TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Başakşehir / İSTANBUL

(Residence ve Otel Etabı)

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Rapor No: 2023 / 982

ĠÇĠNDEKĠLER

1.	RAPOR ÖZETĠ 4
2.	RAPOR BĠLGĠLERĠ5
3.	ġĠRKET BĠLGĠLERĠ 6
4.	MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ 6
5.	DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLĠĞĠN 1. MADDESĠNĠN 2. FIKRASI KAPSAMINDA
	HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA7
6.	MÜġTERĠ TALEPLERĠNĠN KAPSAMI VE VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR 7
7.	DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER7
8.	DEĞER TANIMI VE GEÇERLĠLĠK KOġULLARI 8
9.	UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOġULLAR9
10.	TAġINMAZLARIN TAPU KAYITLARI 10
10.1.	TAPU KAYITLARI10
10.2.	TAPU TAKYĠDATI 13
10.3.	TAKYĠDAT AÇIKLAMALARI14
11.	BELEDĠYE ĠNCELEMELERĠ14
11.1.	ĠMAR DURUMU14
11.2.	ĠMAR DOSYASI ĠNCELEMESĠ 16
11.3.	ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN ĠPTALLERĠ V.B. KONULAR16
11.4.	YAPI DENETĠM FĠRMASI16
11.5.	SON ÜÇ YIL ĠÇĠNDEKĠ HUKUKĠ DURUMDAN KAYNAKLANAN DEĞĠġĠM 17
12.	TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU 18
12.1.	KONUM VE ÇEVRE BĠLGĠLERĠ 18
12.2.	BÖLGE ANALĠZĠ20
12.2.1	ĠSTANBUL ĠLI20
12.2.2	BAġAKġEHIR ĠLÇESI 23
12.3.	DÜNYA EKONOMĠSĠNE GENEL BAKIġ 24
12.4.	TÜRKĠYE'NĠN MAKROEKONOMĠK GÖRÜNÜMÜ25
12.5.	MEVCUT EKONOMĠK KOġULLARIN, GAYRĠMENKUL PĠYASASININ ANALĠZĠ, MEVCUT
	TRENDLER VE DAYANAK VERĠLER 29
12.5.1.	TÜRKĠYE GAYRĠMENKUL PĠYASASINI BEKLEYEN FIRSAT VE TEHDĠTLER31
12.6.	GENEL KONJONKTÜRÜN OTEL PIYASASI VE GAYRIMENKULLERIN DEĞERINE ETKISI 32
12.7.	TÜRKIYE GENELI KONAKLAMA ĠSTATISTIKLERI 33
12.8.	TURIZM SEKTÖRÜ SON DÖNEM ANALIZI VE ÖZET BILGILER 35
13.	YAPININ ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ 37
14.	AÇIKLAMALAR38

15.	EN VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ41
16.	DEĞERLENDĠRME41
17.	DEĞERLEME YAKLAġIMLARI42
17.1.	PAZAR YAKLAġIMI42
17.2.	MALĠYET YAKLAġIMI 43
17.3.	GELĠR YAKLAġIMI45
18.	FĠYATLANDIRMA46
18.1.	ĠKAME MALĠYET YAKLAġIMI 46
18.2.	GELĠR ĠNDĠRGEME YAKLAġIMI (ĠNDĠRGENMĠġ NAKĠT AKIMLAR YÖNTEMĠ) 49
19.	ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRMESĠ 57
19.1.	FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALĠZ SONUÇLARININ UYUMLAġTIRILMASI
	VE BU AMAÇLA ĠZLENEN YÖNTEMĠN VE NEDENLERĠNĠN AÇIKLAMASI 57
19.2.	KĠRA DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER57
19.3.	GAYRĠMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKĠ DURUMUNUN ANALĠZĠ 57
19.4.	GAYRĠMENKUL ÜZERĠNDEKĠ TAKYĠDAT VE ĠPOTEKLER ĠLE ĠLGĠLĠ GÖRÜġ57
19.5.	DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULÜN, ÜZERĠNDE ĠPOTEK VEYA GAYRĠMENKULÜN
	DEĞERĠNĠ DOĞRUDAN ETKĠLEYECEK NĠTELĠKTE HERHANGĠ BĠR TAKYĠDAT
	BULUNMASI DURUMLARI HARĠÇ, DEVREDĠLEBĠLMESĠ KONUSUNDA BĠR
	SINIRLAMAYA TABĠ OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BĠLGĠ 57
19.6.	BOġ ARAZĠ VE GELĠġTĠRĠLMĠġ PROJE DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠ VE
	VARSAYIMLAR 57
19.7.	ASGARĠ BĠLGĠLERDEN RAPORDA VERĠLMEYENLERĠN NEDEN VERĠLMEDĠKLERĠNĠN
	GEREKÇELERĠ58
19.8.	MÜġTEREK VEYA BÖLÜNMÜġ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALĠZĠ 58
19.9.	HASILAT PAYLAġIMI VEYA KAT KARġILIĞI YÖNTEMĠ ĠLE YAPILACAK PROJELERDE,
	EMSAL PAY ORANLARI58
19.10.	YASAL GEREKLERĠN YERĠNDE GETĠRĠLĠP GETĠRĠLMEDĠĞĠ VE MEVZUAT UYARINCA
	ALINMASI GEREKEN ĠZĠN VE BELGELERĠN TAM VE EKSĠKSĠZ OLARAK MEVCUT OLUP
	OLMADIĞI 58
19.11.	DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN TAPUDAKĠ NĠTELĠĞĠNĠN, FĠĠLĠ KULLANIM
	ġEKLĠNĠN VE PORTFÖYE DAHĠL EDĠLME NĠTELĠĞĠNĠN BĠRBĠRĠYLE UYUMLU OLUP
	OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ ĠLE GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI
	PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESĠNDE BĠR
	ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ58
20.	SONUÇ59

1. RAPOR ÖZETĠ

DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN	Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.
DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ	Ziya Gökalp Mahallesi, Süleyman Demirel Bulvarı, 858 ada, 1 parsel, Mall Of Ġstanbul 2. Etap Projesi, BaĢakĢehir / Ġstanbul
DAYANAK SÖZLEġME	21 Aralık 2023 tarih ve 951 – 2023/087 no ile
DEĞERLEME TARĠHĠ	29 Aralık 2023
RAPOR TARĠHĠ	08 Ocak 2024
DEĞERLENEN TAġINMAZIN TÜRÜ	Otel ve Residence Projesi
DEĞERLENEN MÜLKĠYET HAKLARI	Tam mülkiyet
TAPU BĠLGĠLERĠ ÖZETĠ	Ġstanbul ili, BaĢakĢehir Ġlçesi, Ġkitelli Mahallesi, 858 ada, 1 parsel (Bkz. Tapu Kayıtları)
ĠMAR DURUMU ÖZETĠ	858 ada, 1 parsel "Özel Sosyal Kültürel Tesis Alanı" (Emsal: 2,00) olarak belirlenen alanda kalmaktadır. (Bkz. Ġmar Durumu)
RAPORUN KONUSU	Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen otel ve residence projesinin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢtır.
RAPORUN TÜRÜ	Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek Ģekilde hazırlanmıĢtır.

GAYRĠMENKULLER ĠÇĠN TAKDĠR OLUNAN TOPLAM DEĞER (KDV HARĠÇ)
MALL OF ĠSTANBUL 2. ETAP (OTEL VE RESĠDENCE) PROJESĠNĠN TOPLAM DEĞERĠ	4.197.000.000,-TL
RAPORU HAZIRLAYANLAR
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı
M. KIVANÇ KILVAN (SPK Lisans Belge No: 400114)	Ercan MEġE (SPK Lisans Belge No: 406154)

2. RAPOR BĠLGĠLERĠ

DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN	Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.
DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ	Ziya Gökalp Mahallesi, Süleyman Demirel Bulvarı, 858 ada, 1 parsel, Mall Of Ġstanbul 2. Etap BaĢakĢehir / Ġstanbul
DAYANAK SÖZLEġME	21 Aralık 2023 tarih ve 951 – 2023/087 no ile
MÜġTERĠ NO	951
RAPOR NO	2023/982
DEĞERLEME TARĠHĠ	29 Aralık 2023
RAPOR TARĠHĠ	08 Ocak 2024
RAPORUN KONUSU	Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen otel ve residence projesinin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢtır.
RAPORUN TÜRÜ	Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek Ģekilde hazırlanmıĢtır.
RAPORU HAZIRLAYANLAR	M. Kıvanç KILVAN - Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400114 Ercan MEġE - Sorumlu Değerleme Uzmanı – Lisans No: 406154
RAPORA KONU GAYRĠMENKUL ĠÇĠN ġĠRKETĠMĠZ TARAFINDAN

YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER

RAPOR TARİHİ	08.01.2019	29.07.2019	07.01.2020
RAPOR NUMARASI	2018/394	2019/961	2019/1647
RAPORU HAZIRLAYANLAR	Kıvanç KILVAN (400114) Ercan MEŞE (406154)	Kıvanç KILVAN (400114) Ercan MEŞE (406154)	Kıvanç KILVAN (400114) Ercan MEŞE (406154)
ARSA DEĞERİ (TL) (KDV HARİÇ)	139.815.000,-TL	148.850.000,-TL	150.500.000,-TL
PROJE DEĞERİ (TL) (KDV HARİÇ)	314.344.000,-TL	368.067.000,-TL	442.585.000,-TL

3. ġĠRKET BĠLGĠLERĠ

ġĠRKET ADI	Lotus Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ.
ġĠRKET MERKEZĠ	Kadıköy-Ġstanbul
ġĠRKET ADRESĠ	Gömeç Sokak, No: 37 Akgün ĠĢ Merkezi Kat 3/8- 34718 Acıbadem – Kadıköy / ĠSTANBUL
TELEFON	(0216) 545 48 66-(0216) 545 48 67 (0216) 545 95 29-(0216) 545 88 91 (0216) 545 28 37-
FAKS	(0216) 339 02 81
EPOSTA	[email protected]
WEB	www.lotusgd.com
KURULUġ (TESCĠL) TARĠHĠ	10 Ocak 2005
SERMAYE PĠYASASI KURUL KAYDINA ALINIġ TARĠH VE KARAR NO	07 Nisan 2005 – 14/462
BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUL KAYDINA ALINIġ TARĠH VE KARAR NO	12 Mart 2009 - 3073
TĠCARET SĠCĠL NO	542757/490339
KURULUġ SERMAYESĠ	75.000,-TL
ġĠMDĠKĠ SERMAYESĠ	1.000.000,-TL

4. MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ

ġĠRKET ÜNVANI	Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.
ġĠRKETĠN ADRESĠ	Rüzgarlıbahçe Mahallesi, Özalp Çıkmazı, No: 4 Beykoz / ĠSTANBUL
TELEFON NO	(216) 425 03 28-(216) 425 20 07
FAKS NO	(216) 425 59 57
KURULUġ (TESCĠL) TARĠHĠ	20.09.1996
KAYITLI SERMAYE TAVANI	1.000.000.000,-TL
ÖDENMĠġ SERMAYESĠ	1.000.000.000,-TL
HALKA AÇIKLIK ORANI	% 21,11
FAALĠYET KONUSU	ġirket, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına iliĢkin düzenlemeleriyle belirlenmiĢ usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Kurulca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluĢan portföyü iĢletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve Sermaye Piyasası Kanunu'nun 48inci maddesinde sınırı çizilen faaliyetler çerçevesinde olmak kaydı ile Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ĠliĢkin Esaslar Tebliğ'nde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen bir sermaye piyasası kurumudur.

5. DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLĠĞĠN 1. MADDESĠNĠN 2. FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA

Bu rapor, aĢağıda belirtilen tebliğ ve düzenlemelere göre hazırlanmıĢ olup, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme KuruluĢları Hakkında Tebliğin (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamındadır.

Sermaye Piyasası Kurulu"nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme KuruluĢları Hakkında Tebliğ" ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususular"
Sermaye Piyasası Kurulu"nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"
Sermaye Piyasası Kurul Karar Organı"nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslar Arası Değerleme Standartları (2017)

6. MÜġTERĠ TALEPLERĠNĠN KAPSAMI VE VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR

Bu rapor Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. "nin talebiyle yukarıda adresi belirtilen ve Ģirket portföyünde yer alan gayrimenkulün Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢtır. MüĢteri tarafından getirilmiĢ herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.

7. DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER

Herhangi bir sınırlayıcı ve olumsuz faktör bulunmamaktadır.

8. DEĞER TANIMI VE GEÇERLĠLĠK KOġULLARI

Bu rapor, müĢterinin talebi üzerine adresi belirtilen gayrimenkullerin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢtır.

Pazar değeri:

Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir iliĢkiden etkilenmeyeceği Ģartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kiĢiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleĢtirecekleri alım satım iĢleminde el değiĢtirmesi gerektiği takdir edilen tahmini tutardır.

Bu değerleme çalıĢmasında aĢağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peĢinen kabul edilmiĢtir.
Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak Ģekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkullerin satıĢı için makul bir süre tanınmıĢtır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peĢin olarak yapılmaktadır.
Gayrimenkullerin alım satım iĢlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleĢtirilmektedir.

9. UYGUNLUK BEYANI ve KISITLAYICI KOġULLAR

Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aĢağıdaki hususları teyit ederiz.

a. Raporda yer alan görüĢ ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koĢullarla sınırlıdır. Tümü kiĢisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmıĢ çalıĢmaların sonucudur.
b. ġirketimizin değerleme konusunu oluĢturan tesis ve mülklere iliĢkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu iĢin içindeki taraflara karĢı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır.
c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmıĢ olan bir değere; özel koĢul olarak belirlenen bir sonuca ulaĢmaya ya da sonraki bir olayın oluĢmasına bağlı değildir.
d. ġirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleĢtirmiĢtir.
e. ġirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek fiziksel değiĢikliklerin ve ekonomide yaĢanabilecek olumlu ya da olumsuz geliĢmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taĢımaz.
f. Mülkün takdir edilen değerde değiĢikliliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıĢtır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dıĢındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koĢullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz.

10. TAġINMAZLARIN TAPU KAYITLARI

10.1. Tapu Kayıtları

SAHĠBĠ	Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. 2903/120000 hisse Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. 7753/8000 hisse Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. 401/60000 hisse
ĠLĠ - ĠLÇESĠ	Ġstanbul – BaĢakĢehir
MAHALLESĠ	Ġkitelli-2
PAFTA NO	--
ADA NO	858
PARSEL NO	1
NĠTELĠĞĠ	Arsa (*)
ARSA ALANI	18.208,90 m²
YEVMĠYE NO	32665
CĠLT NO	585-586-587
TAPU TARĠHĠ	04.12.2019

(*)Kat irtifakı kurulmuĢ olup kat mülkiyetine geçilmemiĢtir.

BAĞ. BÖLÜM NO	KAT NO	NİTELİĞİ	ARSA PAY	ARSA PAYDA	HİSSESİNE DÜŞEN ARSA MİKTARI (m²)	SAHİFE NO
1	1.BODRUM	İŞ YERİ	29392	1820890	293,92	57820
2	1.BODRUM	İŞ YERİ	26810	1820890	268,1	57821
3	1. BODRUM KAT	İŞ YERİ	51638	1820890	516,38	57822
4	1.BODRUM	İŞ YERİ	24413	1820890	244,13	57823
5	1.BODRUM	İŞ YERİ	3442	1820890	34,42	57824
6	1.BODRUM	İŞ YERİ	30259	1820890	302,59	57825
7	1.BODRUM	İŞ YERİ	3446	1820890	34,46	57826
8	1.BODRUM	İŞ YERİ	3644	1820890	36,44	57827
9	1.BODRUM	İŞ YERİ	3327	1820890	33,27	57828
10	3.BODRUM+1.BODRUM +ZEMİN KAT+ 3 İLA 10. KATLAR	OTEL	677489	1820890	6774,89	57829
11	1.BODRUM	İŞ YERİ	6680	1820890	66,8	57830
12	1.BODRUM	İŞ YERİ	2526	1820890	25,26	57831
13	1.BODRUM	İŞ YERİ	4828	1820890	48,28	57832
14	1.BODRUM	İŞ YERİ	3540	1820890	35,4	57833
15	1.BODRUM	İŞ YERİ	5854	1820890	58,54	57834
16	1.BODRUM	KİOSK	180	1820890	1,8	57835
17	1.BODRUM	KİOSK	180	1820890	1,8	57836
18	1.BODRUM	ATM	42	1820890	0,42	57837
19	1.BODRUM	ATM	42	1820890	0,42	57838
20	1.BODRUM	ATM	42	1820890	0,42	57839
21	1.BODRUM	ATM	42	1820890	0,42	57840
22	1.BODRUM	ATM	42	1820890	0,42	57841
23	1.BODRUM	ATM	42	1820890	0,42	57842
24	ZEMİN KAT	İŞYERİ	3911	1820890	39,11	57843

