Tianshan Material Co.,Ltd. — Audit Report / Information 2013

Apr 3, 2014

新疆天山水泥股份有限公司仓房沟片区 拟搬迁项目涉及的部分实物资产补偿评估项目

评估报告

卓信大华评报字( 2013 )第 142-1 号

北京卓信大华资产评估有限公司

二○一三年九月二十五日

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目 录

□注册资产评估师声明................................................................................................1	□注册资产评估师声明................................................................................................1
□评估报告摘要......................................................................................... 2
□评估报告正文......................................................................................... 4
一、	委托方、产权持有单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者概况........ 4
二、	评估目的................................................................................................................ 6
三、	评估对象和评估范围............................................................................................ 7
四、	价值类型及其定义................................................................................................ 8
五、	评估基准日............................................................................................................ 9
六、	评估依据................................................................................................................ 9
七、	评估方法.............................................................................................................. 13
八、	评估程序实施过程和情况.................................................................................. 15
九、	评估假设.............................................................................................................. 16
十、	评估结论.............................................................................................................. 17
十一、	特别事项说明...................................................................................................... 18
十二、	评估报告使用限制说明...................................................................................... 19
十三、	评估报告日.......................................................................................................... 20

□评估明细表

□附件

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新疆天山水泥股份有限公司部分实物资产补偿评估项目 评估报告

注册资产评估师声明

北京卓信大华资产评估有限公司的签字注册资产评估师对新疆天山水泥股 份有限公司仓房沟片区拟搬迁部分实物资产补偿评估项目的评估报告特做如下 声明：

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪 守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述 的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有单位申报并经其签章确认； 所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事 方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当 事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已 对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所 涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且 已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条 件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特 别事项说明及其对评估结论的影响。

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北京卓信大华资产评估有限公司

新疆天山水泥股份有限公司部分实物资产补偿评估项目 评估报告

新疆天山水泥股份有限公司仓房沟片区 拟搬迁项目涉及的部分实物资产补偿评估项目

评估报告摘要

北京卓信大华资产评估有限公司接受新疆天山水泥股份有限公司的委托，对 新疆天山水泥股份有限公司仓房沟片区拟搬迁项目涉及的部分实物资产之非市 场价值进行了评估。现将评估报告正文中的主要信息及评估结论摘要如下。

经济行为：新疆天山水泥股份有限公司欲了解仓房沟片区拟搬迁项目涉及的 部分实物资产在维持原生产能力异地建设前提下的补偿价值。

评估目的：对新疆天山水泥股份有限公司欲了解仓房沟片区拟搬迁项目涉及 的部分实物资产在维持原生产能力异地建设前提下在评估基准日的非市场价值 作出反映，为该经济行为提供价值参考意见。

评估对象和评估范围：评估对象为委托方指定的新疆天山水泥股份有限公司 仓房沟片区实物资产组合；评估范围为委托方申报的流动资产存货、固定资产房 屋、构筑物、机器设备等。账面资产总计 21,710.60 万元，其中：流动资产 464.79 万元；非流动资产 21,245.81 万元,其中房屋建筑 10,776.85 万元，机器设备 10,468.97 万元。

价值类型：为非市场价值，即异地重新购建与评估对象相同规模、相同生产

• 能力、相同生产工艺技术前提下的房屋建筑物、构筑物、机器设备的补偿价值。 评估基准日：2013 年 6 月 30 日。 评估方法：采用成本法。

评估结论：本评估报告选用成本法评估结果为评估结论，即：评估前账面资 产总计21,710.60万元，评估价值60,953.96万元，增值39,243.36万元，增值率 180.76%。

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北京卓信大华资产评估有限公司

新疆天山水泥股份有限公司部分实物资产补偿评估项目 评估报告

评估结论详细情况见评估明细表和评估报告。

评估结论使用有效期：本次评估结论的有效使用期限为自评估基准日起一年

有效，超过一年，需重新进行资产评估。

对评估结论产生影响的特别事项内容：评估报告的使用者应注意本报告正文 中的特别事项对评估结论所产生的影响。

以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估 结论，应当阅读评估报告正文。

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新疆天山水泥股份有限公司部分实物资产补偿评估项目 评估报告

