TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Eyüpsultan / İSTANBUL

(75 Adet Bağımsız Bölüm)

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Rapor No: 2023 / 981

1.	RAPOR ÖZETĠ4
2.	RAPOR BĠLGĠLERĠ5
3.	ġĠRKET BĠLGĠLERĠ6
4.	MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ 6
5.	DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLĠĞĠN 1. MADDESĠNĠN 2. FIKRASI KAPSAMINDA
	HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA7
6.	MÜġTERĠ TALEPLERĠNĠN KAPSAMI VE VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR7
7.	DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER7
8.	DEĞER TANIMI VE GEÇERLĠLĠK KOġULLARI 8
9.	UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOġULLAR9
10.	TAġINMAZLARIN TAPU KAYITLARI 10
10.1.	TAPU KAYITLARI 10
10.2.	TAPU TAKYĠDATI 12
10.3.	TAKYĠDAT AÇIKLAMALARI 12
11.	BELEDĠYE ĠNCELEMESĠ12
11.1.	ĠMAR DURUMU12
11.2.	ĠMAR DOSYASI ĠNCELEMESĠ 13
11.3.	ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, RĠSKLĠ YAPI TESPĠTĠ, PLAN ĠPTALLERĠ
	V.B. KONULAR14
11.4.	YAPI DENETĠM FĠRMASI14
11.5.	SON ÜÇ YIL ĠÇERĠSĠNDEKĠ HUKUKĠ DURUMDAN KAYNAKLANAN DEĞĠġĠM 14
12.	TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU 15
12.1.	KONUM VE ÇEVRE BĠLGĠLERĠ 15
12.2.	BÖLGE ANALĠZĠ 18
	12.2.1.ĠSTANBUL ĠLĠ: 18
	12.2.2.EYÜPSULTAN ĠLÇESĠ: 21
12.3.	DÜNYA EKONOMĠSĠNE GENEL BAKIġ22
12.4.	TÜRKĠYE'NĠN MAKROEKONOMĠK GÖRÜNÜMÜ23
12.5.	MEVCUT EKONOMĠK KOġULLARIN, GAYRĠMENKUL PĠYASASININ ANALĠZĠ, MEVCUT
	TRENDLER VE DAYANAK VERĠLER27
12.5.1.TÜRKĠYE GAYRĠMENKUL PĠYASASINI BEKLEYEN FIRSAT VE TEHDĠTLER29
13.	AÇIKLAMALAR 30
14.	EN VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ33

15.	DEĞERLENDĠRME33
16.	DEĞERLEME YAKLAġIMLARI 34
16.1.	PAZAR YAKLAġIMI34
16.2.	MALĠYET YAKLAġIMI 35
16.3.	GELĠR YAKLAġIMI 36
17.	FĠYATLANDIRMA 37
17.1.	EMSAL KARġILAġTIRMA YÖNTEMĠ38
17.2.	GELĠR ĠNDĠRGEME YAKLAġIMI 44
18.	ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRMESĠ 45
18.1.	FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALĠZ SONUÇLARININ UYUMLAġTIRILMASI VE
	BU AMAÇLA ĠZLENEN YÖNTEMĠN VE NEDENLERĠNĠN AÇIKLAMASI 45
18.2.	KĠRA DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER45
18.3.	GAYRĠMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKĠ DURUMUNUN ANALĠZĠ45
18.4.	GAYRĠMENKUL ÜZERĠNDEKĠ TAKYĠDAT VE ĠPOTEKLER ĠLE ĠLGĠLĠ GÖRÜġ45
18.5.	DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULÜN, ÜZERĠNDE ĠPOTEK VEYA GAYRĠMENKULÜN
	DEĞERĠNĠ DOĞRUDAN ETKĠLEYECEK NĠTELĠKTE HERHANGĠ BĠR TAKYĠDAT BULUNMASI
	DURUMLARI HARĠÇ, DEVREDĠLEBĠLMESĠ KONUSUNDA BĠR SINIRLAMAYA TABĠ OLUP
	OLMADIĞI HAKKINDA BĠLGĠ46
18.6.	BOġ ARAZĠ VE GELĠġTĠRĠLMĠġ PROJE DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠ VE
	VARSAYIMLAR 46
18.7.	ASGARĠ BĠLGĠLERDEN RAPORDA VERĠLMEYENLERĠN NEDEN VERĠLMEDĠKLERĠNĠN
	GEREKÇELERĠ 46
18.8.	MÜġTEREK VEYA BÖLÜNMÜġ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALĠZĠ46
18.9.	HASILAT PAYLAġIMI VEYA KAT KARġILIĞI YÖNTEMĠ ĠLE YAPILACAK PROJELERDE,
	EMSAL PAY ORANLARI 46
	18.10. YASAL GEREKLERĠN YERĠNDE GETĠRĠLĠP GETĠRĠLMEDĠĞĠ VE MEVZUAT UYARINCA
	ALINMASI GEREKEN ĠZĠN VE BELGELERĠN TAM VE EKSĠKSĠZ OLARAK MEVCUT OLUP
	OLMADIĞI46
	18.11. DEĞERLEME KONUSU ARSA VEYA ARAZĠ ĠSE, ALIMINDAN ĠTĠBAREN BEġ YIL GEÇMESĠNE
	RAĞMEN ÜZERĠNDE PROJE GELĠġTĠRMESĠNE YÖNELĠK HERHANGĠ BĠR TASARRUFTA
	BULUNUP BULUNULMADIĞINA DAĠR BĠLGĠ46
	18.12. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN TAPUDAKĠ NĠTELĠĞĠNĠN, FĠĠLĠ KULLANIM
	ġEKLĠNĠN VE PORTFÖYE DAHĠL EDĠLME NĠTELĠĞĠNĠN BĠRBĠRĠYLE UYUMLU OLUP
	OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ ĠLE GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE
	ALINMASINDA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESĠNDE BĠR ENGEL OLUP
	OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ47
19.	SONUÇ48

1. RAPOR ÖZETĠ

DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN	Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.
DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ	Güzeltepe Mahallesi, Fatih Sultan Mehmet Bulvarı, 5. Levent Projesi (50 Ticari Ünite + 8 Daire + 17 Trafo) Eyüpsultan / ĠSTANBUL
DAYANAK SÖZLEġME	21 Aralık 2023 tarih ve 951 – 2023/087 no ile
DEĞERLEME TARĠHĠ	29 Aralık 2023
RAPOR TARĠHĠ	08 Ocak 2024
DEĞERLENEN TAġINMAZIN TÜRÜ	75 Adet Bağımsız Bölüm
DEĞERLENEN MÜLKĠYET HAKLARI	Tam Mülkiyet
TAPU BĠLGĠLERĠ ÖZETĠ	Ġstanbul ili, Eyüpsultan ilçesi, 5. Levent Mahallesi, 1043 Ada 11 Parsel (Bkz. Tapu Kayıtları)
ĠMAR DURUMU ÖZETĠ	"Ticaret + Konut" alanında kalmaktadır (Bkz. Ġmar Durumu).
RAPORUN KONUSU	Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen 75 (*) bağımsız bölümün pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢtır.
RAPORUN TÜRÜ	Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek Ģekilde hazırlanmıĢtır.

GAYRĠMENKULLER ĠÇĠN TAKDĠR OLUNAN TOPLAM DEĞER (KDV HARĠÇ)
EYÜPSULTAN ĠLÇESĠ, 5. LEVENT MAHALLESĠ'NDE YER ALAN 1043 ADA, 11 NOLU PARSELDE KONUMLU 75 ADET BAĞIMSIZ 657.710.000,-TL BÖLÜMÜN BUGÜNKÜ TOPLAM PAZAR DEĞERĠ
RAPORU HAZIRLAYANLAR
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Değerleme Uzmanı
M. KIVANÇ KILVAN (SPK Lisans Belge No: 400114)	CEM GÜL (SPK Lisans Belge No: 409934)

(*) Bağımsız bölümlerin 17 adedi enerji merkezi (trafo) olup değerlemede kıymet takdir edilmemiştir.

2. RAPOR BĠLGĠLERĠ

DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN	Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.
DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ	Güzeltepe Mahallesi, Fatih Sultan Mehmet Bulvarı, 5. Levent Projesi (50 Ticari Ünite + 8 Daire + 17 Trafo) Eyüpsultan / ĠSTANBUL
DAYANAK SÖZLEġME	21 Aralık 2023 tarih ve 951 – 2023/087 no ile
MÜġTERĠ NO	951
RAPOR NO	2023/981
DEĞERLEME TARĠHĠ	29 Aralık 2023
RAPOR TARĠHĠ	08 Ocak 2024
RAPORUN KONUSU	Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen 75 (*) bağımsız bölümün pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢtır.
RAPORUN TÜRÜ	Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek Ģekilde hazırlanmıĢtır.
RAPORU HAZIRLAYANLAR	M. Kıvanç KILVAN - Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400114 Cem GÜL - Değerleme Uzmanı Lisans No: 409934

RAPORA KONU GAYRĠMENKUL ĠÇĠN ġĠRKETĠMĠZ TARAFINDAN YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER

RAPOR TARİHİ	05.01.2018	08.01.2019	07.01.2020
RAPOR NUMARASI	2017/572	2018/405	2019/1646
RAPORU HAZIRLAYANLAR	M. Kıvanç KILVAN (400114) Engin AKDENİZ (403030)	M. Kıvanç KILVAN (400114) Ercan MEŞE (406154)	M. Kıvanç KILVAN (400114) Ercan MEŞE (406154)
858 ADA, 11 PARSEL VE 858 ADA 2 PARSELİN TORUNLAR GYO'YA AİT OLAN HİSSELERİNİN TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ)	22.107.000,-TL
KAT KARŞILIĞI SÖZLEŞMESİNE İSTİNADEN GYO'NIN ELDE EDECEĞİ HAK VE FAYDALARIN GÜNCEL PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ)	658.000.000,-TL
BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN TOPLAM DEĞERİ (TL) (KDV HARİÇ)		524.690.000,-TL (473 adet b.b.)	421.220.000,-TL (331 adet b.b.)

(*) Bağımsız bölümlerin 17 adedi enerji merkezi (trafo) olup değerlemede kıymet takdir edilmemiştir.

3. ġĠRKET BĠLGĠLERĠ

ġĠRKET ADI	LOTUS GAYRĠMENKUL DEĞERLEME VE DANIġMANLIK A.ġ.
ġĠRKET MERKEZĠ	Kadıköy/ĠSTANBUL
ġĠRKET ADRESĠ	Gömeç Sokak, No: 37 Akgün ĠĢ Merkezi Kat 3/8- 34718 Acıbadem – Kadıköy / ĠSTANBUL
TELEFON	(0216) 545 48 66-(0216) 545 48 67 (0216) 545 95 29-(0216) 545 88 91 (0216) 545 28 37-
FAKS	(0216) 339 02 81
EPOSTA	[email protected]
WEB	www.lotusgd.com
KURULUġ (TESCĠL) TARĠHĠ	10 Ocak 2005
SERMAYE PĠYASASI KURUL KAYDINA ALINIġ TARĠH VE KARAR NO	07 Nisan 2005 – 14/462
BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUL KAYDINA ALINIġ TARĠH VE KARAR NO	12 Mart 2009- 3073
TĠCARET SĠCĠL NO	542757/490339
KURULUġ SERMAYESĠ	75.000,-YTL
ġĠMDĠKĠ SERMAYESĠ	1.000.000,-TL

4. MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ

ġĠRKET ÜNVANI	Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.
ġĠRKETĠN ADRESĠ	Rüzgarlıbahçe Mahallesi, Özalp Çıkmazı, No: 4 Beykoz / ĠSTANBUL
TELEFON NO	(216) 425 03 28-(216) 425 20 07
FAKS NO	(216) 425 59 57
KURULUġ (TESCĠL) TARĠHĠ	20.09.1996
KAYITLI SERMAYE TAVANI	1.000.000.000,-TL
ÖDENMĠġ SERMAYESĠ	1.000.000.000 TL
HALKA AÇIKLIK ORANI	% 21,11
FAALĠYET KONUSU	ġirket, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına iliĢkin düzenlemeleriyle belirlenmiĢ usul ve esaslar dâhilinde, gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Kurulca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluĢan portföyü iĢletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve Sermaye Piyasası Kanunu'nun 48inci maddesinde sınırı çizilen faaliyetler çerçevesinde olmak kaydı ile Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ĠliĢkin Esaslar Tebliğinde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen bir sermaye piyasası kurumudur.

5. DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLĠĞĠN 1. MADDESĠNĠN 2. FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA

Bu rapor, aĢağıda belirtilen tebliğ ve düzenlemelere göre hazırlanmıĢ olup, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme KuruluĢları Hakkında Tebliğin (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamındadır.

Sermaye Piyasası Kurulu"nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme KuruluĢları Hakkında Tebliğ" ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususular"
Sermaye Piyasası Kurulu"nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"
Sermaye Piyasası Kurul Karar Organı"nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslar Arası Değerleme Standartları (2017)

6. MÜġTERĠ TALEPLERĠNĠN KAPSAMI VE VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR

Bu rapor Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ."nin talebiyle yukarıda adresi belirtilen gayrimenkullerin değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢtır. MüĢteri tarafından getirilmiĢ herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.

7. DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER

Herhangi bir sınırlayıcı ve olumsuz faktör bulunmamaktadır.

8. DEĞER TANIMI VE GEÇERLĠLĠK KOġULLARI

Bu rapor, müĢterinin talebi üzerine adresi belirtilen gayrimenkullerin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢtır.

Pazar değeri:

Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir iliĢkiden etkilenmeyeceği Ģartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kiĢiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleĢtirecekleri alım satım iĢleminde el değiĢtirmesi gerektiği takdir edilen tahmini tutardır.

Bu değerleme çalıĢmasında aĢağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peĢinen kabul edilmiĢtir.
Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak Ģekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkullerin satıĢı için makul bir süre tanınmıĢtır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peĢin olarak yapılmaktadır.

2023/981

Gayrimenkullerin alım - satım iĢlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleĢtirilmektedir.

9. UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOġULLAR

Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aĢağıdaki hususları teyit ederiz.

a. Raporda yer alan görüĢ ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koĢullarla sınırlıdır. Tümü kiĢisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmıĢ çalıĢmaların sonucudur.
b. ġirketimizin değerleme konusunu oluĢturan tesis ve mülklere iliĢkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu iĢin içindeki taraflara karĢı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır.
c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmıĢ olan bir değere; özel koĢul olarak belirlenen bir sonuca ulaĢmaya ya da sonraki bir olayın oluĢmasına bağlı değildir.
d. ġirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleĢtirmiĢtir.
e. ġirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek fiziksel değiĢikliklerin ve ekonomide yaĢanabilecek olumlu ya da olumsuz geliĢmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taĢımaz.
f. Mülkün takdir edilen değerde değiĢikliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıĢtır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dıĢındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koĢullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz.

10. TAġINMAZLARIN TAPU KAYITLARI

10.1. Tapu Kayıtları

SAHĠBĠ	Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.
ĠLĠ - ĠLÇESĠ	Ġstanbul – Eyüpsultan
MAHALLESĠ	5. Levent
ADA NO	1043
PARSEL NO	11
ANA GAYRĠMENKULÜN NĠTELĠĞĠ (*)	31 Katlı A1 Blok, 31 Katlı A2 Blok, 17 Katlı B1 Blok, 18 Katlı B2 Blok, 17 Katlı B3 Blok,17 Katlı B4 Blok,17 Katlı C1, C2, C3, C4, C5, C6 Bloklar, 26 Katlı D Blok, 26 Katlı E1 Blok, 25 Katlı E2 Blok, 17 Katlı G1 Blok, 15 Katlı G2 Blok Numaralı 17 Adet Betonarme Apartman ve Arsası
ARSA ALANI	141.596,38 m²
TAPU TARĠHĠ	06.01.2018
YEVMĠYE NO	22832

SIRA NO	BLOK ADI	BAĞIMSIZ BÖLÜM NO	KAT NO	NİTELİĞİ	ARSA PAYI	HİSSESİNE DÜŞEN ARSA MİKTARI (m²)
1	A1	1	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	599142 / 226554208	374,46
2	A1	2	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	59168 / 226554208	36,98
3	A1	3	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	65168 / 226554208	40,73
4	A1	4	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	89008 / 226554208	55,63
5	A1	5	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	86496 / 226554208	54,06
6	A1	6	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	56208 / 226554208	35,13
7	A1	7	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	123072 / 226554208	76,92
8	A1	8	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	107760 / 226554208	67,35
9	A1	9	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	126240 / 226554208	78,9
10	A1	10	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	87056 / 226554208	54,41
11	A1	11	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	40416 / 226554208	25,26
12	A1	12	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	68320 / 226554208	42,7
13	A1	13	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	52912 / 226554208	33,07
14	A1	14	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	80976 / 226554208	50,61
15	A1	15	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	80976 / 226554208	50,61
16	A1	16	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	60304 / 226554208	37,69
17	A1	17	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	55472 / 226554208	34,67
18	A1	18	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	70952 / 226554208	44,35
19	A1	19	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	81040 / 226554208	50,65
20	A1	20	1. KAT	KONUT	104240 / 226554208	65,15
21	A1	32	1. KAT	KONUT	75520 / 226554208	47,2
22	A1	34	1. KAT	KONUT	95712 / 226554208	59,82
23	A1	147	10.KAT	KONUT	96608 / 226554208	60,38
24	A1	320	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	100088 / 226554208	62,56
25	A1	321	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	489762 / 226554208	306,1
26	A1	322	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	456951 / 226554208	285,59

27	A1	323	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	177536 /	226554208	110,96
28	A1	324	1. BODRUM	İŞYERİ/OFİS	28496 /	226554208	17,81
29	A1	325	1. BODRUM	İŞYERİ/OFİS	306544 /	226554208	191,59
30	A2	1	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	117952 /	226554208	73,72
31	A2	2	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	126592 /	226554208	79,12
32	A2	3	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	109008 /	226554208	68,13
33	A2	4	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	306574 /	226554208	191,61
34	A2	5	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	49472 /	226554208	30,92
35	A2	6	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	83936 /	226554208	52,46
36	A2	7	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	98992 /	226554208	61,87
37	A2	8	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	47872 /	226554208	29,92
38	A2	9	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	1174572 /	226554208	734,11
39	A2	10	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	488965 /	226554208	305,6
40	A2	11	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	77424 /	226554208	48,39
41	A2	12	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	77424 /	226554208	48,39
42	A2	13	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	76944 /	226554208	48,09
43	A2	14	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	96128 /	226554208	60,08
44	A2	15	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	78880 /	226554208	49,3
45	A2	16	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	78880 /	226554208	49,3
46	A2	17	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	56272 /	226554208	35,17
47	A2	20	1. KAT	KONUT	59728 /	226554208	37,33
48	A2	306	24.KAT	KONUT	98960 /	226554208	61,85
49	A2	312	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	45152 /	226554208	28,22
50	A2	313	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	66704 /	226554208	41,69
51	A2	314	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	95680 /	226554208	59,8
52	A2	315	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	100016 /	226554208	62,51
53	A2	316	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	74800 /	226554208	46,75
54	A2	317	2.BODRUM	İŞYERİ/OFİS	1342004 /	226554208	838,75
55	A2	318	2.BODRUM	İŞYERİ/OFİS	669426 /	226554208	418,39
56	A2	319	1.BODRUM KAT	ENERJİ MERKEZİ T1	16 /	226554208	0,01
57	A2	320	1.BODRUM KAT	ENERJİ MERKEZİ T2	16 /	226554208	0,01
58	A2	321	1.BODRUM KAT	ENERJİ MERKEZİ T3	16 /	226554208	0,01
59	A2	322	1.BODRUM KAT	ENERJİ MERKEZİ T4	16 /	226554208	0,01
60	B2	82	2.BODRUM KAT	ENERJİ MERKEZİ T5	16 /	226554208	0,01
61	B2	83	2.BODRUM KAT	ENERJİ MERKEZİ T6	16 /	226554208	0,01
62	B2	84	2.BODRUM KAT	ENERJİ MERKEZİ T7	16 /	226554208	0,01
63	C3	107	2.BODRUM	İŞYERİ/OFİS	478112 /	226554208	298,82
64	C3	108	2.BODRUM KAT	ENERJİ MERKEZİ T8	16 /	226554208	0,01
65	C3	109	2.BODRUM KAT	ENERJİ MERKEZİ T9	16 /	226554208	0,01
66	C3	110	2.BODRUM KAT	ENERJİ MERKEZİ T1	16 /	226554208	0,01
67	C3	111	2.BODRUM KAT	ENERJİ MERKEZİ T1	16 /	226554208	0,01
68	C3	112	2.BODRUM KAT	ENERJİ MERKEZİ T1	16 /	226554208	0,01
69	C3	113	2.BODRUM KAT	ENERJİ MERKEZİ T1	16 /	226554208	0,01
70	E1	120	14.KAT	KONUT	101280 /	226554208	63,3
71	E2	185	2.BODRUM KAT	ENERJİ MERKEZİ T1	16 /	226554208	0,01
72	E2	186	2.BODRUM KAT	ENERJİ MERKEZİ T1	16 /	226554208	0,01
73	E2	187	2.BODRUM KAT	ENERJİ MERKEZİ T1	16 /	226554208	0,01
74	E2	188	2.BODRUM KAT	ENERJİ MERKEZİ T1	16 /	226554208	0,01
75	G2	37	6.KAT	KONUT	150528 /	226554208	94,08

(*) Kat mülkiyetine geçilmiştir.

10.2. Tapu Takyidatı

Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş,

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBĠS sisteminden 27.12.2023 tarihi itibariyle temin edilen ve birer örneği ekte sunulan tapu kayıtlarına göre rapor konusu taĢınmazlar üzerinde aĢağıdaki notlara rastlanmıĢtır.

Beyanlar Hanesinde (MüĢtereken):

KM ne çevrilmiĢtir. (24.05.2019 tarih ve 11794 yevmie no ile)
Yönetim Planı: 01/11/2018 (06.11.2018 tarih ve 22832 yevmiye no ile)
Yönetim Planı DeğiĢikliği (22.12.2021 tarih ve 39185 yevmiye no ile)
Yönetim Planı DeğiĢikliği: 09.09.2022 (27.09.2022 tarih ve 31109 yevmiye no)

Beyanlar Hanesi (Enerji Merkezi Nitelikli TaĢınmazlar Üzerinde MüĢtereken):

1 TL bedel karĢılığında kira sözleĢmesi vardır. (Boğaziçi Elektrik Dağıtım A.ġ. lehine) 30.11.2020 tarih ve 29535 yevmiye no ile.

10.3. Takyidat Açıklamaları

Kat mülkiyeti, yönetim planı ve yönetim planı değiĢikliği beyanları yasal bir gereklilik olup taĢınmazların alım satımını engellememektedir.

BEDAġ lehine olan kira Ģerhi de taĢınmazların alım satımına engel teĢkil etmemektedir.

TaĢınmazların GYO portföyünde "Bina" baĢlığı altında yer almasında tapu takyidatları açısından herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.

11. BELEDĠYE ĠNCELEMESĠ

11.1. Ġmar Durumu

Eyüpsultan Belediyesi Ġmar Müdürlüğü'nde yapılan temaslarda rapora konu taĢınmazların yer aldığı parselin, 19.03.2005 tasdik tarihli Alibeyköy Uygulama Ġmar Planı kapsamında "Ticaret + Konut 2" alanında kaldığı, yapılaĢma Ģartlarının "Emsal: 1,80, TAKS: 0,40" Ģeklinde olduğu öğrenilmiĢtir.