25	ZEMİN KAT	İŞYERİ	3657	1820890	36,57	57844
26	ZEMİN KAT	İŞYERİ	3680	1820890	36,8	57845
27	ZEMİN KAT	İŞYERİ	3473	1820890	34,73	57846
28	ZEMİN KAT	İŞYERİ	4697	1820890	46,97	57847
29	ZEMİN KAT	İŞYERİ	62496	1820890	624,96	57848
30	ZEMİN KAT	İŞYERİ	6705	1820890	67,05	57849
31	ZEMİN KAT	İŞYERİ	9003	1820890	90,03	57850
32	ZEMİN KAT	İŞYERİ	12028	1820890	120,28	57851
33	ZEMİN KAT	İŞYERİ	8910	1820890	89,1	57852
34	ZEMİN KAT	İŞYERİ	6577	1820890	65,77	57853
35	ZEMİN KAT	İŞYERİ	3745	1820890	37,45	57854
36	ZEMİN KAT	ÇOK AMAÇLI KÜLTÜREL TESİS SALONU	14572	1820890	145,72	57855
37	1.KAT	ÇOK AMAÇLI KÜLTÜREL TESİS SALONU	2412	1820890	24,12	57856
38	1.KAT	ÇOK AMAÇLI KÜLTÜREL TESİS SALONU	2341	1820890	23,41	57857
39	1.KAT	ÇOK AMAÇLI KÜLTÜREL TESİS SALONU	6196	1820890	61,96	57858
40	1.KAT	ÇOK AMAÇLI KÜLTÜREL TESİS SALONU	2987	1820890	29,87	57859
41	1.KAT	ÇOK AMAÇLI KÜLTÜREL TESİS SALONU	3969	1820890	39,69	57860
42	1.KAT	ÇOK AMAÇLI KÜLTÜREL TESİS SALONU	3959	1820890	39,59	57861
43	1.KAT	ÇOK AMAÇLI KÜLTÜREL TESİS SALONU	5193	1820890	51,93	57862
44	1.KAT	ÇOK AMAÇLI KÜLTÜREL TESİS SALONU	3931	1820890	39,31	57863
45	1.KAT	ÇOK AMAÇLI KÜLTÜREL TESİS SALONU	3946	1820890	39,46	57864
46	1.KAT	ÇOK AMAÇLI KÜLTÜREL TESİS SALONU	3649	1820890	36,49	57865
47	1.KAT	ÇOK AMAÇLI KÜLTÜREL TESİS SALONU	95466	1820890	954,66	57866
48	2.KAT	ÇOK AMAÇLI KÜLTÜREL TESİS SALONU	1529	1820890	15,29	57867
49	2.KAT	ÇOK AMAÇLI KÜLTÜREL TESİS SALONU	1612	1820890	16,12	57868
50	2.KAT	ÇOK AMAÇLI KÜLTÜREL TESİS SALONU	2595	1820890	25,95	57869
51	2.KAT	ÇOK AMAÇLI KÜLTÜREL TESİS SALONU	2714	1820890	27,14	57870
52	2.KAT	ÇOK AMAÇLI KÜLTÜREL TESİS SALONU	2625	1820890	26,25	57871
53	2.KAT	ÇOK AMAÇLI KÜLTÜREL TESİS SALONU	5245	1820890	52,45	57872
54	2.KAT	ÇOK AMAÇLI KÜLTÜREL TESİS SALONU	3032	1820890	30,32	57873
55	2.KAT	ÇOK AMAÇLI KÜLTÜREL TESİS SALONU	10146	1820890	101,46	57874
56	2.KAT	ÇOK AMAÇLI KÜLTÜREL TESİS SALONU	4280	1820890	42,8	57875
57	2.KAT	ÇOK AMAÇLI KÜLTÜREL TESİS SALONU	2482	1820890	24,82	57876
58	2.KAT	ÇOK AMAÇLI KÜLTÜREL TESİS SALONU	2005	1820890	20,05	57877
59	2.KAT	ÇOK AMAÇLI KÜLTÜREL TESİS SALONU	3994	1820890	39,94	57878
60	2.KAT	ÇOK AMAÇLI KÜLTÜREL TESİS SALONU	3828	1820890	38,28	57879
61	2.KAT	ÇOK AMAÇLI KÜLTÜREL TESİS SALONU	4178	1820890	41,78	57880
62	2.KAT	ÇOK AMAÇLI KÜLTÜREL TESİS SALONU	4302	1820890	43,02	57881
63	2.KAT	ÇOK AMAÇLI KÜLTÜREL TESİSİ SALONU	3910	1820890	39,1	57882
64	2.KAT	ÇOK AMAÇLI KÜLTÜREL TESİSİ SALONU	4262	1820890	42,62	57883
65	2.KAT	ÇOK AMAÇLI KÜLTÜREL TESİSİ SALONU	2060	1820890	20,6	57884
66	2.KAT	ÇOK AMAÇLI KÜLTÜREL TESİSİ SALONU	2057	1820890	20,57	57885
67	2.KAT	ÇOK AMAÇLI KÜLTÜREL TESİSİ SALONU	5331	1820890	53,31	57886
68	2.KAT	ÇOK AMAÇLI KÜLTÜREL TESİSİ SALONU	4131	1820890	41,31	57887
69	2.KAT	ÇOK AMAÇLI KÜLTÜREL TESİSİ SALONU	2178	1820890	21,78	57888
70	2.KAT	ÇOK AMAÇLI KÜLTÜREL TESİSİ SALONU	2058	1820890	20,58	57889
71	2.KAT	ÇOK AMAÇLI KÜLTÜREL TESİSİ SALONU	4314	1820890	43,14	57890
72	11.KAT	KONUT	2844	1820890	28,44	57891
73	11.KAT	KONUT	3561	1820890	35,61	57892
74	11.KAT	KONUT	3698	1820890	36,98	57893
75	11.KAT	KONUT	3796	1820890	37,96	57894

76	11.KAT	KONUT	3852	1820890	38,52	57895
77	11.KAT	KONUT	3708	1820890	37,08	57896
78	11.KAT	KONUT	9634	1820890	96,34	57897
79	11.KAT	KONUT	266 4	1820890	26,64	57898
80	11.KAT	KONUT	3822	1820890	38,22	57899
81	11.KAT	KONUT	3704	1820890	37,04	57900
82	12.KAT	KONUT	2844	1820890	28,44	57901
83	12.KAT	KONUT	3561	1820890	35,61	57902
84	12.KAT	KONUT	3698	1820890	36,98	57903
85	12.KAT	KONUT	3796	1820890	37,96	57904
86	12.KAT	KONUT	3852	1820890	38,52	57905
87	12.KAT	KONUT	3708	1820890	37,08	57906
88	12.KAT	KONUT	9634	1820890	96,34	57907
89	12.KAT	KONUT	2664	1820890	26,64	57908
90	12.KAT	KONUT	3822	1820890	38,22	57909
91	12.KAT	KONUT	3704	182089 0	37,04	57910
92	13.KAT	KONUT	6164	1820890	61,64	57911
93	13.KAT	KONUT	6327	1820890	63,27	57912
96	13.KAT	KONUT	9222	1820890	92,22	57915
97	13.KAT	KONUT	6491	1820890	64,91	57916
98	13.KAT	KONUT	6456	1820890	64,56	57917
103	14.KAT	KONUT	9112	1820890	91,12	57922
104	14.KAT	KONUT	6392	1820890	63,92	57923
106	15.KAT	KONUT	6059	1820890	60,59	57925
107	15.KAT	KONUT	6218	1820890	62,18	57926
111	15.KAT	KONUT	6392	1820890	63,92	57930
113	16.KAT	KONUT	6059	1820890	60,59	57932
114	16.KAT	KONUT	6218	1820890	62,18	57933
117	16.KAT	KONUT	8093	1820890	80,93	57936
118	16.KAT	KONUT	6392	1820890	63,92	57937
120	17.KAT	KONUT	6059	1820890	60,59	57939
121	17.KAT	KONUT	6218	1820890	62,18	57940
124	17.KAT	KONUT	8093	1820890	80,93	57943
125	17.KAT	KONUT	6392	1820890	63,92	57944
127	18.KAT	KONUT	6059	1820890	60,59	57946
128	18.KAT	KONUT	6218	1820890	62,18	57947
131	18.KAT	KONUT	8093	1820890	80,93	57950
132	18.KAT	KONUT	6392	1820890	63,92	57951
134	19.KAT	KONUT	8127	1820890	81,27	57953
135	19.KAT	KONUT	6392	1820890	63,92	57954
137	19.KAT	KONUT	8093	1820890	80,93	57956
138	19.KAT	KONUT	6394	1820890	63,94	57957
139	19.KAT	KONUT	4778	1820890	47,78	57958
140	20.KAT	KONUT	8127	1820890	81,27	57959
141	20.KAT	KONUT	6392	1820890	63,92	57960
143	20.KAT	KONUT	8093	1820890	80,93	57962
144	20.KAT	KONUT	6394	1820890	63,94	57963
145	20.KAT	KONUT	4778	1820890	47,78	57964
146	21.KAT	KONUT	8268	1820890	82,68	57965
150	21.KAT	KONUT	6493	1820890	64,93	57969
151	21.KAT	KONUT	4811	1820890	48,11	57970

152	22.KAT	KONUT	8270	1820890	82,7	57971
153	22.KAT	KONUT	6497	1820890	64,97	57972
155	22.KAT	KONUT	8236	1820890	82,36	57974
156	22.KAT	KONUT	6493	1820890	64,93	57975
157	22.KAT	KONUT	4810	1820890	48,1	57976
158	23.KAT	KONUT	8270	1820890	82,7	57977
159	23.KAT	KONUT	6494	1820890	64,94	57978
164	24.KAT	KONUT	8270	1820890	82,7	57983
165	24.KAT	KONUT	6494	1820890	64,94	57984
170	25.KAT	KONUT	19893	1820890	198,93	57989
171	25.KAT	KONUT	20937	1820890	209,37	57990
172	4.BODRUM	REZİDANS TRAFO	1	1820890	0,01	57991
173	4.BODRUM	REZİDANS TRAFO	1	1820890	0,01	57992
174	4.BODRUM	REZİDANS TRAFO	1	1820890	0,01	57993
175	4.BODRUM	REZİDANS TRAFO	1	1820890	0,01	57994
176	2.BODRUM	OTEL TRAFO	1	1820890	0,01	57995
177	2.BODRUM	OTEL TRAFO	1	1820890	0,01	57996
178	2.BODRUM	OTEL TRAFO	1	1820890	0,01	57997
179	2.BODRUM	OTEL TRAFO	1	1820890	0,01	57998
					16637,68

10.2. Tapu Takyidatı

Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş,

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBĠS sisteminden 29.12.2023 tarihi itibariyle temin edilen ve birer örneği ekte sunulan tapu kayıtlarına göre rapor konusu taĢınmazlar üzerinde müĢtereken aĢağıdaki notların bulunduğu görülmüĢtür.

Yönetim Planı DeğiĢikliği: 03.12.2020 (08.12.2020 tarih ve 35516 yevmiye no ile)
Diğer (Konusu: cins değiĢikliği) Tarih: -01.06.2020 Sayı:-375011(02.06.2020 tarih ve 12482 yevmiye no ile)
Küçükçekmece 1.Asliye Hukuk Mahkemesi nin 02/04/2021 tarih 2019/311 ESAS sayılı Mahkeme Müzekkeresi numaralı dosyasında davalıdır. (05.04.2021 tarih ve 12286 yevmiye no ile)
Diğer Ġrtifak Hakkı : (A) ile gösterilen 2456,45 m2 lik kisimda; yol olarak kullanilmak üzere ve imar planina göre istanbul belediyesi lehine 1 parsel aleyhine daimi irtifak hakki tesisi ve (B) ile gösterilen 970,30 M2 LĠK kisimda metro giriĢi olarak kullanilmak üzere ve imar planina göre Ġstanbul BüyükĢehir Belediyesi lehine 1 parsel aleyhine daimi irtifak hakki tesis edilmiĢtir.(02.11.2022 tarih ve 44504 yevmiye no ile)
1 TL bedel karĢılığında kira sözleĢmesi vardır. (TÜRKĠYE ELEKTRĠK DAĞITIM A.ġ. (TEDAġ) LEHĠNE 99 YILLIĞI 1 TL BEDEL ĠLE KĠRA ġERHĠ TESĠS EDĠLMĠġTĠR. ) (20.08.2020 tarih ve 22077 yevmiye no ile)(Trafo nitelikli taĢınmazlar üzerinde)

10.3. Takyidat Açıklamaları

Yönetim planı beyanı ve cins değiĢikliği beyanı yasal bir gereklilik olup alım satımını engellememektedir.

Davalıdır Ģerhi hususunda Torunlar GYO yetkilileri ile yapılan görüĢmede, Mall of Ġstanbul arsası eski hak sahiplerinin TOKĠ ve Torunlar GYO"na karĢı tapu iptali davası açtığı, halihazırda herhangi bir tedbir olmaksızın davanın devam ettiği öğrenilmiĢ olup taĢınmazların alım, satım ve kiralanmasına engel teĢkil etmemektedir.

Ġrtifaklar bölümünde yer alan, Yol Emniyet ve Bakım Sahası olarak kullanılmak üzere Ġmar Planına Göre Karayolları Genel Md. lehine 4 Parsel Aleyhine Yola Terk edilmek üzere bulunan irtifak hakkı taĢınmazların alım, satım ve kiralanmasına engel teĢkil etmemektedir.

ġerhler bölümünde yer alan, "TEDAġ lehine 99 yıllığı 1,-TL"den Kira Ģerhi" taĢınmazların bulunduğu parselin enerji ihtiyacına yönelik olarak teknik nedenlerle konulmak zorunda olduğundan taĢınmazların alım, satım ve kiralanmasına engel teĢkil etmemektedir.

11. BELEDĠYE ĠNCELEMELERĠ

11.1. Ġmar Durumu

BaĢakĢehir Belediyesi Ġmar Müdürlüğü"nde yapılan incelemelerde ve ekte yer alan 28.05.2019 tarihli yazılı imar durumuna göre taĢınmazın konumlu olduğu parselin 28.08.2008 tarihli 1/1000 Ölçekli Ġkitelli Tepeüstü Mevkii 2453-2769-2858- 2859-2860- 2881-2882-2883-2958-3149 Parsellere ĠliĢkin Uygulama Ġmar Plan DeğiĢikliği kapsamında "Özel Sosyal Kültürel Tesis Alanı" olarak belirlenen sahada kaldığı ve yapılaĢma Ģartlarının aĢağıdaki Ģekilde olduğu ve avan projeye göre uygulama yapılacaktır. Hmax: Serbest, Emsal: 2,00

Ayrıca BaĢakĢehir Belediyesi Harita Müdürlüğü"nde yapılan incelemelerde; 858 ada, 1 parselin 2859, 2769, 2454 ve 2452 no.lu parsellerin tevhidinden oluĢtuğu öğrenilmiĢtir.

Plan Notları:

Planlama Alanı 2453 2769 2858 2859 2860 2881 2882 2883 2958 3149 parsellerini içermektedir.
Planlama alanında Ticaret + Hizmet, Eğitim, Sosyal Kültürel Tesis Alanı, Yol Alanları ve Raylı Sistem Metro Hattı İstasyonu yer almaktadır. Ticaret için E:2.00 ve Hmaks: serbest, özel sosyal kültürel tesis alanında E:2.00 ve Hmaks: serbest olup, avan projeye göre uygulama yapılacaktır.
Ticaret + Hizmet alanlarında, ticaret ve amaçlı yapılar, iş merkezleri, büro, çok katlı mağazalar, katlı otoparklar alışveriş merkezleri, otel, motel, vb. gibi konaklama tesisleri ile rezidans (konut yapıları), sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu gibi kültürel tesisler, gazino, lokanta, restoran, banka ve finans kurumları, yönetim binaları, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarından görüş alınmak koşulu ile özel eğitim ve özel sağlık tesisleri yapılabilir.

Özel Sosyal-Kültürel Tesis Alanı'nda; sinema, tiyatro, eğlence merkezi, müze, kütüphane, açık ve kapalı sergi salonları, sanat atölyeleri, oditoryum, çok amaçlı kültürel tesis salonları, kapalı ve açık spor tesisleri yapılabilir.
Planlama alanı sınırları içerisinde mimari proje ile bütünlük ve süreklilik sağlamak amacıyla Ticaret + Hizmet Alanı ile Özel Sosyal – Kültürel Tesis Alanı arasında, yer altında ve/veya yer üstünde fiziki bağlantı yapılabilir. Gerekirse emsal ve fonksiyon dağılım oranları aynı kalmak koşulu ile bu fonksiyonlara ait yapılar birlikte tek bir parsel üzerinde projelendirilebilir. Her durumda toplam inşaat alanı emsal değerini aşamaz.
Onama sınırı içinde kalan parsellerdeki imar sınırları içerisinde kalmak koşulu ile tesis içi kullanımlara yönelik otopark giriş çıkışı ve bu otoparklar ile diğer alanların ihtiyacı olan servis yolları, yaya yolları, yaya – araç rampaları, yaya üstgeçitleri yapılabilir.
Belirtilen metro istasyonu ve güzergâhı hazırlanacak uygulama projesine göre uygulanacaktır.
Metro istasyonuna yönelik olarak planlama alanı içerisindeki parsel alanları içerisinde yaya giriş çıkışlarına yönelik düzenlemeler yapılabilir. Otoparklar ve diğer tesis yapıları ile metro istasyonu ve giriş çıkışları arasında yaya bağlantıları zemin altında veya üstünde oluşturulabilir.
Diğer hususlarda 13.02.2008 T.T'li 1/5000 ölçekli ve 1/1000 ölçekli Küçükçekmece İkitelli Ayazma Gecekondu Dönüşüm ve Kentsel Yenileme Alanı plan notları geçerlidir.

Ġmar Plan Örneği

11.2. Ġmar Dosyası Ġncelemesi

BaĢakĢehir Belediyesi Ġmar Müdürlüğü arĢivinde yapılan incelemelerde taĢınmaza ait dijital dosyada aĢağıdaki belgeler görülmüĢ olup herhangi bir olumsuz evraka rastlanmamıĢtır.

BELGE ADI	TARİH	NO	VERİLİŞ NEDENİ	KAT ADEDİ	ÜNİTE SAYISI	İNŞAAT ALANI (m2 )	YAPI SINIFI
Yapı ruhsatı	18.12.2014	00475	Yeni Yapı	30	129	108.656,02	VC
Yapı ruhsatı	01.09.2015	00625	Tadilat	30	125	108.186	VC
Yapı ruhsatı	30.06.2016	0578	İsim 30 163 Değişikliği		109.671,74	VC
Yapı ruhsatı	07.10.2016	0786	Tadilat	30	163	109.671,74	VC
Yapı ruhsatı	17.02.2017	00625	Tadilat	31	186	112.435,90	VC
Yapı ruhsatı	25.06.2018	00480	Yenileme	31	186	112.435,90	VC
Yapı ruhsatı	11.10.2019	00354	Tadilat	31	179	112.090,32	VC
İlk Proje	2014		Yeni Yapı	30	129	108.656,02	VC
Mimari Proje	2015	2015/1287 757	Tadilat	30	125	108.186	VC
Mimari Proje	2017		Tadilat	31	186	112.435,90	VC
Mimari Proje	01.11.2019	1913731	Kat İrtifakı	31	179	112.090,32	VC
Yapı Kullanma İzin Belgesi	30.12.2022	311	Yapı Kullanma İzni	31	179	112.090,32	VC

11.3. Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Plan Ġptalleri v.b. konular

BaĢakĢehir Belediyesi Ġmar Müdürlüğü arĢivinde bulunan dijital dosyasında yapılan incelemelerde taĢınmaza ait herhangi bir olumsuz evrakın olmadığı görülmüĢtür.

