İlk el konut satış sayısı 35 bin 954 olarak gerçekleşti

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı, Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %18,2 azalarak 35 bin 954 oldu. Toplam konut satişları içinde ilk el konut satışının payı %31,7 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %8,7 artışla 312 bin 118 olarak gerçekleşti.

İkinci el konut satışlarında 77 bin 448 konut el değiştirdi

Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %24.9 azalış göstererek 77 bin 448 oldu. Toplam konut satışları içində ikinci el konut satışının payı %68,3 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Eylül dönemində ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %12,6 artışla 745 bin 75 olarak gerçekleşti.

Yabancılara Eylül ayında 5 bin 49 konut satışı gerçekleşti

Yabancılara yapıları koruf satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %23.8 azalarak 5 bin 49 oldu. Eylül ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %4.5 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sirayi bin 795 konut satişi ile İstanbul aldı. İstanburu sırasıyla bin 585 konut satişi ile Antalya ve 335 konut satişi ile Mersin izledi.

Yabancılara yapılan konut satışı, Eylül 2022

Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın ayrıl dönemine göre %32.5 artarak 49 bin 644 oldu

Uyruklara göre en çok konut satışı yapılan 20 ülke, Eylül 2022

Kaynak:-TCMB,TÜİK,GMTR

Türkiye'de Gayrimenkul ve İnşaat Sektörü;

2018 yılında yaşadığımız kur dalgalanması ve buna bağlı gelişmeler karşısında başta ekonomik anlamda alınan YEP kararları ardından yapılan düzenlemeler ile dengelenme 2019 yılında önemli ölçüde sağlanmış görünmekteydi. Yıllık GSYH, zincirlenmiş hacim endeksi olarak, 2019 yılında bir önceki yıla göre yüzde 0,9 artmıştır. Ancak sektörel bazda bakıldığında, finans ve sigorta faaliyetleri toplam katma değeri yüzde 7,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri yüzde 4,6, diğer hizmet faaliyetleri yüzde 3,7 ve tarım sektörü yüzde 3,3 artarken, inşaat sektörü yüzde 8,6, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri ise yüzde 1,8 azalmıştır. İnşaat sektöründe görülen bu sert düşüş 2018 yılından itibaren kendisini gösteren talep eksikliği, maliyet artışı ve yüklenicilerin yaşadığı nakit akış sorunlarından kaynaklanmış görülmektedir. İnşaat sektörü cari fiyatlar ile 2019 yılında GSYH içinde yüzde 5,4 bir paya sahip olurken gayrimenkul sektörü yüzde 6,7 oranında paya sahip olmuştur. İki sektör GSYH'nın yüzde 12,1 oranında bir büyüklüğe ulaşmışlardır.

2020 yılının ilk çeyreği GSYH sonuçları henüz açıklanmamasına rağmen sektördeki genel eğilimin anlaşılması açısından satış rakamları incelendiğinde daha pozitif bir sonuç olacağı öngörülmektedir. İnşaat ve Gayrimenkul sektörü 2019 yılının sonunda yakaladığı ivmeyi 2020 yılını ilk üç aylık diliminde de sürdürmüş görünmektedir. 2019 yılı ilk çeyreği ile 2020 yılının aynı dönemi incelendiğinde toplam konut satışlarında yüzde 3,4 oranında artış yaşanmıştır. Söz konusu dönemde ikinci el satışlarda görülen yüzde 119 düzendeki artış pazarda yer alan konutların talep gördüğünü işaret etmektedir. Öte yandan arz da kendisini şartlara göre ayarlamaya devam etmiş görünmektedir. 2019 yılı birinci çeyreği ile 2020 yılı birinci çeyreği arasında yapı ruhsat sayısında yüzde 23,4 düzeyinde gerileme gerçekleşmiştir. Diğer yandan gerek sektör gerek ekonomi açısından dikkatle izlenmesi gereken önemli bir noktada ipotekli satışlarda yaşanan gelişmedir. Aynı dönem itibarıyla ipotekli konut satışları yüzde 90 düzeyinde artış kaydetmiştir. Bu süreç içerisinde faizlerde yaşanan düşüş ve bunun kredi maliyetlerine etkisi ipotekli satışları oldukça olumlu etkilemiş görünmektedir.

Diğer pek çok ekonomide olduğu gibi, Türkiye'de de inşaat sektörü, genel ekonomi açısından bir öncü gösterge olmanın yanında büyümenin itici gücünü oluşturma özelliğini de taşıyor. İnşaat sektöründeki ivmelenme ve yavaşlama genel ekonomiye göre daha önce gerçekleşiyor. Bununla birlikte, son dönemlerdeki yavaşlama haricinde sektörün yüksek büyüme temposuyla genel ekonomik büyümeye hem doğrudan hem de dolaylı olarak en önemli katkı yapan sektörlerden biri olduğu görülüyor.

Türk inşaat sektörünün uzun dönemli eğilimlerine baktığımızda genel ekonomideki dalgalanmalara en duyarlı sektörlerden biri olduğu söylenebilir. İnşaat sektöründeki büyüme eğilimi bir bakıma GSYH'nin öncü göstergesi durumundadır.

Ülkemiz genelinde son yıllarda artan gayrimenkul stoğu; gerekli piyasa düzeltmeleri, faiz oranındaki değişim ve enflasyondaki yaşanan pozitif düşüşle birlikte azalış eğilimine girmiştir. Artan inşaat maliyetleri sebebi ile yaşanan değer artışları da piyasanın ekonomi içerisinde uygun bir trend yakalaması ve stok azaltma ihtiyacına beklenen cevabı vererek değerlerde düşüş yaşanarak piyasada beklenen rakamlara gelmiştir. Bunun yanı sıra 2019 yılı yabancıya gayrimenkul satışında özellikle konut satışında patlama yaşanan bir yıl olmuştur. 2020 yılı 2.çeyreğiyle birlikte konut kredi faizlerinde yaşanan tarihi düşüşle birlikte özellikle sıfır konutlarda satış rakamları çok hızlı bir seviyeye ulaşmıştır. 2021 yılında ise faiz oranlarındaki artış sektör olumuz etkilemiş, buna rağmen artış devam etmiştir. Konut satışları Ocak-Eylül döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %18,3 azalışla 949 bin 138 olarak gerçekleşmiştir.

5.1-Mevcut Ekonomik Koşullar ve Satış Kabiliyeti

Söz konusu gayrimenkul, Manisa ili, Menemen İlçesine bağlı Kazımpaşa Mahallesinde, Sanayi amaçlı kullanılan tesisler, ikamet amaçlı kullanılan konutlar ve hali hazırda boş vasıfta bulunan arsaların yoğun olduğu bir bölgede yer almaktadır. Taşınmazların bulunduğu bölgede talep-arzın dengeli olduğu gözlemlenmiştir. Değerleme konusu taşınmazların satılabilir özelliklere sahiptir.

5.2-Gayrimenkullerin Değerine Etken Faktörler

Yakın çevrenin yapılaşma durumu,
Ulaşım durumu
Taşınmazların alanı ve cephesi
Yola terki ve ihdas durumu
Mevcut ekonomik göstergeler

6.1.Taşınmazların Yeri, Konumu

Taşınmazlar; İzmir ili, Menemen ilçesi, Kazımpaşa Mahallesi, 5174 Ada, 1 Parsel ve 5454 ada 1 parsel numaralarında kayıtlı arsalardır. Değerleme konusu taşınmazların yerini gösteren konum krokisi rapor eklerinde mevcuttur. Taşınmazlar Menemen ilçe merkezine ~1.5 km , İzmir Çanakkale Yoluna ~2km uzaklıkta yer almaktadır. Taşınmazlardan 5454 ada 1 parsel Seyrekköy caddesine cepheli durumdadır.

6.2.Taşınmazların Yer Aldığı Ana Yapı Özellikleri

Taşınmazlardan 5174 ada 1 parsel 1701 m 2 arsa vasıflı olup, üzerinde herhangi ruhsatlı yapı bulunmamaktadır. 5454 ada 1 parsel ise 11981 m² arsa vasıflı olup, üzerinde herhangi ruhsatlı yapı bulunmamaktadır. Taşınmazların sanayi alanı imarı bulunduğu Menemen Belediyesi İmar Servisinden şifahi olarak öğrenilmiştir.

6.3.Taşınmazların Mahal Özellikleri

Taşınmazlardan 5174 ada 1 parsel 1701 m² arsa vasıflı olup, üzerinde herhangi ruhsatlı yapı bulunmamaktadır. 5454 ada 1 parsel ise 11981 m² arsa vasıflı olup, üzerinde herhangi ruhsatlı yapı bulunmamaktadır. Taşınmazların sanayi alanı imarı bulunduğu Menemen Belediyesi İmar Servisinden şifahi olarak öğrenilmiştir. Taşınmazların mahallinde yapılan gözlemde çevrelerinin tel örgü ile çevrili olduğu 5454 ada 1 parselin eğimli bir yapıya diğer parselin uzaktan yapılan gözleme göre düz bir yapıya sahip olduğu tespit edilmiştir.

Fiyat Araştırma Raporu

* 1- MENEMEN TURKUAZ EMLAK 0 (532) 066 84 71

Konu taşınmaz ile aynı bölgede taşınmaza göre şerefiyesi yüksek olan benzer lejanta sahip 2.300 m2 olduğu beyan edilen taşınmazın satış fiyatı 5.250.000.-TL~2282.TL/m2

* 2-İNDERİN EMLAK 0 (533) 369 48 70

Konu taşınmaz ile aynı bölgede taşınmaza göre şerefiyesi yüksek bölgede konut lejanta sahip 1808 m2 olduğu beyan edilen taşınmazın satış fiyatı 5.200.000.- TL~2876.TL/m2

* 3- KW ALESTA 0 (532) 281 41 81

Konu taşınmaz ile aynı bölgede benzer konumlu benzer lejanta sahip 6.780 m2 olduğu beyan edilen taşınmazın satış fiyatı 24.000.000.-TL~3539.TL/m2

* 4-MENEMEN TURKUAZ EMLAK 0 (532) 066 84 71

Konu taşınmaz ile aynı bölgede emlak komisyonculuğu yapan yetkili ile yapılan görüşmede konu taşınmazların 2.000-2.500TL/m2 aralığında satılabileceği beyanı alınmıştır.

	KARŞILAŞTIRMA TABLOSU
			Karşılaştırılabilir Gayrimenkuller
	Karşılaştırılan Etmenler		2	3	4
	Birim Fiyatı (TL/m²)	2282	2876	3539	2500
	Pazarlık Payı	-5%	-5%	-10%	0%
ma	mel Mülkiyet Durumu	0%	0%	0%	0%
Yönelik m Alı	Düzelt Satış Koşulları er		0%	0%	0%
Satı	Ruhsata Sahip Olma Durumu	0%	0%	0%	0%
	Piyasa Koşulları	0%	0%	0%	0%
	Konum	-5%	-5%	-10%	0%
meler	Yapılaşma Hakkı	0%	0%	0%	0%
maza	Yüz Ölçümü	15%	0%	0%	0%
Yönelik Düzelt	Fiziksel Özellikleri	0%	0%	0%	0%
Taşın	Yasal Özellikleri	0%	0%	0%	0%
	Düzeltilmiş Değer	2368	2595	2866	2500

7- Değerleme ve Sonuç

Kıymet takdiri yapılacak gayrimenkullerin arsasının alanı, geometrik şekli, topoğrafik durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, ana cadde ve çarşı-pazar ile olan irtibatı, yüzölçümü, çevredeki diğer gayrimenkullerin hâlihazır değerleri getirebilecekleri kira miktarları, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulursa bile nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak;

5174 Ada 1 Parsel:1701 m2 x20/243 =140 m2 hisse x2850.TL/m2=~400.000.TL

5454 Ada 1 Parsel:11981 m2 x 2750.TL/m2=~32.950.000.TL

Tapuda İzmir ili, Menemen ilçesi, Kazımpaşa Mahallesi, 5174 ada 1 nolu parsele; 400.000 TL, 5454 ada 1 parsele 32.950.000 TL olmak üzere tarafımızdan toplam 33.350.000.TL değer tahmin ve takdir edilmiştir.

Durumu ve kanaatimizi ifade eden ekspertiz raporunu bilgilerinize saygı ile sunarız.

Yusuf YAYLALI 920058 Şeref EMEN

Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı

RESİMLER: 5174 ada parsel

5454 ada 1 parsel

Kroki

İmar Durum

UZMAN LİSANS BELGELERİ

BDDK YETKİ YAZIMIZ

BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUMU (Uygulama Daire Başkanlığı III)

Sayı: B.02.1.BDK.0.13.00.0-140-13527 Konu: Değerleme Yetkisi

29 Norm 2012

ADIM GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.S.

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun (Kurul) 28.06.2012 tarih ve 4821 sayılı Kararı ile Şirketinize Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmeliğin (Yönetmelik) 11 inci maddesine istinaden bankalara "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmesi uygun görülmüştür.

Kurulca yetkilendirilen değerleme kuruluşları, faaliyetlerini Yönetmelikte yer alan usul ve esaslara göre yürütmek ve bu kapsamda Yönetmelikte yer alan yükümlülükleri yerine getirmek zorundadır. Bu yükümlülükler arasında Yönetmeliğin 22 inci maddesinde Kurumumuza yapılacak bildirimlere ilişkin hükümler yer almakta olup, bu yükümlülüklerin süresi içerisinde ve eksiksiz olarak yerine getirilmesi, mevzuata aykırılığa sebebiyet verilmemesi bakımından önem arz etmektedir. 5411 sayılı Bankacılık Kanununun 96 ncı maddesi uyarınca da, ekte tarafınıza gönderilen bildirim formunun Aralık ve Haziran dönemleri olmak üzere yılda 2 defa ilgili dönem sonunu takip eden 15 gün içerisinde Kurumumuza gönderilmesi gerekmektedir.

Kurulun 07.04.2011 tarih ve 4151 sayılı Kararı ile "Yönetmelik uyarınca yetkilendirilmiş değerleme kuruluşlarının sözleşmeli olarak gayrimenkul değerleme raporu hazırlattıracakları ve Sermaye Piyasası Kurulu Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı bulunmayan kişilerin, Yönetmeliğin 3 üncü maddesinin (1) bendinde belirtilen değerleme faaliyeti ile iştigal eden personel tanımında yer alan nitelikleri taşımaları gerektiği, bu durumu tevsik edecek belgelerin dökümante edilmesinin ilgili şirketlerin sorumluluğunda olduğu, Yönetmeliğin 5 ve 6 ncı maddelerinde öngörülen hükümlerin bahse konu kişiler için de uygulanacağı ve dolayısıyla bu kişilerin anılan maddeler karşısındaki durumlarının da yine ilgili şirketler tarafından takip edilmesi gerektiği, bu kişiler nedeniyle ortaya çıkabilecek mezkur maddelere aykın durumlar ile karşılaşılması halinde ilgili şirketler hakkında Yönetmeliğin 19 uncu maddesinin (1) numaralı fıkrasının (a) bendinin uygulanması yoluna gidileceği konusunda Yönetmelik uyarınca yetkilendirilmiş değerleme şirketlerine duyuru yapılmasına" karar verilmiştir. Bu çerçevede, Şirketinizin kadrolu personeli olmamakla birlikte sözleşmeli olarak gayrimenkul değerleme raporu hazırlattırılan kişilerin Yönetmeliğin 3 üncü maddesinin (1) bendinde belirtilen nitelikleri taşıyıp taşımadığının tespiti, bu nitelikleri tevsik edici belgelerin temini ve saklanması ile bu kişilerin Yönetmeliğin bağımsızlığa ilişkin 5 ve 6 nei maddelerinde õngõrülen bükümlere uyumunun gözetilmesi Şirketiniz sorumluluğunda olup, bu kişiler nedeniyle ortaya çıkabilecek mezkur maddelere aykın durumlar ile karşılaşılması halinde Şirketiniz hakkında Yönetmeliğin 19 uncu maddesinin (1) numaralı fikrasının (a) bendinin uygulanması yoluna gidilmesi söz konusu olabilecektir.

SPK YFTKİ YAZIMIZ

BASBAKANLIK Sermaye Pivasası Kurulu

Sayı: B.02.1.SPK 0.15-11b Konu:

1394

15/02/2010

ADIM GAYRIMENKUL DEĞERLEME A.Ş. Ayten Sok. No:22/1 Mebusevleri-Tandoğan/Çankaya-ANKARA

İlgi: 31.12.2009 tarihli başvurunuz.

İlgi'de kayıtlı yazınızda; Şirketinizin, Kurulumuzun Seri: VIII, No: 35 sayılı "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliği" (Tebliğ) çerçevesinde, gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere listeye alınma talebinde bulunulmustur.

Kurulumuz Karar Organi'nın 12.02.2010 tarihli toplantısında; anılan talebinizin olumlu karşılanmasına karar verilmiştir. Bu çerçevede;

A) Sermaye piyasası mevzuatı uyarınca yapılacak gayrimenkul değerleme faaliyetleri kapsamında Tebliğ hükümlerine uyulması gerekmekte olup, ayrıca, sermaye piyasası mevzuatı uyarınca yapılan değerleme işlemlerinde, değerlemeyi yapanların 01.05.2006 tarihinde yürürlüğe girmiş bulunan Seri: VIII, No:45 sayılı Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ ve bu Tebliğin ekinde yer alan Uluslararası Değerleme Standartlarına aynen uymalarının ve bunları uygulamalarının zorunlu olduğu,

B) Sermaye piyasası mevzuatı kapsamında yapılacak gayrimenkul değerleme faaliyetlerinizin mevzuata uygunluğunun Kurulumuzca izleneceği ve mevzuata aykırı uygulamalarınızın tespit edilmesi halinde Kurulumuz listesinden çıkarılmanız yoluna gidilebileceği,

C) Kurulumuz web sayfasının gayrimenkul değerleme şirketleri bölümünde "genel duyurular ve uyarılar" başlıklı kısmında yer alan sürekli bilgilendirme formu formatına uygun olarak tarafınızca hazırlanacak sürekli bilgilendirme formuna Kurulumuz web sayfasının ilgili bölümünde yer verilmesi ve güncel tutulması gerektiği,

hususlarında bilgi edinilmesini ve gereğini rica ederim.

Ceyda ISKEND Daire Baskam

selle Tolo R.Km No.:156 (IRSR) ANKARA . Tal: (312) 252 90 90 . Pake:(312) 262 99 90 . . . .
Nexts citatility . Harbor Mah. Additionals Cad. No.15. Hall-! Sign (STANHOL . The (313) 334 55 90 . Pake: (212) 334 56 00 winn.got.pov.in.

