Gayrimenkul Değerleme Raporu

1 Adet Bina Kargir Eski Tahirhan

Kemankeş Mahallesi 77 Ada / 57 Parsel

Kemankeş Karamustafa Mahallesi Beyoğlu / İstanbul

Sunulan;

TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Hazırlayan;

Vera Gayrimenkul Değerleme ve 🎞 🛗 🧱 A.Ş.

MEHMET ONUR CAKMAKLI UZMAN MEHMET ONUR
CAKMAKLI
UZMAN tarafından
elektronik olarak
imzalanmistir.

Tarih: 31/12/2025 11:43 Rapor Tarihi; 31.12.2025

Rapor No;

2025_2162 FATIH

TOSUN

Bu belge ***********************************

Tarih: 31/12/2025

GAYRĠMENKULÜ TANITICI FOTOĞRAFLAR

Ana TaĢınmaz Görünümü Ana TaĢınmaz Görünümü

Zemin Kat Görünüm Ana TaĢınmaz Çatı Katı Manzarası

Konu Ana Gayrimenkulün Hava Fotoğrafına Göre Konumu

		Yönetici Özeti
	Değerleme Raporuna ĠliĢkin Bilgiler
Raporu Talep Eden		TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.
Raporu Hazırlayan Kurum		Vera Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ.
Değerleme Tarihi		25.12.2025
Rapor Tarihi ve Numarası		31.12.2025 / 2025_2162
Değerlenen Mülkiyet Hakları		Hisseli mülkiyet
Değerlemenin Amacı		Bu değerleme raporu, GYO portföyünde yer alan gayrimenkulün 31.12.2025 tarihli değerinin tespiti amacıyla hazırlanmıĢtır.
Gayrimenkule ĠliĢkin Bilgiler
Gayrimenkul Kullanımı		Ticari amaçlı kullanılmak için tasarlanmıĢ olup, mevutta atıl durumdadır.
Gayrimenkulün Açık Adresi		KemankeĢ Karamustafa Mah. KemankeĢ Cad. No:61 Tahir Han Beyoğlu / Ġstanbul
Tapu Kayıtları		Ġstanbul ili, Beyoğlu ilçesi, KemankeĢ mahallesi, 77 ada 57 parsel numaralı 606,62 m² yüz ölçüme sahip, "Kargir Eski Tahirhan" vasıflı taĢınmaz.
Ġmar Durumu		Beyoğlu Belediyesi Ġmar 11.06.2012 tarihinde tasdik edilen, 1/1000 ölçekli "Beyoğlu Kentsel Sit Alanı Koruma Amaçlı Uygulama Ġmar Planı" kapsamında BitiĢik Nizam "Turizm + Hizmet + Ticaret" (THT) alanında kalmaktadır. doğrultusunda imar uygulaması yapılacaktır. Yapı 29.01.2006 tarih ve 672 sayılı kurul kakarıyla tescilli eski eser ve koruma grubu II.A.2 olarak belirlenmiĢtir.	Müdürlüğü'nde yapılan Koruma bölge	incelemelerde 21.12.2010 kurulundan alınacak	– karar
En Etkin ve En Ġyi Kullanımı		"Ticaret (Turizm) Alanı" kullanımıdır.
		Değer Tablosu	(31.12.2025 tarihli)
1 Adet Bina			(KDV Hariç)	(KDV Dahil)*
Pazar Değeri	Tam Hisse Değeri		674.460.000	809.352.000	TL
Pazar Değeri		53/72 Hisse Değeri, TSKB GYO A.ġ.	496.475.000	595.770.000	TL

* %20 KDV uygulanacağı varsayılarak bilgi amaçlı gösterilmiştir.

Hazırlanan değerleme raporu için aĢağıdaki hususları;

o Raporda sunulan bilgiler ve araĢtırmaların Değerleme Uzmanı'nın bildiği ve açıkladığı kadarıyla doğru olduğunu;
o Raporda belirtilen analizlerin ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koĢullarla sınırlı olduğunu;
o Değerleme Uzmanı olarak değerleme konusunu oluĢturan gayrimenkulle herhangi bir iliĢkimiz olmadığını;
o Rapor konusu gayrimenkulle ilgili herhangi bir önyargımızın olmadığını;
o Değerleme ücretimizin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını;
o Değerleme çalıĢmalarımızı ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleĢtirdiğimizi;
o Değerleme Uzmanı'nın, gayrimenkuli kiĢisel olarak incelediğini;
o Değerleme Uzmanı olarak mesleki eğitim Ģartlarına haiz olduğumuzu;
o Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını;
o Değerleme raporu teminat amaçlı iĢlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamıĢ olup Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) kapsamında düzenlendiğini;
o Değerleme Uzmanı olarak değerlemesi yapılan gayrimenkulün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimli olduğumuzu;

beyan ederiz.

o Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme KuruluĢları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesi'nin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz.
o Gayrimenkulde zemin araĢtırmaları ve zemin kontaminasyonu çalıĢmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. ġirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araĢtırma yapılmamıĢtır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiĢtir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalıĢması yapılmıĢtır.
o Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. Konu rapor teminat amaçlı iĢlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamıĢ olup Uluslararası Değerleme Standartlar'ına göre tanzim edilmiĢtir.
o Bu değerleme raporu ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıĢtır.

Değerleme Uzmanı

Sorumlu Değerleme Uzmanı

Mehmet Onur ÇAKMAKLI Lisans No: 401232

Fatih TOSUN Lisans No:400812

1.		RAPC		(ET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ
	1.1		Rapoi	r Tarihi ve Numarası	6
	1.2		Muşte	eriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi ru Hazırlayan Kurulus Ünvanı ve Adresi	6
	1.3			nu Hazırlayan Kuruluş Univani ve Aaresiapsamı
	1.5			run, Tebliğin 1. Maddesi'nin 2. Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama
	1.6		Rapoi	r Türü	6
	1.7		Rapoi	ru Hazırlayanlar	6
	1.8		Değe	rleme Tarihi	6
	1.9		Dayaı	nak Sözleşmesi Tarih ve Numarası	7
	1.10			eğerleme Konusu Gayrimenkulün Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
2.	1.11		Mi	üşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar	7
۷.	2.1	DEGE	Covri	KONUSU GAYRİMENKULLERİN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLERİ	Ω
	2.2		Gavri	menkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgi	0
		2.2.1	0 4,	Tapu Kayıtları	9
		2.2.1.	1	Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri
		2.2.1.		Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
		2.2.2		Kat İrtifakına Esas Mimari Proje İncelemesi
		2.2.3	C ~	Kadastro İncelemesi
	2.3	2.3.1	Gayiii	İmar Durumu
		2.3.2		Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, Şema ve Dokümanları Hakkında Bilgiler
		2.3.3		Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki
		Durur	mundo	ı Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi
		2.3.4		Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler
		2.3.5		Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar	12
		2.3.6	rmolor	Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşı vb.) İlişkin Bilgiler
		2.3.7	şırıelel	Gayrimenkul ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili	ız
			uat Uy	rarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı
				lgi	12
		2.3.8		Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı
			etim Ku	ruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi	12
		2.3.9	inata	Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut n Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama	10
		2.3.10		Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi	12
3.			_	VULLERİN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 13	12
	3.1			ut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri	13
		3.1.1		Ekonomik Koşullar
		3.1.2		Gayrimenkul Piyasası	14
	3.2	001	Gayrii	menkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler
		3.2.1		İstanbul İli
		3.2.2		Kemankeş Karamustafa Mahallesi ve Gayrimenkulün Yakın Çevresi	16
		3.2.4		Yakın Çevre Fotoğrafları	17
		3.2.5		Ulaşım	17
	3.3		Değe	rleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler	17
	3.4		Gayriı	menkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri
		3.4.1		Arsa Özellikleri
		3.4.2 3.4.3		Bina Özellikleri
		3.4.4		Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
		3.4.5		Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İlibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup
				ı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi	21
4.		DEĞE	RLEME	ÇALIŞMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR22
	4.1			r Tanımları
5.	4.2	DEČE		rleme Yöntemleri	22
J.	5.1	DLGL	Deăe	rleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler	24
	5.2		Fiyat E	Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı	24
	5.3			ıılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler
	5.4			llerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı
				Diğer Varsayınlar	25
6.	6.1	KULLA		I DEĞERLEME YÖNTEMLERİ	20
		6.1.1	Fuzui	Pazar Yaklasımını Açıklayıcı Bilgiler
		6.1.2		Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Pazar Yaklaşımı Yönteminin Kullanılma Sebebi
		6.1.3		Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı	28
		6.1.4		Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler	28
		6.1.5		Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin	^-
			ylı Açık	damalar ve Diğer Varsayımlar
	6.2	6.1.6	Malive	Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçet Yaklaşımı
		6.2.1	mully	er rakıaşımı
		6.2.2		Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Maliyet Yaklaşımının Kullanılma Nedeni	29
		6.2.3		Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonu	JÇ
				29
		6.2.4		Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar
	6.3	6.2.5	Colir	Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç
		6.3.1	Gelli 1	rakiaşırnı Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgileri
		6.3.2		Konu Gayrimenkuli Değerlemesi İçin Gelir Yaklaşımının Kullanılma Nedeni	30
		6.3.3		Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar

	6.3.4	Ġndirgeme / Ġskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına ĠliĢkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler 30
	6.3.5	Gelir YaklaĢımı Ġle UlaĢılan Sonuç30
	6.3.6	Takdir Edilen Kira Değerleri (Analiz ve Kullanılan Veriler)30
	6.3.7	Hasılat PaylaĢımı veya Kat KarĢılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları30
	6.3.8	Üzerinde Proje GeliĢtirilen Arsaların BoĢ Arazi ve Proje Değerleri 30
	6.3.9	BoĢ Arazi ve GeliĢtirilmiĢ Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar Ġle UlaĢılan Sonuçlar30
	6.3.10	En Verimli ve En Ġyi Kullanım Değeri Analizi 30
	6.3.11	MüĢterek veya BölünmüĢ Kısımların Değerleme Analizi31
7.		ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ VE GÖRÜġ32
	7.1	Farklı Değerleme Yöntemleri Ġle Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması ve Bu Amaçla Ġzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması 32
	7.2	Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri32
	7.3	Değerleme Konusu Arsa veya Arazi Ġse, Alımından Ġtibaren BeĢ Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje GeliĢtirilmesine Yönelik Herhangi Bir
		Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi32
	7.4	Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı Ġse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine ĠliĢkin Olarak Bu Hakları Doğuran
		SözleĢmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi32
8.		GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDĠRME33
	8.1	Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları
		Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ 33
	8.1.1	Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve Ġpotekler Ġle Ġlgili GörüĢ33
	8.1.2	Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde Ġpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte
		Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi33
	8.1.3	Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup
		Olmadığı Hakkında GörüĢ 33
	8.1.4	Ruhsat AlınmıĢ Yapılarda, Yapılan DeğiĢikliklerin 3194 Sayılı Ġmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir
		DeğiĢiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 34
	8.1.5	Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım ġeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında
		GörüĢ Ġle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ34
9.		DĠĞER35
	9.1	KDV Konusu35
10.		SONUÇ36
	10.1	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 36
	10.2	Nihai Değer Takdiri36
11.		EKLER37

1. RAPOR, ġĠRKET VE MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ

1.1 Rapor Tarihi ve Numarası

Bu rapor, Ģirketimiz tarafından 31.12.2025 tarihinde, 2025_2162 rapor numarası ile tanzim edilmiĢtir.

