Regulatory Filings • Jul 12, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
İlkadım / SAMSUN
(Bulvar Yaşam ve Alışveriş Merkezi - 12 adet parsel)
| 1. | RAPOR ÖZETİ 4 | |
|---|---|---|
| 2. | RAPOR BİLGİLERİ 5 | |
| 3. | ŞİRKET BİLGİLERİ6 | |
| 4. | MÜŞTERİ BİLGİLERİ6 | |
| 5. | DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLİĞİN 1. MADDESİNİN 2. FIKRASI | |
| KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA 7 | ||
| 6. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR 7 | |
| 7. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN | |
| FAKTÖRLER7 | ||
| 8. | DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI8 | |
| 9. | UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR 9 | |
| 10. | TAŞINMAZLARIN TAPU KAYITLARI10 | |
| 10.1. | TAPU KAYITLARI 10 | |
| 10.2. | TAPU TAKYİDATI 11 | |
| 10.3. | TAKYİDAT AÇIKLAMALARI 13 | |
| 11. | RESMİ KURUM İNCELEMELERİ15 | |
| 11.1. | İMAR DURUMU 15 | |
| 11.2. | PLAN NOTLARI 15 | |
| 11.3. | İMAR DOSYASI İNCELEMESİ17 | |
| 11.4. | ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN İPTALLERİ V.B. | |
| KONULAR17 | ||
| 11.5. | YAPI DENETİM FİRMASI 18 | |
| 11.6. | SON ÜÇ YIL İÇİNDEKİ HUKUKİ DURUMDAN KAYNAKLANAN DEĞİŞİM18 | |
| 12. | TAŞINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU19 | |
| 12.1. | KONUM VE ÇEVRE BİLGİLERİ19 | |
| 12.2. | BÖLGE ANALİZİ 20 | |
| 12.3. | DÜNYA EKONOMİSİNE GENEL BAKIŞ21 | |
| 12.4. | TÜRKİYE'NİN MAKROEKONOMİK GÖRÜNÜMÜ 22 | |
| 12.5. | TÜRKİYE'NİN MAKROEKONOMİK GÖRÜNÜMÜ 23 | |
| 12.6. | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, | |
| MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER 27 | ||
| 12.7. | TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASINI BEKLEYEN FIRSAT VE TEHDİTLER 30 | |
| 12.8. | GENEL KONJONKTÜRÜN AVM PİYASASI VE GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE | |
| ETKİSİ 30 | ||
| 12.9. | DÜNYADA VE ÜLKEMİZDE AVM SEKTÖRÜ VE KARMA KULLANIMLI | |
| PROJELERİN GELİŞİMİ 31 | ||
| 12.10. KARMA KULLANIMLI GAYRİMENKUL PROJELERİ 34 | ||
| 13. | YAPININ İNŞAAT ÖZELLİKLERİ 39 | |
| 14. | AÇIKLAMALAR 40 |
| 15. | EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ 41 |
|---|---|
| 16. | DEĞERLENDİRME 42 |
| 17. | DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI 42 |
| 17.1. | PAZAR YAKLAŞIMI 43 |
| 17.2. | MALİYET YAKLAŞIMI44 |
| 17.3. | GELİR YAKLAŞIMI 45 |
| 18. | FİYATLANDIRMA 46 |
| 18.1. | İKAME MALİYET YAKLAŞIMI 46 |
| 18.2. | EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI 49 |
| 18.3. | GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI50 |
| 19. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRMESİ54 |
| 19.1. | FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZ SONUÇLARININ |
| UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMİN VE | |
| NEDENLERİNİN AÇIKLAMASI54 | |
| 19.2. | KİRA DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER 54 |
| 19.3. | GAYRİMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKİ DURUMUNUN ANALİZİ 54 |
| 19.4. | BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN |
| VERİ VE VARSAYIMLAR İLE ULAŞILAN SONUÇLAR54 | |
| 19.5. | MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ 54 |
| 19.6. | GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ GÖRÜŞ 55 |
| 19.7. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN, ÜZERİNDE İPOTEK VEYA |
| GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ DOĞRUDAN ETKİLEYECEK NİTELİKTE | |
| HERHANGİ BİR TAKYİDAT BULUNMASI DURUMLARI HARİÇ, | |
| DEVREDİLEBİLMESİ KONUSUNDA BİR SINIRLAMAYA TABİ OLUP OLMADIĞI | |
| HAKKINDA BİLGİ55 | |
| 19.8. | HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK55 |
| PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI 55 | |
| 19.9. | ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NİÇİN YER 55 |
| ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ55 | |
| 19.10. YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT | |
| UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ | |
| OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 55 | |
| 19.11. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN, GAYRİMENKUL YATIRIM | |
| ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI | |
| MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 55 | |
| 20. | SONUÇ 56 |
| DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ |
Kale Mahallesi, 19 Mayıs Bulvarı, Eski Tekel Binaları No:17, Bulvar Yaşam ve Alışveriş Merkezi İlkadım / SAMSUN |
| DAYANAK SÖZLEŞME | 20 Haziran 2024 tarih ve 951 – 2024/023 no ile |
| DEĞERLEME TARİHİ | 30 Haziran 2024 |
| RAPOR TARİHİ | 05 Temmuz 2024 |
| DEĞERLENEN TAŞINMAZIN TÜRÜ |
Bulvar AVM bünyesindeki 12 adet parselin Torunlar GYO A.Ş.'ne ait üst hakkı |
| DEĞERLENEN MÜLKİYET HAKLARI |
Üst kullanım hakkı |
| TAPU BİLGİLERİ ÖZETİ | Samsun İli, İlkadım İlçesi, Kale Mahallesi, 205 ada, 2-7-8-9-10-11-12-13-14 parseller ile Ulugazi Mahallesi 374 ada, 32 parsel, 376 ada, 1 parsel, 377 ada, 5 parsel (Bkz. Tapu Kayıtları) |
| İMAR DURUMU ÖZETİ | "KTT-Kültür, Turizm ve Ticaret Alanı" olarak belirlenen alanda kalmaktadır. (Bkz. İmar Durumu) |
| RAPORUN KONUSU | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen Bulvar AVM bünyesindeki 12 adet parsel ve üzerindeki yapıların Torunlar GYO A.Ş.'ne ait üst hakkının kalan süresinin güncel pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. |
| RAPORUN TÜRÜ | Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır. |
| GAYRİMENKULLER İÇİN TAKDİR OLUNAN TOPLAM DEĞER (KDV HARİÇ) | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| BULVAR ALIŞVERIŞ MERKEZİ BÜNYESİNDE YER ALAN 12 ADET PARSEL VE ÜZERİNDEKİ YAPILARIN MEVCUT KALAN KULLANIM HAKKI SÜRESİ (YAKLAŞIK 18,5 YIL) 220.550.000,-TL İTİBARİYLE TORUNLAR GYO'NIN %40 HİSSESİNİN BUGÜNKÜ PAZAR DEĞERİ |
|||||
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | |||||
| Sorumlu Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|||||
| M. KIVANÇ KILVAN Uygar TOST (SPK Lisans Belge No: 400114) (SPK Lisans Belge No: 401681) |
| DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ |
Kale Mahallesi, 19 Mayıs Bulvarı, Eski Tekel Binaları No:17, Bulvar Yaşam ve Alışveriş Merkezi İlkadım / SAMSUN |
| DAYANAK SÖZLEŞME | 20 Haziran 2024 tarih ve 951 – 2024/023 no ile |
| MÜŞTERİ NO | 951 |
| RAPOR NO | 2024/250 |
| DEĞERLEME TARİHİ | 30 Haziran 2024 |
| RAPOR TARİHİ | 05 Temmuz 2024 |
| RAPORUN KONUSU | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen Bulvar AVM bünyesindeki 12 adet parsel ve üzerindeki yapıların Torunlar GYO A.Ş.'ne ait üst hakkının kalan süresinin güncel pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. |
| RAPORUN TÜRÜ | Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır. |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | M. Kıvanç KILVAN - Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400114 Uygar TOST - Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 401681 |
| RAPOR TARİHİ | 08.01.2019 | 07.01.2020 | 08.01.2024 |
|---|---|---|---|
| RAPOR NUMARASI | 2018/410 | 2019/1634 | 2023/971 |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR |
M. Kıvanç KILVAN (400114) Uygar TOST (401681) |
M. Kıvanç KILVAN (400114) Uygar TOST (401681) |
M. Kıvanç KILVAN (400114) Uygar TOST (401681) |
| TAKDİR OLUNAN DEĞER (TL) (KDV HARİÇ) |
52.400.000,-TL | 58.800.000,-TL | 162.650.000,-TL |
| ŞİRKET ADI | Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
|---|---|
| ŞİRKET MERKEZİ | Kadıköy-İstanbul |
| ŞİRKET ADRESİ | Gömeç Sokak, No: 37 Akgün İş Merkezi Kat 3/8- 34718 Acıbadem – Kadıköy / İSTANBUL |
| TELEFON | (0216) 545 48 66-(0216) 545 48 67 (0216) 545 95 29-(0216) 545 88 91 (0216) 545 28 37- |
| FAKS | (0216) 339 02 81 |
| EPOSTA | [email protected] |
| WEB | www.lotusgd.com |
| KURULUŞ (TESCİL) TARİHİ | 10 Ocak 2005 |
| SERMAYE PİYASASI KURUL KAYDINA ALINIŞ TARİH VE KARAR NO |
07 Nisan 2005 – 14/462 |
| BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUL KAYDINA ALINIŞ TARİH VE KARAR NO |
12 Mart 2009 - 3073 |
| TİCARET SİCİL NO | 542757/490339 |
| KURULUŞ SERMAYESİ | 75.000,-YTL |
| ŞİMDİKİ SERMAYESİ | 1.000.000,-TL |
| ŞİRKET ÜNVANI | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |||
|---|---|---|---|---|
| ŞİRKETİN ADRESİ | Rüzgarlıbahçe Mahallesi, Özalp Çıkmazı, No: 4 Beykoz / İSTANBUL |
|||
| TELEFON NO | (216) 425 03 28-(216) 425 20 07 | |||
| FAKS NO | (216) 425 59 57 | |||
| KURULUŞ (TESCİL) TARİHİ | 20.09.1996 | |||
| KAYITLI SERMAYE TAVANI | 1.000.000.000,-TL | |||
| ÖDENMİŞ SERMAYESİ | 1.000.000.000,-TL | |||
| HALKA AÇIKLIK ORANI | % 21,11 | |||
| FAALİYET KONUSU | Şirket, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleriyle belirlenmiş usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Kurulca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve Sermaye Piyasası Kanunu'nun 48inci maddesinde sınırı çizilen faaliyetler çerçevesinde olmak kaydı ile Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen bir sermaye piyasası kurumudur. |
Bu rapor, aşağıda belirtilen tebliğ ve düzenlemelere göre hazırlanmış olup, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamındadır.
Bu rapor Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebiyle yukarıda adresi belirtilen ve şirket portföyünde yer alan gayrimenkulün Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. Müşteri tarafından getirilmiş herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Herhangi bir sınırlayıcı ve olumsuz faktör bulunmamaktadır.
Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen gayrimenkulün pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz.
| İli | Samsun | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İlçesi | İlkadım | ||||||||||
| Mahallesi | Kale | ||||||||||
| Pafta No | F36-B-22-B-1-C | ||||||||||
| Ada No | 205 | ||||||||||
| Parsel No | 2 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | ||
| Yüzölçümü (m²) | 507,52 | 100,00 | 2.532,90 | 493,53 | 3.549,87 | 719,38 | 1.301,34 | 4.479,26 | 355,70 | ||
| Maliki | Samsun Büyükşehir Belediyesi | ||||||||||
| Üst Hakkı Maliki | TTA Gayrimenkul Yatırım Geliştirme ve Yönetim A.Ş. | ||||||||||
| Niteliği | 30 yıl süre ile 7.cilt 650. sayfadaki 205 Ada 2 Parsel üzerindeki "Üst (inşaat) Hakkı" |
30 yıl süre ile 11.cilt 1034. sayfadaki 205 Ada 7 Parsel üzerindeki "Üst (inşaat)Hakkı" |
30 yıl süre ile 11.cilt 1035. sayfadaki 205 Ada 8 Parsel üzerindeki "Üst (inşaat)Hakkı " |
30 yıl süre ile 13.cilt 1189. sayfadaki 205 Ada 9 Parsel üzerindeki "Üst (inşaat) Hakkı" |
30 yıl süre ile 13.cilt 1190. sayfadaki 205 Ada 10 Parsel üzerindeki "Üst (inşaat)Hakkı" |
30 yıl süre ile 13.cilt 1191. sayfadaki 205 Ada 11 Parsel üzerindeki "Üst (inşaat) Hakkı" |
30 yıl süre ile 13.cilt 1192. sayfadaki 205 Ada 12 Parsel üzerindeki "Üst (inşaat) Hakkı" |
30 yıl süre ile 13.cilt 1193. sayfadaki 205 Ada 13 Parsel üzerindeki "Üst (inşaat)Hakkı" |
30 yıl süre ile 13.cilt 1194. sayfadaki 205 Ada 14 Parsel üzerindeki "Üst (inşaat)Hakkı" |
||
| Tapu Tarihi | 02.02.2021 | 02.02.2021 | 02.02.2021 | 02.02.2021 | 02.02.2021 | 02.02.2021 | 02.02.2021 | 02.02.2021 | 02.02.2021 | ||
| Yevmiye No | 3267 3267 3267 3267 3267 3267 3267 3267 |
3267 | |||||||||
| Cilt No | 15 15 15 15 15 15 15 15 |
15 | |||||||||
| Üst Hakkı Sayfa No |
1422 | 1431 | 1423 | 1424 | 1425 | 1426 | 1427 | 1428 | 1429 |
Tablo: 205 Ada 2, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 Parseller
| İli | Samsun | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İlçesi | İlkadım | |||||||
| Mahallesi | Ulugazi | |||||||
| Pafta No | F-36-B-22-B-1-C | F-36-B-22-B-1-C | 26 | 15 | ||||
| Ada No | 374 | 374 | 376 | 377 | ||||
| Parsel No | 33 | 34 | 1 | 5 | ||||
| Yüzölçümü (m2 ) |
381,52 | 957,58 | 3.199,75 | 265,00 | ||||
| Maliki | Samsun Büyükşehir Belediyesi | |||||||
| Üst Hakkı Maliki | TTA Gayrimenkul Yatırım Geliştirme ve Yönetim A.Ş. | |||||||
| Niteliği | 30 yıl süre ile 51. 30 yıl süre ile 51. cilt 5303. cilt 5304. Sayfadaki 374 ada Sayfadaki 374 ada 33 parsel 34 parsel üzerindeki üzerindeki "Üst(İnşaat) "Üst(İnşaat) Hakkı Hakkı" |
30 yıl süre ile 3. cilt 297. Sayfadaki 376 ada 1 parsel üzerindeki "Üst (İnşaat) Hakkı |
30 yıl süre ile 4. cilt 309. Sayfadaki 377 ada 5 parsel üzerindeki "Üst (İnşaat) Hakkı" |
|||||
| Tapu Tarihi | 06.03.2012 | 06.03.2012 | 30.09.2010 | 30.09.2010 | ||||
| Yevmiye No | 3645 | 3645 | 14930 | 14930 | ||||
| Cilt No | 49 49 |
49 | 49 | |||||
| Üst Hakkı Sayfa No |
5117 | 5117 | 5080 | 5081 |
Tablo: 374 Ada 33-34 Parsel, 376 Ada 1 Parsel, 377 Ada 5 Parsel
TKGM Web Tapu Sistemi'nden Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. yetkilileri tarafından temin edilen ve birer örneği rapor ekinde sunulan TAKBİS belgelerine göre taşınmazlar üzerinde aşağıda belirtilen notların bulunduğu görülmüştür.
Diğer (Konusu: tahsis amacının değiştirilmesi % yeraltı otopark Turizm Kültür ve Ticaret Merkezi olarak kullanılabilir.) Tarih: 08.09.2008 Sayı:1939 - 08.09.2008 tarih ve 14630 Yevmiye No. (Lehdar: Başbakanlık Özelleştirme İdaresi Başkanlığı)
3402 Sayılı Kanunun Ek 1 inci maddesi uygulamasına tabidir. (Şablon: 3402 S.Y. Kadastro Kanununun Ek 1. Maddesi gereği belirtme) (07.10.2019 tarih 24027 yevmiye)
Değerleme konusu gayrimenkuller üzerine TTA Gayrimenkul Yatırım Geliştirme ve Yönetim A.Ş. lehine tesis edilen üst hakkının tescil edildiği tapu kütüğü sayfalarında (TTA Gayrimenkul Yatırım Geliştirme ve Yönetim A.Ş. nin üst hakkı üzerinde) yer alan takyidatlar:
(SN:38) Yapı ve Kredi Bankası A.Ş. VKN: 9370020892 Lehine 45.000.000,-TL bedelle, %70 değişken faiz ile FBK müddetle 1.Derece İpotek Şerhi. 16.06.2020 tarih ve 11167 yevmiye no.)
Not: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. yetkilileri, tapu kayıtlarında yer alan ipotek şerhine yönelik tüm borcun ödendiğini ve henüz tapu kayıtlarından terkin edilmediğini ifade etmiş olup ilgili bankanın "borcu yoktur" yazısı rapor ekinde sunulmuştur.
Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş,
Rapora konu AVM'nin yer aldığı parseller üzerindeki üst hakkı TTA Gayrimenkul Yatırım Geliştirme ve Yönetim A.Ş. adına kayıtlıdır. Torunlar GYO A.Ş., TTA Gayrimenkul Yatırım Geliştirme ve Yönetim A.Ş.'ne % 40 oranında iştiraklidir.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin, 22 C Maddesine göre "portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta, bu Tebliğin 30 uncu maddesi hükümleri saklıdır" hükmü bulunmaktadır. 28 Mayıs 2013 tarih ve 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin, (Yatırımlara ve Faaliyetlere İlişkin Esaslar– 7. Bölüm) 30. Maddesinde "(1) Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur. (2) Bu madde kapsamında temin edilecek krediler de bu Tebliğin 31 inci maddesi kapsamında değerlendirilir." denilmektedir. Taşınmazların takyidatlar açısından gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde yer almasında bir sakınca bulunmamaktadır.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin, 28. Maddesinin "d" bendine göre;
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları gayrimenkullerin ya da gayrimenkule dayalı hakların değerinin, iştirak edilecek şirketin finansal tablolarında yer alan aktif toplamının en az % 75'ini oluşturduğu Türkiye'de kurulu şirketlere iştirak edebilir.
Söz konusu tebliğin 22'nci maddesinin "l" ve "n" bentlerine göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları hiçbir şirkette sermaye veya oy haklarının %5'inden fazlasına sahip olamazlar. Ortaklığın bu bent kapsamındaki yatırımlarının toplamı aktif toplamının %10'unu aşamaz. Yatırım fonları payları hariç, borsalarda veya borsa dışı teşkilatlanmış piyasalarda işlem görmeyen sermaye piyasası araçlarına yatırım yapamazlar, sermaye piyasası araçlarının alım satımlarının Borsa kanalıyla yapılması zorunludur.
Ancak, aynı tebliğin 28'inci maddesinin 2. Fıkrasına göre; bu madde kapsamında iştiraklere yapılacak yatırımlarda bu Tebliğin 22'nci maddesinin birinci fıkrasının (l) ve (n) bentleri uygulanmaz.
Buna göre; tebliğin 28'inci maddesi kapsamındaki iştiraklerde, borsalarda veya borsa dışı teşkilatlanmış piyasalarda işlem görmeyen şirketlere de yatırım yapma imkânı tanınmış ve bu şirketlere yapılacak iştiraklerde sermayelerinin ve oy haklarının %5'ini ve aktif toplamlarının %10'unu aşmalarına imkân tanınmıştır. Bu nedenle Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin TTA Gayrimenkul Yatırım Geliştirme ve Yönetim A.Ş.'deki %40 oranındaki iştirakinin, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde yer almasında bir sakınca bulunmamaktadır.
Ancak, tebliğin "Gayrimenkullerin ya da gayrimenkule dayalı hakların değerinin, iştirak edilecek şirketin finansal tablolarında yer alan aktif toplamının en az % 75'ini oluşturması" hususu gayrimenkul değerleme çalışmalarının konusu dışında kaldığından, bu hükme uygunluk hususunda bir çalışma gerçekleştirilmemiştir.
Taşınmazlar üzerinde yer alan ipotekler ise üst hakkı sahibi TTA Gayrimenkul Yatırım Geliştirme ve Yönetim A.Ş. tarafından proje finansmanı sağlamak amacıyla kullanılan kredilere istinaden tesis edilmiş olup Torunlar GYO'nun bu husustaki yazıları rapor ekinde sunulmuştur. 28 Mayıs 2013 tarih ve 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin, (Yatırımlara ve Faaliyetlere İlişkin Esaslar– 7. Bölüm) 30. Maddesinde "(1) Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur. (2) Bu madde kapsamında temin edilecek krediler de bu Tebliğin 31 inci maddesi kapsamında değerlendirilir." denilmektedir.
Bu sebeple taşınmazın GYO portföyünde "Bina" başlığı altında yer almasında tapu takyidatları açısından herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
Rapor konusu taşınmazlardan 205 Ada, 2, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 nolu parseller, 376 Ada, 1 nolu parsel ile 377 Ada, 5 nolu Parselin üst hakkı TTA Gayrimenkul Yatırım Geliştirme ve Yönetim A.Ş. lehine 30.09.2010 tarihi itibariyle 30 yıl süreyledir. 205 ada, 7 nolu parselin üst hakkı 02.02.2011 tarihi itibariyle 30 yıldır.
374 ada, 32 nolu parselin üst hakkı 06.03.2012 tarihi itibariyle 30 yıldır. Parsellerin büyük bölümünün üst hakkı 30.09.2010 tarihi itibariyle 30 yıldır. Bir örneği ekte sunulan kira sözleşmesine göre üst hakkı başlangıcı," işletme ruhsatının alınacağı tarihten itibaren" ibaresi bulunduğundan değerleme raporunda başlangıç tarihi olarak 2012 yılı dikkate alınmıştır.
Samsun Büyükşehir Belediyesi İmar Durum Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre rapora konu parseller 23.06.2010 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Tekel Sigara Fabrikası Alanı Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planına göre "KTT-Kültür Turizm ve Ticaret" alanında kalmaktadır.
İMAR PLANI PAFTASI
- Yenileme Alanı Sınırı içerisinde Kültür, Turizm ve Ticari kullanımlar yer alacak olup, kullanımların yerleri ve miktarı, Yenileme Avan Projesi ve Restorasyon Projesi ile belirlenecektir.
205 adanın ortasındaki boş alan, peyzaj projesine göre Kamuya Açık Yeşil Alan+Meydan olarak, bu alanın altında ise Kapalı Otopark alanı düzenlenecektir. Kapalı Otopark için kazı işlemleri Müze Müdürlüğü denetiminde yapılacak olup, kazı sırasında 2863 Sayılı Kanun kapsamında kalan herhangi bir kalıntıya ve buluntuya rastlanması halinde kazı işlemleri durdurularak, Müze Müdürlüğü uzmanlarınca hazırlanacak rapor Samsun Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'na iletildikten sonra Bölge Kurulu'nun vereceği karar doğrultusunda işlem yapılacaktır.
