TOSEI CORPORATION

Annual Report • Feb 26, 2016

 有価証券報告書（通常方式）_20160225140841

【表紙】

【提出書類】	有価証券報告書
【根拠条文】	金融商品取引法第24条第１項
【提出先】	関東財務局長
【提出日】	平成28年２月26日
【事業年度】	第66期（自　平成26年12月１日　至　平成27年11月30日）
【会社名】	トーセイ株式会社
【英訳名】	TOSEI CORPORATION
【代表者の役職氏名】	代表取締役社長　　山口　誠一郎
【本店の所在の場所】	東京都港区虎ノ門四丁目２番３号
【電話番号】	０３（３４３５）２８６５
【事務連絡者氏名】	取締役専務執行役員　　平野　昇
【最寄りの連絡場所】	東京都港区虎ノ門四丁目２番３号
【電話番号】	０３（３４３５）２８６５
【事務連絡者氏名】	取締役専務執行役員　　平野　昇
【縦覧に供する場所】	株式会社東京証券取引所 （東京都中央区日本橋兜町２番１号）

E04021 89230 トーセイ株式会社 TOSEI CORPORATION 企業内容等の開示に関する内閣府令 第三号様式 IFRS true CTE CTE 2014-12-01 2015-11-30 FY 2015-11-30 2013-12-01 2014-11-30 2014-11-30 1 false false false E04021-000 2014-12-01 2015-11-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:SubscriptionRightsToSharesMember E04021-000 2015-11-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:SubscriptionRightsToSharesMember E04021-000 2013-12-01 2014-11-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:ValuationDifferenceOnAvailableForSaleSecuritiesMember E04021-000 2013-12-01 2014-11-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:ShareholdersEquityMember E04021-000 2013-12-01 2014-11-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:RetainedEarningsMember E04021-000 2013-12-01 2014-11-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:RetainedEarningsBroughtForwardMember E04021-000 2013-12-01 2014-11-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:LegalRetainedEarningsMember E04021-000 2013-12-01 2014-11-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember 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 有価証券報告書（通常方式）_20160225140841

第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

(1）連結経営指標等

回次		国際会計基準
第63期	第64期	第65期	第66期
決算年月		平成24年11月	平成25年11月	平成26年11月	平成27年11月
売上高	（千円）	24,195,800	35,070,345	49,981,563	43,006,964
税引前利益	（千円）	2,218,631	3,222,127	4,663,706	6,040,311
親会社の所有者に帰属する当期利益	（千円）	1,465,284	2,006,471	2,874,226	4,135,816
親会社の所有者に帰属する当期包括利益	（千円）	1,464,358	2,011,780	3,021,682	4,081,386
資本合計	（千円）	26,543,892	30,092,426	32,727,836	36,228,378
総資産額	（千円）	65,363,083	71,283,073	80,858,080	93,196,052
１株当たり親会社所有者帰属持分	（円）	581.03	623.24	677.82	750.32
基本的１株当たり当期利益	（円）	32.07	43.05	59.53	85.66
希薄化後１株当たり当期利益	（円）	－	－	－	－
親会社所有者帰属持分比率	（％）	40.6	42.2	40.5	38.9
親会社所有者帰属持分当期利益率	（％）	5.7	7.1	9.2	12.0
株価収益率	（倍）	11.18	18.05	12.10	8.84
営業活動によるキャッシュ・フロー	（千円）	△325,054	2,772,614	344,537	△4,443,093
投資活動によるキャッシュ・フロー	（千円）	56,228	△940,724	△2,878,766	481,605
財務活動によるキャッシュ・フロー	（千円）	1,316,359	3,456,677	3,891,894	6,661,097
現金及び現金同等物の期末残高	（千円）	9,410,622	14,711,997	16,100,795	18,791,081
従業員数	（人）	220	227	263	301
〔外、平均臨時雇用数〕	（人）	〔228〕	〔228〕	〔226〕	〔163〕

（注）１．売上高には、消費税等は含まれておりません。

２．第63期から第65期までの希薄化後１株当たり当期利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。また、第66期の希薄化後１株当たり当期利益については、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため記載しておりません。

３．第64期より国際会計基準（以下「IFRS」という。）に基づいて連結財務諸表を作成しております。また、第63期のIFRSに基づいた指標も併せて記載しております。

４．当社は、平成25年７月１日を効力発生日として１株につき100株の割合で株式分割を行っておりますので、第63期の期首に当該株式分割が行われたと仮定して、１株当たり親会社所有者帰属持分及び基本的１株当たり当期利益を算定しております。

５．当社グループは、第65期より、会計方針の一部を変更し、第64期の関連する主要な経営指標等について、遡及修正を行っております。

回次		日本基準
第62期	第63期	第64期
決算年月		平成23年11月	平成24年11月	平成25年11月
売上高	（千円）	24,759,291	24,195,800	35,070,345
経常利益	（千円）	1,574,500	2,323,108	3,105,842
当期純利益	（千円）	751,982	1,466,225	1,890,083
包括利益	（千円）	748,839	1,465,299	1,894,728
純資産額	（千円）	24,976,051	26,569,743	30,122,824
総資産額	（千円）	59,967,603	65,352,734	71,265,154
１株当たり純資産額	（円）	54,671.33	581.60	623.87
１株当たり当期純利益	（円）	1,646.05	32.09	40.56
潜在株式調整後1株当たり当期純利益	（円）	－	－	－
自己資本比率	（％）	41.6	40.7	42.3
自己資本利益率	（％）	3.0	5.6	6.7
株価収益率	（倍）	11.36	11.17	19.16
営業活動によるキャッシュ・フロー	（千円）	6,017,729	△325,054	2,772,614
投資活動によるキャッシュ・フロー	（千円）	△116,149	56,228	△940,724
財務活動によるキャッシュ・フロー	（千円）	△4,416,563	1,316,359	3,456,677
現金及び現金同等物の期末残高	（千円）	8,306,305	9,410,622	14,711,997
従業員数	（人）	220	220	227
〔外、平均臨時雇用数〕	（人）	〔200〕	〔228〕	〔228〕

（注）１．売上高には、消費税等は含まれておりません。

２．潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

３．第64期の指標については、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査を受けておりません。

４．第64期より、日本基準に基づく連結財務諸表は、より適切な期間損益を開示するため、会計方針を変更しております。これに伴い、第63期の日本基準に基づく連結財務諸表は、当該会計方針の変更を反映した遡及適用後の数値を記載しております。

５．当社は、平成25年７月１日を効力発生日として１株につき100株の割合で株式分割を行っておりますので、第63期の期首に当該株式分割が行われたと仮定して、１株当たり純資産額及び１株当たり当期純利益を算定しております。 

(2）提出会社の経営指標等

回次		第62期	第63期	第64期	第65期	第66期
決算年月		平成23年11月	平成24年11月	平成25年11月	平成26年11月	平成27年11月
売上高	（千円）	20,719,445	19,431,692	30,044,918	45,361,084	37,242,841
経常利益	（千円）	1,601,947	2,016,138	2,654,711	4,130,769	5,553,118
当期純利益	（千円）	993,517	1,198,413	1,656,236	2,439,091	3,906,732
資本金	（千円）	5,454,673	5,454,673	6,421,392	6,421,392	6,421,392
発行済株式総数	（株）	456,840	456,840	48,284,000	48,284,000	48,284,000
純資産額	（千円）	24,382,434	25,699,023	29,015,893	31,131,670	34,478,314
総資産額	（千円）	56,313,964	61,460,079	67,207,256	76,218,316	88,071,296
１株当たり純資産額	（円）	53,371.94	562.54	600.94	644.76	714.06
１株当たり配当額	（円）	500.00	600.00	8.00	12.00	16.00
（うち１株当たり中間配当額）	（円）	（－）	（－）	（－）	（－）	（－）
１株当たり当期純利益	（円）	2,174.76	26.23	35.54	50.52	80.91
潜在株式調整後１株当たり当期純利益	（円）	－	－	－	－	－
自己資本比率	（％）	43.3	41.8	43.2	40.8	39.1
自己資本利益率	（％）	4.1	4.8	6.1	8.1	11.9
株価収益率	（倍）	8.60	13.67	21.86	14.25	9.36
配当性向	（％）	23.0	22.9	22.5	23.8	19.8
従業員数	（人）	123	116	120	131	140
（外、平均臨時雇用者数）	（人）	〔－〕	〔－〕	〔－〕	〔－〕	〔－〕

（注）１．売上高には、消費税等は含まれておりません。

２．第62期から第65期までの潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。また、第66期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため記載しておりません。

３．第64期より、より適切な期間損益を開示するため、会計方針を変更しております。これに伴い、第63期の財務諸表は、当該会計方針の変更を反映した遡及適用後の数値を記載しております。

４．当社は、平成25年７月１日を効力発生日として１株につき100株の割合で株式分割を行っておりますので、第63期の期首に当該株式分割が行われたと仮定して、１株当たり純資産額及び１株当たり当期純利益を算定しておりますが、発行済株式総数及び１株当たり配当額については、当該株式分割の影響は考慮しておりません。 

２【沿革】

年月	概要
---	---
昭和25年２月	大分県大分市大字大分514番地に飲食業を事業目的としてユーカリ興業株式会社を設立（資本金：500千円）
昭和27年４月	本社を東京都江東区亀戸に移転
昭和39年６月	事業目的に不動産の売買、仲介、賃貸、管理業を追加
昭和43年５月	本社を東京都千代田区外神田に移転
昭和44年７月	商号を株式会社ユーカリに変更
昭和48年３月	宅地建物取引業免許取得（東京都知事免許（１）第24043号）
昭和58年３月	商号を東誠ビルディング株式会社に変更
昭和61年４月	本社を東京都千代田区岩本町に移転
平成６年10月	「THEパームス」シリーズの分譲マンションの販売を開始
平成７年９月	株式会社神田淡路町ビルを設立
平成８年３月	商号を東誠不動産株式会社に変更
平成８年４月	不動産流動化事業を開始
平成８年12月	本社を東京都千代田区神田淡路町に移転
平成９年12月	ビル管理業に付帯する改修、原状回復等の工事請負を開始
	特定建設業許可（東京都知事許可（特－９）第107905号）
平成11年７月	「パームスコート」シリーズの戸建分譲住宅の販売を開始
平成13年２月	アセットマネジメント事業を開始
	不動産投資顧問業登録（国土交通大臣登録一般第127号）
平成13年３月	LBO（レバレッジド・バイアウト）方式により、株式会社紺政商店、日本興業住宅株式会社、日高鋼業株式会社の３社を吸収合併
平成13年４月	一級建築士事務所登録（東京都知事登録第46219号）
平成13年11月	ビル管理を行うビル管理部を東誠コミュニティ株式会社（現　連結子会社トーセイ・コミュニティ株式会社）に分割譲渡
平成13年12月	不動産証券化ビジネスへの本格参入を目指し、証券化事業部を新設
平成14年８月	当社組成による不動産投資ファンドの第１号として、賃貸マンションを信託受益権化した私募ファンド「アルゴ・ファンド」を立ち上げ
平成14年12月	子会社の株式会社神田淡路町ビルを吸収合併
平成16年２月	日本証券業協会に店頭売買有価証券として新規登録
平成16年９月	不動産特定共同事業許可（東京都知事許可第58号）
平成16年12月	日本証券業協会へ店頭登録を取消し、ジャスダック証券取引所に株式を上場（平成20年１月上場廃止）
平成17年３月	トーセイリバイバルインベストメント株式会社（現　連結子会社トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社）を設立
平成17年４月	東誠コミュニティ株式会社（現　連結子会社トーセイ・コミュニティ株式会社）の株式を取得し連結子会社化
平成17年９月	トーセイ・リート・アドバイザーズ株式会社（現　連結子会社トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社）を設立
平成18年10月	商号をトーセイ株式会社に変更、本社を東京都港区虎ノ門に移転
平成18年11月	東京証券取引所市場第二部に株式を上場
平成19年９月	第二種金融商品取引業及び投資助言・代理業登録（関東財務局長（金商）第898号）
平成21年９月	不動産流動化事業の新規ビジネスモデルとして「Restyling事業」を開始
平成23年９月	東京証券取引所市場第一部に株式を上場
平成24年１月	TOSEI SINGAPORE PTE.LTD.を設立
平成24年12月	NAI・トーセイ・JAPAN株式会社を設立
平成25年３月	シンガポール証券取引所メインボードに株式を上場
平成26年11月	連結子会社トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社が運用するトーセイ・リート投資法人が東京証券取引所に上場

３【事業の内容】

当社グループ（当社及び当社の関係会社）は、当社（トーセイ株式会社）及び子会社７社（連結子会社６社）により構成されており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」、「オルタナティブインベストメント事業」を主たる業務としております。

当社グループの事業内容及び当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。

区分	事業内容	主要な会社
---	---	---
不動産流動化事業	資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン（※）」を検討し、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。また、「Restyling事業」として一棟の収益マンションを取得し、共用部分、専有部分等をバリューアップのうえ、分譲物件としてエンドユーザーに販売しております（入居中部分は継続して賃貸物件として保有し運用）。 当社グループの行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけでなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。 （※）10年後、20年後を見据え、劣化・陳腐化した内外装を一新する“デザイン性向上”、建物設備の改修や機能付加、コンバージョンなどの“設備機能改善”、空室の賃貸、滞納賃料の解消、賃料引上げなどの“リースアップ”がプランの主なものです。	当社
不動産開発 事業	当社グループの中心事業エリアである東京都区部は、事務所用・商業用・居住用等のいずれのニーズも混在しており、土地の利用方法によって価値に大きな差が生じる地域であります。当社は、取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売しております。 開発メニューは、オフィスビル、商業（T’S BRIGHTIAシリーズ）・複合ビル、マンション（THEパームスシリーズ）、戸建住宅（パームスコートシリーズ）と多様な対応が可能であり、完成後あるいはテナント誘致後に、投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。	当社
不動産賃貸 事業	当社グループでは、東京都区部を中心に事業の裾野を広げ、オフィスビル・マンション・店舗・駐車場を所有しエンドユーザー等に賃貸しております。 当社グループ自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速且つ正確に収集することができ、当該ニーズの把握が「バリューアッププラン」の一層の充実に結びついております。	当社
不動産ファンド・コンサルティング事業	当社グループでは、金融商品取引法に規定される第二種金融商品取引業、投資助言・代理業および投資運用業に基づく事業を行っております。具体的な事業内容としましては、多様な投資家ニーズに合致した信託受益権の売買、売買の媒介等のほか、不動産購入・保有・処分に関する助言や一任運用業務を担う不動産ファンドのアセットマネジメント業務を行っております。 当社グループの持つバリューアップ機能、リーシング機能、保守管理機能などを駆使し、賃料収入の最大化、賃貸費用の逓減を目指し、より高い配当を投資家に提供するためのマネジメントを行っております。不動産購入時のアクイジションフィー、保有時のアセットマネジメントフィー等が収入の中心となっております。	当社、 トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱
不動産管理 事業	マンション・ビル等建物・施設の事務管理、施設管理、清掃、保安警備およびマンション・ビル専用部分の建物・設備改修工事、オフィス内の改装工事の請負業務など、多様な不動産ニーズに対応した総合的なプロパティマネジメントを展開しております。 マンション管理においては、長年培ってきたノウハウを駆使し、区分所有者ならびに管理組合にコンサルティングやアドバイスを行い、管理組合の立上げからその後の円滑な組合運営までトータル的なサポートをしております。 ビル管理においては、ビルオーナーの経営の合理化を推進するために、建物保全管理・設備管理・給排水衛生管理・清掃管理などきめ細やかな管理サービスを提供し、建物の経年劣化に対して的確な保全計画を実施しビルの資産価値を保ち続けます。	トーセイ・コミュニティ㈱

区分	事業内容	主要な会社
---	---	---
オルタナティブインベストメント事業	不動産担保付債権を取得し、担保不動産の所有者兼債務者との調整により、債権の回収や代物弁済による担保物件を取得するほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等をM＆Aにより取得しております。取得した不動産はグループのノウハウを活用したバリューアップを実施し、売却しております。 その他、スポーツクラブ運営を行っております。	トーセイ・リバイバル・インベストメント㈱

当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。

 

４【関係会社の状況】

名称	住所	資本金又は出資金 （千円）	主要な事業の内容	議決権の所有割合（％）	関係内容
---	---	---	---	---	---
（連結子会社）
トーセイ・コミュニティ株式会社	東京都港区	99,500	不動産管理事業	100.0	当社保有不動産の管理をしております。役員の兼任あり
トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社	東京都港区	100,000	不動産ファンド・コンサルティング事業	100.0	役員の兼任あり
TOSEI SINGAPORE PTE.LTD.	シンガポール	322,787	不動産コンサルティング事業	100.0
NAI・トーセイ・JAPAN株式会社	東京都港区	70,000	不動産仲介・コンサルティング事業	100.0
トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社	東京都港区	50,000	オルタナティブインベストメント事業	100.0	役員の兼任あり
株式会社クリスタルスポーツクラブ	東京都世田谷区	35,000	オルタナティブインベストメント事業	100.0

（注）　前連結会計年度まで連結子会社でありました有限会社ヘスティア・キャピタルは、平成27年６月１日付で、トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社に吸収合併されたため、連結の範囲から除外しております。 

５【従業員の状況】

(1）連結会社の状況

	平成27年11月30日現在

セグメントの名称	従業員数（人）
---	---	---
不動産流動化事業	39	(－)
不動産開発事業	37	(－)
不動産賃貸事業	15	(－)
不動産ファンド・コンサルティング事業	66	(－)
不動産管理事業	81	(121)
オルタナティブインベストメント事業	22	(42)
全社（共通）	41	(－)
合計	301	(163)

（注）１．従業員数は、就業人員であり、臨時雇用者数は、年間の平均人員を（　）外数で記載しております。

２．全社（共通）として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。

３．前連結会計年度末に比べ従業員数が38名増加しております。主な理由は、業容拡大に伴い期中採用が増加したことによるものであります。

(2）提出会社の状況

	平成27年11月30日現在

従業員数（人）	平均年齢（歳）	平均勤続年数（年）	平均年間給与（千円）
---	---	---	---
140	36.8	5.4	7,345

セグメントの名称	従業員数（人）
---	---	---
不動産流動化事業	39
不動産開発事業	37
不動産賃貸事業	15
不動産ファンド・コンサルティング事業	8
全社（共通）	41
合計	140

（注）１．従業員数は、就業人員であります。

２．平均年間給与は、賞与および基準外賃金を含んでおります。

３．全社（共通）として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。

(3）労働組合の状況

労働組合は結成されておりませんが、労使関係は安定しております。 

 有価証券報告書（通常方式）_20160225140841

第２【事業の状況】

１【業績等の概要】

(1）業績

当連結会計年度（平成26年12月１日～平成27年11月30日）におけるわが国の経済は、一部に弱さが見られるものの、雇用・所得環境の改善傾向の中で緩やかな回復基調が続いています。米国の金融政策が正常化に向かう中で、アジア新興国等の景気下振れリスクなどが懸念されますが、個人消費は総じて底堅く推移し、住宅建設においても持ち直しの動きが見られます。

当社グループが属する不動産業界におきましては、賃料上昇の期待や良好な資金調達環境を背景に、J-REITや私募ファンドによる投資が活発に行われ、外資系法人による取引額も高水準となりました。民間企業の調査によると、平成27年度上期（４月～９月）の上場企業等による国内不動産取引額は、２兆898億円と前年同期比2.5％減の微減ながらほぼ昨年並みとなり、上期実績としては過去３番目の高水準となりました（民間調査機関調べ）。

首都圏分譲マンション市場では、都区内の人気エリアが市場を牽引し全体としては堅調に推移しているものの、首都圏郊外では建築費高騰を受けた供給減の動きが見られ、平成27年１月～10月における発売戸数は前年比4.4％減の30,000戸超となりました。契約率は好不調の目安とされる70％前後で推移しており、民間調査機関による平成27年通年の発売戸数予測も、現状では昨年並みの45,000戸とする見方が維持されていますが、杭打ち問題の影響もあり、今後の見通しは不透明な状況となっております（民間調査機関調べ）。

また、首都圏分譲戸建市場においては、平成27年１月～９月の着工戸数は前年同期比4.2％減の41,987戸となりました。住宅ローン減税拡充など政策の後押しもあり、概ね底堅く推移しております（国土交通省調べ）。

東京ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場では、拡張や拠点統合などの強い需要を背景に空室率は低下傾向が続き、４％台半ばの水準となりました。好調なオフィス需要によって募集賃料の引き上げも進み、平均賃料は平成26年１月以降より小幅な上昇が継続。平成26年末に17,000円程度であった坪単価は、平成27年秋時点において17,600円台となりました（民間調査機関調べ）。

不動産証券化市場においては、不動産価格の先高観から物件購入を急ぐ動きが見られたこともあり、平成27年１月～９月のJ-REIT物件取得額は、前年同期比19.9％増の１兆３千億円となりました（民間調査機関調べ）。

なお、平成27年６月末時点J-REIT運用資産額は13兆５千億円、私募ファンドは15兆１千億円となり、合計すると28兆６千億円の市場規模となっております（民間調査機関調べ）。

このような事業環境の中、当社グループは不動産流動化事業で収益オフィスビルや賃貸マンションなどの一棟販売を順調に進捗させるとともに、不動産開発事業においては、戸建住宅の販売を推進したほか、商業施設等の開発案件への取り組みを進めました。また、将来の収益の源泉となる収益不動産や開発用地の取得を積極的に進めてまいりました。

以上の結果、当連結会計年度は、売上高43,006百万円（前連結会計年度比14.0％減）、営業利益6,891百万円（同23.9％増）、税引前利益6,040百万円（同29.5％増）、当期利益4,135百万円（同43.9％増）となりました。

セグメントごとの業績は次のとおりであります。

（不動産流動化事業）

当連結会計年度は、「東陽町トーセイビル」（東京都江東区）、「新宿６丁目ビル」（東京都新宿区）、「小川町東誠ビル」（東京都千代田区）、「渋谷４丁目ビル」（東京都渋谷区）、「SEASCAPE千葉みなと」（千葉県千葉市）、「関内トーセイビルⅡ」（神奈川県横浜市）等24棟のバリューアップ物件の販売を行ったことに加え、Restyling事業において「ヒルトップ横濱根岸」（神奈川県横浜市）、「ヒルトップ横浜東寺尾」（神奈川県横浜市）、「ルネ鎌倉植木」（神奈川県鎌倉市）等で68戸の販売を行いました。当連結会計年度の仕入につきましては、バリューアップ販売物件として、収益オフィスビル、商業施設、賃貸マンション合わせて25棟、土地８件を取得しております。また、連結子会社のTOSEI SINGAPORE PTE.LTD.が、マレーシアでの物件取得を開始し、クアラルンプールにおいて区分所有の収益オフィス・賃貸マンションを５戸取得しております。

以上の結果、不動産流動化事業の売上高は25,986百万円（前連結会計年度比25.2％減）、セグメント利益は4,187百万円（前連結会計年度比25.7％増）となりました。

（不動産開発事業）

当連結会計年度は、需要が堅調な戸建住宅の販売に注力いたしました。「THEパームスコート柏初石」（千葉県柏市）、「THEパームスコート三ッ池公園」（神奈川県横浜市）、「THEパームスコート文京本駒込」（東京都文京区）、「THEパームスコート川崎大師」（神奈川県川崎市）等において、105戸を販売いたしました。その他では、新築賃貸マンション「THEパームス西台」および６件の土地を販売いたしました。当連結会計年度の仕入につきましては、戸建住宅開発用地等８件を取得しております。

以上の結果、売上高は6,605百万円（前連結会計年度比8.1％増）、セグメント利益は534百万円（前連結会計年度比23.7％増）となりました。

（不動産賃貸事業）

当連結会計年度は、保有する賃貸用棚卸資産14棟を売却したものの、新たに取得した収益オフィスビル、商業施設、賃貸マンション等20棟が収益に寄与しました。また、従来より保有する固定資産および棚卸資産のリーシング活動にも注力いたしました。

以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は4,084百万円（前連結会計年度比1.7％減）、セグメント利益は1,730百万円（前連結会計年度比28.4％減）となりました。

（不動産ファンド・コンサルティング事業）

当連結会計年度は、ファンドの物件売却等により182,329百万円のアセットマネジメント受託資産残高が減少したものの、新たに大型案件のアセットマネジメント業務を受託したこと等に伴い、303,513百万円のアセットマネジメント受託資産残高が増加いたしました。当該大型案件の獲得により、アセットマネジメントフィーが増加し、売上に貢献いたしました。

以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の売上高は2,339百万円（前連結会計年度比146.4％増）、セグメント利益は1,373百万円（前連結会計年度比685.1％増）となりました。

なお、当連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高（注）は、421,792百万円であります。

（注）　アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。

（不動産管理事業）

当連結会計年度は、管理物件の売却等による解約があった中、新規契約の獲得および既存契約の維持に努めたことにより、当連結会計年度末での管理棟数は、オフィスビル、駐車場および学校等で351棟、分譲マンションおよび賃貸マンションで196棟、合計547棟（前連結会計年度末比３棟増加）となりました。

以上の結果、不動産管理事業の売上高は3,069百万円（前連結会計年度比4.3％増）、セグメント利益は146百万円（前連結会計年度比35.4％減）となりました。

（オルタナティブインベストメント事業）

当連結会計年度は、スポーツクラブ運営に伴う会費収入が収益に寄与しました。また、代物弁済にて取得した不動産のリーシング活動等にも注力いたしました。

以上の結果、オルタナティブインベストメント事業の売上高は921百万円（前連結会計年度比14.6％減）、セグメント利益は322百万円（前連結会計年度比50.9％増）となりました。

(2）キャッシュ・フロー

当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ2,690百万円増加し、18,791百万円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローおよびそれらの要因は、次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動により使用した資金は、4,443百万円（前連結会計年度は、344百万円の獲得）となりました。これは主に、税引前利益6,040百万円を計上したことに加え、不動産流動化事業および不動産開発事業における物件仕入が順調に推移し、物件売却による減少を上回ったことによる棚卸資産の増加8,845百万円によるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動により獲得した資金は、481百万円（前連結会計年度は、2,878百万円の使用）となりました。これは主に、売却可能金融資産の回収による収入757百万円と投資不動産の取得による支出750百万円によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動により獲得した資金は、6,661百万円（前連結会計年度比71.2％増）となりました。これは主に、不動産流動化事業および不動産開発事業の物件仕入が順調に推移し、売却を上回ったことにより、借入による収入が借入金の返済を上回ったためであります。

(3）IFRSにより作成した連結財務諸表における主要な項目と連結財務諸表規則（第７章及び第８章を除く。）により作成した場合の連結財務諸表におけるこれらに相当する項目との差異に関する事項

（退職給付債務の処理に関する事項）

IFRSでは、発生した数理計算上の差異はその他の包括利益として認識し、その後リサイクルをしないことが求められています。

この影響により、日本基準に比べて、退職給付費用は、前連結会計年度4,633千円、当連結会計年度6,222千円減少しております。

（有給休暇引当金の処理に関する事項）

IFRSにおいて、当社及び一部の子会社の有給休暇の見積額を債務として計上しております。

この影響により、日本基準に比べて、有給休暇引当金繰入額（販売費及び一般管理費）は、前連結会計年度3,706千円減少、当連結会計年度981千円増加しております。

（非上場有価証券等の処理に関する事項）

日本基準において、ファンドに対する出資額等、活発な市場を有しない金融資産や非上場有価証券の処理については、取得原価により評価を行っておりましたが、IFRSにおいては売却可能金融資産として一定の評価技法等を用いて公正価値で評価しております。この影響により、日本基準に比べて、売却可能金融資産の公正価値の純変動は、前連結会計年度55,653千円増加、当連結会計年度55,653千円減少しております。

（表示の組替）

日本基準では、金融収益、費用を除くその他の営業外損益と特別損益項目は営業損益に含まれませんが、IFRSでは、これらの項目も営業損益に含まれております。 

２【生産、受注及び販売の状況】

(1）生産実績

当社グループは、不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業、オルタナティブインベストメント事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。

(2）受注実績

当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。

(3）販売実績

当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	当連結会計年度 （自　平成26年12月１日 至　平成27年11月30日）	前連結会計年度比 （％）
---	---	---
金額（千円）
---	---	---
不動産流動化事業	25,986,125	△25.2
不動産開発事業	6,605,956	8.1
不動産賃貸事業	4,084,886	△1.7
不動産ファンド・コンサルティング事業	2,339,184	146.4
不動産管理事業	3,069,740	4.3
オルタナティブインベストメント事業	921,071	△14.6
合計	43,006,964	△14.0

（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。

２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

相手先	前連結会計年度 （自　平成25年12月１日 至　平成26年11月30日）		当連結会計年度 （自　平成26年12月１日 至　平成27年11月30日）
---	---	---	---	---
金額（千円）	割合（％）	金額（千円）	割合（％）
---	---	---	---	---
トーセイ・リート投資法人	17,573,877	35.2	10,791,865	25.1

