TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • Jan 15, 2026

{0}------------------------------------------------

TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

ISTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİ'NDE 858 ADA 4 PARSEL ÜZERİNDE YER ALAN MALL OF ISTANBUL AVM

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

{1}------------------------------------------------

RAPOR BİLGİLERİ

SÖZLEŞME TARİHİ	3.11.2025
DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ	4.11.2025
DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ	31.12.2025
RAPOR TARİHİ	8.01.2026
RAPOR NO	TRGYO-2510210
KULLANIM AMACI	PAZAR DEĞERİ TESPİTİ
DEĞERLEME KONUSU	MALL OF İSTANBUL AVM'NİN PAZAR DEĞER TESPİTİ
DEĞERLEME ADRESİ	ZİYA GÖKALP MAHALLESİ, SÜLEYMAN DEMİREL BULVARI, 858 ADA, 4 PARSEL, MALL OF İSTANBUL ALIŞVERİŞ MERKEZİ BAŞAKŞEHİR / İSTANBUL
RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR	Ozan ALDOĞAN - Değerleme Uzmanı (Lisans No:409553) Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ-Değerleme Uzmanı (Lisans No:405453) Berrin KURTULUŞ SEVER - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No:401732)
RAPORUN KAPSAMI	Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

{2}------------------------------------------------

YÖNETİCİ ÖZETİ

	DEĞERLEME ÇALIŞMASINA İLİŞKİN BİLGİLER
RAPOR TÜRÜ	STANDART DEĞERLEME RAPORU
MÜLKİYET DURUMU	TAM MÜLKİYET
DEĞERLEMENİN AMACI	PAZAR DEĞER TESPİTİ
ÖZEL VARSAYIMLAR	BULUNMAMAKTADIR
KISITLAMALAR	BULUNMAMAKTADIR
MÜŞTERİ TALEBİ	HERHANGİ BİR MÜŞTERİ TALEBİ BULUNMAMAKTADIR

	ANA GAYRİMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER
ADRES	ZİYA GÖKALP MAHALLESİ, SÜLEYMAN DEMİREL BULVARI, 858 ADA, 4 PARSEL, MALL OF İSTANBUL ALIŞVERİŞ MERKEZİ BAŞAKŞEHİR / İSTANBUL
TAPU KAYDI	İSTANBUL İLİ, BAŞAKŞEHİR İLÇESİ, İKİTELLİ-2 MAHALLESİ, ADA:858 PARSEL:4
ARSA YÜZ ÖLÇÜMÜ	122.718,62 m²
İMAR DURUMU	TİCARET ALANI
EN VERİMLİ VE EN İİYİ KULLANIM	AVM

	YAPIYA İLİŞİKİN BİLGİLER
ANA TAŞINMAZ	Bağımsız Bölüm Sayısı: 586	Yapım Yılı: 2014
MEVCUT FONKSİYONLAR	AVM
İNŞAAT ALANI	Toplam İnşaat Alanı	533736,22 m²
KİRALANABİLİR ALAN	Toplam Kiralanabilir Alan	166510,73 m²

{3}------------------------------------------------

	FİNANSAL GÖSTERGELER
İNDİRGEMEORANI	28,5%
İLK YIL İÇİN AYLIK POTANSİYEL BİRİM MAĞAZA KİRA FİYATI (TL/AYl)	1.161,37 TL/Ay
DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER
KULLANILAN YAKLAŞIM	GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI
DEĞER TARİHİ	31.12.2025
TORUNLAR GYO A.Ş.'NİN PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ)	39.331.200.000 TL
TORUNLAR GYO A.Ş.'NİN PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL)	47.197.440.000 TL
POTANSİYEL AYLIK KİRA DEĞERİ (KDV HARİÇ)	261.064.552 TL

{4}------------------------------------------------

İÇİNDEKİLER

Ekler İçindekiler

1 - Değerleme Hizmeti Bilgileri

• 1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı
• 1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi
• 1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
• 1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler
• 1.5 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

2 - Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri

• 2.1 - Tapu Kayıtları
• 2.2 - Takyidat Bilgileri
• 2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar

3 - Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler

• 3.1 - Tanımı
• 3.2 - Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri
• 3.3 - Ulaşım Özellikleri
• 3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri

4 - Değerleme İle İlgili Analizler

• 4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
• 4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler
• 4.3 - Bilgilerin Kaynağı
• 4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler

5 - Değerleme Yöntemleri

• 5.1 - Pazar Yaklaşımı
• 5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
• 5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

6 - Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler

• 6.1 - Pazar Yaklaşımı
• 6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
• 6.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
• 6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanımı
• 6.45 - Verilerin Değerlendirilmesi

7 - Sonuç

• 7.1 - Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
• 7.2 - Nihai Değer Takdiri

EKLER

• Ek 1 - Taşınmazı gösteren fotoğraflar
• Ek 2 - Tapu Kaydı -Mülkiyet Listesi (Takbis belgesi-kopya)
• Ek 3 - İmar durum yazısı(kopya)
• Ek 4 - Yapılaşmaya İlişkin Belgeler-Dava Kararları
• Ek 5 İNA Tablosu (kopya)
• Ek 6 - Şerh Beyan Yazısı
• Ek 7 - Değerleme Uzmanlarının Lisans ve Mesleki Tecrübe Belgeleri (kopya)

{5}------------------------------------------------

UYGUNLUK BEYANI

Bu değerleme raporu; aşağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıştır.

• * Bu raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının sahip olduğu ve edinebildiği tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur
• * Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
• * Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle, değerleme hizmeti dışında herhangi bir ilgisi bulunmamaktadır.
• Değerleme Uzmanının ücreti; raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmayıp,
• * değerleme hizmeti sırasında harcanan emek ve zaman dikkate alınarak belirlenmektedir.
• * Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
• * Değerleme Uzmanı, mesleki eğitim şartlarını haizdir.
• * Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi mevcuttur.
• * Değerleme Uzmanı, mülkü kişisel olarak incelemiştir.
• * Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

{6}------------------------------------------------

1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ

1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı

Bu değerleme raporu; İstanbul ili Başakşehir ilçesi Ziya Gökalp Mahallesi 858 ada 4 parsel parselde bulunan Mall Of İstanbul Alışveriş Merkezi'nin değerleme tarihi itibariyle pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.

Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.

1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi

1.2.1 - Hizmeti Alan Kurum Bilgisi

Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Rüzgarlıbahçe Mahallesi, Özalp Çıkmazı, No: 4 Beykoz / İSTANBUL

- 1.2.2 Hizmeti Veren Kurum Bilgisi

Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL

İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655

Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.

Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.

1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler

Hizmeti alan kurumun, raporda bilgileri bulunan İstanbul ili Başakşehir ilçesi Ziya Gökalp Mahallesi 858 ada 4 parsel parselde bulunan Mall Of İstanbul Alışveriş Merkezi'nin değerleme tarihi itibariyle pazar değerinin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.

{7}------------------------------------------------

1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Söz konusu taşınmaz için iş bu rapor TRGYO-2510210 referans numarasıyla şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.

Ozan ALDOĞAN raporu hazırlayan değerleme uzmanı olarak, Şerife Seda YÜCEL KARAGÖZ raporu kontrol eden değerleme uzmanı olarak ve Berrin KURTULUŞ SEVER raporu onaylayan sorumlu değerleme uzmanı olarak değerleme işleminde görev almıştır.

1.45 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde hazırlanmış olan 1 adet rapor bulunmaktadır.

	RAPOR-1	RAPOR-2	RAPOR-3
Rapor Numarası	TRGYO-2503065
Rapor Tarihi	7.07.2025
Rapor Konusu	ALIŞVERİŞ MERKEZİ
Raporu Hazırlayanlar	Gizem GEREGÜL EVLEK Şerife Seda YÜCEL KARAGÖZ Berrin KURTULUŞ SEVER
Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç)	35.895.100.000

{8}------------------------------------------------

2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ

2.1 - Tapu Kayıtları

858 ADA 4 PARSEL

ili : İSTANBUL

İlçesi : BAŞAKŞEHİR

Bucağı : -

Mahallesi : İKİTELLİ-2

Köyü : Sokağı : Mevkii : Pafta No : -

Ada No : 858

Parsel No : 4

Alanı : 122.718,62 m²

Hisse oranı : TAM

Vasfı Avm, Konut Ofis Blokları Ve Enerji Merkezinden Oluşan 36 Katlı

Betonarme Bina Ve Arsası

Tapu Cinsi : KAT MÜLKİYETİ

Sahibi : TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

B.B. No : Ektedir.

Katı : Ektedir.

Arsa Payı : Ektedir.

Niteliği : Ektedir.

Yevmiye No : Ektedir.

Cilt No : Ektedir.

Sayfa No : Ektedir.

Tapu Tarihi : Ektedir.

{9}------------------------------------------------

2.2 - Takyidat Bilgileri

TKGM Web Portal üzerinden müşteri tarafından 19.11.2025 tarihinde alınmış olan taşınmazların mülkiyet ve takyidat bilgilerini gösteren belge ekte sunulmuştur. Taşınmaz üzerinde aşağıda belirtilen hususlar dışında takyidat bulunmamaktadır.

Müşteri tarafından iletilen takbis belgeleri ve listeler incelenmiştir. Takyidatların değerlemeye konu taşınmazlar üzerinde müşterek olduğu ve liste olarak iletilen bağımsız bölümler üzerinde başkaca takyidat olmadığına dair beyan yazısı ayrıca eklerde sunulmuştur.

TAŞINMAZLAR ÜZERİNDE MÜŞTEREK OLARAK:

Beyan:

• * Yönetim Planı: 05.05.2014- 05.06.2014 -9285
• * KM ne çevrilmiştir. 30.01.2015 -1634
• * KÜÇÜKÇEKMECE 1.ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ nin 02/04/2021 tarih 2019/311 ESAS sayılı Mahkeme Müzekkeresi numaralı dosyasında davalıdır. (05.04.2021 tarih ve 12286 yevmiye nolu)
• * İrtifak Hakkı Vardır. (Özel Koşullar: A İle Gösterilen 468,94 m2'lik (B) İle Gösterilen 6371,45 m2'lik kısımda Yol Emniyet Ve Bakım Sahası Olarak Kullanılmak Üzere İmar Planına Göre Karayolları Genel Md. lehine 4 Parsel Aleyhine Yola Terk edilmek Üzere Daimi İrtifak Hakkı) 15.03.2012 -2809
• * 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (31210 31211-31212 NOLU T.M. Yeri Ve Kablo Geçiş Güzergâhı 99 Yıllığı 1 TL Bedelle Peşin 99 Yıl Müddetle T.E. Dağıtım A.Ş. Genel Müdürlüğüne Kiralanmıştır.) 24.01.2014 – 1193
• * Türkiye İş Bankası A.Ş lehine 1.500.000.000,-TL bedelle 1. dereceden ipotek bulunmaktadır. (11.12.2020 tarih ve 35961 yevmiye no ile) (AVM Bloğundaki tüm bağımsız bölümler üzerinde)

*Davalıdır şerhi hususunda Torunlar GYO A.Ş. 'den sunulan beyan yazısına göre, Mall of İstanbul arsası eski hak sahiplerinin TOKİ ve Torunlar GYO'na karşı tapu iptali davası açtığı, halihazırda herhangi bir tedbir olmaksızın davanın devam ettiği öğrenilmiş olup taşınmazların alım, satım ve kiralanmasına engel teşkil etmemektedir.

*Yönetim planı, ana taşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve seklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları ve bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmündeki bir belgedir. Söz konusu beyan, taşınmazın satışını ve/veya taşınmaz üzerinde ipotek tesis edilmesini kısıtlayıcı bir faktör oluşturmamaktadır.)

