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Tour Eiffel (Société de la) Earnings Release 2020
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Earnings Release
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COMMUNIQUE DE PRESSE Paris, le 12 mars 2021, 18h00
Résultats annuels 2020 La Société de la Tour Eiffel fait preuve de résilience dans un contexte de crise
Le Conseil d'Administration de la Société de la Tour Eiffel,réuni le 11 mars 2021, a arrêté les comptes annuels et consolidés clos au 31 décembre 2020. Les procédures d'audit sur ces comptes ont été réalisées et les rapports correspondants sont en cours d'émission.
Bruno Meyer, Directeur Général Délégué de la Société de la Tour Eiffel, déclare : « Malgré la pandémie mondiale et la crise économique, l'exercice 2020 reste positif avec une activité opérationnelle soutenue en dépit des périodes de confinement : succès locatifs, poursuite du plan de développement, déroulement du plan de cession, levée de fonds significative auprès de nos principaux actionnaires. Face aux incertitudes de la période, nous poursuivons résolument notre trajectoire de consolidation tout en nous préparant pour les défis qui ne manqueront pas de se présenter en 2021. La satisfaction des locataires et la construction de flux de trésorerie pérennes de qualité constituent nos priorités et les facteurs clés de notre réussite. »
De l'endurance face à la crise Covid-19…
- 96 % des loyers collectés sur 2020
- 4,7 M€ de nouveaux baux signés
- Une valeur du Patrimoine stable (+0,3 %) à 1,87 Md€
- 76 M€ de projets livrés en 2020 sur un pipeline d'investissement de 96 M€
- 59 M€ de cessions réalisées au service du recentrage stratégique 100 % Bureaux
- Une performance RSE maintenue au cœur du patrimoine (74 % d'immeubles certifiés)
… Un modèle performant…
- Résultat EPRA par action : 2,4 €
- Cash‐flow Courant par action : 2,3 €
- Bénéfice net consolidé : 10,7 M€ (vs. 1,4 M€)
- Résultat de cession : 15,2 M€
- ANR de continuation (NTA) par action : 53,0 € (+1,6 %)
- ANR Triple Net EPRA par action : 55,0 € (+1,4 %)
- Taux de rendement EPRA topped‐up : 4,5 %
… Renforcé par le soutien de ses actionnaires
- Amélioration de la structure financière : émission de Titres Subordonnés à Durée Indéterminée (TSDI) pour 180 M€ et retour du ratio LTV dans l'objectif stratégique à 39,0 % (vs. 49,0 % au 31 décembre 2019)
- Adaptation à la crise du Covid‐19 : Dividende 2020 proposé stable à 2,0 € par action
Dans le contexte de l'épidémie du Covid‐19, le Groupe a d'abord cherché à assurer la sécurité et la santé de ses équipes, locataires, clients, prestataires et fournisseurs. Les dispositions mises en place ont visé principalement à assurer le bon fonctionnement et la sécurité des immeubles, ainsi que la poursuite de l'activité du Groupe en ayant recours au télétravail.
Il a également mis en place un processus d'évaluation régulier des impacts de cette situation inédite. Au 31 décembre 2020, les impacts de cette épidémie sont estimés comme étant limités au regard de l'activité et de la typologie des immeubles tertiaires.
96 % des loyers de 2020 encaissés
A la date de ce communiqué, sur un total de 89,3 M€ de loyers quittancés en 2020, 96,3 % ont été encaissés, démontrant la qualité de la base locative et la grande proximité que la foncière entretient avec ses utilisateurs de par son modèle de gestion immobilière et locative internalisée.
Le Groupe a spontanément mis en place des mesures d'accompagnement pour les locataires les plus susceptibles de connaître des difficultés (notamment ceux dont les activités ont été fermées par décisions administratives ainsi que pour les locataires de taille modeste). Pour l'ensemble de ces locataires, la créance en loyer représentant près de 6,8 M€ au 2T20 a été unilatéralement fractionnée en échéances mensuelles et reportée sans pénalité sur le deuxième semestre 2020.
Au 31 décembre 2020, cette créance liée au T2 se décompose de la façon suivante :
- 6,0 M€ ont été encaissés ;
- 0,5 M€ restent à encaisser ;
- 0,3 M€ ont donné lieu à des franchises de loyer en contrepartie d'un allongement de la durée du bail.
Afin de mieux suivre le profil de risque de ses locataires, la Société de la Tour Eiffel exploite les bases de données de Coface et Credit Safe. Il ressort de cette veille que 84 % de la base locative est constituée de locataires appartenant aux deux meilleures catégories (risque faible ou très faible). Cette notation reste à ce jour relativement stable par rapport à la projection réalisée en juin 2020 et tend à démontrer la résilience de la base locative du portefeuille.
Une stratégie 100 % bureaux certifiés à dominante multilocataire
Au 31 décembre 2020, la valeur du patrimoine s'élève à 1 866 M€, pour 91 % de bureaux (1 695 M€) et 4 % d'actifs mixtes bureaux / commerces (69 M€), et se répartit à 75 % dans le Grand Paris (1 404 M€) et 19 % en Régions à potentiel (360 M€) (Aix‐Marseille, Bordeaux, Lille, Lyon, Nantes, Toulouse). Dans une démarche d'amélioration permanente de la qualité du patrimoine, 74 % fait l'objet d'une certification attestant de sa performance environnementale.
La Société de la Tour Eiffel poursuit son recentrage stratégique toujours plus orienté vers ses marchés d'expertise avec un patrimoine constitué principalement de bureaux en occupation multilocataire, sur des marchés dynamiques et susceptibles d'attirer tous types d'acteurs tertiaires.
Malgré le ralentissement constaté sur le marché de l'investissement, le Groupe a cédé pour 59 M€ d'actifs au service de ce recentrage.
96 M€ de développements en 2020
La Société de la Tour Eiffel a livré 3 projets au cours de l'année représentant 76 M€ d'investissements et 4,7 M€ de loyers annualisés potentiels dont 2,5 M€ ont déjà été sécurisés avec les signatures sur Orsay (IBM et Communauté d'Agglomération Paris Saclay) etsur l'Olivier à Marseille. Le KBis à Lyon, livré fin 2020 en période de confinement, est en cours de commercialisation.
