Regulatory Filings • Jul 12, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Beyoğlu / İSTANBUL
(Otel Projesi)
Rapor No: 2024 / 260
| 1. | RAPOR ÖZETİ | 4 |
|---|---|---|
| 2. | RAPOR BİLGİLERİ | 5 |
| 3. | ŞİRKET BİLGİLERİ | 6 |
| 4. | MÜŞTERİ BİLGİLERİ | 6 |
| 5. | DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLİĞİN 1. MADDESİNİN 2. FIKRASI KAPSAMINDA | |
| HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA | 7 | |
| 6. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR | 7 |
| 7. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER | 7 |
| 8. | DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI | 8 |
| 9. | UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR | 9 |
| 10. | TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI | 10 |
| 10.1. | TAPU KAYITLARI | 10 |
| 10.2. | TAPU TAKYİDATI | 10 |
| 10.3. | TAKYİDAT AÇIKLAMALARI | 11 |
| 11. | BELEDİYE İNCELEMELERİ | 12 |
| 11.1. | İMAR DURUMU | 12 |
| 11.2. | İMAR DOSYASI İNCELEMESİ | 12 |
| 11.3. | ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN İPTALLERİ V.B. KONULAR | 13 |
| 11.4. | YAPI DENETİM FİRMASI | 13 |
| 11.5. | SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDEKİ HUKUKİ DURUMDAN KAYNAKLANAN DEĞİŞİM | 14 |
| 12. | TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU | 15 |
| 12.1. | KONUM VE ÇEVRE BİLGİLERİ | 15 |
| 12.2. | BÖLGE ANALİZİ | 17 |
| 12.2.1. | İSTANBUL İLİ: | 17 |
| 12.2.2. | BEYOĞLU İLÇESİ: | 20 |
| 12.2.3. | DÜNYA EKONOMİSİNE GENEL BAKIŞ | 25 |
| 12.3. | TÜRKİYE'NİN MAKROEKONOMİK GÖRÜNÜMÜ | 26 |
| 12.4. | TÜRKİYE'NİN MAKROEKONOMİK GÖRÜNÜMÜ | 27 |
| 12.5. | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, | |
| MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER | 31 | |
| 12.6. | GENEL KONJONKTÜRÜN OTEL PİYASASI VE GAYRİMENKULLERİN DEĞERİNE ETKİSİ | 34 |
| 12.6.1. TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASINI BEKLEYEN FIRSAT VE TEHDİTLER | 34 | |
| 12.7. | İSTANBUL OTEL PAZARI | 35 |
| 12.8. | TÜRKİYE GENELİ KONAKLAMA İSTATİSTİKLERİ | 36 |
| 12.9. | TURİZM SEKTÖRÜ SON DÖNEM ANALİZİ VE ÖZET BİLGİLER | 38 |
| 12.10. | ULAŞIM | 39 |
| 13. | AÇIKLAMALAR | 40 |
| 14. | EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ | 40 |
| 2024/260 |
2
| 15. | DEĞERLENDİRME | 41 |
|---|---|---|
| 16. | DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI | 42 |
| 16.1. | PAZAR YAKLAŞIMI | 42 |
| 16.2. | MALİYET YAKLAŞIMI | 43 |
| 16.3. | GELİR YAKLAŞIMI | 44 |
| 17. | FİYATLANDIRMA | 46 |
| 17.1.1. ARSANIN DEĞERİ | 46 | |
| 17.1.2. | İKAME MALİYET YAKLAŞIMI | 46 |
| 17.1.3. | GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI (İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIMLARI YÖNTEMİ) | 51 |
| 17.2. | ARSA ÜZERİNDE PLANLANAN PROJENİN HALİHAZIR DURUM DEĞERİ | 55 |
| 17.3. | ARSA ÜZERİNDE PLANLANAN PROJENİN TAMAMLANMIŞ OLMASI HALİNDEKİ | |
| DEĞERİ | 55 | |
| 18. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ | 60 |
| 18.1. | FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZ SONUÇLARININ | |
| UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMİN VE NEDENLERİNİN | ||
| AÇIKLAMASI | 60 | |
| 18.2. | KİRA DEĞER ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER | 60 |
| 18.3. | GAYRİMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKİ DURUMUNUN ANALİZİ | 60 |
| 18.4. | GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ GÖRÜŞ | 60 |
| 18.5. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN, ÜZERİNDE İPOTEK VEYA | |
| GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ DOĞRUDAN ETKİLEYECEK NİTELİKTE HERHANGİ | ||
| BİR TAKYİDAT BULUNMASI DURUMLARI HARİÇ, DEVREDİLEBİLMESİ | ||
| KONUSUNDA BİR SINIRLAMAYA TABİ OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ | 60 | |
| 18.6. | BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE | |
| VARSAYIMLAR İLE ULAŞILAN SONUÇLAR | 60 | |
| 18.7. | MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ | 61 |
| 18.8. | HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK | |
| PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI | 61 | |
| 18.9. | ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NİÇİN YER | |
| ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ | 61 | |
| 18.10. | YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA | |
| ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT | ||
| OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ | 61 | |
| 18.11. | DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, FİİLİ | |
| KULLANIM ŞEKLİNİN VE PORTFÖYE DAHİL EDİLME NİTELİĞİNİN BİRBİRİYLE | ||
| UYUMLU OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ İLE GAYRİMENKUL YATIRIM | ||
| ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI | ||
| ÇERÇEVESİNDE BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ | 61 | |
| 19. | SONUÇ | 62 |
2024/260
| DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ |
Kemankeş Kara Mustafa Paşa Mahallesi, Kılıç Ali Paşa Caddesi, 64 ada, 23 parsel (eski: 12, 13, 14, 15, 16 ve 17 nolu parseller) Beyoğlu / İSTANBUL |
|||||||
| DAYANAK SÖZLEŞME | 20 Haziran 2024 tarih ve 951 – 2024/023 no ile | |||||||
| DEĞERLEME TARİHİ | 30 Haziran 2024 | |||||||
| RAPOR TARİHİ | 05 Temmuz 2024 | |||||||
| DEĞERLENEN TAŞINMAZIN TÜRÜ |
İnşa halinde Otel+İşyeri Projesi | |||||||
| DEĞERLENEN MÜLKİYET HAKLARI |
Tam Mülkiyet | |||||||
| TAPU BİLGİLERİ ÖZETİ | İstanbul İli, Beyoğlu ilçesi, Kemankeş Mahallesi, 64 ada, 23 parsel (Bkz. Tapu Kayıtları) |
|||||||
| İMAR DURUMU ÖZETİ | (Bkz. İmar Durumu) | |||||||
| RAPORUN KONUSU | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen inşa halindeki projenin değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. |
|||||||
| RAPORUN TÜRÜ | Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır. |
| GAYRİMENKULLER İÇİN TAKDİR OLUNAN TOPLAM DEĞER (KDV HARİÇ) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BEYOĞLU İLÇESİ, KEMANKEŞ MAHALLESİ'NDE YER ALAN 64 ADA 23 1.352.000.000,-TL NOLU PARSELDE YER ALAN İNŞA HALİNDEKİ PROJENİN HALİHAZIR DURUM DEĞERİ |
||||||||
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | ||||||||
| Sorumlu Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | |||||||
| M. KIVANÇ KILVAN Engin AKDENİZ (SPK Lisans Belge No: 400114) (SPK Lisans Belge No: 403030) |
2024/260
| DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN |
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ |
Kemankeş Kara Mustafa Paşa Mahallesi, Kılıç Ali Paşa Caddesi, 64 ada, 23 parsel (eski: 12, 13, 14, 15, 16 ve 17 nolu parseller) Beyoğlu / İSTANBUL |
| DAYANAK SÖZLEŞME | 20 Haziran 2024 tarih ve 951 – 2024/023 no ile |
| MÜŞTERİ NO | 951 |
| RAPOR NO | 2024/260 |
| DEĞERLEME TARİHİ | 30 Haziran 2024 |
| RAPOR TARİHİ | 05 Temmuz 2024 |
| RAPORUN KONUSU | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen inşa halindeki projenin değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. |
| RAPORUN TÜRÜ | Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır. |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | M. Kıvanç KILVAN- Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400114 Engin AKDENİZ- Sorumlu Değerleme Uzmanı – Lisans No: 403030 |
| RAPORA KONU GAYRİMENKUL İÇİN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER |
Aşağıda sunulmuştur. |
| RAPOR TARİHİ | 08.01.2019 | 07.01.2020 | 08.01.2024 |
|---|---|---|---|
| RAPOR NUMARASI | 2018/406 | 2019/1648 | 2023/983 |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR |
M. Kıvanç KILVAN (400114) Engin AKDENİZ (403030) |
M. Kıvanç KILVAN (400114) Engin AKDENİZ (403030) |
M. Kıvanç KILVAN (400114) Engin AKDENİZ (403030) |
| TAKDİR OLUNAN DEĞER (TL) (KDV HARİÇ) |
61.660.000 | 96.900.000 | 1.187.500.000 |
| ŞİRKET ADI | Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
|---|---|
| ŞİRKET MERKEZİ | İstanbul |
| ŞİRKET ADRESİ | Gömeç Sokak, No: 37 Akgün İş Merkezi Kat 3/8- 34718 Acıbadem – Kadıköy / İSTANBUL |
| TELEFON | (0216) 545 48 66 - (0216) 545 48 67 (0216) 545 95 29 - (0216) 545 88 91 |
| FAKS | (0216) 339 02 81 |
| EPOSTA | [email protected] |
| WEB | www.lotusgd.com |
| KURULUŞ (TESCİL) TARİHİ | 10 Ocak 2005 |
| SERMAYE PİYASASI KURUL KAYDINA ALINIŞ TARİH VE KARAR NO |
07 Nisan 2005 – 14/462 |
| BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUL KAYDINA ALINIŞ TARİH VE KARAR NO |
12 Mart 2009 - 3073 |
| TİCARET SİCİL NO | 542757/490339 |
| KURULUŞ SERMAYESİ | 75.000,-YTL |
| ŞİMDİKİ SERMAYESİ | 1.000.000,-TL. |
| ŞİRKET ÜNVANI | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ŞİRKETİN ADRESİ | Rüzgarlıbahçe Mahallesi, Özalp Çıkmazı, No: 4 Beykoz / İSTANBUL |
||||||
| TELEFON NO | (216) 425 03 28-(216) 425 20 07 | ||||||
| FAKS NO | (216) 425 59 57 | ||||||
| KURULUŞ (TESCİL) TARİHİ | 20.09.1996 | ||||||
| KAYITLI SERMAYE TAVANI | 1.000.000.000,-TL | ||||||
| ÖDENMİŞ SERMAYESİ | 1.000.000.000,-TL | ||||||
| HALKA AÇIKLIK ORANI | % 21,11 | ||||||
| FAALİYET KONUSU | Şirket, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleriyle belirlenmiş usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Kurulca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve Sermaye Piyasası Kanunu'nun 48inci maddesinde sınırı çizilen faaliyetler çerçevesinde olmak kaydı ile Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen bir sermaye piyasası kurumudur. |
2024/260
Bu rapor, aşağıda belirtilen tebliğ ve düzenlemelere göre hazırlanmış olup, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamındadır.
Bu rapor Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 'nin talebiyle yukarıda adresi belirtilen ve şirket portföyünde yer alan gayrimenkullerin Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. Müşteri tarafından getirilmiş herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Herhangi bir sınırlayıcı ve olumsuz faktör bulunmamaktadır.
2024/260
Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen gayrimenkulün pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
2024/260
Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz.
| : Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|
| : İstanbul - Beyoğlu |
| : Kemankeş |
| : 120 |
| : Kılıç Ali Paşa Mescidi ve Odun Meydanı |
| : 64 |
| : 23 (*) |
| : 1.478,72 m2 |
| : Arsa |
| : 11 |
| : 1030 |
| : 10221 |
| : 26.10.2018 |
(*) Eski 12, 13, 14, 15, 16 ve 17 nolu parsellerin tevhidi ile oluşmuştur.
05.06.2024 tarihi itibariyle Tapu ve Kadastro Müdürlüğü TAKBİS sistemi üzerinden alınan tapu kayıt belgelerine göre konu taşınmazın üzerinde aşağıdaki notlar bulunmaktadır;
5 nolu parseldeki binanın (C) ile gösterilen kısmı, 8 nolu parseldeki binanın (D) harfi ile gösterilen kısmı 9 nolu parseldeki binanın (E) harfi ile gösterilen kısmı, 18 nolu parseldeki binanın (F) harfi ile gösterilen kısımları bu parsele tecavüzlüdür. 26.10.2018 tarih ve 10221 yevmiye no ile.
