Regulatory Filings • Jan 15, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Başakşehir / İSTANBUL
(4 Adet Parsel)
Rapor No: 2024 / 449
| 1. | RAPOR ÖZETİ 4 |
|---|---|
| 2. | RAPOR BİLGİLERİ5 |
| 3. | ŞİRKET BİLGİLERİ 6 |
| 4. | MÜŞTERİ BİLGİLERİ 6 |
| 5. | DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLİĞİN 1. MADDESİNİN 2. FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP |
| HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA7 | |
| 6. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR 7 |
| 7. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER 7 |
| 8. | DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 8 |
| 9. | UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR9 |
| 10. | TAŞINMAZLARIN TAPU KAYITLARI 10 |
| 10.1. TAPU KAYITLARI10 | |
| 10.2. TAPU TAKYİDATI10 | |
| 10.3. TAKYİDAT AÇIKLAMALARI11 | |
| 11. | BELEDİYE İNCELEMESİ 11 |
| 11.1. İMAR DURUMU11 | |
| 11.2. İMAR DOSYASI İNCELEMESİ 13 | |
| 11.3. ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ, PLAN İPTALLERİ V.B. | |
| KONULAR 13 | |
| 11.4. YAPI DENETİM FİRMASI 13 | |
| 11.5. SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDEKİ HUKUKİ DURUMDAN KAYNAKLANAN DEĞİŞİM 13 | |
| 12. | TAŞINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU14 |
| 12.1. KONUM VE ÇEVRE BİLGİLERİ 14 | |
| 12.2. BÖLGE ANALİZİ16 | |
| 12.2.1.İSTANBUL İLİ: 16 | |
| 12.2.2.BAŞAKŞEHİR İLÇESİ:19 | |
| 12.3. DÜNYA EKONOMİSİNE GENEL BAKIŞ 20 | |
| 12.4. TÜRKİYE'NİN MAKROEKONOMİK GÖRÜNÜMÜ21 | |
| 12.5. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER | |
| VE DAYANAK VERİLER 25 | |
| 12.6. TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASINI BEKLEYEN FIRSAT VE TEHDİTLER 28 | |
| 13. | AÇIKLAMALAR29 |
| 14. | EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ30 |
| 15. | DEĞERLENDİRME30 |
| 16. |
| 16.1. PAZAR YAKLAŞIMI 31 | ||
|---|---|---|
| 16.2. MALİYET YAKLAŞIMI 32 | ||
| 16.3. GELİR YAKLAŞIMI33 | ||
| 17. | FİYATLANDIRMA34 | |
| 17.1. EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ 34 | ||
| 17.2. ALTBÖLÜMLER GELİŞTİRME TEKNİĞİ 38 | ||
| 18. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRMESİ 39 | |
| 18.1. FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU | ||
| AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMİN VE NEDENLERİNİN AÇIKLAMASI 39 | ||
| 18.2. KİRA DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER40 | ||
| 18.3. GAYRİMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKİ DURUMUNUN ANALİZİ 40 | ||
| 18.4. GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ GÖRÜŞ 40 | ||
| 18.5. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN, ÜZERİNDE İPOTEK VEYA GAYRİMENKULÜN | ||
| DEĞERİNİ DOĞRUDAN ETKİLEYECEK NİTELİKTE HERHANGİ BİR TAKYİDAT BULUNMASI | ||
| DURUMLARI HARİÇ, DEVREDİLEBİLMESİ KONUSUNDA BİR SINIRLAMAYA TABİ OLUP | ||
| OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 40 | ||
| 18.6. BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE | ||
| VARSAYIMLAR 40 | ||
| 18.7. ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NEDEN VERİLMEDİKLERİNİN | ||
| GEREKÇELERİ40 | ||
| 18.8. MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ 40 | ||
| 18.9. HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL | ||
| PAY ORANLARI40 | ||
| 18.10. YASAL GEREKLERİN YERİNDE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA | ||
| ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP | ||
| OLMADIĞI 40 | ||
| 18.11. DEĞERLEME KONUSU ARSA VEYA ARAZİ İSE, ALIMINDAN İTİBAREN BEŞ YIL GEÇMESİNE | ||
| RAĞMEN ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRMESİNE YÖNELİK HERHANGİ BİR TASARRUFTA | ||
| BULUNUP BULUNULMADIĞINA DAİR BİLGİ 41 | ||
| 18.12. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, FİİLİ KULLANIM | ||
| ŞEKLİNİN VE PORTFÖYE DAHİL EDİLME NİTELİĞİNİN BİRBİRİYLE UYUMLU OLUP OLMADIĞI | ||
| HAKKINDA GÖRÜŞ İLE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA | ||
| SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA | ||
| GÖRÜŞ41 | ||
| 19. | SONUÇ42 |
| DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ |
Kayabaşı Mahallesi, 2200 Ada 1 Parsel (E:2015 Ada 1 Parsel) 2201 Ada 2 Parsel (E:2016 Ada 2 Parsel) 2202 Ada 1 Parsel (E:2017 Ada 1 Parsel) 2219 Ada 3 Parsel (E:2034 Ada 3 Parsel) Başakşehir/ İSTANBUL |
| DAYANAK SÖZLEŞME | 15 Kasım 2024 tarih ve 951 – 2024/042 no ile |
| DEĞERLEME TARİHİ | 31 Aralık 2024 |
| RAPOR TARİHİ | 08 Ocak 2025 |
| DEĞERLENEN TAŞINMAZIN TÜRÜ |
4 Adet Parsel |
| DEĞERLENEN MÜLKİYET HAKLARI |
3 Adet Tam / 1 Adet Hisseli Mülkiyet |
| TAPU BİLGİLERİ ÖZETİ | İstanbul ili, Başakşehir ilçesi, Kayabaşı Mahallesi, 2200 Ada 1 Parsel / 2201 Ada 2 Parsel / 2202 Ada 1 Parsel / 2219 Ada 3 Parsel (Bkz. Tapu Kayıtları) |
| İMAR DURUMU ÖZETİ | 2200 Ada 1 Parsel ve 2219 Ada 3 Parsel, "Konut Alanı", 2201 Ada 2 Parsel "Ticaret + Konut Alanı" ve 2202 Ada 1 Parsel "Özel Spor Tesis Alanı" olarak belirlenen bölgede kalmaktadır (Bkz. İmar Durumu). |
| RAPORUN KONUSU | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen parsellerin (Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Hisselerinin) pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. |
| RAPORUN TÜRÜ | Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır. |
GAYRİMENKULLER İÇİN TAKDİR OLUNAN TOPLAM DEĞER (KDV HARİÇ)
888.635.000,-TL
| Sorumlu Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı |
|---|---|
| M. KIVANÇ KILVAN | CEM GÜL |
| (SPK Lisans Belge No: 400114) | (SPK Lisans Belge No: 409934) |
| DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ |
Kayabaşı Mahallesi, 2200 Ada 1 Parsel (E:2015 Ada 1 Parsel) 2201 Ada 2 Parsel (E:2016 Ada 2 Parsel) 2202 Ada 1 Parsel (E:2017 Ada 1 Parsel) 2219 Ada 3 Parsel (E:2034 Ada 3 Parsel) Başakşehir/ İSTANBUL |
| DAYANAK SÖZLEŞME | 15 Kasım 2024 tarih ve 951 – 2024/042 no ile |
| MÜŞTERİ NO | 951 |
| RAPOR NO | 2024/449 |
| DEĞERLEME TARİHİ | 31 Aralık 2024 |
| RAPOR TARİHİ |
08 Ocak 2025 |
| RAPORUN KONUSU | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen parsellerin (Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Hisselerinin) pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. |
| RAPORUN TÜRÜ | Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır. |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | M. Kıvanç KILVAN - Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400114 Cem GÜL - Değerleme Uzmanı Lisans No: 409934 |