11.4. Yapı Denetim Firması

Değerlemesi yapılan Mall Of Ġstanbul 2.Etap Projesinin yapı denetim iĢlemleri aĢağıda bilgileri verilen firma tarafından yapılmaktadır:

Ceylanlar Yapı Denetim Ltd. ġti. 0 (212) 699 40 06

2023/982

Fatih mah. Doğan Araslı Bulvarı No:123 Büro No:61-62 Esenyurt/ĠSTANBUL V.D. Vergi No: 2090518199, Ticaret Sicil No:735000

11.5. Son Üç Yıl Ġçindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan DeğiĢim 11.5.1. Tapu Müdürlüğü Bilgileri

11.5.1.1. Son Üç Yıl Ġçersisinde GerçekleĢen Alım Satım Bilgileri

Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ., konu parseli farklı hisse oranları ile 26.01.2011-08.03.2011-01.03.2012-06.09.2012 tarihlerinde satın almıĢtır. Son tapu kaydına göre 7753/8000 hisse 22.05.2019 tarih ve 12663 yevmiye nolu "Mülkiyet ve hisse oranlarının düzeltilmesi" iĢlemiyle yine Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. adına tescil edilmiĢtir. Daha önce dava konusu olan 401/60000 hisse ise 26.07.2019 tarih ve 17952 yevmiye nolu satıĢ iĢlemiyle Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. adına tescil edilmiĢtir.

11.5.2. Belediye Bilgileri

11.5.2.1. Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri v.b. ĠĢlemler

Söz konusu parselde son 3 yıllık süreçte herhangi bir plan değiĢikliği olmamıĢtır. 858 Ada 1 parsel"de yer alan arsanın imarı: "Özel Sosyal Kültürel Tesis Alanı"dır. 28.08.2011 tasdik tarihli, Ġkitelli Tepeüstü Mevkii 2453 – 2769 – 2858 – 2859 – 2860 – 2881 – 2882 – 2883 – 2958 – 3149 parsellere iliĢkin uygulama imar plan değiĢikliği planında yer alan imar planı notuna göre parseller arasında fonksiyon transferi yapılabilir.

Plan notu:

Planlama alanı sınırları içerisinde mimari proje ile bütünlük ve süreklilik sağlamak amacıyla Ticaret + Hizmet Alanı ile Özel Sosyal – Kültürel Tesis Alanı arasında, yer altında ve/veya yer üstünde fiziki bağlantı yapılabilir. Gerekirse emsal ve fonksiyon dağılım oranları aynı kalmak koĢulu ile bu fonksiyonlara ait yapılar birlikte tek bir parsel üzerinde projelendirilebilir. Her durumda toplam inĢaat alanı emsal değerini aĢamaz.

Konu gayrimenkul üzerinde otel ve ofis kullanımlı ticari gayrimenkul geliĢtirmek üzere bitiĢik olduğu 858 ada 4 parselden (Mall Of Ġstanbul Projesi"nin yer aldığı parselden) fonksiyon aktarımı yapıldığı anlaĢılmaktadır. Parsel üzerinde devam etmekte olan proje imar koĢullarına uygun planlanmıĢtır. Bu sebeple konu taĢınmazın gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne projeler baĢlığı altında alınmasına sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde bir engel bulunmamaktadır.

11.5.2.2. Gayrimenkule ĠliĢkin Olarak YapılmıĢ SözleĢmelere (Gayrimenkul SatıĢ Vaadi SözleĢmeleri, Kat KarĢılığı ĠnĢaat SözleĢmeleri ve Hasılat PaylaĢımı SözleĢmeler vb.) ĠliĢkin Bilgiler

Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.

11.5.2.3. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Henüz inĢa halindedir.

11.5.2.4. Ruhsat AlınmıĢ Yapılarda Yapılan DeğiĢikliklerin 3194 Sayılı Ġmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir DeğiĢiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Tadilat ruhsatları bulunmakta olup yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir durum bulunmamaktadır. 30.12.2022 tarihinde Yapı Kullanma Ġzin Belgesi alınmıĢ olup henüz cins değiĢikliği (Kat mülkiyetine geçiĢ) yapılmamıĢtır.

12. TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU

12.1. Konum ve Çevre Bilgileri

Değerlemeye konu taĢınmaz, Ġstanbul ili, BaĢakĢehir ilçesi, Ziya Gökalp Mahallesi, Süleyman Demirel üzerinde 858 ada, 1 parselde konumlu olan Mall Of Ġstanbul 2.Etap Otel ve Residence Projesidir.

Tem otoyolundan ilerlendiğinde Mahmutbey giĢelere gelmeden Mahmutbey Köprülü kavĢağından sağa dönerek Atatürk Bulvarına girilir. Bulvardan MASKO ya doğru devam ederek ilk ıĢıklardan ilerlendiğinde konu taĢınmaz sol tarafta yer almaktadır.

Asya ve Avrupa yakalarının yoğun trafik güzergâhında, Mahmutbeyde, E-5 Karayolu, TEM Otoyolu ve Basın Ekspres otoyollarının kesiĢim noktasında yer alan Mall Of Ġstanbul Ġkitelli, Basaksehir Merkezleri ile Mahmutbey giĢeler ve Maskoya yakın mesafede konumludur. Mall of Istanbul projesinde ofis, rezidans, AVM ve otel bir arada bulunmaktadır.

Yakın çevresinde Droglass Otocam, Masko Mobilyacılar Sitesi, Marmara Sanayi Sitesi, Imsan Sanayi Sitesi, Bahariye Halı Fabrikası, Halkalı Toplu Konutları ve Avrupa Konutları ile Gryder SatıĢ Mağazası, Ilke ve Denizbank Binaları, IETT Garajı, Halkalı Toplu Konutları 3. Etap Evleri ve 2 - 3 katlı binalar bulunmaktadır. Bölge, Basaksehir Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Göreceli olarak Ģehir merkezine uzak olan yapıya toplu taĢıma araçları ve özel araçlarla ulaĢım mümkündür.

TaĢınmaz, TEM Mahmutbey GiĢeleri"ne 300 m., Atatürk Olimpiyat Stadı"na 4 km., E-5 Karayolu"na 8 km., eski Atatürk Havalimanı"na 9,5 km., Ġstanbul Havalimanı"na ise yaklaĢık 30 km. mesafededir.

Uydu Görüntüleri

12.2. Bölge Analizi

12.2.1 Ġstanbul Ġli

Ġstanbul, Türkiye'de yer alan Ģehir ve ülkenin 81 ilinden biridir. Ülkenin en kalabalık, ekonomik ve sosyo-kültürel açıdan en önemli Ģehridir. ġehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34., nüfus açısından belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da birinci, dünyada ise Lagos'tan sonra altıncı sırada yer almaktadır.

2022 yılı itibariyle nüfusu 15.907.951 kiĢidir.

Ġstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluĢur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada Ġstanbul Boğazı'ndan oluĢan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komĢudur. Ġstanbul'u oluĢturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki Ġstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleĢtirir. Boğazdaki Yavuz Sultan Selim, Fatih Sultan Mehmet ve 15 Temmuz ġehitler Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. Ġstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek Ģekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuĢtur.

Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran Ġstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, Ġstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir.

Ġstanbul'un yüksek nüfusu ve ileri sanayi sektörü çevresel konularda pek çok sıkıntıyı da beraberinde getirmektedir. Hava, su ve toprak kirliliği gibi ana sorunların yanı sıra, çarpık kentleĢme ve denetimsizlikten kaynaklanan görüntü ve gürültü kirliği gibi ikincil sorunlar da göze çarpmaktadır.

Ġstanbul'un toplam 39 ilçesi vardır. Bu ilçelerin 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'ndadır. Bunlar; Adalar, Arnavutköy, AtaĢehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, BaĢakĢehir, BayrampaĢa, BeĢiktaĢ, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, GaziosmanpaĢa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe,

Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, ġile, ġiĢli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu ilçeleridir.

Ġstanbul'un tarihi semtlerinden batıya ve kuzeye gidildikçe büyük bir farklılaĢma görülür. En yüksek gökdelenler ve ofis binaları Avrupa Yakası'da özellikle Levent, Mecidiyeköy ve Maslak'ta toplanırken, Anadolu Yakası'nda ise Kadıköy ilçesindeki Kozyatağı mahallesi dikkat çeker.

Son yıllarda inĢa edilen çok yüksek yapılar, nüfusun hızlı büyümesi göz önüne alınarak yapılmıĢlardır. ġehrin hızla geniĢlemesinden dolayı konutlaĢma, genellikle Ģehir dıĢına doğru ilerlemektedir. ġehrin sahip olduğu en yüksek çok katlı ofis ve konutlar, Avrupa Yakası'nda bulunan Levent, Mecidiyeköy ve Maslak semtlerinde toplanmıĢtır. Levent ve Etiler'de çok sayıda alıĢveriĢ merkezi toplanmıĢtır. Türkiye'nin en büyük Ģirket ve bankalarının önemli bir kısmı bu bölgede bulunmaktadır. Yakın dönemde finans kuruluĢlarının operasyon merkezleri Pendik – Tuzla ve Gebze aksına doğru kaymıĢtır.

Ġstanbul, kara ve deniz ticaret yollarının bir kavĢağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaĢamın merkezi olmuĢtur. ġehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karĢılamaktadır. YaklaĢık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. Ġstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, Ġpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eĢya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaĢım araçları, kağıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır.

Ticaret, Ġstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. Ġlde bu sektörün geliĢmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı Ģekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. Ġstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluĢturur. DıĢalım ve dıĢsatım konusunda da Ġstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaĢım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri Ġstanbul'dadır. Nitekim Ġstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaĢtırma-haberleĢme sektörü %15'i aĢan bir paya sahiptir.

Türkiye'nin büyük sanayi kuruluĢlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası Ġstanbul'da bulunmaktadır. Ġlde madeni eĢya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayi geliĢkindir. 2000'li yılların baĢında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür.

Ġstanbul genelinde tüm orman alanları koruma altına alınmıĢ olmakla birlikte sınırlı miktarda ormancılık faaliyeti yürütülmektedir.

Ġstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Ancak 2016 yılı itibariyle turizm sektöründe gerileme dönemi baĢlamıĢtır.

Ġstanbul'da ulaĢım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı Ģekillerde yapılmaktadır. ġehir içi, Ģehirlerarası ve uluslararası taĢımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir. Ġlde havayolu ulaĢımının yapıldığı iki sivil havalimanı vardır. Ġlin kuzeyinde 3. Havalimanı inĢaatı devam etmektedir. Yurtiçi ve yurtdıĢı pek çok merkeze aktarma yapmaksızın uçmak mümkündür. Ġldeki havalimanlarından Atatürk Havalimanı, Avrupa Yakası'nda Bakırköy ilçesinde; Sabiha Gökçen Havalimanı ise Anadolu Yakası'nda Pendik ilçesinde yer alır. Atatürk Havalimanı ilde alanında ilk olup, hava ulaĢımında en büyük paya sahiptir. Kent merkezine metro hattı ve otoyollarla bağlıdır.

Karayoluyla ulaĢımı ise Ġstanbul'da özellikle Ģehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komĢu ülkelere Ġstanbul'dan doğrudan seferler vardır. Anadolu Yakası'nda Harem Otogarı, Avrupa Yakası'ndaysa Büyük Ġstanbul Otogarı hizmet vermektedir. Ġstanbul Otogarı da metroyla kent merkezine bağlanmaktadır.

Demiryolu ise bu iki ulaĢım yoluna oranla daha az tercih edilen bir baĢka hizmettir. Ġstanbul'dan EskiĢehir, Ankara, Konya, Adana, Bitlis, Van gibi yurtiçi merkezlerle; Yunanistan, Bulgaristan, Romanya, Sırbistan, Macaristan, Ġran, Suriye ve Irak gibi dıĢ merkezlere tren seferleri vardır. Yüksek hızlı tren Pendik ilçesinden hareket etmektedir.

Deniz yoluyla ise ilde düzenli ulaĢım yalnızca yurtiçinde gerçekleĢtirilir. Ġstanbul'dan Yalova'ya, Balıkesir'e ve Bursa'ya feribot ve araba vapuru seferleri vardır. Ġstanbul Limanı'na turistik amaçlarla gelen münferit gemiler dıĢında yurtdıĢı varıĢlı gemi seferi yoktur.

Ġstanbul'da Ģehir içi ulaĢım ise büyük bir sektördür. Otobüslerle ulaĢım sağlayan ĠETT; Ģehir hatları vapurlarını ve deniz taksi iĢleten ĠDO; tramvay, metro, füniküler ve teleferik hatlarının sahibi Ġstanbul UlaĢım A.ġ.; banliyö hizmeti sağlayan TCDD; dolmuĢlar, yolcu motorları ve ticari taksilerle Ġstanbul kompleks bir ulaĢım ağına sahiptir.

12.2.2 BaĢakĢehir Ġlçesi

BaĢakĢehir, 2008 yılında Küçükçekmece, Esenler ve Büyükçekmece ilçelerinden ayrılarak ilçe yapılmıĢtır. 2020 verilerine göre ilçenin toplam nüfusu 469.924"dür. BaĢakĢehir, kuzeyde Arnavutköy, kuzeydoğuda Sultangazi ve Eyüp, doğuda Esenler, güneyde Bağcılar, Küçükçekmece ve Avcılar ile batıda Esenyurt ilçeleriyle çevrilidir.

Ġlçenin kurulduğu bölgede Osmanlı döneminde devletin barut ihtiyacını karĢılamak üzere Azatlı baruthanesi kurulmuĢ, bölge Azatlık adıyla anılmıĢtır. Ġlçede tarihi özelliği bulunan diğer yapılar, Resneli Niyazi Bey'e ait Resneli çiftliği ve Ġstanbul'daki bilinen ilk yerleĢim yeri olan Yarımburgaz Mağarası ve baruthaneye su sağlamak için kurulmuĢ ġamlar bendidir.

Ġlçeye ulaĢım TEM otoyolu ve demiryolu ile gerçekleĢtirilmektedir. Ġlçeye otobüs seferleri de bulunmaktadır. Demiryolu ile ulaĢım Ispartakule'deki tren istasyonu ile

sağlanmaktadır. 07 Temmuz 2013 tarihinde resmi açılıĢı yapılan M3 Kirazlı - BaĢakĢehir-Olimpiyatköy Metro Hattı ile Atatürk Olimpiyat Stadyumu ve 5. Etap Metrokent'e kadar metro ulaĢımı sağlanmıĢtır. Diğer raylı sistemlere entegre olan bu hat sayesinde

BaĢakĢehir'den Halkalı'ya kadar raylı sistemler ile ulaĢım mümkün hale gelmiĢtir.

Ġlçenin kuzeyi ormanlarla kaplıdır, kalan bitki örtüsü bozkır ve çalılıklardan oluĢur. Resneli Çiftliği'nin içinde bulunduğu Sazlıdere vadisinde bitki çeĢitliliği çok fazladır. Ġlçede Sazlıdere akarsuyu ve Ayamama deresi doğar, Ispartakule deresi ise içinden geçer.

Ġlçede sosyal yaĢam, Sular Vadisi ile BahçeĢehir'deki yapay gölet ve çevresindedir. BahçeĢehir'deki gölet, Türkiye'nin en büyük yapay göletidir. Bunun dıĢında Atatürk Olimpiyat Stadyumu ve BaĢakĢehir Fatih Terim Stadyumu bu ilçede bulunmaktadır. TOKĠ tarafından geliĢtirilen ve Türkiye"nin en büyük uydukent projesi olan 65.000 konutun planlandığı KayaĢehir projesi de bu ilçe sınırları içindedir.

12.3. Dünya ekonomisine genel bakıĢ

Küresel Ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiĢtir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değiĢimler izlediği bir dönem olmuĢtur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleĢtiği gözlenmiĢtir. Büyüme hızındaki yavaĢlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya"da hissedilmiĢ olup Amerika BirleĢik devletleri bu trendin dıĢında kalmıĢtır. Ancak Amerika"nın yaĢadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teĢvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. GeliĢmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaĢamıĢ, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiĢtir. Çin ekonomisi ise yavaĢlama eğilimini kıramamıĢtır.

2019 yılının Aralık ayında Çin"in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020"nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya"ya yayılamaya baĢlamıĢ olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaĢlamasına yol açmıĢtır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düĢüĢler yaĢamıĢ olup BaĢta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal geniĢleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaĢanmıĢ. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleĢen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiĢtir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladığı tahmin edilmektedir.

2021 yılı aĢılamaların hızla yapılmaya çalıĢıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı ve tüm oumsu faktörlere rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalıĢıldığı bir dönem olmuĢtur. 2022 yılı pandemi sonrası toparlanma süreci içerisinde tüm Dünyada enflasyon ile mücadele adımlarının atıldığı, iklim değiĢikliği etkilerinin gözle görülür biçimde ortaya çıktığı, hane halkının yaĢam maliyetlerinin çok hızlı arttığı ve genel olarak büyümenin yavaĢladığı bir dönem olmuĢtur. 2023 yılında geliĢmiĢ ekonomilerdeki yavaĢlama ve tedarik zinciri sorunları devam etmektedir. Bu süreçte emtia fiyatları ve yeĢil enerji dönüĢüm maliyetleri önem taĢımaktadır. Ayrıca son dönemde yaĢanan siyasi ve askeri gerilimler risk algısını artırmaktadır.

12.4. Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü

2008 yılındaki küresel ekonomik krizden sonra Türkiye ekonomisi ciddi bir toparlanma sürecine girmiĢ olup 2014, 2015 yıllarında GYSH bir önceki yıla göre % 5,2 ve %6,1 seviyelerinde artmıĢtır. 2016 yılı, pek çok farklı etkenin de etkisiyle büyüme hızının yavaĢladığı bir dönem olmuĢ 2017 yılında %7,5, 2018 yılında ise %2,8 lik büyüme oranları yakalanmıĢtır. 2019 yılında büyüme oranı 0,9, 2020 yılında %1,8, 2021 yılında %11, 2022 yılında ise %5,6 olarak gerçekleĢmiĢtir.