1.2 MüĢteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi

Bu değerleme raporu "Ömer Avni Mahallesi, Karun Çıkmazı, No:2 Fındıklı Beyoğlu/Ġstanbul" adresinde faaliyet gösteren "TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ." için hazırlanmıĢtır.

1.3 Raporu Hazırlayan KuruluĢ Ünvanı ve Adresi

ġirketimiz, Vera Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ. "KuĢbakıĢı Cad. AĢuroğlu Sit. A Blok No: 29 Daire: 4 Altunizade - Üsküdar / Ġstanbul" adresinde kurulmuĢtur. Ticaret Sicil Gazetesi'nde (22.07.2014 tarih ve 8617 sayılı) yayınlanan ġirket Ana SözleĢmesi'ne göre, Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iĢ ve hizmetleri vermek amacıyla faaliyete geçmiĢtir.

KuruluĢunda 345.000 Türk Lirası olan ödenmiĢ sermayesi 2020 yılında 1.000.000 TL'ye yükseltilmiĢtir.
ġirketimiz 03.04.2015 tarihi itibarı ile Sermaye Piyasası Kurulu'nun Lisanslı Değerleme ġirketleri listesine alınmıĢtır.
ġirketimize, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 18.06.2015 tarih ve 1740 sayılı kararı ile "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek KuruluĢların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik" in 11. Maddesi'ne istinaden bankalara değerleme hizmeti verme yetkisi verilmiĢtir.

1.4 ĠĢin Kapsamı

Bu rapor, TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.'nin talebine istinaden konu gayrimenkulün mevcut durumuyla Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme KuruluĢları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", Kurul'un Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıĢtır.

1.5 Raporun, Tebliğin 1. Maddesi'nin 2. Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına ĠliĢkin Açıklama

Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. Maddesi'nin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıĢtır.

1.6 Rapor Türü

Bu rapor, Ġstanbul ili, Beyoğlu ilçesi, KemankeĢ mahallesi, 77 ada 57 parsel numaralı 606,62 m² yüz ölçüme sahip, "Kargir Eski Tahirhan" vasıflı ana gayrimenkulün 31.12.2025 tarihli Pazar Değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.

1.7 Raporu Hazırlayanlar

Bu rapor, gayrimenkulün mahallinde yapılan incelemeler sonucunda ilgili kiĢi - kurum - kuruluĢlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıĢtır. Bu rapor, değerleme uzmanı Mehmet Onur ÇAKMAKLI (Lisans No: 401232) ve sorumlu değerleme uzmanı Fatih TOSUN (Lisans No: 400812) tarafından hazırlanmıĢtır.

1.8 Değerleme Tarihi

Bu rapor, 25.12.2025 ila 31.12.2025 tarihleri arasında gayrimenkulün mahallinde ve ilgili resmi dairelerde yapılan araĢtırmalarda edinilen bilgiler kullanılarak hazırlanmıĢtır.

1.9 Dayanak SözleĢmesi Tarih ve Numarası

Bu rapor, "Ömer Avni Mahallesi Karun Çıkmazı Sokak No:2 Fındıklı Beyoğlu/ĠSTANBUL" adresinde faaliyet gösteren "TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ." ile Ģirketimiz arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 30.05.2025 tarih 22 sayılı dayanak sözleĢmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıĢtır.

1.10 Değerleme Konusu Gayrimenkulün ġirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye ĠliĢkin Bilgiler

Son 3 Yıllık Değerleme Raporu Hakında Bilgi

	Rapor - 1		Rapor - 2		Rapor- 3
Rapor Amacı	Pazar Değeri Tespiti		Pazar Değeri Tespiti		Pazar Değeri Tespiti
Rapor Tarihi	28.06.2024		31.12.2024		30.06.2025
Rapor Numarası		2024_ÖZ_901		2024_ÖZ_2184	2025_755
Raporu Hazırlayanlar		Mehmet Onur ÇAKMAKLI Fatih TOSUN		Mehmet Onur ÇAKMAKLI Fatih TOSUN	Mehmet Onur ÇAKMAKLI Fatih TOSUN
Toplam Değer (KDV hariç)	(Tam Hisse)	440.000.000	(Tam Hisse)	520.955.000	(Tam Hisse)	593.869.000
Toplam Değer (%20 KDV Dahil)	(Tam Hisse)	528.000.000	(Tam Hisse)	625.146.000	(Tam Hisse)	712.642.800
Toplam Değer (KDV hariç)	(53/72 Hissesi*)	323.890.000	(53/72 Hissesi*)	383.480.000	(53/72 Hissesi*)	437.153.000
Toplam Değer (%20 KDV Dahil)	(53/72 Hissesi*)	388.668.000	(53/72 Hissesi*)	460.176.000	(53/72 Hissesi*)	524.583.600
			*TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. 53/72 Hissesi

Bu rapora konu olmuĢ gayrimenkul için son 3 yıl içerisinde Ģirketimiz tarafından hazırlanan değerleme raporu bilgileri yukarıda sunulmuĢtur.

1.11 MüĢteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

MüĢterimiz, çalıĢmada konu olan gayrimenkulün "pazar değerinin" belirlenmesini istemiĢtir. Değerleme çalıĢması sırasında müĢteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiĢtir.

2. DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULLERĠN YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLERĠ

2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Tanımı

Konu gayrimenkul Ġstanbul ili, Beyoğlu ilçesi, KemankeĢ Karamustafa mahallesi sınırları içerisinde konumludur. Gayrimenkul KemankeĢ Caddesi üzerinde yer almaktadır.

Gayrimenkulün açık adresi: KemankeĢ Karamustafa Mah. KemankeĢ Cad. No: 61 Beyoğlu/ Ġstanbul.

Gayrimenkulün Tanımı: Değerleme konusu gayrimenkul 606,62 m² arsa alanı üzerinde, tapu kaydında "Kargir Eski Tahirhan" vasıflı ana gayrimenkuldür.

Gayrimenkulün Konumu

	Istanbul
liçe	Beyoğlu
Mahalle/Kby	Kemankeş
Mahalle No	28739
Ada	77.
Parsel	57
Tapu Alanı	606,62
Nitelik	Kargir Eski Tahirhan
Mevidi	Kemankeş Muraldip
Zomin Tip	Ana Taginmaz

2.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, ġema vb. Dokümanları Hakkında Bilgi

2.2.1 Tapu Kayıtları

	Ana Gayrimenkul Tapu Bilgileri
Ġl	Ġlçe	Mahalle	Ada	Parsel	Yüz Ölçüm	Ana TaĢınmaz Nitelik	Malik	Hisse	Cilt	Sayfa
Ġstanbul	Beyoğlu	KemankeĢ	77	57	606,62 m²	Kargir Eski Tahirhan	Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.ġ. Ömer Faruk Çelik TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.	1/144 37/144 53/72	8	701
	Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye (TSKB GYO hissesi için); Tüzel KiĢiliklerin Unvan DeğiĢikliği A.ġ. – 17/02/2014 – 1678

2.2.1.1 Tapu Kaydı Ġncelemesi ve Takyidat Bilgileri

Değerleme Uzmanı'nın tapu kayıtlarını inceleme çalıĢması, gayrimenkulün mülkiyetini oluĢturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.

Gayrimenkule ait takyidat bilgileri, "TaĢınmaza Ait Tapu Kaydı"ndan edinilmiĢtir. 09.12.2025 tarihli belgeler ekte, özeti aĢağıda sunulmaktadır.

Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri		Tarih /Yevmiye
ġerhler Hanesi
Ġstanbul (Sulh Hukuk Mahkemesi) SATIġ MEMURLUĞU nin 09/12/2022 tarih - 2022/284 Ort.Gid.SatıĢ sayılı Ġcra Dairesinin Yazısı yazısı ile satıĢına gidilmiĢtir.	Tüm hisseler üzerinde	12/12/2022 - 22113
Beyanlar Hanesi
Beyoğlu Kentsel Sit Alanı içerisinde kalmaktadır. -	Tüm hisseler üzerinde	22/04/2025 - 7065
Korunması Gerekli TaĢınmaz Kültür Varlığıdır. -	Tüm hisseler üzerinde	28/12/2010 - 10689
TaĢınmaz Korunması Gerekli II. Grup Kültür Varlığıdır. -	Tüm hisseler üzerinde	22/03/2007 - 1489
Korunması Gerekli TaĢınmaz II. Grup Kültür Varlığıdır. (1.ve2.Grup Harçtan Muaf) -	Tüm hisseler üzerinde	16/02/2007 - 1489
Rehin Hakları Hanesi
Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.ġ. lehine 412.500.000 TL bedelli 1.dereceden - %35 değiĢken faizli ipotek	TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. Hissesi üzerinde	23.08.2024 - 13603

Dava süreci ile ilgili TSKB GYO A.ġ. Edinilen 30.12.2025 tarihli yazılı bilgiye göre;

"1/144 hissesi Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.ġ.'ye, 106/144 hissesi TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.'ye ait Karaköy'de bulunan Tahir Han isimli gayrimenkulde diğer hissedarlar aleyhine Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.ġ.'nin açtığı izalei Ģüyu davasına asli müdahil olarak katılınmıĢtır. Mahkemece 24.12.2015 tarihli celsede, taĢınmazın satılarak ortaklığın giderilmesine karar verilmiĢtir. Karar davalı tarafından temyiz edilmiĢ olup, Yargıtay 20. Hukuk dairesi Yerel Mahkemenin kararını bozmuĢtur. Yerel mahkemece davamızın kabulü ile ortaklığın satıĢ yolu ile giderilmesine karar verilmiĢtir. Karar davalı tarafından temyiz edilmesi sebebiyle temyiz incelemesi için dosya Yargıtay'a gönderilmiĢtir. Yargıtay tarafından 14.12.2021 tarihinde duruĢma yapılmıĢ olup Yerel Mahkeme kararı onanmıĢtır. Davalı tarafından maddi hata olduğu gerekçesi ile karara itiraz edilmesi sebebiyle dava yeniden Yargıtay'a gönderilmiĢtir. Yargıtay tarafından maddi hata olmadığı gerekçesiyle 28.09.2022 tarihinde istemin reddine karar verilmiĢ olup karar kesinleĢmiĢtir. KesinleĢmiĢ yargı kararına karĢı yargılamanın iadesi davası açılmıĢ ve talebin reddine karar verilmiĢtir. Dosya satıĢ için icra müdürlüğüne gönderilmiĢtir. Ġcra müdürlüğünce gayrimenkulün satıĢına esas olmak üzere Kıymet Takdiri yapılmıĢ, karĢı tarafça kıymet takdirine itiraz davası ikame edilmiĢtir; dava sonuçlanmıĢ olup taĢınmazın satıĢ yoluna gidilmiĢtir. SatıĢ sonucunda taĢınmaz Ģirketimize ihale edilmiĢtir; karĢı tarafça ihalenin feshi davası ikame etmiĢtir. Dava

reddedilmiĢ, dava istinaf ve temyiz kanun yollarından geçerek ġirket lehine kesinleĢmiĢtir. Karar karĢı düzeltme yoluna baĢvurulduğundan davanın kesinleĢme iĢlemleri halen devam etmektedir.

