TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • Jan 15, 2024

TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Eyüpsultan / İSTANBUL

(5.Levent Korupark Projesi / 770 Adet Bağımsız Bölüm)

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Rapor No: 2023 / 967

1.	RAPOR ÖZETĠ4
2.	RAPOR BĠLGĠLERĠ5
3.	ġĠRKET BĠLGĠLERĠ6
4.	MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ 6
5.	DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLĠĞĠN 1. MADDESĠNĠN 2. FIKRASI KAPSAMINDA
	HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA7
6.	MÜġTERĠ TALEPLERĠNĠN KAPSAMI VE VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR7
7.	DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER7
8.	DEĞER TANIMI VE GEÇERLĠLĠK KOġULLARI 8
9.	UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOġULLAR9
10.	TAġINMAZLARIN TAPU KAYITLARI 10
10.1.	TAPU KAYITLARI 10
10.2.	TAPU TAKYĠDATI 10
10.3.	TAKYĠDAT AÇIKLAMALARI 10
11.	BELEDĠYE ĠNCELEMESĠ11
11.1.	ĠMAR DURUMU11
11.2.	ĠMAR DOSYASI ĠNCELEMESĠ 12
11.3.	ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, RĠSKLĠ YAPI TESPĠTĠ, PLAN ĠPTALLERĠ
	V.B. KONULAR13
11.4.	YAPI DENETĠM FĠRMASI13
11.5.	SON ÜÇ YIL ĠÇERĠSĠNDEKĠ HUKUKĠ DURUMDAN KAYNAKLANAN DEĞĠġĠM 14
12.	TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU 15
12.1.	KONUM VE ÇEVRE BĠLGĠLERĠ 15
12.2.	BÖLGE ANALĠZĠ 17
	12.2.1.ĠSTANBUL ĠLĠ: 17
	12.2.2.EYÜPSULTAN ĠLÇESĠ: 20
12.3.	DÜNYA EKONOMĠSĠNE GENEL BAKIġ21
12.4.	TÜRKĠYE'NĠN MAKROEKONOMĠK GÖRÜNÜMÜ22
12.5.	MEVCUT EKONOMĠK KOġULLARIN, GAYRĠMENKUL PĠYASASININ ANALĠZĠ, MEVCUT26
	TRENDLER VE DAYANAK VERĠLER26
12.6.	TÜRKĠYE GAYRĠMENKUL PĠYASASINI BEKLEYEN FIRSAT VE TEHDĠTLER28
13.	AÇIKLAMALAR 29
14.	EN VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ30

15.	DEĞERLENDĠRME30
16.	DEĞERLEME YAKLAġIMLARI 31
16.1.	PAZAR YAKLAġIMI31
16.2.	MALĠYET YAKLAġIMI 32
16.3.	GELĠR YAKLAġIMI 33
17.	FĠYATLANDIRMA 34
18.	ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRMESĠ 46
18.1.	FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALĠZ SONUÇLARININ UYUMLAġTIRILMASI VE
	BU AMAÇLA ĠZLENEN YÖNTEMĠN VE NEDENLERĠNĠN AÇIKLAMASI 46
18.2.	KĠRA DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER46
18.3.	GAYRĠMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKĠ DURUMUNUN ANALĠZĠ46
18.4.	GAYRĠMENKUL ÜZERĠNDEKĠ TAKYĠDAT VE ĠPOTEKLER ĠLE ĠLGĠLĠ GÖRÜġ46
18.5.	DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULÜN, ÜZERĠNDE ĠPOTEK VEYA GAYRĠMENKULÜN
	DEĞERĠNĠ DOĞRUDAN ETKĠLEYECEK NĠTELĠKTE HERHANGĠ BĠR TAKYĠDAT BULUNMASI
	DURUMLARI HARĠÇ, DEVREDĠLEBĠLMESĠ KONUSUNDA BĠR SINIRLAMAYA TABĠ OLUP
	OLMADIĞI HAKKINDA BĠLGĠ46
18.6.	BOġ ARAZĠ VE GELĠġTĠRĠLMĠġ PROJE DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠ VE
	VARSAYIMLAR 47
18.7.	ASGARĠ BĠLGĠLERDEN RAPORDA VERĠLMEYENLERĠN NEDEN VERĠLMEDĠKLERĠNĠN
	GEREKÇELERĠ 47
18.8.	MÜġTEREK VEYA BÖLÜNMÜġ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALĠZĠ47
18.9.	HASILAT PAYLAġIMI VEYA KAT KARġILIĞI YÖNTEMĠ ĠLE YAPILACAK PROJELERDE,
	EMSAL PAY ORANLARI 47
	18.10. YASAL GEREKLERĠN YERĠNDE GETĠRĠLĠP GETĠRĠLMEDĠĞĠ VE MEVZUAT UYARINCA
	ALINMASI GEREKEN ĠZĠN VE BELGELERĠN TAM VE EKSĠKSĠZ OLARAK MEVCUT OLUP
	OLMADIĞI47
	18.11. DEĞERLEME KONUSU ARSA VEYA ARAZĠ ĠSE, ALIMINDAN ĠTĠBAREN BEġ YIL GEÇMESĠNE
	RAĞMEN ÜZERĠNDE PROJE GELĠġTĠRMESĠNE YÖNELĠK HERHANGĠ BĠR TASARRUFTA
	BULUNUP BULUNULMADIĞINA DAĠR BĠLGĠ47
	18.12. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN TAPUDAKĠ NĠTELĠĞĠNĠN, FĠĠLĠ KULLANIM
	ġEKLĠNĠN VE PORTFÖYE DAHĠL EDĠLME NĠTELĠĞĠNĠN BĠRBĠRĠYLE UYUMLU OLUP
	OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ ĠLE GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE
	ALINMASINDA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESĠNDE BĠR ENGEL OLUP
	OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ48
19.	SONUÇ49

1. RAPOR ÖZETĠ

DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN	Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.
DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ	Güzeltepe Mahallesi, 15 Temmuz ġehitler Caddesi, No:8, 5. Levent Korupark Projesi, 1043 Ada 2 Parsel (744 Daire + 20 Ticari Ünite + 6 Trafo) Eyüpsultan / ĠSTANBUL
DAYANAK SÖZLEġME	21 Aralık 2023 tarih ve 951 – 2023/087 no ile
DEĞERLEME TARĠHĠ	29 Aralık 2023
RAPOR TARĠHĠ	08 Ocak 2024
DEĞERLENEN TAġINMAZIN TÜRÜ	5. Levent Korupark Projesi
DEĞERLENEN MÜLKĠYET HAKLARI	Tam Mülkiyet
TAPU BĠLGĠLERĠ ÖZETĠ	Ġstanbul ili, Eyüpsultan ilçesi, 5. Levent Mahallesi, 1043 Ada 2 Parsel (Bkz. Tapu Kayıtları)
ĠMAR DURUMU ÖZETĠ	"Ticaret + Konut 2" alanında kalmaktadır (Bkz. Ġmar Durumu).
RAPORUN KONUSU	Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen projenin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢtır.
RAPORUN TÜRÜ	Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek Ģekilde hazırlanmıĢtır.

GAYRĠMENKULLER ĠÇĠN TAKDĠR OLUNAN TOPLAM DEĞER (KDV HARĠÇ)

EYÜPSULTAN ĠLÇESĠ, 5. LEVENT MAHALLESĠ'NDE YER ALAN 1043 ADA, 2 NOLU PARSELDE KONUMLU ĠNġA HALĠNDEKĠ 5. LEVENT KORUPARK PROJESĠNĠN HÂLĠHAZIR DURUM DEĞERĠ

6.775.000.000,-TL

RAPORU HAZIRLAYANLAR
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Değerleme Uzmanı
M. KIVANÇ KILVAN (SPK Lisans Belge No: 400114)	CEM GÜL (SPK Lisans Belge No: 409934)

2. RAPOR BĠLGĠLERĠ

DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN	Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.
DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ	Güzeltepe Mahallesi, 15 Temmuz ġehitler Caddesi, No:8, 5. Levent Korupark Projesi, 1043 Ada 2 Parsel (744 Daire + 20 Ticari Ünite + 6 Trafo) Eyüpsultan / ĠSTANBUL
DAYANAK SÖZLEġME	21 Aralık 2023 tarih ve 951 – 2023/087 no ile
MÜġTERĠ NO	951
RAPOR NO	2023/967
DEĞERLEME TARĠHĠ	29 Aralık 2023
RAPOR TARĠHĠ	08 Ocak 2024
RAPORUN KONUSU	Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen projenin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢtır.
RAPORUN TÜRÜ	Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek Ģekilde hazırlanmıĢtır.
RAPORU HAZIRLAYANLAR	M. Kıvanç KILVAN - Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400114 Cem GÜL - Değerleme Uzmanı Lisans No: 409934

RAPORA KONU GAYRĠMENKUL ĠÇĠN ġĠRKETĠMĠZ TARAFINDAN YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER

RAPOR TARİHİ	31.01.2018	08.01.2019	07.01.2020
RAPOR NUMARASI	2017/572	2018/523	2019/1630
RAPORU HAZIRLAYANLAR	M. Kıvanç KILVAN (400114) Engin AKDENİZ (403030)	M. Kıvanç KILVAN (400114) Engin AKDENİZ (403030)	M. Kıvanç KILVAN (400114) Engin AKDENİZ (403030)
1043 ADA ( ESKİ: 858 ADA) 2 PARSELİN DEĞERİ (TL) (KDV HARİÇ)	4.254.000	5.280.000	6.055.000
KAT KARŞILIĞI SÖZLEŞMESİNE İSTİNADEN GYO'NIN ELDE EDECEĞİ HAK VE FAYDALARIN GÜNCEL PAZAR DEĞERİ	-	-	340.000.000,-TL

3. ġĠRKET BĠLGĠLERĠ

ġĠRKET ADI	LOTUS GAYRĠMENKUL DEĞERLEME VE DANIġMANLIK A.ġ.
ġĠRKET MERKEZĠ	Kadıköy/ĠSTANBUL
ġĠRKET ADRESĠ	Gömeç Sokak, No: 37 Akgün ĠĢ Merkezi Kat 3/8- 34718 Acıbadem – Kadıköy / ĠSTANBUL
TELEFON	(0216) 545 48 66-(0216) 545 48 67 (0216) 545 95 29-(0216) 545 88 91 (0216) 545 28 37-
FAKS	(0216) 339 02 81
EPOSTA	bilgi@lotusgd.com
WEB	www.lotusgd.com
KURULUġ (TESCĠL) TARĠHĠ	10 Ocak 2005
SERMAYE PĠYASASI KURUL KAYDINA ALINIġ TARĠH VE KARAR NO	07 Nisan 2005 – 14/462
BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUL KAYDINA ALINIġ TARĠH VE KARAR NO	12 Mart 2009- 3073
TĠCARET SĠCĠL NO	542757/490339
KURULUġ SERMAYESĠ	75.000,-YTL
ġĠMDĠKĠ SERMAYESĠ	1.000.000,-TL

4. MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ

ġĠRKET ÜNVANI	Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.
ġĠRKETĠN ADRESĠ	Rüzgarlıbahçe Mahallesi, Özalp Çıkmazı, No: 4 Beykoz / ĠSTANBUL
TELEFON NO	(216) 425 03 28-(216) 425 20 07
FAKS NO	(216) 425 59 57
KURULUġ (TESCĠL) TARĠHĠ	20.09.1996
KAYITLI SERMAYE TAVANI	1.000.000.000,-TL
ÖDENMĠġ SERMAYESĠ	1.000.000.000 TL
HALKA AÇIKLIK ORANI	% 21,11
FAALĠYET KONUSU	ġirket, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına iliĢkin düzenlemeleriyle belirlenmiĢ usul ve esaslar dâhilinde, gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Kurulca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluĢan portföyü iĢletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve Sermaye Piyasası Kanunu'nun 48inci maddesinde sınırı çizilen faaliyetler çerçevesinde olmak kaydı ile Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ĠliĢkin Esaslar Tebliğ'nde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen bir sermaye piyasası kurumudur.

