TOSEI CORPORATION

Registration Form • Feb 27, 2023

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【表紙】
【提出書類】	有価証券報告書
【根拠条文】	金融商品取引法第24条第１項
【提出先】	関東財務局長
【提出日】	2023年２月27日
【事業年度】	第73期(自　2021年12月１日　至　2022年11月30日)
【会社名】	トーセイ株式会社
【英訳名】	TOSEI CORPORATION
【代表者の役職氏名】	代表取締役社長　　山口　誠一郎
【本店の所在の場所】	東京都港区芝浦四丁目５番４号
【電話番号】	03(5439)8807
【事務連絡者氏名】	取締役専務執行役員　　平野　昇
【最寄りの連絡場所】	東京都港区芝浦四丁目５番４号
【電話番号】	03(5439)8807
【事務連絡者氏名】	取締役専務執行役員　　平野　昇
【縦覧に供する場所】	株式会社東京証券取引所 (東京都中央区日本橋兜町２番１号)

E04021 89230 トーセイ株式会社 TOSEI CORPORATION 企業内容等の開示に関する内閣府令 第三号様式 IFRS true cte cte 2021-12-01 2022-11-30 FY 2022-11-30 2020-12-01 2021-11-30 2021-11-30 1 false false false E04021-000 2023-02-27 E04021-000 2017-12-01 2018-11-30 E04021-000 2018-12-01 2019-11-30 E04021-000 2019-12-01 2020-11-30 E04021-000 2020-12-01 2021-11-30 E04021-000 2021-12-01 2022-11-30 E04021-000 2018-11-30 E04021-000 2019-11-30 E04021-000 2020-11-30 E04021-000 2021-11-30 E04021-000 2022-11-30 E04021-000 2017-12-01 2018-11-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E04021-000 2018-12-01 2019-11-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E04021-000 2019-12-01 2020-11-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E04021-000 2020-12-01 2021-11-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E04021-000 2021-12-01 2022-11-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E04021-000 2018-11-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E04021-000 2019-11-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E04021-000 2020-11-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E04021-000 2021-11-30 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 0101010_honbun_7056900103412.htm

第一部 【企業情報】

第１ 【企業の概況】

１ 【主要な経営指標等の推移】

(1) 連結経営指標等

回次		第69期	第70期	第71期	第72期	第73期
決算年月		2018年11月	2019年11月	2020年11月	2021年11月	2022年11月
売上高	(千円)	61,543,319	60,727,704	63,939,781	61,726,449	70,953,486
税引前利益	(千円)	10,171,017	12,090,095	5,901,313	10,302,616	12,753,538
親会社の所有者に 帰属する当期利益	(千円)	6,852,237	8,447,032	3,602,339	6,721,305	8,607,088
親会社の所有者に 帰属する当期包括利益	(千円)	6,856,712	8,684,946	3,064,864	7,134,366	8,784,368
資本合計	(千円)	52,021,782	58,306,499	58,969,524	65,958,740	72,290,677
総資産額	(千円)	138,768,538	161,894,056	161,684,503	195,010,899	210,955,801
１株当たり 親会社所有者帰属持分	(円)	1,071.63	1,225.27	1,250.00	1,380.36	1,529.65
基本的１株当たり 当期利益	(円)	141.36	176.40	76.05	142.56	181.66
希薄化後 １株当たり当期利益	(円)	141.12	175.83	75.94	142.37	181.33
親会社所有者帰属持分 比率	(％)	37.5	36.0	36.5	33.8	34.3
親会社所有者帰属持分 当期利益率	(％)	14.0	15.3	6.1	10.8	12.5
株価収益率	(倍)	7.28	7.55	15.29	6.76	7.72
営業活動による キャッシュ・フロー	(千円)	7,615,322	△3,799,892	12,509,792	974,603	△197,084
投資活動による キャッシュ・フロー	(千円)	△10,786,784	△2,133,119	△4,054,077	△15,448,977	△9,081,101
財務活動による キャッシュ・フロー	(千円)	5,941,884	11,412,129	△3,414,376	10,994,264	7,477,196
現金及び現金同等物の 期末残高	(千円)	26,520,569	31,998,929	37,039,600	33,560,679	31,767,008
従業員数	(人)	431	457	509	638	663
〔外、平均臨時雇用数〕	(人)	〔139〕	〔124〕	〔141〕	〔175〕	〔193〕

(注) 国際会計基準(以下「IFRS」という。)に基づいて連結財務諸表を作成しております。  #### (2) 提出会社の経営指標等

回次		第69期	第70期	第71期	第72期	第73期
決算年月		2018年11月	2019年11月	2020年11月	2021年11月	2022年11月
売上高	(千円)	48,061,639	48,861,295	51,958,230	47,452,190	43,063,515
経常利益	(千円)	6,770,624	9,770,383	3,382,780	9,690,159	10,678,418
当期純利益	(千円)	5,054,356	7,273,194	2,594,607	7,452,678	8,687,116
資本金	(千円)	6,554,139	6,579,844	6,624,890	6,624,890	6,624,890
発行済株式総数	(株)	48,544,800	48,595,300	48,683,800	48,683,800	48,683,800
純資産額	(千円)	46,965,634	52,076,260	51,737,131	59,467,346	65,863,314
総資産額	(千円)	127,844,930	149,812,509	148,071,547	171,076,831	189,896,706
１株当たり純資産額	(円)	966.65	1,093.35	1,095.59	1,243.27	1,393.00
１株当たり配当額	(円)	30.00	42.00	19.00	38.00	51.00
(うち１株当たり 中間配当額)	(円)	(－)	(－)	(－)	(－)	(－)
１株当たり当期純利益	(円)	104.27	151.89	54.77	158.08	183.35
潜在株式調整後 １株当たり当期純利益	(円)	104.09	151.40	54.70	157.86	183.02
自己資本比率	(％)	36.7	34.7	34.9	34.7	34.7
自己資本利益率	(％)	11.3	14.7	5.0	13.4	13.9
株価収益率	(倍)	9.87	8.76	21.23	6.09	7.65
配当性向	(％)	28.8	27.7	34.7	24.0	27.8
従業員数	(人)	181	191	195	215	244
(外、平均臨時雇用者数)	(人)	〔－〕	〔－〕	〔2〕	〔2〕	〔－〕
株主総利回り	(％)	96.7	128.1	114.5	99.7	144.5
(比較指標①：配当込TOPIX) (比較指標②：配当無東証業種別株価指数（不動産業））	(％) （％）	(95.1) (97.8)	(99.4) (103.3)	(105.1) (91.3)	(118.0) (93.3)	(124.8) (107.2)
最高株価	(円)	1,529	1,467	1,572	1,258	1,506
最低株価	(円)	953	759	782	950	952

(注) 最高株価及び最低株価は2022年４月４日付の東京証券取引所の市場区分の見直しに伴い、同日以降は東京証券取引所（プライム市場）におけるものであり、それ以前は東京証券取引所（市場第一部）におけるものであります。  ### ２ 【沿革】

年月	概要
1950年２月	大分県大分市大字大分514番地に飲食業を事業目的としてユーカリ興業株式会社を設立(資本金：500千円)
1952年４月	本社を東京都江東区亀戸に移転
1964年６月	事業目的に不動産の売買、仲介、賃貸、管理業を追加
1968年５月	本社を東京都千代田区外神田に移転
1969年７月	商号を株式会社ユーカリに変更
1973年３月	宅地建物取引業免許取得(東京都知事免許(１)第24043号)
1983年３月	商号を東誠ビルディング株式会社に変更
1986年４月	本社を東京都千代田区岩本町に移転
1994年10月	「THEパームス」シリーズの分譲マンションの販売を開始
1995年９月	株式会社神田淡路町ビルを設立
1996年３月	商号を東誠不動産株式会社に変更
1996年４月	不動産流動化事業を開始
1996年12月	本社を東京都千代田区神田淡路町に移転
1997年12月	ビル管理業に付帯する改修、原状回復等の工事請負を開始
	特定建設業許可(東京都知事許可(特－９)第107905号)
1999年７月	「パームスコート」シリーズの戸建分譲住宅の販売を開始
2001年２月	アセットマネジメント事業を開始
	不動産投資顧問業登録(国土交通大臣登録一般第127号)
2001年３月	LBO(レバレッジド・バイアウト)方式により、株式会社紺政商店、日本興業住宅株式会社、日高鋼業株式会社の３社を吸収合併
2001年４月	一級建築士事務所登録(東京都知事登録第46219号)
2001年11月	ビル管理を行うビル管理部を東誠コミュニティ株式会社(現　連結子会社トーセイ・コミュニティ株式会社)に分割譲渡
2001年12月	不動産証券化ビジネスへの本格参入を目指し、証券化事業部を新設
2002年８月	当社組成による不動産投資ファンドの第１号として、賃貸マンションを信託受益権化した私募ファンド「アルゴ・ファンド」を立ち上げ
2002年12月	子会社の株式会社神田淡路町ビルを吸収合併
2004年２月	日本証券業協会に店頭売買有価証券として新規登録
2004年９月	不動産特定共同事業許可(東京都知事許可第58号)
2004年12月	日本証券業協会へ店頭登録を取消し、ジャスダック証券取引所に株式を上場(2008年１月上場廃止)
2005年３月	トーセイリバイバルインベストメント株式会社(現　連結子会社トーセイ・ロジ・マネジメント株式会社)を設立
2005年４月	東誠コミュニティ株式会社(現　連結子会社トーセイ・コミュニティ株式会社)の株式を取得し連結子会社化
2005年９月	トーセイ・リート・アドバイザーズ株式会社(現　連結子会社トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社)を設立
2006年10月	商号をトーセイ株式会社に変更、本社を東京都港区虎ノ門に移転
2006年11月	東京証券取引所市場第二部に株式を上場
2007年９月	第二種金融商品取引業及び投資助言・代理業登録(関東財務局長(金商)第898号)
2009年９月	不動産流動化事業の新規ビジネスモデルとして「Restyling事業」を開始
2011年９月	東京証券取引所市場第一部に株式を上場
2012年１月	TOSEI SINGAPORE PTE.LTD.を設立
2012年12月	NAI・トーセイ・JAPAN株式会社を設立(2016年８月清算結了)
2013年３月	シンガポール証券取引所メインボードに株式を上場

年月	概要
2014年11月	連結子会社トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社が運用するトーセイ・リート投資法人が東京証券取引所に上場
2015年12月	株式会社アーバンホーム（商号を2019年３月にトーセイ・アーバンホーム株式会社に変更）の株式を取得し連結子会社化（2022年５月清算結了）
2016年２月	トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社を設立
2017年６月	トーセイホテル神田株式会社（2020年４月　連結子会社トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社との合併により消滅）を設立
2017年12月	ホテル事業を開始（第１号として、トーセイホテル ココネ神田を開業）
2018年５月	トーセイホテル上野株式会社（2020年４月　連結子会社トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社との合併により消滅）を設立
2018年７月	トーセイ・ホテル・サービス株式会社を設立
2020年４月	不動産開発事業における新規アセットタイプとして物流施設の開発を開始（第１号として、T’s Logi橋本を竣工）
2020年７月	クラウドファンディングを活用した不動産証券化ビジネスを開始（第１号案件として、TREC1号世田谷区用賀マンション投資ファンドを立ち上げ）
2021年４月	本社を東京都港区芝浦に移転
2021年９月	株式会社アイ・カンパニー並びにその子会社４社の株式を取得し連結子会社化（連結子会社株式会社プリンセススクゥエアーを存続会社とする吸収合併により株式会社アイ・カンパニー、株式会社プリンセスホールディングス、株式会社ジー・ピー・アセットおよび株式会社レッツクリエイションの４社は2022年11月期中に消滅）
2022年４月	東京証券取引所の市場区分の見直しにより、市場第一部からプライム市場へ移行

当社グループ(当社及び当社の関係会社)は、当社(トーセイ株式会社)及び連結子会社12社により構成されており、「不動産再生事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」、「ホテル事業」を主たる業務としております。

当社グループの事業内容及び当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。

区分	事業内容	主要な会社
不動産 再生事業	資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を多様な手法(※１)を用いて取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン(※２)」を検討したうえで、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的の事業法人等に販売しております。また、「Restyling事業」として一棟の収益マンションを取得し、共用部分、専有部分等をバリューアップのうえ、分譲物件としてエンドユーザーに販売しております。 当社グループの行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけでなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。 (※１)当社の仕入れは、現物不動産売買のほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等をM&Aによって買収し、その保有する不動産を取得する“不動産M&A”の手法によるものや、不動産担保付債権・代物弁済不動産の権利調整を通じた取得など、幅広い手法を用いて優良不動産の取得を行っております。 (※２)当社グループのバリューアッププランは、劣化・陳腐化した内外装を一新する“デザイン性の向上”、施設の安全性や機能性を高める“セキュリティ機能等の強化”、環境に配慮した仕様や設備を導入する“エコフレンドリー”の３要素に加え、コンバージョン工事や空室対策、賃料引上げ等の“収益力改善”が主なものであります。	当社、 ㈱プリンセススクゥエアー
不動産開発 事業	当社グループの中心事業エリアである東京都区部は、事務所用・商業用・居住用等のいずれのニーズも混在しており、土地の利用方法によって価値に大きな差が生じる地域であります。当社は、取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売しております。 開発メニューは、オフィスビル、商業(T’S BRIGHTIAシリーズ)・複合ビル、ホテル、物流施設、マンション(THEパームスシリーズ)、戸建住宅(THEパームスコートシリーズ、コモドカーサシリーズ)と多様な対応が可能であり、完成後あるいはテナント誘致後に、投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。	当社
不動産賃貸 事業	当社グループでは、東京都区部を中心に事業の裾野を広げ、オフィスビル・マンション・店舗・駐車場を所有しエンドユーザー等に賃貸しております。 当社グループ自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速且つ正確に収集することができ、当該ニーズの把握が「バリューアッププラン」の一層の充実に結びついております。	当社
不動産ファンド・コンサルティング事業	当社グループでは、金融商品取引法に規定される第二種金融商品取引業、投資助言・代理業および投資運用業に基づく事業を行っております。 具体的な事業内容としましては、トーセイ・リート投資法人のアセットマネジメント業務を受託するほか、不動産ファンドのアセットマネジメント業務として信託受益権の売買、売買の媒介、収益不動産の管理運用等のサービスを提供しています。また、事業法人が保有する企業不動産に関するコンサルティング業務や、不動産仲介などを行っております。	トーセイ ・アセッ ト・アド バイザー ズ㈱
不動産管理 事業	オフィスビル、マンション、ホテル、商業施設、学校施設等の建物・設備管理、保安警備等(ビルメンテナンス)および、オーナー代行、テナント管理、テナント募集、建物管理(プロパティマネジメント)並びに分譲マンションの管理業務を行っております。 ビルメンテナンスにおいては、ビルオーナーの経営の合理化を推進するために、建物保全管理・設備管理等を通じ、建物の経年劣化に対して的確な保全計画を実施しビルの資産価値を保ち続けます。 プロパティマネジメントにおいては、オーナー利益最大化を実現するための最適テナントの誘致や中長期リニューアルの提案など、総合的なプロパティマネジメントを提供しています。 分譲マンション管理においては、長年培ってきたノウハウを駆使し、管理組合の立上げからその後の円滑な組合運営までトータル的なサポートをしております。	トーセイ ・コミュ ニティ㈱
ホテル事業	首都圏を中心とした自社ブランド「TOSEI HOTEL COCONE」の企画、運営のほか、ホテル開発や中古オフィスビルのホテルコンバージョンを行っております。 当社がこれまで不動産開発事業、不動産再生事業、不動産賃貸事業等で培ったノウハウとネットワークを活かしたホテルを展開し、様々なサービスを提供しております。	トーセイ・ホテル・マネジメント㈱

当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。

   ### ４ 【関係会社の状況】

名称	住所	資本金又は 出資金 (千円)	主要な事業の内容	議決権の所有 割合(％)	関係内容
(連結子会社)
トーセイ・コミュニティ株式会社	東京都港区	99,500	不動産管理事業	100.0	当社保有不動産の管理をしております。 役員の兼任あり
トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社	東京都港区	100,000	不動産ファンド・コンサルティング事業	100.0	役員の兼任あり
トーセイ・ロジ・マネジメント株式会社	東京都港区	50,000	不動産コンサルティング事業	100.0	役員の兼任あり
トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社	東京都港区	100,000	ホテル事業	100.0	役員の兼任あり
トーセイ・ホテル・サービス株式会社	東京都港区	10,000	ホテル事業	100.0
株式会社プリンセススクゥエアー	東京都渋谷区	96,000	不動産再生事業	100.0	役員の兼任あり
トーセイ賃貸保証合同会社	東京都港区	3,000	不動産管理事業	100.0
TOSEI SINGAPORE PTE.LTD.	シンガポール	322,787	不動産賃貸事業	100.0
岸野商事株式会社	東京都港区	10,000	不動産賃貸事業	100.0	役員の兼任あり
株式会社増田建材店	東京都港区	60,500	不動産開発事業	100.0
三起商事株式会社	東京都港区	30,000	不動産再生事業	100.0
磯子アセットマネジメント株式会社	東京都港区	15,000	不動産再生事業	100.0

(注) １．当連結会計年度中に、磯子アセットマネジメント株式会社及びスリーフォールド株式会社の株式を取得し、連結の範囲に含めております。

２．当連結会計年度中に、株式会社プリンセススクゥエアーを存続会社とする吸収合併に伴い、株式会社プリンセスホールディングス、株式会社アイ・カンパニー、株式会社ジー・ピー・アセット及び株式会社レッツクリエイションが消滅したため、連結の範囲から除外しております。

３．当連結会計年度中に、トーセイ・アーバンホーム株式会社及びスリーフォールド株式会社は清算が結了したことに伴い、連結の範囲から除外しております。  ### ５ 【従業員の状況】

(1) 連結会社の状況

2022年11月30日現在

セグメントの名称	従業員数(人)
不動産再生事業	111	(8)
不動産開発事業	58	(1)
不動産賃貸事業	19	(－)
不動産ファンド・コンサルティング事業	149	(1)
不動産管理事業	156	(124)
ホテル事業	72	(59)
全社(共通)	98	(－)
合計	663	(193)

(注) １．従業員数は、就業人員であり、臨時雇用者数は、年間の平均人員を(　)外数で記載しております。

２．全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。

(2) 提出会社の状況

2022年11月30日現在

従業員数(人)	平均年齢(歳)	平均勤続年数(年)	平均年間給与(千円)
244	36.1	5.2	8,035

セグメントの名称	従業員数(人)
不動産再生事業	74
不動産開発事業	57
不動産賃貸事業	6
不動産ファンド・コンサルティング事業	9
ホテル事業	－
全社(共通)	98
合計	244

(注) １．従業員数は、就業人員であります。

２．平均年間給与は、賞与および基準外賃金を含んでおります。

３．全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。

(3) 労働組合の状況

労働組合は結成されておりませんが、労使関係は安定しております。 

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第２ 【事業の状況】

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項については、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。

(1) 会社の経営の基本方針

当社グループは「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。」ことを存在理念とし、常に「モノづくり」へのこだわりを持ち、不動産と金融の融合を意識した多様な不動産関連事業の推進により社会に貢献し、グループ企業価値を向上することを目指しております。

(2) 経営環境及び中長期的な会社の経営戦略及び優先的に対処すべき課題

①　経営環境

不動産投資市場は世界経済の動向や金融政策に左右されやすい市場であり、当社グループの主力市場である首都圏不動産投資市場においても、インフレ進行や欧米の金融引き締めを背景とした景気後退懸念により不透明感が増しています。足元では国内外投資家の旺盛な投資需要継続により不動産の流動性は高く、取引価格も高止まりで推移していますが、2022年12月に実施された日銀による長期金利の変動幅の拡大に伴う不動産投資家の姿勢変化、国内金融政策のさらなる変更、金融機関の融資姿勢の厳格化など、不動産市況に調整局面が訪れる可能性に留意が必要です。また、新型コロナ対策として実施された中小企業向けの実質無利子・無担保融資（ゼロゼロ融資）が終了し、2023年夏に向けて返済期限のピークが到来するため、動向を注視する必要があると認識しています。

②　中長期的な会社の経営方針、経営戦略

当社グループは、企業価値の向上を果たすべく、３ヶ年の中期経営計画を策定し事業を推進しております。中期経営計画「Infinite Potential 2023」（2020年12月～2023年11月）では、『あらゆる不動産シーンにおいて、グループの無限大の成長可能性を追求し、総合不動産会社としての新たなステージを目指す。』ことを大方針に掲げ、グループのさらなる成長に向けて既存事業の拡大とDX推進による既存事業拡充、ESG経営の実践に取り組んでおります。なお、最終年度を迎えるにあたり、現時点における事業環境の見通し並びに業績動向、棚卸資産のポートフォリオ状況を鑑み、不動産再生事業・不動産開発事業における販売計画の見直しを行いました。不動産再生事業の想定利益率が上昇しており、従前計画の税引前利益は維持したまま、売上高は計画を下方修正いたします。

中期経営計画「Infinite Potential 2023」（2020年12月～2023年11月）

＜大方針＞

『あらゆる不動産シーンにおいて、グループの無限大の成長可能性を追求し、総合不動産会社としての新たな

ステージを目指す。』

＜基本方針＞

基本方針１．環境・社会的課題を意識した既存事業の拡大、営業利益増大

基本方針２．DXによる既存事業拡充と新たな収益モデルの創出

基本方針３．事業規模拡大、保有資産増加、資本効率を意識したバランスシート戦略

基本方針４．ガバナンスと効率性の両立を意識したグループ戦略、組織戦略

基本方針５．IT活用促進による業務効率・事務効率の改善、生産性向上に資する従業員満足度の向上

基本方針６．サステナビリティを意識した事業マネジメント、ESG経営の推進

＜定量計画＞　※下線部を修正しております。

成長性　　：最終年度連結売上高 850億円

最終年度連結税引前利益 140億円

資本効率　：最終年度ROE 12％以上

安定性　　：安定事業比率(営業利益ベース) 42％以上

財務健全性：自己資本比率 35％程度

ネットD/Eレシオ 1.3倍程度

株主還元　：３年間で配当性向25％から30％へ段階的に引き上げを目指す

資本効率を意識した自社株買いの実施検討

当社グループは、グループの無限大の成長可能性を具現化すべく、さらなる事業成長と、デジタル技術応用によるビジネスの変革及び事業を通じたSDGsへの貢献、ESG経営の推進に取り組んでまいります。具体的には、環境・社会的課題への取組みを各事業の個別施策へ盛り込むことによりグループ一体で取り組みを進めることを目指し、不動産再生事業では既存不動産の再生によりビルの活用年数を延ばし、快適性・安全性を意識したバリューアップによる付加価値創造で商品の差別化と収益向上を追求してまいります。不動産開発事業においては商品企画に環境への配慮や防犯・災害への備えなどを盛り込むなど、顧客に支持される商品企画で各商品ブランド価値の向上を目指し、不動産再生事業・不動産開発事業ともにITを活用した販売活動、投資判断力の強化、グループ連携促進により、事業規模拡大に向けて体制強化を図ります。また、安定収益事業と位置付けるストック・フィービジネスにおいては、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業、ホテル事業の各事業でESGを意識した高品質なサービスの提供と顧客満足度の向上、ITを活用した業務プロセスの見直し等により、事業規模拡大と収益性向上を目指します。また、DXと不動産の融合を新たな事業機会と認識し、クラウドファンディング事業の運用資産拡大やセキュリティトークンによる投資スキームの事業化など、新たな収益モデルの創出に向けて取り組みを進めます。

財務面につきましては、事業規模及び資産残高の拡大を下支えすべく、資金調達力を強化し、健全な財務体質を維持しながら、効果的な投資を図ってまいります。また、事業規模の拡大・多様化に伴うグループ組織戦略として、組織の機能整理と再構成、内部統制のより一層の質的な充実、最適なコーポレート・ガバナンス体制を維持し、グループの連携と総合力増大を目指します。さらに、当社グループの最重要財産である人材を活かすため、グループ全体の従業員満足度の向上を図りながら、全役員・従業員の成長、生産性向上のための人材育成を推進してまいります。

③　優先的に対処すべき事業上、財務上の課題

当社グループの優先的に対処すべき事業上、財務上の課題は下記のとおりであります。

１．事業上の課題

セグメント	優先的に対処すべき課題 ※以下記載のE分野・S分野とは、ESGにおけるE（環境）分野、S（社会）分野を示しています。
不動産再生事業	１	出口戦略（規模別・エリア別等）ごとの仕入方針の定期的な改訂と投資対象物件の拡大、効率的な情報収集とアクイジションの強化、DXを活用した出口戦略の多様化
２	付加価値創造に資するバリューアップガイドラインの見直しと、E分野・S分野における課題解決および物件特性・顧客ニーズに即した最適バリューアップの実施
３	販売ルート・販売手法の拡充および効率性の追求
４	IT活用による投資判断力の強化、投資判断者の育成
５	グループの連携強化による区分マンション販売事業の強化
６	E分野・S分野を意識したバリューアッププランの研究と販売価格向上・ブランド価値向上
不動産開発事業	１	物件タイプ、用途ごとの仕入方針の定期的な改訂、効率的な情報収集とアクイジションの強化
２	物件タイプ、出口戦略（規模別・エリア別等）に即した販売ルート・販売手法の拡充および効率的な販売の実践
３	高価格帯戸建の事業拡大に向けた商品化・販売手法の調査・研究
４	E分野・S分野を意識した商品企画の追求と供給

セグメント	優先的に対処すべき課題 ※以下記載のE分野・S分野とは、ESGにおけるE（環境）分野、S（社会）分野を示しています。
不動産賃貸事業	１	固定資産の積み上げおよびE分野・S分野を意識した物件運用、環境認証取得
２	早期の稼働率引き上げおよび安定稼働の維持
３	アセットマネジメント専任部署による賃貸運営の高度化、物件マネジメント力の強化、IT利用促進とDX活用による業務プロセスの変革
不動産ファンド・ コンサルティング事業	１	受託資産残高の拡大（REIT、私募ファンド、CRE）
２	IT活用促進による業務品質の向上およびグループの連携強化による投資家リターンの最大化
３	不動産アセットマネジメント会社に求められるESG、SDGsへの継続的な取組み
不動産管理事業	１	管理物件数拡大に向けた新規案件獲得力の強化および業務品質・CS向上への取組み、プロパティマネジメント（PM）、建物管理（BM）をワンストップで行う管理会社としてのSDGs取組体制の確立
２	物流施設のプロパティマネジメント（PM）拡大に向けた受託力の強化
３	IT活用促進による業務効率化と原価削減による利益率の引き上げ
ホテル事業	１	インバウンド需要の取り込み強化による早期営業利益の黒字化、新規開業ホテルの早期安定化
２	ホテル事業拡大に向けた管理体制の構築と強化
３	E分野・S分野を意識した訴求力あるメニュー提供、リピーター顧客の拡大、客室単価引き上げ

２．財務上の課題　

	優先的に対処すべき課題
財務戦略	１	事業拡大に伴う資金調達力の強化 （与信枠拡大、固定資産向け調達条件の改善、バンクフォーメーション戦略、グリーンローンの活用）
２	成長投資、財務規律、株主還元のバランスを図ったキャピタルアロケーション（自己資本比率35％程度、ネットD/Eレシオ1.3倍程度、安定事業比率（営業利益ベース）42％以上、配当性向30.2％）
３	資本コストを上回るROE12％以上の実現（中期経営計画 最終年度目標）
４	グループ全体の効率的な資金管理によるコスト・事務負担の軽減	### ２ 【事業等のリスク】

当社グループの経営成績、株価および財政状況等に影響を及ぼす可能性が考えられる事項には以下のようなものがあります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであり、リスク発生の可能性を認識したうえで、発生の回避と発生した場合の対応に努力する方針であります。また、以下の記載は、当社グループの事業もしくは当社株式への投資に関するリスクを完全に網羅するものではありません。

(1) 経済情勢の動向

当社グループが所有するオフィスビルや商業施設への需要は景気の動向に左右されうること、また住宅購入顧客の購買意欲は景気の動向やそれに伴う雇用環境等に影響を受けやすい傾向にあること、不動産市況の悪化による地価等の下落に影響を受けやすい傾向にあること、等から、今後、国内外の経済情勢が悪化したことにより、不動産への投資意欲の低下、不動産取引の減少、空室率の上昇や賃料の下落といった事態が生じた場合には、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、当該リスクへの対応策として、定期的に景気動向・不動産市況等のモニタリングを行うとともに、エリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット観の醸成、投資判断力・リーシング力の強化等により、リスクの低減を図ってまいります。

(2) 災害等について

将来発生が懸念されている首都圏における大地震をはじめ、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、テロ、火災等の人災が発生した場合には当社グループが投資・運用・開発・管理を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性があるほか、被災による需要減少に伴うホテル稼働率の低下等が生じる可能性があり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、当該リスクへの対応策として、グループ主要各社においてBCP（事業継続計画）を策定し、被災時でも重要な事業を継続または早期復旧できるよう準備を行っております。

(3) 有利子負債の依存度および金利の動向

当社グループの事業に係る土地、建物取得費および建築費等は、主として個別案件毎に金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の比率が常に一定程度あることから、将来において、金利が上昇した場合および金融機関の融資姿勢に変化が生じた場合には、資金調達コストの増加や資金手当への影響により、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

また、一部の借入金に財務制限条項が付されており、条項に抵触し一括返済をする場合のほか、案件の売却時期の遅延や売却金額が当社の想定を下回った場合には、当社グループの資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、当該リスクへの対応策として、定期的に金利動向や金融機関の融資姿勢についてモニタリングを行うとともに、借入における機動的な資金確保のための融資枠設定や金利固定化を行う等、安定的かつ経済的な資金調達に努めております。

(4) 法的規制

①　法的規制

会社法や上場会社としての金融商品取引法の規制のほか、当社グループの事業において関連する主な法的規制は下表のとおりであります。

今後これらの法的規制が強化される場合には規制遵守に向けた対応のためのコスト増加の可能性があります。

主な法的規制
・宅地建物取引業法 ・国土利用計画法 ・都市計画法 ・建築基準法 ・建設業法 ・建築士法 ・住宅の品質確保の促進等に関する法律 ・金融サービスの提供に関する法律 ・不動産特定共同事業法 ・信託業法 ・投資信託及び投資法人に関する法律 ・資産の流動化に関する法律 ・不動産投資顧問業登録規程 ・住宅瑕疵担保履行法 ・犯罪による収益の移転防止に関する法律 ・マンションの管理の適正化の推進に関する法律 ・建築物における衛生的環境の確保に関する法律 ・警備業法 ・消防法 ・エネルギーの使用の合理化に関する法律 ・貸金業法 ・旅館業法 ・食品衛生法

②　免許、許認可等

当社グループの事業は、上表の法的規制に基づく以下の関連許認可等を得て行っております。当社グループは、これらの許認可等を受けるための諸条件および関係法令の遵守に努めており、現時点において当該許認可等が取り消しとなる事由は発生しておりません。しかしながら、法令違反等によりこれらの許認可等が取り消される、あるいは一定期間の営業活動停止等の行政処分等がなされた場合には、当社グループの事業活動に重大な影響を及ぼす可能性があります。

また、今後これらの規制の強化、または新たな規制の導入により、事業活動が制約された場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、当該リスクへの対応策として、関係法令の改廃情報および監督官庁からの発信文書の内容をリスク・コンプライアンス委員会等において共有、協議し、課題等の早期把握や対応に努めております。また、コンプライアンスに関する継続的な啓蒙活動や研修等により法令遵守の徹底を図っております。

(当社)

許認可等の名称	所管	許認可等の内容	有効期間	取消、解約その他の事由
宅地建物取引業免許	東京都知事	東京都知事免許(14)第24043号	2027年３月23日	不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
不動産投資顧問業登録	国土交通大臣	一般－第127号	2026年２月28日	不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(不動産投資顧問業登録規程第30条)
特定建設業許可	東京都知事	東京都知事許可(特－４) 第107905号	2027年12月９日	特定建設業に５年以上の経験を有する常勤役員・社員がいなくなった場合は許可の取消(建設業法第29条)
一級建築士事務所登録	東京都知事	（本社） 東京都知事登録第46219号	2026年４月９日	不正な手段による登録や一級建築士等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築士法第26条)
不動産特定共同事業許可	金融庁長官・ 国土交通大臣	金融庁長官・国土交通大臣許可第102号	－	宅地建物取引業免許の取消や役員等の欠格条項違反に該当した場合は許可の取消(不動産特定共同事業法第36条)
金融商品取引業登録(第二種金融商品取引業、投資助言・代理業)	金融庁	関東財務局長(金商) 第898号	－	不正な手段による登録や資本金または業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥るおそれがある場合は登録の取消(金融商品取引法第52条)

(トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱)

許認可等の名称	所管	許認可等の内容	有効期間	取消、解約その他の事由
宅地建物取引業免許	東京都知事	東京都知事免許(４)第85736号	2026年４月７日	不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
不動産特定共同事業許可	金融庁長官・国土交通大臣	金融庁長官・国土交通大臣許可第70号	－	宅地建物取引業免許の取消や役員等の欠格条項違反に該当した場合は許可の取消(不動産特定共同事業法第36条)
金融商品取引業登録(投資運用業(不動産関連特定投資運用業)、第二種金融商品取引業、投資助言・代理業)	金融庁	関東財務局長(金商) 第363号	－	不正な手段による登録や資本金または業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥るおそれがある場合は登録の取消(金融商品取引法第52条)
取引一任代理等の認可	国土交通大臣	国土交通大臣 認可第52号	－	不正な手段による認可の取得や業務に関し取引の相手に損害を与えた場合は認可の取消(宅地建物取引業法第67条の２)

(トーセイ・コミュニティ㈱)

許認可等の名称	所管	許認可等の内容	有効期間	取消、解約その他の事由
宅地建物取引業免許	東京都知事	東京都知事免許(５)第80048号	2026年９月28日	不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
特定建設業許可	東京都知事	東京都知事許可(特－29) 第119534号	2023年３月10日	特定建設業に５年以上の経験を有する常勤役員・社員がいなくなった場合は許可の取消(建設業法第29条)
一級建築士事務所登録	東京都知事	東京都知事登録第49526号	2024年１月14日	不正な手段による登録や一級建築士等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築士法第26条)
マンション管理業登録	国土交通大臣	国土交通大臣(５)第030488号	2027年５月21日	不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(マンションの管理の適正化の推進に関する法律第83条)
建築物環境衛生総合管理業登録	東京都知事	東京都19総 第273号	2025年10月３日	不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築物における衛生的環境の確保に関する法律第12条の四)
警備業認定	東京都公安委員会	東京都公安委員会認定 第30002591号	2026年10月14日	不正な手段による認定や欠格事由に該当している場合に認定の取消(警備業法第８条)
賃貸住宅管理業	国土交通大臣	国土交通大臣（01）第000240号	2026年７月29日	不正な手段による登録や賃貸住宅管理業者の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第23条）

(トーセイ・ロジ・マネジメント㈱)

許認可等の名称	所管	許認可等の内容	有効期間	取消、解約その他の事由
宅地建物取引業免許	東京都知事	東京都知事免許(３)第88903号	2023年２月22日	不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
貸金業登録	東京都知事	東京都知事(１)第31891号	2025年３月28日	不正の手段による登録や欠格条項違反に該当する場合は登録の取消(貸金業法第24条の６の５)

(岸野商事㈱)

許認可等の名称	所管	許認可等の内容	有効期間	取消、解約その他の事由
宅地建物取引業免許	東京都知事	東京都知事免許(２)第99269号	2026年６月３日	不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

(㈱増田建材店)

許認可等の名称	所管	許認可等の内容	有効期間	取消、解約その他の事由
宅地建物取引業免許	東京都知事	東京都知事免許 (１)第101703号	2023年３月２日	不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

(磯子アセットマネジメント㈱)

許認可等の名称	所管	許認可等の内容	有効期間	取消、解約その他の事由
宅地建物取引業免許	東京都知事	東京都知事免許 (１)第107826号	2027年５月20日	不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

(トーセイ・ホテル・マネジメント㈱)

＜トーセイホテルココネ神田＞

許認可等の名称	所管	許認可等の内容	有効期間	取消、解約その他の事由
旅館業営業許可証	千代田保健所長	旅館業営業許可	－	構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消

＜トーセイホテルココネ上野＞

許認可等の名称	所管	許認可等の内容	有効期間	取消、解約その他の事由
旅館業営業許可証	台東保健所長	旅館業営業許可	－	構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消
飲食店営業許可証	台東保健所長	飲食店営業許可	2025年11月30日	人の健康を損なう食品の販売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした場合は営業の禁止（食品衛生法第60条、61条）

＜トーセイホテル＆セミナー幕張＞

許認可等の名称	所管	許認可等の内容	有効期間	取消、解約その他の事由
旅館業営業許可証	習志野保健所長	旅館業営業許可	－	構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消
飲食店営業許可証 （レストラン）	習志野保健所長	飲食店営業許可	2026年２月28日	人の健康を損なう食品の販売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした場合は営業の禁止（食品衛生法第60条、61条）
飲食店営業許可証 （カフェ）	習志野保健所長	飲食店営業許可	2026年２月28日	人の健康を損なう食品の販売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした場合は営業の禁止（食品衛生法第60条、61条）

