TORUNLAR GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ.

KEPEZ / ANTALYA

(DEEPO OUTLET CENTER ve MALL OF ANTALYA AVM)

GAYRĠMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Rapor No: 2024 / 463-REV

ĠÇĠNDEKĠLER

1.	RAPOR ÖZETİ 4
2.	RAPOR BİLGİLERİ 5
3.	ŞİRKET BİLGİLERİ 6
4.	MÜŞTERİ BİLGİLERİ 6
5.	DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLİĞİN 1. MADDESİNİN 2. FIKRASI KAPSAMINDA
	HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA 7
6.	MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR 7
7.	DEĞERLEME İŞLEMİNİ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER 7
8.	DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 8
9.	UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR 9
10.	TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI 10
10.1.	TAPU KAYITLARI 10
10.2.	TAPU TAKYİDATI 10
10.3.	TAKYİDAT AÇIKLAMALARI 11
11.	BELEDİYE İNCELEMELERİ 11
11.1.	İMAR DURUMU 11
11.2.	İMAR DOSYASI İNCELEMESİ 13
11.3.	ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN İPTALLERİ V.B.KONULAR 14
11.4.	YAPI DENETİM FİRMASI 15
11.5.	SON ÜÇ YIL İÇİNDEKİ HUKUKİ DURUMDAN KAYNAKLANAN DEĞİŞİM 16
12.	TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU 17
12.1.	KONUM VE ÇEVRE BİLGİLERİ 17
12.2.	BÖLGE ANALİZİ 18
12.3.	DÜNYA EKONOMİSİNE GENEL BAKIŞ 20
12.4.	TÜRKİYE'NİN MAKROEKONOMİK GÖRÜNÜMÜ 21
12.5.	MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT
	TRENDLER VE DAYANAK VERİLER 25
12.6.	TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASINI BEKLEYEN FIRSAT VE TEHDİTLER 28
12.7.	DÜNYADA VE ÜLKEMİZDE AVM SEKTÖRÜ VE KARMA KULLANIMLI 28
	PROJELERİN GELİŞİMİ 28
12.8.	KARMA KULLANIMLI GAYRİMENKUL PROJELERİ 32
13.	AÇIKLAMALAR 35
14.	EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ 36
15.	DEĞERLENDİRME 37

16.	DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI 37
16.1.	PAZAR YAKLAŞIMI 38
16.2.	MALİYET YAKLAŞIMI 39
16.3.	GELİR YAKLAŞIMI 40
17.	FİYATLANDIRMA 41
17.1.	İKAME MALİYET YAKLAŞIMI 41
17.2.	EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI 43
17.3.	GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI 43
18.	ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRMESİ 48
18.1.	FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI
	VE BU AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMİN VE NEDENLERİNİN AÇIKLAMASI 48
18.2.	KİRA DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER 48
18.3.	GAYRİMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKİ DURUMUNUN ANALİZİ 48
18.4.	GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ GÖRÜŞ 49
18.5.	DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN, ÜZERİNDE İPOTEK VEYA GAYRİMENKULÜN
	DEĞERİNİ DOĞRUDAN ETKİLEYECEK NİTELİKTE HERHANGİ BİR TAKYİDAT
	BULUNMASI DURUMLARI HARİÇ, DEVREDİLEBİLMESİ KONUSUNDA BİR SINIRLAMAYA
	TABİ OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 49
18.6.	BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE
	VARSAYIMLAR 49
18.7.	ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NEDEN 49
	VERİLMEDİKLERİNİN GEREKÇELERİ 49
18.8.	MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ 49
18.9.	HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE,
	EMSAL PAY ORANLARI 49
	18.10. YASAL GEREKLERİN YERİNDE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA
	ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP
	OLMADIĞI 49
	18.11. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, FİİLİ KULLANIM
	ŞEKLİNİN VE PORTFÖYE DÂHİL EDİLME NİTELİĞİNİN BİRBİRİYLE UYUMLU OLUP
	OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ İLE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI
	PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE BİR
	ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 50
19.	SONUÇ 51

1. RAPOR ÖZETİ

DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN	Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.
DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ	Altınova Sinan Mahallesi, Serik Caddesi, No:309 Kepez / ANTALYA
DAYANAK SÖZLEġME	15 Kasım 2024 tarih ve 951 – 2024/042 no ile
DEĞERLEME TARĠHĠ	31 Aralık 2024
RAPOR TARĠHĠ	08 Ocak 2025
DEĞERLENEN TAġINMAZIN TÜRÜ	Deepo Outlet Center ve Mall of Antalya AVM
REVĠZE RAPOR TARĠHĠ VE GEREKÇESĠ	22.04.2025 Sermaye Piyasası Kurulu"nun 15.04.2025 tarih ve E-12233903-340.13-70732 nolu yazısına istinaden revizyon yapılmıĢ olup değer tespitine iliĢkin yeni bir çalıĢma yapılmamıĢtır.
DEĞERLENEN MÜLKĠYET HAKLARI	Tam Mülkiyet
TAPU BĠLGĠLERĠ ÖZETĠ	Antalya Ġli Kepez Ġlçesi Sinan Mahallesi 28569 Ada 39 Parsel (Bkz. Tapu Kayıtları)
ĠMAR DURUMU ÖZETĠ	28569 ada, 39 parsel "Antalya Kepez Merkez Doğu GeliĢme Aksı Altınova Bölgesi 1/1000 Ölçekli Uygulama Ġmar Planı" kapsamında "Ticaret" olarak belirlenen alanda kalmaktadır. (Bkz. Ġmar Durumu)
RAPORUN KONUSU	Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen Deepo Outlet Center ve Mall Of Antalya AVM"nin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢtır.
RAPORUN TÜRÜ	Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek Ģekilde hazırlanmıĢtır.

GAYRĠMENKULLER ĠÇĠN TAKDĠR OLUNAN TOPLAM DEĞER (KDV HARĠÇ)
DEEPO OUTLET CENTER VE MALL OF ANTALYA AVM'NĠN TOPLAM PĠYASA DEĞERĠ	9.770.700.000 TL
RAPORU HAZIRLAYANLAR
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Değerleme Uzmanı
M. KIVANÇ KILVAN (SPK Lisans Belge No: 400114)	Tunç DEMĠRTAġ (SPK Lisans Belge No: 402250)

2. RAPOR BİLGİLERİ

DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN	Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.
DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ	Altınova Sinan Mahallesi, Serik Caddesi, No:309 Kepez / ANTALYA
DAYANAK SÖZLEġME	15 Kasım 2024 tarih ve 951 – 2024/042 no ile
MÜġTERĠ NO	951
RAPOR NO	2024/463-REV
DEĞERLEME TARĠHĠ	31 Aralık 2024
RAPOR TARĠHĠ	08 Ocak 2025
RAPORUN KONUSU	Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen Deepo Outlet Center ve Mall Of Antalya AVM"nin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢtır.
RAPORUN TÜRÜ	Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek Ģekilde hazırlanmıĢtır.
RAPORU HAZIRLAYANLAR	M. Kıvanç KILVAN - Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400114 TunçDEMĠRTAġ - Değerleme Uzmanı Lisans No: 402250
RAPORA KONU GAYRĠMENKUL ĠÇĠN ġĠRKETĠMĠZ TARAFINDAN YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER	AĢağıda sunulmuĢtur.

RAPOR TARİHİ	07.01.2020	08.01.2024	05.07.2024
RAPOR NUMARASI	2019/1645	2023/980	2024/257
RAPORU HAZIRLAYANLAR	M. Kıvanç KILVAN (400114) Özge KAPLAN DEMİRTAŞ (404297)	M. Kıvanç KILVAN (400114) Tunç DEMİRTAŞ (402250)	M. Kıvanç KILVAN (400114) Tunç DEMİRTAŞ (402250)
TAKDİR OLUNAN DEĞER (TL) (KDV HARİÇ)	1.040.000.000	6.385.000.000	8.170.000.000

3. ŞİRKET BİLGİLERİ

ġĠRKET ADI	Lotus Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ.
ġĠRKET MERKEZĠ	Ġstanbul
ġĠRKET ADRESĠ	Gömeç Sokak, No: 37 Akgün ĠĢ Merkezi Kat 3/8- 34718 Acıbadem – Kadıköy / ĠSTANBUL
TELEFON	(0216) 545 48 66 (0216) 545 48 67 (0216) 545 95 29 (0216) 545 88 91 (0216) 545 28 37
FAKS	(0216) 339 02 81
EPOSTA	[email protected]
WEB	www.lotusgd.com
KURULUġ (TESCĠL) TARĠHĠ	10 Ocak 2005
SERMAYE PĠYASASI KURUL KAYDINA ALINIġ TARĠH VE KARAR NO	07 Nisan 2005 – 14/462
BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUL KAYDINA ALINIġ TARĠH VE KARAR NO	12 Mart 2009 - 3073
TĠCARET SĠCĠL NO	542757/490339
KURULUġ SERMAYESĠ	75.000,-YTL
ġĠMDĠKĠ SERMAYESĠ	1.000.000,-TL

4. MÜŞTERİ BİLGİLERİ

ġĠRKET ÜNVANI	Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.
ġĠRKETĠN ADRESĠ	Rüzgarlıbahçe Mahallesi, Özalp Çıkmazı, No: 4 Beykoz / ĠSTANBUL
TELEFON NO	(216) 425 03 28-(216) 425 20 07
FAKS NO	(216) 425 59 57
KURULUġ (TESCĠL) TARĠHĠ	20.09.1996
KAYITLI SERMAYE TAVANI	1.000.000.000,-TL
ÖDENMĠġ SERMAYESĠ	1.000.000.000,-TL
HALKA AÇIKLIK ORANI	% 21,11
FAALĠYET KONUSU	ġirket, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına iliĢkin düzenlemeleriyle belirlenmiĢ usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Kurulca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluĢan portföyü iĢletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve Sermaye Piyasası Kanunu'nun 48inci maddesinde sınırı çizilen faaliyetler çerçevesinde olmak kaydı ile Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ĠliĢkin Esaslar Tebliği'nde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen bir sermaye piyasası kurumudur.

5. DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLİĞİN 1. MADDESİNİN 2. FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA

Bu rapor, aĢağıda belirtilen tebliğ ve düzenlemelere göre hazırlanmıĢ olup, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme KuruluĢları Hakkında Tebliğin (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamındadır.

Sermaye Piyasası Kurulu"nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme KuruluĢları Hakkında Tebliğ" ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususular"
Sermaye Piyasası Kurulu"nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"
Sermaye Piyasası Kurul Karar Organı"nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslar Arası Değerleme Standartları (2017)

6. MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR

Bu rapor Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. "nin talebiyle yukarıda adresi belirtilen ve Ģirket portföyünde yer alan gayrimenkulün Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢtır. MüĢteri tarafından getirilmiĢ herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.

7. DEĞERLEME İŞLEMİNİ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER

Herhangi bir sınırlayıcı ve olumsuz faktör bulunmamaktadır.

8. DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI

Bu rapor, müĢterinin talebi üzerine adresi belirtilen gayrimenkulün pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢtır.

Pazar değeri:

Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir iliĢkiden etkilenmeyeceği Ģartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kiĢiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleĢtirecekleri alım satım iĢleminde el değiĢtirmesi gerektiği takdir edilen tahmini tutardır.

Bu değerleme çalıĢmasında aĢağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peĢinen kabul edilmiĢtir.
Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak Ģekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkullerin satıĢı için makul bir süre tanınmıĢtır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peĢin olarak yapılmaktadır.
Gayrimenkullerin alım-satım iĢlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleĢtirilmektedir.

9. UYGUNLUK BEYANI ve KISITLAYICI KOŞULLAR

Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aĢağıdaki hususları teyit ederiz.

a. Raporda yer alan görüĢ ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koĢullarla sınırlıdır. Tümü kiĢisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmıĢ çalıĢmaların sonucudur.
b. ġirketimizin değerleme konusunu oluĢturan tesis ve mülklere iliĢkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu iĢin içindeki taraflara karĢı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır.
c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmıĢ olan bir değere; özel koĢul olarak belirlenen bir sonuca ulaĢmaya ya da sonraki bir olayın oluĢmasına bağlı değildir.
d. ġirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleĢtirmiĢtir.
e. ġirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek fiziksel değiĢikliklerin ve ekonomide yaĢanabilecek olumlu ya da olumsuz geliĢmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taĢımaz.
f. Mülkün takdir edilen değerde değiĢikliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıĢtır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dıĢındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koĢullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz.

10. TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI

10.1.Tapu Kayıtları
SAHĠBĠ	: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.
ĠLĠ - ĠLÇESĠ	: Antalya – Kepez
MAHALLE	: Sinan
MEVKĠĠ	: -
PAFTA NO	: -
ADA NO	: 28569
PARSEL NO	: 39
NĠTELĠĞĠ	: Arsa(*)
ARSA ALANI	: 96.727,67 m2
TAPU TARĠHĠ	: 26.06.2020
YEVMĠYE NO	: 26497
CĠLT NO	: 29
SAHĠFE NO	: 2802

(*) Parsel üzerindeki yapı için cins tashihi yapılmamıĢtır.

10.2. Tapu Takyidatı

Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş.

Web Tapu Portal üzerinden TORUNLAR GYO tarafından alınan 06.12.2024 tarihli tapu kayıt belgelerinde aĢağıdaki notların bulunduğu görülmüĢtür. Rapor ekinde müĢteriden temin edilen TAKBĠS çıktıları sunulmuĢtur.