2020 yılında Covid-19 salgınının olumsuz etkisiyle yılın ikinci çeyreğinde %9,9 oranında daralma kaydedilmiĢtir. 2022 yılı itibariyle GSYH büyüklüğüne göre Türkiye, Dünya"nın 23. Büyük ekonomisidir.

2004 yılından itibaren çift haneli seviyelerin altında seyreden enflasyon oranı 2017 yılında % 11,1, 2018 yılında %16,3, 2019 yılında %15,18, 2020 yılında %12,8, 2021 yılında %13,58, 2022 yılında %64,27 oranında gerçekleĢmiĢtir. 2023 yılı Kasım ayı Tüketici Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre %61,98 artmıĢtır. TÜFE bir önceki aya göre değiĢim oranı %3,28 dir.

Kaynak: TÜİK

ĠĢsizlik oranları ise son 4 yılda %11-%13 Aralığında seyretmekteydi. 2023 yılı Eylül ayı itibariyle mevsim etkisinden arındırılmıĢ iĢsizlik oranı %9,2 seviyesinde gerçekleĢmiĢtir. ĠĢsiz sayısı bir önceki aya göre 74 bin kiĢi artmıĢtır. Ġstihdam edilenlerin sayısı 2023 3. Çeyreğinde, bir önceki döneme göre 124 bin kiĢi artarak 31 milyon 724 bin kiĢi olmuĢtur. Buna göre mevsim etkisinden arındırılmıĢ Ġstihdam oranı ise %48,4 oldu. Ödemeler dengesi tarafında ise 2018 yılında %75 olan ihracatın ithalatı karĢılama oranı 2019 yılında %77,2, 2020 yılında ise %86, 2021 yılında %82, 2022 yılında ise %69,9 olarak, 2023 Ocak-Ekim döneminde %69,1 olarak gerçekleĢmiĢtir.

2023/982

KiĢi BaĢına DüĢen GSYH (USD)

	2000	2010	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022
GSYN ARTIŞI, Zincirlenmiş Hacim Endeksi , %	6.9	84	6.1	3,3	75	3,0	0.8	3.9	12.4	5,5
GSYH, Cari Fiyatlaria, Milyar TL	172	1.168	2.351	2,627	3.134	3.761	4.318	5.048	7,256	15.012
GSYH, Cari Fiyatlaria, Milyar \$	273	777.5	857	869	859	797	759.3	727,1	807,9	905,8
NÜFUS, Bin Kişi	64.249	73.142	78.218	79.278	20.313	81 407	82.579	83.385	84.147	85 288
KİŞİ BAŞINA GSYH, Cari Fiyatlarla, S	4.749	10.629	11.085	10.954	10.606	9.799	9.208	8,600	9.601	10.659
HERACAT [GTS, F.O.B.], Milyon S			151	149.2	1645	177.2	180.8	169.6	225,2	254.2
THRACAT[GTS]/GSYH,N			174	17.2	19.1	22,2	23,8	23,7	27,9	28.1
THALAT (GTS, C.I.F.), Milyon \$			213.6	202.2	238.7	231.2	210.3	219.5	271.4	563.7
THALAT(GT5)/GSYH, %			24.6	23.3	27.8	ਨੂੰ ਜੋ	27.7	30.6	33,6	40,2
HERACATIN ITHALATI KARSILAMA ORANI [%, GTS)			20.7	73.8	68.9	76.6	86	77.3	87	69.9
SEYAHAT GELIRLERI, Milyar S	7,8	22,6	27.3	19,1	23	25,9	34,3	13,3	26,6	41,2
DOGRUDAN YABANCI YATIRIMLAR (GİRİŞ), Milyar Ş	1	9,1	193	13.8	11.2	17,5	5,5	7.7	13,3	13
CAR ISLEMLER DENGESI (Milyar S)	-9.9	-44 6	26.6	-26,7	-40.0	-20-2	10,8	-31.9	-7,2	48.4
CARI IŞLEMLER DENGESİ/GSYH, %	36	5.7	3,1	-3.1	-4,7	-2,5	1,4	-4.4	40.0	5,4
İŞGÜCÜNE KATILMA ORANI, %		46.5	51,3	52	52,8	53,2	53	49,3	51,4	ਦੇਤੇ ਹ
İŞSİZÜK ORANI, %		11.1	103	10.9	10.9	11	13.7	33,2	12	10,5
İSTİHDAM ORANI, %		413	રેસ	46,3	47.2	47,4	45,7	42,8	45,2	47,5
TÜFE, [On iki aylık ortalamalara göre değişam) (%)		875	7.7	78	11.1	26.3	15,2	12,28	19,6	32.3
TUFE (%)		64	8,81	8,53	11:42	20.3	11.84	14.6	36,08	64.27
UFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) (%)		8,52	5,28	4.8	15.82	27,01	17.56	12,18	43.86	128.47
UFE (76)		8,87	5,71	a at	15.07	33.64	7,36	25:15	79,89	97,72

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)

2023/982

Dönemler Ġtibariyle Büyüme Oranları

Türkiye ekonomisi, 2023'ün ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %3,8 oranında büyümüştür.

2003-2022 döneminde Türkiye Ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.

Kaynak: TÜİK

		Bazı Ülke-Ülke Gruplarına Ilişkin Büyüme Tahminleri (%)
Uluslararası Kuruluşlar	m	Dünya	Avro Bölgesi	ABD	Brezilya	Rusya	Hindistan	Çin	Japonya
	2022	3,5	3,3	2,1	2,9	-2,1	7,2	3,0	1,0
IME	2023	3,0	0,7	2,1	3,1	2,2	6,3	5,0	2,0
	2024	2,9	1,2	1,5	1,5	1,1	6,3	4,2	1,0
	2022	3,3	3,4	2,1	3,0	-2,0	7,2	3,0	1,0
OECD	2023	3,0	0,6	2,2	3,2	0,8	6,3	5,1	1,8
	2024	2.7	1,1	1,3	1,7	0.9	6,0	4,6	1,0
	2022	3,1	3,5	2,1	2,9	-2,1	7,2	3,0	1,0
Dünya Bankası	2023	2,50	0,54	2,1.	1,2	1,64	6,3	5,04	0,8
	2024	2,1 *	0,7 *	0,9 €	1,4	1,3 *	6,4	4,5 *	0,7

2022-2023 Büyüme Tahminleri:

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)

Merkezi Yönetim Bütçe GerçekleĢmeleri

2023 yılı 3. çeyreğinde merkezi yönetim bütçe gelirleri 441,3 milyar TL olarak gerçekleşirken, bütçe giderleri 570,5 milyar TL olmuş ve bütçe açığı 129,2 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.

Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Milyar USD)

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)

12.5. Mevcut Ekonomik KoĢulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaĢanan ekonomik krizle baĢlayan dönem, yaĢanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıĢtır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düĢüĢler yaĢanmıĢ, alım satım iĢlemleri yok denecek kadar azalmıĢtır.

Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu geliĢmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya baĢlamıĢ; gayrimenkul ve inĢaat sektöründe büyüme kaydedilmiĢtir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluĢan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiĢtir. Bu dengesiz büyüme ve artıĢların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiĢtir.

2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaĢtırdığı gözlenmiĢtir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaĢanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz geliĢmeler devam etmiĢtir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiĢtir. Yıkılmaz diye düĢünülen birçok finansal kurum devrilmiĢ ve global dengeler değiĢmiĢtir.

Daha önce Türkiye"ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluĢu, faaliyetlerini bekletme aĢamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiĢtir.

Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye"de parlak bir yıl olmamıĢtır. Ġçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaĢ yavaĢ gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araĢtırmalara baĢlamıĢlardır.

2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inĢaat sektörü lehine geliĢmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıĢtığı bir yıl olmuĢ ve az da olsa daha esnek bir yıl yaĢanmıĢtır. GeçmiĢ dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri "eriĢilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu geliĢmeler 2011 ilâ 2016 yıllarında da devam etmiĢtir.

2017 yılından itibaren, beĢeri ve jeopolitik etkenlerin etkisi, döviz kurlarında yaĢanan dalgalanmalar ve finansman imkânlarının daralmasına ek olarak artan enerji ve iĢ gücü maliyetleri geliĢtiricilerin ödeme zorluğu yaĢamasına neden olmuĢtur.

Ülkemizdeki ekonomik dinamikleri önemli ölçüde etkileyen ve çok sayıda yan sektöre destek olan inĢaat sektöründe yaĢanan bu zorluklar gayrimenkullerin fiyatlamalarında optimizasyona ve üretilen toplam ünite sayısı ile proje geliĢtirme hızında düĢüĢe yol açmıĢtır. Banka faiz oranlarının yükselmesi ve yatırımcıların farklı enstrümanlara yönelmesi de yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarını azaltmıĢtır.

Kaynak: TÜİK (2023 verileri yapı izin istatistikleri için 3. Çeyrek verisi olup maliyet endeksi ve konut satış adedi Ekim Ayı itibariyle olan verilerdir)

2018 yılında düĢük bir performans çizen inĢaat sektörü 2019 yılını son çeyreği itibariyle toparlanma sürecine girmiĢtir. Bu hareketlenme 2020 yılının ilk 2 aylık döneminde de devam etmiĢtir. Ancak 2019 yılının Aralık ayında Çin"de ortaya çıkan Covid-19 salgınının 2020 yılı Mart ayında ülkemizde yayılmaya baĢlamasıyla ekonomi olumsuz etkilenmiĢ ve gayrimenkul sektörü bu durgunluktan payını almıĢtır. Karantina süreci sonrası TCMB ve BDDK tarafından açıklanan kararlar ve destekler sektöre olumlu yansımıĢ, konut kredisi faizlerindeki düĢüĢ ve kampanyalar Temmuz ve Ağustos aylarında konut satıĢlarını rekor seviyelere ulaĢtırmıĢtır.

Pandemi sonrası süreçte Ticari hareketliliğin sağlanması amacıyla piyasaya aktarılan ucuz likidite döviz kurlarında ve fiyatlar genel seviyesinde büyük artıĢlara yol açmıĢ, sonrasında Merkez Bankası parasal sıkılaĢma politikası uygulamaya baĢlarken parasal sıkılaĢma kararları sonrasında bankaların likidite kaynakları kısılmıĢ, bu da faiz oranlarında yükseliĢe yol açmıĢtır. 2022 yılında artan enflasyon eğilimleri pek çok ülke ekonomisini zorlamaya baĢlayınca daha sıkı para ve maliye politikaları uygulanmaya baĢlamıĢtır. 2021 ve 2022 yıllarında ülkemizdeki konut satıĢları yıl bazında birbirine yakın seviyelerde olsa da 2022 yılında ipotekli satıĢlarda bir önceki yıla göre %4,8 lik azalıĢ meydana gelmiĢtir. Ġpotekli satıĢlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artıĢın etkisiyle meydana gelmiĢtir. 2023 yılında inĢaat maliyetlerinin arttığı ve risk iĢtahının azaldığı bir süreç yaĢanmakta olup yeni inĢaat sayısı azalmıĢ bu da konut arzında düĢüĢe yol açmıĢtır. Son dönemde Merkez Bankası politika faizlerinin kademeli olarak artırıldığı, Dünya genelinde yaĢanan tedarik sıkıntıları, hammadde temininde yaĢanan zorluklar ve Rusya-Ukrayna savaĢı gibi jeopolitik gerilimler ve resesyon beklentilerine rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalıĢıldığı bir dönem içerisinden geçmekteyiz.

Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetler hem de tüketici davranıĢları üzerinde etki yaratmaktadır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaĢlamayı getirmektedir. Parasal sıkılaĢtırma sürecinin devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya iĢaret etmektedir. 2023 yılının ilk dokuz aylık döneminde konut satıĢlarında geçen yılın aynı dönemine göre %14,9 oranında bir düĢüĢ yaĢanmıĢtır. Önceki dönemde talebin güçlü olması, kredi imkânlarının bulunması ve enflasyonun etkilerinden korunmak amaçlı olarak gayrimenkul fiyatlarında yaĢanan artıĢ eğiliminin ekonominin de soğumasıyla yavaĢladığı görülmektedir.

12.5.1. Türkiye Gayrimenkul Piyasasını Bekleyen Fırsat ve Tehditler

Tehditler:

Amerika BirleĢik Devletleri ve Çin arasındaki ticari çekiĢme, Rusya-Ukrayna savaĢı ve Dünya genelindeki pek çok farklı jeopolitik gerilimin ekonomiye etkisi,
Yabancı sermaye kaynaklı yatırımlarda görülen yavaĢlama,
Türkiye"nin mevcut durumu itibariyle jeopolitik risklere açık olması sebebiyle yatırımların yavaĢlaması ve talebin azalması,
Son dönemde döviz kurundaki yaĢanan artıĢların maliyetler üzerinde baskı yaratıyor olması,
Gayrimenkul fiyatlarında ve kiralarda görülen hızlı artıĢ.

Fırsatlar:

Türkiye"deki gayrimenkul piyasasının uluslararası standartlarda gelen taleplere cevap verecek düzeyde olması,
Genç bir nüfus yapısına sahip olmanın getirdiği doğal talebin devam etmesi,
Döviz kurunun yükselmesi ile yabancılar için ülkemizin cazibesinin artması,
Turizm sektöründe son dönemde yaĢanan ivmelenme.

12.6. Genel Konjonktürün Otel Piyasası ve Gayrimenkullerin Değerine Etkisi

2000"li yılların baĢından itibaren turizm gelirlerinin Gayrisafi Yurt Ġçi Gelir içindeki payı %3"ün üzerinde seyretmiĢtir. 2016 yılında Temmuz ayında yaĢanan darbe giriĢiminin de etkisiyle ilk kez bu pay %2,6 ile %3 lük seviyenin altına inmiĢtir. 2017 ve özellikle 2018 yılı turizmde toparlanma yılı olmuĢ, 2019 da bu eğilim devam etmiĢtir. 2018 yılında toplam turizm geliri 29,5 Milyar USD olarak, 2019 yılında 34,5 Milyar USD olarak gerçekleĢmiĢtir.

2019 yılında turizmde gerçekleĢen toparlanmanın etkisi Ģehir otellerinde de yavaĢ yavaĢ hissedilmekte iken Covid-19 salgınının ortaya çıkmasıyla 2020 yılı Mart ayından itibaren ülkeye giriĢ çıkıĢlarda kısıtlamalar yaĢanmaya baĢlanmıĢ, yurtiçi ve yurt dıĢı turizm hareketliliği durma noktasına gelmiĢtir. Bu süreçte otellerin büyük kısmı geçici olarak faaliyetlerine ara vermiĢ olup Haziran ayından itibaren kademeli olarak hayata geçirilen normalleĢme süreciyle az kapasiteyle de olsa açılan tesisler olmuĢtur. YaĢanan bu olumsuz durum çok sayıda insanın bir araya geldiği kongre ve fuar turizmini de etkilemiĢtir.

2022 yılı baĢından itibaren salgının etkisini azaltması ile birlikte turizm sektörü hareketlenmiĢ, turizm geliri 2022 yılında önceki yıla göre %53,4 artarak 46.284.907.000 USD olmuĢtur. Ziyaretçi sayısı ise bir önceki yıla göre %75 artarak 51.369.026 olmuĢtur. Türkiye 2023 yılının ilk 5 ayında toplam 15.593.489 yabancı ziyaretçi ağırladı. Ülkemizdeki turizm altyapısının geliĢmiĢliği ve yabancı para birimlerinin Türk Lirası karĢısında değer kazanmıĢ olmasından kaynaklı olarak turizm sektöründeki canlılığın devam etmesi beklenmektedir.