＜トーセイホテルココネ浅草蔵前＞

許認可等の名称	所管	許認可等の内容	有効期間	取消、解約その他の事由
旅館業営業許可証	台東保健所長	旅館業営業許可	－	構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消

＜トーセイホテルココネ上野御徒町＞

許認可等の名称	所管	許認可等の内容	有効期間	取消、解約その他の事由
旅館業営業許可証	台東保健所長	旅館業営業許可	－	構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消

＜トーセイホテルココネ浅草＞

許認可等の名称	所管	許認可等の内容	有効期間	取消、解約その他の事由
旅館業営業許可証	台東保健所長	旅館業営業許可	－	構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消

＜トーセイホテルココネ鎌倉＞

許認可等の名称	所管	許認可等の内容	有効期間	取消、解約その他の事由
旅館業営業許可証	鎌倉保健福祉事務所長	旅館業営業許可	－	構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消
飲食店営業許可証	鎌倉保健福祉事務所長	飲食店営業許可	2028年９月27日	人の健康を損なう食品の販売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした場合は営業の禁止（食品衛生法第60条、61条）

(㈱プリンセススクゥエアー)

許認可等の名称	所管	許認可等の内容	有効期間	取消、解約その他の事由
宅地建物取引業免許	東京都知事	東京都知事免許(８)第59205号	2026年７月20日	不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
賃貸住宅管理業	国土交通大臣	国土交通大臣（01）第000376号	2026年７月30日	不正な手段による登録や賃貸住宅管理業者の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第23条）

(5) 会計基準・不動産税制の変更について

会計基準、不動産税制に関する変更があった場合、資産保有および取得・売却時のコストの増加等により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、当該リスクへの対応策として、会計基準及び不動産税制の変更に関して適時に情報を収集することで、当社グループの経営成績、財務状況に与える影響を早期に把握するよう努めております。

(6) 新規事業について

当社グループは、近年参入したホテル事業を含む既存事業の拡大などを目的とした企業買収、子会社の設立等に加えて、新たにクラウドファンディングやセキュリティ・トークンを活用した不動産事業を推進しております。これら事業の業績には様々な不確実性を伴うため、想定しうるリスクに対する内部管理体制の構築、人材の充実、保険の付保等を行っておりますが、想定を超えるリスクの発生、法令や諸規制の変更によっては、当社グループの財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、当該リスクへの対応策として、可能な限りリスクを想定した内部管理体制の構築、人材の充実、保険の付保等を行うとともに、事業戦略の進捗状況や事業環境の変化等について定期的にモニタリングを行い、環境変化に応じた戦略の見直しを適時に行っております。

(7) 新型コロナウイルス感染症について

新型コロナウイルスの感染状況については、政府等による感染防止策やワクチン接種の普及等を受け、落ち着きを取り戻しておりますが、今後、感染拡大が再燃し、経済活動の停滞が生じた場合、ホテル事業をはじめとする当社グループの行う事業に業績低迷が生じ、経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

また、従業員に感染者が出た場合は、営業所の閉鎖等により事業活動が滞る可能性があります。

当社グループでは、当該リスクへの対応策として、政府等の方針や各業界のガイドラインに従い、顧客や従業員の安全確保を最優先とし、感染予防対策の徹底に努めております。

(8) ESGについて

環境・社会・ガバナンスへの企業の取組みの重要性は、年々高まっております。当社グループの取組みが適切に行われず対応に遅れや不備が発生した場合、地域社会や顧客、取引先、従業員、投資家、市場からの信頼を損ない、当社グループの事業戦略や経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。なお、環境分野においては世界的に気候変動の深刻度が増していることから、気候変動に伴う物理的な被害や気候関連の規制強化、脱炭素・低炭素社会への移行について適切な緩和策と適応策が取られなかった場合、当社グループの財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。加えて、社会分野では人材の多様性の確保を含む人材育成や社内環境整備等、人的資本経営に対する要請が高まり、これらの取り組みに関する体制整備や実行計画、情報開示等に遅れや不備が生じた場合、当社グループにおける雇用への影響や市場からの評価を損なう可能性があります。

当社グループでは、当該リスクへの対応策として、「サステナビリティ委員会の設置」、「トーセイグループESG方針・ESG行動指針、トーセイグループ人権方針、トーセイグループ環境ポリシーの制定」などサステナビリティ推進体制を整備、強化するとともに、中期経営計画における経営基盤の強化の一つとして「サステナビリティを意識した事業マネジメント、ESG経営の推進」を掲げ、ESG経営の実践および地球環境の負荷軽減への取り組みの推進、サステナビリティ課題のリスク低減に努めております。  ### ３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1)　経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

①　事業環境と経営成績等の状況に関する認識

当連結会計年度（2021年12月１日～2022年11月30日）における我が国経済は、水際対策の緩和をはじめとしたウィズコロナへの適応により社会経済活動の正常化が進み、持ち直しの動きがみられています。一方、世界的な金融引締めやロシア・ウクライナ情勢による資源の供給難および価格高騰を背景とした海外景気の下振れ、過度な円安による物価上昇が及ぼす影響については留意が必要です。

当社グループが属する不動産業界においては、売却案件の減少やJ-REITの物件取得減少の影響により2022年１月～９月の国内不動産投資額は1.9兆円（前年同期比38％減）となりました。しかしながら、安定性・流動性に優れる国内不動産の優位性は変わらないうえに、世界各国の利上げに対して金融緩和の継続かつ円安が進む日本の不動産投資市場はさらに魅力を増しており、海外投資家の投資意欲は堅調です（民間調査機関調べ）。

首都圏分譲マンション市場は、2022年１月～10月の新築発売戸数が20,946戸（前年同期比2.7％減）となりました。昨今の資材高の影響で、デベロッパーはなるべく値下げをせず販売に時間をかける傾向が見られますが、販売戸数は概ね底堅く推移しています。また、首都圏中古マンション市場においては、2022年１月～10月の成約戸数が29,797戸と前年同期比で11.1％減少しましたが、成約価格は引き続き上昇傾向にあり活況を呈しています。分譲戸建市場においては、2022年１月～10月の新設住宅着工戸数は49,452戸（前年同期比6.0％増）となりました（民間調査機関調べ）。

2022年１月～10月の建築費は、木造の平均坪単価は580千円/坪（前年同期比1.9％上昇）、鉄骨鉄筋コンクリート造の平均坪単価が1,436千円/坪（前年同期比23.8％上昇）となりました。かつてウッドショックを引き起こした木材の供給不足は落ち着きを見せているものの、昨今の円安の影響により木材価格は値下げに至っておらず、木造建築費は高止まりしています。また、鋼材価格の高騰により、鉄骨鉄筋コンクリート造の建築費は急上昇しています（国土交通省調べ）。

東京都心ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場は、2022年10月時点の平均空室率は6.44％（前年同月比0.03ポイント下落）、平均賃料は20,114円/坪（前年同月比3.3％下落）と下降傾向はゆるやかになっています。2023年には新築オフィスビルの大量供給が予定されており、引き続き需給動向の注視が必要です（民間調査機関調べ）。

一方、マンション賃貸市場はおおむね堅調に推移しており、首都圏賃貸マンションにおける2022年10月時点の平均募集賃料は10,879円/坪（前年同月比 0.5％下落）、J-REITが東京圏で保有するマンションにおける2022年８月末時点の平均稼働率は97.0％（前年同月比 0.5ポイント上昇）となりました。東京23区のシングル向けマンションの賃料は、昨年までの下落基調は一服し、底打ち感が見られます（民間調査機関調べ）。

首都圏物流施設賃貸市場では、2022年10月の賃貸ストックは821万坪（前年同月比13.5％増）となりました。空室率は4.0％と前年同月比で2.3ポイント上昇しましたが、賃料は緩やかに上昇を続けています。新規供給増加により短期的にはさらなる空室率の上昇が見込まれますが、中長期的にはEC需要の拡大に支えられ、堅調に推移する見通しです（民間調査機関調べ）。

不動産ファンド市場は、引き続き市場規模の拡大が続いています。2022年10月のJ-REITの運用資産額は 21.7兆円（前年同月比 0.4兆円の増加）、私募ファンドは運用資産額 26.5兆円（2022年６月末時点、前年同月比 3.1兆円の増加）となり、両者を合わせた証券化市場の規模は 48.2兆円まで拡大しました（民間調査機関調べ）。

東京都のビジネスホテル市場では、2022年１月～９月の平均客室稼働率は53.9％（前年同期は38.1％）、東京都の全施設タイプにおける同期間の延べ宿泊者数は3,874万人（前年同期比59.1％増）となりました。国内需要の回復に加え入国制限緩和により外国人宿泊者数の増加も見られはじめています（観光庁調べ）。

このような事業環境の中、当社グループは不動産ファンド・コンサルティング事業において、アセットマネジメント受託資産残高を伸長させるとともに、不動産再生事業や不動産開発事業において、物件販売ならびに将来の収益の源泉となる収益不動産や各種開発用地の取得を進めてまいりました。

以上の結果、当連結会計年度は、売上高70,953百万円(前連結会計年度比14.9％増)、営業利益13,514百万円(同23.2％増)、税引前利益12,753百万円(同23.8％増)、親会社の所有者に帰属する当期利益8,607百万円(同28.1％増)となりました。

セグメントごとの業績は次のとおりであります。

当連結会計年度より、「不動産流動化事業」から「不動産再生事業」にセグメント名称を変更しております。当該変更はセグメント名称の変更であり、セグメント情報に与える影響はありません。

(不動産再生事業)

当連結会計年度は、「セントラル南大塚第一ビル」（東京都豊島区）、「NACビルディング」（東京都立川市）、「加須倉庫」（埼玉県加須市）等のバリューアップ物件38棟及び中古区分マンション127戸を販売いたしました。

仕入につきましては、収益オフィスビル、賃貸マンション等を合わせて33棟、土地４件及び中古区分マンション125戸を取得しております。

また、保有する収益不動産の評価の見直しにより、棚卸資産評価損502百万円及び棚卸資産評価損の戻入を535百万円計上しております。

以上の結果、不動産再生事業の売上高は37,477百万円(前連結会計年度比11.6％増)、セグメント利益は6,102百万円(前連結会計年度比15.3％減)となりました。

(不動産開発事業)

当連結会計年度は、「T'S BRIGHTIA南青山EAST」（東京都港区）を販売いたしました。また、新築分譲マンションでは、「THEパームス戸田マスターグレイス」（埼玉県戸田市）において、93戸を販売いたしました。戸建住宅では、「THEパームスコート世田谷八幡山」（東京都世田谷区）、「THEパームスコート三鷹ヴェール」（東京都三鷹市）等において、105戸を販売いたしました。

仕入につきましては、賃貸マンション開発用地４件、賃貸アパート開発用地３件、収益オフィスビル開発用地２件、96戸分の戸建住宅開発用地を取得しております。

また、保有する収益不動産の評価の見直しにより、棚卸資産評価損の戻入544百万円を計上しております。

以上の結果、不動産開発事業の売上高は13,792百万円(前連結会計年度比15.3％増)、セグメント利益は2,958百万円(前連結会計年度比178.9％増)となりました。

(不動産賃貸事業)

当連結会計年度は、保有する賃貸用棚卸資産25棟を売却した一方、新たに収益オフィスビル、賃貸マンション等26棟を取得し、また取得後の空室のリーシングに努めたことに加え、保有する固定資産及び棚卸資産のリーシング活動にも注力いたしました。

以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は6,083百万円(前連結会計年度比11.3％)、セグメント利益は3,041百万円(前連結会計年度比12.7％増)となりました。

(不動産ファンド・コンサルティング事業)

当連結会計年度は、前連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高（注）1,420,867百万円から、ファンドの物件売却等により184,413百万円の残高が減少したものの、新たにアセットマネジメント契約を受託したことにより、486,442百万円の残高が増加し、当連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高は1,722,896百万円となりました。

以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の売上高は5,444百万円(前連結会計年度比10.3％増)、セグメント利益は3,218百万円(前連結会計年度比2.6％増)となりました。

(注) アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。

(不動産管理事業)

当連結会計年度は、新規契約の獲得及び既存契約の維持に努めました。当連結会計年度末での管理棟数は、オフィスビル、ホテル及び物流施設等で478棟、分譲マンション及び賃貸マンションで315棟、合計793棟（前連結会計年度末比35棟増加）となりました。

以上の結果、不動産管理事業の売上高は6,228百万円(前連結会計年度比19.3％増)、セグメント利益は878百万円(前連結会計年度比30.6％増)となりました。

(ホテル事業)

当連結会計年度も引き続き新型コロナウイルス感染症の影響は継続しておりますが、既存ホテルの稼働率の改善等に向けて取り組み、売上高・セグメント損益とも前年同期を上回りました。

以上の結果、ホテル事業の売上高は1,927百万円（前連結会計年度比247.0％増）、セグメント損失は315百万円(前連結会計年度はセグメント損失838百万円)となりました。

②　経営成績等に関する分析・検討内容　

当連結会計年度は、急激な世界のインフレ進行や欧米の金融引き締め等を背景とした世界経済の減速懸念はありながらも、規模と安定性に優れる日本の不動産投資市場は低金利環境の継続や足元の円安進行等もあって堅調に推移し、国内外投資家の不動産投資需要が継続しました。また、国内の経済活動はコロナ抑制と経済活動の両立により回復基調にあり、個人向け住宅市場は底堅く推移しました。

このような事業環境のなか、当社は引き続き不動産市場の動向を注視しながら各事業を推進し、当連結会計年度の業績は、売上高は709億円（期初計画比11.3％減）、営業利益は135億円（同5.9％増）、税引前利益は127億円（同6.3％増）となりました。一部販売予定物件の販売時期を翌期以降に変更したことにより期初計画比で減収となったものの、不動産再生事業ならびに不動産開発事業の利益率向上により営業利益が当初計画を上回り、税引前利益・当期利益はともに過去最高益を達成いたしました。

主力事業である不動産再生事業は、オフィスビルや物流施設、収益マンションなどの投資用物件の販売が好調であり、2021年度に本格参入した区分マンション販売も含めて順調に推移しました。不動産開発事業は、分譲マンションや戸建については販売を急がない利益重視の戦略であるため分譲の販売実績は計画戸数を若干下回ったものの、上期に売却した商業施設の利益が寄与し、セグメント利益は計画を上回りました。

当社が安定収益事業と位置付けるストック・フィービジネスは、ほぼ計画通りの着地となりました。不動産賃貸事業は収益不動産の仕入やリーシングの遅れによりセグメント収益が計画を下回りましたが、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業は順調に受託案件を伸ばして計画を達成いたしました。回復途上にあるホテル事業も客足回復により、GOP（営業総利益）が計画を上回りました。なお、近年成長を続けている不動産ファンド・コンサルティング事業は、期末の受託資産残高を1.7兆円超と大きく残高を伸ばしており、2022年12月には新たに大型案件「大手町プレイス」を受託しました。さらなる事業成長に向けて、組織増強や効率化を推進してまいります。

(2)　生産、受注及び販売の状況

① 生産実績

当社グループは、不動産再生事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業及びホテル事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。

② 受注実績

当社グループにおいて受注生産を行っておりますが、グループ事業全体における重要性が低いため、受注実績の記載はしておりません。

③ 販売実績

当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	当連結会計年度 (自　2021年12月１日 　至　2022年11月30日)	前連結会計年度比 (％)
金額(千円)
不動産再生事業	37,477,067	11.6
不動産開発事業	13,792,758	15.3
不動産賃貸事業	6,083,791	11.3
不動産ファンド・コンサルティング事業	5,444,022	10.3
不動産管理事業	6,228,354	19.3
ホテル事業	1,927,490	247.0
合計	70,953,486	14.9

(注) １．セグメント間の取引については相殺消去しております。

２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

相手先	前連結会計年度 (自　2020年12月１日 　至　2021年11月30日)		当連結会計年度 (自　2021年12月１日 　至　2022年11月30日)
金額(千円)	割合(％)	金額(千円)	割合(％)
トーセイ・リート投資法人	3,923,983	6.4	6,914,887	9.7

(3) 財政状態

当連結会計年度末における財政状態は、総資産210,955百万円(前連結会計年度末比8.2％増)、負債138,665百万円(同7.4％増)、資本72,290百万円(同9.6％増)となりました。また、親会社所有者帰属持分比率は34.3％(前連結会計年度末は33.8％)となっております。

(流動資産)

当連結会計年度末における流動資産の残高は、137,131百万円となり、前連結会計年度末に比べ14,173百万円増加しております。これは主に、当社グループの主力事業であります不動産再生事業及び不動産開発事業において、物件の仕入が売却を上回ったことによる棚卸資産の増加(前連結会計年度末比10,092百万円増)等によるものであります。

(非流動資産)

当連結会計年度末における非流動資産の残高は、73,824百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,771百万円増加しております。これは主に、その他の金融資産2,708百万円の増加等によるものであります。

(流動負債)

当連結会計年度末における流動負債の残高は、22,436百万円となり、前連結会計年度末に比べ2,613百万円増加しております。これは主に、有利子負債2,306百万円の増加等によるものであります。

(非流動負債)

当連結会計年度末における非流動負債の残高は、116,228百万円となり、前連結会計年度末に比べ6,999百万円増加しております。これは主に、有利子負債7,586百万円の増加等によるものであります。

(資本)

当連結会計年度末における資本の残高は、72,290百万円となり、前連結会計年度末に比べ6,331百万円増加しております。これは主に利益剰余金の積み上げ、配当金の支払、自己株式の取得及び処分によるものであります。

(4) キャッシュ・フロー

当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ1,793百万円減少し、31,767百万円となりました。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

営業活動により使用した資金は、197百万円(前連結会計年度は、974百万円の獲得)となりました。これは主に、税引前利益12,753百万円、営業債権及びその他の債権の増加5,542百万円、棚卸資産の増加6,365百万円、法人所得税の支払額5,099百万円等によるものであります。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

投資活動により使用した資金は、9,081百万円(前連結会計年度比41.2％減)となりました。これは主に、投資不動産の取得による支出3,172百万円、その他の金融資産の取得による支出2,921百万円、子会社の取得による支出2,764百万円等によるものであります。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

財務活動により獲得した資金は、7,477百万円(前連結会計年度比32.0％減)となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出29,180百万円及び配当金の支払額1,814百万円があったものの、長期借入れによる収入37,857百万円があったことによるものであります。

キャッシュ・フロー指標のトレンド

	2020年11月期	2021年11月期	2022年11月期
親会社所有者帰属持分比率(％)	36.5	33.8	34.3
時価ベースの親会社所有者帰属持分比率(％)	33.9	23.6	31.4
キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年)	7.3	118.0	－
インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)	12.9	0.8	－

親会社所有者帰属持分比率　　　　　　：親会社所有者帰属持分／資産合計

時価ベースの親会社所有者帰属持分比率：株式時価総額／資産合計

キャッシュ・フロー対有利子負債比率　：有利子負債／キャッシュ・フロー

インタレスト・カバレッジ・レシオ　　：キャッシュ・フロー／利払い

(注１) いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。

(注２) 株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しています。

(注３) キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを使用しております。

(注４) 有利子負債は、連結財政状態計算書に計上されている負債のうち利息を支払っている全ての負債を対象としております。

(注５) 2022年11月期は、連結キャッシュ・フロー計算書の営業キャッシュ・フローがマイナスのため、キャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオについて記載しておりません。

(5) 重要な会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、IFRSに準拠して作成しております。この連結財務諸表の作成に当たり重要となる会計方針及び見積りにつきましては、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(１) 連結財務諸表　連結財務諸表注記　３．重要な会計方針、４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断」に記載されているとおりであります。

(6) 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標について

中期経営計画「Infinite Potential 2023」（2020年12月～2023年11月） の計画数値に対する当連結会計年度の実績については以下の通りとなっております。

当連結会計年度の経営成績の分析につきましては前述の「（1）経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容」をご参照ください。

＜中期経営計画「Infinite Potential 2023」定量計画（連結）＞※下線部を修正しております。

	初年度 2021年11月期	２年目 2022年11月期	３年目（最終年度） 2023年11月期 （2022年１月12日発表）	修正３年目（最終年度） 2023年11月期 （2023年１月12日発表）
連結売上高	695億円	800億円	1,000億円	850億円
連結税引前利益	80億円	120億円	140億円	140億円
最終年度ROE	-	-	12％以上	12％以上
安定事業比率 (営業利益ベース)	47.5％	43.5％	50％程度	42％以上
自己資本比率	35.7％	33.3％	35％程度	35％程度
ネットD/Eレシオ	1.01倍	1.35倍	1.3倍程度	1.3倍程度
配当性向	26.2％	28.2％	30％程度	30.2％

＜当連結会計年度までの実績＞

	2021年11月期	2022年11月期
連結売上高	617億円	709億円
連結税引前利益	103億円	127億円
ROE	10.8％	12.5％
安定事業比率 (営業利益ベース)	40.7％	43.0％
自己資本比率	33.8％	34.3％
ネットD/Eレシオ	1.23倍	1.29倍
配当性向	26.7％	28.1％

(7) 資本の財源及び資金の流動性に関する事項

当社グループの事業活動における資金需要は、主に事業用建物および土地の仕入に関するものであります。当社グループはこれらの需要について、自己資金に加え、銀行借入を中心に機動性と長期安定性を重視した資金調達を実施しております。 ### ４ 【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。　### ５ 【研究開発活動】

該当事項はありません。 

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第３ 【設備の状況】

１ 【設備投資等の概要】

当社グループでは、当連結会計年度において総額3,341百万円の設備投資を実施いたしました。そのうち主なものは、不動産賃貸事業における物件取得によるものであります。

なお、当連結会計年度において重要な設備の除却、売却等はありません。 ### ２ 【主要な設備の状況】

(1) 提出会社

					2022年11月30日現在
事業所名 (所在地)	セグメントの 名称	設備の内容	帳簿価額(千円)				従業員数 (名)
建物及び 構築物	土地 (面積㎡)	その他	合計
本社 (東京都港区)	統括事務施設	事務所設備	4,729,619	3,501,408 (2,472.73)	150,288	8,381,316	217
町田事業所 (東京都町田市)	不動産開発事業	事務所設備	58,212	190,198 (993.03)	－	248,410	27
賃貸用不動産 (東京都千代田区等20棟)	不動産賃貸事業	賃貸ビル・店舗等	7,049,060	30,263,077 (31,139.73)	535,399	37,847,538	－
賃貸用不動産 (東京都千代田区等７棟)	ホテル事業	ホテル設備	6,565,544	6,591,689 (10,563.90)	335,271	13,492,506	－
合計	－	－	18,402,437	40,546,373 (45,169.39)	1,020,960	59,969,771	244

(2) 国内子会社

						2022年11月30日現在
会社名	事業所名 (所在地)	セグメント の名称	設備の 内容	帳簿価額(千円)				従業員数 (名)
建物及び 構築物	土地 (面積㎡)	その他	合計
岸野商事㈱	賃貸用不動産 （東京都豊島区１棟）	不動産 賃貸事業	賃貸ビル	14,438	2,002,282 (160.76)	－	2,016,720	－

該当事項はありません。 

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第４ 【提出会社の状況】

１ 【株式等の状況】

(1) 【株式の総数等】

① 【株式の総数】

種類	発行可能株式総数(株)
普通株式	150,000,000
計	150,000,000

種類	事業年度末現在 発行数(株) (2022年11月30日)	提出日現在 発行数(株) (2023年２月27日)	上場金融商品取引所名又は登録認可金融商品取引業協会名	内容
普通株式	48,683,800	48,683,800	東京証券取引所プライム市場、シンガポール証券取引所メインボード	単元株式数100株
計	48,683,800	48,683,800	－	－

(2) 【新株予約権等の状況】

① 【ストックオプション制度の内容】

決議年月日	2019年４月25日
付与対象者の区分及び人数	当社取締役    　　　 ７名 (内社外取締役２名) 当社執行役員         ５名 当社従業員          264名 当社子会社の取締役   ４名
新株予約権の数（個）　※	4,303［4,019］(注)１
新株予約権の目的となる株式の種類、 内容および数（株）　※	普通株式　430,300［401,900］(注)１
新株予約権の行使時の払込金額（円）　※	1,006(注)２
新株予約権の行使期間　※	2021年５月１日～2024年４月25日
新株予約権の行使により株式を発行する場合の株式の発行価格および資本組入額（円）　※	発行価格　　1,006 資本組入額　  503
新株予約権の行使の条件　※	(注)３
新株予約権の譲渡に関する事項　※	譲渡による新株予約権の取得については、当社取締役会の決議による承認を要するものとする。
組織再編成行為に伴う新株予約権の交付に関する事項　※	(注)４

※　当事業年度の末日（2022年11月30日）における内容を記載しております。当事業年度末日から提出日の前月末（2023年１月31日）現在にかけて変更された事項については、提出日の前月末現在における内容を［　］内に記載しており、その他の事項については当事業年度の末日における内容から変更はありません。

(注) １．新株予約権の１個当たりの目的である株式の数(以下、「付与株式数」という。)は100株とする。

なお、新株予約権を割り当てる日(以下、「割当日」という。)後、当社が当社普通株式につき、株式分割(当社普通株式の株式無償割当てを含む。以下、株式分割の記載につき同じ。)又は株式併合を行う場合、次の算式により付与株式数を調整するものとする。ただし、かかる調整は、新株予約権のうち、当該時点で行使されていない新株予約権の目的である株式の数について行われ、調整の結果生じる１株未満の端数については、これを切り捨てるものとする。

調整後付与株式数	＝	調整前付与株式数	×	株式分割・株式併合の比率

調整後付与株式数は、株式分割の場合は、当該株式分割の基準日の翌日(基準日を定めないときは、その効力発生日)以降、株式併合の場合は、その効力発生日以降、これを適用する。ただし、剰余金の額を減少して資本金又は準備金を増加する議案が当社株主総会において承認されることを条件として株式分割が行われる場合で、当該株主総会の終結の日以前の日を株式分割のための基準日とする場合は、調整後付与株式数は、当該株主総会の終結の日の翌日以降これを適用する。

また、上記の他、割当日後、当社が合併、会社分割又は株式交換を行う場合及びその他これらの場合に準じて付与株式数の調整を必要とする場合、当社は、当社取締役会において必要と認める付与株式数の調整を行うことができる。

２．新株予約権の割当日後、当社が当社普通株式につき、次の(1)又は(2)を行う場合は、それぞれ次に定める算式(以下、「行使価額調整式」という。)により行使価額を調整し、調整の結果生ずる１円未満の端数はこれを切り上げる。

(1) 株式分割又は株式併合を行う場合。

調整後行使価額	＝	調整前行使価額	×	１
株式分割・株式併合の比率

(2) 時価を下回る価額で、新株式の発行又は自己株式の処分を行う場合(会社法第194条の規定(単元未満株主による単元未満株式売渡請求)に基づく自己株式の売渡し、「商法等の一部を改正する等の法律」(平成13年法律第79号)附則第５条第２項の規定に基づく自己株式の譲渡、「商法等の一部を改正する法律」(平成13年法律第128号)の施行前の商法第280条ノ19の規定に基づく新株引受権の行使、当社普通株式に転換される証券若しくは転換できる証券の転換又は当社普通株式の交付を請求できる新株予約権(新株予約権付社債に付されたものを含む。)の行使による場合を除く)。

				既発行株式数	＋	新規発行株式数×１株当たり払込金額
調整後行使価額	＝	調整前行使価額	×	時価
既発行株式数＋新規発行株式数

①　行使価額調整式に使用する「時価」は、下記(3)に定める「調整後行使価額を適用する日」(以下、「適用日」という。)に先立つ45取引日目に始まる30取引日における東京証券取引所における当社普通株式の普通取引の終値(気配表示を含む。以下同じ。)の平均値(終値のない日を除く。)とする。なお、「平均値」は、円位未満小数第２位まで算出し、小数第２位を四捨五入する。

②　行使価額調整式に使用する「既発行株式数」とは、基準日がある場合はその日、その他の場合は適用日の１ヶ月前の日における当社の発行済普通株式総数から当社が当該日において保有する当社普通株式にかかる自己株式数を控除した数とする。

③　自己株式の処分を行う場合には、「新規発行株式数」を「処分する自己株式数」に読み替えるものとする。

(3) 調整後行使価額を適用する日は、次に定めるところによる。

①　上記(1)に従い調整を行う場合の調整後行使価額は、株式分割の場合は、当該株式分割の基準日の翌日(基準日を定めないときは、その効力発生日)以降、株式併合の場合は、その効力発生日以降、これを適用する。ただし、剰余金の額を減少して資本金又は準備金を増加する議案が当社株主総会において承認されることを条件として株式分割が行われる場合で、当該株主総会の終結の日以前の日を株式分割のための基準日とする場合は、調整後行使価額は、当該株主総会の終結の日の翌日以降、当該基準日の翌日に遡及してこれを適用する。

なお、上記ただし書に定める場合において、株式分割のための基準日の翌日から当該株主総会の終結の日までに新株予約権を行使した(かかる新株予約権を行使することにより交付を受けることができる株式の数を、以下、「分割前行使株式数」という。)新株予約権者に対しては、次の算式により、当社普通株式を交付するものとし、調整の結果生じる１株未満の端数は、これを切り捨てるものとする。

株式数	＝	(調整前行使価額－調整後行使価額)×分割前行使株式数
調整後行使価額

②　上記(2)に従い調整を行う場合の調整後行使価額は、当該発行又は処分の払込期日(払込期間が設けられたときは、当該払込期間の最終日)の翌日以降(基準日がある場合は当該基準日の翌日以降)、これを適用する。

(4) 上記(1)及び(2)に定める場合の他、割当日後、当社が合併、会社分割又は株式交換を行う場合及びその他これらの場合に準じて行使価額の調整を必要とする場合、当社は、当社取締役会において必要と認める行使価額の調整を行うことができる。

３．新株予約権の行使の条件は次のとおりとする。

(1) 対象者区分による条件

①　当社の取締役

新株予約権者は、権利行使時において当社取締役の地位にあることを要する。ただし、新株予約権者が、任期満了による退任又は会社都合により取締役の地位を失った場合はこの限りではない。

②　当社の執行役員及び従業員並びに当社子会社の取締役

新株予約権者は、新株予約権の権利行使の時点において、当社又は当社子会社の取締役、監査役、執行役員又は従業員のいずれかの地位にあることを要する。ただし、当社又は当社子会社の取締役又は監査役の任期満了による退任、当社又は当社子会社の執行役員又は従業員の定年による退職、その他正当な事由により、当社又は当社子会社の取締役、監査役、執行役員又は従業員の地位を喪失した場合はこの限りではない。

(2) 対象者全員に対する条件

①　新株予約権の相続はこれを認めない。

②　新株予約権の質入れ、その他一切の処分はこれを認めない。

４．組織再編行為に伴う新株予約権の交付に関する事項は次のとおりとする。

当社が合併(当社が合併により消滅する場合に限る。)、吸収分割若しくは新設分割(それぞれ当社が分割会社となる場合に限る。)、株式交換若しくは株式移転(それぞれ当社が完全子会社となる場合に限る。)(以上を総称して以下「組織再編行為」という。)をする場合において、組織再編行為の効力発生日(吸収合併につき吸収合併がその効力を生ずる日、新設合併につき新設合併設立株式会社成立の日、吸収分割につき吸収分割がその効力を生ずる日、新設分割につき新設分割設立株式会社成立の日、株式交換につき株式交換がその効力を生ずる日、及び株式移転につき株式移転設立完全親会社の成立の日をいう。以下同じ。)の直前において残存する新株予約権(以下、「残存新株予約権」という。)を保有する新株予約権者に対し、それぞれの場合につき、会社法第236条第１項第８号のイからホまでに掲げる株式会社(以下「再編対象会社」という。)の新株予約権をそれぞれ交付することとする。ただし、以下の各号に沿って再編対象会社の新株予約権を交付する旨を、吸収合併契約、新設合併契約、吸収分割契約、新設分割計画、株式交換契約又は株式移転計画において定めることを条件とする。

(1) 交付する再編対象会社の新株予約権の数

新株予約権者が保有する残存新株予約権の数と同一の数をそれぞれ交付するものとする。

(2) 新株予約権の目的である再編対象会社の株式の種類

再編対象会社の普通株式とする。

(3) 新株予約権の目的である再編対象会社の株式の数

組織再編行為の条件等を勘案のうえ、前記「株式の数」に準じて決定する。

(4) 新株予約権の行使に際して出資される財産の価額

交付される各新株予約権の行使に際して出資される財産の価額は、前記「新株予約権の行使時の払込金額」で定められる行使価額を組織再編行為の条件等を勘案の上、調整して得られる再編後行使価額に上記(3)に従って決定される当該各新株予約権の目的である再編対象会社の株式の数を乗じて得られる金額とする。

(5) 新株予約権を行使することができる期間

前記「新株予約権の行使期間」に定める新株予約権を行使することができる期間の開始日と組織再編行為の効力発生日のうちいずれか遅い日から、前記「新株予約権の行使期間」に定める新株予約権を行使することができる期間の満了日までとする。

(6) 新株予約権の行使により株式を発行する場合における増加する資本金及び資本準備金に関する事項

残存新株予約権について定められた当該事項に準じて決定する。

(7) 譲渡による新株予約権の取得の制限

譲渡による新株予約権の取得については、再編対象会社の取締役会の決議による承認を要するものとする。

(8) 新株予約権の行使の条件

前記「新株予約権の行使の条件」に準じて決定する。

(9) 新株予約権の取得条項

当社は、以下①、②、③、④又は⑤の議案につき当社株主総会で承認された場合(株主総会決議が不要の場合は、当社取締役会決議又は会社法第416条第４項の規定に従い委任された執行役の決定がなされた場合)は、当社取締役会が別途定める日に、新株予約権を無償で取得することができる。

①　当社が消滅会社となる合併契約承認の議案

②　当社が分割会社となる分割契約又は分割計画承認の議案

③　当社が完全子会社となる株式交換契約又は株式移転計画承認の議案

④　当社の発行する全部の株式の内容として譲渡による当該株式の取得について当社の承認を要することについての定めを設ける定款の変更承認の議案

⑤　新株予約権の目的である種類の株式の内容として譲渡による当該種類の株式の取得について当社の承認を要すること又は当該種類の株式について当社が株主総会の決議によってその全部を取得することについての定めを設ける定款の変更承認の議案 #### ② 【ライツプランの内容】

該当事項はありません。 ③ 【その他の新株予約権等の状況】

該当事項はありません。  #### (3) 【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

該当事項はありません。 #### (4) 【発行済株式総数、資本金等の推移】

年月日	発行済株式 総数増減数 (株)	発行済株式 総数残高 (株)	資本金増減額 (千円)	資本金残高 (千円)	資本準備金 増減額 (千円)	資本準備金 残高 (千円)
2017年12月１日～ 2018年11月30日 (注)	260,800	48,544,800	132,747	6,554,139	132,747	6,637,615
2018年12月１日～ 2019年11月30日  (注)	50,500	48,595,300	25,704	6,579,844	25,704	6,663,319
2019年12月１日～ 2020年11月30日 (注)	88,500	48,683,800	45,046	6,624,890	45,046	6,708,366

(注) ストックオプション行使による増加であります。 #### (5) 【所有者別状況】

	2022年11月30日現在
区分	株式の状況(１単元の株式数100株)								単元未満 株式の状況 (株)
政府及び 地方公共 団体	金融機関	金融商品 取引業者	その他の 法人	外国法人等		個人 その他	計
個人以外	個人
株主数(人)	－	13	22	171	196	36	19,205	19,643	－
所有株式数 (単元)	－	65,352	15,783	61,222	135,337	121	208,900	486,715	12,300
所有株式数の割合(％)	－	13.43	3.24	12.58	27.81	0.02	42.92	100.00	－

(注)　１．自己株式 1,424,122 株は、「個人その他」に14,241単元、「単元未満株式の状況」に22株含まれております。

２．「その他の法人」の欄には証券保管振替機構名義の株式が、４単元含まれております。  #### (6) 【大株主の状況】

2022年11月30日現在

氏名又は名称	住所	所有株式数 (株)	発行済株式 (自己株式を 除く。)の 総数に対する 所有株式数の 割合(％)
山口　誠一郎	東京都渋谷区	12,885,500	27.26
有限会社ゼウスキャピタル	東京都渋谷区上原２丁目22－26－103	6,000,000	12.69
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）	東京都港区浜松町２丁目11番３号	4,296,900	9.09
SSBTC CLIENT OMNIBUS ACCOUNT（常任代理人：香港上海銀行東京支店）	ONE LINCOLN STREET, BOSTON MA USA 02111 （東京都中央区日本橋３丁目11-１）	1,813,502	3.83
株式会社日本カストディ銀行（信託口）	東京都中央区晴海１丁目８番12号	1,350,000	2.85
SMBC日興証券株式会社	東京都千代田区丸の内３丁目３番１号	1,184,000	2.50
出口　博俊	東京都港区	1,030,000	2.17
GOVERNMENT OF NORWAY （常任代理人：シティバンク、エヌ・エイ東京支店）	BANKPLASSEN 2, 0107 OSLO 1 OSLO 0107 NO （東京都新宿区新宿６丁目27番30号）	965,350	2.04
STATE STREET BANK AND TRUST　COMPANY 505303 （常任代理人：株式会社みずほ銀行決済営業部）	P.O. BOX 351 BOSTON MASSACHUSETTS 02101 U.S,A （東京都港区港南２丁目15番1号品川インターシティA棟）	554,300	1.17
株式会社あおぞら銀行	東京都千代田区麹町６丁目１番１号	502,900	1.06
計	―	30,582,452	64.71

(注) １．発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合は、小数点以下第３位を切り捨てて表示しております。

２．上記のほか当社所有の自己株式1,424,122株があります。

３．2022年８月24日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書の変更報告書において、2022年８月17日現在で以下の株式を所有している旨が記載されているものの、当社として2022年11月30日時点における実質所有株式数の確認ができませんので、上記大株主の状況には含めておりません。

大量保有者	グランサム、マヨ、ヴァン　オッテルロー　アンド　カンパニー　エルエルシー（Grantham, Mayo, Van Ottterloo & Co. LLC）
住所	アメリカ合衆国　マサチューセッツ州02110、ボストン、ロウズ・ワーフ400 （40 Rowes Wharf, Boston, Massachusetts 02110, U.S.A.）
保有株券等の数(株)	2,090,200
株券等保有割合(％)	4.29

(7) 【議決権の状況】

① 【発行済株式】

2022年11月30日現在

区分

株式数(株)

議決権の数(個)

内容

無議決権株式

－

－

－

議決権制限株式(自己株式等)

－

－

－

議決権制限株式(その他)

－

－

－

完全議決権株式(自己株式等)

（自己保有株式）

－

－

普通株式	1,424,100

完全議決権株式(その他)

普通株式

472,474

－

47,247,400

単元未満株式

普通株式

－

－

12,300

発行済株式総数

48,683,800

－

－

総株主の議決権

－

472,474

－

(注) １.「完全議決権株式(その他)」の欄には、証券保管振替機構名義の株式が400株含まれております。また、「議決権の数」欄には、同機構名義の完全議決権株式に係る議決権の数４個が含まれております。

２．「単元未満株式」欄の普通株式には当社所有の自己株式が22株含まれております。 ##### ② 【自己株式等】

				2022年11月30日現在
所有者の氏名 又は名称	所有者の住所	自己名義 所有株式数 (株)	他人名義 所有株式数 (株)	所有株式数 の合計 (株)	発行済株式 総数に対する 所有株式数の 割合(％)
（自己保有株式） トーセイ株式会社	東京都港区芝浦四丁目５番４号	1,424,100	－	1,424,100	2.92
計	－	1,424,100	－	1,424,100	2.92

２ 【自己株式の取得等の状況】

| | |
| --- | --- |
| 【株式の種類等】 | 会社法第155条第３号による普通株式の取得 |  #### (1) 【株主総会決議による取得の状況】

該当事項はありません。 #### (2) 【取締役会決議による取得の状況】

区分	株式数（株）	価額の総額（千円）
取締役会（2022年１月12日）での決議状況 （取得期間2022年１月13日～2022年７月31日）	700,000	500,000
当事業年度前における取得自己株式	－	－
当事業年度における取得自己株式	475,700	499,895
残存決議株式の総数及び価額の総額	224,300	104
当事業年度の末日現在の未行使割合（％）	32.04	0.02
当期間における取得自己株式	－	－
提出日現在の未行使割合（％）	32.04	0.02

区分	株式数（株）	価額の総額（千円）
取締役会（2022年７月５日）での決議状況 （取得期間2022年７月６日～2022年12月31日）	600,000	500,000
当事業年度前における取得自己株式	－	－
当事業年度における取得自己株式	298,600	386,076
残存決議株式の総数及び価額の総額	301,400	113,923
当事業年度の末日現在の未行使割合（％）	50.23	22.78
当期間における取得自己株式	84,300	113,831
提出日現在の未行使割合（％）	36.18	0.02

（注）当期間における取得自己株式には、2023年２月１日から有価証券報告書提出日までの買取りによる株式数は含めておりません。 #### (3) 【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】

該当事項はありません。 #### (4) 【取得自己株式の処理状況及び保有状況】

区分	当事業年度		当期間
株式数(株)	処分価額の総額 (千円)	株式数(株)	処分価額の総額 (千円)
引き受ける者の募集を行った 取得自己株式	－	－	－	－
消却の処分を行った取得自己株式	－	－	－	－
合併、株式交換、株式交付、 会社分割に係る移転を行った 取得自己株式	－	－	－	－
その他(ストックオプションの権利行使)	250,200	251,701	28,400	28,570
保有自己株式数	1,424,122	－	1,480,022	－

（注）当期間における保有自己株式には、2023年２月１日から有価証券報告書提出日までに取得した自己株式は含めておりません。  ### ３ 【配当政策】

当社の利益配分につきましては、安定的な配当の継続に努めていくとともに、収益性の高い事業機会の獲得による長期的な企業価値向上のために必要な内部留保と配当のバランスにつき、業績の推移、今後の経営環境、事業計画の展開を総合的に勘案して決定することを基本方針としております。

当社は、期末配当として年１回、剰余金の配当を行うことを基本方針としております。この剰余金の配当の決定機関は、株主総会であります。

当事業年度の配当につきましては、上記方針に基づき、１株当たり51円の配当を実施する旨を決定いたしました。この結果、当事業年度の連結ベースでの配当性向は28.1％となりました。

内部留保資金につきましては、今後の事業拡大並びに経営体質の強化に役立てる考えであります。

なお当社は、「取締役会の決議により、毎年５月31日を基準日として中間配当を行うことができる」旨を定款に定めております。

当事業年度に係る剰余金の配当は以下のとおりであります。

決議年月日	配当金の総額 (千円)	１株当たり配当額 (円)
2023年２月24日 定時株主総会	2,410,243	51

４ 【コーポレート・ガバナンスの状況等】

(1) 【コーポレート・ガバナンスの概要】

①　コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方

当社グループでは、経営環境の変化に迅速かつ的確に対応し健全な成長を実現する事業活動を持続することにより、株主、従業員、取引先を始めとする社会全体のあらゆるステークホルダーに対して、存在意義のあるグループで在り続けたいと考えております。そのために最も重要と位置付けられるものがコーポレート・ガバナンスの充実であり、とりわけ「コンプライアンス意識の徹底」「リスクマネジメントの強化」「適時開示の実践」を三つの主要項目として掲げております。また、会社法および金融商品取引法において求められている内部統制システムの構築ならびに金融商品取引業者として、投資家の信頼に応え得る体制の構築に向け、取締役会を中心として、経営トップからグループ社員全員に至るまで、一丸となって体制の更なる強化に努めてまいります。

②　企業統治の体制の概要及び当該体制を採用する理由

当社は、取締役会、監査役会を設置し、透明性の高い経営の履行を目的として、社外取締役の選任および監査役全員の社外招聘をするとともに、執行役員制を採用しております。

当社の監査役は、上場来、全員社外監査役であり、経営に対し、常に、当社の企業価値および株主共同の利益の確保、向上の視点に立ち、監査を行っております。また、社外取締役を取締役会に迎えることで、より一層経営に対する監督機能を強化しております。一方、経営においては、執行役員制を採用することにより、意思決定機能および業務分担の最適化と、業務遂行における権限委譲を推進し、コーポレート・ガバナンスの充実を図っております。

このほか、当社は、取締役会の任意の諮問機関として指名報酬諮問委員会を設置しております。さらに、常勤取締役と常勤監査役で構成するコーポレートガバナンス会議を月例で開催しております。

このように、当社の経営および経営に対する監視の体制は十分に機能し得るものとなっていることから、現状の体制を採用しております。

なお、当社が企業統治に関して設置している各機関の詳細は、「③　企業統治に関するその他の事項　（イ）会社の機関の基本説明」に記載のとおりであります。

機関ごとの構成員は次のとおりであります（◎議長または委員長、〇構成員、△出席者）。

役職名	氏名	取締役会	監査役会	指名報酬 諮問委員会	コーポレート ガバナンス 会議
代表取締役社長 執行役員社長	山口　誠一郎	◎		〇	◎
取締役 専務執行役員	平野　昇	〇		〇	〇
取締役 専務執行役員	中西　秀樹	〇			〇
取締役 常務執行役員	渡辺　政明	〇			〇
取締役 執行役員	山口　俊介	〇			〇
取締役 執行役員	大島　均	〇			〇
社外取締役	少德　健一	〇		◎
社外取締役	小林　博之	〇		〇
社外取締役	山中　雅雄	〇		〇
社外監査役（常勤）	八木　仁志	△	◎	〇	〇
社外監査役（常勤）	黒田　俊典	△	〇		〇
社外監査役	永野　竜樹	△	〇
社外監査役	土井　修	△	〇

③　企業統治に関するその他の事項

(イ)会社の機関の基本説明

イ　取締役会の運営

取締役会は取締役９名(うち社外取締役３名)で構成され、取締役会規程に基づき、毎月１回の定例取締役会に加え必要に応じて臨時取締役会を開催し、経営の最高意思決定機関として経営方針ならびに重要案件の決議をするとともに、取締役の職務執行を監督しております。加えて、社外取締役（独立役員）は、客観的見地から意見を述べるなど、取締役会の意思決定の妥当性、適正性を確保するための助言・提言を行っております。

ロ　指名報酬諮問委員会

当社は、株主総会に提出する取締役選任議案にかかる候補者の選定プロセス、および取締役の個別報酬等の配分にかかる取締役会決議等の各々の適正性、透明性を担保することを目的として、取締役会の任意の諮問機関として「指名報酬諮問委員会」を設置しております。委員会は、代表取締役(１名)、常勤取締役(１名)、社外取締役(独立役員、１名以上)および常勤監査役(社外、１名)が構成員となり、委員たる社外取締役が委員長に就任します。取締役会は、本委員会による答申の内容を最大限に尊重したうえで、適切なガバナンス体制を整備し、株主・投資家各位の負託に応えてまいります。

ハ　監査役監査

当社は監査役制度を採用し、監査役会を設置しております。常勤監査役２名、非常勤監査役２名の計４名はいずれも会社法第２条第16号に規定する社外監査役であります。監査役４名による監査役会は、原則として毎月１回開催され、必要事項を決議・協議するほか、常勤監査役の監査活動を非常勤監査役へ報告することにより全監査役の情報の共有化を図っております。

また、監査役は取締役会に出席する他、取締役会決議事項について事前に確認する取締役会事前協議会に出席（非常勤監査役は陪席）し、執行役員社長決裁事項に関する諮問機関である経営会議(執行役員社長が指名する執行役員で構成)にも陪席しております。

監査役監査活動は年間監査計画に基づいて実施されており、会計監査人との連携や内部監査部との連携により、効率的かつ実効性のある監査体制が構築されております。さらに、常勤監査役は各取締役および各部門責任者との定例面談を実施し、業務執行状況の把握に努めております。

このような監査役の活動は当社の経営に対する監査機能として有効に作用しており、その効果も得られております。

ニ　執行役員制

当社は執行役員制を採用しており、取締役会にて選任された執行役員が、取締役会の決議による業務のほか、社内規程に従って、会社の業務を執行、統制しております。

また、執行役員社長は、経営会議を原則毎月２回開催し、執行役員社長の行う重要な意思決定に関する事前諮問を行うと共に、取締役会決議事項の事前協議を行っております。

ホ　コーポレートガバナンス会議

当社では、継続的にコーポレート・ガバナンスを強化するために、常勤取締役と常勤監査役で構成するコーポレートガバナンス会議を月例で開催しております。

同会議では、企業価値向上のための企業統治上の懸案事項や内部統制に関する事項の確認、協議を行い、必要に応じて顧問弁護士・公認会計士等の外部有識者のアドバイスを受けております。

ヘ　内部監査

執行役員社長直属の内部監査部が年度計画に基づいてグループ全体の監査を実施し、不備事象については被監査部門に是正勧告を行うことにより、改善を求めております。是正必要事項については、被監査部門と協議し、具体的な指導を行うなどのフォローを充実することで実効性の高い監査を実施しております。

ト　情報開示

当社では、「会社法」および「金融商品取引法」等の法令で定められた書類等の作成や証券取引所の定める規則に基づく情報の開示に留まらず、IR活動やホームページ等を通じて株主・投資家をはじめとするステークホルダーの皆様に対し適時適切な企業情報の提供を行っております。また、シンガポール証券取引所にも株式を上場しておりますので、当該取引所の定めに従った開示も併せて行っております。

チ　会計監査人監査

当社の会計監査は、「会社法」および「金融商品取引法」に基づく監査契約を締結している新創監査法人が、年間の監査計画に従い、監査を実施しております。事業年度末の監査に加え、第１四半期末、第２四半期末、第３四半期末のレビューも実施されております。

(ロ)内部統制システムの整備の状況

当社は、取締役の職務の執行が法令および定款に適合することを確保するための体制その他会社の業務の適正を確保するために必要な体制(いわゆる内部統制システム)の基本方針を以下のとおり定めております。

イ　法令等遵守に関する基本方針

・法令等遵守に対する全役職員の意識を徹底する。

・法令等違反に対するチェック機能を強化する。

・法令等違反が起こってしまった場合の迅速な対処と情報開示を適時適切に行う。

・反社会的勢力との取引を根絶する。

ロ　情報の保存および管理に関する基本方針

・情報保存管理の重要性に対する全役職員の認識を徹底する。

・重要情報の漏洩防止への取組みを強化する。

・重要情報および適時開示すべき情報の把握を徹底するとともに虚偽記載・重大な欠落を防止する。

ハ　損失の危険の管理に関する基本方針

・企業活動の維持継続に障害となるリスクの認識・分析・評価を徹底する。

・リスク管理状況のモニタリングを強化する。

・不測の事態の発生、顕在化の予兆に対する内部報告体制を充実させる。

・不測の事態や事故等が発生した場合の迅速な対処と情報開示を適時適切に行う。

ニ　取締役の効率的な職務執行に関する基本方針

・経営上の重要事項に関する審議、意思決定を適時適切かつ効率的に行う。

・経営計画・事業目標における過度な効率性追求を排除し、会社の健全性とのバランスを認識した意思決定を行う。

・業務権限規程に従い適切かつ効率的な業務執行が行われるよう体制を整備する。

ホ　グループ全体の業務の適正に関する基本方針

・グループ全体の役職員に対し企業理念・コンプライアンス意識の浸透を強く推し進め、グループ各社　の法令等遵守を徹底する。

・グループ各社の事業の維持継続に障害となるリスクの認識・分析・評価を徹底し、不測の事態に備えるとともに、不測の事態が発生した場合には速やかに報告させる体制を確立する。

・グループ全体に係る中期経営計画、単年度事業計画、同予算を策定し、これらの進捗状況を定期的に確認するとともに、新たに発生した課題については適時に報告させ、適切に対処する。

・グループ各社における重要事項および適時開示すべき事項その他のグループ各社の役職員の職務執行に関する事項について、グループ各社から当社に速やかに報告させる体制を確立する。

・グループ全体に係る財務報告の適正性を確保するための体制を強化する。

・グループを利用した不正な行為や通常でない取引を排除する。

ヘ　監査役の監査が実効的に行われるための体制に関する基本方針

・監査役の職務を補助するための使用人を配し、監査役の指揮命令の下、補助業務を行わせる。

・前項の使用人の取締役からの独立性を確保するとともに、その使用人の人事異動・人事評価等、人事に関する事項に関しては監査役会の同意を得る。

・取締役会における議案審議、重要事項の報告に加え、業務執行上の重要会議への監査役の出席、その他取締役、重要な使用人と監査役の定期的な面談を実施するとともに、重大な損失発生およびその予兆や法令等違反・不正行為を発見した全役職員から監査役への速やかな報告および監査役からの求めに対する速やかな報告を徹底する。

・グループ各社の経営に起因する重大な損失発生およびその予兆や法令等違反・不正行為を発見したグループ各社の役職員又はこれらの者から報告を受けた当社役職員から監査役へ速やかに報告を行わせる体制を確立し徹底させるとともに、監査役から報告を求められた場合には速やかに報告させる。

・当社およびグループ各社の役職員が監査役に前二項の報告をしたことを理由として不利な取扱いを行わないことを周知徹底する。

・グループ全体にわたる内部通報制度を整備し、内部通報があった場合には速やかに監査役に報告する。

・監査役が費用の前払い等の請求をしたときは、職務の執行に必要でないと認められた場合を除き、速やかに当該費用または債務を処理する。

・取締役は監査役監査に対する理解と協力支援に努めるとともに、監査役からの指導事項について積極的に改善する。

・グループ全体の監査役監査の充実を果たすため、取締役は監査役に対して必要な協力を行う。

当社は、前掲の基本方針の下、関連法令等の改正や当社グループの事業環境の変化、事業の拡大等を踏まえた「内部統制システムの整備運用計画」を毎期定め、継続して内部統制システム構築に取り組んでおります。

当連結会計年度末(2022年11月30日)時点における「当社グループの内部統制システム」の整備・運用状況は、以下のとおりであります。

※文中の主要会議

会議名	開催頻度	出席者
取締役会	月１回＋臨時	取締役、監査役
取締役会事前協議会	月１回＋随時	常勤取締役、常勤監査役、管理部門担当執行役員
コーポレートガバナンス 会議	月１回	常勤取締役、常勤監査役
経営会議	月２回＋臨時	執行役員、監査役
リスク・コンプライアンス委員会	月１回	執行役員(執行役員社長を除く)、部署長、グループ各社のリスク管理・コンプライアンス担当役員、常勤監査役
情報開示委員会	月１回＋臨時	情報開示担当役員、統括執行役員、委員長が指名する執行役員

イ　法令等遵守

・法令等遵守に対する意識の徹底

毎期初に「リスク管理・コンプライアンスプログラム」を策定し、各種法令関連研修、リーガルマインド醸成施策の実施を継続し、併せて、グループの全ての役員および従業員を対象とした「コンプライアンス・企業理念アンケート」を毎期実施し、問題点の把握および対応策の検討を行い、次期のプログラムにおける各施策に反映しております。

当連結会計年度においては、顧問弁護士を講師に招き、公益通報者保護法、個人情報保護法など、当連結会計年度に改正法が施行された関連法令に関する研修を実施するとともに、グループ理念に関する常勤の取締役によるグループの理念に関する講話を動画配信するなど、適法・適正な事業活動の推進に傾注いたしました。

また、「リスク・コンプライアンス委員会」（全部署長参加）、「事業法務連絡会」（事業部門の全部署長参加）を毎月開催し、法改正、所管省庁等からの通達等の周知を図るとともに、同委員会での審議結果は毎月の取締役会において報告させております。

・法令等違反に対するチェック機能の強化

取締役会における社外取締役３名、監査役４名（全員社外監査役）による監視・監督に加え、監査役と社外取締役の意見交換会および監査役と顧問弁護士の意見交換会を定期的に開催し、業務執行を行う取締役の法令等違反の予兆につき確認を行っております。

また、常勤監査役による当社事業に関する業務監査および内部監査部による当社およびグループ各社に対する内部監査に加えて、部署ごとに行う自主点検をそれぞれ実施したほか、社内・社外・監査役の３つの窓口を有する内部通報制度の運用を継続するとともに、通報者保護を含めた制度の理解促進のための研修を継続して実施しております。

なお、当連結会計年度においては、改正公益通報者保護法（2022年６月施行）に適切に対応すべく、関係する社内規程等の改定を実施し、通報者保護の重要性をあらためて役員、従業員に周知いたしました。

・法令等違反に対する迅速な対処と情報開示

取締役会を始め、常勤取締役の出席する重要会議や委員会において、法令等違反の予兆、発生の確認、対応指示、状況報告を実施しております。また、重篤な違反や事故等が発生した場合には、「クライシス広報マニュアル」に基づき、執行役員社長を本部長とする危機対策本部を設置し、迅速かつ適切な情報開示を行う体制を定めております。

・反社会的勢力との取引根絶

反社会的勢力との一切の関わりを排除すべく、取引開始前の取引先チェックを継続実施するとともに、反社会的勢力対応研修（グループ全役員・従業員対象）を継続実施しております。

ロ 情報の保存および管理

・情報保存管理の重要性の認識徹底

当社の全従業員を対象とした個人情報を含む情報資産管理研修（インサイダー取引防止研修を包含）を毎期実施し、重要情報の取扱いルールの啓蒙、徹底を継続しております。また、研修を通じて、ルールに違反した場合の会社の措置等を周知し、情報管理に対する意識の高揚に努めております。

当連結会計年度においては、改正法が施行された「個人情報保護法」への適正な対応に加えて、情報管理態勢の強化に向けて従業員等のITリテラシー向上に資する研修（全22科目、30時間研修）を実施いたしました。また、急増するネットワーク犯罪による情報漏洩や情報隔離のリスクを低減すべく、模擬的な標的型攻撃メールの訓練や外部の第三者機関による社内ネットワークの脆弱性診断等を実施いたしました。

・重要情報の漏洩防止への取組み強化

情報資産（紙媒体、データ）の取扱いルールの遵守状況につき、全部署において自主点検を実施するとともに、内部監査部による監査を実施し、ルール違反者への罰則の強化、個別指導を継続実施しております。

なお、当連結会計年度においては、グループ各社のIT環境維持や保守等に関する外部の業務委託先との契約を見直し、当社を含めた情報システムの管理態勢の充実を図りました。また、一部の契約において、電子契約（署名）サービスを導入し、重要情報を含む書類等の社外流出の抑止に取り組んでおります。

・重要情報・適時開示情報の把握の徹底、虚偽記載等の防止

「情報開示委員会」を月例ならびに臨時で開催し、適時開示情報の把握、開示方法等の確認を実施しております。また、上場規則等の改定に伴う適時開示に関するルール変更等を同委員会において月次で確認し、毎月の取締役会において報告させております。

ハ 損失の危険の管理

・リスクの認識・分析・評価の徹底

毎期初に定める「リスク管理・コンプライアンスプログラム」に従い、当社グループの事業に影響の大きい約30項目の重要リスクの抽出調査（年１回）の実施に加えて、不動産市況、取引実態、金融機関融資状況を踏まえたストレステスト（年２回）を実施し、その結果を取締役会において報告させております。

また、グループ各社に対しても、各社の業容に照らしたリスク管理やコンプライアンス推進上の計画策定を指示し、親会社組織が適切にこれを支援するよう注力しております。

・リスク管理状況のモニタリング強化

毎月開催のリスク・コンプライアンス委員会において、顕在化したリスクへの対応状況の確認、潜在的なリスクの情報収集を継続実施し、その内容を毎月の取締役会において報告させるとともに、対応結果につき、内部監査部によるモニタリングを実施しております。

・不測の事態の発生、顕在化の予兆に対する内部報告体制の充実

全従業員に対して、全体朝礼や各種研修、会議等を通じて、部署長への迅速な報告の励行を促すとともに、部署長に対しては、常勤取締役および監査役への報告義務につき周知を継続しております。

・不測の事態等が発生した場合の迅速な対処と情報開示

不測の事態、自然災害等が発生した場合には、執行役員社長を本部長とする危機管理対策本部を設置し、情報収集、事実確認、対応策の検討と実施、適切な情報開示を迅速に行うこととしております。

当連結会計年度においては、2021年末からの新型コロナウイルス感染症の拡大（第６波）傾向を受けて、同感染症向けワクチンの職域接種（２回目）を実施し、事業への深刻な影響の抑止に努めました。また、「クライシス広報マニュアル」を定期的に見直し、時勢に対応したクライシスの想定や対応策を継続検討しております。

ニ 取締役の効率的な職務執行

・経営上の重要事項に関する適時適切かつ効率的な審議、意思決定の実施

取締役会（定時および臨時）における審議を効率的かつ充実したものにするために、毎月開催する「経営会議」および「取締役会事前協議会」において、取締役会決議事項の事前協議を実施しております。

・経営計画等における過度な効率性追求の排除、健全性とのバランスの追求

３ヵ年の中期経営計画達成に向けた年度事業計画、年度予算を策定しております。

各連結会計年度の事業計画、予算の策定に際しては、国内外の経済環境、不動産市況等の事業環境を分析し、過度な目標設定を行わぬよう現業部署およびグループ各社との個別協議を実施し、当社取締役会において連結予算として最終決定しております。

・適切かつ効率的な業務執行に向けた体制整備

事業内容の変化、新規事業を含めた事業拡大に伴う従業員増加、グループ会社の増加等に対し、適切かつ効率的に業務執行を行うために、必要な組織改定等を実施しております。

ホ グループ全体の業務の適正

・グループ各社の役職員の法令等遵守の徹底

当社およびグループ各社が独自に行う各種研修等を通じて、グループ理念の浸透、コンプライアンス意識の向上に努めております。また、当社およびグループ各社策定のリスク管理・コンプライアンスプログラムの実践、当社のリスク・コンプライアンス委員会等へのグループ各社の担当責任者の出席を通じて、コンプライアンスに関する情報共有を行うとともに、当社が作成する法令等遵守のための社内報「コンプライアンス・マインド」をグループ各社に配布し、周知を図るほか、グループ全役員・従業員対象のコンプライアンス・企業理念アンケートを毎期継続実施し、グループ各社の問題点の把握および対応策の検討を行っております。

・グループ各社の事業に関するリスクの認識・分析・評価の徹底と不測の事態への対応

グループ各社の経営、事業に関する主要なリスク（約30項目）につき、毎期、リスク評価を実施するとともに、当社の常勤取締役、管理部門の執行役員等にグループ各社の取締役または監査役を兼務させることで、グループ各社のリスク対応状況を監視、監督させております。また、グループ各社の経営状況、リスク対応状況につき、当社の取締役会または取締役会事前協議会、ならびにリスク・コンプライアンス委員会において毎月報告させております。加えて、グループ各社の対応状況、結果につき、当社内部監査部による随時の内部監査、あるいはモニタリングを実施するほか、必要に応じて外部機関によるチェックを実施し、その結果を当社取締役会において報告させております。なお、当連結会計年度においては、引き続き、新型コロナウイルス感染症の予防に関する措置をグループ間で共通的に実施するほか、新たにグループに入社した従業員に対しては、当社グループのリスク管理やコンプライアンスに関する基本的な方針の共有に注力いたしました。

・グループ全体に係る中期経営計画、単年度事業計画、年度予算の策定、進捗管理の実施、新たな課題への適切な対応

当社グループの３ヵ年中期経営計画達成に向けたグループ各社の年度事業計画、年度予算を策定しております。なお、策定に際しては、国内外の経済環境、グループ各社の行う事業を取り巻く環境を分析し、過度な目標設定を行わぬよう、グループ各社との個別協議を実施した後に、当社取締役会において、連結予算として最終決定しております。

事業計画および予算の進捗状況につき、毎月、グループ各社の代表取締役より当社取締役会または取締役会事前協議会において報告させるとともに、半期ごとに実施するグループ各社との成長戦略会議で新たな課題への対応の協議、次半期の注力項目の確認等を行っております。

・グループ各社における重要事項等の当社への迅速な報告体制の確立

グループ各社の経営上の重要事項、潜在的なリスクにつき、当社の取締役会事前協議会、リスク・コンプライアンス委員会において、月次で報告させております。なお、不測の事態が発生した場合には、当社リスク・コンプライアンス委員会委員長に速やかに報告させるとともに、当社およびグループ各社の役員を含む対策会議を立ち上げ、グループとしての対応策の協議、実施、ならびに適時適切な情報開示を行うこととしております。

・グループ全体の財務報告の適正性を確保するための体制強化

財務報告の適正性、迅速な連結決算業務の遂行を確保すべく、四半期決算ごとに当社経営管理部とグループ各社の経理担当部署の会議を実施し、情報共有、指導等を行っております。また、財務報告の適正性を担保すべく、内部統制（J-SOX）年度計画を策定し、当社内部監査部による評価を実施するとともに、監査法人による監査を行っております。

加えて、一部のグループ会社の経理業務を当社が受託するシェアードサービスにより、グループ全体の財務報告の適正性を担保する体制の強化を図っております。

・グループを利用した不正行為、通常でない取引の排除

毎月の取締役会事前協議会におけるグループ各社からの経営報告のほか、当社の社外取締役と監査法人との意見交換会（年２回）、当社常勤監査役と主要なグループ各社の代表取締役との意見交換会（年２回）、および常勤監査役による子会社調査（年１回）を通じて、当社取締役および監査役が不正行為や通常でない取引につき監視しております。なお、当社ならびにグループ各社間の重要な取引は当社取締役会に事前報告させる社内ルールを定めております。

へ 監査役の監査が実効的に行われるための体制

・監査役の職務を補助するための使用人の配置

内部監査部を担当部署と定め、監査役の指揮命令の下、内部監査部員に監査役の職務の補助ならびに監査役会事務局の業務を行わせております。

・前項の使用人の取締役からの独立性の確保

内部監査部員の人事評価、賞罰や人事異動に関しては、監査役会の事前同意を得て実施しております。

・重大な損失発生およびその予兆や法令等違反・不正行為を発見した全役職員から監査役への報告および監査役からの求めに対する速やかな報告

常勤取締役・常勤監査役で構成する「コーポレートガバナンス会議」（毎月開催）のほか、常勤監査役が行う代表取締役社長との面談（毎月開催）、他の常勤取締役および各部署長との定期的な面談において適時適切な報告を実施しております。

また、当社常勤監査役、当社内部監査部、監査法人による三様監査意見交換会を定期開催（半期ごとに１回）しております。

また、内部通報制度については、当社の常勤監査役を常設の通報窓口として周知するほか、リスク・コンプライアンス委員会委員長宛の社内窓口および外部委託先宛の社外窓口に寄せられる内部通報は、全て常勤監査役に速やかに報告することとしており、通報事実が速やかに常勤監査役に伝達される仕組みを構築しております。

・グループ各社の経営に起因する重大な損失発生およびその予兆や法令等違反・不正行為を発見したグループ全役職員から監査役への報告および監査役からの求めに対する速やかな報告

当社取締役会事前協議会におけるグループ各社の月次経営報告、主要なグループ各社の代表取締役と当社常勤監査役の定期面談時に、重大な損失の発生および予兆、経営上の重要なリスクにつき報告させております。また、グループの全役員、全従業員に対し、法令等違反や不正行為を発見した場合には速やかに当社監査役に報告する義務があることを朝礼や研修等の場での周知を継続しております。

・当社およびグループ各社の役員従業員が監査役に報告をしたことによる不利な取扱い禁止の周知徹底

監査役への報告や内部通報を行った者が不利な取扱いを受けないことを規程に明記し、研修等を通じた周知を継続することに加えて、社内イントラ上での制度説明や従業員に配布するリーフレット等にも、その主旨を明記しております。

当連結会計年度に開催したコンプライアンス研修において、当社の取締役による講話を動画として広く配信し、特に当社グループの内部通報等による通報者保護の姿勢について、周知することに努めました。

・グループ全体にわたる内部通報制度の整備、内部通報の監査役への速やかな報告

社内・社外・監査役の３つの窓口を有する内部通報制度の運用を継続しており、社内・社外窓口への内部通報は、速やかに監査役に報告し、通報が無い場合はその旨を月例報告しております。

また、各窓口の連絡先を記載したリーフレットをグループ全役員従業員に配布するとともに、コンプライアンス研修、朝礼での訓示、ポスター掲示等を通じての周知を継続して実施しております。

・監査役の職務執行に関わる費用の手当

監査役の監査活動、研鑽に要する費用を予算計上し、その支出に関しては適時に支払いを実施するとともに、監査活動に必要な予算外の支出についても適切に対応しております。

・監査役監査に対する取締役の理解と協力支援、監査役からの指導事項の積極的な改善

定時株主総会終了後に開催される取締役会において、監査役監査年間計画の説明を受け、その理解と協力に努めております。また、常勤監査役の監査活動につき、月次で報告を受けるほか、会議体等を通じて監査役からなされた指摘事項については、３ヵ月に一度、取締役会において、その対応状況を報告しております。

・グループ全体の監査役監査の充実を果たすための取締役の協力

取締役会、取締役会事前協議会、経営会議、リスク・コンプライアンス委員会において、監査役にグループ全体の経営状況、リスク情報等を報告し、情報共有を図っております。また、代表取締役を始めとする常勤取締役、部署長、主要なグループ会社の代表取締役等と常勤監査役の定期面談の実施、グループ会社監査役連絡会（半期ごと）の開催に際して、常勤取締役は、常勤監査役が必要とする協力を行っております。

(ハ)リスク管理体制の整備の状況

当社は、当社グループの一元的かつ横断的なリスク管理およびコンプライアンス推進を実現するため、「リスク・コンプライアンス委員会」を設置しております。当委員会では、リスク管理およびコンプライアンスの全社的方針や年次計画等の検討を行うとともに、グループ各社のリスク管理・コンプライアンスの遵守状況等の把握を行っております。

(ニ)コーポレート・ガバナンス及び内部管理体制の模式図

   ④　当社の財務及び事業の方針の決定を支配する者の在り方に関する基本方針

当社は財務及び事業の方針の決定を支配する者の在り方に関する基本方針を定めており、その内容等（会社法施行規則第118条第３号に掲げる事項）は次のとおりです。

(イ)基本方針の内容

当社は、当社の財務および事業の方針の決定を支配する者は、当社の財務および事業の内容や当社の企業価値の源泉を十分に理解し、当社の企業価値ひいては株主の皆様の共同の利益を継続的かつ持続的に確保、向上していくことを可能とする者である必要があると考えています。

当社は、当社の支配権の移転を伴う買収提案についての判断は、最終的には当社の株主全体の意思に基づいて行われるべきものと考えております。また、当社は、当社株式の大量買付であっても、当社の企業価値ひいては株主共同の利益に資するものであれば、これを否定するものではありません。

しかしながら、株式の大量買付の中には、その目的等から見て企業価値や株主共同の利益に対する明白な侵害をもたらすもの、株主に株式の売却を事実上強要するおそれがあるもの、対象会社の取締役会や株主が株式の大量買付の内容等について検討しあるいは対象会社の取締役会が代替案を提案するための十分な時間や情報を提供しないもの、対象会社が買収者の提示した条件よりも有利な条件をもたらすために買収者との協議・交渉を必要とするもの等、対象会社の企業価値・株主共同の利益に資さないものも少なくありません。

当社の財務および事業の方針を決定する者たる資質としては、特に、当社グループの能力の最大化につながる「不動産と金融の融合」を可能とする多様な事業領域およびそれらの周辺事業領域を自社グループの総合力でカバーする体制、ならびにこれらの事業を支える不動産と金融等の専門的な知識・経験をもった従業員、多彩な価値創造技術を支える能力や情報ネットワークの構築に基づき時間をかけて醸成してきた不動産業界における信用および総合的事業を可能とするノウハウへの理解が必要不可欠です。当社株式の大量買付を行う者が、当社の財務および事業の内容を理解するのは勿論のこと、こうした当社の企業価値の源泉を理解した上で、これらを中長期的に確保し、向上させられるのでなければ、当社の企業価値ひいては株主共同の利益は毀損されることになります。

当社としては、このような当社の企業価値ひいては株主共同の利益に資さない大量買付を行う者は、当社の財務および事業の方針の決定を支配する者として不適切であり、このような者による大量買付に対しては、必要かつ相当な対抗措置を採ることにより、当社の企業価値ひいては株主共同の利益を確保する必要があると考えます。

(ロ)基本方針の実現に資する特別な取組みの概要

当社グループは、企業価値の向上を果たすべく３ヵ年単位の中期経営計画を策定し、事業を推進しております。

現中期経営計画「Infinite Potential 2023」（2020年12月～2023年11月）では、『あらゆる不動産シーンにおいて、グループの無限大の成長可能性を追求し、総合不動産会社としての新たなステージを目指す』ことを大方針として掲げております。不動産業界を取り巻く環境変化として、地球温暖化や企業の社会的責任に対する意識の高まり、少子高齢化社会の進行、DXやITを含むテクノロジーの急速な進展による新しい働き方やライフスタイルの多様化が挙げられます。不動産は暮らしを支える社会的インフラであることを認識し、当社グループは、不動産に関わる社会的課題に真摯に取り組むとともに、グループの無限大の成長可能性を追求し、邁進してまいります。

当連結会計年度においては、同計画に掲げる「既存事業の拡大」の施策として、賃貸収益拡大に向けた固定資産取得やファンドアセットマネジメント受託資産残高の積上げに注力いたしました。また、「新たな収益モデルの創出」の施策として、さらなる競争力強化に向け、多様な不動産ファンドスキームの構築ならびに不動産再生事業、不動産ファンド事業とデジタルトランスフォーメーション(DX)を融合させる施策を推進し、「トーセイ不動産クラウドTREC FUNDING」にて区分マンションを投資対象に組み入れたTREC３号・４号を販売したほか、NFT（非代替性トークン）などの不動産テックの領域について研究を進めました。さらに、前事業年度に開始した国内不動産を裏付けとしたセキュリティ・トークン発行に向けた取組みも継続しております。サステナビリティおよびESG経営の推進に関しては、サステナビリティ推進に係る基本規程や気候変動リスクマネジメントに関する規程の整備を行うとともに、ESG情報開示の充実や社内啓発、グリーンローン活用などを進めました。また、S分野の施策として、「トーセイグループ人権方針」を制定し、新たな社会貢献メニューの検討等を行いました。

中期経営計画に掲げる目標を着実に達成すること、適正なコーポレート・ガバナンスを実現することを通じて、企業集団としての価値向上に努め、株主共同の利益の確保・向上を図っていく所存であります。

(ハ)基本方針に照らして不適切な者によって当社の財務および事業の方針の決定が支配されることを防止するための取組み（以下、「本プラン」という。）の概要

本プランは、上記基本方針に照らして不適切な者によって当社の財務および事業の方針の決定が支配されることを防止するための取組みであり、当社の企業価値ひいては株主共同の利益を確保し、または向上させることを目的とするものです。

本プランは、当社株券等に対する買付等（(A)当社が発行者である株券等について、保有者の株券等保有割合が20％以上となる買付その他の取得、もしくは(B)当社が発行者である株券等について、公開買付けを行う者の株券等所有割合およびその特別関係者の株券等所有割合の合計が20％以上となる公開買付けに該当する当社株券等の買付その他の取得またはこれらに類似する行為等）を行おうとする者（以下、「買付者等」という。）が従うべき手続等について定めております。

具体的には、買付者等には、買付等に先立ち、意向表明書および必要情報等を記載した買付説明書等を当社に対して提出していただきます。

これを受け、独立委員会において、独立した専門家の助言を得ながら、買付等の内容の検討、買付者等と当社取締役会の経営計画・事業計画等に関する情報収集・比較検討、当社取締役会の提示する代替案の検討等、買付者等との協議・交渉等を行うとともに、当社においては、適時に情報開示を行います。

独立委員会は、本プランに定められた手続に従わなかった買付等や当社の企業価値および株主共同の利益の確保・向上に対する明白な侵害をもたらすおそれのある買付等であって、かつ、本新株予約権の無償割当てを実施することが相当である場合等には、当社取締役会に対し、新株予約権の無償割当てを実施すべき旨の勧告を行います。また、株主意思確認総会が開催された場合には、これに従うものとします。この新株予約権には、買付者等による権利行使は原則として認められない旨の行使条件および原則として当該買付者等以外の者から当社株式と引換えに新株予約権を取得する旨の取得条項等が付されております。当社取締役会は、独立委員会の勧告を最大限尊重して、本新株予約権の無償割当ての実施または不実施等に関する会社法上の機関としての決議を行うものとし、また、株主意思確認総会が開催された場合には、これに従うものとします。買付者等は、本プランに係る手続が開始された場合には、当社取締役会において本プランの発動をしない旨の決議がなされるまでの間、買付等を行ってはならないものとします。本プランの有効期間は、第71回定時株主総会終結後３年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会の終結の時までとします。但し、有効期間の満了前であっても、当社取締役会において本プランを廃止する旨の決議が行われた場合には、本プランはその時点で廃止されるものとします。

(ニ)具体的取組みに対する当社取締役会の判断およびその理由

当社取締役会は、当社の中期経営計画をはじめとする企業価値向上のための取組みやコーポレート・ガバナンスの強化といった各施策は、当社の企業価値ひいては株主共同の利益を継続的かつ持続的に向上させるための具体的方策として策定されたものであり、まさに基本方針に沿うものであり、当社の株主共同の利益を損なうものではなく、当社の会社役員の地位の維持を目的とするものでもないと判断しております。

また、当社取締役会は、本プランについては、その更新について株主総会の承認を得ていること、その有効期間が最長約３年間と定められた上、当社取締役会の決議によりいつでも廃止できるとされていること、当社経営陣から独立した者によって構成される独立委員会が設置され、本プランにおける対抗措置の発動に際しては必ず独立委員会の判断を経ることが必要とされていること、発動の内容として合理的な客観的要件が設定されていること、経済産業省および法務省が2005年５月27日に発表した「企業価値・株主共同の利益の確保または向上のための買収防衛策に関する指針」の定める三原則を全て充足していることなどから、基本方針に沿うものであり、当社の株主共同の利益を損なうものではなく、当社の会社役員の地位の維持を目的とするものでもないと判断しております。

⑤　責任限定契約の内容の概要

当社と社外取締役及び社外監査役は、会社法第427条第１項の規定に基づき、同法第423条第１項の損害賠償責任を限定する契約を締結しており、法令が規定する額を損害賠償責任の限度額としております。

⑥　補償契約

該当事項はありません。

⑦　役員等賠償責任保険契約の内容の概要

当社は、当社の取締役、監査役および執行役員ならびに子会社の取締役および監査役を被保険者とする会社法第430条の３第１項に規定する役員等賠償責任保険契約を保険会社との間で締結しており、保険料は全額当社が負担しております。当該保険契約の概要は、被保険者のその職務の執行に関し責任を負うことまたは当該責任の追及に係る請求を受けることによって生じることのある損害について保険会社が填補するものであり、１年毎に契約更新しております。

なお、被保険者の職務執行の適正性が損なわれないようにするため、被保険者が違法に利益または便宜を得た場合や、犯罪行為、不正行為、詐欺行為または法令違反を認識しながら行った場合は補填の対象外とする等、一定の免責事由があります。

⑧　取締役の定数等に関する定款の定め

(イ)取締役の定数

当社の取締役は12名以内とする旨定款に定めております。

(ロ)取締役の選任および解任の決議要件

当社は、取締役の選任決議について、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の過半数をもって行う旨、また、累積投票によらないものとする旨定款に定めております。

また、解任決議について、議決権を行使することができる株主の議決権の過半数を有する株主が出席し、その議決権の３分の２以上をもって行う旨定款に定めております。

⑨　株主総会決議事項を取締役会で決議できることとした場合の、その事項及びその理由

(イ)自己の株式の取得

当社は、会社法第165条第２項の規定により、取締役会の決議をもって、自己の株式を取得することができる旨定款に定めております。これは、経営環境の変化に対応した機動的な資本政策の遂行を可能とするため、市場取引等により自己の株式を取得することを目的とするものであります。

(ロ)取締役及び監査役の責任免除

当社は、会社法第426条第１項の規定により、取締役会の決議をもって、同法第423条第１項の行為に関する取締役及び監査役(取締役及び監査役であった者を含む。)の責任を法令の限度において免除することができる旨定款に定めております。これは、取締役及び監査役が職務を遂行するにあたり、その能力を充分に発揮して、期待される役割を果たし得る環境を整備することを目的とするものであります。

(ハ)中間配当の実施

当社は、株主への機動的な利益還元を行うため、会社法第454条第５項の規定により、取締役会の決議によって毎年５月31日を基準日として、中間配当を行うことができる旨定款に定めております。

⑩　株主総会の特別決議要件

当社は、会社法第309条第２項に定める株主総会の特別決議要件について、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の３分の２以上をもって行う旨定款に定めております。これは、株主総会における特別決議の定足数を緩和することにより、株主総会の円滑な運営を行うことを目的とするものであります。  ### (2) 【役員の状況】

①役員一覧

男性13名　女性0名(役員のうち女性の比率0％)

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

(株)

代表取締役

社長

執行役員

社長

山口　誠一郎

1961年１月５日生

1983年４月	三井不動産販売株式会社(現　三井不動産リアルティ株式会社)　入社
1986年４月	東誠商事株式会社　入社
1990年８月	当社取締役
1994年６月	当社代表取締役社長(現任)
1995年12月	パームス管理株式会社(現トーセイ・コミュニティ株式会社)代表取締役
2004年７月	当社執行役員社長(現任)

(注)３

12,885,500

取締役

専務執行役員

管理部門統括

人事部担当

平野　昇

1959年10月17日生

1982年４月	国分株式会社　入社
1991年４月	東誠商事株式会社　入社
1995年５月	同社取締役
2001年３月	当社経理部財務担当部長
2002年10月	当社常務取締役
2004年７月	当社取締役常務執行役員
2005年３月	トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社(現トーセイ・ロジ・マネジメント株式会社)監査役
2005年４月	トーセイ・コミュニティ株式会社監査役
2005年９月	トーセイ・リート・アドバイザーズ株式会社(現トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社)代表取締役
2006年２月	当社取締役専務執行役員管理部門統括
2007年12月	トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社(現トーセイ・ロジ・マネジメント株式会社)代表取締役
2013年１月	同社取締役
2013年２月	トーセイ・コミュニティ株式会社取締役
2016年２月	トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社取締役(現任)
2017年４月	当社取締役専務執行役員管理部門統括人事部担当（現任）
2020年２月	トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社(現トーセイ・ロジ・マネジメント株式会社)代表取締役（現任）

(注)３

48,000

取締役

専務執行役員

事業部門統括

アセットソリューション第４本部兼

アセットソリューション事業推進部担当

中西　秀樹

1967年６月17日生

1990年４月	安田信託銀行株式会社（現みずほ信託銀行株式会社）　入行
2006年４月	当社　入社
2013年３月	当社執行役員
2016年２月	トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社(現トーセイ・ロジ・マネジメント株式会社)取締役
2017年３月	当社常務執行役員
2018年２月	当社取締役常務執行役員
2018年12月	当社取締役常務執行役員事業部門副統括
2021年３月	当社取締役専務執行役員事業部門統括アセットソリューション第４本部兼アセットソリューション事業推進部担当(現任)

(注)３

32,000

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

(株)

取締役

常務執行役員

事業部門副統括

アセットソリューション第５本部担当

渡辺　政明

1963年１月25日生

1986年４月	藤和不動産株式会社（現三菱地所レジデンス株式会社）　入社
1998年２月	当社　入社
2006年８月	トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社(現トーセイ・ロジ・マネジメント株式会社)取締役
2008年３月	当社執行役員
2015年６月	当社常務執行役員事業部門副統括
2018年２月	当社取締役常務執行役員事業部門副統括
2019年12月	当社取締役常務執行役員事業部門副統括アセットソリューション第５本部担当(現任)
2021年２月	トーセイ・コミュニティ株式会社取締役（現任）

(注)３

36,100

取締役

執行役員

財務部兼総務部担当

山口　俊介

1964年７月26日生

1988年４月	東急建設株式会社　入社
2007年８月	当社　入社
2008年４月	トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社取締役
2012年12月	NAI・トーセイ・JAPAN株式会社取締役
2013年３月	当社執行役員
2018年２月	トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社監査役
2020年２月	当社取締役執行役員
2021年３月	当社取締役執行役員財務部兼総務部担当(現任)
2023年２月	トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社取締役(現任)

(注)３

10,200

取締役

執行役員

アセットソリューション第１本部兼

クラウドファンディング事業部担当

大島　均

1964年11月19日生

1988年４月	株式会社三和銀行（現株式会社三菱UFJ銀行）　入行
2011年12月	当社　入社
2012年７月	トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社(現トーセイ・ロジ・マネジメント株式会社)取締役
2014年３月	トーセイ・コミュニティ株式会社常務取締役
2016年12月	同社取締役
2017年３月	当社執行役員
2020年２月	当社取締役執行役員
2020年12月	当社取締役執行役員アセットソリューション第１本部兼クラウドファンディング事業部担当(現任)
2021年９月	株式会社プリンセススクゥエアー取締役(現任) 株式会社レッツクリエイション取締役

(注)３

1,700

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

(株)

取締役

少德　健一

1971年１月20日生

1995年10月	朝日監査法人(現有限責任あずさ監査法人)入所
1999年９月	アーサーアンダーセン　クアラルーンプール事務所　出向
2002年９月	エス・シー・エス国際会計事務所(現SCS国際コンサルティング株式会社)入所
2003年11月	同社　代表取締役(現任)
2005年９月	株式会社オーリッド取締役
2010年12月	株式会社ロキテクノ社外監査役
2012年２月	当社取締役(現任)
2013年１月	ロキグループホールディングス株式会社社外監査役(現任)

(注)３

―

取締役

小林　博之

1965年３月３日生

1987年４月	株式会社日本興業銀行（現株式会社みずほ銀行）　入行
2002年４月	みずほ証券株式会社　出向
2003年４月	同社アドバイザリー第４部長
2005年７月	株式会社ソフィア　入社
2006年４月	同社取締役副社長
2006年12月	みずほ証券株式会社　入社
2008年６月	同社総合企画部副部長
2011年12月	同社コーポレート・コミュニケーション部長
2014年４月	同社国内営業部門付シニアコーポレートオフィサー
2015年４月	同社リテール・事業法人部門ウェルスマネジメント本部長
2017年４月	株式会社ソーシャルキャピタルマネジメント代表取締役社長(現任)
2018年２月	当社取締役(現任)
2018年４月	株式会社プレスク取締役副社長(現任)
2019年６月	東都水産株式会社社外監査役(現任)
2019年８月	有限会社セイワ工業(現株式会社セイワホールディングス)取締役(現任)
2020年12月	株式会社WATASU代表取締役(現任)
2022年６月	太平洋建設工業株式会社社外監査役(現任) 太平洋レミコン株式会社社外監査役(現任)

(注)３

―

取締役

山中　雅雄

1962年７月24日生

1997年４月	弁護士登録(第二東京弁護士会)
2003年１月	山中総合法律事務所開設
2008年４月	ルネス総合法律事務所入所(現任)
2012年５月	株式会社チヨダ社外監査役(現任)
2015年６月	システム・ロケーション株式会社社外監査役(現任)
2018年６月	エース証券株式会社社外取締役
2020年２月	当社取締役(現任)

(注)３

―

常勤監査役

八木　仁志

1958年10月２日生

1982年４月	株式会社日本債券信用銀行(現株式会社あおぞら銀行)入行
1999年４月	同行営業企画第二部不動産調査室長
2000年８月	同行投資銀行部不動産ファイナンスグループ主任調査役
2004年８月	同行営業第五部担当部長
2009年８月	同行人事部担当部長
2011年10月	同行監査部担当部長
2019年２月	当社常勤監査役(現任)
2020年２月	トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社監査役(現任) トーセイ・ホテル・サービス株式会社監査役

(注)４

―

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

(株)

常勤監査役

黒田　俊典

1960年１月９日生

1982年４月	株式会社三和銀行(現株式会社三菱UFJ銀行)入行
1989年５月	米国パデュー大学経営学修士(MBA)取得
1991年11月	三和ビジネスクレジットコーポレーション(米国シカゴ)駐在
1995年８月	加州三和銀行(米国ロサンゼルス)駐在
2002年10月	株式会社UFJ銀行(現株式会社三菱UFJ銀行)公共法人部副部長
2007年５月	株式会社三菱東京UFJ銀行(現株式会社三菱UFJ銀行)監査部業務監査室次長
2012年５月	三菱UFJニコス株式会社入社
2012年10月	同社コンプライアンス統括部部長
2017年４月	同社内部監査部主査
2021年２月	当社常勤監査役(現任)
2022年２月	トーセイ・コミュニティ株式会社監査役
2023年２月	トーセイ・ロジ・マネジメント株式会社監査役(現任)

(注)５

―

監査役

永野　竜樹

1959年４月16日生

1983年４月	中央信託銀行株式会社(現三井住友信託銀行株式会社)入行
1995年７月	同行本店総合企画部・財務企画室長
2000年７月	RGアセット・マネジメント・カンパニーリミテッドマネージングダイレクター
2004年７月	レファレンス・グループ・ホールディングス・リミテッド取締役
2004年８月	RGアセット・マネジメント・サービス株式会社代表取締役
2012年２月	当社監査役(現任)
2013年４月	RGアセット・マネジメント・サービシーズ・リミテッド(BVI)取締役
2013年４月	RGアセット・マネジメント・サービシーズ・リミテッド(HK)ディレクター兼代表パートナー
2014年６月	システム・ロケーション株式会社社外取締役(現任)
2016年２月	オールニッポン・アセットマネジメント株式会社常務取締役 管理本部長
2019年６月	同社代表取締役副社長
2021年６月	同社代表取締役社長(現任)

(注)５

―

監査役

土井　修

1964年２月23日生

1987年４月	日興証券株式会社(現SMBC日興証券株式会社)入社
1993年７月	日興ヨーロッパPLC出向
1998年２月	日興証券株式会社　復職
2002年４月	フィンテックグローバル株式会社　入社
2005年10月	同社ストラクチャードファイナンス部長
2006年10月	同社投資銀行副本部長
2007年４月	同社投資事業部長
2013年２月	当社監査役(現任)

(注)５

―

計

13,013,500

(注) １．少德健一、小林博之、山中雅雄の３名は、社外取締役であります。

２．八木仁志、黒田俊典、永野竜樹、土井修の４名は、社外監査役であります。

３．2022年２月25日開催の定時株主総会終結の時から２年間

４．2023年２月24日開催の定時株主総会終結の時から４年間

５．2021年２月25日開催の定時株主総会終結の時から４年間

②　社外役員の状況

当社の社外取締役は３名、社外監査役は４名であります。

当社は、社外取締役の選任に関しては、独立した客観的な立場で経営を監督し、執行役員兼務取締役に対して建設的な助言・提言が期待できる方を選任しております。また、社外監査役の選任に際しては、取締役会の運営、取締役の職務の執行を独立した立場で監査し、かつ、その有する知見の下、企業価値向上に向けた建設的な助言・提言が期待できると判断できる方を社外監査役として選任しております。

当社の定める独立性判断基準は以下のとおりであります。

(イ)　過去10年内において当社グループの役員・従業員でなかったこと

(ロ)　当社グループとの取引額が当社連結売上高の２％以上を占める取引先に所属している者または出身者でないこと(出身者のうち、当該取引先に所属しなくなってから３年以上経過している場合を除く)

(ハ)当社の大株主(総議決権の10％以上)またはその業務執行者でないこと

(ニ)当社グループが総議決権の10％以上を保有している者またはその業務執行者でないこと

(ホ)当社グループから役員報酬以外に年額1,000万円以上の報酬を受けている弁護士、会計士等でないこと

(ヘ)その他、独立社外取締役としての職務を遂行する上で独立性に疑いを生じさせる事情がないこと

社外取締役少德健一は、2012年２月に当社の社外取締役に就任後、代表取締役を努めるSCS国際コンサルティング株式会社の経営に当たるなか、当社の取締役会および監査役との連絡会等の多様な機会における貴重な助言等を通じて、当社および当社グループのガバナンス態勢の強化に協力を仰いでおります。また、当社グループの海外活動等に関しては、公認会計士たる同氏の豊富な海外でのコンサルティング経験等を通じた知見に基づく助言を得ています。海外展開を含めた、中長期的な当社グループ経営の成長の観点に照らして、当社グループ、ひいては株主共同の利益に資するものと判断しております。

社外取締役小林博之は、金融商品取引業を行っている当社において、銀行、証券会社での豊富な経験は、取締役会の実効性確保に極めて有用であり、また人事関連、M&A関連の知見は、グループ拡大戦略を指向する当社にとり、グループガバナンスの観点において、社外取締役として客観的な監視姿勢、提言が期待でき、中長期的な当社グループ経営の成長の観点に照らして、当社グループ、ひいては株主共同の利益に資するものと判断しております。

社外取締役山中雅雄は、弁護士としての豊富な経験と企業法務に関する高度な専門的知見を有しており、グループ拡大戦略を指向する当社にとり、グループガバナンスの観点において、社外取締役として客観的な監視姿勢、提言が期待でき、中長期的な当社グループ経営の成長の観点に照らして、当社グループ、ひいては株主共同の利益に資するものと判断しております。

常勤社外監査役八木仁志は、大手金融機関の監査部門における豊富な経験と専門的知識を基に、当社経営の妥当性・適正性を確保するための役割を果たしていただけるものと判断しております。

常勤社外監査役黒田俊典は、大手金融機関における海外勤務も含めた豊富な経験と専門的知識を基に、当社経営の妥当性・適正性を確保するための役割を果たしていただけるものと判断しております。

社外監査役永野竜樹は、大手金融機関における経験を有し、現在も企業経営に携わっており、その幅広い経験と専門的な高い見識を基に、当社経営の妥当性・適正性を確保するための役割を果たしていただけるものと判断しております。

社外監査役土井修は、大手証券会社および投資銀行業務を行う会社における豊富な経験と専門的な知識を基に、当社経営の妥当性・適正性を確保するための役割を果たしていただけるものと判断しております。

③　社外取締役又は社外監査役による監督又は監査と内部監査、監査役監査及び会計監査との相互連携ならびに内部統制部門との関係

社外取締役及び社外監査役は、取締役会等の重要会議への出席を通じ、直接又は間接的に内部監査、監査役監査、会計監査及び内部統制に関する報告を受け、必要に応じて意見を表明しているほか、随時情報交換を行うことで、監督又は監査の実効性を高めております。  (3) 【監査の状況】

①　監査役監査の状況

当社は監査役制度を採用しており、常勤監査役２名、非常勤監査役２名の計４名はいずれも社外監査役であります。監査役４名による監査役会は原則として毎月１回開催され、必要事項を協議する他、常勤監査役の監査活動を非常勤監査役へ報告することにより全監査役の情報の共有化を図っております。また、監査役は取締役会に出席する他、取締役会決議事項について事前に確認する取締役会事前協議会に出席（非常勤監査役は陪席）し、執行役員社長決裁事項に関する諮問機関である経営会議(執行役員社長が指名する執行役員で構成)にも陪席しております。

（イ）監査役会の開催回数と各監査役の出席状況

当事業年度において監査役会は16回開催され、各監査役の出席状況は以下のとおりであります。なお、監査役会１回あたりの平均所要時間は約１時間25分、年間の総議案数は73件（決議事項13件、協議事項14件、報告事項40件、その他事項６件）となっております。

区分	氏名	開催回数	出席回数	出席率	備考
社外監査役（常勤）	八木　仁志	16回	16回	100％	監査役会議長
社外監査役（常勤）	黒田　俊典	16回	16回	100％
社外監査役（非常勤）	永野　竜樹	16回	13回	81％
社外監査役（非常勤）	土井　修	16回	16回	100％

（ロ）監査役会における主な検討事項

当事業年度において、監査役会における主な検討事項は以下の通りであります。年度の監査方針・監査計画・監査の方法・各監査役の職務分担の決定、会計監査人の評価と再任同意、監査法人からの年度監査計画の説明、監査法人の監査報酬に対する同意、補助使用人の人事評価及び業績評価に対する同意、常勤監査役による月次活動報告に基づく情報共有等となっております。

（ハ）監査活動

当事業年度における常勤監査役の監査役監査活動は、年間監査計画に基づいて取締役会、経営会議出席等による経営方針等の監査、期中監査、会計監査、財務報告に係る内部統制等の監査、期末監査等を実施しており、会計監査人との連携や内部監査部との連携により、効率的かつ実効性のある監査体制が構築されています。さらに常勤監査役は重要書類の閲覧、年間を通じて業務監査実施の他、代表取締役社長、取締役、執行役員及び各部門長との定期的な面談、グループにおけるコーポレート・ガバナンス強化を目的とするコーポレートガバナンス会議への出席、グループの一元的かつ横断的なリスク管理及びコンプライアンス推進を実現するためのリスク・コンプライアンス委員会への陪席等により業務執行状況の把握に努め、社外監査役として忌憚のない意見具申を行っております。

また、非常勤監査役は、常勤監査役と同様の、取締役会出席、経営会議陪席等による経営方針の監査、期中監査、会計監査、財務報告に係る内部統制等の監査、期末監査等に加え、必要に応じて常勤監査役が出席する各種会議に同席し、その専門性等に基づき、社外監査役として忌憚のない意見具申を行っております。

②　内部監査の状況

執行役員社長直属の内部監査部が６名体制で年度計画に基づいてグループ全体の監査を実施し、不備事象については監査対象部門等に是正勧告を行うことにより、改善を求めております。是正必要事項については、監査対象部門等と協議し、具体的な指導を行うなどのフォローを充実することで、実効性の高い監査を実施しております。

③　監査役と会計監査人との連携状況

監査役は年間監査計画に基づく監査活動において、四半期毎に会計監査人による監査結果の報告を受ける他、会計監査人と定期的な意見交換を行うとともに、適宜会計監査人による監査への立ち会い、会計監査人及び内部監査部との年２回の三様監査意見交換会の開催等、緊密な相互連携をとっております。

④　監査役と内部監査部との連携状況

監査役会は内部監査部と２ヵ月に１回、定期意見交換会を実施する他、常勤監査役は内部監査部長から内部監査実施の都度報告を受け、意見交換を行っております。

さらに内部監査部の内６名は監査役の補助使用人を兼務しており、適宜に役割を分担し監査役の補助を行う他、常勤監査役が行う会計監査人、各部門長等との面談に陪席することにより、内部監査部の品質向上を図るとともに、効率的な内部監査の実施に取り組んでおります。

⑤　会計監査の状況

（イ）監査法人の名称

新創監査法人　

（ロ）継続監査期間

14年間

（ハ）業務を執行した公認会計士の氏名

指定社員　業務執行社員　相川　高志　　 　

指定社員　業務執行社員　飯島　淳　　　　　

（ニ）監査業務に係る補助者の構成

公認会計士　　５名

その他　　　　４名

（ホ）監査証明の審査体制

当社の会計監査人である新創監査法人では、すべての監査業務について監査計画並びに監査意見形成のための監査業務に係る審査を行っております。監査計画並びに監査意見形成のための監査業務に係る審査は、当該監査業務に係る業務執行社員以外の審査担当社員（レビューパートナー）によって行われております。審査は、監査計画から監査意見形成までの監査業務全般を対象とした審査を行い、監査計画並びに監査意見形成のための監査業務に係る審査の運営に関しては、審査担当社員が所管しております。

（ヘ）監査法人の選定方針と理由

監査役会は、監査法人の選定に際しては、監査役会の定める選定基準（「会計監査人候補の選定基準」）に基づき、監査法人の独立性や信頼性等、また、監査の品質基準ほか当社の規模や業務特性等、当社の基準に適合しうる監査体制等の状況を評価したうえで、当該監査法人による具体的な監査計画、監査報酬等の妥当性及び会社法第340条第１項等への抵触の有無等に係る確認等も考慮し、選定することとしております。

（ト）監査役及び監査役会による監査法人の評価

監査役会は、監査法人の評価に際し、毎期、監査役会の定める「会計監査人の評価基準」に基づき、当該監査法人から品質管理体制、独立性、監査計画、監査結果の概要その他の報告を適宜受けるとともに、関係部署等からも評価について意見の聴取を行い、それらを踏まえたうえで評価を行っております。

⑥　監査報酬の内容等

（イ）監査公認会計士等に対する報酬

区分	前連結会計年度		当連結会計年度
監査証明業務に 基づく報酬(千円)	非監査業務に 基づく報酬(千円)	監査証明業務に 基づく報酬(千円)	非監査業務に 基づく報酬(千円)
提出会社	41,000	－	45,000	－
連結子会社	11,800	－	17,400	－
合計	52,800	－	62,400	－

（ロ）監査公認会計士等と同一のネットワークに属する組織に対する報酬（（イ）は除く）

該当事項はありません。

（ハ）その他の重要な監査証明業務に基づく報酬の内容

該当事項はありません。

（ニ）監査報酬の決定方針

当社の監査公認会計士等に対する報酬については、当社の規模や業務の特性を踏まえた監査品質、監査計画に基づく監査日数等の要素を総合的に勘案し、監査公認会計士等と協議を行い、監査役会の同意を得た上で決定しております。

（ホ）監査役会が会計監査人の報酬に同意した理由

監査役会は、公益社団法人日本監査役協会が公表する「会計監査人との連携に関する実務指針」を踏まえ、会計監査人の監査計画の内容、職務遂行状況、監査報酬の推移ならびに報酬等の見積りの算出根拠などを確認し検討した結果、会計監査人の報酬について同意を行っております。 (4) 【役員の報酬等】

①　役員の報酬等の額又はその算定方法の決定に関する方針に係る事項

（イ）取締役の報酬の限度額、構成及び報酬等の額の決定に関する方針の決定権限

取締役の報酬限度額は、2020年２月26日開催の第70回定時株主総会において年額500百万円以内（うち社外取締役分80百万円以内。ただし、使用人分給与は含まれておりません。）、また別枠で、2019年２月27日開催の第69回定時株主総会において、ストック・オプション報酬額として年額100百万円以内（うち社外取締役分10百万円以内）となっております。なお、取締役の員数は、定款で12名以内と定めております。

常勤取締役の報酬は、その職責に応じて定めた役位別倍率を基にした「固定報酬」、常勤取締役個人の業績等の目標達成度に応じた「業績評価報酬」、連結税引前利益に連動する「役員賞与」の金銭報酬と、中長期的な企業価値向上への貢献意欲や士気を高めることを目的とした「ストック・オプション」で構成しております。

社外取締役の報酬は、業務執行から独立した立場での監督機能が重視されることから、「業績評価報酬」及び「役員賞与」の支給はなく、「固定報酬」及び「ストック・オプション」で構成しております。

各取締役の報酬については、代表取締役社長が限度額の範囲内において原案を作成し、指名報酬諮問委員会での協議を経て、取締役会の決議により決定しております。

・　固定報酬

外部専門機関が実施している上場企業役員報酬サーベイの結果や当社の調査による同業他社の役員報酬水準との比較、当社従業員の最高報酬額との比較に基づき、取締役の役位、兼務する執行役員の役職に基づく固定報酬倍率ガイドラインを設け、指名報酬諮問委員会での協議を経て、取締役会で個人ごとに決定しております。

・　業績連動報酬（業績評価報酬＋役員賞与）

常勤取締役個人の単年度の業績目標達成度に応じた業績評価報酬は、固定報酬の33％を標準評価報酬額とし毎月の固定報酬とともに支給し、目標達成状況に応じた加減算（標準評価報酬の＋55％～△50％）がある場合は当該年度の定時株主総会終了後に役員賞与とともに一時金として支給することとしております。

単年度の連結税引前利益に連動する役員賞与は、予め定めた税引前利益の水準に応じた係数に、単年度の税引前利益目標を達成した場合の追加係数を加算した係数を固定報酬（年額）に乗じて決定し、当該年度の定時株主総会終了後に役員賞与に追加して支給し、または役員賞与から控除することとしております。

固定報酬と業績連動報酬の比率は概ね60：40としており、当該事業年度（第73期）の比率は56：44であります。

・　役員賞与に係る指標として連結税引前利益を選択している理由及び最近事業年度における指標の目標、実績

連結経営に携わる上場会社の取締役として、連結税引前利益水準の維持、向上及び毎期の税引前利益目標達成は重要な使命であり、当該指標を採用しております。個人ごとの評価については、当社及びグループ全体のガバナンスへの貢献度、担当部門の業績達成度、連結経営指標（ROE、株価等）の維持・向上度の要素ごとに指名報酬諮問委員会で協議を実施し、取締役会で評価を決定しております。

（連結税引前利益の目標、実績）

連結税引前利益	第71期	第72期	第73期
2020年11月期	2021年11月期	2022年11月期
目標	130億円	80億円	120億円
実績	59億円	103億円	127億円

・　ストック・オプション

中長期的な企業価値向上を意識した企業経営を実践するため、中期経営計画ごとに、取締役の役位、兼務する執行役員の役職に基づく付与数を代表取締役社長が提案し、指名報酬諮問委員会での審議を経て、取締役会で個人ごとに決定しております。

また、企業価値向上に向けた経営の監視・監督機能の重要性に鑑み、社外取締役に対し、一定数を付与しております。

・　当事業年度に係る取締役の個人別の報酬等の内容が、決定方針に沿うものであると取締役会が判断した理由

当事業年度に係る取締役の個人別の報酬額の内容については、指名報酬諮問委員会が決定方針との整合性を含めた多角的な協議を行っているため、取締役会も基本的にその協議結果を尊重し、決定方針に沿うものであると判断しております。

なお、当社は、取締役の個人別の報酬等の内容については、取締役会で決議しており、取締役その他の第三者に委任しておりません。

（ロ）監査役の報酬の限度額、構成及び報酬等の額の決定に関する方針の決定権限

監査役の報酬限度額は、2004年２月28日開催の第54回定時株主総会において年額60百万円以内となっております。なお、監査役の員数は、定款で６名以内と定めております。

監査役の報酬は、監査役の役割を考慮し、固定報酬のみとしており、各監査役の報酬については、限度額の範囲内において、監査役会の協議により決定しております。

②　提出会社の役員区分ごとの総額、報酬等の種類別の総額及び対象となる役員の員数

役員区分	報酬等の 総額 (千円)	報酬等の種類別の総額(千円)				対象となる 役員の員数 (名)
固定報酬	業績連動報酬		非金銭報酬等
業績評価報酬	役員賞与	ストック オプション
取締役 (社外取締役を除く。)	270,398	150,939	50,313	69,146	－	6
監査役 (社外監査役を除く。)	－	－	－	－	－	－
社外役員	53,910	53,910	－	－	－	7

③　役員ごとの連結報酬等の総額等

報酬等の総額が１億円以上である者が存在しないため、記載しておりません。 

④　使用人兼務役員の使用人給与のうち、重要なもの

該当事項はありません。

⑤　当事業年度に係る取締役の報酬等の決定過程における提出会社の取締役会及び指名報酬諮問委員会の活動内容

開催日	会議名	協議・決議　内容
2022年２月18日	指名報酬諮問委員会	・常勤取締役の報酬に関する基本的な考え方（ガイドライン） 　の見直しについて ・2022年３月から2023年２月までの一年間における取締役９名 　にかかる固定報酬、業績報酬について
2022年２月25日	取締役会	・「常勤取締役の固定報酬・業績評価報酬ガイドライン」の改定 ・取締役の報酬配分の決定
2022年12月21日	指名報酬諮問委員会	・第73期（2022年11月期）の常勤取締役各人の業績評価について ・第73期（2022年11月期）にかかる役員賞与の支給について
2022年12月26日	取締役会	・第73期（2022年11月期）の常勤取締役各人の業績評価 ・第73期（2022年11月期）にかかる役員賞与の支給

①　投資株式の区分の基準及び考え方

当社は、投資株式を以下のとおり区分しております。

(イ) 保有目的が純投資目的である投資株式

専ら株式の価値の変動または配当によって利益を受けることを目的として保有する株式

(ロ) 保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式

(ⅰ) 政策保有株式

当社グループの事業上の関係の維持・強化のために政策的に保有する他の上場会社株式

(ⅱ) 上記(ⅰ)以外の株式

②　保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式

(イ) 保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容

当社は、そのリターンとリスクを踏まえた中長期的な経済合理性を検証し、当社グループの事業上有用であると判断する場合には、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式を保有することがあります。

また、これら株式のうち、政策保有株式を保有した場合は、毎期、取締役会において、保有目的が適切か、保有に伴う便益やリスクが資本コストに見合っているか等を具体的に精査し、保有の適否に関する検証を行うとともに、その結果を開示します。なお、当事業年度末において、当社は政策保有株式を保有しておりません。

(ロ)　銘柄数及び貸借対照表計上額

	銘柄数 (銘柄)	貸借対照表計上額の 合計額(千円)
非上場株式	1	1,200
非上場株式以外の株式	－	－

（当事業年度において株式数が増加した銘柄）

該当事項はありません。

（当事業年度において株式数が減少した銘柄）

該当事項はありません。

(ハ) 特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報

該当事項はありません。

③　保有目的が純投資目的である投資株式

区分	当事業年度		前事業年度
銘柄数 (銘柄)	貸借対照表計 上額の合計額 (千円)	銘柄数 (銘柄)	貸借対照表計 上額の合計額 (千円)
非上場株式	－	－	－	－
非上場株式以外の株式	1	90,139	1	95,511

区分	当事業年度
受取配当金の 合計額(千円)	売却損益の 合計額(千円)	評価損益の 合計額(千円)
非上場株式	－	－	－
非上場株式以外の株式	790	－	－

④　当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的から純投資目的以外の目的に変更したもの

該当事項はありません。

⑤　当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的以外の目的から純投資目的に変更したもの

該当事項はありません。 

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第５ 【経理の状況】

１　連結財務諸表及び財務諸表の作成方法について

(1) 当社の連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和51年大蔵省令第28号)第93条の規定により、国際会計基準(以下「IFRS」という。)に準拠して作成しております。

(2) 当社の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和38年大蔵省令第59号。以下「財務諸表等規則」という。)に基づいて作成しております。

また、当社は、特例財務諸表提出会社に該当し、財務諸表等規則第127条の規定により財務諸表を作成しております。

２　監査証明について

当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、連結会計年度(2021年12月１日から2022年11月30日まで)の連結財務諸表及び事業年度(2021年12月１日から2022年11月30日まで)の財務諸表について、新創監査法人による監査を受けております。

３　連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組み及びIFRSに基づいて連結財務諸表等を適正に作成することができる体制の整備について

当社は、連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組みを行っております。その内容は以下のとおりであります。

(1) 会計基準等の内容を適切に把握し、連結財務諸表等の適正性を確保できる体制を整備するため、公益財団法人財

務会計基準機構へ加入し、会計基準の変更等の情報を逐次受けております。また、同機構が主催するセミナー等に

参加しております。

(2) IFRSの適用においては、国際会計基準審議会が公表するプレスリリースや基準書を随時入手し、最新の基準に関する情報の把握を行っております。また、IFRSに準拠した会計処理については、IFRSに準拠した会計方針のグループ会社への周知を図ることにより、グループで統一的な会計処理が行われるよう努めております。

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１ 【連結財務諸表等】

(1) 【連結財務諸表】

① 【連結財政状態計算書】

(単位：千円)

	注記	前連結会計年度 (2021年11月30日)	当連結会計年度 (2022年11月30日)
資産
流動資産
現金及び現金同等物	７	33,560,679	31,767,008
営業債権及びその他の債権	９	4,139,380	10,038,132
棚卸資産	10	85,210,849	95,303,762
その他の流動資産	11	46,903	22,640
流動資産合計		122,957,812	137,131,544
非流動資産
有形固定資産	12	23,860,236	22,963,356
投資不動産	13	39,812,070	39,864,258
のれん	14	1,401,740	1,401,740
無形資産	14	191,758	205,354
営業債権及びその他の債権	９	1,509,310	1,457,809
その他の金融資産	８	4,511,800	7,219,963
繰延税金資産	15	752,916	698,518
その他の非流動資産	11	13,254	13,254
非流動資産合計		72,053,087	73,824,257
資産合計		195,010,899	210,955,801
負債及び資本
負債
流動負債
営業債務及びその他の債務	16	4,976,342	5,681,615
有利子負債	17	11,432,641	13,739,325
未払法人所得税等	15	2,625,593	1,935,664
引当金	18	788,366	1,079,970
流動負債合計		19,822,944	22,436,575
非流動負債
営業債務及びその他の債務	16	4,373,252	3,612,629
有利子負債	17	103,521,924	111,108,220
退職給付に係る負債	19	646,515	704,268
引当金	18	15,284	15,449
繰延税金負債	15	672,238	787,980
非流動負債合計		109,229,215	116,228,549
負債合計		129,052,159	138,665,124
資本
資本金	20	6,624,890	6,624,890
資本剰余金	20	6,790,172	6,775,532
利益剰余金		53,250,370	60,029,994
自己株式	20	△911,662	△1,533,670
その他の資本の構成要素	20	204,969	393,929
親会社の所有者に帰属する持分合計		65,958,740	72,290,677
資本合計		65,958,740	72,290,677
負債及び資本合計		195,010,899	210,955,801

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② 【連結包括利益計算書】

(単位：千円)

	注記	前連結会計年度 (自　2020年12月１日 　至　2021年11月30日)	当連結会計年度 (自　2021年12月１日 　至　2022年11月30日)
売上高	22	61,726,449	70,953,486
売上原価	23	41,024,914	45,686,452
売上総利益		20,701,534	25,267,033
販売費及び一般管理費	24・25	9,778,616	12,107,013
その他の収益	26	177,190	359,807
その他の費用	27	134,496	5,624
営業利益		10,965,612	13,514,203
金融収益	28	249,562	377,620
金融費用	28	912,557	1,138,284
税引前利益		10,302,616	12,753,538
法人所得税	15	3,578,917	4,146,450
当期利益		6,723,698	8,607,088
その他の包括利益
純損益に振り替えられない項目
その他の包括利益を通じて測定する金融資産の純変動	29	405,964	105,128
確定給付制度の再測定	29	△18,615	△11,680
純損益に振り替えられない項目の合計		387,348	93,447
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目
在外営業活動体の換算差額	29	13,827	38,663
キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の 純変動	29	11,884	45,168
後に純損益に振り替えられる可能性のある 項目の合計		25,712	83,832
税引後その他の包括利益		413,061	177,279
当期包括利益		7,136,760	8,784,368
当期利益の帰属
親会社の所有者		6,721,305	8,607,088
非支配持分		2,393	－
当期利益		6,723,698	8,607,088
当期包括利益の帰属
親会社の所有者		7,134,366	8,784,368
非支配持分		2,393	－
当期包括利益		7,136,760	8,784,368
親会社の所有者に帰属する１株当たり当期利益
基本的１株当たり当期利益(円)	30	142.56	181.66
希薄化後１株当たり当期利益(円)	30	142.37	181.33

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③ 【連結持分変動計算書】

前連結会計年度(自　2020年12月１日　至　2021年11月30日)

(単位：千円)
	注記	資本金	資本剰余金	利益剰余金	自己株式	その他の 資本の 構成要素	親会社の 所有者に 帰属する 持分合計	非支配持分	資本合計
2020年12月１日残高		6,624,890	6,627,004	47,442,372	△1,500,055	△224,688	58,969,524	－	58,969,524
当期利益				6,721,305			6,721,305	2,393	6,723,698
その他の包括利益						413,061	413,061		413,061
当期包括利益		－	－	6,721,305	－	413,061	7,134,366	2,393	7,136,760
所有者との取引額
自己株式の取得	20		△5,295		△500,049		△505,345		△505,345
自己株式の処分	20		156,273		1,088,443		1,244,717		1,244,717
剰余金の配当	21			△896,333			△896,333		△896,333
非支配持分に対する配当金							－	△2,771	△2,771
新規連結による変動額							－	117,600	117,600
連結範囲の変動				△378			△378	△117,221	△117,600
株式報酬	35		12,189				12,189		12,189
その他の資本の 構成要素から 利益剰余金への振替				△16,596		16,596	－		－
2021年11月30日残高		6,624,890	6,790,172	53,250,370	△911,662	204,969	65,958,740	－	65,958,740

当連結会計年度(自　2021年12月１日　至　2022年11月30日)

(単位：千円)
	注記	資本金	資本剰余金	利益剰余金	自己株式	その他の 資本の 構成要素	親会社の 所有者に 帰属する 持分合計	資本合計
2021年12月１日残高		6,624,890	6,790,172	53,250,370	△911,662	204,969	65,958,740	65,958,740
当期利益				8,607,088			8,607,088	8,607,088
その他の包括利益						177,279	177,279	177,279
当期包括利益		－	－	8,607,088	－	177,279	8,784,368	8,784,368
所有者との取引額
自己株式の取得	20		△1,837		△885,972		△887,809	△887,809
自己株式の処分	20		△12,802		263,964		251,161	251,161
剰余金の配当	21			△1,815,783			△1,815,783	△1,815,783
その他の資本の 構成要素から 利益剰余金への振替				△11,680		11,680	－	－
2022年11月30日残高		6,624,890	6,775,532	60,029,994	△1,533,670	393,929	72,290,677	72,290,677

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④ 【連結キャッシュ・フロー計算書】

(単位：千円)

	注記	前連結会計年度 (自　2020年12月１日 　至　2021年11月30日)	当連結会計年度 (自　2021年12月１日 　至　2022年11月30日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前利益		10,302,616	12,753,538
減価償却費		1,492,087	1,589,224
引当金及び退職給付に係る負債の増減額 (△は減少)		222,214	349,256
受取利息及び受取配当金		△251,805	△377,620
支払利息		912,557	1,138,284
営業債権及びその他の債権の増減額 (△は増加)		△1,516,068	△5,542,772
棚卸資産の増減額(△は増加)		△7,118,262	△6,365,535
営業債務及びその他の債務の増減額 (△は減少)		△1,157,713	1,307,604
その他		8,827	△251,066
小計		2,894,452	4,600,915
利息及び配当金の受取額		256,073	301,923
法人所得税の支払額		△2,532,796	△5,099,923
法人所得税の還付額		356,873	－
営業活動によるキャッシュ・フロー		974,603	△197,084
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出		△974,097	△89,098
投資不動産の取得による支出		△12,251,192	△3,172,982
無形資産の取得による支出		△39,893	△79,221
貸付金の実行による支出		△610,695	△460,300
貸付金の回収による収入		4,027	6,547
その他の金融資産の取得による支出		△102,673	△2,921,115
その他の金融資産の回収による収入		157,049	364,677
子会社の取得による支出		△1,610,227	△2,764,974
その他		△21,275	35,365
投資活動によるキャッシュ・フロー		△15,448,977	△9,081,101
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額(△は減少)	36	1,358,000	3,056,646
長期借入れによる収入	36	49,831,946	37,857,089
長期借入金の返済による支出	36	△37,419,887	△29,180,363
社債の償還による支出	36	－	△66,356
リース負債の返済による支出	36	△254,241	△432,155
非支配持分への払戻による支出		△117,600	－
非支配持分からの払込による収入		117,600	－
配当金の支払額		△896,367	△1,814,599
非支配持分への配当金の支払額		△2,771	－
自己株式の取得による支出		△500,049	△885,972
自己株式の処分による収入		44,767	251,701
利息の支払額		△1,167,130	△1,308,793
財務活動によるキャッシュ・フロー		10,994,264	7,477,196
現金及び現金同等物の増減額		△3,480,109	△1,800,990
現金及び現金同等物の期首残高		37,039,600	33,560,679
現金及び現金同等物に係る換算差額		1,220	7,319
連結除外に伴う現金及び現金同等物の減少額		△31	－
現金及び現金同等物の期末残高	７	33,560,679	31,767,008

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【連結財務諸表注記】

１．報告企業

トーセイ株式会社は日本に所在する株式会社であり、東京証券取引所プライム市場並びにシンガポール証券取引所メインボードに上場しております。当社及び連結子会社(以下、当社グループ)は、不動産再生事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業、ホテル事業の６事業を主に展開しております。各事業の内容については、注記「６．セグメント情報」に記載しております。　２．作成の基礎

(1) 連結財務諸表がIFRSに準拠している旨の記載

当社グループの連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和51年大蔵省令第28号)第１条の２に掲げる「指定国際会計基準特定会社」の要件を満たすことから、同第93条の規定により、IFRSに準拠して作成しております。

本連結財務諸表は、2023年２月20日に当社代表取締役社長山口誠一郎及び取締役専務執行役員平野昇によって承認されております。

(2) 測定の基礎

連結財務諸表は、公正価値で測定される資産・負債を除き、取得原価を基礎として作成しております。

(3) 表示通貨及び単位

連結財務諸表は当社の機能通貨である日本円で表示しております。日本円で表示しているすべての財務情報は、千円未満を切り捨てして記載しております。　３．重要な会計方針

連結財務諸表において適用する重要な会計方針は、この連結財務諸表に記載されているすべての期間について適用された会計方針と同一であります。

(1) 連結の基礎

①　子会社

子会社とは、当社グループが支配している企業であります。企業への関与により生じる変動リターンに対するエクスポージャーまたは権利を有し、かつ、企業に対するパワーによりそのリターンに影響を及ぼす能力を有している場合、当社グループはその企業を支配しております。

子会社の財務諸表は、支配の獲得日から喪失日まで連結財務諸表に含まれております。

グループ会社間の債権債務残高及び取引並びにグループ会社間の取引から生じた未実現損益は、連結財務諸表の作成にあたり相殺消去しております。

②　企業結合

当社グループは、企業結合の会計処理として取得法を採用しております。子会社の取得のために移転された対価は、移転した資産、発生した負債、及び当社グループが発行した資本持分の公正価値によって構成されます。さらに、移転された対価には、条件付対価契約から生じた資産又は負債の公正価値が含まれます。取得関連費用は発生時に費用処理されます。企業結合において取得した識別可能資産、並びに引き受けた負債及び偶発負債は、当初、取得日の公正価値で測定されます。移転された対価が、識別可能資産及び引受負債の正味価額を上回る場合にはのれんが測定され、下回る場合には、負ののれんを、即時に純損益に認識しております。

(2) 外貨換算

①　外貨建取引

外貨建取引は、取引日における為替レートで当社グループ各社の機能通貨に換算しております。期末日において再測定する外貨建資産及び負債は、期末日の為替レートで機能通貨に再換算しております。公正価値で測定される外貨建の非貨幣性資産及び負債は、当該公正価値の測定日における為替レートで機能通貨に再換算されます。

これらの取引の決済から生じる為替差額並びに外貨建の貨幣性資産及び負債を期末日の為替レートで換算することによって生じる為替差額は、純損益で認識しております。但し、非貨幣性項目の利益又は損失がその他の包括利益に計上される場合は、為替差額もその他の包括利益に計上しております。

②　在外営業活動体

在外営業活動体の資産及び負債については、期末日の為替レート、収益及び費用については、その期間の平均為替レートを用いて日本円に換算しております。但し、当該平均為替レートが、取引日における為替レートの累積的影響の合理的な概算値とはいえない場合には、取引日の為替レートで換算しております。

在外営業活動体の財務諸表の換算から生じる為替換算差額は、その他の包括利益で認識しております。在外営業活動体について、支配の喪失や重要な影響力を喪失するような処分がなされた場合には、当該在外営業活動体に関連する累積換算差額は、処分された期間に純損益として認識されます。

(3) 現金及び現金同等物

現金及び現金同等物は、手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。

(4) 金融商品

①　金融資産の評価基準及び評価方法

当社グループは、金融資産に対する投資を、償却原価で測定する金融資産、その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産、純損益を通じて公正価値で測定する金融資産のカテゴリーに分類しております。この分類は、資産の性質及び当該資産がどのような目的に従って取得されたかに応じて行っており、当初認識時に投資の分類を決定し、毎期末日に分類が適切かどうかについて再評価を行っております。

（ⅰ）分類

（a）償却原価で測定する金融資産

以下の要件をともに満たす場合には、償却原価で測定する金融資産に分類しております。

・契約上のキャッシュ・フローを回収するために資産を保有することを目的とする事業モデルに基づいて、

資産が保有されている。

・金融資産の契約条件により、元本及び元本残高に対する利息の支払いのみであるキャッシュ・フローが

特定の日に生じる。

償却原価で測定する金融資産は、支払額が固定もしくは決定可能なデリバティブ以外の金融資産で、活発な市場における公表価格が存在しないものであります。

（b）その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産（負債性金融資産）

以下の要件をともに満たす場合には、その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産に分類しております。

・契約上のキャッシュ・フローの回収と売却の両方によって目的が達成される事業モデルに基づいて、

資産が保有されている。

・金融資産の契約条件により、元本及び元本残高に対する利息の支払いのみであるキャッシュ・フローが

特定の日に生じる。

当初認識後は、公正価値で測定し、その事後的な変動をその他の包括利益として認識しております。なお、当連結会計年度末において、当社グループは、その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産（負債性金融資産）は保有しておりません。

（c）その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産（資本性金融資産）

資本性金融資産は、一部を除きその他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産に分類しております。当社グループの保有する、その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産（資本性金融資産）のうち、上場有価証券の公正価値は、公表市場価格で測定されます。活発な市場を有しない金融資産や非上場有価証券の場合には、当社グループは一定の評価技法等を用いて公正価値を算定します。評価技法としては、最近における第三者間取引事例、実質的に同等な他の金融商品価格の参照、割引キャッシュ・フロー法等を使用しております。

(d) 純損益を通じて公正価値で測定する金融資産

償却原価で測定する金融資産及びその他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産以外の金融資産を、純損益を通じて公正価値で測定する金融資産に分類しております。

（ⅱ）認識と事後測定

金融資産の購入及び売却は、取引日、すなわち当社グループが当該資産の購入又は売却を約定した日に認識されます。また、金融資産は、当該資産からのキャッシュ・フローを受領する権利が消滅もしくは譲渡され、当社グループが当該資産の所有に伴う全てのリスクと経済価値を実質的に移転した時点で、認識が中止されます。金融資産は、公正価値に当該金融資産に直接帰属する取引費用を加算した金額で当初認識され、以後は公正価値で測定されます。

（ⅲ）減損

当社グループは、四半期毎に金融資産もしくは金融資産グループについて減損の客観的な証拠があるかどうかについて評価を行っており、そのような証拠が存在する場合には減損損失を認識しております。償却原価で測定する金融資産のうち、営業債権及びその他の債権に関する減損の客観的な証拠は、債務者の重要な財政困難、破産の可能性、支払不能あるいは重要な遅延等であります。これらの資産の帳簿価額は、当初の実効金利で割り引いた見積将来キャッシュ・フローの現在価値と帳簿価額との差額として計算された減損損失の額を基礎として、引当金勘定を通してその帳簿価額を切り下げております。資産が回収不能になった場合は、減損損失額を金融資産の帳簿価額から直接減額しております。

以前に償却された額の戻入は、減損と同じ損益項目で認識しております。当初の実効金利で割り引いた見積将来キャッシュ・フローの現在価値の増加により減損損失の額が減少し、当該金額が客観的に測定可能である場合には、その後の会計期間における損益において当該引当金の減少額が認識されます。以前に減損された資産の帳簿価額は、減損損失がなかった場合の償却原価を超えない範囲で増加されます。

資本性金融資産の場合には、減損の証拠があるかどうかの判定において、発行体が営んでいる事業環境に生じた不利な影響を伴う重大な変化に関する情報で、投資の取得原価が回収できない可能性や、公正価値の取得原価に対する著しい下落又は長期にわたる下落があるかどうかについても考慮されます。資本性金融資産について減損の証拠がある場合には、その他の包括利益累計額を直ちに利益剰余金に振り替えております。

（ⅳ）デリバティブ及びヘッジ

当社グループは、金利リスクをヘッジするために、デリバティブ（金利スワップ）を利用しております。なお、デリバティブ及びヘッジについては、「(17)デリバティブ及びヘッジ」に記載しております。

②　金融負債の評価基準及び評価方法

当社グループは、金融負債を当社グループが当該金融商品の契約の当事者になる取引日に認識しております。

当社グループは、金融負債が消滅した場合、つまり、契約上の義務が免責、取消又は失効となった場合に、金融負債の認識を中止しております。

また、当社グループは、金融負債を公正価値で当初認識し、実効金利法に基づき償却原価で事後測定しております。

(5) 棚卸資産

棚卸資産は、取得原価と正味実現可能価額のいずれか低い価額で評価しております。正味実現可能価額は、見積売価から販売にかかる費用を控除して算出されます。

棚卸資産の取得原価は、購入代価、開発費用、借入コスト及びその他関連支出を含む個別に特定された支出から構成されます。

また、開発不動産にかかる借入金に対して支払われる借入コストは、開発が終了するまでの期間にわたり開発不動産の取得原価の一部として、個別法を基礎として資産化しております。

(6) 有形固定資産

当社グループは、有形固定資産の測定に「原価モデル」を採用しております。

有形固定資産は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した帳簿価額で表示しております。取得原価には、資産の取得に直接付随する支出、資産の解体・撤去及び設置していた場所の原状回復費用及び適格資産の取得、建設又は生産に直接起因する借入コストが含まれます。

すでに認識されている有形固定資産に係る取得後の支出は、当該項目に関連する将来の経済的便益が当社グループにもたらされる可能性が高く、当該支出を信頼性をもって測定できる場合に限り資産の帳簿価額に含めております。日常的に行う有形固定資産の保守費用は、発生時に純損益として認識しております。

土地及び建設仮勘定以外の資産の減価償却は、以下の見積耐用年数にわたり、主として定額法により計算しております。また、定率法による減価償却が、当該資産から生じる将来の経済的便益が消費されるパターンをより良く反映する場合には、定率法を採用しております。

建物及び構築物　　　　　　３－50年

工具、器具及び備品　　　　３－20年

見積耐用年数、残存価額及び減価償却方法は、毎期見直しを行い、必要に応じて改定しております。

(7) のれん及び無形資産

①　のれん

企業結合により生じたのれんの当初認識及び測定については、「(1）連結の基礎 ②企業結合」に記載しております。

のれんは、取得原価から減損損失累計額を控除した帳簿価額で表示しております。のれんの償却は行わず、毎期又は減損の兆候が存在する場合にはその都度、減損テストを実施しております。のれんの減損損失は連結包括利益計算書において認識され、その後の戻入れは行っておりません。

②　無形資産

当社グループは、無形資産の測定に「原価モデル」を採用しております。また、無形資産は、取得原価から償却累計額及び減損損失累計額を控除した帳簿価額で表示しております。耐用年数を確定できる無形資産は、見積耐用年数に基づき定額法で償却しております。なお、見積耐用年数及び償却方法は毎期見直しを行い、変更があった場合は、会計上の見積りの変更として将来に向かって適用します。

主要な資産項目ごとの見積耐用年数は以下のとおりであります。

・ソフトウエア　　５年

すでに認識されている無形資産に係る取得後の支出は、当該項目に関連する将来の経済的便益が当社グループにもたらされる可能性が高く、当該支出を信頼性をもって測定できる場合に限り資産の帳簿価額に含めております。それ以外の支出は、発生時に純損益として認識しております。

取得したソフトウエアは、購入対価(値引きやリベート控除後の純額)及び意図された利用のための当該資産の準備に直接起因する支出を含む取得原価によって当初認識しております。

耐用年数を確定できない無形資産については、償却を行わず、毎期又は減損の兆候が存在する場合にはその都度、減損テストを実施しております。

(8) リース

当社グループは、契約の締結時に契約がリースであるか又はリースを含んでいるかを判定しております。契約が特定された資産の使用を支配する権利を一定期間にわたり対価と交換に移転する場合には、当該契約はリースであるか又はリースを含んでいると判定しております。契約がリースであるか又はリースを含んでいると判定した場合、リース契約はリース開始日に使用権資産及びリース負債を認識しております。

リース負債は未払リース料総額の現在価値で測定し、使用権資産は、リース負債の当初測定の金額に、開始日以前に支払ったリース料等、借手に発生した当初直接コストを調整した取得原価で測定しております。

当初認識後は、使用権資産は耐用年数とリース期間のいずれか短い年数にわたって、定額法で減価償却を行っております。リース料は、利息法に基づき金融費用とリース負債の返済額に配分し、金融費用は連結包括利益計算書において認識しております。

ただし、リース期間が12ヶ月以内の短期リース及び原資産が少額のリースについては、使用権資産及びリース負債を認識せず、リース料をリース期間にわたって、定額法により費用として認識しております。

使用権資産は連結財政状態計算書上、「有形固定資産」及び「投資不動産」に、リース負債は連結財政状態計算書上、「有利子負債」に含めて表示しております。

(9) 投資不動産

投資不動産とは、賃貸収入またはキャピタル・ゲイン、もしくはその両方を得ることを目的として保有する不動産であります。通常の営業過程で販売する不動産や管理目的で使用する不動産は含まれておりません。

当社グループは、投資不動産の測定に「原価モデル」を採用しております。

投資不動産の当初認識は取得原価によって行われ、その後は減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した帳簿価額で表示しております。投資不動産の減価償却は、以下の見積耐用年数にわたり、主として定額法により計算しております。また、定率法による減価償却が、当該資産から生じる将来の経済的便益が消費されるパターンをより良く反映する場合には、定率法を採用しております。

建物及び構築物　　　　　　３－50年

工具、器具及び備品　　　　３－10年

見積耐用年数、残存価額及び減価償却方法は、毎期見直しを行い、必要に応じて改定しております。

(10) 非金融資産の減損

当社グループでは、四半期毎に棚卸資産及び繰延税金資産を除く非金融資産の帳簿価額について、減損の兆候の有無を判定しております。減損の兆候が存在する場合には、その資産又はその資産の属する資金生成単位毎の回収可能価額を見積り、減損テストを行っております。のれん及び耐用年数を確定できない無形資産については、毎年同時期及び減損の兆候が存在する場合にはその都度、当該資産の回収可能価額を見積り、減損テストを行っております。

資金生成単位は、他の資産又は資産グループのキャッシュ・インフローから概ね独立したキャッシュ・インフローを生み出す最小の資産グループとしております。

回収可能価額は、処分コスト控除後の公正価値と使用価値のいずれか高い金額となります。資産又は資金生成単位の回収可能価額が帳簿価額を下回った場合、資産又は資金生成単位の帳簿価額は回収可能価額まで切り下げられます。

帳簿価額と回収可能価額との差額は、減損損失として純損益に認識されます。

のれんに関連する減損損失は戻入れを行っておりません。

のれん以外の資産に関しては、過年度に認識された減損損失について、損失の減少又は消滅の可能性を示す兆候が存在しているかどうかを評価しております。そのような兆候が存在する場合は、当該資産又は資金生成単位の回収可能価額の見積りを行っております。

その回収可能価額が、当該資産又は資金生成単位の帳簿価額を超える場合、減損損失を認識しなかった場合の帳簿価額から必要な減価償却費又は償却費を控除した後の帳簿価額を超えない金額を上限として減損損失を戻入れ、純損益として認識しております。

(11) 営業債務及びその他の債務

営業債務及びその他の債務は、通常の事業の過程において、当社グループに提供された財貨又はサービスに対して支払いを行う義務等であります。営業債務及びその他の債務は、支払期限が１年以内に到来する、あるいは正常営業循環期間内に到来する場合は流動負債に分類し、それ以外の場合は非流動負債として表示しております。

営業債務及びその他の債務は、公正価値で当初認識され、以後は実効金利法を用いて算定した償却原価で計上しております。

(12) 有利子負債

有利子負債は、借入金、社債及びリース負債で構成されています。有利子負債は、公正価値で当初認識されます。当初認識以後は、償却原価で計上されます。取引費用控除後の正味手取金額と返済価額との差額は、実効金利法を用いて借入期間にわたり純損益として認識されます。

有利子負債は、当社グループが期末日後少なくとも12ヶ月間その返済を繰り延べる無条件の権利を有しない限り、流動負債に計上されます。

(13) 引当金

引当金は、過去の事象から生じた法的又は推定的債務で、当該債務を決済するために経済的便益が流出する可能性が高く、当該債務について信頼性のある見積りができる場合に認識しております。

(14) 従業員給付

①　確定給付型年金制度

確定給付型年金制度に関する債務は、従業員が過年度及び当年度において提供したサービスの対価として獲得した将来給付額を見積り、当該金額を現在価値に割り引くことによって算定しております。割引率は、償還期日が当社グループの債務と概ね整合している優良社債の利回りを用いております。当該債務の計算は、年金数理人によって予測単位積増方式を用いて行っております。当社は、確定給付型年金制度から生じる再測定額をその他の包括利益として認識し、同額を利益剰余金に振り替えております。

②　確定拠出型年金制度

確定拠出型年金制度は、雇用主が一定額の掛金を他の独立した企業に拠出し、その拠出金以上の支払義務を負わない退職後給付制度であります。確定拠出型年金制度の拠出は、従業員がサービスを提供した期間に純損益として認識しております。

③　短期従業員給付

短期従業員給付については、割引計算は行わず、関連するサービスが提供された時点で純損益として認識しております。

賞与及び有給休暇費用については、それらを支払う法的もしくは推定的な債務を有し、信頼性をもって見積ることができる場合に、それらの制度に基づいて支払われると見積られる額を負債として認識しております。

(15) 収益

①　顧客との契約から生じる収益

当社グループは、IFRS第９号「金融商品」に基づく利息及び配当金等、IFRS第16号「リース」に基づく賃貸収入等を除く顧客との契約について、下記の５ステップアプローチに基づき収益を認識しております。

ステップ１：顧客との契約を識別する

ステップ２：契約における履行義務を識別する

ステップ３：取引価格を算定する

ステップ４：取引価格を契約における履行義務に配分する

ステップ５：企業が履行義務の充足時点で（又は充足するに応じて）収益を認識する

当社グループは、「不動産再生事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」、「ホテル事業」を主な事業としております。これらの事業から生じる収益は顧客との契約に従い計上しており、各事業の履行義務に関する情報、 取引価格の決定方法、収益の認識時期等は、注記「22．売上収益」に記載のとおりであります。

②　賃貸用不動産のオペレーティング・リース

オペレーティング・リースに係る収益は、リース期間にわたって定額法で認識しております。

③　利息収入

利息収入は、実効金利法により認識しております。

④　配当収入

配当収入は、配当を受け取る権利が確定した時点で認識しております。

(16) 借入コスト

当社グループは、意図した使用または販売が可能となるまでに相当の期間を必要とする資産、つまり適格資産の取得、建設または生産に直接帰属する借入コストは、その資産が実質的に意図した使用または販売を可能にする時まで、それらの資産の取得原価に加算しております。

上記以外のすべての借入コストは、それが発生した期間に実効金利法を用いて純損益として認識しております。

(17) デリバティブ及びヘッジ

デリバティブの当初認識は、デリバティブ契約を締結した日の公正価値で行い、当初認識後は各期末日の公正価値で再測定しております。

当社グループは、変動金利の借入に関連する将来キャッシュ・フローの変動をヘッジするため、金利スワップ契約を締結しております。ヘッジ開始時に締結したデリバティブ契約をキャッシュ・フロー・ヘッジとして指定し、文書化を行っております。

当社グループはまた、ヘッジ開始時及び継続的にヘッジ取引に利用したデリバティブがヘッジ対象の公正価値又はキャッシュ・フローの変動を相殺するため極めて有効的であるかどうかについての評価をしております。

キャッシュ・フロー・ヘッジとして指定され、かつその要件を満たすデリバティブ取引の公正価値の変動は、その他の包括利益を通じて、資本で認識されます。デリバティブ取引の公正価値の変動のうち非有効部分は、直ちに純損益で認識されます。

(18) 法人所得税

法人所得税は、当期税金と繰延税金から構成されております。これらは、企業結合に関連するもの、及び直接資本の部またはその他の包括利益で認識される項目を除き、純損益として認識しております。

当期税金は、期末日時点において施行または実質的に施行される税率を乗じて算定する当期の課税所得または損失に係る納税見込額あるいは還付見込額の見積りに、前年までの納税見込額あるいは還付見込額の調整額を加えたものであります。

繰延税金資産及び負債は、資産及び負債の会計上の帳簿価額と税務上の金額との一時差異に対して認識しております。企業結合以外の取引で、かつ会計上または税務上のいずれの損益にも影響を及ぼさない取引における資産または負債の当初認識に係る差異については、繰延税金資産及び負債を認識しておりません。繰延税金資産及び負債は、期末日に施行または実質的に施行される法律に基づいて一時差異が解消される時に適用されると予測される税率を用いて測定しております。繰延税金資産及び負債は、当期税金資産及び負債を相殺する法律上強制力のある権利を有しており、かつ法人所得税が同一の税務当局によって同一の納税主体に課されている場合に相殺しております。

繰延税金資産は、未使用の税務上の欠損金、税額控除及び将来減算一時差異のうち、将来課税所得に対して利用できる可能性が高いものに限り認識しております。繰延税金資産は毎期末日に見直し、利用できない可能性が高い部分について減額しております。

(19) １株当たり当期利益

当社グループは、普通株式に係る基本的及び希薄化後１株当たり当期利益(親会社の所有者に帰属)を開示しております。基本的１株当たり当期利益は、親会社の所有者に帰属する当期利益を、その期間の自己株式を調整した発行済普通株式の加重平均株式数で除して算定しております。

(20) セグメント情報

事業セグメントは、収益を稼得し費用を負担する事業活動の構成単位であります。これらは分離された財務情報が入手可能であり、当社の取締役会が、経営資源の配分の決定及びその業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっている構成単位であります。

報告セグメントは、当該事業セグメントを基礎に決定されております。

セグメント情報には、各セグメントに直接的に帰属する項目のほか、合理的な基準により各セグメントに配分された項目が含まれております。

(21) 株式報酬

当社は、持分決済型の株式に基づく報酬制度として、ストック・オプション制度を採用しております。ストック・オプションは、付与日における公正価値によって見積り、最終的に権利確定すると予想されるストック・オプションの数を考慮した上で、権利確定期間にわたって費用として連結包括利益計算書において認識し、同額を連結財政状態計算書において資本の増加として認識しております。   ４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断

IFRSに準拠した連結財務諸表の作成において、経営者は、会計方針の適用並びに資産、負債、収益及び費用の金額に影響を及ぼす判断、見積り、仮定を行うことが義務付けられております。実際の業績は、これらの見積りとは異なる場合があります。見積り及びその基礎となる仮定は継続して見直されます。会計上の見積りの変更は、見積りが変更された会計期間及び影響を受ける将来の会計期間において認識されます。

経営者が行った連結財務諸表の金額に重要な影響を与える判断及び見積りは以下のとおりであります。

・棚卸資産の評価(注記10)

・非金融資産の減損(注記12，13，14)

・有形固定資産、投資不動産及び無形資産の耐用年数及び残存価額の見積り(注記12，13，14)

・繰延税金資産の回収可能性(注記15)

・引当金の会計処理と評価(注記18)

・従業員給付(注記19)

・金融商品の公正価値測定(注記31)

・リース（注記32）

・株式報酬(注記35)

・企業結合における取得資産及び引受負債の公正価値測定(注記37)

(新型コロナウイルス感染症の拡大に伴う会計上の見積りについて）

当社グループでは、棚卸資産の評価、固定資産の減損会計及び繰延税金資産の回収可能性等の会計上の見積りにおいて、新型コロナウイルス感染症の拡大が、将来の収益に一定の影響を与えると仮定しております。

当連結会計年度において、ホテル及び商業施設以外の不動産市況は既に回復していると認識しておりますが、ホテル及び商業施設については、新型コロナウイルス感染症の影響が当面継続し、2023年11月末に向け、徐々に回復していくとの見通しをもっております。 ５．未適用の新基準

連結財務諸表の承認日までに新設または改訂が公表された基準書および解釈指針のうち、当社グループが早期適用していない主なものは次のとおりです。新しいIFRS適用による当社グループへの影響は検討中であります。

基準書	基準名	強制適用時期 （以降開始年度）	当社グループ 適用時期	新設・改訂の概要
IAS第12号	法人所得税	2023年１月１日	2024年11月期	リース及び廃棄義務に係る繰延税金の会計処理を明確化

(1) 報告セグメントの概要

当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。当社グループは、事業別に包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しており、「不動産再生事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」及び「ホテル事業」の６つを報告セグメントとしております。「不動産再生事業」は、資産価値の劣化した不動産を再生し、販売を行っております。「不動産開発事業」は、個人顧客向けのマンション・戸建住宅の分譲及び投資家向けの賃貸マンション・オフィスビル等の販売を行っております。「不動産賃貸事業」は、オフィスビルやマンション等の賃貸を行っております。「不動産ファンド・コンサルティング事業」は、不動産ファンドのアセットマネジメント業務等を行っております。「不動産管理事業」は、総合的なプロパティマネジメント業務を行っております。「ホテル事業」は、ホテル運営等を行っております。

当連結会計年度より、「不動産流動化事業」から「不動産再生事業」にセグメント名称を変更しております。当該変更はセグメント名称の変更であり、セグメント情報に与える影響はありません。なお、前連結会計年度のセグメント情報についても変更後の名称で記載しております。 

(2) 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、当社グループの会計方針と同一であります。報告セグメントの利益は営業利益ベースの数値であります。セグメント間の内部売上高又は振替高は市場実勢価格に基づいております。

当社グループの報告セグメントごとの売上高及び損益は以下のとおりであります。

前連結会計年度

(自　2020年12月１日　至　2021年11月30日)

(単位：千円)
	報告セグメント						調整額	合計
不動産 再生事業	不動産 開発事業	不動産 賃貸事業	不動産ファンド・コンサルティング事業	不動産 管理事業	ホテル事業
売上高
外部顧客への売上高	33,587,081	11,962,680	5,466,444	4,934,862	5,219,864	555,515	－	61,726,449
セグメント間の売上高	－	－	101,437	21,777	1,393,493	311	△1,517,019	－
合計	33,587,081	11,962,680	5,567,882	4,956,639	6,613,357	555,827	△1,517,019	61,726,449
セグメント利益又は損失	7,203,842	1,060,672	2,700,008	3,137,608	672,722	△838,825	△2,970,416	10,965,612
金融収益・費用(純額)								△662,995
税引前利益								10,302,616
その他の項目
減価償却費	5,759	8,043	534,163	13,848	41,950	481,644	406,677	1,492,087

(注) １．調整額の内訳は以下のとおりであります。

(1) セグメント利益の調整額△2,970,416千円には、セグメント間取引消去△29,586千円、各報告セグメントに配分していない全社費用△2,940,829千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の販売費及び一般管理費であります。

(2) 減価償却費の調整額406,677千円は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。

２．セグメント利益又は損失は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

当連結会計年度

(自　2021年12月１日　至　2022年11月30日)

(単位：千円)
	報告セグメント						調整額	合計
不動産 再生事業	不動産 開発事業	不動産 賃貸事業	不動産ファンド・コンサルティング事業	不動産 管理事業	ホテル事業
売上高
外部顧客への売上高	37,477,067	13,792,758	6,083,791	5,444,022	6,228,354	1,927,490	－	70,953,486
セグメント間の売上高	－	－	156,392	16,828	1,318,360	8,960	△1,500,542	－
合計	37,477,067	13,792,758	6,240,184	5,460,850	7,546,715	1,936,451	△1,500,542	70,953,486
セグメント利益又は損失	6,102,196	2,958,398	3,041,742	3,218,183	878,838	△315,817	△2,369,338	13,514,203
金融収益・費用(純額)								△760,664
税引前利益								12,753,538
その他の項目
減価償却費	147,948	55,853	585,705	47,490	33,677	518,712	199,838	1,589,224

(注) １．調整額の内訳は以下のとおりであります。

(1) セグメント利益の調整額△2,369,338千円には、セグメント間取引消去406千円、各報告セグメントに配分していない全社費用△2,369,745千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の販売費及び一般管理費であります。

(2) 減価償却費の調整額199,838千円は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。

２．セグメント利益又は損失は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

(3) 主要な製品及び役務からの収益

「(2) 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法」に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。 (4) 地域別に関する情報

本邦に所在している非流動資産および本邦の外部顧客売上高が大半を占めるため、記載を省略しております。 (5) 主要な顧客に関する情報

前連結会計年度

(自　2020年12月１日　至　2021年11月30日)

(単位：千円)

顧客の名称又は氏名	売上高	関連するセグメント
トーセイ・リート投資法人	3,923,983	不動産再生事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業

当連結会計年度

(自　2021年12月１日　至　2022年11月30日)

(単位：千円)

顧客の名称又は氏名	売上高	関連するセグメント
トーセイ・リート投資法人	6,914,887	不動産再生事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業

現金及び現金同等物の内訳は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (2021年11月30日)	当連結会計年度 (2022年11月30日)
現金及び預金	33,560,679	31,767,008
合計	33,560,679	31,767,008

その他の金融資産の内訳は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (2021年11月30日)	当連結会計年度 (2022年11月30日)
株式	96,711	91,339
投資信託受益証券	3,927,951	6,964,423
投資事業有限責任組合出資金	363,183	－
その他	123,954	164,201
合計	4,511,800	7,219,963

非流動資産	4,511,800	7,219,963

営業債権及びその他の債権の内訳は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (2021年11月30日)	当連結会計年度 (2022年11月30日)
売掛金	1,535,199	1,831,472
短期貸付金	5,531	8,051
未収入金	1,245,084	5,929,606
前払費用	404,955	467,969
前渡金	416,539	975,502
長期貸付金	19,885	40,836
差入敷金保証金	1,189,055	1,115,425
破産更生債権等	2,975	2,994
その他	834,245	1,128,765
貸倒引当金	△4,781	△4,681
合計	5,648,691	11,495,941

流動資産	4,139,380	10,038,132
非流動資産	1,509,310	1,457,809

連結財政状態計算書では、貸倒引当金控除後の金額で表示しております。 10．棚卸資産

棚卸資産（不動産再生事業及び不動産開発事業）の内訳は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (2021年11月30日)	当連結会計年度 (2022年11月30日)
販売用不動産	61,598,132	74,267,531
仕掛販売用不動産	23,612,717	21,036,231
合計	85,210,849	95,303,762
12ヶ月を超えて販売される予定の 棚卸資産	51,465,572	58,634,406

前連結会計年度及び当連結会計年度に費用として認識された棚卸資産は、それぞれ34,735,401千円及び38,592,368千円であります。

前連結会計年度末及び当連結会計年度末に販売費控除後の公正価値で計上した棚卸資産は、それぞれ6,705,217千円及び3,670,589千円であります。

前連結会計年度末及び当連結会計年度末において、当社グループの棚卸資産残高のうち、81,484,310千円及び89,623,916千円が借入金及び社債に対する担保に供されております。

各連結会計年度から12ヶ月を超えて販売される予定の販売用不動産及び仕掛販売用不動産を含んでおりますが、正常営業循環基準期間内で保有するものであるため棚卸資産に含めております。

前連結会計年度及び当連結会計年度において、資産化した借入コストの金額は、それぞれ154,006千円及び188,992千円であります。

識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報

① 算出方法

販売用不動産及び仕掛販売用不動産については、取得原価と正味実現可能価額のいずれか低い価額で評価しております。正味実現可能価額は、個別物件ごとに見積売価から販売にかかる費用を控除して算出しており、正味実現可能価額が取得原価を下回った場合には、取得原価を正味実現可能価額まで切り下げ、差額を棚卸資産評価損として売上原価に計上しております。また、経済的状況の変化等により、正味実現可能価額の回復が明らかな場合には、取得原価を上限として棚卸資産評価損の戻入れを行います。

② 主要な仮定

正味実現可能価額の算定に当たり、投資家向け物件については、賃料、空室率、賃貸費用等に関し、市場の動向、類似不動産の取引事例、過去の実績等を総合的に勘案の上決定しております。割引率については、類似の取引事例や金利推移等を踏まえ決定しております。また、必要に応じて、不動産鑑定評価を取得しております。

住宅分譲については、直近の販売実績や市場の動向等を踏まえた上で決定しております。

当該会計上の見積りにあたっては、販売用不動産及び仕掛販売用不動産の正味実現可能価額の算定の基礎となる売価及びバリューアップや建築費用等の開発コストの見積りは個別物件ごとに行われますが、長期にわたる不動産開発及び売却活動の中で、経済環境や金利の変動、不動産市場における競合状況や不動産開発における外部要因、新型コロナウイルス感染症の影響を受けております。

③ 翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響

主要な仮定は連結財務諸表作成時点における最善の見積りに基づき決定しておりますが、経済環境の悪化等により、想定外の事象が生じ主要な仮定が変動した場合には、正味実現可能価額の算定に重要な影響を及ぼす可能性があります。

評価損として認識された棚卸資産に係る費用の内訳は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2020年12月１日 　至　2021年11月30日)	当連結会計年度 (自　2021年12月１日 　至　2022年11月30日)
評価損の金額	△156,585	△502,997
評価損の戻入金額	1,692,173	1,079,131

その他の資産の内訳は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (2021年11月30日)	当連結会計年度 (2022年11月30日)
原材料	1,935	1,737
貯蔵品	18,217	20,902
会員権	13,254	13,254
その他	26,750	－
合計	60,157	35,894

流動資産	46,903	22,640
非流動資産	13,254	13,254

(1) 増減表

有形固定資産の取得原価、減価償却累計額及び減損損失累計額の増減は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	建物及び構築物	土地	その他	合計
取得原価
2020年12月１日時点の残高	13,101,399	11,228,544	948,245	25,278,189
取得	635,535	2,425	833,198	1,471,159
企業結合による取得	82,794	31,895	539,691	654,381
売却又は処分	△151,095	－	△165,020	△316,116
振替	87,388	△949,993	△211,049	△1,073,655
2021年11月30日時点の残高	13,756,022	10,312,872	1,945,064	26,013,959
取得	73,527	2,425	133,204	209,157
売却又は処分	△28,940	－	△191,483	△220,424
振替	－	－	△14,395	△14,395
2022年11月30日時点の残高	13,800,609	10,315,298	1,872,390	25,988,297
減価償却累計額及び減損損失累計額
2020年12月１日時点の残高	1,482,726	－	300,334	1,783,060
減価償却費	661,688	－	247,088	908,777
企業結合による取得	35,141	－	50,467	85,608
売却又は処分	△147,088	－	△157,996	△305,085
振替	△316,627	－	△2,010	△318,638
2021年11月30日時点の残高	1,715,841	－	437,881	2,153,722
減価償却費	605,928	－	372,174	978,102
売却又は処分	△2,258	－	△91,281	△93,539
振替	－	－	△13,345	△13,345
2022年11月30日時点の残高	2,319,511	－	705,429	3,024,940
帳簿価額
2020年12月１日時点	11,618,673	11,228,544	647,910	23,495,129
2021年11月30日時点	12,040,180	10,312,872	1,507,183	23,860,236
2022年11月30日時点	11,481,098	10,315,298	1,166,960	22,963,356

2021年11月30日時点及び2022年11月30日時点における使用権資産の帳簿価額は、それぞれ772,272千円及び611,140千円であります。

前連結会計年度の振替は、投資不動産への振替及び棚卸資産からの振替であります。また、前連結会計年度における振替及び2021年11月30日時点における「その他」には、建設仮勘定が△215,700千円及び1,150千円含まれております。

当連結会計年度の振替及び2022年11月30日時点における「その他」には、建設仮勘定が△1,150千円及び6,385千円含まれております。

2021年11月30日及び2022年11月30日時点において、当社グループの有形固定資産残高のうち、22,055,561千円及び21,485,468千円が借入金に対する担保に供されております。

減価償却費は、連結包括利益計算書上の「売上原価」及び「販売費及び一般管理費」に計上しております。

(2) 識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報

① 算出方法

資産又は資産グループにおいて減損が生じている可能性を示す兆候の有無を判定し、兆候がある場合には、資金生成単位の回収可能価額を見積もっています。回収可能価額は、処分コスト控除後の公正価値と使用価値とのうち、いずれか高い価額としております。資金生成単位の回収可能価額が当該単位の帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。

② 主要な仮定

ホテルについては、将来キャッシュ・フローの算定に当たり、前提となる客室稼働率、平均客室単価等については、市場の動向、過去の実績等を総合的に勘案の上決定しております。使用価値を算定する場合の割引率については、類似の取引事例や金利推移等を踏まえ決定しております。処分コスト控除後の公正価値については、周辺の取引事例、不動産鑑定評価、路線価等に基づき適切と考えられる金額を設定しております。回収可能価額は、将来キャッシュ・フローの見積り及び割引率に基づく使用価値と処分コスト控除後の公正価値のいずれか大きい方によって測定されますが、事業計画においては、新型コロナウイルス感染症による影響から2023年11月末に向け、徐々に回復するとの前提に基づいた将来キャッシュ・フローの基礎となるホテル事業の将来の客室稼働率、平均客室単価及び割引率を主要な仮定としております。

ホテル以外については、将来キャッシュ・フローの算定に当たり、前提となる賃料、空室率、賃貸費用等については、市場の動向、類似不動産の取引事例、過去の実績等を総合的に勘案の上決定しております。使用価値を算定する場合の割引率については、類似の取引事例や金利推移等を踏まえ決定しております。処分コスト控除後の公正価値については、周辺の取引事例、不動産鑑定評価、路線価等に基づき適切と考えられる金額を設定しております。

③ 翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響

主要な仮定は連結財務諸表作成時点における最善の見積りに基づき決定しておりますが、経済環境の悪化等により、想定外の事象が生じ主要な仮定が変動した場合は、処分コスト控除後の公正価値または使用価値の算定に重要な影響を及ぼす可能性があります。

(3）有形固定資産の減損損失

前連結会計年度及び当連結会計年度の減損テストの内容については、以下の通りです。

ホテル事業については、主に新型コロナウイルス感染症の影響に伴う客室稼働率の低下により継続的に営業損益がマイナスとなっており、前連結会計年度末及び当連結会計年度末において、ホテル事業に関する有形固定資産14,060,353千円及び13,473,514千円が属する資金生成単位に減損の兆候が認められております。減損テストを実施した結果、回収可能価額が帳簿価額を上回ったことから、減損損失は認識されておりません。  13．投資不動産

(1) 投資不動産の取得原価、減価償却累計額及び減損損失累計額の増減

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2020年12月１日 　至　2021年11月30日)	当連結会計年度 (自　2021年12月１日 　至　2022年11月30日)
取得原価
期首残高	29,176,837	42,650,206
取得	12,143,639	3,248,973
振替	1,329,729	△2,772,985
期末残高	42,650,206	43,126,194
減価償却累計額及び減損損失累計額
期首残高	2,189,450	2,838,136
減価償却費	530,879	551,340
振替	117,807	△127,541
期末残高	2,838,136	3,261,935
期末帳簿価額	39,812,070	39,864,258

減価償却費は、連結包括利益計算書上の「売上原価」に計上しております。

前連結会計年度の振替は、棚卸資産への振替及び有形固定資産からの振替であります。また、当連結会計年度の振替は、棚卸資産への振替であります。

前連結会計年度末及び当連結会計年度末において、当社グループの投資不動産残高のうち、それぞれ33,812,135千円及び34,025,422千円が借入金に対する担保に供されております。

(2) 公正価値

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2020年12月１日 　至　2021年11月30日)	当連結会計年度 (自　2021年12月１日 　至　2022年11月30日)
公正価値	66,683,140	75,206,426
投資不動産からの賃貸収入	2,876,477	3,185,256
賃貸収入に付随して発生した直接的な費用	1,478,672	1,666,377

投資不動産の公正価値は、「不動産鑑定評価基準」に準じた方法により自社で算定した金額に基づいております。

投資不動産の公正価値ヒエラルキーは、観察可能でないインプットを含むことからレベル３に分類しております。

(3）識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報

① 算出方法

資産又は資産グループにおいて減損が生じている可能性を示す兆候の有無を判定し、兆候がある場合には、資金生成単位の回収可能価額を見積もっています。回収可能価額は、処分コスト控除後の公正価値と使用価値とのうち、いずれか高い価額としております。資金生成単位の回収可能価額が当該単位の帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。

② 主要な仮定

将来キャッシュ・フローの算定に当たり、前提となる賃料、空室率、賃貸費用等については、市場の動向、類似不動産の取引事例、過去の実績等を総合的に勘案の上決定しております。使用価値を算定する場合の割引率については、類似の取引事例や金利推移等を踏まえ決定しております。処分コスト控除後の公正価値については、周辺の取引事例、不動産鑑定評価、路線価等に基づき適切と考えられる金額を設定しております。

③ 翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響

主要な仮定は連結財務諸表作成時点における最善の見積りに基づき決定しておりますが、経済環境の悪化等により、想定外の事象が生じ主要な仮定が変動した場合は、処分コスト控除後の公正価値または使用価値の算定に重要な影響を及ぼす可能性があります。

(4）投資不動産の減損損失

該当事項はありません。  14．のれん及び無形資産

のれん及び無形資産の取得原価、償却累計額及び減損損失累計額の増減は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	のれん	ソフトウエア	ソフトウエア 仮勘定	その他	合計
取得原価
2020年12月１日時点の残高	－	266,759	2,550	1,889	271,198
取得	－	39,643	－	－	39,643
企業結合による取得	1,401,740	1,712	－	－	1,403,453
売却又は処分	－	△36,330	－	－	△36,330
振替	－	△600	△2,550	－	△3,150
2021年11月30日時点の残高	1,401,740	271,184	－	1,889	1,674,814
取得	－	47,816	1,750	31,000	80,566
売却又は処分	－	△300	－	－	△300
振替	－	△14,951	－	－	△14,951
2022年11月30日時点の残高	1,401,740	303,749	1,750	32,889	1,740,129
償却累計額及び減損損失累計額
2020年12月１日時点の残高	－	61,534	－	－	61,534
償却費	－	53,423	－	－	53,423
売却又は処分	－	△33,643	－	－	△33,643
2021年11月30日時点の残高	－	81,315	－	－	81,315
償却費	－	57,408	－	9,496	66,904
売却又は処分	－	△235	－	－	△235
振替	－	△14,951	－	－	△14,951
2022年11月30日時点の残高	－	123,537	－	9,496	133,033
帳簿価額
2020年12月１日時点	－	205,224	2,550	1,889	209,663
2021年11月30日時点	1,401,740	189,869	－	1,889	1,593,499
2022年11月30日時点	1,401,740	180,211	1,750	23,393	1,607,095

無形資産の償却費は、連結包括利益計算書上の「販売費及び一般管理費」に計上しております。

2022年11月期において、企業結合に係る取得資産及び引受負債について暫定的に測定された公正価値の修正を行ったため、2021年11月期ののれんの「取得原価」及び「帳簿価額」の金額を遡及修正しています。遡及修正の内容については、注記「37．企業結合」に記載しています。 15．繰延税金及び法人所得税

(1) 繰延税金

繰延税金資産及び繰延税金負債の主な内訳は以下のとおりであります。

前連結会計年度(自　2020年12月１日　至　2021年11月30日)

(単位：千円)

	2020年12月１日	純損益を通じて 認識	その他の包括利益 において認識	その他	2021年11月30日
繰延税金資産
未払事業税否認	94,888	69,386	－	34,859	199,134
概算計上経費否認	895	△850	－	－	45
棚卸資産評価損	216,696	△127,072	－	42,211	131,835
代物弁済による未実現 利益	147,998	－	－	－	147,998
賞与引当金	183,657	52,406	－	9,858	245,921
従業員に対する 退職給付に係る負債	187,595	△7,087	－	13,720	194,228
経営幹部に対する 退職給付に係る負債	6,720	6,061	－	－	12,782
役員長期未払金	96,229	△414	－	－	95,814
繰越欠損金	588,605	200,406	－	17,206	806,218
その他の金融資産評価 損益	90,556	－	△90,556	－	－
その他	119,571	2,181	△5,421	105,448	221,779
小計	1,733,415	195,017	△95,978	223,304	2,055,759
評価性引当額	△608,827	△232,452	－	－	△841,280
合計	1,124,587	△37,434	△95,978	223,304	1,214,479
繰延税金負債
その他の金融資産評価 損益	－	－	△87,719	－	△87,719
固定資産圧縮積立金	△679,277	－	－	－	△679,277
子会社の資産及び負債 から生じる公正価値の 再評価	△405,115	34,591	－	3,719	△366,804
合計	△1,084,393	34,591	△87,719	3,719	△1,133,801
繰延税金資産(負債) (純額)	40,194	△2,842	△183,697	227,023	80,677

当連結会計年度(自　2021年12月１日　至　2022年11月30日)

(単位：千円)

	2021年12月１日	純損益を通じて 認識	その他の包括利益 において認識	その他	2022年11月30日
繰延税金資産
未払事業税否認	199,134	30,917	－	△10,536	219,516
概算計上経費否認	45	△45	－	－	－
棚卸資産評価損	131,835	△131,835	－	－	－
代物弁済による未実現 利益	147,998	－	－	－	147,998
賞与引当金	245,921	80,437	－	－	326,359
従業員に対する 退職給付に係る負債	194,228	12,246	5,551	－	212,026
経営幹部に対する 退職給付に係る負債	12,782	△1,153	－	－	11,628
役員長期未払金	95,814	△3,134	－	－	92,680
繰越欠損金	806,218	△95,604	－	20,206	730,820
その他	221,779	2,531	△18,920	－	205,391
小計	2,055,759	△105,639	△13,368	9,669	1,946,420
評価性引当額	△841,280	22,511	－	－	△818,768
合計	1,214,479	△83,128	△13,368	9,669	1,127,651
繰延税金負債
その他の金融資産評価 損益	△87,719	－	△45,158	－	△132,877
固定資産圧縮積立金	△679,277	－	－	－	△679,277
子会社の資産及び負債 から生じる公正価値の 再評価	△366,804	442,663	－	△391,672	△315,813
棚卸資産評価益	－	△69,624	－	－	△69,624
その他	－	△19,519	－	－	△19,519
合計	△1,133,801	353,519	△45,158	△391,672	△1,217,113
繰延税金資産(負債) (純額)	80,677	270,390	△58,527	△382,003	△89,462

当社グループは、繰延税金資産の認識にあたり、将来減算一時差異又は繰越欠損金に関して将来課税所得に対して利用できる可能性を考慮しております。繰延税金資産の回収可能性の評価においては、予定される繰延税金負債の取り崩し、予測される将来課税所得及びタックスプランニングを考慮しております。

上記の繰延税金資産の回収可能性の評価の結果から、当社グループは将来減算一時差異及び繰越欠損金の一部について、繰延税金資産を認識しておりません。繰延税金資産が認識されていない将来減算一時差異及び税務上の繰越欠損金の金額(税効果会計適用後)は、以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (2021年11月30日)	当連結会計年度 (2022年11月30日)
将来減算一時差異	137,223	134,859
税務上の繰越欠損金	704,056	683,909
合計	841,280	818,768

繰延税金資産が認識されていない税務上の繰越欠損金の繰越期限は以下のとおりです。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (2021年11月30日)	当連結会計年度 (2022年11月30日)
１年目	57,930	56,606
２年目	56,606	79,118
３年目	89,339	50,411
４年目	64,016	51,830
５年目以降	1,823,645	1,798,690
合計	2,091,539	2,036,657

子会社に対する投資にかかる将来加算一時差異に対しては当該一時差異の解消をコントロールできる立場にあり、かつ予見可能な期間内に当該一時差異が解消されない可能性が高いため繰延税金負債を認識しておりません。当該将来加算一時差異の金額は、それぞれ前連結会計年度末8,994,518千円、当連結会計年度末9,706,397千円であります。

(2) 法人所得税

前連結会計年度及び当連結会計年度において、当社は、主に法人税、住民税及び事業税を課されており、これらを基礎として計算した法定実効税率はそれぞれ30.62％となっております。ただし、海外子会社についてはその所在地における法人税等が課されております。

当期税金費用及び繰延税金費用の内訳は、以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2020年12月１日 　至　2021年11月30日)	当連結会計年度 (自　2021年12月１日 　至　2022年11月30日)
当期税金費用
当期利益に対する当期税金費用	3,565,299	4,420,357
当期税金費用合計	3,565,299	4,420,357
繰延税金費用
一時差異の発生及び解消	13,618	△273,906
繰延税金費用合計	13,618	△273,906
法人所得税	3,578,917	4,146,450

当期税金費用には、税金費用を減少させるために使用された従前は税効果未認識であった税務上の欠損金又は過去の期間の一時差異から生じた便益の額が含まれています。これに伴う前連結会計年度及び当連結会計年度における当期税金費用の減少額は、軽微であります。

繰延税金費用には、従前は税効果未認識であった税務上の欠損金又は過去の期間の一時差異から生じた便益の額が含まれています。これに伴う前連結会計年度及び当連結会計年度における当期税金費用の減少額は、軽微であります。

法定実効税率による法人所得税と連結包括利益計算書で認識された法人所得税の金額との差異は以下のとおりであります。なお、前連結会計年度及び当連結会計年度の法定実効税率は、それぞれ30.62％を適用しております。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2020年12月１日 　至　2021年11月30日)	当連結会計年度 (自　2021年12月１日 　至　2022年11月30日)
税引前当期利益	10,302,616	12,753,538
法定実効税率による法人所得税	3,154,661	3,905,133
調整
永久に損金(益金)に算入されない項目	26,122	54,345
繰延税金資産が認識されなかった一時差異等の増減	305,502	△95,745
子会社の税率差異	144,887	274,157
その他	△52,255	8,559
法人所得税	3,578,917	4,146,450

営業債務及びその他の債務の内訳は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (2021年11月30日)	当連結会計年度 (2022年11月30日)
支払手形及び買掛金	1,472,339	1,452,775
未払金	1,249,643	1,521,491
前受金	1,069,240	1,187,749
預り敷金保証金	3,601,123	3,306,370
その他	1,957,248	1,825,858
合計	9,349,595	9,294,245

流動負債	4,976,342	5,681,615
非流動負債	4,373,252	3,612,629

有利子負債の内訳は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (2021年11月30日)	当連結会計年度 (2022年11月30日)	平均利率 (％)	返済期限
流動負債
短期借入金	2,452,500	5,509,146	1.56	－
１年内返済予定の長期借入金	8,530,027	7,765,588	1.15	－
１年内償還予定の社債	66,356	36,356	0.21	－
リース負債	383,758	428,234	1.10	－
合計	11,432,641	13,739,325
非流動負債
長期借入金	102,121,749	110,148,913	1.06	2023年～2057年
社債	312,542	276,186	0.14	2023年～2047年
リース負債	1,087,632	683,120	1.10	2023年～2028年
合計	103,521,924	111,108,220

(注) １．平均利率は、当連結会計年度末残高に対する表面利率の加重平均であります。

２．前連結会計年度末及び当連結会計年度末の借入金及び社債には、担保付の債務がそれぞれ112,750,374千円及び118,911,154千円含まれております。

一部の棚卸資産、有形固定資産及び投資不動産を担保に供しております。

３．社債の発行条件の要約は、以下のとおりであります。

(単位：千円)

会社名・銘柄	発行 年月日	前連結会計年度 (2021年11月30日)	当連結会計年度 (2022年11月30日)	利率 (％)	担保	償還期限
㈱プリンセススクゥエアー
第12回期限前償還条項付 無担保社債	2017年 ３月31日	288,898	277,542	0.14	あり	2047年 ３月29日
第３回無担保社債	2018年 ３月26日	15,000	5,000	0.25	なし	2023年 ３月24日
第４回無担保社債	2018年 12月６日	50,000	30,000	0.24	なし	2023年 12月６日

引当金の内訳及び増減は以下のとおりであります。

前連結会計年度(自　2020年12月１日　至　2021年11月30日)

(単位：千円)

	賞与引当金	有給休暇 引当金	資産除去 債務	完成工事 補償引当金	合計
期首残高　2020年12月１日	554,282	45,632	7,129	350	607,394
期中増加額	731,653	56,713	7,993	－	796,360
期中減少額(目的使用)	△554,282	△44,519	－	△350	△599,152
期中減少額(戻入)	－	△1,112	－	－	△1,112
割引計算の期間利息費用	－	－	161	－	161
期末残高　2021年11月30日	731,653	56,713	15,284	－	803,651

当連結会計年度(自　2021年12月１日　至　2022年11月30日)

(単位：千円)

	賞与引当金	有給休暇 引当金	資産除去 債務	賃貸事業損失 引当金	合計
期首残高　2021年12月１日	731,653	56,713	15,284	－	803,651
期中増加額	986,624	74,710	－	18,634	1,079,970
期中減少額(目的使用)	△731,653	△56,713	－	－	△788,366
期中減少額(戻入)	－	－	－	－	－
割引計算の期間利息費用	－	－	165	－	165
期末残高　2022年11月30日	986,624	74,710	15,449	18,634	1,095,419

(単位：千円)

	前連結会計年度 (2021年11月30日)	当連結会計年度 (2022年11月30日)
流動負債	788,366	1,079,970
非流動負債	15,284	15,449

資産除去債務は、当社が保有する投資不動産の一部で、その解体・撤去時に法令の定める特別な方法で処理しなければならないアスベスト、PCBが含まれているものがあるため、当該処理費用を認識しております。

これらの費用は主に１年以上経過した後に支払われることが見込まれておりますが、将来の事業計画等により影響を受けます。

その他の引当金については、主に翌連結会計年度の費用となることが見込まれております。  19．従業員給付

(単位：千円)

	前連結会計年度 (2021年11月30日)	当連結会計年度 (2022年11月30日)
従業員に対する退職給付に係る負債	609,561	670,650
経営幹部に対する退職給付に係る 負債	36,953	33,617
合計	646,515	704,268

(1) 従業員に対する退職給付

当社グループは、従業員の退職給付に充てるため、確定給付制度及び確定拠出制度を採用しております。給付額は、退職時の給与水準、勤務期間等の要因により決定されます。確定給付制度は、数理計算上のリスクに晒されております。

①　確定給付制度

従業員に対する退職給付に係る負債の内訳

(単位：千円)

	前連結会計年度 (2021年11月30日)	当連結会計年度 (2022年11月30日)
確定給付制度債務(制度資産なし)	609,561	670,650
連結財政状態計算書上の 確定給付制度債務	609,561	670,650

純損益で認識した退職給付費用の内訳は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2020年12月１日 　至　2021年11月30日)	当連結会計年度 (自　2021年12月１日 　至　2022年11月30日)
勤務費用	71,083	74,166
利息費用	2,684	2,187
退職給付費用合計(注)	73,767	76,353

(注)　退職給付費用は、「販売費及び一般管理費」に計上しております。

確定給付制度債務の現在価値の変動は、以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2020年12月１日 　至　2021年11月30日)	当連結会計年度 (自　2021年12月１日 　至　2022年11月30日)
期首残高	517,405	609,561
当期勤務費用	71,083	74,166
利息費用	2,684	2,187
給付支払額	△48,330	△32,496
財務上の仮定の変更により生じた 数理計算上の差異	27,053	17,231
企業結合による増加	39,666	－
期末残高	609,561	670,650

当社グループの確定給付制度債務に係る加重平均期間は、前連結会計年度及び当連結会計年度において、それぞれ9.6年及び9.4年であります。

数理計算に用いた主要な仮定は、以下のとおりであります。

(単位：％)

	前連結会計年度 (2021年11月30日)	当連結会計年度 (2022年11月30日)
割引率	0.38	0.78
昇給率	4.11	3.89

当連結会計年度末において、割引率が変動した場合の確定給付制度債務に与える影響額は次のとおりであります。なお、本分析では割引率以外の変動要因は一定であることを前提としております。

マイナスは確定給付制度債務の減少を、プラスは確定給付制度債務の増加を表しております。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (2021年11月30日)	当連結会計年度 (2022年11月30日)
割引率0.5％上昇	△25,482	△27,974
割引率0.5％低下	27,435	29,062

②　確定拠出制度

当社グループ全体の拠出額は、以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2020年12月１日 　至　2021年11月30日)	当連結会計年度 (自　2021年12月１日 　至　2022年11月30日)
拠出額	43,191	54,823

(2) 経営幹部に対する退職給付

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2020年12月１日 　至　2021年11月30日)	当連結会計年度 (自　2021年12月１日 　至　2022年11月30日)
期首残高	29,015	36,953
繰入額	7,938	7,764
支払額	－	△11,100
期末残高	36,953	33,617

上記金額は内規に基づいて算定された期末要支給額をもって計上しております。

経営幹部に対する退職給付に係る負債については、当社グループの退職給付の対象となる経営幹部の人数が少数であり、また年齢に偏りがあることなどから、高い水準の信頼性をもって数理計算上の見積り及び割引計算を行うことが困難であります。そのため当社グループとしては、内規に基づいて算定された期末要支給額が経営幹部に対する退職給付に係る負債の最善の見積りであると判断しております。  20．資本及びその他の資本項目

(1) 資本金及び資本剰余金

	発行可能株式総数 (株)	発行済株式総数 (株)	資本金(千円)	資本剰余金(千円)
2020年12月１日残高	150,000,000	48,683,800	6,624,890	6,627,004
増減	－	－	－	163,167
2021年11月30日残高	150,000,000	48,683,800	6,624,890	6,790,172
増減	－	－	－	△14,640
2022年11月30日残高	150,000,000	48,683,800	6,624,890	6,775,532

(注) １．当社の発行する株式は、無額面普通株式であります。

２．発行済株式は、全額払込済であります。

３．資本剰余金の主な内容は、資本準備金であります。

４．前連結会計年度の資本剰余金の期中増加は、主に第三者割当に伴う自己株式の処分によるものであります。当連結会計年度の資本剰余金の期中減少は、主にストックオプションの行使によるものであります。

(2) 自己株式

	株式数(株)	金額(千円)
2020年12月１日残高	1,508,353	△1,500,055
増減	△608,331	588,393
2021年11月30日残高	900,022	△911,662
増減	524,100	△622,007
2022年11月30日残高	1,424,122	△1,533,670

(注) １．前連結会計年度の期中増加は、主に会社法第165条第２項の規定による定款の定めに基づく取得によるものであり、2021年１月25日開催の取締役会において決議し、実施しております。また、期中減少は、主に第三者割当に伴う自己株式の処分によるものであります。

1. 当連結会計年度の期中増加は、会社法第165条第２項の規定による定款の定めに基づく取得によるものであり、2022年１月12日開催及び2022年７月５日開催の取締役会にて決議し、実施しております。また、期中減少は、ストックオプションの行使に伴う自己株式の処分によるものであります。

(3) 資本剰余金

資本剰余金は資本準備金及びその他資本剰余金から構成されます。会社法では、株式の発行に際しての払込み又は給付に係る額の２分の１以上を資本金に組み入れ、資本金として計上しないこととした金額は資本準備金として計上することが規定されております。

(4) 利益剰余金

利益剰余金は利益準備金及びその他利益剰余金から構成されます。会社法では、剰余金の配当に際し、減少する剰余金の額の10分の１を、資本準備金及び利益準備金の合計額が資本金の４分の１に達するまで資本準備金又は利益準備金として積み立てることが規定されております。

(5) その他の資本の構成要素

前連結会計年度(自　2020年12月１日　至　2021年11月30日)

(単位：千円)

	在外営業活動体の 換算差額	その他の包括利益を通じて測定する金融資産の純変動	キャッシュ・ フロー・ヘッジの 公正価値の純変動	確定給付制度の 再測定	合計
2020年12月１日残高	△4,334	△205,187	△15,165	－	△224,688
その他の包括利益	13,827	405,964	11,884	△18,615	413,061
その他の資本の構成要素から利益剰余金への振替	－	△2,018	－	18,615	16,596
2021年11月30日残高	9,493	198,757	△3,281	－	204,969

当連結会計年度(自　2021年12月１日　至　2022年11月30日)

(単位：千円)

	在外営業活動体の 換算差額	その他の包括利益を通じて測定する金融資産の純変動	キャッシュ・ フロー・ヘッジの 公正価値の純変動	確定給付制度の 再測定	合計
2021年12月１日残高	9,493	198,757	△3,281	－	204,969
その他の包括利益	38,663	105,128	45,168	△11,680	177,279
その他の資本の構成要素から利益剰余金への振替	－	－	－	11,680	11,680
2022年11月30日残高	48,156	303,885	41,887	－	393,929

①　在外営業活動体の換算差額

外貨建で作成された在外活動体の財務諸表を連結する際に発生した換算差額であります。

②　その他の包括利益を通じて測定する金融資産の純変動

その他の包括利益を通じて測定する金融資産の評価差額であります。

③　キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の純変動

キャッシュ・フロー・ヘッジとして指定されたデリバティブ取引の公正価値の変動額のうち有効と認められる部分であります。

④　確定給付制度の再測定

確定給付型年金制度から生じる再測定額の評価差額であります。　21．配当金

(1) 配当金支払額

前連結会計年度(自　2020年12月１日　至　2021年11月30日)
決議	１株当たり配当額 (円)	配当金の総額(千円)	基準日	効力発生日
2021年２月25日 定時株主総会	19	896,333	2020年11月30日	2021年２月26日

当連結会計年度(自　2021年12月１日　至　2022年11月30日)
決議	１株当たり配当額 (円)	配当金の総額(千円)	基準日	効力発生日
2022年２月25日 定時株主総会	38	1,815,783	2021年11月30日	2022年２月28日

(2) 基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの

当連結会計年度(自　2021年12月１日　至　2022年11月30日)
決議	１株当たり配当額 (円)	配当金の総額(千円)	基準日	効力発生日
2023年２月24日 定時株主総会	51	2,410,243	2022年11月30日	2023年２月27日

(1) 顧客との契約から認識した収益の分解

当社グループは、「不動産再生事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」及び「ホテル事業」の６つを主な事業としております。これらの事業から生じる収益は、顧客との契約に従い計上しており、約束した対価の金額に重要な金融要素は含まれておりません。

各報告セグメントの売上収益と、種類別に分解した売上収益との関連は以下のとおりであります。

前連結会計年度（自2020年12月１日　　至2021年11月30日）

（単位：千円）

	不動産 再生事業	不動産 開発事業	不動産 賃貸事業	不動産ファンド・コンサルティング事業	不動産 管理事業	ホテル事業	合計
不動産の販売	33,587,081	11,908,828	－	－	－	－	45,495,909
サービスの提供	－	53,852	582,161	4,916,460	5,219,864	448,447	11,220,785
その他の源泉から認識した収益	－	－	4,884,283	18,402	－	107,068	5,009,754
外部顧客への 売上高	33,587,081	11,962,680	5,466,444	4,934,862	5,219,864	555,515	61,726,449

(注） その他の源泉から認識した収益には、IFRS第16号「リース」及びIFRS第９号「金融商品」で認識される収益が含まれています。

当連結会計年度（自2021年12月１日　　至2022年11月30日）

（単位：千円）

	不動産 再生事業	不動産 開発事業	不動産 賃貸事業	不動産ファンド・コンサルティング事業	不動産 管理事業	ホテル事業	合計
不動産の販売	37,477,067	13,776,235	－	－	－	－	51,253,303
サービスの提供	－	16,523	615,365	5,442,529	6,228,354	1,817,405	14,120,178
その他の源泉から認識した収益	－	－	5,468,426	1,493	－	110,085	5,580,005
外部顧客への 売上高	37,477,067	13,792,758	6,083,791	5,444,022	6,228,354	1,927,490	70,953,486

(注） その他の源泉から認識した収益には、IFRS第16号「リース」及びIFRS第９号「金融商品」で認識される収益が含まれています。

（不動産再生事業）

資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン」を検討したうえで、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的の事業法人等に販売する事業であり、顧客との不動産売買契約等に基づき物件の引渡しを行う義務を負っております。当該履行義務は物件が引き渡される一時点で充足されるものであり、引渡時点において収益を認識しております。取引価格は不動産売買契約等により決定され、契約締結時に売買代金の一部を手付金として受領し、物件引渡時に残代金の支払を受けております。

（不動産開発事業）

取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売する事業であります。当該事業における履行義務及びその充足時期、取引価格の決定方法、収益の認識時期等については、不動産再生事業と同様であります。

（不動産賃貸事業）

東京都区部を中心に自社が所有するオフィスビル・マンション・店舗・駐車場をエンドユーザー等に賃貸する事業であり、顧客との賃貸借契約に基づき、電気・ガス・水道等のサービスを利用可能にする義務を負っております。当該履行義務はサービスが提供される一定期間にわたり充足されるものであり、顧客が使用した電気・ガス・水道等の使用量を測定し、この測定した使用量に請求単価を乗じた金額を収益として認識しております。代金は前月分を当月末に支払を受けております。

（不動産ファンド・コンサルティング事業）

不動産ファンドに対して、信託受益権等の取得、処分及び保有期間中の管理運用等のアセットマネジメント業務を提供する事業であります。

アセットマネジメント契約に基づき、信託受益権等の取得、処分及び保有期間中の管理運用等に関するサービスを提供する義務を負っております。

信託受益権等の取得、処分に関するサービスの履行義務はサービス提供が完了した一時点で充足されるものであり、完了時点において収益を認識しております。取引価格は当該契約により決定され、取得時または処分時に代金の支払を受けております。

一方、保有期間中の管理運用等に関するサービスの履行義務はサービスが提供される一定期間にわたり充足されるものであり、報酬計算期間毎に信託受益権の簿価等に対し一定の利率を乗じた金額を当該計算期間にかかる収益として認識しております。取引価格は当該契約により決定され、代金は四半期毎等に支払を受けております。

（不動産管理事業）

不動産の設備管理、清掃、保安警備、テナント管理、テナント募集等を行う事業であります。

不動産管理契約に基づき、設備管理や清掃等のサービスを提供する義務を負っており、当該履行義務は一定期間にわたり充足されるものであり、管理報告書を毎月指定日までに入手し、契約に基づいた金額を収益として認識しております。取引価格は契約により決定され、代金は当月分を翌月末に支払を受けております。

（ホテル事業）

首都圏を中心とした自社ホテルの企画、運営等を行う事業であります。

宿泊約款に基づき、ホテルの宿泊利用サービスを提供する義務を負っております。当該履行義務はサービス提供が完了した一時点で充足されるものであり、完了時点において収益を認識しております。取引価格は宿泊約款及び近隣相場等により決定され、宿泊客の出発時またはホテルからの請求時に代金の支払を受けております。

(2) 履行義務

当社グループが履行義務を充足する通常の時点等については、上記（1）に記載のとおりであります。

(3) 契約残高

(単位：千円）

	2020年12月１日時点	2021年11月30日時点	2022年11月30日時点
顧客との契約から生じた債権	1,415,283	1,535,199	1,831,472
契約負債	2,233,182	1,069,240	1,187,749

(注) １. 顧客との契約から生じた債権は、連結財政状態計算書において「営業債権及びその他の債権」に含まれており、契約負債は、「営業債務及びその他の債務」に含まれております。

1. 契約負債は主に顧客からの前受金に関するものであります。当該前受金は、主として不動産の販売において、契約締結時に顧客から受け取る手付金及び保有不動産の賃貸において、顧客から受領する翌月分以降の賃料であります。前連結会計年度に認識した収益のうち、2020年12月１日現在の契約負債残高に含まれていたものは、2,224,529千円であります。また、当連結会計年度に認識した収益のうち、2021年12月１日現在の契約負債残高に含まれていたものは、1,062,046千円であります。

(4)　残存履行義務に配分した取引価格

当社グループにおいて、個別の予想契約期間が１年を超える重要な取引がないため、実務上の便法を適用し、残存履行義務に関する情報の記載を省略しています。また、顧客との契約から生じる対価の中に、取引価格に含まれていない重要な金額はありません。

(5)　契約コスト

当社グループにおいては、顧客との契約の獲得又は履行のために発生したコストから認識した資産はありません。  23．売上原価

売上原価の内訳は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2020年12月１日 　至　2021年11月30日)	当連結会計年度 (自　2021年12月１日 　至　2022年11月30日)
棚卸資産取得価額	36,270,989	39,168,502
減価償却費	963,469	1,047,419
棚卸資産評価損益	△1,535,588	△576,133
外注費その他	5,326,044	6,046,664
合計	41,024,914	45,686,452

販売費及び一般管理費の内訳は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2020年12月１日 　至　2021年11月30日)	当連結会計年度 (自　2021年12月１日 　至　2022年11月30日)
従業員給付費用	5,192,914	6,527,173
販売経費(再生)	661,127	717,690
販売経費(開発)	422,185	708,932
広告宣伝費	193,510	241,758
支払報酬	197,480	167,872
支払手数料	880,063	1,347,586
租税公課	655,785	606,714
交通費	57,531	66,763
通信費	86,895	100,196
事務用品費	51,981	48,375
減価償却費及び償却費	528,618	541,804
貸倒引当金繰入額	2,352	1,595
その他	848,170	1,030,549
合計	9,778,616	12,107,013

人件費の内訳は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2020年12月１日 　至　2021年11月30日)	当連結会計年度 (自　2021年12月１日 　至　2022年11月30日)
給与手当及び賞与手当	4,213,080	5,337,577
退職給付費用	139,548	140,818
法定福利費	576,326	746,049
株式報酬費用	12,189	－
その他の短期従業員給付	251,769	302,727
合計	5,192,914	6,527,173

その他の収益の内訳は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2020年12月１日 　至　2021年11月30日)	当連結会計年度 (自　2021年12月１日 　至　2022年11月30日)
固定資産売却益	314	2,256
負ののれん発生益	－	250,366
雑収入	176,876	107,184
合計	177,190	359,807

その他の費用の内訳は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2020年12月１日 　至　2021年11月30日)	当連結会計年度 (自　2021年12月１日 　至　2022年11月30日)
本社移転費用	90,035	－
雑損失	44,461	5,624
合計	134,496	5,624

金融収益・費用の内訳は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2020年12月１日 　至　2021年11月30日)	当連結会計年度 (自　2021年12月１日 　至　2022年11月30日)
受取利息
償却原価で測定する金融資産	445	908
受取配当金
その他の包括利益を通じて 　公正価値で測定する金融資産	249,116	376,711
金融収益合計	249,562	377,620
支払利息
償却原価で測定する金融負債	912,557	1,138,284
金融費用合計	912,557	1,138,284

(注)　前連結会計年度及び当連結会計年度の純損益を通じて公正価値で測定されていない金融負債から生じる手数料費用は、それぞれ79,301千円及び70,565千円であります。 29．その他の包括利益

各連結会計年度の「その他の包括利益」に含まれている、各包括利益項目の当期発生額及び損益への組替調整額、並びに税効果の影響は、以下のとおりであります。

前連結会計年度(自　2020年12月１日　至　2021年11月30日)

(単位：千円)

	当期発生額	組替調整額	税効果前	税効果	税効果後
純損益に振り替えられない項目
その他の包括利益を通じて測定する金融資産 の純変動	584,240	－	584,240	△178,276	405,964
確定給付制度の再測定	△27,053	－	△27,053	8,438	△18,615
純損益に振り替えられない項目の合計	557,186	－	557,186	△169,838	387,348
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目
在外営業活動体の換算差額	13,827	－	13,827	－	13,827
キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の 純変動	17,306	－	17,306	△5,421	11,884
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目 の合計	31,133	－	31,133	△5,421	25,712
合計	588,320	－	588,320	△175,259	413,061

当連結会計年度(自　2021年12月１日　至　2022年11月30日)

(単位：千円)

	当期発生額	組替調整額	税効果前	税効果	税効果後
純損益に振り替えられない項目
その他の包括利益を通じて測定する金融資産 の純変動	151,525	－	151,525	△46,396	105,128
確定給付制度の再測定	△17,231	－	△17,231	5,551	△11,680
純損益に振り替えられない項目の合計	134,293	－	134,293	△40,845	93,447
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目
在外営業活動体の換算差額	38,663	－	38,663	－	38,663
キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の 純変動	64,088	－	64,088	△18,920	45,168
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目 の合計	102,752	－	102,752	△18,920	83,832
合計	237,045	－	237,045	△59,765	177,279

	前連結会計年度 (自　2020年12月１日 　至　2021年11月30日)	当連結会計年度 (自　2021年12月１日 　至　2022年11月30日)
親会社の所有者に帰属する当期利益(千円)	6,721,305	8,607,088
希薄化後１株当たり当期利益の計算に使用する 当期利益(千円)	6,721,305	8,607,088
発行済普通株式の加重平均株式数(株)	47,145,722	47,381,024
希薄化後１株当たり当期利益の算定に用いられた 普通株式増加数(株)	64,770	84,254
希薄化後１株当たり当期利益の算定に用いられた 普通株式の加重平均株式数(株)	47,210,492	47,465,278
基本的１株当たり当期利益(円)	142.56	181.66
希薄化後１株当たり当期利益(円)	142.37	181.33

(注) 基本的１株当たり当期利益は、親会社の所有者に帰属する当期利益を、発行済普通株式の加重平均株式数により除して算出しております。　31．金融商品

(1) 資本管理

当社グループは、持続的な成長の実現のための機動的な投資を実施するため、十分な資金調達余力の確保が必要であると認識しております。そのため、当社グループは、将来の事業投資に対する財務の健全性・柔軟性の確保及び資本収益性のバランスある資本構成を目指しております。

当社グループでは、現金及び現金同等物、有利子負債及び資本のバランスに注意しております。

各連結会計年度末時点のそれぞれの残高は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (2021年11月30日)	当連結会計年度 (2022年11月30日)
現金及び現金同等物	33,560,679	31,767,008
有利子負債	114,954,565	124,847,546
資本	65,958,740	72,290,677

なお、当社の一部の銀行借入には、一定の資本水準の維持等を要求する財務制限条項が付されております。当社グループは、当該条項にて必要とされる水準を維持するようにモニタリングしております。

(2) リスク管理に関する事項

当社グループは、経営活動を行う過程において、財務上のリスク(為替リスク、金利リスク、信用リスク、流動性リスク、価格リスク)に晒されております。当社グループは、当該財務上のリスクを軽減するために、リスク管理を行っております。リスク発生要因の根本からの発生を防止(リスク回避)、又は回避できないリスクについてはその低減を図るようにしております。また、当社グループの方針として、投機目的のデリバティブ及び株式等の取引は行っておりません。

(3) 為替リスク

為替リスクは、当社グループの機能通貨以外の通貨による取引から生じます。当社グループの営業活動においては、重要な外貨建取引がないことから、重要な為替リスクには晒されておりません。

また、当社グループの在外営業活動体の財務諸表換算に伴い、その他の包括利益が変動しますが、その影響は当社グループにとって重要なものではないと考えております。

(4) 金利リスク

金利リスクは、主として金融機関からの変動金利による借入から生じます。当該リスクの管理に関して、金融機関毎の借入金利の一覧表を定期的に作成し、借入金利の変動状況をモニタリングしております。

金利感応度分析

当社グループが各連結会計年度末において保有する変動金利の借入金及び社債において、金利が1.0％上昇した場合の、連結包括利益計算書の税引前利益に与える影響額は、以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2020年12月１日 　至　2021年11月30日)	当連結会計年度 (自　2021年12月１日 　至　2022年11月30日)
税引前利益に与える影響額	△1,090,468	△1,075,818

(5) 信用リスク

営業債権及びその他の債権は、顧客の信用リスクに晒されております。当該リスクに関しては、取引先ごとの期日管理及び残高管理を行うとともに、回収遅延債権については、定期的に経営会議へ報告され、個別に把握及び対応を行う体制となっております。

金融資産の信用リスクに係る最大のエクスポージャーは、連結財政状態計算書に表示されている減損後の金融資産の帳簿価額であります。

前連結会計年度

予想信用損失から生じた金額に関する定量的・定性的情報

①　金融資産の年齢分析

連結会計年度末における営業債権及びその他の債権の年齢分析は、以下のとおりであります。

(単位：千円)

	貸倒引当金を12ヶ月の予想信用損失に等しい金額で算定している金融資産	全期間の予想信用損失		合計
常に貸倒引当金を 全期間の予想信用損失に等しい金額で測定している金融資産	信用減損金融資産
期日以内	3,967,704	－	－	3,967,704
３か月以内	61,012	－	－	61,012
３か月超１年以内	4,133	119	－	4,252
１年超	322	671	2,975	3,968
合計	4,033,172	791	2,975	4,036,938

②　貸倒引当金の増減

当社グループでは、主要な取引先の財政状態、与信の状況、債権の回収状況等を個々に検証して貸倒引当金を設定しております。また、当社グループでは、金融資産が減損した場合、減損を当該金融資産の帳簿価額から直接減少させずに、貸倒引当金を計上しております。貸倒引当金の増減については、以下のとおりであります。

(単位：千円)

	貸倒引当金を12ヶ月の予想信用損失に等しい金額で算定している金融資産	全期間の予想信用損失		合計
常に貸倒引当金を 全期間の予想信用損失に等しい金額で測定している金融資産	信用減損金融資産
2020年12月１日残高	561	491	4,199	5,252
期中新規発生または回収	259	395	1,399	2,055
期中減少（戻入）	△35	－	－	△35
期中減少（目的使用）	－	－	△3,115	△3,115
信用減損金融資産への振替	－	△491	491	－
その他	624	－	－	624
2021年11月30日残高	1,410	395	2,975	4,781

当連結会計年度

予想信用損失から生じた金額に関する定量的・定性的情報

①　金融資産の年齢分析

連結会計年度末における営業債権及びその他の債権の年齢分析は、以下のとおりであります。

(単位：千円)

	貸倒引当金を12ヶ月の予想信用損失に等しい金額で算定している金融資産	全期間の予想信用損失		合計
常に貸倒引当金を 全期間の予想信用損失に等しい金額で測定している金融資産	信用減損金融資産
期日以内	8,946,851	－	－	8,946,851
３か月以内	29,276	－	－	29,276
３か月超１年以内	465	－	－	465
１年超	－	2,398	2,994	5,392
合計	8,976,593	2,398	2,994	8,981,986

②　貸倒引当金の増減

当社グループでは、主要な取引先の財政状態、与信の状況、債権の回収状況等を個々に検証して貸倒引当金を設定しております。また、当社グループでは、金融資産が減損した場合、減損を当該金融資産の帳簿価額から直接減少させずに、貸倒引当金を計上しております。貸倒引当金の増減については、以下のとおりであります。

(単位：千円)

	貸倒引当金を12ヶ月の予想信用損失に等しい金額で算定している金融資産	全期間の予想信用損失		合計
常に貸倒引当金を 全期間の予想信用損失に等しい金額で測定している金融資産	信用減損金融資産
2021年12月１日残高	1,410	395	2,975	4,781
期中新規発生または回収	130	619	1,378	2,127
期中減少（戻入）	△532	－	－	△532
期中減少（目的使用）	－	－	△1,694	△1,694
信用減損金融資産への振替	－	△335	335	－
2022年11月30日残高	1,008	678	2,994	4,681

(6) 流動性リスク

当社グループは、金融機関からの借入により資金を調達しているため、資金調達環境の悪化などにより支払期日にその支払を実行できなくなる流動性リスクに晒されております。当社は、定期的に、手許流動性及び有利子負債の状況等を把握・集約し、経営会議に報告しております。金融負債の期日別残高は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	１年以内	１年超５年以内	５年超	合計
前連結会計年度(2021年11月30日)
非デリバティブ金融負債
営業債務その他の債務	4,976,342	4,234,962	125,340	9,336,645
有利子負債	11,432,641	62,659,880	40,862,043	114,954,565
デリバティブ金融負債
営業債務その他の債務	－	12,950	－	12,950
当連結会計年度(2022年11月30日)
非デリバティブ金融負債
営業債務その他の債務	5,681,615	3,513,182	95,866	9,290,664
有利子負債	13,739,325	73,638,371	37,469,849	124,847,546
デリバティブ金融負債
営業債務その他の債務	－	3,580	－	3,580

(7) 価格リスク

当社グループは、その他の金融資産に分類される投資から生じる金融商品の価格リスクに晒されております。これらの金融商品は主として上場有価証券及び私募ファンドへの出資額であります。当該金融商品から生じる価格リスクを管理するため、定期的に、保有する上場有価証券及び私募ファンドへの出資額を経営会議へ報告しております。

前連結会計年度末及び当連結会計年度末において、税率を含むその他すべての変動要因が一定であるとして、上場有価証券の価格が10％変動した場合には、当期包括利益及び資本への影響は、それぞれ、281,952千円、492,242千円変動します。

(8) その他の包括利益を通じて公正価値で測定する資本性金融商品に対する投資

当社グループは、事業上のノウハウ蓄積や情報収集などを目的として保有する資本性金融商品に対する投資について、その保有目的に鑑み、その他の包括利益を通じて公正価値で測定する資本性金融商品に指定しております。

①　主な銘柄ごとの公正価値

その他の包括利益を通じて公正価値で測定する資本性金融商品に対する投資の主な銘柄ごとの公正価値は次のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (2021年11月30日)	当連結会計年度 (2022年11月30日)
トーセイ・リート投資法人	3,927,951	6,964,423
その他	220,665	255,540
合計	4,148,616	7,219,963

②　受取配当金

前連結会計年度及び当連結会計年度の受取配当金のうち、連結会計年度末日で保有している投資に関するものと期中に認識の中止を行った投資に関するものの内訳は、次のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2020年12月１日   至　2021年11月30日)	当連結会計年度 (自　2021年12月１日   至　2022年11月30日)
当連結会計年度末で保有している 投資に関するもの	226,223	376,683
期中に認識の中止を行った投資に 関するもの	32,643	28
合計	258,866	376,711

③　期中に認識を中止したその他の包括利益を通じて公正価値で測定する資本性金融商品

当社グループは、業務上の関係の見直し等により、その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産の一部を売却等により処分し、認識を中止しております。期中で処分した銘柄の処分時における公正価値、処分に係る累積利得又は損失の合計額は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2020年12月１日 　至　2021年11月30日)	当連結会計年度 (自　2021年12月１日 　至　2022年11月30日)
公正価値	145,354	2,274
累積利得（損失）	2,018	－

(9) 公正価値

①　公正価値及び帳簿価額

金融資産・負債の公正価値及び連結財政状態計算書に表示された帳簿価額は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (2021年11月30日)		当連結会計年度 (2022年11月30日)
帳簿価額	公正価値	帳簿価額	公正価値
金融資産
償却原価で測定する金融資産
現金及び現金同等物	33,560,679	33,560,679	31,767,008	31,767,008
営業債権及びその他の債権	4,082,157	4,082,157	8,977,304	8,977,304
その他の包括利益を通じて 公正価値で測定する金融資産
その他の金融資産	4,148,616	4,148,616	7,219,963	7,219,963
純損益を通じて公正価値で 測定する金融資産
その他の金融資産	363,183	363,183	－	－
金融負債
償却原価で測定する金融負債
営業債務及びその他の債務	7,823,519	7,823,519	7,428,561	7,428,561
有利子負債	114,954,565	114,941,596	124,847,546	124,832,181

金融商品の公正価値算定方法

(現金及び現金同等物、営業債権及びその他の債権、営業債務及びその他の債務、短期有利子負債)

これらのうち短期間で決済されるものについては、帳簿価額は公正価値に近似しております。但し、金利スワップ取引の公正価値は、金融機関による時価に基づいております。

(その他の金融資産)

上場有価証券の公正価値は、公表市場価格で測定されます。活発な市場を有しない金融資産や非上場有価証券の場合には、当社グループは一定の評価技法等を用いて公正価値を算定します。評価技法としては、最近における第三者間取引事例、実質的に同等な他の金融商品価格の参照、割引キャッシュ・フロー法等を使用しております。

(長期有利子負債)

長期有利子負債のうち、変動金利によるものの公正価値については、短期間で市場金利が反映されるため、帳簿価額に近似しております。固定金利によるものの公正価値については、元利金の合計額を、新規に同様の借入を行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しております。

有利子負債の公正価値ヒエラルキーはレベル２に分類しております。

②　公正価値ヒエラルキー

以下は、金融商品を当初認識した後、公正価値で測定された金融商品の分析です。金融商品の公正価値をレベル１からレベル３まで分類しております。

レベル１：活発な市場における公表価格により測定された公正価値

レベル２：レベル１以外の、観察可能な価格を直接又は間接的に使用して算出された公正価値

レベル３：観察可能な市場データに基づかないインプットを含む、評価技法から算出された公正価値

(単位：千円)

	前連結会計年度(2021年11月30日)
レベル１	レベル２	レベル３	合計
その他の包括利益を通じて 公正価値で測定する金融資産	4,023,462	40,420	84,734	4,148,616
純損益を通じて 公正価値で測定する金融資産	－	－	363,183	363,183
その他の包括利益を通じて 公正価値で測定する金融負債 (デリバティブ)(注)	－	12,950	－	12,950

(注)　変動金利の借入に関連する将来キャッシュ・フローの変動をヘッジするための金利スワップ契約であります。

なお、指定されたキャッシュ・フロー・ヘッジに関しキャッシュ・フローが発生すると見込まれる期間及びそれらが純損益に影響を与えると見込まれる期間は当連結会計年度末より５年以内であります。

(単位：千円)

	当連結会計年度(2022年11月30日)
レベル１	レベル２	レベル３	合計
その他の包括利益を通じて 公正価値で測定する金融資産	7,054,562	40,317	125,083	7,219,963
その他の包括利益を通じて 公正価値で測定する金融資産 (デリバティブ)(注)	－	63,749	－	63,749
その他の包括利益を通じて 公正価値で測定する金融負債 (デリバティブ)(注)	－	3,580	－	3,580

(注)　変動金利の借入に関連する将来キャッシュ・フローの変動をヘッジするための金利スワップ契約であります。

なお、指定されたキャッシュ・フロー・ヘッジに関しキャッシュ・フローが発生すると見込まれる期間及びそれらが純損益に影響を与えると見込まれる期間は当連結会計年度末より４年以内であります。

レベル３に分類された金融商品に係る期首残高から期末残高への調整は、以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2020年12月１日 　至　2021年11月30日)	当連結会計年度 (自　2021年12月１日 　至　2022年11月30日)
期首残高	535,680	447,918
取得	62,694	43,361
包括利益
損益(注)１	35	△53
その他の包括利益（注）２	△5,137	△737
処分	△145,354	△365,405
期末残高	447,918	125,083

（注）１.すべて不動産ファンド・コンサルティング事業にかかる損益であり、各連結会計年度の「売上高」又は「売上原価」に含まれております。

２.その他の包括利益に認識した利得又は損失は、連結包括利益計算書上の「その他の包括利益を通じて測定する金融資産の純変動」に表示しております。

③　評価プロセス

レベル３の金融商品に係る公正価値の測定は、関連する社内の方針に従い実施しております。公正価値の測定に際しては、対象となる金融商品の性質、特徴及びリスクを最も適切に反映できる評価技法及びインプットを用いております。 32．リース

(1) 借手側

当社グループは、建物及び構築物等を賃借しております。

① 使用権資産に関する増減

使用権資産に関する増減は、次のとおりであります。

（単位：千円）

	建物及び構築物	その他	合計
2020年12月１日残高	876,220	45,753	921,974
使用権資産の増加	90,883	10,330	101,213
企業結合による変動	221,258	456,374	677,632
減価償却費	△226,041	△37,043	△263,084
2021年11月30日残高	962,320	475,415	1,437,736
使用権資産の増加	142,214	9,110	151,324
減価償却費	△315,977	△61,128	△377,105
その他	△87,096	－	△87,096
2022年11月30日残高	701,461	423,397	1,124,859

② 金利費用、短期リースの例外によるリース費用及び少額資産の例外によるリース費用

当社グループは、リース期間が12ヶ月以内の短期リース及び原資産が少額のリースについては、使用権資産及びリース負債を認識せず、リース料をリース期間にわたって定額法により費用として認識しております。

金利費用、短期リースの例外によるリース費用及び少額資産の例外によるリース費用は次のとおりであります。

（単位：千円）

	前連結会計年度 (自　2020年12月１日   至　2021年11月30日)	当連結会計年度 (自　2021年12月１日 　至　2022年11月30日)
金利費用	8,462	6,981
短期リースの例外によるリース費用	31,324	37,431
少額資産の例外によるリース費用	28,168	37,593

③ サブリース収入

サブリース収入は、前連結会計年度255,449千円、当連結会計年度284,756千円であります。

④ リースに係るキャッシュアウトフロー

リースに係るキャッシュアウトフローは、前連結会計年度313,734千円、当連結会計年度507,180千円であります。

⑤ リース負債の満期分析

リース負債の満期分析については、次のとおりであります。

（単位：千円）

	前連結会計年度 （2021年11月30日）	当連結会計年度 （2022年11月30日）
１年以内	383,758	428,234
１年超５年以内	1,014,925	682,320
５年超	72,706	800
合計	1,471,390	1,111,355

(2) 貸手側

当社グループは、建物及び構築物、土地等を賃貸しております。

① オペレーティング・リースに係る収益

（単位：千円）

	前連結会計年度 (自　2020年12月１日   至　2021年11月30日)	当連結会計年度 (自　2021年12月１日 　至　2022年11月30日)
受取リース料	4,951,881	5,539,675
受取変動リース料	39,470	38,835

② 満期分析

オペレーティング・リース取引におけるリース料の満期分析は、次のとおりであります。

（単位：千円）

	前連結会計年度 （2021年11月30日）	当連結会計年度 （2022年11月30日）
１年以内	852,112	884,697
１年超２年以内	628,554	656,219
２年超３年以内	467,985	198,018
３年超４年以内	139,251	89,715
４年超５年以内	68,337	66,649
５年超	138,463	80,104
合計	2,294,704	1,975,404

③ オペレーティング・リースの対象となっている原資産の帳簿価額

（単位：千円）

	前連結会計年度 （2021年11月30日）	当連結会計年度 （2022年11月30日）
棚卸資産	46,580,684	54,465,273
有形固定資産
建物及び構築物	154,092	191,513
土地	103,815	186,747
投資不動産	39,124,210	39,326,432

(1) 関連当事者との取引

当社グループは、経営幹部との取引を以下のように行っております。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2020年12月１日 　至　2021年11月30日)	当連結会計年度 (自　2021年12月１日 　至　2022年11月30日)
営業債権及びその他の債権	30	－
営業債務及びその他の債務	1,252,712	793,128
売上高	30	178
販売費及び一般管理費	9,421	10,000
合計	1,262,193	803,307

関連当事者との取引は、通常の事業取引と同様の条件で行われております。

なお、当社は、2015年２月25日開催の定時株主総会において、役員退職慰労金制度の廃止に伴う打ち切り支給を決議し、「役員退職慰労引当金」を全額取崩し、打ち切り支給額の未払分を非流動負債の「営業債務及びその他の債務」に含めて表示しております。「営業債務及びその他の債務」に含めて表示した未払分は、前連結会計年度302,679千円、当連結会計年度302,679千円であります。

また、前連結会計年度末の借入金のうち一部の子会社の借入金2,249,538千円に対して株式会社プリンセススクゥエアー及び株式会社レッツクリエイションの取締役である出口博俊氏より債務保証を受けております。

(2) 主要な経営幹部に対する報酬

主要な経営幹部に対する報酬は、以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2020年12月１日 　至　2021年11月30日)	当連結会計年度 (自　2021年12月１日 　至　2022年11月30日)
短期従業員給付	467,779	591,921
退職給付	7,938	7,764
合計	475,717	599,686

当社及び一部の連結子会社は、不動産への投資を目的としたストラクチャード・エンティティに対し、投資及びアセットマネジメント業務等により関与しておりますが、連結しておりません。

当該連結していないストラクチャード・エンティティからの前連結会計年度末及び当連結会計年度末におけるアセットマネジメント受託資産残高はそれぞれ、1,420,867,449千円及び1,722,896,814千円であり、受け取った報酬は、それぞれ、4,032,881千円及び4,687,830千円であります。

当該ストラクチャード・エンティティは、主として、不動産を担保とするノンリコースローンにより、資金調達を行っております。

連結していないストラクチャード・エンティティに対する関与に関連して、連結財政状態計算書において認識した資産の帳簿価額は以下のとおりであり、当該帳簿価額が最大エクスポージャーであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (2021年11月30日)	当連結会計年度 (2022年11月30日)
営業債権及びその他の債権	749,388	855,240
その他の金融資産	479,237	156,192
合計	1,228,625	1,011,433

なお、最大エクスポージャーは、ストラクチャード・エンティティが保有する資産の価値の下落から発生する可能性のある損失の最大の金額であり、ストラクチャード・エンティティに関与することにより見込まれる損失の金額を意味するものではありません。 35．株式報酬

(1) 株式報酬制度の内容

当社は、ストック・オプション制度を採用しており、当社の取締役、執行役員及び従業員並びに連結子会社の取締役に対してストック・オプションを付与しています。この制度は当社グループの業績向上と企業価値向上に対する意欲や士気を一層高めることを目的としています。

ストック・オプションの行使期間は、新株予約権割当契約に定められた期間であり、その期間内に行使されない場合は、当該オプションは失効します。また、権利行使の時点において、当社グループの取締役、監査役、執行役員又は従業員のいずれかの地位にあることを要します。ただし、任期満了による退任等、新株予約権割当契約で認められた場合は、この限りではありません。

当社の株式報酬制度は、持分決済型株式報酬として会計処理されており、前連結会計年度の持分決済型株式報酬取引に関する費用は、12,189千円であります。

当連結会計年度末において存在する当社グループのストック・オプション制度は、以下のとおりです。

	付与数(株)	付与日	行使期間	行使価格(円)
第６回新株予約権	725,000	2019年５月27日	2021年５月１日～ 2024年４月25日	1,006

(2) ストック・オプションの行使可能株式総数及び加重平均行使価格

第６回新株予約権

	前連結会計年度 (自　2020年12月１日 　至　2021年11月30日)	当連結会計年度 (自　2021年12月１日 　至　2022年11月30日)
行使価格(円)	1,006	1,006
期首未行使残高(株)	725,000	680,500
期中の付与(株)	－	－
期中の失効(株)	－	－
期中の行使(株)	44,500	250,200
期中の満期消滅(株)	－	－
期末未行使残高(株)	680,500	430,300
期末行使可能残高(株)	680,500	430,300

（注）１.前連結会計年度及び当連結会計年度における期中に行使されたストック・オプションの権利行使日時点の加重平均株価は、それぞれ1,115円及び1,160円です。

２.前連結会計年度末及び当連結会計年度末の期末未行使残高及び期末行使可能残高には、当社が保有している自己新株予約権がそれぞれ75,000株及び93,000株含まれております。

３.未行使のストック・オプションの加重平均残存契約年数は、前連結会計年度及び当連結会計年度においてそれぞれ2.3年及び1.4年であります。 36．キャッシュ・フロー情報

財務活動から生じる財務キャッシュ・フローの状況は以下のとおりです。

(単位：千円)

	借入金	社債	リース負債	合計
2020年12月１日時点の残高	90,056,795	－	930,713	90,987,508
キャッシュ・フローを伴う変動	13,770,058	－	△254,241	13,515,816
キャッシュ・フローを伴わない変動
企業結合による変動	9,277,423	378,898	472,431	10,128,753
その他	－	－	322,486	322,486
2021年11月30日時点の残高	113,104,276	378,898	1,471,390	114,954,565
キャッシュ・フローを伴う変動	11,733,371	△66,356	△432,155	11,234,860
キャッシュ・フローを伴わない変動
企業結合による変動	△1,414,000	－	－	△1,414,000
その他	－	－	72,120	72,120
2022年11月30日時点の残高	123,423,648	312,542	1,111,355	124,847,546

前連結会計年度（自2020年12月１日　　至2021年11月30日）

（取得による企業結合）

当社は、2021年８月25日開催の取締役会において、株式会社アイ・カンパニーの全株式及びその子会社である株式会社プリンセスホールディングスの株式のうち株式会社アイ・カンパニーが保有していない発行済株式の全数を取得し、株式会社アイ・カンパニー並びにその子会社４社（以下合わせて「プリンセスグループ」という。）を子会社化することを決議いたしました。また、株式会社アイ・カンパニーの株式の取得対価として、自己株式処分を実施することを併せて決議し、2021年９月30日に株式を取得しました。

１.企業結合の概要

(1）被取得企業の名称及びその事業の内容

①被取得企業の名称　 　株式会社アイ・カンパニー

事業の内容　　　 　　　有価証券の保有及び運用

不動産の賃貸及び管理

②被取得企業の名称　 　株式会社プリンセスホールディングス

事業の内容　　　 　　　有価証券の管理及び運用

不動産の賃貸及び管理

③被取得企業の名称　 　株式会社プリンセススクゥエアー

事業の内容　　　 　　　不動産の賃貸、管理、売買及び仲介

リフォーム事業及びコンサルティング業務

④被取得企業の名称　 　株式会社ジー・ピー・アセット

事業の内容　　　 　　　不動産の売買、賃貸、管理、仲介及び販売代理

住宅、店舗等のリフォームのコンサルティング業務

⑤被取得企業の名称　 　株式会社レッツクリエイション

事業の内容　　　 　　　不動産の売買、賃貸、管理、仲介及び販売代理

住宅・店舗・事務所等のリフォームの請負及び斡旋

(2) 取得日 　2021年９月30日

(3）取得した議決権付資本持分の割合

100％（間接所有含む）

(4）企業結合を行った主な理由

本件株式取得によって、当社グループの事業領域の拡大が見込め、新事業領域である中古区分所有マンションの買取リノベ再販事業においては、当社グループの不動産再生ノウハウの共有による資産価値の一層の向上や開発力・資金力等経営資源の補完による効率性の向上、取扱商品の拡充などのシナジーを生み出すことが可能となります。また、プリンセスグループの営む不動産賃貸事業・不動産管理事業・周辺事業においても規模・エリアの経済性・合理化により、当社グループの既存事業の拡充も見込めることから、当社グループの中長期的な企業価値向上につながるものと判断し、本株式取得を実施いたしました。

(5）被取得企業の支配の獲得方法

現金及び自己株式を対価とする株式取得

(6）取得日における支払対価、取得資産及び引受負債の公正価値

（単位：千円）

	金額
支払対価の公正価値	5,674,243
流動資産
現金及び現金同等物	1,951,066
販売用不動産	12,946,858
その他	339,834
非流動資産
有形固定資産	568,772
その他	344,454
流動負債
有利子負債	2,775,205
その他	895,093
非流動負債
有利子負債	7,962,143
その他	374,668
取得資産及び引受負債の公正価値（純額）	4,143,874
のれん	1,530,369

（注）のれんの主な内容は、今後の事業展開により期待される将来の超過収益力です。認識されたのれんのうち、税務上損金算入が見込まれるものはありません。

(7）取得関連費用

企業結合に係る取得関連費用として、株式取得に係る業務委託費用等224,315千円を連結包括利益計算書の「販売費及び一般管理費」に計上しています。

(8）取得に伴うキャッシュ・フロー

（単位：千円）

	金額
取得により支出した現金及び現金同等物	△3,561,293
取得時に被取得会社が保有していた現金及び現金同等物	1,951,066
子会社の取得による支出	△1,610,227

(9）業績に与える影響

①当連結会計年度の連結包括利益計算書に計上されている取得日以降の被取得企業の売上高は1,303,364千円、当期利益は85,206千円です。

②企業結合が期首に実施されたと仮定した場合、当連結会計年度の連結包括利益計算書の売上高は7,199,260千円、当期利益は146,894千円です。なお、当該プロフォーマ情報は、監査証明を受けておりません。

当連結会計年度（自2021年12月１日　　至2022年11月30日）

（企業結合に係る暫定的な会計処理の確定）

当社は、2021年９月に実施した株式会社アイ・カンパニー並びにその子会社４社との企業結合について、前連結会計年度において暫定的な会計処理を行っておりましたが、第１四半期連結会計期間に確定しております。この暫定的な会計処理の確定に伴い新たな情報を反映させた結果、取得原価の当初配分額を見直し以下の通り遡及修正しております。

取得日における支払対価、取得資産及び引受負債の公正価値

（単位：千円）

	暫定	遡及修正	確定
支払対価の公正価値	5,674,243		5,674,243
流動資産
現金及び現金同等物	1,951,066		1,951,066
販売用不動産	12,946,858		12,946,858
その他	339,834	118,340	458,174
非流動資産
有形固定資産	568,772		568,772
その他	344,454	10,287	354,741
流動負債
有利子負債	2,775,205		2,775,205
その他	895,093		895,093
非流動負債
有利子負債	7,962,143		7,962,143
その他	374,668		374,668
取得資産及び引受負債の公正価値（純額）	4,143,874	128,628	4,272,502
のれん	1,530,369	△128,628	1,401,740

取得対価の配分が完了した結果、前連結会計年度の連結財政状態計算書における2021年11月30日残高について遡及修正しております。

（取得による企業結合）

(1）被取得企業の名称及びその事業の内容

被取得企業の名称　 磯子アセットマネジメント株式会社

事業の内容　　　 　不動産の賃貸、仲介、管理及び売買

(2) 取得日 　2022年３月18日

(3）取得した議決権付資本持分の割合

100％

(4）企業結合を行った主な理由

収益不動産を保有し、賃貸事業を営む被取得企業の株式を取得することにより、将来の収益獲得の源泉となる仕入活動の強化を図るため、仕入手法の一環として実施いたしました。

(5）被取得企業の支配の獲得方法

現金を対価とする株式取得

(6）取得日における支払対価、取得資産及び引受負債の公正価値

（単位：千円）

	金額
支払対価の公正価値	2,390,978
流動資産
現金及び現金同等物	164,377
販売用不動産	938,290
その他	190,823
非流動資産
長期貸付金	1,414,000
その他	25,390
流動負債
その他	29,278
非流動負債
その他	149,183
取得資産及び引受負債の公正価値（純額）	2,554,418
負ののれん発生益	163,439

（注）負ののれん発生益163,439千円は、取得した純資産の公正価値が、支払対価の公正価値を上回っていたため発生しており、連結包括利益計算書の「その他の収益」に計上しております。

(7）取得関連費用

企業結合に係る取得関連費用として、株式取得に係る業務委託費用等20,471千円を連結包括利益計算書の「販売費及び一般管理費」に計上しています。

(8）取得に伴うキャッシュ・フロー

（単位：千円）

	金額
取得により支出した現金及び現金同等物	△2,275,978
取得時に被取得会社が保有していた現金及び現金同等物	164,377
子会社の取得による支出	△2,111,601

(9）業績に与える影響

当該企業結合に係る取得日以降の損益情報及びプロフォーマ情報は、連結財務諸表に与える影響額に重要性がないため記載しておりません。 38．偶発事象

該当事項はありません。 39．後発事象

該当事項はありません。 40．重要な子会社

当社の重要な子会社は、「第１　企業の概況　４　関係会社の状況」に記載のとおりであります。  #### (2) 【その他】

当連結会計年度における四半期情報等

(累計期間)		第１四半期	第２四半期	第３四半期	当連結会計年度
売上高	(千円)	26,315,717	43,552,312	54,933,123	70,953,486
税引前四半期利益 又は税引前利益	(千円)	5,420,496	9,000,732	10,516,022	12,753,538
親会社の所有者に 帰属する四半期 (当期)利益	(千円)	3,625,101	6,107,254	7,175,426	8,607,088
基本的１株当たり 四半期(当期)利益	(円)	76.10	128.56	151.28	181.66

(会計期間)		第１四半期	第２四半期	第３四半期	第４四半期
基本的１株当たり 四半期利益	(円)	76.10	52.41	22.59	30.32

 0105310_honbun_7056900103412.htm

２ 【財務諸表等】

(1) 【財務諸表】

① 【貸借対照表】

											(単位：千円)
										前事業年度 (2021年11月30日)	当事業年度 (2022年11月30日)
資産の部
	流動資産
		現金及び預金								23,178,593	22,197,659
		売掛金								115,399	214,307
		販売用不動産								※１ 47,298,930	※１ 58,060,988
		仕掛販売用不動産								※１ 21,585,864	※１ 20,710,757
		貯蔵品								10,402	12,369
		関係会社短期貸付金								1,715,000	1,815,000
		未収入金								※２ 922,300	※２ 5,865,052
		前渡金								186,811	690,702
		前払費用								327,508	363,750
		その他								※２ 504,993	※２ 760,071
		貸倒引当金								△994	△776
		流動資産合計								95,844,809	110,689,883
	固定資産
		有形固定資産
			建物							※１ 18,845,284	※１ 18,360,623
			構築物							135,649	127,825
			機械及び装置							45,223	37,986
			車両運搬具							12,224	7,967
			工具、器具及び備品							203,429	157,627
			土地							※１ 39,121,249	※１ 40,584,328
			リース資産							10,673	6,645
			建設仮勘定							1,150	6,385
			有形固定資産合計							58,374,883	59,289,391
		無形固定資産
			ソフトウエア							162,264	119,572
			電話加入権							1,889	1,889
			無形固定資産合計							164,153	121,461
		投資その他の資産
			投資有価証券							4,400,530	7,132,898
			関係会社株式							10,000,725	11,064,247
			出資金							6,100	6,221
			長期貸付金							2,656	25,066
			関係会社長期貸付金							803,916	140,320
			長期前払費用							295,222	230,673
			デリバティブ資産							－	63,749
			長期未収入金							※２ 89,473	※２ 108,157
			破産更生債権等							1,890	927
			敷金及び保証金							1,090,362	1,020,771
			その他							4,014	4,014
			貸倒引当金							△1,906	△1,077
			投資その他の資産合計							16,692,985	19,795,968
		固定資産合計								75,232,022	79,206,822
	資産合計									171,076,831	189,896,706

											(単位：千円)
										前事業年度 (2021年11月30日)	当事業年度 (2022年11月30日)
負債の部
	流動負債
		買掛金								※２ 985,044	※２ 925,996
		短期借入金								※１ 1,375,500	※１ 2,383,700
		1年内返済予定の長期借入金								※１,※４ 6,112,338	※１,※４ 6,882,952
		リース債務								4,407	4,004
		未払金								1,093,793	※２ 3,190,848
		未払費用								90,386	104,425
		未払法人税等								1,495,859	205,812
		前受金								616,603	622,101
		前受収益								5,880	5,871
		預り金								157,454	271,320
		賞与引当金								296,050	375,667
		賃貸事業損失引当金								－	18,634
		流動負債合計								12,233,318	14,991,334
	固定負債
		長期借入金								※１,※４ 94,723,211	※１,※４ 104,767,667
		預り敷金保証金								※２ 3,135,792	※２ 2,876,569
		リース債務								7,295	3,291
		資産除去債務								7,291	7,456
		退職給付引当金								415,329	472,428
		長期未払金								456,500	－
		役員長期未払金								302,679	302,679
		デリバティブ負債								12,950	－
		長期前受収益								48,925	43,054
		繰延税金負債								266,192	568,911
		固定負債合計								99,376,166	109,042,057
	負債合計									111,609,484	124,033,392
純資産の部
	株主資本
		資本金								6,624,890	6,624,890
		資本剰余金
			資本準備金							6,708,366	6,708,366
			その他資本剰余金							161,346	177,606
			資本剰余金合計							6,869,713	6,885,972
		利益剰余金
			利益準備金							7,250	7,250
			その他利益剰余金
				固定資産圧縮積立金						1,539,134	1,539,134
				別途積立金						15,000	15,000
				繰越利益剰余金						45,074,107	51,945,440
				その他利益剰余金合計						46,628,241	53,499,574
			利益剰余金合計							46,635,491	53,506,824
		自己株式								△911,662	△1,533,670
		株主資本合計								59,218,432	65,484,017
	評価・換算差額等
		その他有価証券評価差額金								198,705	304,396
		繰延ヘッジ損益								△8,984	44,229
		評価・換算差額等合計								189,720	348,625
	新株予約権									59,193	30,670
	純資産合計									59,467,346	65,863,314
負債純資産合計										171,076,831	189,896,706

 0105320_honbun_7056900103412.htm

② 【損益計算書】

											(単位：千円)
										前事業年度 (自 2020年12月１日 　至 2021年11月30日)	当事業年度 (自 2021年12月１日 　至 2022年11月30日)
売上高										※１ 47,452,190	※１ 43,063,515
売上原価										※１ 34,775,562	※１ 30,449,413
売上総利益										12,676,627	12,614,101
販売費及び一般管理費										※１,※２ 5,101,811	※１,※２ 5,438,984
営業利益										7,574,816	7,175,116
営業外収益
	受取利息									※１ 22,851	※１ 32,250
	受取配当金									※１ 2,871,337	※１ 4,361,531
	為替差益									6,044	19,571
	雑収入									※１ 82,505	※１ 68,919
	営業外収益合計									2,982,738	4,482,272
営業外費用
	支払利息									854,474	975,389
	株式交付費									508	778
	雑損失									12,413	2,803
	営業外費用合計									867,396	978,970
経常利益										9,690,159	10,678,418
特別利益
	現物配当に伴う交換利益									－	278,552
	特別利益合計									－	278,552
特別損失
	本社移転費用									90,035	－
	固定資産売却損									482	－
	関係会社整理損									－	13,550
	特別損失合計									90,517	13,550
税引前当期純利益										9,599,641	10,943,421
法人税、住民税及び事業税										2,191,897	2,023,716
法人税等調整額										△44,934	232,588
法人税等合計										2,146,963	2,256,304
当期純利益										7,452,678	8,687,116

不動産再生事業原価明細書

		前事業年度 (自　2020年12月１日 　至　2021年11月30日)		当事業年度 (自　2021年12月１日 　至　2022年11月30日)
区分	注記 番号	金額(千円)	構成比 (％)	金額(千円)	構成比 (％)
Ⅰ　土地		17,697,218	75.6	12,813,338	67.8
Ⅱ　建物取得費・バリューアップコスト		7,008,856	29.9	6,468,961	34.2
Ⅲ　収益性低下による 簿価切下額		△1,280,213	△5.5	△386,972	△2.0
計		23,425,862	100.0	18,895,327	100.0

(注)　原価計算の方法は、個別原価計算によっております。

不動産開発事業原価明細書

		前事業年度 (自　2020年12月１日 　至　2021年11月30日)		当事業年度 (自　2021年12月１日 　至　2022年11月30日)
区分	注記 番号	金額(千円)	構成比 (％)	金額(千円)	構成比 (％)
Ⅰ　用地費		3,162,482	37.9	4,706,730	56.9
Ⅱ　建築費		5,299,659	63.6	4,110,198	49.7
Ⅲ　収益性低下による 簿価切下額		△127,186	△1.5	△544,111	△6.6
計		8,334,955	100.0	8,272,817	100.0

(注)　原価計算の方法は、個別原価計算によっております。

不動産賃貸事業原価明細書

		前事業年度 (自　2020年12月１日 　至　2021年11月30日)		当事業年度 (自　2021年12月１日 　至　2022年11月30日)
区分	注記 番号	金額(千円)	構成比 (％)	金額(千円)	構成比 (％)
Ⅰ　外注費		549,754	22.3	614,731	23.3
Ⅱ　諸経費		1,920,201	77.7	2,019,276	76.7
(うち租税公課)		(403,244)		(444,150)
(うち減価償却費)		(329,742)		(342,734)
(うち水道光熱費)		(431,329)		(517,583)
計		2,469,956	100.0	2,634,007	100.0

不動産ファンド・コンサルティング事業原価明細書

		前事業年度 (自　2020年12月１日 　至　2021年11月30日)		当事業年度 (自　2021年12月１日 　至　2022年11月30日)
区分	注記 番号	金額(千円)	構成比 (％)	金額(千円)	構成比 (％)
諸経費		359	100.0	5,343	100.0
計		359	100.0	5,343	100.0

ホテル事業原価明細書

		前事業年度 (自　2020年12月１日 　至　2021年11月30日)		当事業年度 (自　2021年12月１日 　至　2022年11月30日)
区分	注記 番号	金額(千円)	構成比 (％)	金額(千円)	構成比 (％)
Ⅰ　外注費		31,448	5.8	40,167	6.3
Ⅱ　諸経費		512,981	94.2	601,750	93.7
(うち租税公課)		(108,880)		(124,803)
(うち減価償却費)		(361,719)		(392,154)
(うち水道光熱費)		(23,246)		(59,986)
計		544,429	100.0	641,917	100.0

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③ 【株主資本等変動計算書】

前事業年度(自　2020年12月１日　至　2021年11月30日)

	(単位：千円)
	株主資本
資本金	資本剰余金			利益剰余金
資本準備金	その他 資本剰余金	資本剰余金 合計	利益準備金	その他利益剰余金
固定資産圧縮積立金	別途積立金	繰越利益 剰余金
当期首残高	6,624,890	6,708,366	－	6,708,366	7,250	1,539,134	15,000	38,517,762
当期変動額
剰余金の配当								△896,333
当期純利益								7,452,678
自己株式の取得
自己株式の処分			161,346	161,346
株主資本以外の項目 の当期変動額（純額）
当期変動額合計	－	－	161,346	161,346	－	－	－	6,556,344
当期末残高	6,624,890	6,708,366	161,346	6,869,713	7,250	1,539,134	15,000	45,074,107

	株主資本			評価・換算差額等			新株予約権	純資産合計
利益剰余金	自己株式	株主資本合計	その他 有価証券 評価差額金	繰延ヘッジ 損益	評価・換算 差額等合計
利益剰余金 合計
当期首残高	40,079,146	△1,500,055	51,912,347	△208,439	△18,854	△227,293	52,077	51,737,131
当期変動額
剰余金の配当	△896,333		△896,333					△896,333
当期純利益	7,452,678		7,452,678					7,452,678
自己株式の取得		△500,049	△500,049					△500,049
自己株式の処分		1,088,443	1,249,790				△5,073	1,244,717
株主資本以外の項目 の当期変動額（純額）				407,144	9,869	417,014	12,189	429,203
当期変動額合計	6,556,344	588,393	7,306,084	407,144	9,869	417,014	7,116	7,730,215
当期末残高	46,635,491	△911,662	59,218,432	198,705	△8,984	189,720	59,193	59,467,346

当事業年度(自　2021年12月１日　至　2022年11月30日)

	(単位：千円)
	株主資本
資本金	資本剰余金			利益剰余金
資本準備金	その他 資本剰余金	資本剰余金 合計	利益準備金	その他利益剰余金
固定資産圧縮積立金	別途積立金	繰越利益 剰余金
当期首残高	6,624,890	6,708,366	161,346	6,869,713	7,250	1,539,134	15,000	45,074,107
当期変動額
剰余金の配当								△1,815,783
当期純利益								8,687,116
自己株式の取得
自己株式の処分			16,259	16,259
株主資本以外の項目 の当期変動額（純額）
当期変動額合計	－	－	16,259	16,259	－	－	－	6,871,333
当期末残高	6,624,890	6,708,366	177,606	6,885,972	7,250	1,539,134	15,000	51,945,440

	株主資本			評価・換算差額等			新株予約権	純資産合計
利益剰余金	自己株式	株主資本合計	その他 有価証券 評価差額金	繰延ヘッジ 損益	評価・換算 差額等合計
利益剰余金 合計
当期首残高	46,635,491	△911,662	59,218,432	198,705	△8,984	189,720	59,193	59,467,346
当期変動額
剰余金の配当	△1,815,783		△1,815,783					△1,815,783
当期純利益	8,687,116		8,687,116					8,687,116
自己株式の取得		△885,972	△885,972					△885,972
自己株式の処分		263,964	280,224				△28,522	251,701
株主資本以外の項目 の当期変動額（純額）				105,690	53,213	158,904		158,904
当期変動額合計	6,871,333	△622,007	6,265,585	105,690	53,213	158,904	△28,522	6,395,967
当期末残高	53,506,824	△1,533,670	65,484,017	304,396	44,229	348,625	30,670	65,863,314

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【注記事項】

(重要な会計方針)

１　資産の評価基準及び評価方法

(1) 有価証券の評価基準及び評価方法

①　子会社株式　移動平均法による原価法

②　その他有価証券

市場価格のない株式等以外のもの

時価法(評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定)

市場価格のない株式等

移動平均法による原価法

(2) デリバティブの評価基準及び評価方法

デリバティブ　時価法

(3) 棚卸資産の評価基準及び評価方法

評価基準は原価法(貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法)によっております。

①　販売用不動産・仕掛販売用不動産

個別法

②　貯蔵品

最終仕入原価法

２　固定資産の減価償却の方法

(1) 有形固定資産(リース資産を除く)

定額法を採用しております。また、一部の資産については、定率法を採用しております。

(2) 無形固定資産(リース資産を除く)

・自社利用のソフトウエア

社内における見積利用可能期間に基づく定額法を採用しております。

(3) リース資産

リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。

３　引当金の計上基準

(1) 貸倒引当金

債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し回収不能見込額を計上しております。

(2) 賞与引当金

従業員に対して支給する賞与の支出に充てるため、支給見込額に基づき当期負担額を計上しております。

(3) 退職給付引当金

従業員の退職給付に備えるため、当事業年度末における退職給付債務の見込額に基づき計上しております。

退職給付債務の算定にあたり、退職給付見込額を当事業年度末までの期間に帰属させる方法については、給付算定式基準によっております。

数理計算上の差異は、各事業年度の発生時の従業員の平均残存勤務期間以内の一定の年数による定額法により按分した額を、費用処理することとしております。

(4) 賃貸事業損失引当金

転貸借契約等に係る損失に備えるため、支払義務のある賃料等総額から転貸による見込賃料収入等総額を控除した金額を計上しております。

４　収益及び費用の計上基準

当社の顧客との契約から生じる収益に関する主要な事業における主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりであります。

（不動産再生事業）

資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン」を検討したうえで、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的の事業法人等に販売する事業であり、顧客との不動産売買契約等に基づき物件の引渡しを行う義務を負っております。当該履行義務は物件が引き渡される一時点で充足されるものであり、引渡時点において収益を認識しております。取引価格は不動産売買契約等により決定され、契約締結時に売買代金の一部を手付金として受領し、物件引渡時に残代金の支払を受けております。

（不動産開発事業）

取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売する事業であります。当該事業における履行義務及びその充足時期、取引価格の決定方法、収益の認識時期等については、不動産再生事業と同様であります。

（不動産賃貸事業）

東京都区部を中心に自社が所有するオフィスビル・マンション・店舗・駐車場をエンドユーザー等に賃貸する事業であり、顧客との賃貸借契約に基づき、電気・ガス・水道等のサービスを利用可能にする義務を負っております。当該履行義務はサービスが提供される一定期間にわたり充足されるものであり、顧客が使用した電気・ガス・水道等の使用量を測定し、この測定した使用量に請求単価を乗じた金額を収益として認識しております。代金は前月分を当月末に支払を受けております。

５　その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項

(1) 外貨建の資産及び負債の本邦通貨への換算基準

外貨建金銭債権債務は、決算日の直物為替相場により円貨に換算し、換算差額は損益として処理しております。

(2) ヘッジ会計の方法

①　ヘッジ会計の方法

繰延ヘッジ処理によっております。

②　ヘッジ手段とヘッジ対象

・ヘッジ手段・・・金利スワップ

・ヘッジ対象・・・借入金に係る利息

③　ヘッジ方針

借入金利変動リスク低減並びに金融収支改善のため、ヘッジ対象の範囲内で金利変動リスクをヘッジしております。

④　ヘッジの有効性評価の方法

ヘッジ対象の相場変動又はキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段の相場変動又はキャッシュ・フロー変動の累計を半期毎に比較し、両者の変動額等を基にヘッジの有効性を評価しております。  (重要な会計上の見積り)

棚卸資産（不動産再生事業及び不動産開発事業）の評価

(1) 当事業年度の財務諸表に計上した金額

(単位：千円)

	前事業年度 (自　2020年12月１日 　至　2021年11月30日)	当事業年度 (自　2021年12月１日 　至　2022年11月30日)
販売用不動産	47,298,930	58,060,988
仕掛販売用不動産	21,585,864	20,710,757
棚卸資産評価損(△は戻入額)	△1,407,399	△931,083

(2) 識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報

① 算出方法

販売用不動産及び仕掛販売用不動産については、取得原価と正味売却価額のいずれか低い価額で評価しております。正味売却価額は、個別物件ごとに見積売価から販売にかかる費用を控除して算出しており、正味売却価額が取得原価を下回った場合には、取得原価を正味売却価額まで切り下げ、差額を棚卸資産評価損として売上原価に計上しております。また、経済的状況の変化等により、正味売却価額の回復が明らかな場合には、取得原価を上限として棚卸資産評価損の戻入れを行います。

② 主要な仮定

正味売却価額の算定に当たり、投資家向け物件については、賃料、空室率、賃貸費用等に関し、市場の動向、類似不動産の取引事例、過去の実績等を総合的に勘案の上決定しております。割引率については、類似の取引事例や金利推移等を踏まえ決定しております。また、必要に応じて、不動産鑑定評価を取得しております。

住宅分譲については、直近の販売実績や市場の動向等を踏まえた上で決定しております。

当該会計上の見積りにあたっては、販売用不動産及び仕掛販売用不動産の正味売却価額の算定の基礎となる売価及びバリューアップや建築費用等の開発コストの見積りは個別物件ごとに行われますが、長期にわたる不動産開発及び売却活動の中で、経済環境や金利の変動、不動産市場における競合状況や不動産開発における外部要因、新型コロナウイルス感染症等の影響を受けております。

③ 翌事業年度の財務諸表に与える影響

主要な仮定は財務諸表作成時点における最善の見積りに基づき決定しておりますが、経済環境の悪化等により、想定外の事象が生じ主要な仮定が変動した場合には、正味売却価額の算定に重要な影響を及ぼす可能性があります。

固定資産の減損

(1) 当事業年度の財務諸表に計上した金額

(単位：千円)

	前事業年度  (2021年11月30日)	当事業年度  (2022年11月30日)
有形固定資産	58,374,883	59,289,391

ホテル用途で賃貸される固定資産においては、主に新型コロナウイルス感染症等の影響に伴う客室稼働率の低下により継続的に営業損益がマイナスとなっており、ホテル用途で賃貸される有形固定資産13,117,931千円が属する資産グループに減損の兆候が認められております。このため、当事業年度末において減損損失の認識の要否の判定が行われていますが、見積られた割引前将来キャッシュ・フローの総額が資産の帳簿価額を上回ったことから、減損損失の認識は不要と判断しております。

(2) 識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報

① 算出方法

資産又は資産グループにおいて減損が生じている可能性を示す兆候の有無を判定し、兆候がある場合には当該資産又は資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額と帳簿価額を比較し、割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。回収可能価額は正味売却価額と使用価値とのうち、いずれか高い価額としております。

② 主要な仮定

割引前将来キャッシュ・フローの総額の算定に当たり、前提となる賃料、空室率、賃貸費用等については、市場の動向、類似不動産の取引事例、過去の実績等を総合的に勘案の上決定しております。使用価値を算定する場合の割引率については、類似の取引事例や金利推移等を踏まえ決定しております。

正味売却価額については、周辺の取引事例、不動産鑑定評価、路線価等に基づき適切と考えられる金額を設定しております。

ホテル用途で賃貸される固定資産の割引前将来キャッシュ・フローの総額は、新型コロナウイルス感染症による影響から2023年11月末に向け、徐々に回復するとの前提に基づいた賃料を基礎とし、その見積りに含まれるホテル事業の将来の客室稼働率及び平均客室単価を主要な仮定としております。

③ 翌事業年度の財務諸表に与える影響

主要な仮定は財務諸表作成時点における最善の見積りに基づき決定しておりますが、経済環境の悪化等により、想定外の事象が生じ主要な仮定が変動した場合は、正味売却価額又は使用価値の算定に重要な影響を及ぼす可能性があります。 ##### (会計方針の変更)

「時価の算定に関する会計基準」（企業会計基準第30号　2019年７月４日。以下「時価算定会計基準」という。）等を当事業年度の期首から適用し、時価算定会計基準第19項及び「金融商品に関する会計基準」（企業会計基準第10号　2019年７月４日）第44-２項に定める経過的な取扱いに従って、時価算定会計基準等が定める新たな会計方針を、将来にわたって適用することとしております。なお、財務諸表に与える影響はありません。 ##### (追加情報)

(資産の保有目的の変更)

保有目的の変更に伴い以下の資産振り替えを行っております。

有形固定資産から販売用不動産　1,355,087千円

(新型コロナウイルス感染症の拡大に伴う会計上の見積りについて)

当社では、棚卸資産の評価、固定資産の減損会計及び繰延税金資産の回収可能性等の会計上の見積りにおいて、新型コロナウイルス感染症の拡大が、将来の収益に一定の影響を与えると仮定しております。

当事業年度において、ホテル及び商業施設以外の不動産市況は既に回復していると認識しておりますが、ホテル及び商業施設については、新型コロナウイルス感染症の影響が当面継続し、2023年11月末に向け、徐々に回復していくとの見通しをもっております。 

(貸借対照表関係)

※１　担保に供している資産並びに担保付債務は以下のとおりであります。

担保に供している資産

	前事業年度 (2021年11月30日)		当事業年度 (2022年11月30日)
販売用不動産	46,663,396	千円	56,971,457	千円
仕掛販売用不動産	21,171,793		18,483,685
建物	17,987,260		17,513,223
土地	34,650,424		36,113,503
計	120,472,874		129,081,869

担保権によって担保されている債務

	前事業年度 (2021年11月30日)		当事業年度 (2022年11月30日)
短期借入金	1,010,000	千円	699,000	千円
１年内返済予定の長期借入金	6,112,338		6,882,952
長期借入金	94,672,211		100,007,267
計	101,794,549		107,589,219

	前事業年度 (2021年11月30日)		当事業年度 (2022年11月30日)
短期金銭債権	52,583	千円	105,215	千円
長期金銭債権	89,473		108,157
短期金銭債務	238,829		2,020,897
長期金銭債務	90,746		106,957

下記の会社の金融機関からの借入金に対して、次のとおり債務保証を行っております。

	前事業年度 (2021年11月30日)		当事業年度 (2022年11月30日)
トーセイ・ロジ・マネジメント㈱	545,680	千円	240,080	千円
岸野商事㈱	616,000		587,200

前事業年度(2021年11月30日)

(1) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計405,950千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2014年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。

※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。

基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計

※総有利子負債額＝社債＋借入金＋営業債務及びその他の債務

(2) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計600,036千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2016年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。

※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。

基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計

※総有利子負債額＝社債＋借入金＋リース負債

(3) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計621,268千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2018年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。

※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。

基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計

※総有利子負債額＝社債＋借入金＋リース負債

(4) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計180,765千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2019年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。

※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。

基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計

※総有利子負債額＝社債＋借入金＋営業債務及びその他の債務

(5) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計9,800,000千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2020年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。

※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。

基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計

※総有利子負債額＝社債＋借入金＋リース負債

(6) 当社の借入金のうち、㈱三井住友銀行との融資契約書(残高合計8,385,700千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を2016年11月期の年度決算期の末日における資本合計及び前年度決算期の末日における資本合計の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。

※但し、営業利益は連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

(7) 当社の借入金のうち、㈱三井住友銀行との融資契約書(残高合計1,800,000千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を2018年11月期の年度決算期の末日における資本合計及び前年度決算期の末日における資本合計の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。

※但し、営業利益は連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

(8) 当社の借入金のうち、㈱千葉興業銀行との個別金銭消費貸借契約書(残高合計700,000千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を2018年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は当該決算期末の前年度決算期末における連結財政状態計算書の資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。

※但し、営業利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

(9) 当社の借入金のうち、㈱千葉銀行との個別金銭消費貸借契約書(残高合計704,600千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・各年度の決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を当該決算期の直前の決算期の末日における資本合計又は2018年11月期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。

※但し、営業利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

(10) 当社の借入金のうち、㈱関西みらい銀行との個別金銭消費貸借契約書(残高合計662,600千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の単体貸借対照表における純資産合計の金額を前年度決算期の末日における純資産合計の75％以上に維持すること。

・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を前年度決算期の末日における資本合計の75％以上に維持すること。

・単体損益計算書において、経常利益を２期連続して０円未満としてはならない。

・連結包括利益計算書において、経常利益を２期連続して０円未満としてはならない。

(11) 当社の借入金のうち、㈱静岡銀行との個別金銭消費貸借契約書(残高合計350,000千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を前年度決算期の末日における資本合計の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、税引前利益を２期連続して０円未満としてはならない。

※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

(12) 当社の借入金のうち、㈱静岡銀行との個別金銭消費貸借契約書(残高合計195,000千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を前年度決算期の末日における資本合計の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、税引前利益を２期連続して０円未満としてはならない。

※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

(13) 当社の借入金のうち、㈱千葉銀行との個別金銭消費貸借契約書(残高合計555,000千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を2017年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。

※但し、営業利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

(14) 当社の借入金のうち、㈱第四北越銀行との個別金銭消費貸借契約書(残高合計423,000千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の単体貸借対照表における純資産合計の金額を前年度決算期の末日における純資産合計の75％以上に維持すること。

・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を前年度決算期の末日における資本合計の75％以上に維持すること。

・単体損益計算書において、経常利益を２期連続して０円未満としてはならない。

※但し、経常利益は、売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。

※但し、営業利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

(15) 当社の借入金のうち、㈱りそな銀行との個別金銭消費貸借契約書(残高合計557,500千円)には、財務制限条項が付されており、下記のすべてに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を、前年又は前々年度末における資本合計額のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、税引前利益を２期連続して０円未満としてはならない。

※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

・2024年11月30日以後１年ごとの最終元本返済日までの各期間における本プロジェクトのGOPを本契約の年間返済額以上に維持すること。

(16) 当社の借入金のうち、農林中央金庫との個別金銭消費貸借証書(残高合計4,365,600千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか１項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2020年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。

※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

当事業年度(2022年11月30日)

(1) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計9,800,000千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2020年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。

※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。

基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計

※総有利子負債額＝社債＋借入金＋リース負債

(2) 当社の借入金のうち、㈱三井住友銀行との融資契約書(残高合計6,043,200千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を2016年11月期の年度決算期の末日における資本合計及び前年度決算期の末日における資本合計の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。

※但し、営業利益は連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

(3) 当社の借入金のうち、㈱りそな銀行との個別金銭消費貸借契約証書(残高合計4,342,200千円)には、確約事項が付されており、下記のすべてに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を、前年又は前々年度末における資本合計額のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、税引前利益を２期連続して０円未満としてはならない。

※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

・2024年11月30日以後１年ごとの最終元本返済日までの各期間における本プロジェクトのGOPを本契約の年間返済額以上に維持すること。

(4) 当社の借入金のうち、農林中央金庫との個別金銭消費貸借証書(残高合計3,585,200千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか１項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2020年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。

※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。 

(損益計算書関係)

※１　各科目に含まれている関係会社に対するものは、次のとおりであります。

	前事業年度 (自　2020年12月１日 　至　2021年11月30日)		当事業年度 (自　2021年12月１日 　至　2022年11月30日)
売上高	138,300	千円	585,700	千円
仕入高	1,084,982		994,473
その他の営業取引高	127,775		192,960
営業取引以外の取引高	2,676,330		4,072,967

	前事業年度 (自　2020年12月１日 　至　2021年11月30日)		当事業年度 (自　2021年12月１日 　至　2022年11月30日)
販売経費(再生)	631,855	千円	552,407	千円
販売経費(開発)	364,979		573,694
給料手当	1,190,247		1,371,328
賞与引当金繰入額	296,050		375,667
退職給付費用	71,443		76,635
貸倒引当金繰入額	2,027		639
租税公課	603,265		517,215
減価償却費	395,830		317,169

前事業年度(2021年11月30日)

子会社株式(貸借対照表価額10,000,725千円)は、市場価格がなく時価を把握することが極めて困難と認められることから、子会社株式の時価を記載しておりません。

当事業年度(2022年11月30日)

子会社株式(貸借対照表価額11,064,247千円)は、市場価格のない株式等のため、子会社株式の時価を記載しておりません。  ###### (税効果会計関係)

１　繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳

	前事業年度 (2021年11月30日)		当事業年度 (2022年11月30日)
繰延税金資産
未払事業税否認	103,457	千円	62,684	千円
賞与引当金	90,650		115,029
棚卸資産評価損	146,357		146,357
退職給付引当金	127,173		111,539
役員長期未払金	92,680		92,680
投資の払戻しとした受取配当金	722,757		971,376
その他	53,117		53,730
小計	1,336,194		1,553,398
評価性引当額	△835,413		△1,083,778
繰延税金資産合計	500,781		469,619
繰延税金負債
その他有価証券評価差額金	△87,696		△134,341
固定資産圧縮積立金	△679,277		△679,277
繰延ヘッジ損益	－		△19,519
現物配当に伴う交換利益	－		△205,392
繰延税金負債合計	△766,973		△1,038,531
繰延税金資産及び負債の純額	△266,192		△568,911

２　法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳

	前事業年度 (2021年11月30日)		当事業年度 (2022年11月30日)
法定実効税率	30.62	％	30.62	％
(調整)
交際費等永久に損金に算入されない項目	0.44		2.91
受取配当金等永久に益金に算入されない項目	△9.36		△14.89
子会社清算に伴う繰越欠損金の引継ぎ	－		△0.32
評価性引当額の増減	0.64		2.27
その他	0.03		0.03
税効果会計適用後の法人税等の負担率	22.37		20.62

顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報は、「注記事項 (重要な会計方針) ４．収益及び費用の計上基準」に記載しております。 ###### (重要な後発事象)

該当事項はありません。 

 0105410_honbun_7056900103412.htm

④ 【附属明細表】

【有形固定資産等明細表】

(単位：千円)

区分	資産の種類	当期首残高	当期増加額	当期減少額	当期償却額	当期末残高	減価償却 累計額
有形固定資産	建物	18,845,284	534,709	101,735	917,634	18,360,623	4,884,808
構築物	135,649	1,800	－	9,623	127,825	28,612
機械及び装置	45,223	1,730	－	8,966	37,986	40,220
車両運搬具	12,224	－	－	4,256	7,967	7,136
工具、器具 及び備品	203,429	17,597	0	63,399	157,627	139,292
土地	39,121,249	2,716,431	1,253,352	－	40,584,328	－
リース資産	10,673	－	－	4,027	6,645	11,422
建設仮勘定	1,150	14,225	8,990	－	6,385	－
計	58,374,883	3,286,493	1,364,077	1,007,907	59,289,391	5,111,493
無形固定資産	ソフトウエア	162,264	1,524	65	44,150	119,572	－
電話加入権	1,889	－	－	－	1,889	－
計	164,153	1,524	65	44,150	121,461	－

(注)１．当期増加額のうち主なものは次のとおりであります。

建物　　新規物件の取得（２物件）  　　　　 355,289千円

土地　　新規物件の取得（２物件）　　　　 2,714,005千円

２．当期減少額のうち主なものは次のとおりであります。

建物　　販売用不動産への振替（１物件）  　 101,735千円

土地　　販売用不動産への振替（１物件）　 1,253,352千円  ###### 【引当金明細表】

(単位：千円)

科目	当期首残高	当期増加額	当期減少額	当期末残高
貸倒引当金	2,901	639	1,685	1,854
賞与引当金	296,050	375,667	296,050	375,667
賃貸事業損失引当金	－	18,634	－	18,634

連結財務諸表を作成しているため、記載を省略しております。 #### (3) 【その他】

該当事項はありません。 

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第６ 【提出会社の株式事務の概要】

事業年度

12月１日から11月30日まで

定時株主総会

２月中

基準日

11月30日

剰余金の配当の基準日

５月31日

11月30日

１単元の株式数

100株

単元未満株式の買取り

取扱場所

東京都千代田区丸の内一丁目４番５号

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社　証券代行部

株主名簿管理人

東京都千代田区丸の内一丁目４番５号

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

取次所

―

買取手数料

無料

公告掲載方法

電子公告により行います。

公告掲載ＵＲＬ

https://www.toseicorp.co.jp/ir/publicly/index.html

ただし、電子公告によることができない事故その他のやむを得ない事由が生じたときは、日本経済新聞に掲載して行います。

株主に対する特典

株主優待制度の概要

（１）対象となる株主様

毎年11月30日を基準日とし、当社株式１単元（100株）以上を保有されている株主様を対象といたします。

（２）株主優待の内容

継続保有期間※１	優待内容
オリジナルQUOカード※２	ホテル宿泊割引券※３
1年未満	－	3,000円分
１年以上２年未満	1,000円分
２年以上５年未満	2,000円分
５年以上	3,000円分

※１「継続保有期間」とは、１単元（100株）以上の株式保有が、毎年11月末日および５月末日の株主名簿に同一の株主番号で連続（「１年以上」は３回連続、「２年以上」は５回連続、「５年以上」は11回連続）して記載・記録されていることを指します。なお、相続や株主名簿からの除籍等により株主番号が変更になった場合は、その直後の基準日から起算といたします。

※２ 当社オリジナルのＱＵＯカードを年１回贈呈いたします。

※３ ホテル宿泊割引券が利用できる対象施設および利用条件の詳細等につきましては、当社ホームページ

（https://www.toseicorp.co.jp/ir/investor/incentive/）をご参照ください。

※４ シンガポール証券取引市場における株主様には、上記継続保有期間に応じたQUO

カード同等額のシンガポール国内において利用できる商品券（CapitaVoucher）ならびに上記ホテル宿泊割引券を年１回贈呈いたします

（３）贈呈の時期

毎年２月下旬頃の発送を予定しております。

(注) １．当社定款の定めにより、当社の株主は、その有する単元未満株式について、次に掲げる権利以外の権利を行使することができません。

(1) 会社法第189条第２項各号に掲げる権利

(2) 会社法第166条第１項の規定による請求をする権利

(3) 株主の有する株式数に応じて募集株式の割当ておよび募集新株予約権の割当てを受ける権利

２．株式等の取引に係る決済の合理化を図るための社債等の振替に関する法律等の一部を改正する法律(平成16年６月９日　法律第88号)の施行に伴い、単元未満株式の買取・売渡を含む株式の取扱は、原則として、証券会社等の口座管理機関を経由して行うこととなっています。但し、特別口座に記録されている株式については、特別口座の口座管理機関である三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社が直接取り扱います。 

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第７ 【提出会社の参考情報】

１ 【提出会社の親会社等の情報】

当社は、金融商品取引法第24条の７第１項に規定する親会社等はありません。 ### ２ 【その他の参考情報】

当事業年度の開始日から有価証券報告書提出日までの間に次の書類を提出しております。

(1) 有価証券報告書及びその添付書類並びに確認書

事業年度　第72期(自　2020年12月１日　至　2021年11月30日)2022年２月28日関東財務局長に提出

(2) 内部統制報告書及びその添付書類

2022年２月28日関東財務局長に提出

(3) 四半期報告書及び確認書

第73期第１四半期(自　2021年12月１日　至　2022年２月28日)2022年４月８日関東財務局長に提出

第73期第２四半期(自　2022年３月１日　至　2022年５月31日)2022年７月８日関東財務局長に提出

第73期第３四半期(自　2022年６月１日　至　2022年８月31日)2022年10月７日関東財務局長に提出

(4) 臨時報告書

2022年２月28日関東財務局長に提出

企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第９号の２(議決権行使結果)の規定に基づく臨時報告書であります。

2023年２月27日関東財務局長に提出

企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第９号の２(議決権行使結果)の規定に基づく臨時報告書であります。

(5) 自己株券買付状況報告書

2022年３月２日、2022年４月５日、2022年５月９日、2022年６月３日、2022年７月５日、2022年８月３日、2022年９月５日、2022年10月５日、2022年11月４日、2022年12月５日、2023年１月12日関東財務局長に提出 

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第二部 【提出会社の保証会社等の情報】

該当事項はありません。