Legal Proceedings Report • Jul 12, 2024
Legal Proceedings Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Osmangazi / BURSA
(Zafer Plaza AVM)
Rapor No: 2024 / 247
| 1. | RAPOR ÖZETİ4 | |
|---|---|---|
| 2. | RAPOR BİLGİLERİ5 | |
| 3. | ŞİRKET BİLGİLERİ 6 | |
| 4. | MÜŞTERİ BİLGİLERİ 6 | |
| 5. | DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLİĞİN 1. MADDESİNİN 2. FIKRASI KAPSAMINDA | |
| HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA 7 | ||
| 6. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR7 | |
| 7. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER7 | |
| 8. | DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI8 | |
| 9. | UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR9 | |
| 10. | TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI10 | |
| 10.1. | TAPU KAYITLARI 10 | |
| 10.2. | TAPU TAKYİDATI 10 | |
| 10.3. | TAKYİDAT AÇIKLAMALARI11 | |
| 11. | BELEDİYE İNCELEMELERİ 11 | |
| 11.1. | İMAR DURUMU 11 | |
| 11.3. | ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ, PLAN | |
| İPTALLERİ V.B. KONULAR 13 | ||
| 11.4. | YAPI DENETİM FİRMASI 14 | |
| 11.5. | SON ÜÇ YIL İÇİNDEKİ HUKUKİ DURUMDAN KAYNAKLANAN DEĞİŞİM 14 | |
| 12. | TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU 15 | |
| 12.1. | KONUM VE ÇEVRE BİLGİLERİ15 | |
| 12.2. | BÖLGE ANALİZİ 17 | |
| 12.2.1. BURSA İLİ 17 | ||
| 12.2.2. OSMANGAZİ İLÇESİ19 | ||
| 12.3. | DÜNYA EKONOMİSİNE GENEL BAKIŞ 22 | |
| 12.4. | TÜRKİYE'NİN MAKROEKONOMİK GÖRÜNÜMÜ 23 | |
| 12.5. | TÜRKİYE'NİN MAKROEKONOMİK GÖRÜNÜMÜ 24 | |
| 12.6. | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT | |
| TRENDLER VE DAYANAK VERİLER 28 | ||
| 12.7. | TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASINI BEKLEYEN FIRSAT VE TEHDİTLER31 | |
| 12.8. | GENEL KONJONKTÜRÜN AVM PİYASASI VE GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİSİ31 | |
| 12.9. | DÜNYADA VE ÜLKEMİZDE AVM SEKTÖRÜ VE KARMA KULLANIMLI PROJELERİN | |
| GELİŞİMİ 32 | ||
| 13. | YAPININ İNŞAAT ÖZELLİKLERİ 39 | |
| 14. | AÇIKLAMALAR 40 | |
| 15. | EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ 41 | |
|---|---|---|
| 16. | DEĞERLENDİRME 42 | |
| 17. | DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI 43 | |
| 17.1. | PAZAR YAKLAŞIMI43 | |
| 17.2. | MALİYET YAKLAŞIMI44 | |
| 17.3. | GELİR YAKLAŞIMI45 | |
| 18. | FİYATLANDIRMA46 | |
| 18.1. | İKAME MALİYET YAKLAŞIMI46 | |
| 18.2. | EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ49 | |
| 18.3. | İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIMLAR YÖNTEMİ 49 | |
| 19. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRMESİ 52 | |
| 19.1. | FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZ SONUÇLARININ | |
| UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMİN VE NEDENLERİNİN | ||
| AÇIKLAMASI52 | ||
| 19.2. | KİRA DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER52 | |
| 19.3. | GAYRİMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKİ DURUMUNUN ANALİZİ52 | |
| 19.4. | GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ GÖRÜŞ 52 | |
| 19.5. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN, ÜZERİNDE İPOTEK VEYA | |
| GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ DOĞRUDAN ETKİLEYECEK NİTELİKTE HERHANGİ | ||
| BİR TAKYİDAT BULUNMASI DURUMLARI HARİÇ, DEVREDİLEBİLMESİ | ||
| KONUSUNDA BİR SINIRLAMAYA TABİ OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ52 | ||
| 19.6. | BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ | |
| VE VARSAYIMLAR53 | ||
| 19.7. | ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NEDEN | |
| VERİLMEDİKLERİNİN GEREKÇELERİ 53 | ||
| 19.8. | MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ53 | |
| 19.9. | HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK | |
| PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI53 | ||
| 19.10. | YASAL GEREKLERİN YERİNDE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT | |
| UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ | ||
| OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI 53 | ||
| 19.11. | DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, FİİLİ | |
| KULLANIM ŞEKLİNİN VE PORTFÖYE DAHİL EDİLME NİTELİĞİNİN BİRBİRİYLE | ||
| UYUMLU OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ İLE GAYRİMENKUL YATIRIM | ||
| ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI | ||
| ÇERÇEVESİNDE BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ53 | ||
| 20. | SONUÇ54 |
| DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ |
Şehreküstü Mahallesi, Cemal Nadir Caddesi, No: 181 6002 ada, 6 parsel, Zafer Plaza AVM Osmangazi / BURSA |
|||||
| DAYANAK SÖZLEŞME | 20 Haziran 2024 tarih ve 951 – 2024/023 no ile | |||||
| DEĞERLEME TARİHİ | 30 Haziran 2024 | |||||
| RAPOR TARİHİ | 05 Temmuz 2024 | |||||
| DEĞERLENEN TAŞINMAZIN TÜRÜ |
Zafer Plaza AVM | |||||
| DEĞERLENEN MÜLKİYET HAKLARI |
Hisseli Mülkiyet | |||||
| TAPU BİLGİLERİ ÖZETİ | Bursa İli, Osmangazi İlçesi, Şehreküstü Mahallesi, 6002 ada, 6 parselde yer alan Zafer Plaza AVM (Bkz. Tapu Kayıtları) |
|||||
| İMAR DURUMU ÖZETİ | Ticaret + Konut Alanı (KAKS: 2,50 TAKS: 0,30) olarak belirlenen alanda kalmaktadır. (Bkz. İmar Durumu) |
|||||
| RAPORUN KONUSU | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen Zafer Plaza Alışveriş Merkezi'nin Torunlar GYO A.Ş. mülkiyetinde olan hissesinin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. |
|||||
| RAPORUN TÜRÜ | Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu'nun, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır. |
| GAYRİMENKULLER İÇİN TAKDİR OLUNAN TOPLAM DEĞER (KDV HARİÇ) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| ZAFER PLAZA AVM'NİN TORUNLAR GYO A.Ş. MÜLKİYETİNDEKİ 1.499.920.000,-TL 8302187/11488932 HİSSESİNİN TOPLAM DEĞERİ |
||||||
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | ||||||
| Sorumlu Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı |
||||||
| M. KIVANÇ KILVAN (SPK Lisans Belge No: 400114) |
Ercan MEŞE (SPK Lisans Belge No: 406154) |
| DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ |
Şehreküstü Mahallesi, Cemal Nadir Caddesi, No: 181 6002 ada, 6 parsel, Zafer Plaza AVM Osmangazi / BURSA |
||||
| DAYANAK SÖZLEŞME | 20 Haziran 2024 tarih ve 951 – 2024/023 no ile | ||||
| MÜŞTERİ NO | 951 | ||||
| RAPOR NO | 2024/247 | ||||
| DEĞERLEME TARİHİ | 30 Haziran 2024 | ||||
| RAPOR TARİHİ | 05 Temmuz 2024 | ||||
| RAPORUN KONUSU | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen Zafer Plaza Alışveriş Merkezi'nin Torunlar GYO A.Ş. mülkiyetinde olan hissesinin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. |
||||
| RAPORUN TÜRÜ | Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu'nun, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır. |
||||
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | M. Kıvanç KILVAN - Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400114 Ercan MEŞE - Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 406154 |
||||
| RAPOR TARİHİ | 08.01.2019 | 07.01.2020 | 08.01.2024 |
|---|---|---|---|
| RAPOR NUMARASI | 2018/397 | 2019/1631 | 2024/968 |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR |
M. Kıvanç KILVAN (400114) Engin AKDENİZ (403030) |
M. Kıvanç KILVAN (400114) Engin AKDENİZ (403030) |
M. Kıvanç KILVAN (400114) Ercan MEŞE (406154) |
| TAKDİR OLUNAN DEĞER (TL) (KDV HARİÇ) |
352.400.000 | 366.700.000 | 940.500.000 |
| ŞİRKET ADI | Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| ŞİRKET MERKEZİ | Kadıköy-İstanbul | ||||
| ŞİRKET ADRESİ | Gömeç Sokak, No: 37 Akgün İş Merkezi Kat 3/8- 34718 Acıbadem – Kadıköy / İSTANBUL |
||||
| TELEFON | (0216) 545 48 66-(0216) 545 48 67 (0216) 545 95 29-(0216) 545 88 91 (0216) 545 28 37- |
||||
| FAKS | (0216) 339 02 81 | ||||
| EPOSTA | [email protected] | ||||
| WEB | www.lotusgd.com | ||||
| KURULUŞ (TESCİL) TARİHİ | 10 Ocak 2005 | ||||
| SERMAYE PİYASASI KURUL KAYDINA ALINIŞ TARİH VE KARAR NO |
07 Nisan 2005 – 14/462 | ||||
| BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUL KAYDINA ALINIŞ TARİH VE KARAR NO |
12 Mart 2009 - 3073 | ||||
| TİCARET SİCİL NO | 542757/490339 | ||||
| KURULUŞ SERMAYESİ | 75.000,-TL | ||||
| ŞİMDİKİ SERMAYESİ | 1.000.000,-TL |
| ŞİRKET ÜNVANI | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| ŞİRKETİN ADRESİ | Rüzgarlıbahçe Mahallesi, Özalp Çıkmazı, No: 4 Beykoz / İSTANBUL |
||||
| TELEFON NO | (216) 425 03 28-(216) 425 20 07 | ||||
| FAKS NO | (216) 425 59 57 | ||||
| KURULUŞ (TESCİL) TARİHİ | 20.09.1996 | ||||
| KAYITLI SERMAYE TAVANI | 1.000.000.000,-TL | ||||
| ÖDENMİŞ SERMAYESİ | 1.000.000.000,-TL | ||||
| HALKA AÇIKLIK ORANI | % 21,11 | ||||
| FAALİYET KONUSU | Şirket, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleriyle belirlenmiş usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Kurulca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve Sermaye Piyasası Kanunu'nun 48 inci maddesinde sınırı çizilen faaliyetler çerçevesinde olmak kaydı ile Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen bir sermaye piyasası kurumudur. |
Bu rapor, aşağıda belirtilen tebliğ ve düzenlemelere göre hazırlanmış olup, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamındadır.