AKFEN İNŞAAT TURİZM VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ BOĞAZİÇİ MAH. MİLAS / MUĞLA 227 ADA, 109 PARSEL ARSA

EKSPERTİZ RAPORU

RAPOR NO: 2022_0160

ĠÇĠNDEKĠLER

1. Rapor Bilgileri,
1. TaĢınmazın Tapu Kayıt Bilgileri,
1. TaĢınmazın Tapu Tetkiki,
1. TaĢınmazın Kullanımına Dair Yasal Ġzinler ve Belgeler,
1. Mevcut Ekonomik KoĢullar, Değerlemeye Etken Faktörler ve SatıĢ Kabiliyeti,
5.1- Mevcut Ekonomik KoĢullar
5.2- Değerlemeye Etken Faktörler
1. TaĢınmazın Teknik Özellikleri
6.1- TaĢınmazın Yeri, Konumu
6.2.TaĢınmazın Yer Aldığı Ana Yapının Özellikleri
6.3.TaĢınmazın Mahal Özellikleri
1. Değerleme ve Sonuç
1. Ekler

1- Rapor Bilgileri

Ekspertizi Talep Eden	AKFEN ĠNġAAT TURĠZM VE TĠCARET ANONĠM :
	ġĠRKETĠ
Talep Yazısı	:09.12.2022 Tarihli ekspertiz talebiniz.
Gayrimenkulün Adresi	BOĞAZĠÇĠ MĠLAS : MAH. 227 ADA 109 PARSEL
	/MUĞLA
Ekspertiz Tarihi	: 25.12.2022
Ekspertizin Konusu	: Muğla ili, Milas ilçesi,227 Ada, 109 Parsel güncel satıĢ
	değerinin tespiti.
Rapor Tarihi	: 31.12.2022

* Bu değerleme raporu Sermaye Piyasası Kapsamındaki iĢlemlerde, bağımsız denetim raporunda kullanılmak amacı ile hazırlanmıĢtır. Konu rapor uluslararası değerleme standartlarına göre tanzim edilmiĢtir.

2- TaĢınmazın Tapu Kayıt Bilgileri

227 Ada, 109 Parsel arsa

Ġli	: Muğla
Ġlçesi	: Milas
Bucağı	: ---
Mahallesi	: Boğaziçi
Sokağı	: ---
Mevkii	: Hisar-mersinlikuyu
Pafta No	: N19-D-07-B-1-D
Ada No	: 227
Parsel No	: 109
Yüzölçümü	14,072.75 m² :
Niteliği	: Tarla
Blok No	:
Kat No	:
Bağ. Böl. No	:
Arsa Payı	: 1/1
Vasfı	:
Sahibi	:AKFEN ĠNġAAT TURĠZM VE TĠCARET ANONĠM ġĠRKETĠ-TAM
Yevmiye No	: 17741
Cilt No	: 34
Sahife No : 3303
Tapu Tarihi	: 19.10.2006
3- TaĢınmazın Tapu Tetkiki

Tapu kayıtları verilen taĢınmazın 25.12.2022 tarihinde TAKBĠS sisteminden alınan TAKYĠDAT belgesine göre; taĢınmaz üzerinde aĢağıda bilgisi verilen takyidat kaydı bulunmaktadır.

Beyan: Doğal Sit-Kesin Korunacak Hassas Alan 14.09.2021-27440

4- TaĢınmazın Kullanımına Dair Yasal Ġzinler ve Belgeler

*Tapu kayıtlarına göre söz konusu 227 Ada, 109 Parsel numaralı taĢınmaz "Tarla" vasfındadır. *TaĢınmaz, AKFEN ĠNġAAT TURĠZM VE TĠCARET ANONĠM ġĠRKETĠ adına kayıtlıdır.

* Değerleme konusu taĢınmaz ile ilgili olarak Milas Tapu Müdürlüğünde ve Milas Belediyesinde tarla vasıflı olması ve üzerinde herhangi bir yapı bulunmaması nedeni ile

kullanıma dair herhangi bir evrak bulunmamaktadır.

* TaĢınmazın yer aldığı parselin konum doğrulaması, imar ve kadastro paftalar üzerinden yapılmıĢtır. TaĢınmaz, 1/25000 Ölçekli Muğla Nazım Ġmar Planına göre Tarım Alanı içerisinde kalmaktadır.

5-Mevcut Ekonomik KoĢullar, Değerlemeye Etken Faktörler ve SatıĢ Kabiliyeti,

Tüketici Fiyat Endeksi, Ekim 2022 Tüketici fiyat endeksi (TÜFE) yıllık %85,51, aylık %3,54 oldu

TÜFE'deki (2003=100) değiĢim 2022 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %3,54, bir önceki yılın Aralık ayına göre %57,80, bir önceki yılın aynı ayına göre %85,51 ve on iki aylık ortalamalara göre %65,26 olarak gerçekleĢti.

TÜFE değişim oranları (%), Ekim 2022

1 is the first part of the control of the control of the control of the control of the control of the control of	Ekim 2022	Ekim 2021	Ekim 2020
Bir önceki aya göre değişim oranı	3.54	2.39	2,13
Bir önceki yılın Aralık ayına göre değişim oranı	57,80	15.75	10,64
Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranı	85.51	19.89	11,89
On iki aylık ortalamalara göre değişim oranı	65,26	17.09	11,74

TÜFE yıllık değişim oranları (%), Ekim 2022

TÜFE ana harcama gruplarına göre yıllık değişim oranları (%), Ekim 2022

Ana harcama gruplan itibanyla 2022 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre en az artıs gösteren ana grup %0,36 ile eğitim oldu. Buna karşılık, 2022 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %8,34 ile giyim ve ayakkabı oldu (ana harcama gruplarına göre endeksler, ağırlıklar ve değişim oranları Ek Tablo-T'dedir).

Yapı İzin İstatistikleri, II. Çeyrek: Nisan - Haziran, 2022

Yapı ruhsatı verilen yapıların yüzölçümü %7,8 azaldı

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2022 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı venlen yapıların bina sayısı %7,5, daire sayısı %15,3, yüzölçümü %7,8 azaldı.

Yapı ruhsatı verilen yapıların daire sayısı ve yüzölçümü, II. Çeyrek 2022

Yillik değişim (%)	Yüzölçüm (m ^z	Yillik değişim (%)	Daire sayss	Yillik değisim (%)	Bina sayısı	Ceyrek	Yıl
53,7	112 742 419	73,7	555 397	72,7	96 241		2020
$-9.6$	17 624 368	5,2	80 799	3.9	14 167
142.6	27 502 546	207,4	137.846	119,3	19635	Ш
99,2	27 876 209	154,6	141 072	132,5	25 327	Ш
39,3	39 739 295	37,2	195 680	66,9	37 112	ΙV
33,8	150 847 787	29,9	721 257	43,7	138 309		2021
95.1	34 392 027	116,3	174 741	137,3	33 622
15.7	31 819 478	14,3	157 526	55.5	30 537	II
19,6	33 346 251	5.9	149 415	20.2	30 451	Ш
29.1	51 290 831	22.4	239 577	17,7	43 699	iv
$-21.2$	27 093 662	$-26.7$	128 157	$-22.2$	26 163		2022
$-7,8$	29 328 196	$-15,3$	133 424	$-7,5$	28 249	Ш

Yapı ruhsatı istatistikleri, 2020-2022

Yapı ruhsatı verilen yapıların kullanma amaçlarına göre yüzölçüm payları, II. Çeyrek 2022

Grafikteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.

· Iti ve daha fazia daireli timelar -Sanayi binaları ve depolar ·Br deireli bineler =Kanu eğlence, eğitim, hastane veya
balum kuruluşları binaları . Ofs (igyer) binaları ikan etamaçı olnayan diğer binalar . Topt an ve peraken de ticaret binaları =Otel vb. binslar

Halka açık ikamet yerleri

Tratk ve lietişm timaları

Yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların yüzölçümü %20,1 arttı

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2022 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların bina sayısı %22.6. daire sayısı %22,5 ve yüzölçümü %20,1 arttı.

Yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların daire sayısı ve yüzölçümü, II. Çeyrek 2022

Yapı kullanma izin belgesi istatistikleri, 2020-2022

Yá	Ceyrek	Bina sayner	Yillik. değişim (%)	Daire sayısı	Yilik değişim (%)	Yüzölçüm (m ² )	Yilik değişim (%)
2020		77 865	$-17.1$	600 096	$-18.8$	122 229 101	$-18,6$
		18 603	$-41,0$	156 024	$-37.5$	31 822 153	$-39.4$
	Ш	14 492	$-25.5$	114 973	$-212$	23 576 419	$-18,5$
	Ш	21 1 13	8,9	153 628	38	31 025 314	3,7
	N	23 657	0,6	175 471	$-10.1$	35 805 215	$-7,6$
SOUTH! 2021		92 182	18.4	627 082	4.5	127 797 120	4,6
00 J 22		20 979	12,8	159 129	2.0	33 042 616	3,8
	Ħ	18511	27.7	120 979	52	24 294 365	3,0
	Ш	21.954	4,0	138 723	$-9.7$	28 294 402	$-8.8$
	N	30 738	29.9.	208 251	18.7	42 165 737	17,8
2022		22 481	7,2	155 343	$-24$	30 429 637	$-7,9$
		22 691	22.6	148 207	22.5	29 189 015	20.1

Toplam yüzölçümün %57,5'i konut alanı olarak gerçekleşti

Belediyeler tarafından 2022 yılı II. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların toplam yüzölcümü 29,2 milyon m^z iken; bunun 16,8 milyon m^zsi konut, 6,2 milyon m^zsi konut disi ve 6,2 milyon m^zsi ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.

Yapı kullanma izin belgesine göre konut, konut dışı ve ortak alanların yüzölçümü payları, II. Çeyrek, 2020-2022

En yüksek yüzőlçüm payı %74,4 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu

Beledyeler tarafından 2022 yılı II. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 21,7 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 1,4 milyon m² ile bir dairet ikamet amaçlı binalar izledi.

Yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların kullanma amacına göre yüzölçümü payları, II. Çeyrek 2022

wikt ve daha tadia dairek binalar.

-Browel bruke

Offs (igveri) binelers

= Sanayi binatan ve depotar

. Fepten ve perakende ficeret binaten

»Kanu eğistice, eğtin , hattare veya bakım kuruluşları kinoları elkamet amaçlı olmayan diğer binalar

-Old vb. binater

.Tradii ve detişim binaları

-Hallin agir it amet yerleri

Grafikteki rakamlar, yuvarlamadan dolayi toplami vermeyebilir.

İnşaat Maliyet Endeksi, Ağustos 2022

Insaat maliyet endeksi yıllık %116,98, aylık %1,98 arttı

Insaat maliyet endeksi, 2022 yılı Ağustos ayında bir önceki aya göre %1,98, bir önceki yılın aynı ayına göre %116,98 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2.23, işçilik endeksi %1,16 artlı, Ayrıca bir önceki yılın aynı aynı göre malzeme endeksi %129.61, işçilik endeksi %83,84 arttı.

İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı (%), Ağustos 2022

Bina insaatı maliyet endeksi yıllık %113,05, aylık %2.25 arttı

Bina inşaatı maliyet endeksi, bir onceki aya göre %2,25, bir önceki yılın aynı ayına göre %113,05 arttı. Bir önceki aya göre maizeme endeksi %2,61, işçilik endeksi %1,17 arttı. Ayrıca bir önceki yılın ayrı ayına göre maizeme endeksi %124,38, işçilik endeksi %83,97 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık değişim oranı (%), Ağustos 2022

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %130,51, aylık %1,10 arttı

Bina dişi yapılar için inşast maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,10, bir önceki yılın aynı ayma göre %130,51 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,09, işçilik endeksi %1,13 artlı. Ayrıca bir önceki yılın ayrı ayına göre malzeme endelcsi %147,20, işçilik endeksi %83,36 arttı.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı (%), Ağustos 2022

İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranları (%), Ağustos 2022

Konut Satış İstatistikleri, Eylül 2022

Türkiye genelinde Eylül ayında 113 bin 402 konut satıldı

Türkiye genelinde konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayna göre %22,9 azalarak 113 bin 402 oldu. Konut satisjannda İstanbul 19 bin 89 konut satişi ve %16,8 ile en yüksek paya sahip oldu. Satis sayılarına göre İstanbul'u 8 bin 812 konut satişi ve %7.8 pay ile Ankara, 6 bin 338 konut satişi ve %5.6 pay ile İzmir izledi. Konut satiş sayısının en az olduğu illər sırasıyla 40 konut ilə Hakkarı, 49 konut ilə Ardahan və 98 konut ilə Gümüshane oldu.

Konut satışı, Eylül 2022

	Evital				Ocak - Evital
	2022	2021	Değişim (5)	2022	2021	Degisim 65)
Satis sekline göre toplam satis	113 402	147 143	$-22.9$	1057193	949 138	11.4
Ipotoidi sahs	16 970	20759	$-43.0$	228 601	181 355	25.7
Diğer sahş	06 432	117 384	$-17.8$	828 592	767 263	8.0
Satis durumuna göre toplam satis	113 402	147 143	$-22.9$	1057193	949 138	11.4
lik el sabs	35954	43 957	$-18.2$	312118	287 156	87
liting el salis	77 448	103 176	$-24.9$	745 075	661982	12.6

Konut satış sayısı, Eylül 2022

İpotekli konut satışları 16 bin 970 olarak gerçekleşti

Türkiye genelinde ipolekli konul satışları Eylül ayında bir önceki yılın ayrıl ayına göre %43,0 azalış göstererek 16 bin 970 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %15,0 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %25,7 artışla 228 bin 601 oldu.

Eylül ayındaki ipotekli satışların, 5 bin 429'u; Ocak-Eylül dönemindeki jootekli satışların ise 60 bin 777'si ilk el satış olarak gerçekleşti.

Diğer satış türleri sonucunda 96 bin 432 konut el değiştirdi

Türkiye genelinde diğer konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %17,8 azalarak 96 bin 432 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %85,0 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın ayrı dönemine göre %8,0 artışla 828 bin 592 oldu.

İlk el konut satış sayısı 35 bin 954 olarak gerçekleşti

İkinci el konut satışlarında 77 bin 448 konut el değiştirdi

Yabancılara Eylül ayında 5 bin 49 konut satışı gerçekleşti

Yabancılara yapılan konut satışı, Eylül 2022

Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın ayrıl dönemine göre %32.5 artarak 49 bin 644 oldu

Uyruklara göre en çok konut satışı yapılan 20 ülke, Eylül 2022

Kaynak:-TCMB,TÜİK,GMTR

Türkiye'de Gayrimenkul ve ĠnĢaat Sektörü;

2018 yılında yaĢadığımız kur dalgalanması ve buna bağlı geliĢmeler karĢısında baĢta ekonomik anlamda alınan YEP kararları ardından yapılan düzenlemeler ile dengelenme 2019 yılında önemli ölçüde sağlanmıĢ görünmekteydi. Yıllık GSYH, zincirlenmiĢ hacim endeksi olarak, 2019 yılında bir önceki yıla göre yüzde 0,9 artmıĢtır. Ancak sektörel bazda bakıldığında, finans ve sigorta faaliyetleri toplam katma değeri yüzde 7,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri yüzde 4,6, diğer hizmet faaliyetleri yüzde 3,7 ve tarım sektörü yüzde 3,3 artarken, inĢaat sektörü yüzde 8,6, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri ise yüzde 1,8 azalmıĢtır. ĠnĢaat sektöründe görülen bu sert düĢüĢ 2018 yılından itibaren kendisini gösteren talep eksikliği, maliyet artıĢı ve yüklenicilerin yaĢadığı nakit akıĢ sorunlarından kaynaklanmıĢ görülmektedir. ĠnĢaat sektörü cari fiyatlar ile 2019 yılında GSYH içinde yüzde 5,4 bir paya sahip olurken gayrimenkul sektörü yüzde 6,7 oranında paya sahip olmuĢtur. Ġki sektör GSYH'nın yüzde 12,1 oranında bir büyüklüğe ulaĢmıĢlardır.

2020 yılının ilk çeyreği GSYH sonuçları henüz açıklanmamasına rağmen sektördeki genel eğilimin anlaĢılması açısından satıĢ rakamları incelendiğinde daha pozitif bir sonuç olacağı öngörülmektedir. ĠnĢaat ve Gayrimenkul sektörü 2019 yılının sonunda yakaladığı ivmeyi 2020 yılını ilk üç aylık diliminde de sürdürmüĢ görünmektedir. 2019 yılı ilk çeyreği ile 2020 yılının aynı dönemi incelendiğinde toplam konut satıĢlarında yüzde 3,4 oranında artıĢ yaĢanmıĢtır. Söz konusu dönemde ikinci el satıĢlarda görülen yüzde 119 düzendeki artıĢ pazarda yer alan konutların talep gördüğünü iĢaret etmektedir. Öte yandan arz da kendisini Ģartlara göre ayarlamaya devam etmiĢ görünmektedir. 2019 yılı birinci çeyreği ile 2020 yılı birinci çeyreği arasında yapı ruhsat sayısında yüzde 23,4 düzeyinde gerileme gerçekleĢmiĢtir. Diğer yandan gerek sektör gerek ekonomi açısından dikkatle izlenmesi gereken önemli bir noktada ipotekli satıĢlarda yaĢanan geliĢmedir. Aynı dönem itibarıyla ipotekli konut satıĢları yüzde 90 düzeyinde artıĢ kaydetmiĢtir. Bu süreç içerisinde faizlerde yaĢanan düĢüĢ ve bunun kredi maliyetlerine etkisi ipotekli satıĢları oldukça olumlu etkilemiĢ görünmektedir.

Diğer pek çok ekonomide olduğu gibi, Türkiye'de de inĢaat sektörü, genel ekonomi açısından bir öncü gösterge olmanın yanında büyümenin itici gücünü oluĢturma özelliğini de taĢıyor. ĠnĢaat sektöründeki ivmelenme ve yavaĢlama genel ekonomiye göre daha önce gerçekleĢiyor. Bununla birlikte, son dönemlerdeki yavaĢlama haricinde sektörün yüksek büyüme temposuyla genel ekonomik büyümeye hem doğrudan hem de dolaylı olarak en önemli katkı yapan sektörlerden biri olduğu görülüyor.

Türk inĢaat sektörünün uzun dönemli eğilimlerine baktığımızda genel ekonomideki dalgalanmalara en duyarlı sektörlerden biri olduğu söylenebilir. ĠnĢaat sektöründeki büyüme eğilimi bir bakıma GSYH'nin öncü göstergesi durumundadır.

