Audit Report / Information • Jul 12, 2024
Audit Report / Information
Open in ViewerOpens in native device viewer
Şişli / İSTANBUL
(Torun Center)
Rapor No: 2024 / 255
| 1. | RAPOR ÖZETİ 4 |
|---|---|
| 2. | RAPOR BİLGİLERİ 5 |
| 3. | ŞİRKET BİLGİLERİ 6 |
| 4. | MÜŞTERİ BİLGİLERİ 6 |
| 5. | DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLİĞİN 1. MADDESİNİN 2. FIKRASI KAPSAMINDA |
| HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA 7 | |
| 6. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR 7 |
| 7. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER 7 |
| 8. | DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 8 |
| 9. | UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR 9 |
| 10. | TAŞINMAZLARIN TAPU KAYITLARI VE TAKYİDATI 10 |
| 10.1. | TAPU KAYITLARI 10 |
| 10.2. | TAPU TAKYİDATI 11 |
| 10.3. | TAKYİDAT AÇIKLAMALARI 11 |
| 11. | BELEDİYE İNCELEMELERİ 11 |
| 11.1. | İMAR DURUMU 11 |
| 11.2. | İMAR DOSYASI İNCELEMESİ 13 |
| 11.3. | ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN İPTALLERİ V.B. KONULAR 16 |
| 11.4. | YAPI DENETİM FİRMASI 16 |
| 11.5. | SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDEKİ HUKUKİ DURUMDAN KAYNAKLANAN DEĞİŞİM 17 |
| 11.6.1.BELEDİYE BİLGİLERİ 17 | |
| 11.6.2.GAYRİMENKULE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE (GAYRİMENKUL SATIŞ | |
| VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ VE HASILAT PAYLAŞIMI | |
| SÖZLEŞMELER VB.) İLİŞKİN BİLGİLER 17 | |
| 11.6.3.GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 17 | |
| 11.6.4.RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR | |
| KANUNU'NUN 21. MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR | |
| DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 17 | |
| 12. | TAŞINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU 18 |
| 12.1. | KONUM VE ÇEVRE BİLGİLERİ 18 |
| 12.2. | BÖLGE ANALİZİ 20 |
| 12.3. | DÜNYA EKONOMİSİNE GENEL BAKIŞ 24 |
| 12.4. | TÜRKİYE'NİN MAKROEKONOMİK GÖRÜNÜMÜ 25 |
| 12.5. | TÜRKİYE'NİN MAKROEKONOMİK GÖRÜNÜMÜ 26 |
| 12.6. | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT |
|---|---|
| TRENDLER VE DAYANAK VERİLER 30 | |
| 12.6.1.GENEL KONJONKTÜRÜN OFİS PİYASASI VE GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİSİ 33 | |
| 12.7. | TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASINI BEKLEYEN FIRSAT VE TEHDİTLER 33 |
| 13. | AÇIKLAMALAR 34 |
| 14. | EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ 36 |
| 15. | DEĞERLENDİRME 36 |
| 16. | DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI 37 |
| 16.1. | PAZAR YAKLAŞIMI 37 |
| 17. | FİYATLANDIRMA 41 |
| 18. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRMESİ 52 |
| 18.1. | FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI |
| VE BU AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMİN VE NEDENLERİNİN AÇIKLAMASI 52 | |
| 18.2. | KİRA DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER 53 |
| 18.3. | GAYRİMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKİ DURUMUNUN ANALİZİ 53 |
| 18.4. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN, ÜZERİNDE İPOTEK VEYA GAYRİMENKULÜN |
| DEĞERİNİ DOĞRUDAN ETKİLEYECEK NİTELİKTE HERHANGİ BİR TAKYİDAT BULUNMASI | |
| DURUMLARI HARİÇ, DEVREDİLEBİLMESİ KONUSUNDA BİR SINIRLAMAYA TABİ OLUP | |
| OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 53 | |
| 18.5. | BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ 53 |
| VE VARSAYIMLAR İLE ULAŞILAN SONUÇLAR 53 | |
| 18.6. | MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ 53 |
| 18.7. | HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK 53 |
| PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI 53 | |
| 18.8. | ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NİÇİN YER 53 |
| ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ 53 | |
| 18.9. | YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT 54 |
| UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ 54 | |
| OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 54 | |
| 18.10. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, FİİLİ KULLANIM | |
| ŞEKLİNİN VE PORTFÖYE DAHİL EDİLME NİTELİĞİNİN BİRBİRİYLE UYUMLU OLUP | |
| OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ İLE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI | |
| PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE BİR ENGEL | |
| OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 54 | |
| 19. | SONUÇ 55 |
| DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ |
Torun Center Fulya Mahallesi, Büyükdere Caddesi, No:74 (1199 ada, 384 parsel) Şişli / İSTANBUL |
| DAYANAK SÖZLEŞME | 20 Haziran 2024 tarih ve 951 – 2024/023 no ile |
| DEĞERLEME TARİHİ | 30 Haziran 2024 |
| RAPOR TARİHİ | 05 Temmuz 2024 |
| DEĞERLENEN TAŞINMAZIN TÜRÜ |
492 adet bağımsız bölüm |
| DEĞERLENEN MÜLKİYET HAKLARI |
Bkz. Tapu Kayıtları |
| TAPU BİLGİLERİ ÖZETİ | İstanbul İli, Şişli ilçesi, Dikilitaş Mahallesi 1199 ada, 384 nolu parsel (Bkz. Tapu Kayıtları) |
| İMAR DURUMU ÖZETİ | Kısmen "Turizm ve Ticaret Alanı ", KAKS:2,50, TAKS:0,40, H: Serbest (Bkz. İmar Durumu) |
| RAPORUN KONUSU | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen 492 adet bağımsız bölümün değer tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. |
| RAPORUN TÜRÜ | Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır. |
| GAYRİMENKUL İÇİN TAKDİR OLUNAN TOPLAM DEĞER (KDV HARİÇ) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| ŞİŞLİ İLÇESİ, DİKİLİTAŞ MAHALLESİ'NDE YER ALAN 1199 ADA, 384 NOLU PARSELDE KONUMLU 492 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN 14.318.310.000,-TL BUGÜNKÜ PAZAR DEĞERİ |
||||||
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | ||||||
| Sorumlu Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | |||||
| M. KIVANÇ KILVAN (SPK Lisans Belge No: 400114) |
Uygar TOST (SPK Lisans Belge No: 401681) |
| DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ |
Torun Center Fulya Mahallesi, Büyükdere Caddesi, No:74 (1199 ada, 384 parsel) Şişli / İSTANBUL |
|||||
| DAYANAK SÖZLEŞME | 20 Haziran 2024 tarih ve 951 – 2024/023 no ile | |||||
| MÜŞTERİ NO | 951 | |||||
| RAPOR NO | 2024/255 | |||||
| DEĞERLEME TARİHİ | 30 Haziran 2024 | |||||
| RAPOR TARİHİ | 05 Temmuz 2024 | |||||
| RAPORUN KONUSU | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen 492 adet bağımsız bölümün değer tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. |
|||||
| RAPORUN TÜRÜ | Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır. |
|||||
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | M. Kıvanç KILVAN - Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400114 Uygar TOST - Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 401681 |
|||||
| RAPOR TARİHİ | 08.01.2019 | 07.01.2020 | 08.01.2024 |
|---|---|---|---|
| RAPOR NUMARASI | 2018/403 | 2019/1643 | |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | M. Kıvanç KILVAN (400114) Uygar TOST (401681) |
M. Kıvanç KILVAN (400114) Uygar TOST (401681) |
M. Kıvanç KILVAN (400114) Uygar TOST (401681) |
| TAKDİR OLUNAN DEĞER (TL) (KDV HARİÇ) |
2.203.615.000 | 2.038.025.000 | 13.616.970.000 |
| ŞİRKET ADI | Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| ŞİRKET MERKEZİ | Kadıköy-İstanbul | ||||
| ŞİRKET ADRESİ | Gömeç Sokak, No: 37 Akgün İş Merkezi Kat 3/8- 34718 Acıbadem – Kadıköy / İSTANBUL |
||||
| TELEFON | (0216) 545 48 66-(0216) 545 48 67 (0216) 545 95 29-(0216) 545 88 91 (0216) 545 28 37- |
||||
| FAKS | (0216) 339 02 81 | ||||
| EPOSTA | [email protected] | ||||
| WEB | www.lotusgd.com | ||||
| KURULUŞ (TESCİL) TARİHİ | 10 Ocak 2005 | ||||
| SERMAYE PİYASASI KURUL KAYDINA ALINIŞ TARİH VE KARAR NO |
07 Nisan 2005 – 14/462 | ||||
| BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUL KAYDINA ALINIŞ TARİH VE KARAR NO |
12 Mart 2009 - 3073 | ||||
| TİCARET SİCİL NO | 542757/490339 | ||||
| KURULUŞ SERMAYESİ | 75.000,-TL | ||||
| ŞİMDİKİ SERMAYESİ | 1.000.000,-TL |
| ŞİRKET ÜNVANI | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| ŞİRKETİN ADRESİ | Rüzgarlıbahçe Mahallesi, Özalp Çıkmazı, No: 4 Beykoz / İSTANBUL |
||||
| TELEFON NO | (216) 425 03 28-(216) 425 20 07 | ||||
| FAKS NO | (216) 425 59 57 | ||||
| KURULUŞ (TESCİL) TARİHİ | 20.09.1996 | ||||
| KAYITLI SERMAYE TAVANI | 1.000.000.000,-TL | ||||
| ÖDENMİŞ SERMAYESİ | 1.000.000.000,-TL | ||||
| HALKA AÇIKLIK ORANI | % 21,11 | ||||
| FAALİYET KONUSU | Şirket, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleriyle belirlenmiş usul ve esaslar dâhilinde, gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Kurulca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve Sermaye Piyasası Kanunu'nun 48inci maddesinde sınırı çizilen faaliyetler çerçevesinde olmak kaydı ile Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen bir sermaye piyasası kurumudur. |
Bu rapor, aşağıda belirtilen tebliğ ve düzenlemelere göre hazırlanmış olup, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamındadır.