Ticaret + Konut 2 alanlarında konut, ticaret, dini tesis, özel sağlık tesisi, sosyal kültürel tesis, özel yurt, imalata yönelik günlük hatta haftalık ihtiyaca yönelik çarĢı, dükkân, büro, özel kreĢ, kafeterya, lokal, spor tesisi, alıĢveriĢ merkezi, büfe ve çeĢitli hizmet birimleri Ġstanbul BüyükĢehir Belediyesince onaylanacak avan projeye göre yapılabilir. Uygulama aĢamasında ilgili kurumlardan görüĢ alınacaktır.

Ġmar Plan Görüntüsü

11.2. Ġmar Dosyası Ġncelemesi

Eyüpsultan Belediyesi Ġmar Müdürlüğü arĢivinde yapılan incelemelerde taĢınmazlara aĢağıdaki ruhsat ve iskan belgeleri bulunmaktadır. Dosyasında herhangi bir olumsuz evraka rastlanmamıĢtır.

YAPI RUHSATLARI
TARİH	SAYI	ADA	PARSEL	BLOK	ALAN (m²)	TOPLAM KAT SAYISI	B. B. SAYISI	KULLANIM AMACI
7.3.2016	119992964	858	3	A1	49.896,35	31	311	MESKEN+ İŞYERİ
7.3.2016	138243928	858	3	A2	48.818,24	31	311	MESKEN+ İŞYERİ
4.5.2016	115029522	858	3	B1	20.687,79	17	81	MESKEN
4.5.2016	119780602	858	3	B2	20.687,79	17	81	MESKEN
4.5.2016	226431461	858	3	B3	20.687,79	17	81	MESKEN
4.5.2016	131837635	858	3	B4	20.687,79	17	81	MESKEN
27.7.2015	101937696	858	3	C1	25.123,57	17	106	MESKEN
27.7.2015	112445176	858	3	C2	25.123,57	17	106	MESKEN
27.7.2015	105646525	858	3	C3	25.123,57	17	106	MESKEN+ İŞYERİ
27.7.2015	113185540	858	3	C4	25.123,57	17	106	MESKEN
27.7.2015	142580840	858	3	C5	25.123,57	17	106	MESKEN
27.7.2015	120654710	858	3	C6	25.123,57	17	106	MESKEN
2.10.2015	120092085	858	3	D	39.560,71	26	184	MESKEN
2.10.2015	105569412	858	3	E1	41.087,70	26	192	MESKEN
2.10.2015	123041394	858	3	E2	39.447,45	25	184	MESKEN
2.10.2015	122608011	858	3	G1	21.387,11	17	96	MESKEN
2.10.2015	142841337	858	3	G2	18.742,06	15	84	MESKEN
TOPLAM				492.432,2		2322

YAPI KULLANMA İZİN BELGELERİ
TARİH	ADA PARSEL BLOK			ALAN (m²)	TOPLAM KAT SAYISI	B. B. SAYISI	KULLANIM AMACI
08.05.2018	858	3	A1	54.113,50	31	325	MESKEN+ İŞYERİ
08.05.2018	858	3	A2	57.033,72	31	322	MESKEN+ İŞYERİ
08.05.2018	858	3	B1	20.687,79	17	81	MESKEN
08.05.2018	858	3	B2	19.731,69	17	84	MESKEN
08.05.2018	858	3	B3	20.687,79	17	81	MESKEN
08.05.2018	858	3	B4	20.687,79	17	81	MESKEN
08.05.2018	858	3	C1	25.123,57	17	106	MESKEN
08.05.2018	858	3	C2	25.123,57	17	106	MESKEN
08.05.2018	858	3	C3	26.540,55	17	113	MESKEN+ İŞYERİ
08.05.2018	858	3	C4	25.123,57	17	106	MESKEN
08.05.2018	858	3	C5	25.123,57	17	106	MESKEN
08.05.2018	858	3	C6	25.123,57	17	106	MESKEN
08.05.2018	858	3	D	39.560,71	26	184	MESKEN
08.05.2018	858	3	E1	41.087,70	26	192	MESKEN
08.05.2018	858	3	E2	38.706,67	25	188	MESKEN
08.05.2018	858	3	G1	20.422,22	17	96	MESKEN
08.05.2018	858	3	G2	18.742,06	15	84	MESKEN
TOPLAM 503.620,04 2361

11.3. Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Riskli Yapı Tespiti, Plan Ġptalleri v.b. konular

Ġmar dosyasında yapılan incelemede değerlemeye konu gayrimenkullere iliĢkin herhangi bir encümen kararı, olumsuz mahkeme kararı ya da plan iptali belgesine rastlanmamıĢtır. TaĢınmazlara ait iskân belgeleri alınmıĢtır.

11.4. Yapı Denetim Firması

(Yapı denetim kuruluĢu ve denetimleri değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı yapı denetimi hakkında kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluĢu (ticaret ünvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleĢtirdiği denetimler hakkında bilgi)

Yapı denetim faaliyetleri KiptaĢ Ġstanbul Konut Ġmar Plan Turizm UlaĢ. San. A.ġ: Tarafından yürütülecektir.

Adres: Seyit Nizam Mahallesi, GümüĢsuyu DavutpaĢa Caddesi, 2. Etap Topkapı Merkez Evleri Sitesi, E Blok, 17/1, Ġç kapı no:1 Zeytinburnu/Ġstanbul

11.5. Son Üç Yıl içerisindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan DeğiĢim

11.5.1.Tapu Müdürlüğü Bilgileri

11.5.1.1. Son Üç Yıl Ġçinde GerçekleĢen Alım Satım Bilgileri

2023/981

TaĢınmazlar 06.11.2018 tarihinde kat irtifakının tesisi iĢlemi ile Torunlar GYO A.ġ. mülkiyetine tescil olunmuĢtur.

11.5.2.Belediye Bilgileri

11.5.2.1. Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri v.b. Bilgiler

Değerleme konusu taĢınmazların yer aldığı parsel 19.03.2005 tasdik tarihli plan kapsamında yer almakta olup imar durumunun son üç yıl içerisinde değiĢmediği olduğu öğrenilmiĢtir.

11.5.3. Gayrimenkule ĠliĢkin Olarak YapılmıĢ SözleĢmelere (Gayrimenkul SatıĢ Vaadi SözleĢmeleri, Kat KarĢılığı ĠnĢaat SözleĢmeleri ve Hasılat PaylaĢımı SözleĢmeler vb.) ĠliĢkin Bilgiler

Proje, KiptaĢ ile 27 Haziran 2013 tarihinde yapılan Düzenleme ġeklinde SatıĢ Vaadi ve Arsa Payı KarĢılığı ĠnĢaat SözleĢmesi kapsamında inĢa edilmiĢtir.

11.5.4. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

TaĢınmazların yer aldığı Bloklara ait 2014 yılı içerisinde alınmıĢ Enerji Kimlik Belgeleri bulunmaktadır (Bkz. Ekler).

11.5.5. Ruhsat AlınmıĢ Yapılarda Yapılan DeğiĢikliklerin 3194 Sayılı Ġmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir DeğiĢiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Madde 21: – Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden (....) (1) yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.

Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir.

TaĢınmazların yer aldıkları blokların iskân belgeleri alınmıĢ olup yeniden ruhsat alınmasını gerektiren herhangi bir değiĢiklik bulunmamaktadır.

12. TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU

12.1. Konum ve Çevre Bilgileri

Değerlemeye konu taĢınmazlar, Ġstanbul Ġli, Eyüpsultan Ġlçesi, Güzeltepe Mahallesi, 15 Temmuz ġehitler Caddesi üzerinde yer alan 1043 ada 11 parselde konumlu, 5. Levent Projesi bünyesindeki A1, A2, B2, C3, E1, E2 ve G2 Bloklarda bulunan toplam 75 adet bağımsız bölümdür.

TaĢınmazların yakın çevresinde, 5. Levent Sitesi 3. Etabı (inĢaat aĢamasında), Finanskent Sitesi, Alibeyköy Cep Otogarı, Haliç Üniversitesi Alibeyköy YerleĢkesi, ĠSKĠ Kanalizasyon Daire BaĢkanĢığı, yer yer sanayi tesisi olarak kullanılan yapılar ve düĢük katlı konut olarak kullanılan yapılar bulunmaktadır.

TaĢınmazların ulaĢım bağlantısı TEM Otoyolu ve Hasdal KavĢağı üzerinden sağlanabilmektedir.

Bölgenin alt yapı sorunu bulunmamakta olup kamu hizmetlerinden istifadesi tamdır.

TaĢınmazlar gerek özel araçlarla gerekse toplu taĢıma araçlarıyla kolay ulaĢılabilir bir konumda yer almaktadır.

TaĢınmazlar, Vialand Tema Park AVM."ne 5,6 km., Eyüpsultan Belediyesi"ne 7,5 km., FSM. Köprüsü"ne 10 km., Ġstanbul Havalimanı"na ise yaklaĢık 32 km. mesafededir.

Konum Krokisi

Uydu Fotoğrafları

12.2. Bölge Analizi

12.2.1. Ġstanbul Ġli:

Ġstanbul, Türkiye'de yer alan Ģehir ve ülkenin 81 ilinden biridir. Ülkenin en kalabalık, ekonomik ve sosyo-kültürel açıdan en önemli Ģehridir. ġehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34., nüfus açısından belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da birinci, dünyada ise Lagos'tan sonra altıncı sırada yer almaktadır.

2022 yılı itibariyle nüfusu 15.907.951 kiĢidir.

Ġstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli

Yarımadası'ndan oluĢur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada Ġstanbul Boğazı'ndan oluĢan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komĢudur. Ġstanbul'u oluĢturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli

ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki Ġstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleĢtirir. Boğazdaki Yavuz Sultan Selim, Fatih Sultan Mehmet ve 15 Temmuz ġehitler Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. Ġstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek Ģekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuĢtur.

Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran Ġstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, Ġstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir.

Ġstanbul'un yüksek nüfusu ve ileri sanayi sektörü çevresel konularda pek çok sıkıntıyı da beraberinde getirmektedir. Hava, su ve toprak kirliliği gibi ana sorunların yanı sıra, çarpık kentleĢme ve denetimsizlikten kaynaklanan görüntü ve gürültü kirliği gibi ikincil sorunlar da göze çarpmaktadır.

Ġstanbul'un toplam 39 ilçesi vardır. Bu ilçelerin 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'ndadır. Bunlar; Adalar, Arnavutköy, AtaĢehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, BaĢakĢehir, BayrampaĢa, BeĢiktaĢ, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, GaziosmanpaĢa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, ġile, ġiĢli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu ilçeleridir.

Ġstanbul'un tarihi semtlerinden batıya ve kuzeye gidildikçe büyük bir farklılaĢma görülür. En yüksek gökdelenler ve ofis binaları Avrupa Yakası'da özellikle Levent, Mecidiyeköy ve Maslak'ta toplanırken, Anadolu Yakası'nda ise Kadıköy ilçesindeki Kozyatağı mahallesi dikkat çeker.

Son yıllarda inĢa edilen çok yüksek yapılar, nüfusun hızlı büyümesi göz önüne alınarak yapılmıĢlardır. ġehrin hızla geniĢlemesinden dolayı konutlaĢma, genellikle Ģehir dıĢına doğru ilerlemektedir. ġehrin sahip olduğu en yüksek çok katlı ofis ve konutlar, Avrupa Yakası'nda bulunan Levent, Mecidiyeköy ve Maslak semtlerinde toplanmıĢtır. Levent ve Etiler'de çok sayıda alıĢveriĢ merkezi toplanmıĢtır. Türkiye'nin en büyük Ģirket ve bankalarının önemli bir kısmı bu bölgede bulunmaktadır. Yakın dönemde finans kuruluĢlarının operasyon merkezleri Pendik – Tuzla ve Gebze aksına doğru kaymıĢtır.

