TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • Jul 14, 2025

TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

BURSA İLİ OSMANGAZİ İLÇESİ'NDE 519 ADA 15 PARSEL ÜZERİNDE YER ALAN KORUPARK AVM

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

RAPOR BİLGİLERİ

SÖZLEŞME TARİHİ	2.06.2025
DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ	2.06.2025
DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ	30.06.2025
RAPOR TARİHİ	7.07.2025
RAPOR NO	TRGYO-2503062
KULLANIM AMACI	PAZAR DEĞERİ TESPİTİ
DEĞERLEME KONUSU	KORUPARK AVM'NİN PAZAR DEĞER TESPİTİ
DEĞERLEME ADRESİ	EMEK ADNAN MENDERES MAHALLESİ, SANAYİ CADDESİ NO:536 519 ADA 15 PARSEL KORUPARK ALIŞVERİŞ MERKEZİ OSMANGAZİ BURSA
RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR	Onur ÖZGÜR - Değerleme Uzmanı (Lisans No:402402) Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ-Değerleme Uzmanı (Lisans No:405453) Berrin KURTULUŞ SEVER - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No:401732)
RAPORUN KAPSAMI	Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

İÇİNDEKİLER

İçindekiler

Ekler

1 - Değerleme Hizmeti Bilgileri

• 1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı
• 1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi
• 1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
• 1.34 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler
• 1.35 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki
• Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

2 - Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri

• 2.1 - Tapu Kayıtları
• 2.2 - Takyidat Bilgileri
• 2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar

3 - Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler

• 3.1 - Tanımı
• 3.2 - Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri
• 3.3 - Ulaşım Özellikleri
• 3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri

4 - Değerleme İle İlgili Analizler

• 4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
• 4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler
• 4.3 - Bilgilerin Kaynağı
• 4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler

5 - Değerleme Yöntemleri

• 5.1 - Pazar Yaklaşımı
• 5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
• 5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

6 - Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler

• 6.1 - Pazar Yaklaşımı
• 6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
• 6.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
• 6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanımı
• 6.45 - Verilerin Değerlendirilmesi
• 7 - Sonuç
  • 7.1 - Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
  • 7.2 - Nihai Değer Takdiri

EKLER

• Ek 1 - Taşınmazı gösteren fotoğraflar
• Ek 2 - Tapu Kaydı (Takbis belgesi-kopya)
• Ek 3 - İmar durum yazısı(kopya)
• Ek 4 - Yapılaşmaya İlişkin Belgeler
• Ek 5 - İNA Tablosu (kopya)
• Ek 5 - Şerh Beyan Yazısı
• Ek 6 - Değerleme Uzmanlarının Lisans ve Mesleki Tecrübe Belgeleri (kopya)

TRGYO-2503062 OSMANGAZİ (KORUPARK AVM) 3

UYGUNLUK BEYANI

Bu değerleme raporu; aşağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıştır.

• * Bu raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının sahip olduğu ve edinebildiği tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur
• * Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
• * Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle, değerleme hizmeti dışında herhangi bir ilgisi bulunmamaktadır.
  • Değerleme Uzmanının ücreti; raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmayıp,
• * değerleme hizmeti sırasında harcanan emek ve zaman dikkate alınarak belirlenmektedir.
• * Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
• * Değerleme Uzmanı, mesleki eğitim şartlarını haizdir.
• * Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi mevcuttur.
• * Değerleme Uzmanı, mülkü kişisel olarak incelemiştir.
• * Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ

1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı

Bu değerleme raporu; Bursa İli Osmangazi İlçesi Emek Adnan Mendres Mahallesi 519 ada 15 parselde bulunan Korupark Alışveriş Merkezi'nin değerleme tarihi itibariyle mevcut durumunun pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.

Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.

1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi

1.2.1 - Hizmeti Alan Kurum Bilgisi

Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Rüzgarlıbahçe Mahallesi Özalp Çıkmazı No:4 34805 Beykoz / İstanbul

- Hizmeti Veren Kurum Bilgisi 1.2.2

Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL

İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655

Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.

Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.

1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler

Hizmeti alan kurumun, raporda bilgileri bulunan Korupark AVM'nin değerleme tarihi itibariyle mevcut durumunun pazar değerinin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.

1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Söz konusu taşınmaz için iş bu rapor TRGYO-2503062 referans numarasıyla şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.

Onur ÖZGÜR raporu hazırlayan değerleme uzmanı olarak, Şerife Seda YÜCEL KARAGÖZ raporu kontrol eden değerleme uzmanı olarak ve Berrin KURTULUŞ SEVER raporu onaylayan sorumlu değerleme uzmanı olarak değerleme işleminde görev almıştır.

1.45 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde hazırlanmış olan rapor bulunmamaktadır.

	RAPOR-1	RAPOR-2	RAPOR-3
Rapor Numarası
Rapor Tarihi
Rapor Konusu
Raporu Hazırlayanlar
Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç)

2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ

2.1 - Tapu Kayıtları

519 ADA 15 PARSEL
İli	:	BURSA
İlçesi	:	OSMANGAZİ
Bucağı	:	-
Mahallesi	:	-
Köyü	:	EMEK KÖYÜ
Sokağı	:	-
Mevkii	:	-
Pafta No	:	H21B35D4C
Ada No	:	519
Parsel No	:	15
Alanı	:	53.185,61 m²
Hisse oranı	:	TAM
Vasfı	:	2 KATLI ALIŞVERİŞ MERKEZİ
Tapu Cinsi	:	ANA GAYRİMENKUL
Sahibi	:	TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Yevmiye No	:	21700
Cilt No	:	78
Sayfa No	:	7717
Tapu Tarihi	:	11.07.2008

2.2 - Takyidat Bilgileri

Web Tapu Portal Sistemi üzerinden müşteri tarafından 23.06.2025 tarihinde alınmış olan taşınmazın mülkiyet ve takyidat bilgilerini gösteren belge ekte sunulmuştur. Taşınmaz üzerinde aşağıda belirtilen hususlar dışında takyidat bulunmamaktadır.

Şerh;

Seneliği 1.650.000 ABD (Dolar) dan 15 yıl müddetle Tesco Kipa Kitle Pazarlama Ticaret ve Gıda Sanayi A.Ş. lehine kira şerhi (23.02.2007 tarih ve 3983 yevmiye numarası ile)

Rehin;

Akbank T.A.Ş. lehine, 1.500.000.000,00 TL tutarında, 1. dereceden ipotek bulunmaktadır. (29.04.2020 tarih, 9276 yevmiye numarası ile)

İrtifak;

519 Ada 14 parsel lehine 519 ada 15 parsel aleyhine 112,23 m² alanda geçiş hakkı vardır. (Başlama tarihi: 25.09.2008, Bitiş tarihi: 02.09.2107 – Süre: 99yıl) (26.09.2008 tarih ve 27015 yevmiye numarası ile)

Taşınmaz üzerinde yer alan ipotek proje finansmanı sağlamak amacıyla kullanılan kredilere istinaden tesis edilmiş olup ilgili bankanın bu husustaki yazısı rapor ekinde sunulmuştur. 28 Mayıs 2013 tarih ve 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin, (Yatırımlara ve Faaliyetlere İlişkin Esaslar– 7. Bölüm) 30. Maddesinde "(1) Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur. (2) Bu madde kapsamında temin edilecek krediler de bu Tebliğin 31 inci maddesi kapsamında değerlendirilir." denilmektedir. Kira şerhi ve irtifak hakkı tesisi ise alım satıma engel değildir.

- 2.2.1 Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri

Yapılan incelemelerde son üç yıllık dönemde değerleme konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir alım satım işlemi gerçekleşmemiştir.

2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar

2.3.1 - İmar Durumuna İlişkin Veriler

Osmangazi Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmaz; 13.05.2010- 428/16021130/154 ile onay tarihli 1/1000 Ölçekli Emek Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında "Ticaret Alanı" olarak belirlenen sahada kalmaktadır. E=1.80 Hmax=15.50 yapılanma şartı bulunan "Ticaret Alanı" (alışveriş merkezi) ve plan üzerinde belirtilen çekme mesafeleri dâhilinde kalmaktadır.

TRGYO-2503062 OSMANGAZİ (KORUPARK AVM) 9

2.3.2 - Taşınmazın Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler

Son üç yıllık değişiklikler incelendiğinde; herhangi bir değişiklik yapılmamıştır.

2.3.3 - Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi

Osmangazi Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü arşivinde yapılan incelemede 519 ada eski 12 parsel için düzenlenmiş olan 18.05.2006 tarih 79 sayılı yapı ruhsatı, 11.06.2008 tarih 1/146 sayılı tadilat ruhsatı, 12.06.2008 tarih 1/41 sayılı yapı kullanma izin belgesi görülmüştür. Bila tarih ve sayılı onaylı mimari projesi görülmüştür. Belgelerin detayları aşağıdaki tablolarda verilmiştir.

