Regulatory Filings • Jan 15, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Esenyurt / İSTANBUL
(2 Adet Daire)
| 1. | RAPOR ÖZETİ 4 | |
|---|---|---|
| 2. | RAPOR BİLGİLERİ 5 | |
| 3. | ŞİRKET BİLGİLERİ 6 | |
| 4. | MÜŞTERİ BİLGİLERİ 6 | |
| 5. | DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLİĞİN 1. MADDESİNİN 2. FIKRASI KAPSAMINDA | |
| HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA 7 | ||
| 6. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR 7 | |
| 7. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN | |
| FAKTÖRLER 7 | ||
| 8. | DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 8 | |
| 9. | UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR 9 | |
| 10. | TAŞINMAZLARIN TAPU KAYITLARI 10 | |
| 10.1. | TAPU KAYITLARI 10 | |
| 10.2. | TAPU TAKYİDATI 10 | |
| 10.3. | TAKYİDAT AÇIKLAMALARI 11 | |
| 11. | BELEDİYE İNCELEMELERİ 11 | |
| 11.1. | İMAR DURUMU 11 | |
| 11.2. | İMAR DOSYASI İNCELEMESİ 12 | |
| 11.3. | ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ, | |
| PLAN İPTALLERİ V.B. KONULAR 13 | ||
| 11.4. | YAPI DENETİM FİRMASI 13 | |
| 11.5. | SON ÜÇ YIL İÇİNDEKİ HUKUKİ DURUMDAN KAYNAKLANAN DEĞİŞİM 13 | |
| 12. | TAŞINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU 14 | |
| 12.1. | KONUM VE ÇEVRE BİLGİLERİ 14 | |
| 12.2. | BÖLGE ANALİZİ 16 | |
| 12.2.1. İSTANBUL İLİ: 16 | ||
| 12.2.2. ESENYURT İLÇESİ 19 | ||
| 12.3. | DÜNYA EKONOMİSİNE GENEL BAKIŞ 20 | |
| 12.4. | TÜRKİYE'NİN MAKROEKONOMİK GÖRÜNÜMÜ 21 | |
| 12.5. | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ | |
| ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER 25 | ||
| 12.6. | KARMA KULLANIMLI GAYRİMENKUL PROJELERİ 28 | |
| 13. | AÇIKLAMALAR VE YAPININ İNŞAAT ÖZELLİKLERİ 29 | |
| 14. | EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ 30 | |
| 15. | DEĞERLENDİRME 30 | |
| 16. | DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI 31 |
| 16.1. | PAZAR YAKLAŞIMI 31 | |
|---|---|---|
| 16.2. | MALİYET YAKLAŞIMI 32 | |
| 16.3. | GELİR YAKLAŞIMI 34 | |
| 17. | FİYATLANDIRMA 35 | |
| 17.1. | İKAME MALİYET YAKLAŞIMI 35 | |
| 17.2. | EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ 35 | |
| 17.3. | GELİR İNDİRGEME YÖNTEMİ 39 | |
| 18. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRMESİ 40 | |
| 18.1. | FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZ SONUÇLARININ | |
| UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMİN VE | ||
| NEDENLERİNİN AÇIKLAMASI 40 | ||
| 18.2. | KİRA DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER 41 | |
| 18.3. | GAYRİMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKİ DURUMUNUN | |
| ANALİZİ 41 | ||
| 18.4. | GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ | |
| GÖRÜŞ 41 | ||
| 18.5. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN, ÜZERİNDE İPOTEK VEYA | |
| GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ DOĞRUDAN ETKİLEYECEK NİTELİKTE | ||
| HERHANGİ BİR TAKYİDAT BULUNMASI DURUMLARI HARİÇ, | ||
| DEVREDİLEBİLMESİ KONUSUNDA BİR SINIRLAMAYA TABİ OLUP | ||
| OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 41 | ||
| 18.6. | BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN | |
| VERİ VE VARSAYIMLAR 41 | ||
| 18.7. | ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NEDEN | |
| VERİLMEDİKLERİNİN GEREKÇELERİ 41 | ||
| 18.8. | MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ 41 | |
| 18.9. | HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK | |
| PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI 42 | ||
| 18.10. | YASAL GEREKLERİN YERİNDE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT | |
| UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ | ||
| OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI 42 | ||
| 18.11. | DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, | |
| FİİLİ KULLANIM ŞEKLİNİN VE PORTFÖYE DAHİL EDİLME NİTELİĞİNİN | ||
| BİRBİRİYLE UYUMLU OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ İLE | ||
| GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA | ||
| SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE BİR ENGEL OLUP | ||
| OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 42 | ||
| 19. | SONUÇ 43 |
| DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ |
Turgut Özal Mahallesi, Tonguç Baba Caddesi, Torium Evleri Projesi, No:21, Daire; 28 ve 52 Esenyurt / İSTANBUL |
| DAYANAK SÖZLEŞME | 15 Kasım 2024 tarih ve 951 – 2024/042 no ile |
| DEĞERLEME TARİHİ | 31 Aralık 2024 |
| RAPOR TARİHİ | 08 Ocak 2025 |
| DEĞERLENEN TAŞINMAZIN TÜRÜ |
2 Adet Daire |
| DEĞERLENEN MÜLKİYET HAKLARI |
Tam Mülkiyet |
| TAPU BİLGİLERİ ÖZETİ | İstanbul İli, Esenyurt ilçesi, Esenyurt Mahallesi, 2618 ada, 18 parsel, B Blokta yer alan 2 adet konut. |
| İMAR DURUMU ÖZETİ | (Bkz. İmar Durumu) |
| RAPORUN KONUSU | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen 2 adet dairenin değer tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. |
| RAPORUN TÜRÜ | Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır. |
| GAYRİMENKULLER İÇİN TAKDİR OLUNAN TOPLAM DEĞER (KDV HARİÇ) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| TORİUM EVLERİNDE YER ALAN 2 ADET DAİRENİN ARSA PAYLARI 7.560.000,-TL DAHİL TOPLAM DEĞERİ |
||||||
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | ||||||
| Sorumlu Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | |||||
| M. KIVANÇ KILVAN Engin AKDENİZ (SPK Lisans Belge No: 400114) (SPK Lisans Belge No: 403030) |
| DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ |
Turgut Özal Mahallesi, Tonguç Baba Caddesi, Torium Evleri, No:21, Daire; 28 ve 52 Esenyurt / İSTANBUL |
||||
| DAYANAK SÖZLEŞME | 15 Kasım 2024 tarih ve 951 – 2024/042 no ile | ||||
| MÜŞTERİ NO | 951 | ||||
| RAPOR NO | 2024/460 | ||||
| DEĞERLEME TARİHİ | 31 Aralık 2024 | ||||
| RAPOR TARİHİ | 08 Ocak 2025 | ||||
| RAPORUN KONUSU | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen 2 adet dairenin değer tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. |
||||
| RAPORUN TÜRÜ | Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır. |
||||
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | M. Kıvanç KILVAN - Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400114 Engin AKDENİZ - Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 403030 |
||||
| RAPORA KONU GAYRİMENKUL İÇİN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER |
| RAPOR TARİHİ | 07.01.2020 | 08.01.2024 | 05.07.2024 |
|---|---|---|---|
| RAPOR NUMARASI | 2019/1640 | 2023/977 | 2024/254 |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR |
M. Kıvanç KILVAN (400114) Engin AKDENİZ (403030) |
M. Kıvanç KILVAN (400114) Engin AKDENİZ (403030) |
M. Kıvanç KILVAN (400114) Engin AKDENİZ (403030) |
| TAKDİR OLUNAN DEĞER (TL) (KDV HARİÇ) |
685.000,-TL | 5.830.000,-TL | 6.920.000,-TL |
| ŞİRKET ADI | Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | |||
|---|---|---|---|---|
| ŞİRKET MERKEZİ | İstanbul | |||
| ŞİRKET ADRESİ | Gömeç Sokak, No: 37 Akgün İş Merkezi Kat 3/8- 34718 Acıbadem – Kadıköy / İSTANBUL |
|||
| TELEFON | (0216) 545 48 66 - (0216) 545 48 67 (0216) 545 95 29 - (0216) 545 88 91 (0216) 545 28 37 |
|||
| FAKS | (0216) 339 02 81 | |||
| EPOSTA | [email protected] | |||
| WEB | www.lotusgd.com | |||
| KURULUŞ (TESCİL) TARİHİ | 10 Ocak 2005 | |||
| SERMAYE PİYASASI KURUL KAYDINA ALINIŞ TARİH VE KARAR NO |
07 Nisan 2005 – 14/462 | |||
| BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUL KAYDINA ALINIŞ TARİH VE KARAR NO |
12 Mart 2009 - 3073 | |||
| TİCARET SİCİL NO | 542757/490339 | |||
| KURULUŞ SERMAYESİ | 75.000,-TL | |||
| ŞİMDİKİ SERMAYESİ | 1.000.000,-TL |
| ŞİRKET ÜNVANI | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| ŞİRKETİN ADRESİ | Rüzgarlıbahçe Mahallesi, Özalp Çıkmazı, No: 4 Beykoz / İSTANBUL |
||||
| TELEFON NO | (216) 425 03 28-(216) 425 20 07 | ||||
| FAKS NO | (216) 425 59 57 | ||||
| KURULUŞ (TESCİL) TARİHİ | 20.09.1996 | ||||
| KAYITLI SERMAYE TAVANI | 1.000.000.000,-TL | ||||
| ÖDENMİŞ SERMAYESİ | 1.000.000.000 TL | ||||
| HALKA AÇIKLIK ORANI | % 21,11 | ||||
| FAALİYET KONUSU | Şirket, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleriyle belirlenmiş usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Kurulca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve Sermaye Piyasası Kanunu'nun 48inci maddesinde sınırı çizilen faaliyetler çerçevesinde olmak kaydı ile Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen bir sermaye piyasası kurumudur. |
Bu rapor, aşağıda belirtilen tebliğ ve düzenlemelere göre hazırlanmış olup, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamındadır.
Bu rapor Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 'nin talebiyle yukarıda adresi belirtilen ve şirket portföyünde yer alan gayrimenkulün Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. Müşteri tarafından getirilmiş herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Herhangi bir sınırlayıcı ve olumsuz faktör bulunmamaktadır.
Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen gayrimenkullerin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bi7lgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
2024/460
Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz.
| SAHİBİ | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| İLİ - İLÇESİ | İstanbul – Esenyurt |
| MAHALLESİ | Esenyurt |
| PAFTA NO | -- |
| ADA NO | 2618 |
| PARSEL NO | 18 |
| ARSA ALANI | 44.571,38 m² |
| NİTELİĞİ | On bir katlı betonarme bina ve arsası (*) |
| YEVMİYE NO | 28627 |
| TAPU TARİHİ | 13.09.2011 |
(*) Kat mülkiyetine geçilmiştir.
| SIRA NO | CİLT NO | SAHİFE | BLOK NO |
KAT | BAĞIMSIZ BÖLÜM NİTELİĞİ NO |
ARSA PAY |
ARSA PAYDA |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 689 | 68419 | B | 2.Kat | 28 | Konut | 948 | 4457138 |
| 2 | 689 | 68443 | B | 3.Kat | 52 | Konut | 299 | 4457138 |
Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş,
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS sisteminden 06.12.2024 tarihi itibariyle temin edilen ve bir örneği ekte sunulan tapu kayıtlarına göre rapor konusu taşınmazlar üzerinde aşağıdaki notların olduğu görülmüştür.
Sermaye Piyasası'nın 28 Mayıs 2013 tarihli tebliğinin yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar başlığı altında yer alan 22 maddesinin (C) bendinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta, bu Tebliğin 30 uncu maddesi hükümleri saklıdır." Denilmektedir.
Bu notlar, tapu takyidatları açısından taşınmazların Sermaye Piyasaları mevzuatı uyarınca GYO portföyünde "Bina" başlığı altında yer almasında herhangi bir engel teşkil etmemektedir.
Esenyurt İlçe Belediyesi İmar Durum Müdürlüğü'nde yapılan incelemeler ve müdürlük yetkililerinden alınan sözlü şifahi bilgiler neticesinde değerleme konusu taşınmazların konumlandırıldığı 2618 ada 18 parsel; 12.07.2013 t.t.li 1/1000 Ölçekli Esenyurt 4. Etap TEM Güneyi Uygulama İmar Planı kapsamında T2 Rumuzlu "Ticaret" alanında kalmaktadır. Söz konusu parselin güncel yapılaşma koşulları; T.A.K.S: 0.40, K.A.K.S: 2.00 şeklindedir.
İmar Plan Örneği
Esenyurt İlçe Belediyesi Yapı Kontrol Müdürlüğü Arşivi'nde yapılan incelemelerde değerleme konusu taşınmazların yer aldığı ana gayrimenkul adına düzenlenmiş aşağıdaki ruhsat ve iskan belgeleri bulunmaktadır;
Yapı kullanma izin belgelerine göre alan dağılımı aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| Kullanım Amacına Göre Bağımsız Bölümler |
Bağımsız Bölüm Sayısı |
Alanı (m2) | ||
|---|---|---|---|---|
| Konut | 83 | 7.090 | ||
| Dükkan+İşyeri | 299 | 98.382 | ||
| Ortak Alanlar | 123.733 | |||
| Trafo Merkezi | 1 | 55 | ||
| Toplam | 229.260 |
İmar dosyasında yapılan incelemede değerlemeye konu gayrimenkullere ilişkin herhangi bir encümen kararı, olumsuz mahkeme kararı ya da plan iptali belgesine rastlanmamıştır.
Değerlemesi yapılan Torium Evleri'nin yapı denetim işlemleri aşağıda bilgileri verilen firma tarafından yapılmaktadır;
Aka 3 Yapı Denetim Ltd. Şti.
Yenikent Mah. Doğan Araslı Blv. No :150 Hanplus İş Merkezi, Kat:9 Büro No:258 Esenyurt/İstanbul, Tel: 0212 699 99 69
11.5.1. Tapu Müdürlüğü Bilgileri
Taşınmazların edinim tarihi 13.09.2011 olup bu tarihten sonra herhangi bir alım satım işlemi gerçekleşmemiştir. Son 3 yıl içerisinde gayrimenkullerin hukuki durumunda bir değişiklik söz konusu değildir.
Esenyurt Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre rapora konu 2618 ada, 18 parsel 12.07.2013 t.t. Esenyurt 4. Etap TEM Güneyi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı'nda Taks: 0,40 Kaks: 2,00 Ticaret+Hizmet Alanında kalmaktadır.
Tadilat ruhsatları ve yapı kullanma izin belgesi bulunmakta olup yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir durum bulunmamaktadır.
Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
Belediye imar dosyasında taşınmazın enerji verimlilik sertifikasına rastlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar; İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Turgut Özal Mahallesi, Tonguç Baba Caddesi üzerinde yer alan 2618 ada 18 parsel bünyesindeki 21 kapı nolu Torium Evleri Projesi B-Blokda konumlu olan 2. ve 3. normal katlardaki 28 ve 52 bağımsız bölüm numaralı 2 adet dairedir.