| RAPORA KONU GAYRİMENKUL İÇİN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER |
Rapor konusu 3 adet parsel için şirketimiz tarafından 07.01.2020 tarih ve 2019/627 nolu rapor hazırlanmış olup toplam 74.215.000,-TL kıymet takdir edilmiştir. Rapor konusu taşınmazlar için şirketimiz tarafından 08.01.2024 tarih ve 2023/964 nolu rapor hazırlanmış olup toplam 710.370.000,-TL kıymet takdir edilmiştir. Rapor konusu taşınmazlar için şirketimiz tarafından 05.07.2024 tarih ve 2024/243 nolu rapor hazırlanmış olup toplam 820.675.000,-TL kıymet takdir edilmiştir. |
| ŞİRKET ADI | LOTUS GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. |
|---|---|
| ŞİRKET MERKEZİ | Kadıköy/İSTANBUL |
| ŞİRKET ADRESİ | Gömeç Sokak, No: 37 Akgün İş Merkezi Kat 3/8- 34718 Acıbadem – Kadıköy / İSTANBUL |
| TELEFON | (0216) 545 48 66-(0216) 545 48 67 (0216) 545 95 29-(0216) 545 88 91 (0216) 545 28 37- |
| FAKS | (0216) 339 02 81 |
| EPOSTA | [email protected] |
| WEB | www.lotusgd.com |
| KURULUŞ (TESCİL) TARİHİ | 10 Ocak 2005 |
| SERMAYE PİYASASI KURUL KAYDINA ALINIŞ TARİH VE KARAR NO |
07 Nisan 2005 – 14/462 |
| BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUL KAYDINA ALINIŞ TARİH VE KARAR NO |
12 Mart 2009- 3073 |
| TİCARET SİCİL NO | 542757/490339 |
| KURULUŞ SERMAYESİ | 75.000,-TL |
| ŞİMDİKİ SERMAYESİ | 1.000.000,-TL |
| ŞİRKET ÜNVANI | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| ŞİRKETİN ADRESİ | Rüzgarlıbahçe Mahallesi, Özalp Çıkmazı, No: 4 Beykoz / İSTANBUL |
| TELEFON NO | (216) 425 03 28-(216) 425 20 07 |
| FAKS NO | (216) 425 59 57 |
| KURULUŞ (TESCİL) TARİHİ | 20.09.1996 |
| KAYITLI SERMAYE TAVANI | 1.000.000.000,-TL |
| ÖDENMİŞ SERMAYESİ | 1.000.000.000 TL |
| HALKA AÇIKLIK ORANI | % 21,11 |
| FAALİYET KONUSU | Şirket, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleriyle belirlenmiş usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Kurulca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve Sermaye Piyasası Kanunu'nun 48inci maddesinde sınırı çizilen faaliyetler çerçevesinde olmak kaydı ile Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen bir sermaye piyasası kurumudur. |
Bu rapor, aşağıda belirtilen tebliğ ve düzenlemelere göre hazırlanmış olup, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamındadır.
Bu rapor Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebiyle yukarıda adresi belirtilen gayrimenkullerin değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. Müşteri tarafından getirilmiş herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Herhangi bir sınırlayıcı ve olumsuz faktör bulunmamaktadır.
Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen gayrimenkullerin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz.
| SAHİBİ | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| İLİ - İLÇESİ | İstanbul – Başakşehir |
| MAHALLESİ | Kayabaşı |
| ANA GAYRİMENKULÜN NİTELİĞİ | Arsa (Beheri) |
| TAPU TARİHİ | 09.08.2024 |
| YEVMİYE NO | 27979 |
| Sıra No |
Ada No |
Parsel No |
Yüzölçümü m2 |
Cilt No |
Sahife No |
Arsa Pay / Payda |
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Hissesine Düşen Kısım (m2) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2200 | 1 | 21.130,22 | 165 | 16350 | Tam | 21.130,22 |
| 2 | 2201 | 2 | 17.173,89 | 165 | 16352 | Tam | 17.173,89 |
| 3 | 2202 | 1 | 3.768,14 | 165 | 16373 | Tam | 3.768,14 |
| 4 | 2219 | 3 | 6.309,44 | 166 | 16454 | 355758 / 630944 | 3.557,58 |
Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş,
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS sisteminden 30.12.2024 tarihi itibariyle temin edilen ve birer örneği ekte sunulan tapu kayıtlarına göre rapor konusu taşınmazlar üzerinde aşağıdaki notlara rastlanmıştır.
Taşınmazlar üzerinde yer alan 'Gecekondu Önleme Bölgesi ve Rezerv Yapı Alanında Kalmıştır / 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 7. maddesine göre belirtme' beyanları taşınmazların alım-satımını engelleyecek ve doğrudan değerini etkileyecek nitelikte değildir. Bu sebeple taşınmazların GYO portföyünde "Arsa" başlığı altında yer almasında tapu takyidatları açısından herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
Başakşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan temaslarda rapora konu taşınmazların, 21.09.2021 tasdik tarihli Başakşehir Doğu Resneli Çiftliği ve Gecekondu Bölgesine İlişkin Uygulama İmar Planı kapsamında;
2201 ada 2 parsel "Konut + Ticaret Alanı"
2202 ada 1 parsel "Özel Spor Tesisi" olarak belirlenen bölgede yer almaktadır.
Taşınmazların 6306 sayılı Kanun kapsamında "Rezerv Yapı Alanı" olarak belirlenen bölgede kaldıkları şifahen öğrenilmiştir.
Konut Alanı ile Konut + Ticaret Alanı olarak belirlenen kısımların yapılaşma koşullarının Emsal: 0,75 / Hmaks: 5 kat şeklinde; Özel Spor Tesisi alanı olarak belirlenen parselin yapılaşma koşullarının ise Emsal: 0,20 / Hmaks: 2 kat şeklinde olduğu belirtilmiştir.
Başakşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü ve Harita Şefliğinde yapılan görüşmede parsellerin imar uygulamasının tamamlandığı ve hâlihazırda yapılaşma açısından herhangi bir engelin bulunmadığı bilgisi alınmıştır.
İmar Plan Görüntüsü
Rezerv Yapı Alanı: Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ'nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığı'nın uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanları ifade eder.
Bakanlık; a) Riskli yapılara, rezerv yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya, b) Bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya, c) Aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlanmak kaydı ile menkul değere dönüştürmeye, ç) Kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamaya, kat veya hasılat karşılığı usulleri de dâhil olmak üzere inşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye, d) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara göre paylaştırmaya, payları ayırmaya veya birleştirmeye, 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu uyarınca sınırlı ayni hak tesis etmeye, yetkilidir. (ç) bendinde belirtilen uygulamalar, 04/01/2002 tarihli ve 4734 sayılı Kamu İhale Kanununa tabi idareler ile iş birliği içinde veya gerçek ve özel hukuk tüzel kişileri ile özel hukuka tabi anlaşmalar çerçevesinde de yapılabilir.
