TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Beyoğlu / ĠSTANBUL

(Otel Projesi)

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Rapor No: 2023 / 983

ĠÇĠNDEKĠLER

1.	RAPOR ÖZETĠ	4
2.	RAPOR BĠLGĠLERĠ	5
3.	ġĠRKET BĠLGĠLERĠ	6
4.	MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ	6
5.	DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLĠĞĠN 1. MADDESĠNĠN 2. FIKRASI KAPSAMINDA
	HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA	7
6.	MÜġTERĠ TALEPLERĠNĠN KAPSAMI VE VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR	7
7.	DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER	7
8.	DEĞER TANIMI VE GEÇERLĠLĠK KOġULLARI	8
9.	UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOġULLAR	9
10.	TAġINMAZIN TAPU KAYITLARI	10
10.1.	TAPU KAYITLARI	10
10.2.	TAPU TAKYĠDATI	10
10.3.	TAKYĠDAT AÇIKLAMALARI	11
11.	BELEDĠYE ĠNCELEMELERĠ	12
11.1.	ĠMAR DURUMU	12
11.2.	ĠMAR DOSYASI ĠNCELEMESĠ	12
11.3.	ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN ĠPTALLERĠ V.B. KONULAR	13
11.4.	YAPI DENETĠM FĠRMASI	13
11.5.	SON ÜÇ YIL ĠÇERĠSĠNDEKĠ HUKUKĠ DURUMDAN KAYNAKLANAN DEĞĠġĠM	14
12.	TAġINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU	15
12.1.	KONUM VE ÇEVRE BĠLGĠLERĠ	15
12.2.	BÖLGE ANALĠZĠ	17
12.2.1.	ĠSTANBUL ĠLĠ:	17
12.2.2.	BEYOĞLU ĠLÇESĠ:	20
12.2.3.	DÜNYA EKONOMĠSĠNE GENEL BAKIġ	25
12.3.	TÜRKĠYE'NĠN MAKROEKONOMĠK GÖRÜNÜMÜ	26
12.4.	MEVCUT EKONOMĠK KOġULLARIN, GAYRĠMENKUL PĠYASASININ ANALĠZĠ, MEVCUT
	TRENDLER VE DAYANAK VERĠLER	30
12.5.	GENEL KONJONKTÜRÜN OTEL PĠYASASI VE GAYRĠMENKULLERĠN DEĞERĠNE ETKĠSĠ	33
12.5.1.	TÜRKĠYE GAYRĠMENKUL PĠYASASINI BEKLEYEN FIRSAT VE TEHDĠTLER	33
12.6.	ĠSTANBUL OTEL PAZARI	34
12.7.	TÜRKĠYE GENELĠ KONAKLAMA ĠSTATĠSTĠKLERĠ	35
12.8.	TURĠZM SEKTÖRÜ SON DÖNEM ANALĠZĠ VE ÖZET BĠLGĠLER	37
12.9.	ULAġIM	38
13.	AÇIKLAMALAR	39
14.	EN VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ	39
15.	DEĞERLENDĠRME	40

16.	DEĞERLEME YAKLAġIMLARI	41
16.1.	PAZAR YAKLAġIMI	41
16.2.	MALĠYET YAKLAġIMI	42
16.3.	GELĠR YAKLAġIMI	43
17.	FĠYATLANDIRMA	45
17.1.	ARSANIN DEĞERĠ	45
17.1.1.	ĠKAME MALĠYET YAKLAġIMI	45
17.1.2.	GELĠR ĠNDĠRGEME YAKLAġIMI (ĠNDĠRGENMĠġ NAKĠT AKIMLARI YÖNTEMĠ)	50
17.2.	ARSA ÜZERĠNDE PLANLANAN PROJENĠN HALĠHAZIR DURUM DEĞERĠ	54
17.3.	ARSA ÜZERĠNDE PLANLANAN PROJENĠN TAMAMLANMIġ OLMASI HALĠNDEKĠ
	DEĞERĠ	54
18.	ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ	59
18.1.	FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALĠZ SONUÇLARININ
	UYUMLAġTIRILMASI VE BU AMAÇLA ĠZLENEN YÖNTEMĠN VE NEDENLERĠNĠN
	AÇIKLAMASI	59
18.2.	KĠRA DEĞER ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER	59
18.3.	GAYRĠMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKĠ DURUMUNUN ANALĠZĠ	59
18.4.	GAYRĠMENKUL ÜZERĠNDEKĠ TAKYĠDAT VE ĠPOTEKLER ĠLE ĠLGĠLĠ GÖRÜġ	59
18.5.	DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULÜN, ÜZERĠNDE ĠPOTEK VEYA GAYRĠMENKULÜN
	DEĞERĠNĠ DOĞRUDAN ETKĠLEYECEK NĠTELĠKTE HERHANGĠ BĠR TAKYĠDAT
	BULUNMASI DURUMLARI HARĠÇ, DEVREDĠLEBĠLMESĠ KONUSUNDA BĠR
	SINIRLAMAYA TABĠ OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BĠLGĠ	59
18.6.	BOġ ARAZĠ VE GELĠġTĠRĠLMĠġ PROJE DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠ VE
	VARSAYIMLAR ĠLE ULAġILAN SONUÇLAR	59
18.7.	MÜġTEREK VEYA BÖLÜNMÜġ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALĠZĠ	60
18.8.	HASILAT PAYLAġIMI VEYA KAT KARġILIĞI YÖNTEMĠ ĠLE YAPILACAK PROJELERDE,
	EMSAL PAY ORANLARI	60
18.9.	ASGARĠ BĠLGĠLERDEN RAPORDA VERĠLMEYENLERĠN NĠÇĠN YER ALMADIKLARININ
	GEREKÇELERĠ	60
18.10.	YASAL GEREKLERĠN YERĠNE GETĠRĠLĠP GETĠRĠLMEDĠĞĠ VE MEVZUAT UYARINCA
	ALINMASI GEREKEN ĠZĠN VE BELGELERĠN TAM VE EKSĠKSĠZ OLARAK MEVCUT OLUP
	OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ	60
18.11.	DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN TAPUDAKĠ NĠTELĠĞĠNĠN, FĠĠLĠ
	KULLANIM ġEKLĠNĠN VE PORTFÖYE DAHĠL EDĠLME NĠTELĠĞĠNĠN BĠRBĠRĠYLE
	UYUMLU OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ ĠLE GAYRĠMENKUL YATIRIM
	ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI
	ÇERÇEVESĠNDE BĠR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ	60
19.	SONUÇ	61

1. RAPOR ÖZETĠ

DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN	Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.
DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ	Kemankeş Kara Mustafa Paşa Mahallesi, Kılıç Ali Paşa Caddesi, 64 ada, 23 parsel (eski: 12, 13, 14, 15, 16 ve 17 nolu parseller) Beyoğlu / ĠSTANBUL
DAYANAK SÖZLEġME	21 Aralık 2023 tarih ve 951 – 2023/087 no ile
DEĞERLEME TARĠHĠ	29 Aralık 2023
RAPOR TARĠHĠ	08 Ocak 2024
DEĞERLENEN TAġINMAZIN TÜRÜ	İnşa halinde Otel+İşyeri Projesi
DEĞERLENEN MÜLKĠYET HAKLARI	Tam Mülkiyet
TAPU BĠLGĠLERĠ ÖZETĠ	İstanbul İli, Beyoğlu ilçesi, Kemankeş Mahallesi, 64 ada, 23 parsel (Bkz. Tapu Kayıtları)
ĠMAR DURUMU ÖZETĠ	(Bkz. İmar Durumu)
RAPORUN KONUSU	Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen inĢa halindeki projenin değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
RAPORUN TÜRÜ	Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır.

GAYRĠMENKULLER ĠÇĠN TAKDĠR OLUNAN TOPLAM DEĞER (KDV HARĠÇ)
BEYOĞLU ĠLÇESĠ, KEMANKEġ MAHALLESĠ'NDE YER ALAN 64 ADA 23 1.187.500.000,-TL NOLU PARSELDE YER ALAN ĠNġA HALĠNDEKĠ PROJENĠN HALĠHAZIR DURUM DEĞERĠ
RAPORU HAZIRLAYANLAR
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı
M. KIVANÇ KILVAN (SPK Lisans Belge No: 400114)	Engin AKDENİZ (SPK Lisans Belge No: 403030)

2. RAPOR BĠLGĠLERĠ

DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN	Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.
DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ	Kemankeş Kara Mustafa Paşa Mahallesi, Kılıç Ali Paşa Caddesi, 64 ada, 23 parsel (eski: 12, 13, 14, 15, 16 ve 17 nolu parseller) Beyoğlu / ĠSTANBUL
DAYANAK SÖZLEġME	21 Aralık 2023 tarih ve 951 – 2023/087 no ile
MÜġTERĠ NO	951
RAPOR NO	2023/983
DEĞERLEME TARĠHĠ	29 Aralık 2023
RAPOR TARĠHĠ	08 Ocak 2024
RAPORUN KONUSU	Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen inĢa halindeki projenin değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
RAPORUN TÜRÜ	Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır.
RAPORU HAZIRLAYANLAR	M. Kıvanç KILVAN- Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400114 Engin AKDENİZ- Sorumlu Değerleme Uzmanı – Lisans No: 403030
RAPORA KONU GAYRĠMENKUL ĠÇĠN ġĠRKETĠMĠZ TARAFINDAN YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER	Aşağıda sunulmuştur.

RAPOR TARİHİ	05.01.2018	08.01.2019	07.01.2020
RAPOR NUMARASI	2017/571	2018/406	2019/1648
RAPORU HAZIRLAYANLAR	M. Kıvanç KILVAN (400114) Engin AKDENİZ (403030)	M. Kıvanç KILVAN (400114) Engin AKDENİZ (403030)	M. Kıvanç KILVAN (400114) Engin AKDENİZ (403030)
TAKDİR OLUNAN DEĞER (TL) (KDV HARİÇ)	58.170.000	61.660.000	96.900.000

3. ġĠRKET BĠLGĠLERĠ

ġĠRKET ADI	Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
ġĠRKET MERKEZĠ	İstanbul
ġĠRKET ADRESĠ	Gömeç Sokak, No: 37 Akgün İş Merkezi Kat 3/8- 34718 Acıbadem – Kadıköy / İSTANBUL
TELEFON	(0216) 545 48 66 - (0216) 545 48 67 (0216) 545 95 29 - (0216) 545 88 91
FAKS	(0216) 339 02 81
EPOSTA	[email protected]
WEB	www.lotusgd.com
KURULUġ (TESCĠL) TARĠHĠ	10 Ocak 2005
SERMAYE PĠYASASI KURUL KAYDINA ALINIġ TARĠH VE KARAR NO	07 Nisan 2005 – 14/462
BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUL KAYDINA ALINIġ TARĠH VE KARAR NO	12 Mart 2009 - 3073
TĠCARET SĠCĠL NO	542757/490339
KURULUġ SERMAYESĠ	75.000,-YTL
ġĠMDĠKĠ SERMAYESĠ	1.000.000,-TL.

4. MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ

ġĠRKET ÜNVANI	Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
ġĠRKETĠN ADRESĠ	Rüzgarlıbahçe Mahallesi, Özalp Çıkmazı, No: 4 Beykoz / İSTANBUL
TELEFON NO	(216) 425 03 28-(216) 425 20 07
FAKS NO	(216) 425 59 57
KURULUġ (TESCĠL) TARĠHĠ	20.09.1996
KAYITLI SERMAYE TAVANI	1.000.000.000,-TL
ÖDENMĠġ SERMAYESĠ	1.000.000.000,-TL
HALKA AÇIKLIK ORANI	% 21,11
FAALĠYET KONUSU	Şirket, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleriyle belirlenmiş usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Kurulca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve Sermaye Piyasası Kanunu'nun 48inci maddesinde sınırı çizilen faaliyetler çerçevesinde olmak kaydı ile Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen bir sermaye piyasası kurumudur.

5. DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLĠĞĠN 1. MADDESĠNĠN 2. FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA

Bu rapor, aşağıda belirtilen tebliğ ve düzenlemelere göre hazırlanmış olup, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamındadır.

Sermaye Piyasası Kurulu"nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususular"
Sermaye Piyasası Kurulu"nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"
Sermaye Piyasası Kurul Karar Organı"nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslar Arası Değerleme Standartları (2017)

6. MÜġTERĠ TALEPLERĠNĠN KAPSAMI VE VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR

Bu rapor Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. "nin talebiyle yukarıda adresi belirtilen ve şirket portföyünde yer alan gayrimenkullerin Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. Müşteri tarafından getirilmiş herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.

7. DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER

Herhangi bir sınırlayıcı ve olumsuz faktör bulunmamaktadır.

8. DEĞER TANIMI VE GEÇERLĠLĠK KOġULLARI

Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen gayrimenkulün pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.

Pazar değeri:

Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tahmini tutardır.

Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Gayrimenkullerin alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.

9. UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOġULLAR

Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz.

a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların sonucudur.
b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır.
c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca ulaşmaya ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir.
d. Şirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir.
e. Şirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek fiziksel değişikliklerin ve ekonomide yaşanabilecek olumlu ya da olumsuz gelişmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taşımaz.
f. Mülkün takdir edilen değerde değişikliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz.

10. TAġINMAZIN TAPU KAYITLARI

10.1. Tapu kayıtları
SAHĠBĠ	: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
ĠLĠ- ĠLÇESĠ	: İstanbul - Beyoğlu
MAHALLESĠ	: Kemankeş
PAFTA NO	: 120
MEVKĠĠ	: Kılıç Ali Paşa Mescidi ve Odun Meydanı
ADA NO	: 64
PARSEL NO	: 23 (*)
YÜZÖLÇÜMÜ	: 1.478,72 m2
NĠTELĠĞĠ	: Arsa
CĠLT NO	: 11
SAHĠFE NO	: 1030
YEVMĠYE NO	: 10221
TAPU TARĠHĠ	: 26.10.2018

(*) Eski 12, 13, 14, 15, 16 ve 17 nolu parsellerin tevhidi ile oluşmuştur.

