TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Legal Proceedings Report • Jul 14, 2025

TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

ANTALYA İLİ, KEPEZ İLÇESİ, SİNAN, ORTA VE MENDERES MAHALLELERİ, 23 ADET ARSA, 3 ADET TARLA

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

TRGYO-2503060 KEPEZ (ARSALAR) 1

RAPOR BİLGİLERİ

SÖZLEŞME TARİHİ	02.06.2025
DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ	03.06.2025
DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ	30.06.2025
RAPOR TARİHİ	07.07.2025
RAPOR NO	TRGYO-2503060
KULLANIM AMACI	PAZAR DEĞERİ TESPİTİ
GİZLİLİK DERECESİ	HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ.
DEĞERLEME KONUSU	23 Adet Arsa, 3 Adet Tarlanın Pazar Değeri Tespiti
DEĞERLEME ADRESİ	Menderes Mah. 28506 Ada 1 Parsel, Orta Mah. 28523 Ada 1 Parsel, 28524 Ada 10 Parsel, 28525 Ada 2 Parsel, Sinan Mah. 28335 Ada 276- 277-278 Parseller, 28542 Ada 3 Parsel, 28544 Ada 34 Parsel, 28559 Ada 15-16-21-25 Parseller, 28561 Ada 2 Parsel, 28564 Ada 2 Parsel, 28566 Ada 2 Parsel, 28569 Ada 38-40-41 Parseller, 28571 Ada 16 ve 34 Parseller, 28572 Ada 18 Parsel, 28574 Ada 68 Parsel, 28578 Ada 7 Parsel, 28584 Ada 21 Parsel, 29530 Ada 1 Parsel
RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR	A. Özgün HERGÜL- Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402487) Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ-Değerleme Uzmanı (Lisans No:405453) Berrin KURTULUŞ SEVER - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401732)
RAPORUN KAPSAMI	Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

İÇİNDEKİLER

İçindekiler

Ekler

1 - Değerleme Hizmeti Bilgileri

• 1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı
• 1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi
• 1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
• 1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler
• 1.5 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki
• Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

2 - Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri

• 2.1 - Tapu Kayıtları
• 2.2 - Takyidat Bilgileri
• 2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar

3 - Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler

• 3.1 - Tanımı
• 3.2 - Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri
• 3.3 - Ulaşım Özellikleri
• 3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri

4 - Değerleme İle İlgili Analizler

• 4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
• 4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler
• 4.3 - Bilgilerin Kaynağı
• 4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler

5 - Değerleme Yöntemleri

• 5.1 - Pazar ( Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı
• 5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
• 5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

6 - Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler

• 6.1 - Pazar ( Emsal Karşılaştırma ) Yaklaşımı
• 6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
• 6.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
• 6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanımı
• 6.45 - Verilerin Değerlendirilmesi
• 7 - Sonuç
  • 7.1 - Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
  • 7.2 - Nihai Değer Takdiri

EKLER

• Ek 1 - Taşınmazı gösteren fotoğraflar
• Ek 2 - Tapu Kaydı - (Takbis belgesi-kopya)
• Ek 3 - İmar Durumu (kopya)
• Ek 4 - Değerleme Uzmanlarının Lisans ve Mesleki Tecrübe Belgeleri (kopya)

UYGUNLUK BEYANI

Bu değerleme raporu; aşağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıştır.

• * Bu raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının sahip olduğu ve edinebildiği tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
• * Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
• * Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle, değerleme hizmeti dışında herhangi bir ilgisi bulunmamaktadır.

Değerleme Uzmanının ücreti; raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmayıp,

• * değerleme hizmeti sırasında harcanan emek ve zaman dikkate alınarak belirlenmektedir.
• * Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
• * Değerleme Uzmanı, mesleki eğitim şartlarını haizdir.
• * Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi mevcuttur.
• * Değerleme Uzmanı, mülkü kişisel olarak incelemiştir.
• * Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ

1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı

Bu değerleme raporu; raporda bilgileri bulunan parsellerin değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.

Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.

1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi

1.2.1 - Hizmeti Alan Kurum Bilgisi

Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Rüzgarlıbahçe Mahallesi Özalp Çıkmazı No:4 Beykoz / İstanbul

- 1.2.2 Hizmeti Veren Kurum Bilgisi

Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL

İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655

Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.

Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.

1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler

Hizmeti alan kurumun, raporda bilgileri bulunan tarla ve arsaların değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.

1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Söz konusu taşınmaz için TRGYO-2503060 referans kodlu rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.

Ahmet Özgün HERGÜL Değerleme Uzmanı olarak raporun hazırlanmasında, Şerife Seda YÜCEL KARAGÖZ rapprun kontrol edilmesinde ve Berrin KURTULUŞ SEVER Sorumlu Değerleme Uzmanı olarak raporun kontrol edilmesinde ve raporun onaylanmasında görev almıştır.

1.45 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Söz konusu taşınmazlardan ikisi için daha önceki tarihlerde şirketimiz tarafımızdan 1 adet rapor hazırlanmıştır.

	RAPOR-1	RAPOR-2	RAPOR-3
Rapor Numarası	TRGY0-2307009
Rapor Tarihi	10.07.2023
Rapor Konusu	2 ADET ARSANIN HİSSE PAYLARI PAZAR DEĞERİ TESPİTİ (28571 ada 16 parsel 6892/70017 & 28569 ada 41 parsel 817/1250)
Raporu Hazırlayanlar	Gizem GEREGÜL EVLEK Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ Berrin KURTULUŞ SEVER
Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç)	21.410.000 TL

2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ

2.1 - Tapu Kayıtları

MÜLKİYET BİLGİLERİ
İli	:	ANTALYA
İlçesi	:	KEPEZ
Bucağı	:
Mahallesi	:	MÜLKİYET LİSTESİ
Köyü	:
Sokağı	:
Mevkii	:	MÜLKİYET LİSTESİ
Pafta No	:
Ada No	:	MÜLKİYET LİSTESİ
Parsel No	:	MÜLKİYET LİSTESİ
Alanı	:	MÜLKİYET LİSTESİ
Vasfı	:	MÜLKİYET LİSTESİ
Sınırı	:
Sahibi	:	TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
Yevmiye No	:	MÜLKİYET LİSTESİ
Cilt No	:	MÜLKİYET LİSTESİ
Sayfa No	:	MÜLKİYET LİSTESİ
Tapu Tarihi	:	MÜLKİYET LİSTESİ

	MÜLKİYET LİSTESİ
Mahalle	Ada	Parsel	Nitelik	Alanı (m²)	Cilt	Sayfa	Tarih	Yevmiye			Hisse	Hisse Alanı (m²)
Sinan	28335	276	TARLA	1.587,98 m²	22	2136	2.11.2018	44239	1	/	1	1.587,98 m²
Sinan	28335	277	TARLA	2.654,30 m²	22	2137	2.11.2018	44239	1	/	1	2.654,30 m²
Sinan	28335	278	TARLA	3.979,49 m²	22	2138	2.11.2018	44239	1	/	1	3.979,49 m²
Menderes	28506	1	ARSA	3.671,03 m²	3	291	30.12.2016	55492	22457 /		367103	224,57 m²
Orta	28523	1	ARSA	4.960,13 m²	4	367	30.12.2016	55492	1	/	1	4.960,13 m²
Orta	28524	10	ARSA	2.000,00 m²	4	379	30.12.2016	55492	7559	/	10000	1.511,80 m²
Orta	28525	2	ARSA	3.067,14 m²	4	385	30.12.2016	55492	1	/	1	3.067,14 m²
Sinan	28542	3	ARSA	7.147,18 m²	23	2219	2.11.2018	44239	14152 /		357359	283,04 m²
Sinan	28544	34	ARSA	10.995,72 m²	28		2760 17.02.2020	9284			363731 / 1099572	3.637,31 m²
Sinan	28559	15	ARSA	90,00 m²	25	2397	2.11.2018	44239	1	/	1	90,00 m²
Sinan	28559	16	ARSA	4.644,21 m²	25	2398	2.11.2018	44239	153623 /		464421	1.536,23 m²
Sinan	28559	21	ARSA	4.080,78 m²	25	2405	2.11.2018	44239	305259 /		408078	3.052,59 m²
									34273 /		136026	1.028,19 m²
Sinan	28559	25	ARSA	9.497,15 m²	29		2801 26.06.2020	26497	418967 /		949715	4.189,67 m²
									115100 /		949715	1.151,00 m²
									21106 /		949715	211,06 m²
Sinan	28561	2	ARSA	11.103,65 m²	25	2414	2.11.2018	44239	7168		/ 1110365	71,68 m²
									6226		/ 1110365	62,26 m²
Sinan	28564	2	ARSA	4.821,14 m²	25	2433	2.11.2018	44239	88609 /		482114	886,09 m²
									56943 /		482114	569,43 m²
Sinan	28566	2	ARSA	4.520,90 m²	25	2443	2.11.2018	44239	3307	/	8530	1.752,71 m²
Sinan	28569	38	ARSA	2.497,35 m²	26	2501	2.11.2018	44239	1	/	1	2.497,35 m²
Sinan	28569	40	ARSA	5.610,81 m²	29		2803 26.06.2024	36538	280537 /		561081	2.805,37 m²
Sinan	28569	41	ARSA	2.000,00 m²	29		2804 26.06.2024	36538	1	/	1	2.000,00 m²
Sinan	28571	16	ARSA	5.601,36 m²	26	2517	7.07.2023	44395	6892	/	70017	551,36 m²
Sinan	28571	34	ARSA	93,59 m²	29		2808 26.06.2020	26497	4222	/	9359	42,22 m²
Sinan	28572	18	ARSA	5.220,76 m²	26	2552	2.11.2018	44239	113283 /		261038	2.265,66 m²
Sinan	28574	68	ARSA	2.000,00 m²	27	2602	2.11.2018	44239	176977 /		200000	1.769,77 m²
Sinan	28578	7	ARSA	2.000,00 m²	27	2639	2.11.2018	44239	94614 /		200000	946,14 m²
Sinan	28584	21	ARSA	4.601,67 m²	29	2819	2.09.2020	42408	73368 /		460167	733,68 m²
Sinan	29530	1	ARSA	11.778,91 m²	28	2693	2.11.2018	44239	7233		/ 1177891	72,33 m²
											10204 / 1177891	102,04 m²
	TOPLAM									50.292,59 m²

2.2 - Takyidat Bilgileri

Taşınmazların takyidat ve mülkiyet bilgileri 19.06.2025 tarih ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlügü Taşınmaz Değerleme Başvuru Sistemi üzerinden alınmış olup ilgili belge ekte sunulmaktadır.

Tüm Taşınmazlar için Müşterek:

Beyan: Diğer Konusu ANTALYA KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ nün 04/06/2024 tarih E.12883146 sayılı yazısı ile Parsel Serik Ovası Koruma Alanları içerisindedir. Onaylanmış imar planları ile onaylı köy yerleşim alanları içerisinde kalmaması halinde 5403 SK kapsamında izin almadan tarımsal üretim amacı dışında kullanılamaz.) (05.06.2024-33197)

28506 Ada 1 Parsel

Beyan : Bu yerin zilyetliği Ahmet Okur'a aittir. Beyan : Bu yerin zilyetliği Emin Bıçakçı'ya aittir. Beyan : Bu yerin zilyetliği Nazif Sarı'ya aittir. Beyan : Bu yerin zilyetliği Mustafa Taşkın'a aittir.

Beyan : Diğer. (Konusu: Taşınmazda hisse hatası vardır.) Tarih:31.01.2017 Sayı 126400 (29.01.2018-4025 yev.)

Beyan : Antalya 2.Sulh Hukuk Mahkemesinin 08.12.2016 tarih 2011/1210 esas 2012/924 karar yazısı ile izale-i şuyu davası açılmıştır. (09.12.2016-51352 yev.)

Beyan : Diğer (Konusu: - ) Tarih: - Sayı: -( Şablon: Diğer) (27.01.2020-4676 yev.) Beyan : Diğer (Konusu: -Hatice Sarı adına veraset ilişiği kesilmiştir ) Tarih: - Sayı: - (25.12.2020-66341 yev.)

Beyan : Diğer (Konusu: -Gülistan Düzgün'ün veraset ve intikal vergisi ilişiği kesilmiştir ) Tarih: - Sayı: - (13.09.2023-59132 yev.)

Beyan : İzale-i Şuyuu (Ortaklığın Giderilmesi) belirtmesi ANTALYA 8. SULH HUKUK MAHKEMESİ nin 04/01/2021 tarih 2020/1373 ESAS sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı yazıları ile (Açıklama: - )( Şablon: İzale-i Şuyuu (Ortaklığın Giderilmesi) belirtmesi) (06.01.2021-624 yev.)

28542 Ada 3 Parsel

Beyan : Antalya 3.Sulh Hukuk mahkemesinin 28.11.2014 tarih 2014/1634 ESAS sayılı mahkeme müzekkeresi ile izale-i şüyu davası açılmıştır. (10.12.2014-47288 yev.)

Beyan : Antalya 5.Sulh Hukuk mahkemesinin 22.02.2016 tarih 2016/296 ESAS sayılı mahkeme müzekkeresi ile izale-i şüyu davası açılmıştır. (09.03.2016-10927 yev.)

