TREND GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • Dec 31, 2025

GAYRĠMENKUL DEĞERLEME RAPORU

HAZIRLAYAN ADMER GAYRĠMENKUL DEĞERLEME VE DANIġMANLIK A.ġ.

RAPOR NO:

ÖZEL-2025-0297

TARĠH:

31.12.2025

TREND GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ.

Ġstanbul Ġli, Eyüpsultan Ġlçesi, Alibeyköy Adalı Mahallesi, 717 Ada 65 Parselde Bulunun Trend GYO A.ġ nin 5714173/16301800 Hissesinin

Değerleme Raporu

ĠÇĠNDEKĠLER

BÖLÜM 1: RAPOR BĠLGĠLERĠ

• 1.1 Raporun tarihi
• 1.2 Raporun numarası
• 1.3 Raporun Türü/ BaĢlık
• 1.4 Raporu hazırlayanların ad ve soyadları
• 1.5 Sorumlu değerleme uzmanının adı soyadı
• 1.6 Değerleme tarihi
• 1.7 Dayanak sözleĢmenin tarih ve numarası
• 1.8 Raporun, SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına iliĢkin açıklama ve değerlemenin amacı
• 1.9 Değerleme konusu gayrimenkulün aynı kuruluĢ tarafından daha önceki tarihlerde de değerlemesi yapılmıĢsa, son üç değerlemeye iliĢkin bilgiler

BÖLÜM 2: KURULUġ ve MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER

• 2.1 KuruluĢun unvanı ve adresi
• 2.2 MüĢteriyi tanıtıcı bilgiler ve adresi
• 2.3 MüĢteri taleplerinin kapsamı ve varsa getirilen sınırlamalar
• 2.4 ĠĢin kapsamı

BÖLÜM 3: GAYRĠMENKULÜN YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER

• 3.1 Gayrimenkulün yeri, konumu, tanımı, tapu kayıtları, plan, proje, ruhsat, Ģema vb. dokümanları hakkında bilgiler
• 3.1.1 Gayrimenkulün yeri, konumu, tanımı,
• 3.1.2 Gayrimenkulün tapu kayıtları, plan, proje, ruhsat, Ģema vb. dokümanları hakkında bilgiler
• 3.2 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat veya devredilmesine iliĢkin herhangi bir sınırlama olup olmadığı hakkında bilgi
• 3.3 Gayrimenkul ile ilgili varsa, son üç yıllık dönemde gerçekleĢen alım satım iĢlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değiĢikliklere (imar planında meydana gelen değiĢiklikler, kamulaĢtırma iĢlemleri vb.) iliĢkin bilgi
• 3.4 Gayrimenkulün ve bulunduğu bölgenin imar durumuna iliĢkin bilgiler
• 3.5 Gayrimenkul için alınmıĢ durdurma kararı, yıkım kararı, riskli yapı tespiti vb. durumlara dair açıklamalar
• 3.6 Gayrimenkule iliĢkin olarak yapılmıĢ sözleĢmelere (gayrimenkul satıĢ vaadi sözleĢmeleri, kat karĢılığı inĢaat sözleĢmeleri ve hasılat paylaĢımı sözleĢmeler vb.) iliĢkin bilgiler
• 3.7 Gayrımenkul ve gayrimenkul projeleri için alınmıĢ yapı ruhsatlarına, tadilat ruhsatlarına, yapı kullanım izinlerine iliĢkin bilgiler ile ilgili mevzuat uyarınca alınması gerekli tüm izinlerin alınıp alınmadığına ve yasal gerekliliği olan belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi
• 3.8 Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluĢu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleĢtirdiği denetimler hakkında bilgi
• 3.9 Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye iliĢkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye iliĢkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine iliĢkin açıklama
• 3.10 Varsa, gayrimenkulün enerji verimlilik sertifikası hakkında bilgi

BÖLÜM 4. GAYRĠMENKULÜN FĠZĠKÎ ÖZELLĠKLERĠ

• 4.1 Gayrimenkulün bulunduğu bölgenin analizi ve kullanılan veriler
• 4.2 Mevcut ekonomik koĢulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler ile bunların gayrimenkulün değerine etkileri
• 4.3 Değerleme iĢlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan faktörler
• 4.4 Gayrimenkulün fiziki, yapısal, teknik ve inĢaat özellikleri
• 4.5 Değerlemede Kullanılan Varsayımlar
• 4.6 Varsa, mevcut yapıyla veya inĢaatı devam eden projeyle ilgili tespit edilen ruhsata aykırı durumlara iliĢkin bilgiler
• 4.7 Ruhsat alınmıĢ yapılarda yapılan değiĢikliklerin 3194 sayılı Ġmar Kanunu"nun 21 inci maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektirir değiĢiklikler olup olmadığı hakkında bilgi
• 4.8 Gayrimenkulün değerleme tarihi itibarıyla hangi amaçla kullanıldığı, gayrimenkul arsa veya arazi ise üzerinde herhangi bir yapı bulunup bulunmadığı ve varsa, bu yapıların hangi amaçla kullanıldığı hakkında bilgi

BÖLÜM 5. Kullanılan değerleme yöntemleri

• 5.1 Pazar yaklaĢımı ile ulaĢılan sonuçlar (uygulandıysa)
• 5.1.a. Pazar yaklaĢımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaĢımın kullanılma nedeni
• 5.1.b. Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı
• 5.1.c. Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmıĢ, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler
• 5.1.d. Emsallerin nasıl dikkate alındığına iliĢkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine iliĢkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar
• 5.1.e. Pazar yaklaĢımı ile ulaĢılan sonuç (sonuca ulaĢırken yapılan tüm hesaplamaları içerecek Ģekilde)
• 5.2 Maliyet yaklaĢımı ile ulaĢılan sonuçlar (uygulandıysa)
• 5.2.a. Maliyet yaklaĢımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaĢımın kullanılma nedeni
• 5.2.b. Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaĢılan sonuç
• 5.2.c. Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar
• 5.2.d. Maliyet yaklaĢımı ile ulaĢılan sonuç (sonuca ulaĢırken yapılan tüm hesaplamaları içerecek Ģekilde)
• 5.3 Gelir yaklaĢımı ile ulaĢılan sonuçlar (uygulandıysa)
• 5.3.a. Gelir yaklaĢımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaĢımın kullanılma nedeni
• 5.3.b. Nakit giriĢ ve çıkıĢlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar
• 5.3.c. Ġndirgeme/Iskonto oranının nasıl hesaplandığına iliĢkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler
• 5.3.d. Gelir yaklaĢımı ile ulaĢılan sonuç (sonuca ulaĢırken yapılan tüm hesaplamaları içerecek Ģekilde)
• 5.4 Diğer tespit ve analizler (değerleme iĢinin gerektirmesi halinde)
• 5.4.a. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)
• 5.4.b. Hasılat paylaĢımı veya kat karĢılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları
• 5.4.c. Üzerinde proje geliĢtirilen arsaların boĢ arazi ve proje değerleri

• 5.4.d. BoĢ arazi ve geliĢtirilmiĢ proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaĢılan sonuçlar
• 5.4.e. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi
• 5.4.f. MüĢterek veya bölünmüĢ kısımların değerleme analizi

BÖLÜM 6. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ VE GÖRÜġ

• 6.1 Farklı değerleme yöntemleri ile analiz sonuçlarının uyumlaĢtırılması ve bu amaçla izlenen metotların ve nedenlerinin açıklaması
• 6.2 Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyenlerin neden yer almadıklarının gerekçeleri
• 6.3 Yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkında görüĢ
• 6.4 Varsa, gayrimenkul üzerindeki takyidat ve ipotekler ile ilgili görüĢ
• 6.5 Değerleme konusu gayrimenkulün, üzerinde ipotek veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunması durumları hariç, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olup olmadığı hakkında bilgi
• 6.6 Değerleme konusu arsa veya arazi ise, alımından itibaren beĢ yıl geçmesine rağmen üzerinde proje geliĢtirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufta bulunulup bulunulmadığına dair bilgi
• 6.7 Değerleme konusu üst hakkı veya devre mülk hakkı ise, üst hakkı ve devre mülk hakkının devredilebilmesine iliĢkin olarak bu hakları doğuran sözleĢmelerde özel kanun hükümlerinden kaynaklananlar hariç herhangi bir sınırlama olup olmadığı hakkında bilgi
• 6.8 Gayrimenkulün tapudaki niteliğinin, fiili kullanım Ģeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olup olmadığı hakkında görüĢ ile portföye alınmasında herhangi bir sakınca olup olmadığı hakkında görüĢ

BÖLÜM 7. SONUÇ

• 7.1 Sorumlu değerleme uzmanının sonuç cümlesi
• 7.2 Nihai değer takdiri
• 7.2.1. PeĢin satıĢ fiyatı esas alınarak, Türk Lirası üzerinden nihai değer takdirinin yapılması
• 7.2.2. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibarıyla tamamlanmıĢ kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi, projenin değerleme tarihi itibarıyla bitirilmiĢ olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden yapılacak değer takdirine ise gerekirse bilgi amaçlı olarak ayrıca yer verilmesi

Rapor eki

• a) Değerleme konusu gayrimenkule iliĢkin tapu örneği, plan, proje, ruhsat, Ģema, fotoğraf ve benzeri bilgi ve belgeler
• b) Gayrimenkule iliĢkin sözleĢmelerin (gayrimenkul satıĢ vaadi sözleĢmeleri, kat karĢılığı inĢaat sözleĢmeleri, hasılat paylaĢımı sözleĢmeler vb.) örnekleri
• c) Raporu imzalayan gayrimenkul değerleme uzmanlarının Gayrimenkul Değerleme Lisans belgelerinin örnekleri ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından verilen Mesleki Tecrübe belgelerinin örnekleri

RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi : 31.12.2025

1.2 Rapor Numarası : ÖZEL-2025-0297

1.3 Raporun Türü / : Anlatım Özellikli (Kapsamlı Anlatımlı) Rapor

Başlık

1.4

Raporu Hazırlayanların Ad

ve Soyadları

: Mustafa Görkem KARAKÖSE( Değerleme Uzmanı Yrd.) Celal Evren FİLHAK(Gayrimenkul Değerleme Uzmanı)

1.5 Sorumlu Değerleme

Uzmanının Adı

Soyadı

: İlkay GÜRIŞIK Ali GÜRIŞIK

1.6 Değerleme Tarihi : 26.12.2025

1.7 Dayanak Sözleşmesi

Numarası ve Tarihi

: 08.12.2025 / 0297

1.8 Raporun SPK
düzenlemeleri
kapsamında
hazırlanıp
hazırlanmadığına
ilişkin açıklama ve
değerlemenin amacı

: Sermaye Piyasası Kanunu kapsamındaki ihraççılar ve sermaye piyasası kurumları tarafından kamuya açıklanan ve/veya Kurul'a iletilen finansal raporların hangi kaleminde gösteriliyor olursa olsun gayrimenkul, gayrimenkul projesi, bir gayrimenkule dayalı hak ve faydalar gibi konularda hazırlananlar ile varlıkların değer düşüklüğünün ve/veya karşılık ayrılmasına gerek olmadığının tespiti vb. amaçla

değerleme raporunun düzenlenmesidir.

1.9 Değerleme konusu gayrimenkulün aynı kuruluş tarafından daha önceki tarihlerde de değerlemesi vapılmıssa, son üc değerlemeve iliskin bilgiler

Rapor Tarihi	Rapor No	Hazırlayan Uzman/lar	Sorumlu Değerleme Uzmanı	Nihai Değer (KDV Hariç)

KURULUġ ve MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER

2.1 KuruluĢun Unvanı ve Adresi

Admer Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ. 17.08.2021 tarih ve Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan ġirket Ana SözleĢmesine göre Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iĢ ve hizmetleri vermek amacıyla 1.104.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuĢtur. ġirketimiz;

Yurt Mahallesi Kasım Ener Bulvarı Ahmet SağyaĢar Apt. No:14/E Çukurova / Adana adresinde hizmet vermektedir.

Tel: 0322 503 73 39 Faks: -. www.admerdegerleme.com

e-mail: info@admerdegerleme.com

2.2 MüĢteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi

Ticari Unvan	Trend Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.
KuruluĢ Tarihi	09/08/2007
Ticaret Sicil No	599791
Ticaret Odası	Ġstanbul Kadıköy Vergi Dairesi Müdürlüğü
Vergi Kimlik No	0690476808
Vergi Dairesi	Kadıköy
Mersis No	0069047680800020
ġirket Sermayesi	300.000.000,00 TL
	Eğitim Mah. Poyraz Sk. Er Togay ĠĢ Merkezi No : 3 Ġç Kapı
Adresi	No:21 Kadıköy / Ġstanbul
ĠĢlem Gördüğü Borsa	-
Web Sitesi	www.trendgyo.com.tr
Kayıtlı E posta Adresi	info@trendgyo.com.tr

2.3 MüĢteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Ġstanbul Ġli, Eyüpsultan Ġlçesi, Alibeyköy Mahallesi 717 Ada 65 Parselde bulunan Trend Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ nin 5714173/16301800 Hissesinin adil piyasa (pazar) değeri çalıĢmasıdır. MüĢteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiĢtir.

2.4 ĠĢin Kapsamı

Ġstanbul Ġli, Eyüpsultan Ġlçesi, Alibeyköy Mahallesi 717 Ada 65 Parselde bulunan Trend Trend Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ nin 5714173/16301800 Hissesinin adil piyasa (pazar) değeri tespit edilecektir.

• Bu değerleme çalıĢması Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde hazırlanmıĢtır. Raporda görev alan değerleme uzmanları bu standartlara göre tüm önemli girdilerin uygunluğunu değerlendirecek, varsa tüm sapmaların niteliklerini belirtecektir.
• Değerlemeyi gerçekleĢtirenlerin değerleme konusu varlıkla veya değerleme görevinin ilgili diğer tarafıyla bu raporu hazırlama görevi dıĢında herhangi bir iliĢkisi veya bağlantısı bulunmamaktadır.

• Değerlemeyi gerçekleĢtirenlerin önyargısız ve tarafsız bir değerleme yapma kabiliyetini sınırlayacak baĢka etkenler bulunmamaktadır.
• Bu raporda belirtilen fikirlerin yürürlüğe girme tarihi "rapor bilgileri" kısmında belirtilmiĢtir. Uzman, çalıĢma teslim edildikten sonra meydana gelebilecek ekonomik ve fiziksel faktörlerin bu raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden dolayı sorumluluk taĢımaz.
• Raporda sunulan fikirler ve sonuçlar sadece bu iĢbirliği için geçerlidir. Raporun kapsamı dıĢında kullanılamazlar.
• Raporda belirtilen projeksiyonların, çalıĢma sürecinde yardımcı olması amaçlanmıĢ olup buradaki bulgular, cari piyasa koĢulları, kısa ve uzun vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli sabit bir ekonomik ortam varsayımı üzerine dayandırılmıĢtır. Bu nedenle, uzman tarafından doğru bir Ģekilde tahmin edilmesi mümkün olmayan projeksiyonlar ileride bazı değiĢikliklere uğrayabilir ve böylece gelecekteki gelir ve değerlendirmeleri etkileyebilir.
• Uzman, söz konusu gayrimenkulü ve çevreyi bizzat incelemiĢtir. Değerlemeyi gerçekleĢtirenler raporda belirtilenler dıĢında baĢka bir yardım almamıĢtır.

GAYRĠMENKULÜN YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER

3.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, ġema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

3.1.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı

Ekspertize konu taĢınmaz, Ġstanbul Ġli, Eyüpsultan Ġlçesi, Alibeyköy sınırları içerisinde 717 Ada 65 Parsel olarak konumludur.

TaĢınmaza ulaĢmak için; Vardar Bulvarı ile Namık Kemal Caddesinin kesiĢtiği nokta referans alınırsa Namık Kemal Caddesinin üzerinden kuzey istikamette 105 metre devam edilip sol yönde yer alan Direk Sokağa girilir. Bu sokak üzerinden kuzeybatı istikamette 120 metre devam edilip sağ yönde yer alan taĢınmaza ulaĢım sağlanır.

Söz konusu taĢınmaz yapılamanın uzun yıllar önce tamamlanmıĢ olduğu düzensiz olarak inĢa edilmiĢ, binalardan oluĢan bir bölgede yer almaktadır. Bölgede yer alan binalar genel olarak 3 veya 4 katlıdır. Ancak bu binalar yıkılarak yerlerine yeni ve daha düzenli 5 -6 katlı apartmanlar inĢa edilmektedir. Bu apartmanların zemin katları iĢ yeri veya mesken, normal katları ise tamamen mesken olarak kullanılmaktadır. Bölge genel olarak alt ve orta gelir seviyesine hitap etmektedir.

TaĢınmazın yakın çevresinde; Nene Hatun Camii, Silahtarağa Gençlik Parkı, çeĢitli vasıfta ticari üniteler, çok katlı konutlar ve ilk - orta derece okullar yer almaktadır.

Bölgede alt yapı faaliyetleri yapılaĢmaya paralel olarak devam etmektedir.

3.1.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, ġema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

30.12.2025 tarihinde TKGM web portalından alınan tapu kaydına göre ana gayrimenkulün bilgileri ve gayrimenkulün tapu kayıtları aĢağıdaki tabloda gösterilmiĢtir.

Ana Gayrimenkul Tapu Bilgileri

Ġli : Ġstanbul Ġlçesi : Eyüpsultan

Bucağı : -

Mahallesi : Alibeyköy

Mevkii : Pafta No : - Ada No : 559 Parsel No : 4

Yüzölçümü : 815,09 m 2

Maliki : Trend Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim ġirketi

(5714173/16301800)

Ana Gayrimenkul Vasfı : Arsa

3.2 Gayrimenkul ile Ġlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine ĠliĢkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

30.12.2025 tarihinde TKGM web portalından alınan tapu kaydına göre;

Beyanlar Hanesinde: ( TaĢınmazın üzerinde )

• -6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (07.11.2022 tarih, 35405 yevmiye)
• -6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (04.11.2022 tarih, 35315 yevmiye)
• -6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (03.11.2022 tarih, 35131 yevmiye)

( riskli yapı Ģerhleri parsel üzerinde yer alan mevcut yapıdan önce yer alan ve yıkılan binalar ile ilgilidir. )

-Ġhtiyati Tedbir: Ġstanbul 23.Asliye Hukuk Mahkemesi nin 03/06/2024 tarih 2024/181 ESAS sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı yazıları ile (03.06.2024 tarih, 16515 yevmiye)(Trend Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının 5714173/16301800 hissesi üzerinde olup bu Ģerh kaldırılmadan firma hisselerini devredememektedir.)

Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtlarında da belirtilen İstanbul 23.Asliye Hukuk Mahkemesinin 03/06/2024 tarih 2024/181 Esas sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı yazıları ile ''Düzenleme şeklinde Taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki akdin feshi ile tapunun davalı taraftan iptali ve müvekkiller adına tescili ile bunun mümkün olmaması halinde sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği her iki tarafın aldıklarını geri vermesi'' istemi ile ihtiyati tedbir kararı bulunmaktadır.