Diğer irtifak hakkı: Krokide (G) Harfi İle Gösterilen 5 m Genişlikteki Kısımda Beyoğlu Belediyesi Lehine Portik Alan İrtifak Hakkı Vardır. (25.01.2019 tarih ve 802 yevmiye) 25.01.2019 tarih ve 802 yevmiye no ile.
Sermaye Piyasası'nın 28 Mayıs 2013 tarihli tebliğinin yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar başlığı altında yer alan 22 maddesinin (C) bendinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta, bu Tebliğin 30 uncu maddesi hükümleri saklıdır." denilmektedir.
Parsel üzerinde yer alan riskli yapı şerhi 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi hakkındaki kanun gereğince konulmuştur. Yasaya göre riskli yapı olarak belirlenen binalar belirlenen süre içerisinde yıktırılır. Parsel üzerindeki eski yapı yıkılmış olduğundan riskli yapı mevzuatı ile ilgili herhangi bir durumu bulunmamaktadır. 64 ada 23 parselde yer alan Türkiye Elektrik Kurumu lehine kira şerhi ve müşterek duvar notlarının taşınmaz açısından kısıtlayıcı bir durumu bulunmamaktadır. Yan parsellerde yer alan binaların konu parsele kısmen taşmasından dolayı beyanlar bölümüne işlenmiş "tecavüzlüdür" notları bulunmaktadır. Yan parsellerdeki binalardan kaynaklanan taşmalar konu parselin bütünlüğünü bozacak miktarda olmayıp kısıtlayıcı bir durum olarak tanımlanabilecek nitelikte değildir. Beyoğlu Belediyesi'nde yapılan incelemelerde Belediye lehine olan irtifak hakkının parsel üzerindeki bina ile en az 2 tarafı açık şekilde kapanacak olan yaya geçitleri (arkat) için tesis edildiği bilgisi alınmıştır.
Beyoğlu İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde rapora konu taşınmazın 21.12.2010 tasdik tarihli, Beyoğlu Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı'nda plan şartı gereği 5 parselle tevhid şartlı Turizm+Hizmet+Ticaret Alanında (H:9,50 m., 12,50 m., bitişik nizam, yapılaşma koşullarında) kalmakta iken İstanbul 10. İdare mahkemesi kararıyla plan iptal edilmiştir. Böylece 12.02.2014 tarih ve 2074 sayılı 2 Nolu Kültür Varlıklarını Koruma Kurulu Kararı ile belirlenmiş olan geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma esaslarına istinaden imar durumu Koruma Kurulu'ndan alınacak karar doğrultusunda belirlenmekte iken Danıştay 6. Dairesi İstanbul 10. İdare Mahkemesi'nin kararını bozmuş ve 21.12.2010 tarihli imar planı şartlarına geri dönülmüştür.
İstanbul 10. İdare Mahkemesi'nin 21.07.2017 tarihinde Beyoğlu Belediyesine ulaşan, 2015/1869 sayılı E.2017/804 ve 12.04.2017 tarihli iptal kararı ile 21.12.2010 tasdik tarihli, Beyoğlu Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı yeniden iptal edilmiş olup 12.02.2014 tarih ve 2074 sayılı 2 Nolu Kültür Varlıklarını Koruma Kurulu Kararı ile belirlenmiş olan geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma esaslarına göre imar durumu koruma kurulunun onay vermesi durumunda ilgili belediyesinden alınacaktır.
Ayrıca parseller eski eser komşuluğunda kaldığından yine Koruma Kurulu'ndan alınacak karar doğrultusunda uygulama yapılabilecektir.
Taşınmaz 07.07.1993 tarih ve 4720 sayılı Kurul Kararı ile Sit Alanı ilan edilen bölgede kalmaktadır.
Rapora konu 64 ada 23 parsel eski 64 ada 4, 12, 13, 14, 15, 16 ve 17 parsellerin tevhit edilmesinden meydana gelmiştir.
Beyoğlu İmar Müdürlüğü Arşivi'nde yapılan incelemelerde 23 parsel için verilmiş 27.02.2019 tarih ve 2019/01-40 sayılı yeni yapı ruhsatının bulunduğu görülmüştür.
Yapı ruhsatı 5.931,32 m2 otel, 918,63 m2 toplam alanlı 7 adet işyeri için verilmiştir.
Dosyasında 21.02.2019 tarih ve 2019/1695 sayılı onaylı mimari projesi bulunmaktadır.
Dosyasında yapılan incelemede 17.09.2020 tarihinde şantiye şefi istifası bulunduğu tespit edilmiştir. Taşınmaza ait 13.04.2021 tarihli, 2021/01-44 sayılı ve 10.02.2022 tarihli, 2022/01-23 sayılı isim değişikliği ruhsatları bulunmaktadır.
Belediye dosyasında onaysız ve toplam 7.323,05 toplam alanlı tadilat projesinin bulunduğu görülmüş olup Torunlar GYO yetkililerinden alınan bilgiye göre tadilat ruhsatı onay aşamasında olup henüz onaylanmamıştır.
Beyoğlu İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde rapora konu taşınmazın 21.12.2010 tasdik tarihli, Beyoğlu Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı'nda plan şartı gereği 5 parselle tevhid şartlı Turizm+Hizmet+Ticaret Alanında kalmakta iken İstanbul 10. İdare mahkemesi kararıyla plan iptal edilmiştir. Bölge 07.07.1993 tarih ve 4720 sayılı kurul kararı ile Kentsel Sit Alanı ilan edilen bölgede kalmaktadır.
Takiben Danıştay 6. Dairesi İstanbul 10. İdare Mahkemesi'nin kararını bozmuş ve 21.12.2010 tarihli imar planı şartlarına geri dönülmüştür.
İstanbul 10. İdare Mahkemesi'nin 21.07.2017 tarihinde Beyoğlu Belediyesine ulaşan, 2015/1869 sayılı E.2017/804 ve 12.04.2017 tarihli iptal kararı ile 21.12.2010 tasdik tarihli, Beyoğlu Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı yeniden iptal edilmiş olup 12.02.2014 tarih ve 2074 sayılı 2 Nolu Kültür Varlıklarını Koruma Kurulu Kararı ile belirlenmiş olan geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma esaslarına göre imar durumu koruma kurulunun onay vermesi durumunda ilgili belediyesinden alınacaktır.
Kurul Kararı ile 4-12-13-14-15-16-17 parsellerin tevhidinin uygun olduğuna karar verilmiş olup, tevhit ile 23 parsel numarası alan yere kurul kararına göre Odun Meydanı Sokak cephesinden 5 m., portik alan bırakmak şartıyla Hmax:12,50 m. ve 18,50 m. irtifada, Tophane İskelesi Caddesi cephesinden Hmax: 9,50 m. irtifada yürülükteki imar mevzuatı kapsamında monoblok etki yaratmayacak şekilde hazırlanacak Ticaret+Otel fonksiyonlu projenin kurula iletilmesine karar verilmiştir.
(Yapı denetim kuruluşu ve denetimleri değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı yapı denetimi hakkında kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret ünvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi)
Yapı denetim faaliyetleri MB Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yürütülmektedir. Adres: Meclis Mah., Atatürk Caddesi, No:113, D:1, Sancaktepe/İstanbul
Son üç yıl içerisinde gerçekleşmiş alım-satım bilgisi bulunmamaktadır.
Rapora konu parselin yola terk edilecek ya da kamulaştırılacak alanı bulunmamaktadır.
Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
Henüz inşaat faaliyetlerine başlanmadığı için enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
Projede henüz inşaat çalışmaları başlamamıştır.
Taşınmazın 10.02.2022 tarih ve 2022/01-23 sayılı yapı ruhsatı (isim değişikliği) bulunmaktadır. Yapı ruhsatı 5.931,32 m2 otel, 918,63 m2 toplam alanlı 7 adet işyeri için verilmiştir. Dosyasında 21.02.2019 tarih ve 2019/1695 sayılı onaylı mimari projesi bulunmaktadır. Değerlemede bu ruhsata ve projeye esas kullanım alanları dikkate alınmıştır. Parsel üzerinde farklı bir projenin uygulanması durumunda takdir edilen değer farklı olabilir.
Değerlemeye konu taşınmaz, İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, Kemankeş Karamustafa Paşa Mahallesi, Kılıç Ali Paşa Caddesi üzerinde konumlu olan 64 ada, 23 parseldir.
Tophane Bölgesinde, Galataport Projesinin karşısında yer alan taşınmazın yakın çevresinde İstanbul Modern, Amerikan Pazarı, Kılıç Ali Paşa Camii ve tarihi hamamı ile eski medrese binası bulunmaktadır. Taşınmaz tarihi temelleri olan ve popülerliği son dönemde artan bir bölgede bulunması ve bölgede yaşanan dönüşüm hareketlerinden olumlu etkilenmesiyle dikkat çekmektedir.
Taşınmazın yakın çevresinde genellikle bitişik nizamda inşa edilmiş zemin katları kafe/restoran, normal katları ise büro ve konaklama fonksiyonlu kullanılan 4-6 katlı binalar bulunmaktadır.
Bölgede altyapı tamamlanmıştır. Taşınmaza toplu taşıma imkanlarıyla kolaylıkla ulaşılabileceği gibi özel araçlarla da ulaşılabilmektedir
Taşınmaz Karaköy Vapur İskelesi'ne 700 m., Galata Kulesi'ne 750 m., Dolmabahçe Sarayı'na ise yaklaşık 1,4 km. mesafededir.
Uydu Fotoğrafları
İstanbul, Türkiye'de yer alan şehir ve ülkenin 81 ilinden biridir. Ülkenin en kalabalık, ekonomik ve sosyo-kültürel açıdan en önemli şehridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34., nüfus açısından belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da birinci, dünyada ise Lagos'tan sonra altıncı sırada yer almaktadır.
2022 yılı itibariyle nüfusu 15.907.951 kişidir.
İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Yavuz Sultan Selim, Fatih Sultan Mehmet ve 15 Temmuz Şehitler Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.
Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir.
İstanbul'un yüksek nüfusu ve ileri sanayi sektörü çevresel konularda pek çok sıkıntıyı da beraberinde getirmektedir. Hava, su ve toprak kirliliği gibi ana sorunların
yanı sıra, çarpık kentleşme ve denetimsizlikten kaynaklanan görüntü ve gürültü kirliği gibi ikincil sorunlar da göze çarpmaktadır.
İstanbul'un toplam 39 ilçesi vardır. Bu ilçelerin 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'ndadır. Bunlar; Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz,
Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, Şile, Şişli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu ilçeleridir.
İstanbul'un tarihi semtlerinden batıya ve kuzeye gidildikçe büyük bir farklılaşma görülür. En yüksek gökdelenler ve ofis binaları Avrupa Yakası'nda özellikle Levent, Mecidiyeköy ve Maslak'ta toplanırken, Anadolu Yakası'nda ise Kadıköy ilçesindeki Kozyatağı mahallesi dikkat çeker.
Son yıllarda inşa edilen çok yüksek yapılar, nüfusun hızlı büyümesi göz önüne alınarak yapılmışlardır. Şehrin hızla genişlemesinden dolayı konutlaşma, genellikle şehir dışına doğru ilerlemektedir. Şehrin sahip olduğu en yüksek çok katlı ofis ve konutlar, Avrupa Yakası'nda bulunan Levent, Mecidiyeköy ve Maslak semtlerinde toplanmıştır. Levent ve Etiler'de çok sayıda alışveriş merkezi toplanmıştır. Türkiye'nin en büyük şirket ve bankalarının önemli bir kısmı bu bölgede bulunmaktadır. Yakın dönemde finans kuruluşlarının operasyon merkezleri Pendik – Tuzla ve Gebze aksına doğru kaymıştır.
İstanbul, kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, İpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kağıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır.
Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırma-haberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir.
Türkiye'nin büyük sanayi kuruluşlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası İstanbul'da bulunmaktadır. İlde madeni eşya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayi gelişkindir. 2000'li yılların başında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür.
İstanbul genelinde tüm orman alanları koruma altına alınmış olmakla birlikte sınırlı miktarda ormancılık faaliyeti yürütülmektedir.
İstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Ancak 2016 yılı itibariyle turizm sektöründe gerileme dönemi başlamıştır.
İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı şekillerde yapılmaktadır. Şehir içi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir. İlde havayolu ulaşımının yapıldığı iki sivil havalimanı vardır. İlin kuzeyinde 3. Havalimanı inşaatı devam etmektedir. Yurtiçi ve yurtdışı pek çok merkeze aktarma yapmaksızın uçmak mümkündür. İldeki havalimanlarından Atatürk Havalimanı, Avrupa Yakası'nda Bakırköy ilçesinde; Sabiha Gökçen Havalimanı ise Anadolu Yakası'nda Pendik ilçesinde yer alır. Atatürk Havalimanı ilde alanında ilk olup, hava ulaşımında en büyük paya sahiptir. Kent merkezine metro hattı ve otoyollarla bağlıdır.
Karayoluyla ulaşımı ise İstanbul'da özellikle şehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komşu ülkelere İstanbul'dan doğrudan seferler vardır. Anadolu Yakası'nda Harem Otogarı, Avrupa Yakası'ndaysa Büyük İstanbul Otogarı hizmet vermektedir. İstanbul Otogarı da metroyla kent merkezine bağlanmaktadır.
Demiryolu ise bu iki ulaşım yoluna oranla daha az tercih edilen bir başka hizmettir. İstanbul'dan Eskişehir, Ankara, Konya, Adana, Bitlis, Van gibi yurtiçi merkezlerle; Yunanistan, Bulgaristan, Romanya, Sırbistan, Macaristan, İran, Suriye ve Irak gibi dış merkezlere tren seferleri vardır. Yüksek hızlı tren Pendik ilçesinden hareket etmektedir.
Deniz yoluyla ise ilde düzenli ulaşım yalnızca yurtiçinde gerçekleştirilir. İstanbul'dan Yalova'ya, Balıkesir'e ve Bursa'ya feribot ve araba vapuru seferleri vardır. İstanbul Limanı'na turistik amaçlarla gelen münferit gemiler dışında yurtdışı varışlı gemi seferi yoktur.
İstanbul'da şehir içi ulaşım ise büyük bir sektördür. Otobüslerle ulaşım sağlayan İETT; şehir hatları vapurlarını ve deniz taksi işleten İDO; tramvay, metro, füniküler ve teleferik hatlarının sahibi İstanbul Ulaşım A.Ş.; banliyö hizmeti sağlayan TCDD; dolmuşlar, yolcu motorları ve ticari taksilerle İstanbul kompleks bir ulaşım ağına sahiptir.
Beyoğlu İlçesi, İstanbul İlinin Avrupa yakasında, İstanbul Boğazının güney kesimi ile Haliç arasındadır. Doğusunda Beşiktaş ve İstanbul Boğazı, batısında Haliç, kuzeyinde Şişli, kuzeybatısında Kağıthane, Güneyinde Marmara Denizinin bir girintisi olan İstanbul Limanı ile çevrilidir.
Ekili, dikili alanı, orman ve doğal kaynakları yoktur. İlçenin yüzölçümü ise 8.76 km² dir. İlçede Marmara Bölgesi İklimi hâkimdir. İklimi genellikle sıcak olarak kabul edilmektedir.
Beyoğlu İlçesi, Cumhuriyet döneminin ilk yıllarında Merkez, Beşiktaş, Şişli ve Taksim bucaklarından meydana geliyordu. Ancak 1930'da Beşiktaş ve 1954'te Şişli İlçesinin kurulmasıyla Beyoğlu İlçesini Merkez ve Taksim Bucağı oluşturmuştur.
Beyoğlu İlçesi, 1970'den beri mahallelerden oluşan bir yapıya sahiptir. İstanbul'un merkez İlçesi olan Beyoğlu İlçesinin Bucak ve köyleri bulunmamakta olup, 45 Mahalle Muhtarlığı vardır.
2022 Yılı Nüfus sayımı sonuçlarına göre toplam 225.920 kişilik nüfusu bulunmaktadır.
İlçe nüfusu, İstanbul ili toplam nüfusunun % 1,42 sini, Türkiye toplam nüfusunun % 0,26'sını barındırmaktadır. İstanbul metropolünün merkezinde yer alan 8.76 km²'lik ilçede bir kilometrekareye 25.790 kişi düşmektedir. İstanbul'da bir kilometrekareye 3.062 kişi, Türkiye'de ise bir kilometrekareye 111 kişi düşmektedir. Yoğunluk bakımından ülke ortalamasının üzerindedir.
İlin kültür, eğlence ve iş merkezi bakımından cazibe merkezi durumunda olan ilçede bu durumu kalıcı kılmak, mevcut kriterlere göre uygun, hatta daha iyi hale getirecek stratejik durumunun kullanılması, planlı, akılcı etütler yapılarak değişen duruma göre uyumlaştırılmasıyla mümkündür. Önümüzdeki yıllarda Beyoğlu ilçesi, İstanbul'da kültür, eğlence ve iş alanlarında örnek gösterilen cazibe merkezlerini bölgesinde barındırmak suretiyle diğer ilçeler için yönlendirici rol üstlenecektir. Bu nedenle hazırlıklı olmak, gelişmiş yörelerde hızlı nüfus artışına paralel olarak karşılaşılan işsizlik, altyapı yetersizliği, kaçak yapılaşma, asayiş ve çevre sorunları konusunda çözümler geliştirilmesi ve uygulanması gereklidir.
Beyoğlu Demografik Veriler:
Küresel Ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiştir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değişimler izlediği bir dönem olmuştur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleştiği gözlenmiştir. Büyüme hızındaki yavaşlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya'da hissedilmiş olup Amerika Birleşik devletleri bu trendin dışında kalmıştır. Ancak Amerika'nın yaşadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teşvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. Gelişmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaşamış, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiştir. Çin ekonomisi ise yavaşlama eğilimini kıramamıştır.
2019 yılının Aralık ayında Çin'in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020'nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya'ya yayılamaya başlamış olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaşlamasına yol açmıştır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düşüşler yaşamış olup Başta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal genişleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaşanmış. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleşen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiştir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladığı tahmin edilmektedir.
2021 yılı aşılamaların hızla yapılmaya çalışıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı ve tüm olumsuz faktörlere rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem olmuştur. 2022 yılı pandemi sonrası toparlanma süreci içerisinde tüm Dünyada enflasyon ile mücadele adımlarının atıldığı, iklim değişikliği etkilerinin gözle görülür biçimde ortaya çıktığı, hane halkının yaşam maliyetlerinin çok hızlı arttığı ve genel olarak büyümenin yavaşladığı bir dönem olmuştur. 2023 yılında gelişmiş ekonomilerdeki yavaşlama ve tedarik zinciri sorunları devam etmektedir. Bu süreçte emtia fiyatları ve yeşil enerji dönüşüm maliyetleri önem taşımaktadır. Ayrıca son dönemde yaşanan siyasi ve askeri gerilimler risk algısını artırmaktadır.
Küresel Küresel Ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiştir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değişimler izlediği bir dönem olmuştur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleştiği gözlenmiştir. Büyüme hızındaki yavaşlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya'da hissedilmiş olup Amerika Birleşik devletleri bu trendin dışında kalmıştır. Ancak Amerika'nın yaşadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teşvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. Gelişmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaşamış, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiştir. Çin ekonomisi ise yavaşlama eğilimini kıramamıştır.
2019 yılının Aralık ayında Çin'in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020'nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya'ya yayılamaya başlamış olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaşlamasına yol açmıştır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düşüşler yaşamış olup Başta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal genişleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaşanmış. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleşen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiştir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladığı tahmin edilmektedir.
2021 yılı aşılamaların hızla yapılmaya çalışıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı ve tüm olumsuz faktörlere rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem olmuştur. 2022 yılı pandemi sonrası toparlanma süreci içerisinde tüm Dünyada enflasyon ile mücadele adımlarının atıldığı, iklim değişikliği etkilerinin gözle görülür biçimde ortaya çıktığı, hane halkının yaşam maliyetlerinin çok hızlı arttığı ve genel olarak büyümenin yavaşladığı bir dönem olmuştur. 2023 yılında gelişmiş ekonomilerdeki yavaşlama ve tedarik zinciri sorunları devam etmektedir. Bu süreçte emtia fiyatları ve yeşil enerji dönüşüm maliyetleri önem taşımaktadır. Ayrıca son dönemde yaşanan siyasi ve askeri gerilimler risk algısını artırmaktadır.
26 2024/260
2008 yılındaki küresel ekonomik krizden sonra Türkiye ekonomisi ciddi bir toparlanma sürecine girmiş olup 2014, 2015 yıllarında GYSH bir önceki yıla göre % 5,2 ve %6,1 seviyelerinde artmıştır. 2016 yılı, pek çok farklı etkenin de etkisiyle büyüme hızının yavaşladığı bir dönem olmuş 2017 yılında %7,5, 2018 yılında ise %2,8 lik büyüme oranları yakalanmıştır. 2019 yılında büyüme oranı 0,9, 2020 yılında %1,8, 2021 yılında %11, 2022 yılında ise %5,6, 2023 yılında ise %4,5 olarak gerçekleşmiştir.
2020 yılında Covid-19 salgınının olumsuz etkisiyle yılın ikinci çeyreğinde %9,9 oranında daralma kaydedilmiştir. 2023 yılı itibariyle GSYH büyüklüğüne göre Türkiye, Dünya'nın 17. Büyük ekonomisidir.
2004 yılından itibaren çift haneli seviyelerin altında seyreden enflasyon oranı 2017 yılında % 11,1, 2018 yılında %16,3, 2019 yılında %15,18, 2020 yılında %12,8, 2021 yılında %13,58, 2022 yılında %64,27, 2023 yılında %64,77 oranında gerçekleşmiştir. 2024 yılı Şubat ayı Tüketici Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre %67,07 artmıştır. TÜFE bir önceki aya göre değişim oranı %4,53 dür.
İşsizlik oranları ise son 4 yılda %11-%13 Aralığında seyretmekteydi. 2024 yılı Şubat ayı itibariyle mevsim etkisinden arındırılmış işsizlik oranı %8,7 seviyesinde gerçekleşmiştir. İstihdam edilenlerin sayısı 2024 yılının şubat ayında bir önceki aya göre 147 bin kişi artarak 32 milyon 423 bin kişi olmuştur. Buna göre mevsim etkisinden arındırılmış İstihdam oranı ise %49,3 oldu. Ödemeler dengesi tarafında ise 2018 yılında %75 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2019 yılında %77,2, 2020 yılında ise %86, 2021 yılında %82, 2022 yılında ise %69,9 olarak, 2023 yılında ise %70,7 olarak gerçekleşmiştir.