Bu rapor Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebiyle yukarıda adresi belirtilen ve şirket portföyünde yer alan gayrimenkulün Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. Müşteri tarafından getirilmiş herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Herhangi bir sınırlayıcı ve olumsuz faktör bulunmamaktadır.
Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen gayrimenkulün pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz.
| SAHİBİ | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (8302187/11488932) |
|---|---|
| İLİ - İLÇESİ |
Bursa-Osmangazi |
| MAHALLESİ | Şehreküstü |
| PAFTA NO | H22D07A2C |
| ADA NO | 6002 |
| PARSEL NO | 6 |
| NİTELİĞİ | Yol Seviyesi Altında Altı Yol Seviyesi Üstünde Dört toplam On Katlı Betonarme Dükkân Depo Sinema Büro İtfaiye (BHA) O.P. ve Ortak Alan (*) |
| ARSA ALANI | 9.622,33 m² |
| YEVMİYE NO | 4623 |
| CİLT NO | 1 |
| SAHİFE NO | 10 |
| TAPU TARİHİ | 24.03.2009 |
(*) Cins tashihi yapılmıştır.
Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş,
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS sisteminden 07.06.2024 tarihi itibariyle temin edilen ve bir örneği ekte sunulan tapu kayıtlarına göre rapor konusu taşınmazın üzerinde aşağıdaki notlara rastlanmıştır. Torunlar GYO A.Ş.'ye ait olan hissesi üzerinde herhangi bir haciz, ipotek ya da kısıtlayıcı şerh bulunmamaktadır.
Sermaye Piyasası'nın 28 Mayıs 2013 tarihli Tebliği'nin yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar başlığı altında yer alan 22 maddesinin (C) bendinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta, bu Tebliğin 30 uncu maddesi hükümleri saklıdır." denilmektedir.
'İmar mevzuatına aykırıdır.' Beyanı binanın aykırı kısımları için konulduğu ve halihazırda bu kısımların yıkımının gerçekleştirildiği, mevcut yapıların iskanlarının geçerli olduğu bilgisi alınmış olup bu beyanın taşınmazın alım satımına engel teşkil etmediği değerlendirilmiştir.
Taşınmazın Torunlar GYO'na ait olan hissesi üzerinde yer alan takyidatlar taşınmazın alımsatımını veya değerini doğrudan etkileyecek nitelikte olmayıp taşınmazın GYO portföyünde "Bina" başlığı altında yer almasında tapu takyidatları açısından herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
Osmangazi Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde taşınmazın konumlu olduğu parselin Büyükşehir Belediye Başkanlığı 20.01.2004 tarih ve 16021046/419 sayı ile onaylı Şehreküstü Mahallesi Koruma Amaçlı İmar Planı Revizyonu'nda Ticaret Alanı olarak belirlenen bölgede ve kısmen yolda kalmaktadır.
İmar Plan Örneği
Osmangazi Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivinde yapılan incelemelere göre dosyasında aşağıdaki belgeleri bulunmaktadır.
Tadilat Ruhsatı'na göre onaylı olan 10.06.2008 tarihli mimari proje mevcuttur.
| Niteliği | Adet | Kapalı Alan |
|---|---|---|
| Mağaza | 109 Adet | 20.231 m² |
| Depolar | 52 Adet | 2.164,88 m² |
| Sinema | 8 Adet | 875,48 m² |
| Otopark | 1 Adet | 245,97 m² |
| Ortak Alan | 30.230,91 m² | |
| Ofis ve İşyeri | 71 adet | 2.906,76 m2 |
| TOPLAM | 241 | 56.655 m² |
Konu gayrimenkul ile ilgili tarafımıza ulaşan belgelerde ve Osmangazi Belediyesi Planlama Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde taşınmazın imar durumunda son üç yıl içerisinde herhangi bir değişiklik meydana gelmediği gözlenmiştir.
Değerleme konusu taşınmaz 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'un yürürlüğe girmesinden önce inşa edildiği için yapı denetimle ilgili bir durumu bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde herhangi bir alım satım işlemi gerçekleşmemiştir.
Osmangazi Belediyesi'nde yapılan incelemelere göre taşınmazın imar planında herhangi bir değişiklik bulunmamakta olup kamulaştırılacak alanı bulunmamaktadır.
Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
Taşınmazın 05.03.2019 tarihli, 10 yıl süreli Enerji Kimlik Belgesi Bulunmakta olup Performans Sınıfı C, Emisyon Sınıfı C olarak belirlenmiştir. Yenilenebilir enerji kullanımı %0 dır.
Tadilat ruhsatları ve yapı kullanma izin belgesi bulunmakta olup yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir durum bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmaz, Bursa İli, Osmangazi İlçesi, Şehreküstü Mahallesi, Cemal Nadir Caddesi üzerinde konumlu olan 181 kapı nolu Zafer Plaza AVM'dir.
Değerleme konusu taşınmaz, Bursa'nın Şehir Merkezi'nde yaya ve araç trafiğinin en yoğun olduğu bölgelerden birinde yer almaktadır. 1999 yılında hizmete girmiş olan Zafer Plaza AVM Bursa'nın ilk alışveriş merkezi olma niteliğini taşımaktadır.
Yakın çevresinde Bakırcılar ve Havlucular Çarşısı, tarihi hanlar, Ulu Cami, Tophane Surları, Ordu Evi ve Fomara Meydanı gibi noktalar bulunmaktadır.
Taşınmazın bulunduğu bölgede genellikle bitişik nizamda inşa edilmiş ticari fonksiyonlu, 3-4 katlı binalar ve iş merkezleri bulunmaktadır.
Bölgenin her türlü teknik altyapısı tamamlanmış olup, kamu hizmetlerinden istifadesi tamdır.
Taşınmaza özel taşıt ve toplu taşıma araçlarıyla kolayca ulaşım sağlanabilmektedir. Zafer Plaza AVM'nin bazı merkezlere uzaklıkları aşağıdaki gibidir.
Uydu Görüntüsü
Konum Krokisi/Uydu Fotoğrafı
Konum Krokisi
Bursa, Türkiye'nin bir ili ve en kalabalık dördüncü şehri 2023 itibarıyla 3.214.571 nüfusa sahiptir. 2015 Dünya Yaşanabilir Şehirler sıralamasında Dünya'da 48. Türkiye'de 1. sırada yer almaktadır. Marmara Bölgesinin Güney Marmara bölümünde, 40° batı boylam ve 29° kuzey enlem daireleri arasında yer alır. Eski adı Hüdavendigâr'dır. Kuzeyinde Marmara Denizi ve Yalova, kuzeydoğuda Kocaeli ve Sakarya, doğuda Bilecik, güneyde Kütahya ve batıda Balıkesir illeri ile çevrilidir.
Ekonomik açıdan Türkiye'nin gelişmiş kentlerinden biri olan Bursa doğal ve tarihsel zenginlikleriyle de önem taşır. Bursa'da en çok Osmanlı İmparatorluğu'nun kuruluş dönemine ait tarihî eserlerin bulunmasının sebebi ise, Bursa'nın Osmanlı Devleti'nin ilk başkenti olmasıdır. Bursa alışveriş merkezleri, parkları, müzeleri ve çarşısıyla bölgede öne çıkar. Ayrıca Bursa Marmara bölgesinin İstanbul'dan sonra gelen ikinci büyük şehridir. Türkiye'nin en önemli sanayi kentlerindendir. Şehir İstanbul'dan sonra en büyük ikinci ihracatı gerçekleştirmektedir. Şehrin futbol takımı Bursaspor 2009-10 sezonunda Süper Lig şampiyonudur.
Bursa, sanayi istatistiklerine göre Türkiye'nin en büyük sanayi kenti ve otomotiv üretim merkezidir. CNN International tarafından Türkiye'nin Detroit'i yakıştırması yapılmıştır. Tofaş, Fiat, Renault, Peugeot, Karsan Otomotiv, binek otomobil ve ticari araçlar ile Cobra Güleryüz otobüs fabrikaları Bursa'da bulunmaktadır. Bursa'nın otomotiv sanayinin Türkiye'de merkezi olmasından dolayı kurulan Bursa Otomobil Müzesi yine bu şehirde bulunmaktadır.
Bursa'da şimdilik bilinen en eski arkeolojik kalıntılar Yenişehir yakınlarındaki Menteşe Höyüğü ve Orhangazi yakınlarındaki Ilıpınar'dan bilinmektedir. Bu arkeolojik buluntu yerlerinin en eski tabakaları yaklaşık 7 bin yıllıktır. Bu tabakalardaki kültür, çanak çömleğin gelişmiş olarak ortaya çıktığı, mimarinin dörtgen planlı, bol miktarda ahşap destekli kerpiç kullanılarak inşaa edilmiş yapılardan oluştuğu tabakalardır.
Bursa ve civarında MÖ 4000'li yıllardan itibaren çeşitli yerleşimlerin olduğu saptanmıştır; fakat yöreye ait kesin bilgiler MÖ 700'lere dayanmaktadır. Homeros, bölgeden Mysia olarak söz etmektedir. Günümüzde Bursa yöresinde Mysia yerleşmelerini anımsatan iki köy bulunmaktadır: Misi (Gümüştepe) ve Misebolu.
Tarihi coğrafyada bölgeye Frigya da denilmektedir. MÖ 700'lerde İskitler'den kaçan Kimmerlerin Frigya devletini yıktıkları bilinmektedir.
Bursa adı, bu şehri kuran Bitinya Kralı Prusias'dan gelmektedir. MÖ 7. yy'da bu bölgeye göç eden Bityn'ler (Bitinler) buraya Bitinya adını verirler.
MÖ 185'te, Kartaca'nın yetiştirdiği büyük generallerden Hannibal'ın Kral I. Prusias'a, Prusias ve Olympus kentinin kurulmasını örgütlediği bilinmektedir. Prusias adı zamanla Prusa, sonra da Bursa'ya dönüşmüştür. MÖ 74'te Roma İmparatorluğu'nun egemenliğine geçen Bitinya, Roma'dan gönderilen Proconsul (Eyalet Valisi)'lerce yönetilen bir Asya Eyaleti haline
gelmiştir. Bursa, MS 385-1326 yılları arasında ise Bizans dönemini yaşamıştır.
MS 555 civarında bölgede ipek üretimine başlanmış ve doğal sıcak sulu kaplıcaların üretilmesi ile küçük bir kaplıca kenti kurulmuştur.
Bursa, İstanbul ve İzmir illeri arasında bir köprü gibidir. Bu D-200 karayoludur. Bursa'da otoyol da mevcuttur.(O-33) Bursa şehir merkezinin kuzeyinde bulunur, iller arası ulaşımı kolaylaştırmak için yapılmıştır. Şehir içi ulaşım ise BURULAŞ'a aittir. Bursa'da çok sayıda halk otobüsü, minibüs, dolmuş ve taksi bulunur. Otobüsler ve Bursaray'da ücretler Bukart adı verilen manyetik kartla sağlanır. 75 dk. içinde Metro-otobüs aktarmalarında ücretlendirmede indirim olur.
Bursa'da hava ulaşımı Bursa Yenişehir Havaalanı aracılığıyla yapılır. Anadolu da birçok merkeze Ankara aktarmalı sefer düzenlenmektedir. Hava alanı Yenişehir ilçesinde bulunur. Hava yolunun şehrin merkezinde bulunmamasının sebebi eskiden askeri amaçla kullanılan yedek hava meydanının sivilleştirilmiş olmasıdır. Ayrıca Gemlik'ten İstanbul (Haliç)'a BURULAŞ tarafından deniz uçağı seferleri yapılmaktadır.
Bursa Büyükşehir Belediyesi'nin İDO'ya karşı çıkarmış olduğu BUDO Mudanya'dan İstanbul'a deniz otobüsü seferleri yapmaktadır. İDO aracılığıyla da Güzelyalı, Mudanya'dan İstanbul'a deniz otobüsü ve feribot ulaşımı yapılır. Ayrıca BURULAŞ yaz aylarında körfez seferleri düzenlemektedir.
Bursa'da demiryolu ulaşımını BursaRay yapar. Yapımına 1998'de başlanmıştır. Bursa'nın merkez ilçe ve semtlerini çoğu noktada doğu-batı doğrultusunda birbirine bağlar. BURULAŞ isimli Bursa Büyükşehir Belediyesi'ne bağlı şirket tarafından işletilmektedir. Belirli etaplar halinde yapıldığından henüz tamamen bitirilmemiş bir projedir. 2002'de ilk olarak iki hat halinde işletmeye açıldı. Şu anda bu hatlar Emek'ten başlanan ve Kestel'de sona eren 1 no'lu hat ve Uludağ Üniversitesi'nden başlayan ve yine Kestel'de sona eren 2 no'lu hattır. Toplam uzunluğu 50 km'dir. Uludağ ile Bursa arasındaki ulaşımı kolaylaştıran bir sistemdir. Türkiye'nin en uzun teleferiği olan Uludağ Teleferiği, Bursa'dadır. Yıldırım'daki Teferrüç semti ile Uludağ'daki Sarıalan yaylası arasında 1963'te kurulmuştur. Kadıyayla istasyonundaki aktarma ile toplam 4766 metre uzunluğundadır. 374 metrelik rakımdan başlayan yolculuk, yaklaşık 20 dakika sonra 1634 metrelik rakımda sona erer. Bu teleferik aynı zamanda Türkiye'nin ilk teleferiğidir. 2014 yılı itibari ile tamamen yenilenen teleferik Sarıalan'a 12 dakikada ulaştırmaktadır. 2015 yılında oteller bölgesine açılan teleferikle Bursa teleferiği, Dünya çapında en uzun mesafeli teleferik hattı olmuştur.
Osmangazi ilçesi adını, Osmanlı İmparatorluğu kurucusu Osman Gazi'den almaktadır.
Osmangazi, Uludağ'ın eteklerinde, doğuda Gökdere Vadisi'yle başlar; batıda Nilüfer Deresi ve Yeni Mudanya Yolu, kuzeyde Katırlı Dağları, Nilüfer Çayı ve Bursa Ovası'nı içine alan topraklara sınır oluşturan bölgeyi kapsar. 1165,2 kilometrekarelik bir alana yayılmıştır. İlçenin denizden yüksekliği ortalama 150 metredir. İzmir, İstanbul, Eskişehir yollarının kesiştiği kavşak noktasında bulunan Osmangazi, Mudanya Limanı'na 31 km, Yalova'ya 74 km, Gemlik'e 30 km uzaklıktadır.
109 mahalleden oluşmaktadır. Adalet, Ahmetpaşa, Akpınar, Aktarhüssam, Alaaddin, Alacahırka, Alacamescit, Alaşarköy, Alemdar, Alipaşa, Altınova, Altıparmak, Armutköy, Atıcılar, Bağlarbaşı, Bahar, Başaran, Çekirge, Çeltikköy, Çırpan, Çiftehavuzlar, Çirişhane, Çukurcaköy, Demirkapı, Demirtaşpaşa, Dereçavuşköy, Dikkaldırım, Dobruca, Doğanbey, Doğanevler, Ebuiskak, Elmasbahçeler , Fatih, Gaziakdemir, Geçit, Gülbahçe, Gündoğdu, Güneştepe, Hacıilyas, Hamitler, Hamzabey, Hocahasan, Hüdavendigar, Hürriyet,
İbrahimpaşa, İnkaya, İntizam, İsmetiye, İstiklâl, İvazpaşa, Kavaklı, Kayhan, Kemerçeşme, Kırcaali, Kiremitçi, Kirazlı, Kocanaip, Koğukçınar, Kuruçeşme, Küçükbalıklı, Kükürtlü, Küplüpınar, Maksem, Mehmet Akif, Mollafenari, Mollagürani, Muradiye, Nalbantoğlu, Namıkkemal, Orhanbey, Osmangazi, Panayır, Pınarbaşı, Reyhan, Sakarya, Santralgaraj, Selamet, Selçukhatun, Selimiye, Sırameşeler, Soğanlı, Soğukkuyu, Şehabettinpaşa, Şehreküstü, Tahtakale, Tayakadın, Tuna, Tuzpazarı, Ulu, Veyselkarani, Yahşibey, Yenibağlar, Yeniceabad, Yenikaraman, Yenikent, Yeşilova , Yunuseli, Zafer. (Emek) Adnan Menderes, F. Sultan Mehmet, Zekai Gümüşdiş, (Demirtaş) Barbaros, Cumhuriyet, Dumlupınar, Sakarya (ovaakça) Merkez, Çeşmebaşı, Eğitim, Santral.
Eskiden Osmangazi İlçesi'ne bağlı üç belediye vardı: Osmangazi Belediyesi, Emek Belediyesi ve Demirtaş Belediyesi. İlçeye, Demirtaş Bucağı ve Soğukpınar Bucakları ile 32 köy bağlıydı. Köylerden sekizi Soğukpınar Bucağı'na bağlıydı.
2009 yerel seçimleri ile birlikte Emek Belediyesi, Demirtaş Belediyesi ve bu belediyelere bağlı köyler tamamen Osmangazi Belediyesi'ne bağlandı. Şu an Osmangazi Belediyesi'nin toplam 112 mahallesi ve 26 köyü bulunmaktadır.
Bölgede ılıman Marmara iklimi görülür. Ortalama sıcaklık 14.4 derecedir. İlçede nem oranı ortalama %58'dir. Yağış, en çok kış ve ilkyaz aylarında görülür. Haziran ve Temmuz en düşük yağış aldığı aylardır. Yağışlar yıllık 500–700 mm arasındadır. İlçede ortalama 8 gün kar yağar, Uludağ'a ise 25 gün kar düşer ve 4 ay kadar yerde kalır. İlçede kar kalınlığı 5–10 cm olur, Uludağ'da ise 250 cm'dir. İlçede en çok yıldız, poyraz ve lodos rüzgarları görülür.
İlçenin en önemli tarihsel anıtları ve yapıtları şunlardır: Bursa Kalesi, Balabancık Kalesi, Bursa Hisarı, Bursa Sarayı, Muradiye Türbesi, Pars Bey Türbesi, Çakır Ağa Hamamı, Osmangazi ve Orhangazi Türbeleri, II. Murat Türbesi, Şehzade Mustafa Türbesi, Bedesten, Arkeoloji Müzesi, Atatürk Müzesi, Osmanlı Evi Müzesi, Kent Müzesi, Hünkar Köşkü Müzesi, Karagöz Müzesidir.
Bursa Ulaşım Haritası
BursaRay Haritası
Küresel Ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiştir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değişimler izlediği bir dönem olmuştur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleştiği gözlenmiştir. Büyüme hızındaki yavaşlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya'da hissedilmiş olup Amerika Birleşik devletleri bu trendin dışında kalmıştır. Ancak Amerika'nın yaşadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teşvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. Gelişmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaşamış, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiştir. Çin ekonomisi ise yavaşlama eğilimini kıramamıştır.
2019 yılının Aralık ayında Çin'in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020'nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya'ya yayılamaya başlamış olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaşlamasına yol açmıştır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düşüşler yaşamış olup Başta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal genişleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaşanmış. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleşen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiştir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladığı tahmin edilmektedir.
2021 yılı aşılamaların hızla yapılmaya çalışıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı ve tüm oumsu faktörlere rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem olmuştur. 2022 yılı pandemi sonrası toparlanma süreci içerisinde tüm Dünyada enflasyon ile mücadele adımlarının atıldığı, iklim değişikliği etkilerinin gözle görülür biçimde ortaya çıktığı, hane halkının yaşam maliyetlerinin çok hızlı arttığı ve genel olarak büyümenin yavaşladığı bir dönem olmuştur. 2023 yılında gelişmiş ekonomilerdeki yavaşlama ve tedarik zinciri sorunları devam etmektedir. Bu süreçte emtia fiyatları ve yeşil enerji dönüşüm maliyetleri önem taşımaktadır. Ayrıca son dönemde yaşanan siyasi ve askeri gerilimler risk algısını artırmaktadır.
Küresel Küresel Ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiştir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değişimler izlediği bir dönem olmuştur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleştiği gözlenmiştir. Büyüme hızındaki yavaşlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya'da hissedilmiş olup Amerika Birleşik devletleri bu trendin dışında kalmıştır. Ancak Amerika'nın yaşadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teşvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. Gelişmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaşamış, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiştir. Çin ekonomisi ise yavaşlama eğilimini kıramamıştır.
2019 yılının Aralık ayında Çin'in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020'nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya'ya yayılamaya başlamış olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaşlamasına yol açmıştır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düşüşler yaşamış olup Başta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal genişleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaşanmış. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleşen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiştir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladığı tahmin edilmektedir.
2021 yılı aşılamaların hızla yapılmaya çalışıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı ve tüm olumsuz faktörlere rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem olmuştur. 2022 yılı pandemi sonrası toparlanma süreci içerisinde tüm Dünyada enflasyon ile mücadele adımlarının atıldığı, iklim değişikliği etkilerinin gözle görülür biçimde ortaya çıktığı, hane halkının yaşam maliyetlerinin çok hızlı arttığı ve genel olarak büyümenin yavaşladığı bir dönem olmuştur. 2023 yılında gelişmiş ekonomilerdeki yavaşlama ve tedarik zinciri sorunları devam etmektedir. Bu süreçte emtia fiyatları ve yeşil enerji dönüşüm maliyetleri önem taşımaktadır. Ayrıca son dönemde yaşanan siyasi ve askeri gerilimler risk algısını artırmaktadır.
2008 yılındaki küresel ekonomik krizden sonra Türkiye ekonomisi ciddi bir toparlanma sürecine girmiş olup 2014, 2015 yıllarında GYSH bir önceki yıla göre % 5,2 ve %6,1 seviyelerinde artmıştır. 2016 yılı, pek çok farklı etkenin de etkisiyle büyüme hızının yavaşladığı bir dönem olmuş 2017 yılında %7,5, 2018 yılında ise %2,8 lik büyüme oranları yakalanmıştır. 2019 yılında büyüme oranı 0,9, 2020 yılında %1,8, 2021 yılında %11, 2022 yılında ise %5,6, 2023 yılında ise %4,5 olarak gerçekleşmiştir.
2020 yılında Covid-19 salgınının olumsuz etkisiyle yılın ikinci çeyreğinde %9,9 oranında daralma kaydedilmiştir. 2023 yılı itibariyle GSYH büyüklüğüne göre Türkiye, Dünya'nın 17. Büyük ekonomisidir.
2004 yılından itibaren çift haneli seviyelerin altında seyreden enflasyon oranı 2017 yılında % 11,1, 2018 yılında %16,3, 2019 yılında %15,18, 2020 yılında %12,8, 2021 yılında %13,58, 2022 yılında %64,27, 2023 yılında %64,77 oranında gerçekleşmiştir. 2024 yılı Şubat ayı Tüketici Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre %67,07 artmıştır. TÜFE bir önceki aya göre değişim oranı %4,53 dür.
İşsizlik oranları ise son 4 yılda %11-%13 Aralığında seyretmekteydi. 2024 yılı Şubat ayı itibariyle mevsim etkisinden arındırılmış işsizlik oranı %8,7 seviyesinde gerçekleşmiştir. İstihdam edilenlerin sayısı 2024 yılının şubat ayında bir önceki aya göre 147 bin kişi artarak 32 milyon 423 bin kişi olmuştur. Buna göre mevsim etkisinden arındırılmış İstihdam oranı ise %49,3 oldu. Ödemeler dengesi tarafında ise 2018 yılında %75 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2019 yılında %77,2, 2020 yılında ise %86, 2021 yılında %82, 2022 yılında ise %69,9 olarak, 2023 yılında ise %70,7 olarak gerçekleşmiştir.
Kaynak: TÜİK
|--|
| 2010 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GSYH Artışı, Zincirlenmiş Hacim Endeksi, % | 8,4 | 6,1 | 3,3 | 7.5 | 3.0 | 0.8 | 1.9 | 11.4 | 5.5 | 4,5 |
| GSYH, Cari Fiyatlarla, Milyar TL | 1.168 | 2.351 | 2.627 | 3.134 | 3.761 | 4.318 | 5.048 | 7.256 | 15.012 | 26.276 |
| GSYH, Cari Fiyatlarla, Milyar \$ | 777.5 | 867 | 869 | 859 | 797 | 759,3 | 717,1 | 807,9 | 905,8 | 1.119 |
| Nüfus, Bin Kişi | 73.142 | 78.218 | 79.278 | 80.313 | 81,407 | 82.579 | 83.385 | 84.147 | 85.280 | 85.372 |
| Kişi Başına GSYH, Cari Fiyatlarla, \$ | 10.629 | 11.085 | 10.964 | 10.696 | 9.799 | 9.208 | 8.600 | 9.601 | 10.659 | 13.110 |
| İhracat (GTS, F.O.B.), Milyon \$ | $\sim$ | 151 | 149,2 | 164,5 | 177,2 | 180,8 | 169,6 | 225,2 | 254,2 | 255,5 |
| Ihracat (GTS)/GSYH,% | $\sim$ | 17,4 | 17,2 | 19.1 | 22.2 | 23,8 | 23,7 | 27.9 | 28.1 | 22.8 |
| İthalat (GTS, C.I.F.), Milyon \$ | $\sim$ | 213,6 | 202,2 | 238,7 | 231,2 | 210,3 | 219,5 | 271,4 | 363,7 | 361,8 |
| Ithalat (GTS)/GSYH, % | $\sim$ | 24,6 | 23,3 | 27,8 | 29 | 27,7 | 30,6 | 33.6 | 40.2 | 32,3 |
| İhracatın İthalatı Karşılama Oranı (%, GTS) | $\sim$ | 70,7 | 73,8 | 68,9 | 76,6 | 86 | 77.3 | 83 | 69.9 | 70.6 |
| Seyahat Gelirleri, Milyar \$ | 22,6 | 27,3 | 19,1 | 23 | 25,9 | 34,3 | 13,3 | 26,6 | 41,2 | 47,7 |
| Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Giriş), Milyar \$ | 9,1 | 19.3 | 13,8 | 11.2 | 12,5 | 9,5 | 7,7 | 13.3 | 13 | 10,6 |
| Cari İşlemler Dengesi (Milyar \$) | $-44.6$ | $-26.6$ | $-26.7$ | $-40,0$ | $-20.2$ | 10,8 | $-31.9$ | $-7,2$ | $-48,4$ | $-45,2$ |
| Cari Islemler Dengesi/GSYH, % | $-5,7$ | $-3.1$ | $-3,1$ | $-4,7$ | $-2,5$ | 1,4 | $-4,4$ | $-0,9$ | $-5,4$ | $-4,0$ |
| İsgücüne Katılma Oranı, % | 46,5 | 51.3 | 52 | 52,8 | 53,2 | 53 | 49,3 | 51.4 | 53,1 | 53,4 |
| İşsizlik Oranı, % | 11,1 | 10,3 | 10,9 | 10,9 | 11 | 13,7 | 13,2 | 12 | 10.5 | 9,4 |
| Istihdam Oranı, % | 41,3 | 46 | 46,3 | 47,1 | 47,4 | 45,7 | 42,8 | 45,2 | 47,5 | 48,3 |
| TÜFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) (%) | 8,6 | 7,7 | 7,8 | 11,1 | 16,3 | 15,2 | 12,28 | 19,6 | 72,3 | 53,9 |
| TÜFE (%) | 6,4 | 8,81 | 8,53 | 11,92 | 20,3 | 11,84 | 14,6 | 36,08 | 64,27 | 67,1 |
| ÜFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) (%) | 8,52 | 5,28 | 4,3 | 15,82 | 27,01 | 17,56 | 12,18 | 43,86 | 128,47 | 45,7 |
| ÜFE (%) | 8,87 | 5,71 | 9,94 | 15,47 | 33,64 | 7,36 | 25,15 | 79,89 | 97,72 | 47,3 |
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Şubat 2024)
Türkiye ekonomisi, 2023'ün dördüncü çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %4 oranında büyümüştür.
2003-2023 döneminde Türkiye Ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.
Kaynak: TÜİK
| Uluslararası Kuruluşların Büyüme Tahminleri | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Uluslararası | Bazı Ülke-Ülke Gruplarına İlişkin Büyüme Tahminleri (%) | ||||||||
| Kuruluşlar | Yıl | Dünya | Avro Bölgesi | ABD | Brezilya | Rusya | Hindistan | Çin | Japonya |
| 2023 | 3,1 | 0,5 | 2,5 | 3,1 | 3,0 | 6,7 | 5,2 | 1,9 | |
| IMF | 2024 | 3,1 | 0,9 | 2,1 | 1,7 | 2.6 | 6,5 | 4,6 | 0,9 |
| 2025 | 3,2 | 1,7 | 1,7 | 1.9 | 1,1 | 6,5 | 4,1 | 0,8 | |
| 2023 | 2,9 | 0,6 | 2,4 | 3,0 | 1,3 | 6,3 | 5,2 | 1,7 | |
| OECD | 2024 | 2,7 | 0,9 | 1,5 | 1,8 | 1,1 | 6,1 | 4,7 | 1,0 |
| 2025 | 3,0 | 1,5 | 1,7 | 2,0 | 1,0 | 6,5 | 4,2 | 1,2 | |
| 2023 | 2,6 | 0,4 | 2,5 | 3,1 | 2,6 | 6,3 | 5,2 | 1,8 | |
| Dünya Bankası |
2024 | 2,4 | 0,7 | 1,6 | 1,5 | 1,3 | 6,4 | 4,5 | 0,9 |
| 2025 | 2,7 | 1,6 | 1,7 | 2,2 | 0,9 | 6,5 | 4,3 | 0,8 |
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Şubat 2024)
2024 yılı Ocak Ayında merkezi yönetim bütçe giderleri 768 milyar TL bütçe gelirleri 617,2 milyar TL ve bütçe açığı 150,7 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.
Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Milyar USD)
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Şubat 2024)
Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.
Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir.
2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.
Daha önce Türkiye'ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu, faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.
Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye'de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaş yavaş gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.
2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir yıl olmuş ve az da olsa daha esnek bir yıl yaşanmıştır. Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu gelişmeler 2011 ilâ 2016 yıllarında da devam etmiştir.
2017 yılından itibaren, beşeri ve jeopolitik etkenlerin etkisi, döviz kurlarında yaşanan dalgalanmalar ve finansman imkânlarının daralmasına ek olarak artan enerji ve iş gücü maliyetleri geliştiricilerin ödeme zorluğu yaşamasına neden olmuştur.
Ülkemizdeki ekonomik dinamikleri önemli ölçüde etkileyen ve çok sayıda yan sektöre destek olan inşaat sektöründe yaşanan bu zorluklar gayrimenkullerin fiyatlamalarında optimizasyona ve üretilen toplam ünite sayısı ile proje geliştirme hızında düşüşe yol açmıştır. Banka faiz oranlarının yükselmesi ve yatırımcıların farklı enstrümanlara yönelmesi de yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarını azaltmıştır.
Kaynak: TÜİK
2018 yılında düşük bir performans çizen inşaat sektörü 2019 yılını son çeyreği itibariyle toparlanma sürecine girmiştir. Bu hareketlenme 2020 yılının ilk 2 aylık döneminde de devam etmiştir. Ancak 2019 yılının Aralık ayında Çin'de ortaya çıkan Covid-19 salgınının 2020 yılı Mart ayında ülkemizde yayılmaya başlamasıyla ekonomi olumsuz etkilenmiş ve gayrimenkul sektörü bu durgunluktan payını almıştır. Karantina süreci sonrası TCMB ve BDDK tarafından açıklanan kararlar ve destekler sektöre olumlu yansımış, konut kredisi faizlerindeki düşüş ve kampanyalar Temmuz ve Ağustos aylarında konut satışlarını rekor seviyelere ulaştırmıştır. Pandemi sonrası süreçte Ticari hareketliliğin sağlanması amacıyla piyasaya aktarılan ucuz likidite döviz kurlarında ve fiyatlar genel seviyesinde büyük artışlara yol açmış, sonrasında Merkez Bankası parasal sıkılaşma politikası uygulamaya başlarken parasal sıkılaşma kararları sonrasında bankaların likidite kaynakları kısılmış, bu da faiz oranlarında yükselişe yol açmıştır. 2022 yılında artan enflasyon eğilimleri pek çok ülke ekonomisini zorlamaya başlayınca daha sıkı para ve maliye politikaları uygulanmaya başlamıştır. 2021 ve 2022 yıllarında ülkemizdeki konut satışları yıl bazında birbirine yakın seviyelerde olsa da 2022 yılında ipotekli satışlarda bir önceki yıla göre %4,8 lik azalış meydana gelmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiştir. 2023 yılında inşaat maliyetlerinin arttığı ve risk iştahının azaldığı bir süreç yaşanmakta olup yeni inşaat sayısı azalmış bu da konut arzında düşüşe yol açmıştır. Son dönemde Merkez Bankası politika faizlerinin kademeli olarak artırıldığı, Dünya genelinde yaşanan tedarik sıkıntıları, hammadde temininde yaşanan zorluklar ve Rusya-Ukrayna savaşı gibi jeopolitik gerilimler ve resesyon beklentilerine rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem içerisinden geçmekteyiz.
Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaşlamayı getirmektedir. Parasal sıkılaştırma sürecinin devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya işaret etmektedir. 2023 yılının ilk dokuz aylık döneminde konut satışlarında geçen yılın aynı dönemine göre %14,9 oranında bir düşüş yaşanmıştır. Önceki dönemde talebin güçlü olması, kredi imkânlarının bulunması ve enflasyonun etkilerinden korunmak amaçlı olarak gayrimenkul fiyatlarında yaşanan artış eğiliminin ekonominin de soğumasıyla yavaşladığı görülmektedir.
AVM Sektörü Türkiye'de perakendenin gelişmesi ile büyüme kaydetmiştir. Tüketim alışkanlıkları ve reel hane gelirindeki değişimler sektörü doğrudan etkilemektedir. Ekonomide yaşanan dalgalanmaların etkisini perakende sektörü en yakından hissetse de son yıllarda talebin nispeten canlı kaldığını söyleyebiliriz. Yaşanan Covid Salgını, teknolojik gelişmeler ve lojistik imkânlarının genişlemesi ile tüketim alışkanlıkları da değişmekte olup e-ticaretin yaygınlaşması AVM sektörünün önünde zorlayıcı bir faktör olarak ortaya çıkmaktadır. Diğer taraftan AVM yatırımcılarının artan maliyetleri, son dönemde mağaza kiralarında yaşanan artış ve azalan karlılıklar dikkate alındığında sektör için nispeten zor ve dalgalı bir dönemden geçildiği gözlenmektedir. Ayrıca geldiğimiz noktada belli bölgelerde AVM yatırımı açısından doygunluk yaşanmaktadır, dolayısıyla sektör büyümesinin yavaşlayacağı öngörülmektedir. Bu gelişmeler ışığında yeni yatırımların farklı konsept ve kullanımları da içerecek şekilde yapılmasını, yeni cazibe odakları yaratılmasını kaçınılmaz hale getirecektir.
AVM kavramı 5.000 m2 üstünde kiralanabilir alan, en az 15 bağımsız bölüm, tek elden ve ortak yönetim anlayışı ile sinerji yaratan organize alışveriş alanları olarak tanımlanabilir. Tüketicilerin her tür ihtiyacını karşılamak üzere birden fazla satıcının bulunduğu yapılara alışveriş merkezi denir. Alışveriş merkezleri içerisinde giyimden mobilyaya, marketten restoranlara, eğlence alanlarından teknoloji marketlerine kadar her sektörden mağaza bulundurur.
Küreselleşen dünyada değişim, şehirciliğe de yansımakta ve her geçen gün farklı mekân tanımlamalarına ihtiyaç duyulmaktadır. Alışveriş merkezleri de bu yeni tanımlamalardan biri olarak, son yüzyılda Avrupa'da ve Amerika'da hızla gelişimlerini sürdürmüştür. Türkiye'de ise son 25 yılda kendilerine önemli bir yer edinerek müşterileri açısından vazgeçilmez mekanlar olmuşlardır.
Son yıllarda Türkiye'nin ekonomik koşullarında yaşanan iyileşme süreci perakende sektörünü de olumlu yönde etkilemeye devam etmektedir. Türk perakende sektörü henüz daha çok geleneksel bir yapı sergiliyor olmasına rağmen organize perakendenin ülke ekonomisindeki payının daha büyük olduğu bilinmektedir. Her geçen gün sayıları hızla artan zincir mağazalar, süper/hipermarketler ve AVM'ler ile organize perakende pazarının payı artmaya devam etmektedir.
Günümüzde en önemli unsur olan zaman faktörünü göz önünde bulundurduğumuzda; kısa zamanda farklı pek çok ihtiyacın bir arada görülmesine olanak tanıyan, aynı zamanda müşterileri için gerekli konforu, güvenliği ve temizliği sağlamakla yükümlü olan AVM'lerin hayatımızı kolaylaştırdıkları göz ardı edilemez bir gerçektir.
Alışveriş alanlarını iki bin yıllık tarihsel süreç içerisinde incelediğimizde, sosyoekonomik ilişkilere ve teknolojiye bağlı olarak geliştirildiklerini ve kent merkezlerinin birer öğesi olduklarını görmekteyiz. Alışveriş mekanlarının gelişimi, sadece ticaretin ekonomik boyutuna bağlı olarak değil, teknolojiye ve alışverişin sosyal hayattaki yerine bağlı olarak da değişim göstermiştir. Tarih boyunca değişik mekansal formlar almış olmalarına rağmen, günümüzün alışveriş merkezleri ve mağaza formlarının ilk örneklerinin ortaya çıktığı dönem 19. yüzyıl olmuştur. 1852'de Paris'te Bon Marche isimli küçük tuhafiye dükkanının zaman içerisinde bünyesinde farklı pek çok ürünün satıldığı bir mağazaya dönüşerek tüm Avrupa'ya yayılması ile Bon Marche ismi büyük mağazaları tanımlamakta kullanılan bir terim haline gelmiştir. 19. yüzyılın sonlarında büyük üniteler ve zincir mağazalar oluşmaya başlamış, bilgisayar ve elektronik dünyasındaki gelişmeler bu sistemi desteklemiş ve merkez satış mağazaları kurulmuştur. Avrupa'da II. Dünya Savaşı'nda yıkılan şehirlerin yeniden imarı aşamasında planlı olarak alışveriş merkezleri oluşturulmuştur. Günümüzde Avrupa'nın birçok ülkesinde şehirlere göç ve çekirdek aile sayısının artması, kadınların iş gücüne dahil olması, tüketim mallarına karşı artan talep, elektronik ve teknolojik devrim, araç sahipliliğinin artması ve derin dondurucuların yaygınlaşması tüketim biçimlerini değiştirmiştir. Özellikle son 30 sene içerisinde artan
1 Hande Gör (2011), Emel Erçetin Barlas (2010), GYODER
trafik ve ticaret potansiyelinin büyümesi, alışveriş merkezlerinin gelişiminde etkili olmuştur. Tüm bu gelişmeler ve değişimler sonucunda yayaların rahat dolaşabileceği modern alışveriş merkezleri oluşmaya başlamıştır.
| Avrupa'da AVM'lerin Gelisim Süreci | |
|---|---|
| Çok katlı mağazaların ortaya çıkışı | |
| 1900 | İnşaat tekniklerinde yaşanan gelişmeler çeliğin kullanılmaya başlaması ile daha geniş |
| ve şekillendirme kabiliyeti ve daha esnek mağazaların inşası | |
| Çok katlı mağazalarda asansörün kullanılmaya başlaması | |
| 1910 | İlk defa havalandırma sıstemlerinin büyük mağazalarda kullanılmaya başlanması |
| Teknik buluşlar ile alışveriş alanlarının inşasının daha da büyük boyutlarda yapılması | |
| İlk alışveriş merkezinin açılması (USA) | |
| 1920 | Alışveriş arabalarının kullanılmaya başlanması |
| Kredi kartı kullanımının başlaması | |
| 1930 | Self-servis süpermarketlerin açılması |
| Florasanın kullanılmaya başlanması ile mağazalarda daha iyi aydınlatmanın yaratılması | |
| Alışveriş mekanlarının gelişimi | |
| Motorlu taşıt sahipliliğinin başlaması | |
| 1940 | Avrupa'da şehir merkezlerinde yayalaştırılmış alışveriş alanlarının oluşturulma çabaları |
| Savaş sonrası bombalanan şehirlerin yeniden inşası | |
| Sehir Merkezlerinde nüfus artışı | |
| Ana yollarda trafik sorununun baş göstermesi | |
| Asansörün yaygın olarak kullanımının başlaması Aydınlatmaların yarattığı ısı fazlasının önüne geçebilmek için havalandırma |
|
| 1950 | sistemlerinin gerekliliğinin öneminin artması |
| Trafik yoğunluğunun artması | |
| Fiber optiklerin yeni aydınlatmaya olanak tanıması | |
| 1960 | Avrupa kentlerinin yenilenmesi |
| Avrupa'da ilk kapalı alışveriş merkezinin Londra'da açılması | |
| İlk şehir dışı kapalı alışveriş merkezinin Paris'te açılması | |
| Petrol krizinin ticari yatırımları durdurma noktasına gelmesi | |
| 1970 | Avrupa'da ilk defa Londra'da iki katlı ve şehir merkezinde kapalı AVM'lerin inşası |
| Barkot sisteminin ve optik okuyucuların kullanılmaya başlanması Ingiltere'de ilk defa şehir dışı AVM'nin Amerikan standartlarında geliştirilmesi |
|
| Şehir çeperlerinde perakendeci parklarının oluşmaya başlaması | |
| Alışveriş merkezlerinin içerisinde yemek, eğlence ve dinlence mekanları gibi mekanlarının oluşturulmaya başlanması |
|
| Avrupa'da ilk bölgesel merkezli alışveriş merkezinin açılması | |
| Îngiltere'de ilk defa şehir merkezinde ve üstü açık alışveriş merkezinin açılması | |
| Temalı alışveriş merkezlerinin ilk defa ortaya çıkışı | |
| 1980 | Çok salonlu sinemaların oluşmaya başlaması |
| Tren garlarında perakende satış alanlarının gelişmeye ve büyümeye başlaması | |
| Güvenlik kameralarının kullanılmaya başlaması | |
| İngiltere'de kapalı alışveriş merkezlerinde gün ışından yararlanmaya başlanılması | |
| Perakende sektöründe yaşanan gelişmelerin yerel yöneticilere endüstri alanlarından | |
| perakende dönüşüm içi cesaret vermesi | |
| Ekonomideki durgunluğun 1990'ların başında yeni AVM yatırımlarının önünü kesmesi | |
| 1990 | Avrupa'da perakende alanlarının gelişimini düzenleyen yasaların sıkılaştırılması Havaalanı perakendeciliğinin gelişmesi |
| Fabrika satış merkezlerinin Avrupa'da yaygınlaşması | |
| Hem açık hem kapalı alışveriş alanlarının bir arada bulunduğu AVM'lerin gelişimi Yeni perakende alanlarının oluşmaya başlaması |
|
| 2000 | AVM'lerde güvenliğin ön plana çıkışı |
| Sürdürülebilirlik ilkesinin AVM mimarilerine yansımalarının görülmesi |
Tarihi Kapalıçarşı Dünya'da alışveriş merkezlerinin ilk örneklerinden biridir. Kapalıçarşı çeşitli perakendecilere yer veren bağımsız dükkanları, yemek alanları ve yaya kaldırımları ile AVM'lerin ilk örneği olarak, bir yandan tarihsel gelişimi yansıtmaya devam etmekte bir yandan da işlevselliğini yitirmeden varlığını sürdürmektedir. Osmanlı İmparatorluğu Dönemi'nde kent merkezlerinin vazgeçilmez öğeleri olan alışveriş mekanları hanlar, çarşılar, arastalar ve bedestenler kentin yapısında önemli rol oynamışlardır. Cumhuriyet Dönemi'nin ilk başlarında; perakende dağıtım sistemleri, teknik altyapı, sermaye yatırımı ve üretimin yeterli olmadığı bu dönemde şehir merkezindeki kapalı pazarlar ve pasajlar alışveriş merkezi olarak hizmet göstermiştir.
1950'lere kadar tek merkezli (Eminönü) bir şehir olan İstanbul 1950'lerden sonra iç ve dış baskılar sonucunda çok merkezli bir şehre dönüşmüştür. Bu dönüşümün en temel nedenleri araç sahipliliğinin artması ve ekonominin gelişmesidir. 1970'lerde ekonomik yeniden yapılanmanın sonuçlarından biri olarak şehir içinde alt merkezler oluşmaya başlamış, yerel halk Eminönü'ne gitmeye gerek kalmadan da perakende ihtiyaçlarını karşılar olmuştur.
1980'li yıllarda Türkiye'nin dışa açılma süreci ile birlikte halkın tüketim tercihleri de değişmeye başlamış, Dünya'daki trendlerin daha rahat takip edilebilmesi ile de ticari anlamda büyük bir değişim yaşanmıştır. Mevcutta var olan ana alışveriş mekanlarının bu moda ürünlerin satılmasına pek de olanak tanımayan yapıları dolayısıyla modern anlamda alışveriş mekanlarına ihtiyaç duyulmuştur. Türkiye'de alışveriş merkezlerinin ilk kuruluş yerleri olarak metropol şehirler tercih edilmiş ve İstanbul bu yapılanma sürecinde ilk tercih edilen şehir olma özelliğini korumuştur. Hızlı gelişme sürecindeki alışveriş merkezleri zaman içerisinde diğer büyük şehirlerde de görülmeye başlamış, son zamanlarda ise bu merkezlerin yapılanması Anadolu kentlerine doğru kaymaktadır.
Türkiye genelinde 2016 yıl sonu itibariyle 387 olan toplam AVM sayısı 2017 3. çeyrek itibarı ile 415'e ulaşmıştır. 2017 yıl sonuna kadar yeni açılacak AVM'lerle bu sayının 444'e ulaşması, toplam kiralanabilir alanın ise 13 milyon m²'yi geçmesi beklenmektedir. Ancak bir önceki yılı referans alarak söylenebilir ki beklenen kiralanabilir alan; açılışların ertelenmesi, inşaat sürecindeki aksaklıklar ya da fonksiyonunu kaybetme gibi çeşitli nedenlerle gerçekleşememektedir. Şöyle örneklendirmek gerekirse; önceki yıl bir senede 51 AVM'nin açılacağı deklare edilmiş ancak 27 adedi açılabilmiştir.
2017 yılı 3. çeyrek sonu itibarıyla 62 ilde AVM bulunmakta olup 19 şehir de henüz AVM ile tanışmamıştır. Ancak önümüzdeki iki yıllık süreçte AVM ile tanışmayan illerimizin sayısının 15'e düşmesi beklenmektedir. En fazla AVM'ye sahip iller sırasıyla; 128 adet ile İstanbul, 33 adet ile Ankara, 25 adet ile İzmir olmuştur. Toplam kiralanabilir alan stoku 12 milyon 364.744 m²'dir. İstanbul toplam kiralanabilir alan stokunun yaklaşık %38'ini oluşturmaktadır. Türkiye genelinde, ortalama 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan ise 155 m²'dir.
Kaynak: JLL – GYODER
| Mevcut Durum | Aktif | İnşaat Halinde | Toplam | ||
|---|---|---|---|---|---|
| İstanbul | Birim | 135 | 16 | 151 | |
| TKA(m 2 ) | 5.219.106 | 445.116 | 5.664.222 | ||
| Birim | 43 | 4 | 47 | ||
| Ankara | TKA(m 2 ) | 1.653.770 | 148.850 | 1.802.620 | |
| Diğer | Birim | 274 | 19 | 293 | |
| Sehirler | TKA(m 2 ) | 7.134.936 | 597.100 | 7.732.036 | |
| Birim | 452 | 39 | 491 | ||
| Türkiye | TKA(m 2 ) | 14.007.812 | 1.191.066 | 15.198.878 |
| Yeni AVM Arzı |
Dönem Sonunda Aktif Olacak |
Dönem Sonunda Tamamlanması Beklenen |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Birim | TKA $(m2)$ | Birim | TKA(m 2 ) | |||
| 2022* | 481 | 14.860.678 | 29 | 852.866 | ||
| 2023* | 486 | 15.032.878 | 5 | 172.200 | ||
| $2024*$ | 491 | 15.198.878 | 5 | 166.000 |
| Yoğunluk | TKA(m 2 ) (1.000 kişi başına) |
|---|---|
| İstanbul | 329 |
| Ankara | 288 |
| Diğer | 113 |
| Türkiye | 165 |
Kaynak: JLL – GYODER
Türkiye Geneli Ciro Endeksi (Ağustos 2023)
M2 Başı Ciro Analizi (Ağustos 2023)
Kategorik Ciro Endeksi (Ağustos 2023)
Ziyaretçi Sayısı Endeksi (Ağustos 2023)
Tablo Kaynak: AYD
| İNŞAAT TARZI | B.A.K. |
|---|---|
| İNŞAAT NİZAMI | Blok |
| KAT ADEDİ | 12 (6 bodrum + asma + zemin + 3 NK + TK ) |
| TOPLAM ALAN | Brüt 54.805 m² (*) |
| KİRALANABİLİR ALANI | Brüt 20.406 m² |
| ELEKTRİK | Şebeke |
| TRAFO | Mevcut |
| JENERATÖR | Mevcut |
| TRAFO | Mevcut |
| ISITMA VE SOĞUTMA | Merkezi sistem ısıtma / soğutma |
| SOĞUTMA KULESİ | Mevcut |
| ISI POMPASI | Mevcut |
| SU | Şebeke |
| SU DEPOSU | Mevcut |
| HİDROFOR | Mevcut |
| KANALİZASYON | Şebeke |
| ASANSÖR | Yolcu ve yük asansörleri mevcut |
| YÜRÜYEN MERDİVEN/BANT |
Mevcut |
| YANGIN İHBAR SİSTEMİ | Muhtelif yerlerde ısı ve duman dedektörleri ile yangın dolapları ve tüpleri mevcut |
| GÜVENLİK SİSTEMİ | Kamera kayıt ve izleme sistemi mevcut |
| PARK YERİ | Kapalı ve Açık Otopark Mevcut (555 araç kapasitesi) |
| YANGIN MERDİVENİ | Mevcut |
| SATIŞ VE KİRALAMA KABİLİYETİ |
"Satılabilirlik ve kiralanabilirlik" özelliğine sahiptir. |
(*) Zafer Plaza'nın yapı kullanma izin belgesine esas toplam inşaat alanı 56.655 m2 dir. Mevcutta yapı kullanma izin belgesine uygun olarak inşa edilmiştir. Ancak yerinde yapılan incelemelerde ve ilgililerinden alınan bilgiye göre binanın yaklaşık 1.850 m² alanlı ek kısmının yıkıldığı ve yapının toplam 54.805 m² alanlı olduğu tespit edilmiştir.
Yapının ortasında bulunan ve alışveriş merkezini gün ışığı ile buluşturan cam piramit aynı zamanda şehrin sembol yapıları arasındadır.
Zafer Plaza'nın yapı kullanma izin belgesine esas toplam inşaat alanı 56.655 m2 dir. Mevcutta yapı kullanma izin belgesine uygun olarak inşa edilmiştir. Ancak yerinde yapılan incelemelerde ve ilgililerinden alınan bilgiye göre binanın yaklaşık 1.850 m² alanlı ek kısmının yıkıldığı ve yapının toplam 54.805 m² alanlı olduğu tespit edilmiştir.
Aşağıdaki tabloda AVM'nin 2024 yılı 4 Aylık (Ocak-Nisan dönemi) ortalama verileri yer almaktadır.
| Ortalama Kiralanabilir Alan | 20.692 m2 |
|---|---|
| Ortalama Kiralanmış Alan | 19.210 m2 |
| Ortalama Doluluk Oranı | 92% |
| Toplam Ziyaretçi Sayısı | 3.601.464 Kişi |
"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımdır". (UDS Madde 6.3)
"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıklı olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğunu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS madde 6.4)
Taşınmazın konumu, ulaşım kabiliyeti, mevcut imar durumu, bulunduğu bölgenin gelişim potansiyeli dikkate alındığında AVM olarak kullanımın devam etmesinin en uygun kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.
Alışveriş merkezinin değerine etki eden özet faktörler (SWOT Analizi) :
| Güçlü Yönler | Zayıf Yönler | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Ulaşım imkanlarının kolaylığı - |
- Eski sayılabilecek bir AVM olmasından |
||||
| Merkezi Konumu - |
dolayı ortaya çıkacak yenileme |
||||
| Bursa'nın turistik noktalarına yakınlığı - |
maliyetleri | ||||
| Ana arterlere yakınlığı - |
- Ana taşınmazın hisseli olması, |
||||
| - Müşteri Celbi |
- Gayrimenkul piyasasında yaşanan |
||||
| - Reklâm kabiliyeti |
durgunluk | ||||
| - Kapalı otoparkının mevcudiyeti |
|||||
| - Tamamlanmış altyapı |
|||||
| - Yapı Kullanma İzin Belgesi'nin mevcudiyeti |
|||||
| - Tüm yasal izinlerinin alınmış olması |
|||||
| - Ziyaretçi sayısı yüksek olan bir AVM olması |
|||||
| Boşluk oranının az olması - |
|||||
| C (yüksek) emisyon ve performans sınıfı - |
|||||
| enerji kimlik belgesinin bulunması | |||||
| Tadilat ve yenileme çalışması yapılmış - |
|||||
| olması | |||||
| Fırsatlar | Tehditler | ||||
| - Bursa'nın en merkezi noktalarından |
- Perakende sektöründeki durgunluk |
||||
| birinde olmasından kaynaklı olarak yüksek arsa değeri |
- Artan enerji ve işgücü maliyetleri |
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımları Pazar Yaklaşımı, Gelir Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımıdır. Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,
(b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,
(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklıklandırılamayacağı dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.
Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri
pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,
(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya
(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.
Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.
Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
Taşınmazın satış (pazar) değerlerinin tespiti, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmış olup değerleme prosesi aşağıda ayrıntılı olarak verilmiştir.
Taşınmazın değerinin tespitinde aşağıdaki yöntemler dikkate alınmıştır.
18.1. İkame Maliyet Yaklaşımı
18.2. Emsal Karşılaştırma Yöntemi
18.3. İndirgenmiş Nakit Akımlar Yöntemi
Bu yöntemde taşınmazların arsa ve inşai değeri olmak üzere iki bileşeni esas tutulmak suretiyle değerler ayrı ayrı tespit edilmekte ve taşınmazların değeri bu bileşenlerin toplamı olarak takdir edilmektedir. (Ancak bu değerler arsa ve inşai yatırımların ayrı ayrı satışına esas olmayıp toplam değere ulaşmak için belirlenen fiktif büyüklüklerdir.)
Arsa değerinin tespitinde emsal karşılaştırma yönteminden yararlanılmış, inşai değer tespitinde ise piyasada yaygınlıkla gerçekleşen (yapımcı kuruluşun kârını havi) inşaat maliyetleri göz önünde bulundurulmuştur. Bulunan arsa ve inşai yatırım değerlerine taşınmazların hayata geçmesiyle oluşan kentsel rant yansıtılmıştır.
Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.
Taşınmaza yakın konumda, Deveciler Caddesi üzerinde konumlu 255 m² yüzölçümlü, Ticaret + Konut Lejantlı ve 2 kat imarlı olduğu beyan edilen 3985 ada, 1 nolu parsel 7.500.000 TL (29.412 TL/m²) bedelle satılıktır. (Emlak Ofisi: 554 672 31 47)
Taşınmazın yer aldığı bölgede Dr. Sadık Ahmet Caddesi üzerinde konumlu, 988 m2 yüzölçümlü, Ticari imarlı (Emsal:2,00, Hmax 4 kat) arsa (1353 ada 13 parsel) 36.000.000,-TL bedelle satılıktır. (~36.437,-TL/m2 ) (Emlak Ofisi: 0224 999 55 66)
Taşınmazın yer aldığı bölgede konumlu, 161 m2 yüzölçümlü, Konut imarlı (Hmax 8 m.) arsa (4418 ada 6 parsel) 4.000.000,-TL bedelle satılıktır. (~24.845,-TL/m2 ) (Emlak Ofisi: 0224 503 74 74)
Taşınmazın yer aldığı bölgede konumlu, 425 m2 yüzölçümlü, Konut imarlı (Hmax 8 m.) arsa (4418 ada 29 parsel) 13.000.000,-TL bedelle satılıktır. (~30.588,-TL/m2 ) (Emlak Ofisi: 0542 353 87 88)
Taşınmazın yer aldığı bölgede konumlu, 219 m2 yüzölçümlü, Konut imarlı (Hmax 3 kat) arsa 6.450.000,-TL bedelle satılıktır. (~29.452,-TL/m2 ) (Emlak Ofisi: 0534 571 16 81)
| EMSAL ANALİZ TABLOSU | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Birim Satış | Pazarlık | Alan | Fonksiyon ve Yapılaşma Hakkı | Toplam | Düzeltilmiş | ||||||
| Fiyatı (TL) | Oranı | Düzeltmesi | Düzeltmesi | Konum/Şerefiye | Düzeltme | Değer (TL) | |||||
| Konu | Ticaret Alanı, (AVM | 52.450 | |||||||||
| Mülk | 9.622,33 | Fonksiyonlu) | Şehreküstü Mah. | ||||||||
| Düzeltme | Alanı | Düzeltme | Düzeltme | Düzeltme Durumu |
Düzeltme | ||||||
| Oranı | Oranı | Oranı | Oranı | Oranı | |||||||
| Emsal 1 | 29.412 | -10% | 255 | -15% | T+K (Hmax 2 Kat) | 85% | Orta Kötü | 15% | 75% | 51.471 | |
| Emsal 2 | 36.437 | -10% | 988 | -15% | T+K (Hmax 4 Kat) | 60% | Çok Kötü | 25% | 60% | 58.300 | |
| Emsal 3 | 24.845 | -10% | 161 | -15% | Konut (Hmax 8 m.) | 75% | Çok Kötü | 35% | 85% | 45.963 | |
| Emsal 4 | 30.588 | -10% | 425 | -15% | Konut (Hmax 3 Kat) | 75% | Çok Kötü | 25% | 75% | 53.529 | |
| Emsal 5 | 29.452 | -10% | 219 | -15% | Konut (Hmax 3 Kat) | 75% | Çok Kötü | 30% | 80% | 53.014 |
Konu taşınmazın yer aldığı bölgede arsa arzı oldukça sınırlıdır. Özellikle Ticari arsa arzı yok denecek kadar azdır. Piyasa araştırmaları sonucu toplanan emsal bilgileri yukarıda sunulmuştur.
Uygunlaştırma oranları mesleki tecrübe, piyasa araştırmalarından yapılan çıkarımlara göre paremetrelerin bölgedeki gayrimenkullerin değerine etkilerinin analizi çalışmalarından ve şirket arşivindeki diğer verilerden faydalanarak belirlenmiştir.
Emsal analizlerinden hareketle emsallerin birim değerlerinin ortalaması dikkate alınmak suretiyle konu taşınmazın arsa m2 birim değeri için 52.450,-TL/m2 kıymet takdir edilmiştir. Buna göre;
9.622,33 m2 x 8302187/11488932 x 52.450,-TL/m2 364.700.000,-TL'dir.
AVM Bloğu Toplam inşaat alanı: 54.805 m2 'dir. Hisseye Tekabül eden toplam inşaat alanı: 39.603 m2 dir. Yapı Maliyeti : 21.300,-TL (2024 yılı 5A sınıfı birim maliyeti) Ek Maliyetler : % 20 Amortisman : % 32 Toplam Maliyet : 39.603 m2 x 21.300,-TL/m2 x 1,20 x 0,68 688.300.000,-TL olarak belirlenmiştir.
Taşınmazın değerine yatırımcı karı olarak eklenmiş olup rapora konu taşınmazın arsa payı değeri + inşaat maliyeti üzerinden % 20 olarak alınarak
Uygunlaştırma = (Arsa payı değeri + Toplam inşai değer) x % 20
$$
= 1.053.000.000, -TL \times 0.20
$$
210.600.000,-TL olarak belirlenmiştir.
Bu hesaplamalara istinaden İkame Maliyet Yaklaşımı'na göre taşınmazın toplam değeri:
364.700.000,-TL + 688.300.000,-TL + 210.600.000,-TL = 1.263.600.000,-TL olarak belirlenmiştir.
Bu yöntemde yakın zamanda pazara çıkarılmış benzer hacme sahip satılık/kiralık gayrimenkul bulunamamıştır. Bu sebeple Emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmamıştır.
Bu yöntem, taşınmaz değerinin gayrimenkulün gelecek yıllarda üreteceği serbest (vergi sonrası) nakit akımlarının bugünkü değerlerinin toplamına eşit olacağı esasına dayalı olup genellikle uzun dönemli projeksiyonları kapsamaktadır.
Projeksiyonlardan elde edilen nakit akımları, ekonominin, sektörün ve taşınmazın taşıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenmekte ve gayrimenkulün bugünkü değeri hesaplanmaktadır. Bu değer taşınmazın, mevcut piyasa koşullarından bağımsız olarak finansal yöntemlerle hesaplanan (olması gereken) değeridir.
Reel iskonto oranı, Merkez Bankası Enflasyon tahminleri, halihazır mevduat faiz oranları, orta-uzun vadeli Hazine Bonosu faiz oranları dikkate alınarak 2024 yılı ve sonrası için öngörülen tahmini enflasyon oranlarının % 6 üzerinde alınmıştır.
GYO yetkililerinden temin edilen alışveriş merkezinin 2024 yılı 4 aylık gerçekleşen gelirleri ortalama % 93 mertebesindeki doluluk oranına göre aşağıda tablo halinde sunulmuştur. Buna göre 2024 yılında kontratlı net kira gelirlerine, ciro gelirlerine, diğer gelirlerine ve ortak alan katılım payı gelirlerine ve % 100 doluluk oranına göre tahmini toplam 2024 Temmuz Aralık Dönemi gelirin 185.000.000 TL mertebesinde gerçekleşeceği öngörülmüştür. AVM'nin doluluk oranının 2024 yılında %92, 2025 yılı ve sonrasında ise ortalama % 94 mertebesinde olacağı kabul edilmiştir.
| GELİRLER (TL) | 4 Aylık Gerçekleşme |
12 Aylık Tahmini |
Temmuz Aralık Tahmini |
%100 Doluluk Oranı İtibariyle Tahmini |
Temmuz-Aralık %100 Doluluk Oranı İtibariyle Tahmini |
|---|---|---|---|---|---|
| MAĞAZA KİRA GELİRLERİ | 46.625.042 | 148.800.000 | 88.350.000 | 160.000.000 | 95.000.000 |
| CİRO KİRA GELİRLERİ | 12.870.519 | 46.500.000 | 27.900.000 | 50.000.000 | 30.000.000 |
| DİĞER GELİRLER | 14.545.168 | 30.690.000 | 18.600.000 | 33.000.000 | 20.000.000 |
| ORTAK ALAN KATILIM PAYI GELİRLERİ |
21.458.005 | 69.750.000 | 37.200.000 | 75.000.000 | 40.000.000 |
| TOPLAM | 95.498.734 | 295.740.000 | 172.050.000 | 318.000.000 | 185.000.000 |
2025 yılı ve takip eden yıllarda Kira ve diğer gelirlerin (mağaza kiralamalarının/sözleşme yenilemelerinin yıl içerisinde farklı dönemlerde olması dikkate alınarak) cari yıl tahmini enflasyon oranı kadar artacağı varsayılmıştır.
GYO yetkililerinden temin edilen 2024 yılı 4 aylık gerçekleşmelere göre toplam gider 30.986.104 TL mertebesinde olup 12 aylık toplam gider yaklaşık 120.000.000,-TL olarak belirlenmiştir. 2025 yılında ve takip eden yıllarda ise giderlerin bir önceki yılın tahmini enflasyonu oranında artacağı varsayılmıştır. Giderlere bakım-onarım masrafları da dahildir.
Ayrıca her yıl toplam brüt ciro üzerinden % 1,5 yenileme gideri olacağı varsayılmıştır.
Etkin vergi oranı 0 (sıfır) kabul edilmiştir.
Yukarıdaki varsayımlar altında, bugünden sonraki nakit giriş çıkışları ile sayfa 51'de yer alan indirgenmiş nakit akımları tablosundan da görüleceği üzere Zafer Plaza AVM'nin 30.06.2024 itibariyle finansal değeri yaklaşık 2.075.650.000,-TL olarak bulunmuştur. Buna göre Zafer Plaza AVM'nin Torunlar GYO hissesine tekabül eden kısmının değeri yaklaşık olarak 1.499.920.000,-TL olarak bulunmuştur.
| ZAFER PLAZA AVM | ||
|---|---|---|
| ----------------- | -- | -- |
| (TL) | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 Yılı Toplam Kontratlı Kira Geliri-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle-Tahmini (TL) | 160.000.000 | ||||||||||
| 2024 Yılı Temmuz-Aralık Kontratlı Kira Geliri-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle-Tahmini (TL) | 95.000.000 | ||||||||||
| 2024 Yılı Toplam Ciro Geliri-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle-Tahmini (TL) | 50.000.000 | ||||||||||
| 2024 Yılı Temmuz-Aralık Ciro Geliri-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle-Tahmini (TL) | 30.000.000 | ||||||||||
| 2024 Yılı Toplam Diğer Gelir-Tahmini (TL) | 33.000.000 | ||||||||||
| 2024 Yılı Temmuz-Aralık Diğer Gelir-Tahmini (TL) | 20.000.000 | ||||||||||
| 2024 Yılı Toplam Ortak Alan Katılım Payı Geliri-Tahmini (TL) | 75.000.000 | ||||||||||
| 2024 Yılı Temmuz-Aralık Ortak Alan Katılım Payı Geliri-Tahmini (TL) | 40.000.000 | ||||||||||
| 2024 Yılı Toplam Gider-Tahmini (TL) | 120.000.000 | 2024 (6 Aylık) | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 |
| 2024 Yılı Temmuz-Aralık Gider-Tahmini (TL) | 65.000.000 | ||||||||||
| Yıllık Toplam Brüt Gelir (TL) | 185.000.000 413.400.000 496.080.000 | 570.492.000 | 627.541.200 | 690.295.320 | 759.324.852 | 820.070.840 | 885.676.507 | 956.530.628 | |||
| Doluluk Oranı | 92,0% | 94,0% | 94,0% | 94,0% | 94,0% | 94,0% | 94,0% | 94,0% | 94,0% | 94,0% | |
| Yılık Enflasyon Oranı Tahmini | 45% | 30% | 20% | 15% | 10% | 10% | 10% | 8% | 8% | 8% | |
| Reel İskonto Oranı 1 / İskonto Faktörü |
51,00% | 36,00% | 26,00% | 21,00% | 16,00% | 16,00% | 16,00% | 14,00% | 14,00% | 14,00% | |
| 1,11 | 1,59 | 2,08 | 2,57 | 3,04 | 3,53 | 4,09 | 4,71 | 5,37 | 6,12 | ||
| Etkin Vergi Oranı | 0% | ||||||||||
| Toplam Gelir (Doluluk oranı itibariyle) | 170.200.000 | 388.596.000 466.315.200 | 536.262.480 | 589.888.728 | 648.877.601 | 713.765.361 | 770.866.590 | 832.535.917 | 899.138.790 | ||
| Yıllık Toplam Gider | 65.000.000 | 174.000.000 | 226.200.000 | 271.440.000 | 312.156.000 | 343.371.600 | 377.708.760 415.479.636 448.718.007 | 484.615.447 | |||
| Yıllık Yenileme Gideri | 2.553.000 | 5.828.940 | 6.994.728 | 8.043.937 | 8.848.331 | 9.733.164 | 10.706.480 | 11.562.999 | 12.488.039 | 13.487.082 | |
| Serbest Nakit Akımı | 102.647.000 | 208.767.060 | 233.120.472 | 256.778.543 | 268.884.397 | 295.772.837 | 325.350.120 | 343.823.955 | 371.329.871 | 401.036.261 | |
| Uç Değer | 7.218.652.698 | ||||||||||
| Serbest Nakit Akımının Bugünkü Değeri | 92.598.089 | 131.419.500 | 112.104.623 | 100.005.499 | 88.391.209 | 83.819.250 | 79.483.771 | 73.043.606 | 69.199.205 | 65.557.142 | |
| Uç Değerin Bugünkü Değeri | 1.180.028.557 | ||||||||||
| 30/06/2024 İtibarı İle Toplam Değer (TL) | 2.075.650.000 |
Görüleceği üzere kullanılması mümkün olan iki yöntemle bulunan değerler bir birinden farklıdır.
| ZAFER PLAZA AVM İÇİN FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE HESAPLANMIŞ DEĞERLERİN KARŞILAŞTIRMASI (TORUNLAR GYO HİSSESİ İÇİN) |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| KULLANILAN YÖNTEMLER TOPLAM DEĞER (TL) |
||||||
| İKAME MALİYET YÖNTEMİ | 1.263.600.000 | |||||
| İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIMLAR YÖNTEMİ | 1.499.920.000 |
Ancak tesisin sürekli gelir getirici bir ticari işletme olması dikkate alınarak nihai değer için gelir yöntemiyle bulunan bedelin alınması uygun görülmüş ve taşınmazın Torunlar GYO hissesine düşen değeri 1.499.920.000,-TL olarak belirlenmiştir.
AVM'nin 2024 yılı için ortalama %93 mertebesindeki doluluk oranı göre 4 aylık gerçekleşen kira gelirleri ile % 100 doluluk oranına göre 12 aylık tahmini kira gelirleri aşağıda tablo halinde sunulmuştur.
| GELİRLER (TL) | 4 Aylık Gerçekleşme |
12 Aylık Tahmini |
Temmuz Aralık Tahmini |
%100 Doluluk Oranı İtibariyle Tahmini |
Temmuz-Aralık %100 Doluluk Oranı İtibariyle Tahmini |
|---|---|---|---|---|---|
| MAĞAZA KİRA GELİRLERİ | 46.625.042 | 148.800.000 | 88.350.000 | 160.000.000 | 95.000.000 |
| CİRO KİRA GELİRLERİ | 12.870.519 | 46.500.000 | 27.900.000 | 50.000.000 | 30.000.000 |
| DİĞER GELİRLER | 14.545.168 | 30.690.000 | 18.600.000 | 33.000.000 | 20.000.000 |
| ORTAK ALAN KATILIM PAYI GELİRLERİ |
21.458.005 | 69.750.000 | 37.200.000 | 75.000.000 | 40.000.000 |
| TOPLAM | 95.498.734 | 295.740.000 | 172.050.000 | 318.000.000 | 185.000.000 |
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hissesi üzerinde herhangi bir kısıtlayıcı şerh, ipotek veya not bulunmamakta olup ana taşınmaz üzerindeki notlar gayrimenkul değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte değildir.
19.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Rapora konu taşınmazın devredilmesinde sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmadığı kanaatindeyiz.
Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir.
Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.
Zafer Plaza AVM bir bütün halinde kullanılmakta olup müşterek veya bölünmüş kısımlar söz konusu değildir.
Hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı yöntemleri kullanılmamıştır.
Zafer Plaza Alışveriş Merkezi tamamlanmış olup yapı kullanma izin belgesi mevcuttur.
19.11. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'na İlişkin esaslar Tebliği'nin 22. Maddesi 1. Fırka (b) ve (c) bentleri:
b) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.
c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.
Rapora konu taşınmaz, tapudaki vasfına göre ve fiili durumda ticari nitelikte bir binadır. Söz konusu tebliğ maddelerine göre değerlemesi yapılan gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Bina" başlığı altında yer almasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen Mall Of İstanbul AVM bünyesinde yer alan Zafer Plaza AVM'nin yerinde ve projeleri üzerinde yapılan incelemeleri sonucunda, konumuna, mimari ve inşaî özelliklerine ve emsal teşkil eden alışveriş merkezlerinde yapılan piyasa rayiç araştırmalarına göre Torunlar GYO A.Ş. mülkiyetinde olan hissesinin değeri için,
1.499.920.000,-TL (Birmilyardörtyüzdoksandokuzmilyondokuzyüzyirmibin Türk Lirası)
kıymet takdir edilmiştir.
Torunlar GYO A.Ş. hissesinin KDV dahil (%20) değeri 1.799.904.000,-TL'dir.
Rapor konusu taşınmazın Sermaye Piyasası Kurulu hükümlerince GYO portföyünde "Bina" başlığı altında yer almasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
İşbu rapor, Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine ve e-imzalı olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Bilgilerinize sunulur. 05 Temmuz 2024 (Değerleme tarihi: 30 Haziran 2024)
Saygılarımızla, LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
M. Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400114)
Ercan MEŞE Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 406154)
e-imzalıdır e-imzalıdır
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.