10.2. Tapu Takyidatı

27.12.2023 tarihi itibariyle Tapu ve Kadastro Müdürlüğü TAKBİS sistemi üzerinden alınan tapu kayıt belgelerine göre konu taşınmazın üzerinde aşağıdaki notlar bulunmaktadır;

ġerhler Bölümü:

99 yıllığı 1 TL"den TEK lehine kira şerhi (25.04.1994 tarih ve 2288 yevmiye no ile)
Diğer İrtifak Hakkı: Krokide A harfi ile gösterilen saı ile boyalı 32,82 m2 lik alanda Trafo, kablo ve personel giriş çıkış yeri olarak bu parsel aleyhine TEDAŞ Genel Müdürlüğü lehine daimi irtifak hakkı tesisi. (12.04.2021 – 5301)

Beyanlar Bölümü:

Diğer (Konusu: Taşınmazın cinsinin arsa olarak değişikliğinin yapılmasında ve 23 parsel içinde kalan kısımdan trafoya ulaşım için iletilen karar eki krokide belirtildiği şekilde irtifak hakkının tesis edilmesi işleminin yapılmasında 2863 sayılı yasa açısından sakınca bulunmadığına dair karardır.) Tarih: - Sayı: -( Şablon: Diğer)11 ve 13 nolu parsellerle arasındaki duvar müşterektir. (26.10.2020 tarih ve 12415 yevmiye no ile)
6306 sayılı kanun gereği riskli yapıdır. (04.05.2017 tarih ve 4223 yevmiye no ile)

5 nolu parseldeki binanın (C) ile gösterilen kısmı, 8 nolu parseldeki binanın (D) harfi ile gösterilen kısmı 9 nolu parseldeki binanın (E) harfi ile gösterilen kısmı, 18 nolu parseldeki binanın (F) harfi ile gösterilen kısımları bu parsele tecavüzlüdür. 26.10.2018 tarih ve 10221 yevmiye no ile.

Hak ve Mükellefiyetler Bölümü:

Diğer irtifak hakkı: Krokide (G) Harfi İle Gösterilen 5 m Genişlikteki Kısımda Beyoğlu Belediyesi Lehine Portik Alan İrtifak Hakkı Vardır. (25.01.2019 tarih ve 802 yevmiye) 25.01.2019 tarih ve 802 yevmiye no ile.

10.3. Takyidat Açıklamaları

Sermaye Piyasası"nın 28 Mayıs 2013 tarihli tebliği"nin yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar başlığı altında yer alan 22 maddesinin (C) bendinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta, bu Tebliğin 30 uncu maddesi hükümleri saklıdır." denilmektedir.

Parsel üzerinde yer alan riskli yapı şerhi 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi hakkındaki kanun gereğince konulmuştur. Yasaya göre riskli yapı olarak belirlenen binalar belirlenen süre içerisinde yıktırılır. Parsel üzerindeki eski yapı yıkılmış olduğundan riskli yapı mevzuatı ile ilgili herhangi bir durumu bulunmamaktadır. 64 ada 23 parselde yer alan Türkiye Elektrik Kurumu lehine kira şerhi ve müşterek duvar notlarının taşınmaz açısından kısıtlayıcı bir durumu bulunmamaktadır. Yan parsellerde yer alan binaların konu parsele kısmen taşmasından dolayı beyanlar bölümüne işlenmiş "tecavüzlüdür" notları bulunmaktadır. Yan parsellerdeki binalardan kaynaklanan taşmalar konu parselin bütünlüğünü bozacak miktarda olmayıp kısıtlayıcı bir durum olarak tanımlanabilecek nitelikte değildir. Beyoğlu Belediyesi"nde yapılan incelemelerde Belediye lehine olan irtifak hakkının parsel üzerindeki bina ile en az 2 tarafı açık şekilde kapanacak olan yaya geçitleri (arkat) için tesis edildiği bilgisi alınmıştır.

11. BELEDĠYE ĠNCELEMELERĠ

11.1. Ġmar Durumu

Beyoğlu İmar Müdürlüğü"nde yapılan incelemelerde rapora konu taşınmazın 21.12.2010 tasdik tarihli, Beyoğlu Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı"nda plan şartı gereği 5 parselle tevhid şartlı Turizm+Hizmet+Ticaret Alanında (H:9,50 m., 12,50 m., bitişik nizam, yapılaşma koşullarında) kalmakta iken İstanbul 10. İdare mahkemesi kararıyla plan iptal edilmiştir. Böylece 12.02.2014 tarih ve 2074 sayılı 2 Nolu Kültür Varlıklarını Koruma Kurulu Kararı ile belirlenmiş olan geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma esaslarına istinaden imar durumu Koruma Kurulu"ndan alınacak karar doğrultusunda belirlenmekte iken Danıştay 6. Dairesi İstanbul 10. İdare Mahkemesi"nin kararını bozmuş ve 21.12.2010 tarihli imar planı şartlarına geri dönülmüştür.

İstanbul 10. İdare Mahkemesi"nin 21.07.2017 tarihinde Beyoğlu Belediyesine ulaşan, 2015/1869 sayılı E.2017/804 ve 12.04.2017 tarihli iptal kararı ile 21.12.2010 tasdik tarihli, Beyoğlu Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı yeniden iptal edilmiş olup 12.02.2014 tarih ve 2074 sayılı 2 Nolu Kültür Varlıklarını Koruma Kurulu Kararı ile belirlenmiş olan geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma esaslarına göre imar durumu koruma kurulunun onay vermesi durumunda ilgili belediyesinden alınacaktır.

Ayrıca parseller eski eser komşuluğunda kaldığından yine Koruma Kurulu"ndan alınacak karar doğrultusunda uygulama yapılabilecektir.

Taşınmaz 07.07.1993 tarih ve 4720 sayılı Kurul Kararı ile Sit Alanı ilan edilen bölgede kalmaktadır.

11.2. Ġmar dosyası incelemesi

Rapora konu 64 ada 23 parsel eski 64 ada 4, 12, 13, 14, 15, 16 ve 17 parsellerin tevhit edilmesinden meydana gelmiştir.

Beyoğlu İmar Müdürlüğü Arşivi"nde yapılan incelemelerde 23 parsel için verilmiş 27.02.2019 tarih ve 2019/01-40 sayılı yeni yapı ruhsatının bulunduğu görülmüştür.

Yapı ruhsatı 5.931,32 m² otel, 918,63 m² toplam alanlı 7 adet işyeri için verilmiştir.

Dosyasında 21.02.2019 tarih ve 2019/1695 sayılı onaylı mimari projesi bulunmaktadır.

Dosyasında yapılan incelemede 17.09.2020 tarihinde şantiye şefi istifası bulunduğu tespit edilmiştir. Taşınmaza ait 13.04.2021 tarihli, 2021/01-44 sayılı ve 10.02.2022 tarihli, 2022/01-23 sayılı isim değişikliği ruhsatları bulunmaktadır.

Belediye dosyasında onaysız ve toplam 7.323,05 toplam alanlı tadilat projesinin bulunduğu görülmüş olup Torunlar GYO yetkililerinden alınan bilgiye göre tadilat ruhsatı onay aşamasında olup henüz onaylanmamıştır.

11.3. Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Plan Ġptalleri v.b. konular

Beyoğlu İmar Müdürlüğü"nde yapılan incelemelerde rapora konu taşınmazın 21.12.2010 tasdik tarihli, Beyoğlu Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı"nda plan şartı gereği 5 parselle tevhid şartlı Turizm+Hizmet+Ticaret Alanında kalmakta iken İstanbul 10. İdare mahkemesi kararıyla plan iptal edilmiştir. Bölge 07.07.1993 tarih ve 4720 sayılı kurul kararı ile Kentsel Sit Alanı ilan edilen bölgede kalmaktadır.

Takiben Danıştay 6. Dairesi İstanbul 10. İdare Mahkemesi"nin kararını bozmuş ve 21.12.2010 tarihli imar planı şartlarına geri dönülmüştür.

Kurul Kararı ile 4-12-13-14-15-16-17 parsellerin tevhidinin uygun olduğuna karar verilmiş olup, tevhit ile 23 parsel numarası alan yere kurul kararına göre Odun Meydanı Sokak cephesinden 5 m., portik alan bırakmak şartıyla Hmax:12,50 m. ve 18,50 m. irtifada, Tophane İskelesi Caddesi cephesinden Hmax: 9,50 m. irtifada yürülükteki imar mevzuatı kapsamında monoblok etki yaratmayacak şekilde hazırlanacak Ticaret+Otel fonksiyonlu projenin kurula iletilmesine karar verilmiştir.

11.4. Yapı Denetim Firması

(Yapı denetim kuruluĢu ve denetimleri değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı yapı denetimi hakkında kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluĢu (ticaret ünvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleĢtirdiği denetimler hakkında bilgi)

Yapı denetim faaliyetleri MB Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yürütülmektedir. Adres: Meclis Mah., Atatürk Caddesi, No:113, D:1, Sancaktepe/İstanbul

11.5. Son Üç Yıl içerisindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan DeğiĢim 11.5.1. Tapu Müdürlüğü Bilgileri

11.5.1.1. Son Üç Yıl Ġçinde gerçekleĢen alım satım bilgileri

Son üç yıl içerisinde gerçekleşmiş alım-satım bilgisi bulunmamaktadır.

11.5.2. Belediye Bilgileri

11.5.2.1. Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri v.b. Bilgiler

Rapora konu parselin yola terk edilecek ya da kamulaştırılacak alanı bulunmamaktadır.

11.5.3. Gayrimenkule ĠliĢkin Olarak YapılmıĢ SözleĢmelere (Gayrimenkul SatıĢ Vaadi SözleĢmeleri, Kat KarĢılığı ĠnĢaat SözleĢmeleri ve Hasılat PaylaĢımı SözleĢmeler vb.) ĠliĢkin Bilgiler

Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.

11.5.4. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Henüz inşaat faaliyetlerine başlanmadığı için enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.

11.5.5. Ruhsat AlınmıĢ Yapılarda Yapılan DeğiĢikliklerin 3194 Sayılı Ġmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir DeğiĢiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Projede henüz inşaat çalışmaları başlamamıştır.

11.5.6. Proje Bilgileri

Taşınmazın 10.02.2022 tarih ve 2022/01-23 sayılı yapı ruhsatı (isim değişikliği) bulunmaktadır. Yapı ruhsatı 5.931,32 m2 otel, 918,63 m2 toplam alanlı 7 adet işyeri için verilmiştir. Dosyasında 21.02.2019 tarih ve 2019/1695 sayılı onaylı mimari projesi bulunmaktadır. Değerlemede bu ruhsata ve projeye esas kullanım alanları dikkate alınmıştır. Parsel üzerinde farklı bir projenin uygulanması durumunda takdir edilen değer farklı olabilir.

12. TAġINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU

12.1. Konum ve Çevre Bilgileri

Değerlemeye konu taşınmaz, İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, Kemankeş Karamustafa Paşa Mahallesi, Kılıç Ali Paşa Caddesi üzerinde konumlu olan 64 ada, 23 parseldir.

Tophane Bölgesinde, Galataport Projesinin karşısında yer alan taşınmazın yakın çevresinde İstanbul Modern, Amerikan Pazarı, Kılıç Ali Paşa Camii ve tarihi hamamı ile eski medrese binası bulunmaktadır. Taşınmaz tarihi temelleri olan ve popülerliği son dönemde artan bir bölgede bulunması ve bölgede yaşanan dönüşüm hareketlerinden olumlu etkilenmesiyle dikkat çekmektedir.

Taşınmazın yakın çevresinde genellikle bitişik nizamda inşa edilmiş zemin katları kafe/restoran, normal katları ise büro ve konaklama fonksiyonlu kullanılan 4-6 katlı binalar bulunmaktadır.

Bölgede altyapı tamamlanmıştır. Taşınmaza toplu taşıma imkanlarıyla kolaylıkla ulaşılabileceği gibi özel araçlarla da ulaşılabilmektedir

Taşınmaz Karaköy Vapur İskelesi"ne 700 m., Galata Kulesi"ne 750 m., Dolmabahçe Sarayı"na ise yaklaşık 1,4 km. mesafededir.

Uydu Fotoğrafları

12.2. Bölge Analizi

12.2.1.Ġstanbul Ġli:

İstanbul, Türkiye'de yer alan şehir ve ülkenin 81 ilinden biridir. Ülkenin en kalabalık, ekonomik ve sosyo-kültürel açıdan en önemli şehridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34., nüfus açısından belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da birinci, dünyada ise Lagos'tan sonra altıncı sırada yer almaktadır.

2022 yılı itibariyle nüfusu 15.907.951 kişidir.

İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Yavuz Sultan Selim, Fatih Sultan Mehmet ve 15 Temmuz Şehitler Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.

Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir.

İstanbul'un yüksek nüfusu ve ileri sanayi sektörü çevresel konularda pek çok sıkıntıyı da beraberinde getirmektedir. Hava, su ve toprak kirliliği gibi ana sorunların

yanı sıra, çarpık kentleşme ve denetimsizlikten kaynaklanan görüntü ve gürültü kirliği gibi ikincil sorunlar da göze çarpmaktadır.

İstanbul'un toplam 39 ilçesi vardır. Bu ilçelerin 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'ndadır. Bunlar; Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz,

Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, Şile, Şişli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu ilçeleridir.