Taşınmazların yer aldığı Torium Evleri; güneybatı cephede D-100 Karayolu'na, kuzeybatı cephesinde ise Tonguç Baba Caddesi'ne cephelidir. Tonguç Baba Caddesi üzerinden girişi bulunan Torium Evleri Sitesi'nin yakınında Kiptaş Esenyurt Saadetdere Evleri, Otoport, Ali Kul Mesleki ve Teknik Anadolu Lisesi, Haramidere Sanayi Sitesi, Markalı Konut Projeleri, Depolama ve Lojistik amaçlı kullanılan binalar, iç kesimlerde ise 4-6 katlı konut amaçlı kullanılan apartmanlar bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazların dahilinde bulunduğu Torium Evleri Sitesi, D-Karayolu'na cepheli olması, Avcılar Haramidere TEM Otoyolu bağlantısına yakın konumda olması, Saadetdere ve Haramidere Metrobüs İstasyonlarına yürüme mesafesinde olması sayesinde ulaşım açısından avantajlı bir bölgede bulunmaktadır. Ayrıca bölgede yapımı tamamlanan ve inşası devam eden konut projeleri ve D-100 aksındaki plaza, otel ve benzeri yapıların mevcudiyeti taşınmazların prestijini arttıran bir etmendir.
| ŧ | Öznitelik Bilgisi | NAMIK KEMAL 笈 |
|
|---|---|---|---|
| Öznitelik Bilgisi | Bina/BB Listesi | ||
| İI | İstanbul | ||
| ilçe | Esenyurt | TID FOR | |
| Mahalle/Köy | Esenyurt | ||
| Mahalle No | 132372 | 2618/18 | |
| Ada | 2618 | Ali Kul Mesleki V | |
| Parsel | 18 | Teknik Anadolu Lis | |
| Tapu Alanı | 44.571,38 | ||
| Nitelik | Onbir Katlı Betonarme Bina Ve Arsası | ||
| Mevkii | $\sim$ | direndingsid | |
| Zemin Tip | Kat Mülkiyet | ABC GRUP | |
| Pafta | ÷ | SANAYİ VE | |
| Favorilere ekle |
TKGM Parsel Sorgu Ekranı
Uydu Görünümü - 2
İstanbul, Türkiye'de yer alan şehir ve ülkenin 81 ilinden biridir. Ülkenin en kalabalık, ekonomik ve sosyo-kültürel açıdan en önemli şehridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34., nüfus açısından belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da birinci, dünyada ise Lagos'tan sonra altıncı sırada yer almaktadır.
2023 yılı itibariyle nüfusu 15.655.924 kişidir.
İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Yavuz Sultan Selim, Fatih Sultan Mehmet ve 15 Temmuz Şehitler Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.
Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir.
İstanbul'un yüksek nüfusu ve ileri sanayi sektörü çevresel konularda pek çok sıkıntıyı da beraberinde getirmektedir. Hava, su ve toprak kirliliği gibi ana sorunların yanı sıra, çarpık kentleşme ve denetimsizlikten kaynaklanan görüntü ve gürültü kirliği gibi ikincil sorunlar da göze çarpmaktadır.
İstanbul'un toplam 39 ilçesi vardır. Bu ilçelerin 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'ndadır. Bunlar; Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe,
Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, Şile, Şişli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu ilçeleridir.
İstanbul'un tarihi semtlerinden batıya ve kuzeye gidildikçe büyük bir farklılaşma görülür. En yüksek gökdelenler ve ofis binaları Avrupa Yakası'nda özellikle Levent, Mecidiyeköy ve Maslak'ta toplanırken, Anadolu Yakası'nda ise Kadıköy ilçesindeki Kozyatağı mahallesi dikkat çeker.
Son yıllarda inşa edilen çok yüksek yapılar, nüfusun hızlı büyümesi göz önüne alınarak yapılmışlardır. Şehrin hızla genişlemesinden dolayı konutlaşma, genellikle şehir dışına doğru ilerlemektedir. Şehrin sahip olduğu en yüksek çok katlı ofis ve konutlar, Avrupa Yakası'nda bulunan Levent, Mecidiyeköy ve Maslak semtlerinde toplanmıştır. Levent ve Etiler'de çok sayıda alışveriş merkezi toplanmıştır. Türkiye'nin en büyük şirket ve bankalarının önemli bir kısmı bu bölgede bulunmaktadır. Yakın dönemde finans kuruluşlarının operasyon merkezleri Pendik – Tuzla ve Gebze aksına doğru kaymıştır.
İstanbul, kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, İpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kağıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır.
Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırma-haberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir.
Türkiye'nin büyük sanayi kuruluşlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası İstanbul'da bulunmaktadır. İlde madeni eşya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayi gelişkindir. 2000'li yılların başında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür.
İstanbul genelinde tüm orman alanları koruma altına alınmış olmakla birlikte sınırlı miktarda ormancılık faaliyeti yürütülmektedir.
İstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Ancak 2016 yılı itibariyle turizm sektöründe gerileme dönemi başlamıştır.
İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı şekillerde yapılmaktadır. Şehir içi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir. İlde havayolu ulaşımının yapıldığı iki sivil havalimanı vardır. İlin kuzeyinde 3. Havalimanı inşaatı devam etmektedir. Yurtiçi ve yurtdışı pek çok merkeze aktarma yapmaksızın uçmak mümkündür. İldeki havalimanlarından Atatürk Havalimanı, Avrupa Yakası'nda Bakırköy ilçesinde; Sabiha Gökçen Havalimanı ise Anadolu Yakası'nda Pendik ilçesinde yer alır. Atatürk Havalimanı ilde alanında ilk olup, hava ulaşımında en büyük paya sahiptir. Kent merkezine metro hattı ve otoyollarla bağlıdır.
Karayoluyla ulaşımı ise İstanbul'da özellikle şehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komşu ülkelere İstanbul'dan doğrudan seferler vardır. Anadolu Yakası'nda Harem Otogarı, Avrupa Yakası'ndaysa Büyük İstanbul Otogarı hizmet vermektedir. İstanbul Otogarı da metroyla kent merkezine bağlanmaktadır.
Demiryolu ise bu iki ulaşım yoluna oranla daha az tercih edilen bir başka hizmettir. İstanbul'dan Eskişehir, Ankara, Konya, Adana, Bitlis, Van gibi yurtiçi merkezlerle; Yunanistan, Bulgaristan, Romanya, Sırbistan, Macaristan, İran, Suriye ve Irak gibi dış merkezlere tren seferleri vardır. Yüksek hızlı tren Pendik ilçesinden hareket etmektedir.
Deniz yoluyla ise ilde düzenli ulaşım yalnızca yurtiçinde gerçekleştirilir. İstanbul'dan Yalova'ya, Balıkesir'e ve Bursa'ya feribot ve araba vapuru seferleri vardır. İstanbul Limanı'na turistik amaçlarla gelen münferit gemiler dışında yurtdışı varışlı gemi seferi yoktur.
İstanbul'da şehir içi ulaşım ise büyük bir sektördür. Otobüslerle ulaşım sağlayan İETT; şehir hatları vapurlarını ve deniz taksi işleten İDO; tramvay, metro, füniküler ve teleferik hatlarının sahibi İstanbul Ulaşım A.Ş.; banliyö hizmeti sağlayan TCDD; dolmuşlar, yolcu motorları ve ticari taksilerle İstanbul kompleks bir ulaşım ağına sahiptir.
2024/460
18
Esenyurt, Büyükçekmece ve Küçükçekmece Gölleri ile E-5 Karayolu ve TEM Otoyolu'nun arasında kalan bölgede yer almaktadır.