新疆天山水泥股份有限公司仓房沟片区 拟搬迁项目涉及的部分实物资产补偿评估项目

评估报告正文

卓信大华评报字（ 2013 ）第 142-1 号

新疆天山水泥股份有限公司：

北京卓信大华资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据国家有关法律、法 规和资产评估准则、资产评估原则，采用成本法，按照必要的评估程序，对新疆 天山水泥股份有限公司仓房沟片区拟搬迁项目涉及的部分实物资产在维持原生 产能力异地建设前提下于评估基准日 2013 年 6 月 30 日的非市场价值进行了评 估，现将资产评估情况报告如下。

一、 委托方、产权持有单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者概况

本次评估的委托方及产权持有单位均为新疆天山水泥股份有限公司，业务约 定书约定的其他评估报告使用者为相关监管机构。

（一）委托方及产权持有单位

企业名称： 新疆天山水泥股份有限公司 法定住所： 乌鲁木齐市水泥厂街 242 号 经营场所 乌鲁木齐市河北东路 1256 号天合大厦

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北京卓信大华资产评估有限公司

新疆天山水泥股份有限公司部分实物资产补偿评估项目 评估报告

法定代表人： 张丽荣 注册资本： 捌亿捌仟零壹拾万壹仟贰佰伍拾玖元人民币 企业性质： 股份有限公司（上市）

本次资产评估的委托方及产权持有单位新疆天山水泥股份有限公司（以下简 称“天山水泥”）是新疆维吾尔自治区人民政府（新政函字[1998]70 号）批准成 立，并经自治区人民政府（新政函[1998]95 号）《关于同意调整新疆天山水泥股 份有限公司（筹）发起人及股本的批复》，以新疆水泥厂 45 万吨分厂为主体进行 改组，联合新疆石油管理局、新疆对外经济贸易（集团）有限责任公司、新疆金 融租赁有限公司、中国建筑材料西北公司、新疆建化工业总厂等五家单位共同发 起，以募集方式设立的股份有限公司记，1998 年 10 月 19 日经中国证券监督管 理委员会批准（证监发[1998]264 号、265 号），向社会公开发行人民币普通股 5,000 万股。1999 年 1 月天山股份股票在深圳证券交易所上市流通，上市时注册资本 为 12,946 万元。1998 年 11 月 18 日在新疆维吾尔自治区工商行政管理局登记注 册，并取得《企业法人营业执照》，注册号：65000040000466， 营业期限长期。

“天山水泥”自设立后经多次配送、转增，截至评估基准日，“天山水泥” 注册资本为 88,010.13 万元，其中：中国中材股份有限公司出资 31,234.79 万元， 占注册资本的 35.49%；中国银河投资管理有限公司出资 897.70 万元，占注册资 本的 1.02%；朱世雄出资 8800 万元，占注册资本的 1%，其他股东出资 54,997.44 万元，占注册资本的 62.49%.

主要经营范围：水泥及相关产品的开发、生产、销售和技术服务；建材产品 进出口业务；经营本企业或本企业成员生产、科研所需原辅材料、机械设备、仪 器仪表、零配件等商品及相关技术的进出口业务；经营本企业的进料加工和“三 来一补”业务；商品混凝土的生产、销售；石灰岩、砂岩的开采、加工及销售； 房屋、设备租赁；财务咨询；技术咨询；货物运输代理；装卸、搬运服务；货运 信息、商务信息咨询；钢材、橡塑制品、金属材料、金属制品、水性涂料、电线

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新疆天山水泥股份有限公司部分实物资产补偿评估项目 评估报告

电缆、机械设备、机电设备、木材、石材、耐火材料、玻璃陶瓷制品、环保设备、 五金交电、仪器仪表、电子产品、数码产品、电子元器件、通讯器材的销售。 经营管理结构：“天山水泥”设立股东会、董事会、监事会的法人治理结构； 生产运营设总裁办公室、财务管理部、企业管理部、战略规划部、技术中心、 商混管理部、矿产资源管理部、党群人力资源部、物资物流中心、安全管理部、 东疆事业部、北疆事业部、南疆事业部、销售总公司、华东事业部、米东事业部。