Bakanlık, riskli alanlardaki ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda faydalanılmak üzere; özel kanunlar ile öngörülen alanlara ilişkin olanlar da dâhil, her tür ve ölçekteki planlama işlemlerine esas teşkil edecek standartları belirlemeye ve gerek görülmesi hâlinde bu standartları plan kararları ile tayin etmeye veya özel standartlar ihtiva eden planlar yapmaya, onaylamaya ve kent tasarımları hazırlamaya yetkilidir.
Bu Kanun çerçevesinde dönüştürmeye tabi tutulan taşınmazların, üzerindeki köhnemiş yapılar da dâhil olmak üzere, muhdesatı ile birlikte değer tespiti işlemleri ve dönüşüm ile oluşacak taşınmazların değerlemeleri Bakanlık, TOKİ veya İdarece yapılır veya yaptırılır.
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'ne (R.G. Tarihi: 15.12.2012, Sayısı: 28498) göre;
Uygulama alanına yönelik olarak yapılacak planlarda alanın özelliğine göre; Afet risklerinin azaltılması, fiziksel çevrenin iyileştirilmesi, korunması ve geliştirilmesi, sosyal ve ekonomik gelişmenin sağlanması, enerji verimliliği ve iklim duyarlılığı ile yaşam kalitesinin artırılması esastır.
Bakanlık; a) Riskli alan ve rezerv yapı alanı ile riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür ve ölçekteki planı resen yapmaya, yaptırmaya ve onaylamaya,
b) Riskli alan ve rezerv yapı alanındaki uygulamalarda faydalanılmak üzere; özel kanunlar ile öngörülen alanlara ilişkin olanlar da dâhil, her tür ve ölçekteki planlama işlemlerine esas teşkil edecek standartları belirlemeye ve gerek görülmesi hâlinde bu standartları plan kararları ile tayin etmeye veya özel standartlar ihtiva eden planlar yapmaya, onaylamaya ve kent tasarımları hazırlamaya yetkilidir.
Büyükşehir belediyesi sınırları içerisindeki ilçe belediyelerince hazırlanan imar planı teklifleri hakkında ilgili büyükşehir belediyesinin görüşü alınır. Büyükşehir belediyesinin onbeş gün içinde görüş vermemesi halinde, uygun görüş verilmiş sayılır.
Plan teklifleri; İdarece veya ilgililerince, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında kentsel tasarım projesi ile birlikte, riskli yapı veya yapıların bulunduğu parsellerde ise, Bakanlıkça talep edilmesi halinde kentsel tasarım projesi ile birlikte hazırlanır ve planlama alanı ile yakın çevresinin meri planları, mevcut durumu gösteren bilgi ve belgeler ve ilgili kurum ve kuruluş görüşleri ile birlikte Bakanlığa iletilir. Bakanlıkça uygun görülen plan teklifleri, aynen veya değiştirilerek onaylanır.
Taşınmazlar ile ilgili Başakşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü ve Harita Şefliği'nden alınan şifahi bilgiler doğrultusunda, parseller için uygulama yapacak kurumun TOKİ olduğu, parsellerin TOKİ'nin imar uygulama alanı sınırları içerisinde kaldığı öğrenilmiştir. Bu sebeple uygulamanın TOKİ tarafından yapılması ya da yaptırılması beklenmektedir.
Taşınmazlar hâlihazırda boş durumdadır.
Yapılan temaslarda herhangi bir encümen kararı, mahkeme kararı, plan iptali v.b. duruma rastlanmamıştır.
(Yapı denetim kuruluşu ve denetimleri değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı yapı denetimi hakkında kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret ünvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi)
Taşınmazlar üzerinde herhangi bir ruhsatlı yapı bulunmamaktadır.
Parseller / parsel hisseleri 09.08.2024 tarih ve 27979 yevmiye no ile imar uygulaması işlemi ile malikleri adına tescil olmuştur.
Rapor konusu parseller, 6306 sayılı Kanun kapsamında "Rezerv Yapı Alanında" kalmakta olup yapılaşmaya engel bir durumları bulunmamaktadır.
Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
Değerlemesi yapılan parseller üzerinde ruhsatlı bir yapı ya da inşai faaliyet bulunmadığından, bu madde ile ilgisi bulunmamaktadır.
Madde 21: – Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden (....) (1) yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.
Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir.
Hâlihazırda parseller üzerinde geliştirilen/ruhsatı alınmış herhangi bir proje bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmazlar, İstanbul ili, Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Mahallesi sınırlarında konumlu "Arsa" vasıflı 2200 ada 1 parsel, 2201 ada 2 parsel, 2202 ada 1 parsel ve 2219 ada 3 parsellerdir.
Taşınmazların yakın çevresinde genellikle mesken olarak kullanılan toplu konut siteleri ve boş parseller bulunmaktadır.
Taşınmazlar gerek özel araçlarla gerekse toplu taşıma araçlarıyla kolay ulaşılabilir bir konumda yer almaktadır.
Taşınmazlar -kuş uçuşu- Kayaşehir Bulvarı'na 900 m. Toplu Konutlar metro istasyonuna 1,5 km., Başakşehir Çam ve Sakura Şehir Hastanesi'ne 2 km., Atatürk Olimpiyat Stadyumuna 3 km., TEM otoyolu Kuzey yanyoluna 4 km., TEM otoyolu İkitelli-Başakşehir ayrımı ile Mall Of İstanbul A.V.M.'ne (Basın Ekspres Yolu) 7 km., İstanbul Havalimanı'na ise yaklaşık 17 km. mesafededirler.
Konum Krokisi ve Uydu Görüntüsü
İstanbul, Türkiye'de yer alan şehir ve ülkenin 81 ilinden biridir. Ülkenin en kalabalık, ekonomik ve sosyo-kültürel açıdan en önemli şehridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34., nüfus açısından belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da birinci, dünyada ise Lagos'tan sonra altıncı sırada yer almaktadır.
2023 yılı itibariyle nüfusu 15.655.924 kişidir.
İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli
Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli
ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Yavuz Sultan Selim, Fatih Sultan Mehmet ve 15 Temmuz Şehitler Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.
Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir.
İstanbul'un yüksek nüfusu ve ileri sanayi sektörü çevresel konularda pek çok sıkıntıyı da beraberinde getirmektedir. Hava, su ve toprak kirliliği gibi ana sorunların yanı sıra, çarpık kentleşme ve denetimsizlikten kaynaklanan görüntü ve gürültü kirliği gibi ikincil sorunlar da göze çarpmaktadır.
İstanbul'un toplam 39 ilçesi vardır. Bu ilçelerin 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'ndadır. Bunlar; Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, Şile, Şişli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu ilçeleridir.
İstanbul'un tarihi semtlerinden batıya ve kuzeye gidildikçe büyük bir farklılaşma görülür. En yüksek gökdelenler ve ofis binaları Avrupa Yakası'da özellikle Levent, Mecidiyeköy ve Maslak'ta toplanırken, Anadolu Yakası'nda ise Kadıköy ilçesindeki Kozyatağı mahallesi dikkat çeker.