06/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 48 nci ve 49 uncu maddelerine dayanılarak düzenlenmiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklarına ĠliĢkin Esaslar Tebliğine göre söz konusu taĢınmazın Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı bünyesinde bulunmasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır. ,

3.3 Gayrimenkul ile Ġlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde GerçekleĢen Alım Satım ĠĢlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen DeğiĢikliklere (Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri vb.) ĠliĢkin Bilgi

Değerlemeye konu parselde bulunan "" Trend Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim ġirketi"" hissesi 25-10-2024 tarihinde, 32141 yevmiye ile Kat KarĢılığı Temlik iĢleminden tescil edilmiĢtir.

3.4 Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin Ġmar Durumuna ĠliĢkin Bilgiler

Eyüpsultan Belediyesi Ġmar Müdürlüğünden alınan bilgiye göre taĢınmazın; 19.03.2005 T.T.Li Alibeyköy Uygulama Ġmar Planı "Plan Notları" 20.01.2008 T.T.Li Alibeyköy Uygulama Ġmar Planı Plan Notu Tadilatı (Ġlave Plan Notu) 20.01.2008 T.T.Li Alibeyköy Uygulama Ġmar Planı Plan Notu Tadilatı (DeğiĢiklik Plan Notu) 26.09.2008 T.T.Li Alibeyköy Uygulama Ġmar Planı Plan Notu Tadilatı (Ġlave Plan Notu) 14.08.2009 T.T.Li Alibeyköy Uygulama Ġmar Planı Plan Notu Tadilatı (DeğiĢiklik Plan Notu) 23.10.2009 T.T.Li Alibeyköy Uygulama Ġmar Planı Plan Notu Tadilatı (Ġlave Plan Notu) 25.05.2010 T.T.Li Alibeyköy Uygulama Ġmar Planı Plan Notu Tadilatı (Ġlave Plan Notu) 22.08.2010 T.T.Li Alibeyköy Uygulama Ġmar Planı Plan Notu Tadilatı (DeğiĢiklik Plan Notu) 19.04.2011 T.T.Li Alibeyköy Uygulama Ġmar Planı Plan Notu Tadilatı (Ġlave Plan Notu) 04.11.2011 T.T.Li Plan Notu Tadilatı(Akaryakıt Ġstasyonu Alanları), 16.06.2012 T.T.'Li Alibeyköy Uygulama Ġmar Planı Plan Notu Tadilatı Notları (21.01.2013 T.T.Li) Alibeyköy Uygulama Ġmar Planı Plan Notu

Tadilatı Notları (12.07.2013 T.T.Li) Plan Notu Tadilatı (12.06.2014 T.T.Li) Plan Notu Tadilatı (İlave Plan Notu) (12.06.2015 T.T.Li) Plan Notu Tadilatı (Değişiklik Plan Notu) (16.02.2016 T.T.Li) Plan Notu Tadilatı (Değişiklik Plan Notu) (13.01.2017 T.T.Li) Plan Notu Tadilatı (Değişiklik Plan Notu) (26.10.2020 T.T.Li) Plan Notu Tadilatı (Değişiklik Plan Notu) (18.12.2021 T.T.Li) Plan Notu Tadilatı (Bodrum Katlar Değişiklik Plan Notu) (26.05.2022 T.T.Li) Plan Notu Tadilatı (Riskli Yapılara İlişkin) (21.06.2022 T.T.Li) Plan Notu Tadilatı (Yurt Alanlarına İlişkin) (30.11.2023 T.T.'Li) Plan Notu Tadilatı (Taşkın Alan) (21.07.2025 T.T.Li) Plan Notu Değişikliği (Çatı Katları İle Alakalı) kapsamında;

Blok Nizamda, konut alanı imarlı, Taks: 0,40 taban alanı kat sayılı, Hmax:30,50 metre bina yükseklikli çekme mesafeleri ise tüm cephelerden 3 er metredir. Taşınmazın her hangi bir terki ve ihdası bulunmamakta olup sınırları net imar parselidir.

Plan Notlarına göre;

Tevhid sonucu oluşan 750 m² den büyük parsellerde meri planda verilen inşaat alanı %15, 1.500 m² den büyük parsellerde %20, 2.500 m² den büyük parsellerde %25 arttırılarak uygulama yapılır. Yapı adasındaki parsellerin tamamının tevhid edilmesi ve tevhid sonucu oluşan parselin 500 ile 750 arasında olması halinde yeni oluşacak parselin inşaat alanı, parsellerin tevhid edilmeden önceki inşaat alanları toplamının % 10 arttırılması ile bulunur. (21.01.2013 t.t.li) tevhide konu parsellerden üzerinde yapı bulunmayanlarında yukarıda verilen artışların %50'si uygulanarak hesap yapılır. (21.01.2013 t.t.li) parsellerin meri olanda verilen yapılaşma haklarında bir defadan fazla artış uygulanamaz. (21.01.2013 t.t.li) bu alanlarda maks Taks:0.40 ve hmaks:30.50 m. uygulanır.

Değerlemesi yapılan taşınmazın ada-parsel bazında yerinin doğruluğunun tespiti İstanbul ili, Eyüpsultan İlçe Belediyesindeki imar paftasına göre yapılmıştır.

*Taşınmaz arsa niteliğinde olup Belediye İmar Müdürlüğü'nden alınan şifahi imar durumu bilgisine dayanarak değerleme yapılmıştır. Belediye'den yazılı imar durumu belgesi/yazısı alınarak imar durumunun teyit edilmesi önerilir.

3.5 Gayrimenkul için Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Gayrimenkul için alınmış durdurma kararı, yıkım kararı, riskli yapı vb. herhangi bir tespit bulunmamaktadır.

3.6 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler

Gayrimenkul için hazırlanmış 16.11.2023 tarih ve 15870 numaralı Eyüpsultan 1. Noterliğince hazırlanmış taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile Trend GYO A.Ş adına tescil edilen 1, 3, 12, 16, 30 ve 31 Nolu bağımsız bölümler söz konusu sözleşmenin ekinde yer alan kesit üzerinde belirtildiği üzere Trend Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (5714173/16301800) hissesine tahsis edilmiş olup söz konusu ana taşınmaz için kat irtifakı henüz tesis edilmemiştir.

3.7 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri için AlınmıĢ Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım Ġzinlerine ĠliĢkin Bilgiler ile Ġlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm Ġzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Eyüpsultan Belediyesi Ġmar Müdürlüğü"nden yapılan araĢtırmada söz konusu parsel üzerinde yer alan bina inĢaat için 29.12.2023 tarih ve 136866639 sayılı yeni yapı ruhsatı bulunmakta olup ayrıca 27.12.2023 tarih ve 6586/2023 sayılı onaylı mimari projesi bulunmaktadır.

TaĢınmazın yasal inĢa süreci henüz tamamlanmamıĢ olup gerekli süreç tamamlandığında yapı kullanma izin belgesi alabilecektir.

Ġlgili tüm belgeler rapor ekinde sunulmuĢtur.

3.8 Değerlemesi Yapılan Projeler ile Ġlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim KuruluĢu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile Ġlgili Olarak GerçekleĢtirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Eyüpsultan Belediyesi Ġmar Müdürlüğü"nden yapılan araĢtırmada söz konusu parsel üzerinde yer alan binanın yapı denetim Ģirketi Güçlü Ġstanbul Yapı Denetim Limited ġirketi olup 24.05.2024 tarihinden hakediĢ seviyesi % 10 dur. O tarihten sonra baĢka bir hakediĢ yapılmamıĢtır.

3.9 Eğer Belirli Bir Projeye Ġstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye ĠliĢkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ĠliĢkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine ĠliĢkin Açıklama

Değerleme çalıĢması belirli bir projeye istinaden yapılmamaktadır.

3.10 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkul mevcuttaki tapu kayıtlarında 717 ada 65 parsel ""Arsa"" niteliğindedir. TaĢınmaza ait enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.

GAYRĠMENKULÜN FĠZĠKĠ ÖZELLĠKLERĠ

4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

Ġstanbul Ġli:

Türkiye'de yer alan Ģehir ve ülkenin 81 ilinden biri. Ülkenin en kalabalık, ekonomik ve sosyo-kültürel açıdan en önemli Ģehridir. ġehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34. nüfus açısından belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da birinci, dünyada ise Lagos'tan sonra altıncı sırada yer almaktadır.

Ġstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek Ģekilde kurulmuĢtur. Ġstanbul kıtalararası bir Ģehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası veya Asya Yakası denir.

Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarım ada üzerinde kurulan Ġstanbul'un batıdaki sınırını Ġstanbul Surları oluĢturmaktaydı. GeliĢme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inĢa edilmesiyle 4 defa geniĢletilen Ģehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükĢehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır.

Dünyanın en eski Ģehirlerinden biri olan Ġstanbul, 330-395 yılları arasında Roma Ġmparatorluğu, 395-1204 ile 1261-1453 yılları arasında Bizans Ġmparatorluğu, 1204-1261 arasında Latin Ġmparatorluğu ve son olarak 1453-1922 yılları arasında Osmanlı Ġmparatorluğu'na baĢkentlik yaptı. Ayrıca Ġstanbul, hilafetin Osmanlı Ġmparatorluğu'na geçtiği 1517'den kaldırıldığı 1924'e kadar Ġslam'ın da merkezi oldu.

Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran Ġstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, Ġstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir. Bugün tamamına yakını doldurulmuĢ olan ya da kaybolan doğal limanları vardır. Bu özellikleri yüzünden bölge toprakları üzerinde uzun süreli egemenlik anlaĢmazlıkları ve savaĢlar yaĢanmıĢtır. BaĢlıca akarsular Riva, Kâğıthane ve Alibey dereleridir. Ġl toprakları az engebelidir ve en yüksek noktası Kartal ilçesindeki Aydos Tepesi'dir.

Ġldeki baĢlıca doğal göller Büyükçekmece, Küçükçekmece ve Durusu gölleridir. Ġl ve yakın çevresinde, Karadeniz ile Akdeniz makro iklimleri arasında geçiĢ özellikleri görülür. Hava sıcaklıkları ve yağıĢ ortalamaları düzensiz; bitki örtüsü dengesizdir.

Eyüpsultan Ġlçesi:

Eyüpsultan, Ġstanbul Metropoliten Alanı'nın Batı Yakası'nda, Çatalca Yarımadası'nda yer almaktadır. Ġlçe doğuda Sarıyer, ġiĢli, Kağıthane, güneydoğuda Beyoğlu, güneyde Fatih ve Zeytinburnu, güneybatıda BayrampaĢa, batıda ve kuzeybatıda GaziosmanpaĢa ilçeleri ile çevrilidir. Ġlçe Haliç'in son bulduğu noktada baĢlayan, kuzeyde Karadeniz kıyılarına kadar uzanan 242 km² 'lik geniĢ bir alana sahiptir. Bu geniĢ alanda Haliç kenarındaki tarihi çekirdek çevresinde geliĢen kentsel yerleĢme alanları ile metropoliten alanın kuzeyindeki orman ve havza kuĢağı içinde kalan kırsal yerleĢmeler yer almaktadır.

Eyüpsultan Ġlçesi yerleĢme alanındaki mahalleler Eyüpsultan Merkez, NiĢanca, Defterdar, Düğmeciler, Ġslambey, Rami Cuma, Topçular, Rami Yeni, Silahtarağa, Sakarya, Alibeyköy Merkez, Esentepe, Karadolap, YeĢil pınar, AkĢemseddin, Çırçır, Güzeltepe ve Emniyettepe mahalleleridir.

Eyüpsultan ilçesi kırsal alanında Kemerburgaz Ģube ve bağlı olarak Mimar Sinan ve Mithat paĢa mahalleleri, Göktürk Beldesi ile Akpınar, Ağaçlı, Çift alan, Ġhsaniye, IĢıklar, Oda yeri, Pirinççi ve Yayla köyleri yer almaktadır. Eyüpsultan Ġlçesi kentsel alanının topoğrafik yapısı engebelidir. Haliç doğal suyolu ile komĢu konumda olan yerleĢmenin kuzey, kuzeydoğu kısımlarında ve batıdaki bölümlerinde daha çok % 20-40 ve % 40+ eğim oranlarına sahip alanlar yer almaktadır. Güneyde ise eğim oranları genelde %20'nin altında kalmaktadır

Ġklimini, Ġstanbul il bütününde yer aldığı alanın Haliç"ten Karadeniz'e uzanması nedeniyle belirli bir iklim tipi içinde değerlendirme imkanı yoktur. Eyüpsultan Ġlçesi coğrafi konumu ve fiziki coğrafya özellikleri nedeni ile aynı enlemde yer alan birçok yerleĢmelerin ikliminden daha farklı özelliklere sahiptir. Alan Akdeniz ve Karadeniz iklimlerinin kesiĢme sahasıdır. Genel olarak bozulmuĢ Akdeniz iklimi ile etkisini yitirmiĢ Karadeniz ikliminin hakim olduğu bir geçiĢ alanıdır. Kuzeye doğru çıkıldıkça yaz yağıĢlarının oranında da artıĢ olmaktadır; bunda Karadeniz'e yaklaĢmanın rolü büyüktür.

4.2 Mevcut Ekonomik KoĢulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

Dünya Geneli Ekonomik Görünüm

Dünya genelinde salgın hastalık ve bölgesel savaĢlar sebebiyle yaĢanan dalgalanmalar, ekonomik göstergeleri derinden etkilemiĢtir. 8.2 milyar insan nüfusuna ulaĢan dünyada Afrika kıtasında %2, Amerika ve Asya kıtasında %1 nüfus artıĢı gözlemlenirken Avrupa kıtasında nüfus artıĢı yatay seyretmiĢtir. Doğum oranlarının düĢüklüğü ekonomik faaliyetlerin de azalmasına etki oluĢturmuĢtur.

Küresel enflasyon göstergeleri incelendiğinde nüfus artıĢının yanı sıra bölgesel savaĢlar ve salgın hastalık sonrası yaĢanan resesyon dönemi henüz tam olarak atlatılamamıĢtır.

Verilere göre ABD ve Çin ekonomilerinin AB ekonomisinin üzerinde performans göstermiĢtir.

Buna karĢın ekonomik ambargolar ve çeĢitli vergilendirmeler ile Çin"in ekonomik faaliyetlerinin daraldığı, %5,4 büyüme yakalamasına karĢın bütçesinin GSYĠH"ya oranı -%5,8 olarak kayıtlara geçmiĢtir.

YaĢanan bu geliĢmeyi gayrimenkul sektöründeki kriz ve inĢaat Ģirketlerinin finansal krize girmesi takip etmiĢtir. Rusya"nın Ukrayna ile olan savaĢından dolayı ülkelerin Rusya"ya uyguladığı yaptırımlar sadece Rusya"nın ekonomisini etkilemekle kalmamıĢ, özellikle doğalgaz tedariki baĢta Almanya olmak üzere tüm AB ülkelerinin enerji fiyatlarından kaynaklı maliyet artıĢları yaĢamasına sebep olmuĢtur. Covid salgını sonrası resesyona giren ve ekonomik faaliyetlerini toparlamaya çalıĢan AB"nin maliyetlerindeki bu artıĢ rekabet Ģansını zayıflattığı gibi ithalat süreçlerinde de tasarrufa gitmesine sebep olmuĢ, AB ile yoğun ticari faaliyet yürüten diğer ülkelerin de ekonomik olarak süreçten etkilenmesine sebep olmuĢtur.

Kuzey Afrika ve Ortadoğu için Suriye iç savaĢının bitmesi olumlu bir etki yaratmıĢ olmakla beraber Ġsrail ile Filistin arasında yaĢanan savaĢ bölgedeki istikrarın negatif yönde etkilenmesine sebep olmuĢtur. Özellikle Gazze"de yaĢanan insanlık dramı tüm dünya ülkeleri tarafından tepkiyle karĢılanmıĢ, bölgenin istikrara kavuĢmasına yönelik beklentileri negatif etkilemiĢtir.

ABD"nin baĢkanlık seçimleri sonrası yeniden iktidara gelen Trump yönetiminin baĢta Çin olmak üzere birçok ülkeye uygulamaya baĢladığı gümrük verileri ve çeĢitli yaptırımlar, yatırımcıların baĢta geliĢmekte olan ülkeler olmak üzere birçok ülkeye yatırım yapmasına engel oluĢturmaya baĢlamıĢtır.

Meksika ile yaĢanan düzensiz göçmen krizi ve Kanada ile yaĢanan sınır anlaĢmazlıkları vergisel bir cezalandırma sistemi ile çözülmeye çalıĢılmaktadır. Rusya ile Ukrayna arasındaki savaĢın akıbetini belirlemek üzere uzlaĢtırıcı rol üstlenen Trump yönetimi henüz bu noktada bir baĢarı kaydedemezken dünya deniz ticaretinin önemli denizlerinde ve körfezlerinde yaĢanan terör saldırılarına karĢı da etkili bir adım atamamıĢtır.

Bu geliĢmelere karĢın teknoloji alanında yaĢanan geliĢmeler ve yapay zeka sistemlerinin yarattığı etki yatırımcıların ilgisini çekmiĢ, bu alanda yatırım yapan birçok firmaya çeĢitli alanlarda yatırımlar yapılmaya baĢlanmıĢtır. Bazı kayıtlara göre dünyanın en büyük 10 Ģirketinin 7"sinin teknoloji tabanlı Ģirketlerden oluĢması da bunun bir etkisi olarak görülmektedir.

ABD tarafından 500 milyar USD"ye mal olacağı belirtilen Stargate projenin duyurulduğu günün hemen ardından Çin"de faaliyet gösteren bir Ģirketin yaklaĢık 6 milyon USD bütçeyle hayata geçirdiğini duyurduğu yapay zeka aracı, bu alandaki proje maliyetlerini tartıĢmaya açmıĢ ve yatırımcıların tercihlerini yeniden değerlendirmesine sebep olmuĢtur.

ABD borsalarında ciddi düĢüĢe sebep olan olayın ardından Çin menĢeili yapay zeka sisteminin güvenlik ve efektif kullanım imkanı tartıĢma konusu olmuĢ, projenin belirtilen maliyetlerin çok üzerinde gerçekleĢmesine rağmen düĢük bütçe ile gerçekleĢtirilmiĢ gibi sunulduğu iddia edilmiĢtir. GeliĢmekte olan ülkelerin ekonomik belirsizlikler içerisinde düĢük performans seyretmesi beklenirken son 5 yıllık büyüme verilerine göre en iyi büyüme performansını Ruanda göstermiĢtir.

Afrika kıtasının dünyaya açılan kapısı olma görevini üstlenen yaklaĢık 26 bin m² yüzölçümüne sahip Ruanda, yaklaĢık 14.4 milyon nüfusuyla %8.2 büyüme performansı elde etmiĢtir. En yakın rakibi Hindistan %6,40 ve Zambiya %5.80 büyüme ile onu takip etmiĢtir.

