Legal Proceedings Report • Jul 12, 2024
Legal Proceedings Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
KEPEZ / ANTALYA
(DEEPO OUTLET CENTER ve MALL OF ANTALYA AVM)
Rapor No: 2024 / 257
| 1. | RAPOR ÖZETİ 4 |
|---|---|
| 2. | RAPOR BİLGİLERİ 5 |
| 3. | ŞİRKET BİLGİLERİ 6 |
| 4. | MÜŞTERİ BİLGİLERİ 6 |
| 5. | DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLİĞİN 1. MADDESİNİN 2. FIKRASI KAPSAMINDA |
| HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA 7 | |
| 6. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR7 |
| 7. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER7 |
| 8. | DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 8 |
| 9. | UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR9 |
| 10. | TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI10 |
| 10.1. | TAPU KAYITLARI 10 |
| 10.2. | TAPU TAKYİDATI10 |
| 10.3. | TAKYİDAT AÇIKLAMALARI11 |
| 11. | BELEDİYE İNCELEMELERİ 11 |
| 11.1. | İMAR DURUMU11 |
| 11.2. | İMAR DOSYASI İNCELEMESİ 13 |
| 11.3. | ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN İPTALLERİ V.B.KONULAR 14 |
| 11.4. | YAPI DENETİM FİRMASI 14 |
| 11.5. | SON ÜÇ YIL İÇİNDEKİ HUKUKİ DURUMDAN KAYNAKLANAN DEĞİŞİM15 |
| 12. | TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU16 |
| 12.1. | KONUM VE ÇEVRE BİLGİLERİ 16 |
| 12.2. | BÖLGE ANALİZİ 17 |
| 12.3. | DÜNYA EKONOMİSİNE GENEL BAKIŞ 19 |
| 12.4. | TÜRKİYE'NİN MAKROEKONOMİK GÖRÜNÜMÜ20 |
| 12.5. | TÜRKİYE'NİN MAKROEKONOMİK GÖRÜNÜMÜ21 |
| 12.6. | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT |
| TRENDLER VE DAYANAK VERİLER 25 | |
| 12.7. | TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASINI BEKLEYEN FIRSAT VE TEHDİTLER28 |
| 12.8. | DÜNYADA VE ÜLKEMİZDE AVM SEKTÖRÜ VE KARMA KULLANIMLI 28 |
| PROJELERİN GELİŞİMİ 28 | |
| 12.9. | KARMA KULLANIMLI GAYRİMENKUL PROJELERİ32 |
| 13. | AÇIKLAMALAR37 |
| 14. | EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ38 |
| 15. | DEĞERLENDİRME39 |
| 16. 16.1. |
DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI39 PAZAR YAKLAŞIMI 40 |
|---|---|
| 16.2. | MALİYET YAKLAŞIMI 41 |
| 16.3. | GELİR YAKLAŞIMI42 |
| 17. | FİYATLANDIRMA43 |
| 17.1. | İKAME MALİYET YAKLAŞIMI43 |
| 17.2. | EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI45 |
| 17.3. | GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI 45 |
| 18. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRMESİ 50 |
| 18.1. | FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZ SONUÇLARININ |
| UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMİN VE NEDENLERİNİN | |
| AÇIKLAMASI50 | |
| 18.2. | KİRA DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER50 |
| 18.3. | GAYRİMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKİ DURUMUNUN ANALİZİ51 |
| 18.4. | GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ GÖRÜŞ51 |
| 18.5. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN, ÜZERİNDE İPOTEK VEYA GAYRİMENKULÜN |
| DEĞERİNİ DOĞRUDAN ETKİLEYECEK NİTELİKTE HERHANGİ BİR TAKYİDAT | |
| BULUNMASI DURUMLARI HARİÇ, DEVREDİLEBİLMESİ KONUSUNDA BİR | |
| SINIRLAMAYA TABİ OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 51 | |
| 18.6. | BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE |
| VARSAYIMLAR51 | |
| 18.7. | ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NEDEN51 |
| VERİLMEDİKLERİNİN GEREKÇELERİ 51 | |
| 18.8. | MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ 51 |
| 18.9. | HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, |
| EMSAL PAY ORANLARI 51 | |
| 18.10. YASAL GEREKLERİN YERİNDE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA | |
| ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP | |
| OLMADIĞI 52 | |
| 18.11. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, FİİLİ KULLANIM | |
| ŞEKLİNİN VE PORTFÖYE DÂHİL EDİLME NİTELİĞİNİN BİRBİRİYLE UYUMLU OLUP | |
| OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ İLE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI | |
| PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE BİR | |
| ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ52 | |
| 19. | SONUÇ53 |
| DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ |
Altınova Sinan Mahallesi, Serik Caddesi, No:309 Kepez / ANTALYA |
| DAYANAK SÖZLEŞME | 20 Haziran 2024 tarih ve 951 – 2024/023 no ile |
| DEĞERLEME TARİHİ | 30 Haziran 2024 |
| RAPOR TARİHİ | 05 Temmuz 2024 |
| DEĞERLENEN TAŞINMAZIN TÜRÜ |
Deepo Outlet Center ve Mall of Antalya AVM |
| DEĞERLENEN MÜLKİYET HAKLARI |
Tam Mülkiyet |
| TAPU BİLGİLERİ ÖZETİ | Antalya İli Kepez İlçesi Sinan Mahallesi 28569 Ada 39 Parsel (Bkz. Tapu Kayıtları) |
| İMAR DURUMU ÖZETİ | 28569 ada, 39 parsel "Antalya Kepez Merkez Doğu Gelişme Aksı Altınova Bölgesi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı" kapsamında "Ticaret" olarak belirlenen alanda kalmaktadır. Parselasyon yönünden yürütmeyi durdurma kararı alınmıştır. (Bkz. İmar Durumu) |
| RAPORUN KONUSU | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen Deepo Outlet Center ve Mall Of Antalya AVM'nin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. |
| RAPORUN TÜRÜ | Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır. |
| GAYRİMENKULLER İÇİN TAKDİR OLUNAN TOPLAM DEĞER (KDV HARİÇ) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| DEEPO OUTLET CENTER VE MALL OF ANTALYA AVM'NİN 8.170.000.000 TL TOPLAM PİYASA DEĞERİ |
||||||
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | ||||||
| Sorumlu Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | |||||
| M. KIVANÇ KILVAN Tunç DEMİRTAŞ (SPK Lisans Belge No: 400114) (SPK Lisans Belge No: 402250) |
| DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ |
Altınova Sinan Mahallesi, Serik Caddesi, No:309 Kepez / ANTALYA |
| DAYANAK SÖZLEŞME | 20 Haziran 2024 tarih ve 951 – 2024/023 no ile |
| MÜŞTERİ NO | 951 |
| RAPOR NO | 2024/257 |
| DEĞERLEME TARİHİ | 30 Haziran 2024 |
| RAPOR TARİHİ | 05 Temmuz 2024 |
| RAPORUN KONUSU | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen Deepo Outlet Center ve Mall Of Antalya AVM'nin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. |
| RAPORUN TÜRÜ | Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır. |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | M. Kıvanç KILVAN - Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400114 Tunç DEMİRTAŞ - Değerleme Uzmanı Lisans No: 402250 |
| RAPORA KONU GAYRİMENKUL İÇİN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER |
Aşağıda sunulmuştur. |
| RAPOR TARİHİ | 08.01.2019 | 07.01.2020 | 08.01.2024 | |
|---|---|---|---|---|
| RAPOR NUMARASI |
2018/409 | 2019/1645 | 2023/980 | |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR |
M. Kıvanç KILVAN (400114) Özge KAPLAN DEMİRTAŞ (404297) |
M. Kıvanç KILVAN (400114) Özge KAPLAN DEMİRTAŞ (404297) |
M. Kıvanç KILVAN (400114) Tunç DEMİRTAŞ (402250) |
|
| TAKDİR OLUNAN DEĞER (TL) (KDV HARİÇ) |
900.000.000 | 1.040.000.000 | 6.385.000.000 |
| ŞİRKET ADI | Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| ŞİRKET MERKEZİ | İstanbul | ||||
| ŞİRKET ADRESİ | Gömeç Sokak, No: 37 Akgün İş Merkezi Kat 3/8- 34718 Acıbadem – Kadıköy / İSTANBUL |
||||
| TELEFON | (0216) 545 48 66 (0216) 545 48 67 (0216) 545 95 29 (0216) 545 88 91 (0216) 545 28 37 |
||||
| FAKS | (0216) 339 02 81 | ||||
| EPOSTA | [email protected] | ||||
| WEB | www.lotusgd.com | ||||
| KURULUŞ (TESCİL) TARİHİ | 10 Ocak 2005 | ||||
| SERMAYE PİYASASI KURUL KAYDINA ALINIŞ TARİH VE KARAR NO |
07 Nisan 2005 – 14/462 | ||||
| BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUL KAYDINA ALINIŞ TARİH VE KARAR NO |
12 Mart 2009 - 3073 | ||||
| TİCARET SİCİL NO | 542757/490339 | ||||
| KURULUŞ SERMAYESİ | 75.000,-YTL | ||||
| ŞİMDİKİ SERMAYESİ | 1.000.000,-TL |
| ŞİRKET ÜNVANI | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |||
|---|---|---|---|---|
| ŞİRKETİN ADRESİ | Rüzgarlıbahçe Mahallesi, Özalp Çıkmazı, No: 4 Beykoz / İSTANBUL |
|||
| TELEFON NO | (216) 425 03 28-(216) 425 20 07 | |||
| FAKS NO | (216) 425 59 57 | |||
| KURULUŞ (TESCİL) TARİHİ | 20.09.1996 | |||
| KAYITLI SERMAYE TAVANI | 1.000.000.000,-TL | |||
| ÖDENMİŞ SERMAYESİ | 1.000.000.000,-TL | |||
| HALKA AÇIKLIK ORANI | % 21,11 | |||
| FAALİYET KONUSU | Şirket, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleriyle belirlenmiş usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Kurulca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve Sermaye Piyasası Kanunu'nun 48inci maddesinde sınırı çizilen faaliyetler çerçevesinde olmak kaydı ile Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen bir sermaye piyasası kurumudur. |
Bu rapor, aşağıda belirtilen tebliğ ve düzenlemelere göre hazırlanmış olup, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamındadır.
Bu rapor Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 'nin talebiyle yukarıda adresi belirtilen ve şirket portföyünde yer alan gayrimenkulün Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. Müşteri tarafından getirilmiş herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Herhangi bir sınırlayıcı ve olumsuz faktör bulunmamaktadır.
2024/257 7
Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen gayrimenkulünpazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz.
2024/257 9
| 10.1.Tapu Kayıtları | |
|---|---|
| SAHİBİ | : Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
| İLİ - İLÇESİ | : Antalya – Kepez |
| MAHALLE | : Sinan |
| MEVKİİ | : - |
| PAFTA NO | : - |
| ADA NO | : 28569 |
| PARSEL NO | : 39 |
| NİTELİĞİ | : Arsa(*) |
| ARSA ALANI | : 96.727,67 m2 |
| TAPU TARİHİ | : 26.06.2020 |
| YEVMİYE NO | : 26497 |
| CİLT NO | : 29 |
| SAHİFE NO | : 2802 |
(*) Parsel üzerindeki yapı için cins tashihi yapılmamıştır.
Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş.
Web Tapu Portal üzerinden TORUNLAR GYO tarafından alınan 06.06.2024 tarihli tapu kayıt belgelerinde aşağıdaki notların bulunduğu görülmüştür. Rapor ekinde müşteriden temin edilen TAKBİS çıktıları sunulmuştur.
Yapı ve Kredi Bankası A.Ş. lehine 130.000.000 Euro bedelli 1/0 derece ipotek. (21.05.2018 tarih ve 22210 yevmiye)
Diğer Konusu ANTALYA KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ nün 04/06/2024 tarih E.12883146 sayılı yazısı ile Parsel Serik Ovası Koruma Alanları içerisindedir. Onaylanmış imar planları ile onaylı köy yerleşim alanları içerisinde kalmaması halinde 5403 SK kapsamında izin almadan tarımsal üretim amacı dışında kullanılamaz.) Tarih:05.06.2024 Yevmiye: 33197
Gayrimenkulün üzerinde ipotek harici kısıtlayıcı takyidat bulunmamaktadır. Taşınmaz üzerinde yer alan ipotek ise proje finansmanı sağlamak amacıyla kullanılan kredilere istinaden tesis edilmiş olup ilgili bankanın bu husustaki yazısı rapor ekinde sunulmuştur.
Rapor konusu taşınmazlar üzerinde 05.06.2024 tarih 33197 yevmiye numarası ile "Serik Ovası Koruma Alanı" beyanı mevcuttur. Bu alanlardaki taşınmazlar onaylanmış imar planları ile onaylı köy yerleşim alanları içerisinde kalmaması halinde 5403 SK kapsamında izin almadan tarımsal üretim amacı dışında kullanılamazlar.
28 Mayıs 2013 tarih ve 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin, (Yatırımlara ve Faaliyetlere İlişkin Esaslar– 7. Bölüm) 30. Maddesinde "(1) Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur. (2) Bu madde kapsamında temin edilecek krediler de bu Tebliğin 31 inci maddesi kapsamında değerlendirilir." denilmektedir.
Bu sebeple taşınmazın GYO portföyünde "Bina" başlığı altında yer almasında tapu takyidatları açısından herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
Kepez Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre rapora konu 28569 ada, 39 parsel Antalya Kepez Merkez Doğu Gelişme Aksı Altınova Bölgesi 1/1000 ölçekli Uygulama İmar planında ayrık nizam, serbest kat, Emsal:0,80 "Ticaret" alanında kalmaktadır.
Kepez Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde taşınmazların yer aldığı parselin imar planları ile ilgili iptale konu bir durum olup olmadığı sorgulanmış ve mevcut imar durumuna yönelik yazılı belge talebinde bulunmuştur. Ancak ilgili memurlar bölgenin planlama çalışmalarının tamamlandığını ve bölgede herhangi bir imar plan tadilatı yapılmasının söz konusu olmadığını, ancak planlara ilişkin sonuçlanmamış davalar olabileceği ve bu davalara ilişkin sonuç ortaya çıkması halinde tekrar değerlendirmeler ve plan tadilatı olabileceği bilgisi alınmıştır.
Taşınmazların yer aldığı parselin içerisinde yer aldığı plana ilişkin plan notları aşağıda verilmiştir.
2024/257 11
| BINA CEPHE HATTININ KAT ADEDÎÎ YOL AKSINDAN UZAKLIĞI H/2 |
MINIMUM YAN BAHCELER TOPLAMI VEYA BLOKLAR ARASI MESAFE |
MINIMUM ARKA BAHCE |
CEPHESI | MINIMUM BINA MINIMUM BINA DERINLIĞI |
MİNİMLM YAN BAHCELER TOPLAMI VEYA BLORLAR DIS KONTURLARINDAN) |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 6.00 M | 6.00 M | 6.00 M | 6.00 M | ||
| 2 | 6.00 M | 6.00 M | 6.00 M | 6.00 M | ||
| з | 8.50 M | 8.50 M | 6.00 M | 6.00 M | ||
| 4 | 11.50 M | 11.50 M | 6.00 M | 6.00 M | ۰ | |
| 5 | 13.50 M | 13.50 M | 7.00 M | 7.00 M | ||
| 6 | 15.50 M | 15.50 M | 7.00 M | 7.00 M | ||
| 7 | 17.50 M | 17.50 M | 8.00 M | 8.00 M | 14.50 M | |
| 8 | IMAR PLANLARINDA | 19.50 M | 19.50 M | 8.00 M | 8.00 M | 16.50 M |
| 9 | BELIRTILEN MIN. ON BAHCE |
21.50 M | 21.50 M | 9.00 M | 9.00 M | 18.50 M |
| 10 | MESAFELERININ ALTINA DÜŞMEMEK |
23.50 M | 23.50 M | 9.00 M | 9.00 M | 20.50 M |
| 11 | KAYDI İLE YOL AKSINDAN BİNA |
25.50 M | 25.50 M | 10.00 M | 10.00 M | 22.50 M |
| 12 | CEPHE HATTI ARASI H/2 MESAFESI |
27.50 M | 27.50 M | 10.00 M | 10.00 M | 24.50 M |
| 13 | KADAR BIRAKILIR. | 29.50 M | 29.50 M | 11.00 M | 11.00 M | 26.50 M |
| 14 | 31.50 M | 31.50 M | 11.00 M | 11.00 M | 28.50 M | |
| 15 | 33.50 M | 33.50 M | 12.00 M | 12.00 M | 30.50 M | |
| 16 | 35.50 M | 35.50 M | 12.00 M | 12.00 M | 32.50 M | |
| 17 | 37.50 M | 37.50 M | 13.00 M | 13.00 M | 34.50 M | |
| 18 | 39.50 M | 39.50 M | 13.00 M | 13.00 M | 36.50 M | |
| 19 | 41.50 M | 41.50 M | 14.00 M | 14.00 M | 38.50 M | |
| 20 | 43.50 M | 43.50 M | 14.00 M | 14.00 M | 40.50 M |
AVM kompleksi için alınan ruhsat ve izinlerin listesi ayrıntılı şekilde ve kronolojik olarak aşağıda belirtilmiştir. DeepoOutlet Center 28569 ada 15 nolu parsel üzerinde inşa edilmiş olup daha sonra yapılan tevhit işlemi ile taşınmazın ada-parsel bilgileri 28569 ada 21 parsel, halihazırda (02.11.2018 tarihinde) ise 28569 ada 30 parsel olmuştur.
28569 ada 21 nolu parseldeki yapıların (DeepoOutlet Center ve Mall Of Antalya AVM) tamamı için düzenlenmiş 136.828 m2 alana ait 12.04.2017 tarih ve 04 nolu isim değişikliği ruhsatı.
28569 ada 21 nolu parsele ait 19.04.2017 tarih ve 06 nolu mimari proje.
Taşınmazın, Kepez Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivinde yer alan dijital dosyasında yapılan incelemelerde herhangi bir olumsuz evrakın olmadığı görülmüştür.
Müşteriden temin edilen bilgi ve beyanlar doğrultusunda taşınmazlar ile ilgili herhangi bir dava bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkul, 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetim Hakkında Kanun'a tabi olup, inşaat süresince yapı denetimi için, Yeni Mah. Akdeniz Cad. No: 60/2 Kemer/ANTALYA adresinde faaliyet gösteren "Adalya Adım Yapı Denetim Ltd. Şti." yetkilidir.
2024/257 14
Taşınmazın tamamı TRN Alışveriş Merkezleri Yatırım Ve Yönetim A.Ş. adına kayıtlı iken Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına tüzel kişiliklerin unvan değişikliği işlemi 30.12.2016 tarih ve 55492 nolu yevmiye ile gerçekleşmiştir. 02.11.2018 tarihinde yeni parselasyon uygulaması, tevhid-ifraz işlemlerinden sonra 02.11.2018 tarihinde 28569 ada 30 parsel ve 97.878,67 m² olarak tescil edilmiştir. 02.11.2018'de parsel hisseli hale gelmiş olup 96.707,43 m2 lik kısım Torunlar GYO hissesine düşerken kalan 1.171,24 m2 ise Torun Alışveriş Merkezleri Yatırım Ve Yönetim A.Ş. adına tescil edilmiştir. 13.05.2019 tarih ve 18544 yevmiye ile yapılan "Mülkiyet ve Hisse Oranlarının Düzeltilmesi" işlemi ile parselin tamamı Torunlar GYO A.Ş. adına tescil edilmiştir. Sonrasında Kepez Tapu Müdürlüğü'nce 26.06.2020 tarihinde yeni bir imar uygulaması tapu kayıtlarına işlenmiş olup parsel numarası 28569 ada 39 parsel, parsel alanı ise 96.727,67 m²'ye düşerek bir miktar küçülmüştür. Son olarak 17.06.2016 tarih ve 27234 yevmiye nolu Antalya 4. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ihtiyati tedbirin 16.09.2021 tarihinde terkin edildiği görülmüştür.
Değerleme konusu taşınmaz 29.08.2008 tasdik tarihli plan kapsamında yer almakta olup imar durumunun son üç yıl içerisinde değişmemiş olduğu şifahen öğrenilmiştir.
Ancak bölgedeki 17.06.2016 tarihli imar uygulaması sebebiyle parselin alanının değiştiği tespit edilmiştir. Parselin uygulama öncesi alanı parsel numarası 30 ve parsel alanı 97.878,67 m² iken uygulama sonrasındaki parsel numarası 39 ve alanı ise 96.727,67 m² olmuştur. Terk edilen bu alan parseldeki yapıyı etkilememektedir.
Gayrimenkule ilişkin olarak yapılmış herhangi bir Satış Vaadi Sözleşmesi, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri ile ilgili bir bilgi bulunmamaktadır.
Enerji Kimlik Belgesi ekte yer almakta olup rapor ekindedir.
Taşınmaz ruhsatlı/iskânlı olup yapılan incelemelerde taşınmaz genelinde yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir değişiklik/uygulama tespit edilmemiştir.
Değerlemeye konu taşınmaz, Antalya İli, Kepez İlçesi, Altınova Sinan Mahallesi, Serik Caddesi No:309 açık adresinde konumlu DeepoOutlet Center ve Mall of Antalya AVM kompleksidir.
Altınova Sinan Mahallesi halk arasında Havaalanı Yolu olarak bilinen D400 Karayolu'nun kuzeyinde konumludur. Bölgede planlı yapılaşma belirli alanlarda kümelenmiş evlerden ibaret olmakla birlikte son yıllarda hız kazanmıştır. Yeni yapılan 3-4 katlı binalar ile 15-20 yıllık 8-10 katlı kooperatif siteleri dışında bölgenin geneline boş araziler, depolama tesisleri, seralar veya tarımsal amaçlı kullanılan tesisler hakimdir. D400 karayolu üzerinde yol boyunca otomobil firmalarına ait showroomlar ve benzer nitelikli müstakil işyerleri bulunmaktadır. Bölgenin nirengi noktası DeepoOutlet AVM dir. Ulaşımın rahat olduğu bölgeye toplu taşıma sefer sayıları halen seyrektir. 2016 Botanik Expo'ya ev sahipliği yapan Antalya'da bu etkinlik için çok sayıda düzenleme ve yol çalışması yapılmıştır. Bu nedenle bölgeye yatırımcılar, halk ve müteahhitler daha çok ilgi göstermeye başlamıştır.
Antalya Havalimanı'nın kuzey karşısında yer alan rapora konu taşınmaz Gazi Bulvarı ve Aspendos Bulvarı'nın kesiştiği kavşağa (Tedaş Kavşağı) 3 km., Kepez Belediyesi'ne 8 km., Antalya kent merkezine yaklaşık 11 km. mesafededir.
Antalya ili Türkiye'nin güneybatısında 29° 20'-32°35' doğu boylamları ile 36° 07'-37° 29' kuzey enlemleri arasındadır. Güneyinde Akdeniz ve kuzeyinde denize paralel uzanan Toroslar ile çevrili olup, doğusunda Mersin, Konya ve Karaman, kuzeyinde Isparta ve Burdur, batısında Muğla illeri ile komşudur. İlin yüz ölçümü 20.177 km2 kadardır. Bu Türkiye yüz ölçümünün % 2.6'sı kadarına karşılık gelir. Akdeniz Bölgesi'nin batısında bulunan Antalya ili, bölge yüzölçümünün ise % 17.6'sını oluşturur.
İl arazisinin ortalama olarak %77.8'i dağlık, %10.2'si ova, %12'si ise engebeli bir yapıya sahiptir. İl alanının 3/4'ünü kaplayan Torosların birçok tepesi 2500-3000 metreyi aşar. Batıdaki Teke yöresinde geniş platolar ve havzalar yer alır. Çoğunlukla kireçtaşlarından oluşmuş bu dağlar ve platolar alanında, kireçtaşlarının erimesiyle oluşmuş mağaralar, düdenler, su çıkaranlar, dolinler, uvalalar ve daha geniş çukurluklar olan polyeler gibi büyüklü, küçüklü karst şekilleri çok yaygındır. İlin topoğrafik yönden gösterdiği değişkenlik gerek iklim, gerek tarımsal gerekse demografi ve yerleşme yönünden farklı ortamlar yaratmaktadır. Ayrı özellik gösteren bu alanlar sahil ve yayla bölgesi olarak tanımlanır.
Antalya ili, Antalya güneyinin şehrinin turizm alanı ilan edilmesinden sonra hızla kalabalıklaşmıştır. Özel ve kamu sektörü yatırımları kent merkezi ve çevresinde yoğunlaşmış, bunun sonucu ortaya çıkan çalışma olanakları büyük bir nüfus akımına yol açmıştır. Turizm olanaklarının çeşitliliği buna göre tesisleşmenin gelişmişliği, her mevsim tarıma uygun toprakları, ulaşım sistemlerinin kullanışlılığı, denize kıyısı olması gibi nedenlerin göçü teşvik ediyor olması muhtemeldir. 1927 sayımında nüfusu 206.270 olan il nüfusu zamanla doğum oranı ve göçlerle katlanarak artmış ve bugün 2 milyonu geçmiştir. Göçe rağmen, 2008'de Antalya'da işsizlik oranı (%10,7) Türkiye genel işsizlik oranının (%11,9) altındaydı. İşe katılım bazındada (%57) TÜİK tarafından belirlenen 26 bölge içinde 2. konumundaydı.[76] İstihdam edilenlerin %45'i hizmetler, %5'i sanayi, %50'si tarımda çalışır (bu oranlar Türkiye için sırasıyla %49, %27 ve %24'tür).2013'ten önce nüfusun 1.000.081'i merkez il sınırları içinde 919.648'i ilçe sınırları içindeydi. Bu durumda il nüfusunun %52'si il ve ilçe merkezlerinde, %48'i ise köy ve beldelerde yaşamaktaydı. Antalya 2016 yılı itibarıyla nüfus bakımından 81 il arasında 5. sıradadır. 2.328.555 kişilik Antalya nüfusu bir önceki yıla göre 40.099 kişi artmış ve Türkiye nüfusunda Antalya payı 2,64'ten 2,92'ye yükselmiştir.Antalya il nüfusu Türkiye geneline göre daha yüksek bir eğitim düzeyine sahiptir. 2008 verilerine göre, 15 yaş üstü okuma yazma oranı toplam il nüfusunun %97'sini (erkeklerde %91, kadınlarda %86'sını) oluşturur, bu oran Türkiye için %83'tür (erkeklerde %88, kadınlarda %79). Bu farklılık özellikle nüfusun üniversite eğitimli kesiminde belirginleşir: üniversite ve yüksekokul mezunlarının toplam nüfusa oranı Antalya'da %7 dolaylarındadır Türkiye genelinde ise %5,4'tür.
Kepez Antalya'nın merkezinde, 5 merkez ilçeden birisidir. Güney sınırı halk arasında Çevre Yolu olarak bilinen Gazi Bulvarı ve Çakırlar yolu ile başlamakta olup kuzey il sınırına kadar devam eder. 2015 nüfus verilerine göre 497.242 nüfusa sahiptir. Kepez, Muratpaşa ilçesinden sonra nüfusu en kalabalık 2.Antalya ilçesidir. 60 mahallesi ve 7 adet köyü vardır. İlçede şehir merkezine ulaşımı sağlayan hafif raylı sistemi de mevcuttur. Antalya Büyükşehir Belediyesi Şehirlerarası Otobüs Terminali Kepez İlçesi'nde bulunmaktadır. Arazi yapısı güneye gidildikçe düzleşir. Kuzeybatıda Döşemealtı, güneybatıda Konyaaltı, güneyde Muratpaşa, doğuda Aksu ilçeleri yer alır. İlçenin doğusunda Altınova bölgesi, kuzeydoğusunda Topallı-Gaziler bölgesi, kuzeyinde Masadağı ve Varsak bölgeleri, kuzeybatısında Duacı-Kepezaltı, batısında Akdeniz Sanayi Sitesi, Gülveren-Şafak Mahalleleri bulunmakta, orta kısımlarında, Erenköy-Suişleri bölgesi, Otogar Ahatlı bölgesi, Dokuma-Antkoop bölgesi, Yeni Emek bölgesi, Sütçüler-Teomanpaşa Habibler bölgesi bulunmaktadır.
Küresel Ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiştir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değişimler izlediği bir dönem olmuştur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleştiği gözlenmiştir. Büyüme hızındaki yavaşlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya'da hissedilmiş olup Amerika Birleşik devletleri bu trendin dışında kalmıştır. Ancak Amerika'nın yaşadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teşvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. Gelişmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaşamış, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiştir. Çin ekonomisi ise yavaşlama eğilimini kıramamıştır.
2019 yılının Aralık ayında Çin'in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020'nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya'ya yayılamaya başlamış olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaşlamasına yol açmıştır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düşüşler yaşamış olup Başta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal genişleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaşanmış. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleşen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiştir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladığı tahmin edilmektedir.
2021 yılı aşılamaların hızla yapılmaya çalışıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı ve tüm oumsu faktörlere rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem olmuştur. 2022 yılı pandemi sonrası toparlanma süreci içerisinde tüm Dünyada enflasyon ile mücadele adımlarının atıldığı, iklim değişikliği etkilerinin gözle görülür biçimde ortaya çıktığı, hane halkının yaşam maliyetlerinin çok hızlı arttığı ve genel olarak büyümenin yavaşladığı bir dönem olmuştur. 2023 yılında gelişmiş ekonomilerdeki yavaşlama ve tedarik zinciri sorunları devam etmektedir. Bu süreçte emtia fiyatları ve yeşil enerji dönüşüm maliyetleri önem taşımaktadır. Ayrıca son dönemde yaşanan siyasi ve askeri gerilimler risk algısını artırmaktadır.
Küresel Küresel Ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiştir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değişimler izlediği bir dönem olmuştur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleştiği gözlenmiştir. Büyüme hızındaki yavaşlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya'da hissedilmiş olup Amerika Birleşik devletleri bu trendin dışında kalmıştır. Ancak Amerika'nın yaşadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teşvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. Gelişmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaşamış, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiştir. Çin ekonomisi ise yavaşlama eğilimini kıramamıştır.
2019 yılının Aralık ayında Çin'in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020'nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya'ya yayılamaya başlamış olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaşlamasına yol açmıştır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düşüşler yaşamış olup Başta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal genişleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaşanmış. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleşen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiştir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladığı tahmin edilmektedir.
2021 yılı aşılamaların hızla yapılmaya çalışıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı ve tüm olumsuz faktörlere rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem olmuştur. 2022 yılı pandemi sonrası toparlanma süreci içerisinde tüm Dünyada enflasyon ile mücadele adımlarının atıldığı, iklim değişikliği etkilerinin gözle görülür biçimde ortaya çıktığı, hane halkının yaşam maliyetlerinin çok hızlı arttığı ve genel olarak büyümenin yavaşladığı bir dönem olmuştur. 2023 yılında gelişmiş ekonomilerdeki yavaşlama ve tedarik zinciri sorunları devam etmektedir. Bu süreçte emtia fiyatları ve yeşil enerji dönüşüm maliyetleri önem taşımaktadır. Ayrıca son dönemde yaşanan siyasi ve askeri gerilimler risk algısını artırmaktadır.
2008 yılındaki küresel ekonomik krizden sonra Türkiye ekonomisi ciddi bir toparlanma sürecine girmiş olup 2014, 2015 yıllarında GYSH bir önceki yıla göre % 5,2 ve %6,1 seviyelerinde artmıştır. 2016 yılı, pek çok farklı etkenin de etkisiyle büyüme hızının yavaşladığı bir dönem olmuş 2017 yılında %7,5, 2018 yılında ise %2,8 lik büyüme oranları yakalanmıştır. 2019 yılında büyüme oranı 0,9, 2020 yılında %1,8, 2021 yılında %11, 2022 yılında ise %5,6, 2023 yılında ise %4,5 olarak gerçekleşmiştir.
2020 yılında Covid-19 salgınının olumsuz etkisiyle yılın ikinci çeyreğinde %9,9 oranında daralma kaydedilmiştir. 2023 yılı itibariyle GSYH büyüklüğüne göre Türkiye, Dünya'nın 17. Büyük ekonomisidir.
2004 yılından itibaren çift haneli seviyelerin altında seyreden enflasyon oranı 2017 yılında % 11,1, 2018 yılında %16,3, 2019 yılında %15,18, 2020 yılında %12,8, 2021 yılında %13,58, 2022 yılında %64,27, 2023 yılında %64,77 oranında gerçekleşmiştir. 2024 yılı Şubat ayı Tüketici Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre %67,07 artmıştır. TÜFE bir önceki aya göre değişim oranı %4,53 dür.
Kaynak: TÜİK
İşsizlik oranları ise son 4 yılda %11-%13 Aralığında seyretmekteydi. 2024 yılı Şubat ayı itibariyle mevsim etkisinden arındırılmış işsizlik oranı %8,7 seviyesinde gerçekleşmiştir. İstihdam edilenlerin sayısı 2024 yılının şubat ayında bir önceki aya göre 147 bin kişi artarak 32 milyon 423 bin kişi olmuştur. Buna göre mevsim etkisinden arındırılmış İstihdam oranı ise %49,3 oldu. Ödemeler dengesi tarafında ise 2018 yılında %75 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2019 yılında %77,2, 2020 yılında ise %86, 2021 yılında %82, 2022 yılında ise %69,9 olarak, 2023 yılında ise %70,7 olarak gerçekleşmiştir.
| 2010 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GSYH Artışı, Zincirlenmiş Hacim Endeksi, % | 8,4 | 6.1 | 3,3 | 7.5 | 3,0 | 0,8 | 1.9 | 11,4 | 5.5 | 4,5 |
| GSYH, Cari Fiyatlarla, Milyar TL | 1.168 | 2.351 | 2.627 | 3.134 | 3.761 | 4.318 | 5.048 | 7.256 | 15.012 | 26.276 |
| GSYH, Cari Fiyatlarla, Milyar \$ | 777.5 | 867 | 869 | 859 | 797 | 759,3 | 717,1 | 807,9 | 905,8 | 1.119 |
| Nüfus, Bin Kişi | 73.142 | 78.218 | 79.278 | 80.313 | 81.407 | 82.579 | 83.385 | 84.147 | 85.280 | 85.372 |
| Kişi Başına GSYH, Cari Fiyatlarla, \$ | 10.629 | 11.085 | 10.964 | 10.696 | 9.799 | 9.208 | 8.600 | 9.601 | 10.659 | 13.110 |
| İhracat (GTS, F.O.B.), Milyon \$ | $\sim$ | 151 | 149,2 | 164,5 | 177,2 | 180,8 | 169,6 | 225,2 | 254,2 | 255,5 |
| Ihracat (GTS)/GSYH,% | $\sim$ | 17,4 | 17.2 | 19.1 | 22,2 | 23,8 | 23,7 | 27.9 | 28,1 | 22,8 |
| İthalat (GTS, C.I.F.), Milyon \$ | $\sim$ | 213,6 | 202,2 | 238,7 | 231,2 | 210,3 | 219,5 | 271,4 | 363,7 | 361,8 |
| ithalat (GTS)/GSYH, % | $\sim$ | 24,6 | 23,3 | 27,8 | 29 | 27,7 | 30,6 | 33,6 | 40.2 | 32,3 |
| İhracatın İthalatı Karşılama Oranı (%, GTS) | $\sim$ | 70,7 | 73,8 | 68.9 | 76.6 | 86 | 77,3 | 83 | 69.9 | 70,6 |
| Seyahat Gelirleri, Milyar S | 22,6 | 27,3 | 19,1 | 23 | 25,9 | 34,3 | 13,3 | 26,6 | 41,2 | 47,7 |
| Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Giriş), Milyar \$ | 9,1 | 19.3 | 13,8 | 11.2 | 12,5 | 9,5 | 7.7 | 13,3 | 13 | 10,6 |
| Cari İşlemler Dengesi (Milyar \$) | $-44,6$ | $-26,6$ | $-26,7$ | $-40,0$ | $-20,2$ | 10,8 | $-31.9$ | $-7,2$ | $-48,4$ | $-45,2$ |
| Cari İşlemler Dengesi/GSYH, % | $-5,7$ | $-3,1$ | $-3,1$ | $-4,7$ | $-2,5$ | 1.4 | $-4.4$ | $-0,9$ | $-5,4$ | $-4,0$ |
| İsgücüne Katılma Oranı, % | 46,5 | 51,3 | 52 | 52,8 | 53,2 | 53 | 49.3 | 51,4 | 53,1 | 53,4 |
| Issizlik Oranı, % | 11,1 | 10,3 | 10,9 | 10,9 | 11 | 13,7 | 13,2 | 12 | 10,5 | 9,4 |
| İstihdam Oranı, % | 41,3 | 46 | 46,3 | 47,1 | 47,4 | 45,7 | 42,8 | 45,2 | 47,5 | 48,3 |
| TÜFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) (%) | 8,6 | 7,7 | 7,8 | 11,1 | 16,3 | 15,2 | 12,28 | 19,6 | 72,3 | 53,9 |
| TÜFE (%) | 6,4 | 8,81 | 8,53 | 11,92 | 20,3 | 11,84 | 14,6 | 36,08 | 64,27 | 67,1 |
| ÜFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) (%) | 8,52 | 5,28 | 4,3 | 15,82 | 27,01 | 17,56 | 12,18 | 43,86 | 128,47 | 45,7 |
| ÜFE (%) | 8,87 | 5,71 | 9.94 | 15,47 | 33,64 | 7,36 | 25,15 | 79,89 | 97,72 | 47,3 |
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Şubat 2024)
Türkiye ekonomisi, 2023'ün dördüncü çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %4 oranında büyümüştür. 2003-2023 döneminde Türkiye Ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.
Kaynak: TÜİK
| Uluslararası Kuruluşlar |
Yil | Bazı Ülke-Ülke Gruplarına İlişkin Büyüme Tahminleri (%) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dünya | Avro Bölgesi | ABD | Brezilya | Rusya | Hindistan | Çin | Japonya | ||
| 2023 | 3,1 | 0,5 | 2,5 | 3,1 | 3,0 | 6,7 | 5,2 | 1,9 | |
| IMF | 2024 | 3,1 | 0,9 | 2,1 | 1,7 | 2,6 | 6,5 | 4,6 | 0,9 |
| 2025 | 3,2 | 1,7 | 1,7 | 1,9 | 1,1 | 6,5 | 4,1 | 0,8 | |
| 2023 | 2,9 | 0,6 | 2,4 | 3,0 | 1,3 | 6,3 | 5,2 | 1,7 | |
| OECD | 2024 | 2,7 | 0,9 | 1,5 | 1,8 | 1,1 | 6,1 | 4,7 | 1,0 |
| 2025 | 3,0 | 1,5 | 1,7 | 2,0 | 1,0 | 6,5 | 4,2 | 1,2 | |
| 2023 | 2,6 | 0,4 | 2,5 | 3,1 | 2,6 | 6,3 | 5,2 | 1,8 | |
| Dünya Bankası |
2024 | 2,4 | 0,7 | 1,6 | 1,5 | 1,3 | 6,4 | 4,5 | 0,9 |
| 2025 | 2,7 | 1,6 | 1,7 | 2,2 | 0,9 | 6,5 | 4,3 | 0,8 |
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Şubat 2024)
2024 yılı Ocak Ayında merkezi yönetim bütçe giderleri 768 milyar TL bütçe gelirleri 617,2 milyar TL ve bütçe açığı 150,7 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.
Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Milyar USD)
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Şubat 2024)
Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.
Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir.
2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.
Daha önce Türkiye'ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu, faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.
Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye'de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaş yavaş gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.
2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir yıl olmuş ve az da olsa daha esnek bir yıl yaşanmıştır. Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu gelişmeler 2011 ilâ 2016 yıllarında da devam etmiştir.
2017 yılından itibaren, beşeri ve jeopolitik etkenlerin etkisi, döviz kurlarında yaşanan dalgalanmalar ve finansman imkânlarının daralmasına ek olarak artan enerji ve iş gücü maliyetleri geliştiricilerin ödeme zorluğu yaşamasına neden olmuştur.
Ülkemizdeki ekonomik dinamikleri önemli ölçüde etkileyen ve çok sayıda yan sektöre destek olan inşaat sektöründe yaşanan bu zorluklar gayrimenkullerin fiyatlamalarında optimizasyona ve üretilen toplam ünite sayısı ile proje geliştirme hızında düşüşe yol açmıştır. Banka faiz oranlarının yükselmesi ve yatırımcıların farklı enstrümanlara yönelmesi de yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarını azaltmıştır.
Kaynak:TÜİK
2018 yılında düşük bir performans çizen inşaat sektörü 2019 yılını son çeyreği itibariyle toparlanma sürecine girmiştir. Bu hareketlenme 2020 yılının ilk 2 aylık döneminde de devam etmiştir. Ancak 2019 yılının Aralık ayında Çin'de ortaya çıkan Covid-19 salgınının 2020 yılı Mart ayında ülkemizde yayılmaya başlamasıyla ekonomi olumsuz etkilenmiş ve gayrimenkul sektörü bu durgunluktan payını almıştır. Karantina süreci sonrası TCMB ve BDDK tarafından açıklanan kararlar ve destekler sektöre olumlu yansımış, konut kredisi faizlerindeki düşüş ve kampanyalar Temmuz ve Ağustos aylarında konut satışlarını rekor seviyelere ulaştırmıştır. Pandemi sonrası süreçte Ticari hareketliliğin sağlanması amacıyla piyasaya aktarılan ucuz likidite döviz kurlarında ve fiyatlar genel seviyesinde büyük artışlara yol açmış, sonrasında Merkez Bankası parasal sıkılaşma politikası uygulamaya başlarken parasal sıkılaşma kararları sonrasında bankaların likidite kaynakları kısılmış, bu da faiz oranlarında yükselişe yol açmıştır. 2022 yılında artan enflasyon eğilimleri pek çok ülke ekonomisini zorlamaya başlayınca daha sıkı para ve maliye politikaları uygulanmaya başlamıştır. 2021 ve 2022 yıllarında ülkemizdeki konut satışları yıl bazında birbirine yakın seviyelerde olsa da 2022 yılında ipotekli satışlarda bir önceki yıla göre %4,8 lik azalış meydana gelmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiştir. 2023 yılında inşaat maliyetlerinin arttığı ve risk iştahının azaldığı bir süreç yaşanmakta olup yeni inşaat sayısı azalmış bu da konut arzında düşüşe yol açmıştır. Son dönemde Merkez Bankası politika faizlerinin kademeli olarak artırıldığı, Dünya genelinde yaşanan tedarik sıkıntıları, hammadde temininde yaşanan zorluklar ve Rusya-Ukrayna savaşı gibi jeopolitik gerilimler ve resesyon beklentilerine rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem içerisinden geçmekteyiz.
Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaşlamayı getirmektedir. Parasal sıkılaştırma sürecinin devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya işaret etmektedir. 2023 yılının ilk dokuz aylık döneminde konut satışlarında geçen yılın aynı dönemine göre %14,9 oranında bir düşüş yaşanmıştır. Önceki dönemde talebin güçlü olması, kredi imkânlarının bulunması ve enflasyonun etkilerinden korunmak amaçlı olarak gayrimenkul fiyatlarında yaşanan artış eğiliminin ekonominin de soğumasıyla yavaşladığı görülmektedir.
AVM kavramı 5.000 m2 üstünde kiralanabilir alan, en az 15 bağımsız bölüm, tek elden ve ortak yönetim anlayışı ile sinerji yaratan organize alışveriş alanları olarak tanımlanabilir. Tüketicilerin her tür ihtiyacını karşılamak üzere birden fazla satıcının bulunduğu yapılara alışveriş merkezi denir. Alışveriş merkezleri içerisinde giyimden mobilyaya, marketten restoranlara, eğlence alanlarından teknoloji marketlerine kadar her sektörden mağaza bulundurur.
Küreselleşen dünyada değişim, şehirciliğe de yansımakta ve her geçen gün farklı mekân tanımlamalarına ihtiyaç duyulmaktadır. Alışveriş merkezleri de bu yeni tanımlamalardan biri olarak, son yüzyılda Avrupa'da ve Amerika'da hızla gelişimlerini sürdürmüştür. Türkiye'de ise son 25 yılda kendilerine önemli bir yer edinerek müşterileri açısından vazgeçilmez mekanlar olmuşlardır.
1Hande Gör (2011), Emel Erçetin Barlas (2010), GYODER
Son yıllarda Türkiye'nin ekonomik koşullarında yaşanan iyileşme süreci perakende sektörünü de olumlu yönde etkilemeye devam etmektedir. Türk perakende sektörü henüz daha çok geleneksel bir yapı sergiliyor olmasına rağmen organize perakendenin ülke ekonomisindeki payının daha büyük olduğu bilinmektedir. Her geçen gün sayıları hızla artan zincir mağazalar, süper/hipermarketler ve AVM'ler ile organize perakende pazarının payı artmaya devam etmektedir.
Günümüzde en önemli unsur olan zaman faktörünü göz önünde bulundurduğumuzda; kısa zamanda farklı pek çok ihtiyacın bir arada görülmesine olanak tanıyan, aynı zamanda müşterileri için gerekli konforu, güvenliği ve temizliği sağlamakla yükümlü olan AVM'lerin hayatımızı kolaylaştırdıkları göz ardı edilemez bir gerçektir.
Alışveriş alanlarını iki bin yıllık tarihsel süreç içerisinde incelediğimizde, sosyoekonomik ilişkilere ve teknolojiye bağlı olarak geliştirildiklerini ve kent merkezlerinin birer öğesi olduklarını görmekteyiz. Alışveriş mekanlarının gelişimi, sadece ticaretin ekonomik boyutuna bağlı olarak değil, teknolojiye ve alışverişin sosyal hayattaki yerine bağlı olarak da değişim göstermiştir. Tarih boyunca değişik mekansal formlar almış olmalarına rağmen, günümüzün alışveriş merkezleri ve mağaza formlarının ilk örneklerinin ortaya çıktığı dönem 19. yüzyıl olmuştur. 1852'de Paris'te Bon Marche isimli küçük tuhafiye dükkanının zaman içerisinde bünyesinde farklı pek çok ürünün satıldığı bir mağazaya dönüşerek tüm Avrupa'ya yayılması ile Bon Marche ismi büyük mağazaları tanımlamakta kullanılan bir terim haline gelmiştir. 19. yüzyılın sonlarında büyük üniteler ve zincir mağazalar oluşmaya başlamış, bilgisayar ve elektronik dünyasındaki gelişmeler bu sistemi desteklemiş ve merkez satış mağazaları kurulmuştur. Avrupa'da II. Dünya Savaşı'nda yıkılan şehirlerin yeniden imarı aşamasında planlı olarak alışveriş merkezleri oluşturulmuştur. Günümüzde Avrupa'nın birçok ülkesinde şehirlere göç ve çekirdek aile sayısının artması, kadınların iş gücüne dahil olması, tüketim mallarına karşı artan talep, elektronik ve teknolojik devrim, araç sahipliliğinin artması ve derin dondurucuların yaygınlaşması tüketim biçimlerini değiştirmiştir. Özellikle son 30 sene içerisinde artan trafik ve ticaret potansiyelinin büyümesi, alışveriş merkezlerinin gelişiminde etkili olmuştur. Tüm bu gelişmeler ve değişimler sonucunda yayaların rahat dolaşabileceği modern alışveriş merkezleri oluşmaya başlamıştır.
| Avrupa'da AVM'lerin Gelişim Süreci | |
|---|---|
| Çok katlı mağazaların ortaya çıkışı | |
| 1900 | İnşaat tekniklerinde yaşanan gelişmeler çeliğin kullanılmaya başlaması ile daha geniş |
| ve şekillendirme kabiliyeti ve daha esnek mağazaların inşası | |
| Çok katlı mağazalarda asansörün kullanılmaya başlaması | |
| 1910 | İlk defa havalandırma sistemlerinin büyük mağazalarda kullanılmaya başlanması |
| Teknik buluşlar ile alışveriş alanlarının inşasının daha da büyük boyutlarda yapılması | |
| İlk alışveriş merkezinin açılması (USA) | |
| 1920 | Alışveriş arabalarının kullanılmaya başlanması |
| Kredi kartı kullanımının başlaması | |
| 1930 | Self-servis süpermarketlerin açılması |
| Florasanın kullanılmaya başlanması ile mağazalarda daha iyi aydınlatmanın yaratılması | |
| Alışveriş mekanlarının gelişimi | |
| Motorlu taşıt sahipliliğinin başlaması | |
| 1940 | Avrupa'da şehir merkezlerinde yayalaştırılmış alışveriş alanlarının oluşturulma çabaları |
| Savaş sonrası bombalanan şehirlerin yeniden inşası | |
| Şehir Merkezlerinde nüfus artışı | |
| Ana yollarda trafik sorununun baş göstermesi | |
| Asansörün yaygın olarak kullanımının başlaması | |
| 1950 | Aydınlatmaların yarattığı ısı fazlasının önüne geçebilmek için havalandırma |
| sistemlerinin gerekliliğinin öneminin artması | |
| Trafik yoğunluğunun artması | |
| Fiber optiklerin yeni aydınlatmaya olanak tanıması | |
| 1960 | Avrupa kentlerinin yenilenmesi Avrupa'da ilk kapalı alışveriş merkezinin Londra'da açılması |
| İlk şehir dışı kapalı alışveriş merkezinin Paris'te açılması | |
| Petrol krizinin ticari yatırımları durdurma noktasına gelmesi | |
| 1970 | Avrupa'da ilk defa Londra'da iki katlı ve şehir merkezinde kapalı AVM'lerin inşası |
| Barkot sisteminin ve optik okuyucuların kullanılmaya başlanması | |
| İngiltere'de ilk defa şehir dışı AVM'nin Amerikan standartlarında geliştirilmesi | |
| Şehir çeperlerinde perakendeci parklarının oluşmaya başlaması | |
| Alışveriş merkezlerinin içerisinde yemek, eğlence ve dinlence mekanları gibi | |
| mekanlarının oluşturulmaya başlanması | |
| Avrupa'da ilk bölgesel merkezli alışveriş merkezinin açılması İngiltere'de ilk defa şehir merkezinde ve üstü açık alışveriş merkezinin açılması |
|
| Temalı alışveriş merkezlerinin ilk defa ortaya çıkışı | |
| 1980 | Çok salonlu sinemaların oluşmaya başlaması |
| Tren garlarında perakende satış alanlarının gelişmeye ve büyümeye başlaması | |
| Güvenlik kameralarının kullanılmaya başlaması | |
| İngiltere'de kapalı alışveriş merkezlerinde gün ışından yararlanmaya başlanılması | |
| Perakende sektöründe yaşanan gelişmelerin yerel yöneticilere endüstri alanlarından | |
| perakende dönüşüm içi cesaret vermesi | |
| Ekonomideki durgunluğun 1990'ların başında yeni AVM yatırımlarının önünü kesmesi | |
| Avrupa'da perakende alanlarının gelişimini düzenleyen yasaların sıkılaştırılması | |
| 1990 | Havaalanı perakendeciliğinin gelişmesi |
| Fabrika satış merkezlerinin Avrupa'da yaygınlaşması | |
| Hem açık hem kapalı alışveriş alanlarının bir arada bulunduğu AVM'lerin gelişimi | |
| Yeni perakende alanlarının oluşmaya başlaması | |
| 2000 | AVM'lerde güvenliğin ön plana çıkışı |
| Sürdürülebilirlik ilkesinin AVM mimarilerine yansımalarının görülmesi |
Tarihi Kapalıçarşı Dünya'da alışveriş merkezlerinin ilk örneklerinden biridir. Kapalıçarşı çeşitli perakendecilere yer veren bağımsız dükkanları, yemek alanları ve yaya kaldırımları ile AVM'lerin ilk örneği olarak, bir yandan tarihsel gelişimi yansıtmaya devam etmekte bir yandan da işlevselliğini yitirmeden varlığını sürdürmektedir. Osmanlı İmparatorluğu Dönemi'nde kent merkezlerinin vazgeçilmez öğeleri olan alışveriş mekanları hanlar, çarşılar, arastalar ve bedestenler kentin yapısında önemli rol oynamışlardır. Cumhuriyet Dönemi'nin ilk başlarında; perakende dağıtım sistemleri, teknik altyapı, sermaye yatırımı ve üretimin yeterli olmadığı bu dönemde şehir merkezindeki kapalı pazarlar ve pasajlar alışveriş merkezi olarak hizmet göstermiştir.
1950'lere kadar tek merkezli (Eminönü) bir şehir olan İstanbul 1950'lerden sonra iç ve dış baskılar sonucunda çok merkezli bir şehre dönüşmüştür. Bu dönüşümün en temel nedenleri araç sahipliliğinin artması ve ekonominin gelişmesidir. 1970'lerde ekonomik yeniden yapılanmanın sonuçlarından biri olarak şehir içinde alt merkezler oluşmaya başlamış, yerel halk Eminönü'ne gitmeye gerek kalmadan da perakende ihtiyaçlarını karşılar olmuştur.
1980'li yıllarda Türkiye'nin dışa açılma süreci ile birlikte halkın tüketim tercihleri de değişmeye başlamış, Dünya'daki trendlerin daha rahat takip edilebilmesi ile de ticari anlamda büyük bir değişim yaşanmıştır. Mevcutta var olan ana alışveriş mekanlarının bu moda ürünlerin satılmasına pek de olanak tanımayan yapıları dolayısıyla modern anlamda alışveriş mekanlarına ihtiyaç duyulmuştur. Türkiye'de alışveriş merkezlerinin ilk kuruluş yerleri olarak metropol şehirler tercih edilmiş ve İstanbul bu yapılanma sürecinde ilk tercih edilen şehir olma özelliğini korumuştur. Hızlı gelişme sürecindeki alışveriş merkezleri zaman içerisinde diğer büyük şehirlerde de görülmeye başlamış, son zamanlarda ise bu merkezlerin yapılanması Anadolu kentlerine doğru kaymaktadır.
Türkiye genelinde 2016 yıl sonu itibariyle 387 olan toplam AVM sayısı 2017 3. çeyrek itibarı ile 415'e ulaşmıştır. 2017 yıl sonuna kadar yeni açılacak AVM'lerle bu sayının 444'e ulaşması, toplam kiralanabilir alanın ise 13 milyon m²'yi geçmesi beklenmektedir. Ancak bir önceki yılı referans alarak söylenebilir ki beklenen kiralanabilir alan; açılışların ertelenmesi, inşaat sürecindeki aksaklıklar ya da fonksiyonunu kaybetme gibi çeşitli nedenlerle gerçekleşememektedir. Şöyle örneklendirmek gerekirse; önceki yıl bir senede 51 AVM'nin açılacağı deklare edilmiş ancak 27 adedi açılabilmiştir.
2017 yılı 3. çeyrek sonu itibarıyla 62 ilde AVM bulunmakta olup 19 şehir de henüz AVM ile tanışmamıştır. Ancak önümüzdeki iki yıllık süreçte AVM ile tanışmayan illerimizin sayısının 15'e düşmesi beklenmektedir. En fazla AVM'ye sahip iller sırasıyla; 128 adet ile İstanbul, 33 adet ile Ankara, 25 adet ile İzmir olmuştur. Toplam kiralanabilir alan stoku 12 milyon 364.744 m²'dir. İstanbul toplam kiralanabilir alan stokunun yaklaşık %38'ini oluşturmaktadır. Türkiye genelinde, ortalama 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan ise 155 m²'dir.
Günümüzde karma kullanımlı gayrimenkul projeleri geliştirilerek yeni bir arazı kullanım metodu oluşturulmaktadır. Kentleşme sürecinde, gayrimenkulün inşaatından mümkün olan en fazla karı elde edecek şekilde yapılaşmak için var olan alanlarda optimum yapılaşma şartları gündeme gelmiştir. Tüm dünya kentleri için geçerli olan bu durum, başta İstanbul olmak üzere, imara açık arazi stoğu yetersiz olan tüm büyük kentlerin sorunudur. Farklı bileşenler karma kullanımlı projelerde, tek bir mekânın, ofis, alışveriş ve konut gibi pek çok talebe karşılık vermesine olanak sağlayarak, birçok farklı isteğe cevap vermektedirler. İnşaat sektöründe, karma kullanımlı projeler bir eğilim olarak değil, kentlerdeki aşırı büyüme nedeniyle sürdürülebilir inşaat için bir çözüm olarak görülmektedir. Karma projeler, bugün tüm dünyada gerekliliklerini ve sürdürülebilirliklerini kanıtlamış durumdadırlar.
İlk tanımı 1976 da yapılmış olan karma kullanımlı proje geliştirme kavramına göre; Karşılıklı olarak birbirlerini destekleyen, iyi planlanmış, üç veya daha fazla belirgin gelir getiren; perakende - eğlence, ofis, konut, otel, kent ile ilgili kültürel - rekreasyon alanlar gibi kullanımların geliştirilmesi, Birbirinden kopmayan ve yoğun arazi kullanımı sağlayan, kesintisiz ve aralıksız yaya bağlantıları içeren, proje bileşenlerinin fiziksel ve işlevsel olarak bütünleştiği kullanımların geliştirilmesi, Bir plan çerçevesinde, çeşit, ölçek, yoğunluk vb. açısından uyumunun sağlandığı projelerin geliştirilmesi olarak üç şekilde tanımlanmaktadır.
Karma kullanımlı projeler farklı fiziksel şekillerde geliştirilebilir; tek bir bina ya da birkaç binadan oluşabilirler. Yaygın olarak günümüzde yapılan karma kullanım projeleri, tek bir binadan oluştuğunda; giriş katında perakende, orta katlarda ofisler, üst katlarda konutlar ve zemin altında otoparklar yer almaktadır. İstanbul"da da örneklerini gördüğümüz karma kullanımlı projelerde, alışveriş merkezi işlevine sahip, zeminde yer alan ana kütlenin üzerinde konut veya ofis kulelerinin yükseldiği örneklere rastlanmaktadır.
Karma kullanımlı projelerin yapısal ve mimari özelliklerinin verdiği esnek kullanım rahatlığı bulunmaktadır. Proje yapım aşamasında proje içinde yer alan işlevlere olan talepler değerlendirilerek, proje içinde farklı mekanlara farklı işlevler verilebilmektedir.
Örneğin proje içinde yer alan bir ofis kulesi kolaylıkla rezidansa dönüştürülebileceği gibi, alışveriş merkezleri içinde de talep doğrultusunda eğlence ve kültür alanları yaratılabilmektedir. Ayrıca karma kullanımlı projeler hayata geçtikten sonra da bir takım işlev değişiklikleri gerçekleştirilebilir. Projenin konumu, çevresinin özellik ve ihtiyaçları doğrultusunda ofis olarak tasarlanmış bir bölüm, hastaneye veya farklı bir işletmeye dönüştürülebilir. Bu durum, karma kullanımlı projelere zaman içinde değişime uğrama rahatlığı, esneklik ve kullanım alternatifi özelliği kazandırmaktadır.
İllere Göre AVM Sayısı ve Toplam Kiralanabilir Alan
Kaynak: JLL – GYODER
| Mevcut Durum | Aktif | İnşaat Halinde | Toplam | |
|---|---|---|---|---|
| İstanbul | Birim | 135 | 16 | 151 |
| TKA(m 2 ) | 5.219.106 | 445.116 | 5.664.222 | |
| Birim | 43 | 4 | 47 | |
| Ankara | TKA(m 2 ) | 1.653.770 | 148.850 | 1.802.620 |
| Diğer | Birim | 274 | 19 | 293 |
| Sehirler | TKA(m 2 ) | 7.134.936 | 597.100 | 7.732.036 |
| Birim | 452 | 39 | 491 | |
| Türkiye | TKA(m 2 ) | 14.007.812 | 1.191.066 | 15.198.878 |
| Yeni AVM Arzı |
Dönem Sonunda Aktif Olacak |
Dönem Sonunda Tamamlanması Beklenen |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Birim | TKA $(m2)$ | Birim | TKA(m 2 ) | ||||
| 2022* | 481 | 14.860.678 | 29 | 852.866 | |||
| 2023* | 486 | 15.032.878 | 5 | 172.200 | |||
| $2024*$ | 491 | 15.198.878 | 5 | 166.000 |
| Yoğunluk | TKA(m 2 ) (1.000 kişi başına) |
|---|---|
| İstanbul | 329 |
| Ankara | 288 |
| Diger | 113 |
| Türkiye | 165 |
Kaynak: JLL – GYODER
Türkiye Geneli Ciro Endeksi (Ağustos 2023)
M2 Başı Ciro Analizi (Ağustos 2023)
Kategorik Ciro Endeksi (Ağustos 2023)
Tablo Kaynak: AYD
| Kat İsmi | Toplam Alan | Açıklama | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bodrum Kat | 8.920 m² | Kapalı otopark alanları, depo hacimleri, bay bayanWC'ler, sığınak alanı, makine dairesi, jeneratör ve teknik oda |
|||||||||
| Zemin Kat | 27.393 m² | Mağazalar, yeme-içme alanları, ATM'ler, 3 adet baz istasyonu, standlar, eğlence alanı, bay-bayan-engelli WC'ler, mescit, bebek emzirme odası, revir alanı |
|||||||||
| 1.Normal Kat | 2.148 m2 | İdari hacimler, ofisler, muhasebe, toplantı odaları, sinema salonları, fuaye alanı, satranç merkezi, bay bayan WC'ler |
|||||||||
| TOPLAM | 38.461 m² | Yapı ruhsatına göre kullanım alanı 38.461 m2dir. |
| Ortalama Kiralanabilir Alan | 20.443 m2 |
|---|---|
| Ortalama Kiralanmış Alan | 19.991 m2 |
| Ortalama Doluluk Oranı | 97,78% |
| Toplam Ziyaretçi Sayısı | 1.356.556 Kişi |
Yapının katlara göre kullanım alanları ve fonksiyonları aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| Kat İsmi | Toplam Alan | Açıklama |
|---|---|---|
| Bodrum Kat | 35.173,93 m² | Kapalı otopark alanları ve teknik hacimler |
| Zemin Kat | 29.791,81 m² | Mağaza hacimleri, holler ve WC'ler |
| 1.Normal Kat | 33.201,27 m2 | Mağaza hacimleri, holler, sinema salonları, idari ofisler |
| TOPLAM | 98.167 m2 | DeepoOutlet Center haricindeki alan 98.167 m2dir. |
| Ortalama Kiralanabilir Alan | 43.496 m2 |
|---|---|
| Ortalama Kiralanmış Alan | 42.358 m2 |
| Ortalama Doluluk Oranı | 97,38 % |
| Toplam Ziyaretçi Sayısı | 1.202.465 Kişi |
"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımdır". (UDS Madde 6.3)
"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıklı olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğunu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS madde 6.4)
Taşınmazın konumu, ulaşım kabiliyeti, mevcut imar durumu, bulunduğu bölgenin gelişim potansiyeli dikkate alındığında AVM olarak kullanımın devam etmesinin en uygun kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.
Alışveriş merkezinin değerine etki eden özet faktörler:
Bölgedeki parselasyon işlemlerinin devam ediyor olması,
Ekonomide ve buna bağlı olarak gayrimenkul sektöründe yaşanan durgunluk.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımları Pazar Yaklaşımı,Gelir Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımıdır. Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,
(b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,
(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıpağırlıklıklandırılamayacağı dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların 61 değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşım ını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıpağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.
Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken
maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıpağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,
(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya
(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.
Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.
Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
Taşınmazların değerinin tespitinde aşağıdaki yöntemler dikkate alınmıştır.
17.1.İkame Maliyet Yaklaşımı
17.2.Emsal Karşılaştırma Yöntemi
17.3.İndirgenmiş Nakit Akımlar Yöntemi
Bu yöntemde taşınmazların arsa ve inşai değeri olmak üzere iki bileşeni esas tutulmak suretiyle değerler ayrı ayrı tespit edilmekte ve taşınmazların değeri bu bileşenlerin toplamı olarak takdir edilmektedir. (Ancak bu değerler arsa ve inşai yatırımların ayrı ayrı satışına esas olmayıp toplam değere ulaşmak için belirlenen fiktif büyüklüklerdir.)
Arsanın değeri belirlenirken emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmıştır. Çevrede yapılan araştırmalardan elde edilen arsa emsalleri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
Emsal-1: Aynı bölgede Ticaret Lejantlı Emsal:1.00 yapılaşma hakkına sahip arsadaki 619 m2 hisse için 20.500.000 TL bedel talep edilmektedir. (Emlak Ofisi:242-2280228) Emsal-2: Aynı bölgede Ticaret Lejantlı Emsal:1.00 yapılaşma hakkına sahip arsadaki 615 m2 hisse için 18.900.000 TL bedel talep edilmektedir. (Sahibi:532-2719407) Emsal-3: Aynı bölgede Ticaret Lejantlı Emsal:1.00 yapılaşma hakkına sahip arsadaki 1.000 m2 hisse için 30.000.000 TL bedel talep edilmektedir. (Emlak Ofisi:505-9726795) Emsal-4: Aynı bölgede Ticaret Lejantlı Emsal:1.00 yapılaşma hakkına sahip arsadaki 4.855 m2 arsa için 115.500.000 TL bedel talep edilmektedir. (Emlak Ofisi:242-3231234)
| EM SAL KARŞILAŞTIRM A VE HESAP ANALİZ TABLOSU | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FİYAT BİLGİLERİ | ALAN BİLGİLERİ |
RAPOR KONUSU TAŞINMAZIN ŞEREFİYE ORANLARI | ||||||||||
| EMSALLER | T ALEP EDİLEN BEDEL ( TL) |
%10 PAZARLIK P AYI SO NRASI S ATIŞ FİYATI (TL) |
BELİRTİLEN KULLANIM A LA NI (m2) |
M2 BİRİM FİYAT (TL) |
DEĞER YÜZÖLÇÜMÜ YÖNÜNDEN) (BİRİM |
TİCARİ KABİLİYET | HAKKI - LEJANT YAPILAŞMA |
DURUMU HİSSE |
İMKANLARI ULAŞIM |
NİHAİ ŞEREFİYE ÇARPANI |
NİHAİ BİRİM DEĞERİ ( TL/ m2) |
|
| E MSAL 1 | 20.500.000,00 | 18.450.000,00 | 619,00 | 29.806,14 | -25% | 15% | 0% | 10% | 5% | 1,05 | 31.296,45 | |
| E MSAL 2 | 18.900.000,00 | 17.010.000,00 | 615,00 | 27.658,54 | -25% | 15% | 0% | 10% | 5% | 1,05 | 29.041,46 | |
| E MSAL 3 | 30.000.000,00 | 27.000.000,00 | 1.000,00 | 27.000,00 | -20% | 15% | 0% | 10% | 5% | 1,10 | 29.700,00 | |
| E MSAL 4 | 115.500.000,00 | 103.950.000,00 | 4.855,00 | 21.410,92 | -15% | 15% | 0% | 0% | 5% | 1,05 | 22.481,46 | |
| O RTALAMA BİRİM DEĞER (TL/m2) | 28.130 |
Yukarıda sunulan emsaller üzerinden yapılan analiz sonrası konu arsanın konumu ve imar durumunun yanı sıra büyüklüğü de dikkate alınmak suretiyle m² birim (fiktif) değeri için, 28.130,-TL kıymet hesap ve takdir edilmiştir.
Buna göre parselin (fiktif) değeri,
96.727,67 m² x 28.130 TL/m² 2.720.950.000,-TL mertebesinde hesap ve takdir edilmiştir.
İnşaî yatırımların değerlendirmeye esas m² birim bedelleri (kârı havi satışa / devire esas rayiç tutarları), binanın yapılış tarzı ve niteliği ile birlikte halihazır fiziksel durumu dikkate alınarak belirlenmiştir. Bu çalışmamızda, inşaat piyasası güncel rayiçleri baz alınarak gerekli düzeltmeler yapılmıştır. Buna göre inşaî yatırımın değeri (Tesisat ve teçhizat dahil, tefrişat ve mefruşat hariç):
| Bina | İnşaat Tarihi |
Yapı Sınıfı Yapı Grubu |
Kullanım Alanı (m2) (*) |
2024 Birim Değeri (TL/m2) |
Ek Maliyetler |
Amortisman Payı |
Değer (TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| DeepoOutlet Center |
2004 | 38.461 | 25% | 706.600.000 | |||
| Mall Of Antalya |
2017 | V-A | 98.167 | 21.300 | 15% | 10% | 2.165.000.000 |
| 2.871.600.000 |
Taşınmazın değerine yatırımcı karı olarak eklenmiş olup rapora konu taşınmazların
arsa değeri + inşaat maliyeti üzerinden % 20 olarak alınarak
Uygunlaştırma = (Arsa değeri + Toplam inşai değer) x % 20
= 5.592.550.000,-TL x 0,20
1.120.000,-TL olarak belirlenmiştir.
Bu hesaplamalara istinaden İkame Maliyet Yaklaşımı'na göre taşınmazların
| DEĞER (TL) | |
|---|---|
| ARSA HİSSESİ DEĞERİ | 2.720.950.000 |
| BİNA / İNŞAİ YATIRIM DEĞERİ | 2.871.600.000 |
| UYGUNLAŞTIRMA | 1.120.000.000 |
| TOPLAM | 6.712.550.000 |
Bu yöntemde, taşınmazların çevresinde pazara çıkarılmış ve yakın dönemde satılmış benzer gayrimenkullerin satış değerleri araştırılır ve pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkuller için fiyat belirlenir.
Bulunan emsaller konum, kullanım alanı büyüklüğü, manzara, inşai kalite, konfor ve teknik donanım gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmakta; yanı sıra ofisimizdeki mevcut bilgilerden faydalanılmaktadır.
Pazarda yeterli sayıda benzer özelliklere sahip satılık/kiralık AVM ve benzeri nitelikte taşınmaz olmaması nedeniyle bu yöntemi uygulamak mümkün olmamıştır.
Bu yaklaşımda, Doğrudan İndirgeme (Direkt Kapitalizasyon) ve Gelir İndirgeme (en önemli örneği İndirgenmiş Nakit Akımları analizidir) olarak adlandırılan iki yöntem kullanılmaktadır. Rapor konusu taşınmazlar sürekli gelir getiren mülkler olmaları sebebiyle değer tespitinde İndirgenmiş Nakit Akımları Analizi yöntemi kullanılmıştır.
Bu yöntem, taşınmaz değerinin gayrimenkulün gelecek yıllarda üreteceği serbest (vergi sonrası) nakit akımlarının bugünkü değerlerinin toplamına eşit olacağı esasına dayalı olup genellikle uzun dönemli projeksiyonları kapsamaktadır.
Projeksiyonlardan elde edilen nakit akımları, ekonominin, sektörün ve taşınmazın taşıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenmekte ve gayrimenkulün bugünkü değeri hesaplanmaktadır. Bu değer taşınmazın, mevcut piyasa koşullarından bağımsız olarak finansal yöntemlerle hesaplanan (olması gereken) değeridir.
Reel iskonto oranı, Merkez Bankası Enflasyon tahminleri, halihazır mevduat faiz oranları, orta-uzun vadeli Hazine Bonosu faiz oranları dikkate alınarak 2024 yılı ve sonrası için öngörülen tahmini enflasyon oranlarının % 6 üzerinde alınmıştır.
GYO yetkililerinden temin edilen alışveriş merkezinin 2024 yılı 4 aylık gerçekleşen gelirleri ortalama % 97 mertebesindeki doluluk oranına göre aşağıda tablo halinde sunulmuştur. Buna göre 2024 yılında kontratlı net kira gelirlerine, ciro gelirlerine, diğer gelirlerine ve ortak alan katılım payı gelirlerine ve % 100 doluluk oranına göre tahmini toplam gelirin 505.000.000 TL, Temmuz Aralık döneminde ise toplam 285.000.000 TL mertebesinde gerçekleşeceği öngörülmüştür. AVM'nin 2024 yılı ve sonrasında doluluk oranının ortalama % 95 mertebesinde olacağı kabul edilmiştir.
| GELİRLER (TL) | 4 Aylık Gerçekleşme |
12 Aylık Tahmini |
Temmuz Aralık Tahmini |
%100 Doluluk Oranı İtibariyle Tahmini |
Temmuz-Aralık %100 Doluluk Oranı İtibariyle Tahmini |
|---|---|---|---|---|---|
| MAĞAZA KİRA GELİRLERİ | 60.765.183 | 208.500.000 | 121.250.000 | 215.000.000 | 125.000.000 |
| CİRO KİRA GELİRLERİ | 28.172.574 | 111.500.000 | 58.000.000 | 115.000.000 | 60.000.000 |
| DİĞER GELİRLER | 5.786.195 | 30.000.000 | 20.000.000 | 30.000.000 | 20.000.000 |
| ORTAK ALAN KATILIM PAYI GELİRLERİ |
40.906.104 | 140.650.000 | 77.500.000 | 145.000.000 | 80.000.000 |
| TOPLAM | 135.630.056 | 490.650.000 | 276.750.000 | 505.000.000 | 285.000.000 |
2024 yılı ve takip eden yıllarda Kira ve diğer gelirlerin (mağaza kiralamalarının/sözleşme yenilemelerinin yıl içerisinde farklı dönemlerde olması dikkate alınarak) cari yıl tahmini enflasyon oranı kadar artacağı varsayılmıştır.
GYO yetkililerinden temin edilen alışveriş merkezinin 2024 yılı 4 aylık gerçekleşen gelirleri ortalama % 98 mertebesindeki doluluk oranına göre aşağıda tablo halinde sunulmuştur. Buna göre 2024 yılında kontratlı net kira gelirlerine, ciro gelirlerine, diğer gelirlerine ve ortak alan katılım payı gelirlerine ve % 100 doluluk oranına göre tahmini toplam gelirin 362.000.000 TL, Temmuz Aralık döneminde ise toplam 210.000.000 TL mertebesinde gerçekleşeceği öngörülmüştür. AVM'nin 2024 yılı ve sonrasında doluluk oranının ortalama % 96 mertebesinde olacağı kabul edilmiştir.
| GELİRLER (TL) | 4 Aylık Gerçekleşme |
12 Aylık Tahmini |
Temmuz Aralık Tahmini |
%100 Doluluk Oranı İtibariyle Tahmini |
Temmuz-Aralık %100 Doluluk Oranı İtibariyle Tahmini |
|---|---|---|---|---|---|
| MAĞAZA KİRA GELİRLERİ | 46.572.192 | 147.000.000 | 88.200.000 | 150.000.000 | 90.000.000 |
| CİRO KİRA GELİRLERİ | 18.292.124 | 98.000.000 | 58.800.000 | 100.000.000 | 60.000.000 |
| DİĞER GELİRLER | 7.837.900 | 27.000.000 | 15.000.000 | 27.000.000 | 15.000.000 |
| ORTAK ALAN KATILIM PAYI GELİRLERİ |
24.173.950 | 83.300.000 | 44.000.000 | 85.000.000 | 45.000.000 |
| TOPLAM | 96.876.166 | 355.300.000 | 206.000.000 | 362.000.000 | 210.000.000 |
2024 yılı ve takip eden yıllarda Kira ve diğer gelirlerin (mağaza kiralamalarının/sözleşme yenilemelerinin yıl içerisinde farklı dönemlerde olması dikkate alınarak) cari yıl tahmini enflasyon oranı kadar artacağı varsayılmıştır.
GYO yetkililerinden temin edilen 2024 yılı 4 aylık gerçekleşmelere göre toplam gider 33.219.139 TL mertebesinde olup 12 aylık toplam gider yaklaşık 130.000.000,-TL, Temmuz-Aralık döneminde ise 75.000.000 TL olarak belirlenmiştir. 2025 yılında ve takip eden yıllarda ise giderlerin bir önceki yılın tahmini enflasyonu oranında artacağı varsayılmıştır. Giderlere bakım-onarım masrafları da dahildir.
Ayrıca her yıl toplam brüt ciro üzerinden % 1,5 yenileme gideri olacağı varsayılmıştır.
GYO yetkililerinden temin edilen 2024 yılı 4 aylık gerçekleşmelere göre toplam gider 20.508.201 TL mertebesinde olup 12 aylık toplam gider yaklaşık 78.000.000,-TL, Temmuz-Aralık döneminde ise 45.000.000 TL olarak belirlenmiştir. 2025 yılında ve takip eden yıllarda ise giderlerin bir önceki yılın tahmini enflasyonu oranında artacağı varsayılmıştır. Giderlere bakım-onarım masrafları da dahildir.
Ayrıca her yıl toplam brüt ciro üzerinden % 1,5 yenileme gideri olacağı varsayılmıştır.
Etkin vergi oranı 0 (sıfır) kabul edilmiştir.
Yukarıdaki varsayımlar altında, bugünden sonraki nakit giriş çıkışları ile sayfa 48 ve 49'da yer alan indirgenmiş nakit akımları tablolarından da görüleceği üzere Mall Of Antalya AVM ve Depoo Outlet Center'in bugünkü toplam finansal değerleri yaklaşık toplam 8.170.000.000,-TL olarak bulunmuştur.
MALL OF ANTALYA AVM
(TL)
| 2024 Yılı Toplam Kontratlı Kira Geliri-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle-Tahmini (TL) | 215.000.000 | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 Yılı Temmuz-Aralık Kontratlı Kira Geliri-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle-Tahmini (TL) 125.000.000 | |||||||||||
| 2024 Yılı Toplam Ciro Geliri-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle-Tahmini (TL) | 115.000.000 | ||||||||||
| 2024 Yılı Temmuz-Aralık Ciro Geliri-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle-Tahmini (TL) | 60.000.000 | ||||||||||
| 2024 Yılı Toplam Diğer Gelir-Tahmini (TL) | 30.000.000 | ||||||||||
| 2024 Yılı Temmuz-Aralık Diğer Gelir-Tahmini (TL) | 20.000.000 | ||||||||||
| 2024 Yılı Toplam Ortak Alan Katılım Payı Geliri-Tahmini (TL) | 145.000.000 | ||||||||||
| 2024 Yılı Temmuz-Aralık Ortak Alan Katılım Payı Geliri-Tahmini (TL) | 80.000.000 | ||||||||||
| 2024 Yılı Toplam Gider-Tahmini (TL) | 130.000.000 | 2024 (6 Aylık) | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 |
| 2024 Yılı Temmuz-Aralık Gider-Tahmini (TL) | 75.000.000 | ||||||||||
| Yıllık Toplam Brüt Gelir (TL) | 285.000.000 656.500.000 787.800.000 905.970.000 996.567.000 1.096.223.700 1.205.846.070 1.302.313.756 1.406.498.856 1.519.018.765 | ||||||||||
| Doluluk Oranı | 95,0% | 95,0% | 95,0% | 95,0% | 95,0% | 95,0% | 95,0% | 95,0% | 95,0% | 95,0% | |
| Yılık Enflasyon Oranı Tahmini | 45% | 30% | 20% | 15% | 10% | 10% | 10% | 8% | 8% | 8% | |
| Reel İskonto Oranı |
51,00% | 36,00% | 26,00% | 21,00% | 16,00% | 16,00% | 16,00% | 14,00% | 14,00% | 14,00% | |
| 1 / İskonto Faktörü |
1,11 | 1,59 | 2,08 | 2,57 | 3,04 | 3,53 | 4,09 | 4,71 | 5,37 | 6,12 | |
| Etkin Vergi Oranı | 0% | ||||||||||
| Toplam Gelir (Doluluk oranı itibariyle) | 270.750.000 623.675.000 748.410.000 860.671.500 946.738.650 1.041.412.515 1.145.553.767 1.237.198.068 1.336.173.913 1.443.067.826 | ||||||||||
| Yıllık Toplam Gider | 75.000.000 | 188.500.000 245.050.000 294.060.000 338.169.000 | 371.985.900 | 409.184.490 | 450.102.939 | 486.111.174 | 525.000.068 | ||||
| Yıllık Yenileme Gideri | 4.061.250 | 9.355.125 | 11.226.150 | 12.910.073 | 14.201.080 | 15.621.188 | 17.183.306 | 18.557.971 | 20.042.609 | 21.646.017 | |
| Serbest Nakit Akımı | 191.688.750 425.819.875 492.133.850 553.701.428 594.368.570 | 653.805.427 | 719.185.970 | 768.537.158 | 830.020.130 | 896.421.741 | |||||
| Uç Değer | 16.135.591.335 | ||||||||||
| Serbest Nakit Akımının Bugünkü Değeri | 172.922.852 268.054.908 236.660.810 215.645.696 | 195.388.639 | 185.282.330 | 175.698.761 | 163.271.710 | 154.678.462 | 146.537.491 | ||||
| Uç Değerin Bugünkü Değeri | 2.637.674.834 | ||||||||||
| 30/06/2024 İtibarı İle Toplam Değer (TL) |
4.550.000.000 |
DEEPO AVM
| (TL) | |
|---|---|
| 2024 Yılı Toplam Kontratlı Kira Geliri-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle-Tahmini (TL) |
150.000.000 | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 Yılı Temmuz-Aralık Kontratlı Kira Geliri-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle-Tahmini (TL) |
90.000.000 | ||||||||||
| 2024 Yılı Toplam Ciro Geliri-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle-Tahmini (TL) |
100.000.000 | ||||||||||
| 2024 Yılı Temmuz-Aralık Ciro Geliri-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle-Tahmini (TL) |
60.000.000 | ||||||||||
| 2024 Yılı Toplam Diğer Gelir-Tahmini (TL) | 27.000.000 | ||||||||||
| 2024 Yılı Temmuz-Aralık Diğer Gelir-Tahmini (TL) | 15.000.000 | ||||||||||
| 2024 Yılı Toplam Ortak Alan Katılım Payı Geliri-Tahmini (TL) | 85.000.000 | ||||||||||
| 2024 Yılı Temmuz-Aralık Ortak Alan Katılım Payı Geliri-Tahmini (TL) | 45.000.000 | ||||||||||
| 2024 Yılı Toplam Gider-Tahmini (TL) | 78.000.000 | 2024 (6 Aylık) | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 |
| 2024 Yılı Temmuz-Aralık Gider-Tahmini (TL) | 45.000.000 | ||||||||||
| Yıllık Toplam Brüt Gelir (TL) | 210.000.000 | 470.600.000 564.720.000 649.428.000 714.370.800 785.807.880 864.388.668 933.539.761 1.008.222.942 1.088.880.778 | |||||||||
| Doluluk Oranı | 96,0% | 96,0% | 96,0% | 96,0% | 96,0% | 96,0% | 96,0% | 96,0% | 96,0% | 96,0% | |
| Yılık Enflasyon Oranı Tahmini | 45% | 30% | 20% | 15% | 10% | 10% | 10% | 8% | 8% | 8% | |
| Reel İskonto Oranı |
51,00% | 36,00% | 26,00% | 21,00% | 16,00% | 16,00% | 16,00% | 14,00% | 14,00% | 14,00% | |
| 1 / İskonto Faktörü |
1,11 | 1,59 | 2,08 | 2,57 | 3,04 | 3,53 | 4,09 | 4,71 | 5,37 | 6,12 | |
| Etkin Vergi Oranı | 0% | ||||||||||
| Toplam Gelir (Doluluk oranı itibariyle) | 201.600.000 | 451.776.000 542.131.200 623.450.880 685.795.968 754.375.565 829.813.121 896.198.171 967.894.025 1.045.325.547 | |||||||||
| Yıllık Toplam Gider | 45.000.000 | 113.100.000 147.030.000 176.436.000 202.901.400 223.191.540 245.510.694 270.061.763 291.666.704 | 315.000.041 | ||||||||
| Yıllık Yenileme Gideri | 3.024.000 | 6.776.640 | 8.131.968 | 9.351.763 | 10.286.940 | 11.315.633 | 12.447.197 | 13.442.973 | 14.518.410 | 15.679.883 | |
| Serbest Nakit Akımı | 153.576.000 | 331.899.360 386.969.232 437.663.117 472.607.628 519.868.391 571.855.230 612.693.435 661.708.910 | 714.645.623 | ||||||||
| Uç Değer | 12.863.621.207 | ||||||||||
| Serbest Nakit Akımının Bugünkü Değeri | 138.541.254 | 208.931.658 186.088.504 170.453.177 155.361.784 147.325.829 139.705.528 130.163.524 123.312.813 | 116.822.665 | ||||||||
| Uç Değerin Bugünkü Değeri | 2.102.807.962 | ||||||||||
| 30/06/2024 İtibarı İle Toplam Değer (TL) |
3.620.000.000 |
Görüleceği üzere kullanılması mümkün olan iki yöntemle bulunan değerler birbirinden farklıdır.
| DEEPO OUTLET CENTER VE MALL OF ANTALYA AVM İÇİN FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE HESAPLANMIŞ DEĞERLERİN KARŞILAŞTIRMASI |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| KULLANILAN YÖNTEMLER | TOPLAM DEĞER (TL) | ||||
| İKAME MALİYET YAKLAŞIMI | 6.712.550.000 | ||||
| GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI | 8.170.000.000 |
Bu sebeple gayrimenkulün sürekli gelir getirici bir ticari işletme olması dikkate alınarak nihai değer için gelir yöntemiyle bulunan bedelin alınması uygun görülmüş ve taşınmazın toplam değeri 8.170.000.000,-TL olarak belirlenmiştir.
Mall Of Antalya AVM'nin 2024 yılı için ortalama %97 mertebesindeki doluluk oranı göre 4 aylık gerçekleşen kira gelirleri ile % 100 doluluk oranına göre 12 aylık ve Temmuz Aralık dönemi tahmini kira gelirleri aşağıda tablo halinde sunulmuştur.
| GELİRLER (TL) | 4 Aylık Gerçekleşme |
12 Aylık Tahmini |
Temmuz Aralık Tahmini |
%100 Doluluk Oranı İtibariyle Tahmini |
Temmuz-Aralık %100 Doluluk Oranı İtibariyle Tahmini |
|---|---|---|---|---|---|
| MAĞAZA KİRA GELİRLERİ | 60.765.183 | 208.500.000 | 121.250.000 | 215.000.000 | 125.000.000 |
| CİRO KİRA GELİRLERİ | 28.172.574 | 111.500.000 | 58.000.000 | 115.000.000 | 60.000.000 |
| DİĞER GELİRLER | 5.786.195 | 30.000.000 | 20.000.000 | 30.000.000 | 20.000.000 |
| ORTAK ALAN KATILIM PAYI GELİRLERİ |
40.906.104 | 140.650.000 | 77.500.000 | 145.000.000 | 80.000.000 |
| TOPLAM | 135.630.056 | 490.650.000 | 276.750.000 | 505.000.000 | 285.000.000 |
DeepoOutlet Center'ın 2024 yılı için ortalama %98 mertebesindeki doluluk oranı göre 4 aylık gerçekleşen kira gelirleri ile % 100 doluluk oranına göre 12 aylık ve Temmuz Aralık dönemi tahmini kira gelirleri aşağıda tablo halinde sunulmuştur.
| GELİRLER (TL) | 4 Aylık Gerçekleşme |
12 Aylık Tahmini |
Temmuz Aralık Tahmini |
%100 Doluluk Oranı İtibariyle Tahmini |
Temmuz-Aralık %100 Doluluk Oranı İtibariyle Tahmini |
|---|---|---|---|---|---|
| MAĞAZA KİRA GELİRLERİ | 46.572.192 | 147.000.000 | 88.200.000 | 150.000.000 | 90.000.000 |
| CİRO KİRA GELİRLERİ | 18.292.124 | 98.000.000 | 58.800.000 | 100.000.000 | 60.000.000 |
| DİĞER GELİRLER | 7.837.900 | 27.000.000 | 15.000.000 | 27.000.000 | 15.000.000 |
| ORTAK ALAN KATILIM PAYI GELİRLERİ |
24.173.950 | 83.300.000 | 44.000.000 | 85.000.000 | 45.000.000 |
| TOPLAM | 96.876.166 | 355.300.000 | 206.000.000 | 362.000.000 | 210.000.000 |
Değerlemeye konu taşınmazların herhangi bir hukuki sorunu bulunmamaktadır.
Taşınmaz üzerindeki ipotek, Mayıs 2013 tarihli GYO tebliğinin 30. Maddesi uyarınca, yatırım için kredi temini amacıyla kullanılmış olup herhangi bir engel teşkil etmemektedir.
Rapora konu taşınmazın devredilmesinde sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmadığı kanaatindeyiz.
Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir.
Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.
Değerlemeye konu taşınmaz 28569 ada 39 parsel ve üzerinde yer alan Alışveriş Merkezi tesisidir. AVM tesisi DeepoOutlet Center AVM ve Mall Of Antalya AVM olmak üzere 2 bölümden meydana gelmektedir. DeepoOutlet Center 2004 yılında inşa edilmiş olup Mall Of Antalya AVM'nin inşaatı 2017 yılında tamamlanmıştır. 98.167 m2 toplam inşaat alanına sahip Mall of Antalya AVM'nin 2024 yılı Ocak-Nisan Ayı verilerine göre toplam kiralanabilir alanı 43.496 m2 , 38.461 m2 toplam inşaat alanına sahip DeepoOutlet Center'ın 2024 yılı Ocak-Nisan Ayı verilerine göre toplam kiralanabilir alanı 20.443 m2dir.
Gelir indirgeme yaklaşımına göre Mall Of Antalya AVM değeri 4.550.000.000,-TL, DeepoOutlet Center değeri ise 3.620.000.000,-TL olarak bulunmuştur.
Hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı yöntemleri kullanılmamıştır.
Taşınmazın yapı kullanma izin belgesi mevcuttur.
18.11. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'na İlişkin esaslar Tebliği'nin 22. Maddesi 1. Fırka (b) ve (c) bentleri:
b) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.
c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.
Değerlemesi yapılan gayrimenkulün tapudaki niteliği "arsa" olup GYO yetkilileri cins değişikliği işleminin yapılacağı beyan etmişlerdir. Taşınmazın fiili kullanımı, yapı kullanma izin belgeleri ile uyumlu olduğundan ve cins değişikliğine engel bir durum bulunmadığından Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Bina" başlığı altında yer almasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Taşınmaz üzerinde yer alan ipotek, Mayıs 2013 tarihli GYO tebliğinin 30. Maddesi uyarınca, yatırım için kredi temini amacıyla kullanılmış olduğundan kanaatimizce portföyde yer almasında herhangi bir engel teşkil etmemektedir.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen Deepo Outlet Center ve Mall of Antalya AVM'nin yerinde ve projeleri üzerinde yapılan incelemeleri sonucunda, konumuna, mimari ve inşaî özelliklerine ve emsal teşkil eden alışveriş merkezlerinde yapılan piyasa rayiç araştırmalarına göre,
8.170.000.000,-TL (Sekizmilyaryüzyetmişmilyon Türk Lirası) kıymet hesap ve takdir edilmiştir.
Taşınmazın KDV dahil (%20) değeri 9.804.000.000,-TL'dir.
Rapor konusu taşınmazın Sermaye Piyasası Kurulu hükümlerince GYO portföyünde "Bina" başlığı altında yer almasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
İşbu rapor, Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine ve eimzalı olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Bilgilerinize sunulur. 05 Temmuz 2024 (Değerleme tarihi: 30 Haziran 2024)
Saygılarımızla, LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
M. Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400114)
Tunç DEMİRTAŞ Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402250)
e-imzalıdır e-imzalıdır
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.