Son yıllarda inşa edilen çok yüksek yapılar, nüfusun hızlı büyümesi göz önüne alınarak yapılmışlardır. Şehrin hızla genişlemesinden dolayı konutlaşma, genellikle şehir dışına doğru ilerlemektedir. Şehrin sahip olduğu en yüksek çok katlı ofis ve konutlar, Avrupa Yakası'nda bulunan Levent, Mecidiyeköy ve Maslak semtlerinde toplanmıştır. Levent ve Etiler'de çok sayıda alışveriş merkezi toplanmıştır. Türkiye'nin en büyük şirket ve bankalarının önemli bir kısmı bu bölgede bulunmaktadır. Yakın dönemde finans kuruluşlarının operasyon merkezleri Pendik – Tuzla ve Gebze aksına doğru kaymıştır.
İstanbul, kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, İpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kağıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır.
Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırmahaberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir.
Türkiye'nin büyük sanayi kuruluşlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası İstanbul'da bulunmaktadır. İlde madeni eşya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayi gelişkindir. 2000'li yılların başında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür.
İstanbul genelinde tüm orman alanları koruma altına alınmış olmakla birlikte sınırlı miktarda ormancılık faaliyeti yürütülmektedir.
İstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Ancak 2016 yılı itibariyle turizm sektöründe gerileme dönemi başlamıştır.
İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı şekillerde yapılmaktadır. Şehir içi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir. İlde havayolu ulaşımının yapıldığı iki sivil havalimanı vardır. İlin kuzeyinde yer alan İstanbul Havalimanı'nın yapımı tamamlanmış ve hâlihazırda uçuşlar başlanmıştır. Yurtiçi ve yurtdışı pek çok merkeze aktarma yapmaksızın uçmak mümkündür. İldeki havalimanlarından İstanbul Havalimanı, Avrupa Yakası'nda Arnavutköy ilçesinde; Sabiha Gökçen Havalimanı ise Anadolu Yakası'nda Pendik ilçesinde yer alır. İstanbul Havalimanı hava ulaşımında en büyük paya sahiptir.
Karayoluyla ulaşımı ise İstanbul'da özellikle şehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komşu ülkelere İstanbul'dan doğrudan seferler vardır. Anadolu Yakası'nda Harem Otogarı, Avrupa Yakası'ndaysa Büyük İstanbul Otogarı hizmet vermektedir. İstanbul Otogarı da metroyla kent merkezine bağlanmaktadır.
Demiryolu ise bu iki ulaşım yoluna oranla daha az tercih edilen bir başka hizmettir. İstanbul'dan Eskişehir, Ankara, Konya, Adana, Bitlis, Van gibi yurtiçi merkezlerle; Yunanistan, Bulgaristan, Romanya, Sırbistan, Macaristan, İran, Suriye ve Irak gibi dış merkezlere tren seferleri vardır.
Deniz yoluyla ise ilde düzenli ulaşım yalnızca yurtiçinde gerçekleştirilir. İstanbul'dan Yalova'ya, Balıkesir'e ve Bursa'ya feribot ve araba vapuru seferleri vardır. İstanbul Limanı'na turistik amaçlarla gelen münferit gemiler dışında yurtdışı varışlı gemi seferi yoktur.
İstanbul'da şehir içi ulaşım ise büyük bir sektördür. Otobüslerle ulaşım sağlayan İETT; şehir hatları vapurlarını ve deniz taksi işleten İDO; tramvay, metro, füniküler ve teleferik hatlarının sahibi İstanbul Ulaşım A.Ş.; banliyö hizmeti sağlayan TCDD; dolmuşlar, yolcu motorları ve ticari taksilerle İstanbul kompleks bir ulaşım ağına sahiptir.
Başakşehir, 2008 yılında Küçükçekmece, Esenler ve Büyükçekmece ilçelerinden ayrılarak ilçe yapılmıştır. 2021 verilerine göre ilçenin toplam nüfusu 503.243'dür. Başakşehir, kuzeyde Arnavutköy, kuzeydoğuda Sultangazi ve Eyüp, doğuda Esenler, güneyde Bağcılar, Küçükçekmece ve Avcılar ile batıda Esenyurt ilçeleriyle çevrilidir.
İlçenin kurulduğu bölgede Osmanlı döneminde devletin barut ihtiyacını karşılamak üzere Azatlı baruthanesi kurulmuş, bölge Azatlık adıyla anılmıştır. İlçede tarihi özelliği bulunan diğer yapılar, Resneli Niyazi Bey'e ait Resneli çiftliği ve İstanbul'daki bilinen ilk yerleşim yeri olan Yarımburgaz Mağarası ve baruthaneye su sağlamak için kurulmuş Şamlar bendidir.
İlçeye ulaşım TEM otoyolu ve demiryolu ile gerçekleştirilmektedir. İlçeye otobüs seferleri de bulunmaktadır. Demiryolu ile ulaşım Ispartakule'deki tren istasyonu ile sağlanmaktadır. 07
Temmuz 2013 tarihinde resmi açılışı yapılan M3 Kirazlı - Başakşehir-Olimpiyatköy Metro Hattı ile Atatürk Olimpiyat Stadyumu ve 5. Etap Metrokent'e kadar metro ulaşımı sağlanmıştır. Diğer raylı sistemlere entegre olan bu hat
sayesinde Başakşehir'den Halkalı'ya kadar raylı sistemler ile ulaşım mümkün hale gelmiştir.
İlçenin kuzeyi ormanlarla kaplıdır, kalan bitki örtüsü bozkır ve çalılıklardan oluşur. Resneli Çiftliği'nin içinde bulunduğu Sazlıdere vadisinde bitki çeşitliliği çok fazladır. İlçede Sazlıdere akarsuyu ve Ayamama deresi doğar, Ispartakule deresi ise içinden geçer.
İlçede sosyal yaşam, Sular Vadisi ile Bahçeşehir'deki yapay gölet ve çevresindedir. Bahçeşehir'deki gölet, Türkiye'nin en büyük yapay göletidir. Bunun dışında Atatürk Olimpiyat Stadyumu ve Başakşehir Fatih Terim Stadyumu bu ilçede bulunmaktadır. TOKİ tarafından geliştirilen ve Türkiye'nin en büyük uydukent projesi olan 65.000 konutun planlandığı Kayaşehir projesi de bu ilçe sınırları içindedir.
Küresel Ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiştir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değişimler izlediği bir dönem olmuştur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleştiği gözlenmiştir. Büyüme hızındaki yavaşlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya'da hissedilmiş olup Amerika Birleşik devletleri bu trendin dışında kalmıştır. Ancak Amerika'nın yaşadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teşvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. Gelişmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaşamış, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiştir. Çin ekonomisi ise yavaşlama eğilimini kıramamıştır.
2019 yılının Aralık ayında Çin'in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020'nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya'ya yayılamaya başlamış olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaşlamasına yol açmıştır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düşüşler yaşamış olup Başta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal genişleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaşanmış. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleşen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiştir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladığı tahmin edilmektedir.
2021 yılı aşılamaların hızla yapılmaya çalışıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı ve tüm olumsuz faktörlere rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem olmuştur. 2022 yılı pandemi sonrası toparlanma süreci içerisinde tüm Dünya'da enflasyon ile mücadele adımlarının atıldığı, iklim değişikliği etkilerinin gözle görülür biçimde ortaya çıktığı, hane halkının yaşam maliyetlerinin çok hızlı arttığı ve genel olarak büyümenin yavaşladığı bir dönem olmuştur. 2023 yılında gelişmiş ekonomilerdeki yavaşlama ve tedarik zinciri sorunları devam etmektedir. Bu süreçte emtia fiyatları ve yeşil enerji dönüşüm maliyetleri önem taşımaktadır. Ayrıca son dönemde yaşanan siyasi ve askeri gerilimler risk algısını artırmaktadır.