３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。 

３【対処すべき課題】

（１）当面の対処すべき課題の内容

中期経営計画の達成に向けての対処すべき課題は、

①既存６事業のさらなる拡大に向け、再生用および開発用の不動産・事業用地仕入の強化と再生力・開発力・販売力・リーシング力の向上、賃貸用不動産・アセットマネジメント受託資産・不動産管理受託資産の残高の拡大、そのための不動産投資市場・住宅市場・内外金融市場の動向の見極めと不動産市場の変化に対する迅速な対応

②グループの業容拡大、ガバナンス強化への社会的要請の高まりを受け、効果的かつ効率的なグループ全体の内部統制の再構築および内部管理部門の強化

③業容拡大に向けた多様な人材の確保と育成、そのための業務の高度化・権限委譲・新規業務の創出等による従業員満足度の向上

④「革新・挑戦」と「安心・信頼」を兼ね備えた『トーセイブランド』の確立に向けた継続的な取り組み（商品供給、サービス提供、社会貢献）の更なる強化

であります。

（２）当社の財務及び事業の方針の決定を支配する者の在り方に関する基本方針

①基本方針の内容

当社は、当社の財務および事業の方針の決定を支配する者は、当社の財務および事業の内容や当社の企業価値の源泉を十分に理解し、当社の企業価値ひいては株主の皆様の共同の利益を継続的かつ持続的に確保、向上していくことを可能とする者である必要があると考えています。

当社は、当社の支配権の移転を伴う買収提案についての判断は、最終的には当社の株主全体の意思に基づいて行われるべきものと考えております。また、当社は、当社株式の大量買付であっても、当社の企業価値ひいては株主共同の利益に資するものであれば、これを否定するものではありません。

しかしながら、株式の大量買付の中には、その目的等から見て企業価値や株主共同の利益に対する明白な侵害をもたらすもの、株主に株式の売却を事実上強要するおそれがあるもの、対象会社の取締役会や株主が株式の大量買付の内容等について検討しあるいは対象会社の取締役会が代替案を提案するための十分な時間や情報を提供しないもの、対象会社が買収者の提示した条件よりも有利な条件をもたらすために買収者との協議・交渉を必要とするもの等、対象会社の企業価値・株主共同の利益に資さないものも少なくありません。

当社の財務及び事業の方針を決定する者たる資質としては、特に、当社グループの能力の最大化につながる「不動産と金融の融合」を可能とする６つの事業領域を自社でカバーする体制、およびそれを支える不動産と金融の専門的な知識・経験をもった従業員、多彩な価値創造技術を支える能力や情報ネットワークの構築に基づき時間をかけて醸成してきた不動産業界における信用および総合的事業を可能とするノウハウへの理解が必要不可欠です。当社株式の大量買付を行う者が、当社の財務および事業の内容を理解するのは勿論のこと、こうした当社の企業価値の源泉を理解した上で、これらを中長期的に確保し、向上させられるのでなければ、当社の企業価値ひいては株主共同の利益は毀損されることになります。

当社としては、このような当社の企業価値ひいては株主共同の利益に資さない大量買付を行う者は、当社の財務および事業の方針の決定を支配する者として不適切であり、このような者による大量買付に対しては、必要かつ相当な対抗措置を採ることにより、当社の企業価値ひいては株主共同の利益を確保する必要があると考えます。

②基本方針の実現に資する特別な取組みの概要

当社グループは、新中期経営計画『Advancing Together 2017』（2014年12月～2017年11月）において、既存６事業のさらなる拡大・発展及び周辺事業領域への進出検討により、経営基盤の一層の強化を図り、事業拡大に伴ったグループ拡大・人員増に向けて最適なガバナンスを構築するとともに効率的な組織運営体制の構築に取り組みます。さらに当社グループの最重要財産である人材育成に注力し、グループ社員の従業員満足度を高めてまいります。一方で、さらなる企業成長のために、顧客満足度の高い商品や、高品質のサービスを提供することにより、オリジナリティーあふれる“トーセイブランド”を確立していくことを新中期経営計画の基本方針しております。これらの方針の基に、「グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナルとして、新たな価値と感動を創造」していくグループであるために、ベンチャー精神を持って既成の概念を打破し、リスクテークする企業集団として、さらに邁進してまいります。

当社グループでは、これまでにも、複数の社外取締役（２名）の選任、全監査役（５名）の社外招聘、及び社外役員７名全員を東京証券取引所の「上場会社コーポレートガバナンス原則」に従った「独立役員」として届出を行っております。また、執行役員制の導入による業務執行機能強化、コーポレート・ガバナンス会議の設置などに取り組んでまいりましたが、今後とも、コーポレート・ガバナンスのより一層の強化に取り組んでまいります。具体的には、当社のコンプライアンス規範に則り、模範的行動レベルから理想的行動レベルへ高次なコンプライアンス意識に基づく行動を実践すること、企業活動に伴うリスクを的確に把握・分析し、リスク・マネジメントを徹底すること、フェアディスクローズの精神に基づき、正確な会社情報を迅速に公表し、投資家を含むあらゆるステークホルダーへの説明責任を継続して果たすことなどに注力してまいります。

③基本方針に照らして不適切な者によって当社の財務および事業の方針の決定が支配されることを防止するための取組みの概要

本プランは、上記基本方針に照らして不適切な者によって当社の財務および事業の方針の決定が支配されることを防止するための取組みであり、当社の企業価値ひいては株主共同の利益を確保し、または向上させることを目的とするものです。

本プランは、当社株券等に対する買付等（①当社が発行者である株券等について、保有者の株券等保有割合が20%以上となる買付その他の取得、もしくは②当社が発行者である株券等について、公開買付けを行う者の株券等所有割合およびその特別関係者の株券等所有割合の合計が20%以上となる公開買付けに該当する当社株券等の買付その他の取得またはこれらに類似する行為等）を行おうとする者（以下「買付者等」といいます。）が従うべき手続等について定めております。

具体的には、買付者等には、買付等に先立ち、意向表明書および必要情報等を記載した買付説明書等を当社に対して提出していただきます。

これを受け、独立委員会において、独立した専門家の助言を得ながら、買付等の内容の検討、買付者等と当社取締役会の経営計画・事業計画等に関する情報収集・比較検討、当社取締役会の提示する代替案の検討等、買付者等との協議・交渉等を行うとともに、当社においては、適時に情報開示を行います。

独立委員会は、本プランに定められた手続に従わなかった買付等や当社の企業価値および株主共同の利益の確保・向上に対する明白な侵害をもたらすおそれのある買付等であって、かつ、本新株予約権の無償割当てを実施することが相当である場合等には、当社取締役会に対し、新株予約権の無償割当てを実施すべき旨の勧告を行います。また、株主意思確認総会が開催された場合には、これに従うものとします。この新株予約権には、買付者等による権利行使は原則として認められない旨の行使条件および原則として当該買付者等以外の者から当社株式と引換えに新株予約権を取得する旨の取得条項等が付されております。当社取締役会は、独立委員会の勧告を最大限尊重して、本新株予約権の無償割当ての実施または不実施等に関する会社法上の機関としての決議を行うものとし、また、株主意思確認総会が開催された場合には、これに従うものとします。買付者等は、本プランに係る手続が開始された場合には、当社取締役会において本プランの発動をしない旨の決議がなされるまでの間、買付等を行ってはならないものとします。本プランの有効期間は、第65回定時株主総会終結後３年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会の終結の時までとします。但し、有効期間の満了前であっても、当社取締役会において本プランを廃止する旨の決議が行われた場合には、本プランはその時点で廃止されるものとします。

④具体的取組みに対する当社取締役会の判断およびその理由

当社取締役会は、当社の中期経営計画をはじめとする企業価値向上のための取組みやコーポレート・ガバナンスの強化といった各施策は、当社の企業価値ひいては株主共同の利益を継続的かつ持続的に向上させるための具体的方策として策定されたものであり、まさに基本方針に沿うものであり、当社の株主共同の利益を損なうものではなく、当社の会社役員の地位の維持を目的とするものでもないと判断しております。

また、当社取締役会は、本プランについては、その更新について株主総会の承認を得ていること、その有効期間が最長約３年間と定められた上、当社取締役会の決議によりいつでも廃止できるとされていること、当社経営陣から独立した者によって構成される独立委員会が設置され、本プランにおける対抗措置の発動に際しては必ず独立委員会の判断を経ることが必要とされていること、発動の内容として合理的な客観的要件が設定されていること、経済産業省および法務省が平成17年５月27日に発表した「企業価値・株主共同の利益の確保または向上のための買収防衛策に関する指針」の定める三原則を全て充足していることなどから、基本方針に沿うものであり、当社の株主共同の利益を損なうものではなく、当社の会社役員の地位の維持を目的とするものでもないと判断しております。 

４【事業等のリスク】

当社グループの経営成績、株価および財政状況等に影響を及ぼす可能性が考えられる事項には以下のようなものがあります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社が判断したものであり、リスク発生の可能性を認識したうえで、発生の回避と発生した場合の対応に努力する方針であります。また、以下の記載は、当社グループの事業もしくは当社株式への投資に関するリスクを完全に網羅するものではありません。

（1）事業環境

① 不動産流動化事業・不動産開発事業

（イ）不動産市況の影響について

当社グループの中核事業である不動産流動化事業および不動産開発事業は、自己勘定により物件を取得し、バリューアップまたは開発後に売却するまでに通常数ヶ月から２年程度を要しております。その間に地価動向、金利動向、金融情勢などのマクロ経済に変動が生じ、これに伴い不動産市況が悪化した場合には、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

（ロ）物件の引渡時期等による業績の変動について

当該２事業は、物件売却額を売上計上するため１取引あたりの金額が大きく、物件の引渡しを行った時点で売上計上を行う「引渡基準」に準じていることから、引渡時期の遅延等により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。特に四半期毎の経営成績においては、大型案件の引渡しの有無により売上高および損益に相当の変動が生ずる可能性があります。

（ハ）自然災害等による工事遅延および建設コストの増加について

当社グループでは具体的な仕入計画や販売計画に基づく積み上げ方式により合理的な年間総合予算の策定に努めておりますが、自然災害など予期せぬ事態による工事遅延やそれに伴う建築・改修コスト増加、さらには建設需要の高まりに伴う建築費の上昇等により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

（ニ）棚卸資産の評価に関する会計基準の適用について

当社グループが販売目的で保有する棚卸資産についてはIAS第２号「棚卸資産」（個別財務諸表においては、企業会計基準第９号「棚卸資産の評価に関する会計基準」）を適用しております。これに伴い、期末に保有している棚卸資産について、時価（正味売却価額）が取得原価よりも下落している場合には、その差額の評価損を売上原価として計上することとなります。今後、経済情勢や不動産市況の悪化等により、時価（正味売却価額）が取得原価よりも下落した場合、棚卸資産の簿価切下げ処理に伴い評価損が発生し、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

② 不動産賃貸事業

当社グループの不動産賃貸事業は、一般経済情勢や金利動向、競合物件の出現等で賃料の下落や大量の空室が生じた場合において当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

③ 不動産ファンド・コンサルティング事業

（イ）ファンドの運用成績について

当社グループの成長を担う事業と位置付けている不動産ファンド・コンサルティング事業は、投資家のニーズに合致した不動産の発掘、対象不動産のバリューアップ、リースアップ、売却等のアセットマネジメント業務の対価としてフィーを得る事業であります。従って、不動産ファンドのパフォーマンスはアセットマネージャーの助言能力等が寄与するものであり、当社グループは不動産と金融の両面についてのノウハウを蓄積してまいりました。当社グループが一任運用・助言等を行っている対象不動産の賃貸状況等により投資家の期待する十分なパフォーマンスが上がらない場合は、アセットマネジメント会社としての評価が下がり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

（ロ）金融情勢等による投資家の動向について

不動産ファンドは投資手法の一つであり、金融情勢や世界的なマクロ経済の動向により投資家が不動産ファンドへの出資を撤収または手控えた場合やファンドの借入等の問題によりファンド継続が困難となった場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

（ハ）ノン・リコース条件の融資にかかる補償について

当社グループがアセットマネジメント業務を受託する不動産ファンドにおける特別目的会社が不動産を取得する場合、ノン・リコース条件（担保不動産の収益ならびに売却代金のみを回収原資とする条件、責任財産限定型ローンともいいます）のローンで資金調達を行う場合があります。この場合において、ノン・リコース条件に対する付帯事項として、借り手および借り手側の利害関係人の詐欺行為や故意・重過失による不法行為等、または環境汚染等を理由にして貸し手に発生した損害等を補てんする補償責任をアセットマネージャーである当社グループに要求することができることとなっている借り入れもあります。この責任はローン債務の履行を一般的に保証するものではありませんが、当社グループの重過失等によりそのような損害が発生した場合に当社またはグループ会社が補償責任を負担する可能性があります。

④ 不動産管理事業

（イ）管理委託費の低下について

マンション・オフィスビルの管理委託費は競合他社との競争激化や顧客からのコストダウン圧力による低下傾向が継続しており、当社グループではこれまで業務効率化やコスト削減などに努めておりますが、今後、一層の単価引下げや委託契約の解約が多発した場合には、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

（ロ）業務上の事故などについて

受託業務の遂行やサービス提供に関しては、ISO9001を取得し、業務品質ならびにサービスの向上に努めておりますが、予測不能な業務遂行上の事故、建物・設備の異常、サービスの不具合等が発生した場合は、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

⑤ オルタナティブインベストメント事業

当社グループのオルタナティブインベストメント事業は、不動産担保付債権の購入や不動産保有会社のM＆A投資を主たる目的として展開しておりますが、不良債権市場が縮小し不動産担保付債権が取得できない場合や、不動産保有会社等のM＆Aが行えない場合、ならびに取得した債権や会社株式の投下資金回収が予定どおり進まない場合は、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

(2）有利子負債の依存度および金利の動向

当社グループの事業に係る土地、建物取得費および建築費等は、主として個別案件毎に金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の比率が常に一定程度あることから、将来において、金利が上昇した場合には、資金調達コストが増加することにより当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

また、一部の借入金に財務制限条項が付されており、条項に抵触し一括返済をする場合のほか、案件の売却時期の遅延や売却金額が当社の想定を下回った場合には、当社グループの資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。

資金調達については、案件毎に複数の金融機関と交渉したうえで、最適なファイナンスを行っておりますが、突発的な内外部環境の変化等により、資金調達ができなかった場合は、事業着手の遅延や事業の実施ができなくなるなど、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

＜有利子負債残高の推移＞

回次	第62期	第63期	第64期	第65期	第66期
---	---	---	---	---	---
決算年月	平成23年11月期	平成24年11月期	平成25年11月期	平成26年11月期	平成27年11月期
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有利子負債残高（百万円）	30,075	32,401	35,036	40,404	48,668
総資産（百万円）	59,967	65,363	71,283	80,858	93,196
有利子負債比率（％）	50.2	49.6	49.2	50.0	52.2

（注）　第64期よりIFRSを適用したことに伴い、第64期以降の数値は、IFRSに基づいて記載しております。また、第63期の数値もIFRSに基づいて記載しております。

（3）事業エリア

① 競合状況

当社グループは、東京都区部を中心とした東京圏を主要マーケットとし、中小型収益物件やエンドユーザー向けマンション、戸建住宅を販売しております。これまで６事業の情報やノウハウを有機的に結合し、相乗効果をもった事業展開を行ってまいりましたが、不動産取引の減退や外国人投資家の投資意欲の減退、景気悪化等による住宅需要の減退等の影響により、当社の物件販売において、価格競争による販売価格の低下が顕著となった場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

② 災害発生

将来発生が懸念されている東京における大地震をはじめ、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、テロ、火災等の人災が発生した場合には当社グループが投資・運用・開発・管理を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性があり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

（4）法的規制

① 法的規制

会社法や上場会社としての金融商品取引法の規制のほか、当社グループの事業において関連する主な法的規制は下表のとおりであります。

今後これらの法的規制が強化される場合には規制遵守に向けた対応のためのコスト増加の可能性があります。

主な法的規制
---
・宅地建物取引業法 ・国土利用計画法 ・都市計画法 ・建築基準法 ・建設業法 ・建築士法 ・住宅の品質確保の促進等に関する法律 ・金融商品の販売等に関する法律 ・不動産特定共同事業法 ・信託業法 ・投資信託及び投資法人に関する法律 ・資産の流動化に関する法律 ・不動産投資顧問業登録規程 ・住宅瑕疵担保履行法 ・犯罪による収益の移転防止に関する法律 ・マンションの管理の適正化の推進に関する法律 ・建築物における衛生的環境の確保に関する法律 ・警備業法 ・消防法 ・エネルギーの使用の合理化に関する法律 ・貸金業法

② 免許、許認可等

当社グループの事業は、上表の法的規制に基づく以下の関連許認可等を得て行っております。当社グループは、これらの許認可等を受けるための諸条件および関係法令の遵守に努めており、現時点において当該許認可等が取り消しとなる事由は発生しておりません。しかしながら、法令違反等によりこれらの許認可等が取り消される、あるいは一定期間の営業活動停止等の行政処分等がなされた場合には、当社グループの事業活動に重大な影響を及ぼす可能性があります。

また、今後これらの規制の強化、または新たな規制の導入により、事業活動が制約された場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

（当社）

許認可等の名称	所　管	許認可等の内容	有効期間	取消、解約その他の事由
---	---	---	---	---
宅地建物取引業免許	東京都　知事	東京都知事免許(12)第24043号	平成29年３月23日	不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消（宅地建物取引業法第66条）
不動産投資顧問業登録	国土交通大臣	一般－第127号	平成28年２月28日	不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消（不動産投資顧問業登録規程第30条）
特定建設業許可	東京都　知事	東京都知事許可（特－24）第107905号	平成29年12月９日	特定建設業に５年以上の経験を有する常勤役員・社員がいなくなった場合は許可の取消（建設業法第29条）
一級建築士事務所登録	東京都　知事	東京都知事登録第46219号	平成28年４月９日	不正な手段による登録や一級建築士等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消（建築士法第26条）
不動産特定共同事業許可	東京都　知事	東京都知事許可第58号	－	宅地建物取引業免許の取消や役員等の欠格条項違反に該当した場合は許可の取消（不動産特定事業共同事業法第36条）
金融商品取引業登録（第二種金融商品取引業、投資助言・代理業）	関東財務局長	関東財務局長（金商）第898号	－	不正な手段による登録や資本金または業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥るおそれがある場合は登録の取消（金融商品取引法第52条）

（トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱）

許認可等の名称	所　管	許認可等の内容	有効期間	取消、解約その他の事由
---	---	---	---	---
宅地建物取引業免許	東京都　知事	東京都知事免許(２)第85736号	平成28年４月７日	不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消（宅地建物取引業法第66条）
金融商品取引業登録（投資運用業（不動産関連特定投資運用業）、第二種金融商品取引業、投資助言・代理業）	関東財務局長	関東財務局長（金商）第363号	－	不正な手段による登録や資本金または業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥るおそれがある場合は登録の取消（金融商品取引法第52条）
取引一任代理等の認可	国土交通大臣	国土交通大臣認可第52号	－	不正な手段による認可の取得や業務に関し取引の相手に損害を与えた場合は認可の取消（宅地建物取引業法第67条の２）

（トーセイ・コミュニティ㈱）

許認可等の名称	所　管	許認可等の内容	有効期間	取消、解約その他の事由
---	---	---	---	---
宅地建物取引業免許	東京都　知事	東京都知事免許(３)第80048号	平成28年９月28日	不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消（宅地建物取引業法第66条）
一般建設業許可	東京都　知事	東京都知事許可（般－24）第119534号	平成30年３月10日	一般建設業に５年以上の経験を有する常勤役員・社員がいなくなった場合は許可の取消（建設業法第29条）
特定建設業許可	東京都　知事	東京都知事許可（特－24）第119534号	平成30年３月10日	特定建設業に５年以上の経験を有する常勤役員・社員がいなくなった場合は許可の取消（建設業法第29条）
一級建築士事務所登録	東京都　知事	東京都知事登録第49526号	平成31年１月14日	不正な手段による登録や一級建築士等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消（建築士法第26条）
マンション管理業登録	国土交通大臣	国土交通大臣(３)第030488号	平成29年５月21日	不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消（マンションの管理の適正化の推進に関する法律第83条）
建築物環境衛生総合管理業登録	東京都　知事	東京都19総第273号	平成31年10月３日	不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消（建築物における衛生的環境の確保に関する法律第12条の四）
警備業認定	東京都公安委員会	東京都公安委員会認定第30002591号	平成28年10月14日	不正な手段による認定や欠格事由に該当している場合に認定の取消（警備業法第８条）

（トーセイ・リバイバル・インベストメント㈱）

許認可等の名称	所　管	許認可等の内容	有効期間	取消、解約その他の事由
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宅地建物取引業免許	東京都　知事	東京都知事免許(２)第88903号	平成30年２月22日	不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消（宅地建物取引業法第66条）
貸金業登録	東京都　知事	東京都知事(２)第31311号	平成28年３月16日	不正の手段による登録や欠格条項違反に該当する場合は登録の取消（貸金業法第24条の６の５）

（NAI・トーセイ・JAPAN㈱）

許認可等の名称	所　管	許認可等の内容	有効期間	取消、解約その他の事由
---	---	---	---	---
宅地建物取引業免許	東京都　知事	東京都知事免許(１)第94116号	平成29年４月13日	不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消（宅地建物取引業法第66条）

③ 会計基準・税制について

（イ）会計基準・不動産税制の変更について

会計基準、不動産税制に関する変更があった場合、資産保有および取得、売却のコスト増加等により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

（ロ）不動産ファンドの連結範囲について

当社がアセットマネジメントを行う不動産ファンドについては、投資事業組合等の運用主体に対する支配力基準および影響力基準を適用し、個別に連結、非連結を判断しております。今後、連結についての解釈に変更が生じ、会計監査人等の連結範囲に係る見解に変化が生じた場合、当社グループの連結の範囲に変更が生じ、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

（5）瑕疵担保責任・アフターサービス保証について

宅地建物取引業者は「宅地建物取引業法」により宅地建物取引業者以外へ物件を販売した場合、新築、中古を問わず、瑕疵担保責任が生じる他、特に新築住宅物件については、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により主要構造部分の10年保証が義務付けられております。また、平成21年10月１日施行の「住宅瑕疵担保履行法」により、責任履行のため、資力確保として「保険」もしくは「供託」のいずれかの措置を講ずることが必要となりました。これらに加え、当社グループは独自の「アフターサービス業務基準」に則ったアフターサービス保証（項目により１～10年の保証）を顧客に行っております。

当社グループは、建築企画部による品質チェックを行い、また、仕入先および施工を行った外注先に対し当社グループと同等のアフターサービス保証を負担させる等の事業上のリスク回避に努めております。しかしながら、何らかの原因で当社グループの供給物件に瑕疵が発生した場合、仕入先に瑕疵担保責任を負担させることが出来ないまたは仕入先および外注先の保証能力が全く無くなった場合、住宅瑕疵担保保険範囲外となった場合等においては、当社グループが費用負担することとなり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

（6）人材について

当社グループの事業の特性に鑑み、人材は極めて重要な経営資源であり、事業継続、拡大のためには、優秀な人材を確保し、当社グループ各社に固有のコンピテンシーを習得するための教育やマネジメント層を育成することが不可欠であります。当社グループの求める人材を十分に確保、育成できない場合、または現在在職しているマネジメント層が多数流出した場合には、事業活動に大きな影響を及ぼす可能性があります。

（7）個人情報等の保護について

当社グループが行っている不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業、オルタナティブインベストメント事業においては、当該事業関係者をはじめ多くの顧客の個人情報を保有しております。今後の事業推進に伴い情報量の増加が予想されますが、当社グループでは個人情報保護法や所管省庁のガイドラインに従うとともに、各社において情報資産の管理に関する諸規程を整備のうえ、従業員研修を行い、情報管理体制の強化と個人情報管理の徹底を図っております。しかしながら、不測の事態により当社グループが保有する個人情報および重要な企業情報が外部へ流出、漏洩した場合等には、当社グループの信用を毀損し、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

（8）その他

当社グループでは中古の物件を取得する際に、原則として建物の構造やアスベストの使用の有無、土壌汚染調査等の確認を実施しておりますが、建物の構造設計関連図書が保存されていない場合、アスベストが使用されている建物を解体する場合、土壌汚染調査の結果により土壌改良が必要となる場合などにより、事業遂行が一時的に中断または長期化した場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。 

５【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。 

６【研究開発活動】

該当事項はありません。 

７【財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

当連結会計年度における財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析は、以下のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項については、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1）重要な会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、IFRSに準拠して作成しております。この連結財務諸表の作成に当たり重要となる会計方針及び見積りにつきましては、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　連結財務諸表注記　３．重要な会計方針及び４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断」に記載されているとおりであります。

(2）財政状態の分析

当連結会計年度末における財政状態は、総資産93,196百万円（前連結会計年度末比15.3％増）、負債56,967百万円（同18.4％増）、資本36,228百万円（同10.7％増）となりました。また、親会社所有者帰属持分比率は38.9％（前連結会計年度末は40.5％）となっております。

（流動資産）

当連結会計年度末における流動資産の残高は、67,888百万円となり、前連結会計年度末に比べ8,006百万円増加しております。これは主に、当社グループの主力事業であります不動産流動化事業および不動産開発事業において、物件仕入が順調に進んだことによる棚卸資産の増加（前連結会計年度末比4,590百万円増）等によるものであります。

（非流動資産）

当連結会計年度末における非流動資産の残高は、25,307百万円となり、前連結会計年度末に比べ4,331百万円増加しております。これは主に、投資不動産の増加（前連結会計年度末比4,927百万円増）および売却可能金融資産の減少（前連結会計年度末比1,220百万円減）等によるものであります。

（流動負債）

当連結会計年度末における流動負債の残高は、13,819百万円となり、前連結会計年度末に比べ4,187百万円増加しております。これは主に、短期の有利子負債の増加（前連結会計年度末比4,112百万円増）および未払法人所得税等の減少（前連結会計年度末比243百万円減）等によるものであります。

（非流動負債）

当連結会計年度末における非流動負債の残高は、43,148百万円となり、前連結会計年度末に比べ4,650百万円増加しております。これは主に、長期の有利子負債の増加（前連結会計年度末比4,151百万円増）等によるものであります。

（資本）

資本は36,228百万円となり、前連結会計年度末に比べ3,500百万円増加しております。これは主に、利益剰余金の増加（前連結会計年度末比3,551百万円増）等によるものであります。

(3）経営成績の分析

当連結会計年度における経営成績は、売上高43,006百万円（前連結会計年度比14.0％減）、税引前利益6,040百万円（同29.5％増）、当期利益4,135百万円（同43.9％増）となりました。

（売上高）

当連結会計年度における売上高は43,006百万円となり、前連結会計年度に比べ6,974百万円減少しております。なお、セグメント別の売上高につきましては、「第２　事業の状況　１　業績等の概要　(1）業績」をご参照ください。

（売上原価及び売上総利益）

当連結会計年度における売上原価は、売上高の減少により31,091百万円となり、前連結会計年度に比べ8,926百万円減少しております。

その結果、売上総利益は、11,915百万円となり、前連結会計年度に比べ1,952百万円増加しております。

売上総利益率は、27.7％（前連結会計年度19.9％）となりました。

（販売費及び一般管理費並びに営業利益）

当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、5,099百万円となり、前連結会計年度に比べ717百万円増加しております。これは主に、業容拡大による人員増加に伴う人件費の増加（前連結会計年度末比369百万円増）によるものであります。

その結果、当連結会計年度の営業利益は6,891百万円となり、前連結会計年度に比べ1,331百万円増加しております。

（税引前利益）

当連結会計年度における金融収益は、受取利息及び受取配当金により22百万円（前連結会計年度末比19百万円増）となりました。金融費用は、支払利息等で874百万円（前連結会計年度末比26百万円減）となりました。

その結果、当連結会計年度の税引前利益は、6,040百万円となり、前連結会計年度に比べ1,376百万円増加しております。

（法人所得税及び当期利益）

当連結会計年度における法人所得税は、1,904百万円となり、前連結会計年度に比べ、115百万円増加しております。

その結果、当連結会計年度の当期利益は、4,135百万円となり、前連結会計年度に比べ1,261百万円増加しております。

(4）キャッシュ・フローの状況の分析

当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況については、「第２　事業の状況　１　業績等の概要　（２）キャッシュ・フロー」をご参照ください。

また、キャッシュ・フロー指標のトレンドは、以下のとおりであります。

キャッシュ・フロー指標のトレンド

	平成25年11月期	平成26年11月期	平成27年11月期
---	---	---	---
親会社所有者帰属持分比率（％）	42.2	40.5	38.9
時価ベースの親会社所有者帰属持分比率（％）	52.6	43.0	39.2
キャッシュ・フロー対有利子負債比率（年）	12.6	117.3	－
インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）	3.8	0.3	－

親会社所有者帰属持分比率　　　　　　：親会社所有者帰属持分／資産合計

時価ベースの親会社所有者帰属持分比率：株式時価総額／資産合計

キャッシュ・フロー対有利子負債比率　：有利子負債／キャッシュ・フロー

インタレスト・カバレッジ・レシオ　　：キャッシュ・フロー／利払い

（注１）いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。

（注２）株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しています。

（注３）キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを使用しております。

（注４）有利子負債は、連結財政状態計算書に計上されている負債のうち利息を支払っている全ての負債を対象としております。

（注５）平成27年11月期連結会計年度は、連結キャッシュ・フロー計算書の営業キャッシュ・フローがマイナスのため、キャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオについて記載しておりません。

