-Optionen-Programm (AOP 2024)

In der Hauptversammlung vom 21. Mai 2024 hat die Gesellschaft ein Aktien-Optionen-Programm für Führungskräfte beschlossen (AOP 2024). Im Rahmen des AOP 2024 wurden bestimmten teilnahmeberechtigten Personen virtuelle Aktienoptionen (Aktienoptionen) eingeräumt, welche von diesen nach Ablauf eines Zeitraums von zwei (2) oder drei (3) Jahren und unter Einhaltung besonderer Teilnahmevoraussetzungen ausgeübt werden können. Das Recht, die Aktienoptionen auszuüben, entsteht erst mit Ablauf definierter Zeiträume und unter der Voraussetzung, dass die Performancekriterien erreicht werden und die im AOP 2024 festgelegten weiteren Voraussetzungen erfüllt sind. Das AOP 2024 sieht die Einräumung von insgesamt maximal 600.000 virtuellen Aktienoptionen vor, wobei jede virtuelle Aktienoption zur Barablöse des virtuellen Bezugs einer Stammaktie der Gesellschaft berechtigt. Im Fall eines Kontrollwechselereignisses sind die teilnahmeberechtigten Personen nicht mehr an die Ausübungsfenster, sehr wohl jedoch an den ungewichteten Durchschnitt der Schlusskurse der Aktie der Gesellschaft von zumindest EUR 27,00 gebunden. Die teilnahmeberechtigten Personen können ihre jeweiligen Aktienoptionen zehn (10) Handelstage nach Beginn der Nachfrist, die einem freiwilligen Angebot zur Kontrollerlangung gemäß § 25a ÜbG oder einem öffentlichen Pflichtangebot gemäß §§ 22 ff ÜbG folgt, ausüben, wobei in einem solchen Fall der Ausübungszeitraum 20 Handelstage beträgt. Der dafür relevante Beobachtungszeitraum ist der Zeitraum von zwölf Wochen vor dem Tag der öffentlichen Bekanntgabe eines Übernahmeangebots an zumindest fünfzehn (15) aufeinanderfolgenden Handelstagen.

9. Entschädigungsvereinbarungen

1. Entschädigungsvereinbarungen im Sinn des § 243a Z 9 UGB bestehen nicht.

Wien, am 18. März 2026

Der Vorstand
Mag. Thomas G. Winkler, LLM CEO, Vorsitzender
Dipl.-Ök. Patric Thate CFO
Martina Maly-Gärtner, MRICS COO
Dipl. Ing. Peter Schaller CTO

1 1 IWF: World Economic Outlook 2026
2 Economic Bulletin Issue 8, 2025
3 Reuters (2026) ECB in no hurry to change rates, comfortable with market bets, accounts show
4 Österreichische Nationalbank 2025: Stabilisierung der Konjunktur in herausforderndem Umfeld
5 Savills: Europäisches Immobilientransaktionsvolumen Q4 2025
6 JLL (2026) Investmentmarktüberblick Q4 2025
7 OTS: Immobilienmarkt Österreich 2025: Erholung mit angezogener Handbremse
8 RE/MAX-Immospiegel Gesamtmarkt 2025
9 Immobilien-Compass: Marktrückblick 2025
10 OTTO Immobilien (2025) Wiener Wohnmarktbericht
11 OTTO Immobilien (2025) Wiener Büromarktbericht
12 CEE Investment Scene (2025-2026)
13 IWF: World Economic Outlook 2026

Bilanz zum 31. Dezember 2025

	2025	2024
in €	in T€	in T€
Aktiva
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte, Lizenzen und ähnliche Rechte	1.565.461	1.808
2. Geleistete Anzahlungen	19.254	13
	1.584.715	1.821
II. Sachanlagen
1. Bauten auf fremdem Grund (davon Grundwert € 0,00; 2024: T€ 0)	780.478	884
---	---	---
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	186.368.740	175.304
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	413.879.309	461.756
3. Beteiligungen	7.691.643	11.933
4. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	155.799.661	143.373
763.739.353	792.366	767.272.256
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	344.196	195
davon mit einer RLZ > 1 Jahr: € 0,00; (2024: T€ 0)
2. Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen	4.695.248	3.538
davon mit einer RLZ > 1 Jahr: € 0,00; (2024: T€ 0)
3. Forderungen gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	3.377.003	1.768
davon mit einer RLZ > 1 Jahr: € 0,00; (2024: T€ 0)
4. Sonstige Forderungen und Vermögensgegenstände	1.703.172	3.776
davon mit einer RLZ > 1 Jahr: € 0; (2024: T€ 125)
10.119.619	9.277
II. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	35.171.830	94.787
C. Rechnungsabgrenzungsposten	223.216	729
D. Aktive latente Steuer	2.297.665	2.370

2025 in €	2024 in T€
Passiva
A. Eigenkapital
I. eingefordertes Grundkapital
übernommenes, eingefordertes und eingezahltes Grundkapital	52.305.260
Nennbetrag eigener Anteile	-855.260
51.450.000	52.305
II. Kapitalrücklagen
gebundene	98.953.928
III. Gewinnrücklagen
1. andere (freie) Rücklagen	35.217.052
2. Rücklage für eigene Anteile (gebunden)	855.260
36.072.312	37.798
IV. Bilanzverlust
1. Verlustvortrag	–17.266.728
2. Jahresverlust/-gewinn	–2.373.708
–19.640.436	–17.266
166.835.804	171.791
B. Mezzaninkapital	121.400.000
C. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Abfertigungen	741.946
2. Rückstellungen für Pensionen	170.487
3. Steuerrückstellungen	10.903.295
4. Sonstige Rückstellungen	5.362.804
17.178.532	13.831
D. Verbindlichkeiten
davon mit einer RLZ $\le$ 1 Jahr: € 225.106.447; (2024: T€ 318.289)
davon mit einer RLZ > 1 Jahr: € 284.563.804; (2024: T€ 299.519)
1. Anleihen	320.189.500
davon mit einer RLZ $\le$ 1 Jahr: € 79.625.549; (2024: T€ 130.400)
davon mit einer RLZ > 1 Jahr: € 240.563.951; (2024: T€ 259.519)
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	43.999.853
davon mit einer RLZ $\le$ 1 Jahr: € 0; (2024: T€ 0)
davon mit einer RLZ > 1 Jahr: € 43.999.853; (2024: T€ 40.000)
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.329.763
davon mit einer RLZ $\le$ 1 Jahr: € 1.329.763; (2024: T€ 899)
davon mit einer RLZ > 1 Jahr: € 0,00; (2024: T€ 0)
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	127.651.594
davon mit einer RLZ $\le$ 1 Jahr: € 127.651.594; (2024: T€ 173.643)
davon mit einer RLZ > 1 Jahr: € 0,00; (2024: T€ 0)
5. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	3.936.169
davon mit einer RLZ $\le$ 1 Jahr: € 3.936.169; (2024: T€ 3.723)
davon mit einer RLZ > 1 Jahr: € 0,00; (2024: T€ 0)
6. Sonstige Verbindlichkeiten	12.563.372
davon aus Steuern € 74.836; (2024: T€ 559)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit € 169.505; (2024: T€ 166)
davon mit einer RLZ $\le$ 1 Jahr: € 12.563.372; (2024: T€ 9.624)
davon mit einer RLZ > 1 Jahr: € 0,00; (2024: T€ 0)
509.670.251	617.808
E. Rechnungsabgrenzungsposten	-
815.084.587	903.471

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr

	2025 in €	2025 in €	2025 in T€	2024 in T€
1. Umsatzerlöse	13.689.391		14.759
2. Sonstige betriebliche Erträge
a) Erträge aus dem Abgang vom und der Zuschreibung zum Anlagevermögen mit Ausnahme von Finanzanlagen		67.522		599
b) Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen		-		2.458
c) übrige		181.433		227
		248.955		3.284
3. Aufwendungen für Material und sonstige bezogene Herstellungsleistungen
a) Materialaufwand	–152.879		–174
b) Aufwendungen für bezogene Leistungen	–2.048.093		–2.125
	–2.200.973		–2.299
4. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
aa) Gehälter	–9.629.776		–10.366
b) Soziale Aufwendungen
aa) Aufwendungen für Abfertigungen und Leistungen an betriebliche Mitarbeitervorsorgekassen	–248.998		–232
bb) Aufwendungen für gesetzlich vorgeschriebene Sozialabgaben sowie vom Entgelt abhängige Abgaben und Pflichtbeiträge	–1.714.708		–1.852
cc) Aufwendungen für Altersversorgung	16.526		503
dd) Übrige Sozialaufwendungen	–85.364		–115
	–2.032.544		–1.696
	–11.662.319		–12.062
5. Abschreibungen auf immaterielle Gegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	–624.669		–629
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen
übrige	–9.649.962		–8.351
–9.649.962		–8.351
7. Zwischensumme aus Z1 bis 6	–10.199.578		–5.298
8. Erträge aus Beteiligungen	1.976.751		2.499
davon aus verbundenen Unternehmen € 1.976.751; (2024: T€ 1.015)
9. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	51.698.431		47.010
davon aus verbundenen Unternehmen € 39.355.160; (2024: T€ 36.110)
10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	1.331.991		2.143
davon aus verbundenen Unternehmen € 61.285; (2024: T€ 69)
11. Erträge aus dem Abgang von und der Zuschreibung zu Finanzanlagen	11.809.436		34.291
12. Aufwendungen aus Finanzanlagen	–22.373.938		–40.213
a) Abschreibungen	€ –22.570.352; (2024: T€ –38.792)
b) Aufwendungen aus verbundenen Unternehmen	€ –10.720.349; (2024: T€ –9.458)
13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	–31.013.464		–24.068
davon betreffend verbundene Unternehmen € –1.824.569; (2024: T€ –1.657)
14. Zwischensumme aus Z8 bis 13	13.429.207		21.662
15. Ergebnis vor Steuern (Zwischensumme aus Z7 und Z14)	3.229.629		16.364
16. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	–5.603.337		–5.241
davon latente Steuern € –72.011 (2024: T€ 150)
davon aus Steuerumlagen/-rückstellungen € –5.813.787 (2024: T€ –4.284)
17. Ergebnis nach Steuern = Jahresfehlbetrag/-gewinn	–2.373.708		11.123
18. Verlustvortrag aus dem Vorjahr	–17.266.728		–28.389
19. Bilanzverlust	–19.640.436		–17.266

Anlagenspiegel zum 31. Dezember 2025

	Anschaffungs- und Herstellungskosten	kumulierte Abschreibungen	Buchwerte
	Stand am 1.1.2025	Zugänge	davon Zinsen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte, Lizenzen und ähnliche Rechte	2.864.874	-	-
2. geleistete Anzahlungen	13.279	5.976	-
	2.878.152	5.976	-
II. Sachanlagen
1. Bauten auf fremdem Grund	1.370.008	-	-
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	2.248.822	394.728	-
3. Geringwertige Wirtschaftsgüter	-	4.529	-
	3.618.830	399.258	-
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	242.859.947	8.165.189	-
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	575.159.407	103.389.529	-
3. Beteiligungen	50.964.080	11.250.073	-
4. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	182.242.927	37.050.335	-
	1.051.226.361	159.855.125	-
	1.057.723.343	160.260.359	-

Anhang zum Jahresabschluss 2025

I. Allgemeines

Die UBM Development AG (UBM) ist eine Aktiengesellschaft nach österreichischem Recht und hat den Sitz in Wien mit der Geschäftsanschrift 1100 Wien, Laaer-Berg-Straße 43. Sie ist registriert beim Handelsgericht Wien unter FN 100059 x. Die UBM erstellt den Konzernabschluss für den kleinsten und größten Kreis von Unternehmen, dieser liegt in 1100 Wien, Laaer-Berg-Straße 43, auf. Der Jahresabschluss wurde unter Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung und grundsätzlich unter Beachtung der Generalnorm aufgestellt, um ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens zu vermitteln (Generalklausel $\S$ 236 UGB). Es wurden die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden unter dem Aspekt der Unternehmensfortführung angewandt. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren angewandt. Die Rechnungslegungsvorschriften in der geltenden Fassung wurden angewandt. Der Abschluss 2025 wurde zum Stichtag 31. Dezember 2025 aufgestellt und betrifft das Geschäftsjahr vom 1. Jänner bis zum 31. Dezember. Zahlenmäßige Angaben erfolgen zumeist in 1.000 (T€). Durch die Angaben in T€ können sich Rundungsdifferenzen ergeben.

1. Anlagevermögen

Die immateriellen Vermögensgegenstände wurden zu Anschaffungskosten, vermindert um die planmäßige lineare Abschreibung, bilanziert. Dabei wurden entsprechend der voraussichtlichen Nutzungsdauer Abschreibungssätze in Höhe von 1,28 % bis 25,0 % zur Anwendung gebracht. Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungskosten einschließlich Nebenkosten unter Abzug von Anschaffungskostenminderungen bzw.zu Herstellungskosten und der bisher aufgelaufenen und im Berichtsjahr 2025 planmäßig fortgeführten linearen Abschreibungen bewertet, wobei entsprechend der voraussichtlichen Nutzungsdauer folgende Abschreibungssätze (Neuanschaffungen) angewandt wurden:

	in %
2025	2024
Immaterielles Vermögen	10,00 – 25,00
Miet- und Nutzrechte	1,28
Gebäude	6,67 – 9,09
Betriebs- und Geschäftsausstattung	1,00 – 50,00

Kommt es im Geschäftsjahr bei Gegenständen des Anlagevermögens zu einer voraussichtlichen dauernden Wertminderung, werden diese Gegenstände außerplanmäßig auf den niedrigeren am Abschlussstichtag beizulegenden Wert abgeschrieben. Geringwertige Wirtschaftsgüter (§ 204 UGB) wurden voll abgeschrieben und im Anlagespiegel als Zugänge und Abgänge ausgewiesen.

Die Finanzanlagen wurden zu Anschaffungskosten oder mit dem niedrigeren beizulegenden Wert, bewertet, auch wenn diese Wertminderung nicht von Dauer ist. Die Werthaltigkeit ist von der Entwicklung der jeweiligen Immobilienprojekte abhängig und wird auf Einzelprojektbasis beurteilt. Grundlage für den Wertansatz bilden Verkehrswertgutachten von unabhängigen Sachverständigen bzw. wurde er aus dem Barwert der geschätzten künftigen Cashflows, die aus der Nutzung der Immobilien erwartet werden, oder über Vergleichstransaktionen ermittelt. Sind die Gründe für die in den vorangegangenen Geschäftsjahren vorgenommen außerplanmäßigen Abschreibungen weggefallen, dann erfolgt eine Werterhöhung bis höchstens zu den fortgeschriebenen Anschaffungskosten.

