Regulatory Filings • Jul 12, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Beykoz / İSTANBUL
(3 adet parsel)
Rapor No: 2024 / 256
| 1. 2. 3. |
RAPOR ÖZETİ RAPOR BİLGİLERİ ŞİRKET BİLGİLERİ MÜŞTERİ BİLGİLERİ |
4 5 6 |
|---|---|---|
| 4. | 6 | |
| 5. | DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLİĞİN 1. MADDESİNİN 2. FIKRASI KAPSAMINDA | |
| HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA | 7 | |
| 6. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR | 7 |
| 7. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER | 7 |
| 8. | DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI | 8 |
| 9. | UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR | 9 |
| 10. | TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI | 10 |
| 10.1. | TAPU KAYITLARI | 10 |
| 10.2. | TAPU TAKYİDATI | 10 |
| 10.3. | TAKYİDAT AÇIKLAMALARI | 11 |
| 11. | BELEDİYE İNCELEMELERİ | 11 |
| 11.1. | İMAR DURUMU | 11 |
| 11.2. | İMAR DOSYASI İNCELEMESİ | 12 |
| 11.3. | ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN İPTALLERİ V.B. KONULAR | 12 |
| 11.4. | YAPI DENETİM FİRMASI | 12 |
| 11.5. | SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDEKİ HUKUKİ DURUMDAN KAYNAKLANAN DEĞİŞİM | 13 |
| 12. | TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU | 14 |
| 12.1. | KONUM VE ÇEVRE BİLGİLERİ | 14 |
| 12.2. | BÖLGE ANALİZİ | 16 |
| 12.3. | DÜNYA EKONOMİSİNE GENEL BAKIŞ | 20 |
| 12.5. | TÜRKİYE'NİN MAKROEKONOMİK GÖRÜNÜMÜ | 21 |
| 12.6. | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, | |
| MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER | 25 | |
| 12.6.1.GENEL KONJONKTÜRÜN OTEL PİYASASI VE GAYRİMENKULLERİN DEĞERİNE ETKİSİ | 28 | |
| 12.6.2.TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASINI BEKLEYEN FIRSAT VE TEHDİTLER | 28 | |
| 12.7. | İSTANBUL OTEL PAZARI | 29 |
| 12.8. | TÜRKİYE GENELİ KONAKLAMA İSTATİSTİKLERİ | 30 |
| 12.9. | TURİZM SEKTÖRÜ SON DÖNEM ANALİZİ VE ÖZET BİLGİLER | 32 |
| 12.10. ULAŞIM | 33 | |
| 13. | AÇIKLAMALAR | 34 |
| 14. | EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ | 37 |
| 15. | DEĞERLENDİRME | 38 |
| 16. | DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI | 38 |
| 16.1. | PAZAR YAKLAŞIMI | 39 |
| 16.2. | MALİYET YAKLAŞIMI | 40 |
|---|---|---|
| 16.3. | GELİR YAKLAŞIMI | 41 |
| 17. | FİYATLANDIRMA | 42 |
| 17.1. | ARSALARIN DEĞERİ | 42 |
| 17.1.1.EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI | 42 | |
| 17.1.2.GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI (İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIMLARI YÖNTEMİ) | 48 | |
| 17.2. | 197 ADA 5 PARSELDE PLANLANAN PROJENİN HALİHAZIR DURUM DEĞERİ | 53 |
| 17.3. | 197 ADA 5 PARSELDE PLANLANAN PROJENİN TAMAMLANMIŞ OLMASI | |
| HALİNDEKİ DEĞERİ | 53 | |
| 18. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ | - 58 - |
| 18.1. | FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZ SONUÇLARININ | |
| UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMİN VE NEDENLERİNİN | ||
| AÇIKLAMASI | - 58 - | |
| 18.2. | KİRA DEĞER ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER | - 58 - |
| 18.3. | GAYRİMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKİ DURUMUNUN ANALİZİ | - 58 - |
| 18.4. | GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ GÖRÜŞ | - 58 - |
| 18.5. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN, ÜZERİNDE İPOTEK VEYA GAYRİMENKULÜN | |
| DEĞERİNİ DOĞRUDAN ETKİLEYECEK NİTELİKTE HERHANGİ BİR TAKYİDAT | ||
| BULUNMASI DURUMLARI HARİÇ, DEVREDİLEBİLMESİ KONUSUNDA BİR | ||
| SINIRLAMAYA TABİ OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ | - 58 - | |
| 18.6. | BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE | |
| VARSAYIMLAR İLE ULAŞILAN SONUÇLAR | - 59 - | |
| 18.7. | MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ | - 59 - |
| 18.8. | HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, | |
| EMSAL PAY ORANLARI | - 59 - | |
| 18.9. | ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NİÇİN YER ALMADIKLARININ | |
| GEREKÇELERİ | - 59 - | |
| 18.10. YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA | ||
| ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP | ||
| OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ | - 59 - | |
| 18.11. DEĞERLEME KONUSU ARSA VEYA ARAZİ İSE, ALIMINDAN İTİBAREN BEŞ YIL | ||
| GEÇMESİNE RAĞMEN ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRMESİNE YÖNELİK HERHANGİ BİR | ||
| TASARRUFTA BULUNUP BULUNULMADIĞINA DAİR BİLGİ | - 59 - | |
| 18.12. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, FİİLİ | ||
| KULLANIM ŞEKLİNİN VE PORTFÖYE DAHİL EDİLME NİTELİĞİNİN BİRBİRİYLE | ||
| UYUMLU OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ İLE GAYRİMENKUL YATIRIM | ||
| ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI | ||
| ÇERÇEVESİNDE BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ | - 60 - | |
| 19. | SONUÇ | 61 |
| DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ |
Paşabahçe Mahallesi, Barbaros Caddesi, 195 ada 7 parsel, 200 ada 3 Parsel, 209 ada 3 parsel. Beykoz / İSTANBUL |
| DAYANAK SÖZLEŞME | 20 Haziran 2024 tarih ve 951 – 2024/023 no ile |
| DEĞERLEME TARİHİ | 30 Haziran 2024 |
| RAPOR TARİHİ | 05 Temmuz 2024 |
| DEĞERLENEN TAŞINMAZIN TÜRÜ |
3 adet parsel |
| DEĞERLENEN MÜLKİYET HAKLARI |
Tam Mülkiyet |
| TAPU BİLGİLERİ ÖZETİ | İstanbul İli, Beykoz ilçesi, Paşabahçe Mahallesi, 195 ada, 7 nolu parsel, 200 ada 3 parsel ve 209 ada 3 parsel. (Bkz. "Tapu Kayıtları") |
| İMAR DURUMU ÖZETİ | (Bkz. "İmar Durumu") |
| RAPORUN KONUSU | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen 3 adet parselin ve 195 ada 7 parsel için alınan yapı ruhsatına göre proje değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. |
| RAPORUN TÜRÜ | Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır. |
| GAYRİMENKULLER İÇİN TAKDİR OLUNAN TOPLAM DEĞER (KDV HARİÇ) | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BEYKOZ İLÇESİ, PAŞABAHÇE MAHALLESİ'NDE YER ALAN 195 ADA, 3.413.500.000,-TL 7 PARSEL, 200 ADA 3 PARSEL VE 209 ADA 3 PARSELİN TOPLAM BOŞ ARSA DEĞERİ |
||||||||||
| BEYKOZ İLÇESİ, PAŞABAHÇE MAHALLESİ'NDE YER ALAN 195 ADA, 4.887.200.000,-TL 7 PARSELDE PLANLANAN PROJENİN HALİHAZIR DURUMUYLA DEĞERİ |
||||||||||
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | ||||||||||
| Sorumlu Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | |||||||||
| M. KIVANÇ KILVAN Engin AKDENİZ (SPK Lisans Belge No: 400114) (SPK Lisans Belge No: 403030) |
| DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ |
Paşabahçe Mahallesi, Barbaros Caddesi, 195 ada 7 parsel, 200 ada 3 Parsel, 209 ada 3 parsel. Beykoz / İSTANBUL |
| DAYANAK SÖZLEŞME | 20 Haziran 2024 tarih ve 951 – 2024/023 no ile |
| MÜŞTERİ NO | 951 |
| RAPOR NO | 2024/256 |
| DEĞERLEME TARİHİ | 30 Haziran 2024 |
| RAPOR TARİHİ | 05 Temmuz 2024 |
| RAPORUN KONUSU | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen 3 adet parselin ve 195 ada 7 parsel için alınan yapı ruhsatı göre proje değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. |
| RAPORUN TÜRÜ | Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır. |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | M. Kıvanç KILVAN - Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400114 Engin AKDENİZ - Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 403030 |
| RAPORA KONU GAYRİMENKUL İÇİN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER |
Aşağıda sunulmuştur. |
| RAPOR TARİHİ | 08.01.2019 | 07.01.2020 | 08.01.2024 |
|---|---|---|---|
| RAPOR NO | 2018/404 | 2019/644 | 2023/979 |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR |
M. Kıvanç KILVAN (400114) Engin AKDENİZ (403030) |
M. Kıvanç KILVAN (400114) Engin AKDENİZ (403030) |
M. Kıvanç KILVAN (400114) Engin AKDENİZ (403030) |
| TAKDİR OLUNAN DEĞER (TL) (KDV HARİÇ) |
664.075.000 | 716.835.000 | 4.062.600.000 (*) |
(*) Projenin rapor tarihi itibariyle değeridir.
| ŞİRKET ADI | Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
|---|---|
| ŞİRKET MERKEZİ | Kadıköy-İstanbul |
| ŞİRKET ADRESİ | Gömeç Sokak, No: 37 Akgün İş Merkezi Kat 3/8- 34718 Acıbadem – Kadıköy / İSTANBUL |
| TELEFON | (0216) 545 48 66-(0216) 545 48 67 (0216) 545 95 29-(0216) 545 88 91 (0216) 545 28 37- |
| FAKS | (0216) 339 02 81 |
| EPOSTA | [email protected] |
| WEB | www.lotusgd.com |
| KURULUŞ (TESCİL) TARİHİ | 10 Ocak 2005 |
| SERMAYE PİYASASI KURUL KAYDINA ALINIŞ TARİH VE KARAR NO |
07 Nisan 2005 – 14/462 |
| BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUL KAYDINA ALINIŞ TARİH VE KARAR NO |
12 Mart 2009 - 3073 |
| TİCARET SİCİL NO | 542757/490339 |
| KURULUŞ SERMAYESİ | 75.000,-YTL |
| ŞİMDİKİ SERMAYESİ | 1.000.000,-TL |
| ŞİRKET ÜNVANI | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| ŞİRKETİN ADRESİ | Rüzgarlıbahçe Mahallesi, Özalp Çıkmazı, No: 4 Beykoz / İSTANBUL |
| TELEFON NO | (216) 425 03 28-(216) 425 20 07 |
| FAKS NO | (216) 425 59 57 |
| KURULUŞ (TESCİL) TARİHİ | 20.09.1996 |
| KAYITLI SERMAYE TAVANI | 1.000.000.000,-TL |
| ÖDENMİŞ SERMAYESİ | 1.000.000.000,-TL |
| HALKA AÇIKLIK ORANI | % 21,11 |
| FAALİYET KONUSU | Şirket, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleriyle belirlenmiş usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Kurulca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve Sermaye Piyasası Kanunu'nun 48inci maddesinde sınırı çizilen faaliyetler çerçevesinde olmak kaydı ile Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen bir sermaye piyasası kurumudur. |
Bu rapor, aşağıda belirtilen tebliğ ve düzenlemelere göre hazırlanmış olup, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamındadır.
Bu rapor Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebiyle yukarıda adresi belirtilen ve şirket portföyünde yer alan gayrimenkullerin Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. Müşteri tarafından getirilmiş herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Herhangi bir sınırlayıcı ve olumsuz faktör bulunmamaktadır.
Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen gayrimenkullerin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz.
| SAHİBİ | : Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| İLİ – İLÇESİ |
: İstanbul - Beykoz |
| MAHALLESİ | : Paşabahçe |
| PAFTA NO | : 195 ada 7 parsel: 32-38-39 |
| 200 ada 3 parsel ve 209 ada 3 parsel: 39 | |
| MEVKİİ | : 195/7 ve 209/3: Paşabahçe Çubuklu Yolu |
| 200 ada 3 parsel: E. Çubuklu Cad. Y. Çubuklu | |
Paşabahçe Yolu ve Fabrika Yolu
| ADA NO |
PARSEL NO |
YÜZÖLÇÜMÜ (m2) |
CİLT NO |
SAHİFE NO |
YEVMİYE NO |
TAPU TARİHİ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 195 | 7 | 53.865,56 | 1 | 7 | 5415 | 19.09.2012 |
| 200 | 3 | 827,00 | 1 | 64 | 5415 | 19.09.2012 |
| 209 | 3 | 15.952,32 | 2 | 133 | 5415 | 19.09.2012 |
Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş,
05.06.2024 tarihi itibariyle Tapu ve Kadastro Müdürlüğü TAKBİS sistemi üzerinden alınan tapu kayıt belgelerine göre konu taşınmazların üzerinde aşağıdaki notlar bulunmaktadır;
Beyannamesinde gösterilen 16 m2 lik sahada inşa edilen deniz feneri kıyı emniyet genel müdürlüğü lehine irtifak hakkı.
Beyanlar Bölümü:
Bu parsele ait su deposu yola tecavüzen inşa edilmiştir. (tarih ve yevmiye bulunmamaktadır)
195 ada 7 parsel üzerinde yer almakta olan irtifak hakkı arsa üzerindeki deniz fenerine ilişkin Kıyı Emniyet Müdürlüğü lehine tesis edilmiş olup GYO portföyüne alınmasına engel değildir. 200 ada 3 parsel üzerinde yer alan beyan taşınmazın üzerinde yer alan eski su deposuyla ilgili olup GYO portföyüne alınmasına engel değildir.