İstanbul'un tarihi semtlerinden batıya ve kuzeye gidildikçe büyük bir farklılaşma görülür. En yüksek gökdelenler ve ofis binaları Avrupa Yakası'nda özellikle Levent, Mecidiyeköy ve Maslak'ta toplanırken, Anadolu Yakası'nda ise Kadıköy ilçesindeki Kozyatağı mahallesi dikkat çeker.

Son yıllarda inşa edilen çok yüksek yapılar, nüfusun hızlı büyümesi göz önüne alınarak yapılmışlardır. Şehrin hızla genişlemesinden dolayı konutlaşma, genellikle şehir dışına doğru ilerlemektedir. Şehrin sahip olduğu en yüksek çok katlı ofis ve konutlar, Avrupa Yakası'nda bulunan Levent, Mecidiyeköy ve Maslak semtlerinde toplanmıştır. Levent ve Etiler'de çok sayıda alışveriş merkezi toplanmıştır. Türkiye'nin en büyük şirket ve bankalarının önemli bir kısmı bu bölgede bulunmaktadır. Yakın dönemde finans kuruluşlarının operasyon merkezleri Pendik – Tuzla ve Gebze aksına doğru kaymıştır.

İstanbul, kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, İpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kağıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır.

Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırma-haberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir.

Türkiye'nin büyük sanayi kuruluşlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası İstanbul'da bulunmaktadır. İlde madeni eşya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayi gelişkindir. 2000'li yılların başında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür.

İstanbul genelinde tüm orman alanları koruma altına alınmış olmakla birlikte sınırlı miktarda ormancılık faaliyeti yürütülmektedir.

İstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Ancak 2016 yılı itibariyle turizm sektöründe gerileme dönemi başlamıştır.

İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı şekillerde yapılmaktadır. Şehir içi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir. İlde havayolu ulaşımının yapıldığı iki sivil havalimanı vardır. İlin kuzeyinde 3. Havalimanı inşaatı devam etmektedir. Yurtiçi ve yurtdışı pek çok merkeze aktarma yapmaksızın uçmak mümkündür. İldeki havalimanlarından Atatürk Havalimanı, Avrupa Yakası'nda Bakırköy ilçesinde; Sabiha Gökçen Havalimanı ise Anadolu Yakası'nda Pendik ilçesinde yer alır. Atatürk Havalimanı ilde alanında ilk olup, hava ulaşımında en büyük paya sahiptir. Kent merkezine metro hattı ve otoyollarla bağlıdır.

Karayoluyla ulaşımı ise İstanbul'da özellikle şehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komşu ülkelere İstanbul'dan doğrudan seferler vardır. Anadolu Yakası'nda Harem Otogarı, Avrupa Yakası'ndaysa Büyük İstanbul Otogarı hizmet vermektedir. İstanbul Otogarı da metroyla kent merkezine bağlanmaktadır.

Demiryolu ise bu iki ulaşım yoluna oranla daha az tercih edilen bir başka hizmettir. İstanbul'dan Eskişehir, Ankara, Konya, Adana, Bitlis, Van gibi yurtiçi merkezlerle; Yunanistan, Bulgaristan, Romanya, Sırbistan, Macaristan, İran, Suriye ve Irak gibi dış merkezlere tren seferleri vardır. Yüksek hızlı tren Pendik ilçesinden hareket etmektedir.

Deniz yoluyla ise ilde düzenli ulaşım yalnızca yurtiçinde gerçekleştirilir. İstanbul'dan Yalova'ya, Balıkesir'e ve Bursa'ya feribot ve araba vapuru seferleri vardır. İstanbul Limanı'na turistik amaçlarla gelen münferit gemiler dışında yurtdışı varışlı gemi seferi yoktur.

İstanbul'da şehir içi ulaşım ise büyük bir sektördür. Otobüslerle ulaşım sağlayan İETT; şehir hatları vapurlarını ve deniz taksi işleten İDO; tramvay, metro, füniküler ve teleferik hatlarının sahibi İstanbul Ulaşım A.Ş.; banliyö hizmeti sağlayan TCDD; dolmuşlar, yolcu motorları ve ticari taksilerle İstanbul kompleks bir ulaşım ağına sahiptir.

12.2.2.Beyoğlu Ġlçesi:

Beyoğlu İlçesi, İstanbul İlinin Avrupa yakasında, İstanbul Boğazının güney kesimi ile Haliç arasındadır. Doğusunda Beşiktaş ve İstanbul Boğazı, batısında Haliç, kuzeyinde Şişli, kuzeybatısında Kağıthane, Güneyinde Marmara Denizinin bir girintisi olan İstanbul Limanı ile çevrilidir.

Ekili, dikili alanı, orman ve doğal kaynakları yoktur. İlçenin yüzölçümü ise 8.76 km² dir. İlçede Marmara Bölgesi İklimi hâkimdir. İklimi genellikle sıcak olarak kabul edilmektedir.

Beyoğlu İlçesi, Cumhuriyet döneminin ilk yıllarında Merkez, Beşiktaş, Şişli ve Taksim bucaklarından meydana geliyordu. Ancak 1930"da Beşiktaş ve 1954"te Şişli İlçesinin kurulmasıyla Beyoğlu İlçesini Merkez ve Taksim Bucağı oluşturmuştur.

Beyoğlu İlçesi, 1970"den beri mahallelerden oluşan bir yapıya sahiptir. İstanbul"un merkez İlçesi olan Beyoğlu İlçesinin Bucak ve köyleri bulunmamakta olup, 45 Mahalle Muhtarlığı vardır.

2022 Yılı Nüfus sayımı sonuçlarına göre toplam 225.920 kişilik nüfusu bulunmaktadır.

İlçe nüfusu, İstanbul ili toplam nüfusunun % 1,42 sini, Türkiye toplam nüfusunun % 0,26"sını barındırmaktadır. İstanbul metropolünün merkezinde yer alan 8.76 km²"lik ilçede bir kilometrekareye 25.790 kişi düşmektedir. İstanbul"da bir kilometrekareye 3.062 kişi, Türkiye"de ise bir kilometrekareye 111 kişi düşmektedir. Yoğunluk bakımından ülke ortalamasının üzerindedir.

İlin kültür, eğlence ve iş merkezi bakımından cazibe merkezi durumunda olan ilçede bu durumu kalıcı kılmak, mevcut kriterlere göre uygun, hatta daha iyi hale getirecek stratejik durumunun kullanılması, planlı, akılcı etütler yapılarak değişen duruma göre uyumlaştırılmasıyla mümkündür. Önümüzdeki yıllarda Beyoğlu ilçesi, İstanbul'da kültür, eğlence ve iş alanlarında örnek gösterilen cazibe merkezlerini bölgesinde barındırmak suretiyle diğer ilçeler için yönlendirici rol üstlenecektir. Bu nedenle hazırlıklı olmak, gelişmiş yörelerde hızlı nüfus artışına paralel olarak karşılaşılan işsizlik, altyapı yetersizliği, kaçak yapılaşma, asayiş ve çevre sorunları konusunda çözümler geliştirilmesi ve uygulanması gereklidir.

Beyoğlu Demografik Veriler:

12.2.3.Dünya ekonomisine genel bakıĢ

Küresel Ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiştir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değişimler izlediği bir dönem olmuştur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleştiği gözlenmiştir. Büyüme hızındaki yavaşlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya"da hissedilmiş olup Amerika Birleşik devletleri bu trendin dışında kalmıştır. Ancak Amerika"nın yaşadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teşvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. Gelişmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaşamış, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiştir. Çin ekonomisi ise yavaşlama eğilimini kıramamıştır.

2019 yılının Aralık ayında Çin"in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020"nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya"ya yayılamaya başlamış olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaşlamasına yol açmıştır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düşüşler yaşamış olup Başta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal genişleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaşanmış. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleşen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiştir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladığı tahmin edilmektedir.

2021 yılı aşılamaların hızla yapılmaya çalışıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı ve tüm olumsuz faktörlere rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem olmuştur. 2022 yılı pandemi sonrası toparlanma süreci içerisinde tüm Dünya"da enflasyon ile mücadele adımlarının atıldığı, iklim değişikliği etkilerinin gözle görülür biçimde ortaya çıktığı, hane halkının yaşam maliyetlerinin çok hızlı arttığı ve genel olarak büyümenin yavaşladığı bir dönem olmuştur. 2023 yılında gelişmiş ekonomilerdeki yavaşlama ve tedarik zinciri sorunları devam etmektedir. Bu süreçte emtia fiyatları ve yeşil enerji dönüşüm maliyetleri önem taşımaktadır. Ayrıca son dönemde yaşanan siyasi ve askeri gerilimler risk algısını artırmaktadır.

12.3. Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü

2008 yılındaki küresel ekonomik krizden sonra Türkiye ekonomisi ciddi bir toparlanma sürecine girmiş olup 2014, 2015 yıllarında GYSH bir önceki yıla göre % 5,2 ve %6,1 seviyelerinde artmıştır. 2016 yılı, pek çok farklı etkenin de etkisiyle büyüme hızının yavaşladığı bir dönem olmuş 2017 yılında %7,5, 2018 yılında ise %2,8 lik büyüme oranları yakalanmıştır. 2019 yılında büyüme oranı 0,9, 2020 yılında %1,8, 2021 yılında %11, 2022 yılında ise %5,6 olarak gerçekleşmiştir.

2020 yılında Covid-19 salgınının olumsuz etkisiyle yılın ikinci çeyreğinde %9,9 oranında daralma kaydedilmiştir. 2022 yılı itibariyle GSYH büyüklüğüne göre Türkiye, Dünya"nın 23. Büyük ekonomisidir.

2004 yılından itibaren çift haneli seviyelerin altında seyreden enflasyon oranı 2017 yılında % 11,1, 2018 yılında %16,3, 2019 yılında %15,18, 2020 yılında %12,8, 2021 yılında %13,58, 2022 yılında %64,27 oranında gerçekleşmiştir. 2023 yılı Kasım ayı Tüketici Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre %61,98 artmıştır. TÜFE bir önceki aya göre değişim oranı %3,28 dir.

Kaynak: TÜİK

İşsizlik oranları ise son 4 yılda %11-%13 Aralığında seyretmekteydi. 2023 yılı Eylül ayı itibariyle mevsim etkisinden arındırılmış işsizlik oranı %9,2 seviyesinde gerçekleşmiştir. İşsiz sayısı bir önceki aya göre 74 bin kişi artmıştır. İstihdam edilenlerin sayısı 2023 3. Çeyreğinde, bir önceki döneme göre 124 bin kişi artarak 31 milyon 724 bin kişi olmuştur. Buna göre mevsim etkisinden arındırılmış İstihdam oranı ise %48,4 oldu. Ödemeler dengesi tarafında ise 2018 yılında %75 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2019 yılında %77,2, 2020 yılında ise %86, 2021 yılında %82, 2022 yılında ise %69,9 olarak, 2023 Ocak-Ekim döneminde %69,1 olarak gerçekleşmiştir.

KiĢi BaĢına DüĢen GSYH (USD)

	2000	2010	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022
GSYN ARTIŞI, Zincirlenmiş Hacim Endeksi , %	6.9	84	6,1	33	75	3,0	0:8	1.9	12.4	5,5
GSYHL Cari Fiyatlaria, Milyar TL	171	1.168	2.351	2.627	3.134	3.751	4.318	5.048	7.256	15.012
GSYH, Cari Fiyatlaria, Milyar S	273	777.5	857	863	859	797	759.3	727.1	807 : 4	905.8
NÜFUS, Bin Kişi	64.249	73.142	78.248	79.278	80.313	81.407	82.579	83 385	84.147	85 288
KİŞİ BAŞINA GSYH, Cari Fiyatlarla, 5	-4.249	10.629	11.085	10.954	10.605	9.799	9.208	8.600	9.601	10.659
HRACAT (GTS, F.O.B.), Milyon S			151	149.2	1645	177.2	180.8	169.6	225,2	254.2
HRACAT[GTS]/GSYH,S			17.4	17,2	29.1	22,2	23,8	23.7	27,9	22.1
THALAT (GTS, C.L.F.), Milyon \$			213/6	202:2	238.7	231.2	210.3	219.5	271.4	563.7
THALAT(GT5)/GSYH, %			24.6	23.3	27.8	ਟੈਰੇ	27.7	30-6	33,6	40,2
HERACATIN ITHALATI KARSILANA ORAMI (2, GT2)			70.7	73.8	68.9	76.6	86	77.3	81	69.9
SEYAHAT GELIRLERI, Milyar S	7,6	22,6	27,3	19,1	23	25,9	34,3	13,3	26,6	41,2
DOGRUDAN YABANCI YATIRIMLAR (GİRİŞ), Milyar Ş	11	9,1	193	13.8	11.2	12,5	5,5	7,7	13,3	13
CARI İŞLEMLER DENGESİ (Milyar S)	-9.9	-44,6	26.6	-26,7	.40.0	-20 2	10,8	-31.9	72	48.4
CARI IŞLEMLER DENGESİ/GSYH, %	36	-5,7	3,1	1.1	4,7	2,5	1,4	4.4	0.9	5,4
İŞGÜCÜNE KATILMA ORANI, %	4	વર્ષ ટ	51.3	52	528	53.2	53	49,3	51,4	ਦੇਤੇ ਹ
İŞSİZÜK ORANI, %		11.1	10.3	10.9	10.9	11	13.7	33,2	12	10,5
ISTIHDAM ORANI, %		413	46	46,3	47.3	47,4	45,7	42,8	45,2	47,5
TÜFE, [On iki aylık ortalamalara göre değişim] (%)		88	7.7	78	11.7	26.3	45,2	12,28	19,6	32.3
TUFE (%)	4	6.4	8,81	8,53	11:02	20.3	11,84	14.6	36,08	64.27
UFE, (On iki aylık çıtalamalara göre değişim) {%}		8,52	5,28	4.8	15.82	27.01	17.56	12,18	43.86	128.47
UFE (76)		8,87	5,71	ਰ 94	15,07	33.64	7,36	25,15	79,89	97,72

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)

Dönemler Ġtibariyle Büyüme Oranları

Türkiye ekonomisi, 2023'ün ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %3,8 oranında büyümüştür. 2003-2022 döneminde Türkiye Ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.

