Timbercreek Financial Corp. - Management Reports 2021

Rapport de gestion

Timbercreek Financial

Pour l’exercice clos le 31 décembre 2020

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TIMBERCREEK FINANCIAL Rapport de gestion Pour le trimestre et l’exercice clos le 31 décembre 2020 En milliers de dollars canadiens, sauf les nombres de parts et les montants par part et à moins d’indication contraire

ÉNONCÉS PROSPECTIFS

Avis concernant les énoncés prospectifs

Les termes la « société » « nous » et « notre » dans le présent rapport de gestion désignent Timbercreek Financial Corp. (la « société » ou « Timbercreek Financial »). Le présent rapport de gestion peut renfermer des énoncés prospectifs concernant des événements, des résultats, des circonstances et des rendements futurs anticipés qui ne constituent pas des faits historiques, mais qui représentent plutôt nos attentes à l’égard d’événements à venir. Ces énoncés sont habituellement identifiables en raison d’expressions comme « croire », « s’attendre à », « prévoir », « pouvoir » et « avoir l’intention de », employés au temps futur ou au mode conditionnel, ou encore de termes comme « projection » et « prévision » ou d’expressions comme « à notre avis » ou autres expressions similaires. Du fait de leur nature même, les énoncés prospectifs reposent sur des hypothèses formulées par la direction, notamment sur celles voulant que i) la société disposera de capitaux suffisants sous gestion pour exécuter ses stratégies de placement et verser les dividendes prévus aux actionnaires, ii) les stratégies de placement produiront les résultats escomptés par Timbercreek Capital Inc. (le « gestionnaire »), filiale et ayant droit de Timbercreek Asset Management Inc. (« TAMI »), iii) les marchés réagiront et évolueront d’une manière propice à la mise en œuvre des stratégies de placement et iv) la société sera en mesure d’acquérir des placements dans des prêts hypothécaires et d’autres placements de qualité qui généreront un certain rendement et atteindront ou excéderont le rendement cible de la société.

Les énoncés prospectifs sont soumis à des risques et à des incertitudes inhérents et il existe un risque important que les prévisions et les autres énoncés prospectifs ne se révèlent pas exacts. Nous prions donc le lecteur du présent rapport de gestion de ne pas se fier indûment aux énoncés prospectifs, étant donné que plusieurs facteurs pourraient faire en sorte que les résultats, les conditions, les actions ou les événements futurs réels diffèrent sensiblement des objectifs, des attentes, des estimations ou des intentions exprimés explicitement ou implicitement dans ces énoncés prospectifs. Les résultats réels pourraient différer sensiblement des attentes de la direction formulées dans les énoncés prospectifs, et ce, pour diverses raisons, dont l’évolution de la conjoncture générale des marchés, les répercussions de la COVID-19, les taux d’intérêt, les modifications apportées aux lois et règlements, l’incidence de la concurrence dans les domaines dans lesquels la société pourrait investir et les risques qui sont décrits de temps à autre dans les documents d’information de la société. Pour de plus amples renseignements sur les risques, se reporter à la rubrique « Risques et incertitudes » du présent rapport de gestion ainsi qu’à la rubrique « Facteurs de risque » de notre notice annuelle, que l’on peut consulter sur le Système électronique de données, d’analyse et de recherche (« SEDAR ») à l’adresse www.sedar.com.

La liste des facteurs qui précède n’est pas exhaustive, et quiconque se fie aux énoncés prospectifs pour prendre une décision en matière d’investissement dans la société est prié d’examiner attentivement ces facteurs ainsi que les autres incertitudes ou événements potentiels, y compris l’incertitude inhérente aux énoncés prospectifs. Du fait de l’incidence possible de ces facteurs, ni la société ni le gestionnaire ne s’engagent à mettre à jour ou à réviser les énoncés prospectifs, et ils précisent expressément qu’ils n’ont ni l’intention ni l’obligation de le faire, que ce soit à la suite de l’obtention de nouveaux renseignements ou de la survenance de certains événements, ou pour quelque autre raison que ce soit, sauf si les lois applicables l’exigent.

Le présent rapport de gestion est daté du 5 mars 2021 et les informations qui y sont présentées le sont à cette date, à moins d’indication contraire. Pour obtenir de plus amples renseignements sur la société, son plan de réinvestissement de dividendes et ses placements hypothécaires, veuillez consulter le site Web de la société au www.timbercreekfinancial.com. Vous trouverez des renseignements additionnels au sujet de la société, y compris la notice annuelle, à l’adresse www.sedar.com.

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APERÇU DES ACTIVITÉS

Timbercreek Financial est un prêteur non bancaire de premier plan offrant des solutions de financement aux investisseurs admissibles du domaine de l’immobilier qui sont généralement en phase transitoire du processus de placement.

Timbercreek Financial répond à un besoin en matière de financement auquel les banques commerciales ne répondent pas adéquatement, soit essentiellement du financement structuré de durée plus courte. Les investisseurs en immobilier ont habituellement recours à des hypothèques à court terme pour une période relais (généralement de un an à cinq ans) pendant laquelle ils effectuent des réparations sur les immeubles, réaménagent les immeubles ou font l’acquisition d’autres investissements. Ces « hypothèques-relais » à court terme sont habituellement remboursées au moyen d’hypothèques traditionnelles contractées auprès de banques (coût moindre et dette à plus long terme) une fois la période transitoire ou la restructuration terminée, ou au moyen du produit de la vente d’actifs. Timbercreek Financial cible principalement les prêts visant des biens immobiliers productifs de revenus, tels que les immeubles multirésidentiels, les immeubles commerciaux et les immeubles de bureaux. La priorité accordée aux immeubles générateurs de rentrées de trésorerie représente une stratégie de gestion des risques importante.

Timbercreek Financial, par l’intermédiaire de son gestionnaire, s’est taillé une place de prêteur de prédilection auprès de nombreux investisseurs immobiliers actifs en procurant une exécution rapide permettant de saisir les occasions de placement et en offrant des modalités souples aux emprunteurs. Timbercreek Financial collabore avec les emprunteurs tout au long de la durée de leurs hypothèques pour s’assurer de répondre à leurs besoins en matière de capital et, sur demande, évalue des modifications ou la prorogation des modalités de leurs hypothèques pour leur permettre de saisir une nouvelle occasion ou de composer avec des changements qui pourraient se produire.

La société est, et entend continuer d’être, admissible à titre de société de placement hypothécaire (« SPH »), au sens du paragraphe 130.1(6) de la Loi de l’impôt sur le revenu (la « LIR »).

MODE DE PRÉSENTATION

Le présent rapport de gestion a été préparé dans le but de fournir de l’information au sujet des résultats financiers de la société pour l’exercice clos le 31 décembre 2020. Le présent rapport de gestion devrait être lu conjointement avec les états financiers consolidés audités pour les exercices clos les 31 décembre 2020 et 2019, lesquels ont été établis selon les Normes internationales d’information financière (les « IFRS ») publiées par l’International Accounting Standards Board.

La monnaie fonctionnelle et de présentation de la société est le dollar canadien et à moins d’indication contraire, tous les montants figurant dans le présent rapport de gestion sont en milliers de dollars canadiens, sauf les montants par action et les autres données non financières.

Ces documents ont été déposés électroniquement auprès des autorités canadiennes en valeurs mobilières par la voie de SEDAR, et ils sont disponibles sur le site Web de SEDAR à l’adresse www.sedar.com.

MESURES NON CONFORMES AUX IFRS

La société dresse et publie ses états financiers consolidés conformément aux IFRS. Dans le présent rapport de gestion, en complément aux résultats présentés conformément aux IFRS, la société présente certaines mesures financières non conformes aux IFRS et qui n’ont pas une définition normalisée prescrite par les IFRS (collectivement, les « mesures non conformes aux IFRS »).

La société a présenté ces mesures non conformes aux IFRS puisque le gestionnaire est d’avis qu’il s’agit de mesures pertinentes quant à la capacité de la société à générer des flux de trésorerie récurrents et des profits qu’elle peut distribuer sous forme de dividendes et parce que ces mesures permettent de mieux comprendre la performance financière de la société.

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La performance financière de la société découle essentiellement du revenu de placement net tiré des placements hypothécaires nets. La société peut conclure avec d’autres prêteurs institutionnels des conventions de participation relativement à des prêts hypothécaires, qui sont soit de rang égal ou selon lesquelles la société occupe une position de rang inférieur par rapport à d’autres prêteurs partenaires de syndication. Aux fins de la présentation selon les IFRS, lorsque les critères en matière de décomptabilisation ne sont pas respectés, les placements hypothécaires sont présentés au montant brut, la tranche se rapportant aux prêts hypothécaires syndiqués étant incluse dans les placements hypothécaires, y compris la syndication des prêts hypothécaires, et le passif correspondant est comptabilité à titre de passif lié à la syndication de prêts hypothécaires. Les passifs liés à la syndication de prêts hypothécaires sont des prêts hypothécaires sans recours dont les variations d’une période à l’autre n’ont aucune incidence sur la performance de la société. Se reporter à la note 4 afférente aux états financiers consolidés. Parmi les facteurs qui peuvent varier d’une période à l’autre, notons le capital net des prêts hypothécaires, la répartition du portefeuille, le taux d’intérêt moyen pondéré et le taux de rotation.

Ces mesures non conformes aux IFRS ne devraient pas être considérées comme des mesures de rechange au total du bénéfice net et du résultat global ou aux flux de trésorerie liés aux activités d’exploitation établis conformément aux IFRS.

Mesures non conformes aux IFRS appliquées aux placements hypothécaires nets :

i. Placements hypothécaires nets – désigne le total des placements hypothécaires, déduction faite des passifs liés à la syndication de prêts hypothécaires et avant les ajustements au titre des intérêts à recevoir, du montant non amorti des frais du prêteur et de la correction de valeur pour perte sur placements hypothécaires à la date de clôture.
ii. Coefficient prêt-valeur moyen pondéré (« CPVMP ») – désigne une mesure des engagements hypothécaires versés et non versés sur un placement hypothécaire, y compris les emprunts de premier rang et de rang égal au bien immobilier sous-jacent, en pourcentage de la juste valeur du bien immobilier sous-jacent donné en garantie au moment de l’approbation du placement hypothécaire. Pour les placements hypothécaires d’immeubles en construction ou en réaménagement, la juste valeur est fondée sur le bien parachevé. Pour les terrains nus, la juste valeur est fondée sur le bien « en l’état ». Les placements hypothécaires nets évalués à la juste valeur par le biais du résultat net sont exclus du calcul du coefficient prêt-valeur moyen pondéré. Il s’agit d’une mesure essentielle pour expliquer les variations dans la performance des placements hypothécaires nets d’une période à l’autre.
iii. Taux de rotation – désigne le total des remboursements de placements hypothécaires nets au cours de la période considérée, exprimé en pourcentage du portefeuille de placements hypothécaires nets moyen pour la période considérée. La société accorde des prêts hypothécaires ou des prêts à court terme (généralement entre un an et cinq ans) uniquement aux emprunteurs commerciaux. Ainsi, le taux de rotation du portefeuille est plus élevé que celui de portefeuilles de prêts plus typiques qui comprennent des prêts à des particuliers ou des emprunteurs autres que commerciaux. Il s’agit d’une mesure essentielle pour expliquer les variations dans la performance des placements hypothécaires nets d’une période à l’autre puisque le taux de rotation tant pour les remboursements prévus que pour les remboursements anticipés a une incidence sur les produits.
iv. Taux d’intérêt moyen pondéré pour la période – désigne la moyenne pondérée des taux d’intérêt quotidiens (compte non tenu des frais du prêteur) sur les placements hypothécaires nets pour la période quotidienne. Par conséquent, en guise de complément aux mesures conformes aux IFRS (qui exigent de présenter la situation financière à un moment précis), la société utilise les données quotidiennes moyennes pondérées pour expliquer les variations significatives. Il s’agit d’une mesure essentielle pour expliquer les variations dans la performance des placements hypothécaires nets d’une période à l’autre.

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v. Frais du prêteur moyens pondérés pour la période – désigne les frais du prêteur en trésorerie reçus sur les placements hypothécaires individuels au cours de la période considérée, en pourcentage des avances versées par la société sur ces placements hypothécaires. Si la totalité des frais du prêteur est reçue, mais que le placement hypothécaire n’est pas entièrement financé, le dénominateur est ajusté pour inclure un engagement non versé par la société. Par conséquent, en guise de complément aux mesures conformes aux IFRS (qui exigent de présenter la situation financière à un moment précis), la société utilise les données moyennes pondérées pour expliquer les variations significatives. Il s’agit d’une mesure essentielle pour expliquer les variations dans la performance des placements hypothécaires nets d’une période à l’autre puisque les frais du prêteur comptent parmi les éléments qui contribuent le plus aux produits de placement nets et au bénéfice distribuable.
vi. Portefeuille de placements hypothécaires nets moyen – désigne la moyenne quotidienne des placements hypothécaires nets pour la période considérée. Par conséquent, en guise de complément aux mesures conformes aux IFRS (qui exigent de présenter la situation financière à un moment précis), la société utilise les données quotidiennes moyennes pondérées pour expliquer les variations significatives. Il s’agit d’une mesure essentielle pour expliquer les variations dans la performance des placements hypothécaires nets d’une période à l’autre puisque le portefeuille de placements hypothécaires nets moyen sert de base aux intérêts gagnés au cours de la période.
vii. Portefeuille à rendement supérieur – représente les autres placements et les participations nettes dans des immeubles de placement qui ne sont pas inclus dans les placements hypothécaires nets.

Mesures non conformes aux IFRS appliquées à l’évaluation de la capacité de verser des dividendes :

La société est d’avis que le bénéfice net déterminé conformément aux IFRS ne donne pas nécessairement la juste mesure de la performance opérationnelle récurrente de la société puisqu’il comprend des éléments hors trésorerie comme l’amortissement des frais du prêteur, l’amortissement des coûts de financement, les variations latentes de la juste valeur et la correction de valeur pour perte sur placements hypothécaires, qui ne sont pas représentatifs de la performance opérationnelle récurrente. Le bénéfice distribuable est une mesure non conforme aux IFRS des flux de trésorerie récurrents et s’appuie sur la définition formulée par la société.

Le bénéfice distribuable est calculé selon le bénéfice net consolidé établi conformément aux IFRS, ajusté pour tenir compte des éléments susmentionnés, calculés conformément aux IFRS. La société se sert du bénéfice distribuable pour évaluer sa capacité à verser des dividendes. Le rapprochement du bénéfice distribuable est présenté à la rubrique intitulée « Analyse de l’information financière pour la période » du rapport de gestion.

Le coefficient de distribution pour le bénéfice distribuable est une mesure non conforme aux IFRS qui sert à mesurer la capacité de la société à générer des flux de trésorerie récurrents aux fins de versement de dividendes. Le coefficient de distribution pour le bénéfice par action, lorsque le bénéfice est calculé conformément aux IFRS, est une mesure commune de la viabilité des versements de dividendes d’une société et est utile dans la comparaison avec d’autres sociétés de secteurs semblables.

i. Bénéfice distribuable – désigne la capacité de la société à générer des flux de trésorerie récurrents aux fins de versement de dividendes en supprimant l’incidence de l’amortissement, de la désactualisation, des ajustements latents de la juste valeur, de la correction de valeur pour perte sur placements hypothécaires et des profits ou pertes latents sur le total du bénéfice net et du résultat global.
ii. Bénéfice distribuable par action – désigne le bénéfice distribuable total divisé par le nombre moyen pondéré d’actions ordinaires en circulation pour la période considérée.
iii. Coefficient de distribution pour le bénéfice distribuable – désigne le montant total des dividendes sur les actions ordinaires payé et déclaré aux fins de paiement, divisé par le bénéfice distribuable pour la période considérée.

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iv. Coefficient de distribution pour le bénéfice par action – désigne le montant total de dividendes sur les actions ordinaires payé et déclaré aux fins de paiement, divisé par le total du bénéfice net et du résultat global pour la période considérée.
v. Bénéfice net et résultat global ajustés – désigne le bénéfice net et le résultat global ajustés pour la période considérée compte non tenu de l’incidence du profit latent lié (de la perte latente liée) à la juste valeur d’actifs financiers évalués à la juste valeur par le biais du résultat net et de contrats dérivés (swap de taux d’intérêt) utilisés à des fins de couverture, sans toutefois que la comptabilité de couverture ait été adoptée. La perte liée à la juste valeur d’actifs financiers représente la variation de la perte latente déterminée sur la base de la juste valeur que la société a établie à l’aide de ses méthodes d’évaluation. Le profit lié (la perte liée) à la juste valeur du contrat de swap de taux d’intérêt représente la variation de la plus-value (moins-value) latente de la juste valeur du swap de taux d’intérêt, déterminée sur la base de la juste valeur que la société paierait ou recevrait si le swap de taux d’intérêt avait été résilié à la date de clôture.
vi. Bénéfice ajusté par action – le bénéfice ajusté par action est calculé de la même manière que le bénéfice par action en utilisant le bénéfice net et le résultat global ajustés pour la période considérée.
vii. Coefficient de distribution pour le bénéfice ajusté par action – désigne le montant total des dividendes sur les actions ordinaires payé et déclaré aux fins de paiement, divisé par le bénéfice net et le résultat global ajustés pour la période considérée.

FAITS RÉCENTS ET PERSPECTIVES

Faits récents

Tous se rappellerons que l’année 2020, d’un point de vue économique, social et géopolitique, aura été une année comme presque nulle autre. À la suite du déclenchement de la pandémie de COVID-19 au premier trimestre de 2020, Timbercreek Financial a promptement modifié ses façons de faire. L’équipe s’est rapidement adapté au télétravail et, par conséquent, nous avons pu atteindre bon nombre de nos objectifs. Le volume global des placements immobiliers commerciaux à l’échelle nationale a diminué de 21,9 % par rapport à 2019, s’établissant à son niveau le plus bas depuis 2016, et les activités de montage de prêts ont donc aussi reculé de manière considérable au début de l’année. Si l’on fait abstraction des volumes de transactions et que l’on s’attarde à la performance opérationnelle sous-jacente des actifs immobiliers de premier ordre, il n’est pas surprenant de constater que ce sont les secteurs de l’hôtellerie et du commerce de détail qui ont été les plus touchés, ce qui a amené de nombreuses fiducies de placement immobilier importantes à réduire leurs distributions, tandis que d’autres propriétaires et exploitants immobiliers nationaux et mondiaux ont revu plusieurs de leurs programmes d’investissement axés sur les actifs. Bien que les effets économiques à long terme de COVID-19 soient encore inconnus, nous sommes optimistes quant au succès des programmes de vaccination et nous croyons que de meilleurs jours se profilent à l’horizon.

En ce qui a trait au portefeuille, notre approche prudente et l’accent mis sur les actifs productifs de revenus et sur une exposition importante aux immeubles résidentiels multifamiliaux nous ont bien servis l’an dernier. Dans l’ensemble, nous avons conclu l’exercice avec un coefficient de distribution de dividendes de 97,3 % sur un bénéfice distribuable de 0,71 $ l’action, ce qui se situe à l’intérieur de notre fourchette de cibles opérationnelles et correspond à nos attentes. De plus, les paiements d’intérêts et de principal effectués par nos emprunteurs demeurent conformes aux taux de recouvrement historiques et, à la fin de l’exercice, nous n’avions que deux placements hypothécaires (sur 116) en souffrance et aucun allègement connexe à la COVID-19. Le coefficient prêt-valeur moyen pondéré a diminué pour passer de 70,5 % au 31 décembre 2019 à 68,5 % au 31 décembre 2020, ce qui est attribuable avant tout aux activités de réinvestissement prudentes menées en 2020 à l’égard des nouveaux placements.

Au cours des 16 derniers trimestres, nous avons maintenu en moyenne un ratio de distribution des dividendes de 94,9 % sur le revenu distribuable malgré un contexte marqué par des taux d’intérêt historiquement bas, démontrant

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de ce fait la résilience de la société et sa capacité à générer des produits de manière constante, ce qui est fondamental aux programmes d’investissement que nous proposons.