Rehinler Bölümü:

Yapı ve Kredi Bankası A.ġ. lehine 130.000.000 Euro bedelli 1/0 derece ipotek. (21.05.2018 tarih ve 22210 yevmiye)

Beyanlar Bölümü:

Diğer Konusu ANTALYA KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ nün 04/06/2024 tarih E .12883146 sayılı yazısı ile Parsel Serik Ovası Koruma Alanları içerisindedir. OnaylanmıĢ imar planları ile onaylı köy yerleĢim alanları içerisinde kalmaması halinde 5403 SK kapsamında izin almadan tarımsal üretim amacı dıĢında kullanılamaz.) Tarih:05.06.2024 Yevmiye: 33197

10.3. Takyidat Açıklamaları

Gayrimenkulün üzerinde ipotek harici kısıtlayıcı takyidat bulunmamaktadır. TaĢınmaz üzerinde yer alan ipotek ise proje finansmanı sağlamak amacıyla kullanılan kredilere istinaden tesis edilmiĢ olup ilgili bankanın bu husustaki yazısı rapor ekinde sunulmuĢtur.

Rapor konusu taĢınmazlar üzerinde 05.06.2024 tarih 33197 yevmiye numarası ile "Serik Ovası Koruma Alanı" beyanı mevcuttur. Bu alanlardaki taĢınmazlar onaylanmıĢ imar planları ile onaylı köy yerleĢim alanları içerisinde kalmaması halinde 5403 SK kapsamında izin almadan tarımsal üretim amacı dıĢında kullanılamazlar.

28 Mayıs 2013 tarih ve 28660 sayılı Resmi Gazete"de yayınlanan, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ĠliĢkin Esaslar Tebliği"nin, (Yatırımlara ve Faaliyetlere ĠliĢkin Esaslar– 7. Bölüm) 30. Maddesinde "(1) Kat karĢılığı ve hasılat paylaĢımı yapılan projelerde, projenin gerçekleĢtirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düĢük bedel karĢılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu iĢlemlerin finansmanına iliĢkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dıĢında hiçbir suretle üçüncü kiĢiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve baĢka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleĢmesinde yer verilmesi zorunludur. (2) Bu madde kapsamında temin edilecek krediler de bu Tebliğin 31 inci maddesi kapsamında değerlendirilir." denilmektedir.

Bu sebeple taĢınmazın GYO portföyünde "Bina" baĢlığı altında yer almasında tapu takyidatları açısından herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.

11. BELEDİYE İNCELEMELERİ

11.1. Ġmar Durumu

Kepez Belediyesi Ġmar Müdürlüğü"nden alınan bilgiye göre rapora konu 28569 ada, 39 parsel Antalya Kepez Merkez Doğu GeliĢme Aksı Altınova Bölgesi 1/1000 ölçekli Uygulama Ġmar planında ayrık nizam, serbest kat, Emsal:0,80 "Ticaret" alanında kalmaktadır.

Kepez Belediyesi Ġmar Müdürlüğü"nde yapılan incelemelerde taĢınmazların yer aldığı parselin imar planları ile ilgili iptale konu bir durum olup olmadığı sorgulanmıĢ ve planın yürürlükte olduğu, herhangi bir iptalin söz konusu olmadığı öğrenilmiĢtir.

TaĢınmazların yer aldığı parselin içerisinde yer aldığı plana iliĢkin plan notları aĢağıda verilmiĢtir.

-

KAT ADEDI	BINA CEPHE HATTINGN YOL AKSINDAN LEAKLIG H/2 :	MINIMUM YAN BAHCEI B TOPLAMI VEYA BLOKLAR ARASI MESAFE	MINIMEM ARKA BAHICE	MINIMUM SINA CEPHESI	MINEM BINA DERINEIGI	MINIMUM YAN BAHCELER TOPLAMI VEYA BLOYLAR DIS KONTURLARINDAN)
1		6.00 M	6.00 M	6.00 M	6:00 M
2		6.00 M	6.00 M	6.00 M	6.00 M
3		8.50 M	8.50 M	6.00 M	6.00 M	. .
4		11.50 M	11.50 M	6.00 M	6.00 M
ur		13.50 M	13.50 M	7.00 M	7.00 M
6		15.50 M	15.50 M	7.00 M	7.00 M
7	IMAR PLANLAR INDA BELIR TILEN MIN. ON BAHCE MESAFFLERININ ALTINA DUSMEMEN KAYDI ILE YOL AKSINDAN BINA CEPHE HATTI ARASI	17.50 M	17.50 M	8.00 M	WOOD B	14.50 M
B		19.50 M	19.50 M	8.00 M	8.00 M	16.50 M
0		21.50 M	21.50 M	9.00 M	9.00 M	18.50 M
10		23.50 M	23.50 M	9.00 M	9.00 M	20.50 M
11		25.50 M	25.50 M	10.00 M	10.00 M	22.50 M
12		27.50 M	27.50 M	10.00 M	10.00 M	24.50 M
13	H/2 MESAFEST KADAR BIRAKILIR.	29.50 M	29.50 M	11.00 M	11.00 M	26,50 M
14		31.50 M	31.50 M	11:00 M	1100 M	28.50 M
15		30.50 M	30.50 M	12.00 M	12.00 M	30.50 M
25		35.50 M	35.50M	12:00 M	12.00 M	32.50 M
17		37.50 M	3750M	13.00 M	13.00 M	34.50 M
18		39.50 M	39.50 M	13.00 M	13.00 M	36.50 M
40		41.50 M	4150M	14.00 M	14.00 M	38.50 M
20		43.50 M	43.50M	14:00 M	14.00 M	40.50 M

11.2. Ġmar Dosyası Ġncelemesi

AVM kompleksi için alınan ruhsat ve izinlerin listesi ayrıntılı Ģekilde ve kronolojik olarak aĢağıda belirtilmiĢtir. Deepo Outlet Center 28569 ada 15 nolu parsel üzerinde inĢa edilmiĢ olup daha sonra yapılan tevhit iĢlemi ile taĢınmazın ada-parsel bilgileri 28569 ada 21 parsel, halihazırda (02.11.2018 tarihinde) ise 28569 ada 30 parsel olmuĢtur.

28569 ada 15 nolu parseldeki 38.461 m² kullanım alanlı kaçak yapı (Deepo Outlet Center) için düzenlenmiĢ 14.10.2015 tarih ve 04 nolu yapı ruhsatı.
28569 ada 15 nolu parseldeki ilave AVM projesi (Mall Of Antalya AVM) dahil 131.087 m² kullanım alanlı yapıya ait tadilat ruhsatı.
28569 ada 15 nolu parseldeki yapının (Deepo Outlet Center) 29.526 m² kullanım alanlı kısmı için düzenlenmiĢ 06.04.2016 tarih ve 01 nolu kısmi yapı kullanma izin belgesi.
28569 ada 21 nolu parseldeki yapıların (Deepo Outlet Center ve Mall Of Antalya AVM) tamamı için düzenlenmiĢ 136.828 m² alana ait 12.04.2017 tarih ve 04 nolu isim değiĢikliği ruhsatı.

28569 ada 21 nolu parsele ait 19.04.2017 tarih ve 06 nolu mimari proje.
28569 ada 21 nolu parseldeki yapıların (Deepo Outlet Center ve Mall Of Antalya AVM) tamamı için düzenlenmiĢ 136.828 m² alana ait 19.04.2017 tarih ve 06 nolu tadilat ruhsatı.
28569 ada 21 nolu parseldeki yapıların (Deepo Outlet Center ve Mall Of Antalya AVM) 131.881,74 m² lik kısmı için düzenlenmiĢ 26.04.2017 tarih ve 04 nolu yapı kullanma izin belgesi.
TaĢınmazın, Antalya BüyükĢehir Belediyesi Ġmar Müdürlüğü arĢivinde bulunan dosyasında yapılan incelemelerde Deepo Outlet Center"ın yaklaĢık 14 yıl önce inĢa edildiği daha sonra 14.10.2015 tarih 04 nolu kaçak yapı ruhsatı ile ruhsata bağlandığı görülmüĢtür. Ayrıca 19.04.2017 tarihli ruhsat ve mimari proje sonrasında 26.04.2017 tarihinde yapının tamamlanan kısmı için kısmi iskân düzenlendiği bilgisi ilgili müdürlükten öğrenilmiĢtir.

11.3. Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Plan Ġptalleri v.b.konular

TaĢınmazın, Kepez Belediyesi Ġmar Müdürlüğü arĢivinde yer alan dijital dosyasında yapılan incelemelerde herhangi bir olumsuz evrakın olmadığı görülmüĢtür.

Kepez Belediyesi"nde yapılan incelemeler ve müĢteriden temin edilen bilgi ve beyanlar doğrultusunda taĢınmazlar ile ilgili aleyhte açılmıĢ herhangi bir dava bulunmadığı ancak Torunlar GYO tarafından Kepez Belediyesi ve Antalya BüyükĢehir Belediyesi aleyhine, imar plan uygulamalarının iptali için aĢağıda detayları sunulan davaların açıldığı öğrenilmiĢtir. Davaların özetle, proje bünyesinde inĢa edilmesi planlanan otel için mevcut parselasyon sonucu çekme mesafelerindeki azalmaya istinaden ruhsat alınamaması sebebiyle bu parselasyonun iptal edilmesine yönelik olarak açıldığı anlaĢılmıĢtır. Konu davalar, değerlemesi yapılan ve iskanlı olan Deepo Outlet Center ve Mall of Antalya AVM yapılarını etkilememekte olup yalnızca cins değiĢikliği ile ilgili süreci uzattığı görülmüĢtür.

Torunlar GYO A.ġ. tarafından 24.09.2021 tarihinde, Antalya 2 Nolu Ġdare Mahkemesinde Esas: 2021/1047, Esas: 2021/1002 dosyası ile 2017 yılında yapılan Ġmar Plan uygulama iĢleminin iptali için dava açılmıĢ ve ayrıca Antalya 1 Nolu Ġdare Mahkemesinde 2021/1002 sayılı dosya ile 2020 yılında yapılan imar plan uygulamasının iptali ile düzeltilmesi talep edilmiĢtir.

Antalya 1. Ġdare mahkemesi dosyayı BilirkiĢiye göndermiĢ, ayrıntılı BilirkiĢi raporunda 2017 yılında yapılan imar uygulamasın hatalı ve yanlıĢ yapılmasından dolayı 2017 yılı planlarının iptali ile düzeltilmesi gerektiği konusunda görüĢ vermiĢtir. 1. Ġdare mahkemesi açılan davanın, 2020 planları ile ilgili olması sebebiyle 30.06.2022 tarih ve 2022/903 kararı ile davayı reddetmiĢ ve dosyayı 2017 planları ile ilgili dava açılan Antalya 2. Ġdare mahkemesine göndermiĢtir.
Antalya 2. Ġdare mahkemesi de davanın reddine karar vermiĢtir.
Torunlar GYO A.ġ. tarafından Antalya 2. Ġdare mahkemesinin ret kararına itiraz edilmiĢ ve dosya Konya Bölge Ġdare Mahkemesi 2. Ġdari Dava Dairesine gitmiĢtir.
Konya Bölge idare mahkemesi ise Antalya 2. Ġdare mahkemesinin ret kararını gerekçeli kararı ile iptal etmiĢ (Esas 2021/2195 Tarih: 09.06.2022) ve dosyayı Antalya 2. Ġdare Mahkemesine göndermiĢtir.
Antalya 2. Ġdare Mahkemesi dosyayı 3 kiĢilik BilirkiĢi Heyetine göndermiĢ olup bilirkiĢi raporunun alınmasını takiben 17.01.2024 tarihinde davanın reddine karar vermiĢtir.
Torunlar GYO A.ġ. tarafından Antalya 2. Ġdare Mahkemesinin ret kararına tekrar itiraz edilmiĢ ve Konya Bölge Ġdare Mahkemesi 2. Ġdari Dava Dairesine istinaf baĢvurusu yapılmıĢtır.
Konya Bölge Ġdare Mahkemesi 2. Ġdari Dava Dairesi, 22.10.2024 tarih ve 2024/1220 sayılı kararı ile dava talebini reddetmiĢtir.
Torunlar GYO tarafından 19.11.2024 tarihinde DanıĢtay'a temyiz baĢvurusu yapılmıĢ olup halihazırda dosya DanıĢtay 6. Dairesi'ndedir. Temyiz süreci devam etmektedir.

11.4. Yapı Denetim Firması

Değerleme konusu gayrimenkul, 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetim Hakkında Kanun"a tabi olup, inĢaat süresince yapı denetimi için, Yeni Mah. Akdeniz Cad. No: 60/2 Kemer/ANTALYA adresinde faaliyet gösteren "Adalya Adım Yapı Denetim Ltd. ġti." yetkilidir.

11.5. Son Üç Yıl Ġçindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan DeğiĢim 11.5.1.Tapu Müdürlüğü Bilgileri

11.5.1.1. Son Üç Yıl Ġçersisinde GerçekleĢen Alım Satım Bilgileri

TaĢınmazın tamamı TRN AlıĢveriĢ Merkezleri Yatırım Ve Yönetim A.ġ. adına kayıtlı iken Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. adına tüzel kiĢiliklerin unvan değiĢikliği iĢlemi 30.12.2016 tarih ve 55492 nolu yevmiye ile gerçekleĢmiĢtir. 02.11.2018 tarihinde yeni parselasyon uygulaması, tevhid-ifraz iĢlemlerinden sonra 02.11.2018 tarihinde 28569 ada 30 parsel ve 97.878,67 m² olarak tescil edilmiĢtir. 02.11.2018"de parsel hisseli hale gelmiĢ olup 96.707,43 m2 lik kısım Torunlar GYO hissesine düĢerken kalan 1.171,24 m2 ise Torun AlıĢveriĢ Merkezleri Yatırım Ve Yönetim A.ġ. adına tescil edilmiĢtir. 13.05.2019 tarih ve 18544 yevmiye ile yapılan "Mülkiyet ve Hisse Oranlarının Düzeltilmesi" iĢlemi ile parselin tamamı Torunlar GYO A.ġ. adına tescil edilmiĢtir. Sonrasında Kepez Tapu Müdürlüğü"nce 26.06.2020 tarihinde yeni bir imar uygulaması tapu kayıtlarına iĢlenmiĢ olup parsel numarası 28569 ada 39 parsel, parsel alanı ise 96.727,67 m²"ye düĢerek bir miktar küçülmüĢtür. Son olarak 17.06.2016 tarih ve 27234 yevmiye nolu Antalya 4. Sulh Hukuk Mahkemesi"nin ihtiyati tedbirin 16.09.2021 tarihinde terkin edildiği görülmüĢtür.