XIX. yy. başlarında Ekrem Ömer Paşaya ait çiftlik toprağında kurulan yerleşme, buranın hissedarlarından olan Eşkinozgiller'den Eşkinoz adını almıştır. Eşkinoz Çiftliği'nde çalışanların oluşturduğu yerli halka 1920–1938 yıllarında Romanya ve Bulgaristan'dan göçenlerin katılımı ve 70 yıllardan günümüze kadar iç ve dış göçlerle (Bulgaristan, Almanya, Kars, Artvin v.s.) gelen nüfus, etnik yapının bugünkü halini almasını sağlamıştır.
1967'de yılında Esenyurt adını alan bölgede göçler nedeniyle düzensiz bir yapılaşma seyri izlemiştir. Ancak geçtiğimiz son 10 yılda bölgeye yapılan hastane, kültür merkezi, belediye binası gibi hizmet amaçlı yatırımlar ve buna paralel olarak gerçekleştirilen nitelikli konut siteleri ve alışveriş merkezleri gibi projelerin yanı sıra Bahçeşehir Projesine komşu olması sebepleriyle beldenin önemi giderek artmıştır.
2008 yılı başlarında Kıraç ile birleştirilerek İstanbul'un 39. İlçesi olan Esenyurt; Namık Kemal Mahallesi, İncirtepe Mahallesi, Saadetdere Mahallesi, İnönü Mahallesi, Fatih Mahallesi, Örnek Mahallesi, Talatpaşa Mahallesi, Mehterçeşme Mahallesi, Yenikent Mahallesi ve Merkez Mahallesi olmak üzere on mahalleden oluşmaktadır.
Küresel Ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiştir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değişimler izlediği bir dönem olmuştur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleştiği gözlenmiştir. Büyüme hızındaki yavaşlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya'da hissedilmiş olup Amerika Birleşik devletleri bu trendin dışında kalmıştır. Ancak Amerika'nın yaşadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teşvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. Gelişmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaşamış, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiştir. Çin ekonomisi ise yavaşlama eğilimini kıramamıştır.
2019 yılının Aralık ayında Çin'in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020'nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya'ya yayılamaya başlamış olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaşlamasına yol açmıştır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düşüşler yaşamış olup Başta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal genişleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaşanmış. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleşen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiştir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladığı tahmin edilmektedir.
2021 yılı aşılamaların hızla yapılmaya çalışıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı ve tüm olumsuz faktörlere rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem olmuştur. 2022 yılı pandemi sonrası toparlanma süreci içerisinde tüm Dünya'da enflasyon ile mücadele adımlarının atıldığı, iklim değişikliği etkilerinin gözle görülür biçimde ortaya çıktığı, hane halkının yaşam maliyetlerinin çok hızlı arttığı ve genel olarak büyümenin yavaşladığı bir dönem olmuştur. 2023 yılında gelişmiş ekonomilerdeki yavaşlama ve tedarik zinciri sorunları devam etmektedir. Bu süreçte emtia fiyatları ve yeşil enerji dönüşüm maliyetleri önem taşımaktadır. Ayrıca son dönemde yaşanan siyasi ve askeri gerilimler risk algısını artırmaktadır.
20
2008 yılındaki küresel ekonomik krizden sonra Türkiye ekonomisi ciddi bir toparlanma sürecine girmiş olup 2014, 2015 yıllarında GYSH bir önceki yıla göre % 5,2 ve %6,1 seviyelerinde artmıştır. 2016 yılı, pek çok farklı etkenin de etkisiyle büyüme hızının yavaşladığı bir dönem olmuş 2017 yılında %7,5, 2018 yılında ise %2,8 lik büyüme oranları yakalanmıştır. 2019 yılında büyüme oranı 0,9, 2020 yılında %1,8, 2021 yılında %11, 2022 yılında ise %5,6, 2023 yılında ise %4,5 olarak gerçekleşmiştir.
2020 yılında Covid-19 salgınının olumsuz etkisiyle yılın ikinci çeyreğinde %9,9 oranında daralma kaydedilmiştir. 2024 yılı itibariyle GSYH büyüklüğüne göre Türkiye, Dünya'nın 17. Büyük ekonomisidir.
2004 yılından itibaren çift haneli seviyelerin altında seyreden enflasyon oranı 2017 yılında % 11,1, 2018 yılında %16,3, 2019 yılında %15,18, 2020 yılında %12,8, 2021 yılında %13,58, 2022 yılında %64,27, 2023 yılında %64,77 oranında gerçekleşmiştir. 2024 yılı Eylül ayı Tüketici Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre %35,86 artmıştır. TÜFE bir önceki aya göre değişim oranı %2,97 dir.
Tüfe Yıllık Değişim Oranları Eylül 2024 Kaynak: TÜİK
2024 yılı Eylül ayı itibariyle mevsim etkisinden arındırılmış işsizlik oranı %8,6 seviyesinde gerçekleşmiştir. İşsiz sayısı 2024 yılının Eylül ayında bir önceki aya göre 35 bin kişi artarak 3 milyon 100 bin kişi olmuştur. Buna göre mevsim etkisinden arındırılmış İstihdam oranı ise %49,7 oldu. Ödemeler dengesi tarafında ise 2018 yılında %75 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2019 yılında %77,2, 2020 yılında ise %86, 2021 yılında %82, 2022 yılında ise %69,9 olarak, 2023 yılında ise %70,7 olarak, 2024 Eylül ayında ise %78,9 olarak gerçekleşmiştir.
Kişi Başına Düşen GSYH (USD)
| 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GSYH Artışı, Zincirlenmiş Hacim Endeksi, % | 6,1 | 3,3 | 7,5 | 3,0 | 0,8 | 1,9 | 11,4 | 5,5 | 5,1 |
| GSYH, Cari Fiyatlarla, Milyar TL | 2.351 | 2.627 | 3.134 | 3.761 | 4.318 | 5.049 | 7.256 | 15.012 | 26.546 |
| GSYH, Cari Fiyatlarla, Milyar \$ | 867 | 869 | 859 | 798 | 760 | 717 | 808 | 906 | 1.130 |
| Nüfus, Bin Kişi | 78.218 | 79.278 | 80.313 | 81.407 | 82.579 | 83.385 | 84.147 | 85.280 | 85.326 |
| Kişi Başına GSYH, Cari Fiyatlarla, \$ | 11.085 | 10.964 | 10.696 | 9.799 | 9.208 | 8.600 | 9.601 | 10.659 | 13.243 |
| Ihracat (GTS, F.O.B.), Milyon \$ | 151,0 | 149,2 | 164,5 | 177,2 | 180,8 | 169,6 | 225,2 | 254,2 | 255,6 |
| ihracat (GTS)/GSYH,% | 17,4 | 17,2 | 19,1 | 22,2 | 23,8 | 23,7 | 27,9 | 28,1 | 22,6 |
| ithalat (GTS, C.I.F.), Milyon \$ | 213,6 | 202,2 | 238,7 | 231,2 | 210,3 | 219,5 | 271,4 | 363,7 | 362,0 |
| ithalat (GTS)/GSYH, % | 24,6 | 23,3 | 27,8 | 29,0 | 27,7 | 30,6 | 33,6 | 40,2 | 32,0 |
| İhracatın İthalatı Karşılama Oranı (%, GTS) | 70,7 | 73,8 | 68,9 | 76,6 | 86,0 | 77,3 | 83,0 | 69,9 | 70,6 |
| Seyahat Gelirleri, Milyar \$ | 33,2 | 23,8 | 28,1 | 32,1 | 38,8 | 14,2 | 27,9 | 45,4 | 49,5 |
| Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Giris), Milyar \$ | 19,3 | 13,8 | 11,2 | 12,5 | 9,5 | 7,7 | 12,9 | 13,7 | 10,7 |
| Cari İşlemler Dengesi (Milyar \$) | $-21,4$ | $-22,2$ | $-35,1$ | $-14,6$ | 15,0 | $-31,1$ | $-6,4$ | $-46,6$ | $-40.5$ |
| Cari İşlemler Dengesi/GSYH, % | $-2,5$ | $-2,6$ | $-4,1$ | $-1,8$ | 2,0 | $-4,3$ | $-0,8$ | $-5,1$ | $-3,6$ |
| İşgücüne Katılma Oranı, % | 51,3 | 52,0 | 52,8 | 53,2 | 53,0 | 49,3 | 51,4 | 53,1 | 53,3 |
| İşsizlik Oranı, % | 10,3 | 10,9 | 10,9 | 11,0 | 13,7 | 13,2 | 12,0 | 10,4 | 9,4 |
| İstihdam Oranı, % | 46,0 | 46,3 | 47,1 | 47,4 | 45,7 | 42,8 | 45,2 | 47,5 | 48,3 |
| TÜFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) (%) | 7,67 | 7,78 | 11,14 | 16,33 | 15,18 | 12,28 | 19,60 | 72,31 | 53,86 |
| TÜFE (%) | 8,81 | 8,53 | 11,92 | 20,30 | 11,84 | 14,60 | 36,08 | 64,27 | 64,77 |
| ÜFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) (%) | 5,28 | 4,30 | 15,82 | 27,01 | 17,56 | 12,18 | 43,86 | 128,47 | 49,93 |
| ÜFE (%) | 5,71 | 9,94 | 15,47 | 33,64 | 7,36 | 25,15 | 79,89 | 97,72 | 44,22 |
Türkiye ekonomisi, 2024'ün ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %2,5 oranında büyümüştür.