(5）経営者の問題認識と今後の方針について

当社グループは、「経営環境の変化に迅速かつ的確に対応し健全な成長を実現する事業活動を持続することにより、当社グループを取り巻くあらゆるステークホルダーに対して、存在意義のあるグループで在り続けたい」と考えており、そのためには健全な財務状態を維持し、着実な経営成績の成長を目指すことが最も重要な課題と認識しております。

当社連結会計年度末時点における当社グループの問題と認識しているものは、ⅰ）景況感の改善に伴う不動産取引価格の上昇や建築コストの上昇などが再生用収益不動産、不動産開発用地の仕入等の投資活動に与える影響、ⅱ）当社ならびにグループ各社の事業拡大に伴う売買取引件数の増加や保有賃貸物件物件数・建物管理物件数の増加等に対応できる生産性の高いオペレーション体制の実現と運営、ⅲ）グループ拡大を実現するための要員確保や人材の育成等であります。

これらの問題に対処すべく、当社ならびに当社グループはグループガバナンスのさらなる強化と効率的な組織体制の実現と運営によって機動的な事業機会の獲得、コスト管理の徹底を図り、引き続き増収増益を目指していく方針であります。また、オリジナリティのある商品、高品質のサービスの提供を通じたトーセイブランドの確立によって顧客満足度の向上に努めてまいります。 

 有価証券報告書（通常方式）_20160225140841

第３【設備の状況】

１【設備投資等の概要】

当社グループでは、当連結会計年度において総額858百万円の設備投資を実施いたしました。そのうち主なものは、不動産賃貸事業における物件取得によるものであります。

なお、当連結会計年度において重要な設備の除却、売却等はありません。 

２【主要な設備の状況】

(1）提出会社

	平成27年11月30日現在

事業所名 （所在地）	セグメントの名称	設備の内容	帳簿価額（千円）				従業員数 （名）
---	---	---	---	---	---	---	---
建物及び構築物	土地 （面積㎡）	その他	合計
---	---	---	---	---	---	---	---
本社 （東京都港区）	統括事務施設	事務所設備	998,527	2,219,719 (633.53)	38,958	3,257,205	140
賃貸用不動産 （東京都千代田区等17棟）	不動産賃貸事業	賃貸ビル・店舗等	5,155,930	11,898,783 (27,271.91)	126	17,054,840	－
合計	－	－	6,154,458	14,118,502 (27,905.44)	39,085	20,312,045	140

（注）上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

(2）国内子会社

	平成27年11月30日現在

会社名	事業所名 （所在地）	セグメントの名称	設備の内容	帳簿価額（千円）				従業員数 （名）
---	---	---	---	---	---	---	---	---
建物及び構築物	土地 （面積㎡）	その他	合計
---	---	---	---	---	---	---	---	---
トーセイ・コミュニティ㈱	賃貸用不動産 （東京都荒川区等２棟）	不動産管理事業	賃貸マンション	170,416	331,755 (657.47)	－	502,172	－
トーセイ・リバイバル・インベストメント㈱	賃貸用不動産 （東京都荒川区等２棟）	不動産賃貸事業・オルタナティブインベストメント事業	賃貸マンション・賃貸ビル	386,726	496,030 (915.95)	51	882,757	－

（注）上記の金額には、消費税等は含まれておりません。 

３【設備の新設、除却等の計画】

該当事項はありません。 

 有価証券報告書（通常方式）_20160225140841

第４【提出会社の状況】

１【株式等の状況】

（１）【株式の総数等】

①【株式の総数】

種類	発行可能株式総数（株）
---	---
普通株式	150,000,000
計	150,000,000

②【発行済株式】

種類	事業年度末現在発行数（株） （平成27年11月30日）	提出日現在発行数（株） （平成28年２月26日）	上場金融商品取引所名又は登録認可金融商品取引業協会名	内容
---	---	---	---	---
普通株式	48,284,000	48,284,000	東京証券取引所市場第一部、シンガポール証券取引所メインボード	単元株式数100株
計	48,284,000	48,284,000	―	―

（２）【新株予約権等の状況】

会社法に基づき発行した新株予約権は、次のとおりであります。

平成27年10月28日取締役会決議

	事業年度末現在 （平成27年11月30日）	提出日の前月末現在 （平成28年１月31日）
---	---	---
新株予約権の数（個）	5,060	5,060
新株予約権のうち自己新株予約権の数（個）	－	30
新株予約権の目的となる株式の種類	普通株式	同左
新株予約権の目的となる株式の数（株）	506,000（注）１	506,000（注）１
新株予約権の行使時の払込金額（円）	803（注）２	同左
新株予約権の行使期間	自　平成30年１月10日 至　平成32年10月28日	同左
新株予約権の行使により株式を発行する場合の株式の発行価格及び資本組入額（円）	発行価格　　803 資本組入額　402	同左
新株予約権の行使の条件	（注）３	同左
新株予約権の譲渡に関する事項	譲渡による新株予約権の取得については、当社取締役会の決議による承認を要するものとする。	同左
代用払込みに関する事項	－	－
組織再編成行為に伴う新株予約権の交付に関する事項	（注）４	同左

（注）１．新株予約権の１個当たりの目的である株式の数（以下、「付与株式数」という。）は100株とする。

なお、新株予約権を割り当てる日（以下、「割当日」という。）後、当社が当社普通株式につき、株式分割（当社普通株式の株式無償割当てを含む。以下、株式分割の記載につき同じ。）又は株式併合を行う場合、次の算式により付与株式数を調整するものとする。ただし、かかる調整は、新株予約権のうち、当該時点で行使されていない新株予約権の目的である株式の数について行われ、調整の結果生じる１株未満の端数については、これを切り捨てるものとする。

調整後付与株式数＝調整前付与株式数×株式分割・株式併合の比率

調整後付与株式数は、株式分割の場合は、当該株式分割の基準日の翌日（基準日を定めないときは、その効力発生日）以降、株式併合の場合は、その効力発生日以降、これを適用する。ただし、剰余金の額を減少して資本金又は準備金を増加する議案が当社株主総会において承認されることを条件として株式分割が行われる場合で、当該株主総会の終結の日以前の日を株式分割のための基準日とする場合は、調整後付与株式数は、当該株主総会の終結の日の翌日以降これを適用する。

また、上記の他、割当日後、当社が合併、会社分割又は株式交換を行う場合及びその他これらの場合に準じて付与株式数の調整を必要とする場合、当社は、当社取締役会において必要と認める付与株式数の調整を行うことができる。

２．新株予約権の割当日後、当社が当社普通株式につき、次の(1)又は(2)を行う場合は、それぞれ次に定める算式（以下、「行使価額調整式」という。）により行使価額を調整し、調整の結果生ずる１円未満の端数はこれを切り上げる。

(1）株式分割又は株式併合を行う場合。

調整後行使価額＝調整前行使価額×	１
株式分割・株式併合の比率

(2）時価を下回る価額で、新株式の発行又は自己株式の処分を行う場合（会社法第194条の規定（単元未満株主による単元未満株式売渡請求）に基づく自己株式の売渡し、「商法等の一部を改正する等の法律」（平成13年法律第79号）附則第５条第２項の規定に基づく自己株式の譲渡、「商法等の一部を改正する法律」（平成13年法律第128号）の施行前の商法第280条ノ19の規定に基づく新株引受権の行使、当社普通株式に転換される証券若しくは転換できる証券の転換又は当社普通株式の交付を請求できる新株予約権（新株予約権付社債に付されたものを含む。）の行使による場合を除く）。

	既発行株式数＋	新規発行株式数×１株当たり払込金額
調整後行使価額＝調整前行使価額×	時価
既発行株式数＋新規発行株式数

①　行使価額調整式に使用する「時価」は、下記(3)に定める「調整後行使価額を適用する日」（以下、「適用日」という。）に先立つ45取引日目に始まる30取引日における東京証券取引所における当社普通株式の普通取引の終値（気配表示を含む。以下同じ。）の平均値（終値のない日を除く。）とする。なお、「平均値」は、円位未満小数第２位まで算出し、小数第２位を四捨五入する。

②　行使価額調整式に使用する「既発行株式数」とは、基準日がある場合はその日、その他の場合は適用日の１ヶ月前の日における当社の発行済普通株式総数から当社が当該日において保有する当社普通株式にかかる自己株式数を控除した数とする。

③　自己株式の処分を行う場合には、「新規発行株式数」を「処分する自己株式数」に読み替えるものとする。

(3）調整後行使価額を適用する日は、次に定めるところによる。

①　上記(1)に従い調整を行う場合の調整後行使価額は、株式分割の場合は、当該株式分割の基準日の翌日（基準日を定めないときは、その効力発生日）以降、株式併合の場合は、その効力発生日以降、これを適用する。ただし、剰余金の額を減少して資本金又は準備金を増加する議案が当社株主総会において承認されることを条件として株式分割が行われる場合で、当該株主総会の終結の日以前の日を株式分割のための基準日とする場合は、調整後行使価額は、当該株主総会の終結の日の翌日以降、当該基準日の翌日に遡及してこれを適用する。

なお、上記ただし書に定める場合において、株式分割のための基準日の翌日から当該株主総会の終結の日までに新株予約権を行使した（かかる新株予約権を行使することにより交付を受けることができる株式の数を、以下、「分割前行使株式数」という。）新株予約権者に対しては、次の算式により、当社普通株式を交付するものとし、調整の結果生じる１株未満の端数は、これを切り捨てるものとする。

株式数＝	（調整前行使価額－調整後行使価額）×分割前行使株式数
調整後行使価額

②　上記(2)に従い調整を行う場合の調整後行使価額は、当該発行又は処分の払込期日（払込期間が設けられたときは、当該払込期間の最終日）の翌日以降（基準日がある場合は当該基準日の翌日以降）、これを適用する。

(4）上記(1)及び(2)に定める場合の他、割当日後、当社が合併、会社分割又は株式交換を行う場合及びその他これらの場合に準じて行使価額の調整を必要とする場合、当社は、当社取締役会において必要と認める行使価額の調整を行うことができる。

３．新株予約権の行使の条件は次のとおりとする。

(1）対象者区分による条件

①　当社の取締役

新株予約権者は、権利行使時において当社取締役の地位にあることを要する。ただし、新株予約権者が、任期満了による退任又は会社都合により取締役の地位を失った場合はこの限りではない。

②　当社の執行役員及び従業員並びに当社子会社の取締役

新株予約権者は、新株予約権の権利行使の時点において、当社又は当社子会社の取締役、監査役、執行役員又は従業員のいずれかの地位にあることを要する。ただし、当社又は当社子会社の取締役又は監査役の任期満了による退任、当社又は当社子会社の執行役員又は従業員の定年による退職、その他正当な事由により、当社又は当社子会社の取締役、監査役、執行役員又は従業員の地位を喪失した場合はこの限りではない。

(2）対象者全員に対する条件

①　新株予約権の相続はこれを認めない。

②　新株予約権の質入れ、その他一切の処分はこれを認めない。

４．組織再編行為に伴う新株予約権の交付に関する事項は次のとおりとする。

当社が合併（当社が合併により消滅する場合に限る。）、吸収分割若しくは新設分割（それぞれ当社が分割会社となる場合に限る。）、株式交換若しくは株式移転（それぞれ当社が完全子会社となる場合に限る。）（以上を総称して以下「組織再編行為」という。）をする場合において、組織再編行為の効力発生日（吸収合併につき吸収合併がその効力を生ずる日、新設合併につき新設合併設立株式会社成立の日、吸収分割につき吸収分割がその効力を生ずる日、新設分割につき新設分割設立株式会社成立の日、株式交換につき株式交換がその効力を生ずる日、及び株式移転につき株式移転設立完全親会社の成立の日をいう。以下同じ。）の直前において残存する新株予約権（以下、「残存新株予約権」という。）を保有する新株予約権者に対し、それぞれの場合につき、会社法第236条第１項第８号のイからホまでに掲げる株式会社（以下「再編対象会社」という。）の新株予約権をそれぞれ交付することとする。ただし、以下の各号に沿って再編対象会社の新株予約権を交付する旨を、吸収合併契約、新設合併契約、吸収分割契約、新設分割計画、株式交換契約又は株式移転計画において定めることを条件とする。

(1）交付する再編対象会社の新株予約権の数

新株予約権者が保有する残存新株予約権の数と同一の数をそれぞれ交付するものとする。

(2）新株予約権の目的である再編対象会社の株式の種類

再編対象会社の普通株式とする。

(3）新株予約権の目的である再編対象会社の株式の数

組織再編行為の条件等を勘案のうえ、前記「株式の数」に準じて決定する。

(4）新株予約権の行使に際して出資される財産の価額

交付される各新株予約権の行使に際して出資される財産の価額は、前記「新株予約権の行使時の払込金額」で定められる行使価額を組織再編行為の条件等を勘案の上、調整して得られる再編後行使価額に上記(3)に従って決定される当該各新株予約権の目的である再編対象会社の株式の数を乗じて得られる金額とする。

(5）新株予約権を行使することができる期間

前記「新株予約権の行使期間」に定める新株予約権を行使することができる期間の開始日と組織再編行為の効力発生日のうちいずれか遅い日から、前記「新株予約権の行使期間」に定める新株予約権を行使することができる期間の満了日までとする。

(6）新株予約権の行使により株式を発行する場合における増加する資本金及び資本準備金に関する事項

残存新株予約権について定められた当該事項に準じて決定する。

(7）譲渡による新株予約権の取得の制限

譲渡による新株予約権の取得については、再編対象会社の取締役会の決議による承認を要するものとする。

(8）新株予約権の行使の条件

前記「新株予約権の行使の条件」に準じて決定する。

(9）新株予約権の取得条項

当社は、以下①、②、③、④又は⑤の議案につき当社株主総会で承認された場合（株主総会決議が不要の場合は、当社取締役会決議又は会社法第416条第４項の規定に従い委任された執行役の決定がなされた場合）は、当社取締役会が別途定める日に、新株予約権を無償で取得することができる。

①　当社が消滅会社となる合併契約承認の議案

②　当社が分割会社となる分割契約又は分割計画承認の議案

③　当社が完全子会社となる株式交換契約又は株式移転計画承認の議案

④　当社の発行する全部の株式の内容として譲渡による当該株式の取得について当社の承認を要することについての定めを設ける定款の変更承認の議案

⑤　新株予約権の目的である種類の株式の内容として譲渡による当該種類の株式の取得について当社の承認を要すること又は当該種類の株式について当社が株主総会の決議によってその全部を取得することについての定めを設ける定款の変更承認の議案 

（３）【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

該当事項はありません。 

（４）【ライツプランの内容】

該当事項はありません。 

（５）【発行済株式総数、資本金等の推移】

年月日	発行済株式総数増減数 （株）	発行済株式総数残高（株）	資本金増減額 （千円）	資本金残高 （千円）	資本準備金増減額（千円）	資本準備金残高（千円）
---	---	---	---	---	---	---
平成25年７月１日 （注）１	45,227,160	45,684,000	－	5,454,673	－	5,538,149
平成25年７月25日 （注）２	2,600,000	48,284,000	966,719	6,421,392	966,719	6,504,868

（注）１．株式分割（普通株式１株につき100株）によるものであります。

２．有償一般募集

発行価格　　　　　　　743.63円

資本組入額　　　 　　371.815円

払込金総額　　 　1,933,438千円 

（６）【所有者別状況】

	平成27年11月30日現在

区分	株式の状況（１単元の株式数100株）								単元未満株式の状況 （株）
---	---	---	---	---	---	---	---	---	---
政府及び地方公共団体	金融機関	金融商品取引業者	その他の法人	外国法人等		個人その他	計
---	---	---	---	---	---	---	---	---	---
個人以外	個人
---	---	---	---	---	---	---	---	---	---
株主数（人）	－	22	32	52	131	8	6,507	6,752	－
所有株式数 （単元）	－	63,108	6,194	64,870	136,642	136	211,865	482,815	2,500
所有株式数の割合（％）	－	13.07	1.28	13.44	28.30	0.03	43.88	100.00	－

（注）　「その他法人」の欄には証券保管振替機構名義の株式が、４単元含まれております。 

（７）【大株主の状況】

		平成27年11月30日現在
氏名又は名称	住所	所有株式数 （株）	発行済株式総数に対する所有株式数の割合(％)
山口　誠一郎	東京都渋谷区	12,885,500	26.68
㈲ゼウスキャピタル	東京都渋谷区上原２丁目22－26－103	6,000,000	12.42
KBL EPB ORDINARY ACCOUNT 107501 （常任代理人：株式会社みずほ銀行決済営業部）	43,BOULEVARD ROYAL,LUXEMBOURG （東京都中央区月島４丁目16－13）	2,412,700	4.99
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）	東京都中央区晴海１丁目８－11	2,250,300	4.66
CBNY-GOVERNMENT OF NORWAY （常任代理人：シティバンク銀行株式会社）	388 GREENWICH STREET, NEW YORK, NY 10013 USA （東京都新宿区新宿６丁目27番30号）	1,577,988	3.26
STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505001 （常任代理人：株式会社みずほ銀行決済営業部）	P.O.BOX 351 BOSTON MASSACHUSETTS 02101 U.S.A. （東京都中央区月島４丁目16－13）	1,415,200	2.93
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）	東京都港区浜松町２丁目11番３号	1,168,500	2.42
BNP PARIBAS SECURITIES SERVICES LUXEMBOURG/JASDEC/FIM/LUXEMBOURG FUNDS （常任代理人：香港上海銀行東京支店）	33 RUE DE GASPERICH，L-5826 HOWALD-HESPERANGE，LUXEMBOURG （東京都中央区日本橋３丁目11－１）	775,000	1.60
HSBC-FUND SERVICES, SPARX ASSET MANAGEMENT CO LTD （常任代理人：香港上海銀行東京支店）	1 QUEEN'S ROAD CENTRAL HONG KONG （東京都中央区日本橋３丁目11－１）	736,700	1.52
MSCO CUSTOMER SECURITIES （常任代理人：モルガン・スタンレーMUFG証券株式会社）	1585 Broadway New York, New York 10036, U.S.A. （東京都千代田区大手町１丁目９－７　大手町フィナンシャルシティ　サウスタワー）	610,700	1.26
計	－	29,832,588	61.78

（注）１．平成27年10月19日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書の変更報告書において、平成27年10月15日現在で以下の株式を所有している旨が記載されているものの、当社として期末時点における実質所有株式数の確認ができませんので、上記大株主の状況には含めておりません。

なお、大量保有報告書の変更報告書の内容は以下のとおりであります。

大量保有者	スパークス・アセット・マネジメント株式会社
住所	東京都品川区東品川二丁目２番４号天王洲ファーストタワー
保有株券等の数	3,233,200
株券等保有割合	6.70％

２．平成28年１月29日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書において、平成27年11月30日現在で以下の株式を所有している旨が記載されているものの、当社として期末時点における実質所有株式数の確認ができませんので、上記大株主の状況には含めておりません。

なお、大量保有報告書の内容は以下のとおりであります。

大量保有者	ハーリー　シキャブ（HALLEY SICAV）
住所	ルクセンブルク、ロバート・ウィケットキーパー　L-2557 （7A rue Robert Stumper, L-2557 Luxembourg）
保有株券等の数	2,445,000
株券等保有割合	5.06％

（８）【議決権の状況】

①【発行済株式】

	平成27年11月30日現在

区分	株式数（株）	議決権の数（個）	内容
---	---	---	---
無議決権株式	－	－	－
議決権制限株式（自己株式等）	－	－	－
議決権制限株式（その他）	－	－	－
完全議決権株式（自己株式等）	－	－	－
完全議決権株式（その他）	普通株式 48,281,500	482,815	権利内容に何ら限定のない当社における標準となる株式
単元未満株式	普通株式　　　2,500	－	－
発行済株式総数	48,284,000	－	－
総株主の議決権	－	482,815	－

（注）　「完全議決権株式（その他）」の欄には、証券保管振替機構名義の株式が400株含まれております。また、「議決権の数」欄には、同機構名義の完全議決権株式に係る議決権の数４個が含まれております。 

②【自己株式等】

	平成27年11月30日現在

所有者の氏名又は名称	所有者の住所	自己名義所有株式数（株）	他人名義所有株式数（株）	所有株式数の合計（株）	発行済株式総数に対する所有株式数の割合（％）
---	---	---	---	---	---
－	－	－	－	－	－
計	－	－	－	－	－

（９）【ストックオプション制度の内容】

当社は、ストックオプション制度を採用しております。当該制度は、会社法に基づき新株予約権を発行する方法によるものです。

当該制度の内容は、以下のとおりであります。

（平成27年10月28日取締役会決議）

決議年月日	平成27年10月28日
付与対象者の区分及び人数	当社取締役　　　　　５名（内社外取締役２名） 当社執行役員　　　　７名 当社従業員　　　　 193名 当社子会社の取締役　４名
新株予約権の目的となる株式の種類	「(2）新株予約権等の状況」に記載しております。
株式の数	同上
新株予約権の行使時の払込金額	同上
新株予約権の行使期間	同上
新株予約権の行使の条件	同上
新株予約権の譲渡に関する事項	同上
代用払込みに関する事項	同上
組織再編成行為に伴う新株予約権の交付に関する事項	同上

（注）　付与対象者の退職による失効により、平成28年１月末日現在において、付与対象者の区分及び人数は当社取締役５名（内社外取締役２名）、当社執行役員７名、当社従業員191名、当社子会社の取締役４名となっております。 

２【自己株式の取得等の状況】

【株式の種類等】　該当事項はありません。

（１）【株主総会決議による取得の状況】

該当事項はありません。 

（２）【取締役会決議による取得の状況】

該当事項はありません。 

（３）【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】

該当事項はありません。 

（４）【取得自己株式の処理状況及び保有状況】

該当事項はありません。 

３【配当政策】

当社の利益配分につきましては、安定的な配当の継続に努めていくとともに、収益性の高い事業機会の獲得による長期的な企業価値向上のために必要な内部留保と配当のバランスにつき、業績の推移、今後の経営環境、事業計画の展開を総合的に勘案して決定することを基本方針としております。

当社は、期末配当として年１回、剰余金の配当を行うことを基本方針としております。この剰余金の配当の決定機関は、株主総会であります。

当事業年度の配当につきましては、上記方針に基づき、１株当たり16円の配当を実施する旨を決定いたしました。この結果、当事業年度の連結ベースでの配当性向は18.7％となりました。

内部留保資金につきましては、今後の事業拡大並びに経営体質の強化に役立てる考えであります。

なお当社は、「取締役会の決議により、毎年５月31日を基準日として中間配当を行うことができる」旨を定款に定めております。

当事業年度に係る剰余金の配当は以下のとおりであります。

決議年月日	配当金の総額 （千円）	１株当たり配当額 （円）
---	---	---
平成28年２月25日 定時株主総会	772,544	16

４【株価の推移】

（１）【最近５年間の事業年度別最高・最低株価】

回次	第62期	第63期	第64期	第65期	第66期
---	---	---	---	---	---
決算年月	平成23年11月	平成24年11月	平成25年11月	平成26年11月	平成27年11月
---	---	---	---	---	---
最高（円）	23,490 ※　43,000	37,650	151,900 ※※　966	881	954
最低（円）	18,020 ※　19,810	18,800	36,800 ※※　641	597	636

（注）　最高・最低株価は、平成23年９月１日より東京証券取引所市場第一部、平成18年11月22日より平成23年８月31日までは東京証券取引所市場第二部における株価を記載しております。なお、第62期の事業年度別最高・最低株価のうち、※印は東京証券取引所市場第二部におけるものであり、第64期の事業年度別最高・最低株価のうち、※※印は平成25年７月１日付の株式分割（普通株式１株につき100株の割合による株式分割）による権利落後の最高・最低株価を示しております。 

（２）【最近６月間の月別最高・最低株価】

月別	平成27年６月	７月	８月	９月	10月	11月
---	---	---	---	---	---	---
最高（円）	954	948	856	789	823	771
最低（円）	863	787	689	703	724	722

（注）　最高・最低株価は、東京証券取引所市場第一部における株価を記載しております。 

５【役員の状況】

男性10名　女性０名（役員のうち女性の比率０％）

役名	職名	氏名	生年月日	略歴		任期	所有株式数 （株）
---	---	---	---	---	---	---	---
代表取締役社長	執行役員社長	山口　誠一郎	昭和36年１月５日生	昭和58年４月	三井不動産販売株式会社（現　三井不動産リアルティ株式会社）　入社	(注)３	12,885,500
昭和61年４月	東誠商事株式会社　入社
平成２年８月	当社取締役
平成６年６月	当社代表取締役社長（現任）
平成７年12月	パームス管理株式会社（現トーセイ・コミュニティ株式会社）代表取締役
平成16年７月	当社執行役員社長（現任）
取締役	専務執行役員 事業部門統括 アセットソリューション事業推進部担当	小菅　勝仁	昭和35年７月17日生	昭和58年４月	東急建設株式会社　入社	(注)３	200,000
昭和61年４月	東誠商事株式会社　入社
平成８年１月	当社取締役
平成12年12月	当社常務取締役
平成16年７月	当社取締役常務執行役員
平成17年９月	トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社代表取締役
平成18年２月	当社取締役専務執行役員事業部門統括（現任）
平成19年10月	トーセイ・アセットマネジメント株式会社代表取締役
平成20年４月	トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社取締役
平成24年２月	トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社取締役
取締役	専務執行役員 管理部門統括	平野　昇	昭和34年10月17日生	昭和57年４月	国分株式会社　入社	(注)３	150,000
平成３年４月	東誠商事株式会社　入社
平成７年５月	同社取締役
平成13年３月	当社経理部財務担当部長
平成14年10月	当社常務取締役
平成16年７月	当社取締役常務執行役員
平成17年３月	トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社監査役
平成17年４月	トーセイ・コミュニティ株式会社監査役
平成17年９月	トーセイ・リート・アドバイザーズ株式会社（現トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社）代表取締役
平成18年２月	当社取締役専務執行役員管理部門統括（現任）
平成19年12月	トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社代表取締役
平成25年１月	トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社取締役（現任）
平成25年２月	トーセイ・コミュニティ株式会社取締役（現任）
平成28年２月	トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社取締役（現任）

役名	職名	氏名	生年月日	略歴		任期	所有株式数 （株）
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取締役		神野　吾郎	昭和35年８月29日生	昭和58年４月	三井信託銀行株式会社（現三井住友信託銀行株式会社）入行	(注)３	－
平成２年８月	中部瓦斯株式会社　入社
平成７年５月	ガステックサービス株式会社　入社　総合企画室長
平成７年12月	豊橋ケーブルネットワーク株式会社取締役（現任）
平成12年８月	ガステックサービス株式会社代表取締役社長（現任）
平成14年５月	株式会社サーラコーポレーション代表取締役社長（現任）
平成14年６月	システム・ロケーション株式会社取締役
平成16年１月	サーラ住宅株式会社取締役（現任）
平成18年３月	中部瓦斯株式会社代表取締役
平成19年２月	サーラカーズジャパン株式会社代表取締役会長（現任）
平成19年２月	当社取締役（現任）
平成21年10月	日本郵政株式会社取締役
平成24年３月	中部瓦斯株式会社代表取締役社長（現任）
平成24年６月	武蔵精密工業株式会社取締役（現任）
平成26年６月	日本ベンチャーキャピタル株式会社取締役（現任）
取締役		少德　健一	昭和46年１月20日生	平成７年10月	朝日監査法人（現有限責任あずさ監査法人）入所	(注)３	－
平成11年９月	アーサーアンダーセン　クアラルーンプール事務所　出向
平成14年９月	エス・シー・エス国際会計事務所（現SCS国際コンサルティング株式会社）入所
平成15年11月	同社　代表取締役（現任）
平成17年９月	株式会社オーリッド取締役
平成22年12月	株式会社ロキテクノ監査役
平成24年２月	当社取締役（現任）
平成25年１月	ロキグループホールディングス株式会社監査役（現任）
常勤監査役		北村　豊	昭和25年２月27日生	昭和47年４月	安田信託銀行株式会社（現みずほ信託銀行株式会社）　入行	(注)４	－
平成８年５月	同行シンガポール支店長
平成10年10月	同行審査第一部専任部長
平成11年10月	第一勧業富士信託銀行株式会社（現みずほ信託銀行株式会社）新潟支店長
平成17年３月	日本カーボン株式会社常勤監査役
平成22年５月	株式会社ジェイ・コーチ　入社　常勤顧問
平成22年６月	同社常勤監査役
平成25年２月	当社常勤監査役（現任）
平成25年２月	トーセイ・コミュニティ株式会社監査役（現任）