Ülkemiz genelinde son yıllarda artan gayrimenkul stoğu; gerekli piyasa düzeltmeleri, faiz oranındaki değiĢim ve enflasyondaki yaĢanan pozitif düĢüĢle birlikte azalıĢ eğilimine girmiĢtir. Artan inĢaat maliyetleri sebebi ile yaĢanan değer artıĢları da piyasanın ekonomi içerisinde uygun bir trend yakalaması ve stok azaltma ihtiyacına beklenen cevabı vererek değerlerde düĢüĢ yaĢanarak piyasada beklenen rakamlara gelmiĢtir. Bunun yanı sıra 2019 yılı yabancıya gayrimenkul satıĢında özellikle konut satıĢında patlama yaĢanan bir yıl olmuĢtur. 2020 yılı 2.çeyreğiyle birlikte konut kredi faizlerinde yaĢanan tarihi düĢüĢle birlikte özellikle sıfır konutlarda satıĢ rakamları çok hızlı bir seviyeye ulaĢmıĢtır. 2021 yılında ise faiz oranlarındaki artıĢ sektör olumuz etkilemiĢ, buna rağmen artıĢ devam etmiĢtir. Konut satıĢları Ocak-Eylül döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %18,3 azalıĢla 949 bin 138 olarak gerçekleĢmiĢtir.

5.1-Mevcut Ekonomik KoĢullar ve SatıĢ Kabiliyeti

Söz konusu gayrimenkul, Muğla ili, Milas Ġlçesine bağlı Boğaziçi Mahallesinde, tarım amaçlı kullanılan araziler ve yazlık konut fonksiyonlu geliĢmekte olan bir bölgede yer almaktadır. TaĢınmazın bulunduğu bölgede talep-arzın dengeli olduğu gözlemlenmiĢtir. Değerleme konusu taĢınmaz satılabilir özelliklere sahiptir.

5.2-Gayrimenkullerin Değerine Etken Faktörler

TaĢınmazın yer aldığı binanın yapım yılı,
Binanın inĢaat kalitesi
Belediyenin sağladığı altyapı olanaklarından faydalanan bir mevkiide bulunması,
Yakın çevrenin yapılaĢma durumu,
Toplu taĢıma araçlarıyla ulaĢım ve ulaĢılabilirliğin rahat olması,
TaĢınmazın alanı ve cephesi
TaĢınmazın yasal belge ve evrakının tam olması gibi faktörler değerini etkilemektedir.

6.1.TaĢınmazın Yeri, Konumu

TaĢınmaz; Muğla ili, Milas ilçesi, Boğaziçi Mahallesi, 227 Ada, 109 Parsel numaralı arsadır. TaĢınmaz Milas Ġlçesinin merkezine ~20 km, Boğaziçi mahalle merkezine ise ~1 km mesafeli konumdadır. TaĢınmaz Tuzla Gölüne komĢu durumdadır.

Kroki: 37.188459,27.57649

6.2.TaĢınmazın Yer Aldığı Ana Yapı Özellikleri

TaĢınmaz 14072,75 m 2 yüz ölçümlü tarla vasıflı olup, üzerinde herhangi ruhsatlı yapı bulunmamaktadır. TaĢınmaz tarım alanı imarlıdır. Konu mülkün kuzeybatı yönünde ~80 m yol cephesi bulunmaktadır. TaĢınmaz Tuzla Gölüne cephelidir.

6.3.TaĢınmazların Mahal Özellikleri

Rapora konu taĢınmaz 14072,75 m 2 yüz ölçümlü tarla vasıflı olup, üzerinde herhangi ruhsatlı yapı bulunmamaktadır. TaĢınmaz 1/25000 Ölçekli Muğla Nazım Ġmar Planında Tarım Alanı imarlıdır. TaĢınmaz Tuzla Gölüne cephelidir. Konu mülk fiziksel olarak dörtgen Ģeklindedir.

7- Değerleme ve Sonuç

EMSALLER

HASANDEDE GAYRĠMENKUL 0 (535) 404 27 55

Değerlemesi yapılan taĢınmazların bulunduğu bölgede göle yakın yola cepheli 9600 m2 tarla vasıflı parselin 10.500.000 TL. bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıĢtır. (Metrekare birim fiyatı=~1093.TL.)

MUĞLA KENT EMLAK 0 (543) 630 15 55

Değerlemesi yapılan taĢınmazların bulunduğu bölgede göle yakın yola cepheli 6328 m2 tarla vasıflı

parselin 6.950.000 TL. bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıĢtır. (Metrekare birim fiyatı=~1098.TL.)

ALPER EMLAK 0 (538) 697 07 27

Değerlemesi yapılan taĢınmazların bulunduğu bölgede 8996 m2 tarla vasıflı parselin 10.000.000 TL. bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıĢtır. (Metrekare birim fiyatı=~1.112.TL.)

MUĞLA KENT EMLAK 0 (543) 630 15 55

Değerlemesi yapılan taĢınmazlar bulunduğu bölgede faaliyet gösteren emlak komsiyoncusu ile yapılan görüĢmede taĢınmazın konumu ve manzarası dikkate alındığında 800-1000TL/m2 aralığında satılabileceği beyanı alınmıĢtır.

KARŞILAŞTIRMA TABLOSU
					Karşılaştırılabilir Gayrimenkuller
	Karşılaştırılan Etmenler		2	3	4
	Birim Fiyatı (TL/m²)	1093	1098	1112	850
	Pazarlık Payı	-10%	-10%	-10%	0%
	Mülkiyet Durumu	0%	0%	0%	0%
Yönelik Satıma Alım	Satış Koşulları er	0%	0%	0%	0%
Düzeltmel	Ruhsata Sahip Olma Durumu	0%	0%	0%	0%
	Piyasa Koşulları	0%	0%	0%	0%
	Konum	0%	0%	0%	0%
Düzeltmeler	Yapılaşma Hakkı	0%	0%	0%	0%
Taşınmaza Yönelik	Yüz Ölçümü	0%	0%	0%	0%
	Fiziksel Özellikleri	0%	0%	0%	0%
	Yasal Özellikleri	0%	0%	0%	0%
	Düzeltilmiş Değer	983	988	1000	850

sh(20)

Kıymet takdiri yapılacak bu gayrimenkulün arsasının alanı, geometrik Ģekli, topoğrafik durumu, bulunduğu muhitin Ģeref ve ehemmiyeti, ana cadde ve çarĢı-pazar ile olan irtibatı, inĢaa tarzları, inĢaa sırasında kullanılmıĢ olan malzeme ve iĢçiliklerin cins ve kaliteleri, dâhili taksimat ve kullanıĢlılık durumu, konfor derecesi, yüzölçümü, çevredeki diğer gayrimenkullerin hâlihazır değerleri getirebilecekleri kira miktarları, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulursa bile nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düĢürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak;

Tapuda Muğla ili, Milas ilçesi, Boğaziçi Mahallesi, 227 ada 109 nolu parseline ;

14072.75 m2 x888.TL/m2=~12.500.000.TL

Arsa bedeli olmak üzere tarafımızdan toplam 12.500.000.TL değer tahmin ve takdir edilmiĢtir

Durumu ve kanaatimizi ifade eden ekspertiz raporunu bilgilerinize saygı ile sunarız.

Yusuf YAYLALI

920058 ġeref EMEN Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı

RESİMLER:

TAPU KAYIT BLGISL
Zeroki Tipi:	AsoTasinnaz	Ma/Page/	2272109
Tagamaz Kimik No:	B3285716	AT Viteologm(m/2):	14072.75
Witch	*NUCLA/MILAS*	Badansig Bölüm Nitelik:
Kanan Adu	Miles	Bagimag Bolton Britt
Mahalle/A0y Adc	BOGAZICI Mah.	YurOclavii:
Werkin	HISAR-MERSINLIKUPU	Badansa Böllan Net
C#USayfa No:	34/3303	YurOigimü:
Kayn Donatt:	Aktif	Blok/Katrukis/BBRo.
		Arisa Paw Payda
		Asa Tagement Nicola:	TARLA

TAŞINMAZA AİT ŞERH BEYAN İRTİFAK BİLGİLERİ

B/BVI	delegator	Malik/Lehtan	Teels Kurum Term- Vevrrige CONTRACTOR	Terkin Sebebi- Tarih GIVETEES
Beyon	Diger (Konusu: Doğal Sit-Kesin Könunacek Hassas Alan Tarih: : Sayr: + Sablott (Ngm) ヘルト・エントヘルト・エン	SAŁB262870) TARIAT VARI 1KI ARINI KORUMA GENEL MODORLDGO WINTERFIELD	Milas - 14-89-2021 $16:11 - 274:40$ SAN CONTRACTOR	STORY

MÜLKİYET BİLGİLERİ

$1/2$

$+ 100$	MARK	M/s	Parda		Metrekare	Yevenivel	SODUEL Fieldy Weservine
359140682	GN 9047420 AKFEN INSAAT TUREZM VE TICARET ANONIM SPIKETTY.	$\equiv$	TЛ	4072.75	14072.75	Ticatet delaptioning -10-20- 13745

$sh(26)$

SORUMLU DEĞERLEME UZMANI VE DEĞERLEME UZMANI LİSANS BELGELERİ

	Loomiting Selv Düzenlerime Tarihi: 24.12.2021		Beige No: 920058

	GAYRİMENKUL DEĞERLEME LİSANSI
	Sermaye Piyasası Kurulunun VII-128.7 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunanlar İçin Lisanslama ve Sicil Tutmaya İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ'i uyanınca
		YUSUF YAYLALI
		Gayrimenkul Değerleme Lisansı almaya hak kazanmıştır.

	Levent HANLIOGLU LISANSLAMA SINAV VE SICIL MUDURU	Serkan KARABACAK GENEL MUDUR VE YONETIM KURULU ÜYESİ




	TSPAND TÜRKİYE SERMAYE PİYASAŞI
Tarih: 07.03.2011		$\sim$	No: 401584
	GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANLIĞI LİSANSI


	Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri: VIII, No:34 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunanlar İçin Lisanslama ve Sicil Tutmaya İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ"i uyarınca
		Şeref EMEN
	Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansını almaya hak kazanmıştır.

BDDK YETKİ YAZIMIZ

BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUMU (Uygulama Daire Başkanlığı III)

Sayı: B.02.1.BDK.0.13.00.0-140-13527 Konu: Değerleme Yetkisi

29 Norm 2012

ADIM GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.S.

Kurulun 07.04.2011 tarih ve 4151 sayılı Kararı ile "Yönetmelik uyarınca yetkilendirilmiş değerleme kuruluşlarının sözleşmeli olarak gayrimenkul değerleme raporu hazırlattıracakları ve Sermaye Piyasası Kurulu Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı bulunmayan kişilerin, Yönetmeliğin 3 üncü maddesinin (1) bendinde belirtilen değerleme faaliyeti ile iştigal eden personel tanımında yer alan nitelikleri taşımaları gerektiği, bu durumu tevsik edecek belgelerin dökümante edilmesinin ilgili şirketlerin sorumluluğunda olduğu, Yönetmeliğin 5 ve 6 ncı maddelerinde öngörülen hükümlerin bahse konu kişiler için de uygulanacağı ve dolayısıyla bu kişilerin anılan maddeler karşısındaki durumlarının da yine ilgili şirketler tarafından takip edilmesi gerektiği, bu kişiler nedeniyle ortaya çıkabilecek mezkur maddelere aykın durumlar ile karşılaşılması halinde ilgili şirketler hakkında Yönetmeliğin 19 uncu maddesinin (1) numaralı fıkrasının (a) bendinin uygulanması yoluna gidileceği konusunda Yönetmelik uyarınca yetkilendirilmiş değerleme şirketlerine duyuru yapılmasına" karar verilmiştir. Bu çerçevede, Şirketinizin kadrolu personeli olmamakla birlikte sözleşmeli olarak gayrimenkul değerleme raporu hazırlattırılan kişilerin Yönetmeliğin 3 üncü maddesinin (1) bendinde belirtilen nitelikleri taşıyıp taşımadığının tespiti, bu nitelikleri tevsik edici belgelerin temini ve saklanması ile bu kişilerin Yönetmeliğin bağımsızlığa ilişkin 5 ve 6 nei maddelerinde öngörülen hükûmlere uyumunun gözetilmesi Şirketiniz sorumluluğunda olup, bu kişiler nedeniyle ortaya çıkabilecek mezkur maddelere aykırı durumlar ile karşılaşılması halinde Şirketiniz hakkında Yönetmeliğin 19 uncu maddesinin (1) numaralı fikrasının (a) bendinin uygulanması yoluna gidilmesi söz konusu olabilecektir.

SPK YFTKİ YAZIMIZ

BASBAKANLIK Sermaye Pivasası Kurulu

Sayı: B.02.1.SPK 0.15-11b Konu:

1394

15/02/2010

ADIM GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. Ayten Sok. No:22/1

Mebusevleri-Tandoğan/Çankaya-ANKARA

İlgi: 31.12.2009 tarihli başvurunuz.

Kurulumuz Karar Organi'nın 12.02.2010 tarihli toplantısında; anılan talebinizin olumlu karşılanmasına karar verilmiştir. Bu çerçevede;

hususlarında bilgi edinilmesini ve gereğini rica ederim.

Ceyda ISKENDE Daire Baskam

MERKEZ Essprie tolo 8.6m Norths 00330 ANSANA Tal: (312) 252 90 90 Fake(312) 262 99 99 - Ayeu
FSTANNUL TEMES CELES Include Mah. Addressed Cel. No. IS MOGA for DETAINER The CELE THE VEHICLE bil bilgi için irtimer.
Günün 22122 XM 56 00 winnight.gov.in

31.12.2022

AKFEN İNŞAAT TURİZM VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ

İSTANBUL İLİ BEŞİKTAŞ İLÇESİ BEBEK MAHALLESİ

140 ADA 187 PARSEL 7 NOLU TAŞINMAZ DEĞERLEME RAPORU

ARALIK 2022

RAPOR NO:2022/161

ĠÇĠNDEKĠLER:

BÖLÜM 1: RAPOR BĠLGĠLERĠ

1.1 Rapor Tarih ve Numarası
1.2 Rapor Türü
1.3 Raporu Hazırlayanlar
1.4 Değerleme Tarihi
1.5 Dayanak SözleĢmesi

1.6 Raporun kurul düzenlemeleri kapsamında değerleme amacıyla hazırlanıp hazırlanmadığına iliĢkin açıklama

BOLUM 2: ġĠRKET-MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ DEĞERLEMENĠN TANIMI VE KAPSAMI

2.1 ġirket Bilgileri
2.2 MüĢteriyi tanıtıcı bilgiler ve adresi
2.3 MüĢteri taleplerinin kapsamı ve varsa getirilen sınırlamalar

BOLUM 3: DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKUL HAKKINDA GENEL BĠLGĠLER

3.1 Gayrimenkulun Yeri, Konumu Ve Çevre Özelliği
3.2 Gayrimenkulun Tapu Kayıt Bilgileri
3.3 Gayrimenkulun Tapu Tetkiki
3.4 Gayrimenkulun Kullanımına Dair Yasal Ġzin Ve Belgeler
3.5 Gayrimenkulun Ġmar Durumu
3.6 Gayrimenkulun Hukuki Durumu
3.7 Değerleme Konusu Gayrimenkul Ġle Ġlgili 29.06.2001 Tarih ve 4708 . Sayılı Yapı Denetim Kanunu Gereği Yapılması Gerekli Denetimler
3.8 Değerlemesi Yapılan Projeye ĠliĢkin Bilgiler

BÖLÜM 4: DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER:

4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi
4.2 Mevcut Ekonomik KoĢullar Ve Gayrimenkul Piyasasının Analizi
4.3 Değerleme ĠĢlemine Etki Eden Faktörler
4.4 Gayrimenkulun Yapısal, inĢaat Özellikleri
4.5 Yapısal Özelliklerin Değerlemesinde Baz Alınan Veriler
4.6 Gayrimenkulun Teknik Özellikleri
4.7 Teknik Özelliklerin Değerlemesinde Baz Alınan Veriler

4.8 Değerleme iĢleminde kullanılan varsayımlar ve bunların kullanılma nedenleri.

4.8.1. Piyasa Değeri YaklaĢımı, Varsayımları ve Nedenleri,
4.8.2. Nakit / Gelir akımları analizi,
4.8.3. Maliyet oluĢumları analizi,
1. 9- Raporda Yer Verilmeyen Değerleme Yöntemleri ve Nedenleri
4.10- Piyasa Değeri YaklaĢımına Göre Elde Edilen Veriler
4.11- Nakit / Gelir akımları analizi YaklaĢımına Göre Elde Edilen Veriler Piyasa Değeri YaklaĢımına Göre Yapılan Kabul ve Hesaplamalar 4.11.1 Nakit / Gelir akımları analizi YaklaĢımına Göre Yapılan Kabul ve Hesaplamalar
4.12. Maliyet OluĢumları YaklaĢımına Göre Elde Edilen Veriler 4.12.1. Maliyet OluĢumları YaklaĢımına Göre Yapılan Kabul ve Hesaplamalar
4.13- Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
4.14- En Yüksek ve En Ġyi Kullanım Değeri Analizi
4.15- MüĢterek veya BölünmüĢ Kısımların Değerleme Analizi

BÖLÜM5:ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ VE DEĞER TESPĠTĠ:

5.1- Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi ve Değer Tespiti
5.2- Asgari Bilgilerden raporda Yer Verilmeyenler ve Nedenleri
5.3- Gayrimenkul Ġle Ġlgili Yasal Ġzin ve Gereklilikler Hakkında GörüĢ
5.4- Değerleme Konusu gayrimenkulün GYO Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engelin Bulunup Bulunmadığı Hakkında GörüĢ
5.5- KDV Oranı

BÖLÜM 6: ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ:

6.1- Nihai Değerlendirme Ve Sonuç

EKLER & ÖZGEÇMİŞLER

BÖLÜM l- RAPOR BĠLGĠLERĠ

1.1- RAPOR TARĠHĠ VE NUMARASI

Bu değerleme raporu taraflar arasında imzalanan 09.12.2022 tarihli değerleme sözleĢmesine istinaden Ģirketimiz tarafından 31.12.2022 tarihinde, 161 rapor numarası ile tanzim edilmiĢtir.

1.2-RAPOR TÜRÜ

Bu rapor; mülkiyeti AKFEN ĠNġAAT TURĠZM VE TĠCARET ANONĠM ġĠRKETĠ'ne ait, tapu kütüğünde Ġstanbul Ġli, BeĢiktaĢ Ġlçesi, 140 ada 187 parselde 4.kat 7 numaralı "Daire"" vasfı ile kayıtlı gayrimenkullerin günümüz piyasa koĢullarında KDV hariç Türk Lirası cinsinden nakit veya nakit karĢılığı peĢin satıĢ ve kira değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanan değerleme raporudur.

1.3-RAPORU HAZIRLAYANLAR

Bu değerleme raporu gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kiĢi-kurumkuruluĢlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak ve farklı değerleme yöntemlerinden elde edilen sonuçların bir arada yorumlanması sonucunda hazırlanmıĢtır. Bu rapor, Değerleme Uzmanı Yusuf YAYLALI tarafından hazırlanmıĢ, Ģirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı ġeref EMEN tarafından kontrol edilmiĢtir.