2023/967

6

5. DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLĠĞĠN 1. MADDESĠNĠN 2. FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA

Bu rapor, aĢağıda belirtilen tebliğ ve düzenlemelere göre hazırlanmıĢ olup, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme KuruluĢları Hakkında Tebliğin (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamındadır.

• Sermaye Piyasası Kurulu"nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme KuruluĢları Hakkında Tebliğ" ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususular"
• Sermaye Piyasası Kurulu"nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"
• Sermaye Piyasası Kurul Karar Organı"nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslar Arası Değerleme Standartları (2017)

6. MÜġTERĠ TALEPLERĠNĠN KAPSAMI VE VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR

Bu rapor Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ."nin talebiyle yukarıda adresi belirtilen gayrimenkullerin değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢtır. MüĢteri tarafından getirilmiĢ herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.

7. DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER

Herhangi bir sınırlayıcı ve olumsuz faktör bulunmamaktadır.

8. DEĞER TANIMI VE GEÇERLĠLĠK KOġULLARI

Bu rapor, müĢterinin talebi üzerine adresi belirtilen gayrimenkullerin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢtır.

Pazar değeri:

Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir iliĢkiden etkilenmeyeceği Ģartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kiĢiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleĢtirecekleri alım satım iĢleminde el değiĢtirmesi gerektiği takdir edilen tahmini tutardır.

Bu değerleme çalıĢmasında aĢağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

• Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peĢinen kabul edilmiĢtir.
• Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
• Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak Ģekilde hareket etmektedirler.
• Gayrimenkullerin satıĢı için makul bir süre tanınmıĢtır.
• Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peĢin olarak yapılmaktadır.
• Gayrimenkullerin alım satım iĢlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleĢtirilmektedir.

9. UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOġULLAR

Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aĢağıdaki hususları teyit ederiz.

• a. Raporda yer alan görüĢ ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koĢullarla sınırlıdır. Tümü kiĢisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmıĢ çalıĢmaların sonucudur.
• b. ġirketimizin değerleme konusunu oluĢturan tesis ve mülklere iliĢkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu iĢin içindeki taraflara karĢı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır.
• c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmıĢ olan bir değere; özel koĢul olarak belirlenen bir sonuca ulaĢmaya ya da sonraki bir olayın oluĢmasına bağlı değildir.
• d. ġirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleĢtirmiĢtir.
• e. ġirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek fiziksel değiĢikliklerin ve ekonomide yaĢanabilecek olumlu ya da olumsuz geliĢmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taĢımaz.
• f. Mülkün takdir edilen değerde değiĢikliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıĢtır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dıĢındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koĢullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz.

10. TAġINMAZLARIN TAPU KAYITLARI

10.1. Tapu Kayıtları

SAHĠBĠ	Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.
ĠLĠ - ĠLÇESĠ	Ġstanbul – Eyüpsultan
MAHALLESĠ	5. Levent
ADA NO	1043
PARSEL NO	2
ANA GAYRĠMENKULÜN NĠTELĠĞĠ (*)	Arsa
ARSA ALANI	43.405,61 m²
TAPU TARĠHĠ	12.01.2023
YEVMĠYE NO	1260

(*) Kat irtifakı kurulmuş olup henüz kat mülkiyetine geçilmemiştir.

10.2. Tapu Takyidatı

Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş,

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBĠS sisteminden 27.12.2023 tarihi itibariyle temin edilen ve birer örneği ekte sunulan tapu kayıtlarına göre rapor konusu taĢınmazlar üzerinde aĢağıdaki notlara rastlanmıĢtır.

Beyanlar Hanesinde (MüĢtereken):

• Yönetim Planı: 05/01/2023 (12.01.2023 tarih ve 1260 yevmiye no ile)
• 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (09.06.2014/10953)
• 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (28.05.2014/10106)
• 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (09.06.2014/9068)

10.3. Takyidat Açıklamaları

Yönetim planı beyanı yasal bir gereklilik olup taĢınmazların alım satımını engellememektedir.

Riskli yapı beyanı parsel bünyesinde daha önceden yer alan eski yapılar ile ilgili olup hâlihazır durumda taĢınmazların alım satımına engel teĢkil etmemektedir.

TaĢınmazların GYO portföyünde "Projeler" baĢlığı altında yer almasında tapu takyidatları açısından herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.

11. BELEDĠYE ĠNCELEMESĠ

11.1. Ġmar Durumu

Eyüpsultan Belediyesi Ġmar Müdürlüğü'nde yapılan temaslarda rapora konu taĢınmazın, 19.03.2005 tasdik tarihli Alibeyköy Uygulama Ġmar Planı kapsamında "Ticaret + Konut 2" alanında kaldığı, yapılaĢma Ģartlarının "Emsal: 1,80, TAKS: 0,40" Ģeklinde olduğu Ģifahen öğrenilmiĢtir.

Ticaret + Konut 2 alanlarında konut, ticaret, dini tesis, özel sağlık tesisi, sosyal kültürel tesis, özel yurt, imalata yönelik günlük hatta haftalık ihtiyaca yönelik çarĢı, dükkân, büro, özel kreĢ, kafeterya, lokal, spor tesisi, alıĢveriĢ merkezi, büfe ve çeĢitli hizmet birimleri Ġstanbul BüyükĢehir Belediyesince onaylanacak avan projeye göre yapılabilir. Uygulama aĢamasında ilgili kurumlardan görüĢ alınacaktır.

Ġmar Plan Görüntüsü

11.2. Ġmar Dosyası Ġncelemesi

Eyüpsutan Belediyesi Ġmar ArĢivinde yapılan incelemelerde değerlemeye konu olan 1043 (Eski: 858) ada 2 parsel üzerinde inĢası devam eden 5. Levent Korupark projesi ile ilgili olarak 22.08.2016 tarihinde A1, A2, A3, A4, B1, B2, B3 ve B4 bloklar için alınmıĢ yeni yapı ruhsatları ile 18/08/2021 tarihinde A1, A2, A3, A4, B1, B2, B3, B4 bloklar için ve 07/10/2021 tarihinde A, B1, B2, B3, C1, C2, C3, C4 bloklar için alınmıĢ isim değiĢikliği ruhsatları görülmüĢtür.

07.10.2021 tarihli ruhsatlarda blok isimlerinde değiĢik görünmektedir. Ancak bu herhangi bir tadilattan kaynaklı olmayıp sadece isimlerin değiĢtirilmesinden ibarettir. 20.07.2022, 15.08.2022 ve 01.12.2022 tarihlerinde ise A, B1, B2, B3, C1, C2 ve C3 olmak üzere toplam 7 blok ve 770 bağımsız bölüm, 187.949,37 m² inĢaat alanı için tadilat ruhsatları düzenlenmiĢ olup halihazırda inĢai faaliyetler alınan bu tadilat ruhsatlarına istinaden devam etmektedir.

Konu projeye iliĢkin herhangi bir tutanak, encümen kararı, mahkeme yazıĢmaları vb. olumsuz evraka rastlanılmamıĢtır. Belgeler aĢağıda liste halinde sunulmuĢtur.

YENİ YAPI RUHSATLARI
TARİH	SAYI	ADA	PARSEL	BLOK	ALAN (m²)	TOPLAM KAT SAYISI	B. B. SAYISI	KULLANIM AMACI
22.8.2016	112415872	858	2	A1	20.607,01	12	78	MESKEN
22.8.2016	117511592	858	2	A2	19.595,32	12	75	MESKEN
22.8.2016	138724486	858	2	A3	18.773,81	12	72	MESKEN
22.8.2016	119588957	858	2	A4	17.962,31	12	69	MESKEN
22.8.2016	121085120	858	2	B1	19.903,30	17	74	MESKEN
22.8.2016	137476545	858	2	B2	19.903,99	17	74	MESKEN
22.8.2016	143173084	858	2	B3	19.176,26	17	70	MESKEN
22.8.2016	112758958	858	2	B4	19.175,57	17	70	MESKEN
	TOPLAM				155.097,57		582

İSİM DEĞİŞİKLİĞİ YAPI RUHSATLARI
TARİH	SAYI	ADA	PARSEL	BLOK	ALAN (m²)	TOPLAM KAT SAYISI	B. B. SAYISI	KULLANIM AMACI
18.8.2021	109611343	858	2	A1	20.607,01	12	78	MESKEN
18.8.2021	112422902	858	2	A2	19.595,32	12	75	MESKEN
18.8.2021	131276503	858	2	A3	18.773,81	12	72	MESKEN
18.8.2021	126261577	858	2	A4	17.962,31	12	69	MESKEN
18.8.2021	101973824	858	2	B1	19.903,30	17	74	MESKEN
18.8.2021	124931981	858	2	B2	19.903,99	17	74	MESKEN
18.8.2021	100894153	858	2	B3	19.176,26	17	70	MESKEN
18.8.2021	130363641	858	2	B4	19.175,57	17	70	MESKEN
TOPLAM					155.097,57		582

İSİM DEĞİŞİKLİĞİ YAPI RUHSATLARI
TARİH	SAYI	ADA	PARSEL	BLOK	ALAN (m²)	TOPLAM KAT SAYISI	B. B. SAYISI	KULLANIM AMACI
07.10.2021	107421869	858	2	A	17.962,31	12	69	MESKEN
07.10.2021	106685688	858	2	B1	18.773,81	12	72	MESKEN
07.10.2021	135308393	858	2	B2	19.595,32	12	75	MESKEN
07.10.2021	149865040	858	2	B3	20.607,01	12	78	MESKEN
07.10.2021	141363093	858	2	C1	19.903,30	17	74	MESKEN
07.10.2021	138430905	858	2	C2	19.903,99	17	74	MESKEN
07.10.2021	114296916	858	2	C3	19.176,26	17	70	MESKEN
07.10.2021	-	858	2	C4	19.175,57	17	70	MESKEN
TOPLAM					155.097,57		582

TADİLAT RUHSATLARI
TARİH	SAYI	ADA	PARSEL	BLOK	ALAN (m²)	TOPLAM KAT SAYISI	B. B. SAYISI	KULLANIM AMACI
20.07.2022	119029973	1043	2	A	30.406,93	24	178	MESKEN + OFİS / İŞYERİ + ULAŞIM
20.07.2022	138458088	1043	2	B1	22.968,75	22	85	MESKEN
20.07.2022	146616859	1043	2	B2	24.192,86	21	90	MESKEN
20.07.2022	148060599	1043	2	B3	27.241,55	22	101	MESKEN + OFİS / İŞYERİ + ULAŞIM
20.07.2022	129614715	1043	2	C1	28.012,46	20	115	MESKEN
15.08.2022	116833435	1043	2	C2	27.544,71	20	112	MESKEN
01.12.2022	121808687	1043	2	C3	27.582,11	19	89	MESKEN+OFİS/ İŞYERİ
	TOPLAM				187.949,37		770

11.3. Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Riskli Yapı Tespiti, Plan Ġptalleri v.b. konular

Ġmar dosyasında yapılan incelemede değerlemeye konu gayrimenkullere iliĢkin herhangi bir encümen kararı, olumsuz mahkeme kararı ya da plan iptali belgesine rastlanmamıĢtır.

