SAKARYA İLİ, HENDEK İLÇESİ, ÇAĞLAYAN MAHALLESİ, 900 ADA / 79, 84 VE 85 PARSEL NOLU FABRİKA VE ARSA NİTELİKLİ TAŞINMAZLARIN PİYASA DEĞER TESPİTİ

Tel: 0342

YÖNETİCİ ÖZETİ

Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi	OBA MAKARNACILIK SANAYI VE TICARET ANONIM SIRKETI
Raporu Hazırlayan Kurum	Başkent Taşınmaz Değerleme A.Ş.
Rapor Tarihi	30.06.2022
Rapor No	SPK-2022-30
Talep Tarihi	25.06.2022
Taşınmaz İnceleme Tarihi	30.06.2022
Değerleme Konusu Mülke Ait Bilgiler	Sakarya IIi, Hendek Ilçesi, Çağlayan Mahallesi, 900 Ada / 79, 84 ve 85 Parselde bulunan Fabrika ve Arsa
Çalışmanın Konusu	Sakarya IIi, Hendek İlçesi, Çağlayan Mahallesi, 900 Ada 79, 84 ve 85 Parsel numarası ile kayıtlı olan ekte mülkiyet bilgileri belirtilen taşınmazların piyasa satış değerinin tespiti amacıyla; Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin Madde-34/1 a fıkrasında yer alan "Gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı haklar, gayrimenkul projeleri, altyapı yatırım ve hizmetleri ile projelerinin portföye dahil edilmesi veya portföyden çıkarılması" hükmüne binaen Sermaye Piyasası Kurulu'nun 111-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan " Değerleme raporlarında bulunması Gereken Asgari hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1'inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Cinsi (Tapu Kaydi)	Değerleme konusu gayrimenkullerin detaylı tapu bilgileri raporun "Gayrimenkullerin Mülkiyet Bilgileri" bölümünde açıklanmaktadır.
Değerleme Konusu	900 Ada 79 Parsel: Yasal Alan: 0 m2,Mevcut Alan: 0 m2
Gayrimenkulün Kullanım Alanı	900 Ada 84 Parsel: Yasal Alan: 30.074,9 m2, Mevcut Alan: 33.407,64m2 900 Ada 85 Parsel: Yasal Alan: 16.251,04 m², Mevcut Alan: 17.251,04m2
Değerleme Konusu Gayrimenkulün Imar Durumu	Emsal:0.50, Hmax: Serbest, Sanayi Alanlı
TAŞINMAZIN KDV HARİÇ PAZAR DEGERI TL	900 Ada 79 Parsel:51.100.000 TL 900 Ada 84 Parsel: 141.145.000 TL 900 Ada 85 Parsel: 67.800.000 TL
TAŞINMAZIN KDV HARİÇ PAZAR DEGERI USD	900 Ada 79 Parsel:3.054.393 USD 900 Ada 84 Parsel:8.436.640 USD 900 Ada 85 Parsel:4.052.600 USD
	30.06.2022 Tarihli TCMB Döviz Kuru : 1 USD=16.73 TL,1 EUR:17.54 olarak esas alınmıştır.

DEĞERLEMEDE GÖREV ALANLAR

Sorumlu Değerleme Uzmanı

1 11 11 11 11 11

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı

: İrfan ÖZTÜRK

: Serdar KARAKUŞ

içindekiler

	1. BÖLÜM RAPOR BİLGİLERİ
1.1 +	RAPOR TARİHİ Azərbaycan mananın mənasında mərkəzi və baş mənədlər mənədlər mənali məllər də bir mənilə də bir mənələ d
1.2	RAPOR NUMARASI
	1.3 RAPOR TÜRÜ
	1.4 RAPORU HAZIRLAYANLAR
	1.5 DEGERLEME TARİHİ MİŞ MALARIN SED TONAR BALARI MARKA MANAŞ BARAN MARKA BARAN BARAN BARAN A
	1.6 DAYANAK SÖZLEŞME TARİHİMALARINİ İlk Manadlar Hamil İlk Baş Buran Buran Bayıl 2012-01-24
	1.7 RAPORUN KURULDÜZENLEMELERİ KAPSAMINDA DEĞERLEME AMACIYLA HAZIRLANIP
	HAZIRLANNADIGINA ILIŞKIN AÇIKLAMA.
	1.8 SON UÇ DEGERLEME ÇALISMASINA LİŞKİN BİLGİLER
	2. BÖLÜMDEĞERLEMEŞİRKETİVEMÜŞTERİBİLGİLERİ,DEĞERLEMENİNTANIMVEKAPSAMİ
	2.1 DEGERLEME SIRKET UNVANI, ADRESI VE SIRKET BLGILERI, MARKOMMENT MODELLINGS BASEBALDESSERS S
	2.2 - MÜŞTERİ ÜNVANI, ADRESİVE BİLİLERİ - Manimaların Karaktika Müziklerindən birinci bir yılıdı. Mənbələrindən b
	2.3 MÜŞTERİTALEPLERİNİN KAPSAMI (VARSA GETİRİLEN KİSİTLAMALAR)
	3. BÖLÜM - RAPORUN HAZIRLANMASINDA KULLANILAN KABULLER, BEYANLAR VE VARSAYIMLAR
	3.1 KABULLERA.D. 10. Microsoft Million Public Mark Market Market Manager Comments on Carace 7
	3.2 UYGUNLUK BEYANI
	4. BÖLÜM - GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER
	4.1. GAYRİMENKULLERİN TAPU KAYIT BİLERİ
	4.2. GAYRIMENKULÜN YERİ, KONUMU VEÇEVRE ÖZELİKLERİ BARAK MALARA MALARA ALA ALA ALA
	4.3. ULAŞIM BAĞLANTLARI
	4.4. TAPU, PLAN, PROJE, RUHSAT, IMAR, SEMA VB. BILGILER VE DOKUMANARIA LOOKUS COOKLARS 13
	4.5. DEĞERLEME KONUSU GAYRIMENKULİ LE İLGİLİ VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM
	İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR
	PLANINDA MEYDANA GELEN DEGIŞIKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ, VB. JİLİŞKİN BİLGİ
	4.6 GAYRIMENKULUN TAPU INCELEMESI VETAKYIDAT BILGILERI
	4.7. DEGERLEMESI YAPLAN PROJELERİN İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA GEREKLİ TÜM İZİNLERİNİN ALINMADİĞI,
	PROJESİNİN HAZIR VE ONAYLANMIŞ, İNŞAATA BAŞLANMASI İÇİN YASAL GEREKLİĞİ OLAN TÜM BELGELERİN TAM VE DOĞRU OLARAK
	MEVCUT OLUP OLMADIGI HAKKINDA BİLGİ VE PROJENİN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞINA ALINMASINA SERMAYE PIYASASI
	MEVZUATI HÜKÜMLERİ ÇERÇEVESİNDE BİR ENGEL
	OLUP OLMADIGI HAKKINDA GORUŞ
	4.8. DEGERLEMESIYAPILAN PROJELERILEİLGİLİ OLARAK, 29.06.2001 TARİHVE 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ
	HAKKINDA KANUN DYARINCA DENETIM YAPAN YAPI DENETIM KURULUŞU (TICARI UNVANI, ADRES), VB.) VE
	DEGERLEMESI YAPILAN GAYRIMENKULILE ILGILI OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ MİŞİLİ İLİ İLİ İLİ İLİ İLİ İLİ İLİ İLİ İLİ İLİ İLİ İLİ İLİ İLİ İLİ İLİ İLİ İLİ İLİ
	4.9. EGERBELİRLİBİRİPROJEYEİSTİNADENDEĞERLEMEYAPILIYORSA, PROJEYEİLİŞKİN DETAYLIBİLGİVE
	PLANLARIN VE SÖZ KONUSU DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR
	PROJENIN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİNAÇIKLAMA, MALAMAŞ 14
	4.10. ENERI VERIMLILK SERTIFIKASI HAKKINDA BILGI. 2013 SEPHERE BELLER BERE BERE 2010 14
	5. BOLÜM DEGERLEMESI YAPILAN GAYRIMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER MALIZMAN MALIZMAN BERMIRA 15

	Cevizlidere Mah. Palmiye İş Merkezi No:4/19 Çankaya/Ankara Tel: 0(312) 999 53 48 Fax : 0(312) 999 68 03

[email protected] www.baskenttd.com.tr

BA	KINNIT J FASINMAZ DEGERLEME A. 8.

5.1. GAYRIMENKULUN BULUNDUĞU BOLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER SAKARYA- İLİ. Mammallığını 15 5.2. MEVCUT EKONOMIK KOŞULLARIN, GAYRIMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER
самость в собставленного полности полности полнительно полности по седения с составления в составления 16
5.2.1. KÜRESEL EKONOMİK DURUM SİNE SERİ SERİ SEMİ SE BERİ SE MİRİ MİŞ MİŞİ MİŞİ MİŞİ MİŞİ MİŞİ MİŞİ MİŞİ MİŞİ MİŞİ MİŞİ MİŞİ MİŞİ MİŞİ MİŞİ MİŞİ MİŞİ MİŞİ MİŞİ MİŞİ MİŞİ MİŞİ
5.2.2. TÜRKYE'DE GENELEKONOMIK DURUM
5.2.3. INŞAAT SEKTORÜ VE GAYRIMENKUL PİYASASI'
5.3. DEGERLEME ISLEMINI OLUMSUZ YÖNDE ETKILEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER
5.4. GAYRIMENKULUN KULLANIM AMACI, YAPISAL VE İNŞAAT ÖZELİKLERİ, MÜŞDÜRÜYİNİ İMKANIN BİRİ ŞALALARI 20
5.4.1 ANA GAYRİMENKULÖZELİKLERİ
5.5. FIZIKSEL DEGERLEMEDE BAZALINAN VERİLER 10/11/14/2014 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2/20 1/2/21
5.6. GAYRİMENKULÜNTEKNİK ÖZELİKLERİVE DEĞERLEMEDE BAZALINAN VERİLER VARSA RUHSATA AYKIRI
YAPILANNALAR. And Children Child States Child States Comment Cor Concern Corporation Comments Concerners 21
5.7. DEGERLEME IŞLEMINDE KULLANILARVE BUNLARIN KULLANILMA NEDENLERİ
5.8. GAYRIMENKULÜN DEĞERİNE ETKİEDEN FAKTÖRLER
5.9. DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANLAR VE BU YÖNTEMLERİN SEÇİLMENEDENLERİ
5.10. ÜZERINDE PROJE GELIŞTIRILEN ARSALARIN BOŞ ARAZİ VE PROJE DEĞERLERİ MERKET BELERİ 23. 23
5.11. NAKIT/GELİRAKIMLARI ANALİZİ
5.12. DEĞERLEMEDE ESAS ALINAN BENZER SATIŞ ÖRNEKLERİNİN TANIM VE SATIŞ BEDELLERİ İLE BUNLARIN
SECILME NEDENLERIES MANAGEMENT SERVER SERVER SERVER SERVER SECTION CONTRACTORION CONTRACTOR 24
5.13. GAYRIMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUM ANALİZİ SANA BARAN KATALARI MAKARIN MATERIN MARKARI MARKARI 26
5.14. EN İYİ KULANIM DURUMU ANALİZİ 14. 14. 14. 14. 14. 14. 14. 14. 14. 14. 14. 14. 14. 14. 14. 14. 14. 14. 14. 12. 14. 12. 12. 12. 12. 12. 12. 12. 12. 12. 12. 12. 12. 12.
5.15. MÜŞTEREK VEYA BÖLÜMMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALZİ
5.16. HASILAT PAYLAŞIM VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE EMSAL PAY ORANLARI MALAŞ BULDO
6. BOLUM ANALIZSONUÇLARININ DEGERLENDİRİLMESİ
6.1. DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN
YONTEMİN VE NEDENLERININ AÇKLANMASI
6.2. ASGARİBİLGİLERDEN RAPORDAYERVERİN NİÇİN YERALMADIKLARININGEREKÇELERİ
6.3. YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKENİZİN
VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI
6.4. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN, GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE
ALINMASINDA SERMAYE PIYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESINDE HERHANGI BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ
7. BÖLÜM SONUÇ
7.1 SORUMLU DEGERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESI.
7.2 NIHAİ DEĞER TAKDİRİ

1. BÖLÜM RAPOR BİLGİLERİ

1.1 RAPOR TARIHI

Bu rapor 30.06.2022 tarihinde düzenlenmiştir.

1.2 RAPOR NUMARASI

Bu rapor, SPK-2022-30 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.

1.3 RAPOR TÜRÜ

Taşınmazların günümüz piyasa koşullarında Türk Lirası (TL) cinsinden nakit ve/ya karşılığı Pazar Değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanan değerleme raporudur.

1.4 RAPORU HAZIRLAYANLAR

Bu rapor; taşınmazların mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi-kurumkuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak ve farklı değerleme yöntemlerinden elde edilen sonuçların bir arada yorumlanması sonucunda hazırlanmıştır. Şirketimiz Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Serdar KARAKUŞ tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı İrfan Öztürk tarafından kontrol edilmiştir. Raporu hazırlayan ve kontrol eden değerleme uzmanlarına ait lisans belgeleri rapor ekindedir.

1.5 DEĞERLEME TARİHİ	: 30.06.2022

1.6 DAYANAK SÖZLESMETARİHİ	: 25.06.2022
----------------------------	--------------

1.7 RAPORUN KURUL DÜZENLEMELERİ KAPSAMINDA DEGERLEME AMACIYLA

HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA

Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri VIII, No: 35 sayılı "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" hükümleri ile Kurul'un 20.07.2007 tarih ve 27/781 sayılı kararında yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" çerçevesinde ve Sermaye Piyasası Kurulu'ndan 01.02.2017 tarih, 29966 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" hükümleri esas olmak üzere hazırlanmıştır.