1.4-DEĞERLEME TARĠHĠ

Bu değerleme raporu; Ģirketimiz değerleme uzmanı tarafından 25.12.2022 tarihinde gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme ve tespitlere istinaden hazırlanmıĢtır.

1.5-DAYANAK SÖZLEġMESĠ

Bu değerleme raporu taraflar arasında imzalanan 30.11.2022 tarihli değerleme sözleĢmesine istinaden Ģirketimiz tarafından 31.12.2022 tarihinde, 161 rapor numarası ile tanzim edilmiĢtir. 1.6.RAPORUN KURUL DÜZENLEMELERĠ KAPSAMINDA DEĞERLEME AMACI ĠLE HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA ĠLĠġKĠN AÇIKLAMA

Bu değerleme raporu Sermaye Piyasası Kapsamındaki iĢlemlerde, bağımsız denetim raporunda kullanılmak amacı ile hazırlanmıĢtır.Konu rapor uluslararası değerleme standartlarına göre tanzim edilmiĢtir.

BÖLÜM 2 ġĠRKET-MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ,DEĞERLEMENĠN TANIMI VE KAPSAMI

2.1 ġĠRKET BĠLGĠLERĠ

Adım Gayrimenkul Değerleme A.ġ, 10.11.2009 tarihinde, Ankara Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan ġirket Ana SözleĢmesine göre Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iĢ ve hizmetleri vermek amacıyla 255.000,00.-TL sermaye ile kurulmuĢtur. ġirketimiz, BaĢbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu"nun Seri VIII, No: 35 sayılı tebliği uyarınca "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek ġirketler Listesi" kapsamında 12.02.2010 tarihi itibari ile yetkili kılınmıĢtır. ġirketimiz halen Ankara Genel Merkez olmak üzere, faaliyetini sürdürmektedir.

2.2- MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ

Akfen Gayrimenkul Yatırımları A.ġ."nin resmi kayıtlı adresi Koza Sok. No:22 GaziosmanpaĢa 06700 Ankara

2.3- MÜġTERĠ TALEPLERĠNĠN KAPSAMI VE VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR

Bu değerleme raporu, mülkiyeti "AKFEN ĠNġAAT TURĠZM VE TĠCARET ANONĠM ġĠRKETĠ"ne " ait olan ve tapu kütüğünde Ġstanbul Ġli, BeĢiktaĢ Ġlçesi, 140 ada 187 parsel de 4.Katta 7 numaralı "Daire" vasıflı taĢınmazın günümüz piyasa koĢullarında KDV hariç Türk Lirası cinsinden nakit veya nakit karĢılığı peĢin satıĢ ve kira değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.

Bu değerleme çalıĢmasında aĢağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.
Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgiye sahiptirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak Ģekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkulün satıĢı için makul bir süre tanınmıĢtır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla yapılmaktadır.
Gayrimenkul alım iĢlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleĢtirilmektedir.

BÖLÜM 3 DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKUL HAKKINDA GENEL . BĠLGĠLER

3. l-GAYRĠMENKULÜN YERĠ, KONUMU VE ÇEVRE ÖZELLĠĞĠ

Değerleme konusu taĢınmaz Ġstanbul Ġli, BeĢiktaĢ Ġlçesi, Bebek mahallesi Cevdet Bey Caddesi No:139 Daire :7 adresinde, merkezi konumda "Mesken " olarak kullanılmaktadır. UAVT Kodu: 2644001444

TaĢınmazların yer aldığı ana gayrimenkul Bebeğin merkezi olan Cevdet Bey Caddesi üzerinde konumludur Ana taĢınmaza ulaĢım bu cadde üzerinden sağlanmaktadır.TaĢınmazın yakın çevresinde Bebek Marina bulunmakta olup taĢınmaz Bebek Sahil Yoluna çık yakın durumdadır.TaĢınmazın ulaĢımı kolay olup, dolmuĢ, otobüs ve özel araçlar ile rahatlıkla sağlanabilmektedir. Bölgenin yol, su, elektrik, kanalizasyon vb. teknik altyapısı ile sosyal altyapısı mevcuttur.

Kroki

3.2- GAYRĠMENKULÜN TAPU KAYIT BĠLGĠLERĠ

Ġli	: Ġstanbul
Ġlçesi	: BeĢiktaĢ
Mahallesi	: Bebek
Pafta No	: 70
Ada No	: 140
Parsel No	: 187
Arsa Yüzölçümü	: 2014 m²
Vasfı Ana Gayr.	: BeĢ Katlı Ġki Deposu Olan 13 Daireli Apartman
Arsa Payı	: 100/1000
Bağ. Böl. Niteliği	: Daire
Bağ. Böl. No	: 7
Malik	: AKFEN ĠNġAAT TURĠZM VE TĠCARET ANONĠM ġĠRKETĠ
Hisse	: Tam
Yevmiye No	: 3310
Cilt No	: 1
Sayfa No	: 61
Tapu Tarihi	: 23.03.2016

3.3-GAYRIMENKULÜN TAPU TETKĠKĠ

25.12.2022 tarihinde TAKBĠS sisteminden yapılan sorgulam sonucunda taĢınmazın tapu kayıtları üzerinde aĢağıdaki talyidatlar tespit edilmiĢtir;

Irtifak: H: HARĠTASINDA SARI BOYA ĠLE TARANAN KISIMDAN BU PARSEL LEHĠNE VE 188 PARSEL ALEYHĠNE 3.00 Y. 26,00 =78.00 M² KISIM OLAN ĠRTĠFAK HAKKI VARDIR

Beyan: YÖNETĠM PLANI: 01/07/1966 3.4-GAYRĠMENKULÜN KULLANIMINA DAĠR YASAL ĠZĠN VE BELGELER

Tapu senedi,
Ġmar durum belgesi,
Yapı Ruhsatı Belgesi
Mimari projesi

3.5-GAYRĠMENKULÜN ĠMAR DURUMU

25.12.2022 tarihinde BeĢiktaĢ Belediyesi Ġmar Müdürlüğünde yapılan incelemede; söz konusu taĢınmazın yer aldığı 140 ada 187 parselin;

2014 m² yüzölçümlü imar parselidir.
Parsel Konut yapılaĢma müsaadeli imar durumuna sahip olup yapılaĢma koĢulları ayrık Nizam, 1/1000 ölçekli BeĢiktaĢ Uygulama Ġmar Planı plan hükümlerine göre yapılaĢma Ģartlarına sahiptir.
Gayrimenkulün imar durumu ve yapılaĢma koĢullarında son 3 yılda herhangi bir değiĢiklik gerçekleĢmemiĢtir.

3.6- GAYRĠMENKULÜN HUKUKĠ DURUMU

Ġlgili Belediye ve Tapu Sicil Müdürlüğü yetkilileri ile yapılan görüĢmelerde gayrimenkul ile ilgili herhangi bir hukuki iĢlemin bulunmadığı, değerlemeye konu gayrimenkulün son 7 yıl içinde 04.12.2013 tarihinde satıĢ iĢlemi görmüĢtür, imar planlarında herhangi bir değiĢikliğin olmadığı, tapu kayıtlarında devredilebilmesine iliĢkin herhangi bir kısıtlamanın bulunmadığı tespit edilmiĢtir.

3.7- DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKUL ĠLE ĠLGĠLĠ 29.06.2001 TARĠH VE 4708 SAYILI YAPI DENETĠM KANUNU GEREĞĠ YAPILMASI GEREKLĠ DENETĠMLER

Değerleme konusu taĢınmaz parseli üzerinde yer alan yapı 15.07.1968 tarihinde 203 belge numarasıyla alınan yapı ruhsatı ile inĢa edilmeye baĢlandığından 29.06.2001 Tarih ve 4708 sayılı "Yapı Denetimi Hakkında Kanun" yürürlüğe girmeden önce inĢa edildiğinden yapı denetimine tabi değildir.

3.8- DEĞERLEMESĠ YAPILAN PROJEYE ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER

Değerlemeye konu 2014 m² yüzölçümlü imar parseli üzerinde yer alan yapı 1968"lı yıllarda ayrık nizamda, 2 Bodrum + zemin + 3 Normal kat Ģeklinde planlanıp inĢa edilmiĢtir. Tarafımızda bulunan tapular ile ilgili bilgilerle, değerlemesi yapılan gayrimenkulün ada/parsel bazında yerinin doğruluğu BeĢiktaĢ Belediyesi'nce onanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planında bulunan kadastral sınırlardan, tespit edilmiĢtir. TaĢınmazın Tapu Sicil Müdürlüğündeki kat irtifakına esas projesi görülmüĢtür. Belediyesindeki dosyasında incelenen projeye göre 27.06.1968 tarih onaylı projesine göre mahalinde yapılan incelemelere göre 200 m² brüt kullanım alanına sahip olduğu tespit edilmiĢtir. Değerlemeye konu 7 bbno.lu gayrimenkul ana taĢınmazın 4.katta; salon, 3 oda, mutfak, banyo, wc, antre ve 2 balkon bölmelerinden oluĢmaktadır.

BÖLÜM 4- DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRIMENKULE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER 4.1-GAYRĠMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENĠN ANALĠZĠ

Ġstanbul

Ġstanbul, Türkiye'nin en kalabalık, iktisadi ve kültürel açıdan en önemli Ģehridir. Ġktisadi büyüklük açıdan dünyada 34., nüfus açısından belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da birinci sırada gelir.

Ġstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek Ģekilde kurulmuĢtur. Ġstanbul kıtalararası bir Ģehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası denir.

Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarım ada üzerinde kurulan Ġstanbul'un batıdaki sınırını Ġstanbul Surları oluĢturmaktaydı. GeliĢme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inĢa edilmesiyle 4 defa geniĢletilen Ģehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükĢehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır.

Dünyanın en eski Ģehirlerinden biri olan Ġstanbul, M.S. 330 - 395 yılları arasında Roma Ġmparatorluğu, 395 - 1204 ile 1261 - 1453 yılları arasında Doğu Roma Ġmparatorluğu, 1204 - 1261 arasında Latin Ġmparatorluğu ve son olarak 1453 - 1922 yılları arasında Osmanlı Ġmparatorluğu'na baĢkentlik yapmıĢtır. Ayrıca, hilafetin Osmanlı Devleti'ne geçtiği 1517'den, kaldırıldığı 1924'e kadar, Ġstanbul Ġslamiyet'in de merkezi olmuĢtur.

Ġstanbul, yerleĢim tarihi son yapılan Yenikapı'daki kazılarla bulunan liman doğrultusunda 8500 yıl, kentsel tarihi yaklaĢık 3000 yıl, baĢkentlik tarihi 1600 yıla kadar uzanan Avrupa ile Asya kıtalarının kesiĢtiği noktada bulunan bir Ģehirdir.

ġehir, çağlar boyunca farklı uygarlık ve kültürlere ev sahipliği yapmıĢ, yüzyıllar boyu çeĢitli din, dil ve ırktan insanların bir arada yaĢadığı kozmopolit ve metropolit yapısını korumuĢ ve tarihsel süreçte eĢsiz bir mozaik halini almıĢtır. Uzun zaman dilimleri boyunca her alanda merkez olmayı ve iktidarda kalmayı baĢaran dünyadaki ender yerleĢim yerlerinden biri olan Ġstanbul geçmiĢten günümüze bir dünya baĢkentidir. ġehrin hızla geniĢlemesinden dolayı konutlaĢma, genellikle Ģehir dıĢına doğru ilerlemektedir. ġehrin sahip olduğu en yüksek çok katlı ofis ve konutlar, Avrupa Yakası'nda bulunan Levent, Mecidiyeköy ve Maslak semtlerinde toplanmıĢtır. Levent ve Etiler'de çok sayıda alıĢveriĢ merkezi bulunmaktadır. Kadıköy ilçesindeki Bağdat Caddesi geniĢliği ve uzunluğuyla birçok alıĢveriĢ merkezi ve restoranı barındırmaktadır.

Türkiye Ġstatistik Kurumu'nun (TÜĠK) hazırlamıĢ olduğu verilere göre Türkiye nüfusunun %18,6"sının ikamet ettiği Ġstanbul, 15 milyon 29 bin 231 kiĢi ile en çok nüfusa sahip olan il olmuĢtur

4.2.MEVCUT EKONOMĠK KOġULLAR VE GAYRĠMENKUL PĠYASASININ ANALĠZĠ

Tüketici Fiyat Endeksi, Ekim 2022 Tüketici fiyat endeksi (TÜFE) yıllık %85,51, aylık %3,54 oldu

[1] 그리고 이 그리고 그리고 있었던 내가 아이에서 사람이 있어 있어 있어 있어 있어 있어 있어 있어 있어 있어.	Ekim 2022	Ekim 2021	Ekim 2020
Bir önceki aya göre değişim oranı	3.54	2.39	2,13
Bir önceki yılın Aralık ayına göre değişim oranı	57,80	15.75	10,64
Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranı.	85,51	19.89	$-11,89$
On iki aylık ortalamalara göre değişim oranı	65,26	17.09	11.74

Ana harcama grupları itibarıyla 2022 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre en az artış gösteren ana grup %0,36 ile eğitim oldu. Buna karşılık, 2022 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %8,34 ile giyim ve ayakkabı oldu (ana harcama gruplarına göre endeksler, ağırlıklar ve değişim oranları Ek Tablo-T'dedir).

TÜFE ana harcama gruplarına göre aylık değişim oranları (%), Ekim 2022

Yapı İzin İstatistikleri, II. Çeyrek: Nisan - Haziran, 2022

Yapı ruhsatı verilen yapıların yüzölcümü %7.8 azaldı

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2022 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı venlen yapıların bina sayısı %7.5, daire sayısı %15.3, yüzölcümü %7.8 azaldı.

Yapı ruhsatı verilen yapıların daire sayısı ve yüzölçümü, II. Çeyrek 2022

Yıl	Ceyrek	Bina sayısı	Yillik değisim (%)	Daire sayss	Yillik değişim (%)	Yüzölcüm (m ^z )	Yuluk değişim (%)
2020		96 241	72.7	555 397	73.7	112 742 419	53,7
		14 167	3,9	80 799	5,2	17 624 368	$-9.6$
	11	19635	119,3	137.846	207,4	27 502 546	142.6
	Ш	25 3 27	132,5	141 072	154,6	27 876 209	99.2
	IV	37 112	66.9	195 680	37,2	39 739 295	39,3
2021		138 309	43,7	721 257	29,9	150 847 787	33,8
		33622	137,3	174 741	116.3	34 392 027	95.1
	$\mathbf{I}$	30 537	55,5	157 526	14,3	31 819 478	15.7
	Ш	30 451	20.2	149 415	5.9	33 346 251	19.6
	IV	43 699	17,7	239 577	22.4	51 290 831	29.1
2022		26 16 3	$-22.2$	128 157	$-26.7$	27 093 662	$-21.2$
		28 24 9	$-7,5$	133 424	$-15.3$	29 328 196	$-7,8$

Yapı ruhsatı istatistikleri, 2020-2022

Yapı ruhsatı verilen yapıların kullanma amaçlarına göre yüzölçüm payları, II. Çeyrek 2022

· Iki ve daha fazia daireli timelar

Sanayi binaları ve depolar

·Br daireli binelar

skanu ağlence, ağlün, hastane veya
İbalim kuruluşları binaları
.Ofs (igyer) binelan
ikanetanaçlı olnayan diğer biralar
. Topt an ve peraken de ticaret binaları
-Otel vb. binslar
Halka açık ikamet yerleri
=Tratk ve tetram timatam

Grafikteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.

Yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların yüzölçümü %20,1 arttı

Yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların daire sayısı ve yüzölçümü, II. Çeyrek 2022

www.Yizbigümü (m?) - Daire sayısı

Yilik değişim (%)	Yüzölçüm (m ² )	Yilik degisim (%)	Daire sayısı	Yillik değişim (%)	Bina sayner	Ceyrek	Yá
$-18,6$	122 229 101	$-18.8$	600 096	$-17,1$	77 865		2020
$-39.4$	31 822 153	$-37.5$	156 024	$-41,0$	18 603
$-18,5$	23 576 419	$-212$	114 973	$-25, 5$	14 492	D
3.7	31 025 314	3.8	153 628	8,9	21 1 13	Ш
$-7,6$	35 805 215	$-10,1$	175 471	0,6	23 657	N
4,6	127 797 120	4.5	627 082	18,4	92 182		2021
3,8	33 042 616	2.0	159 129	12.8	20 979		00 I S
3,0	24 294 365	52	120 979	27.7	18511	ü
$-8.8$	28 294 402	$-9.7$	138 723	4.0	21.954
17.8	42 165 737	18.7	208 251	29,9	30 738	Ń
$-7,9$	30 429 637	$-2A$	155 343	7,2	22 481		2022
20.1	29 189 015	22.5	148 207	22,6	22 691

Yapı kullanma izin belgesi istatistikleri, 2020-2022

Toplam yüzölçümün %57,5'i konut alanı olarak gerçekleşti

Belediyeler tarafından 2022 yılı II. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların toplam yüzdiçümü 29,2 milyon m^z iken; bunun 16,8 milyon m^zsi konut, 6,2 milyon m^zsi konut dişi ve 6,2 milyon m^zsi ise ortak kullanım alanı olarak gerceklesti.

Yapı kullanma izin belgesine göre konut, konut dışı ve ortak alanların yüzölçümü payları, II. Çeyrek, 2020-2022

En yüksek yüzölçüm payı %74,4 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu

Belediyeler tarafından 2022 yılı II. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 21,7 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 1,4 milyon m² ile bir dairet ikamet amaçlı binalar izledi.

Yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların kullanma amacına göre yüzölçümü payları, II. Çeyrek 2022

elktive daha fadia dairek binalar. -Br dairel brinter #Offs (ilgiver) binelers «Sanayi binatan ve depotar +T opten ve perakende ticeret binaten Kamu eğistice, eğtin , hastans veya bakım kuruluşları binaları
Memet emeçli olmayen diğer binalar -Otel vis. trimalar .Traffic ve lietigim binalan.

-Helia agir isamet yerleri

Grafikteki rakamlar, yuvarlamadan dolayi toplami vermeyebilir

116.98

114,74

İnşaat Maliyet Endeksi, Ağustos 2022

Insaat maliyet endeksi yıllık %116,98, aylık %1,98 arttı

Insaat maliyet endeksi, 2022 yılı Ağustos ayında bir önceki aya göre %1,98, bir önceki yılın aynı ayına göre %116,98 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2.23, işçilik endeksi %1,16 artlı. Ayrıca bir önceki yılın aynı aynı göre malzeme endeksi %129.61, işçilik endeksi %83,84 arttı.

İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı (%), Ağustos 2022

Bina insaatı maliyet endeksi yıllık %113,05, aylık %2.25 arttı

Bina insaah maliyet endeksi, bir onceki aya göre %2,25, bir önceki yılın aynı ayına göre %113,05 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,61, işçilik endeksi %1,17 arttı. Ayrıca bir önceki yılın ayrı ayına göre malzeme endeksi %124,38, iscilik endeksi %83,97 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık değişim oranı (%), Ağustos 2022

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %130,51, aylık %1,10 arttı

Bina dişi yapılar için inşast maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,10, bir önceki yılın aynı ayına göre %130,51 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,09, işçilik endeksi %1,13 artlı. Ayrıca bir önceki yılın ayrı ayrıa göre malzeme endelcsi %147,20, işçilik endeksi %83,36 arttı.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı (%), Ağustos 2022

İnşaat maliyet endeksi aylık değişim oranları (%), Ağustos 2022

Konut Satış İstatistikleri, Eylül 2022

Türkiye genelinde Eylül ayında 113 bin 402 konut satıldı

Türkiye genelinde konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayrın göre %22,9 azalarak 113 bin 402 oldu. Konut satışlarında İstanbul 19 bin 89 konut satışı ve %16,8 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 8 bin 812 konut satişi ve %7.8 pay ile Ankara, 6 bin 338 konut satişi ve %5.6 pay ile İzmir izledi. Konut satiş sayısının en az olduğu illər sırasıyla 40 konut ile Hakkari, 49 konut ile Ardahan ve 98 konut ile Gümüşhane oldu.

Konut satısı, Eylül 2022

and the fill and - 10	Evital				Ocak - Evital
	2022	2021	Değişim (5)	2022	2021	Degisim 69
Satis sekline pore toplam satis	113 402	147 143	$-229$	1067193	949 138	11.4
Ipotokli sahs	16 970	20759	$-43.0$	228 601	181 355	25.7
Diğer sahş	06 432	117 384	$-17.8$	828 592	767 263	8.0
Satis durumuna göre toplam satis	113 402	147 143	$-22.9$	1057193	949 138	11.4
lik el sabs	35954	43957	$-18.2$	312118	287 156	8.7
liting el salis	77 448	103 175	$-24.9$	745 075	661982	12.6

Konut sabş sayısı, Eylül 2022

İpotekli konut satışları 16 bin 970 olarak gerçekleşti

Türkiye genelinde ipolekli korul satışları Eylül ayında bir önceki yılın ayrıl ayına göre %43,0 azalış göslererek 16 bin 970 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %15,0 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül düneminde gerçekleşen ipoteidi konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %25,7 artışla 228 bin 601 oldu.

Eylül ayındaki ipotekli satışların, 5 bin 429'u, Ocak-Eylül dönemindeki ipotekli satışların ise 60 bin 777'si ilk el satış olarak. gerceklesti.

Diğer satış türleri sonucunda 96 bin 432 konut el değiştirdi

Satış şekline göre konut satışı, Eylül 2022

İlk el konut satış sayısı 35 bin 954 olarak gerçekleşti

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı, Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %18,2 azalarak 35 bin 954 oldu. Toplam konut satisları içinde ilk el konut satışının payı %31,7 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %8,7 artışla 312 bin 118 olarak gerçekleşti.

İkinci el konut satışlarında 77 bin 448 konut el değiştirdi

Türkiye geneinde ikinci el konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayna göre %24,9 azalış göstererek 77 bin 448 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %68.3 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %12,6 artışla 745 bin 75 olarak gerçekleşti.

Yabancılara Eylül ayında 5 bin 49 konut satışı gerçekleşti

Yabancılara yapıları koruf satışları Eylül ayında bir önceki yılın ayrıl ayına göre %23.8 azalarak 5 biri 49 oldu. Eylül ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %4,5 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı bin 795 konut satışı ile İstanbul aldı. İstanbul'u sırasıyla bin 585 konut satışı ile Antalya ve 335 konut satışı ile Mersin izledi.

Yabancılara yapılan konut satışı, Eylül 2022

Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın ayrıl dönemine göre %32.5 artarak 49 bin 644 oldu

Kaynak:-TCMB,TÜĠK,GMTR 4.3-DEĞERLEME ĠġLEMĠNE ETKĠ EDEN FAKTÖRLER

TaĢınmazın hissesinin tam olması,
TaĢınmazın sahile cepheli konumda olması
TaĢınmazın halihazırda kullanılması,
Yakın çevrenin yapılaĢma durumu ,
Belediyenin sağladığı altyapı olanaklarından faydalanabilecek yer ve konumda bulunması,
UlaĢım imkanlarının kolay ve alternatifli olması,
SatıĢ kabiliyeti, gibi hususlar taĢınmazların değerini müspet ve menfi yönde etkileyen faktörler olarak tespit edilmiĢtir.

4.4-GAYRĠMENKULLERĠN YAPISAL ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ

Değerlemeye konu 2014 m² yüzölçümlü imar parseli üzerinde yer alan yapı 1968"lı yıllarda ayrık nizamda, 2 Bodrum + zemin + 3 Normal kat Ģeklinde planlanıp inĢa edilmiĢtir. Tarafımızda bulunan tapular ile ilgili bilgilerle, değerlemesi yapılan gayrimenkulün ada/parsel bazında yerinin doğruluğu BeĢiktaĢ Belediyesi'nce onanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planında bulunan kadastral sınırlardan, tespit edilmiĢtir. TaĢınmazın Tapu Sicil Müdürlüğündeki kat irtifakına esas projesi görülmüĢtür. Belediyesindeki dosyasında incelenen projeye göre 27.06.1968 tarih onaylı projesine göre mahalinde yapılan incelemelere göre 200 m² brüt kullanım alanına sahip olduğu tespit edilmiĢtir. Değerlemeye konu 7 bbno.lu gayrimenkul ana taĢınmazın 4.katta salon, 3 oda, mutfak, banyo, wc, antre ve 2 balkon bölmelerinden oluĢmaktadır.

4-5.GAYRĠMENKULÜN YAPISAL ÖZELLĠKLERĠNĠN DEĞERLEMESĠNDE BAZ ALINAN VERĠLER:

Değerleme konusu gayrimenkullerin yapısal özelliklerinin değerlemesinde gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme ve tespitler baz olarak alınmıĢtır.

4.6.GAYRĠMENKULÜN TEKNĠK ÖZELLĠKLERĠ

Elektrik	: ġebeke
Su	: ġebeke
Kanalizasyon	: ġebeke
Isıtma Sistemi	: Kalorifer (Merkezi Sistem)
Klima Sistemi	: Mevcut
Asansör	: Yok
Yangın Merdiveni	: Yok
Kapalı Garaj	: Yok

4-7.TEKNĠK ÖZELLĠKLERĠN DEĞERLEMESĠNDE BAZ ALINAN VERĠLER

Değerleme konusu gayrimenkulün teknik özelliklerinin değerlemesinde gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme ve tespitler baz olarak alınmıĢtır. Gayrimenkulün teknik donanımının yapının mütemmim cüzü olduğu kabulü ile teknik özellikler, yapısal özellikler ile birlikte değerlendirilmiĢtir.

4-8.DEĞERLEME ĠġLEMĠNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR VE BUNLARIN KULLANILMA NEDENLERĠ.

Ülkemizde kabul görmüĢ olan üç farklı değerleme yöntemi kullanılmaktadır. Bu yöntemler "Piyasa Değeri YaklaĢımı", "Nakit/gelir akımları yaklaĢımı" ve "Maliyet OluĢumları YaklaĢımı" yöntemleridir. Bu yöntemler için yapılan varsayımlar ve nedenleri aĢağıda verilmektedir.

4.8.1. Piyasa Değeri YaklaĢımı, Varsayımları ve Nedenleri

Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peĢinen kabul edilir. Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.

Gayrimenkulün piyasada makul bir satıĢ fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.

Seçilen karĢılaĢtırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.

Seçilen karĢılaĢtırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo-ekonomik koĢulların geçerli olduğu kabul edilir.

4.8.2.Nakit / Gelir Akımları Analizi,

Bu yöntemle bir gayrimenkulün değeri, çok fazla geciktirmeksizin aynı arzu edilebilirlikte bir getiri oranı sağlayan, ikamesi mümkün, karĢılaĢtırılabilir bir gelir getiren gayrimenkulü elde etmek için, yapılması gereken etkin yatırımın sonucu temeline dayanmaktadır.

KarĢılaĢtırılabilir örneklerin gelirlerine ve satıĢ fiyatlarına dayanılarak bulunan kira çarpanının değerlemeye konu gayrimenkulün piyasa değerini gösterdiği kabul edilir.

4.8.3.Maliyet OluĢumları Analizi,

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koĢulları altında yeniden inĢa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaĢımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise "Hiçbir Ģahıs ona karĢı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır." ġeklinde tanımlanmaktadır.

Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkul değerinin; fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir baĢka deyiĢle, mevcut bir gayrimenkulün, bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inĢa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir.

4.9- Raporda Yer Verilmeyen Değerleme Yöntemleri ve Nedenleri

Bu değerleme raporunda yeterli sayıda satılık ve kiralık emsaller bulunması,arsa emsallerinin ise bulunamaması nedeniyle ""Maliyet OluĢumları Analizi"" yöntemi kullanılmamıĢtır.

4.10- Piyasa Değeri YaklaĢımına Göre Elde Edilen Veriler

TaĢınmazların bulunduğu bölgede yapılan araĢtırmalarda aĢağıdaki bilgiler edinilmiĢtir.

Emsal 1 : Privet Gayrimenkul : 0 (532) 518 01 11 Değerleme Konu taĢınmazın bulunduğu

bölgede benzer binada 3.kat yer alan, 4+1 tipte, 185m2 olduğu beyan edilen meskenin 45.000.000

TL ile satılıktır. (243.243TL/m2)

Emsal 2 : Lotus Emlak : 0 (532) 251 24 66 Değerleme Konu taĢınmazın bulunduğu bölgede benzer binada 1.kat yer alan, 3+1 tipte, 140m2 olduğu beyan edilen meskenin 36.500.000 TL ile satılıktır. (260.714TL/m2)

Emsal 3 : Altunok Emlak: 0 (530) 725 10 02 Değerleme Konu taĢınmazın bulunduğu bölgede benzer binada 4.kat yer alan, 4+1 tipte, 250m2 olduğu beyan edilen meskenin 55.500.000 TL ile satılıktır. (222.000TL/m2)

Emsal 4 : Private Emlak : 0212 263 84 68 Değerleme Konu taĢınmazın bulunduğu bölgede benzer binada 2.kat yer alan, 4+1 tipte, 230m2 olduğu beyan edilen meskenin 45.000.000 TL ile satılıktır. (195.652TL/m2)

Emsal 5 : Coldwell Banker 0 (532) 236 08 14 Değerleme Konu taĢınmazın bulunduğu bölgede benzer binada 1.kat yer alan, 3+1 tipte, 140m2 olduğu beyan edilen meskenin 30.000.000 TL ile satılıktır. (214.285TL/m2)

Kiralık Emsaller

Emsal 1: Versatıe Emlak : 0212 294 50 88 Değerleme Konu taĢınmazın bulunduğu bölgede benzer binada 3.kat yer alan, 3+1 tipte, 175m2 olduğu beyan edilen meskenin 97.000 TL ile kiralıktır. (554TL/m2)

Emsal 1: C. B. Lider Emlak : 0212 352 22 42 Değerleme Konu taĢınmazın bulunduğu bölgede benzer binada 1.kat yer alan, 4+1 tipte, 210m2 olduğu beyan edilen meskenin 100.000 TL ile kiralıktır. (476TL/m2)

4.10.1- Piyasa Değeri YaklaĢımına Göre Yapılan Kabul ve Hesaplamalar

TaĢınmazın konumlandığı bölgede AraĢtırılan emsaller analiz edildiğinde, kat birim değerleri yaklaĢık 195.000-260.000 TL aralığında bulunmaktadır.Değerlemeye konu taĢınmaz konum olarak sahile daha yakın konumda olması ve iç mekan özelliklerinin daha iyi durumda olması göz önünde bulundurulmuĢ ve taĢınmaza 260.000.TL/m2 birim değer takdiri yapılarak değerleme iĢlemi yapılmıĢtır.Tespit edilen bu birim değerler esas alınarak hesaplanan toplam değer aĢağıdaki tabloda sunulmuĢtur.

140 ADA 187 PARSEL 7 BAĞIMSIZ BÖLÜM NOLU TAġINMAZ
ALAN/M2	DEĞER,TL/M2	DEĞER,TL
7 NOLU 200 M2 MESKEN	260.000	52.000.000

Mevcut Kullanımına Göre Yapılan Hesaplamalar:

4.11- Nakit / Gelir akımları analizi YaklaĢımına Göre Elde Edilen Veriler

Emsal karĢılaĢtırma yöntemi çerçevesinde tespit edilen değerin test edilmesine yönelik olarak "gelir yöntemi" kullanılmıĢtır. AraĢtırılan emsaller analiz edildiğinde, deniz manzaralı mesken birim kira değerleri yaklaĢık 450-550 TL/m2 aralığında bulunmaktadır. Elde edilen emsaller doğrultusunda TaĢınmaz emsal taĢınmazlardan daha iyi bir konuma sahip olması nedeni ile(Denize Sıfır) 550.TL/m2 birim kira değeri üzerinden hesaplanmak suretiyle 110.000.TL/Ay bedelle kiralamaya konu olabileceği kanaatine varılmıĢtır. Bu kira bedeli esas alınarak gelir yöntemi çerçevesinde yapılan hesaplamalar aĢağıda sunulmuĢtur. Söz konusu taĢınmazın konu olabileceği kira bedeli bölge için belirlenen kapitalizasyon oranıyla indirgenmesi suretiyle nihai değerler hesaplanmaya çalıĢılmıĢtır.

4.11.1-Nakit / Gelir akımları analizi YaklaĢımına Göre Yapılan Kabul ve Hesaplamalar

Bu yöntemde yapılan kabuller;

KarĢılaĢtırmalarda esas alınan veriler; yapılan piyasa araĢtırmalarında edinilen Ģifahi bilgilere dayanmaktadır.
Piyasa araĢtırması neticesinde elde edilen verilere ait kira bedelleri piyasa koĢullarına göre makul seviyededir.
Yukarıda belirtilen kiralamaya konu taĢınmaz örnekleri ile değerleme konusu taĢınmazların aynı bölgede yer aldığı, benzer ticari kullanıma müsait, benzer imar durumuna ve geliĢme trendine sahip oldukları kabul edilmiĢtir.

GELĠR YÖNTEMĠ ĠLE DEĞER TESPĠTĠ
KĠRALAMAYA KONU ALAN/M2 7 NOLU MESKEN	200
AYLIK KĠRA BEDELĠ TL	110000
YILLIK KĠRA BEDELĠ TL	1.320.000
KAPĠTALĠZASYON ORANI	0.030
TAġINMAZIN TOPLAM DEĞERĠ TL	44.000.000

4.13- Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Değerleme konusu gayrimenkullerin tamamının mülkiyeti "AKFEN ĠNġAAT TURĠZM VE TĠCARET ANONĠM ġĠRKETĠ"ne aittir. Ġlgili tapu müdürlüğü ve belediyede yapılan incelemelerde daire olarak planlandığı ve iĢletilmesine dair yasal evraklarının tam olduğu tespit edilmiĢtir

4.14- En Yüksek ve En Ġyi Kullanım Değeri Analizi

Gayrimenkulün bulunduğu bölge, bölge içerisindeki konumu, çevrenin teĢekkül tarzı, dahili planlaması vb. dikkate alındığında mevcut Ģeklinin uygunluğu düĢünülmektedir.

BÖLÜM 5:ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ VE DEĞER TESPĠTĠ:

Yapılan incelemeler ve araĢtırmalar neticesinde değerleme konusu gayrimenkuller için "Piyasa Değeri YaklaĢımı", "Nakit/gelir akımları yaklaĢımı" yöntemleri ile nihai sonuca ulaĢılmıĢtır.

Söz konusu taĢınmazın değeri; Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi ile 52.000.000,-TL olarak hesaplanmıĢ olup, bu yöntemle tespit edilen değerin test edilmesine yönelik olarak kullanılan Gelir Yöntemi ile ise 44.000.000 TL olarak hesaplanmıĢtır. Her iki yöntemle tespit edilen değerin birbiriyle örtüĢtüğü tespit edilmiĢ emsal karĢılaĢtırma yöntemi ile tespit edilen 52.000.000,-TL değerin rayiç değer olarak alınmasının uygun olduğu kanaatine varılmıĢtır.

5.1-DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLERĠN ANALĠZĠ VE DEĞER TESPĠTĠ

Ġstanbul Ġli, Merkez-BeĢiktaĢ Ġlçesi, Bebek Mahallesi, 140 Ada, 187 Parselde kayıtlı "BeĢ Katlı Ġki Deposu Olan 13 Daireli Kargir Apartman " vasıflı ana taĢınmaz dahilindeki 7 bağımsız bölüm nolu Daire değerlemesinde;

Ġlgili tapu ve kadastro müdürlükleri ile belediye gibi kurumların yetkililerinden elde edilen bilgi ve belgelerden istifade edilmiĢtir.
Ayrıca bölgeyi iyi bilen emlakçılar ile yapılan görüĢmelerden edinilen bilgiler ıĢığında bugüne kadar yapmıĢ olduğumuz değerleme çalıĢmalarımızdan edinilmiĢ bilgi ve tecrübelerden de istifade edilmiĢtir.

Yukarıda açıklanan hesaplamalar ayrı ayrı göz önüne alındığında; piyasa emsal değerlerinin yeterli sayıda elde edildiğinden; maliyet oluĢumu hesaplamaları değerlemede dikkate alınmamıĢ olup, diğer iki yöntemle sonuca varılmıĢtır.

* Sigorta bedeli hesaplanırken; Bayındırlık Bakanlığı birim fiyatları dikkate alınarak hesaplanan bina bedelleri esas alınmıĢtır.

5.2- ASGARĠ BĠLGĠLERDEN RAPORDA YER VERĠLMEYENLER VE NEDENLERĠ

Değerlemeye konu taĢınmazın mevcut kullanımı sürdürüleceğinden proje geliĢtirme (hasılat paylaĢımı, kat karĢılığı vb) yöntemleri kullanılmamıĢ, proje değerlerine yer verilmemiĢtir.

5.3-GAYRĠMENKUL ĠLE ĠLGĠLĠ YASAL ĠZĠN VE GEREKLĠLĠKLER HAKKINDA GÖRÜġ

Değerleme Konusu gayrimenkul tek bir bağımsız bölüm olarak banka Ģubesi Ģeklinde planlanmıĢtır. Dolayısıyla onaylı mimari proje ve yapı kullanma izin belgesindeki durumu dikkate alınarak değerleme yapılmıĢtır.

Ekspertizi yapılan gayrimenkulün kat mülkiyeti tesisi yapılmıĢ olup taĢınmazın yasal belge ve evrakları eksiksiz ve tamdır.

5.5-KDV ORANI

-Gayrimenkullerin değeri KDV hariç peĢin satıĢ bedeli olarak belirtilmiĢtir.