2024/449
2008 yılındaki küresel ekonomik krizden sonra Türkiye ekonomisi ciddi bir toparlanma sürecine girmiş olup 2014, 2015 yıllarında GYSH bir önceki yıla göre % 5,2 ve %6,1 seviyelerinde artmıştır. 2016 yılı, pek çok farklı etkenin de etkisiyle büyüme hızının yavaşladığı bir dönem olmuş 2017 yılında %7,5, 2018 yılında ise %2,8 lik büyüme oranları yakalanmıştır. 2019 yılında büyüme oranı 0,9, 2020 yılında %1,8, 2021 yılında %11, 2022 yılında ise %5,6, 2023 yılında ise %4,5 olarak gerçekleşmiştir.
2020 yılında Covid-19 salgınının olumsuz etkisiyle yılın ikinci çeyreğinde %9,9 oranında daralma kaydedilmiştir. 2024 yılı itibariyle GSYH büyüklüğüne göre Türkiye, Dünya'nın 17. Büyük ekonomisidir.
2004 yılından itibaren çift haneli seviyelerin altında seyreden enflasyon oranı 2017 yılında % 11,1, 2018 yılında %16,3, 2019 yılında %15,18, 2020 yılında %12,8, 2021 yılında %13,58, 2022 yılında %64,27, 2023 yılında %64,77 oranında gerçekleşmiştir. 2024 yılı Eylül ayı Tüketici Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre %35,86 artmıştır. TÜFE bir önceki aya göre değişim oranı %2,97 dir.
Tüfe Yıllık Değişim Oranları Eylül 2024 Kaynak: TÜİK
2024 yılı Eylül ayı itibariyle mevsim etkisinden arındırılmış işsizlik oranı %8,6 seviyesinde gerçekleşmiştir. İşsiz sayısı 2024 yılının Eylül ayında bir önceki aya göre 35 bin kişi artarak 3 milyon 100 bin kişi olmuştur. Buna göre mevsim etkisinden arındırılmış İstihdam oranı ise %49,7 oldu. Ödemeler dengesi tarafında ise 2018 yılında %75 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2019 yılında %77,2, 2020 yılında ise %86, 2021 yılında %82, 2022 yılında ise %69,9 olarak, 2023 yılında ise %70,7 olarak, 2024 Eylül ayında ise %78,9 olarak gerçekleşmiştir.
| 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GSYH Artışı, Zincirlenmiş Hacim Endeksi, % | 6,1 | 3,3 | 7,5 | 3,0 | 0,8 | 1,9 | 11,4 | 5,5 | 5,1 |
| GSYH, Cari Fiyatlarla, Milyar TL | 2.351 | 2.627 | 3.134 | 3.761 | 4.318 | 5.049 | 7.256 | 15.012 | 26.546 |
| GSYH, Cari Fiyatlarla, Milyar \$ | 867 | 869 | 859 | 798 | 760 | 717 | 808 | 906 | 1.130 |
| Nüfus, Bin Kişi | 78.218 | 79.278 | 80.313 | 81.407 | 82.579 | 83.385 | 84.147 | 85.280 | 85.326 |
| Kişi Başına GSYH, Cari Fiyatlarla, \$ | 11.085 | 10.964 | 10.696 | 9.799 | 9.208 | 8.600 | 9.601 | 10.659 | 13.243 |
| Ihracat (GTS, F.O.B.), Milyon \$ | 151,0 | 149,2 | 164,5 | 177,2 | 180,8 | 169,6 | 225,2 | 254,2 | 255,6 |
| ihracat (GTS)/GSYH,% | 17,4 | 17,2 | 19,1 | 22,2 | 23,8 | 23,7 | 27,9 | 28,1 | 22,6 |
| ithalat (GTS, C.I.F.), Milyon \$ | 213,6 | 202,2 | 238,7 | 231,2 | 210,3 | 219,5 | 271,4 | 363,7 | 362,0 |
| ithalat (GTS)/GSYH, % | 24,6 | 23,3 | 27,8 | 29,0 | 27,7 | 30,6 | 33,6 | 40,2 | 32,0 |
| İhracatın İthalatı Karşılama Oranı (%, GTS) | 70,7 | 73,8 | 68,9 | 76,6 | 86,0 | 77,3 | 83,0 | 69,9 | 70,6 |
| Seyahat Gelirleri, Milyar \$ | 33,2 | 23,8 | 28,1 | 32,1 | 38,8 | 14,2 | 27,9 | 45,4 | 49,5 |
| Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Giriş), Milyar \$ | 19,3 | 13,8 | 11,2 | 12,5 | 9,5 | 7,7 | 12,9 | 13,7 | 10,7 |
| Cari İşlemler Dengesi (Milyar \$) | $-21,4$ | $-22,2$ | $-35,1$ | $-14,6$ | 15,0 | $-31,1$ | $-6,4$ | $-46,6$ | $-40.5$ |
| Cari İşlemler Dengesi/GSYH, % | $-2,5$ | $-2,6$ | $-4,1$ | $-1,8$ | 2,0 | $-4,3$ | $-0,8$ | $-5,1$ | $-3,6$ |
| İşgücüne Katılma Oranı, % | 51,3 | 52,0 | 52,8 | 53,2 | 53,0 | 49,3 | 51,4 | 53,1 | 53,3 |
| İssizlik Oranı, % | 10,3 | 10,9 | 10,9 | 11,0 | 13,7 | 13,2 | 12,0 | 10,4 | 9,4 |
| Istihdam Oranı, % | 46,0 | 46,3 | 47,1 | 47,4 | 45,7 | 42,8 | 45,2 | 47,5 | 48,3 |
| TÜFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) (%) | 7,67 | 7,78 | 11,14 | 16,33 | 15,18 | 12,28 | 19,60 | 72,31 | 53,86 |
| TÜFE (%) | 8,81 | 8,53 | 11,92 | 20,30 | 11,84 | 14,60 | 36,08 | 64,27 | 64,77 |
| ÜFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) (%) | 5,28 | 4,30 | 15,82 | 27,01 | 17,56 | 12,18 | 43,86 | 128,47 | 49,93 |
| ÜFE (%) | 5,71 | 9,94 | 15,47 | 33,64 | 7,36 | 25,15 | 79,89 | 97,72 | 44,22 |
Kaynak: T.C. Ticaret Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Eylül 2024)
Türkiye ekonomisi, 2024'ün ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %2,5 oranında büyümüştür. 2003-2023 döneminde Türkiye Ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.
Kaynak: TÜİK
| Uluslararası | Yıl | Bazı Ülke-Ülke Gruplarına İlişkin Büyüme Tahminleri (%) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kuruluşlar | Dünya | Avro Bölgesi | ABD | Brezilya | Rusya | Hindistan | Çin | Japonya | ||
| 2023 | 3,3 | 0,5 | 2,5 | 2,9 | 3,6 | 8,2 | 5,2 | 1,9 | ||
| IMF | 2024 | 3,2 | 0,9 | 2,6 | 2,1 | 3,2 | 7,0 | 5,0 | 0,7 | |
| 2025 | 3,3 | 1,5 | 1,9 | 2,4 | 1,5 | 6,5 | 4,5 | 1,0 | ||
| 2023 | 3,1 | 0,5 | 2,5 | 2,9 | 3,6 | 8,2 | 5,2 | 1,7 | ||
| OECD | 2024 | 3,2 | 0,7 | 2,6 | 2,9 | 3,7 | 6,7 | 4,9 | $-0,1$ | |
| 2025 | 3,2 | 1,3 | 1,6 | 2,6 | 1,1 | 6,8 | 4,5 | 1,4 | ||
| 2023 | 2,6 | 0,5 | 2,5 | 2,9 | 3,6 | 8,2 | 5,2 | 1,9 | ||
| Dünya Bankası |
2024 | 2,6 | 0,7 | 2,5 | 2,0 | 2,9 | 6,6 | 4,8 | 0,7 | |
| 2025 | 2,7 | 1,4 | 1,8 | 2,2 | 1,4 | 6,7 | 4,1 | 1,0 |
Kaynak: T.C. Ticaret Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Eylül 2024)
2024 yılı Temmuz Ayında merkezi yönetim bütçe giderleri 827,7 milyar TL bütçe gelirleri 730,9 milyar TL ve bütçe açığı 96,8 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.
Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Milyar USD)
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Eylül 2024)
Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.
Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir.
2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.
Daha önce Türkiye'ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu, faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.
Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye'de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaş yavaş gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.
2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir yıl olmuş ve az da olsa daha esnek bir yıl yaşanmıştır. Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu gelişmeler 2011 ilâ 2016 yıllarında da devam etmiştir.
2017 yılından itibaren, beşeri ve jeopolitik etkenlerin etkisi, döviz kurlarında yaşanan dalgalanmalar ve finansman imkânlarının daralmasına ek olarak artan enerji ve iş gücü maliyetleri geliştiricilerin ödeme zorluğu yaşamasına neden olmuştur.
Ülkemizdeki ekonomik dinamikleri önemli ölçüde etkileyen ve çok sayıda yan sektöre destek olan inşaat sektöründe yaşanan bu zorluklar gayrimenkullerin fiyatlamalarında optimizasyona ve üretilen toplam ünite sayısı ile proje geliştirme hızında düşüşe yol açmıştır. Banka faiz oranlarının yükselmesi ve yatırımcıların farklı enstrümanlara yönelmesi de yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarını azaltmıştır.
Kaynak: TÜİK
2018 yılında düşük bir performans çizen inşaat sektörü 2019 yılını son çeyreği itibariyle toparlanma sürecine girmiştir. Bu hareketlenme 2020 yılının ilk 2 aylık döneminde de devam etmiştir. Ancak 2019 yılının Aralık ayında Çin'de ortaya çıkan Covid-19 salgınının 2020 yılı Mart ayında ülkemizde yayılmaya başlamasıyla ekonomi olumsuz etkilenmiş ve gayrimenkul sektörü bu durgunluktan payını almıştır. Karantina süreci sonrası TCMB ve BDDK tarafından açıklanan kararlar ve destekler sektöre olumlu yansımış, konut kredisi faizlerindeki düşüş ve kampanyalar Temmuz ve Ağustos aylarında konut satışlarını rekor seviyelere ulaştırmıştır.
Pandemi sonrası süreçte Ticari hareketliliğin sağlanması amacıyla piyasaya aktarılan ucuz likidite döviz kurlarında ve fiyatlar genel seviyesinde büyük artışlara yol açmış, sonrasında Merkez Bankası parasal sıkılaşma politikası uygulamaya başlarken parasal sıkılaşma kararları sonrasında bankaların likidite kaynakları kısılmış, bu da faiz oranlarında yükselişe yol açmıştır. 2022 yılında artan enflasyon eğilimleri pek çok ülke ekonomisini zorlamaya başlayınca daha sıkı para ve maliye politikaları uygulanmaya başlamıştır. 2021 ve 2022 yıllarında ülkemizdeki konut satışları yıl bazında birbirine yakın seviyelerde olsa da 2022 yılında ipotekli satışlarda bir önceki yıla göre %4,8 lik azalış meydana gelmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiştir. 2023 yılında inşaat maliyetlerinin arttığı ve risk iştahının azaldığı bir süreç yaşanmakta olup yeni inşaat sayısı azalmış bu da konut arzında düşüşe yol açmıştır. Son dönemde Merkez Bankası politika faizlerinin kademeli olarak artırıldığı, Dünya genelinde yaşanan tedarik sıkıntıları, hammadde temininde yaşanan zorluklar ve Rusya-Ukrayna savaşı gibi jeopolitik gerilimler ve resesyon beklentilerine rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem içerisinden geçmekteyiz.
Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaşlamayı getirmektedir. Parasal sıkılaştırma sürecinin devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya işaret etmektedir. 2023 yılının ilk dokuz aylık döneminde konut satışlarında geçen yılın aynı dönemine göre %14,9 oranında bir düşüş yaşanmıştır. Önceki dönemde talebin güçlü olması, kredi imkânlarının bulunması ve enflasyonun etkilerinden korunmak amaçlı olarak gayrimenkul fiyatlarında yaşanan artış eğiliminin ekonominin de soğumasıyla yavaşladığı görülmektedir.
2024/449
"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımdır". (UDS Madde 6.3)
"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıklı olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğunu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS madde 6.4)
Taşınmazların imar durumlarına uygun olarak konut, toplu konut, işyeri + konutlardan oluşan karma proje ve spor tesisi alanı olarak yapılaşmasının en uygun kullanım şekli olacağı düşünülmektedir.
| Güçlü Yönler | Zayıf Yönler |
|---|---|
| Ulaşım imkânlarının kolaylığı, - |
İmar yollarının henüz açılmamış olması, - |
| - Yakın çevresinin yoğun konut yapılanmasına |
- 2202 ada 1 parselin spor tesisi alanında |
| sahip olması, | kalıyor olması. |
| - Parsellerin yüzölçümü büyüklükleri, |
|
| Yakın çevresinde yoğun konut arz-talebi - |
|
| bulunması | |
| Fırsatlar | Tehditler |
| - Olası yapılacak Toplu Konut Projesi için |
- Ekonomideki dalgalanmaların gayrimenkul |
| uygun konum ve alana sahip olmaları. | sektörünü olumsuz yönde etkilemesi, |
| - Faizlerin yükselmesi ile ipotekli konut alım | |
| talebinde yaşanması muhtemel düşüş. |
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımları Pazar Yaklaşımı, Gelir Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımıdır. Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,
(b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,
(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklıklandırılamayacağı dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
2024/449
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.
Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.
Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
Taşınmazların satış (pazar) değerinin tespiti, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmış olup değerleme prosesi aşağıda ayrıntılı olarak verilmiştir.
Taşınmazların değerinin tespitinde aşağıdaki yöntemler dikkate alınmıştır.
Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden ve bölgede faaliyet gösteren emlak firmaları ile yapılan görüşmelerden faydalanılmış; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu gayrimenkuller için birim fiyat belirlenmiştir.
Aşağıda rapora konu taşınmazlara emsal olabilecek taşınmazlara ilişkin bilgiler sunulmuştur.
