Legal Proceedings Report • Jan 15, 2025
Legal Proceedings Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
KEPEZ / ANTALYA
(DEEPO OUTLET CENTER ve MALL OF ANTALYA AVM)
Rapor No: 2024 / 463
| 1. | RAPOR ÖZETİ 4 |
|---|---|
| 2. | RAPOR BİLGİLERİ 5 |
| 3. | ŞİRKET BİLGİLERİ 6 |
| 4. | MÜŞTERİ BİLGİLERİ 6 |
| 5. | DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLİĞİN 1. MADDESİNİN 2. FIKRASI KAPSAMINDA |
| HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA 7 | |
| 6. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR 7 |
| 7. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER 7 |
| 8. | DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 8 |
| 9. | UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR 9 |
| 10. | TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI 10 |
| 10.1. | TAPU KAYITLARI 10 |
| 10.2. | TAPU TAKYİDATI 10 |
| 10.3. | TAKYİDAT AÇIKLAMALARI 11 |
| 11. | BELEDİYE İNCELEMELERİ 11 |
| 11.1. | İMAR DURUMU 11 |
| 11.2. | İMAR DOSYASI İNCELEMESİ 13 |
| 11.3. | ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN İPTALLERİ V.B.KONULAR 14 |
| 11.4. | YAPI DENETİM FİRMASI 14 |
| 11.5. | SON ÜÇ YIL İÇİNDEKİ HUKUKİ DURUMDAN KAYNAKLANAN DEĞİŞİM 15 |
| 12. | TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU 16 |
| 12.1. | KONUM VE ÇEVRE BİLGİLERİ 16 |
| 12.2. | BÖLGE ANALİZİ 17 |
| 12.3. | DÜNYA EKONOMİSİNE GENEL BAKIŞ 19 |
| 12.4. | TÜRKİYE'NİN MAKROEKONOMİK GÖRÜNÜMÜ 20 |
| 12.5. | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT |
| TRENDLER VE DAYANAK VERİLER 24 | |
| 12.6. | TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASINI BEKLEYEN FIRSAT VE TEHDİTLER 27 |
| 12.7. | DÜNYADA VE ÜLKEMİZDE AVM SEKTÖRÜ VE KARMA KULLANIMLI 27 |
| PROJELERİN GELİŞİMİ 27 | |
| 12.8. | KARMA KULLANIMLI GAYRİMENKUL PROJELERİ 31 |
| 13. | AÇIKLAMALAR 34 |
| 14. | EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ 35 |
| 15. | DEĞERLENDİRME 36 |
| 16. | DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI 36 |
|---|---|
| 16.1. | PAZAR YAKLAŞIMI 37 |
| 16.2. | MALİYET YAKLAŞIMI 38 |
| 16.3. | GELİR YAKLAŞIMI 39 |
| 17. | FİYATLANDIRMA 40 |
| 17.1. | İKAME MALİYET YAKLAŞIMI 40 |
| 17.2. | EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI 42 |
| 17.3. | GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI 42 |
| 18. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRMESİ 47 |
| 18.1. | FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI |
| VE BU AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMİN VE NEDENLERİNİN AÇIKLAMASI 47 | |
| 18.2. | KİRA DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER 47 |
| 18.3. | GAYRİMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKİ DURUMUNUN ANALİZİ 47 |
| 18.4. | GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ GÖRÜŞ 48 |
| 18.5. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN, ÜZERİNDE İPOTEK VEYA GAYRİMENKULÜN |
| DEĞERİNİ DOĞRUDAN ETKİLEYECEK NİTELİKTE HERHANGİ BİR TAKYİDAT | |
| BULUNMASI DURUMLARI HARİÇ, DEVREDİLEBİLMESİ KONUSUNDA BİR SINIRLAMAYA | |
| TABİ OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 48 | |
| 18.6. | BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE |
| VARSAYIMLAR 48 | |
| 18.7. | ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NEDEN 48 |
| VERİLMEDİKLERİNİN GEREKÇELERİ 48 | |
| 18.8. | MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ 48 |
| 18.9. | HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, |
| EMSAL PAY ORANLARI 48 | |
| 18.10. YASAL GEREKLERİN YERİNDE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA | |
| ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP | |
| OLMADIĞI 48 | |
| 18.11. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, FİİLİ KULLANIM | |
| ŞEKLİNİN VE PORTFÖYE DÂHİL EDİLME NİTELİĞİNİN BİRBİRİYLE UYUMLU OLUP | |
| OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ İLE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI | |
| PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE BİR | |
| ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 49 | |
| 19. | SONUÇ 50 |
| DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ |
Altınova Sinan Mahallesi, Serik Caddesi, No:309 Kepez / ANTALYA |
||||
| DAYANAK SÖZLEġME | 15 Kasım 2024 tarih ve 951 – 2024/042 no ile | ||||
| DEĞERLEME TARĠHĠ | 31 Aralık 2024 | ||||
| RAPOR TARĠHĠ | 08 Ocak 2025 | ||||
| DEĞERLENEN TAġINMAZIN TÜRÜ |
DeepoOutlet Center ve Mall of Antalya AVM | ||||
| DEĞERLENEN MÜLKĠYET HAKLARI |
Tam Mülkiyet | ||||
| TAPU BĠLGĠLERĠ ÖZETĠ | Antalya Ġli Kepez Ġlçesi Sinan Mahallesi 28569 Ada 39 Parsel (Bkz. Tapu Kayıtları) |
||||
| ĠMAR DURUMU ÖZETĠ | 28569 ada, 39 parsel "Antalya Kepez Merkez Doğu GeliĢme Aksı Altınova Bölgesi 1/1000 Ölçekli Uygulama Ġmar Planı" kapsamında "Ticaret" olarak belirlenen alanda kalmaktadır. (Bkz. Ġmar Durumu) |
||||
| RAPORUN KONUSU | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen DeepoOutlet Center ve Mall Of Antalya AVM"nin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢtır. |
||||
| RAPORUN TÜRÜ | Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek Ģekilde hazırlanmıĢtır. |
| GAYRĠMENKULLER ĠÇĠN TAKDĠR OLUNAN TOPLAM DEĞER (KDV HARĠÇ) | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| DEEPO OUTLET CENTER VE MALL OF ANTALYA AVM'NĠN 9.770.700.000 TL TOPLAM PĠYASA DEĞERĠ |
|||||
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | |||||
| Sorumlu Değerleme Uzmanı Değerleme Uzmanı |
|||||
| M. KIVANÇ KILVAN (SPK Lisans Belge No: 400114) |
Tunç DEMĠRTAġ (SPK Lisans Belge No: 402250) |
| DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. |
|---|---|
| DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ |
Altınova Sinan Mahallesi, Serik Caddesi, No:309 Kepez / ANTALYA |
| DAYANAK SÖZLEġME | 15 Kasım 2024 tarih ve 951 – 2024/042 no ile |
| MÜġTERĠ NO | 951 |
| RAPOR NO | 2024/463 |
| DEĞERLEME TARĠHĠ | 31 Aralık 2024 |
| RAPOR TARĠHĠ | 08 Ocak 2025 |
| RAPORUN KONUSU | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen DeepoOutlet Center ve Mall Of Antalya AVM"nin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢtır. |
| RAPORUN TÜRÜ | Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek Ģekilde hazırlanmıĢtır. |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | M. Kıvanç KILVAN - Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400114 TunçDEMĠRTAġ - Değerleme Uzmanı Lisans No: 402250 |
| RAPORA KONU GAYRĠMENKUL ĠÇĠN ġĠRKETĠMĠZ TARAFINDAN YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER |
AĢağıda sunulmuĢtur. |
| RAPOR TARİHİ | 07.01.2020 | 08.01.2024 | 05.07.2024 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| RAPOR NUMARASI |
2019/1645 | 2023/980 | 2024/257 | ||
| RAPORU HAZIRLAYANLAR |
M. Kıvanç KILVAN (400114) Özge KAPLAN DEMİRTAŞ (404297) |
M. Kıvanç KILVAN (400114) Tunç DEMİRTAŞ (402250) |
M. Kıvanç KILVAN (400114) Tunç DEMİRTAŞ (402250) |
||
| TAKDİR OLUNAN DEĞER (TL) (KDV HARİÇ) |
1.040.000.000 | 6.385.000.000 | 8.170.000.000 |
| ġĠRKET ADI | Lotus Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ. | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| ġĠRKET MERKEZĠ | Ġstanbul | ||||
| ġĠRKET ADRESĠ | Gömeç Sokak, No: 37 Akgün ĠĢ Merkezi Kat 3/8- 34718 Acıbadem – Kadıköy / ĠSTANBUL |
||||
| TELEFON | (0216) 545 48 66 (0216) 545 48 67 (0216) 545 95 29 (0216) 545 88 91 (0216) 545 28 37 |
||||
| FAKS | (0216) 339 02 81 | ||||
| EPOSTA | [email protected] | ||||
| WEB | www.lotusgd.com | ||||
| KURULUġ (TESCĠL) TARĠHĠ | 10 Ocak 2005 | ||||
| SERMAYE PĠYASASI KURUL KAYDINA ALINIġ TARĠH VE KARAR NO |
07 Nisan 2005 – 14/462 | ||||
| BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUL KAYDINA ALINIġ TARĠH VE KARAR NO |
12 Mart 2009 - 3073 | ||||
| TĠCARET SĠCĠL NO | 542757/490339 | ||||
| KURULUġ SERMAYESĠ | 75.000,-YTL | ||||
| ġĠMDĠKĠ SERMAYESĠ | 1.000.000,-TL |
| ġĠRKET ÜNVANI | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. |
|---|---|
| ġĠRKETĠN ADRESĠ | Rüzgarlıbahçe Mahallesi, Özalp Çıkmazı, No: 4 Beykoz / ĠSTANBUL |
| TELEFON NO | (216) 425 03 28-(216) 425 20 07 |
| FAKS NO | (216) 425 59 57 |
| KURULUġ (TESCĠL) TARĠHĠ | 20.09.1996 |
| KAYITLI SERMAYE TAVANI | 1.000.000.000,-TL |
| ÖDENMĠġ SERMAYESĠ | 1.000.000.000,-TL |
| HALKA AÇIKLIK ORANI | % 21,11 |
| FAALĠYET KONUSU | ġirket, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına iliĢkin düzenlemeleriyle belirlenmiĢ usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Kurulca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluĢan portföyü iĢletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve Sermaye Piyasası Kanunu'nun 48inci maddesinde sınırı çizilen faaliyetler çerçevesinde olmak kaydı ile Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ĠliĢkin Esaslar Tebliği'nde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen bir sermaye piyasası kurumudur. |
Bu rapor, aĢağıda belirtilen tebliğ ve düzenlemelere göre hazırlanmıĢ olup, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme KuruluĢları Hakkında Tebliğin (III-
Bu rapor Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. "nin talebiyle yukarıda adresi belirtilen ve Ģirket portföyünde yer alan gayrimenkulün Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢtır. MüĢteri tarafından getirilmiĢ herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Herhangi bir sınırlayıcı ve olumsuz faktör bulunmamaktadır.
Bu rapor, müĢterinin talebi üzerine adresi belirtilen gayrimenkulün pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢtır.
Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir iliĢkiden etkilenmeyeceği Ģartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kiĢiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleĢtirecekleri alım satım iĢleminde el değiĢtirmesi gerektiği takdir edilen tahmini tutardır.
Bu değerleme çalıĢmasında aĢağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aĢağıdaki hususları teyit ederiz.
| 10.1.Tapu Kayıtları | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| SAHĠBĠ | : Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. | ||||
| ĠLĠ - ĠLÇESĠ | : Antalya – Kepez | ||||
| MAHALLE | : Sinan | ||||
| MEVKĠĠ | : - | ||||
| PAFTA NO | : - | ||||
| ADA NO | : 28569 | ||||
| PARSEL NO | : 39 | ||||
| NĠTELĠĞĠ | : Arsa(*) | ||||
| ARSA ALANI | : 96.727,67 m2 | ||||
| TAPU TARĠHĠ | : 26.06.2020 | ||||
| YEVMĠYE NO | : 26497 | ||||
| CĠLT NO | : 29 | ||||
| SAHĠFE NO | : 2802 |
(*) Parsel üzerindeki yapı için cins tashihi yapılmamıĢtır.
Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş.
Web Tapu Portal üzerinden TORUNLAR GYO tarafından alınan 06.12.2024 tarihli tapu kayıt belgelerinde aĢağıdaki notların bulunduğu görülmüĢtür. Rapor ekinde müĢteriden temin edilen TAKBĠS çıktıları sunulmuĢtur.
Yapı ve Kredi Bankası A.ġ. lehine 130.000.000 Euro bedelli 1/0 derece ipotek. (21.05.2018 tarih ve 22210 yevmiye)
Diğer Konusu ANTALYA KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ nün 04/06/2024 tarih E.12883146 sayılı yazısı ile Parsel Serik Ovası Koruma Alanları içerisindedir. OnaylanmıĢ imar planları ile onaylı köy yerleĢim alanları içerisinde kalmaması halinde 5403 SK kapsamında izin almadan tarımsal üretim amacı dıĢında kullanılamaz.) Tarih:05.06.2024 Yevmiye: 33197
Gayrimenkulün üzerinde ipotek harici kısıtlayıcı takyidat bulunmamaktadır. TaĢınmaz üzerinde yer alan ipotek ise proje finansmanı sağlamak amacıyla kullanılan kredilere istinaden tesis edilmiĢ olup ilgili bankanın bu husustaki yazısı rapor ekinde sunulmuĢtur.
Rapor konusu taĢınmazlar üzerinde 05.06.2024 tarih 33197 yevmiye numarası ile "Serik Ovası Koruma Alanı" beyanı mevcuttur. Bu alanlardaki taĢınmazlar onaylanmıĢ imar planları ile onaylı köy yerleĢim alanları içerisinde kalmaması halinde 5403 SK kapsamında izin almadan tarımsal üretim amacı dıĢında kullanılamazlar.
28 Mayıs 2013 tarih ve 28660 sayılı Resmi Gazete"de yayınlanan, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ĠliĢkin Esaslar Tebliği"nin, (Yatırımlara ve Faaliyetlere ĠliĢkin Esaslar– 7. Bölüm) 30. Maddesinde "(1) Kat karĢılığı ve hasılat paylaĢımı yapılan projelerde, projenin gerçekleĢtirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düĢük bedel karĢılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu iĢlemlerin finansmanına iliĢkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dıĢında hiçbir suretle üçüncü kiĢiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve baĢka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleĢmesinde yer verilmesi zorunludur. (2) Bu madde kapsamında temin edilecek krediler de bu Tebliğin 31 inci maddesi kapsamında değerlendirilir." denilmektedir.
Bu sebeple taĢınmazın GYO portföyünde "Bina" baĢlığı altında yer almasında tapu takyidatları açısından herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
Kepez Belediyesi Ġmar Müdürlüğü"nden alınan bilgiye göre rapora konu 28569 ada, 39 parsel Antalya Kepez Merkez Doğu GeliĢme Aksı Altınova Bölgesi 1/1000 ölçekli Uygulama Ġmar planında ayrık nizam, serbest kat, Emsal:0,80 "Ticaret" alanında kalmaktadır.
Kepez Belediyesi Ġmar Müdürlüğü"nde yapılan incelemelerde taĢınmazların yer aldığı parselin imar planlarıile ilgili iptale konu bir durum olup olmadığı sorgulanmıĢ ve planın yürürlükte olduğu, herhangi bir iptalin söz konusu olmadığı öğrenilmiĢtir.
TaĢınmazların yer aldığı parselin içerisinde yer aldığı plana iliĢkin plan notları aĢağıda verilmiĢtir.
| BINA CEPHE HATTININ KAT ADEDI YOU AKSINDAN UZAKLIĞI H/2 |
MINIMUM YAN BAHCELER TOPLAMI VEYA BLOKI AR ARASI MESAFE |
MINIMUM ARK A BAHCE |
CEPHES! | MINIMUM BINA MINIMUM BINA DERINLIĞI |
MENEMUM YAN BAHCELER TOPLAMI VEYA BLOFLAR DIS KONTURLARINDAN) |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 10 | 6.00 M | 6.00 M | 6.00 M | 6:00 M | ||
| 2 | 6.00 M | 6.00 M | 6.00 M | 6:00 M | ||
| з | 8.50 M | 8.50 M | 6.00 M | 6:00 M | ÷ | |
| 4 | 11.50 M | 11.50 M | 6.00 M | 6:00 M | - 2 | |
| 5 | 13.50 M | 13.50 M | 7.00 M | 7.00 M | ||
| 6 | 15.50 M | 15.50 M | 7.00 M | 7.00 M | ||
| $\tau$ | 17.50 M | 17.50 M | 8.00 M | 8:00 M | 14.50 M | |
| 8 | IMAR PLANLARINDA | 19.50 M | 19.50 M | B.00 M | 8:00 M | 16.50 M |
| 9 | BELIRTILEN MIN. ON BAHCE |
21.50 M | 21.50 M | 9.00 M | 9:00 M | 18.50 M |
| $-10$ | MESAFELER ININ ALTINA DUSMEMENT |
23.50 M | 23.50 M | 9.00 M | 9.00 M | 20 50 M |
| 11 | KAYDI ILE YOL AKSIMDAN BINA CEPHE HATTI ARASI |
25.50 M | 25.50 M | 10.00 M | 10.00 M | 22.50 M |
| 12 | 27.50 M | 27.50 M | 10.00 M | 10.00 M | 24.50 M | |
| 13 | H/2 MESAFEST KADAR BIRAKILIR. |
29.50 M | 29.50 M | 11.00 M | 11.00 M | 26.50 M |
| 14 | 31.50 M | 31.50 M | 11.00 M | 11.00 M | 28.50 M | |
| 书 | 33.50 M | 33.50 M | 12.00 M | 12.00 M | 30.50 M | |
| 16 | 35.50 M | 35.50 M | 12:00 M | 12.00 M | 32.50 M | |
| 17 | 37.50 M | 37.50 M | 13.00 M | 13.00 M | 34.50 M | |
| 18 | 39.50 M | 39.50 M | 13.00 M | 13.00 M | 36.50 M | |
| 19 | 41.50 M | 41.50 M | 14.00 M | 14.00 M | 38.50 M | |
| 20 | 43.50 M | 43.50 M | 14:00 M | 14.00 M | 40.50 M | |
AVM kompleksi için alınan ruhsat ve izinlerin listesi ayrıntılı Ģekilde ve kronolojik olarak aĢağıda belirtilmiĢtir. DeepoOutlet Center 28569 ada 15 nolu parsel üzerinde inĢa edilmiĢ olup daha sonra yapılan tevhit iĢlemi ile taĢınmazın ada-parsel bilgileri 28569 ada 21 parsel, halihazırda (02.11.2018 tarihinde) ise 28569 ada 30 parsel olmuĢtur.
28569 ada 21 nolu parseldeki yapıların (DeepoOutlet Center ve Mall Of Antalya AVM) tamamı için düzenlenmiĢ 136.828 m2 alana ait 12.04.2017 tarih ve 04 nolu isim değiĢikliği ruhsatı.
28569 ada 21 nolu parsele ait 19.04.2017 tarih ve 06 nolu mimari proje.
TaĢınmazın, Kepez Belediyesi Ġmar Müdürlüğü arĢivinde yer alan dijital dosyasında yapılan incelemelerde herhangi bir olumsuz evrakın olmadığı görülmüĢtür.
Kepez Belediyesi"nde yapılan incelemeler ve müĢteriden temin edilen bilgi ve beyanlar doğrultusunda taĢınmazlar ile ilgili herhangi bir dava bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkul, 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetim Hakkında Kanun"a tabi olup, inĢaat süresince yapı denetimi için, Yeni Mah. Akdeniz Cad. No: 60/2 Kemer/ANTALYA adresinde faaliyet gösteren "Adalya Adım Yapı Denetim Ltd. ġti." yetkilidir.
TaĢınmazın tamamı TRN AlıĢveriĢ Merkezleri Yatırım Ve Yönetim A.ġ. adına kayıtlı iken Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. adına tüzel kiĢiliklerin unvan değiĢikliği iĢlemi 30.12.2016 tarih ve 55492 nolu yevmiye ile gerçekleĢmiĢtir. 02.11.2018 tarihinde yeni parselasyon uygulaması, tevhid-ifraz iĢlemlerinden sonra 02.11.2018 tarihinde 28569 ada 30 parsel ve 97.878,67 m² olarak tescil edilmiĢtir. 02.11.2018"de parsel hisseli hale gelmiĢ olup 96.707,43 m2 lik kısım Torunlar GYO hissesine düĢerken kalan 1.171,24 m2 ise Torun AlıĢveriĢ Merkezleri Yatırım Ve Yönetim A.ġ. adına tescil edilmiĢtir. 13.05.2019 tarih ve 18544 yevmiye ile yapılan "Mülkiyet ve Hisse Oranlarının Düzeltilmesi" iĢlemi ile parselin tamamı Torunlar GYO A.ġ. adına tescil edilmiĢtir. Sonrasında Kepez Tapu Müdürlüğü"nce 26.06.2020 tarihinde yeni bir imar uygulaması tapu kayıtlarına iĢlenmiĢ olup parsel numarası 28569 ada 39 parsel, parsel alanı ise 96.727,67 m²"ye düĢerek bir miktar küçülmüĢtür. Son olarak 17.06.2016 tarih ve 27234 yevmiye nolu Antalya 4. Sulh Hukuk Mahkemesi"nin ihtiyati tedbirin 16.09.2021 tarihinde terkin edildiği görülmüĢtür.
Değerleme konusu taĢınmaz 29.08.2008 tasdik tarihli plan kapsamında yer almakta olup imar durumunun son üç yıl içerisinde değiĢmemiĢ olduğu Ģifahen öğrenilmiĢtir.
Ancak bölgedeki 17.06.2016 tarihli imar uygulaması sebebiyle parselin alanının değiĢtiği tespit edilmiĢtir. Parselin uygulama öncesi alanı parsel numarası 30 ve parsel alanı 97.878,67 m² iken uygulama sonrasındaki parsel numarası 39 ve alanı ise 96.727,67 m² olmuĢtur. Terk edilen bu alan parseldeki yapıyı etkilememektedir.
Gayrimenkule iliĢkin olarak yapılmıĢ herhangi bir SatıĢ Vaadi SözleĢmesi, Kat KarĢılığı ĠnĢaat SözleĢmesi ve Hasılat PaylaĢımı SözleĢmeleri ile ilgili bir bilgi bulunmamaktadır.
Enerji Kimlik Belgesi ekte yer almakta olup rapor ekindedir.
TaĢınmaz ruhsatlı/iskânlı olup yapılan incelemelerde taĢınmaz genelinde yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir değiĢiklik/uygulama tespit edilmemiĢtir.
Değerlemeye konu taĢınmaz, Antalya Ġli, Kepez Ġlçesi, Altınova Sinan Mahallesi, Serik Caddesi No:309 açık adresinde konumlu DeepoOutlet Center ve Mall of Antalya AVM kompleksidir.
Altınova Sinan Mahallesi halk arasında Havaalanı Yolu olarak bilinen D400 Karayolu'nun kuzeyinde konumludur. Bölgede planlı yapılaĢma belirli alanlarda kümelenmiĢ evlerden ibaret olmakla birlikte son yıllarda hız kazanmıĢtır. Yeni yapılan 3-4 katlı binalar ile 15-20 yıllık 8-10 katlı kooperatif siteleri dıĢında bölgenin geneline boĢ araziler, depolama tesisleri, seralar veya tarımsal amaçlı kullanılan tesisler hakimdir. D400 karayolu üzerinde yol boyunca otomobil firmalarına ait showroomlar ve benzer nitelikli müstakil iĢyerleri bulunmaktadır. Bölgenin nirengi noktası DeepoOutlet AVM dir. UlaĢımın rahat olduğu bölgeye toplu taĢıma sefer sayıları halen seyrektir.
