Regulatory Filings • Jan 15, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Osmangazi / BURSA
(Zafer Plaza AVM)
GAYRĠMENKUL DEĞERLEME RAPORU
Rapor No: 2024 / 453
| 1. | RAPOR ÖZETİ4 | |
|---|---|---|
| 2. | RAPOR BİLGİLERİ5 | |
| 3. | ŞİRKET BİLGİLERİ 6 | |
| 4. | MÜŞTERİ BİLGİLERİ 6 | |
| 5. | DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLİĞİN 1. MADDESİNİN 2. FIKRASI KAPSAMINDA | |
| HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA 7 | ||
| 6. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR7 | |
| 7. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER7 | |
| 8. | DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI8 | |
| 9. | UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR9 | |
| 10. | TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI10 | |
| 10.1. | TAPU KAYITLARI 10 | |
| 10.2. | TAPU TAKYĠDATI 10 | |
| 10.3. | TAKYĠDAT AÇIKLAMALARI11 | |
| 11. | BELEDİYE İNCELEMELERİ 11 | |
| 11.1. | ĠMAR DURUMU 11 | |
| 11.2. | ĠMAR DOSYASI ĠNCELEMESĠ13 | |
| 11.3. | ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, RĠSKLĠ YAPI TESPĠTĠ, PLAN | |
| ĠPTALLERĠ V.B. KONULAR 13 | ||
| 11.4. | YAPI DENETĠM FĠRMASI 14 | |
| 11.5. | SON ÜÇ YIL ĠÇĠNDEKĠ HUKUKĠ DURUMDAN KAYNAKLANAN DEĞĠġĠM 14 | |
| 12. | TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU 15 | |
| 12.1. | KONUM VE ÇEVRE BĠLGĠLERĠ15 | |
| 12.2. | BÖLGE ANALĠZĠ 17 | |
| 12.2.1. BURSA ĠLĠ 17 | ||
| 12.2.2. OSMANGAZĠ ĠLÇESĠ19 | ||
| 12.3. | DÜNYA EKONOMĠSĠNE GENEL BAKIġ 22 | |
| 12.4. | TÜRKĠYE'NĠN MAKROEKONOMĠK GÖRÜNÜMÜ 23 | |
| 12.5. | MEVCUT EKONOMĠK KOġULLARIN, GAYRĠMENKUL PĠYASASININ ANALĠZĠ, | |
| MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERĠLER27 | ||
| 12.6. | TÜRKĠYE GAYRĠMENKUL PĠYASASINI BEKLEYEN FIRSAT VE TEHDĠTLER30 | |
| 12.7. | DÜNYADA VE ÜLKEMĠZDE AVM SEKTÖRÜ VE KARMA KULLANIMLI PROJELERĠN | |
| GELĠġĠMĠ 30 | ||
| 13. | YAPININ İNŞAAT ÖZELLİKLERİ 37 | |
| 14. | AÇIKLAMALAR 38 | |
| 15. | EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ 39 |
| 16. | DEĞERLENDİRME 40 | |
|---|---|---|
| 17. | DEĞERLEME YAKLAġIMLARI 41 | |
| 17.1. | PAZAR YAKLAġIMI41 | |
| 17.2. | MALĠYET YAKLAġIMI42 | |
| 17.3. | GELĠR YAKLAġIMI43 | |
| 18. | FĠYATLANDIRMA44 | |
| 18.1. | ĠKAME MALĠYET YAKLAġIMI44 | |
| 18.2. | EMSAL KARġILAġTIRMA YÖNTEMĠ47 | |
| 18.3. | ĠNDĠRGENMĠġ NAKĠT AKIMLAR YÖNTEMĠ 47 | |
| 19. | ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRMESĠ 50 | |
| 19.1. | FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALĠZ SONUÇLARININ | |
| UYUMLAġTIRILMASI VE BU AMAÇLA ĠZLENEN YÖNTEMĠN VE NEDENLERĠNĠN | ||
| AÇIKLAMASI50 | ||
| 19.2. | KĠRA DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER50 | |
| 19.3. | GAYRĠMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKĠ DURUMUNUN ANALĠZĠ50 | |
| 19.4. | GAYRĠMENKUL ÜZERĠNDEKĠ TAKYĠDAT VE ĠPOTEKLER ĠLE ĠLGĠLĠ GÖRÜġ 50 | |
| 19.5. | DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULÜN, ÜZERĠNDE ĠPOTEK VEYA | |
| GAYRĠMENKULÜN DEĞERĠNĠ DOĞRUDAN ETKĠLEYECEK NĠTELĠKTE HERHANGĠ | ||
| BĠR TAKYĠDAT BULUNMASI DURUMLARI HARĠÇ, DEVREDĠLEBĠLMESĠ | ||
| KONUSUNDA BĠR SINIRLAMAYA TABĠ OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BĠLGĠ50 | ||
| 19.6. | BOġ ARAZĠ VE GELĠġTĠRĠLMĠġ PROJE DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠ | |
| VE VARSAYIMLAR51 | ||
| 19.7. | ASGARĠ BĠLGĠLERDEN RAPORDA VERĠLMEYENLERĠN NEDEN | |
| VERĠLMEDĠKLERĠNĠN GEREKÇELERĠ 51 | ||
| 19.8. | MÜġTEREK VEYA BÖLÜNMÜġ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALĠZĠ51 | |
| 19.9. | HASILAT PAYLAġIMI VEYA KAT KARġILIĞI YÖNTEMĠ ĠLE YAPILACAK | |
| PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI51 | ||
| 19.10. | YASAL GEREKLERĠN YERĠNDE GETĠRĠLĠP GETĠRĠLMEDĠĞĠ VE MEVZUAT | |
| UYARINCA ALINMASI GEREKEN ĠZĠN VE BELGELERĠN TAM VE EKSĠKSĠZ | ||
| OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI 51 | ||
| 19.11. | DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN TAPUDAKĠ NĠTELĠĞĠNĠN, FĠĠLĠ | |
| KULLANIM ġEKLĠNĠN VE PORTFÖYE DAHĠL EDĠLME NĠTELĠĞĠNĠN BĠRBĠRĠYLE | ||
| UYUMLU OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ ĠLE GAYRĠMENKUL YATIRIM | ||
| ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI | ||
| ÇERÇEVESĠNDE BĠR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ51 | ||
| 20. | SONUÇ52 |
| DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ |
Şehreküstü Mahallesi, Cemal Nadir Caddesi, No: 181 6002 ada, 6 parsel, Zafer Plaza AVM Osmangazi / BURSA |
|||||
| DAYANAK SÖZLEġME | 15 Kasım 2024 tarih ve 951 – 2024/042 no ile | |||||
| DEĞERLEME TARĠHĠ | 31 Aralık 2024 | |||||
| RAPOR TARĠHĠ | 08 Ocak 2025 | |||||
| DEĞERLENEN TAġINMAZIN TÜRÜ |
Zafer Plaza AVM | |||||
| DEĞERLENEN MÜLKĠYET HAKLARI |
Hisseli Mülkiyet | |||||
| TAPU BĠLGĠLERĠ ÖZETĠ | Bursa İli, Osmangazi İlçesi, Şehreküstü Mahallesi, 6002 ada, 6 parselde yer alan Zafer Plaza AVM (Bkz. Tapu Kayıtları) |
|||||
| ĠMAR DURUMU ÖZETĠ | Ticaret Alanı olarak belirlenen alanda kalmaktadır. (Bkz. İmar Durumu) |
|||||
| RAPORUN KONUSU | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen Zafer Plaza Alışveriş Merkezi"nin Torunlar GYO A.Ş. mülkiyetinde olan hissesinin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. |
|||||
| RAPORUN TÜRÜ | Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu"nun, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır. |
| GAYRĠMENKULLER ĠÇĠN TAKDĠR OLUNAN TOPLAM DEĞER (KDV HARĠÇ) | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| ZAFER PLAZA AVM'NĠN TORUNLAR GYO A.ġ. MÜLKĠYETĠNDEKĠ 1.713.800.000,-TL 8302187/11488932 HĠSSESĠNĠN TOPLAM DEĞERĠ |
|||||
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | |||||
| Sorumlu Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|||||
| M. KIVANÇ KILVAN (SPK Lisans Belge No: 400114) |
Ercan MEŞE (SPK Lisans Belge No: 406154) |
| DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. |
|---|---|
| DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ |
Şehreküstü Mahallesi, Cemal Nadir Caddesi, No: 181 6002 ada, 6 parsel, Zafer Plaza AVM Osmangazi / BURSA |
| DAYANAK SÖZLEġME | 15 Kasım 2024 tarih ve 951 – 2024/042 no ile |
| MÜġTERĠ NO | 951 |
| RAPOR NO | 2024/453 |
| DEĞERLEME TARĠHĠ | 31 Aralık 2024 |
| RAPOR TARĠHĠ | 08 Ocak 2025 |
| RAPORUN KONUSU | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen Zafer Plaza Alışveriş Merkezi"nin Torunlar GYO A.Ş. mülkiyetinde olan hissesinin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. |
| RAPORUN TÜRÜ | Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu"nun, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır. |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | M. Kıvanç KILVAN - Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400114 Ercan MEŞE - Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 406154 |
| RAPOR TARİHİ | 07.01.2020 | 08.01.2023 | 30.06.2024 |
|---|---|---|---|
| RAPOR NUMARASI | 2019/1631 | 2023/968 | 2024/247 |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR |
M. Kıvanç KILVAN (400114) Engin AKDENİZ (403030) |
M. Kıvanç KILVAN (400114) Ercan MEŞE (406154) |
M. Kıvanç KILVAN (400114) Ercan MEŞE (406154) |
| TAKDİR OLUNAN DEĞER (TL) (KDV HARİÇ) |
366.700.000 | 940.500.000 | 1.499.200.000 |
| Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. ġĠRKET ADI |
||||
|---|---|---|---|---|
| ġĠRKET MERKEZĠ | Kadıköy-İstanbul | |||
| ġĠRKET ADRESĠ | Gömeç Sokak, No: 37 Akgün İş Merkezi Kat 3/8- | |||
| 34718 Acıbadem – Kadıköy / İSTANBUL (0216) 545 48 66-(0216) 545 48 67 |
||||
| TELEFON | (0216) 545 95 29-(0216) 545 88 91 | |||
| (0216) 545 28 37- | ||||
| FAKS | (0216) 339 02 81 | |||
| EPOSTA | [email protected] | |||
| WEB | www.lotusgd.com | |||
| KURULUġ (TESCĠL) TARĠHĠ | 10 Ocak 2005 | |||
| SERMAYE PĠYASASI KURUL KAYDINA ALINIġ TARĠH VE KARAR NO |
07 Nisan 2005 – 14/462 | |||
| BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUL KAYDINA ALINIġ TARĠH VE KARAR NO |
12 Mart 2009 - 3073 | |||
| TĠCARET SĠCĠL NO | 542757/490339 | |||
| KURULUġ SERMAYESĠ | 75.000,-TL | |||
| ġĠMDĠKĠ SERMAYESĠ | 1.000.000,-TL |
| ġĠRKET ÜNVANI | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| ġĠRKETĠN ADRESĠ | Rüzgarlıbahçe Mahallesi, Özalp Çıkmazı, No: 4 Beykoz / İSTANBUL |
| TELEFON NO | (216) 425 03 28-(216) 425 20 07 |
| FAKS NO | (216) 425 59 57 |
| KURULUġ (TESCĠL) TARĠHĠ | 20.09.1996 |
| KAYITLI SERMAYE TAVANI | 1.000.000.000,-TL |
| ÖDENMĠġ SERMAYESĠ | 1.000.000.000,-TL |
| HALKA AÇIKLIK ORANI | % 21,11 |
| FAALĠYET KONUSU | Şirket, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleriyle belirlenmiş usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Kurulca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve Sermaye Piyasası Kanunu'nun 48 inci maddesinde sınırı çizilen faaliyetler çerçevesinde olmak kaydı ile Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen bir sermaye piyasası kurumudur. |
Bu rapor, aşağıda belirtilen tebliğ ve düzenlemelere göre hazırlanmış olup, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamındadır.