役名	職名	氏名	生年月日	略歴		任期	所有株式数 （株）
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常勤監査役		西中間　裕	昭和29年７月28日生	昭和53年４月	株式会社三和銀行（現株式会社三菱東京UFJ銀行）入行	(注)５	－
昭和62年10月	同行ロンドン支店支店長代理
平成４年５月	同行国際業務部米州室上席室長代理
平成６年８月	同行香港支店カイチェン出張所長
平成８年８月	同行審査部調査役
平成11年10月	同行デリバティブズ営業部シニアバイスプレジデント
平成14年１月	株式会社UFJ銀行（現株式会社三菱東京UFJ銀行）内部監査部調査役
平成18年１月	株式会社三菱東京UFJ銀行監査部業務監査室上席調査役
平成19年４月	オリックス・リアルエステート株式会社（現オリックス不動産株式会社）監査部長
平成20年３月	オリックス株式会社監査部部長
平成20年７月	オリックス不動産株式会社監査役
平成24年３月	オリックス不動産投資顧問株式会社取締役監査部長
平成27年２月	当社常勤監査役（現任）
平成28年２月	トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社監査役（現任）
監査役		本田　安弘	昭和15年６月20日生	昭和38年４月	大成建設株式会社　入社	(注)４	－
平成３年６月	同社本社機材部　部長（企画・管理担当）
平成７年６月	株式会社大成ツーリスト　常務取締役
平成15年４月	当社常勤監査役
平成28年２月	当社監査役（現任）
監査役		永野　竜樹	昭和34年４月16日生	昭和58年４月	中央信託銀行株式会社（現三井住友信託銀行株式会社）入行	(注)４	－
平成７年７月	同行本店総合企画部・財務企画室長
平成12年７月	RGアセット・マネジメント・カンパニーリミテッドマネージングダイレクター
平成16年７月	レファレンス・グループ・ホールディングス・リミテッド取締役
平成16年８月	RGアセット・マネジメント・サービス株式会社（現RGアセット・マネジメント株式会社）代表取締役
平成24年２月	当社監査役（現任）
平成25年４月	RGアセット・マネジメント・サービシーズ・リミテッド（BVI）取締役
平成25年４月	RGアセット・マネジメント・サービシーズ・リミテッド（HK）ディレクター兼代表パートナー
平成26年６月	システム・ロケーション株式会社取締役（現任）
平成28年２月	オールニッポン・アセットマネジメント株式会社常務取締役　管理本部長兼ファンド管理部長（現任）

役名	職名	氏名	生年月日	略歴		任期	所有株式数 （株）
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監査役		土井　修	昭和39年２月23日生	昭和62年４月	日興証券株式会社（現SMBC日興証券株式会社）入社	(注)４	－
平成５年７月	日興ヨーロッパPLC出向
平成10年２月	日興証券株式会社　復職
平成14年４月	フィンテックグローバル株式会社　入社
平成17年10月	同社ストラクチャードファイナンス部長
平成18年10月	同社投資銀行副本部長
平成19年４月	同社投資事業部長
平成25年２月	当社監査役（現任）
				計			13,235,500

（注）１．神野吾郎、少徳健一の２名は、社外取締役であります。

２．北村豊、西中間裕、本田安弘、永野竜樹、土井修の５名は、社外監査役であります。

３．平成28年２月25日開催の定時株主総会終結の時から２年間

４．平成25年２月26日開催の定時株主総会終結の時から４年間

５．平成27年２月25日開催の定時株主総会終結の時から４年間 

６【コーポレート・ガバナンスの状況等】

（１）【コーポレート・ガバナンスの状況】

① コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方

当社グループでは、経営環境の変化に迅速かつ的確に対応し健全な成長を実現する事業活動を持続することにより、株主、従業員、取引先を始めとする社会全体のあらゆるステークホルダーに対して、存在意義のあるグループで在り続けたいと考えております。そのために最も重要と位置付けられるものがコーポレート・ガバナンスの充実であり、とりわけ「コンプライアンス意識の徹底」「リスクマネジメントの強化」「適時開示の実践」を三つの主要項目として掲げております。また、会社法および金融商品取引法において求められている内部統制システムの構築ならびに金融商品取引業者として投資家に対して信頼ある態勢の構築に向け、経営トップからグループ社員の全員に至るまでグループ一丸となって体制の更なる強化に努めてまいります。

② 会社の機関の内容および内部統制システムの整備の状況等

(イ）会社の機関の基本説明

当社は、取締役会、監査役会を設置し、透明性の高い経営の履行を目的として、社外取締役の選任および監査役全員の社外招聘をするとともに、執行役員制を採用しております。

当社の監査役は、上場来、全員社外監査役であり、経営に対し、常に、当社の企業価値および株主共同の利益の確保、向上の視点に立ち、監査を行っております。また、社外取締役を取締役会に迎えることで、より一層経営に対する監督機能を強化しております。一方、経営においては、執行役員制を採用することにより、意思決定機能及び業務分担の最適化と、業務遂行における権限委譲を推進し、コーポレート・ガバナンスの充実を図っております。

このように、当社の経営および経営に対する監視の体制は十分に機能し得るものとなっていることから、現状の体制を採用しております。

イ　取締役会の運営

取締役会は取締役５名（うち社外取締役２名）で構成され、取締役会規程に基づき、毎月１回の定例取締役会に加え必要に応じて臨時取締役会を開催し、経営の最高意思決定機関として経営方針ならびに重要案件の決議をするとともに、取締役の職務執行を監督しております。

ロ　指名報酬諮問委員会

当社は、株主総会に提出する取締役選任議案にかかる候補者の選定プロセス、および取締役の個別報酬等の配分にかかる取締役会決議等の各々の適正性、透明性を担保することを目的として、取締役会の任意の諮問機関として「指名報酬諮問委員会」を設置しております。委員会は、代表取締役（１名）、常勤取締役（１名）、社外取締役（独立役員、１名以上）および常勤監査役（社外、１名）が構成員となり、委員たる社外取締役が委員長に就任します。取締役会は、本委員会による答申の内容を最大限に尊重したうえで、適切なガバナンス体制を整備し、株主・投資家各位の負託に応えてまいります。

ハ　監査役監査

当社は監査役制度を採用しており、常勤監査役２名、非常勤監査役３名の計５名はいずれも社外監査役であります。監査役５名による監査役会は、原則として毎月１回開催され、必要事項を協議するほか、常勤監査役の監査活動を非常勤監査役へ報告することにより全監査役の情報の共有化を図っております。

また、監査役は取締役会に出席する他、執行役員社長決裁事項に関する諮問機関である経営会議（執行役員社長が指名する執行役員で構成）にも陪席しております。

監査役監査活動は年間監査計画に基づいて実施されており、会計監査人との連携や内部監査部との連携により、効率的かつ実効性のある監査体制が構築されております。さらに、常勤監査役は各取締役および各部門責任者との定例面談を実施し、業務執行状況の把握に努めております。

ニ　執行役員制

当社は執行役員制を採用しており、取締役会にて選任された執行役員が、取締役会の決議による業務のほか、社内規程に従って、会社の業務を執行、統制しております。

また、執行役員社長は、経営会議を原則毎月２回開催し、執行役員社長の行う重要な意思決定に関する事前諮問を行うと共に、取締役会決議事項の事前協議を行っております。

ホ　コーポレート・ガバナンス会議

当社では、継続的にコーポレート・ガバナンスを強化するために、常勤取締役と常勤監査役で構成するコーポレート・ガバナンス会議を月例で開催しております。

同会議では、企業価値向上のための企業統治上の懸案事項や内部統制に関する事項の確認、協議を行い、必要に応じて顧問弁護士・公認会計士等の外部有識者のアドバイスを受けております。

ヘ　内部監査

執行役員社長直属の内部監査部５名が年度計画に基づいてグループ全体の監査を実施し、不備事象については被監査部門に是正勧告を行うことにより、改善を求めております。是正必要事項については、被監査部門と協議し、具体的な指導を行うなどのフォローを充実することで実効性の高い監査を実施しております。

ト　情報開示

当社では、「会社法」および「金融商品取引法」等の法令で定められた書類等の作成や証券取引所の定める規則に基づく情報の開示に留まらず、ＩＲ活動やホームページ等を通じて株主・投資家をはじめとするステークホルダーの皆様に対し適時適切な企業情報の提供を行っております。

チ　会計監査人監査

当社の会計監査は、「会社法」および「金融商品取引法」に基づく監査契約を締結している新創監査法人が、年間の監査計画に従い、監査を実施しております。

(ロ）当社のコーポレート・ガバナンス及び内部管理体制の概要は、下記のとおりであります。

(ハ）会社の機関の内容および内部統制システムの整備の状況

当社は、取締役の職務の執行が法令および定款に適合することを確保するための体制その他会社の業務の適正を確保するために必要な体制（いわゆる内部統制システム）について、改正会社法の施行に伴い平成27年７月27日付でその基本方針の一部を改定し、以下のとおりといたしております。

イ　法令等遵守に関する基本方針

・法令等遵守に対する全役職員の意識を徹底する。

・法令等違反に対するチェック機能を強化する。

・法令等違反が起こってしまった場合の迅速な対処と情報開示を適時適切に行う。

・反社会的勢力との取引を根絶する。

ロ　情報の保存および管理に関する基本方針

・情報保存管理の重要性に対する全役職員の認識を徹底する。

・重要情報の漏洩防止への取組みを強化する。

・重要情報および適時開示すべき情報の把握を徹底するとともに虚偽記載・重大な欠落を防止する。

ハ　損失の危険の管理に関する基本方針

・企業活動の維持継続に障害となるリスクの認識・分析・評価を徹底する。

・リスク管理状況のモニタリングを強化する。

・不測の事態の発生、顕在化の予兆に対する内部報告体制を充実させる。

・不測の事態や事故等が発生した場合の迅速な対処と情報開示を適時適切に行う。

ニ　取締役の効率的な職務執行に関する基本方針

・経営上の重要事項に関する審議、意思決定を適時適切かつ効率的に行う。

・経営計画・事業目標における過度な効率性追求を排除し、会社の健全性とのバランスを認識した意思決定を行う。

・業務権限規程に従い適切かつ効率的な業務執行が行われるよう体制を整備する。

ホ　グループ全体の業務の適正に関する基本方針

・グループ全体の役職員に対し企業理念・コンプライアンス意識の浸透を強く推し進め、グループ各社の法令等遵守を徹底する。

・グループ各社の事業の維持継続に障害となるリスクの認識・分析・評価を徹底し、不測の事態に備えるとともに、不測の事態が発生した場合には速やかに報告させる体制を確立する。

・グループ全体に係る中期経営計画、単年度事業計画、同予算を策定し、これらの進捗状況を定期的に確認するとともに、新たに発生した課題については適時に報告させ、適切に対処する。

・グループ各社における重要事項および適時開示すべき事項その他のグループ各社の役職員の職務執行に関する事項について、グループ各社から当社に速やかに報告させる体制を確立する。

・グループ全体に係る財務報告の適正性を確保するための体制を強化する。

・グループを利用した不正な行為や通常でない取引を排除する。

ヘ　監査役の監査が実効的に行われるための体制に関する基本方針

・監査役の職務を補助するための使用人を配し、監査役の指揮命令の下、補助業務を行わせる。

・前項の使用人の取締役からの独立性を確保するとともに、その使用人の人事異動・人事評価等、人事に関する事項に関しては監査役会の同意を得る。

・取締役会における議案審議、重要事項の報告に加え、業務執行上の重要会議への監査役の出席、その他取締役、重要な使用人と監査役の定期的な面談を実施するとともに、重大な損失発生およびその予兆や法令等違反・不正行為を発見した全役職員から監査役への速やかな報告および監査役からの求めに対する速やかな報告を徹底する。

・グループ各社の経営に起因する重大な損失発生およびその予兆や法令等違反・不正行為を発見したグループ各社の役職員又はこれらの者から報告を受けた当社役職員から監査役へ速やかに報告を行わせる体制を確立し徹底させるとともに、監査役から報告を求められた場合には速やかに報告させる。

・当社およびグループ各社の役職員が監査役に前二項の報告をしたことを理由として不利な取扱いを行わないことを周知徹底する。

・グループ全体にわたる内部通報制度を整備し、内部通報があった場合には速やかに監査役に報告する。

・監査役が費用の前払い等の請求をしたときは、職務の執行に必要でないと認められた場合を除き、速やかに当該費用または債務を処理する。

・取締役は監査役監査に対する理解と協力支援に努めるとともに、監査役からの指導事項について積極的に改善する。

・グループ全体の監査役監査の充実を果たすため、取締役は監査役に対して必要な協力を行う。

当社は、前掲の基本方針の下、関連法令等の改正や当社グループの事業環境の変化、事業の拡大等を踏まえた「内部統制システムの整備運用計画」を毎期定め、継続して内部統制システム構築に取り組んでおります。

当期における「当社グループの内部統制システム」の整備・運用状況は、以下のとおりであります。

イ　法令等遵守

・法令等遵守に対する意識の徹底

期初にリスク管理・コンプライアンスプログラムを定め、各種研修を実施するとともに、リーガルマインド醸成のための社内報の月例発行の継続、コンプライアンス標語の募集・掲示等を通じて啓蒙に努めております。

また、部署担当執行役員およびグループ各社のコンプライアンス責任者で構成されるコンプライアンス委員会（毎月開催）、事業部門の事業部長およびグループ各社の担当責任者が参加する事業法務連絡会（毎月開催）において、法令等改正に関する周知、所管省庁および所属する業界団体からの通達等の確認、他社法令違反事例の検証等を行い、その内容は毎月の取締役会において報告されております。

加えて、新たに入社した社員に対する入社時コンプライアンス研修を実施するとともに、グループ全従業員を対象とするコンプライアンス・アンケートを毎期実施し、法令等遵守意識の浸透度合いを確認しております。

・法令等違反に対するチェック機能の強化

業務執行に関する法令等違反を監視すべく、社外取締役２名および監査役５名（全員社外監査役）を選任し、取締役会での監視・監督機能の強化に努めるとともに、監査役と社外取締役の意見交換会（当期４回実施）および監査役と顧問弁護士の意見交換会（当期３回実施）を定期的に開催し、業務執行を行う取締役の法令等違反の予兆につき確認を行っております。

また、内部監査部による当社およびグループ各社の事業遂行に関する内部監査を実施し、法令等違反につきチェックを行うとともに、社内、社外の両窓口を備えた内部通報制度を設け、グループ全従業員に対して内部通報制度の周知を継続的に図り、法令等違反を早期に発見できる体制を強化しております。なお、内部通報窓口として新たに常勤監査役に直接通報できるルートを追加しました。（新年度より運用開始）

・法令等違反に対する迅速な対処と情報開示

取締役会、常勤取締役と全執行役員が出席し監査役が陪席する経営会議、コンプライアンス委員会において、法令等違反の予兆、発生の情報収集に努めるとともに、懸念事項についての経過報告を徹底させております。違反が発生した場合には、執行役員社長を対策本部長とする危機対策本部を直ちに設置し、事実確認を行うとともに、迅速かつ適切な情報開示を行うことを社内ルールとして定め、周知を図っております。

・反社会的勢力との取引根絶

反社会的勢力との一切の関わりを排除すべく、取引開始時の取引先チェックを継続実施するとともに、毎期定例の反社会的勢力対応研修（グループ全従業員対象）を実施しております。

ロ　情報の保存および管理

・情報保存管理の重要性の認識徹底

情報資産管理研修、インサイダー取引防止研修を実施し、個人情報を含む重要情報の保存・管理、当社および他の上場会社・上場リート等の重要情報（インサイダー情報）に関する取扱い、報告についての意識啓発の強化を継続しております。

・重要情報の漏洩防止への取組み強化

情報資産（紙媒体、データ）の取得・保存・管理・廃棄等に関連する諸規程の見直しを実施するとともに、ルール違反に対する罰則を強化し、周知徹底を図っております。

・重要情報・適時開示情報の把握の徹底、虚偽記載等の防止

各部署担当執行役員で構成される情報開示委員会（当期：22回開催）において、適時開示すべき情報を把握するとともに、開示情報の内容および開示文書の確認を実施しております。また、東京証券取引所およびシンガポール証券取引所の上場規則等の改定に伴う適時開示に関するルール変更等についても適宜、同委員会において確認のうえ、毎月の取締役会において報告されております。

ハ　損失の危険の管理

・リスクの認識・分析・評価の徹底

期初にリスク管理プログラムを定め、リスク管理に関する年間計画を策定、実施しております。

リスクの認識・分析・評価については、外部のコンサルティング会社による経営全般から個別事業に至るリスク項目の重要度判定を定期的に実施するとともに、各部署固有のリスク項目の洗出しを実施し、リスク発生時の対策を検討しております。

また、全従業員の日常行動におけるリスク感応度向上のための各種研修を継続実施しております。

当期より、不動産市況、金利見通し、金融機関融資動向等の変動を想定したストレステストを開始しております。

・リスク管理状況のモニタリング強化

常勤取締役および常勤監査役で構成されるコーポレートガバナンス会議（毎月開催）において、当社およびグループ各社の業務執行上のリスク事項につき常勤取締役から常勤監査役に定例報告しております。

また、各部署長およびグループ各社のリスク管理責任者で構成されるリスク管理委員会において、顕在化したリスクにつき各部署、グループ各社から経緯および経過につき報告させ、その内容について当社の取締役会において報告させております。

顕在化したリスク事項への対応状況については、内部監査部が随時のモニタリングを実施し、モニタリング結果を執行役員社長に報告しております。

・不測の事態の発生、顕在化の予兆に対する内部報告体制の充実

毎月のリスク管理委員会において、顕在化する虞のあるリスクにつき報告させております。リスク管理委員会での報告内容は、毎月の取締役会において報告されております。

また、部門統括執行役員と各部署の週次会議を開催し、事業上のトラブル、クレームの早期発見、初動対応の指示を徹底し、会議結果は全て執行役員社長に報告させております。

常勤監査役と常勤取締役、各部署担当執行役員および各部署長の定期面談を実施し、不測の事態の発生の予兆につき、適宜監査役に報告するとともに、不測の事態等を発見した役員、従業員が直ちに監査役に報告する義務があることを周知しております。

・不測の事態等が発生した場合の迅速な対処と情報開示

不測の事態等が発生した場合の対応につき規程を制定するとともに、マニュアルを作成し周知しております。なお、当期において、リスク管理関連２規程、コンプライアンス関連２規程、経営危機管理規程を一つのリスク・コンプライアンス規程に統合し、リスク管理、危機管理に対する社内の理解促進を進めております。

当社の経営に重大な影響を及ぼす可能性のある不測の事態等が発生した場合には、執行役員社長を本部長とする危機管理対策本部を設置し、情報収集、事実確認、対応策の検討と実施、適切な情報開示を迅速に行うこととしております。

ニ　取締役の効率的職務執行

・経営上の重要事項に関する適時適切かつ効率的な審議、意思決定の実施

毎月定時に開催される取締役会の他、迅速な意思決定を行うための臨時取締役会を機動的に開催しております（当期：定時12回、臨時８回開催）。

取締役会における審議を効率的かつ充実したものにするために、全執行役員および全監査役（陪席）が参加する経営会議において、取締役会決議事項の事前協議を実施しております（当期：定時24回、臨時６回開催）。

・経営計画等における過度な効率性追求の排除、健全性とのバランスの追求

当社グループの経営方針や目指すべき方向性を周知徹底するために企業理念を掲げ、その理念に沿った中期経営計画ならびに年度事業計画を定めております。

事業計画策定に際しては、内外の経済環境および不動産市況等の分析の下、進行期の業績推移動向を考慮し、翌期の事業計画および予算の策定を行っております。

・適切かつ効率的な業務執行に向けた体制整備

前期に実施した事業部門の組織改定（４事業部を新たに４事業本部８ＡＳ事業部に組織変更）の機動性向上に向け、事業本部担当執行役員を増員しました。

また、事業拡大に伴う従業員増加、グループ会社の増加に対して、効果的かつ効率的な内部管理体制を再構築すべく、管理部門業務の再編に着手いたしました。

ホ　グループ全体の業務の適正

・グループ各社の役職員の法令等遵守の徹底

主要なグループ会社（２社）に対し、年度当初に独自のリスク管理・コンプライアンスプログラムを策定させ、法令等遵守の周知徹底、研修等による啓蒙を行っております。その他のグループ各社に対しては当社主催の研修参加等により、意識の醸成を図っております。また、当社のコンプライアンス委員会および事業法務連絡会（いずれも毎月開催）にグループ各社の担当責任者を出席させて情報共有および各社からの報告を徹底させるとともに、当社が作成する法令等遵守のための社内報等を各社に配布し、周知を図っております。

啓蒙、周知の状況を確認すべく、当社と同様のコンプライアンス・アンケートを実施し、各社の問題点の把握、対応策の検討を行っております。

・グループ各社の事業に関するリスクの認識・分析・評価の徹底と不測の事態への対応

当社の常勤取締役、監査役、執行役員がグループ各社の社外役員を兼務し、各社の経営上の課題、リスクの確認を行っております。また、当社のリスク管理委員会（毎月開催）にグループ各社の担当責任者を出席させて情報共有および各社からの報告を徹底させるとともに、当社の経営会議において、各社の課題対応状況につき月次で報告させております。

各社において顕在化した問題、潜在的なリスクについての対応状況を当社内部監査部が随時モニタリングし、その結果を当社の執行役員社長およびグループ会社担当取締役に報告させるとともに、必要に応じて外部機関によるチェックを実施しております。

・グループ全体に係る中期経営計画、単年度事業計画、予算の策定、進捗管理の実施、新たな課題への適切な対応

当社グループの企業理念に沿った中期経営計画の下、計画達成に向けた年度事業計画および予算を策定しております。事業計画および予算の進捗状況につき、当社の経営会議において月次報告させるとともに、半期ごとに実施する各社との業績進捗確認会議で新たな課題への対応の協議、次半期の注力項目の確認等を行っております。

・グループ各社における重要事項等の当社への迅速な報告体制の確立

毎月開催している当社の各会議体（経営会議、リスク管理委員会、コンプライアンス委員会）での定例報告に加えて、グループ各社の役員を兼務する当社常勤取締役、監査役、執行役員から当社執行役員社長に対して、随時、報告を行っております。

なお、不測の事態が発生した場合には、当社リスク管理委員会委員長に速やかに報告させるとともに、当社および各社の役員を含む対策会議を立ち上げ、グループとしての対応策の協議、実施、適時適切な情報開示を行うこととしております。

・グループ全体の財務報告の適正性を確保するための体制強化

財務報告の適正性、迅速な連結決算業務の遂行を確保すべく、四半期決算ごとに当社財務経理部とグループ各社の経理担当部署の決算打合せ会議を実施し、情報共有、経理処理指導等を行っております。

また、財務報告の適正性を担保すべく、内部統制（J-SOX）年度計画を策定し、その計画の下、当社内部監査部による自己評価を実施し、監査法人による内部統制監査を行っております。

・グループを利用した不正行為、通常でない取引の排除

グループ各社の月次経営報告を当社監査役陪席の経営会議で行うとともに、当社監査役とグループ各社の代表者との定期面談（年２回）を実施し、不正行為や通常でない取引につき監視しております。なお、当社ならびにグループ各社間の重要な取引は当社取締役会に事前報告させるルールを整備しております。

へ　監査役の監査が実効的に行われるための体制

・監査役の職務を補助するための使用人の配置

内部監査部を担当部署と定め、監査役の指揮命令の下、内部監査部員に監査役の職務の補助ならびに監査役会事務局の業務を行わせております。

・前項の使用人の取締役からの独立性の確保

内部監査部員の人事評価、賞罰や人事異動に関しては、監査役会の事前同意を得て実施しております。

・重大な損失発生およびその予兆や法令等違反・不正行為を発見した全役職員から監査役への報告および監査役からの求めに対する速やかな報告

毎月開催のコーポレートガバナンス会議において、常勤監査役に対して経営全般に関する当社およびグループ各社の諸問題を報告する他、代表取締役社長は毎月１回、他の常勤取締役は年４回、執行役員および部署長については年２回の常勤監査役との面談において担当業務に関する報告を実施し、また、重大なリスクに進展する可能性のある事象や予兆のほか、顕在化した個別事案につき適時適切に監査役に報告しております。

・グループ各社の経営に起因する重大な損失発生およびその予兆や法令等違反・不正行為を発見したグループ全役職員から監査役への報告および監査役からの求めに対する速やかな報告

当社経営会議において、グループ各社の月次経営報告の際に、重大な損失の発生および予兆につき報告させるとともに、グループ各社の代表者と当社常勤監査役の定期面談時（子会社調査時（１回）、意見交換会（年２回））に経営上の重要なリスクにつき情報共有、意見交換を実施しております。

法令等違反や不正行為を発見したグループ全役職員に対して、速やかに当社監査役に報告する義務があることを朝礼や研修等の場で周知しております。

・当社およびグループ各社の役職員が監査役に報告をしたことによる不利な取扱い禁止の周知徹底

監査役への報告や内部通報を行った者が不利な取扱いを受けないことを規程に明記し、研修等を通じて周知しております。

・グループ全体にわたる内部通報制度の整備、内部通報の監査役への速やかな報告

コンプライアンス委員会委員長および当社総務人事部長への社内窓口、および匿名性が確保される社外機関を利用する社外窓口の双方を有する内部通報制度を設け、その連絡先を記載した携行用カードをグループ全役職員に配布するとともに、朝礼や研修等で周知を図っております。当期において、内部通報制度の窓口として新たに監査役窓口を設け、新年度より運用を開始いたしました。

内部通報があった場合には速やかに監査役に報告し、通報が無い場合はその旨を月例報告しております。

・監査役の職務執行に関わる費用の手当

監査役の監査活動に要する費用を予算計上し、その支出に関しては適時に支払いを実施するとともに、監査活動に必要な予算外の支出についても適切に対応しております。

・監査役監査に対する取締役の理解と協力支援、監査役からの指導事項の積極的な改善

定時株主総会終了後の取締役会において、監査役監査年間計画の説明を受け、その理解と協力に努めております。常勤監査役の月次監査活動報告において指摘された事項および四半期ごとに実施される「監査法人から取締役への監査結果説明会」において抽出された課題、検討依頼事項につき、３ヵ月に一度、取締役会において対応状況を報告しております。

また、三様監査の充実のため、「監査法人から監査役（会）への報告会」「監査役・内部監査部意見交換会」の定期開催に際し、常勤取締役が適切な協力を行っております。

・グループ全体の監査役監査の充実を果たすための取締役の協力

取締役会のほか、当社の重要な会議体（コーポレートガバナンス会議、経営会議、コンプライアンス委員会、リスク管理委員会、情報開示委員会）に常勤監査役が陪席のうえ、グループ全体の経営状況、リスク情報、決算情報等の確認、情報共有を行っております。また、代表取締役を始めとする常勤取締役、執行役員、子会社代表者等と常勤監査役の定期面談の実施に加え、半期ごとに開催されるグループ会社監査役連絡会において、常勤取締役が必要な協力を行っております。

(ニ）内部監査及び監査役監査の状況

イ　監査役と会計監査人の連携状況

監査役は、年間監査計画に基づく監査活動において、会計監査人と定期的な情報や意見交換を行うとともに、会計監査人による監査結果の報告を受けるほか、適宜会計監査人による監査に立ち会う等、緊密な相互連携をとっております。

ロ　監査役と内部監査部の連携状況

監査役は、２カ月に１回、内部監査部との定期意見交換会を実施するほか、内部監査部長より適時に内部監査結果を聴取しております。また、常勤監査役が、内部監査部が行う被監査部門長ヒアリングに同席する一方、内部監査部が監査役の補佐として、監査役の行う会計監査人・部署長等のヒアリングに陪席することにより、内部監査の品質向上を図るとともに、効率的な業務監査の実施に取組んでおります。

(ホ）会計監査の状況

イ　業務を執行した公認会計士の氏名、所属する監査法人名および継続監査年数

（業務を執行した公認会計士の氏名）　　　　　（所属する監査法人）　　　　（継続監査年数）

指定社員　業務執行社員　坂下　貴之　　　　　　　新創監査法人　　　　　　　　（注）

指定社員　業務執行社員　篠原　一馬　　　　　　　新創監査法人　　　　　　　　（注）

（注）継続監査年数が７年以内であるため、記載を省略しております。

ロ　監査業務に係る補助者の構成

公認会計士　　５名

その他　　　　３名

(ヘ）社外取締役及び社外監査役との関係

当社の社外取締役は２名、社外監査役は５名であります。

当社は、社外取締役の選任に関しては、幅広い経験および知見を有し、取締役会において率直・活発で建設的な意見を助言・提言できる方を選任しております。また、社外監査役の選任に際しては、株主の負託を受けた独立の機関として取締役の職務の執行を監査することにより、企業の健全で持続的な成長を確保し、社会的信頼に応える良質な企業統治体制を確立する責務を果たすことができると判断できる方を社外監査役として選任しております。

社外取締役神野吾郎は、公共性の高いガス会社を含む上場会社における経営者としての幅広い経験と高い見識を有しており、客観的な立場から、他の取締役に対する監督機能を十分に発揮するとともに、取締役の意思決定の妥当性・適正性を確保するための助言・提言を行っていただけるものと判断しております。

社外取締役少德健一は、公認会計士としての海外を含む幅広い経験と専門知識を有しており、会計専門家としての客観的立場から当社の経営に対する適切な監督を行っていただけるものと判断しております。なお、少德健一はＳＣＳ国際コンサルティング株式会社の代表取締役であり、同社は当社と海外事業展開等に関連してのコンサルティング業務委託契約を締結しておりましたが、取引の内容、規模等に照らして、一般株主との利益相反が生ずるおそれがないと判断しております。