11.4. Yapı Denetim Firması

(Yapı denetim kuruluĢu ve denetimleri değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı yapı denetimi hakkında kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluĢu (ticaret ünvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleĢtirdiği denetimler hakkında bilgi)

Yapı denetim faaliyetleri Emin Yapı Denetim LTD. ġTĠ. tarafından yürütülmektedir. Adres: Göztepe Mahallesi, Ġstoç 1. Cadde, TEM Plaza, No:6/209, Bağcılar/Ġstanbul.

11.5. Son Üç Yıl içerisindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan DeğiĢim

11.5.1.Tapu Müdürlüğü Bilgileri

11.5.1.1. Son Üç Yıl Ġçinde GerçekleĢen Alım Satım Bilgileri

TaĢınmazlar 12.01.2023 tarihinde kat irtifakının tesisi iĢlemi ile Torunlar GYO A.ġ. mülkiyetine tescil olunmuĢtur.

11.5.2.Belediye Bilgileri

11.5.2.1. Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri v.b. Bilgiler

Değerleme konusu taĢınmazların yer aldığı parsel 19.03.2005 tasdik tarihli plan kapsamında yer almakta olup imar durumunun son üç yıl içerisinde değiĢmemiĢ olduğu Ģifahen öğrenilmiĢtir.

11.5.3. Gayrimenkule ĠliĢkin Olarak YapılmıĢ SözleĢmelere (Gayrimenkul SatıĢ Vaadi SözleĢmeleri, Kat KarĢılığı ĠnĢaat SözleĢmeleri ve Hasılat PaylaĢımı SözleĢmeler vb.) ĠliĢkin Bilgiler

Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.

11.5.4. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

TaĢınmazlar inĢa halinde olup enerji kimlik belgeleri bulunmamaktadır.

11.5.5. Ruhsat AlınmıĢ Yapılarda Yapılan DeğiĢikliklerin 3194 Sayılı Ġmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir DeğiĢiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Madde 21: – Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden (....) (1) yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.

Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir.

Değerleme konusu taĢınmazların 20.07.2022 - 15.08.2022 - 01.12.2022 tarihlerinde düzenlenmiĢ tadilat ruhsatları itibariyle inĢai faaliyetleri devam etmektedir. Hâlihazırda yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir durum bulunmamaktadır.

12. TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU

12.1. Konum ve Çevre Bilgileri

Değerlemeye konu taĢınmazlar, Ġstanbul Ġli, Eyüpsultan Ġlçesi, Güzeltepe Mahallesi, 15 Temmuz ġehitler Caddesi üzerinde yer alan 1043 ada 2 parselde konumlu, 5. Levent Korupark Projesi bünyesindeki A, B1, B2, B3, C1, C2 ve C3 bloklarda bulunan toplam 770 adet bağımsız bölümdür.

TaĢınmazların yakın çevresinde, 5. Levent Sitesi, Finanskent Sitesi, Alibeyköy Cep Otogarı, Haliç Üniversitesi Alibeyköy YerleĢkesi, ĠSKĠ Kanalizasyon Daire BaĢkanlığı, yer yer sanayi tesisi olarak kullanılan yapılar ve düĢük katlı konut olarak kullanılan yapılar bulunmaktadır.

TaĢınmazların ulaĢım bağlantısı TEM Otoyolu ve Hasdal KavĢağı üzerinden sağlanabilmektedir.

Bölgenin alt yapı sorunu bulunmamakta olup kamu hizmetlerinden istifadesi tamdır.

TaĢınmazlar gerek özel araçlarla gerekse toplu taĢıma araçlarıyla kolay ulaĢılabilir bir konumda yer almaktadır.

TaĢınmazlar, Vialand Tema Park AVM."ne 5,6 km., Eyüpsultan Belediyesi"ne 7,5 km., FSM. Köprüsü"ne 10 km., Ġstanbul Havalimanı"na ise yaklaĢık 32 km. mesafededir.

Konum Krokisi

2023/967

12.2. Bölge Analizi

12.2.1. Ġstanbul Ġli:

Ġstanbul, Türkiye'de yer alan Ģehir ve ülkenin 81 ilinden biridir. Ülkenin en kalabalık, ekonomik ve sosyo-kültürel açıdan en önemli Ģehridir. ġehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34., nüfus açısından belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da birinci, dünyada ise Lagos'tan sonra altıncı sırada yer almaktadır.

2022 yılı itibariyle nüfusu 15.907.951 kiĢidir.

Ġstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda

Kocaeli Yarımadası'ndan oluĢur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada Ġstanbul Boğazı'ndan oluĢan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komĢudur. Ġstanbul'u oluĢturan yarımadalardan

Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki Ġstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleĢtirir. Boğazdaki Yavuz Sultan Selim, Fatih Sultan Mehmet ve 15 Temmuz ġehitler Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. Ġstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek Ģekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuĢtur.

Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran Ġstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, Ġstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir.

Ġstanbul'un yüksek nüfusu ve ileri sanayi sektörü çevresel konularda pek çok sıkıntıyı da beraberinde getirmektedir. Hava, su ve toprak kirliliği gibi ana sorunların yanı sıra, çarpık kentleĢme ve denetimsizlikten kaynaklanan görüntü ve gürültü kirliği gibi ikincil sorunlar da göze çarpmaktadır.

Ġstanbul'un toplam 39 ilçesi vardır. Bu ilçelerin 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'ndadır. Bunlar; Adalar, Arnavutköy, AtaĢehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, BaĢakĢehir, BayrampaĢa, BeĢiktaĢ, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, GaziosmanpaĢa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, ġile, ġiĢli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu ilçeleridir.

Ġstanbul'un tarihi semtlerinden batıya ve kuzeye gidildikçe büyük bir farklılaĢma görülür. En yüksek gökdelenler ve ofis binaları Avrupa Yakası'da özellikle Levent, Mecidiyeköy ve Maslak'ta toplanırken, Anadolu Yakası'nda ise Kadıköy ilçesindeki Kozyatağı mahallesi dikkat çeker.

Son yıllarda inĢa edilen çok yüksek yapılar, nüfusun hızlı büyümesi göz önüne alınarak yapılmıĢlardır. ġehrin hızla geniĢlemesinden dolayı konutlaĢma, genellikle Ģehir dıĢına doğru ilerlemektedir. ġehrin sahip olduğu en yüksek çok katlı ofis ve konutlar, Avrupa Yakası'nda bulunan Levent, Mecidiyeköy ve Maslak semtlerinde toplanmıĢtır. Levent ve Etiler'de çok sayıda alıĢveriĢ merkezi toplanmıĢtır. Türkiye'nin en büyük Ģirket ve bankalarının önemli bir kısmı bu bölgede bulunmaktadır. Yakın dönemde finans kuruluĢlarının operasyon merkezleri Pendik – Tuzla ve Gebze aksına doğru kaymıĢtır.

Ġstanbul, kara ve deniz ticaret yollarının bir kavĢağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaĢamın merkezi olmuĢtur. ġehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karĢılamaktadır. YaklaĢık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. Ġstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, Ġpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eĢya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaĢım araçları, kağıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır.

Ticaret, Ġstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. Ġlde bu sektörün geliĢmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı Ģekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. Ġstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluĢturur. DıĢalım ve dıĢsatım konusunda da Ġstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaĢım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri Ġstanbul'dadır. Nitekim Ġstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaĢtırmahaberleĢme sektörü %15'i aĢan bir paya sahiptir.

Türkiye'nin büyük sanayi kuruluĢlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası Ġstanbul'da bulunmaktadır. Ġlde madeni eĢya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayi geliĢkindir. 2000'li yılların baĢında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür.

2023/967

18

Ġstanbul genelinde tüm orman alanları koruma altına alınmıĢ olmakla birlikte sınırlı miktarda ormancılık faaliyeti yürütülmektedir.

Ġstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Ancak 2016 yılı itibariyle turizm sektöründe gerileme dönemi baĢlamıĢtır.

Ġstanbul'da ulaĢım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı Ģekillerde yapılmaktadır. ġehir içi, Ģehirlerarası ve uluslararası taĢımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir. Ġlde havayolu ulaĢımının yapıldığı iki sivil havalimanı vardır. Ġlin kuzeyinde yer alan Ġstanbul Havalimanı"nın yapımı tamamlanmıĢ ve halihazırda uçuĢlar baĢlanmıĢtır. Yurtiçi ve yurtdıĢı pek çok merkeze aktarma yapmaksızın uçmak mümkündür. Ġldeki havalimanlarından Ġstanbul Havalimanı, Avrupa Yakası'nda Arnavutköy ilçesinde; Sabiha Gökçen Havalimanı ise Anadolu Yakası'nda Pendik ilçesinde yer alır. Ġstanbul Havalimanı hava ulaĢımında en büyük paya sahiptir.

Karayoluyla ulaĢımı ise Ġstanbul'da özellikle Ģehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komĢu ülkelere Ġstanbul'dan doğrudan seferler vardır. Anadolu Yakası'nda Harem Otogarı, Avrupa Yakası'ndaysa Büyük Ġstanbul Otogarı hizmet vermektedir. Ġstanbul Otogarı da metroyla kent merkezine bağlanmaktadır.