Bu rapor Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebiyle yukarıda adresi belirtilen ve şirket portföyünde yer alan gayrimenkulün Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. Müşteri tarafından getirilmiş herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Herhangi bir sınırlayıcı ve olumsuz faktör bulunmamaktadır.
Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen gayrimenkullerin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz.
| SAHİBİ | Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| İLİ - İLÇESİ |
İstanbul – Şişli |
| MAHALLESİ | Dikilitaş |
| PAFTA NO | 58 |
| ADA NO | 1199 |
| PARSEL NO | 384 |
| NİTELİĞİ | A, B, C, D ve E bloktan oluşan betonarme binalar ve arsası (*) |
| ARSA ALANI | 33.615,15 m² |
| YEVMİYE NO | 19708 |
| CİLT NO | 113 |
| SAHİFE NO | 11142 - 30011 |
| TAPU TARİHİ | 24.11.2017 - 05.12.2023 |
(*) Kat irtifakı kurulmuş ve kat mülkiyetine geçilmiştir. Kat irtifak listesi rapor ekinde sunulmuştur.
Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş,
Torunlar GYO tarafından alınan TAKBİS sisteminden 06.06.2024 tarihi itibariyle tarafımızca örnek olarak temin edilen tapu kayıtlarından hareketle rapora konu taşınmazlar üzerinde aşağıdaki notların bulunduğu tespit edilmiştir.
A: Bu parsel lehine ve aynı ada 230 parsel aleyhine haritasında sarı boya ile gösterilen kısımda 5 m yükseklikten sonra 105X2,80=294,00+7X2,80=9,80=303,80 m2 irtifak hakkı vardır. (Başlama tarihi 30.09.1965, Süre-) 30.09.1965 tarih 3742 yevmiye numarası ile.
A Blok 1. Bodrum kat 189 nolu bağımsız bölüm üzerinde: 26.784.000 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. Lehdar: Türkiye Halkbankası A.Ş. (21.03.2024 tarih ve 7448yevmiye no ile)
Taşınmazlar üzerindeki beyan notları ve irtifak hakkı, değerleme konusu taşınmazların devir ve temlikine bir engel teşkil etmemekte olup GYO portföyüne alınması açısından bir sınırlama bulunmamaktadır.
Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan temas ve incelemelerde 02.04.2010 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Dikilitaş Mahallesi 58 pafta, 1199 ada, 384 nolu parsel Uygulama İmar Planında kısmen H=Serbest E:2,5 TAKS:0,40 olacak şekilde Turizm ve Ticaret Alanında, Park Alanı (Zemin Altı Otopark) Rekreasyon Alanında kalmaktadır.
Rekreasyon alanında İnşaat alanı 10.000,-m2 üzerinden hesaplanacaktır. Bu alanda çeşmeler, oyun alanları, otoparklar ve yeşil bitki örtüsü yer alabilir. Avan projesine göre büfe, lokanta, gazino, çayhane v.b. tek katlı geçici yapılar yapılabilir. Bu alan ve alan üzerinde gerçekleştirilecek yapılar kamu ya da özel şahıslar tarafından kullanılabilir, kiralanabilir ve inşa edilebilir.
"B" olarak tanımlanan bölge "Park Alanı" olup bu alanın altında kapalı otopark düzenlenebilir.
2024/255
Değerlemeye konu taşınmazların yer aldığı parsel için kat mülkiyetine geçildiğinden bu kararın taşınmazlar ile ilgili olumsuz bir durum oluşturmadığı görüş ve kanaatindeyiz.
2024/255
Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde arşivinde yapılan incelemelerde aşağıdaki ruhsat ve iskan belgelerinin bulunduğu görülmüştür.
Şişli Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü arşivinde yapılan araştırmada taşınmazın imar işlem dosyasında 28.09.2011 tarihli mimari avan projesi, 05.11.2014 tarihli tadilat projesi,11.12.2015 tarih 2015/15780 No'lu 2. Tadilat projesi incelenmiştir. Ayrıca dosyasında aşağıda belirtilen evraklara rastlanmıştır.
50.248,41 m2 lik Konut ve ortak alanlar (B Blok)" için düzenlenmiş 13.02.2015 tarih ve 12/2/90 No'lu ve 03.06.2015 tarih ve 12/2/90 nolu tadilat ruhsatı (isim değişikliği),
Ayrıca tadilat projesine istinaden düzenlenmiş olan;
Projeye ait yapı kullanma izin belgeleri aşağıda sunulmuştur.
Parsel üzerinde kat mülkiyetine geçilmiş için taşınmazların imar dosyası açısından GYO portföyüne alınmasında bir sınırlama bulunmamaktadır.
Parsel üzerindeki yapılar kat mülkiyetine geçmiş olup taşınmazları etkileyecek nitelikte bir encümen kararı, mahkeme kararı v.b. duruma rastlanmamıştır.
(Yapı denetim kuruluşu ve denetimleri değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı yapı denetimi hakkında kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi)
Değerlemesi yapılan taşınmazın yapı denetim işlemleri aşağıda bilgileri verilen firma tarafından yapılmıştır.
Akar Yapı Denetim Ltd. Şti.;
Yenikent Mahallesi, Doğan Araslı Bulvarı, Hanplus İş Merkezi, 150/211 Esenyurt/İSTANBUL
Rapor konu taşınmazların mülkiyeti 24.11.2017 tarihinde Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına tescil olunmuş olup bu tarihten sonra herhangi bir alımsatım işlemi gerçekleşmemiştir. A Blokta yer alan taşınmazlar 05.12.2023 tarihinde bağımsız bölümlerin ayrılması işleminden tescil edilmiş olup tapu kayıtlarına göre A Blokta 220 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.
Rapora konu taşınmazların konumlu oldukları parselin yola terk edilecek ya da kamulaştırılacak alanı bulunmamaktadır.
Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan temas ve incelemelerde 02.04.2010 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Dikilitaş Mahallesi 58 pafta, 1199 ada, 384 nolu parsel Uygulama İmar Planında kısmen H=Serbest E:2,5 TAKS:0,40 olacak şekilde Turizm ve Ticaret Alanında, Park Alanı (Zemin Altı Otopark) Rekreasyon Alanında kalmaktadır.
Söz konusu parselde son 3 yıllık süreçte herhangi bir plan değişikliği olmamıştır.
Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
11.6.3. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi Enerji Kimlik Belgeleri bulunmakta olup rapor ekindedir.
İskan belgeleri bulunmakta olup yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir durum bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmaz; İstanbul İli, Şişli İlçesi, Fulya Mahallesi, Büyükdere Caddesi üzerinde 74 kapı nolu yerde konumlu olan (1199 ada, 384 nolu parsel) Torun Center'dır.
İstanbul'un Merkezi İş Alanlarından biri olarak kabul edilen Mecidiyeköy Bölgesi'nde yer alan Torun Center Projesinin yakın çevresinde çok sayıda Plaza, İş Merkezleri, Ofis Blokları ve residence yapıları (Quasar Projesi, Cevahir AVM ve Astoria AVM) yer almaktadır. Büyükdere Caddesi üzerinde konumlu olan taşınmaz çevresinin yüksek ticari potansiyeli, Taksim, Şişli, Maslak gibi merkezlere, Boğaz köprüleri çevreyollarına yakınlığı ile bölgede inşaî yatırım yapılabilecek arsaların azlığı şeklinde özetlenebilecek önemli ayrıcalıkları nedeniyle yüksek bir değere sahiptir.
Taşınmazın bazı merkezlere uzaklıkları aşağıdaki gibidir.
| Trump AVM……………………………………………. |
0,5 km. |
|---|---|
| İstanbul Adalet Sarayı………………………………… | 1,2 km. |
| Zorlu AVM……………………………………………… | 1,3 km. |
| Beşiktaş………………………………………………… | 3,5 km. |
| İstanbul Havalimanı………………………………………. |
38 km. |
Uydu fotoğrafı
Uydu fotoğrafı/konum Krokisi
İstanbul, Türkiye'de yer alan şehir ve ülkenin 81 ilinden biridir. Ülkenin en kalabalık, ekonomik ve sosyo-kültürel açıdan en önemli şehridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34., nüfus açısından belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da birinci, dünyada ise Lagos'tan sonra altıncı sırada yer almaktadır.
2023 yılı itibariyle nüfusu 15.655.924 kişidir.
İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası,
doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u
oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Yavuz Sultan Selim, Fatih Sultan Mehmet ve 15 Temmuz Şehitler Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.
Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir.
İstanbul'un yüksek nüfusu ve ileri sanayi sektörü çevresel konularda pek çok sıkıntıyı da beraberinde getirmektedir. Hava, su ve toprak kirliliği gibi ana sorunların yanı sıra, çarpık kentleşme ve denetimsizlikten kaynaklanan görüntü ve gürültü kirliği gibi ikincil sorunlar da göze çarpmaktadır.
İstanbul'un toplam 39 ilçesi vardır. Bu ilçelerin 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'ndadır. Bunlar; Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kâğıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe,
Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, Şile, Şişli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu ilçeleridir.
İstanbul'un tarihi semtlerinden batıya ve kuzeye gidildikçe büyük bir farklılaşma görülür. En yüksek gökdelenler ve ofis binaları Avrupa Yakası'nda özellikle Levent, Mecidiyeköy ve Maslak'ta toplanırken, Anadolu Yakası'nda ise Kadıköy ilçesindeki Kozyatağı mahallesi dikkat çeker.