2. Umlaufvermögen

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen wurden gemäß dem strengen Niederstwertprinzip angesetzt. Falls Risiken hinsichtlich der Einbringlichkeit bestanden, wurden Wertberichtigungen gebildet. Forderungen in Fremdwährungen werden mit den Anschaffungskosten bzw. mit dem allenfalls niedrigeren Bilanzstichtagskurs bewertet.

3. Rückstellungen und Verbindlichkeiten

Die Rückstellungen betreffen ihrer Eigenart nach genau umschriebene Aufwendungen, die dem Geschäftsjahr oder einem früheren Geschäftsjahr zuzuordnen sind; sie werden mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt. Sie berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und der Höhe nach noch nicht feststehende Verbindlichkeiten. Andere Rückstellungen als die gesetzlich vorgeschriebenen werden nicht gebildet.

Die Abfertigungsrückstellungen wurden aufgrund eines versicherungsmathematischen Gutachtens gemäß IAS 19 auf Basis eines Rechnungszinssatzes von 4,00 % (Vorjahr: 3,30 %) und erwarteter zukünftiger Gehaltssteigerungen von 3,50 % (Vorjahr: 3,70 %) sowie eines frühestmöglichen Pensionseintrittsalters nach ASVG (Pensionsreform 2004) ermittelt. Versicherungsmathematische Gewinne oder Verluste werden zur Gänze in dem Jahr angesetzt, in dem sie anfallen. Als Sterbetafel werden die Rechnungsgrundlagen für die Pensionsversicherung AVÖ 2018-P (Angestellte) herangezogen. Bei der Ermittlung der Rückstellungen für Abfertigungen werden für Österreich keine Fluktuationsabschläge berücksichtigt. Für Jubiläumsgelder werden für Österreich Fluktuationsabschläge auf Basis von statistischen Daten in einer Bandbreite von 0,00 % bis 13,20 % (Vorjahr: 0,00 % bis 13,20 %) berücksichtigt. Der Dienstzeitaufwand wird über die gesamte Dienstzeit verteilt.

Die Berechnung der Pensionsrückstellungen erfolgte ebenfalls aufgrund eines versicherungsmathematischen Gutachtens gemäß IAS 19, wobei die gleichen Parameter wie für die Abfertigungsrückstellungen herangezogen wurden. Versicherungsmathematische Gewinne oder Verluste werden zur Gänze in dem Jahr angesetzt, in dem sie anfallen. Der Zinsaufwand wird im Personalaufwand erfasst. Die sonstigen Rückstellungen wurden entsprechend aller erkennbaren Risiken und drohenden Verluste gebildet.

Die Verbindlichkeiten werden mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt. Verbindlichkeiten in Fremdwährung wurden mit dem Devisenbriefkurs am Bilanzstichtag angesetzt, soweit dieser über dem Anschaffungskurs liegt.

II. Erläuterungen zur Bilanz

1. Anlagevermögen

Hinsichtlich der Entwicklung der einzelnen Positionen des Anlagevermögens und der Aufgliederung der Jahresabschreibung verweisen wir auf den beiliegenden Anlagenspiegel. Im Geschäftsjahr wurden keine Fremdkapitalzinsen gemäß § 203 Abs. 4 UGB (Vorjahr: T€ 0) aktiviert.

Die immateriellen Vermögensgegenstände in Höhe von T€ 1.585 (Vorjahr: T€ 1.821) betreffen das Mietrecht in Innsbruck und die Umstellung auf SAP S4/Hana. 2025 und 2024 erfolgten keine außerplanmäßigen Abschreibungen bzw. auch kein Verkauf. Die geleistete Anzahlungen setzen sich aus geleisteten Anzahlungen für SAP Group Reporting zusammen.

Aus der Nutzung von in der Bilanz nicht ausgewiesenen Sachanlagen ergeben sich aufgrund langfristiger Mietverträge Verpflichtungen wie folgt:

in T€	2025	2024
für das folgende Jahr	956	939
für die folgenden fünf Jahre	4.902	4.885

Eine Zusammenstellung der Daten von Beteiligungsunternehmen ist aus dem beiliegenden Beteiligungsspiegel zu ersehen. 2025 gab es Zugänge in Höhe von T€ 8.165 zu den Anteilen an verbundenen Unternehmen (Vorjahr: T€ 51) und Abgänge in Höhe von T€ 3.164 (Vorjahr: T€ 3.372). Außerdem erfolgte der Kauf weiterer 50% einer Beteiligung. Es erfolgten außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von T€ 1.466 (Vorjahr: T€ 645) auf den niedrigeren beizulegenden Wert sowie Zuschreibungen in Höhe von T€ 139 (Vorjahr: T€ 1.250).

Bei den Beteiligungen gab es 2025 Zugänge in Höhe von T€ 11.250 (Vorjahr: T€ 21.167) und Abgänge in Höhe von T€ 8.000 (Vorjahr: T€ 2.598). Es erfolgten 2025 außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von T€ 3.250 (Vorjahr: T€ 21.202) auf den niedrigeren beizulegenden Wert.

Ausleihungen in T€

	2025	2024
Verbundene Unternehmen	413.879	461.756
Beteiligungsunternehmen	155.800	143.373

Sie haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr. Die Ausleihungen resultieren im Wesentlichen aus Projektfinanzierungen, im Geschäftsjahr gab es Zugänge in Höhe von T€ 140.440 (Vorjahr: T€ 212.663) sowie Abgänge in Höhe von T€ 186.835 (Vorjahr: T€ 167.284). Es erfolgten außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von T€ 17.854 (Vorjahr: T€ 16.945) auf den niedrigeren beizulegenden Zeitwert. Im Geschäftsjahr 2025 gab es Zuschreibungen in Höhe von T€ 11.658 (Vorjahr: T€ 24.822).

2. Umlaufvermögen

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Pauschalwertberichtigungen zu Forderungen wurden im Geschäftsjahr nicht vorgenommen. Bei Forderungen gegenüber einem verbundenen Unternehmen besteht eine Einzelwertberichtigung zu zweifelhaften Forderungen in Höhe von T€ 0 (Vorjahr: T€ 2.710). Die Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von T€ 4.695 (Vorjahr: T€ 3.538) bestehen zu Gänze aus Forderungen aus Lieferungen und Leistungen. Unter dem Posten Sonstige Forderungen sind Erträge in Höhe von T€ 350 (Vorjahr: T€ 499) enthalten, die erst nach dem Bilanzstichtag zahlungswirksam werden.

Flüssige Mittel in T€

	2025	2024
Kassenbestand	-	-
Guthaben bei Kreditinstituten	35.172	94.787
Gesamt	35.172	94.787

Von den Bankguthaben sind T€ 4.000 (Vorjahr: T€ 7.000) zum Zweck der Sicherstellung von Bankkrediten verpfändet.

3. Eigenkapital

Das Grundkapital in Höhe von € 52.305.260 (Vorjahr: € 52.305.260) ist in 7.472.180 (Vorjahr: 7.472.180) Stück nennbetragslose Stückaktien zerlegt. Der auf die einzelne auf den Inhaber lautende Stückaktie entfallende Betrag des Grundkapitals beträgt € 7 (Vorjahr: € 7). Jedes Stück Stammaktie ist in gleichem Umfang am Gewinn einschließlich Liquidationsgewinn beteiligt und gewährt eine Stimme in der Hauptversammlung.

Genehmigtes Kapital, bedingtes Kapital

In der 144. ordentlichen Hauptversammlung vom 21. Mai 2025 wurde der Beschluss aus der Hauptversammlung vom 19. Mai 2023 zum Erwerb eigener Aktien im Ausmaß von 10 % des Grundkapitals sowie die Veräußerung und Einziehung eigener Aktien verlängert.

In der 143. ordentlichen Hauptversammlung vom 21. Mai 2024 wurde unter anderem folgender Beschluss gefasst:
Die Ermächtigung des Vorstands gemäß § 169 AktG, das Grundkapital mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis 9. Juni 2027 um bis zu EUR 5.230.526,00 durch Ausgabe von bis zu 747.218 neuen, auf Inhaber lautenden Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen, auch in mehreren Tranchen, auch im Wege des mittelbaren Bezugsrechts gemäß § 153 Absatz 6 AktG und auch mit der Möglichkeit des Ausschlusses des Bezugsrechts, zu erhöhen, wie derzeit in § 4 Absatz 4 der Satzung vorgesehen, wird widerrufen.

Der Vorstand ist ermächtigt, innerhalb von fünf Jahren ab Eintragung der in der Hauptversammlung vom 21. Mai 2024 beschlossenen Ermächtigung in das Firmenbuch das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrats um bis zu EUR 26.152.630,00 durch Ausgabe von bis zu 3.736.090 neuen, auf Inhaber lautenden Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage, allenfalls in mehreren Tranchen, auch im Wege des mittelbaren Bezugsrechts gemäß § 153 Absatz 6 AktG und auch mit der Möglichkeit des Ausschlusses des Bezugsrechts, zu erhöhen (genehmigtes Kapital) und den Ausgabekurs, die Ausgabebedingungen, das Bezugsverhältnis und die weiteren Einzelheiten der Durchführung mit Zustimmung des Aufsichtsrats festzusetzen. Das Bezugsrecht der Aktionäre auf die aus dem genehmigten Kapital ausgegebenen neuen Aktien ist ausgeschlossen, wenn und sofern eine Ausnutzung dieser Ermächtigung (genehmigtes Kapital) durch Ausgabe von Aktien gegen Bareinlagen bei Mehrzuteilungsoptionen im Rahmen der Platzierung neuer Aktien der Gesellschaft erfolgt. Darüber hinaus ist der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrats ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionäre auszuschließen. Der Aufsichtsrat ist ermächtigt, Änderungen der Satzung, die sich durch das Ausnutzen dieser Ermächtigung des Vorstands ergeben, zu beschließen. § 4 Absatz 4 der Satzung in der derzeit vorliegenden Fassung wird widerrufen.An dessen Stelle wird der folgende Absatz als neuer Absatz (4) in die Satzung eingefügt: „(4) Der Vorstand ist ermächtigt, innerhalb von fünf Jahren ab Eintragung der in der Hauptversammlung vom 21.05.2024 beschlossenen Ermächtigung in das Firmenbuch das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrats um bis zu EUR 26.152.630,00 (Euro sechsundzwanzig Millionen einhundertzweiundfünfzigtausendsechshundertdreißig) durch Ausgabe von bis zu 3.736.090 (drei Millionen siebenhundertsechsunddreißigtausendneunzig) neuen, auf Inhaber lautenden Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage, allenfalls in mehreren Tranchen, auch im Wege des mittelbaren Bezugsrechts gemäß § 153 Abs 6 (Paragraph einhundertdreiundfünfzig Absatz sechs) AktG und auch mit der Möglichkeit des Ausschlusses des Bezugsrechts, zu erhöhen (genehmigtes Kapital) und den Ausgabekurs, die Ausgabebedingungen, das Bezugsverhältnis und die weiteren Einzelheiten der Durchführung mit Zustimmung des Aufsichtsrats festzusetzen. Das Bezugsrecht der Aktionäre auf die aus dem genehmigten Kapital ausgegebenen neuen Aktien ist ausgeschlossen, wenn und sofern eine Ausnutzung dieser Ermächtigung (genehmigtes Kapital) durch Ausgabe von Aktien gegen Bareinlagen bei Mehrzuteilungsoptionen im Rahmen der Platzierung neuer Aktien der Gesellschaft erfolgt. Darüber hinaus ist der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrats ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionäre auszuschließen. Der Aufsichtsrat ist ermächtigt, Änderungen der Satzung, die sich durch das Ausnutzen dieser Ermächtigung des Vorstands ergeben, zu beschließen.”

Eigene Anteile

Im Rahmen der Ermächtigung zum Rückkauf eigener Aktien wurden im Geschäftsjahr 122.180 Aktien um T€ 2.581 von UBM zurückerworben und vom Eigenkapital in Abzug gebracht. Das Rückkaufprogramm zum Erwerb eigener Aktien wurde mit 18. November 2025 beendet.

Kapital- und Gewinnrücklagen

Die gebundene Kapitalrücklage resultiert aus dem Agio der Kapitalerhöhungen.

Eigenkapitalspiegel in T€

	Grundkapital	Kapitalrücklagen	Gewinnrücklage	Bilanzgewinn/ Bilanzverlust	Gesamt
Stand 31.12.2024	52.305	98.954	37.798	–17.266	171.791
Nennbetrag eigener Anteile	–855	-	855	-	–855
Eigene Anteile	-	-	–2.581	-	–2.581
Jahresfehlbetrag	-	-	-	–2.374	–2.374
Stand 31.12.2025	51.450	98.954	36.072	–19.640	166.836

Mezzaninkapital und Hybridkapital

Am 18. Juni 2021 hat UBM eine tief nachrangige Sustainability-Linked Anleihe (Hybridanleihe) mit einem Gesamtvolumen in Höhe von € 100 Mio. und einem jährlichen Kupon von 5,50 % begeben, die Zinshöhe ist abhängig von einem bestimmten ESG-Rating. Die Anleihe hat eine unbegrenzte Laufzeit mit einer vorzeitigen Rückzahlungsmöglichkeit der Emittentin nach fünf Jahren. UBM hat am 7. Mai 2025 eine neue, grüne Hybridanleihe mit einem Gesamtvolumen von T€ 65.000 und einem jährlichen Kupon von 10,00 % begeben. Die Anleihe hat eine unbegrenzte Laufzeit mit einer vorzeitigen Rückzahlungsmöglichkeit der Emittentin nach fünf Jahren. Im Zuge der Transaktion wurden 43,60 % der Hybridanleihe 2021 umgetauscht. Somit konnte das Hybridanleihevolumen um einen Nominalbetrag von T€ 21.400 erhöht werden. Die Hybridanleihe wird als Mezzaninkapital ausgewiesen. Dieses wird als eigener Posten in der Bilanz dargestellt, da die entsprechenden Voraussetzungen gemäß Fachgutachten KFS/RL 13 erfüllt sind.

4. Rückstellungen in T€

	2025	2024
Abfertigungen	742	734
Pensionen	171	193
Steuern	10.903	8.244
Sonstige Ausstehende Eingangsrechnungen	1.116	1.014
Personal	2.313	1.406
Diverse	1.934	2.240
Gesamt	17.179	13.831

Zur Bedeckung der Pensionsrückstellungen besteht eine Pensionsrückdeckungsversicherung mit einem Deckungskapital zum 31. Dezember 2025 in Höhe von T€ 293 (Vorjahr: T€ 310). Diese wird mit der Rückstellung saldiert, da die Rechte und Ansprüche aus diesen Verträgen zur Gänze zugunsten der Pensionsberechtigten verpfändet sind. Die Steuerrückstellung besteht im Wesentlichen für evident gehaltene Verluste von Gruppenmitgliedern (siehe Punkt III.4 Steuern). Die Rückstellungen für Bauten betreffen im Wesentlichen ausstehende Eingangsrechnungen. Die anderen Rückstellungen beinhalten die Jahresabschlussprüfung und Aufsichtsratstantiemen. Die Auflösung von personalbezogenen Rückstellungen wird in den Sonstigen betrieblichen Erträgen ausgewiesen, die Auflösung von Beteiligungsrisikorückstellungen wird im Finanzergebnis ausgewiesen.

5. Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen resultieren, wie im Vorjahr, im Wesentlichen aus sonstigen Verbindlichkeiten. Es bestehen, wie im Vorjahr, keine Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren. Von den sonstigen Verbindlichkeiten werden T€ 12.510 (Vorjahr: T€ 9.086) erst nach dem Abschlussstichtag zahlungswirksam. In den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von T€ 127.652 (Vorjahr: T€ 173.643) sind Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von T€ 1.201 (Vorjahr: T€ 1.075) enthalten.

Haftungsverhältnisse in T€

	2025	2024
Kreditbürgschaften	228.483	282.633

Projektfinanzierungskredite von mit der Gesellschaft verbundenen Projektgesellschaften wurden durch Verpfändung dieser Gesellschaftsanteile besichert. Der Konzern verfügt über Avalkreditlinien in Höhe von insgesamt T€ 54.500 (Vorjahr: T€ 64.500), davon sind T€ 51.400 (Vorjahr: T€ 51.400) ohne feste Laufzeit abgeschlossen.

III. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

1. Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse gliedern sich wie folgt:

in T€

	2025	2024
Aufgliederung nach Tätigkeitsbereichen:
Mieten aus Hausbewirtschaftung	189	224
Umsätze aus Konzerndienstleistungen	13.500	14.535
Gesamt	13.689	14.759
Inland	5.118	5.756
Ausland	8.571	9.003
Gesamt	13.689	14.759

2. Personalaufwendungen

Im Posten Aufwendungen für Abfertigungen und Leistungen an betriebliche Mitarbeitervorsorgekassen in Höhe von T€ 249 (Vorjahr: T€ 232) sind T€133 (Vorjahr: T€ 144) Leistungen an betriebliche Mitarbeitervorsorgekassen enthalten.

2025 in T€	Abfertigungsaufwand	Pensionsaufwand
Vorstände	-	–16
Leitende Angestellte	2	-
Andere Arbeitnehmer	247	-
Gesamt	249	–16

2024 in T€	Abfertigungsaufwand	Pensionsaufwand
Vorstände	-	–503
Leitende Angestellte	42	-
Andere Arbeitnehmer	190	-
Gesamt	232	–503

UBM führte für 20 ausgewählte Führungskräfte ein Aktienoptionsprogramm ein, welches einen Beitrag zur langfristigen Steigerung des Unternehmenswerts leisten soll und gleichzeitig die Möglichkeit bietet, an der positiven wirtschaftlichen Entwicklung zu partizipieren. Voraussetzung für die Teilnahme ist ein bestehendes Eigeninvestment in UBM-Aktien. Die virtuellen Aktienoptionen können in zwei jeweils zweimonatigen Ausübungsfenstern bis zum 31. Oktober 2027 ausgeübt werden, sofern an 15 aufeinander folgenden Handelstagen der Kurs der UBM-Aktie bei mindestens EUR 27,00 liegt und die Nettoverschuldung maximal 25 % der Marktkapitalisierung beträgt. Der Stichtag für die Teilnahme am Aktienoptionsprogramm war der 19. Juli 2024. Im Geschäftsjahr 2024 wurden 534.810 Optionen zugeteilt, wobei der Einräumungskurs von EUR 21,43 den ungewichteten Durchschnittskurs der UBM-Aktie zwischen dem 27. Mai 2024 und dem 22. Juli 2024 widerspiegelt. Die Bewertung der Verbindlichkeit erfolgte unter Anwendung des Black/Scholes Modells für Optionsbewertungen, wobei die zugrunde gelegte Volatilität auf Basis der historischen Volatilität der UBM-Aktie ermittelt wurde. Dabei wurde der Beobachtungszeitraum so gewählt, dass er der zukünftigen Haltedauer der Optionen entspricht. Da die Optionen in zwei Ausübungsfenstern in den Jahren 2026 und 2027 ausgeübt werden können, wurde ein durchschnittlicher Optionswert zur Bewertung der Verbindlichkeit herangezogen.

Bewertungsparameter	31.12.2025	31.12.2024
Ausübungskurs in €	21,43	21,43
Kursminimum in €	27,00	27,00
Risikoloser Zinssatz	2,93 %	2,46 %
Volatilität	29,54 %	32,20 – 34,4 %
Optionswert in €	6,30	6,26
Anzahl der gewährten Optionen	534.810	534.810
Beizulegender Zeitwert des Aktienoptionsprogramms in T€	3.370	3.345
Beizulegender Zeitwert der Verbindlichkeit in T€	1.569	485

3. Finanzerfolg in T€

	2025	2024
Erträge aus Beteiligungen
davon aus verbundenen Unternehmen	1.977	1.015
davon aus Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	-	1.484
Erträge aus Wertpapieren und Ausleihungen	51.698	47.010
davon aus verbundenen Unternehmen	39.355	36.110
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	1.332	2.143
davon aus verbundenen Unternehmen	61	69
Erträge aus dem Abgang von und der Zuschreibung zu Finanzanlagen	11.809	34.291
Aufwendungen aus Finanzanlagen	22.374	40.213
davon aus verbundenen Unternehmen	10.720	9.458
davon Abschreibungen	22.570	38.792
Zinsen und ähnliche Aufwendungen	31.013	24.068
davon gegenüber verbundenen Unternehmen	1.825	1.657

In den Erträgen aus Beteiligungen sind phasenkongruente Gewinnausschüttungen in Höhe von T€ 0 (Vorjahr: T€ 0) enthalten.

4. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Die Gesellschaft ist Gruppenträger einer Unternehmensgruppe mit insgesamt 13 Gruppenmitgliedern (Vorjahr: 13), die mit der Gesellschaft gemäß § 9 Abs 4 KStG unmittelbar oder mittelbar direkt verbunden sind. Gemäß der jeweiligen Gruppen- und Steuerausgleichsverträge ist das jeweilige Gruppenmitglied verpflichtet, eine Steuerumlage in Höhe der entsprechenden Vorschriften des EStG bzw. KStG auf das Ergebnis eines Wirtschaftsjahres entfallenden Körperschaftssteuer zu entrichten. Ein allfälliger, nach den Vorschriften des EStG und des KStG ermittelter Verlust wird evident gehalten und mit den in nachfolgenden Wirtschaftsjahren erzielten steuerlichen Gewinnen verrechnet. Insoweit evident gehaltene Verluste verrechnet werden, entfällt die Verpflichtung zur Zahlung einer Steuerumlage. Für diese evident gehaltenen Verluste wird eine Steuerrückstellung in dem Ausmaß gebildet, in dem für die UBM AG voraussichtlich eine Steuerbelastung entsteht. Insgesamt bestehen evident gehaltene Verluste in Höhe von T€ 73.602 (Vorjahr: T€ 66.177).Die Gruppenträgerin darf dem Gruppenmitglied Akontierungen der Steuerumlage nach Maßgabe der Fälligkeiten der Körperschaftssteuervorauszahlungen vorschreiben. Im ausgewiesenen Steueraufwand in Höhe von T€ –5.603 (Vorjahr: T€ –5.241) sind Steuerumlagen in Höhe von T€ –2.872 (Vorjahr: T€ –1.856), Rückstellungen für Verluste von Gruppenmitgliedern in Höhe von T€ –2.942 (Vorjahr: T€ –2.623) sowie die Körperschaftsteuerrückstellung 2025 der UBM in Höhe von T€ –304 (Vorjahr: T€ –1.180) enthalten. Für folgende Posten wurden aufgrund von Unterschieden (temporary differences) zwischen dem steuerlichen und unternehmensrechtlichen Wertansatz aktive latente Steuern angesetzt:

Ausgehend von der Basis in T€

	31.12.2025	31.12.2024
Immaterielle Vermögensgegenstände	-	-
Sachanlagen	-	-
Finanzanlagen	7.458	7.783
Rückstellungen, Personal	348	375
Geldbeschaffungskosten	2.184	2.146
Steuerliche Verlustvorträge	-	-
Summe	9.990	10.304
Daraus resultierende latente Steuern	2.298	2.370
Abzüglich: Saldierung mit passiven latenten Steuern (BWR)	-	-
Stand zum 31.12.	2.298	2.370

Die Bewegung der latenten Steuersalden im Lauf des Geschäftsjahres beträgt T€ –72 (Vorjahr: T€ 150). Es wurde der Steuersatz in Höhe von 23,00 % (Vorjahr: 23,00 %) angewandt.

5. Kosten der Wirtschaftsprüfung

Die Prüfungsleistungen des Abschlussprüfers wurden von UBM mit einem Betrag von T€ 136 (Vorjahr: T€ 112) vergütet. Weiters hat der Abschlussprüfer für sonstige Leistungen T€ 0 (Vorjahr: T€ 38) und für sonstige Bestätigungsleistungen T€ 390 (Vorjahr: T€ 147) erhalten.

IV. Beziehungen zu verbundenen Unternehmen

Immobilienentwicklungs- und Verwertungsprojekte werden über Projektgesellschaften abgewickelt, an denen die Gesellschaft alleine oder zusammen mit Partnern beteiligt ist. Zudem hält die Gesellschaft (Mehrheits-)Beteiligungen an Gesellschaften, die Immobilien langfristig durch Vermietung nützen.

V. Erläuterungen zu den Finanzinstrumenten

Die originären Finanzinstrumente auf der Aktivseite umfassen im Wesentlichen Finanzanlagen, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen und Forderungen gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht und auf der Passivseite Finanzverbindlichkeiten, insbesondere die Anleihe und Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten. Die UBM hat zum 31. Dezember 2025 Devisentermingeschäfte in Höhe von CZK 88,9 Mio. abgeschlossen (Vorjahr: CZK 88,9 Mio), diese dienen der Absicherung von in CZK finanzierten Krediten. Der Marktwert zum 31. Dezember 2025 beträgt T€ –77 (Vorjahr: T€ –33).

2019 wurde eine Anleihe im Gesamtnominale von T€ 120.000 (inkl. Anleihetausch) zu nachstehenden Konditionen begeben:

Kondition	Wert
Laufzeit	2019 – 2025
Verzinsung	2,750 %
Kupontermin	jährlich jeweils am 13. November
Tilgung	100 % endfällig in T€
Nominale aus Barzeichnung	94.836
Umtausch Anleihe 2015 – 2020	25.164
Umtausch Anleihe 2024 – 2029	–33.101
Umtausch Anleihe 2025 – 2030	–11.841
Tilgung 13.11.2025	–75.058
Gesamtnominale 31.12.2025	-

Im Geschäftsjahr 2020 wurde eine Anleihe im Nominale von T€ 21.500 sowie ein Schuldscheindarlehen im Nominale von T€ 30.000 zu nachstehenden Konditionen platziert:

Kondition	Wert
Laufzeit	2020 – 2025
Verzinsung	3,000 %
Kupontermin	jährlich jeweils am 17. Dezember
Tilgung	100 % endfällig in T€
Nominale aus Barzeichnung	20.500
Umtausch Anleihe 2016 – 2021	31.000
Erhöhung 2022	500
Verminderung 2024	–8.500
Tilgungen 2025	–43.500
Gesamtnominale 31.12.2025	-

2021 wurde ein Schuldscheindarlehen im Nominale von T€ 7.000 platziert:

Kondition	Wert
Laufzeit	2021 – 2026
Verzinsung	3,000 %
Kupontermin	jährlich jeweils am 2. Feber + 30. März
Tilgung	100 % endfällig in T€
Nominale aus Barzeichnung	7.000
Gesamtnominale 31.12.2025	7.000

Weiters wurde im Geschäftsjahr 2021 eine Anleihe im Nominale von T€ 150.000 begeben:

Kondition	Wert
Laufzeit	2021 – 2026
Verzinsung	3,125 %
Kupontermin	jährlich jeweils am 21. Mai
Tilgung	100 % endfällig in T€
Nominale aus Barzeichnung	81.102
Umtausch Anleihe 2017 – 2022	68.898
Umtausch Anleihe 2024 – 2029	–40.481
Umtausch Anleihe 2025 – 2030	–36.830
Gesamtnominale 31.12.2025	72.689

2023 wurde eine Anleihe im Gesamtnominale von T€ 50.000 (inkl. Anleihetausch) zu nachstehenden Konditionen begeben:

Kondition	Wert
Laufzeit	2023 – 2027
Verzinsung	7,000 %
Kupontermin	jährlich jeweils am 10. Juli
Tilgung	100 % endfällig in T€
Nominale aus Barzeichnung	21.054
Umtausch Anleihe 2018 – 2023	28.946
Gesamtnominale 31.12.2025	50.000

2024 wurde eine Anleihe im Gesamtnominale von T€ 93.000 (inkl. Anleihetausch) zu nachstehenden Konditionen begeben:

Kondition	Wert
Laufzeit	2024 – 2029
Verzinsung	7,000 %
Kupontermin	jährlich jeweils am 29. Oktober
Tilgung	100 % endfällig in T€
Nominale aus Barzeichnung	19.418
Umtausch Anleihe 2019 – 2025	33.101
Umtausch Anleihe 2021 – 2026	40.481
Gesamtnominale 31.12.2025	93.000

2025 wurde eine Anleihe im Gesamtnominale von T€ 75.000 (inkl. Anleihetausch) zu nachstehenden Konditionen begeben:

Kondition	Wert
Laufzeit	2025 – 2030
Verzinsung	6,750 %
Kupontermin	jährlich jeweils am 30. Oktober
Tilgung	100 % endfällig in T€
Nominale aus Barzeichnung	26.329
Umtausch Anleihe 2019 – 2025	11.841
Umtausch Anleihe 2021 – 2026	36.830
Gesamtnominale 31.12.2025	75.000

Weiters wurden 2025 Schuldscheindarlehen im Nominale von T€ 15.000 platziert:

Kondition	Wert
Laufzeit	2025 – 2030
Verzinsung	7,000 %
Kupontermin	jährlich jeweils am 21. Juli
Tilgung	100 % endfällig in T€
Nominale aus Barzeichnung	15.000
Gesamtnominale 31.12.2025	15.000

Sowie eine Inhaberschuldberschreibung im Nominale von T€ 7.500 platziert:

Kondition	Wert
Laufzeit	2025 – 2030
Verzinsung	7,000 %
Kupontermin	jährlich jeweils am 21. August
Tilgung	100 % endfällig in T€
Nominale aus Barzeichnung	7.500
Gesamtnominale 31.12.2025	7.500

VI. Sonstiges

Die Marküblichkeit der Transaktionen zwischen nahestehenden Personen und Unternehmen wird laufend dokumentiert und überwacht.