12.7. Türkiye Geneli Konaklama Ġstatistikleri

Aylar Göre Tesise GeliĢ ve Gecelemeler

Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı

AYLAR	TESİSE GELİş SAYISI			GECELEME			ORTALAMA KALIŞ SURESİ			DOLULUK ORANI (%)
	YABANCI	YERLI	TOPLAM	YABANCI	YERLI	TOPLAM	YABANCI	YERLI	TOPLAM	YABANCI	YERLI	TOPLAM
OCAK	1 492 732	2 683 637	4 176 369	166 878 E	4 934 115	8 783 046	2.58	1,84	2.10	14,62	18,74	33,36
SUBAT	1 317 681	2 260 388	3 577 989	3.400.921	4 438 801	7 837 722	2.58	1,98	2.19	13,43	17,52	30.94
MART	1 740 209	2 459 821	4 200 030	4 523 248	4 500 554	9 122 802	2.60	1,87	2,17	16,29	16.57	32.86
NISAN	2 516 309	2 506 278	5 022 587	7 685 720	4.674 517	12 360 237	3,05	1,87	2,46	21,73	13.21	34.94
TOPLAM	7.068.931	9 910 044	16 976 975	19 458 820	18 644 987	38 103 807	2,75	1,88	2.24	16,95	16.24	33,19

ĠġLETME VE BASĠT BELGELĠ KONAKLAMA TESĠSLERĠNDE TESĠSLERE GELĠġ SAYISI, GECELEME, ORTALAMA KALIġ SÜRESĠ VE DOLULUK ORANLARININ TESĠS TÜR VE SINIFLARINA GÖRE DAĞILIMI (2023 NĠSAN)
			TESĠSE GELĠġ SAYISI			GECELEME			ORTALAMA KALIġ SÜRESĠ			DOLULUK ORANI(%)
TÜRÜ	SINIFI	YABANCI	YERLI		TOPLAM YABANCI	YERLI		TOPLAM YABANCI	YERLI		TOPLAM YABANCI	YERLI	TOPLAM
		5 Yıldızlı 1 249 651	525 757		1 775 408 4 408 611 1 092 612 5 501 223			3,53	2,08	3,10	31,05	7,69	38,74
	4 Yıldızlı	488 056	438 492	926 548	1 346 106	783 626	2 129 732	2,76	1,79	2,30	22,68	13,20	35,88
Otel	3 Yıldızlı	140 634	375 760	516 394	327 603	625 060	952 663	2,33	1,66	1,84	10,79	20,58	31,37
	2 Yıldızlı	18 927	81 838	100 765	40 223	127 331	167 554	2,13	1,56	1,66	7,28	23,04	30,32
	1 Yıldızlı	3 491	7 100	10 591	7 238	13 853	21 091	2,07	1,95	1,99	10,10	19,33	29,43
					Toplam 1 900 759 1 428 947 3 329 706 6 129 781 2 642 482 8 772 263			3,22	1,85	2,63	25,76	11,10	36,86
	2. Sınıf	39	575	614	81	1 185	1 266	2,08	2,06	2,06	2,01	29,48	31,49
Motel	Motel		36	36		45	45	0,00	1,25	1,25	0,00	3,00	3,00
	Toplam	39	611	650	81	1 230	1 311	2,08	2,01	2,02	1,47	22,28	23,75
	1. Sınıf	103 841	26 467	130 308	375 321	67 939	443 260	3,61	2,57	3,40	26,24	4,75	31,00
Tatil Köyü	2. Sınıf	1 837	907	2 744	7 334	1 984	9 318	3,99	2,19	3,40	9,88	2,67	12,55
	Toplam	105 678	27 374	133 052	382 655	69 923	452 578	3,62	2,55	3,40	25,44	4,65	30,09
	5 Yıldızlı	31 497	62 154	93 651	50 339	122 404	172 743	1,60	1,97	1,84	7,96	19,37	27,33
	4 Yıldızlı	7 669	27 230	34 899	23 730	56 314	80 044	3,09	2,07	2,29	9,61	22,80	32,40
Termal Otel	3 Yıldızlı	191	7 997	8 188	251	11 145	11 396	1,31	1,39	1,39	0,53	23,60	24,13
	2 Yıldızlı		348	348		477	477	0,00	1,37	1,37	0,00	53,00	53,00
	1 Yıldızlı		137	137		274	274	0,00	2,00	2,00	0,00	18,27	18,27
	Toplam	39 357	97 866	137 223	74 320	190 614	264 934	1,89	1,95	1,93	8,00	20,53	28,53
Termal Tatil Köyü 5 Yıldızlı		467	945	1 412	536	1 226	1 762	1,15	1,30	1,25	6,08	13,90	19,98
Termal Müstakil Apart Otel		3	379	382	3	982	985	1,00	2,59	2,58	0,05	17,32	17,37
Pansiyon		3 415	10 001	13 416	7 657	18 920	26 577	2,24	1,89	1,98	7,71	19,06	26,77
Kamping		329	574	903	995	1 709	2 704	3,02	2,98	2,99	4,81	8,26	13,06
Apart Otel		14 901	17 292	32 193	53 800	50 586	104 386	3,61	2,93	3,24	14,69	13,82	28,51
Müstakil Apart Otel		4 480	3 186	7 666	14 845	8 326	23 171	3,31	2,61	3,02	20,18	11,32	31,50
Özel Tesis		99 031	57 759	156 790	220 474	106 952	327 426	2,23	1,85	2,09	29,70	14,41	44,11
Golf Tesisi		4 161	935	5 096	26 337	3 456	29 793	6,33	3,70	5,85	65,13	8,55	73,67
Pansiyon (Basit Belgeli)		60 469	215 912	276 381	131 016	438 746	569 762	2,17	2,03	2,06	6,56	21,98	28,55
Turizm Kompleksi		23 637	8 385	32 022	51 511	14 817	66 328	2,18	1,77	2,07	25,75	7,41	33,16
Butik Otel		13 482	21 230	34 712	32 365	36 445	68 810	2,40	1,72	1,98	15,52	17,48	33,00
B Tipi Tatil Sitesi		192	113	305	931	696	1 627	4,85	6,16	5,33	13,15	9,83	22,98
Butik Tatil Villası		15	836	851	31	1 671	1 702	2,07	2,00	2,00	0,74	39,79	40,52
Çiftlik Evi / Köy Evi		6	328	334	28	520	548	4,67	1,59	1,64	1,06	19,70	20,76
Yayla Evi		2	119	121	4	236	240	2,00	1,98	1,98	0,44	26,22	26,67
Kamping (Basit Belgeli)		179	4 327	4 506	436	11 291	11 727	2,44	2,61	2,60	1,16	30,04	31,20
Kırsal Turizm Tesisi		25	461	486	55	989	1 044	2,20	2,15	2,15	1,13	20,35	21,48
Butik Termal Otel		6	434	440	12	785	797	2,00	1,81	1,81	0,69	45,11	45,80
Otel (Basit Belgeli) (Sınıfı	Yok)	229 492	558 952	788 444	512 478	949 746	1 462 224	2,23	1,70	1,85	10,80	20,01	30,80
Motel (Basit Belgeli)	(Sınıfı Yok)	1 654	6 426	8 080	4 884	13 071	17 955	2,95	2,03	2,22	6,82	18,26	25,08
Apart Otel (Basit Belgeli)		14 530	42 885	57 415	40 485	109 097	149 582	2,79	2,54	2,61	8,07	21,75	29,82
Dağ Evi (Basit Belgeli)			1	1		1	1	0,00	1,00	1,00	0,00	0,42	0,42
GENEL TOPLAM							2 516 309 2 506 278 5 022 587 7 685 720 4 674 517 12 360 237	3,05	1,87	2,46	21,73	13,21	34,94

Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı

ISTANBUL
TÜRÜ		TESİSE GELİŞ SAYISI		GECELEME			ORTALAMA KALIŞ SÜRESİ			DOLULUK ORANI(%)
	SINIFI	YABANC	YERLI	TOPLAM	YABANCI	YERLI	TOPLAM	YABANCI	YERLI	TOPLAM	YABANCI	YERLI	TOPLAM
	5 Yıldızlı	263 591	130 153	393 744	631 076	243 476	874 552	2.39	1,87	2.22	35,52	13,70	49.23
	4 Yıldızlı	173 966	56 209	230 175	456 106	107 567	563 667	2.62	1.91	2.45	45,34	10.69	56.03
Otel	3 Yıldızlı	64 943	28 718	93 661	157 794	50 193	207 987	2.43	1.75	2,22	40.90	13,01	53.91
	2 Yıldızlı	12 914	5 960	18 874	28 466	9 079	37 545	2.20	1,52	1,99	43,65	13.92	57,57
	1 Yıldızlı	1 957	1 140	3 097	4 384	2 434	6 818	2.24	2.14	2.20	43,75	24.29	68.04
	Toplam	517 371	222 180	739 551	1 277 826		412 743 1 690 569	2.47	1.86	2,29	39.40	12,73	52,12
lermal Otel	4 Yıldızlı	210	469	679	707	2 022	2 729	3,37	4,31	4.02	14,73	42,13	56,85
Pansiyon		1 329	453	1 782	3 037	893	3 930	2,29	1.97	2,21	41.66	12,25	53.91
Kamping		12	154	166	41	457	498	3,42	2,97	3,00	0,91	10,16	11,07
Apart Otel		4 772	1 178	5 950	21 359	3 999	25 358	4.48	3.39	4,26	55.11	10,32	65.42
Müstakil Apart Otel		3 079	495	3 574	14 258	1 397	નર 655	4,63	2.82	4,38	62,54	6,13	68,66
Ozel Tesis		78 678	14 148	92 826	165 976	26 918	192 894	2,11	1,90	2.08	56.42	9,15	65,57
Pansiyon (Basit Belgeli)		34 223	26 679	60 902	74 839	48 121	122 960	2,19	1.80	2.02	30,94	19.89	50.83
Turizm Kompleksi		12 060	1 226	13 286	25 326	2 574	27 900	2,10	2.10	2.10	47,86	4,86	52,72
Butik Otel		10 311	2 619	12 930	25 752	4 192	29 944	2,50	1.60	2.32	47.69	7.76	55.45
B Tipi Tatil Sitesi		158	198	356	353	383	736	2.23	1,93	2.07	10,51	11,40	21,90
Otel (Basit Belgeli)	(Sınıfı Yok)	130 047	41 713	171 760	295 146	77 812	372 958	2,27	1,87	2.17	44.65	11,77	56.42
Motel (Basit Belgeli)	(Sınıfı Yok)	491	1 017	1 508	657	1 765	2 422	1.34	1.74	1.61	8,30	22.29	30.58
Apart Otel (Basit Belgeli)		5 149	1 702	6 851	12 189	3 356	15 545	2,37	1,97	2.27	46.75	12,87	59.63
GENEL TOPLAM		797 890			314 231 1 112 121 1 917 466		586 632 2 504 098	2.40	1.87	2.25	41.12	12,58	53.70

12.8. Turizm Sektörü Son Dönem Analizi ve Özet Bilgiler

TÜĠK verilerine göre 2023 yılı ilk çeyreğinde ülkemizi ziyaret eden yabancı sayısında %26,28 artıĢ kaydedilmiĢtir. 2023 yılının Ocak-ġubat-Mart döneminde Ülkemize gelen yabancı ziyaretçi sayısı bir önceki yılın aynı dönemine göre %26,8 oranında artarak 8.181.566 kiĢi olmuĢtur.

		20/2249		2023
Aylar - Months	Turizm gediri Tourism Income Bin S. Thousand \$)	Ziyaretçi sayısı Number of 415 015	Kışı başı ortalama harcama Average expenditure per capita (2)	Turizm geliri Tourism Income (Biri S. Thousand \$)	Ziyarətçi Saytsi Number of 215/1013	Kişi başı ortalama harcama Average expenditure per capit (2)
Toplam - Total	46 477 871	51 369 026	805
Ocak . January	2 255 832	2 159 066	1.045	3 300 552	3 077 854	1 072
Subat - February	1 875 432	1 851 394	1.013	2 483 195	2 314 917	1 073
Mart . March	2.439 132	2 442 196	099	7.906 758	2 788 995	1 042
Nisan . April	2 460 332	2 921 440	842
Mays - May	3 596 132	4 078 425	882
Haziran - June	4 480 917	4939 285	907
Temmuz - July	5 485 658	6 359 123	863
Ağustos - Alıqust	6 742 144	7 992 472	844
Eylül · September	6 647 300	8 649 582	849
Ekim - October	5844 119	5919 814	987
Kasam - Novernber	3 265 279	3 438 385	947
Aralık = December	2 395 784	2 620 212	914

2023 yılı Ocak - Mayıs döneminde Ülkemize en çok ziyaretçi gönderen ülke sıralamasında Rusya Fed. %12,78 (1 794 185) ile birinci, Almanya %11,29 (1 583 953) ile ikinci, Bulgaristan %7,53 (1 056 524) ile üçüncü sıradadır. Bulgaristan ülkesini Ġngiltere (BirleĢik Krallık) ve Ġran izlemektedir.

Ülkemize gelen yabancı ziyaretçilerin en çok giriĢ yaptıkları sınır kapılarının bağlı olduğu iller sıralamasında ilk 5 il aĢağıdaki Ģekilde gerçekleĢti:

TÜRKĠYE'YE GELEN YABANCI ZĠYARETÇĠLERĠN YILLARA VE AYLARA GÖRE DAĞILIMI
		YILLAR		% DEĞĠġĠM ORANI
AYLAR	2021	2022	2023	2022/2021	2023/2022
OCAK	509 787	1 281 666	2 005 967	151,41	56,51
ġUBAT	537 976	1 541 393	1 870 414	186,52	21,35
MART	905 323	2 079 565	2 335 728	129,70	12,32
NĠSAN	790 687	2 574 423	3 321 824	225,59	29,03
MAYIS	936 282	3 873 212	4 500 242	313,68	16,19
HAZĠRAN	2 047 596	5 014 821		144,91
TEMMUZ	4 360 952	6 664 970		52,83
AĞUSTOS	3 982 168	6 304 770		58,33
EYLÜL	3 513 453	5 475 453		55,84
EKĠM	3 471 540	4 803 198		38,36
KASIM	1 763 982	2 551 483		44,64
ARALIK	1 892 520	2 399 441		26,79
TOPLAM	24 712 266	44 564 395		80,33
5 AYLIK TOPLAM	3 680 055	11 350 259	14 034 175	208,43	23,65

Antalya, Ġstanbul, Muğla, Edirne ve Artvin

2021-2023 YILLARI MAYIS AYINDA ÜLKEMİZE GELEN YABANCI ZİYARETÇİLERİN MİLLİYETLERE GÖRE DAĞILIMI İLK 5 ÜLKE

ÜLKELER		2023 2023 MĠL.PAYI		2022 2022 MĠL.PAYI	2021	2021 MĠL.PAYI %
		%		%
Rusya Fed.	640 844	14,24	362 983	9,37	19 314	2,06
Almanya	617 617	13,72	497 918	12,86	95 065	10,15
Ġngiltere (BirleĢik
Krallık)	452 724	10,06	403 976	10,43	8 303	0,89
Bulgaristan	258 568	5,75	266 960	6,89	57 874	6,18
Ġran	170 610	3,79	184 088	4,75	44 398	4,74

DĠĞER	2 359 879	52,44	2 157 287	55,70	711 328	75,97
GENEL TOPLAM	4 500 242	100,00	3 873 212	100,00	936 282	100,00

2021-2023 YILLARI OCAK-MAYIS DÖNEMİNDE ÜLKEMİZE GELEN YABANCI ZİYARETÇİLERİN MİLLİYETLERE GÖRE DAĞILIMI İLK 5 ÜLKE

ÜLKELER		2023 2023 MĠL.PAYI %		2022 2022 MĠL.PAYI %	2021	2021 MĠL.PAYI %
Rusya Fed.	1 794 185	12,78	853 897	7,52	571 362	15,53
Almanya	1 583 953	11,29	1 311 710	11,56	280 097	7,61
Bulgaristan	1 056 524	7,53	946 366	8,34	217 527	5,91
Ġngiltere (BirleĢik Krallık)	982 267	7,00	810 466	7,14	38 751	1,05
Ġran	794 177	5,66	838 719	7,39	238 782	6,49
DĠĞER	7 823 069	55,74	6 589 101	58,05	2 333 536	63,41
GENEL TOPLAM	14 034 175	100,00	11 350 259	100,00	3 680 055	100,00

2023/982

Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı

13. YAPININ ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ

ĠNġAAT TARZI	Betonarme Karkas
ĠNġAAT NĠZAMI	Ayrık
KAT ADEDĠ	31
TOPLAM ĠNġAAT ALANI	112.090,32 (*)
ELEKTRĠK	ġebeke
SU	ġebeke
KANALĠZASYON	ġebeke
SU DEPOSU	Mevcut
HĠDROFOR	Mevcut
YANGIN MERDĠVENĠ	Mevcut
YANGIN TESĠSATI	Tüm binada sprinkler sistem, gazlı söndürme sistemi ve yangın dolapları ve yangın ihbar sistemi mevcuttur.
ISITMA/SOĞUTMA SĠSTEMĠ	Mevcut
HAVALANDIRÖA	Mevcut
ASANSÖR	Mevcut
TRAFO	Mevcut
JENERATÖR	Mevcut
GÜVENLĠK/KAMERA SĠSTEMĠ	Mevcut/Mevcut
PARK YERĠ	Mevcut
SATIġ KABĠLĠYETĠ	"Satılabilirlik" özelliğine sahiptir.

(*) Yapı Kullanma Ġzin Belgesi"nden alınmıĢtır.

14. AÇIKLAMALAR

Mall Of Ġstanbul 2.Etap Projesi 18.208,90 m² yüzölçümlü 858 ada, 1 parsel üzerinde yer almaktadır.
Değerleme konusu, Mall Of Ġstanbul 2. Etap Karma Kullanım (otel+residence+iĢyeri alanları) projesinin doğusunda 858 ada 4 parsel, güneyinde 858 ada 3 ve 4 parsel yer almaktadır. Parselin kuzeyi Süleyman Demirel Bulvarı"na, batısı ise Süleyman Demirel Bulvarı"na bağlanan yanyola cephelidir.
Değerlemeye konu Mall Of Ġstanbul 2. Etap Projesi, BaĢakĢehir Belediyesi"nde incelenen imar arĢiv dosyasında mevcut inĢaat ruhsatına (son tadilat ruhsatına göre) göre yol kotu altı kat sayısı 5 yol kotu üstü kat sayısı 26 olmak üzere 31 katlı; otel, konut, ofis ve iĢ yeri, kamu eğlence binaları, ulaĢım ve iletiĢim kullanım amaçlarına hizmet edecek toplam 112.090,32 m² alanlıdır. Son Tadilat Yapı Ruhsatı"na ve Yapı Kullanma Ġzin Belgesi"ne göre projedeki alan dağılımı aĢağıda tabloda verilmiĢtir.

Ruhsat Belgesine Göre Kullanım Amacı	Alan (m²)
Residence	14.044,75
Otel	15.052,13
Kamu Eğlence Binaları	5.187,42
Ofis ve İşyeri	7.316,11
Ulaşım ve İletişim	226,37
Ortak Alan	70.263,54
Toplam:	112.090,32

Ruhsat eki mimari projesine göre yapı, 5 bodrum+zemin+25 normal katlıdır. 5. ve 4.bodrum katlarda otopark alanları ve diğer ortak alanlar; 3.-1. bodrum katlar, zemin kat ve 3 ila 10. normal katlarda otele ait alanlar, yine 1.bodrum katta iĢ yeri alanları; zemin katta iĢ yeri ve sergi alanları-sanat atölyesi alanları, 1-2. normal katlarda çok amaçlı kültürel tesis salonları ve iĢ yeri alanları; 11 ila 25.normal katlarda rezidanslar yer almaktadır. Ayrıca 2. normal kat seviyesine kadar devam eden yapı kütlesi bu kattan sonra parselin batı tarafında kule bloğu Ģeklinde inĢa edilmiĢtir.
Otel ve residence giriĢleri, ayrı ayrı Süleyman Demirel Bulvarı (kuzey) cephesinden zemin kat seviyesinden sağlanmaktadır. Otopark giriĢi, yine Süleyman Demirel Bulvarı üzerinden parselin doğusuna doğru kuzey cepheden, servis giriĢi ise, parselin batısından Yan Yol Caddesi"nden sağlanacaktır. ĠBB ile protokol mevcut olup parsel içine doğrudan metro çıkıĢı projelendirilmiĢ ve yapı içinde bu çıkıĢın inĢa edildiği görülmüĢtür.
Otel ve residence projesinde toplam 206 otel odası, kapalı havuz, 34 ofis ve iĢyeri, 100 adet residence konut, 36 adet kamu ve eğlence alanları, 931 kiĢi kapasiteli 22 toplantı odası, 1.110 kiĢi kapasiteli balo salonu, sanat atölyeleri ve 1 büyük sergi salonu projelendirilmiĢtir.
Fiili durumda ise oda sayısı toplam 175 ve toplantı salonları ise toplam 14 adettir.