Kaynak: TÜİK

Uluslararası Kuruluşlar	m	Bazı Ülke-Ülke Gruplarına ilişkin Büyüme Tahminleri (%)
		Dünya	Avro Bölgesi	ABD	Brezilya	Rusya	Hindistan	Çin	Japonya
	2022	3,5	3,3	2,1	2,9	-2,1	7,2	3,0	1,0
IME	2023	3,0	0,7	2,1	3,1	2,2	6,3	5,0	2,0
	2024	2,9	1,2	1,5	1,5	1,1	6,3	4,2	1,0
	2022	3,3	3,4	2,1	3,0	-2,0	7,2	3,0	1,0
OECD	2023	3,0	0,6	2,2	3,2	0,8	6,3	5,1	1,8
	2024	2,7	1,1	1,3	1,7	0,9	6,0	4,6	1,0
	2022	3,1	3,5	2,1	2,9	-2,1	7,2	3,0	1,0
Dünya Bankası	2023	2,50	0,5€	2,1 .	1,2	1,6°	6,3	5,04	0,8
	2024	2,1 *	0,7°	0,9 .	1,4	1,34	6,4	4,5°	0,7

2022-2023 Büyüme Tahminleri:

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)

Merkezi Yönetim Bütçe GerçekleĢmeleri

2023 yılı 3. çeyreğinde merkezi yönetim bütçe gelirleri 441,3 milyar TL olarak gerçekleşirken, bütçe giderleri 570,5 milyar TL olmuş ve bütçe açığı 129,2 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.

Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Milyar USD)

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)

12.4. Mevcut Ekonomik KoĢulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.

Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir.

2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.

Daha önce Türkiye"ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu, faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.

Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye"de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaş yavaş gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.

2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir yıl olmuş ve az da olsa daha esnek bir yıl yaşanmıştır. Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu gelişmeler 2011 ilâ 2016 yıllarında da devam etmiştir.

2017 yılından itibaren, beşeri ve jeopolitik etkenlerin etkisi, döviz kurlarında yaşanan dalgalanmalar ve finansman imkânlarının daralmasına ek olarak artan enerji ve iş gücü maliyetleri geliştiricilerin ödeme zorluğu yaşamasına neden olmuştur.

Ülkemizdeki ekonomik dinamikleri önemli ölçüde etkileyen ve çok sayıda yan sektöre destek olan inşaat sektöründe yaşanan bu zorluklar gayrimenkullerin fiyatlamalarında optimizasyona ve üretilen toplam ünite sayısı ile proje geliştirme hızında düşüşe yol açmıştır. Banka faiz oranlarının yükselmesi ve yatırımcıların farklı enstrümanlara yönelmesi de yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarını azaltmıştır.

Kaynak: TÜİK (2023 verileri yapı izin istatistikleri için 3. Çeyrek verisi olup maliyet endeksi ve konut satış adedi Ekim Ayı itibariyle olan verilerdir)

2018 yılında düşük bir performans çizen inşaat sektörü 2019 yılını son çeyreği itibariyle toparlanma sürecine girmiştir. Bu hareketlenme 2020 yılının ilk 2 aylık döneminde de devam etmiştir. Ancak 2019 yılının Aralık ayında Çin"de ortaya çıkan Covid-19 salgınının 2020 yılı Mart ayında ülkemizde yayılmaya başlamasıyla ekonomi olumsuz etkilenmiş ve gayrimenkul sektörü bu durgunluktan payını almıştır. Karantina süreci sonrası TCMB ve BDDK tarafından açıklanan kararlar ve destekler sektöre olumlu yansımış, konut kredisi faizlerindeki düşüş ve kampanyalar Temmuz ve Ağustos aylarında konut satışlarını rekor seviyelere ulaştırmıştır. Pandemi sonrası süreçte Ticari hareketliliğin sağlanması amacıyla piyasaya aktarılan ucuz likidite döviz kurlarında ve fiyatlar genel seviyesinde büyük artışlara yol açmış, sonrasında Merkez Bankası parasal sıkılaşma politikası uygulamaya başlarken parasal sıkılaşma kararları sonrasında bankaların likidite kaynakları kısılmış, bu da faiz oranlarında yükselişe yol açmıştır. 2022 yılında artan enflasyon eğilimleri pek çok ülke ekonomisini zorlamaya başlayınca daha sıkı para ve maliye politikaları uygulanmaya başlamıştır. 2021 ve 2022 yıllarında ülkemizdeki konut satışları yıl bazında birbirine yakın seviyelerde olsa da 2022 yılında ipotekli satışlarda bir önceki yıla göre %4,8 lik azalış meydana gelmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiştir. 2023 yılında inşaat maliyetlerinin arttığı ve risk iştahının azaldığı bir süreç yaşanmakta olup yeni inşaat sayısı azalmış bu da konut arzında düşüşe yol açmıştır. Son dönemde Merkez Bankası politika faizlerinin kademeli olarak artırıldığı, Dünya genelinde yaşanan tedarik sıkıntıları, hammadde temininde yaşanan zorluklar ve Rusya-Ukrayna savaşı gibi jeopolitik gerilimler ve resesyon beklentilerine rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem içerisinden geçmekteyiz.

Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaşlamayı getirmektedir. Parasal sıkılaştırma sürecinin devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya işaret etmektedir. 2023 yılının ilk dokuz aylık döneminde konut satışlarında geçen yılın aynı dönemine göre %14,9 oranında bir düşüş yaşanmıştır. Önceki dönemde talebin güçlü olması, kredi imkânlarının bulunması ve enflasyonun etkilerinden korunmak amaçlı olarak gayrimenkul fiyatlarında yaşanan artış eğiliminin ekonominin de soğumasıyla yavaşladığı görülmektedir.

12.5. Genel Konjonktürün Otel Piyasası ve Gayrimenkullerin Değerine etkisi

2000 li yılların başından itibaren turizm gelirlerinin Gayrisafi Yurt İçi Gelir içindeki payı %3"ün üzerinde seyretmiştir. 2016 yılında Temmuz ayında yaşanan darbe girişiminin de etkisiyle ilk kez bu pay %2,6 ile %3 lük seviyenin altına inmiştir. 2017 ve özellikle 2018 yılı turizmde toparlanma yılı olmuş, 2019 da bu eğilim devam etmiştir. 2018 yılında toplam turizm geliri 29,5 Milyar USD olarak, 2019 yılında 34,5 Milyar USD olarak gerçekleşmiştir.

2019 yılında turizmde gerçekleşen toparlanmanın etkisi şehir otellerinde de yavaş yavaş hissedilmekte iken Covid-19 salgınının ortaya çıkmasıyla 2020 yılı Mart ayından itibaren ülkeye giriş çıkışlarda kısıtlamalar yaşanmaya başlanmış, yurtiçi ve yurt dışı turizm hareketliliği durma noktasına gelmiştir. Bu süreçte otellerin büyük kısmı geçici olarak faaliyetlerine ara vermiş olup Haziran ayından itibaren kademeli olarak hayata geçirilen normalleşme süreciyle az kapasiteyle de olsa açılan tesisler olmuştur. Yaşanan bu olumsuz durum çok sayıda insanın bir araya geldiği kongre ve fuar turizmini de etkilemiştir.

2022 yılı başından itibaren salgının etkisini azaltması ile birlikte turizm sektörü hareketlenmiş, aynı etki 2023 yılında da devam etmiştir. Turizm geliri Ocak-Haziran döneminde önceki yılın aynı çeyreğine göre %27 artarak 21.734.000.000 USD olmuştur. Ziyaretçi sayısı ise %17,5 artarak 22.945.000 kişi olmuştur. Ülkemizdeki turizm altyapısının gelişmişliği ve yabancı para birimlerinin Türk Lirası karşısında değer kazanmış olmasından kaynaklı olarak turizm sektöründeki canlılığın devam etmesi beklenmektedir.

12.5.1. Türkiye Gayrimenkul Piyasasını Bekleyen Fırsat ve Tehditler

Tehditler:

Amerika Birleşik Devletleri ve Çin arasındaki ticari çekişme, Rusya-Ukrayna savaşı ve Dünya genelindeki pek çok farklı jeopolitik gerilimin ekonomiye etkisi,
Yabancı sermaye kaynaklı yatırımlarda görülen yavaşlama,
Türkiye"nin mevcut durumu itibariyle jeopolitik risklere açık olması sebebiyle yatırımların yavaşlaması ve talebin azalması,
Son dönemde inşaat maliyetlerinde görülen hızlı artış,
Son dönemde gayrimenkul fiyatlarında görülen hızlı artış.

Fırsatlar:

Türkiye"deki gayrimenkul piyasasının uluslararası standartlarda gelen taleplere cevap verecek düzeyde olması,
Genç bir nüfus yapısına sahip olmanın getirdiği doğal talebin devam etmesi,
Döviz kurunun yükselmesi ile yabancı turistler için ülkemizdeki tesislerin cazibesinin artması,
Turizm sektöründe son dönemde yaşanan ivmelenme.

12.6. Ġstanbul Otel Pazarı

İstanbul"un uluslararası iş ortamından ve turizmden aldığı pay her geçen gün artmaktadır. Lütfü Kırdar Kongre Merkezi, İstanbul Kongre Merkezi, İKSV Konferans Merkezi, Haliç Kongre Merkezi, CNR ve Tüyap Fuar ve Kongre Merkezleri başta olmak üzere çeşitli konferans, fuar ve toplantı fasilitlerinin devreye girmesiyle kentin dünya kongre pazarındaki yeri giderek sağlamlaşmaktadır.

Bu gelişmeler, başta 5 yıldızlı oteller olmak üzere mevcut otellerin, doluluk oranlarında ve satış gelirlerinde iyileşmeler sağlamaktadır.

Otel pazarını, "ticari, toplantı ve turizm amaçlı müşteriler" olarak 3 ana grupta toplamak mümkündür. Müşteri gruplarındaki bu farklılık İstanbul otellerinin programlarına da yansımaktadır.

İş merkezlerinin Gayrettepe - Maslak hattındaki gelişimine paralel olarak Dedeman, Plaza, Point, Conrad, Swissotel, Çırağan, Ritz Carlton, Hyatt Regency, Ceylan Intercontinental ve The Marmara Taksim gibi önemli oteller Business Otel kimliğini üstlenmekte ve ticari müşteriye hitap etmektedir. İş insanlarından oluşan hedef kitle en kârlı müşteri grubu olmakla birlikte düşük sezonda (yaz ayları ve hafta sonları) doluluk temin etmek üzere hedeflenen turizm amaçlı müşteriler de göz ardı edilmemesi gereken bir unsur teşkil etmektedir.

İstanbul'daki yeni otel yatırımlarının Avrupa yakasında Basın Ekspres Yolu ve çevresinde, Anadolu yakasında ise Pendik ve çevresinde yoğunlaştığı görülmektedir. Özellikle Basın Ekspres Yolu ve çevresindeki tekstil fabrikalarının arazileri üzerinde yeni alışveriş merkezi, ofis ve otel projeleri gündeme gelmektedir. Bunun dışında E-5 Çobançeşme-Ataköy mevkiindeki yeni imar planları da bu bölgedeki fonksiyon olarak otel gelişimini desteklemekte, öte yandan alınmış işletme belgeleri (projelendirilmiş oteller) açısından bakıldığında İstanbul'un Anadolu yakasının halen potansiyel barındırdığı görülmektedir. Bu nedenle Anadolu yakası otel projeleri açısından son dönemde oldukça rağbet gören bir bölge haline gelmiştir.