"Ġktisadi iĢletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin satıĢı katma değer vergisinden istisnadır. Ancak iktisadi iĢletmelerin aktifinde kayıtlı bulunan gayrimenkullerin satıĢı katma değer vergisine tabidir" (3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu) hükmü gereğince, değerleme konusu taĢınmaz, satıĢı halinde KDV"ye tabidir.

BÖLÜM6.ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ 6.1.SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESĠ

Değerleme uzmanlarının konu ile ilgili yaptıkları analiz ve ulaĢtıkları sonuçlara katılıyorum.

6.2. NĠHAĠ DEĞERLENDĠRME VE SONUÇ :

Değerleme konusu gayrimenkulün değer tespitinde; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yaptığımız inceleme ve araĢtırmalar ile resmi kurum ve kuruluĢlardan edindiğimiz belge ve bilgilerin ıĢığı altında oluĢan kanaatler, Ģehrin ve bölgenin geliĢme trendi, gayrimenkulün imar durumu, arsasının alanı, geometrik Ģekli, topoğrafik durumu, bulunduğu muhitin Ģeref ve ehemmiyeti, ana cadde ve çarĢı pazar ile olan irtibatı, inĢa tarzları, inĢası sırasında kullanılmıĢ olan malzeme ve iĢçiliklerin cins ve kaliteleri, dahili taksimat ve kullanıĢlılık durumları, konfor dereceleri, yüzölçümleri, çevredeki diğer gayrimenkullerin halihazır değerleri, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulursa bile nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet

düĢürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak; gayrimenkul değerlendirmesinde kabul görmüĢ olan ""KarĢılaĢtırılabilir SatıĢ Örnekleri(Piyasa Değeri) YaklaĢımı"" analiz edilerek gayrimenkulün değeri hesaplanmıĢtır.

Tüm bu inceleme, tetkik ve araĢtırmalarımız neticesinde edindiğimiz bilgiler ile ulaĢtığımız kanaatler ve yapılan kabuller doğrultusunda;

Mülkiyeti AKFEN ĠNġAAT TURĠZM VE TĠCARET ANONĠM ġĠRKETĠ"ne ait, tapu kütüğünde Ġstanbul Ġli, BeĢiktaĢ Ġlçesi, Bebek Mahallesi, 140 ada 187 parsel üzerindeki ana taĢınmaz üzerinde yer alan mevcut durumda değerlemeye konu taĢınmaza aĢağıda değer verilmiĢtir.

SATIġ DEĞERĠ TAKDĠRĠ

RAYĠÇ DEĞER
140 ADA 187 PARSEL	ALAN,M2	KDV	KDV	DAHĠL	KDV
		HARĠÇ,DEĞER/TL	DEĞER/TL		HARĠÇĠ,DEĞER/USD
7 NOLU DAĠRE	200	52.000.000	61.360.000		2.788.203
		TOPLAM DEĞER=52.000.000.TL

Değerleme konusu taĢınmazın KDV Hariç toplam değeri; 52.000.000.-TL ) olarak satıĢ değeri takdir edilmiĢtir.

31.12.2022 Tarihli TCMB USD Döviz Kuru:18,65.TL

Yusuf YAYLALI 920058 ġeref EMEN

Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı

EKLER

-Mimari Proje (Kat Planları),

-Yapı ruhsatı Belgeleri,

-Fotoğraflar, -Lisans Belgeleri

	Īli		ISTANBUL				Türkiye Cumhuriyeti
	lipesi		BEŞIKTAŞ
	Mahallesi		BEBEK
ANA GAYRIMENKULÜN	Köyü
	Sokağı
	Mevidi						TAPU SENEDI
	Patta No.		Ada No.	Parsel No.			Nitelia		ha	Viladigümü m	dmi
	m		T40	187			BEŞ KATLI BI DEPOSU DEAN ONUÇ. DABELL'KARGIR APARTMAN			2.914.00 m2
	Simiri.		Planniladır								Zemin Sonom No 24632848
	KAT MÜLKİYETI			$\infty$		KAT IRTEAKI			DEVRE MÜLK
		Satış Bedeli				Nitelio		Arsa Payr	Blok No.	Kat No.	Bağımsız Bim. No.
			U.IU		CIVARE			T00/1000	÷		÷
	Edinme Sebebi	isleminder.		VON PLANE VONETTM PLANE 43/97/1966				T#nam: AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIMLARI VE TİCABET ANONINI ŞİRKITTİ adına kayıtlı ilen AKFEN INŞAAT TURİZM VE TİCARET ANONİM ŞİRKETI adm Tüzel Kişiliklerin Ünyar Değişikliği
BAGIMSIZ BOLUM
	Sahibi						AKFEN INSAAT TURIZM VE TICARET ANONIM SIXXETI		Tam
	Geldisi			Yevmys! No.	Cit No.	Sahife No.	Bing- N6.	Torihi		Gittlei
	Cilt No.			3310	s.	61		23/03/2016			Cilt. No.
	Sahire No.						Sierine Dygundur. Nevzat SDNMEZER
	Sira No.						THEN MUSEUL C.C.				Stra No.
Tarih				IBIT:	: " Molivern devi se * Testam Karloni			Grand Managers			Sahfe No. Tanh

Tagenmay, Tipl.	Bag meu: Bölüm	Ada / Parsel:	140/157
Tagenenez ID: E7 Bps	NEVALE:	AT Yupokoun (re-):	2014.90
	ISTANBULBESKTAS	Tagemaz Nivelet	DAIRE
Kunam Artic	Dealkton TM	Blok/Ket/Girla/DDIVo:	AWT
Mehalle / Köy Adi:	BEBEK	Beginning Bolden Tip:	Kat Milkives
Meykül		Arsa Pay / Payda	100/1000
Cit / Spyfa	181	Area Teammaz Nitellic	BES KATLINI DEPOSU OLAN ONUC DAIRELL KARGIE APARTMAN
Keyst Denam	48.95	Ana Tasınmaz Cit / Sayfa	15/1445

Ana Tagınmaz (Şerh / Beyan / İrtifak)

Tip	Mattri	Muddellaintar
Inthe	IN HARITASINGA SARI BOYA ILE TARANAN KISIMDAN BU PARSEL. LEHINE VE 188 PARSEL ALEVHINE 3.00 Y. 26.00 +78.00 MH/ISIM ICE AN INTIPAK HAKKI VARDIR.		Bologo Kapaticti The Geolt Hakaran Tesisi 1909 Fash

Taşınmaz (Şerh / Beyan / İrtifak)

Tip	S.B.I. Meter
	Beyan YONETIM PLAN: 01/07/1986

Mülkiyet

Sistemnic		Tip / Julinakhes	Pay / Payas	Topis Islam	Tenin is.
33138138	(SN 5013239) ANTEN INSAAT TURIZM VE TICARET ANCINIM SINGETI VRN 0230020609	Payli Multivet / 175		Desktas TM Tücel Kişiliklerin Ümran Değişikliği Yev: 3310 Tarih: 3903/2016

31.12.2022

SORUMLU DEĞERLEME UZMANI LİSANS BELGESİ

Tarih: 07.03.2011	No: 401584
GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANLIĞI LİSANSI
Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri: VIII, No:34 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunanlar İçin Lisanslama ve Sicil Tutmaya İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ*i uyarınca
Seref EMEN
Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansını almaya hak kazanmıştır.

Illiay ARIKAN GENEL SEKKETER	Nevzal ÖZTANGUT BASKAN

Gayrimenkul Değerleme Raporu

AKFEN ĠNġAAT TURĠZĠM VE TĠCARET A.ġ

KIZILCAġAR ĠMAR MAHALLESĠ, YAVUZ SULTAN SELĠM BULVARI, NO:7 06830 GÖLBAġI/ANKARA

26.11.2021 AKFEN-202100008

Gayrimenkul Değerleme Raporu Hakkında Bilgiler
Değerlemeyi Yapan Kurum Ünvanı ve ĠletiĢim Bilgileri	Adım Gayrimenkul Değerleme A.ġ. Mebusevleri Mh. Ayten Sokak No:22/7 Çankaya / ANKARA Tel : (312) 213 55 00 - E.Mail : [email protected]
Değerleme Talebinde Bulunan MüĢteri Ünvanı ve ĠletiĢim Bilgileri	Akfen ĠnĢaat Turizm Ve Ticaret A.ġ Koza Sok. No:22 GaziosmanpaĢa 06700 Çankaya/Ankara
SözleĢme Tarihi / Sayısı	18.10.2021
Talep Tarihi / Sayısı	18.10.2021
Değerleme BaĢlangıç Tarihi	23.11.2021
Değerleme BitiĢ Tarihi	26.11.2021
Rapor Tarihi	26.11.2021
Rapor Numarası	AKFEN-202100008
Raporun Türü	Gayrimenkul Değerleme Raporu
Değerlemeye Konu TaĢınmaz(lar)	Ankara Ġli, GölbaĢı Ġlçesi KızılcaĢar Mahallesi, 120573 Ada 1 Parselde Yer Alan Bulvar Loft Projesindeki 2 Adet Bağımsız Bölüm
Değerlemeye Konu TaĢınmazın Adresi	KızılcaĢar Mahallesi, Yavuz Sultan Selim Bulvarı, Bulvar Loft, No:7 06830 GölbaĢı/Ankara
Raporu Hazırlayan Uzman	Ulvi Barkın ġenses Değerleme Uzmanı (SPK 401187)
Sorumlu Değerleme Uzmanı	ġeref EMEN Sorumlu Değerleme Uzmanı (SPK 401584)

ĠÇĠNDEKĠLER

1. DEĞERLEME KAPSAM VE ĠLKELERĠ

1.1 DEĞERLEME RAPORUNUN AMACI
1.2 UYGUNLUK BEYANI
1.3 DEĞERLEME ÇALIġMASINDA ESAS ALINAN STANDARTLAR VE YÖNTEMLER
1. ġĠRKET VE MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER
2.1 DEĞERLEMEYĠ YAPAN KURUM ÜNVANI VE ĠLETĠġĠM BĠLGĠLERĠ
2.2 DEĞERLEMEYĠ TALEBĠNDE BULUNAN MÜġTERĠ ÜNVANI VE ĠLETĠġĠM BĠLGĠLERĠ
2.3 MÜġTERĠ TALEBĠNĠN KAPSAMI VE SINIRLAMALAR
1. DEĞERLEME KONUSU TAġINMAZIN MÜLKĠYET BĠLGĠLERĠ
3.1 TAPU KAYITLARI
3.2 TAKYĠDAT BĠLGĠLERĠ
3.3 SON ÜÇ YIL ĠÇERĠSĠNDE KONU OLDUĞU SATIġ ĠġLEMLERĠ
1. DEĞERLEME KONUSU TAġINMAZ ĠLE ĠLGĠLĠ GENEL BĠLGĠLER
4.1 TAġINMAZIN TANIMI
4.2 TAġINMAZIN YER ALDIĞI BÖLGENĠN ÖZELLĠKLERĠ
4.3 TAġINMAZIN KONUMU VE YAKIN ÇEVRE ÖZELLĠKLERĠ
4.4 TAġINMAZIN YAPISAL / FĠZĠKĠ ÖZELLĠKLERĠ
4.5. SWOT ANALĠZĠ
1. DEĞERLEME KONUSU TAġINMAZIN YASAL SÜREÇ ANALĠZĠ
5.1 TAġINMAZA AĠT GÜNCEL ĠMAR BĠLGĠLERĠ
5.2 ĠMAR PLAN DEĞĠġĠKLĠKLERĠ VE KAMULAġTIRMA ĠġLEMLERĠ
5.3 TAġINMAZLARA AĠT YASAL BELGE (DOSYA, RUHSAT, PROJE VB.) ĠNCELEMELERĠ
5.4 YAPI DENETĠM KURULUġUNA VE ĠġLEMLERĠNE AĠT BĠLGĠLER
5.5 GAYRĠMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKĠ DURUMUNUN ANALĠZĠ
1. DEĞERLEME KONUSU TAġINMAZA ĠLĠġKĠN ANALĠZLER
6.1 MEVCUT EKONOMĠK KOġULLAR VE GAYRĠMENKUL PĠYASASI ANALĠZĠ
6.2 DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ OLUMSUZ ETKĠLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER
6.3 TAġINMAZIN YAPISAL ÖZELLĠKLERĠNĠN DEĞERLEMESĠNDE BAZ ALINAN VERĠLER
6.4 TAġINMAZIN FĠZĠKĠ VE TEKNĠK ÖZELLĠKLERĠ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERĠLER
6.5 DEĞERLEME ĠġLEMĠNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR VE KULLANILMA NEDENLERĠ
6.6 DEĞERLEME ĠġLEMĠNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE SEÇĠLME NEDENLERĠ
6.7 EN VERĠMLĠ VE EN ĠYĠ KULLANIM DEĞERĠ ANALĠZĠ
6.8 PAZAR DEĞERĠ ANALĠZĠ
6.9 NAKĠT AKIġI / GELĠR ĠNDĠRGEME ANALĠZĠ
1. DEĞERLENDĠRME

8.DEĞERLEMEYE KONU TAġINMAZLARIN TOPLU SATIġA KONU OLMASI DURUMUNDAGÜNCEL PAZAR DEĞERĠ

9.SONUÇ

1. DEĞERLEME KAPSAM VE ĠLKELERĠ

1.1 DEĞERLEME RAPORUNUN AMACI

Bu değerleme raporunun amacı; AKFEN ĠNġAAT TURĠZĠM VE TĠCARET A.ġ."nin talebine istinaden Ankara Ġli, GölbaĢı Ġlçesi, KızılcaĢarMahallesi"nde 36.947 m² büyüklüğündeki 120573 ada 1 parselde bulunan Bulvar Loft Projesindeki 2 adet bağımsız bölümün pazar değerinin tespitini içeren Değerleme Raporu"nun hazırlanmasıdır.

1.2 UYGUNLUK BEYANI

Tarafımızca yapılan değerleme çalıĢması ile ilgili olarak;

Raporda sunulan bulguların Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğunu,
Rapor edilen analiz, fikir ve sonuçların yalnızca varsayımlar ve sınırlayıcı koĢullar tarafından kısıtlanmıĢ olduğu ve kiĢisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluĢtuğunu,
Değerleme Uzmanının, değerleme konusunu oluĢturan gayrimenkul ve ilgili taraflarla herhangi bir kiĢisel ilgi veya önyargısının olmadığını,
Değerleme hizmetinin karĢılığının, bu rapordaki analiz, fikir ve sonuçlardan yola çıkılarak ortaya konulabilecek hareket ve olaylara bağlı olmadığını,
Değerleme hizmetinin önceden belirlenmiĢ sonuçların elde edilmesine yönelik olarak geliĢtirilmediği ve rapor edilmediğini,
Değerlemenin ahlaki kural ve standartlara uygun gerçekleĢtiğini,
Değerleme Uzmanının mesleki eğitim Ģartlarına haiz olduğunu,
Değerleme Uzmanının mülkü kiĢisel olarak denetlediğini,
Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını

beyan ederiz.

1.3 DEĞERLEME ÇALIġMASINDA ESAS ALINAN STANDARTLAR VE YÖNTEMLER

Bu rapor SPK"nın III.62.3 Sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme KuruluĢlar Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1.Maddesi,2.fıkrası kapsamında hazırlanmıĢtır.MüĢteri tarafından getirilen bir kapsam ve sınırlama bulunmamaktadır.

UDS 104 tanımlı değer esaslarından, Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir Ģekilde ve zorlama altında

kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir iĢlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiĢtirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluĢabilir. Varlığın satıĢa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiĢtiren varlığın normal bir Ģekilde el değiĢtirdiği bir pazardır.

Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul Ģartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul Ģartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul Ģartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır.

Bu kapsamda, değerleme çalıĢmasında aĢağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır:

Gayrimenkulün niteliği gereği analizde, mevcut bir pazarın varlığı peĢinen kabul edilmiĢtir.
Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı ve her ikisi de bağımsız hareket etmektedir.
Taraflar gayrimenkuller ile ilgili makul bilgiye sahiptir ve kendilerine azami faydayı sağlayacak Ģekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkullerin satıĢı için makul bir süre tanınmıĢtır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peĢin olarak yapılmaktadır.
Gayrimenkullerin alım satım iĢlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleĢtirilmektedir.
Gayrimenkullerin makul Ģartlarda elde edilebilecek en olası değeri takdir edilmektedir.
Takdir edilen Pazar değeri değerleme tarihi itibarıyla belirlenmiĢ olup değerleme tarihine özgüdür.

ĠĢ bu değerleme raporundaki değer esası, açık ve rekabetçi bir pazarda, bir el değiĢtirme iĢleminde elde dilebilecek en olası fiyattır.

UDS 105 tanımlı değerleme yaklaĢımlarından aĢağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaĢım değerlemede kullanılan temel yaklaĢımlardır.

(a) Pazar YaklaĢımı,
(b) Gelir YaklaĢımı,
(c) Maliyet YaklaĢımı.

(a) Pazar YaklaĢımı

Pazar yaklaĢımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karĢılaĢtırılabilir (benzer) varlıklarla karĢılaĢtırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaĢımı ifade eder.

Pazar yaklaĢımı yöntemlerinden, kılavuz iĢlemler yöntemi olarak da bilinen karĢılaĢtırılabilir iĢlemler yönteminde, gösterge niteliğindeki değere ulaĢılabilmesi için değerleme konusu varlığın aynısı veya benzeri varlıklarla ilgili iĢlemlere iliĢkin bilgilerden istifade edilir. KarĢılaĢtırılabilir iĢlemler yönteminin temel adımları:

(a) ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan karĢılaĢtırma birimlerinin tespit edilmesi,

(b) ilgili karĢılaĢtırılabilir iĢlemlerin tespit edilmesi ve bu iĢlemler için temel değerleme ölçütlerinin hesaplanması,

(c) karĢılaĢtırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların tutarlı bir karĢılaĢtırmalı analizinin yapılması,

(d) karĢılaĢtırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasındaki farklılıkların yansıtılabilmesi amacıyla değerleme ölçütleri (varsa) için gerekli düzeltmelerin yapılması,

(e) düzeltilmiĢ değerleme ölçütünün değerleme konusu varlığa uygulanması ve

(f) çeĢitli değerleme ölçütünün kullanılması halinde gösterge niteliğindeki değerlerin tek bir sonuca ulaĢtırılması Ģeklindedir.

b) Gelir YaklaĢımı

Gelir yaklaĢımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akıĢlarının tek bir cari değere dönüĢtürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaĢımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akıĢlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Gelir yaklaĢımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karĢın, gelir yaklaĢımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar ĠndirgenmiĢ Nakit AkıĢları (ĠNA) yönteminin varyasyonları olup standartlarda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaĢımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir. ĠNA yönteminde, tahmini nakit akıĢları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu iĢlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. ĠNA yönteminin temel adımları:

(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akıĢı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akıĢları, toplam nakit akıĢları veya özsermayeye ait nakit akıĢları, reel veya nominal nakit akıĢları vb.),

(b) nakit akıĢlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi,

(d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi,

(e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve

(f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akıĢlarına uygulanması Ģeklindedir.

c) Maliyet YaklaĢımı

Maliyet yaklaĢımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elveriĢsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiĢ olsun, kendisine eĢit faydaya sahip baĢka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaĢımdır. Bu yaklaĢımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleĢen tüm yıpranma paylarının düĢülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Belli baĢlı üç maliyet yaklaĢımı yöntemi bulunmaktadır:

(a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eĢdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlenmesidir.