1.8 SON ÜÇ DEĞERLEME ÇALIŞMASINA İLİŞKİN BİLGİLER

Değerleme konusu taşınmazlar için şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde herhangi Bir değerleme raporu hazırlanmamıştır.

2. BÖLÜM DEĞERLEME ŞİRKETİ VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI

2.1 DEĞERLEME ŞİRKETİ ÜNVANI, ADRESİ VE ŞİRKET BİLGİLERİ

DEGERLEME ŞİRKETİNİN UNVANI: BAŞKENT TAŞINMAZ DEĞERLEME A.Ş.

ŞİRKETİN ADRESİ: CEVİZLİDERE MAHALLESİ, 1243. SOKAK, PALMİYE İŞ MERKEZİ NO:4/19 ÇANKAYA/ANKARA

İLETİŞİM: [email protected]

KURULUŞ TARİHİ: 21.09.2017

SERMAYESİ: 1.000.000 TL

TICARET SICIL NO: 412467

FAALİYET KONUSU: GAYRİMENKUL DEĞERLEME

İZİN/YETKİLER: Şirketimiz, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 22.03.2018 Tarih 14/417 Sayılı Kararıyla, Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ'i çerçevesinde gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere listeye alınmıştır. Şirketimize, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu Başkanlığı'nın 26.07.2018 Tarih ve 7890 Sayılı Kararı ile Bankaların Değerleme Hizmeti Almaları ve Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmeliğinin 11. Maddesine istinaden Bankalara Yönetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren 'Gayrimenkullerin, Gayrimenkul Projelerinin veya Bir Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların Değerlemesi' kapsamında hizmet verme yetkisi verilmiştir.

2.2 MÜŞTERİ ÜNVANI, ADRESİ VE BİLGİLERİ

MÜŞTERİNİN ÜNVANI: OBA MAKARNACILIK SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ V

MÜŞTERİNİN ADRESİ: BAŞPINAR (ORGANİZE) OSB Mah. OSB 4.BÖLGE 83422 Nolu Cadde OBA MAKARNACILIK No: 1 / ŞEHİTKAMİL / GAZİANTEP

ŞİRKET AMACİ: Şirketin 1966 yılında Gaziantep'te kurulan OBA Makarnacılık San. Ve Tic. A.Ş. yüksek teknolojik yatırımları ve insan sağlığına önem veren kaliteli üretimi ile sektöründe öncü bir kuruluştur. 2005 Yılında ÖZGÜÇLÜ AILESİ tarafından satın alınan OBA Makarnacılık San. ve Tic. A.Ş. Gaziantep 4.Organize sanayi bölgesinde 110.000 m'2 açık, 65,000.m'2 kapalı alana sahip tesislerinde en son İtalyan teknolojisi ve yüksek kapasitesi ile dünya standartlarında üretim yapmaktadır. 2010 ve 2012 yılları arasında yaptığı 50.000.000 Euro'luk yatırımlarının ardından günlük 1.500 ton buğday kırma ve 1.000 ton/gün makarna üretimi ile Türkiye'nin 1.si Dünya'nın 2.si olarak sektörün en büyük firması olmuştur. 2017 yılında Sakarya/Hendek' te 55 bin m² alanda kurulu Piyale Makarna fabrikasını devir alarak bünyesine katan Oba Makarna, günlük 1.500 ton makarna üretimiyle şu anda Türkiye'nin en büyük makarna üreticisi olmanın haklı gururunu yaşıyor. Başta Türkiye, Afrika, Ortadoğu, Uzakdoğu pazarı olmak üzere İngiltere, Almanya, Çin, Güney Kore, Hindistan, Ukrayna ve Kolombiya'yı içeren 86 ülkenin raflarında Oba markası ile yer almaktadır.

Güneydoğu Anadolu Bölgesinin bereketli topraklarında yetiştirilen %100 sert durum buğdayını kullanarak tüketicisine 40 farklı ürün çeşidi sunan Oba Makarna, entegre modern üretim tesislerinde el değmeden, en gelişmiş kontrol cihazlarıyla donatılmış laboratuvar analizleri ile hizmet vermektedir. Hammaddelerin seçimi, deneyimli uzman kadro tarafından, ürünün kalitesini etkileyecek her faktör (buğday cinsi, hava durumu, toprak cinsi, üretimde çevreye saygı) göz önünde bulundurularak gerçekleşmektedir. Üretim partilerinden alınan örnekler, yapılan analizler, ürün izlenebilirliği ve periyodik kalite toplantıları ile her üründe, her ülkede aynı kaliteyi taahhüt eder.

SERMAYESİ: TL HALKA AÇIKLIK:-

İLETİŞİM: + +90 (342) 323 46 00 - [email protected]

2.3 MÜŞTERİTALEPLERİNİN KAPSAMI (VARSA GETİRİLEN KISITLAMALAR)

Bu değerleme raporu müşterinin talebi doğrultusunda, Sakarya ili, Hendek ilçesi, Çağlayan mahallesi, 4545. Caddesi, No:21 açık adresinde yer alan 2 adet Fabrika Binası ve Arsa niteliğinde olan 900 ada nolu 791-84 ve 85 parsel nolu 3 adet taşınmazın müşterinin talebi doğrultusunda güncel pazar değerinin tespiti amacıyla hazırlanmıştır.

3. BÖLÜM - RAPORUN HAZIRLANMASINDA KULLANILAN KABULLER, BEYANLAR VE VARSAYIMLAR

3.1 KABULLER

Raporun hazırlanma koşul ve şartlarını hangi amaçla kim tarafından kullanılabileceği ile raporu hazırlayan ve kullananların hak ve mükellefiyetlerini açıklar.

1. Değerleme raporu içinde aksi beyan edilmedikçe, mülkün geçerli yasalar ve çevre yönetmelikleriyle tam bir uygunluk içinde olduğu varsayılmıştır.
1. Bu rapordaki hiçbir yorum, hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıştır.
1. Değerleme raporunda ilgili Kadastro Müdürlüğü, Tapu Sicil Müdürlüğü ve Belediye yetkililerinden alınan bilgilerin güvenilir olduğuna inanılmaktadır. Bilgi ve belgeler bu kurumlardan elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır.
1. Mülkün, takdir edilen değerde değişikliğe yol açabilecek zemin altı veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Uzmanlığımız dışındaki bu husus, zeminde ve binalarda yapılacak aletsel gözlemlemeler ve hesaplamalar ile statik projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek ayrı bir ihtisas konusudur. Bu tür mühendislik etüt gerektiren şartlar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz.
1. Mülk üzerinde yer alan ipotek, hak ve kısıtlayıcı şerhler ve takyidatlar dikkate alınmamış, bunların mülkü pazarlamasında bir mani olmadığı kabul edilerek değerlendirilmistir.
1. Vergisel ve diğer mali sorumlulukların rapor kapsamı dışında kalacağı varsayılmıştır.
1. Mülk üzerindeki alacak ve teminat hakları TAKBİS kayıtları incelenmek suretiyle dikkate alınmıştır.
1. Değerleme uzmanının onayı veya rızası olmadan bu rapor içeriğinin tümü veya bir kısmı reklam, halkla ilişkiler, haberler, satışlar veya diğer medya yoluyla kamuoyuna açıklanıp yayınlanamaz.
1. Tapu mülkiyetine ilişkin konular için hiçbir sorumluluk kabul edilmez. Aksi beyan edilmedikçe, mülkün tapusu pazarlanabilir ve geçerlidir.
1. Değerleme raporuna dahil edilen güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Dolayısıyla, bu şartlar gelecekteki şartlara bağlı olarak değişebilir. Rapor tarihinden sonra meydana gelebilecek ekonomik değişikliklerin raporda belirtilen fikir ve sonucları etkilemesinden ötürü sorumluluk alınmaz.
1. Bu raporda aksi beyan edilmedikçe, mülkte var olan veya olmayan tehlikeli maddelerin mevcudiyeti değerleme uzmanı tarafından gözlemlenmemiştir. Takdir edilen değer, değer kaybına neden olabilecek bu gibi maddelerin mülkün içinde ve dışında bulunmadığı varsayımına dayalıdır.
1. Değerleme uzmanı, önceden bir anlaşma sağlanmadığı takdirde, bu değerleme nedeniyle danışmanlık yapmak, konuyla ilgili ifade vermek veya mahkemede bulunmak

zorunda değildir.

1. Resmi dairelerde gayrimenkulün araştırmasına yönelik olarak yapılan temaslarda bazı
1. Bilgiler belgeye dayalı olmaksızın elde edilebilmektedir. Bu bilgiler yetkililerin beyanlarına dayalı olduğu ve yazılı bir dokümanla desteklenmediği için ilgili resmi kuruluşun sonraki beyanlarında farklılıklar söz konusu olabilir.
1. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca ulaşmaya ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir.
1. Bu rapor OBA MAKARNACILIK SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ V talebi doğrultusunda hazırlanmış olup, başka kurum ve kuruluşlar tarafından rapor içeriğinin kullanılması Başkent Taşınmaz Değerleme A.Ş. 'nin yazılı izni ile mümkündür.

3.2 UYGUNLUK BEYANI

Bilgim ve tecrübelerim doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederim:

1. Raporda sunulan bulgular, Değerleme Uzman'ının sahip olduğu tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
1. Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kıstlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
1. Değerleme Uzman'ının değerleme konusunu oluşturan mülkle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarı veya ön yargısı bulunmamaktadır.
1. Değerleme Uzman'ının bu görevle ilgili olarak verdiği hizmet ve aldığı ücret, müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
1. Değerleme Uzmanı, değerlemeyi ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir.
1. Değerleme Uzmanı, mesleki eğitim şartlarını haizdir.
1. Değerleme Uzmanı, bu raporun konusu olan mülkü şahsen incelemiştir.
1. Değerleme Uzman'ının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi vardır.
1. Raporda belirtilen değer bu raporun hazırlandığı tarihteki değeridir. Değerleme uzmanı bu değere etki edecek ve bu tarihten sonra oluşacak ekonomik ve/veya fiziki değişikliklerden dolayı sorumlu değildir. Beyanımızı bilgi ve değerlendirmelerinize sunarız.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Serdar KARAKUS

Sorumlu Değerleme Uzmanı İrfan Öztürk

BÖLÜM - GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER

4.1. GAYRİMENKULÜN TAPU KAYIT BİLGİLERİ

900 ADA 79 PARSEL TAPU BİLGİLERİ

TAPU BILGILERI
Ili	SAKARYA	Pafta
liçesi	HENDEK	Ada	900
Bucağı		Parsel	79
Mahallesi	CAGLAYAN	Yüzölçümü	46.454,40 m²
Köyü		Arsa Payl
Mevkii	ESKIARPALIK	Blok / Kat
Cilt-Sayfa	11-1009	B.B.No
Maliki/Hisse	OBA MAKARNACILIK SANAYI VE TICARET ANONİM ŞİRKETİ / (1/1)	Niteliği
Vasfi	ARSA	Tapu Turü	ANA TAŞINMAZ

900 ADA 84 PARSEL TAPU BİLGİLERİ

TAPU BILGILERI
Hi	SAKARYA	Pafta
liçesi	HENDEK	Ada	900
Bucağı		Parsel	84
Mahallesi	CAGLAYAN	Yüzölçümü	55.243,34 m4
Köyü		Arsa Payl
Mevkii	ESKIARPALIK	Blok / Kat
Cilt-Sayfa	11-1014	B.B.No
Maliki/Hisse	OBA MAKARNACILIK SANAYI VE TICARET ANONIM ŞIRKETI / (1/1)	Niteliği
Vasti	FABRIKA BINASI OFIS VE ARSA	Tapu Turu	ANA TAŞINMAZ

900 ADA 85 PARSEL TAPU BİLGİLERİ

TAPU GILGILERI
Ili	SAKARYA	Pafta
licesi	HENDEK	Ada	900
Bucağı		Parsel	85
Mahallesi	CAGLAYAN	Yüzölçümü	26.612,16 m²
Köyü		Arsa Payl
Mevkil	ESKIARPALIK	Blok / Kat
Cilt-Sayfa	11-1015	B.B.No
Maliki/Hisse	OBA MAKARNACILIK SANAYI VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ / (1/1)	Niteliği
BİR KATLI ÇELİK FABRIKA, ÇELIK SİLO Vasfi VE ARSASI		Tapu Türü	ANA TAŞINMAZ

4.2. GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU VE ÇEVRE ÖZELİKLERİ

Değerlemeye konu taşınmazlar, Sakarya ili, Hendek ilçesi, Çağlayan mahallesi, 4545. Caddesi, No:21 açık adresinde yer almakta olan fabrikadır. Söz konusu tesis, değerleme raporuna konu olan 900 ada 79-84-85 nolu parsellerin tamamından ibarettir. Bu parseller müşterek kullanılmaktadır.

Konu taşınmazlara ulaşım tarif olarak; D-100 üzerinde batı yönde ilerlerken E-80 çevreyoluna dönülür, yaklaşık 3 km ilerledikten sonra gişelere varmadan sola Balsu Caddesine dönülür, yaklaşık 35 metre ilerledikten sonra sola Yeni Yol Sokağa dönülür, yaklaşık 500 metre ilerledikten sonra sağa 4543. Sokağa dönülür, yaklaşık 100 metre ilerledikten sonra sola 4545. Sokağa dönülür, yaklaşık 450 metre ilerledikten sonra sol kol üzerinde kalmaktadır. Konu taşınmazların bulunduğu bölgede Saka Su fabrikası, Karayolları 17. Bölge Müdürlüğü, Balsu Fabrikası ve boş tarlalar bulunmaktadır. Konu taşınmazlara ulaşım özel araçlar ile sağlanmaktadır.