2023/982

Proje tamamlanmıĢ olup kullanıma açılmıĢtır.

Otel etabı "Hilton Otel" tarafından kullanılmaktadır. Bünyesinde 175 adet oda, 14 adet toplantı salonu (toplantı, fuaye, sergi, balo) spa, hamam, sauna, spor salonu, kapalı havuz, kuaför olanakları mevcuttur. Zemin katta restoran ve bar hizmeti olup, odalarda mini bar mevcuttur.
Halihazırda otel doluluk oranının %55 civarında olduğu bilgisi alınmıĢtır.
MüĢteri odalarının zeminleri halı/seramik/granit, duvarları saten boya, tavanları spot aydınlatmalı asma tavandır. Banyo içerisinde hilton tipi lavabo, gömme rezervuarlı ankastre klozet, hidro masajlı küvet ve duĢ kabini ile vitrifiye aksesuarları mevcuttur.
Toplantı salonları, restaurant, cafe ve barlar, sağlık kulubü ve alıĢveriĢ üniteleri kullanım fonksiyonlarına uygun olarak tefriĢ edilmiĢtir.
Binanın müĢterilere hitap eden ortak kullanım alanlarında (lobby, koridorlar, sahanlıklar vs.) zeminler halı ve seramik, duvarlar kısmen saten boyalı, kısmen dekoratif ahĢap kaplama, kısmen dekoratif ayna kaplamala, asma tavan veya plastik boyalıdır. Tavanlarda spot ıĢıklandırma, ortak alanlarda yangın ihbar sistemi, havalandırma ve ses yayın sistemi mevcuttur.
TaĢınmazların yer aldığı Mall Of Ġstanbul 2. Etap Projesi ile ilgili olarak yapılan görüĢmelerde bazı konut birimlerinin satıldığı ve değerlemeye konu olmadığı bilgisi alınmıĢtır. AĢağıdaki tabloda proje bünyesinde halihazırda satıĢı gerçekleĢmeyen konut birimlerinin listesi ve alanları verilmiĢtir.

								ORTAK
				KAPALI		BALKON		ALAN
				NET	BALKON	DAHİL	BRÜT	DAHİL
			ODA	ALAN	ALANLARI	NET ALAN	ALANI	BRÜT SATIŞ
KAT NO	B.B.NO	CEPHE	SAYISI	(m2)	(m2)	(m2)	(m2)	ALAN (m2)
11.KAT	72	KUZEY	1+1	51,37	6,92	58,29	68,8	91,97
11.KAT	73	KUZEY	2+1	67,09	5,67	72,76	86,15	115,16
11.KAT	74	KUZEY	2+1	65,38	9,19	74,57	89,46	119,59
11.KAT	75	KUZEY	2+1	65,68	11,48	77,16	91,82	122,74
11.KAT	76	KUZEY	2+1	67,34	11,59	78,93	93,17	124,55
11.KAT	77	KUZEY	2+1	65,52	5,7	71,22	89,7	119,91
11.KAT	78	GÜNEY	4+1	155,81	40,79	196,6	233,04	311,52
11.KAT	79	GÜNEY	1+1	48,53	8,02	56,55	64,45	86,15
11.KAT	80	GÜNEY	2+1	66,72	11,5	78,22	92,45	123,58
11.KAT	81	GÜNEY	2+1	66,92	5,77	72,69	89,59	119,76
12.KAT	82	KUZEY	1+1	51,66	6,92	58,58	68,8	91,97
12.KAT	83	KUZEY	2+1	67,13	5,67	72,8	86,15	115,16
12.KAT	84	KUZEY	2+1	65,98	9,19	75,17	89,46	119,59
12.KAT	85	KUZEY	2+1	66,89	11,48	78,37	91,82	122,74
12.KAT	86	KUZEY	2+1	67,68	11,59	79,27	93,17	124,55
12.KAT	87	KUZEY	2+1	66,38	5,7	72,08	89,7	119,91
12.KAT	88	GÜNEY	4+1	157,3	40,79	198,09	233,04	311,52
12.KAT	89	GÜNEY	1+1	48,53	8,02	56,55	64,45	86,15
12.KAT	90	GÜNEY	2+1	67,24	11,5	78,74	92,45	123,58
12.KAT	91	GÜNEY	2+1	67,7	5,77	73,47	89,59	119,76
13.KAT	92	KUZEY	3+1	113,52	11,81	125,33	149,1	199,31

Bu belge 5070 sayılı Elektronik Imza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.

13.KAT	93	KUZEY	3+1	112,99	18,19	131,18	153,05	204,59
13.KAT	96	GÜNEY	4+1	153,11	41,35	194,46	223,08	298,2
13.KAT	97	GÜNEY	3+1	118,62	19,77	138,39	157,02	209,9
13.KAT	98	GÜNEY	3+1	81,08	54,36	135,44	156,17	208,76
14.KAT	103	GÜNEY	4+1	151,25	43,91	195,16	220,43	294,66
14.KAT	104	GÜNEY	3+1	115,46	19,77	135,23	154,62	206,69
15.KAT	106	KUZEY	3+1	111,53	11,81	123,34	146,56	195,91
15.KAT	107	KUZEY	3+1	112,32	18,19	130,51	150,41	201,06
15.KAT	111	GÜNEY	3+1	115,98	19,77	135,75	154,62	206,69
16.KAT	113	KUZEY	3+1	111,53	11,81	123,34	146,56	195,91
16.KAT	114	KUZEY	3+1	112,32	18,19	130,51	150,41	201,06
16.KAT	117	GÜNEY	4+1	151,27	17,37	168,64	195,77	261,7
16.KAT	118	GÜNEY	3+1	115,98	19,77	135,75	154,62	206,69
17.KAT	120	KUZEY	3+1	111,53	11,81	123,34	146,56	195,91
17.KAT	121	KUZEY	3+1	112,32	18,19	130,51	150,41	201,06
17.KAT	124	GÜNEY	4+1	151,27	17,37	168,64	195,77	261,7
17.KAT	125	GÜNEY	3+1	115,98	19,77	135,75	154,62	206,69
18.KAT	127	KUZEY	3+1	111,53	11,81	123,34	146,56	195,91
18.KAT	128	KUZEY	3+1	112,32	18,19	130,51	150,41	201,06
18.KAT	131	GÜNEY	4+1	151,27	17,37	168,64	195,77	261,7
18.KAT	132	GÜNEY	3+1	115,98	19,77	135,75	154,62	206,69
19.KAT	134	KUZEY	4+1	150,73	17,37	168,1	196,58	262,78
19.KAT	135	KUZEY	3+1	115,59	19,77	135,36	154,62	206,69
19.KAT	137	GÜNEY	4+1	151,26	17,37	168,63	195,77	261,7
19.KAT	138	GÜNEY	3+1	115,64	19,77	135,41	154,66	206,74
19.KAT	139	GÜNEY	3+1	81,13	13,21	94,34	115,58	154,5
20.KAT	140	KUZEY	4+1	150,73	17,37	168,1	196,58	262,78
20.KAT	141	KUZEY	3+1	115,59	19,77	135,36	154,62	206,69
20.KAT	143	GÜNEY	4+1	151,26	17,37	168,63	195,77	261,7
20.KAT	144	GÜNEY	3+1	115,65	19,77	135,42	154,66	206,74
20.KAT	145	GÜNEY	3+1	81,13	13,21	94,34	115,58	154,5
21.KAT	146	KUZEY	4+1	152,71	17,37	170,08	200	267,35
21.KAT	150	GÜNEY	3+1	117,58	19,77	137,35	157,06	209,95
21.KAT	151	GÜNEY	3+1	82,45	13,33	95,78	116,38	155,57
22.KAT	152	KUZEY	4+1	152,71	17,37	170,08	200,06	267,43
22.KAT	153	KUZEY	3+1	117,31	19,77	137,08	157,17	210,1
22.KAT	155	GÜNEY	4+1	153,45	17,37	170,82	199,22	266,31
22.KAT	156	GÜNEY	3+1	117,58	19,77	137,35	157,06	209,95
22.KAT	157	GÜNEY	3+1	82,45	13,33	95,78	116,36	155,54
23.KAT	158	KUZEY	4+1	152,87	17,37	170,24	200,06	267,43
23.KAT	159	KUZEY	3+1	117,31	19,77	137,08	157,08	209,98
24.KAT	164	KUZEY	4+1	152,87	17,37	170,24	200,06	267,43
24.KAT	165	KUZEY	3+1	117,31	19,77	137,08	157,08	209,98
25.KAT	170	KUZEY	5+1	238,06	180,99	419,05	482,95	645,59
25.KAT	171	GÜNEY	5+1	251,01	195,75	446,76	508,23	679,38
						TOPLAM	10247,59

Proje bünyesinde toplam 70 adet ticari bağımsız bölüm (iĢyeri/ofis ve kamu eğlence alanları) mevcut olup toplam kullanım alanı 12.503,53 m² dir. Halihazırda 3 adet iĢyerinin kiralamaları (Albaraka Türk Banka Ģubesi-514,90 m² – TOGG SatıĢ Bayii-500,66 m² – Sneaksup-1.533,11 m² ) yapılmıĢtır. Banka Ģubesi ve TOGG bayii hizmete açılmıĢtır. GYO yetkililerinden kiralama görüĢmelerinin devam ettiği ve MOĠ AVM ile entegre olmasının planlandığı öğrenilmiĢtir.
Buna göre değerlemeye konu olan kullanım alanları aĢağıdaki gibi güncellenerek tabloda verilmiĢtir.

DEĞERLEMEYE KONU OLAN KULLANIM ALANLARI
Kullanım Amacı	Alan (m²)
Residence	10.247,59
Otel	15.052,13
Kamu Eğlence Alanları	5.187,42
İşyerleri	7.316,11
Ulaşım ve İletişim	226,37
Ortak Alan	70.263,54
Toplam	108.293,16

15. EN VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ

"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleĢtirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaĢtıran en olası kullanımdır". (UDS Madde 6.3)

"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıklı olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğunu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS madde 6.4)

TaĢınmazların konumu, ulaĢım kabiliyeti, bulunduğu bölgenin geliĢim potansiyeli dikkate alındığında mevcut durumun en uygun kullanım Ģekli olduğu düĢünülmektedir.

16. DEĞERLENDĠRME

TaĢınmazın değerine etki eden özet faktörler :

Olumlu etkenler :

BaĢakĢehir-Ġkitelli Bölgesindeki uygun konumu,
Ana arterlere yakınlığı (TEM Otoyolu, Basın Ekspres Yoluna ve Süleyman Demirel Bulvarına),
Farklı kullanım fonksiyonlarına sahip olması,
MüĢteri celbi,
Reklâm kabiliyeti,
Bölgeye olan talebin her geçen gün artması,
ĠnĢaî kalitesinin yüksek olması,
TamamlanmıĢ altyapı,
Yapı kullanma izin belgesinin mevcudiyeti,
Metro Ġstasyonuna bina içerisinden geçiĢ olması.

Olumsuz etkenler:

Son dönemde bölgede birçok rakip proje hayata geçirilmiĢ olmasının yarattığı rekabet ortamı,
Kat mülkiyetine geçilmemiĢ olması,
Ekonomide ve buna bağlı olarak gayrimenkul sektöründe yaĢanan durgunluk.

17. DEĞERLEME YAKLAġIMLARI

Değerleme yaklaĢımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile iliĢkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. AĢağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaĢım değerlemede kullanılan temel yaklaĢımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaĢımları Pazar YaklaĢımı, Gelir YaklaĢımı ve Maliyet YaklaĢımıdır. Bu temel değerleme yaklaĢımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.

Bir varlığa iliĢkin değerleme yaklaĢımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aĢağıdakiler dikkate alınır:

(a) değerleme görevinin koĢulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,

(b) olası değerleme yaklaĢımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaĢımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,

(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.

17.1. Pazar YaklaĢımı

Pazar yaklaĢımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karĢılaĢtırılabilir (benzer) varlıklarla karĢılaĢtırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaĢımı ifade eder.

AĢağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmıĢ olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taĢıyan varlıkların aktif olarak iĢlem görmesi, ve/veya

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karĢılanamadığı aĢağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaĢımı uygulanabilir ve bu yaklaĢıma

önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaĢımının aĢağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin diğer yaklaĢımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaĢımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiĢtirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklıklandırılamayacağı dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara iliĢkin iĢlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taĢıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte iĢlem görmesi,

(c) pazar iĢlemlerine iliĢkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karĢılaĢtırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,

(d) güncel iĢlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satıĢ içeren iĢlemler vb.),

(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda iĢlem görebileceği fiyat olması.

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluĢan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren iĢlemlere iliĢkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaĢımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaĢımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).

KarĢılaĢtırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle iliĢkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin karĢılaĢtırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karĢılaĢtırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karĢılaĢtırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleĢtirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaĢtırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Pazar yaklaĢımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karĢılaĢtırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

17.2. Maliyet YaklaĢımı

Maliyet yaklaĢımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elveriĢsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiĢ olsun, kendisine eĢit faydaya sahip baĢka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaĢımdır. Bu yaklaĢımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde

gerçekleĢen tüm yıpranma paylarının düĢülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

AĢağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluĢturabilmesi ve varlığın, katılımcıların 61 değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluĢturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaĢım ını veya pazar yaklaĢımını olanaksız kılması, ve/veya

Yukarıda 60.2 nolu maddede yer verilen durumlarda maliyet yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karĢılanamadığı aĢağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaĢımı uygulanabilir ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaĢımının aĢağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin diğer yaklaĢımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaĢımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiĢtirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluĢturmayı düĢündükleri, ancak varlığın yeniden oluĢturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,

(b) maliyet yaklaĢımının diğer yaklaĢımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaĢımının, değerlemesi iĢletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir iĢletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya

Kısmen tamamlanmıĢ bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluĢturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine iliĢkin beklentilerini yansıtacaktır.

17.3. Gelir YaklaĢımı

Gelir yaklaĢımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akıĢlarının tek bir cari değere dönüĢtürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaĢımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akıĢlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

AĢağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına iliĢkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karĢılanamadığı aĢağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaĢımı uygulanabilir ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaĢımının aĢağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin diğer yaklaĢımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaĢımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiĢtirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına iliĢkin önemli belirsizliklerin bulunması,

(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye eriĢimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiĢ tarihli finansal tablolara ulaĢabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaĢamaz), ve/veya

(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz baĢlamaması, ancak baĢlamasının planlanmıĢ olması.

Gelir yaklaĢımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma iliĢkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teĢkil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeĢitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

18. FĠYATLANDIRMA

Rapor konusu MOĠ Otel, iĢyeri ve residence etabı (MOĠ 2. Etap) tamamlanmıĢ ve hizmete açılmıĢtır. Ancak henüz kat mülkiyetine geçilmediğinden proje olarak değerlendirilmiĢtir. TaĢınmazların değer tespitinde aĢağıdaki yöntemler kullanılmıĢtır.

1. Ġkame Maliyet YaklaĢımı
2. Gelir Ġndirgeme YaklaĢımı

18.1. Ġkame Maliyet YaklaĢımı

Bu yöntemde taĢınmazların arsa ve inĢai değeri olmak üzere iki bileĢeni esas tutulmak suretiyle değerler ayrı ayrı tespit edilmekte ve taĢınmazların değeri bu bileĢenlerin toplamı olarak takdir edilmektedir. (Ancak bu değerler arsa ve inşai yatırımların ayrı ayrı satışına esas olmayıp toplam değere ulaşmak için belirlenen fiktif büyüklüklerdir.)

Arsa değerinin tespitinde emsal karĢılaĢtırma yönteminden yararlanılmıĢ, inĢai değer tespitinde ise piyasada yaygınlıkla gerçekleĢen (yapımcı kuruluĢun kârını havi) inĢaat maliyetleri göz önünde bulundurulmuĢtur. Bulunan arsa ve inĢai yatırım değerlerine taĢınmazların hayata geçmesiyle oluĢan kentsel rant yansıtılmıĢtır.

UygunlaĢtırmada kullanılan yüzdelik oranlar örnekleme olarak aĢağıdaki Ģekilde sınıflandırılmıĢtır.

Emsalin Durumu (Konum)	Emsalin Durumu (Büyüklük)	Emsalin Durumu (Yaş/İnşai Kalite)	Yüzdelik Oranlar
Çok Kötü	Çok Büyük	Çok Eski	> %20
Orta Kötü	Orta Büyük	Orta Eski	%11 … %20
Az Kötü	Az Büyük	Az Eski	%1 … %10
Benzer	Benzer	Benzer	%0
Az İyi	Az Küçük	Az Yeni	-%10 … -%1
İyi	Küçük	Yeni	-%20 … - %11
Çok İyi	Çok Küçük	Çok Yeni	> -%20

Çevrede yapılan piyasa araĢtırmalarında aĢağıdaki tespitlerde bulunulmuĢtur.