Bu rapor Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş."nin talebiyle yukarıda adresi belirtilen ve şirket portföyünde yer alan gayrimenkulün Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. Müşteri tarafından getirilmiş herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Herhangi bir sınırlayıcı ve olumsuz faktör bulunmamaktadır.
Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen gayrimenkulün pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz.
| SAHĠBĠ | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (8302187/11488932) |
|---|---|
| ĠLĠ - ĠLÇESĠ |
Bursa-Osmangazi |
| MAHALLESĠ | Şehreküstü |
| PAFTA NO | H22D07A2C |
| ADA NO | 6002 |
| PARSEL NO | 6 |
| NĠTELĠĞĠ | Yol Seviyesi Altında Altı Yol Seviyesi Üstünde Dört toplam On Katlı Betonarme Dükkân Depo Sinema Büro İtfaiye (BHA) O.P. ve Ortak Alan (*) |
| ARSA ALANI | 9.622,33 m² |
| YEVMĠYE NO | 4623 |
| CĠLT NO | 1 |
| SAHĠFE NO | 10 |
| TAPU TARĠHĠ | 24.03.2009 |
(*) Cins tashihi yapılmıştır.
Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş,
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS sisteminden 05.12.2024 tarihi itibariyle temin edilen ve bir örneği ekte sunulan tapu kayıtlarına göre rapor konusu taşınmazın üzerinde aşağıdaki notlara rastlanmıştır. Torunlar GYO A.Ş."ye ait olan hissesi üzerinde herhangi bir haciz, ipotek ya da kısıtlayıcı şerh bulunmamaktadır.
605 esas ve karar sayılı veraset ilamı tapu ve kadastro müd. 01.07.2003 gün 831 sayılı
yazıları ile aksi sabit olmuştur. 01.07.2003 tarih 1497 sayılı yazısı.
Sermaye Piyasası"nın 28 Mayıs 2013 tarihli Tebliği"nin yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar başlığı altında yer alan 22 maddesinin (C) bendinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta, bu Tebliğin 30 uncu maddesi hükümleri saklıdır." denilmektedir.
"İmar mevzuatına aykırıdır." Beyanı binanın aykırı kısımları için konulduğu ve halihazırda bu kısımların yıkımının gerçekleştirildiği, mevcut yapıların iskanlarının geçerli olduğu bilgisi ilgili belediyeden alınmış olup bu beyanın taşınmazın alım satımına engel teşkil etmediği değerlendirilmiştir.
Taşınmazın Torunlar GYO"na ait olan hissesi üzerinde yer alan takyidatlar taşınmazın alımsatımını veya değerini doğrudan etkileyecek nitelikte olmayıp taşınmazın GYO portföyünde "Bina" başlığı altında yer almasında tapu takyidatları açısından herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
Osmangazi Belediyesi İmar Müdürlüğü"nde yapılan incelemelerde taşınmazın konumlu olduğu parselin Büyükşehir Belediye Başkanlığı 20.01.2004 tarih ve 16021046/419 sayı ile onaylı Şehreküstü Mahallesi Koruma Amaçlı İmar Planı Revizyonu"nda Ticaret Alanı olarak belirlenen bölgede ve kısmen yolda (yaklaşık 1.511 m2 ) kalmaktadır.
Ġmar Plan Örneği
Osmangazi Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivinde yapılan incelemelere göre dosyasında aşağıdaki belgeleri bulunmaktadır.
Tadilat Ruhsatı"na göre onaylı olan 10.06.2008 tarihli mimari proje mevcuttur.
| Niteliği | Adet | Kapalı Alan |
|---|---|---|
| Mağaza | 109 Adet | 20.231 m² |
| Depolar | 52 Adet | 2.164,88 m² |
| Sinema | 8 Adet | 875,48 m² |
| Otopark | 1 Adet | 245,97 m² |
| Ortak Alan | 30.230,91 m² | |
| Ofis ve İşyeri | 71 adet | 2 2.906,76 m |
| TOPLAM | 241 | 56.655 m² |
Konu gayrimenkul ile ilgili tarafımıza ulaşan belgelerde ve Osmangazi Belediyesi Planlama Müdürlüğü"nde yapılan incelemelerde taşınmazın imar durumunda son üç yıl içerisinde herhangi bir değişiklik meydana gelmediği gözlenmiştir.
Değerleme konusu taşınmaz 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun"un yürürlüğe girmesinden önce inşa edildiği için yapı denetimle ilgili bir durumu bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde herhangi bir alım satım işlemi gerçekleşmemiştir.
Osmangazi Belediyesi"nde yapılan incelemelere göre taşınmazın imar planında herhangi bir değişiklik bulunmamakta olup kamulaştırılacak alanı bulunmamaktadır.
Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
Taşınmazın 05.03.2019 tarihli, 10 yıl süreli Enerji Kimlik Belgesi Bulunmakta olup Performans Sınıfı C, Emisyon Sınıfı C olarak belirlenmiştir. Yenilenebilir enerji kullanımı %0 dır.
Tadilat ruhsatları ve yapı kullanma izin belgesi bulunmakta olup yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir durum bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmaz, Bursa İli, Osmangazi İlçesi, Şehreküstü Mahallesi, Cemal Nadir Caddesi üzerinde konumlu olan 181 kapı nolu Zafer Plaza AVM"dir.
Değerleme konusu taşınmaz, Bursa"nın Şehir Merkezi"nde yaya ve araç trafiğinin en yoğun olduğu bölgelerden birinde yer almaktadır. 1999 yılında hizmete girmiş olan Zafer Plaza AVM Bursa"nın ilk alışveriş merkezi olma niteliğini taşımaktadır.
Yakın çevresinde Bakırcılar ve Havlucular Çarşısı, tarihi hanlar, Ulu Cami, Tophane Surları, Ordu Evi ve Fomara Meydanı gibi noktalar bulunmaktadır.
Taşınmazın bulunduğu bölgede genellikle bitişik nizamda inşa edilmiş ticari fonksiyonlu, 3-4 katlı binalar ve iş merkezleri bulunmaktadır.
Bölgenin her türlü teknik altyapısı tamamlanmış olup, kamu hizmetlerinden istifadesi tamdır.
Taşınmaza özel taşıt ve toplu taşıma araçlarıyla kolayca ulaşım sağlanabilmektedir.
Zafer Plaza AVM"nin bazı merkezlere uzaklıkları aşağıdaki gibidir.
Uydu Görüntüsü
Konum Krokisi/Uydu Fotoğrafı
Konum Krokisi
Bursa, Türkiye'nin bir ili ve en kalabalık dördüncü şehri 2023 itibarıyla 3.214.571 nüfusa sahiptir. 2015 Dünya Yaşanabilir Şehirler sıralamasında Dünya'da 48. Türkiye'de 1. sırada yer almaktadır. Marmara Bölgesinin Güney Marmara bölümünde, 40° batı boylam ve 29° kuzey enlem daireleri arasında yer alır. Eski adı Hüdavendigâr'dır. Kuzeyinde Marmara Denizi ve Yalova, kuzeydoğuda Kocaeli ve Sakarya, doğuda Bilecik, güneyde Kütahya ve batıda Balıkesir illeri ile çevrilidir.
Ekonomik açıdan Türkiye'nin gelişmiş kentlerinden biri olan Bursa doğal ve tarihsel zenginlikleriyle de önem taşır. Bursa'da en çok Osmanlı İmparatorluğu'nun kuruluş dönemine ait tarihî eserlerin bulunmasının sebebi ise, Bursa'nın Osmanlı Devleti'nin ilk başkenti olmasıdır. Bursa alışveriş merkezleri, parkları, müzeleri ve çarşısıyla bölgede öne çıkar. Ayrıca Bursa Marmara bölgesinin İstanbul'dan sonra gelen ikinci büyük şehridir. Türkiye'nin en önemli sanayi kentlerindendir. Şehir İstanbul'dan sonra en büyük ikinci ihracatı gerçekleştirmektedir. Şehrin futbol takımı Bursaspor 2009-10 sezonunda Süper Lig şampiyonudur.