12.7. Türkiye Geneli Konaklama Ġstatistikleri

Aylar Göre Tesise GeliĢ ve Gecelemeler

Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı

AYLAR	TESISE GELIS SAYISI				GECELEME			ORTALAMA KALIŞ SURESİ		DOLULUK ORANI(%)
	YABANCI	YERLI	TOPLAM	YABANCI	YERLI	TOPLAM	YABANCI	YERLI	TOPLAM	YARANO	YERLI	TOPLAM
OCAK	1492 732	683 637	4 176 389	3.848.931	4934 115	8783 046	2.58	1,84	2.10	14,62	18,74	33.36
SUBAT	1317 681	2 260 308	3 677 989	3 400 921	4 436 801	7 837 722	258	1,96	219	13.43	17,52	30.94
MART	1740 209	459 821 2	4 200 030	4 523 248	4 598 554	9 122 802	2.60	1.87	2.17	16,29	16:57	32.86
MISAN	2 516 309	506 278	5.022 587	7 685 720	4 674 517	12 360 237	3.05	1.87	246	21,73	13.21	34.94
MAYIS	4.097 542	829 458	6.927 000	13.536.039	5242759	18 778 808	3,30	1,85	2.71	35,69	13,82	49.52
HAZIRAN	4636 321	414 360	8 050 681	16 126 103	6 979 035	23 106 038	3,48	204	287	41.74	18,07	59,80
TEMMUZ	5 219 266	4 160 082	9 379 348	18 782 065	8 035 224	27.617.279	3,80	2.12	2.94	40,05	22,60	70.65
AGUSTOS	5 642 337	386 616	10 028 953	19 665 412	9 185 770	28.851 182	3.49	2.09	288	50.07	23,39	73.46
EYLÜL	5 157 187	642 869	8 800 056	17 604 814	7 369 313	24 974 127	3,41	2.02	2.84	44,79	18,75	63,54
EKIM	4 744 273	093 957 ਤੇ	7838 230	10 096 077	5761973	21 858 050	339	186	279	42,70	15,29	57.99
TOPLAM	36 583 857	31 437 386	68 001 243	121 269 320	62 019 971	183 289 291	3,32	1.97	270	34,98	17,89	52,86

İSTANBUL
	TESİSE GELİŞ SAYISI		GECELEME			ORTALAMA KALIŞ SÜRESİ			DOLULUK ORANI(%)
TÜRÜ	SINIFI	YABANCI	YERLI		TOPLAM YABANCI	YERLI		TOPLAM YABANCI	YERLI		TOPLAM YABANCI	YERLI	TOPLAM
	5 Yıldızlı	290 978	141 267	432 245	668 548	256 869	925 417	2,30	1,82	2,14	37,00	14,22	51,22
	4 Yıldızlı	199 405	70 877	270 282	501 779	131 516	633 295	2,52	1,86	2,34	49,23	12,90	62,14
	3 Yıldızlı	72 665	33 064	105 729	180 751	59 838	240 589	2,49	1,81	2,28	44,21	14,63	58,84
Otel	2 Yıldızlı	11 450	5 383	16 833	27 936	9 607	37 543	2,44	1,78	2,23	42,83	14,73	57,56
	1 Yıldızlı	2 094	1 216	3 310	4 723	2 580	7 303	2,26	2,12	2,21	47,14	25,75	72,88
	Toplam	576 592	251 807		828 399 1 383 737		460 410 1 844 147	2,40	1,83	2,23	41,81	13,91	55,72
Termal Otel	4 Yıldızlı	153	648	801	1 074	2 303	3 377	7,02	3,55	4,22	22,38	47,98	70,35
Pansiyon	(Sınıfı Yok)	1 448	604	2 052	3 640	1 163	4 803	2,51	1,93	2,34	45,11	14,41	59,52
Kamping	(Sınıfı Yok)	6	146	152	22	435	457	3,67	2,98	3,01	0,49	9,67	10,16
Apart Otel		3 166	1 586	4 752	13 874	4 264	18 138	4,38	2,69	3,82	35,79	11,00	46,80
Müstakil Apart Otel		2 304	443	2 747	12 207	1 313	13 520	5,30	2,96	4,92	53,54	5,76	59,30
Özel Tesis		84 705	16 485	101 190	182 644	31 185	213 829	2,16	1,89	2,11	59,34	10,13	69,48
Pansiyon (Basit Belgeli)	(Sınıfı Yok)	37 093	27 819	64 912	84 958	50 025	134 983	2,29	1,80	2,08	33,93	19,98	53,90
Turizm Kompleksi		8 791	1 277	10 068	18 460	2 682	21 142	2,10	2,10	2,10	34,88	5,07	39,95
Butik Otel		11 280	2 277	13 557	29 300	4 178	33 478	2,60	1,83	2,47	54,26	7,74	62,00
B Tipi Tatil Sitesi		112	143	255	191	260	451	1,71	1,82	1,77	5,68	7,74	13,42
Otel (Basit Belgeli)	(Sınıfı Yok)	136 324	50 326	186 650	312 538	92 434	404 972	2,29	1,84	2,17	45,94	13,59	59,52
Motel (Basit Belgeli)	(Sınıfı Yok)	402	1 156	1 558	508	2 008	2 516	1,26	1,74	1,61	6,41	25,35	31,77
Apart Otel (Basit Belgeli)	(Sınıfı Yok)	5 100	1 823	6 923	12 648	3 217	15 865	2,48	1,76	2,29	42,20	10,73	52,94
GENEL TOPLAM		867 476		356 540 1 224 016 2 055 801			655 877 2 711 678	2,37	1,84	2,22	43,05	13,73	56,78

12.8. Turizm Sektörü Son Dönem Analizi ve Özet Bilgiler

TÜİK verilerine göre; 2023 yılının Temmuz-Eylül döneminde Ülkemize gelen yabancı ziyaretçi sayısı bir önceki yılın aynı dönemine göre %6,8 oranında artarak 22.428.234 kişi olmuştur. Ziyaretçiler, seyahatlerini kişisel veya paket tur ile organize etmektedirler. Bu çeyrekte yapılan harcamaların 14 milyar 644 milyon 632 bin dolarını kişisel harcamalar, 5 milyar 580 milyon 686 bin dolarını ise paket tur harcamaları oluşturdu. Bu çeyrekte ülkemizden çıkış yapan ziyaretçilerin gecelik ortalama harcaması 103 dolar oldu. Yurt dışında ikamet eden vatandaşların gecelik ortalama harcaması ise 74 dolar oldu.

		2022			2023
Aylar - Months	Turizm gideri Tourism expenditures (Bin \$- Thousand \$)	Vatandas ziyaretçi sayısı Number of citizen slotisin	Kişi başı ortalama harcama Average expenditure per capita (2)	Turizm gideri Tourism expenditures (Bin \$- Thousand \$)	Vatandas zlyaretçi sayısı Number of citizen visitors	Kişi başı ortalama harcama Average expenditure per capita (5)
Toplam -Total	276 533 র	266 773 1	589
Ocak - January	205 891	280 897	733	470 479	607 139	775
Subat - February	212 647	319 300	666	446 005	710 648	628
Mart - March	246 451	439 470	561	483 624	751 442	GAA
Nisan - April	275 054	351 888	782	522 168	797 724	655
Mayıs - May	370 436	627 857	702	686 261	016 374	676
Haziran - June	412 299	786 391	524	659 219	063 352 1	620
Temmuz - July	342 554	642 515	533	753 953	073 769	702
Ağustos - August	374 875	711 241	527	610 338	987 381	618
Eylül - September	388 857	718 361	541	569 489	917 269	621
Ekim - October	376 907	617 591	610
Kasim - November	474 962	799 356	594
Aralık - December	695 602	071 908 1	556

Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı

2023 yılı Ocak-Eylül döneminde Ülkemize en çok ziyaretçi gönderen ülke sıralamasında Rusya Fed. %13,17 (5,1 milyon) ile birinci, Almanya %12,8 (4,8 milyon) ile ikinci, İngiltere %8,05 (3,1 milyon) ile üçüncü sıradadır.

Ülkemize gelen yabancı ziyaretçilerin en çok giriş yaptıkları sınır kapılarının bağlı olduğu iller sıralamasında ilk 5 il aşağıdaki şekilde gerçekleşti:

İstanbul
Antalya
Edirne
Artvin
Muğla

		YILLAR		% DEĞİŞİM ORANI
AYLAR	2021	2022		2023	2022/2021	2023/2022
OCAK	509 787	1 281 666	2 005 967		151,41	56,51
ŞUBAT	537 976	1 541 393	1 870 414		186,52	21,35
MART	905 323	2 079 565	2 335 728		129,70	12,32
NİSAN	790 687	2 574 423	3 321 824		225,59	29,03
MAYIS	936 282	3 873 212	4 500 242		313,68	16,19
HAZİRAN	2 047 596	5 014 821	5 584 021		144,91	11,35
TEMMUZ	4 360 952	6 664 970	7 148 044		52,83	7,25
AĞUSTOS	3 982 168	6 304 770	6 660 700		58,33	5,65
EYLÜL	3 513 453	5 475 453	5 786 027		55,84	5,67
EKİM	3 471 540	4 803 198	4 987 112		38,36	3,83
KASIM	1 763 982 1 892 520	2 551 483 2 399 441			44,64 26,79
ARALIK TOPLAM	24 712 266	44 564 395			80,33
10 AYLIK TOPLAM	21 055 764	39 613 471	44 200 079		88,14	11,58
	2021-2023 YILLARI EKĠM AYINDA ÜLKEMĠZE GELEN YABANCI ZĠYARETÇĠLERĠN MĠLLĠYETLERE GÖRE DAĞILIMI ĠLK	5 ÜLKE
ÜLKELER		2023 2023 MİL.PAYI %		2022 2022 MİL.PAYI %	2021	2021 MİL.PAYI %
Almanya	860 635	17,26	746 192	15,54	476 370	13,72
Rusya Fed.	672 198	13,48	767 814	15,99	905 379	26,08
İngiltere (Birleşik
Krallık)	441 449	8,85	388 017	8,08	140 941	4,06
Bulgaristan	266 052	5,33	326 429	6,80	171 601	4,94
İran	220 574	4,42	185 945	3,87	155 714	4,49
DİĞER	2 526 204	50,65	2 388 801	49,73	1 621 535	46,71
	4 987 112	100,00	4 803 198	100,00	3 471 540	100,00
GENEL TOPLAM Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı 12.9. UlaĢım
Taşınmaz	merkezi bir konumda yer almasından dolayı çeşitli imkanlarla sağlanabilmektedir.					ulaşım bağlantısı çok Karayolu, Tramvay, Metro ve Deniz ulaşımı
	gibi alternatifler bulunmaktadır.
	TaĢınmazın bazı noktalara olan yaklaĢık uzaklıkları Ģöyledir.
-	Galata Köprüsü"ne					1,6 km.

-	Eminönü"ne 1,5 km.
-	Taksim Meydanı"na 1,9 km.
-	Mecidiyeköy"e 8 km.

-	İstanbul Havalimanı"na 46 km.


		2023/983

ÜLKELER		2023 2023 MİL.PAYI %		2022 2022 MİL.PAYI %	2021	2021 MİL.PAYI %
Almanya	860 635	17,26	746 192	15,54	476 370	13,72
Rusya Fed.	672 198	13,48	767 814	15,99	905 379	26,08
İngiltere (Birleşik
Krallık)	441 449	8,85	388 017	8,08	140 941	4,06
Bulgaristan	266 052	5,33	326 429	6,80	171 601	4,94
İran	220 574	4,42	185 945	3,87	155 714	4,49
DİĞER	2 526 204	50,65	2 388 801	49,73	1 621 535	46,71
GENEL TOPLAM	4 987 112	100,00	4 803 198	100,00	3 471 540	100,00

Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı

12.9. UlaĢım

TaĢınmazın bazı noktalara olan yaklaĢık uzaklıkları Ģöyledir.

Galata Köprüsü"ne...................................................... 1,6 km.
Eminönü"ne................................................................ 1,5 km.
Taksim Meydanı"na....................................................... 1,9 km.
Mecidiyeköy"e.............................................................. 8 km.
İstanbul Havalimanı"na.................................................... 46 km.

13. AÇIKLAMALAR

Rapora konu parselin yüzölçümü 1.478,72 m² dir. Konu parsel genel olarak eğimsiz bir topografya üzerindedir. Parsel biçimsiz bir geometrik yapıdadır.
Sınırlarını belirleyici herhangi bir unsur bulunmamaktadır.
Parselin bir kısmı Kılıç Ali Paşa Caddesi"ne cepheli olup bir bölümü Odun Meydanı Sokağa cephelidir. Ayrıca Kılıç Alipaşa Mescidi Sokağa dar bir cephesi bulunmaktadır.
Rapora konu parsel üzerinde hayata geçirilecek otel projesine ait çalışmalar başlamış olup kaba inşaat tamamlanmıştır. İnşaat seviyesi %30 mertebesindedir.
Beyoğlu Belediyesi"nde incelenen imar dosyasında taşınmaza ait 27.02.2019 tarih ve 2019/01-40 sayılı yapı ruhsatı bulunmaktadır. Yapı ruhsatı 5.931,32 m² otel, 918,63 m²toplam alanlı 7 adet işyeri için verilmiştir.
29.05.2020 tarihinde 23020/02-07 sayılı isim değişikliği ruhsatı alınmış olup isim değişikliği ruhsatından sonra şantiye şefi istifası bulunmaktadır. Sonrasında 13.04.2021 tarihinde 2021/01-44 sayılı isim değişikliği ruhsatı alınmış olup ruhsattan sonra şantiye şefi istifası bulunmaktadır. Son olarak 10.02.2022 tarih ve 2022/01-09 sayılı isim değişikliği ruhsatı bulunmaktadır.
Dosyasında 21.02.2019 tarih ve 2019/1695 sayılı onaylı mimari projesi bulunmaktadır. Değerlemede ruhsata esas kullanım alanları dikkate alınmıştır.
Otel projesi 2 bodrum, zemin ve 5 normal kat olmak üzere 8 kattan meydana gelmektedir.
Projesine göre 2. Bodrum katta sığınak, teknik alanlar, otopark, 1. Bodrum katta otopark, otel servis merkezi, teknik alanlar, dükkanlara ait depolar bulunmaktadır.
Projede zemin ve 1. ve 2. normal katlar alternatifli tasarlanmıştır. Zemin katta otel girişi, lobi, 7 adet dükkan, valiz odası ve lavabolar, 1. ve 2. normal katta 31"er adet oda, 3. Katta 19 adet oda ve kış bahçesi, 4. ve 5. katta 6"şar adet oda, çatı katta ise kış bahçesi bulunmaktadır.

14. EN VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ

"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımdır". (UDS Madde 6.3)

"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıklı olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğunu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS madde 6.4)

Parselin konumu, ulaşım kabiliyeti, bulunduğu bölgenin turizm potansiyeli ve gelişim potansiyeli, dikkate alındığında üzerinde mevcut yapı ruhsatında olduğu gibi "Otel" projesi geliştirilmesinin en uygun strateji olduğu düşünülmektedir.