（二）委托方和产权持有单位之间的关系

委托方与产权持有单位同为新疆天山水泥股份有限公司。

（三）委托方以外的其他评估报告使用者

本评估报告书仅供委托方“天山水泥”及业务约定书约定的相关监管机构为 本报告载明的评估目的使用，国家法律法规另有规定的除外。评估报告使用者应 恰当使用本评估报告，因不当使用评估报告所造成的不良后果的责任不得由评估 机构承担。

二、 评估目的

根据 2011 年 4 月 7 日乌鲁木齐市人民政府办公厅文件《关于印发乌鲁木齐 市中心城区化工等污染企业搬迁实施方案的通知》（乌政办[2011]104 号）；“天山 水泥”仓房沟片区资产纳入搬迁范围，“天山水泥”欲了解仓房沟片区搬迁项目涉 及的部分实物资产在维持原生产能力异地建设前提下的补偿价值。

因此本次评估是对“天山水泥”欲了解仓房沟片区拟搬迁项目涉及的部分实 物资产在维持原生产能力异地建设前提下在评估基准日的非市场价值作出反映， 为该经济行为提供价值参考意见。

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三、 评估对象和评估范围

（一）评估对象

本次评估对象为委托方所指定的应用于本次经济行为所涉及“天山水泥”仓 房沟片区的实物资产组合。

（二）评估范围

本次评估范围为“天山水泥”申报的流动资产存货、固定资产房屋、构筑物、 机器设备等。账面资产总计 21,710.60 万元，其中：流动资产 464.79 万元；非流 动资产 21,245.81 万元,其中房屋建筑 10,776.85 万元，机器设备 10,468.97 万元。

本次评估对象和评估范围与“天山水泥”欲了解仓房沟片区拟搬迁项目涉及 的部分实物资产在维持原生产能力异地建设前提下的补偿价值之经济行为涉及 的评估对象和评估范围一致。

（三） 资产组合的法律权属、经济、物理状况

1、房屋建筑物

房屋建筑物共 170 项，总建筑面积为 78,752.45 ㎡；其中自建 86 项，尚未办 理产权证，资产权属不完备;拆除 2 项。

2、机器设备

机器设备 4183 项，计 14,148.00 台（套、辆、个、块、米、条），其中拆除 7 项、无实物 103 项、落后淘汰 775 项，其余均处于正常使用状态。

生产用车辆 32 辆，其中取得车辆行驶证 7 辆，均未年检，16 辆未取得行驶 证，为厂内行驶，无实物 4 辆，报废 5 辆，车辆定期维护保养状况一般，均可正 常使用；但装载机、货车设备工作环境较差，日常维护保养状况一般，现状欠佳， 部分已报废。现场勘查车辆状况较差。

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电子设备共 55 项，计 70 台（套）；其他设备共 2 项，计 2 个，均处于正常 使用状态。

3、存货

存货为原材料—备品备件共 2098 项。

（四）申报的账外资产情况

本次评估委托方及被评估单位除申报上述资产外，未申报其他表外资产，评 估人员亦无法获取其他表外资产的迹象，故本次采用资产基础法评估仅对申报纳 入评估范围的资产予以评估。

（五）引用其他机构出具报告情况

纳入评估范围的资产未涉及引用其他机构出具的报告。

四、 价值类型及其定义

企业价值评估一般可供选择的价值类型包括市场价值和市场价值以外的价 值。

市场价值是在满足公开市场和资产有效使用假设的前提下，相对于整体市场 而言的合理或公允价值；市场价值以外的价值则是在不完全满足市场价值定义成 立条件，但满足各自定义成立条件的前提下，相对于个别市场主体而言的合理或 公允价值。

根据本次评估目的，评估对象的价值类型为市场价值以外的价值，即非市场 价值，具体内涵为异地重新购建与评估对象相同规模、相同生产能力、相同生产 工艺技术前提下的房屋建筑物、构筑物、机器设备的补偿价值。

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五、 评估基准日

本项目评估基准日为 2013 年 6 月 30 日。

为了保证评估结果的时效性，并与评估目的的实现日尽可能接近，我们根据 本次评估所服务的经济行为的性质与委托方协商，最终由委托方确定评估基准日 为 2013 年 6 月 30 日。

本次评估基准日为一个年度月期的截止日，有关资料、财务数据较全面，具 有较好的可比性，有利于经济行为的实现。

本次评估中所采用的取价标准包括价格、税率、费率、汇率、存贷款利率等 均为评估基准日有效的价格标准。

六、 评估依据

我们在本次评估过程中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规、准 则依据、权属依据、取价依据，以及在评估中参考的文件资料、依据主要有：

（一） 行为依据

1、2011 年 4 月 7 日乌鲁木齐市人民政府办公厅文件《关于印发乌鲁木齐市 中心城区化工等污染企业搬迁实施方案的通知》（乌政办[2011]104 号；

2、委托方与北京卓信大华资产评估有限公司签订的《资产评估业务约定 书》。

（二） 主要法律、法规依据

1、《中华人民共和国公司法》；

2、《中华人民共和国证券法》；

• 3、《中华人民共和国企业所得税法》；

• 4、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

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• 5、《中华人民共和国土地管理法》；

• 6、《中华人民共和国物权法》；

• 7、《中华人民共和国企业国有资产法》；

• 8、国务院第 91 号令《国有资产评估管理办法》；

• 9、原国家国有资产管理局国资办发【1992】36 号文《国有资产评估管理办

• 法实施细则》；

• 10、 财政部【2001】第 14 号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；

• 11、 国务院办公厅国办发【2001】102 号《国务院办公厅转发财政部关于改

• 革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；

• 12、 国资委、财政部【2003】第 3 号令《企业国有产权转让管理暂行办法》；

• 13、 国务院【2003】第 378 号令《企业国有资产监督管理暂行条例》；

• 14、 国资委【2005】第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；

• 15、 国资产权【2006】274 号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问

题的通知》；

• 16、 财政部【2006】第 33 号令《企业会计准则—基本准则》；

• 17、 财会【2006】3 号《企业会计准则第 1 号—存货》等 38 项具体准则；

• 18、 财政部【2006】第 41 号令《企业财务通则》；

• 19、 其他相关的法律法规。

（三） 准则依据

• 1、财企【2004】20 号《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德准

• —

• 则 基本准则》；

• 2、中评协【2007】189 号中国资产评估协会关于印发《资产评估准则——

• 评估报告》等 7 项资产评估准则的通知；

• 3、会协【2003】18 号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；

• 4、中评协【2008】218 号《企业国有资产评估报告指南》；

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• （四） 权属依据

• 1、国有资产产权登记证；

• 2、国有土地使用证（或者土地使用权出让合同）；

• 3、房屋所有权证；

• 4、部分设备发票、合同。

（五） 取价依据

1、 评估基准日中国人民银行贷款利率；

2、 财政部财建【2002】394 号关于印发《基本建设财务管理规定》的通知；

3、 国家计委、建设部计价格【2002】10 号“国家计委、建设部关于发布

《工程勘查设计收费管理规定》的通知”；

4、 计价格【2002】1980 号国家计委“关于印发《招标代理服务收费管理 暂行办法》的通知”；

5、 国家发改委办公厅发改办价格【2003】857 号《关于招标代理服务收费 有关问题的通知》；

6、 建设部、国家发展和改革委员会发改价格【2007】670 号《建设工程监 理与相关服务收费管理规定》；

7、 国家计委、国家环保总局计价格【2002】125 号《关于规范环境影响咨 询收费有关问题的通知》；

8、 新疆维吾尔自治区人民政府新政办发[2006]88 号关于印发《新疆维吾尔 自治区城市市政公用基础设施配套费征收使用管理办法》的通知；

9、 新疆维吾尔自治区财政厅、新疆维吾尔自治区经贸委新财非税〔2008〕 17 号关于发布《新疆维吾尔自治区新型墙体材料专项基金征收使用管理实施细》 的通知；

10、 《国务院关于进一步加强淘汰落后产能工作的通知》（国发[2010]7

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号）；

• 11、 《新疆建筑工程消耗量定额乌鲁木齐地区单位估价表》(2010)；

• 12、 《全统装饰装修工程消耗量定额乌鲁木齐地区单位估价表》(2010)；

• 13、 《新疆安装工程预算定额乌鲁木齐地区单位估价》(2010)；

• 14、 《新疆维吾尔自治区建筑安装工程费用定额》（2010）

• 15、 建设工程工程量清单计价规范《GB50500-2008》；

• 16、 《乌鲁木齐市工程造价信息》2013 年第 6 期；

• 17、 《中华人民共和国房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；

• 18、 企业提供的部分单项工程预（结）算资料和施工（竣工）图；

• 19、 财税【2008】170 号《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》；

• 20、 国家经贸委国经贸【1997】456 号“汽车报废标准”；国经贸经【1998】

• 407 号《关于调整轻型载货汽车报废标准的通知》；国家经贸委、公安部、环保 局等国经贸资源【2000】1202 号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》；