(b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlenmesidir.

2. ġĠRKET VE MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER

2.1 DEĞERLEMEYĠ YAPAN KURUM ÜNVANI VE ĠLETĠġĠM BĠLGĠLERĠ

ADIM GAYRĠMENKUL DEĞERLEME A.ġ.

Mebusevleri Mahallesi Ayten Sokak No:22/7

Çankaya/ANKARA

Tel : (312) 213 55 00 - Faks : (312) 222 02 03

E-Posta : [email protected]

Maltepe Vergi Dairesi – NO:0080756660

2.2 DEĞERLEMEYĠ TALEBĠNDE BULUNAN MÜġTERĠ ÜNVANI VE ĠLETĠġĠM BĠLGĠLERĠ

AKFEN ĠNġAAT TURĠZĠM VE TĠCARET A.ġ

Koza Sok. No:22 GaziosmanpaĢa 06700 Çankaya/Ankara

Tel: 0 312 408 15 99

MÜġTERĠ TALEBĠNĠN KAPSAMI VE SINIRLAMALAR

Hizmeti alan kurumun, raporda bilgileri bulunan 2 adet bağımsız bölümün değerleme tarihi itibariyle,

TaĢınmazların pazar değerinin,
Değerlemeye konu 2 adet "konut" nitelikli bağımsız bölümün toplu satıĢa konu edilmesi durumundaki bilgi amaçlı değerinin,
Değerleme raporunun sonuç bölümünde Akfen ĠnĢaat Turizm ve Ticaret A.ġ mülkiyetinde bulunan 2 adet "konut" nitelikli taĢınmaların satıĢ değerlerinin belirlenmesi ve ayrı ayrı belirtilmesi talebi bulunmaktadır.

3. DEĞERLEME KONUSU TAġINMAZIN MÜLKĠYET BĠLGĠLERĠ

3.1 TAPU KAYITLARI

Değerleme konusu taĢınmaza ait tapu bilgileri aĢağıda verilmiĢ olup, bağımsız bölümlere iliĢkin kat irtifakı bilgilerine rapor ekinde yer verilmiĢtir.

	RAPORA KONU TAġINMAZ
Ġli	ANKARA
Ġlçesi	GÖLBAġI
Mahallesi	KIZILCAġAR - ĠMAR
Köyü	-
Mevkii	-
Pafta No.	-
Ada No.	120573
Parsel No.	1
Yüzölçümü (m²)	36.947,00
Ana TaĢınmazın Niteliği	24 KATLI A1,A2 BLOKLAR MESKEN,OFĠS VE ĠġYERĠ 25 KATLI B BLOK 26 KATLI C BLOK, 21 KATLI D BLOK VE 27KATLI E BLOK LARDAN OLUġAN BETONARME MESKEN VE ARSASI
Blok No.	*Tabloda VerilmiĢtir.
Kat No.	*Tabloda VerilmiĢtir.
Bağımsız Bölüm No.	*Tabloda VerilmiĢtir.
Bağımsız Bölümün Niteliği	*Tabloda VerilmiĢtir.
Arsa Payı	*Tabloda VerilmiĢtir.
Cilt No.	*Tabloda VerilmiĢtir.
Sayfa No.	*Tabloda VerilmiĢtir.
Tarih / Yevmiye No.	*Tabloda VerilmiĢtir.
Sahibi	*Tabloda VerilmiĢtir.

	TAPU KAYITLARI TABLOSU
BLOK	KAT	B. B. NO	NĠTELĠĞĠ	EKLENTĠ	ARSA PAYI	MALĠK / HĠSSESĠ
B	1	37	Konut		6 1 / 36947	Akfen ĠnĢaat Turizm ve Ticaret A.ġ 1/1
C	ZEMĠN	2	Konut		19/36947	Akfen ĠnĢaat Turizm ve Ticaret A.ġ 1/1

3.2 TAKYĠDAT BĠLGĠLERĠ

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü"nden 18.11.2021 tarihinde saat 14:06"da alınan tapu kayıtlarına göre değerleme konusu taĢınmazlar üzerinde aĢağıda belirtilen takyidat bulunmaktadır.

Beyan:

Yönetim Planı: 19.04.2016 (GölbaĢı TM, 06.05.2016-9122)

ġerh:

0.01 TL bedel karĢılığında kira sözleĢmesi vardır. (Türkiye Elektrik Dağıtım A.ġ Genel Müdürlüğü lehine 19/01/2018 tarihinden baĢlamak üzere 99 yıl süreyle kira Ģerhi) (GölbaĢı TM, 30.04.2018-9349)

3.3 SON ÜÇ YIL ĠÇERĠSĠNDE KONU OLDUĞU SATIġ ĠġLEMLERĠ

Ana taĢınmaza ait detaylı tapu kaydına göre,120573 ada, 1 parsel;B Blok 37 ve C Blok 2 nolu TaĢınmazlar

13.03.2020 tarihinde SatıĢ iĢleminden Akfen ĠnĢaat Turizm ve Ticaret A.ġ adına tescil edilmiĢtir. Ana taĢınmazda 06.05.2016 tarihinde 9122 yevmiye numarası ile kat irtifakı kurulmuĢtur. Değerlemeye konu 2 adet bağımsız bölüm son üç yıl içerisinde satıĢa konu olmamıĢtır.

4. DEĞERLEME KONUSU TAġINMAZ ĠLE ĠLGĠLĠ GENEL BĠLGĠLER

4.1 TAġINMAZIN TANIMI

Rapora konu taĢınmazlar Ankara Ġli, GölbaĢı Ġlçesi, KızılcaĢar Ġmar Mahallesi sınırları içerisinde, 36.947,00 m² büyüklüğündeki 120573 ada 1 parselde bulunan Bulvar Loft Projesindeki B ve C blokta yer alan 2 adet konut nitelikli bağımsız bölümdür.

4.2 TAġINMAZIN YER ALDIĞI BÖLGENĠN ÖZELLĠKLERĠ

4.2.1 Ankara Ġli

Konum:

Ġç Anadolu"nun kuzeybatısında yer alan Türkiye"nin baĢkenti Ankara, 32 ve 53 derece doğu boylamı ile 39 ve 57 derece kuzey enlemi arasında bulunur.

Coğrafi olarak Türkiye'nin merkezine yakın bir konumda bulunur ve Batı Karadeniz Bölgesi'nde kalan kuzey kesimleri hariç, büyük bölümü Ġç Anadolu Bölgesi'nde yer alır.

Ġdari Sınırlar:

Ġl alanı, idari bakımdan Kırıkkale, Çankırı, Bolu, EskiĢehir, Konya, KırĢehir ve Aksaray Ankara"nın etrafını çevreleyen komĢularıdır.

Ankara ili sınırları içerisinde 25 ilçe bulunmaktadır. Ankara BüyükĢehir Belediyesi"ni oluĢturan ilçeler; Akyurt, Altındağ, AyaĢ, Bala, Beypazarı, Çamlıdere, Çankaya, Çubuk, Elmadağ, Etimesgut, Evren, GölbaĢı, Güdül, Haymana, Kalecik, Kazan, Keçiören, Kızılcahamam, Mamak, Nallıhan, Polatlı, Pursaklar, Sincan, ġereflikoçhisar ve Yenimahalle"dir.

UlaĢım:

Ġl içinde karayolu, demiryolu ve havayolu ile ulaĢım yapılmaktadır. Ayrıca baĢkent Ankara'da geliĢmiĢ bir toplu taĢımacılık sistemi Ģehir nüfusunun ulaĢım ihtiyacını karĢılar.

Toplu taĢımacılık altyapısına rağmen ve belki ildeki refah seviyesinin bir göstergesi olarak, Ankara nüfus baĢına motorlu taĢıt sayısında 1000 kiĢiye 241 otomobil ile Türkiye'nin birinci ilidir.

Ġl merkezinin kuzeyinde yer alan Esenboğa Uluslararası Havalimanı havayolu ile giriĢ çıkıĢı sağlayan en önemli noktadır. Esenboğa'dan Türkiye'nin hemen her iline, ayrıca Avrupa, Amerika ve Uzak Doğu'nun çeĢitli Ģehirlerine uçmak mümkündür. 2006 yılında tamamen yenilenip kapasitesi ve iĢlevi çağdaĢlaĢtırılmıĢtır. Havalimanını kent merkezine bağlayan yol da tamamen yenilenmiĢ ve yeni geçitler devreye sokulmuĢtur. Havayolu ile kente ulaĢmanın bir baĢka yolu da ordunun hizmetindeki Etimesgut Askeri Havalimanıdır. Bu havalimanı sivil uçuĢlara kapalı olsa da, gerektiğinde alternatif olarak kullanılmaktadır. Akıncı, Etimesgut ve Güvercinlik hava alanları, askerî amaçlarla kullanılmaktadır.

Ankara ili, baĢkente gidip gelen motorlu vasıta trafiğini kaldırabilmek üzere modern bir karayolu ağına sahiptir. BaĢkenti çevreleyen O-20 çevre yolu, Ģehirlerarası trafiğin Ģehir trafiğini aksatmadan geçmesini sağlar. O-20 baĢka otoyollara bağlanarak baĢkentin ilin ve ülkenin diğer kentlerine ulaĢımını sağlar. Bunlardan O4 otoyolu(Avrupa E-yolları sistemine göre E89), baĢkenti Ġstanbul'a bağlar, O20 (E90) ise baĢkenti Adana'ya bağlar. Ġl içindeki diğer devlet yollarının hemen hepsi Ankara Ģehrine bağlıdır. Ankara Ģehrini diğer büyük Ģehirlere bağlayan karayolları arasında D200 (E90) (Bursa -EskiĢehir - Ankara), D750 (E90) (Ankara - Aksaray - Adana), D200 (E88) (Ankara - Elmadağ), O-4 (E89) (Zonguldak - Aksaray - Ankara - Kızılcahamam - Gerede), D200 (E88) (EskiĢehir -Sivrihisar - Ankara - Kırıkkale - Yozgat - Sivas) bulunur. Ġl içindeki diğer devlet yolları ise D750 (Tarsus- Pozantı - Aksaray - Ankara - Kazan - Gerede), D765 (Çankırı - Kalecik - Kırıkkale), D260 (Polatlı - Haymana - Balâ), D140 (Beypazarı - Nallıhan), D695 (Polatlı - AkĢehir).

Ġl içinde ilçeler arası ulaĢımı sağlayan birçok otobüs firması hizmet vermektedir. Ġl merkezinde bulunan Ankara ġehirlerarası Terminal ĠĢletmesi (AġTĠ) Avrupa"nın en büyük otobüs terminalleri arasında yer alır. AġTĠ'nin Ankaray ile bağlantısı vardır.

Ankara ilinden geçen iki demiryolu hattı vardır. Bunlardan birincisi Ankara Ģehrini, batıda Sincan ve Polatlı üzerinden EskiĢehir'e, doğuda Irmak ve Boğazköprü üzerinden Kayseri'ye bağlar. Ġkinci bir hat Irmak'ı Çankırı üzerinden Karabük ve Zonguldak'a bağlar. Tren yolu ile giriĢ çıkıĢta en önemli yer TCDD Ankara Garı'dır. Burası aynı zamanda ülkenin doğusu ile batısının ayrıldığı noktadır. Halihazırda ülkenin dört bir yanına ve banliyölere buradan tren seferleri düzenlenmektedir. EskiĢehir üzerinden Ankara kentini Ġstanbul'a bağlayacak olan hızlı tren projesinin Ankara - EskiĢehir kesimi 2009'da, EskiĢehir-Ġstanbul etabı ise 2014 yılında hizmete girmiĢtir. Ayrıca Ankara-Konya yüksek hızlı tren hattı da 2011 yılından beri hizmet vermektedir.

Ġklim:

Ġlin güney ve orta bölümlerinde karasal iklimin soğuk ve kar yağıĢlı kıĢları ile sıcak ve kurak yazları, kuzeyinde ise Türkiye'de Karadeniz ikliminin ılıman ve yağıĢlı halleri görülebilir. Karasal iklimin hâkim olduğu bölgelerde gece ile gündüz, yaz ile kıĢ mevsimi arasında önemli sıcaklık farkları bulunur. En sıcak ay temmuz veya ağustostur. Ġldeki yerine göre ortalama en yüksek gündüz sıcaklıkları 27-31°C' dir. En soğuk ay ise ocak ayıdır, en düĢük gece sıcaklıkları ildeki yerine göre ortalama -6 ila -1 °C arasındadır. YağıĢlar en çok aralık, en az temmuz veya ağustos ayında düĢer. Ankara il merkezinde yıllık ortalama toplam yağıĢ 415 mm, yıllık ortalama toplam yağıĢ, 60 cm (Kızılcahamam) ila 35 cm (ġereflikoçhisar) arasında değiĢir.

Su Kaynakları:

Hidroelektrik enerji sağlayan barajların yanı sıra, Ankara'da içme suyu ve sulama suyu sağlayan barajlar da bulunmaktadır. Bunlardan Çubuk-1 Barajı, Çubuk-2 Barajı, Bayındır Barajı, Kesikköprü Barajı ve Çamlıdere Barajı içme suyu sağlar, Asartepe Barajı sulama suyu sağlar, Kurtboğazı Barajı ise hem içme hem sulama suyu sağlar. Bu su kaynakları büyüyen Ģehri ihtiyacını karĢılamaya yetmediği için, 2008'de Kızılırmak'tan da baĢkente su getirilmeye baĢlanmıĢtır. Yeni baraj inĢaat projeleri görüĢülmektedir.

Nüfus ve Demografik Yapı: Nüfus;

Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2020 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 459 bin 365 kişi artarak 83 milyon 614 bin 362 kişiye ulaşmıştır. Erkek nüfus 41 milyon 915 bin 985 kişi olurken, kadın nüfus 41 milyon 698 bin 377 kişi olmuştur. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturmaktadır. (TUİK)

Ġlçe	Ġlçe Nüfusu	Erkek Nüfusu	Kadın Nüfusu	Nüfus Yüzdesi
Çankaya	921.999	442.882	479.117	16,93%
Keçiören	917.759	451.843	465.916	16,85%
Yenimahalle	659.603	322.415	337.188	12,11%
Mamak	637.935	318.309	319.626	11,72%
Etimesgut	566.500	284.289	282.211	10,40%
Sincan	524.222	267.660	256.562	9,63%
Altındağ	371.366	187.428	183.938	6,82%
Pursaklar	142.317	71.316	71.001	2,61%
GölbaĢı	130.363	65.600	64.763	2,39%
Polatlı	124.464	62.858	61.606	2,29%
Çubuk	90.063	45.700	44.363	1,65%
Kahramankazan	52.079	26.627	25.452	0,96%
Beypazarı	48.476	24.123	24.353	0,89%
Elmadağ	45.513	23.851	21.662	0,84%
ġereflikoçhisar	33.599	16.999	16.600	0,62%
Akyurt	32.863	16.778	16.085	0,60%
Nallıhan	28.621	14.275	14.346	0,53%
Haymana	27.277	13.972	13.305	0,50%
Kızılcahamam	24.947	12.433	12.514	0,46%
Bala	21.682	11.254	10.428	0,40%
Kalecik	12.897	6.568	6.329	0,24%
AyaĢ	12.289	6.350	5.939	0,23%
Güdül	8.050	3.907	4.143	0,15%
Çamlıdere	7.389	3.690	3.699	0,14%
Evren	2.753	1.365	1.388	0,05%

Ekonomi:

Tarım: Ankara ili genelinde toprakların %60'ı tarım alanı olarak kullanılır ve bu oran Türkiye ortalamasının oldukça üzerindedir. Ankara"da yapılan tarım daha çok tarla ürünlerine dayanır. Konya"dan sonra Türkiye"nin ikinci büyük tahıl (buğday) ambarıdır. GeniĢ ekim alanına sahiptir. Buğdaydan baĢka, yulaf, arpa, baklagiller, sanayi bitkileri, Ģeker pancarı, yumru bitkiler, sebze ve meyve çeĢitleri, patates oldukça çok yetiĢtirilir. Sakarya ve buna dökülen akarsuların vadilerinde pirinç ekilir. Armudu ve üzümü meĢhurdur. Polatlı, Haymana, ġ. Koçhisar, Bala ve Çubuk"ta buğday ekimi yaygındır. Arpa, yulaf, Ģekerpancarı, kavun, karpuz ve sebze üretimi de tarımda çok önemli bir yer tutar. Fasulye, yem bitkileri, mercimek, çeltik, ayçiçeği yetiĢtirilir. Meyvecilik pek yaygın değilse de armut, elma, kayısı, kiraz, viĢne, erik ve ceviz gibi meyveler yetiĢtirilir. En çok yetiĢtirilen meyve üzümdür.

Hayvancılık: Ankara hayvancılık bakımından önemli bir ilimizdir. Tiftik keçisinin diğer bir ismi de "Ankara keçisidir". Tiftik keçisinin anavatanı Ankara"dır. Amerika ve Afrika"ya Ankara"dan gitmiĢtir. Yünü makbul olan Ankara keçisi, dünyaca üne sahiptir. Ankara ilinde tiftik keçisi, kıl keçisi, koyun (ak ve karaman cinsi) ve sığır beslenir. Tarımda motorlu araçların artıĢı yüzünden at ve manda sayısı gittikçe azalmaktadır. Kümes hayvanı yetiĢtiriciliği de önemli bir yer tutar. Ankara"nın balı da çok meĢhurdur ve üretimi yüksektir.

Madenler: Madencilik bakımından pek zengin sayılmaz. Buna rağmen bazı madenler vardır. Nallıhan"da çıkarılan linyit 150 bin tona yaklaĢmıĢtır. Bala, Beypazarı civarında demir, Nallıhan ve Beypazarı"nda linyit; AyaĢ ve Bala"da alçı taĢı, Çubuk ve Nallıhan"da mermer; Haymana, Kalecik ve Polatlı civarında manganez mevcuttur. Ġl dâhilinde molibden, volfram, bentonit, trona, feldispat, kil, manyezit, perlit, tuz, pomza taĢı vardır.