Antalya Havalimanı"nın kuzey karĢısında yer alan rapora konu taĢınmaz Gazi Bulvarı ve Aspendos Bulvarı"nın kesiĢtiği kavĢağa (TedaĢ KavĢağı) 3 km., Kepez Belediyesi"ne 8 km., Antalya kent merkezine yaklaĢık 11 km. mesafededir.
Antalya İli:
Antalya ili Türkiye"nin güneybatısında 29° 20"-32°35" doğu boylamları ile 36° 07"-37° 29" kuzey enlemleri arasındadır. Güneyinde Akdeniz ve kuzeyinde denize paralel uzanan Toroslar ile çevrili olup, doğusunda Mersin, Konya ve Karaman, kuzeyinde Isparta ve Burdur, batısında Muğla illeri ile komĢudur. Ġlin yüz ölçümü 20.177 km2 kadardır. Bu Türkiye yüz ölçümünün % 2.6"sı kadarına karĢılık gelir. Akdeniz Bölgesi"nin batısında bulunan Antalya ili, bölge yüzölçümünün ise % 17.6"sını oluĢturur.
Ġl arazisinin ortalama olarak %77.8'i dağlık, %10.2'si ova, %12'si ise engebeli bir yapıya sahiptir. Ġl alanının 3/4'ünü kaplayan Torosların birçok tepesi 2500-3000 metreyi aĢar. Batıdaki Teke yöresinde geniĢ platolar ve havzalar yer alır. Çoğunlukla kireçtaĢlarından oluĢmuĢ bu dağlar ve platolar alanında, kireçtaĢlarının erimesiyle oluĢmuĢ mağaralar, düdenler, su çıkaranlar, dolinler, uvalalar ve daha geniĢ çukurluklar olan polyeler gibi büyüklü, küçüklü karst Ģekilleri çok yaygındır. Ġlin topoğrafik yönden gösterdiği değiĢkenlik gerek iklim, gerek tarımsal gerekse demografi ve yerleĢme yönünden farklı ortamlar yaratmaktadır. Ayrı özellik gösteren bu alanlar sahil ve yayla bölgesi olarak tanımlanır.
Antalya ili, Antalya güneyinin Ģehrinin turizm alanı ilan edilmesinden sonra hızla kalabalıklaĢmıĢtır. Özel ve kamu sektörü yatırımları kent merkezi ve çevresinde
yoğunlaĢmıĢ, bunun sonucu ortaya çıkan çalıĢma olanakları büyük bir nüfus akımına yol açmıĢtır. Turizm olanaklarının çeĢitliliği buna göre tesisleĢmenin geliĢmiĢliği, her mevsim tarıma uygun toprakları, ulaĢım sistemlerinin kullanıĢlılığı, denize kıyısı olması gibi nedenlerin göçü teĢvik ediyor olması muhtemeldir. 1927 sayımında nüfusu 206.270 olan il nüfusu zamanla doğum oranı ve göçlerle katlanarak artmıĢ ve bugün 2 milyonu geçmiĢtir. Göçe rağmen, 2008'de Antalya'da iĢsizlik oranı (%10,7) Türkiye genel iĢsizlik oranının (%11,9) altındaydı. ĠĢe katılım bazındada (%57) TÜĠK tarafından belirlenen 26 bölge içinde 2. konumundaydı.[76] Ġstihdam edilenlerin %45'i hizmetler, %5'i sanayi, %50'si tarımda çalıĢır (bu oranlar Türkiye için sırasıyla %49, %27 ve %24'tür).2013'ten önce nüfusun 1.000.081'i merkez il sınırları içinde 919.648'i ilçe sınırları içindeydi. Bu durumda il nüfusunun %52'si il ve ilçe merkezlerinde, %48'i ise köy ve beldelerde yaĢamaktaydı. Antalya 2016 yılı itibarıyla nüfus bakımından 81 il arasında 5. sıradadır. 2.328.555 kiĢilik Antalya nüfusu bir önceki yıla göre 40.099 kiĢi artmıĢ ve Türkiye nüfusunda Antalya payı 2,64'ten 2,92'ye yükselmiĢtir.Antalya il nüfusu Türkiye geneline göre daha yüksek bir eğitim düzeyine sahiptir. 2008 verilerine göre, 15 yaĢ üstü okuma yazma oranı toplam il nüfusunun %97'sini (erkeklerde %91, kadınlarda %86'sını) oluĢturur, bu oran Türkiye için %83'tür (erkeklerde %88, kadınlarda %79). Bu farklılık özellikle nüfusun üniversite eğitimli kesiminde belirginleĢir: üniversite ve yüksekokul mezunlarının toplam nüfusa oranı Antalya'da %7 dolaylarındadır Türkiye genelinde ise %5,4'tür.
Kepez Antalya'nın merkezinde, 5 merkez ilçeden birisidir. Güney sınırı halk arasında Çevre Yolu olarak bilinen Gazi Bulvarı ve Çakırlar yolu ile baĢlamakta olup kuzey il sınırına kadar devam eder. 2015 nüfus verilerine göre 497.242 nüfusa sahiptir. Kepez, MuratpaĢa ilçesinden sonra nüfusu en kalabalık 2.Antalya ilçesidir. 60 mahallesi ve 7 adet köyü vardır. Ġlçede Ģehir merkezine ulaĢımı sağlayan hafif raylı sistemi de mevcuttur. Antalya BüyükĢehir Belediyesi ġehirlerarası Otobüs Terminali Kepez Ġlçesi'nde bulunmaktadır. Arazi yapısı güneye gidildikçe düzleĢir. Kuzeybatıda DöĢemealtı, güneybatıda Konyaaltı, güneyde MuratpaĢa, doğuda Aksu ilçeleri yer alır. Ġlçenin doğusunda Altınova bölgesi, kuzeydoğusunda Topallı-Gaziler bölgesi, kuzeyinde Masadağı ve Varsak bölgeleri, kuzeybatısında Duacı-Kepezaltı, batısında Akdeniz Sanayi Sitesi, Gülveren-ġafak Mahalleleri bulunmakta, orta kısımlarında, Erenköy-SuiĢleri bölgesi, Otogar Ahatlı bölgesi, Dokuma-Antkoop bölgesi, Yeni Emek bölgesi, Sütçüler-TeomanpaĢa Habibler bölgesi bulunmaktadır.
Küresel Ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiĢtir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değiĢimler izlediği bir dönem olmuĢtur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleĢtiği gözlenmiĢtir. Büyüme hızındaki yavaĢlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya"da hissedilmiĢ olup Amerika BirleĢik devletleri bu trendin dıĢında kalmıĢtır. Ancak Amerika"nın yaĢadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teĢvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. GeliĢmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaĢamıĢ, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiĢtir. Çin ekonomisi ise yavaĢlama eğilimini kıramamıĢtır.
2019 yılının Aralık ayında Çin"in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020"nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya"ya yayılamaya baĢlamıĢ olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaĢlamasına yol açmıĢtır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düĢüĢler yaĢamıĢ olup BaĢta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal geniĢleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaĢanmıĢ. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleĢen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiĢtir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladığı tahmin edilmektedir.
2021 yılı aĢılamaların hızla yapılmaya çalıĢıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı ve tüm olumsuz faktörlere rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalıĢıldığı bir dönem olmuĢtur. 2022-2023 yılları pandemi sonrası toparlanma süreci içerisinde tüm Dünyada enflasyon ile mücadele adımlarının atıldığı, iklim değiĢikliği etkilerinin gözle görülür biçimde ortaya çıktığı, hane halkının yaĢam maliyetlerinin çok hızlı arttığı ve genel olarak büyümenin yavaĢladığı bir dönem olmuĢtur. Halihazırda geliĢmiĢ ekonomilerdeki yavaĢlama ve tedarik zinciri sorunları devam etmektedir. Bu süreçte emtia fiyatları ve yeĢil enerji dönüĢüm maliyetleri önem taĢımaktadır. Ayrıca son dönemde yaĢanan siyasi ve askeri gerilimler risk algısını artırmaktadır.
2008 yılındaki küresel ekonomik krizden sonra Türkiye ekonomisi ciddi bir toparlanma sürecine girmiĢ olup 2014, 2015 yıllarında GYSH bir önceki yıla göre % 5,2 ve %6,1 seviyelerinde artmıĢtır. 2016 yılı, pek çok farklı etkenin de etkisiyle büyüme hızının yavaĢladığı bir dönem olmuĢ 2017 yılında %7,5, 2018 yılında ise %2,8 lik büyüme oranları yakalanmıĢtır. 2019 yılında büyüme oranı %0,9, 2020 yılında %1,8, 2021 yılında %11, 2022 yılında ise %5,6, 2023 yılında ise %4,5 olarak gerçekleĢmiĢtir.
2020 yılında Covid-19 salgınının olumsuz etkisiyle yılın ikinci çeyreğinde %9,9 oranında daralma kaydedilmiĢtir. 2024 yılı itibariyle GSYH büyüklüğüne göre Türkiye, Dünya"nın 17. Büyük ekonomisidir.
2004 yılından itibaren çift haneli seviyelerin altında seyreden enflasyon oranı 2017 yılında % 11,1, 2018 yılında %16,3, 2019 yılında %15,18, 2020 yılında %12,8, 2021 yılında %13,58, 2022 yılında %64,27, 2023 yılında %64,77 oranında gerçekleĢmiĢtir. 2024 yılı Eylül ayı Tüketici Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 artmıĢtır. TÜFE bir önceki aya göre değiĢim oranı %2,97 dir.
Tüfe Yıllık Değişim Oranları Eylül 2024 Kaynak: TÜİK
2024 yılı Eylül ayı itibariyle mevsim etkisinden arındırılmıĢ iĢsizlik oranı %8,6 seviyesinde gerçekleĢmiĢtir.ĠĢsiz sayısı 2024 yılının Eylül ayında bir önceki aya göre 35 bin kiĢi artarak 3 milyon 100 bin kiĢi olmuĢtur. Buna göre mevsim etkisinden arındırılmıĢ Ġstihdam oranı ise %49,7 oldu. Ödemeler dengesi tarafında ise 2018 yılında %75 olan ihracatın ithalatı karĢılama oranı 2019 yılında %77,2, 2020 yılında ise %86, 2021 yılında %82, 2022 yılında ise %69,9 olarak, 2023 yılında ise %70,7 olarak, 2024 Eylül ayında ise %78,9 olarak gerçekleĢmiĢtir.