Bursa, sanayi istatistiklerine göre Türkiye'nin en büyük sanayi kenti ve otomotiv üretim merkezidir. CNN International tarafından Türkiye'nin Detroit'i yakıştırması yapılmıştır. Tofaş, Fiat, Renault, Peugeot, Karsan Otomotiv, binek otomobil ve ticari araçlar ile Cobra Güleryüz otobüs fabrikaları Bursa'da bulunmaktadır. Bursa'nın otomotiv sanayinin Türkiye'de merkezi olmasından dolayı kurulan Bursa Otomobil Müzesi yine bu şehirde bulunmaktadır.
Bursa'da şimdilik bilinen en eski arkeolojik kalıntılar Yenişehir yakınlarındaki Menteşe Höyüğü ve Orhangazi yakınlarındaki Ilıpınar'dan bilinmektedir. Bu arkeolojik buluntu yerlerinin en eski tabakaları yaklaşık 7 bin yıllıktır. Bu tabakalardaki kültür, çanak çömleğin gelişmiş olarak ortaya çıktığı, mimarinin dörtgen planlı, bol miktarda ahşap destekli kerpiç kullanılarak inşaa edilmiş yapılardan oluştuğu tabakalardır.
Bursa ve civarında MÖ 4000'li yıllardan itibaren çeşitli yerleşimlerin olduğu saptanmıştır; fakat yöreye ait kesin bilgiler MÖ 700'lere dayanmaktadır. Homeros, bölgeden Mysia olarak söz etmektedir. Günümüzde Bursa yöresinde Mysia yerleşmelerini anımsatan iki köy bulunmaktadır: Misi (Gümüştepe) ve Misebolu.
Tarihi coğrafyada bölgeye Frigya da denilmektedir. MÖ 700'lerde İskitler'den kaçan Kimmerlerin Frigya devletini yıktıkları bilinmektedir.
Bursa adı, bu şehri kuran Bitinya Kralı Prusias'dan gelmektedir. MÖ 7. yy'da bu bölgeye göç eden Bityn'ler (Bitinler) buraya Bitinya adını verirler.
MÖ 185'te, Kartaca'nın yetiştirdiği büyük generallerden Hannibal'ın Kral I. Prusias'a, Prusias ve Olympus kentinin kurulmasını örgütlediği bilinmektedir. Prusias adı zamanla Prusa, sonra da Bursa'ya dönüşmüştür. MÖ 74'te Roma İmparatorluğu"nun egemenliğine geçen Bitinya, Roma'dan gönderilen Proconsul (Eyalet Valisi)'lerce yönetilen bir Asya Eyaleti haline
gelmiştir. Bursa, MS 385-1326 yılları arasında ise Bizans dönemini yaşamıştır.
MS 555 civarında bölgede ipek üretimine başlanmış ve doğal sıcak sulu kaplıcaların üretilmesi ile küçük bir kaplıca kenti kurulmuştur.
Bursa, İstanbul ve İzmir illeri arasında bir köprü gibidir. Bu D-200 karayoludur. Bursa'da otoyol da mevcuttur.(O-33) Bursa şehir merkezinin kuzeyinde bulunur, iller arası ulaşımı kolaylaştırmak için yapılmıştır. Şehir içi ulaşım ise BURULAŞ'a aittir. Bursa'da çok sayıda halk otobüsü, minibüs, dolmuş ve taksi bulunur. Otobüsler ve Bursaray'da ücretler Bukart adı verilen manyetik kartla sağlanır. 75 dk. içinde Metro-otobüs aktarmalarında ücretlendirmede indirim olur.
Bursa'da hava ulaşımı Bursa Yenişehir Havaalanı aracılığıyla yapılır. Anadolu da birçok merkeze Ankara aktarmalı sefer düzenlenmektedir. Hava alanı Yenişehir ilçesinde bulunur. Hava yolunun şehrin merkezinde bulunmamasının sebebi eskiden askeri amaçla kullanılan yedek hava meydanının sivilleştirilmiş olmasıdır. Ayrıca Gemlik'ten İstanbul (Haliç)'a BURULAŞ tarafından deniz uçağı seferleri yapılmaktadır.
Bursa Büyükşehir Belediyesi'nin İDO'ya karşı çıkarmış olduğu BUDO Mudanya'dan İstanbul'a deniz otobüsü seferleri yapmaktadır. İDO aracılığıyla da Güzelyalı, Mudanya'dan İstanbul'a deniz otobüsü ve feribot ulaşımı yapılır. Ayrıca BURULAŞ yaz aylarında körfez seferleri düzenlemektedir.
Bursa'da demiryolu ulaşımını BursaRay yapar. Yapımına 1998'de başlanmıştır. Bursa'nın merkez ilçe ve semtlerini çoğu noktada doğu-batı doğrultusunda birbirine bağlar. BURULAŞ isimli Bursa Büyükşehir Belediyesi'ne bağlı şirket tarafından işletilmektedir. Belirli etaplar halinde yapıldığından henüz tamamen bitirilmemiş bir projedir. 2002'de ilk olarak iki hat halinde işletmeye açıldı. Şu anda bu hatlar Emek'ten başlanan ve Kestel'de sona eren 1 no'lu hat ve Uludağ Üniversitesi'nden başlayan ve yine Kestel'de sona eren 2 no'lu hattır. Toplam uzunluğu 50 km'dir. Uludağ ile Bursa arasındaki ulaşımı kolaylaştıran bir sistemdir. Türkiye'nin en uzun teleferiği olan Uludağ Teleferiği, Bursa'dadır. Yıldırım'daki Teferrüç semti ile Uludağ'daki Sarıalan yaylası arasında 1963'te kurulmuştur. Kadıyayla istasyonundaki aktarma ile toplam 4766 metre uzunluğundadır. 374 metrelik rakımdan başlayan yolculuk, yaklaşık 20 dakika sonra 1634 metrelik rakımda sona erer. Bu teleferik aynı zamanda Türkiye'nin ilk teleferiğidir. 2014 yılı itibari ile tamamen yenilenen teleferik Sarıalan'a 12 dakikada ulaştırmaktadır. 2015 yılında oteller bölgesine açılan teleferikle Bursa teleferiği, Dünya çapında en uzun mesafeli teleferik hattı olmuştur.
Osmangazi ilçesi adını, Osmanlı İmparatorluğu kurucusu Osman Gazi'den almaktadır.
Osmangazi, Uludağ"ın eteklerinde, doğuda Gökdere Vadi-si"yle başlar; batıda Nilüfer Deresi ve Yeni Mudanya Yolu, kuzeyde Katırlı Dağları, Nilüfer Çayı ve Bursa Ovası'nı içine alan topraklara sınır oluşturan bölgeyi kapsar. 1165,2 kilometrekarelik bir alana yayılmıştır. İlçenin denizden yüksekliği ortalama 150 metredir. İzmir, İs-tanbul, Eskişehir yollarının kesiştiği kavşak noktasında bulunan Osmangazi, Mudanya Limanı"na 31 km, Yalova"ya 74 km, Gemlik"e 30 km uzaklıktadır.
109 mahalleden oluşmaktadır. Adalet, Ahmetpaşa, Akpınar, Aktarhüssam, Alaaddin, Alacahırka, Alacamescit, Alaşarköy, Alemdar, Alipaşa, Altınova, Altıparmak, Armutköy, Atıcılar, Bağlarbaşı, Bahar, Başaran, Çekirge, Çeltikköy, Çırpan, Çiftehavuzlar, Çirişhane, Çukurcaköy, Demirkapı, Demirtaşpaşa, Dereçavuşköy, Dikkaldırım, Dobruca, Doğanbey, Doğanevler, Ebuiskak, Elmasbahçeler , Fatih, Gaziakdemir, Geçit, Gülbahçe, Gündoğdu, Güneştepe, Hacıilyas, Hamitler, Hamzabey, Hocahasan, Hüdavendigar, Hürriyet,
İbrahimpaşa, İnkaya, İntizam, İsmetiye, İstiklâl, İvazpaşa, Kavaklı, Kayhan, Kemerçeşme, Kırcaali, Kiremitçi, Kirazlı, Kocanaip, Koğukçınar, Kuruçeşme, Küçükbalıklı, Kükürtlü, Küplüpınar, Maksem, Mehmet Akif, Mollafenari, Mollagürani, Muradiye, Nalbantoğlu, Namıkkemal, Orhanbey, Osmangazi, Panayır, Pınarbaşı, Reyhan, Sakarya, Santralgaraj, Selamet, Selçukhatun, Selimiye, Sırameşeler, Soğanlı, Soğukkuyu, Şehabettinpaşa, Şehreküstü, Tahtakale, Tayakadın, Tuna, Tuzpazarı, Ulu, Veyselkarani, Yahşibey, Yenibağlar, Yeniceabad, Yenikaraman, Yenikent, Yeşilova , Yunuseli, Zafer. (Emek) Adnan Menderes, F. Sultan Mehmet, Zekai Gümüşdiş, (Demirtaş) Barbaros, Cumhuriyet, Dumlupınar, Sakarya (ovaakça) Merkez, Çeşmebaşı, Eğitim, Santral.
Eskiden Osmangazi İlçesi"ne bağlı üç belediye vardı: Osmangazi Belediyesi, Emek Belediyesi ve Demirtaş Belediyesi. İlçeye, Demirtaş Bucağı ve Soğukpınar Bucakları ile 32 köy bağlıydı. Köylerden sekizi Soğukpınar Bucağı"na bağlıydı.
2009 yerel seçimleri ile birlikte Emek Belediyesi, Demirtaş Belediyesi ve bu belediyelere bağlı köyler tamamen Osmangazi Belediyesi'ne bağlandı. Şu an Osmangazi Belediyesi'nin toplam 112 mahallesi ve 26 köyü bulunmaktadır.