Koordinatlar: (40.757044, 30.721236)

4.3. ULAŞIM BAĞLANTILARI

Konu taşınmazlara ulaşım özel araçlar ile sağlanmaktadır. Konu taşınmazlara ulaşım ana arterler olan Turgut Ozal Bulvarı ve Balsu Caddesi üzerinden sağlanmaktadır. Bölge merkezi konumda olup ulaşım sıkıntısı yaşanmamaktadır. Taşınmazlar, konum olarak belirtilen akslar ile bağlantılı konumda olan 4545. Cadde üzerinde yer almaktadır.

4.4. TAPU, PLAN, PROJE, RUHSAT, İMAR, ŞEMA VB. BİLGİLER VE DOKÜMANLAR

Hendek Belediyesi Imar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden şifai olarak alınan bilgilere göre 900 Ada 79, 84 ve 85 Parsel sayılı konu taşınmaz, 23.11.2020 tasdik tarihli, 1/100 Ölçekli, Hendek Revizyon İmar Planında E:0.50, Hmax:Serbest, "Sanayi Alanı"nda yer almaktadır.

Alınan imar durum bilgisi şifahi bilgi olup kesin sonuçlar için resmi başvurunun yapılması gerekmektedir. Konu taşınmazın yola/parka terki bulunmadığı, taşınmazın tevhit-ifraz şartı ve 18. madde uygulaması tamamlanmış net parsel vasfında olduğu öğrenilmiştir.

Ruhsat-İskan-Proje Bilgileri

Değerleme konusu taşınmazların, ada/parsel bazında yerinin doğruluğunu Hendek Kadastro Müdürlüğü arşivinde yer alan kadastral paftası, imar planının ve CBS görüntüsünün çakıştırılması ile tespit edilmiştir. Hendek Belediyesi İmar Arşivinde mevcut 11.12.2018, 28.06.2019 ve 11.10.2021 onay tarihli mimari projeler görülmüştür. Konu taşınmazların alanları proje üzerinden incelenmiştir.Hendek Belediyesi'nde yapılan incelemelerde konu taşınmazlara ait dijital arşiv dosyası

incelenmiş olup, dosya içerisinde aşağıda detayları belirtilen evraklar görülmüştür.

Ruhsat;

900 ada 84 parsel için düzenlenmiş, 28.09.2018 tarih, 62/25 numaralı yeni yapı ruhsatı, 28.12.2018 tarih ve 63/44, 45, 46, 47, 48, 49 ve 50 numaralı yeni yapı ruhsatları, 31.12.2018 tarih ve 63/43 sayılı yeni yapı ruhsatı, 02.08.2019 tarih ve 65/49, 50 ve 66/01 sayılı Tadilat Yapı Ruhsatı, 26.08.2020 tarih ve 68/39 ve 40 sayılı tadilat ruhsatı, 21.10.2021 tarih ve bila sayılı tadilat ruhsatı, 10.03.2021 tarih ve 54/03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10, 11 sayılı yapı kullanma izin belgesi ve 14.03.2022 tarih ve 62/04 sayılı yapı kullanma izin belgesi görülmüştür.

Hendek Belediyesi İmar Müdürlüğü Dijital Arşivinde 11.12.2018 tarihli Trafo Binasına ait mimari projesi incelenmiştir. Mimari projesine göre 249,78 m² zemin kat, 249,78 m² 1. kat olarak projelendirilmiş olup ruhsat ve iskan belgesinde toplam kat sayısı sehven 1 kat olarak yazıldığı düşünülmektedir.

11.12.2018 tarihli Buğday Silosu Binasına ait mimari projesi incelenmiştir. Mimari projesine göre 108,00 m2 zemin kat olarak projelendirilmiştir.

11.12.2018 tarihli Lisanslı Silo Binasına ait mimari projesi incelenmiştir. Mimari projesine göre 355,00 m² zemin kat ve 6 adet olarak projelendirilmiştir.

11.12.2018 tarihli Kazan Dairesi Binasına ait mimari projesi incelenmiştir. Mimari projesine göre 383,62 m² zemin kat olarak projelendirilmiştir.

28.06.2019 tarihli Değirmen Binasına ait mimari projesi incelenmiştir. Mimari projesine göre her katta 329,12 m2 olmak üzere toplam 6 katlı ve 1.974,12 m2 olarak projelendirilmiştir.

28.06.2019 tarihli Irmik Silosu Binasna ait mimari projesi incelenmiştir. Mimari projesine göre 109,92 m2 zemin kat olarak projelendirilmiştir.

28.06.2019 tarihli Tesisat Bölümüne ait mimari projesi incelenmiştir. Mimari projesine göre 421,82 m² zemin kat olarak projelendirilmiştir.

30.07.2020 tarihli Kontrol Binasına ait mimari projesi incelenmiştir. Mimari projesine göre 182,22 m2 zemin kat olarak projelendirilmiştir.

Dosyasında yapılan incelemede 84 nolu parsel üzerinde bulunan fabrika binası, depolama tesisi, eski kazan dairesi ve eski değirmen binasına ait mimari proje bulunamamıştır.

900 ada 85 parsel için düzenlenmiş 15.03.2021 tarih, 72/50 numaralı yeni yapı ruhsatı, 18.06.2021 tarih ve 74/36 numaralı yeni yapı ruhsatı, 19.10.2021 tarih ve 77/30 sayılı isim değişikliği ruhsatı, 21.10.2021 tarih ve 77/33 sayılı Tadilat Yapı Ruhsatı, 14.03.2022 tarih ve 62/05 ve 06 sayılı yapı kullanma izin belgesi görülmüştür.

Hendek Belediyesi İmar Müdürlüğü Dijital Arşivinde 11.10.2021 tarihli Fabrika Binasına ait mimari projesi incelenmiştir. Mimari projesine göre 15859,21 m² zemin kat olarak projelendirilmiştir.

02.06.2021 tarihli Silo Binasına ait mimari projesi incelenmiştir. Mimari projesine göre 391,83 m² zemin kat olarak projelendirilmiştir.

900 ada 79 parselin dosyasında herhangi bir ruhsat ve mimari proje bulunmamaktadır.

Yapı Tatil Tutanağı, Encümen Kararları

Dosyasında yapılan incelemede herhangi bir yapı tatil tutanağı, encümen kararı vb. evrak bulunmamaktadır.

4.5. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ, VB.) İLİŞKİN BİLGİ

Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili Hendek Belediyesi, Tapu Müdürlüğü ve Kadastro Müdürlüğü'nde yapılan incelemeler ve müşteriden bilgi ve belgelere göre konu taşınmaz son 3 yıl içerisinde 79 nolu parsel 26.11.2020 tarihinde OBA MAKARNACILIK SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ tarafından satın alınmış, diğer parseller satışa konu olmamıştır.

4.6. GAYRİMENKULÜN TAPU İNCELEMESİ VE TAKYİDAT BİLGİLERİ

28.07.2022 tarihinde, TAKBİS (Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi) ekranından elektronik ortamda alınan ve rapor ekinde sunulan takyidat belgelerine göre, rapora konu taşınmazlar üzerinde aşağıda belirtilen takyidatlar olarak bulunmaktadır;

Beyanlar Hanesinde:

1. MADDESİ GEREĞİNCE YENİLEMEYE TABİDİR 01/06/2004 YEV:1141( Şablon: Yenileme Yapılacağının Belirtilmesi) (01.06.2004 Tarih, 1141 Yevmiye No)
Şerhler Hanesinde:
- Malik bizzat gelmeden tasarruf işlem yapılamaz. (Elektronik sistem üzerinden yukarıda belirttiğim hisselerim üzerine tapu müdürlüğüne bizzat gitmeden tasarrufu işlem yapılmamasına yönelik belirtmenin tesis edilmesini, bu belirtme kaldırılmadan hissem üzerinde hiçbir şekilde vekaleten işlem yapamayacağımı, bu belirtmenin mahkemeler, icra müdürlükleri ile diğer kamu kurumlarından gelen taleplerin karşılanmasına engel teşkil etmediğini ve bu belirtmenin kaldırılması için bizzat talebimin olması gerektiğini bildiğimi, belirtmenin tüm sonuçlarını kabul ettiğimi kabul ve taahhüt ederim.) (- Tarih, - Yevmiye No)

84 nolu parsel üzerinde;

1770000 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. ( NİSSİN YILDİZ GIDA SANAYİ VE TICARET ANONİM ŞİRKETİ LEHİNE KİRA BAŞLANGICI 21 AĞUSTOS 2017 TARİH OLMAK UZERE 5 YIL SÜRE ILE TOPLAM 1770000TL BEDELLE KİRA ŞERHİ İŞLENMİŞTİR. ) (29.09.2017 Tarih, 8453 Yevmiye No)

Rehinler Hanesinde:

Herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.

NOT: Taşınmazlara ait, TKGM sisteminden temin edilen takyidat-tapu-mülkiyet bilgilerini gösteren takbis belgeleri ekte sunulmuştur.

4.7. DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELERİN İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA GEREKLİ TÜM İZİNLERİNİN ALINIP ALINMADIĞI, PROJESİNİN HAZIR VE ONAYLANMIŞ, İNŞAATA BASLANMASI İÇİN YASAL GEREKLİLİĞİ OLAN TÜM BELGELERİN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ VE PROJENİN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞINA ALINMASINA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERİ ÇERÇEVESİNDE BİR ENGEL OLUP OLMADİĞI HAKKINDA GÖRÜŞ

Değerleme konusu taşınmazın, Sermaye Piyasası Mevzuatı, 28/05/2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan Seri III, 48.1.A numaralı GYO tebliğinin 22.b maddesi, 22.c maddesi

ve 22.r maddesi uyarınca;

22.b) "Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir."

22.c) "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller il gayrimenkule dayalı haklar dâhil edilebilir."

22.r) (Değişik:RG-9/10/2020-31269) Ortaklığın mülkiyetinde olan gayrımenkuller üzerinde metruk halde veya ekonomik ömrünü tamamlamış veya herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması veya tapuda mevcut görünmekle birlikte yapıların yıkılmış olması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve varsa söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde (b) bendi hükmü aranmaz ve gayrimenkul arsa olarak ortaklık portföyüne dahil edilebilir."

Değerleme konusu taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Fabrika ve Arsa olarak alınmasında bir engel bulunmamaktadır.

4.8. DEGERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29.06.2001 TARİH VE 4708 SAYLI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU (TİCARİ ÜNVANI, ADRESİ, VB.) VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRIMENKUL İLE İLGİLİ OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ

84 ve 85 nolu parsellerin son hali 3194 Sayılı Kanunun 16.Maddesine göre hazırlanmış olan mimari proje ile uyumlu olup, mevcut hali herhangi bir yapı denetimine tabi değildir. 79 nolu parsel boş arsa olması sebebiyle yapı denetime tabi değildir.

4.9. EĞER BELİRLİ BİR PROJEYE İSTİNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİN AÇİKLAMA,

Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili Hendek Belediyesi, Hendek Tapu Müdürlüğü ve taşınmazın bulunduğu konum ve çevresinde gerekli araştırma ve incelemeler yapılmıştır. Taşınmaz mevcut imar-yapılaşma hakları ve mevcut kullanım özellikleri doğrultusunda değerlendirilmiştir. Farklı bir plan/proje uygulanması durumun da analiz ve değerleme sonuçları farklı olabilecektir.

4.10. ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ

Yapılan araştırmada değerleme konu taşınmazlara ait enerji kimlik belgesi tespit edilmemiştir.

5. BOLUM DEGERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER

GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER 5.1. SAKARYA İLİ

Türkiye'nin kalabalık yirmi ikinci şehridir. Aynı zamanda 2021 yılında Danimarka'da aldığı ödül ile bisiklet şehri unvanını kazanmıştır.

2020 yılı sonu TÜİK verilerine göre II Nüfusu: 1.042.649 dür. 16 İlçe ve belediye, bu belediyelerde toplam 668 mahalle bulunmaktadır. Marmara Bölgesi'nin Çatalca-Kocaeli Bölümü'nde yer alır. Sakarya'nın kuzeyinde Karadeniz, batısında Kocaeli, Bursa, doğusunda Düzce ve güneyinde de Bolu ile Bilecik bulunmaktadır. Sakarya Nehri, Sakarya'nın Karasu ilçesinde Karadeniz'e dökülür.

Sakarya'da ekonomisinde tarımın önemli bir yeri vardır. Hendek, Karasu ve Kocaali ilçelerinde findik yetiştiriciliği mevcuttur. Ayrıca mısır tarımı da yapılmaktadır. Sakarya'da sanayi son zamanlarda gelişmeye başlamıştır. Son yıllarda kurulan sanayi kuruluşları bu sanayileşmeyi daha da artırmıştır. Sakarya, bir milyona yaklaşan toplam nüfusuyla İstanbul, Bursa, Kocaeli ve Balıkesir'in ardından Marmara Bölgesi'nin en büyük beşinci şehridir.

llin topoğrafyası üç ana kısımda incelenir: 1. Kuzeydeki alçak tepelik alanlar, 2. Orta kısımda Adapazarı ovası düzlüğü, 3. Güneyde engebeli dağlık alanlar. Kuzey Anadolu Fay hattının kuzeyinde olmak üzere, batıdan Kocaeli platosu Sakarya nehrine kadar ilerler. Çam Dağı kütlesi hariç kuzey Kısımlar Kocaeli platosunun devamı durumundadır.

Adapazarı ovası (Akova) Sakarya nehrinin taşıdığı alüvyonlarla oluşmuştur. İzmit körfezi ve Sapanca Gölünün devamı olan Adapazarı ve Düzce ovaları tektonik oluşumlu ovalardır. Ovada 400 metreye kadar alüvyon çökeller yer alır. II topraklarının %34'ü ovalar, %44'ü platolar, %22'si dağlar tarafından oluşturulur.

Hendek İlçesi

Hendek, çok küçük bir bölümü Karadeniz Bölgesi, daha büyük bölümü Marmara Bölgesi sınırları içinde kalan, İdari olarak Sakarya iline bağlı bir ilçedir. 1907 yılında belediye olan Hendek, 1926 yılında Kocaeli iline bağlı bir ilçe olarak yapılanmış, 1954 yılında merkezi Adapazan olmak üzere oluşturulan Sakarya iline dahil edilmiştir. 3 Temmuz 2020'de meydana gelen havai fişek fabrikası patlamasıyla gündeme gelmiş, patlamada can kayıpları ve yaralanmalar yaşanmıştır.

Hendek ilçesi 91 mahalleden oluşmaktadır. 2012 yılı ADNKS verilerine göre ilçe toplam nüfusu 75.113'tür. Bunun 46.273'ü ilçe merkezinde, geri kalan 29.238 kişisi köylerde yaşamaktadır. 2020 yılı verilerine göre Hendek nüfusu 86.612 olarak belirlenmiş. Yeni büyüksehir belediye yasasına göre köylerin hepsi mahalle olduğundan kır nüfusu bulunmamaktadır. İlçe, eski E-5 yeni adı ile D-100 Karayolu üzerinde İstanbul'a 170 km, Ankara'ya 275 km Adapazarı'na 30 km kurulmuştur. TEM Otoyolu da güneyinden geçip deniz seviyesinden yüksekliği 175 metredir. Sakarya merkezin 10 metropol ilçesinden biridir.

Türbeler bakımından çok zengin olan İlçe Din Turizmi için de uygun sayılabilir. Selman / Salman Dede Türbesi: Kocaali/Karasu yolu üzerinde Cam Dağı mevkiindedir. Bugün de ziyaret edilen türbenin çevresinde yılın belli bir günü (7 Temmuz), Selman Dede etkinlikleri adı altında hayır pilavı dağıtılmaktadır. Erenler / Eren Dede Türbesi: Türbe Köprübaşı'ndadır. Burası Dereboğazı Mahallesi'ne bağlı bir mevki iken bugün ayrı bir

mahalle olmuştur. Keremalı Dede Türbesi: Keremali Dağı'ndadır. Mevki olarak Göksu Köyü yakınındadır. Dağa adını veren eren için yılda bir (15 Ağustos) Keremali Dede etkinlikleri adı altında etkinlik düzenlenir. Sarı Dede Türbesi: Türbe Mahmutbey Mahallesi, 62 Evler mevkiinde, Bağdat Caddesi'ndedir. Vahap Dede Türbesi: Karadere Köyü yakınlarındadır. Şeyh İsmail İzzettin Türbesi: Şeyhler Köyü'ndedir. Hendek Bayraktepe projesi: Hendek Belediyesi'nin başlattığı projeye göre, Bayraktepe'sinde Türk boyunun Orta Asya'dan Anadolu topraklarına gelmesinden bu güne kadar kurdukları 16 Türk devletini temsil eden bayraklar, bayrakların altındaki kitabelerde devletlerin simgeleri rölyefler, amfi tiyatro salonu, Zemin çalışmalarında satranç ve çeşitli spor dallarına yönelik çalışmalar, 300 m² 1 katlı betonarme bina üzerine 2 katlı toplamda 500 m² kütük ev, ziyaretçiler için yaklaşık 1000 m²otopark alanı, ziyaretçilerin Bayrak Tepesi'ne ulaşımlarını sağlayacak üst geçitten oluşuyor.

5.2. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER

5.2.1. Küresel Ekonomik Durum

IMF yayımladığı ocak ayı "Dünya Ekonomik Görünüm" raporu güncellemesinde küresel ekonomi için 2020 yılı daralma tahminini Ekim ayı raporunda açıklamış olduğu %4,4'ten %3,5'e revize etti. Söz konusu gelişmede, salgında vaka sayılarındaki artışa rağmen yılın ikiresel ekonomik aktivitede beklentilerden daha olumlu bir cahlanma sürecinin etkili olduğu belirtildi. Raporda 2021 yılı için küresel ekonomik büyüme beklentisi %5,2'den %5,5'e yükseltilirken, 2022 yılı için %4,2 oranında büyüme tahmininde bulunuldu. Ayrıca, 2020 yılında %9,6 oranında daraldığı tahmin edilen küresel ticaret hacminin, 2021 ve 2022 yıllarında sırasıyla %8,1 ve %6,3 düzeyinde büyümesinin beklendiği ifade edildi. Öte yandan, IMF'nin yayımlanan rapora ilişkin gerçekleştirdiği video konferansta, ekonomik toparlanmanın, aşılama sürecinin ve aşı tedarikinin bölgeden bölgeye ve ülkeye büyük ölçüde farklılık gösterdiği, başta turizm ve petrole bağlı sektörlerde olmak üzere halen büyük ölçüde belirsizliklerle karşı karşıya olunduğu vurgulandı. Kuruluş Ekim raporunda 2020 yılında Türkiye ekonomisi için %5 daralma yönünde olan tahminini 4. madde konsültasyonu kapsamında yapmış olduğu değerlendirmede %1,2 büyüme yonünde revize ederken, 2021 yılı büyüme tahminini de %5'ten %6'ya çıkardı. IMF, enflasyonun da 2021 sonunda bir miktar düşüş kaydetmekle birlikte hedeflenen seviyenin üzerinde gerçekleşeceğini, cari açığın ise turizmdeki toparlanma ve alın ithalatındaki gerilemeye bağlı olarak yılsonunda düşüş kaydedeceğin tahmin ediyor.

	2020	2021	2022
ognya	4,5	ટે પ્રત	4.2
Gelişmiş Ülkeler	-4.9	11 3	ਤੇ ਤੇ।
AMI	-3.45	Spirit	2,5
Eure Alato	172	42	3.6
Gelişmekte olan Ülkeler	-2.4	0,3	100
TOTENE	3,2	3,0	3,8

5.2.2. Türkiye'de Genel Ekonomik Durum

İktisadi faaliyet, güçlü kredi ivmesinin desteğiyle 2020 yılının üçüncü çevreğinde yurt içi talep kaynaklı belirgin bir toparlanma kaydetmiştir. Ekonomideki toparlanma büyük ölçüde sektörler geneline yayılırken, salgından olumsuz etkilenen hizmet gruplarında faaliyet zayıf seyretmiştir. Güçlü kredi ivmesinin desteğiyle ertelenmiş talep hızlı bir şekilde devreye girmiş, özel tüketim ve yatırım harcamaları yılın üçüncü çeyreğinde yüksek oranda artmıştır. Ote yandan, turizmdeki zayıf seyrin de etkisiyle net ihracatın büyümeye katkısı tarihsel olarak en düşük seviyede gerçekleşmiştir.

Mili gelir verilerini takip eden veri akışı iktisadi faaliyetin güç kazandığına işaret etmiştir. Sanayi üretimi ile ticaret ve hizmet cirolarındaki kuvvetli artış eğilimi Ekim-Kasım döneminde sürmüştür. Satış ve sipariş göstergeleri salgın öncesi düzeylerinin ve uzun dönem eğilimlerinin belirgin şekilde üzerine çıkmıştır. Dayanıklı tüketim malı siparişlemesinin birikimli etkileriyle talep koşullarının canlı seyrettiğine işaret etmiştir. Yatırım talebindeki artış son çeyrekte devam etmiş, imalat sanayî firmalarının yatırım eğilimi güçlenmiştir. Bu veriler şığında, ekonominin döngüsel durumuna ilişkin değerlendirmeler toplam talep koşullarının enflasyonist düzeylerde olduğu yönündedir. 2020 yılının ikinci yarısında iktisadi faaliyetin geçmiş öngörülerden güçlü seyri, çıktı açığı tahminlerinde belirgin bir yükarı yönlü güncellemeye neden olmuştur.

Salgına bağlı kısıtlamaların ekonomi üzerindeki aşağı yönlü etkileri, geçtiğimiz yılın ikinci çevreğine kıyasla daha sınırlı seyretmekle birlikte, hizmetler ve bağlantılı sektörlerdeki yavaşlama ve bu sektörlerin kısa vadeli görünümüne dair belirsizlikler sürmektedir. Salgının ilk dönemine göre kısıtlamaların daha sınırlı olması ile tüketim kalıplarındaki değişim, kısıtlamaların faaliyet ve işgücü piyasası üzerindeki olumsuz etkisini sınırlamaktadır. Nitekim, fiziki temasın yüksek olduğu sektörlerdeki istihdam kayıpları, bilgi-iletişim ve ulaştırma-depolama sektörlerindeki istihdam artışı ile kısmen de olsa telafi edilebilmektedir. Salgının seyrine bağlı olarak başta hizmetler sektörü olmak üzere iç ve dış talebe ilişkin belirsizlikler sürmektedir.

Salgın döneminde sağlanan yüksek kredi büyümesinin birikimli etkileriyle güç kazanan iç talebin cari işlemler dengesi ve enflasyon üzerindeki olumsuz etkisi devam etmektedir. Güçlü kredi ivmesi, hem iç talep kanalıyla hem de enflasyon beklentileri ve dolarizasyon kanalıyla ithalatı artırmış ve 2020 yılında cari islemler dengesindeki bozulmanın önemli bir belirleyicisi olmustur. Son dönemde artış gösteren vaka sayılarına bağlı olarak dış ticaret ortaklarımızda iktisadi faaliyet yavaşlamakla birlikte salgın kısıtlamalarının imalat sanayi faaliyetini kapsamaması ihracat görünümünü desteklemektedir. Diğer taraftan, ithalat talebinde kısmi bir yavaşlama gözlenirken, altın ithalatı tarihsel ortalamaların üzerindeki seyrini korumaktadır. Finansal koşullardaki sıkılaşmayla birlikte son dönemde kredilerde başlayan yavaşlamanın iç talep ve ithalatı sınırlayıcı etkisinin önümüzdeki dönemde daha belirgin hale gelmesinin cari dengeyi olumlu etkilemesi beklenmektedir.

iç talep koşulları, döviz kuru başta olmak üzere birikimli maliyet etkileri, uluslararası gıda ve diğer emtia fiyatlarındaki yükseliş ve enflasyon beklentilerindeki yüksek seviyeler, enflasyon görünümünü olumsuz etkilemeye devam etmektedir. Tüketici enflasyonu Raporu'nda paylaşılan tahminlerin üzerinde gerçekleşmiştir. 2020 yılının ilk on aylık döneminde yataya yakın bir seyir izleyen tüketici enflasyonu, temel mal ve gıda enflasyonundaki artışın belirginlesmesiyle son çeyrekte yükselmiş ve yıl sonunda yüzde 14,60 olarak gerçekleşmiştir. Temel mal enflasyonundaki yükselişte güclü kredi ivmesine bağlı talep koşulları ile döviz kuru ve uluslararası emtia fiyatlarının sürüklediği maliyet baskıları etkili olmuştur. Salgına bağlı olarak talep koşullarının zayıf olduğu mal ve hizmet kalemleri tüketici enflasyonunu sınırlarken, kredi ve döviz kuru gelişmelerine görece daha duyarlı gruplarda enflasyon yüksek seyretmektedir. Bu görünüm altında çekirdek enflasyon göstergeleri yükselişini sürdürürken, fiyat artırma eğilimi genele yayılmaktadır.

Güçlü parasal sıkılaştırmanın etkili olan üzerinde etkili olan talep ve maliyet unsurlarının kademeli olarak zayıflayacağı öngörülmektedir. Bununla birlikte, uluslararası emtia fiyatlarındaki gelişmeler, bazı sektörlerde belirginleşen arz kısıları ile yakın dönemdeki ücret ve yönetilen fiyat ayarlamaları, orta

vadeli enflasyon görünümü üzerindeki önemini korumaktadır. Türk lirasındaki değerlenmeye rağmen emtia fiyatlarındaki artışlar ve bazı sektörlerde belirginleşen arz kısıtları üretici enflasyonundaki yükselişin sürmesine yol açmaktadır. Kuraklık ve korumacı gıda politikalarının etkisiyle küresel gıda emtialarında sert fiyat artışları gözlenmektedir. Endüstriyel metal ve petrol fiyatlarındaki yükselişler temel mal ve enerji grupları üzerinde etkili olmaktadır. Yönetilen fiyatlar tarafında elektrik, döğalgaz ve çiğ süt referans alım fiyatındaki artışlara karşılık, tütün ürünlerindeki vergi ayarlaması kısa vadeli enflasyon görünümünde belirleyici olmuştur. Asgarı ücretteki enflasyon hedeflerine kıyasla belirgin yüksek artışın, önümüzdeki dönemde özellikle hizmet fiyatları ve artan enflasyon katılığı enflasyonu olumsuz etkileyeceği değerlendirilmektedir.

Ekim Enflasyon Raporu'nu takip eden dönemde enflasyon görünümü üzerinde etkili olan unsurlar, sıkı para politikası duruşunun uzun bir müddet korunması gerektiğine işaret etmiştir. Kredilerde başlayan yavaşlamanın gecikmeli etkilerinin önümüzdeki dönemde daha belirgin hale gelmesi beklenmekle birlikte, kısa vadede etkili arz yönlü unsurlar nedeniyle yıllık enflasyon oranlarının birkaç ay daha yukarı yönlü seyredebileceği değerlendirilmektedir. Sıkı parasal duruşun kararlı bir şekilde sürdürülmesi, enflasyon beklentileri, fiyatlama davranışları ve finansal piyasa ve geçici oynakılılarına karşı önemli bir tampon işlevi görecektir. Mevcut verilerin yanı sıra elde edilecek her türlü yeni verinin enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarında, orta vadeli dezenflasyon patikasından sapma riskine işaret etmesi durumunda kararlılıkla ilave sıkılaştırma yapılacaktır.

TCMB Kasım ayından itibaren fiyat istikrərina odaklı para politikasının aynı zamanda makrofinansal risklerin sınırlanması için de kritik önemde olduğunu değerlendirerek enflasyon hedeflemesi rejimini tüm unsurlarıyla kararlı bir şekilde uygulayacağını açıklamıştır. TCMB, Kasım ayının ilk haftasından itibaren mevcut riskleri dikkate alan ve enflasyonda düşüşü önceliklendiren bir politika duruşunu benimseyeceğine yönelik güçlü bir iletişim yapmıştır. Bu söylemle tutarlı olarak, enflasyon görünümü üzerindeki risklerin bertaraf edilmesi, enflasyon beklentilerinin kontrol altına alınması ve dezenflasyon sürecinin en kısa sürede tesisi için, Kasım ve Aralık aylarında sade bir operasyonel çerçevede net ve güçlü bir parasal sıkılaştırma yapılmıştır. Para politikası kararları, TCMB'nin politika duruşunu sadece fiyat istikrarı odağıyla belirleyeceğine vurgu yapan bir iletisim politikası ile desteklenmiştir. Ocak ayı PPK toplantısında ise sıkı para politikası duruşunun enflasyonda kalıcı düşüşe ve fiyat istikrarına işaret eden güçlü göstergeler oluşana kadar "uzun bir müddet" korunacağı ve "gerekmesi durumunda ilave sıkılacağı" belirtilerek, ileriye dönük güçlü bir yönlendirme yapılmış ve politika öngörülebilirliği artırılmıştır.

Para politikasındaki sıkılaşma ve fiyat istikrarına yönelik güçlü iletişim piyasalara olumlu yansımış, finansal göstergelerde iyileşme sağlanmıştır. Fiyat istikrarı odaklı sade bir operasyonel çerçeve benimsenerek politika öngörülebilirliğinin artırılması sonucunda, Kasım ayından itibaren risk primi, döviz kuru oynaklığı ve uzun vadeli faizler gerilemiş, sermaye girişleri artmıştır (Kutu 1.1). Ayrıca, enflasyon beklentilerindeki bozulma eğilmi, para politikasında adımlarının belirginleşmesiyle önemli ölçüde yavaşlamış ve Ocak ayında tersine dönmüştür. Nitekim, piyasa beklentilerinin üzerinde gerçekleşen Kasım ayı enflasyon oranını ve Aralık ayında asgari ücret artışını takiben, orta vadeli enflasyon beklentilerinde büyük bir değişikliğin olmaması, fiyat istikrarı odaklı para politikası iletininin beklentilerin yönetilmesinde etkili olduğuna dair önemli bir göstergedir. Politika faizlerindeki ve kredi faizlerine de yansıması parasal aktarım mekanizmasının etkin işlediğini göstermektedir. Mevduat faizleriyle uyumlu hale gelmesi yerleşiklerin portföy tercihlerinde arzu edilen değişimin sağlanması için önemli bir etmendir. Sıkı para politikasının orta vadeli yüzetilerek kararlı bir şekilde uygulanması, enflasyon beklentilerinin hedefle uyumlu hale gelmesini, döviz kuru geçişkenliğinin makul oranlara gerilemesini ve enflasyon katılığının azalmasını sağlayacaktır.

Mevcut makrofinansal risklerin sınırlanması için krediler ve yurt içi talebin ilımlı bir patikaya yönelmesi büyük önem arz etmektedir. Aktarım mekanizmasının etkin çalışmasıyla birlikte, krediler önemli ölçüde yavaşlamaktadır. Bireysel kredilerin yakından takip edilmekte; son dönemde bu alanda kullanılabilecek hedefi makroihtiyati araçlar da birlikte değerlendirilmektedir. Kasım ve Aralık

PPK toplantılarında gerçekleştirilen güçlü parasal sıkılaştırmanın krediler ve iç talep üzerindeki yavaşlatıcı etkilerinin daha belirgin hale gelmesi beklenmekte, böylelikle enflasyon üzerinde etkili olan talep ve maliyet unsurlarının kademeli olarak zayıflayacağı öngörülmektedir.

Para politikası duruşu orta vadeli enflasyon hedefine kademeli olarak yakınsayacak şekilde oluşturulacaktır. Para politikası kararlarının toplam talep ve enflasyon üzerindeki etkileri gecikmeli olarak görüldüğünden, politika duruşunun enflasyon tahminlerine yönelik oluşturulması daha etkin bir uygulamadır. Bu çerçevede, Enflasyon Raporlarında paylaşılan tahminler aynı zamanda bir "tahmin hedefi" olacak ve enflasyon beklentilerine referans oluşturmak suretiyle ara hedeftir. Bir diğer ifadeyle, orta vadeli enflasyon hedefine yakınsarken beklentileri daha etkin şekilde yönetebilmek için, enflasyonun gelecek dönemdeki seyri konusunda iktisadi birimler için referans olacak değer kısa vadede enflasyon tahminleri, orta vadede ise enflasyon hedefleridir.

TCMB, 2021 yılında enflasyon hedeflemesi rejimini tüm unsurlarıyla uygulayacak, para politikası kararlarını fiyat istikrarı temel anacaktır. Parasal duruşun sıkılığı, enflasyonu etkileyen tüm unsurlar dikkate alınarak, enflasyonda kalıcı düşüşe ve fiyat istikrarına işaret eden güçlü göstergeler oluşana kadar kararlılıkla sürdürülecektir. Para politikası iletişimi şeffaflık, hesap verebilirlik ve öngörülebilirlik ilkeleri doğrultusunda güçlendirilecektir.

5.2.3. İnşaat Sektörü ve Gayrimenkul Piyasası

2020 yılına görece olumlu bir başlangıç yapan Türkiye ekonomisinde Mart ayı ile birlikte, COVID-19 salgınının yayılmasını sınırlamaya dönük alınan tedbirlerin etkisiyle ivme kaybı gözlenmiştir. 2020 ilk çeyrekte GSYH yıllık büyümesi %4,5 seviyesinde oluşmuştur. 2019 sonunda 753,7 milyar dolar olan yıllıklandırılmış dolar cinsi GSYH, 2020 ilk çeyrek itibarıyla 758,1 milyar dolara çıkmıştır.

Oncü veriler Nisan'da iktisadi faaliyetin sert daraldıktan sonra Mayıs ve Haziran aylarında normalleşme sürecinin etkisiyle toparlanmaya başladığına işaret etmektedir. Nisan'da bir önceki aya göre %30,2 daralan sanayi üretimi, Mayıs'ta %17,4 oranında artış kaydetmiştir. Benzer şekilde, perakende satışlar ve ciro endeksi Nisan'daki sert daralışların ardından Mayıs'ta kademeli bir şekilde toparlanma göstermiştir. Haziran ayı ile başlayan normalleşme sürecinde ekonomik aktivitedeki toparlanma daha belirgin hale gelmeye başlamıştır. Nisan'da 33,4 ile dip seviyeleri gören imalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Haziran itibarıyla 53,9 ile son iki buçuk yılın en yüksek seviyesine ulaşmıştır. Sektörel güven endeksleri hizmetler ve perakendede görece daha yavaş bir toparlanma olduğuna işaret ederken, inşaat ve imalat sanayinde hızlı bir iyileşmeye işaret etmektedir. Söz konusu gelişmede Haziran ile konut ve taşıt kredilerinde başlatılan kampanyaların etkili olduğu değerlendirilmektedir.

Uluslararası emtia fiyatlarındaki düşüşün etkisiyle Nisan'da gerilemeye devam eden tüketici enflasyonu Mayıs ve Haziran aylarında normalleşme sürecinin etkileriyle yükselmeye başlamıştır. 2020 ilk çeyrek sonunda %11,86 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu, Nisan'da %10,94'e inmiştir. Ancak Mayıs ve Haziran aylarında sırasıyla %12,62 seviyelerine çıkmıştır. Ote yandan, üretici fiyatları endeksinde (UFE) enflasyon dalgalı bir seyir izlemektedir. Mart'ta %8,50 olan gene! TÜFE yıllık enflasyonu Nisan ve Mayıs'ta gerilemeye devam ederek %5,53'e inmiştir. Haziran'da ise %6,17 seviyesine çıkmıştır.

Salgın sürecinde dış talepten daha zayıf bir görünüm sergilemesiyle dış ticaret dengesinde bozulma ikinci çeyrekte de sürmüştür. İkinci çeyrekte dış ticaret açığı 2019'un aynı dönemindeki 7,9 milyar dolardan 10,8 milyar dolara çıkmıştır. İlk yarı genelinde ise yıllık bazda ihracatta %15,1 küçülme yaşanırken, ithalat %3,2 gerilemiştir. Dış ticaret açığ ise 2019 ilk yarıdaki 13,8 milyar dolardan 2020 ilk yarıda 23,8 milyar dolara genişlemiştir.

Salgının etkilerini sınırlamak üzere Mart ayı ile birlikte, faiz indiriminin vanında likidite tedbiri alan TCMB, bu adımlara ikinci çeyrekte yavaşlarak da olsa devam etmiştir. Nisan'daki 100 baz puanlık indirimin ardından

TCMB Mayıs ayında 50 baz puan daha indirime gitmiştir. Ancak Haziran'da enflasyon görünümü üzerinde artan riskleri dikkate alarak indirimlere ara vermiştir.

5.3. DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER

Gayrimenkulün değerini etkileyen olumlu faktörler:

· Sanayi alanında yer alması
· Cins değişikliği yapılmış olması
· Taşınmazların bitişik parseller olması

Gayrimenkulün değerini etkileyen olumsuz faktörler:

· Proje harici yapılar olması
· Sınırlı bir alıcı kitlesinin olması

5.4. GAYRİMENKULÜN KULLANIM AMACI, YAPISAL VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ

Konum Ozelliği	: Kent Çeperi
Yapılaşma Yoğunluğu	: %5
Çevresel Gelişim Hızı	: Yavaş
Yapılaşma Türü	: Sanayi.
Inşaat Tarzı	: Betonarme+Çelik
Inşaat Nizamı	: Ayrık nizam
Binanın Kat Adedi	: 1
Yapı Sınıfı	: 2-C
Deprem Bölgesi	: 1. Derece
Deprem Hasar Durumu : Yok
Onarim/Güçlendirme	: Yok
Kat irtifakı	: -
Toplam B.Bölüm Sayısı
Iskan Belgesi	: 10.03.2021 ve 14.03.2022
Yaşı	: 1
Malzeme Durumu	: Luks
İşçilik Durumu	: Lüks
Elektrik	: Var
Su	: Var
Kanalizasyon	: Var
İsıtma Sistemi	: Var
Otopark	: Var

	SPK-2022-30

Asansor	: Var
lenerator	: Var
Güvenlik	: Var
Yangın Merdiveni	: Var
Kullanım Dürümü	: Fabrika
Kullanım Şekli	: Fabrika

Ana gayrimenkul Özellikleri 5.4.1.

Değerleme Konusu taşınmazlar; Çağlayan Mahallesi, 4545. Cadde, No: 21, Hendek/Sakarya posta adresinde yer almaktadır.

79 nolu taşınmaz 46.454,40 m² kullanım alanlı geometrik olarak dikdörtgen formunda topoğrafik olarak düz bir arazi parçası olup üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.

84 nolu parsel 55.243,34 m² kullanım alanlı arsa üzerinde iskan belgelerine göre 18.000 m² kullanım alanlı fabrika, 421,82 m² kullanım alanlı tesisat bölümü, 182,82 m² kullanım alanlı kontrol binası, 355 m² taban alanına sahip 6 adet olmak üzere 2130 m² kullanım alanlı ilsanslı silo, 329,12 m² taban alana sahip 6 katlı olmak üzere toplam 1974,72 m2 kullanım alanlı değirmen binası, 108 m² kullanım alanlı buğday silosu, 109,92 m² kullanım alanlı irmik silosu, 499,56 m² kullanım alanlı trafo binası, 383,62 m² kullanım alanlı kazan dairesi, 6259,04 m² kullanım alanlı depo bölümlerinden oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemede 160 m² kullanım alanlı eski kazan dairesi, irmik silosunun yanında yaklaşık 170 m² kullanım alanı ve 6 adet 125 m² olmak üzere toplam 750 m² siloya ait mimari proje, ruhsat ve iskan belgesi bulunamamıştır. Ayrıca kontrol binası 17,78 m² büyütülmüş, 6259,04 m² kullanım alanlı depo 2240,94 m² büyütülerek 8500 m² olup, yapılan büyümenin büyük bir kısmı başka parsel üzerine inşa edilmiştir. Dosyasında yapılan incelemede fabrika, depo ve eski kazan dairesine ait mimari proje bulunamamıştır.

85 nolu parsel 26.612,16 m² kullanım alanlı arsa üzerinde onaylı mimari projelerine göre 15.859,21 m² kullanım alanlı fabrika, 391,83 m² kullanım alanlı silo bölümlerinden oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemede fabrikaya bitisik idari bina edilmekte olup 1. Kat döşemesi atılmış durumdadır. Dosyasında yapılan incelemede idari binaya ait herhangi bir mimari proje, ruhsat ve yapı tatil tutanağı bulunamamıştır.

FİZİKSEL DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER 5.5.

Değerleme konusu taşınmazların belirlenmesinde Emsal Karşılaştırma ve Maliyet Analızı yöntemleri kullanılmıştır.

-Karşılaştırmada esas alınan veriler, yapılan piyasa araştırmalarına dayanmaktadır.

-Piyasa araştırması sonucunda elde edilen veriler, piyasa koşullarına göre makul seviyededir.

Rapor içeriğinde özellikleri beğerlemeye konu taşınmazın yerinde yapılan incelemesinde konumuna, büyüklüğüne, mevcut kullanım şartlarına, çevrede yapılan piyasa araştırmalarına bölgede daha önce yapılan ekspertiz çalışmalarına göre günümüz ekonomik koşullarındaki m² birim değeri, emsallerin pazarlık payları da dikkate alınarak tahmin ve takdir edilmiştir.

5.6. GAYRİMENKULÜN TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER VARSA RUHSATA AYKIRI YAPILANMALAR

Değerlemeye konu taşınmazın teknik özellikleri yerinde incelemeler ve yetkililerinin beyanları doğrultusunda düzenlenmiş olup, 5.4 ve 5.5 numaralı başlıklarda açıklanmıştır.

5.7. DEGERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR VE BUNLARIN KULLANILMA NEDENLERİ

Değerleme çalışmasında, Emsal Karşılaştırma Yöntemi ve Maliyet Analizi Yöntemleri uygulanmıştır.

5.8. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDENFAKTÖRLER

GAYRIMENKULÜN DEĞERİNİ OLUMLU YÖNDE ETKİLEYEN FAKTORLER

· Sanayi alanında yer alması
· Cins değişikliği yapılmış olması
· Taşınmazların bitişik parseller olması

GAYRIMENKULÜN DEĞERİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER

Sınırlı bir alıcı kitlesinin olması

5.9. DEGERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE BU YÖNTEMLERİN SEÇİLME NEDENLERI

Değerleme çalışmasında, konu mülkler için en uygun yöntem olan Emsal Karşılaştırma ve Maliyet Analizi Yöntemleri uygulanmıştır.

MALIYET ANALIZI

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Yaklaşımda gayrımenkulün değerinin arazı ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan geldiği kabul edilir. Yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı göz önüne alınır. Bir başka deyişle bu yöntemde, mevcut bir gayrımenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.

Değerleme işlemi; yapılacak olan gayrimenkulün bugünkü yeniden inşa ya da yerine koyma maliyetine; mevcut yapının sahip olduğu herhangi bir çıkar veya kazanç varsa ekledikten sonra, aşınma payının toplam maliyetten çıkarılması ve son olarak da arazi değeri eklenmesi ile yapılır. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır.

GELİR İNDİRGEME YAKLASIMI:

Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında mülkün getireceği net gelir boş kalma, tahsilat kayıpları ve işletme giderleri işletme dönemi için analiz edilir. Değerleme uzmanı, gayrımenkulün gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve geliri kapitalize ederek bugünkü değerini belirler. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında iki farklı metot bulunmaktadır. Direkt kapitalizasyonda bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılır. İndirgenmiş Nakit Akışında ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılır, gelirler kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanır.

Bazı gayrimenkuller özellikleri itibarı ile geliştirileceği düşünülerek değerlendirilmeleri gerekebilir. Bu durumda gayrimenkulün geliştirilmesi nedeni ile sağlayacağı net gelirler geliştirilmesi nedeni ile yapılacak giderlerden düşülerek bulunan net gelirleri dikkate alınır, müteahhit karları da hesaba katılarak

kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile gayrimenkulün bugünkü değerine ulaşılır. Değere esas teşkil eden çalışmalar ve analizler uzmanda saklı kalır.

EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI

Değerleme işlemi yapılacak olan gayrimenkulün; mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve yeni satılmış olan gayrimenkullerle karşılaştırması, uygun karşılaştırma işlemlerinin uygulanması ve karşılaştırılabilir satış fiyatlarında çeşitli düzeltmelerin yapılması bu yaklaşımda izlenen prosedürlerdir. Bulunan emsaller lokasyon, görülebilirlik, fonksiyonel kullanım, büyüklük, imar durumu ve emsali gibi kriterler dahilinde karşılarak değerleme analizleri yapılır. Piyasa değeri yaklaşımı; yaygın ve karşılaştırılabilir emsallerin olması durumunda en çok tercih edilen metottur.

lşyeri türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım piyasa değeri yaklaşımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkulle ortak temel özelliklere sahip karşılaştırabilir örnekler incelenir. Piyasa Değeri Yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır.

· Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
· Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.
· Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.
· Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
· Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.

5.10. ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRİLEN ARSALARIN BOŞ ARAZİ VE PROJE DEĞERLERİ

Değerleme işlemine konu olan taşınmazlar sanayi arsaları olması sebebiyle değerleme işleminde proje değerlemesi yapılmamıştır.

5.11. NAKİT / GELİR AKIMLARIANALİZİ

İndirgenmiş nakit akımları analizi, şirketin gelecekte yaratacağı nakit akımlarının iskonto edilerek net bugünkü değeriyle ifadesidir. Şirketin gelişme trendini fiyatlara yansıtabiliyor olması sebebiyle, diğer yaklaşımlara göre üstünlükleri bulunmakta olup, dünyada genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan bir analiz yöntemidir.

Faaliyetlerden elde edilen nakit girişleri ile nakit çıkışları arasındaki farkın nakit olarak ödenecek vergiler ile düzeltilmesi sonucu bulunur. Şirketin nakit akımını sağlaması için hazırladığı işletme stratejisini destekleyecek işletme sermayesi ve sabit kıymet ilaveleri için gerekli yatırımlar nakit çıkışlarına dahil edilmelidir. Vergi sonrası net nakit akımı şirketin alacaklılarına yapılacak olan ödemeler için hissedarlarına ödenecek kar payları (veya yapılacak yeni yatırımlar) için elde bulunan nakdi gösterir.

Bu analiz yöntemi kullanılarak şirket değerlemesi gerçekleştirilmesine yönelik uygulamalarda, üç temel değişken kullanılmaktadır. Bunlar;

Şirketin gelecek yıllarda gerçekleştireceği nakit akımları,

Iskonto orani
Devam eden değerdir.

Şirketin devam eden değeri aşağıdaki şekilde hesaplanmıştır:

Şirketin devam eden değerinin hesaplanmasında şirketin Aralık 2016 yılından sonra faiz öncesi vergi sonrası karının sonsuza kadar aynı kalacağı varsayılmakta ve aşağıdaki formüle göre hesaplanmaktadır.

Sonsuza kadar devam edeceği varsayılan yıllık nakit akım Devam eden Değer =

(Iskonto oranı - Büyüme oranı)

Bu işlem sonucu ortaya çıkan değer normal metot kullanılarak iskonto edilerek cari değere indirgenmiştir.

Şirketin, gelecekte yaratması beklenen serbest nakit akımlarının belirlenebilmesi için beş ya da on yıl gibi uzun dönemli projeksiyonlar yapılmakta ve elde edilen nakit akımları, şirketin, sektörün ve ekonominin taşıdığı risk seviyesine göre belirli bir iskonto oranı ile indirgenerek, şirketin bugünkü değeri hesaplanmaktadır. Nakit akımı modelinde, iskonto edilen nakit akımı aşağıdaki gibi tanımlanmıştır.

Faaliyet Karı(+)

Cari yıl amortismanı(+) Karşılıkları (+)

Nakit çıkışı gerektirmeyen diğer giderler(+) Sabit kıymet yatırımları (-)

Net işletme sermayesindeki artış yada azalışlar(+/-) Faaliyet Nakit Akımı

5.12. DEGERLEMEDE ESASALINAN BENZERSATIS ORNEKLERİNİNTANIM VESATIŞBEDELLERİ İLE BUNLARIN SEÇİLİME NEDENLERİ

Konu taşınmazların yakın çevresinde benzer nitelikte ofis/büro kullanımın yaygın olduğu ve yapılan araştırmalarda tespit edilen pazar bilgilerinin konum, kullanım fonksiyonu ve büyüklük kriterleri değerleme çalışmasında esas olarak alınmıştır. Bu tespitlerden hareketle rapora konu taşınmazların piyasa değeri, bulunan emsallerle taşınmazın sahip olduğu olumlu ve olumsuz etkenler karşılaştırılarak belirlenmiştir.

EMSAL KROKİ

EMSALLER

EMSAL 1: Konu taşınmaz ile aynı bölgede 3204 m² kullanım alanlı sanayi imarlı arsa 2.000.000 TL bedel ile satılıktır. Coldwell Banker Gayrimenkul: 0532 463 40 08( m2 Fiyat: 624,22 TL/m²)

EMSAL 2: Konu taşınmaz ile aynı bölgede 5863 m² kullanım alanlı sanayi imarlı arsa 4.000.000 TL bedel ile satılıktır. Coldwell Banker Gayrimenkul: 0532 463 40 08( m2 Fiyat: 682,25 TL/m²)

EMSAL 3: Konu taşınmaz ile aynı bölgede, Yeni Mahallesinde, 6687 m² kullanım alanlı sanayi imarlı arsa 4.500.000 TL bedel ile satılıktır. Sahibinden: 0555 005 35 37( m2 Fiyat: 672,94 TL/m²)

EMSAL 4: Konu taşınmaz ile aynı bölgede, Yeni Mahallesinde, 10036 m² kullanım alanlı sanayi imarlı arsa 12.400.000 TL bedel ile satılıktır. Coldwell Banker Gayrimenkul: 0532 463 40 08( m² Fiyat: 1235,55 TL/m2)

EMSAL ANALİZ TABLOSU

DUZELTMELER ( )	KONU TAŞINMAZ	EMSAL 1	EMSAL 2	EMSAL 3	EMSAL 4
		624,22 TL/m2	682,25 TL/m2	672,94 TL/m2	1.285,55 TL/m2
KOHUFT	CAGLAYAN MAHALLES	2018	40%	45%	15%
Imar Durumu	SANAYI ALANI	0%	0%.	0%	0%
Alan	128.308.00	10%	10%	5%	-10%
Diger	SATIS KAPASTIES	15%	15%	20%	-5%
Pazarlık Payl %		15%	-5%	-5%	-10%
	TOPLAM DUZEL TME			65%	-10%
AYARLANMIŞ SERBEST PİYASA SATIŞ FİYATI (TLm')		1.061,17 TL/m2	1.091,60 TL/m2	1.110.35 TLm2	1.12.00 TL/m2
		Birim Plyasa Degeri (TL/m2)			1.093,78 TL/m2

5.13. GAYRİMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKİ DURUM ANALİZİ

Gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi rapor içeriğinde ilgili başlıklar altında yapılmıştır. Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili mevcutta herhangi bir hukuki problem teşkil edilecek unsur bulunmamaktadır.

5.14. EN İYİ KULLANIM DURUMU ANALİZİ

En Verimli ve En lyi Kullanım Analızi: Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımıdır. Üstte verilen tanım çerçevesinde rapor konusu taşınmazlar değerlendirildiğinde konu taşınmazların mevcut kullanımının en iyi kullanım olduğu düşünülmektedir.

5.15. MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ

Konu taşınmaz içerisinde müşterek veya bölünmüş kısımlar bulunmamaktadır. Değerleme konusu taşınmazlar için bir bütün olarak değerleme analizi yapılmıştır.

5.16. HÄSILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE EMSAL PAY ORANLARI

Taşınmazların değerlemesinde herhangi bir hâsılat paylaşımı veya kat karşılığı analizi yapılmamıştır.

6. BÖLÜM ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

6.1. DEGERLEME METOTLARININ VE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMİN VE NEDENLERİNİN AÇIKLANMASI

Taşınmaza emsal teşkil edebilecek nitelikte satış görmüş, satışta olan gayrimenkuller ve bölgedeki gayrimenkul firmalarının görüşleri dikkate alınarak arsaların hisseli olup olmaması, yola cepheli olup olmaması göre arsanın değer takdirinde "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" kullanılmış olup, üzerindeki yapılar için yapı birim maliyetleri ve yıpranma oranları dikkate alınarak değer takdirinde bulunulmuştur.

Yapılan çalışmada;

· Tespit edilen satılık bina emsalleri ve görüşlerine göre arsa birim fiyatı ortalama 1100 TL/m² tespit edilmiştir. (Bknz. Emsal Analizi Tablosu)

Firma portföyüne dahil edilecek konu mülkler için emsal karşılaştırma ve maliyet analizi yöntemi ile değer verilmesi uygun görülmüş bu durumunda,

ADA	PARSEL	VASFI	ALANI (MZ)	BR.FIYAT (TL/M2)	AMORTISMAN	DEGER (TIL)	YUV.DEGER (TL)
	79	ARSA	46,454,40	1,100,00	1,00	51.099.840,00	51.100.000.00
	84	ARSA	55.243,34	1.100,00	1,00	60.767.674,00	133.440.000.00
		FABRIKA	18.000,00	2.425.00	0,80	34.920.000,00
		TESISAT BOLUMU	421,82	5.440.00	0,95	2.179.965,76
		LISANSLI SILO	2.130,00	2.425.00	0.95	4,906,987,50
		IRMIK SILOSU	109,92	2.425.00	0,95	253.228,20
		DEGIRMEN BINASI	1.974.72	5,440,00	0,95	10.205.352,96
900		BUGDAY SILOSU	108,00	2.425.00	0,95	248.805,00
		TRAFO BINASI	499,56	5.440,00	0.95	2.581.726,08
		KAZAN DAIRESI	383,62	5.440,00	0,95	1.982.548,16
		KONTROL BINASI	188,22	5.440.00	0,95	972.720,96
		DEPO	6.259.04	2.425,00	0.95	14.419.263,40
	85	ARSA	26.612,16	1.100.00	1,00	29.273.376.00	66.710.000.00
		FABRIKA	15.859.21	2.425,00	0,95	36.535.655,04
		SILO	391,83	2.425,00	0.95	902.678.36
					TOPLAM DEGER		251.250.000,00

PARSELLERE AİT YASAL DURUM DEĞERLEME TABLOSU(TABLO 1)

*** 900 ADA 79 PARSEL YASAL DURUM DEĞERİ: 51.100.000 TL

KDV (18%)Dahil Yasal Değer TL: 60.298.000 TL (AltmışMilyonİkiYüzDoksanSekizBin TürkLirası)

*** 900 ADA 84 PARSEL YASAL DURUM DEĞERİ: 133.440.000 TL

KDV (18%)Dahil Yasal Değer TL: 157.459.200 TL (YüzElliYediMilyonDörtyüzElliDokuzBinİkiYüz Türk Lirası)

*** 900 ADA 85 PARSEL YASAL DURUM DEĞERİ: 66.710.000 TL

KDV (18%)Dahil Yasal Değer TL: 78.717.800 TL(YetmişSekizMilyonYediBinSekizYüz Türk Lirası)

ADA	PARSEL	VASFI	ALANI (MZ)	BR.FIYAT (TL/M2)	AMORTISMAN	DEGER (TE)	YUV.DEGER (TL)
	79	ARSA	46.454.40	1.100,00	1,00	51.099.840.00	51.100.000.00
		ARSA	55.243.34	1.100.00	1,00	60.767.674,00
		FABRIKA	18.000,00	2.425.00	0:80	34.920.000,00
		TESISAT BOLUMU	421,82	5.440.00	0,95	2.179.965.76
		LISANSLI SILO	2.130,00	2.425.00	0,95	4.906.987,50
		İRMİK SİLOSU	109.92	2.425.00	0.95	253.228,20
	84	DEGIRMEN BINASI	1.974/72	5.440,00	0.95	10.205.352,96	141.145.000,00
		BUGDAY SILOSU	108.00	2.425.00	0,95	248.805,00
		TRAFO BINASI	499,56	5.440.00	0,95	2.581.726.08
900		KAZAN DAIRESI	383,62	5.440.00	0.95	1.982.548,16
		KONTROL BINASI	200.00	5.440,00	0.95	1.033.600,00
		DEPO	00/00000	2,425,00	0.95	19.581.875,00
		ESKI KAZAN DAIRESI	160/00	5,440,00	0,80	696.320.00
		UN YOKLEME ALANI	170,00	2.425,00	0,80	329.800,00
		ESKI SILO	780,00	2.425,00	0,80	1.455.000,00
	85	ARSA	26.612,16	1.100,00	1,00	29.273.376,00	67.800.000,00
		FABRIKA	15.859,21	2.425,00	0,95	36.535.655,04
		SILO	681858	2.425,00	0,95	902.678,36
		DAR BINA	00000000	5.440,00	0,20	1.088.000.00
				TOPLAM DEGER			260.045.000,00

PARSELLERE AIT MEVCUT DURUM DEGERLEME TABLOSU(TABLO 2)

*** 900 ADA 79 PARSEL MEVCUT DURUM DEĞERİ: 51.100.000 TL

KDV (18%)Dahil Mevcut Değer TL:60.298.000 TL (AltmışMilyonlkiYüzDoksanSekizBin Türk Lirası)

*** 900 ADA 84 PARSEL MEVCUT DURUM DEGERİ: 141.145.000 TL

KDV (18%)Dahil Mevcut Değer TL: 166.511.100 TL (YüzAltmışAltıBinBeşYüzOnBirBinYüz TürkLirası)

*** 900 ADA 85 PARSEL MEVCUT DURUM DEGERİ: 67.800.000 TL
KDV (18%)Dahil Mevcut Değer TL: 80.004.000 TL (SeksenMilyonDörtBin Türk Lirası)
6.2. ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NİÇİN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ Asgari bilgilerden raporda bulunmayan herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
6.3. YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI Taşınmazlar ile ilgili ulaşılan bütün yasal izin belgeleri madde 4.4'de listelenmiştir.

6.4. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN, GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE HERHANGİ BİR ENGEL OLUP OLMADİĞİ HAKKINDA GÖRÜŞ

Gayrimenkulün tapudaki niteliği ile fili kullanım şekli birbiriyle uyumlu olmakla birlikte tebliğin 22.c) "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir." hükmü gereği şerhlerin terki önerilmektedir.

1. BOLUM SONUÇ

7.1 SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ

Değerleme uzmanının konu ile ilgili yaptıkları sonuçlara katılıyorum. Taşınmazın nihai değer tespitinde yukarıdaki değerleme yöntemlerinden, "Emsal Karşılaştırma ve Maliyet Analizi Yöntemi" nin seçilmesini tavsiye etmekteyiz.

Bilgilerinize saygıyla sunarız.

(İşbu rapor ekleri ile birlikte 95 (Doksanbeş) sayfadır ve düzenlendiği tarih itibarıyla muteberdir.

7.2 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ

ADA	PARSEL	VASFI	ALANI (M2)	BR.FIYAT (TL/M2)	AMORTISMAN	DEGER (TL)	YUV.DEGER (TL)
	79	ARSA	46.454.40	1,100,00	1.00	51.099.840,00	51.100.000.00
	84	ARSA	55,243,34	1.100.00	1,00	60.767,674,00	133.440.000,00 66.710.000.00
		FABRIKA	18.000,00	2.425,00	080	34.920.000,00
		TESİSAT BOLUMU	421,82	5.440.00	0,95	2.179.965,76
		LISANSLI SILO	2.130.00	2:425,00	0.95	4 906,987,50
		İRMİK SİLOSU	109.92	2.425.00	0,95	253,228,20
		DEGIRMEN BINASI	1.974.72	5:440.00	0.95	10.205.352.96
900		BUGDAY SILOSU	108,00	2.425,00	0,95	248.805,00
		TRAFO BINASI	499.56	5.440.00	0,95	2.581.726.08
		KAZAN DAIRESI	383,62	5,440,00	0.95	1.982.548,16
		KONTROL BINASI	188,22	5.440.00	0.95	972 720.96
		DEPO	6.259.04	2.425,00	0.95	14.419.263,40
	85	ARSA	26.612,16	1.100.00	1.00	29.273.376.00
		FABRIKA	15.859,21	2.425.00	0,95	36.535.655,04
		SILG	391.83	2.425.00	0.95	902.678,36
					TOPLAM DEGER		251.250.000,00

PARSELLERE AİT YASAL DURUM DEĞERLEME TABLOSU(TABLO 1)

1 EURO	€17,54
1 DOLAR	\$16,73
900 ADA 85 PARSELİN YASAL DÜRUMİÇİN RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE DÖVİZ KURU DEĞERİ (EUR)	€ 3,803,306,73
900 ADA 84 PARSELİN YASAL DURUM İÇİN RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE DÖVİZ KURU DEĞERİ (EUR)	€ 7.607.753,71
900 ADA 79 PARSELİN YASAL DURUM İÇİN RAPOR TARIHİ İTIBARIYLE DÖVİZ KURU DEĞERİ (EUR)	€ 2.913.340.94
900 ADA 85 PARSELİN YASAL DURUM İÇİN RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE DÖVİZ KURU DEGERİ (DOLAR)	\$3.987.447,70
900 ADA 84 PARSELİN YASAL DURUMİÇİN RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE DÖVİZ KURU DEĞERİ (DOLAR)	\$7.976.090,85
900 ADA 79 PARSELİN YASAL DURUM İÇİN RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE DÖVİZ KURU DEGERİ (DOLAR)	\$3.054.393,31

PARSELLERE AİT MEVCUT DURUM DEĞERLEME TABLOSU(TABLO 2)

	MEVCUT DURUM DEGERI
ADA	PARSEL	VASEI	ALANI (MZ	BR.FIYAT (TL/M2)	AMORTISMAN	DEGER (IL)	YUV.DEGER (TL)
	79	ARSA	46,454,40	1.100.00	1,00	51.099.840,00	51.100.000,00
	84	ARSA	55,243,34	1.100.00	1,00	60,767-674,00
		FABRIKA	18.000,00	2,425,00	0,80	34,920,000.00
		TESISAT BOLUMU	421.82	5,440,00	0,95	2.179.965,76
		LISANSLI SILO	2,130,00	2.425.00	0,95	4,906,987,50
		İRMİK SİLOSÜ	109,92	2.425.00	0,95	253.228,20
		DEGIRMEN BINASI	1.974.72	5.440,00	0.95	10.205.352.96
		BUGDAY SILOSU	108.00	2.425.00	0.98	248.805.00	141.145.000.00
		TRAFO BINASI	499,56	5.440,00	0,95	2.581.726.08
900		KAZAN DAIRESI	383,62	5.440.00	0.95	1.982.548.16
		KÜNTROL BINASI	DOTOMOTE	5.440.00	0 95	1.033.600,00
		BEPS	8,500,00	2.425.00	0,95	19.581.875,00
		ESKI KAZAN DAIRES	160.00	5.440.00	0,80	696.320.00
		UN YUKLEME ALANI	170.00	2.425.00	0.80	329.800.00
		O 15 1353	00/0052	2.425.00	0.80	1.455.000.00
	85	ARSA	26.612.16	1.100.00	1,00	29,273,376,00
		FABRIKA	15.858.21	2.425.00	0.95	36.535.655.04
		SHO	391.83	2.425,00	0.95	902.678.36	67.800.000,00
		DARIBINA	0000000	5,440,00	0,20	1.088.000,00
				TOPLAM DEGER			260.045.000.00

900 ADA 79 PARSELİN MEVCUT DURUM İÇİN RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE DÖVİZ KURU DEĞERİ (DOLAR)	\$3.054.393.31
900 ADA 84 PARSELİN MEVCUT DURUM İÇİN RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE DÖVİZ KURU DEGERİ (DOLAR)	\$8,436.640.77
900 ADA 85 PARSELIN MEVCUT DURUM İÇIN RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE DÖVİZ KURU DEĞERİ DOLAR)	\$4.052.600,12
900 ADA 79 PARSELIN MEVCUT DURUM IÇIN RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE DÖVİZ KURU DEĞERİ (EUR)	€ 2.918 340,94
900 ADA 84 PARSELIN MEVCUT DURUM İÇİN RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE DÖVİZ KURU DEĞERİ (EUR)	C 8.047.035,35
900 ADA 85 PARSELIN MEVCUT DURUM IÇIN RAPOR TARIHİ İTİBARİYLE DÖVİZ KURU DEĞERİ (EUR)	€ 3.865.450,40
1 DOLAR	\$16,73
Cloud	6 7 7 CA

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Serdar KARAKUŞ

Sorumlu Değerleme Uzmanı Serdar İrfan Öztürk

Ekler:

Lisans belgesi
Tapu Kayıtları
Tapu Sureti
Fotoğraflar
Mimari Projeler
Resmi Evraklar
İmar Durumu
Plan Örneği
Ekler

LİSANS BELGESİ

ayfa 31 / 94

TAKBİS BELGESİ

BU BELGE TOPLAM 3 SAYFADAN OLUŞMAKTADIR BİLGİ AMAÇLIDİR.

Tarin: 28-7-2022-12:43 PE

weblopu

Kaydı Oluşturan: OLCAY USTA

Makbuz No		Dekont No	Basvuru No
016522159285		20220728-1531-F02632	15928
TAPU KAYIT BILGISI
Tornin Tipl	And Tasinmiz	Ach/Parcel	900/79
Tasınınaz Kımlık No:	87609480	AT Yuzolçum(112).	46454.40
11/11/202	SAKARYA/HENDEK	Bagimsez Bolum Nitelik:
Kurum Adit	Hender	Bagurisiz Bolum Brut
Mahalle/Koy Adı:	CAGLAYAN Mah.	YEZO leamu:
Maykii	ESKIARPALIK	Bağımsız Ballım Net
GIVSByfa No:	600000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000	YERO COma
Kayit Durum	Actif	Blok/Kat/Girls/BBNo:

Area Pay/Payda: Ana Taşınmaz Nitelik:

ARSA

TAŞINMAZA AİT ŞERH BEYAN İRTİFAK BİLGİLERİ

May's	Açıklama	Malik/Lehtar	Tesis Kurum Tarih- Yourniye	Terkin Sphoble Tarlh- Yavmiye
Beynn	11. MAODESİ GERECİNCE YENİLEMEYE TABİDİR 01/06/2004 YEV: 1141 ( Şablon: Yenileme Yapılacağının Belirtilmesi)		Hendek - 01-06-2004 00:00 = 7147

113

MÜLKİYET BİLGİLERİ

(Hisse) Sisteri כא	NADIE	El Birligi No	Hisse Pay/ Matrekaro Toplam Payda	Metrekara	ECITION Sebebi-Tanb- Yeviniye	Terkin Sebebi Tarih-Yevmiye
551035683	(SN:8290767) OBA MAKARNACILIK SANAYI VE TICARET ANONIM ŞIRKETI		177	46454.40 46454.40	Satis 26-11-2020 13821

MÜLKİYETE AİT ŞERH BEYAN İRTİFAK BİLGİLERİ

STBAI	Aciklama	KISIKI Malik (Hisse) Ad Savad	Mallettar	Tesle Kurum Farih- Yevmiye	Terkin Sebebi Torit- Yevmiye
日本の理由	Malik bizzat gelmeden tasarun işlem yapılamaz. (Elektronik sistem üzerinden yükanda belirttiğim hisselerin üzerine tapu ounderlugune bizzal gitmeden tasarrufu İşlem yapılmamasına yönelik belirimerin tess edimesini, bu belirtme kaldırılmadan hissem üzerinde hiçbir şekilde vekaleten İşlem yapamayacağımı, bu belirtmenin mahkemeler, lora müdürlükleri ile diğer kamu kurumlarından gelen taleplerin karşılanmasına engel teşkil etmediğini ve bu belirlimenin kaldırılması için bizzat talebirnin olması gerektiğini bildiğimi, belirtmenin tüm sonuçlarını kabul ettiğimi kabul ve taahnıt ederitty. I	OBA MAKARNACIL IK SANAYI VE TICARET ANONIM SIRKETI VKN

Bu belgeyi akıllı telefonunuzdan karekod tarama programları ile aşağıdaki barkodu taratarak;

213

BU BELGE TOPLAM 3 SAYFADAN OLUŞMAKTADIR BILGİ AMAÇLIDIR.

weblopu

Torih: 28-7-2022-12:43

fre

Kaydı Oluşturan: OLCAY USTA

Makbuz No		Dekont No	ON DATAGEB
016522159285		20220728 1531 F02632	15928
APUKAYI BLGISI
Zamin Tipl:	AnaTasinmaz	Ada/Parsel	acolora
Tasinmaz Kimlik No	87609485	Al Yuza Curri(112)	55243.34
lizinger	SAKARYA/HENDER	Bagimsiz Bölüm Nitelik:
Kurum Adc	Hender	Bagunsiz Bölüm Brüt
Mahalle/Koy Adr	CAGLAYAN Mah.	VUZO Cuma
Merchi	ESKIARPALIK	Bağımsız Balum Nat
CII/Sayfa No:	11/1014	Yüzolçumu.
Kayıl Dürüm	AKH	Blok/Kat/Girls/BBNo
		Arso Pay/Paydu:
		Ana Distrimay Nilelle	Tahrhen hinner afte van area

TAŞINMAZA AİT ŞERH BEYAN İRTİFAK BİLGİLERİ

S/B/I	Acıklama	Mallet ontar	Tesis Kurum Tacili- Yeviniye	Terkin Sebebi Tariti- AMICIANA
Beyan	1. MADDESI GEREGINCE YENILEMEYE TABIDIR D1/06/2004 YEV 1141 ( Şablon: Yenileme Yapılacağının Belirbilmesi)		Hendek - 01-06-2004 00:00 7147

113

MÜLKİYET BİLGİLERİ

(14850) Sistem No	Mailk	EL BITTY I No	Hisse Pay Metrekare Toplam Fayda	Metrekare	Edinane Sebebi-Tarih- Yevmive	Terkin Sebebi Tarih-Yevrniye
393807889	(SN 8290767) OBA MAKARNACILIK SANAYI VE TICARET ANONIM ŞIRKETI		111	55243.34 55243.34	Satis 21-08-2017 7137

MÜLKİYETE AİT ŞERH BEYAN İRTİFAK BİLGİLERİ

S/B/1	Açıklama	Kisitii Malik (Histe) Ad Soyad	Malk/Lehtar	Tesis Kurum Tarih Yevrniye	Terkin Sebebi Tarine Yavmiye
Heyan	Malik bizzat gelmeden fasarrufi işlem yapılamaz. (Elektronik sistem üzerinden yukarda belirtiğin hısselerim üzerine təpu mudurluğuna bizzal gitmeden tasarrufu işlem yapılmamasına yönelik belirtmenin tesis edilmesini, bu belirtme kaldırılmadan hissem üzərində hiçbir şekilde vekaleten şiem yapamayacağımı, bu belirtmenin mahkemeler, lora müdürlükleri ile diğer kamu kurumlarından gelen taleplerin karşılanmasına engel teşkil etmediğini ve bu belirtmenin kaldırılması İçin bizzal talebimin olması gerektiğini bildiğimi, belirtmenin tüm sonuçlarını kabul ettiğimi kabul ve taalıyı taalıylarını ederim.)	CIBA MAKARNACIL IK SANAYI VE TICARET ANONIM SIRKETI VKM
Sern	770000 TL bedel karşılığında kira sozleşmesi vardır. ( NISSIN YILDİZ GIDA	OBA MAKARNACH	(8915 21933333) MISSIN AILDIZ GIDA SANAYİ VE TİCARET ANONIM ŞİRKETİ	Hendek - 20-09-2017 17:07

2/3

SANAYI VE TICARET ANGNIM SIRKETI LEHINE KIRA BASLANGIO 21 AGUSTOS 2017 TARIH OLMAK ÜZERE 5 YIL SURE ILE TOPLAM 17/0000TL BEDELLE KIRA SERFI ISLENMISTIR	IK SANAYI VE TICARET SIRKET VKN	VKN:6410034701	El 41-55 24
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	---------------------------------------	----------------	-------------	--

Bu belgeyi akıllı telefonunuzdan karekod tarama programları ile aşağıdaki barkodu taratarak; veya Web Tapu anasayfasından (https://webtapu.tkgm.gov.tr adresinden) KRL1gtlzXKJ kodunu Online İşlemler alarına yazarak doğrulayabilirsiniz.

279

BU BELGE TOPLAM 3 SAYFADAN OLUSMAKTADIR BİLGİ AMAÇLIDIR.

$$\frac{\text{Wégbé}}{\text{wé}}$$

Kaydı Oluşturan: OLCAY USTA

Makbuz No	Dekoni No	aasvuru No
16522159289	20220728-1531-F02632

TAPUKAYIT BILGISI

Zemin Tipl	Ana Tasinmaz	Ada/Parsel:	and and
Tasınmaz Kimlik No:	87609486	AT Yüzöleüm(m2)	26612.16
Il/lice:	SAKARYA/HENDEK	Bagimsiz Bolum Nitolik
Kurum Adr	Hendek	Bağımsız Bolum Brut
Mahalle/Koy Adı.	CAGLAYAN Mah	TUZOICOMIT
Mevkli:	ESKIARPALIK	Bağımsız Bölüm Net
GIII/Sayfa No	11/1015	Yüzölçümü:
Kavit Durum	AKUT	Blok/Kat/Girls/BBNo:
		Arsa Pay/Payda:
		Ana Tasimmaz Nitelik:	BİR KATLI CELİK FABRIKA CELİK SİLO

TAŞINMAZA AİT ŞERH BEYAN İRTİFAK BİLGİLERİ

S/B/I	Açıklama		Malik/Lehtar Tesis Kurum Tarin- Terkin Yevrniye	Sebebi Taritt Yevrniye
-------	----------	--	--------------------------------------------------------	------------------------------

VE ARSASI

Cevizlidere Mah. Palmiye İş Merkezi No:4/19 Çankaya/Ankara Tel: 0(312) 999 53 48 Fax : 0(312) 999 68 03 [email protected] www.baskenttd.com.tr

SPK-2022-30

Tarih. 28-7-2022-12:43

Feyari	. MADDESI GEREGINCE YENİLEMEYE TABİDİR 01/06/2004 YEV:1141( Şablon: Yenileme Yapılacağının Belirtilmesi)	HENDER 01-06-2004 00:00 - 9 47
--------	-------------------------------------------------------------------------------------------------------------	--------------------------------------	--

MÜLKİYET BİLGİLERİ

(Hisse) Sistem No	Mallk	No	El Birliği Hissa Pay/ Metrekare Payda	Toplan	Edinme Metrokara Sebebi-Tanh- yevrilye	Terkin Sebebi Tarih-Yevrniye
475243047	ISN:8290767) OBA MAKARNACILIK SANAYI VE TİCARET ANONİM SİRKETİ		1/1	26612 16 26612 16	Satic 04 03 2019 2303

MÜLKİYETE AİT ŞERH BEYAN İRTİFAK BİLGİLERİ

SABAL	Aciklama	Kraiti Malk (HIsse] Ad Soyad	Mallentar	Tesis Kirum Tarih- Yevmi ye	Terkin Sebebi- Tarilir Yevmlye
Bizyan	Malik bizzat getneden tasarruti işlem yapılamaz. (Elektronik sistem üzerinden yukarıda belirttiğim hisaplerim üzerine tapu muduriugane bizzat gitmeden tasarrufu işlem yapılmamasına yanalık beliruman tesis edimesin, bu belirume kaldırılmadan hissem üzerinde hiçbir şekilde vekaleten İşlem yapamayacağımı, bit belirtmenin matikerneler, lora müdürlükleri ile diğer kamu kurumlarından gelen teleplerin karşılarımasına engel teşkil etmedigini ve bi nehin kaldırılması. lein bizzat talebirnin olması. rnu minerariiled immpitalic iniquasesan	OBA MAKARNACIL IK SANAYI VE TICARET ANONIM SIRKETI VKN

2/3

sonuçlarını kabul ettiğimi kabul ve taalıhut

Bu belgeyi akıllı telefonunuzdan karekod tarama programları ille aşağıdaki barkodu taratarak;

veya Web Tapu anasayfasından (https://webtapu.tkgm.gov.tr adresinden) X3eeeVm_NsJD kodunu Online Islemler alanına yazarak doğrulayabilirsiniz.

İMAR DURUMU

Cevizlidere Mah. Palmiye İş Merkezi No:4/19 Çankaya/Ankara Tel: 0(312) 999 53 48 Fax : 0(312) 999 68 03 [email protected] www.baskenttd.com.tr

SPK-2022-30

Cevizlidere Mah. Palmiye İş Merkezi No:4/19 Çankaya/Ankara Tel: 0(312) 999 53 48 Fax : 0(312) 999 68 03 [email protected] www.baskenttd.com.tr

AI Terminal

TÜRKİYE KALKINMA VE YATIRIM BANKASI A.Ş.

8713_rns_2024-02-19_a58ba182-f3f9-4d6b-a389-a863316ca4d8.pdf

YÖNETİCİ ÖZETİ

DEĞERLEMEDE GÖREV ALANLAR

içindekiler

1. BÖLÜM RAPOR BİLGİLERİ

1.1 RAPOR TARIHI

1.2 RAPOR NUMARASI

1.3 RAPOR TÜRÜ

1.4 RAPORU HAZIRLAYANLAR

1.7 RAPORUN KURUL DÜZENLEMELERİ KAPSAMINDA DEGERLEME AMACIYLA

HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA

1.8 SON ÜÇ DEĞERLEME ÇALIŞMASINA İLİŞKİN BİLGİLER

2. BÖLÜM DEĞERLEME ŞİRKETİ VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI

2.1 DEĞERLEME ŞİRKETİ ÜNVANI, ADRESİ VE ŞİRKET BİLGİLERİ

2.3 MÜŞTERİTALEPLERİNİN KAPSAMI (VARSA GETİRİLEN KISITLAMALAR)

3. BÖLÜM - RAPORUN HAZIRLANMASINDA KULLANILAN KABULLER, BEYANLAR VE VARSAYIMLAR

3.1 KABULLER

3.2 UYGUNLUK BEYANI

4.1. GAYRİMENKULÜN TAPU KAYIT BİLGİLERİ

900 ADA 79 PARSEL TAPU BİLGİLERİ

900 ADA 84 PARSEL TAPU BİLGİLERİ

900 ADA 85 PARSEL TAPU BİLGİLERİ

4.2. GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU VE ÇEVRE ÖZELİKLERİ

4.3. ULAŞIM BAĞLANTILARI

4.4. TAPU, PLAN, PROJE, RUHSAT, İMAR, ŞEMA VB. BİLGİLER VE DOKÜMANLAR

Ruhsat-İskan-Proje Bilgileri

4.6. GAYRİMENKULÜN TAPU İNCELEMESİ VE TAKYİDAT BİLGİLERİ

Beyanlar Hanesinde:

84 nolu parsel üzerinde;

Rehinler Hanesinde:

4.10. ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ

5. BOLUM DEGERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER

GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER 5.1. SAKARYA İLİ

5.2. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER

5.2.1. Küresel Ekonomik Durum

5.2.2. Türkiye'de Genel Ekonomik Durum

5.2.3. İnşaat Sektörü ve Gayrimenkul Piyasası

5.3. DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER

5.4. GAYRİMENKULÜN KULLANIM AMACI, YAPISAL VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ

Ana gayrimenkul Özellikleri 5.4.1.

FİZİKSEL DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER 5.5.

5.6. GAYRİMENKULÜN TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER VARSA RUHSATA AYKIRI YAPILANMALAR

5.7. DEGERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR VE BUNLARIN KULLANILMA NEDENLERİ

5.8. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDENFAKTÖRLER

GAYRIMENKULÜN DEĞERİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER

5.9. DEGERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE BU YÖNTEMLERİN SEÇİLME NEDENLERI

MALIYET ANALIZI

GELİR İNDİRGEME YAKLASIMI:

EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI

5.10. ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRİLEN ARSALARIN BOŞ ARAZİ VE PROJE DEĞERLERİ

5.11. NAKİT / GELİR AKIMLARIANALİZİ

5.12. DEGERLEMEDE ESASALINAN BENZERSATIS ORNEKLERİNİNTANIM VESATIŞBEDELLERİ İLE BUNLARIN SEÇİLİME NEDENLERİ

EMSAL KROKİ

EMSALLER

EMSAL ANALİZ TABLOSU

5.13. GAYRİMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKİ DURUM ANALİZİ

5.14. EN İYİ KULLANIM DURUMU ANALİZİ

5.15. MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ

5.16. HÄSILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE EMSAL PAY ORANLARI

6. BÖLÜM ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

6.1. DEGERLEME METOTLARININ VE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMİN VE NEDENLERİNİN AÇIKLANMASI

PARSELLERE AIT MEVCUT DURUM DEGERLEME TABLOSU(TABLO 2)

1. BOLUM SONUÇ

7.1 SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ

7.2 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ

PARSELLERE AİT YASAL DURUM DEĞERLEME TABLOSU(TABLO 1)

PARSELLERE AİT MEVCUT DURUM DEĞERLEME TABLOSU(TABLO 2)

TAKBİS BELGESİ

weblopu

Kaydı Oluşturan: OLCAY USTA

TAŞINMAZA AİT ŞERH BEYAN İRTİFAK BİLGİLERİ

MÜLKİYET BİLGİLERİ

MÜLKİYETE AİT ŞERH BEYAN İRTİFAK BİLGİLERİ

Kaydı Oluşturan: OLCAY USTA

TAŞINMAZA AİT ŞERH BEYAN İRTİFAK BİLGİLERİ

MÜLKİYET BİLGİLERİ

MÜLKİYETE AİT ŞERH BEYAN İRTİFAK BİLGİLERİ

Kaydı Oluşturan: OLCAY USTA