Kaynak: TÜİK
| 2010 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GSYH Artışı, Zincirlenmiş Hacim Endeksi, % | 8,4 | 6.1 | 3.3 | 7.5 | 3.0 | 0.8 | 1.9 | 11.4 | 5.5 | 4.5 |
| GSYH, Cari Fiyatlarla, Milyar TL | 1.168 | 2.351 | 2.627 | 3.134 | 3.761 | 4.318 | 5.048 | 7.256 | 15.012 | 26.276 |
| GSYH, Cari Fiyatlarla, Milyar \$ | 777.5 | 867 | 869 | 859 | 797 | 759,3 | 717,1 | 807,9 | 905,8 | 1.119 |
| Nüfus, Bin Kişi | 73.142 | 78.218 | 79.278 | 80.313 | 81,407 | 82.579 | 83.385 | 84.147 | 85.280 | 85.372 |
| Kişi Başına GSYH, Cari Fiyatlarla, \$ | 10.629 | 11.085 | 10.964 | 10.696 | 9.799 | 9.208 | 8.600 | 9.601 | 10.659 | 13.110 |
| ihracat (GTS, F.O.B.), Milyon \$ | $\sim$ | 151 | 149,2 | 164,5 | 177,2 | 180,8 | 169,6 | 225,2 | 254,2 | 255,5 |
| Ihracat (GTS)/GSYH,% | $\sim$ | 17,4 | 17,2 | 19.1 | 22.2 | 23,8 | 23,7 | 27.9 | 28.1 | 22,8 |
| İthalat (GTS, C.I.F.), Milyon \$ | $\sim$ | 213,6 | 202,2 | 238,7 | 231,2 | 210,3 | 219,5 | 271,4 | 363,7 | 361,8 |
| Ithalat (GTS)/GSYH, % | $\sim$ | 24,6 | 23,3 | 27,8 | 29 | 27,7 | 30,6 | 33.6 | 40.2 | 32,3 |
| İhracatın İthalatı Karşılama Oranı (%, GTS) | $\sim$ | 70,7 | 73,8 | 68,9 | 76,6 | 86 | 77,3 | 83 | 69.9 | 70,6 |
| Seyahat Gelirleri, Milyar \$ | 22,6 | 27,3 | 19,1 | 23 | 25,9 | 34,3 | 13,3 | 26,6 | 41,2 | 47,7 |
| Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Giriş), Milyar \$ | 9,1 | 19.3 | 13,8 | 11,2 | 12,5 | 9,5 | 7,7 | 13.3 | 13 | 10,6 |
| Cari İşlemler Dengesi (Milyar \$) | $-44.6$ | $-26.6$ | $-26.7$ | $-40,0$ | $-20.2$ | 10,8 | $-31.9$ | $-7.2$ | $-48,4$ | $-45,2$ |
| Cari Islemler Dengesi/GSYH, % | $-5,7$ | $-3.1$ | $-3,1$ | $-4,7$ | $-2,5$ | 1,4 | $-4,4$ | $-0,9$ | $-5,4$ | $-4,0$ |
| İşgücüne Katılma Oranı, % | 46,5 | 51,3 | 52 | 52,8 | 53,2 | 53 | 49,3 | 51.4 | 53,1 | 53,4 |
| İşsizlik Oranı, % | 11,1 | 10.3 | 10,9 | 10,9 | 11 | 13,7 | 13,2 | 12 | 10.5 | 9,4 |
| Istihdam Oranı, % | 41,3 | 46 | 46,3 | 47,1 | 47.4 | 45,7 | 42,8 | 45.2 | 47,5 | 48,3 |
| TÜFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) (%) | 8,6 | 7.7 | 7,8 | 11,1 | 16,3 | 15,2 | 12,28 | 19,6 | 72,3 | 53,9 |
| TÜFE (%) | 6.4 | 8,81 | 8,53 | 11,92 | 20,3 | 11,84 | 14,6 | 36,08 | 64,27 | 67,1 |
| ÜFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) (%) | 8,52 | 5,28 | 4,3 | 15,82 | 27,01 | 17,56 | 12,18 | 43,86 | 128,47 | 45,7 |
| ÜFE (%) | 8,87 | 5,71 | 9,94 | 15,47 | 33,64 | 7,36 | 25,15 | 79,89 | 97,72 | 47,3 |
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Şubat 2024)
Türkiye ekonomisi, 2023'ün dördüncü çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %4 oranında büyümüştür.
2003-2023 döneminde Türkiye Ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.
Kaynak: TÜİK
| Uluslararası | Bazı Ülke-Ülke Gruplarına İlişkin Büyüme Tahminleri (%) | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kuruluşlar | Yil | Dünya | Avro Bölgesi | ABD | Brezilya | Rusya | Hindistan | Çin | Japonya | ||
| IMF | 2023 | 3,1 | 0,5 | 2,5 | 3,1 | 3,0 | 6,7 | 5,2 | 1,9 | ||
| 2024 | 3,1 | 0,9 | 2,1 | 1,7 | 2,6 | 6,5 | 4,6 | 0,9 | |||
| 2025 | 3,2 | 1,7 | 1,7 | 1,9 | 1,1 | 6,5 | 4,1 | 0,8 | |||
| 2023 | 2,9 | 0,6 | 2,4 | 3,0 | 1,3 | 6,3 | 5,2 | 1,7 | |||
| OECD | 2024 | 2,7 | 0,9 | 1,5 | 1,8 | 1,1 | 6,1 | 4,7 | 1,0 | ||
| 2025 | 3,0 | 1,5 | 1,7 | 2,0 | 1,0 | 6,5 | 4,2 | 1,2 | |||
| 2023 | 2,6 | 0,4 | 2,5 | 3,1 | 2,6 | 6,3 | 5,2 | 1,8 | |||
| Dünya Bankası |
2024 | 2,4 | 0,7 | 1,6 | 1,5 | 1,3 | 6,4 | 4,5 | 0,9 | ||
| 2025 | 2,7 | 1,6 | 1,7 | 2,2 | 0,9 | 6,5 | 4,3 | 0,8 |
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Şubat 2024)
2024 yılı Ocak Ayında merkezi yönetim bütçe giderleri 768 milyar TL bütçe gelirleri 617,2 milyar TL ve bütçe açığı 150,7 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.
Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Milyar USD)
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Şubat 2024)
Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.
Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir.
2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.
Daha önce Türkiye'ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu, faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.
Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye'de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaş yavaş gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.
2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir yıl olmuş ve az da olsa daha esnek bir yıl yaşanmıştır. Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu gelişmeler 2011 ilâ 2016 yıllarında da devam etmiştir.
2017 yılından itibaren, beşeri ve jeopolitik etkenlerin etkisi, döviz kurlarında yaşanan dalgalanmalar ve finansman imkânlarının daralmasına ek olarak artan enerji ve iş gücü maliyetleri geliştiricilerin ödeme zorluğu yaşamasına neden olmuştur.
Ülkemizdeki ekonomik dinamikleri önemli ölçüde etkileyen ve çok sayıda yan sektöre destek olan inşaat sektöründe yaşanan bu zorluklar gayrimenkullerin fiyatlamalarında optimizasyona ve üretilen toplam ünite sayısı ile proje geliştirme hızında düşüşe yol açmıştır. Banka faiz oranlarının yükselmesi ve yatırımcıların farklı enstrümanlara yönelmesi de yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarını azaltmıştır.
Kaynak: TÜİK
2018 yılında düşük bir performans çizen inşaat sektörü 2019 yılını son çeyreği itibariyle toparlanma sürecine girmiştir. Bu hareketlenme 2020 yılının ilk 2 aylık döneminde de devam etmiştir. Ancak 2019 yılının Aralık ayında Çin'de ortaya çıkan Covid-19 salgınının 2020 yılı Mart ayında ülkemizde yayılmaya başlamasıyla ekonomi olumsuz etkilenmiş ve gayrimenkul sektörü bu durgunluktan payını almıştır. Karantina süreci sonrası TCMB ve BDDK tarafından açıklanan kararlar ve destekler sektöre olumlu yansımış, konut kredisi faizlerindeki düşüş ve kampanyalar Temmuz ve Ağustos aylarında konut satışlarını rekor seviyelere ulaştırmıştır. Pandemi sonrası süreçte Ticari hareketliliğin sağlanması amacıyla piyasaya aktarılan ucuz likidite döviz kurlarında ve fiyatlar genel seviyesinde büyük artışlara yol açmış, sonrasında Merkez Bankası parasal sıkılaşma politikası uygulamaya başlarken parasal sıkılaşma kararları sonrasında bankaların likidite kaynakları kısılmış, bu da faiz oranlarında yükselişe yol açmıştır. 2022 yılında artan enflasyon eğilimleri pek çok ülke ekonomisini zorlamaya başlayınca daha sıkı para ve maliye politikaları uygulanmaya başlamıştır. 2021 ve 2022 yıllarında ülkemizdeki konut satışları yıl bazında birbirine yakın seviyelerde olsa da 2022 yılında ipotekli satışlarda bir önceki yıla göre %4,8 lik azalış meydana gelmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiştir. 2023 yılında inşaat maliyetlerinin arttığı ve risk iştahının azaldığı bir süreç yaşanmakta olup yeni inşaat sayısı azalmış bu da konut arzında düşüşe yol açmıştır. Son dönemde Merkez Bankası politika faizlerinin kademeli olarak artırıldığı, Dünya genelinde yaşanan tedarik sıkıntıları, hammadde temininde yaşanan zorluklar ve Rusya-Ukrayna savaşı gibi jeopolitik gerilimler ve resesyon beklentilerine rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem içerisinden geçmekteyiz.
Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaşlamayı getirmektedir. Parasal sıkılaştırma sürecinin devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya işaret etmektedir. 2023 yılının ilk dokuz aylık döneminde konut satışlarında geçen yılın aynı dönemine göre %14,9 oranında bir düşüş yaşanmıştır. Önceki dönemde talebin güçlü olması, kredi imkânlarının bulunması ve enflasyonun etkilerinden korunmak amaçlı olarak gayrimenkul fiyatlarında yaşanan artış eğiliminin ekonominin de soğumasıyla yavaşladığı görülmektedir.
2000 li yılların başından itibaren turizm gelirlerinin Gayrisafi Yurt İçi Gelir içindeki payı %3'ün üzerinde seyretmiştir. 2016 yılında Temmuz ayında yaşanan darbe girişiminin de etkisiyle ilk kez bu pay %2,6 ile %3 lük seviyenin altına inmiştir. 2017 ve özellikle 2018 yılı turizmde toparlanma yılı olmuş, 2019 da bu eğilim devam etmiştir. 2018 yılında toplam turizm geliri 29,5 Milyar USD olarak, 2019 yılında 34,5 Milyar USD olarak gerçekleşmiştir.
2019 yılında turizmde gerçekleşen toparlanmanın etkisi şehir otellerinde de yavaş yavaş hissedilmekte iken Covid-19 salgınının ortaya çıkmasıyla 2020 yılı Mart ayından itibaren ülkeye giriş çıkışlarda kısıtlamalar yaşanmaya başlanmış, yurtiçi ve yurt dışı turizm hareketliliği durma noktasına gelmiştir. Bu süreçte otellerin büyük kısmı geçici olarak faaliyetlerine ara vermiş olup Haziran ayından itibaren kademeli olarak hayata geçirilen normalleşme süreciyle az kapasiteyle de olsa açılan tesisler olmuştur. Yaşanan bu olumsuz durum çok sayıda insanın bir araya geldiği kongre ve fuar turizmini de etkilemiştir.
2022 yılı başından itibaren salgının etkisini azaltması ile birlikte turizm sektörü hareketlenmiş, aynı etki 2023 yılında da devam etmiştir. Turizm geliri 2023 Ocak-Aralık döneminde önceki yıla göre %16,9 artarak 54.315.542.000 USD olmuştur. Ziyaretçi sayısı ise %11,1 artarak 57.077.440 kişi olmuştur. Ülkemizdeki turizm altyapısının gelişmişliği ve yabancı para birimlerinin Türk Lirası karşısında değer kazanmış olmasından kaynaklı olarak turizm sektöründeki canlılığın devam etmesi beklenmektedir.
İstanbul'un uluslararası iş ortamından ve turizmden aldığı pay her geçen gün artmaktadır. Lütfü Kırdar Kongre Merkezi, İstanbul Kongre Merkezi, İKSV Konferans Merkezi, Haliç Kongre Merkezi, CNR ve Tüyap Fuar ve Kongre Merkezleri başta olmak üzere çeşitli konferans, fuar ve toplantı fasilitlerinin devreye girmesiyle kentin dünya kongre pazarındaki yeri giderek sağlamlaşmaktadır.
Bu gelişmeler, başta 5 yıldızlı oteller olmak üzere mevcut otellerin, doluluk oranlarında ve satış gelirlerinde iyileşmeler sağlamaktadır.
Otel pazarını, "ticari, toplantı ve turizm amaçlı müşteriler" olarak 3 ana grupta toplamak mümkündür. Müşteri gruplarındaki bu farklılık İstanbul otellerinin programlarına da yansımaktadır.
İş merkezlerinin Gayrettepe - Maslak hattındaki gelişimine paralel olarak Dedeman, Plaza, Point, Conrad, Swissotel, Çırağan, Ritz Carlton, Hyatt Regency, Ceylan Intercontinental ve The Marmara Taksim gibi önemli oteller Business Otel kimliğini üstlenmekte ve ticari müşteriye hitap etmektedir. İş insanlarından oluşan hedef kitle en kârlı müşteri grubu olmakla birlikte düşük sezonda (yaz ayları ve hafta sonları) doluluk temin etmek üzere hedeflenen turizm amaçlı müşteriler de göz ardı edilmemesi gereken bir unsur teşkil etmektedir.
İstanbul'daki yeni otel yatırımlarının Avrupa yakasında Basın Ekspres Yolu ve çevresinde, Anadolu yakasında ise Pendik ve çevresinde yoğunlaştığı görülmektedir. Özellikle Basın Ekspres Yolu ve çevresindeki tekstil fabrikalarının arazileri üzerinde yeni alışveriş merkezi, ofis ve otel projeleri gündeme gelmektedir. Bunun dışında E-5 Çobançeşme-Ataköy mevkiindeki yeni imar planları da bu bölgedeki fonksiyon olarak otel gelişimini desteklemekte, öte yandan alınmış işletme belgeleri (projelendirilmiş oteller) açısından bakıldığında İstanbul'un Anadolu yakasının halen potansiyel barındırdığı görülmektedir. Bu nedenle Anadolu yakası otel projeleri açısından son dönemde oldukça rağbet gören bir bölge haline gelmiştir.
Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı
| AYLAR | TESISE GELIS SAYISI | GECELEME | ORTALAMA KALIS SÜRESİ | DOLULUK ORANI(%) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| YABANCI | YERLI | TOPLAM | YABANCI | YERLI | TOPLAM | YABANCI | YERLI | TOPLAM | YABANCI YERLI TOPLAM | |||
| OCAK | 1 319 130 | 2728 057 | 4 047 187 | 3 4 3 5 5 7 3 | 5 067 072 | 8 502 645 | 2.60 | 1.86 | 2.10 | 12.58 | 18.56 | 31.15 |
| SUBAT | 1 435 714 | 2679828 | 4 115 542 | 3 700 506 | 4 843 299 | 8 5 4 3 8 0 5 | 2.58 | 1.81 | 2.08 | 14.06 | 18.40 | 32.46 |
| MART | 1976969 | 2 310 201 | 4 287 170 | 5 248 243 | 4 186 697 | 9 434 940 | 2.65 | 1.81 | 2.20 | 17.98 | 14.34 | 32.32 |
| NÍSAN | 2 955 829 | 3 050 968 | 6 006 797 | 8 832 530 | 5 794 584 | 14 627 114 | 2.99 | 1.90 | 2.44 | 23.99 | 15.74 | 39.74 |
| TOPLAM | 7687642 | 10 769 054 | 18 456 696 | 21 216 852 | 19 891 652 | 41 108 504 | 2.76 | 1.85 | 2.23 | 17.74 | 16.63 | 34.36 |
| İSTANBUL | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TÜRÜ | SINIFI | TESISE GELIS SAYISI | GECELEME | ORTALAMA KALIŞ SÜRESİ | DOLULUK ORANI(%) | ||||||||
| YABANCI | YERLI | TOPLAM | YABANCI | YERLI | TOPLAM | YABANCI | YERLI | TOPLAM | YABANCI | YERLI | TOPLAM | ||
| 5 Yıldızlı | 262 480 | 122 817 | 385 297 | 595 199 | 220 993 | 816 192 | 2.27 | 1.80 | 2.12 | 32.55 | 12.09 | 44.64 | |
| 4 Yıldızlı | 182 513 | 66756 | 249 269 | 467 598 | 127 762 | 595 360 | 2.56 | 1.91 | 2.39 | 44.72 | 12.22 | 56.94 | |
| Otel | 3 Yıldızlı | 70 888 | 32972 | 103 860 | 167 402 | 60748 | 228 150 | 2.36 | 1.84 | 2.20 | 40.25 | 14.60 | 54.85 |
| 2 Yıldızlı | 11 391 | 5 2 2 7 | 16 618 | 26 266 | 9 2 4 4 | 35 510 | 2.31 | 1.77 | 2.14 | 39.78 | 14.00 | 53.78 | |
| 1 Yıldızlı | 2 4 6 7 | 1516 | 3983 | 5 1 8 3 | 3 0 9 7 | 8 2 8 0 | 2.10 | 2.04 | 2.08 | 37.56 | 22.44 | 60.00 | |
| Toplam | 529 739 | 229 288 | 759 027 | 1 261 648 | 421 844 | 1 683 492 | 2.38 | 1.84 | 2.22 | 37.44 | 12.52 | 49.96 | |
| Termal Otel | 4 Yıldızlı | 129 | 845 | 974 | 676 | 2 140 | 2816 | 5.24 | 2.53 | 2.89 | 14.08 | 44.58 | 58.67 |
| Pansiyon | 2975 | 1092 | 4 067 | 7 243 | 1844 | 9 0 8 7 | 2.43 | 1.69 | 2.23 | 48.97 | 12.47 | 61.44 | |
| Kamping | 70 | 319 | 389 | 214 | 950 | 1 1 6 4 | 3.06 | 2.98 | 2.99 | 4.76 | 21.11 | 25.87 | |
| Apart Otel | 3769 | 1576 | 5 3 4 5 | 16 871 | 3 3 2 7 | 20 198 | 4.48 | 2.11 | 3.78 | 43.53 | 8.58 | 52.11 | |
| Müstakil Apart Otel | 2 3 1 3 | 572 | 2885 | 11 238 | 1663 | 12 901 | 4.86 | 2.91 | 4.47 | 49.29 | 7.29 | 56.58 | |
| Özel Tesis | 76729 | 14 091 | 90 820 | 165 065 | 26 604 | 191 669 | 2.15 | 1.89 | 2.11 | 54.57 | 8.80 | 63.36 | |
| Pansiyon (Basit Belgeli) |
36 487 | 25 287 | 61 774 | 79729 | 47 667 | 127 396 | 2.19 | 1.89 | 2.06 | 31.06 | 18.57 | 49.63 | |
| Turizm Kompleksi | 7485 | 1722 | 9 2 0 7 | 15799 | 3 5 3 5 | 19 3 34 | 2.11 | 2.05 | 2.10 | 29.85 | 6.68 | 36.53 | |
| Butik Otel | 9 2 9 9 | 2053 | 11 352 | 23 844 | 3 6 6 1 | 27 505 | 2.56 | 1.78 | 2.42 | 46.21 | 7.09 | 53.30 | |
| B Tipi Tatil Sitesi | 116 | 200 | 316 | 320 | 387 | 707 | 2.76 | 1.94 | 2.24 | 9.52 | 11.52 | 21.04 | |
| Otel (Basit Belgeli) | 131 019 | 43 687 | 174 706 | 299 122 | 84752 | 383 874 | 2.28 | 1.94 | 2.20 | 43.09 | 12.21 | 55.30 | |
| Motel (Basit Belgeli) |
127 | 1488 | 1615 | 188 | 2538 | 2726 | 1.48 | 1.71 | 1.69 | 2.19 | 29.58 | 31.77 | |
| Apart Otel (Basit Belgeli) |
4 6 3 2 | 2548 | 7 180 | 11 420 | 4 8 5 4 | 16 274 | 2.47 | 1.91 | 2.27 | 38.10 | 16.20 | 54.30 | |
| GENEL TOPLAM | 804 889 | 324 768 | 1 129 657 | 1893377 | 605766 | 2 499 143 | 2.35 | 1.87 | 2.21 | 39.00 | 12.48 | 51.47 |
TÜİK verilerine göre; 2023 yılında döneminde Ülkemize gelen yabancı ziyaretçi 49.209.180 kişi olmuştur. Ziyaretçiler, seyahatlerini kişisel veya paket tur ile organize etmektedirler. 2023 yılında yapılan harcamaların 7 milyar 127 milyon 488 bin dolarını kişisel harcamalar, 1 milyar 302 milyon 491 bin dolarını ise paket tur harcamaları oluşturdu. Bu çeyrekte ülkemizden çıkış yapan ziyaretçilerin gecelik ortalama harcaması 99 dolar oldu. Yurt dışında ikamet eden vatandaşların gecelik ortalama harcaması ise 72 dolar oldu.
| 2023 | 2024 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Turizm gideri Tourism expenditures $(Bin$ \$- Thousand \$) |
Vatandas ziyaretçi sayısı citizen visitors |
Kişi başı ortalama Average per capita (S) |
harcama Turizm gideri Tourism Number of expenditure expenditures $(Bin S-)$ Thousand \$) |
Vatandas ziyaretçi sayısı citizen visitors |
Kişi başı ortalama harcama Average Number of expenditure per capita (S) |
| 8 429 980 11 067 359 | 762 | ||||
| 535 618 | 607 139 | 882 | 590 122 | 753 681 | 783 |
| 510 396 | 710 648 | 718 | 615 665 | 943792 | 652 |
| 552 907 | 751442 | 736 | 573863 | 751752 | 763 |
| 600 967 | 797 724 | 753 | |||
| 676 139 | 1 016 374 | 665 | |||
| 758 073 | 1 063 352 | 713 | |||
| 943 319 | 1 073 769 | 879 | |||
| 757 605 | 987 381 | 767 | |||
| 715861 | 917 269 | 780 | |||
| 780 406 | 1 028 464 | 759 | |||
| 782 222 | 1 040 136 | 752 | |||
| 816 467 | 1 073 663 | 760 |
Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı
2024 yılı Ocak-Mayıs döneminde Ülkemize en çok ziyaretçi gönderen ülke sıralamasında Almanya. %11,74 (1,85 milyon) ile birinci, Rusya Fed. %11,51 (1,82 milyon) ile ikinci, İngiltere %7,7 (1,2 milyon) ile üçüncü sıradadır.
Ülkemize gelen yabancı ziyaretçilerin en çok giriş yaptıkları sınır kapılarının bağlı olduğu iller sıralamasında ilk 5 il aşağıdaki şekilde gerçekleşti:
| YILLAR | % DEĞİŞİM ORANI | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| AYLAR | 2021 | 2022 | 2023 | 2022/2021 | 2023/2022 | ||
| OCAK | 509 787 | 1 281 666 | 2 005 967 | 151.41 | 56.51 | ||
| ŞUBAT | 537 976 | 1 541 393 | 1 870 414 | 186.52 | 21.35 | ||
| MART | 905 323 | 2 079 565 | 2 335 728 | 129.70 | 12.32 | ||
| NİSAN | 790 687 | 2 574 423 | 3 321 824 | 225.59 | 29.03 | ||
| MAYIS | 936 282 | 3 873 212 | 4 500 242 | 313.68 | 16.19 | ||
| HAZİRAN | 2 047 596 | 5 014 821 | 5 584 021 | 144.91 | 11.35 | ||
| TEMMUZ | 4 360 952 | 6 664 970 | 7 148 044 | 52.83 | 7.25 | ||
| AĞUSTOS | 3 982 168 | 6 304 770 | 6 660 700 | 58.33 | 5.65 | ||
| EYLÜL | 3 513 453 | 5 475 453 | 5 786 027 | 55.84 | 5.67 | ||
| EKİM | 3 471 540 | 4 803 198 | 4 987 112 | 38.36 | 3.83 | ||
| KASIM | 1 763 982 | 2 551 483 | 2 525 345 | 44.64 | -1.02 | ||
| ARALIK | 1 892 520 | 2 399 441 | 2 483 756 | 26.79 | 3.51 | ||
| TOPLAM | 24 712 266 | 44 564 395 | 49 209 180 | 80.33 | 10.42 | ||
| 2022-2024 YILLARI OCAK-MAYIS DÖNEMİNDE ÜLKEMİZE GELEN YABANCI ZİYARETÇİLERİN MİLLİYETLERE GÖRE | |||||||
| DAĞILIMI İLK 5 ÜLKE | |||||||
| ÜLKELER | 2024 | 2024 MİL.PAYI % |
2023 | 2023 MİL.PAYI % |
2022 | 2022 MİL.PAYI % | |
| Almanya | 1 852 435 | 11.74 | 1 583 953 | 11.29 | 1 311 710 | 11.56 | |
| Rusya Fed. | 1 817 311 | 11.51 | 1 794 185 | 12.78 | 853 897 | 7.52 | |
| İngiltere (Birleşik | |||||||
| Krallık) | 1 209 591 | 7.66 | 982 267 | 7.00 | 810 466 | 7.14 | |
| İran | 1 167 694 | 7.40 | 794 177 | 5.66 | 838 719 | 7.39 | |
| Bulgaristan DİĞER |
1 118 705 8 618 477 |
7.09 54.60 |
1 056 524 7 823 069 |
7.53 55.74 |
946 366 6 589 101 |
8.34 58.05 |
|
| GENEL TOPLAM | 15 784 213 | 100.00 | 14 034 175 | 100.00 | 11 350 259 | 100.00 | |
| 12.10. | Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı Ulaşım |
||||||
| Taşınmaz | merkezi bir konumda yer almasından dolayı | ulaşım bağlantısı çok | |||||
| çeşitli imkanlarla sağlanabilmektedir. | Karayolu, Tramvay, Metro ve Deniz ulaşımı | ||||||
| gibi alternatifler bulunmaktadır. | |||||||
| Taşınmazın bazı noktalara olan yaklaşık uzaklıkları şöyledir. | |||||||
| - | Galata Köprüsü'ne | 1,6 km. | |||||
| - | Eminönü'ne 1,5 km. | ||||||
| - | Taksim Meydanı'na 1,9 km. | ||||||
| - | Mecidiyeköy'e 8 km. | ||||||
| - | İstanbul Havalimanı'na 46 km. | ||||||
| 2024/260 |
| ÜLKELER | 2024 | 2024 MİL.PAYI % |
2023 | 2023 MİL.PAYI % |
2022 | 2022 MİL.PAYI % |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Almanya | 1 852 435 | 11.74 | 1 583 953 | 11.29 | 1 311 710 | 11.56 |
| Rusya Fed. | 1 817 311 | 11.51 | 1 794 185 | 12.78 | 853 897 | 7.52 |
| İngiltere (Birleşik Krallık) |
1 209 591 | 7.66 | 982 267 | 7.00 | 810 466 | 7.14 |
| İran | 1 167 694 | 7.40 | 794 177 | 5.66 | 838 719 | 7.39 |
| Bulgaristan | 1 118 705 | 7.09 | 1 056 524 | 7.53 | 946 366 | 8.34 |
| DİĞER | 8 618 477 | 54.60 | 7 823 069 | 55.74 | 6 589 101 | 58.05 |
| GENEL TOPLAM | 15 784 213 | 100.00 | 14 034 175 | 100.00 | 11 350 259 | 100.00 |
Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı
"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımdır". (UDS Madde 6.3)
"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıklı olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğunu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS madde 6.4)
Parselin konumu, ulaşım kabiliyeti, bulunduğu bölgenin turizm potansiyeli ve gelişim potansiyeli, dikkate alındığında üzerinde mevcut yapı ruhsatında olduğu gibi "Otel" projesi geliştirilmesinin en uygun strateji olduğu düşünülmektedir.