VII. Dividende

Der Bilanzverlust in Höhe von T€ –19.640 wird auf neue Rechnung vorgetragen. Die freien Gewinnrücklagen von UBM, die zum 31. Dezember 2025 mit T€ 36.072 (Vorjahr: T€ 37.798) ausgewiesen werden, können in folgenden Perioden aufgelöst werden. Vom Gesamtbetrag in Höhe von T€ 16.432 (Vorjahr: T€ 20.531) ist ein Teilbetrag in Höhe von T€ 2.298 (Vorjahr: T€ 2.370), resultierend aus dem Ansatz von aktiven latenten Steuern, zur Ausschüttung gesperrt. Im Berichtsjahr wurden keine Dividenden an die Aktionäre von UBM bezahlt. Für das Geschäftsjahr 2025 wird keine Ausschüttung vorgeschlagen.

VIII. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag und sonstige Angaben

Nach dem Bilanzstichtag sind keine Ereignisse eingetreten, die wesentliche Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der UBM haben. Der Vorstand von UBM hat den Jahresabschluss am 18. März 2026 aufgestellt und zur Weitergabe an den Aufsichtsrat freigegeben. Der Aufsichtsrat hat die Aufgabe, den Jahresabschluss zu prüfen und zu erklären, ob er den Jahresabschluss billigt.

IX. Angaben über Arbeitnehmer und Organe

Durchschnittlicher Beschäftigtenstand:

	2025	2024
Angestellte	78	88

Im Folgenden werden die Bezüge der Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats von UBM nach Vergütungskategorien aufgegliedert dargestellt:

in T€

Vergütungen des Vorstands	fix	variabel	Sachbezüge	Pensionskasse/ Abfertigung	Gesamt
2025
Vergütungen des Vorstands 2025
Mag. Thomas G. Winkler, LL.M.	640	-	10	20	670
Dipl.-Ök. Patric Thate	425	-	9	17	451
Martina Maly-Gärtner, MRICS	425	-	9	17	451
DI Peter Schaller	425	-	9	17	451
Gesamt	1.915	-	37	71	2.023
davon kurzfristig fällige Leistungen	1.915	-	37	-	1.952
davon aus Anlass bzw. nach Beendigung des Vorstandsvertrags fällige Vergütungen	-	-	-	71	71
Vergütungen des Aufsichtsrats 2025	-	-	-	-	350

in T€

Vergütungen des Vorstands	fix	variabel	Sachbezüge	Pensionskasse/ Abfertigung	Gesamt
2024
Vergütungen des Vorstands 2024
Mag. Thomas G. Winkler, LL.M.	640	-	12	20	672
Dipl.-Ök. Patric Thate	425	-	9	17	451
Martina Maly-Gärtner, MRICS	425	-	9	17	451
DI Peter Schaller	425	-	10	17	452
Gesamt	1.915	-	40	71	2.026
davon kurzfristig fällige Leistungen	1.915	-	40	-	1.955
davon aus Anlass bzw. nach Beendigung des Vorstandsvertrags fällige Vergütungen	-	-	-	71	71
Vergütungen des Aufsichtsrats 2024	-	-	-	-	346

In diesen Bezügen sind Rückstellungsdotierungen für Pensionen für ehemalige Vorstände nicht enthalten. Für einen ehemaligen Vorstand besteht, nach Abzug der vorhandenen Wertpapierdeckung, eine Pensionsrückstellung in Höhe von T€ 170 (Vorjahr: T€ 194). Es bestehen keine Abfertigungsrückstellungen für ehemalige als auch für bestehende Vorstände. An Mitglieder des Vorstands wurden weder Kredite noch Vorschüsse gewährt.

Mitglieder des Vorstands:
* Mag. Thomas G. Winkler, LL.M., Vorsitzender
* Dipl.-Ök. Patric Thate
* Martina Maly-Gärtner, MRICS
* DI Peter Schaller

Mitglieder des Aufsichtsrats:
* Ing. Karl-Heinz Strauss, MBA, FRICS, Vorsitzender
* DI Iris Ortner, MBA, stellvertretende Vorsitzende
* Dr. Susanne Weiss
* DI Klaus Ortner
* Dr. Ludwig Steinbauer
* Mag. Paul Unterluggauer
* Hon.-Prof. Dr. Bernhard Vanas
* Dr. Birgit Wagner (bis 21.5.2025)
* Michael Strauss (seit 21.5.2025)
* Ing. Martin Mann
* Hannes Muster
* Ing. Günter Schnötzinger
* Dipl.-Ök. Anke Duchow

Die ausbezahlten Vergütungen an die Mitglieder des Aufsichtsrats einschließlich der Sitzungsgelder betrugen im Berichtsjahr € 350.000,00 (Vorjahr: € 346.000,00).

Wien, am 18. März 2026

Der Vorstand

Mag. Thomas G. Winkler, LLM CEO, Vorsitzender
Dipl.-Ök. Patric Thate CFO
Martina Maly-Gärtner, MRICS COO
Dipl. Ing. Peter Schaller CTO