YAPI RUHSATI BELGESİ BİLGİLERİ
Veriliş Nedeni	Ruhsat Tarihi	Ruhsat Sayısı	Brm. Sayısı	Ticari Birimlerin Alanı (m²)	Ortak Alan (m²)	Toplam Alan (m²)	İnşaat Sınıfı Yapı Grubu
Yeni Yapı	18.05.2006	79	275	57.660,00 m²	82.322,00 m²	139.982,00 m²	IV.A
Tadilat	11.06.2008	1/146	307	78.085,00 m²	87.201,00 m²	165.286,00 m²	IV.A

YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ BİLGİLERİ
Veriliş Nedeni	Tarihi	Sayısı	Brm. Sayısı	Ticari Birimlerin Alanı (m²)	Ortak Alan (m²)	Toplam Alan (m²)	İnşaat Sınıfı Yapı Grubu
Yapı Kullanma İzni	12.06.2008	41	307	78.085,00 m²	87.201,00 m²	165.286,00 m²	IV.A

Yapı Kullanma İzin Belgesine Göre Yapıdaki Birimlerin Dağılımları	Toplam İnşaat Brüt Alanı
247 Adet Mağaza	66.464,00 m²
56 Adet Özel Amaçlı Depo	6.365,00 m²
2 Adet Büro	860,00 m²
1 Adet Sinema Stüdyosu	3.042,00 m²
1 Adet Ticari Amaçlı Garaj	1.354,00 m²
Ortak Alan	87.201,00 m²
Toplam 307 Adet Birim	165.286,00 m²

Değerlemeye konu olan 519 ada 15 parsel (eski 12 parsel için düzenlenmiş) üzerinde yer alan AVM'nin bila tarih ve sayı ile onay tarihli tadilat mimari projesine göre alansal dağılımları aşağıda gösterilmiştir.

Onaylı Mimari Projeye Göre Alan Dağılımları	Toplam İnşaat Brüt Alanı
4. Bodrum Kat (-17.60 Kotu)	38.293,87 m²
3. Bodrum Kat (-14.30 Kotu)	37.651,62 m²
2. Bodrum Kat (-11.00 Kotu)	31.229,00 m²
Ara Kat (-8.00 Kotu)	1.955,97 m²
1.Bodrum Kat (-5.00 Kotu)	21.500,24 m²
Zemin Kat (±0.00 Kotu)	25.307,46 m²
Sinema Katı (+5.00 Kotu)	8.666,80 m²
Sinema Fuaye Katı (+8.30 Kotu)	491,80 m²
Projeksiyon Od. Katı (+9.20 Kotu)	189,34 m²
Toplam	165.286,10 m²

Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş

2.3.4 - Gayrimenkuller İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar

İskân belgesi bulunmakta olup yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir durum bulunmamaktadır.

2.3.5 - Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler

Aka Yapı Denetim Ltd. Şti. Düğmeciler Mah. Eyüp Sultan Blv. 105/1 Eyüp/İSTANBUL

2.3.6 - Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.

2.3.7 - Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaza ait C sınıfı, 05.03.2019 tarihli enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.

3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLAR İLE İLGİLİ BİLGİLER

3.1 - Tanımı

Değerleme konusu taşınmaz; Bursa ili Osmangazi ilçesi, Emek Mahallesi'nde yer alan tapu kayıtlarında "2 Katlı Alışveriş Merkezi" olarak kayıtlı 159 ada 15 parselde yer alan AVM binasıdır. Parsel geometrik olarak amorf formundadır. Parselin yüz ölçümü 53.185,61 m²'dir.

3.2 - Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri

Değerlemeye konu taşınmaz, Bursa İli, Osmangazi İlçesi, Emek Mahallesi, Mudanya Yolu'nun (Sanayi Caddesi) 9. km üzerinde konumlu olan Korupark AVM'dir. Değerleme konusu taşınmaz, Bursa-Mudanya feribot yolu üzerinde, fabrikaların yoğunluklu olduğu ve yaya trafiğinin az olduğu Mudanya Yolu (Sanayi Caddesi) üzerinde, 9 kilometre mesafede yer almakta olup, Bursa'nın en büyük alışveriş merkezlerinden biridir. Yakın çevresinde Nilüfer Organize Sanayi Bölgesi, Oyak Renault Otomobil Fabrikası, Balat OSB, Fethiye OSB, Minareli Çavuş BTSO OSB, Gülenevler Sitesi, İpekkent Sitesi, Türkiye Kömür İşletmeleri İlköğretim Okulu, Farabi İlköğretim Okulu, Osmangazi Gazi Anadolu Lisesi, Mehmet Akif Ersoy Parkı, Emek Merkez Cami, Bursa Kent Mezarlığı gibi nirengi noktası nitelikli yerler ile önemli yerler bulunmaktadır. Nilüfer Organize Sanayi Sitesi'nin karşısında yer alan taşınmazın yakın çevresinde konut siteleri, iç kesimlere doğru gidildikçe apartmanlar ve 2-3 katlı yapılar bulunmaktadır. Bölgenin her türlü teknik altyapısı tamamlanmış olup, kamu hizmetlerinden istifadesi tamdır.

3.3 - Ulaşım Özellikleri

Taşınmazın bulunduğu konuma özel araçlar ve toplu taşıma araçları ile ulaşılabilmektedir. Şehrin gelişen batı yakasında konumlandırılan Korupark, Bursa kent merkezine 9 km, Bursa-İzmir-İstanbul-Ankara otoyolu çıkış kavşağına 250 metre yakınlıkta olup, Mudanya-Yenikapı feribot iskelesine 16 km mesafede, Bursa'nın İstanbul'a en yakın projesi olarak dikkat çekiyor. Hemen alışveriş merkezi önünde durağı bulunan Metro sistemi ile alışveriş merkezine şehrin en uç noktasından dahi ulaşım kolayca sağlanabilmektedir. Korupark şehrin Batı aksında ve Yeni Bursa diye tanımlanan bölgede yer almaktadır. Balat - Bademli gibi, şehrin alım gücü yüksek profilinin yer aldığı bölgeye araç ile 10 dakika mesafede yer almaktadır. Korupark ile birlikte Batı'ya büyüme eğilimi artarak devam etmiş ve yeni konut projeleri bölgenin etrafında konumlandırılmıştır

3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri

3.4.1 - Genel Özellikleri

Değerleme konusu taşınmaz; Bursa ili Osmangazi ilçesi, Emek Mahallesi'nde yer alan tapu kayıtlarında "2 Katlı Alışveriş Merkezi" olarak kayıtlı 159 ada 15 parselde yer alan AVM binasıdır. Taşınmaz üzerinde kat irtifakı/kat mülkiyeti tesis edilmemiştir.

Ana gayrimenkul onaylı mimari projesine göre 4. bodrum kat, 3. bodrum kat, 2. bodrum kat, ara kat, 1. bodrum kat, zemin kat, sinema katı, sinema fuaye katı, projeksiyon odası katından oluşmaktadır.

Bila sayı ve tarihli tadilat mimari projesine göre;

• 1. bodrum katı yaklaşık brüt 38.293,87 m²,
• 1. bodrum kat yaklaşık brüt 37.651,62 m²,
• 1. bodrum kat yaklaşık brüt 31.229 m²,
• ara kat yaklaşık brüt 1.955,97 m²,
• 1.bodrum kat yaklaşık brüt 21.500,24 m²,
• zemin kat yaklaşık brüt 25.307,46 m²,
• sinema katı yaklaşık brüt 8.666,80 m²,

• sinema fuaye katı yaklaşık brüt 491,80 m²

• projeksiyon odası katı yaklaşık brüt 189,34 m² olmak üzere yapı toplam yaklaşık brüt 165.286,10 m² dir.

Mimari projesine göre yapının;

1. Bodrum katta; otopark, yangın deposu, su deposu, pompa dairesi, jeneratör ve depo alanları, 3. Bodrum katta; otopark, özel otopark, güvenlik, ana pano odası, makine dairesi, yemekhane, arşiv, bazı depo ve dükkanlar, iş ofisi, 2.Bodrum katta; güvenlik kontrol ve mağazalar, süpermarket, açık satış alanları, yapı market, yapı market sera, kafeler, aktivite alanı, açık otopark, -8,00 kotu ara katta; arşiv, mekanik hacim, mescit, ve depolar, 1.bodrum katta; mağazalar, açık otopark, açık satış alanı, kafeler, büyük mağazalar, zemin katta; food-court (lokanta, kafe vb.), çocuk oyun alanı, açık satış alanları, teknomarket, eğlence merkezi ve mağazalar, +5,00 kotu sinema katında; 1371 kişi koltuk kapasiteli 9 adet sinema salonu, kafeler ve yönetim ofisi, +9,20 kotu ara katta; projeksiyon odaları bulunmaktadır.

1862 araç kapasiteli kapalı otopark alanı ve 79 araç kapasiteli açık otopark alanı bulunmaktadır. AVM'ye yaya girişi 2.bodrum kat seviyesinden sağlanmaktadır. Korupark AVM 2007 yılında faaliyete başlamıştır. Korupark AVM içerisinde havalandırma ile ısıtma ve soğutma sistemleri, ses sistemi, müşteri ve servis asansörleri, yangın alarm ve söndürme sistemleri yer almaktadır. Parselin, bina oturumu dışında kalan alanları beton kaplıdır. Kolay ulaşım imkanları, bölgede ilk alışveriş merkezlerinden biri olması ve marka karması nedeniyle hafta içi ve hafta sonları ziyaretçi yoğunluğu yüksektir.

Korupark AVM nin toplam yasal ve mevcut kapalı kullanım alanı onaylı mimari projeden ve yapı kullanma izin belgesinden elde edinilen bilgiler doğrultusunda 165.286 m²'dir. Konu taşınmazın onaylı mimari projesine genel olarak uyumlu olduğu görülmüştür. Korupark AVM Yönetiminden alınan belge ve bilgiye göre avm de 215 mağaza bulunmakta ve avm nin toplam kiralanabilir alan Haziran 2025 itibari ile 70.994 (Dükkan, depo, kiosk ve stand alanları) m²'dir. Korupark AVM Yönetiminden alınan bilgiye göre alışveriş merkezi Haziran 2025 itibari ile %98,2 oranında doluluk oranına sahiptir.

Binanın Genel Özellikleri

Yapı Tarzı	:	Betonarme
Yapı Nizamı	:	Ayrık Nizam
Yapı Sınıfı	:	4-A
Elektrik	:	Şebeke
Su	:	Şebeke
Isıtma Sistemi	:	Merkezi Sistem
Kanalizasyon	:	Şebeke
Su Deposu	:	Mevcut
Havalandırma	:	Merkezi
Asansör	:	Mevcut
Jeneratör	:	Mevcut
Yangın Tesisatı	:	Mevcut
Çatı Tipi	:	Teras
Dış Cephe	:	Kompozit Malzeme-Cam Giydirme
Park Yeri	:	Mevcut (1862 Kapalı / 76 Açık)
Güvenlik	:	Mevcut
Manzarası	:	Şehir Manzaralı
Cephesi	:	Cadde Cepheli
Deprem 1.Derece Bölgesi		x 2.Derece 3.Derece 4.Derece 5.Derece

3.4.2 - İç Mekan Özellikleri

Korupark AVM genelinde iç mekan özellikleri benzerlik göstermektedir. Ortak kullanım alanlarında zeminler granit, seramik ve beton, duvarlar plastik boya ve seramik kaplıdır. Kolon yüzeyleri giydirmedir. Tavanlar alçı asma veya taş yünü asma tavandır. Spot aydınlatma mevcuttur. Havalandırma tünelleri, sprinkler sistem, duman dedektörleri ve ses yayın tesisatı mevcuttur. Kapalı otoparklarda zeminler sertleştirilmiş şap kaplıdır.

AVM içinde kiralanan hacimler ise kiracıların kullanım ihtiyacına göre dizayn edilmiş olup farklı özelliklere sahiptir.

3.4.3 - Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu' nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirdiği Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Taşınmaz için yapı kullanma izin belgesi alınmış, cins tahsisi yapılmış olup yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir durum bulunmamaktadır.

4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER

4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri

4.1.1 - Bursa İli

Bursa, tarihî olarak Prusa, Türkiye'de Bursa ilinin merkezi olan şehirdir. Nüfus bakımından Türkiye'nin dördüncü büyük kentidir. Aynı zamanda Marmara Bölgesi'nin İstanbul'dan sonraki en büyük ikinci şehridir. Ekonomik açıdan Türkiye'nin en gelişmiş kentlerinden biri olan Bursa doğal ve tarihî zenginlikleriyle de önem taşır. Bursa'da en çok Osmanlı İmparatorluğu'nun kuruluş dönemine ilişkin tarihî eserlerin bulunmasının nedeni ise, Bursa'nın Osmanlı Devletinin ilk büyük başkenti olmasıdır. Bursa, alışveriş merkezleri, parkları, müzeleri ve çarşısıyla bölgede öne çıkar. Ayrıca Bursa Marmara bölgesinin İstanbul'dan sonra gelen ikinci büyük kentidir. Türkiye'nin en önemli birkaç sanayi kentinden biridir. Bursa, İstanbul'dan sonra en fazla ihracat yapan şehirdir. Bursaspor 2009-2010 sezonunda Süper Lig şampiyonu olmuştur. Sanayi verilerine göre Bursa, Türkiye'nin en büyük sanayi ve otomotiv üretim merkezidir. CNN International, Bursa'yı "Türkiye'nin Detroit'i" olarak tanımlamıştır. Tofaş-Fiat, Renault, Peugeot, Karsan, TOGG, Bosch, Güleryüz ve Akia otobüs fabrikaları Bursa'da yer almaktadır. Binek ve ticari araçlara yönelik yan sanayi ve yedek parça üretiminin büyük bölümü de Bursa'da yapılmaktadır. Otomotiv sanayisindeki tarihî rolü nedeniyle TOFAŞ tarafından kent merkezinde kurulan TOFAŞ Anadolu Arabaları Müzesi, Bursa'nın simgelerinden biri olmuştur. Bursa, 1987 yılında çıkarılan 3391 sayılı kanun ile büyükşehir unvanı kazandı. Başlangıçta üç ilçe (Nilüfer, Osmangazi ve Yıldırım) Bursa Büyükşehir Belediyesi'nin sınırları içine alındı. 2004 yılında çıkarılan 5216 sayılı yasa ile büyükşehir belediyesinin sınırları valilik binası merkez kabul edilerek yarıçapı 30 kilometre olan dairenin sınırlarına genişletildi. Bu sınırlar içinde kalan 7 ilçe, büyükşehir ilçe belediyeleri hâline geldi. 2012 yılında çıkarılan 6360 sayılı yasa ile 2014 Türkiye yerel seçimlerinin ardından büyükşehir belediyesinin sınırları il mülki sınırları oldu.

Bursa, İstanbul ve İzmir illeri arasında bir köprü gibidir. Şehir içi ulaşım ise BURULAŞ'a aittir. Bursa'da çok sayıda halk otobüsü, minibüs, dolmuş ve taksi bulunur. Bursa'da hava ulaşımı Bursa Yenişehir Havaalanı aracılığıyla yapılır. Anadolu da birçok merkeze Ankara aktarmalı sefer düzenlenmektedir. Hava alanı Yenişehir ilçesinde bulunur. Hava yolunun şehrin merkezinde bulunmamasının sebebi eskiden askeri amaçla kullanılan yedek hava meydanının sivilleştirilmiş olmasıdır. Ayrıca Gemlik'ten İstanbul (Haliç)'a BURULAŞ tarafından deniz uçağı seferleri yapılmaktadır. Bursa Büyükşehir Belediyesi'nin İDO'ya karşı çıkarmış olduğu BUDO Mudanya'dan İstanbul'a deniz otobüsü seferleri yapmaktadır. İDO aracılığıyla da Güzelyalı, Mudanya'dan İstanbul'a deniz otobüsü ve feribot ulaşımı yapılır. Ayrıca BURULAŞ yaz aylarında körfez seferleri düzenlemektedir.

Harita 1 - Bursa 'nın Konumu

Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2024 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Bursa'nın Toplam Nüfusu 3.238.618 kişidir.

4.1.2 - Osmangazi İlçesi

Osmangazi, Bursa'nın metropol ilçelerinden en büyüğüdür. Bursa'nın tüm merkez ilçelerinin kesiştiği noktadır. Osmangazi ilçesi, adını Osmanlı İmparatorluğu'nun kurucusu ve ilk padişahı olan Osman Gazi'den almaktadır. Osmangazi, Uludağ'ın eteklerinde, doğuda Gökdere Vadisi'yle başlar; batıda Nilüfer Deresi ve Yeni Mudanya Yolu, kuzeyde Katırlı Dağları, Nilüfer Çayı ve Bursa Ovası'nı içine alan topraklara sınır oluşturan bölgeyi kapsar. 1165,2 kilometrekarelik bir alana yayılmıştır. İlçenin denizden yüksekliği ortalama 150 metredir. İzmir, İstanbul, Eskişehir yollarının kesiştiği kavşak noktasında bulunan Osmangazi, Mudanya Limanı'na 31 km, Yalova'ya 74 km, Gemlik'e 30 km uzaklıktadır. 137 mahalleden oluşmaktadır.

Bölgede ılıman Marmara iklimi görülür. Ortalama sıcaklık 14.4 derecedir. İlçede nem oranı ortalama %58'dir. Yağış, en çok kış ve ilkyaz aylarında görülür. Haziran ve Temmuz en düşük yağış aldığı aylardır. Yağışlar yıllık 500–700 mm arasındadır. İlçede ortalama 8 gün kar yağar, Uludağ'a ise 25 gün kar düşer ve 4 ay kadar yerde kalır. İlçede kar kalınlığı 5–10 cm olur, Uludağ'da ise 250 cm'dir. İlçede en çok yıldız, poyraz ve lodos rüzgarları görülür. İlçenin en önemli tarihsel anıtları ve yapıtları şunlardır: Bursa Kalesi, Balabancık Kalesi, Bursa Hisarı, Bursa Sarayı, Muradiye Türbesi, Pars Bey Türbesi, Çakır Ağa Hamamı, Osmangazi ve Orhangazi Türbeleri, II. Murat Türbesi, Şehzade Mustafa Türbesi, Bedesten, Arkeoloji Müzesi, Atatürk Müzesi, Osmanlı Evi Müzesi, Kent Müzesi, Hünkar Köşkü Müzesi,Karagöz Müzesidir.

Bölgede ılıman Marmara iklimi görülür. Ortalama sıcaklık 14,4 derecedir. İlçede nem oranı ortalama %58'dir. Yağış, en çok kış ve ilkyaz aylarında görülür. Haziran ve temmuz en düşük yağış aldığı aylardır. Yağışlar yıllık 500–700 mm arasındadır. İlçede ortalama 8 gün kar yağar, Uludağ'a ise 25 gün kar düşer ve 4 ay kadar yerde kalır. İlçede kar kalınlığı 5–10 cm olur, Uludağ'da ise 250 cm'dir. İlçede en çok yıldız, poyraz ve lodos rüzgarları görülür. Osmangazi ilçesinin ulaşım alt yapısı oldukça gelişmiştir. Otobüs, metro ve tramvay hatları ile ulaşım yapılmaktadır. Ayrıca şehirlerarası otobüs terminali Osmangazi'nin kuzey bölgesi sınırları içerisinde İstanbul Caddesi (Yeni Yalova Caddesi) üzerindedir. Kent Meydanı - Terminal bölgesinde 2022 yılının Temmuz ayında yapımı 7 yıla yakın süren 9 km uzunluğundaki T2 tramvay hattı faaliyete alınmıştır. Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2024 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Osmangazi'nin Toplam Nüfusu 885.441 kişidir.

4.1.3 - Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler Doğrultusunda Analizi

Türkiye Ekonomik Görünüm

2025 yılının ilk üç aylık dönemi, 2024 yılından süregelen jeopolitik riskler ile ekonomik dengesizlikleri devralmış görünmektedir. Ortadoğu ve Ukrayna'daki savaş ortamı tansiyonu artırırken ABD'de 20 Ocak'ta göreve başlayan Trump 'ın küresel anlamda etki yaratan gümrük vergilerini artırması bir anda sistemik riskleri ön plana çıkarmıştır. ABD Başkanı Trump, dış ticaret açığı verdiği ülkeler başta olmak üzere gümrük vergilerini çok hızlı bir biçimde artıracağını açıklarken özellikle Çin'e yönelik oldukça sert bir tutum takınmıştır. Trump, iki komşu ülke olan Meksika ve Kanada'ya yönelik gümrük vergilerini de yükseltmiştir. Sadece bununla yetinmeyip, Grönland ve Panama'dan toprak talebinde bulunmuştur. Bu sıra dışı uygulamalar küresel ekonomi için ciddi bir belirsizlik kaynağı olmuştur. ABD Merkez Bankası da Trump'ın uygulamaya koyduğu yeni maliye politikaları nedeniyle oldukça muhafazakâr davranmaya başlamıştır. ABD Başkanının uygulamaya çalıştığı ekonomi politikaları diğer ülkelerin para ve maliye politikaları üzerinde de baskı oluşturmuştur.

Dünya ekonomisinde "II. Dünya Savaşı"ndan bu yana görülen en radikal değişikliklerden birisi olan korumacı yaklaşım ve yaptırım silahına dayalı ekonomik anlayış pek çok ülkeyi bölgesel iş birliklerine zorlamaktadır. Diğer yandan yeni lojistik ağların kurulması, ödeme sistemleri, ihracatın zorlaşması, rekabetin artması gibi bu sürecin artçı dengesizlikleri de hayata geçmeye adaydır.

ABD'nin başlattığı gümrük vergisi artışı diğer ülkeler arasında da mütekabiliyete neden olacağından küresel büyümede yaşanacak kaybın ötesinde başta maliyet enflasyonunun artması sonrasında da stagflasyonist eğilimlerin güçlenmesinden endişe duyulmaktadır. Benzer risk ve endişelerin uluslararası finans kurumlarının raporlarına da yansıdığı gözlenmektedir.

IMF Dünya Ekonomik Görünüm Raporu Nisan sayısında ticaret gerilimlerinin hızla tırmanması ve politika belirsizliklerinin artması nedeniyle küresel ekonomik büyüme tahminlerini bu yıl için %2,8'e ve gelecek yıl için %3'e düşürmüştür. Fon'un Ocak ayında yayımlanan tahminlerinde, dünya ekonomisinin bu yıl ve gelecek yıl %3,3 büyümesi öngörülmüştü.

IMF raporunda öne çıkan başlıkları şöyle özetleyebiliriz:

* ABD tarafından açıklanan ve uygulamaya konan bir dizi yeni tarife ile ticaret ortaklarının misillemeleri nedeniyle yürürlükteki gümrük vergisi oranlarının son yüzyılda görülmeyen seviyelere ulaştığı belirtilen raporda, bu durumun büyüme üzerinde büyük bir olumsuz şok etkisi yarattığı kaydedildi.

* "Ticaret gerilimlerinin hızla tırmanması ve politika belirsizliğinin son derece yüksek seviyelere ulaşmasının küresel ekonomik faaliyet üzerinde önemli bir etki yaratması

beklenmektedir," değerlendirmesinde bulunuldu.

* Gelişmiş ekonomilerde büyümenin bu yıl %1,4 ve gelecek yıl %1,5 olmasının beklendiği belirtilen raporda, gelişmekte olan ekonomilerde büyüme hızının bu yıl %3,7 ve gelecek yıl %3,9 olmasının öngörüldüğü aktarıldı.

* Küresel manşet enflasyonun ise Ocak ayındaki beklentilere kıyasla biraz daha yavaş bir hızda gerileyerek 2025'te %4,3, 2026'da ise %3,6 olmasının beklendiği belirtildi.

* Yoğunlaşan aşağı yönlü risklerin küresel ekonomik görünüme hâkim olduğu aktarılan raporda, ticaret savaşının tırmanmasının ve ticaret politikası belirsizliğinin daha da

artmasının kısa ve uzun vadeli büyümeyi daha da azaltabileceği ifade edildi.

Söz konusu raporda Türkiye ile ilgili olarak ise büyümenin bu yıl %2,7 olacağı ifade edildi. IMF, 2024 yılının Ekim ayında yayımladığı Global Ekonomik Görünüm Raporu'nda Türkiye

için aynı tahminde bulunurken, 2025 yılı Ocak ayında yayımladığı ara raporda tahminini %2,6'ya güncellemişti. 2024 yılı için ortalama tüketici fiyatları beklentisini %33'ten %35,9'a

Türkiye'nin göreceli olarak ABD gümrük vergilerinden daha az oranda etkileneceği beklentisi, petrol, doğalgaz ve bazı temel girdi maliyetlerinde yaşanan fiyat gerilemeleriyle birlikte

para politikasında Mart ortasından bu yana yaşanan daha fazla sıkılaşmanın da yarattığı nisbi koruma etkisi olduğu söylenebilir. Ancak enflasyonda hâlâ katı bir seyrin sürmesi, faiz oranlarının buna bağlı yüksek seyri, yapısal anlamda risk unsuru olarak dikkat çekmektedir. Küresel ekonomide 2024 yılı boyunca genellikle yaşanan faiz indirimleri ve canlandırıcı ekonomi politikaları başta ECB ve Fed olmak üzere hayata geçirilmiştir. Gelişmiş ülkelerden Japonya bu konuda ayrışmış görülmektedir. 2025 yılının ilk çeyreğinde ise ticaret savaşlarına paralel olarak Fed'in oldukça temkinli bir tutum sergilediğini, ECB'in ekonomik aktiviteyi artırmak için daha fazla çaba gösterdiğini rahatlıkla ifade edebiliriz. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)

Harcamalar Yöntemiyle Cari Fiyatlarla Gayri Safi Yurtiçi Hasıla
	GSYH (milyon TL)	Kişi Başı Gelir (IL)	GSYH (milyon Dolar)	Kişi Başı Gelir (Dolar)	Buyume (50)	Yıl İçi Ortalama Kur (Dolar/TL)
2018	3.758.773	46.167	797.124	9.792	3,00	4,72
2019	4.317.787	52.316	760.355	9.213	0,90	5,68
2020	5.048.567	60.541	717.092	8.599	1,90	7,04
2021	7.256.142	85.759	807.924	ਰੇ ਟੋਕਰ	11,40	8,98
2022	15.011.776	176.654	905.814	10.659	5,50	16,57
2023	26.545.722	311.110	1.130.009	13.243	5,10	23,49
2024	43.410.514	507.615	1.322.408	15.463	3,20	32,83

Gayrimenkul Sektörü:

Yarattığı katma değer ve istihdam olanaklarıyla ülke ekonomileri için çoğu zaman kaldıraç görevi üstlenen inşaat sektörü ayrı bir öneme sahiptir. Zira günümüzde inşaat, yalnızca çevrenin inşa edilmesini değil, bakım, onarım ve işletilmesine katkıda bulunan faaliyetlerin tümünü içerecek şekilde değerlendirilmektedir. Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden birisi de konut satış rakamlarıdır. 2025 yılı ilk çeyreğinde konut satışları toplamı 335.786 adet olarak gerçekleşmiştir. 2024 yılının aynı dönemine göre %20 dolayında bir artış görülmüştür. Aynı dönemdeki satışların 51.729 adeti ipotekli olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre %87'lik bir artışı işaret etmektedir. İlgili dönemde ilk el satışlar 99.876 adet, ikinci el satışlar ise 235.910 adet olarak kayıtlara geçmiştir.

Yılın ilk üç ayında gayrimenkul piyasası canlı sayılabilecek rakamlara sahip olmuştur. Canlılığın nedeni olarak; faizlerdeki düşme beklentisi, buna bağlı olarak gayrimenkul fiyatlarında olan/olabilecek artış beklentisi, göreceli konut kredilerine ulaşılabilirliğin artması, faiz, altın, KKM gibi yatırım araçlarından gelir elde edenlerin bu geliri gayrimenkulde değerlendirmek istemeleri sayılabilir. Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye'den 2025 yılının ilk üç ayında aldığı konut adedi 4.578 olmuştur. 2012 yılında yapılan yabancı uyruklu kişilere taşınmaz satışıyla ilgili düzenleme sonrasında başta konut olmak üzere diğer taşınmaz çeşitlerine de ciddi bir yabancı ilgisi yaşanmaya başlamıştı. Yabancı tabiiyetli gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye'de gayrimenkul almasıyla ilgili bu düzenlemeden sonra artan ilgi, oturma izni ve vatandaşlık verilmesiyle 2022 yılına kadar güçlü bir trendle seyretmiş, ancak son birkaç yılda oldukça zayıflamış görünmektedir. Bunun nedenleri olarak, iç ve dış konjonktürde görülen değişimler, TL'nin göreceli olarak değerli olması ve konut fiyatlarının yüksekliği gösterilebilir. Konuyla ilgili diğer ilginç bir durum ise geçmişte konut alıp vatandaşlık, oturma izni gibi hakları edinmiş kişilerin sahip oldukları gayrimenkulleri satmalarıdır.

Son iki buçuk yıldır uygulanan enflasyonla mücadele programı belli oranda başarı kazanıp dezenflasyon yaşandıysa da hali hazırda devam eden yapışkan ve katı eğilim tüm varlık fiyatlarını etkilediği gibi gayrimenkul fiyatlarını da etkilemiştir. TCMB tarafından açıklanan konut fiyat endeksine (KFE) baktığımızda nominal artışın sürmesine karşın reel fiyatların hâlâ enflasyonun altında olduğu gözlenmektedir. Her ne kadar reel fiyatlar enflasyonun altında da olsa eğilime baktığımızda reel anlamda değerleme sürecinde artan bir ivme dikkat çekmektedir.

2025 Mart ayında bir önceki aya göre %2,0 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %32,3 oranında artmış, reel olarak ise %4,2 oranında azalmıştır..3 Üç büyük şehirdeki fiyat değişimlerini incelediğimizde ise 2025 Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla %30,7, 38,6 ve 32,5 oranlarında artışlar gözlenmiştir.

Gerek uygulanan politikaların etkisi, gerekse talepte geçtiğimiz yıl yaşanan yavaşlamayla birlikte inşaat maliyetlerinde 2024 yılı bahar aylarından bu yana keskin bir düşüş gözlenmiştir. TÜİK verilerine göre, inşaat maliyet endeksi 2025 Şubat ayında bir önceki aya göre %1,24 artmış, bir önceki yılın aynı ayına göre %23,94 yükselmiştir. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,99 artarken, işçilik endeksi %0,02 azalmıştır. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %19,49, işçilik endeksi %32,38 yükselmiştir.

Gayrimenkul sektörü ve ekonominin önemli bir göstergesi de yapım ruhsatları ile yapı kullanım izinlerindeki eğilimdir. Bu göstergeler hem ekonomik beklentileri okumak hem de sektörün ekonomik ve üretim kaynaklı eğilimini ölçmek adına değerlidir. TÜİK tarafından Şubat ayında açıklanan (IV. Çeyrek: Ekim-Aralık, 2024) yapı ruhsatı verilen bina sayılarına baktığımızda; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %16,7, daire sayısı %17,4 ve yüz ölçüm %16,5 azalmıştır. Aynı döneme ait yapı kullanım izinleriyse; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %10,5, daire sayısı %16,9 ve yüz ölçüm %13,3 artmıştır. Yapı ruhsatlarının göreceli olarak zayıf olması konut arzının ortalama 800-850.000 civarında olan doğal talebin altında kalmasına neden olmuştur. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)

TRGYO-2503062 OSMANGAZİ (KORUPARK AVM) 23

Alışveriş Merkezi Piyasasına İlişkin Veri ve Analizler

2024 yılı itibariyle perakende ciro endeksinin ocak ayında 2.502'ye, Kasım ayında ise 3.895'e ulaşması sektörün güçlü bir büyüme trendi içinde olduğunu göstermektedir. 2024 yılı ziyaretçi sayısı endeksi, 2023'ün güçlü toparlanmasından sonra daha dengeli bir büyüme göstermiştir. 2024 yılında alışveriş merkezlerinin ciro ve ziyaretçi sayılarındaki büyüme ivmesi biraz yavaşlamış olsa da artış eğilimi devam etti.

İstanbul'daki AVM'lerde getiri oranı %8 civarında seyretmeye devam ediyor.

2025 yılı Nisan sonu itibarıyla Türkiye'deki mevcut alışveriş merkezi arzı 439 adetle yaklaşık 14 milyon m2 seviyesindedir. Organize perakende yoğunluğu ülke genelinde 1.000 kişi başına 164 m² kiralanabilir alanken, İstanbul'da 338 m² ile ülke ortalamasının yaklaşık iki katıdır. Ankara 278 m² perakende yoğunluğu ile öne çıkan şehirler arasındadır. 2025 yılında 162.000 m² kiralanabilir alana sahip beş yeni alışveriş merkezinin açılması planlanmaktadır. Yıl sonu itibarıyla Türkiye genelinde toplam arzın 14,2 milyon m²'ye, perakende yoğunluğunun 166 m² seviyesine çıkması beklenmektedir.(Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)

Yıllara Göre AVM Sayısı ve Toplam Kiralanabilir Alan (TKA)
	2010				2011 2012 2013 2014 2017 2018 2017 2018 2019 2020 2022 2023 2024 2025
Acık AVM Sayısı	208	246 "			271 288 322 377 405 425 431 437 442 446 446 439
TKA (bin m2)					5.862 7.09 7.840 8.749 9.522 10.50 11.158 12.97 13.822 13.90 13.822 13.906 14.00 14.129 14.020

Bursa'da Yer Alan Bazı AVM'ler:

Anatolium AVM Bursa
Lokasyon	Osmangazi :	Bursa Şehirlerarası Otogarı'nın karşısında yer alan
Açılış Tarihi	2010 :	Anatolium, 2010 yılında Bursalılara alışveriş
Mağaza Sayısı	148 :	merkezi içinde bir yaşam alanının kapılarını
Linki	: www.anatolium-bursa.com	açarken, şehir dışından gelen yerli ve yabancı turistlere de fırsatlar sunuyor. Anatolium, 174.505 m2 kapalı alanı, 2.500 araç kapasiteli açık ve kapalı otoparkı, 148 mağazası, popüler oyun alanları ve IKEA, H&M, Koton, De Facto, Flo, Mudo, Carrefoursa, LC Waikiki, Evidea gibi ulusal ve uluslararası bir çok markaya ev sahipliği yapıyor.

Sur Yapı Marka AVM
Lokasyon	Nilüfer :
Açılış Tarihi	2017 :	Bir Sur Yapı ve EKART Gayrimenkul ortak projesi
Mağaza Sayısı	250 :	olan ve Bursa'nın kalbi Nilüfer'de konumlanan
Linki	https://www.suryapimark : aavm.com.tr/index.html	SurYapı MARKA Avm ve Rezidans, 2017 yılı ilkbaharında kapılarını açtı. SurYapı MARKA Avm, seçkin markaları, kafe ve restoranları, eğlence ve sosyal yaşam alanları bulunmaktadır. Rezidans ve home-ofis bloklarının da yer aldığı karma kullanımlı projenin parçası olan alışveriş merkezinde, bin 800 araç kapasitel bir otopark da ziyaretçilerin kullanımına sunuluyor.

Özdilek Park AVM

4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler

Değerleme hizmetini sınırlayıcı/kısıtlayıcı herhangi bir unsur bulunmamaktadır.

4.3 - Bilgilerin Kaynağı

Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Osmangazi Belediyesi İmar Müdürlüğü, Torunlar GYO A.Ş. ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.

4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler

4.4.1 - Olumlu Faktörler

• Merkezi bir konumda yer almaktadır. *
• Toplu taşıma ve özel araçlarla ulaşım imkanları rahattır. *
• * Cins tahsisi yapılmıştır.
• * Nitelikli ve bilinen yapılardandır.

4.4.2 - Olumsuz Faktörler

* Belirli alıcı kitlesine hitap etmektedir.

5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

5.1 - Pazar Yaklaşım Yöntemi

Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.

5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı

Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.

5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.

6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER

Değerleme konusu projeye ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında;

-AVM'nin mevcut durum değerinin tespitinde Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı ve Nakit Akışı (Gelir) Yaklaşımı yöntemi,

• Pazar Yaklaşımı Yöntemi; arsa değerinin tespitinde ve Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı yönteminde kullanılan ortalama birim m² kira değerlerinin takdir edilmesinde kullanılmıştır.

6.1 - Pazar Yaklaşımı

Arsa Emsalleri

1 C21 Novo Gayrimenkul

Tel 0 224 244 59 44

Nilüfer İlçesi'nde bulunan Mudanya Yolu'na yaklaşık 500 metre mesafede bulunan H=6,50 metre konut imarlı olarak pazarlanan net 105 m² olduğu belirtilen arsa için 4.200.000.-TL fiyat istenilmektedir.

SATILIK	105 .-M²	4.200.000 .-TL	40.000 .-TL/M²

2 Sahibinden

Tel 0 505 815 31 66

Yakın konumda Mudanya Yolu üzerinde bulunduğu belirtilen, E=1.00 ticaret imarlı olduğu belirtilen 1.770 m² alanlı arsanın 81 m² hissesi için 10.500.000.-TL fiyat istenilmektedir.

SATILIK 81 10.500.000 129.630 .-M² .-TL .-TL/M²
-------------------------------------------------------------------

3 Proas Gayrimenkul

Tel 0 224 241 72 41

Yakın konumda Hakimiyet Caddesi'nde bulunduğu belirtilen, 2 kat konut imarlı olduğu belirtilen 428 m² alanlı arsa için 17.000.000.-TL fiyat istenilmektedir.

SATILIK	428	17.000.000	39.720
	.-M²	.-TL	.-TL/M²

4 Bursat Gayrimenkul

Tel 0 552 985 81 16

Yakın konumda Hakimiyet Caddesi'nde bulunduğu belirtilen, 2 kat konut imarlı olduğu belirtilen 288 m² alanlı köşe konumlu arsa için 13.500.000.-TL fiyat istenilmektedir.

288 13.500.000 46.875 SATILIK .-M² .-TL .-TL/M²
-------------------------------------------------------------------

5 Mayda Emlak

Tel 0 224 245 04 76

Yakın konumda Mudanya Yolu'na 1 parsel mesafede olduğu belirtilen, 5 kat konut+ ticaret imarlı olduğu belirtilen 300 m² alanlı arsa için 21.500.000.-TL fiyat istenilmektedir.

SATILIK	300	21.500.000	71.667
	.-M²	.-TL	.-TL/M²

EMSAL KROKİSİ

ARSA EMSAL KROKİSİ

Kiralık Dükkan Emsalleri

TEL 1 ; 0 1 Beyan Eden Kişi, Kurum 493 02 02 212

Cüneyt Palancı Emlak

ALINAN BİLGİ

Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan Mudanya Yolu'na 2.parsel konumunda olan zemin katta bulunan 1000 m² alanlı olarak pazarlanan dükkan 250.000.-TL/Ay bedelle kiralıktır.

.-M² .-TL .-TL/M² KİRALIK 1000 250.000 250

2			Beyan Eden Kişi, Kurum	Özkanoğuları Gayrimenkul
	TEL 1 ;	0	532 401 35 68

ALINAN BİLGİ

Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Mudanya Yolu üzerinde bulunan zemin katta bulunan 250 m² alanlı olarak pazarlanan dükkan 125.000.-TL/Ay bedelle kiralıktır.

.-M² .-TL .-TL/M² 125.000 500 KİRALIK 250

TRGYO-2503062 OSMANGAZİ (KORUPARK AVM) 32

TEL 1 ; ALINAN BİLGİ 401 35 68 3 Beyan Eden Kişi, Kurum Özkanoğuları Gayrimenkul 0 532

Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Mudanya Yolu üzerinde bulunan zemin+asma katta bulunan 250 m² alanlı olarak pazarlanan dükkan 150.000.-TL/Ay bedelle kiralıktır.

• .-M² .-TL .-TL/M² KİRALIK 250 150.000 600
• TEL 1 ; ALINAN BİLGİ 4 Beyan Eden Kişi, Kurum Turyap Bursa City 0 224 232 02 07

Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Mudanya Yolu üzerinde bulunan zemin katta bulunan 200 m² alanlı olarak pazarlanan dükkan 140.000.-TL/Ay bedelle kiralıktır.

.-M² .-TL .-TL/M² KİRALIK 200 140.000 700

TEL 1 ; ALINAN BİLGİ 5 Beyan Eden Kişi, Kurum Federal Mülk Yönetimi 0 533 484 00 24

Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Mudanya Yolu üzerinde bulunan bodrum+zemin+asma katta bulunan 600 m² alanlı olarak pazarlanan dükkan 190.000.-TL/Ay bedelle kiralıktır.

.-M² .-TL .-TL/M² 190.000 317 KİRALIK 600

6.1.2 - Emsallerin Değerlendirilmesi ve Parselin Değeri

Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.

		ORAN ARALIĞI
ÇOK KÖTÜ	ÇOK BÜYÜK	20% üzeri
KÖTÜ	BÜYÜK	11% - 20%
ORTA KÖTÜ	ORTA BÜYÜK	1% - 10%
BENZER	BENZER	0%
ORTA İYİ	ORTA KÜÇÜK	-10% - (-1%)
İYİ	KÜÇÜK	-20% - (-11%)
ÇOK İYİ	ÇOK KÜÇÜK	-20% üzeri

KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA - 519 ADA 15 PARSEL)
BİLGİ	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ	EMSAL (1)	EMSAL (2)	EMSAL (3)	EMSAL (4)	EMSAL (5)
SATIŞ FİYATI SATIŞ TARİHİ ZAMAN		4.200.000 SATILIK	10.500.000 SATILIK	17.000.000 SATILIK	13.500.000 SATILIK	21.500.000 SATILIK
DÜZELTMESİ		0%	0%	0%	0%	0%
ALAN BİRİM M² DEĞERİ ALANA İLİŞKİN DÜZELTME	53.185,61	105 40.000 ÇOK KÜÇÜK -40%	81 129.630 ÇOK KÜÇÜK -40%	428 39.720 ÇOK KÜÇÜK -40%	288 46.875 ÇOK KÜÇÜK -40%	300 71.667 ÇOK KÜÇÜK -40%
NİTELİĞİ NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME	ARSA	ARSA 0%	ARSA 0%	ARSA 0%	ARSA 0%	ARSA 0%
İMAR DURUMU İMAR DURUMUNA İLİŞKİN	E=1.80 Ticaret	2 KAT KONUT ÇOK KÖTÜ 30%	E=1.0 TİCARET KÖTÜ 20%	2 KAT KONUT ÇOK KÖTÜ 30%	2 KAT KONUT ÇOK KÖTÜ 30%	5 KAT K+T KÖTÜ 20%
DÜZELTME KONUM KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME		KÖTÜ 20%	KÖTÜ 15%	KÖTÜ 20%	KÖTÜ 20%	KÖTÜ 20%
DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN	AVM CİNS TAHSİSLİ	HAM PARSEL KÖTÜ 20%	HAM PARSEL HİSSELİ MÜLKİYET ÇOK KÖTÜ 40%	HAM PARSEL KÖTÜ 20%	HAM PARSEL KÖTÜ 20%	HAM PARSEL KÖTÜ 20%
DÜZELTME PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME		-10%	-10%	-10%	-10%	-10%
TOPLAM DÜZELTME		20%	25%	20%	20%	10%
DÜZELTİLMİŞ DEĞER	78560	48.000	162.037	47.664	56.250	78.833

Yukarıdaki karşılaştırma tablosunda değerlenen projenin arsa alanına en yakın olan 5 adet emsalden yararlanılmıştır. Emsallerde belirtilen parsellerin alınan şifahi bilgilere göre imar koşulları ve alan bilgileri belirtilmiştir.

PARSELİN ARSA DEĞER TABLOSU
Ada No	Parsel No	Alanı (m²)	Birim m² Değeri	Parselin Değeri (.-TL)
519	15	53.185,61	78.560	4.178.261.521,60
PARSELİN YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (.-TL)			4.178.262.000 TL

6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı

Arsa değeri için bölgede piyasa yaklaşımı için kullanılabilecek emsaller araştırılmıştır. Taşınmazın çevresinden alınan emsallerin incelenmesi sonucunda arsa birim değerinin, değerleme konusu parsel için 78.560.-TL/M² olabileceği kabul edilmiştir.

519 ada 15 parsel için dikkate alınan bila tarihli mimari tadilat projesine göre ve yapı kullanma izin belgesine göre parsel üzerinde toplam 165.286 m² inşaat alanlı AVM bulunmaktadır. Yapı ruhsatına ve iskan belgesine göre yapı sınıfı IVA' dır.

2025 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri tablosuna göre IVA yapı sınıfına ait birim maliyet 21.500.-TL/m²'dir.

Farklı resmi kurumlarca açıklanan çeşitli yapı birim maliyetleri bulunmaktadır. Ancak bu yapı birim maliyetleri yapılacak inşaatlar için genel ve yaklaşık olarak belirlenen rakamlar olup, bu birim değerler dikkate alındığında iki farklı bölgede, farklı özelliklerdeki ancak aynı yapı sınıfındaki iki yapının bina maliyetleri aynı çıkabilmektedir. Oysaki inşaatın yapılacağı bölge, kat yüksekliği, kat adedi, dış duvar tipi, bodrum katın olup olmaması gibi daha birçok değişkenler bina maliyetini önemli derecede etkileyebilmektedir. Ayrıca inşaat maliyetlerinin döviz kuruna endeksli olması ve döviz kurundaki ani dalgalanmalar nedeni ile piyasa koşullarının kurumlarca belirli dönemlerde belirlenen yapı birim maliyetlerinden çok farklı olduğu görülmektedir. Tüm bu hususlar dikkate alındığında, yapılan piyasa araştırmalarında güncel bina maliyetleri dikkate alınarak, amortisman da düşülerek aşağıdaki gibi öngörülmüştür.

Çevre düzeni, peyzaj maliyetinin yapıların toplam inşaat maliyetinin yaklaşık % 2 'i olacağı varsayılmıştır.

Proje, ruhsat, mimari ve mühendislik bedeli toplam inşaat maliyetinin %3'ü oranında olacağı varsayılmıştır.

Proje Geliştirme Maliyetinin, bölgede inşaat yapan firmalarla yapılan görüşmeler, projenin niteliği, il genelindeki diğer değişik özellikteki projeler ve mesleki tecrübeler sonucu elde edilen veriler analiz edilerek, toplam arsa+bina maliyetininin %15'i oranında olacağı kabul edilmiştir.

Emsallerin analizi sonucu elde edilen arsa değeri üzerine projenin öngörülen toplam maliyeti ve geliştirme maliyeti de ilave edilerek, projenin toplam değerine ulaşılmıştır.

Projenin Tamamı İçin Öngörülen Maliyet
Binalar	Yapı Birim Maliyeti (TL)		İnşaat Alanı (m²)		Öngörülen Maliyet (TL)
AVM Toplam İnşaat Alanı	27.000,00	x	165.286,00	=	4.462.722.000
İnşaat Maliyeti =					4.462.722.000
Çevre düzeni, peyzaj (%2)				=	89.254.440
Projenin Toplam İnşaat Maliyeti (A)				=	4.551.976.440
Proje, Ruhsat, Mimari ve Mühendislik Bedeli (%3) (C)				=	136.559.293
Proje İçin Öngörülen Toplam Maliyet (A+B+C) =					4.688.535.733

Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımına Göre Panora AVM'nin Toplam Değeri
KORUPARK AVM ARSA DEĞERİ	4.178.262.000 TL
PROJE İÇİN ÖNGÖRÜLEN TOPLAM MALİYET	4.688.535.733 TL
PROJE GELİŞTİRME MALİYETİ	1.330.019.660 TL
KORUPARK AVM MEVCUT DURUM DEĞERİ	10.196.817.393 TL
KORUPARK AVM YUVARLATILMIŞ MEVCUT DURUM DEĞERİ	10.196.820.000 TL

6.3 - Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı Yöntemi)

İskonto Oranının Hesaplanması

Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir.

Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır: Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi

Risksiz Getiri Oranı

Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası devlet tahvili faiz oranları baz alınmıştır. Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli TL cinsinden üzerindeki getirilerin ağırlıklı oranları kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile yaklaşık 10 yıl vadeli sabit faizli devlet tahvilinin faizi son 3 yıllık ortalaması yaklaşık %21,00 civarındadır.

Risk Primi

Eklenen risk primi ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmuştur. Bu riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti amacıyla hareket edilmiştir. Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir.

AVM'nin konumu, niteliği vb. koşullar değerlendirilerek risk primi %8,00 olarak öngörülmüştür. İndirgeme Oranı %29,00 olarak alınmıştır.

6.3.1 - Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar

Korupark Alışveriş Merkezine İlişkin Kabuller

* Değerlemeye konu Korupark Alışveriş Merkezi yönetimden alınan 2023, 2024 yılı ve 2025 yılı Mayıs Ayı sonuna kadar olan kiralamalara ilişkin tablolar, belgeler incelenmiş olup, kiralanabilir alan hesapları ve m² birim kira hesapları yapılmıştır. Tarafımıza iletilen listelerde kira bilgileri TL bazlı olup, nakit akışları da TL üzerinden yapılmıştır.

Korupark GYO A.Ş.'den alınan kiralama alan bilgilerine göre toplam 70.994 m² kiralanabilir alan olduğu ve doluluk oranı %98,2 olarak belirtilmiştir.

Ayrıca gerçekleşen kiralama bilgileri de müşteriden temin edilerek incelenmiştir. 2025 yılının ilk 5 ayında gerçekleşen kira gelirleri incelenmiş olup, ortalama aylık kira değeri de incelenmiş ve 2025 yılı için potansiyel aylık kira birim değeri ciro payları hariç ~957.-TL/m² olarak öngörülmüştür. 2025 dönemi mevcut analizleri içermekte olup, projeksiyon dönemleri için gelecek 10 yıl kabul edilmiştir.

Yapılan incelemeler ve piyasa araştırması sonucu 1.dönem potansiyel aylık kira birim m2 değerinin 1. dönem için ciro payları hariç ~1.304.-TL/m² olacağı öngörülmüştür. Geçmiş dönem performasnları incelendiğinde ciro gelirleri toplam kira gelirlerinin %25'i oranında olacağı kabul edilmiştir.

Mağaza kira gelirleri haricinde işletme gelirleri, kioks, atm, baz istasyonu vb. gelir kaynakları "diğer gelirler" başlığı altında irdelenmiş olup, mevcut binada bu gelirlerin mağaza gelirlerinin %10'u oranında olduğu görülmüş ve bu oran kabul edilmiştir.

Ortak alan gelirlerinin sabit kira gelirlerinin %30'u oranında olacağı öngörülmüştür.

Mağaza kira gelirlerinden her dönem öngörülen enflasyon oranında kira kaybı olabileceği kabul edilmiştir. İlk projeksiyon yılı için %35 artış oranı öngörülürken ilerleyen yıllarda bu oranın düşerek %10 oranında sabitleneceği varsayılmıştır.

Genel giderlere ilişkin olarak 2024 yılı Sigorta Giderleri 11.093.117.-TL olarak tarafımıza ibraz edilmiş olup, gelecek yıllarda enflasyon oranında artacağı varsayılmıştır.

Genel giderler 2024 yılında 185.146.529.-TL olarak tarafımıza ibraz edilmiş olup, gelecek yıllarda her dönem için hasılatın %20'si oranında olacağı kabul edilmiştir.

Diğer Yönetim giderleri 2024 yılında 2.509.469.-TL olarak tarafımıza ibraz edilmiş olup, gelecek yıllarda her dönem için hasılatın %1'i oranında olacağı kabul edilmiştir.

Bakım yenileme fonu giderleri 2024 yılında 3.929.407.-TL olarak tarafımıza ibraz edilmiş olup, gelecek yıllarda Hasılatın %0,5'i oranında yenileme gideri olacağı öngörülmüştür.

Çalışmalar sırasında para birimi TL kullanılmıştır. Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır. Kira ödemeleri yıl içerisinde aylık dönemler bazında tahsil edilmekte olup, Net bugünkü değer hesaplarında yıl ortası faktörü (0,5) hesaba katılarak daha gerçekçi bir net bugünkü değer hesabı yapılmıştır.

Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir.

KORUPARK AVM Nakit Akışları

İLK YIL İÇİN AYLIK POTANSİYEL BİRİM MAĞAZA KİRA FİYATI (TL/AYl)	1304,06
TOPLAM MAĞAZA ADEDİ	215

TOPLAM KİRALANABİLİR MAĞAZA ALANI (m²)	70.994,00
Kap. Oranı	7,00%		Geçmiş Dönem Performansı	2025 Dönemi Öngörüler						PROJEKSİYON YILLAR
		2023	2024	2025 (ilk 5 ay)	tamamlanmış 2025 (12 aya veriler)	2025-2026	2026-2027	2027-2028	2028-2029	2029-2030	2030-2031	2031-2032	2032-2033	2033-2034	2034-2035	TOPLAM
					0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
NAKİT GİRİŞLERİ(MAĞAZA)
Doluluk Oranı				98,20%	98,20%	98,50%	98,50%	98,50%	98,50%	98,50%	98,50%	98,50%	98,50%	98,50%	98,50%
Kiralanan Brüt Alan		70.809,00	70.737,00	69.853,00	69.716,11	69.929	69.929	69.929	69.929	69.929	69.929	69.929	69.929	69.929	69.929
Aylık Birim Kira Fiyatı (Ortalama)			674,32 388,07	964,08	965,97	1.304,06	1.695,28	2.119,11	2.542,93	2.924,37	3.216,80	3.538,48	3.892,33	4.281,56	4.709,72
Yıllık Artış Oranı						35%	30%	25%	20%	15%	10%	10%	10%	10%	10%
Kiralama Gelirleri			572.388.306 TL 329.745.099 TL	336.719.741 TL	808.127.377 TL	1.094.304.868 TL	1.422.596.328 TL	1.778.245.410 TL	2.133.894.492 TL	2.453.978.666 TL	2.699.376.533 TL	2.969.314.186 TL	3.266.245.605 TL	3.592.870.165 TL	3.952.157.181 TL	25.362.983.434 TL
			39% 49%	28%	28%
Ciro Gelirleri	25,00%		226.067.660 TL 160.729.193 TL	94.909.525 TL	227.782.859 TL	273.576.217 TL	355.649.082 TL	444.561.353 TL	533.473.623 TL	613.494.667 TL	674.844.133 TL	742.328.546 TL	816.561.401 TL	898.217.541 TL	988.039.295 TL	6.340.745.858 TL
			32,29% 36,30%	30,33%	30,33%
Diğer Gelirler (reklam,Stand)	10,00%		51.130.430 TL 24.720.693 TL	33.888.517 TL	81.332.441 TL	109.430.487 TL	142.259.633 TL	177.824.541 TL	213.389.449 TL	245.397.867 TL	269.937.653 TL	296.931.419 TL	326.624.560 TL	359.287.016 TL	395.215.718 TL	2.536.298.343 TL
Ortak Alan Gelirleri	30,00%		184.827.141 TL 119.684.011 TL	102.131.079 TL	245.114.590 TL	328.291.460 TL	426.778.898 TL	533.473.623 TL	640.168.348 TL	736.193.600 TL	809.812.960 TL	890.794.256 TL	979.873.681 TL	1.077.861.049 TL	1.185.647.154 TL
AVM Toplam Gelirleri			1.034.413.538 TL 634.878.996 TL	567.648.861 TL		1.362.357.267 TL 1.805.603.032 TL	2.347.283.941 TL	2.934.104.927 TL	3.520.925.912 TL	4.049.064.799 TL	4.453.971.279 TL	4.899.368.407 TL	5.389.305.247 TL	5.928.235.772 TL	6.521.059.349 TL	41.848.922.666 TL
Kira Kayıpları					0,50%	0,50%	0,50%	0,50%	0,50%	0,50%	0,50%	0,50%	0,50%	0,50%	0,50%
					6.811.786 TL	9.028.015 TL	11.736.420 TL	14.670.525 TL	17.604.630 TL	20.245.324 TL	22.269.856 TL	24.496.842 TL	26.946.526 TL	29.641.179 TL	32.605.297 TL
KİRA KAYIPLARI SONRASI AVM GELİRLERİ					1.355.545.480 TL	1.796.575.017 TL	2.335.547.522 TL	2.919.434.402 TL	3.503.321.283 TL	4.028.819.475 TL	4.431.701.422 TL	4.874.871.565 TL	5.362.358.721 TL	5.898.594.593 TL	6.488.454.053 TL
															71.853.661.707
NAKİT ÇIKIŞLARI	GİDER ORANI	3,186143337	0,490579428
Sigorta Giderleri			11.093.117 TL 3.481.675 TL	5.442.055 TL	13.060.932 TL	17.632.258 TL	22.921.936 TL	28.652.420 TL	34.382.904 TL	39.540.339 TL	43.494.373 TL	47.843.811 TL	52.628.192 TL	57.891.011 TL	63.680.112 TL	408.667.355 TL
Diğer Yönetim Giderleri		1,00%	2.509.469 TL 1.748.465 TL	700.399 TL	1.680.957 TL	17.965.750 TL	23.355.475 TL	29.194.344 TL	35.033.213 TL	40.288.195 TL	44.317.014 TL	48.748.716 TL	53.623.587 TL	58.985.946 TL	64.884.541 TL	416.396.781 TL
Genel Giderler (Ortak Alan Giderleri)		20,00%	185.146.529 TL 121.831.633 TL	92.807.674 TL	222.738.418 TL	359.315.003 TL	467.109.504 TL	583.886.880 TL	700.664.257 TL	805.763.895 TL	886.340.284 TL	974.974.313 TL	1.072.471.744 TL	1.179.718.919 TL	1.297.690.811 TL	8.327.935.611 TL
Bakım Yenileme Giderleri		0,50%	3.929.407 TL 2.184.977 TL	3.169.194 TL	7.606.066 TL	8.982.875 TL	11.677.738 TL	14.597.172 TL	17.516.606 TL	20.144.097 TL	22.158.507 TL	24.374.358 TL	26.811.794 TL	29.492.973 TL	32.442.270 TL	208.198.390 TL
TOPLAM			202.678.522 TL 129.246.750 TL	102.119.322 TL	245.086.373 TL	403.895.887	525.064.653	656.330.816	787.596.980	905.736.526	996.310.179	1.095.941.197	1.205.535.317	1.326.088.848	1.458.697.733	9.361.198.136 TL
NET Nakit Akım							1.110.459.108 TL 1.392.679.130 TL 1.810.482.869 TL 2.263.103.586 TL 2.715.724.303 TL 3.123.082.949 TL 3.435.391.243 TL 3.778.930.368 TL 4.156.823.405 TL 4.572.505.745 TL 76.883.418.026 TL									104.132.141.623 TL
			YIL ORTASI FAKTÖRÜ		0,00	0,50	1,50	2,50	3,50	4,50	5,50	6,50	7,50	8,50	9,50
		İNDİRGEME ORANI	28,00%	İndirgenmiş Net Nakit Akışları			1.230.966.071 TL 1.250.199.916 TL 1.220.898.355 TL 1.144.592.208 TL 1.028.344.562 TL				883.733.608 TL	759.458.569 TL	652.659.708 TL	560.879.437 TL	7.367.802.420 TL	16.099.534.852,75
		İNDİRGEME ORANI İNDİRGEME ORANI	29,00% 30,00%	İndirgenmiş Net Nakit Akışları İndirgenmiş Net Nakit Akışları			1.226.185.602,05 1.235.690.916,79 1.197.374.919,37 1.113.837.134,30			992.955.584,84	846.706.312,65	721.997.630,95	615.656.894,60	524.978.747,34	6.842.746.241,59	15.318.129.984,48
							1.221.460.399,11 1.221.460.399,11 1.174.481.152,99 1.084.136.448,91			959.043.781,73	811.498.584,54	686.652.648,46	581.013.779,46	491.627.044,16	6.358.736.604,15	14.590.110.842,61

GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMINA GÖRE TOPLAM DEĞERİ
KORUPARK AVM'NİN TOPLAM DEĞERİ	15.318.129.984 TL
KORUPARK AVM'NİN YUVARLATILMIŞ TOPLAM DEĞERİ	15.318.130.000 TL

6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi

Taşınmazın en etkin ve verimli kullanımının mevcut kullanımları olduğu düşünülmektedir.

6.5 - Verilerin Değerlendirilmesi

■	Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Yaklaşımı Yöntemine göre;
	KORUPARK AVM TOPLAM DEĞERİ (.-TL)	10.196.820.000 TL
■	Gelir İndirgeme Yaklaşımı Yöntemine göre;
	KORUPARK AVM TOPLAM DEĞERİ (.-TL)	15.318.130.000 TL

6.5.1 - Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.

Aynı tebliğin 10.6. maddesinde ise " Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir. Bu durumlarda, değerlemeyi gerçekleştirenin, değerin yaklaşımlardan/yöntemlerden biriyle daha iyi ve daha güvenilir olarak belirlenip belirlenmediğini tespit etmek amacıyla, 10.3. nolu maddede yer verilen kılavuz hükümleri tekrar değerlendirmesi gerekli görülmektedir." denmektedir.

Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken iki farklı yöntem kullanılmıştır. İki değerin birbirine yakın olmadığı görülmektedir. Mevcutta süreklilik arz eden gelir getiren bir taşınmaz olması ve gerçekleşen kira gelirlerinin pazar değerini daha doğru yansıttığı görüldüğünden nihai değer olarak Gelir İndirgeme Yöntemi ile bulunan değerin kullanılmasının uygun olacağı kanaatine varılmıştır. Nakit Akışı tablosunda gerçekçi verilen (gerçekleşmiş kira bedelleri, kiralanabilir alan, doluluk oranı vb.) kullanılmış olması nedeni ile bulunan değerin, maliyet yaklaşımı yöntemi ile bulunan değere göre daha uygun olacağı kanaati oluşmuş ve gelir indirgeme yaklaşımı yöntemi sonuç değerde kullanılmıştır.

6.5.2 - Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Parsel üzerinde kat irtifakı kurulmamış haldedir.

6.5.3 - Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları Gayrimenkullere İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere İlişkin Bilgiler (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.)

Değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.

6.5.4 - Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.

6.5.5 - Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı

Hakkında Görüş

Yapılan incelemeye göre yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu görülmüştür.

6.5.6 - Kira Değeri Analizi

Yapılan araştırmalar sonucunda bazı AVM'lerin ortalama kira birim m² değerlerine ulaşılmıştır. Ancak AVM'de yer alan dükkanlarda kullanım şekillerine, katlarına ve marka kalitesine göre dükkan aylık kira birim m² değerleri farklılık göstermektedir. İlk projeksiyon yılı için %100 doluluk için potansiyel kira bedelleri aşağıdaki gibi belirtilmiştir.

Taşınmazın	Ortalama Kira	Potansiyel Aylık	Potansiyel Yıllık
Kiralanabilir Alanı	Birim M² Değeri	Kira Değeri	Kira Değeri
70.994,00 m²	1.304,1 TL/m²	92.580.784 TL	1.110.969.409 TL

6.5.7 - Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz cins tahsisi yapılmış bina niteliğindedir.

6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.

Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş 6.5.9

Rapora konu taşınmazın Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.

İmar ve Mülkiyet bilgilerinde yapılan incelemede;

SPK'nın III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin (Tebliğ) 22- 1-b maddesinde "Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." denilmektedir. Taşınmazın inşaatı tamamlanmış yapı kullanma izin belgesini almış, cins tashihi yapılmıştır. Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Binalar" başlığı altında bulunmasında herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır.

Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır.

Tebliğ'in 30.maddesinde "Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. (Değişik ikinci cümle:RG-9/10/2020-31269) Ayrıca kendi tüzel kişilikleri lehine temin edilecek finansman için portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur." denilmektedir.

Taşınmaz üzerinde yer alan ipotek proje finansmanı sağlamak amacıyla kullanılan kredilere istinaden tesis edilmiş olup ilgili bankanın bu husustaki yazısı rapor ekinde sunulmuştur. Tebliğ'in ilgili maddeleri kapsamında taşınmazın Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyünde "Binalar" başlığı altında bulunmasında sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır.

7 - SONUÇ

- 7.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

- 7.2 Nihai Değer Takdiri

Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.

Bu bilgiler doğrultusunda

tarihli toplam değeri için ; 30.06.2025

KORUPARK AVM'NİN TOPLAM DEĞERİ

.-TL 15.318.130.000

(On Beş Milyar Üç Yüz On Sekiz Milyon Yüz Otuz Bin TürkLirası )

Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;

.-TL 18.381.756.000

kıymet takdir edilmiştir.

Sorumlu Değerleme Uzmanı

401732

Berrin KURTULUŞ SEVER

402402

* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.

* Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.

• * KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıştır.
• * Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.

* Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz.

Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.

* Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.