Ġpotek Açıklaması

TSKB GYO A.ġ. tarafından sunulan bilgiye göre, Tahir Han'ın satın alma sürecinde, Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.ġ.'den 30.05.2025 vadeli olarak 150.000.000 TL tutarında kredi kullanılmıĢ ve bu krediye istinaden ipotek verilmiĢtir. TaĢınmazın tapu kaydında TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. 53/72 Hissesi üzerinde yer alan "23.08.2024 tarih 13603 yevmiyeli numaralı Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.ġ. lehine 415.500.000 TL bedelli 1.dereceden ipoteğin" Tahir Han'ın 19/72 hissesinin satın alınması amacı ile tescil edildiği belirtilmiĢtir.

2.2.1.2 Gayrimenkul Ġle Ġlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine ĠliĢkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Gayrimenkul üzerinde yer alan takyidatlar raporun "2.2.1.1 Tapu Kaydı Ġncelemesi ve Takyidat Bilgileri" bölümünde sunulmaktadır. Gayrimenkulün tapu kayıtlarında yer alan takyidatlar, gayrimenkulün devredilmesini sınırlayacak herhangi bir nitelik taĢımamaktadır.

Gayrimenkulün tapu kayıtlarında yer alan takyidatlar ile ilgili görüĢler, raporun "8.1.2 Değerleme Konusu Gayrimenkul, Üzerinde Ġpotek veya Gayrimenkul Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" bölümünde sunulmaktadır.

2.2.2 Kat Ġrtifakına Esas Mimari Proje Ġncelemesi

Kat irtifakı kurulu olmaması sebebiyle "https://webtapu.tkgm.gov.tr/" adresinden online Kat Ġrtifakı Mimari Proje incelenememiĢtir.

2.2.3 Kadastro Ġncelemesi

Değerlemeye konu gayrimenkulün konumlandığı parselin kadastral sınırları, alan ve konum tespiti "Beyoğlu Kadastro Müdürlüğü"nde bulunan paftalar üzerinden ve "https://parselsorgu.tkgm.gov.tr" online parsel sorgu sisteminden yapılan incelemeler suretiyle tespit edilmiĢtir.

2.3 Gayrimenkulün Ġmar Bilgileri

Ġmar yönetmelikleri arazi kullanımını ve geliĢtirmenin yoğunluğunu düzenlemektedir. Gayrimenkul değerleme uzmanı imar ve yapı yönetmeliklerini incelerken, tüm güncel yönetmelikleri ve Ģartnamelerde meydana gelmesi olası değiĢiklikleri dikkate almalıdır. Ġmar planları konut, ticari ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlar ve bu kullanımlara istinaden yapılabilecek yapı yoğunluğunu belirtir.

2.3.1 Ġmar Durumu

Beyoğlu Belediyesi Ġmar Müdürlüğünde yapılan incelemelerde, değerleme konusu taĢınmaz 21/12/2010 – 11.06.2012 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Beyoğlu Kentsel Sit Alanı Koruma Amaçlı Uygulama Ġmar Planı ve tadilatında, istikamet kesintili, BitiĢik Nizam, "Turizm + Hizmet + Ticaret (THT)" lejandında kalmaktadır. Ayrıca parseldeki mevcut yapı 29.01.2006 tarih ve 672 sayılı kurul kararıyla 2. grup tescilli eski eserdir. Koruma Bölge Kurulu'ndan alınacak kararlar doğrultusunda uygulama yapılacaktır.

Görüntü (https://imardurumu.Beyoğlu.bel.tr/imardurumu/index.aspx#) adresinden edinilmiĢtir.

2.3.2 Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, ġema ve Dokümanları Hakkında Bilgiler

Beyoğlu Belediyesi Ġmar Müdürlüğü ArĢivi'nde yapılan incelemeler sonucunda, aĢağıda detayları sunulan evraklara ulaĢılmıĢtır.

Tapu ArĢivi

Kat irtifakı kurulu olmaması sebebiyle "https://webtapu.tkgm.gov.tr/" adresinden online olarak mimari proje incelemesi yapılamamıĢtır.

Belediye ArĢivi

Beyoğlu Belediyesinde imar arĢiv dosyasında yapılan incelemelerde taĢınmaza ait "Yapı Ruhsatı "ve "Yapı Kullanma Ġzin Belgesi" görülememiĢtir. Belediyeden alınan Ģifahi bilgiye göre taĢınmazın 1935 yılında inĢaatının tamamlandığı (1957 yılı öncesi yapı) bilgisi edinilmiĢtir.
Ġmar Kanunu'nun yürürlüğe girdiği 16.01.1957 yılından önce inĢa edilen tüm yapılar; 2981 sayılı Ġmar Affının Geçici 2/a maddesi doğrultusunda iskanlı kabul edilmektedir.
29.11.2006 tarih 672 sayılı kurul kararı ile yapı, tescilli eski eser ve koruma grubu 2 olarak belirlenmiĢtir.
11.06.2009 tarih ve 2687 sayılı kararı ile rölövenin onaylanmasına karar verilmiĢtir.
30.03.2011 tarih 4363 sayılı kararı ile 1.dönem restitüsyonu onaylanmıĢtır.
11.02.2021 tarih 9097 sayılı ile rölöve projesinin uygunluğuna karar verildiği görülmüĢtür.
26.08.2021 tarih ve 9588 sayılı Kurul Kararı ile Restitüsyon Projesi uygun bulunmuĢtur.
Kültür Varlıkları Koruma Bölge Kurulu'nun 08.06.2023 tarih ve 12298 sayılı karar eki Restorasyon Projesi bulunmaktadır.(3.275,13 m² için düzenlenmiĢtir.)
30.08.2021 tarihli Restitüsyon ve Röleve Projesi dikkate alınarak alan hesabı yapılmıĢtır.
Söz konusu gayrimenkul için Beyoğlu Belediyesi Ġmar Müdürlüğü'nde yapılan evrak incelemeleri ve Ģifahi sorgulamalar neticesinde, taĢınmazlar ile ilgili alınmıĢ olumsuz bir kararın bulunmadığı görülmüĢtür.
Gayrimenkulde yapılan incelemelerde kolonlardan karot örnekleri alındığı tespit edilmiĢtir. Ancak alınan karot örneklerinin belediyeden bağımsız bir firma tarafından alındığı, belediye imar arĢivinde bu durumla ilgili herhangi bir dosya bulunmadığı tespit edilmiĢtir.
2.3.3 Değerleme Konusu Gayrimenkul Ġle Ġlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde GerçekleĢen Alım Satım ĠĢlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen DeğiĢikliklere (Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri vb.) ĠliĢkin Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkulün 1/144 hissesi 06.03.2006 tarihinde Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.ġ. mülkiyetine, 37/144 hissesi 14.07.2006 tarihinde Ömer Faruk Çelik mülkiyetine, 53/72 hissesi 17.02.2014 tarih ve 1678 yevmiye numarasıyla TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. mülkiyetine geçilmiĢtir. Son üç yıl içerisinde gayrimenkulün mülkiyet yapısında bir değiĢiklik olmamıĢtır.

Gayrimenkulün hukuki durumunda herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.

Değerleme konusu gayrimenkulün konumlu olduğu arsanın son üç yıllık dönemde imar durumunda değiĢiklik meydana gelmemiĢ, kamulaĢtırma iĢlemleri vb. uygulamalara konu olmamıĢtır.

2.3.4 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Ġmar Durumuna ĠliĢkin Bilgiler

Gayrimenkulün bulunduğu parselin imar durumu "Turizm+Hizmet+Ticaret (THT)" lejantlıdır. Bölgede genel olarak aynı aks üzerinde ticaret alanı, okul alanı ve çeĢitli hizmet alanı lejandına sahip parseller üzerinde yapılar bulunmaktadır. Bölgede üzerinde yapı olmayan boĢ parsel arzı bulunmamaktadır.

Yakın çevre arazi kullanımın detayı (Kaynak: cbs.beyoğlu.bel.tr)

2.3.5 Gayrimenkul Ġçin AlınmıĢ Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Değerlemeye konu ana taĢınmaz ile ilgili değerleme tarihi itibariyle herhangi bir durdurma kararı, yıkım kararı veya riskli yapı kararı bulunmamaktadır.

2.3.6 Gayrimenkule ĠliĢkin Olarak YapılmıĢ SözleĢmelere (Gayrimenkul SatıĢ Vaadi SözleĢmeleri, Kat KarĢılığı ĠnĢaat SözleĢmeleri ve Hasılat PaylaĢımı SözleĢmeler vb.) ĠliĢkin Bilgiler

Değerlemeye konu gayrimenkul tapu kaydında "Kargir Eski Tahirhan" niteliğindedir. Değerleme konusu gayrimenkul için düzenlenmiĢ herhangi bir gayrimenkul satıĢ vaadi sözleĢmesi, kat karĢılığı inĢaat sözleĢmesi ve hasılat paylaĢımı sözleĢmesi tarafımıza ibraz edilmemiĢtir.

2.3.7 Gayrimenkul ve Gayrimenkul Projeleri Ġçin AlınmıĢ Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım Ġzinlerine ĠliĢkin Bilgiler Ġle Ġlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm Ġzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu gayrimenkul ile ilgili Beyoğlu Belediyesi imar arĢiv dosyasında yapılan incelemelerde taĢınmaza ait "Yapı Ruhsatı "ve "Yapı Kullanma Ġzin Belgesi" görülememiĢtir. Belediyeden alınan Ģifahi bilgiye göre taĢınmazın 1935 yılında inĢaatının tamamlandığı (1957 yılı öncesi yapı) bilgisi edinilmiĢtir.

Ġmar Kanunu'nun yürürlüğe girdiği 16.01.1957 yılından önce inĢa edilen tüm yapılar; 2981 sayılı Ġmar Affının Geçici 2/a maddesi doğrultusunda iskanlı kabul edilmektedir.

Ġlgili kanun uyarınca parsel üzerinde yer alan yapı ile ilgili gerekli tüm izinleri alınmıĢ olduğu kabul edilmektedir. Gayrimenkulün yasal belgeleri hakkında detaylı bilgileri raporumuzun "2.3.2 Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, ġema ve Dokümanları Hakkında Bilgiler" baĢlığı altında sunulmaktadır.

2.3.8 Değerlemesi Yapılan Projeler Ġle Ġlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim KuruluĢu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul Ġle Ġlgili Olarak GerçekleĢtirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu gayrimenkul, 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'dan önce inĢa edilmiĢtir.

2.3.9 Eğer Belirli Bir Projeye Ġstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye ĠliĢkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ĠliĢkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine ĠliĢkin Açıklama

Değerlemeye konu ana gayrimenkul "Kargir Eski Tahirhan" niteliğindedir. Gayrimenkulün arsası üzerinde planlanan yeni bir gayrimenkul projesi bulunmamaktadır. Değerleme raporunda belirli bir projeye istinaden değerleme çalıĢması yapılmamıĢtır.

2.3.10 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Rapora konu gayrimenkule ait Enerji Kimlik Belgesi bulunmamaktadır.

3. GAYRĠMENKULLERĠN FĠZĠKĠ ÖZELLĠKLERĠ

3.1 Mevcut Ekonomik KoĢulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler Ġle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

3.1.1 Ekonomik KoĢullar

2025 yılının dokuz aylık döneminde pek çok küresel sistemik riskin yaĢandığı gözlenmiĢtir. Bir yandan ABD BaĢkanı Trump'ın uygulamaya çalıĢtığı yeni gümrük vergileri ve buna bağlı düzenlemelerin getirdiği dalgalanmalar, diğer yandan Ortadoğu'da yaĢanan sıcak savaĢ ortamı ile uzun bir süredir devam eden Ukrayna-Rusya savaĢı karar alıcılar açısından önemli risk faktörleri olmuĢlardır. Bu geliĢmelerle birlikte izlenmesi gereken emtia fiyatlarındaki oynaklık, ticaret savaĢlarına bağlı olarak dünya ekonomisinde yaĢanan durgunluk, ürün bazlı sınırlamalar gibi oldukça farklı sonuçların doğduğu çoklu bir risk ortamı oluĢmuĢtur.

ABD Merkez Bankası da Trump'ın uygulamaya koyduğu yeni maliye politikaları nedeniyle eylül ayına kadarki süreçte oldukça muhafazakâr davranmıĢ, faiz indirimini ötelemiĢtir. Bu tutum Trump tarafından çok eleĢtirilmiĢ hatta Fed'in bağımsızlığı konusu finans çevrelerince tartıĢılır olmuĢtur. Eylül ayı itibariyle istihdam kaygılarının artması, gümrük vergilerinin enflasyon üzerindeki etkisinin beklenenden daha az olması gibi nedenlerden ötürü 25 baz puan faiz düĢürmüĢtür. Yıl sonuna kadar bir kez daha faiz düĢürme ihtimali de güçlenmiĢ görülmektedir.

ABD BaĢkanının uygulamaya çalıĢtığı ekonomi politikaları diğer ülkelerin para ve maliye politikaları üzerinde de baskı oluĢturmuĢtur. Gerek küresel ticaretin yeni vergi oranları sonrası nasıl bir yol izleyeceği, gerekse buna karĢı diğer ülkelerin alacağı önlemler küresel büyüme üzerindeki riskleri artırırken diğer yandan belirsizlik iklimi finansal piyasaları da etkilemektedir.

ABD'nin baĢlattığı gümrük vergisi artıĢı, ülkeler arasında da mütekabiliyete neden olacağından küresel büyümede yaĢanacak kaybın ötesinde baĢta maliyet enflasyonunun artması ve ticaretin yavaĢlaması gibi sorunların da oluĢabileceği öngörülmektedir.

OECD'nin Ekonomik Görünüm, Eylül 2025 ara raporunda 2025 yılında %2,9 olan büyümenin %3,2'ye artacağı, 2026 yılı büyüme beklentisininse %3,3'ten %3,2'ye gerileyeceği öngörülmüĢtür. Enflasyon için yapılan tahmin ise; 2025 yılı için %31,4'ten %33,5'e yükseltilirken, 2026 yılı için %18,5'ten %19,2'ye revize edilmiĢtir. Brezilya, Türkiye, Meksika gibi ülkelerde ılımlı seyredecek enflasyona paralel olarak faiz oranlarında geri çekilme beklenebileceği raporda ifade edilmiĢtir.

Türkiye'nin göreceli olarak ABD gümrük vergilerinden daha az oranda etkileneceği beklentisi, petrol, doğalgaz ve bazı temel girdi maliyetlerinde yaĢanan fiyat gerilemeleriyle birlikte, para politikasında daha ılımlı bir görünüme neden olmuĢtur. Ancak enflasyonda hâlâ katı bir seyrin sürmesi, faiz oranlarının buna bağlı yüksek seyri, yapısal anlamda risk unsuru olarak dikkat çekmektedir. Haziran ayı itibarıyla dezenflasyonist sürecin hızlanmasıyla birlikte TCMB'de faiz indirimleri olmuĢtur. Merkez Bankasının yaptığı açıklama ve raporlarda veri tabanlı ilerleme yapılacağı, enflasyondaki ana eğilime göre para politikası adımları atılabileceği vurgulanmıĢtır. Bu bağlamda TCMB nisan ayında %46 olan politika faizini temmuz ayında 300, eylül ayında 250, ekim ayında 100 baz puan indirerek %39,5 düzeyine çekmiĢtir. Ülkemizde sonbahar aylarında mevsimsel olarak yükselme eğilimi gösteren fiyatların genel seviyesi nedeniyle sonraki faiz indirimlerinin daha sınırlı olması beklenebilir.

Küresel risk iĢtahı, ticaret anlaĢmalarına iliĢkin belirsizlikler ve özellikle ekim ayında artan küresel oynaklıklar ile zayıf seyrini sürdürürken TL cinsi varlıklara giriĢ yavaĢlamıĢtır. Bu görünüm altında, Türkiye'nin CDS primi, GOÜ risk primlerine benzer bir seyirle 31 Ekim itibarıyla 245 baz puan düzeyine gerilerken, Türk lirasının ima edilen oynaklığı yatay seyretmiĢtir. TCMB rezervlerindeki güçlü toparlanma devam ederken, TCMB brüt uluslararası rezervleri 24 Ekim itibarıyla altın fiyatlarındaki artıĢın da etkisiyle 185,5 milyar ABD doları seviyesine yükselmiĢtir.

2025 yılının ikinci çeyreğinde büyüme öngörülerin üzerinde gerçekleĢmiĢtir. Bu dönemde Gayri Safi Yurt Ġçi Hasıla (GSYH), yıllık bazda yüzde 4,8, çeyreklik bazda ise yüzde 1,6 oranında artmıĢtır. Nihai yurt içi talep yıllık bazda büyümenin sürükleyicisi olurken, çeyreklik bazda ise ilk çeyrekte gösterdiği gerilemeyi sürdürmüĢtür. Toplam yatırımlar çeyreklik bazda artarken, özel tüketim ve kamu tüketimindeki azalıĢlar nihai yurt içi talebin çeyreklik bazda büyümeyi sınırlamasına neden olmuĢtur. Bu dönemde, ihracat gerilerken, küresel ticaret belirsizliklerinin etkisiyle öne çekilmiĢ ithalat kaynaklı olarak net ihracat büyümeyi azaltıcı yönde etkilemiĢtir. Bu çerçevede, ikinci çeyrekte büyüme öngörülerin üzerinde gerçekleĢmiĢ olsa da nihai yurt içi talebin zayıf seyrini koruduğu değerlendirilmektedir.

	GSYH Büyüme Oranları (Bir önceki yılın aynı dönemine göre % değişim)
	2021 2022 2023 2024 2025									25
- 1	II	III	IV	ı	II	III	IV	ı	II	III	IV	- 1	II	III	IV	ı	II
8,0	22,4	8,2	10,4	7,8	7,6	4,1	3,1	4,0	4,6	6,5	4,9	5,3	2,3	2,8	3,2	2,3	4,8

Tüketici enflasyonu ekim ayında yüzde 32,9'a gerilemiĢ ve tahmin aralığının üst bandının üzerinde gerçekleĢmiĢtir. Son üç aydaki geliĢmeler alt kalemler bazında değerlendirildiğinde, yıllık enflasyona gıda grubu artıĢ yönünde katkı verirken, diğer ana alt grupların enflasyonu düĢürücü yönde katkı verdiği izlenmiĢtir. Hizmet grubunda üçüncü çeyrekte özellikle okula dönüĢ etkisi belirgin olmuĢ, zamana bağlı fiyat belirleme ve geçmiĢ enflasyona endeksleme eğilimi yüksek olan kalemlerdeki geliĢmeler öne çıkmıĢtır. Vergi ve yönetilen kalemlerin manĢet enflasyon üzerindeki etkisi ise zayıflamıĢtır. Uluslararası enerji fiyatları gerilerken enerji dıĢı emtia, endüstriyel ve değerli metaller öncülüğünde artmıĢtır. Küresel Arz Zinciri Baskı Endeksi tarihsel ortalamasına yakın seyretmiĢ, haziran ayında önemli ölçüde yükselen küresel ve Çin'e yönelik taĢımacılık endeksleri ilerleyen aylarda gerilemiĢtir. Küresel arz yönlü unsurlardaki bu ılımlı seyre karĢın, yurt içinde 2025 yılına ait bitkisel üretim tahminleri kuraklık ve don gibi arz yönlü unsurların etkisiyle aĢağı yönlü güncellenerek, tarım ve gıda ürünlerinin arzına yönelik belirginleĢen olumsuz seyre iĢaret etmiĢtir. Bu dönemde Türk lirası görece istikrarlı bir seyir izlemiĢ ve değer kaybı sınırlı olmuĢtur. Üçüncü çeyreğe dair veriler, talep koĢullarının dezenflasyonist düzeyde olduğuna ancak dezenflasyon sürecinin yavaĢladığına iĢaret etmektedir. Üretici fiyat artıĢı ekim ayında önceki aylara kıyasla yavaĢlamıĢ, yıllık enflasyon yüzde 27,0 olmuĢtur. Enflasyon beklentilerindeki gerileme eğilimi kesintiye uğramıĢ; beklentiler ve fiyatlama davranıĢları dezenflasyon süreci açısından risk unsuru olmayı sürdürmüĢtür.

	Enflasyon Oranları (Bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık yüzde değişim)
	Kas.24	Ara.24	0ca.25	Şub.25	Mar.25	Nis.25	May.25	Haz.25	Tem.25	Ağu.25	Eyl.25	Eki.25
TÜFE	47,1	44,4	42,1	39,1	38,1	37,9	35,4	35,0	33,5	33,0	33,3	32,9
Yİ-ÜFE	29,5	28,5	27,2	25,2	23,5	22,5	23,1	24,5	24,2	25,2	26,6	27,0

Enflasyonun yüzde 70 olasılıkla, 2025 yıl sonunda yüzde 31 ile yüzde 33 aralığında; 2026 yıl sonunda ise yüzde 13 ile yüzde 19 aralığında gerçekleĢeceği tahmin edilmektedir. Enflasyonun 2027 yıl sonunda tek haneli seviyelere geriledikten sonra orta vadede enflasyon hedefi olan yüzde 5 seviyesinde istikrar kazanacağı öngörülmektedir.