La composition des actifs du portefeuille de prêts hypothécaires repose encore fermement sur les actifs résidentiels multifamiliaux, lesquels représentent 52,3 % des actifs. En ce qui concerne le risque lié à la COVID-19, le portefeuille n’est nullement exposé au risque inhérent à l’industrie hôtelière et que très modestement exposé au risque inhérent au commerce de détail lequel représente 18,3 %. Il est à noter qu’environ 80 % de l’exposition de la société au risque inhérent au commerce de détail est garantie par des actifs situés sur les rues principales du centre-ville de Vancouver, de Toronto et de Montréal qui se caractérisent par des emplacements stratégiques et un accès extérieur. Le rendement de ces actifs pendant la pandémie a été bon et leur valeur à long terme devrait être forte, contrairement aux actifs classiques au service de la mode lesquels, avant la pandémie, subissaient déjà les contrecoups du virage vers le commerce électronique qui s’est grandement intensifié par suite de la COVID-19.

Sur le plan géographique, notre exposition à l’égard de nos placements en Alberta a été réduite à 201,7 millions de dollars, comparativement à 252,4 millions de dollars à la fin de 2019, ce qui reflète notre vision prudente en ce qui a trait à ce marché exposé aux aléas du secteur de l’énergie, tandis que notre exposition à l’égard de nos placements au Québec a augmenté, passant de 109,1 millions de dollars à 260,5 millions de dollars. En 2020, nous nous sommes intéressés particulièrement au Québec en raison de son économie diversifiée. Afin de donner suite à ces efforts, Timbercreek Capital prévoit ouvrir un bureau à Montréal au début de 2021. L’exposition à l’égard de nos placements en Ontario à la clôture de l’exercice en cours a été réduite en raison de certains remboursements effectués à la fin de 2020, mais elle devrait s’accroître de nouveau en 2021.

Au cours de l’exercice, la société a pris deux mesures visant à lui procurer une plus grande souplesse financière.

La société a saisi l’occasion d’utiliser son offre publique de rachat dans le cours normal des activités (l’« offre publique de rachat ») afin de racheter pour 20,0 millions de dollars d’actions en fonction d’un escompte moyen de 5,0 % par rapport à la valeur comptable actuelle du cours de l’action pendant la période de perturbations des marchés causées par l’éclosion de la COVID-19. Ces opérations ont eu un effet relutif sur la valeur comptable par action.
Le 22 octobre, la société a remboursé un montant de 45,8 millions de dollars au titre de ses débentures convertibles à 5,4 % au moyen de la facilité de crédit existante, dont le coût du capital est nettement inférieur. La facilité de crédit a également fait l’objet d’une renégociation afin de la faire passer de 500,0 millions de dollars à 535,0 millions de dollars et la nature renouvelable de cette dernière permet à la société d’économiser davantage pendant les périodes où aucun prélèvement n’est effectué sur la facilité.

Ces mesures de gestion stratégiques des coûts permettront d’améliorer le résultat net et le résultat global à l’avenir ou d’assurer une profitabilité semblable malgré des produits moindres advenant une contraction du portefeuille de placement en raison des mesures de placement prudentes prises par le gestionnaire.

Même si l’ensemble du portefeuille s’est montré résistant dans le contexte pandémique, la composante des placements hypothécaires nets du portefeuille évalués à la juste valeur par le biais du résultat net, laquelle représente 3,5 % du total des actifs, a été diminuée de 15,5 millions de dollars au quatrième trimestre de 2020 (19,5 millions de dollars pour l’exercice considéré) pour s’établir à 60,7 millions de dollars. La majeure partie de cette perte liée à la juste valeur reflète le point de vue de la Société selon lequel la situation défavorable du commerce de détail exacerbée par la COVID-19 a eu un effet significatif sur l’évaluation de l’immeuble d’un centre commercial qui dessert un marché de moindre envergure, comme il a été mentionné précédemment. Après avoir effectué un examen stratégique de l’actif au quatrième trimestre, l’emprunteur a choisi de poursuivre un plan de réaménagement, et la Société a entrepris d’ajuster son évaluation en conséquence. La Société a collaboré de près avec l’emprunteur afin de parvenir à une entente sur la stratégie à adopter relativement à l’actif, lequel a évolué par rapport au prêt préexistant à l’égard duquel des mesures d’exécution ont été mises en œuvre en 2018 après que l’ancien exploitant s’est avéré incapable d’assurer la gestion des stratégies habituelles pour la location de locaux destinés au commerce de détail qui changeaient rapidement. Un deuxième ajustement de la juste valeur de marché a été effectué relativement à un projet de logements usinés qui a connu d’importants retards dans l’obtention des

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approbations. Nous cherchons avant tout de clore prudemment ces positions afin que nos capitaux puissent être réaffectés à d’autres placements hypothécaires. Si la perte liée à la juste valeur que nous avons subie en 2020 s’avérerait immuable, elle s’accompagnerait d’une perte de produits d’intérêts qui correspondrait à moins de 2,0 % du résultat net et du résultat global de 2020 et représenterait de même 1,7 % des placements hypothécaires nets.

Perspectives

Timbercreek Financial constate à nouveau que la demande sur le marché intermédiaire canadien pour les solutions de rechange aux prêts conventionnels est forte et que les occasions de conclure des prêts ajustés en fonction des risques sont intéressantes. La COVID-19 a eu une incidence considérable sur l’immobilier commercial, les écarts fondamentaux de chaque secteur étant différents. Bien que le volume global des transactions ait diminué en 2020, il y a eu une remontée marquée au quatrième trimestre. De plus, même si le créneau des logements multifamiliaux a fait preuve d’une grande solidité, et que nous avons en fait atteint un volume record de placements à la fin de l’exercice 2020, ce résultat a été plus qu’annulé par le ralentissement dans le commerce de détail, l’industrie hôtelière et le marché immobilier de bureau.

D’un point de vue concurrentiel, la réduction des taux d’intérêt a entraîné une certaine compression à court terme des taux d’intérêts nominaux applicables aux prêts hypothécaires, particulièrement en ce qui a trait aux prêts conventionnels à long terme. Bien que l’accent mis par Timbercreek Financial sur les occasions à court terme à l’appui de projets à valeur ajoutée se traduise généralement par un maintien plus durable des prix, la concurrence en matière de déploiement de capitaux pourrait constituer un vent contraire en 2021, surtout au début de l’année, alors que les grands acteurs institutionnels investissent des capitaux pour atteindre leurs objectifs d’attribution. La baisse des taux d’intérêt est contrebalancée par deux facteurs : soit i) la diminution correspondante des charges d’intérêts sur notre facilité de crédit et ii) le coût du capital moindre provenant de partenaires de syndication conventionnelle de premier rang qui permet à la société d’activement générer de solides rendements sur des billets de tranche B.

Timbercreek Financial continuera d’être prudente en 2021 et surveillera l’évolution des conditions économiques et l’incertitude liée à la COVID-19 qui en découle. La société pourra tirer profit des occasions qui se présenteront au cours de ces périodes de transition puisqu’elle est bien capitalisée. Enfin, compte tenu de l’incertitude qui plane sur les actifs autres que les immeubles multifamiliaux pendant cette période sans précédent, Timbercreek Financial sera probablement plus présente dans les projets d’aménagement bien situés dont le rapport risque-rendement est intéressant. Toutefois, l’exposition totale aux actifs non productifs de revenus demeurera à moins de 20 %.

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ACTIVITÉ AU SEIN DU PORTEFEUILLE

Au quatrième trimestre, les recouvrements étaient encore élevés, n’ayant à peu près pas été touchés par la pandémie de COVID-19. Nous avions perçu environ 99,2 % des paiements d’intérêts de décembre 2020, ce qui est sensiblement conforme aux taux de recouvrement historiques. Ce résultat témoigne de la solvabilité et de la capacité financière de notre lot d’emprunteurs actuel.

Le nombre de transactions effectuées au quatrième trimestre dans l’ensemble du secteur s’est amélioré par rapport au troisième trimestre de 2020. Malgré les difficultés en lien avec la COVID-19, la société a financé 11 nouveaux placements hypothécaires nets totalisant 212,5 millions de dollars et consenti des avances additionnelles de 68,4 millions de dollars. Le taux de rotation du portefeuille a augmenté pour s’établir à 19,6 %, contre 12,3 % pour le troisième trimestre de 2020. La valeur nette du portefeuille de prêts hypothécaires, compte non tenu de la syndication de prêts, atteignait 1 143,1 millions de dollars à la clôture du quatrième trimestre de 2020, ce qui représente une diminution de 10,1 millions de dollars par rapport au troisième trimestre de 2020. La somme prélevée sur notre facilité de crédit au titre du financement des placements hypothécaires était de 458,8 millions de dollars à la clôture du quatrième trimestre de 2020, comparativement à 470,0 millions de dollars à la clôture du troisième trimestre de 2020. Grâce à un montant disponible de 76,2 millions de dollars sur sa facilité de crédit, Timbercreek Financial avait une forte position de trésorerie au tournant de 2021.

À la clôture du quatrième trimestre de 2020, 84,9 % des placements hypothécaires étaient garantis par des immeubles productifs de revenus, en regard de 84,1 % au troisième trimestre de 2020. Les actifs immobiliers multirésidentiels (immeubles d’appartement) constituaient la majeure partie du portefeuille, soit 52,3 % à la clôture du trimestre, contre 50,0 % au troisième trimestre de 2020.

Notre exposition aux hypothèques de premier rang s’établissait à 90,3 % du portefeuille de prêts hypothécaires nets à la clôture de l’exercice. Notre coefficient prêt-valeur moyen pondéré actuel a légèrement augmenté pour s’établir à 68,5 %, contre 68,2 % au troisième trimestre de 2020, ce qui reflète notre approche prudente. Malgré cette approche, nous avons maintenu nos marges et nos taux. Notre taux d’intérêt moyen pondéré était de 7,2 % au quatrième trimestre de 2020 et le taux de sortie était de 7,2 % au 31 décembre 2020, ce qui est similaire à celui atteint au troisième trimestre de 2020 et au 30 septembre 2020.

Le portefeuille de prêts hypothécaires nets reste fortement axé sur les plus grandes provinces du Canada, environ 97,1 % du portefeuille de prêts hypothécaires étant investi en Ontario, en Colombie-Britannique, au Québec et en Alberta, dans la plupart des cas dans des marchés urbains où la liquidité des biens immobiliers est généralement plus grande, et c’est pourquoi ces marchés présentent un meilleur profil de risque.

Le taux d’intérêt moyen pondéré du portefeuille existant était bien protégé à la clôture du quatrième trimestre 2020, étant donné que les prêts à taux variables assortis de taux planchers représentent 78,1 % du portefeuille (77,3 % au troisième trimestre de 2020 et 71,0 % au quatrième trimestre de 2019). Le haut pourcentage de prêts à taux variables assortis de taux planchers a contrebalancé l’incidence des baisses de taux d’intérêt au premier trimestre de 2020 et les prix établis à la suite de transactions récentes demeurent essentiellement les mêmes.

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FAITS SAILLANTS FINANCIERS

PRINCIPALES INFORMATIONS FINANCIÈRES	31 décembre 2020	31 décembre 2019	31 décembre 2018
Placements hypothécaires, montant net1	1 143 121 $	1 244 082 $	1 210 993 $
Portefeuille à rendement supérieur1	91 640 $	78 247 $	104 678 $
STRUCTURE DU CAPITAL
Total des actifs	1 711 462 $	1 797 506 $	1 945 031 $
Total des passifs	1 026 412 $	1 069 114 $	1 229 066 $
Capitaux propres	685 050 $	728 392 $	715 965 $
Valeur comptable par action	8,47 $	8,75 $	8,77 $
Débentures convertibles, montant nominal	91 000 $	136 800 $	136 800 $
Facilité de crédit (immeubles de placement)	30 656 $	30 622 $	32 773 $
Facilité de crédit (placements hypothécaires)	458 299 $	459 767 $	476 166 $
Limite totale de la facilité de crédit	565 690 $	530 690 $	533 277 $
Taux d’utilisation du crédit	88,3 %	94,0 %	96,4 %
DONNÉES SUR LES ACTIONS ORDINAIRES
Nombre d’actions ordinaires en circulation	80 887 433	83 254 130	81 632 844
Cours de clôture	8,65 $	9,93 $	8,75 $
Capitalisation boursière	699 676 $	826 714 $	714 287 $

Se reporter à la rubrique sur les mesures non conformes aux IFRS.

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RÉSULTATS D’EXPLOITATION[1 ]

RÉSULTATS D’EXPLOITATION1
Trimestres clos les 31 décembre BÉNÉFICE NET ET RÉSULTAT GLOBAL 2020 2019	Exercices clos les 31 décembre 2020 2019 2018
Produits de placement tirés des actifs financiers évalués au coût amorti, montant net 23 958$ 24 690$ Total (de la perte) du profit lié(e) à la juste valeur et autres produits tirés des actifs financiers évalués à la juste valeur par le biais du résultat net (14 918) $ 517$ Produits locatifs, montant net 373 $ 414$ Charges (5 560) (3 994)	95 940 $ 98 514$ 94 087$ (16 778) $ 923$ 871$ 1 453 $ 1 440$ 821$ (18 024) (15 863) (14 776)
Bénéfice d’exploitation 3 853 $ 21 627$ Autres produits, montant net — $ —$ Perte liée à la juste valeur des immeubles saisis détenus en vue de la vente — $ —$ Perte découlant des immeubles saisis détenus en vue de la vente — $ —$ Coûts de financement : Coûts de financement liés aux facilités de crédit (4 397) $ (5 323)$ Coûts de financement liés aux débentures convertibles (1 919) $ (2 203)$ Profit (perte) lié(e) à la juste valeur d’un contrat dérivé 850 $ —$	62 591 $ 85 014$ 81 003$ — $ 413$ 1 217$ — $ —$ (109)$ — $ —$ (39)$ (18 025) $ (21 886)$ (18 376)$ (8 624) $ (8 801)$ (10 628)$ (3 940) $ —$ —$
(Perte nette) bénéfice net et résultat global (1 613) $ 14 101$ Coefficient de distribution pour le bénéfice par action s. o. 101,8% BÉNÉFICE NET ET RÉSULTAT GLOBAL AJUSTÉS (Perte nette) bénéfice net et résultat global (1 613) $ 14 101$ Ajouter : (profit lié) perte liée à la juste valeur d’un contrat dérivé (swap de taux d’intérêt) (850) $ —$ Ajouter : perte latente (profit latent) sur les actifs financiers évalués à la juste valeur par le biais du résultat net, montant net 15 477 $ (489)$	32 002 $ 54 740$ 53 068$ 176,4 % 104,3% 103,4% 32 002 $ 54 740$ 53 068$ 3 940 $ —$ —$ 18 949 $ 188$ (74)$
Bénéfice net et résultat global ajustés1 13 014 $ 13 612$ Coefficient de distribution pour le bénéfice ajusté par action1 107,2 % 105,5%	54 891 $ 54 928$ 52 994$ 102,8 % 103,9% 103,6%

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TIMBERCREEK FINANCIAL Rapport de gestion Pour le trimestre et l’exercice clos le 31 décembre 2020

En milliers de dollars canadiens, sauf les nombres de parts et les montants par part et à moins d’indication contraire

BÉNÉFICE DISTRIBUABLE Bénéfice net et résultat global ajustés1 13 014 $ 13 612$ Déduire : amortissement des frais du prêteur (2 929) (2 660) Ajouter : frais du prêteur reçus et à recevoir 1 813 3 502 Ajouter : amortissement des coûts de financement, facilité de crédit 249 407 Ajouter : amortissement des coûts de financement, débentures 470 300 Ajouter : charge de désactualisation, débentures 79 61 Ajouter : (profit latent lié) perte latente liée à la juste valeur des immeubles saisis détenus en vue de la vente — — Ajouter : (bénéfice net) perte nette d’exploitation découlant des immeubles saisis détenus en vue de la vente — — Ajouter : (profit latent lié) perte latente liée à la juste valeur des UAD (99) — Ajouter : correction de valeur au titre despertes de crédit attendues 2 024 333	54 891 $ 54 928$ 52 994$ (10 110) (10 029) (8 328) 7 660 10 039 11 342 953 1 655 1 248 1 458 1 191 1 767 271 244 384 — — 109 — — 39 (99) — — 2 994 1 313 550
Bénéfice distribuable1 14 621 $ 15 555$ Coefficient de distribution pour le bénéfice distribuable1 95,4 % 92,3% RÉSULTAT PAR ACTION	58 018 $ 59 341$ 60 105$ 97,3 % 96,2% 91,3%
Dividendes versés aux actionnaires 13 953 $ 14 355$ Nombre moyen pondéré d’actions ordinaires 80 887 433 83 196 897 Dividendes par action 0,17 $ 0,17$ Bénéfice par action (de base et dilué) (0,02) $ 0,17$ Bénéfice ajusté par action (de base et dilué)1 0,16 $ 0,16$ Bénéfice distribuablepar action1 0,18 $ 0,19$	56 447 $ 57 078$ 54 890$ 81 870 250 82 663 775 79 344 276 0,69 $ 0,69$ 0,69$ 0,39 $ 0,66$ 0,66$ 0,67 $ 0,66$ 0,67$ 0,71 $ 0,72$ 0,76$

BÉNÉFICE DISTRIBUABLE
Bénéfice net et résultat global ajustés1
13 014 $
13 612$ Déduire : amortissement des frais du
prêteur
(2 929)
(2 660)
Ajouter : frais du prêteur reçus et à
recevoir
1 813
3 502
Ajouter : amortissement des coûts de
financement, facilité de crédit
249
407
Ajouter : amortissement des coûts de
financement, débentures
470
300
Ajouter : charge de désactualisation,
débentures
79
61
Ajouter : (profit latent lié) perte latente
liée à la juste valeur des immeubles
saisis détenus en vue de la vente
—
—
Ajouter : (bénéfice net) perte nette
d’exploitation découlant des
immeubles saisis détenus en vue de
la vente
—
—
Ajouter : (profit latent lié) perte latente
liée à la juste valeur des UAD
(99)
—
Ajouter : correction de valeur au titre
despertes de crédit attendues
2 024
333

54 891 $
54 928$ 52 994$ (10 110)
(10 029)
(8 328)
7 660
10 039
11 342
953
1 655
1 248
1 458
1 191
1 767
271
244
384
—
—
109
—
—
39
(99)
—
—
2 994
1 313
550

Bénéfice distribuable1
14 621 $
15 555$ Coefficient de distribution pour le
bénéfice distribuable1
95,4 %
92,3%
RÉSULTAT PAR ACTION

58 018 $
59 341$ 60 105$
97,3 %
96,2%
91,3%

Dividendes versés aux actionnaires
13 953 $
14 355$ Nombre moyen pondéré d’actions
ordinaires
80 887 433
83 196 897
Dividendes par action
0,17 $
0,17$ Bénéfice par action (de base et dilué)
(0,02) $
0,17$ Bénéfice ajusté par action (de base et
dilué)1
0,16 $
0,16$ Bénéfice distribuablepar action1
0,18 $
0,19$

56 447 $
57 078$ 54 890$ 81 870 250
82 663 775
79 344 276
0,69 $
0,69$ 0,69$ 0,39 $
0,66$ 0,66$ 0,67 $
0,66$ 0,67$ 0,71 $
0,72$ 0,76$

Se reporter à la rubrique sur les mesures non conformes aux IFRS.

Pour le trimestre clos le 31 décembre 2020 (le « quatrième trimestre de 2020 ») et le trimestre clos le 31 décembre 2019 (le « quatrième trimestre de 2019 »)

La société a financé 11 nouveaux placements hypothécaires nets (25 au quatrième trimestre de 2019) totalisant 212,5 millions de dollars (336,2 millions de dollars au quatrième trimestre de 2019) et a versé des avances additionnelles sur les placements hypothécaires existants totalisant 68,4 millions de dollars (50,7 millions de dollars au quatrième trimestre de 2019). Le taux d’intérêt moyen pondéré sur les nouveaux placements hypothécaires nets était de 6,3 % et les nouveaux financements comprenaient essentiellement 129,0 millions de dollars de placements liés à des immeubles multirésidentiels. La société a acquitté 24 placements hypothécaires (24 au quatrième trimestre de 2019) et remboursé partiellement des placements hypothécaires totalisant 275,5 millions de dollars (316,9 millions de dollars au quatrième trimestre de 2019). Le taux d’intérêt moyen pondéré sur les placements hypothécaires nets acquittés était de 6,6 %. Le taux d’intérêt moyen pondéré trimestriel sur les placements hypothécaires nets s’est établi à 7,2 % au quatrième trimestre de 2020, contre 7,2 % au troisième trimestre de 2020 (7,2 % au quatrième trimestre de 2019). Le taux d’intérêt moyen pondéré est demeuré stable par rapport à celui du troisième trimestre de 2020.
Le financement de placements hypothécaires nets nouveaux et existants, pour un montant de 280,9 millions de dollars, a été contrebalancé par des remboursements chiffrés à 275,5 millions de dollars et par l’ajustement

TIMBERCREEK FINANCIAL 11

négatif de 15,5 millions de dollars de la juste valeur, ce qui a donné lieu à une diminution du portefeuille de prêts hypothécaires nets, lequel s’est établi à 1 143,1 millions de dollars en comparaison de 1 153,2 millions de dollars à la clôture du troisième trimestre de 2020.