常勤社外監査役北村豊は、主に大手金融機関における海外勤務も含めた豊富な経験と専門的知識を有しており、特に金融面およびグローバルな視点から、当社経営の妥当性・適正性を確保するための役割を果たしていただけるものと判断しております。なお、北村豊は平成17年まで、当社と取引のあるみずほ信託銀行株式会社の使用人でありましたが、取引の内容、規模等に照らして、一般株主との利益相反が生ずるおそれがないと判断しております。

常勤社外監査役西中間裕は、主に大手金融機関における海外勤務も含めた豊富な経験と専門的知識を有しており、特に金融面およびグローバルな視点から、当社経営の妥当性・適正性を確保するための役割を果たしていただけるものと判断しております。なお、西中間裕は平成19年まで、当社と取引のある株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行の使用人であり、平成27年２月まで、当社と取引のあるオリックス株式会社の使用人でありましたが、取引の内容、規模等に照らして、一般株主との利益相反が生ずるおそれがないと判断しております。

社外監査役本田安弘は、主に大手建設会社の管理部門における豊富な経営経験及び実務経験並びに専門的知識を基に、当社経営の妥当性・適正性を確保するための役割を果たしていただけるものと判断しております。

社外監査役永野竜樹は、大手金融機関における経験を有し、現在も会社代表者として企業経営に携わっており、その幅広い経験と専門的な高い見識を基に、当社経営の妥当性・適正性を確保するための役割を果たしていただけるものと判断しております。

社外監査役土井修は、大手証券会社および投資銀行業務を行う会社における豊富な経験と専門的な知識を基に、当社経営の妥当性・適正性を確保するための役割を果たしていただけるものと判断しております。

③ リスク管理体制の整備の状況

当社は、当社グループの一元的かつ横断的なリスク管理およびコンプライアンス推進を実現するため、平成27年12月にそれまでのリスク管理委員会とコンプライアンス委員会を統合し、リスク・コンプライアンス委員会といたしました。当委員会では、リスク管理およびコンプライアンスの全社的方針や年次計画等の検討を行うとともに、グループ各社のリスク管理・コンプライアンスの遵守状況等の把握を行っております。

④ 役員の報酬等

(イ）提出会社の役員区分ごとの報酬等の総額、報酬等の種類別の総額及び対象となる役員の員数

役員区分	報酬等の総額 （千円）	報酬等の種類別の総額（千円）				対象となる役員の員数（名）
---	---	---	---	---	---	---
基本報酬	ストック オプション	賞与	退職慰労金
---	---	---	---	---	---	---
取締役 （社外取締役を除く。）	134,793	117,690	41	12,252	4,810	3
監査役 （社外監査役を除く。）	－	－	－	－	－	－
社外役員	44,017	43,350	5	－	662	7

(ロ）提出会社の役員ごとの連結報酬等の総額等

報酬等の総額が１億円以上である者が存在しないため、記載しておりません。

(ハ）使用人兼務役員の使用人給与のうち、重要なもの

該当事項はありません。

(ニ）役員の報酬等の額の決定に関する方針

役員の報酬については、株主総会の決議により取締役及び監査役それぞれの報酬等の限度額を決定しております。各取締役及び監査役の報酬額は、取締役については取締役会の決議により決定し、監査役については監査役の協議により決定しております。

⑤ 株式の保有状況

(イ）保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式

銘柄数　　　　　　　　　　　　１銘柄

貸借対照表計上額の合計額　　　1,200千円

(ロ）保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式のうち、当事業年度における貸借対照表計上額が資本金額の100分の１を超える銘柄

該当事項はありません。

(ハ）保有目的が純投資目的である投資株式

該当事項はありません。

⑥ 責任限定契約の内容の概要

当社と社外取締役及び社外監査役は、会社法第427条第１項の規定に基づき、同法第423条第１項の損害賠償責任を限定する契約を締結しており、法令が規定する額を損害賠償責任の限度額としております。

⑦ 取締役の定数等に関する定款の定め

(イ）取締役の定数

当社の取締役は６名以内とする旨定款に定めております。

(ロ）取締役の選任および解任の決議要件

当社は、取締役の選任決議について、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の過半数をもって行う旨、また、累積投票によらないものとする旨定款に定めております。

また、解任決議について、議決権を行使することができる株主の議決権の過半数を有する株主が出席し、その議決権の３分の２以上をもって行う旨定款に定めております。

⑧ 株主総会決議事項を取締役会で決議できることとした場合の、その事項及びその理由

(イ）自己の株式の取得

当社は、会社法第165条第２項の規定により、取締役会の決議をもって、自己の株式を取得することができる旨を定款に定めております。これは、経営環境の変化に対応した機動的な資本政策の遂行を可能とするため、市場取引等により自己の株式を取得することを目的とするものであります。

(ロ）取締役及び監査役の責任免除

当社は、会社法第426条第１項の規定により、取締役会の決議をもって、同法第423条第１項の行為に関する取締役及び監査役（取締役及び監査役であった者を含む。）の責任を法令の限度において免除することができる旨定款に定めております。これは、取締役及び監査役が職務を遂行するにあたり、その能力を充分に発揮して、期待される役割を果たし得る環境を整備することを目的とするものであります。

(ハ）中間配当の実施

当社は、株主への機動的な利益還元を行うため、会社法第454条第５項の規定により、取締役会の決議によって毎年５月31日を基準日として、中間配当を行うことができる旨定款に定めております。

⑨ 株主総会の特別決議要件

当社は、会社法第309条第２項に定める株主総会の特別決議要件について、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の３分の２以上をもって行う旨定款に定めております。これは、株主総会における特別決議の定足数を緩和することにより、株主総会の円滑な運営を行うことを目的とするものであります。 

（２）【監査報酬の内容等】

①【監査公認会計士等に対する報酬の内容】

区分	前連結会計年度		当連結会計年度
---	---	---	---	---
監査証明業務に基づく報酬（千円）	非監査業務に基づく報酬（千円）	監査証明業務に基づく報酬（千円）	非監査業務に基づく報酬（千円）
---	---	---	---	---
提出会社	31,000	－	31,000	－
連結子会社	3,000	－	3,000	－
合計	34,000	－	34,000	－

②【その他重要な報酬の内容】

（前連結会計年度）

該当事項はありません。

（当連結会計年度）

該当事項はありません。 

③【監査公認会計士等の提出会社に対する非監査業務の内容】

（前連結会計年度）

該当事項はありません。

（当連結会計年度）

該当事項はありません。 

④【監査報酬の決定方針】

該当事項はありませんが、監査日数、当社の規模・事業の特性等の要素を勘案して適切に決定しております。 

 有価証券報告書（通常方式）_20160225140841

第５【経理の状況】

１　連結財務諸表及び財務諸表の作成方法について

(1）当社の連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和51年大蔵省令第28号）第93条の規定により、国際会計基準（以下「IFRS」という。）に準拠して作成しております。

(2）当社の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号。以下「財務諸表等規則」という。）に基づいて作成しております。

また、当社は、特例財務諸表提出会社に該当し、財務諸表等規則第127条の規定により財務諸表を作成しております。

２　監査証明について

当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、連結会計年度（平成26年12月１日から平成27年11月30日まで）の連結財務諸表及び事業年度（平成26年12月１日から平成27年11月30日まで）の財務諸表について、新創監査法人による監査を受けております。

３　連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組み及びIFRSに基づいて連結財務諸表等を適正に作成することができる体制の整備について

当社は、連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組みを行っております。その内容は以下のとおりであります。

(1）会計基準等の内容を適切に把握し、連結財務諸表等の適正性を確保できる体制を整備するため、公益財団法人財務会計基準機構へ加入し、会計基準の変更等の情報を逐次受けております。また、同機構が主催するセミナー等に参加しております。

(2）IFRSの適用においては、国際会計基準審議会が公表するプレスリリースや基準書を随時入手し、最新の基準に関する情報の把握を行っております。また、IFRSに準拠した会計処理については、IFRSに準拠した会計方針のグループ会社への周知を図ることにより、グループで統一的な会計処理が行われるよう努めております。

１【連結財務諸表等】

（１）【連結財務諸表】

①【連結財政状態計算書】

（単位：千円）

	注記	前連結会計年度 （平成26年11月30日）	当連結会計年度 （平成27年11月30日）
---	---	---	---
資産
流動資産
現金及び現金同等物	7	16,100,795	18,791,081
営業債権及びその他の債権	9	2,049,710	2,914,639
棚卸資産	10	41,565,148	46,156,041
その他の流動資産	11	166,612	27,010
流動資産合計		59,882,266	67,888,773
非流動資産
有形固定資産	12	3,293,308	3,315,747
投資不動産	13	13,858,329	18,785,986
無形資産	14	77,675	96,648
売却可能金融資産	8	2,445,963	1,225,047
営業債権及びその他の債権	9	780,758	1,098,687
繰延税金資産	15	515,765	781,146
その他の非流動資産	11	4,014	4,014
非流動資産合計		20,975,814	25,307,278
資産合計		80,858,080	93,196,052
負債及び資本
負債
流動負債
営業債務及びその他の債務	16	2,590,792	2,734,006
借入金	17	5,380,269	9,492,795
未払法人所得税等	15	1,393,664	1,150,089
引当金	18	267,281	442,303
流動負債合計		9,632,009	13,819,195
非流動負債
営業債務及びその他の債務	16	2,697,083	3,510,413
借入金	17	35,024,707	39,175,846
退職給付に係る負債	19	697,680	383,312
引当金	18	78,764	78,905
非流動負債合計		38,498,235	43,148,478
負債合計		48,130,244	56,967,673
資本
資本金	20	6,421,392	6,421,392
資本剰余金	20	6,375,317	6,373,881
利益剰余金		19,776,474	23,327,875
その他の資本の構成要素	20	154,652	105,228
親会社の所有者に帰属する持分合計		32,727,836	36,228,378
資本合計		32,727,836	36,228,378
負債及び資本合計		80,858,080	93,196,052

②【連結包括利益計算書】

（単位：千円）

	注記	前連結会計年度 （自　平成25年12月１日 至　平成26年11月30日）	当連結会計年度 （自　平成26年12月１日 至　平成27年11月30日）
---	---	---	---
売上高	22	49,981,563	43,006,964
売上原価	23	40,018,772	31,091,794
売上総利益		9,962,791	11,915,169
販売費及び一般管理費	24・25	4,381,177	5,099,064
その他の収益	26	45,084	126,357
その他の費用	27	65,924	50,499
営業利益		5,560,774	6,891,963
金融収益	28	3,514	22,840
金融費用	28	900,581	874,493
税引前利益		4,663,706	6,040,311
法人所得税	15	1,789,479	1,904,494
当期利益		2,874,226	4,135,816
その他の包括利益
純損益に振り替えられない項目
確定給付制度の再測定	29	△5,847	△5,006
純損益に振り替えられない項目の合計		△5,847	△5,006
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目
在外営業活動体の換算差額	29	32,455	△14,420
売却可能金融資産の公正価値の純変動	29	118,610	△28,020
キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の純変動	29	2,236	△6,982
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目の合計		153,303	△49,423
税引後その他の包括利益		147,455	△54,430
当期包括利益		3,021,682	4,081,386
当期利益の帰属
親会社の所有者		2,874,226	4,135,816
当期包括利益の帰属
親会社の所有者		3,021,682	4,081,386

親会社の所有者に帰属する１株当たり当期利益
基本的１株当たり当期利益（円）	30	59.53	85.66
希薄化後１株当たり当期利益（円）	30	－	－

③【連結持分変動計算書】

前連結会計年度（自　平成25年12月１日　至　平成26年11月30日）

（単位：千円）

	注記	資本金	資本剰余金	利益剰余金	その他の資本の構成要素	親会社の所有者に帰属する持分合計	資本合計
---	---	---	---	---	---	---	---
平成25年12月１日残高		6,421,392	6,375,317	17,294,366	1,348	30,092,426	30,092,426
当期利益		－	－	2,874,226	－	2,874,226	2,874,226
その他の包括利益		－	－	－	147,455	147,455	147,455
当期包括利益		－	－	2,874,226	147,455	3,021,682	3,021,682
所有者との取引額
剰余金の配当	21	－	－	△386,272	－	△386,272	△386,272
その他の資本の構成要素から利益剰余金への振替		－	－	△5,847	5,847	－	－
平成26年11月30日残高		6,421,392	6,375,317	19,776,474	154,652	32,727,836	32,727,836

当連結会計年度（自　平成26年12月１日　至　平成27年11月30日）

（単位：千円）

	注記	資本金	資本剰余金	利益剰余金	その他の資本の構成要素	親会社の所有者に帰属する持分合計	資本合計
---	---	---	---	---	---	---	---
平成26年12月１日残高		6,421,392	6,375,317	19,776,474	154,652	32,727,836	32,727,836
当期利益		－	－	4,135,816	－	4,135,816	4,135,816
その他の包括利益		－	－	－	△54,430	△54,430	△54,430
当期包括利益		－	－	4,135,816	△54,430	4,081,386	4,081,386
所有者との取引額
剰余金の配当	21	－	－	△579,408	－	△579,408	△579,408
株式報酬	35	－	△1,435	－	－	△1,435	△1,435
その他の資本の構成要素から利益剰余金への振替		－	－	△5,006	5,006	－	－
平成27年11月30日残高		6,421,392	6,373,881	23,327,875	105,228	36,228,378	36,228,378

④【連結キャッシュ・フロー計算書】

（単位：千円）

	注記	前連結会計年度 （自　平成25年12月１日 至　平成26年11月30日）	当連結会計年度 （自　平成26年12月１日 至　平成27年11月30日）
---	---	---	---
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前利益		4,663,706	6,040,311
減価償却費		188,916	222,440
引当金及び退職給付に係る負債の増減額 （△は減少）		68,424	△164,709
受取利息及び受取配当金		△3,514	△22,840
支払利息		900,581	874,493
売却可能金融資産売却益		△531	－
有形固定資産除却損		1,597	2,372
営業債権及びその他の債権の増減額 （△は増加）		△1,588,666	△1,097,514
棚卸資産の増減額（△は増加）		△3,378,869	△8,845,226
営業債務及びその他の債務の増減額 （△は減少）		781,843	930,567
その他		△4,921	△28,424
小計		1,628,567	△2,088,530
利息及び配当金の受取額		3,513	22,832
法人所得税の支払額		△1,287,543	△2,377,395
営業活動によるキャッシュ・フロー		344,537	△4,443,093
投資活動によるキャッシュ・フロー
定期預金の預入による支出		△140,000	△100,000
定期預金の払戻による収入		－	240,000
有形固定資産の取得による支出		△19,666	△71,303
投資不動産の取得による支出		△1,125,123	△750,033
無形資産の取得による支出		△59,106	△37,610
売却可能金融資産の取得による支出		△2,196,590	△5,020
売却可能金融資産の回収による収入		750,002	757,951
売却可能金融資産の売却による収入		1,156	444,960
貸付金の実行による支出		△300,000	－
貸付金の回収による収入		68	64
連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による収入		210,317	－
その他		174	2,596
投資活動によるキャッシュ・フロー		△2,878,766	481,605
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額（△は減少）		183,000	△95,000
長期借入れによる収入		32,389,000	31,627,000
長期借入金の返済による支出		△27,206,985	△23,273,064
配当金の支払額		△384,763	△578,436
利息の支払額		△1,086,000	△1,015,655
その他		△2,355	△3,745
財務活動によるキャッシュ・フロー		3,891,894	6,661,097
現金及び現金同等物の増減額		1,357,665	2,699,610
現金及び現金同等物の期首残高	7	14,711,997	16,100,795
現金及び現金同等物に係る換算差額		31,131	△9,323
現金及び現金同等物の期末残高	7	16,100,795	18,791,081

【連結財務諸表注記】

１．報告企業

トーセイ株式会社は日本に所在する株式会社であり、東京証券取引所市場第一部並びにシンガポール証券取引所メインボードに上場しております。当社及び連結子会社（以下、当社グループ）は、不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業及びオルタナティブインベストメント事業の６事業を展開しております。各事業の内容については、注記「６．セグメント情報」に記載しております。

２．作成の基礎

(1）連結財務諸表がIFRSに準拠している旨の記載

当社グループの連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和51年大蔵省令第28号）第１条の２に掲げる「特定会社」の要件を満たすことから、同第93条の規定により、IFRSに準拠して作成しております。

本連結財務諸表は、平成28年２月23日に当社代表取締役社長山口誠一郎及び取締役専務執行役員平野昇によって承認されております。

(2）測定の基礎

連結財務諸表は、公正価値で測定される資産・負債を除き、取得原価を基礎として作成しております。

(3）表示通貨及び単位

連結財務諸表は当社の機能通貨である日本円で表示しております。日本円で表示しているすべての財務情報は、千円未満を切り捨てして記載しております。

３．重要な会計方針

連結財務諸表において適用する重要な会計方針は、この連結財務諸表に記載されているすべての期間について適用された会計方針と同一であります。

(1）連結の基礎

①子会社

子会社とは、当社グループがその活動から便益を享受するために、その会社の財務及び経営方針を直接的もしくは間接的に支配している会社であります。子会社の財務諸表は、支配の獲得日から喪失日まで連結財務諸表に含まれております。

グループ会社間の債権債務残高及び取引並びにグループ会社間の取引から生じた未実現損益は、連結財務諸表の作成にあたり相殺消去しております。

②企業結合

当社グループは、企業結合の会計処理として取得法を採用しております。子会社の取得のために移転された対価は、移転した資産、発生した負債、及び当社グループが発行した資本持分の公正価値によって構成されます。さらに、移転された対価には、条件付対価契約から生じた資産又は負債の公正価値が含まれます。取得関連費用は発生時に費用処理されます。企業結合において取得した識別可能資産、並びに引き受けた負債及び偶発負債は、当初、取得日の公正価値で測定されます。

(2）外貨換算

①外貨建取引

外貨建取引は、取引日における為替レートで当社グループ各社の機能通貨に換算しております。期末日において再測定する外貨建資産及び負債は、期末日の為替レートで機能通貨に再換算しております。公正価値で測定される外貨建の非貨幣性資産及び負債は、当該公正価値の測定日における為替レートで機能通貨に再換算されます。

これらの取引の決済から生じる為替差額並びに外貨建の貨幣性資産及び負債を期末日の為替レートで換算することによって生じる為替差額は、純損益で認識しております。但し、非貨幣性項目の利益又は損失がその他の包括利益に計上される場合は、為替差額もその他の包括利益に計上しております。

②在外営業活動体

在外営業活動体の資産及び負債については、期末日の為替レート、収益及び費用については、その期間の平均為替レートを用いて日本円に換算しております。但し、当該平均為替レートが、取引日における為替レートの累積的影響の合理的な概算値とはいえない場合には、取引日の為替レートで換算しております。

在外営業活動体の財務諸表の換算から生じる為替換算差額は、その他の包括利益で認識しております。在外営業活動体について、支配の喪失や重要な影響力を喪失するような処分がなされた場合には、当該在外営業活動体に関連する累積換算差額は、処分された期間に純損益として認識されます。

(3）現金及び現金同等物

現金及び現金同等物は、手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。

(4）金融商品

当社グループは、金融資産に対する投資を、貸付金及び債権と売却可能金融資産のカテゴリーに分類しております。この分類は、資産の性質及び当該資産がどのような目的に従って取得されたかに応じて行っており、当初認識時に投資の分類を決定し、毎期末日に分類が適切かどうかについて再評価を行っております。

①貸付金及び債権

貸付金及び債権は、支払額が固定もしくは決定可能なデリバティブ以外の金融資産で、活発な市場における公表価格が存在しないものであります。このカテゴリーに分類される金融資産は、期末日から12ヶ月を超えて満期が到来する、あるいは正常営業循環期間を超えているものを除き、流動資産に計上されます。貸付金及び債権は、連結財政状態計算書上は、「営業債権及びその他の債権」に含まれます。

②売却可能金融資産

売却可能金融資産は、他のカテゴリーに分類されないデリバティブ以外の金融資産であります。売却可能金融資産は、経営者が期末日から12ヶ月以内に投資を処分する意図を有しない限り、非流動資産に計上されます。売却可能金融資産は、公正価値に当該金融資産に直接帰属する取引費用を加算した金額で当初認識され、以後は公正価値で測定されます。

金融資産の購入及び売却は、取引日、すなわち当社グループが当該資産の購入又は売却を約定した日に認識されます。また、金融資産は、当該資産からのキャッシュ・フローを受領する権利が消滅もしくは譲渡され、当社グループが当該資産の所有に伴う全てのリスクと経済価値を実質的に移転した時点で、認識が中止されます。売却可能金融資産は、当初認識後は公正価値で計上されます。貸付金及び債権は、実効金利法を用いて償却原価で計上されます。また、四半期毎に、金融資産あるいは金融資産グループが減損している客観的な証拠の有無を評価し、証拠が存在する場合には減損損失を認識しております。売却可能金融資産にかかる公正価値の変動に伴う未実現の利得及び損失は、売却可能金融資産の公正価値の変動において認識されます。売却可能金融資産が売却もしくは減損された場合には、累積した売却可能金融資産の公正価値の変動額は、純損益として認識されます。

上場有価証券の公正価値は、公表市場価格で測定されます。活発な市場を有しない金融資産や非上場有価証券の場合には、当社グループは一定の評価技法等を用いて公正価値を算定します。評価技法としては、最近における第三者間取引事例、実質的に同等な他の金融商品価格の参照、割引キャッシュ・フロー法等を使用しております。

当社グループは、四半期毎に金融資産もしくは金融資産グループについて減損の客観的な証拠があるかどうかについて評価を行っており、そのような証拠が存在する場合には減損損失を認識しております。貸付金及び債権に関する減損の客観的な証拠は、債務者の重要な財政困難、破産の可能性、支払不能あるいは重要な遅延等であります。これらの資産の帳簿価額は、当初の実効金利で割り引いた見積将来キャッシュ・フローの現在価値と帳簿価額との差額として計算された減損損失の額を基礎として、引当金勘定を通してその帳簿価額を切り下げております。資産が回収不能になった場合は、引当金勘定を用いて償却しております。

以前に償却された額の戻入は、減損と同じ損益項目で認識しております。当初の実効金利で割り引いた見積将来キャッシュ・フローの現在価値の増加により減損損失の額が減少し、当該金額が客観的に測定可能である場合には、その後の会計期間における損益において当該引当金の減少額が認識されます。以前に減損された資産の帳簿価額は、減損損失がなかった場合の償却原価を超えない範囲で増加されます。

売却可能金融資産に分類される資本性金融商品の場合には、減損の証拠があるかどうかの判定において、発行体が営んでいる事業環境に生じた不利な影響を伴う重大な変化に関する情報で、投資の取得原価が回収できない可能性や、公正価値の取得原価に対する著しい下落又は長期にわたる下落があるかどうかについても考慮されます。売却可能金融資産について減損の証拠がある場合、取得価額と期末日の公正価値との差額から以前に純損益で認識された金融資産の減損損失を控除した金額として測定される損失が、純損益へ振り替えられます。

(5）棚卸資産

棚卸資産は、取得原価と正味実現可能価額のいずれか低い価額で評価しております。正味実現可能価額は、見積売価から販売にかかる費用を控除して算出されます。

棚卸資産の取得原価は、購入代価、開発費用、借入コスト及びその他関連支出を含む個別に特定された支出から構成されます。

また、開発不動産にかかる借入金に対して支払われる借入コストは、開発が終了するまでの期間にわたり開発不動産の取得原価の一部として、個別法を基礎として資産化しております。

(6）有形固定資産

当社グループは、有形固定資産の測定に「原価モデル」を採用しております。

有形固定資産は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した帳簿価額で表示しております。取得原価には、資産の取得に直接付随する支出、資産の解体・撤去及び設置していた場所の原状回復費用及び適格資産の取得、建設又は生産に直接起因する借入コストが含まれます。

すでに認識されている有形固定資産に係る取得後の支出は、当該項目に関連する将来の経済的便益が当社グループにもたらされる可能性が高く、当該支出を信頼性をもって測定できる場合に限り資産の帳簿価額に含めております。日常的に行う有形固定資産の保守費用は、発生時に純損益として認識しております。

土地及び建設仮勘定以外の資産の減価償却は、以下の見積耐用年数にわたり、主として定額法により計算しております。また、定率法による減価償却が、当該資産から生じる将来の経済的便益が消費されるパターンをより良く反映する場合には、定率法を採用しております。

建物及び構築物　　　　　　３－50年

工具、器具及び備品　　　　３－20年

見積耐用年数、残存価額及び減価償却方法は、毎期見直しを行い、必要に応じて改定しております。

(7）無形資産

当社グループは、無形資産の測定に「原価モデル」を採用しております。また、無形資産は、取得原価から償却累計額及び減損損失累計額を控除した帳簿価額で表示しております。

すでに認識されている無形資産に係る取得後の支出は、当該項目に関連する将来の経済的便益が当社グループにもたらされる可能性が高く、当該支出を信頼性をもって測定できる場合に限り資産の帳簿価額に含めております。それ以外の支出は、発生時に純損益として認識しております。

①ソフトウエア

取得したソフトウエアは、購入対価（値引きやリベート控除後の純額）及び意図された利用のための当該資産の準備に直接起因する支出を含む取得原価によって当初認識しております。

取得後は、見積耐用年数にわたって定額法により償却しております。見積耐用年数及び償却方法は毎期見直しを行い、必要に応じて改定しております。

(8）リース

①借手

リース契約により、資産の所有に伴うリスクと経済価値を実質的にすべて借手に移転する場合、当該リース取引は、ファイナンス・リースに分類しております。ファイナンス・リース以外のリース取引は、オペレーティング・リースに分類しております。

当社グループにおけるファイナンス・リース資産は、工具、器具及び備品等であり、リース開始時のリース物件の公正価値と最低支払リース料総額の現在価値のいずれか低い金額をもって資産計上しております。リース資産は、見積耐用年数とリース期間のいずれか短い年数にわたって定額法により減価償却をしております。リース債務は、連結財政状態計算書に負債計上しております。

オペレーティング・リースの支払リース料は、リース期間にわたって定額法により純損益で認識しております。

支払変動リース料は、発生した期間の純損益で認識しております。

②貸手

当社グループが、資産の所有に付随するすべてのリスクと経済価値を実質的に保持している投資不動産のリースは、オペレーティング・リースに分類しております。オペレーティング・リースからのリース収益（借手に与えられるインセンティブ控除後）は、リース期間にわたって定額法により純損益で認識しております。

オペレーティング・リースの契約締結時において当社グループに発生した当初の直接原価はリース資産の帳簿価額に追加され、リース収益と同じ基準で、リース期間にわたって純損益で認識しております。

受取変動リース料は発生した期間の純損益で認識しております。

(9）投資不動産

投資不動産とは、賃貸収入またはキャピタル・ゲイン、もしくはその両方を得ることを目的として保有する不動産であります。通常の営業過程で販売する不動産や管理目的で使用する不動産は含まれておりません。

当社グループは、投資不動産の測定に「原価モデル」を採用しております。

投資不動産の当初認識は取得原価によって行われ、その後は減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した帳簿価額で表示しております。投資不動産の減価償却は、以下の見積耐用年数にわたり、主として定額法により計算しております。また、定率法による減価償却が、当該資産から生じる将来の経済的便益が消費されるパターンをより良く反映する場合には、定率法を採用しております。

建物及び構築物　　　　　　３－50年

工具、器具及び備品　　　　３－20年

見積耐用年数、残存価額及び減価償却方法は、毎期見直しを行い、必要に応じて改定しております。

(10）非金融資産の減損

当社グループでは、四半期毎に棚卸資産及び繰延税金資産を除く非金融資産の帳簿価額について、減損の兆候の有無を判定しております。減損の兆候がある場合には、その資産又はその資産の属する資金生成単位毎の回収可能価額の見積りを行っております。

回収可能価額は、売却費用控除後の公正価値と使用価値のいずれか高い金額となります。資産（又は資金生成単位）の回収可能価額が帳簿価額を下回った場合、資産（又は資金生成単位）の帳簿価額は回収可能価額まで切り下げられます。

帳簿価額と回収可能価額との差額は、減損損失として純損益に認識されます。

減損損失を認識後に戻し入れる場合、当該資産（又は資金生成単位）の帳簿価額は、改訂後の見積回収可能価額まで増額されます。ただし、当該減損の戻入は、戻入時点における当該資産（又は資金生成単位）が、仮に減損損失を認識していなかった場合の帳簿価額を超えない範囲で行われます。

減損損失の戻入は、直ちに純損益を通じて認識されます。

(11）営業債務及びその他の債務

営業債務及びその他の債務は、通常の事業の過程において、当社グループに提供された財貨又はサービスに対して支払いを行う義務等であります。営業債務及びその他の債務は、支払期限が１年以内に到来する、あるいは正常営業循環期間内に到来する場合は流動負債に分類し、それ以外の場合は非流動負債として表示しております。

営業債務及びその他の債務は、公正価値で当初認識され、以後は実効金利法を用いて算定した償却原価で計上しております。

(12）借入金

借入金は、借入金及びリース債務で構成されています。借入金は、公正価値で当初認識されます。当初認識以後は、償却原価で計上されます。取引費用控除後の正味手取金額と返済価額との差額は、実効金利法を用いて借入期間にわたり純損益として認識されます。