11.5.2. Belediye Bilgileri

11.5.2.1. Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri v.b. ĠĢlemler

Değerleme konusu taĢınmaz 29.08.2008 tasdik tarihli plan kapsamında yer almakta olup imar durumunun son üç yıl içerisinde değiĢmemiĢ olduğu Ģifahen öğrenilmiĢtir.

Ancak bölgedeki 17.06.2016 tarihli imar uygulaması sebebiyle parselin alanının değiĢtiği tespit edilmiĢtir. Parselin uygulama öncesi alanı parsel numarası 30 ve parsel alanı 97.878,67 m² iken uygulama sonrasındaki parsel numarası 39 ve alanı ise 96.727,67 m² olmuĢtur. Terk edilen bu alan parseldeki yapıyı etkilememektedir.

11.5.3. Gayrimenkule ĠliĢkin Olarak YapılmıĢ SözleĢmelere (Gayrimenkul SatıĢ Vaadi SözleĢmeleri, Kat KarĢılığı ĠnĢaat SözleĢmeleri ve Hasılat PaylaĢımı SözleĢmeler vb.) ĠliĢkin Bilgiler

Gayrimenkule iliĢkin olarak yapılmıĢ herhangi bir SatıĢ Vaadi SözleĢmesi, Kat KarĢılığı ĠnĢaat SözleĢmesi ve Hasılat PaylaĢımı SözleĢmeleri ile ilgili bir bilgi bulunmamaktadır.

11.5.4. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Enerji Kimlik Belgesi ekte yer almakta olup rapor ekindedir.

11.5.5. Ruhsat AlınmıĢ Yapılarda Yapılan DeğiĢikliklerin 3194 Sayılı Ġmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir DeğiĢiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

TaĢınmaz ruhsatlı/iskânlı olup yapılan incelemelerde taĢınmaz genelinde yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir değiĢiklik/uygulama tespit edilmemiĢtir.

12. TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU

12.1. Konum ve Çevre Bilgileri

Değerlemeye konu taĢınmaz, Antalya Ġli, Kepez Ġlçesi, Altınova Sinan Mahallesi, Serik Caddesi No:309 açık adresinde konumlu Deepo Outlet Center ve Mall of Antalya AVM kompleksidir.

Altınova Sinan Mahallesi halk arasında Havaalanı Yolu olarak bilinen D400 Karayolu'nun kuzeyinde konumludur. Bölgede planlı yapılaĢma belirli alanlarda kümelenmiĢ evlerden ibaret olmakla birlikte son yıllarda hız kazanmıĢtır. Yeni yapılan 3-4 katlı binalar ile 15-20 yıllık 8-10 katlı kooperatif siteleri dıĢında bölgenin geneline boĢ araziler, depolama tesisleri, seralar veya tarımsal amaçlı kullanılan tesisler hakimdir. D400 karayolu üzerinde yol boyunca otomobil firmalarına ait showroomlar ve benzer nitelikli müstakil iĢyerleri bulunmaktadır. Bölgenin nirengi noktası Deepo Outlet AVM dir. UlaĢımın rahat olduğu bölgeye toplu taĢıma sefer sayıları halen seyrektir.

Antalya Havalimanı"nın kuzey karĢısında yer alan rapora konu taĢınmaz Gazi Bulvarı ve Aspendos Bulvarı"nın kesiĢtiği kavĢağa (TedaĢ KavĢağı) 3 km., Kepez Belediyesi"ne 8 km., Antalya kent merkezine yaklaĢık 11 km. mesafededir.

12.2. Bölge Analizi

Antalya İli:

Antalya ili Türkiye"nin güneybatısında 29° 20"-32°35" doğu boylamları ile 36° 07"-37° 29" kuzey enlemleri arasındadır. Güneyinde Akdeniz ve kuzeyinde denize paralel uzanan Toroslar ile çevrili olup, doğusunda Mersin, Konya ve Karaman, kuzeyinde Isparta ve Burdur, batısında Muğla illeri ile komĢudur. Ġlin yüz ölçümü 20.177 km2 kadardır. Bu Türkiye yüz ölçümünün % 2.6"sı kadarına karĢılık gelir. Akdeniz Bölgesi"nin batısında bulunan Antalya ili, bölge yüzölçümünün ise % 17.6"sını oluĢturur.

Ġl arazisinin ortalama olarak %77.8'i dağlık, %10.2'si ova, %12'si ise engebeli bir yapıya sahiptir. Ġl alanının 3/4'ünü kaplayan Torosların birçok tepesi 2500-3000 metreyi aĢar. Batıdaki Teke yöresinde geniĢ platolar ve havzalar yer alır. Çoğunlukla kireçtaĢlarından oluĢmuĢ bu dağlar ve platolar alanında, kireçtaĢlarının erimesiyle oluĢmuĢ mağaralar, düdenler, su çıkaranlar, dolinler, uvalalar ve daha geniĢ çukurluklar olan polyeler gibi büyüklü, küçüklü karst Ģekilleri çok yaygındır. Ġlin topoğrafik yönden gösterdiği değiĢkenlik gerek iklim, gerek tarımsal gerekse demografi ve yerleĢme yönünden farklı ortamlar yaratmaktadır. Ayrı özellik gösteren bu alanlar sahil ve yayla bölgesi olarak tanımlanır.

Antalya ili, Antalya güneyinin Ģehrinin turizm alanı ilan edilmesinden sonra hızla kalabalıklaĢmıĢtır. Özel ve kamu sektörü yatırımları kent merkezi ve çevresinde

yoğunlaĢmıĢ, bunun sonucu ortaya çıkan çalıĢma olanakları büyük bir nüfus akımına yol açmıĢtır. Turizm olanaklarının çeĢitliliği buna göre tesisleĢmenin geliĢmiĢliği, her mevsim tarıma uygun toprakları, ulaĢım sistemlerinin kullanıĢlılığı, denize kıyısı olması gibi nedenlerin göçü teĢvik ediyor olması muhtemeldir. 1927 sayımında nüfusu 206.270 olan il nüfusu zamanla doğum oranı ve göçlerle katlanarak artmıĢ ve bugün 2 milyonu geçmiĢtir. Göçe rağmen, 2008'de Antalya'da iĢsizlik oranı (%10,7) Türkiye genel iĢsizlik oranının (%11,9) altındaydı. ĠĢe katılım bazındada (%57) TÜĠK tarafından belirlenen 26 bölge içinde 2. konumundaydı.[76] Ġstihdam edilenlerin %45'i hizmetler, %5'i sanayi, %50'si tarımda çalıĢır (bu oranlar Türkiye için sırasıyla %49, %27 ve %24'tür).2013'ten önce nüfusun 1.000.081'i merkez il sınırları içinde 919.648'i ilçe sınırları içindeydi. Bu durumda il nüfusunun %52'si il ve ilçe merkezlerinde, %48'i ise köy ve beldelerde yaĢamaktaydı. Antalya 2016 yılı itibarıyla nüfus bakımından 81 il arasında 5. sıradadır. 2.328.555 kiĢilik Antalya nüfusu bir önceki yıla göre 40.099 kiĢi artmıĢ ve Türkiye nüfusunda Antalya payı 2,64'ten 2,92'ye yükselmiĢtir.Antalya il nüfusu Türkiye geneline göre daha yüksek bir eğitim düzeyine sahiptir. 2008 verilerine göre, 15 yaĢ üstü okuma yazma oranı toplam il nüfusunun %97'sini (erkeklerde %91, kadınlarda %86'sını) oluĢturur, bu oran Türkiye için %83'tür (erkeklerde %88, kadınlarda %79). Bu farklılık özellikle nüfusun üniversite eğitimli kesiminde belirginleĢir: üniversite ve yüksekokul mezunlarının toplam nüfusa oranı Antalya'da %7 dolaylarındadır Türkiye genelinde ise %5,4'tür.

Kepez İlçesi:

Kepez Antalya'nın merkezinde, 5 merkez ilçeden birisidir. Güney sınırı halk arasında Çevre Yolu olarak bilinen Gazi Bulvarı ve Çakırlar yolu ile baĢlamakta olup kuzey il sınırına kadar devam eder. 2015 nüfus verilerine göre 497.242 nüfusa sahiptir. Kepez, MuratpaĢa ilçesinden sonra nüfusu en kalabalık 2.Antalya ilçesidir. 60 mahallesi ve 7 adet köyü vardır. Ġlçede Ģehir merkezine ulaĢımı sağlayan hafif raylı sistemi de mevcuttur. Antalya BüyükĢehir Belediyesi ġehirlerarası Otobüs Terminali Kepez Ġlçesi'nde bulunmaktadır. Arazi yapısı güneye gidildikçe düzleĢir. Kuzeybatıda DöĢemealtı, güneybatıda Konyaaltı, güneyde MuratpaĢa, doğuda Aksu ilçeleri yer alır. Ġlçenin doğusunda Altınova bölgesi, kuzeydoğusunda Topallı-Gaziler bölgesi, kuzeyinde Masadağı ve Varsak bölgeleri, kuzeybatısında Duacı-Kepezaltı, batısında Akdeniz Sanayi Sitesi, Gülveren-ġafak Mahalleleri bulunmakta, orta kısımlarında, Erenköy-SuiĢleri bölgesi, Otogar Ahatlı bölgesi, Dokuma-Antkoop bölgesi, Yeni Emek bölgesi, Sütçüler-TeomanpaĢa Habibler bölgesi bulunmaktadır.

12.3. Dünya Ekonomisine Genel BakıĢ

Küresel Ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiĢtir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değiĢimler izlediği bir dönem olmuĢtur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleĢtiği gözlenmiĢtir. Büyüme hızındaki yavaĢlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya"da hissedilmiĢ olup Amerika BirleĢik devletleri bu trendin dıĢında kalmıĢtır. Ancak Amerika"nın yaĢadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teĢvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. GeliĢmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaĢamıĢ, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiĢtir. Çin ekonomisi ise yavaĢlama eğilimini kıramamıĢtır.

2019 yılının Aralık ayında Çin"in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020"nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya"ya yayılamaya baĢlamıĢ olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaĢlamasına yol açmıĢtır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düĢüĢler yaĢamıĢ olup BaĢta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal geniĢleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaĢanmıĢ. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleĢen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiĢtir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladığı tahmin edilmektedir.

2021 yılı aĢılamaların hızla yapılmaya çalıĢıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı ve tüm olumsuz faktörlere rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalıĢıldığı bir dönem olmuĢtur. 2022-2023 yılları pandemi sonrası toparlanma süreci içerisinde tüm Dünyada enflasyon ile mücadele adımlarının atıldığı, iklim değiĢikliği etkilerinin gözle görülür biçimde ortaya çıktığı, hane halkının yaĢam maliyetlerinin çok hızlı arttığı ve genel olarak büyümenin yavaĢladığı bir dönem olmuĢtur. Halihazırda geliĢmiĢ ekonomilerdeki yavaĢlama ve tedarik zinciri sorunları devam etmektedir. Bu süreçte emtia fiyatları ve yeĢil enerji dönüĢüm maliyetleri önem taĢımaktadır. Ayrıca son dönemde yaĢanan siyasi ve askeri gerilimler risk algısını artırmaktadır.

12.4. Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü

2008 yılındaki küresel ekonomik krizden sonra Türkiye ekonomisi ciddi bir toparlanma sürecine girmiĢ olup 2014, 2015 yıllarında GYSH bir önceki yıla göre % 5,2 ve %6,1 seviyelerinde artmıĢtır. 2016 yılı, pek çok farklı etkenin de etkisiyle büyüme hızının yavaĢladığı bir dönem olmuĢ 2017 yılında %7,5, 2018 yılında ise %2,8 lik büyüme oranları yakalanmıĢtır. 2019 yılında büyüme oranı %0,9, 2020 yılında %1,8, 2021 yılında %11, 2022 yılında ise %5,6, 2023 yılında ise %4,5 olarak gerçekleĢmiĢtir.

2020 yılında Covid-19 salgınının olumsuz etkisiyle yılın ikinci çeyreğinde %9,9 oranında daralma kaydedilmiĢtir. 2024 yılı itibariyle GSYH büyüklüğüne göre Türkiye, Dünya"nın 17. Büyük ekonomisidir.

2004 yılından itibaren çift haneli seviyelerin altında seyreden enflasyon oranı 2017 yılında % 11,1, 2018 yılında %16,3, 2019 yılında %15,18, 2020 yılında %12,8, 2021 yılında %13,58, 2022 yılında %64,27, 2023 yılında %64,77 oranında gerçekleĢmiĢtir. 2024 yılı Eylül ayı Tüketici Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 artmıĢtır. TÜFE bir önceki aya göre değiĢim oranı %2,97 dir.

Tüfe Yıllık Değişim Oranları Eylül 2024 Kaynak: TÜİK

2024 yılı Eylül ayı itibariyle mevsim etkisinden arındırılmıĢ iĢsizlik oranı %8,6 seviyesinde gerçekleĢmiĢtir.ĠĢsiz sayısı 2024 yılının Eylül ayında bir önceki aya göre 35 bin kiĢi artarak 3 milyon 100 bin kiĢi olmuĢtur. Buna göre mevsim etkisinden arındırılmıĢ Ġstihdam oranı ise %49,7 oldu. Ödemeler dengesi tarafında ise 2018 yılında %75 olan ihracatın ithalatı karĢılama oranı 2019 yılında %77,2, 2020 yılında ise %86, 2021 yılında %82, 2022 yılında ise %69,9 olarak, 2023 yılında ise %70,7 olarak, 2024 Eylül ayında ise %78,9 olarak gerçekleĢmiĢtir.