KiĢi BaĢına DüĢen GSYH (USD)
| 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GSYM Artışı, Zincirlenmiş Hacim Endeksi, % | 6,1 | 3,3 | 7,5 | 3,0 | 0,8 | 1,9 | 11,4 | 5,5 | 5,1 |
| GSYH, Cari Fiyatlarla, Milyar TL | 2.351 | 2.627 | 3.134 | 3.761 | 4.318 | 5.049 | 7.256 | 15.012 | 26.546 |
| GSYH, Cari Fiyatlarla, Milyar \$ | 867 | 869 | 859 | 798 | 760 | 717 | 808 | 906 | 1.130 |
| Nüfus, Bin Kişi | 78.218 | 79.278 | 80.313 | 81.407 | 82.579 | 83.385 | 84.147 | 85.280 | 85.326 |
| Kişi Başına GSYH, Cari Fiyatlarla, S | 11.085 | 10.964 | 10.696 | 9.799 | 9.208 | 8.600 | 9.601 | 10.659 | 13.243 |
| ihracat (GTS, F.O.B.), Milyon \$ | 151,0 | 149,2 | 164,5 | 177,2 | 180,8 | 169,6 | 225,2 | 254,2 | 255,6 |
| Ihracat (GTS)/GSYH,% | 17,4 | 17,2 | 19,1 | 22,2 | 23,8 | 23,7 | 27,9 | 28,1 | 22,6 |
| Ithalat (GTS, C.I.F.), Milyon \$ | 213,6 | 202,2 | 238,7 | 231,2 | 210,3 | 219, S | 271,4 | 363,7 | 362,0 |
| ithalat (GTS)/GSYH, % | 24,6 | 23,3 | 27,8 | 29,0 | 27.7 | 30,6 | 33,6 | 40.2 | 32,0 |
| İhracatın İthalatı Karşılama Oranı (%, GTS) | 70,7 | 73,8 | 68,9 | 76,6 | 86,0 | 77,3 | 83,0 | 69,9 | 70,6 |
| Seyahat Gelirleri, Milyar \$ | 33,2 | 23,8 | 28.1 | 32,1 | 38,8 | 14,2 | 27,9 | 45,4 | 49,5 |
| Doğrudan Yabancı Yatınmlar (Giriş), Milyar \$ | 19,3 | 13,8 | 11,2 | 12,5 | 9,5 | 7,7 | 12,9 | 13,7 | 10,7 |
| Cari Islemler Dengesi (Milyar \$) | $-21.4$ | $-22.2$ | $-35,1$ | $-14,6$ | 15,0 | $-31,1$ | $-6.4$ | $-46.6$ | $-40.5$ |
| Cari Islemler Dengesi/GSYH, % | $-2,5$ | $-2,6$ | $-4,1$ | $-1,8$ | 2,0 | $-4,3$ | $-0,8$ | $-5.1$ | $-3,6$ |
| İsgücüne Katılma Oranı, % | 51,3 | 52,0 | 52,8 | 53,2 | 53,0 | 49,3 | 51,4 | 53,1 | 53,3 |
| Issizlik Oranı, % | 10,3 | 10,9 | 10,9 | 11,0 | 13,7 | 13,2 | 12,0 | 10.4 | 9,4 |
| Istihdam Oranı, % | 46.0 | 46,3 | 47,1 | 47,4 | 45,7 | 42,8 | 45,2 | 47,5 | 48,3 |
| TÜFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) (%) | 7,67 | 7,78 | 11,14 | 16,33 | 15,18 | 12,28 | 19,60 | 72,31 | 53,86 |
| TUFE (%) | 8,81 | 8,53 | 11,92 | 20,30 | 11,84 | 14,60 | 36,08 | 64,27 | 64,77 |
| ÜFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) (%) | 5,28 | 4,30 | 15,82 | 27,01 | 17,56 | 12,18 | 43,86 | 128,47 | 49,93 |
| UFE (%) | 5.71 | 9,94 | 15,47 | 33,64 | 7,36 | 25,15 | 79,89 | 97.72 | 44,22 |
Kaynak: T.C. Ticaret Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Eylül 2024)
Türkiye ekonomisi, 2024'ün ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %2,5 oranında büyümüştür. 2003-2023 döneminde Türkiye Ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.
| Uluslararası | Yıl | Bazı Ülke-Ülke Gruplarına İlişkin Büyüme Tahminleri (%) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kuruluşlar | Dünya | Avro Bölgesi | ABD | Brezilya | Rusya | Hindistan | Çin | Japonya | |
| 2023 | 3,3 | 0,5 | 2,5 | 2,9 | 3,6 | 8,2 | 5,2 | 1,9 | |
| IMF 926. |
2024 | 3,2 | 0,9 | 2,6 | 2,1 | 3,2 | 7,0 | 5,0 | 0,7 |
| 2025 | 3,3 | 1,5 | 1,9 | 2,4 | 1,5 | 6,5 | 4,5 | 1,0 | |
| 2023 | 3,1 | 0,5 | 2,5 | 2,9 | 3,6 | 8,2 | 5,2 | 1,7 | |
| OECD | 2024 | 3,2 | 0,7 | 2,6 | 2,9 | 3,7 | 6,7 | 4,9 | $-0,1$ |
| 2025 | 3,2 | 1, 3 | $1,6$ | 2,6 | 1,1 | 6,8 | $4,5\,$ | 1,4 | |
| 2023 | 2,6 | 0,5 | 2,5 | 2,9 | 3,6 | 8,2 | 5,2 | 1,9 | |
| Dünya Bankası |
2024 | 2,6 | 0,7 | 2,5 | 2,0 | 2,9 | 6,6 | 4,8 | 0,7 |
| 2025 | 2,7 | 1,4 | 1,8 | 2,2 | 1,4 | 6,7 | 4,1 | 1,0 |
Kaynak: T.C. Ticaret Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Eylül 2024)
2024 yılı Temmuz Ayında merkezi yönetim bütçe giderleri 827,7 milyar TL bütçe gelirleri 730,9 milyar TL ve bütçe açığı 96,8 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.
Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Milyar USD)
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Eylül 2024)
Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaĢanan ekonomik krizle baĢlayan dönem, yaĢanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıĢtır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düĢüĢler yaĢanmıĢ, alım satım iĢlemleri yok denecek kadar azalmıĢtır.
Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu geliĢmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya baĢlamıĢ; gayrimenkul ve inĢaat sektöründe büyüme kaydedilmiĢtir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluĢan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiĢtir. Bu dengesiz büyüme ve artıĢların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiĢtir.
2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaĢtırdığı gözlenmiĢtir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaĢanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz geliĢmeler devam etmiĢtir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiĢtir. Yıkılmaz diye düĢünülen birçok finansal kurum devrilmiĢ ve global dengeler değiĢmiĢtir.
Daha önce Türkiye"ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluĢu, faaliyetlerini bekletme aĢamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiĢtir.
Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye"de parlak bir yıl olmamıĢtır. Ġçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaĢ yavaĢ gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araĢtırmalara baĢlamıĢlardır.
2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inĢaat sektörü lehine geliĢmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıĢtığı bir yıl olmuĢ ve az da olsa daha esnek bir yıl yaĢanmıĢtır. GeçmiĢ dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri "eriĢilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu geliĢmeler 2011 ilâ 2016 yıllarında da devam etmiĢtir.
2017 yılından itibaren, beĢeri ve jeopolitik etkenlerin etkisi, döviz kurlarında yaĢanan dalgalanmalar ve finansman imkânlarının daralmasına ek olarak artan enerji ve iĢ gücü maliyetleri geliĢtiricilerin ödeme zorluğu yaĢamasına neden olmuĢtur.
Ülkemizdeki ekonomik dinamikleri önemli ölçüde etkileyen ve çok sayıda yan sektöre destek olan inĢaat sektöründe yaĢanan bu zorluklar gayrimenkullerin fiyatlamalarında optimizasyona ve üretilen toplam ünite sayısı ile proje geliĢtirme hızında düĢüĢe yol açmıĢtır. Banka faiz oranlarının yükselmesi ve yatırımcıların farklı enstrümanlara yönelmesi de yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarını azaltmıĢtır.
Kaynak: TÜİK
2018 yılında düĢük bir performans çizen inĢaat sektörü 2019 yılını son çeyreği itibariyle toparlanma sürecine girmiĢtir. Bu hareketlenme 2020 yılının ilk 2 aylık döneminde de devam etmiĢtir. Ancak 2019 yılının Aralık ayında Çin"de ortaya çıkan Covid-19 salgınının 2020 yılı Mart ayında ülkemizde yayılmaya baĢlamasıyla ekonomi olumsuz etkilenmiĢ ve gayrimenkul sektörü bu durgunluktan payını almıĢtır. Karantina süreci sonrası TCMB ve BDDK tarafından açıklanan kararlar ve destekler sektöre olumlu yansımıĢ, konut kredisi faizlerindeki düĢüĢ ve kampanyalar Temmuz ve Ağustos aylarında konut satıĢlarını rekor seviyelere ulaĢtırmıĢtır. Pandemi sonrası süreçte Ticari hareketliliğin sağlanması amacıyla piyasaya aktarılan ucuz likidite döviz kurlarında ve fiyatlar genel seviyesinde büyük artıĢlara yol açmıĢ, sonrasında Merkez Bankası parasal sıkılaĢma politikası uygulamaya baĢlarken parasal sıkılaĢma kararları sonrasında bankaların likidite kaynakları kısılmıĢ, bu da faiz oranlarında yükseliĢe yol açmıĢtır. 2022 yılında artan enflasyon eğilimleri pek çok ülke ekonomisini zorlamaya baĢlayınca daha sıkı para ve maliye politikaları uygulanmaya baĢlamıĢtır. 2021 ve 2022 yıllarında ülkemizdeki konut satıĢları yıl bazında birbirine yakın seviyelerde olsa da 2022 yılında ipotekli satıĢlarda bir önceki yıla göre %4,8 lik azalıĢ meydana gelmiĢtir. Ġpotekli satıĢlardaki azalma konut kredisi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artıĢın etkisiyle meydana gelmiĢtir. 2023 yılında inĢaat maliyetlerinin arttığı ve risk iĢtahının azaldığı bir süreç yaĢanmıĢ olup yeni inĢaat sayısı azalmıĢ bu da konut arzında düĢüĢe yol açmıĢtır. 2024 yılında gayrimenkul piyasası 2023 yılıyla benzer bir görünüm çizmiĢ yüksek konut fiyatları ve artan faiz oranları alım gücünü etkilemiĢtir. Son dönemde Merkez Bankası politika faizlerinin yüksek tutulduğu, Dünya genelinde yaĢanan tedarik sıkıntıları, hammadde temininde yaĢanan zorluklar, lojistik ağlarında yaĢanan güvenlik sorunları, Rusya-Ukrayna savaĢı gibi jeopolitik gerilimler ve resesyon beklentilerine ön plandadır.
Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetler hem de tüketici davranıĢları üzerinde etki yaratmaktadır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yüksek olması ekonomik aktivite de yavaĢlamayı getirmektedir. Parasal sıkılaĢtırma sürecinin devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya iĢaret etmektedir. Konut satıĢlarında Ocak - Kasım 2024 döneminde bir öndeki yılın aynı dönemine göre %16,4 oranında bir artıĢ yaĢanmıĢtır. Önceki dönemde talebin güçlü olması, kredi imkânlarının bulunması ve enflasyonun etkilerinden korunmak amaçlı olarak gayrimenkul fiyatlarında yaĢanan artıĢ eğiliminin ekonominin de soğumasıyla yavaĢladığı görülmektedir. Son bir yıllık süreçte özellikle konut fiyatlarındaki artıĢın enflasyonun gerisinde kaldığı görülmektedir.
AVM kavramı 5.000 m2 üstünde kiralanabilir alan, en az 15 bağımsız bölüm, tek elden ve ortak yönetim anlayıĢı ile sinerji yaratan organize alıĢveriĢ alanları olarak tanımlanabilir. Tüketicilerin her tür ihtiyacını karĢılamak üzere birden fazla satıcının bulunduğu yapılara alıĢveriĢ merkezi denir. AlıĢveriĢ merkezleri içerisinde giyimden mobilyaya, marketten restoranlara, eğlence alanlarından teknoloji marketlerine kadar her sektörden mağaza bulundurur.
KüreselleĢen dünyada değiĢim, Ģehirciliğe de yansımakta ve her geçen gün farklı mekân tanımlamalarına ihtiyaç duyulmaktadır. AlıĢveriĢ merkezleri de bu yeni tanımlamalardan biri olarak, son yüzyılda Avrupa"da ve Amerika"da hızla geliĢimlerini sürdürmüĢtür. Türkiye"de ise son 25 yılda kendilerine önemli bir yer edinerek müĢterileri açısından vazgeçilmez mekanlar olmuĢlardır.
Son yıllarda Türkiye"nin ekonomik koĢullarında yaĢanan iyileĢme süreci perakende sektörünü de olumlu yönde etkilemeye devam etmektedir. Türk perakende sektörü henüz daha çok geleneksel bir yapı sergiliyor olmasına rağmen organize perakendenin ülke
1Hande Gör (2011), Emel Erçetin Barlas (2010), GYODER
ekonomisindeki payının daha büyük olduğu bilinmektedir. Her geçen gün sayıları hızla artan zincir mağazalar, süper/hipermarketler ve AVM"ler ile organize perakende pazarının payı artmaya devam etmektedir.