Le taux de rotation s’est établi à 19,6 % au quatrième trimestre de 2020 (26,0 % au quatrième trimestre de 2019). Bien qu’il y ait eu une amélioration par rapport au taux de 12,3 % établi au troisième trimestre de 2020, la baisse du taux de rotation par rapport au quatrième trimestre de 2019 peut être attribuée directement à la situation dans laquelle se trouve le marché en raison de la COVID-19 étant donné que les transactions de vente ont été retardées mais qu’il est encore raisonnable de croire qu’elles seront réalisées selon ce qui a été souscrit.
Les autres placements compris dans le portefeuille à rendement supérieur se sont chiffrés à 74,4 millions de dollars (76,4 millions de dollars au 30 septembre 2020), ce qui correspond à une diminution nette de 2,0 millions de dollars pour le trimestre considéré attribuable essentiellement au remboursement partiel de placements dans des prêts garantis.
Le montant net des produits de placement tirés des actifs financiers évalués au coût amorti a diminué de 700 $ par rapport à celui du trimestre correspondant de l’exercice précédent (24,0 millions de dollars au quatrième trimestre de 2020 par rapport à 24,7 millions de dollars au quatrième trimestre de 2019) à cause surtout d’une baisse des placements nets moyens pondérés au cours des périodes (1 124,2 millions de dollars au quatrième trimestre de 2020 contre 1 197,4 millions de dollars au quatrième trimestre de 2019).
Les pertes ou les profits liés à la juste valeur et les autres produits tirés des actifs financiers évalués à la juste valeur par le biais du résultat net ont diminué au cours du trimestre considéré, passant d’un profit de 517 $ au quatrième trimestre de 2019 à une perte de 14,9 millions de dollars au quatrième trimestre de 2020 en raison essentiellement d’un ajustement négatif latent de 15,5 millions de dollars (489 $ au quatrième trimestre de 2019) de la juste valeur de placements hypothécaires évalués à la juste valeur par le biais du résultat net. Cet ajustement tient compte de l’ajustement négatif d’un placement hypothécaire garanti par un immeuble de commerces de détail qui s’imposait à cause de l’effet de la pandémie de COVID-19 sur les activités de location actuelles ainsi que des risques et des coûts associés au plan de réaménagement nécessaire pour stabiliser l’actif, de même que d’un ajustement négatif visant un placement hypothécaire dans un projet de logements usinés garanti par un terrain en raison d’un retard dans l’obtention des approbations et des risques associés au lancement du projet de mise en valeur.
Le bénéfice d’exploitation a diminué de 17,7 millions de dollars d’un trimestre à l’autre (3,9 millions de dollars au quatrième trimestre de 2020 comparativement à 21,6 millions de dollars au quatrième trimestre de 2019), alors que le bénéfice d’exploitation ajusté du quatrième trimestre de 2020 s’est chiffré à 18,5 millions de dollars (21,1 millions de dollars au quatrième trimestre de 2019) à la suite de l’ajustement pour tenir compte de la perte latente liée (du profit latent lié) à la juste valeur des actifs financiers évalués à la juste valeur par le biais du résultat net de 15,5 millions de dollars pour le quatrième trimestre de 2020 (489 $ au quatrième trimestre de 2019), comme il est mentionné plus haut. La baisse de 2,6 millions de dollars par rapport au trimestre correspondant de l’exercice précédent est essentiellement le résultat du recul de 700 $ du montant net des produits de placement susmentionnée et de la hausse de 1,7 million de dollars de la correction de valeur pour pertes de crédit, contrebalancés en partie par la diminution des charges générales et administratives.
Les frais du prêteur en trésorerie non remboursables se sont chiffrés à 1,8 million de dollars (3,5 millions de dollars au quatrième trimestre de 2019), du fait surtout des nouveaux placements hypothécaires nets moins élevés, établis à 212,5 millions de dollars au cours de la période contre 336,2 millions de dollars pour la période correspondante de 2019. Les frais du prêteur moyens pondérés trimestriels sur les prêts hypothécaires nouveaux et renouvelés ont représenté 0,7 % au cours du trimestre (1,0 % au quatrième trimestre de 2019), alors que les frais du prêteur moyens pondérés trimestriels sur les nouveaux prêts hypothécaires seulement se sont élevés à 1,5 % (1,1 % au quatrième trimestre de 2019). Les frais du prêteur moyens pondérés trimestriels sur les prêts hypothécaires renouvelés se sont élevés à 0,25 % (0,20 % au quatrième trimestre de 2019) et ont représenté 56,0 % des frais du prêteur moyens pondérés, contre 19,5 % au quatrième trimestre de 2019, ce qui explique en grande partie la baisse des frais du prêteur moyens pondérés trimestriels sur les prêts hypothécaires nouveaux et renouvelés.

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La société a comptabilisé un profit lié à la juste valeur de 850 $ sur un swap de taux d’intérêt de deux ans (le « contrat ») conclu en décembre 2019. Le profit lié à la juste valeur au titre du contrat est comptabilisé à la juste valeur par le biais du résultat net conformément aux IFRS, et expirera à la valeur nominale à l’échéance. Il y a lieu de se reporter à la note 6 a) afférente aux états financiers annuels pour les exercices clos les 31 décembre 2020 et 2019.
Compte non tenu du profit lié à la juste valeur du contrat de 850 $ et de la perte latente sur les actifs financiers évalués à la juste valeur par le biais du résultat net de 15,5 millions de dollars, la société a généré un bénéfice net et un résultat global ajustés de 13,0 millions de dollars (13,6 millions de dollars au quatrième trimestre de 2019), soit un bénéfice ajusté par action de base et dilué de 0,16 $ (0,16 $ de base et dilué au quatrième trimestre de 2019). La société a déclaré des dividendes à l’intention des porteurs d’actions ordinaires d’un montant de 14,0 millions de dollars (14,4 millions de dollars au quatrième trimestre de 2019), soit un coefficient de distribution de 107,2 % (105,5 % au quatrième trimestre de 2019) en ce qui a trait au bénéfice ajusté par action.
Les charges générales et administratives se sont chiffrées à 298 $ (487 $ au quatrième trimestre de 2019), ce qui tient à la légère réduction des charges d’exploitation attribuable à la COVID-19 qui ont été comptabilisées pour l’exercice, mais qui ne se sont pas concrétisées.
Le taux d’intérêt moyen pondéré du portefeuille existant était bien protégé à la clôture du quatrième trimestre de 2020, l’exposition aux taux fixes étant de 14,4 % (22,7 % au 31 décembre 2019) et les prêts à taux variables assortis de taux planchers représentant 78,1 % du portefeuille (71,0 % au 31 décembre 2019), ce qui est conforme au transfert de la stratégie globale de répartition de l’actif vers un portefeuille d’actifs à taux d’intérêt variables.
La société a généré un bénéfice distribuable de 14,6 millions de dollars (15,6 millions de dollars au quatrième trimestre de 2019) ou un bénéfice distribuable par action de 0,18 $ (0,19 $ au quatrième trimestre de 2019), soit un coefficient de distribution de 95,4 % (92,3 % au quatrième trimestre de 2019) en ce qui a trait au bénéfice distribuable.
Le 22 octobre 2020, conformément aux conditions des débentures à 5,4 %, la société a remboursé un montant en principal et intérêts cumulés de 46,4 millions de dollars. La société a effectué des prélèvements de 40,0 millions de dollars sur sa facilité de crédit pour financer le remboursement et les intérêts courus connexes, ce qui lui a permis de faire une économie sur les intérêts d’environ 170 $ pour le trimestre.

Pour l’exercice clos le 31 décembre 2020 (« 2020 ») et l’exercice clos le 31 décembre 2019 (« 2019 »)

La société a financé 42 nouveaux placements hypothécaires nets (62 en 2019) totalisant 451,3 millions de dollars (733,5 millions de dollars en 2019), a versé des avances additionnelles sur les placements hypothécaires existants totalisant 146,0 millions de dollars (99,7 millions de dollars en 2019), a acquitté 55 placements hypothécaires (57 en 2019) et a remboursé partiellement des placements hypothécaires totalisant 678,8 millions de dollars (799,6 millions de dollars en 2019). Par conséquent, le portefeuille de prêts hypothécaires nets au 31 décembre 2020 a diminué de 101,0 millions de dollars, compte tenu d’une perte liée à la juste valeur de 19,5 millions de dollars, pour s’établir à 1 143,1 millions de dollars (1 244,1 millions de dollars au 31 décembre 2019), ou de 8,1 % par rapport au 31 décembre 2019. Au cours de l’exercice, la société a procédé, de façon proactive, au rachat d’actions aux termes de son offre publique de rachat à un prix moyen de 8,05 $ l’action, pour la somme de 20,0 millions de dollars, ce qui a contribué à la diminution des placements hypothécaires nets, compte tenu de l’endettement, d’environ 35,1 millions de dollars.
Les autres placements compris dans le portefeuille à rendement supérieur se sont chiffrés à 74,4 millions de dollars, y compris une correction de valeur pour pertes de crédit de 1,6 million de dollars (respectivement 61,5 millions de dollars et 25 $ au 31 décembre 2019). L’augmentation nette de 12,9 millions de dollars s’explique essentiellement par les nouveaux financements de placements dans des prêts garantis et par une perte de change, laquelle est couverte économiquement au moyen des contrats de swaps de devises et des contrats de change à terme en vigueur.

TIMBERCREEK FINANCIAL 13

Au début de 2020, les placements hypothécaires nets s’élevaient à 1 244,1 millions de dollars et étaient assortis d’un taux d’intérêt moyen pondéré de 7,1 %. À la fin du quatrième trimestre de 2020, les placements hypothécaires nets avaient diminué pour passer à 1 143,1 millions de dollars, comme il est mentionné plus haut, et étaient assortis d’un taux d’intérêt moyen pondéré relativement similaire, soit 7,2 %.
Le montant net des produits de placement tirés des actifs financiers évalués au coût amorti s’est établi à 95,9 millions de dollars (98,5 millions de dollars en 2019), soit une baisse de 2,6 millions de dollars, ou de 2,6 %, par rapport au résultat de 2019. La baisse des produits de placement en 2020 par rapport à ceux de 2019 est principalement attribuable aux facteurs suivants :
la baisse de 1,0 million de dollars des produits d’intérêts sur les prêts hypothécaires nets et les placements dans des prêts garantis, du fait d’une diminution des placements hypothécaires nets;
la baisse de 2,3 millions de dollars des frais du prêteur qui est attribuable à une diminution du taux de rotation du portefeuille au cours de l’exercice.
Les pertes ou les profits liés à la juste valeur et les autres produits tirés des actifs financiers évalués à la juste valeur par le biais du résultat net ont diminué au cours de l’exercice considéré, passant d’un profit de 923 $ en 2019 à une perte de 16,8 millions de dollars en 2020 en raison essentiellement d’un ajustement négatif latent de 18,9 millions de dollars (188 $ en 2019) des placements hypothécaires évalués à la juste valeur par le biais du résultat net. Cet ajustement tient compte de l’ajustement négatif d’un placement hypothécaire garanti par un immeuble de commerces de détail qui s’imposait à cause de l’effet de la pandémie de COVID-19 sur les activités de location actuelles ainsi que des risques et des coûts associés au plan de réaménagement nécessaire pour stabiliser l’actif, de même que d’un ajustement négatif visant un placement hypothécaire dans un projet de logements usinés garanti par un terrain en raison d’un retard dans l’obtention des approbations et des risques associés au lancement du projet de mise en valeur.
La société a dégagé un bénéfice d’exploitation de 62,6 millions de dollars (85,0 millions de dollars en 2019), ce qui représente une baisse de 22,4 millions de dollars, ou de 26,4 %, par rapport à 2019 alors que le bénéfice d’exploitation ajusté de 2020 s’est chiffré à 81,5 millions de dollars (85,2 millions de dollars en 2019) à la suite de l’ajustement pour tenir compte de la perte latente liée à la juste valeur des actifs financiers évalués à la juste valeur par le biais du résultat net de 18,9 millions de dollars pour 2020 (188 $ en 2019), comme il est mentionné plus haut. La baisse de 3,7 millions de dollars par rapport à l’exercice précédent est essentiellement le résultat du recul de 2,6 millions de dollars du montant net des produits de placement susmentionnée et de la hausse de 1,7 million de dollars de la correction de valeur pour pertes de crédit, contrebalancés en partie par l’augmentation nette de 1,5 million de dollars des produits d’intérêts tirés des actifs financiers évalués à la juste valeur par le biais du résultat net au cours de l’exercice.
Le coefficient prêt-valeur moyen pondéré a diminué pour passer de 70,5 % au 31 décembre 2019 à 68,5 % au 31 décembre 2020 (et est en hausse par rapport à 68,2 % au troisième trimestre de 2020). La variation tient avant tout aux activités de réinvestissement prudentes menées en 2020 à l’égard des nouveaux placements.
Les charges générales et administratives se sont chiffrées à 1,8 million de dollars (1,7 million de dollars en 2019), ce qui est similaire à celles de l’exercice précédent.
Le taux d’intérêt moyen pondéré du portefeuille existant de prêts hypothécaires nets était bien protégé à la clôture du quatrième trimestre 2020, la part du portefeuille de prêts assortie de taux d’intérêt fixes étant de 14,4 % (22,7 % au 31 décembre 2019) et la part assortie de taux d’intérêt variables avec des taux planchers constituant 78,1 % du portefeuille de prêts (71,0 % au 31 décembre 2019), ce qui est conforme au transfert de la stratégie globale de répartition de l’actif vers un portefeuille d’actifs à taux d’intérêt variables.
Les frais du prêteur en trésorerie non remboursables comptabilisés se sont chiffrés à 7,7 millions de dollars (10,0 millions de dollars en 2019). La baisse des frais du prêteur en trésorerie est directement attribuable à la diminution du nombre de transactions. Les frais du prêteur totaux moyens pondérés sur les prêts hypothécaires nouveaux et renouvelés au cours de l’exercice ont représenté 0,7 % (1,0 % en 2019), alors que les frais du

TIMBERCREEK FINANCIAL 14

prêteur moyens pondérés sur les nouveaux prêts hypothécaires seulement ouverts en 2020 se sont élevés à 1,2 % (1,1 % en 2019).

Compte non tenu de la perte latente de 3,9 millions de dollars liée à la juste valeur au titre du contrat et de la perte latente sur les actifs financiers évalués à la juste valeur par le biais du résultat net de 18,9 millions de dollars, la société a généré un bénéfice net et un résultat global ajustés de 54,9 millions de dollars (54,9 millions de dollars en 2019), soit un bénéfice ajusté par action de base et dilué de 0,67 $ (0,66 $ de base et dilué en 2019). La société a déclaré des dividendes à l’intention des porteurs d’actions ordinaires d’un montant de 56,4 millions de dollars (57,1 millions de dollars en 2019), soit un coefficient de distribution de 102,8 % (103,9 % en 2019) en ce qui a trait au bénéfice ajusté par action.
La société a généré un bénéfice distribuable de 58,0 millions de dollars (59,3 millions de dollars en 2019) ou un bénéfice distribuable par action de 0,71 $ (0,72 $ en 2019), soit un coefficient de distribution de 97,3 % (96,2 % en 2019) en ce qui a trait au bénéfice distribuable.
Le 26 mars 2020, la société a annoncé que la TSX avait approuvé son offre publique de rachat visant le rachat aux fins d’annulation d’un maximum de 8 309 785 actions ordinaires sur une période de douze mois. En 2020, la société a racheté 2 484 515 actions ordinaires (aucune en 2019) pour un montant de 20,0 millions de dollars (néant en 2019). Le prix moyen par action ordinaire rachetée était de 8,05 $. Au 31 décembre 2020, la société avait suspendu son programme au titre de l’offre publique de rachat après avoir atteint sa cible de 20,0 millions de dollars. La société pourrait de nouveau envisager la possibilité d’effectuer des rachats additionnels d’ici la fin de la période de 12 mois.
Le 18 septembre 2020, la société a conclu une entente de modification visant sa facilité de crédit renouvelable (la « sixième entente de modification de la convention de crédit ») pour notamment augmenter le montant global de la limite d’emprunt de 35,0 millions de dollars, la portant ainsi à 535,0 millions de dollars. Les conditions générales de la facilité de crédit demeurent inchangées.
Le 22 octobre 2020, conformément aux conditions des débentures à 5,4 %, la société a remboursé un montant en principal et intérêts cumulés de 46,4 millions de dollars. La société a effectué des prélèvements de 40,0 millions de dollars sur sa facilité de crédit pour financer le remboursement et les intérêts courus connexes.

ANALYSE DE L’INFORMATION FINANCIÈRE POUR LA PÉRIODE

Produits de placement tirés des actifs financiers évalués au coût amorti, montant net

À des fins d’analyse, le montant net des produits de placement et ses parties constituantes sont présentés déduction faite des paiements effectués au titre de la syndication des prêts hypothécaires pour fournir au lecteur une image plus représentative de la performance de la société.

Pour le quatrième trimestre de 2020 et en 2020, la société a gagné des produits de placement d’un montant net de 24,0 millions de dollars et de 95,9 millions de dollars (24,7 millions de dollars au quatrième trimestre de 2019 et 98,5 millions de dollars en 2019). Le montant net des produits de placement comprend les éléments suivants :

a. Produits d’intérêts

Pour le quatrième trimestre de 2020 et en 2020, la société a gagné des produits d’intérêts d’un montant de 19,6 millions de dollars et de 80,6 millions de dollars (20,7 millions de dollars au quatrième trimestre de 2019 et 82,4 millions de dollars en 2019) sur les placements hypothécaires nets. Le taux d’intérêt moyen pondéré sur les placements hypothécaires nets au quatrième trimestre de 2020 et en 2020 s’est établi à 7,2 % et à 7,2 % (7,2 % au quatrième trimestre de 2019 et 7,2 % en 2019). La baisse d’un trimestre à l’autre des produits d’intérêts s’explique par le repli du portefeuille de prêts hypothécaires nets moyen pondéré au cours du trimestre considéré. Cependant, la société a maintenu d’un exercice à l’autre un portefeuille de prêts hypothécaires nets moyen pondéré plus élevé, lui permettant d’accroître les produits d’intérêts gagnés pour l’exercice.

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Pour le quatrième trimestre de 2020 et en 2020, la société a gagné des produits d’intérêts d’un montant de 1,4 million de dollars et de 5,1 millions de dollars (1,2 million de dollars au quatrième trimestre de 2019 et 6,3 millions de dollars en 2019) sur les prêts garantis inclus dans les autres placements faisant partie du portefeuille à rendement supérieur. La diminution des produits d’intérêts au cours de l’exercice est surtout attribuable à la baisse du solde moyen des prêts compris dans les autres placements détenus en 2020.

b. Produits tirés des frais du prêteur

Pour le quatrième trimestre de 2020 et en 2020, la société a comptabilisé des frais du prêteur en trésorerie reçus d’avance non remboursables de 1,8 million de dollars et de 7,7 millions de dollars (3,5 millions de dollars au quatrième trimestre de 2019 et 10,0 millions de dollars en 2019), ce qui correspond à des frais du prêteur moyens pondérés sur les prêts hypothécaires nouveaux et renouvelés de 0,7 % et de 0,7 %, respectivement (1,0 % au quatrième trimestre de 2019 et 1,0 % en 2019). La baisse des frais du prêteur en trésorerie est directement attribuable à la diminution du nombre de transactions. Les frais du prêteur sont reçus d’avance et ils sont amortis par imputation aux résultats sur la durée des prêts connexes, selon la méthode du taux d’intérêt effectif. Pour le quatrième trimestre de 2020 et en 2020, des frais du prêteur de 2,9 millions de dollars et de 10,0 millions de dollars (2,7 millions de dollars au quatrième trimestre de 2019 et 10,0 millions de dollars en 2019) ont été amortis par imputation aux produits tirés des frais du prêteur.