Beyan : Antalya 1.Sulh Hukuk mahkemesinin 26.05.2016 tarih 2016/783 ESAS sayılı mahkeme müzekkeresi ile izale-i şüyu davası açılmıştır. (13.06.2016-26174 yev.)

Beyan : Antalya 3.Sulh Hukuk mahkemesinin 19.10.2015 tarih 2014/1634 ESAS 2015/1419 KARAR sayılı mahkeme müzekkeresi ile izale-i şüyu davası açılmıştır. (20.11.2015-44839 yev.) Beyan : Diğer (Konusu: -HÜSEYİN GÖBÜT UN VERASET VE İNTİKAL VERGİ İLİŞİĞİ KESİLMİŞTİR. ) Tarih: - Sayı: -(01.02.2021-5378 Yev.)

Beyan : Diğer (Konusu: -DURMUŞ KESİK İN VERASET VE İNTİKAL VERGİ İLİŞİĞİ KESİLMİŞTİR. ) Tarih: - Sayı: -(22.08.2023-54236 Yev.)

28544 Ada 34 Parsel

Beyan : TRN alışveriş merkezleri yatırım ve yönetim A.Ş nin Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye ayni sermaye taahhütü vardır. (27.12.2016 tarih 256462 sayı) (29.12.2016- 55164 yev.)

Beyan : Antalya 1.Sulh Hukuk mahkemesinin 26.05.2016 tarih 2016/783 ESAS sayılı mahkeme müzekkeresi ile izale-i şüyu davası açılmıştır. (13.06.2016-26174 yev.)

28559 Ada 15 Parsel

Beyan : Antalya 5.Sulh Hukuk mahkemesinin 27.05.2016 tarih 2016/861 ESAS sayılı mahkeme müzekkeresi ile izale-i şüyu davası açılmıştır. (15.06.2016-26673 yev.)

28559 Ada 16 Parsel

Beyan : Antalya 1.Sulh Hukuk mahkemesinin 26.05.2016 tarih 2016/783 ESAS sayılı mahkeme müzekkeresi ile izale-i şüyu davası açılmıştır. (13.06.2016-26174 yev.)

Beyan : TRN alışveriş merkezleri yatırım ve yönetim A.Ş nin Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye ayni sermaye taahhüdü vardır. (27.12.2016 tarih 256462 sayı) (29.12.2016- 55164 yev.)

28559 Ada 21 Parsel

Beyan : Antalya 5.Sulh Hukuk mahkemesinin 27.05.2016 tarih 2016/861 esas sayılı mahkeme müzekkeresi yazısı ile izalei şüyuu davası açılmıştır. (15.06.2016-26673 yev.)

Beyan : TRN alışveriş merkezleri yatırım ve yönetim A.Ş nin Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye ayni sermaye taahhüdü vardır. (27.12.2016 tarih 256462 sayı) (29.12.2016- 55164 yev.)

Rehin : Yapı ve Kredi Bankası A.Ş. lehine 130.000.000,-Euro bedelli 21.05.2018 tarih ve 22210 yevmiye nolu ipotek bulunmaktadır.

28559 Ada 25 Parsel

Şerh : İhtiyati Tedbir. Antalya 4.Sulh Hukuk Mahkemesinin 26.05.2016 tarih ve 2016/863 sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı yazıları ile (Açıklama: Ortaklığın giderilmesi davasına esas olmak üzere.)(17.06.2016-27234 yev.)

Beyan : Antalya 5.Sulh Hukuk mahkemesinin 27.05.2016 tarih 2016/861 esas sayılı mahkeme müzekkeresi yazısı ile izalei şüyuu davası açılmıştır. (15.06.2016-26673 yev.)

Beyan : TRN alışveriş merkezleri yatırım ve yönetim A.Ş nin Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye ayni sermaye taahhütü vardır. (27.12.2016 tarih 256462 sayı) (29.12.2016- 55164 yev.)

Rehin : Yapı ve Kredi Bankası A.Ş. lehine 130.000.000,-Euro bedelli 21.05.2018 tarih ve 22210 yevmiye nolu ipotek bulunmaktadır.

28561 Ada 2 Parsel

Beyan : Diğer (Konusu: Ekiphan Otel Ekipmanları Pazarlama Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş. ye bu şirket bütün aktif ve pasifi ile devir olmuştur.) Tarih: 17.12.2012 Sayı: 24703 (21.12.2012- 35027 yev.)

Beyan : ANTALYA KADASTRO MAHKEMESİ nin 05/12/2013 tarih 2011/597ESAS sayılı Mahkeme Müzekkeresi numaralı dosyasında davalıdır.( 19.12.2013-42011 yev.)

Beyan : Diğer (Konusu: Antalya 1.Noterliği nin 26.07.2018 tarih ve 26973 yevmiye numaralı ipotek alacağının devrine yönelik Temlik Sözleşmesi vardır. (02.08.2018-33004 yev.)

Beyan : Diğer (Konusu: ÖMER BOZYEL İN VERASET VE İNTİKAL VERGİ İLİŞİĞİ KESİLMİŞTİR. ) Tarih: - Sayı: - (31.12.2020-67881 yev.) Beyan : Diğer (Konusu: - ) Tarih: - Sayı: -(15.11.2021-63775 yev.)

Rehin : Yapı ve Kredi Bankası A.Ş. lehine 130.000.000,-Euro bedelli 21.05.2018 tarih ve 22210 yevmiye nolu ipotek bulunmaktadır.

28564 Ada 2 Parsel

Beyan : Antalya 5.Sulh Hukuk mahkemesinin 27.05.2016 tarih 2016/861 esas sayılı mahkeme müzekkeresi yazısı ile izalei şüyuu davası açılmıştır. (15.06.2016-26673 yev.)

Beyan : DURMUŞ ERBİL in veraset ve intikal vergisi ilişiği kesilmiştir. (13.09.2023 – 59227 yev.) Beyan : TRN alışveriş merkezleri yatırım ve yönetim A.Ş nin Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye ayni sermaye taahhüdü vardır. (27.12.2016 tarih 256462 sayı)(29.12.2016- 55164 yev.)

28566 Ada 2 Parsel

Beyan : Tescile yönelik kesinleşmiş mahkeme kararı vardır. Konu: Kamulaştırma nedeniyle 1228,84 m2lik kısım yol olarak tescil edilecek.(20.04.2018-17730 yev.)

Beyan : DURMUŞ KESİK in veraset ve intikal vergisi ilişiği kesilmiştir. (22.08.2023/54236 yev.)

Şerh : Kesinleşmemiş mahkeme kararı vardır. (Antalya 7.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 04.12.2023 tarih 2023/296 Esas sayılı mahkeme kararı ile. İcra iflas kanununun 28.Maddesine göre şerh. (05.12.2023 tarih ve 75773 yev.)

Teferruat: TEFERRUAT İÇİN EVRAKI MÜSBİTESİNE MÜRACAAT 21/02/1983 TARİH 618 YEV (21.02.1983-618)

Rehin : Yapı ve Kredi Bankası A.Ş. lehine 130.000.000,-Euro bedelli 21.05.2018 tarih ve 22210 yevmiye nolu ipotek bulunmaktadır.

28569 Ada 38 Parsel

Beyan : TRN alışveriş merkezleri yatırım ve yönetim A.Ş nin Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye ayni sermaye taahhütü vardır. (27.12.2016 tarih 256462 sayı) (29.12.201655164 yev.)

28569 Ada 40 Parsel

Şerh: ANTALYA 5. (SULH HUKUK MAHKEMESİ) SATIŞ MEMURLUĞU nin 14/04/2025 tarih 2025/7 ORT. GİD. SATIŞ sayılı İcra Dairesinin Yazısı yazısı ile satışına gidilmiştir (Antalya 5. (Sul Hukuk Mah.) Satış Memurluğu tarafından satılacaktır.) (14.04.2025-23651)

28571 Ada 16 Parsel

Beyan : ANTALYA 5. SULH HUKUK MAHKEMESİ nin 22/02/2016 tarih 2016/296 ESAS sayılı Mahkeme Müzekkeresi yazısı ile İzale-i Şuyu davası açılmıştır. (09.03.2016-10927 yev.)

28572 Ada 18 Parsel

Beyan : TRN alışveriş merkezleri yatırım ve yönetim A.Ş nin Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye ayni sermaye taahhütü vardır. (27.12.2016 tarih 256462 sayı) (29.12.2016- 55164 yev.)

28578 Ada 7 Parsel

Beyan : Diğer (Konusu: SÜLEYMAN ÖCAL IN VERASET VE İNTİKAL VERGİ İLİŞİĞİ KESİLMİŞTİR. ) Tarih: - Sayı: -(21.12.2020-65271 yev.)

Beyan : Antalya 5.Sulh Hukuk mahkemesinin 27.05.2016 tarih 2016/861 esas sayılı mahkeme müzekkeresi yazısı ile izalei şüyuu davası açılmıştır. (15.06.2016-26673 yev.)

Rehin : Yapı ve Kredi Bankası A.Ş. lehine 130.000.000,-Euro bedelli 21.05.2018 tarih ve 22210 yevmiye nolu ipotek bulunmaktadır.

28584 Ada 21 Parsel

Beyan : TRN alışveriş merkezleri yatırım ve yönetim A.Ş nin Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye ayni sermaye taahhütü vardır. (27.12.2016 tarih 256462 sayı) (29.12.2016- 55164 yev.)

29530 Ada 1 Parsel

İrtifak : H:Bu ve 1602 parsel lehine 1604 parsel aleyhine 5 m. genişlikte, 78 m. uzunlukta geçme hakkı vardır. (21.04.1970-2001 yev.)

İrtifak : Bu parsel aleyhine 1602-1605 parseller lehine 5 m. genişlikte 78 m. uzunlukta geçme hakkı vardır. (21.04.1970-2001 yev.)

İrtifak : H:Bu ve 1605 parsel lehine 1604 parsel aleyhine 5 m. genişlikte, 78 m. uzunlukta geçme hakkı vardır. (21.04.1970-2001 yev.)

Beyan : Diğer (Konusu: Ekiphan Otel Ekipmanları Pazarlama Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş. ye bu şirket bütün aktif ve pasifi ile devir olmuştur.) Tarih: 17.12.2012 Sayı: 24703 (21.12.201235027 yev.)

Beyan : Martı İhtiyaç Maddeleri Sanayi Tic. A.Ş. adına ayni sermaye kabul edilmiştir. (03.01.2019-167 yev.)

Şerh : İhtiyati Tedbir: ANTALYA 3. SULH HUKUK MAHKEMESİ nin 12/10/2020 tarih 2020/956 E. sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı yazıları ile (Açıklama: -(miras nedeniyle)) (13.10.202050714 yev.)

Beyan : ANTALYA 3. SULH HUKUK MAHKEMESİ nin 12/10/2020 tarih 2020/956 ESAS sayılı Mahkeme Müzekkeresi yazısı ile İzale-i Şuyu davası açılmıştır. (14.10.2020-51198 yev.)

Beyan : Diğer (Konusu: SÜLEYMAN ÖCAL IN VERASET VE İNTİKAL VERGİ İLİŞİĞİ KESİLMİŞTİR.) (21.12.2020-65271 yev.)

Beyan : Tescile yönelik kesinleşmiş mahkeme kararı vardır. Konu: ANTALYA 5. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ 2017/162 E. (Şablon: Tescile yönelik kesinleşmiş mahkeme kararlarının belirtilmesi) (26.10.2022-68223 yev.)

Beyan : ALİ METİN in veraset ve intikal vergisi ilişiği kesilmiştir. (25.09.2023 / 61437 yev.) Beyan : ALİ METİN in veraset ve intikal vergisi ilişiği kesilmiştir. (12.09.2023 / 58608 yev.) Beyan : MUSTAFA AVCI nın veraset ve intikal vergisi ilişiği kesilmiştir. (07.08.2024 / 45398 yev.)

Rehin : Yapı ve Kredi Bankası A.Ş. lehine 130.000.000,-Euro bedelli 21.05.2018 tarih ve 22210 yevmiye nolu ipotek bulunmaktadır.

Diğer (Konusu: TAŞINMAZDA HİSSE HATASI VARDIR ) Tarih: 31/01/2017 Sayı: 126400( Şablon: Diğer) (02.11.2018-44239)

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığına İlişkin Esaslar Tebliğ'in 22. maddesi c bendinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." denilmektedir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin, (Yatırımlara ve Faaliyetlere İlişkin Esaslar– 7. Bölüm) 30. Maddesinde "(1) Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür.

Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur. (2) Bu madde kapsamında temin edilecek krediler de bu Tebliğin 31 inci maddesi kapsamında değerlendirilir." denilmektedir. Bazı taşınmazlar üzerinde ipotek tesis edilmiş olup, ipoteklerin Tebliğ'in ilgili maddesi kapsamında konulduğunu belirten yazı eklerde sunulmuştur.

