AI Terminal
TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Regulatory Filings • Jul 14, 2025
8896_rns_2025-07-14_e8dd5ed0-f72c-4740-866f-f7cd808fd804.pdf
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
MUĞLA İLİ MARMARİS İLÇESİ'NDE 236 ADA 5 PARSEL, 101 ADA 4 VE 6 PARSELLER ÜZERİNDE YER ALAN NETSEL MARİNANIN
GAYRİMENKULE DAYALI HAKKIN DEĞERLEME RAPORU
RAPOR BİLGİLERİ
| SÖZLEŞME TARİHİ | 2.06.2025 | ||
|---|---|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
9.06.2025 | ||
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
30.06.2025 | ||
| RAPOR TARİHİ | 7.07.2025 | ||
| RAPOR NO | TRGYO-2503075 | ||
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ | ||
| DEĞERLEME KONUSU | NETSEL MARİNA'NIN ÜST HAKKI KULLANIM DEĞERİ | ||
| DEĞERLEME ADRESİ | SARIANA MAHALLESİ, MUSTAFA MÜNİR ERGÜN BULVARI, NETSEL MARİNA NO:38 MARMARİS / MUĞLA |
||
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Ozan ALDOĞAN - Değerleme Uzmanı (Lisans No:409553) Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ-Değerleme Uzmanı (Lisans No:405453) Berrin KURTULUŞ SEVER - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No:401732) |
||
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Ekler
1 - Değerleme Hizmeti Bilgileri
- 1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı
- 1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi
- 1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
- 1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler
- 1.5 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki
- Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
2 - Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri
- 2.1 - Tapu Kayıtları
- 2.2 - Takyidat Bilgileri
- 2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar
3 - Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler
- 3.1 - Tanımı
- 3.2 - Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri
- 3.3 - Ulaşım Özellikleri
- 3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri
4 - Değerleme İle İlgili Analizler
- 4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
- 4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler
- 4.3 - Bilgilerin Kaynağı
- 4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler
5 - Değerleme Yöntemleri
- 5.1 - Pazar Yaklaşımı
- 5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
- 5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
6 - Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler
- 6.1 - Pazar Yaklaşımı
- 6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
- 6.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
- 6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanımı
- 6.45 - Verilerin Değerlendirilmesi
- 7 - Sonuç
- 7.1 - Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
- 7.2 - Nihai Değer Takdiri
EKLER
- Ek 1 - Taşınmazı gösteren fotoğraflar
- Ek 2 - Tapu Kaydı -Mülkiyet Listesi (Takbis belgesi-kopya)
- Ek 3 - İmar durum yazısı(kopya)
- Ek 4 - İNA Tablosu (kopya)
- Ek 5 - Yapılaşmaya İlişkin Belgeler
- Ek 6 - Şerh Beyan Yazısı
- Ek 7 - Değerleme Uzmanlarının Lisans ve Mesleki Tecrübe Belgeleri (kopya)
TRGYO-2503075 MARMARİS (NETSEL MARİNA) 3
UYGUNLUK BEYANI
Bu değerleme raporu; aşağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıştır.
- * Bu raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının sahip olduğu ve edinebildiği tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur
- * Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
- * Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle, değerleme hizmeti dışında herhangi bir ilgisi bulunmamaktadır.
- Değerleme Uzmanının ücreti; raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmayıp,
- * değerleme hizmeti sırasında harcanan emek ve zaman dikkate alınarak belirlenmektedir.
- * Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
- * Değerleme Uzmanı, mesleki eğitim şartlarını haizdir.
- * Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi mevcuttur.
- * Değerleme Uzmanı, mülkü kişisel olarak incelemiştir.
- * Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.
1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ
1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı
Bu değerleme raporu; Muğla ili Marmaris ilçesi Tepe Mahallesi 236 ada 5 parsel ve 101 ada 4 ve 6 parsellerde bulunan Netsel Marina'nın değerleme tarihi itibariyle pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi
1.2.1 - Hizmeti Alan Kurum Bilgisi
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Rüzgarlıbahçe Mahallesi Özalp Çıkmazı No:4 34805 Beykoz / İstanbul
- 1.2.2 Hizmeti Veren Kurum Bilgisi
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
Hizmeti alan kurumun, Muğla ili Marmaris ilçesi Tepe Mahallesi 236 ada 5 parsel ve 101 ada 4 ve 6 parsellerde bulunan Netsel Marina'nın değerleme tarihi itibariyle pazar değerinin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler
Söz konusu taşınmaz için iş bu rapor TRGYO-2503075 referans numarasıyla şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.
Ozan ALDOĞAN raporu hazırlayan değerleme uzmanı olarak, Şerife Seda YÜCEL KARAGÖZ raporu kontrol eden değerleme uzmanı olarak ve Berrin KURTULUŞ SEVER raporu onaylayan sorumlu değerleme uzmanı olarak değerleme işleminde görev almıştır.
1.45 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde hazırlanmış olan rapor bulunmamaktadır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | |||
| Rapor Tarihi | |||
| Rapor Konusu | |||
| Raporu Hazırlayanlar | |||
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) |
2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ
2.1 - Tapu Kayıtları
| 236 ADA 5 PARSEL | ||
|---|---|---|
| İli | : | MUĞLA |
| İlçesi | : | MARMARİS |
| Bucağı | : | - |
| Mahallesi | : | TEPE |
| Köyü | : | - |
| Sokağı | : | - |
| Mevkii | : | ILICA |
| Pafta No | : | 17-18/1 |
| Ada No | : | 236 |
| Parsel No | : | 5 |
| Alanı (m²) | : | 25.070,00 |
| Hisse oranı | : | (1/1) |
| Vasfı | : | ARSA |
| Tapu Cinsi | : | KAT İRTİFAKI |
| Sahibi (*) | : | NETSEL TURİZM YATIRIMLARI ANONİM ŞİRKETİ V |
| Blok No | : | Ektedir. |
| Katı | : | Ektedir. |
| Bağımsız Bölüm No Ektedir. | : | |
| Arsa Payı | : | Ektedir. |
| Yevmiye No | : | 525 |
| Cilt No | : | Ektedir. |
| Sayfa No | : | Ektedir. |
| Tapu Tarihi | : | 28.02.1991 |
| 101 ADA 4 PARSEL | ||
|---|---|---|
| İli | : | MUĞLA |
| İlçesi | : | MARMARİS |
| Bucağı | : | - |
| Mahallesi | : | ADA Köyü |
| Köyü | : | - |
| Sokağı | : | - |
| Mevkii | : | ILICA |
| Pafta No | : | O20-B-11-C-4-C, O20-B-11-C-4-D |
| Ada No | : | 101 |
| Parsel No | : | 4 |
| Alanı (m²) | : | 436,00 |
| Hisse oranı | : | (1/1) |
| Vasfı | : | ARSA |
| Tapu Cinsi | : | DAİMİ MÜSTAKİL ÜST HAKKI |
| Sahibi (*) | : | NETSEL TURİZM YATIRIMLARI ANONİM ŞİRKETİ V |
| Yevmiye No | : | 2022 |
| Cilt No | : | 4 |
| Sayfa No | : | 328 |
| Tapu Tarihi | : | 5.03.2018 |
| 101 ADA 6 PARSEL | ||
|---|---|---|
| İli | : | MUĞLA |
| İlçesi | : | MARMARİS |
| Bucağı | : | - |
| Mahallesi | : | ADA Köyü |
| Köyü | : | - |
| Sokağı | : | - |
| Mevkii | : | ILICA |
| Pafta No | : | O20-B-11-C-4-C, O20-B-11-C-4-D |
| Ada No | : | 101 |
| Parsel No | : | 6 |
| Alanı (m²)(*) | : | 0 (11.975,8m²) |
| Hisse oranı | : | (1/1) |
| Vasfı | : | ARSA |
| Tapu Cinsi | : | DAİMİ MÜSTAKİL ÜST HAKKI |
| Sahibi | : | NETSEL TURİZM YATIRIMLARI ANONİM ŞİRKETİ V |
| Yevmiye No | : | 2022 |
| Cilt No | : | 4 |
| Sayfa No | : | 327 |
| Tapu Tarihi | : | 5.03.2018 |
-Parsellerin mülkiyeti Maliye Hazinesi adına kayıtlıdır.Parseller 05.05.1989 tarihinden itibaren 49 yıllık süre ile Netsel Turizm Yatırımları A.Ş. lehine üst hakkı kurulmuştur. Taşınmazın üst hakkı Netsel Turizm Yatırımları A.Ş. Üzerine olup, Torunlar GYO A.Ş.'nin ortaklık payının %44,60 olduğu bilgisi paylaşılmıştır. Değerlemede parsellerin kalan kullanım hakkı süresi yaklaşık 12 yıl olarak dikkate alınmıştır.
-Parsellerin ada/parsel numaraları ve yüzölçümleri yukarıdaki gibi güncellenmiştir.
(*) 101 ada 6 parselin yüzölçümü takbis belgesinde "0 m²" olarka görülmekte olup, TKGM Parsel Sorgu sisteminden parselin yüzölçümü 11.975,80m² olduğu görülmüştür.
2.2 - Takyidat Bilgileri
Web Tapu Sisteminden müşteri tarafından 12.06.2025 tarihinde alınmış olan taşınmazların mülkiyet ve takyidat bilgilerini gösteren belge ekte sunulmuştur. Taşınmaz üzerinde aşağıda belirtilen hususlar dışında takyidat bulunmamaktadır.
101 Ada 4 ve 6 Parseller Üzerinde;
Beyan;
-05/05/1989 Tarih 913 Yevmiye Numaralı Resmi Senette Şart Değişikliği Vardır (24.12.2024 Tarih, 16143 Yevmiye)
-Daimi Ve Müstakil Aynı Hak Olarak 327 Sahifede Kayıtlıdır. 05/05/1989 Ta Yev: 912 (05.05.1989 Tarih, 912 Yevmiye)
Hak ve Mükellefiyetler Hanesinde:
-M: Maliye Hazinesi Lehine Seneliği 63.450.055 Tl Den Bedelle 22/12/2037 Tarihine Kadar Gayrimenkul Mülkellefiyeti (31.05.1989 Tarih, 1033 Yevmiye) -49 Yıl Müddetle Net Sel Turizm Yatırımları A.Ş Lehine Daimi Ve Müstakil Aynı Hak Vardır. (05.05.1989 Tarih, 912 Yevmiye)
101 Ada 6 Parsel Üzerinde;
Beyan;
--Diğer (Konusu: Milli Park Sınırları İçerisinde Kalmaktadır.(Gerçek ve tüzel kişilere satışının yapılmaması için) ) Tarih: - Sayı: - (27.03.2023 tarih, 4441 yevmiye)
236 Ada 5 Parsel Üzerinde Müşterek Olarak:
Beyan;
-Yönetim Planı:28/02/1991 (Tarih Ve Yevmiye Belirtilmemiştir.)
-31/05/1989 Tarih 1033 Yevmiye Numaralı Resmi Senette Şart Değişikliği Vardır (24.12.2024 Tarih, 16143 Yevmiye)
-Diğer (Konusu: Milli Park Sınırları İçerisinde Kalmaktadır.(Gerçek Ve Tüzel Kişilere Satışının Yapılmaması İçin) ) Tarih: - Sayı: - (27.03.2023 Tarih, 4441 Yevmiye)
-Daimi Ve Müstakil Aynı Hak Olarak Tepe Mah.2299 Sahifede Kayıtlıdır.23/01/1991 Ta.Y:161 (23.01.1991 Tarih, 161 Yevmiye)
Hak ve Mükellefiyetler Hanesinde:
-Maliye Hazinesi Lehine Seneliği 63.450.055 TL Bedelle 22/12/2037 Tarihine Kadar Gayrimenkul Mükellefiyeti (Tarih Ve Yevmiye Belirtilmemiştir.)
Şerhler Hanesinde:
(D Blok 15 ve 23 Numaralı Bağımsız Bölüm Üzerinde)
-Alt Kira Sözleşmesi : MALİK nin 15/05/2013 tarih Noter Sözleşmesi ,Miktar : Toplam 10000000 Türk Lirası (15.05.2013 tarih, 3483 yevmiye) (SELİN TEKNE VE YAT İŞLETMECİLİĞİ KUYUMCULUK SU SPORLARI İNŞAAT TAAHHÜT TURİZM TİCARET
LİMİTED ŞİRKETİ, BAYSAL TURİZM ÖZEL EĞİTİM HİZMETLERİ TİCARET VE SANAYİ LİMİTED ŞİRKETİ lehine)
-İRFAN TEZBİNER, TAHSİN ŞAHİN lehine 01/01/1991 tarihinden başlamak üzere 31/12/2036 tarihine kadar 44 yıl müddetle İrfan Tezbiner ve Tahsin Şahin lehine 2.990.587.040.-TL bedelle kira şerhi bulunmaktadır.
(E Blok 51 Numaralı Bağımsız Bölüm Üzerinde)
-01/01/1992 Tarihinde Başlayarak 31/12/2036 Tarihinde Sona Ermek Üzere 45 Yıl Müddetle 224.000.000TL.Bedelle Dan San Deniz Nakliyat Ve Sanayi Aş.Lehine Kira Şerhi 19/09/1994 Tarih 2349 Yevmiye (19.09.1994 Tarih, 1994 Yevmiye)
(E Blok 52 Numaralı Bağımsız Bölüm Üzerinde)
-01/09/1991 Tarihinden İtibaren 45 Yıl Müddetle Mahmut Oğlu Mehmet Kayhan Kozanlı Lehine 200.000.000TL Bedelle Kira Şerhi 26/08/1991 Tarih 1955 Yevmiye (26.08.1991 Tarih, 1955 Yevmiye)
(E Blok 53 Numaralı Bağımsız Bölüm Üzerinde)
-01/04/1993 Tarihinde Başlayıp 31/03/2037 Tarihine Kadar 44 Yıl Müddetle 661.575.752tl.Bedelle Dicle Kimya Ticaret Ve Sanayi A.Ş. Lehine Kira Şerhi 11/04/1994 Tarih 941 Yevmiye (11.04.1994 Tarih, 941 Yevmiye)
(E Blok 55 Numaralı Bağımsız Bölüm Üzerinde)
-01/03/1991 Tarihinden Başlayarak 28/02/2036 Tarihine Kadar 172.000.000TL.Bedelle İsmail Orhan Öcalpiray Lehine Kira Şerhi 07/04/1992 Tarih Ve 1020 Yevmiye (07.04.1992 Tarih, 1020 Yevmiye)
(E Blok 56 Numaralı Bağımsız Bölüm Üzerinde)
-31/03/2037 Tarine Kadar Süreli 2.000.000.000TL. Sumru Erdil Lehine Kira Şerhi 19/08/1999 Tarih Ve 2085 Yevmiye (19.08.1999 Tarih, 2085 Yevmiye)
(E Blok 57 Numaralı Bağımsız Bölüm Üzerinde)
-15/06/1993 Tarihinde Başlayarak 14/06/2037 Tarihine Kadar 573.885.792tl Bedelle Paruğ Faruk Zekioğlu Lehine Kira Şerhi (24.11.1993 Tarih, 3531 Yevmiye)
(E Blok 59 Numaralı Bağımsız Bölüm Üzerinde)
-14/01/2037 Tarihine Kadar 740.675.245TL. Bedelle Carlos Alfred Derivas Ve Bettie Carol Derivas Lehine Kira Şerhi 17/08/1999 Tarih Ve 2044 Yevmiye (17.08.1999 Tarih, 2044 Yevmiye)
(E Blok 61 Numaralı Bağımsız Bölüm Üzerinde)
-15/05/1995 Tarihinde Başlayarak 14/05/2036 Tarihine Kadar 41 Yıl 3.116.789tl.Bedelle Toby John St George Coulfeild Lehine Kira Şerhi 04/08/1995 Tarih Ve 2323 Yevmiye (04.08.1995 Tarih, 2323 Yevmiye)
(E Blok 63 Numaralı Bağımsız Bölüm Üzerinde)
-01/01/1992 Tarihinde Başlayarak 31/12/2036 Tarihine Kadar 45 Yıl 224.000.000.Tl Bedelle Yüksel İnşaat Aş Lehine Kira Şerhi 09/09/1994 Tarih 2266 Yevmiye (09.09.1994 Tarih, 2266 Yevmiye)
- 2.2.1 Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri
Yapılan incelemelerde son üç yıllık dönemde değerleme konusu bağımsız bölümler üzerinde herhangi bir alım satım işlemi gerçekleşmemiştir.
2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar
2.3.1 - İmar Durumuna İlişkin Veriler
Marmaris Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan temas ve incelemelerde taşınmazların 1/1000 ölçekli Marmaris Yat Limanı Uygulama İmar planında "Yat Limanı Tesis Alanı" olarak belirlenen bölge içerisinde kaldıkları (KAKS:0,20) tespit edilmiştir.
YAT LİMANI PLAN NOTLARI:
-
Planlama alanında kültür ve turizm bakanlığından turizm yatırım belgesi alınmadan inşaat yapılamaz.turizm işletme belgesi alınmadan işletmeye açılamaz.
-
Uygulamalar kültür ve turizm bakanlığınca uygun görülecek vaziyet planına uygun olarak yapılacaktır.
-
Yapılacak tesislerde turizm tesislerinin belgelendirilmesine ve nitelikliklerine ilişkin yönetmelik hükümlerine uyulacaktır.
-
Söz konusu plan sınırı içindeki kıyı ve sahil şeridinde 3621/3830 sayılı kıyı kanunu ve ilgili yönetmelik hükümleri geçerlidir.
-
Kıyı kenar çizgisinin deniz tarafında yapılması planlanan kıyı yapısına ait uygulama projeleri (gerekli etüd hesap ve tüm teknik detayları ile birlikte) 3348 sayılı kanunun 9.maddesi uyarınca ulaştırma bakanlığı dlh.inş.gd.md.lüğünce onaylanmak üzere verilecek ve dlh.inş.gn.md.lüğü onaylı projesi bulunmayan deniz yapılarının inşaatına başlanmayacaktır.
2.3.2 - Taşınmazın Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler
Son üç yıllık değişiklikler incelendiğinde; herhangi bir değişiklik yapılmamıştır.
2.3.3 - Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi
Marmaris Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde taşınmazlara ait dosya incelenmiş olup aşağıdaki tabloda yer alan ruhsat ve iskan belgelerine rastlanmıştır. Dosyasında herhangi bir encümen kararı, plan iptali vb. duruma rastlanmamıştır.
| Yapı | Yapı Ruhsatı Tarih ve Sayı |
Tadilat Ruh. Tarih ve Sayı |
Tadilat Ruh. Tarih ve Sayı |
Yapı Kull. İzn. Belgesi Tarih ve Sayı |
Yapı Kull. İzn. Belgesi Tarih ve Sayı |
|---|---|---|---|---|---|
| A Blok | 09.12.1989 49-15-1167 |
28.09.1991 35-17-1167 |
- | 04.10.1991 76-13-1167 |
- |
| B Blok | 09.12.1989 49-15-1167 |
28.09.1991 35-17-1167 |
22.09.2008 3243 |
04.10.1991 76-13-1167 |
22.09.2008/3243 09.01.2014/3243 |
| C Blok | 09.12.1989 49-15-1167 |
28.09.1991 35-17-1167 |
- | 04.10.1991 76-13-1167 |
- |
| D Blok | 09.12.1989 49-15-1167 |
28.09.1991 35-17-1167 |
04.01.2008 3243 |
04.10.1991 76-13-1167 |
28.04.2009/3243 |
| E Blok | 09.12.1989 49-15-1167 |
28.09.1991 35-17-1167 |
04.01.2008 3243 |
04.10.1991 76-13-1167 |
28.04.2009/3243 17.01.2013/3243 13.06.2013/3243 28.04.2009/3243 |
| F Blok | 09.12.1989 49-15-1167 |
28.09.1991 35-17-1167 |
04.01.2008 3243 |
04.10.1991 76-13-1167 |
- |
| Saniter I | 09.12.1989 49-15-1167 |
28.09.1991 35-17-1167 |
- | 04.10.1991 76-13-1167 |
28.04.2009/3243 |
| Saniter II | 09.12.1989 49-15-1167 |
28.09.1991 35-17-1167 |
04.01.2008 3243 |
04.10.1991 76-13-1167 |
- |
| Ofis I | 09.12.1989 49-15-1167 |
28.09.1991 35-17-1167 |
- | 04.10.1991 76-13-1167 |
- |
| Ofis II | 28.05.2007 3223 |
- | - | 28.02.2008 3223 |
- |
| Trafolar | 09.12.1989 49-15-1167 |
28.09.1991 35-17-1167 |
- | 04.10.1991 76-13-1167 |
- |
| Havuz | 09.12.1989 49-15-1167 |
28.09.1991 35-17-1167 |
- | 04.10.1991 76-13-1167 |
- |
| Marina Yönetim Binası |
09.12.1989 49-15-1167 |
28.09.1991 35-17-1167 |
- | 04.10.1991 76-13-1167 |
- |
| Kafeterya | 04.01.2008 3243 |
- | - | 09.11.2012 3243 |
- |
| Atölye | 04.01.2008 3243 |
- | - | 13.06.2013 3243 |
- |
| Acil Hizmet Binası | 08.08.1994 1167 |
- | - | - | - |
| Mağaza | 24.10.2011 3243 (Yenil.) |
||||
| Kafeterya | 14.09.2012 3243 (Tad.) |
||||
| Kafeterya | 09.11.2012 3243 (İs. Değ) |
||||
| Atölye | 30.01.2013 3243 (Yenil.) |
| T.C. Turizm Bakalığı tarafından alınmış olan 04.04.1990 tarih ve 1994/2 Sayılı Turizm | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| İşletme Belgesi bulunmaktadır. |
| YAPI KAYIT BELGESİ BİLGİLERİ | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Başvuru No |
Tarihi Belge No |
Bağımsız Bölüm No |
Arsa Alanı (m²) |
B.B. Alanı (m²) |
Veriliş Nedeni | |||||||
| 5441990 | 25.06.2019 | SVFDATU3 | B01 | 326,99 m² | 397,23 m² | Ticari | ||||||
| 5442831 | 25.06.2019 | F3FRJBUA | B02 | 326,99 m² | 361,42 m² | Ticari | ||||||
| 5444685 | 25.06.2019 | 8VJRTEEH | C01 | 98,01 m² | 233,50 m² | Ticari | ||||||
| 5445309 | 25.06.2019 | K4SVKN7N | Z01 | 1.029,60 m² | 108,27 m² | Ticari | ||||||
| 5445593 | 25.06.2019 | LU9SDP2K | Z02 | 1.029,60 m² | 85,99 m² | Ticari | ||||||
| 5445790 | 25.06.2019 | BTBDE9FS | Z03 | 1.029,60 m² | 16,94 m² | Ticari | ||||||
| 5446951 | 25.06.2019 | SA32JKF2 | 1 | 1.029,60 m² | 331,42 m² | Ticari | ||||||
| 5448082 | 25.06.2019 | HPJJ9Z55 | 2-3 | 1.029,60 m² | 305,38 m² | Ticari | ||||||
| 5448381 | 25.06.2019 | 29Y1H7EB | 2 | 14,80 m² | 14,80 m² | Ticari | ||||||
| 5448783 | 25.06.2019 | TA78ED6L | 1 | 90,78 m² | 90,78 m² | Ticari | ||||||
| 5449747 | 25.06.2019 | HUS49TZ6 | 1 | 124,36 m² | 248,71 m² | Ticari | ||||||
| 5450019 | 25.06.2019 | T4PSTH1N | Z7-Z8 | 421,76 m² | 203,36 m² | Ticari | ||||||
| 5450305 | 25.06.2019 | PEA7H7EF | F14-1 | 421,76 m² | 40,00 m² | Ticari | ||||||
| 5450387 | 25.06.2019 | F458M9MK | F14-2 | 421,76 m² | 40,00 m² | Ticari | ||||||
| 5450493 | 25.06.2019 | NE4RY8DL | F14-3 | 421,76 m² | 40,00 m² | Ticari | ||||||
| 5450582 | 25.06.2019 | N3C71Z12 | F14-4 | 421,76 m² | 40,00 m² | Ticari | ||||||
| 5450747 | 25.06.2019 | KHNT6P7M | 1 | 53,58 m² | 53,58 m² | Ticari | ||||||
| 5451174 | 25.06.2019 | TZ24FA95 | 1 | 384,15 m² | 535,90 m² | Ticari | ||||||
| 5451286 | 25.06.2019 | N9CLAK3C | 2 | 384,15 m² | 46,00 m² | Ticari |
2.3.4 - Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş Gayrimenkuller İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar
Taşınmaz ile ilgili olarak İmar Durum Belgesi, Onaylı Mimari Proje, Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi mevcut olup gerekli tüm izin ve belgeler alınmıştır.
2.3.5 - Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler
Değerlemeye konu taşınmaz 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunu'ndan önce inşa edilmiş olup bu kanun hükümlerine tabi değildir.
2.3.6 - Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Bu değerleme raporu, üst hakkı değerlemesi için hazırlanmıştır.
2.3.7 - Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
Gayrimenkullere ait enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.
3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLAR İLE İLGİLİ BİLGİLER
3.1 - Tanımı
Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı Netsel Marina; Muğla İli Marmaris İlçesi, Tepe Mahallesi'nde yer alan tapu kayıtlarında "Arsa" olarak kayıtlı 236 ada 5 parselde yer alan Marina ve AVM binasıdır. Parsel ada formunda olup, geometrik olarak amorf formundadır. Parselin yüz ölçümü 25.070 m²'dir.
Taşınmazlardan Marmaris İlçesi, Ada Mahallesi'nde yer alan tapu kayıtlarında "Arsa" olarak kayıtlı 101 ada 4 parselde yer alan Marinaya ait bölümdür. Parsel geometrik olarak yamuk formundadır. Parselin yüz ölçümü 436,00 m²'dir.
Taşınmazlardan Marmaris İlçesi, Ada Mahallesi'nde yer alan tapu kayıtlarında "Arsa" olarak kayıtlı 101 ada 6 parselde yer alan Marinaya ait bölümdür. Parsel geometrik olarak amorf formundadır. Parselin yüz ölçümü 11.975,80 m²'dir.
3.2 - Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri
Marmaris'in kalbinde, 36°51′02″ K – 28°16′38″ D koordinatlarında yer alan Netsel Marina, 1989'dan bu yana hizmet veren, "şehir marinası" konseptinin öncülerindendir. Şehir merkeziyle yalnızca 2 dakika yürüme mesafesinde olan marina, tarihi Marmaris Kalesi'ne ve eğlence bölgelerine komşudur. Marmaris Netsel Marina, hem yatçılık için stratejik ve güvenli bir üs hem de şehrin canlı yaşamıyla iç içe bir buluşma noktasıdır. Dalaman Havalimanı'na yaklaşık 90 km, Bodrum'a 120 km mesafede olması ulaşım açısından da kolaylık sağlar. Mavi Yolculuk rotalarının başlangıcında konumlanan marina; charter tekneleri, bakım-tamir atölyeleri, yat acentaları ile bölgedeki yat turizmi ekosisteminin merkezi konumundadır.
3.3 - Ulaşım Özellikleri
Netsel Marina, Muğla'nın Marmaris ilçesinin merkezinde, kolay ulaşım imkânlarıyla dikkat çeken prestijli bir konumda yer almaktadır. Bölgeye en yakın hava ulaşım noktası Dalaman Havalimanı olup, marina ile havalimanı arasındaki mesafe yaklaşık 90 kilometredir. Dalaman Havalimanı'ndan marinaya düzenli olarak özel transfer hizmetleri sağlanmakta, yolculuk kara yolu üzerinden rahat ve kesintisiz şekilde gerçekleştirilmektedir. Alternatif olarak Bodrum-Milas Havalimanı da bölgeye ulaşım için tercih edilebilecek bir diğer seçenektir. Havalimanlarından marina bölgesine ulaşım genellikle özel araç, transfer hizmetleri veya taksilerle sağlanmaktadır.
Marina, Marmaris şehir merkezine yürüme mesafesinde olup, toplu taşıma ve taksi gibi şehir içi ulaşım seçenekleri ile kısa sürede erişim mümkündür. Ayrıca marina çevresinde taksi durakları ve dolmuş güzergahları bulunmaktadır. İlçe otogarına olan yakınlığı sayesinde, Türkiye'nin farklı şehirlerinden kara yolu ile gelen misafirler de Netsel Marina'ya kolaylıkla ulaşabilmektedir. Bunun yanı sıra marina bölgesinde otopark alanları, gezer vinç ve lojistik hizmetler de mevcut olup, özellikle yat sahipleri ve deniz yolu ile gelen misafirler için kapsamlı altyapı sağlanmaktadır.
Netsel Marina'nın konumu, hem kara yolu hem de deniz yolu ulaşımı açısından avantajlıdır. Bölge, mavi yolculuk rotalarının başlangıç noktalarından biri olarak öne çıkarken, çevredeki otel, restoran, kafe ve alışveriş alanlarıyla entegre bir yapıya sahiptir. Ulaşım kolaylığı ve merkezi konumu sayesinde Netsel Marina, yerli ve yabancı ziyaretçiler için cazip bir konaklama ve barınma noktası olma özelliğini sürdürmektedir.
3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri
3.4.1 - Genel Özellikleri
Değerleme konusu Netsel Marina tapu kayıtlarına göre; Marmaris ilçesi, Tepe Mahallesi, 236 ada, 5 nolu parsel ile Ada Köyü 101 ada, 4 ve 6 nolu parseller üzerinde kuruludur. Netsel Marina toplam 37.478 m² yüzölçümlü arsa üzerinde yer almaktadır. 3.699,77 m²'lik yüzer iskele alanına ve 96.031,75 m²'lik deniz alanına sahiptir. Denizde 701, karada 76 olmak üzere toplam 777 teknelik bağlama kapasitesine sahiptir. Marina'da rıhtımlara ek olarak 9 adet yüzer iskele bulunmaktadır.
236 ada, 5 nolu parsel;
Parsel üzerinde A, B, C, D, E ve F Bloklar, kafeterya, Saniter-2, atölyeler, acil hizmet binası ve yakıt istasyonu bulunmaktadır. Bu parsel üzerinde kat irtifakı kurulmuş ve tapuda bağımsız bölümler A, B, C, D, E ve F bloklar içinde oluşturulmuş olup diğer binalar ortak alan statüsündedir. Tüm taşınmazların sahibi Netsel Turizm Yatırımları A.Ş. olduğundan bir bütün olarak değerlendirilmiştir.
Parsel üzerindeki yapıların toplam kullanım alanı yaklaşık 7.346,7 m²'dir. Ayrıca yaklaşık 150 m² havuz ve taşınabilir üniteler bulunmaktadır.
A Blok: Kat irtifakına esas mimari projede A Blok "gümrük binası" olarak, tadilat projesinde "yat club" olarak belirtilmiştir. Projesine göre 250,52 m² alanlı olup tek katlıdır. Bir kısmı yat sahiplerine ait dinlenme bölümü olarak kullanılan binanın diğer kısımları depo olarak düzenlenmiştir. Tapu kayıtlarına göre A Blokta 10 adet bağımsız bölüm mevcuttur.
B Blok: Kat irtifakına esas mimari projede B Blok "yat club" olarak, tadilat projesinde "dükkân" olarak belirtilmiştir. Projesine göre 433,15 m² alanlı olup 2 katlıdır. Bu yapı marina içindeki alışveriş merkezi bünyesinde yer almakta ve halkın kullanımına açık olup ticari kullanımlıdır. B Blok tek bağımsız bölümlü olarak tapuya kaydedilmiştir.
C Blok: Kat irtifakına esas mimari projede C Blok olarak belirtilen yapı tadilat projesinde "pub" olarak geçmekte olup projesine göre 109,84 m² alanlıdır. Bu yapı marina içindeki alışveriş merkezi bünyesinde yer almakta ve halkın kullanımına açık olup ticari kullanımlıdır. C blok tek bağımsız bölümlü olarak tapuya kaydedilmiştir.
D Blok: Kat irtifakına esas mimari projede ve tadilat projesinde D Blok "blok+dükkân" olarak belirtilmiş olup projesine göre 1.455,21 m² alanlıdır. Bu yapı marina içindeki alışveriş merkezi bünyesinde olup halkın kullanımına açıktır. 2 katlı olan D blokta tapu kayıtlarına göre toplam 23 adet bağımsız bölüm mevcuttur.
E Blok: Kat irtifakına esas mimari projede ve tadilat projesinde E Blok "dükkân+apt" olarak belirtilmiştir. Projesine göre 2.364,58 m² alanlıdır. Bu yapı marina içindeki alışveriş merkezi bünyesinde halkın kullanımına açıktır. 3 katlı olan E blokta tapu kayıtlarına göre toplam 63 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Taşınmaz içerisinde dükkânlar, ofisler ve apartlar vardır.
F Blok: Kat irtifakına esas mimari projede F Blok "pers+depo" olarak tadilat projesinde "dükkân+depo" geçmekte olup projesine göre 569,38 m² alanlıdır. Binanın dükkân kısmı marina içindeki alışveriş merkezi bünyesinde ve halkın kullanımına açıktır. 2 katlı olan F blokta tapu kayıtlarına göre toplam 14 bağımsız bölüm vardır. Taşınmaz içerisinde dükkân, ofis ve misafirhane bölümleri bulunmaktadır.
Kafeterya: Kat irtifakına esas mimari projede "amfi alanı" olarak belirtilmiş olup tadilat projesinde ise "dükkân" olarak adlandırılmıştır. Projesine göre yaklaşık 300 m² kullanım alanlıdır. Kafeterya alışveriş merkezi bünyesinde halkın kullanımına açık ve ticari kullanımlı bir binadır.
Saniter 2: Kat irtifakına esas mimari projede ve tadilat projesinde aynı isimle tanımlanan bu bina, projesi ve yapı kullanma izin belgesine göre 376 m² alanlıdır. Bina sonradan tadilat görmüş ve bir kısmı marina içindeki alışveriş merkezine bağlı bir dükkân olarak düzenlenmiştir. Yapının bir kısmı da WC bölümü olarak düzenlenmiştir. Yapının diğer kısmı ise sadece yat sahiplerine hizmet vermektedir.
Atölye: Marinadaki yatlara hizmet veren teknik birimlerce kullanılmaktadır. Yapı kullanma izin belgesine göre 110 m²'dir.
Trafo 2: Kat irtifakına esas mimari projede ve tadilat projesinde F bloğun hemen bitişiğinde yer alan bu yapı yaklaşık 91,60 m² alanlıdır. Halihazırda trafonun yerinin değiştirilmiş olup kiralanabilir alan olarak düzenlendiği öğrenilmiştir.
101 ada, 4 nolu parsel;
Marina Yönetim Binası: Kat irtifakına esas mimari projesinde ve tadilat projesinde "MY" olarak adlandırılmış olup projesine göre 421,62 m² alanlı olup 2 katlıdır. Fiili durumda binanın bir bölümü tur şirketlerince kiralık olarak kullanılmaktadır.
101 ada, 6 nolu parsel;
Ofis 1: Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yer alan kat irtifakına esas mimari projede ve tadilat projesinde marina yönetim binasının hemen yanında yer almaktadır. Projesine göre 191 m² alanlı olup 2 katlıdır.
Ofis 2: Tadilat projesinde mevcut olan, yüzme havuzunun yan kısmında yer almaktadır. Projesine göre 90 m² alanlı olup tek katlıdır.
Trafo-1: Projesinde Saniter 1 binasının hemen yanında yer alan yapı yaklaşık 108 m² alanlıdır. Saniter 1: (Duş, WC, soyunma / giyinme ünitesi): Mimari projesi ve yapı kullanma izin belgesine göre 376 m² kullanım alanlıdır. Yapı sadece yat sahiplerine hizmet vermektedir.
Havuz: Saniter 1 ile Ofis 2 binasının arasında yer almaktadır. Yapı kullanma izin belgesine göre 48 m² kullanım alanlıdır. Yapı kısmen halka da açıktır. Yerinde yapılan incelemede havuzun yaklaşık 150 m² alanlı olduğu görülmüştür.
Binanın Genel Özellikleri
| Yapı Tarzı | : | Betonarme |
|---|---|---|
| Yapı Nizamı | : | Ayrık Nizam |
| Yapı Sınıfı | : | 4-B |
| Elektrik | : | Şebeke |
| Su | : | Şebeke |
| Isıtma Sistemi | : | Merkezi Sistem |
| Kanalizasyon | : | Şebeke |
| Su Deposu | : | Mevcut |
| Havalandırma | : | Merkezi |
| Asansör | : | - |
| Jeneratör | : | Mevcut |
| Yangın Tesisatı | : | Mevcut |
| Çatı Tipi | : | Teras ve Kiremit Kaplama |
| Dış Cephe | : | Dış cephe boyalı |
| Park Yeri | : | Mevcut |
| Güvenlik | : | Mevcut |
| Manzarası | : | Geniş Deniz Manzaralı |
| Cephesi | : | Bulvar Cepheli |
| Deprem 1.Derece Bölgesi |
X 2.Derece 3.Derece 4.Derece 5.Derece |
3.4.2 - İç Mekan Özellikleri
AVM genelinde iç mekan özellikleri benzerlik göstermektedir. Ortak kullanım alanları genel olarak açık alan olup, zeminler döşeme taş ve beton, duvarlar plastik boya ile kaplıdır. Tavanlar alçı asma veya taş yünü asma tavandır. Spot aydınlatma mevcuttur. Kapalı otoparklarda zeminler sertleştirilmiş şap kaplıdır. AVM içinde kiralanan hacimler ise kiracıların kullanım ihtiyacına göre dizayn edilmiş olup farklı özelliklere sahiptir.
3.4.3 - Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu' nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirdiği Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Taşınmazlara ait tadilat ruhsatları ve yapı kullanma izin belgesi bulunmakta olup yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir durum bulunmamaktadır.
4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER
4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
4.1.1 - Muğla İli
Muğla, Türkiye'nin bir ili ve en kalabalık yirmi dördüncü şehridir. Muğla ilinin yüz ölçümü 12.654 km2'dir. Muğla, Akdeniz iklimi etkisinde kalmaktadır. Muğla şehrinin içinde bulunduğu Menteşe Yöresi'nde dağlar denize paralel uzanmaktadır. 800 m. yüksekliğe kadar olan alanlarda 'Asıl Akdeniz İklimi' ve daha yüksek alanlarda 'Akdeniz Dağ İklimi' hissedilir. Maksimum-minimum sıcaklık değerleri, nemlilik, yağış miktarı ve hakim rüzgâr yönleri yerel coğrafi koşullara göre değişmektedir. Metrekare'ye 1000 mm'den fazla yağış alan Muğla, orman oranı bakımından Türkiye'nin en zengin olan yörelerinden bir tanesidir. Ne var ki yağışların büyük çoğunluğu kış mevsiminde düşer ve yaz kuraklığı belirgindir. Dağların denize paralel uzanmasının ve yükseltinin bu yörede Ege Bölgesi'nin genelinin aksine daha fazla olmasının diğer bir sonucu olarak ulaşım doğu-batı yönünde zorlaşır ve nüfus seyrekleşir.
Türkiye'nin güneybatı ucunda yer alan kuzeyinde Aydın, kuzeydoğusunda Denizli ve Burdur, doğusunda Antalya ile komşu, güneyinde Akdeniz ve batısında ise Ege Denizi ile çevrilidir. Toplam uzunluğu 1479 km olan deniz kıyıları ile Muğla, Türkiye'nin uzun sahil şeridine sahip ilidir.[kaynak belirtilmeli] En büyük ilçesi Fethiye'dir. Muğla ilinde ayrıca iki büyük göl bulunmaktadır. Bunlar Milas ile Aydın ilinin Söke ilçesi sınırları dahiline yayılan Bafa Gölü ile Köyceğiz ilçesindeki Köyceğiz Gölü'dür. Önemli üç akarsuyu ise Çine Çayı (Yatağan'dan geçerken Yatağan Çayı), Esen Çayı (Seki beldesinden geçerken Seki Çayı) ve Ortaca-Dalaman arasında yer alan ve bu iki ilçe arasında sınır olarak kabul edilen Dalaman Çayı'dır.
Muğla denizden 670 m yükseklikte, üstü düz bir kaya kütlesi şekliyle ilginç bir görünüme sahip olan Asar Dağı'nın eteklerinde kurulmuştur. Muğla Ovası, Menteşe kalker platosunda Neojen çağında oluşmuş depresyonların sonradan karstlaşmasıyla oluşmuş çanak şeklindeki çukurluklardan biridir. Muğla ovasına benzer jeolojik yapıya sahip komşu ovalar Yeşilyurt, Ula, Gülağzı, Yerkesik, Akkaya, Çamköy, Yenice ovalarıdır. Muğla Ovası Karadağ, Kızıldağ, Asar dağı ve Hamursuz Dağı ile çevrelenmiştir. Düğerek'in kurulduğu yamaçların gerisinde rakım hızla artar ve Menteşe Dağları silsilesi içinde yer alan Yılanlı Dağı 2000 metreye ulaşır.
Muğla ili tarihî kalıntılar açısından son derece zengin olup, sınırları içinde 103 ören yeri bulunmaktadır.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2024 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Muğla'nın Toplam Nüfusu 1.081.867 kişidir. Ege Bölgesi'nde, topraklarının küçük bir kısmı Akdeniz Bölgesi içine giren, Ortaca, Dalaman, Köyceğiz, Fethiye, Marmaris, Milas, Datça ve Bodrum gibi tatil yöreleri ile ünlü bir yerleşim yeridir. İlde 13 ilçe bulunur.
Harita 1 - Muğla'nın Konumu
4.1.2 - Marmaris İlçesi
Marmaris, batısında Datça Yarımadası ve Kerme Körfezi, kuzeyinde Ula, doğusunda Balan Dağı, Karadağ ve Günlük Tepeleri ile güneyinde Akdeniz ile çevrilidir. Körfezin önünde kıyıya ince bir dille bağlı olan Adaköy, onun önünde Sedir Adası, Keçi Adası ve Güvercin Adası bulunur. Kentin en eski kısmı denize doğru uzanmış bir tepe üzerine kurulu olan Kale Mahallesidir. Marmaris daha sonra eteklere doğru ve kıyı boyunda gelişmiştir. Hava ulaşımının yapıldığı Dalaman Havaalanı sadece bir saat uzaklıktadır. Rodos ise sadece 45 dakika uzaklıktadır.
Akdeniz ikliminin hakim olduğu ilçede yazlar oldukça sıcak ve kurak, kış ayları ise nispeten ılık ve bol yağışlı geçer. Dağların orografik konumu itibarıyla Marmaris, Türkiye'nin Rize'den sonra en bol yağış alan bölgelerindendir ve yıllık yağış miktarı 1200 mm'nin üzerindedir.
Marmaris'in tarihi MÖ 12000'lere kadar gider. 2007 yılında Bedir Adası'ndaki Nimara Mağarası'nda yapılan kazı çalışmaları sonucu bulunan materyaller bunu teyit etmektedir. 17 Eylül 2007'de Marmaris Müzesi'ndeki basın toplantısı}... Bölgeye Karia adı Kar'ın ülkesi anlamı da sonradan verilmiştir. Ege ve Akdeniz'in kıyılarının bereketi, bölgeyi devamlı çekici kılmıştır. Şehir Rodos ve Ege adalarına açılan en önemli köprüdür. Böylece Marmaris zaman içinde pek çok medeniyetin hüküm sürdüğü bir yer haline gelmiştir.
Bölgede yapılacak gezilerde Karia, Rodos ve ada uygarlıkları, Mısır, Asur, İon, Pers, Makedon, Suriye, Roma, Bizans, Selçuklu ve Osmanlı medeniyetlerinin izlerini görmek mümkündür. Fiskos kentin ilk adıdır. Bugün Asartepe denilen mevkide kalıntıları görülebilir.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2024 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Muğla'nın Toplam Nüfusu 96.589 kişidir.
4.1.3 - Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler Doğrultusunda Analizi
Türkiye Ekonomik Görünüm
2025 yılının ilk üç aylık dönemi, 2024 yılından süregelen jeopolitik riskler ile ekonomik dengesizlikleri devralmış görünmektedir. Ortadoğu ve Ukrayna'daki savaş ortamı tansiyonu artırırken ABD'de 20 Ocak'ta göreve başlayan Trump 'ın küresel anlamda etki yaratan gümrük vergilerini artırması bir anda sistemik riskleri ön plana çıkarmıştır. ABD Başkanı Trump, dış ticaret açığı verdiği ülkeler başta olmak üzere gümrük vergilerini çok hızlı bir biçimde artıracağını açıklarken özellikle Çin'e yönelik oldukça sert bir tutum takınmıştır. Trump, iki komşu ülke olan Meksika ve Kanada'ya yönelik gümrük vergilerini de yükseltmiştir. Sadece bununla yetinmeyip, Grönland ve Panama'dan toprak talebinde bulunmuştur. Bu sıra dışı uygulamalar küresel ekonomi için ciddi bir belirsizlik kaynağı olmuştur. ABD Merkez Bankası da Trump'ın uygulamaya koyduğu yeni maliye politikaları nedeniyle oldukça muhafazakâr davranmaya başlamıştır. ABD Başkanının uygulamaya çalıştığı ekonomi politikaları diğer ülkelerin para ve maliye politikaları üzerinde de baskı oluşturmuştur.
Dünya ekonomisinde "II. Dünya Savaşı"ndan bu yana görülen en radikal değişikliklerden birisi olan korumacı yaklaşım ve yaptırım silahına dayalı ekonomik anlayış pek çok ülkeyi bölgesel iş birliklerine zorlamaktadır. Diğer yandan yeni lojistik ağların kurulması, ödeme sistemleri, ihracatın zorlaşması, rekabetin artması gibi bu sürecin artçı dengesizlikleri de hayata geçmeye adaydır.
ABD'nin başlattığı gümrük vergisi artışı diğer ülkeler arasında da mütekabiliyete neden olacağından küresel büyümede yaşanacak kaybın ötesinde başta maliyet enflasyonunun artması sonrasında da stagflasyonist eğilimlerin güçlenmesinden endişe duyulmaktadır. Benzer risk ve endişelerin uluslararası finans kurumlarının raporlarına da yansıdığı gözlenmektedir.
IMF Dünya Ekonomik Görünüm Raporu Nisan sayısında ticaret gerilimlerinin hızla tırmanması ve politika belirsizliklerinin artması nedeniyle küresel ekonomik büyüme tahminlerini bu yıl için %2,8'e ve gelecek yıl için %3'e düşürmüştür. Fon'un Ocak ayında yayımlanan tahminlerinde, dünya ekonomisinin bu yıl ve gelecek yıl %3,3 büyümesi öngörülmüştü.
IMF raporunda öne çıkan başlıkları şöyle özetleyebiliriz:
* ABD tarafından açıklanan ve uygulamaya konan bir dizi yeni tarife ile ticaret ortaklarının misillemeleri nedeniyle yürürlükteki gümrük vergisi oranlarının son yüzyılda görülmeyen seviyelere ulaştığı belirtilen raporda, bu durumun büyüme üzerinde büyük bir olumsuz şok etkisi yarattığı kaydedildi.
* "Ticaret gerilimlerinin hızla tırmanması ve politika belirsizliğinin son derece yüksek seviyelere ulaşmasının küresel ekonomik faaliyet üzerinde önemli bir etki yaratması
beklenmektedir," değerlendirmesinde bulunuldu.
* Gelişmiş ekonomilerde büyümenin bu yıl %1,4 ve gelecek yıl %1,5 olmasının beklendiği belirtilen raporda, gelişmekte olan ekonomilerde büyüme hızının bu yıl %3,7 ve gelecek yıl %3,9 olmasının öngörüldüğü aktarıldı.
* Küresel manşet enflasyonun ise Ocak ayındaki beklentilere kıyasla biraz daha yavaş bir hızda gerileyerek 2025'te %4,3, 2026'da ise %3,6 olmasının beklendiği belirtildi.
* Yoğunlaşan aşağı yönlü risklerin küresel ekonomik görünüme hâkim olduğu aktarılan raporda, ticaret savaşının tırmanmasının ve ticaret politikası belirsizliğinin daha da
artmasının kısa ve uzun vadeli büyümeyi daha da azaltabileceği ifade edildi.
Söz konusu raporda Türkiye ile ilgili olarak ise büyümenin bu yıl %2,7 olacağı ifade edildi. IMF, 2024 yılının Ekim ayında yayımladığı Global Ekonomik Görünüm Raporu'nda Türkiye için aynı tahminde bulunurken, 2025 yılı Ocak ayında yayımladığı ara raporda tahminini %2,6'ya güncellemişti. 2024 yılı için ortalama tüketici fiyatları beklentisini %33'ten %35,9'a çıkarırken, 2026 yılı için beklentisini %22,8 olarak belirledi.
Türkiye'nin göreceli olarak ABD gümrük vergilerinden daha az oranda etkileneceği beklentisi, petrol, doğalgaz ve bazı temel girdi maliyetlerinde yaşanan fiyat gerilemeleriyle birlikte para politikasında Mart ortasından bu yana yaşanan daha fazla sıkılaşmanın da yarattığı nisbi koruma etkisi olduğu söylenebilir. Ancak enflasyonda hâlâ katı bir seyrin sürmesi, faiz oranlarının buna bağlı yüksek seyri, yapısal anlamda risk unsuru olarak dikkat çekmektedir.
Küresel ekonomide 2024 yılı boyunca genellikle yaşanan faiz indirimleri ve canlandırıcı ekonomi politikaları başta ECB ve Fed olmak üzere hayata geçirilmiştir. Gelişmiş ülkelerden Japonya bu konuda ayrışmış görülmektedir. 2025 yılının ilk çeyreğinde ise ticaret savaşlarına paralel olarak Fed'in oldukça temkinli bir tutum sergilediğini, ECB'in ekonomik aktiviteyi artırmak için daha fazla çaba gösterdiğini rahatlıkla ifade edebiliriz. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)
| Harcamalar Yöntemiyle Cari Fiyatlarla Gayri Safi Yurtiçi Hasıla | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GSYH (milyon TL) |
Kişi Başı Gelir (IL) |
GSYH (milyon Dolar) |
Kişi Başı Gelir (Dolar) |
Büyürme ( 96 ) |
Yıl İçi Ortalama Kur (Dolar/TL) |
||||||
| 2018 | 3.758.773 | 46.167 | 797.124 | 9.792 | 3,00 | 4,72 | |||||
| 2019 | 4.317.787 | 52.316 | 760.355 | 9.213 | 0,90 | 5,68 | |||||
| 2020 | 5.048.567 | 60.541 | 717.092 | 8.599 | 1,90 | 7,04 | |||||
| 2021 | 7.256.142 | 85.759 | 807,924 | 9.549 | 11,40 | 8,98 | |||||
| 2022 | 15.011.776 | 176.654 | 905.814 | 10.659 | 5,50 | 16,57 | |||||
| 2023 | 26.545.722 | 311.110 | 1.130.009 | 13.243 | 5,10 | 23,49 | |||||
| 2024 | 43.410.514 | 507.615 | 1.322.408 | 15.463 | 3,20 | 32,83 |
(Kaynak: (Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)
Gayrimenkul Sektörü:
Yarattığı katma değer ve istihdam olanaklarıyla ülke ekonomileri için çoğu zaman kaldıraç görevi üstlenen inşaat sektörü ayrı bir öneme sahiptir. Zira günümüzde inşaat, yalnızca çevrenin inşa edilmesini değil, bakım, onarım ve işletilmesine katkıda bulunan faaliyetlerin tümünü içerecek şekilde değerlendirilmektedir. Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden birisi de konut satış rakamlarıdır. 2025 yılı ilk çeyreğinde konut satışları toplamı 335.786 adet olarak gerçekleşmiştir. 2024 yılının aynı dönemine göre %20 dolayında bir artış görülmüştür. Aynı dönemdeki satışların 51.729 adeti ipotekli olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre %87'lik bir artışı işaret etmektedir. İlgili dönemde ilk el satışlar 99.876 adet, ikinci el satışlar ise 235.910 adet olarak kayıtlara geçmiştir.
Yılın ilk üç ayında gayrimenkul piyasası canlı sayılabilecek rakamlara sahip olmuştur. Canlılığın nedeni olarak; faizlerdeki düşme beklentisi, buna bağlı olarak gayrimenkul fiyatlarında olan/olabilecek artış beklentisi, göreceli konut kredilerine ulaşılabilirliğin artması, faiz, altın, KKM gibi yatırım araçlarından gelir elde edenlerin bu geliri gayrimenkulde değerlendirmek istemeleri sayılabilir. Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye'den 2025 yılının ilk üç ayında aldığı konut adedi 4.578 olmuştur. 2012 yılında yapılan yabancı uyruklu kişilere taşınmaz satışıyla ilgili düzenleme sonrasında başta konut olmak üzere diğer taşınmaz çeşitlerine de ciddi bir yabancı ilgisi yaşanmaya başlamıştı. Yabancı tabiiyetli gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye'de gayrimenkul almasıyla ilgili bu düzenlemeden sonra artan ilgi, oturma izni ve vatandaşlık verilmesiyle 2022 yılına kadar güçlü bir trendle seyretmiş, ancak son birkaç yılda oldukça zayıflamış görünmektedir. Bunun nedenleri olarak, iç ve dış konjonktürde görülen değişimler, TL'nin göreceli olarak değerli olması ve konut fiyatlarının yüksekliği gösterilebilir. Konuyla ilgili diğer ilginç bir durum ise geçmişte konut alıp vatandaşlık, oturma izni gibi hakları edinmiş kişilerin sahip oldukları gayrimenkulleri satmalarıdır.
Son iki buçuk yıldır uygulanan enflasyonla mücadele programı belli oranda başarı kazanıp dezenflasyon yaşandıysa da hali hazırda devam eden yapışkan ve katı eğilim tüm varlık fiyatlarını etkilediği gibi gayrimenkul fiyatlarını da etkilemiştir. TCMB tarafından açıklanan konut fiyat endeksine (KFE) baktığımızda nominal artışın sürmesine karşın reel fiyatların hâlâ enflasyonun altında olduğu gözlenmektedir. Her ne kadar reel fiyatlar enflasyonun altında da olsa eğilime baktığımızda reel anlamda değerleme sürecinde artan bir ivme dikkat çekmektedir.
2025 Mart ayında bir önceki aya göre %2,0 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %32,3 oranında artmış, reel olarak ise %4,2 oranında azalmıştır..3 Üç büyük şehirdeki fiyat değişimlerini incelediğimizde ise 2025 Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla %30,7, 38,6 ve 32,5 oranlarında artışlar gözlenmiştir.
Gerek uygulanan politikaların etkisi, gerekse talepte geçtiğimiz yıl yaşanan yavaşlamayla birlikte inşaat maliyetlerinde 2024 yılı bahar aylarından bu yana keskin bir düşüş gözlenmiştir. TÜİK verilerine göre, inşaat maliyet endeksi 2025 Şubat ayında bir önceki aya göre %1,24 artmış, bir önceki yılın aynı ayına göre %23,94 yükselmiştir. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,99 artarken, işçilik endeksi %0,02 azalmıştır. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %19,49, işçilik endeksi %32,38 yükselmiştir.
Gayrimenkul sektörü ve ekonominin önemli bir göstergesi de yapım ruhsatları ile yapı kullanım izinlerindeki eğilimdir. Bu göstergeler hem ekonomik beklentileri okumak hem de sektörün ekonomik ve üretim kaynaklı eğilimini ölçmek adına değerlidir. TÜİK tarafından Şubat ayında açıklanan (IV. Çeyrek: Ekim-Aralık, 2024) yapı ruhsatı verilen bina sayılarına baktığımızda; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %16,7, daire sayısı %17,4 ve yüz ölçüm %16,5 azalmıştır. Aynı döneme ait yapı kullanım izinleriyse; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %10,5, daire sayısı %16,9 ve yüz ölçüm %13,3 artmıştır. Yapı ruhsatlarının göreceli olarak zayıf olması konut arzının ortalama 800-850.000 civarında olan doğal talebin altında kalmasına neden olmuştur. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)
TRGYO-2503075 MARMARİS (NETSEL MARİNA) 31
Alışveriş Merkezi Piyasasına İlişkin Veri ve Analizler
2024 yılı itibariyle perakende ciro endeksinin ocak ayında 2.502'ye, Kasım ayında ise 3.895'e ulaşması sektörün güçlü bir büyüme trendi içinde olduğunu göstermektedir. 2024 yılı ziyaretçi sayısı endeksi, 2023'ün güçlü toparlanmasından sonra daha dengeli bir büyüme göstermiştir. 2024 yılında alışveriş merkezlerinin ciro ve ziyaretçi sayılarındaki büyüme ivmesi biraz yavaşlamış olsa da artış eğilimi devam etti. İstanbul'daki AVM'lerde getiri oranı %8 civarında seyretmeye devam ediyor.
2025 yılı Nisan sonu itibarıyla Türkiye'deki mevcut alışveriş merkezi arzı 439 adetle yaklaşık 14 milyon m2 seviyesindedir. Organize perakende yoğunluğu ülke genelinde 1.000 kişi başına 164 m² kiralanabilir alanken, İstanbul'da 338 m² ile ülke ortalamasının yaklaşık iki katıdır. Ankara 278 m² perakende yoğunluğu ile öne çıkan şehirler arasındadır. 2025 yılında 162.000 m² kiralanabilir alana sahip beş yeni alışveriş merkezinin açılması planlanmaktadır. Yıl sonu itibarıyla Türkiye genelinde toplam arzın 14,2 milyon m²'ye, perakende yoğunluğunun 166 m² seviyesine çıkması beklenmektedir.(Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)
| Yıllara Göre AVM Sayısı ve Toplam Kiralanabilir Alan (TKA) | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2010 | 2011 2012 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 | 2022 2023 2024 2025 | ||||||||||||
| Açık AVM Sayısı |
208 | 246 | 271 298 | 322 | 352 - - | 377 405 405 425 431 431 437 437 | 442 | 444 | 446 446 446 4439 | |||||
| TKA (bin m2) |
5,862 | 7.019 7.840 | 8.749 9.522 10.50 11.158 12.268 12.971 13.234 13.906 14.010 14.129 | 14.020 |
Turizm Sektörüne İlişkin Veri ve Analizler
Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan elde edilen verilere göre 2025 yılının birinci çeyreğinde Türkiye'ye gelen toplam ziyaretçi sayısı yaklaşık olarak 3,3 milyon olurken, 2024 yılının aynı döneminde bu sayının 3,04 milyon olarak kaydedildiği gözlemlenmektedir. Gelen turist sayıları bir önceki yılın aynı dönemiyle karşılaştırıldığında gelen turist sayısında %10'luk bir artış gözlemlenmiştir. 2025 yılının birinci çeyreğinde Türkiye'ye gelen 3,3 milyon yabancı turistin %53'ü İstanbul'a, %5'i Ankara'ya, %5'i İzmir'e, %3'ü Antalya'ya ve %0,4'ü ise Muğla'ya gelmiştir.
İşletme Belgeli ve Yatırım Belgeli tesis sayıları incelendiğinde Türkiye genelinde toplam 882.000 oda kapasitesiyle 21.417 işletme belgeli, 66.000 oda kapasitesiyle 627 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülmektedir. İşletme belgeli tesislerin şehir kırılımlarına bakıldığında birinci sırayı 3.089 tesis ve 125.000 oda kapasitesiyle İstanbul çekmekte, onu takiben 2.840 tesis ve 109.000 oda kapasitesiyle Muğla gelmektedir. Antalya ise 2.650 işletme belgeli tesise ve 290.000 oda arzına sahiptir. Yatırım belgeli tesisler göz önünde bulundurulduğunda yakın gelecekte mevcut otel arzına dahil olacak 627 tesis içinde en büyük payı 85 tesis ve yaklaşık 8.000 oda kapasitesiyle İstanbul almakta, onu takiben 80 tesis ve 15.000 oda kapasitesiyle Antalya, 60 tesis ve 7.000 oda kapasitesiyle Muğla gelmektedir.
TRGYO-2503075 MARMARİS (NETSEL MARİNA) 33
2025 yılı birinci çeyreği itibariyle Türkiyen genelinde yatak doluluk oranı %31,6'dır. 2024 yılına bakıldığında yatak doluluğu en yüksek olan şehir %68 ile Antalya, onu takiben %59 ile Muğla ve %55 ile İstanbul gelmektedir. İzmir ve Ankara'nın yatak doluluk oranları sırasıyla yaklaşık %43 ve %41 olmuştur.
Milliyetlere göre geliş dağılımı incelendiğinde, 2025 yılının ilk çeyreğinde 463.000 giriş ile İran birinci, 371.000 giriş ile Rusya ikinci, 330.000 giriş ile Almanya üçüncü sırada yer almaktadır. 2024 yılının aynı dönemine kıyasla İran'dan gelen turist sayısı %6 artmış, Rusya'dan gelen turist sayısında %14,4 oranında bir düşüş yaşanmış, Almanya'dan gelen turist sayısı ise neredeyse sabit kalmıştır (%0,2 düşüş). 2024 yılına bakıldığında ise 6,7 milyon kişi ile Rusya birinci, 6,6 milyon kişi ile Almanya ikinci, 4,4 milyon kişi ile Birleşik Krallık üçüncü sırada yer almaktadır
2025 yılının birinci çeyreğinin doluluk oranları bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %0,6 artış göstermiş olup, Türkiye genelinde %52,8 olarak kaydedilmiştir. Oda fiyatları ise yine 2024 yılının birinci çeyreğine kıyasla %19,8 artış göstererek, 2025 yılının birinci çeyreğinde Türkiye genelinde ortalama 91,84 EUR olarak kaydedilmiştir. 2025 yılının birinci çeyreğinde İstanbul'daki otel doluluk oranı, bir önceki yılın aynı dönemine göre %1,2 artış göstererek %59 seviyesine ulaşmıştır. Aynı dönemde ortalama oda fiyatı %16,2 artışla 103,32 Euro olarak gerçekleşmiştir. Ankara'da doluluk oranı %1,7 artarak %55,3'e yükselirken, ortalama oda fiyatı %19,3 artarak 84 Euro olmuştur. İzmir'de doluluk oranı %1,7 artışla %53,2'ye çıkarken, oda fiyatı %22,3 artarak 98,2 Euro seviyesine ulaşmıştır. Bodrum'da ise doluluk oranı %28,1 oranında düşerek %12'ye gerilemiş, buna karşın oda fiyatı %51,3 artarak 114,15 Euro
Londra'da 2025 yılının birinci çeyreğinde otel doluluk oranı bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %0,4 düşüş göstererek %72,6 olarak kaydedilmiştir. Aynı dönemde oda fiyatları da %2,4 azalarak 183,33 EUR seviyesine gerilemiştir. Dubai'de ise 2025 yılı birinci çeyreğinde doluluk oranı geçen yılın aynı dönemine kıyasla %1,4 artışla %82,2 olarak gerçekleşmiştir. Oda fiyatları da aynı dönemde %2,2 artış göstererek 201,84 EUR seviyesine ulaşmıştır. 2025 yılının birinci çeyreğinde ortalama oda fiyatları açısından Londra ilk sırada yer alırken, Dubai ikinci, İstanbul ise üçüncü sıradadır. Doluluk oranlarında ise sıralama değişmekte; Dubai birinci, Londra ikinci, İstanbul ise üçüncü sırada yer almaktadır. 2024 yılı verilerine göre İstanbul ile kıyaslandığında, doluluk oranları açısından Londra %17,1, Dubai ise %13 daha yüksek seviyededir. Oda fiyatlarında ise Londra, İstanbul'un %107; Dubai ise %50 üzerinde konumlanmaktadır. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)
olmuştur.
| Ç1'25 | 116.984 11.884 | 1.780.954 | 174.568 169.117 | 1.095.641 | TÜRKİYE 3.349.148 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ç1º24 | 98.479 9.354 | 1.517.615 | 131.337 136.970 | 1.141.710 | TÜRKİYE 3.035.465 |
| İşletme ve Yatırım Belgeli Tesis Sayısı | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| İşletme Belgeli | Yatırım Belgeli | |||||
| Tesis Sayısı | Oda Sayısı | Tesis Sayısı | Oda Sayısı | |||
| ANTALYA | 2.650 | 290,551 | 80 | 14,905 | ||
| MUGLA | 2.840 | 109.217 | 60 | 7.192 | ||
| İSTANBUL | 3.089 | 125.189 | 85 | 8.882 | ||
| İZMİR | 1.857 | 42.539 | ટેટ | 5.330 | ||
| ANKARA | 377 | 21.869 | 10 | 1.045 | ||
| DİĞER | 10.604 | 292.625 | 337 | 29.105 | ||
| TÜRKİYE | 21.417 | 881,990 | 627 | 66.459 |
| Toplam Turist ve Harcamalar | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Toplam Yabancı Turist (Bin Kışi) | Kişi Başı Harcama (USD) | ||||
| C1'23 | 8.181.566 | 1.019 | |||
| C2'23 | 13.995.495 | 951 | |||
| (3.23 | 22,428,234 ਰੇ ਰੇਵ |
||||
| Ç4'23 | 12.472.145 954 |
||||
| 2023 TOPLAM | 57.077.440 | 979 | |||
| C1'24 | 9.010.090 | 975 | |||
| (2'24 | 16.097.884 | 924 | |||
| C3.24 | 23.206.579 1,001 |
||||
| C4'24 | 13.917.894 981 |
||||
| 2024 TOPLAM | 62.232.447 | 972 |
| Türkiye Doluluk ve Oda Fiyatları - STR Verileri | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Doluluk (%) | ADR (€) | |||||||
| 2023 | 2024 | C1'24 | C1'25 | 2023 | 2024 | C1'24 | C1.25 | |
| İSTANBUL | 64,8 | 69,2 | ਟੋਲ, ਤੋ | 59,0 | 87,66 | 10,17 | 88,89 | 03,32 |
| İSTANBUL Değişim |
46,8 | %1,2 | %25,7 | %16,2 | ||||
| ANKARA | 56,3 | 58.4 | ਟੈਂਡੀ ਕੀ | ਟੇਟ ਤੋ | 50,61 | 76,80 | 70,14 | 83,68 |
| ANKARA Değişim |
43.7 | %1,7 | %51,7 | %19,3 | ||||
| İZMİR | 60,4 | 64,8 | 52,3 | 53.2 | 63,53 | 91.65 | 80,31 | ਰੇ8 25 |
| İZMİR Değişim |
%7.3 | %1,7 | %44.3 | %22,3 | ||||
| BODRUM | 40,7 | 41,1 | 16,7 | 12,0 | 384,46 | 515,58 | 75,46 | 114,15 |
| BODRUM Değişim |
%1,0 | -%28,1 | %34,1 | %51,3 | ||||
| TÜRKİYE | 59,3 | 62,6 | 52,5 | 52,8 | 80,89 | 106,46 | 76,63 | 91,84 |
| TÜRKİYE Değişim |
%5,6 | 960,6 | %31,6 | %19.8 |
| İstanbul ve Emsal Şehirler - STR Verileri | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Doluluk (%) | ADR (€) | |||||||
| 2023 | 2024 | C1'24 | C1'25 | 2023 | 2024 | C1'24 | C1.25 | |
| ISTANBUL | 64,8 | 69,2 | 58,3 | 59,0 | 87,66 | 110.17 | 88,89 | 103,32 |
| ISTANBUL Değişim |
66.8 | %1,2 | %25,7 | %16,2 | ||||
| LONDRA | 79,9 | 81,0 | 72,9 | 72,6 | 228,41 | 228,07 | 187,76 | 183,33 |
| LONDRA Değişim |
%1,4 | -%0,4 | -%0,1 | -%2,4 | ||||
| DUBAI | 77,3 | 78,1 | 81,1 | 82,2 | 165,07 | 165,47 | 197,44 | 201,84 |
| DUBAI Degisim |
%1,0 | %1,4 | %0,2 | %2,2 |
4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler
Değerleme hizmetini sınırlayıcı/kısıtlayıcı herhangi bir unsur bulunmamaktadır.
4.3 - Bilgilerin Kaynağı
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Marmaris Belediyesi İmar Müdürlüğü, Web Tapu Müdürlüğü, Muğla Büyükşehir Belediye Başkanlığı, Torunlar GYO A.Ş. ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler
4.4.1 - Olumlu Faktörler
- * Merkezi bir konumda yer almaktadır.
- * Toplu taşıma ve özel araçlarla ulaşım imkanları rahattır.
- * Ruhsat ve Yapı Kullanma İzin Belgeleri mevcuttur.
- * Nitelikli ve bilinen yapılardandır.
4.4.2 - Olumsuz Faktörler
* Belirli alıcı kitlesine hitap etmektedir.
5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
5.1 - Pazar Yaklaşım Yöntemi
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER
Değerleme konusu projeye ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında;
-Netsel Marina'nın mevcut durum değerinin tespitinde Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı ve Nakit Akışı (Gelir) Yaklaşımı yöntemi,
- Pazar Yaklaşımı Yöntemi; arsa değerinin tespitinde kullanılan ortalama birim m² kira değerlerinin takdir edilmesinde kullanılmıştır.
6.1 - Pazar Yaklaşımı
Arsa Emsalleri
1 Diomand48 Gayrimenkul
Tel 0 (532) 409 24 81
Söğüt Mahallesinde, kıyı şeridinde yer almakta olan 135 ada 53 parsel 4.438 m² yüzölçüme sahip arsa 400.000.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. Kırsal Nitelikli Turizm Tesis Alanı olduğu bilgisi edinilmiştir.
| SATILIK | 4438 .-M² |
400.000.000 .-TL |
90.131 .-TL/M² |
|
|---|---|---|---|---|
| -- | --------- | -------------- | --------------------- | ------------------- |
2 TT Gayrimenkul
Tel 0 (532) 792 52 70
Bozburun Yeşilova Mahallesinde, kıyı şeridinde yer almakta olan 313 ada 2 parsel 2.353 m² yüzölçüme sahip arsa 150.000.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. 25.000'lik planda tarım alanında olduğu bilgisi edinilmiştir.
| SATILIK 2353 .-M² |
150.000.000 63.748 .-TL .-TL/M² |
|---|---|
| ------------------------- | ------------------------------------------ |
3 SD Gayrimenkul Turizm
Tel 0 (541) 807 12 74
Söğüt Mahallesinde, kıyı şeridinde yer almakta olan 110 ada 6-7-8 parseller 2.800 m² yüzölçüme sahip arsa 135.870.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. 25.000'lik planda Marjinal tarım alanında olduğu bilgisi edinilmiştir.
| .-M² .-TL .-TL/M² |
|---|
| ------------------------- |
4 Soydan Gayrimenkul
Tel 0 (533) 958 85 90
Söğüt Mahallesinde yer almakta olan 217 ada 6 parsel 1.916 m² yüzölçüme sahip arsa 80.000.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. Kırsal Nitelikli Turizm Tesis Alanı olduğu bilgisi edinilmiştir.
5 Gold Prestige
Tel 0 (532) 355 55 07
Adaköy Mahallesinde, kıyı şeridinde, Adaköy Marinaya bitişik konumda, yarım ada üzerinde yer almakta olan 138 ada 3 parsel 4.587 m² yüzölçüme sahip arsa 125.000.000.-TL olarak pazarlanmaktadır.Milli park alanında kaldığı bilgisi edinilmiştir.
| SATILIK | 4587 | 125.000.000 | 27.251 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
6 Datça Remax Badem
Tel 0 (537) 030 84 84
Datça İskele Mahallesinde, kıyı şeridinde yer almakta olan 262 ada 1 parsel 3.475 m² yüzölçüme sahip arsa 170.000.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. Emsal 0,50 Turizm Tesis Alanında yer aldığı bilgisi edinilmiştir.
| SATILIK | 3475 .-M² |
170.000.000 .-TL |
48.921 .-TL/M² |
|
|---|---|---|---|---|
| -- | --------- | -------------- | --------------------- | ------------------- |
7 Canbey Emlak
Tel 0 (532) 424 28 96
Datça Mahallesinde, kıyı şeridinde yer almakta olan 213 ada 9 parsel 3.490 m² yüzölçüme sahip arsa 150.000.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. Emsal 0,30, 2 kat Turizm Tesis Alanında yer aldığı bilgisi edinilmiştir.
| SATILIK | 3490 | 150.000.000 | 42.980 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
8 Keller Willams Karia
Tel 0 (541) 226 70 20
Datça Mesudiye Mahallesinde, kıyı şeridinde yer almakta olan 101 ada 64 parsel 1.399 m² yüzölçüme sahip arsa 140.800.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. Parsel üzerinde 4 adet bungalov yapı olduğu bilgisi alınmıştır. İmar planında Turizm + Ticaret alanında yer aldığı bilgisi alınmıştır.
| SATILIK | 1399 .-M² |
140.800.000 .-TL |
100.643 .-TL/M² |
|
|---|---|---|---|---|
| -- | --------- | -------------- | --------------------- | -------------------- |
9 Biz Diamond Group
Tel 0 (506) 976 33 88
Marmaris Hisarönü Mahallesinde, sahile yakın konumda yer almakta olan 160 parsel 18.920 m² alana sahip olup, 1.189 m² yüzölçüme sahip arsa hissesi 37.850.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. Parselin Turizm + Konut Alanında yer aldığı bilgisi edinilmiştir.
| 1189 37.850.000 31.833 SATILIK .-M² .-TL .-TL/M² |
|---|
| -------------------------------------------------------------------- |
EMSAL KROKİSİ
Kiralık Bina Emsalleri
TEL 1 ; ALINAN BİLGİ 1 Beyan Eden Kişi, Kurum 0
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bodrum, zemin, 4 normal kat olmak üzere 6 katlı bina 2.500 m2 alan kullanımına sahip olup 650.000.-TL bedelle kiralıktır. Taşınmazın yeni tadilat gördüğü bilgisi alınmıştır.
.-M² .-TL .-TL/M² KİRALIK 2500 650.000 260
TEL 1 ; ALINAN BİLGİ 2 Beyan Eden Kişi, Kurum 0
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda 30 yıllık 3 katlı bina 1.400 m2 alan kullanımına sahip olup 435.000.-TL bedelle kiralıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² KİRALIK 1400 435.000 311
TEL 1 ; ALINAN BİLGİ 3 Beyan Eden Kişi, Kurum 0
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Lizbon Caddesi üzerinde 17 yıllık 6 katlı bina 3.000 m2 alan kullanımına sahip olup 400.000.-TL bedelle kiralıktır. Taşınmazın açık ve kapalı otopark alanı ve 250 m2 açık alanı olduğu beyan edilmiştir.
.-M² .-TL .-TL/M² KİRALIK 3000 400.000 133
TEL 1 ; ALINAN BİLGİ Beyan Eden Kişi, Kurum 0 4
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda 30 yıllık 4 katlı bina 1.255 m2 alan kullanımına sahip olup 340.000.-TL bedelle kiralıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² KİRALIK 1255 340.000 271
6.1.2 - Emsallerin Değerlendirilmesi ve Parselin Değeri
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA - 236 ADA 5 PARSEL) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL (1) | EMSAL (4) | EMSAL (6) | EMSAL (7) | EMSAL (8) |
| SATIŞ FİYATI | 400.000.000 | 80.000.000 | 170.000.000 | 150.000.000 | 140.800.000 | |
| SATIŞ TARİHİ | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | |
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ALAN | 25.070,00 | 4.438 | 1.916 | 3.475 | 3.490 | 1.399 |
| BİRİM M² DEĞERİ | 90.131 | 41.754 | 48.921 | 42.980 | 100.643 | |
| ALANA İLİŞKİN | ORTA KÜÇÜK | KÜÇÜK | ORTA KÜÇÜK | ORTA KÜÇÜK | KÜÇÜK | |
| DÜZELTME | -10% | -15% | -10% | -10% | -15% | |
| NİTELİĞİ | ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | ARSA |
| NİTELİĞİNE İLİŞKİN |
BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | |
| DÜZELTME | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| İMAR DURUMU | Yat Limanı Tesis Alanı |
Kırsal Nitelikli Turizm |
Kırsal Nitelikli Turizm |
Emsal: 0,50 Turizm |
Emsal: 0,30 Turizm |
Turizm Ticaret |
| İMAR DURUMUNA | ORTA KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | BENZER | BENZER | BENZER | |
| İLİŞKİN | 10% | 10% | 0% | 0% | 0% | |
| DÜZELTME KONUM |
ORTA KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | KÖTÜ | KÖTÜ | KÖTÜ | |
| KONUMA İLİŞKİN | 10% | 10% | 20% | 20% | 20% | |
| DÜZELTME | ||||||
| DİĞER BİLGİLER | Marina AVM Kİ Kurulu |
Boş Arsa | Boş Arsa | Boş Arsa | Boş Arsa | Boş Arsa Hisseli Mülkiyet |
| DİĞER BİLGİLERE | ORTA KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | KÖTÜ | |
| İLİŞKİN DÜZELTME |
5% | 5% | 5% | 5% | 20% | |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-20% | -10% | -10% | -10% | -20% | |
| TOPLAM DÜZELTME |
-5% | 0% | 5% | 5% | 5% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
65.900 | 85.624 | 41.754 | 51.367 | 45.129 | 105.675 |
Yukarıdaki karşılaştırma tablosunda değerlenen projenin arsa alanına en yakın olan 5 adet emsalden yararlanılmıştır. Diğer emsallerde belirtilen parsellerin alınan şifahi bilgilere göre imar koşulları ve alan bilgileri belirtilmiştir. Emsal karşılaştırma yöntemi 236 ada 5 parsel için düzenlenmiş olup, diğer parsellerin alan, konum ve niteliğine göre m² birim değeri takdir edilmiştir.
| PARSELLERİN ARSA DEĞER TABLOSU | ||||
|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Alanı (m²) | Birim m² Değeri |
Parselin Değeri (.-TL) |
| 236 | 5 | 25.070,00 | 65.900 | 1.652.113.000,00 |
| 101 | 4 | 436,00 | 82.000 | 35.752.000,00 |
| 101 | 6 | 11.975,80 | 73.000 | 874.233.400,00 |
| PARSELLERİN YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (.-TL) |
37.482 TL | 68.356 TL | 2.562.100.000 TL |
Parseller üzerinde "Netsel Marina" adı altında faaliyet gösteren marina yer almaktadır. Ancak taşınmazların malikinin Maliye Hazinesi olması, Netsel Turizm Yatırımları A.Ş. lehine taşınmazlar üzerinde 2037 yılına kadar üst hakkının olması ve bu üst hakkının kısmen veya tamamen devir ve temlikinin söz konusu olmaması nedeniyle taşınmazın tamamının kalan süre için üst hakkı değeri takdir edilmiştir. Kalan süre olarak 12 yıl değerlemede dikkate alınmıştır.
| ARSA BİRİM DEĞERİ HESAPLAMASI | ||||
|---|---|---|---|---|
| Arsaların Toplam Değeri | 68.356 | -TL | ||
| Üst Hakkı Oranı Katsayısı* | 67% | |||
| Üst Hakkı Kalan Süre Katsayısı** | 0,24 | |||
| Birim Arsa Değeri ( TL) | 11.216 | -TL/M² |
ARSA TOPLAM (İRTİFAK HAKKI) DEĞERİ HESAPLAMASI
| Toplam Yaklaşık Arsa Değeri (TL) | 420.394.000 | -TL |
|---|---|---|
| Toplam Arsa Değeri | 420.393.551 | -TL |
| Toplam Arsa Yüzölçümü | 37.481,80 | M² |
| Arsa Üst Hakkı Birim Değeri | 11.216 | -TL/M² |
Bu bedel, şirketin üst hakkı sözleşmesi ile belirlenen tüm yükümlülüklerini yerine getirmesi ve kullanım hakkının süresi boyunca kesintiye uğramaması koşuluyla ve şirket ya da idare tarafından sözleşmenin herhangi bir sebeple fesih edilmeyeceği kabulüne dayalıdır.
6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
Arsa değeri için bölgede piyasa yaklaşımı için kullanılabilecek emsaller araştırılmıştır. Taşınmazın çevresinden alınan emsallerin incelenmesi sonucunda arsa birim değeri, değerleme konusu parseller için takdir edilmiştir. Taşınmazların üst hakkı olması nedeni ile üst hakkı değeri hesaplaması yapılmıştır.
Parseller için dikkate alınan ruhsat, iskan ve mimari projesine göre parsel üzerinde toplam 11.046,70 m² inşaat alanlı Marina ve AVM bulunmaktadır. Yapı ruhsatına ve iskan belgesine göre yapı sınıfı VA' dır.
2025 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri tablosuna göre 4B yapı sınıfına ait birim maliyet 21.300.- TL/m²'dir.
2025 Emlak Vergisi Genel Tebliği'ne göre Ticarethane ve İşyerleri' nin ortalama birim m² değeri 15.974,76-TL/m²'dir.
Bu yapı birim maliyetleri ilgili kurumlar tarafından genel olarak hazırlanıp ilan edilen değerlerdir. Görüldüğü üzere resmi olarak yayınlanan iki belgede de birim m² maliyetleri arasında farklılık bulunmaktadır. Yapı birim maliyetleri yapılacak inşaatlar için genel ve yaklaşık olarak belirlenen rakamlar olup, bu birim değerler dikkate alındığında iki farklı bölgede, farklı özelliklerdeki ancak aynı yapı sınıfındaki iki yapının bina maliyetleri aynı çıkabilmektedir. Oysaki inşaatın yapılacağı bölge, kat yüksekliği, kat adedi, dış duvar tipi, bodrum katın olup olmaması gibi daha birçok değişkenler bina maliyetini önemli derecede etkileyebilmektedir. Özel piyasa şartlarında özel pozlarla yeni birim fiyatlar düzenlenebilmektedir. Yapıların özelliklerine, kullanılan malzemelerin kalitesine göre birim m² maliyetlerinde değişiklikler olabilmektedir. Mevcut yapının inşaat kalitesi, yıpranma payı, tadilat durumu vb. özellikleri dikkate alınarak kiralanabilir alan ve ortak alanlar için ayrı ayrı birim m² değeri öngörülmüştür.
Çevre düzeni, peyzaj maliyetinin yapıların toplam inşaat maliyetinin yaklaşık % 10'u olacağı varsayılmıştır.
Proje, ruhsat, mimari ve mühendislik bedeli toplam inşaat maliyetinin %5'i oranında olacağı varsayılmıştır.
Proje Geliştirme Maliyetinin, bölgede inşaat yapan firmalarla yapılan görüşmeler, projenin niteliği, il genelindeki diğer değişik özellikteki projeler ve mesleki tecrübeler sonucu elde edilen veriler analiz edilerek, toplam arsa+bina maliyetininin %10'u oranında olacağı kabul edilmiştir.
Emsallerin analizi sonucu elde edilen arsa değeri üzerine projenin öngörülen toplam maliyeti ve geliştirme maliyeti de ilave edilerek, projenin toplam değerine ulaşılmıştır.
| Projenin Tamamı İçin Öngörülen Maliyet | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Binalar | Yapı Birim Maliyeti (TL) |
İnşaat Alanı (m²) | Öngörülen Maliyet (TL) |
||
| Marina Yönetim | 16.500,00 | x | 421,62 | = | 6.956.730 |
| Ofis 1 | 16.500,00 | x | 191,00 | = | 3.151.500 |
| Ofis 2 | 16.500,00 | x | 90,00 | = | 1.485.000 |
| Saniter 1 | 16.500,00 | x | 376,00 | = | 6.204.000 |
| Trafı 1 | 7.440,00 | x | 108,40 | = | 806.496 |
| Havuz Altı | 16.500,00 | x | 48,00 | = | 792.000 |
| A Blok ( Yat Kulübü) | 16.500,00 | x | 250,52 | = | 4.133.580 |
| B Blok (Dükkan) | 20.625,00 | x | 433,15 | = | 8.933.719 |
| C Blok (Pub) | 16.500,00 | x | 109,84 | = | 1.812.360 |
| D Blok (Lokanta + Dükkan) |
16.500,00 | x | 1.455,21 | = | 24.010.965 |
| E Blok (Dükkan + Apart Daire) |
16.500,00 | x | 2.364,58 | = | 39.015.570 |
| F Blok | 16.500,00 | x | 569,38 | = | 9.394.770 |
| Kafeterya | 16.500,00 | x | 300,00 | = | 4.950.000 |
| Acil Hizmet Binası | 19.250,00 | x | 143,00 | = | 2.752.750 |
| Atölyeler | 16.500,00 | x | 110,00 | = | 1.815.000 |
| Saniter 2 | 16.500,00 | x | 376,00 | = | 6.204.000 |
| Yüzer İskeleler | 36.400,00 | x | 3.700,00 | = | 134.680.000 |
| Saha Kaplama Dolgu Maliyeti | = | 90.000.000 | |||
| = | 347.098.440 | ||||
| Çevre düzeni, peyzaj (%10) | 34.709.844 | ||||
| Projenin Toplam İnşaat Maliyeti (A) | 381.808.284 | ||||
| Proje, Ruhsat, Mimari ve Mühendislik Bedeli (%10) (C) | 19.090.414 | ||||
| Proje İçin Öngörülen Toplam Maliyet (A+B+C) | 400.898.698 |
(*) Tesis arazisinin yaklaşık 6.000 m2 lik bölümünün saha betonu ile donatıldığı tespit edilmiştir. Buna göre saha kaplaması ve peyzaj maliyeti ortalama 3.500,-TL/m2 olarak takdir edilmiş olup kalan kısmı dolgu maliyetidir.
| Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımına Göre Netsel Marina AVM'nin Toplam Değeri |
|
|---|---|
| NETSEL MARİNA'NIN ARSA DEĞERİ | 420.394.000 TL |
| PROJE İÇİN ÖNGÖRÜLEN TOPLAM MALİYET | 400.898.698 TL |
| PROJE GELİŞTİRME MALİYETİ | 82.129.270 TL |
| NETSEL MARİNA'NIN MEVCUT DURUM DEĞERİ | 903.421.968 TL |
| NETSEL MARİNA'NIN YUVARLATILMIŞ MEVCUT DURUM DEĞERİ |
903.400.000 TL |
Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımına Göre Netsel Marina AVM'nin Torunlar GYO A.Ş'nin %44,60 hissesinin Toplam Değeri
Netsel Marina'nın Yeniden İnşa Etme Yaklaşımı Yöntemine Göre Torunlar GYO A.Ş'nin %44,60 hissesinin Değeri
402.920.000 TL
6.3 - Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı Yöntemi)
İskonto Oranının Hesaplanması
Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır: Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi
Risksiz Getiri Oranı
Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası devlet tahvili faiz oranları baz alınmıştır. Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli TL cinsinden üzerindeki getirilerin ağırlıklı oranları kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile yaklaşık 10 yıl vadeli sabit faizli devlet tahvilinin faizi son 3 yıllık ortalaması yaklaşık %21,00 civarındadır.
Risk Primi
Eklenen risk primi ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmuştur. Bu riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti amacıyla hareket edilmiştir. Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir.
Marina ve AVM'nin konumu, niteliği vb. koşullar değerlendirilerek risk primi %6,00 olarak öngörülmüştür. İndirgeme Oranı %27,00 olarak alınmıştır.
6.3.1 - Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar
Netsel Marina ve Alışveriş Merkezine İlişkin Kabuller
Değerlemeye konu Netsel Marina ve Alışveriş Merkezi yönetimden alınan 2023 yılı, 2024 yılı ve 2025 yılı Mayıs Ayı sonuna kadar olan kiralamalara ilişkin tablolar, belgeler incelenmiş olup, kiralanabilir alan hesapları ve m² birim kira hesapları yapılmıştır. Tarafımıza iletilen listelerde kira bilgileri TL bazlı olup, nakit akışları da TL üzerinden yapılmıştır.
Torunlar GYO A.Ş.'den alınan kiralama alan bilgilerine göre Yat Kiralama alanı toplam 47.398 m² kiralanabilir alan olduğu ve doluluk oranı %81 olarak belirtilmiştir. AVM alanı toplam 6.367 m² kiralanabilir alan olduğu ve doluluk oranı %98 olarak belirtilmiştir.
Ayrıca kira sözleşmeleri ve gerçekleşen kiralama bilgileri de müşteriden temin edilerek incelenmiştir. 2025 yılının ilk 5 ayında gerçekleşen kira gelirleri incelenmiş olup, ortalama aylık kira değeri de incelenmiş ve 2025 yılı için potansiyel aylık kira birim değeriöngörülmüştür. Projeksiyon 2025-2026 döneminden başlayarak üst hakkı sözleşmesinin bitiş tarihi olan 2037 yılına (12 yıl süreli) kadar yapılmıştır.
Mağaza kira gelirleri haricinde işletme gelirleri, kioks, atm, baz istasyonu vb. gelir kaynakları "diğer gelirler" başlığı altında irdelenmiş olup, mevcut binada bu gelirlerin mağaza gelirlerinin %25'i oranında olduğu görülmüş ve bu oran kabul edilmiştir.
Toplam gelirlerinden her dönem %0,50 oranında olağan dışı kira kaybı olabileceği kabul edilmiştir.
Giderlere ilişkin bilgiler incelenmiş olup, geçmiş dönem sigorta gideri ve emlak vergisi bedellerinin gelecek dönemlerde öngörülen enflasyon oranında artacağı varsıylmıştır. Genel giderlerin toplam gelirlerin %25'i, diğer yinetim giderlerinin toplam gelirlerin %1'i ve bakım yenileme giderlerinin toplam gelirinin %5'i oranında olacağı kabul edilmiştir.
Taşınmazlar üzerinde 22.12.1988 tarihinden başlamak üzere 49 yıllığına üst hakkı kurulmuştur. Müşteri tarafından ibraz edilen 24.12.2024 tarihli resmi sened belgesine göre "4916 sayılı kanunun geçici 2. maddesi uyarınca yapılacak işlemlerden dolayı tespit edilen üst hakkı bedeli 7.129.594.-TL'dir. Müteakip yıllar üst hakkı bedelleri alınarak TÜİK tarafından yayımlanan TÜFE 'de meydana gelen artış oranının bir önceki yıl kullanım bedeli ile çarpımı suretiyle bulunacak miktarın önceki yıl kullanım bedellerine ilavesi suretiyle arttırılarak tahsil edilecektir. İrtifak hakkı kurulan Hazine taşınmazı üzerinde yapılacak tesisin bizzat hak işletilmesi halinde, bu tesisin işletilmesinden elde edilen toplam yıllık hasılatın %1'i oranında pay alınır. İrtifak hakkının lehtarının bu yerler üzerinde yürüttüğü faaliyetin niteliği gereği toplam yıllık hasılatının tespit edilememesi durumunda, hak lehtarından cari yıl irtifak hakkı bedelinin %20'si hasılat oayı olarak alınır." denilmektedir. Her dönem için toplam hasılatın %1'i oranında üst hakkı bedeli gider olarak yansıtılmıştır.
Çalışmalar sırasında para birimi TL kullanılmıştır. Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır. Kira ödemeleri yıl içerisinde aylık dönemler bazında tahsil edilmekte olup, Net bugünkü değer hesaplarında yıl ortası faktörü (0,5) hesaba katılarak daha gerçekçi bir net bugünkü değer hesabı yapılmıştır.
Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir.
| 1.415,77 98,00 6.367,00 777,00 47.398,00 61,00 25,00% İLK YIL İÇİN AYLIK POTANSİYEL BİRİM MAĞAZA KİRA FİYATI (TL/AYl) Aylık Birim Kira Fiyatı (Ortalama) (Yat Limanı) KİRA KAYIPLARI SONRASI AVM GELİRLERİ Aylık Birim Kira Fiyatı (Ortalama) (AVM) Genel Giderler (Ortak Alan Giderleri) TOPLAM KİRALANABİLİR MAĞAZA ALANI (m²) Kiralanan Brüt Alan (Yat Limanı) Toplam Gelirleri (Yat Limanı) Diğer Gelirler (reklam,Stand) NAKİT GİRİŞLERİ(MAĞAZA) Doluluk Oranı (Yat Limanı) Kiralanan Brüt Alan (AVM) Bakım Yenileme Giderleri YAT BAĞLAMA KAPASİTESİ (ADET) Kiralama Gelirleri (AVM) Üst Hakkı Hasılat Bedeli Diğer Yönetim Giderleri YAT BAĞLAMA KAPASİTESİ (m²) Doluluk Oranı (AVM) ORTALAMA YAT ALANI (m²) TOPLAM MAĞAZA ADEDİ NAKİT ÇIKIŞLARI Yıllık Artış Oranı Sigorta Giderleri Üst Hakkı Bedeli Toplam Gelirleri NET Nakit Akım Kira Kayıpları Emlak Vergisi TOPLAM |
1,00% 25,00% 5,00% 1,00% GİDER ORANI |
89,36% 174.576.033 TL 98,00% 39.683.030 TL 66.855.681 TL 281.114.744 TL 2,31165797 1.570.365 TL 1.736.132 TL 2.238.365 TL 59.925.476 TL 18.749.948 TL 84.220.286 TL 42.354,85 343,48 6.239,66 529,98 2023 |
87,83% 327.202.360 TL 98,00% 67.589.797 TL 88.962.293 TL 483.754.450 TL 3.630.147 TL 2.378.097 TL 1.584.854 TL 109.353.408 TL 36.689.817 TL 153.636.324 TL 0,478722519 41.629,66 654,99 6.239,66 902,69 2024 |
81,00% 138.906.389 TL 98,00% 32.718.129 TL 2.424.935 TL 174.049.454 TL 1.737.833 TL 2.517.696 TL 5.516.647 TL 70.706.318 TL 15.030.464 TL 95.508.958 TL 2025 (ilk 5 ay) 38.392,38 723,61 6.239,66 1.048,72 |
81,00% 333.375.335 TL 98,00% 78.523.510 TL 102.974.711 TL 514.873.555 TL 0,50% 2.574.368 TL 4.170.800 TL 6.042.470 TL 13.239.953 TL 169.695.163 TL 36.073.113 TL 9.077.628 TL 238.299.127 TL 37 0 512.299.188 TL 274.000.060 TL tamamlanmış 38.392,38 723,61 6.239,66 1.048,72 2025 (12 aya veriler) |
38 82,00% 38.866 976,88 98,00% 6.240 1.415,77 35% 140.404.924 TL 0,50% 3.510.123 TL 5.630.580 TL 8.157.334 TL 6.985.145 TL 174.628.624 TL 34.925.725 TL 12.254.798 TL 6.985.145 TL 1 455.612.957 TL 106.006.738 TL 702.024.619 TL 698.514.496 TL 249.567.351 448.947.145 TL 2025-2026 |
82,00% 38.866 1.269,94 98,00% 6.240 1.840,50 30% 182.526.401 TL 0,50% 4.563.160 TL 7.319.754 TL 10.604.535 TL 9.080.688 TL 227.017.211 TL 45.403.442 TL 15.931.238 TL 9.080.688 TL 39 2 592.296.844 TL 137.808.759 TL 324.437.557 583.631.288 TL 2026-2027 |
912.632.005 TL 1.140.790.006 TL 1.368.948.007 TL 1.574.290.208 TL 1.731.719.229 TL 1.904.891.152 TL 2.095.380.267 TL 2.304.918.294 TL 2.535.410.123 TL 2.788.951.136 TL 908.068.845 TL 1.135.086.056 TL 1.362.103.267 TL 1.566.418.757 TL 1.723.060.633 TL 1.895.366.696 TL 2.084.903.366 TL 2.293.393.703 TL 2.522.733.073 TL 2.775.006.380 TL NETSEL MARİNA AVM Nakit Akışları 40 3 82,00% 38.866 1.587,43 98,00% 6.240 2.300,62 25% 228.158.001 TL 0,50% 5.703.950 TL 9.149.692 TL 13.255.668 TL 11.350.861 TL 283.771.514 TL 56.754.303 TL 19.914.047 TL 11.350.861 TL 405.546.946 740.371.056 TL 172.260.949 TL 729.539.110 TL 2027-2028 |
888.445.267 TL 1.021.712.057 TL 1.123.883.262 TL 1.236.271.589 TL 1.359.898.747 TL 1.495.888.622 TL 1.645.477.484 TL 1.810.025.233 TL 82,00% 38.866 98,00% 6.240 2.760,74 20% 273.789.601 TL 6.844.740 TL 10.979.631 TL 15.906.802 TL 13.621.033 TL 340.525.817 TL 68.105.163 TL 23.896.857 TL 13.621.033 TL 41 4 1.904,91 0,50% 486.656.335 206.713.139 TL 875.446.932 TL 2028-2029 |
1.006.763.972 TL 1.107.440.369 TL 1.218.184.406 TL 1.340.002.847 TL 1.474.003.131 TL 1.621.403.445 TL 1.783.543.789 TL 1.961.898.168 TL 42 82,00% 38.866 2.190,65 98,00% 6.240 3.174,85 15% 314.858.042 TL 0,50% 7.871.451 TL 12.626.575 TL 18.292.823 TL 15.664.188 TL 391.604.689 TL 78.320.938 TL 27.481.385 TL 15.664.188 TL 5 237.720.110 TL 559.654.785 2029-2030 |
38.866 6.240 3.492,34 346.343.846 TL 8.658.596 TL 13.889.233 TL 20.122.105 TL 17.230.606 TL 430.765.158 TL 86.153.032 TL 30.229.524 TL 17.230.606 TL 43 6 82,00% 2.409,72 98,00% 10% 0,50% 615.620.264 261.492.121 TL 2030-2031 |
44 82,00% 38.866 2.650,69 98,00% 6.240 3.841,57 10% 380.978.230 TL 0,50% 9.524.456 TL 15.278.156 TL 22.134.315 TL 18.953.667 TL 473.841.674 TL 94.768.335 TL 33.252.476 TL 18.953.667 TL 7 287.641.333 TL 677.182.290 2031-2032 |
38.866 2.915,76 419.076.053 TL 10.476.901 TL 16.805.971 TL 24.347.747 TL 20.849.034 TL 521.225.841 TL 104.245.168 TL 36.577.724 TL 20.849.034 TL 45 8 82,00% 98,00% 6.240 4.225,73 10% 0,50% 744.900.519 316.405.466 TL 2032-2033 |
46 82,00% 38.866 3.207,33 98,00% 6.240 4.648,30 10% 460.983.659 TL 0,50% 11.524.591 TL 18.486.569 TL 26.782.521 TL 22.933.937 TL 573.348.426 TL 114.669.685 TL 40.235.496 TL 22.933.937 TL 9 348.046.013 TL 819.390.571 2033-2034 |
507.082.025 TL 12.677.051 TL 20.335.225 TL 29.460.774 TL 25.227.331 TL 630.683.268 TL 126.136.654 TL 44.259.046 TL 25.227.331 TL 47 10 82,00% 38.866 3.528,07 98,00% 6.240 5.113,13 10% 0,50% 901.329.628 382.850.614 TL 2034-2035 |
48 82,00% 38.866 3.880,87 98,00% 6.240 5.624,45 10% 557.790.227 TL 0,50% 13.944.756 TL 22.368.748 TL 32.406.851 TL 27.750.064 TL 693.751.595 TL 138.750.319 TL 48.684.950 TL 27.750.064 TL 11 421.135.676 TL 991.462.591 2035-2036 |
49 12 82,00% 38.866 4.268,96 98,00% 6.240 6.186,89 10% 613.569.250 TL 0,50% 15.339.231 TL 24.605.623 TL 35.647.536 TL 30.525.070 TL 763.126.755 TL 152.625.351 TL 53.553.445 TL 30.525.070 TL 1.090.608.850 1.991.027.756 TL 463.249.243 TL 3.067.846.249 TL 3.052.507.018 TL 2036-2037 |
3.341.330.163 TL 4.425.560.259 TL 177.475.756 TL 257.119.011 TL 220.171.623 TL 5.504.290.573 TL 1.100.858.115 TL 386.270.987 TL 220.171.623 TL 7.866.357.688 TL 14.360.910.874 TL 22.127.801.297 TL 14.150.804.603 TL TOPLAM |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31,00% 20,00% 11,00% 31,00% İNDİRGEME ORANI HESABI Risksiz Getiri Oranı Risk Primi İndirgeme Oranı Net Bugünkü Değer (NPV) İNDİRGEME ORANI (Discount Rate) |
2.895.856.895 TL 2.800.359.542 TL 32,00% 20,00% 12,00% 32,00% |
2.710.166.145 TL İNDİRGEME ORANI İNDİRGEME ORANI İNDİRGEME ORANI 33,00% 20,00% 13,00% 33,00% |
0,80% 21,32% 6,67% 31,00% 32,00% 33,00% YIL ORTASI FAKTÖRÜ |
İndirgenmiş Net Nakit Akışları İndirgenmiş Net Nakit Akışları İndirgenmiş Net Nakit Akışları 0,33% 22,61% 7,58% |
3,17% 40,62% 8,64% 0,00 |
392.246.942 TL 390.758.333,01 389.286.544,99 0,50 |
389.252.690 TL 384.837.752,21 380.505.645,48 1,50 |
371.424.323 TL 364.429.689,59 357.618.087,85 2,50 |
340.236.021 TL 331.299.717,81 322.662.936,41 3,50 |
298.680.476 TL 278.994.268,32 288.632.329,91 4,50 |
250.800.400 TL 240.526.941,59 230.747.139,21 5,50 |
210.595.756 TL 176.836.131 TL 148.488.354 TL 124.684.877 TL 104.697.225 TL 200.439.117,99 190.843.498,60 6,50 |
167.032.598,33 157.840.487,56 7,50 |
139.193.831,94 130.544.764,15 8,50 |
115.994.859,95 107.969.353,81 9,50 |
96.662.383,29 89.297.961,80 10,50 |
87.913.701 TL 80.551.986,08 73.855.457,12 11,50 |
2.895.856.894,77 2.800.359.541,73 2.710.166.145,30 |
| GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMINA GÖRE TOPLAM DEĞERİ | |
|---|---|
| NETSEL MARİNA'NIN TOPLAM DEĞERİ | 2.800.359.542 TL |
| NETSEL MARİNA'NIN YUVARLATILMIŞ TOPLAM DEĞERİ |
2.800.400.000 TL |
| NETSEL MARİNA'nın Torunlar GYO A.Ş'nin %44,60 hissesinin Yuvarlatılmış Değeri |
1.249.000.000 TL |
6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi
Taşınmazın en etkin ve verimli kullanımının mevcut kullanımları olduğu düşünülmektedir.
6.5 - Verilerin Değerlendirilmesi
| ■ | Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Yaklaşımı Yöntemine göre; | |
|---|---|---|
| NETSEL MARİNA TOPLAM DEĞERİ (.-TL) | 903.421.968 TL | |
| Torunlar GYO A.Ş'nin %44,60 Hisse Değeri (.-TL) | 402.920.000 TL | |
| ■ | Gelir İndirgeme Yaklaşımı Yöntemine göre; | |
| NETSEL MARİNA TOPLAM DEĞERİ (.-TL) | 2.800.400.000 TL | |
| Torunlar GYO A.Ş'nin %44,60 Hisse Değeri (.-TL) | 1.249.000.000 TL |
6.5.1 - Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.
Aynı tebliğin 10.6. maddesinde ise " Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir. Bu durumlarda, değerlemeyi gerçekleştirenin, değerin yaklaşımlardan/yöntemlerden biriyle daha iyi ve daha güvenilir olarak belirlenip belirlenmediğini tespit etmek amacıyla, 10.3. nolu maddede yer verilen kılavuz hükümleri tekrar değerlendirmesi gerekli görülmektedir." denmektedir.
Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken iki farklı yöntem kullanılmıştır. İki değerin birbirine yakın olmadığı görülmektedir. Mevcutta süreklilik arz eden gelir getiren bir taşınmaz olması ve gerçekleşen kira gelirlerinin pazar değerini daha doğru yansıttığı görüldüğünden nihai değer olarak Gelir İndirgeme Yöntemi ile bulunan değerin kullanılmasının uygun olacağı kanaatine varılmıştır. Nakit Akışı tablosunda gerçekçi verilen (gerçekleşmiş kira bedelleri, kiralanabilir alan, doluluk oranı vb.) kullanılmış olması nedeni ile bulunan değerin, maliyet yaklaşımı yöntemi ile bulunan değere göre daha uygun olacağı kanaati oluşmuş ve gelir indirgeme yaklaşımı yöntemi sonuç değerde kullanılmıştır.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin; 34.maddesi-(3) (Ek: RG-17/1/2017-29951) "Ortaklık portföyünde bulunan ve kiraya verilen alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari depo, ofis binası, şube gibi yapıların kira değerlerinin tespitinin bölüm bazında ayrı ayrı yaptırılması yerine yapının bütünü için tek bir değer takdir edilmesi şekliyle de yaptırılması mümkündür. Kiracının ortaklığın ilişkili tarafı olması halinde ise ilişkili tarafa kiraya verilen bölüme ilişkin kira değerinin tespitinin yaptırılması zorunludur. Anılan yapıların rayiç kira bedellerinin ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde tespit ettirilmiş olması halinde, takip eden yılda birinci fıkranın (g) bendi kapsamında yaptırılacak değer tespiti işlemine kadar kiracı değişikliği ya da kira sözleşmesinin yenilenmesi durumlarında anılan değerleme raporunda tespit edilen değerin kullanılması mümkündür." denilmektedir. İlgili maddeye istinaden değerleme konusu 236 ada 5 parsel, 101 ada 4 ve 6 parseller üzerinde yer almakta olan Netsel Marina için tek bir değer takdir edilmesi uygun görülmüştür.
6.5.2 - Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
236 ada 5 Parsel üzerinde 112 adet bağımsız bölüm için kat irtifakı kurulmuştur. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin; 34.maddesi-(3) (Ek: RG17/1/2017- 29951) "Ortaklık portföyünde bulunan ve kiraya verilen alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari depo, ofis binası, şube gibi yapıların kira değerlerinin tespitinin bölüm bazında ayrı ayrı yaptırılması yerine yapının bütünü için tek bir değer takdir edilmesi şekliyle de yaptırılması mümkündür. Kiracının ortaklığın ilişkili tarafı olması halinde ise ilişkili tarafa kiraya verilen bölüme ilişkin kira değerinin tespitinin yaptırılması zorunludur. Anılan yapıların rayiç kira bedellerinin ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde tespit ettirilmiş olması halinde, takip eden yılda birinci fıkranın (g) bendi kapsamında yaptırılacak değer tespiti işlemine kadar kiracı değişikliği ya da kira sözleşmesinin yenilenmesi durumlarında anılan değerleme raporunda tespit edilen değerin kullanılması mümkündür." denilmektedir. İlgili maddeye istinaden değerleme konusu 236 ada 5 parsel, 101 ada 4 ve 6 parseller üzerinde yer almakta olan Netsel Marina için tek bir değer takdir edilmesi uygun görülmüştür.
Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları Gayrimenkullere İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere İlişkin Bilgiler
6.5.3 - (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.)
Değerleme konusu taşınmazlar için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
6.5.4 - Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
6.5.5 - Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Yapılan incelemeye göre yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu görülmüştür.
6.5.6 - Kira Değeri Analizi
Marina ve AVM'de yer alan birimlerin kullanım şekillerine, katlarına ve marka kalitesine göre dükkan aylık kira birim m² değerleri farklılık göstermektedir. İlk projeksiyon yılı için %100 doluluk için potansiyel kira bedelleri aşağıdaki gibi belirtilmiştir.
| Yapı | Taşınmazın Kiralanabilir Alanı |
Ortalama Kira Birim M² Değeri |
Potansiyel Aylık Kira Değeri |
Potansiyel Yıllık Kira Değeri |
|---|---|---|---|---|
| Yat Limanı | 47.398,00 m² | 976,9 TL/m² | 46.302.100 TL | 555.625.200 TL |
| AVM | 6.367,00 m² | 1.415,8 TL/m² | 9.014.200 TL | 108.170.400 TL |
6.5.7 - Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar bu kapsam dışındadır.
TRGYO-2503075 MARMARİS (NETSEL MARİNA) 51
6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Parsellerin mülkiyeti Maliye Hazinesi adına kayıtlıdır.Parseller 05.05.1989 tarihinden itibaren 49 yıllık süre ile Netsel Turizm Yatırımları A.Ş. lehine üst hakkı kurulmuştur. Taşınmazın üst hakkı Netsel Turizm Yatırımları A.Ş. Üzerine olup, Torunlar GYO A.Ş.'nin ortaklık payının %44,60 olduğu bilgisi paylaşılmıştır. Değerlemede parsellerin kalan kullanım hakkı süresi yaklaşık 12 yıl olarak dikkate alınmıştır.
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş 6.5.9
Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
İmar ve Mülkiyet bilgilerinde yapılan incelemede;
SPK'nın III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin (Tebliğ) 22-1 b maddesinde "Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." denilmektedir. Taşınmazların inşaatı tamamlanmış yapı kullanma izin belgesini ve yapı kayıt belgesi almış, cins tashihi yapılmıştır. Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Binalar" başlığı altında bulunmasında herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
SPK'nın III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin (Tebliğ) 22- 1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili beyanın taşınmazların devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
7 - SONUÇ
- 7.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
- 7.2 Nihai Değer Takdiri
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır. Bu bilgiler doğrultusunda Torunlar GYO A.Ş'nin %44,60 hissesinin
tarihli toplam değeri için ; 30.06.2025
409553
Ozan ALDOĞAN Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ Lisans No: Lisans No: 405453 Lisans No:
* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
* Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.
- * KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıştır.
- * Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.
- * Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz.
Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.
* Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.
401732 Berrin KURTULUŞ SEVER