Beteiligungsspiegel

Gesetzlicher Name	Land	Währung	Sitz	Anteil in % direkt	Anteil in % indirekt	Kons. Art	Eigenkapital/nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag	Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag Bilanzstichtag	Anteil in % direkt (Vorjahr)	Anteil in % indirekt (Vorjahr)	Kons. Art (Vorjahr)	Eigenkapital/nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag (Vorjahr)	Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag (Vorjahr) Bilanzstichtag (Vorjahr)
Tochterunternehmen "UBM 1" Liegenschaftsverwertung Gesellschaft m.b.H.
100,00 100,00 V –13.699.529,17 –1.143.063,70 31.12.2024
Aiglhof Projektentwicklungs GmbH AT EUR Wien 0,00 100,00 V 1.202.720,03 9.306,03 31.12.2025
0,00 100,00 V 1.193.414,00 –23.855,52 31.12.2024
Donauhof Immobilien GmbH & Co KG AT EUR Wien 0,00 100,00 V –26.666.543,73 –4.703.136,08 31.12.2025
0,00 100,00 V –21.963.407,65 –5.697.653,59 31.12.2024
Donauhof Management GmbH AT EUR Wien 0,00 100,00 V 6.730,18 –1.965,42 31.12.2025
0,00 100,00 V 8.695,60 –1.740,27 31.12.2024
Gartenau Immobilien GmbH & Co KG AT EUR Wien 0,00 100,00 V 173,08 –826,92 31.12.2025
0,00 100,00 V 199,48 –800,52 31.12.2024
Gartenauer Platz 7 GmbH & Co KG (vorm.: LQ Epsilon KG) AT EUR Wien 0,00 100,00 V –3.896,82 –455,26 31.12.2025
0,00 100,00 V –3.441,56 –386,92 31.12.2024
EPS Höhenstraße Immobilien GmbH AT EUR Kematen in Tirol 0,00 100,00 V 9.717,97 –1.068,08 31.12.2025
0,00 100,00 V 10.786,05 –7.066,84 31.12.2024
Gepal Beteiligungsverwaltungs GmbH AT EUR Wien 0,00 100,00 V 1.952,45 –1.738,51 31.12.2025
0,00 100,00 V 3.690,96 –1.299,06 31.12.2024
Gevas Beteiligungsverwaltungs GmbH AT EUR Wien 0,00 100,00 V –144.928,07 20.812,82 31.12.2025
0,00 100,00 V –165.740,89 349.815,71 31.12.2024
Golera Beteiligungsverwaltungs GmbH i.L. AT EUR Wien 0,00 0,00 V 31.12.2025
0,00 100,00 V 6.508,88 –371.008,88 31.12.2024
GORPO Projektentwicklungs- und Errichtungs-GmbH AT EUR Wien 0,00 100,00 V 149.129,51 –2.052,09 31.12.2025
0,00 100,00 V 151.181,60 –25.080,64 31.12.2024
Gospela Beteiligungsverwaltungs GmbH AT EUR Wien 0,00 100,00 V 71.443,92 –894,00 31.12.2025
0,00 100,00 V 72.337,92 –874,00 31.12.2024
IBC Business Center Entwicklungs- und Errichtungs-GmbH AT EUR Premstätten 0,00 100,00 V –7.355.068,22 –792.296,74 31.12.2025
0,00 100,00 V –6.562.771,48 –624.888,45 31.12.2024
LQ Timber-A GmbH & Co KG AT EUR Wien 0,00 0,00 18.839.674,20 –2.800.340,70 31.12.2025
0,00 0,00 21.640.014,90 –248.260,43 31.12.2024
LQ Timber-B-One GmbH & Co KG AT EUR Wien 0,00 100,00 V 7.440.461,81 –6.132,74 31.12.2025
0,00 100,00 V 7.446.594,55 69.715,45 31.12.2024
LQ Timber-B-Two GmbH & Co KG AT EUR Wien 0,00 100,00 V 11.176.184,27 –17.245,26 31.12.2025
0,00 100,00 V 11.193.429,53 1.142,32 31.12.2024
LQ Timber-C GmbH & Co KG AT EUR Wien 0,00 100,00 V 11.548.410,99 7.938.395,88 31.12.2025
0,00 100,00 V 3.610.015,11 –1.377.418,73 31.12.2024
LQ Timber-D GmbH & Co KG AT EUR Wien 0,00 100,00 V 4.357.736,58 –2.825.717,13 31.12.2025
0,00 100,00 V 7.183.453,71 –2.640.031,24 31.12.2024
MBU Liegenschaftsverwertung Gesellschaft m.b.H. AT EUR Wien 90,00 100,00 V 1.929,97 –17.158,55 31.12.2025
90,00 100,00 V 19.088,52 –13.631,68 31.12.2024
MySky Verwertungs GmbH & Co. OG AT EUR Wien 0,00 100,00 V 619,44 –543,32 31.12.2025
0,00 100,00 V 453,87 –708,89 31.12.2024
Porr - living Solutions GmbH AT EUR Wien 0,00 100,00 V 7.842,86 –2.022,50 31.12.2025
0,00 100,00 V 9.865,36 –121.016,48 31.12.2024
Rainbergstraße - Immobilienprojektentwicklungs GmbH AT EUR Wien 99,00 100,00 V 770,12 –1.019,34 31.12.2025
99,00 100,00 V 1.789,46 –973,58 31.12.2024
RBK Wohnbau Projektentwicklung GmbH AT EUR Wien 0,00 100,00 V 77.238,66 3.561,04 31.12.2025
0,00 100,00 V 73.677,62 –5.886,24 31.12.2024
Sabimo Immobilien GmbH AT EUR Wien 0,00 100,00 V 7.923,91 –648,65 31.12.2025
0,00 100,00 V 8.572,56 –79.056,21 31.12.2024
Sabimo Monte Laa Bauplatz 2 GmbH AT EUR Wien 0,00 100,00 V 106.827,90 –1.649,89 31.12.2025
0,00 100,00 V 108.477,79 –950,16 31.12.2024
SFZ Freizeitbetriebs-GmbH & Co KG AT EUR Premstätten 0,00 100,00 V 98.107,44 –1.892,56 31.12.2025
0,00 100,00 V 76.404,12 –23.595,88 31.12.2024
SFZ Immobilien GmbH AT EUR Premstätten 0,00 100,00 U 229.377,56 5.202,27 31.12.2025
0,00 100,00 U 224.175,29 8.296,74 31.12.2024
SFZ Immobilien GmbH & Co KG AT EUR Premstätten 0,00 100,00 V 349.052,40 –398.968,78 31.12.2025
0,00 100,00 V 54.768,19 –693.252,99 31.12.2024
Siebenbrunnengasse 21 GmbH & Co OG AT EUR Wien 0,00 100,00 V 1.804.165,09 –1.731,92 31.12.2025
0,00 100,00 V 1.805.897,01 –13.502,75 31.12.2024
SP Graumanngasse 8–10 Immobilien GmbH i.L. AT EUR Wien 0,00 0,00 V 0,00 31.12.2025
100,00 V 204.905,58 –289,71 31.12.2024
sternbrauerei-riedenburg revitalisierung gmbh AT EUR Wien 99,00 99,00 V 51.786,31 –677,59 31.12.2025
99,00 99,00 V 52.463,90 1.539.426,09 31.12.2024
Timber Marina Tower Immobilien GmbH & Co KG AT EUR Wien 100,00 100,00 V 2.811.635,85 –238.547,94 31.12.2024
UBM - Satteins Immobilien GmbH AT EUR Kematen in Tirol 0,00 100,00 V 52.448,73 2.053,57 31.12.2025
0,00 100,00 V 50.395,16 12.431,99 31.12.2024
UBM BBH Entwicklungs-GmbH & Co KG AT EUR Wien 0,00 0,00 V 31.12.2025
0,00 100,00 V –1.456.460,77 –376.831,00 31.12.2024
UBM Beteiligungsmanagement GmbH AT EUR Wien 100,00 100,00 V 179.164,41 3.783,14 31.12.2025
100,00 100,00 V 175.381,27 –2.004,91 31.12.2024
UBM Development Österreich GmbH AT EUR Wien 99,96 100,00 V 148.463.405,92 –2.185.745,55 31.12.2025
99,96 100,00 V 150.649.151,47 23.110.750,34 31.12.2024
UBM Kirchberg Immobilien GmbH AT EUR Kematen in Tirol 0,00 100,00 V –1.385.208,54 299.907,36 31.12.2025
0,00 100,00 V –1.685.115,90 –1.321.053,07 31.12.2024
WA Bad Häring Immobilien GmbH AT EUR Kematen in Tirol 0,00 100,00 V 52.176,48 –896,84 31.12.2025
0,00 100,00 V 53.073,32 –2.549,45 31.12.2024
WA Kufstein Salurnerstraße Immobilen GmbH AT EUR Kematen in Tirol 0,00 100,00 V 283.321,50 4.085,86 31.12.2025
0,00 100,00 V 279.235,64 36.270,88 31.12.2024
WA Terfens-Roan Immobilien GmbH AT EUR Kematen in Tirol 0,00 100,00 V 118.894,82 1.013,48 31.12.2025
0,00 100,00 V 117.881,34 –583,19 31.12.2024
Waterfront Süd Primärenergieversorgungs GmbH AT EUR Wien 0,00 100,00 V 1.952,04 –3.047,96 31.12.2025
WLB Projekt Laaer Berg Liegenschaftsverwertungs- und Beteiligungs-GmbH AT EUR Wien 0,00 100,00 V 39.852,81 –1.827,75 31.12.2025
0,00 100,00 V 41.680,56 –2.349,84 31.12.2024
ANDOVIEN INVESTMENTS LIMITED CY EUR Limassol 100,00 100,00 V 4.109.697,72 –26.010,01 31.12.2025
100,00 100,00 V 4.135.707,73 739.829,34 31.12.2024
DICTYSATE INVESTMENTS LIMITED CY EUR Limassol 100,00 100,00 V 3.599.672,43 429.511,06 31.12.2025
100,00 100,00 V 3.170.161,37 –41.922,96 31.12.2024
Immo Future 6 - Crossing Point Smichov s.r.o. CZ CZK Prag 20,00 100,00 V 25.983.351,88 67.018.603,10 31.12.2025
20,00 100,00 V 172.939.748,78 95.568.064,77 31.12.2024
Na Záhonech a.s. CZ CZK Prag 30,12 100,00 V –171.406.356,71 –16.781.865,10 31.12.2025
30,12 100,00 V –154.624.491,61 –27.172.016,12 31.12.2024
UBM Development Czechia s.r.o. CZ CZK Prag 100,00 100,00 V 124.370.571,71 6.730.689,10 31.12.2025
100,00 100,00 V 126.210.153,61 7.873.176,97 31.12.2024
UBM Stodůlky 1 s.r.o. CZ CZK Prag 0,00 100,00 V 12.057.706,50 –247.817,48 31.12.2025
0,00 100,00 V 21.305.523,98 3.117.495,65 31.12.2024
UBM Stodůlky s.r.o. CZ CZK Prag 0,00 100,00 V –16.262.960,28 32.494.615,61 31.12.2025
0,00 100,00 V –47.765.460,14 49.239.288,66 31.12.2024
Arena Boulevard GmbH & Co. KG i.L. DE EUR Berlin 0,00 0,00 V 0,00 31.12.2025
94,00 V 1.379,63 0,00 31.12.2024
Arena Boulevard Verwaltungs GmbH i.L. - liquidiert DE EUR Berlin 0,00 0,00 V 0,00 31.12.2025
100,00 V 31.12.2024
BERMUC Hotelerrichtungs GmbH DE EUR München 100,00 100,00 V 164.015,85 –1.266,12 31.12.2025
100,00 100,00 V 165.281,97 15.609,45 31.12.2024
Blitz 01–815 GmbH i.L. DE EUR München 100,00 100,00 V 9.348,04 0,00 31.12.2025
100,00 100,00 V 9.348,04 0,00 31.12.2024
Bürohaus Leuchtenbergring GmbH & Co. Besitz KG DE EUR München 0,00 0,00 V 31.12.2025
0,00 100,00 V –192.219,34 –292.219,34 31.12.2024
City Objekte München GmbH i.L. DE EUR München 0,00 90,00 V 31.12.2025
0,00 90,00 V 164.587,89 –109.291,10 31.12.2024
Colmarer Straße GmbH & Co. KG DE EUR Berlin 0,00 100,00 V –2.237.646,45 –557.935,13 31.12.2025
0,00 100,00 V –1.679.711,32 –48.807,21 31.12.2024
Colmarer Straße Verwaltungs GmbH DE EUR Berlin 0,00 100,00 U 33.381,23 8.381,23 31.12.2025
0,00 100,00 U 32.130,70 7.130,70 31.12.2024
Frauentorgraben GmbH & Co. KG DE EUR München 0,00 0,00 V 31.12.2025
0,00 100,00 V 697,20 0,00 31.12.2024
Friendsfactory Projekte GmbH i.L. DE EUR München 0,00 0,00 V 31.12.2025
0,00 55,00 V 8.387,32 0,00 31.12.2024
GeMoBau Gesellschaft für modernes Bauen mbH i.L. DE EUR Berlin 0,00 94,00 U 0,00 31.12.2025
94,00 U Georg-Mooseder-Straße GmbH & Co. KG DE EUR München 0,00 100,00 V –54.296,96 –11.360,27 31.12.2025
0,00 100,00 V –42.936,69 –12.737,03 31.12.2024
Georg-Mooseder-Straße Verwaltungs GmbH DE EUR München 0,00 100,00 U 30.584,09 1.250,76 31.12.2025
0,00 100,00 U 29.333,33 1.052,19 31.12.2024
Holzstraße GmbH & Co. KG DE EUR München 0,00 100,00 V –6.572.507,14 –1.708.887,84 31.12.2025
0,00 100,00 V –4.863.619,30 –3.924.897,29 31.12.2024
Holzstraße Verwaltungs GmbH DE EUR München 0,00 100,00 U 29.601,37 1.247,45 31.12.2025
0,00 100,00 U 28.353,92 1.053,20 31.12.2024
Immobilien- und Baumanagement Stark GmbH & Co. Stockholmstraße KG DE EUR München 0,00 100,00 V 56.649,51 –6.035,62 31.12.2025
0,00 100,00 V 62.685,13 –9.450,25 31.12.2024
Kühnehöfe Hamburg GmbH & Co. KG DE EUR München 0,00 62,99 V 302.808,63 0,00 31.12.2025
0,00 62,99 V 337.178,76 0,00 31.12.2024
Kühnehöfe Hamburg Komplementär GmbH DE EUR München 0,00 100,00 U 32.116,84 1.251,09 31.12.2025
0,00 100,00 U 30.865,75 1.052,53 31.12.2024
Levelingstraße GmbH & Co. KG i.L. DE EUR München 0,00 100,00 V –8.558,13 2.767,17 31.12.2025
0,00 100,00 V –11.325,30 0,00 31.12.2024
Levelingstraße Verwaltungs GmbH i.L. DE EUR München 0,00 100,00 U 27.905,27 1.250,28 31.12.2025
0,00 100,00 U 26.654,99 1.051,99 31.12.2024
Mainz Zollhafen Hotel GmbH & Co. KG DE EUR Berlin 0,00 100,00 V –3.711,46 –4.711,46 31.12.2025
0,00 100,00 V 1.000,00 0,00 31.12.2024
Mainz Zollhafen Verwaltungs GmbH DE EUR Berlin 0,00 100,00 U 26.356,06 1.250,00 31.12.2025
0,00 100,00 U 25.106,06 1.230,54 31.12.2024
Max-Dohrn-Straße GmbH & Co. KG DE EUR Berlin 0,00 0,00 V 31.12.2025
0,00 100,00 V 2.481,35 0,00 31.12.2024
MG Brehmstrasse BT C GmbH & Co. KG i.L.DE EUR München 0,00 100,00 V 1.246,87 0,00 31.12.2025 0,00 100,00 V 1.246,87 –11.415,64 31.12.2024 MG Projekt-Sendling GmbH DE EUR München 0,00 100,00 V 899.464,02 –6.170,50 31.12.2025 0,00 100,00 V 905.634,52 –16.952,84 31.12.2024 MG-Brehmstrasse BT C GmbH i.L. DE EUR München 100,00 100,00 V 5.218,57 0,00 31.12.2025 100,00 100,00 V 5.218,57 –44.438,93 31.12.2024 MG-Brehmstrasse BT C Komplementär GmbH i.L. DE EUR München 100,00 100,00 V 133.344,06 0,00 31.12.2025 100,00 100,00 V 133.344,06 1.832,56 31.12.2024 MG-Dornach Bestandsgebäude GmbH DE EUR München 100,00 100,00 V 399.494,35 –6.569,78 31.12.2025 100,00 100,00 V 406.064,13 12.055,77 31.12.2024 MGO I Development GmbH & Co. KG DE EUR Berlin 0,00 100,00 V 2.000,00 –226.225,01 31.12.2025 0,00 100,00 V 2.000,00 –263.450,39 31.12.2024 MGO II Development GmbH & Co. KG DE EUR Berlin 0,00 100,00 V 2.000,00 0,00 31.12.2025 0,00 100,00 V 2.000,00 0,00 31.12.2024 Münchner Grund Riem GmbH DE EUR München 0,00 100,00 U 28.889,12 1.100,16 31.12.2025 0,00 100,00 U 27.788,96 1.263,39 31.12.2024 MZ Zollhafen Verwaltungs GmbH DE EUR München 0,00 100,00 U 42.891,97 4.211,68 31.12.2025 0,00 100,00 U 38.680,29 4.370,32 31.12.2024 Oben Borgfelde Projekt GmbH & Co. KG DE EUR Berlin 0,00 100,00 V –2.836.879,25 –1.379.274,64 31.12.2025 0,00 100,00 V –1.457.604,61 –842.650,37 31.12.2024 Oben Borgfelde Verwaltungs GmbH DE EUR Berlin 0,00 100,00 U 27.688,87 1.160,88 31.12.2025 0,00 100,00 U 26.527,99 1.052,00 31.12.2024 Pelkovenstaße GmbH & Co. KG DE EUR München 0,00 100,00 V –8.804.710,39 –2.531.980,50 31.12.2025 0,00 100,00 V –6.272.729,89 –3.578.528,00 31.12.2024 PELKOVENSTRASSE Objekt GmbH DE EUR München 0,00 100,00 U 29.042,55 1.250,55 31.12.2025 0,00 100,00 U 27.792,00 1.052,65 31.12.2024 Schloßhotel Tutzing GmbH DE EUR Starnberg 0,00 100,00 V 212.082,68 827,84 31.12.2025 0,00 100,00 V 211.254,84 –8.224,69 31.12.2024 SIL Realinvest GmbH DE EUR München 0,00 100,00 V 37.092.835,16 854.540,40 31.12.2025 0,00 100,00 V 36.238.294,76 781.980,22 31.12.2024 SONUS City GmbH & Co. KG i.L. DE EUR Berlin 0,00 84,00 V 0,00 84,00 V SONUS City Verwaltungs GmbH DE EUR Berlin 0,00 100,00 U 56.914,00 3.043,19 31.12.2025 0,00 100,00 U 53.870,81 4.209,81 31.12.2024 SONUS II Verwaltungs GmbH i.L. DE EUR Berlin 0,00 100,00 U 0,00 100,00 U St.-Veit-Straße GmbH & Co. KG DE EUR München 0,00 100,00 V –13.707.595,64 –455.254,17 31.12.2025 0,00 100,00 V –13.252.341,47 393.102,44 31.12.2024 St.-Veit-Straße Verwaltungs GmbH DE EUR München 0,00 100,00 U 28.456,84 1.251,72 31.12.2025 0,00 100,00 U 27.205,12 1.052,20 31.12.2024 Stadtgrund Bauträger GmbH DE EUR Berlin 100,00 100,00 V –265.744,39 106.891,13 31.12.2025 100,00 100,00 V –672.635,52 949.267,94 31.12.2024 Top Office Munich GmbH i.L. – liquidiert DE EUR Grünwald, Landkreis München 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 UBM Development Deutschland GmbH DE EUR München 94,00 94,00 V 90.228.394,37 6.791.026,34 31.12.2025 94,00 94,00 V 43.660.722,03 6.157.959,02 31.12.2024 UBM Holding Deutschland GmbH DE EUR München 100,00 100,00 V 1.962,22 –3.130,04 31.12.2025 100,00 100,00 V 5.092,26 –1.953,31 31.12.2024 UBM Invest Deutschland GmbH DE EUR München 100,00 100,00 V 42.682.715,73 2.906.069,73 31.12.2025 100,00 100,00 V 39.776.646,00 4.005.108,21 31.12.2024 UBM Leuchtenbergring GmbH DE EUR München 100,00 100,00 V 678.179,85 –350.286,03 31.12.2025 100,00 100,00 V 1.028.465,88 –20.001,39 31.12.2024 Unterbibergerstrasse GmbH & Co. KG DE EUR München 0,00 100,00 V –7.205.925,97 –1.565.390,79 31.12.2025 0,00 100,00 V –5.640.535,18 –1.528.749,44 31.12.2024 Unterbibergerstrasse Verwaltung GmbH DE EUR München 0,00 100,00 U 27.886,72 871,92 31.12.2025 0,00 100,00 U 27.014,80 1.052,57 31.12.2024 ZH Hafenblick I GmbH & Co. KG DE EUR München 0,00 100,00 V –9.787.891,10 –2.984.478,93 31.12.2025 0,00 100,00 V –6.803.412,17 –2.157.373,90 31.12.2024 ZH Hafenspitze GmbH & Co. KG DE EUR München 0,00 100,00 V –2.219.487,31 –698.225,66 31.12.2025 0,00 100,00 V –1.521.261,65 382.052,33 31.12.2024 ZH Molenkopf GmbH & Co. KG DE EUR München 0,00 100,00 V –6.096.947,28 –1.409.667,80 31.12.2025 0,00 100,00 V –4.687.279,48 –1.458.618,33 31.12.2024 ZH Rheinwiesen GmbH & Co. KG DE EUR München 0,00 100,00 V –1.769.507,51 553.051,69 31.12.2025 0,00 100,00 V –2.322.599,20 –742.788,55 31.12.2024 Sitnica drustvo s ogranicenom odgovornoscu za usluge HR EUR Samobor 83,89 100,00 V –204.433,96 –179.691,97 31.12.2025 83,89 100,00 V –24.741,99 –42.449,41 31.12.2024 UBM Development Netherlands B.V. NL EUR Amsterdam 100,00 100,00 V –1.473.959,97 –118.554,39 31.12.2025 100,00 100,00 V –1.355.405,58 –155.114,40 31.12.2024 UBM Kneuterdijk B.V. NL EUR Amsterdam 0,00 100,00 V –16.985.347,77 –2.656.273,42 31.12.2025 0,00 100,00 V –14.329.074,35 –2.625.553,86 31.12.2024 "UBM Residence Park Zakopianka" Spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia PL PLN Krakau 100,00 100,00 V –65.484.041,09 –3.897.141,32 31.12.2025 100,00 100,00 V –61.586.899,77 –2.075.049,19 31.12.2024 Bartycka Real Estate Spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia PL PLN Warschau 0,00 100,00 V –10.682.430,49 2.737.286,89 31.12.2025 0,00 100,00 V –13.419.717,38 4.149.427,02 31.12.2024 FMZ Gdynia Spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia PL PLN Warschau 70,30 100,00 V –119.457.479,37 –5.015.043,38 31.12.2025 70,30 100,00 V –114.442.435,99 –35.062.937,89 31.12.2024 FMZ Sosnowiec Spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia PL PLN Warschau 0,00 100,00 V –48.202.106,38 –3.418.143,51 31.12.2025 0,00 100,00 V –44.783.962,87 –2.013.205,32 31.12.2024 Ligustria 12 Spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia PL PLN Warschau 0,00 100,00 V 17.441.437,79 –181.569,94 31.12.2025 0,00 100,00 V 17.623.007,73 –177.236,13 31.12.2024 Oaza Kampinos Spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia PL PLN Warschau 0,00 100,00 V –172.425.315,22 –6.592.711,19 31.12.2025 0,00 100,00 V –165.832.604,03 –3.754.851,75 31.12.2024 PBP IT-Services spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia PL PLN Warschau 0,00 100,00 V 881.633,08 195.538,75 31.12.2025 0,00 100,00 V 686.094,33 301.516,25 31.12.2024 Poleczki Development Spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia PL PLN Warschau 0,00 100,00 V 9.721.915,71 –4.664.864,43 31.12.2025 0,00 100,00 V 14.386.780,14 23.739.886,49 31.12.2024 Poleczki Infrastructure Sp z oo PL PLN Warschau 0,00 100,00 V 13.681.512,23 –257.544,12 31.12.2025 0,00 100,00 V 13.939.056,35 212.729,71 31.12.2024 Poleczki Parking House Spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia PL PLN Warschau 0,00 100,00 V 6.831.368,98 961.091,97 31.12.2025 0,00 100,00 V 5.870.277,01 906.690,99 31.12.2024 UBM Development Polska Spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia PL PLN Warschau 100,00 100,00 V –571.590,71 5.768.708,52 31.12.2025 100,00 100,00 V 5.197.117,81 –2.328.093,80 31.12.2024 UBM GREEN DEVELOPMENT SPÓLKA Z OGRANICZONA ODPOWIEDZIALNOSCIA PL PLN Warschau 100,00 100,00 V –31.966.498,18 –1.478.195,30 31.12.2025 100,00 100,00 V –30.488.302,88 –7.204.426,05 31.12.2024 UBM Riwiera 2 Spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia PL PLN Warschau 0,00 100,00 V –396.681,18 –62.816,11 31.12.2025 0,00 100,00 V –333.865,07 –43.972,66 31.12.2024 UBM RIWIERA 2 Spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia BIS Spólka komandytowa PL PLN Warschau 0,00 100,00 V 12.304.107,92 3.300.721,10 31.12.2025 0,00 100,00 V 9.003.386,82 –2.227.369,53 31.12.2024 UBM Riwiera 2 Spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia Spólka komandytowa PL PLN Warschau 0,00 100,00 V 5.325.863,10 –9.728,01 31.12.2025 0,00 100,00 V 5.335.591,11 –603.533,94 31.12.2024 UBM Zielone Tarasy Spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia w likwidacji PL PLN Krakau 100,00 100,00 V –13.692.498,48 –1.372.848,08 31.12.2025 100,00 100,00 V –12.319.650,40 –116.673,72 31.12.2024 Yavin Holding Spolka z ograniczona odpowiedzialnoscia w likwidacji PL PLN Warschau 0,00 0,00 V 0,00 100,00 V –1.202.040,09 –74.588,78 31.12.2024 UBM Koliba s.r.o. SK EUR Bratislava 0,00 0,00 V 31.12.2025 100,00 100,00 V 274.222,39 3.035,09 31.12.2024