Rapor konusu taşınmazların tapu kayıtlarında 05.06.2024 tarih 33197 yevmiye numarası ile "Serik Ovası Koruma Alanı" beyanı mevcuttur.Bu beyan bölgedeki tüm parsellere müşterek olarak konulmuş olup koruyucu bir beyan niteliğindedir. 1/1000 ve 1/5000 lik plan sınırı dışında ve köy yerleşik alanı dışında kalan parsellerde tarımsal amaç dışında kullanılamazlar ibaresi bulunmaktadır. Satış veya devrine engel teşkil etmeyeceği düşünülmektedir.

Bazı hisseli parseller üzerinde izale-i şuyu davaları bulunmaktadır. En genel ifadeyle bu dava paydaşlar arasında anlaşma yoluyla ortaklık sonlandırılamaz ise, paydaşlardan biri diğer tüm paydaşlar aleyhine izale-i şuyu davası açarak dava yoluyla ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Bu beyan taşınmazın hisseli mülkiyetli olması nedeni ile hisedarlar arasında ortaklığın giderilmesi adına açılan dava ile ilgili olup Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili şerhin taşınmaza olumsuz etkisi bulunmamaktadır

28559 ada 25 parsel üzerinde ortaklığın giderilmesi davası konusunda ihtiyadi tedbir şerhi konulduğu görülmüştür. 29530 ada 1 parsel üzerinde de ihtiyati tedbir kararı bulunmaktadır. Bu şerh, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçeverisinde müşterinin söz konusu taşınmazı üçüncü kişilere devretmesine engel etmekte olup Öte yandan bu şerh söz konusu hisselerin önceki sahipleri tarafından açılan davalar neticesinde ve söz konusu hisselerin müşteri tarafından devralınmasından sonraki bir tarihte tapuya tescil edilmiştir. Bu itibarla müşteri devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapmamış, taşınmazın devrini engelleyen hukuki durum yatırım yapıldıktan sonra ortaya çıkmıştır. Bu itibarla anılan durumun söz konusu taşınmazın portföyde kalmasına engel teşkil etmediği kanaatine ulaşılmıştır.

- 2.2.1 Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri

Yapılan incelemelerde değerlemesi yapılan taşınmazlardan 28569 ada 40 ve 41 parselin satış nedeni ile 26.06.2024 tarih ve 36538 yevmiye numarası ile 28571 ada 16 parselin 07.07.2023 tarih ve 44395 yevmiye numarası ile Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. lehine tescil edildikleri gözlemlenmiştir. Bunun dışında değerleme konusu diğer 23 parselde son üç yıllık dönemde mülkiyet bilgilerinde herhangi bir değişiklik olmadığı görülmüştür.

2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar

2.3.1 - İmar Durumuna İlişkin Veriler

Kepez Belediyesi'nden alınan bilgiye göre değerleme konusu taşınmazların yer aldığı parsel 01.03.2023 onay tarihli 1/1000 ölçekli Kepez Uygulama İmar Planı'na göre değerleme konusu taşınmazların imar durumları aşağıdaki tabloda belirtilmiştir. 28.05.2025 tarih ve E-50369504- 622.01-4522362 numaralı yazılı imar durumu bilgisine göre taşınmazların imar lejantı ve yapılaşma koşulları aşağıda belirtilmiştir:

28335 Ada 276-277 Parseller kısmen 45 ve 15 metrelik imar yolunda kısmen 'Tarım Alanı' olarak planlı olup hava mania kriterleri kapsamında yer almaktadır.

28335 Ada 278 Parsel kısmen 45 metrelik imar yolunda kısmen 'Tarım Alanı' olarak planlı olup hava mania kriterleri kapsamında yer almaktadır.

28506 Ada 1 Parsel 'Sağlık Tesis Alanı' olarak planlı olup hava mania kriterleri kapsamında yer almaktadır. Kaks:0.60 olup avan projeye göre uygulama yapılabilecektir.

28542 Ada 3 Parsel 'Spor Tesis Alanı' olarak planlı olup hava mania kriterleri kapsamında yer almaktadır. Kaks:0.05 olup avan projeye göre uygulama yapılabilecektir.

28559 Ada 15 Parsel 'Trafo Alanı' olarak planlı olup hava mania kriterleri kapsamında yer almaktadır.

28561 Ada 2 Parsel 'Mesleki ve Teknik Öğretim Tesis Alanı' olarak planlı olup hava mania kriterleri kapsamında yer almaktadır. Kaks:0.60 olup avan projeye göre uygulama yapılabilecektir.

28564 Ada 2 Parsel 'Belediye Hizmet Alanı' olarak planlı olup hava mania kriterleri kapsamında yer almaktadır. Kaks:0.60 olup avan projeye göre uygulama yapılabilecektir.

28566 Ada 2 Parsel 'Belediye Tesis Alanı' olarak planlı olup hava mania kriterleri kapsamında yer almaktadır. Kaks:0.60 olup avan projeye göre uygulama yapılabilecektir.

28571 Ada 34 Parsel 'Trafo Alanı' olarak planlı olup hava mania kriterleri kapsamında yer almaktadır.

29530 Ada 1 Parsel 'Spor Tesis Alanı' olarak planlı olup hava mania kriterleri kapsamında yer almaktadır. Kaks:0,05 olup avan projeye göre uygulama yapılabilecektir.

Yukarıda sayılan parsel dışındaki değerleme konusu tüm parseller Kaks:0.80 Hmax: 15 Kat olan 'Ticaret Alanı'' içerisinde yer almaktadır. Tüm parseller hava mania kriterleri kapsamında yer almaktadır. Listede güncel parsel numaraları belirtilmiş olup imar durum belgesinde imar uygulaması öncesi parsel numaraları da bulunmaktadır. Tüm liste aşağıda sunulmuştur:

İMAR DURUM LİSTESİ
Ada	Parsel	Nitelik	Alanı (m²)	TAKS	KAKS	KAT	Lejant Açıklaması
28335	276	TARLA	1587,98	*	*	*	TARIM ALANI
28335	277	TARLA	2654,30	*	*	*	TARIM ALANI
28335	278	TARLA	3979,49	*	*	*	TARIM ALANI
28506	1	ARSA	3671,03	*	0.60	AVAN	SAĞLIK TESİS ALANI
28523	1	ARSA	4960,13	*	0.80	15 KAT	TİCARET ALANI
28524	10	ARSA	2000,00	*	0.80	15 KAT	TİCARET ALANI
28525	2	ARSA	3067,14	*	0.80	15 KAT	TİCARET ALANI
28542	3	ARSA	7147,18	*	0.60	AVAN	SPOR TESİS ALANI
28544	34	ARSA	10995,72	*	0.80	15 KAT	TİCARET ALANI
28559	15	ARSA	90,00	*	*	*	TRAFO ALANI
28559	16	ARSA	4644,21	*	0.80	15 KAT	TİCARET ALANI
28559	21	ARSA	4080,78	*	0.80	15 KAT	TİCARET ALANI
28559	25	ARSA	9497,15	*	0.80	15 KAT	TİCARET ALANI
28561	2	ARSA	11103,65	*	0.60	AVAN	MESLEKİ VE TEKNİK ÖĞRETİM TESİS ALANI
28564	2	ARSA	4821,14	*	0.60	AVAN	SAĞLIK TESİS ALANI
28566	2	ARSA	4520,90	*	0.60	AVAN	BELEDİYE HİZMET ALANI
28569	38	ARSA	2497,35	*	0.80	15 KAT	TİCARET ALANI
28569	40	ARSA	5610,81	*	0.80	15 KAT	TİCARET ALANI
28569	41	ARSA	2000,00	*	0.80	15 KAT	TİCARET ALANI
28571	16	ARSA	5601,36	*	0.80	15 KAT	TİCARET ALANI
28571	34	ARSA	93,59	*	*	*	TRAFO ALANI
28572	18	ARSA	5220,76	*	0.80	15 KAT	TİCARET ALANI
28574	68	ARSA	2000,00	*	0.80	15 KAT	TİCARET ALANI
28578	7	ARSA	2000,00	*	0.80	15 KAT	TİCARET ALANI
28584	21	ARSA	4601,67	*	0.80	15 KAT	TİCARET ALANI
29530	1	ARSA	11778,91	*	0,05	*	SPOR TESİS ALANI

Bazı Plan Notlarına İlişkin Açıklamalar ve Görseller

** Ticaret alanları: bu alanlarda; iş merkezi, ofis-büro, işhanı, çarşı, çok katlı mağazalar, kamu ve özel katlı otoparklar, alışveriş merkezleri, otel ve diğer konaklama tesisleri, sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu gibi sosyal ve kültürel tesisler ile lokanta, restoran, gazino, düğün salonu gibi eğlenceye yönelik birimler, yönetim binaları, banka, finans kurumları, gibi ticaret ve hizmetlere ilişkin yapılar yapılabilir. Bunlara ilave olarak altınova bölgesinde: patlayıcı, parlayıcı ve yanıcı maddeler içermeyen depolar, tarımsal üretim pazarlama, sergileme alanları, fabrika satış mağazaları, nakliyat ambarı, toptan ticaret, pazarlama alanları, çevre sağlığı yönünden gerekli tedbirler alınmak kaydıyla teneke, kağıt, plastik gibi maddelerin organize bir şekilde depolanması ve işlenmesine yönelik faaliyetler, arge, laboratuvar, kapalı oto galeri, ilgili kamu kurumun belirlediği standartları sağlamak ve uygun görüşü alınmak kaydıyla özel sağlık tesisleri, ilgili kamu kurumun belirlediği standartları sağlamak ve uygun görüşü alınmak kaydıyla özel eğitim tesisleri, kurslar, etüt merkezleri, gibi ticaret ve hizmetlere ilişkin yapılar yapılabilir. Bu alanlarda özellikli yapı niteliği taşıyan binalarda ihtiyaca göre zemin katında, kat içi yüksekliğinin 8.50 metreyi aşması durumunda, zemin kat yüksekliği 17.50 metreyi aşmamak şartıyla yükseklik estetik komisyonunca belirlenir.

Altınova bölgesine ilişkin genel plan hükümleri:

** yüksek zemin kat: iç yüksekliği içerisinde asma kat düzenlenebilen, ticari kullanım amacıyla yapılan kattır.

** ticaret ve toptan ticaret alanlarında yüksek zemin kat yapılması zorunludur.

** yüksek zemin kat yapılan binaların bu katlarında, iki tabliye arasında yapılmış olan asma katlar, katlar alanı hesabına dahil edilmez.

** binaların subasman kotları altında tertiplenen katlar, katlar alanı hesabına dahil edilmez.

** ticaret ve toptan ticaret alanları ile umumi binalarda 0.00 kotu altında 2 bodrum kat tertiplenebilir. 1. Bodrum kat ticari amaçlı kullanılabilir.

** ticaret alanlarında yapı yaklaşma sınırları içerisinde taks sınırlaması aranmaz.

** 2000-10.000 m2 arası parsellerde kaks:0.80, 10.000-20.000 m2 arası parsellerde kaks:1, 20.000 m2 ve üzeri parsellerde kaks: 1.20 uygulanır.

** minimum parsel büyüküğü 2.000 m2 dir.

KAT ADEDI	ON BAHCE	MIN. YAN BAHCELER TOPLAMI VEYA BLOKLAR ARAST MESAFF	YAN BAHCE	MIN ARKA BAHCE(+)	MIN. BİNA CEPHEST	MIN. BINA DERINLIGI	MIN. YAN BAHÇELER TOPLAMI VEYA BLOKLAR ARASI MESAFE (NORMAL KAT KONTURLARINDAN)
		6.00	3.00	6.00	6.00	6.00
2		6.00	3.00	6.00	6.00	6.00
3		7.00	3.50	7.00	6.00	6.00
4		8.00	4.00	8.00	6.00	6.00
5	IMAR PLANINDA MIN. ON BMHCE IESAFELERININ ALTINA DUŞMEMEK KAYDI İLE	10.00	5.00	10.00	7.00	7.00
б		12.00	6.00	12.00	7.00	7.00
7		14.00	7.00	14.00	8.00	8.00	11.00
8		16.00	8.00	16.00	8.00	8.00	13.00
9	YOL AKSINDAN BINA CEPHE HATTI ARASI H/2	18.00	9.00	18.00	9.00	9.00	15.00
10	MESAFESI KADAR	20.00	10.00	20.00	9.00	9.00	17.00
11	BIRAKILIR	22.00	11.00	22.00	10.00	10.00	19.00
12		24.00	12.00	24.00	10.00	10.00	21.00
13		26.00	13.00	26.00	11.00	11.00	23.00
14		28.00	14.00	28.00	11.00	11.00	25.00
15		30.00	15.00	30.00	12.00	12.00	27.00

2.3.2 - Taşınmazın Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler

Son üç yıl içerisindeki imar planında değişiklik bulunmamaktadır.

2.3.3 - Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi

Taşınmazlar için ruhsat, iskan veya mimari projeye rastlanmamıştır.

2.3.4 - Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş

Parsellerin tümü arsa ve tarla niteliğindedir. Parseller içerisinde cins tashihli bir taşınmaz bulunmamaktadır.

2.3.5 - Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler

Rapora konu taşınmazlar arsa ve tarla niteliklidir.

2.3.6 - Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.

2.3.7 - Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazların enerji verimlilik sertifikasına rastlanmamıştır.