Mahmutbey bölgesinde Ordu Caddesi üzerinde konumlu 4.535 m²yüzölçümlü E: 2,00 imar Ģartına sahip olduğu söylenen MĠA imarlı arsa (2202 ada 23 parsel) 300.000.000,-TL bedelle satılıktır. (66.152,-TL/m² ) (Emlak Ofisi: 554 930 23 03)
Mahmutbey bölgesinde 2.655 Sokak üzerinde konumlu 2.912 m²yüzölçümlü, E: 2,00 imar Ģartına sahip olduğu söylenen MĠA imarlı arsa (2089 ada 3 parsel) 140.000.000,-TL bedelle satılıktır. (48.077,-TL/m² ) (Emlak Ofisi: 212 876 04 05)

TaĢınmaza yakın mesafede Ġstoç karĢısında konumlu 6.050 m² yüzölçümlü, E: 2,00 imar Ģartına sahip olduğu söylenen TĠM imarlı arsa (1813 ada 21 parsel) 382.500.000,-TL bedelle satılıktır. (63.223,-TL/m² ) (Emlak Ofisi: 212 550 81 81)
Mahmutbey bölgesinde 2.655 Sokak üzerinde konumlu 3.560 m²yüzölçümlü, E: 2,00 imar Ģartına sahip olduğu söylenen MĠA imarlı arsa (2089 ada 7 parsel) 200.000.000,-TL bedelle satılıktır. (56.180,-TL/m² ) (Emlak Ofisi: 212 651 37 37)
TaĢınmaza yakın mesafede Ġstoç karĢısında konumlu 8.700 m² yüzölçümlü, E: 2,00 imar Ģartına sahip olduğu söylenen TĠM imarlı arsa 567.000.000,-TL bedelle satılıktır. (65.172,-TL/m² ) (Emlak Ofisi: 212 446 67 67)
Basın Ekspres Yolu"na yakın mesafede konumlu 5.200 m² yüzölçümlü, E:2,00, imar Ģartına sahip olduğu söylenen MĠA imarlı arsa 329.000.000,-TL bedelle satılıktır. (63.269,-TL/m² ) (Emlak Ofisi: 212 446 67 67)
Basın ekspres yoluna cepheli 40.000 m²yüzölçümlü, E: 2,00 imar Ģartına sahip olduğu söylenen MĠA imarlı arsa 2.750.000.000,-TL bedelle satılıktır. (68.750,-TL/m² ) (Emlak Ofisi: 212 445 46 98)

Emsal Analizi:

EMSAL ANALİZ TABLOSU
	Birim Satış Fiyatı (TL)	Pazarlık Oranı		Alan Düzeltmesi	Fonksiyon ve Yapılaşma Hakkı Düzeltmesi		Konum/Şerefiye		Toplam Düzeltme	Düzeltilmiş Değer (TL)
Konu Mülk					Özel Sosyal Kültürel Tesis Alanı (E:2,00)					44.050
		Düzeltme Oranı	Alanı	Düzeltme Oranı		Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Düzeltme Oranı
Emsal 1	66.152	-10%	4.535	-30%	MİA (E:2,00)	0 %	Az Kötü	10%	-30%	46.307
Emsal 2	48.077	-10%	2.912	-30%	MİA (E:2,00)	0 %	Az Kötü	10%	-30%	33.654
Emsal 3	63.223	-10%	6.050	-30%	TİM (E:2,00)	0 %	Az Kötü	10%	-30%	44.256
Emsal 4	56.180	-10%	3.560	-30%	MİA (E:2,00)	0 %	Az Kötü	10%	-30%	39.326
Emsal 5	65.172	-10%	8.700	-30%	MİA (E:2,00)	0 %	Az Kötü	10%	-30%	45.621
Emsal 6	63.269	-10%	5.200	-30%	TİM (E:2,00)	0 %	Az Kötü	10%	-30%	44.288
Emsal 7	68.750	-10%	40.000	-10%	MİA (E:2,00)	0 %	Benzer	0 %	-20%	55.000

Emsal analizlerinden hareketle emsallerin birim değerlerinin ortalaması dikkate alınmak suretiyle konu taĢınmazın arsa payının m² birim değeri için 44.050,-TL/m² kıymet takdir edilmiĢtir.

a) Arsa payı değeri:

16.637,68 m² (*) x 44.050 TL/m² 732.900.000,-TL"dir.

(*) Rapor konusu bağımsız bölümlerin arsa paylarına düşen toplam arsa alanıdır.

b) ĠnĢai değeri:

Rapora konu taĢınmazların; Toplam inĢaat alanı: 108.293,16 m² "dir. (*) Yapı Maliyeti : 18.100,-TL (2023/2 yılı 5C sınıfı birim maliyeti) Ek Maliyetler : % 20 Toplam Maliyet : 108.293,16 m² x 18.100,-TL/m² x 1,20 2.352.100.000,-TL olarak belirlenmiĢtir.

(*) Satılan konut alanları düşülmüştür.

c) UygunlaĢtırma:

TaĢınmazın değerine yatırımcı karı olarak eklenmiĢ olup rapora konu taĢınmazın arsa payı değeri + inĢaat maliyeti üzerinden % 20 olarak alınarak

UygunlaĢtırma = (Arsa payı değeri + Toplam inĢai değer) x % 20

= 3.085.000.000,-TL x 0,20

2023/982

617.000.000,-TL olarak belirlenmiĢtir.

Buna göre Ġkame Maliyet YaklaĢımı ile taĢınmazların toplam değeri :

732.900.000,-TL + 2.352.100.000,-TL + 617.000.000,-TL = 3.702.000.000,-TL olarak belirlenmiĢtir.

18.2. Gelir Ġndirgeme YaklaĢımı (ĠndirgenmiĢ Nakit Akımlar Yöntemi)

Bu yöntem, taĢınmaz değerinin gayrimenkulün gelecek yıllarda üreteceği serbest (vergi sonrası) nakit akımlarının bugünkü değerlerinin toplamına eĢit olacağı esasına dayalı olup genellikle uzun dönemli projeksiyonları kapsamaktadır.

Projeksiyonlardan elde edilen nakit akımları, ekonominin, sektörün ve taĢınmazın taĢıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenmekte ve gayrimenkulün bugünkü değeri hesaplanmaktadır. Bu değer taĢınmazın, mevcut piyasa koĢullarından bağımsız olarak finansal yöntemlerle hesaplanan (olması gereken) değeridir.

Varsayımlar :

Reel Ġskonto Oranı :

Reel iskonto oranı, Merkez Bankası Enflasyon tahminleri, halihazır mevduat faiz oranları, orta-uzun vadeli Hazine Bonosu faiz oranları dikkate alınarak 2024 yılı ve sonrası için öngörülen tahmini enflasyon oranlarının % 6 üzerinde alınmıştır.

Nakit Ödenen Vergiler :

Etkin vergi oranı 0 (sıfır) kabul edilmiştir.

Genel Giderler:

Otel ve işyeri brüt gelirleri toplamı üzerinden % 2 mertebesinde genel yönetim ve bakım/onarım maliyeti oluşacağı öngörülmüştür.

Otel Varsayımları

Oda sayısı:

Otel toplam 175 odalıdır.

Gelir Dağılımı:

Gelirlerin oda, yiyecek-içecek ve diğer kalemlere göre yüzdesel dağılımının İNA tablosunda belirtildiği şekilde gerçekleşeceği varsayılmıştır. Bu varsayımlar faal olarak çalışan benzer işletmeler için hazırladığımız raporlardaki verilerden hareketle belirlenmiştir.

Gider Oranları:

Oda, yiyecek-içecek, kira ve diğer kalemlerin her biri için gerçekleşecek yüzdesel giderlere ait varsayımlar İNA tablosunda mevcut olup bu varsayımlar faal olarak çalışan benzer işletmeler için hazırladığımız raporlardaki verilerden hareketle belirlenmiştir.

Departman Giderleri / Toplam Gelir:

Departman (genel yönetim, pazarlama-satış ve teknik) giderlerinin toplam gelire oranının % 15'i mertebesinde olacağı varsayılmıştır. Bu varsayımlar faal olarak çalışan benzer işletmeler için hazırladığımız raporlardaki verilerden hareketle belirlenmiştir.

Franchise Gideri:

İsim hakkı gideri yapılan anlaşma gereği 2024 yılı için %7, 2025 yılı için %7,5, 2026 yılı ve sonrası için %8 olacaktır.

Ortalama doluluk oranları:

Ortalama doluluk oranı 2023 yılı itibariyle ortalama % 55 mertebesinde gerçekleşmiş olup, 2024 yılında % 55, 2025 yılında % 60, 2026 yılında % 70, takip eden yıllarda ise % 75 olarak alınmıştır.

Ortalama oda fiyatları:

Konu otele benzer konumda ve nitelikte olan 4-5 yıldızlı otellere ilişkin bilgiler ve ortalama oda fiyatları aşağıdaki tabloda verilmiştir. Otelin 5 yıldız standartlarında ve Hilton zincirinde olması ve güncel kapı fiyatları dikkate alınarak ortalama oda fiyatı 2024 yılı için günlük 6.750,-TL/oda mertebesinde öngörülmüştür. Oda gelirlerinin her yıl bir önceki yılın tahmini enflasyonu oranında artacağı kabul edilmiştir.

OTEL İSİMLERİ	Yıldız Sayısı	Oda Fiyatı (TL)
WestSide Residences by Rotana	5	4.000
Tryp By Wyndham Istanbul	5	2.750
Clarion Hotel Istanbul	5	2.900
La Quinta by Wyndham	5	3.000
Wyndham Grand İstanbul Europe	5	3.750
Pullman Istanbul Hotel & Conven	5	3.600
ORTALAMA	3.333

Bölgedeki Benzer Otellerin Oda Fiyatları:

İşyeri Varsayımları

Toplam Kiralanabilir Alan:

Açıklamalar bölümünde belirtildiği üzere proje bünyesindeki toplam iş yeri alanı (Kamu Eğlence alanları da gelir getiren mülk olmaları sebebiyle toplam işyeri alanına dahil edilmiştir) 12.503,53 m² dir.

Ortalama doluluk oranları:

Ortalama doluluk oranı 2024 yılı için % 50 olarak öngörülmüş, takip eden yıllarda her yıl % 10 artacağı, 2028 yılından itibaren ise % 90 olacağı kabul edilmiştir.

Kira Değerleri:

İş yerleri için aşağıdaki emsal analizinden hareketle 2024 yılında ortalama 250 TL/m 2 birim kira değeri öngörülmüş olup kira gelirlerinin her yıl bir önceki yılın tahmini enflasyonu oranında artacağı kabul edilmiştir.

Kiralık Dükkan/Mağaza Emsalleri:

Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölgede yer alan, 150 m² kullanım alanlı beyan edilen Dükkan/Mağaza nitelikli taşınmaz 25.000,-TL bedelle kiralıktır. (166,67-TL/m² )
Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölgede yer alan, 400 m² kullanım alanlı beyan edilen Dükkan/Mağaza nitelikli taşınmaz 75.000,-TL bedelle kiralıktır.(187,50-TL/m 2 )
Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölgede yer alan, 150 m² kullanım alanlı beyan edilen Dükkan/Mağaza nitelikli taşınmaz 35.000,-TL bedelle kiralıktır.(233,33-TL/m² )
Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölgede yer alan, 300 m² kullanım alanlı beyan edilen Dükkan/Mağaza nitelikli taşınmaz 80.000,-TL bedelle kiralıktır.(266,67,-TL/m² )

EMSAL ANALİZİ ve HESAPLAMA
	Birim Satış Fiyatı (TL)	Pazarlık Oranı	Alan Düzeltmesi		Bina Yaşı/Kalitesi		Konum/Şerefiye		Toplam Düzeltme	Düzeltilmiş Değer (TL)
					7/İyi		Mall Of İstanbul			273
		Düzeltme	Alanı	Düzeltme	Durumu	Düzeltme	Durumu	Düzeltme	Düzeltme
		Oranı		Oranı		Oranı		Oranı	Oranı
Emsal 1	166	-10%	150	0 %	Çok Kötü	25%	Orta Kötü	20%	35%	224
Emsal 2	187	-10%	400	0 %	Orta Kötü	20%	Orta Kötü	20%	30%	243
Emsal 3	233	-10%	150	0 %	Orta Kötü	15%	Orta Kötü	20%	25%	291
Emsal 4	266	-10%	300	0 %	Orta Kötü	15%	Orta Kötü	20%	25%	333

Emsal yaklaşımı yöntemine göre ortalama birim m² değeri 273,00-TL/m² olarak belirlenmiş olup Kamu Eğlence alanlarının (Çok amaçlı kültürel tesis alanları) yüzde %20 daha düşük şerefiye sahip olduğu kabul edilerek ortalama birim kira değeri 250,00-TL/m² olarak alınmıştır.

Konut Varsayımları

Toplam Satılabilir Alan:

Açıklamalar bölümünde belirtildiği üzere rapora konu toplam konut alanı 10.247,59 m 2 dir. (toplam 66 adet mesken).

SatıĢ Süresi:

Konutların %30'unun 2024 yılında, %40'ının 2025 yılında, % 30'unun ise 2026 yılında satılacağı öngörülmüştür.

SatıĢ Değerleri:

Konutlar için ortalama birim satış değeri aşağıda belirtilen emsal bilgilerinden hareketle 2024 yılı için 70.000 TL/m² olarak belirlenmiş olup takip eden yıllarda bir önceki yılın tahmini enflasyonu oranında artacağı varsayılmıştır.

Satılık Konut Emsalleri:

MALL OF İSTANBUL KONUT EMSALLERİ	BEYAN EDİLEN ALAN (m2 )	KAT	DAİRE TİPİ	İSTENEN FİYAT(TL)	BİRİM SATIŞ (TL/m²)
EMLAK OFİSİ SATILIK	54	14.KAT	1+0	3.500.000	64.814
EMLAK OFİSİ SATILIK	83	25.KAT	1+1	4.300.000	51.807
EMLAK OFİSİ SATILIK	86	13.KAT	1+1	4.350.000	50.581
EMLAK OFİSİ SATILIK	83	5.KAT	1+1	4.750.000	57.228
EMLAK OFİSİ SATILIK	83	24.KAT	1+1	5.000.000	60.240
ORTALAMA

Rapor konusu konutlar daha yeni olup rezidans bünyesinde konumlu olmaları sebebiyle % 30 pozitif şerefiye uygulanmış ve % 5 pazarlık payı düşülerek m2 birim değeri 70.000,-TL/m² olarak belirlenmiştir.

Özet olarak :

Yukarıdaki varsayımlar altında, bugünden sonraki nakit giriş çıkışları ile sayfa 53'den itibaren yer alan indirgenmiş nakit akımları tablolarından da görüleceği üzere Mall Of İstanbul 2. Etabının toplam değeri 4.197.000.000,-TL olarak bulunmuştur.

Bu toplam değerin fonksiyon bazında dağılımı ise aşağıdaki özet tabloda sunulmuştur.

Fonksiyon Adı	Takdir Olunan Değeri (TL)
Otel	3.040.000.000
Residence	590.000.000
Kamu Eğlence Alanları	567.000.000
İşyerleri
Toplam	4.197.000.000

MOİ 2. ETAP - OTEL-İŞYERİ-RESİDENCE

(TL)

Otel Varsayımları

Toplam Oda Sayısı	175
Sezonluk Oda Sayısı	63.875
Gelir Dağılımı (2024 ve sonrası)
Oda	75%
Yiyecek – İçecek	10%
Kira	0%
Diğer	15%
Gider Oranları (2024 ve sonrası)
Oda	30,0%
Yiyecek – İçecek	50,0%
Kira	0%
Diğer	50%
Franchise Gideri/Toplam Gelir (2024 ve sonrası)	%7-%7,5-%8
Departman Giderleri/Toplam Gelir (2024 ve sonrası)	15%

		2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032	2033	2034	2035
Yıllık Ortalama Doluluk Oranı		55%	60%	70%	75%	75%	75%	75%	75%	75%	75%	75%	75%
Ortalama Oda Ücreti (TL)		6.750	9.450	12.285	14.742	16.953	18.649	20.513	22.565	24.370	26.320	28.425	30.699
İşyeri Varsayımları
Toplam Kiralanabilir Alan (m2)	12.503,53
Aylık m2 Kira Bedeli (TL)		250	350	455	546	628	691	760	836	903	975	1.053	1.137
Doluluk Oranı		50%	60%	70%	80%	90%	90%	90%	90%	90%	90%	90%	90%
Residence Varsayımları
Toplam Satılabir Alan (m2)	10.247,59
Ortalama m2 Satış değeri (TL)		70.000	98.000	127.400	-
Satış Gerçekleşme Oranı (%)		30%	40%	30%	0%

Yılık Enflasyon Oranı Tahmini		40%	30%	20%	15%	10%	10%	10%	8%	8%	8%	8%	8%
İskonto Oranı		46,0%	36,0%	26,0%	21,0%	16,0%	16,0%	16,0%	14,0%	14,0%	14,0%	14,0%	14,0%
1 / İskonto Faktörü		1,21	1,70	2,23	2,75	3,26	3,78	4,39	5,05	5,75	6,56	7,47	8,52
Etkin Vergi Oranı (Nakit Ödenen Vergi/Operasyonel Nakit Akımı)						0%

Otel Gelirleri	316.181.250	482.895.000	732.390.750	941.645.250	1.082.892.038	1.191.181.241	1.310.299.365		1.441.329.302 1.556.635.646 1.681.166.498 1.815.659.818 1.960.912.603
Oda Satışından Gelen Gelir Yiyecek İçecek Gelirleri Kira Gelirleri Diğer Gelirler	237.135.938 31.618.125 0 47.427.188	362.171.250 48.289.500 0 72.434.250	549.293.063 73.239.075 0 109.858.613	706.233.938 94.164.525 0 141.246.788	812.169.028 108.289.204 0 162.433.806	893.385.931 119.118.124 0 178.677.186	982.724.524 131.029.937 0 196.544.905	144.132.930 0 216.199.395	1.080.996.976 1.167.476.735 1.260.874.873 1.361.744.863 1.470.684.452 155.663.565 0 233.495.347	168.116.650 0 252.174.975	181.565.982 0 272.348.973	196.091.260 0 294.136.890
Otel Giderleri	180.223.313	277.664.625	424.786.635	546.154.245	628.077.382	690.885.120	759.973.632	835.970.995	902.848.675		975.076.569 1.053.082.694 1.137.329.310
Oda Giderleri Yiyecek İçecek Giderleri Kira Giderleri Diğer Giderler Franchise Gideri Departman Giderleri	71.140.781 15.809.063 0 23.713.594 22.132.688 47.427.188	108.651.375 24.144.750 0 36.217.125 36.217.125 72.434.250	164.787.919 36.619.538 0 54.929.306 58.591.260 109.858.613	211.870.181 47.082.263 0 70.623.394 75.331.620 141.246.788	243.650.708 54.144.602 0 81.216.903 86.631.363 162.433.806	268.015.779 59.559.062 0 89.338.593 95.294.499 178.677.186	294.817.357 65.514.968 0 98.272.452 104.823.949 196.544.905	324.299.093 72.066.465 0 108.099.698 115.306.344 216.199.395	350.243.020 77.831.782 0 116.747.673 124.530.852 233.495.347	378.262.462 84.058.325 0 126.087.487 134.493.320 252.174.975	408.523.459 90.782.991 0 136.174.486 145.252.785 272.348.973	441.205.336 98.045.630 0 147.068.445 156.873.008 294.136.890
Otel Nakit Akımı	135.957.938	205.230.375	307.604.115	395.491.005	454.814.656	500.296.121	550.325.733	605.358.307	653.786.971	706.089.929	762.577.123	823.583.293
İşyeri Geliri	18.755.295	31.508.896	47.788.492	65.538.503	84.790.438	93.269.482	102.596.430	112.856.073	121.884.559	131.635.324	142.166.150	153.539.441
Residence Satış Geliri	215.199.390	401.705.528	391.662.890	0	0	0	0
Genel Bakım Onarım Giderleri	6.698.731	10.288.078	15.603.585	20.143.675	23.353.650	25.689.014	28.257.916	31.083.707	33.570.404	36.256.036	39.156.519	42.289.041
Serbest Nakit Akımı	363.213.892	628.156.721	731.451.912	440.885.833	516.251.444	567.876.589	624.664.248	687.130.672	742.101.126	801.469.216	865.586.754	934.833.694
Uç Değer												16.827.006.489
Serbest Nakit Akımının Bugünkü Değeri	300.597.956	368.931.469	328.177.455	160.203.186	158.337.800	150.147.913	142.381.642	136.196.285	129.028.060	122.237.109	115.803.577	109.708.652
Uç Değerin Bugünkü Değeri												1.974.755.736