15. DEĞERLENDĠRME

Taşınmazın değerine etki eden özet faktörler (SWOT Analizi):

	Güçlü Yönler	Zayıf Yönler
-	UlaĢım imkânlarının kolaylığı	Gayrimenkul piyasasında yaĢanmakta -
-	Ayrıcalıklı konumu	olan durgunluk.
-	Turistik noktalarına yakınlığı	ĠnĢaatın henüz tamamlanmamıĢ olması -
-	Ana arterlere yakınlığı	(geçici etken)
-	Manzarasının bulunması
-	Yapı ruhsatının alınmıĢ olması
-	GeliĢim ve dönüĢüm içerisinde olan bir
	bölgede konumlu olması
-	TamamlanmıĢ altyapı
-	Reklam kabiliyeti
-	Bölgenin tarihi yapısı
-	Projenin otel ve dükkân fonksiyonu
	beraber barındırması
-	Proje inĢaatına baĢlanmıĢ olması
-	Yüksek arsa değeri
	Fırsatlar	Tehditler

	- Turizm sektörünün canlılığını	- Artan inĢaat maliyetleri,
	koruması	- Ülkemizin jeopolitik konumu nedeniyle
	- Bölgede benzer proje geliĢtirilmesine	oluĢabilecek güvenlik endiĢelerinin
	imkan sağlayacak konum ve	turizm sektörü üzerinde zaman zaman
	büyüklükte arsa azlığı	yaratığı baskı.
	Galataport projesinin yaratmıĢ olduğu -
	sinerji

16. DEĞERLEME YAKLAġIMLARI

Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımları Pazar YaklaĢımı, Gelir YaklaĢımı ve Maliyet YaklaĢımıdır. Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.

Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:

(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,

(b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,

(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.

16.1. Pazar YaklaĢımı

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklıklandırılamayacağı dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,

(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,

(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),

(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

16.2. Maliyet YaklaĢımı

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,

(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya

Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.

16.3. Gelir YaklaĢımı

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,

(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya

(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.

Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

17. FĠYATLANDIRMA

Rapor konusu taşınmazın değer tespiti aşağıda belirtilen ana başlıklar altında yapılmıştır.

1. Arsanın değeri

2. Arsa Üzerinde Planlanan Projenin halihazır durum değeri

3. Arsa Üzerinde Planlanan Projenin tamamlanmıĢ olması halindeki değeri

17.1. Arsanın değeri

Arsanın değerinin tespitinde aşağıda belirtilen yöntemler kullanılmıştır.

1. İkame Maliyet Yaklaşımı
2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı

17.1.1. Ġkame Maliyet YaklaĢımı

Bu yaklaşımda aşağıdaki bileşenler ¹ dikkate alınmıştır.

Arsa değeri
İnşaî yatırımların toplam değeri

17.1.1.1. Arsa değeri:

Rapor konusu parselin rayiç değerinin tespitinde "Emsal Karşılaştırma Yöntemi" kullanılmıştır.

Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden ve bölgede faaliyet gösteren emlak firmaları ile yapılan görüşmelerden faydalanılmış; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu gayrimenkul için birim fiyat belirlenmiştir.

Aşağıda rapora konu taşınmazlara emsal olabilecek taşınmazlara ilişkin bilgiler sunulmuştur.

Uygunlaştırmada kullanılan yüzdelik oranlar örnekleme olarak aşağıdaki şekilde sınıflandırılmıştır.

Emsalin Durumu (Konum)	Emsalin Durumu (Büyüklük)	Emsalin Durumu (Fonksiyon/Yap. Hakkı)	Yüzdelik Oranlar
Çok Kötü	Çok Büyük	Çok Kötü	>%20
Orta Kötü	Orta Büyük	Orta Kötü	%11 … %20
Az Kötü	Az Büyük	Az Kötü	%1 … %10
Benzer	Benzer	Benzer	%0
Az İyi	Az Küçük	Az İyi	-%10 … -%1
İyi	Küçük	İyi	-%20 … - %11
Çok İyi	Çok Küçük	Çok İyi	> -%20

¹Bu bileşenler, arsa ve inşaî yatırımların ayrı ayrı satışına esas alınabilecek değerler anlamında olmayıp tesisin toplam değerinin oluşumuna ışık tutmak üzere verilmiş fiktif büyüklüklerdir.

Piyasa Bilgileri

Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.

Arsa –Bina Emsalleri

Emsal 1: (Realty World: 0544 308 07 72)

Taşınmazın yanında yer alan, Denizciler ve Odun Meydanı Sokağa cephesi bulunan, 114 m 2 yüzölçümlü arsa (65 ada 2 parsel) üzerinde yaklaşık 1000 m 2 kullanım alanlı 8 katlı eski bina 87.500.000,-TL bedelle satılıktır. (87.500,-TL/m² )

Arsa Değeri Hesabı:

Bina Değeri: 5.500 TL x 1.000 m2 = 5.500.000

Arsa Değeri: 87.500.000 – 5.500.000 = 82.000.000 – Arsa Birim Fiyat: 713.043,-TL/m²

Emsal 2: (Remax : 212 342 43 43)

Taşınmaza yakın mesafede yer alan, Mumhane Caddesi'ne cephesi bulunan, 106 m² yüzölçümlü arsa (68 ada 19 parsel) üzerinde yaklaşık 580 m² kullanım alanlı 4 katlı eski bina (iç ve dış cephe tadilatı yapılmıştır) 62.000.000,-TL bedelle satılıktır.

(106.000,-TL/m² )

Arsa Değeri Hesabı:

Bina Değeri: 9.000 TL x 580 m2 = 5.220.000

Arsa Değeri: 62.000.000 – 5.220.000 = 56.780.000 – Arsa Birim Fiyat: 535.660,-TL/m2

Emsal 3: (Remax : 216 327 30 35)

Taşınmaza yakın mesafede yer alan, Necatibey Caddesi'ne cephesi bulunan, 105,50 m² yüzölçümlü arsa (120 ada 17 parsel) üzerinde yaklaşık 600 m² kullanım alanlı 5 katlı eski bina (eski eser) 87.750.000,-TL bedelle satılıktır. (146.250,-TL/m² )

Arsa Değeri Hesabı:

Bina Değeri: 4.000 TL x 600 m2 = 2.400.000

Arsa Değeri: 87.750.000 – .2.400.000 = 85.350.000 – Arsa Birim Fiyat: 809.004,-TL/m²

Emsal 4: (Remax: 532 276 08 33)

Taşınmaza yakın mesafede yer alan, Necatibey Caddesi'ne cephesi bulunan, 362,50 m² yüzölçümlü arsa (84 ada 5 parsel) üzerinde yaklaşık 3.200 m² kullanım alanlı 9 katlı yaklaşık 30 yıllık bina 351.000.000,-TL bedelle satılıktır. Bina bakımlı olup banka ve ofis olarak kullanılmaktadır. (109.688,-TL/m² )

Arsa Değeri Hesabı:

Bina Değeri: 6.500 TL x 3.200 m2 = 20.800.000

Arsa Değeri: 351.000.000 – .20.800.000 = 330.200.000 – Arsa Birim Fiyat: 910.897,-TL/m²

Emsal 5: (Berrak Deniz Gayr.: 532 507 56 01)

Kemankeş Mahallesi'nde yer alan, Gümrük Sokağa cephesi bulunan, 60,50 m² yüzölçümlü arsa (94 ada 89 parsel) üzerinde yaklaşık 360 m² kullanım alanlı 6 katlı yaklaşık eski bina 46.500.000,-TL bedelle satılıktır. Bina bakımlı olup mağaza ve ofis olarak kullanılmaktadır. (129.167,-TL/m² )

Arsa Değeri Hesabı: Bina Değeri: 6.500 TL x 360 m2 = 2.340.000 Arsa Değeri: 46.500.000 – .2.340.000 = 44.160.000 – Arsa Birim Fiyat: 729.917,-TL/m² Kiralık Dükkan Emsalleri:

Emsal 1: (Optimum Gayr.: 0532 264 78 52)

Taşınmaza yakın mesafede yer alan binanın zemin katında konumlu, 50 m 2 kullanım alanlı dükkan 80.000,-TL/ay bedelle kiralıktır. (1.600,-TL/m² /ay)

Emsal 2: (Ardan Emlak Ofisi: 0531 605 31 11)

Taşınmaza yakın mesafede yer alan binanın zemin katında konumlu, 145 m 2 kullanım alanlı dükkan 260.000,-TL bedelle kiralıktır. (1.793,-TL/m² /ay)

Emsal 3: (Optimum Gayr: 0532 264 78 52)

Taşınmaza yakın mesafede yer alan binanın zemin katında konumlu, 60 m 2 kullanım alanlı dükkan 65.000,-TL bedelle kiralıktır. (1.083,-TL/m² /ay)
Emsal 4: (Mal Sahibi)

Taşınmaza yakın mesafede yer alan binanın zemin katında konumlu, 30 m 2 kullanım alanlı dükkan 57.000,-TL bedelle kiralıktır. (1.900,-TL/m² /ay)

Emsal Analizi

Arsa Emsallerine göre (64 ada 23 parsel):

	Birim Satış Fiyatı (TL)	Pazarlıklı Payl		Alan Düzeltmesi	Fonksiyon ve Yapılaşma Hakkı Düzeltmesi		Konum		Toplam Düzeltme	Düzeltilmiş Deger (TL)
Konu Mülk			1.478,72 m2		Ticaret+Hizmet +Turizm Alanı (Otel Ruhsatı Alındı)		Kemankes			602,400
		Dureltme Orani	Alam	Durellme Orant	Lejant	Dazellime Oram	Durumu	Düzellime Orant	Düzeltme Orani
Emsal 1	713,043	-15%	114	-30%	THT (Plan Iptal)	20%	Benzer	096	-25%	534.782
Emsal 2	535.660	-15%	106	-30%	THT (Plan lptal)	20%	Daha Kötü	15%	-10%	482.094
Emsal 3	809.004	-15%	106	-30%	THE (Plan Iptal)	20%	Daha Kotū	15%	-10%	728.104
Emsal 4	910.897	-15%	363	-25%	THT (Plan Iptal)	20%	Daha Kötü	15%	-5%	865.352
Emsal 5	729 917	-15%	61	-40%	THT (Plan Iptal)	20%	Daha lyl	+10%	-45%	401.454

Kiralık Dükkan Emsallerine göre (64 ada 23 parsel):

	Birim Kira Fiyati (TL)	Pazarlıklı Birim Fiyatı Düzeltme Oranı	Alan Düzeltmesi		Konum Kemankes		Toplam Düzeltme	Düzeltilmiş Deger (TL) 1.380
Konu Mülk
			Alanı	Düzeltme Orani	Durumu	Düzeltme Orani	Düzeltme Oranı
Emsal 1	1.600	-15%	50	0%	Benzer	0%	-15%	1.360
Emsal 2	1.793	-15%	145	096	Benzer	0%	-15%	1.524
Emsal 3	1.083	-15%	60	0%	Daha Kötü	10%	-5%	1.029
Emsal 4	1.900	-15%	30	096	Benzer	0%	-15%	1.615

Yapılan piyasa araştırmalarında bölgede son 7-8 yıllık süreçte yaşanan ticari ve turistik hareketliliğin gayrimenkul satışlarına da yansıdığı, bununla paralel olarak birim satış fiyatlarında yükselmeler yaşandığı gözlenmiştir. Bölgede eski binaların kentsel dönüşüm kapsamında yenilenmesi de hız kazanmıştır. Son dönemde gayrimenkul piyasasında yaşanan durgunluk bölgedeki hareketliliği ve kentsel dönüşümü bir miktar azaltmıştır. Taşınmazın fiyatlamasında konumları önemli bir yer tutmakta olup deniz manzarası ve Galataport projesine olan mesafe değere etki etmektedir. Ne var ki yapılan incelemede rapora konu taşınmaza emsal gösterilebilecek bazı taşınmaz için mal sahipleri veya emlak danışmanları tarafından oldukça yüksek bedeller talep edilebildiği tespit edilmiş olup emsal analizi tablosunda uygunlaştırma yapılmıştır. Emsal taşınmaz üzerinde yapılan çalışmalar sonucu konum, büyüklük ve imar durumu gibi faktörler de dikkate alınarak konu parselin m² birim değerleri takdir edilmiştir.

Rapor konusu parsel üzerinde inşa edilecek otel projesinde zemin katta dükkanlar yer almakta olup indirgenmiş nakit analizleri yaklaşımında yapılacak gelir varsayımlarında kullanılmak üzere dükkanlar için ortalama kira değeri belirlenmiştir. Yapılan analizde dükkanların konumu, reklam kabiliyeti ve depo, bahçe gibi ek alanları dikkate alınmıştır.

UlaĢılan Sonuç

Emsal analizinden hareketle konu arsanın m² birim değeri 602.400,-TL/m² hesaplanmıştır.

Buna göre parselin değeri;

1.478,72 m² x 602.400,-TL/m² 890.800.000,-TL olarak belirlenmiştir.

17.1.1.2. ĠnĢaî yatırımların değeri:

İnşaî yatırımın değerlendirmeye esas m² birim bedeli (kârı havi satışa esas rayiç tutarı), binanın yapılış tarzı ve niteliği ile birlikte halihazır fiziksel durumu dikkate alınarak saptanmıştır.

Bu değerlendirmemizde inşaat piyasası güncel verileri dikkate alınmıştır. Taşınmazın yapı sınıfı 5B (16.250,-TL/m² ) olup ve güncel inşaat piyasası verilerine göre 20.000,-TL/m² olarak alınmıştır. İnşa halinde olup aşınma payı uygulanmamıştır. İnşaat aşamasında oluşması beklenen ek giderler ve toplam maliyet tablosu aşağıdaki gibidir.