Bölgede ılıman Marmara iklimi görülür. Ortalama sıcaklık 14.4 derecedir. İlçede nem oranı ortalama %58'dir. Yağış, en çok kış ve ilkyaz aylarında görülür. Haziran ve Temmuz en düşük yağış aldığı aylardır. Yağışlar yıllık 500–700 mm arasındadır. İlçede ortalama 8 gün kar yağar, Uludağ'a ise 25 gün kar düşer ve 4 ay kadar yerde kalır. İlçede kar kalınlığı 5–10 cm olur, Uludağ'da ise 250 cm'dir. İlçede en çok yıldız, poyraz ve lodos rüzgarları görülür.
İlçenin en önemli tarihsel anıtları ve yapıtları şunlardır: Bursa Kalesi, Balabancık Kalesi, Bursa Hisarı, Bursa Sarayı, Muradiye Türbesi, Pars Bey Türbesi, Çakır Ağa Hamamı, Osmangazi ve Orhangazi Türbeleri, II. Murat Türbesi, Şehzade Mustafa Türbesi, Bedesten, Arkeoloji Müzesi, Atatürk Müzesi, Osmanlı Evi Müzesi, Kent Müzesi, Hünkar Köşkü Müzesi, Karagöz Müzesidir.
BursaRay Haritası
Küresel Ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiştir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değişimler izlediği bir dönem olmuştur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleştiği gözlenmiştir. Büyüme hızındaki yavaşlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya"da hissedilmiş olup Amerika Birleşik devletleri bu trendin dışında kalmıştır. Ancak Amerika"nın yaşadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teşvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. Gelişmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaşamış, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiştir. Çin ekonomisi ise yavaşlama eğilimini kıramamıştır.
2019 yılının Aralık ayında Çin"in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020"nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya"ya yayılamaya başlamış olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaşlamasına yol açmıştır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düşüşler yaşamış olup Başta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal genişleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaşanmış. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleşen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiştir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladığı tahmin edilmektedir.
2021 yılı aşılamaların hızla yapılmaya çalışıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı ve tüm olumsuz faktörlere rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem olmuştur. 2022-2023 yılları pandemi sonrası toparlanma süreci içerisinde tüm Dünyada enflasyon ile mücadele adımlarının atıldığı, iklim değişikliği etkilerinin gözle görülür biçimde ortaya çıktığı, hane halkının yaşam maliyetlerinin çok hızlı arttığı ve genel olarak büyümenin yavaşladığı bir dönem olmuştur. Halihazırda gelişmiş ekonomilerdeki yavaşlama ve tedarik zinciri sorunları devam etmektedir. Bu süreçte emtia fiyatları ve yeşil enerji dönüşüm maliyetleri önem taşımaktadır. Ayrıca son dönemde yaşanan siyasi ve askeri gerilimler risk algısını artırmaktadır.
2008 yılındaki küresel ekonomik krizden sonra Türkiye ekonomisi ciddi bir toparlanma sürecine girmiş olup 2014, 2015 yıllarında GYSH bir önceki yıla göre % 5,2 ve %6,1 seviyelerinde artmıştır. 2016 yılı, pek çok farklı etkenin de etkisiyle büyüme hızının yavaşladığı bir dönem olmuş 2017 yılında %7,5, 2018 yılında ise %2,8 lik büyüme oranları yakalanmıştır. 2019 yılında büyüme oranı %0.9, 2020 yılında %1,8, 2021 yılında %11, 2022 yılında ise %5,6, 2023 yılında ise %4,5 olarak gerçekleşmiştir.
2020 yılında Covid-19 salgınının olumsuz etkisiyle yılın ikinci çeyreğinde %9,9 oranında daralma kaydedilmiştir. 2024 yılı itibariyle GSYH büyüklüğüne göre Türkiye, Dünya"nın 17. Büyük ekonomisidir.
2004 yılından itibaren çift haneli seviyelerin altında seyreden enflasyon oranı 2017 yılında % 11,1, 2018 yılında %16,3, 2019 yılında %15,18, 2020 yılında %12,8, 2021 yılında %13,58, 2022 yılında %64,27, 2023 yılında %64,77 oranında gerçekleşmiştir. 2024 yılı Eylül ayı Tüketici Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre %35,86 artmıştır. TÜFE bir önceki aya göre değişim oranı %2,97 dir.
Tüfe Yıllık Değişim Oranları Eylül 2024 Kaynak: TÜİK
2024 yılı Eylül ayı itibariyla mevsim etkisinden arındırılmış işsizlik oranı %8,6 seviyesinde gerçekleşmiştir. İşsiz sayısı 2024 yılının Eylül ayında bir önceki aya göre 35 bin kişi artarak 3 milyon 100 bin kişi olmuştur. Buna göre mevsim etkisinden arındırılmış İstihdam oranı ise %49,7 oldu. Ödemeler dengesi tarafında ise 2018 yılında %75 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2019 yılında %77,2, 2020 yılında ise %86, 2021 yılında %82, 2022 yılında ise %69,9 olarak, 2023 yılında ise %70,7 olarak, 2024 Eylül ayında ise %78,9 olarak gerçekleşmiştir.
| 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GSYM Artışı, Zincirlenmiş Hacim Endeksi, % | 6,1 | 3.3 | 7.5 | 3,0 | 0.8 | 1.9 | 11,4 | 5,5 | 5,1 |
| GSYH, Cari Fiyatlarla, Milyar TL | 2.351 | 2.627 | 3.134 | 3.761 | 4.318 | 5.049 | 7.256 | 15.012 | 26.546 |
| GSYH, Cari Fiyatlarla, Milyar \$ | 867 | 869 | 859 | 798 | 760 | 717 | 808 | 906 | 1.130 |
| Nüfus, Bin Kişi | 78.218 | 79.278 | 80.313 | 81.407 | 82.579 | 83.385 | 84.147 | 85.280 | 85.326 |
| Kişi Başına GSYH, Cari Fiyatlarla, S | 11.085 | 10.964 | 10.696 | 9.799 | 9.208 | 8.600 | 9.601 | 10.659 | 13.243 |
| Ihracat (GTS, F.O.B.), Milyon \$ | 151,0 | 149,2 | 164,5 | 177,2 | 180,8 | 169,6 | 225,2 | 254,2 | 255,6 |
| ihracat (GTS)/GSYH,% | 17,4 | 17,2 | 19,1 | 22,2 | 23,8 | 23,7 | 27,9 | 28.1 | 22,6 |
| ithalat (GTS, C.I.F.), Milyon \$ | 213,6 | 202,2 | 238,7 | 231,2 | 210,3 | 219,S | 271,4 | 363,7 | 362,0 |
| ithalat (GTS)/GSYH, % | 24,6 | 23,3 | 27,8 | 29,0 | 27.7 | 30,6 | 33,6 | 40,2 | 32,0 |
| İhracatın İthalatı Karşılama Oranı (%, GTS) | 70,7 | 73,8 | 68,9 | 76,6 | 86,0 | 77,3 | 83,0 | 69.9 | 70.6 |
| Seyahat Gelirleri, Milyar \$ | 33,2 | 23,8 | 28,1 | 32,1 | 38,8 | 14,2 | 27,9 | 45,4 | 49,5 |
| Doğrudan Yabancı Yatınmlar (Giriş), Milyar \$ | 19,3 | 13,8 | 11,2 | 12,5 | 9,5 | 7,7 | 12,9 | 13,7 | 10,7 |
| Cari Islemler Dengesi (Milyar \$) | $-21.4$ | $-22.2$ | $-35,1$ | $-14.6$ | 15.0 | $-31.1$ | $-6.4$ | $-46,6$ | $-40.5$ |
| Cari Islemler Dengesi/GSYH, % | $-2.5$ | $-2,6$ | $-4.1$ | $-1,8$ | 2,0 | $-4,3$ | $-0,8$ | $-5.1$ | $-3,6$ |
| Isgücüne Katılma Oranı, % | 51,3 | 52,0 | 52,8 | 53,2 | 53,0 | 49,3 | 51,4 | 53,1 | 53,3 |
| Işsizlik Oranı, % | 10,3 | 10,9 | 10,9 | 11,0 | 13,7 | 13,2 | 12,0 | 10.4 | 9,4 |
| Istihdam Oranı, % | 46.0 | 45,3 | 47,1 | 47,4 | 45.7 | 42,8 | 45,2 | 47,5 | 48.3 |
| TÜFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) (%) | 7,67 | 7,78 | 11,14 | 16,33 | 15,18 | 12,28 | 19,60 | 72,31 | 53,86 |
| TUFE (%) | 8,81 | 8,53 | 11,92 | 20,30 | 11,84 | 14,60 | 36,08 | 64,27 | 64,77 |
| ÜFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) (%) | 5,28 | 4,30 | 15,82 | 27,01 | 17,56 | 12,18 | 43,86 | 128,47 | 49,93 |
| UFE (%) | 5.71 | 9,94 | 15,47 | 33,64 | 7,36 | 25,15 | 79,89 | 97,72 | 44,22 |
Kaynak: T.C. Ticaret Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Eylül 2024)
Türkiye ekonomisi, 2024'ün ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %2,5 oranında büyümüştür. 2003-2023 döneminde Türkiye Ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.
| Uluslararası | Bazı Ülke-Ülke Gruplarına İlişkin Büyüme Tahminleri (%) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kuruluşlar | Yıl | Dünya | Avro Bölgesi | ABD | Brezilya | Rusya | Hindistan | Cin | Japonya |
| 2023 | 3,3 | 0,5 | 2,5 | 2,9 | 3,6 | 8,2 | 5,2 | 1,9 | |
| IMF - |
2024 | 3,2 | 0,9 | 2,6 | 2,1 | 3,2 | 7,0 | 5,0 | 0,7 |
| 2025 | 3,3 | 1,5 | 1,9 | 2,4 | 1,5 | 6,5 | 4,5 | 1,0 | |
| 2023 | 3,1 | 0,5 | 2,5 | 2,9 | 3,6 | 8,2 | 5,2 | 1,7 | |
| OECD | 2024 | 3,2 | 0,7 | 2,6 | 2,9 | 3,7 | 6,7 | 4,9 | $-0,1$ |
| 2025 | 3,2 | 1,3 | 1,6 | 2,6 | 1,1 | 6,8 | 4,5 | 1,4 | |
| 2023 | 2,6 | 0,5 | 2,5 | 2,9 | 3,6 | 8,2 | 5,2 | 1,9 | |
| Dünya Bankası |
2024 | 2,6 | 0,7 | 2,5 | 2,0 | 2,9 | 6,6 | 4,8 | 0,7 |
| 2025 | 2,7 | 1,4 | 1,8 | 2,2 | 1,4 | 6,7 | 4,1 | 1,0 |
Kaynak: T.C. Ticaret Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Eylül 2024)
2024 yılı Temmuz Ayında merkezi yönetim bütçe giderleri 827,7 milyar TL bütçe gelirleri 730,9 milyar TL ve bütçe açığı 96,8 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.
Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Milyar USD)
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Eylül 2024)
26 2024/453
Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.
Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir.
2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.
Daha önce Türkiye"ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu, faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.
Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye"de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaş yavaş gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.
2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir yıl olmuş ve az da olsa daha esnek bir yıl yaşanmıştır. Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu gelişmeler 2011 ilâ 2016 yıllarında da devam etmiştir.
2017 yılından itibaren, beşeri ve jeopolitik etkenlerin etkisi, döviz kurlarında yaşanan dalgalanmalar ve finansman imkânlarının daralmasına ek olarak artan enerji ve iş gücü maliyetleri geliştiricilerin ödeme zorluğu yaşamasına neden olmuştur.
Ülkemizdeki ekonomik dinamikleri önemli ölçüde etkileyen ve çok sayıda yan sektöre destek olan inşaat sektöründe yaşanan bu zorluklar gayrimenkullerin fiyatlamalarında optimizasyona ve üretilen toplam ünite sayısı ile proje geliştirme hızında düşüşe yol açmıştır. Banka faiz oranlarının yükselmesi ve yatırımcıların farklı enstrümanlara yönelmesi de yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarını azaltmıştır.
2018 yılında düşük bir performans çizen inşaat sektörü 2019 yılını son çeyreği itibariyle toparlanma sürecine girmiştir. Bu hareketlenme 2020 yılının ilk 2 aylık döneminde de devam etmiştir. Ancak 2019 yılının Aralık ayında Çin"de ortaya çıkan Covid-19 salgınının 2020 yılı Mart ayında ülkemizde yayılmaya başlamasıyla ekonomi olumsuz etkilenmiş ve gayrimenkul sektörü bu durgunluktan payını almıştır. Karantina süreci sonrası TCMB ve BDDK tarafından açıklanan kararlar ve destekler sektöre olumlu yansımış, konut kredisi faizlerindeki düşüş ve kampanyalar Temmuz ve Ağustos aylarında konut satışlarını rekor seviyelere ulaştırmıştır. Pandemi sonrası süreçte Ticari hareketliliğin sağlanması amacıyla piyasaya aktarılan ucuz likidite döviz kurlarında ve fiyatlar genel seviyesinde büyük artışlara yol açmış, sonrasında Merkez Bankası parasal sıkılaşma politikası uygulamaya başlarken parasal sıkılaşma kararları sonrasında bankaların likidite kaynakları kısılmış, bu da faiz oranlarında yükselişe yol açmıştır. 2022 yılında artan enflasyon eğilimleri pek çok ülke ekonomisini zorlamaya başlayınca daha sıkı para ve maliye politikaları uygulanmaya başlamıştır. 2021 ve 2022 yıllarında ülkemizdeki konut satışları yıl bazında birbirine yakın seviyelerde olsa da 2022 yılında ipotekli satışlarda bir önceki yıla göre %4,8 lik azalış meydana gelmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredil faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiştir. 2023 yılında inşaat maliyetlerinin arttığı ve risk iştahının azaldığı bir süreç yaşanmış olup yeni inşaat sayısı azalmış bu da konut arzında düşüşe yol açmıştır. 2024 yılında gayrimenkul piyasası 2023 yılıyla benzer bir görünüm çizmiş yüksek konut fiyatları ve artan faiz oranları alım gücünü etkilemiştir. Son dönemde Merkez Bankası politika faizlerinin yüksek tutulduğu, Dünya genelinde yaşanan tedarik sıkıntıları, hammadde temininde yaşanan zorluklar, lojistik ağlarında yaşanan güvenlik sorunları, Rusya-Ukrayna savaşı gibi jeopolitik gerilimler ve resesyon beklentilerine ön plandadır.
Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yüksek olması ekonomik aktivite de yavaşlamayı getirmektedir. Parasal sıkılaştırma sürecinin devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya işaret etmektedir. Konut satışlarında Ocak - Kasım 2024 döneminde bir öndeki yılın aynı dönemine göre %16,4 oranında bir artış yaşanmıştır. Önceki dönemde talebin güçlü olması, kredi imkânlarının bulunması ve enflasyonun etkilerinden korunmak amaçlı olarak gayrimenkul fiyatlarında yaşanan artış eğiliminin ekonominin de soğumasıyla yavaşladığı görülmektedir. Son bir yıllık süreçte özellikle konut fiyatlarındaki artışın enflasyonun gerisinde kaldığı görülmektedir.
AVM kavramı 5.000 m2 üstünde kiralanabilir alan, en az 15 bağımsız bölüm, tek elden ve ortak yönetim anlayışı ile sinerji yaratan organize alışveriş alanları olarak tanımlanabilir. Tüketicilerin her tür ihtiyacını karşılamak üzere birden fazla satıcının bulunduğu yapılara alışveriş merkezi denir. Alışveriş merkezleri içerisinde giyimden mobilyaya, marketten restoranlara, eğlence alanlarından teknoloji marketlerine kadar her sektörden mağaza bulundurur.
Küreselleşen dünyada değişim, şehirciliğe de yansımakta ve her geçen gün farklı mekân tanımlamalarına ihtiyaç duyulmaktadır. Alışveriş merkezleri de bu yeni tanımlamalardan biri olarak, son yüzyılda Avrupa"da ve Amerika"da hızla gelişimlerini sürdürmüştür. Türkiye"de ise son 25 yılda kendilerine önemli bir yer edinerek müşterileri açısından vazgeçilmez mekânlar olmuşlardır.
Son yıllarda Türkiye"nin ekonomik koşullarında yaşanan iyileşme süreci perakende sektörünü de olumlu yönde etkilemeye devam etmektedir. Türk perakende sektörü henüz daha çok geleneksel bir yapı sergiliyor olmasına rağmen organize perakendenin ülke ekonomisindeki payının daha büyük olduğu bilinmektedir. Her geçen gün sayıları hızla artan zincir mağazalar, süper/hipermarketler ve AVM"ler ile organize perakende pazarının payı artmaya devam etmektedir.
Günümüzde en önemli unsur olan zaman faktörünü göz önünde bulundurduğumuzda; kısa zamanda farklı pek çok ihtiyacın bir arada görülmesine olanak tanıyan, aynı zamanda müşterileri için gerekli konforu, güvenliği ve temizliği sağlamakla yükümlü olan AVM"lerin hayatımızı kolaylaştırdıkları göz ardı edilemez bir gerçektir.
Alışveriş alanlarını iki bin yıllık tarihsel süreç içerisinde incelediğimizde, sosyoekonomik ilişkilere ve teknolojiye bağlı olarak geliştirildiklerini ve kent merkezlerinin birer öğesi olduklarını görmekteyiz. Alışveriş mekanlarının gelişimi, sadece ticaretin ekonomik boyutuna bağlı olarak değil, teknolojiye ve alışverişin sosyal hayattaki yerine bağlı olarak da değişim göstermiştir. Tarih boyunca değişik mekansal formlar almış olmalarına rağmen, günümüzün alışveriş merkezleri ve mağaza formlarının ilk örneklerinin ortaya çıktığı dönem 19. yüzyıl olmuştur. 1852"de Paris"te Bon Marche isimli küçük tuhafiye dükkanının zaman içerisinde bünyesinde farklı pek çok ürünün satıldığı bir mağazaya dönüşerek tüm Avrupa"ya yayılması ile Bon Marche ismi büyük mağazaları tanımlamakta kullanılan bir terim haline gelmiştir. 19. yüzyılın sonlarında büyük üniteler ve zincir mağazalar oluşmaya başlamış, bilgisayar ve elektronik dünyasındaki gelişmeler bu sistemi desteklemiş ve merkez satış mağazaları kurulmuştur. Avrupa"da II. Dünya Savaşı"nda yıkılan şehirlerin yeniden imarı aşamasında planlı olarak alışveriş merkezleri oluşturulmuştur. Günümüzde Avrupa"nın birçok ülkesinde şehirlere göç ve çekirdek aile sayısının artması, kadınların iş gücüne dahil olması, tüketim mallarına karşı artan talep, elektronik ve teknolojik devrim, araç sahipliliğinin artması ve derin dondurucuların yaygınlaşması tüketim biçimlerini değiştirmiştir. Özellikle son 30 sene içerisinde artan trafik ve ticaret potansiyelinin büyümesi, alışveriş merkezlerinin gelişiminde etkili olmuştur. Tüm bu gelişmeler ve değişimler sonucunda yayaların rahat dolaşabileceği modern alışveriş merkezleri oluşmaya başlamıştır.