3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER

3.1 - Tanımı

Değerleme konusu taşınmazlar Sinan Mah. 28335 Ada 276-277-278 parsel numaralı Tarla vasıflı taşınmazlar, Menderes Mah. 28506 Ada 1 Parsel, Orta Mah. 28523 Ada 1 Parsel, 28524 Ada 10 Parsel, 28525 Ada 2 Parsel, Sinan Mahallesi 28542 Ada 3 Parsel, 28544 Ada 34 Parsel, 28559 Ada 15-16-21-25 Parseller, 28561 Ada 2 Parsel, 28564 Ada 2 Parsel, 28566 Ada 2 Parsel, 28569 Ada 38-40-41 Parseller, 28571 Ada 16 ve 34 Parseller, 28572 Ada 18 Parsel, 28574 Ada 68 Parsel, 28578 Ada 7 Parsel, 28584 Ada 21 Parsel, 29530 Ada 1 Parsel numaralı Arsa vasıflı taşınmazlardır. Detaylı bilgiler fiziki özellikler kısmında sunulmuştur.

3.2 - Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri

Değerleme konusu taşınmazlar Altınova yerleşimi içerisinde Sinan Mahallesi, Menderes Mahallesi ve Orta Mahallesi içerisinde Altınova Bulvarı ile Antalya-Alanya karayolu arasındaki bölgede konumlanmışlardır. Taşınmazlardan sadece 28506 ada 1 parsel Altınova Bulvarı üzerinde bulvar cepheli olarak konumlanmıştır. Bölge karma bir yapıya sahip olup imar planları doğrultusunda ticaret ve ticaret + konut fonksiyonlu olarak gelişeceği öngörülmektedir.

Fiili olarak bölgede tarım faaliyeti düşük düzeyde sürdürülmeye devam etmekte olup kapalı örtü sera yapılaşması, ticari binalar, düşük yoğunluklu küçük sanayi tesisleri, depolama ve lojistik binaları, konut projeleri bir arada yer almaktadır. Antalya-Alanya karayoluna cephe veya çok yakın konumda parseller büyük ölçüde ticari olarak gelişmiştir. Bu kısımda otomobil showroomları, alışveriş merkezi ve büyük kurumsal marketler, ticari nitelikli binalar yer almaktadır. Elektrik, yol, su ve doğalgaz altyapısı bölgede bulunmakta olup bazı yolların stabilize halde olduğu gözlemlenmiştir.

3.3 - Ulaşım Özellikleri

Değerleme konusu tüm taşınmazların ulaşılabilirlikleri iyi durumdadır. Gerek Antalya-Alanaya yolu yan yolu üzerinden gerekse Altınova Bulvarından güney istikametine sapılarak özel araçlar ve toplu taşıma araçları ile parsellerin buunduğu noktalara ulaşım sağlanabilmektedir. Toplu taşıma ağırlıklı olarak otobüs hatları ile sağlanmakta olup Expo-Fatih ve Antalya Havalimanı-Fatih tramvay hattı vasıtası ile de erişim sağlanabilmektedir. Parseller ortalama olarak şehir ana merkezine 10-15 dakika araç mesafesindedir. TAŞINMAZIN

3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri

3.4.1 - Genel Özellikleri

Değerleme konusu taşınmazlar Sinan Mah. 28335 Ada 276-277-278 parsel numaralı Tarla vasıflı taşınmazlar, Menderes Mah. 28506 Ada 1 Parsel, Orta Mah. 28523 Ada 1 Parsel, 28524 Ada 10 Parsel, 28525 Ada 2 Parsel, Sinan Mahallesi 28542 Ada 3 Parsel, 28544 Ada 34 Parsel, 28559 Ada 15-16-21-25 Parseller, 28561 Ada 2 Parsel, 28564 Ada 2 Parsel, 28566 Ada 2 Parsel, 28569 Ada 38-40-41 Parseller, 28571 Ada 16 ve 34 Parseller, 28572 Ada 18 Parsel, 28574 Ada 68 Parsel, 28578 Ada 7 Parsel, 28584 Ada 21 Parsel, 29530 Ada 1 Parsel numaralı Arsa vasıflı taşınmazlardır.

28335 ada 276 parsel: 1.587,98 m² yüzölçümüne sahiptir. Parsel zemini kısmen toprak ve kısmen moloz dökülü durumdadır. Parsel üzerinde herhangi bir yapılaşma bulunmamaktadır. Parsel yaklaşık dik yamuk formundadır.

28335 ada 277 parsel: 2.654,30 m² yüzölçümüne sahiptir. Parsel zemini kısmen toprak ve kısmen moloz dökülü durumdadır. Parsel üzerinde herhangi bir yapılaşma bulunmamaktadır. Parsel yaklaşık dik yamuk formundadır.

28335 ada 278 parsel: 3.979,49 m² yüzölçümüne sahiptir. Parsel zemini kısmen toprak ve kısmen moloz dökülü durumdadır. Parsel üzerinde herhangi bir yapılaşma bulunmamaktadır. Parsel yaklaşık dik yamuk formundadır.

28506 ada 1 parsel: 3.671,03 m² yüzölçümüne sahiptir. Parsel zemini kısmen toprak ve çalılık yapıya sahiptir. Parsel üzerinde herhangi bir yapılaşma bulunmamaktadır. Parsel yaklaşık dikdörtgen formundadır. Altınova Bulvarına yaklaşık 45 m. cephesi bulunup parsel derinliği yaklaşık 85 m.'dir

28523 ada 1 parsel: 4.960,13 m² yüzölçümüne sahiptir. Parsel zemini toprak ve taşlıktır. Parsel üzerinde herhangi bir yapılaşma bulunmamaktadır. Parsel yaklaşık dikdörtgen formundadır. Kuzeyinden geçen Yıldız Sokak'a yaklaşık 182 m. cephesi bulunup parsel derinliği yaklaşık 28 m.dir.

28524 ada 10 parsel: 2.000 m² yüzölçümüne sahiptir. Parsel zemini toprak yapıya sahiptir. Parsel üzerinde herhangi bir yapılaşma bulunmamaktadır. Parsel yaklaşık dikdörtgen formundadır. Güneyinden geçen Yıldız Sokak'a yaklaşık 25 m. cephesi bulunup parsel derinliği yaklaşık 80 m.dir.

28525 ada 2 parsel: 3.067,14 m² yüzölçümüne sahiptir. Parsel zemini topraktır. Parsel üzerinde herhangi bir yapılaşma bulunmamaktadır. Parsel yaklaşık dikdörtgen formundadır. Kuzeyinden geçen Yıldız Sokak'a yaklaşık 57 m. cephesi bulunup parsel derinliği yaklaşık 54 m.dir.

28542 ada 3 parsel: 7.147,18 m² yüzölçümüne sahiptir. Parsel zemini kısmen doğal çim kısmen çalılıktır. Parsel üzerinde herhangi bir yapılaşma bulunmamaktadır. Parsel yaklaşık dikdörtgen formundadır. Kuzeyinden geçen 5.Sokak'a yaklaşık 88 m. cephesi bulunup parsel derinliği yaklaşık 80 m.dir.

28544 ada 34 parsel: 10.995,72 m² yüzölçümüne sahiptir. Parsel zemini kısmen doğal çim kısmen çalılık ve ağaçlıktır. Parsel üzerinde sera yapılaşması ile depoalama amaçlı bir yapı ile metruk bir ev bulunduğu gözlemlenmiştir. Parsel yaklaşık yamuk formundadır. Güneyinden geçen Aktan Sokak'a yaklaşık 83 m. cephesi bulunup parsel derinliği yaklaşık 165 m.dir.

28559 ada 15 parsel: 90 m² yüzölçümüne sahiptir. Parsel zemini kısmen doğal çim kısmen çalılıktır. Parsel üzerinde herhangi bir yapılaşma bulunmamaktadır. Parsel yaklaşık dikdörtgen formundadır.

28559 ada 16 parsel: 4.644,21 m² yüzölçümüne sahiptir. Parsel üzerinde depoalama amaçlı bir yapı ile bu yapıya ek yapılar bulunduğu gözlemlenmiştir. Parsel yaklaşık dikdörtgen formundadır. Kuzeyinden geçen Şen Sokak'a yaklaşık 25 m. cephesi bulunup parsel derinliği yaklaşık 187 m.dir.

28559 ada 21 parsel: 4.080,78 m² yüzölçümüne sahiptir. Parsel üzerinde yapılaşma bulunmamaktadır. Parsel hafif enbegeli bir yapıya sahip olup parsel zemini yol kotundan yukarda kalmaktadır. Parsel yaklaşık dikdörtgen formundadır. Doğusundan geçen Sevil Sokak'a yaklaşık 65 m. cephesi bulunup parsel derinliği yaklaşık 64 m.dir.

28559 ada 25 parsel: 9.497,15 m² yüzölçümüne sahiptir. Parsel üzerinde tek katlı ruhsatsız bir yapı bulunmaktadır. Parsel hafif enbegeli bir yapıya sahip olup parsel zemini toprak ve moloz dökülü durumdadır. Parsel yaklaşıkters L şeklinde bir geometrik forma sahiptir. Kuzeyinden geçen Şen Sokak'a yaklaşık 57 m. cephesi bulunup parsel derinliği yaklaşık 120 m.dir.

28561 ada 2 parsel: 11.103,65 m² yüzölçümüne sahiptir. Parsel üzerinde depoalama amaçlı bir yapı ile bu yapıya ek yapılar bulunduğu gözlemlenmiştir. Parsel yaklaşık dikdörtgen formundadır. Kuzeyinden geçen 39/1 Nolu Sokak'a yaklaşık 136 m. cephesi bulunup parsel derinliği yaklaşık 80 m.dir.

28564 ada 2 parsel: 4.821,14 m² yüzölçümüne sahiptir. Parsel üzerinde yapılaşma bulunmamaktadır. Parsel yaklaşık dikdörtgen formundadır. Doğusundan geçen Müdür Sokak'a yaklaşık 105 m. cephesi bulunup parsel derinliği yaklaşık 45 m.dir. Parsel zemini kısmen toprak kısmen ise çalılıktır. Kısmen moloz dökülmüş haldedir.

28566 ada 2 parsel: 4.520,90 m² yüzölçümüne sahiptir. Parsel üzerinde yapılaşma bulunmamaktadır. Parsel yaklaşık dikdörtgen formundadır. Güneyinden geçen Şen Sokak'a yaklaşık 44 m. cephesi bulunup parsel derinliği yaklaşık 100 m.dir. Parsel zemini kısmen toprak kısmen ise çalılıktır.

28569 ada 38 parsel: 2.497,35 m² yüzölçümüne sahiptir. Parsel üzerinde konteyner tarzında yapılar bulunduğu gözlemlenmiştir. Parsel yaklaşık dikdörtgen formundadır. Batısından geçen Sevil Sokak'a yaklaşık 68 m. cephesi bulunup parsel derinliği yaklaşık 24 m.dir. Deepo ve Mall Of Antalya AVM projesinin hemen batısında konumlanmıştır.

28569 ada 40 parsel: 5.610,81 m² yüzölçümüne sahiptir. Parsel üzerinde komşu parselde yer alan plastik örtülü seraların bir bölümü ve tek katlı prefabrik depo binası yer almaktadır. Parsel yaklaşık dikdörtgen formundadır. Kuzeyinden geçen Şen Sokak'a yaklaşık 50 m. cephesi bulunup parsel derinliği yaklaşık 56 m.dir. Deepo ve Mall Of Antalya AVM projesinin hemen kuzeydoğu cephesinde konumlanmıştır.

28569 ada 41 parsel: 2.000 m² yüzölçümüne sahiptir. Parsel üzerinde konteyner tarzında yapılar bulunduğu gözlemlenmiştir. Parsel yaklaşık dikdörtgen formundadır. Kuzeyinden geçen Şen Sokak'a yaklaşık 26 m. cephesi bulunup parsel derinliği yaklaşık 58 m.dir. Deepo ve Mall Of Antalya AVM projesinin hemen kuzeydoğu cephesinde konumlanmıştır.

28571 ada 16 parsel: 5.601,36 m² yüzölçümüne sahiptir. Parsel üzerinde tek katlı prefabrik yapılar ve otopark olarak kullanılan alanlar yer almaktadır. Kuzeyinden geçen Şen Sokak'a yaklaşık 110 m. cephesi bulunup parsel derinliği yaklaşık 90 m.dir. Parsel yaklaşık yamuk formdadır.

28571 ada 34 parsel: 93.59 m² yüzölçümüne sahiptir. Parsel üzerinde komşu parsellerde yer alan seraların bir kısmı bulunmaktadır. Parsel yaklaşık dikdörtgen formundadır. Doğu cephede 25 m.lik yola cephelidir.

28572 ada 18 parsel: 5.220,76 m² yüzölçümüne sahiptir. Parsel yaklaşık dikdörtgen formundadır. Parsel üzerinde betonarme bir küçük sanayi yapısı bulunmaktadır. Parsel yaklaşık dikdörtgen formundadır. Kuzeyinden geçen 104 Nolu Sokak'a yaklaşık 25 m. cephesi bulunup parsel derinliği yaklaşık 22 m.dir.