Les frais du prêteur demeurent une composante importante du bénéfice en raison du montage et de la rotation des placements hypothécaires.

c. Autres produits (pertes)

Au cours du quatrième trimestre de 2020 et en 2020, la société a généré d’autres produits qui se sont élevées à 45 $ et à 231 $ (49 $ au quatrième trimestre de 2019 et autres produits de 269 $ en 2019), du fait surtout des produits tirés des intérêts bancaires, de revenus divers et des produits de dividendes.

(Pertes) profits lié(e)s à la juste valeur et autres produits tirés des actifs financiers évalués à la juste valeur par le biais du résultat net

Au cours du quatrième trimestre de 2020 et en 2020, la société a subi une perte totale sur des actifs financiers évalués à la juste valeur par le biais du résultat net de 14,9 millions de dollars et de 16,8 millions de dollars (profit de 489 $ au quatrième trimestre de 2019 et perte de 188 $ en 2019). La société a gagné des produits d’intérêts d’un montant de 540 $ et de 2,1 millions de dollars (170 $ au quatrième trimestre de 2019 et 170 $ en 2019) sur les placements hypothécaires nets évalués à la juste valeur par le biais du résultat net, lesquels ont été atténués par la baisse de la juste valeur des placements hypothécaires classés comme étant évalués à la juste valeur par le biais du résultat net de 15,5 millions de dollars et de 18,9 millions de dollars (néant au quatrième trimestre de 2019 et néant en 2019), respectivement.

La perte liée à la juste valeur est attribuable surtout à l’effet persistant du commerce électronique et de la COVID19 sur les activités de location d’un immeuble de commerces de détail ainsi qu’aux risques et aux coûts associés au plan de réaménagement nécessaire pour stabiliser l’actif. De plus, un ajustement négatif de la juste valeur a été comptabilisé à l’égard d’un placement hypothécaire dans un projet de logements usinés garanti par un terrain évalué à la juste valeur par le biais du résultat net en raison de retards non liés à la COVID-19 dans la mise en valeur du projet.

La société a passé en revue son portefeuille de prêts évalués à la juste valeur par le biais du résultat net à la lumière de l’incidence persistante de la COVID-19 sur l’économie, les marchés des capitaux, les volumes de transactions et le contexte de faiblesse des taux d’intérêt. Dans certains cas, elle a cerné des domaines où les flux de trésorerie dans les modèles d’évaluation ont été ajustés pour refléter des périodes de location plus longues et le repositionnement des actifs ainsi que des retards de mise en valeur. En outre, dans le cours normal des activités, la société a examiné ses modèles d’évaluation et elle a ajusté les taux de capitalisation globaux et stabilisé le

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résultat d’exploitation net. Ensemble, ces mesures ont entraîné une diminution nette de 19,5 millions de dollars de la juste valeur latente dans l’état du résultat net et du résultat global.

Produits locatifs nets des immeubles de placement

Les produits locatifs nets des immeubles de placement pour le quatrième trimestre de 2020 et en 2020 se sont établis à 373 $ et à 1,5 million de dollars, respectivement (414 $ pour le quatrième trimestre de 2019 et 1,4 million de dollars en 2019). Les produits locatifs demeurent cohérents avec le taux d’occupation stable, facteur contrebalancé par une légère hausse des charges d’exploitation.

Charges

Honoraires de gestion et d’administration de prêts et commission de montage

Le 3 avril 2020, le conseil d’administration a approuvé l’entente de gestion modifiée et mise à jour conclue entre la société et le gestionnaire qui est entrée en vigueur le 1[er] avril 2020 (l’« entente de gestion »). Cette version remplace la version de l’entente de gestion datée du 30 juin 2016 (l’« entente de gestion initiale »).

L’entente de gestion initiale d’une durée de dix ans pouvait être reconduite automatiquement pour des périodes successives de cinq ans à l’expiration de la durée initiale et elle prévoyait le paiement à la société i) d’honoraires de gestion correspondant à 0,85 % par année des actifs bruts de la société, calculés et payés tous les mois à terme échu, plus les taxes applicables et ii) d’honoraires d’administration de prêts correspondant à 0,10 % du montant de toute tranche de premier rang d’un prêt hypothécaire syndiqué par le gestionnaire à un tiers investisseur au nom de la société, lorsque la société conservait la partie subordonnée correspondante. Les actifs bruts sont définis comme étant le total des actifs de la société diminué des produits non gagnés avant la déduction de tout passif et diminué de tout montant inscrit comme passifs liés à la syndication de prêts hypothécaires.

L’entente de gestion d’une durée de dix ans à compter du 1[er] avril 2020 sera reconduite automatiquement pour des périodes successives de cinq ans. Les honoraires de gestion et d’administration sont pareils à ceux prévus par l’entente de gestion initiale. Suivant l’entente de gestion, en guise de rémunération pour son travail se rapportant à la syndication de placements hypothécaires, le gestionnaire sera autorisé à recouvrer une portion des frais du prêteur payés par des emprunteurs qui ont effectué des placements hypothécaires. En ce qui a trait aux placements hypothécaires effectués à compter du 1[er] avril 2020 qui comportent la syndication d’une tranche de premier rang à un tiers et l’octroi d’une partie subordonnée à la société, l’entente de gestion prévoit que le gestionnaire sera en droit de percevoir sur tous les frais du prêteur associés à un prêt de cette nature, un montant correspondant à 0,20 % de la somme globale du prêt (la « commission de montage ») si la syndication se fait à l’intérieur des 90 jours suivant la clôture du prêt hypothécaire. La commission de montage ne s’appliquera pas au renouvellement de placements hypothécaires existants qui comportent déjà des tranches de premier rang syndiquées et des parties subordonnées. Chaque année, le gestionnaire peut faire le choix, sous réserve de l’approbation des administrateurs indépendants du conseil, de recevoir une commission de montage sous forme d’actions ordinaires de la société et non sous forme de trésorerie.

Pour le quatrième trimestre de 2020 et en 2020, la société a engagé des honoraires de gestion de 3,1 millions de dollars et de 12,4 millions de dollars (3,1 millions de dollars au quatrième trimestre de 2019 et 12,4 millions de dollars en 2019). Les actifs bruts moyens se sont établis à 1 296,0 millions de dollars et à 1 325,2 millions de dollars, comparativement à 1 304,8 millions de dollars au quatrième trimestre de 2019 et à 1 319,5 millions de dollars en 2019. Pour le quatrième trimestre de 2020 et en 2020, la société a engagé des honoraires d’administration de prêts de 187 $ et de 788 $, respectivement (114 $ pour le quatrième trimestre de 2019 et 497 $ en 2019). La hausse est liée à l’accroissement du solde moyen de la syndication au cours de la période. Au cours du quatrième trimestre de 2020 et en 2020, le gestionnaire a perçu une commission de montage de 92 $ et de 134 $ (néant pour le quatrième trimestre de 2019 et néant en 2019).

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Charges générales et administratives

Pour le quatrième trimestre de 2020 et en 2020, la société a engagé des charges générales et administratives de 298 $ et de 1,8 million de dollars, respectivement (487 $ pour le quatrième trimestre de 2019 et 1,7 million de dollars en 2019). Les charges générales et administratives se composent essentiellement des honoraires d’audit, des honoraires professionnels, des jetons de présence, des honoraires pour services juridiques, des autres charges d’exploitation et des charges liées à l’administration du portefeuille de placements hypothécaires et autres placements. Bien que la diminution au cours du trimestre par rapport au trimestre correspondant de l’exercice précédent corresponde à un recouvrement de charges cumulées liées au fait que les activités d’exploitation ont été suspendues en raison de la COVID-19, les charges sont demeurées relativement stables d’un exercice à l’autre.

Intérêts sur la facilité de crédit – placements hypothécaires

Les intérêts sur la facilité de crédit sont comptabilisés dans les coûts de financement selon la méthode du taux d’intérêt effectif. Pour le quatrième trimestre de 2020 et en 2020, les coûts de financement comprenaient des intérêts sur la facilité de crédit de 3,2 millions de dollars et de 13,4 millions de dollars (4,6 millions de dollars pour le quatrième trimestre de 2019 et 18,9 millions de dollars en 2019) et une perte réalisée sur le contrat de 761 $ et de 2,7 millions de dollars (néant pour le quatrième trimestre de 2019 et néant en 2019) et l’amortissement de coûts de financement de 236 $ et de 909 $ (398 $ pour le quatrième trimestre de 2019 et 1,6 million de dollars en 2019). La variation de la juste valeur latente au titre du contrat est comptabilisée à la juste valeur par le biais du résultat net conformément aux IFRS, et expirera à la valeur nominale à l’échéance. Pour le quatrième trimestre de 2020 et en 2020, un profit lié à la juste valeur latente de 850 $ et une perte liée à la juste valeur latente de 3,9 millions de dollars (néant au quatrième trimestre de 2019 et néant à ce jour en 2019) ont été comptabilisés dans les coûts de financement. Le montant moyen prélevé s’est établi à 471,8 millions de dollars en 2020, comparativement à 441,8 millions de dollars en 2019. La hausse des prélèvements s’explique en partie par les prélèvements effectués sur la facilité de crédit pour faire un remboursement sur les débentures convertibles à 5,4 % d’une valeur de 45,8 millions de dollars. La baisse de la charge d’intérêts par rapport à la période correspondante de 2019 découle de la réduction globale du coût d’emprunt assorti d’un taux effectif de 3,58 % (4,34 % en 2019).

Intérêts sur la facilité de crédit – immeubles de placement

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Coûts de financement liés aux débentures convertibles

Au 31 décembre 2020, la société avait des débentures subordonnées non garanties convertibles à 5,45 % d’une valeur de 46,0 millions de dollars et des débentures subordonnées non garanties convertibles à 5,30 % d’une valeur de 45,0 millions de dollars en circulation. Le 22 octobre 2020, la société a remboursé intégralement les débentures subordonnées non garanties convertibles à 5,40 % d’une valeur de 45,8 millions de dollars, les frais d’émission différés et la charge de désactualisation totalisant 314 $ ont été radiés dès leur acquittement intégral. Les frais d’intérêts liés aux débentures sont comptabilisés dans les coûts de financement à l’aide de la méthode du taux d’intérêt effectif. Les intérêts sur les débentures sont inclus dans les coûts de financement et sont composés des éléments suivants :

	Trimestres clos les	Trimestres clos les	Trimestres clos les	Exercices clos les	Exercices clos les
		31 décembre			31 décembre
	2020		2019	2020	2019
Intérêts sur les débentures convertibles	1 370	$	1 842$	6 895 $	7 366$
Amortissement des frais d’émission et désactualisation
des débentures convertibles	549		361	1 729	1 435
Total des coûts de financement liés aux
débentures convertibles	1 919	$	2 203$	8 624 $	8 801$

Résultat par action

Pour le quatrième trimestre de 2020 et en 2020, le bénéfice par action de base et dilué s’est établi à (0,02)$ et à 0,39 $, et le bénéfice ajusté par action de base et dilué s’est chiffré à 0,16 $ et à 0,67 $ (bénéfice par action de base et dilué de 0,17 $ et bénéfice ajusté par action de base et dilué de 0,16 $ au quatrième trimestre de 2019, et bénéfice par action de base et dilué de 0,66 $ et bénéfice ajusté par action de base et dilué de 0,66 $ en 2019).

Conformément aux IFRS, l’effet potentiellement dilutif des débentures convertibles est pris en compte dans le calcul du résultat par action dilué. Chaque série de débentures convertibles est évaluée individuellement, et seules les séries ayant un effet dilutif sur le résultat sont incluses dans le calcul du résultat par action dilué. Les débentures convertibles qui sont considérées comme ayant un effet dilutif doivent, selon les IFRS, être incluses dans le calcul du résultat par action dilué, sans égard au fait que le prix de conversion de ces débentures convertibles peut dépasser le prix de marché et la valeur comptable des actions ordinaires de la société.

Le résultat par action dilué est calculé en rajoutant la charge d’intérêts liée aux débentures convertibles ayant un effet dilutif au total du résultat net et du résultat global et en augmentant le nombre moyen pondéré d’actions ordinaires en traitant les débentures convertibles ayant un effet dilutif comme si elles avaient été converties à l’ouverture de la période de présentation de l’information financière ou à la date d’émission, selon la dernière éventualité.

ÉTATS DE LA SITUATION FINANCIÈRE

Placements hypothécaires nets

Le rendement financier de la société dépend des placements hypothécaires nets puisque les passifs liés à la syndication de prêts hypothécaires sont des prêts hypothécaires sans recours à échéances variables qui n’ont aucune incidence sur la performance financière de la société.

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TIMBERCREEK FINANCIAL Rapport de gestion

Pour le trimestre et l’exercice clos le 31 décembre 2020 En milliers de dollars canadiens, sauf les nombres de parts et les montants par part et à moins d’indication contraire

Le tableau suivant présente le rapprochement entre le solde des placements hypothécaires nets et le solde des placements hypothécaires bruts :

Placements hypothécaires nets 31 décembre 2020 31 décembre 2019	Placements hypothécaires nets 31 décembre 2020 31 décembre 2019	Placements hypothécaires nets 31 décembre 2020 31 décembre 2019
Placements hypothécaires, à l’exclusion de la syndication de prêts hypothécaires 1 142 662 $ 1 240 747 $ Syndication deprêts hypothécaires 429 915 426 939
Placements hypothécaires, y compris la syndication de prêts hypothécaires 1 572 577 1 667 686 Passifs liés à la syndication deprêts hypothécaires (429 915) (426 939)
1 142 662 1 240 747 Intérêts à recevoir (10 209) (8 428) Montant non amorti des frais du prêteur 6 958 9 460 Correction de valeurpourperte surplacements hypothécaires 3 710 2 303
Placements hypothécaires nets	1 143 121 $ 1 244 082$
Statistiques et coefficients liés aux placements hypothécaires nets1	Trimestres clos les 31 décembre Exercices clos les 31 décembre
	2020 2019	2020 2019
Nombre total de placements hypothécaires Placements hypothécaires nets moyens Portefeuille de placements hypothécaires nets moyen Taux d’intérêt moyen pondéré pour la période Frais du prêteur moyens pondérés pour la période Taux de rotation Durée moyenne à courir jusqu’à l’échéance (en années) Placements hypothécaires nets garantis par des immeubles générateurs d’entrées de trésorerie Coefficientprêt-valeur moyenpondéré	116 129 10 022 $ 9 524$ 1 083 435 $ 1 199 831$ 7,2 % 7,2% 0,7 % 1,0% 19,6 % 26,0% 1,0 1,4 84,9 % 86,8% 68,5 % 70,5%	116 129 10 022 $ 9 524$ 1 124 189 $ 1 197 377$ 7,2 % 7,2% 0,7 % 1,0% 57,0 % 67,0% 1,0 1,4 84,9 % 86,8% 68,5 % 70,5%

Se reporter à la rubrique sur les mesures non conformes aux IFRS.

Répartition du portefeuille

Les placements hypothécaires nets de la société étaient classés dans les catégories suivantes :

a. Position relative à la sûreté 31 décembre 2020 31 décembre 2019	a. Position relative à la sûreté 31 décembre 2020 31 décembre 2019
Nombre de placements hypothécaires nets Montant des placements hypothécaires nets	Nombre de placements hypothécaires nets Montant des placements hypothécaires nets
Participation dans des prêts hypothécaires de premier rang 99 1 031 984 $ Participation dans des prêts hypothécaires de deuxième et troisième rang1 17 111 137	114 1 125 797 $ 15 118 285
116 1 143 121$	129 1 244 082$

1 La participation de la société dans les prêts hypothécaires de deuxième et troisième rang au 31 décembre 2020 comprenait des prêts hypothécaires nets de 17,2 millions de dollars dans lesquels la société détenait une position de rang inférieur (42,6 millions de dollars au 31 décembre 2019). La participation de premier rang des partenaires de syndication de la société s’élevait à 42,7 millions de dollars au 31 décembre 2020 (32,7 millions de dollars au 31 décembre 2019).

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TIMBERCREEK FINANCIAL

Rapport de gestion

Pour le trimestre et l’exercice clos le 31 décembre 2020

En milliers de dollars canadiens, sauf les nombres de parts et les montants par part et à moins d’indication contraire

b. Région 31 décembre 2020 31 décembre 2019	b. Région 31 décembre 2020 31 décembre 2019
Nombre de placements hypothécaires nets Placements hypothécaires nets	Nombre de placements hypothécaires nets Placements hypothécaires nets
Ontario 46 380 616$ Colombie-Britannique 24 267 055 Alberta 15 201 650 Québec 21 260 469 Autres (Saskatchewan, Nouvelle-Écosse et Manitoba) 10 33 331	65 535 622$ 29 297 580 14 252 437 11 109 092 10 49 351
116 1 143 121$	129 1 244 082$

c. Échéance


c. Échéance 31 décembre 2020	31 décembre 2019
Nombre de placements hypothécaires nets Placements hypothécaires nets	Nombre de placements hypothécaires nets Placements hypothécaires nets
2020 0 —$ 2021 60 606 667 2022 42 381 196 2023 13 150 758 2024 — — 2025 etpar la suite 1 4 500	47 416 478$ 59 543 274 20 232 257 3 52 073 — — — —
116 1 143 121 $	129 1 244 082 $

d. Types d’actifs et CPVMP au

montage3	31 décembre 2020	31 décembre 2019
	Nombre de placements hypothécaires nets Placements hypothécaires nets CPVMP au montage	Nombre de placements hypothécaires nets Placements hypothécaires nets CPVMP au montage3
Immeubles multirésidentiels1 Immeubles commerciaux Terrains nus2 Immeubles de bureaux Résidences pour personnes âgées Immeubles industriels Habitations unifamiliales Entreposage libre	68 597 771$ 72,3% 17 184 104 70,7% 10 105 943 51,3% 8 97 761 62,3% 3 77 567 74,1% 5 16 855 63,2% 1 1 574 69,5% 1 830 80,9%	79 673 585 $ 74,0 % 19 192 749 69,1 % 9 106 874 49,4 % 10 105 936 62,6 % 3 58 175 75,6 % 5 30 187 66,6 % 1 1 574 69,5 % — — — %
	113 1 082 405 69,1 %	126 1 169 080 69,8 %
Placements hypothécaires nets évalués à la juste valeur par le biais du résultat net	3 60 716 s. o. 116 1 143 121$	3 75 002 s. o. 129 1 244 082$

Comprend 11 prêts à la construction (7 prêts à la construction au 31 décembre 2019) totalisant 38,3 millions de dollars (26,7 millions de dollars au 31 décembre 2019). Les prêts à la construction sont des prêts accordés pour la construction d’un nouvel actif.
Terrains nus – prêts accordés à des biens non productifs de revenus pour lesquels aucune construction n’est prévue durant la période de prêt.
Coefficient prêt-valeur moyen pondéré évalué au moment du montage.

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Portefeuille à rendement supérieur

Portefeuille à rendement supérieur
Aux	31 décembre 2020	31 décembre 2019
Prêts garantis, déduction faite de la correction de valeur pour pertes de crédit	60 370 $	48 326 $
Créance au titre d’un contrat de location-financement évalué au coût amorti	6 020	6 020
Placement évalué à la juste valeur par le biais du résultat net	5 819	4 949
Projet d’aménagement immobilier détenu indirectement évalué selon la
méthode de la mise en équivalence :
Participation dans une coentreprise	2 225	2 225
Total des autres placements	74 434	61 520
Immeubles de placement	47 862	47 349
Facilité de crédit – immeubles deplacement	(30 656)	(30 622)
Participation nette dans des immeubles de placement	17 206	16 727
Total duportefeuille à rendement supérieur	91 640 $	78 247$

Pour le quatrième trimestre de 2020 et en 2020, la société a gagné des produits d’intérêts de 1,4 million de dollars et de 5,1 millions de dollars (1,2 million de dollars pour le quatrième trimestre de 2019 et 6,3 millions de dollars en 2019) sur des prêts garantis dans les autres placements faisant partie du portefeuille à rendement supérieur.

Pour le quatrième trimestre de 2020 et en 2020, la société a amorti des produits tirés des frais du prêteur de 89 $ et de 259 $ provenant de prêts garantis inclus dans les autres placements, déduction faite des frais associés aux passifs liés à la syndication de prêts hypothécaires (41 $ pour le quatrième trimestre de 2019 et 386 $ en 2019). Pour le quatrième trimestre de 2020 et en 2020, la société a comptabilisé des frais du prêteur en trésorerie reçus d’avance non remboursables de néant et de 297 $ (néant pour le quatrième trimestre de 2019 et néant en 2019) amortis sur la durée des prêts garantis inclus dans les autres placements selon la méthode du taux d’intérêt effectif.

En 2017, la société a conclu un bail emphytéotique de 20 ans à l’égard d’un immeuble saisi détenu en vue de la vente au Québec, dont la juste valeur était de 5,4 millions de dollars au moment de la transaction. Se reporter à la note 4 e) afférente aux états financiers consolidés pour les exercices clos les 31 décembre 2020 et 2019.

Le 16 août 2017, la société a acquis une participation bénéficiaire indivise de 20,46 % dans le portefeuille de Saskatchewan, qui compte 14 immeubles totalisant 1 079 appartements situés à Saskatoon et à Regina, en Saskatchewan, pour un prix d’achat total de 201,7 millions de dollars (quote-part de 41,3 millions de dollars revenant à la société). Au 31 décembre 2020, la quote-part revenant à la société des immeubles de placement avait une juste valeur globale de 47,9 millions de dollars (47,3 millions de dollars au 31 décembre 2019), et ils étaient donnés en garantie de la facilité de crédit de la propriété conjointe. La société a le droit de recevoir des bénéfices supplémentaires provenant des rendements générés au-delà de certains seuils.

Passifs liés à la syndication de prêts hypothécaires

La société conclut certaines conventions de participation relativement à des prêts hypothécaires avec des tiers prêteurs en ayant recours à une participation de premier rang et de rang inférieur, selon laquelle les tiers prêteurs obtiennent la priorité de rang et la société conserve une position de rang inférieur. En général, ces conventions confèrent à la société l’option, mais non l’obligation, de racheter la priorité de rang à un prix d’achat correspondant à l’encours du capital de la quote-part des prêteurs majoré de tous les intérêts courus. La société détient des passifs liés à la syndication de prêts hypothécaires de 429,9 millions de dollars (426,9 millions de dollars au 31 décembre 2019). En général, les passifs liés à la syndication de prêts hypothécaires varient d’un trimestre à l’autre selon les types de placements qui existent à un moment donné et ils n’indiquent pas nécessairement une tendance future.

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Correction de valeur pour pertes de crédit

La correction de valeur pour pertes de crédit est maintenue à un niveau que la direction considère comme adéquat pour absorber les pertes de crédit liées à nos placements hypothécaires et autres placements. Le solde de ce compte se chiffrait à 5,3 millions de dollars au 31 décembre 2020 (2,3 millions de dollars au 31 décembre 2019), dont une tranche de 3,7 millions de dollars (2,3 millions de dollars au 31 décembre 2019) était portée en réduction des placements hypothécaires et une autre, de 1 613 $ (25 $ au 31 décembre 2019), était portée en réduction des autres placements.

	Au 31 décembre 2020 Au 31 décembre 2019	Au 31 décembre 2020 Au 31 décembre 2019
Placements hypothécaires – Immeubles multirésidentiels	Étape 1 Étape 2 Étape 3 Total	Étape 1 Étape 2 Étape 3 Total
Prêts hypothécaires, y compris la syndication de prêts hypothécaires1 Passifs liés à la syndication de prêts hypothécaires1	780 537$ 43 569$ 3 055$827 161$ 209 778 — — 209 778	925 025$ — $ 2 903$927 928$ 240 724 — — 240 724
Placements hypothécaires nets Correction de valeur pour pertes de crédit2	570 759 43 569 3 055 617 383 967 91 1 405 2 463	684 301 — 2 903 687 204 1 003 — 253 1 256
	569 792 43 478 1 650 614 920	683 298 — 2 650 685 948
Autres placements hypothécaires	Étape 1 Étape 2 Étape 3 Total	Étape 1 Étape 2 Étape 3 Total
Prêts hypothécaires, y compris la syndication de prêts hypothécaires1 Passifs liés à la syndication de prêts hypothécaires1	692 069 — 3 235 695 304 221 335 — — 221 335	674 306 — 3 102 677 408 187 274 — — 187 274
Placements hypothécaires nets Correction de valeur pour pertes de crédit2	470 734 — 3 235 473 969 293 — 954 1 247	487 032 — 3 102 490 134 334 — 713 1 047
	470 441 — 2 281 472 722	486 698 — 2 389 489 087
Placements dans d’autresprêts	Étape 1 Étape 2 Étape 3 Total	Étape 1 Étape 2 Étape 3 Total
Prêts hypothécaires, y compris la syndication de prêts de hypothécaires1 Passifs liés à la syndication de prêts hypothécaires1	55 416 — 6 669 62 085 — — — —	48 407 — — 48 407 — — — —
Placements hypothécaires nets Correction de valeur pour pertes de crédit2	55 416 — 6 669 62 085 97 — 1 516 1 613	48 407 — — 48 407 25 — — 25
	55 319 $ — $ 5 153 $ 60 472 $	48 382 $ — $ — $ 48 382 $

Comprend les intérêts à recevoir.
La correction de valeur pour pertes de crédit liée à la créance au titre d’un contrat de location-financement [note 4 e)] et les engagements non versés [note 4 a)] sont considérés comme étant visés par l’étape 1, la correction de valeur pour pertes de crédit étant minimale.

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Les tableaux suivants présentent les variations à ce jour de la correction de valeur pour pertes de crédit :

	Exercice clos le 31 décembre 2020 Exercice clos le 31 décembre 2019	Exercice clos le 31 décembre 2020 Exercice clos le 31 décembre 2019	Exercice clos le 31 décembre 2020 Exercice clos le 31 décembre 2019
Placements hypothécaires – Immeubles multirésidentiels	Étape 1 Étape 2 Étape 3	Total	Étape 1 Étape 2 Étape 3 Total
Solde à l’ouverture de l’exercice Correction de valeur pour pertes de crédit Réévaluation Virement vers (depuis) Étape 1 Étape 2 Étape 3	1 003 $ — $ 253 $ 241 133 1 152 (5) — — — 5 — — — —	1 256 $ 1 526 (5) 5 —	627 $ — $ 3 $ 630 $ (4) 2 250 248 2 — — 2 — (2) — (2) — — — —
Total de la correction de valeur pour pertes de crédit Financements Mainlevées	1 239 138 1 405 544 5 — (816) (52) —	2 782 549 (868)	625 — 253 878 863 — — 863 (485) — — (485)
Solde à la clôture de l’exercice	967 $ 91 $ 1 405 $	2 463 $	1 003 $ — $ 253 $ 1 256 $
Autresplacements hypothécaires	Étape 1 Étape 2 Étape 3	Total	Étape 1 Étape 2 Étape 3 Total
Solde à l’ouverture de l’exercice Correction de valeur pour pertes de crédit Réévaluation Virement vers (depuis) Étape 1 Étape 2 Étape 3	334 $ — $ 713 $ (132) — 241 (5) — — — 5 — — — —	1 047 $ 109 (5) 5 —	200 $ — $ 587 $ 787 $ 142 — 742 884 — — — — — — — — — — — —
Total de la correction de valeur pour pertes de crédit Financements Mainlevées	197 5 954 173 — — (77) (5) —	1 156 173 (82)	342 — 1 329 1 671 134 — — 134 (142) — (616) (758)
Solde à la clôture de l’exercice	293 $ — $ 954 $	1 247 $	334 $ — $ 713 $ 1 047 $
Placements dans d’autresprêts	Étape 1 Étape 2 Étape 3	Total	Étape 1 Étape 2 Étape 3 Total
Solde à l’ouverture de l’exercice Correction de valeur pour pertes de crédit Réévaluation Virement vers (depuis) Étape 1 Étape 2 Étape 3	25 $ — $ — $ — — 1 511 (5) — — — — — — — 5	25 $ 1 511 (5) — 5	212 $ — $ 3 $ 215 $ 8 — — 8 3 — — 3 — — — — — — (3) (3)
Total de la correction de valeur pour pertes de crédit Financements Mainlevées	20 — 1 516 82 — — (5) — —	1 536 82 (5)	223 — — 223 3 — — 3 (201) — — (201)
Solde à la clôture de l’exercice	97 $ — $ 1 516 $	1 613 $	25 $ — $ — $ 25 $

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Le tableau ci-après présente les valeurs comptables brutes des placements dans des prêts hypothécaires et d’autres prêts, déduction faite des passifs liés à la syndication, assujetties aux dispositions concernant la dépréciation de l’IFRS 9 au titre de la cote de risque de crédit interne utilisée par la société à des fins de gestion du risque de crédit.

Aux fins de l’évaluation du risque de crédit, la société utilise un cadre d’évaluation du risque qui tient compte des facteurs suivants : le type de garantie, le rang de la propriété qui s’applique à la position de la société relative à la sûreté ou la priorité, le coefficient prêt-valeur et les données démographiques de l’emplacement du bien immobilier donné en garantie. En 2020, la société a amélioré ce processus pour inclure une évaluation des facteurs possibles de détérioration des prêts. Ces facteurs comprennent la capacité du promoteur du prêt à effectuer des paiements d’intérêts, l’état de l’actif et des flux de trésorerie, des facteurs économiques et commerciaux ainsi que toute modification de la stratégie commerciale qui pourrait avoir une incidence sur le risque d’exécution du prêt.

Les cotes de risque de crédit présentées dans le tableau ci-après sont définies comme suit :

Risque faible : Placements dans des prêts hypothécaires et d’autres prêts qui excèdent la norme de profil de risque de crédit de la société en raison d’une probabilité de défaillance sous la moyenne. Les rendements sur ces placements devraient être inférieurs à la moyenne du portefeuille de la société.

Risque moyen-faible : Placements dans des prêts hypothécaires et d’autres prêts conformes aux attentes de la société en matière d’appétit pour le risque, de normes de crédit et dont la probabilité de défaillance est sous la moyenne. Ces placements dans des prêts hypothécaires et d’autres prêts devraient offrir des rendements moyens et représenter une part importante de l’ensemble du portefeuille.

Risque moyen-élevé : Placements dans des prêts hypothécaires et d’autres prêts qui respectent l’appétit pour le risque de la société et ses normes de crédit, et dont la probabilité de défaillance est conforme à la moyenne. Ces placements génèrent en règle générale des primes intéressantes par rapport au ratio risques-rendement.

Risque élevé : Placements dans des prêts hypothécaires et d’autres prêts qui sont initiés selon l’appétit pour le risque et les normes de crédit de la société, et qui sont caractérisés par un élément de risque de crédit supplémentaire du fait d’une probabilité de défaillance supérieure à la moyenne. Ces placements dans des prêts hypothécaires et d’autres prêts offrent une prime de rendement en contrepartie de leur risque de crédit supplémentaire. Ces placements dans des prêts hypothécaires et d’autres prêts devraient occuper une petite part de l’ensemble du portefeuille.

Défaillance : Il y a défaillance lorsque les paiements d’intérêt ou les dates d’échéance sur les placements dans des prêts hypothécaires et d’autres prêts sont en souffrance depuis plus de 90 jours et (ou) que la société évalue qu’il y a une détérioration de la qualité de crédit faisant en sorte que la société n’a plus l’assurance raisonnable qu’elle pourra recouvrer à la date prévue la totalité du montant du principal et des intérêts ou, encore, lorsque la société a commencé la mise en application de recours disponibles aux termes de ses ententes contractuelles.

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Pour le trimestre et l’exercice clos le 31 décembre 2020

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Rapport de gestion

En milliers de dollars canadiens, sauf les nombres de parts et les montants par part et à moins d’indication contraire

	Au 31 décembre 2020 Au 31 décembre 2019	Au 31 décembre 2020 Au 31 décembre 2019
Placements hypothécaires – Immeubles multirésidentiels	Étape 1 Étape 2 Étape 3 Total	Étape 1 Étape 2 Étape 3 Total
Risque faible Risque moyen-faible Risque moyen-élevé Risque élevé Défaillance	209 373$ —$ —$209 373$ 307 977 35 953 — 343 930 53 409 7 616 — 61 025 — — — — — — 3 055 3 055	205 588$ — $ — $205 588$ 444 496 — — 444 496 34 217 — — 34 217 — — — — — — 2 903 2 903
Montant net Correction de valeur pour pertes de crédit	570 759 43 569 3 055 617 383 967 91 1 405 2 463	684 301 — 2 903 687 204 1 003 — 253 1 256
Placements hypothécaires1	569 792 43 478 1 650 614 920	683 298 — 2 650 685 948
Autresplacements hypothécaires	Étape 1 Étape 2 Étape 3 Total	Étape 1 Étape 2 Étape 3 Total
Risque faible Risque moyen-faible Risque moyen-élevé Risque élevé Défaillance	72 957 — — 72 957 333 990 — — 333 990 41 012 — — 41 012 22 775 — — 22 775 — — 3 235 3 235	118 546 — — 118 546 275 349 — — 275 349 82 054 — — 82 054 11 083 — — 11 083 — — 3 102 3 102
Montant net Correction de valeur pour pertes de crédit	470 734 — 3 235 473 969 293 — 954 1 247	487 032 — 3 102 490 134 334 — 713 1 047
Placements hypothécaires1	470 441 — 2 281 472 722	486 698 — 2 389 489 087
Placements dans d’autresprêts	Étape 1 Étape 2 Étape 3 Total	Étape 1 Étape 2 Étape 3 Total
Risque faible Risque moyen-faible Risque moyen-élevé Risque élevé Défaillance	— — — — — — — — — — — — 55 416 — — 55 416 — — 6 669 6 669	— — — — — — — — — — — — 48 407 — — 48 407 — — — —
Montant net Correction de valeur pour pertes de crédit	55 416 — 6 669 62 085 97 — 1 516 1 613	48 407 — — 48 407 25 — — 25
Placements dans d’autresprêts1	55 319 $ — $ 5 153 $ 60 472 $	48 382 $ — $ — $ 48 382 $

Déduction faite de la correction de valeur et de la syndication de prêts hypothécaires.

Fonds de roulement net

Le fonds de roulement net a augmenté de 2,2 millions de dollars, passant de 11,1 millions de dollars au 31 décembre 2019 à 13,3 millions de dollars au 31 décembre 2020.

Facilité de crédit – placements hypothécaires

La société disposait initialement d’une facilité de crédit de 400,0 millions de dollars consentie par dix banques canadiennes et, grâce à l’exercice d’une clause accordéon le 13 février 2018 et le 16 novembre 2018, elle a porté la limite de crédit à 500,0 millions de dollars. La facilité, qui est garantie par une convention de sûreté générale grevant ses actifs et ses filiales, arrive à échéance le 20 décembre 2021. Le 20 décembre 2019, la société a modifié la convention visant la facilité de crédit (la « quatrième entente de modification de la convention de crédit ») de façon à modifier certaines modalités, y compris les taux d’intérêt.

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Les taux d’intérêt et les commissions dont est assortie la quatrième entente de modification de la convention de crédit correspondent au taux d’intérêt préférentiel majoré de 1,00 % par année (taux d’intérêt préférentiel majoré de 1,00 % par année au 31 décembre 2019) ou au taux des acceptations bancaires majoré d’une commission d’acceptation de 2,00 % (2,00 % au 31 décembre 2019) et d’une commission d’attente de 0,40 % par année (0,40 % au 31 décembre 2019) sur le solde inutilisé de la facilité de crédit. Au 31 décembre 2020, la limite admissible de la facilité de crédit de la société, laquelle était assujettie à l’assiette d’emprunt définie dans la quatrième entente de modification de la convention de crédit, était de 493,6 millions de dollars.

Au 31 décembre 2020, la société détenait un swap de taux d’intérêt de 2 ans (le « contrat ») échéant en décembre 2021 d’un notionnel de 250,0 millions de dollars qu’elle a conclu avec trois banques canadiennes. Aux termes du contrat, la société est tenue de verser un taux fixe de 2,02 % et recevra un taux variable fondé sur le taux des acceptations bancaires sur un mois. Le profit net réalisé et latent ou la perte nette réalisée et latente lié à la juste valeur au titre du contrat est comptabilisé à l’état du résultat net et du résultat global. Au 31 décembre 2020, la société a comptabilisé une perte de 3,9 millions de dollars liée à la juste valeur (néant au 31 décembre 2019). Le profit lié (la perte liée) à la juste valeur au titre du contrat est comptabilisé(e) conformément aux IFRS, et expirera à la valeur nominale à l’échéance.

Au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2020, la société a engagé des coûts de financement de 200 $. Les coûts de financement sont portés en déduction de l’encours de la facilité de crédit et sont amortis sur la durée de la convention visant la facilité de crédit.

Facilité de crédit – immeubles de placement

Simultanément avec l’acquisition du portefeuille de Saskatchewan, la société et les copropriétaires ont initialement conclu une convention visant une facilité de crédit avec une banque de l’Annexe 1, venant à échéance le 10 août 2019. Aux termes de la convention, les copropriétaires disposaient d’un crédit d’au plus 162,6 millions de dollars. Le montant brut de l’avance initiale sur la facilité de crédit s’est établi à 144,6 millions de dollars. La quotepart revenant à la société de l’avance initiale s’est chiffrée à 29,6 millions de dollars, majorée des coûts de financement non amortis de 109 $.

Le 9 octobre 2019, la société a modifié une fois de plus la convention visant la facilité de crédit (la « convention de crédit modifiée et mise à jour ») pour créer des facilités de crédit de tranche A, de tranche B et de tranche C (les « facilités de crédit »). Selon les nouvelles modalités, le crédit maximal disponible est de 150 millions de dollars. Au 31 décembre 2020, les copropriétaires avaient contracté un emprunt de 150,0 millions de dollars sur les facilités de crédit. La quote-part de l’encours revenant à la société se chiffre à 30,7 millions de dollars. Aux termes de la facilité de crédit initiale, les copropriétaires pouvaient contracter des emprunts au taux préférentiel majoré de 1,50 %, au taux des acceptations bancaires majoré d’une commission d’acceptation de 2,50 % (l’« emprunt en dollars canadiens ») ou au TIOL majoré de 2,50 %. Selon la convention de crédit modifiée et mise à jour, les facilités de crédit se détaillent comme suit :

1) Facilité de crédit de tranche A : Les copropriétaires peuvent contracter des emprunts au taux préférentiel majoré de 1,00 %, au taux des acceptations bancaires majoré d’une commission d’acceptation de 2,00 % (l’« emprunt en dollars canadiens ») ou au TIOL majoré de 2,00 %, venant à échéance le 9 octobre 2021. La facilité de crédit est garantie par une charge de premier rang grevant des actifs déterminés d’une valeur comptable brute de 31,7 millions de dollars. La quote-part de la valeur comptable revenant à la société s’élève à 6,5 millions de dollars.

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2) Facilité de crédit de tranche B : Cette facilité de crédit est constituée d’une créance hypothécaire commerciale sur certains immeubles définis comme étant les immeubles de tranche B (les « immeubles de tranche B ») dans la convention de crédit modifiée et mise à jour. La créance, dont les modalités sont établies sous forme d’accord de verrouillage des taux, vient à échéance le 9 octobre 2020 et est assortie d’un taux verrouillé de 3,305 %. La facilité de crédit de tranche B est garantie par une charge de premier rang grevant les immeubles de tranche B d’une valeur comptable brute de 39,7 millions de dollars. La quote-part de la valeur comptable revenant à la société s’élève à 8,1 millions de dollars. À l’échéance, la facilité de crédit de tranche B a été prorogée jusqu’au 5 février 2021; elle est assortie d’options d’emprunt sous forme de prêts au taux fixe de 3,305 %, de prêts au taux préférentiel ou de prêts au taux des acceptations bancaires, lesquels respectent la même structure de coûts que celle indiquée pour la tranche A. Après le 31 décembre 2020, la convention a été modifiée de nouveau afin de proroger la date d’échéance jusqu’au 7 mai 2021.
3) Facilité de crédit de tranche C : Cette facilité de crédit est constituée d’une créance hypothécaire commerciale sur certains immeubles définis comme étant les immeubles de tranche C (les « immeubles de tranche C ») dans la convention de crédit modifiée et mise à jour. La créance, dont les modalités sont établies sous forme d’accord de verrouillage des taux, vient à échéance le 9 octobre 2021 et est assortie d’un taux verrouillé de 3,114 %. La facilité de crédit de tranche C est garantie par une charge de premier rang grevant les immeubles de tranche C d’une valeur comptable brute de 78,6 millions de dollars. La quote-part de la valeur comptable revenant à la société s’élève à 16,1 millions de dollars.

Les copropriétaires du portefeuille de Saskatchewan (note 5 afférente aux états financiers) sont assujettis individuellement aux clauses restrictives de nature financière stipulées dans la convention visant la facilité de crédit relative aux immeubles de placement. Néanmoins, le recours du prêteur est limité à la quote-part de chacun des copropriétaires dans la facilité de crédit relative aux immeubles de placement.

Au 31 décembre 2020, les copropriétaires ont contracté un emprunt de 150,0 millions de dollars sur les facilités de crédit. La quote-part de l’encours revenant à la société se chiffre à 30,7 millions de dollars.

Débentures convertibles

a) Le 29 juillet 2016, la société a clos un appel public à l’épargne de 40 millions de dollars, majoré de 5,8 millions de dollars au titre de l’option de surallocation exercée le 5 août 2016, visant des débentures subordonnées non garanties convertibles à 5,40 % pour un produit net de 43,5 millions de dollars (les « débentures de 2016 »). Les débentures de 2016 arrivent à échéance le 31 juillet 2021 et les intérêts sont versés semestriellement le 31 janvier et le 31 juillet, chaque année. Les débentures sont convertibles en actions ordinaires au gré du porteur en tout temps avant leur échéance à un prix de conversion de 10,05 $ l’action ordinaire, sous réserve d’ajustements dans certains cas conformément à l’acte de fiducie régissant les modalités des débentures.

À compter du 31 juillet 2019, mais avant le 31 juillet 2020, les débentures de 2016 peuvent, à l’occasion et sous réserve de certaines conditions, être remboursées par la société et au gré de celle-ci, en totalité ou en partie, moyennant un préavis écrit d’au moins 30 jours et d’au plus 60 jours, à un prix équivalant au principal majoré des intérêts courus et impayés jusqu’à la date du remboursement, exclusivement, à condition que le cours moyen pondéré en fonction du volume des actions ordinaires à la TSX pour la période de 20 jours de bourse consécutifs se terminant le cinquième jour de bourse précédant la date à laquelle l’avis de remboursement est donné ne soit pas inférieur à 125 % du prix de conversion. À compter du 31 juillet 2020, mais avant la date d’échéance, les débentures de 2016 pourront être remboursées par la société et au gré de celle-ci, en totalité ou en partie, à l’occasion, moyennant un préavis écrit d’au moins 30 jours et d’au plus 60 jours, à un prix équivalant au principal majoré des intérêts courus et impayés jusqu’à la date du remboursement, exclusivement.

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la valeur nominale de 45,8 millions de dollars. Les frais d’émission de 2,3 millions de dollars ont été affectés proportionnellement aux composantes passif et capitaux propres. Les frais d’émission affectés à la composante passif sont amortis sur la durée des débentures selon la méthode du taux d’intérêt effectif.

Les débentures de 2016 ont été remboursées le 22 octobre 2020 à la valeur nominale majorée des intérêts courus et impayés de 46,4 millions de dollars. La société a prélevé 40 millions de dollars sur sa facilité de crédit pour financer le prix du remboursement majoré des intérêts courus et impayés.

b) Le 7 février 2017, la société a clos un appel public à l’épargne de 40 millions de dollars, majoré de 6 millions de dollars au titre de l’option de surallocation, visant des débentures subordonnées non garanties convertibles à 5,45 % pour un produit net de 43,7 millions de dollars (les « débentures de février 2017 »). Les débentures de février 2017 arrivent à échéance le 31 mars 2022 et les intérêts sont versés semestriellement le 31 mars et le 30 septembre, chaque année. Les débentures sont convertibles en actions ordinaires au gré du porteur en tout temps avant leur échéance à un prix de conversion de 10,05 $ l’action ordinaire, sous réserve d’ajustements dans certains cas, conformément à l’acte de fiducie régissant les modalités des débentures.

À compter du 31 mars 2020, mais avant le 31 mars 2021, les débentures de février 2017 pourront être remboursées par la société et au gré de celle-ci, en totalité ou en partie, à l’occasion, moyennant un préavis écrit d’au moins 30 jours et d’au plus 60 jours, à un prix équivalant au principal majoré des intérêts courus et impayés jusqu’à la date du remboursement, exclusivement, à condition que le cours moyen pondéré en fonction du volume des actions ordinaires à la TSX pour la période de 20 jours de bourse consécutifs se terminant le cinquième jour de bourse précédant la date à laquelle l’avis de remboursement est donné ne soit pas inférieur à 125 % du prix de conversion. À compter du 31 mars 2021, mais avant la date d’échéance, les débentures de février 2017 pourront être remboursées par la société et au gré de celle-ci, en totalité ou en partie, à l’occasion, moyennant un préavis écrit d’au moins 30 jours et d’au plus 60 jours, à un prix équivalant au principal majoré des intérêts courus et impayés jusqu’à la date du remboursement, exclusivement.

Lors de l’émission des débentures, la composante passif des débentures a été comptabilisée initialement à la juste valeur d’un passif semblable non assorti d’une option de conversion en capitaux propres. L’écart entre ces deux montants, soit 607 $, a été comptabilisé dans les capitaux propres et le reliquat a été imputé à la dette à long terme. La décote sur débentures est amortie de sorte que le passif à l’échéance correspondra à la valeur nominale de 46 millions de dollars. Les frais d’émission de 2,2 millions de dollars ont été affectés proportionnellement aux composantes passif et capitaux propres. Les frais d’émission affectés à la composante passif sont amortis sur la durée des débentures selon la méthode du taux d’intérêt effectif.

c) Le 13 juin 2017, la société a clos un appel public à l’épargne de 40 millions de dollars, majoré de 5 millions de dollars au titre de l’option de surallocation exercée le 27 juin 2017, visant des débentures subordonnées non garanties convertibles à 5,30 % pour un produit net de 42,8 millions de dollars (les « débentures de juin 2017 »). Les débentures de juin 2017 arrivent à échéance le 30 juin 2024 et les intérêts sont versés semestriellement le 30 juin et le 31 décembre, chaque année. Les débentures sont convertibles en actions ordinaires au gré du porteur en tout temps avant leur échéance à un prix de conversion de 11,10 $ l’action ordinaire, sous réserve d’ajustements dans certains cas, conformément à l’acte de fiducie régissant les modalités des débentures.

À compter du 30 juin 2020, mais avant le 30 juin 2022, les débentures de juin 2017 pourront être remboursées par la société et au gré de celle-ci, en totalité ou en partie, à l’occasion, moyennant un préavis écrit d’au moins 30 jours et d’au plus 60 jours, à un prix équivalant au principal majoré des intérêts courus et impayés jusqu’à la date du remboursement, exclusivement, à condition que le cours moyen pondéré en fonction du volume des actions ordinaires à la TSX pour la période de 20 jours de bourse consécutifs se terminant le cinquième jour de bourse précédant la date à laquelle l’avis de remboursement est donné ne soit pas inférieur à 125 % du prix de conversion. À compter du 30 juin 2022, mais avant la date d’échéance, les débentures de juin 2017 pourront être remboursées par la société et au gré de celle-ci, en totalité ou en partie, à l’occasion, moyennant un préavis écrit d’au moins 30 jours et d’au plus 60 jours, à un prix équivalant au principal majoré des intérêts courus et impayés jusqu’à la date du remboursement, exclusivement.

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Lors de l’émission des débentures, la composante passif des débentures a été comptabilisée initialement à la juste valeur d’un passif semblable non assorti d’une option de conversion en capitaux propres. L’écart entre ces deux montants, soit 560 $, a été comptabilisé dans les capitaux propres et le reliquat a été imputé à la dette à long terme. La décote sur débentures est amortie de sorte que le passif à l’échéance correspondra à la valeur nominale de 45 millions de dollars. Les frais d’émission de 2,2 millions de dollars ont été affectés proportionnellement aux composantes passif et capitaux propres. Les frais d’émission affectés à la composante passif sont amortis sur la durée des débentures selon la méthode du taux d’intérêt effectif.

Les débentures convertibles sont composées des éléments suivants :

	31 décembre 2020	31 décembre 2019
Émission	91 000 $	136 800 $
Coûts de financement non amortis et montant classé à titre de
composante capitaux propres	(2 038)	(3 767)
Débentures à la clôture de l’exercice	88 962 $	133 033 $

Les frais d’intérêts liés aux débentures convertibles sont comptabilisés dans les coûts de financement à l’aide de la méthode du taux d’intérêt effectif. Les intérêts sur les débentures sont inclus dans les coûts de financement et sont composés des éléments suivants :

	Exercices clos les 31 décembre
	2020 2019
Intérêts sur les débentures convertibles Amortissement des frais d’émission et désactualisation des débentures convertibles	6 895 $ 7 366 $ 1 729 1 435
Total	8 624 $ 8 801 $

CAPITAUX PROPRES

Actions ordinaires

La société est autorisée à émettre un nombre illimité d’actions ordinaires. Les porteurs d’actions ordinaires ont le droit de recevoir des convocations à toutes les assemblées des actionnaires ainsi que d’y assister et de voter. Ils ont droit au paiement de dividendes lorsque ceux-ci sont déclarés par le conseil d’administration.

Les actions ordinaires sont classées dans les capitaux propres dans les états de la situation financière. Tous les coûts supplémentaires directement attribuables à l’émission des actions ordinaires sont comptabilisés en déduction des capitaux propres.

a) Programme de titres de capitaux propres au cours du marché (le « programme au cours du marché »)

Le 21 juin 2018, la société a annoncé qu’elle avait mis sur pied un programme au cours du marché qui lui permet d’émettre à l’occasion des actions ordinaires sur le capital autorisé au moyen d’un placement d’un prix d’offre brut global maximal de 70 millions de dollars, au gré de la société. Les ventes d’actions ordinaires aux termes de la convention de placement de titres de capitaux propres ont été effectuées dans le cadre de « placements au cours du marché » au sens du Règlement 44-102 sur le placement de titres au moyen d’un prospectus préalable, y compris des ventes effectuées directement sur la Bourse de Toronto (la « TSX »). Les actions ordinaires ont été placées, dans le cadre du programme au cours du marché, au cours du marché en vigueur au moment de leur vente et les prix ont donc varié d’un souscripteur à l’autre et pendant la durée du placement. La société a utilisé le produit net du placement au titre du programme au cours du marché pour rembourser les sommes dues aux termes de la facilité de crédit renouvelable garantie, et elle fera des prélèvements subséquents sur la facilité de crédit pour financer l’acquisition de nouveaux placements conformément à sa stratégie, à ses objectifs et à ses lignes directrices en matière de placement. Le programme au cours du marché a été en vigueur entre juillet 2018 et juillet 2019 et a pris fin le 11 janvier 2020.

TIMBERCREEK FINANCIAL 30

b) Offre publique de rachat dans le cours normal des activités (l’« offre publique de rachat »)

Le 26 mars 2020, la société a annoncé que la TSX avait approuvé l’offre publique de rachat dans le cours normal des activités de la société (l’« offre publique de rachat ») visant le rachat aux fins d’annulation d’un maximum de 8 309 785 actions ordinaires sur une période de douze mois. Les rachats aux termes de l’offre publique de rachat ont commencé le 30 mars 2020 et se poursuivront jusqu’à la date la plus rapprochée entre le 29 mars 2021, soit la date à laquelle l’offre prend fin, et la date à laquelle la société aura racheté le nombre maximal d’actions ordinaires permis aux termes de l’offre.

La société peut procéder à des rachats aux termes de celle-ci en menant des transactions sur le marché libre ou autrement, selon les modalités autorisées par la TSX. Tous les rachats aux termes de l’offre publique de rachat seront effectués sur le marché libre par l’intermédiaire des installations de la TSX ou d’autres plateformes de négociation canadiennes, et ce, au cours en vigueur au moment de la transaction.

Au cours du quatrième trimestre de 2020 et en 2020, aucune action ordinaire n’a été rachetée et 2 484 515 actions ordinaires ont été rachetées par la société (aucune au quatrième trimestre de 2019 et aucune en 2019) pour un montant totalisant 20,0 millions de dollars (néant au quatrième trimestre de 2019 et néant en 2019). Le prix moyen par action ordinaire rachetée était de 8,05 $ en 2020. Au 31 décembre 2020, la société avait suspendu son programme au titre de l’offre publique de rachat après avoir atteint sa cible de 20,0 millions de dollars. La société pourrait de nouveau envisager la possibilité d’effectuer des rachats additionnels d’ici la fin de la période de 12 mois prévue.

c) Régime de réinvestissement des dividendes (le « RRD »)

Le RRD confère aux porteurs d’actions ordinaires véritables et inscrits admissibles un moyen de réinvestir les dividendes déclarés et payables sur ces actions ordinaires en des actions ordinaires supplémentaires. Aux termes du RRD, les actionnaires peuvent s’inscrire pour que leurs dividendes en trésorerie soient réinvestis afin d’acheter des actions ordinaires supplémentaires. Des actions ordinaires peuvent être achetées sur le marché libre au cours en vigueur ou sur le capital autorisé à un prix correspondant à 98 % de la moyenne du cours de clôture moyen pondéré en fonction du volume quotidien à la TSX pour les cinq jours de bourse précédant le paiement, ce prix ne pouvant être inférieur à la valeur comptable d’une action ordinaire.

Au cours du quatrième trimestre de 2020 et en 2020, la société a acheté 141 430 et 434 096 actions ordinaires sur le marché libre (aucune action ordinaire au quatrième trimestre de 2019 et 36 866 actions ordinaires en 2019) pour un montant totalisant 1,2 million de dollars et 3,6 millions de dollars (néant au quatrième trimestre de 2019 et 338 $ en 2019), à un cours moyen de 8,28 $ l’action ordinaire.

Au cours du quatrième trimestre de 2020 et en 2020, aucune nouvelle action ordinaire n’a été émise et 117 818 nouvelles actions ordinaires ont été émises par la société (120 857 actions ordinaires au quatrième trimestre de 2019 et 454 286 actions ordinaires en 2019), à un cours moyen de 9,62 $ l’action ordinaire, et des dividendes de néant et de 1,1 million de dollars ont été conservés par la société (1,2 million de dollars pour le quatrième trimestre de 2019 et 4,2 millions de dollars en 2019).

d) Dividendes versés aux porteurs d’actions ordinaires

La société a l’intention de verser mensuellement des dividendes aux porteurs d’actions ordinaires dans les 15 jours suivant la fin de chaque mois. Au cours du quatrième trimestre de 2020 et en 2020, la société a déclaré des dividendes de 14,0 millions de dollars, soit 0,1725 $ par action ordinaire, et de 56,4 millions de dollars, soit 0,6900 $ par action ordinaire (14,4 millions de dollars, soit 0,1725 $ par action au quatrième trimestre de 2019 et 57,1 millions de dollars, soit 0,6900 $ par action en 2019).

Au 31 décembre 2020, des dividendes totalisant 4,7 millions de dollars (4,8 millions de dollars au 31 décembre 2019) étaient payables par la société aux porteurs d’actions ordinaires. Après le 31 décembre 2020,

TIMBERCREEK FINANCIAL 31

le conseil d’administration de la société a déclaré des dividendes de 0,0575 $ par action ordinaire, payables le 15 janvier 2021 aux porteurs d’actions ordinaires inscrits le 31 décembre 2020.

Régime d’unités d’actions différées à l’intention des administrateurs non membres de la direction (le « régime d’UAD »)

À compter du 30 juin 2016, la société a instauré un régime d’unités d’actions différées à l’intention des administrateurs non membres de la direction, selon lequel jusqu’à 100 % de la rémunération d’un administrateur peut être versé sous la forme d’unités d’actions différées (« UAD »), créditées trimestriellement à terme échu. La partie de la rémunération de l’administrateur qui n’est pas payable sous la forme d’UAD sera versée par la société en trésorerie, tous les trimestres à terme échu. La juste valeur de marché des UAD correspond au cours moyen pondéré selon le volume d’une action ordinaire à la TSX pour les 20 jours de bourse précédant immédiatement cette journée (la « juste valeur de marché »). Les administrateurs ont aussi le droit de cumuler des UAD supplémentaires correspondant aux dividendes en trésorerie mensuels sur les UAD qu’ils détiennent déjà, en fonction de la juste valeur de marché des actions ordinaires à la date du versement des dividendes.

Suivant chaque trimestre civil, les comptes d’UAD des administrateurs seront crédités du nombre d’UAD calculé en multipliant la rémunération totale payable en UAD divisée par la juste valeur de marché. Jusqu’au 30 juin 2018, chaque administrateur avait également le droit à 25 % d’UAD supplémentaires émises au cours du trimestre jusqu’à une valeur maximale de 5 $ par année.

Le régime d’UAD versera un montant forfaitaire en trésorerie correspondant au nombre d’UAD détenues par chaque administrateur multiplié par la juste valeur de marché au 24[e] jour ouvrable après la publication des états financiers de la société suivant le départ de l’administrateur du conseil d’administration.

Au cours du quatrième trimestre de 2020 et en 2020, 9 951 et 40 466 unités ont été émises (8 274 et 32 417 unités en 2019) et, au 31 décembre 2020, 108 187 unités étaient en cours (84 308 unités au 31 décembre 2019). Aucune UAD n’a été exercée ou annulée, ce qui a donné lieu à une charge liée aux UAD de 81 $ et de 341 $ (86 $ en 2019 et 338 $ à ce jour en 2019). Au 31 décembre 2020, une rémunération de 81 $ (86 $ au 31 décembre 2019) a été attribuée en UAD qui seront émises après le 31 décembre 2020.

TABLEAU DES FLUX DE TRÉSORERIE

Entrées de trésorerie liées aux activités d’exploitation

Les entrées de trésorerie liées aux activités d’exploitation en 2020 se sont chiffrées à 79,4 millions de dollars (102,5 millions de dollars en 2019).

Sorties de trésorerie liées aux activités de financement

Les sorties de trésorerie liées aux activités de financement en 2020 se composaient de remboursements nets de 2,2 millions de dollars (remboursements nets de 17,1 millions de dollars en 2019) sur la facilité de crédit d’exploitation. La société a tiré un produit net de néant (10,5 millions de dollars en 2019) de l’émission d’actions ordinaires. La société a remboursé un montant de 45,8 millions de dollars au titre des débentures convertibles (néant en 2019). La société a payé des intérêts sur les débentures et sur les facilités de crédit de 24,6 millions de dollars (28,4 millions de dollars en 2019), versé des dividendes sur les actions ordinaires de 51,9 millions de dollars (52,4 millions de dollars en 2019) et racheté des actions ordinaires aux termes du régime de réinvestissement de dividendes de 23,6 millions de dollars (338 $ en 2019). Les sorties nettes de trésorerie liées aux activités de financement en 2020 se sont chiffrées à 148,0 millions de dollars (sorties de trésorerie de 89,9 millions de dollars en 2019).

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Entrées (sorties) de trésorerie liées aux activités d’investissement

Les entrées nettes de trésorerie liées aux activités d’investissement en 2020 se sont chiffrées à 60,2 millions de dollars (sorties nettes de trésorerie de 4,3 millions de dollars en 2019) et se composaient du financement de placements hypothécaires nets de 596,5 millions de dollars (793,0 millions de dollars en 2019), contrebalancé par des remboursements de placements hypothécaires nets de 670,6 millions de dollars (766,1 millions de dollars en 2019), du financement d’autres placements de 22,3 millions de dollars (4,7 millions de dollars en 2019), contrebalancé par les remboursements d’autres placements de 9,0 millions de dollars (27,6 millions de dollars en 2019), des entrées nettes aux immeubles de placement de 513 $ (855 $ en 2019) et de la perte nette sur les contrats à terme arrivant à échéance de 159 $ (produit net de 451 $ en 2019).

INFORMATION FINANCIÈRE TRIMESTRIELLE

Le tableau suivant présente un sommaire trimestriel des résultats de la société pour les huit trimestres les plus récents :

récents :
BÉNÉFICE NET ET	T4	T3	T2	T1	T4	T3	T2	T1
RÉSULTAT GLOBAL	2020	2020	2020	2020	2019	2019	2019	2019
Produits de placement tirés
des actifs financiers
évalués au coût amorti,
montant net	23 958 $	23 917 $	24 023 $	24 042 $	24 690 $	24 772 $	24 741 $	24 311 $
(Perte) profit lié(e) à la
juste valeur et autres
produits tirés des actifs
financiers évalués à la
juste valeur par le biais
du résultat net	(14 918)	147	(2 053)	46	517	(30)	236	200
Produits locatifs, montant
net	373	344	376	360	414	359	351	316
Charges	(5 560)	(4 181)	(4 119)	(4 164)	(3 994)	(3 768)	(4 005)	(4 095)
Bénéfice d’exploitation	3 853	20 227	18 227	20 284	21 627	21 333	21 323	20 732
Autres produits, montant net	—	—	—	—	—	—	—	413
Coûts de financement :
Coûts de financement liés
aux facilités de crédit	(4 397)	(4 291)	(4 482)	(4 855)	(5 323)	(5 216)	(5 531)	(5 816)
Coûts de financement liés
aux débentures	(1 919)	(2 306)	(2 199)	(2 200)	(2 203)	(2 203)	(2 199)	(2 196)
Profit (perte) lié(e) à la
juste valeur d’un contrat
dérivé	850	817	197	(5 804)	—	—	—	—
(Perte nette) bénéfice net et
résultat global	(1 613) $	14 447$	11 743$	7 425$	14 101$	13 914$	13 593$	13 133$
BÉNÉFICE NET ET RÉSULTAT GLOBAL		AJUSTÉS
(Perte nette) bénéfice net et
résultat global	(1 613) $	14 447$	11 743$	7 425$	14 101$	13 914$	13 593$	13 133$
Ajouter : (profit lié) perte
liée à la juste valeur d’un
contrat dérivé (swap de
taux d’intérêt)	(850)	(817)	(197)	5 804	—	—	—	—
Ajouter : perte latente
(profit latent) sur les
actifs financiers évalués
à la juste valeur par le
biais du résultat net,
montant net	15 477$	395 $	2 586 $	491 $	(489) $	669 $	(25) $	33 $

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TIMBERCREEK FINANCIAL Rapport de gestion Pour le trimestre et l’exercice clos le 31 décembre 2020

En milliers de dollars canadiens, sauf les nombres de parts et les montants par part et à moins d’indication contraire

Bénéfice net et résultat
global ajustés1	13 014 $	14 025$	14 132$	13 720$	13 612$	14 583$	13 568$	13 166$
RÉSULTAT PAR ACTION
Dividendes par action	0,17 $	0,17$	0,17$	0,17$	0,17$	0,17$	0,17$	0,17$
Bénéfice par action (de
base)	(0,02) $	0,18$	0,14$	0,09$	0,17$	0,17$	0,16$	0,16$
Bénéfice ajusté par action
(de base)1	0,16 $	0,17$	0,17$	0,16$	0,16$	0,18$	0,16$	0,16$
Bénéfice distribuable
par action1	0,18 $	0,18 $	0,18$	0,17$	0,19$	0,19$	0,17$	0,17$

Se reporter à la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ».

Les fluctuations du total du bénéfice net et du résultat global par trimestre sont principalement imputables aux facteurs suivants :

i. chaque trimestre, la société est exposée à la volatilité de la rotation du portefeuille découlant à la fois des remboursements prévus et anticipés. Par conséquent, le montant net des produits d’intérêts est soumis à des fluctuations trimestrielles. La société modélise le portefeuille tout au long de l’exercice en tenant compte à la fois des remboursements prévus et des remboursements anticipés probables, ainsi que des avances correspondantes liées aux nouveaux prêts hypothécaires, pour déterminer son bénéfice distribuable par année civile;
ii. chaque trimestre, la société est exposée à la volatilité découlant des ajustements de la juste valeur des actifs financiers évalués à la juste valeur par le biais du résultat net et de la correction de valeur pour perte sur placements hypothécaires donnant lieu à des fluctuations du total du bénéfice net et du résultat global trimestriel;
iii. l’utilisation de la facilité de crédit pour financer des placements hypothécaires donnant lieu à des produits d’intérêts nets plus élevés, partiellement contrebalancés par des coûts de financement plus élevés.

TIMBERCREEK FINANCIAL 34

TRANSACTIONS ENTRE PARTIES LIÉES

Au 31 décembre 2020, le montant à payer au gestionnaire comprenait principalement des honoraires de gestion et d’administration de prêts de 1,1 million de dollars (1,1 million de dollars au 31 décembre 2019).

En 2020, le gestionnaire a perçu une commission de montage de 472 $ (néant en 2019).

Au 31 décembre 2020, les autres actifs comprenaient un solde de trésorerie de 14,0 millions de dollars (9,0 millions de dollars au 31 décembre 2019) détenu en fiducie par Timbercreek Mortgage Servicing Inc. (« TMSI »), fournisseur de services de gestion et d’administration de prêts hypothécaires de la société, qui est une société contrôlée par le gestionnaire. Le solde se rapporte aux retenues sur le financement de prêts hypothécaires et d’autres prêts, aux remboursements et aux intérêts sur les prêts hypothécaires payés d’avance reçus de la part de divers emprunteurs.

Au 31 décembre 2020, la société détenait les placements hypothécaires qui suivent pour lesquels un administrateur de la société est également un dirigeant et un copropriétaire d’un des partenaires de syndication de ces prêts hypothécaires :

Un placement hypothécaire dont l’engagement brut totalise 11,6 millions de dollars (néant au 31 décembre 2019). La quote-part de l’engagement de la société se chiffre à 931 $ (néant au 31 décembre 2019). Pour l’exercice clos le 31 décembre 2020, la société a comptabilisé des produits d’intérêts nets de 43 $ (néant en 2019) au titre de ce placement hypothécaire.
Un placement hypothécaire dont l’engagement brut totalise 45,7 millions de dollars (néant au 31 décembre 2019). La quote-part de l’engagement de la société se chiffre à 4,2 millions de dollars (néant au 31 décembre 2019). Pour l’exercice clos le 31 décembre 2020, la société a comptabilisé des produits d’intérêts nets de 87 $ (néant en 2019) au titre de ce placement hypothécaire.

Au 31 décembre 2020, la société et Timbercreek Real Estate Finance U.S. Holding LP, qui sont des parties liées, car elles sont gérées par le gestionnaire, avaient investi conjointement dans 1 placement hypothécaire (1 au 31 décembre 2019) pour un montant totalisant 21,7 millions de dollars (22,1 millions de dollars au 31 décembre 2019). La quote-part de la société dans ce placement hypothécaire se chiffre à 6,4 millions de dollars (6,6 millions de dollars au 31 décembre 2019).

Le 9 mars 2020, TAMI, l’ancien gestionnaire de la société, a vendu ses activités liées aux titres de capitaux propres à Hazelview Investment (« HII ») afin de se concentrer entièrement sur des stratégies liées au financement immobilier. Par conséquent, Four Quadrant Global Real Estate Parners (« 4Q ») et Hazelview Global Real Estate Fund ne sont plus des parties liées à la société étant donné qu’elles sont gérées de façon distincte par HII.

Au 31 décembre 2020, les trois parties avaient investi conjointement dans 28 placements hypothécaires (29 au 31 décembre 2019) et d’autres placements pour un montant brut totalisant 302,1 millions de dollars (349,1 millions de dollars au 31 décembre 2019), ce qui comprend la syndication de prêts hypothécaires. La quote-part de la société dans ces placements hypothécaires est de 162,0 millions de dollars (202,9 millions de dollars au 31 décembre 2019).
Un placement hypothécaire (un au 31 décembre 2019) totalisant 7,4 millions de dollars (18,4 millions de dollars au 31 décembre 2019), déduction faite de la syndication de prêts hypothécaires, est prêté à une société en commandite dans laquelle 4Q détient une participation minime.
Au 31 décembre 2020, la société et 4Q avaient investi dans un projet d’aménagement immobilier détenu indirectement par l’intermédiaire d’une entité émettrice pour un montant totalisant 4,5 millions de dollars (4,5 millions de dollars au 31 décembre 2019). La quote-part de la société dans ce placement se chiffre à 2,2 millions de dollars (2,2 millions de dollars au 31 décembre 2019).

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Au 31 décembre 2020, la société avait investi dans des débentures de rang inférieur de Timbercreek Real Estate Finance Ireland Fund 1 (« TREF Ireland 1 ») Private Debt Designated Activity Company pour un montant totalisant 5,8 millions de dollars ou 3,7 millions d’euros (4,9 millions de dollars ou 3,4 millions d’euros au 31 décembre 2019), ce montant étant pris en compte à titre de placements dans des prêts dans les autres placements. TREF Ireland 1 est gérée par une filiale en propriété exclusive du gestionnaire.

Dans le cadre de la propriété conjointe du portefeuille de Saskatchewan, la société, 4Q et un copropriétaire indépendant sont parties prenantes d’ententes de gestion immobilière conclues avec HII à titre d’ayant droit de TAMI en date du 9 mars 2020. HII fournit des services de gestion immobilière et de location pour chacun des immeubles et il a le droit de recevoir des honoraires au titre de la gestion immobilière et des améliorations des immobilisations (les « honoraires de gestion immobilière ») selon le barème précisé dans les ententes. Pour l’exercice clos le 31 décembre 2020, le gestionnaire a facturé à la société des honoraires de gestion immobilière de 40 $ (140 $ au quatrième trimestre de 2019). Au 31 décembre 2020, une somme de 11 $ était due au gestionnaire (12 $ au 31 décembre 2019).

ENGAGEMENTS ET ÉVENTUALITÉS

Dans le cours normal de ses activités, la société peut éventuellement être partie à des litiges et à des réclamations découlant des placements hypothécaires et des autres placements. Au besoin, la direction comptabilise des provisions appropriées dans les comptes.

Bien qu’il ne soit pas possible d’estimer avec exactitude l’ampleur des coûts et des pertes éventuels, le cas échéant, la direction est d’avis que la résolution ultime de ces passifs éventuels n’aurait pas une incidence défavorable importante sur la situation financière de la société.

ESTIMATIONS COMPTABLES CRITIQUES

Aux fins de l’établissement des états financiers consolidés de la société, Timbercreek Capital Inc. (le « gestionnaire »), filiale et ayant droit de Timbercreek Asset Management Inc. (« TAMI »), a posé des jugements, fait des estimations et formulé des hypothèses qui influent sur l’application des méthodes comptables de la société ainsi que sur la valeur comptable des actifs, des passifs, des produits et des charges. Les estimations et hypothèses sous-jacentes sont passées en revue régulièrement. Toute révision des estimations est constatée de façon prospective.

Pour établir des estimations, le gestionnaire se fie à des renseignements d’origine externe et à des conditions observables lorsqu’il le peut, et il utilise des analyses internes en complément, au besoin. L’application des estimations et des jugements-cadre avec celle de la période précédente, et à la connaissance du gestionnaire, il n’existe pas, outre les incidences éventuelles de la pandémie de COVID-19, de tendances, d’engagements, d’incertitudes ou d’événements connus qui pourraient influer sensiblement sur la méthode ou les hypothèses utilisées pour formuler ces estimations et ces jugements dans les présents états financiers consolidés.

L’éclosion d’une nouvelle souche de coronavirus, plus précisément appelée la maladie à coronavirus « COVID-19 », a conduit les gouvernements du monde entier à prendre, dès mars 2020, différentes mesures d’urgence visant à contenir la propagation du virus. L’épidémie de COVID-19 a eu une incidence notable sur la conjoncture économique générale, notamment en raison de la fermeture temporaire de nombreuses entreprises, des mesures de confinement et d’autres réglementations gouvernementales ainsi que de la réduction des dépenses de consommation attribuable aux pertes d’emploi et à d’autres conséquences de la COVID-19. L’environnement économique incertain et difficile qui découle de cette situation pourrait avoir une incidence négative sur les activités et les résultats financiers de la société au cours de périodes à venir. Compte tenu de l’impact généralisé et sans précédent des circonstances changeantes entourant la pandémie de COVID-19, le niveau d’incertitude associé aux attentes et aux hypothèses opérationnelles futures de la société est intrinsèquement plus élevé qu’aux périodes précédentes. Par conséquent, il est impossible de prévoir avec certitude ni la durée ni toute la portée de l’incidence économique de la COVID-19 de même que tout autre changement corrélatif que cette pandémie aura sur

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l’estimation faite par la société de la correction de valeur pour pertes de crédit et sur ses placements évalués à la juste valeur par le biais du résultat net, et ce, tant à court terme qu’à long terme.

Les répercussions à court terme de la COVID-19 sont principalement liées aux recouvrements d’intérêts et aux mainlevées de placements hypothécaires. Après le 31 décembre 2020, la société avait perçu environ 99,2 % des paiements d’intérêts de janvier et de février 2021, ce qui est sensiblement conforme aux taux de recouvrement historiques. Au 31 décembre 2020, un programme de paiement différé au titre de la COVID-19 était en vigueur.

La société a passé en revue son portefeuille de prêts évalués à la juste valeur par le biais du résultat net à la lumière de de l’incidence persistante de la COVID-19 sur l’économie, les marchés des capitaux, les volumes de transactions et le contexte de faiblesse des taux d’intérêt. Dans certains cas, elle a cerné des domaines où les flux de trésorerie dans les modèles d’évaluation ont été ajustés pour refléter des périodes de location plus longues et le repositionnement des actifs ainsi que des retards de mise en valeur.

Les estimations et les jugements importants ayant servi à calculer la valeur comptable des actifs et des passifs dans les états financiers consolidés se présentent comme suit :

Évaluation de la juste valeur

Les méthodes comptables et les informations à fournir de la société nécessitent l’évaluation de la juste valeur, tant pour ce qui est des actifs et passifs financiers que des actifs et passifs non financiers.

Pour l’évaluation de la juste valeur d’un actif ou d’un passif, la société utilise des données observables sur le marché dans la mesure du possible. Les justes valeurs sont classées selon la hiérarchie de la juste valeur en fonction des données utilisées dans les techniques d’évaluation, comme suit :

Niveau 1 : prix (non ajustés) cotés sur des marchés actifs pour des actifs ou des passifs identiques. Niveau 2 : données autres que les prix cotés visés au niveau 1, qui sont observables pour l’actif ou le passif concerné, soit directement (à savoir des prix) ou indirectement (à savoir des données dérivées de prix).

Niveau 3 : données relatives à l’actif ou au passif qui ne sont pas fondées sur des données observables sur le marché (données non observables).

La société passe en revue les données non observables importantes et les ajustements des évaluations. Lorsque des informations de tierces parties (cours ou évaluations de courtiers, par exemple) sont utilisées pour déterminer les justes valeurs, la société apprécie les preuves obtenues de ces tiers avant de conclure que les évaluations sont conformes aux exigences des IFRS, notamment le niveau de la hiérarchie des justes valeurs où ces évaluations doivent être classées.

L’information sur les hypothèses employées pour évaluer les justes valeurs est exposée aux notes suivantes :

Note 4 – Placements hypothécaires et autres placements, y compris la syndication de prêts hypothécaires; Note 5 – Immeubles de placement; Note 19 – Évaluations de la juste valeur.

Évaluation des pertes de crédit attendues

La détermination de la correction de valeur pour pertes de crédit tient compte de différents facteurs et varie selon la nature du placement. Ces jugements doivent tenir compte des changements de situations qui pourraient faire en sorte que les évaluations futures du risque de crédit diffèrent considérablement des évaluations actuelles, ce qui pourrait entraîner une augmentation ou une diminution de la correction de valeur pour pertes de crédit. La société exerce un jugement important en matière de crédit pour déterminer une augmentation significative du risque de crédit depuis la comptabilisation initiale, une dépréciation des placements en instruments de créance et la valeur

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recouvrable attendue des placements en instruments de créance dépréciés. Il y a lieu de se reporter à la note 4 d) afférente aux états financiers consolidés.

Passifs liés à la syndication

La société recourt à son jugement dans l’évaluation de la relation entre les parties avec lesquelles elle conclut des ententes de participation afin d’évaluer la décomptabilisation des transferts liés aux placements hypothécaires et autres placements.

Classement des placements hypothécaires et autres placements

Les placements hypothécaires et les placements dans d’autres prêts sont classés en fonction du modèle économique suivi pour la gestion des actifs et des caractéristiques des flux de trésorerie contractuels de ces actifs. La société fait appel à son jugement pour établir le modèle économique suivi pour la gestion des actifs et déterminer si les flux de trésorerie de l’actif financier correspondent uniquement à des remboursements de principal et à des versements d’intérêts.

Débentures convertibles

La société fait appel à son jugement lorsqu’elle détermine la répartition des composantes dette et capitaux propres des débentures convertibles. L’affectation du passif est fondée sur la juste valeur d’un passif semblable non assorti d’une option de conversion en capitaux propres et la valeur résiduelle est imputée à la composante capitaux propres.

PRINCIPALES MÉTHODES COMPTABLES

Les principales méthodes comptables sont présentées à la note 3 afférente aux états financiers consolidés.

DONNÉES SUR LES ACTIONS EN CIRCULATION

Au 5 mars 2021, le capital autorisé de la société était constitué d’un nombre illimité d’actions ordinaires et 80 887 433 actions étaient alors émises et en circulation.

STRUCTURE DU CAPITAL ET SITUATION DE TRÉSORERIE

Structure du capital

La société gère sa structure du capital afin de soutenir ses activités courantes tout en se concentrant sur ses principaux objectifs consistant à préserver le capital des actionnaires et à générer un dividende en trésorerie mensuel stable pour les actionnaires. La société est d’avis que le niveau prudent d’endettement structurel découlant des débentures et de la facilité de crédit permettra d’accroître le résultat net, ce qui est approprié pour le profil de risque de la société. La société prévoit s’acquitter de tous ses passifs contractuels (décrits ci-après) en utilisant sa structure du capital et les flux de trésorerie provenant de ses activités d’exploitation.

La société revoit sa structure de capital sur une base régulière et ajuste sa structure de capital en fonction des occasions de placement hypothécaire, de la disponibilité du capital et des changements attendus à la conjoncture économique en général.

Situation de trésorerie

L’accès à des liquidités est important pour la société, car il permet à la société de mettre en œuvre sa stratégie de placement. La société est, et entend continuer d’être, admissible à titre de société de placement hypothécaire au sens du paragraphe 130.1(6) de la LIR et, par conséquent, est tenue de distribuer la totalité du résultat imposable

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de la société à ses actionnaires. La société gère sa situation de trésorerie au moyen de diverses sources de flux de trésorerie, dont les entrées de trésorerie liées aux activités d’exploitation et les facilités de crédit. La société dispose d’une capacité d’emprunt de 493,6 millions de dollars par l’entremise de sa facilité de crédit associée aux placements hypothécaires et de 30,7 millions de dollars par l’entremise de sa facilité de crédit associée aux immeubles de placement, et elle compte utiliser ces facilités de crédit pour financer les placements hypothécaires et ses autres besoins en fonds de roulement. Au 31 décembre 2020, la société se conformait à toutes les clauses restrictives de ses facilités de crédit et s’attendait à continuer de les respecter à l’avenir.

La société établit périodiquement des prévisions de ses sources de flux de trésorerie futurs et de ses besoins en la matière, y compris les engagements non versés, afin de s’assurer de l’utilisation efficiente des liquidités.

Le tableau qui suit présente les échéances contractuelles des passifs financiers, exclusion faite des passifs liés à la syndication de prêts hypothécaires, au 31 décembre 2020, y compris les paiements d’intérêts attendus :

		Flux de
	Valeur	trésorerie	Moins de	Exercice	De 3 à
	comptable	contractuels	un an	suivant	5 ans
Créditeurs et charges à payer	3 015 $	3 015 $	3 015 $	— $	— $
Dividendes à payer	4 651	4 651	4 651	—	—
Montant à payer au gestionnaire	1 089	1 089	1 089	—	—
Retenues sur le financement de prêts
hypothécaires et d’autres prêts	2 177	2 177	2 177	—	—
Intérêts sur les prêts hypothécaires payés d’avance
et autres prêts	3 708	3 708	3 708	—	—
Passif dérivé (swap de taux d’intérêt)	3 940	3 940	3 940	—	—
Facilité de crédit – placements hypothécaires1	458 299	469 637	469 637	—	—
Facilité de crédit – immeubles de placement2	30 656	31 304	31 304	—	—
Débentures convertibles3	88 962	102 482	4 892	49 012	48 578
	596 497 $	622 003 $	524 413 $	49 012 $	48 578 $
Engagements non versés au titre de
prêts hypothécaires4	—	248 589	248 589	—	—
Total des passifs contractuels, exclusion faite
des passifs liés à la syndication de
prêts hypothécaires5	596 497$	870 592$	773 002$	49 012$	48 578$

1 La facilité de crédit associée aux placements hypothécaires comprend les intérêts fondés sur le taux d’intérêt moyen pondéré en décembre 2020 sur la facilité de crédit en présumant que l’encours n’est pas remboursé avant son échéance le 18 décembre 2021.

2 La facilité de crédit associée aux immeubles de placement comprend les intérêts fondés sur le taux d’intérêt moyen pondéré en décembre 2020 sur la facilité de crédit en présumant que l’encours n’est pas remboursé avant ses échéances du 7 mai 2021 et du 9 octobre 2021.

3 Les débentures convertibles comprennent des intérêts fondés sur le taux nominal des débentures convertibles en présumant que l’encours n’est pas remboursé avant ses échéances contractuelles des 31 mars 2022 et 30 juin 2024.

4 Les engagements non versés au titre de prêts hypothécaires comprennent les engagements au titre des prêts hypothécaires syndiqués dont une tranche de 144,7 millions de dollars revient aux partenaires de syndication de la société.

5 Les remboursements de principal de 429,4 millions de dollars au titre des passifs liés à la syndication de prêts hypothécaires selon la date d’échéance contractuelle sont présentés à leur montant net dans les placements hypothécaires à la note 4 b).

Au 31 décembre 2020, la société avait un solde de trésorerie de 428 $ (9,0 millions de dollars au 31 décembre 2019) ainsi qu’un solde inutilisé sur la facilité de crédit associée aux placements hypothécaires de 76,2 millions de dollars (39,0 millions de dollars au 31 décembre 2019) et un solde inutilisé sur la facilité de crédit associée aux immeubles de placement de néant (néant au 31 décembre 2019). La direction estime être en mesure de financer ses activités au moyen des flux de trésorerie générés par ses activités d’exploitation, des flux de trésorerie générés par ses activités d’investissement et des facilités de crédit.

Au 31 décembre 2020, les engagements non versés au titre de prêts hypothécaires aux termes des placements hypothécaires existants, y compris la syndication de prêts hypothécaires, s’élevaient à 248,6 millions de dollars

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(211,8 millions de dollars au 31 décembre 2019), dont une tranche de 144,7 millions de dollars (81,3 millions de dollars au 31 décembre 2019) revient aux partenaires de syndication de la société. La société s’attend à ce que les partenaires de syndication financent leurs engagements respectifs.

INSTRUMENTS FINANCIERS

Actifs financiers

La trésorerie et les équivalents de trésorerie, les autres actifs, les placements hypothécaires et les autres placements de la société, y compris la syndication de prêts hypothécaires, sont désignés comme des prêts et créances et sont mesurés au coût amorti. La juste valeur de la trésorerie et des équivalents de trésorerie et des autres actifs se rapproche de leur valeur comptable en raison de leur nature à court terme. La juste valeur des placements hypothécaires, y compris la syndication de prêts hypothécaires, se rapproche de leur valeur comptable, étant donné que les placements hypothécaires et les autres placements se composent de prêts hypothécaires à court terme remboursables au gré de l’emprunteur sans rendement à maintenir et sans pénalité.

Passifs financiers

Les créditeurs et charges à payer, les dividendes à payer, le montant à payer au gestionnaire, les retenues sur le financement de prêts hypothécaires, les intérêts sur les prêts hypothécaires payés d’avance, la facilité de crédit, les débentures convertibles, le passif dérivé (contrat de swap de taux d’intérêt) et les passifs liés à la syndication de prêts hypothécaires de la société sont classés dans les autres passifs financiers et sont comptabilisés au coût amorti. Sauf en ce qui concerne les débentures convertibles et les passifs liés à la syndication de prêts hypothécaires, la juste valeur de ces passifs financiers se rapproche de leur valeur comptable en raison de leur nature à court terme. La juste valeur des passifs liés à la syndication de prêts hypothécaires se rapproche de leur valeur comptable, puisque les placements hypothécaires se composent de prêts hypothécaires à court terme remboursables au gré de l’emprunteur sans rendement à maintenir et sans pénalité. La juste valeur des débentures convertibles est fondée sur le cours du marché des débentures convertibles à la date de clôture.

RISQUES ET INCERTITUDES

La société est assujettie à certains risques et à certaines incertitudes qui pourraient affecter la performance future de la société et sa capacité à atteindre ses objectifs de placement. Nous disposons de processus et procédures dans le but de contrôler ou atténuer certains risques, alors que certains autres risques ne peuvent pas être ou ne sont pas atténués. Les risques significatifs qui ne peuvent être atténués comprennent un ralentissement important du marché de l’immobilier dans son ensemble, une variation importante des taux d’intérêt, l’incapacité de procéder à des placements hypothécaires à des taux semblables aux taux historiques, l’absence d’occasions de placements hypothécaires adéquates, la variation des taux de change et l’indisponibilité de sources de financement bancaire adéquates. Aucun changement susceptible d’avoir une incidence sur le risque global auquel est exposée la société n’est survenu.

Risque de taux d’intérêt

Le risque de taux d’intérêt s’entend du risque que la juste valeur ou les flux de trésorerie futurs découlant des actifs financiers ou des passifs financiers varient par suite de fluctuations des taux d’intérêt sur le marché. Au 31 décembre 2020, des placements hypothécaires nets de 1 019,2 millions de dollars et d’autres placements de 11,0 millions de dollars portaient intérêt à des taux variables (respectivement 992,3 millions de dollars et 6,6 millions de dollars au 31 décembre 2019). Au 31 décembre 2020, une tranche de 935,5 millions de dollars (917,2 millions de dollars au 31 décembre 2019) des placements hypothécaires nets est assortie d’un « taux plancher ». Si les taux d’intérêt avaient diminué ou augmenté de 0,50 %, toutes les autres variables demeurant constantes, l’incidence des placements hypothécaires à taux variable et des autres placements sur le résultat net et le résultat global se serait traduite respectivement par une diminution du résultat net de 78 $ (1,3 million de dollars au 31 décembre 2019) ou par une augmentation du résultat net de 243 $ (5,0 millions de dollars au 31 décembre

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2019). La société gère sa sensibilité aux fluctuations des taux d’intérêt en contrôlant le ratio taux fixe/taux variable et son recours aux taux planchers de son portefeuille de placement.

Par ailleurs, la société est exposée au risque de taux d’intérêt sur les facilités de crédit, dont le solde s’élevait à 489,5 millions de dollars au 31 décembre 2020 (491,7 millions de dollars au 31 décembre 2019). Au cours du quatrième trimestre de 2019, la société a conclu le contrat [il y a lieu de se reporter à la note 6 a) afférente aux états financiers consolidés pour les exercices clos les 31 décembre 2020 et 2019] qui réduit l’exposition au risque de taux d’intérêt. Au 31 décembre 2020, l’exposition nette au risque de taux d’intérêt se chiffrait à 215,3 millions de dollars (241,7 millions de dollars au 31 décembre 2019) et, en présumant que l’encours restait impayé pendant toute la période, une diminution ou une augmentation de 0,50 % des taux d’intérêt, toutes les autres variables demeurant constantes, entraînerait une augmentation ou une diminution du résultat net de 1,1 million de dollars (1,2 million de dollars au 31 décembre 2019).

Les autres actifs, les intérêts à recevoir, les créditeurs et charges à payer, les intérêts sur les prêts hypothécaires payés d’avance, les retenues sur le financement de prêts hypothécaires, les dividendes à payer et le montant à payer au gestionnaire ne sont pas exposés de manière importante au risque de taux d’intérêt en raison de leur nature à court terme. Les débentures convertibles portent intérêt à taux fixe et elles ne sont pas exposées au risque de taux d’intérêt. La trésorerie et les équivalents de trésorerie portent intérêt à un taux variable et sont exposés à un risque de taux d’intérêt minimal, et les débentures ne sont pas exposées au risque de taux d’intérêt en raison de leur taux d’intérêt fixe.

Risque de change

Le risque de change s’entend du risque que la juste valeur ou les flux de trésorerie futurs d’un instrument financier fluctuent en raison des variations des cours des monnaies étrangères. La société est exposée au risque de change principalement du fait des autres placements et de la facilité de crédit associée aux immeubles de placement qui sont libellés dans une monnaie autre que le dollar canadien. La société a recours à des contrats de change à terme et à des swaps pour assurer une couverture économique approximative du solde en capital du bénéfice et des flux de trésorerie futurs contre les variations entraînées par les fluctuations des taux de change. Aux termes des modalités des contrats de change à terme et des swaps, la société achète ou vend une monnaie en échange d’une autre monnaie à un prix fixé et à une date déterminée.

Au 31 décembre 2020, la société détenait d’autres placements libellés en devises d’un montant de 5,1 millions de dollars américains et de 3,7 millions d’euros (5,1 millions de dollars américains et 3,4 millions d’euros au 31 décembre 2019). La société a conclu une série de contrats de change pour réduire son exposition au risque de change. Au 31 décembre 2020, la société avait un millier de contrats de change sur le dollar américain d’un notionnel totalisant 5,1 millions de dollars américains, assortis d’un taux contractuel moyen pondéré à terme de 1,3251 et échéant en avril 2021, ainsi qu’un contrat sur l’euro d’un notionnel totalisant 3,5 millions d’euros, assorti d’un taux contractuel moyen pondéré de 1,5685 et échéant en avril 2021.

La juste valeur des contrats de change à terme au 31 décembre 2020 était un actif de 302 $, lequel est inclus dans les autres actifs. Les contrats de change à terme ont été évalués au moyen de données de niveau 2, qui comprennent des taux de change au comptant et des taux de change à terme.

Risque de crédit

Le risque de crédit s’entend de la possibilité qu’un emprunteur ne soit pas en mesure d’honorer ses engagements relatifs à sa dette par suite d’une variation défavorable de la conjoncture qui pourrait entraîner une perte pour la société. La société atténue ce risque de la façon suivante :

i. en respectant les restrictions relatives aux placements et aux politiques d’exploitation comprises dans le modèle de répartition de l’actif (sous réserve de certaines exceptions dûment approuvées);

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ii. en s’assurant que tous les nouveaux placements hypothécaires et les autres placements sont approuvés par le comité sur les placements avant le financement;
iii. en assurant un suivi actif des placements hypothécaires et des autres placements et la mise en œuvre de mesures de recouvrement en temps opportun, au besoin.

L’exposition au risque de crédit au 31 décembre 2020 relativement aux placements hypothécaires nets et autres placements se chiffre à 1 236,3 millions de dollars (1 319,6 millions de dollars au 31 décembre 2019).

La société a des recours aux termes de ces placements hypothécaires et de la majorité des autres placements en cas de défaillance des emprunteurs. Dans ce cas, la société pourrait faire valoir ses droits à l’égard de la garantie sous-jacente. La direction estime que la perte possible pouvant résulter du risque de crédit en ce qui a trait à la trésorerie détenue en fiducie dans une banque de l’Annexe I par l’agent des transferts de la société et à la trésorerie d’exploitation également détenue dans une banque de l’Annexe I est minime.

La société est exposée au risque de crédit lié au recouvrement des créances auprès des locataires. Le gestionnaire obtient systématiquement des rapports sur les antécédents de crédit des locataires éventuels avant de conclure un contrat de location.

Risque de liquidité

Le risque de liquidité s’entend du risque que la société éprouve des difficultés à honorer ses obligations financières à leur échéance. Ce risque survient dans le cours normal des activités en raison des fluctuations des flux de trésorerie découlant du calendrier des avances et des remboursements relatifs aux placements hypothécaires et des besoins en matière de fonds de roulement. La direction établit périodiquement des prévisions des sources de flux de trésorerie futurs et des exigences en cette matière afin de s’assurer de l’utilisation efficiente de la trésorerie. Pour obtenir une analyse de la situation de trésorerie, des flux de trésorerie liés à l’exploitation et des mesures d’atténuation du risque de liquidité de la société, il y a lieu de se reporter à la rubrique « Structure du capital et situation de trésorerie » du présent rapport de gestion.

CONTRÔLES ET PROCÉDURES DE COMMUNICATION DE L’INFORMATION ET CONTRÔLES INTERNES À L’ÉGARD DE L’INFORMATION FINANCIÈRE

La société maintient des systèmes d’information, des procédures et des contrôles pour faire en sorte que l’information présentée soit exhaustive, fiable et opportune. Le chef de la direction et le chef des finances de la société ont évalué, ou fait évaluer sous leur supervision directe, la conception des contrôles et procédures de communication de l’information de la société au sens du Règlement 52-109 sur l’attestation de l’information présentée dans les documents annuels et intermédiaires des émetteurs (le « Règlement 52-109 ») au 31 décembre 2020 et, en se fondant sur cette évaluation, ont conclu que la conception de ces contrôles et procédures de communication de l’information était appropriée.

Il incombe au gestionnaire d’établir des contrôles internes adéquats à l’égard de l’information financière pour offrir une assurance raisonnable quant à la fiabilité de l’information financière et à la préparation des états financiers à des fins externes conformément aux IFRS. Le chef de la direction et le chef des finances ont évalué, ou fait évaluer sous leur supervision directe, la conception des contrôles internes à l’égard de l’information financière au 31 décembre 2020, conformément au document intitulé COSO Internal Control – Independent Framework (2013) publié par le Committee of Sponsoring Organizations de la Treadway Commission. Selon cette évaluation, il a été établi que la conception des contrôles internes de la société à l’égard l’information financière était appropriée.

Aucun changement n’a été apporté à la conception des contrôles internes à l’égard de l’information financière de la société au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2020 qui a eu ou qui est raisonnablement susceptible d’avoir une incidence significative sur ses contrôles internes à l’égard de l’information financière.

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Il importe de noter qu’un système de contrôle, quelle que soit la qualité de sa conception et de son fonctionnement, peut uniquement offrir une assurance raisonnable et non absolue, à l’égard de l’atteinte des objectifs. En raison des limites inhérentes à tout système de contrôle, aucune évaluation des contrôles ne peut fournir une assurance absolue que les problèmes en matière de contrôle, y compris les cas de fraudes ou d’erreurs, le cas échéant, ont été décelés. Ces limites inhérentes comprennent notamment i) la possibilité que les hypothèses et les jugements de la direction se révèlent ultimement erronés dans un contexte autre ou des circonstances différentes; ii) l’incidence de toute erreur non relevée; et iii) la possibilité que les contrôles puissent être déjoués par des personnes agissant sans autorisation, par la collusion de deux ou plusieurs personnes, ou outrepassés par la direction.

INFORMATIONS SUPPLÉMENTAIRES

Régime de réinvestissement de dividendes

Timbercreek Financial offre un régime de réinvestissement de dividendes (le « RRD ») afin que les actionnaires puissent réinvestir automatiquement leurs dividendes dans de nouvelles actions de Timbercreek Financial en profitant d’un escompte de 2 % du cours du marché et sans payer de commission. Ce régime constitue un moyen facile de bénéficier d’une croissance composée de leur placement dans Timbercreek Financial. Les actionnaires peuvent s’inscrire au RRD en communiquant avec leur conseiller en placement ou leur courtier en valeurs mobilières.

Par téléphone

Blair Tamblyn, chef de la direction Tracy Johnston, chef des finances Karynna Ma, vice-présidente, Relations avec les investisseurs

1 844 304-9967

Sur Internet

Visitez la page de SEDAR au www.sedar.com ou le site Web de la société à l’adresse www.timbercreekfinancial.com.

Par courrier

Écrivez à la société à l’adresse suivante : Timbercreek Financial À l’attention de : Communications d’entreprise 25 Price Street Toronto (Ontario) M4W 1Z1

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AI assistant

Timbercreek Financial Corp. — Management Reports 2021

47367_rns_2021-03-16_55cfa532-e166-4467-bbfb-0c4740511564.pdf

Timbercreek Financial

ÉNONCÉS PROSPECTIFS

Avis concernant les énoncés prospectifs

APERÇU DES ACTIVITÉS

MODE DE PRÉSENTATION

MESURES NON CONFORMES AUX IFRS

Mesures non conformes aux IFRS appliquées aux placements hypothécaires nets :

Mesures non conformes aux IFRS appliquées à l’évaluation de la capacité de verser des dividendes :

FAITS RÉCENTS ET PERSPECTIVES

Faits récents

Perspectives

ACTIVITÉ AU SEIN DU PORTEFEUILLE

FAITS SAILLANTS FINANCIERS

RÉSULTATS D’EXPLOITATION[1 ]

TIMBERCREEK FINANCIAL Rapport de gestion Pour le trimestre et l’exercice clos le 31 décembre 2020

Pour le trimestre clos le 31 décembre 2020 (le « quatrième trimestre de 2020 ») et le trimestre clos le 31 décembre 2019 (le « quatrième trimestre de 2019 »)

Pour l’exercice clos le 31 décembre 2020 (« 2020 ») et l’exercice clos le 31 décembre 2019 (« 2019 »)

ANALYSE DE L’INFORMATION FINANCIÈRE POUR LA PÉRIODE

Produits de placement tirés des actifs financiers évalués au coût amorti, montant net

a. Produits d’intérêts

b. Produits tirés des frais du prêteur

c. Autres produits (pertes)

(Pertes) profits lié(e)s à la juste valeur et autres produits tirés des actifs financiers évalués à la juste valeur par le biais du résultat net

Produits locatifs nets des immeubles de placement

Charges

Honoraires de gestion et d’administration de prêts et commission de montage

Charges générales et administratives

Intérêts sur la facilité de crédit – placements hypothécaires

Intérêts sur la facilité de crédit – immeubles de placement

Coûts de financement liés aux débentures convertibles

Résultat par action

ÉTATS DE LA SITUATION FINANCIÈRE

Placements hypothécaires nets

Répartition du portefeuille

TIMBERCREEK FINANCIAL

Rapport de gestion

c. Échéance

d. Types d’actifs et CPVMP au

Portefeuille à rendement supérieur

Passifs liés à la syndication de prêts hypothécaires

Correction de valeur pour pertes de crédit

TIMBERCREEK FINANCIAL

Rapport de gestion

Fonds de roulement net

Facilité de crédit – placements hypothécaires

Facilité de crédit – immeubles de placement

Débentures convertibles

CAPITAUX PROPRES

Actions ordinaires

a) Programme de titres de capitaux propres au cours du marché (le « programme au cours du marché »)

b) Offre publique de rachat dans le cours normal des activités (l’« offre publique de rachat »)

c) Régime de réinvestissement des dividendes (le « RRD »)

d) Dividendes versés aux porteurs d’actions ordinaires

Régime d’unités d’actions différées à l’intention des administrateurs non membres de la direction (le « régime d’UAD »)

TABLEAU DES FLUX DE TRÉSORERIE

Entrées de trésorerie liées aux activités d’exploitation

Sorties de trésorerie liées aux activités de financement

Entrées (sorties) de trésorerie liées aux activités d’investissement

INFORMATION FINANCIÈRE TRIMESTRIELLE

TIMBERCREEK FINANCIAL Rapport de gestion Pour le trimestre et l’exercice clos le 31 décembre 2020

TRANSACTIONS ENTRE PARTIES LIÉES

ENGAGEMENTS ET ÉVENTUALITÉS

ESTIMATIONS COMPTABLES CRITIQUES

Évaluation de la juste valeur

Évaluation des pertes de crédit attendues

Passifs liés à la syndication

Classement des placements hypothécaires et autres placements

Débentures convertibles

PRINCIPALES MÉTHODES COMPTABLES

DONNÉES SUR LES ACTIONS EN CIRCULATION

STRUCTURE DU CAPITAL ET SITUATION DE TRÉSORERIE

Structure du capital

Situation de trésorerie

INSTRUMENTS FINANCIERS

Actifs financiers

Passifs financiers

RISQUES ET INCERTITUDES

Timbercreek Financial Corp. Management Reports 2021