3.1.2 Gayrimenkul Piyasası

Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden konut satıĢ rakamlarına göre 2025 yılı ilk sekiz aylık döneminde toplam satıĢlar 978.070 adet olarak gerçekleĢmiĢtir. 2024 yılının aynı dönemine göre %21,3 dolayında bir artıĢ görülmüĢtür. Aynı dönemdeki satıĢların 141.227 adeti ipotekli olarak gerçekleĢirken, bir önceki yılın aynı dönemine göre %84,6'lik bir artıĢ söz konusudur. Ġlgili dönemde birinci elden satıĢlar 295.524 adet, ikinci elden satıĢlar ise 682.546 adet olarak kayıtlara geçmiĢtir.

Ülkemizde demografik etmenler (genç nüfus, evlenme/boĢanma, taĢınma, yurtiçi ve yurtdıĢından göçler) ile kentleĢme olgusunda yaĢanan değiĢmelerle sürdürülebilir doğal bir konut talebi mevcuttur. Bu talep zaman zaman içinde yaĢanılan konjonktüre göre artıp azalabilmektedir. Ancak değiĢen sosyolojik Ģartlar özellikle Z kuĢağında mal sahipliğinden çok kullanım eğilimini dünya genelinde artırmıĢ gözükmektedir. Diğer bir husus da konut sahipliği oranın özellikle orta gelir grubunda eriĢilebilirlik sorununa bağlı olarak devam ettiğidir. Buna karĢılık baĢta kamu olmak üzere orta gelir düzeyindeki kiĢilerin ev sahibi olabilmesi için çalıĢmalar devam ettirilmektedir.

Yılın ilk sekiz ayında gayrimenkul piyasası bozulan risk beklentilerine rağmen canlı sayılabilecek rakamlara sahip olmuĢtur. Canlılığın nedeni olarak; faizlerdeki düĢme beklentisi, buna bağlı olarak gayrimenkul fiyatlarında olan/olabilecek artıĢ eğilimi, göreceli konut kredilerine ulaĢılabilirliğin artması, faiz, altın, KKM gibi yatırım araçlarından gelir elde edenlerin bu geliri gayrimenkulde değerlendirmek istemeleri, 6 ġubat depremi sonrası artan iç göç haraketliliği gibi unsurlar sayılabilir.

Son iki buçuk yıldır uygulanan enflasyonla mücadele programı belli oranda baĢarı kazanıp dezenflasyon yaĢandıysa da hali hazırda devam eden yapıĢkan ve katı eğilim tüm varlık fiyatlarında olduğu gibi gayrimenkul fiyatlarını da etkilemiĢtir. TCMB tarafından açıklanan konut fiyat endeksine (KFE) baktığımızda nominal artıĢın sürmesine karĢın reel fiyatların hâlâ enflasyonun altında olduğu gözlenmektedir. Her ne kadar reel fiyatlar enflasyonun altında olsa da eğilime baktığımızda reel anlamda değerleme sürecinde artan bir ivme dikkat çekmektedir.

2025 yılı ağustos ayında bir önceki aya göre %2,5 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %31,4 oranında artmıĢ, reel olarak ise %1,2 oranında azalmıĢtır. Üç büyük Ģehirdeki fiyat değiĢimlerini incelediğimizde 2025 yılı ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre, Ġstanbul, Ankara ve Ġzmir'de sırasıyla %30,2, 41,1 ve 31,9 oranlarında artıĢ göstermiĢtir.

Gerek uygulanan politikaların etkisi, gerekse talepte geçtiğimiz yıl yaĢanan yavaĢlamayla birlikte inĢaat maliyetlerinde 2024 yılı bahar aylarından bu yana keskin bir düĢüĢ gözlenmiĢtir. TÜĠK verilerine göre, 5 inĢaat maliyet endeksi 2025 yılı temmuz ayında bir önceki aya göre %1,41 artmıĢ, bir önceki yılın aynı ayına göre %22,98 yükselmiĢtir. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,79 artarken, iĢçilik endeksi %0,22 yükselmiĢtir. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %19,98, iĢçilik endeksi %31 yükselmiĢtir.

Gayrimenkul sektörü ve ekonominin baĢka önemli bir göstergesi de yapı ruhsatları ile yapı kullanım izinlerindeki eğilimdir. Bu göstergeler hem ekonomik beklentileri okumak hem de sektörün ekonomik ve üretim kaynaklı eğilimini ölçmek adına değerlidir. TÜĠK tarafından ağustos ayında açıklanan (II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2025) yapı ruhsatı verilen bina sayılarına baktığımızda; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı ikinci çeyreğinde idare tarafından ruhsatlandırılan bina sayısının %47,4, daire sayısının %90,3 ve yüz ölçümün %61,8 arttığını gözlemliyoruz. Aynı döneme ait yapı kullanım izinleri ise; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı ikinci çeyreğinde idare tarafından yapı kullanma izini verilen bina sayısı %18,1 daire sayısı %44,3 ve yüz ölçüm %30,2 artmıĢtır. Yapı ruhsatlarının artması geçtiğimiz yıllarda zayıf seyreden talebin tekrar canlanacağına iliĢkin beklentiler, arzın geçmiĢ yıllarda sınırlı olması, deprem konutu inĢaatlarının hızlanması ve kentsel dönüĢüm nedeniyle artmıĢ görünmektedir. Yapı kullanım izinlerinin de bu çerçevede belli bir süre sonra artması beklenebilir.

Kaynak: TCMB Araştırma Raporları ve GYODER / Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2025 3.Çeyrek Raporu

3.2 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

3.2.1 Ġstanbul Ġli

Ülkenin en kalabalık, ekonomik, tarihi ve sosyokültürel açıdan en önemli Ģehridir. Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek Ģekilde kurulmuĢtur. Ġstanbul kıtalararası bir Ģehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası veya Asya Yakası denir. Sınırları içerisinde ise BüyükĢehir Belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır. Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran Ġstanbul Boğazının sınırları içerisinde olması nedeniyle, Ġstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir. Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuĢtur. Ġstanbul ilinin yüzölçümü 5.461 km²'dir. Ġstanbul'un iklimi, Türkiye'de Karadeniz iklimi ile Akdeniz iklimi arasında geçiĢ özelliği gösteren bir iklimdir, dolayısıyla Ġstanbul'un iklimi ılımandır. Türkiyede en çok sayıda üniversiteye sahip ili olan Ġstanbul'da ayrıca, üniversite diplomalı kiĢi oranı ülke ortalamasının iki katı oranındadır.

3.2.2 Beyoğlu Ġlçesi

Beyoğlu ilçesi, Ġstanbul ilinin merkezi ilçelerinden biridir. Beyoğlu veya eskiden Pera olarak isimlendirilen ilçe, Ġstanbul ilinin Avrupa yakasında bulunan ilçelerinden biridir. Kuzeybatıda ġiĢli ve Kâğıthane, doğuda BeĢiktaĢ ve Ġstanbul Boğazı, güneyde ve batıda ise Haliç ile sınırlı ilçenin yüzölçümü 8,76 km2'dir ve 45 mahalleden oluĢmaktadır. Pera olarak da isimlendirilen ilçe adını Tünel–Taksim arasında uzanan Ġstiklal Caddesi ve ona açılan sokakların belirlediği alanı kapsayan Beyoğlu semtinden alır.

Ġstanbul iline bağlı Beyoğlu ilçesi; Haliç'in kuzeyinde KasımpaĢa vadisinin batısıyla, Dolmabahçe (Gazhane) vadisi arasında kalan alanı kapsar, ġiĢli veBeĢiktaĢ ilçeleriyle sınırdaĢtır.

Beyoğlu ilçesinin sınırları içerisinde çok sayıda önemli kurum ve mekan bulunmaktadır. Bunların arasında; Fındıklı'daki Mimar Sinan Üniversitesi, Taksim Meydanı'ndaki Atatürk Kültür Merkezi, KasımpaĢa'daki Kuzey Deniz Saha Komutanlığı, Sütlüce'deki Tophane-i Amire (Koç Sanayii Müzesi), Aynalıkavak Kasrı, Ġstiklal Caddesi'ndeki Ġstanbul Sanayi Odası, Yapı Kredi Kültür ve Yayıncılık, Çiçek Pasajı, Balık Pazarı, Aksanat, çok sayıda sinema, Muammer Karaca Tiyatrosu, Tünel ve Tramvay ulaĢımı, Galata'daki Galata Kulesi de bulunmaktadır.

3.2.3 KemankeĢ Karamustafa Mahallesi ve Gayrimenkulün Yakın Çevresi

KemankeĢ Karamustafa mahallesi, Ġstanbul ilinin Beyoğlu ilçesine bağlı bir mahalledir.

KemankeĢ Karamustafa mahallesi bölgenin turizm açısından zengin bir mahallesidir. Sosyo-kültürel açıdan yoğun ilgi gören mahalle sınırları içerisinde turist ve yerli halkın çok sayıda ziyaret ettiği Galataport, Ġstanbul Modern Sanat Müzesi, Meryem Ana Orodoks Kilisesi, Aya Nikola Kilisesi, Amr Bin As ve Vehb Bin HuĢeyre Türbesi bulunmaktadır. Birçok farklı kültürü bünyesinde bulunduran mahalle sınırları içerisinde Karaköy ġehir Ġskelesi bulunmaktadır. Deniz yolu ve karayolu ile rahatça ulaĢım sağlanabilmektedir. Ayrıca BeĢiktaĢ ilçesine de yakın konumda olup, çevresinde Molla Çelebi Camii (Fındıklı Camii), Fındıklı-Mimar Sinan Üniversitesi tranvay durağı, KabataĢ Tramvay durağı, Dolmabahçe, BeĢiktaĢ stadyumu bulunmaktadır. Taksim meydana 800 m mesafede yer almaktadır. Bölge Galaport projesi ile dönüĢümünü devam ettirmektedir.

Bölgede cadde üzerinde yer alan yapılarda genel olarak zemin katlar dükkan, normal katları iĢyeri ofis, sokak içlerinde yer alan yapılar ise genel olarak ofis ve konut kullanımlı olarak geliĢme göstermiĢtir. Bölge kamu hizmetlerinden tam yararlanmakta olup altyapı problemi bulunmamaktadır.

3.2.4 Yakın Çevre Fotoğrafları

Galataport Ġstanbul Modern

3.2.5 UlaĢım

Değerleme konusu taĢınmaza ulaĢım, bölgenin ana arterlerinden olan Galata Köprüsünden kuzeydoğu yönünde ilerlenerek ulaĢım sağlanmaktadır. Galata Köprüsünden Kemeraltı Caddesine çıkılır. Kemeraltı Caddesinde ~200 m ilerlendikten sonra sağ kolda konumlu Maliye Caddesine dönülür. Bu caddenin bitiminde sola dönülerek taĢınmazın konumlu olduğu KemankeĢ Caddesine varılır. Değerleme konusu taĢınmaz bu cadde üzerinde 61 kapı numaralı yapıdır. TaĢınmazın bulunduğu lokasyon merkezi konumda olup toplu taĢıma araçları, özel araçlar ve deniz yolu ile ulaĢım rahatlıkla sağlanabilmektedir.

3.3 Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme iĢlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıĢtır.

3.4 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve ĠnĢaat Özellikleri

3.4.1 Arsa Özellikleri

Değerlemeye konu ana gayrimenkul Beyoğlu ilçesi, KemankeĢ Karamustafa Mahallesi, 77 ada 57 numaralı parsel üzerinde yer almaktadır. Konu parsel 606,62 m² yüz ölçüme sahiptir. Güneydoğu cepheden KemankeĢ Caddesi'ne ~22 m, kuzeydoğu cepheden 65 parsele ~38 m, kuzeybatı cepheden 65 parsele ~ 18 m, 64 parsele ~29 m cephelidir. 3 tarafı komĢu parsellerle çevrilidir. KemankeĢ Caddesi konumuna göre ortalama parsel geniĢliği 18 m ve derinliği 31 m'dir.

3.4.2 Bina Özellikleri

Konu parsel üzerinde; yaklaĢık 90 yıllık betonarme yapı tarzında inĢa edilmiĢ yapı bulunmaktadır. Parsel üzerinde yer alan yapının tamamı değerleme çalıĢmasına konu edilmektedir.

Ana gayrimenkulün tapu kaydı niteliği "Kargir Eski Tahirhan"dır. 2 adet giriĢi bulunmaktadır. 1 giriĢ zemin ve asma katlı dükkana eriĢim sağlamakta olup, ikinci giriĢ asma kat ve üst katlara hizmet vermektedir.

Değerlemeye konu yapı zemin + asma + 5 normal kat ve teras katı olmak üzere toplam 8 kattan oluĢmaktadır.

TaĢınmazlara ait röleve ve restitüsyon projeleri Beyoğlu Belediyesi'nde incelenmiĢtir. Proje alanları genel olarak benzerdir. Projesine göre;

Zemin katı, bina giriĢi, dükkan ve depo bölümlerinden oluĢmakta olup, 468 m² brüt alana,

Asma katı, hol, 3 adet oda ve depo bölümlerinden oluĢmakta olup, 380 m² brüt alana,

1. normal katı, 8 oda, hol, 2 wc bölümlerinden oluĢmakta olup, 409,5 m² brüt alana,
1. normal katı, 8 oda, hol, 2 wc bölümlerinden oluĢmakta olup, 409,5 m² brüt alana,
1. normal katı, 8 oda, hol, 2 wc bölümlerinden oluĢmakta olup, 409,5 m² brüt alana,
1. normal katı, 13 oda,hol, 2 wc bölümlerinden oluĢmakta olup, 409,5 m² brüt alana,
1. normal katı ise, 13 oda, hol, 2 wc bölümlerinden oluĢmakta olup, 409,5 m² brüt alana,

Teras katı, hol, oda ve teras bölümleri bulunmakta olup 302,5 m² + 110 m² teras alanlı olmak üzere toplamda 3.198 m² + 110 m² alana sahiptir.

Binada faal olmayan 1 adet asansör bulunmaktadır. Isıtma, kömürlü merkezi sistemdir. Yerinde yapılan incelemelerde binanın boĢ olduğu görülmüĢtür. Binanın tamamının bakımsız durumda olduğu ve kapsamlı tadilat ihtiyacı bulunduğu görülmüĢtür. Binanın 3. Normal katından itibaren panoramik boğaz manzarası görülmekte, olup üst katlara çıkıldıkça manzara açısı geniĢlemektedir. TaĢınmazın her katının iç hacim farklı malzeme ile dekore edilmiĢ ve oda sayıları değiĢtirilmiĢ durumdadır. Yapılan değiĢiklikler basit tadilat ile giderilebilir durumdadır. Gayrimenkulün bakımsız durumda olması, güvenlik ve hijyen sebebiyle zemin ve asma katı bazı bölümleri gezilememiĢ ve ölçümleri yapılamamıĢtır. TaĢınmazın kapsamlı tadilata ihtiyacı olduğu görülmüĢtür.

Bina giriĢi KemankeĢ Caddesinden bakıĢ istikametine göre güneydoğu cepheden zemin kat seviyesinden sağlanmaktadır. Binanın dıĢ cephesi dıĢ cephe boyası ile boyalı, giriĢ holü zeminleri ve merdivenleri mozaik taĢtır.

Gayrimenkulün dosyasında yapılan incelemede taĢınmaza ait Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanım Ġzin Belgesi görülememiĢtir. Belediyesinde yapılan incelemelerde, taĢınmazın önemli mimarlarından Mimar Vedat Tek tarafından tasarlandığı ve 1935 yılında inĢaatının tamamlandığı görülmüĢtür.

Gayrimenkulde yapılan incelemelerde kolonlardan karot örnekleri alındığı tespit edilmiĢtir. Ancak alınan karot örneklerinin belediyeden bağımsız bir firma tarafından alındığı, belediye imar arĢivinde bu durumla ilgili herhangi bir dosya bulunmadığı tespit edilmiĢtir.

TaĢınmazın kat dağılımları aĢağıda sunulmaktadır.

Kat Dağılımları
Kat Adı	Brüt Büyüklüğü (m²)
Zemin Kat Alanı	468,0
1. Normal Kat Alanı	380,0
2. Normal Kat Alanı	409,5
3. Normal Kat Alanı	409,5
4. Normal Kat Alanı	409,5
5. Normal Kat Alanı	409,5
Teras Kat Alanı	302,5
	Toplam 3.198 (+110 m2 teras alanı)

3.4.3 Bağımsız bölümlerin Özellikleri ve Fotoğrafları

TaĢınmazın yerinde yapılan incelemelerde bakımsız durumda olduğu ve detaylı tadilat iĢlemi gerektiği gözlemlenmiĢtir. TaĢınmazın bakımsız durumda olması sebebiyle taĢınmaz kısmen gezilebilmiĢ, zemin ve asma katların bazı bölümleri görülememiĢtir.

TaĢınmazın zeminleri kısmen seramik, kısmen mozaik ve laminat parke kaplıdır. Duvarlar ve tavanlar boyalı durumdadır. Islak hacimlerde zemin ve duvarlar seramiktir. TaĢınmaza ait 1 adet asansör bulunmakta olup, bakımsız olması sebebiyle kullanıma kapalıdır.

Ana taĢınmaz ve katların görselleri aĢağıda sunulmaktadır.

DıĢ Mekan Görselleri

Ġç Mekan Görselleri

3.4.4 Varsa, Mevcut Yapıyla veya ĠnĢaatı Devam Eden Projeyle Ġlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara ĠliĢkin Bilgiler

Beyoğlu Belediyesinde imar arĢiv dosyasında yapılan incelemelerde taĢınmaza ait "Yapı Ruhsatı "ve "Yapı Kullanma Ġzin Belgesi" görülememiĢtir. Belediyeden alınan Ģifahi bilgiye göre taĢınmazın 1935 yılında inĢaatının tamamlandığı (1957 yılı öncesi yapı) bilgisi edinilmiĢtir. Ġmar Kanunu'nun yürürlüğe girdiği 16.01.1957 yılından önce inĢa edilen tüm yapılar; 2981 sayılı Ġmar Affının Geçici 2/a maddesi doğrultusunda iskanlı kabul edilmektedir. TaĢınmaz dosyasında yer alan rölöve ve restitüsyon projesi ile uyumlu durumdadır.

3.4.5 Gayrimenkulün Değerleme Tarihi Ġtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi Ġse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Yapı, Ticari amaçlı kullanılmak için tasarlanmıĢ olup, mevutta atıl durumdadır. Önceki yıllarda ofis olarak kullanılmıĢ olup, mevcutta boĢ durumdadır.

4. DEĞERLEME ÇALIġMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR

4.1 Değer Tanımları

Bir gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki değerinin belirlenmesi amacı ile yapılan çalıĢmaya "değerleme", bu çalıĢmanın sonucunda tespit edilen kanaate iliĢkin rakama ise "değer" denir.

Pazar Değeri (Market Value)

Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir Ģekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir iĢlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiĢtirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.

Pazar Kirası (Market Rent)

Pazar kirası, taĢınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir Ģekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir iĢlem ile uygun kiralama Ģartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.

Makul Değer (Equitable Value)

Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.

Yatırım Değeri / Bedeli (Investment Value / Worth)

Yatırım değeri / bedeli, bireysel yatırım veya iĢletme amaçları doğrultusunda sahibi veya gelecek sahibi için bir varlığın değeridir.

Sinerji Değeri (Synergistic Value)

Sinerji değeri, iki veya daha fazla varlığın veya hakkın bir araya gelmesi sonucunda oluĢan, bunların bir arada toplam değerinin, ayrı ayrı değerlerinin toplamından daha yüksek olduğu değeri ifade eder.

Tasfiye Değeri (Liquidation Value)

Tasfiye değeri, bir varlığın veya bir grup varlığın birer birer satılması sonucunda elde edilen tutardır. Tasfiye değerinin varlıkların satılabilir duruma getirilmesine ve elden çıkarma iĢlemine iliĢkin maliyetler dikkate alınarak belirlenmesi gerekli görülmektedir. Tasfiye değeri iki farklı varsayılan kullanım dahilinde belirlenebilir:

Düzenli Tasfiye (Orderly Liquidation)

Düzenli tasfiye, bir varlık grubunun, alıcı (veya alıcıların) bulunması için makul bir süresi olan ve olduğu gibi satıĢ yapma zorunluluğu bulunan bir satıcının tasfiye satıĢından elde edilebilecek değerini ifade eder.

Zorunlu SatıĢ (Forced Sale)

"Zorunlu satıĢ", terimi sıklıkla, bir satıcıyı satıĢa zorlayan koĢullar içinde bulunduğu; bunun sonucunda da uygun pazarlama süresinin mümkün olmadığı ve alıcıların yeterli değerlendirme yapma imkanı bulamayabildiği durumlarda kullanılır.

Gerçeğe Uygun Değer (Fair Value)

UFRS 13'de (Uluslararası Finansal Raporlama Standartları) gerçeğe uygun değer, piyasa katılımcıları arasında ölçüm tarihinde olağan bir iĢlemde, bir varlığın satıĢından elde edilecek veya bir borcun devrinde ödenecek fiyat olarak tanımlanmaktadır.