Assoziierte Unternehmen

CAMG Zollhafen HI IV V GmbH & Co. KG DE EUR Grünwald, Landkreis München 0,00 49,90 E/A 12.548.329,32 255.429,32 31.12.2025 0,00 49,90 E/A 12.292.900,00 8.730.295,89 31.12.2024 CAMG Zollhafen HI IV V Verwaltungs GmbH DE EUR Grünwald, Landkreis München 0,00 49,90 U 0,00 49,90 U German Hotel Verwaltungs GmbH DE EUR Grünwald, Landkreis München 0,00 47,00 U 0,00 47,00 U

Gemeinschaftsunternehmen

Amraser-See-Straße Immobilien GmbH AT EUR Kematen in Tirol 0,00 50,00 E/G 32.163,24 –191,40 31.12.2025 0,00 50,00 E/G 32.354,64 52,27 31.12.2024 Amraser-See-Straße Immobilien GmbH & Co KG AT EUR Kematen in Tirol 0,00 47,00 E/G –7.202.362,53 –2.499.973,69 31.12.2025 0,00 47,00 E/G –4.702.388,84 –2.536.054,12 31.12.2024 Aspanggründe Beteiligungs GmbH AT EUR Wien 0,00 51,00 U 86.523,87 9.855,08 31.12.2025 0,00 51,00 U 76.668,79 9.312,89 31.12.2024 FWUBM Management GmbH AT EUR Wien 50,00 50,00 E/G 36.102.057,04 3.867.800,18 31.12.2025 50,00 50,00 E/G 32.234.256,86 39.643,45 31.12.2024 FWUBM Services GmbH AT EUR Wien 50,00 50,00 E/G 106.193,64 369,94 31.12.2025 50,00 50,00 E/G 105.823,70 141,96 31.12.2024 Grundstück 1454/2 KG Gries BT2 Projektentwicklungs GmbH AT EUR Wien 0,00 70,00 E/G 46.907,97 413,31 31.12.2025 0,00 70,00 E/G 46.494,66 656,46 31.12.2024 Grundstück 1454/2 KG Gries BT2 Projektentwicklungs GmbH & Co KG AT EUR Wien 0,00 71,80 E/G 105.962,90 –5.266,97 31.12.2025 0,00 71,80 E/G 111.229,87 44.066,27 31.12.2024 Grundstück 1454/5 KG Gries BT3 Immobilien GmbH AT EUR Wien 0,00 70,00 E/G 48.160,66 6.447,91 31.12.2025 0,00 70,00 E/G 316.712,75 340.478,64 31.12.2024 Jochberg Hotelprojektentwicklungs- und Beteiligungsverwaltungs GmbH AT EUR Jochberg 0,00 50,00 U 41.588,40 1.633,19 31.12.2025 0,00 50,00 U 39.955,21 966,90 31.12.2024 Jochberg Hotelprojektentwicklungs- und Beteiligungsverwaltungs GmbH & Co KG AT EUR Jochberg 0,00 50,00 E/G 20.122.236,12 –1.195.406,84 31.12.2025 0,00 50,00 E/G 21.317.642,96 –950.768,44 31.12.2024 Jochberg Kitzbüheler Straße Errichtungs und Beteiligungsverwaltungs GmbH & Co KG AT EUR Wien 0,00 50,00 E/G 6.767.253,19 528.210,72| Datum | Ang. v. | Anteil | Konsolidierung | Aktiva | Passiva |
|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.2025 | 0,00 | 50,00 | E/G | 6.239.042,47 | 314.420,45 |
| 31.12.2024 | Jochberg Kitzbüheler Straße Errichtungs- und Beteiligungsverwaltungs GmbH | AT | EUR | Wien | 0,00 | 50,00 | U | 38.096,97 | 1.982,50 |
| 31.12.2025 | | | | | 0,00 | 50,00 | U | 36.114,47 | –647,27 |
| 31.12.2024 | Jochberg Kitzbüheler Straße Hotelbetriebs GmbH | AT | EUR | Jochberg | 0,00 | 50,00 | E/G | –5.590.949,99 | –1.199.722,56 |
| 31.12.2025 | | | | | 0,00 | 50,00 | E/G | –4.391.227,43 | –1.019.498,31 |
| 31.12.2024 | LQ Timber-A GmbH & Co KG | AT | EUR | Wien | 0,00 | 70,00 | E/G | 23.023.183,90 | –1.193.104,31 |
| 31.12.2025 | | | | | 0,00 | 70,00 | E/G | 24.216.288,21 | 4.321.739,57 |
| 31.12.2024 | LQ Timber-A Verwaltungs GmbH | AT | EUR | Wien | 0,00 | 70,00 | U | 24.213,57 | –2.196,78 |
| 31.12.2025 | | | | | 0,00 | 70,00 | U | 26.410,35 | –3.328,87 |
| 31.12.2024 | Nordbahnhof-Vierte Wohnungs-GmbH | AT | EUR | Wien | 0,00 | 50,00 | E/G | 137.913,10 | –32.730,39 |
| 31.12.2025 | | | | | 0,00 | 50,00 | E/G | 170.643,49 | –103.573,20 |
| 31.12.2024 | Portunus Projektentwicklung GmbH | AT | EUR | Graz | 0,00 | 50,00 | U | 32.928,82 | 3.630,22 |
| 31.12.2025 | | | | | 0,00 | 50,00 | U | 29.298,60 | 3.640,54 |
| 31.12.2024 | Portunus Projektentwicklung GmbH & Co KG | AT | EUR | Graz | 0,00 | 50,00 | E/G | –857.725,54 | –225.425,90 |
| 31.12.2025 | | | | | 0,00 | 50,00 | E/G | –632.299,64 | –267.752,82 |
| 31.12.2024 | PP Tansanit Vermögensverwaltungs GmbH | AT | EUR | Graz | 0,00 | 50,00 | U | 2.140,28 | –7.859,72 |
| 31.12.2025 | Rosenhügel Entwicklungs-, Errichtungs- und Verwertungsgesellschaft mbH | AT | EUR | Wien | 0,00 | 50,00 | U | 39,84 | –409,51 |
| 31.12.2025 | | | | | 0,00 | 50,00 | U | 449,35 | –886,73 |
| 31.12.2024 | Rosenhügel Entwicklungs-, Errichtungs- und Verwertungsgesellschaft mbH & Co KG | AT | EUR | Wien | 0,00 | 50,00 | E/G | 96.159,26 | –10.445,45 |
| 31.12.2025 | | | | | 0,00 | 50,00 | E/G | 106.604,71 | –1.016,93 |
| 31.12.2024 | Stella Projektentwicklung GmbH | AT | EUR | Graz | 0,00 | 50,00 | U | 14.325,36 | 3.630,22 |
| 31.12.2025 | | | | | 0,00 | 50,00 | U | 10.695,14 | 3.587,33 |
| 31.12.2024 | Stella Projektentwicklungs GmbH & Co KG | AT | EUR | Graz | 0,00 | 50,00 | E/G | –628.178,36 | –167.145,26 |
| 31.12.2025 | | | | | 0,00 | 50,00 | E/G | –461.033,10 | –210.840,60 |
| 31.12.2024 | Timber Marina Tower Immobilien GmbH & Co KG | AT | EUR | Wien | 47,00 | 50,00 | E/G | 2.695.642,78 | –115.993,07 |
| 31.12.2025 | UBM hotels Management GmbH | AT | EUR | Wien | 50,00 | 50,00 | E/G | –15.312.241,33 | –22.527.148,38 |
| 31.12.2025 | | | | | 50,00 | 50,00 | E/G | –785.092,95 | –245.879,36 |
| 31.12.2024 | Wohnanlage EZ 208 KG Andritz GmbH i.L. | AT | EUR | Graz | 0,00 | 0,00 | E/G | 0,00 | 51,00 | E/G | 27.991,10 | 1.897,45 |
| 31.12.2024 | WSB BF elf-Alpha Projektentwicklungs GmbH & Co KG | AT | EUR | Wien | 0,00 | 51,00 | E/G | 8.758.509,87 | 9.470.119,58 |
| 31.12.2025 | | | | | 0,00 | 51,00 | E/G | 1.409.916,90 | –520.085,14 |
| 31.12.2024 | WSB BF fünf Projektentwicklungs GmbH & Co KG | AT | EUR | Wien | 0,00 | 51,00 | E/G | 1.474.698,60 | –273.621,89 |
| 31.12.2025 | | | | | 0,00 | 51,00 | E/G | 310.584,17 | –714.150,80 |
| 31.12.2024 | WSB BF neun-Alpha Projektentwicklungs GmbH & Co KG | AT | EUR | Wien | 0,00 | 51,00 | E/G | 2.884.016,86 | –1.289.846,23 |
| 31.12.2025 | | | | | 0,00 | 51,00 | E/G | 1.772.840,92 | –801.022,17 |
| 31.12.2024 | WSB BF neun-Beta Projektentwicklungs GmbH & Co KG | AT | EUR | Wien | 0,00 | 51,00 | E/G | 2.474.781,67 | –475.807,05 |
| 31.12.2025 | | | | | 0,00 | 51,00 | E/G | 2.950.588,72 | –602.017,16 |
| 31.12.2024 | WSB BF zwei Projektentwicklungs GmbH & Co KG | AT | EUR | Wien | 0,00 | 51,00 | E/G | 3.424.371,86 | –621.002,30 |
| 31.12.2025 | | | | | 0,00 | 51,00 | E/G | 4.045.374,16 | –767.980,09 |
| 31.12.2024 | GOLD NEMOVITOSTNÍ s.r.o. | CZ | CZK | Prag | 50,00 | 50,00 | E/G | 19.420.499,68 | –15.285.462,38 |
| 31.12.2025 | | | | | 50,00 | 50,00 | E/G | 34.705.962,06 | –5.908.595,01 |
| 31.12.2024 | Grafická 1 s.r.o. | CZ | CZK | Prag | 50,00 | 50,00 | E/G | 62.501.152,46 | 2.192.491,41 |
| 31.12.2025 | | | | | 50,00 | 50,00 | E/G | 60.308.661,05 | 3.360.782,28 |
| 31.12.2024 | Sugar Palace Op Co s.r.o. | CZ | CZK | Prag | 60,00 | 60,00 | E/G | –27.782.001,71 | 16.805.655,61 |
| 31.12.2025 | | | | | 60,00 | 60,00 | E/G | –44.587.657,32 | 14.211.971,22 |
| 31.12.2024 | Sugar Palace Prop Co s.r.o. | CZ | CZK | Prag | 60,00 | 60,00 | E/G | –582.714.809,60 | –195.956.990,48 |
| 31.12.2025 | | | | | 60,00 | 60,00 | E/G | –386.757.819,12 | –306.383.503,87 |
| 31.12.2024 | Anders Wohnen GmbH | DE | EUR | Grünwald, Landkreis München | 0,00 | 50,00 | E/G | 1.391.104,64 | 342.635,96 |
| 31.12.2025 | | | | | 0,00 | 50,00 | E/G | 39.345,71 | 0,00 |
| 31.12.2024 | AVALERIA Beteiligungsgesellschaft mbH | DE | EUR | Düsseldorf | 0,00 | 40,00 | U | 0,00 | 40,00 | U |
| 31.12.2024 | AVALERIA Hotel HafenCity GmbH & Co. KG | DE | EUR | Düsseldorf | 0,00 | 37,92 | E/G | 945.661,18 | –598,37 |
| 31.12.2025 | | | | | 0,00 | 37,92 | E/G | 946.259,55 | –17.036,60 |
| 31.12.2024 | Baubergerstrasse GmbH & Co. KG | DE | EUR | München | 0,00 | 60,00 | E/G | 19.426.132,98 | –12.061.553,09 |
| 31.12.2025 | | | | | 0,00 | 60,00 | E/G | 31.487.686,07 | –17.887.963,62 |
| 31.12.2024 | Baubergerstrasse Verwaltung GmbH | DE | EUR | München | 0,00 | 60,00 | U | 29.240,53 | 1.252,07 |
| 31.12.2025 | | | | | 0,00 | 60,00 | U | 27.988,46 | 955,13 |
| 31.12.2024 | Central Tower Berlin Hotelbetriebs GmbH | DE | EUR | Berlin | 0,00 | 50,00 | E/G | 2.454,42 | –1.074,83 |
| 31.12.2025 | | | | | 0,00 | 50,00 | E/G | 3.529,25 | –43.337,37 |
| 31.12.2024 | German Hotel Invest IV GmbH & Co. KG | DE | EUR | Grünwald, Landkreis München | 0,00 | 50,00 | E/G | 144.685,07 | 148.797,61 |
| 31.12.2025 | | | | | 0,00 | 50,00 | E/G | 54.842,34 | 153.093,78 |
| 31.12.2024 | German Hotel IV Verwaltungs GmbH | DE | EUR | Grünwald, Landkreis München | 0,00 | 50,00 | U | 0,00 | 50,00 | U |
| 31.12.2024 | Lilienthalstraße Wohnen GmbH Münchner Grund und Baywobau i.L. | DE | EUR | Grünwald, Landkreis München | 0,00 | 50,00 | E/G | 69.884,49 | 0,00 |
| 31.12.2025 | | | | | 0,00 | 50,00 | E/G | 69.884,49 | 4.901,36 |
| 31.12.2024 | MGH Potsdam I GmbH & Co. KG | DE | EUR | Berlin | 0,00 | 50,00 | E/G | –644.564,94 | 675.969,44 |
| 31.12.2025 | | | | | 0,00 | 50,00 | E/G | –674.801,10 | 986.680,85 |
| 31.12.2024 | MGH Potsdam Verwaltungs GmbH | DE | EUR | Berlin | 0,00 | 50,00 | U | 35.468,76 | 5,02 |
| 31.12.2025 | | | | | 0,00 | 50,00 | U | 35.463,74 | 1.467,75 |
| 31.12.2024 | MGR Thulestraße GmbH & Co. KG | DE | EUR | Berlin | 0,00 | 50,00 | E/G | –4.042.423,81 | 60.000,01 |
| 31.12.2025 | | | | | 0,00 | 50,00 | E/G | –3.276.068,30 | 14.853,36 |
| 31.12.2024 | MGR Thulestraße Verwaltungs GmbH | DE | EUR | Berlin | 0,00 | 50,00 | U | 35.125,27 | 1.414,94 |
| 31.12.2025 | | | | | 0,00 | 50,00 | U | 33.710,33 | 1.719,48 |
| 31.12.2024 | Obersendlinger Grund GmbH & Co. KG | DE | EUR | Grünwald, Landkreis München | 0,00 | 30,00 | E/G | 100.000,00 | 0,00 |
| 31.12.2025 | | | | | 0,00 | 30,00 | E/G | 100.000,00 | 0,00 |
| 31.12.2024 | Obersendlinger Grund Verwaltungs GmbH | DE | EUR | Grünwald, Landkreis München | 0,00 | 30,00 | U | 24.638,17 | 1.236,25 |
| 31.12.2025 | | | | | 0,00 | 30,00 | U | 23.401,92 | 325,33 |
| 31.12.2024 | PGE Grundstücksgesellschaft Europaviertel mbH | DE | EUR | Grünwald, Landkreis München | 0,00 | 74,90 | E/G | 16.281.564,63 | –6.526.297,84 |
| 31.12.2025 | | | | | 0,00 | 74,90 | E/G | 22.807.862,47 | –4.810.761,85 |
| 31.12.2024 | UBX 1 Objekt Berlin GmbH i.L. | DE | EUR | München | 50,00 | 50,00 | E/G | 893.770,37 | 0,00 |
| 31.12.2025 | | | | | 50,00 | 50,00 | E/G | 893.770,37 | 60.872,66 |
| 31.12.2024 | Berlin Office Spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia | PL | PLN | Warschau | 0,00 | 74,00 | E/G | 3.775.860,71 | 2.753.027,22 |
| 31.12.2025 | | | | | 0,00 | 74,00 | E/G | 1.023.097,70 | –5.831.127,06 |
| 31.12.2024 | Poleczki Amsterdam Office Spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia | PL | PLN | Warschau | 0,00 | 74,00 | E/G | –8.941.506,78 | 6.764.714,94 |
| 31.12.2025 | | | | | 0,00 | 74,00 | E/G | –15.705.080,00 | –4.558.712,54 |
| 31.12.2024 | Poleczki Vienna Office Spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia | PL | PLN | Warschau | 0,00 | 74,00 | E/G | –14.024.535,78 | 8.945.301,51 |
| 31.12.2025 | | | | | 0,00 | 74,00 | E/G | –22.969.127,63 | –8.869.857,28 |
| 31.12.2024 | Warsaw Office Spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia | PL | PLN | Warschau | 0,00 | 74,00 | E/G | 983.456,88 | 6.873.072,30 |
| 31.12.2025 | | | | | 0,00 | 74,00 | E/G | –5.889.050,03 | –7.645.470,25 |