| Avrupa'da AVM'lerin Gelişim Süreci | |
|---|---|
| Çok katlı mağazaların ortaya çıkışı | |
| 1900 | Inşaat tekniklerinde yaşanan gelişmeler çeliğin kullanılmaya başlaması ile daha geniş |
| ve şekillendirme kabiliyeti ve daha esnek mağazaların inşası | |
| Çok katlı mağazalarda asansörün kullanılmaya başlaması | |
| İlk defa havalandırma sistemlerinin büyük mağazalarda kullanılmaya başlanması | |
| 1910 | Teknik buluşlar ile alışveriş alanlarının inşasının daha da büyük boyutlarda yapılması |
| İlk alışveriş merkezinin açılması (USA) | |
| 1920 | Alışveriş arabalarının kullanılmaya başlanması |
| Kredi kartı kullanımının başlaması | |
| Self-servis süpermarketlerin açılması | |
| 1930 | Florasanın kullanılmaya başlanması ile mağazalarda daha iyi aydınlatmanın yaratılması |
| Alışveriş mekanlarının gelişimi | |
| Motorlu taşıt sahipliliğinin başlaması | |
| 1940 | Avrupa'da şehir merkezlerinde yayalaştırılmış alışveriş alanlarının oluşturulma çabaları |
| Savaş sonrası bombalanan şehirlerin yeniden inşası | |
| Şehir Merkezlerinde nüfus artışı | |
| Ana yollarda trafik sorununun baş göstermesi | |
| Asansörün yaygın olarak kullanımının başlaması | |
| 1950 | Aydınlatmaların yarattığı ısı fazlasının önüne geçebilmek için havalandırma |
| sistemlerinin gerekliliğinin öneminin artması | |
| Trafik yoğunluğunun artması | |
| 1960 | Fiber optiklerin yeni aydınlatmaya olanak tanıması |
| Avrupa kentlerinin yenilenmesi | |
| Avrupa'da ilk kapalı alışveriş merkezinin Londra'da açılması İlk şehir dışı kapalı alışveriş merkezinin Paris'te açılması |
|
| 1970 | Petrol krizinin ticari yatırımları durdurma noktasına gelmesi |
| Avrupa'da ilk defa Londra'da iki katlı ve şehir merkezinde kapalı AVM'lerin inşası | |
| Barkot sisteminin ve optik okuyucuların kullanılmaya başlanması | |
| İngiltere'de ilk defa şehir dışı AVM'nin Amerikan standartlarında geliştirilmesi | |
| Şehir çeperlerinde perakendeci parklarının oluşmaya başlaması | |
| Alışveriş merkezlerinin içerisinde yemek, eğlence ve dinlence mekanları gibi | |
| mekanlarının oluşturulmaya başlanması | |
| Avrupa'da ilk bölgesel merkezli alışveriş merkezinin açılması Ingiltere'de ilk defa şehir merkezinde ve üstü açık alışveriş merkezinin açılması |
|
| Temalı alışveriş merkezlerinin ilk defa ortaya çıkışı | |
| 1980 | Çok salonlu sinemaların oluşmaya başlaması |
| Tren garlarında perakende satış alanlarının gelişmeye ve büyümeye başlaması | |
| Güvenlik kameralarının kullanılmaya başlaması | |
| İngiltere'de kapalı alışveriş merkezlerinde gün ışından yararlanmaya başlanılması | |
| Perakende sektöründe yaşanan gelişmelerin yerel yöneticilere endüstri alanlarından | |
| perakende dönüşüm içi cesaret vermesi | |
| Ekonomideki durgunluğun 1990'ların başında yeni AVM yatırımlarının önünü kesmesi | |
| 1990 | Avrupa'da perakende alanlarının gelişimini düzenleyen yasaların sıkılaştırılması |
| Havaalanı perakendeciliğinin gelişmesi | |
| Fabrika satış merkezlerinin Avrupa'da yaygınlaşması | |
| Hem açık hem kapalı alışveriş alanlarının bir arada bulunduğu AVM'lerin gelişimi | |
| 2000 | Yeni perakende alanlarının oluşmaya başlaması |
| AVM'lerde güvenliğin ön plana çıkışı | |
| Sürdürülebilirlik ilkesinin AVM mimarilerine vansımalarının görülmesi |
Tarihi Kapalıçarşı Dünya"da alışveriş merkezlerinin ilk örneklerinden biridir. Kapalıçarşı çeşitli perakendecilere yer veren bağımsız dükkanları, yemek alanları ve yaya kaldırımları ile AVM"lerin ilk örneği olarak, bir yandan tarihsel gelişimi yansıtmaya devam etmekte bir yandan da işlevselliğini yitirmeden varlığını sürdürmektedir. Osmanlı İmparatorluğu Dönemi"nde kent merkezlerinin vazgeçilmez öğeleri olan alışveriş mekanları hanlar, çarşılar, arastalar ve bedestenler kentin yapısında önemli rol oynamışlardır. Cumhuriyet Dönemi"nin ilk başlarında; perakende dağıtım sistemleri, teknik altyapı, sermaye yatırımı ve üretimin yeterli olmadığı bu dönemde şehir merkezindeki kapalı pazarlar ve pasajlar alışveriş merkezi olarak hizmet göstermiştir.
1950"lere kadar tek merkezli (Eminönü) bir şehir olan İstanbul 1950"lerden sonra iç ve dış baskılar sonucunda çok merkezli bir şehre dönüşmüştür. Bu dönüşümün en temel nedenleri araç sahipliliğinin artması ve ekonominin gelişmesidir. 1970"lerde ekonomik yeniden yapılanmanın sonuçlarından biri olarak şehir içinde alt merkezler oluşmaya başlamış, yerel halk Eminönü"ne gitmeye gerek kalmadan da perakende ihtiyaçlarını karşılar olmuştur.
1980"li yıllarda Türkiye"nin dışa açılma süreci ile birlikte halkın tüketim tercihleri de değişmeye başlamış, Dünya"daki trendlerin daha rahat takip edilebilmesi ile de ticari anlamda büyük bir değişim yaşanmıştır. Mevcutta var olan ana alışveriş mekanlarının bu moda ürünlerin satılmasına pek de olanak tanımayan yapıları dolayısıyla modern anlamda alışveriş mekanlarına ihtiyaç duyulmuştur. Türkiye"de alışveriş merkezlerinin ilk kuruluş yerleri olarak metropol şehirler tercih edilmiş ve İstanbul bu yapılanma sürecinde ilk tercih edilen şehir olma özelliğini korumuştur. Hızlı gelişme sürecindeki alışveriş merkezleri zaman içerisinde diğer büyük şehirlerde de görülmeye başlamış, son zamanlarda ise bu merkezlerin yapılanması Anadolu kentlerine doğru kaymıştır. Özellikle pandemi sürecinden sonra tüketici alışkanlıkları etkilenmiş ve son dönemde kent merkezlerindeki AVM"ler belli bir doygunluğa ulaşmıştır. AVM yatırımları kentlerin genişleme akslarına doğru kaymaktadır.
Bursadaki AVM'ler
Türkiye Geneli Ciro Endeksi (Eylül 2024)
Kategorik Ciro Endeksi (Eylül 2024)
Tablo Kaynak: AYD
| ĠNġAAT TARZI | B.A.K. |
|---|---|
| ĠNġAAT NĠZAMI | Blok |
| KAT ADEDĠ | 12 (6 bodrum + asma + zemin + 3 NK + TK ) |
| TOPLAM ALAN | Brüt 54.805 m² (*) |
| KĠRALANABĠLĠR ALANI | Brüt 20.631 m² |
| ELEKTRĠK | Şebeke |
| TRAFO | Mevcut |
| JENERATÖR | Mevcut |
| TRAFO | Mevcut |
| ISITMA VE SOĞUTMA | Merkezi sistem ısıtma / soğutma |
| SOĞUTMA KULESĠ | Mevcut |
| ISI POMPASI | Mevcut |
| SU | Şebeke |
| SU DEPOSU | Mevcut |
| HĠDROFOR | Mevcut |
| KANALĠZASYON | Şebeke |
| ASANSÖR | Yolcu ve yük asansörleri mevcut |
| YÜRÜYEN MERDĠVEN/BANT |
Mevcut |
| YANGIN ĠHBAR SĠSTEMĠ | Muhtelif yerlerde ısı ve duman dedektörleri ile yangın dolapları ve tüpleri mevcut |
| GÜVENLĠK SĠSTEMĠ | Kamera kayıt ve izleme sistemi mevcut |
| PARK YERĠ | Kapalı ve Açık Otopark Mevcut (555 araç kapasitesi) |
| YANGIN MERDĠVENĠ | Mevcut |
| SATIġ VE KĠRALAMA KABĠLĠYETĠ |
"Satılabilirlik ve kiralanabilirlik" özelliğine sahiptir. |
(*) Zafer Plaza"nın yapı kullanma izin belgesine esas toplam inşaat alanı 56.655 m2 dir. Mevcutta yapı kullanma izin belgesine uygun olarak inşa edilmiştir. Ancak yerinde yapılan incelemelerde ve ilgililerinden alınan bilgiye göre binanın yaklaşık 1.850 m² alanlı ek kısmının yıkıldığı ve yapının toplam 54.805 m² alanlı olduğu tespit edilmiştir.
Yapının ortasında bulunan ve alışveriş merkezini gün ışığı ile buluşturan cam piramit aynı zamanda şehrin sembol yapıları arasındadır.
Zafer Plaza"nın yapı kullanma izin belgesine esas toplam inşaat alanı 56.655 m2 dir. Mevcutta yapı kullanma izin belgesine uygun olarak inşa edilmiştir. Ancak yerinde yapılan incelemelerde ve ilgililerinden alınan bilgiye göre binanın yaklaşık 1.850 m² alanlı ek kısmının yıkıldığı ve yapının toplam 54.805 m² alanlı olduğu tespit edilmiştir.
Aşağıdaki tabloda AVM"nin 2024 yılı 10 Aylık (Ocak-Ekim dönemi) ortalama verileri yer almaktadır.
| Ortalama Kiralanabilir Alan | 20.631 m2 |
|---|---|
| Ortalama Kiralanmış Alan | 19.946 m2 |
| Ortalama Doluluk Oranı | 96,7% |
| Toplam Ziyaretçi Sayısı | 8.812.527 Kişi |
"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımdır". (UDS Madde 6.3)
"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıklı olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğunu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS madde 6.4)
Taşınmazın konumu, ulaşım kabiliyeti, mevcut imar durumu, bulunduğu bölgenin gelişim potansiyeli dikkate alındığında AVM olarak kullanımın devam etmesinin en uygun kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.