28574 ada 68 parsel: 2.000 m² yüzölçümüne sahiptir. Parsel yaklaşık yamuk formundadır. Parsel üzerinde yapılaşma bulunmamaktadır. Parsel zemini kısmen toprak kısmen çalılıktır. Batısından geçen Turan Sokak'a yaklaşık 45 m. cephesi bulunup parsel derinliği yaklaşık 48 m.dir.

28578 ada 7 parsel: 2.000 m² yüzölçümüne sahiptir. Parsel yaklaşık yamuk formundadır. Parsel üzerinde yapılaşma bulunmamaktadır. Parsel zemini kısmen toprak kısmen çalılıktır. Güneyinden geçen Ülker Sokak'a yaklaşık 32 m. cephesi bulunup parsel derinliği yaklaşık 62 m.dir.

28584 ada 21 parsel: 4.601,67 m² yüzölçümüne sahiptir. Parsel yaklaşık yamuk formundadır. Parsel üzerinde yapılaşma bulunmamaktadır. Parsel zemini kısmen toprak kısmen ise doğal çim kaplıdır. Güneyinden geçen Ülker Sokak'a yaklaşık 30 m. cephesi bulunup parsel derinliği yaklaşık 158 m.dir.

29530 ada 1 parsel: 11.778,91 m² yüzölçümüne sahiptir. Parsel yaklaşık yamuk formundadır. Parsel üzerinde yapılaşma bulunmamaktadır. Parsel zemini kısmen toprak kısmen ise doğal çim kaplıdır. Kuzeyinden geçen 104 Nolu Sokak'a yaklaşık 90 m. cephesi bulunup parsel derinliği yaklaşık 135 m.dir.

Parsellerin Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Mülkiyetinde olan arsa hisseleri (yüzölçümü) toplamı 50.292,59 m² dir. Nihai değer takdiri bu yüzölçümü üzerinden yapılmıştır.

3.4.3 - Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu' nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirdiği Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Konu taşınmazlar üzerinde ruhsat alınması gereken bir husus bulunmamaktadır.

4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER

4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri

4.1.1 - Antalya İli

Antalya İli, Türkiye'nin güneybatısında Batı Akdeniz'de konumlanmakta olup, Antalya Körfezi ve Batı Toroslar arasında yer almaktadır. İl; güney yönünden Akdeniz; batı yönünden Muğla ili, kuzey yönünden Burdur ve Isparta illeri, kuzeydoğu yönünden Konya ili, doğu yönünden ise Karaman ve Mersin illeri ile çevrilidir. Antalya İli; 29° 20'-32°35' doğu boylamları ile 36° 07'-37° 29' kuzey enlemleri arasında konumlu olup, yüzölçümü 20.723 km²'dir. İdari Sınırlar 2013 yılında TBMM'de kabul edilen yeni Büyükşehir Belediyeleri kanunu ile Antalya iline bağlı 19 ilçe ve bu ilçe belediyeleri Antalya Büyükşehir Belediyesi'ne bağlanmış olup Antalya Büyükşehir Belediyesi'nin hizmet alanı ilin mülki sınırlarına kadar genişletilmiştir. Aynı yasa ile Antalya tüm belde belediyeleri kapatılmış tüm köyler gibi bağlı oldukları ilçe belediyelerine birer mahalle olarak katılmışlardır. Günümüzde il sınırları içerisinde; Akseki, Aksı, Alanya, Demre (Eski Kale ilçesi), Döşemealtı, Elmalı, Finike, Gazipaşa, Gündoğmuş, İbradı, Kaş, Kemer, Kepez, Konyaaltı, Korkuteli, Kumluca, Manavgat, Muratpaşa ve Serik olmak üzere toplam 19 ilçe bulunmaktadır.

Ulaşım:

Antalya iline ulaşım; karayolu, denizyolu ve havayolu ile sağlanabilmektedir. İl sınırları içerisinde, Antalya kent merkezinin 10 km. doğusundaki Uluslararası Antalya Havalimanı ve Gazipaşa İlçesi'ndeki Gazipaşa Havalimanı olmak üzere il sınırları içerisinde 2 adet havalimanı bulunmaktadır. Bu havalimanlarından Antalya Havalimanı; ile havayolu ile giriş çıkışı sağlayan en önemli noktadır. İl sınırları içerisinden geçen D350 Karayolu Antalya'yı İzmir ve Ege Bölgesi'ne; D350 Karayolu Antalya'nın Akdeniz bölgesindeki diğer illere olan bağlantısını sağlarken; D650 Karayolu Antalya'nın Burdur – Kütahya – Afyonkarahisar ve Eskişehir ile olan bağlantısını, D687 Karayolu Antalya ile Konya ili ile olan bağlantısını sağlamaktadır. Antalya ilinin karayolu ile İstanbul'a 695 km; İzmir'e 455 km.; Ankara'ya 483 km. Muğla'ya 212 km. mesafede yer almaktadır. Antalya il sınırları içerisinde otoban bulunmamaktadır. Denizyolu ile erişimde en önemli ticari liman; Antalya Limanıdır. Ayrıca il sınırları içerisinde Antalya, Kaş, Kemer, Finike ve Alanya ilçelerinde belediye ve özel sektör tarafından işletilen marinalar bulunmaktadır.

Harita 1 - Antalya'nın Konum

Nüfus ve Demografik Yapı

Tarihsel süreç içerisinde Antalya ilinin nüfus yapısına bakıldığında il nüfusunun sürekli artış gösterdiği görülmektedir. İl nüfusu özellikle bölgenin turizm bölgesi ilan edilmesinden sonra hızla artış göstermiştir. 1927 sayımında 206.270 olan nüfusu; 1965'te 486.910 kişiye, 1970'te 577.334 kişiye ve 1985 yılında 891.149 kişiye, 1990 yılında 1.132.211 kişiye, 2000 yılında ise 1.719.751 kişiye ulaşmıştır. Daha sonraki dönemlerde de artış gösteren nüfus 2007 -2015 döneminde yıllık %2 - %4 arasında değişen oranlarda artış göstererek 2015'te 2.288.456 kişi olarak tespit edilmiştir. 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi'ne göre il nüfusu, 2.696.249 kişidir.

4.1.2 - Kepez İlçesi

Kepez Antalya'nın ana merkezinde bulunan 5 merkez ilçeden birisidir. Güney sınırı halk arasında Çevre Yolu olarak bilinen Gazi Bulvarı ve Çakırlar yolu ile başlamakta olup kuzey il sınırına kadar devam eder. Kepez'de 2023 Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi'ne göre ilçe nüfusu 614.135 kişidir. 68 mahallesi vardır.

Varsak'ta bulunan Düden Şelalesi ve Dokuma semtinde bulunan, bünyesinde Cemil Meriç Kütüphanesi, Anadolu Oyuncak Müzesi, Bir Zamanlar Antalya Müzesi, Anadolu Şehitler Müzesi, Modern Sanatlar Galerisi, Antalya Bilim Merkezi ve Kepez Açık Hava Müzesi'ni bulunduran Kepez Belediyesi sorumluluğundaki Dokumapark yerli ve yabancı turistlerin ilgisini çekmektedir. Şehir merkezi'ne ulaşımı sağlayan hafif raylı sistemi de mevcuttur.

Antalya Büyükşehir Belediyesi Şehirlerarası Otobüs Terminali Kepez'de bulunmaktadır. İlçede hayvanat bahçesi ile piknik ve mesire alanı bulunmaktadır. İlçede bulunan Ahatlı Vakıf Çiftliği ve Zeytinliği, şehir içindeki en büyük yeşil alanı olmasına karşın resmi olarak halka açık değildir. Antalya'nın Masadağı ve Kepezüstü bölgelerinden kent manzarası izlenebilmektedir. Kepezüstü'nde Buca'daki Atatürk Maskı'ndan sonra Türkiye'nin en büyük ikinci Atatürk Maskı bulunmaktadır.

İlçede Yeşil Antalya Sanayi Sitesi, Pamuklu Dokuma, Ferrokrom, Çimento Fabrikaları ve Kepez Hidro Elektrik Santrali bulunur.

Arazi yapısı güneye gidildikçe düzleşir. Kuzeybatıda Döşemealtı, güneybatıda Konyaaltı, güneyde Muratpaşa, doğuda Aksu ilçeleri yer alır.

4.1.3 - Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler Doğrultusunda Analizi

Türkiye Ekonomik Görünüm

2025 yılının ilk üç aylık dönemi, 2024 yılından süregelen jeopolitik riskler ile ekonomik dengesizlikleri devralmış görünmektedir. Ortadoğu ve Ukrayna'daki savaş ortamı tansiyonu artırırken ABD'de 20 Ocak'ta göreve başlayan Trump 'ın küresel anlamda etki yaratan gümrük vergilerini artırması bir anda sistemik riskleri ön plana çıkarmıştır. ABD Başkanı Trump, dış ticaret açığı verdiği ülkeler başta olmak üzere gümrük vergilerini çok hızlı bir biçimde artıracağını açıklarken özellikle Çin'e yönelik oldukça sert bir tutum takınmıştır. Trump, iki komşu ülke olan Meksika ve Kanada'ya yönelik gümrük vergilerini de yükseltmiştir. Sadece bununla yetinmeyip, Grönland ve Panama'dan toprak talebinde bulunmuştur. Bu sıra dışı uygulamalar küresel ekonomi için ciddi bir belirsizlik kaynağı olmuştur. ABD Merkez Bankası da Trump'ın uygulamaya koyduğu yeni maliye politikaları nedeniyle oldukça muhafazakâr davranmaya başlamıştır. ABD Başkanının uygulamaya çalıştığı ekonomi politikaları diğer ülkelerin para ve maliye politikaları üzerinde de baskı oluşturmuştur.

Dünya ekonomisinde "II. Dünya Savaşı"ndan bu yana görülen en radikal değişikliklerden birisi olan korumacı yaklaşım ve yaptırım silahına dayalı ekonomik anlayış pek çok ülkeyi bölgesel iş birliklerine zorlamaktadır. Diğer yandan yeni lojistik ağların kurulması, ödeme sistemleri, ihracatın zorlaşması, rekabetin artması gibi bu sürecin artçı dengesizlikleri de hayata geçmeye adaydır.

ABD'nin başlattığı gümrük vergisi artışı diğer ülkeler arasında da mütekabiliyete neden olacağından küresel büyümede yaşanacak kaybın ötesinde başta maliyet enflasyonunun artması sonrasında da stagflasyonist eğilimlerin güçlenmesinden endişe duyulmaktadır. Benzer risk ve endişelerin uluslararası finans kurumlarının raporlarına da yansıdığı gözlenmektedir.

IMF Dünya Ekonomik Görünüm Raporu Nisan sayısında ticaret gerilimlerinin hızla tırmanması ve politika belirsizliklerinin artması nedeniyle küresel ekonomik büyüme tahminlerini bu yıl için %2,8'e ve gelecek yıl için %3'e düşürmüştür. Fon'un Ocak ayında yayımlanan tahminlerinde, dünya ekonomisinin bu yıl ve gelecek yıl %3,3 büyümesi öngörülmüştü.

IMF raporunda öne çıkan başlıkları şöyle özetleyebiliriz:

* ABD tarafından açıklanan ve uygulamaya konan bir dizi yeni tarife ile ticaret ortaklarının misillemeleri nedeniyle yürürlükteki gümrük vergisi oranlarının son yüzyılda görülmeyen seviyelere ulaştığı belirtilen raporda, bu durumun büyüme üzerinde büyük bir olumsuz şok etkisi yarattığı kaydedildi.

* "Ticaret gerilimlerinin hızla tırmanması ve politika belirsizliğinin son derece yüksek seviyelere ulaşmasının küresel ekonomik faaliyet üzerinde önemli bir etki yaratması

beklenmektedir," değerlendirmesinde bulunuldu.

* Gelişmiş ekonomilerde büyümenin bu yıl %1,4 ve gelecek yıl %1,5 olmasının beklendiği belirtilen raporda, gelişmekte olan ekonomilerde büyüme hızının bu yıl %3,7 ve gelecek yıl %3,9 olmasının öngörüldüğü aktarıldı.

* Küresel manşet enflasyonun ise Ocak ayındaki beklentilere kıyasla biraz daha yavaş bir hızda gerileyerek 2025'te %4,3, 2026'da ise %3,6 olmasının beklendiği belirtildi.

* Yoğunlaşan aşağı yönlü risklerin küresel ekonomik görünüme hâkim olduğu aktarılan raporda, ticaret savaşının tırmanmasının ve ticaret politikası belirsizliğinin daha da

artmasının kısa ve uzun vadeli büyümeyi daha da azaltabileceği ifade edildi.

Söz konusu raporda Türkiye ile ilgili olarak ise büyümenin bu yıl %2,7 olacağı ifade edildi. IMF, 2024 yılının Ekim ayında yayımladığı Global Ekonomik Görünüm Raporu'nda Türkiye

için aynı tahminde bulunurken, 2025 yılı Ocak ayında yayımladığı ara raporda tahminini %2,6'ya güncellemişti. 2024 yılı için ortalama tüketici fiyatları beklentisini %33'ten %35,9'a çıkarırken, 2026 yılı için beklentisini %22,8 olarak belirledi.