Legende:
V = vollkonsolidierte Unternehmen
E/A = at-equity konsolidierte assoziierte Unternehmen
E/G = at-equity konsolidierte Gemeinschaftsunternehmen
U = untergeordnete Unternehmen

Bestätigungsvermerk

Bericht zum Jahresabschluss

Prüfungsurteil

Wir haben den Jahresabschluss der UBM Development AG, Wien, bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2025, der Gewinn- und Verlustrechnung für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr und dem Anhang, geprüft. Nach unserer Beurteilung entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage zum 31. Dezember 2025 sowie der Ertragslage der Gesellschaft für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU-Verordnung Nr. 537/2014 (im Folgenden EU-VO) und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern die Anwendung der International Standards on Auditing (ISA). Unsere Verantwortlichkeiten nach diesen Vorschriften und Standards sind im Abschnitt „Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften, und wir haben unsere sonstigen beruflichen Pflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns bis zum Datum des Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu diesem Datum zu dienen.

Besonders wichtige Prüfungssachverhalte

Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemäßen Ermessen am bedeutsamsten für unsere Prüfung des Jahresabschlusses des Gechäftsjahres waren. Diese Sachverhalte wurden im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Jahresabschlusses als Ganzes und bei der Bildung unseres Prüfungsurteils hierzu berücksichtigt, und wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab. Nachfolgend stellen wir den aus unserer Sicht besonders wichtigen Prüfungssachverhalt dar:

Bewertung der Anteile und Ausleihungen an verbundenen Unternehmen sowie der Beteiligungen und Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht

Risiko
Im Jahresabschluss der UBM Development AG zum 31. Dezember 2025 sind Anteile an verbundenen Unternehmen (EUR 186,4 Mio), Ausleihungen an verbundene Unternehmen (EUR 413,9 Mio), Beteiligungen (EUR 7,7 Mio) sowie Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht (EUR 155,8 Mio) ausgewiesen. Darüber hinaus sind Erträge aus dem Abgang von und der Zuschreibung zu Finanzanlagen (EUR 11,8 Mio) und Abschreibungen aus Finanzanlagen (EUR 22,6 Mio) im Jahresabschluss erfasst. Für sämtliche Anteile und Ausleihungen an verbundenen Unternehmen sowie Beteiligungen und Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, wird ein Werthaltigkeitstest durchgeführt.Im Rahmen dieses Werthaltigkeitstests sind wesentliche Annahmen und Schätzungen zu treffen. Da es sich bei den verbundenen Unternehmen und Beteiligungen vor allem um Immobilienprojektgesellschaften handelt, basiert der Werthaltigkeitstest auf einer vereinfachten Unternehmensbewertung, deren wesentliche Basis die von externen, unabhängigen Sachverständigen erstellten Immobiliengutachten sind. Das wesentliche Risiko besteht bei den Immobiliengutachten in der Festlegung von Annahmen und Schätzungen wie Diskontierungs-/Kapitalisierungssatz und erzielbare Mieteinnahmen sowie bei Immobilien in Entwicklung in der Festlegung ausstehender Bau-/Entwicklungskosten und des Developmentgewinnes. Eine geringfügige Änderung dieser Annahmen und Schätzungen kann einen wesentlichen Einfluss auf die Bewertung der Anteile und Ausleihungen an verbundenen Unternehmen sowie der Beteiligungen und Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, haben. Die Angaben der Gesellschaft zu Anteilen und Ausleihungen an verbundenen Unternehmen, Beteiligungen und Ausleihungen an Unternehmen mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht sowie der Abschreibungen und Zuschreibungen dieser, sind im Jahresabschluss zum 31. Dezember 2025 in Abschnitt „I.1 Anlagevermögen“ sowie in „II.1. Anlagevermögen“ enthalten.

Adressierung im Rahmen der Abschlussprüfung

Um dieses Risiko zu adressieren, haben wir die Annahmen und Schätzungen des Managements und der externen Sachverständigen hinterfragt und dabei unter Beiziehung unserer internen Immobilienbewertungsspezialisten unter anderem die folgenden Prüfungshandlungen durchgeführt:

• Beurteilung der Konzeption und Ausgestaltung des zugrundeliegenden Geschäftsprozesses sowie Identifikation der Kontrollen zur Bewertung der Anteile und Ausleihungen an verbundenen Unternehmen sowie der Beteiligungen und Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht
• Prüfung der angewandten Methodik sowie der rechnerischen Richtigkeit der vorgelegten Unterlagen und Berechnungen zur Bewertung der Anteile und Ausleihungen an verbundenen Unternehmen sowie der Beteiligungen und Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht
• Beurteilung der Kompetenz, Fähigkeit und Objektivität der vom Management beauftragten externen Sachverständigen
• Für ausgewählte Gutachten: Beurteilung der angewandten Methodik, Plausibilisierung der zugrundeliegenden Annahmen und Schätzungen (z.B. erzielbare Mieteinnahmen und Diskontierungs-/Kapitalisierungssatz, ausstehende Bau-/Entwicklungskosten, Developmentgewinn) mittels Vergleichs mit Marktdaten sowie Vergleich der Marktwerte laut Bewertungsgutachten mit einer von uns ermittelten Marktwertbandbreite
• Zu ausgewählten Immobilien in Entwicklung: Befragung des Projektmanagements hinsichtlich der Gründe für Abweichungen zwischen geplanten Kosten und Istkosten und zur aktuellen Beurteilung der bis zur Fertigstellung voraussichtlich noch anfallenden Kosten; Untersuchung der Kostenverbuchung auf diesen Projekten durch Einsichtnahme in die Projektunterlagen und stichprobenweisen Abgleich der erfassten Kosten mit den Rechnungen sowie Evaluierung des daraus abgeleiteten Fertigstellungsgrades
• Für vermietete Finanzimmobilien: Überprüfung ausgewählter Input-Daten laut Bewertungsgutachten anhand zugrundeliegender Verträge und Rechnungen
• Überprüfung, ob die Angaben der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft im Anhang vollständig und zutreffend sind

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen alle Informationen im Geschäftsbericht und im Jahresfinanzbericht, ausgenommen den Jahresabschluss, den Lagebericht und den Bestätigungsvermerk. Der Geschäftsbericht und der Jahresfinanzbericht werden uns voraussichtlich nach dem Datum dieses Bestätigungsvermerks zur Verfügung gestellt. Unser Prüfungsurteil zum Jahresabschluss erstreckt sich nicht auf diese sonstigen Informationen, und wir werden dazu keine Art der Zusicherung geben. Im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Jahresabschlusses haben wir die Verantwortlichkeit, diese sonstigen Informationen zu lesen, sobald sie vorhanden sind, und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen wesentliche Unstimmigkeiten zum Jahresabschluss oder zu unseren bei der Abschlussprüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder anderweitig falsch dargestellt erscheinen.

Verantwortlichkeiten der gesetzlichen Vertreter und des Prüfungsausschusses für den Jahresabschluss

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses und dafür, dass dieser in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig erachten, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist. Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit - sofern einschlägig - anzugeben, sowie dafür, den Rechnungslegungsgrundsatz der Fortführung der Unternehmenstätigkeit anzuwenden, es sei denn, die gesetzlichen Vertreter beabsichtigen, entweder die Gesellschaft zu liquidieren oder die Unternehmenstätigkeit einzustellen oder haben keine realistische Alternative dazu. Der Prüfungsausschuss ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft.

Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses

Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit der EU-VO und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, durchgeführte Abschlussprüfung eine wesentliche falsche Darstellung, falls eine solche vorliegt, stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn von ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen.

Als Teil einer Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU-VO und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, üben wir während der gesamten Abschlussprüfung pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus gilt:

• Wir identifizieren und beurteilen die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern im Abschluss, planen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken, führen sie durch und erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als ein aus Irrtümern resultierendes, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen oder das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
• Wir gewinnen ein Verständnis von den für die Abschlussprüfung relevanten internen Kontrollen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit der internen Kontrollen der Gesellschaft abzugeben.
• Wir beurteilen die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte in der Rechnungslegung und damit zusammenhängende Angaben.
• Wir ziehen Schlussfolgerungen über die Angemessenheit der Anwendung des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit durch die gesetzlichen Vertreter sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die erhebliche Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir die Schlussfolgerung ziehen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, in unserem Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch die Abkehr der Gesellschaft von der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zur Folge haben.
• Wir beurteilen die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse in einer Weise wiedergibt, dass ein möglichst getreues Bild erreicht wird.

Wir tauschen uns mit dem Prüfungsausschuss unter anderem über den geplanten Umfang und die geplante zeitliche Einteilung der Abschlussprüfung sowie über bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel in den internen Kontrollen, die wir während unserer Abschlussprüfung erkennen, aus.Wir geben dem Prüfungsausschuss auch eine Erklärung ab, dass wir die relevanten beruflichen Verhaltensanforderungen zur Unabhängigkeit eingehalten haben, und tauschen uns mit ihm über alle Beziehungen und sonstigen Sachverhalte aus, von denen vernünftigerweise angenommen werden kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit und – sofern einschlägig – auf vorgenommene Handlungen zur Beseitigung von Gefährdungen oder angewandte Schutzmaßnahmen auswirken. Wir bestimmen von den Sachverhalten, über die wir uns mit dem Prüfungsausschuss ausgetauscht haben, diejenigen Sachverhalte, die am bedeutsamsten für die Prüfung des Jahresabschlusses des Geschäftsjahres waren und daher die besonders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sachverhalte in unserem Bestätigungsvermerk, es sei denn, Gesetze oder andere Rechtsvorschriften schließen die öffentliche Angabe des Sachverhalts aus oder wir bestimmen in äußerst seltenen Fällen, dass ein Sachverhalt nicht in unserem Bestätigungsvermerk mitgeteilt werden sollte, weil vernünftigerweise erwartet wird, dass die negativen Folgen einer solchen Mitteilung deren Vorteile für das öffentliche Interesse übersteigen würden.