Türkiye Geneli Ekonomik Görünüm

Ülkemiz, covid salgını sonrası yaĢanan ekonomik problemi atlatmak için faiz indirimlerini esas alan bir ekonomik modele geçiĢ yapmıĢ, 2023 yılındaki genel seçimler sonrasında klasik iktisadi teoremler benimsenerek faiz politikasında değiĢikliğe gidilmiĢtir. Bu ara dönemde yaĢanan ekonomik kayıplar sebebiyle enflasyon uzun yıllar sonra yükselmiĢ ve Dünya"nın en yüksek 2. enflasyonuna sahip ülkesi konumuna gelmemize sebep olmuĢtur.

TÜĠK tarafından yayımlanan verilere göre TÜFE'deki (2003=100) değiĢim 2025 yılı Ocak ayında bir önceki aya göre %5,03, bir önceki yılın Aralık ayına göre %5,03, bir önceki yılın aynı ayına göre %42,12 ve on iki aylık ortalamalara göre %56,35 olarak gerçekleĢmiĢtir. Ana harcama grupları itibarıyla 2025 yılı Ocak ayında bir önceki aya göre azalan ana grup %- 5,17 ile giyim ve ayakkabı olmuĢ, buna karĢılık; 2025 yılı Ocak ayında bir önceki aya göre artıĢın en yüksek olduğu ana grup ise %23,57 ile sağlık olmuĢtur.

Verilere göre dünya ülkeleri arasında son 1 yılda enflasyon oranı Arjantin"de %117,80 olurken ülkemizde %42,12 ve bizi takip eden Zimbabve"de %37,20 olarak kayıtlara geçmiĢtir. Özellikle gıda ve konut kirası yönünden baskılanan enflasyon, bu kalemlerdeki artıĢın hala yüksek olması sebebiyle zayıf bir düĢüĢ performansı göstermektedir.

TCMB tarafından yayımlanan konut fiyat endeksi incelendiğinde 2024 yılında nominal %29,40 artıĢ olduğu belirtilirken TÜFE ile indirgenmiĢ reel fiyatlarda -%10,4 oranında negatif yönlü değiĢim olduğu belirtilmiĢtir. Verilere göre son 5 yıl içerisinde Türkiye"nin konut fiyat endeksi %1.189,67 artıĢ gösterirken en yakın rakibimiz olan Yeni Zelanda"da %24,63 oranında artıĢ gözlemlenmiĢtir. Konut fiyatlarındaki yüksek artıĢ kiralara etki etmiĢ, ülke genelinde kira fiyatlarında beklenenin üzerinde artıĢlar yaĢanmıĢtır. Hükümetimizce önlem olarak alınan ve 2 yıl uygulanan %25 oranındaki kira artıĢ sınırı yapılan araĢtırmalara göre ülke genelinde pek uygulanmamıĢ, artıĢlar %100"e yakın hatta bunun üzerinde oranlarla gerçekleĢtirilmiĢtir.

TÜĠK tarafından yayımlanan konut satıĢ istatistiklerine bakıldığında; Türkiye genelinde konut satıĢları 2024 yılında bir önceki yıla göre %20,6 oranında artarak 1 milyon 478 bin 25 olmuĢtur. Konut satıĢları Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %53,4 oranında artarak 212 bin 637 olarak gerçeklemiĢtir. ipotekli konut satıĢları ise Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %285,3 oranında artarak 23 bin 277 olmuĢtur. 2024 yılında gerçekleĢen ipotekli konut satıĢları ise bir önceki yıla göre %10,8 oranında azalarak 158 bin 486 olmuĢtur. Toplam konut satıĢları içinde ipotekli satıĢların payı Aralık ayında %10,9 ve 2024 yılında %10,7 olarak gerçekleĢmiĢtir.

Aralık ayında 5 bin 980; 2024 yılında ise 38 bin 62 ipotekli konut satıĢı, ilk el olarak gerçekleĢmiĢtir. Bu veriler dikkate alındığında, özellikle konut amaçlı üretim yapmak isteyen geliĢtiriciler için pazarda bir hareketlilik olduğu söylenebilir durumdadır.

Yakın zamanda evden çalışma şartlarının kademeli olarak kaldığırılacağı varsayıldığında kiralık konut ve ofis sektörünün arzında bir artış olacağı gibi talebin de bu arzı dengeleyeceği düşünülmektedir.

4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Söz konusu taşınmaz için alınan 30.12.2025 tarihli Tapu Kayıt Bilgisi belgesine göre tapu kayıtlarında takyidatlarda yer alan ihtiyati tedbir taşınmazın satılını olumsuz yönde etkileyecektir. Ancak 26.12.2025 tarihinde belediyede yapılan araştırmada imar durumunda, 26.12.2025 tarihinde mahallinde yapılan araştırmada fiziki olarak değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen bir faktör bulunmamaktadır.

4.4 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri

Söz konusu taşınmaz fiziksel özellikler bakımından;

717 Ada 65 Parsel: 815,09 m² alanlı olup arsa vasıflıdır. Geometrik olarak amorf bir şekle topoğrafik olarak eğimli bir yapıya sahiptir.

Güney cepheden imar yoluna diğer yönlerden ile komşu parsellere cephelidir. Söz konusu arsa üzerinde inşası devam eden Betonarme Karkas yapı tarzında tek bloktan konut inşaatı bulunmaktadır. Söz konusu inşaatın bitme ve iskan seviyesine geldiği ve %100 inşa seviyesinde olduğu yerinde tespit edilmiştir.

Söz konusu blok; 3. Bodrum Kat+2. Bodrum Kat+1.Bodrum Kat+ Zemin Kat+ 9 Adet Normal Kat+ Çatı Piyesinden oluşmak üzere toplamda 14 kat olarak projelendirilmiş ve toplamda 3.616,44 m² inşaat alanına sahiptir. Söz konusu blokta, 2. Bodrum Kat 1 adet daire ve 1 adet dükkân normal katların her birinde 3 adet daire vasıflı taşınmazdan oluşmakta olup projesinde toplam 35 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup 9. Normal katlaki bağımsız bölümler çatı arası piyesi olan dubleks daire vasfında projelendirilmiştir.

Projesine göre;

1. Bodrum Katta 14 araçlık kapalı otopark; 2. Bodrum Katta güney cepheden bina girişi, sığınak, enerji odası, yangın holü, depo, kat holü ve 1 adette daire ve dükkân bulunmaktadır.

Parsel üzerinde yer alan yapının inşaat tamamlanmış olup parsel üzerine yapı ruhsatına göre 2.184,41 m² alanlı 34 adet konut, 35,84 m² alanlı 1 adet iş yeri, 1.396,19 m² alanlı ortak alan olmak üzere toplamda 3.616,44 m² alanlı bina inşa edilecektir.

4.5 Değerlemede Kullanılan Varsayımlar

Değerlemede, herhangi bir varsayım kullanılmamakla birlikte, karşılaştırılan emsaller özellikle bölgeden ve aynı imar durumu içinde olanlardan seçilmiş ve bu parsellerin bu hali ile piyasadaki satış rakamları dikkate alınmıştır.

4.6 Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu gayrimenkul mevcutta arsa niteliğinde olup henüz kat irtifakına geçmemiş natamam bina inşaatı halindedir. İlgili bina inşaatı için 29.12.2023 tarih ve 136866639 sayılı yeni yapı ruhsatı bulunmakta olup ayrıca 27.12.2023 tarih ve 6586/2023 sayılı onaylı mimari projesi bulunmaktadır.

Söz konusu taşınmazın onaylı mimari projesi incelenmiş olup binanın gözlemlendiği kadarı ile projesine uygun inşa edildiği tespit edilmiştir.

4.7 Ruhsat AlınmıĢ Yapılarda Yapılan DeğiĢikliklerin 3194 Sayılı Ġmar Kanunu'nun 21.Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir DeğiĢiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Eyüpsultan Belediyesi Ġmar Müdürlüğü"nden yapılan araĢtırmada söz konusu parsel üzerinde yer alan bina inĢaat için 29.12.2023 tarih ve 136866639 sayılı yeni yapı ruhsatı bulunmakta olup ayrıca 27.12.2023 tarih ve 6586/2023 sayılı onaylı mimari projesi bulunmaktadır.

TaĢınmazın yasal inĢa süreci henüz tamamlanmamıĢ olup gerekli süreç tamamlandığında yapı kullanma izin belgesi alabilecektir. Daha sonra kat mülkiyetine geçektir. Ġlgili tüm belgeler rapor ekinde sunulmuĢtur.

4.8 Gayrimenkulün Değerleme Tarihi Ġtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi Ġse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkul mevcutta arsa niteliğinde olup üzerinde imar planına uygun olarak inĢa edilmiĢ bina bulunmaktadır. Binada yer alan bağımsız bölümler projesine uygun olarak inĢa edilmiĢtir. Bağımsız bölümler henüz boĢtur.

BÖLÜM 5

KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERĠ

5.1 Pazar YaklaĢımı ile UlaĢılan Sonuçlar

5.1.a. Pazar YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Bu YaklaĢımın Kullanılma Nedeni

Değerleme iĢlemi yapılacak olan gayrimenkulün; mevcut pazarda benzer özellikler taĢıyan ve yeni satılmıĢ olan Gayrimenkulle karĢılaĢtırılması, uygun karĢılaĢtırma iĢlemlerinin uygulanması ve karĢılaĢtırılabilir satıĢ fiyatlarında çeĢitli düzeltmelerin yapılması bu yaklaĢımda izlenen prosedürlerdir. Bulunan emsaller lokasyon, görülebilirlik, fonksiyonel kullanım, büyüklük, imar durumu ve emsali gibi kriterler dahilinde karĢılaĢtırılarak değerleme analizleri yapılır. Piyasa değeri yaklaĢımı; yaygın ve karĢılaĢtırılabilir emsallerin olması durumunda en çok tercih edilen metottur.

