Audit Report / Information • Jan 15, 2025
Audit Report / Information
Open in ViewerOpens in native device viewer
Eyüpsultan / İSTANBUL
(74 Adet Bağımsız Bölüm)
Rapor No: 2024 / 464
| 1. | RAPOR ÖZETİ 4 | |
|---|---|---|
| 2. | RAPOR BİLGİLERİ 5 | |
| 3. | ŞİRKET BİLGİLERİ 6 | |
| 4. | MÜŞTERİ BİLGİLERİ6 | |
| 5. | DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLİĞİN 1. MADDESİNİN 2. FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP | |
| HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA 7 | ||
| 6. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR 7 | |
| 7. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER 7 | |
| 8. | DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 8 | |
| 9. | UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR 9 | |
| 10. | TAŞINMAZLARIN TAPU KAYITLARI 10 | |
| 10.1. | TAPU KAYITLARI10 | |
| 10.2. | TAPU TAKYİDATI 12 | |
| 10.3. | TAKYİDAT AÇIKLAMALARI12 | |
| 11. | BELEDİYE İNCELEMESİ13 | |
| 11.1. | İMAR DURUMU13 | |
| 11.2. | İMAR DOSYASI İNCELEMESİ13 | |
| 11.3. | ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ, PLAN İPTALLERİ V.B. | |
| KONULAR 15 | ||
| 11.4. | YAPI DENETİM FİRMASI 15 | |
| 11.5. | SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDEKİ HUKUKİ DURUMDAN KAYNAKLANAN DEĞİŞİM15 | |
| 12. | TAŞINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU16 | |
| 12.1. | KONUM VE ÇEVRE BİLGİLERİ16 | |
| 12.2. | BÖLGE ANALİZİ 19 | |
| 12.2.1.İSTANBUL İLİ 19 | ||
| 12.2.2.EYÜPSULTAN İLÇESİ 22 | ||
| 12.3. | DÜNYA EKONOMİSİNE GENEL BAKIŞ23 | |
| 12.4. | TÜRKİYE'NİN MAKROEKONOMİK GÖRÜNÜMÜ24 | |
| 12.5. | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT | |
| TRENDLER VE DAYANAK VERİLER28 | ||
| 12.5.1.TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASINI BEKLEYEN FIRSAT VE TEHDİTLER 31 | ||
| 13. | AÇIKLAMALAR32 | |
| 14. | EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ35 | |
| 15. | DEĞERLENDİRME35 | |
| 16. | DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI 36 |
| 16.1. | PAZAR YAKLAŞIMI 36 |
|---|---|
| 16.2. | MALİYET YAKLAŞIMI 37 |
| 16.3. | GELİR YAKLAŞIMI 38 |
| 17. | FİYATLANDIRMA39 |
| 17.1. | EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ 39 |
| 17.2. | GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI44 |
| 18. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRMESİ46 |
| 18.1. | FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU |
| AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMİN VE NEDENLERİNİN AÇIKLAMASI46 | |
| 18.2. | KİRA DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER46 |
| 18.3. | GAYRİMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKİ DURUMUNUN ANALİZİ 46 |
| 18.4. | GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ GÖRÜŞ 46 |
| 18.5. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN, ÜZERİNDE İPOTEK VEYA GAYRİMENKULÜN |
| DEĞERİNİ DOĞRUDAN ETKİLEYECEK NİTELİKTE HERHANGİ BİR TAKYİDAT BULUNMASI | |
| DURUMLARI HARİÇ, DEVREDİLEBİLMESİ KONUSUNDA BİR SINIRLAMAYA TABİ OLUP | |
| OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 47 | |
| 18.6. | BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE |
| VARSAYIMLAR 47 | |
| 18.7. | ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NEDEN VERİLMEDİKLERİNİN |
| GEREKÇELERİ47 | |
| 18.8. | MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ47 |
| 18.9. | HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL |
| PAY ORANLARI 47 | |
| 18.10. YASAL GEREKLERİN YERİNDE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI | |
| GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI 47 | |
| 18.11. DEĞERLEME KONUSU ARSA VEYA ARAZİ İSE, ALIMINDAN İTİBAREN BEŞ YIL GEÇMESİNE | |
| RAĞMEN ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRMESİNE YÖNELİK HERHANGİ BİR TASARRUFTA | |
| BULUNUP BULUNULMADIĞINA DAİR BİLGİ47 | |
| 18.12. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, FİİLİ KULLANIM | |
| ŞEKLİNİN VE PORTFÖYE DAHİL EDİLME NİTELİĞİNİN BİRBİRİYLE UYUMLU OLUP OLMADIĞI | |
| HAKKINDA GÖRÜŞ İLE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA | |
| SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA | |
| GÖRÜŞ 48 | |
| 19. | SONUÇ49 |
| DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ |
Güzeltepe Mahallesi, Fatih Sultan Mehmet Bulvarı, 5. Levent Projesi (50 Ticari Ünite + 7 Daire + 17 Trafo) Eyüpsultan / İSTANBUL |
| DAYANAK SÖZLEŞME | 15 Kasım 2024 tarih ve 951 – 2024/042 no ile |
| DEĞERLEME TARİHİ | 31 Aralık 2024 |
| RAPOR TARİHİ | 08 Ocak 2025 |
| DEĞERLENEN TAŞINMAZIN TÜRÜ |
74 Adet Bağımsız Bölüm |
| DEĞERLENEN MÜLKİYET HAKLARI |
Tam Mülkiyet |
| TAPU BİLGİLERİ ÖZETİ | İstanbul ili, Eyüpsultan ilçesi, 5. Levent Mahallesi, 1043 Ada 11 Parsel (Bkz. Tapu Kayıtları) |
| İMAR DURUMU ÖZETİ | "Ticaret + Konut" alanında kalmaktadır (Bkz. İmar Durumu). |
| RAPORUN KONUSU | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen 74 (*) bağımsız bölümün pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. |
| RAPORUN TÜRÜ | Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır. |
| GAYRİMENKULLER İÇİN TAKDİR OLUNAN TOPLAM DEĞER (KDV HARİÇ) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EYÜPSULTAN İLÇESİ, 5. LEVENT MAHALLESİ'NDE YER ALAN 1043 ADA, 11 NOLU PARSELDE KONUMLU 74 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN BUGÜNKÜ TOPLAM PAZAR DEĞERİ |
786.980.000,-TL | ||||||
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | |||||||
| Sorumlu Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | ||||||
| M. KIVANÇ KILVAN (SPK Lisans Belge No: 400114) |
CEM GÜL (SPK Lisans Belge No: 409934) |
(*) Bağımsız bölümlerin 17 adedi enerji merkezi (trafo) olup kıymet takdir edilmemiştir.
| DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |||
|---|---|---|---|---|
| DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ |
Güzeltepe Mahallesi, Fatih Sultan Mehmet Bulvarı, 5. Levent Projesi (36 Ticari Ünite + 5 Daire + 17 Trafo) Eyüpsultan / İSTANBUL |
|||
| DAYANAK SÖZLEŞME | 15 Kasım 2024 tarih ve 951 – 2024/042 no ile | |||
| MÜŞTERİ NO | 951 | |||
| RAPOR NO | 2024/464 | |||
| DEĞERLEME TARİHİ | 31 Aralık 2024 | |||
| RAPOR TARİHİ | 08 Ocak 2025 | |||
| RAPORUN KONUSU | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen 74 (*) bağımsız bölümün pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. |
|||
| RAPORUN TÜRÜ | Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır. |
|||
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | M. Kıvanç KILVAN - Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400114 Cem GÜL - Değerleme Uzmanı Lisans No: 409934 |
|||
RAPORA KONU GAYRİMENKUL İÇİN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER
| RAPOR TARİHİ | 07.01.2020 | 08.01.2024 | 05.07.2024 |
|---|---|---|---|
| RAPOR NUMARASI | 2019/1646 | 2023/981 | 2024/258 |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | M. Kıvanç | M. Kıvanç | M. Kıvanç |
| KILVAN (400114) | KILVAN (400114) | KILVAN (400114) | |
| Ercan MEŞE | Cem GÜL | Cem GÜL | |
| (406154) | (409934) | (409934) | |
| BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN TOPLAM | 421.220.000,-TL | 657.710.000,-TL | 684.700.000,-TL |
| DEĞERİ (TL) (KDV HARİÇ) | (331 adet b.b.) | (75 adet b.b.) | (74 adet b.b.) |
(*) Bağımsız bölümlerin 17 adedi enerji merkezi (trafo) olup kıymet takdir edilmemiştir.
| ŞİRKET ADI | LOTUS GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. |
|---|---|
| ŞİRKET MERKEZİ | Kadıköy/İSTANBUL |
| ŞİRKET ADRESİ | Gömeç Sokak, No: 37 Akgün İş Merkezi Kat 3/8- 34718 Acıbadem – Kadıköy / İSTANBUL |
| TELEFON | (0216) 545 48 66-(0216) 545 48 67 (0216) 545 95 29-(0216) 545 88 91 (0216) 545 28 37- |
| FAKS | (0216) 339 02 81 |
| EPOSTA | [email protected] |
| WEB | www.lotusgd.com |
| KURULUŞ (TESCİL) TARİHİ | 10 Ocak 2005 |
| SERMAYE PİYASASI KURUL KAYDINA ALINIŞ TARİH VE KARAR NO |
07 Nisan 2005 – 14/462 |
| BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUL KAYDINA ALINIŞ TARİH VE KARAR NO |
12 Mart 2009- 3073 |
| TİCARET SİCİL NO | 542757/490339 |
| KURULUŞ SERMAYESİ | 75.000,-YTL |
| ŞİMDİKİ SERMAYESİ | 1.000.000,-TL |
| ŞİRKET ÜNVANI | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| ŞİRKETİN ADRESİ | Rüzgarlıbahçe Mahallesi, Özalp Çıkmazı, No: 4 Beykoz / İSTANBUL |
| TELEFON NO | (216) 425 03 28-(216) 425 20 07 |
| FAKS NO | (216) 425 59 57 |
| KURULUŞ (TESCİL) TARİHİ | 20.09.1996 |
| KAYITLI SERMAYE TAVANI | 1.000.000.000,-TL |
| ÖDENMİŞ SERMAYESİ | 1.000.000.000 TL |
| HALKA AÇIKLIK ORANI | % 21,11 |
| FAALİYET KONUSU | Şirket, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleriyle belirlenmiş usul ve esaslar dâhilinde, gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Kurulca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve Sermaye Piyasası Kanunu'nun 48inci maddesinde sınırı çizilen faaliyetler çerçevesinde olmak kaydı ile Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen bir sermaye piyasası kurumudur. |
Bu rapor, aşağıda belirtilen tebliğ ve düzenlemelere göre hazırlanmış olup, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamındadır.