205 ada 2, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 ve 377 ada 5 no.lu parsel sınırı içerisinde bulunan tüm tescilli yapıların kontur ve gabarileri aynen korunacak olup, 205 adada Kapalı Otoparktan yaya çıkışını sağlayacak merdiven ve asansörler dışında ilave yapı yapılmayacaktır.
Yenileme Alanı Sınırı içerisinde yer alan 376 ada 8 no.lu parseldeki yapıyı ve 10 no.lu parseli, 374 ada 8, 24 ve 28 no.lu parsellerdeki yapıları kapsayan onanlı imar planı kararlarına (inşaat emsali, yapı yaklaşma mesafesi, yapı yüksekliği, gabariler, kullanım, işlev gibi) aynen uyulacaktır.
Gazi Caddesi, Mevlevihane Caddesi, Orhaniye Sokak ve Sanat Sokağın belli bir kısmı, araç trafiğine kapatılarak tarihi kent dokusuna hizmet edecek önemli bir yaya + servis yolu aksı olarak düzenlenecek, acil durumlarda itfaiye, cankurtaran vb. acil hizmet araçlarının günün her saatinde ve servis araçlarının ise günün belli saatlerinde girebileceği şekilde bu sokaklarda düzenlemeler yapılacaktır.
Bu plan ve plan notlarında belirtilmeyen hususlarda 3194 sayılı İmar Kanunu ve İlgili Yönetmelik Hükümleri, 2863 sayılı "Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu" ve İlgili Yönetmelik Hükümleri ve İlke Kararları geçerlidir.
374 ada, 32 parsel için alınmış 14.06.2011 tarihli SBB Meclis Kararı'na göre;
İlkadım İlçesi Belediye sınırlarında, nazım imar planı F36b.22b ve Uygulama İmar Planı F36b.22b.1c paftasında, Büyükşehir Belediye Meclisinin 15.04.2011 gün ve 8/107 sayılı kararı ve Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü'nün 16.05.2011 gün ve 3083 sayılı kararına uyun olarak kadastro ve mülkiyet durumuna göre kullanım kararlarının yeniden düzenlenmesine ilişkin 1/5000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı değişikliğinin ve 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı değişikliğinin ve plan açıklama raporu, 3194 sayılı İmar Yasasının 8b, 5216 Sayılı Yasa'nın 7b ve 2863 sayılı yasası uyarınca kabul edilmiştir.
Mevcut koruma amaçlı imar planında, parsel üzerinde Kültür, Turizm ve Ticaret Alanı kullanımında olan tescilli bina, otopark, yol ve Samsun Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma bölge Kurulu Müdürlüğü binasının yer aldığı tescilli bina kullanımında bulunmaktadır.
Plan değişikliği ile parselin kullanım kararları arasında yer alan "otopark alanı" kaldırılarak, fiili durum dikkate alınacak şekilde kültür, turizm ve ticaret alanı kullanımında bulunan tescilli binanın bahçesi olarak düzenlenmiştir. Aynı zamanda bölge içerisinde eski Tekel Binalarının bulunduğu alanda 3 katlı otopark alanı belirlendiğinden, tescilli binalar arasındaki açık otopark kullanımına gereksinim kalmamış olup bu kısma yapılaşma hakkı verilmemiştir.
Rapor konusu taşınmazların Samsun Büyükşehir Belediyesi arşivinde yer alan dosyasından temin edilen, blok isimleri ile birlikte yenileme amaçlı düzenlenmiş yapı ruhsatları ile tadilat yapı ruhsatlarının tarih ve onay numaraları, tadilat ruhsatlarındaki kullanım alanları, kat adetleri ve yapı kullanma izin belgesi onay tarih ve numaralarını gösterir tablo verilmiştir. Ayrıca taşınmazın Samsun Büyükşehir Belediyesi arşivinde yer alan dosyasındaki 16.02.2012 onay tarihli restorasyon tadilat projeleri tüm bloklar için incelenmiştir.
İncelenen belgelere göre taşınmazlara ait yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgelerinin özet bilgileri aşağıda tablo halinde sunulmuştur.
| BLOK ADI |
YENİLEME RUHSATI TARİH VE NUMARASI |
TADİLAT RUHSATI TARİH VE NUMARASI |
YOL ALTI KAT ADEDİ |
YOL ÜSTÜ KAT ADEDİ |
KULLANIM ALANI (m²) |
YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ TARİH VE NUMARASI |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A-B | 27.07.2010 - 2010/06 | 07.03.2012 - 2012/06 | 3 | 3 | 29313 | 31.10.2012 - 2012/08 |
| C-D | 27.07.2010 - 2010/08 | 07.03.2012 - 2010/07 | 0 | 3 | 6755 | 31.10.2012 - 2012/09 |
| E | 27.07.2010 - 2010/09 | 07.03.2012 - 2012/09 | 0 | 5 | 983 | 27.01.2014 - 2014/02 |
| F | 05.09.2012 - 2012/19 | -- | 0 | 4 | 3055,48 | -- |
| G | 27.07.2010 - 2010/07 | 07.03.2012 - 2012/08 | 0 | 3 | 861 | 28.08.2013 - 2013/03 |
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı yetkililerinden temin edilen bilgi ve beyanlar doğrultusunda taşınmazlar ile ilgili herhangi bir dava bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazların yapı denetim hizmetleri, kamu yapısı olduğundan ilgili kamu kuruluşu ya da Samsun Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından sağlanmıştır. 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetim Hakkında Kanun kapsamında yer alan herhangi bir yapı denetim firmasından Yapı Denetim Hizmeti alınmamıştır.
Taşınmazlar son üç yıl içerisinde herhangi bir alım-satım işlemine konu olmamıştır.
Rapor konusu parsellerde son 3 yıllık süreçte herhangi bir plan değişikliği olmamıştır.
Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
Enerji Kimlik Belgesine belediye dosyasında rastlanmamıştır.
Değerlemeye konu taşınmazın iskân belgesi bulunmakta olup yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir durum bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmazlar, Samsun İli, İlkadım İlçesi, Kale Mahallesi, 19 Mayıs Bulvarı, No:19 adresinde ve 12 adet farklı parsel üzerinde konumlu Bulvar Yaşam ve Alışveriş Merkezi'dir.
100 yıla yakın süre boyunca Tekel sigara fabrikası ve müştemilatı olarak hizmet veren bir tesis iken 1994 senesinde fabrikanın kapatılması ile bir dönem atıl olarak beklemiştir. Bu nedenle kentsel bilinirliği çok yüksek bir bölge ve yapılar bütünüdür.
Samsun ilinin kent meydanı olan Samsun Cumhuriyet Meydanı'nda konumlu ve Samsun ilinin iki ana ulaşım arteri olan Atatürk ve 100.Yıl Bulvarlarını birbirine bağlayan 19 Mayıs Bulvarı ile Orhaniye Sokak ve Mevlevihane Caddesi arasında kalmaktadır. Ayrıca konu taşınmazlar arasından, ticari faaliyetleri ve yaya trafiği çok yoğun olan Gazi Caddesi geçmektedir. Taşınmazların yakın çevresinde kamu binaları, okullar, zemin katları dükkan, normal katları ofis olarak kullanılan iş merkezleri, 2-3 yıldızlı oteller yer almaktadır.
Rapor konusu tesise benzer büyüklük ve nitelikte arsa üretmenin neredeyse imkansız olduğu ve son derece merkezi bir bölgede yer alan taşınmazlar, Cumhuriyet Meydanı Tramvay İstasyonu'na 275 m, Samsun Valiliği'ne 450 m, Samsun Büyükşehir Belediyesi'ne 700 m, Samsun Çarşamba Uluslararası Havaalanı'na ise yaklaşık 23 km. mesafededir.
Uydu Fotoğrafı
Samsun, yer aldığı Karadeniz Bölgesinin eğitim, sağlık, sanayi, ticaret, ulaşım ve ekonomi açılarından en gelişmiş şehridir. Kuzeyinde Karadeniz, doğusunda Ordu, güneyinde Tokat ve Amasya, batısında ise Çorum ve Sinop illeri ile çevrilidir. Samsun kalkınmada birinci derecede öncelikli yörelerden olup "Karadeniz'in Başkenti" ve "Atatürk'ün Şehri" olarak tanıtılmaktadır. Karayollarıyla Karadeniz Bölgesi'ni İç Anadolu Bölgesi ve Doğu Anadolu Bölgesi'ne bağlayan Samsun aynı zamanda bir liman şehridir ve geniş hinterlandı ile bir lojistik merkezidir. Ayrıca Çarşamba ilçesinde uluslararası havaalanı bulunmaktadır.
Yüzölçümü 1.055 km2 'dir.2016 yılı itibariyle nüfusu 1.295.927'dir.
Kentin ekonomisi büyük oranda tarıma, sanayi ve turizme dayalıdır. Türkiye'nin en büyük akarsularından olan Kızılırmak ve Yeşilırmak il sınırlarından denize dökülmekte olup, ülkenin en verimli ovalarından olan Bafra ve Çarşamba ovalarını barınmaktadır. Samsun ilinde 5 adet organize sanayi bölgesi bulmaktadır. Son yıllarda yapılan turizm yatırımları ile ilde 5 yıldızlı konaklama tesisleri, uluslararası organizasyonlara ev sahipliği yapabilecek spor tesisleri, sahil şeridi düzenlemeleri gibi projeler kentin turizm gücünü arttırmaktadır.
Türkiye Cumhuriyetinin kuruluşu ile tamamlanan kurtuluş mücadelesinin başladığı kent olan Samsun şehrinde milli mücadelenin başladığı ilçe İlkadım ilçesidir. Atatürk'ün 19 Mayıs 1919'da ayak bastığı ilçe, adını kurtuluş mücadelesinin ilk adımının atıldığı bölge olması itibariyle almaktadır.
Günümüzde batısında Atakum, doğusunda Canik, güneyinde Kavak ilçeleri ve kuzeyde ise Karadeniz yer almaktadır. Kürtün ve Mert Irmakları arasında kuzeyden güneye uzanan bir bölgede kuruludur.
Daha önceleri Samsun ilinin merkez ilçesi olarak bilinen İlkadım, "Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması hakkındaki 22.03.2008 tarih ve 5747 sayılı Kanun" ile Gazi ve Yeşilkent ilk kademe belediyeleri tüzel kişiliklerinin kaldırılarak mahalleleri ile birlikte, İlkadım İlk Kademe Belediyesine katılması ile 30.06.2008 tarihinde ilçe statüsüne kavuşmuştur.
Tamamına yakını kentli olmak üzere ilçe nüfusu 2016 verilerine göre 325.666'dır.
Samsun Limanı ilçe sınırlarında yer almakta olup, Karadeniz bölgesinin İç Anadolu bölgesi ile irtibatını sağlayan devlet yolu ilçe sınırlarında başlamaktadır. Çarşamba uluslararası havaalanına ise yaklaşık 20-30 km. mesafededir.
Küresel Ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiştir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değişimler izlediği bir dönem olmuştur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleştiği gözlenmiştir. Büyüme hızındaki yavaşlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya'da hissedilmiş olup Amerika Birleşik devletleri bu trendin dışında kalmıştır. Ancak Amerika'nın yaşadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teşvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. Gelişmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaşamış, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiştir. Çin ekonomisi ise yavaşlama eğilimini kıramamıştır.
2019 yılının Aralık ayında Çin'in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020'nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya'ya yayılamaya başlamış olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaşlamasına yol açmıştır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düşüşler yaşamış olup Başta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal genişleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaşanmış. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleşen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiştir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladığı tahmin edilmektedir.
2021 yılı aşılamaların hızla yapılmaya çalışıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı ve tüm oumsu faktörlere rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem olmuştur. 2022 yılı pandemi sonrası toparlanma süreci içerisinde tüm Dünyada enflasyon ile mücadele adımlarının atıldığı, iklim değişikliği etkilerinin gözle görülür biçimde ortaya çıktığı, hane halkının yaşam maliyetlerinin çok hızlı arttığı ve genel olarak büyümenin yavaşladığı bir dönem olmuştur. 2023 yılında gelişmiş ekonomilerdeki yavaşlama ve tedarik zinciri sorunları devam etmektedir. Bu süreçte emtia fiyatları ve yeşil enerji dönüşüm maliyetleri önem taşımaktadır. Ayrıca son dönemde yaşanan siyasi ve askeri gerilimler risk algısını artırmaktadır.
Küresel Küresel Ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiştir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değişimler izlediği bir dönem olmuştur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleştiği gözlenmiştir. Büyüme hızındaki yavaşlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya'da hissedilmiş olup Amerika Birleşik devletleri bu trendin dışında kalmıştır. Ancak Amerika'nın yaşadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teşvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. Gelişmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaşamış, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiştir. Çin ekonomisi ise yavaşlama eğilimini kıramamıştır.
2019 yılının Aralık ayında Çin'in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020'nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya'ya yayılamaya başlamış olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaşlamasına yol açmıştır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düşüşler yaşamış olup Başta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal genişleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaşanmış. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleşen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiştir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladığı tahmin edilmektedir.
2021 yılı aşılamaların hızla yapılmaya çalışıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı ve tüm olumsuz faktörlere rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem olmuştur. 2022 yılı pandemi sonrası toparlanma süreci içerisinde tüm Dünyada enflasyon ile mücadele adımlarının atıldığı, iklim değişikliği etkilerinin gözle görülür biçimde ortaya çıktığı, hane halkının yaşam maliyetlerinin çok hızlı arttığı ve genel olarak büyümenin yavaşladığı bir dönem olmuştur. 2023 yılında gelişmiş ekonomilerdeki yavaşlama ve tedarik zinciri sorunları devam etmektedir. Bu süreçte emtia fiyatları ve yeşil enerji dönüşüm maliyetleri önem taşımaktadır. Ayrıca son dönemde yaşanan siyasi ve askeri gerilimler risk algısını artırmaktadır.
2008 yılındaki küresel ekonomik krizden sonra Türkiye ekonomisi ciddi bir toparlanma sürecine girmiş olup 2014, 2015 yıllarında GYSH bir önceki yıla göre % 5,2 ve %6,1 seviyelerinde artmıştır. 2016 yılı, pek çok farklı etkenin de etkisiyle büyüme hızının yavaşladığı bir dönem olmuş 2017 yılında %7,5, 2018 yılında ise %2,8 lik büyüme oranları yakalanmıştır. 2019 yılında büyüme oranı 0,9, 2020 yılında %1,8, 2021 yılında %11, 2022 yılında ise %5,6, 2023 yılında ise %4,5 olarak gerçekleşmiştir.
2020 yılında Covid-19 salgınının olumsuz etkisiyle yılın ikinci çeyreğinde %9,9 oranında daralma kaydedilmiştir. 2023 yılı itibariyle GSYH büyüklüğüne göre Türkiye, Dünya'nın 17. Büyük ekonomisidir.
2004 yılından itibaren çift haneli seviyelerin altında seyreden enflasyon oranı 2017 yılında % 11,1, 2018 yılında %16,3, 2019 yılında %15,18, 2020 yılında %12,8, 2021 yılında %13,58, 2022 yılında %64,27, 2023 yılında %64,77 oranında gerçekleşmiştir. 2024 yılı Şubat ayı Tüketici Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre %67,07 artmıştır. TÜFE bir önceki aya göre değişim oranı %4,53 dür.
Kaynak: TÜİK
İşsizlik oranları ise son 4 yılda %11-%13 Aralığında seyretmekteydi. 2024 yılı Şubat ayı itibariyle mevsim etkisinden arındırılmış işsizlik oranı %8,7 seviyesinde gerçekleşmiştir. İstihdam edilenlerin sayısı 2024 yılının şubat ayında bir önceki aya göre 147 bin kişi artarak 32 milyon 423 bin kişi olmuştur. Buna göre mevsim etkisinden arındırılmış İstihdam oranı ise %49,3 oldu. Ödemeler dengesi tarafında ise 2018 yılında %75 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2019 yılında %77,2, 2020 yılında ise %86, 2021 yılında %82, 2022 yılında ise %69,9 olarak, 2023 yılında ise %70,7 olarak gerçekleşmiştir.
| 2010 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GSYH Artışı, Zincirlenmiş Hacim Endeksi, % | 8,4 | 6,1 | 3,3 | 7.5 | 3.0 | 0.8 | 1.9 | 11.4 | 5,5 | 4,5 |
| GSYH, Cari Fiyatlarla, Milyar TL | 1.168 | 2.351 | 2.627 | 3.134 | 3.761 | 4.318 | 5.048 | 7.256 | 15.012 | 26.276 |
| GSYH, Cari Fiyatlarla, Milyar \$ | 777.5 | 867 | 869 | 859 | 797 | 759,3 | 717,1 | 807,9 | 905,8 | 1.119 |
| Nüfus, Bin Kişi | 73.142 | 78.218 | 79.278 | 80.313 | 81,407 | 82.579 | 83.385 | 84,147 | 85.280 | 85.372 |
| Kişi Başına GSYH, Cari Fiyatlarla, \$ | 10.629 | 11.085 | 10.964 | 10.696 | 9.799 | 9.208 | 8.600 | 9.601 | 10.659 | 13.110 |
| İhracat (GTS, F.O.B.), Milyon \$ | $\sim$ | 151 | 149,2 | 164,5 | 177,2 | 180,8 | 169,6 | 225,2 | 254,2 | 255,5 |
| Ihracat (GTS)/GSYH,% | $\sim$ | 17,4 | 17,2 | 19.1 | 22.2 | 23,8 | 23,7 | 27.9 | 28.1 | 22,8 |
| İthalat (GTS, C.I.F.), Milyon \$ | $\sim$ | 213,6 | 202,2 | 238,7 | 231,2 | 210,3 | 219,5 | 271,4 | 363,7 | 361,8 |
| ithalat (GTS)/GSYH, % | $\sim$ | 24,6 | 23,3 | 27,8 | 29 | 27,7 | 30,6 | 33.6 | 40.2 | 32,3 |
| İhracatın İthalatı Karşılama Oranı (%, GTS) | $\sim$ | 70,7 | 73,8 | 68,9 | 76,6 | 86 | 77,3 | 83 | 69.9 | 70,6 |
| Seyahat Gelirleri, Milyar \$ | 22,6 | 27,3 | 19,1 | 23 | 25,9 | 34,3 | 13,3 | 26,6 | 41,2 | 47,7 |
| Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Giriş), Milyar \$ | 9,1 | 19.3 | 13,8 | 11.2 | 12,5 | 9,5 | 7.7 | 13.3 | 13 | 10,6 |
| Cari İşlemler Dengesi (Milyar \$) | $-44.6$ | $-26.6$ | $-26.7$ | $-40,0$ | $-20.2$ | 10,8 | $-31.9$ | $-7.2$ | $-48,4$ | $-45,2$ |
| Cari İşlemler Dengesi/GSYH, % | $-5,7$ | $-3.1$ | $-3,1$ | $-4,7$ | $-2,5$ | 1,4 | $-4,4$ | $-0,9$ | $-5,4$ | $-4,0$ |
| İsgücüne Katılma Oranı, % | 46,5 | 51,3 | 52 | 52,8 | 53,2 | 53 | 49,3 | 51.4 | 53,1 | 53,4 |
| İşsizlik Oranı, % | 11,1 | 10.3 | 10,9 | 10,9 | 11 | 13,7 | 13.2 | 12 | 10.5 | 9,4 |
| İstihdam Oranı, % | 41,3 | 46 | 46,3 | 47,1 | 47,4 | 45,7 | 42,8 | 45,2 | 47,5 | 48,3 |
| TÜFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) (%) | 8,6 | 7.7 | 7,8 | 11,1 | 16,3 | 15,2 | 12,28 | 19,6 | 72,3 | 53,9 |
| TÜFE (%) | 6,4 | 8,81 | 8,53 | 11,92 | 20,3 | 11,84 | 14,6 | 36,08 | 64,27 | 67,1 |
| ÜFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) (%) | 8,52 | 5,28 | 4,3 | 15,82 | 27,01 | 17,56 | 12,18 | 43,86 | 128,47 | 45,7 |
| ÜFE (%) | 8,87 | 5,71 | 9,94 | 15,47 | 33,64 | 7,36 | 25,15 | 79,89 | 97,72 | 47,3 |
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Şubat 2024)
Türkiye ekonomisi, 2023'ün dördüncü çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %4 oranında büyümüştür.
2003-2023 döneminde Türkiye Ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.
Kaynak: TÜİK
| 2022-2023 Büyüme Tahminleri: | ||
|---|---|---|
| -- | -- | ------------------------------ |
| Uluslararası Kuruluşların Büyüme Tahminle | ||
|---|---|---|
| Uluslararası | Bazı Ülke-Ülke Gruplarına İlişkin Büyüme Tahminleri (%) | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kuruluşlar | Yil | Dünya | Avro Bölgesi | ABD | Brezilya | Rusya | Hindistan | Çin | Japonya | |
| 2023 | 3,1 | 0,5 | 2,5 | 3,1 | 3,0 | 6,7 | 5,2 | 1,9 | ||
| IMF | 2024 | 3,1 | 0,9 | 2.1 | 1,7 | 2.6 | 6,5 | 4,6 | 0,9 | |
| 2025 | 3,2 | 1,7 | 1,7 | 1,9 | 1,1 | 6,5 | 4,1 | 0,8 | ||
| 2023 | 2,9 | 0,6 | 2,4 | 3,0 | 1,3 | 6,3 | 5,2 | 1,7 | ||
| OECD | 2024 | 2,7 | 0,9 | 1,5 | 1,8 | 1,1 | 6,1 | 4,7 | 1,0 | |
| 2025 | 3,0 | 1,5 | 1,7 | 2,0 | 1,0 | 6,5 | 4,2 | 1,2 | ||
| 2023 | 2,6 | 0,4 | 2,5 | 3,1 | 2,6 | 6,3 | 5,2 | 1,8 | ||
| Dünya Bankası |
2024 | 2,4 | 0,7 | 1,6 | 1,5 | 1,3 | 6,4 | 4,5 | 0,9 | |
| 2025 | 2,7 | 1,6 | 1,7 | 2,2 | 0,9 | 6,5 | 4,3 | 0,8 |
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Şubat 2024)
2024 yılı Ocak Ayında merkezi yönetim bütçe giderleri 768 milyar TL bütçe gelirleri 617,2 milyar TL ve bütçe açığı 150,7 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.
Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Milyar USD)
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Şubat 2024)
Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.
Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir.
2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.
Daha önce Türkiye'ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu, faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.
Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye'de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaş yavaş gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.
2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir yıl olmuş ve az da olsa daha esnek bir yıl yaşanmıştır. Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu gelişmeler 2011 ilâ 2016 yıllarında da devam etmiştir.
2017 yılından itibaren, beşeri ve jeopolitik etkenlerin etkisi, döviz kurlarında yaşanan dalgalanmalar ve finansman imkânlarının daralmasına ek olarak artan enerji ve iş gücü maliyetleri geliştiricilerin ödeme zorluğu yaşamasına neden olmuştur.
Ülkemizdeki ekonomik dinamikleri önemli ölçüde etkileyen ve çok sayıda yan sektöre destek olan inşaat sektöründe yaşanan bu zorluklar gayrimenkullerin fiyatlamalarında optimizasyona ve üretilen toplam ünite sayısı ile proje geliştirme hızında düşüşe yol açmıştır. Banka faiz oranlarının yükselmesi ve yatırımcıların farklı enstrümanlara yönelmesi de yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarını azaltmıştır.
Kaynak: TÜİK
2018 yılında düşük bir performans çizen inşaat sektörü 2019 yılını son çeyreği itibariyle toparlanma sürecine girmiştir. Bu hareketlenme 2020 yılının ilk 2 aylık döneminde de devam etmiştir. Ancak 2019 yılının Aralık ayında Çin'de ortaya çıkan Covid-19 salgınının 2020 yılı Mart ayında ülkemizde yayılmaya başlamasıyla ekonomi olumsuz etkilenmiş ve gayrimenkul sektörü bu durgunluktan payını almıştır. Karantina süreci sonrası TCMB ve BDDK tarafından açıklanan kararlar ve destekler sektöre olumlu yansımış, konut kredisi faizlerindeki düşüş ve kampanyalar Temmuz ve Ağustos aylarında konut satışlarını rekor seviyelere ulaştırmıştır. Pandemi sonrası süreçte Ticari hareketliliğin sağlanması amacıyla piyasaya aktarılan ucuz likidite döviz kurlarında ve fiyatlar genel seviyesinde büyük artışlara yol açmış, sonrasında Merkez Bankası parasal sıkılaşma politikası uygulamaya başlarken parasal sıkılaşma kararları sonrasında bankaların likidite kaynakları kısılmış, bu da faiz oranlarında yükselişe yol açmıştır. 2022 yılında artan enflasyon eğilimleri pek çok ülke ekonomisini zorlamaya başlayınca daha sıkı para ve maliye politikaları uygulanmaya başlamıştır. 2021 ve 2022 yıllarında ülkemizdeki konut satışları yıl bazında birbirine yakın seviyelerde olsa da 2022 yılında ipotekli satışlarda bir önceki yıla göre %4,8 lik azalış meydana gelmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiştir. 2023 yılında inşaat maliyetlerinin arttığı ve risk iştahının azaldığı bir süreç yaşanmakta olup yeni inşaat sayısı azalmış bu da konut arzında düşüşe yol açmıştır. Son dönemde Merkez Bankası politika faizlerinin kademeli olarak artırıldığı, Dünya genelinde yaşanan tedarik sıkıntıları, hammadde temininde yaşanan zorluklar ve Rusya-Ukrayna savaşı gibi jeopolitik gerilimler ve resesyon beklentilerine rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem içerisinden geçmekteyiz.
Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaşlamayı getirmektedir. Parasal sıkılaştırma sürecinin devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya işaret etmektedir. 2023 yılının ilk dokuz aylık döneminde konut satışlarında geçen yılın aynı dönemine göre %14,9 oranında bir düşüş yaşanmıştır. Önceki dönemde talebin güçlü olması, kredi imkânlarının bulunması ve enflasyonun etkilerinden korunmak amaçlı olarak gayrimenkul fiyatlarında yaşanan artış eğiliminin ekonominin de soğumasıyla yavaşladığı görülmektedir.
AVM Sektörü Türkiye'de perakendenin gelişmesi ile büyüme kaydetmiştir. Tüketim alışkanlıkları ve reel hane gelirindeki değişimler sektörü doğrudan etkilemektedir. Ekonomide yaşanan dalgalanmaların etkisini perakende sektörü en yakından hissetse de son yıllarda talebin nispeten canlı kaldığını söyleyebiliriz. Yaşanan Covid Salgını, teknolojik gelişmeler ve lojistik imkânlarının genişlemesi ile tüketim alışkanlıkları da değişmekte olup e-ticaretin yaygınlaşması AVM sektörünün önünde zorlayıcı bir faktör olarak ortaya çıkmaktadır. Diğer taraftan AVM yatırımcılarının artan maliyetleri, son dönemde mağaza kiralarında yaşanan artış ve azalan karlılıklar dikkate alındığında sektör için nispeten zor ve dalgalı bir dönemden geçildiği gözlenmektedir. Ayrıca geldiğimiz noktada belli bölgelerde AVM yatırımı açısından doygunluk yaşanmaktadır, dolayısıyla sektör büyümesinin yavaşlayacağı öngörülmektedir. Bu gelişmeler ışığında yeni yatırımların farklı konsept ve kullanımları da içerecek şekilde yapılmasını, yeni cazibe odakları yaratılmasını kaçınılmaz hale getirecektir.
AVM kavramı 5.000 m2 üstünde kiralanabilir alan, en az 15 bağımsız bölüm, tek elden ve ortak yönetim anlayışı ile sinerji yaratan organize alışveriş alanları olarak tanımlanabilir. Tüketicilerin her tür ihtiyacını karşılamak üzere birden fazla satıcının bulunduğu yapılara alışveriş merkezi denir. Alışveriş merkezleri içerisinde giyimden mobilyaya, marketten restoranlara, eğlence alanlarından teknoloji marketlerine kadar her sektörden mağaza bulundurur.
Küreselleşen dünyada değişim, şehirciliğe de yansımakta ve her geçen gün farklı mekân tanımlamalarına ihtiyaç duyulmaktadır. Alışveriş merkezleri de bu yeni tanımlamalardan biri olarak, son yüzyılda Avrupa'da ve Amerika'da hızla gelişimlerini sürdürmüştür. Türkiye'de ise son 25 yılda kendilerine önemli bir yer edinerek müşterileri açısından vazgeçilmez mekanlar olmuşlardır.
Son yıllarda Türkiye'nin ekonomik koşullarında yaşanan iyileşme süreci perakende sektörünü de olumlu yönde etkilemeye devam etmektedir. Türk perakende sektörü henüz daha çok geleneksel bir yapı sergiliyor olmasına rağmen organize perakendenin ülke ekonomisindeki payının daha büyük olduğu bilinmektedir. Her geçen gün sayıları hızla artan zincir mağazalar, süper/hipermarketler ve AVM'ler ile organize perakende pazarının payı artmaya devam etmektedir.
Günümüzde en önemli unsur olan zaman faktörünü göz önünde bulundurduğumuzda; kısa zamanda farklı pek çok ihtiyacın bir arada görülmesine olanak tanıyan, aynı zamanda müşterileri için gerekli konforu, güvenliği ve temizliği sağlamakla yükümlü olan AVM'lerin hayatımızı kolaylaştırdıkları göz ardı edilemez bir gerçektir.
Alışveriş alanlarını iki bin yıllık tarihsel süreç içerisinde incelediğimizde, sosyoekonomik ilişkilere ve teknolojiye bağlı olarak geliştirildiklerini ve kent merkezlerinin birer öğesi olduklarını görmekteyiz. Alışveriş mekanlarının gelişimi, sadece ticaretin ekonomik boyutuna bağlı olarak değil, teknolojiye ve alışverişin sosyal hayattaki yerine bağlı olarak da değişim göstermiştir. Tarih boyunca değişik mekansal formlar almış olmalarına rağmen, günümüzün alışveriş merkezleri ve mağaza formlarının ilk örneklerinin ortaya çıktığı dönem 19. yüzyıl olmuştur. 1852'de Paris'te Bon Marche isimli küçük tuhafiye dükkanının zaman içerisinde bünyesinde farklı pek çok ürünün satıldığı bir mağazaya dönüşerek tüm Avrupa'ya yayılması ile Bon Marche ismi büyük mağazaları tanımlamakta kullanılan bir terim haline gelmiştir. 19. yüzyılın sonlarında büyük üniteler ve zincir mağazalar oluşmaya başlamış, bilgisayar ve elektronik dünyasındaki gelişmeler bu sistemi desteklemiş ve merkez satış mağazaları kurulmuştur. Avrupa'da II. Dünya Savaşı'nda yıkılan şehirlerin yeniden imarı aşamasında planlı olarak alışveriş merkezleri oluşturulmuştur. Günümüzde Avrupa'nın birçok ülkesinde şehirlere göç ve çekirdek aile sayısının artması, kadınların iş gücüne dahil olması, tüketim mallarına karşı artan talep, elektronik ve teknolojik devrim, araç sahipliliğinin artması ve derin dondurucuların yaygınlaşması tüketim biçimlerini değiştirmiştir. Özellikle son 30 sene içerisinde artan trafik ve ticaret potansiyelinin büyümesi, alışveriş merkezlerinin gelişiminde etkili olmuştur. Tüm bu gelişmeler ve değişimler sonucunda yayaların rahat dolaşabileceği modern alışveriş merkezleri oluşmaya başlamıştır.
| Avrupa'da AVM'lerin Gelişim Süreci | |
|---|---|
| Çok katlı mağazaların ortaya çıkışı | |
| 1900 | İnşaat tekniklerinde yaşanan gelişmeler çeliğin kullanılmaya başlaması ile daha geniş |
| ve şekillendirme kabiliyeti ve daha esnek mağazaların inşası | |
| Çok katlı mağazalarda asansörün kullanılmaya başlaması | |
| 1910 | İlk defa havalandırma sistemlerinin büyük mağazalarda kullanılmaya başlanması |
| Teknik buluşlar ile alışveriş alanlarının inşasının daha da büyük boyutlarda yapılması | |
| İlk alışveriş merkezinin açılması (USA) | |
| 1920 | Alışveriş arabalarının kullanılmaya başlanması |
| Kredi kartı kullanımının başlaması | |
| 1930 | Self-servis süpermarketlerin açılması |
| Florasanın kullanılmaya başlanması ile mağazalarda daha iyi aydınlatmanın yaratılması | |
| Alışveriş mekanlarının gelişimi | |
| Motorlu taşıt sahipliliğinin başlaması | |
| 1940 | Avrupa'da şehir merkezlerinde yayalaştırılmış alışveriş alanlarının oluşturulma çabaları |
| Savaş sonrası bombalanan şehirlerin yeniden inşası | |
| Şehir Merkezlerinde nüfus artışı | |
| Ana yollarda trafik sorununun baş göstermesi | |
| Asansörün yaygın olarak kullanımının başlaması | |
| 1950 | Aydınlatmaların yarattığı ısı fazlasının önüne geçebilmek için havalandırma |
| sistemlerinin gerekliliğinin öneminin artması | |
| Trafik yoğunluğunun artması | |
| Fiber optiklerin yeni aydınlatmaya olanak tanıması | |
| 1960 | Avrupa kentlerinin yenilenmesi Avrupa'da ilk kapalı alışveriş merkezinin Londra'da açılması |
| İlk şehir dışı kapalı alışveriş merkezinin Paris'te açılması | |
| Petrol krizinin ticari yatırımları durdurma noktasına gelmesi | |
| Avrupa'da ilk defa Londra'da iki katlı ve şehir merkezinde kapalı AVM'lerin inşası | |
| 1970 | Barkot sisteminin ve optik okuyucuların kullanılmaya başlanması |
| İngiltere'de ilk defa şehir dışı AVM'nin Amerikan standartlarında geliştirilmesi | |
| Şehir çeperlerinde perakendeci parklarının oluşmaya başlaması | |
| Alışveriş merkezlerinin içerisinde yemek, eğlence ve dinlence mekanları gibi | |
| mekanlarının oluşturulmaya başlanması | |
| Avrupa'da ilk bölgesel merkezli alışveriş merkezinin açılması | |
| Ingiltere'de ilk defa şehir merkezinde ve üstü açık alışveriş merkezinin açılması | |
| 1980 | Temalı alışveriş merkezlerinin ilk defa ortaya çıkışı Çok salonlu sinemaların oluşmaya başlaması |
| Tren garlarında perakende satış alanlarının gelişmeye ve büyümeye başlaması | |
| Güvenlik kameralarının kullanılmaya başlaması | |
| İngiltere'de kapalı alışveriş merkezlerinde gün ışından yararlanmaya başlanılması | |
| Perakende sektöründe yaşanan gelişmelerin yerel yöneticilere endüstri alanlarından | |
| perakende dönüşüm içi cesaret vermesi | |
| Ekonomideki durgunluğun 1990'ların başında yeni AVM yatırımlarının önünü kesmesi | |
| Avrupa'da perakende alanlarının gelişimini düzenleyen yasaların sıkılaştırılması | |
| 1990 | Havaalanı perakendeciliğinin gelişmesi |
| Fabrika satış merkezlerinin Avrupa'da yaygınlaşması | |
| Hem açık hem kapalı alışveriş alanlarının bir arada bulunduğu AVM'lerin gelişimi | |
| Yeni perakende alanlarının oluşmaya başlaması | |
| 2000 | AVM'lerde güvenliğin ön plana çıkışı |
| Sürdürülebilirlik ilkesinin AVM mimarilerine yansımalarının görülmesi | |
Tarihi Kapalıçarşı Dünya'da alışveriş merkezlerinin ilk örneklerinden biridir. Kapalıçarşı çeşitli perakendecilere yer veren bağımsız dükkanları, yemek alanları ve yaya kaldırımları ile AVM'lerin ilk örneği olarak, bir yandan tarihsel gelişimi yansıtmaya devam etmekte bir yandan da işlevselliğini yitirmeden varlığını sürdürmektedir. Osmanlı İmparatorluğu Dönemi'nde kent merkezlerinin vazgeçilmez öğeleri olan alışveriş mekanları hanlar, çarşılar, arastalar ve bedestenler kentin yapısında önemli rol oynamışlardır. Cumhuriyet Dönemi'nin ilk başlarında; perakende dağıtım sistemleri, teknik altyapı, sermaye yatırımı ve üretimin yeterli olmadığı bu dönemde şehir merkezindeki kapalı pazarlar ve pasajlar alışveriş merkezi olarak hizmet göstermiştir.
1950'lere kadar tek merkezli (Eminönü) bir şehir olan İstanbul 1950'lerden sonra iç ve dış baskılar sonucunda çok merkezli bir şehre dönüşmüştür. Bu dönüşümün en temel nedenleri araç sahipliliğinin artması ve ekonominin gelişmesidir. 1970'lerde ekonomik yeniden yapılanmanın sonuçlarından biri olarak şehir içinde alt merkezler oluşmaya başlamış, yerel halk Eminönü'ne gitmeye gerek kalmadan da perakende ihtiyaçlarını karşılar olmuştur.
1980'li yıllarda Türkiye'nin dışa açılma süreci ile birlikte halkın tüketim tercihleri de değişmeye başlamış, Dünya'daki trendlerin daha rahat takip edilebilmesi ile de ticari anlamda büyük bir değişim yaşanmıştır. Mevcutta var olan ana alışveriş mekanlarının bu moda ürünlerin satılmasına pek de olanak tanımayan yapıları dolayısıyla modern anlamda alışveriş mekanlarına ihtiyaç duyulmuştur. Türkiye'de alışveriş merkezlerinin ilk kuruluş yerleri olarak metropol şehirler tercih edilmiş ve İstanbul bu yapılanma sürecinde ilk tercih edilen şehir olma özelliğini korumuştur. Hızlı gelişme sürecindeki alışveriş merkezleri zaman içerisinde diğer büyük şehirlerde de görülmeye başlamış, son zamanlarda ise bu merkezlerin yapılanması Anadolu kentlerine doğru kaymaktadır.
Türkiye genelinde 2016 yıl sonu itibariyle 387 olan toplam AVM sayısı 2017 3. çeyrek itibarı ile 415'e ulaşmıştır. 2017 yıl sonuna kadar yeni açılacak AVM'lerle bu sayının 444'e ulaşması, toplam kiralanabilir alanın ise 13 milyon m²'yi geçmesi beklenmektedir. Ancak bir önceki yılı referans alarak söylenebilir ki beklenen kiralanabilir alan; açılışların ertelenmesi, inşaat sürecindeki aksaklıklar ya da fonksiyonunu kaybetme gibi çeşitli nedenlerle gerçekleşememektedir. Şöyle örneklendirmek gerekirse; önceki yıl bir senede 51 AVM'nin açılacağı deklare edilmiş ancak 27 adedi açılabilmiştir.
2017 yılı 3. çeyrek sonu itibarıyla 62 ilde AVM bulunmakta olup 19 şehir de henüz AVM ile tanışmamıştır. Ancak önümüzdeki iki yıllık süreçte AVM ile tanışmayan illerimizin sayısının 15'e düşmesi beklenmektedir. En fazla AVM'ye sahip iller sırasıyla; 128 adet ile İstanbul, 33 adet ile Ankara, 25 adet ile İzmir olmuştur. Toplam kiralanabilir alan stoku 12 milyon 364.744 m²'dir. İstanbul toplam kiralanabilir alan stokunun yaklaşık %38'ini oluşturmaktadır. Türkiye genelinde, ortalama 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan ise 155 m²'dir.
Günümüzde karma kullanımlı gayrimenkul projeleri geliştirilerek yeni bir arazı kullanım metodu oluşturulmaktadır. Kentleşme sürecinde, gayrimenkulün inşaatından mümkün olan en fazla karı elde edecek şekilde yapılaşmak için var olan alanlarda optimum yapılaşma şartları gündeme gelmiştir. Tüm dünya kentleri için geçerli olan bu durum, başta İstanbul olmak üzere, imara açık arazi stoğu yetersiz olan tüm büyük kentlerin sorunudur. Farklı bileşenler karma kullanımlı projelerde, tek bir mekânın, ofis, alışveriş ve konut gibi pek çok talebe karşılık vermesine olanak sağlayarak, birçok farklı isteğe cevap vermektedirler.
İnşaat sektöründe, karma kullanımlı projeler bir eğilim olarak değil, kentlerdeki aşırı büyüme nedeniyle sürdürülebilir inşaat için bir çözüm olarak görülmektedir. Karma projeler, bugün tüm dünyada gerekliliklerini ve sürdürülebilirliklerini kanıtlamış durumdadırlar.
İlk tanımı 1976 da yapılmış olan karma kullanımlı proje geliştirme kavramına göre; Karşılıklı olarak birbirlerini destekleyen, iyi planlanmış, üç veya daha fazla belirgin gelir getiren; perakende - eğlence, ofis, konut, otel, kent ile ilgili kültürel - rekreasyon alanlar gibi kullanımların geliştirilmesi, Birbirinden kopmayan ve yoğun arazi kullanımı sağlayan, kesintisiz ve aralıksız yaya bağlantıları içeren, proje bileşenlerinin fiziksel ve işlevsel olarak bütünleştiği kullanımların geliştirilmesi, Bir plan çerçevesinde, çeşit, ölçek, yoğunluk vb. açısından uyumunun sağlandığı projelerin geliştirilmesi olarak üç şekilde tanımlanmaktadır.
Karma kullanımlı projeler farklı fiziksel şekillerde geliştirilebilir; tek bir bina ya da birkaç binadan oluşabilirler. Yaygın olarak günümüzde yapılan karma kullanım projeleri, tek bir binadan oluştuğunda; giriş katında perakende, orta katlarda ofisler, üst katlarda konutlar ve zemin altında otoparklar yer almaktadır. İstanbul"da da örneklerini gördüğümüz karma kullanımlı projelerde, alışveriş merkezi işlevine sahip, zeminde yer alan ana kütlenin üzerinde konut veya ofis kulelerinin yükseldiği örneklere rastlanmaktadır.
Karma kullanımlı projelerin yapısal ve mimari özelliklerinin verdiği esnek kullanım rahatlığı bulunmaktadır. Proje yapım aşamasında proje içinde yer alan işlevlere olan talepler değerlendirilerek, proje içinde farklı mekanlara farklı işlevler verilebilmektedir.
Örneğin proje içinde yer alan bir ofis kulesi kolaylıkla rezidansa dönüştürülebileceği gibi, alışveriş merkezleri içinde de talep doğrultusunda eğlence ve kültür alanları yaratılabilmektedir. Ayrıca karma kullanımlı projeler hayata geçtikten sonra da bir takım işlev değişiklikleri gerçekleştirilebilir. Projenin konumu, çevresinin özellik ve ihtiyaçları doğrultusunda ofis olarak tasarlanmış bir bölüm, hastaneye veya farklı bir işletmeye dönüştürülebilir. Bu durum, karma kullanımlı projelere zaman içinde değişime uğrama rahatlığı, esneklik ve kullanım alternatifi özelliği kazandırmaktadır.
İllere Göre AVM Sayısı ve Toplam Kiralanabilir Alan
Kaynak: JLL – GYODER
| Mevcut Durum | Aktif | İnşaat Halinde | Toplam | |
|---|---|---|---|---|
| İstanbul | Birim | 135 | 16 | 151 |
| TKA(m 2 ) | 5.219.106 | 445.116 | 5.664.222 | |
| Birim | 43 | 4 | 47 | |
| Ankara | TKA(m 2 ) | 1.653.770 | 148.850 | 1.802.620 |
| Diğer | Birim | 274 | 19 | 293 |
| Sehirler | TKA(m 2 ) | 7.134.936 | 597.100 | 7.732.036 |
| Birim | 452 | 39 | 491 | |
| Türkiye | TKA(m 2 ) | 14.007.812 | 1.191.066 | 15.198.878 |
| Yeni AVM Arzı |
Dönem Sonunda Aktif Olacak |
Dönem Sonunda Tamamlanması Beklenen |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Birim | TKA $(m2)$ | Birim | TKA(m 2 ) | |||
| 2022* | 481 | 14.860.678 | 29 | 852.866 | ||
| $2023*$ | 486 | 15.032.878 | 5 | 172.200 | ||
| $2024*$ | 491 | 15.198.878 | 5 | 166.000 |
| Yoğunluk | TKA(m 2 ) (1.000 kişi başına) |
|---|---|
| İstanbul | 329 |
| Ankara | 288 |
| Diğer | 113 |
| Türkiye | 165 |
Kaynak: JLL – GYODER
Türkiye Geneli Ciro Endeksi (Ağustos 2023)
M2 Başı Ciro Analizi (Ağustos 2023)
Kategorik Ciro Endeksi (Ağustos 2023)
Ziyaretçi Sayısı Endeksi (Ağustos 2023)
Tablo Kaynak: AYD
| İNŞAAT TARZI | : Betonarme + Çelik Konstrüksiyon + Yığma |
|---|---|
| KAT ADEDİ | : A Blok: Zemin+1 Normal |
| B Blok: Zemin+1 Normal +Çatı | |
| C –D –E Blok: Zemin+2 Normal+Çatı | |
| F Blok: Zemin+1 Normal | |
| G Blok: Zemin+1.Kat+2.Ara Kat+Çatı Kat | |
| TİCARİ ALANI |
: 21.339 m² |
| (İşletmesi SBB'ne ait 3 kat otopark alanı hariç) | |
| ELEKTRİK | : Şebeke |
| TRAFO | : Mevcut |
| JENERATÖR | : Mevcut |
| ISITMA VE SOĞUTMA | : Her dükkan için ayrı elektrikli klima |
| SU | : Şebeke |
| SU DEPOSU | : Mevcut (300 ton) |
| HİDROFOR | : Mevcut |
| KANALİZASYON | : Şebeke |
| ASANSÖR | : 8 adet insan asansörü (çeşitli mağazalarda ve otoparkta) |
| YANGIN İHBAR SİSTEMİ | : Muhtelif yerlerde ısı ve duman dedektörleri ile yangın dolapları ve tüpleri mevcut |
| PARK YERİ | : 3., 1. ve 1. bodrum katlarda yaklaşık toplam 20.000 m² otopark alanı mevcut (İşletmesi SBB'ne ait) |
| DEVİR | |
| KABİLİYETİ | "Devredilebilirlik" : özelliğine sahiptirler. |
Binaların blok isimlerine göre yer aldıkları ada/parsel, kat adetleri ve toplam brüt yapı alanlarını gösteren tablo aşağıdadır.
| BLOK ADI |
YER ALDIĞI ADA/PARSEL | YOL ALTI KAT ADEDİ |
YOL ÜSTÜ KAT ADEDİ |
KULLANIM ALANI (m²) |
|---|---|---|---|---|
| A-B | 205/13 | 3 | 3 | 29.313 (*) |
| C-D | 376/1 | 0 | 3 | 6.755 |
| E | 377/5 | 0 | 5 | 983 |
| F | 374/32 | 0 | 4 | 3.055,48 |
| G | 205/9 | 0 | 3 | 861 |
(*) Belirtilen alanın 20.000 m² otopark alanı değerleme kapsamı dışındadır.
Aşağıdaki tabloda Bulvar AVM'nin 2024 yılı Ocak-Haziran aylarına ait veriler yer almaktadır.
| Kiralanabilir Alan | 18.529,50 m2 |
|---|---|
| Kiralanmış Alan | 17.498,50 m2 |
| Doluluk Oranı | 94,50% |
"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımdır". (UDS Madde 6.3)
"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıklı olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğunu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS madde 6.4)
Taşınmazların konumu, ulaşım kabiliyeti, mevcut imar durumu, bulunduğu bölgenin yüksek ticari potansiyeli dikkate alındığında AVM+Ofis olarak karma kullanım fonksiyonunda devam etmesinin en uygun kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.
Alışveriş merkezinin değerine etki eden özet faktörler:
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımları Pazar Yaklaşımı, Gelir Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımıdır. Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,
(b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,
(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklıklandırılamayacağı dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.
Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,
(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya
(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.
Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.
Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
Taşınmazın satış (pazar) değerinin tespiti, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmış olup değerleme prosesi aşağıda ayrıntılı olarak verilmiştir.
18.1. İkame Maliyet Yaklaşımı
18.2. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
18.3. Gelir İndirgeme Yaklaşımı
Bu yaklaşımda aşağıdaki bileşenler dikkate alınmıştır.
(*) Bu bileşenler arsalar ve inşaî yatırımların ayrı ayrı satışına esas alınabilecek değerler anlamında olmayıp taşınmazın toplam değerinin oluşumuna ışık tutmak üzere verilmiş fiktif büyüklüklerdir.
Taşınmazın üst hakkının ekspertiz tarihi itibariyle kalan süresi yaklaşık 18,5 yıldır. Arsaların satışı mümkün değildir ancak sunduğu avantajlar nedeni ile tesisin değerini etkileyen ana unsuru teşkil etmektedir.
Çevrede emsal konum ve büyüklükte satılık arsa bulunamamış, benzer imarlı arsaların satış fiyatlarından yararlanılmıştır. Ayrıca çevrede faaliyet gösteren emlak pazarlama firmaları ile yapılan görüşmelerde taşınmazın yakın çevresindeki taşınmazların el değiştirme fiyatlarından yola çıkılarak geriye dönük arsa maliyeti hesaplamaları yapılmış ve yanı sıra ofisimizdeki mevcut veri ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Bölgede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tesbitlerde bulunulmuştur.
Canik İlçesi, Yenimahallede konumlu (7992 ada 3 parsel), ticari imarlı, 151 m2 kullanım alanlı arsa 9.250.000,-TL bedelle satılıktır. (~ 61.258,-TL/m2)
İlkadım İlçesi, 19 Mayıs Mahallesinde konumlu, Ticaret + Konut Alanı imarlı, toplam
404 m2 kullanım alanlı iki adet arsa 24.000.000,-TL bedelle satılıktır. (~ 59.406,-TL/m2)
İlkadım ilçesi, Selahiye Mahallesinde konumlu, Ticaret + Konut İmarlı (7536 ada 10
parsel), 427 m2 kullanım alanlı arsa 22.000.000,-TL bedelle satılıktır. (~ 51.522,-TL/m2)
İlkadım ilçesi, 19 Mayıs Mahallesinde yer alan, Ticaret + Konut İmarlı (7775 ada 1
parsel), 297 m2 kullanım alanlı arsa 10.500.000,-TL bedelle satılıktır. (~ 35.353,-TL/m2)
| EMSAL ANALİZİ ve HESAPLAMA | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Birim Satış Fiyatı (TL) |
Pazarlık Oranı |
Alan Düzeltmesi |
Fonksiyon ve Toplam Konum / Şerefiye Yapılaşma Hakkı Düzeltme |
Düzeltilmiş Değer (TL) |
||||||
| Konu Mülk |
İlkadım Merkez Mahalle | 44.750 | ||||||||
| Düzeltme Oranı |
Alanı | Düzeltme Oranı |
Durumu | Düzeltme Oranı |
Durumu | Düzeltme Oranı |
||||
| Emsal 1 | 61.258 | -10% | 151 | -10% | Benzer | 0 % | Az Kötü | 5 % | -15% | 52.069 |
| Emsal 2 | 59.406 | -10% | 404 | -10% | Benzer | 0 % | Az Kötü | 5 % | -15% | 50.495 |
| Emsal 3 | 51.522 | -10% | 427 | -10% | Benzer | 0 % | Az Kötü | 10% | -10% | 46.370 |
| Emsal 4 | 35.353 | -10% | 297 | -10% | Benzer | 0 % | Az Kötü | 5 % | -15% | 30.050 |
Emsal analizinden hareketle rapora konu arsaların konumları, imar durumu ve üzerlerindeki AVM'nin mevcudiyeti dikkate alınarak m² birim efektif değeri için 44.750,-TL (*) kıymet hesap ve takdir edilmiştir. İrtifak hakkı değerinde 1/3 çıplak mülkiyet, 2/3 kullanım hakkı değeri olarak kabul edilmiştir. Yanı sıra emsal analizinde belirlenen tam mülkiyet birim değeri 49 yıllık kullanım hakkına tekabül ettiği kabul edilerek taşınmazların 30 yıllık üst hakkı sürelerine indirgenmiştir.
Buna göre arsaların m² birim fiktif değeri;
44.750,-TL x 2/3 (kullanım hakkı oranı) 29.833,-TL olarak takdir edilmiştir.
Parsellerin toplam fiktif değeri ise :
18.853,70 m² x 29.833,-TL/m² 562.460.000,-TL mertebesindedir.
(Bu değer 49 yıllık kullanım hakkına tekabül etmektedir.)
562.460.000,-TL ÷ 49 yıl 11.479.000,-TL/yıl'dır.
11.479.000,-TL/yıl x 18,5 yıl 212.350.000,-TL olarak belirlenmiştir.
(*) Bu bedel, şirketin üst hakkı sözleşmesi ile belirlenen tüm yükümlülüklerini yerine getirmesi ve kullanım hakkının süresi boyunca kesintiye uğramaması koşuluyla ve şirket ya da idare tarafından sözleşmenin herhangi bir sebeple fesih edilmeyeceği kabulüne dayalıdır.
Rapora konu taşınmazların;
Toplam inşaat alanı: 21.339 m2 (İşletmesi SBB'ne ait 3 kat otopark alanı hariç) Yapı Maliyeti : 21.300,-TL (2024 yılı 5-A sınıfı birim maliyeti) Ek Maliyetler : % 20
Amortisman : %24 (12 Yıllık Yapı İçin Yıpranma Oranı Yaklaşık %24 hesaplanmıştır.) Toplam Maliyet : 21.339 m2 x 21.300,-TL/m2 x 1,20 x 0,76
414.500.000,-TL olarak belirlenmiştir.
Taşınmazın değerine yatırımcı karı olarak eklenmiş olup rapora konu taşınmazların arsa irtifak hakkı değeri + inşaat maliyeti üzerinden % 20 olarak alınarak
Uygunlaştırma = (Arsa irtifak hakkı değeri + Toplam inşai değer) x % 20
= 626.880.000,-TL x 0,20
125.300.000,-TL olarak belirlenmiştir.
Arsaların değeri (18,5 yıllık irtifak değeri)… 212.350.000,-TL İnşaî yatırımların değeri ..............,,,,,,..... 414.500.000,-TL Uygunlaştırma ........................,,,,,,,....... 125.300.000,-TL olmak üzere TOPLAM 752.150.000,-TL'dir.
Buna göre İkame Maliyet Yaklaşımı ile Torunlar GYO'nın % 40 hissesinin değeri,
752.150.000,-TL x % 40 300.860.000,-TL olarak belirlenmiştir.
Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış satılık / kiralık benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul (arsa ve binalar birlikte) için birim fiyat belirlenmektedir.
Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında satılık / kiralık benzer büyüklükte bir tesise (AVM) rastlanmamıştır. Bu sebeple bu yöntemin sağlıklı bir şekilde kullanılması mümkün olmamıştır.
Bu yöntem, taşınmaz değerinin gayrimenkulün gelecek yıllarda üreteceği serbest (vergi sonrası) nakit akımlarının bugünkü değerlerinin toplamına eşit olacağı esasına dayalı olarak ve kalan yaklaşık 18,5 yıllık işletme hakkı süresinin projeksiyonunu kapsar biçimde uygulanmıştır.
Projeksiyonlardan elde edilen nakit akımları, ekonominin, sektörün ve taşınmazın taşıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenmekte ve gayrimenkulün bugünkü değeri hesaplanmaktadır. Bu değer taşınmazın, mevcut piyasa koşullarından bağımsız olarak finansal yöntemlerle hesaplanan (olması gereken) değeridir.
Reel iskonto oranı, Merkez Bankası Enflasyon tahminleri, halihazır mevduat faiz oranları, orta-uzun vadeli Hazine Bonosu faiz oranları dikkate alınarak 2024 yılı ve sonrası için öngörülen tahmini enflasyon oranlarının % 6 üzerinde alınmıştır.
GYO yetkililerinden temin edilen alışveriş merkezinin 2024 yılı 4 aylık gerçekleşen gelirleri ortalama % 93 mertebesindeki doluluk oranına göre aşağıda tablo halinde sunulmuştur. Buna göre 2024 yılında kontratlı net kira gelirlerine, ciro gelirlerine, diğer gelirlerine ve ortak alan katılım payı gelirlerine ve % 100 doluluk oranına göre tahmini toplam gelirin 99.000.000 TL mertebesinde gerçekleşeceği öngörülmüştür. AVM'nin 2024 yılı ve sonrasında doluluk oranının ortalama % 92 mertebesinde olacağı kabul edilmiştir.
| GELİRLER (TL) | 4 Aylık Gerçekleşme |
12 Aylık Tahmini |
Temmuz Aralık Tahmini |
%100 Doluluk Oranı İtibariyle Tahmini |
Temmuz-Aralık %100 Doluluk Oranı İtibariyle Tahmini |
|---|---|---|---|---|---|
| MAĞAZA KİRA GELİRLERİ | 20.678.835 | 65.100.000 | 37.200.000 | 70.000.000 | 40.000.000 |
| CİRO KİRA GELİRLERİ | 6.234.378 | 21.390.000 | 11.160.000 | 23.000.000 | 12.000.000 |
| DİĞER GELİRLER | 608.404 | 2.790.000 | 1.581.000 | 3.000.000 | 1.700.000 |
| ORTAK ALAN KATILIM PAYI GELİRLERİ |
387.932 | 2.790.000 | 1.535.000 | 3.000.000 | 1.650.000 |
| TOPLAM | 27.949.549 | 92.070.000 | 51.476.000 | 99.000.000 | 55.350.000 |
2024 yılı ve takip eden yıllarda Kira ve diğer gelirlerin (mağaza kiralamalarının/sözleşme yenilemelerinin yıl içerisinde farklı dönemlerde olması dikkate alınarak) cari yıl tahmini enflasyon oranı kadar artacağı varsayılmıştır.
GYO yetkililerinden temin edilen 2024 yılı 4 aylık gerçekleşmelere göre toplam gider 8.014.123 TL mertebesinde olup 12 aylık toplam gider yaklaşık 23.000.000,-TL olarak belirlenmiştir. 2025 yılında ve takip eden yıllarda ise giderlerin bir önceki yılın tahmini enflasyonu oranında artacağı varsayılmıştır. Giderlere bakım-onarım masrafları da dahildir.
Ayrıca her yıl toplam brüt ciro üzerinden % 1,5 yenileme gideri olacağı varsayılmıştır.
Etkin vergi oranı 0 (sıfır) kabul edilmiştir.
Yukarıdaki varsayımlar altında, bugünden sonraki nakit giriş çıkışları ile sayfa 52'de yer alan indirgenmiş nakit akımları tablosundan da görüleceği üzere Bulvar AVM'nin bugünkü finansal değeri yaklaşık 551.400.000,-TL olarak bulunmuştur. Buna göre Gelir İndirgeme Yaklaşımı ile Torunlar GYO'nın % 40 hissesinin değeri ~ 220.550.000,-TL olarak belirlenmiştir.
| BULVAR AVM | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (TL) | |||||||||||
| 2024 Yılı Toplam Kontratlı Kira Geliri-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle-Tahmini (TL) |
70,000,000 | ||||||||||
| 2024 Yılı Temmuz-Aralık Kontratlı Kira Geliri-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle-Tahmini | (TL)40,000,000 | ||||||||||
| 2024 Yılı Toplam Ciro Geliri-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle-Tahmini (TL) |
23,000,000 | ||||||||||
| 2024 Yılı Temmuz-Aralık Ciro Geliri-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle-Tahmini (TL) |
12,000,000 | ||||||||||
| 2024 Yılı Toplam Diğer Gelir-Tahmini (TL) | 3,000,000 | ||||||||||
| 2024 Yılı Temmuz-Aralık Diğer Gelir-Tahmini (TL) | 1,700,000 | ||||||||||
| 2024 Yılı Toplam Ortak Alan Katılım Payı Geliri-Tahmini (TL) | 3,000,000 | ||||||||||
| 2024 Yılı Temmuz-Aralık Ortak Alan Katılım Payı Geliri-Tahmini (TL) | 1,650,000 | ||||||||||
| 2024 Yılı Toplam Gider-Tahmini (TL) | 25,000,000 | 2024 (6 Aylık) | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 |
| 2024 Yılı Temmuz-Aralık Gider-Tahmini (TL) | 15,000,000 | ||||||||||
| Yıllık Toplam Brüt Gelir (TL) | 55,350,000 128,700,000 154,440,000 177,606,000 195,366,600 214,903,260 236,393,586 255,305,073 275,729,479 297,787,837 | ||||||||||
| Doluluk Oranı | 92.0% | 92.0% | 92.0% | 92.0% | 92.0% | 92.0% | 92.0% | 92.0% | 92.0% | 92.0% | |
| Yılık Enflasyon Oranı Tahmini | 45% | 30% | 20% | 15% | 10% | 10% | 10% | 8% | 8% | 8% | |
| Reel İskonto Oranı 1 / İskonto Faktörü |
51.00% | 36.00% | 26.00% | 21.00% | 16.00% | 16.00% | 16.00% | 14.00% | 14.00% | 14.00% | |
| 1.11 | 1.59 | 2.08 | 2.57 | 3.04 | 3.53 | 4.09 | 4.71 | 5.37 | 6.12 | ||
| Etkin Vergi Oranı | 0% | ||||||||||
| Toplam Gelir (Doluluk oranı itibariyle) | 50,922,000 118,404,000 142,084,800 163,397,520 179,737,272 197,710,999 217,482,099 234,880,667 253,671,120 273,964,810 | ||||||||||
| Yıllık Toplam Gider | 15,000,000 36,250,000 | 47,125,000 | 56,550,000 | 65,032,500 | 71,535,750 | 78,689,325 | 86,558,258 | 93,482,918 | 100,961,552 | ||
| Yıllık Yenileme Gideri | 763,830 | 1,776,060 | 2,131,272 | 2,450,963 | 2,696,059 | 2,965,665 | 3,262,231 | 3,523,210 | 3,805,067 | 4,109,472 | |
| Serbest Nakit Akımı | 35,158,170 80,377,940 | 92,828,528 | 104,396,557 112,008,713 123,209,584 135,530,543 144,799,200 156,383,136 | 168,893,786 | |||||||
| Serbest Nakit Akımının Bugünkü Değeri | 31,716,264 50,598,158 | 44,640,040 | 40,658,498 | 36,820,974 | 34,916,441 | 33,110,418 | 30,761,835 | 29,142,791 | 27,608,960 | ||
| 30/06/2024 İtibarı İle Toplam Değer (TL) |
551,400,000 |
220,550,000
30/06/2024 İtibarı İle Torunlar GYO Hissesi'nin Toplam Değeri (TL)
| 2034 | 2035 | 2036 | 2037 | 2038 | 2039 | 2040 | 2041 | 2042 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 321 610 864 , , |
347 339 ,733 , |
375 126 912 , , |
405 137 065 , , |
437 ,548 030 , |
472 ,551 872 , |
510 356 022 , , |
551 184 ,504 , |
595 279 264 , , |
| 92 0% |
92 0% |
92 0% |
92 0% |
92 0% |
92 0% |
92 0% |
92 0% |
92 0% |
| 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% |
| 14 00% 6 97 |
14 00% 7.95 |
14 00% 9 06 |
14 00% 10 33 |
14 00% 11 .78 |
14 00% 13 43 |
14 00% 15 31 |
14 00% 17 45 |
14 00% 19 89 |
| 295,881,995 | 319,552,554 | 345,116,759 | 372,726,099 | 402,544,187 | 434,747,722 | 469,527,540 | 507,089,743 | 547,656,923 |
| 109,038,476 | 117,761,554 | 127,182,478 | 137,357,076 | 148,345,642 | 160,213,294 | 173,030,357 | 186,872,786 | 201,822,609 |
| 4,438,230 | 4,793,288 | 5,176,751 | 5,590,891 | 6,038,163 | 6,521,216 | 7,042,913 | 7,606,346 | 8,214,854 |
| 182,405,289 | 196,997,712 | 212,757,529 | 229,778,132 | 248,160,382 | 268,013,213 | 289,454,270 | 312,610,611 | 337,619,460 |
| 26,155,856 | 24,779,232 | 23,475,062 | 22,239,533 | 21,069,031 | 19,960,135 | 18,909,601 | 17,914,359 | 16,971,498 |
Kullanılması mümkün olan iki yöntemle bulunan değerler aşağıda tablo halinde sunulmuştur.
| DEĞERLEME YÖNTEMİ | TOPLAM DEĞER (TL) |
|---|---|
| İKAME MALİYET YAKLAŞIMI | 752.150.000 |
| GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI | 551.400.000 |
Nihai değer olarak sürekli gelir getiren ticari bir mülk olması dikkate alınarak, gelir indirgeme yaklaşımına göre belirlenen değerin alınması uygun görülmüş ve taşınmazın toplam değeri 551.400.000,-TL olarak belirlenmiş, Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'nın %40 hissesinin değeri ise ~220.550.000,-TL olarak belirlenmiştir.
AVM'nin 2024 yılı için ortalama %93 mertebesindeki doluluk oranı göre 4 aylık gerçekleşen kira gelirleri ile % 100 doluluk oranına göre 12 aylık tahmini kira gelirleri aşağıda tablo halinde sunulmuştur.
| GELİRLER (TL) | 4 Aylık Gerçekleşme |
12 Aylık Tahmini |
Temmuz Aralık Tahmini |
%100 Doluluk Oranı İtibariyle Tahmini |
Temmuz-Aralık %100 Doluluk Oranı İtibariyle Tahmini |
|---|---|---|---|---|---|
| MAĞAZA KİRA GELİRLERİ | 20.678.835 | 65.100.000 | 37.200.000 | 70.000.000 | 40.000.000 |
| CİRO KİRA GELİRLERİ | 6.234.378 | 21.390.000 | 11.160.000 | 23.000.000 | 12.000.000 |
| DİĞER GELİRLER | 608.404 | 2.790.000 | 1.581.000 | 3.000.000 | 1.700.000 |
| ORTAK ALAN KATILIM PAYI GELİRLERİ |
387.932 | 2.790.000 | 1.535.000 | 3.000.000 | 1.650.000 |
| TOPLAM | 27.949.549 | 92.070.000 | 51.476.000 | 99.000.000 | 55.350.000 |
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı yetkililerinden temin edilen bilgi ve beyanlar doğrultusunda değerlemeye konu taşınmazlar ile ilgili herhangi bir hukuki sorun bulunmamaktadır.
Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir.
Parseller üzerinde "Bulvar AVM" adı altında faaliyet gösteren Alışveriş Merkezi yer almaktadır. Ancak taşınmazların malikinin Samsun Büyükşehir Belediyesi olması ve Torunlar Gayrimenkul A.Ş. iştiraki olan (%40) TTA Gayrimenkul ve Yatırım Geliştirme A.Ş. lehine taşınmazlar üzerinde yaklaşık 2042 yılına kadar üst hakkının olması nedeniyle taşınmazın tamamının kalan süre için üst hakkı değeri takdir edilmiştir.
Taşınmazlar üzerinde gayrimenkul değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
Taşınmazların malikinin Samsun Büyükşehir Belediyesi olması ve Torunlar GYO A.Ş.'nin %40 oranında iştiraki olan TTA Gayrimenkul Yatırım Geliştirme ve Yönetim A.Ş. lehine taşınmazlar üzerinde yaklaşık 2042 yılına kadar üst hakkı mevcut olup üst hakkının kısmen veya tamamen devir ve temlikine engel bir durum söz konusu değildir.
Hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı yöntemleri kullanılmamıştır.
Asgari bilgilerden verilmeyen herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
Taşınmazlar ile ilgili olarak Onaylı Mimari Proje, Restorasyon Tadilat Projeleri, Yapı Ruhsatları ve Yapı Kullanma İzin Belgeleri mevcut olup gerekli tüm izin ve belgeler alınmıştır.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'na İlişkin esaslar Tebliği'nin 22. Maddesi 1. Fırka (b) ve (c) bentleri:
b) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.
c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.
Değerlemesi yapılan gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Bina" başlığı altında yer almasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen Bulvar Yaşam ve Alışveriş Merkezi'nin yerinde yapılan incelemesinde konumuna, tapıların mimari ve inşai özelliklerine, arsaların mülkiyet ve imar durumları ile yüzölçümü büyüklüklerine ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre arsaların irtifak hakkı ve üzerlerindeki inşai yatırımların günümüz ekonomik koşulları itibariyle toplam değeri üzerinden Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin % 40 hissesinin değeri için,
220.550.000,-TL (İkiyüzyirmimilyonbeşyüzyüzellibin Türk Lirası) kıymet takdir
edilmiştir.
Torunlar GYO hissesinin KDV dâhil değeri 264.660.000,-TL'dir.
Rapor konusu taşınmazlar Sermaye Piyasası Kurulu hükümlerince GYO portföyünde "Bina" başlığı altında yer alabilirler.
İşbu rapor, Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine ve e-imzalı olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Bilgilerinize sunulur. 05 Temmuz 2024 (Değerleme tarihi: 30 Haziran 2024)
Saygılarımızla, Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
M. Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400114)
Uygar TOST Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401681)
e-imzalıdır e-imzalıdır
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.