Son yıllarda inşa edilen çok yüksek yapılar, nüfusun hızlı büyümesi göz önüne alınarak yapılmışlardır. Şehrin hızla genişlemesinden dolayı konutlaşma, genellikle şehir dışına doğru ilerlemektedir. Şehrin sahip olduğu en yüksek çok katlı ofis ve konutlar, Avrupa Yakası'nda bulunan Levent, Mecidiyeköy ve Maslak semtlerinde toplanmıştır. Levent ve Etiler'de çok sayıda alışveriş merkezi toplanmıştır. Türkiye'nin en büyük şirket ve bankalarının önemli bir kısmı bu bölgede bulunmaktadır. Yakın dönemde finans kuruluşlarının operasyon merkezleri Pendik – Tuzla ve Gebze aksına doğru kaymıştır.
İstanbul, kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, İpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kâğıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır.
Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırma-haberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir.
Türkiye'nin büyük sanayi kuruluşlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası İstanbul'da bulunmaktadır. İlde madeni eşya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayi gelişkindir. 2000'li yılların başında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür.
İstanbul genelinde tüm orman alanları koruma altına alınmış olmakla birlikte sınırlı miktarda ormancılık faaliyeti yürütülmektedir.
İstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Ancak 2016 yılı itibariyle turizm sektöründe gerileme dönemi başlamıştır.
İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı şekillerde yapılmaktadır. Şehir içi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir. İlde havayolu ulaşımının yapıldığı iki sivil havalimanı vardır. İlin kuzeyinde yer alan İstanbul Havalimanı'nın yapımı tamamlanmış ve hâlihazırda uçuşlar başlanmıştır. Yurtiçi ve yurtdışı pek çok merkeze aktarma yapmaksızın uçmak mümkündür. İldeki havalimanlarından İstanbul Havalimanı, Avrupa Yakası'nda Arnavutköy ilçesinde; Sabiha Gökçen Havalimanı ise Anadolu Yakası'nda Pendik ilçesinde yer alır. İstanbul Havalimanı hava ulaşımında en büyük paya sahiptir.
Karayoluyla ulaşımı ise İstanbul'da özellikle şehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komşu ülkelere İstanbul'dan doğrudan seferler vardır. Anadolu Yakası'nda Harem Otogarı, Avrupa Yakası'ndaysa Büyük İstanbul Otogarı hizmet vermektedir. İstanbul Otogarı da metroyla kent merkezine bağlanmaktadır.
Demiryolu ise bu iki ulaşım yoluna oranla daha az tercih edilen bir başka hizmettir. İstanbul'dan Eskişehir, Ankara, Konya, Adana, Bitlis, Van gibi yurtiçi merkezlerle; Yunanistan, Bulgaristan, Romanya, Sırbistan, Macaristan, İran, Suriye ve Irak gibi dış merkezlere tren seferleri vardır.
Deniz yoluyla ise ilde düzenli ulaşım yalnızca yurtiçinde gerçekleştirilir. İstanbul'dan Yalova'ya, Balıkesir'e ve Bursa'ya feribot ve araba vapuru seferleri vardır. İstanbul Limanı'na turistik amaçlarla gelen münferit gemiler dışında yurtdışı varışlı gemi seferi yoktur.
İstanbul'da şehir içi ulaşım ise büyük bir sektördür. Otobüslerle ulaşım sağlayan İETT; şehir hatları vapurlarını ve deniz taksi işleten İDO; tramvay, metro, füniküler ve teleferik hatlarının sahibi İstanbul Ulaşım A.Ş.; banliyö hizmeti sağlayan TCDD; dolmuşlar, yolcu motorları ve ticari taksilerle İstanbul kompleks bir ulaşım ağına sahiptir.
Şişli ilçesi, İstanbul İli'nin batısında yer alır. 1987'de Kağıthane'nin ayrılmasından sonra ilçe toprakları ikiye bölünmüş durumdadır. Kuzeyde Sarıyer, güneydoğuda Beşiktaş, güneyde Kağıthane, batıda da Eyüp ilçeleriyle çevrilidir. Güneydeki Şişli bölümü ise batı ve kuzeyde Kâğıthane, doğu ve güneydoğuda Beşiktaş, güney ve güneybatıda Beyoğlu ilçelerine komşudur.
Kırsal yerleşmesi olmayan Şişli ilçesi 25 mahalleden oluşur. Bunlar "Bozkurt, Cumhuriyet, Duatepe, Eskişehir, Ergenekon, Esentepe, Feriköy, Fulya, Gülbahar, Harbiye, Halide Edip Adıvar, Halil Rıfat Paşa, Halâskârgazi, İnönü, İzzet Paşa Çiftliği, Kaptanpaşa, Kuştepe, Mahmut Şevket Paşa, Mecidiyeköy, Merkez (Şişli), Meşrutiyet, 19 Mayıs, Paşa, Teşvikiye ve Yayla" mahalleleridir.
Şişli Camii'nden Büyüklere Caddesi'ne doğru eski tramvay ve İETT garajının yerine ve çevresine yapılan büyük bloklarda oteller, işyerleri, kültür ve ticaret merkezleri bulunmaktadır. Halâskârgazi Caddesi üzerinde iki yanlı büyük pasajlardaki sinemalar ve eğlence yerleri semte canlılık ve kendi rengini kazandırmaktadır. İlçede yer alan tiyatro ve sinemaların yanı sıra, Lütfü Kırdar Kongre Salonu, Cemal Reşit Rey Konser Salonu, Açıkhava Tiyatrosu, Şehir Tiyatroları Harbiye Sahnesi, Askeri Müze, İstanbul Teknik, Marmara ve Yıldız Teknik Üniversitelerinin bazı birimleri Şişli İlçesi'nin sınırları içinde yer almaktadır.
Şişli kuruluşundan itibaren üst sosyo ekonomik katmanlarda yer alan yabancıların ve azınlıkların da rağbet ettikleri bir semt olmuştur. Cumhuriyet'ten sonra, bu doku bir ölçüde değişse de halen İstanbul'daki azınlıkların belli ve giderek azalan bir oranda bulundukları nadir semtlerdendir.
Şişli ilçesi hızla değişim içinde 21. yüzyıl İstanbul'unun hatta Türkiye ekonomisinin iş ve finans merkezi olma durumundadır. Ticaret ve hizmet sektöründe çalışanlar ağırlıklı bir paya sahiptir. Şişli İlçesi'nde yaşayanların İstanbul'un değişik kesimlerinde çalıştıkları düşünülse de, Şişli katma değer açısından İstanbul ili içinde yüksek paya sahiptir.
Şişli – Mecidiyeköy – Esentepe – Levent - Maslak aksında uzanan Büyükdere Caddesi üzerinde ve çevresindeki bölge Türk finans sektörünün kalbi durumuna gelmiştir.
İstanbul'un iki yakasını birbirine bağlayan köprülerden batıya doğru uzanan çevre yolları Şişli İlçesi'nden geçmektedir. Boğaziçi Köprüsü'nden Beşiktaş İlçesi'ne çıkan O-1 Otoyolu, Mecidiyeköy'ü bir viyadükle geçtikten sonra Kağıthane İlçesi'ne girer. Fatih Sultan Mehmet Köprüsü'nden gelen O-2 Otoyolu ise Sarıyer ve Beşiktaş ilçeleri sınırları içinden geçtikten sonra Şişli İlçesi sınırlarına girer. Bu otoyol kısa mesafede Kağıthane İlçesi'ne geçer. Şişli Camii'nden başlayıp Sarıyer İlçesi'ne kadar uzanan Büyükdere Caddesi bu iki çevreyoluyla da kesişmektedir. Ayrıca Şişhane - Darüşşafaka metro hattının (M2 Hattı) büyük kısmı Şişli sınırları içinden geçmektedir.
Küresel Ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiştir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değişimler izlediği bir dönem olmuştur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleştiği gözlenmiştir. Büyüme hızındaki yavaşlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya'da hissedilmiş olup Amerika Birleşik devletleri bu trendin dışında kalmıştır. Ancak Amerika'nın yaşadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teşvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. Gelişmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaşamış, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiştir. Çin ekonomisi ise yavaşlama eğilimini kıramamıştır.
2019 yılının Aralık ayında Çin'in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020'nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya'ya yayılamaya başlamış olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaşlamasına yol açmıştır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düşüşler yaşamış olup Başta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal genişleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaşanmış. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleşen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiştir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladığı tahmin edilmektedir.
2021 yılı aşılamaların hızla yapılmaya çalışıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı ve tüm olumsuz faktörlere rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem olmuştur. 2022 yılı pandemi sonrası toparlanma süreci içerisinde tüm Dünyada enflasyon ile mücadele adımlarının atıldığı, iklim değişikliği etkilerinin gözle görülür biçimde ortaya çıktığı, hane halkının yaşam maliyetlerinin çok hızlı arttığı ve genel olarak büyümenin yavaşladığı bir dönem olmuştur. 2023 yılında gelişmiş ekonomilerdeki yavaşlama ve tedarik zinciri sorunları devam etmektedir. Bu süreçte emtia fiyatları ve yeşil enerji dönüşüm maliyetleri önem taşımaktadır. Ayrıca son dönemde yaşanan siyasi ve askeri gerilimler risk algısını artırmaktadır.
Küresel Küresel Ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiştir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değişimler izlediği bir dönem olmuştur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleştiği gözlenmiştir. Büyüme hızındaki yavaşlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya'da hissedilmiş olup Amerika Birleşik devletleri bu trendin dışında kalmıştır. Ancak Amerika'nın yaşadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teşvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. Gelişmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaşamış, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiştir. Çin ekonomisi ise yavaşlama eğilimini kıramamıştır.