*İrtifak hakkı şerhi ve kira sözleşmesi şerhi ilgili kurumların rutin beyanı niteliğinde olup Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. Maddesinin birinci fıkrasının "c" ve "j" bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde taşınmaza olumsuz etkisi bulunmadığı kanaatine varılmıştır.

Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 30. maddesinde "Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz ve ya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak yada yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir." denilmektedir. Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi tarafından değerleme konusu taşınmazların üzerinde yer alan ipotek kayıtlarının yukarıda anılan tebliğ maddesinde belirtilen işlemler nedeniyle konulmuş olduğunu beyan eden yazılı açıklaması rapor eklerinde yer almaktadır.

{10}------------------------------------------------

- 2.2.1 Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri

Yapılan incelemelerde son üç yıllık dönemde değerleme konusu bağımsız bölümler üzerinde herhangi bir alım satım işlemi gerçekleşmemiştir.

2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar

2.3.1 - İmar Durumuna İlişkin Veriler

Başakşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde taşınmazların konumlu olduğu parselin 28.08.2008 tarihli 1/1000 Ölçekli İkitelli Tepeüstü Mevkii 2453-2769-2858-2859- 2860-2881-2882-2883-2958-3149 Parsellere İlişkin Uygulama İmar Plan Değişikliği kapsamında "Ticaret+Hizmet Alanı" olarak belirlenen sahada kaldığı ve yapılaşma şartlarının aşağıdaki şekilde olduğu ve avan projeye göre uygulama yapılacaktır.

Hmax: Serbest, Emsal: 2,00

858 Ada 4 Parsel sayılı taşınmaz 08.05.2007 tarihli Toplu Konut İdaresi Başkanlığı Başkanlık Olur'u ile "İstanbul- Küçükçekmece Tepeüstü Bölgesi Gecekondu Önleme Bölgesi" ilan edilen alan sınırları dahilinde kalmakta olup; bu alanda Gecekondu Kanununun 5.,7., 19. ve geçici 9. Maddeleri uyarınca 1/5000 ve 1/1000 ölçekli plan yapma ve yaptırma yetkisi Toplu Konut İdaresi Başkanlığı' na aittir.

{11}------------------------------------------------

PLAN NOTLARI

• 1. Planlama alanı 2453-2769-2858-2859-2860-2881-2882-2883-2958-3149 parsellerini içermektedir.
• 1. Planlama alanınada ticaret+hizmet, eğitim, sosyal-kültürel tesis alanı, yol alanları ve raylı sistem metro hattı istasyonu yer almaktadır. Ticaret için e:2.00 ve hmax: serbest, özel sosyal kültürel tesis alanında e:2.00 ve hmax: serbest olup, avan projeye göre uygulama yapılacaktır.
• 1. Ticaret+hizmet alanlarında, ticaret ve amaçlı yapılar, iş merkezleri, büro, çok katlı mağazalar, katlı otoparklar, alışveriş merkezleri, otel, motel vb. Gibi konaklama tesisleri ile rezidans (konut yapıları), sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu gibi kültürel tesisler, gazino, lokanta, restoran, banka ve finans kurumları, yönetim binaları, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarından görüş alınmak koşulu ile özel eğitim ve sağlık tesisleri yapılabilir.
• 1. Özel sosyal-kültürel tesis alanında; sinema, tiyatro, eğlence merkezi, müze kütüphane, açık ve kapalı sergi salonları, sanat atölyeleri, oditoryum, çok amaçlı kültürel tesis salonları kapalı ve açık spor tesisleri yapılabilir.
• 1. Planlama alanı sınırları içerisinde mimari proje ile bütünlük ve süreklilik sağlamak amacıyla ticaret+hizmet alanı ile özel sosyal-kültürel tesis alanı arasında, yer altında ve/veya yer üstünde fiziki bağlantı yapılabilir. Gerekirse emsal ve fonksiyon dağılım oranları aynı kalmak koşulu ile bu fonksiyonlara ait yapılar birlikte tek bir parsel üzerinde projelendirilebilir. Her durumda toplam inşaat alanı emsal değerini aşamaz.
• 1. Özel sosyal-kültürel tesis alanında; sinema, tiyatro, eğlence merkezi, müze kütüphane, açık ve kapalı sergi salonları, sanat atölyeleri, oditoryum, çok amaçlı kültürel tesis salonları kapalı ve açık spor tesisleri yapılabilir.
• 1. Planlama alanı sınırları içerisinde mimari proje ile bütünlük ve süreklilik sağlamak amacıyla ticaret+hizmet alanı ile özel sosyal-kültürel tesis alanı arasında, yer altında ve/veya yer üstünde fiziki bağlantı yapılabilir. Gerekirse emsal ve fonksiyon dağılım oranları aynı kalmak koşulu ile bu fonksiyonlara ait yapılar birlikte tek bir parsel üzerinde projelendirilebilir. Her durumda toplam inşaat alanı emsal değerini aşamaz.
• 1. Onama sınırı içinde kalan parsellerdeki imar sınırları içerisinde kalmak koşulu ile tesis içi kullanımlara yönelik otopark giriş-çıkışı ve bu otoparklar ile diğer alanların ihtiyacı olan servis yolları, yaya yolları, yaya-araç rampaları, yaya üstgeçidleri yapılabilir.
• 1. Belirlenen metro istasyonu ve güzergâhı hazırlanacak uygulama projesine göre uygulanacaktır.
• 1. Metro istasyonuna yönelik olarak planlama alanı içerisindeki parsel alanları içerisinde yayagiriş çıkışlarına yönelik düzenlemeler yapılabilir. Otoparklar ve diğer tesis yapıları ile metro istasyonu ve giriş-çıkışları arasında yaya bağlantıları zemin altında veya üstünde oluşturulabilir.
• 1. Diğer hususlarda 13/02/2008 t.t'li 1/5000 ölçekli ve 1/1000 ölçekli küçükçekmece ikitelli ayazma gecekondu dönüşüm ve kentsel yenileme alanı plan notları geçerlidir

{12}------------------------------------------------

2.3.2 - Taşınmazın Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler

Son üç yıllık değişiklikler incelendiğinde; herhangi bir değişiklik yapılmamıştır.

2.3.3 - Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi

Başakşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü arşivinde yapılan incelemede 858 ada 4 parsel için düzenlenmiş 18.03.2011 tarih, 00102 no'lu yeni yapı ruhsatı, 10.02.2012 tarih, 00093 no'lu yenileme ruhsatı, 20.05.2013 tarih, 00092 no'lu tadilat ruhsatı, 28.03.2014 tarih, 00191 no'lu tadilat ruhsatı, 23.05.2014 tarih, 00066 belge no'lu yapı kullanma izin belgesi, 28.03.2014 tarih ve 0091 sayılı projesi görülmüştür.

Taşınmazın belediye dosyasında tadilat ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi tarihi öncesinde yapı tatil tutanakları ve encümen kararları olduğu görülmüştür. Taşınmazları için encümen kararları sonrası tadilat ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması, kat mülkiyetinin kurulmuş olması ve tüm yasal sürecin tamamlanmış olması nedeniyle dikkate alınmamıştır.

Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş

2.3.4 - Gayrimenkuller İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Değerlemeye konu taşınmazın bütünlüğü ve toplam alanı projesi ile uyumludur. Yerinde yapılan incelemelere göre, konut blokları ile avm arasında yer alan Pera Cadde olarak isimlendirilmiş açık alanın üzeri kısmi çatı profil ile kaplanmış olduğu, ofis bloğu ve 858 ada 1 parsel arasında avm dışından da giriş sağlanan MOİ Cadde olarak isimlendirilen cadde alanının bulunduğu, bu alanların kiralanabilir alan olarak değerlendirildiği görülmüştür.

2.3.5 - Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler

Aka 2 Yapı Denetim Ltd. Şti.

Ayvansaray Mah., Eyüp Sultan Bulvarı, Demirci Sitesi No: 49/1 Eyüp/İSTANBUL

2.3.6 - Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.

2.3.7 - Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu avm bloğuna ait 10.06.2023 tarihinde alınmış B sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.

{13}------------------------------------------------

3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLAR İLE İLGİLİ BİLGİLER

3.1 - Tanımı

Değerleme konusu taşınmaz; İstanbul ili Başakşehir ilçesi, Ziya Gökalp Mahallesi'nde yer alan tapu kayıtlarında "Avm,Konut Ofis Blokları Ve Enerji Merkezinden Oluşan 36 Katlı Betonarme Bina Ve Arsası" olarak kayıtlı 858 ada 4 parselde yer alan Mall Of İstanbul AVM'dir. Parselin yüz ölçümü 122.718,62 m²'dir.

3.2 - Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri

Mall of İstanbul, İstanbul'un Avrupa Yakası'nda, Başakşehir ilçesi sınırları içerisinde yer almakta olup, TEM Otoyolu'na (E-80) cepheli konumuyla önemli bir noktada bulunmaktadır. Aynı zamanda Mahmutbey gişelerine ve Basın Ekspres Yolu bağlantısına olan yakınlığı, ticari ve lojistik açıdan erişilebilirliğini artırmaktadır.

Bölge, son yıllarda konut, ofis ve karma projelerle hızlı bir gelişim göstermekte olup, Mall of İstanbul'un bulunduğu çevre; perakende, eğlence, konaklama fonksiyonlarının bir araya geldiği, modern ve çok amaçlı kullanım alanlarıyla ön plana çıkan bir kentsel merkez niteliğindedir. Ayrıca İstanbul Havalimanı'na giden ana arterlere olan bağlantısı sayesinde hem yerli hem de yabancı ziyaretçiler açısından cazip bir lokasyon teşkil etmektedir.

Bölge, son yıllarda planlı kentsel gelişim projeleri kapsamında hızla dönüşüm geçirmektedir. Başakşehir, özellikle Şehir Hastanesi ve konut yatırımları ile dikkat çekmektedir. Ayrıca, alışveriş merkezinin bulunduğu alan, İstanbul'un kuzey aksında gelişen yeni iş ve yaşam koridorlarının kesişiminde yer aldığından, orta ve üst gelir grubuna hitap eden bir hedef kitleye doğrudan ulaşma potansiyeli taşımaktadır.

{14}------------------------------------------------

{15}------------------------------------------------

3.3 - Ulaşım Özellikleri

Mall of İstanbul, İstanbul'un Avrupa Yakası'nda, Başakşehir ilçesine bağlı İkitelli Mahallesi sınırları içinde yer almakta olup, TEM Otoyolu (E-80) üzerinde merkezi ve erişilebilir bir konuma sahiptir.

Toplu ulaşım olanakları açısından değerlendirildiğinde, M3 (Başakşehir-Kirazlı) metro hattı üzerinde yer alan İkitelli Sanayi ve Masko istasyonlarına yürüme mesafesinde bulunması, ziyaretçilerin özel araç dışında da kolayca ulaşım sağlayabilmesine imkân tanımaktadır. Ayrıca İstanbul Havalimanı'na ulaşımı sağlayan ana arterler ve TEM bağlantıları üzerinden gelen servis ve toplu taşıma hatları, alışveriş merkezinin hem yerli hem yabancı ziyaretçiler için cazibesini artırmaktadır.

{16}------------------------------------------------

3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri

3.4.1 - Genel Özellikleri

Değerleme konusu taşınmaz; İstanbul ili Başakşehir ilçesi, Ziya Gökalp Mahallesi'nde yer alan tapu kayıtlarında "Avm,Konut Ofis Blokları Ve Enerji Merkezinden Oluşan 36 Katlı Betonarme Bina Ve Arsası" olarak kayıtlı 858 ada 4 parselde yer alan Mall Of İstanbul AVM'dir.