Taşınmazın değerine etki eden özet faktörler (SWOT Analizi):
| Güçlü Yönler | Zayıf Yönler | |
|---|---|---|
| - - - - - - - - - - - |
Ulaşım imkânlarının kolaylığı Ayrıcalıklı konumu Turistik noktalarına yakınlığı Ana arterlere yakınlığı Manzarasının bulunması Yapı ruhsatının alınmış olması Gelişim ve dönüşüm içerisinde olan bir bölgede konumlu olması Tamamlanmış altyapı Reklam kabiliyeti Bölgenin tarihi yapısı Projenin otel ve dükkân fonksiyonu |
Gayrimenkul piyasasında yaşanmakta - olan durgunluk. İnşaatın henüz tamamlanmamış olması - (geçici etken) |
| - - |
beraber barındırması Proje inşaatına başlanmış olması Yüksek arsa değeri |
|
| Fırsatlar | Tehditler | |
| - - - |
Turizm sektörünün canlılığını koruması Bölgede benzer proje geliştirilmesine imkan sağlayacak konum ve büyüklükte arsa azlığı Galataport projesinin yaratmış olduğu |
- Artan inşaat maliyetleri, - Ülkemizin jeopolitik konumu nedeniyle oluşabilecek güvenlik endişelerinin turizm sektörü üzerinde zaman zaman yaratığı baskı. |
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımları Pazar Yaklaşımı, Gelir Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımıdır. Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,
(b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,
(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklıklandırılamayacağı dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.
Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
$$
\begin{array}{c}\n\bigcirc \
\text{LOTUS}\n\end{array}
$$
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,
(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya
(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.
Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.
Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
Rapor konusu taşınmazın değer tespiti aşağıda belirtilen ana başlıklar altında yapılmıştır.
Arsanın değerinin tespitinde aşağıda belirtilen yöntemler kullanılmıştır.
Bu yaklaşımda aşağıdaki bileşenler 1 dikkate alınmıştır.
Rapor konusu parselin rayiç değerinin tespitinde "Emsal Karşılaştırma Yöntemi" kullanılmıştır.
Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden ve bölgede faaliyet gösteren emlak firmaları ile yapılan görüşmelerden faydalanılmış; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu gayrimenkul için birim fiyat belirlenmiştir.
Aşağıda rapora konu taşınmazlara emsal olabilecek taşınmazlara ilişkin bilgiler sunulmuştur.
Uygunlaştırmada kullanılan yüzdelik oranlar örnekleme olarak aşağıdaki şekilde sınıflandırılmıştır.
| Emsalin Durumu (Konum) |
Emsalin Durumu (Büyüklük) |
Emsalin Durumu (Fonksiyon/Yap. Hakkı) |
Yüzdelik Oranlar |
|---|---|---|---|
| Çok Kötü | Çok Büyük | Çok Kötü | >%20 |
| Orta Kötü | Orta Büyük | Orta Kötü | %11 … %20 |
| Az Kötü | Az Büyük | Az Kötü | %1 … %10 |
| Benzer | Benzer | Benzer | %0 |
| Az İyi | Az Küçük | Az İyi | -%10 … -%1 |
| İyi | Küçük | İyi | -%20 … - %11 |
| Çok İyi | Çok Küçük | Çok İyi | > -%20 |
1Bu bileşenler, arsa ve inşaî yatırımların ayrı ayrı satışına esas alınabilecek değerler anlamında olmayıp tesisin toplam değerinin oluşumuna ışık tutmak üzere verilmiş fiktif büyüklüklerdir.
Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.
Taşınmazın yanında yer alan, Denizciler ve Odun Meydanı Sokağa cephesi bulunan, 114 m2 yüzölçümlü arsa (65 ada 2 parsel) üzerinde yaklaşık 1000 m2 kullanım alanlı 8 katlı eski bina 125.000.000,-TL bedelle satılıktır. (125.000,-TL/m2 )
Arsa Değeri Hesabı:
Bina Değeri: 7.000 TL x 1.000 m2 = 7.000.000
Arsa Değeri: 125.000.000 – 7.000.000 = 118.000.000 – Arsa Birim Fiyat: 1.035.088,-TL/m2
Taşınmaza yakın mesafede yer alan, Mumhane Caddesi'ne cephesi bulunan, 106 m2 yüzölçümlü arsa (68 ada 19 parsel) üzerinde yaklaşık 580 m2 kullanım alanlı 4 katlı eski bina (iç ve dış cephe tadilatı yapılmıştır) 77.000.000,-TL bedelle satılıktır.
Arsa Değeri Hesabı:
Bina Değeri: 11.000 TL x 580 m2 = 6.380.000
Arsa Değeri: 77.000.000 – 6.380.000 = 70.620.000 – Arsa Birim Fiyat: 666.226,-TL/m2
Taşınmaza yakın mesafede yer alan, Kemankeeş Caddesi üzerinde yer alan, 277 m2 yüzölçümlü arsa üzerinde yaklaşık 1.470 m2 kullanım alanlı 8 katlı 30-40 yıllık bina 275.000.000,-TL bedelle satılıktır. (187.075,-TL/m2 )
Arsa Değeri Hesabı:
Bina Değeri: 12.500 TL x 1.470 m2 = 18.375.000
Arsa Değeri: 275.000.000 – 18.375.000 = 256.625.000 – Arsa Birim Fiyat: 926.444,-TL/m2
Taşınmaza yakın mesafede yer alan, Necatibey Caddesi'ne cephesi bulunan, 105,50 m2 yüzölçümlü arsa (120 ada 17 parsel) üzerinde yaklaşık 600 m2 kullanım alanlı 5 katlı eski bina (eski eser) 98.750.000,-TL bedelle satılıktır. (164.583,-TL/m2 )
Arsa Değeri Hesabı:
Bina Değeri: 5.000 TL x 600 m2 = 3.000.000
Arsa Değeri: 98.750.000 – 3.000.000 = 95.750.000 – Arsa Birim Fiyat: 907.583,-TL/m2
Taşınmaza yakın mesafede yer alan, Hoca Tahsin Sokak'a cephesi bulunan, 50 m2 yüzölçümlü arsa üzerinde yaklaşık 250 m2 kullanım alanlı 5 katlı eski bina 42.500.000,-TL bedelle satılıktır. (170.000,-TL/m2 )
Arsa Değeri Hesabı:
Bina Değeri: 8.000 TL x 250 m2 = 2.000.000 TL
Arsa Değeri: 42.500.000 – 2.000.000 = – Arsa Birim Fiyat: 810.000,-TL/m2
Emsal 6: (Afamya Group.: 0212 534 49 25)
Taşınmaza yakın mesafede yer alan binanın zemin katında konumlu, deniz manzaralı, 357 m2 kullanım alanlı dükkan 429.000,-TL/ay bedelle kiralıktır. (1.202,-TL/m2 /ay)
Emsal 7: (Ardan Grup: 0531 605 31 11)
Taşınmaza yakın mesafede yer alan binanın zemin katında konumlu, 22 m2 kullanım alanlı dükkan 40.000,-TL bedelle kiralıktır. (1.818,-TL/m2 /ay)
Taşınmaza yakın mesafede yer alan binanın zemin katında konumlu, 90 m2 kullanım alanlı dükkan 150.000,-TL bedelle kiralıktır. (1.667,-TL/m2 /ay)
Taşınmaza yakın mesafede yer alan binanın zemin katında konumlu, 90 m2 kullanım alanlı dükkan 125.000,-TL bedelle kiralıktır. (1.389,-TL/m2 /ay)
| Birim Satis Fiyatı (TL) |
Pazarlıklı Payr |
Alan Düzeltmesi |
Fonksiyon ve Yapılaşma | Hakkı Düzeltmesi | Konum | Toplam Düzeltme |
Düzeltilmis Değer (TL) |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Konu | +Turizm Alanı | |||||||||
| Mülk | 1.478,72 m2 | (Otel Ruhsatı Alındı) | Kemankes | 699,600 | ||||||
| Düzeltme | Düzeltme | Düzeltme | Düzeltme | Düzeltme | ||||||
| Oranı | Alanı | Oranı | Lejant | Oranı | Durumu | Oranı | Oranı | |||
| THT (Plan | ||||||||||
| Emsal 1 | 1,035,088 | $-20%$ | 114 | $-30%$ | (Iptal | 20% | Benzer | 0% | $-30%$ | 724,562 |
| THT (Plan | ||||||||||
| Emsal 2 | 666,226 | $-20%$ | 106 | $-30%$ | (lptal | 20% | Daha Kötü | 15% | $-15%$ | 566,292 |
| THT (Plan | ||||||||||
| Emsal 3 | 926.444 | $-20%$ | 277 | $-30%$ | (ptal) | 20% | Daha Kötü | 15% | $-15%$ | 787,477 |
| THT (Plan | ||||||||||
| Emsal 4 | 907.583 | $-20%$ | 106 | $-30%$ | (Iptal | 20% | Daha Kötü | 15% | $-15%$ | 771,446 |
| THT (Plan | ||||||||||
| Emsal 5 | 810,000 | $-20%$ | 50 | $-35%$ | (Iptal | 20% | Daha Kötü | 15% | $-20%$ | 648,000 |
Kiralık Dükkan Emsallerine göre (64 ada 23 parsel):
| Pazarlıklı | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Birim Kira | Birim | Alan | Toplam | Düzeltilmiş | ||||
| Fiyatı (TL) | Fiyatı | Düzeltmesi | Konum | Düzeltme | Değer (TL) | |||
| Konu | ||||||||
| Mülk | Kemankeş | 1,550 | ||||||
| Düzeltme | Düzeltme | Düzeltme | Düzeltme | |||||
| Oranı | Alanı | Oranı | Durumu | Oranı | Oranı | |||
| Emsal 1 | 1.202 | $-15%$ | 357 | 0% | Orta Kötü | 20% | 5% | 1.262 |
| Emsal 2 | 1,818 | $-15%$ | 22 | 0% | Az Kötü | 10% | -5% | 1,727 |
| Emsal 3 | 1.667 | $-15%$ | 90 | 0% | Orta Kötü | 15% | 0% | 1.667 |
| Emsal 4 | 1.389 | $-15%$ | 90 | 0% | Orta Kötü | 20% | 5% | 1,458 |
Yapılan piyasa araştırmalarında bölgede son 7-8 yıllık süreçte yaşanan ticari ve turistik hareketliliğin gayrimenkul satışlarına da yansıdığı, bununla paralel olarak birim satış fiyatlarında yükselmeler yaşandığı gözlenmiştir. Bölgede eski binaların kentsel dönüşüm kapsamında yenilenmesi de hız kazanmıştır. Son dönemde gayrimenkul piyasasında yaşanan durgunluk bölgedeki hareketliliği ve kentsel dönüşümü bir miktar azaltmıştır. Taşınmazın fiyatlamasında konumları önemli bir yer tutmakta olup deniz manzarası ve Galataport projesine olan mesafe değere etki etmektedir. Ne var ki yapılan incelemede rapora konu taşınmaza emsal gösterilebilecek bazı taşınmaz için mal sahipleri veya emlak danışmanları tarafından oldukça yüksek bedeller talep edilebildiği tespit edilmiş olup emsal analizi tablosunda uygunlaştırma yapılmıştır. Emsal taşınmaz üzerinde yapılan çalışmalar sonucu konum, büyüklük ve imar durumu gibi faktörler de dikkate alınarak konu parselin m2 birim değerleri takdir edilmiştir.