Türkiye'nin göreceli olarak ABD gümrük vergilerinden daha az oranda etkileneceği beklentisi, petrol, doğalgaz ve bazı temel girdi maliyetlerinde yaşanan fiyat gerilemeleriyle birlikte

para politikasında Mart ortasından bu yana yaşanan daha fazla sıkılaşmanın da yarattığı nisbi koruma etkisi olduğu söylenebilir. Ancak enflasyonda hâlâ katı bir seyrin sürmesi, faiz oranlarının buna bağlı yüksek seyri, yapısal anlamda risk unsuru olarak dikkat çekmektedir. Küresel ekonomide 2024 yılı boyunca genellikle yaşanan faiz indirimleri ve canlandırıcı ekonomi politikaları başta ECB ve Fed olmak üzere hayata geçirilmiştir. Gelişmiş ülkelerden Japonya bu konuda ayrışmış görülmektedir. 2025 yılının ilk çeyreğinde ise ticaret savaşlarına paralel olarak Fed'in oldukça temkinli bir tutum sergilediğini, ECB'in ekonomik aktiviteyi artırmak için daha fazla çaba gösterdiğini rahatlıkla ifade edebiliriz. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)

Harcamalar Yöntemiyle Cari Fiyatlarla Gayri Safi Yurtiçi Hasıla
	GSYH (milyon TL)	Kişi Başı Gelir (TL)	GSYH (milyon Dolar)	Kışı Başı Gelir (Dolar)	Büyürme (96)	Yıl İçi Ortalama Kur (Dolar/TL)
2018	3.758.773	46.167	797.124	9.792	3,00	4,72
2019	4.317.787	52.316	760.355	9.213	0,90	5,68
2020	5.048.567	60.541	717.092	8 599	1,90	7,04
2021	7.256.142	85.759	807,924	9 ਟੇਡਰੇ	11,40	8,98
2022	15.011.776	176.654	905,814	10.659	5,50	16,57
2023	26.545.722	311.110	1.130.009	13.243	5,10	23,49
2024	43.410.514	507.615	1.322.408	15.463	3,20	32,83

(Kaynak: (Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)

Gayrimenkul Sektörü:

Yarattığı katma değer ve istihdam olanaklarıyla ülke ekonomileri için çoğu zaman kaldıraç görevi üstlenen inşaat sektörü ayrı bir öneme sahiptir. Zira günümüzde inşaat, yalnızca çevrenin inşa edilmesini değil, bakım, onarım ve işletilmesine katkıda bulunan faaliyetlerin tümünü içerecek şekilde değerlendirilmektedir. Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden birisi de konut satış rakamlarıdır. 2025 yılı ilk çeyreğinde konut satışları toplamı 335.786 adet olarak gerçekleşmiştir. 2024 yılının aynı dönemine göre %20 dolayında bir artış görülmüştür. Aynı dönemdeki satışların 51.729 adeti ipotekli olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre %87'lik bir artışı işaret etmektedir. İlgili dönemde ilk el satışlar 99.876 adet, ikinci el satışlar ise 235.910 adet olarak kayıtlara geçmiştir.

Yılın ilk üç ayında gayrimenkul piyasası canlı sayılabilecek rakamlara sahip olmuştur. Canlılığın nedeni olarak; faizlerdeki düşme beklentisi, buna bağlı olarak gayrimenkul fiyatlarında olan/olabilecek artış beklentisi, göreceli konut kredilerine ulaşılabilirliğin artması, faiz, altın, KKM gibi yatırım araçlarından gelir elde edenlerin bu geliri gayrimenkulde değerlendirmek istemeleri sayılabilir. Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye'den 2025 yılının ilk üç ayında aldığı konut adedi 4.578 olmuştur. 2012 yılında yapılan yabancı uyruklu kişilere taşınmaz satışıyla ilgili düzenleme sonrasında başta konut olmak üzere diğer taşınmaz çeşitlerine de ciddi bir yabancı ilgisi yaşanmaya başlamıştı. Yabancı tabiiyetli gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye'de gayrimenkul almasıyla ilgili bu düzenlemeden sonra artan ilgi, oturma izni ve vatandaşlık verilmesiyle 2022 yılına kadar güçlü bir trendle seyretmiş, ancak son birkaç yılda oldukça zayıflamış görünmektedir. Bunun nedenleri olarak, iç ve dış konjonktürde görülen değişimler, TL'nin göreceli olarak değerli olması ve konut fiyatlarının yüksekliği gösterilebilir. Konuyla ilgili diğer ilginç bir durum ise geçmişte konut alıp vatandaşlık, oturma izni gibi hakları edinmiş kişilerin sahip oldukları gayrimenkulleri satmalarıdır.

Son iki buçuk yıldır uygulanan enflasyonla mücadele programı belli oranda başarı kazanıp dezenflasyon yaşandıysa da hali hazırda devam eden yapışkan ve katı eğilim tüm varlık fiyatlarını etkilediği gibi gayrimenkul fiyatlarını da etkilemiştir. TCMB tarafından açıklanan konut fiyat endeksine (KFE) baktığımızda nominal artışın sürmesine karşın reel fiyatların hâlâ enflasyonun altında olduğu gözlenmektedir. Her ne kadar reel fiyatlar enflasyonun altında da olsa eğilime baktığımızda reel anlamda değerleme sürecinde artan bir ivme dikkat çekmektedir.

2025 Mart ayında bir önceki aya göre %2,0 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %32,3 oranında artmış, reel olarak ise %4,2 oranında azalmıştır..3 Üç büyük şehirdeki fiyat değişimlerini incelediğimizde ise 2025 Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla %30,7, 38,6 ve 32,5 oranlarında artışlar gözlenmiştir.

Gerek uygulanan politikaların etkisi, gerekse talepte geçtiğimiz yıl yaşanan yavaşlamayla birlikte inşaat maliyetlerinde 2024 yılı bahar aylarından bu yana keskin bir düşüş gözlenmiştir. TÜİK verilerine göre, inşaat maliyet endeksi 2025 Şubat ayında bir önceki aya göre %1,24 artmış, bir önceki yılın aynı ayına göre %23,94 yükselmiştir. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,99 artarken, işçilik endeksi %0,02 azalmıştır. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %19,49, işçilik endeksi %32,38 yükselmiştir.

Gayrimenkul sektörü ve ekonominin önemli bir göstergesi de yapım ruhsatları ile yapı kullanım izinlerindeki eğilimdir. Bu göstergeler hem ekonomik beklentileri okumak hem de sektörün ekonomik ve üretim kaynaklı eğilimini ölçmek adına değerlidir. TÜİK tarafından Şubat ayında açıklanan (IV. Çeyrek: Ekim-Aralık, 2024) yapı ruhsatı verilen bina sayılarına baktığımızda; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %16,7, daire sayısı %17,4 ve yüz ölçüm %16,5 azalmıştır. Aynı döneme ait yapı kullanım izinleriyse; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %10,5, daire sayısı %16,9 ve yüz ölçüm %13,3 artmıştır. Yapı ruhsatlarının göreceli olarak zayıf olması konut arzının ortalama 800-850.000 civarında olan doğal talebin altında kalmasına neden olmuştur. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)

Konut Piyasasına İlişkin Veri ve Analizler

2025 yılının birinci çeyreğinde konut satışları, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %20,1 oranında artış kaydederken genellikle en yüksek konut satış adetlerinin izlendiği dördüncü çeyreğe göre ise %36,7 oranında gerileyerek 335.786 adet olmuştur. Bu rakam, 2020 yılından bu yana kaydedilen en yüksek birinci çeyrek satış rakamı olarak dikkat çekmektedir.

Konut fiyatları artışında 2024 yılının dördüncü çeyreğinde yıllık artış %29,4 iken birinci çeyrek sonu itibarıyla konut fiyat değişimi %32,4'e yükselmiştir. Reel bazda ise yıllık değişim negatif seyretmeye devam etmekle birlikte Mart ayı itibarıyla reel değişim artış trendine devam etmiş ve -%4,2 olarak gerçekleşmiştir. Üç büyük ilden sadece Ankara'da reel değişim negatif bölgeden çıkarak %0,4'e yükselmiştir. Yeni konut fiyatlarında da benzer şekilde artış görülmüş; dördüncü çeyrek sonunda yıllık değişim %28,6 iken birinci çeyrek sonu itibarıyla %33,7'ye yükselmiştir. Yeni konut fiyatlarında reel bazda değişim ise -%3,2 olarak kaydedilmiştir. Bu sonuçlarla, Türkiye genelinde konut birim fiyatı 37.740 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da konut birim fiyatı 61.085 TL/m², İzmir'de 41.743 TL/m², Ankara'da ise 33.272 TL/m² olarak belirlenmiştir.

Konutların satış durumuna göre değerlendirme yapıldığında, 2025 yılının ilk çeyreğinde ilk satışlarda yıllık bazda %13,2, ikinci el satışlarda ise yıllık bazda %23,8 oranında artışlar görülmüştür. Yılın ilk çeyreği itibarıyla, ilk satışlar 99.876 adet olarak kaydedilirken ikinci el satışlar 235.910 adede ulaşmıştır. Yılın ilk çeyreğinde, ilk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı, 2024 ortalaması olan %32,8'in gerisinde kalarak %29,7 olmuştur.

Satış şekline göre yapılan değerlendirmeye göre, 2025 yılının ilk çeyreğinde 51.729 adet ipotekli satış gerçekleşmiş olup bir önceki yıla kıyasla %87,3 oranında artış kaydetmiştir. Mart 2025 itibarıyla ipotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranı %16,4'e ulaşmış, son 22 ayın en yüksek oranı gerçekleşmiştir. Konut kredisi faizlerinde sınırlı bir gerilemenin dahi ipotekli satışlara etki ettiği görülmektedir. Konut kredisi faizleri 2024 yılının ilk çeyreğinde %41,7 iken 2025 yılının ilk çeyreğinde %40,0'a gerilemiştir. Diğer satışlarda ise 2025 yılının ilk çeyreğinde yıllık %12,7 oranında bir artışla 284.057 adet satış gerçekleştirilmiştir.

Yabancılara yapılan satışlar yılın ilk çeyreği itibarıyla, geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre %19,5 oranında düşüşle 4.578 adet olarak gerçekleşmiştir. Böylece yabancılara satışların toplam satışlar içerisindeki payı %1,4 ile son 7 yılın en düşük birinci çeyrek oranı olmuştur. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım 779 adetle Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından gerçekleştirilmiştir. İl bazında en yüksek satış ise 1.785 adetle İstanbul'da görülmüştür.

İstanbul'un ardından 1.468 adetle Antalya ikinci sırayı, 348 adetle Mersin üçüncü sırayı almıştır. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)

2025 yılı Mart ayı sonunda konut kredisi hacmi 548,4 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. Aylık faiz oranı 2024 yılının son çeyreğini %2,91 seviyesinde tamamlamıştır. 2025 yılının ilk çeyreğinde %2,82 seviyesinde seyreden aylık faiz oranı Mayıs ayının ilk haftasında 2,84 seviyesinde seyretmektedir. Aynı şekilde yıllık faiz oranı 2024 Aralık ayını %36,93 ile tamamlamıştır. 2025 yılının ilk çeyreğinde %40,11 seviyesine çıkan yıllık faiz oranı Mayıs ayının ilk haftasında %40 seviyesinde seyretmektedir. 2025 yılı Mart ayı sonunda konut kredisi hacmi 548,4 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir. Toplam tüketici kredileri ise Mart ayında 4,1 trilyon TL seviyesinde seyretmiştir. 2024 yılı Mart ayında %27,3 olan konut kredilerinin toplam tüketici kredilerindeki payı Mart 2025 itibarıyla 14,1 puan azalarak %13,2 olarak gerçekleşmiştir. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)

Yıl	Toplam	İpotekli satışlar	Diğer satışlar	İpotekli Satışların Payı	Toplam	İlk satış	İkinci el satış
2025*	335.786	51.729	284.057	15,4%	335.786	99.876	235.910
2024	1.478.025	158.486	1.319.539	10,72%	1.478.025	484.461	993.564
2023	1.225.926	177.748	1.048.178	14,5%	1.225.926	379.542	846.384
2022	1.485.622	280.320	1.205.302	18,87%	1.485.622	460.079	1.025.543
2021	1.491.856	294.530	1.197.326	19,7%	1.491.856	461.523	1.030.333
2020	1.499.316	558.706	834.629	37,26%	1.499.316	469.740	1.029.576
2019	1.348.729	332.508	1.016.221	24,7%	1.348.729	511.682	837.047
2018	1.375.398	276.820	1.098.578	20,13%	1.375.398	651.572	723.826
2017	1.409.314	473.099	936.215	33,6%	1.409.314	659.698	749.616
2016	1.341.453	449.508	891.945	33,51%	1.341.453	631.686	709.767
2015	1.289.320	434.388	854.932	33,7%	1.289.320	598.667	690.653
2014	1.165.381	389.689	775.692	33,44%	1.165.381	541.554	623.827

(Kaynak: TUİK, 2025 1.Çeyrek. 2025yılı verileri Ocak-Şubat-Mart dönemini kapsamaktadır.