		Gider	M2 Birim
Gider Kalemi	Alan	Oranı	Maliyeti (TL/m2)	Toplam Maliyet (TL)
İnşaat Maliyeti	6850,55		20.000	137.000.000
Proje Yapım Giderleri		3,00%		4.100.000
Proje Onay ve Ruhsat
İşleri		1,50%		2.050.000
Şantiye Mobilizasyonu		1,50%		2.050.000
Teknik alt yapı, saha işleri
ve çevre düzenlemesi
maliyeti		10,00%		13.700.000
Yapı Denetim Giderleri		2,50%		3.450.000
		162.350.000
	İNŞAAT SEVİYESİ (%30) İTİBARİYLE TOPLAM İNŞAİ DEĞER 48.700.000

17.1.1.3. UygunlaĢtırma:

Taşınmazın değerine yatırımcı karı olarak eklenmiş olup rapora konu taşınmazın arsa değeri + inşaat maliyeti üzerinden % 15 olarak alınarak

Uygunlaştırma = (Arsa değeri + Toplam inşai değer) x % 15

= 939.500.000,-TL x 0,15

140.925.000,-TL olarak belirlenmiştir.

UlaĢılan Sonuç

Bu hesaplamalara istinaden Ġkame Maliyet YaklaĢımı'na göre binanın toplam değeri:

890.800.000,-TL + 48.700.000,-TL + 140.925.000,-TL 1.080.425.000,-TL olarak belirlenmiştir.

17.1.2.Gelir Ġndirgeme YaklaĢımı (ĠndirgenmiĢ Nakit Akımları Yöntemi)

Bu yöntem, proje değerinin projenin gelecek yıllarda üreteceği serbest (vergi sonrası) nakit akımlarının bugünkü değerlerinin toplamına eşit olacağı esasına dayalıdır.

Projeksiyonlardan elde edilen nakit akımları, ekonominin, sektörün ve projenin taşıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenmekte ve projenin bugünkü değeri hesaplanmaktadır. Bu değer projenin, mevcut piyasa koşullarından bağımsız olarak finansal yöntemlerle hesaplanan (olması gereken) değeridir.

Rapor konusu arsa üzerinde geliştirilecek bir otel projesi için projeksiyon yapılmıştır.

Varsayımlar:

Toplam ĠnĢaat Alanı ve oda sayısı:

Yapı ruhsatına göre parselde inşa edilecek 4 yıldızlı otel toplamda 6.850,55 m ²kullanım alanlıdır. 2 bodrum, zemin ve 5 normal kattan oluşacak olan otelde mimari projesine göre 93 oda bulunmaktadır.

ĠnĢaat Maliyeti ve ĠnĢaat Süresi:

Maliyet Varsayımları 17.1.1.3. başlığı altında belirtilmiş olup otelin toplam inşaat alanı üzerinden ortalama inşaat maliyeti 23.699 TL/m² olarak belirlenmiştir.

Buna göre toplam inşaat maliyeti 162.350.000 TL olarak belirlenmiştir. İnşaatı kalan kısmının %60 lık bölümünün 2024 yılında, kalan %40 lık bölümünün 2025 yılında tamamlanacağı varsayılmıştır. İnşaat maliyetlerinin 2024 yılında % 50, 2025 yılında ise % 40 artacağı öngörülmüştür.. Otelin 2026 yılı başında hizmete geçeceği kabul edilmiştir.

Otel Toplam İnşaat Alanı (m2 )	6.850,55
2 m Birim İnşai Maliyet	23.699 TL/m2
Kalan İnşaat Maliyeti	113.650.000
2024 yılı toplam inşai maliyeti	102.285.000
2025 yılı toplam inşai maliyeti	95.466.000

Ayrıca otelin faaliyete geçtiği yıldan itibaren her yıl brüt ciro üzerinden % 1,5 genel bakım/onarım gideri öngörülmüştür.

Gelir Dağılımı:

Gelirlerin oda, yiyecek-içecek, kira ve diğer kalemlere göre yüzdesel dağılımının İNA tablosunda belirtildiği şekilde gerçekleşeceği varsayılmıştır. Bu varsayımlar faal olarak çalışan benzer işletmeler için hazırladığımız raporlardaki verilerden hareketle belirlenmiştir.

Gider Oranları:

Oda, yiyecek-içecek, kira ve diğer kalemlerin her biri için gerçekleşecek yüzdesel giderlere ait varsayımlar İNA tablosunda mevcut olup bu varsayımlar faal olarak çalışan benzer işletmeler için hazırladığımız raporlardaki verilerden hareketle belirlenmiştir.

Departman Giderleri / Toplam Gelir:

Departman (genel yönetim, pazarlama-satış ve teknik) giderlerinin toplam gelire oranının %18'i mertebesinde olacağı varsayılmıştır. Bu varsayımlar faal olarak çalışan benzer işletmeler için hazırladığımız raporlardaki verilerden hareketle belirlenmiştir.

Reel Ġskonto Oranı:

Reel iskonto oranı, Merkez Bankası Enflasyon tahminleri, halihazır mevduat faiz oranları, ortauzun vadeli Hazine Bonosu faiz oranları dikkate alınarak 2024 yılı ve sonrası için öngörülen tahmini enflasyon oranlarının % 6 üzerinde alınmıştır.

Ortalama doluluk oranları:

Ortalama doluluk oranı faaliyete geçilen ilk yıl için %60 olarak alınmış takip eden yıllarda, her yıl %5 artırılmış, 2030 yılından itibaren %80 alınmıştır.

Ortalama oda fiyatları:

Konu taşınmaza benzer konumda ve nitelikte olan otellere ilişkin bilgiler ve ortalama oda fiyatları sayfa 48'den itibaren verilmiştir. Fiyatların 3.000-6.000 TL aralığında olduğu görülmüştür. Konumunun ve Galataport Projesine olan yakınlığının oda fiyatlarına etkisi olacağı düşünülmektedir. Yapılan projeksiyonda inşa edilecek yaklaşık 93 odalı 4 yıldızlı otelin ortalama oda fiyatının 2024 yılı için ortalama 4.000,-TL/gece olacağı varsayılmıştır. Oda gelirlerinin her yıl bir önceki yılın enflasyonu oranında artacağı kabul edilmiştir.

Dükkan Varsayımları:

Projenin zemin katında 7 adet dükkan bulunmaktadır. Projesine göre dükkanların toplam alanı (depoları hariç) yaklaşık brüt 429 m² dir. Dükkanların bodrum kat ortak alanından girişli depoları bulunmaktadır. Dükkanların bir kısmı Kılıç Ali Paşa Caddesi'ne cepheli olup bir kısmı Odun Meydanı Sokak ve Kılıç Ali Paşa Caddesi arasında parsel dahilindeki geçiş alanına dahildir. Yukarıda verilen emsal analizine göre birim kira değeri 1.380,-TL/m² /ay olarak belirlenmiştir. Dükkanların da 2026 yılında faaliyete geçeceği ve İNA tablosundaki doluluk oranları ile realize olacağı varsayılmıştır. Birim kira değerinin her yıl bir önceki yılın enflasyonu oranında artacağı kabul edilmiştir.

GiriĢimci Karı:

İNA modelinden arsa değerine ulaşılabilmesi için, projeksiyondan elde edilen net bugünkü satış gelirinden, %15 mertebesinde girişimci karı ile inşaat maliyeti net bugünkü değeri düşülmüştür.

Özet olarak:

Yukarıdaki varsayımlar altında, bugünden sonraki nakit giriş çıkışları ile sayfa 55-56 de yer alan indirgenmiş nakit akımları tablosundan da görüleceği üzere projenin halihazır durum değeri 1.187.500.000 TL arsanın değeri ise yaklaşık 869.000.000,-TL olarak bulunmuştur.

NOVOTEL ĠSTANBUL BOSPHORUS (KEMANKEġ)

ODA ADEDĠ : 200

YILDIZ SAYISI: 5

ORTALAMA GECELĠK ODA FĠYATI: 4.000 TL ile 6.000 TL arası değiĢmekte

Rapor konu taşınmaza yakın konumda yer alan tesis 200 odalıdır.

17.2. Arsa Üzerinde Planlanan Projenin Halihazır Durum Değeri

Sayfa 55-56"da sunulan İndirgenmiş Nakit Akımları tablosundan da görüleceği üzere inşa halindeki projenin bugünden sonraki nakit giriş çıkışları ile hesaplanan hali hazır durum değeri 1.187.500.000,-TL mertebesindedir.

17.3. Arsa Üzerinde Planlanan Projenin TamamlanmıĢ Olması Halindeki Değeri

Sayfa 57-58"de sunulan İndirgenmiş Nakit Akımları tablosundan da görüleceği üzere projenin gelir indirgeme yaklaşımı bölümündeki varsayımlar altında bugünden sonraki nakit giriş çıkışları ile hesaplanan tamamlanmış olması halindeki değeri 1.458.000.000,-TL olarak belirlenmiştir.

KEMANKEŞ OTELİ - HALİHAZIR DURUM

(TL)

Otel Varsayımları

Toplam Oda Sayısı	93
Yıllık Oda Sayısı	33.945
Gelir Dağılımı (2024 ve sonrası)
Oda	60%
Yiyecek – İçecek	25%
Diğer	15%
Gider Oranları (2024 ve sonrası)
Oda	30,0%
Yiyecek – İçecek	50,0%
Diğer	50%
Departman Giderleri/Toplam Gelir (2024 ve sonrası)	18%

Dükkan Varsayımları

Toplam Kiralanabilir Alan (m2)	429
Birim kira değeri (TL)	1.380

Birim kira değeri (TL)
	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032	2033	2034	2035
Yıllık Ortalama Doluluk Oranı			60%	65%	70%	75%	80%	80%	80%	80%	80%	80%
Ortalama Oda Ücreti (TL)	4.000	5.600	7.280	8.736	10.046	11.051	12.156	13.372	14.441	15.597	16.845	18.192
Dükkan Birim Kira Değeri (TL/m2)	1.380	1932,00	2511,60	3013,92	3466,01	3812,61	4193,87	4613,26	4982,32	5380,90	5811,37	6276,28
Dükkan Doluluk Oranı			50%	60%	80%	90%	95%	95%	95%	95%	95%	95%
Yılık Enflasyon Oranı Tahmini	40%	30%	20%	15%	10%	10%	10%	8%	8%	8%	8%	8%
İskonto Oranı 1 / İskonto Faktörü	46,0%	36,0%	26,0%	21,0%	16,0%	16,0%	16,0%	14,0%	14,0%	14,0%	14,0%	14,0%
	1,21	1,70	2,23	2,75	3,26	3,78	4,39	5,05	5,75	6,56	7,47	8,52
Etkin Vergi Oranı (Nakit Ödenen Vergi/Operasyonel Nakit Akımı)					0%

	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032	2033	2034	2035
Otel Gelirleri	0	0							247.119.600 321.255.480 397.862.556 468.909.441 550.187.077 605.205.785 653.622.248 705.912.028 762.384.990			823.375.789
Oda Satışından Gelen Gelir	0	0							148.271.760 192.753.288 238.717.534 281.345.665 330.112.246 363.123.471 392.173.349 423.547.217 457.430.994			494.025.474
Yiyecek İçecek Gelirleri	0	0	61.779.900	80.313.870					99.465.639 117.227.360 137.546.769 151.301.446 163.405.562 176.478.007 190.596.248			205.843.947
Diğer Gelirler	0	0	37.067.940	48.188.322	59.679.383	70.336.416	82.528.062	90.780.868		98.043.337 105.886.804 114.357.749		123.506.368
Otel Giderleri	0	0							138.386.976 179.903.069 222.803.031 262.589.287 308.104.763 338.915.240 366.028.459 395.310.736 426.935.594			461.090.442
Oda Giderleri	0	0	44.481.528	57.825.986	71.615.260	84.403.699			99.033.674 108.937.041 117.652.005 127.064.165 137.229.298			148.207.642
Yiyecek İçecek Giderleri	0	0	30.889.950	40.156.935	49.732.820	58.613.680	68.773.385	75.650.723	81.702.781	88.239.003	95.298.124	102.921.974
Diğer Giderler	0	0	18.533.970	24.094.161	29.839.692	35.168.208	41.264.031	45.390.434	49.021.669	52.943.402	57.178.874	61.753.184
Departman Giderleri	0	0	44.481.528	57.825.986	71.615.260	84.403.699			99.033.674 108.937.041 117.652.005 127.064.165 137.229.298			148.207.642
Otel Nakit Akımı	0	0							108.732.624 141.352.411 175.059.525 206.320.154 242.082.314 266.290.545 287.593.789 310.601.292 335.449.396			362.285.347
Dükkan Kira Gelirleri	0	0	6.464.858	9.309.396	14.274.407	17.664.579	20.510.539	22.561.593	24.366.520	26.315.842	28.421.109	30.694.798
İnşaat Maliyetleri	102.285.000	95.466.000
Genel Bakım Onarım Giderleri			3.706.794	4.818.832	5.967.938	7.033.642	8.252.806	9.078.087	9.804.334	10.588.680	11.435.775	12.350.637
Serbest Nakit Akımı	-102.285.000								-95.466.000 111.490.688 145.842.975 183.365.994 216.951.092 254.340.047 279.774.052 302.155.976 326.328.454 352.434.730			380.629.509
Uç Değer												6.851.331.155
Serbest Nakit Akımının Bugünkü Değeri	-84.651.668	-56.069.466	50.022.059	52.994.466	56.239.587	57.362.382	57.972.509	55.454.061	52.535.427	49.770.404	47.150.909	44.669.282
Uç Değerin Bugünkü Değeri												804.047.084
29/12/2023 İtibarı İle Projenin Halihazır Durum Değeri (TL)	1.187.500.000
Girişimci Karı (%15) Düşülmüş Arsa Değeri (TL)	869.000.000

KEMANKEŞ OTELİ - TAMAMLANMIŞ DURUM

(TL)

Otel Varsayımları

Toplam Oda Sayısı	93
Yıllık Oda Sayısı	33.945
Gelir Dağılımı (2024 ve sonrası)
Oda	60%
Yiyecek – İçecek	25%
Diğer	15%
Gider Oranları (2024 ve sonrası)
Oda	30,0%
Yiyecek – İçecek	50,0%
Diğer	50%
Departman Giderleri/Toplam Gelir (2024 ve sonrası)	18%

Dükkan Varsayımları

Toplam Kiralanabilir Alan (m2) Birim kira değeri (TL)	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032	2033	2034	2035
Yıllık Ortalama Doluluk Oranı	60%	65%	70%	75%	80%	80%	80%	80%	80%	80%	80%	80%
Ortalama Oda Ücreti (TL)	4.000	5.600	7.280	8.736	10.046	11.051	12.156	13.372	14.441	15.597	16.845	18.192
Dükkan Birim Kira Değeri (TL/m2)	1.380	1932,00	2511,60	3013,92	3466,01	3812,61	4193,87	4613,26	4982,32	5380,90	5811,37	6276,28
Dükkan Doluluk Oranı	50%	60%	80%	90%	95%	95%	95%	95%	95%	95%	95%	95%
Yılık Enflasyon Oranı Tahmini	40%	30%	20%	15%	10%	10%	10%	8%	8%	8%	8%	8%
İskonto Oranı 1 / İskonto Faktörü	46,0% 1,21	36,0% 1,70	26,0% 2,23	21,0% 2,75	16,0% 3,26	16,0% 3,78	16,0% 4,39	14,0% 5,05	14,0% 5,75	14,0% 6,56	14,0% 7,47	14,0% 8,52
Etkin Vergi Oranı (Nakit Ödenen Vergi/Operasyonel Nakit Akımı)	0%

	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032	2033	2034	2035
Otel Gelirleri	135.780.000					205.933.000 288.306.200 370.679.400 454.700.064 500.170.070 550.187.077 605.205.785 653.622.248 705.912.028 762.384.990						823.375.789
Oda Satışından Gelen Gelir Yiyecek İçecek Gelirleri Diğer Gelirler	81.468.000 33.945.000 20.367.000	51.483.250 30.889.950	72.076.550 43.245.930	55.601.910	68.205.010	123.559.800 172.983.720 222.407.640 272.820.038 300.102.042 330.112.246 363.123.471 392.173.349 423.547.217 457.430.994 92.669.850 113.675.016 125.042.518 137.546.769 151.301.446 163.405.562 176.478.007 190.596.248 75.025.511	82.528.062	90.780.868		98.043.337 105.886.804 114.357.749		494.025.474 205.843.947 123.506.368
Otel Giderleri	76.036.800					115.322.480 161.451.472 207.580.464 254.632.036 280.095.239 308.104.763 338.915.240 366.028.459 395.310.736 426.935.594						461.090.442
Oda Giderleri Yiyecek İçecek Giderleri Diğer Giderler Departman Giderleri	24.440.400 16.972.500 10.183.500 24.440.400	37.067.940 25.741.625 15.444.975 37.067.940	51.895.116 36.038.275 21.622.965 51.895.116	66.722.292 46.334.925 27.800.955 66.722.292	81.846.012 56.837.508 34.102.505 81.846.012	90.030.613 62.521.259 37.512.755 90.030.613	68.773.385 41.264.031	75.650.723 45.390.434	99.033.674 108.937.041 117.652.005 127.064.165 137.229.298 81.702.781 49.021.669 99.033.674 108.937.041 117.652.005 127.064.165 137.229.298	88.239.003 52.943.402	95.298.124 57.178.874	148.207.642 102.921.974 61.753.184 148.207.642
Otel Nakit Akımı	59.743.200					90.610.520 126.854.728 163.098.936 200.068.028 220.074.831 242.082.314 266.290.545 287.593.789 310.601.292 335.449.396						362.285.347
Dükkan Kira Gelirleri	3.552.120	5.967.562	10.343.773	13.964.094	16.950.859	18.645.945	20.510.539	22.561.593	24.366.520	26.315.842	28.421.109	30.694.798
Genel Bakım Onarım Giderleri	2.036.700	3.088.995	4.324.593	5.560.191	6.820.501	7.502.551	8.252.806	9.078.087	9.804.334	10.588.680	11.435.775	12.350.637
Serbest Nakit Akımı	57.706.500					87.521.525 132.873.908 171.502.839 210.198.386 231.218.225 254.340.047 279.774.052 302.155.976 326.328.454 352.434.730						380.629.509
Uç Değer												6.851.331.155
Serbest Nakit Akımının Bugünkü Değeri	47.758.239	51.403.485	59.615.978	62.318.404	64.469.263	61.134.646	57.972.509	55.454.061	52.535.427	49.770.404	47.150.909	44.669.282
Uç Değerin Bugünkü Değeri												804.047.084
29/12/2023 İtibarı İle Tamamlanmış Durum Değeri (TL)	1.458.000.000

18. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ

18.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması ve Bu Amaçla Ġzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması

Görüleceği üzere taşınmazın proje değeri için kullanılması mümkün olan iki yöntemle bulunan değerler birbirine yakındır.

FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE HESAPLANMIŞ DEĞERLERİN KARŞILAŞTIRMASI
KULLANILAN YÖNTEMLER	TOPLAM DEĞER (TL)
İKAME MALİYET YÖNTEMİ	1.080.425.000
GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI	1.187.500.000

Taşınmazın ticari işletme (4 yıldızlı otel + dükkanlar) olarak tasarlanmış olmasın dikkate alınarak gelir indirgeme yaklaşımı ile hesaplanan değerin alınması ugun görülmüş ve projenin halihazır durum değeri 1.187.500.000 TL olarak hesaplanmıştır. Projenin bugünkü rayiçlerle tamamlanmış olması halindeki değeri ise yine İNA yöntemiyle 1.458.000.000,-TL olarak hesaplanmıştır.

18.2. Kira Değer Analizi ve Kullanılan Veriler

Taşınmaz "Proje" olarak değerlemeye konu edilmiş olup otelin işletileceği kabul edilerek kira değeri analizi yapılmamıştır. Dükkanlar için ise emsal analizinden hareketle 1.380 TL/m² ortalama birim kira değeri takdir edilmiştir.

18.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Herhangi bir hukuki sorunu bulunmamaktadır.

18.4. Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve Ġpotekler Ġle Ġlgili GörüĢ

Taşınmaz üzerinde gayrimenkul değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.

18.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde Ġpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rapora konu taşınmazın devredilmesinde sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmadığı kanaatindeyiz.

18.6. BoĢ Arazi Ve GeliĢtirilmiĢ Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar Ġle UlaĢılan Sonuçlar

Boş arazi değeri için emsal karşılaştırma yöntemi ile hesaplanan toplam tutar (890.800.000,-TL) dikkate alınmıştır. Parselde inşa edilen projenin İNA yöntemiyle belirlenen halihazır değeri 1.187.500.000 TL; bugünkü rayiçlerle tamamlanmış olması halindeki değeri ise 1.458.000.000,-TL olarak hesaplanmıştır.

18.7. MüĢterek Veya BölünmüĢ Kısımların Değerleme Analizi

Taşınmazın müşterek veya bölünmüş kısımları yoktur.

18.8. Hasılat PaylaĢımı Veya Kat KarĢılığı Yöntemi Ġle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi söz konusu değildir.

18.9. Asgari Bilgilerden Raporda Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Asgari bilgilerden verilmeyen herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.

18.10. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ

Değerleme konusu projenin yapı ruhsatı alınmış olup inşaatı % 30 seviyesindedir. Mevcut durumda yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir duruma rastlanmamıştır.

18.11. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım ġeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ Ġle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları"na İlişkin esaslar Tebliği"nin 22. Maddesi 1. Fırka (b) ve (c) bentleri:

b) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.

c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.

Taşınmazın GYO portföyünde "Projeler" başlığı altında yer almasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.

19. SONUÇ

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taĢınmazın yerinde ve ilgili merciler nezdinde yapılan incelemeleri sonucunda konumuna, yüzölçümü büyüklüğüne, imar durumuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle,

1. Arsa değeri için,

890.800.000,-TL (Sekizyüzdoksanmilyonsekizyüzbin Türk Lirası)

2. Projenin halihazır durum değeri için,

1.187.500.000,-TL (Birmilyaryüzseksenyedimilyonbeşyüzbin Türk Lirası)

3. Projenin tamamlanmıĢ olması halindeki değeri için ise,

1.458.000.000,-TL (Birmilyardörtyüzellisekizmilyon Türk Lirası) kıymet hesap ve takdir edilmiştir.

Arsanın KDV dahil değeri 1.068.960.000 TL; projenin KDV dahil değeri 1.425.000.000 TL; projenin tamamlanmış halinin KDV dahil değeri ise 1.749.600.000,-TL"dir.

TaĢınmazın GYO portföyünde "Projeler" baĢlığı altında yer almasında, Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.

İşbu rapor, Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ."nin talebi üzerine ve e-imzalı olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

Bilgilerinize sunulur. 08 Ocak 2024

(Değerleme tarihi: 29 Aralık 2023)

Saygılarımızla, LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ.

Eki:

Uydu fotoğrafı ve konum krokileri
Fotoğraflar
Resmi yazılar
Yapı Ruhsatları
Proje fotoğrafları
Takbis Belgesi
Tapu sureti
Değerleme uzmanını lisans belgeleri
Mesleki Tecrübe Belgeleri

M. Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400114)

Engin AKDENĠZ Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 403030)

e-imzalıdır e-imzalıdır

AI Terminal

TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

8896_rns_2024-01-15_448e5fe7-e05f-4034-bc15-9ce937d051e0.pdf

TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

ĠÇĠNDEKĠLER

1. RAPOR ÖZETĠ

2. RAPOR BĠLGĠLERĠ

3. ġĠRKET BĠLGĠLERĠ

4. MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ

5. DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLĠĞĠN 1. MADDESĠNĠN 2. FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA

6. MÜġTERĠ TALEPLERĠNĠN KAPSAMI VE VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR

7. DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER

8. DEĞER TANIMI VE GEÇERLĠLĠK KOġULLARI

Pazar değeri:

9. UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOġULLAR

10. TAġINMAZIN TAPU KAYITLARI

10.2. Tapu Takyidatı

ġerhler Bölümü:

Beyanlar Bölümü:

Hak ve Mükellefiyetler Bölümü:

10.3. Takyidat Açıklamaları

11. BELEDĠYE ĠNCELEMELERĠ

11.1. Ġmar Durumu

11.2. Ġmar dosyası incelemesi

11.3. Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Plan Ġptalleri v.b. konular

11.4. Yapı Denetim Firması

11.5. Son Üç Yıl içerisindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan DeğiĢim 11.5.1. Tapu Müdürlüğü Bilgileri

11.5.1.1. Son Üç Yıl Ġçinde gerçekleĢen alım satım bilgileri

11.5.2. Belediye Bilgileri

11.5.2.1. Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri v.b. Bilgiler

11.5.3. Gayrimenkule ĠliĢkin Olarak YapılmıĢ SözleĢmelere (Gayrimenkul SatıĢ Vaadi SözleĢmeleri, Kat KarĢılığı ĠnĢaat SözleĢmeleri ve Hasılat PaylaĢımı SözleĢmeler vb.) ĠliĢkin Bilgiler

11.5.4. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

11.5.5. Ruhsat AlınmıĢ Yapılarda Yapılan DeğiĢikliklerin 3194 Sayılı Ġmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir DeğiĢiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

11.5.6. Proje Bilgileri

12. TAġINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU

12.1. Konum ve Çevre Bilgileri

12.2. Bölge Analizi

12.2.1.Ġstanbul Ġli:

12.2.2.Beyoğlu Ġlçesi:

12.2.3.Dünya ekonomisine genel bakıĢ

12.3. Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü

Kaynak: TÜİK

KiĢi BaĢına DüĢen GSYH (USD)

Dönemler Ġtibariyle Büyüme Oranları

2022-2023 Büyüme Tahminleri:

Merkezi Yönetim Bütçe GerçekleĢmeleri

Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Milyar USD)

12.4. Mevcut Ekonomik KoĢulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

12.5. Genel Konjonktürün Otel Piyasası ve Gayrimenkullerin Değerine etkisi

12.5.1. Türkiye Gayrimenkul Piyasasını Bekleyen Fırsat ve Tehditler

Tehditler:

Fırsatlar:

12.6. Ġstanbul Otel Pazarı

12.7. Türkiye Geneli Konaklama Ġstatistikleri

Aylar Göre Tesise GeliĢ ve Gecelemeler

12.8. Turizm Sektörü Son Dönem Analizi ve Özet Bilgiler

Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı

12.9. UlaĢım

TaĢınmazın bazı noktalara olan yaklaĢık uzaklıkları Ģöyledir.

13. AÇIKLAMALAR

14. EN VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ

15. DEĞERLENDĠRME

16. DEĞERLEME YAKLAġIMLARI

16.1. Pazar YaklaĢımı

16.2. Maliyet YaklaĢımı

16.3. Gelir YaklaĢımı

17. FĠYATLANDIRMA

1. Arsanın değeri

3. Arsa Üzerinde Planlanan Projenin tamamlanmıĢ olması halindeki değeri

17.1. Arsanın değeri

17.1.1. Ġkame Maliyet YaklaĢımı

17.1.1.1. Arsa değeri:

Piyasa Bilgileri

Arsa –Bina Emsalleri

Emsal 2: (Remax : 212 342 43 43)

(106.000,-TL/m2 )

Emsal 3: (Remax : 216 327 30 35)

Emsal 4: (Remax: 532 276 08 33)

Emsal 5: (Berrak Deniz Gayr.: 532 507 56 01)

(106.000,-TL/m² )