Uygunlaştırmada kullanılan yüzdelik oranlar örnekleme olarak aşağıdaki şekilde sınıflandırılmıştır.
| Emsalin Durumu (Konum) |
Emsalin Durumu (Büyüklük) |
Emsalin Durumu (Fonksiyon/Yap. Hakkı) |
Yüzdelik Oranlar |
|---|---|---|---|
| Çok Kötü | Çok Büyük | Çok Kötü | >%20 |
| Orta Kötü | Orta Büyük | Orta Kötü | %11 … %20 |
| Az Kötü | Az Büyük | Az Kötü | %1 … %10 |
| Benzer | Benzer | Benzer | %0 |
| Az İyi | Az Küçük | Az İyi | -%10 … -%1 |
| İyi | Küçük | İyi | -%20 … - %11 |
| Çok İyi | Çok Küçük | Çok İyi | > -%20 |
Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.
| Sıra No |
Durumu | Konum | Beyan Edilen Yüzölçümü (m2 ) |
İmar Durumu |
İlan Sahibi |
Telefon | İstenen Fiyat (TL) |
Birim (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Satılık | Aynı Bölgede, Yakın Mesafede (2199 Ada 8 Parsel / E:2014 Ada 9 Parsel) |
1.051 | E: 0,75 Konut |
Emlak Ofisi | 532 484 77 13 |
36.785.000 | 35.000 |
| 2 | Satılık | Aynı Bölgede, Yakın Mesafede (2199 Ada 7 Parsel / E:2014 Ada 7 Parsel) |
2.327 | E: 0,75 Konut |
Emlak Ofisi | 532 484 77 13 |
80.000.000 | 34.379 |
| 3 | Satılık | Aynı Bölgede, Yakın Mesafede (2197 Ada 2 Parsel/Hisseli) |
548 | E: 0,75 Konut |
Emlak Ofisi | 530 934 98 95 |
8.500.000 | 15.511 |
| 4 | Satılık | Aynı Bölgede, Yakın Mesafede (2269 Ada 2 Parsel/Hisseli) |
264 | E: 0,75 Konut |
Emlak Ofisi | 533 498 59 59 |
7.100.000 | 26.894 |
| Birim Satış Fiyatı (TL) |
Pazarlık Oranı |
Alan Düzeltmesi (m2) |
Fonksiyon ve Yapılaşma Hakkı Düzeltmesi |
Konum | Mülkiyet Durumu | Toplam Düzeltme |
Düzeltilmiş Değer (TL) |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Konu Mülk |
Konut / Ticaret + Konut / Özel Spor Tesisi Alanı |
Müstakil Parsel |
20.140 | |||||||||
| Düzeltme Oranı |
Alanı | Düzeltme Oranı |
Durumu | Düzeltme Oranı |
Durumu | Düzeltme Oranı |
Durumu | Düzeltme Oranı |
Düzeltme Oranı |
|||
| Emsal 1 | 35.000 | $-15%$ | 1.051 | $-15%$ | E: 0,75 Konut | 0% | Benzer | 0% | Müstakil | 0% | $-30%$ | 24.500 |
| Emsal 2 | 34.379 | $-15%$ | 2.327 | $-15%$ | E: 0,75 Konut | 0% | Benzer | 0% | Müstakil | 0% | $-30%$ | 24.065 |
| Emsal 3 | 15.511 | $-15%$ | 548 | $-25%$ | E: 0.75 Konut | 0% | Benzer | 0% | Hisseli | 25% | $-15%$ | 13.184 |
| Emsal 4 | 26.894 | $-15%$ | 264 | $-25%$ | E: 0,75 Konut | 0% | İyi | $-15%$ | Hisseli | 25% | $-30%$ | 18.826 |
Emsal tablosunda Konut Alanı imarlı arsalar için düzeltme oranları hesaplanmıştır. Taşınmazların konumu, imar yollarının açılmamış olması, bölgede yapılaşmanın düşük olmasının yanı sıra çok sayıda satılık boş parsel bulunması sebebiyle Konut + Ticaret Alanlı imarlı parsel ile benzer şerefiyeye sahip oldukları kabul edilerek m2 birim değeri takdir edilmiştir.
Bölgede Spor Tesisi imarlı parsel bulunmadığından konut imarlı parsellerin m2 birim değeri üzerinden % 40 yapılaşma hakkı düzeltmesi yapılarak 2202/1 parselin birim fiyat belirlenmiştir.
Emsal analizinden hareketle rapor konusu parsellerin değeri aşağıda tablo halinde sunulmuştur.
| Ada No |
Parsel No |
Yüzölçümü (m2) |
Takdir Olunan m2 Birim Değeri (TL/ m2) |
Taşınmazların Yuvarlatılmış Değeri (TL) |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2200 | 1 | 21.130,22 | 20.140 | 425.565.000 | |||
| 2201 | 2 | 17.173,89 | 20.140 | 345.880.000 | |||
| 2202 | 1 | 3.768,14 | 12.085 | 45.540.000 | |||
| 2219 | 3 3.557,58 (*) |
20.140 | 71.650.000 | ||||
| TOPLAM | 45.629,83 | TOPLAM | 888.635.000 |
(*) Parsel yüzölçümü 6.309,44 m2 olup Torunlar GYO hissesine (355758 / 630944) düşen alan 3.557,58 m2 'dir.
| Sıra No |
Durumu | İlan Sahibi |
Telefon | Açıklama | İstenen Fiyat (TL) |
Birim (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Satılık | Emlak Ofisi | 555 100 69 69 | Aynı Bölgedeki Mavera Residence Evlerinde yer alan, ara katta konumlu, 86 m2 kullanım alanlı 2+1 daire. |
5.600.000 | 65.116 |
| 2 | Satılık | Emlak Ofisi | 532 176 60 74 | Aynı Bölgedeki Avrupa Konutları bünyesinde yer alan, ara katta konumlu, 178 m2 kullanım alanlı 3+1 daire. |
11.600.000 | 65.169 |
| 3 | Satılık | Emlak Ofisi | 536 643 72 15 | Aynı Bölgedeki Adım İstanbul projesi bünyesinde yer alan, ara katta konumlu, 204 m2 kullanım alanlı 4+1 daire. |
12.100.000 | 59.314 |
| 4 | Satılık | Emlak Ofisi | 506 449 64 27 | Aynı Bölgedeki SOM Başakşehir Meydan Konakları bünyesinde yer alan, ara katta konumlu, 253 m2 kullanım alanlı 4+1 daire. |
15.500.000 | 61.265 |
| Birim Satıs Fiyatı (TL) |
Pazarlıklı Birim Fiyatı |
Alan Düzeltmesi (m2) |
Yapı Kalitesi/Bina Yaşı |
Konum | Serefiye | Toplam Düzeltme |
Düzeltilmis Değer (TL) |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Konu Mülk |
62.720 | |||||||||||
| Düzeltme Oranı |
Alanı | Düzeltme Oranı |
Durumu | Düzeltme Oranı |
Durumu | Düzeltme Oranı |
Durumu | Düzeltme Oranı |
Düzeltme Oranı |
|||
| Emsal 1 | 65.116 | $-10%$ | 86 | 25% | Yeni Proje | 0% | İyi | $-15%$ | Benzer | 0% | 0% | 65.116 |
| Emsal 2 | 65.169 | $-10%$ | 178 | 25% | Yeni Proje | 0% | İyi | $-15%$ | Benzer | 0% | 0% | 65.169 |
| Emsal 3 | 59.314 | $-10%$ | 204 | 25% | Yeni Proje | 0% | İyi | $-15%$ | Benzer | 0% | 0% | 59.314 |
| Emsal 4 | 61.265 | $-10%$ | 253 | 25% | Yeni Proje | 0% | İyi | $-15%$ | Benzer | 0% | 0% | 61.265 |
Bu süreç, belirli bir mülkün bir dizi parçalara bölünerek projelendirilmesini, bu süreç ile ilişkili gelir ve giderlerin geliştirilmesini ve sonuç olarak elde edilen net gelirlerin bir değer göstergesi olarak indirgenmesini kapsar.