Ġstanbul, kara ve deniz ticaret yollarının bir kavĢağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaĢamın merkezi olmuĢtur. ġehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karĢılamaktadır. YaklaĢık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. Ġstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, Ġpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eĢya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaĢım araçları, kağıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır.

Ticaret, Ġstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. Ġlde bu sektörün geliĢmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı Ģekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. Ġstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluĢturur. DıĢalım ve dıĢsatım konusunda da Ġstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaĢım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri Ġstanbul'dadır. Nitekim Ġstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaĢtırmahaberleĢme sektörü %15'i aĢan bir paya sahiptir.

Türkiye'nin büyük sanayi kuruluĢlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası Ġstanbul'da bulunmaktadır. Ġlde madeni eĢya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayi geliĢkindir. 2000'li yılların baĢında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür.

Ġstanbul genelinde tüm orman alanları koruma altına alınmıĢ olmakla birlikte sınırlı miktarda ormancılık faaliyeti yürütülmektedir.

Ġstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Ancak 2016 yılı itibariyle turizm sektöründe gerileme dönemi baĢlamıĢtır.

Ġstanbul'da ulaĢım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı Ģekillerde yapılmaktadır. ġehir içi, Ģehirlerarası ve uluslararası taĢımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir. Ġlde havayolu ulaĢımının yapıldığı iki sivil havalimanı vardır. Ġlin kuzeyinde yer alan Ġstanbul Havalimanı"nın yapımı tamamlanmıĢ ve halihazırda uçuĢlar baĢlanmıĢtır. Yurtiçi ve yurtdıĢı pek çok merkeze aktarma yapmaksızın uçmak mümkündür. Ġldeki havalimanlarından Ġstanbul Havalimanı, Avrupa Yakası'nda Arnavutköy ilçesinde; Sabiha Gökçen Havalimanı ise Anadolu Yakası'nda Pendik ilçesinde yer alır. Ġstanbul Havalimanı hava ulaĢımında en büyük paya sahiptir.

Karayoluyla ulaĢımı ise Ġstanbul'da özellikle Ģehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komĢu ülkelere Ġstanbul'dan doğrudan seferler vardır. Anadolu Yakası'nda Harem Otogarı, Avrupa Yakası'ndaysa Büyük Ġstanbul Otogarı hizmet vermektedir. Ġstanbul Otogarı da metroyla kent merkezine bağlanmaktadır.

Demiryolu ise bu iki ulaĢım yoluna oranla daha az tercih edilen bir baĢka hizmettir. Ġstanbul'dan EskiĢehir, Ankara, Konya, Adana, Bitlis, Van gibi yurtiçi merkezlerle;Yunanistan, Bulgaristan, Romanya, Sırbistan, Macaristan, Ġran, Suriye ve Irak gibi dıĢ merkezlere tren seferleri vardır.

Deniz yoluyla ise ilde düzenli ulaĢım yalnızca yurtiçinde gerçekleĢtirilir. Ġstanbul'dan Yalova'ya, Balıkesir'e ve Bursa'ya feribot ve araba vapuru seferleri vardır. Ġstanbul Limanı'na turistik amaçlarla gelen münferit gemiler dıĢında yurtdıĢı varıĢlı gemi seferi yoktur.

Ġstanbul'da Ģehir içi ulaĢım ise büyük bir sektördür. Otobüslerle ulaĢım sağlayan ĠETT; Ģehir hatları vapurlarını ve deniz taksi iĢleten ĠDO; tramvay, metro, füniküler ve teleferik hatlarının sahibi Ġstanbul UlaĢım A.ġ.; banliyö hizmeti sağlayan TCDD; dolmuĢlar, yolcu motorları ve ticari taksilerle Ġstanbul kompleks bir ulaĢım ağına sahiptir.

12.2.2. Eyüpsultan Ġlçesi:

Eyüpsultan ya da eski adıyla Eyüp, Ġstanbul ilinin Av rupa yakasında yer alan bir ilçesidir.

1936'da Fatih, Beyoğlu ve Sa rıyer ilçelerinin bir bölümüyle kurulan Eyüpsultan ilçesinin yüzölçümü 242 km²'dir.

Bu geniĢ alanda Haliç kenarındaki tarihi çekirdek çevresinde geliĢen kentsel yerleĢme alanları ile metropoliten alanın kuzeyindeki orman ve havza kuĢağı içinde kalan kırsal yerleĢmeler yer almaktadır.

29 mahallesi bulunan Eyüpsultan ilçesinin nüfusu 2021 yılındaki Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi verilerine göre 417.360'tır.

Ġlçenin Haliç'in iç kesiminde kısa bir sahil Ģeridi, Karadeniz'de Akpınar ve Çiftalan köyleri arasında da uzun bir sahil Ģeridi vardır. Kurulduğunda bugünkü Sultangazi ilçesinin Eskihabipler Mahallesi dıĢında tamamını, GaziosmanpaĢa ve BayrampaĢa ilçelerini de kapsayan Eyüpsultan, bugünkü sınırlarına 2009'da Yayla mahallesini Sultangazi'ye vererek ulaĢmıĢtır.

Eyüpsultan Camii, Eyüpsultan Türbesi, Sultan ReĢat Türbesi, Vialand Tema Park, Pierre Loti Tepesi, Göktürk Göleti, Feshane, Ayvat Bendi Milli Parkı ve Türkiye'deki çeĢitli yapıtların maketlerinin sergilendiği Miniatürk baĢlıca gezilecek yerleridir.

12.3. Dünya Ekonomisine Genel BakıĢ

Küresel Ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiĢtir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değiĢimler izlediği bir dönem olmuĢtur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleĢtiği gözlenmiĢtir. Büyüme hızındaki yavaĢlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya"da hissedilmiĢ olup Amerika BirleĢik devletleri bu trendin dıĢında kalmıĢtır. Ancak Amerika"nın yaĢadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teĢvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. GeliĢmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaĢamıĢ, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiĢtir. Çin ekonomisi ise yavaĢlama eğilimini kıramamıĢtır.

2019 yılının Aralık ayında Çin"in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020"nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya"ya yayılamaya baĢlamıĢ olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaĢlamasına yol açmıĢtır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düĢüĢler yaĢamıĢ olup BaĢta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal geniĢleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaĢanmıĢ. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleĢen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiĢtir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladığı tahmin edilmektedir.

2021 yılı aĢılamaların hızla yapılmaya çalıĢıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı ve tüm olumsuz faktörlere rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalıĢıldığı bir dönem olmuĢtur. 2022 yılı pandemi sonrası toparlanma süreci içerisinde tüm Dünya"da enflasyon ile mücadele adımlarının atıldığı, iklim değiĢikliği etkilerinin gözle görülür biçimde ortaya çıktığı, hane halkının yaĢam maliyetlerinin çok hızlı arttığı ve genel olarak büyümenin yavaĢladığı bir dönem olmuĢtur. 2023 yılında geliĢmiĢ ekonomilerdeki yavaĢlama ve tedarik zinciri sorunları devam etmektedir. Bu süreçte emtia fiyatları ve yeĢil enerji dönüĢüm maliyetleri önem taĢımaktadır. Ayrıca son dönemde yaĢanan siyasi ve askeri gerilimler risk algısını artırmaktadır.

12.4. Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü

2008 yılındaki küresel ekonomik krizden sonra Türkiye ekonomisi ciddi bir toparlanma sürecine girmiĢ olup 2014, 2015 yıllarında GYSH bir önceki yıla göre % 5,2 ve %6,1 seviyelerinde artmıĢtır. 2016 yılı, pek çok farklı etkenin de etkisiyle büyüme hızının yavaĢladığı bir dönem olmuĢ 2017 yılında %7,5, 2018 yılında ise %2,8 lik büyüme oranları yakalanmıĢtır. 2019 yılında büyüme oranı 0,9, 2020 yılında %1,8, 2021 yılında %11, 2022 yılında ise %5,6 olarak gerçekleĢmiĢtir.

2020 yılında Covid-19 salgınının olumsuz etkisiyle yılın ikinci çeyreğinde %9,9 oranında daralma kaydedilmiĢtir. 2022 yılı itibariyle GSYH büyüklüğüne göre Türkiye, Dünya"nın 23. Büyük ekonomisidir.

2004 yılından itibaren çift haneli seviyelerin altında seyreden enflasyon oranı 2017 yılında % 11,1, 2018 yılında %16,3, 2019 yılında %15,18, 2020 yılında %12,8, 2021 yılında %13,58, 2022 yılında %64,27 oranında gerçekleĢmiĢtir. 2023 yılı Kasım ayı Tüketici Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre %61,98 artmıĢtır. TÜFE bir önceki aya göre değiĢim oranı %3,28 dir.

ĠĢsizlik oranları ise son 4 yılda %11-%13 Aralığında seyretmekteydi. 2023 yılı Eylül ayı itibariyle mevsim etkisinden arındırılmıĢ iĢsizlik oranı %9,2 seviyesinde gerçekleĢmiĢtir. ĠĢsiz sayısı bir önceki aya göre 74 bin kiĢi artmıĢtır. Ġstihdam edilenlerin sayısı 2023 3. Çeyreğinde, bir önceki döneme göre 124 bin kiĢi artarak 31 milyon 724 bin kiĢi olmuĢtur. Buna göre mevsim etkisinden arındırılmıĢ Ġstihdam oranı ise %48,4 oldu. Ödemeler dengesi tarafında ise 2018 yılında %75 olan ihracatın ithalatı karĢılama oranı 2019 yılında %77,2, 2020 yılında ise %86, 2021 yılında %82, 2022 yılında ise %69,9 olarak, 2023 Ocak-Ekim döneminde %69,1 olarak gerçekleĢmiĢtir.

KiĢi BaĢına DüĢen GSYH (USD)

	2000	2010	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022
GSYH ARTIŞI, Zincirlenmiş Hacim Endeksi , %	6.9	84	6.1	3,3	75	3,0	0.8	3,9	12.4	5.5
GSYH, Cari Fiyatlaria, Milyar TL	171	1.168	2.351	2.627	3.134	3,751	4.315	5.049	7 256	15.012
GSYH, Cari Fiyatlaria, Milyar \$	273	777.5	867	869	859	797	759.3	717.1	807,5	905,8
NÜFUS, Bin Kişi	64.249	73.142	78.218	79.278	20.313	81 407	82.579	83 385	84.147	85.288
KIŞI BAŞINA GSYH, Cari Fiyatlarla, 5	4.249	10.629	11.085	10.954	10.696	9.799	9.208	8.600	9.601	10.659
HRACAT [GTS, F.O.B.], Milyon S			151	149.2	1645	177.2	180.8	169.6	225,2	254.2
IHRACAT [GTS]/GSYH,5			17.4	17,2	19.1	22,2	23,8	23,7	27,9	22.1
ITHALAT (GTS, C.I.F.), Milyon \$			213/6	202:2	238.7	231.2	240.3	219.5	271.4	363.7
ITHALAT(GTS)/GSYH, %			24.6	23.3	27,8	ਡਰੇ	27.7	30 0	33,6	40,2
IHRACATIN ITHALATI KARŞILAMA ORANI (N, GTS)			70.7	73,8	68.9	76.6	86	77.3	83	69.9
SEYAHAT GELIRLERI, Milyar \$	7,6	22,6	27.3	19,1	23	25,9	34,3	13,3	26,6	41,2
DOGRUDAN YABANCI YATIRIMLAR (GİRİŞ), Milyar S	1	9,1	193	13.8	11.2	12,5	5,5	7,7	13,3	13
CAR ISLEMLER DENGESI (Milyar S)	-9.9	-44.6	-26.6	-26,7	-40.0	-20-2	30,8	-31.9	-7.2	48.4
CARI IŞLEMLER DENGESI/GSYH, %	36	-5.7	3,1	-3.1	-4.7	2,5	1,4	-4.4	0 0	54
İŞGÜCÜNE KATILMA ORANI, %		46,5	51,3	52	528	53,2	53	49,3	51,4	53,1
İşsizlik ORANI, %		11.1	10:3	10.9	10.9	11	13.7	33,2	12	10,5
ISTIHDAM ORANI, %		413	રેસ	46,3	47,1	47,4	45,7	42,8	45,2	47,5
TÜFE, [On iki aylık ortalamalara göre değişim) (%)		8.2	7.7	78	11.1	26.3	15,2	12,28	19,6	72.3
TUFE (%)		6.4	8,81	0.53	11:42	20.3	11.84	14.6	36,08	64.27
UFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) (%)		8,52	5,28	4,3	15.82	27.01	17.56	12,18	43.86	128.47
UFE (76)		8,87	5,71	a 94	15.07	33.64	7,36	25:15	79,89	97,72

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)

Dönemler Ġtibariyle Büyüme Oranları

Türkiye ekonomisi, 2023'ün ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %3,8 oranında büyümüştür. 2003-2022 döneminde Türkiye Ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.