Le solde du plan de développement s'élève à 20 M€ à fin 2020. Avancé à hauteur de 16 M€ et devant produire 1,6 M€ de loyers annualisés, il se compose d'un projet sur le Grand Paris (26 %) et de deux projets en Régions à potentiel (74 %).
Comme annoncé, le Groupe profite des libérations du deuxième semestre 2020 des sites de Lyon Dauphiné et de Puteaux Dion Bouton pour les redévelopper. Le plan d'investissement alimenté par ces deux projets représentatifs de la stratégie de création de valeur de la foncière sera complété par le site d'Aubervilliers à sa libération attendue au premier semestre 2021. Au total ce sont 4,4 M€ de loyers annualisés qui seront consacrés à la vacance stratégique.
Activité locative soutenue malgré un environnement dégradé
12,2 M€ de loyers annualisés ont fait l'objet d'accords au cours de la période dont 4,7 M€ de nouveaux baux signés et 7,6 M€ renouvelés. En tenant compte des départs, le solde net de l'activité locative ressort à ‐0,5 M€ en loyers annualisés et ‐1,2 M€ en réintégrant la vacance stratégique.
Parmi les succès locatifs, il convient de souligner les signatures de 2 350 m² avec Transactis sur le Delta à Nanterre et de 3 400 m² conclus avec deux sociétés du groupe Vinci dans le Parc Eiffel Nanterre Seine. Par ailleurs, les installations sur 5 500 m² d'un groupe international sur Seine Etoile à Suresnes et sur 3 000 m² d'Avnet sur Copernic à Massy, amorcent la conversion de ces deux immeubles en utilisation multilocataire validant le repositionnement stratégique/commercial de ces actifs.
Le Parc Eiffel Nanterre Seine (74 000 m²) va franchir la barre des 90 % de taux d'occupation, démontrant la pertinence de la stratégie de création de valeur menée depuis son acquisition fin 2016, époque à laquelle le taux d'occupation s'élevait à 60 %.
Au 31 décembre 2020, le taux d'occupation financier (EPRA)s'établit à 81,4 % (vs. 82,1 % à fin 2019) et la durée moyenne ferme des baux ressort à 2,6 ans. Retraité de la vacance stratégique ce taux d'occupation ressort à 83,7 %.
Résultat EPRA à 2,4 € par action marqué par les cessions et la vacance stratégique
A périmètre constant et hors vacance stratégique, les revenus locatifs bruts progressent de +1,1 % et s'établissent à 92,9 M€, en diminution de ‐4,3 % essentiellement en raison des cessions. Les revenus locatifs nets des charges diminuent de ‐5,7 %, en ligne avec l'évolution du taux d'occupation.
Le résultat d'exploitation courantressort à 61,2 M€ (vs. 71,3 M€). Les moindresrevenuslocatifssont accentués par les provisions sur les loyers et charges refacturables (‐4,9 M€), légèrement compensés par la réduction des frais de fonctionnement (+0,8 M€). A noter que sur les 4,9 M€ de provisions pour dépréciations de créances, seules 1,8 M€ (2 % des loyers quittancés) sont directement liées aux effets de la crise. 3,1 M€ correspondent à des créances issues des fins de contrats (crédits‐baux ou baux sur actifs du plan de cession) provenant du patrimoine ex‐Affine.
Les frais financiers s'élèvent à 17,5 M€ (vs. 19,1 M€), reflétant des tirages complémentaires pour financer les développements et les Capex (59,9 M€) mais assortis d'un coût de financement amélioré. Le taux d'intérêt moyen de l'endettement ressort à 1,8 % (vs. 2,1 %), soulignant la performance en année pleine du refinancement de 330 M€ opéré en octobre 2019 et qui bénéficie pour le deuxième semestre 2020 de conditions financières bonifiées grâce au LTV ramené en dessous de 40 % au bénéfice de l'émission des TSDI.
Le succès de l'émission de nouveaux TSDI pour 180 M€ en juin 2020, soutenu par les principaux actionnaires du Groupe, a permis à la Société de la Tour Eiffel de renforcersignificativementsesfonds propres. L'instrument est assorti d'un coupon de 4,5 % avec une première possibilité de remboursement, à la main de l'émetteur, dans 5 ans. Cette levée de fonds permet de restaurer le ratio LTV à 39,0 % (vs. 49,0 % à fin 2019) et de revenir moins de 18 mois après la fusion avec Affine dans l'objectif stratégique de 40 %.
Après prise en compte des autres produits et charges, impôts et résultats des sociétés mises en équivalence, le résultat EPRA (résultat net récurrent) ressort à 46,4 M€, soit 2,38 € par action.
En réintégrant l'ensemble des ajustements de retraitements EPRA (dotations, résultat de cession, variations de valeur des instruments financiers), le résultat net consolidé s'élève à 10,7 M€ contre 1,4 M€ en 2019.
Le Cash‐Flow Courant s'élève pour l'exercice à 38,0 M€ soit 2,30 € par action, contre 2,91 € en 2019.
Actif Net Réévalué en progression
L'Actif Net Réévalué EPRA de continuation (NTA) par action évolue de 52,2 € à 53,0 € à fin 2020. Le dividende versé en juin a été plus que compensé par le résultat EPRA. L'Actif Net Réévalué triple net EPRA par action connaît une progression équivalente passant de 54,2 € à 55,0 € à fin 2020.
En prenant en compte l'impact net des investissements et cessions, le patrimoine s'élève à 1 866,0 M€ (hors droits), contre 1 860,1 M€ à fin 2019 (+0,3 %).
Dividende stable de 2,0 € par action
Le Conseil d'Administration proposera à l'Assemblée Générale des actionnaires un dividende stable à 2,0 € par action versé en numéraire. Le dividende correspond à un rendement de 6,4 % et 6,7 % calculésrespectivement sur la moyenne des cours de 2020 ainsi que sur le cours de clôture du dernier jour de l'exercice 2020.
Ce montant équivaut à un payout de 87 % du Cash‐Flow Courant 2020 ou 84 % du résultat EPRA.