借入金は、当社グループが期末日後少なくとも12ヶ月間その返済を繰り延べる無条件の権利を有しない限り、流動負債に計上されます。

(13）引当金

引当金は、過去の事象から生じた法的又は推定的債務で、当該債務を決済するために経済的便益が流出する可能性が高く、当該債務について信頼性のある見積りができる場合に認識しております。

(14）従業員給付

①確定給付型年金制度

確定給付型年金制度に関する債務は、従業員が過年度及び当年度において提供したサービスの対価として獲得した将来給付額を見積り、当該金額を現在価値に割り引くことによって算定しております。割引率は、償還期日が当社グループの債務と概ね整合している優良社債の利回りを用いております。当該債務の計算は、年金数理人によって予測単位積増方式を用いて行っております。当社は、確定給付型年金制度から生じる再測定額をその他の包括利益として認識し、同額を利益剰余金に振り替えております。

②確定拠出型年金制度

確定拠出型年金制度は、雇用主が一定額の掛金を他の独立した企業に拠出し、その拠出金以上の支払義務を負わない退職後給付制度であります。確定拠出型年金制度の拠出は、従業員がサービスを提供した期間に純損益として認識しております。

③短期従業員給付

短期従業員給付については、割引計算は行わず、関連するサービスが提供された時点で純損益として認識しております。

賞与及び有給休暇費用については、それらを支払う法的もしくは推定的な債務を有し、信頼性をもって見積ることができる場合に、それらの制度に基づいて支払われると見積られる額を負債として認識しております。

(15）収益

収益は、不動産の販売及びサービスの提供から受け取る対価又は債権の公正価値から割引、割戻し及び消費税等を控除し、内部売上高を差し引いた金額で計上されております。収益は以下の通り認識しております。

①不動産の販売

不動産の販売による収益は、売却資産の所有に伴う重要なリスクと経済価値が買主へ移転し、当該資産に対する継続的関与や実質的な支配もなく、その取引に関連する経済的便益が流入する可能性が高く、その取引に関連して発生した原価と収益の金額を信頼性をもって測定できる場合に、収益を認識しております。

②賃貸用不動産のオペレーティング・リース

オペレーティング・リースに係る収益は、リース期間にわたって定額法で認識しております。

③役務の提供

役務の提供による収益は、役務の提供に応じて、あるいは役務提供完了時に認識しております。

④利息収入

利息収入は、実効金利法により認識しております。

⑤配当収入

配当収入は、配当を受け取る権利が確定した時点で認識しております。

(16）借入コスト

当社グループは、意図した使用または販売が可能となるまでに相当の期間を必要とする資産、つまり適格資産の取得、建設または生産に直接帰属する借入コストは、その資産が実質的に意図した使用または販売を可能にする時まで、それらの資産の取得原価に加算しております。

上記以外のすべての借入コストは、それが発生した期間に実効金利法を用いて純損益として認識しております。

(17）デリバティブ及びヘッジ

デリバティブの当初認識は、デリバティブ契約を締結した日の公正価値で行い、当初認識後は各期末日の公正価値で再測定しております。

当社グループは、変動金利の借入に関連する将来キャッシュ・フローの変動をヘッジするため、金利スワップ契約を締結しております。ヘッジ開始時に締結したデリバティブ契約をキャッシュ・フロー・ヘッジとして指定し、文書化を行っております。

当社グループはまた、ヘッジ開始時及び継続的にヘッジ取引に利用したデリバティブがヘッジ対象の公正価値又はキャッシュ・フローの変動を相殺するため極めて有効的であるかどうかについての評価をしております。

キャッシュ・フロー・ヘッジとして指定され、かつその要件を満たすデリバティブ取引の公正価値の変動は、その他の包括利益を通じて、資本で認識されます。デリバティブ取引の公正価値の変動のうち非有効部分は、直ちに純損益で認識されます。

(18）法人所得税

法人所得税は、当期税金と繰延税金から構成されております。これらは、企業結合に関連するもの、及び直接資本の部またはその他の包括利益で認識される項目を除き、純損益として認識しております。

当期税金は、期末日時点において施行または実質的に施行される税率を乗じて算定する当期の課税所得または損失に係る納税見込額あるいは還付見込額の見積りに、前年までの納税見込額あるいは還付見込額の調整額を加えたものであります。

繰延税金資産及び負債は、資産及び負債の会計上の帳簿価額と税務上の金額との一時差異に対して認識しております。企業結合以外の取引で、かつ会計上または税務上のいずれの損益にも影響を及ぼさない取引における資産または負債の当初認識に係る差異については、繰延税金資産及び負債を認識しておりません。繰延税金資産及び負債は、期末日に施行または実質的に施行される法律に基づいて一時差異が解消される時に適用されると予測される税率を用いて測定しております。繰延税金資産及び負債は、当期税金資産及び負債を相殺する法律上強制力のある権利を有しており、かつ法人所得税が同一の税務当局によって同一の納税主体に課されている場合に相殺しております。

繰延税金資産は、未使用の税務上の欠損金、税額控除及び将来減算一時差異のうち、将来課税所得に対して利用できる可能性が高いものに限り認識しております。繰延税金資産は毎期末日に見直し、利用できない可能性が高い部分について減額しております。

(19）１株当たり当期利益

当社グループは、普通株式に係る基本的及び希薄化後１株当たり当期利益（親会社の所有者に帰属）を開示しております。基本的１株当たり当期利益は、親会社の所有者に帰属する当期利益を、その期間の自己株式を調整した発行済普通株式の加重平均株式数で除して算定しております。

(20）セグメント情報

事業セグメントは、収益を稼得し費用を負担する事業活動の構成単位であります。これらは分離された財務情報が入手可能であり、当社の取締役会が、経営資源の配分の決定及びその業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっている構成単位であります。

報告セグメントは、当該事業セグメントを基礎に決定されております。

セグメント情報には、各セグメントに直接的に帰属する項目のほか、合理的な基準により各セグメントに配分された項目が含まれております。

(21）株式報酬

当社は、持分決済型の株式に基づく報酬制度として、ストック・オプション制度を採用しております。ストック・オプションは、付与日における公正価値によって見積り、最終的に権利確定すると予想されるストック・オプションの数を考慮した上で、権利確定期間にわたって費用として連結包括利益計算書において認識し、同額を連結財政状態計算書において資本の増加として認識しております。

（会計方針の変更）

当社グループが、当連結会計年度より適用している基準は以下のとおりであります。

基準書	基準名	新設・改訂の概要
---	---	---
IFRIC第21号	賦課金	賦課金に関する負債の会計処理
IFRS第10号（改訂）	連結財務諸表	投資企業の要件を満たす企業による子会社の連結についての例外規定
IFRS第12号（改訂）	他の企業への関与の開示	投資企業の要件を満たす企業についての開示方法の改訂

上記の基準が連結財務諸表に与える重要な影響はありません。

（追加情報）

（役員退職慰労金制度の廃止）

当社は、平成27年２月25日開催の定時株主総会において、役員退職慰労金制度の廃止に伴う打ち切り支給を決議しました。

これに伴い、当社の「役員退職慰労引当金」を全額取崩し、打ち切り支給額の未払分360,711千円を非流動負債の「営業債務及びその他の債務」に含めて表示しております。

４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断

IFRSに準拠した連結財務諸表の作成において、経営者は、会計方針の適用並びに資産、負債、収益及び費用の金額に影響を及ぼす判断、見積り、仮定を行うことが義務付けられております。実際の業績は、これらの見積りとは異なる場合があります。見積り及びその基礎となる仮定は継続して見直されます。会計上の見積りの変更は、見積りが変更された会計期間及び影響を受ける将来の会計期間において認識されます。

経営者が行った連結財務諸表の金額に重要な影響を与える判断及び見積りは以下のとおりであります。

・棚卸資産の評価（注記10）

・非金融資産の減損（注記12，13，14）

・有形固定資産、投資不動産及び無形資産の耐用年数及び残存価額の見積り（注記12，13，14）

・繰延税金資産の回収可能性（注記15）

・引当金の会計処理と評価（注記18）

・従業員給付（注記19）

・株式報酬（注記35）

５．未適用の新基準

連結財務諸表の承認日までに公表されている主な基準書及び解釈指針の新設または改訂は次のとおりであり、当連結会計年度末において当社グループはこれらを適用しておりません。適用による当社グループへの影響は検討中であり、現時点で見積ることはできません。

基準書	基準名	強制適用時期 （以降開始年度）	当社適用年度	新設・改訂の概要
---	---	---	---	---
IFRS第９号	金融商品	平成30年１月１日	平成31年11月期	金融資産の分類、測定及び減損、金融負債の分類及び測定、ヘッジ会計についてIAS第39号からIFRS第９号へ置換え
IFRS第15号	顧客との契約から生じる収益	平成30年１月１日	平成31年11月期	顧客との契約につき、収益認識に関する会計処理及び開示
IFRS第16号	リース	平成31年１月１日	平成32年11月期	リース会計についてIAS第17号からIFRS第16号へ置換え

６．セグメント情報

(1）報告セグメントの概要

当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。当社グループは、事業別に包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」及び「オルタナティブインベストメント事業」の６つを報告セグメントとしております。「不動産流動化事業」は、資産価値の劣化した不動産を再生し、販売を行っております。「不動産開発事業」は、個人顧客向けのマンション・戸建住宅の分譲及び投資家向けの賃貸マンション・オフィスビル等の販売を行っております。「不動産賃貸事業」は、オフィスビルやマンション等の賃貸を行っております。「不動産ファンド・コンサルティング事業」は、不動産ファンドのアセットマネジメント業務等を行っております。「不動産管理事業」は、総合的なプロパティマネジメント業務を行っております。「オルタナティブインベストメント事業」は、不動産担保付債権を取得し、債権回収や代物弁済により取得した物件の販売等を行っております。

(2）報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、当社グループの会計方針と同一であります。

報告セグメントの利益は営業利益ベースの数値であります。セグメント間の内部売上高又は振替高は市場実勢価格に基づいております。

当社グループの報告セグメントごとの売上高及び利益は以下のとおりであります。

前連結会計年度

（自　平成25年12月１日　至　平成26年11月30日）

（単位：千円）

	不動産流動化事業	不動産開発 事業	不動産賃貸 事業	不動産ファンド・コンサルティング事業	不動産管理 事業	オルタナティブインベストメント事業	調整額	合計
---	---	---	---	---	---	---	---	---
売上高
外部顧客からの売上高	34,743,813	6,112,575	4,153,421	949,437	2,943,854	1,078,462	－	49,981,563
セグメント間の売上高	－	－	57,161	9,242	516,012	－	△582,416	－
合計	34,743,813	6,112,575	4,210,582	958,680	3,459,867	1,078,462	△582,416	49,981,563
セグメント利益	3,330,667	432,323	2,414,670	174,963	227,423	213,949	△1,233,224	5,560,774
金融収益・費用（純額）								△897,067
税引前利益								4,663,706
その他の項目
減価償却費	－	－	126,399	4,508	8,119	10,315	39,573	188,916

（注）１．調整額の内訳は以下のとおりであります。

(1）セグメント利益の調整額△1,233,224千円には、セグメント間取引消去11,115千円、各報告セグメントに配分していない全社費用△1,244,340千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の販売費及び一般管理費であります。

(2）減価償却費の調整額39,573千円は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。

２．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

当連結会計年度

（自　平成26年12月１日　至　平成27年11月30日）

（単位：千円）

	不動産流動化事業	不動産開発 事業	不動産賃貸 事業	不動産ファンド・コンサルティング事業	不動産管理 事業	オルタナティブインベストメント事業	調整額	合計
---	---	---	---	---	---	---	---	---
売上高
外部顧客からの売上高	25,986,125	6,605,956	4,084,886	2,339,184	3,069,740	921,071	－	43,006,964
セグメント間の売上高	－	－	50,508	4,726	504,491	－	△559,726	－
合計	25,986,125	6,605,956	4,135,394	2,343,911	3,574,232	921,071	△559,726	43,006,964
セグメント利益	4,187,845	534,965	1,730,098	1,373,606	146,925	322,798	△1,404,277	6,891,963
金融収益・費用（純額）								△851,652
税引前利益								6,040,311
その他の項目
減価償却費	－	－	145,311	4,652	14,974	11,141	46,360	222,440

（注）１．調整額の内訳は以下のとおりであります。

(1）セグメント利益の調整額△1,404,277千円には、セグメント間取引消去△12,409千円、各報告セグメントに配分していない全社費用△1,391,868千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の販売費及び一般管理費であります。

(2）減価償却費の調整額46,360千円は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。

２．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

(3）主要な製品及び役務からの収益

「(2）報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法」に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

(4）地域別に関する情報

本邦に所在している非流動資産および本邦の外部顧客売上高が大半を占めるため、記載を省略しております。

(5）主要な顧客に関する情報

前連結会計年度

（自　平成25年12月１日　至　平成26年11月30日）

（単位：千円）

顧客の名称又は氏名	売上高	関連するセグメント
---	---	---
トーセイ・リート投資法人	17,573,877	不動産流動化事業、不動産ファンド・コンサルティング事業

当連結会計年度

（自　平成26年12月１日　至　平成27年11月30日）

（単位：千円）

顧客の名称又は氏名	売上高	関連するセグメント
---	---	---
トーセイ・リート投資法人	10,791,865	不動産流動化事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業

７．現金及び現金同等物

現金及び現金同等物の内訳は以下のとおりであります。

（単位：千円）

	前連結会計年度 （平成26年11月30日）	当連結会計年度 （平成27年11月30日）
---	---	---
現金及び預金	16,050,795	18,081,081
短期預金	50,000	710,000
合計	16,100,795	18,791,081

８．売却可能金融資産

売却可能金融資産の内訳は以下のとおりであります。

（単位：千円）

	前連結会計年度 （平成26年11月30日）	当連結会計年度 （平成27年11月30日）
---	---	---
株式	1,200	1,200
投資信託受益証券	1,503,398	1,097,963
優先出資証券	772,171	－
匿名組合出資金	85,003	78,534
その他	84,190	47,348
合計	2,445,963	1,225,047

非流動資産	2,445,963	1,225,047

９．営業債権及びその他の債権

営業債権及びその他の債権の内訳は以下のとおりであります。

（単位：千円）

	前連結会計年度 （平成26年11月30日）	当連結会計年度 （平成27年11月30日）
---	---	---
受取手形及び売掛金	444,702	610,529
未収入金	1,151,622	1,550,456
前渡金	90,344	271,785
差入敷金保証金	769,629	1,087,122
破産更生債権等	51,420	25,946
その他	375,286	494,660
貸倒引当金	△52,537	△27,174
合計	2,830,468	4,013,327

流動資産	2,049,710	2,914,639
非流動資産	780,758	1,098,687

連結財政状態計算書では、貸倒引当金控除後の金額で表示しております。

10．棚卸資産

棚卸資産の内訳は以下のとおりであります。

（単位：千円）

	前連結会計年度 （平成26年11月30日）	当連結会計年度 （平成27年11月30日）
---	---	---
販売用不動産	33,314,073	36,760,659
仕掛販売用不動産	8,251,075	9,395,382
合計	41,565,148	46,156,041
12ヶ月を超えて販売される予定の棚卸資産	15,491,120	21,036,559

前連結会計年度及び当連結会計年度に費用として認識された棚卸資産は、それぞれ35,907,748千円及び26,026,890千円であります。

前連結会計年度末及び当連結会計年度末に販売費控除後の公正価値で計上した棚卸資産は、それぞれ2,441,230千円及び1,658,159千円であります。

前連結会計年度末及び当連結会計年度末において、当社グループの棚卸資産残高のうち、39,442,823千円及び41,585,649千円が借入金に対する担保に供されております。

各連結会計年度から12ヶ月を超えて販売される予定の販売用不動産及び仕掛販売用不動産を含んでおりますが、正常営業循環基準期間内で保有するものであるため棚卸資産に含めております。

前連結会計年度及び当連結会計年度において、資産化した借入コストの金額は、それぞれ125,338千円及び97,252千円であります。

評価損として認識された棚卸資産に係る費用の内訳は以下のとおりであります。

（単位：千円）

	前連結会計年度 （自　平成25年12月１日 至　平成26年11月30日）	当連結会計年度 （自　平成26年12月１日 至　平成27年11月30日）
---	---	---
評価損の金額	△284,957	△71,551

11．その他の資産

その他の資産の内訳は以下のとおりであります。

（単位：千円）

	前連結会計年度 （平成26年11月30日）	当連結会計年度 （平成27年11月30日）
---	---	---
貯蔵品	6,612	7,010
会員権	4,014	4,014
その他	160,000	20,000
合計	170,627	31,025

流動資産	166,612	27,010
非流動資産	4,014	4,014

12．有形固定資産

有形固定資産の取得原価、減価償却累計額及び減損損失累計額の増減は以下のとおりであります。

（単位：千円）

	建物及び構築物	土地	その他	合計
---	---	---	---	---
取得原価
平成25年12月１日時点の残高	1,212,090	2,219,719	116,577	3,548,386
取得	3,174	－	17,891	21,066
新規連結	－	－	48,523	48,523
売却又は処分	△2,687	－	△13,493	△16,180
平成26年11月30日時点の残高	1,212,577	2,219,719	169,499	3,601,795
取得	21,007	－	60,057	81,064
売却又は処分	△289	－	△49,987	△50,276
平成27年11月30日時点の残高	1,233,295	2,219,719	179,569	3,632,583
減価償却累計額及び減損損失累計額
平成25年12月１日時点の残高	166,011	－	77,582	243,594
減価償却費	24,228	－	18,752	42,980
新規連結	－	－	36,441	36,441
売却又は処分	△1,328	－	△13,201	△14,529
平成26年11月30日時点の残高	188,911	－	119,576	308,487
減価償却費	25,444	－	24,799	50,244
売却又は処分	△179	－	△41,717	△41,896
平成27年11月30日時点の残高	214,177	－	102,658	316,836
帳簿価額
平成25年12月１日時点	1,046,078	2,219,719	38,994	3,304,792
平成26年11月30日時点	1,023,665	2,219,719	49,923	3,293,308
平成27年11月30日時点	1,019,118	2,219,719	76,910	3,315,747

平成26年11月30日及び平成27年11月30日時点におけるファイナンス・リースによるリース資産の帳簿価額は、それぞれ7,719千円及び11,911千円であります。

平成26年11月30日及び平成27年11月30日時点において、当社グループの有形固定資産残高のうち、3,228,561千円及び3,216,552千円が借入金に対する担保に供されております。

減価償却費は、連結包括利益計算書上の「売上原価」及び「販売費及び一般管理費」に計上しております。

13．投資不動産

(1）投資不動産の取得原価、減価償却累計額及び減損損失累計額の増減

（単位：千円）

	前連結会計年度 （自　平成25年12月１日 至　平成26年11月30日）	当連結会計年度 （自　平成26年12月１日 至　平成27年11月30日）
---	---	---
取得原価
期首残高	13,703,512	14,955,926
取得	1,125,123	750,033
振替	127,291	4,247,922
期末残高	14,955,926	19,953,882
減価償却累計額及び減損損失累計額
期首残高	999,911	1,097,597
減価償却費	131,812	149,206
振替	△34,127	△78,908
期末残高	1,097,597	1,167,895
期末帳簿価額	13,858,329	18,785,986

減価償却費は、連結包括利益計算書上の「売上原価」に計上しております。

前連結会計年度末及び当連結会計年度末において、当社グループの投資不動産残高のうち、それぞれ12,978,337千円及び17,703,593千円が借入金に対する担保に供されております。

(2）公正価値

（単位：千円）

	前連結会計年度 （自　平成25年12月１日 至　平成26年11月30日）	当連結会計年度 （自　平成26年12月１日 至　平成27年11月30日）
---	---	---
公正価値	20,200,023	28,976,118
投資不動産からの賃貸収入	1,271,226	1,760,457
賃貸収入に付随して発生した直接的な費用	414,370	597,586

投資不動産の公正価値は、「不動産鑑定評価基準」に準じた方法により自社で算定しております。

14．無形資産

無形資産の取得原価、償却累計額及び減損損失累計額の増減は以下のとおりであります。

（単位：千円）

	ソフトウエア	その他	合計
---	---	---	---
取得原価
平成25年12月１日時点の残高	181,979	1,889	183,868
取得	59,106	－	59,106
新規連結	1,160	628	1,788
売却又は処分	△3,915	－	△3,915
平成26年11月30日時点の残高	238,331	2,518	240,849
取得	41,963	－	41,963
売却又は処分	△2,050	－	△2,050
平成27年11月30日時点の残高	278,244	2,518	280,762
償却累計額及び減損損失累計額
平成25年12月１日時点の残高	152,270	－	152,270
償却費	14,122	－	14,122
新規連結	695	－	695
売却又は処分	△3,915	－	△3,915
平成26年11月30日時点の残高	163,174	－	163,174
償却費	22,989	－	22,989
売却又は処分	△2,050	－	△2,050
平成27年11月30日時点の残高	184,113	－	184,113
帳簿価額
平成25年12月１日時点	29,709	1,889	31,598
平成26年11月30日時点	75,157	2,518	77,675
平成27年11月30日時点	94,130	2,518	96,648

無形資産の償却費は、連結包括利益計算書上の「販売費及び一般管理費」に計上しております。

15．繰延税金及び法人所得税

(1）繰延税金

繰延税金資産及び繰延税金負債の主な内訳は以下のとおりであります。

前連結会計年度（自　平成25年12月１日　至　平成26年11月30日）

（単位：千円）

	平成25年12月１日	純損益を通じて 認識	その他の包括利益 において認識	平成26年11月30日
---	---	---	---	---
繰延税金資産
未払事業税否認	73,852	25,018	－	98,870
概算計上経費否認	－	54,950	－	54,950
広告宣伝費等否認	69,170	△69,170	－	－
代物弁済による未実現利益	154,692	－	－	154,692
賞与引当金	80,376	13,162	－	93,539
従業員に対する退職給付に係る負債	97,672	18,411	－	116,083
経営幹部に対する退職給付に係る負債	126,664	5,942	－	132,606
減損損失	57,607	△832	－	56,775
その他	133,483	△32,159	－	101,324
子会社の資産及び負債から生じる公正価値の再評価	－	46,837	－	46,837
繰越欠損金	233,627	△83,170	－	150,456
小計	1,027,147	△21,011	－	1,006,136
評価性引当額	△456,945	35,599	－	△421,345
合計	570,202	14,588	－	584,791
繰延税金負債
売却可能金融資産評価損益	△206	－	△65,681	△65,888
その他	△9,454	6,316	－	△3,137
合計	△9,660	6,316	△65,681	△69,025
繰延税金資産（純額）	560,541	20,905	△65,681	515,765

当連結会計年度（自　平成26年12月１日　至　平成27年11月30日）

（単位：千円）

	平成26年12月１日	純損益を通じて 認識	その他の包括利益 において認識	平成27年11月30日
---	---	---	---	---
繰延税金資産
未払事業税否認	98,870	4,173	－	103,044
概算計上経費否認	54,950	△54,950	－	－
賃貸事業損失引当金	－	46,696	－	46,696
代物弁済による未実現利益	154,692	△2,946	－	151,745
賞与引当金	93,539	4,626	－	98,165
従業員に対する退職給付に係る負債	116,083	8,378	－	124,462
経営幹部に対する退職給付に係る負債	132,606	△125,823	－	6,783
役員長期未払金	－	116,365	－	116,365
減損損失	56,775	△6,124	－	50,650
子会社の資産及び負債から生じる公正価値の再評価	46,837	－	－	46,837
繰越欠損金	150,456	△50,111	－	100,345
その他	101,324	4,767	－	106,091
小計	1,006,136	△54,949	－	951,187
評価性引当額	△421,345	294,632	－	△126,712
合計	584,791	239,683	－	824,474
繰延税金負債
売却可能金融資産評価損益	△65,888	－	22,559	△43,328
その他	△3,137	3,137	－	－
合計	△69,025	3,137	22,559	△43,328
繰延税金資産（純額）	515,765	242,821	22,559	781,146

当社グループは、繰延税金資産の認識にあたり、将来減算一時差異又は繰越欠損金に関して将来課税所得に対して利用できる可能性を考慮しております。繰延税金資産の回収可能性の評価においては、予定される繰延税金負債の取り崩し、予測される将来課税所得及びタックスプランニングを考慮しております。

上記の繰延税金資産の回収可能性の評価の結果から、当社グループは将来減算一時差異及び繰越欠損金の一部について、繰延税金資産を認識しておりません。繰延税金資産が認識されていない将来減算一時差異及び税務上の繰越欠損金の金額は、以下のとおりであります。

（単位：千円）

	前連結会計年度 （平成26年11月30日）	当連結会計年度 （平成27年11月30日）
---	---	---
将来減算一時差異	313,160	88,288
税務上の繰越欠損金	108,184	38,424
合計	421,345	126,712

繰延税金資産が認識されていない税務上の繰越欠損金の繰越期限は以下のとおりです。

（単位：千円）

	前連結会計年度 （平成26年11月30日）	当連結会計年度 （平成27年11月30日）
---	---	---
１年目	－	－
２年目	－	－
３年目	－	－
４年目	－	－
５年目以降	297,628	108,666
合計	297,628	108,666

子会社に対する投資にかかる将来加算一時差異に対しては当該一時差異の解消をコントロールできる立場にあり、かつ予見可能な期間内に当該一時差異が解消されない可能性が高いため繰延税金負債を認識しておりません。当該将来加算一時差異の金額は、それぞれ前連結会計年度2,345,679千円、当連結会計年度2,350,460千円であります。

(2）法人所得税

前連結会計年度及び当連結会計年度において、当社は、主に法人税、住民税及び事業税を課されており、これらを基礎として計算した法定実効税率はそれぞれ38.01％及び35.64％となっております。なお、平成27年12月１日から開始する連結会計年度に解消が見込まれる一時差異については33.06％、平成28年12月１日以降に開始する連結会計年度以降に解消が見込まれる一時差異については、32.26％であります。ただし、海外子会社についてはその所在地における法人税等が課されております。

当期税金費用及び繰延税金費用の内訳は、以下のとおりであります。

（単位：千円）

	前連結会計年度 （自　平成25年12月１日 至　平成26年11月30日）	当連結会計年度 （自　平成26年12月１日 至　平成27年11月30日）
---	---	---
当期税金費用
当期利益に対する当期税金費用	1,795,801	2,139,365
当期税金費用合計	1,795,801	2,139,365
繰延税金費用
一時差異の発生及び解消	△28,797	△277,554
税率の変更による差異	22,475	42,684
繰延税金費用合計	△6,321	△234,870
法人所得税	1,789,479	1,904,494

当期税金費用には、税金費用を減少させるために使用された従前は税効果未認識であった税務上の欠損金又は過去の期間の一時差異から生じた便益の額が含まれています。これに伴う前連結会計年度及び当連結会計年度における当期税金費用の減少額は、軽微であります。

繰延税金費用には、従前は税効果未認識であった税務上の欠損金又は過去の期間の一時差異から生じた便益の額が含まれています。これに伴う前連結会計年度及び当連結会計年度における当期税金費用の減少額は、軽微であります。

法定実効税率による法人所得税と連結包括利益計算書で認識された法人所得税の金額との差異は以下のとおりであります。なお、前連結会計年度及び当連結会計年度の法定実効税率は、それぞれ38.01％及び35.64％を適用しております。

（単位：千円）

	前連結会計年度 （自　平成25年12月１日 至　平成26年11月30日）	当連結会計年度 （自　平成26年12月１日 至　平成27年11月30日）
---	---	---
税引前当期利益	4,663,706	6,040,311
法定実効税率による法人所得税	1,772,674	2,152,766
調整
永久に損金に算入されない項目	9,144	8,808
繰延税金資産が認識されなかった一時差異等の増減	△14,345	△293,845
税率の変更による差異	22,475	42,684
その他	△469	△5,919
法人所得税	1,789,479	1,904,494

16．営業債務及びその他の債務

営業債務及びその他の債務の内訳は以下のとおりであります。

（単位：千円）

	前連結会計年度 （平成26年11月30日）	当連結会計年度 （平成27年11月30日）
---	---	---
支払手形及び買掛金	902,318	678,788
未払金	427,483	415,428
前受金	699,601	1,205,457
預り敷金保証金	2,695,137	3,136,522
関連当事者に対する債務	108	－
その他	563,226	808,222
合計	5,287,876	6,244,419

流動負債	2,590,792	2,734,006
非流動負債	2,697,083	3,510,413

17．借入金

借入金の内訳は以下のとおりであります。

（単位：千円）

	前連結会計年度 （平成26年11月30日）	当連結会計年度 （平成27年11月30日）	平均利率 （％）	返済期限
---	---	---	---	---
流動負債
短期借入金	95,000	－	－	－
１年以内返済予定の長期借入金	5,281,684	9,487,831	1.75	－
リース債務	3,585	4,964	－	－
合計	5,380,269	9,492,795
非流動負債
長期借入金	35,020,045	39,167,833	1.49	平成28年～46年
リース債務	4,661	8,013	－	平成28年～32年
合計	35,024,707	39,175,846