Alışveriş merkezinin değerine etki eden özet faktörler (SWOT Analizi) :
| Güçlü Yönler | Zayıf Yönler | |||
|---|---|---|---|---|
| UlaĢım imkanlarının kolaylığı - |
- Eski sayılabilecek bir AVM olmasından |
|||
| Merkezi Konumu - |
dolayı ortaya çıkacak yenileme |
|||
| - Bursa'nın turistik noktalarına yakınlığı |
maliyetleri | |||
| - Ana arterlere yakınlığı |
- Ana taĢınmazın hisseli olması, |
|||
| - MüĢteri Celbi |
- Gayrimenkul piyasasında yaĢanan |
|||
| - Reklâm kabiliyeti |
durgunluk | |||
| - Kapalı otoparkının mevcudiyeti |
||||
| - TamamlanmıĢ altyapı |
||||
| - Yapı Kullanma Ġzin Belgesi'nin mevcudiyeti |
||||
| - Tüm yasal izinlerinin alınmıĢ olması |
||||
| Ziyaretçi sayısı yüksek olan bir AVM - olması |
||||
| BoĢluk oranının az olması - |
||||
| C (yüksek) emisyon ve performans sınıfı - enerji kimlik belgesinin bulunması |
||||
| - Tadilat ve yenileme çalıĢması yapılmıĢ |
||||
| olması | ||||
| Fırsatlar | Tehditler | |||
| - Bursa'nın en merkezi noktalarından |
- Perakende sektöründeki durgunluk |
yüksek arsa değeri - Zafer Plaza AVM'ye olan ilginin canlı olması
birinde olmasından kaynaklı olarak
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımları Pazar YaklaĢımı, Gelir YaklaĢımı ve Maliyet YaklaĢımıdır. Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,
(b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,
(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklıklandırılamayacağı dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.
Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri
pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,
(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya
(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.
Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.
Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
TaĢınmazın satıĢ (pazar) değerlerinin tespiti, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmıĢ olup değerleme prosesi aĢağıda ayrıntılı olarak verilmiĢtir.
Taşınmazın değerinin tespitinde aşağıdaki yöntemler dikkate alınmıştır.
18.1. Ġkame Maliyet Yaklaşımı
18.2. Emsal Karşılaştırma Yöntemi
18.3. Ġndirgenmiş Nakit Akımlar Yöntemi
Bu yöntemde taşınmazların arsa ve inşai değeri olmak üzere iki bileşeni esas tutulmak suretiyle değerler ayrı ayrı tespit edilmekte ve taşınmazların değeri bu bileşenlerin toplamı olarak takdir edilmektedir. (Ancak bu değerler arsa ve inşai yatırımların ayrı ayrı satışına esas olmayıp toplam değere ulaşmak için belirlenen fiktif büyüklüklerdir.)
Arsa değerinin tespitinde emsal karşılaştırma yönteminden yararlanılmış, inşai değer tespitinde ise piyasada yaygınlıkla gerçekleşen (yapımcı kuruluşun kârını havi) inşaat maliyetleri göz önünde bulundurulmuştur. Bulunan arsa ve inşai yatırım değerlerine taşınmazların hayata geçmesiyle oluşan kentsel rant yansıtılmıştır.
Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.
Taşınmaza yakın konumda, Deveciler Caddesi üzerinde konumlu 255 m² yüzölçümlü, Ticaret + Konut Lejantlı ve 2 kat imarlı olduğu beyan edilen 3985 ada, 1 nolu parsel 7.500.000 TL (29.412 TL/m²) bedelle satılıktır. (Emlak Ofisi: 554 672 31 47)
Taşınmazın yer aldığı bölgede Bahçe Sokak üzerinde konumlu, 155 m2 yüzölçümlü, Konut imarlı (Hmax 5 kat) arsa (5793 ada 6 ve 7 nolu parseller) 4.750.000,-TL bedelle satılıktır. (~30.645,-TL/m2 ) (Emlak Ofisi: 0532 611 88 16)
Taşınmazın yer aldığı bölgede 1.Yaniç Sokak üzerinde konumlu, 161 m2 yüzölçümlü, Konut imarlı (Hmax 3 kat) arsa (5002 ada 14 parsel) 6.500.000,-TL bedelle satılıktır. (~49.242,-TL/m2 ) (Emlak Ofisi: 0532 151 67 61)
Taşınmazın yer aldığı bölgede konumlu, 425 m2 yüzölçümlü, Konut imarlı (Hmax 8 m.) arsa (4418 ada 29 parsel) 13.000.000,-TL bedelle satılıktır. (~30.588,-TL/m2 ) (Emlak Ofisi: 0542 353 87 88)
Taşınmazın yer aldığı bölgede konumlu, 219 m2 yüzölçümlü, Konut imarlı (Hmax 3 kat) arsa 6.450.000,-TL bedelle satılıktır. (~29.452,-TL/m2 ) (Emlak Ofisi: 0534 571 16 81)
| EMSAL ANALİZ TABLOSU | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Birim Satış | Pazarlık | Alan | Fonksiyon ve Yapılaşma Hakkı | Toplam | Düzeltilmiş | |||||
| Fiyatı (TL) | Oranı | Düzeltmesi | Düzeltmesi | Konum/Şerefiye | Düzeltme | Değer (TL) | ||||
| Konu | Ticaret Alanı, (AVM | |||||||||
| Mülk | 9.622,33 | Fonksiyonlu) | Şehreküstü Mah. | 58.700 | ||||||
| Düzeltme Oranı |
Alanı | Düzeltme Oranı |
Düzeltme Oranı |
Durumu | Düzeltme Oranı |
Düzeltme Oranı |
||||
| Emsal 1 | 29.412 | -10% | 255 | -15% | T+K (Hmax 2 Kat) | 85% | Orta Kötü | 15% | 75% | 51.471 |
| Emsal 2 | 30.645 | -10% | 155 | -15% | Konut (Hmax 8 m.) | 75% | Çok Kötü | 35% | 85% | 56.694 |
| Emsal 3 | 49.242 | -10% | 132 | -15% | Konut (Hmax 3 Kat) | 75% | Az Kötü | 10% | 60% | 78.788 |
| Emsal 4 | 30.588 | -10% | 425 | -15% | Konut (Hmax 3 Kat) | 75% | Çok Kötü | 25% | 75% | 53.529 |
| Emsal 5 | 29.452 | -10% | 219 | -15% | Konut (Hmax 3 Kat) | 75% | Çok Kötü | 30% | 80% | 53.014 |
Konu taşınmazın yer aldığı bölgede arsa arzı oldukça sınırlıdır. Özellikle Ticari arsa arzı yok denecek kadar azdır. Piyasa araştırmaları sonucu toplanan emsal bilgileri yukarıda sunulmuştur.
Uygunlaştırma oranları mesleki tecrübe, piyasa araştırmalarından yapılan çıkarımlara göre paremetrelerin bölgedeki gayrimenkullerin değerine etkilerinin analizi çalışmalarından ve şirket arşivindeki diğer verilerden faydalanarak belirlenmiştir.
Emsal analizlerinden hareketle emsallerin birim değerlerinin ortalaması dikkate alınmak suretiyle konu taşınmazın arsa m2 birim değeri için 58.700,-TL/m2 kıymet takdir edilmiştir. Buna göre;
9.622,33 m2 x 8302187/11488932 x 58.700,-TL/m2 408.160.000,-TL"dir.
AVM Bloğu Toplam inşaat alanı: 54.805 m2 "dir. Hisseye Tekabül eden toplam inşaat alanı: 39.603 m2 dir. Yapı Maliyeti : 21.300,-TL (2024 yılı 5A sınıfı birim maliyeti) Ek Maliyetler : % 20 Amortisman : % 32 Toplam Maliyet : 39.603 m2 x 21.300,-TL/m2 x 1,20 x 0,68 688.300.000,-TL olarak belirlenmiştir.
Taşınmazın değerine yatırımcı karı olarak eklenmiş olup rapora konu taşınmazın arsa payı değeri + inşaat maliyeti üzerinden % 20 olarak alınarak
Uygunlaştırma = (Arsa payı değeri + Toplam inşai değer) x % 20
= 1.096.000.000,-TL x 0,20
219.200.000,-TL olarak belirlenmiştir.
Bu hesaplamalara istinaden Ġkame Maliyet YaklaĢımı'na göre taĢınmazın toplam değeri:
408.160.000,-TL + 688.300.000,-TL + 219.200.000,-TL = 1.315.660.000,-TL olarak belirlenmiştir.
Bu yöntemde yakın zamanda pazara çıkarılmış benzer hacme sahip satılık/kiralık gayrimenkul bulunamamıştır. Bu sebeple Emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmamıştır.
Bu yöntem, taşınmaz değerinin gayrimenkulün gelecek yıllarda üreteceği serbest (vergi sonrası) nakit akımlarının bugünkü değerlerinin toplamına eşit olacağı esasına dayalı olup genellikle uzun dönemli projeksiyonları kapsamaktadır.
Projeksiyonlardan elde edilen nakit akımları, ekonominin, sektörün ve taşınmazın taşıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenmekte ve gayrimenkulün bugünkü değeri hesaplanmaktadır. Bu değer taşınmazın, mevcut piyasa koşullarından bağımsız olarak finansal yöntemlerle hesaplanan (olması gereken) değeridir.
Reel iskonto oranı, Merkez Bankası Enflasyon tahminleri, halihazır mevduat faiz oranları, orta-uzun vadeli Hazine Bonosu faiz oranları dikkate alınarak 2025 yılı ve sonrası için öngörülen tahmini enflasyon oranlarının % 6 üzerinde alınmıştır.