29/12/2022 İtibarı İle Toplam Değer (TL)	4.197.000.000
29/12/2022 İtibarı İle Otelin Değeri (TL)	3.040.000.000
29/12/2022 İtibarı İle Toplam İşyeri Değeri (TL)	567.000.000
29/12/2022 İtibarı İle Toplam Residence Değeri (TL)	590.000.000

2023

MOİ 2. ETAP - OTEL
(TL)
Otel Varsayımları
Toplam Oda Sayısı	175
Sezonluk Oda Sayısı	63.875
Gelir Dağılımı (2024 ve sonrası)
Oda	75%
Yiyecek – İçecek	10%
Kira	0%
Diğer	15%
Gider Oranları (2024 ve sonrası)
Oda	30,0%
Yiyecek – İçecek	50,0%
Kira	0%
Diğer	50%
Franchise Gideri/Toplam Gelir (2024 ve sonrası) Departman Giderleri/Toplam Gelir (2024 ve sonrası)	%7-%7,5-%8 15%
		2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032	2033	2034	2035
Yıllık Ortalama Doluluk Oranı		55%	60%	70%	75%	75%	75%	75%	75%	75%	75%	75%	75%
Ortalama Oda Ücreti (TL)		6.750	9.450	12.285	14.742	16.953	18.649	20.513	22.565	24.370	26.320	28.425	30.699
Yılık Enflasyon Oranı Tahmini		40%	30%	20%	15%	10%	10%	10%	8%	8%	8%	8%	8%
İskonto Oranı		46,0%	36,0%	26,0%	21,0%	16,0%	16,0%	16,0%	14,0%	14,0%	14,0%	14,0%	14,0%
1 / İskonto Faktörü		1,21	1,70	2,23	2,75	3,26	3,78	4,39	5,05	5,75	6,56	7,47	8,52
Etkin Vergi Oranı (Nakit Ödenen Vergi/Operasyonel Nakit Akımı)						0%
Otel Gelirleri		316.181.250	482.895.000	732.390.750	941.645.250	1.082.892.038	1.191.181.241	1.310.299.365		1.441.329.302 1.556.635.646 1.681.166.498 1.815.659.818 1.960.912.603
Oda Satışından Gelen Gelir		237.135.938	362.171.250	549.293.063	706.233.938	812.169.028	893.385.931	982.724.524		1.080.996.976 1.167.476.735 1.260.874.873 1.361.744.863 1.470.684.452
Yiyecek İçecek Gelirleri		31.618.125	48.289.500	73.239.075	94.164.525	108.289.204	119.118.124	131.029.937	144.132.930	155.663.565	168.116.650	181.565.982	196.091.260
Kira Gelirleri		0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Diğer Gelirler		47.427.188	72.434.250	109.858.613	141.246.788	162.433.806	178.677.186	196.544.905	216.199.395	233.495.347	252.174.975	272.348.973	294.136.890
Otel Giderleri		180.223.313	277.664.625	424.786.635	546.154.245	628.077.382	690.885.120	759.973.632	835.970.995	902.848.675		975.076.569 1.053.082.694 1.137.329.310
Oda Giderleri		71.140.781	108.651.375	164.787.919	211.870.181	243.650.708	268.015.779	294.817.357	324.299.093	350.243.020	378.262.462	408.523.459	441.205.336
Yiyecek İçecek Giderleri		15.809.063	24.144.750	36.619.538	47.082.263	54.144.602	59.559.062	65.514.968	72.066.465	77.831.782	84.058.325	90.782.991	98.045.630
Kira Giderleri		0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Diğer Giderler		23.713.594	36.217.125	54.929.306	70.623.394	81.216.903	89.338.593	98.272.452	108.099.698	116.747.673	126.087.487	136.174.486	147.068.445
Franchise Gideri		22.132.688	36.217.125	58.591.260	75.331.620	86.631.363	95.294.499	104.823.949	115.306.344	124.530.852	134.493.320	145.252.785	156.873.008
Departman Giderleri		47.427.188	72.434.250	109.858.613	141.246.788	162.433.806	178.677.186	196.544.905	216.199.395	233.495.347	252.174.975	272.348.973	294.136.890
Otel Nakit Akımı		135.957.938	205.230.375	307.604.115	395.491.005	454.814.656	500.296.121	550.325.733	605.358.307	653.786.971	706.089.929	762.577.123	823.583.293
Genel Bakım Onarım Giderleri		6.323.625	9.657.900	14.647.815	18.832.905	21.657.841	23.823.625	26.205.987	28.826.586	31.132.713	33.623.330	36.313.196	39.218.252
Serbest Nakit Akımı		129.634.313	195.572.475	292.956.300	376.658.100	433.156.815	476.472.497	524.119.746	576.531.721	622.654.258	672.466.599	726.263.927	784.365.041
Uç Değer													14.118.570.741

Serbest Nakit Akımının Bugünkü Değeri		107.286.120	114.864.393	131.439.472	136.864.973	132.852.116	125.980.455	119.464.225	114.274.449	108.260.004	102.562.109	97.164.103	92.050.203
Uç Değerin Bugünkü Değeri													1.656.903.655
29/12/2023 İtibarı İle Otelin Değer (TL)		3.040.000.000

MOİ 2. ETAP - İŞYERİ
(TL)
İşyeri Varsayımları		2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032	2033	2034	2035
Toplam Kiralanabilir Alan (m2)	12.503,53
Aylık m2 Kira Bedeli (TL)		250	350	455	546	628	691	760	836	903	975	1.053	1.137
Doluluk Oranı		50%	60%	70%	80%	90%	90%	90%	90%	90%	90%	90%	90%
Yılık Enflasyon Oranı Tahmini		40%	30%	20%	15%	10%	10%	10%	8%	8%	8%	8%	8%
İskonto Oranı 1 / İskonto Faktörü		46,0% 1,21	36,0% 1,70	26,0% 2,23	21,0% 2,75	16,0% 3,26	16,0% 3,78	16,0% 4,39	14,0% 5,05	14,0% 5,75	14,0% 6,56	14,0% 7,47	14,0% 8,52
Etkin Vergi Oranı (Nakit Ödenen Vergi/Operasyonel Nakit Akımı)						0%
İşyeri Geliri		18.755.295	31.508.896	47.788.492	65.538.503	84.790.438	93.269.482	102.596.430	112.856.073	121.884.559	131.635.324	142.166.150	153.539.441
Genel Bakım Onarım Giderleri		375.106	630.178	955.770	1.310.770	1.695.809	1.865.390	2.051.929	2.257.121	2.437.691	2.632.706	2.843.323	3.070.789
Serbest Nakit Akımı		18.380.189	30.878.718	46.832.722	64.227.733	83.094.629	91.404.092	100.544.501	110.598.952	119.446.868	129.002.617	139.322.827	150.468.653
Uç Değer													2.708.435.747
Serbest Nakit Akımının Bugünkü Değeri		15.211.553	18.135.810	21.012.240	23.338.213	25.485.683	24.167.458	22.917.417	21.921.837	20.768.056	19.675.000	18.639.474	17.658.449
Uç Değerin Bugünkü Değeri													317.852.081
29/12/2023 İtibarı İle Toplam Değer (TL)		567.000.000

MOİ 2. ETAP - RESIDENCE
(TL) Residence Varsayımları	2024	2025	2026	2027
Toplam Satılabir Alan (m2) 10.247,59
Ortalama m2 Satış değeri (TL)	70.000	98.000	127.400	-
Satış Gerçekleşme Oranı (%)	30%	40%	30%	0%
Yılık Enflasyon Oranı Tahmini	40%	30%	20%	15%
İskonto Oranı 1 / İskonto Faktörü	46,0% 1,21	36,0% 1,70	26,0% 2,23	21,0% 2,75

Etkin Vergi Oranı (Nakit Ödenen Vergi/Operasyonel Nakit Akımı)		0%
Residence Satış Geliri	215.199.390	401.705.528	391.662.890	0
Serbest Nakit Akımı	215.199.390	401.705.528	391.662.890	0
Uç Değer
Serbest Nakit Akımının Bugünkü Değeri	178.100.282	235.931.266	175.725.743	0
Uç Değerin Bugünkü Değeri

19. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRMESĠ

19.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması ve Bu Amaçla Ġzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması

Görüleceği üzere taĢınmazın toplam değeri için kullanılması mümkün olan iki yöntemle bulunan değerler birbirine yakındır.

MALL OF İSTANBUL 2.ETABI İÇİN FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE HESAPLANMIŞ DEĞERLERİN KARŞILAŞTIRMASI
KULLANILAN YÖNTEMLER	TOPLAM DEĞER (TL)
İKAME MALİYET YAKLAŞIMI	3.702.000.000
GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI (İNA YÖNTEMİ)	4.197.000.000

Ancak taĢınmazın nihai değeri için büyük bölümü sürekli gelir getirici ticari bir iĢletme (otel+iĢyerleri) olması dikkate alınarak gelir indirgeme yöntemiyle belirlenen değerin (4.197.000.000 TL) alınması uygun görülmüĢtür.

19.2. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

Yalnızca iĢyerleri için kira analizi yapılmıĢ emsal karĢılaĢtırma yöntemi kullanılmıĢtır.

19.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Değerlemeye konu taĢınmazın herhangi bir hukuki sorunu bulunmamaktadır.

19.4. Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve Ġpotekler Ġle Ġlgili GörüĢ

TaĢınmazlar üzerinde herhangi bir kısıtlayıcı Ģerh, ipotek veya not bulunmamakta olup ana taĢınmaz üzerindeki notlar gayrimenkul değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte değildir.

19.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde Ġpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rapora konu taĢınmazların devredilmesinde sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmadığı kanaatindeyiz.

19.6. BoĢ Arazi ve GeliĢtirilmiĢ Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar

TaĢınmazlar tamamlanmıĢ, kat irtifakı kurulmuĢ, yapı kullanma izin belgesi alınmıĢ ve kullanılmaya baĢlanmıĢtır. Bu sebeple boĢ arazi değeri hesaplanmamıĢ, bugünkü değerlerinin tespitinde ikame maliyet ve gelir indirgeme yaklaĢımları kullanılmıĢtır.

19.7. Asgari Bilgilerden Raporda Verilmeyenlerin Neden Verilmediklerinin Gerekçeleri

Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.

19.8. MüĢterek veya bölünmüĢ kısımların değerleme analizi

TaĢınmazın müĢterek ya da bölünmüĢ kısımları yoktur.

19.9. Hasılat PaylaĢımı veya kat karĢılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları

Hasılat paylaĢımı veya kat karĢılığı yöntemi söz konusu değildir.

19.10. Yasal Gereklerin yerinde getirilip getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı

Mall Of Ġstanbul 2. Etabının yapı kullanma izin belgesi alınmıĢ olup henüz kat mülkiyetine geçilmemiĢtir.

19.11. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım ġeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ Ġle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları"na ĠliĢkin esaslar Tebliği"nin 22. Maddesi 1. Fırka (b) ve (c) bentleri:

b) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.

c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.

Mall Of Ġstanbul 2. Etabında henüz kat mülkiyetine geçilmediğinden, taĢınmazın GYO portföyünde "Projeler" baĢlığı altında yer almasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.

20. SONUÇ

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen ve otel, iĢyerleri ve residence konutlardan oluĢan Mall Of Ġstanbul 2.Etabının yerinde ve projeleri üzerinde yapılan incelemeleri sonucunda, konumuna, kullanım fonksiyonuna; mimari ve inĢaî özelliklerine ve çevrede yapılan piyasa rayiç araĢtırmalarına göre arsa payı dahil toplam değeri için,

4.197.000.000,-TL (Dörtmilyaryüzdoksanyedimilyon Türk Lirası) kıymet hesap ve takdir edilmiĢtir.

TaĢınmazın KDV dahil (%20) değeri ise 5.036.400.000,-TL"dir.

Rapor konusu taĢınmazın Sermaye Piyasası Kurulu hükümlerince GYO portföyünde "Projeler" baĢlığı altında yer almasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.

ĠĢbu rapor, Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ."nin talebi üzerine ve e-imzalı olarak düzenlenmiĢ olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan Ģirketimiz sorumlu değildir.

Bilgilerinize sunulur. 08 Ocak 2024

(Değerleme tarihi: 29 Aralık 2023)

Saygılarımızla, LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ.

Eki:

Uydu Fotoğrafları
Fotoğraflar
Proje resimleri
Yapı Ruhsatları
Yapı Kullanma İzin Belgesi
Takbis Belgeleri
Değerleme uzmanlığı lisans belgeleri
Mesleki Tecrübe Belgeleri

M. Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400114)

Ercan MEġE Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 406154)

e-imzalıdır e-imzalıdır

AI Terminal

TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

8896_rns_2024-01-15_7f3a8e29-3a07-4762-89f5-a12eebef4f4f.pdf

TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

ĠÇĠNDEKĠLER

1. RAPOR ÖZETĠ

2. RAPOR BĠLGĠLERĠ

3. ġĠRKET BĠLGĠLERĠ

4. MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ

5. DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLĠĞĠN 1. MADDESĠNĠN 2. FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA

6. MÜġTERĠ TALEPLERĠNĠN KAPSAMI VE VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR

7. DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER

8. DEĞER TANIMI VE GEÇERLĠLĠK KOġULLARI

Pazar değeri:

9. UYGUNLUK BEYANI ve KISITLAYICI KOġULLAR

10. TAġINMAZLARIN TAPU KAYITLARI

10.1. Tapu Kayıtları

10.2. Tapu Takyidatı

10.3. Takyidat Açıklamaları

11. BELEDĠYE ĠNCELEMELERĠ

11.1. Ġmar Durumu

Plan Notları:

11.2. Ġmar Dosyası Ġncelemesi

11.3. Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Plan Ġptalleri v.b. konular

11.4. Yapı Denetim Firması

11.5. Son Üç Yıl Ġçindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan DeğiĢim 11.5.1. Tapu Müdürlüğü Bilgileri

11.5.1.1. Son Üç Yıl Ġçersisinde GerçekleĢen Alım Satım Bilgileri

11.5.2. Belediye Bilgileri

11.5.2.1. Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri v.b. ĠĢlemler

Plan notu:

12. TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU

12.1. Konum ve Çevre Bilgileri

12.2. Bölge Analizi

12.2.1 Ġstanbul Ġli

12.2.2 BaĢakĢehir Ġlçesi

12.3. Dünya ekonomisine genel bakıĢ

12.4. Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü

Kaynak: TÜİK

KiĢi BaĢına DüĢen GSYH (USD)

Dönemler Ġtibariyle Büyüme Oranları

2022-2023 Büyüme Tahminleri:

Merkezi Yönetim Bütçe GerçekleĢmeleri

12.5. Mevcut Ekonomik KoĢulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

12.5.1. Türkiye Gayrimenkul Piyasasını Bekleyen Fırsat ve Tehditler

Tehditler:

Fırsatlar:

12.6. Genel Konjonktürün Otel Piyasası ve Gayrimenkullerin Değerine Etkisi

12.7. Türkiye Geneli Konaklama Ġstatistikleri

Aylar Göre Tesise GeliĢ ve Gecelemeler

12.8. Turizm Sektörü Son Dönem Analizi ve Özet Bilgiler

2021-2023 YILLARI OCAK-MAYIS DÖNEMİNDE ÜLKEMİZE GELEN YABANCI ZİYARETÇİLERİN MİLLİYETLERE GÖRE DAĞILIMI İLK 5 ÜLKE

13. YAPININ ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ

14. AÇIKLAMALAR

15. EN VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ

16. DEĞERLENDĠRME

Olumlu etkenler :

Olumsuz etkenler:

17. DEĞERLEME YAKLAġIMLARI

17.1. Pazar YaklaĢımı

17.2. Maliyet YaklaĢımı

17.3. Gelir YaklaĢımı

18. FĠYATLANDIRMA

18.1. Ġkame Maliyet YaklaĢımı

Emsal Analizi:

a) Arsa payı değeri:

b) ĠnĢai değeri:

c) UygunlaĢtırma:

Buna göre Ġkame Maliyet YaklaĢımı ile taĢınmazların toplam değeri :

18.2. Gelir Ġndirgeme YaklaĢımı (ĠndirgenmiĢ Nakit Akımlar Yöntemi)

Varsayımlar :

Reel Ġskonto Oranı :

Nakit Ödenen Vergiler :

Genel Giderler:

Otel Varsayımları

Oda sayısı:

Gelir Dağılımı:

Gider Oranları:

Departman Giderleri / Toplam Gelir:

Franchise Gideri: