TOSEI CORPORATION

Annual Report • Feb 28, 2019

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【表紙】
【提出書類】	有価証券報告書
【根拠条文】	金融商品取引法第24条第１項
【提出先】	関東財務局長
【提出日】	2019年２月28日
【事業年度】	第69期(自　2017年12月１日　至　2018年11月30日)
【会社名】	トーセイ株式会社
【英訳名】	TOSEI CORPORATION
【代表者の役職氏名】	代表取締役社長　　山口　誠一郎
【本店の所在の場所】	東京都港区虎ノ門四丁目２番３号
【電話番号】	03(3435)2865
【事務連絡者氏名】	取締役専務執行役員　　平野　昇
【最寄りの連絡場所】	東京都港区虎ノ門四丁目２番３号
【電話番号】	03(3435)2865
【事務連絡者氏名】	取締役専務執行役員　　平野　昇
【縦覧に供する場所】	株式会社東京証券取引所 (東京都中央区日本橋兜町２番１号)

E04021 89230 トーセイ株式会社 TOSEI CORPORATION 企業内容等の開示に関する内閣府令 第三号様式 IFRS true cte cte 2017-12-01 2018-11-30 FY 2018-11-30 2016-12-01 2017-11-30 2017-11-30 1 false false false E04021-000 2019-02-28 E04021-000 2013-12-01 2014-11-30 E04021-000 2014-12-01 2015-11-30 E04021-000 2015-12-01 2016-11-30 E04021-000 2016-12-01 2017-11-30 E04021-000 2017-12-01 2018-11-30 E04021-000 2014-11-30 E04021-000 2015-11-30 E04021-000 2016-11-30 E04021-000 2017-11-30 E04021-000 2018-11-30 E04021-000 2013-12-01 2014-11-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E04021-000 2014-12-01 2015-11-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E04021-000 2015-12-01 2016-11-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E04021-000 2016-12-01 2017-11-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E04021-000 2017-12-01 2018-11-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E04021-000 2014-11-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E04021-000 2015-11-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E04021-000 2016-11-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E04021-000 2017-11-30 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第一部 【企業情報】

第１ 【企業の概況】

１ 【主要な経営指標等の推移】

(1) 連結経営指標等

回次		第65期	第66期	第67期	第68期	第69期
決算年月		2014年11月	2015年11月	2016年11月	2017年11月	2018年11月
売上高	(千円)	49,981,563	43,006,964	49,818,113	57,754,328	61,543,319
税引前利益	(千円)	4,663,706	6,040,311	8,450,048	9,049,467	10,171,017
親会社の所有者に 帰属する当期利益	(千円)	2,874,226	4,135,816	5,547,469	6,155,169	6,852,237
親会社の所有者に 帰属する当期包括利益	(千円)	3,021,682	4,081,386	5,509,307	6,165,615	6,856,712
資本合計	(千円)	32,727,836	36,228,378	41,010,083	46,158,867	52,021,782
総資産額	(千円)	80,858,080	93,196,052	121,276,292	122,550,281	138,768,538
１株当たり 親会社所有者帰属持分	(円)	677.82	750.32	849.35	955.99	1,071.63
基本的１株当たり 当期利益	(円)	59.53	85.66	114.89	127.48	141.36
希薄化後 １株当たり当期利益	(円)	－	－	－	127.41	141.12
親会社所有者帰属持分 比率	(％)	40.5	38.9	33.8	37.7	37.5
親会社所有者帰属持分 当期利益率	(％)	9.2	12.0	14.4	14.1	14.0
株価収益率	(倍)	12.10	8.84	7.23	8.59	7.28
営業活動による キャッシュ・フロー	(千円)	344,537	△4,443,093	△7,472,487	7,089,159	7,615,322
投資活動による キャッシュ・フロー	(千円)	△2,878,766	481,605	△8,193,818	△18,800	△10,786,784
財務活動による キャッシュ・フロー	(千円)	3,891,894	6,661,097	18,522,496	△4,962,180	5,941,884
現金及び現金同等物の 期末残高	(千円)	16,100,795	18,791,081	21,640,866	23,750,239	26,520,569
従業員数	(人)	263	301	368	386	431
〔外、平均臨時 雇用数〕	(人)	〔226〕	〔163〕	〔155〕	〔156〕	〔139〕

(注) １．売上高には、消費税等は含まれておりません。

２．第65期の希薄化後１株当たり当期利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。また、第66期及び第67期の希薄化後１株当たり当期利益については、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため記載しておりません。

３．国際会計基準(以下「IFRS」という。)に基づいて連結財務諸表を作成しております。  #### (2) 提出会社の経営指標等

回次		第65期	第66期	第67期	第68期	第69期
決算年月		2014年11月	2015年11月	2016年11月	2017年11月	2018年11月
売上高	(千円)	45,361,084	37,242,841	41,965,432	45,491,580	48,061,639
経常利益	(千円)	4,130,769	5,553,118	7,123,434	7,218,097	6,770,624
当期純利益	(千円)	2,439,091	3,906,732	4,734,766	5,449,682	5,370,323
資本金	(千円)	6,421,392	6,421,392	6,421,392	6,421,392	6,554,139
発行済株式総数	(株)	48,284,000	48,284,000	48,284,000	48,284,000	48,544,800
純資産額	(千円)	31,131,670	34,478,314	38,455,373	42,889,054	47,281,601
総資産額	(千円)	76,218,316	88,071,296	114,085,085	115,196,337	128,160,896
１株当たり純資産額	(円)	644.76	714.06	795.50	886.38	973.16
１株当たり配当額	(円)	12.00	16.00	22.00	25.00	30.00
(うち１株当たり 中間配当額)	(円)	(－)	(－)	(－)	(－)	(－)
１株当たり当期純利益	(円)	50.52	80.91	98.06	112.87	110.79
潜在株式調整後 １株当たり当期純利益	(円)	－	－	－	112.81	110.60
自己資本比率	(％)	40.8	39.1	33.7	37.2	36.9
自己資本利益率	(％)	8.1	11.9	13.0	13.4	11.9
株価収益率	(倍)	14.25	9.36	8.47	9.70	9.29
配当性向	(％)	23.8	19.8	22.4	22.1	27.1
従業員数	(人)	131	140	152	159	181
(外、平均臨時 雇用者数)	(人)	〔－〕	〔－〕	〔－〕	〔－〕	〔－〕

(注) １．売上高には、消費税等は含まれておりません。

２．第65期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。また、第66期及び第67期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため記載しておりません。  ### ２ 【沿革】

年月	概要
1950年２月	大分県大分市大字大分514番地に飲食業を事業目的としてユーカリ興業株式会社を設立(資本金：500千円)
1952年４月	本社を東京都江東区亀戸に移転
1964年６月	事業目的に不動産の売買、仲介、賃貸、管理業を追加
1968年５月	本社を東京都千代田区外神田に移転
1969年７月	商号を株式会社ユーカリに変更
1973年３月	宅地建物取引業免許取得(東京都知事免許(１)第24043号)
1983年３月	商号を東誠ビルディング株式会社に変更
1986年４月	本社を東京都千代田区岩本町に移転
1994年10月	「THEパームス」シリーズの分譲マンションの販売を開始
1995年９月	株式会社神田淡路町ビルを設立
1996年３月	商号を東誠不動産株式会社に変更
1996年４月	不動産流動化事業を開始
1996年12月	本社を東京都千代田区神田淡路町に移転
1997年12月	ビル管理業に付帯する改修、原状回復等の工事請負を開始
	特定建設業許可(東京都知事許可(特－９)第107905号)
1999年７月	「パームスコート」シリーズの戸建分譲住宅の販売を開始
2001年２月	アセットマネジメント事業を開始
	不動産投資顧問業登録(国土交通大臣登録一般第127号)
2001年３月	LBO(レバレッジド・バイアウト)方式により、株式会社紺政商店、日本興業住宅株式会社、日高鋼業株式会社の３社を吸収合併
2001年４月	一級建築士事務所登録(東京都知事登録第46219号)
2001年11月	ビル管理を行うビル管理部を東誠コミュニティ株式会社(現　連結子会社トーセイ・コミュニティ株式会社)に分割譲渡
2001年12月	不動産証券化ビジネスへの本格参入を目指し、証券化事業部を新設
2002年８月	当社組成による不動産投資ファンドの第１号として、賃貸マンションを信託受益権化した私募ファンド「アルゴ・ファンド」を立ち上げ
2002年12月	子会社の株式会社神田淡路町ビルを吸収合併
2004年２月	日本証券業協会に店頭売買有価証券として新規登録
2004年９月	不動産特定共同事業許可(東京都知事許可第58号)
2004年12月	日本証券業協会へ店頭登録を取消し、ジャスダック証券取引所に株式を上場(2008年１月上場廃止)
2005年３月	トーセイリバイバルインベストメント株式会社(現　連結子会社トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社)を設立
2005年４月	東誠コミュニティ株式会社(現　連結子会社トーセイ・コミュニティ株式会社)の株式を取得し連結子会社化
2005年９月	トーセイ・リート・アドバイザーズ株式会社(現　連結子会社トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社)を設立
2006年10月	商号をトーセイ株式会社に変更、本社を東京都港区虎ノ門に移転
2006年11月	東京証券取引所市場第二部に株式を上場
2007年９月	第二種金融商品取引業及び投資助言・代理業登録(関東財務局長(金商)第898号)
2009年９月	不動産流動化事業の新規ビジネスモデルとして「Restyling事業」を開始
2011年９月	東京証券取引所市場第一部に株式を上場
2012年１月	TOSEI SINGAPORE PTE.LTD.を設立
2012年12月	NAI・トーセイ・JAPAN株式会社を設立(2016年８月清算結了)
2013年３月	シンガポール証券取引所メインボードに株式を上場

年月	概要
2014年11月	連結子会社トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社が運用するトーセイ・リート投資法人が東京証券取引所に上場
2015年12月	株式会社アーバンホーム（注１）の株式を取得し連結子会社化
2016年２月	トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社を設立
2017年６月	トーセイホテル神田株式会社を設立
2017年12月	トーセイホテルココネ神田を開業
2018年５月	トーセイホテル上野株式会社（注２）を設立
2018年７月	トーセイ・ホテル・サービス株式会社を設立
2018年12月	トーセイホテルココネ上野を開業

（注）１.株式会社アーバンホームは、2019年２月27日付でトーセイ・アーバンホーム株式会社に商号を変更しております。

２.トーセイホテル上野株式会社は、2018年12月13日付でトーセイホテル幕張株式会社に商号を変更しております。 ### ３ 【事業の内容】

当社グループ(当社及び当社の関係会社)は、当社(トーセイ株式会社)及び連結子会社16社により構成されており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」を主たる業務としております。

当社グループの事業内容及び当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。

区分	事業内容	主要な会社
不動産 流動化事業	資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を多様な手法(※１)を用いて取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン(※２)」を検討したうえで、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的の事業法人等に販売しております。また、「Restyling事業」として一棟の収益マンションを取得し、共用部分、専有部分等をバリューアップのうえ、分譲物件としてエンドユーザーに販売しております。 当社グループの行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけでなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。 (※１)当社の仕入れは、現物不動産売買のほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等をＭ＆Ａによって買収し、その保有する不動産を取得する“不動産Ｍ＆Ａ”の手法によるものや、不動産担保付債権・代物弁済不動産の権利調整を通じた取得など、幅広い手法を用いて優良不動産の取得を行っております。 (※２)当社のバリューアッププランは、劣化・陳腐化した内外装を一新する“デザイン性の向上”、施設の安全性や機能性を高める“セキュリティ機能等の強化”、環境に配慮した仕様や設備を導入する“エコフレンドリー”の３要素に加え、コンバージョン工事や空室対策、賃料引上げ等の“収益力改善”が主なものであります。	当社
不動産開発 事業	当社グループの中心事業エリアである東京都区部は、事務所用・商業用・居住用等のいずれのニーズも混在しており、土地の利用方法によって価値に大きな差が生じる地域であります。当社は、取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売しております。 開発メニューは、オフィスビル、商業(T’S BRIGHTIAシリーズ)・複合ビル、ホテル、物流施設、マンション(THEパームスシリーズ)、戸建住宅(THEパームスコートシリーズ、コモドカーサシリーズ)と多様な対応が可能であり、完成後あるいはテナント誘致後に、投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。	当社、㈱ アーバン ホーム
不動産賃貸 事業	当社グループでは、東京都区部を中心に事業の裾野を広げ、オフィスビル・マンション・店舗・駐車場を所有しエンドユーザー等に賃貸しております。 当社グループ自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速且つ正確に収集することができ、当該ニーズの把握が「バリューアッププラン」の一層の充実に結びついております。	当社
不動産ファンド・コンサルティング事業	当社グループでは、金融商品取引法に規定される第二種金融商品取引業、投資助言・代理業および投資運用業に基づく事業を行っております。 具体的な事業内容としましては、トーセイ・リート投資法人のアセットマネジメント業務を受託するほか、不動産ファンドのアセットマネジメント業務として信託受益権の売買、売買の媒介、収益不動産の管理運用等のサービスを提供しています。また、事業法人が保有する企業不動産に関するコンサルティング業務や、不動産仲介などを行っております。	トーセイ ・アセッ ト・アド バイザー ズ㈱
不動産管理 事業	オフィスビル、マンション、ホテル、商業施設、学校施設等の建物・設備管理、保安警備等(ビルメンテナンス)および、オーナー代行、テナント管理、テナント募集、建物管理(プロパティマネジメント)並びに分譲マンションの管理業務を行っております。 ビルメンテナンスにおいては、ビルオーナーの経営の合理化を推進するために、建物保全管理・設備管理等を通じ、建物の経年劣化に対して的確な保全計画を実施しビルの資産価値を保ち続けます。 プロパティマネジメントにおいては、オーナー利益最大化を実現するための最適テナントの誘致や中長期リニューアルの提案など、総合的なプロパティマネジメントを提供しています。 分譲マンション管理においては、長年培ってきたノウハウを駆使し、管理組合の立上げからその後の円滑な組合運営までトータル的なサポートをしております。	トーセイ ・コミュ ニティ㈱

当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。

   ### ４ 【関係会社の状況】

名称	住所	資本金又は 出資金 (千円)	主要な事業の内容	議決権の所有 割合(％)	関係内容
(連結子会社)
トーセイ・コミュニティ株式会社	東京都港区	99,500	不動産管理事業	100.0	当社保有不動産の管理をしております。 役員の兼任あり
トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社	東京都港区	100,000	不動産ファンド・コンサルティング事業	100.0	役員の兼任あり
トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社	東京都港区	50,000	不動産コンサルティング事業	100.0	役員の兼任あり
株式会社アーバンホーム	東京都町田市	100,000	不動産開発事業	100.0
岸野商事株式会社	東京都港区	10,000	不動産流動化事業	100.0	役員の兼任あり
株式会社フォー・ビック	東京都港区	80,000	不動産流動化事業	100.0	役員の兼任あり
株式会社KSプロパティーズ	東京都港区	100	不動産流動化事業	100.0	役員の兼任あり
株式会社増田建材店	東京都港区	60,500	不動産流動化事業	100.0
三起商事株式会社	東京都港区	30,000	不動産流動化事業	100.0
トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社	東京都港区	100,000	ホテル運営	100.0
トーセイホテル神田株式会社	東京都港区	10,000	ホテル運営	100.0 （100.0）
トーセイホテル上野株式会社	東京都港区	10,000	ホテル運営	100.0 （100.0）
トーセイ・ホテル・サービス株式会社	東京都港区	10,000	ホテル運営	100.0
トーセイ賃貸保証合同会社	東京都港区	3,000	不動産管理事業	100.0
TOSEI SINGAPORE PTE.LTD.	シンガポール	322,787	不動産賃貸事業	100.0
株式会社ＣＳＣ	東京都港区	35,000	その他事業	100.0

(注) １．議決権の所有割合の（ ）内は、間接所有割合で内数であります。

２．当連結会計年度中に、株式会社増田建材店および三起商事株式会社をＭ＆Ａにより取得、トーセイホテル上野株式会社およびトーセイ・ホテル・サービス株式会社を設立し、連結の範囲に含めております。

３．株式会社アーバンホームは、2019年２月27日付でトーセイ・アーバンホーム株式会社に商号を変更しております。

４．トーセイホテル上野株式会社は、2018年12月13日付でトーセイホテル幕張株式会社に商号を変更しております。 ### ５ 【従業員の状況】

(1) 連結会社の状況

2018年11月30日現在

セグメントの名称	従業員数(人)
不動産流動化事業	78	(－)
不動産開発事業	73	(3)
不動産賃貸事業	20	(－)
不動産ファンド・コンサルティング事業	69	(－)
不動産管理事業	124	(136)
その他	11	(－)
全社(共通)	56	(－)
合計	431	(139)

(注) １．従業員数は、就業人員であり、臨時雇用者数は、年間の平均人員を(　)外数で記載しております。

２．全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。

1. 前連結会計年度末に比べ、従業員数が45名増加しております。主な理由は、業容の拡大に伴い、期中採用が増加したことによるものであります。

(2) 提出会社の状況

2018年11月30日現在

従業員数(人)	平均年齢(歳)	平均勤続年数(年)	平均年間給与(千円)
181	37.0	5.5	7,758

セグメントの名称	従業員数(人)
不動産流動化事業	75
不動産開発事業	35
不動産賃貸事業	14
不動産ファンド・コンサルティング事業	1
全社(共通)	56
合計	181

(注) １．従業員数は、就業人員であります。

２．平均年間給与は、賞与および基準外賃金を含んでおります。

３．全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。

(3) 労働組合の状況

労働組合は結成されておりませんが、労使関係は安定しております。 

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第２ 【事業の状況】

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項については、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。

(1) 会社の経営の基本方針

当社グループは「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。」ことを存在理念とし、常に「モノづくり」へのこだわりを持ち、不動産と金融の融合を意識した多様な不動産関連事業の推進により社会に貢献し、グループ企業価値を向上することを目指しております。

(2) 目標とする経営指標、中長期的な会社の経営戦略および対処すべき課題等

当社の主要ターゲット市場である不動産投資市場では、良好な資金調達環境が続いており、企業やＪリート、海外投資家等によって活発に不動産取引が行われています。一部の地方銀行による不正融資問題を受けて、レンダーが個人投資家向け投資用不動産融資に対して慎重な姿勢を強めているものの、世界の主要都市と比べて投資環境は良く、堅調なオフィス需要や安定的なマンション需要を下支えにした日本の不動産投資需要が継続するとの見通しであります。一方、米中通商問題などの世界経済の不確実性や米国利上げ等がもたらす金融・投資市場の変動懸念への留意も必要であり、不動産市況の動向を常に注視し、変化を見据えた経営戦略を立案・推進することが重要課題であると認識しております。

このような事業環境のなか、当社グループは2018年11月期を初年度とする中期経営計画「Seamless Growth 2020」（2017年12月～2020年11月）を推進しております。本計画では、「独自性のある総合不動産企業としての確固たるポジションの実現に向けて、グループの成長を継続する」ことを大方針として掲げています。2019年11月期も本計画に基づく成長戦略を推進してまいります。

＜中期経営計画「Seamless Growth 2020」基本方針＞

①既存５事業（※１）のさらなる成長、営業利益増大、売買事業・安定事業の売上総利益50：50の実現

②既存５事業（※１）に次ぐ新たな収益事業の確立　

③事業規模拡大を支える財務体質の向上

④事業規模拡大を可能とする効率的な組織体制の実現に向けたリスクマネジメントとグループ・ガバナンスの

一層の強化

⑤グループ従業員満足度のさらなる向上、人材育成による組織力強化・生産性向上

⑥CSR・ESGを強く意識したトーセイブランドの強化

＜中期経営計画「Seamless Growth 2020」定量計画（連結）＞

①最終年度の連結売上高　1,000億円

②最終年度の連結税引前利益　120億円

③３年平均利益成長 10％以上　

④３年平均ROE 12％以上

⑤安定事業比率の拡大

・最終年度において、売買事業と安定事業の売上総利益比率を50：50にする（※２）

⑥自己資本比率ガイドライン 35％

※１　既存５事業とは、中期経営計画策定時点（2017年12月）における報告セグメント「不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業」のことをいいます。なお、当社においてホテル関連事業の重要性が増したことから、2019年11月期よりホテル事業を新たな報告セグメントとして新設しています。

※２　既存５事業のうち、不動産流動化事業および不動産開発事業を“売買事業”、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業の３事業を“安定事業”と定義しています。本計画における売買事業の売上総利益は、物件販売に掛かる経費（広告費、仲介手数料等）を控除したものをいいます。

(3) 当社の財務及び事業の方針の決定を支配する者の在り方に関する基本方針

①　基本方針の内容

当社は、当社の財務および事業の方針の決定を支配する者は、当社の財務および事業の内容や当社の企業価値の源泉を十分に理解し、当社の企業価値ひいては株主の皆様の共同の利益を継続的かつ持続的に確保、向上していくことを可能とする者である必要があると考えています。

当社は、当社の支配権の移転を伴う買収提案についての判断は、最終的には当社の株主全体の意思に基づいて行われるべきものと考えております。また、当社は、当社株式の大量買付であっても、当社の企業価値ひいては株主共同の利益に資するものであれば、これを否定するものではありません。

しかしながら、株式の大量買付の中には、その目的等から見て企業価値や株主共同の利益に対する明白な侵害をもたらすもの、株主に株式の売却を事実上強要するおそれがあるもの、対象会社の取締役会や株主が株式の大量買付の内容等について検討しあるいは対象会社の取締役会が代替案を提案するための十分な時間や情報を提供しないもの、対象会社が買収者の提示した条件よりも有利な条件をもたらすために買収者との協議・交渉を必要とするもの等、対象会社の企業価値・株主共同の利益に資さないものも少なくありません。

当社の財務および事業の方針を決定する者たる資質としては、特に、当社グループの能力の最大化につながる「不動産と金融の融合」を可能とする５つの事業領域およびそれらの周辺事業領域を自社グループの総合力でカバーする体制、ならびにこれらの事業を支える不動産と金融等の専門的な知識・経験をもった従業員、多彩な価値創造技術を支える能力や情報ネットワークの構築に基づき時間をかけて醸成してきた不動産業界における信用および総合的事業を可能とするノウハウへの理解が必要不可欠です。当社株式の大量買付を行う者が、当社の財務および事業の内容を理解するのは勿論のこと、こうした当社の企業価値の源泉を理解した上で、これらを中長期的に確保し、向上させられるのでなければ、当社の企業価値ひいては株主共同の利益は毀損されることになります。

当社としては、このような当社の企業価値ひいては株主共同の利益に資さない大量買付を行う者は、当社の財務および事業の方針の決定を支配する者として不適切であり、このような者による大量買付に対しては、必要かつ相当な対抗措置を採ることにより、当社の企業価値ひいては株主共同の利益を確保する必要があると考えます。

②　基本方針の実現に資する特別な取組みの概要

当社グループは、企業価値の向上を果たすべく３ヵ年単位の中期経営計画を策定し、事業を推進しております。

2018年11月期を初年度とする中期経営計画『Seamless Growth 2020』（2017年12月～2020年11月）では、「独自性のある総合不動産業としての確固たるポジション実現に向け、グループ成長を継続する」ことを大方針として、既存５事業のさらなる成長、営業利益増大を図るとともに、５事業に次ぐ新たな収益事業の確立を目指してまいります。また、安定事業と位置付ける賃貸、ファンド・コンサルティング、管理の各事業の収益拡大を図ることにより、流動化、開発の両事業による収益との構造均衡を図り、経営環境の変化への対応力の強化を図ってまいります。財務面につきましては、事業規模の拡大を下支えすべく、借入期間の長期化を含む資金調達力を強化し、健全な財務体質を維持しながら、効果的な投資を図ってまいります。また、事業規模の拡大に伴って多様化する当社グループの構成を見据えて、コンプライアンス、リスクマネジメント、情報開示、それらを含めた内部統制について、より一層の質的な充実を図り、最適なコーポレートガバナンス体制を構築いたします。さらには、当社の最重要財産である人材を活かすため、グループ全体の従業員満足度の向上を図りながら、次世代幹部の育成、全役員・従業員の成長、生産性向上のための人材育成を推進するとともに、独自性のある総合不動産企業グループとしての確固たるポジションに相応しいコーポレート・ブランドの確立、市場から信用される商品ブランド力の強化を図ってまいります。

③　基本方針に照らして不適切な者によって当社の財務および事業の方針の決定が支配されることを防止するための取組み（以下、「本プラン」という。）の概要

本プランは、上記基本方針に照らして不適切な者によって当社の財務および事業の方針の決定が支配されることを防止するための取組みであり、当社の企業価値ひいては株主共同の利益を確保し、または向上させることを目的とするものです。

本プランは、当社株券等に対する買付等（(A)当社が発行者である株券等について、保有者の株券等保有割合が20％以上となる買付その他の取得、もしくは(B)当社が発行者である株券等について、公開買付けを行う者の株券等所有割合およびその特別関係者の株券等所有割合の合計が20％以上となる公開買付けに該当する当社株券等の買付その他の取得またはこれらに類似する行為等）を行おうとする者（以下、「買付者等」という。）が従うべき手続等について定めております。

具体的には、買付者等には、買付等に先立ち、意向表明書および必要情報等を記載した買付説明書等を当社に対して提出していただきます。

これを受け、独立委員会において、独立した専門家の助言を得ながら、買付等の内容の検討、買付者等と当社取締役会の経営計画・事業計画等に関する情報収集・比較検討、当社取締役会の提示する代替案の検討等、買付者等との協議・交渉等を行うとともに、当社においては、適時に情報開示を行います。

独立委員会は、本プランに定められた手続に従わなかった買付等や当社の企業価値および株主共同の利益の確保・向上に対する明白な侵害をもたらすおそれのある買付等であって、かつ、本新株予約権の無償割当てを実施することが相当である場合等には、当社取締役会に対し、新株予約権の無償割当てを実施すべき旨の勧告を行います。また、株主意思確認総会が開催された場合には、これに従うものとします。この新株予約権には、買付者等による権利行使は原則として認められない旨の行使条件および原則として当該買付者等以外の者から当社株式と引換えに新株予約権を取得する旨の取得条項等が付されております。当社取締役会は、独立委員会の勧告を最大限尊重して、本新株予約権の無償割当ての実施または不実施等に関する会社法上の機関としての決議を行うものとし、また、株主意思確認総会が開催された場合には、これに従うものとします。買付者等は、本プランに係る手続が開始された場合には、当社取締役会において本プランの発動をしない旨の決議がなされるまでの間、買付等を行ってはならないものとします。本プランの有効期間は、第68回定時株主総会終結後３年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会の終結の時までとします。但し、有効期間の満了前であっても、当社取締役会において本プランを廃止する旨の決議が行われた場合には、本プランはその時点で廃止されるものとします。

④　具体的取組みに対する当社取締役会の判断およびその理由

当社取締役会は、当社の中期経営計画をはじめとする企業価値向上のための取組みやコーポレート・ガバナンスの強化といった各施策は、当社の企業価値ひいては株主共同の利益を継続的かつ持続的に向上させるための具体的方策として策定されたものであり、まさに基本方針に沿うものであり、当社の株主共同の利益を損なうものではなく、当社の会社役員の地位の維持を目的とするものでもないと判断しております。

また、当社取締役会は、本プランについては、その更新について株主総会の承認を得ていること、その有効期間が最長約３年間と定められた上、当社取締役会の決議によりいつでも廃止できるとされていること、当社経営陣から独立した者によって構成される独立委員会が設置され、本プランにおける対抗措置の発動に際しては必ず独立委員会の判断を経ることが必要とされていること、発動の内容として合理的な客観的要件が設定されていること、経済産業省および法務省が2005年５月27日に発表した「企業価値・株主共同の利益の確保または向上のための買収防衛策に関する指針」の定める三原則を全て充足していることなどから、基本方針に沿うものであり、当社の株主共同の利益を損なうものではなく、当社の会社役員の地位の維持を目的とするものでもないと判断しております。  ### ２ 【事業等のリスク】

当社グループの経営成績、株価および財政状況等に影響を及ぼす可能性が考えられる事項には以下のようなものがあります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社が判断したものであり、リスク発生の可能性を認識したうえで、発生の回避と発生した場合の対応に努力する方針であります。また、以下の記載は、当社グループの事業もしくは当社株式への投資に関するリスクを完全に網羅するものではありません。

(1) 経済情勢の動向

当社グループが所有するオフィスビルや商業施設への需要は景気の動向に左右されうること、また住宅購入顧客の購買意欲は景気の動向やそれに伴う雇用環境等に影響を受けやすい傾向にあること、不動産市況の悪化による地価等の下落に影響を受けやすい傾向にあること、等から、今後、国内外の経済情勢が悪化したことにより、不動産への投資意欲の低下、不動産取引の減少、空室率の上昇や賃料の下落といった事態が生じた場合には、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

(2) 災害等について

将来発生が懸念されている東京における大地震をはじめ、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、テロ、火災等の人災が発生した場合には当社グループが投資・運用・開発・管理を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性があり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

(3) 有利子負債の依存度および金利の動向

当社グループの事業に係る土地、建物取得費および建築費等は、主として個別案件毎に金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の比率が常に一定程度あることから、将来において、金利が上昇した場合および金融機関の融資姿勢に変化が生じた場合には、資金調達コストの増加や資金手当への影響により、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

また、一部の借入金に財務制限条項が付されており、条項に抵触し一括返済をする場合のほか、案件の売却時期の遅延や売却金額が当社の想定を下回った場合には、当社グループの資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。

(4) 法的規制

①　法的規制

会社法や上場会社としての金融商品取引法の規制のほか、当社グループの事業において関連する主な法的規制は下表のとおりであります。

今後これらの法的規制が強化される場合には規制遵守に向けた対応のためのコスト増加の可能性があります。

主な法的規制
・宅地建物取引業法 ・国土利用計画法 ・都市計画法 ・建築基準法 ・建設業法 ・建築士法 ・住宅の品質確保の促進等に関する法律 ・金融商品の販売等に関する法律 ・不動産特定共同事業法 ・信託業法 ・投資信託及び投資法人に関する法律 ・資産の流動化に関する法律 ・不動産投資顧問業登録規程 ・住宅瑕疵担保履行法 ・犯罪による収益の移転防止に関する法律 ・マンションの管理の適正化の推進に関する法律 ・建築物における衛生的環境の確保に関する法律 ・警備業法 ・消防法 ・エネルギーの使用の合理化に関する法律 ・貸金業法 ・旅館業法 ・食品衛生法

②　免許、許認可等

当社グループの事業は、上表の法的規制に基づく以下の関連許認可等を得て行っております。当社グループは、これらの許認可等を受けるための諸条件および関係法令の遵守に努めており、現時点において当該許認可等が取り消しとなる事由は発生しておりません。しかしながら、法令違反等によりこれらの許認可等が取り消される、あるいは一定期間の営業活動停止等の行政処分等がなされた場合には、当社グループの事業活動に重大な影響を及ぼす可能性があります。

また、今後これらの規制の強化、または新たな規制の導入により、事業活動が制約された場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

(当社)

許認可等の名称	所管	許認可等の内容	有効期間	取消、解約その他の事由
宅地建物取引業免許	東京都　知事	東京都知事免許(13)第24043号	2022年３月23日	不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
不動産投資顧問業登録	国土交通大臣	一般－第127号	2021年２月28日	不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(不動産投資顧問業登録規程第30条)
特定建設業許可	東京都　知事	東京都知事許可(特－29) 第107905号	2022年12月９日	特定建設業に５年以上の経験を有する常勤役員・社員がいなくなった場合は許可の取消(建設業法第29条)
一級建築士事務所登録	東京都　知事	東京都知事登録第46219号	2021年４月９日	不正な手段による登録や一級建築士等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築士法第26条)
不動産特定共同事業許可	東京都　知事	東京都知事許可第58号	―	宅地建物取引業免許の取消や役員等の欠格条項違反に該当した場合は許可の取消(不動産特定共同事業法第36条)
金融商品取引業登録(第二種金融商品取引業、投資助言・代理業)	金融庁	関東財務局長(金商) 第898号	―	不正な手段による登録や資本金または業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥るおそれがある場合は登録の取消(金融商品取引法第52条)

(トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱)

許認可等の名称	所管	許認可等の内容	有効期間	取消、解約その他の事由
宅地建物取引業免許	東京都　知事	東京都知事免許(３)第85736号	2021年４月７日	不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
不動産特定共同事業許可	金融庁長官・国土交通大臣	金融庁長官・国土交通大臣許可第70号	―	宅地建物取引業免許の取消や役員等の欠格条項違反に該当した場合は許可の取消(不動産特定共同事業法第36条)
金融商品取引業登録(投資運用業(不動産関連特定投資運用業)、第二種金融商品取引業、投資助言・代理業)	金融庁	関東財務局長(金商) 第363号	―	不正な手段による登録や資本金または業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥るおそれがある場合は登録の取消(金融商品取引法第52条)
取引一任代理等の認可	国土交通大臣	国土交通大臣 認可第52号	―	不正な手段による認可の取得や業務に関し取引の相手に損害を与えた場合は認可の取消(宅地建物取引業法第67条の２)

(トーセイ・コミュニティ㈱)

許認可等の名称	所管	許認可等の内容	有効期間	取消、解約その他の事由
宅地建物取引業免許	東京都　知事	東京都知事免許(４)第80048号	2021年９月28日	不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
特定建設業許可	東京都　知事	東京都知事許可(特－29) 第119534号	2023年３月10日	特定建設業に５年以上の経験を有する常勤役員・社員がいなくなった場合は許可の取消(建設業法第29条)
一級建築士事務所登録	東京都　知事	東京都知事登録第49526号	2024年１月14日	不正な手段による登録や一級建築士等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築士法第26条)
マンション管理業登録	国土交通大臣	国土交通大臣(４)第030488号	2022年５月21日	不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(マンションの管理の適正化の推進に関する法律第83条)
建築物環境衛生総合管理業登録	東京都　知事	東京都19総 第273号	2019年10月３日	不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築物における衛生的環境の確保に関する法律第12条の四)
警備業認定	東京都公安委員会	東京都公安委員会認定 第30002591号	2021年10月14日	不正な手段による認定や欠格事由に該当している場合に認定の取消(警備業法第８条)

(トーセイ・リバイバル・インベストメント㈱)

許認可等の名称	所管	許認可等の内容	有効期間	取消、解約その他の事由
宅地建物取引業免許	東京都　知事	東京都知事免許(３)第88903号	2023年２月22日	不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
貸金業登録	東京都　知事	東京都知事(３)第31311号	2019年３月16日	不正の手段による登録や欠格条項違反に該当する場合は登録の取消(貸金業法第24条の６の５)

(㈱アーバンホーム)

許認可等の名称	所管	許認可等の内容	有効期間	取消、解約その他の事由
宅地建物取引業免許	国土交通大臣	国土交通大臣 免許 (１)第9038号	2021年８月19日	不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
特定建設業許可	東京都　知事	東京都知事許可(特－26) 第112893号	2020年３月24日	特定建設業に５年以上の経験を有する常勤役員・社員がいなくなった場合は許可の取消(建設業法第29条)
一級建築士事務所登録	東京都　知事	東京都知事登録第54776号	2023年６月24日	不正な手段による登録や一級建築士等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築士法第26条)

(岸野商事㈱)

許認可等の名称	所管	許認可等の内容	有効期間	取消、解約その他の事由
宅地建物取引業免許	東京都　知事	東京都知事免許(１)第99269号	2021年６月３日	不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

(㈱フォー・ビック)

許認可等の名称	所管	許認可等の内容	有効期間	取消、解約その他の事由
宅地建物取引業免許	東京都　知事	東京都知事免許(１)第99828号	2021年10月21日	不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

(㈱KSプロパティーズ)

許認可等の名称	所管	許認可等の内容	有効期間	取消、解約その他の事由
宅地建物取引業免許	東京都　知事	東京都知事免許(１)第100581号	2022年５月19日	不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

(トーセイホテル神田㈱)

許認可等の名称	所管	許認可等の内容	有効期間	取消、解約その他の事由
旅館業営業許可証	千代田区長	旅館業営業許可	―	構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消

(㈱増田建材店)

許認可等の名称	所管	許認可等の内容	有効期間	取消、解約その他の事由
宅地建物取引業免許	東京都　知事	東京都知事免許 (１)第101703号	2023年３月２日	不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

(三起商事㈱)

許認可等の名称	所管	許認可等の内容	有効期間	取消、解約その他の事由
宅地建物取引業免許	東京都　知事	東京都知事免許 (１)第102292号	2023年７月13日	不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

(トーセイ・ホテル・マネジメント㈱)

許認可等の名称	所管	許認可等の内容	有効期間	取消、解約その他の事由
旅館業営業許可証	台東区長	旅館業営業許可	―	構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消
飲食店営業許可証	台東区長	飲食店営業許可	2025年11月30日	人の健康を損なう食品の販売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした場合は営業の禁止（食品衛生法第55条）

(5) 会計基準・不動産税制の変更について

会計基準、不動産税制に関する変更があった場合、資産保有および取得・売却時のコストの増加等により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

(6) 新規事業について

当社グループは、ホテル事業等の新規事業の立ち上げや既存事業の拡大などを目的として、企業買収、子会社の設立等を行っています。これら事業への参入や参入後の業績には様々な不確実性を伴うため、可能な限りリスクを想定した内部管理体制の構築、人材の充実、保険の付保等を行っておりますが、想定を超えるリスクの発生、法令や諸規制の変更によっては、当社グループの財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。  ### ３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1)重要な会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、IFRSに準拠して作成しております。この連結財務諸表の作成に当たり重要となる会計方針及び見積りにつきましては、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1) 連結財務諸表　連結財務諸表注記　３．重要な会計方針」及び「４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断」に記載されているとおりであります。

(2) 経営成績

当連結会計年度（2017年12月１日～2018年11月30日）における我が国経済は、自然災害による一時的な下振れはあったものの、好調な企業業績を背景とした設備投資の増加や底堅い個人消費に支えられ、緩やかに回復しています。通商問題の動向や新興国経済の先行き等が懸念されていますが、今後も、雇用・所得環境の改善と各種政策に支えられ、緩やかな回復が続くことが期待されています。

当社グループが属する不動産業界では、2018年１～９月における上場企業等による国内不動産取引額は3.0兆円と前年同期比で５％増加しました。一部地方銀行による不正融資問題等を受け、銀行の融資姿勢は自己資金に余裕のない個人の不動産投資に対して厳格化の動きが見られているものの、海外投資家やJ-REIT等の物件取得は旺盛で、総じて不動産投資市場は好調に推移しています（民間調査機関調べ）。

首都圏分譲マンション市場では、2018年１～10月の販売戸数は前年同期並みとなりましたが、初月契約率は好不調の目安とされる70％を下回って推移しています。一方、分譲戸建市場では、2018年１～９月の販売戸数が前年同期比で１％の減少となりましたが、マンション価格の高止まりを受け、割安感から需要回復の兆しが見られています（民間調査機関・国土交通省調べ）。

都心ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場は、好調に推移しています。民間調査機関の調べによると、2018年10月時点の平均空室率は2.2%と2002年１月以来の最低値を更新し、平均募集賃料も58か月連続で上昇を続けています。引き続き企業の移転やオフィス拡張需要が見込まれ、賃料は上昇傾向が続くものとみられています。

不動産証券化市場は拡大が続いています。2018年６月時点のJ-REIT運用資産額は17.3兆円（前年同月比1.1兆円の増加）、私募ファンド運用資産額は16.9兆円（前年同月比1.1兆円の増加）となり、不動産証券化市場全体の市場規模は34.2兆円（前年同月比2.2兆円の増加）にまで成長しました（民間調査機関調べ）。

このような事業環境の中、当社グループは不動産流動化事業で収益オフィスビル、賃貸マンション等の一棟販売を順調に進めるとともに、不動産開発事業においては、分譲マンション、戸建住宅の販売を推進しました。また仕入活動では通常の仕入手法に加えM＆Aによる仕入手法も活用しながら、将来の収益の源泉となる収益不動産や開発用地の取得を積極的に進めてまいりました。

以上の結果、当連結会計年度は、売上高61,543百万円(前連結会計年度比6.6％増)、営業利益10,875百万円(同10.6％増)、税引前利益10,171百万円(同12.4％増)、当期利益6,852百万円(同11.3％増)となりました。

セグメントごとの業績は次のとおりであります。

(不動産流動化事業)

当連結会計年度は、「西台トーセイビル」（東京都板橋区）、「NU関内ビル」（神奈川県横浜市）、「池袋女子学生会館」（東京都豊島区）、「東戸塚ウエストビル」（神奈川県横浜市）、「吉祥寺イトウビル」（東京都武蔵野市）、「倉持ビルディング第二ビル」（東京都墨田区）等44棟のバリューアップ物件の販売を行ったことに加え、Restyling事業において「ヒルトップ横濱根岸」（神奈川県横浜市）等で22戸の販売を行いました。

当連結会計年度の仕入につきましては、バリューアップ販売物件として、収益オフィスビル、賃貸マンション合わせて43棟、土地12件を取得しております。

以上の結果、不動産流動化事業の売上高は34,793百万円(前連結会計年度比13.6％減)、セグメント利益は6,770百万円(前連結会計年度比13.7％減)となりました。

(不動産開発事業)

当連結会計年度は、新築分譲マンションや戸建住宅の販売に注力いたしました。新築分譲マンションでは、「THEパームス祐天寺マスタープレイス」（東京都世田谷区）において、88戸を販売いたしました。戸建住宅では、「THEパームスコート越谷レイクタウン」（埼玉県越谷市）、「THEパームスコート鎌倉城廻」（神奈川県鎌倉市）、「THEパームスコート国立」（東京都国分寺市）、「THEパームスコート柏初石」（千葉県柏市）等において、102戸を販売いたしました。その他、商業施設１件、土地12件を販売いたしました。

当連結会計年度の仕入につきましては、分譲マンション開発用地１件、ホテル開発用地２件、物流施設開発用地１件、51戸分の戸建住宅開発用地を取得しております。

以上の結果、不動産開発事業の売上高は13,261百万円(前連結会計年度比155.2％増)、セグメント利益は1,487百万円(前連結会計年度は408百万円のセグメント損失)となりました。

(不動産賃貸事業)

当連結会計年度は、保有する賃貸用棚卸資産37棟を売却したものの、新たに収益オフィスビル、賃貸マンション等29棟を取得し、また取得後の空室のリーシングに努めたことに加え、保有する固定資産及び棚卸資産のリーシング活動にも注力いたしました。

以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は6,133百万円(前連結会計年度比1.0％減)、セグメント利益は2,534百万円(前連結会計年度比1.8％減)となりました。

(不動産ファンド・コンサルティング事業)

当連結会計年度は、前連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高（注）552,208百万円から、ファンドの物件売却等により40,485百万円の残高が減少したものの、新たに大型案件のアセットマネジメント業務を受託したこと等により、151,636百万円の残高が増加し、当連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高は663,359百万円となりました。当該大型案件の獲得により、アセットマネジメントフィーが増加し、売上に貢献い たしました。

以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の売上高は2,982百万円(前連結会計年度比7.9％増)、セグメント利益は1,616百万円(前連結会計年度比26.9％増)となりました。

(注)　アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。

(不動産管理事業)

当連結会計年度は、新規契約の獲得及び既存契約の維持に努め、当連結会計年度末での管理棟数は、オフィスビル、ホテル及び学校等で390棟、分譲マンション及び賃貸マンションで232棟、合計622棟（前連結会計年度末比43棟減少）となりました。

以上の結果、管理棟数は減少したものの、手数料報酬等が増加したことにより、不動産管理事業の売上高は4,015百万円(前連結会計年度比20.6％増)、セグメント利益は453百万円(前連結会計年度比63.1％増)となりました。

(その他)

当連結会計年度の売上高は356百万円(前連結会計年度は０百万円の売上高)、セグメント損失は45百万円(前連結会計年度比39.7％減)となりました。

(3)生産、受注及び販売の状況

① 生産実績

当社グループは、不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。

② 受注実績

当社グループのうち連結子会社において受注生産を行っておりますが、グループ事業全体における重要性が低いため、受注実績の記載はしておりません。

③ 販売実績

当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	当連結会計年度 (自　2017年12月１日 　至　2018年11月30日)	前連結会計年度比 (％)
金額(千円)
不動産流動化事業	34,793,585	△13.6
不動産開発事業	13,261,604	155.2
不動産賃貸事業	6,133,861	△1.0
不動産ファンド・コンサルティング事業	2,982,251	7.9
不動産管理事業	4,015,450	20.6
その他	356,565	－
合計	61,543,319	6.6

(注) １．セグメント間の取引については相殺消去しております。

２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

相手先	前連結会計年度 (自　2016年12月１日 　至　2017年11月30日)		当連結会計年度 (自　2017年12月１日 　至　2018年11月30日)
金額(千円)	割合(％)	金額(千円)	割合(％)
トーセイ・リート投資法人	10,364,525	17.9	9,556,658	15.5

３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

(4) 財政状態

当連結会計年度末における財政状態は、総資産138,768百万円(前連結会計年度末比13.2％増)、負債86,746百万円(同13.6％増)、資本52,021百万円(同12.7％増)となりました。また、親会社所有者帰属持分比率は37.5％(前連結会計年度末は37.7％)となっております。

(流動資産)

当連結会計年度末における流動資産の残高は、92,099百万円となり、前連結会計年度末に比べ6,455百万円増加しております。これは主に、当社グループの主力事業であります不動産流動化事業および不動産開発事業において、物件の仕入が売却を上回ったことによる棚卸資産の増加(前連結会計年度末比2,739百万円増)等によるものであります。

(非流動資産)

当連結会計年度末における非流動資産の残高は、46,669百万円となり、前連結会計年度末に比べ9,762百万円増加しております。これは主に、投資不動産の増加(前連結会計年度末比5,393百万円増)等によるものであります。

(流動負債)

当連結会計年度末における流動負債の残高は、14,423百万円となり、前連結会計年度末に比べ2,478百万円増加しております。これは主に、未払法人所得税等の増加(前連結会計年度末比1,712百万円増)等によるものであります。

(非流動負債)

当連結会計年度末における非流動負債の残高は、72,323百万円となり、前連結会計年度末に比べ7,877百万円増加しております。これは主に、借入金の増加(前連結会計年度末比7,042百万円増)等によるものであります。

(資本)

資本は52,021百万円となり、前連結会計年度末に比べ5,862百万円増加しております。これは主に、利益剰余金の増加(前連結会計年度末比5,634百万円増)等によるものであります。

(5) キャッシュ・フロー

当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ2,770百万円増加し、26,520百万円となりました。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

営業活動により獲得した資金は、7,615百万円(前連結会計年度比7.4％増)となりました。これは主に、税引前利益10,171百万円、法人所得税の支払額2,226百万円等によるものであります。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

投資活動により使用した資金は、10,786百万円(前連結会計年度は、18百万円の使用)となりました。これは主に、投資不動産の取得による支出8,714百万円、連結範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出1,502百万円等によるものであります。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

財務活動により獲得した資金は、5,941百万円(前連結会計年度は、4,962百万円の使用)となりました。これは主に、新規物件仕入に係る長期借入れによる収入41,148百万円、物件売却に伴う長期借入金の返済による支出33,360百万円、利息の支払額960百万円及び配当金の支払額1,206百万円等があったことによるものであります。

キャッシュ・フロー指標のトレンド

	2016年11月期	2017年11月期	2018年11月期
親会社所有者帰属持分比率(％)	33.8	37.7	37.5
時価ベースの親会社所有者帰属持分比率(％)	33.1	43.1	36.0
キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年)	－	9.5	9.9
インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)	－	8.0	7.9

親会社所有者帰属持分比率　　　　　　：親会社所有者帰属持分／資産合計

時価ベースの親会社所有者帰属持分比率：株式時価総額／資産合計

キャッシュ・フロー対有利子負債比率　：有利子負債／キャッシュ・フロー

インタレスト・カバレッジ・レシオ　　：キャッシュ・フロー／利払い

(注１) いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。

(注２) 株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しています。

(注３) キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを使用しております。

(注４) 有利子負債は、連結財政状態計算書に計上されている負債のうち利息を支払っている全ての負債を対象としております。

(注５) 2016年11月期連結会計年度は、連結キャッシュ・フロー計算書の営業キャッシュ・フローがマイナスのため、キャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオについて記載しておりません。

(6) 資本の財源及び資金の流動性に関する事項

当社グループの事業活動における資金需要は、主に事業用建物および土地の仕入に関するものであります。当社グループはこれらの需要について、自己資金に加え、銀行借入を中心に機動性と長期安定性を重視した資金調達を実施しております。

(7) 経営成績等の状況の概要に係る主要な項目における差異に関する情報

IFRSにより作成した連結財務諸表における主要な項目と連結財務諸表規則(第７章及び第８章を除く。)により作成した場合の連結財務諸表におけるこれらに相当する項目との差異に関する事項

(退職給付債務の処理に関する事項)

IFRSでは、発生した数理計算上の差異はその他の包括利益として認識し、その後リサイクルをしないことが求められています。

この影響により、日本基準に比べて、退職給付費用は、前連結会計年度は2,344千円減少、当連結会計年度は847千円増加しております。

(有給休暇引当金の処理に関する事項)

IFRSにおいて、当社及び一部の子会社の有給休暇の見積額を債務として計上しております。

この影響により、日本基準に比べて、有給休暇引当金繰入額(販売費及び一般管理費)は、前連結会計年度2,940千円、当連結会計年度3,207千円増加しております。

(表示の組替)

日本基準では、金融収益、費用を除くその他の営業外損益と特別損益項目は営業損益に含まれませんが、IFRSでは、これらの項目も営業損益に含まれております。　### ４ 【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。　

５ 【研究開発活動】

該当事項はありません。

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第３ 【設備の状況】

１ 【設備投資等の概要】

当社グループでは、当連結会計年度において総額8,820百万円の設備投資を実施いたしました。そのうち主なものは、不動産賃貸事業における物件取得によるものであります。

なお、当連結会計年度において重要な設備の除却、売却等はありません。 ### ２ 【主要な設備の状況】

(1) 提出会社

					2018年11月30日現在
事業所名 (所在地)	セグメントの 名称	設備の内容	帳簿価額(千円)				従業員数 (名)
建物及び 構築物	土地 (面積㎡)	その他	合計
本社 (東京都港区)	統括事務施設	事務所設備	955,595	2,219,719 (633.53)	44,018	3,219,332	181
賃貸用不動産 (東京都千代田区等24棟)	不動産賃貸事業	賃貸ビル・店舗等	15,483,585	21,780,272 (44,134.12)	29,061	37,292,920	―
合計	―	―	16,439,181	23,999,991 (44,767.65)	73,079	40,512,252	181

(注)　上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

(2) 国内子会社

						2018年11月30日現在
会社名	事業所名 (所在地)	セグメント の名称	設備の 内容	帳簿価額(千円)				従業員数 (名)
建物及び 構築物	土地 (面積㎡)	その他	合計
トーセイ ・コミュ ニティ㈱	賃貸用不動産 (東京都荒川区等２棟)	不動産 管理事業	賃貸マンション	150,301	331,755 (657.47)	―	482,057	―
トーセイ ・リバイ バル・イ ンベスト メント㈱	賃貸用不動産 (東京都荒川区等２棟)	不動産 賃貸事業	賃貸マンション・賃貸ビル	353,968	496,030 (915.95)	16	850,015	―
㈱アーバ ンホーム	本社 (東京都町田市)	不動産 開発事業	事務所設備	64,653	185,346 (420.71)	8,187	258,187	38

(注)　上記の金額には、消費税等は含まれておりません。 ### ３ 【設備の新設、除却等の計画】

該当事項はありません。 

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第４ 【提出会社の状況】

１ 【株式等の状況】

(1) 【株式の総数等】

① 【株式の総数】

種類	発行可能株式総数(株)
普通株式	150,000,000
計	150,000,000

種類	事業年度末現在 発行数(株) (2018年11月30日)	提出日現在 発行数(株) (2019年２月28日)	上場金融商品取引所名又は登録認可金融商品取引業協会名	内容
普通株式	48,544,800	48,544,800	東京証券取引所市場第一部、シンガポール証券取引所メインボード	単元株式数100株
計	48,544,800	48,544,800	―	―

(注)　「提出日現在発行数」欄には、2019年２月１日からこの有価証券報告書提出日までの新株予約権の行使により発行された株式数は含まれておりません。 

(2) 【新株予約権等の状況】

① 【ストックオプション制度の内容】

決議年月日	2015年10月28日
付与対象者の区分及び人数	当社取締役          ５名(内社外取締役２名) 当社執行役員        ７名 当社従業員         193名 当社子会社の取締役  ４名
新株予約権の数（個）　※	2,452(注)１
新株予約権の目的となる株式の種類、内容および数（株）　※	普通株式　245,200(注)１
新株予約権の行使時の払込金額（円）　※	803(注)２
新株予約権の行使期間　※	2018年１月10日～2020年10月28日
新株予約権の行使により株式を発行する場合の株式の発行価格および資本組入額（円）　※	発行価格　　803 資本組入額　401.5
新株予約権の行使の条件　※	(注)３
新株予約権の譲渡に関する事項　※	譲渡による新株予約権の取得については、当社取締役会の決議による承認を要するものとする。
組織再編成行為に伴う新株予約権の交付に関する事項　※	(注)４

※　当事業年度の末日（2018年11月30日）における内容を記載しております。なお、提出日の前月末（2019年１月31日）現在において、これらの事項に変更はありません。

(注) １．新株予約権の１個当たりの目的である株式の数(以下、「付与株式数」という。)は100株とする。

なお、新株予約権を割り当てる日(以下、「割当日」という。)後、当社が当社普通株式につき、株式分割(当社普通株式の株式無償割当てを含む。以下、株式分割の記載につき同じ。)又は株式併合を行う場合、次の算式により付与株式数を調整するものとする。ただし、かかる調整は、新株予約権のうち、当該時点で行使されていない新株予約権の目的である株式の数について行われ、調整の結果生じる１株未満の端数については、これを切り捨てるものとする。

調整後付与株式数	＝	調整前付与株式数	×	株式分割・株式併合の比率

調整後付与株式数は、株式分割の場合は、当該株式分割の基準日の翌日(基準日を定めないときは、その効力発生日)以降、株式併合の場合は、その効力発生日以降、これを適用する。ただし、剰余金の額を減少して資本金又は準備金を増加する議案が当社株主総会において承認されることを条件として株式分割が行われる場合で、当該株主総会の終結の日以前の日を株式分割のための基準日とする場合は、調整後付与株式数は、当該株主総会の終結の日の翌日以降これを適用する。

また、上記の他、割当日後、当社が合併、会社分割又は株式交換を行う場合及びその他これらの場合に準じて付与株式数の調整を必要とする場合、当社は、当社取締役会において必要と認める付与株式数の調整を行うことができる。

２．新株予約権の割当日後、当社が当社普通株式につき、次の(1)又は(2)を行う場合は、それぞれ次に定める算式(以下、「行使価額調整式」という。)により行使価額を調整し、調整の結果生ずる１円未満の端数はこれを切り上げる。

(1) 株式分割又は株式併合を行う場合。

調整後行使価額	＝	調整前行使価額	×	１
株式分割・株式併合の比率

(2) 時価を下回る価額で、新株式の発行又は自己株式の処分を行う場合(会社法第194条の規定(単元未満株主による単元未満株式売渡請求)に基づく自己株式の売渡し、「商法等の一部を改正する等の法律」(平成13年法律第79号)附則第５条第２項の規定に基づく自己株式の譲渡、「商法等の一部を改正する法律」(平成13年法律第128号)の施行前の商法第280条ノ19の規定に基づく新株引受権の行使、当社普通株式に転換される証券若しくは転換できる証券の転換又は当社普通株式の交付を請求できる新株予約権(新株予約権付社債に付されたものを含む。)の行使による場合を除く)。

				既発行株式数	＋	新規発行株式数×１株当たり払込金額
調整後行使価額	＝	調整前行使価額	×	時価
既発行株式数＋新規発行株式数

①　行使価額調整式に使用する「時価」は、下記(3)に定める「調整後行使価額を適用する日」(以下、「適用日」という。)に先立つ45取引日目に始まる30取引日における東京証券取引所における当社普通株式の普通取引の終値(気配表示を含む。以下同じ。)の平均値(終値のない日を除く。)とする。なお、「平均値」は、円位未満小数第２位まで算出し、小数第２位を四捨五入する。

②　行使価額調整式に使用する「既発行株式数」とは、基準日がある場合はその日、その他の場合は適用日の１ヶ月前の日における当社の発行済普通株式総数から当社が当該日において保有する当社普通株式にかかる自己株式数を控除した数とする。

③　自己株式の処分を行う場合には、「新規発行株式数」を「処分する自己株式数」に読み替えるものとする。

(3) 調整後行使価額を適用する日は、次に定めるところによる。

①　上記(1)に従い調整を行う場合の調整後行使価額は、株式分割の場合は、当該株式分割の基準日の翌日(基準日を定めないときは、その効力発生日)以降、株式併合の場合は、その効力発生日以降、これを適用する。ただし、剰余金の額を減少して資本金又は準備金を増加する議案が当社株主総会において承認されることを条件として株式分割が行われる場合で、当該株主総会の終結の日以前の日を株式分割のための基準日とする場合は、調整後行使価額は、当該株主総会の終結の日の翌日以降、当該基準日の翌日に遡及してこれを適用する。

なお、上記ただし書に定める場合において、株式分割のための基準日の翌日から当該株主総会の終結の日までに新株予約権を行使した(かかる新株予約権を行使することにより交付を受けることができる株式の数を、以下、「分割前行使株式数」という。)新株予約権者に対しては、次の算式により、当社普通株式を交付するものとし、調整の結果生じる１株未満の端数は、これを切り捨てるものとする。

株式数	＝	(調整前行使価額－調整後行使価額)×分割前行使株式数
調整後行使価額

②　上記(2)に従い調整を行う場合の調整後行使価額は、当該発行又は処分の払込期日(払込期間が設けられたときは、当該払込期間の最終日)の翌日以降(基準日がある場合は当該基準日の翌日以降)、これを適用する。

(4) 上記(1)及び(2)に定める場合の他、割当日後、当社が合併、会社分割又は株式交換を行う場合及びその他これらの場合に準じて行使価額の調整を必要とする場合、当社は、当社取締役会において必要と認める行使価額の調整を行うことができる。

３．新株予約権の行使の条件は次のとおりとする。

(1) 対象者区分による条件

①　当社の取締役

新株予約権者は、権利行使時において当社取締役の地位にあることを要する。ただし、新株予約権者が、任期満了による退任又は会社都合により取締役の地位を失った場合はこの限りではない。

②　当社の執行役員及び従業員並びに当社子会社の取締役

新株予約権者は、新株予約権の権利行使の時点において、当社又は当社子会社の取締役、監査役、執行役員又は従業員のいずれかの地位にあることを要する。ただし、当社又は当社子会社の取締役又は監査役の任期満了による退任、当社又は当社子会社の執行役員又は従業員の定年による退職、その他正当な事由により、当社又は当社子会社の取締役、監査役、執行役員又は従業員の地位を喪失した場合はこの限りではない。

(2) 対象者全員に対する条件

①　新株予約権の相続はこれを認めない。

②　新株予約権の質入れ、その他一切の処分はこれを認めない。

４．組織再編行為に伴う新株予約権の交付に関する事項は次のとおりとする。

当社が合併(当社が合併により消滅する場合に限る。)、吸収分割若しくは新設分割(それぞれ当社が分割会社となる場合に限る。)、株式交換若しくは株式移転(それぞれ当社が完全子会社となる場合に限る。)(以上を総称して以下「組織再編行為」という。)をする場合において、組織再編行為の効力発生日(吸収合併につき吸収合併がその効力を生ずる日、新設合併につき新設合併設立株式会社成立の日、吸収分割につき吸収分割がその効力を生ずる日、新設分割につき新設分割設立株式会社成立の日、株式交換につき株式交換がその効力を生ずる日、及び株式移転につき株式移転設立完全親会社の成立の日をいう。以下同じ。)の直前において残存する新株予約権(以下、「残存新株予約権」という。)を保有する新株予約権者に対し、それぞれの場合につき、会社法第236条第１項第８号のイからホまでに掲げる株式会社(以下「再編対象会社」という。)の新株予約権をそれぞれ交付することとする。ただし、以下の各号に沿って再編対象会社の新株予約権を交付する旨を、吸収合併契約、新設合併契約、吸収分割契約、新設分割計画、株式交換契約又は株式移転計画において定めることを条件とする。

(1) 交付する再編対象会社の新株予約権の数

新株予約権者が保有する残存新株予約権の数と同一の数をそれぞれ交付するものとする。

(2) 新株予約権の目的である再編対象会社の株式の種類

再編対象会社の普通株式とする。

(3) 新株予約権の目的である再編対象会社の株式の数

組織再編行為の条件等を勘案のうえ、前記「株式の数」に準じて決定する。

(4) 新株予約権の行使に際して出資される財産の価額

交付される各新株予約権の行使に際して出資される財産の価額は、前記「新株予約権の行使時の払込金額」で定められる行使価額を組織再編行為の条件等を勘案の上、調整して得られる再編後行使価額に上記(3)に従って決定される当該各新株予約権の目的である再編対象会社の株式の数を乗じて得られる金額とする。

(5) 新株予約権を行使することができる期間

前記「新株予約権の行使期間」に定める新株予約権を行使することができる期間の開始日と組織再編行為の効力発生日のうちいずれか遅い日から、前記「新株予約権の行使期間」に定める新株予約権を行使することができる期間の満了日までとする。

(6) 新株予約権の行使により株式を発行する場合における増加する資本金及び資本準備金に関する事項

残存新株予約権について定められた当該事項に準じて決定する。

(7) 譲渡による新株予約権の取得の制限

譲渡による新株予約権の取得については、再編対象会社の取締役会の決議による承認を要するものとする。

(8) 新株予約権の行使の条件

前記「新株予約権の行使の条件」に準じて決定する。

(9) 新株予約権の取得条項

当社は、以下①、②、③、④又は⑤の議案につき当社株主総会で承認された場合(株主総会決議が不要の場合は、当社取締役会決議又は会社法第416条第４項の規定に従い委任された執行役の決定がなされた場合)は、当社取締役会が別途定める日に、新株予約権を無償で取得することができる。

①　当社が消滅会社となる合併契約承認の議案

②　当社が分割会社となる分割契約又は分割計画承認の議案

③　当社が完全子会社となる株式交換契約又は株式移転計画承認の議案

④　当社の発行する全部の株式の内容として譲渡による当該株式の取得について当社の承認を要することについての定めを設ける定款の変更承認の議案

⑤　新株予約権の目的である種類の株式の内容として譲渡による当該種類の株式の取得について当社の承認を要すること又は当該種類の株式について当社が株主総会の決議によってその全部を取得することについての定めを設ける定款の変更承認の議案 #### ② 【ライツプランの内容】

該当事項はありません。 ③ 【その他の新株予約権等の状況】

該当事項はありません。  #### (3) 【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

該当事項はありません。 #### (4) 【発行済株式総数、資本金等の推移】

年月日	発行済株式 総数増減数 (株)	発行済株式 総数残高 (株)	資本金増減額 (千円)	資本金残高 (千円)	資本準備金 増減額 (千円)	資本準備金 残高 (千円)
2017年12月１日～ 2018年11月30日  (注)	260,800	48,544,800	132,747	6,554,139	132,747	6,637,615

(注) ストックオプション行使による増加であります。 

(5) 【所有者別状況】

	2018年11月30日現在
区分	株式の状況(１単元の株式数100株)								単元未満 株式の状況 (株)
政府及び 地方公共 団体	金融機関	金融商品 取引業者	その他の 法人	外国法人等		個人 その他	計
個人以外	個人
株主数(人)	―	20	25	37	179	6	5,128	5,395	―
所有株式数 (単元)	―	60,960	8,426	61,537	167,938	6	186,544	485,411	3,700
所有株式数の割合(％)	―	12.56	1.74	12.68	34.59	0.00	38.43	100.00	―

(注)　１．自己株式105株は、「個人その他」に１単元、「単元未満株式の状況」に５株含まれております。

２．「その他の法人」の欄には証券保管振替機構名義の株式が、４単元含まれております

#### (6) 【大株主の状況】

2018年11月30日現在

氏名又は名称	住所	所有株式数 (株)	発行済株式 (自己株式を 除く。)の 総数に対する 所有株式数の 割合(％)
山口　誠一郎	東京都渋谷区	12,885,500	26.54
有限会社ゼウスキャピタル	東京都渋谷区上原２丁目22－26－103	6,000,000	12.35
KBL EPB S.A. 107704 (常任代理人：株式会社みずほ銀行決済営業部)	43 BOULEVARD ROYAL L-2955 LUXEMBOURG （東京都港区港南２丁目15－１ 品川インターシティＡ棟）	4,847,300	9.98
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）	東京都中央区晴海１丁目８－11	1,974,500	4.06
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）	東京都港区浜松町２丁目11番３号	1,432,000	2.94
STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505001 （常任代理人：株式会社みずほ銀行決済営業部）	P.O.BOX 351 BOSTON MASSACHUSETTS 02101 U.S.A. （東京都港区港南２丁目15－１ 品川インターシティＡ棟）	1,417,572	2.92
SSBTC CLIENT OMNIBUS ACCOUNT（常任代理人：香港上海銀行東京支店）	ONE LINCOLN STREET, BOSTON MA USA 02111 （東京都中央区日本橋３丁目11-１）	1,283,800	2.64
GOVERNMENT OF NORWAY （常任代理人：シティバンク、エヌ・エイ東京支店）	BANKPLASSEN 2, 0107 OSLO 1 OSLO 0107 NO （東京都新宿区新宿６丁目27番30号）	878,195	1.80
JPMC GOLDMAN SACHS TRUST JASDEC LENDING ACCOUNT （常任代理人：株式会社三菱UFJ銀行）	GOLDMAN SACHS AND CO, 180 MAIDEN LANE, 37/90TH FLOOR, NEW YORK, NY 10038 U.S.A. （東京都千代田区丸の内２丁目７－１　決済事業部）	646,100	1.33
MLI FOR CLIENT GENERAL OMNI NON COLLATERAL NON TREATY-PB （常任代理人：メリルリンチ日本証券株式会社）	MERRILL LYNCH FINANCIAL CENTRE 2 KING EDWARD STREET LONDON EC1A 1HQ （東京都中央区日本橋１丁目４－１　日本橋一丁目三井ビルディング）	603,600	1.24
計	―	31,968,567	65.85

(注) １．発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合は、小数点以下第３位を切り捨てて表示しております。

２．2018年５月24日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書の変更報告書において、2018年５月17日現在で以下の株式を所有している旨が記載されているものの、当社として2018年11月30日時点における実質所有株式数の確認ができませんので、上記大株主の状況には含めておりません。

なお、大量保有報告書の変更報告書の内容は以下のとおりであります。

大量保有者	サマラン　ユーシッツ（SAMARANG UCITS）
住所	ルクセンブルグ、L-2163 モントレー通り　11a （11a Avenue Monterey L-2163 Luxemboug）
保有株券等の数（株）	4,642,000
株券等保有割合（％）	9.58

３．2018年10月２日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書の変更報告書において、2018年９月28日現在で以下の株式を所有している旨が記載されているものの、当社として2018年11月30日時点における実質所有株式数の確認ができませんので、上記大株主の状況には含めておりません。

なお、大量保有報告書の変更報告書の内容は以下のとおりであります。

大量保有者	スパークス・アセット・マネジメント株式会社
住所	東京都港区港南一丁目２番70号品川シーズンテラス
保有株券等の数（株）	2,620,200
株券等保有割合（％）	5.40

４．前事業年度末現在主要株主であったKBLEPB S.A. 107704は、当事業年度末では主要株主ではなくなりました。

(7) 【議決権の状況】

① 【発行済株式】

			2018年11月30日現在
区分	株式数(株)	議決権の数(個)	内容
無議決権株式	―	―	―
議決権制限株式(自己株式等)	―	―	―
議決権制限株式(その他)	―	―	―
完全議決権株式(自己株式等)	（自己保有株式）	―	―
普通株式　　 100
完全議決権株式(その他)	普通株式	485,410	―
48,541,000
単元未満株式	普通株式	―	―
3,700
発行済株式総数	48,544,800	―	―
総株主の議決権	―	485,410	―

(注)　「完全議決権株式(その他)」の欄には、証券保管振替機構名義の株式が400株含まれております。また、「議決権の数」欄には、同機構名義の完全議決権株式に係る議決権の数４個が含まれております。 ##### ② 【自己株式等】

				2018年11月30日現在
所有者の氏名 又は名称	所有者の住所	自己名義 所有株式数 (株)	他人名義 所有株式数 (株)	所有株式数 の合計 (株)	発行済株式 総数に対する 所有株式数の 割合(％)
（自己保有株式） トーセイ株式会社	東京都港区虎ノ門四丁目２番３号	100	―	100	0.0
計	―	100	―	100	0.0

２ 【自己株式の取得等の状況】

| | |
| --- | --- |
| 【株式の種類等】 | 会社法第155条第３号及び会社法第155条第７号による普通株式の取得 |  #### (1) 【株主総会決議による取得の状況】

該当事項はありません。 #### (2) 【取締役会決議による取得の状況】

区分	株式数（株）	価額の総額（千円）
取締役会（2019年２月５日）での決議状況 （取得期間2019年２月７日～2019年８月31日）	1,200,000	1,000,000
当事業年度前における取得自己株式	－	－
当事業年度における取得自己株式	－	－
残存決議株式の総数及び価額の総額	－	－
当事業年度の末日現在の未行使割合（％）	－	－
当期間における取得自己株式	－	－
提出日現在の未行使割合（％）	100.0	100.0

（注）当期間における取得自己株式には、2019年２月７日から有価証券報告書提出日までの買取による株式数は含めておりません。 #### (3) 【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】

区分	株式数(株)	価額の総額(千円)
当事業年度における取得自己株式	105	128
当期間における取得自己株式	―	―

（注）当期間における取得自己株式には、2019年２月１日から有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取りによる株式数は含めておりません。 #### (4) 【取得自己株式の処理状況及び保有状況】

区分	当事業年度		当期間
株式数(株)	処分価額の総額 (千円)	株式数(株)	処分価額の総額 (千円)
引き受ける者の募集を行った 取得自己株式	―	―	―	―
消却の処分を行った取得自己株式	―	―	―	―
合併、株式交換、会社分割に係る 移転を行った取得自己株式	―	―	―	―
その他(　　―　　)	―	―	―	―
保有自己株式数	105	―	105	―

（注）当期間における保有自己株式には、2019年２月１日から有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取りによる株式数は含めておりません。  ### ３ 【配当政策】

当社の利益配分につきましては、安定的な配当の継続に努めていくとともに、収益性の高い事業機会の獲得による長期的な企業価値向上のために必要な内部留保と配当のバランスにつき、業績の推移、今後の経営環境、事業計画の展開を総合的に勘案して決定することを基本方針としております。

当社は、期末配当として年１回、剰余金の配当を行うことを基本方針としております。この剰余金の配当の決定機関は、株主総会であります。

当事業年度の配当につきましては、上記方針に基づき、１株当たり30円の配当を実施する旨を決定いたしました。この結果、当事業年度の連結ベースでの配当性向は21.2％となりました。

内部留保資金につきましては、今後の事業拡大並びに経営体質の強化に役立てる考えであります。

なお当社は、「取締役会の決議により、毎年５月31日を基準日として中間配当を行うことができる」旨を定款に定めております。

当事業年度に係る剰余金の配当は以下のとおりであります。

決議年月日	配当金の総額 (千円)	１株当たり配当額 (円)
2019年２月27日 定時株主総会	1,456,340	30

４ 【株価の推移】

(1) 【最近５年間の事業年度別最高・最低株価】

回次	第65期	第66期	第67期	第68期	第69期
決算年月	2014年11月	2015年11月	2016年11月	2017年11月	2018年11月
最高(円)	881	954	856	1,162	1,529
最低(円)	597	636	553	712	953

(注) 最高・最低株価は、東京証券取引所市場第一部における株価を記載しております。 #### (2) 【最近６月間の月別最高・最低株価】

月別	2018年６月	７月	８月	９月	10月	11月
最高(円)	1,399	1,188	1,123	1,181	1,175	1,080
最低(円)	1,157	1,005	1,021	967	953	989

(注)　最高・最低株価は、東京証券取引所市場第一部における株価を記載しております。  ### ５ 【役員の状況】

男性11名　女性０名(役員のうち女性の比率０％)

役名

職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

(株)

代表取締役

社長

執行役員

社長

山口　誠一郎

1961年１月５日生

1983年４月	三井不動産販売株式会社(現　三井不動産リアルティ株式会社)　入社
1986年４月	東誠商事株式会社　入社
1990年８月	当社取締役
1994年６月	当社代表取締役社長(現任)
1995年12月	パームス管理株式会社(現トーセイ・コミュニティ株式会社)代表取締役
2004年７月	当社執行役員社長(現任)

(注)３

12,885,500

取締役

専務執行

役員

事業部門

統括

アセットソリューション事業推進部担当

小菅　勝仁

1960年７月17日生

1983年４月	東急建設株式会社　入社
1986年４月	東誠商事株式会社　入社
1996年１月	当社取締役
2000年12月	当社常務取締役
2004年７月	当社取締役常務執行役員
2005年９月	トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社代表取締役
2006年２月	当社取締役専務執行役員事業部門統括(現任)
2007年10月	トーセイ・アセットマネジメント株式会社代表取締役
2008年４月	トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社取締役
2012年２月	トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社取締役

(注)３

110,000

取締役

専務執行

役員

管理部門

統括

人事部担当

平野　昇

1959年10月17日生

1982年４月	国分株式会社　入社
1991年４月	東誠商事株式会社　入社
1995年５月	同社取締役
2001年３月	当社経理部財務担当部長
2002年10月	当社常務取締役
2004年７月	当社取締役常務執行役員
2005年３月	トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社監査役
2005年４月	トーセイ・コミュニティ株式会社監査役
2005年９月	トーセイ・リート・アドバイザーズ株式会社(現トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社)代表取締役
2006年２月	当社取締役専務執行役員管理部門統括(現任)
2007年12月	トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社代表取締役
2013年１月	トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社取締役(現任)
2013年２月	トーセイ・コミュニティ株式会社取締役(現任)
2016年２月	トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社取締役(現任)

(注)３

150,000

役名

職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

(株)

取締役

常務執行役員事業部門副統括アセットソリューション第４本部担当兼アセットソリューション第５本部担当

渡辺　政明

1963年1月25日生

1986年４月	藤和不動産株式会社（現三菱地所レジデンス株式会社）　入社
1990年12月	平成興発株式会社　入社
1993年４月	株式会社王門倶楽部　出向
1998年２月	当社　入社
2006年８月	トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社取締役
2006年12月	当社アセットソリューション事業１部長
2008年３月	当社執行役員アセットソリューション事業１部長
2012年12月	当社執行役員アセットソリューション事業３部担当兼アセットソリューション事業４部担当
2014年12月	当社執行役員アセットソリューション第３本部担当
2015年３月	当社常務執行役員アセットソリューション第３本部担当
2015年６月	当社常務執行役員事業部門副統括アセットソリューション第３本部担当
2017年３月	当社常務執行役員事業部門副統括
2017年６月	当社常務執行役員事業部門副統括アセットソリューション第４本部担当
2018年２月	当社取締役常務執行役員事業部門副統括アセットソリューション第４本部担当
2018年12月	当社取締役常務執行役員事業部門副統括アセットソリューション第４本部担当兼アセットソリューション第５本部担当(現任)

(注)３

29,100

取締役

常務執行役員事業部門副統括アセットソリューション第１本部担当

中西　秀樹

1967年６月17日生

1990年４月	安田信託銀行株式会社（現みずほ信託銀行株式会社）　入行
1999年６月	株式会社ゴールドクレスト　入社
2001年10月	株式会社ヒューザー　入社
2006年４月	当社　入社
2006年12月	当社アセットソリューション事業４部長
2010年12月	当社アセットソリューション事業1部長
2013年３月	当社執行役員アセットソリューション第１本部担当
2016年２月	トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社取締役（現任）
2017年３月	当社常務執行役員アセットソリューション第１本部担当
2018年２月	当社取締役常務執行役員アセットソリューション第１本部担当
2018年12月	当社取締役常務執行役員事業部門副統括アセットソリューション第１本部担当(現任)

(注)３

20,100

役名

職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

(株)

取締役

少德　健一

1971年１月20日生

1995年10月	朝日監査法人(現有限責任あずさ監査法人)入所
1999年９月	アーサーアンダーセン　クアラルーンプール事務所　出向
2002年９月	エス・シー・エス国際会計事務所(現SCS国際コンサルティング株式会社)入所
2003年11月	同社　代表取締役(現任)
2005年９月	株式会社オーリッド取締役
2010年12月	株式会社ロキテクノ監査役
2012年２月	当社取締役(現任)
2013年１月	ロキグループホールディングス株式会社監査役(現任)

(注)３

―

取締役

小林　博之

1965年３月３日生

1987年４月	株式会社日本興業銀行（現株式会社みずほ銀行）　入行
2002年４月	みずほ証券株式会社　出向
2003年４月	同社アドバイザリー第４部長
2005年７月	株式会社ソフィア　入社
2006年４月	同社取締役副社長
2006年12月	みずほ証券株式会社　入社
2008年６月	同社総合企画部副部長
2011年12月	同社コーポレート・コミュニケーション部長
2014年４月	同社国内営業部門付シニアコーポレートオフィサー
2015年４月	同社リテール・事業法人部門ウェルスマネジメント本部長
2017年４月	株式会社ソーシャルキャピタルマネジメント代表取締役社長（現任）
2018年２月	当社取締役(現任)
2018年４月	株式会社プレスク取締役副社長（現任）

(注)３

―

常勤監査役

北村　豊

1950年２月27日生

1972年４月	安田信託銀行株式会社(現みずほ信託銀行株式会社)　入行
1996年５月	同行シンガポール支店長
1999年４月	同行年金営業第三部長
2000年10月	みずほ信託銀行株式会社　新潟支店長
2003年６月	同行大阪年金営業部長
2005年３月	日本カーボン株式会社常勤監査役
2010年６月	株式会社ジェイ・コーチ　常勤監査役
2013年２月	当社常勤監査役(現任)
2013年２月	トーセイ・コミュニティ株式会社監査役

(注)４

―

常勤監査役

八木　仁志

1958年10月２日生

1982年４月	株式会社日本債券信用銀行(現株式会社あおぞら銀行) 入行
1999年４月	同行営業企画第二部不動産調査室長
2000年８月	同行投資銀行部不動産ファイナンスグループ主任調査役
2004年８月	同行営業第五部担当部長
2009年８月	同行人事部担当部長
2011年10月	同行監査部担当部長
2019年２月	当社常勤監査役（現任）

(注)５

―

役名

職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

(株)

監査役

永野　竜樹

1959年４月16日生

1983年４月	中央信託銀行株式会社(現三井住友信託銀行株式会社)入行
1995年７月	同行本店総合企画部・財務企画室長
2000年７月	RGアセット・マネジメント・カンパニーリミテッドマネージングダイレクター
2004年７月	レファレンス・グループ・ホールディングス・リミテッド取締役
2004年８月	RGアセット・マネジメント株式会社代表取締役
2012年２月	当社監査役(現任)
2013年４月	RGアセット・マネジメント・サービシーズ・リミテッド(BVI)取締役
2013年４月	RGアセット・マネジメント・サービシーズ・リミテッド(HK)ディレクター兼代表パートナー
2014年６月	システム・ロケーション株式会社取締役(現任)
2016年２月	オールニッポン・アセットマネジメント株式会社常務取締役 管理本部長（現任）

(注)４

―

監査役

土井　修

1964年２月23日生

1987年４月	日興証券株式会社(現SMBC日興証券株式会社)入社
1993年７月	日興ヨーロッパPLC出向
1998年２月	日興証券株式会社　復職
2002年４月	フィンテックグローバル株式会社　入社
2005年10月	同社ストラクチャードファイナンス部長
2006年10月	同社投資銀行副本部長
2007年４月	同社投資事業部長
2013年２月	当社監査役(現任)

(注)４

―

計

13,194,700

(注) １．少德健一、小林博之の２名は、社外取締役であります。

２．北村豊、八木仁志、永野竜樹、土井修の４名は、社外監査役であります。

３．2018年２月27日開催の定時株主総会終結の時から２年間

４．2017年２月24日開催の定時株主総会終結の時から４年間

５．2019年２月27日開催の定時株主総会終結の時から４年間 

６ 【コーポレート・ガバナンスの状況等】

(1) 【コーポレート・ガバナンスの状況】

①　コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方

当社グループでは、経営環境の変化に迅速かつ的確に対応し健全な成長を実現する事業活動を持続することにより、株主、従業員、取引先を始めとする社会全体のあらゆるステークホルダーに対して、存在意義のあるグループで在り続けたいと考えております。そのために最も重要と位置付けられるものがコーポレート・ガバナンスの充実であり、とりわけ「コンプライアンス意識の徹底」「リスクマネジメントの強化」「適時開示の実践」を三つの主要項目として掲げております。また、会社法および金融商品取引法において求められている内部統制システムの構築ならびに金融商品取引業者として、投資家の信頼に応え得る体制の構築に向け、取締役会を中心として、経営トップからグループ社員全員に至るまで、一丸となって体制の更なる強化に努めてまいります。

②　会社の機関の内容および内部統制システムの整備の状況等

(イ)会社の機関の基本説明

当社は、取締役会、監査役会を設置し、透明性の高い経営の履行を目的として、社外取締役の選任および監査役全員の社外招聘をするとともに、執行役員制を採用しております。

当社の監査役は、上場来、全員社外監査役であり、経営に対し、常に、当社の企業価値および株主共同の利益の確保、向上の視点に立ち、監査を行っております。また、社外取締役を取締役会に迎えることで、より一層経営に対する監督機能を強化しております。一方、経営においては、執行役員制を採用することにより、意思決定機能及び業務分担の最適化と、業務遂行における権限委譲を推進し、コーポレート・ガバナンスの充実を図っております。

このように、当社の経営および経営に対する監視の体制は十分に機能し得るものとなっていることから、現状の体制を採用しております。

イ　取締役会の運営

取締役会は取締役７名(うち社外取締役２名)で構成され、取締役会規程に基づき、毎月１回の定例取締役会に加え必要に応じて臨時取締役会を開催し、経営の最高意思決定機関として経営方針ならびに重要案件の決議をするとともに、取締役の職務執行を監督しております。

ロ　指名報酬諮問委員会

当社は、株主総会に提出する取締役選任議案にかかる候補者の選定プロセス、および取締役の個別報酬等の配分にかかる取締役会決議等の各々の適正性、透明性を担保することを目的として、取締役会の任意の諮問機関として「指名報酬諮問委員会」を設置しております。委員会は、代表取締役(１名)、常勤取締役(１名)、社外取締役(独立役員、１名以上)および常勤監査役(社外、１名)が構成員となり、委員たる社外取締役が委員長に就任します。取締役会は、本委員会による答申の内容を最大限に尊重したうえで、適切なガバナンス体制を整備し、株主・投資家各位の負託に応えてまいります。

ハ　監査役監査

当社は監査役制度を採用しており、常勤監査役２名、非常勤監査役２名の計４名はいずれも社外監査役であります。監査役４名による監査役会は、原則として毎月１回開催され、必要事項を協議するほか、常勤監査役の監査活動を非常勤監査役へ報告することにより全監査役の情報の共有化を図っております。

また、監査役は取締役会に出席する他、取締役会決議事項について事前に確認する取締役会事前協議会および執行役員社長決裁事項に関する諮問機関である経営会議(執行役員社長が指名する執行役員で構成)にも陪席しております。

監査役監査活動は年間監査計画に基づいて実施されており、会計監査人との連携や内部監査部との連携により、効率的かつ実効性のある監査体制が構築されております。さらに、常勤監査役は各取締役および各部門責任者との定例面談を実施し、業務執行状況の把握に努めております。

ニ　執行役員制

当社は執行役員制を採用しており、取締役会にて選任された執行役員が、取締役会の決議による業務のほか、社内規程に従って、会社の業務を執行、統制しております。

また、執行役員社長は、経営会議を原則毎月２回開催し、執行役員社長の行う重要な意思決定に関する事前諮問を行うと共に、取締役会決議事項の事前協議を行っております。

ホ　コーポレート・ガバナンス会議

当社では、継続的にコーポレート・ガバナンスを強化するために、常勤取締役と常勤監査役で構成するコーポレート・ガバナンス会議を月例で開催しております。

同会議では、企業価値向上のための企業統治上の懸案事項や内部統制に関する事項の確認、協議を行い、必要に応じて顧問弁護士・公認会計士等の外部有識者のアドバイスを受けております。

ヘ　内部監査

執行役員社長直属の内部監査部が年度計画に基づいてグループ全体の監査を実施し、不備事象については被監査部門に是正勧告を行うことにより、改善を求めております。是正必要事項については、被監査部門と協議し、具体的な指導を行うなどのフォローを充実することで実効性の高い監査を実施しております。

ト　情報開示

当社では、「会社法」および「金融商品取引法」等の法令で定められた書類等の作成や証券取引所の定める規則に基づく情報の開示に留まらず、ＩＲ活動やホームページ等を通じて株主・投資家をはじめとするステークホルダーの皆様に対し適時適切な企業情報の提供を行っております。

チ　会計監査人監査

当社の会計監査は、「会社法」および「金融商品取引法」に基づく監査契約を締結している新創監査法人が、年間の監査計画に従い、監査を実施しております。

(ロ)当社のコーポレート・ガバナンス及び内部管理体制の概要は、下記のとおりであります。

(ハ)会社の機関の内容および内部統制システムの整備の状況

当社は、取締役の職務の執行が法令および定款に適合することを確保するための体制その他会社の業務の適正を確保するために必要な体制(いわゆる内部統制システム)について、改正会社法の施行に伴い2015年７月27日付でその基本方針の一部を改定し、以下のとおりといたしております。

イ　法令等遵守に関する基本方針

・法令等遵守に対する全役職員の意識を徹底する。

・法令等違反に対するチェック機能を強化する。

・法令等違反が起こってしまった場合の迅速な対処と情報開示を適時適切に行う。

・反社会的勢力との取引を根絶する。

ロ　情報の保存および管理に関する基本方針

・情報保存管理の重要性に対する全役職員の認識を徹底する。

・重要情報の漏洩防止への取組みを強化する。

・重要情報および適時開示すべき情報の把握を徹底するとともに虚偽記載・重大な欠落を防止する。

ハ　損失の危険の管理に関する基本方針

・企業活動の維持継続に障害となるリスクの認識・分析・評価を徹底する。

・リスク管理状況のモニタリングを強化する。

・不測の事態の発生、顕在化の予兆に対する内部報告体制を充実させる。

・不測の事態や事故等が発生した場合の迅速な対処と情報開示を適時適切に行う。

ニ　取締役の効率的な職務執行に関する基本方針

・経営上の重要事項に関する審議、意思決定を適時適切かつ効率的に行う。

・経営計画・事業目標における過度な効率性追求を排除し、会社の健全性とのバランスを認識した意思決定を行う。

・業務権限規程に従い適切かつ効率的な業務執行が行われるよう体制を整備する。

ホ　グループ全体の業務の適正に関する基本方針

・グループ全体の役職員に対し企業理念・コンプライアンス意識の浸透を強く推し進め、グループ各社の法令等遵守を徹底する。

・グループ各社の事業の維持継続に障害となるリスクの認識・分析・評価を徹底し、不測の事態に備えるとともに、不測の事態が発生した場合には速やかに報告させる体制を確立する。

・グループ全体に係る中期経営計画、単年度事業計画、同予算を策定し、これらの進捗状況を定期的に確認するとともに、新たに発生した課題については適時に報告させ、適切に対処する。

・グループ各社における重要事項および適時開示すべき事項その他のグループ各社の役職員の職務執行に関する事項について、グループ各社から当社に速やかに報告させる体制を確立する。

・グループ全体に係る財務報告の適正性を確保するための体制を強化する。

・グループを利用した不正な行為や通常でない取引を排除する。

ヘ　監査役の監査が実効的に行われるための体制に関する基本方針

・監査役の職務を補助するための使用人を配し、監査役の指揮命令の下、補助業務を行わせる。

・前項の使用人の取締役からの独立性を確保するとともに、その使用人の人事異動・人事評価等、人事に関する事項に関しては監査役会の同意を得る。

・取締役会における議案審議、重要事項の報告に加え、業務執行上の重要会議への監査役の出席、その他取締役、重要な使用人と監査役の定期的な面談を実施するとともに、重大な損失発生およびその予兆や法令等違反・不正行為を発見した全役職員から監査役への速やかな報告および監査役からの求めに対する速やかな報告を徹底する。

・グループ各社の経営に起因する重大な損失発生およびその予兆や法令等違反・不正行為を発見したグループ各社の役職員又はこれらの者から報告を受けた当社役職員から監査役へ速やかに報告を行わせる体制を確立し徹底させるとともに、監査役から報告を求められた場合には速やかに報告させる。

・当社およびグループ各社の役職員が監査役に前二項の報告をしたことを理由として不利な取扱いを行わないことを周知徹底する。

・グループ全体にわたる内部通報制度を整備し、内部通報があった場合には速やかに監査役に報告する。

・監査役が費用の前払い等の請求をしたときは、職務の執行に必要でないと認められた場合を除き、速やかに当該費用または債務を処理する。

・取締役は監査役監査に対する理解と協力支援に努めるとともに、監査役からの指導事項について積極的に改善する。

・グループ全体の監査役監査の充実を果たすため、取締役は監査役に対して必要な協力を行う。

当社は、前掲の基本方針の下、関連法令等の改正や当社グループの事業環境の変化、事業の拡大等を踏まえた「内部統制システムの整備運用計画」を毎期定め、継続して内部統制システム構築に取り組んでおります。

当連結会計年度末(2018年11月30日)時点における「当社グループの内部統制システム」の整備・運用状況は、以下のとおりであります。

※　文中の主要会議

会議名	開催頻度	出席者
取締役会	月１回＋臨時	取締役、監査役
取締役会事前協議会	月１回＋随時	常勤取締役、常勤監査役、管理部門担当執行役員、議案説明者
コーポレートガバナンス会議	月１回	常勤取締役、常勤監査役
経営会議	月２回＋臨時	全執行役員、監査役(陪席)
リスク・コンプライアンス委員会	月１回	統括執行役員、全部署長、グループ各社のリスク・コンプライアンス担当責任者、常勤監査役(陪席)
情報開示委員会	月１回＋臨時	統括執行役員、開示関連部署長、主要グループ会社の内部管理責任者、常勤監査役(陪席)

イ　法令等遵守

・法令等遵守に対する意識の徹底

毎期初にリスク・コンプライアンスプログラムを策定し、各種法令関連研修、リーガルマインド醸成施策の実施を継続し、併せて、グループ全役員従業員を対象とした「コンプライアンス・アンケート」を毎期実施しております。

また、リスク・コンプライアンス委員会（全部署長参加）、事業法務連絡会（事業部門の全部署長参加） を毎月開催し、法改正、所管省庁等からの通達等の周知を実施するとともに、委員会での審議結果は毎月の取締役会において報告させております。

当連結会計年度において、当社およびグループ各社の役員・管理職を対象とした「ハラスメント防止研修」を実施し、また、グループ全役員・従業員向けの「ハラスメント防止リーフレット」を作成し、配布いたしました。

・法令等違反に対するチェック機能の強化

取締役会における社外取締役２名、監査役４名（全員社外監査役）による監視・監督に加え、監査役と社外取締役の意見交換会（当期３回実施）および監査役と顧問弁護士の意見交換会（当期３回実施）を開催し、業務執行を行う取締役の法令等違反の予兆につき確認を行っております。

また、内部監査部による当社およびグループ各社に対する内部監査の実施、部署ごとに行う自主点検、社内・社外・監査役の３つの窓口を有する内部通報制度の運用を継続しております。

・法令等違反に対する迅速な対処と情報開示

取締役会を始め、常勤取締役の出席する重要会議や委員会において、法令等違反の予兆、発生の確認、対応指示、状況報告を実施しております。また、重篤な違反や事故等が発生した場合には執行役員社長を本部長とする危機対策本部を設置し、迅速かつ適切な情報開示を行うための社内ルールを定めております。

当連結会計年度において、重篤な違反や事故等への対応（情報開示等）につき定めた「クライシス広報マニュアル」の改定を実施しております。

・反社会的勢力との取引根絶

反社会的勢力との一切の関わりを排除すべく、取引開始時の取引先チェックを継続実施するとともに、反社会的勢力対応研修（グループ全役員従業員対象）を継続実施しております。

ロ 情報の保存および管理

・情報保存管理の重要性の認識徹底

当社の全従業員を対象とした個人情報を含む情報資産管理研修、インサイダー取引防止研修を毎期実施し、重要情報の取扱いルールの啓蒙、徹底を継続しております。

当連結会計年度に営業活動を通じて入手する可能性の高い他社重要情報の取扱いに関するガイドラインを制定し、周知しております。

・重要情報の漏洩防止への取組み強化

情報資産（紙媒体、データ）の取扱いルールの遵守状況につき、全部署において自主点検を実施するとともに、内部監査部による監査を実施し、ルール違反者への罰則の強化、個別指導を継続実施しております。

・重要情報・適時開示情報の把握の徹底、虚偽記載等の防止

情報開示委員会を月次、臨時で開催し、適時開示情報の把握、開示方法等の確認を実施しております。また、上場規則等の改定に伴う適時開示に関するルール変更等を同委員会において月次で確認し、毎月の取締役会において報告させております。

ハ 損失の危険の管理

・リスクの認識・分析・評価の徹底

毎期初に定めるリスク・コンプライアンスプログラムに従い、30項目の重要リスク調査（年１回）、不動産の市況、取引実態、金融機関融資状況に関するストレステスト（年２回）を実施し、その結果を取締役会において報告させております。

当連結会計年度において新たに事業を開始したホテル運営に関しては、救急事故、火災等の重要なリスク10項目を抽出し、有事の際の業務遂行手順、マニュアルを作成・整備し、定期的に訓練・研修を実施しております。

・リスク管理状況のモニタリング強化

毎月開催のリスク・コンプライアンス委員会において、顕在化したリスクへの対応状況の確認、潜在的なリスクの情報収集を継続実施し、その内容を毎月の取締役会において報告させるとともに、対応結果につき、内部監査部によるモニタリングを実施しております。

・不測の事態の発生、顕在化の予兆に対する内部報告体制の充実

全従業員に対して、全体朝礼や各種研修、会議等を通じて、部署長への迅速な報告、部署長から常勤取締役および監査役への報告義務につき周知を継続しております。

・不測の事態等が発生した場合の迅速な対処と情報開示

不測の事態、自然災害等が発生した場合には、執行役員社長を本部長とする危機管理対策本部を設置し、情報収集、事実確認、対応策の検討と実施、適切な情報開示を迅速に行うこととしております。

当連結会計年度において、不測の事態等への対応（情報開示等）につき定めた「クライシス広報マニュアル」の改定を実施しております。

ニ 取締役の効率的職務執行

・経営上の重要事項に関する適時適切かつ効率的な審議、意思決定の実施

取締役会（定時および臨時）における審議を効率的かつ充実したものにするために、経営会議（毎月２回開催）および取締役会事前協議会において、取締役会決議事項の事前協議を実施しております。

・経営計画等における過度な効率性追求の排除、健全性とのバランスの追求

３ヵ年の中期経営計画達成に向けた年度事業計画、年度予算を策定しております。

事業計画、予算の策定に際しては、国内外の経済環境、不動産市況等の事業環境を分析し、過度な目標設定を行わぬよう現業部署およびグループ各社との個別協議を実施し、最終決定しております。

・適切かつ効率的な業務執行に向けた体制整備

事業内容の変化、新規事業を含めた事業拡大に伴う従業員増加、グループ会社の増加等に対し、適切かつ効率的に業務執行を行うために、必要な組織改定等を実施しております。

新年度に向け、事業拡大に向けた事業部門の組織改編を行い、新たにアセットソリューション第５本部を設置することを当連結会計年度において決議いたしました。

ホ グループ全体の業務の適正

・グループ各社の役職員の法令等遵守の徹底

当社およびグループ各社が独自に行う各種研修等を通じて、グループ理念の浸透、コンプライアンス意識の向上に努めております。

また、当社およびグループ各社策定のリスク・コプライアンスプログラムの実践、当社のリスク・コンプライアンス委員会等へのグループ各社の担当責任者の出席を通じて、コンプライアンスに関する情報共有を行うとともに、当社が作成する法令等遵守のための社内報「コンプライアンス・マインド」を各社に配布し、周知を図るほか、グループ全役員・従業員対象のコンプライアンス・アンケートを毎期継続実施し、各社の問題点の把握および対応策の検討を行っております。

・グループ各社の事業に関するリスクの認識・分析・評価の徹底と不測の事態への対応

グループ各社の経営、事業に関する主要なリスク（30項目）につき、毎期、リスク評価を実施するとともに、当社の常勤取締役、管理部門の執行役員等にグループ各社の取締役または監査役を兼務させることで、各社のリスク対応状況を監視、監督させております。また、各社の経営状況、リスク対応状況につき、当社の取締役会、リスク・コンプライアンス委員会において毎月報告させております。各社の対応状況、結果につき、当社内部監査部による随時の内部監査、あるいはモニタリングを実施するほか、必要に応じて外部機関によるチェックを実施し、その結果を当社取締役会において報告させております。

・グループ全体に係る中期経営計画、単年度事業計画、年度予算の策定、進捗管理の実施、新たな課題への適切な対応

当社グループの３ヵ年中期経営計画達成に向けた各社の年度事業計画、年度予算を策定しております。

事業計画、予算の策定に際しては、国内外の経済環境、グループ各社の行う事業を取り巻く環境を分析し、過度な目標設定を行わぬよう、グループ各社との個別協議を実施し、最終決定しております。

事業計画および予算の進捗状況につき、毎月、各社の代表取締役より当社取締役会において報告させるとともに、半期ごとに実施するグループ各社との成長戦略会議で新たな課題への対応の協議、次半期の注力項目の確認等を行っております。

・グループ各社における重要事項等の当社への迅速な報告体制の確立

各社の経営上の重要事項、潜在的なリスクにつき、当社の取締役会、リスク・コンプライアンス委員会において、月次で報告させております。

なお、不測の事態が発生した場合には、当社リスク・コンプライアンス委員会委員長に速やかに報告させるとともに、当社および各社の役員を含む対策会議を立ち上げ、グループとしての対応策の協議、実施、ならびに適時適切な情報開示を行うこととしております。

・グループ全体の財務報告の適正性を確保するための体制強化

財務報告の適正性、迅速な連結決算業務の遂行を確保すべく、四半期決算ごとに当社経理部とグループ各社の経理担当部署の会議を実施し、情報共有、指導等を行っております。

また、財務報告の適正性を担保すべく、内部統制（J-SOX）年度計画を策定し、当社内部監査部による評価を実施するとともに、監査法人による監査を行っております。

また、当社常勤監査役、当社内部監査部、監査法人による三様監査意見交換会を定期開催しております。

・グループを利用した不正行為、通常でない取引の排除

毎月の取締役会事前協議会におけるグループ各社からの経営報告、当社常勤監査役と主要なグループ各社の代表取締役との意見交換会（年２回）、および常勤監査役による子会社調査（年１回）を通じて、当社取締役および監査役が不正行為や通常でない取引につき監視しております。なお、当社ならびにグループ各社間の重要な取引は当社取締役会に事前報告させる社内ルールを定めております。

へ  監査役の監査が実効的に行われるための体制

・監査役の職務を補助するための使用人の配置

内部監査部を担当部署と定め、監査役の指揮命令の下、内部監査部員に監査役の職務の補助ならびに監査役会事務局の業務を行わせております。

・前項の使用人の取締役からの独立性の確保

内部監査部員の人事評価、賞罰や人事異動に関しては、監査役会の事前同意を得て実施しております。

・重大な損失発生およびその予兆や法令等違反・不正行為を発見した全役職員から監査役への報告および監査役からの求めに対する速やかな報告

常勤取締役・常勤監査役で構成するコーポレートガバナンス会議（毎月開催）のほか、常勤監査役が行う代表取締役社長との面談（毎月開催）、他の常勤取締役との面談（四半期ごと）、各部署長との面談（半期ごと）において適時適切な報告を実施しております。

また、内部通報制度については、当社の常勤監査役を常設の通報窓口として周知するほか、リスク・コンプライアンス委員会委員長宛の社内窓口および外部委託先宛の社外窓口に寄せられる内部通報は、全て常勤監査役に速やかに報告することとしており、通報事実が速やかに常勤監査役に伝達される仕組みを構築しております。

・グループ各社の経営に起因する重大な損失発生およびその予兆や法令等違反・不正行為を発見したグループ全役職員から監査役への報告および監査役からの求めに対する速やかな報告

当社取締役会事前協議会におけるグループ各社の月次経営報告、主要なグループ各社の代表取締役と当社常勤監査役の定期面談時に、重大な損失の発生および予兆、経営上の重要なリスクにつき報告させております。

グループ全役員従業員に対し、法令等違反や不正行為を発見した場合には速やかに当社監査役に報告する義務があることを朝礼や研修等の場での周知を継続しております。

・当社およびグループ各社の役員従業員が監査役に報告をしたことによる不利な取扱い禁止の周知徹底

監査役への報告や内部通報を行った者が不利な取扱いを受けないことを規程に明記し、研修等を通じた周知を継続することに加えて、社内イントラ上での制度説明や従業員に配布するリーフレット等にも、その主旨を明記しております。

・グループ全体にわたる内部通報制度の整備、内部通報の監査役への速やかな報告

社内・社外・監査役の３つの窓口を有する内部通報制度の運用を継続しており、社内・社外窓口への内部通報は、速やかに監査役に報告し、通報がない場合はその旨を月例報告しております。

また、各窓口の連絡先を記載した携行用カードをグループ全役員従業員に配布するとともに、コンプライアンス研修、朝礼での訓示、ポスター掲示等を通じての周知を継続して実施しております。

・監査役の職務執行に関わる費用の手当

監査役の監査活動、研鑽に要する費用を予算計上し、その支出に関しては適時に支払いを実施するとともに、監査活動に必要な予算外の支出についても適切に対応しております。

・監査役監査に対する取締役の理解と協力支援、監査役からの指導事項の積極的な改善

定時株主総会終了後の取締役会において、監査役監査年間計画の説明を受け、その理解と協力に努めております。常勤監査役の監査活動につき月次で報告を受け、指摘事項につき、３ヵ月に一度、取締役会において対応状況を報告しております。

・グループ全体の監査役監査の充実を果たすための取締役の協力

取締役会、取締役会事前協議会、経営会議、リスク・コンプライアンス委員会において、監査役にグループ全体の経営状況、リスク情報等を報告し、情報共有を行っております。また、代表取締役を始めとする常勤取締役、部署長、主要なグループ会社の代表取締役等と常勤監査役の定期面談の実施、グループ会社監査役連絡会（半期ごと）の開催に際し、常勤取締役が必要とする協力を行っております。

(ニ)内部監査及び監査役監査の状況

イ　監査役と会計監査人の連携状況

監査役は、年間監査計画に基づく監査活動において、会計監査人と定期的な情報や意見交換を行うとともに、会計監査人による監査結果の報告を受けるほか、適宜会計監査人による監査に立ち会う等、緊密な相互連携をとっております。

ロ　監査役と内部監査部の連携状況

監査役は、２カ月に１回、内部監査部との定期意見交換会を実施するほか、内部監査部長より適時に内部監査結果を聴取しております。また、常勤監査役が、内部監査部が行う被監査部門長ヒアリングに同席する一方、内部監査部が監査役の補佐として、監査役の行う会計監査人・部署長等のヒアリングに陪席することにより、内部監査の品質向上を図るとともに、効率的な業務監査の実施に取組んでおります。

(ホ)会計監査の状況

イ　業務を執行した公認会計士の氏名、所属する監査法人名および継続監査年数

(業務を執行した公認会計士の氏名)　　　　　(所属する監査法人)　　　　(継続監査年数)

指定社員　業務執行社員　坂下　貴之　　　　　 新創監査法人　　　　　　　　(注)

指定社員　業務執行社員　飯島　淳　　　　　　 新創監査法人　　　　　　　　(注)

(注)　継続監査年数が７年以内であるため、記載を省略しております。

ロ　監査業務に係る補助者の構成

公認会計士　　８名

その他　　　　２名

(ヘ)社外取締役及び社外監査役との関係

当社の社外取締役は２名、社外監査役は４名であります。

当社は、社外取締役の選任に関しては、独立した客観的な立場で経営を監督し執行役員兼務取締役に対し建設的な助言・提言が期待できる方を選任しております。また、社外監査役の選任に際しては、取締役会の運営、取締役の職務の執行を独立した立場で監査し、かつその有する知見の下、企業価値向上に向けた建設的な助言・提言が期待できると判断できる方を社外監査役として選任しております。

当社の定める独立性判断基準は以下のとおりであります。

①　過去10年内において当社グループの役員・従業員でなかったこと

②　当社グループとの取引額が当社連結売上高の２％以上を占める取引先に所属している者または出身者でないこと(出身者のうち、当該取引先に所属しなくなってから３年以上経過している場合を除く)

③　当社の大株主(総議決権の10％以上)またはその業務執行者でないこと

④　当社グループが総議決権の10％以上を保有している者またはその業務執行者でないこと

⑤　当社グループから役員報酬以外に年額1,000万円以上の報酬を受けている弁護士、会計士、等でないこと

⑥　その他、独立社外取締役としての職務を遂行する上で独立性に疑いを生じさせる事情がないこと

社外取締役少德健一は、2012年２月に当社の社外取締役に就任後、代表取締役を努めるＳＣＳ国際コンサルティング株式会社の経営に当たるなか、当社の取締役会および監査役との連絡会等の多様な機会における貴重な助言等を通じて、当社および当社グループのガバナンス態勢の強化に協力を仰いでおります。また、当社グループの海外活動等に関しては、公認会計士たる同氏の豊富な海外でのコンサルティング経験等を通じた知見に基づく助言を得ています。海外展開を含めた、中長期的な当社グループ経営の成長の観点に照らして、当社グループ、ひいては株主共同の利益に資するものと判断しております。

社外取締役小林博之は、金融商品取引業を行っている当社において、銀行、証券会社での豊富な経験は、取締役会の実効性確保に極めて有用であり、また人事関連、M&A関連の知見は、グループ拡大戦略を指向する当社にとり、グループガバナンスの観点において、社外取締役として客観的な監視姿勢、提言が期待でき、中長期的な当社グループ経営の成長の観点に照らして、当社グループ、ひいては株主共同の利益に資するものと判断しております。

常勤社外監査役北村豊は、主に大手金融機関における海外勤務も含めた豊富な経験と専門的知識を有しており、特に金融面およびグローバルな視点から、当社経営の妥当性・適正性を確保するための役割を果たしていただけるものと判断しております。

常勤社外監査役八木仁志は、大手金融機関の監査部門における豊富な経験と専門的知識を基に、当社経営の妥当性・適正性を確保するための役割を果たしていただけるものと判断しております。

社外監査役永野竜樹は、大手金融機関における経験を有し、現在も企業経営に携わっており、その幅広い経験と専門的な高い見識を基に、当社経営の妥当性・適正性を確保するための役割を果たしていただけるものと判断しております。

社外監査役土井修は、大手証券会社および投資銀行業務を行う会社における豊富な経験と専門的な知識を基に、当社経営の妥当性・適正性を確保するための役割を果たしていただけるものと判断しております。

③　リスク管理体制の整備の状況

当社は、当社グループの一元的かつ横断的なリスク管理およびコンプライアンス推進を実現するため、2015年12月にそれまでのリスク管理委員会とコンプライアンス委員会を統合し、リスク・コンプライアンス委員会といたしました。当委員会では、リスク管理およびコンプライアンスの全社的方針や年次計画等の検討を行うとともに、グループ各社のリスク管理・コンプライアンスの遵守状況等の把握を行っております。

④　役員の報酬等

(イ)提出会社の役員区分ごとの報酬等の総額、報酬等の種類別の総額及び対象となる役員の員数

役員区分	報酬等の総額 (千円)	報酬等の種類別の総額(千円)			対象となる 役員の員数(名)
基本報酬	ストック オプション	賞与
取締役 (社外取締役を除く。)	195,578	154,092	332	41,154	５
監査役 (社外監査役を除く。)	―	―	―	―	―
社外役員	43,184	43,140	44	―	７

(ロ)提出会社の役員ごとの連結報酬等の総額等

報酬等の総額が１億円以上である者が存在しないため、記載しておりません。

(ハ)使用人兼務役員の使用人給与のうち、重要なもの

該当事項はありません。

(ニ)役員の報酬等の額の決定に関する方針

役員の報酬については、株主総会の決議により取締役及び監査役それぞれの報酬等の限度額を決定しております。各取締役の報酬は、その職責に応じた固定報酬、業績に連動した賞与、一定期間経過後に権利行使できるストックオプションとし、指名報酬諮問委員会でその妥当性を協議し、取締役会の決議により決定しております。各監査役の報酬額は、監査役の協議により決定しております。

⑤　株式の保有状況

(イ)保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式

銘柄数	４	銘柄

貸借対照表計上額の合計額	199,709	千円

(ロ)保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式の銘柄、株式数、貸借対照表計上額及び保有目的

特定投資株式

銘柄	株式数  （株）	貸借対照表計上額  （千円）	保有目的
スカイロジス 私募不動産投資会社	300,000	151,509	事業の拡大

(ハ)保有目的が純投資目的である投資株式

	前事業年度 （千円）	貸借対照表計上額  （千円）
貸借対照表 計上額の合計額	貸借対照表 計上額の合計額	受取配当金 の合計額	売却損益 の合計額	評価損益の 合計額
非上場株式以外の株式	－	56,835	－	－	211

⑥　責任限定契約の内容の概要

当社と社外取締役及び社外監査役は、会社法第427条第１項の規定に基づき、同法第423条第１項の損害賠償責任を限定する契約を締結しており、法令が規定する額を損害賠償責任の限度額としております。

⑦　取締役の定数等に関する定款の定め

(イ)取締役の定数

当社の取締役は10名以内とする旨定款に定めております。

(ロ)取締役の選任および解任の決議要件

当社は、取締役の選任決議について、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の過半数をもって行う旨、また、累積投票によらないものとする旨定款に定めております。

また、解任決議について、議決権を行使することができる株主の議決権の過半数を有する株主が出席し、その議決権の３分の２以上をもって行う旨定款に定めております。

⑧　株主総会決議事項を取締役会で決議できることとした場合の、その事項及びその理由

(イ)自己の株式の取得

当社は、会社法第165条第２項の規定により、取締役会の決議をもって、自己の株式を取得することができる旨を定款に定めております。これは、経営環境の変化に対応した機動的な資本政策の遂行を可能とするため、市場取引等により自己の株式を取得することを目的とするものであります。

(ロ)取締役及び監査役の責任免除

当社は、会社法第426条第１項の規定により、取締役会の決議をもって、同法第423条第１項の行為に関する取締役及び監査役(取締役及び監査役であった者を含む。)の責任を法令の限度において免除することができる旨定款に定めております。これは、取締役及び監査役が職務を遂行するにあたり、その能力を充分に発揮して、期待される役割を果たし得る環境を整備することを目的とするものであります。

(ハ)中間配当の実施

当社は、株主への機動的な利益還元を行うため、会社法第454条第５項の規定により、取締役会の決議によって毎年５月31日を基準日として、中間配当を行うことができる旨定款に定めております。

⑨　株主総会の特別決議要件

当社は、会社法第309条第２項に定める株主総会の特別決議要件について、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の３分の２以上をもって行う旨定款に定めております。これは、株主総会における特別決議の定足数を緩和することにより、株主総会の円滑な運営を行うことを目的とするものであります。 

(2) 【監査報酬の内容等】

① 【監査公認会計士等に対する報酬の内容】

区分	前連結会計年度		当連結会計年度
監査証明業務に 基づく報酬(千円)	非監査業務に 基づく報酬(千円)	監査証明業務に 基づく報酬(千円)	非監査業務に 基づく報酬(千円)
提出会社	37,000	―	36,000	―
連結子会社	5,000	―	5,000	―
合計	42,000	―	41,000	―

(前連結会計年度)

該当事項はありません。

(当連結会計年度)

該当事項はありません。  ##### ③ 【監査公認会計士等の提出会社に対する非監査業務の内容】

(前連結会計年度)

該当事項はありません。

(当連結会計年度)

該当事項はありません。 ##### ④ 【監査報酬の決定方針】

該当事項はありませんが、監査日数、当社の規模・事業の特性等の要素を勘案して適切に決定しております。 

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第５ 【経理の状況】

１　連結財務諸表及び財務諸表の作成方法について

(1) 当社の連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和51年大蔵省令第28号)第93条の規定により、国際会計基準(以下「IFRS」という。)に準拠して作成しております。

(2) 当社の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和38年大蔵省令第59号。以下「財務諸表等規則」という。)に基づいて作成しております。

また、当社は、特例財務諸表提出会社に該当し、財務諸表等規則第127条の規定により財務諸表を作成しております。

２　監査証明について

当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、連結会計年度(2017年12月１日から2018年11月30日まで)の連結財務諸表及び事業年度(2017年12月１日から2018年11月30日まで)の財務諸表について、新創監査法人による監査を受けております。

３　連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組み及びIFRSに基づいて連結財務諸表等を適正に作成することができる体制の整備について

当社は、連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組みを行っております。その内容は以下のとおりであります。

(1) 会計基準等の内容を適切に把握し、連結財務諸表等の適正性を確保できる体制を整備するため、公益財団法人財

務会計基準機構へ加入し、会計基準の変更等の情報を逐次受けております。また、同機構が主催するセミナー等に

参加しております。

(2) IFRSの適用においては、国際会計基準審議会が公表するプレスリリースや基準書を随時入手し、最新の基準に関する情報の把握を行っております。また、IFRSに準拠した会計処理については、IFRSに準拠した会計方針のグループ会社への周知を図ることにより、グループで統一的な会計処理が行われるよう努めております。

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１ 【連結財務諸表等】

(1) 【連結財務諸表】

① 【連結財政状態計算書】

(単位：千円)

	注記	前連結会計年度 (2017年11月30日)	当連結会計年度 (2018年11月30日)
資産
流動資産
現金及び現金同等物	７	23,750,239	26,520,569
営業債権及びその他の債権	９	2,148,608	3,090,237
棚卸資産	10	59,718,614	62,457,864
その他の流動資産	11	26,376	30,495
流動資産合計		85,643,839	92,099,167
非流動資産
有形固定資産	12	5,305,652	8,785,869
投資不動産	13	28,359,547	33,752,847
無形資産	14	83,544	87,966
売却可能金融資産	８	1,751,463	2,244,831
営業債権及びその他の債権	９	859,731	865,235
繰延税金資産	15	517,587	903,707
その他の非流動資産	11	28,914	28,914
非流動資産合計		36,906,441	46,669,371
資産合計		122,550,281	138,768,538
負債及び資本
負債
流動負債
営業債務及びその他の債務	16	4,278,612	4,075,579
借入金	17	6,449,040	7,308,494
未払法人所得税等	15	732,961	2,445,597
引当金	18	484,671	593,669
流動負債合計		11,945,287	14,423,341
非流動負債
営業債務及びその他の債務	16	3,280,020	3,708,969
借入金	17	60,674,335	67,716,752
退職給付に係る負債	19	472,574	493,554
引当金	18	19,197	6,817
繰延税金負債	15	－	397,320
非流動負債合計		64,446,127	72,323,414
負債合計		76,391,414	86,746,756
資本
資本金	20	6,421,392	6,554,139
資本剰余金	20	6,464,240	6,544,924
利益剰余金		33,209,210	38,843,309
自己株式	20	－	△128
その他の資本の構成要素	20	64,024	79,537
親会社の所有者に帰属する持分合計		46,158,867	52,021,782
資本合計		46,158,867	52,021,782
負債及び資本合計		122,550,281	138,768,538

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② 【連結包括利益計算書】

(単位：千円)

	注記	前連結会計年度 (自　2016年12月１日 　至　2017年11月30日)	当連結会計年度 (自　2017年12月１日 　至　2018年11月30日)
売上高	22	57,754,328	61,543,319
売上原価	23	40,937,814	42,820,221
売上総利益		16,816,513	18,723,097
販売費及び一般管理費	24・25	7,153,850	7,860,072
その他の収益	26	215,754	147,032
その他の費用	27	44,550	134,249
営業利益		9,833,867	10,875,807
金融収益	28	76,881	85,743
金融費用	28	861,281	790,534
税引前利益		9,049,467	10,171,017
法人所得税	15	2,894,297	3,318,779
当期利益		6,155,169	6,852,237
その他の包括利益
純損益に振り替えられない項目
確定給付制度の再測定	29	△4,016	△11,038
純損益に振り替えられない項目の合計		△4,016	△11,038
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目
在外営業活動体の換算差額	29	12,035	△881
売却可能金融資産の公正価値の純変動	29	△2,644	13,480
キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の 　　純変動	29	5,070	2,913
後に純損益に振り替えられる可能性のある 　　項目の合計		14,461	15,513
税引後その他の包括利益		10,445	4,474
当期包括利益		6,165,615	6,856,712
当期利益の帰属
親会社の所有者		6,155,169	6,852,237
当期包括利益の帰属
親会社の所有者		6,165,615	6,856,712
親会社の所有者に帰属する１株当たり当期利益
基本的１株当たり当期利益(円)	30	127.48	141.36
希薄化後１株当たり当期利益(円)	30	127.41	141.12

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③ 【連結持分変動計算書】

前連結会計年度(自　2016年12月１日　至　2017年11月30日)

(単位：千円)
	注記	資本金	資本剰余金	利益剰余金	自己株式	その他の 資本の 構成要素	親会社の 所有者に 帰属する 持分合計	資本合計
2016年12月１日残高		6,421,392	6,418,823	28,120,304	－	49,562	41,010,083	41,010,083
当期利益				6,155,169			6,155,169	6,155,169
その他の包括利益						10,445	10,445	10,445
当期包括利益		－	－	6,155,169	－	10,445	6,165,615	6,165,615
所有者との取引額
新株の発行							－	－
自己株式の取得							－	－
剰余金の配当	21			△1,062,248			△1,062,248	△1,062,248
株式報酬	35		45,416				45,416	45,416
その他の資本の 構成要素から 利益剰余金への振替				△4,016		4,016	－	－
2017年11月30日残高		6,421,392	6,464,240	33,209,210	－	64,024	46,158,867	46,158,867

当連結会計年度(自　2017年12月１日　至　2018年11月30日)

(単位：千円)
	注記	資本金	資本剰余金	利益剰余金	自己株式	その他の 資本の 構成要素	親会社の 所有者に 帰属する 持分合計	資本合計
2017年12月１日残高		6,421,392	6,464,240	33,209,210	－	64,024	46,158,867	46,158,867
当期利益				6,852,237			6,852,237	6,852,237
その他の包括利益						4,474	4,474	4,474
当期包括利益		－	－	6,852,237	－	4,474	6,856,712	6,856,712
所有者との取引額
新株の発行	20	132,747	75,748				208,495	208,495
自己株式の取得	20				△128		△128	△128
剰余金の配当	21			△1,207,100			△1,207,100	△1,207,100
株式報酬	35		4,935				4,935	4,935
その他の資本の 構成要素から 利益剰余金への振替				△11,038		11,038	－	－
2018年11月30日残高		6,554,139	6,544,924	38,843,309	△128	79,537	52,021,782	52,021,782

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④ 【連結キャッシュ・フロー計算書】

(単位：千円)

	注記	前連結会計年度 (自　2016年12月１日 　至　2017年11月30日)	当連結会計年度 (自　2017年12月１日 　至　2018年11月30日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前利益		9,049,467	10,171,017
減価償却費		393,045	621,108
引当金及び退職給付に係る負債の増減額 (△は減少)		98,422	112,683
受取利息及び受取配当金		△76,881	△85,743
支払利息		861,281	790,534
関係会社株式売却益		△123,505	－
有形固定資産除却損		22,955	791
営業債権及びその他の債権の増減額 (△は増加)		△13,498	△827,489
棚卸資産の増減額(△は増加)		353,672	△932,707
営業債務及びその他の債務の増減額 (△は減少)		415,296	△14,822
その他		59,676	△79,792
小計		11,039,932	9,755,580
利息及び配当金の受取額		76,619	85,743
法人所得税の支払額		△4,027,392	△2,226,001
営業活動によるキャッシュ・フロー		7,089,159	7,615,322
投資活動によるキャッシュ・フロー
定期預金の払戻による収入		95,000	－
有形固定資産の取得による支出		△30,994	△72,169
投資不動産の取得による支出		△1,282,517	△8,714,445
無形資産の取得による支出		△13,189	△33,450
売却可能金融資産の取得による支出		△687,589	△473,717
売却可能金融資産の回収による収入		7,619	1,907
売却可能金融資産の売却による収入		349,201	3,458
貸付金の実行による支出		△1,085,000	－
貸付金の回収による収入		2,760,075	77
連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得に よる支出		△182,766	△1,502,160
連結の範囲の変更を伴う子会社株式の売却に よる収入		39,328	－
その他		12,032	3,715
投資活動によるキャッシュ・フロー		△18,800	△10,786,784
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額(△は減少)		△1,930,300	117,500
長期借入れによる収入		38,871,150	41,148,950
長期借入金の返済による支出		△39,951,833	△33,360,923
株式の発行による収入		－	208,086
配当金の支払額		△1,061,561	△1,206,976
利息の支払額		△886,261	△960,968
その他		△3,374	△3,783
財務活動によるキャッシュ・フロー		△4,962,180	5,941,884
現金及び現金同等物の増減額		2,108,179	2,770,422
現金及び現金同等物の期首残高	7	21,640,866	23,750,239
現金及び現金同等物に係る換算差額		1,193	△92
現金及び現金同等物の期末残高	7	23,750,239	26,520,569

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【連結財務諸表注記】

１．報告企業

トーセイ株式会社は日本に所在する株式会社であり、東京証券取引所市場第一部並びにシンガポール証券取引所メインボードに上場しております。当社及び連結子会社(以下、当社グループ)は、不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業及び不動産管理事業の５事業を主に展開しております。各事業の内容については、注記「６．セグメント情報」に記載しております。

２．作成の基礎

(1) 連結財務諸表がIFRSに準拠している旨の記載

当社グループの連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和51年大蔵省令第28号)第１条の２に掲げる「指定国際会計基準特定会社」の要件を満たすことから、同第93条の規定により、IFRSに準拠して作成しております。

本連結財務諸表は、2019年２月22日に当社代表取締役社長山口誠一郎及び取締役専務執行役員平野昇によって承認されております。

(2) 測定の基礎

連結財務諸表は、公正価値で測定される資産・負債を除き、取得原価を基礎として作成しております。

(3) 表示通貨及び単位

連結財務諸表は当社の機能通貨である日本円で表示しております。日本円で表示しているすべての財務情報は、千円未満を切り捨てして記載しております。

３．重要な会計方針

連結財務諸表において適用する重要な会計方針は、この連結財務諸表に記載されているすべての期間について適用された会計方針と同一であります。

(1) 連結の基礎

①　子会社

子会社とは、当社グループが支配している企業であります。企業への関与により生じる変動リターンに対するエクスポージャーまたは権利を有し、かつ、企業に対するパワーによりそのリターンに影響を及ぼす能力を有している場合、当社グループはその企業を支配しております。

子会社の財務諸表は、支配の獲得日から喪失日まで連結財務諸表に含まれております。

グループ会社間の債権債務残高及び取引並びにグループ会社間の取引から生じた未実現損益は、連結財務諸表の作成にあたり相殺消去しております。

②　企業結合

当社グループは、企業結合の会計処理として取得法を採用しております。子会社の取得のために移転された対価は、移転した資産、発生した負債、及び当社グループが発行した資本持分の公正価値によって構成されます。さらに、移転された対価には、条件付対価契約から生じた資産又は負債の公正価値が含まれます。取得関連費用は発生時に費用処理されます。企業結合において取得した識別可能資産、並びに引き受けた負債及び偶発負債は、当初、取得日の公正価値で測定されます。移転された対価が、識別可能資産及び引受負債の正味価額を上回る場合にはのれんが測定され、下回る場合には、負ののれんを、即時に純損益に認識しております。

(2) 外貨換算

①　外貨建取引

外貨建取引は、取引日における為替レートで当社グループ各社の機能通貨に換算しております。期末日において再測定する外貨建資産及び負債は、期末日の為替レートで機能通貨に再換算しております。公正価値で測定される外貨建の非貨幣性資産及び負債は、当該公正価値の測定日における為替レートで機能通貨に再換算されます。

これらの取引の決済から生じる為替差額並びに外貨建の貨幣性資産及び負債を期末日の為替レートで換算することによって生じる為替差額は、純損益で認識しております。但し、非貨幣性項目の利益又は損失がその他の包括利益に計上される場合は、為替差額もその他の包括利益に計上しております。

②　在外営業活動体

在外営業活動体の資産及び負債については、期末日の為替レート、収益及び費用については、その期間の平均為替レートを用いて日本円に換算しております。但し、当該平均為替レートが、取引日における為替レートの累積的影響の合理的な概算値とはいえない場合には、取引日の為替レートで換算しております。

在外営業活動体の財務諸表の換算から生じる為替換算差額は、その他の包括利益で認識しております。在外営業活動体について、支配の喪失や重要な影響力を喪失するような処分がなされた場合には、当該在外営業活動体に関連する累積換算差額は、処分された期間に純損益として認識されます。

(3) 現金及び現金同等物

現金及び現金同等物は、手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。

(4) 金融商品

当社グループは、金融資産に対する投資を、貸付金及び債権と売却可能金融資産のカテゴリーに分類しております。この分類は、資産の性質及び当該資産がどのような目的に従って取得されたかに応じて行っており、当初認識時に投資の分類を決定し、毎期末日に分類が適切かどうかについて再評価を行っております。

①　貸付金及び債権

貸付金及び債権は、支払額が固定もしくは決定可能なデリバティブ以外の金融資産で、活発な市場における公表価格が存在しないものであります。このカテゴリーに分類される金融資産は、期末日から12ヶ月を超えて満期が到来する、あるいは正常営業循環期間を超えているものを除き、流動資産に計上されます。貸付金及び債権は、連結財政状態計算書上は、「営業債権及びその他の債権」に含まれます。

②　売却可能金融資産

売却可能金融資産は、他のカテゴリーに分類されないデリバティブ以外の金融資産であります。売却可能金融資産は、経営者が期末日から12ヶ月以内に投資を処分する意図を有しない限り、非流動資産に計上されます。売却可能金融資産は、公正価値に当該金融資産に直接帰属する取引費用を加算した金額で当初認識され、以後は公正価値で測定されます。

金融資産の購入及び売却は、取引日、すなわち当社グループが当該資産の購入又は売却を約定した日に認識されます。また、金融資産は、当該資産からのキャッシュ・フローを受領する権利が消滅もしくは譲渡され、当社グループが当該資産の所有に伴う全てのリスクと経済価値を実質的に移転した時点で、認識が中止されます。売却可能金融資産は、当初認識後は公正価値で計上されます。貸付金及び債権は、実効金利法を用いて償却原価で計上されます。また、四半期毎に、金融資産あるいは金融資産グループが減損している客観的な証拠の有無を評価し、証拠が存在する場合には減損損失を認識しております。売却可能金融資産にかかる公正価値の変動に伴う未実現の利得及び損失は、売却可能金融資産の公正価値の変動において認識されます。売却可能金融資産が売却もしくは減損された場合には、累積した売却可能金融資産の公正価値の変動額は、純損益として認識されます。

上場有価証券の公正価値は、公表市場価格で測定されます。活発な市場を有しない金融資産や非上場有価証券の場合には、当社グループは一定の評価技法等を用いて公正価値を算定します。評価技法としては、最近における第三者間取引事例、実質的に同等な他の金融商品価格の参照、割引キャッシュ・フロー法等を使用しております。

当社グループは、四半期毎に金融資産もしくは金融資産グループについて減損の客観的な証拠があるかどうかについて評価を行っており、そのような証拠が存在する場合には減損損失を認識しております。貸付金及び債権に関する減損の客観的な証拠は、債務者の重要な財政困難、破産の可能性、支払不能あるいは重要な遅延等であります。これらの資産の帳簿価額は、当初の実効金利で割り引いた見積将来キャッシュ・フローの現在価値と帳簿価額との差額として計算された減損損失の額を基礎として、引当金勘定を通してその帳簿価額を切り下げております。資産が回収不能になった場合は、引当金勘定を用いて償却しております。

以前に償却された額の戻入は、減損と同じ損益項目で認識しております。当初の実効金利で割り引いた見積将来キャッシュ・フローの現在価値の増加により減損損失の額が減少し、当該金額が客観的に測定可能である場合には、その後の会計期間における損益において当該引当金の減少額が認識されます。以前に減損された資産の帳簿価額は、減損損失がなかった場合の償却原価を超えない範囲で増加されます。

売却可能金融資産に分類される資本性金融商品の場合には、減損の証拠があるかどうかの判定において、発行体が営んでいる事業環境に生じた不利な影響を伴う重大な変化に関する情報で、投資の取得原価が回収できない可能性や、公正価値の取得原価に対する著しい下落又は長期にわたる下落があるかどうかについても考慮されます。売却可能金融資産について減損の証拠がある場合、取得価額と期末日の公正価値との差額から以前に純損益で認識された金融資産の減損損失を控除した金額として測定される損失が、純損益へ振り替えられます。

(5) 棚卸資産

棚卸資産は、取得原価と正味実現可能価額のいずれか低い価額で評価しております。正味実現可能価額は、見積売価から販売にかかる費用を控除して算出されます。

棚卸資産の取得原価は、購入代価、開発費用、借入コスト及びその他関連支出を含む個別に特定された支出から構成されます。

また、開発不動産にかかる借入金に対して支払われる借入コストは、開発が終了するまでの期間にわたり開発不動産の取得原価の一部として、個別法を基礎として資産化しております。

(6) 有形固定資産

当社グループは、有形固定資産の測定に「原価モデル」を採用しております。

有形固定資産は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した帳簿価額で表示しております。取得原価には、資産の取得に直接付随する支出、資産の解体・撤去及び設置していた場所の原状回復費用及び適格資産の取得、建設又は生産に直接起因する借入コストが含まれます。

すでに認識されている有形固定資産に係る取得後の支出は、当該項目に関連する将来の経済的便益が当社グループにもたらされる可能性が高く、当該支出を信頼性をもって測定できる場合に限り資産の帳簿価額に含めております。日常的に行う有形固定資産の保守費用は、発生時に純損益として認識しております。

土地及び建設仮勘定以外の資産の減価償却は、以下の見積耐用年数にわたり、主として定額法により計算しております。また、定率法による減価償却が、当該資産から生じる将来の経済的便益が消費されるパターンをより良く反映する場合には、定率法を採用しております。

建物及び構築物　　　　　　３－50年

工具、器具及び備品　　　　３－20年

見積耐用年数、残存価額及び減価償却方法は、毎期見直しを行い、必要に応じて改定しております。

(7) 無形資産

当社グループは、無形資産の測定に「原価モデル」を採用しております。また、無形資産は、取得原価から償却累計額及び減損損失累計額を控除した帳簿価額で表示しております。

すでに認識されている無形資産に係る取得後の支出は、当該項目に関連する将来の経済的便益が当社グループにもたらされる可能性が高く、当該支出を信頼性をもって測定できる場合に限り資産の帳簿価額に含めております。それ以外の支出は、発生時に純損益として認識しております。

①　ソフトウエア

取得したソフトウエアは、購入対価(値引きやリベート控除後の純額)及び意図された利用のための当該資産の準備に直接起因する支出を含む取得原価によって当初認識しております。

取得後は、見積耐用年数にわたって定額法により償却しております。見積耐用年数及び償却方法は毎期見直しを行い、必要に応じて改定しております。

(8) リース

①　借手

リース契約により、資産の所有に伴うリスクと経済価値を実質的にすべて借手に移転する場合、当該リース取引は、ファイナンス・リースに分類しております。ファイナンス・リース以外のリース取引は、オペレーティング・リースに分類しております。

当社グループにおけるファイナンス・リース資産は、工具、器具及び備品等であり、リース開始時のリース物件の公正価値と最低支払リース料総額の現在価値のいずれか低い金額をもって資産計上しております。リース資産は、見積耐用年数とリース期間のいずれか短い年数にわたって定額法により減価償却をしております。リース債務は、連結財政状態計算書に負債計上しております。

オペレーティング・リースの支払リース料は、リース期間にわたって定額法により純損益で認識しております。

支払変動リース料は、発生した期間の純損益で認識しております。

②　貸手

当社グループが、資産の所有に付随するすべてのリスクと経済価値を実質的に保持している投資不動産のリースは、オペレーティング・リースに分類しております。オペレーティング・リースからのリース収益(借手に与えられるインセンティブ控除後)は、リース期間にわたって定額法により純損益で認識しております。

オペレーティング・リースの契約締結時において当社グループに発生した当初の直接原価はリース資産の帳簿価額に追加され、リース収益と同じ基準で、リース期間にわたって純損益で認識しております。

受取変動リース料は発生した期間の純損益で認識しております。

(9) 投資不動産

投資不動産とは、賃貸収入またはキャピタル・ゲイン、もしくはその両方を得ることを目的として保有する不動産であります。通常の営業過程で販売する不動産や管理目的で使用する不動産は含まれておりません。

当社グループは、投資不動産の測定に「原価モデル」を採用しております。

投資不動産の当初認識は取得原価によって行われ、その後は減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した帳簿価額で表示しております。投資不動産の減価償却は、以下の見積耐用年数にわたり、主として定額法により計算しております。また、定率法による減価償却が、当該資産から生じる将来の経済的便益が消費されるパターンをより良く反映する場合には、定率法を採用しております。

建物及び構築物　　　　　　３－50年

工具、器具及び備品　　　　３－10年

見積耐用年数、残存価額及び減価償却方法は、毎期見直しを行い、必要に応じて改定しております。

(10) 非金融資産の減損

当社グループでは、四半期毎に棚卸資産及び繰延税金資産を除く非金融資産の帳簿価額について、減損の兆候の有無を判定しております。減損の兆候がある場合には、その資産又はその資産の属する資金生成単位毎の回収可能価額の見積りを行っております。

回収可能価額は、売却費用控除後の公正価値と使用価値のいずれか高い金額となります。資産(又は資金生成単位)の回収可能価額が帳簿価額を下回った場合、資産(又は資金生成単位)の帳簿価額は回収可能価額まで切り下げられます。

帳簿価額と回収可能価額との差額は、減損損失として純損益に認識されます。

減損損失を認識後に戻し入れる場合、当該資産(又は資金生成単位)の帳簿価額は、改訂後の見積回収可能価額まで増額されます。ただし、当該減損の戻入は、戻入時点における当該資産(又は資金生成単位)が、仮に減損損失を認識していなかった場合の帳簿価額を超えない範囲で行われます。

減損損失の戻入は、直ちに純損益を通じて認識されます。

(11) 営業債務及びその他の債務

営業債務及びその他の債務は、通常の事業の過程において、当社グループに提供された財貨又はサービスに対して支払いを行う義務等であります。営業債務及びその他の債務は、支払期限が１年以内に到来する、あるいは正常営業循環期間内に到来する場合は流動負債に分類し、それ以外の場合は非流動負債として表示しております。

営業債務及びその他の債務は、公正価値で当初認識され、以後は実効金利法を用いて算定した償却原価で計上しております。

(12) 借入金

借入金は、借入金及びリース債務で構成されています。借入金は、公正価値で当初認識されます。当初認識以後は、償却原価で計上されます。取引費用控除後の正味手取金額と返済価額との差額は、実効金利法を用いて借入期間にわたり純損益として認識されます。

借入金は、当社グループが期末日後少なくとも12ヶ月間その返済を繰り延べる無条件の権利を有しない限り、流動負債に計上されます。

(13) 引当金

引当金は、過去の事象から生じた法的又は推定的債務で、当該債務を決済するために経済的便益が流出する可能性が高く、当該債務について信頼性のある見積りができる場合に認識しております。

(14) 従業員給付

①　確定給付型年金制度

確定給付型年金制度に関する債務は、従業員が過年度及び当年度において提供したサービスの対価として獲得した将来給付額を見積り、当該金額を現在価値に割り引くことによって算定しております。割引率は、償還期日が当社グループの債務と概ね整合している優良社債の利回りを用いております。当該債務の計算は、年金数理人によって予測単位積増方式を用いて行っております。当社は、確定給付型年金制度から生じる再測定額をその他の包括利益として認識し、同額を利益剰余金に振り替えております。

②　確定拠出型年金制度

確定拠出型年金制度は、雇用主が一定額の掛金を他の独立した企業に拠出し、その拠出金以上の支払義務を負わない退職後給付制度であります。確定拠出型年金制度の拠出は、従業員がサービスを提供した期間に純損益として認識しております。

③　短期従業員給付

短期従業員給付については、割引計算は行わず、関連するサービスが提供された時点で純損益として認識しております。

賞与及び有給休暇費用については、それらを支払う法的もしくは推定的な債務を有し、信頼性をもって見積ることができる場合に、それらの制度に基づいて支払われると見積られる額を負債として認識しております。

(15) 収益

収益は、不動産の販売及びサービスの提供から受け取る対価又は債権の公正価値から割引、割戻し及び消費税等を控除し、内部売上高を差し引いた金額で計上されております。収益は以下の通り認識しております。

①　不動産の販売

不動産の販売による収益は、売却資産の所有に伴う重要なリスクと経済価値が買主へ移転し、当該資産に対する継続的関与や実質的な支配もなく、その取引に関連する経済的便益が流入する可能性が高く、その取引に関連して発生した原価と収益の金額を信頼性をもって測定できる場合に、収益を認識しております。

②　賃貸用不動産のオペレーティング・リース

オペレーティング・リースに係る収益は、リース期間にわたって定額法で認識しております。

③　役務の提供

役務の提供による収益は、役務の提供に応じて、あるいは役務提供完了時に認識しております。

④　利息収入

利息収入は、実効金利法により認識しております。

⑤　配当収入

配当収入は、配当を受け取る権利が確定した時点で認識しております。

(16) 借入コスト

当社グループは、意図した使用または販売が可能となるまでに相当の期間を必要とする資産、つまり適格資産の取得、建設または生産に直接帰属する借入コストは、その資産が実質的に意図した使用または販売を可能にする時まで、それらの資産の取得原価に加算しております。

上記以外のすべての借入コストは、それが発生した期間に実効金利法を用いて純損益として認識しております。

(17) デリバティブ及びヘッジ

デリバティブの当初認識は、デリバティブ契約を締結した日の公正価値で行い、当初認識後は各期末日の公正価値で再測定しております。

当社グループは、変動金利の借入に関連する将来キャッシュ・フローの変動をヘッジするため、金利スワップ契約を締結しております。ヘッジ開始時に締結したデリバティブ契約をキャッシュ・フロー・ヘッジとして指定し、文書化を行っております。

当社グループはまた、ヘッジ開始時及び継続的にヘッジ取引に利用したデリバティブがヘッジ対象の公正価値又はキャッシュ・フローの変動を相殺するため極めて有効的であるかどうかについての評価をしております。

キャッシュ・フロー・ヘッジとして指定され、かつその要件を満たすデリバティブ取引の公正価値の変動は、その他の包括利益を通じて、資本で認識されます。デリバティブ取引の公正価値の変動のうち非有効部分は、直ちに純損益で認識されます。

(18) 法人所得税

法人所得税は、当期税金と繰延税金から構成されております。これらは、企業結合に関連するもの、及び直接資本の部またはその他の包括利益で認識される項目を除き、純損益として認識しております。

当期税金は、期末日時点において施行または実質的に施行される税率を乗じて算定する当期の課税所得または損失に係る納税見込額あるいは還付見込額の見積りに、前年までの納税見込額あるいは還付見込額の調整額を加えたものであります。

繰延税金資産及び負債は、資産及び負債の会計上の帳簿価額と税務上の金額との一時差異に対して認識しております。企業結合以外の取引で、かつ会計上または税務上のいずれの損益にも影響を及ぼさない取引における資産または負債の当初認識に係る差異については、繰延税金資産及び負債を認識しておりません。繰延税金資産及び負債は、期末日に施行または実質的に施行される法律に基づいて一時差異が解消される時に適用されると予測される税率を用いて測定しております。繰延税金資産及び負債は、当期税金資産及び負債を相殺する法律上強制力のある権利を有しており、かつ法人所得税が同一の税務当局によって同一の納税主体に課されている場合に相殺しております。

繰延税金資産は、未使用の税務上の欠損金、税額控除及び将来減算一時差異のうち、将来課税所得に対して利用できる可能性が高いものに限り認識しております。繰延税金資産は毎期末日に見直し、利用できない可能性が高い部分について減額しております。

(19) １株当たり当期利益

当社グループは、普通株式に係る基本的及び希薄化後１株当たり当期利益(親会社の所有者に帰属)を開示しております。基本的１株当たり当期利益は、親会社の所有者に帰属する当期利益を、その期間の自己株式を調整した発行済普通株式の加重平均株式数で除して算定しております。

(20) セグメント情報

事業セグメントは、収益を稼得し費用を負担する事業活動の構成単位であります。これらは分離された財務情報が入手可能であり、当社の取締役会が、経営資源の配分の決定及びその業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっている構成単位であります。

報告セグメントは、当該事業セグメントを基礎に決定されております。

セグメント情報には、各セグメントに直接的に帰属する項目のほか、合理的な基準により各セグメントに配分された項目が含まれております。

(21) 株式報酬

当社は、持分決済型の株式に基づく報酬制度として、ストック・オプション制度を採用しております。ストック・オプションは、付与日における公正価値によって見積り、最終的に権利確定すると予想されるストック・オプションの数を考慮した上で、権利確定期間にわたって費用として連結包括利益計算書において認識し、同額を連結財政状態計算書において資本の増加として認識しております。

（会計方針の変更）

当社グループが、当連結会計年度より適用している基準は以下のとおりであります。　

基準書	基準名	新設・改訂の概要
IAS第７号	キャッシュ・フロー計算書	財務活動から生じる負債の変動についての説明

上記の基準が連結財務諸表に与える影響はありません。

４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断

IFRSに準拠した連結財務諸表の作成において、経営者は、会計方針の適用並びに資産、負債、収益及び費用の金額に影響を及ぼす判断、見積り、仮定を行うことが義務付けられております。実際の業績は、これらの見積りとは異なる場合があります。見積り及びその基礎となる仮定は継続して見直されます。会計上の見積りの変更は、見積りが変更された会計期間及び影響を受ける将来の会計期間において認識されます。

経営者が行った連結財務諸表の金額に重要な影響を与える判断及び見積りは以下のとおりであります。

・棚卸資産の評価(注記10)

・非金融資産の減損(注記12，13，14)

・有形固定資産、投資不動産及び無形資産の耐用年数及び残存価額の見積り(注記12，13，14)

・繰延税金資産の回収可能性(注記15)

・引当金の会計処理と評価(注記18)

・従業員給付(注記19)

・金融商品の公正価値測定(注記31)

・株式報酬(注記35)

・企業結合における取得資産及び引受負債の公正価値測定(注記37)

５．未適用の新基準

連結財務諸表の承認日までに公表されている主な基準書及び解釈指針の新設または改訂は次のとおりであり、当連結会計年度末において当社グループはこれらを適用しておりません。2019年11月期に適用される基準による当社グループの連結財務諸表に対する重要な影響はありません。また、2019年11月期に適用される新基準以外の未適用の新基準適用による当社グループの連結財務諸表に対する影響は検討中であり、現時点で見積ることはできません。

基準書	基準名	強制適用時期 (以降開始年度)	当社適用年度	新設・改訂の概要
IAS第40号	投資不動産	2018年１月１日	2019年11月期	投資不動産からの振替または投資不動産への振替に関する要求事項の明確化
IFRS第９号	金融商品	2018年１月１日	2019年11月期	金融資産の分類、測定及び減損、金融負債の分類及び測定、ヘッジ会計についてIAS第39号からIFRS第９号へ置換え
IFRS第15号	顧客との契約から生じる収益	2018年１月１日	2019年11月期	顧客との契約につき、収益認識に関する会計処理及び開示
IFRS第16号	リース	2019年１月１日	2020年11月期	リース会計についてIAS第17号からIFRS第16号へ置換え

６．セグメント情報

(1) 報告セグメントの概要

当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。当社グループは、事業別に包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」及び「不動産管理事業」の５つを報告セグメントとしております。「不動産流動化事業」は、資産価値の劣化した不動産を再生し、販売を行っております。「不動産開発事業」は、個人顧客向けのマンション・戸建住宅の分譲及び投資家向けの賃貸マンション・オフィスビル等の販売を行っております。「不動産賃貸事業」は、オフィスビルやマンション等の賃貸を行っております。「不動産ファンド・コンサルティング事業」は、不動産ファンドのアセットマネジメント業務等を行っております。「不動産管理事業」は、総合的なプロパティマネジメント業務を行っております。

(2) 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、当社グループの会計方針と同一であります。報告セグメントの利益は営業利益ベースの数値であります。セグメント間の内部売上高又は振替高は市場実勢価格に基づいております。

当社グループの報告セグメントごとの売上高及び損益は以下のとおりであります。

前連結会計年度

(自　2016年12月１日　至　2017年11月30日)

(単位：千円)
	報告セグメント					その他	調整額	合計
不動産 流動化事業	不動産 開発事業	不動産 賃貸事業	不動産ファンド・コンサルティング事業	不動産 管理事業
売上高
外部顧客からの売上高	40,268,193	5,197,322	6,194,849	2,763,389	3,330,553	20	－	57,754,328
セグメント間の売上高	－	－	43,114	38,933	1,306,827	－	△1,388,876	－
合計	40,268,193	5,197,322	6,237,963	2,802,323	4,637,381	20	△1,388,876	57,754,328
セグメント利益又は損失	7,845,032	△408,738	2,581,960	1,273,565	278,217	△74,920	△1,661,249	9,833,867
金融収益・費用(純額)								△784,400
税引前利益								9,049,467
その他の項目
減価償却費	－	5,724	298,309	16,741	23,197	677	48,395	393,045

(注) １．調整額の内訳は以下のとおりであります。

(1) セグメント利益の調整額△1,661,249千円には、セグメント間取引消去12,375千円、各報告セグメントに配分していない全社費用△1,673,625千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の販売費及び一般管理費であります。

(2) 減価償却費の調整額48,395千円は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。

２．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

当連結会計年度

(自　2017年12月１日　至　2018年11月30日)

(単位：千円)
	報告セグメント					その他	調整額	合計
不動産 流動化事業	不動産 開発事業	不動産 賃貸事業	不動産ファンド・コンサルティング事業	不動産 管理事業
売上高
外部顧客からの売上高	34,793,585	13,261,604	6,133,861	2,982,251	4,015,450	356,565	－	61,543,319
セグメント間の売上高	－	－	44,221	56,356	1,216,701	2,240	△1,319,519	－
合計	34,793,585	13,261,604	6,178,083	3,038,607	5,232,152	358,805	△1,319,519	61,543,319
セグメント利益又は損失	6,770,700	1,487,253	2,534,521	1,616,478	453,725	△45,211	△1,941,660	10,875,807
金融収益・費用(純額)								△704,790
税引前利益								10,171,017
その他の項目
減価償却費	－	5,041	525,040	11,669	23,385	6,952	49,018	621,108

(注) １．調整額の内訳は以下のとおりであります。

(1) セグメント利益の調整額△1,941,660千円には、セグメント間取引消去58,121千円、各報告セグメントに配分していない全社費用△1,999,782千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の販売費及び一般管理費であります。

(2) 減価償却費の調整額49,018千円は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。

２．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

(3) 主要な製品及び役務からの収益

「(2) 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法」に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

(4) 地域別に関する情報

本邦に所在している非流動資産および本邦の外部顧客売上高が大半を占めるため、記載を省略しております。

(5) 主要な顧客に関する情報

前連結会計年度

(自　2016年12月１日　至　2017年11月30日)

(単位：千円)

顧客の名称又は氏名	売上高	関連するセグメント
トーセイ・リート投資法人	10,364,525	不動産流動化事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業

当連結会計年度

(自　2017年12月１日　至　2018年11月30日)

(単位：千円)

顧客の名称又は氏名	売上高	関連するセグメント
トーセイ・リート投資法人	9,556,658	不動産流動化事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業

７．現金及び現金同等物

現金及び現金同等物の内訳は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (2017年11月30日)	当連結会計年度 (2018年11月30日)
現金及び預金	23,730,239	26,520,569
短期預金	20,000	－
合計	23,750,239	26,520,569

８．売却可能金融資産

売却可能金融資産の内訳は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (2017年11月30日)	当連結会計年度 (2018年11月30日)
株式	47,200	256,544
投資信託受益証券	1,276,317	1,556,209
投資事業有限責任組合出資金	410,000	413,530
その他	17,945	18,547
合計	1,751,463	2,244,831

非流動資産	1,751,463	2,244,831

９．営業債権及びその他の債権

営業債権及びその他の債権の内訳は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (2017年11月30日)	当連結会計年度 (2018年11月30日)
売掛金	724,927	928,435
短期貸付金	77	79
未収入金	648,594	1,048,141
前払費用	310,380	303,035
前渡金	305,528	519,449
差入敷金保証金	730,790	656,603
破産更生債権等	7,705	7,750
その他	290,530	500,820
貸倒引当金	△10,195	△8,843
合計	3,008,339	3,955,472

流動資産	2,148,608	3,090,237
非流動資産	859,731	865,235

連結財政状態計算書では、貸倒引当金控除後の金額で表示しております。

10．棚卸資産

棚卸資産の内訳は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (2017年11月30日)	当連結会計年度 (2018年11月30日)
販売用不動産	44,747,432	50,716,466
仕掛販売用不動産	14,971,182	11,741,397
合計	59,718,614	62,457,864
12ヶ月を超えて販売される予定の 棚卸資産	27,180,199	29,344,441

前連結会計年度及び当連結会計年度に費用として認識された棚卸資産は、それぞれ35,228,984千円及び36,789,697千円であります。

前連結会計年度末及び当連結会計年度末に販売費控除後の公正価値で計上した棚卸資産は、それぞれ1,635,954千円及び4,948,646千円であります。

前連結会計年度末及び当連結会計年度末において、当社グループの棚卸資産残高のうち、57,898,922千円及び55,167,549千円が借入金に対する担保に供されております。

各連結会計年度から12ヶ月を超えて販売される予定の販売用不動産及び仕掛販売用不動産を含んでおりますが、正常営業循環基準期間内で保有するものであるため棚卸資産に含めております。

前連結会計年度及び当連結会計年度において、資産化した借入コストの金額は、それぞれ122,152千円及び102,472千円であります。

評価損として認識された棚卸資産に係る費用の内訳は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2016年12月１日 　至　2017年11月30日)	当連結会計年度 (自　2017年12月１日 　至　2018年11月30日)
評価損の金額	△34,806	△456,914

11．その他の資産

その他の資産の内訳は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (2017年11月30日)	当連結会計年度 (2018年11月30日)
原材料	－	584
貯蔵品	6,376	9,910
会員権	28,914	28,914
その他	20,000	20,000
合計	55,291	59,409

流動資産	26,376	30,495
非流動資産	28,914	28,914

12．有形固定資産

有形固定資産の取得原価、減価償却累計額及び減損損失累計額の増減は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	建物及び構築物	土地	その他	合計
取得原価
2016年12月１日時点の残高	1,399,970	2,405,065	263,486	4,068,522
取得	4,515	－	29,977	34,493
売却又は処分	△8,615	－	△41,321	△49,936
振替	915,468	852,848	3,940	1,772,257
2017年11月30日時点の残高	2,311,338	3,257,914	256,082	5,825,336
取得	77,952	－	55,671	133,624
売却又は処分	△3,045	－	△16,153	△19,198
振替	1,878,626	1,577,372	－	3,455,998
2018年11月30日時点の残高	4,264,872	4,835,287	295,601	9,395,760
減価償却累計額及び減損損失累計額
2016年12月１日時点の残高	326,446	－	146,177	472,623
減価償却費	30,595	－	37,121	67,717
売却又は処分	△3,476	－	△17,181	△20,657
2017年11月30日時点の残高	353,565	－	166,117	519,683
減価償却費	66,066	－	38,528	104,595
売却又は処分	△2,253	－	△12,133	△14,387
2018年11月30日時点の残高	417,378	－	192,512	609,891
帳簿価額
2016年12月１日時点	1,073,524	2,405,065	117,308	3,595,898
2017年11月30日時点	1,957,773	3,257,914	89,964	5,305,652
2018年11月30日時点	3,847,493	4,835,287	103,088	8,785,869

2017年11月30日及び2018年11月30日時点におけるファイナンス・リースによるリース資産の帳簿価額は、それぞれ9,008千円及び5,624千円であります。

2017年11月30日及び2018年11月30日時点において、当社グループの有形固定資産残高のうち、5,184,869千円及び8,608,451千円が借入金に対する担保に供されております。

減価償却費は、連結包括利益計算書上の「売上原価」及び「販売費及び一般管理費」に計上しております。

13．投資不動産

(1) 投資不動産の取得原価、減価償却累計額及び減損損失累計額の増減

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2016年12月１日 　至　2017年11月30日)	当連結会計年度 (自　2017年12月１日 　至　2018年11月30日)
取得原価
期首残高	23,086,262	29,794,430
取得	1,282,517	8,723,692
売却又は処分	△237,157	－
振替	5,662,808	△2,984,342
期末残高	29,794,430	35,533,780
減価償却累計額及び減損損失累計額
期首残高	1,357,522	1,434,882
減価償却費	296,700	486,918
売却又は処分	△219,340	－
振替	－	△140,868
期末残高	1,434,882	1,780,932
期末帳簿価額	28,359,547	33,752,847

減価償却費は、連結包括利益計算書上の「売上原価」に計上しております。

前連結会計年度末及び当連結会計年度末において、当社グループの投資不動産残高のうち、それぞれ20,991,321千円及び27,044,816千円が借入金に対する担保に供されております。

(2) 公正価値

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2016年12月１日 　至　2017年11月30日)	当連結会計年度 (自　2017年12月１日 　至　2018年11月30日)
公正価値	45,919,931	51,411,724
投資不動産からの賃貸収入	2,979,113	3,235,798
賃貸収入に付随して発生した直接的な費用	1,269,530	1,429,556

投資不動産の公正価値は、「不動産鑑定評価基準」に準じた方法等により自社で算定しております。

14．無形資産

無形資産の取得原価、償却累計額及び減損損失累計額の増減は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	ソフトウエア	ソフトウエア仮勘定	その他	合計
取得原価
2016年12月１日時点の残高	179,038	－	2,518	181,556
取得	16,189	－	－	16,189
売却又は処分	△38,990	－	△628	△39,618
2017年11月30日時点の残高	156,237	－	1,889	158,126
取得	7,848	27,115	－	34,963
売却又は処分	△6,060	－	－	△6,060
2018年11月30日時点の残高	158,026	27,115	1,889	187,030
償却累計額及び減損損失累計額
2016年12月１日時点の残高	84,943	－	－	84,943
償却費	28,627	－	－	28,627
売却又は処分	△38,990	－	－	△38,990
2017年11月30日時点の残高	74,581	－	－	74,581
償却費	30,542	－	－	30,542
売却又は処分	△6,060	－	－	△6,060
2018年11月30日時点の残高	99,064	－	－	99,064
帳簿価額
2016年12月１日時点	94,094	－	2,518	96,612
2017年11月30日時点	81,655	－	1,889	83,544
2018年11月30日時点	58,962	27,115	1,889	87,966

無形資産の償却費は、連結包括利益計算書上の「販売費及び一般管理費」に計上しております。

15．繰延税金及び法人所得税

(1) 繰延税金

繰延税金資産及び繰延税金負債の主な内訳は以下のとおりであります。

前連結会計年度(自　2016年12月１日　至　2017年11月30日)

(単位：千円)

	2016年12月１日	純損益を通じて 認識	その他の包括利益 において認識	その他	2017年11月30日
繰延税金資産
未払事業税否認	124,422	△35,539	－	－	88,883
概算計上経費否認	17,226	△6,350	－	－	10,876
賃貸事業損失引当金	－	1,102	－	－	1,102
代物弁済による未実現 利益	149,385	△944	－	－	148,441
賞与引当金	143,015	2,257	－	－	145,272
従業員に対する 退職給付に係る負債	131,219	19,598	－	－	150,817
経営幹部に対する 退職給付に係る負債	7,910	2,353	－	－	10,264
役員長期未払金	147,289	△2,844	－	－	144,445
減損損失	53,041	△53,041	－	－	－
子会社の資産及び負債 から生じる公正価値の 再評価	177,941	△177,941	－	－	－
繰越欠損金	56,225	62,022	－	－	118,248
その他	82,225	25,972	△2,142	－	106,055
小計	1,089,903	△163,353	△2,142	－	924,407
評価性引当額	△131,352	△89,606	－	－	△220,959
合計	958,550	△252,959	△2,142	－	703,448
繰延税金負債
売却可能金融資産評価 損益	△24,975	△1,277	1,176	－	△25,076
子会社の資産及び負債 から生じる公正価値の 再評価	△376,182	215,398	－	－	△160,783
合計	△401,158	214,120	1,176	－	△185,860
繰延税金資産(純額)	557,392	△38,838	△966	－	517,587

当連結会計年度(自　2017年12月１日　至　2018年11月30日)

(単位：千円)

	2017年12月１日	純損益を通じて 認識	その他の包括利益 において認識	その他	2018年11月30日
繰延税金資産
未払事業税否認	88,883	95,136	－	16,127	200,147
概算計上経費否認	10,876	△7,222	－	－	3,654
賃貸事業損失引当金	1,102	△1,102	－	－	－
代物弁済による未実現 利益	148,441	△443	－	－	147,998
賞与引当金	145,272	34,308	－	－	179,580
従業員に対する 退職給付に係る負債	150,817	16,831	－	－	167,648
経営幹部に対する 退職給付に係る負債	10,264	△6,170	－	－	4,093
役員長期未払金	144,445	15,598	－	－	160,043
繰越欠損金	118,248	8,935	－	190,162	317,346
その他	106,055	4,060	△1,386	－	108,729
小計	924,407	159,931	△1,386	206,290	1,289,242
評価性引当額	△220,959	96,685	－	△190,162	△314,436
合計	703,448	256,616	△1,386	16,127	974,805
繰延税金負債
売却可能金融資産評価 損益	△25,076	21	△5,985	－	△31,040
子会社の資産及び負債 から生じる公正価値の 再評価	△160,783	177,568	－	△454,162	△437,378
合計	△185,860	177,589	△5,985	△454,162	△468,418
繰延税金資産(純額)	517,587	434,206	△7,371	△438,035	506,386

当社グループは、繰延税金資産の認識にあたり、将来減算一時差異又は繰越欠損金に関して将来課税所得に対して利用できる可能性を考慮しております。繰延税金資産の回収可能性の評価においては、予定される繰延税金負債の取り崩し、予測される将来課税所得及びタックスプランニングを考慮しております。

上記の繰延税金資産の回収可能性の評価の結果から、当社グループは将来減算一時差異及び繰越欠損金の一部について、繰延税金資産を認識しておりません。繰延税金資産が認識されていない将来減算一時差異及び税務上の繰越欠損金の金額(税効果会計適用後)は、以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (2017年11月30日)	当連結会計年度 (2018年11月30日)
将来減算一時差異	102,873	10,563
税務上の繰越欠損金	118,086	303,873
合計	220,959	314,436

繰延税金資産が認識されていない税務上の繰越欠損金の繰越期限は以下のとおりです。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (2017年11月30日)	当連結会計年度 (2018年11月30日)
１年目	－	－
２年目	－	87,916
３年目	－	－
４年目	－	65,811
５年目以降	349,299	733,946
合計	349,299	887,673

子会社に対する投資にかかる将来加算一時差異に対しては当該一時差異の解消をコントロールできる立場にあり、かつ予見可能な期間内に当該一時差異が解消されない可能性が高いため繰延税金負債を認識しておりません。当該将来加算一時差異の金額は、それぞれ前連結会計年度末4,203,343千円、当連結会計年度末6,733,994千円であります。

(2) 法人所得税

前連結会計年度及び当連結会計年度において、当社は、主に法人税、住民税及び事業税を課されており、これらを基礎として計算した法定実効税率はそれぞれ30.86％となっております。なお、2018年12月１日以降に解消が見込まれる一時差異については30.62％であります。ただし、海外子会社についてはその所在地における法人税等が課されております。

当期税金費用及び繰延税金費用の内訳は、以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2016年12月１日 　至　2017年11月30日)	当連結会計年度 (自　2017年12月１日 　至　2018年11月30日)
当期税金費用
当期利益に対する当期税金費用	2,860,555	3,748,528
当期税金費用合計	2,860,555	3,748,528
繰延税金費用
一時差異の発生及び解消	22,961	△437,939
税率の変更による差異	10,780	8,190
繰延税金費用合計	33,742	△429,748
法人所得税	2,894,297	3,318,779

当期税金費用には、税金費用を減少させるために使用された従前は税効果未認識であった税務上の欠損金又は過去の期間の一時差異から生じた便益の額が含まれています。これに伴う前連結会計年度及び当連結会計年度における当期税金費用の減少額は、軽微であります。

繰延税金費用には、従前は税効果未認識であった税務上の欠損金又は過去の期間の一時差異から生じた便益の額が含まれています。これに伴う前連結会計年度及び当連結会計年度における当期税金費用の減少額は、軽微であります。

法定実効税率による法人所得税と連結包括利益計算書で認識された法人所得税の金額との差異は以下のとおりであります。なお、前連結会計年度及び当連結会計年度の法定実効税率は、それぞれ30.86％を適用しております。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2016年12月１日 　至　2017年11月30日)	当連結会計年度 (自　2017年12月１日 　至　2018年11月30日)
税引前当期利益	9,049,467	10,171,017
法定実効税率による法人所得税	2,792,665	3,138,775
調整
永久に損金(益金)に算入されない項目	△9,251	27,076
繰延税金資産が認識されなかった一時差異等の増減	20,693	745
税率の変更による差異	10,780	8,190
子会社の税率差異	132,256	203,889
税額控除	△58,658	△68,884
その他	5,810	8,985
法人所得税	2,894,297	3,318,779

16．営業債務及びその他の債務

営業債務及びその他の債務の内訳は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (2017年11月30日)	当連結会計年度 (2018年11月30日)
支払手形及び買掛金	1,035,883	1,186,431
未払金	677,786	827,755
前受金	1,279,636	1,358,417
預り敷金保証金	2,815,668	3,194,533
その他	1,749,656	1,217,410
合計	7,558,632	7,784,548

流動負債	4,278,612	4,075,579
非流動負債	3,280,020	3,708,969

17．借入金

借入金の内訳は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (2017年11月30日)	当連結会計年度 (2018年11月30日)	平均利率 (％)	返済期限
流動負債
短期借入金	101,500	219,000	1.34	―
１年以内返済予定の長期借入金	6,343,886	7,085,840	1.17	―
リース債務	3,654	3,654	－	―
合計	6,449,040	7,308,494
非流動負債
長期借入金	60,668,260	67,714,333	1.05	2019年～2047年
リース債務	6,074	2,419	－	2019年～2020年
合計	60,674,335	67,716,752

(注) １．平均利率は、当連結会計年度末残高に対する表面利率の加重平均であります。

２．前連結会計年度末及び当連結会計年度末の借入金には、担保付の債務がそれぞれ67,018,926千円及び74,772,773千円含まれております。

一部の棚卸資産、有形固定資産及び投資不動産を担保に供しております。

18．引当金

引当金の内訳及び増減は以下のとおりであります。

前連結会計年度(自　2016年12月１日　至　2017年11月30日)

(単位：千円)

	賞与引当金	有給休暇 引当金	資産除去 債務	賃貸事業 損失引当金	完成工事 補償引当金	合計
期首残高　2016年12月１日	415,238	32,991	79,049	－	1,800	529,079
期中増加額	444,079	36,619	－	3,573	－	484,271
期中減少額(目的使用)	△415,238	△31,956	－	－	－	△447,195
期中減少額(戻入)	－	△1,034	△60,000	－	△1,400	△62,434
割引計算の期間利息費用	－	－	147	－	－	147
期末残高　2017年11月30日	444,079	36,619	19,197	3,573	400	503,868

当連結会計年度(自　2017年12月１日　至　2018年11月30日)

(単位：千円)

	賞与引当金	有給休暇 引当金	資産除去 債務	賃貸事業 損失引当金	完成工事 補償引当金	合計
期首残高　2017年12月１日	444,079	36,619	19,197	3,573	400	503,868
期中増加額	551,529	40,829	－	1,060	－	593,419
期中減少額(目的使用)	△444,079	△36,619	－	△3,573	－	△484,271
期中減少額(戻入)	－	－	△12,530	－	△150	△12,680
割引計算の期間利息費用	－	－	150	－	－	150
期末残高　2018年11月30日	551,529	40,829	6,817	1,060	250	600,487

(単位：千円)

	前連結会計年度 (2017年11月30日)	当連結会計年度 (2018年11月30日)
流動負債	484,671	593,669
非流動負債	19,197	6,817

資産除去債務は、当社が保有する投資不動産の一部で、その解体・撤去時に法令の定める特別な方法で処理しなければならないアスベスト、ＰＣＢが含まれているものがあるため、当該処理費用を認識しております。

これらの費用は主に１年以上経過した後に支払われることが見込まれておりますが、将来の事業計画等により影響を受けます。

その他の引当金については、主に翌連結会計年度の費用となることが見込まれております。

19．従業員給付

(単位：千円)

	前連結会計年度 (2017年11月30日)	当連結会計年度 (2018年11月30日)
従業員に対する退職給付に係る負債	442,900	481,719
経営幹部に対する退職給付に係る 負債	29,674	11,834
合計	472,574	493,554

(1) 従業員に対する退職給付

当社グループは、従業員の退職給付に充てるため、確定給付制度及び確定拠出制度を採用しております。給付額は、退職時の給与水準、勤務期間等の要因により決定されます。確定給付制度は、数理計算上のリスクに晒されております。

①　確定給付制度

従業員に対する退職給付に係る負債の内訳

(単位：千円)

	前連結会計年度 (2017年11月30日)	当連結会計年度 (2018年11月30日)
確定給付制度債務(制度資産なし)	442,900	481,719
連結財政状態計算書上の 確定給付制度債務	442,900	481,719

純損益で認識した退職給付費用の内訳は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2016年12月１日 　至　2017年11月30日)	当連結会計年度 (自　2017年12月１日 　至　2018年11月30日)
勤務費用	71,368	66,077
利息費用	1,553	1,692
退職給付費用合計(注)	72,921	67,769

(注)　退職給付費用は、「販売費及び一般管理費」に計上しております。

確定給付制度債務の現在価値の変動は、以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2016年12月１日 　至　2017年11月30日)	当連結会計年度 (自　2017年12月１日 　至　2018年11月30日)
期首残高	390,505	442,900
当期勤務費用	71,368	66,077
利息費用	1,553	1,692
給付支払額	△16,681	△44,892
財務上の仮定の変更により生じた 数理計算上の差異	5,764	15,941
連結除外の影響等	△9,610	－
期末残高	442,900	481,719

当社グループの確定給付制度債務に係る加重平均期間は、前連結会計年度及び当連結会計年度において、それぞれ9.9年及び9.7年であります。

数理計算に用いた主要な仮定は、以下のとおりであります。

(単位：％)

	前連結会計年度 (2017年11月30日)	当連結会計年度 (2018年11月30日)
割引率	0.38	0.41
昇給率	3.52	4.02

当連結会計年度末において、割引率が変動した場合の確定給付制度債務に与える影響額は次のとおりであります。なお、本分析では割引率以外の変動要因は一定であることを前提としております。

マイナスは確定給付制度債務の減少を、プラスは確定給付制度債務の増加を表しております。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (2017年11月30日)	当連結会計年度 (2018年11月30日)
割引率0.5％上昇	△20,847	△22,072
割引率0.5％低下	22,527	23,843

②　確定拠出制度

当社グループ全体の拠出額は、以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2016年12月１日 　至　2017年11月30日)	当連結会計年度 (自　2017年12月１日 　至　2018年11月30日)
拠出額	29,016	31,172

(2) 経営幹部に対する退職給付

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2016年12月１日 　至　2017年11月30日)	当連結会計年度 (自　2017年12月１日 　至　2018年11月30日)
期首残高	22,870	29,674
繰入額	6,803	6,998
支払額	－	△24,838
期末残高	29,674	11,834

上記金額は内規に基づいて算定された期末要支給額をもって計上しております。

経営幹部に対する退職給付に係る負債については、当社グループの退職給付の対象となる経営幹部の人数が少数であり、また年齢に偏りがあることなどから、高い水準の信頼性をもって数理計算上の見積り及び割引計算を行うことが困難であります。そのため当社グループとしては、内規に基づいて算定された期末要支給額が経営幹部に対する退職給付に係る負債の最善の見積りであると判断しております。

20．資本及びその他の資本項目

(1) 資本金及び資本剰余金

	発行可能株式総数 (株)	発行済株式総数 (株)	資本金(千円)	資本剰余金(千円)
2016年12月１日残高	150,000,000	48,284,000	6,421,392	6,418,823
増減	－	－	－	45,416
2017年11月30日残高	150,000,000	48,284,000	6,421,392	6,464,240
増減	－	260,800	132,747	80,683
2018年11月30日残高	150,000,000	48,544,800	6,554,139	6,544,924

(注) １．当社の発行する株式は、無額面普通株式であります。

２．発行済株式は、全額払込済であります。

３．資本剰余金の主な内容は、資本準備金であります。

４．新株の発行（新株予約権の行使）による増加であります。

(2) 自己株式

	株式数(株)	金額(千円)
2017年11月30日残高	－	－
増減	105	△128
2018年11月30日残高	105	△128

(注)　期中増減は、単元未満株式の買取によるものであります。

(3) 資本剰余金

資本剰余金は資本準備金及びその他資本剰余金から構成されます。会社法では、株式の発行に際しての払込み又は給付に係る額の２分の１以上を資本金に組み入れ、資本金として計上しないこととした金額は資本準備金として計上することが規定されております。

(4) 利益剰余金

利益剰余金は利益準備金及びその他利益剰余金から構成されます。会社法では、剰余金の配当に際し、減少する剰余金の額の10分の１を、資本準備金及び利益準備金の合計額が資本金の４分の１に達するまで資本準備金又は利益準備金として積み立てることが規定されております。

(5) その他の資本の構成要素

前連結会計年度(自　2016年12月１日　至　2017年11月30日)

(単位：千円)

	在外営業活動体の 換算差額	売却可能金融資産の 公正価値の純変動	キャッシュ・ フロー・ヘッジの 公正価値の純変動	合計
2016年12月１日残高	△1,318	59,496	△8,616	49,562
その他の包括利益	12,035	△2,644	5,070	14,461
2017年11月30日残高	10,717	56,852	△3,545	64,024

当連結会計年度(自　2017年12月１日　至　2018年11月30日)

(単位：千円)

	在外営業活動体の 換算差額	売却可能金融資産の 公正価値の純変動	キャッシュ・ フロー・ヘッジの 公正価値の純変動	合計
2017年12月１日残高	10,717	56,852	△3,545	64,024
その他の包括利益	△881	13,480	2,913	15,513
2018年11月30日残高	9,836	70,332	△631	79,537

①　在外営業活動体の換算差額

外貨建で作成された在外活動体の財務諸表を連結する際に発生した換算差額であります。

②　売却可能金融資産の公正価値の純変動

売却可能金融資産の公正価値の評価差額であります。

③　キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の純変動

キャッシュ・フロー・ヘッジとして指定されたデリバティブ取引の公正価値の変動額のうち有効と認められる部分であります。

21．配当金

(1) 配当金支払額

前連結会計年度(自　2016年12月１日　至　2017年11月30日)
決議	１株当たり配当額 (円)	配当金の総額(千円)	基準日	効力発生日
2017年２月24日 定時株主総会	22	1,062,248	2016年11月30日	2017年２月27日

当連結会計年度(自　2017年12月１日　至　2018年11月30日)
決議	１株当たり配当額 (円)	配当金の総額(千円)	基準日	効力発生日
2018年２月27日 定時株主総会	25	1,207,100	2017年11月30日	2018年２月28日

(2) 基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの

当連結会計年度(自　2017年12月１日　至　2018年11月30日)
決議	１株当たり配当額 (円)	配当金の総額(千円)	基準日	効力発生日
2019年２月27日 定時株主総会	30	1,456,340	2018年11月30日	2019年２月28日

22．売上高

売上高の内訳は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2016年12月１日 　至　2017年11月30日)	当連結会計年度 (自　2017年12月１日 　至　2018年11月30日)
販売用不動産売上高	45,465,515	48,055,190
サービス売上高	12,288,813	13,488,128
合計	57,754,328	61,543,319

23．売上原価

売上原価の内訳は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2016年12月１日 　至　2017年11月30日)	当連結会計年度 (自　2017年12月１日 　至　2018年11月30日)
棚卸資産取得価額	35,194,178	36,332,783
減価償却費	307,129	533,733
棚卸資産評価損益	34,806	456,914
外注費その他	5,401,701	5,496,790
合計	40,937,814	42,820,221

24．販売費及び一般管理費

販売費及び一般管理費の内訳は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2016年12月１日 　至　2017年11月30日)	当連結会計年度 (自　2017年12月１日 　至　2018年11月30日)
従業員給付費用	3,774,849	4,120,507
販売経費(流動化)	655,360	655,740
販売経費(開発)	801,652	948,176
広告宣伝費	207,707	217,269
支払報酬	129,977	133,030
支払手数料	266,904	423,005
租税公課	738,161	657,601
交通費	79,647	79,696
通信費	62,162	60,364
事務用品費	43,821	58,221
減価償却費及び償却費	85,916	87,375
貸倒引当金繰入額	1,824	△948
その他	305,865	420,031
合計	7,153,850	7,860,072

25．人件費

人件費の内訳は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2016年12月１日 　至　2017年11月30日)	当連結会計年度 (自　2017年12月１日 　至　2018年11月30日)
給与手当及び賞与手当	3,028,592	3,311,489
退職給付費用	108,741	107,379
法定福利費	403,731	440,153
株式報酬費用	45,416	4,935
その他の短期従業員給付	188,366	256,549
合計	3,774,849	4,120,507

26．その他の収益

その他の収益の内訳は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2016年12月１日 　至　2017年11月30日)	当連結会計年度 (自　2017年12月１日 　至　2018年11月30日)
関係会社株式売却益	123,505	－
負ののれん発生益	－	87,970
雑収入	92,249	59,061
合計	215,754	147,032

(注)　１．当連結会計年度の「負ののれん発生益」は、主に㈱増田建材店の株式取得に伴う支払対価が同社の識別可能資産及び引受負債の正味価額を下回ったことによるものであります。

２．前連結会計年度の「雑収入」には、為替差益が4,864千円含まれております。

27．その他の費用

その他の費用の内訳は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2016年12月１日 　至　2017年11月30日)	当連結会計年度 (自　2017年12月１日 　至　2018年11月30日)
固定資産除却損	22,955	791
株式取得関連費用	－	77,220
雑損失	21,595	56,237
合計	44,550	134,249

(注)　当連結会計年度の「雑損失」には、為替差損が469千円が含まれております。

28．金融収益・費用

金融収益・費用の内訳は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2016年12月１日 　至　2017年11月30日)	当連結会計年度 (自　2017年12月１日 　至　2018年11月30日)
受取利息	727	462
受取配当金	76,154	85,281
金融収益合計	76,881	85,743
支払利息	861,281	790,534
金融費用合計	861,281	790,534

(注)　前連結会計年度及び当連結会計年度の純損益を通じて公正価値で測定されていない金融負債から生じる手数料費用は、それぞれ106,271千円及び95,127千円であります。

29．その他の包括利益

各連結会計年度の「その他の包括利益」に含まれている、各包括利益項目の当期発生額及び損益への組替調整額、並びに税効果の影響は、以下のとおりであります。

前連結会計年度(自　2016年12月１日　至　2017年11月30日)

(単位：千円)

	当期発生額	組替調整額	税効果前	税効果	税効果後
純損益に振り替えられない項目
確定給付制度の再測定	△5,548	－	△5,548	1,531	△4,016
純損益に振り替えられない項目の合計	△5,548	－	△5,548	1,531	△4,016
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目
在外営業活動体の換算差額	12,035	－	12,035	－	12,035
売却可能金融資産の公正価値の純変動	△3,994	172	△3,821	1,176	△2,644
キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の 純変動	3,635	3,578	7,213	△2,142	5,070
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目 の合計	11,676	3,751	15,427	△966	14,461
合計	6,128	3,751	9,879	565	10,445

当連結会計年度(自　2017年12月１日　至　2018年11月30日)

(単位：千円)

	当期発生額	組替調整額	税効果前	税効果	税効果後
純損益に振り替えられない項目
確定給付制度の再測定	△15,941	－	△15,941	4,902	△11,038
純損益に振り替えられない項目の合計	△15,941	－	△15,941	4,902	△11,038
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目
在外営業活動体の換算差額	△881	－	△881	－	△881
売却可能金融資産の公正価値の純変動	19,322	143	19,465	△5,985	13,480
キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の 純変動	4,300	－	4,300	△1,386	2,913
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目 の合計	22,741	143	22,885	△7,371	15,513
合計	6,799	143	6,943	△2,469	4,474

30．１株当たり利益

	前連結会計年度 (自　2016年12月１日 　至　2017年11月30日)	当連結会計年度 (自　2017年12月１日 　至　2018年11月30日)
親会社の所有者に帰属する当期利益(千円)	6,155,169	6,852,237
希薄化後１株当たり当期利益の計算に使用する 当期利益(千円)	6,155,169	6,852,237
発行済普通株式の加重平均株式数(株)	48,284,000	48,472,355
希薄化後１株当たり当期利益の算定に用いられた 普通株式増加数(株)	25,402	85,411
希薄化後１株当たり当期利益の算定に用いられた 普通株式の加重平均株式数(株)	48,309,402	48,557,766
基本的１株当たり当期利益(円)	127.48	141.36
希薄化後１株当たり当期利益(円)	127.41	141.12

(注) 基本的１株当たり当期利益は、親会社の所有者に帰属する当期利益を、発行済普通株式の加重平均株式数により除して算出しております。

31．金融商品

(1) 資本管理

当社グループは、持続的な成長の実現のための機動的な投資を実施するため、十分な資金調達余力の確保が必要であると認識しております。そのため、当社グループは、将来の事業投資に対する財務の健全性・柔軟性の確保及び資本収益性のバランスある資本構成を目指しております。

当社グループでは、現金及び現金同等物、有利子負債及び資本のバランスに注意しております。

各連結会計年度末時点のそれぞれの残高は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (2017年11月30日)	当連結会計年度 (2018年11月30日)
現金及び現金同等物	23,750,239	26,520,569
有利子負債	67,123,376	75,025,247
資本	46,158,867	52,021,782

なお、当社の一部の銀行借入には、一定の資本水準の維持等を要求する財務制限条項が付されております。当社グループは、当該条項にて必要とされる水準を維持するようにモニタリングしております。

(2) リスク管理に関する事項

当社グループは、経営活動を行う過程において、財務上のリスク(為替リスク、金利リスク、信用リスク、流動性リスク、価格リスク)に晒されております。当社グループは、当該財務上のリスクを軽減するために、リスク管理を行っております。リスク発生要因の根本からの発生を防止(リスク回避)、又は回避できないリスクについてはその低減を図るようにしております。また、当社グループの方針として、投機目的のデリバティブ及び株式等の取引は行っておりません。

(3) 為替リスク

為替リスクは、当社グループの機能通貨以外の通貨による取引から生じます。当社グループの営業活動においては、重要な外貨建取引がないことから、重要な為替リスクには晒されておりません。

また、当社グループの在外営業活動体の財務諸表換算に伴い、その他の包括利益が変動しますが、その影響は当社グループにとって重要なものではないと考えております。

(4) 金利リスク

金利リスクは、主として金融機関からの変動金利による借入から生じます。当該リスクの管理に関しては、経理部にて各金融機関毎の借入金利の一覧表を定期的に作成し、借入金利の変動状況をモニタリングしております。

金利感応度分析

当社グループが各連結会計年度末において保有する変動金利の借入金において、金利が1.0％上昇した場合の、連結包括利益計算書の税引前利益に与える影響額は、以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2016年12月１日 　至　2017年11月30日)	当連結会計年度 (自　2017年12月１日 　至　2018年11月30日)
税引前利益に与える影響額	△652,984	△723,472

(5) 信用リスク

営業債権及びその他の債権は、顧客の信用リスクに晒されております。当該リスクに関しては、取引先ごとの期日管理及び残高管理を行うとともに、回収遅延債権については、定期的に経営会議へ報告され、個別に把握及び対応を行う体制となっております。

金融資産の信用リスクに係る最大のエクスポージャーは、連結財政状態計算書に表示されている減損後の金融資産の帳簿価額であります。

①　期日経過した金融資産

連結会計年度末において期日が経過しているが、減損はしていない営業債権及びその他の債権の年齢分析は、以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (2017年11月30日)	当連結会計年度 (2018年11月30日)
期日経過３ヶ月以内	40,823	55,239
期日経過３ヶ月超６ヶ月以内	811	546
期日経過６ヶ月超	538	419
合計	42,173	56,205

②　減損が生じている金融資産

当社グループでは、主要な取引先の財政状態、与信の状況、債権の回収状況等を個々に検証して貸倒引当金を設定しております。

連結会計年度末において減損していると個別に判断された営業債権及びその他の債権は、以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (2017年11月30日)	当連結会計年度 (2018年11月30日)
営業債権及びその他の債権	8,539	8,612
貸倒引当金	△8,372	△8,431
合計	166	180

③　貸倒引当金の増減

当社グループでは、金融資産が減損した場合、減損を当該金融資産の帳簿価額から直接減少させずに、貸倒引当金を計上しております。貸倒引当金の増減については、以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2016年12月１日 　至　2017年11月30日)	当連結会計年度 (自　2017年12月１日 　至　2018年11月30日)
期首残高	14,321	10,195
当期計上額	1,921	230
期中減少額(戻入)	△97	△166
期中減少額(目的使用)	△5,950	△1,416
期末残高	10,195	8,843

(6) 流動性リスク

当社グループは、金融機関からの借入により資金を調達しているため、資金調達環境の悪化などにより支払期日にその支払を実行できなくなる流動性リスクに晒されております。当社経理部は、定期的に、手許流動性及び有利子負債の状況等を把握・集約し、経営会議に報告しております。金融負債の期日別残高は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	１年以内	１年超５年以内	５年超	合計
前連結会計年度(2017年11月30日)
非デリバティブ金融負債
営業債務その他の債務	2,489,124	3,049,293	216,956	5,755,374
借入金	6,449,040	48,230,849	12,443,486	67,123,376
デリバティブ金融負債
営業債務その他の債務	－	13,770	－	13,770
当連結会計年度(2018年11月30日)
非デリバティブ金融負債
営業債務その他の債務	2,439,178	3,478,724	220,775	6,138,677
借入金	7,308,494	46,648,296	21,068,456	75,025,247
デリバティブ金融負債
営業債務その他の債務	－	9,469	－	9,469

(7) 価格リスク

当社グループは、売却可能金融資産に分類される投資から生じる金融商品の価格リスクに晒されております。これらの金融商品は主として上場有価証券及び私募ファンドへの出資額であります。当該金融商品から生じる価格リスクを管理するため、当社経理部は、定期的に、保有する上場有価証券及び私募ファンドへの出資額を経営会議へ報告しております。

前連結会計年度末及び当連結会計年度末において、税率を含むその他すべての変動要因が一定であるとして、上場有価証券の価格が10％変動した場合には、当期包括利益及び資本への影響は、それぞれ、88,538千円、111,913千円変動します。

(8) 公正価値

①　公正価値及び帳簿価額

金融資産・負債の公正価値及び連結財政状態計算書に表示された帳簿価額は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (2017年11月30日)		当連結会計年度 (2018年11月30日)
帳簿価額	公正価値	帳簿価額	公正価値
現金及び現金同等物	23,750,239	23,750,239	26,520,569	26,520,569
売却可能金融資産	1,751,463	1,751,463	2,244,831	2,244,831
営業債権及びその他の債権(注)１	3,008,339	3,008,339	3,955,472	3,955,472
営業債務及びその他の債務(注)２	7,558,632	7,558,632	7,784,548	7,784,548
借入金	67,123,376	67,133,900	75,025,247	75,035,318

(注) １．上記は連結財政状態計算書上の金額であります。このうち、金融商品である償却原価で測定する金融資産は、前連結会計年度2,217,069千円、当連結会計年度2,751,391千円であります。

２．上記は連結財政状態計算書上の金額であります。このうち、金融商品である償却原価で測定する金融負債は、前連結会計年度5,755,374千円、当連結会計年度6,138,677千円であります。

金融商品の公正価値算定方法

(現金及び現金同等物、営業債権及びその他の債権、営業債務及びその他の債務、短期借入金)

これらのうち短期間で決済されるものについては、帳簿価額は公正価値に近似しております。但し、金利スワップ取引の公正価値は、金融機関による時価に基づいております。

(売却可能金融資産)

上場有価証券の公正価値は、公表市場価格で測定されます。活発な市場を有しない金融資産や非上場有価証券の場合には、当社グループは一定の評価技法等を用いて公正価値を算定します。評価技法としては、最近における第三者間取引事例、実質的に同等な他の金融商品価格の参照、割引キャッシュ・フロー法等を使用しております。活発な市場における公表市場価格がなく、公正価値を信頼性をもって測定できない有価証券に関しては取得原価で測定しております。

(長期借入金)

長期借入金のうち、変動金利によるものの公正価値については、短期間で市場金利が反映されるため、帳簿価額に近似しております。固定金利によるものの公正価値については、元利金の合計額を、新規に同様の借入を行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しております。

②　公正価値ヒエラルキー

以下は、金融商品を当初認識した後、公正価値で測定された金融商品の分析です。金融商品の公正価値をレベル１からレベル３まで分類しております。

レベル１：活発な市場における公表価格により測定された公正価値

レベル２：レベル１以外の、観察可能な価格を直接又は間接的に使用して算出された公正価値

レベル３：観察可能な市場データに基づかないインプットを含む、評価技法から算出された公正価値

(単位：千円)

	前連結会計年度(2017年11月30日)
レベル１	レベル２	レベル３	合計
売却可能金融資産	1,276,317	－	475,145	1,751,463
公正価値で測定しその変動をその他の包括利益を通じて測定する金融負債 (デリバティブ)(注)	－	13,770	－	13,770

(単位：千円)

	当連結会計年度(2018年11月30日)
レベル１	レベル２	レベル３	合計
売却可能金融資産	1,613,044	－	631,787	2,244,831
公正価値で測定しその変動をその他の包括利益を通じて測定する金融負債 (デリバティブ)(注)	－	9,469	－	9,469

(注)　変動金利の借入に関連する将来キャッシュ・フローの変動をヘッジするための金利スワップ契約であります。

なお、指定されたキャッシュ・フロー・ヘッジに関しキャッシュ・フローが発生すると見込まれる期間及びそれらが純損益に影響を与えると見込まれる期間は当連結会計年度末より４年以内であります。

レベル３に分類された金融商品に係る期首残高から期末残高への調整は、以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2016年12月１日 　至　2017年11月30日)	当連結会計年度 (自　2017年12月１日 　至　2018年11月30日)
期首残高	78,021	475,145
取得	420,166	152,799
包括利益
損益(注)	△3,412	5,749
処分	△19,629	△1,907
期末残高	475,145	631,787

(注) すべて不動産ファンド・コンサルティング事業にかかる損益であり、各連結会計年度の「売上高」又は「売上原価」に含まれております。

32．オペレーティング・リース

(1) 借手側

当社グループは、非関連当事者より、事務所等をオペレーティング・リース契約により賃借しております。このうち、一部の契約には一定期間解約不能のオペレーティング・リース契約が含まれております。解約不能のオペレーティング・リースに基づく将来の最低支払リース料は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2016年12月１日 　至　2017年11月30日)	当連結会計年度 (自　2017年12月１日 　至　2018年11月30日)
１年以内	508,659	508,659
１年超５年以内	1,012,897	504,237
合計	1,521,556	1,012,897

前連結会計年度及び当連結会計年度において、解約可能または解約不能オペレーティング・リースに基づいて費用として認識したリース料は、それぞれ、622,707千円及び621,398千円であります。

(2) 貸手側

当社グループは、非関連当事者に対して、事務所等をオペレーティング・リース契約により賃貸しております。このうち、一部の契約には一定期間解約不能のオペレーティング・リース契約が含まれております。解約不能のオペレーティング・リースに基づく将来の最低受取リース料は以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2016年12月１日 　至　2017年11月30日)	当連結会計年度 (自　2017年12月１日 　至　2018年11月30日)
１年以内	368,497	375,548
１年超５年以内	470,366	450,721
５年超	131,428	100,394
合計	970,292	926,664

33．関連当事者

(1) 関連当事者との取引

当社グループは、経営幹部との取引を以下のように行っております。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2016年12月１日 　至　2017年11月30日)	当連結会計年度 (自　2017年12月１日 　至　2018年11月30日)
営業債権及びその他の債権	－	21
営業債務及びその他の債務	450,684	493,954
売上高	－	30
販売費及び一般管理費	1,378	1,785
合計	452,062	495,792

関連当事者との取引は、通常の事業取引と同様の条件で行われております。

なお、当社は、2015年２月25日開催の定時株主総会において、役員退職慰労金制度の廃止に伴う打ち切り支給を決議し、「役員退職慰労引当金」を全額取崩し、打ち切り支給額の未払分を非流動負債の「営業債務及びその他の債務」に含めて表示しております。「営業債務及びその他の債務」に含めて表示した未払分は、前連結会計年度350,581千円、当連結会計年度348,641千円であります。また、一部の連結子会社において、経営幹部に対する役員退職慰労金の未払分があり、非流動負債の「営業債務及びその他の債務」に含めて表示しております。「営業債務及びその他の債務」に含めて表示した未払分は、前連結会計年度100,000千円、当連結会計年度145,000千円であります。

(2) 主要な経営幹部に対する報酬

主要な経営幹部に対する報酬は、以下のとおりであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (自　2016年12月１日 　至　2017年11月30日)	当連結会計年度 (自　2017年12月１日 　至　2018年11月30日)
短期従業員給付	372,740	430,555
退職給付	6,803	52,598
合計	379,543	483,154

34．ストラクチャード・エンティティ

当社及び一部の連結子会社は、不動産への投資を目的としたストラクチャード・エンティティに対し、投資及びアセットマネジメント業務等により関与しておりますが、連結しておりません。

当該連結していないストラクチャード・エンティティからの前連結会計年度末及び当連結会計年度末におけるアセットマネジメント受託資産残高はそれぞれ、392,114,281千円及び499,184,396千円であり、受け取った報酬は、それぞれ、1,376,498千円及び1,812,740千円であります。

当該ストラクチャード・エンティティは、主として、不動産を担保とするノンリコースローンにより、資金調達を行っております。

連結していないストラクチャード・エンティティに対する関与に関連して、連結財政状態計算書において認識した資産の帳簿価額は以下のとおりであり、当該帳簿価額が最大エクスポージャーであります。

(単位：千円)

	前連結会計年度 (2017年11月30日)	当連結会計年度 (2018年11月30日)
営業債権及びその他の債権	287,821	329,318
売却可能金融資産	422,625	426,667
合計	710,446	755,986

なお、最大エクスポージャーは、ストラクチャード・エンティティが保有する資産の価値の下落から発生する可能性のある損失の最大の金額であり、ストラクチャード・エンティティに関与することにより見込まれる損失の金額を意味するものではありません。

35．株式報酬

(1) 株式報酬制度の内容

当社は、ストック・オプション制度を採用しており、当社の取締役、執行役員及び従業員並びに連結子会社の取締役に対してストック・オプションを付与しています。この制度は当社グループの業績向上と企業価値向上に対する意欲や士気を一層高めることを目的としています。

ストック・オプションの行使期間は、新株予約権割当契約に定められた期間であり、その期間内に行使されない場合は、当該オプションは失効します。また、権利行使の時点において、当社グループの取締役、監査役、執行役員又は従業員のいずれかの地位にあることを要します。ただし、任期満了による退任等、新株予約権割当契約で認められた場合は、この限りではありません。

当社の株式報酬制度は、持分決済型株式報酬として会計処理されており、前連結会計年度及び当連結会計年度の持分決済型株式報酬取引に関する費用は、それぞれ、45,416千円及び4,935千円であります。

当連結会計年度において存在する当社グループのストック・オプション制度は、以下のとおりです。

	付与数(株)	付与日	行使期間	行使価格(円)
第５回新株予約権	506,000	2015年11月26日	2018年１月10日～ 2020年10月28日	803

(2) ストック・オプションの行使可能株式総数及び加重平均行使価格

	前連結会計年度 (自　2016年12月１日 　至　2017年11月30日)	当連結会計年度 (自　2017年12月１日 　至　2018年11月30日)
行使価格(円)	803	803
期首未行使残高(株)	506,000	506,000
期中の付与(株)	―	―
期中の失効(株)	―	―
期中の行使(株)	―	260,800
期中の満期消滅(株)	―	―
期末未行使残高(株)	506,000	245,200
期末行使可能残高(株)	―	245,200

（注）１.当連結会計年度における期中に行使されたストック・オプションの権利行使日時点の加重平均株価は、1,321円です。

２.当連結会計年度末の期末未行使残高及び期末行使可能残高には、当社が保有している自己新株予約権62,000株が含まれております。

３.未行使のストック・オプションの加重平均残存契約年数は、当連結会計年度において1.9年であります。

36．キャッシュ・フロー情報

財務活動から生じる負債の主な変動は、財務キャッシュ・フローによる変動であり、重要な非資金変動はありません。

37．企業結合

前連結会計年度(自　2016年12月１日　至　2017年11月30日)

重要な企業結合等が無いため、記載を省略しております。

当連結会計年度(自　2017年12月１日　至　2018年11月30日)

(株式会社増田建材店の取得)

当社は、2017年12月26日に埼玉県戸田市、東京都府中市等に収益不動産を保有し、賃貸事業を営む株式会社増田建材店の株式の100％を取得しました。

当社グループは、将来の収益の源泉となる仕入活動を強化しており、今般のＭ＆Ａもその仕入手法の一環として実施いたしました。

取得日現在における支払対価、取得資産及び引受負債の公正価値は次のとおりです。

	金額（千円）
支払対価の公正価値（注）	2,017,155
取得資産及び引受負債の公正価値
流動資産	2,737,726
（うち、現金及び現金同等物）	(682,039)
非流動資産	15,251
流動負債	△181,895
非流動負債	△484,252
純資産	2,086,829
負ののれん発生益	△69,674
合計	2,017,155

（注）支払対価は現金です。

上記のとおり、負ののれん発生益69,674千円は、取得資産の公正価値から引受負債の公正価値を差し引いた純資産が、支払対価の公正価値を上回っていたため発生しており、連結包括利益計算書の「その他の収益」に計上しております。

取得資産及び引受負債の公正価値は、第三者によるデュー・デリジェンスを通じて精査した財務・資産状況等を総合的に勘案して算定しております。

当該企業結合に係る取得関連費用については、60,720千円を連結包括利益計算書の「その他の費用」として計上しております。

なお、当該企業結合に係る取得日以降の損益情報及びプロフォーマ損益情報は、連結財務諸表に対する影響額に重要性がないため記載しておりません。

38．偶発事象

該当事項はありません。

39．後発事象

自己株式の取得

当社は、2019年２月５日開催の取締役会において、会社法第165条第３項の規定により読み替えて適用される同法第156条の規定に基づき、自己株式取得に係る事項を決議しました。決議内容は下記のとおりであります。

１．自己株式の取得を行う理由

資本効率の向上および、環境の変化に対応した機動的な資本政策の遂行を可能とするため。

２．取得に係る事項の内容

（１）取得対象株式の種類	普通株式
（２）取得し得る株式の総数	1,200,000株（上限） （発行済株式総数（自己株式を除く）に対する割合2.5％）
（３）株式の取得価額の総額	1,000,000千円（上限）
（４）取　得　期　間	2019年２月７日～2019年８月31日
（５）取　得　方　法	証券会社による投資一任方式

40．重要な子会社

当社の重要な子会社は、「第１　企業の概況　４　関係会社の状況」に記載のとおりであります。 #### (2) 【その他】

当連結会計年度における四半期情報等

(累計期間)		第１四半期	第２四半期	第３四半期	当連結会計年度
売上高	(千円)	18,310,040	32,520,695	45,308,339	61,543,319
税引前四半期利益 又は税引前利益	(千円)	4,150,290	6,511,917	9,843,160	10,171,017
親会社の所有者に 帰属する四半期 (当期)利益	(千円)	2,847,530	4,452,334	6,645,209	6,852,237
基本的１株当たり 四半期(当期)利益	(円)	58.92	91.97	137.15	141.36

(会計期間)		第１四半期	第２四半期	第３四半期	第４四半期
基本的１株当たり 四半期利益	(円)	58.92	33.10	45.18	4.27

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２ 【財務諸表等】

(1) 【財務諸表】

① 【貸借対照表】

											(単位：千円)
										前事業年度 (2017年11月30日)	当事業年度 (2018年11月30日)
資産の部
	流動資産
		現金及び預金								18,237,801	18,747,826
		売掛金								100,876	※２ 119,547
		販売用不動産								※１ 40,822,920	※１ 45,077,095
		仕掛販売用不動産								※１ 14,150,794	※１ 10,917,460
		貯蔵品								4,457	5,761
		関係会社短期貸付金								170,560	70,000
		未収入金								※２ 642,938	※２ 938,635
		前渡金								289,196	500,205
		前払費用								275,029	259,258
		繰延税金資産								135,142	196,562
		その他								※２ 143,435	※２ 278,280
		貸倒引当金								△1,841	△471
		流動資産合計								74,971,312	77,110,161
	固定資産
		有形固定資産
			建物							※１ 10,998,347	※１ 16,434,105
			構築物							16,882	28,956
			機械及び装置							27,869	22,895
			車両運搬具							4,822	12,128
			工具、器具及び備品							43,645	33,502
			土地							※１ 20,596,780	※１ 24,021,186
			リース資産							9,008	5,624
			建設仮勘定							12,400	400
			有形固定資産合計							31,709,757	40,558,800
		無形固定資産
			ソフトウエア							35,375	25,411
			ソフトウエア仮勘定							－	23,105
			電話加入権							1,889	1,889
			無形固定資産合計							37,264	50,405
		投資その他の資産
			投資有価証券							1,699,377	2,194,930
			関係会社株式							4,809,144	6,390,866
			出資金							4,100	4,150
			長期貸付金							2,990	2,910
			関係会社長期貸付金							921,740	473,000
			長期前払費用							112,229	195,863
			長期未収入金							※２ 34,613	※２ 47,092
			破産更生債権等							3,582	3,627
			敷金及び保証金							678,906	603,566
			繰延税金資産							210,904	525,152
			その他							4,014	4,014
			貸倒引当金							△3,600	△3,645
			投資その他の資産合計							8,478,003	10,441,529
		固定資産合計								40,225,024	51,050,735
	資産合計									115,196,337	128,160,896

											(単位：千円)
										前事業年度 (2017年11月30日)	当事業年度 (2018年11月30日)
負債の部
	流動負債
		買掛金								※２ 724,194	※２ 810,375
		1年内返済予定の長期借入金								※１,※４ 5,847,106	※１,※４ 6,283,260
		リース債務								3,654	3,654
		未払金								530,901	※２ 540,829
		未払費用								69,028	77,190
		未払法人税等								136,704	837,448
		未払消費税等								241,473	－
		前受金								※２ 1,174,547	1,215,569
		預り金								537,794	※２ 164,446
		賞与引当金								235,743	281,962
		賃貸事業損失引当金								3,573	1,060
		流動負債合計								9,504,721	10,215,798
	固定負債
		長期借入金								※１,※４ 59,412,010	※１,※４ 66,853,583
		預り敷金保証金								※２ 2,658,061	※２ 3,081,544
		リース債務								6,074	2,419
		資産除去債務								19,197	6,817
		退職給付引当金								350,547	366,943
		役員長期未払金								350,581	348,641
		デリバティブ負債								6,088	3,546
		固定負債合計								62,802,560	70,663,496
	負債合計									72,307,282	80,879,295
純資産の部
	株主資本
		資本金								6,421,392	6,554,139
		資本剰余金
			資本準備金							6,504,868	6,637,615
			資本剰余金合計							6,504,868	6,637,615
		利益剰余金
			利益準備金							7,250	7,250
			その他利益剰余金
				別途積立金						15,000	15,000
				繰越利益剰余金						29,796,811	33,960,034
			利益剰余金合計							29,819,061	33,982,284
		自己株式								－	△128
		株主資本合計								42,745,321	47,173,911
	評価・換算差額等
		その他有価証券評価差額金								57,003	70,332
		繰延ヘッジ損益								△4,224	△2,460
		評価・換算差額等合計								52,778	67,871
	新株予約権									90,954	39,818
	純資産合計									42,889,054	47,281,601
負債純資産合計										115,196,337	128,160,896

 0105320_honbun_7056900103012.htm

② 【損益計算書】

											(単位：千円)
										前事業年度 (自 2016年12月１日 　至 2017年11月30日)	当事業年度 (自 2017年12月１日 　至 2018年11月30日)
売上高										※１ 45,491,580	※１ 48,061,639
売上原価										※１ 34,589,430	※１ 36,911,353
売上総利益										10,902,149	11,150,286
販売費及び一般管理費										※１,※２ 4,467,252	※１,※２ 4,819,863
営業利益										6,434,897	6,330,422
営業外収益
	受取利息									※１ 31,126	※１ 14,436
	受取配当金									※１ 1,521,737	※１ 1,142,368
	為替差益									4,627	－
	貸倒引当金戻入額									－	921
	雑収入									※１ 79,466	※１ 53,448
	営業外収益合計									1,636,957	1,211,174
営業外費用
	支払利息									842,029	758,957
	株式交付費									－	1,335
	為替差損									－	359
	雑損失									11,728	10,320
	営業外費用合計									853,757	770,973
経常利益										7,218,097	6,770,624
特別利益
特別損失
	固定資産売却損									－	304
	固定資産除却損									17,816	568
	関係会社整理損									2,967	－
	特別損失合計									20,784	872
税引前当期純利益										7,197,313	6,769,751
法人税、住民税及び事業税										1,690,720	1,781,756
法人税等調整額										56,909	△382,328
法人税等合計										1,747,630	1,399,427
当期純利益										5,449,682	5,370,323

不動産流動化事業原価明細書

		前事業年度 (自　2016年12月１日 　至　2017年11月30日)		当事業年度 (自　2017年12月１日 　至　2018年11月30日)
区分	注記 番号	金額(千円)	構成比 (％)	金額(千円)	構成比 (％)
Ⅰ　土地		20,384,892	71.9	14,318,421	57.6
Ⅱ　建物取得費・バリューアップコスト		7,961,835	28.1	10,089,348	40.6
Ⅲ　収益性低下による 簿価切下額		－	－	454,496	1.8
計		28,346,728	100.0	24,862,265	100.0

(注)　原価計算の方法は、個別原価計算によっております。

不動産開発事業原価明細書

		前事業年度 (自　2016年12月１日 　至　2017年11月30日)		当事業年度 (自　2017年12月１日 　至　2018年11月30日)
区分	注記 番号	金額(千円)	構成比 (％)	金額(千円)	構成比 (％)
Ⅰ　用地費		1,785,873	60.6	4,761,566	54.7
Ⅱ　建築費		1,133,849	38.5	3,944,623	45.3
Ⅲ　収益性低下による 簿価切下額		28,816	1.0	－	－
計		2,948,538	100.0	8,706,190	100.0

(注)　原価計算の方法は、個別原価計算によっております。

不動産賃貸事業原価明細書

		前事業年度 (自　2016年12月１日 　至　2017年11月30日)		当事業年度 (自　2017年12月１日 　至　2018年11月30日)
区分	注記 番号	金額(千円)	構成比 (％)	金額(千円)	構成比 (％)
Ⅰ　外注費		714,992	21.8	582,684	17.4
Ⅱ　諸経費		2,565,303	78.2	2,759,269	82.6
(うち租税公課)		(439,739)		(466,850)
(うち減価償却費)		(287,570)		(514,381)
(うち水道光熱費)		(517,461)		(540,298)
計		3,280,295	100.0	3,341,954	100.0

不動産ファンド・コンサルティング事業原価明細書

		前事業年度 (自　2016年12月１日 　至　2017年11月30日)		当事業年度 (自　2017年12月１日 　至　2018年11月30日)
区分	注記 番号	金額(千円)	構成比 (％)	金額(千円)	構成比 (％)
諸経費		13,867	100.0	942	100.0
計		13,867	100.0	942	100.0

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③ 【株主資本等変動計算書】

前事業年度(自　2016年12月１日　至　2017年11月30日)

	(単位：千円)
	株主資本
資本金	資本剰余金		利益剰余金
資本準備金	資本剰余金 合計	利益準備金	その他利益剰余金		利益剰余金 合計
別途積立金	繰越利益 剰余金
当期首残高	6,421,392	6,504,868	6,504,868	7,250	15,000	25,409,376	25,431,626
当期変動額
新株の発行
剰余金の配当						△1,062,248	△1,062,248
当期純利益						5,449,682	5,449,682
自己株式の取得
株主資本以外の項目 の当期変動額（純額）
当期変動額合計	－	－	－	－	－	4,387,434	4,387,434
当期末残高	6,421,392	6,504,868	6,504,868	7,250	15,000	29,796,811	29,819,061

	株主資本		評価・換算差額等			新株予約権	純資産合計
自己株式	株主資本合計	その他 有価証券 評価差額金	繰延ヘッジ 損益	評価・換算 差額等合計
当期首残高	－	38,357,887	60,295	△8,347	51,948	45,538	38,455,373
当期変動額
新株の発行		－					－
剰余金の配当		△1,062,248					△1,062,248
当期純利益		5,449,682					5,449,682
自己株式の取得		－					－
株主資本以外の項目 の当期変動額（純額）			△3,292	4,122	830	45,416	46,247
当期変動額合計	－	4,387,434	△3,292	4,122	830	45,416	4,433,681
当期末残高	－	42,745,321	57,003	△4,224	52,778	90,954	42,889,054

当事業年度(自　2017年12月１日　至　2018年11月30日)

	(単位：千円)
	株主資本
資本金	資本剰余金		利益剰余金
資本準備金	資本剰余金 合計	利益準備金	その他利益剰余金		利益剰余金 合計
別途積立金	繰越利益 剰余金
当期首残高	6,421,392	6,504,868	6,504,868	7,250	15,000	29,796,811	29,819,061
当期変動額
新株の発行	132,747	132,747	132,747
剰余金の配当						△1,207,100	△1,207,100
当期純利益						5,370,323	5,370,323
自己株式の取得
株主資本以外の項目 の当期変動額（純額）
当期変動額合計	132,747	132,747	132,747	－	－	4,163,223	4,163,223
当期末残高	6,554,139	6,637,615	6,637,615	7,250	15,000	33,960,034	33,982,284

	株主資本		評価・換算差額等			新株予約権	純資産合計
自己株式	株主資本合計	その他 有価証券 評価差額金	繰延ヘッジ 損益	評価・換算 差額等合計
当期首残高	－	42,745,321	57,003	△4,224	52,778	90,954	42,889,054
当期変動額
新株の発行		265,494					265,494
剰余金の配当		△1,207,100					△1,207,100
当期純利益		5,370,323					5,370,323
自己株式の取得	△128	△128					△128
株主資本以外の項目 の当期変動額（純額）			13,329	1,763	15,093	△51,136	△36,043
当期変動額合計	△128	4,428,589	13,329	1,763	15,093	△51,136	4,392,546
当期末残高	△128	47,173,911	70,332	△2,460	67,871	39,818	47,281,601

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【注記事項】

(重要な会計方針)

１　資産の評価基準及び評価方法

(1) 有価証券の評価基準及び評価方法

①　子会社株式　移動平均法による原価法

②　その他有価証券

時価のあるもの

決算日の市場価格等に基づく時価法(評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定)

時価のないもの

移動平均法による原価法

(2) デリバティブの評価基準及び評価方法

デリバティブ　時価法

(3) たな卸資産の評価基準及び評価方法

評価基準は原価法(貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法)によっております。

①　販売用不動産・仕掛販売用不動産

個別法

②　貯蔵品

最終仕入原価法 ２　固定資産の減価償却の方法

(1) 有形固定資産(リース資産を除く)

定額法を採用しております。また、一部の資産については、定率法を採用しております。

(2) 無形固定資産(リース資産を除く)

・自社利用のソフトウエア

社内における見積利用可能期間に基づく定額法を採用しております。

(3) リース資産

リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。 ３　引当金の計上基準

(1) 貸倒引当金

債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し回収不能見込額を計上しております。

(2) 賞与引当金

従業員に対して支給する賞与の支出に充てるため、支給見込額に基づき当期負担額を計上しております。

(3) 退職給付引当金

従業員の退職給付に備えるため、当事業年度末における退職給付債務の見込額に基づき計上しております。

退職給付債務の算定にあたり、退職給付見込額を当事業年度末までの期間に帰属させる方法については、給付算定式基準によっております。

数理計算上の差異は、各事業年度の発生時の従業員の平均残存勤務期間以内の一定の年数による定額法により按分した額を、費用処理することとしております。

(4) 賃貸事業損失引当金

転貸借契約等に係る損失に備えるため、支払義務のある賃料等総額から転貸による見込賃料収入等総額を控除した金額を計上しております。  ４　その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項

(1) 消費税等の会計処理

消費税等の会計処理は、税抜方式によっております。

(2) 外貨建の資産及び負債の本邦通貨への換算基準

外貨建金銭債権債務は、決算日の直物為替相場により円貨に換算し、換算差額は損益として処理しております。

(3) ヘッジ会計の方法

①　ヘッジ会計の方法

繰延ヘッジ処理によっております。

②　ヘッジ手段とヘッジ対象

・ヘッジ手段・・・金利スワップ

・ヘッジ対象・・・借入金に係る利息

③　ヘッジ方針

借入金利変動リスク低減並びに金融収支改善のため、ヘッジ対象の範囲内で金利変動リスクをヘッジしております。

④　ヘッジの有効性評価の方法

ヘッジ対象の相場変動又はキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段の相場変動又はキャッシュ・フロー変動の累計を半期毎に比較し、両者の変動額等を基にヘッジの有効性を評価しております。 ##### (追加情報)

(資産の保有目的の変更)

従来、有形固定資産として保有していた賃貸物件4,256,152千円を、事業方針の変更に伴い販売用不動産へ振り替えております。また、従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件4,884,154千円を、事業方針の変更に伴い有形固定資産へ振り替えております。  

(貸借対照表関係)

※１　担保に供している資産並びに担保付債務は以下のとおりであります。

担保に供している資産

	前事業年度 (2017年11月30日)		当事業年度 (2018年11月30日)
販売用不動産	39,577,574	千円	43,417,765	千円
仕掛販売用不動産	14,021,609		10,717,994
建物	9,512,458		15,009,633
土地	14,752,269		18,755,471
計	77,863,912		87,900,865

担保権によって担保されている債務

	前事業年度 (2017年11月30日)		当事業年度 (2018年11月30日)
１年内返済予定の長期借入金	5,847,106	千円	6,283,260	千円
長期借入金	59,412,010		66,853,583
計	65,259,116		73,136,843

	前事業年度 (2017年11月30日)		当事業年度 (2018年11月30日)
短期金銭債権	5,854	千円	33,685	千円
長期金銭債権	33,527		46,892
短期金銭債務	119,767		73,383
長期金銭債務	92,616		154,742

下記の会社の金融機関からの借入金に対して、次のとおり債務保証を行っております。

	前事業年度 (2017年11月30日)		当事業年度 (2018年11月30日)
トーセイ・リバイバル・インベストメント㈱	790,960	千円	729,640	千円
トーセイ・コミュニティ㈱	69,090		62,346

前事業年度(2017年11月30日)

(1) 当社の借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計672,350千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2014年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。

※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。

基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計

※総有利子負債額＝社債＋借入金＋営業債務及びその他の債務

(2) 当社の借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計710,772千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2016年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。

※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。

基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計

※総有利子負債額＝社債＋借入金＋リース債務

(3) 当社の借入金のうち、㈱みずほ銀行との個別金銭消費貸借契約(残高合計4,412,500千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を2014年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。

※但し、営業利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

(4) 当社の借入金のうち、㈱三井住友銀行との融資契約書(残高合計7,554,000千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を2016年11月期の年度決算期の末日における資本合計及び前年度決算期の末日における資本合計の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。

※但し、営業利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

当事業年度(2018年11月30日)

(1) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計1,200,000千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2016年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。

※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。

基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計

※総有利子負債額＝社債＋借入金＋営業債務及びその他の債務

(2) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計605,750千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2014年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。

※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。

基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計

※総有利子負債額＝社債＋借入金＋リース債務

(3) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計683,088千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2016年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。

※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。

基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計

※総有利子負債額＝社債＋借入金＋リース債務

(4) 当社の借入金のうち、㈱三井住友銀行との融資契約書(残高合計9,578,020千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を2016年11月期の年度決算期の末日における資本合計及び前年度決算期の末日における資本合計の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。

※但し、営業利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

(5) 当社の借入金のうち、㈱三井住友銀行との融資契約書(残高合計670,000千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を2017年11月期の年度決算期の末日における資本合計及び前年度決算期の末日における資本合計の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。

※但し、営業利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。 

(損益計算書関係)

※１　各科目に含まれている関係会社に対するものは、次のとおりであります。

	前事業年度 (自　2016年12月１日 　至　2017年11月30日)		当事業年度 (自　2017年12月１日 　至　2018年11月30日)
売上高	43,282	千円	179,438	千円
仕入高	1,494,901		1,111,964
その他の営業取引高	75,361		74,578
営業取引以外の取引高	1,484,152		1,084,578

	前事業年度 (自　2016年12月１日 　至　2017年11月30日)		当事業年度 (自　2017年12月１日 　至　2018年11月30日)
販売経費(流動化)	582,882	千円	633,212	千円
販売経費(開発)	818,694		979,366
給料手当	946,750		1,007,898
賞与引当金繰入額	232,356		281,962
退職給付費用	64,087		56,270
貸倒引当金繰入額	1,888		－
租税公課	696,315		614,590
減価償却費	48,389		49,012

前事業年度(2017年11月30日)

子会社株式(貸借対照表価額4,809,144千円)は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められることから、記載しておりません。

当事業年度(2018年11月30日)

子会社株式(貸借対照表価額6,390,866千円)は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められることから、記載しておりません。 ###### (税効果会計関係)

１　繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳

	前事業年度 (2017年11月30日)		当事業年度 (2018年11月30日)
繰延税金資産
流動資産
未払事業税否認	32,939	千円	60,212	千円
賞与引当金	72,750		86,337
その他	29,453		50,013
小計	135,142		196,562
固定資産
退職給付引当金	107,337		112,358
役員長期未払金	107,347		106,753
投資の払戻しとした受取配当金	－		315,966
その他	21,377		21,114
小計	236,062		556,192
繰延税金資産合計	371,205		752,755
繰延税金負債
固定負債
その他有価証券評価差額金	△25,157		△31,040
小計	△25,157		△31,040
繰延税金負債合計	△25,157		△31,040
繰延税金資産の純額	346,047		721,714

２　法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳

	前事業年度 (2017年11月30日)		当事業年度 (2018年11月30日)
法定実効税率	30.86	％	30.86	％
(調整)
交際費等永久に損金に算入されない項目	0.17		0.18
受取配当金等永久に益金に算入されない項目	△6.63		△9.07
税額控除	△0.48		△1.02
その他	0.36		△0.27
税効果会計適用後の法人税等の負担率	24.28		20.67

自己株式の取得

当社は、2019年２月５日開催の取締役会において、会社法第165条第３項の規定により読み替えて適用される同法第156条の規定に基づき、自己株式取得に係る事項を決議しました。決議内容は下記のとおりであります。

１．自己株式の取得を行う理由

資本効率の向上および、環境の変化に対応した機動的な資本政策の遂行を可能とするため。

２．取得に係る事項の内容

（１）取得対象株式の種類	普通株式
（２）取得し得る株式の総数	1,200,000株（上限） （発行済株式総数（自己株式を除く）に対する割合2.5％）
（３）株式の取得価額の総額	1,000,000千円（上限）
（４）取　得　期　間	2019年２月７日～2019年８月31日
（５）取　得　方　法	証券会社による投資一任方式

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④ 【附属明細表】

【有形固定資産等明細表】

(単位：千円)

区分	資産の種類	当期首残高	当期増加額	当期減少額	当期償却額	当期末残高	減価償却 累計額
有形固定資産	建物	10,998,347	7,993,937	2,037,119	521,061	16,434,105	1,923,251
構築物	16,882	13,430	0	1,355	28,956	9,233
機械及び装置	27,869	－	－	4,973	22,895	10,484
車両運搬具	4,822	15,052	4,019	3,726	12,128	2,923
工具、器具 及び備品	43,645	4,267	－	14,410	33,502	78,822
土地	20,596,780	5,656,538	2,232,132	－	24,021,186	－
リース資産	9,008	－	－	3,384	5,624	7,911
建設仮勘定	12,400	112,000	124,000	－	400	－
計	31,709,757	13,795,225	4,397,270	548,911	40,558,800	2,032,626
無形固定資産	ソフトウエア	35,375	4,518	－	14,482	25,411	－
ソフトウエア仮勘定	－	23,105	－	－	23,105	－
電話加入権	1,889	－	－	－	1,889	－
計	37,264	27,623	－	14,482	50,405	－

(注) 当期増加額のうち主なものは次のとおりであります。

建物 販売用不動産からの振替（２物件）2,857,145千円

オフィスビルの新規取得（１物件）5,003,434千円

土地 販売用不動産からの振替（２物件）2,027,008千円

オフィスビルの新規取得（１物件）3,501,408千円  ###### 【引当金明細表】

(単位：千円)

科目	当期首残高	当期増加額	当期減少額	当期末残高
貸倒引当金	5,442	225	1,551	4,116
賞与引当金	235,743	281,962	235,743	281,962
賃貸事業損失引当金	3,573	1,060	3,573	1,060

(2) 【主な資産及び負債の内容】

連結財務諸表を作成しているため、記載を省略しております。

(3) 【その他】

該当事項はありません。 

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第６ 【提出会社の株式事務の概要】

事業年度	12月１日から11月30日まで
定時株主総会	２月中
基準日	11月30日
剰余金の配当の基準日	５月31日 11月30日
１単元の株式数	100株
単元未満株式の買取り
取扱場所	東京都千代田区丸の内一丁目４番５号 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社　証券代行部
株主名簿管理人	東京都千代田区丸の内一丁目４番５号 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取次所	―
買取手数料	無料
公告掲載方法	電子公告により行います。 公告掲載ＵＲＬ https://www.toseicorp.co.jp/ir/publicly/index.html ただし、電子公告によることができない事故その他のやむを得ない事由が生じたときは、日本経済新聞に掲載して行います。
株主に対する特典	該当事項はありません。

(注) １．当社定款の定めにより、当社の株主は、その有する単元未満株式について、次に掲げる権利以外の権利を行使することができません。

(1) 会社法第189条第２項各号に掲げる権利

(2) 会社法第166条第１項の規定による請求をする権利

(3) 株主の有する株式数に応じて募集株式の割当ておよび募集新株予約権の割当てを受ける権利

２．株式等の取引に係る決済の合理化を図るための社債等の振替に関する法律等の一部を改正する法律(平成16年６月９日　法律第88号)の施行に伴い、単元未満株式の買取・売渡を含む株式の取扱は、原則として、証券会社等の口座管理機関を経由して行うこととなっています。但し、特別口座に記録されている株式については、特別口座の口座管理機関である三菱UFJ信託銀行株式会社が直接取り扱います。 

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第７ 【提出会社の参考情報】

１ 【提出会社の親会社等の情報】

当社は、金融商品取引法第24条の７第１項に規定する親会社等はありません。

２ 【その他の参考情報】

当事業年度の開始日から有価証券報告書提出日までの間に次の書類を提出しております。

(1) 有価証券報告書及びその添付書類並びに確認書

事業年度　第68期(自　2016年12月１日　至　2017年11月30日)2018年２月28日関東財務局長に提出

(2) 内部統制報告書及びその添付書類

2018年２月28日関東財務局長に提出

(3) 四半期報告書及び確認書

第69期第１四半期(自　2017年12月１日　至　2018年２月28日)2018年４月10日関東財務局長に提出

第69期第２四半期(自　2018年３月１日　至　2018年５月31日)2018年７月10日関東財務局長に提出

第69期第３四半期(自　2018年６月１日　至　2018年８月31日)2018年10月10日関東財務局長に提出

(4) 臨時報告書

2018年５月25日関東財務局長に提出

企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第４号(主要株主の異動)の規定に基づく臨時報告書であります。

2019年２月28日関東財務局長に提出

企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第９号の２(議決権行使結果)の規定に基づく臨時報告書であります。

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第二部 【提出会社の保証会社等の情報】

該当事項はありません。