GYO yetkililerinden temin edilen alışveriş merkezinin 2024 yılı 10 aylık gerçekleşen gelirleri ortalama % 96,7 mertebesindeki doluluk oranına göre aşağıda tablo halinde sunulmuştur. Buna göre 2024 yılında kontratlı net kira gelirlerine, ciro gelirlerine, diğer gelirlerine ve ortak alan katılım payı gelirlerine ve % 100 doluluk oranına göre tahmini toplam gelirin 304.000.000 TL mertebesinde gerçekleşeceği öngörülmüştür. AVM'nin doluluk oranının 2025 yılı ve sonrasında ise ortalama % 94 mertebesinde olacağı kabul edilmiştir.
| GELİRLER (TL) | 10 Aylık Gerçekleşme |
12 Aylık Tahmini |
%100 Doluluk Oranı İtibariyle Tahmini |
|---|---|---|---|
| MAĞAZA KİRA GELİRLERİ | 129.473.323 | 155.000.000 | 160.000.000 |
| CİRO KİRA GELİRLERİ | 22.737.723 | 27.000.000 | 28.000.000 |
| DİĞER GELİRLER | 20.807.455 | 25.000.000 | 25.000.000 |
| ORTAK ALAN KATILIM PAYI GELİRLERİ |
73.760.596 | 88.000.000 | 91.000.000 |
| TOPLAM | 246.779.097 | 295.000.000 | 304.000.000 |
2025 yılı ve takip eden yıllarda Kira ve diğer gelirlerin (mağaza kiralamalarının/sözleşme yenilemelerinin yıl içerisinde farklı dönemlerde olması dikkate alınarak) cari yıl tahmini enflasyon oranı kadar artacağı varsayılmıştır.
GYO yetkililerinden temin edilen 2024 yılı 10 aylık gerçekleşmelere göre toplam gider 92.500.451 TL mertebesinde olup 12 aylık toplam gider yaklaşık 111.000.000,-TL olarak belirlenmiştir. Giderlerin 2025 yılında % 50, takip eden yıllarda ise bir önceki yılın tahmini enflasyonu oranında artacağı varsayılmıştır. Giderlere bakım-onarım masrafları da dahildir.
Ayrıca her yıl toplam brüt ciro üzerinden % 1,5 yenileme gideri olacağı varsayılmıştır.
Kapitalizasyon oranı % 7 olarak takdir edilmiştir.
Etkin vergi oranı 0 (sıfır) kabul edilmiştir.
Yukarıdaki varsayımlar altında, bugünden sonraki nakit giriş çıkışları ile sayfa 49'da yer alan indirgenmiş nakit akımları tablosundan da görüleceği üzere Zafer Plaza AVM'nin 31.12.2024 itibariyle finansal değeri yaklaşık 2.371.700.000,-TL olarak bulunmuştur. Buna göre Zafer Plaza AVM'nin Torunlar GYO hissesine tekabül eden kısmının değeri yaklaşık olarak 1.713.800.000,-TL olarak bulunmuştur.
(TL)
| 2024 Yılı Toplam Gelir-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle-Tahmini (TL) | 304.000.000 | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 Yılı Toplam Kontratlı Kira Geliri-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle-Tahmini (TL) | 160.000.000 | ||||||||||
| 2024 Yılı Toplam Ciro Geliri-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle-Tahmini (TL) | 28.000.000 | ||||||||||
| 2024 Yılı Toplam Diğer Gelir Tahmini (TL) | 25.000.000 | ||||||||||
| 2024 Yılı Toplam Ortak Alan Katılım Payı Geliri Tahmini (TL) | 91.000.000 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 |
| 2024 Yılı Toplam Gider-Tahmini (TL) | 111.000.000 | ||||||||||
| Yıllık Toplam Brüt Gelir (TL) | 395.200.000 | 474.240.000 | 545.376.000 | 599.913.600 | 659.904.960 | 725.895.456 | 783.967.092 | 846.684.460 | 914.419.217 | 987.572.754 | |
| Doluluk Oranı | 94,0% | 94,0% | 94,0% | 94,0% | 94,0% | 94,0% | 94,0% | 94,0% | 94,0% | 94,0% | |
| Yılık Enflasyon Oranı Tahmini | 30% | 20% | 15% | 10% | 10% | 10% | 8% | 8% | 8% | 8% | |
| Reel İskonto Oranı 1 / İskonto Faktörü |
36,00% 1,17 |
26,00% 1,53 |
21,00% 1,88 |
16,00% 2,23 |
16,00% 2,59 |
16,00% 3,00 |
14,00% 3,46 |
14,00% 3,94 |
14,00% 4,49 |
14,00% 5,12 |
|
| Etkin Vergi Oranı | 0% | ||||||||||
| Toplam Gelir (Doluluk oranı itibariyle) | 371.488.000 | 445.785.600 | 512.653.440 | 563.918.784 | 620.310.662 | 682.341.729 | 736.929.067 | 795.883.392 | 859.554.064 | 928.318.389 | |
| Yıllık Toplam Gider | 166.500.000 | 216.450.000 | 259.740.000 | 298.701.000 | 328.571.100 | 361.428.210 | 397.571.031 | 429.376.713 | 463.726.851 | 500.824.999 | |
| Yıllık Yenileme Gideri | 5.572.320 | 6.686.784 | 7.689.802 | 8.458.782 | 9.304.660 | 10.235.126 | 11.053.936 | 11.938.251 | 12.893.311 | 13.924.776 | |
| Serbest Nakit Akımı | 199.415.680 | 222.648.816 | 245.223.638 | 256.759.002 | 282.434.902 | 310.678.393 | 328.304.100 | 354.568.428 | 382.933.902 | 413.568.614 | |
| Uç Değer | 6.380.772.907 | ||||||||||
| Serbest Nakit Akımının Bugünkü Değeri | 170.997.535 | 145.846.566 | 130.094.876 | 114.974.588 | 109.027.626 | 103.388.266 | 95.006.887 | 90.006.525 | 85.269.339 | 80.781.479 | |
| Uç Değerin Bugünkü Değeri | 1.246.342.823 | ||||||||||
| 31/12/2024 İtibarı İle Toplam Değer (TL) | 2.371.700.000 | ||||||||||
| 31/12/2024 İtibarı İle Torunlar GYO Hissesi'nin Toplam Değeri (TL) | 1.713.800.000 |
Görüleceği üzere kullanılması mümkün olan iki yöntemle bulunan değerler bir birinden farklıdır.
| ZAFER PLAZA AVM İÇİN FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE HESAPLANMIŞ DEĞERLERİN KARŞILAŞTIRMASI (TORUNLAR GYO HİSSESİ İÇİN) |
||||
|---|---|---|---|---|
| KULLANILAN YÖNTEMLER TOPLAM DEĞER (TL) |
||||
| İKAME MALİYET YÖNTEMİ | 1.315.660.000 | |||
| İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIMLAR YÖNTEMİ 1.713.800.000 |
Ancak tesisin sürekli gelir getirici bir ticari iĢletme olması dikkate alınarak nihai değer için gelir yöntemiyle bulunan bedelin alınması uygun görülmüĢ ve taĢınmazın Torunlar GYO hissesine düĢen değeri 1.713.800.000,-TL olarak belirlenmiĢtir.
AVM"nin 2024 yılı için ortalama %96,7 mertebesindeki doluluk oranı göre 10 aylık gerçekleşen kira gelirleri ile % 100 doluluk oranına göre 12 aylık tahmini kira gelirleri aşağıda tablo halinde sunulmuştur.
| GELİRLER (TL) | 10 Aylık Gerçekleşme |
12 Aylık Tahmini |
%100 Doluluk Oranı İtibariyle Tahmini |
|---|---|---|---|
| MAĞAZA KİRA GELİRLERİ | 129.473.323 | 155.000.000 | 160.000.000 |
| CİRO KİRA GELİRLERİ | 22.737.723 | 27.000.000 | 28.000.000 |
| DİĞER GELİRLER | 20.807.455 | 25.000.000 | 25.000.000 |
| ORTAK ALAN KATILIM PAYI GELİRLERİ |
73.760.596 | 88.000.000 | 91.000.000 |
| TOPLAM | 246.779.097 | 295.000.000 | 304.000.000 |
Gayrimenkulün herhangi bir hukuki sorunu bulunmamaktadır.
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hissesi üzerinde herhangi bir kısıtlayıcı şerh, ipotek veya not bulunmamakta olup ana taşınmaz üzerindeki notlar gayrimenkul değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte değildir.
19.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde Ġpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Rapora konu taşınmazın devredilmesinde sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmadığı kanaatindeyiz.
Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir.
Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.
Zafer Plaza AVM bir bütün halinde kullanılmakta olup müşterek veya bölünmüş kısımlar söz konusu değildir.
Hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı yöntemleri kullanılmamıştır.
Zafer Plaza Alışveriş Merkezi tamamlanmış olup yapı kullanma izin belgesi mevcuttur.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları"na İlişkin esaslar Tebliği"nin 22. Maddesi 1. Fırka (b) ve (c) bentleri:
b) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.
c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.
Rapora konu taşınmaz, tapudaki vasfına göre ve fiili durumda ticari nitelikte bir binadır. Söz konusu tebliğ maddelerine göre değerlemesi yapılan gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Bina" başlığı altında yer almasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen Mall Of İstanbul AVM bünyesinde yer alan Zafer Plaza AVM"nin yerinde ve projeleri üzerinde yapılan incelemeleri sonucunda, konumuna, mimari ve inşaî özelliklerine ve emsal teşkil eden alışveriş merkezlerinde yapılan piyasa rayiç araştırmalarına göre Torunlar GYO A.ġ. mülkiyetinde olan hissesinin değeri için,
1.713.800.000,-TL (Birmilyaryediyüzonüçmilyonsekizyüzbin Türk Lirası) kıymet takdir
edilmiştir.
Torunlar GYO A.Ş. hissesinin KDV dahil (%20) değeri 2.056.560.000,-TL"dir.
Rapor konusu taşınmazın Sermaye Piyasası Kurulu hükümlerince GYO portföyünde "Bina" başlığı altında yer almasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
İşbu rapor, Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ."nin talebi üzerine ve e-imzalı olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Bilgilerinize sunulur. 08 Ocak 2025 (Değerleme tarihi: 31 Aralık 2024)
Saygılarımızla, LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ.
M. Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400114)
Ercan MEġE Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 406154)
e-imzalıdır e-imzalıdır
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.