（注）１．平均利率は、当連結会計年度末残高に対する表面利率の加重平均であります。

２．前連結会計年度末及び当連結会計年度末の借入金には、担保付の債務がそれぞれ38,519,729千円及び、47,664,665千円含まれております。

棚卸資産、有形固定資産、投資不動産及びその他の資産を担保に供しております。

18．引当金

引当金の内訳及び増減は以下のとおりであります。

前連結会計年度（自　平成25年12月１日　至　平成26年11月30日）

（単位：千円）

	賞与引当金	有給休暇引当金	資産除去債務	合計
---	---	---	---	---
期首残高　平成25年12月１日	177,029	32,094	24,003	233,128
期中増加額	243,272	－	60,000	303,272
期中減少額（目的使用）	△177,029	－	△5,377	△182,407
期中減少額（戻入）	－	△8,086	－	△8,086
割引計算の期間利息費用	－	－	137	137
期末残高　平成26年11月30日	243,272	24,008	78,764	346,045

当連結会計年度（自　平成26年12月１日　至　平成27年11月30日）

（単位：千円）

	賞与引当金	有給休暇引当金	資産除去債務	賃貸事業損失引当金	合計
---	---	---	---	---	---
期首残高　平成26年12月１日	243,272	24,008	78,764	－	346,045
期中増加額	278,359	－	－	141,248	419,607
期中減少額（目的使用）	△243,272	－	－	－	△243,272
期中減少額（戻入）	－	△1,312	－	－	△1,312
割引計算の期間利息費用	－	－	141	－	141
期末残高　平成27年11月30日	278,359	22,695	78,905	141,248	521,208

（単位：千円）

	前連結会計年度 （平成26年11月30日）	当連結会計年度 （平成27年11月30日）
---	---	---
流動負債	267,281	442,303
非流動負債	78,764	78,905

資産除去債務は、当社が保有する投資不動産の一部で、その解体・撤去時に法令の定める特別な方法で処理しなければならないアスベスト、ＰＣＢが含まれているものがあるため、当該処理費用を認識しております。

これらの費用は主に１年以上経過した後に支払われることが見込まれておりますが、将来の事業計画等により影響を受けます。

その他の引当金については、主に翌連結会計年度の費用となることが見込まれております。

19．従業員給付

（単位：千円）

	前連結会計年度 （平成26年11月30日）	当連結会計年度 （平成27年11月30日）
---	---	---
従業員に対する退職給付に係る負債	326,364	364,128
経営幹部に対する退職給付に係る負債	371,315	19,184
合計	697,680	383,312

(1）従業員に対する退職給付

当社グループは、従業員の退職給付に充てるため、確定給付制度及び確定拠出制度を採用しております。給付額は、退職時の給与水準、勤務期間等の要因により決定されます。確定給付制度は、数理計算上のリスクに晒されております。

①　確定給付制度

従業員に対する退職給付に係る負債の内訳

（単位：千円）

	前連結会計年度 （平成26年11月30日）	当連結会計年度 （平成27年11月30日）
---	---	---
確定給付制度債務（制度資産なし）	326,364	364,128
連結財政状態計算書上の確定給付制度債務	326,364	364,128

純損益で認識した退職給付費用の内訳は以下のとおりであります。

（単位：千円）

	前連結会計年度 （自　平成25年12月１日 至　平成26年11月30日）	当連結会計年度 （自　平成26年12月１日 至　平成27年11月30日）
---	---	---
勤務費用	38,085	47,830
利息費用	3,203	2,947
退職給付費用合計（注）	41,288	50,777

（注）　退職給付費用は、「販売費及び一般管理費」に計上しております。

確定給付制度債務の現在価値の変動は、以下のとおりであります。

（単位：千円）

	前連結会計年度 （自　平成25年12月１日 至　平成26年11月30日）	当連結会計年度 （自　平成26年12月１日 至　平成27年11月30日）
---	---	---
期首残高	269,948	326,364
当期勤務費用	38,704	49,284
利息費用	3,203	2,947
給付支払額	△14,410	△22,037
財務上の仮定の変更により生じた数理計算上の差異	6,992	7,569
新規連結及び連結除外の影響等	21,926	－
期末残高	326,364	364,128

当社グループの確定給付制度債務に係る加重平均期間は、前連結会計年度及び当連結会計年度において、それぞれ13.7年及び13.5年であります。

数理計算に用いた主要な仮定は、以下のとおりであります。

（単位：％）

	前連結会計年度 （平成26年11月30日）	当連結会計年度 （平成27年11月30日）
---	---	---
割引率	0.98	0.88
昇給率	2.12	2.12

当連結会計年度末において、割引率が変動した場合の確定給付制度債務に与える影響額は次のとおりであります。なお、本分析では割引率以外の変動要因は一定であることを前提としております。

マイナスは確定給付制度債務の減少を、プラスは確定給付制度債務の増加を表しております。

（単位：千円）

	前連結会計年度 （平成26年11月30日）	当連結会計年度 （平成27年11月30日）
---	---	---
割引率0.5％上昇	△13,269	△21,117
割引率0.5％低下	14,503	23,110

②　確定拠出制度

当社グループ全体の拠出額は、以下のとおりであります。

（単位：千円）

	前連結会計年度 （自　平成25年12月１日 至　平成26年11月30日）	当連結会計年度 （自　平成26年12月１日 至　平成27年11月30日）
---	---	---
拠出額	10,045	11,588

(2）経営幹部に対する退職給付

（単位：千円）

	前連結会計年度 （自　平成25年12月１日 至　平成26年11月30日）	当連結会計年度 （自　平成26年12月１日 至　平成27年11月30日）
---	---	---
期首残高	354,205	371,315
繰入額	32,796	8,579
戻入額	△9,548	－
支払額	△6,138	－
制度廃止に伴う取崩	－	△360,711
期末残高	371,315	19,184

上記金額は内規に基づいて算定された期末要支給額をもって計上しております。

経営幹部に対する退職給付に係る負債については、当社グループの経営幹部の人数が少数であり、また年齢に偏りがあることなどから、高い水準の信頼性をもって数理計算上の見積り及び割引計算を行うことが困難であります。そのため当社グループとしては、内規に基づいて算定された期末要支給額が経営幹部に対する退職給付に係る負債の最善の見積りであると判断しております。

なお、当社は、平成27年２月25日開催の定時株主総会において、役員退職慰労金制度の廃止に伴う打ち切り支給を決議し、「役員退職慰労引当金」を全額取崩し、打ち切り支給額の未払分360,711千円を非流動負債の「営業債務及びその他の債務」に含めて表示しております。

20．資本及びその他の資本項目

(1）資本金及び資本剰余金

	発行可能株式総数 （株）	発行済株式総数 （株）	資本金（千円）	資本剰余金（千円）
---	---	---	---	---
平成25年12月１日残高	150,000,000	48,284,000	6,421,392	6,375,317
増減	－	－	－	－
平成26年11月30日残高	150,000,000	48,284,000	6,421,392	6,375,317
増減	－	－	－	△1,435
平成27年11月30日残高	150,000,000	48,284,000	6,421,392	6,373,881

（注）１．当社の発行する株式は、無額面普通株式であります。

２．発行済株式は、全額払込済であります。

３．資本剰余金の主な内容は、資本準備金であります。

(2）その他の資本の構成要素

前連結会計年度（自　平成25年12月１日　至　平成26年11月30日）

（単位：千円）

	在外営業活動体の 換算差額	売却可能金融資産の 公正価値の純変動	キャッシュ・ フロー・ヘッジの 公正価値の純変動	合計
---	---	---	---	---
平成25年12月１日残高	5,158	372	△4,182	1,348
その他の包括利益	32,455	118,610	2,236	153,303
平成26年11月30日残高	37,614	118,983	△1,945	154,652

当連結会計年度（自　平成26年12月１日　至　平成27年11月30日）

（単位：千円）

	在外営業活動体の 換算差額	売却可能金融資産の 公正価値の純変動	キャッシュ・ フロー・ヘッジの 公正価値の純変動	合計
---	---	---	---	---
平成26年12月１日　残高	37,614	118,983	△1,945	154,652
その他の包括利益	△14,420	△28,020	△6,982	△49,423
平成27年11月30日残高	23,194	90,962	△8,928	105,228

①　在外営業活動体の換算差額

外貨建で作成された在外活動体の財務諸表を連結する際に発生した換算差額であります。

②　売却可能金融資産の公正価値の純変動

売却可能金融資産の公正価値の評価差額であります。

③　キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の純変動

キャッシュ・フロー・ヘッジとして指定されたデリバティブ取引の公正価値の変動額のうち有効と認められる部分であります。

21．配当金

(1）配当金支払額

前連結会計年度（自　平成25年12月１日　至　平成26年11月30日）
---	---	---	---	---
決議	１株当たり配当額 （円）	配当金の総額（千円）	基準日	効力発生日
---	---	---	---	---
平成26年２月27日 定時株主総会	8	386,272	平成25年11月30日	平成26年２月28日

当連結会計年度（自　平成26年12月１日　至　平成27年11月30日）
---	---	---	---	---
決議	１株当たり配当額 （円）	配当金の総額（千円）	基準日	効力発生日
---	---	---	---	---
平成27年２月25日 定時株主総会	12	579,408	平成26年11月30日	平成27年２月26日

(2）基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの

当連結会計年度（自　平成26年12月１日　至　平成27年11月30日）
---	---	---	---	---
決議	１株当たり配当額 （円）	配当金の総額（千円）	基準日	効力発生日
---	---	---	---	---
平成28年２月25日 定時株主総会	16	772,544	平成27年11月30日	平成28年２月26日

22．売上高

売上高の内訳は以下のとおりであります。

（単位：千円）

	前連結会計年度 （自　平成25年12月１日 至　平成26年11月30日）	当連結会計年度 （自　平成26年12月１日 至　平成27年11月30日）
---	---	---
販売用不動産売上高	41,374,650	32,592,081
サービス売上高	8,606,913	10,414,882
合計	49,981,563	43,006,964

23．売上原価

売上原価の内訳は以下のとおりであります。

（単位：千円）

	前連結会計年度 （自　平成25年12月１日 至　平成26年11月30日）	当連結会計年度 （自　平成26年12月１日 至　平成27年11月30日）
---	---	---
棚卸資産取得価額	35,622,791	25,955,339
減価償却費	143,394	159,647
棚卸資産評価損益	284,957	71,551
外注費その他	3,967,629	4,905,256
合計	40,018,772	31,091,794

24．販売費及び一般管理費

販売費及び一般管理費の内訳は以下のとおりであります。

（単位：千円）

	前連結会計年度 （自　平成25年12月１日 至　平成26年11月30日）	当連結会計年度 （自　平成26年12月１日 至　平成27年11月30日）
---	---	---
従業員給付費用	2,417,483	2,786,621
販売経費（流動化）	480,774	583,557
販売経費（開発）	445,238	479,618
広告宣伝費	45,646	74,147
支払報酬	102,253	107,331
支払手数料	212,610	245,169
租税公課	375,365	421,422
交通費	53,642	69,299
通信費	43,372	44,569
事務用品費	46,338	54,629
減価償却費及び償却費	45,521	62,792
貸倒引当金繰入額	△27,194	△24,021
その他	140,124	193,928
合計	4,381,177	5,099,064

25．人件費

人件費の内訳は以下のとおりであります。

（単位：千円）

	前連結会計年度 （自　平成25年12月１日 至　平成26年11月30日）	当連結会計年度 （自　平成26年12月１日 至　平成27年11月30日）
---	---	---
給与手当及び賞与手当	1,945,058	2,250,508
退職給付費用	73,304	71,551
法定福利費	262,459	297,471
株式報酬費用	－	596
その他の短期従業員給付	136,661	166,494
合計	2,417,483	2,786,621

26．その他収益

その他収益の内訳は以下のとおりであります。

（単位：千円）

	前連結会計年度 （自　平成25年12月１日 至　平成26年11月30日）	当連結会計年度 （自　平成26年12月１日 至　平成27年11月30日）
---	---	---
雑収入	45,084	126,357
合計	45,084	126,357

（注）　前連結会計年度の「雑収入」には、為替差益が58千円含まれております。

27．その他費用

その他費用の内訳は以下のとおりであります。

	（単位：千円）

	前連結会計年度 （自　平成25年12月１日 至　平成26年11月30日）	当連結会計年度 （自　平成26年12月１日 至　平成27年11月30日）
---	---	---
固定資産除却損	1,597	2,372
雑損失	64,326	48,126
合計	65,924	50,499

（注）　当連結会計年度の「雑損失」には、為替差損が4,860千円含まれております。

28．金融収益・費用

金融収益・費用の内訳は以下のとおりであります。

	（単位：千円）

	前連結会計年度 （自　平成25年12月１日 至　平成26年11月30日）	当連結会計年度 （自　平成26年12月１日 至　平成27年11月30日）
---	---	---
受取利息	3,260	3,992
受取配当金	253	18,848
金融収益合計	3,514	22,840
支払利息	900,581	874,493
金融費用合計	900,581	874,493

（注）　なお、前連結会計年度及び当連結会計年度の純損益を通じて公正価値で測定されていない金融負債から生じる手数料費用は、それぞれ163,640千円及び195,705千円であります。

29．その他の包括利益

各連結会計年度の「その他の包括利益」に含まれている、各包括利益項目の当期発生額及び損益への組替調整額、並びに税効果の影響は、以下のとおりであります。

前連結会計年度（自　平成25年12月１日　至　平成26年11月30日）

	（単位：千円）

	当期発生額	組替調整額	税効果前	税効果	税効果後
---	---	---	---	---	---
純損益に振り替えられない項目
確定給付制度の再測定	△9,433	－	△9,433	3,585	△5,847
純損益に振り替えられない項目の合計	△9,433	－	△9,433	3,585	△5,847
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目
在外営業活動体の換算差額	32,455	－	32,455	－	32,455
売却可能金融資産の公正価値の純変動	184,823	△531	184,292	△65,681	118,610
キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の純変動	2,236	－	2,236	－	2,236
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目の合計	219,516	△531	218,985	△65,681	153,303
合計	210,082	△531	209,551	△62,095	147,455

当連結会計年度（自　平成26年12月１日　至　平成27年11月30日）

	（単位：千円）

	当期発生額	組替調整額	税効果前	税効果	税効果後
---	---	---	---	---	---
純損益に振り替えられない項目
確定給付制度の再測定	△7,569	－	△7,569	2,563	△5,006
純損益に振り替えられない項目の合計	△7,569	－	△7,569	2,563	△5,006
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目
在外営業活動体の換算差額	△14,420	－	△14,420	－	△14,420
売却可能金融資産の公正価値の純変動	632,797	△683,388	△50,591	22,570	△28,020
キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の純変動	△11,234	－	△11,234	4,251	△6,982
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目の合計	607,142	△683,388	△76,245	26,822	△49,423
合計	599,572	△683,388	△83,815	29,385	△54,430

30．１株当たり利益

	前連結会計年度 （自　平成25年12月１日 至　平成26年11月30日）	当連結会計年度 （自　平成26年12月１日 至　平成27年11月30日）
---	---	---
親会社の所有者に帰属する当期利益 （千円）	2,874,226	4,135,816
発行済普通株式の加重平均株式数（株）	48,284,000	48,284,000
基本的１株当たり当期利益（円）	59.53	85.66

（注）１．基本的１株当たり当期利益は、親会社の所有者に帰属する当期利益を、発行済普通株式の加重平均株式数により除して算出しております。

２．前連結会計年度の希薄化後１株当たり当期利益は、潜在株式が存在しないため記載しておりません。また、当連結会計年度の希薄化後１株当たり当期利益は、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため記載しておりません。

31．金融商品

(1）資本管理

当社グループは、持続的な成長の実現のための機動的な投資を実施するため、十分な資金調達余力の確保が必要であると認識しております。そのため、当社グループは、将来の事業投資に対する財務の健全性・柔軟性の確保及び資本収益性のバランスある資本構成を目指しております。

当社グループでは、現金及び現金同等物、有利子負債及び資本のバランスに注意しております。

各連結会計年度末時点のそれぞれの残高は以下のとおりであります。

	（単位：千円）

	前連結会計年度 （平成26年11月30日）	当連結会計年度 （平成27年11月30日）
---	---	---
現金及び現金同等物	16,100,795	18,791,081
有利子負債	40,404,977	48,668,642
資本	32,727,836	36,228,378

なお、当社の一部の銀行借入には、一定の資本水準の維持等を要求する財務制限条項が付されております。当社グループは、当該条項にて必要とされる水準を維持するようにモニタリングしております。

(2）リスク管理に関する事項

当社グループは、経営活動を行う過程において、財務上のリスク（為替リスク、金利リスク、信用リスク、流動性リスク、価格リスク）に晒されております。当社グループは、当該財務上のリスクを軽減するために、リスク管理を行っております。リスク発生要因の根本からの発生を防止（リスク回避）、又は回避できないリスクについてはその低減を図るようにしております。また、当社グループの方針として、投機目的のデリバティブ及び株式等の取引は行っておりません。

(3）為替リスク

為替リスクは、当社グループの機能通貨以外の通貨による取引から生じます。当社グループの営業活動においては、重要な外貨建取引がないことから、重要な為替リスクには晒されておりません。

また、当社グループの在外営業活動体の財務諸表換算に伴い、その他の包括利益が変動しますが、その影響は当社グループにとって重要なものではないと考えております。

(4）金利リスク

金利リスクは、主として金融機関からの変動金利による借入から生じます。当該リスクの管理に関しては、財務経理部にて各金融機関毎の借入金利の一覧表を定期的に作成し、借入金利の変動状況をモニタリングしております。

金利感応度分析

当社グループが各連結会計年度末において保有する変動金利の借入金において、金利が1.0％上昇した場合の、連結包括利益計算書の税引前利益に与える影響額は、以下のとおりであります。

	（単位：千円）

	前連結会計年度 （自　平成25年12月１日 至　平成26年11月30日）	当連結会計年度 （自　平成26年12月１日 至　平成27年11月30日）
---	---	---
税引前利益に与える影響額	△370,692	△461,960

(5）信用リスク

営業債権及びその他の債権は、顧客の信用リスクに晒されております。当該リスクに関しては、取引先ごとの期日管理及び残高管理を行うとともに、回収遅延債権については、定期的に経営会議へ報告され、個別に把握及び対応を行う体制となっております。

金融資産の信用リスクに係る最大のエクスポージャーは、連結財政状態計算書に表示されている減損後の金融資産の帳簿価額であります。

①　期日経過した金融資産

連結会計年度末において期日が経過しているが、減損はしていない営業債権及びその他の債権の年齢分析は、以下のとおりであります。

	（単位：千円）

	前連結会計年度 （平成26年11月30日）	当連結会計年度 （平成27年11月30日）
---	---	---
期日経過３ヶ月以内	19,983	15,637
期日経過３ヶ月超６ヶ月以内	1,274	2,138
期日経過６ヶ月超	508	1,045
合計	21,766	18,822

②　減損が生じている金融資産

当社グループでは、主要な取引先の財政状態、与信の状況、債権の回収状況等を個々に検証して貸倒引当金を設定しております。

連結会計年度末において減損していると個別に判断された営業債権及びその他の債権は、以下のとおりであります。

	（単位：千円）

	前連結会計年度 （平成26年11月30日）	当連結会計年度 （平成27年11月30日）
---	---	---
営業債権及びその他の債権	51,648	28,037
貸倒引当金	△51,596	△27,199
合計	51	838

③　貸倒引当金の増減

当社グループでは、金融資産が減損した場合、減損を当該金融資産の帳簿価額から直接減少させずに、貸倒引当金を計上しております。貸倒引当金の増減については、以下のとおりであります。

	（単位：千円）

	前連結会計年度 （自　平成25年12月１日 至　平成26年11月30日）	当連結会計年度 （自　平成26年12月１日 至　平成27年11月30日）
---	---	---
期首残高	82,126	52,537
当期計上額	907	6,421
期中減少額（戻入）	△29,352	△30,662
期中減少額（目的使用）	△1,143	△1,122
期末残高	52,537	24,174

(6）流動性リスク

当社グループは、金融機関からの借入により資金を調達しているため、資金調達環境の悪化などにより支払期日にその支払を実行できなくなる流動性リスクに晒されております。当社財務経理部は、定期的に、手許流動性及び有利子負債の状況等を把握・集約し、経営会議に報告しております。金融負債の期日別残高は以下のとおりであります。

	（単位：千円）

	１年以内	１年超５年以内	５年超	合計
---	---	---	---	---
前連結会計年度（平成26年11月30日）
非デリバティブ金融負債
営業債務及びその他の債務	1,606,249	1,931,936	763,200	4,301,387
借入金	5,380,269	32,019,243	3,005,464	40,404,977
デリバティブ金融負債
営業債務その他の債務	－	1,945	－	1,945
当連結会計年度（平成27年11月30日）
非デリバティブ金融負債
営業債務及びその他の債務	1,350,786	2,382,860	753,661	4,487,309
借入金	9,492,795	33,311,549	5,864,297	48,668,642
デリバティブ金融負債
営業債務その他の債務	－	13,180	－	13,180

(7）価格リスク

当社グループは、売却可能金融資産に分類される投資から生じる金融商品の価格リスクに晒されております。これらの金融商品は主として上場有価証券及び私募ファンドへの出資額であります。当該金融商品から生じる価格リスクを管理するため、当社財務経理部は、定期的に、保有する上場有価証券及び私募ファンドへの出資額を経営会議へ報告しております。

前連結会計年度末及び当連結会計年度末において、税率を含むその他すべての変動要因が一定であるとして、上場有価証券の価格が10％変動した場合には、当期包括利益及び資本への影響は、それぞれ、96,756千円、74,363千円変動します。

(8）公正価値

①　公正価値及び帳簿価額

金融資産・負債の公正価値及び連結財政状態計算書に表示された帳簿価額は以下のとおりであります。

	（単位：千円）

	前連結会計年度 （平成26年11月30日）		当連結会計年度 （平成27年11月30日）
---	---	---	---	---
帳簿価額	公正価値	帳簿価額	公正価値
---	---	---	---	---
現金及び現金同等物	16,100,795	16,100,795	18,791,081	18,791,081
売却可能金融資産	2,445,963	2,445,963	1,225,047	1,225,047
営業債権及びその他の債権（注）１	2,830,468	2,830,468	4,013,327	4,013,327
営業債務及びその他の債務（注）２	5,287,876	5,287,876	6,244,419	6,244,419
借入金	40,404,977	40,432,892	48,668,642	48,696,153

（注）１．上記は連結財政状態計算書上の金額であります。このうち、金融商品である償却原価で測定する金融資産は、前連結会計年度2,385,384千円、当連結会計年度3,260,662千円であります。

２．上記は連結財政状態計算書上の金額であります。このうち、金融商品である償却原価で測定する金融負債は、前連結会計年度4,301,387千円、当連結会計年度4,487,309千円であります。

金融商品の公正価値算定方法

（現金及び現金同等物、営業債権及びその他の債権、営業債務及びその他の債務、短期借入金）

これらのうち短期間で決済されるものについては、帳簿価額は公正価値に近似しております。

但し、金利スワップ取引の公正価値は、金融機関による時価に基づいております。

（売却可能金融資産）

上場有価証券の公正価値は、公表市場価格で測定されます。活発な市場を有しない金融資産や非上場有価証券の場合には、当社グループは一定の評価技法等を用いて公正価値を算定します。評価技法としては、最近における第三者間取引事例、実質的に同等な他の金融商品価格の参照、割引キャッシュ・フロー法等を使用しております。活発な市場における公表市場価格がなく、公正価値を信頼性をもって測定できない有価証券に関しては取得原価で測定しております。

（長期借入金）

長期借入金のうち、変動金利によるものの公正価値については、短期間で市場金利が反映されるため、帳簿価額に近似しております。固定金利によるものの公正価値については、元利金の合計額を、新規に同様の借入を行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しております。

②　公正価値ヒエラルキー

以下は、金融商品を当初認識した後、公正価値で測定された金融商品の分析です。金融商品の公正価値をレベル１からレベル３まで分類しております。

レベル１：活発な市場における公表価格により測定された公正価値

レベル２：レベル１以外の、観察可能な価格を直接又は間接的に使用して算出された公正価値

レベル３：観察可能な市場データに基づかないインプットを含む、評価技法から算出された公正価値

	（単位：千円）

	前連結会計年度（平成26年11月30日）
---	---	---	---	---
レベル１	レベル２	レベル３	合計
---	---	---	---	---
売却可能金融資産	1,503,360	38	942,565	2,445,963
公正価値で測定しその変動を損益を通じて測定する金融負債 （デリバティブ）（注）	－	1,945	－	1,945

	（単位：千円）

	当連結会計年度（平成27年11月30日）
---	---	---	---	---
レベル１	レベル２	レベル３	合計
---	---	---	---	---
売却可能金融資産	1,097,925	38	127,083	1,225,047
公正価値で測定しその変動をその他の包括利益を通じて測定する金融負債 （デリバティブ）（注）	－	13,180	－	13,180

（注）　変動金利の借入に関連する将来キャッシュ・フローの変動をヘッジするための金利スワップ契約であります。なお、指定されたキャッシュ・フロー・ヘッジに関しキャッシュ・フローが発生すると見込まれる期間及びそれらが純損益に影響を与えると見込まれる期間は当連結会計年度末より５年以内であります。

レベル３に分類された金融商品に係る期首残高から期末残高への調整は、以下のとおりであります。

	（単位：千円）

	前連結会計年度 （自　平成25年12月１日 至　平成26年11月30日）	当連結会計年度 （自　平成26年12月１日 至　平成27年11月30日）
---	---	---
期首残高	808,862	942,565
取得	791,630	1,376
包括利益
損益（注）１	5,603	27,565
その他の包括利益（注）２	86,471	△86,471
処分	△750,002	△757,951
期末残高	942,565	127,083

（注）１．すべて不動産ファンド・コンサルティング事業にかかる損益であり、各連結会計年度の「売上高」又は「売上原価」に含まれております。

２．評価技法として主に割引キャッシュ・フロー法等を使用しております。

32．オペレーティング・リース

(1）借手側

当社グループは、非関連当事者より、事務所等をオペレーティング・リース契約により賃借しております。このうち、一部の契約には一定期間解約不能のオペレーティング・リース契約が含まれております。解約不能のオペレーティング・リースに基づく将来の最低支払リース料は以下のとおりであります。

	（単位：千円）

	前連結会計年度 （自　平成25年12月１日 至　平成26年11月30日）	当連結会計年度 （自　平成26年12月１日 至　平成27年11月30日）
---	---	---
１年以内	－	491,322
１年超５年以内	－	570,400
合計	－	1,061,722

解約可能または解約不能オペレーティング・リースに基づいて費用として認識したリース料は、当連結会計年度において、456,115千円であります。

(2）貸手側

当社グループは、非関連当事者に対して、事務所及び住居をオペレーティング・リース契約により賃貸しております。このうち、一部の契約には一定期間解約不能のオペレーティング・リース契約が含まれております。解約不能のオペレーティング・リースに基づく将来の最低受取リース料は以下のとおりであります。

	（単位：千円）

	前連結会計年度 （自　平成25年12月１日 至　平成26年11月30日）	当連結会計年度 （自　平成26年12月１日 至　平成27年11月30日）
---	---	---
１年以内	270,190	154,800
１年超５年以内	544,339	81,656
５年超	－	15,424
合計	814,530	251,881

33．関連当事者

(1）関連当事者との取引

当社グループは、経営幹部との取引を以下のように行っております。

	（単位：千円）

	前連結会計年度 （自　平成25年12月１日 至　平成26年11月30日）	当連結会計年度 （自　平成26年12月１日 至　平成27年11月30日）
---	---	---
営業債権及びその他の債権	－	293
営業債務及びその他の債務	108	78
販売費及び一般管理費	2,170	2,539
合計	2,278	2,911

関連当事者との取引は、通常の事業取引と同様の条件で行われております。

(2）主要な経営幹部に対する報酬

主要な経営幹部に対する報酬は、以下のとおりであります。

	（単位：千円）

	前連結会計年度 （自　平成25年12月１日 至　平成26年11月30日）	当連結会計年度 （自　平成26年12月１日 至　平成27年11月30日）
---	---	---
短期従業員給付	290,182	319,069
退職給付	23,248	8,579
合計	313,431	327,649

34．ストラクチャード・エンティティ

当社及び一部の連結子会社は、不動産への投資を目的としたストラクチャード・エンティティに対し、投資及びアセットマネジメント業務等により関与しておりますが、連結しておりません。

当該連結していないストラクチャード・エンティティからの前連結会計年度末及び当連結会計年度末におけるアセットマネジメント受託資産残高はそれぞれ、113,057,649千円及び300,643,218千円であり、受け取った報酬は、それぞれ、652,413千円及び2,005,413千円であります。

当該ストラクチャード・エンティティは、主として、不動産を担保とするノンリコースローンにより、資金調達を行っております。

連結していないストラクチャード・エンティティに対する関与に関連して、連結財政状態計算書において認識した資産の帳簿価額は以下のとおりであり、当該帳簿価額が最大エクスポージャーであります。

	（単位：千円）

	前連結会計年度 （平成26年11月30日）	当連結会計年度 （平成27年11月30日）
---	---	---
営業債権及びその他の債権	47,682	265,939
売却可能金融資産	921,175	105,693
合計	968,857	371,632

なお、最大エクスポージャーは、ストラクチャード・エンティティが保有する資産の価値の下落から発生する可能性のある損失の最大の金額であり、ストラクチャード・エンティティに関与することにより見込まれる損失の金額を意味するものではありません。