Des marges de manœuvre renforcées pour mieux faire face aux nouveaux défis
Si le modèle 100 % Bureaux de la foncière a jusqu'à présent fait la démonstration de sa résilience face à la crise sanitaire, l'ampleur inédite de celle‐ci invite à la prudence concernant l'estimation de ses conséquences futures. Cependant, à fin 2020, les locataires identifiés comme à risque « élevé » et « très élevé » compte tenu de leur exposition aux conséquences de la crise du Covid‐19, représentent 4,0 M€ de loyer en base annuelle. Aucun incident de paiementsignificatif n'a été observé sur les appels de loyers du premier trimestre 2021 avec une collecte à date de 92,0 %.
Comme elle s'y était engagée en 2019, la Société de la Tour Eiffel a renforcé ses fonds propres en juin 2020 en émettant pour 180 M€ de titres subordonnés à durée indéterminée auprès de ses principaux actionnaires.
Cette émission dote la foncière de marges de manœuvres complémentaires, lui apportant une solidité renforcée face aux différents défis de ce nouvel environnement économique : la capacité des locataires à faire face à leurs échéances, le décalage des livraisons, la pré commercialisation des développements ou encore la possible correction de valeur de certains immeubles. Cette levée de fonds doit aussi permettre au Groupe de saisir de nouvelles opportunités d'investissement.
Au regard d'une gestion rigoureuse, le Groupe peut avancer résolument vers ses objectifs : recentrer le patrimoine sursesimplantationsstratégiques, améliorer le taux d'occupation des actifs, sécurisersesrevenus, poursuivre son pipeline de développements et générer une capacité de croissance future.
Calendrier
- 29 avril 2021 : Assemblée générale
- Juin 2021 : Versement du dividende
- Juillet 2021 : Résultats semestriels 2021 (après bourse)
La présentation des résultats sera disponible sur le site internet du Groupe le lundi 15 mars au matin : www.societetoureiffel.com.
Contacts
Relations Presse Laetitia Baudon – Directrice Conseil Agence Shan Tél. + 33 (0)1 44 50 58 79 [email protected]
Relations Investisseurs Florent Alba – Directeur Conseil Agence Shan Tél. +33 (0) 1 44 50 03 84 [email protected]
A propos de Société de la Tour Eiffel
Société de la Tour Eiffel, avec un patrimoine de 1,9 Md€, est une foncière tertiaire intégrée à forte culture de services. Opérant sur l'ensemble du cycle immobilier, elle accompagne ses clients, des entreprises de toutes tailles et de tous secteurs, par une pratique exigeante de gestion directe de ses actifs situés dans des territoires à fort potentiel de croissance. La foncière inscrit la gestion de son patrimoine immobilier, aujourd'hui en forte expansion, dans la durée, avec un plan de recentrage stratégique du portefeuille 100 % bureaux, 80 % Grand Paris et 20 % en Région à potentiel et s'est imposée comme un acteur de référence.
Société de la Tour Eiffel est cotée sur Euronext Paris (compartiment B) – Code ISIN : FR0000036816 – Reuters : TEIF.PA – Bloomberg : EIFF.FP – Membre des indices IEIF Foncières, IEIF Immobilier France
www.societetoureiffel.com
ANNEXES
SOMMAIRE
| CHIFFRES CLES |
7 |
|---|---|
| INDICATEURS EPRA CLES |
8 |
| PATRIMOINE | 9 |
| INDICATEURS PATRIMOINE CLES DU |
13 |
| LOYERS | 14 |
| FINANCEMENT | 16 |
| ACTIF NET REEVALUE (ANR) |
17 |
| CASH‐FLOW ET ETATS FINANCIERS RESUMES |
19 |
| GLOSSAIRE | 21 |
CHIFFRES CLES
Patrimoine
| (M€) | 31/12/2018 | 31/12/2019 | 31/12/2020 |
|---|---|---|---|
| Valeur du patrimoine évalué au coût amorti | 1 502,4 | 1 545,3 | 1 516,4 |
| Valeur du patrimoine évalué à la Juste Valeur (HD) | 1 717,2 | 1 860,1 | 1 866,0 |
| ANR EPRA NTA par action (€) | 50,0 | 52,2 | 53,0 |
| ANR EPRA par action (€) | 50,1 | 52,2 | 53,0 |
| ANR Triple Net EPRA par action (€) | 53,0 | 54,2 | 55,0 |
Résultats
| (M€) | 31/12/2018 PF | 31/12/2019 | 31/12/2020 |
|---|---|---|---|
| Loyers bruts | 103,0 | 97,0 | 92,9 |
| Résultat opérationnel courant | (5,4) | 26,2 | 11,6 |
| Résultat net part du Groupe | (24,5) | 1,4 | 10,7 |
| Résultat net part du Groupe par action (€) | (1,7) | (0,1) | 0,2 |
| Résultat net récurrent EPRA (EPRA Earnings) | 49,2 | 50,0 | 46,4 |
Cash‐flow et dividende
| (M€) | 31/12/2018 PF | 31/12/2019 | 31/12/2020 |
|---|---|---|---|
| Cash‐Flow Courant | 48,6 | 47,1 | 38,0 |
| Cash‐Flow Courant par action (€) | 3,09 | 2,91 | 2,30 |
| Dividende par action (€) | 3,00 | 2,25 | 2,00 |
| Taux de distribution (Dividende / Cash‐Flow Courant) | 97% | 77% | 87% |
Capitalisation boursière
| (M€) | 31/12/2018 | 31/12/2019 | 31/12/2020 |
|---|---|---|---|
| Nombre d'actions fin de période | 15 652 871 | 16 508 749 | 16 589 740 |
| Cours de bourse (€) | 36,8 | 39,4 | 29,9 |
| Capitalisation boursière | 576,0 | 650,4 | 496,0 |
Structure financière
| (M€) | 31/12/2018 PF | 31/12/2019 | 31/12/2020 |
|---|---|---|---|
| Valeur du Patrimoine | 1 717,2 | 1 860,1 | 1 866,0 |
| LTV nette Groupe | 48,9% | 49,0% | 39,0% |
| EBE / Frais financiers | 3,8 | 3,7 | 3,8 |
Ratios de valorisation
| (M€) | 31/12/2018 PF | 31/12/2019 | 31/12/2020 |
|---|---|---|---|
| Multiple de Cash‐Flow (Capitalisation / Cash‐Flow Courant) | 11,8 | 13,8 | 13,0 |
INDICATEURS CLES EPRA
L'EPRA, association des foncières européennes cotées, a mis à jour en octobre 2019 son guide sur les mesures de performances intitulé « Best Practice Recommendations » (BPR).