Bu rapor Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebiyle yukarıda adresi belirtilen gayrimenkullerin değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. Müşteri tarafından getirilmiş herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Herhangi bir sınırlayıcı ve olumsuz faktör bulunmamaktadır.
Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen gayrimenkullerin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
2024/464
Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz.
| SAHİBİ | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| İLİ - İLÇESİ | İstanbul – Eyüpsultan |
| MAHALLESİ | 5. Levent |
| ADA NO | 1043 |
| PARSEL NO | 11 |
| ANA GAYRİMENKULÜN NİTELİĞİ (*) |
31 Katlı A1 Blok, 31 Katlı A2 Blok, 17 Katlı B1 Blok, 18 Katlı B2 Blok, 17 Katlı B3 Blok,17 Katlı B4 Blok,17 Katlı C1, C2, C3, C4, C5, C6 Bloklar, 26 Katlı D Blok, 26 Katlı E1 Blok, 25 Katlı E2 Blok, 17 Katlı G1 Blok, 15 Katlı G2 Blok Numaralı 17 Adet Betonarme Apartman ve Arsası |
| ARSA ALANI | 141.596,38 m² |
| TAPU TARİHİ | 06.01.2018 |
| YEVMİYE NO | 22832 |
| SIRA NO | BLOK ADI | BAĞIMSIZ BÖLÜM NO |
KAT NO | NİTELİĞİ | ARSA PAYI | HİSSESİNE DÜŞEN ARSA MİKTARI (m²) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | A1 | 1 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 599142 / 226554208 |
374,46 |
| 2 | A1 | 2 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 59168 / 226554208 |
36,98 |
| 3 | A1 | 3 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 65168 / 226554208 |
40,73 |
| 4 | A1 | 4 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 89008 / 226554208 |
55,63 |
| 5 | A1 | 5 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 86496 / 226554208 |
54,06 |
| 6 | A1 | 6 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 56208 / 226554208 |
35,13 |
| 7 | A1 | 7 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 123072 / 226554208 |
76,92 |
| 8 | A1 | 8 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 107760 / 226554208 |
67,35 |
| 9 | A1 | 9 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 126240 / 226554208 |
78,9 |
| 10 | A1 | 10 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 87056 / 226554208 |
54,41 |
| 11 | A1 | 11 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 40416 / 226554208 |
25,26 |
| 12 | A1 | 12 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 68320 / 226554208 |
42,7 |
| 13 | A1 | 13 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 52912 / 226554208 |
33,07 |
| 14 | A1 | 14 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 80976 / 226554208 |
50,61 |
| 15 | A1 | 15 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 80976 / 226554208 |
50,61 |
| 16 | A1 | 16 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 60304 / 226554208 |
37,69 |
| 17 | A1 | 17 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 55472 / 226554208 |
34,67 |
| 18 | A1 | 18 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 70952 / 226554208 |
44,35 |
| 19 | A1 | 19 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 81040 / 226554208 |
50,65 |
| 20 | A1 | 20 | 1. KAT | KONUT | 104240 / 226554208 |
65,15 |
| 21 | A1 | 32 | 1. KAT | KONUT | 75520 / 226554208 |
47,2 |
| 22 | A1 | 34 | 1. KAT | KONUT | 95712 / 226554208 |
59,82 |
| 23 | A1 | 147 | 10.KAT | KONUT | 96608 / 226554208 |
60,38 |
| 24 | A1 | 320 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 100088 / 226554208 |
62,56 |
| 25 | A1 | 321 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 489762 / |
226554208 | 306,1 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 26 | A1 | 322 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 456951 / |
226554208 | 285,59 |
| 27 | A1 | 323 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 177536 / |
226554208 | 110,96 |
| 28 | A1 | 324 | 1. BODRUM | İŞYERİ/OFİS | 28496 / |
226554208 | 17,81 |
| 29 | A1 | 325 | 1. BODRUM | İŞYERİ/OFİS | 306544 / |
226554208 | 191,59 |
| 30 | A2 | 1 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 117952 / |
226554208 | 73,72 |
| 31 | A2 | 2 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 126592 / |
226554208 | 79,12 |
| 32 | A2 | 3 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 109008 / |
226554208 | 68,13 |
| 33 | A2 | 4 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 306574 / |
226554208 | 191,61 |
| 34 | A2 | 5 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 49472 / |
226554208 | 30,92 |
| 35 | A2 | 6 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 83936 / |
226554208 | 52,46 |
| 36 | A2 | 7 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 98992 / |
226554208 | 61,87 |
| 37 | A2 | 8 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 47872 / |
226554208 | 29,92 |
| 38 | A2 | 9 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 1174572 / |
226554208 | 734,11 |
| 39 | A2 | 10 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 488965 / |
226554208 | 305,6 |
| 40 | A2 | 11 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 77424 / |
226554208 | 48,39 |
| 41 | A2 | 12 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 77424 / |
226554208 | 48,39 |
| 42 | A2 | 13 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 76944 / |
226554208 | 48,09 |
| 43 | A2 | 14 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 96128 / |
226554208 | 60,08 |
| 44 | A2 | 15 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 78880 / |
226554208 | 49,3 |
| 45 | A2 | 16 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 78880 / |
226554208 | 49,3 |
| 46 | A2 | 17 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 56272 / |
226554208 | 35,17 |
| 47 | A2 | 20 | 1. KAT | KONUT | 59728 / |
226554208 | 37,33 |
| 48 | A2 | 306 | 24.KAT | KONUT | 98960 / |
226554208 | 61,85 |
| 49 | A2 | 312 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 45152 / |
226554208 | 28,22 |
| 50 | A2 | 313 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 66704 / |
226554208 | 41,69 |
| 51 | A2 | 314 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 95680 / |
226554208 | 59,8 |
| 52 | A2 | 315 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 100016 / |
226554208 | 62,51 |
| 53 | A2 | 316 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | 74800 / |
226554208 | 46,75 |
| 54 | A2 | 317 | 2.BODRUM | İŞYERİ/OFİS | 1342004 / |
226554208 | 838,75 |
| 55 | A2 | 318 | 2.BODRUM | İŞYERİ/OFİS | 669426 / |
226554208 | 418,39 |
| 56 | A2 | 319 | 1.BODRUM KAT | ENERJİ MERKEZİ T1 | 16 / |
226554208 | 0,01 |
| 57 | A2 | 320 | 1.BODRUM KAT | ENERJİ MERKEZİ T2 | 16 / |
226554208 | 0,01 |
| 58 | A2 | 321 | 1.BODRUM KAT | ENERJİ MERKEZİ T3 | 16 / |
226554208 | 0,01 |
| 59 | A2 | 322 | 1.BODRUM KAT | ENERJİ MERKEZİ T4 | 16 / |
226554208 | 0,01 |
| 60 | B2 | 82 | 2.BODRUM KAT | ENERJİ MERKEZİ T5 | 16 / |
226554208 | 0,01 |
| 61 | B2 | 83 | 2.BODRUM KAT | ENERJİ MERKEZİ T6 | 16 / |
226554208 | 0,01 |
| 62 | B2 | 84 | 2.BODRUM KAT | ENERJİ MERKEZİ T7 | 16 / |
226554208 | 0,01 |
| 63 | C3 | 107 | 2.BODRUM | İŞYERİ/OFİS | 478112 / |
226554208 | 298,82 |
| 64 | C3 | 108 | 2.BODRUM KAT | ENERJİ MERKEZİ T8 | 16 / |
226554208 | 0,01 |
| 65 | C3 | 109 | 2.BODRUM KAT | ENERJİ MERKEZİ T9 | 16 / |
226554208 | 0,01 |
| 66 | C3 | 110 | 2.BODRUM KAT | ENERJİ MERKEZİ T1 | 16 / |
226554208 | 0,01 |
| 67 | C3 | 111 | 2.BODRUM KAT | ENERJİ MERKEZİ T1 | 16 / |
226554208 | 0,01 |
| 68 | C3 | 112 | 2.BODRUM KAT | ENERJİ MERKEZİ T1 | 16 / |
226554208 | 0,01 |
| 69 | C3 | 113 | 2.BODRUM KAT | ENERJİ MERKEZİ T1 | 16 / |
226554208 | 0,01 |
| 70 | E1 | 120 | 14.KAT | KONUT | 101280 / |
226554208 | 63,3 |
| 71 | E2 | 185 | 2.BODRUM KAT | ENERJİ MERKEZİ T1 | 16 / |
226554208 | 0,01 |
| 72 | E2 | 186 | 2.BODRUM KAT | ENERJİ MERKEZİ T1 | 16 / |
226554208 | 0,01 |
| 73 | E2 | 187 | 2.BODRUM KAT | ENERJİ MERKEZİ T1 | 16 / |
226554208 | 0,01 |
| 74 | E2 | 188 | 2.BODRUM KAT | ENERJİ MERKEZİ T1 | 16 / |
226554208 | 0,01 |
(*) Kat mülkiyetine geçilmiştir.
Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş,
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS sisteminden temin edilen ve birer örneği ekte sunulan tapu kayıtlarına göre rapor konusu taşınmazlar üzerinde aşağıdaki notlara rastlanmıştır.
Not: GYO yetkilileri ile yapılan görüşmelerde E1 blok 120 nolu bağımsız bölüm üzerinde yer alan ihtiyati tedbir şerhi ile davalıdır beyanının rapora konu edilmeyen farklı bir bağımsız bölümle ilgili olduğu (C5 blok 86 nolu bb.) ve dava sürecinin devam ettiği öğrenilmiştir.
Kat mülkiyeti, yönetim planı ve yönetim planı değişikliği beyanları yasal bir gereklilik olup taşınmazların alım satımını engellememektedir.
BEDAŞ lehine olan kira şerhi de taşınmazların alım satımına engel teşkil etmemektedir.
Taşınmazların GYO portföyünde "Bina" başlığı altında yer almasında tapu takyidatları açısından herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
Eyüpsultan Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan temaslarda rapora konu taşınmazların yer aldığı parselin, 19.03.2005 tasdik tarihli Alibeyköy Uygulama İmar Planı kapsamında "Ticaret + Konut 2" alanında kaldığı, yapılaşma şartlarının 'Emsal: 1,80, TAKS: 0,40' şeklinde olduğu öğrenilmiştir.
Ticaret + Konut 2 alanlarında konut, ticaret, dini tesis, özel sağlık tesisi, sosyal kültürel tesis, özel yurt, imalata yönelik günlük hatta haftalık ihtiyaca yönelik çarşı, dükkân, büro, özel kreş, kafeterya, lokal, spor tesisi, alışveriş merkezi, büfe ve çeşitli hizmet birimleri İstanbul Büyükşehir Belediyesince onaylanacak avan projeye göre yapılabilir. Uygulama aşamasında ilgili kurumlardan görüş alınacaktır.
Eyüpsultan Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivinde yapılan incelemelerde taşınmazlara aşağıdaki ruhsat ve iskan belgeleri bulunmaktadır. Dosyasında herhangi bir olumsuz evraka rastlanmamıştır.
| YAPI RUHSATLARI | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TARİH | SAYI | ADA | PARSEL | BLOK | ALAN (m²) | TOPLAM KAT SAYISI |
B. B. SAYISI |
KULLANIM AMACI |
|
| 7.3.2016 | 119992964 | 858 | 3 | A1 | 49.896,35 | 31 | 311 | MESKEN+ İŞYERİ | |
| 7.3.2016 | 138243928 | 858 | 3 | A2 | 48.818,24 | 31 | 311 | MESKEN+ İŞYERİ | |
| 4.5.2016 | 115029522 | 858 | 3 | B1 | 20.687,79 | 17 | 81 | MESKEN | |
| 4.5.2016 | 119780602 | 858 | 3 | B2 | 20.687,79 | 17 | 81 | MESKEN | |
| 4.5.2016 | 226431461 | 858 | 3 | B3 | 20.687,79 | 17 | 81 | MESKEN | |
| 4.5.2016 | 131837635 | 858 | 3 | B4 | 20.687,79 | 17 | 81 | MESKEN | |
| 27.7.2015 | 101937696 | 858 | 3 | C1 | 25.123,57 | 17 | 106 | MESKEN | |
| 27.7.2015 | 112445176 | 858 | 3 | C2 | 25.123,57 | 17 | 106 | MESKEN | |
| 27.7.2015 | 105646525 | 858 | 3 | C3 | 25.123,57 | 17 | 106 | MESKEN+ İŞYERİ | |
| 27.7.2015 | 113185540 | 858 | 3 | C4 | 25.123,57 | 17 | 106 | MESKEN | |
| 27.7.2015 | 142580840 | 858 | 3 | C5 | 25.123,57 | 17 | 106 | MESKEN | |
| 27.7.2015 | 120654710 | 858 | 3 | C6 | 25.123,57 | 17 | 106 | MESKEN | |
| 2.10.2015 | 120092085 | 858 | 3 | D | 39.560,71 | 26 | 184 | MESKEN | |
| 2.10.2015 | 105569412 | 858 | 3 | E1 | 41.087,70 | 26 | 192 | MESKEN | |
| 2.10.2015 | 123041394 | 858 | 3 | E2 | 39.447,45 | 25 | 184 | MESKEN | |
| 2.10.2015 | 122608011 | 858 | 3 | G1 | 21.387,11 | 17 | 96 | MESKEN | |
| 2.10.2015 | 142841337 | 858 | 3 | G2 | 18.742,06 | 15 | 84 | MESKEN | |
| TOPLAM | 492.432,2 | 2322 |
| YAPI KULLANMA İZİN BELGELERİ | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TARİH ADA PARSEL BLOK |
ALAN (m²) | TOPLAM KAT SAYISI |
B. B. SAYISI |
KULLANIM AMACI |
||||||
| 08.05.2018 | 858 | 3 | A1 | 54.113,50 | 31 | 325 | MESKEN+ İŞYERİ | |||
| 08.05.2018 | 858 | 3 | A2 | 57.033,72 | 31 | 322 | MESKEN+ İŞYERİ | |||
| 08.05.2018 | 858 | 3 | B1 | 20.687,79 | 17 | 81 | MESKEN | |||
| 08.05.2018 | 858 | 3 | B2 | 19.731,69 | 17 | 84 | MESKEN | |||
| 08.05.2018 | 858 | 3 | B3 | 20.687,79 | 17 | 81 | MESKEN | |||
| 08.05.2018 | 858 | 3 | B4 | 20.687,79 | 17 | 81 | MESKEN | |||
| 08.05.2018 | 858 | 3 | C1 | 25.123,57 | 17 | 106 | MESKEN | |||
| 08.05.2018 | 858 | 3 | C2 | 25.123,57 | 17 | 106 | MESKEN | |||
| 08.05.2018 | 858 | 3 | C3 | 26.540,55 | 17 | 113 | MESKEN+ İŞYERİ | |||
| 08.05.2018 | 858 | 3 | C4 | 25.123,57 | 17 | 106 | MESKEN | |||
| 08.05.2018 | 858 | 3 | C5 | 25.123,57 | 17 | 106 | MESKEN | |||
| 08.05.2018 | 858 | 3 | C6 | 25.123,57 | 17 | 106 | MESKEN | |||
| 08.05.2018 | 858 | 3 | D | 39.560,71 | 26 | 184 | MESKEN | |||
| 08.05.2018 | 858 | 3 | E1 | 41.087,70 | 26 | 192 | MESKEN | |||
| 08.05.2018 | 858 | 3 | E2 | 38.706,67 | 25 | 188 | MESKEN | |||
| 08.05.2018 | 858 | 3 | G1 | 20.422,22 | 17 | 96 | MESKEN | |||
| 08.05.2018 | 858 | 3 | G2 | 18.742,06 | 15 | 84 | MESKEN | |||
| TOPLAM | 503.620,04 | 2361 |
İmar dosyasında yapılan incelemede değerlemeye konu gayrimenkullere ilişkin herhangi bir encümen kararı, olumsuz mahkeme kararı ya da plan iptali belgesine rastlanmamıştır. Taşınmazlara ait iskân belgeleri alınmıştır.
(Yapı denetim kuruluşu ve denetimleri değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı yapı denetimi hakkında kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret ünvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi)
Yapı denetim faaliyetleri Kiptaş İstanbul Konut İmar Plan Turizm Ulaş. San. A.Ş: Tarafından yürütülecektir.
Adres: Seyit Nizam Mahallesi, Gümüşsuyu Davutpaşa Caddesi, 2. Etap Topkapı Merkez Evleri Sitesi, E Blok, 17/1, İç kapı no:1 Zeytinburnu/İstanbul
Taşınmazlar 06.11.2018 tarihinde kat irtifakının tesisi işlemi ile Torunlar GYO A.Ş. adına tescil olunmuştur.
Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı parsel 19.03.2005 tasdik tarihli plan kapsamında yer almakta olup imar durumunun son üç yıl içerisinde değişmediği olduğu öğrenilmiştir.
Proje, Kiptaş ile 27 Haziran 2013 tarihinde yapılan Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi kapsamında inşa edilmiştir.
2024/464
Taşınmazların yer aldığı Bloklara ait 2014 yılı içerisinde alınmış Enerji Kimlik Belgeleri bulunmaktadır (Bkz. Ekler).
Madde 21: – Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden (....) (1) yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.
Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir.
Taşınmazların yer aldıkları blokların iskân belgeleri alınmış olup yeniden ruhsat alınmasını gerektiren herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmazlar, İstanbul İli, Eyüpsultan İlçesi, Güzeltepe Mahallesi, 15 Temmuz Şehitler Caddesi üzerinde yer alan 1043 ada 11 parselde konumlu, 5. Levent Projesi bünyesindeki A1, A2, B2, C3, E1 ve E2 bloklarda bulunan toplam 74 adet bağımsız bölümdür.
Taşınmazların yakın çevresinde, 5. Levent Sitesi Korupark Etabı (inşaat aşamasında), Finanskent Sitesi, Alibeyköy Cep Otogarı, Haliç Üniversitesi Alibeyköy Yerleşkesi, İSKİ Kanalizasyon Daire Başkanşığı, yer yer sanayi tesisi olarak kullanılan yapılar ve düşük katlı konut olarak kullanılan yapılar bulunmaktadır.
Taşınmazların ulaşım bağlantısı TEM Otoyolu ve Hasdal Kavşağı üzerinden sağlanabilmektedir.
Bölgenin alt yapı sorunu bulunmamakta olup kamu hizmetlerinden istifadesi tamdır.
Taşınmazlar gerek özel araçlarla gerekse toplu taşıma araçlarıyla kolay ulaşılabilir bir konumda yer almaktadır.
Taşınmazlar, Vialand Tema Park AVM.'ne 5,6 km., Eyüpsultan Belediyesi'ne 7,5 km., FSM. Köprüsü'ne 10 km., İstanbul Havalimanı'na ise yaklaşık 32 km. mesafededir.
Uydu Fotoğrafları
İstanbul, Türkiye'de yer alan şehir ve ülkenin 81 ilinden biridir. Ülkenin en kalabalık, ekonomik ve sosyo-kültürel açıdan en önemli şehridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34., nüfus açısından belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da birinci, dünyada ise Lagos'tan sonra altıncı sırada yer almaktadır.
2023 yılı itibariyle nüfusu 15.655.924 kişidir.
İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli
Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli
ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Yavuz Sultan Selim, Fatih Sultan Mehmet ve 15 Temmuz Şehitler Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.
Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir.
İstanbul'un yüksek nüfusu ve ileri sanayi sektörü çevresel konularda pek çok sıkıntıyı da beraberinde getirmektedir. Hava, su ve toprak kirliliği gibi ana sorunların yanı sıra, çarpık kentleşme ve denetimsizlikten kaynaklanan görüntü ve gürültü kirliği gibi ikincil sorunlar da göze çarpmaktadır.
İstanbul'un toplam 39 ilçesi vardır. Bu ilçelerin 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'ndadır. Bunlar; Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, Şile, Şişli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu ilçeleridir.
İstanbul'un tarihi semtlerinden batıya ve kuzeye gidildikçe büyük bir farklılaşma görülür. En yüksek gökdelenler ve ofis binaları Avrupa Yakası'da özellikle Levent, Mecidiyeköy ve Maslak'ta toplanırken, Anadolu Yakası'nda ise Kadıköy ilçesindeki Kozyatağı mahallesi dikkat çeker.
Son yıllarda inşa edilen çok yüksek yapılar, nüfusun hızlı büyümesi göz önüne alınarak yapılmışlardır. Şehrin hızla genişlemesinden dolayı konutlaşma, genellikle şehir dışına doğru ilerlemektedir. Şehrin sahip olduğu en yüksek çok katlı ofis ve konutlar, Avrupa Yakası'nda bulunan Levent, Mecidiyeköy ve Maslak semtlerinde toplanmıştır. Levent ve Etiler'de çok sayıda alışveriş merkezi toplanmıştır. Türkiye'nin en büyük şirket ve bankalarının önemli bir kısmı bu bölgede bulunmaktadır. Yakın dönemde finans kuruluşlarının operasyon merkezleri Pendik – Tuzla ve Gebze aksına doğru kaymıştır.
İstanbul, kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, İpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kağıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır.
Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırmahaberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir.
Türkiye'nin büyük sanayi kuruluşlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası İstanbul'da bulunmaktadır. İlde madeni eşya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayi gelişkindir. 2000'li yılların başında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür.
İstanbul genelinde tüm orman alanları koruma altına alınmış olmakla birlikte sınırlı miktarda ormancılık faaliyeti yürütülmektedir.
İstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Ancak 2016 yılı itibariyle turizm sektöründe gerileme dönemi başlamıştır.
İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı şekillerde yapılmaktadır. Şehir içi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir. İlde havayolu ulaşımının yapıldığı iki sivil havalimanı vardır. İlin kuzeyinde yer alan İstanbul Havalimanı'nın yapımı tamamlanmış ve halihazırda uçuşlar başlanmıştır. Yurtiçi ve yurtdışı pek çok merkeze aktarma yapmaksızın uçmak mümkündür. İldeki havalimanlarından İstanbul Havalimanı, Avrupa Yakası'nda Arnavutköy ilçesinde; Sabiha Gökçen Havalimanı ise Anadolu Yakası'nda Pendik ilçesinde yer alır. İstanbul Havalimanı hava ulaşımında en büyük paya sahiptir.
Karayoluyla ulaşımı ise İstanbul'da özellikle şehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komşu ülkelere İstanbul'dan doğrudan seferler vardır. Anadolu Yakası'nda Harem Otogarı, Avrupa Yakası'ndaysa Büyük İstanbul Otogarı hizmet vermektedir. İstanbul Otogarı da metroyla kent merkezine bağlanmaktadır.
Demiryolu ise bu iki ulaşım yoluna oranla daha az tercih edilen bir başka hizmettir. İstanbul'dan Eskişehir, Ankara, Konya, Adana, Bitlis, Van gibi yurtiçi merkezlerle;Yunanistan, Bulgaristan, Romanya, Sırbistan, Macaristan, İran, Suriye ve Irak gibi dış merkezlere tren seferleri vardır.
Deniz yoluyla ise ilde düzenli ulaşım yalnızca yurtiçinde gerçekleştirilir. İstanbul'dan Yalova'ya, Balıkesir'e ve Bursa'ya feribot ve araba vapuru seferleri vardır. İstanbul Limanı'na turistik amaçlarla gelen münferit gemiler dışında yurtdışı varışlı gemi seferi yoktur.
İstanbul'da şehir içi ulaşım ise büyük bir sektördür. Otobüslerle ulaşım sağlayan İETT; şehir hatları vapurlarını ve deniz taksi işleten İDO; tramvay, metro, füniküler ve teleferik hatlarının sahibi İstanbul Ulaşım A.Ş.; banliyö hizmeti sağlayan TCDD; dolmuşlar, yolcu motorları ve ticari taksilerle İstanbul kompleks bir ulaşım ağına sahiptir.
Eyüpsultan ya da eski adıyla Eyüp, İstanbul ilinin Av rupa yakasında yer alan bir ilçesidir.
1936'da Fatih, Beyoğlu ve Sa rıyer ilçelerinin bir bölümüyle kurulan Eyüpsultan ilçesinin yüzölçümü 242 km²'dir.
Bu geniş alanda Haliç kenarındaki tarihi çekirdek çevresinde gelişen kentsel yerleşme alanları ile metropoliten alanın kuzeyindeki orman ve havza kuşağı içinde kalan kırsal yerleşmeler yer almaktadır.
29 mahallesi bulunan Eyüpsultan ilçesinin nüfusu 2021 yılındaki Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi verilerine göre 417.360'tır.
İlçenin Haliç'in iç kesiminde kısa bir sahil şeridi, Karadeniz'de Akpınar ve Çiftalan köyleri arasında da uzun bir sahil şeridi vardır. Kurulduğunda bugünkü Sultangazi ilçesinin Eskihabipler Mahallesi dışında tamamını, Gaziosmanpaşa ve Bayrampaşa ilçelerini de kapsayan Eyüpsultan, bugünkü sınırlarına 2009'da Yayla mahallesini Sultangazi'ye vererek ulaşmıştır.
Eyüpsultan Camii, Eyüpsultan Türbesi, Sultan Reşat Türbesi, Vialand Tema Park, Pierre Loti Tepesi, Göktürk Göleti, Feshane, Ayvat Bendi Milli Parkı ve Türkiye'deki çeşitli yapıtların maketlerinin sergilendiği Miniatürk başlıca gezilecek yerleridir.
Küresel Ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiştir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değişimler izlediği bir dönem olmuştur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleştiği gözlenmiştir. Büyüme hızındaki yavaşlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya'da hissedilmiş olup Amerika Birleşik devletleri bu trendin dışında kalmıştır. Ancak Amerika'nın yaşadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teşvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. Gelişmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaşamış, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiştir. Çin ekonomisi ise yavaşlama eğilimini kıramamıştır.
2019 yılının Aralık ayında Çin'in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020'nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya'ya yayılamaya başlamış olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaşlamasına yol açmıştır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düşüşler yaşamış olup Başta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal genişleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaşanmış. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleşen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiştir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladığı tahmin edilmektedir.
2021 yılı aşılamaların hızla yapılmaya çalışıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı ve tüm olumsuz faktörlere rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem olmuştur. 2022 yılı pandemi sonrası toparlanma süreci içerisinde tüm Dünya'da enflasyon ile mücadele adımlarının atıldığı, iklim değişikliği etkilerinin gözle görülür biçimde ortaya çıktığı, hane halkının yaşam maliyetlerinin çok hızlı arttığı ve genel olarak büyümenin yavaşladığı bir dönem olmuştur. 2023 yılında gelişmiş ekonomilerdeki yavaşlama ve tedarik zinciri sorunları devam etmektedir. Bu süreçte emtia fiyatları ve yeşil enerji dönüşüm maliyetleri önem taşımaktadır. Ayrıca son dönemde yaşanan siyasi ve askeri gerilimler risk algısını artırmaktadır.
2008 yılındaki küresel ekonomik krizden sonra Türkiye ekonomisi ciddi bir toparlanma sürecine girmiş olup 2014, 2015 yıllarında GYSH bir önceki yıla göre % 5,2 ve %6,1 seviyelerinde artmıştır. 2016 yılı, pek çok farklı etkenin de etkisiyle büyüme hızının yavaşladığı bir dönem olmuş 2017 yılında %7,5, 2018 yılında ise %2,8 lik büyüme oranları yakalanmıştır. 2019 yılında büyüme oranı 0,9, 2020 yılında %1,8, 2021 yılında %11, 2022 yılında ise %5,6, 2023 yılında ise %4,5 olarak gerçekleşmiştir.
2020 yılında Covid-19 salgınının olumsuz etkisiyle yılın ikinci çeyreğinde %9,9 oranında daralma kaydedilmiştir. 2024 yılı itibariyle GSYH büyüklüğüne göre Türkiye, Dünya'nın 17. Büyük ekonomisidir.
2004 yılından itibaren çift haneli seviyelerin altında seyreden enflasyon oranı 2017 yılında % 11,1, 2018 yılında %16,3, 2019 yılında %15,18, 2020 yılında %12,8, 2021 yılında %13,58, 2022 yılında %64,27, 2023 yılında %64,77 oranında gerçekleşmiştir. 2024 yılı Eylül ayı Tüketici Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre %35,86 artmıştır. TÜFE bir önceki aya göre değişim oranı %2,97 dir.
Tüfe Yıllık Değişim Oranları Eylül 2024 Kaynak: TÜİK
2024 yılı Eylül ayı itibariyle mevsim etkisinden arındırılmış işsizlik oranı %8,6 seviyesinde gerçekleşmiştir. İşsiz sayısı 2024 yılının Eylül ayında bir önceki aya göre 35 bin kişi artarak 3 milyon 100 bin kişi olmuştur. Buna göre mevsim etkisinden arındırılmış İstihdam oranı ise %49,7 oldu. Ödemeler dengesi tarafında ise 2018 yılında %75 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2019 yılında %77,2, 2020 yılında ise %86, 2021 yılında %82, 2022 yılında ise %69,9 olarak, 2023 yılında ise %70,7 olarak, 2024 Eylül ayında ise %78,9 olarak gerçekleşmiştir.
| 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GSYH Artışı, Zincirlenmiş Hacim Endeksi, % | 6.1 | 3,3 | 7,5 | 3.0 | 0.8 | 1.9 | 11.4 | 5,5 | 5.1 |
| GSYH, Carl Fiyatlarla, Milyar TL | 2.351 | 2.627 | 3.134 | 3.761 | 4.318 | 5.049 | 7.256 | 15.012 | 26.546 |
| GSYH, Cari Fiyatlarla, Milyar S | 867 | 869 | 859 | 798 | 760 | 717 | 808 | 906 | 1.130 |
| Nüfus, Bin Kişi | 78.218 | 79.278 | 80.313 | 81.407 | 82.579 | 83.385 | 84.147 | 85.280 | 85.326 |
| Kişi Başına GSYH, Cari Fiyatlarla, \$ | 11.085 | 10.964 | 10.696 | 9.799 | 9.208 | 8.600 | 9.601 | 10.659 | 13.243 |
| ihracat (GTS, F.O.B.), Milyon \$ | 151,0 | 149,2 | 164.5 | 177,2 | 180.8 | 169.6 | 225,2 | 254,2 | 255,6 |
| Ihracat (GTS)/GSYH,% | 17,4 | 17,2 | 19,1 | 22.2 | 23,8 | 23,7 | 27.9 | 28,1 | 22,6 |
| İthalat (GTS, C.I.F.), Milyon S | 213,6 | 202,2 | 238.7 | 231,2 | 210.3 | 219,5 | 271,4 | 363,7 | 362,0 |
| Ithalat (GTS)/GSYH, % | 24,6 | 23,3 | 27,8 | 29.0 | 27.7 | 30,6 | 33,6 | 40,2 | 32,0 |
| İhracatın İthalatı Karşılama Oranı (%, GTS) | 70,7 | 73,8 | 68,9 | 76,6 | 86,0 | 77,3 | 83,0 | 69,9 | 70,6 |
| Seyahat Gelirleri, Milyar \$ | 33,2 | 23,8 | 28.1 | 32,1 | 38,8 | 14,2 | 27,9 | 45,4 | 49,5 |
| Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Giriş), Milyar \$ | 19,3 | 13.8 | 11.2 | 12.5 | 9,5 | 7,7 | 12.9 | 13,7 | 10,7 |
| Cari Islemler Dengesi (Milyar \$) | $-21,4$ | $-22.2$ | $-35,1$ | $-14.6$ | 15,0 | $-31,1$ | $-6,4$ | $-46,6$ | $-40.5$ |
| Cari İşlemler Dengesi/GSYH, % | $-2.5$ | $-2.6$ | $-4.1$ | $-1.8$ | 2,0 | $-4,3$ | $-0,8$ | $-5.1$ | $-3,6$ |
| Isgücüne Katılma Oranı, % | 51,3 | 52,0 | 52,8 | 53.2 | 53,0 | 49,3 | 51,4 | 53,1 | 53,3 |
| Issizlik Oranı, % | 10.3 | 10.9 | 10.9 | 11.0 | 13.7 | 13.2 | 12.0 | 10,4 | 9A |
| Istihdam Oranı , % | 46,0 | 46.3 | 47.1 | 47.4 | 45.7 | 42,8 | 45,2 | 47.5 | 48,3 |
| TÜFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) (%) | 7,67 | 7,78 | 11,14 | 16,33 | 15,18 | 12,28 | 19,60 | 72,31 | 53,86 |
| TUFE (%) | 8,81 | 8,53 | 11,92 | 20,30 | 11,84 | 14,60 | 36,08 | 64,27 | 64,77 |
| ÜFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) (%). | 5,28 | 4,30 | 15,82 | 27,01 | 17,56 | 12.18 | 43,86 | 128,47 | 49,93 |
| ÜFE (%) | 5,71 | 9,94 | 15,47 | 33,64 | 7,36 | 25.15 | 79,89 | 97,72 | 44,22 |
Kaynak: T.C. Ticaret Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Eylül 2024)
Türkiye ekonomisi, 2024'ün ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %2,5 oranında büyümüştür. 2003-2023 döneminde Türkiye Ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.
Kaynak: TÜİK
| Uluslararası | Yıl | Bazı Ülke-Ülke Gruplarına İlişkin Büyüme Tahminleri (%) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kuruluşlar | Dünya | Avro Bölgesi | ABD | Brezilya | Rusya | Hindistan | Çin | Japonya | |
| 2023 | 3,3 | 0,5 | 2,5 | 2,9 | 3,6 | 8,2 | 5,2 | 1,9 | |
| IMF | 2024 | 3,2 | 0,9 | 2,6 | 2,1 | 3,2 | 7,0 | 5,0 | 0,7 |
| 2025 | 3,3 | 1,5 | 1,9 | 2,4 | 1,5 | 6,5 | 4,5 | 1,0 | |
| 2023 | 3,1 | 0,5 | 2,5 | 2,9 | 3,6 | 8,2 | 5,2 | 1,7 | |
| OECD | 2024 | 3,2 | 0,7 | 2,6 | 2,9 | 3,7 | 6,7 | 4,9 | $-0,1$ |
| 2025 | 3,2 | 1,3 | 1,6 | 2,6 | 1,1 | 6,8 | 4,5 | 1,4 | |
| 2023 | 2,6 | 0,5 | 2,5 | 2,9 | 3,6 | 8,2 | 5,2 | 1,9 | |
| Dünya Bankası |
2024 | 2,6 | 0,7 | 2,5 | 2,0 | 2,9 | 6, 6 | $4,8\,$ | 0,7 |
| 2025 | 2,7 | 1,4 | 1,8 | 2,2 | 1,4 | 6,7 | 4,1 | 1,0 |
Kaynak: T.C. Ticaret Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Eylül 2024)
2024 yılı Temmuz Ayında merkezi yönetim bütçe giderleri 827,7 milyar TL bütçe gelirleri 730,9 milyar TL ve bütçe açığı 96,8 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.
Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Milyar USD)
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Eylül 2024)
Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.
Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir.
2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.
Daha önce Türkiye'ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu, faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.
Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye'de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaş yavaş gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.
2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir yıl olmuş ve az da olsa daha esnek bir yıl yaşanmıştır. Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu gelişmeler 2011 ilâ 2016 yıllarında da devam etmiştir.
2017 yılından itibaren, beşeri ve jeopolitik etkenlerin etkisi, döviz kurlarında yaşanan dalgalanmalar ve finansman imkânlarının daralmasına ek olarak artan enerji ve iş gücü maliyetleri geliştiricilerin ödeme zorluğu yaşamasına neden olmuştur.
Ülkemizdeki ekonomik dinamikleri önemli ölçüde etkileyen ve çok sayıda yan sektöre destek olan inşaat sektöründe yaşanan bu zorluklar gayrimenkullerin fiyatlamalarında optimizasyona ve üretilen toplam ünite sayısı ile proje geliştirme hızında düşüşe yol açmıştır. Banka faiz oranlarının yükselmesi ve yatırımcıların farklı enstrümanlara yönelmesi de yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarını azaltmıştır.
2024/464
Kaynak: TÜİK
2018 yılında düşük bir performans çizen inşaat sektörü 2019 yılını son çeyreği itibariyle toparlanma sürecine girmiştir. Bu hareketlenme 2020 yılının ilk 2 aylık döneminde de devam etmiştir. Ancak 2019 yılının Aralık ayında Çin'de ortaya çıkan Covid-19 salgınının 2020 yılı Mart ayında ülkemizde yayılmaya başlamasıyla ekonomi olumsuz etkilenmiş ve gayrimenkul sektörü bu durgunluktan payını almıştır. Karantina süreci sonrası TCMB ve BDDK tarafından açıklanan kararlar ve destekler sektöre olumlu yansımış, konut kredisi faizlerindeki düşüş ve kampanyalar Temmuz ve Ağustos aylarında konut satışlarını rekor seviyelere ulaştırmıştır.
Pandemi sonrası süreçte Ticari hareketliliğin sağlanması amacıyla piyasaya aktarılan ucuz likidite döviz kurlarında ve fiyatlar genel seviyesinde büyük artışlara yol açmış, sonrasında Merkez Bankası parasal sıkılaşma politikası uygulamaya başlarken parasal sıkılaşma kararları sonrasında bankaların likidite kaynakları kısılmış, bu da faiz oranlarında yükselişe yol açmıştır. 2022 yılında artan enflasyon eğilimleri pek çok ülke ekonomisini zorlamaya başlayınca daha sıkı para ve maliye politikaları uygulanmaya başlamıştır. 2021 ve 2022 yıllarında ülkemizdeki konut satışları yıl bazında birbirine yakın seviyelerde olsa da 2022 yılında ipotekli satışlarda bir önceki yıla göre %4,8 lik azalış meydana gelmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiştir. 2023 yılında inşaat maliyetlerinin arttığı ve risk iştahının azaldığı bir süreç yaşanmakta olup yeni inşaat sayısı azalmış bu da konut arzında düşüşe yol açmıştır. Son dönemde Merkez Bankası politika faizlerinin kademeli olarak artırıldığı, Dünya genelinde yaşanan tedarik sıkıntıları, hammadde temininde yaşanan zorluklar ve Rusya-Ukrayna savaşı gibi jeopolitik gerilimler ve resesyon beklentilerine rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem içerisinden geçmekteyiz.
Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaşlamayı getirmektedir. Parasal sıkılaştırma sürecinin devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya işaret etmektedir. 2023 yılının ilk dokuz aylık döneminde konut satışlarında geçen yılın aynı dönemine göre %14,9 oranında bir düşüş yaşanmıştır. Önceki dönemde talebin güçlü olması, kredi imkânlarının bulunması ve enflasyonun etkilerinden korunmak amaçlı olarak gayrimenkul fiyatlarında yaşanan artış eğiliminin ekonominin de soğumasıyla yavaşladığı görülmektedir.
tavanları ise plastik boyalı ve kartonpiyerlidir. Mutfak, antre ve hol zeminleri seramik kaplı, duvarları saten boyalı, tavanları ise spot aydınlatmalı asma tavandır. Mutfak dolapları membran kaplama, tezgâhı policordur. Islak hacimlerin zeminleri ve duvarları seramik kaplı, tavanları ise spot aydınlatmalı asma tavandır. Banyo-WC hacimlerinde lavabo, klozet ve kabinli duş teknesi veya küvet, WC hacminde ise lavabo ve klozet mevcuttur. Pencere doğramaları PVC den mamul ve çift camlıdır. Daire kapıları çelik, iç kapıları ise ahşaptır.
| SIRA NO | BLOK | BB NO | KAT NO | NİTELİĞİ | TİPİ | EKLENTİ BRÜT ALANI (m²) |
BALKON DÂHİL KAPALI ALAN (m²) |
GENEL BRÜT ALAN (m²) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | A1 | 20 | 1.KAT | KONUT | 2+1 | 0 | 98,95 | 153,63 |
| 2 | A1 | 32 | 1.KAT | KONUT | 2+1 | 0 | 69,36 | 114,23 |
| 3 | A1 | 34 | 1.KAT | KONUT | 2+1 | 0 | 93,22 | 144,76 |
| 4 | A1 | 147 | 10.KAT | KONUT | 2+1 | 0 | 74,7 | 120,33 |
| 5 | A2 | 20 | 1.KAT | KONUT | 1+1 | 0 | 62,36 | 91,82 |
| 6 | A2 | 306 | 24.KAT | KONUT | 1+1 | 0 | 66,58 | 92,61 |
| 7 | E1 | 120 | 14.KAT | KONUT | 3+1 | 0 | 124 | 181,82 |
| 8 | A1 | 1 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Cadde | 39,95 | 197,32 | 237,27 |
| 9 | A1 | 2 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Cadde | 0 | 48,56 | 48,56 |
| 10 | A1 | 3 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Cadde | 0 | 53,48 | 53,48 |
| 11 | A1 | 4 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Cadde | 0 | 73,06 | 73,06 |
| 12 | A1 | 5 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Cadde | 0 | 71 | 71 |
| 13 | A1 | 6 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Cadde | 0 | 46,13 | 46,13 |
| 14 | A1 | 7 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Cadde | 0 | 99,37 | 99,37 |
| 15 | A1 | 8 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Cadde | 0 | 88,44 | 88,44 |
| 16 | A1 | 9 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Cadde | 0 | 103,61 | 103,61 |
| 17 | A1 | 10 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Site İçi/Arka | 16,85 | 54,6 | 71,45 |
| 18 | A1 | 11 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Site İçi/Arka | 7,42 | 25,75 | 33,17 |
| 19 | A1 | 12 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Site İçi/Arka | 12,97 | 43,1 | 56,07 |
| 20 | A1 | 13 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Site İçi/Arka | 10,12 | 33,3 | 43,42 |
| 21 | A1 | 14 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Site İçi/Arka | 15,52 | 50,94 | 66,46 |
| 22 | A1 | 15 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Site İçi/Arka | 15,52 | 50,94 | 66,46 |
Taşınmazlar "Satılabilirlik" özelliğine sahiptirler.
2024/464
| 23 | A1 | 16 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Site İçi/Arka | 15,52 | 33,97 | 49,49 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 24 | A1 | 17 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Site İçi/Arka | 10,64 | 34,88 | 45,52 |
| 25 | A1 | 18 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Site İçi/Arka | 43,93 | 43,93 | 87,86 |
| 26 | A1 | 19 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Site İçi/Arka | 14,7 | 51,81 | 66,51 |
| 27 | A1 | 320 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Site İçi/Arka | 19,66 | 60,02 | 79,68 |
| 28 | A1 | 321 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Cadde | 35,09 | 161,12 | 196,21 |
| 29 | A1 | 322 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Cadde | 34,67 | 148,39 | 183,06 |
| 30 | A1 | 323 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Cadde | 50,9 | 73,45 | 124,35 |
| 31 | A1 | 324 | 1.BODRUM KAT | İŞYERİ/OFİS | Kat Holü | 0 | 23,38 | 23,38 |
| 32 | A1 | 325 | 1.BODRUM KAT | İŞYERİ/OFİS | Kat Holü | 111,32 | 115,64 | 226,96 |
| 33 | A2 | 1 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Cadde | 0 | 103,66 | 103,66 |
| 34 | A2 | 2 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Cadde | 0 | 113,16 | 113,16 |
| 35 | A2 | 3 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Cadde | 0 | 90,3 | 90,3 |
| 36 | A2 | 4 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Cadde | 1.963,01 | 77,86 | 2.040,87 |
| 37 | A2 | 5 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Cadde | 0 | 44,26 | 44,26 |
| 38 | A2 | 6 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Cadde | 0 | 75,05 | 75,05 |
| 39 | A2 | 7 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Cadde | 0 | 83,16 | 83,16 |
| 40 | A2 | 8 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Cadde | 13,07 | 29,76 | 42,83 |
| 41 | A2 | 9 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Cadde | 216,99 | 357,85 | 574,84 |
| 42 | A2 | 10 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Cadde | 140,71 | 128,33 | 269,04 |
| 43 | A2 | 11 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Site İçi/Arka | 16,16 | 53,07 | 69,23 |
| 44 | A2 | 12 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Site İçi/Arka | 16,16 | 53,07 | 69,23 |
| 45 | A2 | 13 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Site İçi/Arka | 15,72 | 53,08 | 68,8 |
| 46 | A2 | 14 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Site İçi/Arka | 19,9 | 66,05 | 85,95 |
| 47 | A2 | 15 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Site İçi/Arka | 16,46 | 54,08 | 70,54 |
| 48 | A2 | 16 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Site İçi/Arka | 16,46 | 54,08 | 70,54 |
| 49 | A2 | 17 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Site İçi/Arka | 16,46 | 33,88 | 50,34 |
| 50 | A2 | 312 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Site İçi/Arka | 22,1 | 18,29 | 40,39 |
| 51 | A2 | 313 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Site İçi/Arka | 33,8 | 25,85 | 59,65 |
| 52 | A2 | 314 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Site İçi/Arka | 19,77 | 65,77 | 85,54 |
| 53 | A2 | 315 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Site İçi/Arka | 19,4 | 61,08 | 80,48 |
| 54 | A2 | 316 | ZEMİN KAT | İŞYERİ/OFİS | Site İçi/Arka | 18,76 | 48,13 | 66,89 |
| 55 | A2 | 317 | 2.BODRUM KAT | İŞYERİ/OFİS | Kat Holü | 396,44 | 347,24 | 743,68 |
| 56 | A2 | 318 | 2.BODRUM KAT | İŞYERİ/OFİS | Kat Holü | 182,15 | 179,98 | 362,13 |
| 57 | C3 | 107 | 2.BODRUM KAT | İŞYERİ/OFİS | Blok içi | 0 | 970,76 | 970,76 |
| TOPLAM | 3.598,3 | 5.563,16 | 9.471,49 |
"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımdır". (UDS Madde 6.3)
"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıklı olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğunu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS madde 6.4)
Taşınmazların konumu, ulaşım kabiliyeti, mevcut imar durumu, bulunduğu bölgenin gelişim potansiyeli dikkate alındığında mevcut kullanımın devam etmesinin en uygun kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.
| Güçlü Yönler | Zayıf Yönler | |||
|---|---|---|---|---|
| - - - - - - - |
Merkezi konumları, Ulaşım imkânlarının kolaylığı, Site bünyesinde olmaları sebebiyle sosyal ve donatı alanlarını içerisinde barındırması, Çağdaş teknik alt yapı imkânlarına sahip olmaları, Modern şehircilik anlayışına uygun olarak inşa edilmiş olması Her türlü altyapısal ve teknik imkânları bünyesinde bulundurması, Projenin otoyola yakın olması |
- Gayrimenkul durgunluk. |
piyasasında | yaşanan |
| - | Blokların iskân belgelerinin alınmış olması. | |||
| Fırsatlar | Tehditler | |||
| - | Bölgenin yüksek ticari ve sınaî potansiyeli. | - Ekonomideki |
dalgalanmaların sektörünü olumsuz yönde etkilemesi, - Faizlerin yükselmesi ile ipotekli konut alım talebinde yaşanması muhtemel düşüş. |
gayrimenkul |
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımları Pazar Yaklaşımı, Gelir Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımıdır. Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,
(b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,
(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklıklandırılamayacağı dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.
Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.
Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
Taşınmazların satış (pazar) değerinin tespiti, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmış olup değerleme prosesi aşağıda ayrıntılı olarak verilmiştir.
Taşınmazların değerinin tespitinde aşağıdaki yöntemler dikkate alınmıştır.