Rapor konusu parsel üzerinde inşa edilecek otel projesinde zemin katta dükkanlar yer almakta olup indirgenmiş nakit analizleri yaklaşımında yapılacak gelir varsayımlarında kullanılmak üzere dükkanlar için ortalama kira değeri belirlenmiştir. Yapılan analizde dükkanların konumu, reklam kabiliyeti ve depo, bahçe gibi ek alanları dikkate alınmıştır.
Emsal analizinden hareketle konu arsanın m2 birim değeri 699.600,-TL/m2 hesaplanmıştır.
1.478,72 m2 x 699.600,-TL/m2 1.034.500.000,-TL olarak belirlenmiştir.
İnşaî yatırımın değerlendirmeye esas m² birim bedeli (kârı havi satışa esas rayiç tutarı), binanın yapılış tarzı ve niteliği ile birlikte halihazır fiziksel durumu dikkate alınarak saptanmıştır.
Bu değerlendirmemizde inşaat piyasası güncel verileri dikkate alınmıştır. Taşınmazın yapı sınıfı 5B (22.250,-TL/m2 ) olup ve güncel inşaat piyasası verilerine göre 26.500,-TL/m2 olarak alınmıştır. İnşa halinde olup aşınma payı uygulanmamıştır. İnşaat aşamasında oluşması beklenen ek giderler ve toplam maliyet tablosu aşağıdaki gibidir.
| M2 Birim | ||||
|---|---|---|---|---|
| Gider Kalemi | Alan | Gider Oranı | Maliyeti (TL/m2) | Toplam Maliyet (TL) |
| İnşaat Maliyeti |
6850.55 | 26,500 | 181,550,000 | |
| Proje Yapım Giderleri | 3.00% | 5,450,000 | ||
| Proje Onay ve Ruhsat İşleri | 1.50% | 2,700,000 | ||
| Şantiye Mobilizasyonu | 1.50% | 2,700,000 | ||
| Teknik alt yapı, saha işleri | ||||
| ve çevre düzenlemesi | ||||
| maliyeti | 10.00% | 18,150,000 | ||
| Yapı Denetim Giderleri | 2.50% | 4,550,000 | ||
| TOPLAM | 215,100,000 | |||
| İNŞAAT SEVİYESİ |
(%30) İTİBARİYLE | TOPLAM İNŞAİ | DEĞER | 64,550,000 |
Taşınmazın değerine yatırımcı karı olarak eklenmiş olup rapora konu taşınmazın arsa değeri + inşaat maliyeti üzerinden % 15 olarak alınarak
Uygunlaştırma = (Arsa değeri + Toplam inşai değer) x % 15
164.850.000,-TL olarak belirlenmiştir.
Bu hesaplamalara istinaden İkame Maliyet Yaklaşımı'na göre binanın toplam değeri:
1.034.500.000,-TL + 64.550.000,-TL + 164.850.000,-TL 1.263.900.000,-TL olarak belirlenmiştir.
Bu yöntem, proje değerinin projenin gelecek yıllarda üreteceği serbest (vergi sonrası) nakit akımlarının bugünkü değerlerinin toplamına eşit olacağı esasına dayalıdır.
Projeksiyonlardan elde edilen nakit akımları, ekonominin, sektörün ve projenin taşıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenmekte ve projenin bugünkü değeri hesaplanmaktadır. Bu değer projenin, mevcut piyasa koşullarından bağımsız olarak finansal yöntemlerle hesaplanan (olması gereken) değeridir.
Rapor konusu arsa üzerinde geliştirilecek bir otel projesi için projeksiyon yapılmıştır.
Yapı ruhsatına göre parselde inşa edilecek 4 yıldızlı otel toplamda 6.850,55 m2kullanım alanlıdır. 2 bodrum, zemin ve 5 normal kattan oluşacak olan otelde mimari projesine göre 93 oda bulunmaktadır.
Maliyet Varsayımları 17.1.1.3. başlığı altında belirtilmiş olup otelin toplam inşaat alanı üzerinden ortalama inşaat maliyeti 31.398 TL/m2 olarak belirlenmiştir.
Buna göre toplam inşaat maliyeti 215.100.000 TL olarak belirlenmiştir. İnşaatı kalan kısmının %40 lık bölümünün 2024 yılında, kalan %60 lık bölümünün 2025 yılında tamamlanacağı varsayılmıştır. İnşaat maliyetlerinin 2025 yılında % 45 artacağı öngörülmüştür. Otelin 2026 yılı başında hizmete geçeceği kabul edilmiştir.
| Otel Toplam İnşaat Alanı (m2 ) |
6.850,55 |
|---|---|
| m2 Birim İnşai Maliyet | 31.398 TL/m2 |
| Kalan İnşaat Maliyeti | 150.550.000 |
| 2024 yılı toplam inşai maliyeti | 60.220.000 |
| 2025 yılı toplam inşai maliyeti | 130.978.000 |
Ayrıca otelin faaliyete geçtiği yıldan itibaren her yıl brüt ciro üzerinden % 1,5 genel bakım/onarım gideri öngörülmüştür.
Gelirlerin oda, yiyecek-içecek, kira ve diğer kalemlere göre yüzdesel dağılımının İNA tablosunda belirtildiği şekilde gerçekleşeceği varsayılmıştır. Bu varsayımlar faal olarak çalışan benzer işletmeler için hazırladığımız raporlardaki verilerden hareketle belirlenmiştir.
Oda, yiyecek-içecek, kira ve diğer kalemlerin her biri için gerçekleşecek yüzdesel giderlere ait varsayımlar İNA tablosunda mevcut olup bu varsayımlar faal olarak çalışan benzer işletmeler için hazırladığımız raporlardaki verilerden hareketle belirlenmiştir.
Departman (genel yönetim, pazarlama-satış ve teknik) giderlerinin toplam gelire oranının %18'i mertebesinde olacağı varsayılmıştır. Bu varsayımlar faal olarak çalışan benzer işletmeler için hazırladığımız raporlardaki verilerden hareketle belirlenmiştir.
Reel iskonto oranı, Merkez Bankası Enflasyon tahminleri, halihazır mevduat faiz oranları, ortauzun vadeli Hazine Bonosu faiz oranları dikkate alınarak 2024 yılının kalan kısmı ve sonrası için öngörülen tahmini enflasyon oranlarının % 6 üzerinde alınmıştır.
Ortalama doluluk oranı faaliyete geçilen ilk yıl için %60 olarak alınmış takip eden yıllarda, her yıl %5 artırılmış, 2028 yılından itibaren %80 alınmıştır.
Konu taşınmaza benzer konumda ve nitelikte olan otellere ilişkin bilgiler ve ortalama oda fiyatları sayfa 53'den itibaren verilmiştir. Fiyatların 3.500-20.000 TL aralığında olduğu görülmüştür. Konumunun ve Galataport Projesine olan yakınlığının oda fiyatlarına etkisi olacağı düşünülmektedir. Yapılan projeksiyonda inşa edilecek yaklaşık 93 odalı 4 yıldızlı otelin ortalama oda fiyatının 2024 yılı için ortalama 4.000,-TL/gece olacağı varsayılmıştır. Oda gelirlerinin her yıl bir önceki yılın enflasyonu oranında artacağı kabul edilmiştir.
Projenin zemin katında 7 adet dükkan bulunmaktadır. Projesine göre dükkanların toplam alanı (depoları hariç) yaklaşık brüt 429 m2 dir. Dükkanların bodrum kat ortak alanından girişli depoları bulunmaktadır. Dükkanların bir kısmı Kılıç Ali Paşa Caddesi'ne cepheli olup bir kısmı Odun Meydanı Sokak ve Kılıç Ali Paşa Caddesi arasında parsel dahilindeki geçiş alanına dahildir. Yukarıda verilen emsal analizine göre birim kira değeri 1.550,-TL/m2 /ay olarak belirlenmiştir. Dükkanların da 2026 yılında faaliyete geçeceği ve İNA tablosundaki doluluk oranları ile realize olacağı varsayılmıştır. Birim kira değerinin her yıl bir önceki yılın enflasyonu oranında artacağı kabul edilmiştir.
İNA modelinden arsa değerine ulaşılabilmesi için, projeksiyondan elde edilen net bugünkü satış gelirinden, %15 mertebesinde girişimci karı ile inşaat maliyeti net bugünkü değeri düşülmüştür.
Yukarıdaki varsayımlar altında, bugünden sonraki nakit giriş çıkışları ile sayfa 56-57 de yer alan indirgenmiş nakit akımları tablosundan da görüleceği üzere projenin halihazır durum değeri 1.352.000.000 TL arsanın değeri ise yaklaşık 1.012.400.000,-TL olarak bulunmuştur.
ODA ADEDİ : 200
YILDIZ SAYISI: 5
ORTALAMA GECELİK ODA FİYATI: 6.000 TL ile 12.000 TL arası değişmekte
Rapor konu taşınmaza yakın konumda yer alan tesis 200 odalıdır.
Sayfa 56-57'de sunulan İndirgenmiş Nakit Akımları tablosundan da görüleceği üzere inşa halindeki projenin bugünden sonraki nakit giriş çıkışları ile hesaplanan hali hazır durum değeri 1.352.000.000,-TL mertebesindedir.
Sayfa 58-59'da sunulan İndirgenmiş Nakit Akımları tablosundan da görüleceği üzere projenin gelir indirgeme yaklaşımı bölümündeki varsayımlar altında bugünden sonraki nakit giriş çıkışları ile hesaplanan tamamlanmış olması halindeki değeri 1.633.000.000,-TL olarak belirlenmiştir.