Demiryolu ise bu iki ulaĢım yoluna oranla daha az tercih edilen bir baĢka hizmettir. Ġstanbul'dan EskiĢehir, Ankara, Konya, Adana, Bitlis, Van gibi yurtiçi merkezlerle;Yunanistan, Bulgaristan, Romanya, Sırbistan, Macaristan, Ġran, Suriye ve Irak gibi dıĢ merkezlere tren seferleri vardır.

Deniz yoluyla ise ilde düzenli ulaĢım yalnızca yurtiçinde gerçekleĢtirilir. Ġstanbul'dan Yalova'ya, Balıkesir'e ve Bursa'ya feribot ve araba vapuru seferleri vardır. Ġstanbul Limanı'na turistik amaçlarla gelen münferit gemiler dıĢında yurtdıĢı varıĢlı gemi seferi yoktur.

Ġstanbul'da Ģehir içi ulaĢım ise büyük bir sektördür. Otobüslerle ulaĢım sağlayan ĠETT; Ģehir hatları vapurlarını ve deniz taksi iĢleten ĠDO; tramvay, metro, füniküler ve teleferik hatlarının sahibi Ġstanbul UlaĢım A.ġ.; banliyö hizmeti sağlayan TCDD; dolmuĢlar, yolcu motorları ve ticari taksilerle Ġstanbul kompleks bir ulaĢım ağına sahiptir.

2023/967

12.2.2. Eyüpsultan Ġlçesi:

Eyüpsultan ya da eski adıyla Eyüp, Ġstanbul ilinin Av rupa yakasında yer alan bir ilçesidir.

1936'da Fatih, Beyoğlu ve Sa rıyer ilçelerinin bir bölümüyle kurulan Eyüpsultan ilçesinin yüzölçümü 242 km²'dir.

Bu geniĢ alanda Haliç kenarındaki tarihi çekirdek çevresinde geliĢen kentsel yerleĢme alanları ile metropoliten alanın kuzeyindeki orman ve havza kuĢağı içinde kalan kırsal yerleĢmeler yer almaktadır.

29 mahallesi bulunan Eyüpsultan ilçesinin nüfusu 2021 yılındaki Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi verilerine göre 417.360'tır.

Ġlçenin Haliç'in iç kesiminde kısa bir sahil Ģeridi, Karadeniz'de Akpınar ve Çiftalan köyleri arasında da uzun bir sahil Ģeridi vardır. Kurulduğunda bugünkü Sultangazi ilçesinin Eskihabipler Mahallesi dıĢında tamamını, GaziosmanpaĢa ve BayrampaĢa ilçelerini de kapsayan Eyüpsultan, bugünkü sınırlarına 2009'da Yayla mahallesini Sultangazi'ye vererek ulaĢmıĢtır.

Eyüpsultan Camii, Eyüpsultan Türbesi, Sultan ReĢat Türbesi, Vialand Tema Park, Pierre Loti Tepesi, Göktürk Göleti, Feshane, Ayvat Bendi Milli Parkı ve Türkiye'deki çeĢitli yapıtların maketlerinin sergilendiği Miniatürk baĢlıca gezilecek yerleridir.

2023/967

12.3. Dünya Ekonomisine Genel BakıĢ

Küresel Ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiĢtir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değiĢimler izlediği bir dönem olmuĢtur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleĢtiği gözlenmiĢtir. Büyüme hızındaki yavaĢlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya"da hissedilmiĢ olup Amerika BirleĢik devletleri bu trendin dıĢında kalmıĢtır. Ancak Amerika"nın yaĢadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teĢvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. GeliĢmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaĢamıĢ, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiĢtir. Çin ekonomisi ise yavaĢlama eğilimini kıramamıĢtır.

2019 yılının Aralık ayında Çin"in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020"nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya"ya yayılamaya baĢlamıĢ olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaĢlamasına yol açmıĢtır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düĢüĢler yaĢamıĢ olup BaĢta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal geniĢleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaĢanmıĢ. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleĢen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiĢtir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladığı tahmin edilmektedir.

2021 yılı aĢılamaların hızla yapılmaya çalıĢıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı ve tüm olumsuz faktörlere rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalıĢıldığı bir dönem olmuĢtur. 2022 yılı pandemi sonrası toparlanma süreci içerisinde tüm Dünyada enflasyon ile mücadele adımlarının atıldığı, iklim değiĢikliği etkilerinin gözle görülür biçimde ortaya çıktığı, hane halkının yaĢam maliyetlerinin çok hızlı arttığı ve genel olarak büyümenin yavaĢladığı bir dönem olmuĢtur. 2023 yılında geliĢmiĢ ekonomilerdeki yavaĢlama ve tedarik zinciri sorunları devam etmektedir. Bu süreçte emtia fiyatları ve yeĢil enerji dönüĢüm maliyetleri önem taĢımaktadır. Ayrıca son dönemde yaĢanan siyasi ve askeri gerilimler risk algısını artırmaktadır.

12.4. Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü

2008 yılındaki küresel ekonomik krizden sonra Türkiye ekonomisi ciddi bir toparlanma sürecine girmiĢ olup 2014, 2015 yıllarında GYSH bir önceki yıla göre % 5,2 ve %6,1 seviyelerinde artmıĢtır. 2016 yılı, pek çok farklı etkenin de etkisiyle büyüme hızının yavaĢladığı bir dönem olmuĢ 2017 yılında %7,5, 2018 yılında ise %2,8 lik büyüme oranları yakalanmıĢtır. 2019 yılında büyüme oranı 0,9, 2020 yılında %1,8, 2021 yılında %11, 2022 yılında ise %5,6 olarak gerçekleĢmiĢtir.

2020 yılında Covid-19 salgınının olumsuz etkisiyle yılın ikinci çeyreğinde %9,9 oranında daralma kaydedilmiĢtir. 2022 yılı itibariyle GSYH büyüklüğüne göre Türkiye, Dünya"nın 23. Büyük ekonomisidir.

2004 yılından itibaren çift haneli seviyelerin altında seyreden enflasyon oranı 2017 yılında % 11,1, 2018 yılında %16,3, 2019 yılında %15,18, 2020 yılında %12,8, 2021 yılında %13,58, 2022 yılında %64,27 oranında gerçekleĢmiĢtir. 2023 yılı Kasım ayı Tüketici Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre %61,98 artmıĢtır. TÜFE bir önceki aya göre değiĢim oranı %3,28 dir.

Kaynak: TÜİK

ĠĢsizlik oranları ise son 4 yılda %11-%13 Aralığında seyretmekteydi. 2023 yılı Eylül ayı itibariyle mevsim etkisinden arındırılmıĢ iĢsizlik oranı %9,2 seviyesinde gerçekleĢmiĢtir. Ġstihdam edilenlerin sayısı 2023 3. Çeyreğinde, bir önceki döneme göre 124 bin kiĢi artarak 31 milyon 724 bin kiĢi olmuĢtur. Buna göre mevsim etkisinden arındırılmıĢ Ġstihdam oranı ise %48,4 oldu. Ödemeler dengesi tarafında ise 2018 yılında %75 olan ihracatın ithalatı karĢılama oranı 2019 yılında %77,2, 2020 yılında ise %86, 2021 yılında %82, 2022 yılında ise %69,9 olarak, 2023 Ocak-Ekim döneminde %69,1 olarak gerçekleĢmiĢtir.

KiĢi BaĢına DüĢen GSYH (USD)

	2000	2010	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022
GSYN ARTIŞI, Zincirlenmiş Hacim Endeksi , %	6.9	84	6.1	3.3	75	3,0	0.8	19	12.4	5,5
GSYH, Cari Fiyatlaria, Milyar TL	171	1.168	2.351	2.627	3.134	3.761	4.318	5.048	7.256	15.012
GSYH, Cari Fiyatlaria, Milyar S	273	777.5	867	863	859	797	759.3	717.1	807,9	905,8
NÜFUS, Bin Kişi	64.249	73.142	78.218	79.278	20.313	81.407	82.579	83 385	84.147	85 288
KİŞİ BAŞINA GSYH, Cari Fiyatlarla, S	4.249	10.629	11.085	10.954	10.695	9.799	9.208	8.600	9.601	10.659
HRACAT (GTS, F.O.B.), Milyon S			151	149.2	1645	177.2	180.8	169,6	225,2	254,2
THRACAT[GTS]/GSYH,S			174	17.2	19.1	22,2	23,8	23,7	27,9	28,1
ITHALAT (GTS, C.I.F.), Milyon \$			2136	202.2	238.7	231.2	240.3	219.5	271.4	363.7
THALAT(GT5)/GSYH, %			24.6	23,3	27.8	29	27,7	30 0	33,6	40,2
HRACATIN ITHALATI KARSILAMA ORANI [%, GTS]			70.7	73,8	68.9	76.6	86	77.3	83	69.9
SEYAHAT GELIRLERI, Milyar S	7,6	226	27.3	19.1	23	25,9	34.3	13,3	26,6	41,2
DOGRUDAN YABANCI YATIRIMLAR (GIRIŞ), Milyar S	1	9,1	193	13.8	11.2	12.5	ਦੇ ਤੋਂ	7,7	13,3	13
CAR İŞLEMLER DENGESİ (Milyar S)	-9.9	44,6	-26.6	-26,7	.40.0	-20 2	10,8	-31.9	-7.2	48.1
CARI IŞLEMLER DENGESİ/GSYH, %	36	-5.7	-3.1	1.6	-4.7	-2.5	1,4	-1.4	00 0	5,4
İŞGÜCÜNE KATILMA ORANI, %		45,5	51,3	52	528	53,2	53	49,3	51,4	ਦੇ ਹੋ ਹ
İŞSİZÜK ORANI, %		11,1	103	10.9	10.9	11	13.7	33,2	12	10,5
ISTIHDAM OFANI, %		413	45	46,3	47.1	47,4	45.7	42,8	45,2	47,5
TUFE, [On iki aylık ortalamalara göre değişim] (%)		8 2	3.7	78	11.1	16.3	15,2	12,28	19,6	72.3
TUFE (%)		6,4	8,81	8.53	11:42	20.3	11.84	14.6	36,08	64.27
UFE, (On iki aylık çetalamalara göre değişim) (%)		8,52	5,28	4.8	15.82	27.01	17.56	12,18	43.86	128.47
UFE (%)		8,87	5,71	a 94	15.07	33.64	7,36	25:15	79,89	97,72

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)

Dönemler Ġtibariyle Büyüme Oranları

Türkiye ekonomisi, 2023'ün ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %3,8 oranında büyümüştür. 2003-2022 döneminde Türkiye Ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.