Société de la Tour Eiffel s'inscrit dans cette recherche d'homogénéité de la communication financière, qui vise à améliorer la qualité et la comparabilité de l'information, et à fournir aux investisseurs les agrégats clés recommandés par l'EPRA. Ils figurent dans le tableau récapitulatif ci‐dessous.
| (M€) | 31/12/2018 PF | 31/12/2019 | 31/12/2020 |
|---|---|---|---|
| Résultat EPRA | 49,2 | 50,0 | 46,4 |
| EPRA NNNAV | 832,4 | 900,3 | 911,7 |
| EPRA NDV | 831,5 | 900,3 | 911,7 |
| EPRA NTA | 786,5 | 866,5 | 878,6 |
| EPRA NAV | 787,7 | 866,7 | 878,7 |
| EPRA NRV | 903,9 | 994,0 | 1 002,3 |
| Taux de rendement initial net EPRA | 4,7% | 4,2% | 4,1% |
| Taux de rendement initial net "Topped‐up" EPRA | 5,1% | 4,7% | 4,5% |
| Taux de Vacance EPRA | 14,8% | 17,9% | 18,6% |
| Ratio de coûts EPRA (y compris coût de la vacance) | 25,6% | 25,6% | 33,9% |
| Ratio de coûts EPRA (hors coût de la vacance) | 18,6% | 16,7% | 24,0% |
| Investissements immobiliers EPRA | 61,3 | 125,9 | 61,8 |
| (€ par action) | 31/12/2018 PF | 31/12/2019 | 31/12/2020 |
| Résultat EPRA | 2,95 | 2,92 | 2,38 |
| EPRA NNNAV | 53,0 | 54,2 | 55,0 |
| EPRA NDV | 52,9 | 54,2 | 55,0 |
| EPRA NTA | 50,0 | 52,2 | 53,0 |
| EPRA NAV | 50,1 | 52,2 | 53,0 |
| EPRA NRV | 57,5 | 59,8 | 60,4 |
| Nombre moyen d'actions dilués (hors autocontrôle) | 15 840 189 | 16 238 058 | 16 594 263 |
| Nombre d'actions dilué en fin de période | 15 730 309 | 16 612 200 | 16 583 368 |
Récapitulatif des indicateurs de performance EPRA
PATRIMOINE
Valeur du patrimoine évalué au coût amorti (M€)
Valeur du patrimoine évalué à la juste valeur (M€)
Déroulement du plan d'investissement (M€)
Investissements immobiliers EPRA
| (M€) | 31/12/2019 | 31/12/2020 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Groupe | Joint‐ Venture |
Total | Groupe | Joint‐ Venture |
Total | |
| Acquisitions | 38,9 | ‐ | 38,9 | 1,3 | ‐ | 1,3 |
| Développements | 62,3 | ‐ | 62,3 | 45,0 | ‐ | 45,0 |
| Travaux sur patrimoine existant | 24,3 | ‐ | 24,3 | 15,5 | ‐ | 15,5 |
| Avec création de surfaces | ‐ | ‐ | ‐ | ‐ | ‐ | ‐ |
| Sans création de surfaces | 23,2 | ‐ | 23,2 | 14,9 | ‐ | 14,9 |
| Mesures d'accompagnement | 1,1 | ‐ | 1,1 | 0,6 | ‐ | 0,6 |
| Autres dépenses | ‐ | ‐ | ‐ | ‐ | ‐ | ‐ |
| Dépenses capitalisées sur les immeubles en développements | 0,4 | ‐ | 0,4 | ‐ | ‐ | ‐ |
| Total des investissements immobiliers | 125,9 | ‐ | 125,9 | 61,8 | ‐ | 61,8 |
| Passage d'une base comptabilisés à décaissés | ‐ | ‐ | ‐ | ‐ | ‐ | ‐ |
| Total des investissements immobiliers décaissés | 125,9 | ‐ | 125,9 | 61,8 | ‐ | 61,8 |
Répartition du patrimoine
| (M€) | 31/12/2018 | 31/12/2019 | 31/12/2020 |
|---|---|---|---|
| Par typologie d'actifs | |||
| Bureaux | 1 464,4 | 1 627,0 | 1 694,7 |
| Mixte | 65,0 | 67,8 | 69,3 |
| Autre | 187,8 | 165,3 | 102,0 |
| Par secteur géographique | |||
| Grand Paris | 1 243,9 | 1 352,9 | 1 404,2 |
| Régions à potentiel | 285,5 | 341,9 | 359,8 |
| Autres | 187,8 | 165,3 | 102,0 |
| Total | 1 717,2 | 1 860,1 | 1 866,0 |
Répartition par typologie d'actif (M€) Répartition par secteur géographique (M€)
| Rendement initial net et rendement initial |
net « Topped‐up » EPRA |
|---|---|
| ----------------------------------------------------------- | ------------------------------------ |
| (M€) | 31/12/2018 PF | 31/12/2019 | 31/12/2020 |
|---|---|---|---|
| Immeubles de placement ‐ détenus en pleine propriété | 1 717,2 | 1 860,1 | 1 866,0 |
| Immeubles de placement ‐ quote part de JV/ fonds | ‐ | ‐ | ‐ |
| Actifs de trading (dont quote part de JV) | ‐ | ‐ | ‐ |
| Retraitement des actifs en développements et des réserves foncières | (93,0) | (59,7) | (23,8) |
| Valeur du Patrimoine en exploitation hors droits | 1 624,2 | 1 800,3 | 1 842,1 |
| Droits de mutation | 113,8 | 126,2 | 123,2 |
| Valeur du Patrimoine en exploitation droits inclus (B) | 1 738,0 | 1 926,6 | 1 965,3 |
| Loyers bruts annualisés | 94,3 | 91,1 | 90,1 |
| Charges sur immeubles annualisés | 12,5 | 10,3 | (9,8) |
| Loyers nets annualisés (A) | 81,8 | 80,8 | 80,3 |
| Loyers à l'expiration des périodes de franchise ou autre réduction de loyer |
7,3 | 9,0 | 8,1 |