Parselin yüz ölçümü 122.718,62 m²'dir. Proje A, B, C ve D konut blokları, Ofis bloğu ve Avm bloğundan oluşmaktadır. Kat mülkiyet listesine göre 1083 adet konut, 217 adet ofis, 586 adet dükkan (Alışveriş merkezi), 11 adet trafo olmak üzere toplam 1897 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. Proje ortak alanlar dahil toplam inşaat alanı 725.471,09 m² dir.

Değerlemeye konu Avm bloğu 4 bodrum kat, zemin, 3 normal kat, 3.normal kat üzeri kısmi katlar, 2.bodrum, 1.bodrum, zemin, 1. ve 2.kat kısmi katlarından oluşmaktadır.

Mimari projesine göre kat taksimatı;

• 1. bodrum ve 3.bodrum katında otopark alanı, depolar, servis sirkülasyon alanları,
• 1. bodrum katında otopark alanı, mağaza alanları, market, ATM alanları, kiosk ve stand alanları ve servis-sirkülasyon alanları,
• 1. bodrum katında mağaza alanları, kafe alanları, kiosk-stand alanları ve servis-sirkülasyon alanları,

zemin ve zemin asma katında mağaza alanları, kiosk ve stand alanları, yeme-içme alanları (Restoran), kafe alanları ve servis-sirkülasyon alanları,

• 1. normal ve 1. asma katında mağaza alanları, kiosk ve stand alanları, kafe alanları ve servissirkülasyon alanları,
• 1. normal katında mağaza alanları, kiosk ve stand alanları, yeme-içme alanları, kafe alanları, sinema, kültür ve eğlence ve servis sirkülasyon alanları,
• 3., 4., 5. normal katta kültür ve eğlence, yönetim alanı, spor alanı ve servis-sirkülasyon alanları bulunmaktadır.

Mall Of İstanbul Alışveriş ve Yaşam Merkezi'nin ortak alanlar hariç toplam yasal ve mevcut kapalı kullanım alanı iskan belgesine göre 162.679,27 m², 28.03.2024 tarihli onaylı mimari projesine göre toplam inşaat alanı 533.736,22 m² dir. Konu taşınmazlar onaylı mimari projesine uyumludur. Mall Of İstanbul Alışveriş ve Yaşam Merkezi'nde toplamda 586 adet bağımsız bölüm halinde kiralanabilir alan planlanmıştır. Toplam kiralanabilir alan ~166.582,49 m² (Dükkan, depo, kiosk ve stand alanları) dir. Alışveriş merkezi mevcut durumda %95,01 oranında doluluk oranına sahiptir.

Yapılaşma Belgelerine Göre Mall Of İstanbul Projesinin Alan Dağılımları	Bağımsız Bölüm Sayısı	Toplam İnşaat Brüt Alanı
Avm	586	162.679,27 m²
Konut A Blok	242	21.856,87 m²
Konut B Blok	223	23.814,44 m²
Konut C Blok	320	25.228,15 m²
Konut D Blok	298	27.276,50 m²
Ofis	217	30.508,00 m²
Enerji Merkezi	11	393,41 m²
Ortak Alan (Otopark ve Diğer Ortak Alanlar)		433.714,45 m²
Toplam	1.897	725.471,09 m²

{17}------------------------------------------------

MALL OF İSTANBUL AVM İNŞAAT ALANI HESAP TABLOSU
Kat / Seviye	Toplam İnşaat Alanı	Katlar Alanı	Tesisat Alanı
4. Bodrum Kat (55.40 Kotu)	58.751,86	0,00
3. Bodrum Kat (58.60 Kotu)	101.170,32	0,00
2. Bodrum Kat (61.80 Kotu)	101.245,83	5.312,44
1. Bodrum Kat (66.10 Kotu)	94.076,50	0,00
1. Bodrum Kat Ara Kat (69.10 Kotu)	4.914,79	2.485,19
Zemin Kat (73.10 Kotu)	63.244,93	42.479,46
Zemin Ara Kat (75.70 Kotu)	1.202,22	1.118,52
1. Kat (79.05 Kotu)	48.736,87	33.380,16	16.290,83
1. Kat Ara Kat (78.80 Kotu)	232,76	232,76
2. Kat (85.00 Kotu)	44.941,69	14.175,39
2. Kat Ara Kat(89.12 Kotu)	990,19	722,88
3. Kat (90.95 Kotu)	8.860,58	3.219,95
4. Kat (93.90 Kotu)	2.835,00	2.021,85
5. Kat (98.70 Kotu)	2.532,68	971,54
GENEL TOPLAM	533.736,22	106.120,14	16.290,83

{18}------------------------------------------------

Binanın Genel Özellikleri

: : Ayrık Nizam Yapı Nizamı Yapı Tarzı Betonarme

: : : Yapı Sınıfı 5-A Şebeke Şebeke Su Elektrik

: Isıtma Sistemi Merkezi Sistem

: Şebeke Kanalizasyon

: Su Deposu Mevcut

: Havalandırma Merkezi

: Mevcut (19 yük ve 13 müşteri) Asansör

: : Jeneratör Yangın Tesisatı Mevcut Mevcut

: Teras ve Cam fanus Çatı Tipi

: Dış Cephe Cam Giydirme

: Mevcut (4.000 Açık-Kapalı toplam) Park Yeri

: Güvenlik Mevcut

: Manzarası Şehir Manzaralı

: Cephesi TEM Yolu ve Bulvar Cepheli

1.Derece 2.Derece 3.Derece 4.Derece 5.Derece Deprem Bölgesi X

3.4.2 - İç Mekan Özellikleri

AVM genelinde iç mekan özellikleri benzerlik göstermektedir. Ortak kullanım alanlarında zeminler granit, seramik ve beton, duvarlar plastik boya ve seramik kaplıdır. Kolon yüzeyleri giydirmedir. Tavanlar alçı asma veya taş yünü asma tavandır. Spot aydınlatma mevcuttur. Havalandırma tünelleri, sprinkler sistem, duman dedektörleri ve ses yayın tesisatı mevcuttur. Kapalı otoparklarda zeminler sertleştirilmiş şap kaplıdır.

AVM içinde kiralanan hacimler ise kiracıların kullanım ihtiyacına göre dizayn edilmiş olup farklı özelliklere sahiptir.

3.4.3 - Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu' nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirdiği Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Taşınmaz için yapı kullanma izin belgesinin bulunması nedeniyle mevzuat kapsamında 3194 Sayılı İmar Kanunu' nun 21. Maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınması gerekmemektedir.

{19}------------------------------------------------

4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER

4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri

4.1.1 - İstanbul İli

İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.

İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 14 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri haline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir. İstanbul Boğazı, Karadeniz'i, Marmara Denizi'yle birleştirirken; Asya Kıtası'yla Avrupa Kıtası'nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.

Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2024 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 15.701.602 kişidir. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır.

Harita 1 - İstanbul'un Konumu

{20}------------------------------------------------

4.1.2 - Başakşehir İlçesi

2008 yılında Küçükçekmece, Esenler ve Büyükçekmece ilçelerinden ayrılarak ilçe yapılmıştır. Başakşehir, kuzeyde Arnavutköy, kuzeydoğuda Sultangazi ve Eyüpsultan, doğuda Esenler, güneyde Bağcılar, Küçükçekmece ve Avcılar ile batıda Esenyurt ilçeleriyle çevrilidir. Başakşehir 1. ve 2. etapları, Altınşehir merkezi, Güvercintepe, Şahintepe mahalleleri ve Kayabaşı köyü Küçükçekmece Belediyesi'ne, 4. Etap ve 5. Etap'ı Esenler Belediyesi'ne, Bahçeşehir ise Büyükçekmece ilçesine bağlı bir belde belediyesi durumundaydı. Fakat son yapılan düzenlemelerle bu semtler birleştirilerek Başakşehir ilçesi kuruldu. Başakşehir, Türkiye'de yabancı uyruklu vatandaşların en çok tercih ettiği ilçelerden biridir. İlçenin yoğun göç alan bir bölge olmasından dolayı Arapça, Rusça, İngilizce ve Fransızca konuşanların oranı yüksektir. Orta Doğu ve Afrika'dan aldığı göçler dolayısıyla Arapça, Fransızca ve İngilizce konuşanlar çoktur. Rusçayı ise genelde Rusya'dan göç eden halkların yanı sıra Orta Asya Türkleri'de konuşur. Arap nüfusunun fazlalığı nedeniyle bölgede Araplar için özel okullar bulunmaktadır.

İlçeye ulaşım TEM otoyolu ve Demiryolu ile gerçekleştirilmektedir. İlçeye otobüs seferleri de bulunmaktadır. Demiryolu ile ulaşım Ispartakule'deki tren istasyonu ile sağlanmaktadır. Başakşehir Belediyesi tarafından Halkalı Tren İstasyonu ile Bahçeşehir arasında geçici süre ile mekik tren seferi yapılması için TCDD'ye başvuruda bulunulmuş ve kabul edilmiştir. İnşaatı devam eden hat Marmaray hattına bağlanacak olup, Bahçeşehir ve Ispartakule bölgesini rahatlatacağı düşünülmektedir.7 Temmuz 2013 tarihinde resmi açılışı yapılan M3 (Kirazlı - Başakşehir-Metrokent) Metro Hattı ile 5. Etap Metrokent'e ve 29 Mayıs 2021 tarihinde resmi açılışı yapılan M9 Bahariye - Olimpiyat Metro Hattı ile Atatürk Olimpiyat Stadyumu'na ve Mall of İstanbul'a kadar metro ulaşımı sağlanmıştır. Diğer raylı sistemlere entegre olan bu hatlar sayesinde Başakşehir'den Pendik'e ve Gebze'ye kadar raylı sistemler ile ulaşım mümkün hale gelmiştir. Ayrıca Başakşehir Belediyesi tarafından Güvercintepe bölgesinde yaşayan vatandaşların Olimpiyat metro istasyonuna rahat ve hızlı ulaşması amacıyla yaya viyadüğü yapımına başlanmıştır.

Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2024 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Başakşehir ilçesinin Toplam Nüfusu 520.467 kişidir.

Harita 2 - Başakşehir'in Konumu

{21}------------------------------------------------

4.1.3 - Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler Doğrultusunda Analizi

Türkiye Ekonomik Görünüm

Dünya ekonomisinde hareketlilikte 2025 yılının üçüncü çeyreğinde sınırlı bir toparlanma görülürken, ülkeler bazında ayrışma sürüyor. Ülkeler arasında imzalanan ticaret anlaşmaları ve ABD'nin Ağustos ayı itibarıyla uygulamaya koyduğu yeni tarife oranları ile küresel ticaret politikalarındaki belirsizlikler geriledi. Ancak önümüzdeki dönemde küresel ticaret hacminde ve büyüme oranlarında yavaşlama görülebileceği tahmin ediliyor. Politika belirsizliklerinin azalmasıyla finansal piyasalarda oynaklık gerilerken, AI (yapay zekâ) kaynaklı gelişmelerin de desteğiyle küresel risk iştahı yüksek seyrediyor. ABD Merkez Bankası (Fed) hedefin üzerinde seyreden enflasyona rağmen, istihdam verilerinde görülen zayıflamanın etkisiyle Eylül ayında yılın ilk faiz indirimine gitti ve yıl sonuna kadar iki ilave faiz indirimi olabileceğine dair işaretler verdi. Yükselen faiz indirim beklentileri de piyasaları destekleyen bir faktör olarak son dönemde öne çıkıyor. ABD dolarına olan güvenin görece zayıf seyretmesi, jeopolitik belirsizlikler ve Fed'in faiz indirimlerini sürdüreceği beklentisi sonucunda değerli metal fiyatlarında yükseliş görülüyor.

Türkiye ekonomisinde 2025 ikinci çeyrekte bir miktar hızlanma görüldü ve iç-dış talep dengelenmesindeki bozulma sürdü. 2025 ikinci çeyrekte büyümeyi iç talep sürüklerken, net dış talep büyümeye negatif katkı yaptı. Yurtiçinde 2025 üçüncü çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitede hafif bir yavaşlama olabileceğine işaret ediyor. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Haziran ayındaki 46,7 seviyesini takiben inişli çıkışlı bir grafik çizerek Eylül'de 46,7 seviyesinde kapandı ve daralma bölgesinde kalmayı sürdürdü. Kapasite kullanım oranı son üç ayda gerileme kaydederken, sektörel güven endekslerinde dalgalı bir seyir görüldü. Üçüncü çeyrekte dış dengede yataya yakın bir seyir görüldü. İhracatta toparlanma sürerken, ithalatta bir miktar ivme kaybı gerçekleşti. Ticaret Bakanlığı öncü verilerine göre, yılın ilk dokuz ayında ihracat 2024'ün aynı dönemine göre %4,1 artarken, ithalatta da %5,9 yükseliş gerçekleşti. Bundan dolayı 2024 Ocak-Eylül döneminde 60,0 milyar dolar olan dış ticaret açığı 2025'in aynı döneminde 67,0 milyar dolara çıktı. Hizmet gelirlerindeki artışa rağmen, gelirler tarafındaki gelişmeler cari dengeye negatif katkı yaptı. Haziran 2025'te 19,2 milyar dolar olan 12 aylık toplam cari açık Temmuz 2025'te 18,8 milyar dolara geriledi.

Ana eğilim göstergeleri 2025 üçüncü çeyrekte dezenflasyonun yavaşladığına işaret ediyor. 2025 Haziran ayında %35,0 olan genel tüketici fiyatları endeksine (TÜFE) göre yıllık enflasyon Eylül ayında %33,3 seviyesine indi. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksine (Yi-ÜFE) göre yıllık enflasyon %24,5'ten %26,6'ya yükseldi. Ağustos ve Eylül ayında enflasyon tahminlerin üzerinde gerçekleşirken, beklenti kanalında da iyileşmenin duraksadığı görüldü. TCMB Temmuz ayında yeniden faiz indirim sürecini başlatırken, Eylül ayında adımların büyüklüğünü azaltarak da olsa indirimi sürdürdü. Son dönemde tahminlerden yüksek gelen veriler, beklentilerdeki katılık ve enflasyon üzerinde yukarı yönlü risklerin artması nedeniyle TCMB'nin faiz indirimlerini sürdürse de, daha ihtiyatlı bir patika izleyeceği düşünülüyor. (Kaynak: Gyoder 41.Gösterge, 2025 3.Çeyrek)

{22}------------------------------------------------

Harc	Harcamalar Yöntemiyle Cari Fiyatlarla Gayri Safi Yurtiçi Hasıla
	GSYH (milyon TL)	Kişi Başı Gelir (TL)	GSYH (milyon Dolar)	Kişi Başı Gelir (Dolar)	Büyüme (%)	Yıl İçi Ortalama Kur (Dolar/TL)
2020	5.048.567	60.541	717.092	8.599	1,90	7,04
2021	7.256.142	85.759	807.924	9.549	11,40	8,98
2022	15.011.776	176.654	905.814	10.659	5,50	16,57
2023	27.091.469	305.570	1.153.241	13.008	5,00	23,49
2024	44.587.225	503.076	1.358.255	15.325	3,30	32,83
Ç1'25	12.493.445	-	345.695	-	2,30	-
Ç2'25	14.578.556	-	377.622	-	4,80	-

{23}------------------------------------------------

(Kaynak:(Kaynak: Gyoder 41.Gösterge, 2025 3.Çeyrek))

Gayrimenkul Sektörü:

Yarattığı katma değer ve istihdam olanaklarıyla ülke ekonomileri için çoğu zaman kaldıraç görevi üstlenen inşaat sektörü ayrı bir öneme sahiptir. Zira günümüzde inşaat, yalnızca çevrenin inşa edilmesini değil, bakım, onarım ve işletilmesine katkıda bulunan faaliyetlerin tümünü içerecek şekilde değerlendirilmektedir.

Ülkemizde demografik etmenler (genç nüfus, evlenme/boşanma, taşınma, yurtiçi ve yurtdışından göçler) ile kentleşme olgusunda yaşanan değişmelerle sürdürülebilir doğal bir konut talebi mevcuttur. Bu talep zaman zaman içinde yaşanılan konjonktüre göre artıp azalabilmektedir. Ancak değişen sosyolojik şartlar özellikle Z kuşağında mal sahipliğinden çok kullanım eğilimini dünya genelinde artırmış gözükmektedir. Diğer bir husus da konut sahipliği oranın özellikle orta gelir grubunda erişilebilirik sorununa bağlı olarak devam ettiğidir. Buna karşılık başta kamu olmak üzere orta gelir düzeyindeki kişilerin ev sahibi olabilmesi için çalışmalar devam ettirilmektedir.

Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden birisi de konut satış rakamlarıdır. 2025 yılı ilk sekiz aylık döneminde toplam satışlar 978.070 adet olarak gerçekleşmiştir. 2024 yılının aynı dönemine göre %21,3 dolayında bir artış görülmüştür. Aynı dönemdeki satışların 141.227 adeti ipotekli olarak gerçekleşirken, bir önceki yılın aynı dönemine göre %84,6'lik bir artış söz konusudur. İlgili dönemde birinci elden satışlar 295.524 adet, ikinci elden satışlar ise 682.546 adet olarak kayıtlara geçmiştir.

Yılın ilk sekiz ayında gayrimenkul piyasası bozulan risk beklentilerine rağmen canlı sayılabilecek rakamlara sahip olmuştur. Canlılığın nedeni olarak; faizlerdeki düşme beklentisi, buna bağlı olarak gayrimenkul fiyatlarında olan/olabilecek artış eğilimi,göreceli konut kredilerine ulaşılabilirliğin artması, faiz, altın, KKM gibi yatırım araçlarından gelir elde edenlerin bu geliri gayrimenkulde değerlendirmek istemeleri, 6 Şubat depremi sonrası artan iç göç haraketliliği gibi unsurlar sayılabilir

{24}------------------------------------------------

Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye'den 2025 yılının ilk sekiz ayında aldığı konut adedi 13.077 olmuştur. Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Ağustos döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,2 oranında gerilemiştir. 2012 yılında yapılan yabancı uyruklu kişilere taşınmaz satışıyla ilgili düzenleme sonrasında başta konut olmak üzere diğer taşınmaz çeşitlerine de ciddi bir yabancı ilgisi yaşanmaya başlamıştı. Yabancı tabiiyetli gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye'de gayrimenkul almasıyla ilgili bu düzenlemeden sonra artan ilgi oturma izni ile vatandaşlık verilmesi ve 2022 yılına kadar gözlemlenen güçlü trend son birkaç yıldır oldukça zayıflamış görünmektedir. Bu duruma neden olarak, iç ve dış konjonktürde görülen değişmeler, TL'nin göreceli olarak değerli olması ve konut fiyatlarının yüksekliği sayılabilir. Konuyla ilgili diğer ilginç bir durum ise geçmişte konut alıp vatandaşlık, oturma izni gibi hakları edinmiş kişilerin sahip oldukları gayrimenkulleri satmalarıdır.

Son birkaç yıldır dikkatli takip edilmesi gereken diğer bir nokta ise Türk vatandaşlarının yurtdışından taşınmaz alımlarında yaşanan artışlardır. TCMB tarafından açıklanan ödemeler dengesi verilerine göre, Türkiye'deki yerleşiklerin yurtdışından yaptığı gayrimenkul alımlarında ödediği tutar 2024'te bir önceki yıla göre %20,5 artarak 2 milyar 513 milyon dolara ulaşmıştır. Trend 2025 yılında da devam edecek bir momentuma sahiptir. Türk vatandaşlarının yurtdışında taşınmaz almalarında; altın vize ve vize kolaylığı, eğitim, göreceli olarak taşınmaz fiyatlarının ucuz olması, yatırımın geri dönüş süresinin hızı gibi unsurlar belirleyici olmaktadır.

Eğilimin bu yönlü devam etmesi durumunda yabancıların Türkiye'den taşınmaz alışlarından daha fazla Türk vatandaşlarının yurtdışından taşınmaz edinmeleri nedeniyle nette döviz azaltıcı bir süreç yaşanabilecektir.

Son iki buçuk yıldır uygulanan enflasyonla mücadele programı belli oranda başarı kazanıp dezenflasyon yaşandıysa da hali hazırda devam eden yapışkan ve katı eğilim tüm varlık fiyatlarında olduğu gibi gayrimenkul fiyatlarını da etkilemiştir. TCMB tarafından açıklanan konut fiyat endeksine (KFE) baktığımızda nominal artışın sürmesine karşın reel fiyatların hâlâ enflasyonun altında olduğu gözlenmektedir. Her ne kadar reel fiyatlar enflasyonun altında olsa da eğilime baktığımızda reel anlamda değerleme sürecinde artan bir ivme dikkat çekmektedir.

2025 yılı ağustos ayında bir önceki aya göre %2,5 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %31,4 oranında artmış, reel olarak ise %1,2 oranında azalmıştır. Üç büyük şehirdeki fiyat değişimlerini incelediğimizde 2025 yılı ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla %30,2, 41,1 ve 31,9 oranlarında artış gözlemliyoruz.

Gerek uygulanan politikaların etkisi, gerekse talepte geçtiğimiz yıl yaşanan yavaşlamayla birlikte inşaat maliyetlerinde 2024 yılı bahar aylarından bu yana keskin bir düşüş gözlenmiştir. TÜİK verilerine göre, inşaat maliyet endeksi 2025 yılı temmuz ayında bir önceki aya göre %1,41 artmış, bir önceki yılın aynı ayına göre %22,98 yükselmiştir. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,79 artarken, işçilik endeksi %0,22 yükselmiştir. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %19,98, işçilik endeksi %31 yükselmiştir.

{25}------------------------------------------------

Gayrimenkul sektörü ve ekonominin başka önemli bir göstergesi de yapım ruhsatları ile yapı kullanım izinlerindeki eğilimdir. Bu göstergeler hem ekonomik beklentileri okumak hem de sektörün ekonomik ve üretim kaynaklı eğilimini ölçmek adına değerlidir. TÜİK tarafından ağustos ayında açıklanan (II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2025) yapı ruhsatı verilen bina sayılarına baktığımızda; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı ikinci çeyreğinde idare tarafından ruhsatlandırılan bina sayısının %47,4, daire sayısının %90,3 ve yüz ölçümün %61,8 arttığını gözlemliyoruz. Aynı döneme ait yapı kullanım izinleri ise; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı ikinci çeyreğinde idare tarafından yapı kullanma izini verilen bina sayısı %18,1 daire sayısı %44,3 ve yüz ölçüm %30,2 artmıştır. Yapım ruhsatlarının artması geçtiğimiz yıllarda zayıf seyreden talebin tekrar canlanacağına ilişkin beklentiler, arzın geçmiş yıllarda sınırlı olması, deprem konutu inşaatlarının hızlanması ve kentsel dönüşüm nedeniyle artmış görünmektedir. Yapı kullanım izinlerinin de bu çerçevede belli bir süre sonra artması beklenebilir.

Türkiye ekonomisinin yeni bir denge arayışı içinde olduğu günümüzde başta inşaat ve gayrimenkul sektörü olmak üzere diğer tüm sektörlerde sürdürülebilir kârlılık ve risk yönetimi kavramlarına ağırlık verilmesi yerinde olacaktır. Dünya konjonktüründe görülen baş döndürücü gelişmeler ciddi bir sistemik risk yaratırken ülke içinde de yürütülen ekonomik programın etkileri inşaat ve gayrimenkul şirketlerinin sistemik olmayan riskleri de iyi yönetmesini zorunlu kılmıştır. (Kaynak: Gyoder 41.Gösterge, 2025 3.Çeyrek)

(Kaynak: Gyoder 41.Gösterge, 2025 3.Çeyrek)

{26}------------------------------------------------

Avm Piyasasına İlişkin Veri ve Analizler

2025 yılı Ekim ayı itibarıyla Türkiye'deki mevcut alışveriş merkezi arzı 441 adet alışveriş merkeziyle yaklaşık 13,7 milyon m2 seviyesindedir. 2026 yılı sonuna kadar 205 bin m² kiralanabilir alana sahip 6 adet alışveriş merkezinin açılması planlanmaktadır. 2026 yılı sonu itibarıyla Türkiye genelinde toplam arzın yaklaşık 13,9 milyon m² seviyesine ulaşması beklenmektedir. Organize perakende yoğunluğu ülke genelinde 1.000 kişi başına 160 m² kiralanabilir alan olarak kayıt altına alınırken, İstanbul 312 m² ile ülke ortalamasının yaklaşık iki katı perakende yoğunluğuna sahip konumdadır. Ankara ise 281 m² perakende yoğunluğu ile öne çıkan şehirler arasındadır. 2026 yılı sonu itibarıyla Türkiye genelinde perakende yoğunluğunun 163 m² seviyesine çıkması beklenmektedir

Yıllara	Göre A	VM Say	ısı ve To	oplam i	Kiralana	ıbilir Al	an (TKA	)
	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
Açık AVM Sayısı	208	246	271	298	322	352	377	405	425	431	437	442	444	446	446	441
TKA (bin m²)	5.862	7.019	7.840	8.749	9.522	10.530	11.158	12.268	12.971	13.234	13.540	13.822	13.906	14.010	14.129	13.665

2025 yaz sezonu, özellikle İstanbul gibi turizme dayalı lokasyonlar açısından beklenen performansı gösterememiştir. Kültür ve Turizm Bakanlığı verilerine göre, Türkiye'ye gelen yabancı ziyaretçi sayısı 2025'in Temmuz ve Ağustos aylarında sırasıyla %2,97 ve %2,05 oranında azalmıştır. Bu durum, yaz sezonunda turistik harcamalara dayalı caddelerde –özellikle İstiklal, Abdi İpekçi ve Nişantaşı gibi yüksek gelirli alışveriş akslarında– yaya trafiği ve satış hacminde düşüşe neden olmuştur.Buna karşın, turist yoğunluğu daha sınırlı olan Bağdat Caddesi gibi lokasyonlar görece daha dirençli kalmıştır. Ancak bu bölgelerde de kentsel dönüşüm faaliyetlerinin yeniden hız kazanması, mevcut kiracıları taşınma veya alternatif alan arayışına yöneltmiştir. Sonuç olarak, 2025'in üçüncü çeyreğinde turizme bağlı cadde perakendesinde durgunluk sürerken, yerel müşteri tabanına sahip bölgelerde hareketlilik nispeten korunmuştur.

{27}------------------------------------------------

2025'in üçüncü çeyreğinde özellikle tekstil ve ev perakendesi segmentlerinde finansal baskılar belirginleşmiştir. Artan kiralar, yüksek operasyonel maliyetler ve sınırlı arz nedeniyle birçok marka yeni mağaza açmak yerine mevcut lokasyonlarını koruma eğilimindedir. Bu durum, ölçek ekonomisi oluşturamayan orta ve alt segment markalarda maliyetleri aşağı çekmeyi zorlaştırmakta; fiyat artışlarının sınırlı kalması ise kâr marjlarını daraltmaktadır.Tedarik zincirinde de benzer baskılar gözlemlenmekte olup, bazı markalar üretim maliyetlerini düşürmek amacıyla üretimlerini Mısır gibi ülkelere kaydırmaktadır. Genel olarak, sektör büyüme ivmesini kaybetmiş, markalar artan maliyetleri yönetebilmek için temkinli bir strateji benimsemiştir

Türk markaları ise küresel ölçekte yeni pazarlara açılım ve mevcut pazarlardaki varlıklarını güçlendirme stratejilerini sürdürmüştür. Perakende sektöründeki hareketlilik, özellikle Orta Doğu, Avrupa ve Asya pazarlarında yoğunlaşmıştır. Bu dönemde, Koton, Abu Dabi Reem Mall mağazasının açılışını gerçekleştirerek Körfez bölgesindeki varlığını güçlendirmiş; ayrıca Umman'daki Muscat City Center mağazasıyla bölgede en büyük satış noktasına ulaşmıştır. DeFacto, uluslararası büyüme stratejisini sürdürerek Romanya ve Mısır'da iki yeni mağaza açmıştır. Kahire'de hizmete giren mağaza, markanın ülkedeki 30. satış noktası olmuştur. Karaca, Avrupa'daki genişlemesine Almanya Mall of Berlin mağazasıyla devam ederken; Zen, Asya Pasifik pazarındaki varlığını güçlendirerek Filipinler'deki Mall of Asia mağazasını hizmete açmıştır. Önümüzdeki dönemde özellikle Avrupa, Körfez ve Asya pazarlarında benzer yatırımların artarak devam etmesi beklenmektedir. (Kaynak: TR International, Cushman & Wakefield)

{28}------------------------------------------------

2024 yıl sonu değerleme çalışması yapılan Türkiye'de yer alan AVM'ler için kamuya açık değerleme raporlarından ve piyasalardan değerlenen bilgiler aşağıdaki tablodaki gibidir.

				CIRO PAYI ( KIRA GELIRI					BiRİM DEĞER (TL/KİRALAN
AVM ADI/KONUM	KiRALANABILIR ALAN	ORTALAMA KIRA BIRIM DEĞERI ORTALAMA AYLIK KIRA GELIRI ÜZERINDEN) TOPLAM GELIR TOPLAM GIDER GIDER/GELIR 2024 YIL SONU DEĞERI ABILIR ALAN)	ORTALAMA AYLIK KİRA GELİRİ	ÜZERİNDEN)	TOPLAM GELIR	TOPLAM GIDER	GIDER/GELIR 2	:024 YIL SONU DEĞERİ	ABILIR ALAN)
AKASYA AVM'ÜSKÜDAR	87.001,00 m²	1.500 TL/m²	62.000.000 TL	10,00%	744.000.000 TL	744.000.000 TL 300.000.000 TL	%04	23.890.000.000 TL 274.595 TL/m²	. 274.595 TL/m²
AKBATI AVWESENYURT	65.088,00 m²	1.000 TL/m²	63.666.667 TL	10,00%	764.000.000 TL	764.000.000 TL 579.000.000 TL	%92	9.140.000.000 TL 140.425 TL/m²	. 140.425 TL/m²
AKMERKEZ AVMBEŞİKTAŞ	33.693,00 m²	1.475 TL/m²	48.416.667 TL	10,00%	581.000.000 TL	581.000.000 TL 424.000.000 TL	%EL	6.550.000.000 TL 194.402 TL/m 2	. 194.402 TL/m²
DOĞUŞ CENTER MASLAK/SARIYER	47.398,00 m²	365 TL/m²	17.300.000 TL	0,00%	207.600.000 TL	29.912.428 TL	44%	2.745.720.000 TL 57.929 TL/m²	. 57.929 TL/m²
KANYON AVWBEŞİKTAŞ	41.101,50 m²	1.121 TL/m²	45.154.103 TL	1,51%	406.386.930 TL	324.929.784 TL	%08	8.035.000.000 TL 195.492 TL/m 2	. 195.492 TL/m²
PENDORYA AVWPENDİK	30.573,00 m²	290 TL/m²	9.084.750 TL		15,00% 109.017.000 TL	49.029.000 TL	%54	1.212.000.000 TL 39.643 TL/m 2	. 39.643 TL/m²
PIAZZA AVWMALTEPE	52.648,00 m²	1.600 TL/m²	97.571.485 TL		1.170.857.825 TL	17,00% 1.170.857.825 TL 1.052.083.366 TL	%06	13.788.830.000 TL 261.906 TL/m²	. 261.906 TL/m²
TORIUM AVW/ESENYURT	91.528,00 m²	491 TL/m²	44.916.667 TL	40,00%	539.000.000 TL	539.000.000 TL 324.000.000 TL	%09	3.325.100.000 TL 36.329 TL/m²	. 36.329 ∏/m²
OPTIMUM İSTANBUL/ ATAŞEHİR	41.328,00 m²	1.550 TL/m²	72.193.817 TL	12,00%	866.325.802 TL	44.634.240 TL	%9	10.676.135.000 TL 258.327 TL/m²	. 258.327 TL/m²

{29}------------------------------------------------

4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler

Değerleme hizmetini sınırlayıcı/kısıtlayıcı herhangi bir unsur bulunmamaktadır.

4.3 - Bilgilerin Kaynağı

Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Başakşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü, Torunlar GYO A.Ş. ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.

4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler

4.4.1 - Olumlu Faktörler

• * TEM otoyolu ve Basın Ekspress yolu kesişiminde merkezi bir konumda yer almaktadır.
• * Kat mülkiyeti tahsis edilmiş, cins tahsisi yapılmıştır.
• Nitelikli ve en bilinen alışveriş merkezlerinden biridir. *
• * Toplu taşıma ve özel araçlarla erişilebilirliği yüksektir.

4.4.2 - Olumsuz Faktörler

* Belirli alıcı kitlesine hitap etmektedir.

{30}------------------------------------------------

5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

5.1 - Pazar Yaklaşım Yöntemi

Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.

5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı

Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.

5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.

{31}------------------------------------------------

6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER

Değerleme konusu projeye ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında;

• -AVM'nin mevcut durum değerinin tespitinde Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı ve Nakit Akışı (Gelir) Yaklaşımı yöntemi,
• Pazar Yaklaşımı Yöntemi; arsa değerinin tespitinde ve Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı yönteminde kullanılan ortalama birim m² kira değerlerinin takdir edilmesinde kullanılmıştır.

6.1 - Pazar Yaklaşımı

Arsa Emsalleri

1 B Demir İnşaat

Tel 0 (532) 286 77 66

Mahmutbey Mahallesinde, Halkalı Caddesi üzerinde yer alan 15.289 m² yüzölçüme sahip arsa 2.500.000.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. 2309 ada 5 parsel Ticaret imarlı ve Kaks: 2.00 yapılaşma şartına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir.

SATILIK 15289 163.516 M² 2.500.000.000 TL TL/M²
-------------------------------------------------------------------	--

2 Dilekoğlu Gayrimenkul

Tel 0 (532) 666 33 47

Mahmutbey Mahallesinde, ticareti yapılaşma bölgesi içinde yer almakta olan 2089 ada 7 parsel 3.560 m² yüzölçüme sahip arsa 285.000.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. Ticaret alanı imarlı ve Kaks:2.00 yapılaşma şartına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir.

SATILIK	3560	285.000.000	80.056
	M²	TL	TL/M²

3 Namlı Gayrimenkul

Tel 0 (532) 528 19 80

Basın Ekspres Yoluna cepheli Halkalı Mahallesi'nde yer alan 6036 parsel 2.025 m² yüzölçüme sahip arsa 430.000.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. Ticaret+hizmet imarlı ve Kaks:1.75 yapılaşma şartına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir. Yapılaşma alanının tamamının "turizm tesis alanı" fonksiyonuna ayrılması durumunda Kaks:1.95'dir.

4 Big Broker Gayrimenkul

Tel 0 (532) 295 99 35

Mahmutbey Mahallesinde, ticareti yapılaşma bölgesi içinde yer almakta olan parsel 6.750 m² yüzölçüme sahip arsa 535.000.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. Ticaret alanı imarlı ve Kaks:2.00 yapılaşma şartına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir.

SATILIK	6750	535.000.000	79.259
	M²	TL	TL/M²

{32}------------------------------------------------

5 Remax Ekstra

Tel 0 (533) 558 85 86

Mehmet Akif Mahallesinde Basınekspress Yoluna cepheli konumda yer alan 321 m² yüzölçüme sahip arsa 62.500.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. 204 ada 18 parsel Ticaret imarlı ve Kaks:1.75 yapılaşma şartına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir.

6 Emlak Müzayede ( 25.12.2025 Açık Artırma Lotlu Liste)

İkitelli-2 Mahallesinde, yer alan 1337 ada 28 parsel 2.000 m² yüzölçüme sahip arsanın 1.253,15 m² TOKİ hissesi 88.723.020.-TL muhammen bedel ile satılıktır. Ticaret imarlı, Kaks: 1.50, 8 kat yapılaşma şartına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir.

MUH.BEDEL	M²	88.723.020	70.800
	1.253,15	TL	TL/M²

7 Emlak Müzayede ( 25.12.2025 Açık Artırma Lotlu Liste)

İkitelli-2 Mahallesinde, yer alan 1338 ada 7 parsel 2.721,79 m² yüzölçüme sahip arsanın 1.993,61 m² TOKİ hissesi 134.090.148,60.-TL muhammen bedel ile satılıktır. Ticaret imarlı, Kaks: 1.50, 10 kat yapılaşma şartına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir.

MUH.BEDEL	M²	134.090.148	67.260
	1.993,61	TL	TL/M²

EMSAL KROKİSİ

{33}------------------------------------------------

Bina Emsalleri

1 - Beyan Eden Kişi, Kurum

Remax Marca

TEL 1: 0 530 303-3316

Taşınmazın karşısında, Hürriyet Bulvarına cepheli, 6 katlı yaklaşık 4 yıllık olduğu beyan edilen 8.700 m² kapalı alanlı plaza 495.000.000 TL bedelle satılıktır.

SATILIK	8700M 2	495.000.000TL	56.897TL/M 2

2 - Beyan Eden Kişi, Kurum

Coldwell Banker Neon

TEL 1; 0 546 613-0760

Halkalı Mehmet Akif Mahallesinde Tem Otoyoluna cepheli konumda yer alan 5 katlı, yaklaşık 20 yıllık 1.500 m² alanlı plaza 95.000.000 TL bedelle satılıktır.

SATILIK	1500M 2	95.000.000TL	63.333TL/M 2

3 - Beyan Eden Kişi, Kurum

Timpa Ticari Mülk

TEL 1; 0 533 401-9070

Demirkapı Mahallesi Velioğlu Caddesine cepheli, 8 katlı yaklaşık 20 yıllık olduğu beyan edilen 11.000 m² alanlı plaza 550.000.000 TL bedelle satılıktır. Aylık kdv hariç 2.600.000 TL kira ödendiği bilgisi alınmıştır.

SATILIK	11100M 2	550.000.000TL	49.550TL/M 2
KİRALIK	24000M 2	2.600.000TL	108TL/M 2

4 - Beyan Eden Kişi, Kurum

Aslan Brokers Gayrimenkul

TEL 1; 0 532 283 56 73

Taşınmaz ile aynı bölgede yer alan Basın Ekspres Yoluna cepheli, tek katlı yaklaşık 14 yıllık olduğu beyan edilen 3.000 m² alanlı işyeri binası 265.000.000 TL bedelle satılıktır. Aylık kdv hariç 1.000.000 TL kira ödendiği bilgisi alınmıştır.

SATILIK	3000M²	265.000.000TL	88.333TL/M 2
KİRALIK	3000M 2	1.000.000TL	333TL/M 2

5 - Beyan Eden Kişi, Kurum

Reformist Realtors REIT

TEL 1; 0 532 392 25 65

Taşınmaza yakın Mahmutbey MİA bölgesinde yer alan cadde cepheli, 9 katlı yaklaşık 20 yıllık olduğu beyan edilen 15.260 m² alanlı plaza 748.000.000 TL bedelle satılıktır.

SATILIK	15260M 2	748.000.000TL	49.017TL/M 2

6 - Beyan Eden Kişi, Kurum

Remax Ekspres

TEL 1; 0 532 333-5007

Taşınmaza yakın Mahmutbey MİA bölgesinde Atlas Caddesi üzerinde yer alan, 6 katlı yeni inşa edilmiş, 600 m² alanlı plaza 64.000.000 TL bedelle satılıktır.

SATILIK	600M 2	64.000.000TL	106.667TL/M 2

{34}------------------------------------------------

6.1.2 - Emsallerin Değerlendirilmesi ve Parselin Değeri

Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.

		ORAN ARALIĞI
ÇOK KÖTÜ	ÇOK BÜYÜK	20% üzeri
KÖTÜ	BÜYÜK	11% - 20%
ORTA KÖTÜ	ORTA BÜYÜK	1% - 10%
BENZER	BENZER	0%
ORTA İYİ	ORTA KÜÇÜK	-10% - (-1%)
İYİ	KÜÇÜK	-20% - (-11%)
ÇOK İYİ	ÇOK KÜÇÜK	-20% üzeri

{35}------------------------------------------------

	KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA - 858 ADA 4 PARSEL)
BİLGİ	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ	EMSAL (1)	EMSAL (2)	EMSAL (4)	EMSAL (5)	EMSAL (6)
SATIŞ FİYATI		2.500.000.000	285.000.000	535.000.000	62.500.000	88.723.020
SATIŞ TARİHİ		SATILIK	SATILIK	SATILIK	SATILIK	MUH.BEDEL
ZAMAN		BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
DÜZELTMESİ		0%	0%	0%	0%	0%
ALAN	122.718,62	15.289	3.560	6.750	321	1.253
BIRIM M² DEĞERİ		163.516	80.056	79.259	194.704	70.800
ALANA İLİŞKİN		ÇOK KÜÇÜK	ÇOK KÜÇÜK	ÇOK KÜÇÜK	ÇOK KÜÇÜK	ÇOK KÜÇÜK
DÜZELTME		-25%	-40%	-35%	-55%	-45%
NİTELİĞİ	ARSA	ARSA	ARSA	ARSA	ARSA	ARSA
NITELIGINE İLİSKİN		BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
DÜZELTME		0%	0%	0%	0%	0%
İMAR DURUMU	E:2.00 Ticaret +Hizmet	E=2.00 Ticaret	E=2.00 Ticaret	E=2.00 Merkezi İş Alanı	E=1.75 Ticaret	E=1,50 Ticaret
IMAK DUKUMUNA	+nizmet	BENZER	BENZER	BENZER	ORTA KÖTÜ	ORTA KÖTÜ
İLİŞKİN DÜZELTME		0%	0%	0%	5%	10%
KONUM		ORTA KÖTÜ	ORTA KÖTÜ	ORTA KÖTÜ	ORTA KÖTÜ	KÖTÜ
KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME		5%	10%	10%	5%	15%
DİĞER BİLGİLER
DIĞER BİLGİLERE		BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
İLİŞKİN DÜZELTME		0%	0%	0%	0%	0%
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME		-20%	-10%	-10%	-20%	20%
TOPLAM DÜZELTME		-40%	-40%	-35%	-65%	0%
DÜZELTİLMİŞ DEĞER	67300	98.110	48.034	51.519	68.146	70.800

Yukarıdaki karşılaştırma tablosunda değerlenen taşınmazın arsa alanına en yakın olan 5 adet emsalden yararlanılmıştır. Diğer emsallerde belirtilen parsellerin alınan şifahi bilgilere göre imar koşulları ve alan bilgileri belirtilmiştir. Değerleme konusu Mall Of İstanbul Alışveriş Merkezi bloğu 586 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. 586 adet bağımsız bölümün hissesine düşen arsa payı birim m² değeri 67.300 TL/m² takdir edilmiştir.

MALL OF İSTANBUL ALIŞVERİŞ MERKEZİ'NİN ARSA PAYI DEĞER TABLOSU
Ada No	Ada No Parsel No Arsa Payı Birim m² Parselin Değeri (TL)
858	4	94.221,86	4.221,86 67.300 6.341.131.178,00
YUVARLA	İSTANBUL AV TILMIŞ ARSA EĞERİ (TL)		6	3.341.131.000 TL

{36}------------------------------------------------

6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı

Arsa değeri için bölgede piyasa yaklaşımı için kullanılabilecek emsaller araştırılmıştır. Taşınmazın çevresinden alınan emsallerin incelenmesi sonucunda arsa payı birim değerinin, 67.300.-TL/M² olabileceği kabul edilmiştir.

858 ada 4 parselde yer alan Mall Of İstanbul Alışveriş ve Yaşam Merkezi'nin 28.03.2024 tarihli onaylı mimari projesine göre toplam inşaat alanı 533.736,22 m² dir. Yapı ruhsatına ve iskan belgesine göre yapı sınıfı VA' dır.

2025 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri tablosuna göre VA yapı sınıfına ait birim maliyet 34.400.- TL/m²'dir.

2025 Emlak Vergisi Genel Tebliği'ne göre Ticarethane ve İşyeleri' nin ortalama birim m² değeri 10.795,34-TL/m²'dir.

Bu yapı birim maliyetleri ilgili kurumlar tarafından genel olarak hazırlanıp ilan edilen değerlerdir. Görüldüğü üzere resmi olarak yayınlanan iki belgede de birim m² maliyetleri arasında farklılık bulunmaktadır. Yapı birim maliyetleri yapılacak inşaatlar için genel ve yaklaşık olarak belirlenen rakamlar olup, bu birim değerler dikkate alındığında iki farklı bölgede, farklı özelliklerdeki ancak aynı yapı sınıfındaki iki yapının bina maliyetleri aynı çıkabilmektedir. Oysaki inşaatın yapılacağı bölge, kat yüksekliği, kat adedi, dış duvar tipi, bodrum katın olup olmaması gibi daha birçok değişkenler bina maliyetini önemli derecede etkileyebilmektedir. Özel piyasa şartlarında özel pozlarla yeni birim fiyatlar düzenlenebilmektedir. Yapıların özelliklerine, kullanılan malzemelerin kalitesine göre birim m² maliyetlerinde değişiklikler olabilmektedir. Mevcut yapının inşaat kalitesi, yıpranma payı, tadilat durumu vb. özellikleri dikkate alınarak kiralanabilir alan ve ortak alanlar için ayrı ayrı birim m² değeri öngörülmüştür.

Çevre düzeni, peyzaj maliyetinin yapıların toplam inşaat maliyetinin yaklaşık % 2 'i olacağı varsayılmıştır.

Proje, ruhsat, mimari ve mühendislik bedeli toplam inşaat maliyetinin %3'ü oranında olacağı varsayılmıştır.

Proje Geliştirme Maliyetinin, bölgede inşaat yapan firmalarla yapılan görüşmeler, projenin niteliği, il genelindeki diğer değişik özellikteki projeler ve mesleki tecrübeler sonucu elde edilen veriler analiz edilerek, toplam arsa+bina maliyetininin %10'u oranında olacağı kabul edilmiştir.

Emsallerin analizi sonucu elde edilen arsa değeri üzerine projenin öngörülen toplam maliyeti ve geliştirme maliyeti de ilave edilerek, projenin toplam değerine ulaşılmıştır.

{37}------------------------------------------------

Projenin Tamamı İçin Ö	Projenin Tamamı İçin Öngörülen Maliyet
Binalar Yapı Birim İnşaat Alanı (m²)					Öngörülen Maliyet (TL)
AVM Toplam İnşaat 30.000,00 x 533.736,22 =					16.012.086.600
İnşaat Maliyeti					16.012.086.600
Çevre düzeni, peyzaj (%2)					320.241.732
Projenin Toplam İnşaat Maliyeti (A)					16.332.328.332
Proje, Ruhsat, Mimari ve Mühendislik Bedeli (%3) (C)					489.969.850
Proje İçi	in Öngörülen To	pl	am Maliyet (A+B+C)	=	16.822.298.182

Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımına Toplam Değeri	Göre Mall Of AVM'nin
MALL OF İSTANBUL AVM ARSA PAYI DEĞERİ	6.341.131.000 TL
ÖNGÖRÜLEN TOPLAM MALİYET	16.822.298.182 TL
PROJE GELİŞTİRME MALİYETİ	2.316.342.918 TL
MALL OF İSTANBUL AVM MEVCUT DURUM DEĞERİ	25.479.772.100 TL
MALL OF İSTANBUL AVM YUVARLATILMIŞ MEVCUT DURUM DEĞERİ	25.479.800.000 TL

{38}------------------------------------------------

6.3 - Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı Yöntemi)

İskonto Oranının Hesaplanması

Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir.

Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır:

Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi

Risksiz Getiri Oranı

Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası devlet tahvili faiz oranları baz alınmıştır. Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli TL cinsinden üzerindeki getirilerin ağırlıklı oranları kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile yaklaşık 10 yıl vadeli sabit faizli devlet tahvilinin faizi son 3 yıllık ortalaması yaklaşık %23,00 civarındadır.

Risk Primi

Eklenen risk primi ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmuştur. Bu riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti amacıyla hareket edilmiştir. Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir.

AVM'nin konumu, niteliği vb. koşullar değerlendirilerek risk primi %5,00 olarak öngörülmüştür. İndirgeme Oranı %28,00 olarak alınmıştır.

6.3.1 - Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar

Mall Of İstanbul Alışveriş Merkezine İlişkin Kabuller

* Değerlemeye konu Mall Of İstanbul Alışveriş Merkezi yönetimden alınan 2023, 2024 yılı ve 2025 yılı Ekim Ayı sonuna kadar olan kiralamalara ilişkin tablolar incelenmiş olup, kiralanabilir alan hesapları ve m² birim kira hesapları yapılmıştır. Tarafımıza iletilen listelerde kira bilgileri TL bazlı olup, nakit akışları da TL üzerinden yapılmıştır.

Torunlar GYO A.Ş.'den alınan kiralama alan bilgilerine göre toplam ~166.582,49 m² kiralanabilir alan olduğu ve doluluk oranı %95,01 olarak belirtilmiştir.

Piyasada belirtilen kira birim m² değerleri ciro hariç sabit geliri yansıtmakta olup, müşteriden edinilen kira gelir tabloları incelendiğinde ciro gelirinin sabit kira bedelinin ~%20'si civarında olduğu görülmüştür. 2024 yılında gerçekleşen kira gelirleri incelenmiş olup, ortalama aylık kira değeri de incelenmiş ve 2025 yılı için potansiyel aylık kira birim değeri ciro payları hariç ~1.161.- TL olarak öngörülmüştür. 2025 dönemi mevcut analizleri içermekte olup, projeksiyon dönemleri için gelecek 10 yıl kabul edilmiştir.

Yapılan incelemeler ve piyasa araştırması sonucu 1.dönem potansiyel aylık kira birim m2 değerinin 1. dönem için ciro payları hariç ~1.568.-TL/m² olacağı öngörülmüştür. Ciro gelirleri toplam kira gelirlerinin %20'si oranında olacağı kabul edilmiştir.

Mağaza kira gelirleri haricinde işletme gelirleri, kioks, atm, baz istasyonu vb. gelir kaynakları "diğer gelirler" başlığı altında irdelenmiş olup, mevcut binada bu gelirlerin mağaza gelirlerinin %8'i oranında olduğu görülmüş ve bu oran kabul edilmiştir.

Ortak alan gelirlerinin sabit gelirlerin %25'i oranında olacağı öngörülmüştür.

{39}------------------------------------------------

Mağaza kira gelirlerinden her dönem öngörülen enflasyon oranında kira kaybı olabileceği kabul edilmiştir. İlk projeksiyon yılı için %35 artış oranı öngörülürken ilerleyen yıllarda bu oranın düşerek %10 oranında sabitleneceği varsayılmıştır.

Net Bugünkü Değer hesabında artık değer yöntemi kullanılmış olup Tesisin 10.yılın sonunda satılacağı kabul edilmiştir. 10 yıl süresince işletilmiş bir tesisin yenileme giderleri vb maliyetleri gibi amortisman değerleri de göz önünde bulundurularak %7 Kapitalizasyon oranı (Cap.Rate) ile devir bedeli hesaplanmıştır. Hesaplanan devir bedeli 10 yıl akışlarına gelir olarak kaydedilmiştir.

Genel giderlere ilişkin olarak 2025 yılı Sigorta Giderleri ilk 10 ay için 21.035.300.-TL olarak tarafımıza ibraz edilmiş olup, gelecek yıllarda enflasyon oranında artacağı varsayılmıştır.

Genel giderler 2025 yılında ilk 10 ay için 566.932.997.-TL olarak tarafımıza ibraz edilmiş olup, gelecek yıllarda her dönem için hasılatın %22'si oranında olacağı kabul edilmiştir.

Diğer Yönetim giderleri 2025 yılında ilk 10 ay için 2.648.705.-TL olarak tarafımıza ibraz edilmiş olup, gelecek yıllarda her dönem için hasılatın %1'i oranında olacağı kabul edilmiştir.

Bakım yenileme fonu giderleri 2025 yılında ilk 10 ay için 23.976.104.-TL olarak tarafımıza ibraz edilmiş olup, gelecek yıllarda Hasılatın %1'i oranında yenileme gideri olacağı öngörülmüştür.

Çalışmalar sırasında para birimi TL kullanılmıştır. Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır. Kira ödemeleri yıl içerisinde aylık dönemler bazında tahsil edilmekte olup, Net bugünkü değer hesaplarında yıl ortası faktörü (0,5) hesaba katılarak daha gerçekçi bir net bugünkü değer hesabı yapılmıştır.

Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir.

{40}------------------------------------------------

The control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control control
The control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the						MALL OF İST	TANBUL AVM	Nakit Akışlar	_
1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985	ÎK YE ÎÇÎN HEK POTAVEYE BÎRÎN MIĞAZI KÎRI FÎMTÎ (TŲAN)	1161,37
SECURION 1985.00 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989 1989	TOPLAW MIĞIZIADIBÎ	286
Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Comparison Com	$TOP$ LAN КВАЈАМВВ.В МАЙ-ZA АЦАВ $(m^2)$	166.510,73
Maintain 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 1985 198	Кар. Огалі	9600'2										PRO	JEKSİYON YILLAR
This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column This column				2024	2025 (İlk 10 Ay)	2025 (12 Aya Tamamlanmış)	2025-2026	2026-2027	2027-2028	2028-2029	2029-2030			2032-2033	2033-2034	2034-2035	TOPLAM
				0			1	2	3	4	S	9	7	8	6	10
Part	işleri(M
Author/part Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control Control	Doluluk Oranı			95,20%	82,01%	95,01%	96,00%	%00'96	96,00%	800'26	%00'26	%00'26	%00'86	800%	98,00%	%00'86
Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part Part	Kiralanan Brüt Alan			154.478,22	158.204,57	158,204,57	19.850	159,850	159.850	161.515	161.515	161.515	163.181	163.181	163.181	183.181
20 10 10 10 10 10 10 10	Aylık Birim Kira Fiyatı (Ortalama)			724,82	1,161,37	1.161,37	1.567,85	2.038,21	2,547,76	3.057,32	3,515,91	3.867,50	4.254,25	4.679,68	5.147,65	5,662,41
	Yilik Artis Oranı				%09		35%	30%	23%	20%	15%	10%	10%	10%	10%	10%
Auto-	Kiralama Gelirleri			1.343.624.292.71	1.837.345.95471	2.204.815.145 71	3,007,463,637 TL	3,909,702,729,71	4.887.128.411 TL	5.925.643.198 TL	6.814.489.678 TL	7.495.938.645 7L	8.330.538.000 TL	9.163.591.800 TL	10.079.950.980 TL	11.087.946.078 7L	70.702.393.155 71.
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100		20,00%		479.429.752 71.	357.560.769 71.	429.072.923 71.	601.492.727.72	781.940.546 71	977.425.682 71	1.185.128.640.71	1.362.897.936 71	1.499.187.729.72	1,666,107,600 7L	1.832.718.36071	2.015.990.196.71	2.217.589.216.72	14.140.478.631.71.
		800%	Γ	142.344.043 71.	172.437.241 71	206.924.689 71.	240,597,091 72	312,776,218 71	390.970.273 72	474.051.456 72	545.159.174 72	599,675,092 71	666.443.040.71	733.087.344 72	806.396.078 71	887.035.686.72	5,656,191,452.71
		25,00%	Γ	401.445.954 71	483.143.739.71	579.772.487 71.	751.865.909 72	977.425.682.71	1.221.782.108 72	1 481.410.800 71	1.703.622.419 71	1.873.984.661 72	2.082.634.500 71	2.290.897.950 72	2.519.987.745 TL	2,771,986,519 72	17,675,598,289,71.
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100	A VM Toplam Gelirleri		Ī	2.366.844,041 71	2.850.487.703.71	3,420,585,244 71	4.601.419.365 TL	5.981.845.175 TL	7.477.306.468 TL					14.020.295.454 TL	15.422.324.999 TL	16.964.557.499 71	108.174.661.527.71
	Olağandışı Gelir Kayıplan		Ī				%05'0	%05'0	%05'0					%05'0	%05'0	020%
							23:007:097 72	29.909.226 7.1	37,386.522 72						77.111.625.71	84 822.787 TL	540.873.308 71.
Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Company Comp	KIRA KAYIPLARI SONRASI AVM GELIRLERI						4.578.412.268 TL	5.951.935.949 TL	7.439.919.936 7L						15.345.213.374 TL	16.879.734.711 TL	107,633,788,220 TL
Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colored Colo																181.216.697.346.12
	NAKÍT ÇIKIŞLARI		GIDER ORANI	1,65290712.
1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1	Sigorta Giderleri			20.616.516 71.	21.035.300 71.	25.242.360 71.	34.077.186 72	44.300.342 7.L	55.375.477 72	66.450.513 TL	76.418.090 TL	84.059.899 TL	92.465,888 71	101.712.477 TL	111.883.725 7.L	123.072.097.11	789.815.64471.
1,000, Column 1,000 1,000, Column 1,000 1,000, Column 1,000 1,000, Column 1,000 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Column 1,000, Colum	Diğer Yönetim Giderleri		8001	1.721.992 71	2.207.254 71.	2.648.705 71.	46.014.194 TL	59.818.452 71	74,773.065 72	90.662.341 72	104.261.692 72	114.687.86171	127.457.231.71	140.202.95572	154,223,250 TL	169 645.575 72	1.081.746.61571
1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,00	Genel Giderler (Ortak Alan Giderleri)		%00'27	435.688.703.7L	566.932.99771	680.319.596 71	1.012.312.260 71	1.316.005.938 71.	1.645,007,423 71.	1 994.571.500 72	2.293.757.226 TL	2.523.132.948.72	2.804.059.091 71	3.084.465.000 72	3.392.911.500 71	3.732.202.650 TL	23.798.425.536 71.
The color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the color of the	Bakım Yenilense Giderleri		%00′1	11.177.451 71.	19,980.087.71	23.976.104 71.	46.014.1947.	59.818.452 7.1	74,773,065 72	90.662.341 72	104.261.692 72	114.687.86171	127.457.231.71	140,202,955 72	154,223,250 TL	169,645.575 72	1.081.746.61571
VILORIES FRANCIAL 1887 SEASON 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1	TOPLAM			469.204.662 71.	610.155.638 71.	732.186.766 71.	1.138.417.834	1.479.943.184	1.849.928.980	2.242.346.695		2.836.568.569	3,151,439,442	3,466,583,386	3.813.241.725	4.194.565.897	26.751.734.411.71.
THE CONTRING FALCONI 1987/84179 TH, 2588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588-286-17 1588
TOTAL CHANGE NAME 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250	NET Nakit Akım			1.897.639.379 TL		2.688.398.478 TL	3.439.994.435 TL	4471.992.765 7L						7.483.610.590 TL 1		93.901.866.161 TL	262.098.751.155 71.
Thirden		YIL OR TAS	L	Todior comic Mot Melds Alcelon			050	1,50							8,50	9,50	A4 360 FET 304 93
INTRICATE COUNTY 29,500 Introducing INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUNTY 24,500 INTRICATE COUN		INDIRGENE ORANI	785/20	Indigernis Net Nakit Akşarı Tofroamic Nat Nakit Akçları		Ī	3.040.510.2/0112	- 10	3.040.330.383 IL	2.090.303.432 IL	2012.397.213112	- 10	- 10		1 368 443 845 07		41.300.337.301,33
77,50% 28,50% 28,50% 28,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20,50% 20		INDIRGEME ORANI	29,50%	Indigermiş Net Nakît Akışları			3.022.893.562,63		2.929.116.762,89	2,742,879,75	2.435.684.796,69			1.508.299.606,49	1281.181.132,93		37.433.996.631,17
### 1286 557.381 71 39.331.77.255 71 P. MORCELLE COAN HEXAB Resist Cetri Oran	NONGEME ORANI (Discult Rate)	27,50%	28,50%	29,50%
2,00% 2,10% 1,50% 5,50% 7,50% 2,50%	Net Bugünkü Değer (NPV)	41,368,557,381 71		37.433.996.631 71
23,00% 23,00% ii 4,50% 5,50% ii 7,50% 28,50%	IND RIGHE CRAN HESAB
4,50% 5,20% 4,50% 5,20%	Risksiz Getiri Orani		23,00%	23,00%
27,50% 28,50%	Risk Primi		\$20%	%(6'9)
	indirgeme Orani		28,50%	29,50%

{41}------------------------------------------------

39.331.200.000 TL

GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMINA GÖRE TOPLAM DEĞERİ
MALL OF İSTANBUL AVM'NİN TOPLAM DEĞERİ	39.331.177.255 TL
MALL OF İSTANBUL AVM'NİN YUVARLATILMIŞ TOPLAM DEĞERİ	39.331.200.000 TL

6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi

MALL OF İSTANBUL AVM TOPLAM DEĞERİ (.-TL)

Taşınmazın en etkin ve verimli kullanımının mevcut kullanımları olduğu düşünülmektedir.

6.5 - Verilerin Değerlendirilmesi

■	Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Yaklaşımı Yöntemine göre;
	MALL OF İSTANBUL AVM TOPLAM DEĞERİ (TL)	25.479.800.000 TL
■	Gelir İndirgeme Yaklaşımı Yöntemine göre;

{42}------------------------------------------------

6.5.1 - Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.

Aynı tebliğin 10.6. maddesinde ise " Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir. Bu durumlarda, değerlemeyi gerçekleştirenin, değerin yaklaşımlardan/yöntemlerden biriyle daha iyi ve daha güvenilir olarak belirlenip belirlenmediğini tespit etmek amacıyla, 10.3. nolu maddede yer verilen kılavuz hükümleri tekrar değerlendirmesi gerekli görülmektedir." denmektedir.

Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken iki farklı yöntem kullanılmıştır. İki değerin birbirine yakın olmadığı görülmektedir. Mevcutta süreklilik arz eden gelir getiren bir taşınmaz olması ve gerçekleşen kira gelirlerinin pazar değerini daha doğru yansıttığı görüldüğünden nihai değer olarak Gelir İndirgeme Yöntemi ile bulunan değerin kullanılmasının uygun olacağı kanaatine varılmıştır. Nakit Akışı tablosunda gerçekçi verilen (gerçekleşmiş kira bedelleri, kiralanabilir alan, doluluk oranı vb.) kullanılmış olması nedeni ile bulunan değerin, maliyet yaklaşımı yöntemi ile bulunan değere göre daha uygun olacağı kanaati oluşmuş ve gelir indirgeme yaklaşımı yöntemi sonuç değerde kullanılmıştır.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin; 34.maddesi-(3) (Ek: RG-17/1/2017-29951) "Ortaklık portföyünde bulunan ve kiraya verilen alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari depo, ofis binası, şube gibi yapıların kira değerlerinin tespitinin bölüm bazında ayrı ayrı yaptırılması yerine yapının bütünü için tek bir değer takdir edilmesi şekliyle de yaptırılması mümkündür. Kiracının ortaklığın ilişkili tarafı olması halinde ise ilişkili tarafa kiraya verilen bölüme ilişkin kira değerinin tespitinin yaptırılması zorunludur. Anılan yapıların rayiç kira bedellerinin ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde tespit ettirilmiş olması halinde, takip eden yılda birinci fıkranın (g) bendi kapsamında yaptırılacak değer tespiti işlemine kadar kiracı değişikliği ya da kira sözleşmesinin yenilenmesi durumlarında anılan değerleme raporunda tespit edilen değerin kullanılması mümkündür." denilmektedir. İlgili maddeye istinaden değerleme konusu Mall Of İstanbul AVM için tek bir değer takdir edilmesi uygun görülmüştür.

{43}------------------------------------------------

6.5.2 - Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Parsel üzerinde 586 adet bağımsız bölüm için kat irtifakı kurulmuş ve kat mülkiyetine geçilmiştir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin; 34.maddesi-(3) (Ek: RG17/1/2017- 29951) "Ortaklık portföyünde bulunan ve kiraya verilen alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari depo, ofis binası, şube gibi yapıların kira değerlerinin tespitinin bölüm bazında ayrı ayrı yaptırılması yerine yapının bütünü için tek bir değer takdir edilmesi şekliyle de yaptırılması mümkündür. Kiracının ortaklığın ilişkili tarafı olması halinde ise ilişkili tarafa kiraya verilen bölüme ilişkin kira değerinin tespitinin yaptırılması zorunludur. Anılan yapıların rayiç kira bedellerinin ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde tespit ettirilmiş olması halinde, takip eden yılda birinci fıkranın (g) bendi kapsamında yaptırılacak değer tespiti işlemine kadar kiracı değişikliği ya da kira sözleşmesinin yenilenmesi durumlarında anılan değerleme raporunda tespit edilen değerin kullanılması mümkündür." denilmektedir. AVM'nin bir bütün olarak gelir getiren bir mülk olması ve AVM'nin tamamının kat irtifakına konu olmaması nedeni ile münferit olarak bağımsız bölüm değerleri belirtilmemiştir

6.5.3 - Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları Gayrimenkullere İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere İlişkin Bilgiler (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.)

Değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.

6.5.4 - Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.

6.5.5 - Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Yapılan incelemeye göre yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu görülmüştür.

{44}------------------------------------------------

6.5.6 - Kira Değeri Analizi

Yapılan araştırmalar sonucunda bazı AVM'lerin ortalama kira birim m² değerlerine ulaşılmıştır. Ancak AVM'de yer alan dükkanlarda kullanım şekillerine, katlarına ve marka kalitesine göre dükkan aylık kira birim m² değerleri farklılık göstermektedir. İlk projeksiyon yılı için %100 doluluk için potansiyel kira bedelleri aşağıdaki gibi belirtilmiştir.

Taşınmazın	Ortalama Kira	Potansiyel Aylık	Potansiyel Yıllık
Kiralanabilir Alanı	Birim M² Değeri	Kira Değeri	Kira Değeri
166.510,73 m²	1.567,9 TL/m²	261.064.552 TL	3.132.774.622 TL

6.5.7 - Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz cins tahsisi yapılmış bina niteliğindedir.

6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.

{45}------------------------------------------------

Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş 6.5.9

Rapora konu taşınmazın Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.

İmar ve Mülkiyet bilgilerinde yapılan incelemede;

SPK'nın III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin (Tebliğ) 22- 1-b maddesinde "Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." denilmektedir. Taşınmazların inşaatı tamamlanmış yapı kullanma izin belgesini almış, cins tashihi yapılmıştır. Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Binalar" başlığı altında bulunmasında herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır.

Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır.

Taşınmaza dair takyidat kayıtları incelendiğinde değerlemeye konu taşınmazlar üzerinde davalıdır şerhi bulunmaktadır. İlgili şerh hakkında Torunlar GYO A.Ş. 'den sunulan beyan yazısına göre, Mall of İstanbul arsası eski hak sahiplerinin TOKİ ve Torunlar GYO'na karşı tapu iptali davası açtığı, halihazırda herhangi bir tedbir olmaksızın davanın devam ettiği öğrenilmiş olup taşınmazların alım, satım ve kiralanmasına engel teşkil etmemektedir. Tebliğ hükümleri kapsamında taşınmazların Binalar başlığı altında GYO portföyünde yer almasının aykırılık oluşturmadığı değerlendirilmektedir.

Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 30. maddesinde "Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz ve ya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak yada yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir." denilmektedir. Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi tarafından değerleme konusu taşınmazların üzerinde yer alan ipotek kayıtlarının yukarıda anılan tebliğ maddesinde belirtilen işlemler nedeniyle konulmuş olduğunu beyan eden yazılı açıklaması rapor eklerinde yer almaktadır.

{46}------------------------------------------------

7 - SONUÇ

- 7.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

- 7.2 Nihai Değer Takdiri

Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.

Bu bilgiler doğrultusunda

tarihli toplam değeri için ; 31.12.2025

MALL OF İSTANBUL AVM'NİN TOPLAM DEĞERİ

.-TL 39.331.200.000

(Otuz Dokuz Milyar Üç Yüz Otuz Bir Milyon İki Yüz Bin TürkLirası )

Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;

.-TL 47.197.440.000

kıymet takdir edilmiştir.

Sorumlu Değerleme Uzmanı Değerleme Uzmanı Değerleme Uzmanı

Ozan ALDOĞAN Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ

Berrin KURTULUŞ SEVER

409553

Lisans No: Lisans No: 405453 Lisans No: 401732

• * Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
• * Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.
• * KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıştır.
• * Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.
• * Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz.
• Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.
• * Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.