| Toplam Oda Sayısı | 93 |
|---|---|
| Yıllık Oda Sayısı | 33,945 |
| Gelir Dağılımı (2024 ve sonrası) | |
| Oda | 60% |
| Yiyecek – İçecek | 25% |
| Diğer | 15% |
| Gider Oranları (2024 ve sonrası) | |
| Oda | 30.0% |
| Yiyecek – İçecek | 50.0% |
| Diğer | 50% |
| Departman Giderleri/Toplam Gelir (2024 ve sonrası) | 18% |
| Toplam Kiralanabilir Alan (m2) | 429 | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Birim kira değeri (TL) | 1,550 | ||||||||||||
| 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | 2035 | ||
| Yıllık Ortalama Doluluk Oranı | 60% | 65% | 70% | 75% | 80% | 80% | 80% | 80% | 80% | 80% | |||
| Ortalama Oda Ücreti (TL) |
4,000 | 5,800 | 7,540 | 9,048 | 10,405 | 11,446 | 12,590 | 13,849 | 14,957 | 16,154 | 17,446 | 18,842 | |
| Dükkan Birim Kira Değeri (TL/m2) | 1,550 | 2247.50 | 2921.75 | 3506.10 | 4032.02 | 4435.22 | 4878.74 | 5366.61 | 5795.94 | 6259.62 | 6760.39 | 7301.22 | |
| Dükkan Doluluk Oranı | 50% | 60% | 80% | 90% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | |||
| Yılık Enflasyon Oranı Tahmini | 45% | 30% | 20% | 15% | 10% | 10% | 10% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | |
| İskonto Oranı 1 / İskonto Faktörü |
51.0% 1.11 |
36.0% 1.59 |
26.0% 2.08 |
21.0% 2.57 |
16.0% 3.04 |
16.0% 3.53 |
16.0% 4.09 |
14.0% 4.71 |
14.0% 5.37 |
14.0% 6.12 |
14.0% 6.97 |
14.0% 7.95 |
|
| Etkin Vergi Oranı (Nakit Ödenen Vergi/Operasyonel Nakit Akımı) |
0% |
| 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | 2035 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Otel Gelirleri | 0 | 0 | 255,945,300 332,728,890 412,071,933 485,656,207 569,836,616 626,820,278 676,965,900 731,123,172 789,613,025 852,782,067 | |||||||||
| Oda Satışından Gelen Gelir | 0 | 0 | 153,567,180 199,637,334 247,243,160 291,393,724 341,901,970 376,092,167 406,179,540 438,673,903 473,767,815 511,669,240 | |||||||||
| Yiyecek İçecek Gelirleri |
0 | 0 | 63,986,325 83,182,223 103,017,983 121,414,052 142,459,154 156,705,069 169,241,475 182,780,793 197,403,256 213,195,517 | |||||||||
| Diğer Gelirler | 0 | 0 | 38,391,795 49,909,334 61,810,790 72,848,431 85,475,492 94,023,042 101,544,885 109,668,476 118,441,954 127,917,310 | |||||||||
| Otel Giderleri | 0 | 0 | 143,329,368 186,328,178 230,760,282 271,967,476 319,108,505 351,019,355 379,100,904 409,428,976 442,183,294 477,557,958 | |||||||||
| Oda Giderleri | 0 | 0 | 46,070,154 59,891,200 74,172,948 87,418,117 102,570,591 112,827,650 121,853,862 131,602,171 142,130,345 153,500,772 | |||||||||
| Yiyecek İçecek Giderleri |
0 | 0 | 31,993,163 41,591,111 51,508,992 60,707,026 71,229,577 78,352,535 84,620,737 91,390,396 98,701,628 | 106,597,758 | ||||||||
| Diğer Giderler | 0 | 0 | 19,195,898 24,954,667 30,905,395 36,424,216 42,737,746 47,011,521 50,772,442 54,834,238 59,220,977 | 63,958,655 | ||||||||
| Departman Giderleri | 0 | 0 | 46,070,154 59,891,200 74,172,948 87,418,117 102,570,591 112,827,650 121,853,862 131,602,171 142,130,345 153,500,772 | |||||||||
| Otel Nakit Akımı | 0 | 0 | 112,615,932 146,400,712 181,311,651 213,688,731 250,728,111 275,800,922 297,864,996 321,694,196 347,429,731 375,224,110 | |||||||||
| Dükkan Kira Gelirleri | 0 | 0 | 7,520,585 | 10,829,642 16,605,451 20,549,245 23,859,957 26,245,952 28,345,629 30,613,279 33,062,341 | 35,707,329 | |||||||
| İnşaat Maliyetleri |
60,220,000 | 130,978,000 | ||||||||||
| Genel Bakım Onarım Giderleri | 3,839,180 | 4,990,933 | 6,181,079 | 7,284,843 | 8,547,549 | 9,402,304 | 10,154,488 10,966,848 11,844,195 | 12,791,731 | ||||
| Serbest Nakit Akımı | -60,220,000 | -130,978,000 116,297,337 152,239,420 191,736,022 226,953,133 266,040,519 292,644,570 316,056,136 341,340,627 368,647,877 398,139,707 | ||||||||||
| Uç Değer | 7,166,514,731 | |||||||||||
| Serbest Nakit Akımının Bugünkü Değeri | -54,324,597 | -82,451,050 55,925,887 59,291,477 63,029,982 64,316,391 64,994,301 62,170,813 58,898,664 55,798,735 52,861,959 | 50,079,751 | |||||||||
| Uç Değerin Bugünkü Değeri | 901,435,516 | |||||||||||
| 30/06/2024 İtibarı İle Projenin Halihazır Durum Değeri (TL) |
1,352,000,000 | |||||||||||
| Girişimci Karı (%15) Düşülmüş Arsa Değeri (TL) | 1,012,400,000 |
| 93 | |
|---|---|
| Toplam Oda Sayısı | |
| Yıllık Oda Sayısı | 33,945 |
| Gelir Dağılımı (2024 ve sonrası) | |
| Oda | 60% |
| Yiyecek – İçecek | 25% |
| Diğer | 15% |
| Gider Oranları (2024 ve sonrası) | |
| Oda | 30.0% |
| Yiyecek – İçecek | 50.0% |
| Diğer | 50% |
| Departman Giderleri/Toplam Gelir (2024 ve sonrası) | 18% |
| Toplam Kiralanabilir Alan (m2) 429 Birim kira değeri (TL) 1,550 |
||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | 2035 | |
| Yıllık Ortalama Doluluk Oranı | 60% | 65% | 70% | 75% | 80% | 80% | 80% | 80% | 80% | 80% | 80% | 80% |
| Ortalama Oda Ücreti (TL) |
4,000 | 5,800 | 7,540 | 9,048 | 10,405 | 11,446 | 12,590 | 13,849 | 14,957 | 16,154 | 17,446 | 18,842 |
| Dükkan Birim Kira Değeri (TL/m2) | 1,550 | 2247.50 | 2921.75 | 3506.10 | 4032.02 | 4435.22 | 4878.74 | 5366.61 | 5795.94 | 6259.62 | 6760.39 | 7301.22 |
| Dükkan Doluluk Oranı | 50% | 60% | 80% | 90% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% |
| Yılık Enflasyon Oranı Tahmini | 45% | 30% | 20% | 15% | 10% | 10% | 10% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% |
| İskonto Oranı 1 / İskonto |
51.0% | 36.0% | 26.0% | 21.0% | 16.0% | 16.0% | 16.0% | 14.0% | 14.0% | 14.0% | 14.0% | 14.0% |
| Faktörü | 1.11 | 1.59 | 2.08 | 2.57 | 3.04 | 3.53 | 4.09 | 4.71 | 5.37 | 6.12 | 6.97 | 7.95 |
| Etkin Vergi Oranı (Nakit Ödenen Vergi/Operasyonel Nakit Akımı) |
0% |
| 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | 2035 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Otel Gelirleri |
135,780,000 | 213,287,750 | 298,602,850 | 383,917,950 | 470,939,352 | 518,033,287 | 569,836,616 | 626,820,278 | 676,965,900 | 731,123,172 | 789,613,025 | 852,782,067 |
| Oda Satışından Gelen Gelir |
81,468,000 | 127,972,650 | 179,161,710 | 230,350,770 | 282,563,611 | 310,819,972 | 341,901,970 | 376,092,167 | 406,179,540 | 438,673,903 | 473,767,815 | 511,669,240 |
| İçecek Yiyecek Gelirleri Gelirler |
33,945,000 | 53,321,938 | 74,650,713 | 95,979,488 | 117,734,838 | 129,508,322 | 142,459,154 | 156,705,069 | 169,241,475 | 182,780,793 | 197,403,256 | 213,195,517 |
| Diğer | 20,367,000 | 31,993,163 | 44,790,428 | 57,587,693 | 70,640,903 | 77,704,993 | 85,475,492 | 94,023,042 | 101,544,885 | 109,668,476 | 118,441,954 | 127,917,310 |
| Otel Giderleri |
76,036,800 | 119,441,140 | 167,217,596 | 214,994,052 | 263,726,037 | 290,098,641 | 319,108,505 | 351,019,355 | 379,100,904 | 409,428,976 | 442,183,294 | 477,557,958 |
| Oda Giderleri |
24,440,400 | 38,391,795 | 53,748,513 | 69,105,231 | 84,769,083 | 93,245,992 | 102,570,591 | 112,827,650 | 121,853,862 | 131,602,171 | 142,130,345 | 153,500,772 |
| İçecek Yiyecek Giderleri |
16,972,500 | 26,660,969 | 37,325,356 | 47,989,744 | 58,867,419 | 64,754,161 | 71,229,577 | 78,352,535 | 84,620,737 | 91,390,396 | 98,701,628 | 106,597,758 |
| Diğer Giderler |
10,183,500 | 15,996,581 | 22,395,214 | 28,793,846 | 35,320,451 | 38,852,497 | 42,737,746 | 47,011,521 | 50,772,442 | 54,834,238 | 59,220,977 | 63,958,655 |
| Departman Giderleri |
24,440,400 | 38,391,795 | 53,748,513 | 69,105,231 | 84,769,083 | 93,245,992 | 102,570,591 | 112,827,650 | 121,853,862 | 131,602,171 | 142,130,345 | 153,500,772 |
| Otel Nakit Akımı |
59,743,200 | 93,846,610 | 131,385,254 | 168,923,898 | 207,213,315 | 227,934,646 | 250,728,111 | 275,800,922 | 297,864,996 | 321,694,196 | 347,429,731 | 375,224,110 |
| Dükkan Kira Gelirleri |
3,989,700 | 6,942,078 | 12,032,935 | 16,244,463 | 19,718,973 | 21,690,870 | 23,859,957 | 26,245,952 | 28,345,629 | 30,613,279 | 33,062,341 | 35,707,329 |
| Genel Onarım Giderleri Bakım |
2,036,700 | 3,199,316 | 4,479,043 | 5,758,769 | 7,064,090 | 7,770,499 | 8,547,549 | 9,402,304 | 10,154,488 | 10,966,848 | 11,844,195 | 12,791,731 |
| Serbest Nakit Akımı |
57,706,500 | 90,647,294 | 138,939,146 | 179,409,591 | 219,868,197 | 241,855,017 | 266,040,519 | 292,644,570 | 316,056,136 | 341,340,627 | 368,647,877 | 398,139,707 |
| Değer Uç |
7,166,514,731 | |||||||||||
| Serbest Bugünkü Değeri Nakit Akımının |
52,057,163 | 57,062,747 | 66,814,040 | 69,873,228 | 72,277,960 | 68,539,445 | 64,994,301 | 62,170,813 | 58,898,664 | 55,798,735 | 52,861,959 | 50,079,751 |
| Değerin Bugünkü Değeri Uç |
901,435,516 | |||||||||||
29/12/2023 İtibarı İle Tamamlanmış Durum Değeri (TL) 1,633,000,000
Görüleceği üzere taşınmazın proje değeri için kullanılması mümkün olan iki yöntemle bulunan değerler birbirine yakındır.
| FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE HESAPLANMIŞ DEĞERLERİN KARŞILAŞTIRMASI | |
|---|---|
| KULLANILAN YÖNTEMLER | TOPLAM DEĞER (TL) |
| İKAME MALİYET YÖNTEMİ | 1.263.900.000 |
| GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI | 1.352.000.000 |
Taşınmazın ticari işletme (4 yıldızlı otel + dükkanlar) olarak tasarlanmış olmasın dikkate alınarak gelir indirgeme yaklaşımı ile hesaplanan değerin alınması uygun görülmüş ve projenin halihazır durum değeri 1.352.000.000 TL olarak hesaplanmıştır. Projenin bugünkü rayiçlerle tamamlanmış olması halindeki değeri ise yine İNA yöntemiyle 1.633.000.000,-TL olarak hesaplanmıştır.
Taşınmaz "Proje" olarak değerlemeye konu edilmiş olup otelin işletileceği kabul edilerek kira değeri analizi yapılmamıştır. Dükkanlar için ise emsal analizinden hareketle 1.550 TL/m2 ortalama birim kira değeri takdir edilmiştir.
Herhangi bir hukuki sorunu bulunmamaktadır.
Taşınmaz üzerinde gayrimenkul değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
18.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Rapora konu taşınmazın devredilmesinde sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmadığı kanaatindeyiz.
Boş arazi değeri için emsal karşılaştırma yöntemi ile hesaplanan toplam tutar (1.034.500.000,-TL) dikkate alınmıştır. Parselde inşa edilen projenin İNA yöntemiyle belirlenen halihazır değeri 1.352.000.000 TL; bugünkü rayiçlerle tamamlanmış olması halindeki değeri ise 1.633.000.000,-TL olarak hesaplanmıştır.
Taşınmazın müşterek veya bölünmüş kısımları yoktur.
18.8. Hasılat Paylaşımı Veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları
Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi söz konusu değildir.
18.9. Asgari Bilgilerden Raporda Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Asgari bilgilerden verilmeyen herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
Değerleme konusu projenin yapı ruhsatı alınmış olup inşaatı % 30 seviyesindedir. Mevcut durumda yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir duruma rastlanmamıştır.
18.11. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'na İlişkin esaslar Tebliği'nin 22. Maddesi 1. Fırka (b) ve (c) bentleri:
b) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.
c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.
Taşınmazın GYO portföyünde "Projeler" başlığı altında yer almasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazın yerinde ve ilgili merciler nezdinde yapılan incelemeleri sonucunda konumuna, yüzölçümü büyüklüğüne, imar durumuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle,
1.034.500.000,-TL (Birmilyarotuzdörtmilyonbeşyüzbin Türk Lirası);
1.352.000.000,-TL (Birmilyarüçyüzelliikimilyon Türk Lirası);
1.633.000.000,-TL (Birmilyaraltıyüzotuzüçmilyon Türk Lirası) kıymet hesap ve takdir edilmiştir.
Arsanın KDV dahil değeri 1.241.400.000 TL; projenin KDV dahil değeri 1.622.400.000 TL; projenin tamamlanmış halinin KDV dahil değeri ise 1.959.600.000,-TL'dir.
İşbu rapor, Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine ve e-imzalı olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Bilgilerinize sunulur. 05 Temmuz 2024
(Değerleme tarihi: 30 Haziran 2024)
M. Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400114)
e-imzalıdır e-imzalıdır
Engin AKDENİZ Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 403030)
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.