Sanayi: Sanayi ve ticaret bakımından memleketimizin baĢta gelen merkezlerindendir. Sanayi, imalat ve gıda kolunda oldukça geliĢmiĢtir. Un, makarna, Ģeker, yağ, dokuma fabrikaları, süt, tereyağı, et kombinaları, deri ve trikotaj tesisleri vardır. Çimento, tuğla, kiremit ve inĢaat makinaları imal eden fabrikalar hızla artmaktadır. Merkezi ve ilçelerinde fabrika sayısı oldukça fazladır. ġehir, 1956"dan bu yana "Enterkonnekte" enerji sistemine bağlıdır. Ġlin enerji ihtiyacının çoğu Hirfanlı, Sarıyar, Kesikköprü, Çatalağzı ve Çayırhan hidroelektrik santrallarından karĢılanır. Ankara ilinde tehlikeli boyutlara ulaĢan hava kirliliği son yıllarda alınan tedbirlerle azaltılmıĢtır.

Ankara nüfusunun dörtte üçü hizmet sektöründe çalıĢır ve bu sektör ilin gayrisafi hasılasında en büyük paya sahiptir. Sektörün bu kadar geliĢmesinin nedeni, göçle gelen nüfusa istihdam sağlayacak kadar büyük sanayinin bulunmamasıdır.

Ankara ilinde özel sektörün katma değer içindeki payı %85'in üzerindedir. Ġlin sanayisi genel olarak küçük ve orta boylu iĢletmelerden oluĢmaktadır. Bunların %40'ı, savunma ve taĢıt üretimi yapan büyük kuruluĢların talep gösterdiği makine ve metal alanında üretim yapmaktadır, bunun ardından gıda ve tekstil sanayileri gelir. Üretim açısından en önemli sektörler, gıda (Ģeker, un, makarna, süt, içki), taĢıt, makine (tarım araçları, taĢıt, traktör), savaĢ, çimento ve dokumadır (yünlü dokuma, trikotaj, konfeksiyon). Ayrıca tarım ilaçları, mobilya, Ģekercilik ve matbaacılık da önemlidir. Savunma sanayisi, yazılım ve elektronik sektörlerinde Ankara Türkiye'de baĢta gelir.

Ankara'da üretimin büyük kısmı Sincan, Akyurt, Çubuk ve il merkezine yakın olan Ġvedik ile Ortadoğu Sanayi ve Ticaret Merkezi (OSTĠM) Organize Sanayi bölgelerinde gerçekleĢmektedir. OSTĠM, Türkiye'nin en büyük küçük ve orta boy sanayi üretim alanıdır.

4.2.2 GölbaĢı Ġlçesi

Konum:

GölbaĢı, Ankara il merkezine 20 km uzaklıkta, 970 m rakımlı ve Ġç Anadolu platosu üzerinde bulunan bir ilçedir. Doğusunda Bala, batısında Yenimahalle, güneyinde Haymana ve kuzeyinde Çankaya ilçeleri bulunmaktadır. GölbaĢı ilçesi adından da anlaĢılacağı üzere, Ankara ilinin göller bölgesidir. Bölgede Mogan ve Eymir gölleri bulunmaktadır. Mogan Gölü havzası genelde düzgün yer yer orta engebeli bir havzanın alt ucunda alüvyoner setlerin arkasında oluĢmuĢ doğal baraj gölüdür. Yüzölçümü ortalama 6 km² dır. Gölün güneyinden itibaren 2 km'lik bir mesafede, sulak-bataklık alan nitelikli bir geçiĢ zonu ile yer altı ve yer üstünden kuzey doğusundaki 1.25 km² "lik alana sahip Eymir Gölüne ortalama 5 metrelik kot farkıyla boĢalım sağlamaktadır. Böylelikle Eymir Gölünün su girdisinin tamamına yakını Mogan Gölü tarafından sağlanmaktadır. GeniĢ bir havzadan drene olan yer altı ve yer üstü suları Mogan-Eymir göllerinden geçerek havzanın kuzeydoğu ucundan Ġmrahor Vadisine boĢalır. Mogan gölünün su girdisi düzensiz rejimli yazları genelde kuruyan dereler vasıtasıyla olmaktadır.

Sosyo-Ekonomik Yapı:

GölbaĢı, 29.11.1983 gün ve 2963 sayılı Kanun ile ilçe olmuĢ ve 22.10.1990 tarih ve 90/1117 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile 2872 sayılı Çevre Kanunu"nun 9 uncu maddesine dayanılarak "GölbaĢı Ġlçesi Özel Cevre Koruma Bölgesi" olarak ilan edilmiĢtir. 1991 yılında da GölbaĢı Belediyesi BüyükĢehir Belediyesi sınırları içine alınmıĢtır. Günümüzde, GölbaĢı ilçesi Ankara BüyükĢehir Belediyesi sınırları içerisinde, 130.363 nüfusu ve 1.300 km² 'lik yüzölçümüyle devamlı geliĢen ve büyüyen bir ilçe konumundadır.

UlaĢım:

GölbaĢı Ankara Ġli sınırları içerisinde merkezden yaklaĢık 20 km güneyde, Konya Karayolu üzerinde yer alır. GölbaĢı ilçesine toplu taĢıma araçları ulaĢım mümkündür.

4.3 TAġINMAZIN KONUMU VE YAKIN ÇEVRE ÖZELLĠKLERĠ

Ana taĢınmaz, Ankara ili, GölbaĢı ilçesi, KızılcaĢar Ġmar Mahallesi, Yavuz Sultan Selim Bulvarı üzerinde yer alan 7 kapı numaralı Bulvar Loft projesidir.

TAġINMAZLARIN BULUNDUĞU BÖLGE

TAġINMAZLARIN KONUMU

TaĢınmazın bulunduğu KızılcaĢar Mahallesi, GölbaĢı'nın en eski mahallelerindendir. Ankara-Konya karayoluna 8 km, GölbaĢı ilçe merkezine ise 10 km uzaklıkta olup, Ġncek, TaĢpınar, Hacılar ve Beytepe mahalleleri ile komĢudur. Arazisinin bir kısmı GölbaĢı Özel Çevre Koruma Alanı içinde yer almaktadır.

TaĢınmazların yakın çevresinde Ġncek Life, Ġncek Prestij, Vista Ġncek, Duru Beytepe gibi birçok inĢaat projesinin yanı sıra, iç kısımlarda müstakil ve villa tipi yapılaĢmalar bulunmaktadır.

Maya Koleji, Doğa Okulları, BahçeĢehir Okulları ve Atılım Üniversitesi ile Lösante Hastanesi ve Beytepe Murat Erdi Eker Devlet Hastanesi"ne yakın konumda bulunan ana taĢınmazın bulunduğu bölgede altyapı hizmetleri tamamlanmıĢ durumdadır. Üst yapı çevre düzenlemeleri devam etmektedir. Bölgede çok sayıda boĢ arsa ve yapımı devam eden inĢaat yer almaktadır.

YAKIN ÇEVREDE BULUNAN ÖNEMLĠ NĠRENGĠ NOKTALARI VE PROJELER

4.4 TAġINMAZIN YAPISAL / FĠZĠKĠ ÖZELLĠKLERĠ

Ana TaĢınmazın Özellikleri;

Parselin yüzölçümü 36.947,00 m 2 "dir.
Parsel düze yakın hafif eğimli bir topografik yapıdadır.
Parsel düzgün olmayan çokgen geometrik yapıya sahiptir.
Bölgede alt yapı imkanları tamamlanmıĢ durumdadır.
Parsel üzerinde hâlihazırda yapımı devam eden Bulvar Loft projesi yer almaktadır.

Proje Bilgileri;

Projenin inĢaatı, 120573 ada 1 parsel üzerinde her blokta iki bodrum kat, zemin kat ve üzeri paratonerli ve asansörlü kat sayısı A1, A2 bloklarda 23 kat, C blokta 24 kat, D blokta 19 kat, E blokta 25 kat olmak üzere 6 blokta ayrık nizam, 5/A yapı sınıfında, betonarme karkas yapı olarak inĢa edilmiĢtir.

120573 ada, 1 no.lu parsel üzerinde A1, A2, B, C, D ve E olmak üzere toplam 6 blok için 04.05.2016 tarih ve sırasıyla 395-396-397-398-399-400/2016 sayılı tadilat yapı ruhsatları alınmıĢtır.

Projeye ait son alınan yapı ruhsatlarına göre blokların genel özellikleri aĢağıdaki tabloda verilmiĢtir:

Ruhsat Bilgileri
Blok	Ruhsat Tarihi	Ruhsat No	Bağımsız Bölüm Sayısı	Yapı ĠnĢaat Alanı	Yapı Sınıfı
A1 Blok	04.05.2016	395/2016	184	30.881,45	V-A
A2 Blok	04.05.2016	396/2016	183	28.138,46	V-A
B Blok	04.05.2016	397/2016	92	27.544,43	V-A
C Blok	04.05.2016	398/2016	144	27.040,37	V-A
D Blok	04.05.2016	399/2016	100	23.815,51	V-A
E Blok	04.05.2016	400/2016	150	32.283,10	V-A

Proje bünyesindeki konut ve ticari birimlerin bloklara göre dağılımına aĢağıdaki tabloda yer verilmiĢtir:

Konut ve Ticari Alan Dağılımı
Blok	Ticari	Konut	Toplam
A1 Blok	16	168	184
A2 Blok	15	168	183
B Blok	-	92	92
C Blok	-	144	144
D Blok	-	100	100
E Blok	-	150	150
Toplam	31	822	853

Projedeki satılabilir alan dağılımı aĢağıdaki tabloda verilmiĢtir.

Satılabilir Alan Dağılımı
Blok	Ticari (m2 )	Konut (m2 )	Toplam (m2 )
A1 Blok	3.741,36	13.446,51	17.187,87
A2 Blok	2.179,43	13.481,76	15.661,19
B Blok	0,00	15.330,54	15.330,54

C Blok	0,00	15.049,92	15.049,92
D Blok	0,00	13.255,14	13.255,14
E Blok	0,00	17.968,00	17.968,00
Toplam	5.920,79	88.531,87	94.452,66

Olumlu ve Olumsuz Faktörler;

OLUMLU ÖZELLĠKLERĠ	OLUMSUZ ÖZELLĠKLERĠ
Bulvar üzerinde konumlu olması	ġehir merkezine nispeten uzak konumda olması
Bölge altyapısının tamamlanmıĢ olması	Yakın çevrede alternatif projelerin olması
Çevrede prestijli konut projelerinin olması
GeliĢme konut alanında yer alması
Yakın çevresinde özel hastaneler, özel okullar ve üniversiteler bulunması
ġehir merkezine uzak konumda olmasına rağmen ulaĢım probleminin olmaması
ġehir merkezine uzak konumda olmasına rağmen bölge içinde tercih edilen bir konumda olması
Proje içerisinde ticari alanların olması
Proje içerisinde farklı tip ve büyüklükte konut seçeneklerinin bulunması

4.5. SWOT ANALĠZĠ

	OLUMLU YÖNLER		OLUMSUZ YÖNLER
GÜÇLÜ YANLAR	• Arsanın büyük olması, • Yavuz Sultan Selim Bulvarı"na cepheli olması, • Ġncek Bulvarı"na yakın olması, • Proje kapsamında farklı kullanıcı gruplarına hitap edebilecek tip ve kullanım alanına sahip konutların yer alması, • Kapalı havuz, kapalı otopark ve cep sinema salonu, hobi atölyeleri, çocuk oyun alanları ve çeĢitli spor olanaklarını içeren sosyal tesis alanlarının olması, • Proje içerisinde ticari birimlerin olması, • Peyzaj alanlarının fazla olması, • Lüks residence projelerinde 6.000-9.500.- TL/m² civarındabirim fiyatların olması	ZAYIF YANLAR	• Proje içinde yer alan bağımsız bölüm sayısının fazla olmasından dolayı uzun satıĢ süresi, • Ortak kullanım alanlarının fazla olması nedeniyle maliyetin yüksek olması, • Değerlemeye konu taĢınmazlar ve ortak alan imalatlarının henüz tamamlanmamıĢ olması, • Konumu itibarı ile dükkânlara ulaĢımın ve tabela görünürlüğünün kısmen sınırlı olması,	ĠÇ ET KE NL ER
FIRSATLAR	• Ana bulvar üzerinde olması, • Çayyolu bölgesini Çankaya ile bağlayan bulvarların kesiĢim noktasında yer alması, • GeliĢme konut alanı içinde, prestijli projelere yakın konumda yer alması, • SatıĢ ve kiralama açısından bölgeye talep gösterecek yüksek gelire sahip yatırımcıların olması, • Yakın çevresinde üniversiteler, özel hastane ve özel okullar olması	TEHDĠTLER	• Bölgede yapımı devam eden benzer nitelikteki projelerin, farklı seçenekler oluĢturması, • Ekonomik geliĢmeler ve gayrimenkul sektöründe yaĢanan durgunluk sebebiyle gayrimenkule olan talebin düĢmesi, • Proje bölgesinin ana bulvar sonunda yer alması, • IĢıklı kavĢak noktasına çok yakın olması	DI ġ ET KE NL ER

5. DEĞERLEME KONUSU TAġINMAZIN YASAL SÜREÇ ANALĠZĠ

5.1 TAġINMAZA AĠT GÜNCEL ĠMAR BĠLGĠLERĠ

GölbaĢı Belediyesi, Ġmar ve ġehircilik Müdürlüğünden temin edilen bilgi ve belgelere göre, KızılcaĢar_3_24 1/5000 Ölçekli Nazım Ġmar Planı ile 1/1000 Ölçekli Uygulama Ġmar Planları 31.07.2013 tarihinde Çevre ve ġehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü tarafından onaylanmıĢtır.

Söz konusu 1/1000 ölçekli uygulama imar planında 120573 ada, 1 parsel "Konut+Ticaret Alanı"nda kalmaktadır.

AI Terminal

TERA YATIRIM MENKUL DEĞERLER A.Ş.

9081_rns_2025-01-10_d60cb823-1ca4-4ab1-a998-1efc03534452.pdf

İlk el konut satış sayısı 35 bin 954 olarak gerçekleşti

İkinci el konut satışlarında 77 bin 448 konut el değiştirdi

Yabancılara Eylül ayında 5 bin 49 konut satışı gerçekleşti

Yabancılara yapılan konut satışı, Eylül 2022

Uyruklara göre en çok konut satışı yapılan 20 ülke, Eylül 2022

Türkiye'de Gayrimenkul ve İnşaat Sektörü;

5.1-Mevcut Ekonomik Koşullar ve Satış Kabiliyeti

5.2-Gayrimenkullerin Değerine Etken Faktörler

6.1.Taşınmazların Yeri, Konumu

6.2.Taşınmazların Yer Aldığı Ana Yapı Özellikleri

6.3.Taşınmazların Mahal Özellikleri

Fiyat Araştırma Raporu

* 1- MENEMEN TURKUAZ EMLAK 0 (532) 066 84 71

* 2-İNDERİN EMLAK 0 (533) 369 48 70

* 3- KW ALESTA 0 (532) 281 41 81

* 4-MENEMEN TURKUAZ EMLAK 0 (532) 066 84 71

7- Değerleme ve Sonuç

RESİMLER: 5174 ada parsel

5454 ada 1 parsel

İmar Durum

UZMAN LİSANS BELGELERİ

BDDK YETKİ YAZIMIZ

BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUMU (Uygulama Daire Başkanlığı III)

ADIM GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.S.

SPK YFTKİ YAZIMIZ

BASBAKANLIK Sermaye Pivasası Kurulu

ADIM GAYRIMENKUL DEĞERLEME A.Ş. Ayten Sok. No:22/1 Mebusevleri-Tandoğan/Çankaya-ANKARA

AKFEN İNŞAAT TURİZM VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ BOĞAZİÇİ MAH. MİLAS / MUĞLA 227 ADA, 109 PARSEL ARSA

ĠÇĠNDEKĠLER

1- Rapor Bilgileri

2- TaĢınmazın Tapu Kayıt Bilgileri

227 Ada, 109 Parsel arsa

4- TaĢınmazın Kullanımına Dair Yasal Ġzinler ve Belgeler

5-Mevcut Ekonomik KoĢullar, Değerlemeye Etken Faktörler ve SatıĢ Kabiliyeti,

Tüketici Fiyat Endeksi, Ekim 2022 Tüketici fiyat endeksi (TÜFE) yıllık %85,51, aylık %3,54 oldu

TÜFE değişim oranları (%), Ekim 2022

TÜFE yıllık değişim oranları (%), Ekim 2022

TÜFE ana harcama gruplarına göre yıllık değişim oranları (%), Ekim 2022

Yapı İzin İstatistikleri, II. Çeyrek: Nisan - Haziran, 2022

Yapı ruhsatı verilen yapıların yüzölçümü %7,8 azaldı

Halka açık ikamet yerleri

Tratk ve lietişm timaları

Yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların yüzölçümü %20,1 arttı

Yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların daire sayısı ve yüzölçümü, II. Çeyrek 2022

Yapı kullanma izin belgesi istatistikleri, 2020-2022

Toplam yüzölçümün %57,5'i konut alanı olarak gerçekleşti

En yüksek yüzőlçüm payı %74,4 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu

Offs (igveri) binelers

İnşaat Maliyet Endeksi, Ağustos 2022

Insaat maliyet endeksi yıllık %116,98, aylık %1,98 arttı

İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı (%), Ağustos 2022

Bina insaatı maliyet endeksi yıllık %113,05, aylık %2.25 arttı

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %130,51, aylık %1,10 arttı

Konut Satış İstatistikleri, Eylül 2022

Türkiye genelinde Eylül ayında 113 bin 402 konut satıldı

Konut satışı, Eylül 2022

Konut satış sayısı, Eylül 2022

İpotekli konut satışları 16 bin 970 olarak gerçekleşti

Diğer satış türleri sonucunda 96 bin 432 konut el değiştirdi

İlk el konut satış sayısı 35 bin 954 olarak gerçekleşti

İkinci el konut satışlarında 77 bin 448 konut el değiştirdi

Yabancılara Eylül ayında 5 bin 49 konut satışı gerçekleşti

Yabancılara yapılan konut satışı, Eylül 2022

Uyruklara göre en çok konut satışı yapılan 20 ülke, Eylül 2022

Türkiye'de Gayrimenkul ve ĠnĢaat Sektörü;

5.1-Mevcut Ekonomik KoĢullar ve SatıĢ Kabiliyeti

5.2-Gayrimenkullerin Değerine Etken Faktörler

6.1.TaĢınmazın Yeri, Konumu

Kroki: 37.188459,27.57649

6.2.TaĢınmazın Yer Aldığı Ana Yapı Özellikleri

6.3.TaĢınmazların Mahal Özellikleri

7- Değerleme ve Sonuç

EMSALLER

HASANDEDE GAYRĠMENKUL 0 (535) 404 27 55

MUĞLA KENT EMLAK 0 (543) 630 15 55

ALPER EMLAK 0 (538) 697 07 27

MUĞLA KENT EMLAK 0 (543) 630 15 55