| Loyers nets annualisés « Topped‐up » (C) | 89,2 | 89,8 | 88,5 |
| Taux de rendement initial net EPRA (A) / (B) | 4,7% | 4,2% | 4,1% |
| Taux de rendement initial net "Topped‐up" EPRA (C) / (B) | 5,1% | 4,7% | 4,5% |
Taux de rendement EPRA topped‐up
| (M€) | 31/12/2018 | 31/12/2019 | 31/12/2020 |
|---|---|---|---|
| Par typologie d'actifs | |||
| Bureaux | 5,01% | 4,59% | 4,44% |
| Mixte | 4,68% | 5,89% | 5,23% |
| Autre | 6,19% | 4,86% | 5,13% |
| Par secteur géographique | |||
| Grand Paris | 4,93% | 4,43% | 4,42% |
| Régions à potentiel | 5,30% | 5,53% | 4,67% |
| Autres | 6,19% | 4,86% | 5,13% |
| Rendement moyen du Patrimoine | 5,13% | 4,66% | 4,50% |
Répartition par typologie d'actif Répartition par secteur géographique
Taux de rendement EPRA
| (M€) | 31/12/2018 | 31/12/2019 | 31/12/2020 |
|---|---|---|---|
| Par typologie d'actifs | |||
| Bureaux | 4,56% | 4,08% | 3,99% |
| Mixte | 4,67% | 5,75% | 5,14% |
| Autre | 5,85% | 4,68% | 5,03% |
| Par secteur géographique | |||
| Grand Paris | 4,43% | 3,85% | 3,91% |
| Régions à potentiel | 5,18% | 5,40% | 4,54% |
| Autres | 5,85% | 4,68% | 5,03% |
| Rendement moyen du Patrimoine | 4,71% | 4,20% | 4,09% |
Répartition par typologie d'actif Répartition par secteur géographique
INDICATEURS CLES DU PATRIMOINE
(*) Hors plan de cession
Echéance des baux du patrimoine en loyers (M€)
Taux de vacance EPRA
| (M€) | 31/12/2018 | 31/12/2019 | 31/12/2020 |
|---|---|---|---|
| Valeur locative de marché des surfaces vacantes (A) | 17,0 | 21,7 | 22,1 |
| Valeur locative de marché du patrimoine total (B) | 115,4 | 120,9 | 118,8 |
| Taux de vacance EPRA (A) / (B) | 14,8% | 17,9% | 18,6% |
LOYERS
Evolution des loyers IFRS (M€)
Evolution des Loyers IFRS par typologie
| (M€) | 31/12/2018 PF | 31/12/2019 | 31/12/2020 |
|---|---|---|---|
| Evolution des loyers IFRS | |||
| Bureaux | 77,9 | 76,2 | 80,3 |
| Mixte | 4,4 | 4,6 | 4,2 |
| Autre | 20,7 | 16,2 | 8,4 |
| Total | 103,0 | 97,0 | 92,9 |
| Evolution des loyers IFRS à périmètre constant | |||
| Bureaux | n.a. | 76,2 | 78,5 |
| Mixte | n.a. | 4,6 | 4,2 |
| Autre | n.a. | 10,8 | 8,4 |
| Total | n.a. | 91,6 | 91,1 |
Evolution des loyers (M€) Evolution des loyers à périmètre constant (M€)
Evolution des Loyers IFRS par secteur géographique
| (M€) | 31/12/2018 | 31/12/2019 | 31/12/20120 |
|---|---|---|---|
| Evolution des loyers IFRS | |||
| Grand Paris | 66,3 | 62,7 | 65,3 |
| Régions à potentiel | 16,0 | 18,1 | 19,1 |
| Autres | 20,7 | 16,2 | 8,4 |
| Total | 103,0 | 97,0 | 92,9 |
| Evolution des loyers IFRS à périmètre constant | |||
| Grand Paris | n.a. | 62,7 | 64,6 |
| Régions à potentiel | n.a. | 18,1 | 18,1 |
| Autres | n.a. | 10,8 | 8,4 |
| Total | n.a. | 91,6 | 91,1 |
Evolution des loyers (M€) Evolution des loyers à périmètre constant (M€)
FINANCEMENT
Echéancier de la dette financière (M€)
Synthèse des financements
| (M€) | Echéance | 31/12/2018 | 31/12/2019 | 31/12/2020 |
|---|---|---|---|---|
| EURO PP 2015 200 M€ | 07/2025 | 200,0 | 200,0 | 200,0 |
| EURO PP 2017 90 M€ | 07/2027 | 90,0 | 90,0 | 90,0 |
| RCF Natixis 60 M€ | 12/2024 | 60,0 | 60,0 | 0,0 |
| RCF Pool CADIF 2017 100 M€ | 04/2024 | 100,0 | 100,0 | 100,0 |
| RCF Pool CADIF 2018 100 M€ | 07/2025 | 100,0 | 100,0 | 100,0 |
| TL Pool BNPP/SG 2019 | 10/2026 | 0,0 | 294,1 | 330,0 |
| SMABTP 350 M€ | 11/2021 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Financements hypothécaires | n.a. | 357,5 | 118,2 | 94,9 |
Ratios de structure de financement
| (M€) | 31/12/2018 | 31/12/2019 | 31/12/2020 |
|---|---|---|---|
| Capitaux propres consolidés | 656,1 | 639,7 | 794,8 |
| Dette financière brute | 907,5 | 962,3 | 914,9 |
| Dette financière nette | 840,3 | 912,0 | 727,6 |
| LTV | 48,9% | 49,0% | 39,0% |
| Taux moyen de financement | 2,2% | 2,1% | 1,8% |
| Notionnel des couvertures | 693,3 | 1 038,3 | 1 439,6 |
| Taux de couverture | 108% | 138% | 190% |
| Maturité de la dette (année) | 6,1 | 5,9 | 5,0 |
| ICR Groupe (EBE / Frais financiers) | 4,1 | 3,7 | 3,8 |
| Impact de +100bp sur le coût de la dette (base annuelle) | 2,9 | 2,2 | (0,4) |
| Impact de ‐100bp sur le coût de la dette (base annuelle) | (1,9) | (3,8) | (0,4) |
Echéancier des instruments de couverture de la dette (M€)
600
ACTIF NET REEVALUE (ANR)
52,2 53,0 ‐2,0 +2,4 ‐0,0 +0,1 +0,4 ‐0,0 EPRA NDV 55,0 EPRA NRV 60,4 40 45 50 55 60 65 31/12/2019 EPRA NTA Dividendes Résultat EPRA Aug. de capital Impact var. nbre d'actions Impact Juste Valeur TSDI Valorisation des immeubles Autres 31/12/2020 EPRA NTA
Evolution de l'ANR de continuation (ANR NTA) par action (€)
Les indicateurs d'Actif Net Réévalué EPRA
| (M€) | 31/12/2018 | 31/12/2019 | 31/12/2020 |
|---|---|---|---|
| Capitaux propres consolidés (part du groupe) | 656,1 | 639,7 | 794,3 |
| Retraitement TSDI | (75,0) | (75,0) | (254,8) |
| Retraitement passage à la Juste Valeur des immeubles de placement | 208,9 | 304,5 | 340,4 |
| Ajustement Valorisation TSDI | 42,4 | 31,1 | 31,8 |
| EPRA NNNAV | 832,4 | 900,3 | 911,7 |
| Retraitement écart d'acquisition résultant des impôts différés | ‐ | ‐ | ‐ |
| Retraitement écart d'acquisition sur le bilan IFRS | (1,0) | ‐ | ‐ |
| EPRA NDV | 831,5 | 900,3 | 911,7 |
| Retraitement des impôts différés des actifs stratégiques | (0,3) | (0,9) | (0,9) |
| Retraitement Juste Valeur des instruments de couverture | (2,0) | (1,6) | (0,3) |
| Retraitement Immobilisations incorporelles | (0,3) | (0,2) | (0,2) |
| Retraitement Valorisation TSDI | (42,4) | (31,1) | (31,8) |
| EPRA NTA | 786,5 | 866,5 | 878,6 |
| Retraitement des impôts différés des actifs non‐stratégiques | ‐ | ‐ | ‐ |
| Ecart d'acquisition sur le bilan IFRS | 1,0 | ‐ | ‐ |
| Immobilisations incorporelles | 0,3 | 0,2 | 0,2 |
| EPRA NAV | 787,7 | 866,7 | 878,7 |
| Ajustement JV des immobilisations incorporelles | ‐ | ‐ | ‐ |
| Droits de transfert | 116,2 | 127,3 | 123,6 |
| EPRA NRV | 903,9 | 994,0 | 1 002,3 |
Les indicateurs d'Actif Net Réévalué EPRA par action
| (€) | 31/12/2018 | 31/12/2019 | 31/12/2020 |
|---|---|---|---|
| Nombre d'actions dilué en fin de période | 12 319 103 | 16 612 200 | 16 583 368 |
| EPRA NNNAV | 53,0 | 54,2 | 55,0 |
| EPRA NDV | 52,9 | 54,2 | 55,0 |
| EPRA NTA | 50,0 | 52,2 | 53,0 |
| EPRA NAV | 50,1 | 52,2 | 53,0 |
| EPRA NRV | 57,5 | 59,8 | 60,4 |
CASH-FLOW ET ETATS FINANCIERS RESUMES
Cash‐Flow Courant
| (M€) | 31/12/2018 PF | 31/12/2019 | 31/12/2020 |
|---|---|---|---|
| Loyers bruts en cash | 102,0 | 93,6 | 88,2 |
| Charges récurrentes sur immeubles | (14,5) | (10,9) | (11,6) |
| Frais généraux récurrents | (17,3) | (14,4) | (14,0) |
| Intérêts financiers versés | (21,6) | (21,3) | (24,5) |
| Cash‐Flow Courant | 48,6 | 47,1 | 38,0 |
| Nombre moyen d'actions (hors autocontrôle) | 15 747 184 | 16 150 556 | 16 543 995 |
| Cash‐Flow Courant par action (€) | 3,09 | 2,91 | 2,30 |
Résultat EPRA (Présentation courant/non‐courant ‐ méthode directe)
| (M€) | 31/12/2018 PF | 31/12/2019 | 31/12/2020 |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs bruts | 103,0 | 97,0 | 92,9 |
| Revenus locatifs nets | 88,6 | 86,1 | 81,2 |
| Frais de fonctionnement | (19,9) | (14,8) | (14,0) |
| Excédent brut d'exploitation | 68,6 | 71,3 | 67,2 |
| Résultat d'exploitations courant | 68,6 | 71,3 | 61,2 |
| Autres produits et charges d'exploitation | 0,8 | (1,8) | 3,8 |
| Coût de l'endettement financier net | (16,8) | (19,1) | (17,5) |
| Divers (courant) | (1,5) | 0,3 | (0,4) |
| Impôts (courant) | (0,3) | (0,2) | (0,3) |
| Sociétés mises en équivalence (courant) | (1,6) | (0,6) | (0,3) |
| Résultat net courant | 49,2 | 50,0 | 46,4 |
| Résultat EPRA (Résultat net courant – (Part du Groupe)) | 49,2 | 50,0 | 46,4 |
| Dépréciation et amortissement sur IP | (70,1) | (45,1) | (49,6) |
| Résultat de cession | (0,4) | 2,7 | 15,2 |
| Ajustement de valeurs des instruments financiers | 0,6 | (2,0) | (1,3) |
| Impôts (non‐courant) | ‐ | ‐ | ‐ |
| Divers (non‐courant) | (3,9) | (4,1) | ‐ |
| Résultat net non‐courant | (73,8) | (48,6) | (35,7) |
| Résultat net non‐courant (Part du Groupe) | (73,8) | (48,6) | (35,7) |
| Résultat net (Part du Groupe) | (24,5) | 1,4 | 10,7 |
| Résultat par action (1) (€) | (1,74) | (0,08) | 0,23 |
| Résultat dilué par action (1) (€) | (1,71) | (0,08) | 0,23 |
| Résultat EPRA par action (1) (€) | 2,95 | 2,92 | 2,38 |
(1) Les résultats par action sont corrigés du coût des TSDI
Résultat net consolidé
| (M€) | 31/12/2018 PF | 31/12/2019 | 31/12/2020 |
|---|---|---|---|
| Loyers bruts | 103,0 | 97,0 | 92,9 |
| Charges sur immeubles | (14,5) | (10,9) | (11,6) |
| Revenus locatifs nets | 88,6 | 86,1 | 81,2 |
| Frais de fonctionnement | (23,8) | (14,8) | (14,0) |
| Excédent brut d'exploitation | 64,7 | 71,3 | 67,2 |
| Dotations nettes aux amortissements | (53,3) | (47,3) | (48,4) |
| Dotations nettes aux provisions | (16,8) | 2,2 | (7,2) |
| Résultat opérationnel courant | (5,4) | 26,2 | 11,6 |
| Résultats de cessions | (0,4) | 2,7 | 15,2 |
| Autres produits et charges d'exploitation | 0,8 | (6,0) | 3,8 |
| Résultat opérationnel | (4,9) | 22,9 | 30,6 |
| Coût de l'endettement net | (16,8) | (19,1) | (17,5) |
| Autres produits et charges financiers | (0,9) | (1,6) | (1,7) |
| Impôts | (0,3) | (0,2) | (0,3) |
| Résultat des sociétés mises en équivalence | (1,6) | (0,6) | (0,3) |
| Résultat net (Part du Groupe) | (24,5) | 1,4 | 10,7 |
| Retraitement des éléments exceptionnels | 5,6 | ‐ | ‐ |
| Résultat net récurrent | (18,9) | 1,4 | 10,7 |
Ratios de Coût EPRA
| (M€) | 31/12/2018 | 31/12/2019 | 31/12/2020 |
|---|---|---|---|
| Charges sur immeubles | (27,1) | (45,2) | (45,8) |
| Frais de structure | (11,8) | (14,8) | (14,0) |
| Dépréciation, amortissement et provisions nettes hors IP | ‐ | ‐ | (6,0) |
| Charges refacturées | 21,1 | 34,3 | 34,2 |
| Quote‐part des coûts des sociétés en équivalence | ‐ | ‐ | ‐ |
| Retraitement des Charges du foncier | 0,8 | 1,1 | 0,4 |
| Retraitement des Charges locatives refacturées comprises dans les loyers |
‐ | ‐ | ‐ |
| Coûts EPRA (y compris coût de la vacance) (A) | (17,0) | (24,6) | (31,3) |
| Coûts de la vacance directs | 4,7 | 8,5 | 9,1 |
| Coûts EPRA (hors coût de la vacance) (B) | (12,3) | (16,0) | (22,2) |
| Revenus locatifs bruts (comprenant le coût du foncier) | 67,2 | 97,0 | 92,9 |
| Charges du foncier | (0,8) | (1,1) | (0,4) |
| Revenus locatifs bruts moins charges du foncier | 66,5 | 95,9 | 92,5 |
| Charges locatives refacturées comprises dans les loyers | ‐ | ‐ | ‐ |
| Quote‐part des revenus locatifs des sociétés en équivalence | ‐ | ‐ | ‐ |
| Revenus Locatifs bruts EPRA (C) | 66,5 | 95,9 | 92,5 |
| Ratio de coûts EPRA (y compris coût de la vacance) (A/C) | 25,6% | 25,6% | 33,9% |
| Ratio de coûts EPRA (hors coût de la vacance) (B/C) | 18,6% | 16,7% | 24,0% |
Bilan consolidé
| (M€) | 31/12/2018 | 31/12/2019 | 31/12/2020 |
|---|---|---|---|
| ACTIF | 1 674,0 | 1 722,0 | 1 828,9 |
| Ecart d'acquisition | 1,0 | ‐ | ‐ |
| Immeubles de placement | 1 471,4 | 1 495,7 | 1 501,6 |
| Actifs destinés à être cédés | 31,1 | 49,6 | 14,8 |
| Immobilisations corporelles | 0,9 | 0,9 | 1,2 |
| Immobilisations incorporelles | 0,3 | 0,2 | 0,2 |
| Droits d'utilisation de l'actif loué | ‐ | 19,7 | 18,5 |
| Créances | 102,3 | 105,7 | 105,3 |
| Trésorerie | 67,1 | 50,3 | 187,2 |
| PASSIF | 1 674,0 | 1 722,0 | 1 828,9 |
| Capitaux Propres | 656,1 | 639,7 | 794,3 |
| ‐ dont Résultat | (14,7) | 1,4 | 10,7 |
| Emprunts bancaires et avances de trésorerie | 907,5 | 962,3 | 914,9 |
| Autres dettes | 110,4 | 120,0 | 119,7 |
GLOSSAIRE
Actif ou Immeuble en exploitation
Un actif / immeuble loué ou disponible à la location
Actif net réévalué (ANR) par action
Fonds propres attribuables aux détenteurs de la maison mère divisés par le nombre d'actions dilué hors autocontrôle.
Cash‐Flow Courant
Le Cash‐Flow Courant correspond au cash‐flow opérationnel après impact des frais financiers et de l'impôt sur les sociétés décaissé. Le cash‐flow opérationnel renvoie aux Loyers nets de la foncière, après déduction des frais généraux récurrents. Le Cash‐Flow Courant ne prend pas en compte les résultats non récurrents réalisés.
Covenant
Parmi les clauses usuelles d'exigibilité anticipée prévues dans les contrats de financement conclus entre les sociétés du Groupe et les banques
figure le non‐respect de certains ratios financiers, appelés covenants.
Les conséquences du non‐respect de ces covenants sont détaillées dans chaque contrat et peuvent aller jusqu'à l'exigibilité immédiate des encours de crédit.
Les 4 principaux ratios financiers que le Groupe s'est engagé à respecter au titre de ses financements bancaires sont :
Ratio LTV : montant de la dette financière nette comparé à la valeur du patrimoine ;
Ratio ICR : couverture des frais financiers par les loyers nets ;
Ratio de dette financière sécurisée : montant des financements garantis par des hypothèques ou des nantissements comparé à celui des investissements immobiliers financés ;
Valeur du patrimoine consolidé libre :
proportion minimale du patrimoine (en % des valeurs d'experts) correspondant à des actifs libres de toute hypothèque ou nantissement.
Dette financière brute
Encours fin de période des emprunts contractés auprès des établissements de crédit et d'institutionnels (y‐compris intérêts courus non échus).
Dette financière nette
Dette financière brute diminuée de la trésorerie nette.
Droits
Les droits correspondent aux droits de mutation (frais de notaire, droits d'enregistrement…) relatifs à la cession de l'actif ou de la société détenant cet actif.
EPRA
European Public Real Estate Association, est une association européenne dont la mission consiste à promouvoir, développer et représenter le secteur immobilier coté à l'échelle Européen. http://www.epra.com
En octobre 2019, l'EPRA a mis à jour son guide sur les mesures de performances.
EPRA NAV / ANR EPRA
Dans le guide publié par l'EPRA en octobre 2019, 3 nouveaux ANR EPRA ont été créés :
EPRA Net Reinstatement Value ou EPRA NRV ou ANR de reconstitution : correspond à la valeur de reconstitution nette de la société à long terme.
EPRA Net Tangible Asset ou EPRA NTA ou ANR de continuation : correspond à la valeur des actifs corporels nets de la société.
EPRA Net Disposal Value ou EPRA NDV ou ANR de liquidation : correspond à la valeur liquidative nette de la société, très proche de l'ANR Triple Net EPRA.
Foncière
Selon l'EPRA, le cœur de métier de ces sociétés est de générer des revenus locatifs et des plus‐ values de cession sur les immeubles de placement détenus à long terme (immobilier d'entreprise et résidentiel : par exemple bureaux, appartements, commerces, entrepôts).
Occupation
Un local est dit occupé à la date de clôture, si un locataire bénéficie d'un droit sur le local, rendant impossible la prise d'effet d'un bail sur le même local par un tiers à la date de clôture ; ce droit existe au titre d'un bail, que celui‐ci ait ou non pris effet à la date de clôture, ou que le locataire ait, ou non, délivré un congé au bailleur, ou que le bailleur ait, ou non, délivré un congé au locataire. Un local est vacant s'il n'est pas occupé.
Loyers bruts ou revenus locatifs
Montant prenant en compte l'étalement des éventuelles franchises accordées aux locataires.
Loyers faciaux
Les loyers faciaux correspondent aux loyers contractuels du bail, auxquels sont appliquées les indexations successives contractuellement prévues dans le bail hors avantages octroyés par le bailleur au bénéfice du locataire (franchises, charges non refacturées contractuellement considérées comme telles, aménagements de loyers par paliers…).
Loyers nets
Les loyers nets correspondent aux revenus locatifs diminués des charges locatives nettes.
Loyers potentiels
Les loyers potentiels correspondent à la somme des loyers faciaux des locaux occupés et des valeurs locatives de marché des locaux vacants.
Loan‐to‐value (LTV)
Le ratio LTV groupe correspond au rapport de la dette nette liée aux immeubles de placements et assimilés sur la somme des justes valeurs, droits inclus, des immeubles de placements et assimilés.
Opération engagée
Opération en cours pour laquelle la société dispose de la maîtrise du foncier et a obtenu les permis et autorisations administratives nécessaires.
Opération maîtrisée
Opération au stade d'étude avancée pour laquelle la société dispose de la maîtrise du foncier (acquisition réalisée ou promesse d'achat, sous condition suspensive liée à l'obtention des autorisations administratives nécessaires).
Patrimoine locatif
Le patrimoine locatif correspond aux immeubles de placement qui ne font pas l'objet d'une restructuration à la date de clôture.
Périmètre constant
Le périmètre constant comprend tous les immeubles qui sont présents dans le portefeuille immobilier depuis le début de la période, et excluant ceux qui ont été acquis, vendus ou font l'objet d'un développement pendant cette période.
Projet identifié
Projet en cours de préparation et de négociation.
Rendements
Les rendements facial, effectif et potentiel correspondent respectivement aux loyers facial, effectif et potentiel divisés par la valeur vénale droits inclus des immeubles du patrimoine locatif à la date de clôture.
Taux de la dette ou taux de l'endettement
Le taux moyen de la dette ou taux de l'endettement correspond à la charge financière nette de la dette et des instruments de couverture de la période rapporté à l'encours moyen de la dette financière de la période.
Le taux spot correspond au taux moyen de la dette calculé sur le dernier de jour de la période.
Taux d'occupation (EPRA)
Le taux d'occupation (EPRA), ou taux d'occupation financier est égal à 1 moins le taux de vacance EPRA.
Taux de capitalisation
Le taux de capitalisation est égal aux loyers faciaux divisés par la juste valeur du patrimoine, hors droits.
Taux de rendement
Le taux de rendement est égal aux loyers faciaux divisés par la juste valeur du patrimoine, droits inclus.
Taux de rendement EPRA (Net Initial Yield EPRA)
Revenus locatifs bruts fin de période annualisés, y compris les aménagements de loyer en cours, net des charges, divisés par la valeur vénale du patrimoine, droits inclus.
Taux de rendement EPRA topped‐up
Revenus locatifs bruts fin de période annualisés, après réintégration des aménagements de loyer en cours, net de charges, divisés par la valeur vénale du patrimoine, droits inclus.
Taux de vacance EPRA
Le taux de vacance EPRA, ou taux de vacance financier, est égal aux loyers de marché des surfaces vacantes divisés par les loyers de marché de la surface totale.
Valeur locative de marché (VLM)
La valeur locative de marché correspond au loyer qui serait atteint si les locaux devaient être reloués à la date de clôture. Elle est déterminée deux fois par an par des experts immobiliers externes.