Arsa/arazi türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaĢım piyasa değeri yaklaĢımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkulle ortak temel özelliklere sahip karĢılaĢtırabilir örnekler incelenir.

Piyasa Değeri YaklaĢımı aĢağıdaki varsayımlara dayanır.

• Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peĢinen kabul edilir.
• Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.
• Gayrimenkulün piyasada makul bir satıĢ fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.
• Seçilen karĢılaĢtırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
• Seçilen karĢılaĢtırılabilir örneklere ait verilerin fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo - ekonomik koĢulların geçerli olduğu kabul edilir.

5.1.b. Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı

SATILIK ARSA EMSALLERĠ

• Emsal 1: Canikli Gayrimenkul: 0 553 089 19 07: Konu mülkün bulunduğu bölgede daha kötü konumda yer alan, Konut Alanı imar koĢullarına sahip, Arsa nitelikli 146 m² alanlı tek tapu sahibi tarafından 5.600.000 TL"den satılıktır.
• Emsal 2: Aytunç Gayrimenkul: 0 532 427 69 67: Konu mülkün bulunduğu bölgede daha iyi konumda yer alan, Konut Alanı imar koĢullarına sahip, Arsa nitelikli 167 m² alanlı tek tapu sahibi tarafından 10.250.000 TL"den satılıktır.
• Emsal 3: OTTO34 Gayrimenkul: 0 530 516 75 75: Konu mülkün bulunduğu bölgede daha kötü konumda yer alan, Konut Alanı imar koĢullarına sahip, Arsa nitelikli 450 m² alanlı tek tapu sahibi tarafından 21.000.000 TL"den satılıktır.
• Emsal 4: : Platin Karma: 0 538 505 09 79: Konu mülkün bulunduğu bölgede daha kötü konumda yer alan, Konut Alanı imar koĢullarına sahip, Arsa nitelikli 5.620 m² alanlı tek tapu sahibi tarafından 215.000.000 TL"den satılıktır.

SATILIK 2+1 KONUT EMSALLERĠ

• Emsal 1: Zirve Gayrimenkul: 0 535 677 09 24: Konu mülkün bulunduğu bölgede daha kötü konumda yer alan 2. katta yeni yapılan binada konumlu 115 m² alanlı olduğu beyan edilen 105 m² olduğu düĢünülen 2+1 hacimli daire için emlak firması tarafından 7.700.000 TL"den satılıktır.
• Emsal 2: Ozan Gayrimenkul: 0 532 699 21 56: Konu mülkün bulunduğu bölgede daha kötü konumda yer alan 9. katta yeni yapılan binada konumlu 105 m² alanlı olduğu beyan edilen 95 m² olduğu düĢünülen 2+1 hacimli daire için emlak firması tarafından 7.250.000 TL"den satılıktır.
• Emsal 3: Sahibi: 0 536 320 40 42: Konu mülkün bulunduğu bölgede daha kötü konumda yer alan 2. katta yeni yapılan binada konumlu 115 m² alanlı olduğu beyan edilen 105 m² olduğu düĢünülen 2+1 hacimli daire için sahibi tarafından 6.700.000 TL"den satılıktır.
• Emsal 4: : Beyaz Nokta Gayrimenkul: 0 532 474 16 05: Konu mülkün bulunduğu bölgede benzer konumda yer alan 2. katta yeni yapılan binada konumlu 115 m² alanlı olduğu beyan edilen 105 m² olduğu düĢünülen 2+1 hacimli daire için emlak firması tarafından 6.700.000 TL"den satılıktır.

SATILIK DÜKKAN EMSALLERĠ

• Emsal 1: Ceylan Gayrimenkul: 0 532 606 42 92: Konu mülkün bulunduğu bölgede daha kötü konumda yer alan 525 m² alanlı olduğu beyan edilen 500 m 2 olduğu düĢünülen dükkân için emlak firması tarafından 40.000.000 TL"den satılıktır.
• Emsal 2: Yılmazlar Auto Gayrimenkul: 0 505 011 80 11: Konu mülkün bulunduğu bölgede daha iyi konumda yer alan 50 m² alanlı olduğu beyan edilen 45 m² olduğu düĢünülen dükkân için emlak firması tarafından 4.250.000 TL"den satılıktır.

Emsal 3: Özgür Gayrimenkul: 0 536 301 31 13: Konu mülkün bulunduğu bölgede daha kötü konumda yer alan 50 m² alanlı olduğu beyan edilen 45 m² olduğu düĢünülen dükkân için emlak firması tarafından 3.050.000 TL"den satılıktır.

Emsal 4: : BaĢaran Gayrimenkul: 0 544 849 77 75: Konu mülkün bulunduğu bölgede daha kötü konumda yer alan 65 m² alanlı olduğu beyan edilen 55 m² olduğu düĢünülen dükkân için emlak firması tarafından 4.300.000 TL"den satılıktır.

5.1.c. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından ÇıkartılmıĢ, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

5.1.d. Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına ĠliĢkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine ĠliĢkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar

Yukarıdaki örnek mülklerin konumları, alanları ve imar durumundaki vasıfları göz önüne alınmıĢtır. Tüm arsa emsalleri aynı imar planı içerisinde olup net parsel alanları belirli değildir. Ancak alınan daire ve dükkan emsalleri taĢınmazla aynı bölgeden seçilmiĢ satılık taĢınmazlardır.

5.1.e. Pazar YaklaĢımı ile UlaĢılan Sonuç (Sonuca UlaĢırken Yapılan Tüm Hesaplamaları Ġçerecek ġekilde)

	SATILIK ARSA EMSALLERİNİN ANALİZİ
EMSAL	Alan	İstenen Tutar	Pazarlık Payı	Pazarlıklı Değer	Ortalama Birim Değer	Hisse Durumu	Konum	Alan Düzeltmesi	TOPLAM Düzeltme	Düzeltilmiş Ortalama Birim Değer
EMSAL 1	146,00 m2	5.600.000 TL	10,00%	5.040.000 TL	34.520,55 TL	0%	20%	0%	20%	41.424,66 TL
EMSAL 2	167,00 m2	10.250.000 TL	10,00%	9.225.000 TL	55.239,52 TL	0%	-30%	0%	-30%	38.667,66 TL
EMSAL 3	450,00 m2	21.000.000 TL	10,00%	18.900.000 TL	42.000,00 TL	0%	10%	0%	10%	46.200,00 TL
EMSAL 4	5.620,00 m2	215.000.000 TL	10,00%	193.500.000 TL	34.430,60 TL	0%	20%	20%	40%	48.202,85 TL
Emsallerin Yapılan Analizler Sonucunda Ortalaması							43.623,79 TL

	SATILIK ARSA EMSALLERİNİN ANALİZİ
EMSAL	Alan	İstenen Tutar	Pazarlık Payı	Pazarlıklı Değer	Ortalama Birim Değer	Hisse Durumu	Konum	Alan Düzeltmesi	TOPLAM Düzeltme	Düzeltilmiş Ortalama Birim Değer
EMSAL 1	146,00 m2	5.600.000 TL	5,00%	5.320.000 TL	36.438,36 TL	0%	30%	0%	30%	47.369,86 TL
EMSAL 2	167,00 m2	10.250.000 TL	5,00%	9.737.500 TL	58.308,38 TL	0%	-10%	0%	-10%	52.477,54 TL
EMSAL 3	450,00 m2	21.000.000 TL	5,00%	19.950.000 TL	44.333,33 TL	0%	10%	0%	10%	48.766,67 TL
EMSAL 4	5.620,00 m2	215.000.000 TL	5,00%	204.250.000 TL	36.343,42 TL	0%	20%	20%	40%	50.880,78 TL
Emsallerin Yapılan Analizler Sonucunda Ortalaması							49.873,71 TL

	SATILIK 2+1 EMSALLERİNİN ANALİZİ
EMSAL	Alan	İstenen Tutar	Pazarlık Payı	Pazarlıklı Değer	Ortalama Birim Değer	Konum	TOPLAM Düzeltme	Düzeltilmiş Ortalama Birim Değer
EMSAL 1	105,00 m2	7.700.000 TL	10,00%	6.930.000 TL	66.000,00 TL	10%	10%	72.600,00 TL
EMSAL 2	95,00 m2	7.250.000 TL	10,00%	6.525.000 TL	68.684,21 TL	10%	10%	75.552,63 TL
EMSAL 3	105,00 m2	6.700.000 TL	10,00%	6.030.000 TL	57.428,57 TL	20%	20%	68.914,29 TL
EMSAL 4	85,00 m2	6.700.000 TL	10,00%	6.030.000 TL	70.941,18 TL	0%	0%	70.941,18 TL
Emsallerin Taşınmazlara Uyarlanmış m2 Fyatı							72.002,02 TL

	SATILIK DÜKKAN EMSALLERİNİN ANALİZİ
EMSAL	Alan	İstenen Tutar	Pazarlık Payı	Pazarlıklı Değer	Ortalama Birim Değer	Yaş Düzeltmesi	Konum	TOPLAM Düzeltme	Düzeltilmiş Ortalama Birim Değer
EMSAL 1	500,00 m2	40.000.000 TL	10,00%	36.000.000 TL	72.000,00 TL	5%	10%	15%	82.800,00 TL
EMSAL 2	45,00 m2	4.250.000 TL	10,00%	3.825.000 TL	85.000,00 TL	5%	-5%	0%	85.000,00 TL
EMSAL 3	45,00 m2	3.050.000 TL	10,00%	2.745.000 TL	61.000,00 TL	5%	25%	30%	79.300,00 TL
EMSAL 4	55,00 m2	4.300.000 TL	10,00%	3.870.000 TL	70.363,64 TL	5%	10%	15%	80.918,18 TL
Emsallerin Taşınmazlara Uyarlanmış m2 Fyatı							82.004,55 TL

Alınan emsallere yapılan tablolarda gösterilen düzeltmeler ve yuvarlamalar neticesinde taĢınmazın arsa m² satıĢ fiyatı yuvarlatılmıĢ olarak fiyatı 43.625,00 TL dairelerin satıĢ m2 fiyatı yuvarlatılmıĢ olarak 72.000,00 TL dükkânların m² satıĢ fiyatı ise yuvarlatılmıĢ olarak 82.000,00 TL olarak takdir edilmiĢtir

TaĢınmazın YuvarlatılmıĢ Arsa Değeri: 33.295.000,00 TL 815,09 m² x 40.850,00 TL / m² = 33.296.426,00 TL

5.2 Maliyet YaklaĢımı ile UlaĢılan Sonuçlar

Değerlemede, bölgede benzer nitelikli satılık arsalar bulunduğu için "Pazar Yöntemi"" kullanılmıĢtır. Ayrıca ikinci bir yöntem olarak "Proje GeliĢtirme Yöntemi" kullanılmıĢtır.. Sonuç olarak bu iki yöntem analiz edilerek arsa değerine ulaĢılmıĢtır. Gayrimenkul üzerinde yer alan yapı ise ""Maliyet OluĢumları Analizi Yöntemi"" ile değerlendirilmiĢtir.

5.2.a. Maliyet YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Bu YaklaĢımın Kullanılma Nedeni

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koĢulları altında yeniden inĢa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. YaklaĢımda gayrimenkulün değerinin arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı göz önüne alınır. Bir baĢka deyiĢle bu yöntemde, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inĢa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.

Değerleme iĢlemi; yapılacak olan gayrimenkulün bugünkü yeniden inĢa ya da yerine koyma maliyetine; mevcut yapının sahip olduğu herhangi bir çıkar veya kazanç varsa ekledikten sonra, aĢınma payının toplam maliyetten çıkarılması ve son olarak da arazi değeri eklenmesi ile yapılır.

Bu anlamda maliyet yaklaĢımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir Ģahıs ona karĢı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır " Ģeklinde tanımlanmaktadır.

Maliyet yaklaĢımında geliĢtirmenin amortize edilmiĢ yeni maliyetinin arsa değerine eklenmesi sureti ile mülkün değeri belirlenmektedir.

5.2.b. Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve UlaĢılan Sonuç

Konu gayrimenkulün arsasının piyasa değerlerinin belirlenmesinde, sağlıklı veri elde edilebilecek emsaller pazarda yer aldığı ve arsanın değerinin tespitinde bu yöntemin kullanılmasına uygun olduğu için Pazar Değeri YaklaĢımı değerleme çalıĢmasında kullanılmıĢtır.

Ġlgili emsaller 5.1.b baĢlığı altında, bu emsallerin krokileri 5.1.c baĢlığı altında, Emsal KarĢılaĢtırma Analizi ise 5.1.d baĢlığı altında detaylı olarak belirtilmiĢtir.

5.2.c. Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar

Yapı Maliyetleri ve diğer maliyetler hesaplanırken Çevre ġehircilik ve Ġklim değiĢikliği Bakanlığı Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2025 Yılı Yapı YaklaĢık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ"inden faydalanılmıĢtır..

5.2.d. Maliyet YaklaĢımı ile UlaĢılan Sonuç (Sonuca UlaĢırken Yapılan Tüm Hesaplamaları Ġçerecek ġekilde)

"Maliyet OluĢumları Analizi Yöntemi" kullanılırken yapılan hesaplamalar aĢağıdaki tablodaki gibidir;

Binanın toplam kapalı alanı yapı ruhsatından alınmıĢtır.

MALİYET YÖNTEMİ
NİTELİK	ALANI (M²)	DEĞERİ (TL)
KONUT VE İŞ YERİ ALANI	2.220,25 21.500,00 4/A			47.735.375,00
ORTAK ALAN ( OTO PARK VS. )	1.396,19	1.396,19 10.750,00
ÇEVRE VE SAHA TANZİMİ		Maktuen
	582,5
	66.245.000,00

5.3 Gelir YaklaĢımı ile UlaĢılan Sonuçlar

5.3.a. Gelir YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Bu YaklaĢımın Kullanılma Nedeni

Gelir kapitalizasyonu yaklaĢımında mülkün getireceği net gelir boĢ kalma, tahsilat kayıpları ve iĢletme giderleri iĢletme dönemi için analiz edilir. Değerleme uzmanı, gayrimenkulün gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değerini belirler.

Gelir kapitalizasyonu yaklaĢımında iki farklı metot bulunmaktadır. Direkt Kapitalizasyonda; bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaĢılır. ĠndirgenmiĢ Nakit AkıĢında ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılır, gelirler kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanır.

Bazı Gayrimenkul özellikleri itibarı ile geliĢtirileceği düĢünülerek değerlendirilmeleri gerekebilir. Bu durumda gayrimenkulün geliĢtirilmesi nedeni ile sağlayacağı net gelirler geliĢtirilmesi nedeni ile yapılacak giderlerden düĢülerek bulunan net gelirleri dikkate alınır, müteahhit karları da hesaba katılarak kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile gayrimenkulün bugünkü değerine ulaĢılır. Değere esas teĢkil eden çalıĢmalar ve analizler uzmanda saklı kalır.

5.3.b. Nakit GiriĢ ve ÇıkıĢlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar

Konu mülkler herhangi bir gelir getirme kapasitesine sahip olmadığı için değerlemede "Ġlgili emsaller 5.1.b baĢlığı altında, bu emsallerin krokileri 5.1.c baĢlığı altında, Emsal KarĢılaĢtırma Analizi ise 5.1.d baĢlığı altında detaylı olarak belirtilmiĢtir.

5.3.c. Ġndirgeme/Ġskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına ĠliĢkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler

Söz konusu taĢınmazın indirgeme oranı belirlenirken Merkez Bankasının faiz politikaları, enflasyon beklentisi, inĢaatın süresi göz önünde tarafımızca göz önünde bulundurulmuĢtur. Bu veriler göz önüne alınarak kanaat geliĢtirilmiĢtir.

5.3.d. Gelir YaklaĢımı ile UlaĢılan Sonuç (Sonuca UlaĢırken Yapılan Tüm Hesaplamaları Ġçerecek ġekilde)

PROJE GELİŞTİRME YÖNTEMİ
		Brüt Alan (m²)
Arsa Alanı (m2)	815,09 m²
İmar planına göre Arsanın Lejantı		KONUT
İnşaat Emsali ( KAKS )		0,00
İnşa edilebilecek satılabilir kapalı alan		2.220 m²
Ortak alan (KAKS x %)	1	.396 m²	15%
Ortak alanlar dahil toplam kapalı alan	3.616 m²
	Brüt Alan (m²)	Birim Maliyet (TL/m²)	Maliyet
Satılabilir alan maliyeti*	2.220 m²	40.000 TL	88.800.000 TL
Kapalı Otopark - Sığınak - Teknik Hacimler**	1.396 m²	20.000 TL	27.920.000 TL
**Bodrum kat ortak alan kat sahanlıkları, merdivenler
TOPLAM İNŞAAT ALANI	3.616	TOPLAM MALİYETİ	116.720.000 TL
KAT KAR	ŞILIĞI HESABI
Kat karşılığı oranı	45,00%
Arsa Sahibine Kalan Ciro	73.250.496 TL
Yıllık indirgeme oranı		25,00%
Aylık indirgeme oranı	2,083%
İnşaatın Kaç Ay içinde tamamlanabileceği	36,0 Ay
İnşaatın 36 Ay içinde tamamlanabileceği kabul edildiğinde Arsa sahibine kalan Net bugünkü değer	34.868.738 TL
Arsa m² birim fiyatı Net Bugünkü Değeri	42.779 TL
Yuvarlatılmış arsa değeri		34.869.000 TL

Yapılan proje geliĢtirmeler sonucunda söz konusu taĢınmazın arsasının m² fiyatı 42.780,00 TL / m² civarında edebileceği kanaatine varılmıĢtır.

5.4 Diğer Tespit ve Analizler (Değerleme ĠĢinin Gerektirmesi Halinde)

5.4.a. Takdir Edilen Kira Değerleri (Analiz Ve Kullanılan Veriler)

Konu mülke kira analizi yapılmamıĢtır.

5.4.b. Hasılat PaylaĢımı veya Kat KarĢılığı Yöntemi Ġle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Konu çalıĢma hasılat paylaĢımı veya kat karĢılığı yöntemi ile yapılacak bir proje çalıĢması değildir.

5.4.c. Üzerinde Proje GeliĢtirilen Arsaların BoĢ Arazi ve Proje Değerleri

Konu çalıĢma üzerinde proje geliĢtirilen bir proje çalıĢması değildir.

.

5.4.d. BoĢ Arazi ve GeliĢtirilmiĢ Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar Ġle UlaĢılan Sonuçlar

5.4.e. En Verimli ve En Ġyi Kullanım Değeri Analizi

Gayrimenkul üzerine, imar planı dâhilinde yapılan yapının iskan almasıyla en etkin ve verimli kullanım durumuna ulaĢacaklardır.

5.4.f. MüĢterek veya BölünmüĢ Kısımların Değerleme Analizi

Gayrimenkulde müĢterek veya bölünmüĢ kısımlar bulunmamaktadır.

BÖLÜM 6

ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ VE GÖRÜġ

6.1 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması ve Bu Amaçla Ġzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması

Değerlemede, bölgede benzer nitelikli satılık arsalar bulunduğu için "Pazar Yöntemi"" kullanılmıĢtır. Ayrıca ikinci bir yöntem olarak "Proje GeliĢtirme Yöntemi" kullanılmıĢtır.. Sonuç olarak bu iki yöntem analiz edilerek arsa değerine ulaĢılmıĢtır. Gayrimenkul üzerinde yer alan yapı ise ""Maliyet OluĢumları Analizi Yöntemi"" ile değerlendirilmiĢtir.

6.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Tüm gerekçeler ilgili konu baĢlıklarının altında açıklanmıĢtır

6.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ

Değerleme konusu gayrimenkul mevcutta arsa niteliğinde olup henüz kat irtifakına geçmemiĢ natamam bina inĢaatı halindedir. Ġlgili bina inĢaatı için 29.12.2023 tarih ve 136866639 sayılı yeni yapı ruhsatı bulunmakta olup ayrıca 27.12.2023 tarih ve 6586/2023 sayılı onaylı mimari projesi bulunmaktadır. Söz konusu taĢınmazın 24.05.2024 tarihinden hakkediĢ seviyesi % 10 dur. O tarihten sonra baĢka bir hakkediĢ yapılmamıĢtır.

TaĢınmazın hakkediĢlerini tamamlayıp iĢ bitirme aldıktan sonra yapı kullanma izin belgesi alması gerekmektedir. Daha sonrada kat mülkiyetine geçecektir. Belediye dosyasında herhangi olumsuz karar bulunmamaktadır.

6.4 Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve Ġpotekler ile Ġlgili GörüĢ

30.12.2025 tarihinde TKGM web portalından alınan tapu kaydına göre;

Beyanlar Hanesinde: ( TaĢınmazın üzerinde )

• -6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (07.11.2022 tarih, 35405 yevmiye)
• -6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (04.11.2022 tarih, 35315 yevmiye)
• -6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (03.11.2022 tarih, 35131 yevmiye)

( riskli yapı Ģerhleri parsel üzerinde yer alan mevcut yapıdan önce yer alan ve yıkılan binalar ile ilgilidir. )

-Ġhtiyati Tedbir: Ġstanbul 23.Asliye Hukuk Mahkemesi nin 03/06/2024 tarih 2024/181 ESAS sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı yazıları ile (03.06.2024 tarih, 16515 yevmiye)(Trend Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının 5714173/16301800 hissesi üzerinde olup bu Ģerh kaldırılmadan firma hisselerini devredememektedir.)

Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtlarında da belirtilen İstanbul 23.Asliye Hukuk Mahkemesinin 03/06/2024 tarih 2024/181 Esas sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı yazıları ile ''Düzenleme şeklinde Taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki akdin feshi ile tapunun davalı taraftan iptali ve müvekkiller adına tescili ile bunun mümkün olmaması halinde sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği her iki tarafın aldıklarını geri vermesi'' istemi ile ihtiyati tedbir kararı bulunmaktadır.

06/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 48 nci ve 49 uncu maddelerine dayanılarak düzenlenmiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklarına ĠliĢkin Esaslar Tebliğine göre söz konutu taĢınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı bünyesinde bulunmasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.

6.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde Ġpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Söz konusu taĢınmaz için alınan 30.12.2025 tarihli Tapu Kayıt Bilgisi belgesine göre tapu kayıtlarında takyidatlarda yer alan ihtiyati tedbir taĢınmazın satıĢını olumsuz yönde etkileyecektir. Ancak 26.12.2025 tarihinde belediyede yapılan araĢtırmada imar durumunda, 26.12.2025 tarihinde mahallinde yapılan araĢtırmada fiziki olarak değerleme iĢlemini olumsuz yönde etkileyen bir faktör bulunmamaktadır.

6.6 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından Ġtibaren BeĢ Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje GeliĢtirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkul mevcutta arsa niteliğinde olmasına rağmen Eyüpsultan Belediyesinde 29.12.2023 tarih ve 136866639 sayılı yeni yapı ruhsatı almıĢ ve inĢaatı fiili olarak tamamlamıĢtır.

6.7 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine ĠliĢkin Olarak Bu Hakları Doğuran SözleĢmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.

6.8 Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım ġeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ

Söz konusu taĢınmaz için alınan 30.12.2025 tarihli Tapu Kayıt Bilgisi belgesine göre tapu kayıtlarında takyidatlarda yer alan ihtiyati tedbir taĢınmazın satılını olumsuz yönde etkileyecektir. Ancak 26.12.2025 tarihinde belediyede yapılan araĢtırmada imar durumunda, 26.12.2025 tarihinde mahallinde yapılan araĢtırmada fiziki olarak değerleme iĢlemini olumsuz yönde etkileyen bir faktör bulunmamaktadır.

TaĢınmazın yapı ruhsatında ve onaylı mimari projesindeki nitelikleri ise mevcut durumu projesi ile uyumlu olup taĢınmazın 06/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 48 nci ve 49 uncu maddelerine dayanılarak düzenlenmiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklarına ĠliĢkin Esaslar Tebliğine göre Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı bünyesinde bulunmasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.

BÖLÜM 7

SONUÇ

7.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

TaĢınmazların bulunduğu yer, civarının teĢekkül tarzı, alt yapı ve ulaĢım imkanları, cephesi, alan ve konumu gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri dikkate alınmıĢ, mevkide detaylı piyasa araĢtırması yapılmıĢ olup, söz konusu taĢınmazın değerlendirmesinde ülkenin ekonomik durumu da göz önüne alınarak değerlendirilmiĢtir.

7.2 Nihai Değer Takdiri

Değerlemede, bölgede benzer nitelikli satılık arsalar bulunduğu için "Pazar Yöntemi"" kullanılmıĢtır. Ayrıca ikinci bir yöntem olarak "Proje GeliĢtirme Yöntemi" kullanılmıĢtır. Sonuç olarak bu iki yöntem analiz edilerek arsa değerine ulaĢılmıĢtır. Gayrimenkul üzerinde yer alan yapı ise ""Maliyet OluĢumları Analizi Yöntemi"" ile değerlendirilmiĢtir.

TaĢınmazın arsa değeri iki farkı yöntemle belirlenmesine rağmen iki değerin bir birine yakın olması nedeni ile sonuçta "Pazar Yöntemi"" kullanılması uygun görülmüĢtür.

TaĢınmazın Değeri: 99.540.000,00 TL

( Arsa Değeri (33.295.000,00 TL) + Bina Değeri ( 66.245.000,00 TL ) = 99.540.000,00 TL

Trend Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim ġirketi'nin 5714173/16301800 Hissesinin YuvarlatılmıĢ Değeri: 34.890.000,00 TL

99.540.000,00 TL x (5714173 / 16301800 hisse ) = 34.891.164,00 TL

7.2.1. Peşin Satış Fiyatı Esas Alınarak, Türk Lirası Üzerinden Nihai Değer Takdirinin Yapılması

KDV HARİÇ DEĞER	34.890.000,00 TL	OTUZ DÖRT MİLYON SEKİZ YÜZ DOKSAN BİN TÜRK LİRASI
% 1 KDV	348.890,00 TL	ÜÇ YÜZ KIRK SEKİZ MİLYON SEKİZ YÜZ DOKSAN BİN TÜRK LİRASI
% 1 KDV DEĞER	35.238.900,00 TL	OTUZ BEŞ MİLYON İKİ YÜZ OTUZ SEKİZ BİN DOKUZ YÜZ TÜRK LİRASI

Not: KDV Oranı yapı ruhsatının 6306 sayılı riskli yapılar hakkındaki kanun kapsamında alındığı için 1 % olarak değerlendirilmiş, geçerli kanunların katma değer vergisine ilişkin, muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel indirim ve benzeri hükümleri dikkate alınmamıştır.)

30.12.2025 Günü Saat 15:30'da Belirlenen Gösterge Niteliğindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Kurları 1 USD = 42.9395 TL, 1 EURO = 50.5441 TL dir.

7.2.2. Gayrimenkul Projelerinin Değerlemesinde, Projenin Değerleme Tarihi İtibarıyla Tamamlanmış Kısmının Arsa Değeri Dahil Türk Lirası Üzerinden Değerinin Takdir Edilmesi, Projenin Değerleme Tarihi İtibarıyla Bitirilmiş Olması Varsayımı İle Türk Lirası Üzerinden Yapılacak Değer Takdirine İse Gerekirse Bilgi Amaçlı Olarak Ayrıca Yer Verilmesi

Gayrimenkul projesi değerlemesi bu çalışmanın konusu değildir.

Durumu ve kanaatimizi ifade eden ekspertiz raporumuzu bilgilerinize saygı ile sunarız.

Mustafa Görkem KARAKÖSE

Lowlock

Hazırlayan Değerleme Uzman Yrd. SPK Lisans No: 937923 Celal Evren Filhak Hazırlayan Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 411200 ilkay GÜRIŞIK Kontrol Eden Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 920956 Ali GÜRIŞIK Onaylayan Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 404517