Kaynak: TÜİK

2022-2023 Büyüme Tahminleri:

Uluslararası Kuruluşlar	Wil	Bazı Ülke-Ülke Gruplarına ilişkin Büyüme Tahminleri (%)
		Dünya	Avro Bölgesi	ABD	Brezilya	Rusya	Hindistan	Çin	laponya
	2022	3,5	3,3	2,1	2,9	-2,1	7,2	3,0	1,0
IME	2023	3,0	0,7	2,1	3,1	2,2	6,3	5,0	2,0
	2024	2,9	1,2	1,5	1,5	1,1	6,3	4,2	1,0
	2022	3,3	3,4	2,1	3,0	-2,0	7,2	3,0	1,0
OECD	2023	3,0	0,6	2,2	3,2	0,8	6,3	5,1	1,8
	2024	2,7	1,1	1,3	1,7	0,9	6,0	4,6	1,0
	2022	3,1	3,5	2,1	2,9	-2,1	7,2	3,0	1,0
Dünya Bankası	2023	2,50	0,5€	2,1 .	1,2	1,6°	6,9	5,04	0,8
	2024	2,1 *	0,7°	0,9.	1,4	13.	6,4	4,5°	0,7

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)

Merkezi Yönetim Bütçe GerçekleĢmeleri

2023 yılı 3. çeyreğinde merkezi yönetim bütçe gelirleri 441,3 milyar TL olarak gerçekleşirken, bütçe giderleri 570,5 milyar TL olmuş ve bütçe açığı 129,2 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.

Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Milyar USD)

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)

12.5. Mevcut Ekonomik KoĢulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaĢanan ekonomik krizle baĢlayan dönem, yaĢanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıĢtır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düĢüĢler yaĢanmıĢ, alım satım iĢlemleri yok denecek kadar azalmıĢtır.

Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu geliĢmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya baĢlamıĢ; gayrimenkul ve inĢaat sektöründe büyüme kaydedilmiĢtir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluĢan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiĢtir. Bu dengesiz büyüme ve artıĢların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiĢtir.

2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaĢtırdığı gözlenmiĢtir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaĢanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz geliĢmeler devam etmiĢtir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiĢtir. Yıkılmaz diye düĢünülen birçok finansal kurum devrilmiĢ ve global dengeler değiĢmiĢtir.

Daha önce Türkiye"ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluĢu, faaliyetlerini bekletme aĢamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiĢtir.

Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye"de parlak bir yıl olmamıĢtır. Ġçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaĢ yavaĢ gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araĢtırmalara baĢlamıĢlardır.

2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inĢaat sektörü lehine geliĢmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıĢtığı bir yıl olmuĢ ve az da olsa daha esnek bir yıl yaĢanmıĢtır. GeçmiĢ dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri "eriĢilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu geliĢmeler 2011 ilâ 2016 yıllarında da devam etmiĢtir.

2017 yılından itibaren, beĢeri ve jeopolitik etkenlerin etkisi, döviz kurlarında yaĢanan dalgalanmalar ve finansman imkânlarının daralmasına ek olarak artan enerji ve iĢ gücü maliyetleri geliĢtiricilerin ödeme zorluğu yaĢamasına neden olmuĢtur.

Ülkemizdeki ekonomik dinamikleri önemli ölçüde etkileyen ve çok sayıda yan sektöre destek olan inĢaat sektöründe yaĢanan bu zorluklar gayrimenkullerin fiyatlamalarında optimizasyona ve üretilen toplam ünite sayısı ile proje geliĢtirme hızında düĢüĢe yol açmıĢtır. Banka faiz oranlarının yükselmesi ve yatırımcıların farklı enstrümanlara yönelmesi de yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarını azaltmıĢtır.

Kaynak: TÜİK (2023 verileri yapı izin istatistikleri için 3. Çeyrek verisi olup maliyet endeksi ve konut satış adedi Ekim Ayı itibariyle olan verilerdir)

2018 yılında düĢük bir performans çizen inĢaat sektörü 2019 yılını son çeyreği itibariyle toparlanma sürecine girmiĢtir. Bu hareketlenme 2020 yılının ilk 2 aylık döneminde de devam etmiĢtir. Ancak 2019 yılının Aralık ayında Çin"de ortaya çıkan Covid-19 salgınının 2020 yılı Mart ayında ülkemizde yayılmaya baĢlamasıyla ekonomi olumsuz etkilenmiĢ ve gayrimenkul sektörü bu durgunluktan payını almıĢtır. Karantina süreci sonrası TCMB ve BDDK tarafından açıklanan kararlar ve destekler sektöre olumlu yansımıĢ, konut kredisi faizlerindeki düĢüĢ ve kampanyalar Temmuz ve Ağustos aylarında konut satıĢlarını rekor seviyelere ulaĢtırmıĢtır.

Pandemi sonrası süreçte Ticari hareketliliğin sağlanması amacıyla piyasaya aktarılan ucuz likidite döviz kurlarında ve fiyatlar genel seviyesinde büyük artıĢlara yol açmıĢ, sonrasında Merkez Bankası parasal sıkılaĢma politikası uygulamaya baĢlarken parasal sıkılaĢma kararları sonrasında bankaların likidite kaynakları kısılmıĢ, bu da faiz oranlarında yükseliĢe yol açmıĢtır. 2022 yılında artan enflasyon eğilimleri pek çok ülke ekonomisini zorlamaya baĢlayınca daha sıkı para ve maliye politikaları uygulanmaya baĢlamıĢtır. 2021 ve 2022 yıllarında ülkemizdeki konut satıĢları yıl bazında birbirine yakın seviyelerde olsa da 2022 yılında ipotekli satıĢlarda bir önceki yıla göre %4,8 lik azalıĢ meydana gelmiĢtir. Ġpotekli satıĢlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artıĢın etkisiyle meydana gelmiĢtir. 2023 yılında inĢaat maliyetlerinin arttığı ve risk iĢtahının azaldığı bir süreç yaĢanmakta olup yeni inĢaat sayısı azalmıĢ bu da konut arzında düĢüĢe yol açmıĢtır. Son dönemde Merkez Bankası politika faizlerinin kademeli olarak artırıldığı, Dünya genelinde yaĢanan tedarik sıkıntıları, hammadde temininde yaĢanan zorluklar ve Rusya-Ukrayna savaĢı gibi jeopolitik gerilimler ve resesyon beklentilerine rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalıĢıldığı bir dönem içerisinden geçmekteyiz.

Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetler hem de tüketici davranıĢları üzerinde etki yaratmaktadır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaĢlamayı getirmektedir. Parasal sıkılaĢtırma sürecinin devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya iĢaret etmektedir. 2023 yılının ilk dokuz aylık döneminde konut satıĢlarında geçen yılın aynı dönemine göre %14,9 oranında bir düĢüĢ yaĢanmıĢtır. Önceki dönemde talebin güçlü olması, kredi imkânlarının bulunması ve enflasyonun etkilerinden korunmak amaçlı olarak gayrimenkul fiyatlarında yaĢanan artıĢ eğiliminin ekonominin de soğumasıyla yavaĢladığı görülmektedir.

12.5.1.Türkiye Gayrimenkul Piyasasını Bekleyen Fırsat ve Tehditler

Tehditler:

Amerika BirleĢik Devletleri ve Çin arasındaki ticari çekiĢme, Rusya-Ukrayna savaĢı ve Dünya genelindeki pek çok farklı jeopolitik gerilimin ekonomiye etkisi,
Yabancı sermaye kaynaklı yatırımlarda görülen yavaĢlama,
Türkiye"nin mevcut durumu itibariyle jeopolitik risklere açık olması sebebiyle yatırımların yavaĢlaması ve talebin azalması,
Son dönemde döviz kurundaki yaĢanmıĢ olan artıĢların maliyetler üzerinde baskı yaratıyor olması,
Son dönemde gayrimenkul fiyatlarında görülen hızlı artıĢ,
Ġstanbul ve Ġzmir gibi büyükĢehirlerdeki deprem riski.

Fırsatlar:

Türkiye"deki gayrimenkul piyasasının uluslararası standartlarda gelen taleplere cevap verecek düzeyde olması,
Genç bir nüfus yapısına sahip olmanın getirdiği doğal talebin devam etmesi.

13. AÇIKLAMALAR

Rapora konu taĢınmazlar, Ġstanbul Ġli, Eyüpsultan Ġlçesi, Güzeltepe Mahallesi, 15 Temmuz ġehitler Caddesi üzerinde konumlu olan 1043 ada 11 parsel bünyesindeki 5. Levent Projesinde yer almaktadırlar.
Parsel bünyesinde A1, A2, B1, B2, B3, B4, C1, C2, C3, C4, C5, C6, D, E1, E2, G1 ve G2 bloklar olmak üzere toplam 17 adet blok yer almaktadır. Bloklarda A1, A2 ve C3 Blok bünyelerinde ticari alanlar mevcut olup diğer bloklar konut kullanımına sahiptir.
Proje bünyesinde her blokta muhtelif sayıda bağımsız bölüm olmak üzere toplam 2.361 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.
1. Levent Projesi bünyesinde sosyal tesis, yapay gölet, spa merkezi, hamam, sauna, jakuzi, buhar odası, basketbol sahası, futbol sahası, tenis kortu, plaj voleybol sahası, fitnesscenter, gym, cardio, spinning, plates stüdyosu, yoga stüdyosu, çok amaçlı stüdyo, kumsallı yüzme havuzu, çocuk yüzme havuzu, çocuk aktivite havuzu, koĢu parkuru, yürüyüĢ Yolları, bisiklet yolları, çocuk oyun parkları, ağaç evler, tematik oyun parkı, kızılderili çadırları, oyun mağarası, kum havuzu, tırmanma duvarı, su parkuru, kids club, denge parkuru, mangal/BBQ alanları, gurme restoran-cafeler, yeme-içme alanları, 5. Levent çarĢı, market, kuaför, kuru temizleme, berber, festival meydanı, açık hava sineması, amfi tiyatro, kır kahvesi, seyir ve oturma terasları, yansıma havuzları, tematik oyun parkı, atölye gibi zengin sosyal alanlar yer almaktadır.
TaĢınmazların yer aldığı A1 ve A2 Bloklar 6 bodrum, zemin ve 24 normal katlı olmak üzere 31" er katlı olup, A1 Blok bünyesinde 325, A2 Blok bünyesinde 322 adet bağımsız bölüm, B2 Blok 5 bodrum, zemin ve 15 normal katlı olmak üzere 21 katlı olup blok bünyesinde 81 adet bağımsız bölüm, E1 Blok 2 bodrum, zemin ve 23 normal katlı olmak üzere 26 katlı olup, blok bünyesinde 192 adet bağımsız bölüm, E2 Blok 2 bodrum, zemin ve 22 normal katlı olmak üzere 25 katlı olup, blok bünyesinde 188 adet bağımsız bölüm ve G2 Blok bodrum, zemin ve 13 normal katlı olmak üzere 15 katlı olup, blok bünyesinde 84 adet bağımsız bölüm yer almaktadır.
Proje bünyesinde 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 kullanımlı farklı tipte daireler yer almaktadır.
A1 ve A2 Bloklarda yer alan ticari ünitelerin bazılarında oturum olduğu, diğerlerinin natamam Ģekilde olduğu görülmüĢtür. SatıĢ ofisi ile yapılan görüĢmede dükkânların natamam olarak satıĢ ve kiralamalarının gerçekleĢtiği/gerçekleĢtirileceği bilgileri alınmıĢtır. Bu nedenle natamam dükkânların tamamlanma seviyeleri %100 olarak kabul edilmiĢtir.

Rapora konu taĢınmazlardan konut kullanımına sahip gayrimenkullerin iç mekânları benzer özelliklere sahiptir. Salon ve odaların zeminleri laminat parke, duvarları saten boyalı, tavanları ise plastik boyalı ve kartonpiyerlidir. Mutfak, antre ve hol zeminleri seramik kaplı, duvarları saten boyalı, tavanları ise spot aydınlatmalı asma tavandır. Mutfak dolapları membran kaplama, tezgahı policordur. Islak hacimlerin zeminleri ve duvarları seramik kaplı, tavanları ise spot aydınlatmalı asma tavandır. Banyo-WC hacimlerinde lavabo, klozet ve kabinli duĢ teknesi veya küvet, WC hacminde ise lavabo ve klozet mevcuttur. Pencere doğramaları PVC den mamul ve çift camlıdır. Daire kapıları çelik, iç kapıları ise ahĢaptır.
Rapora konu 8 adet daire ve 50 adet dükkân/ofis kullanımları için kat, kullanım alanı ve tipleri ile ilgili tablo aĢağıda detaylı olarak sunulmuĢtur.
Rapora konu olan 17 adet trafo yerleri ile ilgili olarak ekonomik değerleri bulunmadığından değerleme dıĢında bırakılmıĢtır.

SIRA NO	BLOK	BB NO	KAT NO	NİTELİĞİ	TİPİ	EKLENTİ BRÜT ALANI (m²)	BALKON DÂHİL KAPALI ALAN (m²)	GENEL BRÜT ALAN (m²)
1	A1	20	1.KAT	KONUT	2+1	0	98,95	153,63
2	A1	32	1.KAT	KONUT	2+1	0	69,36	114,23
3	A1	34	1.KAT	KONUT	2+1	0	93,22	144,76
4	A1	147	10.KAT	KONUT	2+1	0	74,7	120,33
5	A2	20	1.KAT	KONUT	1+1	0	62,36	91,82
6	A2	306	24.KAT	KONUT	1+1	0	66,58	92,61
7	E1	120	14.KAT	KONUT	3+1	0	124	181,82
8	G2	37	6.KAT	KONUT	3+1	0	122,34	167,18
9	A1	1	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Cadde	39,95	197,32	237,27
10	A1	2	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Cadde	0	48,56	48,56
11	A1	3	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Cadde	0	53,48	53,48
12	A1	4	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Cadde	0	73,06	73,06
13	A1	5	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Cadde	0	71	71
14	A1	6	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Cadde	0	46,13	46,13
15	A1	7	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Cadde	0	99,37	99,37
16	A1	8	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Cadde	0	88,44	88,44
17	A1	9	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Cadde	0	103,61	103,61
18	A1	10	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Site İçi/Arka	16,85	54,6	71,45
19	A1	11	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Site İçi/Arka	7,42	25,75	33,17
20	A1	12	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Site İçi/Arka	12,97	43,1	56,07

TaĢınmazlar "Satılabilirlik" özelliğine sahiptirler.

21	A1	13	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Site İçi/Arka	10,12	33,3	43,42
22	A1	14	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Site İçi/Arka	15,52	50,94	66,46
23	A1	15	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Site İçi/Arka	15,52	50,94	66,46
24	A1	16	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Site İçi/Arka	15,52	33,97	49,49
25	A1	17	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Site İçi/Arka	10,64	34,88	45,52
26	A1	18	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Site İçi/Arka	43,93	43,93	87,86
27	A1	19	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Site İçi/Arka	14,7	51,81	66,51
28	A1	320	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Site İçi/Arka	19,66	60,02	79,68
29	A1	321	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Cadde	35,09	161,12	196,21
30	A1	322	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Cadde	34,67	148,39	183,06
31	A1	323	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Cadde	50,9	73,45	124,35
32	A1	324	1.BODRUM KAT	İŞYERİ/OFİS	Kat Holü	0	23,38	23,38
33	A1	325	1.BODRUM KAT	İŞYERİ/OFİS	Kat Holü	111,32	115,64	226,96
34	A2	1	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Cadde	0	103,66	103,66
35	A2	2	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Cadde	0	113,16	113,16
36	A2	3	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Cadde	0	90,3	90,3
37	A2	4	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Cadde	1.963,01	77,86	2.040,87
38	A2	5	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Cadde	0	44,26	44,26
39	A2	6	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Cadde	0	75,05	75,05
40	A2	7	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Cadde	0	83,16	83,16
41	A2	8	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Cadde	13,07	29,76	42,83
42	A2	9	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Cadde	216,99	357,85	574,84
43	A2	10	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Cadde	140,71	128,33	269,04
44	A2	11	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Site İçi/Arka	16,16	53,07	69,23
45	A2	12	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Site İçi/Arka	16,16	53,07	69,23
46	A2	13	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Site İçi/Arka	15,72	53,08	68,8
47	A2	14	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Site İçi/Arka	19,9	66,05	85,95
48	A2	15	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Site İçi/Arka	16,46	54,08	70,54
49	A2	16	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Site İçi/Arka	16,46	54,08	70,54
50	A2	17	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Site İçi/Arka	16,46	33,88	50,34
51	A2	312	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Site İçi/Arka	22,1	18,29	40,39
52	A2	313	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Site İçi/Arka	33,8	25,85	59,65
53	A2	314	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Site İçi/Arka	19,77	65,77	85,54
54	A2	315	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Site İçi/Arka	19,4	61,08	80,48
55	A2	316	ZEMİN KAT	İŞYERİ/OFİS	Site İçi/Arka	18,76	48,13	66,89
56	A2	317	2.BODRUM KAT	İŞYERİ/OFİS	Kat Holü	396,44	347,24	743,68
57	A2	318	2.BODRUM KAT	İŞYERİ/OFİS	Kat Holü	182,15	179,98	362,13
58	C3	107	2.BODRUM KAT	İŞYERİ/OFİS	Blok içi	0	970,76	970,76
					TOPLAM	3.598,30	4.973,99	8.572,29

14. EN VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ

"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleĢtirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaĢtıran en olası kullanımdır". (UDS Madde 6.3)

"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıklı olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğunu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS madde 6.4)

TaĢınmazların konumu, ulaĢım kabiliyeti, mevcut imar durumu, bulunduğu bölgenin geliĢim potansiyeli dikkate alındığında mevcut kullanımın devam etmesinin en uygun kullanım Ģekli olduğu düĢünülmektedir.

15. DEĞERLENDĠRME

Gayrimenkullerin Değerini Etkileyen Faktörler (Swot Analizi)

	Güçlü Yönler	Zayıf Yönler
- - - - - -	Merkezi konumları, UlaĢım imkânlarının kolaylığı, Site bünyesinde olmaları sebebiyle sosyal ve donatı alanlarını içerisinde barındırması, ÇağdaĢ teknik alt yapı imkânlarına sahip olmaları, Modern Ģehircilik anlayıĢına uygun olarak inĢa edilmiĢ olmasıi Her türlü altyapısal ve teknik imkânları bünyesinde bulundurması,	Gayrimenkul - durgunluk.	piyasasında	yaĢanan
- -	Projenin otoyola yakın olması Blokların iskan belgelerinin alınmıĢ olması.
	Fırsatlar		Tehditler
-	Bölgenin yüksek ticari ve sınaî potansiyeli.	- Ekonomideki	dalgalanmaların sektörünü olumsuz yönde etkilemesi, - Faizlerin yükselmesi ile ipotekli konut alım talebinde yaĢanması muhtemel düĢüĢ.	gayrimenkul

16. DEĞERLEME YAKLAġIMLARI

Değerleme yaklaĢımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile iliĢkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. AĢağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaĢım değerlemede kullanılan temel yaklaĢımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaĢımları Pazar YaklaĢımı, Gelir YaklaĢımı ve Maliyet YaklaĢımıdır. Bu temel değerleme yaklaĢımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.

Bir varlığa iliĢkin değerleme yaklaĢımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aĢağıdakiler dikkate alınır:

(a) değerleme görevinin koĢulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,

(b) olası değerleme yaklaĢımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaĢımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,

(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.

16.1. Pazar YaklaĢımı

Pazar yaklaĢımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karĢılaĢtırılabilir (benzer) varlıklarla karĢılaĢtırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaĢımı ifade eder.

AĢağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmıĢ olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taĢıyan varlıkların aktif olarak iĢlem görmesi, ve/veya

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karĢılanamadığı aĢağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaĢımı uygulanabilir ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaĢımının aĢağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin diğer yaklaĢımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaĢımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiĢtirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklıklandırılamayacağı dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara iliĢkin iĢlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taĢıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte iĢlem görmesi,

(c) pazar iĢlemlerine iliĢkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karĢılaĢtırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,

(d) güncel iĢlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satıĢ içeren iĢlemler vb.),

(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda iĢlem görebileceği fiyat olması.

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluĢan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren iĢlemlere iliĢkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaĢımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaĢımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).

KarĢılaĢtırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle iliĢkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin karĢılaĢtırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karĢılaĢtırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karĢılaĢtırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleĢtirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaĢtırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Pazar yaklaĢımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karĢılaĢtırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

16.2. Maliyet YaklaĢımı

Maliyet yaklaĢımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elveriĢsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiĢ olsun, kendisine eĢit faydaya sahip baĢka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaĢımdır. Bu yaklaĢımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleĢen tüm yıpranma paylarının düĢülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

AĢağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluĢturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluĢturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaĢımını veya pazar yaklaĢımını olanaksız kılması, ve/veya

Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karĢılanamadığı aĢağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaĢımı uygulanabilir ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaĢımının aĢağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin diğer yaklaĢımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaĢımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiĢtirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluĢturmayı düĢündükleri, ancak varlığın yeniden oluĢturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,

(b) maliyet yaklaĢımının diğer yaklaĢımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaĢımının, değerlemesi iĢletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir iĢletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya

Kısmen tamamlanmıĢ bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluĢturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine iliĢkin beklentilerini yansıtacaktır.

16.3. Gelir YaklaĢımı

Gelir yaklaĢımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akıĢlarının tek bir cari değere dönüĢtürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaĢımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akıĢlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

AĢağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına iliĢkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karĢılanamadığı aĢağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaĢımı uygulanabilir ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaĢımının aĢağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin diğer yaklaĢımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaĢımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiĢtirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

a) Değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına iliĢkin önemli belirsizliklerin bulunması,
c) Değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye eriĢimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiĢ tarihli finansal tablolara ulaĢabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaĢamaz), ve/veya
d) Değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz baĢlamaması, ancak baĢlamasının planlanmıĢ olması.

Gelir yaklaĢımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma iliĢkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teĢkil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeĢitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

17. FĠYATLANDIRMA

TaĢınmazların satıĢ (pazar) değerinin tespiti, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmıĢ olup değerleme prosesi aĢağıda ayrıntılı olarak verilmiĢtir.