Ofis ve Ticari Gayrimenkul Piyasasına İlişkin Veri ve Analizler

Türkiye Ticari Gayrimenkul Endeksi 2025 Mart sonu itibariyle 1030,77 puan seviyesinde gerçekleşti. Endeks, geçen senenin aynı ayına oranla 253,79 puan artış gösterirken, aylık 46,76 puan artış gösterdi. 2025 yılına 1036,53 puan seviyesinde başlayan endekste, 12 aylık dönemde 235,56 puanlık bir artış yaşandı. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)

Ticari Gayrimenkulde One Çıkan Iller
	Ticari Gayrimenkul Ortalama Birim Satış Fiyatı (TL/m²)	Dükkan ve Magazalar Ortalama Birim Satış Fiyatı (TL/m²)	Ofis ve Bürolar Ortalama Birim Satış Fiyatı (TL/m²)
İstanbul	64.056	70.221	80.355
İzmir	51.326	57.377	59.464
Bursa	41.013	44.965	43.609
Ankara	41.825	44.026	51.371
Antalya	53.444	57.233	55.380
Косае і	43.283	44.109	45.853
Adana	35.923	43.292	33.130

2025 yılının ilk çeyreğinde küresel ekonomide jeopolitik riskler ve ticaret gerilimleri etkisini sürdürmüştür. Rusya–Ukrayna savaşı ve Orta Doğu'daki çatışmalara ek olarak, ABD–Çin arasındaki ticaret kısıtlamaları küresel piyasalarda belirsizliği artırmıştır. Bu ortamda küresel enflasyon düşüş eğilimini sürdürürken, gelişmiş ülke merkez bankaları para politikasında temkinli kalmaya devam etmiştir. Türkiye ekonomisi 2024 yılını %3,2 büyüme ile tamamlarken, kişi başına düşen milli gelir 15.463 \$ olarak açıklanmıştır. Moody's, 2024 ortasında Türkiye'nin kredi notunu B3'ten B1'e yükseltmiş ve pozitif görünümünü korumuş; 2025'in ilk çeyreği itibarıyla bu değerlendirmeyi sabit tutmuştur. Fitch ise aynı dönemde Türkiye'nin uzun vadeli döviz cinsinden kredi notunu "BB–" ve görünümünü "durağan" olarak teyit etmiştir. Merkez Bankası yılın ilk çeyreğinde politika faizini sabit tutmuş, Mart ayında ise %45'ten %42,5'e düşürmüştür. Buna karşın, siyasi belirsizlikler ve döviz kurundaki dalgalanma enflasyon üzerindeki yukarı yönlü baskıyı sürdürmüş ve ekonomik görünüme ilişkin belirsizlikleri artırmıştır. Özellikle İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı'nın tutuklanması ve ardından artan siyasi gerilimler, yıl içi enflasyon ve büyüme tahminlerinin yukarı yönlü revize edilmesine yol açmıştır. Bu dönemde Türk Lirası, ABD doları karşısında tarihi düşük seviyelere gerilerken; Merkez Bankası gecelik borç verme faizini %46'ya yükseltmiştir. Ayrıca Türkiye'nin risk primi (CDS) 328 baz puana ulaşarak finansal piyasalarda temkinli duruşun güçlenmesine neden olmuştur. Yüksek enflasyon ve döviz kuru artışına ek olarak, arz kısıtlılığı nedeniyle talebin karşılanamaması, birincil kira fiyatlarında bir önceki senenin aynı dönemine kıyasla hem ₺ hem ABD\$ bazında artışların devam etmesine yol açmıştır.

2025 yılının ilk çeyreğinde İstanbul ofis pazarında genel arz 7,18 milyon m² olarak kaydedilmiştir. Birinci çeyrekte toplamda 67.089 m² işlem gerçekleşmiştir. Bir önceki yılın aynı dönemine göre bakıldığında metrekare bazında %17 oranında düşüş kaydedilmiştir.

Bununla birlikte, birinci çeyrekte gerçekleşen kiralama anlaşmaları metrekare bazında %70, adet bazında %72 oranında yeni kiralama anlaşmalarından oluşmuştur. Önceki yıla göre yeni kiralama anlaşmalarında metrekare bazında %4 oranında artış kaydedilmiştir. Yenileme işlemlerinde ise geçtiğimiz yılın aynı döneminde kıyasla metrekare bazında %44 düşüş yaşanmıştır.. Bununla birlikte birinci çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların, %33'ü MİA'da gerçekleşmiş olup bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %2 oranında düşüş kaydedilmiştir. İşlemlerin %32'si Anadolu yakasında gerçekleşip geçen yıla kıyasla hem metrekare hem de işlem sayısı bazında sırasıyla %31 ve %38 azalma meydana gelirken, %34 ile MİA dışında Avrupa yakasında 2024 yılının ilk çeyreğine göre metrekare bazında azalma yaşanmasına rağmen sayı bazında artış yaşanmıştır. Başlıca yeni kiralama işlemleri arasında; Öncü Grup (3.060 m², Apa Nef), Assembly (1.734 m², Maslak 42), Agave (1.312 m², Levent 199) ve Destek Yatırım (1.040 m², Tekfen Tower) bulunmaktadır

2025 yılının ilk çeyreğinde boşluk oranı %10,41'den %9,83'e düşüş kaydetmiştir. Birinci çeyrekte gerçekleşen en büyük yatırım işlemi olarak; İstanbul Ümraniye Finanskent Mahallesi'nde yer alan 3.328 ada 9 parselde bulunan İstanbul Finans Merkezi Ofis Binası'nın (35.386 m²) 5,6 milyar ₺ bedelle KT Sağlam Gayrimenkul A.Ş.'ye satışı kaydedilmiştir. Orta ve uzun vadede yatırım işlemlerinin hızlanması beklenmektedir.Nitelikli ofis alanlarına yönelik yoğun talep karşısında yeni arzın sınırlı kalması, kira fiyatlarını yukarıya taşımaktadır. Bu dönemde İstanbul'daki birincil kiralar dolar bazında yıllık %18,4 artarken, ülke genelinde bu oran %20,88'e ulaşmıştır. Mevcut ofis stoğunun talebi karşılamakta yetersiz kalması, fiyatlardaki artış baskısının önümüzdeki çeyreklerde de devam edebileceğine işaret etmektedir. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)

İstanbul A sınıfı ofis piyasasında; boşluk oranlarının genel ortalamalarda azalmaya devam ettiğini görüyoruz. 2025 yılının ilk çeyreğinde MİA bölgesinde boşluk oranları % 7,06,

Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde ise boşluk oranları % 5,12 seviyelerindedir. Nitelikli ofis arzının çok kısıtlı olması ve kira rakamlarındaki artışın talep kısmında da yavaşlamaya neden olduğunu gözlemliyoruz. Sıkı para politikalarının etkisi ile şirket cirolarının da olumsuz etkilenmesi ile nitelikli ofis arzının yok denecek kadar az olması ve yüksek kira rakamları ofis piyasasında durgunluğun oluşmasına neden olmaktadır. (Kaynak: Colliers, İstanbul Office Snapshot, 2025 1.Çeyrek

Kiralama İşlemleri
	Ç3º24	C4'24	C1.25
Gerçekleşen Toplam Kiralama İşlemi (bin m²)	34,985	68,324	67.089
[Prime] Birincil Kira (USD/m2/ay)*	45	પેટ	વાડ
[Prime] Birincil Getiri Oranı (%)	7,25	7,25	7,25
Toplam Stok (milyon, m2)	7,11	7,16	7,18
Boşluk Oranı (%)	10,24	10,41	9,83
Gelecek Arz (İnşaat halinde, bin m2)	1.186	1,149	1,149
Yeşil Bina Sertifikalı Ofis Stoku (bin, m2)	2.702	2.702	2.702

4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler

Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.

4.3 - Bilgilerin Kaynağı

Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Kepez Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü, Planlama şefliği ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.

4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler

4.4.1 - Olumlu Faktörler

• * Ticaret imarlı parseller mevcuttur (16 adet parsel).
• * Merkezi konumda ve ulaşımları kolaydır.
• * Gelişmekte olan bölgede konumludurlar.

4.4.2 - Olumsuz Faktörler

• * Sekiz adet parsel hariç tüm parseller hisseli mülkiyettir.
• * Bölgede gelişmekte olup altyapı hizmetleri ve ticari gelişiminin süre alacağı düşünülmektedir.
• * Bazı parseller kamusal alanda yer almaktadır. Bazı parseller ise tarla vasfındadır. İmar planı sınırı dışında yer almaktadırlar.

5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

5.1 - Pazar ( Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı

Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.

5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı

Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.

5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.

6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER

Değerleme konusu taşınmazlara ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; Taşınmazların değerinin tespitinde - Pazar Yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.

6.1 - Pazar Yaklaşımı

ARSA EMSALLERİ

1 Sahibinden

Tel 0 532 511 07 07

Taşınmazlara yakın konumda yer alan ada parseli beyan edilmeyen 3400 m² net alanlı, Emsal: 0.80 Ticaret Alanı imarlı arsa 101.660.000 TL bedelle satılıktır. Pazarlık payının yüksek olduğu düşünülmektedir. Benzer niteliktedir.

.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 3400 101.660.000 29.900

2 TOKİ İHALE İLANI

Antalya İli, Kepez İlçesi Varsak Zeytinlik Mahallesi'nde yer alan 2215 ada 5 ve 8 parsel numaralı arsalar açık artırma usulü ile 19-20 haziran 2025 tarihinde satışa çıkarılacaktır. Taks:0.40, Kaks:0.75 H:5 kat yapılaşma koşullarına sahip Konut lejantlı parsellerin muhammen bedelleri aşağıda sunulmuştur. Ticaret imarlı parsellere göre lejant açısından dezavantajlı, konum olarak çok daha sapa konumda yer almaktadırlar.

SATILIK	425	4.012.000	9.440
	.-M²	.-TL	.-TL/M²
SATILIK	405	3.823.200	9.440
	.-M²	.-TL	.-TL/M²

3 TOKİ İHALE İLANI

Antalya İli, Muratpaşa İlçesi Topçular Mahallesi'nde yer alan 28161 ada 2 parsel numaralı arsa açık artırma usulü ile 19-20 haziran 2025 tarihinde satışa çıkarılacaktır. Taks:0.40, Kaks:0.80 H:7 kat yapılaşma koşullarına sahip Ticaret + Konut lejantlı parselin muhammen bedeli 68.187.409 TL dir. Konum olarak şehir merkezine daha yakın olup parselasyon planı iptali nedeni ile plansız duruma düşmüştür.

.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 3210,3 68.187.409 21.240

4 Pehlivan Emlak

Tel 0542 532 41 40

Altınova Orta Mahallesi içerisinde 25106 ada 1 parsel numaralı arsa satılık durumdadır. Taks:0.30 Kaks:0.60 H:2 kat Çıkma katsayısı 1.70 olan Konut imarlı parsel 4.805 m² yüzölçümlü olup 120.000.000 TL bedelle satılıktır.

.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 4805 120.000.000 24.974

5 Antalia Emlak

Tel 0551 166 10 10

Altınova Sinan Mahallesi'nde 28543 ada 22 parsel numaralı 2.000 m² yüzölçümlü Arsa nitelikli parsel satılık durumdadır. Kaks:0.80 H:15 kat Ticaret imarlı taşınmaz değerleme konusu ticaret imarlı parsellerle aynı lejant ve imar hakkına sahip durumdadır. 45.000.000 TL bedelle satılıktır.

.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 2000 45.000.000 22.500

6 Riba Gayrimenkul

Tel 0533 715 21 74

Altınova Sinan Mahallesi'nde 28556 ada 25 parsel numaralı 2.613 m² yüzölçümlü Arsa nitelikli parsel satılık durumdadır. Kaks:0.80 H:15 kat Ticaret imarlı taşınmaz değerleme konusu ticaret imarlı parsellerle aynı lejant ve imar hakkına sahip durumdadır. 55.000.000 TL bedelle satılıktır.

.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 2613 55.000.000 21.049

7 Kemal Atabey Gayrimenkul

Tel 0532 200 83 08

Altınova Sinan Mahallesi'nde 28543 ada 18 parsel numaralı 2.000 m² yüzölçümlü Arsa nitelikli parsel satılık durumdadır. Kaks:0.80 H:15 kat Ticaret imarlı taşınmaz değerleme konusu ticaret imarlı parsellerle aynı lejant ve imar hakkına sahip durumdadır. 47.000.000 TL bedelle satılıktır.

.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 2000 47.000.000 23.500

8 Seçkin 571 Gayrimenkul & İnşaat

Tel 0535 354 46 85

1. derece sit alanı içerisinde imar yapılaşma hakkı bulunmayan 6.126 m² yüzölçümlü parselin 1.150 m² lik hissesi 9.900.000 TL bedelle satılıktır. 28350 ada 88 parsel numaralı tarla vasıflı taşınmazdır. Sit alanı içerisinde kalmaktadır.

.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 1150 9.900.000 8.609

9 Grand Emlak Real Estate

Tel 0535 887 33 55

Altınova Menderes Mahallesi içerisinde 28312 ada 20 parsel numaralı 5.000 m² yüzölçümlü parselin 3.200 m² lik hissesi 35.000.000 TL bedelle satılıktır. İmarsız durumda olup depolama lojistik gibi kullanılabileceği beyan edilmiştir. Konum ve imar lejantı açısından dezavantajlıdır.