Kaynak: TÜİK

2022-2023	Büyüme Tahminleri:
-----------	--------------------	--	--

	mil	Bazı Ülke-Ülke Gruplarına Ilişkin Büyüme Tahminleri (%)
Uluslararası Kuruluşlar		Dünya	Avro Bölgesi	ABD	Brezilya	Rusya	Hindistan	Çin	Japonya
	2022	3,5	3,3	2,1	2,9	-2,1	7,2	3,0	1,0
IME	2023	3,0	0,7	2,1	3,1	2,2	6,3	5,0	2,0
	2024	2,9	1,2	1,5	1,5	1,1	6,3	4,2	1,0
	2022	3,3	3,4	2,1	3,0	42,0	7,2	3,0	1,0
OECD	2023	3,0	0,6	2,2	3,2	0,8	6,3	5,1	1,8
	2024	2,7	1,1	1,3	1,7	0.9	6,0	4,6	1,0
	2022	3,1	3,5	2,1	2,9	-2,1	7,2	3,0	1,0
Dünya Bankası	2023	2,50	0,5°	2,1 *	1,2	1,60	6,3	5,04	0,8
	2024	2,1 *	0,7°	0,9 *	1,4	1,34	6,4	4,5 *	0,7

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)

Merkezi Yönetim Bütçe GerçekleĢmeleri

2023 yılı 3. çeyreğinde merkezi yönetim bütçe gelirleri 441,3 milyar TL olarak gerçekleşirken, bütçe giderleri 570,5 milyar TL olmuş ve bütçe açığı 129,2 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.

Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Milyar USD)

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)

12.5. Mevcut Ekonomik KoĢulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaĢanan ekonomik krizle baĢlayan dönem, yaĢanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıĢtır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düĢüĢler yaĢanmıĢ, alım satım iĢlemleri yok denecek kadar azalmıĢtır.

Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu geliĢmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya baĢlamıĢ; gayrimenkul ve inĢaat sektöründe büyüme kaydedilmiĢtir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluĢan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiĢtir. Bu dengesiz büyüme ve artıĢların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiĢtir.

2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaĢtırdığı gözlenmiĢtir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaĢanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz geliĢmeler devam etmiĢtir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiĢtir. Yıkılmaz diye düĢünülen birçok finansal kurum devrilmiĢ ve global dengeler değiĢmiĢtir.

Daha önce Türkiye"ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluĢu, faaliyetlerini bekletme aĢamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiĢtir.

Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye"de parlak bir yıl olmamıĢtır. Ġçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaĢ yavaĢ gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araĢtırmalara baĢlamıĢlardır.

2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inĢaat sektörü lehine geliĢmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıĢtığı bir yıl olmuĢ ve az da olsa daha esnek bir yıl yaĢanmıĢtır. GeçmiĢ dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri "eriĢilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu geliĢmeler 2011 ilâ 2016 yıllarında da devam etmiĢtir.

2017 yılından itibaren, beĢeri ve jeopolitik etkenlerin etkisi, döviz kurlarında yaĢanan dalgalanmalar ve finansman imkânlarının daralmasına ek olarak artan enerji ve iĢ gücü maliyetleri geliĢtiricilerin ödeme zorluğu yaĢamasına neden olmuĢtur.

Ülkemizdeki ekonomik dinamikleri önemli ölçüde etkileyen ve çok sayıda yan sektöre destek olan inĢaat sektöründe yaĢanan bu zorluklar gayrimenkullerin fiyatlamalarında optimizasyona ve üretilen toplam ünite sayısı ile proje geliĢtirme hızında düĢüĢe yol açmıĢtır. Banka faiz oranlarının yükselmesi ve yatırımcıların farklı enstrümanlara yönelmesi de yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarını azaltmıĢtır.

26

Kaynak: TÜİK (2023 verileri yapı izin istatistikleri için 3. Çeyrek verisi olup maliyet endeksi ve konut satış adedi Ekim Ayı itibariyle olan verilerdir)

2018 yılında düĢük bir performans çizen inĢaat sektörü 2019 yılını son çeyreği itibariyle toparlanma sürecine girmiĢtir. Bu hareketlenme 2020 yılının ilk 2 aylık döneminde de devam etmiĢtir. Ancak 2019 yılının Aralık ayında Çin"de ortaya çıkan Covid-19 salgınının 2020 yılı Mart ayında ülkemizde yayılmaya baĢlamasıyla ekonomi olumsuz etkilenmiĢ ve gayrimenkul sektörü bu durgunluktan payını almıĢtır. Karantina süreci sonrası TCMB ve BDDK tarafından açıklanan kararlar ve destekler sektöre olumlu yansımıĢ, konut kredisi faizlerindeki düĢüĢ ve kampanyalar Temmuz ve Ağustos aylarında konut satıĢlarını rekor seviyelere ulaĢtırmıĢtır.

Pandemi sonrası süreçte Ticari hareketliliğin sağlanması amacıyla piyasaya aktarılan ucuz likidite döviz kurlarında ve fiyatlar genel seviyesinde büyük artıĢlara yol açmıĢ, sonrasında Merkez Bankası parasal sıkılaĢma politikası uygulamaya baĢlarken parasal sıkılaĢma kararları sonrasında bankaların likidite kaynakları kısılmıĢ, bu da faiz oranlarında yükseliĢe yol açmıĢtır. 2022 yılında artan enflasyon eğilimleri pek çok ülke ekonomisini zorlamaya baĢlayınca daha sıkı para ve maliye politikaları uygulanmaya baĢlamıĢtır. 2021 ve 2022 yıllarında ülkemizdeki konut satıĢları yıl bazında birbirine yakın seviyelerde olsa da 2022 yılında ipotekli satıĢlarda bir önceki yıla göre %4,8 lik azalıĢ meydana gelmiĢtir. Ġpotekli satıĢlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artıĢın etkisiyle meydana gelmiĢtir. 2023 yılında inĢaat maliyetlerinin arttığı ve risk iĢtahının azaldığı bir süreç yaĢanmakta olup yeni inĢaat sayısı azalmıĢ bu da konut arzında düĢüĢe yol açmıĢtır. Son dönemde Merkez Bankası politika faizlerinin kademeli olarak artırıldığı, Dünya genelinde yaĢanan tedarik sıkıntıları, hammadde temininde yaĢanan zorluklar ve Rusya-Ukrayna savaĢı gibi jeopolitik gerilimler ve resesyon beklentilerine rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalıĢıldığı bir dönem içerisinden geçmekteyiz.

Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetler hem de tüketici davranıĢları üzerinde etki yaratmaktadır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaĢlamayı getirmektedir. Parasal sıkılaĢtırma sürecinin devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya iĢaret etmektedir. 2023 yılının ilk dokuz aylık döneminde konut satıĢlarında geçen yılın aynı dönemine göre %14,9 oranında bir düĢüĢ yaĢanmıĢtır. Önceki dönemde talebin güçlü olması, kredi imkânlarının bulunması ve enflasyonun etkilerinden korunmak amaçlı olarak gayrimenkul fiyatlarında yaĢanan artıĢ eğiliminin ekonominin de soğumasıyla yavaĢladığı görülmektedir.

12.6. Türkiye Gayrimenkul Piyasasını Bekleyen Fırsat ve Tehditler

Tehditler:

• Amerika BirleĢik Devletleri ve Çin arasındaki ticari çekiĢme, Rusya-Ukrayna savaĢı ve Dünya genelindeki pek çok farklı jeopolitik gerilimin ekonomiye etkisi,
• Yabancı sermaye kaynaklı yatırımlarda görülen yavaĢlama,
• Türkiye"nin mevcut durumu itibariyle jeopolitik risklere açık olması sebebiyle yatırımların yavaĢlaması ve talebin azalması,
• Son dönemde inĢaat maliyetlerinde görülen hızlı artıĢ,
• Yüksek enflasyon ortamı.

Fırsatlar:

• Türkiye"deki gayrimenkul piyasasının uluslararası standartlarda gelen taleplere cevap verecek düzeyde olması,
• Genç bir nüfus yapısına sahip olmanın getirdiği doğal talebin devam etmesi,
• Ġstanbul"un dünyanın metropollerinden birisi olması ve son dönemde yapılan büyük projelerle (Ġstanbul Finans Merkezi Projesi, 3. Köprü ve 3. Havalimanı vs.) ilgi odağı olmaya devam edecek olması.

13. AÇIKLAMALAR

• Rapora konu proje, Ġstanbul Ġli, Eyüpsultan Ġlçesi, Güzeltepe Mahallesi, 15 Temmuz ġehitler Caddesi üzerinde konumlu olan 1043 ada 2 parsel üzerine inĢa edilmektedir.
• Geometrik olarak herhangi bir Ģekilde olmayan parsel düzgün olmayan yamuk (amorf) Ģekildedir.
• TaĢınmazın yer aldığı bölge eğimli ve engebeli bir topografik yapıdadır.
• Parselin yer aldığı bölgede altyapı mevcuttur.
• Parsel kuzey yönünden 15 Temmuz ġehitleri Caddesi"ne yaklaĢık olarak 252 m., güney yönünden Fatih Sultan Mehmet Bulvarı"na 30 m. cephelidir.
• Eyüpsultan Belediyesi Ġmar ArĢivinde yapılan dosya incelemesinde A1, A2, A3, A4, B1, B2, B3 ve B4 bloklarına ait yeni yapı ruhsatları incelenmiĢtir. Ruhsatlarda yer alan alanlara göre proje genelinde toplam 582 adet konut olacağı, konutlara ait inĢaat alanının 87.642,60 m², ortak alanlara ait inĢaat alanının 67.444,97 m², projenin toplam inĢaat alanının ise 155.087,57 m² olduğu görülmüĢtür. Blok isimlerinin 07/10/2021 tarihli isim değiĢikliği ruhsatlarında A, B1, B2, B3, C1, C2, C3 blok olarak değiĢtirildiği ancak toplam inĢaat alanında ve bağımsız bölüm sayısında değiĢiklik yapılmadığı tespit edilmiĢtir. Ancak 20.07.2022, 15.08.2022 ve 01.12.2022 tarihlerinde A, B1, B2, B3, C1, C2 ve C3 olmak üzere toplam 7 blok, 770 bağımsız bölüm ve 187.949,37 m² inĢaat alanı için tadilat ruhsatları düzenlendiği tespit edilmiĢtir.
• Hâlihazırda yerinde yapılan incelemelerde blokların kaba inĢaatlarının tamamlandığı, A bloğun % 60, B1 bloğun % 70, B2 bloğun % 65, B3 bloğun % 65, C1 bloğun % 40, C2 bloğun % 45, C3 bloğun ise % 50 seviyelerinde olduğu gözlemlenmiĢtir.
• Projenin genel inĢai tamamlanma seviyesi ise ortalama % 55 mertebesindedir.
• Rapora konu 770 adet bağımsız bölümün blok, kat, kullanım alanı ve tipleri ile ilgili detaylı tablo rapor ekinde sunulmuĢtur.
• TaĢınmazlar "Satılabilirlik" özelliğine sahiptirler.

14. EN VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ

"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleĢtirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaĢtıran en olası kullanımdır". (UDS Madde 6.3)

"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıklı olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğunu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS madde 6.4)

TaĢınmazların konumu, ulaĢım kabiliyeti, mevcut imar durumu, bulunduğu bölgenin geliĢim potansiyeli dikkate alındığında projesine uygun olarak konutlardan ve ticari ünitelerden oluĢan kompleks bir projenin inĢa edilmesinin en uygun kullanım Ģekli olduğu düĢünülmektedir.

15. DEĞERLENDĠRME

Gayrimenkullerin Değerini Etkileyen Faktörler (Swot Analizi)

	Güçlü Yönler	Zayıf Yönler
- - - - - - -	Merkezi konumları, UlaĢım imkânlarının kolaylığı, Site bünyesinde olmaları sebebiyle sosyal ve donatı alanlarını içerisinde barındıracak olması, ÇağdaĢ teknik alt yapı imkânlarına sahip olmaları, Modern Ģehircilik anlayıĢına uygun olarak inĢa ediliyor olmaları, Projenin her türlü altyapısal ve teknik imkânları bünyesinde bulunduracak olması, Projenin otoyola yakın olması.	Gayrimenkul - durgunluk, -	piyasasında Projenin inĢa halinde olması.	yaĢanan
	Fırsatlar		Tehditler
-	Bölgenin yüksek ticari ve sınaî potansiyeli.	- Ekonomideki	dalgalanmaların sektörünü olumsuz yönde etkilemesi, - Faizlerin yükselmesi ile ipotekli konut alım talebinde yaĢanması muhtemel düĢüĢ.	gayrimenkul

16. DEĞERLEME YAKLAġIMLARI

Değerleme yaklaĢımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile iliĢkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. AĢağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaĢım değerlemede kullanılan temel yaklaĢımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaĢımları Pazar YaklaĢımı, Gelir YaklaĢımı ve Maliyet YaklaĢımıdır. Bu temel değerleme yaklaĢımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.

Bir varlığa iliĢkin değerleme yaklaĢımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aĢağıdakiler dikkate alınır:

(a) değerleme görevinin koĢulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,

(b) olası değerleme yaklaĢımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaĢımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,

(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.

16.1. Pazar YaklaĢımı

Pazar yaklaĢımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karĢılaĢtırılabilir (benzer) varlıklarla karĢılaĢtırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaĢımı ifade eder.

AĢağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmıĢ olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taĢıyan varlıkların aktif olarak iĢlem görmesi, ve/veya

(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir iĢlemlerin söz konusu olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karĢılanamadığı aĢağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaĢımı uygulanabilir ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaĢımının aĢağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin diğer yaklaĢımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaĢımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiĢtirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklıklandırılamayacağı dikkate alması gerekli görülmektedir:

2023/967

(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara iliĢkin iĢlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taĢıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte iĢlem görmesi,

(c) pazar iĢlemlerine iliĢkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karĢılaĢtırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,

(d) güncel iĢlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satıĢ içeren iĢlemler vb.),

(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda iĢlem görebileceği fiyat olması.

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluĢan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren iĢlemlere iliĢkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaĢımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaĢımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).

KarĢılaĢtırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle iliĢkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin karĢılaĢtırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karĢılaĢtırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karĢılaĢtırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleĢtirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaĢtırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Pazar yaklaĢımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karĢılaĢtırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

16.2. Maliyet YaklaĢımı

Maliyet yaklaĢımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elveriĢsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiĢ olsun, kendisine eĢit faydaya sahip baĢka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaĢımdır. Bu yaklaĢımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleĢen tüm yıpranma paylarının düĢülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

AĢağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluĢturabilmesi ve varlığın, katılımcıların 61 değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluĢturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaĢımını veya pazar yaklaĢımını olanaksız kılması, ve/veya

(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karĢılanamadığı aĢağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaĢımı uygulanabilir ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaĢımının aĢağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin diğer yaklaĢımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaĢımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiĢtirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluĢturmayı düĢündükleri, ancak varlığın yeniden oluĢturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,

(b) maliyet yaklaĢımının diğer yaklaĢımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaĢımının, değerlemesi iĢletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir iĢletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya

(c) varlığın, maliyet yaklaĢımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluĢturulmuĢ olması.

Kısmen tamamlanmıĢ bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluĢturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine iliĢkin beklentilerini yansıtacaktır.

16.3. Gelir YaklaĢımı

Gelir yaklaĢımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akıĢlarının tek bir cari değere dönüĢtürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaĢımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akıĢlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

AĢağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına iliĢkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karĢılanamadığı aĢağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaĢımı uygulanabilir ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaĢımının aĢağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin diğer yaklaĢımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaĢımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiĢtirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

• a) Değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
• b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına iliĢkin önemli belirsizliklerin bulunması,
• c) Değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye eriĢimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiĢ tarihli finansal tablolara ulaĢabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaĢamaz), ve/veya
• d) Değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz baĢlamaması, ancak baĢlamasının planlanmıĢ olması.

Gelir yaklaĢımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma iliĢkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teĢkil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeĢitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

17. FĠYATLANDIRMA

TaĢınmazların satıĢ (pazar) değerinin tespiti, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmıĢ olup değerleme prosesi aĢağıda ayrıntılı olarak verilmiĢtir.

TaĢınmazların değerinin tespitinde aĢağıdaki yöntemler dikkate alınmıĢtır.

• İkame Maliyet Yöntemi
• -Gelir İndirgeme Yaklaşımı

17.1. Ġkame Maliyet Yöntemi

Bu yöntemde taĢınmazların arsa ve inĢai değeri olmak üzere iki bileĢeni esas tutulmak suretiyle değerler ayrı ayrı tespit edilmekte ve taĢınmazların değeri bu bileĢenlerin toplamı olarak takdir edilmektedir. (Ancak bu değerler arsa ve inşai yatırımların ayrı ayrı satışına esas olmayıp toplam değere ulaşmak için belirlenen fiktif büyüklüklerdir.)

Bu yaklaĢımda aĢağıdaki bileĢenler ¹ dikkate alınmıĢtır.

• Arsa değeri
• ĠnĢaî yatırımların toplam değeri

17.1.1. Arsa Değeri:

Arsanın rayiç değerinin tespitinde "Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi" kullanılmıĢtır.

Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden, emlak pazarlama firmaları ve proje yetkilileri ile yapılan görüĢmelerden faydalanılmıĢ; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmıĢ benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmıĢ ve konu arsalar için kıymet takdir edilmiĢtir.

Bulunan emsaller, görülebilirlik, konum, büyüklük, imar durumu gibi kriterler dâhilinde karĢılaĢtırılmıĢ, çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüĢülmüĢ; yanı sıra ofisimizdeki mevcut veri ve bilgilerden yararlanılmıĢtır.

UygunlaĢtırmada kullanılan yüzdelik oranlar örnekleme olarak aĢağıdaki Ģekilde sınıflandırılmıĢtır.

Emsalin Durumu (Konum)	Emsalin Durumu (Büyüklük)	Emsalin Durumu (Fonksiyon/Yap. Hakkı)	Yüzdelik Oranlar
Çok Kötü	Çok Büyük	Çok Kötü	>%20
Orta Kötü	Orta Büyük	Orta Kötü	%11 … %20
Az Kötü	Az Büyük	Az Kötü	%1 … %10
Benzer	Benzer	Benzer	%0
Az İyi	Az Küçük	Az İyi	-%10 … -%1
İyi	Küçük	İyi	-%20 … - %11
Çok İyi Çok Küçük		Çok İyi	> -%20

¹Bu bileşenler, arsa ve inşaî yatırımların ayrı ayrı satışına esas alınabilecek değerler anlamında olmayıp taşınmazların toplam değerinin oluşumuna ışık tutmak üzere verilmiş fiktif büyüklüklerdir.

Piyasa Bilgileri / Satılık Arsa Emsalleri

Sıra No	Durumu	İlan Sahibi	Telefon	Açıklama	İstenen Fiyat (TL)	Birim (TL/m²)
1	Satılık	Emlak Ofisi	533 615 06 50	Taşınmazlar ile aynı bölgede yer alan, 2 174 m yüzölçümlü olduğu beyan edilen, 4 kat konut imarlı arsa.	10.500.000	60.345
2	Satılık	Emlak Ofisi	Taşınmazlar ile aynı bölgede yer alan, 2 532 509 30 48 565 m yüzölçümlü olduğu beyan edilen, 2 kat konut imarlı arsa.		29.000.000	51.327
3	Satılık	Emlak Ofisi	505 213 53 93	Taşınmazlar ile aynı bölgede yer alan, 2 341 m yüzölçümlü olduğu beyan edilen, 5 kat ticaret + konut imarlı arsa.	31.000.000	90.909
4	Satılık	Emlak Ofisi	532 386 31 68	Taşınmazlar ile aynı bölgede yer alan, 2 844 m yüzölçümlü olduğu beyan edilen, Emsal: 1,20 / 4 kat ticaret imarlı arsa.	100.000.000	118.483

Çevrede yapılan piyasa araĢtırmalarında aĢağıdaki tespitlerde bulunulmuĢtur.

Emsal Analizi / Satılık Arsa

	Birim Satış Fiyatı (TL)	Pazarlıklı Payı		Alan Düzeltmesi (m2 )	Fonksiyon ve Yapılaşma Hakkı Düzeltmesi	Konum		Toplam Düzeltme	Düzeltilmiş Değer (TL)
Konu Mülk			43.405,61		Ticaret + Konut 2 Alanı / Emsal: 1,80					74.985
		Düzeltme Oranı	Alanı	Düzeltme Oranı	Lejant	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Düzeltme Oranı
Emsal 1	60.345	-10%	174	-20%	4 Kat Konut	30%	Orta Kötü	20%	20%	72.414
Emsal 2	51.327	-10%	565	-20%	2 Kat Konut	60%	Az Kötü	10%	40%	71.858
Emsal 3	90.909	-10%	341	-20%	5 Kat Ticaret + Konut	0 %	Az Kötü	10%	-20%	72.727
Emsal 4	118.483	-10%	844	-20%	4 Kat Ticaret	0 %	Benzer	0 %	-30%	82.938

Bu araĢtırmalardan ve değerleme prosesinden hareketle rapora konu taĢınmazların yer aldığı 1043 ada 2 parselin konumu, büyüklüğü, fiziksel özellikleri ve mevcut imar durumu da dikkate alınarak m² birim değeri için 74.985,-TL kıymet takdir edilmiĢtir.

Buna göre parselin değeri;

43.405,61 m² x 74.985,-TL/m² 3.255.000.000,-TL olarak belirlenmiĢtir.

17.1.2. ĠnĢai Yatırımların Değeri:

ĠnĢaî yatırımın değerlendirmeye esas m² birim bedeli (kârı havi satıĢa esas rayiç tutarı), binanın yapılıĢ tarzı ve niteliği ile birlikte hâlihazır fiziksel durumu dikkate alınarak saptanmıĢtır.

Bu değerlendirmemizde 2023 yılı yapı yaklaĢık birim maliyeti esas alınmıĢtır. AĢınma payı uygulanmamıĢtır.

37

Buna göre rapora konu projenin;

Toplam inĢaat alanı: 187.949,37 m² (85.567,61 m2"lik kısmı ortak alanı) Yapı Maliyeti: (*) Projenin Genel ĠnĢai Tamamlanma Seviyesi: % 55 Toplam Maliyet: (102.381,76 m² x 20.700,-TL/m² ) + (85.567,61 x 14.500) x 0,55 1.850.000.000,-TL olarak belirlenmiĢtir.

(*) 2023 yılı yapı yaklaĢık maliyetlerine göre 5A yapı sınıfı m² birim maliyet bedeli 13.800 TL/m²"dir. Altyapı-peyzaj, proje-ruhsat-danıĢmanlık vb. proje geliĢtirme maliyetleri ile reklam, satıĢ, pazarlama giderlerinin ve planlanan projenin lüks standartlarda olacağı kabulüne istinaden birim fiyat %50 oranında arttırılarak birim inĢaat maliyeti 20.700 TL/m² olarak belirlenmiĢtir. Birim değer satılabilir alanlar için belirlenmiĢ olup bina ortak alanlarında (giriĢ holü, merdivenler, sığınak vb), otopark ve teknik hacimlerde ise ~ %30 düĢülerek 14.500,-TL/m² mertebesinde belirlenmiĢtir.

17.1.3. UygunlaĢtırma:

TaĢınmazın değerine yatırımcı karı olarak eklenmiĢ olup rapora konu taĢınmazların arsa payı değeri + inĢaat maliyeti üzerinden % 35 olarak alınarak

UygunlaĢtırma = (Arsa payı değeri + Toplam inĢai değer) x % 35

= (3.255.000.000,-TL + 1.850.000.000,-TL) x 0,35

1.785.000.000,-TL olarak belirlenmiĢtir.

UlaĢılan Sonuç

Bu hesaplamalardan hareketle projenin mevcut tamamlanma seviyesi itibariyle toplam değeri:

3.255.000.000,-TL + 1.850.000.000,-TL + 1.785.000.000,-TL 6.890.000.000,-TL olarak belirlenmiĢtir.

Piyasa Bilgileri / Satılık Konut Emsalleri

Sıra No	Durumu	İlan Sahibi	Telefon	Açıklama	İstenen Fiyat (TL)	Birim (TL/m²)
1	Satılık	Emlak Ofisi	533 725 94 38	5. Levet 1. Etapta yer alan, 2 24. katta konumlu, 1+1/ 75 m olduğu beyan edilen daire.	7.000.000	93.333
2	Satılık	Emlak Ofisi	5. Levet 1. Etapta yer alan, 12. katta konumlu, 2+1/ 100 m2 541 378 02 15 olduğu beyan edilen daire.			90.000
3	Satılık	Emlak Ofisi	552 732 96 12	5. Levet 1. Etapta yer alan, 2 15. katta konumlu, 2+1/ 100 m olduğu beyan edilen daire.	9.200.000	92.000
4	Satılık	Emlak Ofisi	5. Levet 1. Etapta yer alan, 3. katta konumlu, 3+1/ 175 m2 553 882 26 58 beyan edilen daire.		16.375.000	93.571
5	Satılık	Emlak Ofisi	506 029 20 79	5. Levet 1. Etapta yer alan, 2 11. katta konumlu, 3+1/ 184 m olduğu beyan edilen daire.	17.900.000	97.283
6	Satılık	Emlak Ofisi	541 436 54 52	5. Levet 1. Etapta yer alan, 2 4. katta konumlu, 4+1/ 216 m olduğu beyan edilen daire.	20.100.000	93.056

Çevrede yapılan piyasa araĢtırmalarında aĢağıdaki tespitlerde bulunulmuĢtur.

Emsal Analizi / Satılık Konut

	Birim Satış Fiyatı (TL)	Pazarlıklı Birim Fiyatı	Alan Düzeltmesi (m2)		Yapı Kalitesi / Bina Yaşı		Konum		Şerefiye		Toplam Düzeltme	Düzeltilmiş Değer (TL)
Konu Mülk						İyi		5.Levent 1. Etap				88.550
		Düzeltme Oranı	Alanı	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Düzeltme Oranı
Emsal 1	93.333	-5%	7 5	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	-5%	88.667
Emsal 2	90.000	-5%	100	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	-5%	85.500
Emsal 3	92.000	-5%	100	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	-5%	87.400
Emsal 4	93.571	-5%	175	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	-5%	88.893
Emsal 5	97.283	-5%	184	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	-5%	92.418
Emsal 6	93.056	-5%	216	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	-5%	88.403

Piyasa Bilgileri / Satılık Dükkân - Mağaza Emsalleri

Sıra No	Durumu	İlan Sahibi	Telefon	Açıklama	İstenen Fiyat (TL)	Birim (TL/m²)
7	Satılık	Emlak Ofisi	544 532 12 34	Viaport Venezzia projesinde yer alan, 90 m2 olduğu beyan edilen çarşı içi dükkân.	9.950.000	110.556
8	Satılık	Emlak Ofisi	544 532 12 34	Kordon İstanbul projesinde yer alan, 156 m2 olduğu beyan edilen cadde cepheli dükkân	16.300.000	104.487
9	Satılık	Emlak Ofisi	537 220 60 39	Maslak Ağaoğlu projesinde yer alan, 210 m2 olduğu beyan edilen cadde cepheli dükkân	39.000.000	185.714
10	Satılık	Emlak Ofisi	532 365 51 70	Vadi İstanbul Avangart projesinde yer alan, 600 m2 olduğu beyan edilen cadde cepheli dükkân	73.000.000	121.667
11	Satılık	Emlak Ofisi	533 245 88 88	Vadi İstanbul projesinde yer alan, 778 m2 olduğu beyan edilen dükkân	120.162.350	154.450

Emsal Analizi / Satılık Dükkân - Mağaza

	Birim Satış Fiyatı (TL)	Pazarlıklı Birim Fiyatı	Alan Düzeltmesi (m2)		Yapı Kalitesi / Bina Yaşı		Konum		Şerefiye		Toplam Düzeltme	Düzeltilmiş Değer (TL)
Konu Mülk						İyi		5. Levent 1 . Etap				129.320
		Düzeltme Oranı	Alanı	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Düzeltme Oranı
Emsal 7	110.556	-5%	9 0	0 %	Benzer	0 %	Az Kötü	10%	Benzer	0 %	5 %	116.083
Emsal 8	104.487	-5%	156	0 %	Benzer	0 %	Orta Kötü	15%	Benzer	0 %	10%	114.936
Emsal 9	185.714	-5%	210	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	-5%	176.429
Emsal 10	121.667	-5%	600	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	-5%	115.583
Emsal 11	154.450	-5%	778	0 %	Benzer	0 %	İyi	-15%	Benzer	0 %	-20%	123.560

41

17.2. Gelir Ġndirgeme YaklaĢımı (ĠndirgenmiĢ Nakit Akımları Yöntemi):

Projenin hâlihazır durum değeri hesaplamasında ikinci bir yaklaĢım olarak indirgenmiĢ nakit akımlar analizi kullanılmıĢtır. Bu yöntem, taĢınmaz değerinin gayrimenkulün gelecek yıllarda üreteceği serbest (vergi sonrası) nakit akımlarının bugünkü değerlerinin toplamına eĢit olacağı esasına dayalı olup genellikle uzun dönemli projeksiyonları kapsamaktadır.

Projeksiyonlardan elde edilen nakit akımları, ekonominin, sektörün ve taĢınmazın taĢıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenmekte ve gayrimenkulün bugünkü değeri hesaplanmaktadır. Hesaplamada kullanılan varsayımlar aĢağıda verilmiĢtir.

Varsayımlar :

Reel İskonto Oranı ve Yıllık Enflasyon Tahminleri:

Reel iskonto oranı, 2024 yılı ve sonrasına ilişkin enflasyon tahminleri, hâlihazır mevduat faiz oranları, orta-uzun vadeli Hazine Bonosu faiz oranları dikkate alınarak 2024 ve sonrası için belirlenen enflasyon oranlarının % 8 üzerinde alınmıştır.

Toplam ĠnĢaat Alanı:

2022 yılı içerisinde alınan tadilat ruhsatlarına göre proje bünyesindeki konutların toplam satılabilir alanı 128.867,21 m 2 ; ticari ünitelerin toplam satılabilir alanı ise 3.720,74 m 2 dir. Parseldeki toplam satılabilir alan 132.587,95 m 2 olarak alınmıştır. Toplam inşaat alanı ise toplam ruhsat alanı olan 187.949,37 m 2 dir.

SatıĢ Bedelleri ve SatıĢ Süresi:

Konut alanlarının 2024 yılı için ortalama 88.550,-TL/m² birim fiyat ile ticari alanların ise ortalama 129.320,-TL/m² birim fiyat ile satılacağı varsayılmıştır. Hesaplamalarda birim satış değerinin her yıl bir önceki yılın tahmini enflasyonu oranında artacağı varsayılmıştır.

PARSEL BÜNYESĠNDE ĠNġA EDĠLECEK KONUTLARIN SATIġ HIZI
Yıl	2024	2025	2026	2027
Konutlar	%20	%40	%30	%10
Kümülatif SatıĢ Oranı	%20	%60	%90	%100

PARSELLERDE ĠNġA EDĠLECEK DÜKKÂNLARIN SATIġ HIZI
Yıl	2024	2025	2026	2027
Dükkanlar	%10	%20	%50	%20
Kümülatif SatıĢ Oranı	%10	%30	%80	%100

Nakit Ödenen Vergiler:

Etkin vergi oranı 0 (sıfır) kabul edilmiştir.

ĠnĢaat Süresi:

Konu parseldeki proje inşaatının geri kalan %45'lik kısmının 2024 yılsonuna kadar tamamlanacağı varsayılmıştır.

ĠnĢaat Maliyetleri:

İkame maliyet yönteminde kullanılan birim inşaat maliyetinden hareketle projenin geri kalan % 45'lik imalatları için yapılacak toplam maliyet yaklaşık 1.512.000.000 TL olarak belirlenmiştir. 2024 yılı için % 50 mertebesinde bir maliyet artışı öngörülmüştür. Buna göre kalan inşaat maliyeti 2024 yılı için 2.268.000.000 TL olarak alınmıştır.

Özet olarak:

Yukarıdaki varsayımlar altında, bugünden sonraki nakit giriş çıkışları ile sayfa 44'te yer alan indirgenmiş nakit akımları tablosundan da görüleceği üzere projenin hâlihazır durum değeri yaklaşık 6.775.000.000,-TL ; arsa değeri ise 3.750.000.000,-TL olarak bulunmuştur.

Aynı varsayımlar altında, bugünden sonraki nakit giriş çıkışları ile sayfa 45'te yer alan indirgenmiş nakit akımları tablosundan da görüleceği üzere projenin tamamlanmış durum değeri ise yaklaşık 9.486.000.000,- TL olarak bulunmuştur.

5. LEVENT KORUPARK PROJESİ

(TL)

İnşaat varsayımları

	Toplam Arsa Alanı (m2)		43.405,61
	Toplam İnşaat Alanı (m2)		187.949,37
	İnşaatın Kalan Süresi		1 yıl
			128.867,21
	Satışa Esas Toplam Konut Alanı (m2) Satışa Esas Toplam Ticari Alan (m2)		3.720,74
	2024	2025	2026	2027
Satış Varsayımları
Satılabilir Konut Alanı m2 Başına Ortalama
Satış Fiyatı (TL)	88.550	115.115	138.138	158.859
Azami Yıllık Satış Geliri (TL)	11.411.191.446	14.834.548.879	17.801.458.655	20.471.677.453
Satış Oranı	20%	40%	30%	10%
Satılabilir Ticari Alan m2 Başına Ortalama
Satış Fiyatı (TL)	129.320	168.116	201.739	232.000
Azami Yıllık Satış Geliri (TL)	481.166.097	625.515.926	750.619.111	863.211.978
Satış Oranı	10%	20%	50%	20%
	0%
Yılık Enflasyon Oranı Tahmini	40%	30%	20%	15%
Reel İskonto Oranı	48%	38%	28%	23%
1 / İskonto Faktörü	1,22	1,74	2,31	2,90
Etkin Vergi Oranı		0%
Konut Satış Gelirleri	2.282.238.289	5.933.819.552	5.340.437.596	2.047.167.745

Satış Oranı	20%	40%	30%	10%
Kümülatif Satış Oranı	20%	60%	90%	100%
Azami Yıllık Satış Geliri (TL)	11.411.191.446	14.834.548.879	17.801.458.655	20.471.677.453
Yıllık Satış Geliri (TL)	2.282.238.289	5.933.819.552	5.340.437.596	2.047.167.745

Ticari Ünite Satış Gelirleri

48.116.610 125.103.185 375.309.556 172.642.396

Satış Oranı	10%	20%	50%	20%
Kümülatif Satış Oranı	10%	30%	80%	100%
Azami Yıllık Satış Geliri (TL)	481.166.097	625.515.926	750.619.111	863.211.978
Yıllık Satış Geliri (TL)	48.116.610	125.103.185	375.309.556	172.642.396
İnşaat Harcamaları	2.268.000.000			0
Serbest Nakit Akımı	62.354.899	6.058.922.737	5.715.747.152	2.219.810.141
Serbest Nakit Akımının Bugünkü Değeri	51.255.411	3.484.930.776	2.473.587.183	765.618.650
Projenin Halihazır Durum Değeri (TL)	6.775.000.000
%35 Girişimci Karı Düşülmüş Arsa Değeri (TL)	3.750.000.000

5. LEVENT KORUPARK PROJESİ (TAMAMLANMASI HALİNDE)

(TL)

İnşaat varsayımları

	Toplam Arsa Alanı (m2)		43.405,61
	Toplam İnşaat Alanı (m2) İnşaatın Kalan Süresi Satışa Esas Toplam Konut Alanı (m2)		187.949,37 1 yıl 128.867,21 3.720,74
		Satışa Esas Toplam Ticari Alan (m2)
	2024	2025	2026	2027
Satış Varsayımları
Satılabilir Konut Alanı m2 Başına Ortalama
Satış Fiyatı (TL)	88.550	123.970	161.161	193.393
Azami Yıllık Satış Geliri (TL)	11.411.191.446	15.975.668.024	20.768.368.431	24.922.042.117
Satış Oranı	20%	40%	30%	10%
Satılabilir Ticari Alan m2 Başına Ortalama
Satış Fiyatı (TL)	129.320	181.048	235.362	282.435
Azami Yıllık Satış Geliri (TL)	481.166.097	673.632.536	875.722.296	1.050.866.755
Satış Oranı	10%	20%	50%	20%
Yılık Enflasyon Oranı Tahmini	40%	30%	20%	15%
Reel İskonto Oranı	48%	38%	28%	23%
1 / İskonto Faktörü	1,22	1,74	2,31	2,90
Etkin Vergi Oranı		0%
Konut Satış Gelirleri	2.282.238.289	6.390.267.209	6.230.510.529	2.492.204.212
Satış Oranı Kümülatif Satış Oranı	20% 20%	40% 60%	30% 90%	10% 100%
Azami Yıllık Satış Geliri (TL)	11.411.191.446	15.975.668.024	20.768.368.431
Yıllık Satış Geliri (TL)	2.282.238.289	6.390.267.209	6.230.510.529	24.922.042.117 2.492.204.212
Ticari Ünite Satış Gelirleri	48.116.610	134.726.507	437.861.148	210.173.351
Satış Oranı	10%	20%	50%	20%
	10%	30%	80%	100%
Kümülatif Satış Oranı Azami Yıllık Satış Geliri (TL)	481.166.097	673.632.536	875.722.296	1.050.866.755

Serbest Nakit Akımı	2.330.354.899	6.524.993.717	6.668.371.677	2.702.377.563
Serbest Nakit Akımının Bugünkü Değeri	1.915.539.927	3.753.002.375	2.885.851.714	932.057.487
Projenin Halihazır Durum Değeri (TL)	9.486.000.000

18. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRMESĠ

18.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması ve Bu Amaçla Ġzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması

Görüleceği üzere kullanılması mümkün olan iki yöntemle bulunan proje değerleri birbirine yakındır

FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE HESAPLANMIŞ DEĞERLERİN KARŞILAŞTIRMASI
KULLANILAN YÖNTEMLER	TOPLAM DEĞER (TL)
İKAME MALİYET YÖNTEMİ	6.890.000.000
GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI / İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIMLARI YÖNTEMİ	6.775.000.000

Ancak nihai değer için gelir indirgeme yaklaĢımı ile hesaplanan değerin alınması ugun görülmüĢ ve projenin halihazır durum değeri 6.775.000.000 TL olarak belirlenmiĢtir. Projenin bugünkü rayiçlerle tamamlanmıĢ olması halindeki değeri ise yine ĠNA yöntemiyle 9.486.000.000,-TL olarak hesaplanmıĢtır.

18.2. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

Kira değer analizi yapılmamıĢtır.

18.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Değerlemeye konu taĢınmazların resmi kurumlar nezdinde yapılan incelemeleri sonucunda herhangi bir hukuki soruna rastlanmamıĢtır.

18.4. Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve Ġpotekler Ġle Ġlgili GörüĢ

TaĢınmazlar üzerinde gayrimenkul değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.

18.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde Ġpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rapora konu taĢınmazların devredilmesinde sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmadığı kanaatindeyiz.

18.6. BoĢ Arazi ve GeliĢtirilmiĢ Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar

BoĢ arazi değeri için emsal karĢılaĢtırma yöntemi ile hesaplanan toplam tutar (3.255.000.000,-TL) dikkate alınmıĢtır.

18.7. Asgari Bilgilerden Raporda Verilmeyenlerin Neden Verilmediklerinin Gerekçeleri

Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.

18.8. MüĢterek veya bölünmüĢ kısımların değerleme analizi

MüĢterek veya bölünmüĢ kısım bulunmamaktadır.

18.9. Hasılat PaylaĢımı veya kat karĢılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları

Hasılat paylaĢımı veya kat karĢılığı yöntemi kullanılmamıĢtır.

18.10. Yasal Gereklerin yerinde getirilip getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı

Proje inĢa halinde olup son alınan tadilat ruhsatlarına uygun olarak inĢai faaliyetlerine devam etmektedir. Alınması gereken herhangi bir izin bulunmamaktadır.

18.11. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından Ġtibaren BeĢ Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje GeliĢtirmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Proje için 2016 yılında yeni yapı ruhsatları, 2021 yılında isim değiĢikliği ruhsatları ve 2022 yılında tadilat ruhsatları alınmıĢtır. Hâlihazırda projenin inĢai faaliyetlerine devam edilmektedir.

18.12. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım ġeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ Ġle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları"na ĠliĢkin esaslar Tebliği"nin 22. Maddesi 1. Fırka (b) ve (c) bentleri:

b) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.

c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.

TaĢınmazların tapu kayıtlarında, değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte bir takyidat bulunmamaktadır.

Projenin yasal izinleri alınmıĢ olup inĢai faaliyetlerine devam edilmektedir.

TaĢınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Projeler" baĢlığı altında yer almasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.

19. SONUÇ

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen 5. Levent Korupark Etabın"ın yerinde yapılan incelemelerinde konumuna, kullanım alanı büyüklüğüne, mimari ve inĢaî özelliklerine, gerek bölgedeki benzer projeler üzerinde, gerekse proje bünyesinde yapılan piyasa araĢtırmalarına ve mevcut tamamlanma oranına (%55) göre günümüz ekonomik koĢulları itibariyle,

1. Arsa değeri için,

3.255.000.000,-TL (ÜçmilyarikiyüzellibeĢmilyon Türk Lirası)

2. Projenin hâlihazır durum değeri için,

6.775.000.000,-TL (AltımilyaryediyüzyetmiĢbeĢmilyon Türk Lirası)

3. Projenin tamamlanmıĢ olması halindeki değeri için ise,

9.486.000.000,-TL (Dokuzmilyardörtyüzseksenaltımilyon Türk Lirası) kıymet hesap ve takdir edilmiĢtir.

Arsanın KDV dâhil değeri 3.906.000.000 TL; projenin KDV dahil değeri 8.130.000.000 TL; projenin tamamlanmıĢ halinin KDV dahil değeri ise 11.383.200.000,-TL"dir.

Rapor konusu taĢınmazların Sermaye Piyasası Kurulu hükümlerince GYO portföyünde "Projeler" baĢlığı altında yer almalarında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.

ĠĢbu rapor, TORUNLAR GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ."nin talebi üzerine ve e-imzalı olarak düzenlenmiĢ olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan Ģirketimiz sorumlu değildir.

Bilgilerinize sunulur. 08 Ocak 2024

(Değerleme tarihi: 29 Aralık 2023)

Saygılarımızla, LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ.

Eki:

• Maket Görselleri
• Fotoğraflar
• Yapı Ruhsatları
• Takbis Belgeleri
• Tapu ve Özellik Tabloları
• Değerleme Uzmanlığı Lisans Belgeleri
• Mesleki Tecrübe Belgeleri

M. Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400114)

2023/967

Cem GÜL Değerleme Uzmanı (Lisans No: 409934)

e-imzalıdır e-imzalıdır