Taşınmazların GYO portföyünde yer almasında ya da devredilmesinde tapu takyidatları açısından herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
Boğaziçi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde rapora konu parsellerin 22.07.1983 tasdik tarihli, 1/1000 Ölçekli Boğaziçi Öngörünüm Bölgesi Uygulama İmar Planı'nın 13.06.2011 tarihli sayısallaştırılmış ve güncelleştirilmiş paftalarında aşağıdaki lejantlarda kaldığı tespit edilmiştir.
Sahil Şeridinde Turizm Konaklama Alanında kalmaktadır. Küçük bir kısmı mesire alanında, küçük bir kısmı yolda, küçük bir kısmı da Kıyı Kenar Çizgisi Dışında kalmaktadır. Yola terk işlemi yapılmıştır.
Plan notları: Turizm Tesisi olarak ayrılan alanlarda maksimum KAKS: 0,50 ile maksimum H:11 m. (en çok üç kat) irtifa avan proje tekliflerinde İBB Başkanlığı'nın uygun bulması halinde ve ilgili Koruma Kurulu kararı ile uygulama yapılabilir. Asgari bahçe mesafesi 10 m. dir. Bir parselde birden fazla yapı varsa yapılar arasındaki mesafelerin tayini ile ilgili olarak Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu yetkilidir. KAKS parsel alanının %70'i üzerinden hesaplanır.
Konut alanında kalmaktadır. Ancak inşaat izni bulunmamaktadır. Yasal yapı bulunmayan alanlarda yeşil alan statüsü uygulanır. Yasal yapı varsa tadilat ve güçlendirme yapılabilir. Diğer hususlarda onanlı plan hükümlerine uyulacaktır.
Rekreasyon alanında kalmaktadır. Kamuya açık alan yapılması koşuluyla yapılaşma izni vardır. TAKS: 0,05, Hmax: 4,50 m. olarak uygulama yapılacaktır.
Plan notları: Bu alanlarda ilgili Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu'nun görüşü alınarak İBB Başkanlığı'nca onaylanacak avan projeye göre uygulama yapılacaktır. İnşaat alanları toplamı en çok 250 m2 olan bir adet yapı yapılabilir. Asgari bahçe mesafesi 10 m. dir. Gerekli servis ve bakım için normal kat yüksekliğini geçmeyen 1 bodrum kat yapılabilir. Yapılacak binaların niteliği Turizm Yatırım ve İşletmelerinin Niteliklerine Ait Yönetmelikle belirtilen fonksiyonlardan günübirlik tesisler, kamping, lokanta ve temalı parkları içerecektir.
Boğaziçi İmar Müdürlüğü Arşivi'nde yapılan incelemelerde rapora konu 200 ada, 3 parsel ve 209 ada 3 parselle ilgili herhangi bir ruhsat ya da iskan belgesine rastlanmamıştır.
209 ada 3 parselle ilgili olarak arsa üzerinde bulunan 2 adet yapının (fabrika yapısı ve su deposu) 19.10.2018 tarih, 401 sayılı olur ile 17.01.1957 tarihinden önce yapıldığına karar verilmiş, 20.02.2019 tarihinde Boğaziçi İmar Müdürlüğü tarafından röleve projesi onayı yapılmıştır. Söz konusu parsel ilişkin sunulan teklif ve set altı otopark ilavesi Boğaziçi İmar Müdürlüğü tarafından uygun bulunmuş ruhsat onayı için Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Kurulu'ndan karar beklenmektedir.
195 ada 7 parselin imar dosyasında İstanbul 2 Numaralı Tabiat Varlıklarını Koruma Komisyonu'nun 19.06.2017 tarih ve 02-928 sayılı kararı ile onaylanan avan proje doğrultusunda düzenlenen 07.09.2017 tarih ve 52 sayılı yapı ruhsatı bulunmaktadır. Yapı ruhsatına göre parsel üzerinde 44.994,50 m2 alanlı otel inşa edilecek olup ortak alanlarla birlikte toplam ruhsata esas alan 62.859,56 m2 dir. 05.11.2018 tarihinde müteahhit değişikliği talebiyle isim değişikliği ruhsatı alınmıştır. 17.05.2019 tarihinde şantiye şefi, yapı denetim inşaat mühendisi, elektrik mühendisi ve makine mühendisi değişikliği sebebiyle isim değişikliği ruhsatı düzenlenmiştir. Taşınmaza ait son ruhsat 30.05.2024 tarih ve 27 sayı ile şantiye şefi, mimari yapı denetim ve makine yapı denetim değişmesi sebebiyle isim değişikliği ruhsatı olarak düzenlenmiştir.
Avan Projesinde yer alan Vaziyet Planı üzerinde yapılan incelemede parsel üzerinde 07.09.2017 tarih ve 52 sayılı ruhsata konu edilen toplam 17 adet bina bulunmaktadır. Değerlemede ruhsata esas kullanım alanı dikkate alınmıştır.
195 ada 7 parsel üzerinde hayata geçirilecek olan projeyle ilgili olarak ruhsat alınmış, herhangi bir plan iptali söz konusu değildir.
(Yapı denetim kuruluşu ve denetimleri değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı yapı denetimi hakkında kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret ünvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi)
Yapı denetim faaliyetleri Ceylanlar Yapı Denetim Ltd. Şti. Tarafından yürütülecektir. Adres: Fatih Mah., Doğan Araslı Bulvarı, No:123, 61-62 Esenyurt/İstanbul Telefon: 0212 699 40 06
Rapora konu taşınmazların Torunlar GYO A.Ş. tarafından satın alma işlemi 19.09.2012 tarihinde gerçekleşmiş olup bu tarihten sonra herhangi bir alım-satım işlemi bulunmamaktadır. Herhangi bir hukuki değişim yaşanmamıştır.
Rapora konu parsellerin yola terk edilecek ya da kamulaştırılacak alanı bulunmamaktadır. Yola terk işlemleri yapılmıştır.
Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
Proje henüz başlangıç aşmasında olduğundan enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
Projede ruhsat alınmış olup hafriyat çalışmaları devam etmektedir.
195 ada 7 parselin imar dosyasında İstanbul 2 Numaralı Tabiat Varlıklarını Koruma Komisyonu'nun 19.06.2017 tarih ve 02-928 sayılı kararı ile onaylanan avan proje doğrultusunda düzenlenen 07.09.2017 tarih ve 52 sayılı yapı ruhsatı ile 05.11.2018 tarihinde, 17.05.2019 tarihinde ve 30.05.2024 tarihinde isim değişikliği ruhsatları alınmıştır. Yapı ruhsatına göre parsel üzerinde 44.994,5 m2 alanlı otel inşa edilecek olup ortak alanlarla birlikte toplam ruhsata esas alan 62.859,56 m2 dir. Avan Projesinde yer alan Vaziyet Planı üzerinde yapılan incelemede parsel üzerinde toplam 17 adet bina bulunmaktadır. Değerlemede ruhsata esas kullanım alanı dikkate alınmıştır. Söz konusu projenin halihazır durum değeri ruhsatı alınmış olan mevcut projeye göre takdir edilmiştir.
Parsel üzerinde farklı bir projenin uygulanması durumunda takdir edilen değer farklı olabilir.
Değerlemeye konu taşınmazlar, İstanbul İli, Beykoz İlçesi, Paşabahçe Mahallesi, Barbaros Caddesi üzerinde konumlu olan 195 ada 7 parsel, 200 ada 3 parsel ve 209 ada 3 parseldir.
Eski Tekel Fabrikası arazileri olarak bilinmekte olan taşınmazların yakın çevresinde, bitişik ve ayrık nizamda inşa edilmiş mesken olarak kullanılan 3 – 4 katlı binalar, Paşabahçe İskelesi, İBB Sosyal Tesisleri, Beykoz Devlet Hastanesi ve Eski Paşabahçe Cam Fabrikası bulunmaktadır.
Eski bir yerleşim alanı olan bölge, tarihi dokusu, çevresinin doğal güzelliği, boğaz manzarası, tamamlanmış altyapısı ve TEM Otoyolu'na olan yakınlığı ile dikkat çekmektedir.
Taşınmazlar Beykoz Devlet Hastanesi'ne 600 m., Beykoz Belediyesi'ne 1,7 km., TEM Otoyolu'na ise yaklaşık 4 km. mesafededirler.
Konum Krokisi
İstanbul, Türkiye'de yer alan şehir ve ülkenin 81 ilinden biridir. Ülkenin en kalabalık, ekonomik ve sosyo-kültürel açıdan en önemli şehridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34., nüfus açısından belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da birinci, dünyada ise Lagos'tan sonra altıncı sırada yer almaktadır.
2023 yılı itibariyle nüfusu 15.655.924 kişidir.
İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Yavuz Sultan Selim, Fatih Sultan Mehmet ve 15 Temmuz Şehitler Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.
Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir.
İstanbul'un yüksek nüfusu ve ileri sanayi sektörü çevresel konularda pek çok sıkıntıyı da beraberinde getirmektedir. Hava, su ve toprak kirliliği gibi ana sorunların yanı sıra, çarpık kentleşme ve denetimsizlikten kaynaklanan görüntü ve gürültü kirliği gibi ikincil sorunlar da göze çarpmaktadır.
İstanbul'un toplam 39 ilçesi vardır. Bu ilçelerin 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'ndadır. Bunlar; Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal,
Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, Şile, Şişli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu ilçeleridir.
İstanbul'un tarihi semtlerinden batıya ve kuzeye gidildikçe büyük bir farklılaşma görülür. En yüksek gökdelenler ve ofis binaları Avrupa Yakası'da özellikle Levent, Mecidiyeköy ve Maslak'ta toplanırken, Anadolu Yakası'nda ise Kadıköy ilçesindeki Kozyatağı mahallesi dikkat çeker.
Son yıllarda inşa edilen çok yüksek yapılar, nüfusun hızlı büyümesi göz önüne alınarak yapılmışlardır. Şehrin hızla genişlemesinden dolayı konutlaşma, genellikle şehir dışına doğru ilerlemektedir. Şehrin sahip olduğu en yüksek çok katlı ofis ve konutlar, Avrupa Yakası'nda bulunan Levent, Mecidiyeköy ve Maslak semtlerinde toplanmıştır. Levent ve Etiler'de çok sayıda alışveriş merkezi toplanmıştır. Türkiye'nin en büyük şirket ve bankalarının önemli bir kısmı bu bölgede bulunmaktadır. Yakın dönemde finans kuruluşlarının operasyon merkezleri Pendik – Tuzla ve Gebze aksına doğru kaymıştır.
İstanbul, kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, İpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kağıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır.
Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırma-haberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir.
Türkiye'nin büyük sanayi kuruluşlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası İstanbul'da bulunmaktadır. İlde madeni eşya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayi gelişkindir. 2000'li yılların başında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür.
İstanbul genelinde tüm orman alanları koruma altına alınmış olmakla birlikte sınırlı miktarda ormancılık faaliyeti yürütülmektedir.
İstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Ancak 2016 yılı itibariyle turizm sektöründe gerileme dönemi başlamıştır.
İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı şekillerde yapılmaktadır. Şehir içi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir. İlde havayolu ulaşımının yapıldığı iki sivil havalimanı vardır. İlin kuzeyinde yer alan İstanbul Havalimanı'nın yapımı tamamlanmış ve halihazırda uçuşlar başlanmıştır. Yurtiçi ve yurtdışı pek çok merkeze aktarma yapmaksızın uçmak mümkündür. İldeki havalimanlarından İstanbul Havalimanı, Avrupa Yakası'nda Arnavutköy ilçesinde; Sabiha Gökçen Havalimanı ise Anadolu Yakası'nda Pendik ilçesinde yer alır. İstanbul Havalimanı hava ulaşımında en büyük paya sahiptir.
Karayoluyla ulaşımı ise İstanbul'da özellikle şehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komşu ülkelere İstanbul'dan doğrudan seferler vardır. Anadolu Yakası'nda Harem Otogarı, Avrupa Yakası'ndaysa Büyük İstanbul Otogarı hizmet vermektedir. İstanbul Otogarı da metroyla kent merkezine bağlanmaktadır.
Demiryolu ise bu iki ulaşım yoluna oranla daha az tercih edilen bir başka hizmettir. İstanbul'dan Eskişehir, Ankara, Konya, Adana, Bitlis, Van gibi yurtiçi merkezlerle;Yunanistan,Bulgaristan, Romanya, Sırbistan, Macaristan, İran, Suriye ve Irak gibi dış merkezlere tren seferleri vardır.
Deniz yoluyla ise ilde düzenli ulaşım yalnızca yurtiçinde gerçekleştirilir. İstanbul'dan Yalova'ya, Balıkesir'e ve Bursa'ya feribot ve araba vapuru seferleri vardır. İstanbul Limanı'na turistik amaçlarla gelen münferit gemiler dışında yurtdışı varışlı gemi seferi yoktur.
İstanbul'da şehir içi ulaşım ise büyük bir sektördür. Otobüslerle ulaşım sağlayan İETT; şehir hatları vapurlarını ve deniz taksi işleten İDO; tramvay, metro, füniküler ve teleferik hatlarının sahibi İstanbul Ulaşım A.Ş.; banliyö hizmeti sağlayan TCDD; dolmuşlar, yolcu motorları ve ticari taksilerle İstanbul kompleks bir ulaşım ağına sahiptir.
Beykoz, Çatalca-Kocaeli bölümünün Kocaeli Yarımadası batısında yer almakta olup; batıdan İstanbul Boğazı, doğudan Şile İlçesi, kuzeyden Karadeniz ve güneyden de Çekmeköy, Üsküdar ve Ümraniye ilçeleri ile çevrelenmiştir. Cumhuriyetin ilk yıllarından itibaren yapılan sanayi ağırlıklı çalışmaların etkisiyle fabrikaların çoğalması sonucu genelde işçi kesimin tercih ettiği yerleşim yeri olan Beykoz, son yıllarda üst gelir seviyesi kesimden de talep görmektedir.
Beykoz'un tarihi gelişimi MÖ 700'lü yıllara dayandırılmaktadır. Bu tarihte bölgeye deniz yolu ile gelen Traklar'ın Bebrik adı ile kurdukları devletin bulunduğu köyün kısa zamanda gelişmesi ile Kral Amikos bu köye kendi adını vermiştir. Bölge Traklar'dan sonra pek çok kültüre ev sahipliği yapmış ve arkasından Persler ve Abbasilerin yerleşim yeri olmuştur. Beykoz İstanbul'un fethinden çok önce 1402 yıllarında Yıldırım Beyazıt tarafından Osmanlı İmparatorluğu topraklarına katılmıştır. Beykoz, zengin ormanlık alanları ile o dönemde padişahlar tarafından av sahası olarak kullanılmıştır. İlçenin günümüze gelen birçok tarihi eseri mevcuttur. 45 mahalleden oluşmakta olan ilçede büyükşehir yasası ile köyden mahalleye dönüştürülen yerleşimlerin nüfusları düşüktür. Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2022 yılı rakamlarına göre Beykoz ilçesinin toplam nüfusu 247,875'dir. Bu nüfusun yüzde 10'u köylerde yaşar, yıllık nüfus artış hızı binde 3'tür.
Beykoz'da gözle görülür bir plansız yapılaşma ve konut sıkıntısı yaşanmakta olup, nüfusun 1/4'e yakını tapusuz gecekondu tipi evlerde oturmaktadır. İmar durumu yakın zamana kadar imar mevzuatının tatbikatındaki gecikmeler yüzünden son derece düzensizdir. İlçe nüfusunun büyük bölümünü Beykoz'a bölge dışından iç göçle gelen vatandaşlar oluşturmuştur. Yaşanan aşırı iç göç sonucunda birçok yerde doğal bitki örtüsünün yok edilmesi ile yerleşim alanları meydana gelmiştir. Yer şekillerinin engebeli olması da plansız yapılaşmaya yol açmıştır. Arazi mülkiyeti genellikle orman ve hazineye ait olup, şahıs mülkiyetindeki arazilerin sınırlı olması ve büyük parseller içermesi yüzünden işgallerle konut alanı haline dönüştürülmüştür. Eski yerleşim alanı olarak Merkez, Yalıköy, Paşabahçe, Anadolu Hisarı, Kanlıca'nın bir kısmı müstakil ve eski tip konut tarzını koruyabilen mahalleler arasındadır.
Küresel Ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiştir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değişimler izlediği bir dönem olmuştur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleştiği gözlenmiştir. Büyüme hızındaki yavaşlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya'da hissedilmiş olup Amerika Birleşik devletleri bu trendin dışında kalmıştır. Ancak Amerika'nın yaşadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teşvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. Gelişmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaşamış, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiştir. Çin ekonomisi ise yavaşlama eğilimini kıramamıştır.
2019 yılının Aralık ayında Çin'in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020'nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya'ya yayılamaya başlamış olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaşlamasına yol açmıştır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düşüşler yaşamış olup Başta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal genişleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaşanmış. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleşen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiştir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladığı tahmin edilmektedir.
2021 yılı aşılamaların hızla yapılmaya çalışıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı ve tüm olumsuz faktörlere rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem olmuştur. 2022 yılı pandemi sonrası toparlanma süreci içerisinde tüm Dünyada enflasyon ile mücadele adımlarının atıldığı, iklim değişikliği etkilerinin gözle görülür biçimde ortaya çıktığı, hane halkının yaşam maliyetlerinin çok hızlı arttığı ve genel olarak büyümenin yavaşladığı bir dönem olmuştur. 2023 yılında gelişmiş ekonomilerdeki yavaşlama ve tedarik zinciri sorunları devam etmektedir. Bu süreçte emtia fiyatları ve yeşil enerji dönüşüm maliyetleri önem taşımaktadır. Ayrıca son dönemde yaşanan siyasi ve askeri gerilimler risk algısını artırmaktadır.
2008 yılındaki küresel ekonomik krizden sonra Türkiye ekonomisi ciddi bir toparlanma sürecine girmiş olup 2014, 2015 yıllarında GYSH bir önceki yıla göre % 5,2 ve %6,1 seviyelerinde artmıştır. 2016 yılı, pek çok farklı etkenin de etkisiyle büyüme hızının yavaşladığı bir dönem olmuş 2017 yılında %7,5, 2018 yılında ise %2,8 lik büyüme oranları yakalanmıştır. 2019 yılında büyüme oranı 0,9, 2020 yılında %1,8, 2021 yılında %11, 2022 yılında ise %5,6, 2023 yılında ise %4,5 olarak gerçekleşmiştir.
2020 yılında Covid-19 salgınının olumsuz etkisiyle yılın ikinci çeyreğinde %9,9 oranında daralma kaydedilmiştir. 2023 yılı itibariyle GSYH büyüklüğüne göre Türkiye, Dünya'nın 17. Büyük ekonomisidir.
2004 yılından itibaren çift haneli seviyelerin altında seyreden enflasyon oranı 2017 yılında % 11,1, 2018 yılında %16,3, 2019 yılında %15,18, 2020 yılında %12,8, 2021 yılında %13,58, 2022 yılında %64,27, 2023 yılında %64,77 oranında gerçekleşmiştir. 2024 yılı Şubat ayı Tüketici Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre %67,07 artmıştır. TÜFE bir önceki aya göre değişim oranı %4,53 dür.
Kaynak: TÜİK
İşsizlik oranları ise son 4 yılda %11-%13 Aralığında seyretmekteydi. 2024 yılı Şubat ayı itibariyle mevsim etkisinden arındırılmış işsizlik oranı %8,7 seviyesinde gerçekleşmiştir. İstihdam edilenlerin sayısı 2024 yılının şubat ayında bir önceki aya göre 147 bin kişi artarak 32 milyon 423 bin kişi olmuştur. Buna göre mevsim etkisinden arındırılmış İstihdam oranı ise %49,3 oldu. Ödemeler dengesi tarafında ise 2018 yılında %75 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2019 yılında %77,2, 2020 yılında ise %86, 2021 yılında %82, 2022 yılında ise %69,9 olarak, 2023 yılında ise %70,7 olarak gerçekleşmiştir.
| 2010 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GSYH Artışı, Zincirlenmiş Hacim Endeksi, % | 8,4 | 6.1 | 3,3 | 7.5 | 3.0 | 0.8 | 1.9 | 11.4 | 5.5 | 4.5 |
| GSYH, Cari Fiyatlarla, Milyar TL | 1.168 | 2.351 | 2.627 | 3.134 | 3.761 | 4.318 | 5.048 | 7.256 | 15.012 | 26.276 |
| GSYH, Cari Fiyatlarla, Milyar \$ | 777.5 | 867 | 869 | 859 | 797 | 759,3 | 717,1 | 807,9 | 905,8 | 1.119 |
| Nüfus, Bin Kişi | 73.142 | 78.218 | 79.278 | 80.313 | 81,407 | 82.579 | 83.385 | 84.147 | 85.280 | 85.372 |
| Kişi Başına GSYH, Cari Fiyatlarla, \$ | 10.629 | 11.085 | 10.964 | 10.696 | 9.799 | 9.208 | 8.600 | 9.601 | 10.659 | 13.110 |
| İhracat (GTS, F.O.B.), Milyon \$ | $\sim$ | 151 | 149,2 | 164,5 | 177,2 | 180,8 | 169,6 | 225,2 | 254,2 | 255,5 |
| Ihracat (GTS)/GSYH,% | $\sim$ | 17,4 | 17,2 | 19.1 | 22.2 | 23,8 | 23,7 | 27.9 | 28.1 | 22,8 |
| İthalat (GTS, C.I.F.), Milyon \$ | $\sim$ | 213,6 | 202,2 | 238,7 | 231,2 | 210,3 | 219,5 | 271,4 | 363,7 | 361,8 |
| Ithalat (GTS]/GSYH, % | $\sim$ | 24,6 | 23,3 | 27,8 | 29 | 27,7 | 30,6 | 33.6 | 40.2 | 32,3 |
| İhracatın İthalatı Karşılama Oranı (%, GTS) | $\sim$ | 70,7 | 73,8 | 68,9 | 76,6 | 86 | 77,3 | 83 | 69.9 | 70,6 |
| Seyahat Gelirleri, Milyar \$ | 22,6 | 27,3 | 19,1 | 23 | 25,9 | 34,3 | 13,3 | 26,6 | 41,2 | 47,7 |
| Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Giriş), Milyar \$ | 9,1 | 19,3 | 13,8 | 11.2 | 12,5 | 9,5 | 7,7 | 13.3 | 13 | 10,6 |
| Cari İşlemler Dengesi (Milyar \$) | $-44.6$ | $-26.6$ | $-26.7$ | $-40,0$ | $-20.2$ | 10,8 | $-31.9$ | $-7,2$ | $-48,4$ | $-45,2$ |
| Cari İşlemler Dengesi/GSYH, % | $-5,7$ | $-3.1$ | $-3,1$ | $-4,7$ | $-2,5$ | 1.4 | $-4,4$ | $-0,9$ | $-5,4$ | $-4,0$ |
| İsgücüne Katılma Oranı, % | 46,5 | 51.3 | 52 | 52,8 | 53,2 | 53 | 49,3 | 51.4 | 53,1 | 53,4 |
| İşsizlik Oranı, % | 11,1 | 10,3 | 10,9 | 10,9 | 11 | 13,7 | 13,2 | 12 | 10.5 | 9,4 |
| Istihdam Oranı, % | 41,3 | 46 | 46,3 | 47,1 | 47,4 | 45,7 | 42,8 | 45,2 | 47,5 | 48,3 |
| TÜFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) (%) | 8,6 | 7.7 | 7,8 | 11.1 | 16,3 | 15,2 | 12,28 | 19,6 | 72,3 | 53,9 |
| TÜFE (%) | 6,4 | 8,81 | 8,53 | 11,92 | 20,3 | 11,84 | 14,6 | 36,08 | 64,27 | 67,1 |
| ÜFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) (%) | 8,52 | 5,28 | 4,3 | 15,82 | 27,01 | 17,56 | 12,18 | 43,86 | 128,47 | 45,7 |
| ÜFE (%) | 8,87 | 5,71 | 9,94 | 15,47 | 33,64 | 7,36 | 25,15 | 79,89 | 97,72 | 47,3 |
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Şubat 2024)
Türkiye ekonomisi, 2023'ün dördüncü çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %4 oranında büyümüştür.
2003-2023 döneminde Türkiye Ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.
Kaynak: TÜİK
| Uluslararası | Bazı Ülke-Ülke Gruplarına İlişkin Büyüme Tahminleri (%) Yıl |
|||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kuruluşlar | Dünya, | Avro Bölgesi | ABD | Brezilya | Rusya | Hindistan | Çin | Japonya | ||||
| 2023 | 3,1 | 0,5 | 2,5 | 3,1 | 3,0 | 6,7 | 5,2 | 1,9 | ||||
| IMF | 2024 | 3,1 | 0,9 | 2.1 | 1.7 | 2,6 | 6,5 | 4,6 | 0,9 | |||
| 2025 | 3,2 | 1,7 | 1.7 | 1,9 | 1,1 | 6,5 | 4,1 | 0,8 | ||||
| 2023 | 2,9 | 0,6 | 2,4 | 3,0 | 1,3 | 6,3 | 5,2 | 1,7 | ||||
| OECD | 2024 | 2,7 | 0,9 | 1,5 | 1,8 | 1,1 | 6,1 | 4,7 | 1,0 | |||
| 2025 | 3,0 | 1,5 | 1,7 | 2,0 | 1,0 | 6,5 | 4,2 | 1,2 | ||||
| 2023 | 2,6 | 0,4 | 2,5 | 3,1 | 2,6 | 6,3 | 5,2 | 1,8 | ||||
| Dünya Bankası |
2024 | 2,4 | 0,7 | 1,6 | 1,5 | 1,3 | 6,4 | 4,5 | 0,9 | |||
| 2025 | 2,7 | 1,6 | 1,7 | 2,2 | 0,9 | 6,5 | 4,3 | 0,8 |
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Şubat 2024)
2024 yılı Ocak Ayında merkezi yönetim bütçe giderleri 768 milyar TL bütçe gelirleri 617,2 milyar TL ve bütçe açığı 150,7 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.
Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Milyar USD)
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Şubat 2024)
Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.
Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir.
2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.
Daha önce Türkiye'ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu, faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.
Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye'de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaş yavaş gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.
2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir yıl olmuş ve az da olsa daha esnek bir yıl yaşanmıştır. Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu gelişmeler 2011 ilâ 2016 yıllarında da devam etmiştir.
2017 yılından itibaren, beşeri ve jeopolitik etkenlerin etkisi, döviz kurlarında yaşanan dalgalanmalar ve finansman imkânlarının daralmasına ek olarak artan enerji ve iş gücü maliyetleri geliştiricilerin ödeme zorluğu yaşamasına neden olmuştur.
Ülkemizdeki ekonomik dinamikleri önemli ölçüde etkileyen ve çok sayıda yan sektöre destek olan inşaat sektöründe yaşanan bu zorluklar gayrimenkullerin fiyatlamalarında optimizasyona ve üretilen toplam ünite sayısı ile proje geliştirme hızında düşüşe yol açmıştır. Banka faiz oranlarının yükselmesi ve yatırımcıların farklı enstrümanlara yönelmesi de yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarını azaltmıştır.
Kaynak: TÜİK
2018 yılında düşük bir performans çizen inşaat sektörü 2019 yılını son çeyreği itibariyle toparlanma sürecine girmiştir. Bu hareketlenme 2020 yılının ilk 2 aylık döneminde de devam etmiştir. Ancak 2019 yılının Aralık ayında Çin'de ortaya çıkan Covid-19 salgınının 2020 yılı Mart ayında ülkemizde yayılmaya başlamasıyla ekonomi olumsuz etkilenmiş ve gayrimenkul sektörü bu durgunluktan payını almıştır. Karantina süreci sonrası TCMB ve BDDK tarafından açıklanan kararlar ve destekler sektöre olumlu yansımış, konut kredisi faizlerindeki düşüş ve kampanyalar Temmuz ve Ağustos aylarında konut satışlarını rekor seviyelere ulaştırmıştır. Pandemi sonrası süreçte Ticari hareketliliğin sağlanması amacıyla piyasaya aktarılan ucuz likidite döviz kurlarında ve fiyatlar genel seviyesinde büyük artışlara yol açmış, sonrasında Merkez Bankası parasal sıkılaşma politikası uygulamaya başlarken parasal sıkılaşma kararları sonrasında bankaların likidite kaynakları kısılmış, bu da faiz oranlarında yükselişe yol açmıştır. 2022 yılında artan enflasyon eğilimleri pek çok ülke ekonomisini zorlamaya başlayınca daha sıkı para ve maliye politikaları uygulanmaya başlamıştır. 2021 ve 2022 yıllarında ülkemizdeki konut satışları yıl bazında birbirine yakın seviyelerde olsa da 2022 yılında ipotekli satışlarda bir önceki yıla göre %4,8 lik azalış meydana gelmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiştir. 2023 yılında inşaat maliyetlerinin arttığı ve risk iştahının azaldığı bir süreç yaşanmakta olup yeni inşaat sayısı azalmış bu da konut arzında düşüşe yol açmıştır. Son dönemde Merkez Bankası politika faizlerinin kademeli olarak artırıldığı, Dünya genelinde yaşanan tedarik sıkıntıları, hammadde temininde yaşanan zorluklar ve Rusya-Ukrayna savaşı gibi jeopolitik gerilimler ve resesyon beklentilerine rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem içerisinden geçmekteyiz.
Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaşlamayı getirmektedir. Parasal sıkılaştırma sürecinin devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya işaret etmektedir. 2023 yılının ilk dokuz aylık döneminde konut satışlarında geçen yılın aynı dönemine göre %14,9 oranında bir düşüş yaşanmıştır. Önceki dönemde talebin güçlü olması, kredi imkânlarının bulunması ve enflasyonun etkilerinden korunmak amaçlı olarak gayrimenkul fiyatlarında yaşanan artış eğiliminin ekonominin de soğumasıyla yavaşladığı görülmektedir.
2000 li yılların başından itibaren turizm gelirlerinin Gayrisafi Yurt İçi Gelir içindeki payı %3'ün üzerinde seyretmiştir. 2016 yılında Temmuz ayında yaşanan darbe girişiminin de etkisiyle ilk kez bu pay %2,6 ile %3 lük seviyenin altına inmiştir. 2017 ve özellikle 2018 yılı turizmde toparlanma yılı olmuş, 2019 da bu eğilim devam etmiştir. 2018 yılında toplam turizm geliri 29,5 Milyar USD olarak, 2019 yılında 34,5 Milyar USD olarak gerçekleşmiştir.
2019 yılında turizmde gerçekleşen toparlanmanın etkisi şehir otellerinde de yavaş yavaş hissedilmekte iken Covid-19 salgınının ortaya çıkmasıyla 2020 yılı Mart ayından itibaren ülkeye giriş çıkışlarda kısıtlamalar yaşanmaya başlanmış, yurtiçi ve yurt dışı turizm hareketliliği durma noktasına gelmiştir. Bu süreçte otellerin büyük kısmı geçici olarak faaliyetlerine ara vermiş olup Haziran ayından itibaren kademeli olarak hayata geçirilen normalleşme süreciyle az kapasiteyle de olsa açılan tesisler olmuştur. Yaşanan bu olumsuz durum çok sayıda insanın bir araya geldiği kongre ve fuar turizmini de etkilemiştir.
2022 yılı başından itibaren salgının etkisini azaltması ile birlikte turizm sektörü hareketlenmiş, aynı etki 2023 yılında da devam etmiştir. Turizm geliri 2023 Ocak-Aralık döneminde önceki yıla göre %16,9 artarak 54.315.542.000 USD olmuştur. Ziyaretçi sayısı ise %11,1 artarak 57.077.440 kişi olmuştur. Ülkemizdeki turizm altyapısının gelişmişliği ve yabancı para birimlerinin Türk Lirası karşısında değer kazanmış olmasından kaynaklı olarak turizm sektöründeki canlılığın devam etmesi beklenmektedir.
İstanbul'un uluslararası iş ortamından ve turizmden aldığı pay her geçen gün artmaktadır. Lütfü Kırdar Kongre Merkezi, İstanbul Kongre Merkezi, İKSV Konferans Merkezi, Haliç Kongre Merkezi, CNR ve Tüyap Fuar ve Kongre Merkezleri başta olmak üzere çeşitli konferans, fuar ve toplantı fasilitlerinin devreye girmesiyle kentin dünya kongre pazarındaki yeri giderek sağlamlaşmaktadır.
Bu gelişmeler, başta 5 yıldızlı oteller olmak üzere mevcut otellerin, doluluk oranlarında ve satış gelirlerinde iyileşmeler sağlamaktadır.
Otel pazarını, "ticari, toplantı ve turizm amaçlı müşteriler" olarak 3 ana grupta toplamak mümkündür. Müşteri gruplarındaki bu farklılık İstanbul otellerinin programlarına da yansımaktadır.
İş merkezlerinin Gayrettepe - Maslak hattındaki gelişimine paralel olarak Dedeman, Plaza, Point, Conrad, Swissotel, Çırağan, Ritz Carlton, Hyatt Regency, Ceylan Intercontinental ve The Marmara Taksim gibi önemli oteller Business Otel kimliğini üstlenmekte ve ticari müşteriye hitap etmektedir. İş insanlarından oluşan hedef kitle en kârlı müşteri grubu olmakla birlikte düşük sezonda (yaz ayları ve hafta sonları) doluluk temin etmek üzere hedeflenen turizm amaçlı müşteriler de göz ardı edilmemesi gereken bir unsur teşkil etmektedir.
İstanbul'daki yeni otel yatırımlarının Avrupa yakasında Basın Ekspres Yolu ve çevresinde, Anadolu yakasında ise Pendik ve çevresinde yoğunlaştığı görülmektedir. Özellikle Basın Ekspres Yolu ve çevresindeki tekstil fabrikalarının arazileri üzerinde yeni alışveriş merkezi, ofis ve otel projeleri gündeme gelmektedir. Bunun dışında E-5 Çobançeşme-Ataköy mevkiindeki yeni imar planları da bu bölgedeki fonksiyon olarak otel gelişimini desteklemekte, öte yandan alınmış işletme belgeleri (projelendirilmiş oteller) açısından bakıldığında İstanbul'un Anadolu yakasının halen potansiyel barındırdığı görülmektedir. Bu nedenle Anadolu yakası otel projeleri açısından son dönemde oldukça rağbet gören bir bölge haline gelmiştir.
Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı
| AYLAR | TESISE GELIS SAYISI | GECELEME | ORTALAMA KALIS SÜRESİ | DOLULUK ORANI(%) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| YABANCI | YERLI | TOPLAM | YABANCI | YERLI | TOPLAM | YABANCI | YERLI | TOPLAM | YABANCI YERLI TOPLAM | |||
| OCAK | 1319 130 | 2728057 | 4 047 187 | 3 4 3 5 5 7 3 | 5 067 072 | 8 502 645 | 2.60 | 1.86 | 2.10 | 12.58 | 18.56 | 31.15 |
| SUBAT | 1 435 714 | 2679828 | 4 115 542 | 3 700 506 | 4 843 299 | 8 5 4 3 8 0 5 | 2.58 | 1.81 | 2.08 | 14.06 | 18.40 | 32.46 |
| MART | 976 969 | 2 310 201 | 4 287 170 | 5 248 243 | 4 186 697 | 9 434 940 | 2.65 | 1.81 | 2.20 | 17.98 | 14.34 | 32.32 |
| NİSAN | 2 955 829 | 3 050 968 | 6 006 797 | 8 832 530 | 5 794 584 | 14 627 114 | 2.99 | 1.90 | 2.44 | 23.99 | 15.74 | 39.74 |
| TOPLAM | 7687642 | 10 769 054 | 18 456 696 | 21 216 852 | 19 891 652 | 41 108 504 | 2.76 | 1.85 | 2.23 | 17.74 | 16.63 | 34.36 |
| İSTANBUL | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TÜRÜ | SINIFI | TESISE GELIS SAYISI | GECELEME | ORTALAMA KALIŞ SÜRESİ | DOLULUK ORANI(%) | ||||||||
| YABANCI | YERLI | TOPLAM | YABANCI | YERLI | TOPLAM | YABANCI | YERLI | TOPLAM | YABANCI | YERLI | TOPLAM | ||
| 5 Yıldızlı | 262 480 | 122 817 | 385 297 | 595 199 | 220 993 | 816 192 | 2.27 | 1.80 | 2.12 | 32.55 | 12.09 | 44.64 | |
| 4 Yıldızlı | 182 513 | 66756 | 249 269 | 467 598 | 127 762 | 595 360 | 2.56 | 1.91 | 2.39 | 44.72 | 12.22 | 56.94 | |
| Otel | 3 Yıldızlı | 70 888 | 32972 | 103 860 | 167 402 | 60748 | 228 150 | 2.36 | 1.84 | 2.20 | 40.25 | 14.60 | 54.85 |
| 2 Yıldızlı | 11 391 | 5 2 2 7 | 16 618 | 26 26 8 | 9 2 4 4 | 35 510 | 2.31 | 1.77 | 2.14 | 39.78 | 14.00 | 53.78 | |
| 1 Yıldızlı | 2 4 6 7 | 1516 | 3983 | 5 183 | 3 0 9 7 | 8 2 8 0 | 2.10 | 2.04 | 2.08 | 37.56 | 22.44 | 60.00 | |
| Toplam | 529 739 | 229 288 | 759 027 | 1 261 648 | 421 844 | 1683492 | 2.38 | 1.84 | 2.22 | 37.44 | 12.52 | 49.96 | |
| Termal Otel | 4 Yıldızlı | 129 | 845 | 974 | 676 | 2 140 | 2816 | 5.24 | 2.53 | 2.89 | 14.08 | 44.58 | 58.67 |
| Pansiyon | 2975 | 1092 | 4 067 | 7 243 | 1844 | 9 0 8 7 | 2.43 | 1.69 | 2.23 | 48.97 | 12.47 | 61.44 | |
| Kamping | 70 | 319 | 389 | 214 | 950 | 1 1 64 | 3.06 | 2.98 | 2.99 | 4.76 | 21.11 | 25.87 | |
| Apart Otel | 3769 | 1576 | 5345 | 16871 | 3 3 2 7 | 20 198 | 4.48 | 2.11 | 3.78 | 43.53 | 8.58 | 52.11 | |
| Müstakil Apart Otel | 2 3 1 3 | 572 | 2885 | 11 238 | 1663 | 12901 | 4.86 | 2.91 | 4.47 | 49.29 | 7.29 | 56.58 | |
| Özel Tesis | 76729 | 14 091 | 90 820 | 165 065 | 26 604 | 191 669 | 2.15 | 1.89 | 2.11 | 54.57 | 8.80 | 63.36 | |
| Pansiyon (Basit Belgeli) |
36 487 | 25 287 | 61 774 | 79729 | 47 667 | 127 396 | 2.19 | 1.89 | 2.06 | 31.06 | 18.57 | 49.63 | |
| Turizm Kompleksi | 7485 | 1722 | 9 2 0 7 | 15799 | 3 5 3 5 | 19 3 34 | 2.11 | 2.05 | 2.10 | 29.85 | 6.68 | 36.53 | |
| Butik Otel | 9 2 9 9 | 2053 | 11 352 | 23 844 | 3 6 6 1 | 27 505 | 2.56 | 1.78 | 2.42 | 46.21 | 7.09 | 53.30 | |
| B Tipi Tatil Sitesi | 116 | 200 | 316 | 320 | 387 | 707 | 2.76 | 1.94 | 2.24 | 9.52 | 11.52 | 21.04 | |
| Otel (Basit Belgeli) | 131 019 | 43 687 | 174 706 | 299 122 | 84752 | 383 874 | 2.28 | 1.94 | 2.20 | 43.09 | 12.21 | 55.30 | |
| Motel (Basit Belgeli) |
127 | 1488 | 1615 | 188 | 2538 | 2726 | 1.48 | 1.71 | 1.69 | 2.19 | 29.58 | 31.77 | |
| Apart Otel (Basit Belgeli) |
4 6 3 2 | 2548 | 7 180 | 11 420 | 4 8 5 4 | 16 274 | 2.47 | 1.91 | 2.27 | 38.10 | 16.20 | 54.30 | |
| GENEL TOPLAM | 804 889 | 324 768 | 1 129 657 | 1893377 | 605766 | 2 499 143 | 2.35 | 1.87 | 2.21 | 39.00 | 12.48 | 51.47 |
TÜİK verilerine göre; 2023 yılının Temmuz-Eylül döneminde Ülkemize gelen yabancı ziyaretçi sayısı bir önceki yılın aynı dönemine göre %6,8 oranında artarak 22.428.234 kişi olmuştur. Ziyaretçiler, seyahatlerini kişisel veya paket tur ile organize etmektedirler. Bu çeyrekte yapılan harcamaların 14 milyar 644 milyon 632 bin dolarını kişisel harcamalar, 5 milyar 580 milyon 686 bin dolarını ise paket tur harcamaları oluşturdu. Bu çeyrekte ülkemizden çıkış yapan ziyaretçilerin gecelik ortalama harcaması 103 dolar oldu. Yurt dışında ikamet eden vatandaşların gecelik ortalama harcaması ise 74 dolar oldu.
| 2022 | 2023 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Aylar - Months | Turizm gideri Tourism expenditures $(Bin$ \$- Thousand \$) |
Vatandas ziyaretçi sayısı citizen visitors |
Kişi başı ortalama harcama Average Number of expenditure per capita (S) |
Turizm qideri Tourism expenditures $(Bin$ \$- Thousand \$) |
Vatandas ziyaretçi sayısı citizen visitors |
Kişi başı ortalama harcama Average Number of expenditure per capita (S) |
| Toplam - Total | 4 276 533 | 7 266 773 | 589 | |||
| Ocak - January | 205 891 | 280 897 | 733 | 470 479 | 607 139 | 775 |
| Subat - February | 212 647 | 319 300 | 666 | 446 005 | 710 648 | 628 |
| Mart - March | 246 451 | 439 470 | 561 | 483 624 | 751 442 | 644 |
| Nisan - April | 275 054 | 351 888 | 782 | 522 168 | 797 724 | 655 |
| Mayıs - May | 370 435 | 527 857 | 702 | 585 251 | 1 016 374 | 576 |
| Haziran - June | 412 299 | 786 391 | 524 | 659 219 | 1 063 352 | 620 |
| Temmuz - July | 342 554 | 642 515 | 533 | 753 953 | 1 073 769 | 702 |
| Ağustos - August | 374 875 | 711 241 | 527 | 610 338 | 987 381 | 618 |
| Eylül - September | 388 857 | 718 361 | 541 | 569 489 | 917 269 | 621 |
| Ekim - October | 376 907 | 617 591 | 610 | |||
| Kasım - November | 474 962 | 799 356 | 594 | |||
| Aralık - December | 595 602 | 1 071 908 | 556 |
Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı
2023 yılı Ocak-Eylül döneminde Ülkemize en çok ziyaretçi gönderen ülke sıralamasında Rusya Fed. %13,17 (5,1 milyon) ile birinci, Almanya %12,8 (4,8 milyon) ile ikinci, İngiltere %8,05 (3,1 milyon) ile üçüncü sıradadır.
Ülkemize gelen yabancı ziyaretçilerin en çok giriş yaptıkları sınır kapılarının bağlı olduğu iller sıralamasında ilk 5 il aşağıdaki şekilde gerçekleşti:
| YILLAR | % DEĞİŞİM ORANI | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| AYLAR | 2021 | 2022 | 2023 | 2022/2021 | 2023/2022 | |
| OCAK | 509 787 | 1 281 666 | 2 005 967 | 151.41 | 56.51 | |
| ŞUBAT | 537 976 | 1 541 393 | 1 870 414 | 186.52 | 21.35 | |
| MART | 905 323 | 2 079 565 | 2 335 728 | 129.70 | 12.32 | |
| NİSAN | 790 687 | 2 574 423 | 3 321 824 | 225.59 | 29.03 | |
| MAYIS | 936 282 | 3 873 212 | 4 500 242 | 313.68 | 16.19 | |
| HAZİRAN | 2 047 596 | 5 014 821 | 5 584 021 | 144.91 | 11.35 | |
| TEMMUZ AĞUSTOS |
4 360 952 | 6 664 970 | 7 148 044 | 52.83 | 7.25 | |
| EYLÜL | 3 982 168 | 6 304 770 | 6 660 700 | 58.33 | 5.65 | |
| EKİM | 3 513 453 3 471 540 |
5 475 453 4 803 198 |
5 786 027 4 987 112 |
55.84 38.36 |
5.67 3.83 |
|
| KASIM | 1 763 982 | 2 551 483 | 2 525 345 | 44.64 | -1.02 | |
| ARALIK | 1 892 520 | 2 399 441 | 2 483 756 | 26.79 | 3.51 | |
| TOPLAM | 24 712 266 | 44 564 395 | 49 209 180 | 80.33 | 10.42 | |
| 2022-2024 YILLARI OCAK-MAYIS DÖNEMİNDE ÜLKEMİZE GELEN YABANCI ZİYARETÇİLERİN MİLLİYETLERE GÖRE | DAĞILIMI İLK 5 ÜLKE | |||||
| ÜLKELER | 2024 | 2024 MİL.PAYI % |
2023 | 2023 MİL.PAYI % |
2022 | 2022 MİL.PAYI % |
| Almanya | 1 852 435 | 11.74 | 1 583 953 | 11.29 | 1 311 710 | 11.56 |
| Rusya Fed. | 1 817 311 | 11.51 | 1 794 185 | 12.78 | 853 897 | 7.52 |
| İngiltere (Birleşik | ||||||
| Krallık) İran |
1 209 591 1 167 694 |
7.66 7.40 |
982 267 794 177 |
7.00 5.66 |
810 466 838 719 |
7.14 7.39 |
| Bulgaristan | 1 118 705 | 7.09 | 1 056 524 | 7.53 | 946 366 | 8.34 |
| DİĞER | 8 618 477 | 54.60 | 7 823 069 | 55.74 | 6 589 101 | 58.05 |
| GENEL TOPLAM | 15 784 213 | 100.00 | 14 034 175 | 100.00 | 11 350 259 | 100.00 |
| Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı 12.9. Ulaşım |
Taşınmazların ulaşım |
bağlantısı | TEM | Otoyolu | ve | Kavacık üzerinden |
| sağlanabileceği gibi Üsküdar - Anadolu Hisarı hattını takip ederek Sahil Yolu'ndan da | ||||||
| taşınmalara ulaşılabilir. İstinye-Çubuklu Arabalı Vapur seferleri de Fatih Sultan | ||||||
| Mehmet Köprüsü'ne alternatif teşkil ederek ulaşım çeşitliği sağlamıştır. Ayrıca trafiğin | ||||||
| çok yoğun olduğu saatlerde Yavuz Sultan Selim Köprüsü tercih edilebilir. | ||||||
| Taşınmazlar | gerek | özel araçlarla |
gerekse | toplu | taşıma | araçlarıyla kolay |
| ulaşılabilir bir konumda yer almaktadır. | ||||||
| Taşınmazın bazı noktalara olan yaklaşık uzaklıkları şöyledir. | ||||||
| - | TEM Otoyolu'na | 4 km. | ||||
| - | FSM Köprüsü 6 km. | |||||
| - | Anadolu Hisarı .7 km. | |||||
| - | Maslak'a 13 km. | |||||
| - | İstanbul Havalimanı'na 50 km. | |||||
| 2024/256 |
| ÜLKELER | 2024 | 2024 MİL.PAYI % |
2023 | 2023 MİL.PAYI % |
2022 | 2022 MİL.PAYI % |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Almanya | 1 852 435 | 11.74 | 1 583 953 | 11.29 | 1 311 710 | 11.56 |
| Rusya Fed. | 1 817 311 | 11.51 | 1 794 185 | 12.78 | 853 897 | 7.52 |
| İngiltere (Birleşik | ||||||
| Krallık) | 1 209 591 | 7.66 | 982 267 | 7.00 | 810 466 | 7.14 |
| İran | 1 167 694 | 7.40 | 794 177 | 5.66 | 838 719 | 7.39 |
| Bulgaristan | 1 118 705 | 7.09 | 1 056 524 | 7.53 | 946 366 | 8.34 |
| DİĞER | 8 618 477 | 54.60 | 7 823 069 | 55.74 | 6 589 101 | 58.05 |
| GENEL TOPLAM | 15 784 213 | 100.00 | 14 034 175 | 100.00 | 11 350 259 | 100.00 |
Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı
Rapora konu parsellerin yüzölçümleri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| ADA NO | PARSEL NO | YÜZÖLÇÜMÜ (m2) |
|---|---|---|
| 195 | 7 | 53.865,56 |
| 200 | 3 | 827,00 |
| 209 | 3 | 15.952,32 |
Rapora konu parsellerden 195 ada 7 parsel sahil yolunun kuzeyinde, kıyı şeridinde (Boğaz cepheli) yer almakta, 200 ada 3 nolu ve 209 ada 3 nolu parseller ise Sahil Yolu'nun güneyinde yer almaktadır.
| 195 ADA 7 PARSEL OTEL PROJESİ | ||
|---|---|---|
| KULLANIM FONKSIYONU |
BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
YÜZÖLÇÜMÜ (M2) |
| Otel | 1 | 44.994,56 |
| Ortak Alan | 17.865 | |
| Toplam | 1 | 62.859,56 |
| Yol Kotu Altı Kat Sayısı | 4 | |
| Yol Kotu Üstü Kat Sayısı | 3 | |
| Toplam Kat Sayısı | 7x | |
| Yapının Toplam Yüksekliği | 24,5 m. | |
| Yapı Sınıfı - Grubu | 5C | |
| Taşıyıcı Sistemi | Çerçeveli+Perdeli Sistem |
| Blok Adı | Blok Tipi | Yapı İnşaat Alanı (m2 ) |
|---|---|---|
| 7-A | Yalı Residence | 2.010,95 |
| 7-B | Yalı | 1.522,04 |
| 7-C | Yalı | 1.495,55 |
| 7-D | Yalı | 1.522,04 |
| 7-E | Yalı | 1.495,55 |
| 7-F | Yalı | 1.282,03 |
| 7-I | Yalı Residence | 2.433,01 |
| 7-J | Yalı Residence | 2.255,28 |
| 7-K | Yalı Residence | 2.255,28 |
| 7-L | Yalı Residence | 2.433,01 |
| 7-O | Otel | 44.154,82 |
| Toplam | 62.859,56 |
Parselde iskele ve rıhtım olarak kullanılmak üzere 3.935,00 m2alanlı deniz dolgu alanının 49 yıllık kullanım hakkı Torunlar GYO A.Ş. ye verilmiş olup Milli Emlak Müdürlüğü ile yapılmış 27.08.2008 tarihli kullanım izni sözleşmesi ekte sunulmuştur.
195 ada 7 parsel vaziyet planı (Avan Proje)
"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımdır". (UDS Madde 6.3)
"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıklı olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğunu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS madde 6.4)
Parsellerin konumu, ulaşım kabiliyeti, mevcut imar durumu, bulunduğu bölgenin gelişim potansiyeli, Boğaz kenarında olması (195 ada 7 parsel), manzaralarının bulunması ve yüzölçümü büyüklüğü dikkate alındığında 195 ada 7 parsel üzerinde mevcut yapı ruhsatında olduğu gibi "Otel" projesi geliştirilmesinin, diğer parsellerin ise bu fonksiyonla bağlantılı şekilde kullanılmasının en uygun strateji olduğu düşünülmektedir.
Taşınmazların değerine etki eden özet faktörler:
| Güçlü Yönler | Zayıf Yönler |
|---|---|
| - Ulaşım imkânlarının kolaylığı - Ayrıcalıklı konumları Ana arterlere yakınlığı - Manzaralarının bulunması - Yapı ruhsatının bulunması (195 ada 7 - parsel) - Mevcut imar durumu, (195 ada 7 parsel ve 209 ada 3 parsel) - Yüzölçümü büyüklüğü, (195 ada 7 parsel ve 209 ada 3 parsel) - Parselin kullanımına tahsis edilen 3.935 m2 alanlı dolgu alanının bulunması. (195 ada 7 parsel) - Taşınmazların bulunduğu bölgenin doğal güzelliği |
- 200 ada 3 parselin konut alanı lejantında olmasına rağmen dosyasında yapılan incelemede herhangi bir ruhsat ya da iskan belgesine rastlanmamış olduğundan yeşil alan statüsünde olması (cins tashihi yapılmış olduğundan eski yapıya ait yapılacak ayrıntılı incelemeler sonucu bu konu netleşecektir.) - Gayrimenkul piyasasında yaşanmakta olan durgunluk. - Projenin henüz başlangıç aşamasında olması |
| Fırsatlar | Tehditler |
| - Boğaz hattında nadir bulunan bir yüzölçümü büyüklüğünde olması (195 ada 7 parsel) - 195 ada 7 parselin Ticaret + Turizm imarlı olması, yüzölçümü büyüklüğü ve müstakil parsel olmasından kaynaklı prestiji - Turizm sektörünün canlılığını koruması |
- Artan inşaat maliyetleri, - Ülkemizin jeopolitik konumu nedeniyle oluşabilecek güvenlik endişelerinin turizm sektörü üzerinde zaman zaman yarattığı baskı. |
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımları Pazar Yaklaşımı, Gelir Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımıdır. Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,
(b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,
(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklıklandırılamayacağı dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme
konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.
Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,
(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya
(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.
Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.
Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
Rapor konusu taşınmazların değer tespiti aşağıda belirtilen ana başlıklar altında yapılmıştır.
2. 197 Ada 5 Parselde Planlanan Projenin halihazır durum değeri
Arsaların değerinin tespitinde aşağıda belirtilen yöntemler kullanılmıştır.
Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden, emlak pazarlama firmaları ve proje yetkilileri ile yapılan görüşmelerden faydalanılmış; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu arsa için kıymet takdir edilmiştir.
Bulunan emsaller, görülebilirlik, konum, büyüklük, imar durumu gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş; yanı sıra ofisimizdeki mevcut veri ve bilgilerden yararlanılmıştır.
Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.
Paşabahçe'de yer alan, 3.980 m2 yüzölçümlü, üzerinde yapı bulunan 239 ada 2 parselin 1.200 m2 hissesi 45.000.000,-TL bedelle satılıktır. Parsel ön görünüm bölgesinde kalmakta olup turizm imarlıdır. (37.500,-TL/m2 )
Çubukulu'da yer alan, 530,27 m2 yüzölçümlü, 5 kat konut imarlı 2062 ada 3 parsel 35.000.000,-TL bedelle satılıktır. (66.004,-TL/m2 )
İncirköy'de yer alan, 415 m2 yüzölçümlü, üzerinde metruk eski eser tescilli yapı bulunan 277 ada 48 parsel 17.250.000,-TL bedelle satılıktır. Parsel ön görünüm bölgesinde kalmaktadır. Eski eser tescili bulıunduğundan tadilat ve rene vasyon yapılma imkanı bulunmaktadır. (41.566,-TL/m2 )
Paşabahçe'de Saip Molla Caddesi'ne cepheli, 2.197,25 m2 yüzölçümlü, otopark olarak kullanılan, 216 ada 21 parsel 64.000.000,-TL bedelle satılıktır. Parsel ön görünüm bölgesinde kalmakta olup yeşil alan imarlıdır. (29.127,-TL/m2 )
Çubuklu'da yer alan, 317,41 m2 yüzölçümlü, yaklaşık %50'si Emsal:0,15, H:9,50 m. imarlı konut alanında, geri kalan %50'si ise yapılaşmaya kapalı alanda kalan 182 ada 105 parsel 14.000.000,-TL bedelle satılıktır. (44.106,-TL/m2 )
Emsal 1 : (Emlak Ofisi: 530 129 09 22)
Anadolu Hisarı'nda yer alan, 760 m2 kullanım alanlı, 6+2 kullanımlı tarihi yalı 335.000.000,-TL bedelle satılıktır. (~440.789,-TL/m2 )
Emsal 2 : (Emlak Ofisi: 532 419 44 64)
Paşabahçe'de yer alan, 350 m2 kullanım alanlı, rıhtımlı, 2 odalı kullanımlı yalı, 177.000.000,-TL bedelle satılıktır. (~505.714,-TL/m2 )
Paşabahçe'de yer alan, 1.800 m2 kullanım alanlı, rıhtımlı, 5+2 kullanımlı rıhtımlı yalı, 746.000.000,-TL bedelle satılıktır. (~414.444,-TL/m2 )
Emsal 5 : (Emlak Ofisi: 530 740 61 61)
Paşabahçe'de yer alan, 400 m2 kapalı alanı olan, 3 katlı, 5+2 kullanımlı 14 yıllık, boğaz manzaralı villa 125.000.000,-TL bedelle satılıktır. (~312.500,-TL/m2 )
Emsal 6 : (Emlak Ofisi: 533 378 29 36)
Çubuklu'da yer alan, brüt 400 m2 kapalı kullanım alanı olduğu beyan edilen, 3 katlı, 4+2 kullanımlı 25 yıllık, boğaz manzaralı villa 65.000.000,-TL bedelle satılıktır. (~162.500,-TL/m2 )
Çubuklu'da site içerisinde (Hidiv Evleri) yer alan, 300 m2 bahçeli, 400 m2 kullanım alanlı, 6+2 kullanımlı, içi yenilenmiş villa 77.500.000,-TL bedelle satılıktır. (~193.750,-TL/m2 )
Emsal 8: (Emlak Ofisi: 552 759 24 25)
Paşabahçe'de yer alan, 320 m2kullanım alanlı, 5+1 kullanımlı, bahçeli, boğaz manzaralı müstakil, yaklaşık 5 yıllık dubleks villa 100.000.000,-TL bedelle satılıktır. (~312.500,-TL/m2 )
| Birim Satış Fiyatı (TL) |
Pazarlık Payn |
Alan Düzeltmesi |
Fonksiyon ve Yapılaşma Hakkı Düzeltmesi |
Konum/Manzara | Serefiye | Toplam Düzeltme |
Düzeltilmiş Değer (TL) |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Konu Mülk |
53865,56 m2 | Ticaret+Turizm Alanı | Barbaros Caddesi Üzeri/Sahil Seridi |
55,400 | ||||||||
| Düzeltme Oranı |
Alanı | Düzeltme Orani |
Lejant | Düzeltme Oranı |
Durumu | Düzeltme Oranı |
Durumu | Düzeltme Oranı |
Düzeltme Oranı |
|||
| Emsal 1 | 37,500 | $-15%$ | 1.200 | $-15%$ | Turizm | 0% | Cok Kötü | 25% | Hisseli | 10% | 5% | 39,375 |
| Emsal 2 | 66.004 | $-15%$ | 530 | $-20%$ | Konut | 20% | Cok Kötü | 30% | Müstakil Parsel |
0% | 15% | 75,905 |
| Emsal 3 | 41,566 | $-15%$ | 415 | $-20%$ | Eski Eser | 30% | Cok Kötü | 35% | Müstakil Parsel |
0% | 30% | 54,036 |
| Emsal 4 | 29,127 | $-15%$ | 2.197 | $-15%$ | Yesil Alan | 70% | Cok Kötü | 25% | Müstakil Parsel |
0% | 65% | 48,060 |
| Emsal 5 | 44.106 | $-15%$ | 317 | $-20%$ | Konut | 40% | Cok Kötü | 30% | Müstakil Parsel |
0% | 35% | 59,543 |
| Birim Satış Fiyatı (TL) |
Pazarlık Payı |
Alan Düzeltmesi |
Fonksiyon ve Yapılaşma Hakkı Düzeltmesi |
Konum/Manzara | Serefiye | Toplam Düzeltme |
Düzeltilmiş Değer (TL) |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Konu Mülk |
827 m 2 | Konut Alanı (Uygulama Yapılamaz) |
Barbaros Caddesi Üzeri | 22,400 | ||||||||
| Düzeltme Orani |
Alanı | Düzeltme Orani |
Lejant | Düzeltme Orani |
Durumu | Düzeltme Orani |
Durumu | Düzeltme Orani |
Düzeltme Orani |
|||
| Emsal 1 | 37.500 | $-15%$ | 1,200 | 0% | Turizm | $-70%$ | Az Kötü | 10% | Hisseli | 10% | $-65%$ | 13,125 |
| Emsal 2 | 66,004 | $-15%$ | 530 | 0% | Konut | $-50%$ | Az Kötü | 10% | Müstakil Parsel | 0% | $-55%$ | 29,702 |
| Emsal 3 | 41,556 | $-15%$ | 415 | 0% | Eski Eser | $-50%$ | Az Kötü | 10% | Müstakil Parsel | 0% | $-55%$ | 18,700 |
| Emsal 4 | 29,127 | $-15%$ | 2.197 | $-5%$ | Yesil Alan | 20% | Az Kötü | 5% | Müstakil Parsel | 0% | 5% | 30,583 |
| Emsal 5 | 44.106 | $-15%$ | 317 | 0% | Konut | $-50%$ | Az Kötü | 10% | Müstakil Parsel | 0% | $-55%$ | 19,848 |
| Birim Satıs Fiyatı (TL) |
Pazarlık Payn |
Alan Düzeltmesi |
Fonksiyon ve Yapılaşma Hakkı Düzeltmesi |
Konum/Manzara | Serefiye Düzeltme |
Düzeltilmis Değer (TL) |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Konu Mülk |
15.952,32 m2 | Rekreasyon Alanı | Barbaros Caddesi Üzeri | 25,550 | ||||||||
| Düzeltme Orani |
Alanı | Düzeltme Oranı |
Lejant | Düzeltme Oranı |
Durumu | Düzeltme Oranı |
Durumu | Düzeltme Oranı |
Düzeltme Oranı |
|||
| Emsal 1 | 37,500 | $-15%$ | 1,200 | $-10%$ | Turizm | $-40%$ | Az Kötü | 10% | Hisseli | 10% | $-45%$ | 20,625 |
| Emsal 2 | 66,004 | $-15%$ | 530 | $-15%$ | Konut | $-20%$ | Orta Kötü | 15% | Müstakil Parsel |
0% | $-35%$ | 42,903 |
| Emsal 3 | 41.556 | $-15%$ | 415 | $-15%$ | Eski Eser | $-45%$ | Az Kötü | 10% | Müstakil Parsel |
0% | $-65%$ | 14,545 |
| Emsal 4 | 29,127 | $-15%$ | 2.197 | $-10%$ | Yesil alan | 10% | Az Kötü | 10% | Müstakil Parsel |
0% | $-5%$ | 27,671 |
| Emsal 5 | 44,106 | $-25%$ | 317 | $-15%$ | Konut | $-20%$ | Az Kötü | 10% | Müstakil Parsel |
0% | $-50%$ | 22,053 |
| Birim Satıs Fiyatı (TL) |
Pazarlık Pavi |
Alan Düzeltmesi |
Bina Yası / Kalitesi | Konum/Serefiye | Manzara | Toplam Düzeltme |
Düzeltilmiş Değer (TL) |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Konu Mülk |
Boğaz Manzarası | 462,250 | ||||||||||
| Düzeltme Orani |
Alanı | Düzeltme Oranı |
Lejant | Düzeltme Oranı |
Durumu | Düzeltme Orani |
Durumu | Düzeltme Oranı |
Düzeltme Oranı |
|||
| Emsal 2 | 440,789 | $-20%$ | 760 | 10% | Eski | 10% | Az İyi | $-5%$ | Benzer | 0% | $-5%$ | 418,750 |
| Emsal 3 | 505,714 | $-20%$ | 350 | 10% | Eski | 10% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | 0% | 505,714 |
| Emsal 4 | 414,444 | $-20%$ | 1,800 | 10% | Eski | 10% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | 0% | 414,444 |
| Birim Satış Fiyatı (TL) |
Pazarlık Payı |
Alan Düzeltmesi |
Bina Yaşı / Kalitesi | Konum/Serefiye | Manzara | Toplam Düzeltme |
Düzeltilmis Değer (TL) |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Konu Mülk |
Boğaz Manzarası | 281,700 | ||||||||||
| Düzeltme Orani |
Alanı | Düzeltme Orani |
Lejant | Düzeltme Oranı |
Durumu | Düzeltme Oranı |
Durumu | Düzeltme Oranı |
Düzeltme Oranı |
|||
| Emsal 5 | 312,500 | $-20%$ | 400 | 10% | Az Eski | 10% | Daha Kötü | 10% | Benzer | 0% | 10% | 343,750 |
| Emsal 6 | 162.500 | $-20%$ | 400 | 10% | Orta Eski | 15% | Daha Kötü | 20% | Benzer | 0% | 25% | 203,125 |
| Emsal 7 | 193,750 | $-20%$ | 300 | 10% | Cok Eski (İçi Yenilenmis) |
10% | Daha Kötü | 15% | Daha Kötü | 15% | 30% | 251,875 |
| Emsal 8 | 312,500 | $-20%$ | 320 | 10% | Az Eski | 5% | Daha Kötü | 10% | Benzer | 0% | 5% | 328,125 |
Arsa emsal analizlerinden hareketle rapora konu parsellerin lokasyonu, yüzölçümü büyüklüğü ve imar durumu dikkate alınarak takdir olunan arsa m2 birim değerleri ve toplam değerleri aşağıdaki tabloda sunulmuştur;
| 195 ada 7 parsel | 200 ada 3 parsel | 209 ada 3 parsel | |
|---|---|---|---|
| Yüzölçümü | 53.865,56 | 827 | 15.952,32 |
| Takdir edilen m2 birim değer (TL/m2 )(*) |
55.400 | 22.400 | 25.550 |
| Arsa Değeri (TL) | 2.985.000.000 | 18.500.000 | 410.000.000 |
| Toplam (TL) | 3.413.500.000 |
Buna göre rapora konu taşınmazların toplam değeri 3.413.500.000,-TL olarak hesaplanmıştır.
Bu yöntem, proje değerinin projenin gelecek yıllarda üreteceği serbest (vergi sonrası) nakit akımlarının bugünkü değerlerinin toplamına eşit olacağı esasına dayalıdır.
Projeksiyonlardan elde edilen nakit akımları, ekonominin, sektörün ve projenin taşıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenmekte ve projenin bugünkü değeri hesaplanmaktadır. Bu değer projenin, mevcut piyasa koşullarından bağımsız olarak finansal yöntemlerle hesaplanan (olması gereken) değeridir.
Rapor konusu arsalardan 195 ada 7 parsel üzerinde geliştirilecek proje için yapı ruhsatı alınmış olup bu parsel için ruhsat bilgileri esas alınarak hesaplama yapılmıştır. 7 parselde inşa edilecek projenin niteliği ve büyüklüğü dikkate alındığında rapora konu 200 ada 3 parsel ve 209 ada 3 parselinde hayata geçecek proje kapsamında kullanılacağı varsayılmış olup bu parsellerin sınırlı yapılaşma hakları ve konumları itibariyle en uygun kullanımın bu şekilde olacağı düşünülmektedir. Gelir indirgeme yaklaşımı bu kabullerle rapora konu parsellerin tümünü kapsar şekilde uygulanmıştır.
Ruhsata esas toplam inşaat alanı 62.859,56 m2dir. Bu alanın 44.154,82 m2 'si Otel, 7.317,21 m2 'si yalı (5 blok) ve 11.387,53 m2 'si ise residence daire (5 blok) olarak planlanmıştır.
Otel 129 oda olarak planlanmıştır.
Toplam inşaat alanı üzerinden projenin ortalama inşaat maliyeti 30.000 TL/m2 olarak belirlenmiştir. Bu bedel, otelin 5 yıldızlı olacağı, yalılar ve residence dairelerin de lüks yapı malzemeleriyle inşa edileceği varsayımıyla Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayınlanan 2023 yılı 2. Dönem 5C grubu birim maliyet değeri (24.300,-TL/m2 ) üzerinden ve sahil şeridinde olmasından kaynaklanacak muhtemel maliyet artışı da dikkate alınarak belirlenmiştir.
Altyapı-peyzaj, proje-ruhsat-danışmanlık vb. proje geliştirme maliyetlerinin (İnşaat piyasasındaki güncel veriler doğrultusunda %15-25 aralığındadır) inşaat maliyetinin %15'i mertebesinde olacağı varsayılmıştır.
Projenin yüklenici karı olarak yine inşaat piyasasındaki güncel verilerden (bu oranın % 15-25 aralığında olduğu öğrenilmiştir) hareketle proje geliştirme maliyetleri de dahil toplam inşaat maliyetinin %15'i mertebesinde olacağı varsayılmıştır.
Buna göre toplam inşaat m2 maliyeti ((30.000 TL x 1,15) x 1,15) 39.675 TL olarak belirlenmiştir.
Buna göre toplam inşaat maliyeti aşağıda yer alan tablodaki gibi hesaplanmış olup inşaatın %15'lik bölümünün 2024 yılında %50'lik bölümünün 2025 yılında, geri kalan %35'lik kısmının ise 2026 yılında tamamlanacağı varsayılmıştır. 2025 yılı için maliyet artış oranı %45, 2026 yılı için maliyet artış oranı %30, 2027 yılı için ise maliyet artış oranı %20 olarak öngörülmüştür.
| 2024 Yılı Yapı | Altyapı-peyzaj, proje- | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yaklasık | ruhsat-danısmanlık vb. | |||||||||
| YAPI | Maliveti | Yapı Maliyeti | Yapı Alanı | Toplam Yapı | maliyetler (%20) dahil | Kalan Toplam | 2024 Yılı İnsaat 2025 Yılı İnsaat | 2026 Yılı İnsaat | ||
| Yapı Sınıfı | SINIFI | (TL/m2) | (TL/m2) | (m2) | Maliyet (TL) | malivet | Maliyet | Maliveti | Maliyeti | Maliyeti |
| 5С | 4A | 24,300 | 43,200 | 62,859.56 | 2.715.532.992 | 3.258.639.590 | 3.258.639.590 | 488.795.939 | 3.071.267.814 | 2.579.864.964 |
Ayrıca otel için 2027 yılından itibaren her yıl toplam cironun %2'si oranında genel bakım/onarım gideri öngörülmüştür.
Proje inşaatının 2,5 yıl süreceği, 2024 yılında %15'inin, 2025 yılında %50'sinin, 2026 yılında ise geri kalan %35'inin yapılacağı varsayılmıştır. Otelin 2027 yılı başında hizmete gireceği kabul edilmiştir.
Gelirlerin oda, yiyecek-içecek, kira ve diğer kalemlere göre yüzdesel dağılımının İNA tablosunda belirtildiği şekilde gerçekleşeceği varsayılmıştır. Bu varsayımlar faal olarak çalışan benzer işletmeler için hazırladığımız raporlardaki verilerden hareketle belirlenmiştir.
Oda, yiyecek-içecek, kira ve diğer kalemlerin her biri için gerçekleşecek yüzdesel giderlere ait varsayımlar İNA tablosunda mevcut olup bu varsayımlar faal olarak çalışan benzer işletmeler için hazırladığımız raporlardaki verilerden hareketle belirlenmiştir.
Departman (genel yönetim, pazarlama-satış ve teknik) giderlerinin toplam gelire oranının % 18'i mertebesinde olacağı varsayılmıştır. Bu varsayımlar faal olarak çalışan benzer işletmeler için hazırladığımız raporlardaki verilerden hareketle belirlenmiştir.
Ortalama doluluk oranı faaliyete geçilen ilk yıl için % 50, 2. Yıl için % 60, 3. ve 4. Yıl için % 65, takip eden yıllarda ise % 70 olarak alınmıştır.
Konu otele benzer konumda ve nitelikte olan 5 yıldızlı otellere ilişkin bilgiler ve ortalama oda fiyatları sayfa 53'den itibaren verilmiştir. Fiyatların 4.000 - 300.000 TL arasındaki geniş bir skalada olduğu görülmüştür. İnşa edilecek otel projesinin yüksek standartlarla hayata geçeceği kabulüyle manzarası ve konumu da dikkate alındığında İstanbul'daki en prestijli otellerden biri olacağı düşünülmektedir. Farklı konsepti ve tarihi dokuya uygunluğunun yanı sıra Boğaz'a sıfır konumda olmasının otel standartları ve oda fiyatlarına etkisi olacağı düşünülmektedir. Her ne kadar bölgesel olarak cazibesi İstanbul Avrupa Yakasındaki merkezi iş alanları ve Boğaz çevresindeki tesisler kadar olmasa da projenin yaratacağı değer göz önünde tutularak oda fiyatı tahmini yapılmıştır. Yapılan projeksiyonda konu taşınmazın üzerinde inşa edilecek yaklaşık 129 odalı 5 yıldızlı otelin ortalama oda fiyatının 2024 yılının kalna kısmı için ortalama 15.000,-TL/gece olacağı varsayılmıştır. Oda gelirlerinin her yıl bir önceki yılın tahmini enflasyonu oranında artacağı kabul edilmiştir.
Proje bünyesinde satışı planlanan yalıların 2025-2028 yılları arasında satılacağı, 2025 yılında 1 adedinin (inşaat alanı daha az olan 1 tanesi seçilmiştir), diğer yıllarda ise 1'er adedinin satılacağı varsayılmıştır. Satış fiyatı emsal analizinden hareketle 2024 yılı için 462.250 TL/m2 belirlenmiş olup 2025 yılında % 25, takip eden yıllarda ise cari yıl tahmini enflasyonu oranında artacağı varsayılmıştır.
Residence dairelerin 2025-2028 yıllarında satılacağı varsayılmış olup satış gerçekleşmesinin 2024 yılında toplam inşaat alanı üzerinden % 10, 2025 yılında % 20, 2026 ve 2027 yıllarında % 25, 2028 yılında ise % 20 olarak kabul edilmiştir. Residence dairelerin 2024 yılı satış fiyatı emsal analizinden hareketle 281.700 TL/m2 olarak belirlenmiş olup 2025 yılında % 25, takip eden yıllarda ise cari yıl tahmini enflasyonu oranında artacağı varsayılmıştır.
Reel iskonto oranı, 2024 yıl sonu ve sonrasına ilişkin enflasyon tahminleri, halihazır mevduat faiz oranları, orta-uzun vadeli Hazine Bonosu faiz oranları dikkate alınarak 2024 ve sonrası için belirlenen enflasyon oranlarının % 8 üzerinde alınmıştır.
İNA modelinden arsa değerine ulaşılabilmesi için, projeksiyondan elde edilen net bugünkü satış gelirinden, %15 mertebesinde girişimci karı ile inşaat maliyeti net bugünkü değeri düşülmüştür.
Yukarıdaki varsayımlar altında, bugünden sonraki nakit giriş çıkışları ile sayfa 55 - 58'de yer alan indirgenmiş nakit akımları tablosundan da görüleceği üzere 30.06.2024 itibariyle toplam proje değeri 4.887.200.000,-TL olarak; arsaların toplam değeri yaklaşık 3.666.300.000,-TL olarak bulunmuştur.
ODA ADEDİ : 170
YILDIZ SAYISI: 5
Ahmet Rasim Paşa Yalısında konumlu butik bir işletme olan Ajia otel 16 odalı olup Yalı konumundadır. 5 yıldızlı olan otel lüks dizaynı ve boğaz manzarası ile dikkat çekmektedir. Restoran, masaj ve terapi odaları ile toplantı odaları bulunmaktadır.
248 odalı olan Grand Tarabya Otel Tarabya Sahilde yer almaktadır. 5 yıldızlı olan tesiste kapalı garaj, concierege, iş merkezi, otel içi butikler, kapalı ve açık havuz,24 saat açık ofis alanı, restaurant-cafe ve limuzin hizmeti bulunmaktadır.
YILDIZ SAYISI: 5
245 odalı olan Double Tree By Hilton Otel Moda'da yer almaktadır. 5 yıldızlı olan tesiste 2'şer adet restaurant ve bar, spa, kapalı ve açık havuz, gece kulübü, teras, sağlık kulübü ve spor salonu bulunmaktadır.
Sayfa 54-55'de sunulan İndirgenmiş Nakit Akımları tablosundan da görüleceği üzere 197 ada 5 parselde geliştirilen ve yapı ruhsatı alınan projenin bugünden sonraki nakit giriş çıkışları ile hesaplanan hali hazır durum değeri 4.887.200.000,-TL mertebesindedir.
Sayfa 56-57'de sunulan İndirgenmiş Nakit Akımları tablosundan da görüleceği üzere 197 ada 5 parselde geliştirilen ve yapı ruhsatı alınan projenin gelir indirgeme yaklaşımı bölümündeki varsayımlar altında bugünden sonraki nakit giriş çıkışları ile hesaplanan tamamlanmış olması halindeki değeri 8.824.000.000,-TL olarak belirlenmiştir.
| PAŞABAHÇE PROJESİ | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (TL) | |||||||||||||
| Otel Varsayımları | |||||||||||||
| Toplam Oda Sayısı | 129 | ||||||||||||
| Yıllık Oda Sayısı | 47,085 | ||||||||||||
| Gelir Dağılımı (2024 ve sonrası) | |||||||||||||
| Oda | 60% | ||||||||||||
| Yiyecek – İçecek | 25% | ||||||||||||
| Kira | 5% | ||||||||||||
| Diğer | 10% | ||||||||||||
| Gider Oranları (2024 ve sonrası) | |||||||||||||
| Oda | 30.0% | ||||||||||||
| Yiyecek – İçecek | 50.0% | ||||||||||||
| Kira | 0% | ||||||||||||
| Diğer | 50% | ||||||||||||
| Departman Giderleri/Toplam Gelir (2024 ve sonrası) | 18% | ||||||||||||
| 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | 2035 | ||
| Yıllık Ortalama Doluluk Oranı | 50% | 60% | 65% | 65% | 70% | 70% | 70% | 70% | 70% | 70% | |||
| Ortalama Oda Ücreti (TL) | 15,000 | 19,500 | 23,400 | 26,910 | 29,601 | 32,561 | 35,817 | 38,683 | 41,777 | 45,119 | 48,729 | 52,627 | |
| Yalı ve Yalı Daireleri Varsayımları | |||||||||||||
| Satış Değeri Yıllık Artış Oranı (%) | 25% | 20% | 15% | 10% | |||||||||
| Toplam Satılabir Alan - Yalı (m2) | 7,317.21 | ||||||||||||
| Toplam Satılabir Alan - Yalı Daireleri (m2) | 11,387.53 | ||||||||||||
| Birim Satış değeri - Yalı Daireleri için (TL) | 281,700 | 352,125 | 422,550 | 485,933 | 534,526 | ||||||||
| Birim Satış değeri - Yalılar için (TL) | 462,250 | 577,813 | 693,375 | 797,381 | 877,119 | ||||||||
| Satış Gerçekleşme Oranı - Yalı Daireleri için (%) | 10% | 20% | 25% | 25% | 20% | ||||||||
| Satış Gerçekleşme Oranı - Yalılar için (adet) | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||||||||
| Satış Gerçekleşme Oranı - Yalılar için (m2) | 1,282.03 | 1,495.55 | 1,495.55 | 1,522.04 | 1,522.04 | ||||||||
| Yılık Enflasyon Oranı Tahmini | 45% | 30% | 20% | 15% | 10% | 10% | 10% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | |
| İskonto Oranı | 53.0% | 38.0% | 28.0% | 23.0% | 18.0% | 18.0% | 18.0% | 16.0% | 16.0% | 16.0% | 16.0% | 16.0% | |
| 1 / İskonto Faktörü | 1.11 | 1.62 | 2.15 | 2.70 | 3.25 | 3.83 | 4.52 | 5.29 | 6.14 | 7.12 | 8.26 | 9.58 | |
| Etkin Vergi Oranı (Nakit Ödenen Vergi/Operasyonel Nakit Akımı) | 0% |
| 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | 2035 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Otel Gelirleri | 0 | 0 | 459,078,750 1,267,057,350 1,509,910,009 | 1,660,901,010 | 1,967,528,888 | 2,124,931,199 | 2,294,925,695 | 2,478,519,751 2,676,801,331 2,890,945,438 | ||||
| Oda Satışından Gelen Gelir | 0 | 0 | 275,447,250 | 760,234,410 | 905,946,005 | 996,540,606 | 1,180,517,333 | 1,274,958,720 | 1,376,955,417 | 1,487,111,851 1,606,080,799 1,734,567,263 | ||
| Yiyecek İçecek Gelirleri | 0 | 0 | 114,769,688 | 316,764,338 | 377,477,502 | 415,225,252 | 491,882,222 | 531,232,800 | 573,731,424 | 619,629,938 669,200,333 | 722,736,359 | |
| Kira Gelirleri | 0 | 0 | 22,953,938 | 63,352,868 | 75,495,500 | 83,045,050 | 98,376,444 | 106,246,560 | 114,746,285 | 123,925,988 133,840,067 | 144,547,272 | |
| Diğer Gelirler | 0 | 0 | 45,907,875 | 126,705,735 | 150,991,001 | 166,090,101 | 196,752,889 | 212,493,120 | 229,492,570 | 247,851,975 267,680,133 | 289,094,544 | |
| Otel Giderleri | 0 | 0 | 245,607,131 | 677,875,682 | 807,801,855 | 888,582,040 | 1,052,627,955 | 1,136,838,192 | 1,227,785,247 | 1,326,008,067 1,432,088,712 1,546,655,809 | ||
| Oda Giderleri | 0 | 0 | 82,634,175 | 228,070,323 | 271,783,802 | 298,962,182 | 354,155,200 | 382,487,616 | 413,086,625 | 446,133,555 481,824,240 | 520,370,179 | |
| Yiyecek İçecek Giderleri | 0 | 0 | 57,384,844 | 158,382,169 | 188,738,751 | 207,612,626 | 245,941,111 | 265,616,400 | 286,865,712 | 309,814,969 334,600,166 | 361,368,180 | |
| Kira Giderleri | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Diğer Giderler | 0 | 0 | 22,953,938 | 63,352,868 | 75,495,500 | 83,045,050 | 98,376,444 | 106,246,560 | 114,746,285 | 123,925,988 133,840,067 | 144,547,272 | |
| Departman Giderleri | 0 | 0 | 82,634,175 | 228,070,323 | 271,783,802 | 298,962,182 | 354,155,200 | 382,487,616 | 413,086,625 | 446,133,555 481,824,240 | 520,370,179 | |
| Otel Nakit Akımı | 0 | 0 | 213,471,619 | 589,181,668 | 702,108,154 | 772,318,969 | 914,900,933 | 988,093,008 | 1,067,140,448 | 1,152,511,684 1,244,712,619 1,344,289,628 | ||
| Yalı ve Yalı Residence Satış Geliri | 913,405,088 | 1,666,114,285 2,239,927,182 2,597,038,888 2,552,396,376 | ||||||||||
| İnşaat Maliyetleri | 448,911,548 | 2,820,660,892 2,369,355,149 | ||||||||||
| Otel Genel Bakım Onarım Giderleri | 25,341,147 | 30,198,200 | 33,218,020 | 39,350,578 | 42,498,624 | 45,898,514 | 49,570,395 | 53,536,027 | 57,818,909 | |||
| Serbest Nakit Akımı | 464,493,540 | -1,154,546,607 | 84,043,651 | 3,160,879,409 3,224,306,330 | 739,100,949 | 875,550,355 | 945,594,384 | 1,021,241,934 | 1,102,941,289 1,191,176,592 1,286,470,720 | |||
| Uç Değer | 17,367,354,716 | |||||||||||
| Serbest Nakit Akımının Bugünkü Değeri | 417,644,552 | -714,419,587 | 39,129,317 | 1,172,864,233 993,076,149 | 192,915,893 | 193,670,454 | 178,779,257 | 166,449,653 | 154,970,366 144,282,755 | 134,332,220 | ||
| Uç Değerin Bugünkü Değeri | 1,813,484,970 | |||||||||||
| 29/12/2023 İtibarı İle Toplam Proje Değeri (TL) | 4,887,200,000 |
Girişimci Karı (%15) Düşülmüş Arsa Değeri (TL) 3,666,300,000
| PAŞABAHÇE PROJESİ (TAMAMLANMIŞ HALİ İÇİN) | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (TL) | |||||||||||||
| Otel Varsayımları | |||||||||||||
| Toplam Oda Sayısı | 129 | ||||||||||||
| Yıllık Oda Sayısı | 47,085 | ||||||||||||
| Gelir Dağılımı (2022 ve sonrası) | |||||||||||||
| Oda | 60% | ||||||||||||
| Yiyecek – İçecek | 25% | ||||||||||||
| Kira | 5% | ||||||||||||
| Diğer | 10% | ||||||||||||
| Gider Oranları (2022 ve sonrası) | 0% | ||||||||||||
| Oda | 30% | ||||||||||||
| Yiyecek – İçecek | 50% | ||||||||||||
| Kira | 0% | ||||||||||||
| Diğer | 50% | ||||||||||||
| Departman Giderleri/Toplam Gelir (2022 ve sonrası) | 18% | ||||||||||||
| 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | 2035 | ||
| Yıllık Ortalama Doluluk Oranı | 50% | 60% | 65% | 65% | 70% | 70% | 70% | 70% | 70% | 70% | 70% | 70% | |
| Ortalama Oda Ücreti (TL) | 15,000 | 19,500 | 23,400 | 26,910 | 29,601 | 32,561 | 35,817 | 38,683 | 41,777 | 45,119 | 48,729 | 52,627 | |
| Yalı ve Yalı Daireleri Varsayımları | |||||||||||||
| Satış Değeri Yıllık Artış Oranı (%) | 25% | 20% | 15% | 10% | |||||||||
| Toplam Satılabir Alan - Yalı (m2) | 7,317.21 | ||||||||||||
| Toplam Satılabir Alan - Yalı Daireleri (m2) | 11,387.53 | ||||||||||||
| Birim Satış değeri - Yalı Daireleri için (TL) | 281,700 | 352,125 | 422,550 | 485,933 | 534,526 | ||||||||
| Birim Satış değeri - Yalılar için (TL) | 462,250 | 577,813 | 693,375 | 797,381 | 877,119 | ||||||||
| Satış Gerçekleşme Oranı - Yalı Daireleri için (%) | 10% | 20% | 25% | 25% | 20% | ||||||||
| Satış Gerçekleşme Oranı - Yalılar için (adet) | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||||||||
| Satış Gerçekleşme Oranı - Yalılar için (m2) | 1,282.03 | 1,495.55 | 1,495.55 | 1,522.04 | 1,522.04 | ||||||||
| Yılık Enflasyon Oranı Tahmini | 45% | 30% | 20% | 15% | 10% | 10% | 10% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | |
| İskonto Oranı | 53.0% | 38.0% | 28.0% | 23.0% | 18.0% | 18.0% | 18.0% | 16.0% | 16.0% | 16.0% | 16.0% | 16.0% | |
| 1 / İskonto Faktörü | 1.11 | 1.62 | 2.15 | 2.70 | 3.25 | 3.83 | 4.52 | 5.29 | 6.14 | 7.12 | 8.26 | 9.58 | |
| Etkin Vergi Oranı (Nakit Ödenen Vergi/Operasyonel Nakit Akımı) | 0% |
| 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | 2035 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Otel Gelirleri | 588,562,500 918,157,500 1,193,604,750 1,372,645,463 1,626,056,933 1,788,662,626 1,967,528,888 2,124,931,199 2,294,925,695 | 2,478,519,751 2,676,801,331 2,890,945,438 | ||||||||||
| Oda Satışından Gelen Gelir | 353,137,500 550,894,500 | 716,162,850 | 823,587,278 | 975,634,160 1,073,197,575 1,180,517,333 1,274,958,720 1,376,955,417 | 1,487,111,851 1,606,080,799 1,734,567,263 | |||||||
| Yiyecek İçecek Gelirleri | 147,140,625 229,539,375 | 298,401,188 | 343,161,366 | 406,514,233 | 447,165,656 491,882,222 | 531,232,800 | 573,731,424 | 619,629,938 | 669,200,333 | 722,736,359 | ||
| Kira Gelirleri | 29,428,125 | 45,907,875 | 59,680,238 | 68,632,273 | 81,302,847 | 89,433,131 | 98,376,444 | 106,246,560 | 114,746,285 | 123,925,988 | 133,840,067 | 144,547,272 |
| Diğer Gelirler | 58,856,250 | 91,815,750 | 119,360,475 | 137,264,546 | 162,605,693 | 178,866,263 | 196,752,889 | 212,493,120 | 229,492,570 | 247,851,975 | 267,680,133 | 289,094,544 |
| Otel Giderleri | 314,880,938 491,214,263 | 638,578,541 | 734,365,322 | 869,940,459 | 956,934,505 1,052,627,955 1,136,838,192 1,227,785,247 | 1,326,008,067 1,432,088,712 1,546,655,809 | ||||||
| Oda Giderleri | 105,941,250 165,268,350 | 214,848,855 | 247,076,183 | 292,690,248 | 321,959,273 | 354,155,200 | 382,487,616 | 413,086,625 | 446,133,555 | 481,824,240 | 520,370,179 | |
| Yiyecek İçecek Giderleri | 73,570,313 | 114,769,688 | 149,200,594 | 171,580,683 | 203,257,117 | 223,582,828 | 245,941,111 | 265,616,400 | 286,865,712 | 309,814,969 | 334,600,166 | 361,368,180 |
| Kira Giderleri | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Diğer Giderler | 29,428,125 | 45,907,875 | 59,680,238 | 68,632,273 | 81,302,847 | 89,433,131 | 98,376,444 | 106,246,560 | 114,746,285 | 123,925,988 | 133,840,067 | 144,547,272 |
| Departman Giderleri | 105,941,250 165,268,350 | 214,848,855 | 247,076,183 | 292,690,248 | 321,959,273 | 354,155,200 | 382,487,616 | 413,086,625 | 446,133,555 | 481,824,240 | 520,370,179 | |
| Otel Nakit Akımı | 273,681,563 426,943,238 | 555,026,209 | 638,280,140 | 756,116,474 | 831,728,121 | 914,900,933 | 988,093,008 | 1,067,140,448 | 1,152,511,684 1,244,712,619 1,344,289,628 | |||
| Yalı ve Yalı Residence Satış Geliri | 913,405,088 1,666,114,285 2,239,927,182 2,597,038,888 2,552,396,376 | |||||||||||
| Otel Genel Bakım Onarım Giderleri | 11,771,250 | 18,363,150 | 23,872,095 | 27,452,909 | 32,521,139 | 35,773,253 | 39,350,578 | 42,498,624 | 45,898,514 | 49,570,395 | 53,536,027 | 57,818,909 |
| Serbest Nakit Akımı | 1,175,315,400 2,074,694,372 2,771,081,295 3,207,866,119 3,275,991,711 795,954,868 | 875,550,355 | 945,594,384 | 1,021,241,934 | 1,102,941,289 1,191,176,592 1,286,470,720 | |||||||
| Uç Değer | 17,367,354,716 | |||||||||||
| Serbest Nakit Akımının Bugünkü Değeri | 1,056,772,660 1,283,795,983 1,290,169,060 1,190,298,948 1,008,995,083 207,755,578 | 193,670,454 | 178,779,257 | 166,449,653 | 154,970,366 | 144,282,755 | 134,332,220 | |||||
| Uç Değerin Bugünkü Değeri | 1,813,484,970 | |||||||||||
| 29/12/2023 İtibarı İle Toplam Proje Değeri (TL) | 8,824,000,000 |
Görüleceği üzere boş arsa değeri için kullanılması mümkün olan iki yöntemle bulunan değerler birbirlerine yakındır.
| BEYKOZ PAŞABAHÇE'DE YER ALAN 3 ADET PARSELİN BOŞ ARSA DEĞERİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| KULLANILAN YÖNTEMLER | TOPLAM DEĞER (TL) | |||||||
| EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ | 3.413.500.000 | |||||||
| GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI | 3.666.300.000 |
Ancak nihai değer olarak gayrimenkul rayiçleri piyasanın ekonomik parametrelerini her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge ile yansıtması ve diğer yöntemin büyük oranda kabullere bağlı olması sebepleriyle "Emsal Karşılaştırma Yöntemi" ile bulunan değerin alınması uygun görülmüş ve parsellerin toplam boş arsa değeri 3.413.500.000,-TL olarak belirlenmiştir. 197 ada 5 parselin proje değeri İNA yöntemiyle 4.887.200.000,-TL olarak belirlenmiştir. 197 ada 5 parseldeki projenin bugünkü rayiçlerle tamamlanmış olması halindeki değeri ise yine İNA yöntemiyle 8.824.000.000,-TL olarak hesaplanmıştır.
Taşınmazların mevcut durumda gelir getirici niteliği bulunmamakta olup kira değeri analizi yapılmamıştır.
Herhangi bir hukuki sorunu bulunmamaktadır.
Taşınmazlar üzerinde gayrimenkul değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
Rapora konu taşınmazların devredilmesinde sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmadığı kanaatindeyiz.
Boş arazi değeri için emsal karşılaştırma yöntemi ile hesaplanan toplam tutar (3.413.500.000 TL) dikkate alınmıştır. 197 ada 5 parselde geliştirilen projenin İNA yöntemiyle belirlenen halihazır değeri 4.887.200.000,-TL; bugünkü rayiçlerle tamamlanmış olması halindeki değeri ise 8.824.000.000,-TL olarak hesaplanmıştır.
Taşınmazların müşterek veya bölünmüş kısımları yoktur.
Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi söz konusu değildir.
Asgari bilgilerden verilmeyen herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkullerden 195 ada 7 parsel, mevcut durumda hafriyat çalışmaları başlamış arazi niteliğinde olup yapı ruhsatı alınmıştır. 200 ada 3 parsel ve 209 ada 3 parseller üzerinde metruk yapılar bulunmakta olup herhangi bir ruhsat ya da iskan belgesi bulunmamaktadır.
Taşınmazlar 19.09.2012 tarihinde edinilmiştir. 195 ada 7 parselde yapı ruhsatı alınmış hafriyat çalışmalarına başlanmıştır. 209 ada 3 parsel üzerindeki eski yapılara ilişkin tespitler yapılmış, röleve projesi ve yapı ruhsatı alınmasına ilişkin çalışmalar devam etmektedir. 200 ada 3 parsel imar planında konut alanında kalmasına rağmen üzerinde iskanlı ya da tescilli yapı bulunmaması sebebiyle mevcut durumda inşaat izni alınamaz niteliktedir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'na İlişkin esaslar Tebliği'nin 22. Maddesi 1. Fırka (c) ve (r) bentleri:
c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.
r) (Değişik: Değişik: RG-9/10/2020-31269) Ortaklığın mülkiyetinde olan gayrimenkuller üzerinde metruk halde veya ekonomik ömrünü tamamlamış veya herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması veya tapuda mevcut görünmekle birlikte yapıların yıkılmış olması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve varsa söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde (b) bendi hükmü aranmaz ve gayrimenkul arsa olarak ortaklık portföyüne dâhil edilebilir.
195 ada 7 parselin tapu sicilindeki niteliği "Arsa" olup üzerinde geliştirilecek otel projesi için yapı ruhsatı alınmış, hafriyat çalışmalarına başlanmıştır. Bu sebeple taşınmaz GYO portföyünde "Proje" başlığı altında yer alabilir.
200 ada 3 parselin tapu sicilindeki niteliği "Kargir Su Deposu" olup cins tashihi parsel üzerindeki eski yapıya ilişkin olup mevcut niteliği boş arsa şeklindedir. GYO portföyünde "Arsalar" başlığı altında yer almasına Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.
209 ada 3 parselin tapu sicilindeki niteliği "Kargir Depo Ve Meyva Bahçesi" olup mevcut durumda eski metruk depo binası bulunmakta röleve projesi ve ruhsatla ilgili çalışmalar ilgili imar müdürlüğü ve koruma kurulu nezdinde devam etmektedir. GYO portföyünde "Arsalar" başlığı altında yer almasına Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen 3 adet parselin yerinde ve ilgili merciler nezdinde yapılan incelemeleri sonucunda konumlarına, yüzölçümü büyüklüklerine, imar durumlarına ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle;
3.413.500.000,-TL (Üçmilyardörtyüzonüçmilyonbeşyüzbin Türk Lirası)
4.887.200.000,-TL (Dörtmilyarsekizyüzseksenyedimilyonikiyüzbin Türk Lirası)
8.824.000.000,-TL (Sekizmilyarsekizyüzyirmidörtmilyon Türk Lirası) kıymet hesap ve takdir edilmiştir.
Arsaların KDV dahil toplam değeri 4.096.200.000 TL; projenin KDV dahil değeri 5.864.640.000 TL; projenin tamamlanmış halinin KDV dahil değeri ise 10.588.800.000,-TL'dir.
İşbu rapor, Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine ve e-imzalı olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Bilgilerinize sunulur. 05 Temmuz 2024 (Değerleme tarihi: 30 Haziran 2024)
M. Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400114)
Engin AKDENİZ Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 403030)
e-imzalıdır e-imzalıdır
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.