35．株式報酬

(1）株式報酬制度の内容

当社は、ストック・オプション制度を採用しており、当社の取締役、執行役員及び従業員並びに連結子会社の取締役に対してストック・オプションを付与しています。この制度は当社グループの業績向上と企業価値向上に対する意欲や士気を一層高めることを目的としています。

ストック・オプションの行使期間は、新株予約権割当契約に定められた期間であり、その期間内に行使されない場合は、当該オプションは失効します。また、権利確定日までに対象者が退任又は退職する場合も、当該オプションは失効します。ただし、任期満了による退任等、新株予約権割当契約で認められた場合は、この限りではありません。

当社の株式報酬制度は、持分決済型株式報酬として会計処理されており、当連結会計年度の持分決済型株式報酬取引に関する費用は、596千円であります。

当連結会計年度において存在する当社グループのストック・オプション制度は、以下のとおりです。

	付与数（株）	付与日	行使期間	行使価格（円）
---	---	---	---	---
第５回新株予約権	506,000	平成27年11月26日	平成30年１月10日～ 平成32年10月28日	803

(2）ストック・オプションの行使可能株式総数及び平均行使価格

	当連結会計年度 （自　平成26年12月１日 至　平成27年11月30日）
---	---
行使価格（円）	803
期首未行使残高（株）	－
期中の付与（株）	506,000
期中の失効（株）	－
期中の行使（株）	－
期中の満期消滅（株）	－
期末未行使残高（株）	506,000
期末行使可能残高（株）	－

(3）ストック・オプションの公正価値測定

ブラック・ショールズモデルを使用して持分決済型株式報酬の公正価値を評価しており、公正価値の測定に使用された仮定は以下のとおりです。

	第５回新株予約権
---	---
付与日の公正価値（円）	215
付与日の株価（円）	752
権利行使価格（円）	803
予想ボラティリティ（注）１	48.54％
予想残存期間（注）２	3.53年
予想配当（注）３	16円／株
無リスク利子率（注）４	0.015％

（注）１．平成24年４月から平成27年10月までの株価実績に基づき算定しております。

２．十分なデータの蓄積はなく、合理的な見積りが困難であるため、権利行使期間の中間点において行使されるものと推定して見積もっております。

３．平成27年11月30日を基準日とする配当によります。

４．予想残存期間に対応する期間に対応する国債の利回りであります。

36．偶発事象

該当事項はありません。

37．後発事象

該当事項はありません。

38．重要な子会社

当社の重要な子会社は、「第１　企業の概況　４　関係会社の状況」に記載のとおりであります。

（２）【その他】

当連結会計年度における四半期情報等

（累計期間）		第１四半期	第２四半期	第３四半期	当連結会計年度
---	---	---	---	---	---
売上高	（千円）	11,525,787	22,343,163	27,627,851	43,006,964
税引前四半期利益又は税引前利益	（千円）	2,190,968	4,170,927	4,743,243	6,040,311
親会社の所有者に帰属する四半期（当期）利益	（千円）	1,390,787	2,653,947	3,049,170	4,135,816
基本的１株当たり四半期（当期）利益	（円）	28.80	54.97	63.15	85.66

（会計期間）		第１四半期	第２四半期	第３四半期	第４四半期
---	---	---	---	---	---
基本的１株当たり四半期利益	（円）	28.80	26.17	8.19	22.50

 有価証券報告書（通常方式）_20160225140841

２【財務諸表等】

（１）【財務諸表】

①【貸借対照表】

		（単位：千円）
	前事業年度 （平成26年11月30日）	当事業年度 （平成27年11月30日）
資産の部
流動資産
現金及び預金	13,608,547	※1 16,519,614
売掛金	※2 62,720	※2 47,089
販売用不動産	※1 32,516,914	※1 35,377,728
仕掛販売用不動産	※1 8,272,270	※1 9,416,577
貯蔵品	2,743	2,886
関係会社短期貸付金	60,000	240,000
未収入金	※2 1,146,184	※2 1,550,284
前渡金	77,007	268,332
前払費用	265,832	358,014
繰延税金資産	211,350	198,367
その他	※2 37,986	※2 75,804
貸倒引当金	△759	△909
流動資産合計	56,260,797	64,053,789
固定資産
有形固定資産
建物	※1 4,695,845	※1 6,165,762
構築物	6,082	6,151
機械及び装置	80	40
車両運搬具	4,354	10,839
工具、器具及び備品	23,877	26,942
土地	※1 10,681,171	※1 14,118,502
リース資産	2,959	1,271
有形固定資産合計	15,414,370	20,329,508
無形固定資産
ソフトウエア	49,393	38,633
電話加入権	1,889	1,889
無形固定資産合計	51,283	40,522
投資その他の資産
投資有価証券	※4 2,332,301	※4 1,197,357
関係会社株式	1,123,160	1,123,160
出資金	4,100	4,100
長期貸付金	3,216	3,143
長期未収入金	－	※2 11,259
関係会社長期貸付金	240,000	－
破産更生債権等	※2 54,687	※2 59,089
敷金及び保証金	755,075	1,052,734
繰延税金資産	30,016	251,725
その他	4,014	4,014
貸倒引当金	△54,707	△59,108
投資その他の資産合計	4,491,865	3,647,475
固定資産合計	19,957,519	24,017,506
資産合計	76,218,316	88,071,296

		（単位：千円）
	前事業年度 （平成26年11月30日）	当事業年度 （平成27年11月30日）
負債の部
流動負債
支払手形	113,472	－
買掛金	※2 535,394	※2 427,343
短期借入金	※1 95,000	－
1年内返済予定の長期借入金	※1,5 4,925,520	※1,5 8,944,043
リース債務	1,771	1,335
未払金	291,831	※2 338,181
未払費用	43,516	44,487
未払法人税等	1,312,894	934,252
未払消費税等	148,114	－
前受金	※2 645,288	※2 1,170,304
前受収益	8	－
預り金	59,029	34,296
賞与引当金	138,075	149,930
賃貸事業損失引当金	－	141,248
流動負債合計	8,309,917	12,185,423
固定負債
長期借入金	※1,5 33,574,105	※1,5 37,727,751
預り敷金保証金	※2 2,620,467	※2 3,043,359
リース債務	1,335	－
資産除去債務	18,764	18,905
退職給付引当金	206,817	243,652
役員退職慰労引当金	355,239	－
役員長期未払金	－	360,711
デリバティブ負債	－	13,180
固定負債合計	36,776,728	41,407,558
負債合計	45,086,645	53,592,981
純資産の部
株主資本
資本金	6,421,392	6,421,392
資本剰余金
資本準備金	6,504,868	6,504,868
資本剰余金合計	6,504,868	6,504,868
利益剰余金
利益準備金	7,250	7,250
その他利益剰余金
別途積立金	15,000	15,000
繰越利益剰余金	18,119,830	21,447,154
利益剰余金合計	18,142,080	21,469,404
株主資本合計	31,068,340	34,395,664
評価・換算差額等
その他有価証券評価差額金	63,330	90,981
繰延ヘッジ損益	－	△8,928
評価・換算差額等合計	63,330	82,053
新株予約権	－	596
純資産合計	31,131,670	34,478,314
負債純資産合計	76,218,316	88,071,296

②【損益計算書】

		（単位：千円）
	前事業年度 （自　平成25年12月１日 　　至　平成26年11月30日）	当事業年度 （自　平成26年12月１日 　　至　平成27年11月30日）
売上高	※1 45,361,084	※1 37,242,841
売上原価	※1 37,249,878	※1 27,869,478
売上総利益	8,111,205	9,373,362
販売費及び一般管理費	※1,2 3,094,227	※1,2 3,424,943
営業利益	5,016,978	5,948,418
営業外収益
受取利息	※1 6,554	※1 9,980
受取配当金	213	※1 418,808
雑収入	※1 17,817	※1 23,888
営業外収益合計	24,585	452,677
営業外費用
支払利息	860,683	840,296
貸倒引当金繰入額	50,000	－
為替差損	57	4,458
雑損失	52	3,223
営業外費用合計	910,793	847,977
経常利益	4,130,769	5,553,118
特別利益
投資有価証券売却益	531	－
特別利益合計	531	－
特別損失
固定資産除却損	1,578	1,913
関係会社株式評価損	69,999	－
特別損失合計	71,578	1,913
税引前当期純利益	4,059,722	5,551,204
法人税、住民税及び事業税	1,638,268	1,857,205
法人税等調整額	△17,637	△212,733
法人税等合計	1,620,631	1,644,472
当期純利益	2,439,091	3,906,732

【売上原価明細書】

不動産流動化事業原価明細書

		前事業年度 （自　平成25年12月１日 至　平成26年11月30日）		当事業年度 （自　平成26年12月１日 至　平成27年11月30日）
---	---	---	---	---	---
区分	注記 番号	金額（千円）	構成比 （％）	金額（千円）	構成比 （％）
---	---	---	---	---	---
Ⅰ　土地		20,444,662	67.0	13,084,683	63.8
Ⅱ　建物取得費・バリューアップコスト		9,812,918	32.2	7,440,249	36.2
Ⅲ　収益性低下による簿価切下額		260,161	0.8	－	－
計		30,517,741	100.0	20,524,932	100.0

（注）　原価計算の方法は、個別原価計算によっております。

不動産開発事業原価明細書

		前事業年度 （自　平成25年12月１日 至　平成26年11月30日）		当事業年度 （自　平成26年12月１日 至　平成27年11月30日）
---	---	---	---	---	---
区分	注記 番号	金額（千円）	構成比 （％）	金額（千円）	構成比 （％）
---	---	---	---	---	---
Ⅰ　用地費		3,278,443	65.3	3,432,627	66.8
Ⅱ　建築費		1,716,682	34.2	1,660,930	32.3
Ⅲ　収益性低下による簿価切下額		24,796	0.5	43,829	0.9
計		5,019,922	100.0	5,137,386	100.0

（注）　原価計算の方法は、個別原価計算によっております。

不動産賃貸事業原価明細書

		前事業年度 （自　平成25年12月１日 至　平成26年11月30日）		当事業年度 （自　平成26年12月１日 至　平成27年11月30日）
---	---	---	---	---	---
区分	注記 番号	金額（千円）	構成比 （％）	金額（千円）	構成比 （％）
---	---	---	---	---	---
Ⅰ　外注費		395,147	23.8	424,688	19.5
Ⅱ　諸経費		1,263,028	76.2	1,754,780	80.5
（うち租税公課）		（269,816）		（259,851）
（うち減価償却費）		（126,857）		（139,467）
（うち水道光熱費）		（394,578）		（446,837）
計		1,658,175	100.0	2,179,469	100.0

不動産ファンド・コンサルティング事業原価明細書

		前事業年度 （自　平成25年12月１日 至　平成26年11月30日）		当事業年度 （自　平成26年12月１日 至　平成27年11月30日）
---	---	---	---	---	---
区分	注記 番号	金額（千円）	構成比 （％）	金額（千円）	構成比 （％）
---	---	---	---	---	---
諸経費		54,037	100.0	27,690	100.0
計		54,037	100.0	27,690	100.0

③【株主資本等変動計算書】

前事業年度（自　平成25年12月１日　至　平成26年11月30日）

							（単位：千円）
	株主資本
資本金	資本剰余金		利益剰余金				株主資本合計
資本準備金	資本剰余金合計	利益準備金	その他利益剰余金		利益剰余金合計
別途積立金	繰越利益剰余金
当期首残高	6,421,392	6,504,868	6,504,868	7,250	15,000	16,067,010	16,089,260	29,015,521
当期変動額
剰余金の配当						△386,272	△386,272	△386,272
当期純利益						2,439,091	2,439,091	2,439,091
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計	－	－	－	－	－	2,052,819	2,052,819	2,052,819
当期末残高	6,421,392	6,504,868	6,504,868	7,250	15,000	18,119,830	18,142,080	31,068,340

	評価・換算差額等		純資産合計
その他有価証券評価差額金	評価・換算差額等合計
当期首残高	372	372	29,015,893
当期変動額
剰余金の配当			△386,272
当期純利益			2,439,091
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）	62,957	62,957	62,957
当期変動額合計	62,957	62,957	2,115,776
当期末残高	63,330	63,330	31,131,670

当事業年度（自　平成26年12月１日　至　平成27年11月30日）

							（単位：千円）
	株主資本
資本金	資本剰余金		利益剰余金				株主資本合計
資本準備金	資本剰余金合計	利益準備金	その他利益剰余金		利益剰余金合計
別途積立金	繰越利益剰余金
当期首残高	6,421,392	6,504,868	6,504,868	7,250	15,000	18,119,830	18,142,080	31,068,340
当期変動額
剰余金の配当						△579,408	△579,408	△579,408
当期純利益						3,906,732	3,906,732	3,906,732
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計	－	－	－	－	－	3,327,324	3,327,324	3,327,324
当期末残高	6,421,392	6,504,868	6,504,868	7,250	15,000	21,447,154	21,469,404	34,395,664

	評価・換算差額等			新株予約権	純資産合計
その他有価証券評価差額金	繰延ヘッジ損益	評価・換算差額等合計
当期首残高	63,330	－	63,330	－	31,131,670
当期変動額
剰余金の配当					△579,408
当期純利益					3,906,732
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）	27,651	△8,928	18,723	596	19,319
当期変動額合計	27,651	△8,928	18,723	596	3,346,643
当期末残高	90,981	△8,928	82,053	596	34,478,314

【注記事項】

（重要な会計方針）

１　資産の評価基準及び評価方法

(1）有価証券の評価基準及び評価方法

①　子会社株式

移動平均法による原価法

②　その他有価証券

時価のあるもの

決算日の市場価格等に基づく時価法（評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定）

時価のないもの

移動平均法による原価法

(2）デリバティブの評価基準及び評価方法

デリバティブ　時価法

(3）たな卸資産の評価基準及び評価方法

評価基準は原価法（貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法）によっております。

①　販売用不動産・仕掛販売用不動産

個別法

②　貯蔵品

最終仕入原価法

２　固定資産の減価償却の方法

(1）有形固定資産（リース資産を除く）

定額法を採用しております。また、一部の資産については、定率法を採用しております。

(2）無形固定資産（リース資産を除く）

・自社利用のソフトウエア

社内における見積利用可能期間に基づく定額法を採用しております。

(3）リース資産

リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。

３　引当金の計上基準

(1）貸倒引当金

債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し回収不能見込額を計上しております。

(2）賞与引当金

従業員に対して支給する賞与の支出に充てるため、支給見込額に基づき当期負担額を計上しております。

(3）退職給付引当金

従業員の退職給付に備えるため、当事業年度末における退職給付債務の見込額に基づき計上しております。

退職給付債務の算定にあたり、退職給付見込額を当事業年度末までの期間に帰属させる方法については、給付算定式基準によっております。

数理計算上の差異は、各事業年度の発生時の従業員の平均残存勤務期間以内の一定の年数による定額法により按分した額を、費用処理することとしております。

(4）役員退職慰労引当金

役員の退職慰労金の支出に備えるため、当事業年度末における役員退任慰労金規程に基づく期末要支給額を計上しております。

（追加情報）

（役員退職慰労金制度の廃止）

当社は、平成27年２月25日開催の定時株主総会において、役員退職慰労金制度の廃止に伴う打ち切り支給を決議しました。

これに伴い、当社の「役員退職慰労引当金」を全額取崩し、打ち切り支給額の未払分360,711千円を固定負債の「役員長期未払金」に計上しております。

(5）賃貸事業損失引当金

転貸借契約等に係る損失に備えるため、支払義務のある賃料等総額から転貸による見込賃料収入等総額を控除した金額を計上しております。

４　その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項

(1）消費税等の会計処理

消費税等の会計処理は、税抜方式によっております。

(2）外貨建の資産及び負債の本邦通貨への換算基準

外貨建金銭債権債務は、決算日の直物為替相場により円貨に換算し、換算差額は損益として処理しております。

(3）ヘッジ会計の方法

①　ヘッジ会計の方法

繰延ヘッジ処理によっております。

②　ヘッジ手段とヘッジ対象

・ヘッジ手段・・・金利スワップ

・ヘッジ対象・・・借入金に係る利息

③　ヘッジ方針

借入金利変動リスク低減並びに金融収支改善のため、ヘッジ対象の範囲内で金利変動リスクをヘッジしております。

④　ヘッジの有効性評価の方法

ヘッジ対象の相場変動又はキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段の相場変動又はキャッシュ・フロー変動の累計を半期毎に比較し、両者の変動額等を基にヘッジの有効性を評価しております。 

（会計方針の変更）

（退職給付に関する会計基準等の適用）

「退職給付に関する会計基準」（企業会計基準第26号　平成24年５月17日。以下「退職給付会計基準」という。）及び「退職給付に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第25号　平成27年３月26日。以下「退職給付適用指針」という。）を、退職給付会計基準第35項本文及び退職給付適用指針第67項本文に掲げられた定めについて当事業年度より適用し、退職給付債務及び勤務費用の計算方法を見直し、退職給付見込額の期間帰属方法を支給倍率基準から給付算定式基準へ変更しております。

なお、この変更に伴う期首の利益剰余金及び損益に与える影響はありません。

（追加情報）

（資産の保有目的の変更）

従来、有形固定資産として保有していた賃貸物件464,114千円を、事業方針の変更に伴い販売用不動産へ振り替えております。

従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件4,789,961千円を、事業方針の変更に伴い有形固定資産へ振り替えております。 

（貸借対照表関係）

※１　担保に供している資産並びに担保付債務は以下のとおりであります。

担保に供している資産

	前事業年度 （平成26年11月30日）	当事業年度 （平成27年11月30日）
---	---	---
現金及び預金	－千円	690,000千円
販売用不動産	31,928,045	31,432,164
仕掛販売用不動産	6,736,896	9,156,247
建物	4,513,387	5,960,646
土地	9,980,850	13,244,263
計	53,159,180	60,483,322

担保権によって担保されている債務

	前事業年度 （平成26年11月30日）	当事業年度 （平成27年11月30日）
---	---	---
短期借入金	95,000千円	－千円
１年内返済予定の長期借入金	4,925,520	8,898,043
長期借入金	31,697,105	36,782,751
計	36,717,625	45,680,795

※２　関係会社に対する資産及び負債

	前事業年度 （平成26年11月30日）	当事業年度 （平成27年11月30日）
---	---	---
短期金銭債権	9,067千円	7,315千円
長期金銭債権	50,000	61,259
短期金銭債務	21,467	19,682
長期金銭債務	29,853	37,503

３　偶発債務

下記の会社の金融機関からの借入金に対して、次のとおり債務保証を行っております。

	前事業年度 （平成26年11月30日）	当事業年度 （平成27年11月30日）
---	---	---
トーセイ・リバイバル・インベストメント㈱	1,484,720千円	1,163,000千円
トーセイ・コミュニティ㈱	89,884	82,578

※４　貸付有価証券

前事業年度（平成26年11月30日）

投資有価証券には、貸付有価証券466,560千円が含まれております。

当事業年度（平成27年11月30日）

投資有価証券には、貸付有価証券353,400千円が含まれております。

※５　財務制限条項

前事業年度（平成26年11月30日）

(1）当社の借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別金銭消費貸借契約（残高合計921,600千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

（条項）

・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を平成25年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。

※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。

基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計

※総有利子負債＝社債＋借入金＋営業債務及びその他の債務

(2）当社の借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別金銭消費貸借契約（残高合計1,955,560千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

（条項）

・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を平成25年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。

※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。

基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計

※総有利子負債＝社債＋借入金＋営業債務及びその他の債務

(3）当社の借入金のうち、㈱日本政策金融公庫との個別金銭消費賃借契約（残高合計354,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

（条項）

・単体の貸借対照表における純資産金額が24,382,400千円以下とならないこと。

・当公庫の書面による事前承認なしに、第三者に対して2,057,900千円を超える貸付け、出資、保証を行わないこと。

当事業年度（平成27年11月30日）

(1）当社の借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別金銭消費貸借契約（残高合計854,400千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

（条項）

・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を平成25年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。

※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。

基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計

※総有利子負債＝社債＋借入金＋営業債務及びその他の債務

(2）当社の借入金のうち、㈱みずほ銀行との個別金銭消費貸借契約（残高合計4,500,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

（条項）

・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を平成26年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。

※但し、営業利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

(3）当社の借入金のうち、㈱三井住友銀行との個別金銭消費貸借契約（残高合計2,322,500千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

（条項）

・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を平成26年11月期の年度決算期の末日における資本合計及び前年度決算期の末日における資本合計の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。

※但し、営業利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

（損益計算書関係）

※１　各科目に含まれている関係会社に対するものは、次のとおりであります。

	前事業年度 （自　平成25年12月１日 至　平成26年11月30日）	当事業年度 （自　平成26年12月１日 至　平成27年11月30日）
---	---	---
売上高	221,841千円	150,370千円
仕入高	418,129	363,321
その他の営業取引高	42,682	30,807
営業取引以外の取引高	5,890	413,660

※２　販売費に属する費用のおおよその割合は前事業年度32.2％、当事業年度33.4％、一般管理費に属する費用のおおよその割合は前事業年度67.8％、当事業年度66.6％であります。販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。

	前事業年度 （自　平成25年12月１日 　　至　平成26年11月30日）	当事業年度 （自　平成26年12月１日 　　至　平成27年11月30日）
販売経費（流動化）	507,114千円	596,637千円
販売経費（開発）	445,772	476,264
給料手当	741,470	805,258
賞与引当金繰入額	138,075	149,930
退職給付費用	40,671	39,449
役員退職慰労引当金繰入額	30,020	5,472
貸倒引当金繰入額	780	5,673
租税公課	365,704	408,805
減価償却費	39,518	46,306

（有価証券関係）

前事業年度（平成26年11月30日）

子会社株式（貸借対照表価額1,123,160千円）は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められることから、記載しておりません。

当事業年度（平成27年11月30日）

子会社株式（貸借対照表価額1,123,160千円）は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められることから、記載しておりません。 

（税効果会計関係）

１　繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳

	前事業年度 （平成26年11月30日）		当事業年度 （平成27年11月30日）
---	---	---	---
繰延税金資産
流動資産
未払事業税否認	93,815千円		83,664千円
賞与引当金	52,888		53,617
賃貸事業損失引当金	－		46,696
概算計上経費否認	54,950		－
その他	12,833		14,389
小計	214,487		198,367
固定資産
退職給付引当金損金算入限度超過額	73,709		78,602
役員退職慰労引当金損金算入限度超過額	126,607		－
役員長期未払金	－		116,365
関係会社株式評価損	24,947		22,581
減損損失	56,775		50,650
その他	22,970		26,853
小計	305,010		295,054
評価性引当額	△239,924		－
繰延税金資産合計	279,574		493,421
繰延税金負債
流動負債
その他	△3,137		－
小計	△3,137		－
固定負債
その他有価証券評価差額金	△35,069		△43,328
小計	△35,069		△43,328
繰延税金負債合計	△38,207		△43,328
繰延税金資産の純額	241,367		450,093

２　法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳

	前事業年度 （平成26年11月30日）		当事業年度 （平成27年11月30日）
---	---	---	---
法定実効税率	38.0％		35.6％
（調整）
交際費等永久に損金に算入されない項目	0.1		△2.3
繰延税金資産に係る評価性引当額	1.3		△4.3
税率変更による期末繰延税金資産の減額修正	0.4		0.7
その他	0.1		△0.1
税効果会計適用後の法人税等の負担率	39.9		29.6

３　法人税等の税率変更による繰延税金資産及び繰延税金負債の金額の修正

「所得税法等の一部を改正する法律」（平成27年法律第９号）および「地方税法等の一部を改正する法律」（平成27年法律第２号）が平成27年３月31日に公布され、平成27年４月１日以後に開始する事業年度から法人税率等の引下げ等が行われることとなりました。これに伴い、繰延税金資産および繰延税金負債の計算に使用する法定実効税率は、平成27年12月１日に開始する事業年度に解消が見込まれる一時差異については33.06％に、平成28年12月１日に開始する事業年度以降に解消が見込まれる一時差異については32.26％になります。

なお、当該変更が繰延税金資産及び繰延税金負債に与える影響は軽微であります。 

（重要な後発事象）

該当事項はありません。 

④【附属明細表】

【有形固定資産等明細表】

（単位：千円）

区分	資産の種類	当期首残高	当期増加額	当期減少額	当期償却額	当期末残高	減価償却累計額
---	---	---	---	---	---	---	---
有形固定資産	建物	4,695,845	1,849,318	226,618	152,783	6,165,762	1,247,234
構築物	6,082	830	－	761	6,151	16,816
機械及び装置	80	－	－	40	40	839
車両運搬具	4,354	13,004	3,508	3,011	10,839	2,165
工具、器具及び備品	23,877	14,753	1,852	9,836	26,942	62,420
土地	10,681,171	3,674,029	236,698	－	14,118,502	－
リース資産	2,959	－	－	1,687	1,271	5,477
計	15,414,370	5,551,935	468,678	168,119	20,329,508	1,334,954
無形固定資産	ソフトウエア	49,393	6,883	－	17,644	38,633	－
電話加入権	1,889	－	－	－	1,889	－
計	51,283	6,883	－	17,644	40,522	－

（注）１．当期増加額のうち主なものは次のとおりであります。

建物　販売用不動産からの振替（３物件）1,463,480千円

土地　販売用不動産からの振替（３物件）3,326,480千円

２．当期減少額のうち主なものは次のとおりであります。

建物　販売用不動産への振替（１物件）　　226,565千円

土地　販売用不動産への振替（１物件）　　236,698千円 

【引当金明細表】

（単位：千円）

科目	当期首残高	当期増加額	当期減少額	当期末残高
---	---	---	---	---
貸倒引当金	55,466	6,314	1,764	60,017
賞与引当金	138,075	149,930	138,075	149,930
賃貸事業損失引当金	－	141,248	－	141,248
役員退職慰労引当金	355,239	5,472	360,711	－

（２）【主な資産及び負債の内容】

連結財務諸表を作成しているため、記載を省略しております。

（３）【その他】

該当事項はありません。 

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第６【提出会社の株式事務の概要】

事業年度	12月１日から11月30日まで
定時株主総会	２月中
基準日	11月30日
剰余金の配当の基準日	５月31日 11月30日
１単元の株式数	100株
単元未満株式の買取り
取扱場所	東京都千代田区丸の内一丁目４番５号 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社　証券代行部
株主名簿管理人	東京都千代田区丸の内一丁目４番５号 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取次所	－
買取手数料	無料
公告掲載方法	電子公告により行います。 公告掲載ＵＲＬ http://www.toseicorp.co.jp/ir/publicly/index.html ただし、電子公告によることができない事故その他のやむを得ない事由が 生じたときは、日本経済新聞に掲載して行います。
株主に対する特典	該当事項はありません。

（注）１．当社定款の定めにより、当社の株主は、その有する単元未満株式について、次に掲げる権利以外の権利を行使することができません。

(1）会社法第189条第２項各号に掲げる権利

(2）会社法第166条第１項の規定による請求をする権利

(3）株主の有する株式数に応じて募集株式の割当ておよび募集新株予約権の割当てを受ける権利

２．株式等の取引に係る決済の合理化を図るための社債等の振替に関する法律等の一部を改正する法律（平成16年６月９日　法律第88号）の施行に伴い、単元未満株式の買取・売渡を含む株式の取扱は、原則として、証券会社等の口座管理機関を経由して行うこととなっています。但し、特別口座に記録されている株式については、特別口座の口座管理機関である三菱UFJ信託銀行株式会社が直接取り扱います。 

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第７【提出会社の参考情報】

１【提出会社の親会社等の情報】

当社は、金融商品取引法第24条の７第１項に規定する親会社等はありません。

２【その他の参考情報】

当事業年度の開始日から有価証券報告書提出日までの間に次の書類を提出しております。

(1）有価証券報告書及びその添付書類並びに確認書

事業年度　第65期（自　平成25年12月１日　至　平成26年11月30日）平成27年２月27日関東財務局長に提出

(2）有価証券報告書の訂正報告書及び確認書

平成28年１月25日関東財務局長に提出

事業年度　第65期（自　平成25年12月１日　至　平成26年11月30日）の有価証券報告書に係る訂正報告書及びその確認書であります。

(3）内部統制報告書及びその添付書類

平成27年２月27日関東財務局長に提出

(4）四半期報告書及び確認書

第66期第１四半期（自　平成26年12月１日　至　平成27年２月28日）平成27年４月10日関東財務局長に提出

第66期第２四半期（自　平成27年３月１日　至　平成27年５月31日）平成27年７月10日関東財務局長に提出

第66期第３四半期（自　平成27年６月１日　至　平成27年８月31日）平成27年10月９日関東財務局長に提出

(5）臨時報告書

平成27年２月26日関東財務局長に提出

企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第９号の２（議決権行使結果）の規定に基づく臨時報告書であります。

平成27年10月28日関東財務局長に提出

企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第２号の２（新株予約権の発行）の規定に基づく臨時報告書であります。

平成28年２月26日関東財務局長に提出

企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第９号の２（議決権行使結果）の規定に基づく臨時報告書であります。

(6）臨時報告書の訂正報告書

平成27年11月26日関東財務局長に提出

平成27年10月28日提出の臨時報告書に係る訂正報告書であります。 

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第二部【提出会社の保証会社等の情報】

該当事項はありません。