KiĢi BaĢına DüĢen GSYH (USD)

	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023
GSYH Artışı, Zincirlenmiş Hacim Endeksi , %	6,1	3,3	7,5	3,0	0,8	1,9	11,4	5,5	5,1
GSYH, Cari Fiyatlarla, Milyar TL	2.351	2.627	3.134	3.761	4.318	5.049	7.256	15/012	26.546
GSYH, Cari Fiyatlarla, Milyar S	867	869	859	798	760	717	808	able	1.130
Nüfus, Bin Kisi	78.218	79.278	80313	81.407	82.579	83 382	84.147	85.280	85.326
Kişi Başına GSYH, Cari Fiyatlarla, S	11.085	10.964	10.696	9.799	9.208	8.600	9.601	10.659	13.243
Ihracat (GTS, F.O.B.), Milyon \$	151,0	149,2	164,5	177,2	180,8	169,6	225,2	254,Z	255,6
Ihracat (GTS)/GSYH,%	17,4	17,2	19,1	22,2	23,8	23,7	27,9	28,1	22,6
Ithalat [GTS, C.I.F.], Milyon \$	213,6	202,2	238,7	231,2	210,3	219 5	271,4	363,7	362,0
Ithalat {GTS}/GSYH, %	24,6	23,3	27,8	29,0	27,7	30,6	33,6	40,2	32,0
İhrəcətin İthalatı Kərşiləmə Oranı (%, GTS)	70,7	73,8	68,9	75.6	86,0	77,3	83,0	ea a	70,6
Seyahat Gelirleri, Milyar S	33,2	23,8	28.1	32,1	38,8	14,2	27,9	45,4	49,5
Doğrudan Yabancı Yatınmlar (Giriş), Milyar Ş	19,3	13,8	11,2	12,5	ਰੋ ਟੈ	7,7	12,9	13,7	10.7
Cari İşlemler Dengesi (Milyar S)	-21,4	-22,2	-35,1	-14.6	15,0	-31.1	-6,4	-46,6	-40.5
Cari Işlemler Dengesi/GSYH, %	-2.5	-2,6	-4.1	-1,8	2,0	-4.3	-0,8	-5,1	-3,6
Isgücüne Katılma Oranı, %	51,3	52,0	52,8	53,2	53,0	49.3	51.4	53.1	53,3
İşsizlik Oranı, %	10,3	10,9	10.9	11,0	13,7	33,2	12,0	10.4	94
İstihdam Oranı, %	46.0	45,3	47,1	47,4	45.7	42,8	45,2	47,5	48,3
TUFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) (%)	7,67	7,78	11,14	16,33	15,18	12,28	19,60	72,31	53,86
TUFE (%)	8,81	8,53	11.92	20.30	11.84	14,60	36,08	64,27	64,77
ÜFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) (%)	5,28	4,30	15,82	27,01	27,56	12,18	43,86	128,47	49 03
UFE (%)	5,71	9,94	15,47	33,64	7.36	25.15	79,89	97,72	44 72

Kaynak: T.C. Ticaret Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Eylül 2024)

Dönemler Ġtibariyle Büyüme Oranları

Türkiye ekonomisi, 2024'ün ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %2,5 oranında büyümüĢtür. 2003-2023 döneminde Türkiye Ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiĢtir.

2023-2025 Büyüme Tahminleri:

Uluslararası Kuruluşlar	Yıl	Bazı Ülke-Ülke Gruplarına İlişkin Büyüme Tahminleri (%)
		Dünya	Avro Bölgesi	ABD	Brezilya	Rusya	Hindistan	Çin	Japonya
	2023	3,3	0,5	2,5	2,9	3,6	8,2	5,2	1,9
IMF	2024	3,2	0,9	2,6	2,1	3,2	7,0	5,0	0,7
	2025	3,3	1,5	1,9 2,4 1,5	6,5	4,5	1,0
	2023	3,1	0,5	2,5	2,9	3,6	8,2	5,2	1,7
OECD	2024	3,2	0,7	2,6	2,9	3,7	6,7	4,9	-0,1
	2025	3,2	1,3	1,6	2,6	1,1	6,8	4,5	1,4
Dünya Bankası	2023	2,6	0,5	2,5	2,9	3,6	8,2	5,2	1,9
	2024	2,6	0,7	2,5	2,0	2,9	6,6	4,8	0,7
	2025	2,7	1,4	1,8	2,2	1,4	6,7	4,1	1,0

Kaynak: T.C. Ticaret Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Eylül 2024)

Merkezi Yönetim Bütçe GerçekleĢmeleri

2024 yılı Temmuz Ayında merkezi yönetim bütçe giderleri 827,7 milyar TL bütçe gelirleri 730,9 milyar TL ve bütçe açığı 96,8 milyar TL olarak gerçekleĢmiĢtir.

Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Milyar USD)

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Eylül 2024)

12.5. Mevcut Ekonomik KoĢulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaĢanan ekonomik krizle baĢlayan dönem, yaĢanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıĢtır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düĢüĢler yaĢanmıĢ, alım satım iĢlemleri yok denecek kadar azalmıĢtır.

Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu geliĢmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya baĢlamıĢ; gayrimenkul ve inĢaat sektöründe büyüme kaydedilmiĢtir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluĢan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiĢtir. Bu dengesiz büyüme ve artıĢların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiĢtir.

2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaĢtırdığı gözlenmiĢtir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaĢanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz geliĢmeler devam etmiĢtir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiĢtir. Yıkılmaz diye düĢünülen birçok finansal kurum devrilmiĢ ve global dengeler değiĢmiĢtir.

Daha önce Türkiye"ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluĢu, faaliyetlerini bekletme aĢamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiĢtir.

Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye"de parlak bir yıl olmamıĢtır. Ġçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaĢ yavaĢ gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araĢtırmalara baĢlamıĢlardır.

2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inĢaat sektörü lehine geliĢmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıĢtığı bir yıl olmuĢ ve az da olsa daha esnek bir yıl yaĢanmıĢtır. GeçmiĢ dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri "eriĢilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu geliĢmeler 2011 ilâ 2016 yıllarında da devam etmiĢtir.

2017 yılından itibaren, beĢeri ve jeopolitik etkenlerin etkisi, döviz kurlarında yaĢanan dalgalanmalar ve finansman imkânlarının daralmasına ek olarak artan enerji ve iĢ gücü maliyetleri geliĢtiricilerin ödeme zorluğu yaĢamasına neden olmuĢtur.

Ülkemizdeki ekonomik dinamikleri önemli ölçüde etkileyen ve çok sayıda yan sektöre destek olan inĢaat sektöründe yaĢanan bu zorluklar gayrimenkullerin fiyatlamalarında optimizasyona ve üretilen toplam ünite sayısı ile proje geliĢtirme hızında düĢüĢe yol açmıĢtır. Banka faiz oranlarının yükselmesi ve yatırımcıların farklı enstrümanlara yönelmesi de yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarını azaltmıĢtır.

Kaynak: TÜİK

2018 yılında düĢük bir performans çizen inĢaat sektörü 2019 yılını son çeyreği itibariyle toparlanma sürecine girmiĢtir. Bu hareketlenme 2020 yılının ilk 2 aylık döneminde de devam etmiĢtir. Ancak 2019 yılının Aralık ayında Çin"de ortaya çıkan Covid-19 salgınının 2020 yılı Mart ayında ülkemizde yayılmaya baĢlamasıyla ekonomi olumsuz etkilenmiĢ ve gayrimenkul sektörü bu durgunluktan payını almıĢtır. Karantina süreci sonrası TCMB ve BDDK tarafından açıklanan kararlar ve destekler sektöre olumlu yansımıĢ, konut kredisi faizlerindeki düĢüĢ ve kampanyalar Temmuz ve Ağustos aylarında konut satıĢlarını rekor seviyelere ulaĢtırmıĢtır. Pandemi sonrası süreçte Ticari hareketliliğin sağlanması amacıyla piyasaya aktarılan ucuz likidite döviz kurlarında ve fiyatlar genel seviyesinde büyük artıĢlara yol açmıĢ, sonrasında Merkez Bankası parasal sıkılaĢma politikası uygulamaya baĢlarken parasal sıkılaĢma kararları sonrasında bankaların likidite kaynakları kısılmıĢ, bu da faiz oranlarında yükseliĢe yol açmıĢtır. 2022 yılında artan enflasyon eğilimleri pek çok ülke ekonomisini zorlamaya baĢlayınca daha sıkı para ve maliye politikaları uygulanmaya baĢlamıĢtır. 2021 ve 2022 yıllarında ülkemizdeki konut satıĢları yıl bazında birbirine yakın seviyelerde olsa da 2022 yılında ipotekli satıĢlarda bir önceki yıla göre %4,8 lik azalıĢ meydana gelmiĢtir. Ġpotekli satıĢlardaki azalma konut kredisi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artıĢın etkisiyle meydana gelmiĢtir. 2023 yılında inĢaat maliyetlerinin arttığı ve risk iĢtahının azaldığı bir süreç yaĢanmıĢ olup yeni inĢaat sayısı azalmıĢ bu da konut arzında düĢüĢe yol açmıĢtır. 2024 yılında gayrimenkul piyasası 2023 yılıyla benzer bir görünüm çizmiĢ yüksek konut fiyatları ve artan faiz oranları alım gücünü etkilemiĢtir. Son dönemde Merkez Bankası politika faizlerinin yüksek tutulduğu, Dünya genelinde yaĢanan tedarik sıkıntıları, hammadde temininde yaĢanan zorluklar, lojistik ağlarında yaĢanan güvenlik sorunları, Rusya-Ukrayna savaĢı gibi jeopolitik gerilimler ve resesyon beklentilerine ön plandadır.

Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetler hem de tüketici davranıĢları üzerinde etki yaratmaktadır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yüksek olması ekonomik aktivite de yavaĢlamayı getirmektedir. Parasal sıkılaĢtırma sürecinin devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya iĢaret etmektedir. Konut satıĢlarında Ocak - Kasım 2024 döneminde bir öndeki yılın aynı dönemine göre %16,4 oranında bir artıĢ yaĢanmıĢtır. Önceki dönemde talebin güçlü olması, kredi imkânlarının bulunması ve enflasyonun etkilerinden korunmak amaçlı olarak gayrimenkul fiyatlarında yaĢanan artıĢ eğiliminin ekonominin de soğumasıyla yavaĢladığı görülmektedir. Son bir yıllık süreçte özellikle konut fiyatlarındaki artıĢın enflasyonun gerisinde kaldığı görülmektedir.

12.6. Türkiye Gayrimenkul Piyasasını Bekleyen Fırsat ve Tehditler Tehditler:

Amerika BirleĢik Devletleri ve Çin arasındaki ticari çekiĢme, Rusya-Ukrayna savaĢı ve Dünya genelindeki pek çok farklı jeopolitik gerilimin ekonomiye etkisi,
Yabancı sermaye kaynaklı yatırımlarda görülen yavaĢlama,
Türkiye"nin mevcut durumu itibariyle jeopolitik risklere açık olması sebebiyle yatırımların yavaĢlaması ve talebin azalması,
Son dönemde döviz kurundaki yaĢanmıĢ olan artıĢların maliyetler üzerinde baskı yaratıyor olması,
Son dönemde gayrimenkul fiyatlarında görülen hızlı artıĢ,
Ġstanbul ve Ġzmir gibi büyükĢehirlerdeki deprem riski.

Fırsatlar:

Türkiye"deki gayrimenkul piyasasının uluslararası standartlarda gelen taleplere cevap verecek düzeyde olması,
Genç bir nüfus yapısına sahip olmanın getirdiği doğal talebin devam etmesi,
Turizm sektöründe son dönemde yaĢanan ivmelenme.

12.7. Dünyada ve Ülkemizde AVM Sektörü ve Karma Kullanımlı Projelerin GeliĢimi ¹

AVM kavramı 5.000 m² üstünde kiralanabilir alan, en az 15 bağımsız bölüm, tek elden ve ortak yönetim anlayıĢı ile sinerji yaratan organize alıĢveriĢ alanları olarak tanımlanabilir. Tüketicilerin her tür ihtiyacını karĢılamak üzere birden fazla satıcının bulunduğu yapılara alıĢveriĢ merkezi denir. AlıĢveriĢ merkezleri içerisinde giyimden mobilyaya, marketten restoranlara, eğlence alanlarından teknoloji marketlerine kadar her sektörden mağaza bulundurur.

KüreselleĢen dünyada değiĢim, Ģehirciliğe de yansımakta ve her geçen gün farklı mekân tanımlamalarına ihtiyaç duyulmaktadır. AlıĢveriĢ merkezleri de bu yeni tanımlamalardan biri olarak, son yüzyılda Avrupa"da ve Amerika"da hızla geliĢimlerini sürdürmüĢtür. Türkiye"de ise son 25 yılda kendilerine önemli bir yer edinerek müĢterileri açısından vazgeçilmez mekanlar olmuĢlardır.

Son yıllarda Türkiye"nin ekonomik koĢullarında yaĢanan iyileĢme süreci perakende sektörünü de olumlu yönde etkilemeye devam etmektedir. Türk perakende sektörü henüz daha çok geleneksel bir yapı sergiliyor olmasına rağmen organize perakendenin ülke

¹Hande Gör (2011), Emel Erçetin Barlas (2010), GYODER

ekonomisindeki payının daha büyük olduğu bilinmektedir. Her geçen gün sayıları hızla artan zincir mağazalar, süper/hipermarketler ve AVM"ler ile organize perakende pazarının payı artmaya devam etmektedir.