Günümüzde en önemli unsur olan zaman faktörünü göz önünde bulundurduğumuzda; kısa zamanda farklı pek çok ihtiyacın bir arada görülmesine olanak tanıyan, aynı zamanda müĢterileri için gerekli konforu, güvenliği ve temizliği sağlamakla yükümlü olan AVM"lerin hayatımızı kolaylaĢtırdıkları göz ardı edilemez bir gerçektir.
AlıĢveriĢ alanlarını iki bin yıllık tarihsel süreç içerisinde incelediğimizde, sosyoekonomik iliĢkilere ve teknolojiye bağlı olarak geliĢtirildiklerini ve kent merkezlerinin birer öğesi olduklarını görmekteyiz. AlıĢveriĢ mekanlarının geliĢimi, sadece ticaretin ekonomik boyutuna bağlı olarak değil, teknolojiye ve alıĢveriĢin sosyal hayattaki yerine bağlı olarak da değiĢim göstermiĢtir. Tarih boyunca değiĢik mekansal formlar almıĢ olmalarına rağmen, günümüzün alıĢveriĢ merkezleri ve mağaza formlarının ilk örneklerinin ortaya çıktığı dönem 19. yüzyıl olmuĢtur. 1852"de Paris"te Bon Marche isimli küçük tuhafiye dükkanının zaman içerisinde bünyesinde farklı pek çok ürünün satıldığı bir mağazaya dönüĢerek tüm Avrupa"ya yayılması ile Bon Marche ismi büyük mağazaları tanımlamakta kullanılan bir terim haline gelmiĢtir. 19. yüzyılın sonlarında büyük üniteler ve zincir mağazalar oluĢmaya baĢlamıĢ, bilgisayar ve elektronik dünyasındaki geliĢmeler bu sistemi desteklemiĢ ve merkez satıĢ mağazaları kurulmuĢtur. Avrupa"da II. Dünya SavaĢı"nda yıkılan Ģehirlerin yeniden imarı aĢamasında planlı olarak alıĢveriĢ merkezleri oluĢturulmuĢtur. Günümüzde Avrupa"nın birçok ülkesinde Ģehirlere göç ve çekirdek aile sayısının artması, kadınların iĢ gücüne dahil olması, tüketim mallarına karĢı artan talep, elektronik ve teknolojik devrim, araç sahipliliğinin artması ve derin dondurucuların yaygınlaĢması tüketim biçimlerini değiĢtirmiĢtir. Özellikle son 30 sene içerisinde artan trafik ve ticaret potansiyelinin büyümesi, alıĢveriĢ merkezlerinin geliĢiminde etkili olmuĢtur. Tüm bu geliĢmeler ve değiĢimler sonucunda yayaların rahat dolaĢabileceği modern alıĢveriĢ merkezleri oluĢmaya baĢlamıĢtır.
| Avrupa'da AVM'lerin Gelişim Süreci | |
|---|---|
| 1900 | Çok katlı mağazaların ortaya çıkışı İnşaat tekniklerinde yaşanan gelişmeler çeliğin kullanılmaya başlaması ile daha geniş ve şekillendirme kabiliyeti ve daha esnek mağazaların inşası Çok katlı mağazalarda asansörün kullanılmaya başlaması |
| 1910 | Ilk defa havalandırma sistemlerinin büyük mağazalarda kullanılmaya başlanması. Teknik buluşlar ile alışveriş alanlarının inşasının daha da büyük boyutlarda yapılması |
| 1920 | Ilk alışveriş merkezinin açılması (USA) Alişveriş arabalarının kullanılmaya başlanması Kredi kartı kullanımının başlaması |
| 1930 | Self-servis süpermarketlerin açılması Florasanın kullanılmaya başlanması ile mağazalarda daha iyi aydınlatmanın yaratılması |
| 1940 | Alışveriş mekanlarının gelişimi Motorlu taşıt sahipliliğinin başlaması Avrupa'da şehir merkezlerinde yayalaştırılmış alışveriş alanlarının oluşturulma çabaları Savaş sonrası bombalanan şehirlerin yeniden inşası Sehir Merkezlerinde nüfus artışı Ana yollarda trafik sorununun baş göstermesi |
| 1950 | Asansörtin yaygın olarak kullanımının başlaması Aydınlatmaların yarattığı ısı fazlasının önüne geçebilmek için havalandırma sistemlerinin gerekliliğinin önemmin artması Trafik yoğunluğunun artması |
| 1960 | Fiber optiklerin yeni aydınlatmaya olanak tanıması. Avrupa kentlerinin yenilenmesi Avrupa'da ilk kapalı alışveriş merkezinin Londra'da açılması |
| Ilk şehir dışı kapalı alışveriş merkezinin Paris'te açılması. | |
| 1970 | Petrol krizinin ticari yatırımları durdurma noktasına gelmesi Avrupa'da ilk defa Londra'da iki katlı ve şehir merkezinde kapalı AVM'lerin inşası Barkot sisteminin ve optik okuyucuların kullanılmaya başlanması Ingiltere'de ilk defa şehir dışı AVM'nin Amerikan standartlarında geliştirilmesi |
| 1980 | Şehir çeperlerinde perakendeci parklarının oluşmaya başlaması Alisveris merkezlerinin içerisinde yemek, eğlence ve dinlence mekanları gibi. mekanlarının oluşturulmaya başlanması Avrupa'da ilk bölgesel merkezli alışveriş merkezinin açılması Ingiltere'de ilk defa şehir merkezinde ve üstü açık alışveriş merkezinin açılması Temalı alışveriş merkezlerinin ilk defa ortaya çıkışı Çok salonlu sınemaların oluşmaya başlaması Tren garlarında perakende satış alanlarının gelişmeye ve büyümeye başlaması Güvenlik kameralarının kullanılmaya başlaması Ingiltere'de kapalı alışveriş merkezlerinde gün ışından yararlanmaya başlanılması Perakende sektöründe yaşanan gelişmelerin yerel yöneticilere endüstri alanlarından perakende dönüşüm içi cesaret vermesi |
| 1990 | Ekonomsdeki durgunluğun 1990'ların başında yeni AVM yatırımlarının önünü kesmesi Avrupa'da perakende alanlarının gelişimini düzenleyen yasaların sıkılaştırılması Havaalanı perakendeciliğinin gelişmesi Fabrika satiş merkezlerinin Avrupa'da yaygınlaşması |
| 2000 | Hem açık hem kapalı alışveriş alanlarının bir arada bulunduğu AVM lerin gelişimi Yeni perakende alanlarının oluşmaya başlaması AVM'lerde güvenliğin ön plana çıkışı Sürdürülebilirlik ilkesinin AVM mimarilerine yansımalarının görülmesi |
Tarihi KapalıçarĢı Dünya"da alıĢveriĢ merkezlerinin ilk örneklerinden biridir. KapalıçarĢı çeĢitli perakendecilere yer veren bağımsız dükkanları, yemek alanları ve yaya kaldırımları ile AVM"lerin ilk örneği olarak, bir yandan tarihsel geliĢimi yansıtmaya devam etmekte bir yandan da iĢlevselliğini yitirmeden varlığını sürdürmektedir. Osmanlı Ġmparatorluğu Dönemi"nde kent merkezlerinin vazgeçilmez öğeleri olan alıĢveriĢ mekanları hanlar, çarĢılar, arastalar ve bedestenler kentin yapısında önemli rol oynamıĢlardır. Cumhuriyet Dönemi"nin ilk baĢlarında; perakende dağıtım sistemleri, teknik altyapı, sermaye yatırımı ve üretimin yeterli olmadığı bu dönemde Ģehir merkezindeki kapalı pazarlar ve pasajlar alıĢveriĢ merkezi olarak hizmet göstermiĢtir.
1950"lere kadar tek merkezli (Eminönü) bir Ģehir olan Ġstanbul 1950"lerden sonra iç ve dıĢ baskılar sonucunda çok merkezli bir Ģehre dönüĢmüĢtür. Bu dönüĢümün en temel nedenleri araç sahipliliğinin artması ve ekonominin geliĢmesidir. 1970"lerde ekonomik yeniden yapılanmanın sonuçlarından biri olarak Ģehir içinde alt merkezler oluĢmaya baĢlamıĢ, yerel halk Eminönü"ne gitmeye gerek kalmadan da perakende ihtiyaçlarını karĢılar olmuĢtur.
1980"li yıllarda Türkiye"nin dıĢa açılma süreci ile birlikte halkın tüketim tercihleri de değiĢmeye baĢlamıĢ, Dünya"daki trendlerin daha rahat takip edilebilmesi ile de ticari anlamda büyük bir değiĢim yaĢanmıĢtır. Mevcutta var olan ana alıĢveriĢ mekanlarının bu moda ürünlerin satılmasına pek de olanak tanımayan yapıları dolayısıyla modern anlamda alıĢveriĢ mekanlarına ihtiyaç duyulmuĢtur. Türkiye"de alıĢveriĢ merkezlerinin ilk kuruluĢ yerleri olarak metropol Ģehirler tercih edilmiĢ ve Ġstanbul bu yapılanma sürecinde ilk tercih edilen Ģehir olma özelliğini korumuĢtur. Hızlı geliĢme sürecindeki alıĢveriĢ merkezleri zaman içerisinde diğer büyük Ģehirlerde de görülmeye baĢlamıĢ, son zamanlarda ise bu merkezlerin yapılanması Anadolu kentlerine doğru kaymaktadır.
Türkiye genelinde 2016 yıl sonu itibariyle 387 olan toplam AVM sayısı 2017 3. çeyrek itibarı ile 415"e ulaĢmıĢtır. 2017 yıl sonuna kadar yeni açılacak AVM"lerle bu sayının 444"e ulaĢması, toplam kiralanabilir alanın ise 13 milyon m²"yi geçmesi beklenmektedir. Ancak bir önceki yılı referans alarak söylenebilir ki beklenen kiralanabilir alan; açılıĢların ertelenmesi, inĢaat sürecindeki aksaklıklar ya da fonksiyonunu kaybetme gibi çeĢitli nedenlerle gerçekleĢememektedir. ġöyle örneklendirmek gerekirse; önceki yıl bir senede 51 AVM"nin açılacağı deklare edilmiĢ ancak 27 adedi açılabilmiĢtir.
2017 yılı 3. çeyrek sonu itibarıyla 62 ilde AVM bulunmakta olup 19 Ģehir de henüz AVM ile tanıĢmamıĢtır. Ancak önümüzdeki iki yıllık süreçte AVM ile tanıĢmayan illerimizin sayısının 15"e düĢmesi beklenmektedir. En fazla AVM"ye sahip iller sırasıyla; 128 adet ile Ġstanbul, 33 adet ile Ankara, 25 adet ile Ġzmir olmuĢtur. Toplam kiralanabilir alan stoku 12 milyon 364.744 m²"dir. Ġstanbul toplam kiralanabilir alan stokunun yaklaĢık %38"ini oluĢturmaktadır. Türkiye genelinde, ortalama 1.000 kiĢi baĢına düĢen kiralanabilir alan ise 155 m²"dir.
Günümüzde karma kullanımlı gayrimenkul projeleri geliĢtirilerek yeni bir arazı kullanım metodu oluĢturulmaktadır. KentleĢme sürecinde, gayrimenkulün inĢaatından mümkün olan en fazla karı elde edecek Ģekilde yapılaĢmak için var olan alanlarda optimum yapılaĢma Ģartları gündeme gelmiĢtir. Tüm dünya kentleri için geçerli olan bu durum, baĢta Ġstanbul olmak üzere, imara açık arazi stoğu yetersiz olan tüm büyük kentlerin sorunudur. Farklı bileĢenler karma kullanımlı projelerde, tek bir mekânın, ofis, alıĢveriĢ ve konut gibi pek çok talebe karĢılık vermesine olanak sağlayarak, birçok farklı isteğe cevap vermektedirler.
ĠnĢaat sektöründe, karma kullanımlı projeler bir eğilim olarak değil, kentlerdeki aĢırı büyüme nedeniyle sürdürülebilir inĢaat için bir çözüm olarak görülmektedir. Karma projeler, bugün tüm dünyada gerekliliklerini ve sürdürülebilirliklerini kanıtlamıĢ durumdadırlar.
Ġlk tanımı 1976 da yapılmıĢ olan karma kullanımlı proje geliĢtirme kavramına göre; KarĢılıklı olarak birbirlerini destekleyen, iyi planlanmıĢ, üç veya daha fazla belirgin gelir getiren; perakende - eğlence, ofis, konut, otel, kent ile ilgili kültürel - rekreasyon alanlar gibi kullanımların geliĢtirilmesi, Birbirinden kopmayan ve yoğun arazi kullanımı sağlayan, kesintisiz ve aralıksız yaya bağlantıları içeren, proje bileĢenlerinin fiziksel ve iĢlevsel olarak bütünleĢtiği kullanımların geliĢtirilmesi, Bir plan çerçevesinde, çeĢit, ölçek, yoğunluk vb. açısından uyumunun sağlandığı projelerin geliĢtirilmesi olarak üç Ģekilde tanımlanmaktadır.
Karma kullanımlı projeler farklı fiziksel Ģekillerde geliĢtirilebilir; tek bir bina ya da birkaç binadan oluĢabilirler. Yaygın olarak günümüzde yapılan karma kullanım projeleri, tek bir binadan oluĢtuğunda; giriĢ katında perakende, orta katlarda ofisler, üst katlarda konutlar ve zemin altında otoparklar yer almaktadır. Ġstanbul"da da örneklerini gördüğümüz karma kullanımlı projelerde, alıĢveriĢ merkezi iĢlevine sahip, zeminde yer alan ana kütlenin üzerinde konut veya ofis kulelerinin yükseldiği örneklere rastlanmaktadır.
Karma kullanımlı projelerin yapısal ve mimari özelliklerinin verdiği esnek kullanım rahatlığı bulunmaktadır. Proje yapım aĢamasında proje içinde yer alan iĢlevlere olan talepler değerlendirilerek, proje içinde farklı mekanlara farklı iĢlevler verilebilmektedir.
Örneğin proje içinde yer alan bir ofis kulesi kolaylıkla rezidansa dönüĢtürülebileceği gibi, alıĢveriĢ merkezleri içinde de talep doğrultusunda eğlence ve kültür alanları yaratılabilmektedir. Ayrıca karma kullanımlı projeler hayata geçtikten sonra da bir takım iĢlev değiĢiklikleri gerçekleĢtirilebilir. Projenin konumu, çevresinin özellik ve ihtiyaçları doğrultusunda ofis olarak tasarlanmıĢ bir bölüm, hastaneye veya farklı bir iĢletmeye dönüĢtürülebilir. Bu durum, karma kullanımlı projelere zaman içinde değiĢime uğrama rahatlığı, esneklik ve kullanım alternatifi özelliği kazandırmaktadır.
Türkiye Geneli Ciro Endeksi (Eylül 2024)
M2 BaĢı Ciro Analizi (Eylül 2024)
Kategorik Ciro Endeksi (Eylül 2024)
Tablo Kaynak: AYD
| Kat İsmi | Toplam Alan | Açıklama |
|---|---|---|
| Bodrum Kat | 8.920 m² | Kapalı otopark alanları, depo hacimleri, bay bayanWC'ler, sığınak alanı, makine dairesi, jeneratör ve teknik oda |
| Zemin Kat | 27.393 m² | Mağazalar, yeme-içme alanları, ATM'ler, 3 adet baz istasyonu, standlar, eğlence alanı, bay-bayan-engelli WC'ler, mescit, bebek emzirme odası, revir alanı |
| 1.Normal Kat | 2.148 m2 | İdari hacimler, ofisler, muhasebe, toplantı odaları, sinema salonları, fuaye alanı, satranç merkezi, bay bayan WC'ler |
| TOPLAM | 38.461 m² | Yapı ruhsatına göre kullanım alanı 38.461 m2 dir. |
| Ortalama Kiralanabilir Alan | 20.792 m2 |
|---|---|
| Ortalama KiralanmıĢ Alan | 20.353 m2 |
| Ortalama Doluluk Oranı | 97,90% |
| Toplam Ziyaretçi Sayısı | 3.454.726 KiĢi |
Yapının katlara göre kullanım alanları ve fonksiyonları aĢağıdaki tabloda sunulmuĢtur.
| Kat İsmi | Toplam Alan | Açıklama |
|---|---|---|
| Bodrum Kat | 35.173,93 m² | Kapalı otopark alanları ve teknik hacimler |
| Zemin Kat | 29.791,81 m² | Mağaza hacimleri, holler ve WC'ler |
| 33.201,27 m2 1.Normal Kat |
Mağaza hacimleri, holler, sinema salonları, idari ofisler | |
| TOPLAM | 98.167 m2 | DeepoOutlet Center haricindeki alan 98.167 m2 dir. |
| Ortalama Kiralanabilir Alan | 43.518 m2 |
|---|---|
| Ortalama KiralanmıĢ Alan | 42.327 m2 |
| Ortalama Doluluk Oranı | 97,30 % |
| Toplam Ziyaretçi Sayısı | 3.131.971 KiĢi |
"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleĢtirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaĢtıran en olası kullanımdır". (UDS Madde 6.3)
"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıklı olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğunu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS madde 6.4)
TaĢınmazın konumu, ulaĢım kabiliyeti, mevcut imar durumu, bulunduğu bölgenin geliĢim potansiyeli dikkate alındığında AVM olarak kullanımın devam etmesinin en uygun kullanım Ģekli olduğu düĢünülmektedir.
AlıĢveriĢ merkezinin değerine etki eden özet faktörler:
Bölgenin kuzeyindeki parselasyon iĢlemlerinin devam ediyor olması
Ekonomide ve buna bağlı olarak gayrimenkul sektöründe yaĢanan durgunluk
Değerleme yaklaĢımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile iliĢkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. AĢağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaĢım değerlemede kullanılan temel yaklaĢımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaĢımları Pazar YaklaĢımı,Gelir YaklaĢımı ve Maliyet YaklaĢımıdır. Bu temel değerleme yaklaĢımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa iliĢkin değerleme yaklaĢımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aĢağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koĢulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,
(b) olası değerleme yaklaĢımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaĢımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,
(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
Pazar yaklaĢımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karĢılaĢtırılabilir (benzer) varlıklarla karĢılaĢtırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaĢımı ifade eder.
AĢağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmıĢ olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taĢıyan varlıkların aktif olarak iĢlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir iĢlemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karĢılanamadığı aĢağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaĢımı uygulanabilir ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaĢımının aĢağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin diğer yaklaĢımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaĢımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiĢtirmek amacıyla ağırlıklandırılıpağırlıklıklandırılamayacağı dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara iliĢkin iĢlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taĢıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte iĢlem görmesi,
(c) pazar iĢlemlerine iliĢkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karĢılaĢtırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel iĢlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satıĢ içeren iĢlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda iĢlem görebileceği fiyat olması.
Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluĢan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren iĢlemlere iliĢkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaĢımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaĢımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).
KarĢılaĢtırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle iliĢkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin karĢılaĢtırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karĢılaĢtırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karĢılaĢtırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleĢtirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaĢtırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaĢımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karĢılaĢtırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Maliyet yaklaĢımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elveriĢsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiĢ olsun, kendisine eĢit faydaya sahip baĢka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaĢımdır. Bu yaklaĢımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleĢen tüm yıpranma paylarının düĢülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
AĢağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluĢturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluĢturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaĢımını veya pazar yaklaĢımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karĢılanamadığı aĢağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaĢımı uygulanabilir ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaĢımının aĢağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin diğer yaklaĢımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaĢımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiĢtirmek amacıyla ağırlıklandırılıpağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluĢturmayı düĢündükleri, ancak varlığın yeniden oluĢturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
(b) maliyet yaklaĢımının diğer yaklaĢımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaĢımının, değerlemesi iĢletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir iĢletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
(c) varlığın, maliyet yaklaĢımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluĢturulmuĢ olması.
Kısmen tamamlanmıĢ bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluĢturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine iliĢkin beklentilerini yansıtacaktır.
Gelir yaklaĢımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akıĢlarının tek bir cari değere dönüĢtürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaĢımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akıĢlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
AĢağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına iliĢkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karĢılanamadığı aĢağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaĢımı uygulanabilir ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaĢımının aĢağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin diğer yaklaĢımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaĢımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiĢtirmek amacıyla ağırlıklandırılıpağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına iliĢkin önemli belirsizliklerin bulunması,
(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye eriĢimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiĢ tarihli finansal tablolara ulaĢabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaĢamaz), ve/veya
(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz baĢlamaması, ancak baĢlamasının planlanmıĢ olması.
Gelir yaklaĢımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma iliĢkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teĢkil eder.
Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeĢitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
TaĢınmazların satıĢ (pazar) değerlerinin tespiti, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmıĢ olup değerleme prosesi aĢağıda ayrıntılı olarak verilmiĢtir.
TaĢınmazların değerinin tespitinde aĢağıdaki yöntemler dikkate alınmıĢtır.
17.1.İkame Maliyet Yaklaşımı
17.2.Emsal Karşılaştırma Yöntemi
17.3.İndirgenmiş Nakit Akımlar Yöntemi
Bu yöntemde taĢınmazların arsa ve inĢai değeri olmak üzere iki bileĢeni esas tutulmak suretiyle değerler ayrı ayrı tespit edilmekte ve taĢınmazların değeri bu bileĢenlerin toplamı olarak takdir edilmektedir. (Ancak bu değerler arsa ve inşai yatırımların ayrı ayrı satışına esas olmayıp toplam değere ulaşmak için belirlenen fiktif büyüklüklerdir.)
Arsanın değeri belirlenirken emsal karĢılaĢtırma yöntemi kullanılmıĢtır. Çevrede yapılan araĢtırmalardan elde edilen arsa emsalleri aĢağıdaki tabloda sunulmuĢtur.
Emsal-1: Aynı bölgede Ticaret Lejantlı Emsal:0.80 yapılaĢma hakkına sahip arsadaki 345 m2 hisse için 7.500.000 TL bedel talep edilmektedir. (Sahibi:546-2775838)
Emsal-2: Aynı bölgede Ticaret Lejantlı Emsal:0.80 yapılaĢma hakkına sahip 4.855 m2 arsa için 115.500.000 TL bedel talep edilmektedir. (Riba Emlak:506-3865622)
Emsal-3: Aynı bölgede Ticaret Lejantlı Emsal:0.80 yapılaĢma hakkına sahip arsadaki 1.678 m2 hisse için 52.500.000 TL bedel talep edilmektedir. Tale edilen bedelin bölge ve piyasa rayiçlerinin üzerinde olduğu düĢünülmektedir. (Aksu Özdeniz Emlak:538-8888865) Emsal-4: Aynı bölgede Ticaret Lejantlı Emsal:0.80 yapılaĢma hakkına sahip 2.613 m2 arsa için 53.000.000 TL bedel talep edilmektedir. (Ali Emek:533-7152174) EM SAL KARŞILAŞTIRM A VE HESAP ANALİZ TABLOSU
| FİYAT BİLGİLERİ | ALAN BİLGİLERİ |
RAPOR KONUSU TAŞINMAZIN ŞEREFİYE ORANLARI | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSALLER | T ALEP EDİLEN BEDEL ( TL) |
P AZARLIK P AYI S ONRAS I S ATIŞ FİYATI (TL) |
BELİRTİLEN KULLANIM A LA NI (m2) |
M2 BİRİM FİYAT (TL) |
DEĞER YÜZÖLÇÜMÜ YÖNÜNDEN) (BİRİM |
TİCARİ KABİLİYET | HAKKI - LEJANT YAPILAŞMA |
DURUMU HİSSE |
İMKANLARI ULAŞIM |
NİHAİ ŞEREFİYE ÇARPANI |
NİHAİ BİRİM DEĞERİ ( TL/ m2) |
|
| E MSAL 1 |
7.500.000,00 | 7.050.000,00 | 345,00 | 20.434,78 | -20% | 25% | 0% | 20% | 15% | 1,40 | 28.608,70 | |
| E MSAL 2 |
115.500.000,00 | 108.570.000,00 | 4.855,00 | 22.362,51 | -10% | 25% | 0% | 0% | 15% | 1,30 | 29.071,27 | |
| E MSAL 3 |
52.500.000,00 | 45.000.000,00 | 1.678,00 | 26.817,64 | -5% | 15% | 0% | 20% | 10% | 1,40 | 37.544,70 | |
| E MSAL 4 |
53.000.000,00 | 49.820.000,00 | 2.613,00 | 19.066,21 | -10% | 25% | 0% | 0% | 15% | 1,30 | 24.786,07 | |
| O RTALAMA BİRİM DEĞER (TL/m2) |
~30.000 |
Yukarıda sunulan emsaller üzerinden yapılan analiz sonrası konu arsanın konumu ve imar durumunun yanı sıra büyüklüğü de dikkate alınmak suretiyle m² birim (fiktif) değeri için, 30.000,-TL kıymet hesap ve takdir edilmiĢtir.
Buna göre parselin (fiktif) değeri,
96.727,67 m² x 30.000 TL/m² 2.902.000.000,-TL mertebesinde hesap ve takdir edilmiĢtir.
ĠnĢaî yatırımların değerlendirmeye esas m² birim bedelleri (kârı havi satıĢa / devire esas rayiç tutarları), binanın yapılıĢ tarzı ve niteliği ile birlikte halihazır fiziksel durumu dikkate alınarak belirlenmiĢtir. Bu çalıĢmamızda, inĢaat piyasası güncel rayiçleri baz alınarak gerekli düzeltmeler yapılmıĢtır. Buna göre inĢaî yatırımın değeri (Tesisat ve teçhizat dahil, tefriĢat ve mefruĢat hariç):
| Bina | İnşaat Tarihi |
Yapı Sınıfı Yapı Grubu |
Kullanım Alanı (m2) (*) |
2024 Birim Değeri (TL/m2) |
Ek Maliyetler |
Amortisman Payı |
Değer (TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| DeepoOutlet Center |
2004 | 38.461 | 15% | 25% | 706.600.000 | ||
| Mall Of Antalya |
2017 | V-A | 98.167 | 21.300 | 10% | 2.165.000.000 | |
| 2.871.600.000 |
TaĢınmazın değerine yatırımcı karı olarak eklenmiĢ olup rapora konu taĢınmazların arsa değeri + inĢaat maliyeti üzerinden % 20 olarak alınarak
UygunlaĢtırma = (Arsa değeri + Toplam inĢai değer) x % 20
= 5.773.600.000,-TL x 0,20
1.155.000,-TL olarak belirlenmiĢtir.
Bu hesaplamalara istinaden Ġkame Maliyet YaklaĢımı'na göre taĢınmazların
| DEĞER (TL) | |
|---|---|
| ARSA HİSSESİ DEĞERİ | 2.902.000.000 |
| BİNA / İNŞAİ YATIRIM DEĞERİ | 2.871.600.000 |
| UYGUNLAŞTIRMA | 1.155.000.000 |
| TOPLAM | ~6.930.000.000 |
Bu yöntemde, taĢınmazların çevresinde pazara çıkarılmıĢ ve yakın dönemde satılmıĢ benzer gayrimenkullerin satıĢ değerleri araĢtırılır ve pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkuller için fiyat belirlenir.
Bulunan emsaller konum, kullanım alanı büyüklüğü, manzara, inĢai kalite, konfor ve teknik donanım gibi kriterler dahilinde karĢılaĢtırılmakta; yanı sıra ofisimizdeki mevcut bilgilerden faydalanılmaktadır.
Pazarda yeterli sayıda benzer özelliklere sahip satılık/kiralık AVM ve benzeri nitelikte taĢınmaz olmaması nedeniyle bu yöntemi uygulamak mümkün olmamıĢtır.
Bu yaklaĢımda, Doğrudan İndirgeme (Direkt Kapitalizasyon) ve Gelir İndirgeme (en önemli örneği İndirgenmiş Nakit Akımları analizidir) olarak adlandırılan iki yöntem kullanılmaktadır. Rapor konusu taĢınmazlar sürekli gelir getiren mülkler olmaları sebebiyle değer tespitindeİndirgenmiş Nakit Akımları Analizi yöntemi kullanılmıĢtır.
Bu yöntem, taĢınmaz değerinin gayrimenkulün gelecek yıllarda üreteceği serbest (vergi sonrası) nakit akımlarının bugünkü değerlerinin toplamına eĢit olacağı esasına dayalı olup genellikle uzun dönemli projeksiyonları kapsamaktadır.
Projeksiyonlardan elde edilen nakit akımları, ekonominin, sektörün ve taĢınmazın taĢıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenmekte ve gayrimenkulün bugünkü değeri hesaplanmaktadır. Bu değer taĢınmazın, mevcut piyasa koĢullarından bağımsız olarak finansal yöntemlerle hesaplanan (olması gereken) değeridir.
Reel iskonto oranı, Merkez Bankası Enflasyon tahminleri, halihazır mevduat faiz oranları, orta-uzun vadeli Hazine Bonosu faiz oranları dikkate alınarak 2025 yılı ve sonrası için öngörülen tahmini enflasyon oranlarının % 6 üzerinde alınmıştır.
GYO yetkililerinden temin edilen alışveriş merkezinin 2024 yılı 10 aylık gerçekleşen gelirleri ortalama % 97,3 mertebesindeki doluluk oranına göre aşağıda tablo halinde sunulmuştur. Buna göre 2024 yılında kontratlı net kira gelirlerine, ciro gelirlerine, diğer gelirlerine ve ortak alan katılım payı gelirlerine ve % 100 doluluk oranına göre tahmini toplam gelirin 522.000.000.000 TL mertebesinde gerçekleşeceği öngörülmüştür. AVM'nin 2025 yılı ve sonrasında doluluk oranının ortalama % 95 mertebesinde olacağı kabul edilmiştir.
| GELİRLER (TL) | 10 Aylık Gerçekleşme |
12 Aylık Tahmini |
%100 Doluluk Oranı İtibariyle Tahmini |
|---|---|---|---|
| MAĞAZA KİRA GELİRLERİ | 203.750.377 | 244.500.000 | 251.000.000 |
| CİRO KİRA GELİRLERİ | 87.247.968 | 104.500.000 | 107.000.000 |
| DİĞER GELİRLER | 19.210.889 | 23.000.000 | 23.000.000 |
| ORTAK ALAN KATILIM PAYI GELİRLERİ |
114.818.089 | 137.500.000 | 141.000.000 |
| TOPLAM | 425.027.323 | 509.500.000 | 522.000.000 |
2025 yılı ve takip eden yıllarda Kira ve diğer gelirlerin (mağaza kiralamalarının/sözleşme yenilemelerinin yıl içerisinde farklı dönemlerde olması dikkate alınarak) cari yıl tahmini enflasyon oranı kadar artacağı varsayılmıştır.
GYO yetkililerinden temin edilen alışveriş merkezinin 2024 yılı 10 aylık gerçekleşen gelirleri ortalama % 97,9 mertebesindeki doluluk oranına göre aşağıda tablo halinde sunulmuştur. Buna göre 2024 yılında kontratlı net kira gelirlerine, ciro gelirlerine, diğer gelirlerine ve ortak alan katılım payı gelirlerine ve % 100 doluluk oranına göre tahmini toplam gelirin 358.000.000.000 TL mertebesinde gerçekleşeceği öngörülmüştür. AVM'nin 2025 yılı ve sonrasında doluluk oranının ortalama % 96 mertebesinde olacağı kabul edilmiştir.
| GELİRLER (TL) | 10 Aylık Gerçekleşme |
12 Aylık Tahmini |
%100 Doluluk Oranı İtibariyle Tahmini |
|---|---|---|---|
| MAĞAZA KİRA GELİRLERİ | 136.800.429 | 163.500.000 | 167.000.000 |
| CİRO KİRA GELİRLERİ | 68.111.566 | 81.500.000 | 83.000.000 |
| DİĞER GELİRLER | 20.348.926 | 24.000.000 | 24.000.000 |
| ORTAK ALAN KATILIM PAYI GELİRLERİ |
68.621.189 | 82.250.000 | 84.000.000 |
| TOPLAM | 293.882.110 | 351.250.000 | 358.000.000 |
2025 yılı ve takip eden yıllarda Kira ve diğer gelirlerin (mağaza kiralamalarının/sözleşme yenilemelerinin yıl içerisinde farklı dönemlerde olması dikkate alınarak) cari yıl tahmini enflasyon oranı kadar artacağı varsayılmıştır.
GYO yetkililerinden temin edilen 2024 yılı 10 aylık gerçekleşmelere göre toplam gider 109.572.344 TL mertebesinde olup 12 aylık toplam gider yaklaşık 131.500.000,-TL olarak belirlenmiştir. Giderlerin 2025 yılında % 50, takip eden yıllarda ise bir önceki yılın tahmini enflasyonu oranında artacağı varsayılmıştır. Giderlere bakım-onarım masrafları da dahildir.
Ayrıca her yıl toplam brüt ciro üzerinden % 1,5 yenileme gideri olacağı varsayılmıştır.
GYO yetkililerinden temin edilen 2024 yılı 10 aylık gerçekleşmelere göre toplam gider 67.108.963 TL mertebesinde olup 12 aylık toplam gider yaklaşık 81.000.000,-TL olarak belirlenmiştir. Giderlerin 2025 yılında % 50, takip eden yıllarda ise bir önceki yılın tahmini enflasyonu oranında artacağı varsayılmıştır. Giderlere bakım-onarım masrafları da dahildir.
Ayrıca her yıl toplam brüt ciro üzerinden % 1,5 yenileme gideri olacağı varsayılmıştır.
Kapitalizasyon oranı % 7 olarak takdir edilmiştir.
Etkin vergi oranı 0 (sıfır) kabul edilmiştir.
Yukarıdaki varsayımlar altında, bugünden sonraki nakit giriş çıkışları ile sayfa 45 ve 46'da yer alan indirgenmiş nakit akımları tablolarından da görüleceği üzere Mall Of Antalya AVM ve DepooOutlet Center'in bugünkü toplam finansal değerleri yaklaşık toplam 9.770.700.000,-TL olarak bulunmuştur.
(TL)
| 2024 Yılı Toplam Gelir-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle-Tahmini (TL) | 522.000.000 | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 Yılı Toplam Kontratlı Kira Geliri-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle-Tahmini (TL)251.000.000 | |||||||||||
| 2024 Yılı Toplam Ciro Geliri-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle-Tahmini (TL) | 107.000.000 | ||||||||||
| 2024 Yılı Toplam Diğer Gelir Tahmini (TL) | 23.000.000 | ||||||||||
| 2024 Yılı Toplam Ortak Alan Katılım Payı Geliri Tahmini (TL) | 141.000.000 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 |
| 2024 Yılı Toplam Gider-Tahmini (TL) | 131.500.000 | ||||||||||
| Yıllık Toplam Brüt Gelir (TL) | 678.600.000 814.320.000 936.468.000 1.030.114.800 1.133.126.280 1.246.438.908 1.346.154.021 1.453.846.342 1.570.154.050 1.695.766.374 | ||||||||||
| Doluluk Oranı | 95,0% | 95,0% | 95,0% | 95,0% | 95,0% | 95,0% | 95,0% | 95,0% | 95,0% | 95,0% | |
| Yılık Enflasyon Oranı Tahmini | 30% | 20% | 15% | 10% | 10% | 10% | 8% | 8% | 8% | 8% | |
| Reel İskonto Oranı | 36,00% 1,17 |
26,00% 1,53 |
21,00% 1,88 |
16,00% 2,23 |
16,00% 2,59 |
16,00% 3,00 |
14,00% 3,46 |
14,00% 3,94 |
14,00% 4,49 |
14,00% 5,12 |
|
| 1 / İskonto Faktörü | |||||||||||
| Etkin Vergi Oranı | 0% | ||||||||||
| Toplam Gelir (Doluluk oranı itibariyle) | 644.670.000 773.604.000 889.644.600 978.609.060 1.076.469.966 1.184.116.963 1.278.846.320 1.381.154.025 1.491.646.347 1.610.978.055 | ||||||||||
| Yıllık Toplam Gider | 197.250.000 256.425.000 307.710.000 353.866.500 | 389.253.150 | 428.178.465 | 470.996.312 | 508.676.016 | 549.370.098 | 593.319.706 | ||||
| Yıllık Yenileme Gideri | 9.670.050 | 11.604.060 | 13.344.669 | 14.679.136 | 16.147.049 | 17.761.754 | 19.182.695 | 20.717.310 | 22.374.695 | 24.164.671 | |
| Serbest Nakit Akımı | 437.749.950 505.574.940 568.589.931 610.063.424 | 671.069.767 | 738.176.743 | 788.667.313 | 851.760.698 | 919.901.554 | 993.493.679 | ||||
| Uç Değer | 15.328.188.184 | ||||||||||
| Serbest Nakit Akımının Bugünkü Değeri | 375.367.485 331.177.908 301.645.622 273.181.427 | 259.051.353 | 245.652.145 | 228.229.944 | 216.217.842 | 204.837.956 | 194.057.011 | ||||
| Uç Değerin Bugünkü Değeri | 2.994.022.450 | ||||||||||
| 31/12/2024 İtibarı İle Toplam Değer (TL) | 5.623.400.000 |
(TL)
| 2024 Yılı Toplam Gelir-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle-Tahmini (TL) | 358.000.000 | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 Yılı Toplam Kontratlı Kira Geliri-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle-Tahmini (TL)167.000.000 | |||||||||||
| 2024 Yılı Toplam Ciro Geliri-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle-Tahmini (TL) | 83.000.000 | ||||||||||
| 2024 Yılı Toplam Diğer Gelir Tahmini (TL) | 24.000.000 | ||||||||||
| 2024 Yılı Toplam Ortak Alan Katılım Payı Geliri Tahmini (TL) | 84.000.000 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 |
| 2024 Yılı Toplam Gider-Tahmini (TL) | 81.000.000 | ||||||||||
| Yıllık Toplam Brüt Gelir (TL) | 465.400.000 558.480.000 642.252.000 706.477.200 777.124.920 854.837.412 923.224.405 997.082.357 1.076.848.946 1.162.996.862 | ||||||||||
| Doluluk Oranı | 96,0% | 96,0% | 96,0% | 96,0% | 96,0% | 96,0% | 96,0% | 96,0% | 96,0% | 96,0% | |
| Yılık Enflasyon Oranı Tahmini | 30% | 20% | 15% | 10% | 10% | 10% | 8% | 8% | 8% | 8% | |
| Reel İskonto Oranı | 36,00% | 26,00% | 21,00% | 16,00% | 16,00% | 16,00% | 14,00% | 14,00% | 14,00% | 14,00% | |
| 1 / İskonto Faktörü | 1,17 | 1,53 | 1,88 | 2,23 | 2,59 | 3,00 | 3,46 | 3,94 | 4,49 | 5,12 | |
| Etkin Vergi Oranı | 0% | ||||||||||
| Toplam Gelir (Doluluk oranı itibariyle) | 446.784.000 536.140.800 616.561.920 678.218.112 746.039.923 820.643.916 886.295.429 957.199.063 1.033.774.988 1.116.476.987 | ||||||||||
| Yıllık Toplam Gider | 121.500.000 157.950.000 189.540.000 217.971.000 239.768.100 263.744.910 290.119.401 313.328.953 338.395.269 | 365.466.891 | |||||||||
| Yıllık Yenileme Gideri | 6.701.760 | 8.042.112 | 9.248.429 | 10.173.272 | 11.190.599 | 12.309.659 | 13.294.431 | 14.357.986 | 15.506.625 | 16.747.155 | |
| Serbest Nakit Akımı | 318.582.240 370.148.688 417.773.491 450.073.840 495.081.224 544.589.347 582.881.596 629.512.124 679.873.094 | 734.262.941 | |||||||||
| Uç Değer | 11.328.628.240 | ||||||||||
| Serbest Nakit Akımının Bugünkü Değeri | 273.182.017 242.466.662 221.635.202 201.539.396 191.114.945 181.229.689 168.678.265 159.800.462 151.389.911 | 143.422.021 | |||||||||
| Uç Değerin Bugünkü Değeri | 2.212.796.899 | ||||||||||
| 31/12/2024 İtibarı İle Toplam Değer (TL) | 4.147.300.000 |
18.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması ve Bu Amaçla Ġzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması
Görüleceği üzere kullanılması mümkün olan iki yöntemle bulunan değerler birbirindenfarklıdır.
| DEEPO OUTLET CENTER VE MALL OF ANTALYA AVM İÇİN FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE HESAPLANMIŞ DEĞERLERİN KARŞILAŞTIRMASI |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| KULLANILAN YÖNTEMLER | TOPLAM DEĞER (TL) | |||||
| İKAME MALİYET YAKLAŞIMI | 6.930.000.000 | |||||
| GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI | 9.770.700.000 |
Bu sebeplegayrimenkulünsürekli gelir getirici bir ticari iĢletme olmasıdikkate alınarak nihai değer için gelir yöntemiyle bulunan bedelin alınması uygun görülmüĢ ve taĢınmazıntoplam değeri 9.770.700.000,-TL olarak belirlenmiĢtir.
Mall Of Antalya AVM"nin2024 yılı için ortalama %97,3 mertebesindeki doluluk oranı göre 10 aylık gerçekleĢen kira gelirleri ile % 100 doluluk oranına göre 12 aylık kira gelirleri aĢağıda tablo halinde sunulmuĢtur.
| GELİRLER (TL) | 10 Aylık Gerçekleşme |
12 Aylık Tahmini |
%100 Doluluk Oranı İtibariyle Tahmini |
|---|---|---|---|
| MAĞAZA KİRA GELİRLERİ | 203.750.377 | 244.500.000 | 251.000.000 |
| CİRO KİRA GELİRLERİ | 87.247.968 | 104.500.000 | 107.000.000 |
| DİĞER GELİRLER | 19.210.889 | 23.000.000 | 23.000.000 |
| ORTAK ALAN KATILIM PAYI GELİRLERİ |
114.818.089 | 137.500.000 | 141.000.000 |
| TOPLAM | 425.027.323 | 509.500.000 | 522.000.000 |
DeepoOutlet Center"ın 2024 yılı için ortalama %97,9 mertebesindeki doluluk oranı göre 10 aylık gerçekleĢen kira gelirleri ile % 100 doluluk oranına göre 12 aylık kira gelirleri aĢağıda tablo halinde sunulmuĢtur.
| GELİRLER (TL) | 10 Aylık Gerçekleşme |
12 Aylık %100 Doluluk Oranı Tahmini |
|||
|---|---|---|---|---|---|
| MAĞAZA KİRA GELİRLERİ | 136.800.429 | 163.500.000 | 167.000.000 | ||
| CİRO KİRA GELİRLERİ | 68.111.566 | 81.500.000 | 83.000.000 | ||
| DİĞER GELİRLER | 20.348.926 | 24.000.000 | 24.000.000 | ||
| ORTAK ALAN KATILIM PAYI GELİRLERİ |
68.621.189 | 82.250.000 | 84.000.000 | ||
| TOPLAM | 293.882.110 | 351.250.000 | 358.000.000 |
Değerlemeye konu taĢınmazların herhangi bir hukuki sorunu bulunmamaktadır.
TaĢınmaz üzerindeki ipotek, Mayıs 2013 tarihli GYO tebliğinin 30. Maddesi uyarınca, yatırım için kredi temini amacıyla kullanılmıĢ olup herhangi bir engel teĢkil etmemektedir.
Rapora konu taĢınmazın devredilmesinde sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmadığı kanaatindeyiz.
Değerleme, proje geliĢtirme niteliğinde değildir.
Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.
Değerlemeye konu taĢınmaz 28569 ada 39 parsel ve üzerinde yer alan AlıĢveriĢ Merkezi tesisidir. AVM tesisi DeepoOutlet Center AVM ve Mall Of Antalya AVM olmak üzere 2 bölümden meydana gelmektedir. DeepoOutlet Center 2004 yılında inĢa edilmiĢ olup Mall Of Antalya AVM"nin inĢaatı 2017 yılında tamamlanmıĢtır. 98.167 m2 toplam inĢaat alanına sahip Mall of Antalya AVM"nin 2024 yılı 10 Aylıkverilerine göre toplam kiralanabilir alanı 43.518 m2 , 38.461 m2 toplam inĢaat alanına sahip DeepoOutlet Center"ın 2024 yılı 10 Aylıkverilerine göre toplam kiralanabilir alanı 20.792 m2dir.
Gelir indirgeme yaklaĢımına göre Mall Of Antalya AVM değeri 5.623.400.000,-TL, DeepoOutlet Center değeri ise 4.147.300.000,-TL olarak bulunmuĢtur.
Hasılat paylaĢımı ya da kat karĢılığı yöntemleri kullanılmamıĢtır.
TaĢınmazın yapı kullanma izin belgesi mevcuttur.Ancak gayrimenkulün tapudaki niteliği "arsa" olup GYO yetkilileri cins değiĢikliği iĢleminin yapılacağını beyan etmiĢlerdir. TaĢınmazın fiili kullanımı, yapı kullanma izin belgeleri ile uyumlu olup cins değiĢikliğine engel bir durum bulunmamaktadır. TaĢınmazın GYO tebliği uyarınca cins tashihinin yapılması gerekmektedir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları"na ĠliĢkin esaslar Tebliği"nin 22. Maddesi 1. Fırka (b) ve (c) bentleri:
b) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.
c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.
Değerlemesi yapılan gayrimenkulün tapudaki niteliği "arsa" olup GYO yetkilileri cins değiĢikliği iĢleminin yapılacağı beyan etmiĢlerdir. TaĢınmazın fiili kullanımı, yapı kullanma izin belgeleri ile uyumlu olduğundan ve cins değiĢikliğine engel bir durum bulunmadığından Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Bina" baĢlığı altında yer almasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.
TaĢınmaz üzerinde yer alan ipotek, Mayıs 2013 tarihli GYO tebliğinin 30. Maddesi uyarınca, yatırım için kredi temini amacıyla kullanılmıĢ olduğundan kanaatimizce portföyde yer almasında herhangi bir engel teĢkil etmemektedir.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen Deepo Outlet Center ve Mall of Antalya AVM"nin yerinde ve projeleri üzerinde yapılan incelemeleri sonucunda, konumuna, mimari ve inĢaî özelliklerine ve emsal teĢkil eden alıĢveriĢ merkezlerinde yapılan piyasa rayiç araĢtırmalarına göre toplam değeri için,
9.770.700.000,-TL(DokuzmilyaryediyüzyetmiĢmilyonyediyüzbin Türk Lirası) kıymet hesap ve takdir edilmiĢtir.
TaĢınmazın KDV dahil (%20) toplam değeri 11.724.840.000,-TL"dir.
Rapor konusu taĢınmazın Sermaye Piyasası Kurulu hükümlerince GYO portföyünde "Bina" baĢlığı altında yer almasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
ĠĢbu rapor, Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ."nin talebi üzerine ve eimzalı olarak düzenlenmiĢ olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan Ģirketimiz sorumlu değildir.
Bilgilerinize sunulur. 08 Ocak 2025 (Değerleme tarihi: 31 Aralık 2024)
Saygılarımızla, LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ.
M. Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400114)
TunçDEMĠRTAġ Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402250)
e-imzalıdır e-imzalıdır
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.