2202 ada 1 parselin Özel Spor Tesisi alanı olması sebebiyle bu tekniğin uygulanması mümkün olmamıştır.
Rapor konusu diğer parsellerin imar durumu itibariyle konut, toplu konut ile işyeri ve konutlardan meydana gelen bir projenin inşa edilmesinin en uygun kullanım şekli olacağı kanaatine varılmış olup bölgede yapılaşmanın başlamamış olması sebebiyle proje bünyesinde planlanacak olan ticari birimlerin konutlar ile aynı birim değerden satılacağı kanaatine varılmıştır. İnşa edilecek projeyle ilgili varsayımlar aşağıda sıralanmıştır.
Toplam Arsa Alanı: 41.862 m2 (2200 ada 1 parsel, 2201 ada 2 parsel ve 2219 ada 3 parselin Torunlar GYO hissesinin toplamı)
Toplam İnşaat Alanı: ~ 31.400 m2 (Referans olarak imar planındaki emsal değeri (E:0,75) dikkate alınarak hesaplanmıştır.)
Satışa Esas Toplam İnşaat Alanı: 40.820 m2 (Emsal harici alan oranı %30 kabul edilmiş olup satılabilir toplam konut alanlarını ifade etmektedir.)
Yönetmeliğe uygun olarak yapılan yaklaşık hesaplarımız neticesinde emsal harici ~ 12.250 m2 (satılabilir toplam inşaat alanının %30'u) otopark, sığınak ve sosyal tesis alanı inşa edileceği öngörülmektedir.
Bu alanların dışında ~ 20.000 m2 peyzaj ve açık otopark alanı ile 40.000 m2 altyapı alanı yapılacağı düşünülmektedir.
Konut Alanları İçin Birim İnşaat Maliyeti: 21.420 TL/m2
Ortak Alanları İçin Birim İnşaat Maliyeti: 12.850 TL/m2
Peyzaj ve alt yapı birim maliyeti: 2.300 TL/m2
Konutlar İçin Ortalama Birim Satış Değeri: 62.720,-TL/m2
Satış Karı : % 25
Not: İnşâ edilecek olan yapıların sınıfı IV-A olarak kabul edilmiştir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 2024 yılı m² birim maliyet listesine göre yapı sınıfı IV-A olan yapıların m² birim bedeli 15.300,-TL'dir. Ancak güncel şartlarda orta ve üst sınıf bir yapı maliyetinin piyasada daha yüksek bedellere mal edilebildiği bilinmekte olup bu sebeple birim değer %40 artırılarak 21.420,-TL olarak alınmıştır. Birim maliyet değerinin bina ortak alanlarında (giriş holü, merdivenler, sığınak vb), otopark ve teknik hacimlerde ise %40 daha düşük olacağı ve buna göre de ~ 12.850,-TL mertebesinde olacağı varsayılmıştır.
Buna göre rapor konusu parselin değeri aşağıdaki formülden hesaplanmıştır.
Arsa Değeri = A x (1- satış kârı) - B
A= Toplam Hasılat; B= Toplam Maliyet
A= 40.820 m2 x 62.720,-TL/m2 2.560.230.000,-TL
B= (40.820 m2 x 21.420,-TL/m2 ) + (12.250 m2 x 12.850,-TL/m2 ) +
(60.000 m2 x 2.300,-TL/m2 ) 1.163.778.000,-TL olmak üzere
Arsa değeri = 2.560.230.000,-TL x (1- 0,25) – 1.169.777.000,-TL 750.396.000,-TL olarak belirlenmiştir.
18.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması
2200 ada 1 parsel, 2201 ada 2 parsel ve 2219 ada 3 parselin toplam değeri emsal karşılaştırma yaklaşımı ve alt bölümler geliştirme tekniği yaklaşımına göre hesaplanmıştır.
2202 ada 1 parselin Özel Spor Tesisi alanı olması sebebiyle alt bölümler geliştirme tekniği uygulanmamış olup emsal karşılaştırma yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
Görüleceği üzere kullanılması mümkün olan iki yöntemle bulunan değerler birbirlerine yakındır.
| FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE HESAPLANMIŞ DEĞERLERİN KARŞILAŞTIRMASI | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| KULLANILAN YÖNTEMLER TOPLAM DEĞER (TL) |
||||||||
| EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI | 843.095.000 | |||||||
| ALT BÖLÜMLER GELİŞTİRME TEKNİĞİ YAKLAŞIMI 750.396.000 |
Ancak nihai değer olarak gayrimenkul rayiçleri piyasanın ekonomik parametrelerini her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge ile yansıttığı için "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" ile bulunan değerin alınması uygun görülmüş ve 2200 ada 1 parsel, 2201 ada 2 parsel ve 2219 ada 3 parseldeki Torunlar GYO hissesinin toplam değeri 843.095.000,-TL olarak belirlenmiştir.
2202 ada 1 parselin "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" ile bulunan değeri 45.540.000,-TL mertebesinde olup taşınmazların toplam değeri 888.635.000,-TL olarak belirlenmiştir.
Kira değeri analizi yapılmamıştır.
Değerlemeye konu taşınmazların resmi kurumlar nezdinde yapılan incelemeleri sonucunda herhangi bir hukuki soruna rastlanmamıştır.
Taşınmazlar üzerinde gayrimenkul değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
Rapora konu taşınmazların devredilmesinde sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmadığı kanaatindeyiz.
Boş arsa değerleri Emsal Karşılaştırma Yaklaşımına göre hesaplanmış olup Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hisselerinin toplam değeri 888.635.000,-TL olarak belirlenmiştir. Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir.
Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.
Müşterek veya bölünmüş kısım bulunmamaktadır.
Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Mevcut durumda değerleme konusu parseller üzerinde herhangi bir proje bulunmadığından bu madde ile ilgisi bulunmamaktadır.
Mevcut durumda değerleme konusu parseller üzerinde herhangi bir proje bulunmamaktadır.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'na İlişkin esaslar Tebliği'nin 22. Maddesi 1. Fırka (c) ve (d) bentleri:
c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.
d) Gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir.
Taşınmazların tapu kayıtlarında, değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte bir takyidat bulunmamaktadır.
Taşınmazların tamamının Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Arsalar" başlığı altında yer almasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen 4 adet parselin yerinde yapılan incelemelerinde konumlarına, fiziksel özelliklerine, imar durumlarına ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibarı ile Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hisselerinin toplam değeri için,
888.635.000,-TL (Sekizyüzseksensekizmilyonaltıyüzotuzbeşbin Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.
Taşınmazların KDV dâhil (%20) toplam değeri 1.066.362.000,-TL'dir.
Rapor konusu taşınmazların Sermaye Piyasası Kurulu hükümlerince GYO portföyünde "Arsalar" başlığı altında yer almalarında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
İşbu rapor, TORUNLAR GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin talebi üzerine ve e-imzalı olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Bilgilerinize sunulur. 08 Ocak 2025
(Değerleme tarihi: 31 Aralık 2024)
Saygılarımızla, LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
M. Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400114)
Cem GÜL Değerleme Uzmanı (Lisans No: 409934)
e-imzalıdır e-imzalıdır
2024/449
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.