2019 yılının Aralık ayında Çin'in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020'nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya'ya yayılamaya başlamış olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaşlamasına yol açmıştır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düşüşler yaşamış olup Başta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal genişleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaşanmış. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleşen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiştir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladığı tahmin edilmektedir.
2021 yılı aşılamaların hızla yapılmaya çalışıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı ve tüm olumsuz faktörlere rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem olmuştur. 2022 yılı pandemi sonrası toparlanma süreci içerisinde tüm Dünyada enflasyon ile mücadele adımlarının atıldığı, iklim değişikliği etkilerinin gözle görülür biçimde ortaya çıktığı, hane halkının yaşam maliyetlerinin çok hızlı arttığı ve genel olarak büyümenin yavaşladığı bir dönem olmuştur. 2023 yılında gelişmiş ekonomilerdeki yavaşlama ve tedarik zinciri sorunları devam etmektedir. Bu süreçte emtia fiyatları ve yeşil enerji dönüşüm maliyetleri önem taşımaktadır. Ayrıca son dönemde yaşanan siyasi ve askeri gerilimler risk algısını artırmaktadır.
2008 yılındaki küresel ekonomik krizden sonra Türkiye ekonomisi ciddi bir toparlanma sürecine girmiş olup 2014, 2015 yıllarında GYSH bir önceki yıla göre % 5,2 ve %6,1 seviyelerinde artmıştır. 2016 yılı, pek çok farklı etkenin de etkisiyle büyüme hızının yavaşladığı bir dönem olmuş 2017 yılında %7,5, 2018 yılında ise %2,8 lik büyüme oranları yakalanmıştır. 2019 yılında büyüme oranı 0,9, 2020 yılında %1,8, 2021 yılında %11, 2022 yılında ise %5,6, 2023 yılında ise %4,5 olarak gerçekleşmiştir.
2020 yılında Covid-19 salgınının olumsuz etkisiyle yılın ikinci çeyreğinde %9,9 oranında daralma kaydedilmiştir. 2023 yılı itibariyle GSYH büyüklüğüne göre Türkiye, Dünya'nın 17. Büyük ekonomisidir.
2004 yılından itibaren çift haneli seviyelerin altında seyreden enflasyon oranı 2017 yılında % 11,1, 2018 yılında %16,3, 2019 yılında %15,18, 2020 yılında %12,8, 2021 yılında %13,58, 2022 yılında %64,27, 2023 yılında %64,77 oranında gerçekleşmiştir. 2024 yılı Şubat ayı Tüketici Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre %67,07 artmıştır. TÜFE bir önceki aya göre değişim oranı %4,53 dür.
Kaynak: TÜİK
İşsizlik oranları ise son 4 yılda %11-%13 Aralığında seyretmekteydi. 2024 yılı Şubat ayı itibariyle mevsim etkisinden arındırılmış işsizlik oranı %8,7 seviyesinde gerçekleşmiştir. İstihdam edilenlerin sayısı 2024 yılının şubat ayında bir önceki aya göre 147 bin kişi artarak 32 milyon 423 bin kişi olmuştur. Buna göre mevsim etkisinden arındırılmış İstihdam oranı ise %49,3 oldu. Ödemeler dengesi tarafında ise 2018 yılında %75 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2019 yılında %77,2, 2020 yılında ise %86, 2021 yılında %82, 2022 yılında ise %69,9 olarak, 2023 yılında ise %70,7 olarak gerçekleşmiştir.
| 2010 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GSYH Artışı, Zincirlenmiş Hacim Endeksi, % | 8,4 | 6.1 | 3,3 | 7.5 | 3.0 | 0.8 | 1.9 | 11.4 | 5.5 | 4.5 |
| GSYH, Cari Fiyatlarla, Milyar TL | 1.168 | 2.351 | 2.627 | 3.134 | 3.761 | 4.318 | 5.048 | 7.256 | 15.012 | 26.276 |
| GSYH, Cari Fiyatlarla, Milyar \$ | 777.5 | 867 | 869 | 859 | 797 | 759,3 | 717,1 | 807,9 | 905,8 | 1.119 |
| Nüfus, Bin Kişi | 73.142 | 78.218 | 79.278 | 80.313 | 81,407 | 82.579 | 83.385 | 84,147 | 85.280 | 85.372 |
| Kişi Başına GSYH, Cari Fiyatlarla, \$ | 10.629 | 11.085 | 10.964 | 10.696 | 9.799 | 9.208 | 8.600 | 9.601 | 10.659 | 13.110 |
| İhracat (GTS, F.O.B.), Milyon \$ | × | 151 | 149,2 | 164,5 | 177,2 | 180,8 | 169,6 | 225,2 | 254,2 | 255,5 |
| Ihracat (GTS)/GSYH,% | $\sim$ | 17,4 | 17,2 | 19.1 | 22.2 | 23,8 | 23,7 | 27.9 | 28.1 | 22,8 |
| İthalat (GTS, C.I.F.), Milyon S | $\sim$ | 213,6 | 202,2 | 238,7 | 231,2 | 210,3 | 219,5 | 271,4 | 363,7 | 361,8 |
| Ithalat (GTS)/GSYH, % | $\sim$ | 24,6 | 23,3 | 27,8 | 29 | 27,7 | 30,6 | 33.6 | 40.2 | 32,3 |
| İhracatın İthalatı Karşılama Oranı (%, GTS) | $\sim$ | 70,7 | 73,8 | 68,9 | 76.6 | 86 | 77.3 | 83 | 69.9 | 70,6 |
| Seyahat Gelirleri, Milyar \$ | 22,6 | 27,3 | 19,1 | 23 | 25,9 | 34,3 | 13,3 | 26,6 | 41,2 | 47,7 |
| Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Giriş), Milyar \$ | 9,1 | 19.3 | 13,8 | 11.2 | 12,5 | 9,5 | 7.7 | 13.3 | 13 | 10,6 |
| Cari İşlemler Dengesi (Milyar \$) | $-44.6$ | $-26.6$ | $-26.7$ | $-40,0$ | $-20.2$ | 10,8 | $-31.9$ | $-7,2$ | $-48,4$ | $-45,2$ |
| Cari Islemler Dengesi/GSYH, % | $-5,7$ | $-3.1$ | $-3,1$ | $-4,7$ | $-2,5$ | 1.4 | $-4,4$ | $-0,9$ | $-5,4$ | $-4,0$ |
| İşgücüne Katılma Oranı, % | 46,5 | 51,3 | 52 | 52,8 | 53,2 | 53 | 49,3 | 51.4 | 53,1 | 53,4 |
| İşsizlik Oranı, % | 11,1 | 10.3 | 10,9 | 10,9 | 11 | 13,7 | 13.2 | 12 | 10.5 | 9,4 |
| İstihdam Oranı, % | 41,3 | 46 | 46,3 | 47,1 | 47,4 | 45,7 | 42,8 | 45,2 | 47,5 | 48,3 |
| TÜFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) (%) | 8,6 | 7,7 | 7,8 | 11,1 | 16,3 | 15,2 | 12,28 | 19,6 | 72,3 | 53,9 |
| TÜFE (%) | 6,4 | 8,81 | 8,53 | 11,92 | 20,3 | 11,84 | 14,6 | 36,08 | 64,27 | 67,1 |
| ÜFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) (%) | 8,52 | 5,28 | 4,3 | 15,82 | 27,01 | 17,56 | 12,18 | 43,86 | 128,47 | 45,7 |
| ÜFE (%) | 8,87 | 5,71 | 9,94 | 15,47 | 33,64 | 7,36 | 25,15 | 79,89 | 97,72 | 47,3 |
| Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Şubat 2024) | |||
|---|---|---|---|
| -------------------------------------------------------------- | -- | -- | -- |
Türkiye ekonomisi, 2023'ün dördüncü çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %4 oranında büyümüştür.
2003-2023 döneminde Türkiye Ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.
Kaynak: TÜİK
| 2022-2023 Büyüme Tahminleri: | ||
|---|---|---|
| Bazı Ülke-Ülke Gruplarına İlişkin Büyüme Tahminleri (%) | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Uluslararası Kuruluşlar |
Yıl | Dünya | Avro Bölgesi | ABD | Brezilya | Rusya | Hindistan | Çin | Japonya | |
| 2023 | 3,1 | 0,5 | 2,5 | 3,1 | 3,0 | 6,7 | 5,2 | 1,9 | ||
| IMF | 2024 | 3,1 | 0,9 | 2,1 | 1,7 | 2,6 | 6,5 | 4,6 | 0,9 | |
| 2025 | 3,2 | 1,7 | 1.7 | 1,9 | 1,1 | 6,5 | 4,1 | 0,8 | ||
| 2023 | 2,9 | 0,6 | 2,4 | 3,0 | 1,3 | 6,3 | 5,2 | 1,7 | ||
| OECD | 2024 | 2,7 | 0,9 | 1,5 | 1,8 | 1,1 | 6,1 | 4,7 | 1,0 | |
| 2025 | 3,0 | 1,5 | 1,7 | 2,0 | 1,0 | 6,5 | 4,2 | 1,2 | ||
| 2023 | 2,6 | 0,4 | 2,5 | 3,1 | 2,6 | 6,3 | 5,2 | 1,8 | ||
| Dünya Bankası |
2024 | 2,4 | 0,7 | 1,6 | 1,5 | 1,3 | 6,4 | 4,5 | 0,9 | |
| 2025 | 2,7 | 1,6 | 1,7 | 2,2 | 0,9 | 6,5 | 4,3 | 0,8 |
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Şubat 2024)
2024 yılı Ocak Ayında merkezi yönetim bütçe giderleri 768 milyar TL bütçe gelirleri 617,2 milyar TL ve bütçe açığı 150,7 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.
Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Milyar USD)
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Şubat 2024)
Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.
Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir.
2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.
Daha önce Türkiye'ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu, faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.
Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye'de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaş yavaş gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.
2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir yıl olmuş ve az da olsa daha esnek bir yıl yaşanmıştır. Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu gelişmeler 2011 ilâ 2016 yıllarında da devam etmiştir.
2017 yılından itibaren, beşeri ve jeopolitik etkenlerin etkisi, döviz kurlarında yaşanan dalgalanmalar ve finansman imkânlarının daralmasına ek olarak artan enerji ve iş gücü maliyetleri geliştiricilerin ödeme zorluğu yaşamasına neden olmuştur.
Ülkemizdeki ekonomik dinamikleri önemli ölçüde etkileyen ve çok sayıda yan sektöre destek olan inşaat sektöründe yaşanan bu zorluklar gayrimenkullerin fiyatlamalarında optimizasyona ve üretilen toplam ünite sayısı ile proje geliştirme hızında düşüşe yol açmıştır. Banka faiz oranlarının yükselmesi ve yatırımcıların farklı enstrümanlara yönelmesi de yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarını azaltmıştır.
Kaynak: TÜİK
2018 yılında düşük bir performans çizen inşaat sektörü 2019 yılını son çeyreği itibariyle toparlanma sürecine girmiştir. Bu hareketlenme 2020 yılının ilk 2 aylık döneminde de devam etmiştir. Ancak 2019 yılının Aralık ayında Çin'de ortaya çıkan Covid-19 salgınının 2020 yılı Mart ayında ülkemizde yayılmaya başlamasıyla ekonomi olumsuz etkilenmiş ve gayrimenkul sektörü bu durgunluktan payını almıştır. Karantina süreci sonrası TCMB ve BDDK tarafından açıklanan kararlar ve destekler sektöre olumlu yansımış, konut kredisi faizlerindeki düşüş ve kampanyalar Temmuz ve Ağustos aylarında konut satışlarını rekor seviyelere ulaştırmıştır. Pandemi sonrası süreçte Ticari hareketliliğin sağlanması amacıyla piyasaya aktarılan ucuz likidite döviz kurlarında ve fiyatlar genel seviyesinde büyük artışlara yol açmış, sonrasında Merkez Bankası parasal sıkılaşma politikası uygulamaya başlarken parasal sıkılaşma kararları sonrasında bankaların likidite kaynakları kısılmış, bu da faiz oranlarında yükselişe yol açmıştır. 2022 yılında artan enflasyon eğilimleri pek çok ülke ekonomisini zorlamaya başlayınca daha sıkı para ve maliye politikaları uygulanmaya başlamıştır. 2021 ve 2022 yıllarında ülkemizdeki konut satışları yıl bazında birbirine yakın seviyelerde olsa da 2022 yılında ipotekli satışlarda bir önceki yıla göre %4,8 lik azalış meydana gelmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiştir. 2023 yılında inşaat maliyetlerinin arttığı ve risk iştahının azaldığı bir süreç yaşanmakta olup yeni inşaat sayısı azalmış bu da konut arzında düşüşe yol açmıştır. Son dönemde Merkez Bankası politika faizlerinin kademeli olarak artırıldığı, Dünya genelinde yaşanan tedarik sıkıntıları, hammadde temininde yaşanan zorluklar ve Rusya-Ukrayna savaşı gibi jeopolitik gerilimler ve resesyon beklentilerine rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem içerisinden geçmekteyiz.
Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaşlamayı getirmektedir. Parasal sıkılaştırma sürecinin devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya işaret etmektedir. 2023 yılının ilk dokuz aylık döneminde konut satışlarında geçen yılın aynı dönemine göre %14,9 oranında bir düşüş yaşanmıştır. Önceki dönemde talebin güçlü olması, kredi imkânlarının bulunması ve enflasyonun etkilerinden korunmak amaçlı olarak gayrimenkul fiyatlarında yaşanan artış eğiliminin ekonominin de soğumasıyla yavaşladığı görülmektedir.
Pandemi döneminde yaşanan daralma sebebiyle şirketler operasyonel olarak küçülmeye gitmiştir. Büyük oranda hibrit çalışma düzenine geçilmesi ile birlikte daha küçük ve az maliyetli ofislere talep artmıştır. Kiralama işlemlerinin çoğunda bu yönde bir eğilim izlenmektedir. Son dönemde shell&core ofislere nazaran hazır ofislere talep artmış, 2022 yılının son çeyreğinde İstanbul genelindeki A sınıfı ofislerde boşluk oranı %23,4 seviyesinde gerçekleşmiştir. Kira maliyetlerini azaltma arayışındaki şirketler MİA bölgesi yerine fiyat avantajlı bölgeleri tercih etmeye başlamıştır. Yanı sıra artık Türk Lirası üzerinden yapılan kira sözleşmeleri kiracıların lehine bir tablo oluşturmaktadır.
Torun Center projesi konum avantajı, MİA bölgesinde olması, prestiji, ulaşım imkanlarının kolaylığı ve reklam kabiliyeti ile öne çıkmaktadır. Çağdaş ve teknik altyapı imkanlarını bünyesinde barındırması da dikkate alındığında projede yer alan taşınmazların kiralama ve satış yönünde talep görmeye devam edeceğini düşünmekteyiz.
| A Blok (otopark, mağaza ve ofis) |
B Blok (konut) |
C Blok (konut) |
D Blok (ofis) |
E Blok (sosyal tesis) |
Toplam | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3. Bodrum Katta Alanı Olan Trafo | 1 | 1 | ||||
| Depo | 11 | 11 | ||||
| İşyeri | 4 | 6 | 1 | 7 | ||
| İşyeri-Kiosk | 5 | 5 | ||||
| İşyeri-Mağaza | 8 | 25 | ||||
| İşyeri-Restoran | 1 | 4 | ||||
| İşyeri – Cafe | 1 | |||||
| Konut | 258 | 230 | 488 | |||
| Ofis | 115 | 113 | 229 | |||
| Ofis-İşyeri | 2 | 2 | ||||
| Özel Otopark | 1 | 1 | ||||
| Sosyal Tesis | 1 | 1 | ||||
| Büfe | 2 | |||||
| Çok Amaçlı Salon | 1 | |||||
| Kiosk | 22 | |||||
| Mağaza | 9 | |||||
| Restoran | 30 | |||||
| Sinema | 10 | |||||
| Trafo | 10 | 10 | ||||
| TOPLAM | 220 | 258 | 236 | 124 | 4 | 784 |
B Blok zemin ve 43 normal kat olmak üzere toplam 44 kattan oluşmaktadır. Blokta oturum başlamıştır.
C Blok zemin ve 43 normal kat olmak üzere toplam 44 kattan oluşmaktadır. Torunlar GYO yetkilileriyle yapılan görüşmelere ve 25.07.2023 tarihli KAP açıklamasına istinaden C Bloğun bir kısmının otele dönüştürülmesi ve Torunlar GYO'nun yüzde 100 iştiraki olan TRN Otel İşletmeciliği tarafından franchise anlaşması modeli ile işletilmesi planlanmaktadır. Bu amaçla "Embassy Suites by Hilton" markasıyla 25.07.2023 tarihinde anlaşma imzalanmıştır. Otelin 33'ü stüdyo, 77 tanesi ise bir yatak odalı süit olmak üzere toplam 110 odalı olacağı ve 1'i büyük toplam 3 toplantı odası, restaurant ve 24 saat açık fitness center ile SPA gibi sosyal donatıların da yer alacağı öğrenilmiştir. Ancak otel dönüşümü için henüz ruhsat alınmamış olup değerleme C Bloğun kat irtifakındaki mevcut bağımsız bölüm adedi ve niteliğine göre yapılmıştır.
| TORUN CENTER RUHSAT-İSKAN BİLGİLERİ | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A BLOK | |||||||||
| KULLANIM AMACI | BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI | ALAN(M2 ) |
|||||||
| OFİS VE İŞYERİ | 199 | 50.345,67 | |||||||
| SİNEMA | 10 | 983,91 | |||||||
| KAMU EĞLENCE BİNALARI | 1 | 444,65 | |||||||
| ULAŞIM VE İLETİŞİM | 10 | 173,20 | |||||||
| ORTAK ALAN | 40.474,57 | ||||||||
| TOPLAM | 220 | 92.422 | |||||||
| B BLOK | |||||||||
| KULLANIM AMACI | BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI | ALAN(M2 ) |
|||||||
| KONUT | 258 | 28.973 | |||||||
| ORTAK ALAN | 22.850 | ||||||||
| TOPLAM | 258 | 51.823 | |||||||
| C BLOK | |||||||||
| KULLANIM AMACI | BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI | ALAN(M2 ) |
|||||||
| KONUT | 229 | 23.206 | |||||||
| OFİS VE İŞYERİ | 7 | 551 | |||||||
| ORTAK ALAN | 25.846 | ||||||||
| TOPLAM | 236 | 49.603 | |||||||
| D BLOK | |||||||||
| KULLANIM AMACI | BAĞIMSIZ BÖL. SAYISI | ALAN(M2 ) |
|||||||
| OFİS VE İŞYERİ | 113 | 31.245 | |||||||
| DEPOLAR | 11 | 195 | |||||||
| ORTAK ALAN | 24.470 | ||||||||
| TOPLAM | 124 | 55.910 | |||||||
| E BLOK | |||||||||
| KULLANIM AMACI | BAĞIMSIZ BÖL. SAYISI | ALAN(M2 ) |
|||||||
| OFİS VE İŞYERİ | 3 | 1477 | |||||||
| KAMU EĞLENCE BİNALARI | 1 | 127 | |||||||
| ORTAK ALAN | 753 | ||||||||
| TOPLAM | 4 | 2.357 | |||||||
| TOPLAM | 784 | 252.115 |
"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımdır". (UDS Madde 6.3)
"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıklı olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanım olası olduğu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS madde 6.4)
Taşınmazların konumu, ulaşım kabiliyeti, parselin mevcut imar durumu, bulunduğu bölgenin gelişim potansiyeli dikkate alındığında Dükkan+Ofis+Residence olarak karma kullanım fonksiyonunda devam etmesinin en uygun kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.
Taşınmazların değerine etki eden özet faktörler:
| Güçlü Yönler | Zayıf Yönler |
|---|---|
| Merkezi konumları, - - Ulaşım imkânlarının kolaylığı, - İş merkezlerinin yoğunlaştığı bir bölgede konumlanması, Modern şehircilik anlayışına uygun olarak - planlanmış olmaları, - Çağdaş teknik alt yapı imkânlarına sahip olmaları, - Kat mülkiyetine geçilmiş olması, - Bölgenin yüksek ticari potansiyeli, Reklâm kabiliyeti, - İç mekânlarda kullanılan malzeme ve işçilik - kalitesinin yüksek standartlarda olması, - Nitelikli mimari tasarım, Kapalı otopark alanlarına sahip olması, - - Tamamlanmış altyapı, - Üst katlarda deniz ve şehir manzarasının bulunması, - Yüksek standartlarda inşa edilmiş her türlü altyapısal ve teknik imkânları bünyesinde bulundurması, Levent ve Maslak gibi önemli iş merkezlerine - yakınlığı. |
Ekonomide ve buna bağlı olarak gayrimenkul - sektöründe yaşanan durgunluk. |
| Fırsatlar | Tehditler |
| - Büyük toplu ulaşım projelerinin ve metro hatlarının kesişim noktasında olması. |
- Ekonomideki belirsizlik ve dalgalanmaların gayrimenkul sektörünü olumsuz yönde etkilemesi, - Taksim-Zincirlikuyu-Levent hattında son dönemde hayata geçirilen benzer nitelikli projelerin yaratmış olduğu rekabet ortamı. |
36
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımları Pazar Yaklaşımı, Gelir Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımıdır. Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,
(b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,
(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklıklandırılamayacağı dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.
Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,
(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya
(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.
Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.
Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
Taşınmazların satış (pazar) değerlerinin tespiti, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmış olup değerleme prosesi aşağıda ayrıntılı olarak verilmiştir.
17.1. İkame Maliyet Yaklaşımı
17.2. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
17.3. Gelir İndirgeme Yaklaşımı
Bu yöntemde taşınmazların arsa ve inşai değeri olmak üzere iki bileşeni esas tutulmak suretiyle değerler ayrı ayrı tespit edilmekte ve taşınmazların değeri bu bileşenlerin toplamı olarak takdir edilmektedir. (Ancak bu değerler arsa ve inşai yatırımların ayrı ayrı satışına esas olmayıp toplam değere ulaşmak için belirlenen fiktif büyüklüklerdir.)
Ancak taşınmazların yer aldığı bölgenin İstanbul'un en tercih edilen semtlerinden biri olması, gayrimenkullerin yüksek kâr oranları ile alınıp satılması, gayrimenkul rayiçlerinin her dönemde yüksek seyretmesi ve boş arsaların azlığı sebepleriyle emsal tutulabilecek satılık arsa bulunamamıştır.
Ayrıca Torun Center Projesi bünyesinde yer alan ve mülkiyeti Torunlar GYO'na ait 492 adet bağımsız bölüm rapora konu edilmektedir. Karma nitelikte olan bu projenin tamamı ekspertize konu edilmediğinden ikame maliyet yönteminin uygulanmasında zorluklar ortaya çıkmaktadır.
Bu sebeplerle İkame Maliyet Yaklaşımı yönteminin sağlıklı şekilde uygulanması mümkün olmamıştır.
Bu yöntemde, taşınmazların çevresinde pazara çıkarılmış veya yakın dönemde satılmış/kiraya verilmiş benzer gayrimenkullerin satış değerleri araştırılmış ve pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkuller için fiyat belirlenmiştir.
Bulunan emsaller konum, kullanım alanı büyüklüğü, manzara, inşai kalite, konfor ve teknik donanım gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış; yanı sıra ofisimizdeki mevcut bilgilerden faydalanılmıştır.
Pazar değerinin tespitinde, emsallerin m2 birim değerleri taşınmaz niteliğine göre farklılaşmak üzere; konum, fonksiyon, büyüklük, imar durumu, şerefiye, fiziksel özellik, yapı yaşı, inşaat kalitesi, manzara vb. kriterlere göre uygunlaştırma yapılmak suretiyle değerlendirilmiştir. Uygunlaştırmada kullanılan yüzdelik oranlar örnekleme olarak aşağıdaki şekilde sınıflandırılmıştır.
| Emsalin Durumu (Konum) |
Emsalin Durumu (Büyüklük) |
Emsalin Durumu (Yaş/İnşai Kalite) |
Yüzdelik Oranlar |
|---|---|---|---|
| Çok Kötü | Çok Büyük | Çok Eski | > %20 |
| Orta Kötü | Orta Büyük | Orta Eski | %11 … %20 |
| Az Kötü | Az Büyük | Az Eski | %1 … %10 |
| Benzer | Benzer | Benzer | %0 |
| Az İyi | Az Küçük | Az Yeni | -%10 … -%1 |
| İyi | Küçük | Yeni | -%20 … - %11 |
| Çok İyi | Çok Küçük | Çok Yeni | > -%20 |
Torun Center projesi bünyesinde 10. katta yer alan 320 m2 kullanım alanlı ofis 64.000.000,-TL bedelle satılıktır. (~ 200.000, TL/m2)
Torun Center projesi bünyesinde 8. katta yer alan 410 m2 kullanım alanlı ofis 78.000.000,-TL bedelle satılıktır. (190.243,-TL/m2)
Quasar İstanbul projesi bünyesinde 12. katta yer alan 130 m2 kullanım alanlı ofis 18.600.000,-TL bedelle satılıktır. (143.076,-TL/m2)
Quasar İstanbul projesi bünyesinde 8. katta yer alan 226 m2 kullanım alanlı ofis 36.000.000,-TL bedelle satılıktır. (159.292,-TL/m2)
Nurol Tower projesi bünyesinde yüksek katta yer alan 77 m2 kullanım alanlı 1+1 ofis 11.000.000,-TL bedelle satılıktır. (142.857,-TL/m2)
Trump Towers bünyesinde yüksek katta yer alan 120 m2 kullanım alanlı ofis 17.000.000,-TL bedelle satılıktır. (141.667,-TL/m2)
Astoria Kempinski'de 14. katta yer alan, 111 m2 kullanım alanına sahip içi yapılı ofis 15.600.000,-TL bedel ile satılıktır. (140.540,-TL/m2)
Astoria Kempinski'de 15. katta yer alan, 130 m2 kullanım alanına sahip içi yapılı ofis 19.200.000,-TL bedel ile satılıktır. (147.692,-TL/m2)
Emsal Analizi - Ofis
| Birim Satış Fiyatı (TL) |
Pazarlık Payn |
Alan Düzeltmesi |
Bina Yası / Kalitesi | Konum ve Serefiye | Toplam Düzeltme |
Düzeltilmiş Değer (TL) |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Konu Mülk |
149,500 | |||||||||
| Düzeltme Oranı |
Alanı | Düzeltme Oranı |
Durumu | Düzeltme Oranı |
Durumu | Düzeltme Oranı |
Düzeltme Oranı |
|||
| Emsal 1 | 200,000 | $-10%$ | 320 | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | $-10%$ | 180,000 |
| Emsal 2 | 190,243 | $-10%$ | 410 | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | $-10%$ | 171,219 |
| Emsal 3 | 143,076 | $-10%$ | 130 | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | $-10%$ | 128,768 |
| Emsal 4 | 159,292 | $-10%$ | 226 | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | $-10%$ | 143,363 |
| Emsal 5 | 142,857 | $-10%$ | 77 | 0% | Benzer | 0% | Az Kötü | 10% | 0% | 142,857 |
| Emsal 6 | 141,667 | $-10%$ | 120 | 0% | Benzer | 0% | Az Kötü | 10% | 0% | 141,667 |
| Emsal 7 | 140,540 | $-10%$ | 111 | 0% | Benzer | 0% | Az Kötü | 10% | 0% | 140,540 |
| Emsal 8 | 147,692 | $-10%$ | 130 | 0% | Benzer | 0% | Az Kötü | 10% | 0% | 147,692 |
Torun Center projesi bünyesinde 5. katta yer alan 400 m2 kullanım alanlı ofis 365.000,-TL bedelle kiralıktır. (~912,-TL/m2)
Torun Center projesi bünyesinde yatay ofis bloğunda yer alan 164 m2 kullanım alanlı ofis 150.000,-TL bedelle kiralıktır. (915,-TL/m2)