2003-2023 döneminde Türkiye Ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.
Kaynak: TÜİK
| Uluslararası | Bazı Ülke-Ülke Gruplarına İlişkin Büyüme Tahminleri (%) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kuruluşlar | Yıl | Dünya | Avro Bölgesi | ABD | Brezilya | Rusya | Hindistan | Çin | Japonya |
| IMF | 2023 | 3,3 | 0,5 | 2,5 | 2,9 | 3,6 | 8,2 | 5,2 | 1,9 |
| 2024 | 3,2 | 0,9 | 2,6 | 2,1 | 3,2 | 7,0 | 5,0 | 0,7 | |
| 2025 | 3,3 | 1,5 | 1,9 | 2,4 | 1,5 | 6,5 | 4,5 | 1,0 | |
| 2023 | 3,1 | 0,5 | 2,5 | 2,9 | 3,6 | 8,2 | 5,2 | 1,7 | |
| OECD | 2024 | 3,2 | 0,7 | 2,6 | 2,9 | 3,7 | 6,7 | 4,9 | $-0,1$ |
| 2025 | 3,2 | 1,3 | 1,6 | 2,6 | 1,1 | 6,8 | 4,5 | 1,4 | |
| 2023 | 2,6 | 0,5 | 2,5 | 2,9 | 3,6 | 8,2 | 5,2 | 1,9 | |
| Dünya Bankası |
2024 | 2,6 | 0,7 | 2,5 | 2,0 | 2,9 | 6,6 | 4,8 | 0,7 |
| 2025 | 2,7 | 1,4 | 1,8 | 2,2 | 1,4 | 6,7 | 4,1 | 1,0 |
Kaynak: T.C. Ticaret Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Eylül 2024)
2024 yılı Temmuz Ayında merkezi yönetim bütçe giderleri 827,7 milyar TL bütçe gelirleri 730,9 milyar TL ve bütçe açığı 96,8 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.
Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Milyar USD)
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Eylül 2024)
Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.
Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir.
2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.
Daha önce Türkiye'ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu, faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.
Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye'de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaş yavaş gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.
2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir yıl olmuş ve az da olsa daha esnek bir yıl yaşanmıştır. Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu gelişmeler 2011 ilâ 2016 yıllarında da devam etmiştir.
2017 yılından itibaren, beşeri ve jeopolitik etkenlerin etkisi, döviz kurlarında yaşanan dalgalanmalar ve finansman imkânlarının daralmasına ek olarak artan enerji ve iş gücü maliyetleri geliştiricilerin ödeme zorluğu yaşamasına neden olmuştur.
2024/460
25
Ülkemizdeki ekonomik dinamikleri önemli ölçüde etkileyen ve çok sayıda yan sektöre destek olan inşaat sektöründe yaşanan bu zorluklar gayrimenkullerin fiyatlamalarında optimizasyona ve üretilen toplam ünite sayısı ile proje geliştirme hızında düşüşe yol açmıştır. Banka faiz oranlarının yükselmesi ve yatırımcıların farklı enstrümanlara yönelmesi de yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarını azaltmıştır.
Kaynak: TÜİK
2018 yılında düşük bir performans çizen inşaat sektörü 2019 yılını son çeyreği itibariyle toparlanma sürecine girmiştir. Bu hareketlenme 2020 yılının ilk 2 aylık döneminde de devam etmiştir. Ancak 2019 yılının Aralık ayında Çin'de ortaya çıkan Covid-19 salgınının 2020 yılı Mart ayında ülkemizde yayılmaya başlamasıyla ekonomi olumsuz etkilenmiş ve gayrimenkul sektörü bu durgunluktan payını almıştır. Karantina süreci sonrası TCMB ve BDDK tarafından açıklanan kararlar ve destekler sektöre olumlu yansımış, konut kredisi faizlerindeki düşüş ve kampanyalar Temmuz ve Ağustos aylarında konut satışlarını rekor seviyelere ulaştırmıştır.
Pandemi sonrası süreçte Ticari hareketliliğin sağlanması amacıyla piyasaya aktarılan ucuz likidite döviz kurlarında ve fiyatlar genel seviyesinde büyük artışlara yol açmış, sonrasında Merkez Bankası parasal sıkılaşma politikası uygulamaya başlarken parasal sıkılaşma kararları sonrasında bankaların likidite kaynakları kısılmış, bu da faiz oranlarında yükselişe yol açmıştır. 2022 yılında artan enflasyon eğilimleri pek çok ülke ekonomisini zorlamaya başlayınca daha sıkı para ve maliye politikaları uygulanmaya başlamıştır. 2021 ve 2022 yıllarında ülkemizdeki konut satışları yıl bazında birbirine yakın seviyelerde olsa da 2022 yılında ipotekli satışlarda bir önceki yıla göre %4,8 lik azalış meydana gelmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiştir. 2023 yılında inşaat maliyetlerinin arttığı ve risk iştahının azaldığı bir süreç yaşanmakta olup yeni inşaat sayısı azalmış bu da konut arzında düşüşe yol açmıştır. Son dönemde Merkez Bankası politika faizlerinin kademeli olarak artırıldığı, Dünya genelinde yaşanan tedarik sıkıntıları, hammadde temininde yaşanan zorluklar ve Rusya-Ukrayna savaşı gibi jeopolitik gerilimler ve resesyon beklentilerine rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem içerisinden geçmekteyiz.
Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaşlamayı getirmektedir. Parasal sıkılaştırma sürecinin devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya işaret etmektedir. 2023 yılının ilk dokuz aylık döneminde konut satışlarında geçen yılın aynı dönemine göre %14,9 oranında bir düşüş yaşanmıştır. Önceki dönemde talebin güçlü olması, kredi imkânlarının bulunması ve enflasyonun etkilerinden korunmak amaçlı olarak gayrimenkul fiyatlarında yaşanan artış eğiliminin ekonominin de soğumasıyla yavaşladığı görülmektedir.
Günümüzde karma kullanımlı gayrimenkul projeleri geliştirilerek yeni bir arazı kullanım metodu oluşturulmaktadır. Kentleşme sürecinde, gayrimenkulün inşaatından mümkün olan en fazla karı elde edecek şekilde yapılaşmak için var olan alanlarda optimum yapılaşma şartları gündeme gelmiştir. Tüm dünya kentleri için geçerli olan bu durum, başta İstanbul olmak üzere, imara açık arazi stoğu yetersiz olan tüm büyük kentlerin sorunudur. Farklı bileşenler karma kullanımlı projelerde, tek bir mekânın, ofis, alışveriş ve konut gibi pek çok talebe karşılık vermesine olanak sağlayarak, birçok farklı isteğe cevap vermektedirler.
İnşaat sektöründe, karma kullanımlı projeler bir eğilim olarak değil, kentlerdeki aşırı büyüme nedeniyle sürdürülebilir inşaat için bir çözüm olarak görülmektedir. Karma projeler, bugün tüm dünyada gerekliliklerini ve sürdürülebilirliklerini kanıtlamış durumdadırlar.
İlk tanımı 1976 da yapılmış olan karma kullanımlı proje geliştirme kavramına göre; Karşılıklı olarak birbirlerini destekleyen, iyi planlanmış, üç veya daha fazla belirgin gelir getiren; perakende - eğlence, ofis, konut, otel, kent ile ilgili kültürel - rekreasyon alanlar gibi kullanımların geliştirilmesi, Birbirinden kopmayan ve yoğun arazi kullanımı sağlayan, kesintisiz ve aralıksız yaya bağlantıları içeren, proje bileşenlerinin fiziksel ve işlevsel olarak bütünleştiği kullanımların geliştirilmesi, Bir plan çerçevesinde, çeşit, ölçek, yoğunluk vb. açısından uyumunun sağlandığı projelerin geliştirilmesi olarak üç şekilde tanımlanmaktadır.
Karma kullanımlı projeler farklı fiziksel şekillerde geliştirilebilir; tek bir bina ya da birkaç binadan oluşabilirler. Yaygın olarak günümüzde yapılan karma kullanım projeleri, tek bir binadan oluştuğunda; giriş katında perakende, orta katlarda ofisler, üst katlarda konutlar ve zemin altında otoparklar yer almaktadır. İstanbul"da da örneklerini gördüğümüz karma kullanımlı projelerde, alışveriş merkezi işlevine sahip, zeminde yer alan ana kütlenin üzerinde konut veya ofis kulelerinin yükseldiği örneklere rastlanmaktadır.
Karma kullanımlı projelerin yapısal ve mimari özelliklerinin verdiği esnek kullanım rahatlığı bulunmaktadır. Proje yapım aşamasında proje içinde yer alan işlevlere olan talepler değerlendirilerek, proje içinde farklı mekanlara farklı işlevler verilebilmektedir.
Örneğin proje içinde yer alan bir ofis kulesi kolaylıkla rezidansa dönüştürülebileceği gibi, alışveriş merkezleri içinde de talep doğrultusunda eğlence ve kültür alanları yaratılabilmektedir. Ayrıca karma kullanımlı projeler hayata geçtikten sonra da bir takım işlev değişiklikleri gerçekleştirilebilir. Projenin konumu, çevresinin özellik ve ihtiyaçları doğrultusunda ofis olarak tasarlanmış bir bölüm, hastaneye veya farklı bir işletmeye dönüştürülebilir. Bu durum, karma kullanımlı projelere zaman içinde değişime uğrama rahatlığı, esneklik ve kullanım alternatifi özelliği kazandırmaktadır.
"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımdır". (UDS Madde 6.3)
"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıklı olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğunu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS madde 6.4)
Taşınmazların konumu, ulaşım kabiliyeti, mevcut imar durumu, bulunduğu bölgenin gelişim potansiyeli dikkate alındığında mevcut kullanımın devam etmesinin en uygun kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.
Taşınmazların değerine etki eden olumlu ve olumsuz faktörler (SWOT analizi):
| Güçlü Yönler | Zayıf Yönler |
|---|---|
| - Ulaşım imkanlarının kolaylığı |
- Değerleme işlemini olumsuz yönde |
| - Esenyurt bölgesindeki uygun konumu, |
etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör |
| - Torium Alışveriş ve Yaşam merkezi |
bulunmamaktadır. |
| bünyesinde yer alması | |
| - Ana arterlere yakınlığı |
|
| - İnşai kalitesinin yüksek olması, |
|
| - Bölgeye olan talebin her geçen gün |
|
| artması | |
| Kapalı otopark alanının mevcudiyeti - |
|
| Tamamlanmış altyapı - |
|
| Kat mülkiyetine geçilmiş olması - |
|
| Fırsatlar | Tehditler |
| - AVM'nin içerisinde yer aldığı Torium Kompleksinin içerisinde yer almaları |
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımları Pazar Yaklaşımı, Gelir Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımıdır. Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,
(b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,
(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklıklandırılamayacağı dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.
Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,
(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya
(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.
Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.
Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
Taşınmazların değerinin tespitinde aşağıdaki yöntemler dikkate alınmıştır.
17.1. İkame Maliyet Yaklaşımı
17.2. Emsal Karşılaştırma Yöntemi
17.3. İndirgenmiş Nakit Akımlar Yöntemi
Değerleme konusu taşınmazlar tamamlanmış olup, yapı kullanma izin belgeleri alınmış mesken nitelikli gayrimenkullerdir. Kat mülkiyeti kurulmuş olmasından dolayı dairelerin arsa hisselerinin geliştirilmiş ve tamamlanmış olan projeden ayrıştırılarak bağımsız bölüm bazında değerlendirilmesinin piyasa koşullarına uygun ve gerçekçi bir yaklaşım olmayacağı kanaatindeyiz bu sebeple değerleme çalışmasında "Maliyet Yöntemi" kullanılmamıştır.
Bu yöntemde, taşınmazların çevresinde pazara çıkarılmış ve yakın dönemde satılmış benzer gayrimenkullerin satış değerleri araştırılmış ve pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkuller için fiyat belirlenmiştir.
Bulunan emsaller konum, kullanım alanı büyüklüğü, manzara, inşai kalite, konfor ve teknik donanım gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış; yanı sıra ofisimizdeki mevcut bilgilerden faydalanılmıştır.
Uygunlaştırmada kullanılan yüzdelik oranlar örnekleme olarak aşağıdaki şekilde sınıflandırılmıştır.
| Emsalin Durumu (Konum) |
Emsalin Durumu (Büyüklük) |
Emsalin Durumu (Yaş/İnşai Kalite) |
Yüzdelik Oranlar |
|---|---|---|---|
| Çok Kötü | Çok Büyük | Çok Eski | > %20 |
| Orta Kötü | Orta Büyük | Orta Eski | %11 … %20 |
| Az Kötü | Az Büyük | Az Eski | %1 … %10 |
| Benzer | Benzer | Benzer | %0 |
| Az İyi | Az Küçük | Az Yeni | -%10 … -%1 |
| İyi | Küçük | Yeni | -%20 … - %11 |
| Çok İyi | Çok Küçük | Çok Yeni | > -%20 |
Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.