• 21、 国务院【2000】第 294 号令《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》；

• 22、 太平洋汽车网；

• 23、 2012 年《机电产品报价手册》；

• 24、 2012 年《全国办公设备及家用电器报价》月刊；

• 25、 其他与企业取得、使用资产等有关的合同、会计凭证等其它资料。

（六） 其他参考依据

• 1、 产权持有单位提供的资产评估明细表；

• 2、 评估人员现场勘查调查表、收集整理的其他资料；

• 3、 2011 版《资产评估常用方法与参数手册》；

• 4、 其它与评估有关的资料。

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七、 评估方法

(一) 评估方法的适用性分析

注册资产评估师执行单项资产评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资 料收集情况等相关条件，分析成本法、市场法和收益法三种资产评估基本方法的 适用性，并恰当选择。

市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比 分析以估测资产价值的各种评估方法的总称。

收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各 种评估方法的总称。

成本法是指在评估资产时首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估 资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产 价值的评估方法的总称。

根据本次评估目的所对应的经济行为的特性，以及评估现场所收集到的资 料，经分析本次评估的委估资产无法在市场上获取同类型类似状态单项资产的近 期交易价格，本次评估不适宜采用市场法。

委估资产不具有单独创造收益的条件，不符合收益法适用的前提条件，因此 本项目不适宜采用收益法。

根据本次评估目的所对应的经济行为的特性，以及评估现场所收集到的评估 资料，采用成本法，有利于评估报告使用者合理使用本评估报告，便于经济行为 的实现，因此本评估项目的评估对象适宜采用成本法。

(二) 成本法技术思路和模型

本项目采用的成本法是指在评估资产时首先估测被评估资产的更新重置成 本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从更新重置成本中予 以扣除，借以确定评估对象评估价值的一种评估技术思路。

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(三) 成本法评定过程

1、流动资产

存货-备品备件

对于近期购入，周转较快，未产生毁损、积压现象，账面单价接近基准日市 场价格的，以核实后的账面单价，乘以实际数量，确定评估值。

对于购入时间较长的，以现行市场价格，加计相关费用，乘以实际数量，确 定评估值。

对已周转使用后又存放在库房的，以现行市场价格，加计相关费用，乘以实 际数量，结合其实际使用、保养情况，扣除功能性损耗，确定评估值。

对已接近报废但可变现的，以现行市场可变现价值确定评估值。无可变现价 值的按零值确定。

2、非流动资产

固定资产

包括：建筑物、构筑物、机器设备。本次评估根据固定资产实地勘查结果并 对所收集资料数据进行认真整理、分析、计算，采用成本法进行评估。

成本法是以重新建造或购置被评估资产的成本，作为被评估资产价值，如果 该资产是旧的，按照该重置成本扣除使用损耗等贬值因素作为该资产的评估值。 评估值=重置成本×综合成新率

基于本次评估目的为委托方欲了解仓房沟片区搬迁项目涉及的实物资产在 维持原生产能力异地建设前提下的补偿价值以及评估的价值类型为非市场价值 类型之特殊情况，考虑为维持相同规模、相同生产能力、相同生产工艺技术异地 重建评估对象状态相同的固定资产房屋、构筑物以及机器设备生产线无法实现或 实现成本大于在市场上购置全新状态的对应房屋建筑物、构筑物、机器设备生产 线的重置成本，因此本次评估针对特定的非市场价值评估时无需考虑成新率。

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（1）重置成本的确定

A 、 房屋建筑物、构筑物重置成本的确定

评估人员根据建筑物、构筑物相关施工图纸及对建（构）筑物进行实地勘查 测量，结合建（构）筑物实际情况对其进行分析、计算各分部工程的工程量，依 据建筑工程预算定额、费用定额及材料价差调整文件，采用重编概（预）算法、 预（决）算调整法、参照物对比法测算工程造价，并加计施工建设过程中必须发 生的设备、物资、资金等方面的消耗，按照评估资产所在地区及国家有关部门关 于建筑物建造取费标准计算工程造价，计取工程建设其它费用和资金成本，进而 确定重置成本，作为评估值。

B 、 机器设备重置成本的确定

标准成套的机械设备通过市场途径确定购置价，加计该设备达到可使用状态 所应发生的运杂费、安装调试费和必要的附件配套装置费，按照委估资产所在地 区及国家有关部门的取费标准，计取建设工程其它费用和资金成本，结合国家相 关税费政策，确定重置成本，作为评估值。

自制及非定型设备则通过成本途径，在核实设备材质与用量的前提下，调查 目前各类非标设备不含税造价，按照委估资产所在地区及国家有关部门的取费标 准，计取建设工程其它费用和资金成本，确定重置成本，作为评估值。

根据国家有关水泥行业规定，处于淘汰落后设备，本次评估以废钢铁的收购 价格来确定其评估值。

办公用电子设备市场询价确定不含税购置价、其他设备未达到开具增值税发 票标准通过市场询价确定含税购置价，以此确定重置成本，按年限法确定成新率， 作为评估值。

八、 评估程序实施过程和情况

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1、 委托方所属仓房沟片区资产纳入搬迁范围，欲了解该等实物资产在维持 原生产能力异地建设前提下的补偿价值，在与我公司接洽后，决定委托我公司对 仓房沟片区搬迁涉及的实物资产在维持原生产能力异地建设前提下的补偿价值 进行评估。我公司接受项目委托后，根据本次评估项目所对应的经济行为的特性、 确定评估目的、评估对象价值类型；对评估对象、评估范围的具体内容进行了初 步了解，与委托方协商确定评估基准日，拟定评估计划，签订评估业务约定书。

2、 按照资产评估准则——评估程序的规定，向产权持有单位提供资产评估 所需申报资料，指导产权持有单位清查资产、填报相关表格；在完成上述前期准 备工作后，我公司组织评估人员进入评估现场，开始进行现场勘查，通过询问、 核对、监盘、勘查、检查等方式进行必要的调查，了解资产的经济、技术使用状 况和法律权属状况，分析评估对象的具体情况，收集企业近期及评估基准日的财 务数据资料，核实企业申报的评估资料与企业提供的会计资料是否相符，验证索 取各项资料是否真实、完整，并对资产法律权属状况给予必要的关注。

3、 按照评估相关的法律、准则、取价依据的规定，根据资产具体情况分别 采用适用的评估方法，收集市场价格信息资料以其作为取价参考依据，对以核实 后的账面价值进行评定估算，确定评估值。

4、 评估结果汇总，分析评估结论，撰写评估报告，实施内部三级审核，提 交评估报告。

九、 评估假设

本项目评估对象的评估结论是在以下假设前提、限制条件成立的基础上得出 的，如果这些前提、条件不能得到合理满足，本报告所得出的评估结论一般会有 不同程度的变化。

1、 假设评估对象所涉及资产的购置、取得、建设开发过程均符合国家有关 法律法规之规定。

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2、假设企业异地重新购建与评估对象相同规模、相同生产能力、相同生产 工艺技术前提下的房屋建筑物、构筑物、机器设备生产线后，“天山股份”纳入 搬迁范围的原房屋建筑物、构筑物、机器设备生产线均归属于补偿支付方。

3、 异地重新购建与评估对象相同规模、相同生产能力、相同生产工艺技术 前提下的房屋建筑物、构筑物、机器设备生产线均满足其行业当前可获批的执行 标准。

4、假设评估对象所涉及资产均无附带影响其价值的权利瑕疵、负债和限制。

• 5、国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次

交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。

• 6、有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。

• 7、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。

十、 评估结论

在实施了上述的资产评估方法和程序后，对委托方欲了解的仓房沟片区拟搬 迁项目涉及的实物资产在维持原生产能力异地建设前提下于评估基准日 2013 年 6 月 30 日的非市场价值进行了评估，并得出如下评估结论：

评估前账面资产总计21,710.60万元，评估价值60,953.96万元，增值39,243.36 万元，增值率180.76%。

资产评估结果表

金额单位：人民币万元

项 目	帐面价值	评估价值	增值额	增值率%
流动资产	464.79	364.74	-100.05	-21.53
非流动资产	21,245.81	60,589.22	39,343.41	185.18
固定资产	21,245.81	60,589.22	39,343.41	185.18
其中：房屋建筑	10,776.85	28,889.79	18,112.94	168.07
机器设备	10,468.97	31,699.43	21,230.47	202.79
资产总计	21,710.60	60,953.96	39,243.36	180.76

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评估结果详细情况见评估明细表。

十一、 特别事项说明

1、纳入评估范围的房屋建筑物部分未办理、取得相关权属文件。产权持有 单位对此类房屋出具了承诺函，确定该等资产为其所有，且假设期后因权属纠纷 产生的损失由其承担。

2、对于未取得房屋权属证明文件的房屋建筑物之建筑面积，由“天山水泥” 资产管理人员和评估人员共同进行了测量。对于实际测量面积若与将来最终房地 产管理部门确定的补偿面积不符的，以当地房地产管理部门确定的补偿面积为 准。

3、纳入评估范围的地下管道、隐蔽工程、设备等受客观条件限制，无法实 际测量，仅由“天山水泥”的资产管理人员根据相关资料或所掌握资料估测申报， 本次评估按照估测数据进行评估。

4、在评估基准日后及评估报告日前，工业和信息化部以 2013 年第 35 号公 告，发布了 2013 年工业行业淘汰落后产能企业名单（第一批），纳入本次评估范 围的“天山水泥”部分机器设备被列入淘汰范围。本次评估按照废品回收价值确 定为评估值。

5、本资产评估报告只对报告本身符合评估规范要求负责，本报告的评估结 论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；不对委托方资产业务定价决策 负责。报告使用者应合理理解并恰当使用评估报告，并自行承担依据本报告所做 出的任何决策责任。

6、对委托方和产权持有单位存在的可能影响评估结论的其他瑕疵事项，在 委托方和产权持有单位未作特别说明，而评估人员已履行评估程序后仍无法获知 的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。

7、本评估结论没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，没有考虑溢价或

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折价，以及特殊的交易方可能追加或减少付出的价格等对评估结果的影响，也未 考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的 影响；若前述条件以及评估中遵循的原地继续使用及异地安装拆卸前提下等其他 假设、前提发生变化时，评估结果一般会失效，使用人不能使用本资产评估报告 书，否则所造成的一切后果由报告使用者承担。

8、本评估结论未考虑评估增减值所引起的税收责任，本项目评估报告使用 者在使用本资产评估报告时，应考虑相关税收责任的影响。

9、在评估基准日至本评估报告日之间，委托方及产权持有单位未申报产生 重大影响的期后事项，评估人员亦无法发现产生重大影响的期后事项。

10、在评估报告日至评估报告有效期内如资产数量发生重大变化，应对资 产数额进行相应调整；若资产价格标准发生变化，并对资产评估结果产生明显影 响时，应重新评估。

对上述特别事项的处理方式、特别事项对评估结论可能产生的影响，提请评 估报告使用者关注其对经济行为的影响。

十二、 评估报告使用限制说明

1、评估报告只能用于载明的评估目的、用途。

2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用，国家法律、法规 另有规定的除外。

• 3、评估报告如需按国家现行规定提交相关部门进行核准或备案，则在取得

• 批复后方可正式使用。

• 4、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定，未征得评估机构同意，评

• 估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体。

5、评估报告使用有效期为一年，即自本报告载明的评估基准日2013年6月30 日起至2014年6月29日止，超过本报告使用有效期不得使用评估报告。

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6、评估报告解释权仅归本项目评估机构所有，国家法律、法规另有规定的

除外。

十三、 评估报告日

二○一三年九月二十五日。

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（本页无正文）

评估机构法定代表人： （林 梅） 中国注册资产评估师： （赵旭军） 中国注册资产评估师： （刘昊宇） 北京卓信大华资产评估有限公司 二○一三年九月二十五日

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