Torun Center projesi bünyesinde 8. katta yer alan 435 m2 kullanım alanlı ofis 385.000,-TL bedelle kiralıktır. (885,-TL/m2)
Quasar Fairmont projesinde 10. katta yer alan 180 m2 kullanım alanlı ofis 150.000,-TL bedelle kiralıktır. (833,-TL/m2)
Quasar Fairmont projesinde 24. katta yer alan 178 m2 kullanım alanlı ofis 130.000,-TL bedelle kiralıktır. (730,-TL/m2)
Trump Towers projesinde yüksek katta yer alan 90 m2 kullanım alanlı ofis 45.000,-TL bedelle kiralıktır. (500,-TL/m2)
| Birim Kira Fiyatı (TL) |
Pazarlık Payı |
Düzeltmesi | Alan | Bina Yaşı / Kalitesi Konum ve Serefiye |
Toplam Düzeltme |
Düzeltilmiş Değer (TL) |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Konu Mülk |
720 | |||||||||
| Düzeltme Oranı |
Alanı | Düzeltme Oranı |
Durumu | Düzeltme Oranı |
Durumu | Düzeltme Oranı |
Düzeltme Oranı |
|||
| Emsal 1 | 912 | $-10%$ | 400 | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | $-10%$ | 821 |
| Emsal 2 | 915 | $-10%$ | 164 | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | $-10%$ | 824 |
| Emsal 3 | 885 | $-10%$ | 435 | 0% | Benzer | O% | Benzer | 0% | $-10%$ | 797 |
| Emsal 4 | 833 | $-10%$ | 180 | 0% | Benzer | O% | Benzer | 0% | $-10%$ | 750 |
| Emsal 5 | 730 | $-10%$ | 178 | 0% | Benzer | O% | Benzer | 0% | $-10%$ | 657 |
| Emsal 6 | 500 | $-10%$ | 90 | 0% | Benzer | 0% | Az Kötü | 10% | 0% | 500 |
Torun Center projesi bünyesinde 2. katta yer alan 100 m2 kullanım alanlı 1+1, residence
12.500.000,-TL bedelle satılıktır. (~125.000,-TL/m2)
Torun Center projesi bünyesinde 14. katta yer alan 430 m2 kullanım alanlı residence 61.000.000,-TL bedelle satılıktır. (~141.860,-TL/m2)
Torun Center projesi bünyesinde 19. katta yer alan 102 m2 kullanım alanlı residence 13.900.000,-TL bedelle satılıktır. (~136.274,-TL/m2)
Torun Center projesi bünyesinde 19. katta yer alan 144 m2 kullanım alanlı residence 24.000.000,-TL bedelle satılıktır. (~166.667,-TL/m2)
Quasar Fairmont projesi bünyesinde 22. katta yer alan 205 m2 kullanım alanlı residence 35.750.000,-TL bedelle satılıktır. (~174.390,-TL/m2)
Trump Towers projesi bünyesinde 25. katta yer alan 206 m2 kullanım alanlı residence 24.500.000,-TL bedelle satılıktır. (~118.932,-TL/m2)
| Birim Satıs Fiyatı (TL) |
Pazarlık Payr |
Alan Düzeltmesi |
Bina Yaşı / Kalitesi Konum ve Şerefiye |
Toplam Düzeltme |
Düzeltilmis Değer (TL) |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Konu Mülk |
131,500 | |||||||||
| Düzeltme | Alanı | Düzeltme | Düzeltme | Düzeltme | Düzeltme | |||||
| Oranı | Oranı | Durumu | Oranı | Durumu | Oranı | Oranı | ||||
| Emsal 1 | 125,000 | $-10%$ | 100 | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | $-10%$ | 112,500 |
| Emsal 2 | 141,860 | $-10%$ | 430 | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | $-10%$ | 127,674 |
| Emsal 3 | 136,274 | $-10%$ | 102 | 0% | Benzer | 0% | Benzer | O% | $-10%$ | 122,647 |
| Emsal 4 | 166,667 | -10% | 144 | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | $-10%$ | 150,000 |
| Emsal 5 | 174,390 | $-10%$ | 205 | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | $-10%$ | 156,951 |
| Emsal 6 | 118,932 | $-10%$ | 206 | 0% | Benzer | 0% | Az Kötü | 10% | 0% | 118,932 |
Torun Center projesi bünyesinde 23. katta yer alan 100 m2 kullanım alanlı residence 54.000,-TL bedelle kiralıktır. (~540,-TL/m2)
Torun Center projesi bünyesinde 12. katta yer alan 146 m2 kullanım alanlı residence 75.000,-TL bedelle kiralıktır. (~514,-TL/m2)
Torun Center projesi bünyesinde 14. katta yer alan 130 m2 kullanım alanlı residence 90.000,-TL bedelle kiralıktır. (~692,-TL/m2)
Torun Center projesi bünyesinde 2. katta yer alan 100 m2 kullanım alanlı residence 55.000,-TL bedelle kiralıktır. (~550,-TL/m2)
Torun Center Projesinde 13. katta yer alan 145 m2 alanlı residence 75.000,-TL bedelle kiralıktır. (~517,-TL/m2)
Trump Tower projesinde 30 üzeri katta yer alan 168 m2 alanlı residence 115.000,-TL/ay bedelle kiralıktır. (685-TL/m2)
| Birim Kira Fiyatı (TL) |
Pazarlık Payı |
Alan | Düzeltmesi | Bina Yaşı / Kalitesi Konum ve Şerefiye |
Toplam Düzeltme |
Düzeltilmiş Değer (TL) |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Konu Mülk |
540 | |||||||||
| Düzeltme | Düzeltme | Düzeltme | Düzeltme | Düzeltme | ||||||
| Oranı | Alanı | Oranı | Durumu | Oranı | Durumu | Oranı | Oranı | |||
| Emsal 1 | 540 | $-10%$ | 100 | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | $-10%$ | 486 |
| Emsal 2 | 514 | $-10%$ | 146 | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | $-10%$ | 463 |
| Emsal 3 | 692 | $-10%$ | 130 | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | $-10%$ | 623 |
| Emsal 4 | 550 | $-10%$ | 100 | 0% | Benzer | O% | Benzer | 0% | $-10%$ | 495 |
| Emsal 5 | 517 | $-10%$ | 145 | 0% | Benzer | 0% | Benzer | 0% | $-10%$ | 465 |
| Emsal 6 | 685 | $-10%$ | 168 | 0% | Benzer | O% | Az Kötü | 10% | 0% | 685 |
Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda yer alan, Selahattin Pınar Caddesi'ne cepheli 145 m2 kullanım alanlı dükkan 23.000.000,-TL bedelle satılıktır. (158.621,- TL/m2)
Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda yer alan, Büyükdere Caddesi'ne cepheli 3 katlı toplam 300 m2 kullanım alanlı dükkan 35.570.000,-TL bedelle satılıktır. (118.567,-TL/m2)
Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda yer alan, Büyükdere Caddesi'ne cepheli 390 m2 kullanım alanlı dükkan 39.000.000,-TL bedelle satılıktır. (100.000,- TL/m2)
Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda ve Büyükdere Caddesi üzerinde yer alan 225 m2 kullanım alanlı dükkan 57.000.000,-TL bedelle satılıktır. Talep edilen bedel yüksektir. (253.333-TL/m2)
Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda, Mecidiye Caddesi üzerinde yer alan 60 m2 kullanım alanlı dükkan 6.250.000,-TL bedelle satılıktır. (104.166-TL/m2)
Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda yer alan, Selahattin Pınar Caddesi'ne cepheli 40 m2 kullanım alanlı dükkan 7.200.000,-TL bedelle satılıktır. (180.000,-TL/m2) Emsal krokisi
| Birim Satış Fiyatı (TL) |
Pazarlık Payı |
Alan Düzeltmesi |
Bina Yaşı / Kalitesi Konum ve Serefiye | Toplam Düzeltme |
Düzeltilmiş Değer (TL) |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Konu Mülk |
174,700 | |||||||||
| Düzeltme | Düzeltme | Düzeltme | Düzeltme | Düzeltme | ||||||
| Oranı | Alanı | Oranı | Durumu | Oranı | Durumu | Oranı | Oranı | |||
| Emsal 1 | 158,621 | $-10%$ | 145 | 0% | Cok Kötü | 25% | Orta Kötü | 15% | 30% | 206,207 |
| Emsal 2 | 118,567 | $-10%$ | 300 | 0% | Cok Kötü | 20% | Az Kötü | 10% | 20% | 142,280 |
| Emsal 3 | 100,000 | $-10%$ | 390 | 0% | Orta Kötü | 20% | Az Kötü | 10% | 20% | 120,000 |
| Emsal 4 | 253,333 | $-20%$ | 225 | 0% | Orta Kötü | 15% | Az Iyi | $-10%$ | $-15%$ | 215,333 |
| Emsal 5 | 104.166 | $-10%$ | 60 | 0% | Orta Kötü | 20% | Orta Kötü | 15% | 25% | 130,208 |
| Emsal 6 | 180,000 | $-10%$ | 40 | 0% | Orta Kötü | 25% | Orta Kötü | 15% | 30% | 234,000 |
Taşınmazlara yakın konumda yer alan 750 m2 kullanım alanlı dükkan 650.000,-TL bedelle kiralıktır. (867,-TL/m2).
Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda, Naci Kasım Sokak üzerinde yer alan 340 m2 kullanım alanlı dükkan 160.000,-TL bedelle kiralıktır. (471.-TL/m2)
Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda, Yıldız Posta Caddesi üzerinde yer alan toplam 310 m2 kullanım alanlı depolu dükkan 175.000.,-TL bedelle kiralıktır. (565.-TL/m2)
Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda yer alan toplam 350 m2 kullanım alanlı depolu dükkan 150.000,-TL bedelle kiralıktır. (429-TL/m2)
Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede, Büyükdere Caddesi (Gayrettepe) üzerinde yer alan 850 m2 kullanım alanlı asma katlı dükkan 500.000,-TL bedelle kiralıktır. (588-TL/m2)
Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede, Büyükdere Caddesi (Gayrettepe) üzerinde yer alan 2.225 m2 kullanım alanlı depolu asma katlı dükkan 1.800.000,-TL bedelle kiralıktır. (809-TL/m2)
Emsal Analizi – Dükkan/Mağaza
| Birim Satis Fiyatı (TL) |
Pazarlık Payı |
Alan Düzeltmesi |
Bina Yaşı / Kalitesi Konum ve Serefiye | Toplam Düzeltme |
Düzeltilmiş Değer (TL) |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Konu Mülk |
810 | |||||||||
| Düzeltme | Düzeltme | Düzeltme | Düzeltme | Düzeltme | ||||||
| Oranı | Alanı | Orani | Durumu | Orani | Durumu | Orani | Orani | |||
| Emsal 1 | 867 | $-10%$ | 750 | 0% | Orta Kötü | 15% | Orta Kötü | 15% | 20% | 1,040 |
| Emsal 2 | 471 | $-10%$ | 340 | 0% | Orta Kötü | 20% | Cok Kötü | 30% | 40% | 659 |
| Emsal 3 | 565 | $-10%$ | 310 | 0% | Orta Kötü | 20% | Cok Kötü | 30% | 40% | 791 |
| Emsal 4 | 429 | $-10%$ | 350 | 0% | Orta Kötü | 20% | Cok Kötü | 30% | 40% | 601 |
| Emsal 5 | 588 | $-10%$ | 850 | 0% | Orta Kötü | 15% | Orta Kötü | 20% | 25% | 735 |
| Emsal 6 | 809 | $-10%$ | 2,225 | 0% | Orta Kötü | 15% | Orta Kötü | 20% | 25% | 1,011 |
Emsal analizlerinden hareketle "Torun Center Projesi" bünyesinde konumlu olan rapora konu taşınmazların blok, kat, büyüklük ve kullanım fonksiyonları dikkate alınarak takdir olunan arsa payı dahil satış değerleri blok bazında aşağıdaki özet tabloda sunulmuştur. Taşınmazların bağımsız bölüm bazında takdir olunan değerleri ise rapor ekindedir.
| Blok Adı | Bağımsız Bölüm Adedi |
Toplam Kullanım Alanı (m2 ) |
Toplam Değer (TL) |
|---|---|---|---|
| A Blok | 144 | 24.245 | 3.586.890.000 |
| B Blok | 48 | 9.649,85 | 1.446.435.000 |
| C Blok | 236 | 38.116,71 | 5.005.080.000 |
| D Blok | 60 | 23.408,10 | 4.047.735.000 |
| E Blok | 4 | 1.841 | 232.170.000 |
| TOPLAM | 492 | 97.260,66 | 14.318.310.000 |
Bu yaklaşımda, Doğrudan İndirgeme (Direkt Kapitalizasyon) ve Gelir İndirgeme (en önemli örneği İndirgenmiş Nakit Akımları analizidir) olarak adlandırılan iki yöntem kullanılmaktadır. Rapor konusu taşınmazların değer tesbitinde kira bedelinin ve kapitalizasyon oranının kolay tesbit edilebilir olması sebebiyle Doğrudan İndirgeme yöntemi kullanılmıştır.
Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon da denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan bu yaklaşım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder.
Bu yöntemde bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişkiyi incelenir daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oran uygulanır.
Elde edilen değer, benzer mülklerin aynı düzeyde getiri elde edeceği varsayımıyla belirlenen gelir düzeyi ile garanti edilen piyasa değeridir.
Bu analizde "Taşınmazın Değeri=Taşınmazın Yıllık Net Geliri / Direkt Kapitalizasyon Oranı" formülünden yararlanılır.
Kapitalizasyon oranı ise satılık ve kiralık olan aşağıdaki emsallere göre belirlenmiştir.
Emsal-1 (Dükkan): Taşınmazlara yakın konumda (Yıldız Posta Caddesi Üzerinde) yer alan 200 m2 kullanım alanlı dükkan 46.000.000 TL bedelle satılıktır. Taşınmazın 200.000 TL/ay bedelle kiralık olduğu öğrenilmiştir. Kapitalizasyon oranı 0,0522.
Emsal-2 (Ofis): Quasar Etabında konumlu 186 m2 kullanım alanlı ofis 25.000.000 TL bedelle satılıktır. Taşınmazın 120.000 TL/ay bedelle kiralanabileceği öğrenilmiştir. Kapitalizasyon oranı 0,0576.
2024/255
Emsal-3 (Residence): Torun Center'da yer alan 100 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen residence 14.000.000 TL bedelle satılıktır. Taşınmazın 47.500 TL/ay bedelle kiralık olduğu öğrenilmiştir. Kapitalizasyon oranı 0,0407.
Emsal analizlerinden hareketle "Torun Center Projesi" bünyesinde konumlu olan rapora konu taşınmazların blok, kat, büyüklük ve kullanım fonksiyonları dikkate alınarak takdir olunan aylık kira değerleri blok ve fonksiyon bazında aşağıdaki özet tabloda sunulmuş ve yukarıda belirtilen kapitalizasyon oranları itibariyle kıymet takdir edilmiştir. Taşınmazların bağımsız bölüm bazında takdir olunan aylık kira değerleri ve kapitalizasyon oranları ise rapor ekindedir.
| BLOK ADI | BAĞIMSIZ BÖLÜM ADEDİ |
TOPLAM KULLANIM ALANI (m²) |
TOPLAM AYLIK KİRA DEĞERİ (TL) |
TOPLAM YILLIK KİRA DEĞERİ (TL) |
TAKDİR OLUNAN DEĞER |
|---|---|---|---|---|---|
| A Blok | 144 | 24.245,00 | 16.923.000 | 203.076.000 | 3.724.000.000 |
| B Blok | 48 | 9.649,85 | 5,940,100 | 71,281,200 | 1.751.395.000 |
| C Blok | 236 | 38.116,71 | 20.669.800 | 248,037,600 | 6.074.415.000 |
| D Blok | 60 | 23.408,10 | 16.622.100 | 199,465,200 | 3,462,970,000 |
| E Blok | 4 | 1.841,00 | 1.114.400 | 13,372,800 | 234,270,000 |
| TOPLAM | 492 | 61.269.400 | 735.232.800 | 15.247.050.000 |
18.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması
Kullanılması mümkün olan iki yöntemle bulunan değerler birbirine yakındır.
| FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE HESAPLANMIŞ DEĞERLERİN KARŞILAŞTIRMASI | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| KULLANILAN YÖNTEMLER | TOPLAM DEĞER (TL) | |||||||
| EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ | 14.318.310.000 | |||||||
| GELİR İNDİRGEME YÖNTEMİ | 15.247.050.000 |
Ancak nihai değer olarak gayrimenkul rayiçleri piyasanın ekonomik parametrelerini her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge ile yansıttığı için "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" ile bulunan değerin alınması uygun görülmüş ve taşınmazların toplam değeri 14.318.310.000,-TL olarak belirlenmiştir.
Rapor konusu bağımsız bölümler için takdir olunan aylık kira değerleri rapor ekinde tablolar halinde sunulmuş olup takdir olunan kira bedellerinin blok bazındaki özet tablosu aşağıdadır.
| BLOK ADI | BAĞIMSIZ BÖLÜM ADEDİ |
TOPLAM KULLANIM ALANI (m²) |
TOPLAM AYLIK KİRA DEĞERİ (TL) |
TOPLAM YILLIK KİRA DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|
| A Blok | 144 | 24.245,00 | 16.923.000 | 203.076.000 |
| B Blok | 48 | 9.649,85 | 5,940,100 | 71,281,200 |
| C Blok | 236 | 38.116,71 | 20.669.800 | 248,037,600 |
| D Blok | 60 | 23.408,10 | 16.622.100 | 199,465,200 |
| E Blok | 4 | 1.841,00 | 1.114.400 | 13,372,800 |
| TOPLAM | 492 | 61.269.400 | 735.232.800 |
Değerlemeye konu taşınmazların herhangi bir hukuki sorunu bulunmamaktadır.
18.4. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Rapora konu taşınmazın devredilmesinde sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde
herhangi bir engel bulunmadığı kanaatindeyiz.
Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir.
Değerlemeye konu taşınmazlar, Torun Center Karma Projesi bünyesindeki 492 adet bağımsız bölümdür. Kat mülkiyetine geçmiş olan rapor konusu taşınmazların değer tespiti bağımsız bölüm bazında yapılmış olup ana gayrimenkulün müşterek kısımlarının değeri bağımsız bölümlerin değerlerine yansıtılmıştır.
Hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı yöntemleri kullanılmamıştır.
Asgari bilgilerden verilmeyen herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
Taşınmazların konumlu olduğu Torun Center Projesi'nde genel olarak oturum başlamış olup kat mülkiyetine geçilmiştir.
18.10. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'na İlişkin esaslar Tebliği'nin 22. Maddesi 1. Fırka (b) ve (c) bentleri:
b) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.
c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.
Söz konusu tebliğ maddelerine göre değerlemesi yapılan gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Bina" başlığı altında yer almasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen Torun Center Projesi bünyesindeki 492 adet bağımsız bölümün yerinde yapılan incelemelerinde konumlarına, kullanım alanı büyüklüklerine, mimari ve inşaî özelliklerine ve gerek bölgedeki benzer projeler üzerinde, gerekse proje bünyesinde yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle arsa payları dahil değerleri toplamı için,
14.318.310.000,-TL (Ondörtmilyarüçyüzonsekizmilyonüçyüzonbin Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.
Taşınmazların KDV dahil toplam değeri 17.181.972.000,-TL'dir.
Rapor konusu taşınmazlar Sermaye Piyasası Kurulu hükümlerince GYO portföyünde "Bina" başlığı altında yer alabilirler.
İşbu rapor, Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine ve e-imzalı orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Bilgilerinize sunulur. 05 Temmuz 2024 (Değerleme tarihi: 30 Haziran 2024)
M. Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400114)
Uygar TOST Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401681)
e-imzalıdır e-imzalıdır
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.