-Emsal Karşılaştırma Yöntemi
-Gelir İndirgeme Yaklaşımı
Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden ve bölgede faaliyet gösteren emlak firmaları ile yapılan görüşmelerden faydalanılmış; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu gayrimenkuller için birim fiyat belirlenmiştir.
Aşağıda rapora konu taşınmazlara emsal olabilecek taşınmazlara ilişkin bilgiler sunulmuştur.
Uygunlaştırmada kullanılan yüzdelik oranlar örnekleme olarak aşağıdaki şekilde sınıflandırılmıştır.
| Emsalin Durumu (Konum) |
Emsalin Durumu (Büyüklük) |
Emsalin Durumu (Yaş/İnşai Kalite) |
Yüzdelik Oranlar |
|---|---|---|---|
| Çok Kötü | Çok Büyük | Çok Eski | >%20 |
| Orta Kötü | Orta Büyük | Orta Eski | %11 … %20 |
| Az Kötü | Az Büyük | Az Eski | %1 … %10 |
| Benzer | Benzer | Benzer | %0 |
| Az İyi | Az Küçük | Az Yeni | -%10 … -%1 |
| İyi | Küçük | Yeni | -%20 … - %11 |
| Çok İyi | Çok Küçük | Çok Yeni | > -%20 |
| Sıra No |
Durumu | İlan Sahibi |
Telefon | Açıklama | İstenen Fiyat (TL) |
Birim (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Satılık | Emlak Ofisi | 553 613 11 83 | Taşınmazlar ile aynı sitede yer alan, 12. katta konumlu, 1+1/ 73 m2 olduğu beyan edilen daire. |
7.600.000 | 104.110 |
| 2 | Satılık | Emlak Ofisi | 532 139 46 94 | Taşınmazlar ile aynı sitede yer alan, 15. katta konumlu, 2+1/ 130 m2 olduğu beyan edilen daire. |
12.500.000 | 96.154 |
| 3 | Satılık | Emlak Ofisi | 552 732 96 12 | Taşınmazlar ile aynı sitede yer alan, 15. katta konumlu, 2+1/ 129 m2 olduğu beyan edilen daire. |
12.700.000 | 98.450 |
| 4 | Satılık | Emlak Ofisi | 544 579 01 01 | Taşınmazlar ile aynı sitede yer alan, 10. katta konumlu, 2+1/ 130 m2 olduğu beyan edilen daire. |
13.250.000 | 101.923 |
| 5 | Satılık | Emlak Ofisi | 534 462 45 95 | Taşınmazlar ile aynı sitede yer alan, 14. katta konumlu, 3+1/ 162 m2 olduğu beyan edilen daire. |
15.500.000 | 95.679 |
| 6 | Satılık | Emlak Ofisi | 532 212 16 62 | Taşınmazlar ile aynı sitede yer alan, 15. katta konumlu, 3+1/ 175 m2 olduğu beyan edilen daire. |
17.000.000 | 97.143 |
Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.
| Sıra No |
Durumu | İlan Sahibi |
Telefon | Açıklama | İstenen Fiyat (TL/Ay) |
Birim (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 7 | Kiralık | Emlak Ofisi | 544 579 01 01 | Taşınmazlar ile aynı sitede yer alan, 19. katta konumlu, 1+1/ 104 m2 olduğu beyan edilen daire. |
42.500 | 409 |
| 8 | Kiralık | Emlak Ofisi | 539 942 82 07 | Taşınmazlar ile aynı sitede yer alan, 19. katta konumlu, 1+1/ 100 m2 olduğu beyan edilen daire. |
48.000 | 480 |
| 9 | Kiralık | Emlak Ofisi | 535 669 17 17 | Taşınmazlar ile aynı sitede yer alan, 3. katta konumlu, 2+1/ 114 m2 olduğu beyan edilen daire. |
50.000 | 439 |
| 10 | Kiralık | Emlak Ofisi | 535 604 22 22 | Taşınmazlar ile aynı sitede yer alan, 13. katta konumlu, 2+1/ 125 m2 olduğu beyan edilen daire. |
53.000 | 424 |
| 11 | Kiralık | Emlak Ofisi | 538 072 22 93 | Taşınmazlar ile aynı sitede yer alan, 2. katta konumlu, 2+1/ 130 m2 olduğu beyan edilen daire. |
60.000 | 462 |
| 12 | Kiralık | Emlak Ofisi | 544 608 09 08 | Taşınmazlar ile aynı sitede yer alan, 8. katta konumlu, 3+1/ 197 m2 olduğu beyan edilen daire. |
75.000 | 381 |
| Birim Satış Fiyatı (TL) |
Pazarlıklı Birim Fiyatı |
Alan Düzeltmesi (m2) |
Yapı Kalitesi / Bina Yaşı |
Konum | Serefiye | Toplam Düzeltme |
Düzeltilmiş Değer (TL) |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Konu Mülk |
İyi 5.Levent |
93.960 | ||||||||||
| Düzeltme Orani |
Alanı | Düzeltme Oranı |
Durumu | Düzeltme Orani |
Durumu | Düzeltme Orani |
Durumu | Düzeltme Orani |
Düzeltme Orani |
|||
| Emsal 1 | 104.110 | $-5%$ | 73 | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | $-5%$ | 98.904 |
| Emsal 2 | 96.154 | $-5%$ | 130 | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | $-5%$ | 91.346 |
| Emsal 3 | 98.450 | $-5%$ | 129 | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | $-5%$ | 93.527 |
| Emsal 4 | 101.923 | $-5%$ | 130 | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | $-5%$ | 96.827 |
| Emsal 5 | 95.679 | $-5%$ | 162 | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | $-5%$ | 90.895 |
| Emsal 6 | 97.143 | $-5%$ | 175 | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | $-5%$ | 92.286 |
| Birim Satış Fiyatı (TL) |
Pazarlıklı Birim Fiyatı |
Alan Düzeltmesi (m2) |
Yapı Kalitesi / Bina Yaşı |
Serefiye Konum |
Toplam Düzeltme |
Düzeltilmiş Değer (TL) |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Konu Mülk |
İyi | 5.Levent | 410 | |||||||||
| Düzeltme Orani |
Alanı | Düzeltme Orani |
Durumu | Düzeltme Oranı |
Durumu | Düzeltme Orani |
Durumu | Düzeltme Orani |
Düzeltme Orani |
|||
| Emsal 7 | 409 | $-5%$ | 104 | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | $-5%$ | 388 |
| Emsal 8 | 480 | $-5%$ | 100 | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | $-5%$ | 456 |
| Emsal 9 | 439 | $-5%$ | 114 | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | $-5%$ | 417 |
| Emsal 10 | 424 | $-5%$ | 125 | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | $-5%$ | 403 |
| Emsal 11 | 462 | $-5%$ | 130 | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | $-5%$ | 438 |
| Emsal 12 | 381 | $-5%$ | 197 | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | $-5%$ | 362 |
| Sıra No |
Durumu | İlan Sahibi |
Telefon | Açıklama | İstenen Fiyat (TL) |
Birim (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 13 | Satılık | Emlak Ofisi | 534 230 32 32 | Viaport Venezzia projesinde yer alan, 75 m2 olduğu beyan edilen çarşı içi dükkân. |
11.500.000 | 153.333 |
| 14 | Satılık | Emlak Ofisi | 533 590 30 30 | Taşınmazlara yakın mesafede, Avrupa Konutları Tem 2 projesinde yer alan, 225 m2 olduğu beyan edilen cadde cepheli dükkân |
32.000.000 | 142.222 |
| 15 | Satılık | Emlak Ofisi | 553 062 66 68 | Taşınmazlara yakın mesafede, Kordon İstanbul projesinde yer alan, 430 m2 olduğu beyan edilen Cendere Caddesi cepheli dükkân |
54.000.000 | 125.581 |
| 16 | Satılık | Emlak Ofisi | 532 621 20 61 | Vadi İstanbul Avangart projesinde yer alan, 350 m2 olduğu beyan edilen cadde cepheli dükkân |
63.000.000 | 180.000 |
| 17 | Satılık | Emlak Ofisi | 542 205 21 05 | Vadi İstanbul Avangart projesinde yer alan, 365 m2 olduğu beyan edilen cadde cepheli dükkân |
72.000.000 | 197.260 |
| Sıra No |
Durumu | İlan Sahibi |
Telefon | Açıklama | İstenen Fiyat (TL/Ay) |
Birim (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 18 | Kiralık | Emlak Ofisi | 531 626 86 59 | Kordon İstanbul projesinde yer alan, 85 m2 olduğu beyan edilen dükkân |
65.000 | 765 |
| 19 | Kiralık | Emlak Ofisi | 532 310 24 90 | Kordon İstanbul projesinde yer alan, 150 m2 olduğu beyan edilen dükkân |
110.000 | 733 |
| 20 | Kiralık | Emlak Ofisi | 532 607 45 36 | Vera Residence projesinde yer alan, 250 m2 olduğu beyan edilen cadde cepheli dükkân |
130.000 | 520 |
| 21 | Kiralık | Emlak Ofisi | 539 926 69 00 | Vera Residence projesinde yer alan, 163 m2 olduğu beyan edilen cadde cepheli dükkân |
130.000 | 798 |
| 22 | Kiralık | Emlak Ofisi | 532 621 20 61 | Avangart İstanbul projesinde yer alan, 420 m2 olduğu beyan edilen köşe dükkân |
350.000 | 833 |
| Birim Satış Fiyatı (TL) |
Pazarlıklı Birim Fiyatı |
Alan Düzeltmesi (m2) |
Yapı Kalitesi / Bina Yaşı |
Konum | Serefiye | Toplam Düzeltme |
Düzeltilmiş Değer (TL) |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Konu Mülk |
İyi 5.Levent |
161.700 | ||||||||||
| Düzeltme Orani |
Alanı | Düzeltme Oranı |
Durumu | Düzeltme Orani |
Durumu | Düzeltme Oranı |
Durumu | Düzeltme Orani |
Düzeltme Orani |
|||
| Emsal 13 | 153.333 | $-5%$ | 75 | 0% | Benzer | 0% | Az Kötü | 10% | Az Kötü | 5% | 10% | 168,667 |
| Emsal 14 | 142.222 | $-5%$ | 225 | 0% | Benzer | 0% | Az Kötü | 5% | Az Kötü | 5% | 5% | 149.333 |
| Emsal 15 | 125.581 | $-5%$ | 430 | 0% | Benzer | 0% | Az Kötü | 10% | Benzer | 0% | 5% | 131.860 |
| Emsal 16 | 180,000 | $-5%$ | 350 | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | 0% Benzer |
$-5%$ | 171.000 | |
| Emsal 17 | 197.260 | $-5%$ | 365 | 0% | Benzer | 0% | 0% Benzer Benzer |
0% | $-5%$ | 187.397 |
| Birim Satış Fiyatı (TL) |
Pazarlık Oranı (%) |
Alan Düzeltmesi (m2) |
Yapı Kalitesi / Bina Yaşı |
Konum | Şerefiye | Toplam Düzeltme |
Düzeltilmiş Değer (TL) |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Konu Mülk |
İyi | 5.Levent | 735 | |||||||||||
| Düzeltme Orani |
Alanı | Düzeltme Orani |
Durumu | Düzeltme Orani |
Durumu | Düzeltme Orani |
Durumu | Düzeltme Oranı |
Düzeltme Orani |
|||||
| Emsal 18 | 765 | $-5%$ | 85 | 0% | Benzer | 0% | Az Kötü | 10% | Benzer | 0% | 5% | 803 | ||
| Emsal 19 | 733 | $-5%$ | 150 | 0% | Benzer | 0% | Az Kötü | 10% | Benzer | 0% | 5% | 770 | ||
| Emsal 20 | 520 | $-5%$ | 250 | 0% | Benzer | 0% | Az Kötü | 5% | Az Kötü | 0% | 0% | 520 | ||
| Emsal 21 | 798 | $-5%$ | 163 | 0% | Benzer | 0% | Az Kötü | 5% | Az Kötü | 0% | 0% | 798 | ||
| Emsal 22 | 833 | $-5%$ | 420 | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | $-5%$ | 792 |
Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle rapora konu taşınmazların, blok, kat, kullanım alanları dikkate alınarak takdir olunan fonksiyon bazındaki toplam pazar değerleri aşağıdaki özet tabloda sunulmuştur. Bağımsız bölüm bazındaki ayrıntılı değer tablosu ise Ekler bölümünde sunulmuştur. Bağımsız bölüm olarak Torunlar GYO mülkiyetinde olan 17 adet Enerji Merkezi (Trafo) ise fonksiyonları itibariyle değerlemede dikkate alınmamıştır.
| NİTELİK | BAĞIMSIZ BÖLÜM ADEDİ |
TOPLAM KULLANIM ALANI (m²) |
TOPLAM DEĞER (TL) |
AYLIK KİRA DEĞERİ (TL) |
YILLIK KİRA DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|---|
| Konut | 7 | 899,2 | 79.120.000 | 344.000 | 4.128.000 |
| Ticari | 50 | 8.572,29 | 707.860.000 | 3.220.000 | 38.640.000 |
| TOPLAM | 57 | 9.471,49 | 786.980.000 | 3.564.000 | 42.768.000 |
Bu yaklaşımda, Doğrudan İndirgeme (Direkt Kapitalizasyon) ve Gelir İndirgeme (en önemli örneği İndirgenmiş Nakit Akımları analizidir) olarak adlandırılan iki yöntem kullanılmaktadır. Rapor konusu taşınmazların değer tesbitinde kira bedelinin ve kapitalizasyon oranının kolay tespit edilebilir olması sebebiyle Doğrudan İndirgeme yöntemi kullanılmıştır.
Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon da denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan bu yaklaşım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder.
Bu yöntemde bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişkiyi incelenir daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oran uygulanır.
Elde edilen değer, benzer mülklerin aynı düzeyde getiri elde edeceği varsayımıyla belirlenen gelir düzeyi ile garanti edilen piyasa değeridir.
Bu analizde "Taşınmazın Değeri=Taşınmazın Yıllık Net Geliri / Direkt Kapitalizasyon Oranı" formülünden yararlanılır.
Kapitalizasyon oranı ise emsal bilgilerinde yer alan satılık ve kiralık emsallerin ortalama birim fiyatlarından hareketle şu şekilde belirlenmiştir.
Ortalama m2 emsal değeri: 98.910 TL;
Ortalama m2 emsal kira değeri: 432 TL/m2
Satış Değeri / Kira Değeri: 98.910 / 432 228,96 Ay / 12 Ay = 19,08 Yıl
Buna göre Kapitalizasyon oranı: 100 / 19,08 = % 5,24 olarak belirlenmiştir.
Ortalama m2 emsal değeri: 159.679 TL;
Ortalama m2 emsal kira değeri: 730 TL/m2
Satış Değeri / Kira Değeri: 159.679 / 730 218,74 Ay / 12 Ay = 18,23 Yıl
Buna göre Kapitalizasyon oranı: 100 / 18,23 = % 5,48 olarak belirlenmiştir.
Yapılan piyasa araştırmaları neticesinde Gelir Yaklaşımı Yöntemi ile tespit edilen arsa payı dâhil satış değerleri aşağıdaki özet tabloda, ayrıntılı tablo ise Ekler bölümündedir.
| NİTELİK | BAĞIMSIZ BÖLÜM ADEDİ |
TOPLAM KULLANIM ALANI (m2) |
AYLIK KİRA DEĞERİ (TL) |
YILLIK KİRA DEĞERİ (TL) |
KAP. ORANI |
TOPLAM DEĞER (TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Konut | 7 | 899,2 | 344.000 | 4.128.000 | 0,0524 | 78.770.000 |
| Ticari | 50 | 8.572,29 | 3.220.000 | 38.640.000 | 0,0548 | 705.125.000 |
| TOPLAM | 57 | 9.471,49 | 3.564.000 | 42.768.000 | - | 783.895.000 |
Görüleceği üzere kullanılması mümkün olan iki yöntemle bulunan değerler birbirine çok yakındır.
| FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE HESAPLANMIŞ DEĞERLERİN KARŞILAŞTIRMASI | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| KULLANILAN YÖNTEMLER | TOPLAM DEĞER (TL) | ||||
| EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI | 786.980.000 | ||||
| GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI | 783.895.000 |
Ancak yine de gayrimenkul rayiçleri piyasanın ekonomik parametrelerini her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge ile yansıttığından nihai değer için Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı ile bulunan bedelin alınması uygun görülmüş ve taşınmazların toplam değeri 786.980.000,-TL olarak belirlenmiştir.
Rapor konusu bağımsız bölümler için takdir olunan aylık ve yıllık kira değerleri rapor ekinde tablolar halinde sunulmuş olup takdir olunan kira bedellerinin fonksiyon bazındaki özet tablosu aşağıda sunulmuştur.
| NİTELİK | BAĞIMSIZ BÖLÜM ADEDİ |
TOPLAM KULLANIM ALANI (m2) |
AYLIK KİRA DEĞERİ (TL) |
YILLIK KİRA DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|
| Konut | 7 | 899,2 | 344.000 | 4.128.000 |
| Ticari | 50 | 8.572,29 | 3.220.000 | 38.640.000 |
| TOPLAM | 57 | 9.471,49 | 3.564.000 | 42.768.000 |
Değerlemeye konu taşınmazların resmi kurumlar nezdinde yapılan incelemeleri sonucunda herhangi bir hukuki soruna rastlanmamıştır.
2024/464
Taşınmazlar üzerinde gayrimenkul değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
Rapora konu taşınmazların devredilmesinde sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmadığı kanaatindeyiz.
Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir.
Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.
Müşterek veya bölünmüş kısım bulunmamaktadır.
Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Taşınmazların konumlu olduğu 5. Levent Projesi'nde Yapı Kullanma İzin Belgeleri alınarak kat mülkiyetine geçilmiş olup alınması gereken herhangi bir izin bulunmamaktadır.
Taşınmazların konumlu olduğu parsel üzerinde 5. Levent Projesi yer almaktadır. Projede oturum başlamıştır.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'na İlişkin esaslar Tebliği'nin 22. Maddesi 1. Fırka (b) ve (c) bentleri:
b) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.
c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dâhil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.
Taşınmazların tapu kayıtlarında, değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte bir takyidat bulunmamaktadır.
Taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Binalar" başlığı altında yer almasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen 5. Levent Projesi bünyesindeki taşınmazların yerinde yapılan incelemelerinde konumlarına, kullanım alanı büyüklüklerine, mimari ve inşaî özelliklerine ve gerek bölgedeki benzer projeler üzerinde, gerekse proje bünyesinde yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları günümüz ekonomik koşulları itibarı ile değeri için,
786.980.000,-TL (Yediyüzseksenaltımilyondokuzyüzseksenbin Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.
Konutların KDV dâhil (% 1) değeri 79.911.200,-TL; ticari ünitelerin KDV dâhil (% 20) değeri 849.432.000,-TL; taşınmazların KDV dâhil toplam değeri ise 929.343.200,-TL'dir.
Rapor konusu taşınmazların Sermaye Piyasası Kurulu hükümlerince GYO portföyünde "Binalar" başlığı altında yer almalarında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
İşbu rapor, Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine ve e-imzalı olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Bilgilerinize sunulur. 08 Ocak 2025 (Değerleme tarihi: 31 Aralık 2024)
Saygılarımızla, LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
M. Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400114)
e-imzalıdır e-imzalıdır
2024/464
Cem GÜL Değerleme Uzmanı (Lisans No: 409934)
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.