Emsal 1 : (Emlak Ofisi Tel: 544 440 88 18)
Taşınmazlar ile aynı bölgede, Torium AVM'ne yaklaşık 150 m. mesafede yer alan, 10 yıllık binanın 2.normal katında konumlu, 100 m2 kullanım alanlı olduğu beyan edilen 2+1 daire 3.250.000,-TL bedelle satılıktır. (32.500,-TL/m2 )
Emsal 2 : (Emlak Ofisi Tel: 530 630 87 01)
Taşınmazlar ile aynı bölgede, 119. Sokak üzerinde yer alan, 10 yıllık binanın 3. normal katında konumlu 100 m2 kullanım alanlı olduğu beyan edilen 2+1 daire 3.450.000,-TL bedelle satılıktır. (34.500,-TL/m2)
Emsal 3 : (Emlak Ofisi Tel: 531 207 05 69)
Taşınmazlar ile aynı bölgede, Tonguç Baba Caddesi üzerinde yer alan, 10 yıllık binanın 4. normal katında konumlu 90 m2 kullanım alanlı olduğu beyan edilen 2+1 daire 3.100.000,-TL bedelle satılıktır. (34.444,-TL/m2)
Taşınmazlar ile aynı bölgede, N5 Suites Rezidans'ta yer alan, 10 yıllık binanın 11.normal katında konumlu, 100 m2 kullanım alanlı olduğu beyan edilen 1+1 daire 3.300.000,-TL bedelle satılıktır. (33.000,-TL/m2 )
Taşınmazlar ile aynı bölgede, Şimşek Sokak üzerinde yer alan, yeni binanın 6.normal katında konumlu, 70 m2 kullanım alanlı olduğu beyan edilen 1+1 daire 2.490.000,-TL bedelle satılıktır. (35.571,-TL/m2 )
Emsal 1 : (Emlak Ofisi Tel: 542 610 65 11)
Taşınmazlar ile aynı bölgede, Torium AVM'ye yaklaşık 150 m. mesafede yer alan, 10 yıllık binanın 5. normal katında konumlu, 120 m2 kullanım alanlı olduğu beyan edilen 2+1 daire 19.000,-TL bedelle kiralıktır. (158,-TL/m2 )
Emsal 2 : (Emlak Ofisi Tel: 544 440 88 18)
Taşınmazlar ile aynı bölgede, 116. Sokak üzerinde yer alan, 10 yıllık binanın 2. katında konumlu, 110 m2 kullanım alanlı olduğu beyan edilen 2+1 daire 20.000,-TL bedelle kiralıktır. (182,-TL/m2 )
Emsal 3 : (Emlak Ofisi Tel: 532 349 78 29)
Taşınmazlar ile aynı bölgede, Tonguç Baba Caddesi üzerinde yer alan, 15 yıllık binanın 2. normal katında konumlu, 75 m2 kullanım alanlı olduğu beyan edilen 1+1 daire 13.500,-TL bedelle kiralıktır. (180,-TL/m2 )
Taşınmazlar ile aynı bölgede, Şimşek Sokak üzerinde yer alan, yeni binanın 2. normal katında konumlu, 75 m2 kullanım alanlı olduğu beyan edilen 1+1 daire 15.000,-TL bedelle kiralıktır. (200,-TL/m2 )
| Birim Satis Fiyatı (TL) |
Pazarlık Oranı |
Alan Düzeltmesi |
Bina Yaşı / Kalitesi | Konum / Serefiye | Toplam Düzeltme |
Düzeltilmis Değer (TL) |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 149,31 | $12/$ İyi | Torium Evleri | 38,400 | |||||||
| Birim Satıs Değeri (TL) |
Düzeltme Orani |
Alanı | Düzeltme Oranı |
Durumu | Düzeltme Oranı |
Durumu | Düzeltme Oranı |
Düzeltme Oranı |
||
| Emsal 1 | 32.500 | $-5%$ | 100 | 10% | Benzer | 0% | Az Kötü / Benzer | 10% | 15% | 37.375 |
| Emsal 2 | 34.500 | $-5%$ | 100 | 10% | Benzer | 0% | Az Kötü / Benzer | 10% | 15% | 39.675 |
| Emsal 3 | 34.444 | $-5%$ | 90 | 10% | Benzer | 0% | Az Kötü / Benzer | 10% | 15% | 39.611 |
| Emsal 4 | 33,000 | $-5%$ | 100 | 10% | Benzer | 0% | Az Kötü / Az İyi | 5% | 10% | 36.300 |
| Emsal 5 | 35.571 | $-5%$ | 70 | 10% | Az İyi / Benzer | $-5%$ | Az Kötü / Benzer | 10% | 10% | 39.128 |
| Birim Satis Fiyatı (TL) |
Pazarlık Oranı |
Alan Düzeltmesi |
Bina Yaşı / Kalitesi | Konum / Serefiye | Toplam Düzeltme |
Düzeltilmiş Değer (TL) |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 40,43 | $12/$ İyi | Torium Evleri | 45.200 | |||||||
| Birim Satış Değeri (TL) |
Düzeltme Orani |
Alani | Düzeltme Orani |
Durumu | Düzeltme Orani |
Durumu | Düzeltme Oranı |
Düzeltme Orani |
||
| Emsal 1 | 32.500 | $-5%$ | 100 | 30% | Benzer | 0% | Az Kötü / Benzer | 10% | 35% | 43.875 |
| Emsal 2 | 34.500 | $-5%$ | 100 | 30% | Benzer | 0% | Az Kötü / Benzer | 10% | 35% | 46.575 |
| Emsal 3 | 34,444 | $-5%$ | 90 | 30% | Benzer | 0% | Az Kötü / Benzer | 10% | 35% | 46.499 |
| Emsal 4 | 33,000 | $-5%$ | 100 | 30% | Benzer | 0% | Az Kötü / Az İyi | 5% | 30% | 42.900 |
| Emsal 5 | 35.571 | $-5%$ | 70 | 30% | Az İyi / Benzer | $-5%$ | Az Kötü / Benzer | 10% | 30% | 46.242 |
| EMSAL ANALIZI Ve HESAPLAMA | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Birim Kira Fiyatı (TL) |
Pazarlık Orani |
Alan Düzeltmesi |
Bina Yaşı/Kalitesi | Konum/Serefiye | Toplam Düzeltme |
Düzeltilmiş Kira Birim Değeri (TL) |
|||||
| Konu Mülk |
149,31 | $12/$ İyi | Torium Evleri | 196 | |||||||
| Düzeltme Orani |
Alanı | Düzeltme Orani |
Durumu | Düzeltme Oranı |
Durumu | Düzeltme Oranı |
Düzeltme Oranı |
||||
| Emsal 1 | 158 | $-5%$ | 120 | 10% | Benzer | 0% | Az Kötü / Benzer | 5% | 10% | 174 | |
| Emsal 2 | 182 | $-5%$ | 110 | 10% | Benzer | 0% | Az Kötü / Benzer | 5% | 10% | 200 | |
| Emsal 3 | 180 | $-5%$ | 75 | 10% | Benzer | 0% | Az Kötü / Benzer | 5% | 10% | 198 | |
| Emsal 4 | 200 | $-5%$ | 75 | 10% | Az İyi / Benzer | $-5%$ | Az Kötü / Benzer | 5% | 5% | 210 |
| EMSAL ANALIZI Ve HESAPLAMA | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Birim Kira Fiyatı (TL) |
Pazarlık Orani |
Alan Düzeltmesi |
Bina Yaşı/Kalitesi Konum/Şerefiye |
Toplam Düzeltme |
Düzeltilmiş Kira Birim Değeri (TL) |
||||||
| Konu Mülk |
40,43 | $12/$ İyi Torium Evleri |
232 | ||||||||
| Düzeltme Oranı |
Alanı | Düzeltme Oranı |
Durumu | Düzeltme Oranı |
Durumu | Düzeltme Oranı |
Düzeltme Orani |
||||
| Emsal 1 | 158 | $-5%$ | 120 | 30% | Benzer | 0% | Az Kötü / Benzer | 5% | 30% | 205 | |
| Emsal 2 | 182 | $-5%$ | 110 | 30% | Benzer | 0% | Az Kötü / Benzer | 5% | 30% | 237 | |
| Emsal 3 | 180 | $-5%$ | 75 | 30% | Benzer | 0% | Az Kötü / Benzer | 5% | 30% | 234 | |
| Emsal 4 | 200 | $-5%$ | 75 | 30% | Az İyi / Benzer | $-5%$ | Az Kötü / Benzer | 5% | 25% | 250 |
Emsal karşılaştırma yöntemine göre; emsal analizlerinden hareketle rapora konu dairelerin lokasyonları, ana gayrimenkul içerisindeki konumları, yönleri, kullanım alanı büyüklükleri, mimari özellikleri ve kullanım fonksiyonları dikkate alınarak arsa payları dahil yasal durum değerleri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| Sıra No | Blok No | Bağımsız Bölüm No |
Kat No | Brüt Alan (m²) |
Birim Fiyat (TL/m2 ) |
Yuvarlatılmış Pazar Değeri (TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | B | 28 | 2 | 149,31 | 38.400 | 5.730.000 |
| 2 | B | 52 | 3 | 40,43 | 41.600 | 1.830.000 |
| TOPLAM | 189,74 | 7.560.000 |
Bu yaklaşımda, Doğrudan İndirgeme (Direkt Kapitalizasyon) ve Gelir İndirgeme (en önemli örneği İndirgenmiş Nakit Akımları analizidir) olarak adlandırılan iki yöntem kullanılmaktadır. Rapor konusu taşınmazların değer tesbitinde kira bedelinin ve kapitalizasyon oranının kolay tespit edilebilir olması sebebiyle Doğrudan İndirgeme yöntemi kullanılmıştır.
Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon da denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan bu yaklaşım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder.
Bu yöntemde bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişkiyi incelenir daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oran uygulanır.
Elde edilen değer, benzer mülklerin aynı düzeyde getiri elde edeceği varsayımıyla belirlenen gelir düzeyi ile garanti edilen piyasa değeridir.
Bu analizde "Taşınmazın Değeri=Taşınmazın Yıllık Net Geliri / Direkt Kapitalizasyon Oranı" formülünden yararlanılır.
Kapitalizasyon oranı ise emsal bilgilerinde yer alan satılık ve kiralık emsallerin ortalama birim fiyatlarından hareketle şu şekilde belirlenmiştir.
Ortalama m2 emsal değeri : 38.400 TL;
Ortalama m2 emsal kira değeri :196 TL/m2
Satış Değeri / kira değeri : 38.400 / 196 = 195,92 Ay /12 Ay = 16,33 Yıl
Buna göre Kapitalizasyon oranı : 100 / 16,33 = % 6,12 olarak belirlenmiştir.
| Gelir Kapitalizasyonu Yöntemine Göre | ||||
|---|---|---|---|---|
| Birim Kira Değeri (TL) | 196 | |||
| Kiralanacak Alan | 149,31 | |||
| Toplam Yuvarlatılmış Potansiyel Kira Geliri (TL) | 29.000 | |||
| Toplam Yıllık Potansiyel Kira Geliri (TL) | 350.000 | |||
| Kapitalizasyon Oranı (*) | 0,0612 | |||
| Yuvarlatılmış Net Bugünkü Değer (TL) | 5.720.000 |
Ortalama m2 emsal değeri : 45.200 TL; Ortalama m2 emsal kira değeri :232 TL/m2 Satış Değeri / kira değeri : 45.200 / 232= 194,83 Ay /12 Ay = 16,24 Yıl Buna göre Kapitalizasyon oranı : 100 / 16,24 = % 6,16 olarak belirlenmiştir.
| Gelir Kapitalizasyonu Yöntemine Göre | ||||
|---|---|---|---|---|
| Birim Kira Değeri (TL) | 232 | |||
| Kiralanacak Alan | 40,43 | |||
| Toplam Yuvarlatılmış Potansiyel Kira Geliri (TL) | 9.500 | |||
| Toplam Yıllık Potansiyel Kira Geliri (TL) | 114.000 | |||
| Kapitalizasyon Oranı (*) | 0,0616 | |||
| Net Bugünkü Değer (TL) | 1.850.000 |
Torium Evleri Projesinde yer alan biri dubleks 2 adet konutun toplam değeri için Doğrudan İndirgeme Yöntemi başlığı altında verilen piyasa araştırmalarından hareketle, toplam 7.570.000,-TL kıymet takdir edilmiştir.
| Gelir Kapitalizasyonu Yöntemine Göre | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 28 nolu dubleks daire | 5.720.000 | |||||
| 52 nolu daire | 1.850.000 | |||||
| TOPLAM | 7.570.000 |
Görüleceği üzere kullanılması mümkün olan iki yöntemle bulunan değerler birbirine yakındır.
| TORİUM EVLERİNDE YER ALAN 2 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM İÇİN FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE HESAPLANMIŞ DEĞERLERİN KARŞILAŞTIRMASI |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| KULLANILAN YÖNTEMLER | TOPLAM DEĞER (TL) | ||||
| EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ | 7.560.000 | ||||
| İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIMLAR YÖNTEMİ | 7.570.000 |
Ancak değer olarak gayrimenkul rayiçleri piyasanın ekonomik parametrelerini her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge ile yansıtması ve diğer yöntemin büyük oranda kabullere bağlı olması sebepleriyle "Emsal Karşılaştırma Yöntemi" ile bulunan değerlerin alınması uygun görülmüş ve taşınmazların arsa payları dahil toplam değeri 7.560.000,-TL olarak belirlenmiştir.
Gelir yönteminde de belirtildiği üzere konu dairelerin takdir olunan m2 birim, aylık ve yıllık kira bedelleri aşağıda tablo halinde sunulmuştur.
| Bağımsız Bölüm No |
Brüt Kullanım Alanı (m2 ) |
m2 Kira Değeri (TL) |
Aylık Yuvarlatılmış Kira Değeri (TL) |
Yıllık Yuvarlatılmış Kira Değeri (TL) |
|---|---|---|---|---|
| 28 | 149,31 | 196 | 29.000 | 350.000 |
| 52 | 40,43 | 232 | 9.500 | 114.000 |
Değerlemeye konu taşınmazların herhangi bir hukuki sorun bulunmamaktadır.
Taşınmazlar üzerinde herhangi bir kısıtlayıcı şerh, ipotek veya not bulunmamakta olup ana taşınmaz üzerindeki notlar gayrimenkul değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte değildir.
Rapora konu taşınmazın devredilmesinde sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmadığı kanaatindeyiz.
Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir.
Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.
Taşınmazların müşterek veya bölünmüş kısımları yoktur.
Hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı yöntemleri kullanılmamıştır.
Taşınmazlar 13.07.2015 tarihi itibariyle kat mülkiyetine geçmiş olup yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'na İlişkin esaslar Tebliği'nin 22. Maddesi 1. Fırka (b) ve (c) bentleri:
b) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.
c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.
Değerlemesi yapılan gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Bina" başlığı altında yer almasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilium Evleri bünyesindeki biri dubleks 2 adet dairenin yerinde yapılan incelemesinde konumlarına, fiziksel özelliklerine, yapıların mimari özelliklerine, inşaat kalitesine, yasal izinlerine, yasal kullanım alanı büyüklüğüne ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibarı ile arsa payları dahil toplam değeri için,
7.560.000,-TL (Yedimilyonbeşyüzaltmışbin Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.
Taşınmazların KDV dahil (%1) toplam değeri 7.635.600,-TL dir.
Rapor konusu taşınmazların Sermaye Piyasası Kurulu hükümlerince GYO portföyünde "Bina" başlığı altında yer almasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
İşbu rapor, Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine ve e-imzalı orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Bilgilerinize sunulur. 08 Ocak 2025
(Değerleme tarihi: 31 Aralık 2024)
Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400114)
Engin AKDENİZ Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 403030)
e-imzalıdır e-imzalıdır
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.