Sonstige gesetzliche und andere rechtliche Anforderungen

Bericht zum Lagebericht

Der Lagebericht ist aufgrund der österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er mit dem Jahresabschluss in Einklang steht und ob er nach den geltenden rechtlichen Anforderungen aufgestellt wurde. Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit den Berufsgrundsätzen zur Prüfung des Lageberichts durchgeführt.

Urteil

Nach unserer Beurteilung ist der Lagebericht nach den geltenden rechtlichen Anforderungen aufgestellt worden, enthält zutreffende Angaben nach § 243a UGB, und steht in Einklang mit dem Jahresabschluss.

Erklärung

Angesichts der bei der Prüfung des Jahresabschlusses gewonnenen Erkenntnisse und des gewonnenen Verständnisses über die Gesellschaft und ihr Umfeld wurden wesentliche fehlerhafte Angaben im Lagebericht nicht festgestellt.

Zusätzliche Angaben nach Artikel 10 der EU-VO

Wir wurden von der Hauptversammlung am 21. Mai 2025 als Abschlussprüfer gewählt. Wir wurden am 21. Mai 2025 vom Aufsichtsrat beauftragt. Wir sind seit dem Geschäftsjahr 2024 Abschlussprüfer. Wir erklären, dass das Prüfungsurteil im Abschnitt „Bericht zum Jahresabschluss“ mit dem zusätzlichen Bericht an den Prüfungsausschuss nach Artikel 11 der EU-VO in Einklang steht. Wir erklären, dass wir keine verbotenen Nichtprüfungsleistungen (Artikel 5 Abs 1 der EU-VO) erbracht haben und dass wir bei der Durchführung der Abschlussprüfung unsere Unabhängigkeit gewahrt haben.

Auftragsverantwortliche Wirtschaftsprüfer

Der für die Abschlussprüfung auftragsverantwortliche Wirtschaftsprüfer ist Herr Mag. Stefan Uher.

Wien, am 18. März 2026

Ernst & Young
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H.

Mag. Stefan Uher
Wirtschaftsprüfer

Mag. (FH) Isabelle Vollmer
Wirtschaftsprüfer

Die Veröffentlichung oder Weitergabe des Jahresabschlusses mit unserem Bestätigungsvermerk darf nur in der von uns bestätigten Fassung erfolgen. Dieser Bestätigungsvermerk bezieht sich ausschließlich auf den deutschsprachigen und vollständigen Jahresabschluss samt Lagebericht. Für abweichende Fassungen sind die Vorschriften des § 281 Abs. 2 UGB zu beachten.

Bilanzeid

Erklärung der gesetzlichen Vertreter gemäß § 124 Abs 1 Börsegesetz 2018 – Jahresabschluss

Wir bestätigen nach bestem Wissen, dass der im Einklang mit den maßgebenden Rechnungslegungsstandards aufgestellte Jahresabschluss der UBM Development AG ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens vermittelt, sowie dass der Lagebericht den Geschäftsverlauf, das Geschäftsergebnis und die Lage des Unternehmens so darstellt, dass ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens entsteht, und dass der Lagebericht die wesentlichen Risiken und Ungewissheiten beschreibt, denen das Unternehmen ausgesetzt ist.

Wien, am 18. März 2026

Der Vorstand
Mag. Thomas G. Winkler, LLM CEO, Vorsitzender
Dipl.-Ök. Patric Thate CFO
Martina Maly-Gärtner, MRICS COO
Dipl. Ing. Peter Schaller CTO

Kontakt Investor Relations
Christoph Rainer
Tel: +43 (0) 664 80 1873 200
investor.relations@ubm-development.com

Impressum
Medieninhaber und Herausgeber
UBM Development AG
Laaer-Berg-Straße 43, 1100 Wien, Österreich
Tel: +43 (0) 50 1873 100
www.ubm-development.com

Disclaimer
Dieser Jahresabschluss enthält auch zukunftsbezogene Aussagen, die auf gegenwärtigen, nach bestem Wissen vorgenommenen Einschätzungen und Annahmen des Managements der UBM Development AG beruhen. Angaben unter Verwendung der Worte „Erwartung“ oder „Ziel“ oder ähnliche Begriffe und Formulierungen deuten auf solche zukunftsbezogenen Aussagen hin. Zukunftsbezogene Aussagen zum künftigen Geschäftsverlauf enthalten naturgemäß Risiken und Unsicherheiten. Die Prognosen, die sich auf die zukünftige Entwicklung des Unternehmens beziehen, stellen Einschätzungen dar, die auf Basis der im Rahmen der Erstellung des Geschäftsberichts vorhandenen und der UBM Development AG vorliegenden Informationen gemacht wurden. Sollten die den Prognosen zugrunde liegenden Annahmen nicht eintreffen oder unerwartet Risiken in nicht kalkulierter oder nicht kalkulierbarer Höhe eintreten, so können die künftige tatsächliche (Geschäfts-)Entwicklung und die künftigen tatsächlichen Ergebnisse von diesen Einschätzungen, Annahmen und Prognosen abweichen. Maßgebliche Faktoren für ein solches Abweichen können beispielsweise die Veränderung der gesamtwirtschaftlichen Lage, der politischen, gesetzlichen und regulatorischen Rahmenbedingungen in Österreich, der EU und anderen relevanten Wirtschaftsräumen sowie Veränderungen in der Branche sein. Die UBM Development AG übernimmt keine Gewährleistung und keine Haftung dafür, dass die künftige (Geschäfts-)Entwicklung und die künftig erzielten Ergebnisse mit den in diesem Geschäftsbericht geäußerten Einschätzungen und Annahmen übereinstimmen werden. Die UBM Development AG wird diese zukunftsbezogenen Aussagen nicht aktualisieren, weder aufgrund geänderter tatsächlicher Umstände noch aufgrund geänderter Annahmen oder Erwartungen.

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2024 wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt, um die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben in allen Teilen möglichst sicherzustellen. Die Kennzahlen wurden kaufmännisch gerundet. Rundungs-, Satz- und Druckfehler können dennoch nicht ausgeschlossen werden. Zugunsten der besseren Lesbarkeit wurde im Geschäftsbericht auf die gleichzeitige Verwendung weiblicher und männlicher Personenbegriffe verzichtet und die männliche grammatische Form angeführt. Gemeint und angesprochen sind immer alle Geschlechter.

www.ubm-development.com

Ergebnisverwendung

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2025 weist für das Geschäftsjahr 2025 keinen verteilungsfähigen Bilanzgewinn aus. Die Ausschüttung einer Dividende an die Aktionäre für das Geschäftsjahr 2025 unterbleibt daher.

Wien, am 18. März 2026

Der Vorstand
Mag. Thomas G. Winkler, LLM CEO, Vorsitzender
Dipl.-Ök. Patric Thate CFO
Martina Maly-Gärtner, MRICS COO
Dipl. Ing. Peter Schaller CTO

Bilanzeid Erklärung der gesetzlichen Vertreter gemäß § 124 Abs. 1 iVm Abs. 2 Börsegesetz 2018 – Konzernabschluss

Wir bestätigen nach bestem Wissen, dass der im Einklang mit den maßgebenden Rechnungslegungsstandards aufgestellte Konzernabschluss ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns als Gesamtheit der in die Konsolidierung einbezogenen Unternehmen vermittelt, sowie, dass der Konzernlagebericht den Geschäftsverlauf, das Geschäftsergebnis und die Lage des Konzerns so darstellt, dass ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns entsteht, und, dass der Konzernlagebericht die wesentlichen Risiken und Ungewissheiten beschreibt, denen der Konzern ausgesetzt ist.

Wien, am 18. März 2026

Der Vorstand
Mag. Thomas G. Winkler, LLM CEO, Vorsitzender
Dipl.-Ök. Patric Thate CFO
Martina Maly-Gärtner, MRICS COO
Dipl. Ing. Peter Schaller CTO

Glossar

Kürzel	Beschreibung
ATX	Leitindex der Wiener Börse (Austrian Traded Index)
BIP	Bruttoinlandsprodukt
CEE/SEE	Mittel- und Osteuropa/Süd- und Osteuropa
Covid-19	Coronavirus Disease 2019; eine durch das Coronavirus SARS-CoV-2 verursachte Viruserkrankung
DAX	Leitindex der Deutschen Börse (Deutscher Aktienindex)
DBO	Defined Benefit Obligation
Dividendenrendite	Dividende je Aktie im Verhältnis zum Aktienkurs
Dow Jones Index	Umfasst die 30 größten US-Werte in einem Index
EBIT	Betriebsergebnis (Earnings Before Interest and Taxes)
EBITDA	Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen auf Sachanlagen und immaterielle Vermögensgegenstände (Earnings before Interest, Taxes, Depreciation and Amortisation)
EBT	Ergebnis vor Ertragsteuern (Earnings before Taxes)
Eigenkapitalquote	Eigenkapital im Verhältnis zur Bilanzsumme
EURO STOXX 50	Aktienindex, der 50 große börsennotierte Unternehmen der Eurozone beinhaltet
Executive Committee	Repräsentiert das Führungsteam von UBM; es umfasst die vier Vorstände sowie aktuell 18 länder- und bereichsübergreifend ausgewählte Führungskräfte
FAZ	Frankfurter Allgemeine Zeitung
Forward-Verkauf	Verkauf von Projektentwicklungen vor Fertigstellung
FVTPL	Fair Value through Profit or Loss
Gesamtleistung	Umfasst die Umsätze der vollkonsolidierten Unternehmen, die anteiligen Umsätze der at-equity einbezogenen Unternehmen sowie Erlöse aus Immobilienverkäufen von Share- bzw. Asset Deals.

IATX Immobilien Austrian Traded Index; Immobilienindex, der die bedeutendsten, an der Wiener Börse notierten Immobilienunternehmen enthält

IFRS Internationale Rechnungslegungsstandards (International Financing Reporting Standards)

Impairment-Test Gemäß IAS 36 erfolgt eine Wertfeststellung von Vermögenswerten über einen regelmäßigen Test, der zwischenzeitliche Wertminderungen des Vermögenswerts eruiert und gegebenenfalls zu Anpassungsbuchungen führt

IWF Internationaler Währungsfonds

KGV Kurs-Gewinn-Verhältnis, Aktienkurs im Verhältnis zum Ergebnis je Aktie

Marktkapitalisierung Aktienkurs multipliziert mit der Anzahl der ausgegebenen Aktien (Market Cap)

MSCI World Aktienindex, der über 1.600 Aktien aus 23 Industrieländern beinhaltet

NaDiVeG Nachhaltigkeits- und Diversitätsverbesserungsgesetz

Nettoverschuldung Langfristige und kurzfristige Finanzverbindlichkeiten exkl. Leasingverbindlichkeiten minus liquide Mittel

ÖCGK Österreichischer Corporate Governance Kodex

PoC-Methode Auf Basis der Percentage-of-Completion-Methode erfolgt eine Gewinnrealisierung zeitraumbezogen auf Basis des Fertigstellungsgrads

Prime Market Marktsegment der Wiener Börse AG mit den höchsten Publizitäts- und Transparenzanforderungen

QBC Quartier Belvedere Central; Stadtentwicklungsprojekt in der Nähe des Wiener Hauptbahnhofs bestehend aus Büros, Wohnungen, Hotels und Gastronomie

S&P 500 Aktienindex, der die 500 größten börsennotierten US-amerikanischen Unternehmen erfasst

Kontakt Investor Relations:
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Tel: +43 (0) 664 80 1873 200
investor.relations@ubm-development.com

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Creative Direction: Christine Eisl
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Druck: Hantsch PrePress Services
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Dieser Geschäftsbericht wurde auf einem Bio Top 3® Next Papier gedruckt. Dieses Papier ist total chlorfrei gebleicht, FSC® und Cradle to Cradle® Stufe Bronze zertifiziert, und mit dem österreichischen Umweltzeichen ausgestattet.

Disclaimer

Dieser Geschäftsbericht enthält auch zukunftsbezogene Aussagen, die auf gegenwärtigen, nach bestem Wissen vorgenommenen Einschätzungen und Annahmen des Managements der UBM Development AG beruhen. Angaben unter Verwendung der Worte „Erwartung“ oder „Ziel“ oder ähnliche Begriffe und Formulierungen deuten auf solche zukunftsbezogenen Aussagen hin. Zukunftsbezogene Aussagen zum künftigen Geschäftsverlauf enthalten naturgemäß Risiken und Unsicherheiten. Die Prognosen, die sich auf die zukünftige Entwicklung des Unternehmens und der UBM-Gruppe beziehen, stellen Einschätzungen dar, die auf Basis der im Rahmen der Erstellung des Geschäftsberichts vorhandenen und der UBM Development AG vorliegenden Informationen gemacht wurden. Sollten die den Prognosen zugrunde liegenden Annahmen nicht eintreffen oder unerwartet Risiken in nicht kalkulierter oder nicht kalkulierbarer Höhe eintreten, so können die künftige tatsächliche (Geschäfts-)Entwicklung und die künftigen tatsächlichen Ergebnisse von diesen Einschätzungen, Annahmen und Prognosen abweichen. Maßgebliche Faktoren für ein solches Abweichen können beispielsweise die Veränderung der gesamtwirtschaftlichen Lage, der politischen, gesetzlichen und regulatorischen Rahmenbedingungen in Österreich, der EU und anderen relevanten Wirtschaftsräumen sowie Veränderungen in der Branche sein. Die UBM Development AG übernimmt keine Gewährleistung und keine Haftung dafür, dass die künftige (Geschäfts-)Entwicklung und die künftig erzielten Ergebnisse mit den in diesem Geschäftsbericht geäußerten Einschätzungen und Annahmen übereinstimmen werden. Die UBM Development AG wird diese zukunftsbezogenen Aussagen nicht aktualisieren, weder aufgrund geänderter tatsächlicher Umstände noch aufgrund geänderter Annahmen oder Erwartungen. Der Geschäftsbericht zum 31. Dezember 2025 wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt, um die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben in allen Teilen möglichst sicherzustellen. Die Kennzahlen wurden kaufmännisch gerundet. Rundungs-, Satz- und Druckfehler können dennoch nicht ausgeschlossen werden. Zugunsten der besseren Lesbarkeit wurde im Geschäftsbericht auf geschlechterspezifische Formulierungen bzw. auf die gleichzeitige Verwendung weiblicher und männlicher Personenbegriffe verzichtet und die männliche grammatische Form angeführt. Gemeint und angesprochen sind immer alle Geschlechter. Der Geschäftsbericht liegt auch in englischer Fassung vor und steht in beiden Sprachen auf der Internetseite der UBM Development AG zur Verfügung. Bei Abweichungen ist die deutsche Fassung des Geschäftsberichts maßgeblich.