.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 3200 35.000.000 10.938

10 Turyap Antalya Temsilciliği

Tel 0507 558 48 81

Kepez İlçesi Düden Mahallesi 28447 ada 4 parselde yer alan 11.415 m² yüzölçümlü parselin 3.300 m² lik hissesi 33.000.000 TL bedelle satılıktır. İmarsız durumda olup tarla vasfındadır. Kadastro parseli olduğu beyan edilmiştir.

6.1.1 - Emsallerin Değerlendirilmesi

Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.

		ORAN ARALIĞI
ÇOK KÖTÜ	ÇOK BÜYÜK	20% üzeri
KÖTÜ	BÜYÜK	11% - 20%
ORTA KÖTÜ	ORTA BÜYÜK	1% - 10%
BENZER	BENZER	0%
ORTA İYİ	ORTA KÜÇÜK	-10% - (-1%)
İYİ	KÜÇÜK	-20% - (-11%)
ÇOK İYİ	ÇOK KÜÇÜK	-20% üzeri

KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA - 28569 ada, 38 parsel )
BİLGİ	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ	EMSAL (1)	EMSAL (4)	EMSAL (5)	EMSAL (6)	EMSAL (7)
SATIŞ FİYATI		101.660.000	120.000.000	45.000.000	55.000.000	47.000.000
SATIŞ TARİHİ		SATILIK	SATILIK	SATILIK	SATILIK	SATILIK
ZAMAN DÜZELTMESİ		0%	0%	0%	0%	0%
ALAN	2.497,35	3.400	4.805	2.000	2.613	2.000
BİRİM M² DEĞERİ		29.900	24.974	22.500	21.049	23.500
ALANA İLİŞKİN		BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
DÜZELTME		0%	0%	0%	0%	0%
NİTELİĞİ	ARSA	ARSA	ARSA	ARSA	ARSA	ARSA
NİTELİĞİNE		BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
İLİŞKİN		0%	0%	0%	0%	0%
DÜZELTME
İMAR DURUMU	E=0.80	E=0,80	E=0,80	E=0,80	E=0,80	E=0,80
İMAR DURUMUNA İLİŞKİN		TİCARET	TİCARET	TİCARET	TİCARET	TİCARET
DÜZELTME		0%	0%	0%	0%	0%
KONUM		ORTA İYİ	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
KONUMA İLİŞKİN
DÜZELTME		-5%	0%	0%	0%	0%
DİĞER BİLGİLER
DİĞER BİLGİLERE		BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
İLİŞKİN		0%	0%	0%	0%	0%
DÜZELTME
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN		-25%	-20%	-20%	-20%	-20%
DÜZELTME
TOPLAM
DÜZELTME		-30%	-20%	-20%	-20%	-20%
DÜZELTİLMİŞ DEĞER	18.900	20.930	19.979	18.000	16.839	18.800

Değerleme konusu taşınmaz arsa nitelikli olup, benzer nitelikteki ticaret imarlı arsa değerleri hesaplanmak suretiyle taşınmazların olumlu/olumsuz özellikleri karşılaştırılarak 28569 ada, 38 parsel için yukarıdaki emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Diğer parsellerin konumu ve büyüklüğü 28569 ada 38 parselle karşılaştırılarak değer takdir edilmiştir. Değerleme konusu taşınmazlar arasında en şerefiyeli parseller 1/1 tam hisse mülkiyetine sahip ticaret imarlı parseller olarak değerlendirilmiştir. Hisseli parseller, tarla vasıflı parseller ve planda kamusal kullanıma ayrılmış parseller indirnegerek değer takdiri yapılmıştır. En şerefiyeli parsel grubuna 18.900 TL/m² birim arsa değeri takdir edilmiştir.

	ARSA DEĞER TABLOSU
	Ada No	Parsel No	Torunlar GYO A.Ş. Hissesine Düşen Alanı (m²)	Birim m² Değeri	Parselin Torunlar GYO A.Ş. Hissesine Düşen Değeri (.-TL)	Parselin Torunlar GYO A.Ş. Hissesine Düşen Yuvarlatılmış Değeri (-TL)
	28335	276	1.587,98	8.500 TL/m²	13.497.830 TL	13.498.000,00
	28335	277	2.654,30	8.500 TL/m²	22.561.550 TL	22.562.000,00
	28335	278	3.979,49	8.500 TL/m²	33.825.665 TL	33.826.000,00
(*)	28506	1	224,57	13.000 TL/m²	2.919.410 TL	2.919.000,00
	28523	1	4.960,13	18.000 TL/m²	89.282.340 TL	89.282.000,00
(*)	28524	10	1.511,80	18.000 TL/m²	27.212.400 TL	27.212.000,00
	28525	2	3.067,14	18.000 TL/m²	55.208.520 TL	55.209.000,00
(*)	28542	3	283,04	12.000 TL/m²	3.396.480 TL	3.396.000,00
(*)	28544	34	3.637,31	17.600 TL/m²	64.016.656 TL	64.017.000,00
	28559	15	90,00	7.500 TL/m²	675.000 TL	675.000,00
(*)	28559	16	1.536,23	18.000 TL/m²	27.652.140 TL	27.652.000,00
(*)	28559	21	4.080,78	18.000 TL/m²	73.454.040 TL	73.454.000,00
(*)	28559	25	5.551,73	18.000 TL/m²	99.931.140 TL	99.931.000,00
(*)	28561	2	133,94	12.000 TL/m²	1.607.280 TL	1.607.000,00
(*)	28564	2	1.455,52	12.000 TL/m²	17.466.240 TL	17.466.000,00
(*)	28566	2	1.752,71	12.000 TL/m²	21.032.520 TL	21.033.000,00
	28569	38	2.497,35	18.900 TL/m²	47.199.915 TL	47.200.000,00
(*)	28569	40	2.805,37	18.000 TL/m²	50.496.660 TL	50.497.000,00
	28569	41	2.000,00	18.900 TL/m²	37.800.000 TL	37.800.000,00
(*)	28571	16	551,36	18.900 TL/m²	10.420.704 TL	10.421.000,00
(*)	28571	34	42,22	7.500 TL/m²	316.650 TL	317.000,00
(*)	28572	18	2.265,66	18.000 TL/m²	40.781.880 TL	40.782.000,00
(*)	28574	68	1.769,77	18.000 TL/m²	31.855.860 TL	31.856.000,00
(*)	28578	7	946,14	18.000 TL/m²	17.030.520 TL	17.031.000,00
(*)	28584	21	733,68	18.000 TL/m²	13.206.240 TL	13.206.000,00
(*)	29530	1	174,37	18.000 TL/m²	3.138.660 TL	3.139.000,00
			TAŞINMAZLARIN TOPLAM DEĞERİ (.-TL)	805.986.300 TL	805.988.000 TL

(*) Hisseli taşınmazlardır.

(**) Yeşil dolugulu taşınmazlar tarla vasıflıdır.

(***) Pembe dolgulu taşınmazlar ticaret imarlıdır.

6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı

Konu taşınmazın üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından dolayı Yeniden İnşa Etme (İkame ) Maliyeti Yaklaşımı bu çalışmada kullanılmamıştır.

6.3 - Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı Yöntemi)

Gelir yönteminde yapılan öngörülerin kabullere dayalı olması nedeni ile gelir indirgeme yöntemi kullanılmamıştır.

6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi

Taşınmazın en etki ve verimli kullanımının halihazırdaki imar planına göre yapılaşacak şekilde konut kullanımının uygun olduğu öngörülmüştür.

6.5 - Verilerin Değerlendirilmesi

■	Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri;
	TAŞINMAZLARIN TORUNLAR GYO A.Ş. HİSSESİNE DÜŞEN TOPLAM DEĞERİ (.-TL)	805.988.000 TL

6.5.1 - Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denmektedir.

Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılması nedeni ile kullanılmamıştır. Parsel üzerinde yapı bulunmaması nedeni ile yeniden inşa etme maliyeti kullanılmamıştır.

6.5.2 - Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Ana gayrimenkul üzerinde kat irtifakı/mülkiyeti kurulmamış olup, herhangi bir müşterek veya bölünmüş kısım bulunmamaktadır.

6.5.3 - Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Değerleme konusu taşınmazlar için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiştir. Konu taşınmazın değer takdirinde hasılat paylaşım yöntemi kullanılmamıştır.

6.5.4 - Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazların tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.

6.5.5 - Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu taşınmazlar arsa ve tarla niteliklidir.

6.5.6 - Kira Değeri Analizi

Kira değeri analizi yapılmamıştır.

6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar bu kapsam dışındadır.

6.5.9 - Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.

İmar bilgilerinde yapılan incelemede;

Tebliğ'in 22. maddesi r) bendinde "(Değişik: RG-9/10/2020-31269) Ortaklığın mülkiyetinde olan gayrimenkuller üzerinde metruk halde veya ekonomik ömrünü tamamlamış veya herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması veya tapuda mevcut görünmekle birlikte yapıların yıkılmış olması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve varsa söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde (b) bendi hükmü aranmaz ve gayrimenkul arsa olarak ortaklık portföyüne dahil edilebilir." denilmektedir.

Parsellerin bazıları üzerinde sera yapıları, metruk yapılar ve Torunlar GYO A.Ş. 'nin herhangi bir gelir getirmediğini beyan ettiği bazı yapılar bulunmaktadır. Parsellerin hisseli olması ve bu yapılar üzerinde Torunlar GYO A.Ş.'nin herhangi bir tasarrufu olmaması dikkate alınarak, değerleme konusu taşınmazların Torunlar GYO A.Ş. hisselerinin Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "ARSA/ARAZİ" başlığı altına bulunmasında herhangi bir engel bulunmayacağı düşünülmektedir.

Mülkiyet bilgilerinde yapılan incelemede ise;

Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığına İlişkin Esaslar Tebliğ'in 22. maddesi c bendinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." denilmektedir.

Bazı taşınmazlar üzerinde ipotek tesis edilmiş olup, ipoteklerin Tebliğ'in ilgili maddesi kapsamında konulduğunu belirten yazı eklerde sunulmuştur.

Rapor konusu taşınmazların tapu kayıtlarında 05.06.2024 tarih 33197 yevmiye numarası ile "Serik Ovası Koruma Alanı" beyanı mevcuttur.Bu beyan bölgedeki tüm parsellere müşterek olarak konulmuş olup koruyucu bir beyan niteliğindedir. 1/1000 ve 1/5000 lik plan sınırı dışında ve köy yerleşik alanı dışında kalan parsellerde tarımsal amaç dışında kullanılamazlar ibaresi bulunmaktadır. Satış veya devrine engel teşkil etmeyeceği düşünülmektedir.

Bazı hisseli parseller üzerinde izale-i şuyu davaları bulunmaktadır. En genel ifadeyle bu dava paydaşlar arasında anlaşma yoluyla ortaklık sonlandırılamaz ise, paydaşlardan biri diğer tüm paydaşlar aleyhine izale-i şuyu davası açarak dava yoluyla ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Bu beyan taşınmazın hisseli mülkiyetli olması nedeni ile hisedarlar arasında ortaklığın giderilmesi adına açılan dava ile ilgili olup Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili şerhin taşınmaza olumsuz etkisi bulunmamaktadır

28559 ada 25 parsel üzerinde ortaklığın giderilmesi davası konusunda ihtiyadi tedbir şerhi konulduğu görülmüştür. 29530 ada 1 parsel üzerinde de ihtiyati tedbir kararı bulunmaktadır. Bu şerh, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçeverisinde müşterinin söz konusu taşınmazı üçüncü kişilere devretmesine engel etmekte olup öte yandan bu şerh söz konusu hisselerin önceki sahipleri tarafından açılan davalar neticesinde ve söz konusu hisselerin müşteri tarafından devralınmasından sonraki bir tarihte tapuya tescil edilmiştir. Bu itibarla müşteri devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapmamış, taşınmazın devrini engelleyen hukuki durum yatırım yapıldıktan sonra ortaya çıkmıştır. Bu itibarla anılan durumun söz konusu taşınmazın portföyde kalmasına engel teşkil etmediği kanaatine ulaşılmıştır.

Değerleme konusu taşınmazların Torunlar GYO A.Ş. hisselerinin Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "ARSA/ARAZİ" başlığı altına bulunmasında herhangi bir engel bulunmayacağı düşünülmektedir.

7 - SONUÇ

- 7.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

- 7.2 Nihai Değer Takdiri

Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.

Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazların Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hissesine düşen

tarihli toplam değeri içim; 30.06.2025

.-TL 805.988.000

(Sekiz Yüz Beş Milyon Dokuz Yüz Seksen Sekiz Bin TürkLirası )

Katma Değer Vergisi Dahil değeri için;

.-TL 886.586.800 kıymet takdir edilmiştir.

A. Özgün HERGÜL Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ Lisans No: Lisans No: 405453 Lisans No: 402487 402003

Değerleme Uzmanı Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı

Berrin KURTULUŞ SEVER

• * Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
• * Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.
• * KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıştır.
• * Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıstır.
• * Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz. Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.
• * Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.