4.2 Değerleme Yöntemleri

Uygun değerleme temeli ile tanımlanan değerlemeye ulaĢmak için bir veya daha fazla değerleme yaklaĢımı kullanılabilir. Bu çerçevede tanımlanan ve açıklanan üç yaklaĢım değerlemede kullanılan ana yaklaĢımlardır. Hepsinin fiyat dengesi, yarar veya ikame beklentisi ekonomik ilkelerine dayalıdır.

Pazar YaklaĢımı (Market Approach)

Pazar yaklaĢımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karĢılaĢtırılabilir (benzer) varlıklarla karĢılaĢtırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaĢımı ifade eder.

AĢağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve / veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmıĢ olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taĢıyan varlıkların aktif olarak iĢlem görmesi, ve / veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve / veya güncel gözlemlenebilir iĢlemlerin söz konusu olması.

Pazar yaklaĢımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karĢılaĢtırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

Gelir YaklaĢımı (Income Approach)

Gelir yaklaĢımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akıĢlarının tek bir cari değere dönüĢtürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaĢımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akıĢlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

AĢağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve / veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına iliĢkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

ĠndirgenmiĢ Nakit AkıĢı Yöntemi (Discounted Cash Flow Method)

ĠNA yönteminde, tahmini nakit akıĢları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu iĢlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. ĠNA yönteminin temel adımları; değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akıĢı türünün seçilmesi (Örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akıĢları, toplam nakit akıĢları veya özsermayeye ait nakit akıĢları, reel veya nominal nakit akıĢları vb.), nakit akıĢlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, söz konusu süre için nakit akıĢ tahminlerinin hazırlanması, (Varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve indirgeme oranının varsa devam eden değer de dahil olmak üzere, tahmini nakit akıĢlarına uygulanması Ģeklindedir.

Maliyet YaklaĢımı (Cost Approach)

Maliyet yaklaĢımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elveriĢsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiĢ olsun, kendisine eĢit faydaya sahip baĢka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaĢımdır. Bu yaklaĢımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleĢen tüm yıpranma paylarının düĢülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

AĢağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve / veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluĢturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluĢturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaĢımını veya pazar yaklaĢımını olanaksız kılması ve / veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

5. DEĞERLEME ÇALIġMASINDA ERĠġĠLEN BĠLGĠ VE VERĠLER

5.1 Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler

SWOT Analizi

Güçlü Yönleri

- Ana Cadde üzerinde konumlu olması,
- Tramvay Durağına yakın konumda olması,
- Boğaz ve tarihi yarım ada manzarasının bulunması,
- Otel, ofis ve dükkan kullanıma uygun bir konumda yer alması

Zayıf Yönleri

YaklaĢık 90 yaĢında eski bir yapı olması,
TaĢınmazın bakımsız durumda olması, kapsamlı tadilat gerektirmesi,
Eski eser yapı olması sebebiyle, inĢaat ve tadilat çalıĢmalarında idareden alınacak izin ve süreçlerin, inĢaat süresini ve maliyetini arttıracak olması
Bölgede otopark sorunun yaĢanması.

Fırsat

- Ana taĢınmazın merkezi konumda olması.
- Galaport projesi ile bölgenin çekim merkezi haline dönüĢmüĢ olması

Tehditler

Dünyada ve ülkemizde yaĢanan ekonomik geliĢmeler, tüm sektörleri olduğu gibi gayrimenkul sektörünü de olumsuz olarak etkilemesi.

5.2 Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı

Tabloda emsal olarak belirtilen veriler; gayrimenkulün bölgesinde yapılan Ģifahi saha araĢtırmaları sırasında emlak alım satımında aracılık yapan kiĢilerle yapılan Ģifahi görüĢmeler ve internet araĢtırmaları ile derlenmiĢtir.

Konu gayrimenkul tapu kaydında "Kargir Eski Han" vasıflıdır. Bu sebeple yakın bölgelerdeki bina vasıflı gayrimenkulün satıĢ emsalleri araĢtırılmıĢ olup, olumlu ve olumsuz özelliklerine göre analiz edilmiĢtir.

Satılık Bina Emsalleri

No	Konum	Kullanım	Kat Adedi	Alanı (m²)	*Fiyatı (TL)	*Fiyatı (TL/m²)	Olumlu / Olumsuz Özellikleri	Tel.
1	KemankeĢ Mh.	Ticari BĠna	7	2.200	600.000.000	272.727	TaĢınmaza yakın, Mumhane Caddesi üzerinde, köĢe konumlu, +30 yıllık, bodrum, zemin ve 5 normal kattan oluĢan 2.200 m² kapalı alana sahip olduğu beyan edilen ve 2.200 m² olduğu düĢünülen bakımlı bina satılıktır.	(212) 231 17 84
2	KemankeĢ Mh.	Ticari Bina	6	1.475	298.000.000	202.034	TaĢınmaza yakın, Kemeraltı Caddesi ile Necatibey Caddesi'nin kesiĢtiği noktada, ara sokakta kalan, +31 yıllık, bodrum, zemin ve 4 normal kattan oluĢan 1.475 m² kapalı alana sahip olduğu beyan edilen ve 1.475 m² olduğu düĢünülen, bakımlı bina satılıktır.	(532) 522 32 57
3	KemankeĢ Mh.	Ticari Bina	6	580	140.000.000	241.379	TaĢınmaza yakın, Yüksek Kaldırım Caddesi üzerinde +30 yıllık, bodrum, zemin ve 4 normal kattan oluĢan 580 m² kapalı alana sahip olduğu beyan edilen ve 580 m² olduğu düĢünülen, bakımlı bina satılıktır.	(216) 479 90 60
4	KemankeĢ Mh.	Ticari Bina	4	650	130.000.000	200.000	TaĢınmaza yakın, Perçemli Sokak üzerinde +30 yıllık, zemin ve 3 normal kattan oluĢan 650 m² kapalı alana sahip olduğu beyan edilen ve 650 m² olduğu düĢünülen bina satılıktır.	(530) 662 79 62
5	KemankeĢ Mh.	Ticari Bina	7	1.000	170.000.000	170.000	TaĢınmaza yakın, Kemeraltı Caddesi üzerinde +30 yıllık, bodrum, zemin ve 5 normal kattan oluĢan 1.000 m² kapalı alana sahip olduğu beyan edilen ve 1.000 m² olduğu düĢünülen bina satılıktır.	(533) 273 00 43

5.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından ÇıkartılmıĢ, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

Emsal gayrimenkullerin konumlarını gösteren kroki

5.4 Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına ĠliĢkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine ĠliĢkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar

Değerlemeye konu gayrimenkulün pazar değerlerinin takdiri için yakın çevrede konumlu, değerlemeye konu gayrimenkul ile benzer nitelikli "Bina, ofis ve dükkan" araĢtırması yapılmıĢtır. Yapılan araĢtırmalarda gayrimenkule aracılık faaliyetinde bulunan kiĢiler ile görüĢülmüĢ ve online gayrimenkul pazarlama site ilanları incelenmiĢtir. Yapılan Ģifahi görüĢmeler ve incelemelerde, yakın zamanda satıĢa veya kiralamaya konu olmuĢ gayrimenkul hakkında kısmen bilgi edinilmiĢ olup ağırlıklı olarak halihazırda piyasada satılık ve kiralık olarak pazarlanan gayrimenkulün detayları öğrenilmiĢtir. Edinilen bilgiler, Ģirket arĢivimizde bulunan diğer bilgiler ile karĢılaĢtırılmıĢ olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüĢtür.

Emsal araĢtırması yapılırken, "Aynı pazar koĢullarına sahip, benzer nitelikli emsaller tercih edilmesine; aynı veya çok yakın konumda yer alan emsallerin (Konumda / lokasyonda farklılıkları olan emsallerin Ģerefiye farklılıkları değerlemede dikkate alınmalı) tercih edilmesine; emsal gayrimenkulün fiziksel özelliklerinin dikkate alınmasına, fiziki özelliklerin (Ünite tipi, kullanım büyüklüğü, yapı yaĢı, inĢaat kalitesi, teknik özellikleri vb. unsurlar) farklı olması durumunda emsallerin Ģerefiye farklılıklarının değerlemede dikkate alınmasına; tam mülkiyet devrine iliĢkin emsaller (Farklı mülkiyet tarzlarının (Hisseli mülkiyet, üst hakkı devri, devre mülk vs.) ortaya çıkaracağı Ģerefiye farklılıkları değerlemede dikkate alınmasına) tercih edilmesine" dikkat edilmiĢtir.

Değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki emsal satıĢ fiyatları incelendiğinde aĢağıdaki bilgilere ulaĢılmaktadır.

Konu taĢınmazın bulunduğu konum turizm ve konaklama açısından yoğun olan bir bölgedir.
Bölgede ağırlıklı olarak restore edilen, yenilenen yapılar turizm tesisi ve ticari bina olarak kullanılmaktadır. Zemin katları dükkan - mağaza, üst katları ise genellikle konaklamaya uygun otel, apart – oda ve ofis olarak kullanılmaktadır. KemankeĢ Caddesi üzerinde konumlu olan taĢınmaz bölgede tercih edilen bir lokasyon üzerinde konumludur.
Bölgede yapılan araĢtırmalarda edinilen bilgilere göre benzer konumda yer alan panoramik deniz manzarası bulunan ofislerin ve binaların, deniz manzarası bulunmayanlara göre daha yüksek bedellerle el değiĢtirdiği tespit edilmiĢtir. (Bina emsallerin tahmini alanları içerisinde bina ortak alanları (Kapalı otopark, asansör, merdiven çekirdeği alanları vb.) bulunmakta olup, bağımsız bölüm emsallerinde tahmini alanları içerisinde bina ortak alanları (Kapalı otopark, asansör, merdiven çekirdeği alanları vb.) bulunmamaktadır.)
Bölgede benzer konumda yer alan, ticari kabiliyeti yüksek olan binaların talep edilen satıĢ fiyatlarının 170.000-273.000 TL/m² aralığında değiĢtiği tespit edilmiĢtir.
Gayrimenkul ile ilgili yapılan araĢtırmalarda taĢınmazın izalei Ģüyu davası sürecinde yapılan satıĢ ihalesinde (2024-Haziran) KDV hariç 440.000.000 TL fiyatla teklif gördüğü öğrenilmiĢtir.

Emsallerin KarĢılaĢtırılması

Satılık ve kiralık gayrimenkul emsalleri, olumlu / olumsuz özelliklerine göre karĢılaĢtırılmıĢ ve Ģerefiyelendirme çalıĢması ile uyumlu hale getirilmiĢtir.

Emsal gayrimenkullerden öngörülen pazarlık paylarının düĢülmesi ve alan düzeltmesi uygulanması akabinde "Konum, manzara, mimari-inĢaat kalitesi, kullanım alanı büyüklüğü ve mülkiyet durumu" gibi kriterlere göre ĢerefiyelendirilmiĢtir.

Emsallerin Konuma ĠliĢkin Düzeltme Kriteri'nde; raporun "5.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından ÇıkartılmıĢ, Değerlemeye Konu Gayrimenkullere Yakınlığını Gösteren Krokiler" bölümünde sunulan emsal krokilerinde belirtilen konumları dikkate alınmıĢ; ulaĢım akslarına olan mesafesi, eriĢilebilirliği, merkezi konumu, manzara durumu, manzara açısı, tabela değeri vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıĢtır.

Emsallerin Manzara Özelliklerine ĠliĢkin Düzeltme Kriteri'nde; binanın katlar bazında manzara açısı ve geniĢliği vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıĢtır.

Emsallerin ĠnĢaat - Mimari Özelliklerine ĠliĢkin Düzeltme Kriteri'nde; binanın teknik ve altyapı özellikleri, açık kapalı otopark durumu, kattaki konumu, yapılıĢ tarzı, yapım yılı, teknik özellikleri, bakım durumu, malzeme kalitesi vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıĢtır.

Emsallerin Alana ĠliĢkin Düzeltme Kriteri'nde; emsallerin alanları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıĢtır. Küçük alana sahip bina, ofis ve dükkanlar, büyük alana sahip bina, ofis ve dükkanlara göre daha yüksek birim değerlerle kiralanmakta ve satılmaktadır.

Hisseli Mülkiyet Durumuna ĠliĢkin Düzeltme Kriteri'nde; emsallerin hisseli mülkiyet durumu göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıĢtır. Hisseli mülkiyet yapısına sahip gayrimenkullerin satıĢ süreleri, hisseli yapıda olmayanlara göre daha uzun, satıĢ kabiliyetleri ve değerleri hisseli yapıda olmayanlara göre daha düĢük olmaktadır.

Yukarıda belirtilen emsaller arasından, değerlemeye konu taĢınmaz ile daha benzer özelliklere sahip olduğu kanaatine varılan 3 gayrimenkul seçilmiĢ ve tablo Ģeklinde aĢağıda sunulmuĢtur. Seçilen gayrimenkuller, numaratajlarına göre tabloya iĢlenmiĢtir. Bina satıĢ değerlerine göre 1 tablo hazırlanmıĢ ve gayrimenkullerin olumlu / olumsuz özelliklerine göre Ģerefiye uygulanmıĢtır.

Emsaller ve Değerlemeye Konu Gayrimenkulün Farklılıkları:

Emsal gayrimenkuller, değerleme konusu gayrimenkule göre daha küçük alana sahip gayrimenkullerdir. Bu durum alana iliĢkin düzeltme kriterinde göz önünde bulundurulmuĢtur.

Değerleme konusu gayrimenkul yapı yaĢı olarak emsaller gayrimenkullere göre daha önce bir tarihte inĢa edilmiĢtir. Bu durum ĠnĢaat Kalitesi Düzeltmesi kriterinde olumsuz Ģerefiye olarak göz önünde bulundurulmuĢtur.

Değerleme konusu gayrimenkul manzara olarak emsaller gayrimenkullere göre benzer veya daha iyi manzara özelliklerine sahiptir. Bu durum ĠnĢaat Kalitesi Düzeltmesi kriterinde olumlu Ģerefiye olarak göz önünde bulundurulmuĢtur.

Değerlemeye konu gayrimenkulün hisseli durumda olması olumsuz Ģerefiye olarak göz önünde bulundurulmuĢtur.

Emsal gayrimenkul, değerleme konusu gayrimenkule göre "Daha Ġyi Konumda, Daha iyi Manzaraya, Daha Ġyi Mimari - ĠnĢaat Kalitesine Sahip, Daha Küçük Alana Sahip ve Hissesiz Mülkiyet Durumuna Sahip" ise Ģerefiye negatif girilmektedir.

	KarĢılaĢtırma Tablosu – SatıĢ Değeri
	E1	E2	E3	E4	E5
Durum	Satılık	Satılık	Satılık	Satılık	Satılık
Pazarlanan Değer (A)	600.000.000	298.000.000	140.000.000	130.000.000	170.000.000	TL
Pazarlık Payı	10%	5%	5%	5%	5%	%
DüzeltilmiĢ Değer (B)	540.000.000	283.100.000	133.000.000	123.500.000	161.500.000	TL
Pazarlanan Alan (C)	2.200	1.475	580	650	1.000	m²
Alan Düzeltmesi	0%	0%	0%	0%	0%	%
DüzeltilmiĢ Alan (D)	2.200	1.475	580	650	1.000	m²
Düzeltme Öncesi Değer (A/C)	272.727	202.034	241.379	200.000	170.000	TL/m²
Pazarlıklı DüzeltilmiĢ Değer (B/D)	245.455	191.932	229.310	190.000	161.500	TL/m²
Konuma ĠliĢkin Düzeltme	-5%	20%	-5%	15%	25%	%
Manzaraya ĠliĢkin Düzeltme	0%	10%	20%	25%	15%	%
Mimari - ĠnĢaat Özelliğine Göre Düzeltme	0%	-10%	0%	0%	0%	%
Alana ĠliĢkin Düzeltme	-5%	-10%	-15%	-15%	-12%	%
Hisseli Mülkiyet Durumuna ĠliĢkin Düzeltme	-5%	-5%	-5%	-5%	-5%	%
Toplam Düzeltme	-15%	5%	-5%	20%	23%	%
ġerefiye UygulanmıĢ Değer	208.636	201.529	217.845	228.000	198.645	TL/m²
Ortalaması			210.931			TL/m²
*Emsal taĢınmaz daha iyi özelliklere sahip ise Ģerefiye negatif (-) girilmiĢtir.

Konu gayrimenkulün satıĢ değerinin 210.900 TL/m² olabileceği görüĢ ve kanaatine varılmıĢtır.

6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERĠ

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile yayınlanan "Uluslararası Değerleme Standartları 2017"nin "UDS 105 Değerleme YaklaĢımları ve Yöntemleri" baĢlıklı 10.4. Maddesi'nde; "Değerleme çalıĢmasında yer alan bilgiler ve Ģartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleĢtirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." belirtmesi yapılmıĢtır.

Gayrimenkulün bugünkü pazar değerinin tespitinde; Pazar YaklaĢımı Yöntemi kullanılması uygun bulunmuĢtur.

6.1 Pazar YaklaĢımı

6.1.1 Pazar YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgiler

Pazar yaklaĢımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karĢılaĢtırılabilir (Benzer) varlıklarla karĢılaĢtırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaĢımı ifade eder.

AĢağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve / veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmıĢ olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taĢıyan varlıkların aktif olarak iĢlem görmesi, ve / veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve / veya güncel gözlemlenebilir iĢlemlerin söz konusu olması.

6.1.2 Konu Gayrimenkulün Değerlemesi Ġçin Pazar YaklaĢımı Yönteminin Kullanılma Sebebi

Bu değerleme çalıĢmasında konu gayrimenkulün satıĢ değerlerinin tespitinde, Pazar YaklaĢımı kullanılmıĢtır.

Pazar yaklaĢımında, yakın dönemde pazara çıkartılmıĢ, satılmıĢ veya kiralanmıĢ benzer gayrimenkul dikkate alınarak, gayrimenkul pazar değerini etkileyebilecek bütün unsurlarla sentez oluĢturularak değerleme yapılmıĢtır.

Bulunan emsaller; konum, mimari özellik, inĢaat kalitesi ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karĢılaĢtırılmıĢ, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüĢülmüĢ; kamu kurum ve kuruluĢlarından da bilgi edinilmiĢ, ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıĢtır.

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme YaklaĢımı ve Yöntemleri Madde 20.2. Maddesi'nin b ve c bentlerine göre; "Değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taĢıyan varlıkların aktif olarak iĢlem görmesi ve / veya", "Önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve / veya güncel gözlemlenebilir iĢlemlerin söz konusu olması" pazar yaklaĢımının uygulanmasını sağlamaktadır.

Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu gayrimenkule emsal olabilecek satılık ofis, dükkan ve bina emsallerinin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi içerisinde istikrarlı hareket etmesi sebebiyle pazar yaklaĢımı yöntemi kullanılmıĢtır.

6.1.3 Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı

Raporun "Bölüm 5 Değerleme ÇalıĢmasında EriĢilen Bilgi ve Veriler" baĢlığı altında sunulmaktadır.

6.1.4 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından ÇıkartılmıĢ, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

Raporun "Bölüm 5 Değerleme ÇalıĢmasında EriĢilen Bilgi ve Veriler" baĢlığı altında sunulmaktadır.

6.1.5 Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına ĠliĢkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine ĠliĢkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar

Raporun "Bölüm 5 Değerleme ÇalıĢmasında EriĢilen Bilgi ve Veriler" baĢlığı altında sunulmaktadır.

6.1.6 Pazar YaklaĢımı Ġle UlaĢılan Sonuç

Yapılan piyasa araĢtırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak gayrimenkul için takdir edilen pazar değerleri aĢağıdaki tablolarda belirtilmiĢtir.

Alan ve Değer Açıklaması

Emsal olarak seçilen taĢınmazların brüt alanları içerisinde bina ortak alanları, kapalı otopark, asansör, merdiven çekirdeği vb alanları bulunması, değerleme konusu taĢınmazda kat irtifakının kurulu olmaması, tamamının benzer fonksiyona sahip olması sebebiyle, değerleme konusu taĢınmazın brüt inĢaat alanı üzerinden değer görüĢü belirtilmiĢtir. Elde edilen ve yukarıda belirtilen emsaller ve değerlemesi yapılan gayrimenkulün özelliklerine bağlı olarak pazar yaklaĢımı yöntemi ile gayrimenkulün brüt alanı üzerinden satıĢ değerinin 210.900 TL/m² olabileceği görüĢ ve kanaatine varılmıĢtır.

			Toplam YaklaĢık (TL) 674.460.000
77 Ada / 57 Parsel	3.198	210.900	Tam Hisse	674.458.200
	Alan (m²)	Değer (TL/m²)	Hisse	Toplam (TL)
Değerleme Tablosu – Pazar Değeri (Tam Hisse)

Tercih edilen değerleme yöntemine göre gayrimenkulün Tam Hisse Değerinin 674.460.000 TL olabileceği görüĢ ve kanaatine varılmıĢtır.

			Toplam YaklaĢık (TL) 496.475.000
77 Ada / 57 Parsel	3.198	210.900	53/72	496.476.175
	Alan (m²)	Değer (TL/m²)	Hisse	Toplam (TL)
	Değerleme Tablosu – Pazar Değeri (TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. 53/72 Hisse)

Tercih edilen değerleme yöntemine göre gayrimenkulün TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. adına tescilli 53/72 Hisse Değeri 496.475.000 TL olabileceği görüĢ ve kanaatine varılmıĢtır.

6.2 Maliyet YaklaĢımı

6.2.1 Maliyet YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgiler

AĢağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve / veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluĢturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluĢturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaĢımını veya pazar yaklaĢımını olanaksız kılması, ve / veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.