Günümüzde en önemli unsur olan zaman faktörünü göz önünde bulundurduğumuzda; kısa zamanda farklı pek çok ihtiyacın bir arada görülmesine olanak tanıyan, aynı zamanda müĢterileri için gerekli konforu, güvenliği ve temizliği sağlamakla yükümlü olan AVM"lerin hayatımızı kolaylaĢtırdıkları göz ardı edilemez bir gerçektir.

AlıĢveriĢ alanlarını iki bin yıllık tarihsel süreç içerisinde incelediğimizde, sosyoekonomik iliĢkilere ve teknolojiye bağlı olarak geliĢtirildiklerini ve kent merkezlerinin birer öğesi olduklarını görmekteyiz. AlıĢveriĢ mekanlarının geliĢimi, sadece ticaretin ekonomik boyutuna bağlı olarak değil, teknolojiye ve alıĢveriĢin sosyal hayattaki yerine bağlı olarak da değiĢim göstermiĢtir. Tarih boyunca değiĢik mekansal formlar almıĢ olmalarına rağmen, günümüzün alıĢveriĢ merkezleri ve mağaza formlarının ilk örneklerinin ortaya çıktığı dönem 19. yüzyıl olmuĢtur. 1852"de Paris"te Bon Marche isimli küçük tuhafiye dükkanının zaman içerisinde bünyesinde farklı pek çok ürünün satıldığı bir mağazaya dönüĢerek tüm Avrupa"ya yayılması ile Bon Marche ismi büyük mağazaları tanımlamakta kullanılan bir terim haline gelmiĢtir. 19. yüzyılın sonlarında büyük üniteler ve zincir mağazalar oluĢmaya baĢlamıĢ, bilgisayar ve elektronik dünyasındaki geliĢmeler bu sistemi desteklemiĢ ve merkez satıĢ mağazaları kurulmuĢtur. Avrupa"da II. Dünya SavaĢı"nda yıkılan Ģehirlerin yeniden imarı aĢamasında planlı olarak alıĢveriĢ merkezleri oluĢturulmuĢtur. Günümüzde Avrupa"nın birçok ülkesinde Ģehirlere göç ve çekirdek aile sayısının artması, kadınların iĢ gücüne dahil olması, tüketim mallarına karĢı artan talep, elektronik ve teknolojik devrim, araç sahipliliğinin artması ve derin dondurucuların yaygınlaĢması tüketim biçimlerini değiĢtirmiĢtir. Özellikle son 30 sene içerisinde artan trafik ve ticaret potansiyelinin büyümesi, alıĢveriĢ merkezlerinin geliĢiminde etkili olmuĢtur. Tüm bu geliĢmeler ve değiĢimler sonucunda yayaların rahat dolaĢabileceği modern alıĢveriĢ merkezleri oluĢmaya baĢlamıĢtır.

	Avrupa'da AVM'lerin Gelişim Süreci
1900	Çok katlı mağazaların ortaya çıkışı laşan tekniklerinde yaşanan gelişmeler çeliğin kullanılmaya başlaması ile daha geniş ve şekillendirme kabiliyeti ve daha esnek mağazaların inşası samelyo wantingelink misosmes ebrekzegem iltrk ko'y
1910	İlk defa havalandırma sıstemlerinin buyuk mağazalarda kullamılmaya başlanması Tekmk buluşlar ile alışveriş slanlarının mışasınım daha da büyük boyutlarda yapılması
1020	Ilk alışveriş merkezunun açılması (USA) Alışveriş arabalarının kullanılmaya başlanıması Kredi kartı kullanımının başlaması
1030	Self-servis supermarketlerm açılmas Florasanın kullanılmaya başlarıması ile mağazalarda daha iyı aydınlatmanın yaranlması
1940	Alışveriş mekanlarımın gelişmı Motorlu taşıt sahıplılığının başlaması Asırıpa'da şehir merkezlerinde yayalaştırılımış alışveriş alanlarının oluşturulma çabaları sasja maprove mreplining memaladımod teamos şevasî Şehir Merkezlerinde nüfus artışı Ana yolda trafik sorummunos siteri abrillor un-
1940	Asansorun yaygın olarak kullanımının başlaması Aydınlatmışların yaratığı isi fazlasının önüme geçebilmek içm aradımlarındırılarındırılarındırıla seguite immedo muguly, was unmal usu Iratik yoğunluğulungoj illeri
1960	Fiber optiklerin yeni sydınlatmaya olanak tanıması Ayrapa kentlerinin yenilenmesi Avrupa'da ilk kapalı alıyeriş merkezunun Londra'da açılması
1970	İlk şehir daşı kapala alışveriş merkezinin Parıs've açılması Petrol krizmin tican yatırımları durdurma noktasına gelmesi Avrupa'da ilk defa Londra'da iki katlı ve şehir merkezinde kəyəli AVM 'lern mişası Barkot sıstemman ve optik okuyucuların kullanılmaya başlanması İngillere'de ilk defa yelir dışı AVM'um Amerikan standartlarında geliştmimesi
1820	Şehir çeperlerinde perakendeci parklarımın oluşmaya başlaması Alışveriş merkezlerinin içerisande yemek, eğlence ve dinlence mekanları gıbı mekanlarının oluşturulmaya başlanması Avrupa'da ilk bölgesel merkezi alışveriş merkezinin açılması İngiltere'de ilk deta şehir merkezinde ve üstü açık alışveriş merkezinin açılması Temalı ayarım deb antıkezyenin şraveni şravçıla rluma Çok salonlu smemaların oluşması ulmotes do Tren garlarında perakende satış alanlarının gelişmeye ve büyümeye başlaması Güvenlik kameralarımın kullanılmaya başlaması İngiltere'de kapalı alışveriş merkezlermide gün simdan yararlanmaya başlanalması Perakende sektöründe yaşanan gelişmelerin yerel yöneticilere endüstri alanlarından perakende dönüştim içi cesaret vermesi
1990	Ekonomideki durgunluğun 1990'sarın başmda yeni AVM yatırımlarının önünü kesmesi Avrups'da perakende alanlarının gelişmini düzenleyen yasaların sıkılaştırılması Havaalanı perakendeciliğmin gelijmesi Fabrika satış merkezlerinin Avrupa da ya ya ya ya ya ya yanını sı
2000	Hem açık hem kapalı alışveriş alanlarının bir arada bulunduğu AVM lerin gelişmer Yeni perakende alanlarının oluşmaya başlaması AVM'lerde güvenliğin ön plana çıkışı Sürdürülebilerinin AVM minarilerine yansımatarının görülmesi

Tarihi KapalıçarĢı Dünya"da alıĢveriĢ merkezlerinin ilk örneklerinden biridir. KapalıçarĢı çeĢitli perakendecilere yer veren bağımsız dükkanları, yemek alanları ve yaya kaldırımları ile AVM"lerin ilk örneği olarak, bir yandan tarihsel geliĢimi yansıtmaya devam etmekte bir yandan da iĢlevselliğini yitirmeden varlığını sürdürmektedir. Osmanlı Ġmparatorluğu Dönemi"nde kent merkezlerinin vazgeçilmez öğeleri olan alıĢveriĢ mekanları hanlar, çarĢılar, arastalar ve bedestenler kentin yapısında önemli rol oynamıĢlardır. Cumhuriyet Dönemi"nin ilk baĢlarında; perakende dağıtım sistemleri, teknik altyapı, sermaye yatırımı ve üretimin yeterli olmadığı bu dönemde Ģehir merkezindeki kapalı pazarlar ve pasajlar alıĢveriĢ merkezi olarak hizmet göstermiĢtir.

1950"lere kadar tek merkezli (Eminönü) bir Ģehir olan Ġstanbul 1950"lerden sonra iç ve dıĢ baskılar sonucunda çok merkezli bir Ģehre dönüĢmüĢtür. Bu dönüĢümün en temel nedenleri araç sahipliliğinin artması ve ekonominin geliĢmesidir. 1970"lerde ekonomik yeniden yapılanmanın sonuçlarından biri olarak Ģehir içinde alt merkezler oluĢmaya baĢlamıĢ, yerel halk Eminönü"ne gitmeye gerek kalmadan da perakende ihtiyaçlarını karĢılar olmuĢtur.

1980"li yıllarda Türkiye"nin dıĢa açılma süreci ile birlikte halkın tüketim tercihleri de değiĢmeye baĢlamıĢ, Dünya"daki trendlerin daha rahat takip edilebilmesi ile de ticari anlamda büyük bir değiĢim yaĢanmıĢtır. Mevcutta var olan ana alıĢveriĢ mekanlarının bu moda ürünlerin satılmasına pek de olanak tanımayan yapıları dolayısıyla modern anlamda alıĢveriĢ mekanlarına ihtiyaç duyulmuĢtur. Türkiye"de alıĢveriĢ merkezlerinin ilk kuruluĢ yerleri olarak metropol Ģehirler tercih edilmiĢ ve Ġstanbul bu yapılanma sürecinde ilk tercih edilen Ģehir olma özelliğini korumuĢtur. Hızlı geliĢme sürecindeki alıĢveriĢ merkezleri zaman içerisinde diğer büyük Ģehirlerde de görülmeye baĢlamıĢ, son zamanlarda ise bu merkezlerin yapılanması Anadolu kentlerine doğru kaymaktadır.

Türkiye genelinde 2016 yıl sonu itibariyle 387 olan toplam AVM sayısı 2017 3. çeyrek itibarı ile 415"e ulaĢmıĢtır. 2017 yıl sonuna kadar yeni açılacak AVM"lerle bu sayının 444"e ulaĢması, toplam kiralanabilir alanın ise 13 milyon m²"yi geçmesi beklenmektedir. Ancak bir önceki yılı referans alarak söylenebilir ki beklenen kiralanabilir alan; açılıĢların ertelenmesi, inĢaat sürecindeki aksaklıklar ya da fonksiyonunu kaybetme gibi çeĢitli nedenlerle gerçekleĢememektedir. ġöyle örneklendirmek gerekirse; önceki yıl bir senede 51 AVM"nin açılacağı deklare edilmiĢ ancak 27 adedi açılabilmiĢtir.

2017 yılı 3. çeyrek sonu itibarıyla 62 ilde AVM bulunmakta olup 19 Ģehir de henüz AVM ile tanıĢmamıĢtır. Ancak önümüzdeki iki yıllık süreçte AVM ile tanıĢmayan illerimizin sayısının 15"e düĢmesi beklenmektedir. En fazla AVM"ye sahip iller sırasıyla; 128 adet ile Ġstanbul, 33 adet ile Ankara, 25 adet ile Ġzmir olmuĢtur. Toplam kiralanabilir alan stoku 12 milyon 364.744 m²"dir. Ġstanbul toplam kiralanabilir alan stokunun yaklaĢık %38"ini oluĢturmaktadır. Türkiye genelinde, ortalama 1.000 kiĢi baĢına düĢen kiralanabilir alan ise 155 m²"dir.

12.8. Karma Kullanımlı Gayrimenkul Projeleri

Günümüzde karma kullanımlı gayrimenkul projeleri geliĢtirilerek yeni bir arazı kullanım metodu oluĢturulmaktadır. KentleĢme sürecinde, gayrimenkulün inĢaatından mümkün olan en fazla karı elde edecek Ģekilde yapılaĢmak için var olan alanlarda optimum yapılaĢma Ģartları gündeme gelmiĢtir. Tüm dünya kentleri için geçerli olan bu durum, baĢta Ġstanbul olmak üzere, imara açık arazi stoğu yetersiz olan tüm büyük kentlerin sorunudur. Farklı bileĢenler karma kullanımlı projelerde, tek bir mekânın, ofis, alıĢveriĢ ve konut gibi pek çok talebe karĢılık vermesine olanak sağlayarak, birçok farklı isteğe cevap vermektedirler.

ĠnĢaat sektöründe, karma kullanımlı projeler bir eğilim olarak değil, kentlerdeki aĢırı büyüme nedeniyle sürdürülebilir inĢaat için bir çözüm olarak görülmektedir. Karma projeler, bugün tüm dünyada gerekliliklerini ve sürdürülebilirliklerini kanıtlamıĢ durumdadırlar.

Ġlk tanımı 1976 da yapılmıĢ olan karma kullanımlı proje geliĢtirme kavramına göre; KarĢılıklı olarak birbirlerini destekleyen, iyi planlanmıĢ, üç veya daha fazla belirgin gelir getiren; perakende - eğlence, ofis, konut, otel, kent ile ilgili kültürel - rekreasyon alanlar gibi kullanımların geliĢtirilmesi, Birbirinden kopmayan ve yoğun arazi kullanımı sağlayan, kesintisiz ve aralıksız yaya bağlantıları içeren, proje bileĢenlerinin fiziksel ve iĢlevsel olarak bütünleĢtiği kullanımların geliĢtirilmesi, Bir plan çerçevesinde, çeĢit, ölçek, yoğunluk vb. açısından uyumunun sağlandığı projelerin geliĢtirilmesi olarak üç Ģekilde tanımlanmaktadır.

Karma kullanımlı projeler farklı fiziksel Ģekillerde geliĢtirilebilir; tek bir bina ya da birkaç binadan oluĢabilirler. Yaygın olarak günümüzde yapılan karma kullanım projeleri, tek bir binadan oluĢtuğunda; giriĢ katında perakende, orta katlarda ofisler, üst katlarda konutlar ve zemin altında otoparklar yer almaktadır. Ġstanbul"da da örneklerini gördüğümüz karma kullanımlı projelerde, alıĢveriĢ merkezi iĢlevine sahip, zeminde yer alan ana kütlenin üzerinde konut veya ofis kulelerinin yükseldiği örneklere rastlanmaktadır.

Karma kullanımlı projelerin yapısal ve mimari özelliklerinin verdiği esnek kullanım rahatlığı bulunmaktadır. Proje yapım aĢamasında proje içinde yer alan iĢlevlere olan talepler değerlendirilerek, proje içinde farklı mekanlara farklı iĢlevler verilebilmektedir.

Örneğin proje içinde yer alan bir ofis kulesi kolaylıkla rezidansa dönüĢtürülebileceği gibi, alıĢveriĢ merkezleri içinde de talep doğrultusunda eğlence ve kültür alanları yaratılabilmektedir. Ayrıca karma kullanımlı projeler hayata geçtikten sonra da bir takım iĢlev değiĢiklikleri gerçekleĢtirilebilir. Projenin konumu, çevresinin özellik ve ihtiyaçları doğrultusunda ofis olarak tasarlanmıĢ bir bölüm, hastaneye veya farklı bir iĢletmeye dönüĢtürülebilir. Bu durum, karma kullanımlı projelere zaman içinde değiĢime uğrama rahatlığı, esneklik ve kullanım alternatifi özelliği kazandırmaktadır.

Türkiye Geneli Ciro Endeksi (Eylül 2024)

Kategorik Ciro Endeksi (Eylül 2024)

Ziyaretçi Sayısı Endeksi (Eylül 2024)

Tablo Kaynak: AYD

13. AÇIKLAMALAR DEEPO OUTLET CENTER

a) Parselin batı kısmında konumlu olan ve 2004 yılında inĢa edilen Deepo Outlet Center bodrum, zemin ve 1 normal kat olmak üzere 3 kattan oluĢmaktadır.
b) Yapının katlara göre kullanım alanları ve fonksiyonları aĢağıdaki tabloda sunulmuĢtur.

Kat İsmi	Toplam Alan	Açıklama
Bodrum Kat	8.920 m²	Kapalı otopark alanları, depo hacimleri, bay-bayan WC'ler, sığınak alanı, makine dairesi, jeneratör ve teknik oda
Zemin Kat	Mağazalar, yeme-içme alanları, ATM'ler, 3 adet baz istasyonu, standlar, eğlence alanı, bay-bayan-engelli 27.393 m² WC'ler, mescit, bebek emzirme odası, revir alanı
1.Normal Kat	2.148 m2	İdari hacimler, ofisler, muhasebe, toplantı odaları, sinema salonları, fuaye alanı, satranç merkezi, bay bayan WC'ler
TOPLAM	38.461 m²	Yapı ruhsatına göre kullanım alanı 38.461 m2 dir.

c) Ana taĢınmaz betonarme karkas tarzda inĢa edilmiĢ olup dıĢ cephesi mekanik taĢ kaplama, çatı sistemi çelik konstrüksiyon üzeri alüminyum sandviç paneldir.
d) Bina genelinde zeminler mermer/laminat parke/seramik kaplı, duvarlar fayans/saten boyalı, tavanlar asma tavanlıdır. Tavanlarda spot aydınlatma elemanları mevcuttur.
e) Katlar arası irtibat asansörler ve betonarme merdivenler ile sağlanmaktadır.
f) Ziyaretçi ve personel giriĢlerinde X-ray cihazları ile kapı tipi metal detektörler mevcuttur.
g) AĢağıdaki tabloda AVM"nin 2024 yılı Ekim Ayı itibariyle ortalama verileri yer almaktadır.

Ortalama Kiralanabilir Alan	20.792 m2
Ortalama KiralanmıĢ Alan	20.353 m2
Ortalama Doluluk Oranı	97,90%
Toplam Ziyaretçi Sayısı	3.454.726 KiĢi

MALL OF ANTALYA AVM

h) Parselin doğu kısmında konumlu olan ve 2017 yılında inĢa edilen Mall Of Antalya AVM bodrum, zemin ve 2 normal kat olmak üzere 4 kattan oluĢmaktadır.
i) Tesis 2019 yılı Mayıs ayında faaliyete baĢlamıĢtır.

Yapının katlara göre kullanım alanları ve fonksiyonları aĢağıdaki tabloda sunulmuĢtur.

Kat İsmi	Toplam Alan	Açıklama
Bodrum Kat	35.173,93 m²	Kapalı otopark alanları ve teknik hacimler
Zemin Kat	29.791,81 m²	Mağaza hacimleri, holler ve WC'ler
1.Normal Kat	33.201,27 m2	Mağaza hacimleri, holler, sinema salonları, idari ofisler
TOPLAM	98.167 m2	Deepo Outlet Center haricindeki alan 98.167 m2 dir.

j) Ana taĢınmaz betonarme karkas tarzda inĢa edilmiĢ olup dıĢ cephesi alüminyum kompozit panel kaplama ve cam giydirme, çatı sistemi çelik konstrüksiyon üzeri alüminyum sandviç paneldir.
k) Bina genelinde zeminler mermer/laminat parke/seramik kaplı, duvarlar fayans/saten boyalı, tavanlar asma tavanlıdır. Tavanlarda spot aydınlatma elemanları mevcuttur.
l) Katlar arası irtibat asansörler ve yürüyen merdivenler ile sağlanmaktadır.
m) Ziyaretçi ve personel giriĢlerinde X-ray cihazları ile kapı tipi metal detektörler mevcuttur.
n) AĢağıdaki tabloda AVM"nin2024 yılı Ekim Ayı itibariyle ortalama verileri yer almaktadır.

Ortalama Kiralanabilir Alan	43.518 m2
Ortalama KiralanmıĢ Alan	42.327 m2
Ortalama Doluluk Oranı	97,30 %
Toplam Ziyaretçi Sayısı	3.131.971 KiĢi

14. EN VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ

"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleĢtirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaĢtıran en olası kullanımdır". (UDS Madde 6.3)

"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıklı olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğunu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS madde 6.4)

TaĢınmazın konumu, ulaĢım kabiliyeti, mevcut imar durumu, bulunduğu bölgenin geliĢim potansiyeli dikkate alındığında AVM olarak kullanımın devam etmesinin en uygun kullanım Ģekli olduğu düĢünülmektedir.

15. DEĞERLENDĠRME

AlıĢveriĢ merkezinin değerine etki eden özet faktörler:

Güçlü Yönler

Merkezi konum
UlaĢım kolaylığı
Yapı kullanma izin belgesinin olması
Ana ulaĢım arteri üzerinde yer alması
Deepo Outlet Center"ın Antalya"nın ilk AVM"lerinden biri olması
MüĢteri celbi ve reklam kabiliyeti
Marka değeri
Havalimanı"na yakın olması
Mall Of Antalya AVM kısmının inĢai kalitesinin yüksek olması
Kapalı otoparkın bulunması

Zayıf Yönler

Bölgenin kuzeyindeki parselasyon iĢlemlerinin devam ediyor olması

Fırsatlar

Havalimanı ve Doğu Antalya Turizm Bölgeleri transfer hattı üzerindeki tek AVM olması,
Bölgenin geliĢime açık bir planlama sahası olması
Turizm sezonuna paralel Ģekilde yaz aylarında yabancı ziyaretçi sayısının artması.

Tehditler

Ekonomide ve buna bağlı olarak gayrimenkul sektöründe yaĢanan durgunluk

16. DEĞERLEME YAKLAġIMLARI

Değerleme yaklaĢımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile iliĢkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. AĢağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaĢım değerlemede kullanılan temel yaklaĢımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaĢımları Pazar YaklaĢımı, Gelir YaklaĢımı ve Maliyet YaklaĢımıdır. Bu temel değerleme yaklaĢımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.

Bir varlığa iliĢkin değerleme yaklaĢımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aĢağıdakiler dikkate alınır:

(a) değerleme görevinin koĢulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,

(b) olası değerleme yaklaĢımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaĢımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,

(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.

16.1. Pazar YaklaĢımı

Pazar yaklaĢımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karĢılaĢtırılabilir (benzer) varlıklarla karĢılaĢtırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaĢımı ifade eder.

AĢağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmıĢ olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taĢıyan varlıkların aktif olarak iĢlem görmesi, ve/veya

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karĢılanamadığı aĢağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaĢımı uygulanabilir ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaĢımının aĢağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin diğer yaklaĢımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaĢımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiĢtirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklıklandırılamayacağı dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara iliĢkin iĢlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taĢıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte iĢlem görmesi,

(c) pazar iĢlemlerine iliĢkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karĢılaĢtırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,

(d) güncel iĢlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satıĢ içeren iĢlemler vb.),

(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda iĢlem görebileceği fiyat olması.

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluĢan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren iĢlemlere iliĢkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaĢımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaĢımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).

KarĢılaĢtırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle iliĢkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin karĢılaĢtırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karĢılaĢtırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karĢılaĢtırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleĢtirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaĢtırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Pazar yaklaĢımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karĢılaĢtırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

16.2. Maliyet YaklaĢımı

Maliyet yaklaĢımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elveriĢsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiĢ olsun, kendisine eĢit faydaya sahip baĢka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaĢımdır. Bu yaklaĢımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleĢen tüm yıpranma paylarının düĢülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

AĢağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluĢturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluĢturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaĢımını veya pazar yaklaĢımını olanaksız kılması, ve/veya

Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karĢılanamadığı aĢağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaĢımı uygulanabilir ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaĢımının aĢağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin diğer yaklaĢımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaĢımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiĢtirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluĢturmayı düĢündükleri, ancak varlığın yeniden oluĢturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,

(b) maliyet yaklaĢımının diğer yaklaĢımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaĢımının, değerlemesi iĢletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir iĢletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya

Kısmen tamamlanmıĢ bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluĢturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine iliĢkin beklentilerini yansıtacaktır.

16.3. Gelir YaklaĢımı

Gelir yaklaĢımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akıĢlarının tek bir cari değere dönüĢtürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaĢımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akıĢlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

AĢağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına iliĢkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karĢılanamadığı aĢağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaĢımı uygulanabilir ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaĢımının aĢağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin diğer yaklaĢımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaĢımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiĢtirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına iliĢkin önemli belirsizliklerin bulunması,

(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye eriĢimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiĢ tarihli finansal tablolara ulaĢabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaĢamaz), ve/veya

(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz baĢlamaması, ancak baĢlamasının planlanmıĢ olması.

Gelir yaklaĢımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma iliĢkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teĢkil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeĢitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

17. FĠYATLANDIRMA

TaĢınmazların satıĢ (pazar) değerlerinin tespiti, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmıĢ olup değerleme prosesi aĢağıda ayrıntılı olarak verilmiĢtir.

TaĢınmazların değerinin tespitinde aĢağıdaki yöntemler dikkate alınmıĢtır.

17.1.Ġkame Maliyet YaklaĢımı

17.2.Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi

17.3.ĠndirgenmiĢ Nakit Akımlar Yöntemi

17.1.Ġkame Maliyet YaklaĢımı

Bu yöntemde taĢınmazların arsa ve inĢai değeri olmak üzere iki bileĢeni esas tutulmak suretiyle değerler ayrı ayrı tespit edilmekte ve taĢınmazların değeri bu bileĢenlerin toplamı olarak takdir edilmektedir. (Ancak bu değerler arsa ve inĢai yatırımların ayrı ayrı satıĢına esas olmayıp toplam değere ulaĢmak için belirlenen fiktif büyüklüklerdir.)

a) ARSA DEĞERĠ:

Arsanın değeri belirlenirken emsal karĢılaĢtırma yöntemi kullanılmıĢtır. Çevrede yapılan araĢtırmalardan elde edilen arsa emsalleri aĢağıdaki tabloda sunulmuĢtur.

Emsal-1: Aynı bölgede Ticaret Lejantlı Emsal:0.80 yapılaĢma hakkına sahip arsadaki 345 m2 hisse için 7.500.000 TL bedel talep edilmektedir. (Sahibi:546-2775838)

Emsal-2: Aynı bölgede Ticaret Lejantlı Emsal:0.80 yapılaĢma hakkına sahip 4.855 m2 arsa için 115.500.000 TL bedel talep edilmektedir. (Riba Emlak:506-3865622)

Emsal-3: Aynı bölgede Ticaret Lejantlı Emsal:0.80 yapılaĢma hakkına sahip arsadaki 1.678 m2 hisse için 52.500.000 TL bedel talep edilmektedir. Tale edilen bedelin bölge ve piyasa rayiçlerinin üzerinde olduğu düĢünülmektedir. (Aksu Özdeniz Emlak:538-8888865) Emsal-4: Aynı bölgede Ticaret Lejantlı Emsal:0.80 yapılaĢma hakkına sahip 2.613 m2 arsa için 53.000.000 TL bedel talep edilmektedir. (Ali Emek:533-7152174) EM SAL KARŞILAŞTIRM A VE HESAP ANALİZ TABLOSU

	FİYAT BİLGİLERİ		ALAN BİLGİLERİ		RAPOR KONUSU TAŞINMAZIN ŞEREFİYE ORANLARI
EMSALLER	T ALEP EDİLEN BEDEL ( TL)	P AZARLIK P AYI S ONRAS I S ATIŞ FİYATI (TL)	BELİRTİLEN KULLANIM A LA NI (m2)	M2 BİRİM FİYAT (TL)	DEĞER YÜZÖLÇÜMÜ YÖNÜNDEN) (BİRİM	KABİLİYET TİCARİ	- HAKKI LEJANT YAPILAŞMA	DURUMU HİSSE	İMKANLARI ULAŞIM	ŞEREFİYE ÇARPANI NİHAİ	NİHAİ BİRİM DEĞERİ ( TL/ m2)
E MSAL 1	7.500.000,00	7.050.000,00	345,00	20.434,78	-20%	25%	0%	20%	15%	1,40	28.608,70
E MSAL 2	115.500.000,00	108.570.000,00	4.855,00	22.362,51	-10%	25%	0%	0%	15%	1,30	29.071,27
E MSAL 3	52.500.000,00	45.000.000,00	1.678,00	26.817,64	-5%	15%	0%	20%	10%	1,40	37.544,70
E MSAL 4	53.000.000,00	49.820.000,00	2.613,00	19.066,21	-10%	25%	0%	0%	15%	1,30	24.786,07
O RTALAMA BİRİM DEĞER (TL/m2)								~30.000

Yukarıda sunulan emsaller üzerinden yapılan analiz sonrası konu arsanın konumu ve imar durumunun yanı sıra büyüklüğü de dikkate alınmak suretiyle m² birim (fiktif) değeri için, 30.000,-TL kıymet hesap ve takdir edilmiĢtir.

Buna göre parselin (fiktif) değeri,

96.727,67 m² x 30.000 TL/m² 2.902.000.000,-TL mertebesinde hesap ve takdir edilmiĢtir.

b) ĠNġAĠ YATIRIM DEĞERĠ:

ĠnĢaî yatırımların değerlendirmeye esas m² birim bedelleri (kârı havi satıĢa / devire esas rayiç tutarları), binanın yapılıĢ tarzı ve niteliği ile birlikte halihazır fiziksel durumu dikkate alınarak belirlenmiĢtir. Bu çalıĢmamızda, inĢaat piyasası güncel rayiçleri baz alınarak gerekli düzeltmeler yapılmıĢtır. Buna göre inĢaî yatırımın değeri (Tesisat ve teçhizat dahil, tefriĢat ve mefruĢat hariç):

Bina	İnşaat Tarihi	Yapı Sınıfı Yapı Grubu	Kullanım Alanı (m2) (*)	2024 Birim Değeri (TL/m2)	Ek Maliyetler	Amortisman Payı	Değer (TL)
DeepoOutlet Center	2004		38.461			25%	706.600.000
Mall Of Antalya	2017	V-A	98.167	21.300	15%	10%	2.165.000.000
	2.871.600.000

C) UYGUNLAġTIRMA

TaĢınmazın değerine yatırımcı karı olarak eklenmiĢ olup rapora konu taĢınmazların arsa değeri + inĢaat maliyeti üzerinden % 20 olarak alınarak

UygunlaĢtırma = (Arsa değeri + Toplam inĢai değer) x % 20

= 5.773.600.000,-TL x 0,20

1.155.000.000,-TL olarak belirlenmiĢtir.

Bu hesaplamalara istinaden Ġkame Maliyet YaklaĢımı'na göre taĢınmazların

toplam değeri aĢağıdaki tabloda sunulmuĢtur.

	DEĞER (TL)
ARSA HİSSESİ DEĞERİ	2.902.000.000
BİNA / İNŞAİ YATIRIM DEĞERİ	2.871.600.000
UYGUNLAŞTIRMA	1.155.000.000
TOPLAM	~6.930.000.000

17.2.Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımı

Bu yöntemde, taĢınmazların çevresinde pazara çıkarılmıĢ ve yakın dönemde satılmıĢ benzer gayrimenkullerin satıĢ değerleri araĢtırılır ve pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkuller için fiyat belirlenir.

Bulunan emsaller konum, kullanım alanı büyüklüğü, manzara, inĢai kalite, konfor ve teknik donanım gibi kriterler dahilinde karĢılaĢtırılmakta; yanı sıra ofisimizdeki mevcut bilgilerden faydalanılmaktadır.

Pazarda yeterli sayıda benzer özelliklere sahip satılık/kiralık AVM ve benzeri nitelikte taĢınmaz olmaması nedeniyle bu yöntemi uygulamak mümkün olmamıĢtır.

17.3.Gelir Ġndirgeme YaklaĢımı

Bu yaklaĢımda, Doğrudan İndirgeme (Direkt Kapitalizasyon) ve Gelir İndirgeme (en önemli örneği İndirgenmiş Nakit Akımları analizidir) olarak adlandırılan iki yöntem kullanılmaktadır. Rapor konusu taĢınmazlar sürekli gelir getiren mülkler olmaları sebebiyle değer tespitinde İndirgenmiş Nakit Akımları Analizi yöntemi kullanılmıĢtır.

Bu yöntem, taĢınmaz değerinin gayrimenkulün gelecek yıllarda üreteceği serbest (vergi sonrası) nakit akımlarının bugünkü değerlerinin toplamına eĢit olacağı esasına dayalı olup genellikle uzun dönemli projeksiyonları kapsamaktadır.

Projeksiyonlardan elde edilen nakit akımları, ekonominin, sektörün ve taĢınmazın taĢıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenmekte ve gayrimenkulün bugünkü değeri hesaplanmaktadır. Bu değer taĢınmazın, mevcut piyasa koĢullarından bağımsız olarak finansal yöntemlerle hesaplanan (olması gereken) değeridir.

Varsayımlar :

Reel Ġskonto Oranı ve Yıllık Enflasyon Tahminleri:

Reel iskonto oranı, Merkez Bankası Enflasyon tahminleri, halihazır mevduat faiz oranları, orta-uzun vadeli Hazine Bonosu faiz oranları dikkate alınarak 2025 yılı ve sonrası için öngörülen tahmini enflasyon oranlarının % 6 üzerinde alınmıĢtır.

Kira Gelirleri ve Doluluk Oranları : Mall Of Antalya

GYO yetkililerinden temin edilen alıĢveriĢ merkezinin 2024 yılı 10 aylık gerçekleĢen gelirleri ortalama % 97,3 mertebesindeki doluluk oranına göre aĢağıda tablo halinde sunulmuĢtur. Buna göre 2024 yılında kontratlı net kira gelirlerine, ciro gelirlerine, diğer gelirlerine ve ortak alan katılım payı gelirlerine ve % 100 doluluk oranına göre tahmini toplam gelirin 522.000.000.000 TL mertebesinde gerçekleĢeceği öngörülmüĢtür. AVM'nin 2025 yılı ve sonrasında doluluk oranının ortalama % 95 mertebesinde olacağı kabul edilmiĢtir.

GELİRLER (TL)	10 Aylık Gerçekleşme	12 Aylık Tahmini	%100 Doluluk Oranı İtibariyle Tahmini
MAĞAZA KİRA GELİRLERİ	203.750.377	244.500.000	251.000.000
CİRO KİRA GELİRLERİ	87.247.968	104.500.000	107.000.000
DİĞER GELİRLER	19.210.889	23.000.000	23.000.000
ORTAK ALAN KATILIM PAYI GELİRLERİ	114.818.089	137.500.000	141.000.000
TOPLAM	425.027.323	509.500.000	522.000.000

2025 yılı ve takip eden yıllarda Kira ve diğer gelirlerin (mağaza kiralamalarının/sözleĢme yenilemelerinin yıl içerisinde farklı dönemlerde olması dikkate alınarak) cari yıl tahmini enflasyon oranı kadar artacağı varsayılmıĢtır.

DeepoOutlet

GYO yetkililerinden temin edilen alıĢveriĢ merkezinin 2024 yılı 10 aylık gerçekleĢen gelirleri ortalama % 97,9 mertebesindeki doluluk oranına göre aĢağıda tablo halinde sunulmuĢtur. Buna göre 2024 yılında kontratlı net kira gelirlerine, ciro gelirlerine, diğer gelirlerine ve ortak alan katılım payı gelirlerine ve % 100 doluluk oranına göre tahmini toplam gelirin 358.000.000.000 TL mertebesinde gerçekleĢeceği öngörülmüĢtür. AVM'nin 2025 yılı ve sonrasında doluluk oranının ortalama % 96 mertebesinde olacağı kabul edilmiĢtir.

GELİRLER (TL)	10 Aylık Gerçekleşme	12 Aylık Tahmini	%100 Doluluk Oranı İtibariyle Tahmini
MAĞAZA KİRA GELİRLERİ	136.800.429	163.500.000	167.000.000
CİRO KİRA GELİRLERİ	68.111.566	81.500.000	83.000.000
DİĞER GELİRLER	20.348.926	24.000.000	24.000.000
ORTAK ALAN KATILIM PAYI GELİRLERİ	68.621.189	82.250.000	84.000.000
TOPLAM	293.882.110	351.250.000	358.000.000

Giderler :

Mall Of Antalya

GYO yetkililerinden temin edilen 2024 yılı 10 aylık gerçekleĢmelere göre toplam gider 109.572.344 TL mertebesinde olup 12 aylık toplam gider yaklaĢık 131.500.000,-TL olarak belirlenmiĢtir. Giderlerin 2025 yılında % 50, takip eden yıllarda ise bir önceki yılın tahmini enflasyonu oranında artacağı varsayılmıĢtır. Giderlere bakım-onarım masrafları da dahildir.

Ayrıca her yıl toplam brüt ciro üzerinden % 1,5 yenileme gideri olacağı varsayılmıĢtır.

DeepoOutlet

GYO yetkililerinden temin edilen 2024 yılı 10 aylık gerçekleĢmelere göre toplam gider 67.108.963 TL mertebesinde olup 12 aylık toplam gider yaklaĢık 81.000.000,-TL olarak belirlenmiĢtir. Giderlerin 2025 yılında % 50, takip eden yıllarda ise bir önceki yılın tahmini enflasyonu oranında artacağı varsayılmıĢtır. Giderlere bakım-onarım masrafları da dahildir.

Ayrıca her yıl toplam brüt ciro üzerinden % 1,5 yenileme gideri olacağı varsayılmıĢtır.

Uç Değer :

Kapitalizasyon oranı % 7 olarak takdir edilmiĢtir.

Nakit Ödenen Vergiler :

Etkin vergi oranı 0 (sıfır) kabul edilmiĢtir.

Özet olarak :

Yukarıdaki varsayımlar altında, bugünden sonraki nakit giriĢ çıkıĢları ile sayfa 45 ve 46'da yer alan indirgenmiĢ nakit akımları tablolarından da görüleceği üzere Mall Of Antalya AVM ve Depoo Outlet Center'in bugünkü toplam finansal değerleri yaklaĢık toplam 9.770.700.000,-TL olarak bulunmuĢtur.

MALL OF ANTALYA AVM

(TL)

2024 Yılı Toplam Gelir-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle-Tahmini (TL)	522.000.000
2024 Yılı Toplam Kontratlı Kira Geliri-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle-Tahmini (TL)251.000.000
2024 Yılı Toplam Ciro Geliri-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle-Tahmini (TL)	107.000.000
2024 Yılı Toplam Diğer Gelir Tahmini (TL)	23.000.000
2024 Yılı Toplam Ortak Alan Katılım Payı Geliri Tahmini (TL)	141.000.000	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032	2033	2034
2024 Yılı Toplam Gider-Tahmini (TL)	131.500.000
Yıllık Toplam Brüt Gelir (TL)											678.600.000 814.320.000 936.468.000 1.030.114.800 1.133.126.280 1.246.438.908 1.346.154.021 1.453.846.342 1.570.154.050 1.695.766.374
Doluluk Oranı		95,0%	95,0%	95,0%	95,0%	95,0%	95,0%	95,0%	95,0%	95,0%	95,0%

Yılık Enflasyon Oranı Tahmini		30%	20%	15%	10%	10%	10%	8%	8%	8%	8%

Reel İskonto Oranı		36,00% 1,17	26,00% 1,53	21,00% 1,88	16,00% 2,23	16,00% 2,59	16,00% 3,00	14,00% 3,46	14,00% 3,94	14,00% 4,49	14,00% 5,12
1 / İskonto Faktörü
Etkin Vergi Oranı			0%

Toplam Gelir (Doluluk oranı itibariyle)											644.670.000 773.604.000 889.644.600 978.609.060 1.076.469.966 1.184.116.963 1.278.846.320 1.381.154.025 1.491.646.347 1.610.978.055

Yıllık Toplam Gider					197.250.000 256.425.000 307.710.000 353.866.500	389.253.150	428.178.465	470.996.312	508.676.016	549.370.098	593.319.706
Yıllık Yenileme Gideri		9.670.050	11.604.060	13.344.669	14.679.136	16.147.049	17.761.754	19.182.695	20.717.310	22.374.695	24.164.671

Serbest Nakit Akımı					437.749.950 505.574.940 568.589.931 610.063.424	671.069.767	738.176.743	788.667.313	851.760.698	919.901.554	993.493.679

Uç Değer											15.328.188.184
Serbest Nakit Akımının Bugünkü Değeri					375.367.485 331.177.908 301.645.622 273.181.427	259.051.353	245.652.145	228.229.944	216.217.842	204.837.956	194.057.011

Uç Değerin Bugünkü Değeri											2.994.022.450

31/12/2024 İtibarı İle Toplam Değer (TL)		5.623.400.000

DEEPO AVM

(TL)

2024 Yılı Toplam Gelir-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle-Tahmini (TL)	358.000.000
2024 Yılı Toplam Kontratlı Kira Geliri-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle-Tahmini (TL)167.000.000
2024 Yılı Toplam Ciro Geliri-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle-Tahmini (TL)	83.000.000
2024 Yılı Toplam Diğer Gelir Tahmini (TL)	24.000.000
2024 Yılı Toplam Ortak Alan Katılım Payı Geliri Tahmini (TL)	84.000.000	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032	2033	2034
2024 Yılı Toplam Gider-Tahmini (TL)	81.000.000
Yıllık Toplam Brüt Gelir (TL)											465.400.000 558.480.000 642.252.000 706.477.200 777.124.920 854.837.412 923.224.405 997.082.357 1.076.848.946 1.162.996.862
Doluluk Oranı		96,0%	96,0%	96,0%	96,0%	96,0%	96,0%	96,0%	96,0%	96,0%	96,0%

Yılık Enflasyon Oranı Tahmini		30%	20%	15%	10%	10%	10%	8%	8%	8%	8%

Reel İskonto Oranı		36,00%	26,00%	21,00%	16,00%	16,00%	16,00%	14,00%	14,00%	14,00%	14,00%
1 / İskonto Faktörü		1,17	1,53	1,88	2,23	2,59	3,00	3,46	3,94	4,49	5,12

Etkin Vergi Oranı			0%

Toplam Gelir (Doluluk oranı itibariyle)											446.784.000 536.140.800 616.561.920 678.218.112 746.039.923 820.643.916 886.295.429 957.199.063 1.033.774.988 1.116.476.987

Yıllık Toplam Gider										121.500.000 157.950.000 189.540.000 217.971.000 239.768.100 263.744.910 290.119.401 313.328.953 338.395.269	365.466.891

Yıllık Yenileme Gideri		6.701.760	8.042.112	9.248.429	10.173.272	11.190.599	12.309.659	13.294.431	14.357.986	15.506.625	16.747.155

Serbest Nakit Akımı										318.582.240 370.148.688 417.773.491 450.073.840 495.081.224 544.589.347 582.881.596 629.512.124 679.873.094	734.262.941

Uç Değer											11.328.628.240

Serbest Nakit Akımının Bugünkü Değeri										273.182.017 242.466.662 221.635.202 201.539.396 191.114.945 181.229.689 168.678.265 159.800.462 151.389.911	143.422.021

Uç Değerin Bugünkü Değeri											2.212.796.899

31/12/2024 İtibarı İle Toplam Değer (TL)		4.147.300.000

18. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRMESİ

18.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması ve Bu Amaçla Ġzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması

Görüleceği üzere kullanılması mümkün olan iki yöntemle bulunan değerler birbirinden farklıdır.

DEEPO OUTLET CENTER VE MALL OF ANTALYA AVM İÇİN FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE HESAPLANMIŞ DEĞERLERİN KARŞILAŞTIRMASI
KULLANILAN YÖNTEMLER	TOPLAM DEĞER (TL)
İKAME MALİYET YAKLAŞIMI	6.930.000.000
GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI	9.770.700.000

Bu sebeple gayrimenkulün sürekli gelir getirici bir ticari iĢletme olması dikkate alınarak nihai değer için gelir yöntemiyle bulunan bedelin alınması uygun görülmüĢ ve taĢınmazın toplam değeri 9.770.700.000,-TL olarak belirlenmiĢtir.

18.2. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

Mall Of Antalya AVM"nin2024 yılı için ortalama %97,3 mertebesindeki doluluk oranı göre 10 aylık gerçekleĢen kira gelirleri ile % 100 doluluk oranına göre 12 aylık kira gelirleri aĢağıda tablo halinde sunulmuĢtur.

GELİRLER (TL)	10 Aylık Gerçekleşme	12 Aylık Tahmini	%100 Doluluk Oranı İtibariyle Tahmini
MAĞAZA KİRA GELİRLERİ	203.750.377	244.500.000	251.000.000
CİRO KİRA GELİRLERİ	87.247.968	104.500.000	107.000.000
DİĞER GELİRLER	19.210.889	23.000.000	23.000.000
ORTAK ALAN KATILIM PAYI GELİRLERİ	114.818.089	137.500.000	141.000.000
TOPLAM	425.027.323	509.500.000	522.000.000

Deepo Outlet Center"ın 2024 yılı için ortalama %97,9 mertebesindeki doluluk oranı göre 10 aylık gerçekleĢen kira gelirleri ile % 100 doluluk oranına göre 12 aylık kira gelirleri aĢağıda tablo halinde sunulmuĢtur.

GELİRLER (TL)	10 Aylık Gerçekleşme	12 Aylık Tahmini	%100 Doluluk Oranı İtibariyle Tahmini
MAĞAZA KİRA GELİRLERİ	136.800.429	163.500.000	167.000.000
CİRO KİRA GELİRLERİ	68.111.566	81.500.000	83.000.000
DİĞER GELİRLER	20.348.926	24.000.000	24.000.000
ORTAK ALAN KATILIM PAYI GELİRLERİ	68.621.189	82.250.000	84.000.000
TOPLAM	293.882.110	351.250.000	358.000.000

18.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Torunlar GYO tarafından mevcut parselasyon planının iptaline iliĢkin açılmıĢ davalar bulunmakta olup halihazırda dava dosyası DanıĢtay 6. Dairesi^nde temyiz aĢamasındadır. Dava süreci devam etmektedir. 11.3. bölümünde belirtildiği üzere konu dava, değerlemesi yapılan AVM"leri etkilememekte olup cins değiĢikliği yapılaması sürecini uzatmaktadır.

18.4.Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve Ġpotekler Ġle Ġlgili GörüĢ

TaĢınmaz üzerindeki ipotek, Mayıs 2013 tarihli GYO tebliğinin 30. Maddesi uyarınca, yatırım için kredi temini amacıyla kullanılmıĢ olup herhangi bir engel teĢkil etmemektedir.

18.5.Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde Ġpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rapora konu taĢınmazın devredilmesinde sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmadığı kanaatindeyiz.

18.6. BoĢ Arazi ve GeliĢtirilmiĢ Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar

Değerleme, proje geliĢtirme niteliğinde değildir.

18.7. Asgari Bilgilerden Raporda Verilmeyenlerin Neden Verilmediklerinin Gerekçeleri

Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.

18.8. MüĢterek veya bölünmüĢ kısımların değerleme analizi

Değerlemeye konu taĢınmaz 28569 ada 39 parsel ve üzerinde yer alan AlıĢveriĢ Merkezi tesisidir. AVM tesisi Deepo Outlet Center AVM ve Mall Of Antalya AVM olmak üzere 2 bölümden meydana gelmektedir. Deepo Outlet Center 2004 yılında inĢa edilmiĢ olup Mall Of Antalya AVM"nin inĢaatı 2017 yılında tamamlanmıĢtır. 98.167 m² toplam inĢaat alanına sahip Mall of Antalya AVM"nin 2024 yılı 10 Aylık verilerine göre toplam kiralanabilir alanı 43.518 m² , 38.461 m² toplam inĢaat alanına sahip Deepo Outlet Center"ın 2024 yılı 10 Aylık verilerine göre toplam kiralanabilir alanı 20.792 m²dir.

Gelir indirgeme yaklaĢımına göre Mall Of Antalya AVM değeri 5.623.400.000,-TL, Deepo Outlet Center değeri ise 4.147.300.000,-TL olarak bulunmuĢtur.

18.9. Hasılat PaylaĢımı veya kat karĢılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları

Hasılat paylaĢımı ya da kat karĢılığı yöntemleri kullanılmamıĢtır.

18.10. Yasal Gereklerin yerinde getirilip getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı

TaĢınmazın yapı kullanma izin belgesi mevcuttur. Ancak gayrimenkulün tapudaki niteliği "arsa" olup GYO yetkilileri cins değiĢikliği iĢleminin yapılabilmesi için 31.12.2024 tarihine kadar SPK"dan süre alındığını, ayrıca 11.3. bölümünde detayları verilen dava süreci (DanıĢtay süreci) sebebiyle bu sürenin 31.12.2025 tarihine kadar uzatılması için SPK"na baĢvuru yapıldığını beyan etmiĢlerdir. TaĢınmazın fiili kullanımı, yapı kullanma izin belgeleri ile uyumlu olup GYO tebliği uyarınca cins tashihinin yapılması gerekmektedir. Ancak cins değiĢikliği iĢlemi yapılması için dava sürecinin sonuçlanması beklenmektedir.

18.11. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım ġeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ Ġle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları"na ĠliĢkin esaslar Tebliği"nin 22. Maddesi 1. Fırka (b) ve (c) bentleri:

b) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.

c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.

Değerlemesi yapılan gayrimenkulün tapudaki niteliği "arsa" olup GYO yetkilileri cins değiĢikliği iĢleminin yapılabilmesi için dava sürecinin sonuçlanmasının beklendiğini beyan etmiĢlerdir. TaĢınmazın fiili kullanımı, yapı kullanma izin belgeleri ile uyumlu olduğundan ve davanın sonuçlanmasından sonra cins değiĢikliğine engel bir durum bulunmadığından Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Bina" baĢlığı altında yer almasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.

TaĢınmaz üzerinde yer alan ipotek, Mayıs 2013 tarihli GYO tebliğinin 30. Maddesi uyarınca, yatırım için kredi temini amacıyla kullanılmıĢ olduğundan kanaatimizce portföyde yer almasında herhangi bir engel teĢkil etmemektedir.

19. SONUÇ

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen Deepo Outlet Center ve Mall of Antalya AVM"nin yerinde ve projeleri üzerinde yapılan incelemeleri sonucunda, konumuna, mimari ve inĢaî özelliklerine ve emsal teĢkil eden alıĢveriĢ merkezlerinde yapılan piyasa rayiç araĢtırmalarına göre toplam değeri için,

9.770.700.000,-TL (DokuzmilyaryediyüzyetmiĢmilyonyediyüzbin Türk Lirası) kıymet hesap ve takdir edilmiĢtir.

TaĢınmazın KDV dahil (%20) toplam değeri 11.724.840.000,-TL"dir.

Rapor konusu taĢınmazın Sermaye Piyasası Kurulu hükümlerince GYO portföyünde "Bina" baĢlığı altında yer almasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.

ĠĢbu rapor, Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ."nin talebi üzerine ve eimzalı olarak düzenlenmiĢ olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan Ģirketimiz sorumlu değildir.

Bilgilerinize sunulur. 08 Ocak 2025 (Değerleme tarihi: 31 Aralık 2024)

Saygılarımızla, LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ.

Eki:

Uydu Fotoğrafları
Fotoğraflar
Yapı Ruhsatları
Yapı Kullanma Ġzin Belgesi
Proje Resimleri
Enerji Kimlik Belgesi
Ġmar Durumu
Tapu Sureti
TAKBĠS Belgesi
Banka Ġpotek Yazısı
Değerleme Uzmanlığı Lisans Belgeleri
Mesleki Tecrübe Belgeleri

M. Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400114)

Tunç DEMĠRTAġ Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402250)

e-imzalıdır e-imzalıdır

AI Terminal

TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

8896_rns_2025-04-24_3d2e8ade-e10b-4105-8385-d28cc4993d22.pdf

TORUNLAR GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ.

ĠÇĠNDEKĠLER

1. RAPOR ÖZETİ

2. RAPOR BİLGİLERİ

3. ŞİRKET BİLGİLERİ

4. MÜŞTERİ BİLGİLERİ

5. DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLİĞİN 1. MADDESİNİN 2. FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA

6. MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR

7. DEĞERLEME İŞLEMİNİ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER

8. DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI

Pazar değeri:

9. UYGUNLUK BEYANI ve KISITLAYICI KOŞULLAR

10. TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI

10.2. Tapu Takyidatı

Rehinler Bölümü:

Beyanlar Bölümü:

10.3. Takyidat Açıklamaları

11. BELEDİYE İNCELEMELERİ

11.1. Ġmar Durumu

-

11.2. Ġmar Dosyası Ġncelemesi

11.3. Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Plan Ġptalleri v.b.konular

11.4. Yapı Denetim Firması

11.5. Son Üç Yıl Ġçindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan DeğiĢim 11.5.1.Tapu Müdürlüğü Bilgileri

11.5.1.1. Son Üç Yıl Ġçersisinde GerçekleĢen Alım Satım Bilgileri

11.5.2. Belediye Bilgileri

11.5.2.1. Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri v.b. ĠĢlemler

11.5.3. Gayrimenkule ĠliĢkin Olarak YapılmıĢ SözleĢmelere (Gayrimenkul SatıĢ Vaadi SözleĢmeleri, Kat KarĢılığı ĠnĢaat SözleĢmeleri ve Hasılat PaylaĢımı SözleĢmeler vb.) ĠliĢkin Bilgiler

11.5.4. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

11.5.5. Ruhsat AlınmıĢ Yapılarda Yapılan DeğiĢikliklerin 3194 Sayılı Ġmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir DeğiĢiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

12. TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU

12.1. Konum ve Çevre Bilgileri

12.2. Bölge Analizi

Kepez İlçesi:

12.3. Dünya Ekonomisine Genel BakıĢ

12.4. Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü

Dönemler Ġtibariyle Büyüme Oranları

2023-2025 Büyüme Tahminleri:

Merkezi Yönetim Bütçe GerçekleĢmeleri

12.5. Mevcut Ekonomik KoĢulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

12.6. Türkiye Gayrimenkul Piyasasını Bekleyen Fırsat ve Tehditler Tehditler:

Fırsatlar:

12.7. Dünyada ve Ülkemizde AVM Sektörü ve Karma Kullanımlı Projelerin GeliĢimi 1

12.8. Karma Kullanımlı Gayrimenkul Projeleri

Ziyaretçi Sayısı Endeksi (Eylül 2024)

13. AÇIKLAMALAR DEEPO OUTLET CENTER

MALL OF ANTALYA AVM

14. EN VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ

15. DEĞERLENDĠRME

Güçlü Yönler

Zayıf Yönler

Fırsatlar

Tehditler

16. DEĞERLEME YAKLAġIMLARI

16.1. Pazar YaklaĢımı

16.2. Maliyet YaklaĢımı

16.3. Gelir YaklaĢımı

17. FĠYATLANDIRMA

17.1.Ġkame Maliyet YaklaĢımı

a) ARSA DEĞERĠ:

b) ĠNġAĠ YATIRIM DEĞERĠ:

C) UYGUNLAġTIRMA

toplam değeri aĢağıdaki tabloda sunulmuĢtur.

17.2.Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımı

17.3.Gelir Ġndirgeme YaklaĢımı

Varsayımlar :

Reel Ġskonto Oranı ve Yıllık Enflasyon Tahminleri:

Kira Gelirleri ve Doluluk Oranları : Mall Of Antalya

DeepoOutlet

Giderler :

Mall Of Antalya

DeepoOutlet

Uç Değer :

Nakit Ödenen Vergiler :

Özet olarak :

MALL OF ANTALYA AVM

DEEPO AVM

12.7. Dünyada ve Ülkemizde AVM Sektörü ve Karma Kullanımlı Projelerin GeliĢimi ¹