TaĢınmazların değerinin tespitinde aĢağıdaki yöntemler dikkate alınmıĢtır.

-Emsal Karşılaştırma Yöntemi
-Gelir İndirgeme Yaklaşımı

17.1. Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi

Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden ve bölgede faaliyet gösteren emlak firmaları ile yapılan görüĢmelerden faydalanılmıĢ; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmıĢ benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmıĢ ve konu gayrimenkuller için birim fiyat belirlenmiĢtir.

AĢağıda rapora konu taĢınmazlara emsal olabilecek taĢınmazlara iliĢkin bilgiler sunulmuĢtur.

UygunlaĢtırmada kullanılan yüzdelik oranlar örnekleme olarak aĢağıdaki Ģekilde sınıflandırılmıĢtır.

Emsalin Durumu (Konum)	Emsalin Durumu (Büyüklük)		Yüzdelik Oranlar
Çok Kötü	Çok Büyük	Çok Eski	>%20
Orta Kötü	Orta Büyük		%11 … %20
Az Kötü	Az Büyük		%1 … %10
Benzer	Benzer	Benzer	%0
Az İyi	Az Küçük	Az Yeni	-%10 … -%1
İyi	Küçük	Yeni	-%20 … - %11
Çok İyi	Çok Küçük	Çok Yeni	> -%20

Piyasa Bilgileri / Satılık Konut Emsalleri

Çevrede yapılan piyasa araĢtırmalarında aĢağıdaki tespitlerde bulunulmuĢtur.

Sıra No	Durumu	İlan Sahibi	Telefon	Açıklama	İstenen Fiyat (TL)	Birim (TL/m²)
1	Satılık	Emlak Ofisi	533 725 94 38	Taşınmazlar ile aynı sitede yer alan, 2 24. katta konumlu, 1+1/ 75 m olduğu beyan edilen daire.	7.000.000	93.333
2	Satılık	Emlak Ofisi	541 378 02 15	Taşınmazlar ile aynı sitede yer alan, 12. katta konumlu, 2+1/ 100 m2 olduğu beyan edilen daire.	9.000.000	90.000
3	Satılık	Emlak Ofisi	552 732 96 12	Taşınmazlar ile aynı sitede yer alan, 2 15. katta konumlu, 2+1/ 100 m olduğu beyan edilen daire.	9.200.000	92.000
4	Satılık	Emlak Ofisi	553 882 26 58	Taşınmazlar ile aynı sitede yer alan, 3. katta konumlu, 3+1/ 175 m2 olduğu beyan edilen daire.	16.375.000	93.571
5	Satılık	Emlak Ofisi	506 029 20 79	Taşınmazlar ile aynı sitede yer alan, 2 11. katta konumlu, 3+1/ 184 m olduğu beyan edilen daire.	17.900.000	97.283
6	Satılık	Emlak Ofisi	541 436 54 52	Taşınmazlar ile aynı sitede yer alan, 2 4. katta konumlu, 4+1/ 216 m olduğu beyan edilen daire.	20.100.000	93.056

Piyasa Bilgileri / Kiralık Konut Emsalleri

Sıra No	Durumu	İlan Sahibi	Telefon	Açıklama	İstenen Fiyat (TL/Ay)	Birim (TL/m²)
7	Kiralık	Emlak Ofisi	535 604 22 22	Taşınmazlar ile aynı sitede yer alan, 12. katta konumlu, 1+1/ 90 m2 olduğu beyan edilen daire.	27.500	306
8	Kiralık	Emlak Ofisi	542 639 30 93	Taşınmazlar ile aynı sitede yer alan, 13. katta konumlu, 1+1/ 100 m2 olduğu beyan edilen daire.	32.000	320
9	Kiralık	Emlak Ofisi	553 613 11 83	Taşınmazlar ile aynı sitede yer alan, 2. katta konumlu, 2+1/ 112 m2 olduğu beyan edilen daire.	35.000	313
10	Kiralık	Emlak Ofisi	533 514 47 15	Taşınmazlar ile aynı sitede yer alan, 8. katta konumlu, 2+1/ 112 m2 olduğu beyan edilen daire.	37.000	330
11	Kiralık	Emlak Ofisi	552 759 89 67	Taşınmazlar ile aynı sitede yer alan, 2 6. katta konumlu, 2+1/ 130 m olduğu beyan edilen daire.	45.000	346
12	Kiralık	Emlak Ofisi	532 391 11 24	Taşınmazlar ile aynı sitede yer alan, 2 1. katta konumlu, 3+1/ 188 m olduğu beyan edilen daire.	57.500	306

Emsal Analizi / Satılık Konut

	Birim Satış Fiyatı (TL)	Pazarlıklı Birim Fiyatı	Alan Düzeltmesi (m2)		Yapı Kalitesi / Bina Yaşı		Konum		Şerefiye		Toplam Düzeltme	Düzeltilmiş Değer (TL)
Konu Mülk					İyi		5.Levent					88.550
		Düzeltme Oranı	Alanı	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Düzeltme Oranı
Emsal 1	93.333	-5%	7 5	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	-5%	88.667
Emsal 2	90.000	-5%	100	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	-5%	85.500
Emsal 3	92.000	-5%	100	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	-5%	87.400
Emsal 4	93.571	-5%	175	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	-5%	88.893
Emsal 5	97.283	-5%	184	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	-5%	92.418
Emsal 6	93.056	-5%	216	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	-5%	88.403

Emsal Analizi / Kiralık Konut

	Birim Satış Fiyatı (TL)	Pazarlıklı Birim Fiyatı	Alan Düzeltmesi (m2)			Yapı Kalitesi / Konum Bina Yaşı		Şerefiye		Toplam Düzeltme	Düzeltilmiş Değer (TL)
Konu Mülk					İyi		5.Levent					300
		Düzeltme Oranı	Alanı	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Düzeltme Oranı
Emsal 7	306	-5%	9 0	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	-5%	290
Emsal 8	320	-5%	100	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	-5%	304
Emsal 9	313	-5%	112	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	-5%	297
Emsal 10	330	-5%	112	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	-5%	314
Emsal 11	346	-5%	130	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	-5%	329
Emsal 12	306	-5%	188	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	-5%	291

Emsal Kroki Tablosu (Satılık/Kiralık Konut)

Piyasa Bilgileri / Satılık Dükkân - Mağaza Emsalleri

Sıra No	Durumu	İlan Sahibi	Telefon	Açıklama	İstenen Fiyat (TL)	Birim (TL/m²)
13	Satılık	Emlak Ofisi	544 532 12 34	Viaport Venezzia projesinde yer alan, 2 90 m olduğu beyan edilen çarşı içi dükkân.	9.950.000	110.556
14	Satılık	Emlak Ofisi	544 532 12 34	Kordon İstanbul projesinde yer alan, 156 m2 olduğu beyan edilen cadde cepheli dükkân	16.300.000	104.487
15	Satılık	Emlak Ofisi	Maslak Ağaoğlu projesinde yer alan, 2 537 220 60 39 210 m olduğu beyan edilen cadde cepheli dükkân		39.000.000	185.714
16	Satılık	Emlak Ofisi	532 365 51 70	Vadi İstanbul Avangart projesinde yer alan, 600 m2 olduğu beyan edilen cadde cepheli dükkân	73.000.000	121.667
17	Satılık	Emlak Ofisi	533 245 88 88	Vadi İstanbul projesinde yer alan, 778 m2 olduğu beyan edilen dükkân	120.162.350	154.450

Piyasa Bilgileri / Kiralık Dükkân - Mağaza Emsalleri

Sıra No	Durumu	İlan Sahibi	Telefon	Açıklama	İstenen Fiyat (TL/Ay)	Birim (TL/m²)
18	Kiralık	Emlak Ofisi	544 532 12 34	Kordon İstanbul projesinde yer alan, 2 201 m olduğu beyan edilen dükkân	59.000	294
19	Kiralık	Emlak Ofisi	507 316 23 25	Viaport Venezzia projesinde yer alan, 156 m2 olduğu beyan edilen çarşı içi dükkân	65.000	417
20	Kiralık	Emlak Ofisi	534 301 05 81	Maslak Ağaoğlu projesinde yer alan, 372 m2 olduğu beyan edilen cadde cepheli dükkân	165.000	444
21	Kiralık	Emlak Ofisi	533 245 88 88	Vadi İstanbul projesinde yer alan, 2 778 m olduğu beyan edilen cadde cepheli dükkân	435.000	559

Emsal Analizi / Satılık Dükkân - Mağaza

	Birim Satış Fiyatı (TL)	Pazarlıklı Birim Fiyatı	Alan Düzeltmesi (m2)		Yapı Kalitesi / Bina Yaşı		Konum		Şerefiye		Toplam Düzeltme	Düzeltilmiş Değer (TL)
Konu Mülk					İyi		5.Levent					129.320
		Düzeltme Oranı	Alanı	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Düzeltme Oranı
Emsal 13	110.556	-5%	9 0	0 %	Benzer	0 %	Az Kötü	10%	Benzer	0 %	5 %	116.083
Emsal 14	104.487	-5%	156	0 %	Benzer	0 %	Orta Kötü	15%	Benzer	0 %	10%	114.936
Emsal 15	185.714	-5%	210	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	-5%	176.429
Emsal 16	121.667	-5%	600	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	-5%	115.583
Emsal 17	154.450	-5%	778	0 %	Benzer	0 %	İyi	-15%	Benzer	0 %	-20%	123.560

Emsal Analizi / Kiralık Dükkân - Mağaza

	Birim Satış Fiyatı (TL)	Pazarlıklı Birim Fiyatı	Alan Düzeltmesi (m2)		Yapı Kalitesi / Bina Yaşı		Konum		Şerefiye
Konu Mülk					İyi		5.Levent					405
		Düzeltme Oranı	Alanı	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Düzeltme Oranı
Emsal 18	294	-5%	201	0 %	Benzer	0 %	Orta Kötü	15%	Benzer	0 %	10%	323
Emsal 19	417	-5%	156	0 %	Benzer	0 %	Az Kötü	10%	Benzer	0 %	5 %	438
Emsal 20	444	-5%	372	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	Benzer	0 %	-5%	421
Emsal 21	559	-5%	778	0 %	Benzer	0 %	İyi	-15%	Benzer	0 %	-20%	447

UlaĢılan Sonuç

Yapılan piyasa araĢtırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle rapora konu taĢınmazların, blok, kat, kullanım alanları dikkate alınarak takdir olunan fonksiyon bazındaki toplam pazar değerleri aĢağıdaki özet tabloda sunulmuĢtur. Bağımsız bölüm bazındaki ayrıntılı değer tablosu ise ek"ler bölümünde sunulmuĢtur. Bağımsız bölüm olarak Torunlar GYO mülkiyetinde olan 17 adet Enerji Merkezi (Trafo) ise fonksiyonları itibariyle değerlemede dikkate alınmamıĢtır.

NİTELİK	BAĞIMSIZ BÖLÜM ADEDİ	TOPLAM KULLANIM ALANI (m²)	TOPLAM DEĞER (TL)	AYLIK KİRA DEĞERİ (TL)	YILLIK KİRA DEĞERİ (TL)
Konut	8	1.066,38	91.585.000	311.000	3.732.000
Ticari	50	8.572,29	566.125.000	1.772.000	21.264.000
TOPLAM	58	9.638,67	657.710.000	2.083.000	24.996.000

17.2. Gelir Ġndirgeme YaklaĢımı

Bu yaklaĢımda, Doğrudan İndirgeme (Direkt Kapitalizasyon) ve Gelir İndirgeme (en önemli örneği İndirgenmiş Nakit Akımları analizidir) olarak adlandırılan iki yöntem kullanılmaktadır. Rapor konusu taĢınmazların değer tesbitinde kira bedelinin ve kapitalizasyon oranının kolay tespit edilebilir olması sebebiyle Doğrudan Ġndirgeme yöntemi kullanılmıĢtır.

Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon da denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan bu yaklaĢım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder.

Bu yöntemde bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karĢılaĢtırılabilir mülklerin satıĢ fiyatlarıyla gelirleri arasındaki iliĢkiyi incelenir daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oran uygulanır.

Elde edilen değer, benzer mülklerin aynı düzeyde getiri elde edeceği varsayımıyla belirlenen gelir düzeyi ile garanti edilen piyasa değeridir.

Bu analizde "TaĢınmazın Değeri=TaĢınmazın Yıllık Net Geliri / Direkt Kapitalizasyon Oranı" formülünden yararlanılır.

Kapitalizasyon oranı ise emsal bilgilerinde yer alan satılık ve kiralık emsallerin ortalama birim fiyatlarından hareketle Ģu Ģekilde belirlenmiĢtir.

Konutlar Ġçin

Ortalama m² emsal değeri: 93.207 TL;

Ortalama m² emsal kira değeri: 320 TL/m²

SatıĢ Değeri / Kira Değeri: 93.207 / 320 291 Ay /12 Ay = 24,3 Yıl

Buna göre Kapitalizasyon oranı: 100 / 24,3 = % 4,12 olarak belirlenmiĢtir.

Ticari Üniteler Ġçin

Ortalama m² emsal değeri: 135.375 TL; Ortalama m² emsal kira değeri: 428 TL/m² SatıĢ Değeri / Kira Değeri: 135.375 / 428 316 Ay /12 Ay = 26,3 Yıl Buna göre Kapitalizasyon oranı: 100 / 26,3 = % 3,80 olarak belirlenmiĢtir.

UlaĢılan Sonuç

Yapılan piyasa araĢtırmaları neticesinde Gelir YaklaĢımı Yöntemi ile tespit edilen arsa payı dâhil satıĢ değerleri aĢağıdaki özet tabloda, ayrıntılı tablo ise ek"ler bölümündedir.

NİTELİK	BAĞIMSIZ BÖLÜM ADEDİ	TOPLAM KULLANIM ALANI (m2)	AYLIK KİRA DEĞERİ (TL)	YILLIK KİRA DEĞERİ (TL)	KAP. ORANI	TOPLAM DEĞER (TL)
Konut	8	1.066,38	311.000	3.732.000	0,0412	90.585.000
Ticari	50	8.572,29	1.772.000	21.264.000	0,0380	559.580.000
TOPLAM	58	9.638,67	2.083.000	24.996.000		650.165.000

18. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRMESĠ

18.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması ve Bu Amaçla Ġzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması

Görüleceği üzere kullanılması mümkün olan iki yöntemle bulunan değerler birbirine çok yakındır.

FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE HESAPLANMIŞ DEĞERLERİN KARŞILAŞTIRMASI
KULLANILAN YÖNTEMLER	TOPLAM DEĞER (TL)
EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI	657.710.000
GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI	650.165.000

Ancak yine de gayrimenkul rayiçleri piyasanın ekonomik parametrelerini her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge ile yansıttığından nihai değer için Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımı ile bulunan bedelin alınması uygun görülmüĢ ve taĢınmazların toplam değeri 657.710.000,-TL olarak belirlenmiĢtir.

18.2. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

Rapor konusu bağımsız bölümler için takdir olunan aylık ve yıllık kira değerleri rapor ekinde tablolar halinde sunulmuĢ olup takdir olunan kira bedellerinin fonksiyon bazındaki özet tablosu aĢağıda sunulmuĢtur.

NİTELİK	BAĞIMSIZ BÖLÜM ADEDİ	TOPLAM KULLANIM ALANI (m2)	AYLIK KİRA DEĞERİ (TL)	YILLIK KİRA DEĞERİ (TL)
Konut	8	1.066,38	311.000	3.732.000
Ticari	50	8.572,29	1.772.000	21.264.000
	TOPLAM		2.083.000	24.996.000

18.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Değerlemeye konu taĢınmazların resmi kurumlar nezdinde yapılan incelemeleri sonucunda herhangi bir hukuki soruna rastlanmamıĢtır.

18.4. Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve Ġpotekler Ġle Ġlgili GörüĢ

2023/981

TaĢınmazlar üzerinde gayrimenkul değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.

18.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde Ġpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rapora konu taĢınmazların devredilmesinde sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmadığı kanaatindeyiz.

18.6. BoĢ Arazi ve GeliĢtirilmiĢ Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar

Değerleme, proje geliĢtirme niteliğinde değildir.

18.7. Asgari Bilgilerden Raporda Verilmeyenlerin Neden Verilmediklerinin Gerekçeleri

Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.

18.8. MüĢterek veya bölünmüĢ kısımların değerleme analizi

MüĢterek veya bölünmüĢ kısım bulunmamaktadır.

18.9. Hasılat PaylaĢımı veya kat karĢılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları

Hasılat paylaĢımı veya kat karĢılığı yöntemi kullanılmamıĢtır.

18.10. Yasal Gereklerin yerinde getirilip getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı

TaĢınmazların konumlu olduğu 5. Levent Projesi"nde Yapı Kullanma Ġzin Belgeleri alınarak kat mülkiyetine geçilmiĢ olup alınması gereken herhangi bir izin bulunmamaktadır.

18.11. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından Ġtibaren BeĢ Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje GeliĢtirmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi

TaĢınmazların konumlu olduğu parsel üzerinde 5. Levent Projesi yer almaktadır. Projede oturum baĢlamıĢtır.

18.12. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım ġeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ Ġle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları"na ĠliĢkin esaslar Tebliği"nin 22. Maddesi 1. Fırka (b) ve (c) bentleri:

b) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.

c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.

TaĢınmazların tapu kayıtlarında, değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte bir takyidat bulunmamaktadır.

TaĢınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Binalar" baĢlığı altında yer almasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.

19. SONUÇ

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen 5. Levent Projesi bünyesindeki taĢınmazların yerinde yapılan incelemelerinde konumlarına, kullanım alanı büyüklüklerine, mimari ve inĢaî özelliklerine ve gerek bölgedeki benzer projeler üzerinde, gerekse proje bünyesinde yapılan piyasa araĢtırmalarına göre günümüz ekonomik koĢulları günümüz ekonomik koĢulları itibarı ile değeri için,

657.710.000,-TL (Altıyüzelliyedimilyonyediyüzonbin Türk Lirası) kıymet takdir edilmiĢtir.

Konutların KDV dâhil (% 1) değeri 92.500.850,-TL; ticari ünitelerin KDV dâhil (% 20) değeri 679.350.000,-TL; taĢınmazların KDV dâhil toplam değeri ise 771.850.850,-TL"dir.

Rapor konusu taĢınmazların Sermaye Piyasası Kurulu hükümlerince GYO portföyünde "Binalar" baĢlığı altında yer almalarında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.

ĠĢbu rapor, Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ."nin talebi üzerine ve e-imzalı olarak düzenlenmiĢ olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan Ģirketimiz sorumlu değildir.

Bilgilerinize sunulur. 08 Ocak 2024 (Değerleme tarihi: 29 Aralık 2023)

Saygılarımızla, LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ.

Eki:

Uydu Görüntüleri
Fotoğraflar
İmar Durumu
Takbis Belgeleri
Değerleme Uzmanlığı Lisans Belgeleri
Mesleki Tecrübe Belgeleri

M. Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400114)

e-imzalıdır e-imzalıdır

2023/981

Cem GÜL Değerleme Uzmanı (Lisans No: 409934)

AI Terminal

TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

8896_rns_2024-01-15_2b60133f-6a10-4010-ae52-d4a9987a9618.pdf

TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

1. RAPOR ÖZETĠ

2. RAPOR BĠLGĠLERĠ

3. ġĠRKET BĠLGĠLERĠ

4. MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ

5. DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLĠĞĠN 1. MADDESĠNĠN 2. FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA

6. MÜġTERĠ TALEPLERĠNĠN KAPSAMI VE VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR

7. DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER

8. DEĞER TANIMI VE GEÇERLĠLĠK KOġULLARI

Pazar değeri:

9. UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOġULLAR

10. TAġINMAZLARIN TAPU KAYITLARI

10.1. Tapu Kayıtları

10.2. Tapu Takyidatı

Beyanlar Hanesinde (MüĢtereken):

Beyanlar Hanesi (Enerji Merkezi Nitelikli TaĢınmazlar Üzerinde MüĢtereken):

10.3. Takyidat Açıklamaları

11. BELEDĠYE ĠNCELEMESĠ

11.1. Ġmar Durumu

Ġmar Plan Görüntüsü

11.2. Ġmar Dosyası Ġncelemesi

11.3. Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Riskli Yapı Tespiti, Plan Ġptalleri v.b. konular

11.4. Yapı Denetim Firması

11.5. Son Üç Yıl içerisindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan DeğiĢim

11.5.1.Tapu Müdürlüğü Bilgileri

11.5.1.1. Son Üç Yıl Ġçinde GerçekleĢen Alım Satım Bilgileri

11.5.2.Belediye Bilgileri

11.5.2.1. Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri v.b. Bilgiler

11.5.3. Gayrimenkule ĠliĢkin Olarak YapılmıĢ SözleĢmelere (Gayrimenkul SatıĢ Vaadi SözleĢmeleri, Kat KarĢılığı ĠnĢaat SözleĢmeleri ve Hasılat PaylaĢımı SözleĢmeler vb.) ĠliĢkin Bilgiler

11.5.4. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

11.5.5. Ruhsat AlınmıĢ Yapılarda Yapılan DeğiĢikliklerin 3194 Sayılı Ġmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir DeğiĢiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

12. TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU

12.1. Konum ve Çevre Bilgileri

12.2. Bölge Analizi

12.2.1. Ġstanbul Ġli:

12.2.2. Eyüpsultan Ġlçesi:

12.3. Dünya Ekonomisine Genel BakıĢ

12.4. Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü

KiĢi BaĢına DüĢen GSYH (USD)

Dönemler Ġtibariyle Büyüme Oranları

Merkezi Yönetim Bütçe GerçekleĢmeleri

Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Milyar USD)

12.5. Mevcut Ekonomik KoĢulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

12.5.1.Türkiye Gayrimenkul Piyasasını Bekleyen Fırsat ve Tehditler

Tehditler:

Fırsatlar:

13. AÇIKLAMALAR

14. EN VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ

15. DEĞERLENDĠRME

Gayrimenkullerin Değerini Etkileyen Faktörler (Swot Analizi)

16. DEĞERLEME YAKLAġIMLARI

16.1. Pazar YaklaĢımı

16.2. Maliyet YaklaĢımı

16.3. Gelir YaklaĢımı

17. FĠYATLANDIRMA

17.1. Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi

Piyasa Bilgileri / Satılık Konut Emsalleri

Piyasa Bilgileri / Kiralık Konut Emsalleri

Emsal Analizi / Satılık Konut

Emsal Analizi / Kiralık Konut

Emsal Kroki Tablosu (Satılık/Kiralık Konut)

Piyasa Bilgileri / Satılık Dükkân - Mağaza Emsalleri

Piyasa Bilgileri / Kiralık Dükkân - Mağaza Emsalleri

Emsal Analizi / Satılık Dükkân - Mağaza

Emsal Analizi / Kiralık Dükkân - Mağaza

UlaĢılan Sonuç

17.2. Gelir Ġndirgeme YaklaĢımı

Konutlar Ġçin

Ticari Üniteler Ġçin

UlaĢılan Sonuç

18. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRMESĠ

18.2. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

18.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

18.4. Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve Ġpotekler Ġle Ġlgili GörüĢ

18.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde Ġpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

18.6. BoĢ Arazi ve GeliĢtirilmiĢ Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar