Gayrimenkul Değerleme Raporu

VİŞNE MADENCİLİK ÜRETİM SANAYİ VE TİCARET A.Ş.

KARABIYIKLI MAHALLESİ, 114 ADA 8 PARSEL PAZARCIK / KAHRAMANMARAŞ

15.12.2023 SM-23-SPK-007

16:24

Gayrimenkul Değerleme Raporu Hakkında Bilgiler
Değerlemeyi Yapan Kurum Ünvanı ve İletişim Bilgileri	Smart Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA Tel : (312) 287 44 00 - E.Mail : [email protected]
Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Ünvanı ve İletişim Bilgileri	Vişne Madencilik Üretim Sanayi A.Ş. Kültür Mahallesi Şehit Nevres Bulvarı No:3/7 Konak / İZMİR Tel: 0232 463 00 03
Sözleşme Tarihi / Sayısı	05.10.2023
Talep Tarihi / Sayısı	14.12.2023 / 007
Değerleme Tarihi	14.12.2023
Rapor Tarihi	15.12.2023
Rapor Numarası	SM-23-SPK-007
Raporun Türü	Gayrimenkul Değerleme Raporu
Değerlemeye Konu Taşınmaz(lar)	1 Adet Fabrika ve Arsası
Değerlemeye Konu Taşınmazın Adresi	Karabıyıklı Mahallesi, 114 Ada 8 Parsel Pazarcık / KAHRAMANMARAŞ
Rapora Yardım Eden Uzman Yardımcısı	Onur ONSEKİZ Makine Mühendisi (Kırıkkale Üniversitesi) Değerleme Uzman Yardımcısı (SPK 921769)
Raporu Hazırlayan Uzman	Merve GÜNEŞ Harita Mühendisi (Selçuk Üniversitesi) DeğerlemeUzmanı(SPK409249)
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Mehmet ÖZTÜRK Şehir Plancısı (Gazi Üniversitesi) Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:401187) (mRICS No: 6869236)

İÇİNDEKİLER

1.	DEĞERLEME KAPSAM VE İLKELERİ	5
	1.1 DEĞERLEME RAPORUNUN AMACI	5
	1.2 UYGUNLUK BEYANI	5
	1.3 DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ESAS ALINAN STANDARTLAR VE YÖNTEMLER	5
2.	ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER	8
	2.1 DEĞERLEMEYİ YAPAN KURUM ÜNVANI VE İLETİŞİM BİLGİLERİ	8
	2.2 DEĞERLEME TALEBİNDE BULUNAN MÜŞTERİ ÜNVANI VE İLETİŞİM BİLGİLERİ	8
	2.3 MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE SINIRLAMALAR	8
3.	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET BİLGİLERİ	9
	3.1 TAPU KAYITLARI	9
	3.2 TAKYİDAT BİLGİLERİ	10
	3.3 SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDE KONU OLDUĞU SATIŞ İŞLEMLERİ	10
4.	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ GENEL BİLGİLER	11
	4.1 TAŞINMAZIN TANIMI	11
	4.2 TAŞINMAZIN YER ALDIĞI BÖLGENİN ÖZELLİKLERİ	11
	4.3 TAŞINMAZIN KONUMU VE YAKIN ÇEVRE ÖZELLİKLERİ	18
	4.4 TAŞINMAZIN YAPISAL / FİZİKİ ÖZELLİKLERİ	19
	4.5. SWOT ANALİZİ	22
5.	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN YASAL SÜREÇ ANALİZİ	23
	5.1 TAŞINMAZA AİT GÜNCEL İMAR BİLGİLERİ	23
	5.2 İMAR PLAN DEĞİŞİKLİKLERİ VE KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ	23
	5.3 TAŞINMAZA AİT YASAL BELGE (DOSYA, RUHSAT, PROJE VB.) İNCELEMELERİ	23
6.	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZA İLİŞKİN ANALİZLER	25
	6.1 MEVCUT EKONOMİK KOŞULLAR VE GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ	25
	6.2 DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER	30
	6.3 TAŞINMAZIN YAPISAL ÖZELLİKLERİNİN DEĞERLEMESİNDE BAZ ALINAN VERİLER	30
	6.4 TAŞINMAZIN FİZİKİ VE TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER	30
	6.5 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR VE KULLANILMA NEDENLERİ	30
	6.6 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE SEÇİLME NEDENLERİ	31
	6.7 EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ	31

	6.8 PİYASA DEĞERİ ANALİZİ	31
	6.9 YENİDEN İNŞA ETME (İKAME) MALİYETİ ANALİZİ YÖNTEMİ	34
7.	DEĞERLENDİRME	35
8.	SONUÇ	36
9.	EKLER	37
	9.1 FOTOĞRAFLAR	37
	9.2 RUHSATLAR, PROJELER VE BELGELER	44
	9.3 İMAR DURUMU	48
	9.4 TAPU KAYIT BELGESİ (TAKBİS BELGESİ)	49
	9.5 DEĞERLEME UZMANLARI LİSANSLARI	50
	9.6 RAPORU İMZALAYAN DEĞERLEME UZMANLARININ MESLEKİ TECRÜBE BELGELERİ	52
	9.7 RAPORU HAZIRLAYAN KİŞİLERİN ÖZGEÇMİŞLERİ	54

1. DEĞERLEME KAPSAM VE İLKELERİ

1.1 DEĞERLEME RAPORUNUN AMACI

Bu değerleme raporunun amacı; Vişne Madencilik Üretim Sanayi A.Ş.'nin talebine istinaden, Karabıyıklı Mahallesi'nde, 64.352,92 m² yüz ölçümlü,114 ada 8 parsel numaralı "Tarla" nitelikli taşınmaz için Pazar değerini içeren Değerleme Raporu'nun hazırlanmasıdır.

1.2 UYGUNLUK BEYANI

Tarafımızca yapılan değerleme çalışması ile ilgili olarak;

Raporda sunulan bulguların Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğunu,
Rapor edilen analiz, fikir ve sonuçların yalnızca varsayımlar ve sınırlayıcı koşullar tarafından kısıtlanmış olduğu ve kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluştuğunu,
Değerleme Uzmanının, değerleme konusunu oluşturan gayrimenkul ve ilgili taraflarla herhangi bir kişisel ilgi veya önyargısının olmadığını,
Değerleme hizmetinin karşılığının, bu rapordaki analiz, fikir ve sonuçlardan yola çıkılarak ortaya konulabilecek hareket ve olaylara bağlı olmadığını,
Değerleme hizmetinin önceden belirlenmiş sonuçların elde edilmesine yönelik olarak geliştirilmediği ve rapor edilmediğini,
Değerlemenin ahlaki kural ve standartlara uygun gerçekleştiğini,
Değerleme Uzmanının mesleki eğitim şartlarına haiz olduğunu,
Değerleme Uzmanının mülkü kişisel olarak denetlediğini,
Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını

beyan ederiz.

1.3 DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ESAS ALINAN STANDARTLAR VE YÖNTEMLER

Bu raporda yer alan değerleme çalışması, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 31.08.2019 tarih ve III-62.3) sayılı "Sermaye Pı̇yasasında Faalı̇yette Bulunacak Gayrı̇menkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Teblı̇ğ (III-62.3)" tebliğinin ekinde (EK-1) yer alan "Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar" ve yine Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır.

UDS 104 tanımlı değer esaslarından, Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.

Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır.

Bu kapsamda, değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır:

‐ Gayrimenkulün niteliği gereği analizde, mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
‐ Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı ve her ikisi de bağımsız hareket etmektedir.
‐ Taraflar gayrimenkuller ile ilgili makul bilgiye sahiptir ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
‐ Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
‐ Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
‐ Gayrimenkullerin alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
‐ Gayrimenkullerin makul şartlarda elde edilebilecek en olası değeri takdir edilmektedir.
‐ Takdir edilen Pazar değeri değerleme tarihi itibarıyla belirlenmiş olup değerleme tarihine özgüdür.

İş bu değerleme raporundaki değer esası, açık ve rekabetçi bir pazarda, bir el değiştirme işleminde elde dilebilecek en olası fiyattır.

UDS 105 tanımlı değerleme yaklaşımlarından aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.

(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
(c) Maliyet Yaklaşımı.

(a) Pazar Yaklaşımı

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Pazar yaklaşımı yöntemlerinden, kılavuz işlemler yöntemi olarak da bilinen karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, gösterge niteliğindeki değere ulaşılabilmesi için değerleme konusu varlığın aynısı veya benzeri varlıklarla ilgili işlemlere ilişkin bilgilerden istifade edilir. Karşılaştırılabilir işlemler yönteminin temel adımları:

(a) ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan karşılaştırma birimlerinin tespit edilmesi,

(b) ilgili karşılaştırılabilir işlemlerin tespit edilmesi ve bu işlemler için temel değerleme ölçütlerinin hesaplanması,

(c) karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların tutarlı bir karşılaştırmalı analizinin yapılması,

(d) karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasındaki farklılıkların yansıtılabilmesi amacıyla değerleme ölçütleri (varsa) için gerekli düzeltmelerin yapılması,

(e) düzeltilmiş değerleme ölçütünün değerleme konusu varlığa uygulanması ve

(f) çeşitli değerleme ölçütünün kullanılması halinde gösterge niteliğindeki değerlerin tek bir sonuca ulaştırılması şeklindedir.

b) Gelir Yaklaşımı

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup standartlarda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir. İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları:

(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.),

(b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi,

(d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi,

(e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve

(f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.

c) Maliyet Yaklaşımı

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır:

(a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlenmesidir.

(b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlenmesidir.

2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1 DEĞERLEMEYİ YAPAN KURUM ÜNVANI VE İLETİŞİM BİLGİLERİ

SMART KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK. A.Ş.

Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA

Tel : (312) 287 44 00 - Faks : (312) 287 44 20

E-Posta : [email protected]

Web : www.smartkurumsal.com.tr

Hitit VD – 7720681407

Ticaret Sicil No: 382333

2.2 DEĞERLEME TALEBİNDE BULUNAN MÜŞTERİ ÜNVANI VE İLETİŞİM BİLGİLERİ

VİŞNE MADENCİLİK ÜRETİM SANAYİ A.Ş.

Kültür Mahallesi Şehit Nevres Bulvarı No:3/7 Konak / İZMİR

Tel: (232) 463 00 03 - Faks: (232) 463 11 06

E-Posta : [email protected]

Web : https://www.visnemadencilik.com/

Kordon Vergi Dairesi Müdürlüğü - 9250410552

Ticaret Sicil No: 148010

2.3 MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE SINIRLAMALAR

Hizmeti alan kurumun, raporda bilgileri bulunan taşınmazın değerleme tarihi itibariyle,

‐ Pazar değeri tespiti

talebi bulunmaktadır.

Bu rapor amacına uygun olarak, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 31.08.2019 tarih ve III-62.3) sayılı "Sermaye Pı̇yasasında Faalı̇yette Bulunacak Gayrı̇menkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Teblı̇ğ (III-62.3)" tebliğinin ekinde (EK-1) yer alan "Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar" ve yine Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmış olup başka amaçla kullanılamaz.

Müşteri tarafından tarafımıza herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.

3. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET BİLGİLERİ

3.1 TAPU KAYITLARI

RAPORA KONU TAŞINMAZ
İli	KAHRAMANMARAŞ
İlçesi	PAZARCIK
Mahallesi	KARABIYIKLI
Köyü	-
Mevkii	KÖYCİVARI
Pafta No.	N38-A-19-A
Ada No.	114
Parsel No.	8
Yüzölçümü (m²)	64.352,92
Ana Taşınmazın Niteliği	TARLA
Blok No.	-
Kat No.	-
Bağımsız Bölüm No.	-
Bağımsız Bölümün Niteliği	-
Arsa Payı	-
Taşınmaz ID	-
Cilt / Sayfa No.	11 / 1128
Tarih / Yevmiye No.	31.03.2021 / 2972
Sahibi	VİŞNE MADENCİLİK ÜRETİM SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKET (1/1)

3.2 TAKYİDAT BİLGİLERİ

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Sistemi üzerinden 17.10.2023 tarihinde saat 15:17 itibariyle alınan tapu kaydına göre taşınmaz üzerinde aşağıdaki takyidat kayıtları bulunmaktadır.

Beyanlar Hanesinde;

-3083 Sayılı Yasanın 6. Maddesine gereğince kısıtlıdır.( Şablon: 3083 Sayılı Kanunun 6. Maddesine Göre Belirtme) (31.03.2021 tarih, 2972 yevmiye no)

3.3 SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDE KONU OLDUĞU SATIŞ İŞLEMLERİ

Değerleme konusu taşınmaza ait Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nden 17.10.2023 tarihinde alınan TAKBİS belgesine göre taşınmazın son üç yıl içerisinde 31.03.2021 tarih 2972 yevmiye ile "3083 S.Y. Göre Toplulaştırma İşlemi" nedeniyle değişiklik gözlenmekte olup tapu müdürlüklerinde tapu kütüğü incelemesi yapılamamaktadır.

4. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ GENEL BİLGİLER

4.1 TAŞINMAZIN TANIMI

Değerlemeye konu taşınmaz, tapu kayıtlarına göre Kahramanmaraş İli, Pazarcık İlçesi, Karabıyıklı Mahallesinde bulunan, 64.352,92 m² yüz ölçüme sahip 114 Ada 8 Parsel numaralı üzerinde yer alan, "Tarla" nitelikli taşınmazdır.

4.2 TAŞINMAZIN YER ALDIĞI BÖLGENİN ÖZELLİKLERİ

44.2.1 Kahramanmaraş İli

Konum:

Bir bölümü Akdeniz, bir bölümü ise Doğu Anadolu Bölges'inde kalan Kahramanmaraş il toprakları, 37- 11' ve 38- 36' kuzey enlemleriyle 36- 15' ve 37- 42' doğu boylamları arasında yer almaktadır.

İdari Sınırlar:

Kahramanmaraş ili, 14.327 km2 lik yüzölçümüyle ülke topraklarının % 1,8'ini kaplar. Kahramanmaraş yönetsel bakımdan, doğudan Malatya'nın Darende, Akçadağ ve Doğanşehir; Adıyaman'ın Besni; Gaziantep'in Yavuzeli ve Araban; Güneyden yine Gaziantep'in Merkez ve İslahiye; Adana'nın Bahçe; batıdan yine Adana'nın Kozan, Saimbeyli, ve Tufanbeyli; Osmaniye'nin Kadirli; Kayseri'nin Sarız; kuzeyden ise Sivas'ın Gürün ilçeleriyle çevrilidir.

Kahramanmaraş'ın toplam 11 ilçesi bulunmaktadır. Bu ilçeler; Elbistan, Afşin, Onikişubat, Dulkadiroğlu, Pazarcık, Göksun, Andırın, Çağlayancerit, Türkoğlu, Nurhak ve Ekinözü ilçeleridir. Şehri keşfe çıkmadan önce ilçeler hakkında detaylı bilgi edinmeniz önemlidir.

Ulaşım:

İl içinde karayolu, demiryolu, denizyolu ve havayolu ile ulaşım yapılmaktadır. Ayrıca Kahramanmaraş'ta gelişmiş bir toplu taşımacılık sistemi şehir nüfusunun ulaşım ihtiyacını karşılar.

Şehir ulaşımında, Büyükşehir Belediyesi Otobüsleri ve özel halk otobüsleri, dolmuşlar ve taksiler kullanılmaktadır.

Hava Yolu: Kahramanmaraş Havalimanı'nın şehir merkezine uzaklığı 5 km'dir. İstanbul Atatürk ve Sabiha Gökçen havalimanları ve Ankara Esenboğa Havalimanı'na uçuşlar bulunmaktadır.

Karayolu: Akdeniz Bölgesi'nin doğusunda yer alan şehrimize Türkiye'nin her yerinden ulaşım sağlanmaktadır. Güneydoğu Anadolu, Doğu Anadolu ve İç Anadolu'nun kavşağı durumundadır. Otobüs Terminali şehrin güneyinde yer almakta olup şehir merkezine uzaklığı 2 km'dir.

Demiryolu: 1948'de Maraş Garı Köprüağzından ayrılan 28 km'lik bir hat ile Haydarpaşa-Kurtalan hattına bağlanır. İl sınırları içinde Narlı yakınlarından ikiye ayrılan demiryolunun bir kolu Gaziantep'e diğeri ise Malatya'ya uzanır.

İklim:

Kahramanmaraş, iklim yönünden Akdeniz iklimi kuşağında yer alır. Akdeniz İklimi'nin tam tanımına uymaktadır, kışları ılık ve yağışlı, yazları sıcak ve kuraktır.

Su Kaynakları:

Kahramanmaraş ili, su kaynakları bakımından zengindir. Kahramanmaraş ana su kaynakları Ceyhan ırmağı ve kolları üzerinde yapılmış olan barajlar Kartalkaya (10,20 km²), Menzelet (42 km²), Sır (47,50 km²), Ayvalı (2,73 km²) ve Kılavuzlu (2,88 km²) Barajlarıdır.

Nüfus ve Demografik Yapı:

Kahramanmaraş İl Nüfusu: 1.777.436'dır (2022 sonu). İlin yüz ölçümü 14.525 km2 olan Kahramanmaraş ilinde kilometrekareye 81 insan düşmektedir. Kahramanmaraş nüfus yoğunluğu 81/km2'dir.İahramanmaraş nüfusu bir önceki yıla göre 6.138 artmıştır. Kahramanmaraş nüfusu 2022 yılına göre 1.177.436'dir. Bu nüfus, 598.004 erkek ve 579.432 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %50,79 erkek, %49,21 kadındır.

Grafik. Kahramanmaraş İli Adrese Dayalı Nüfus Verileri Yıllara Göre Değişimi

Yıl	Kahramanmaraş Nüfusu	Erkek Nüfusu	Kadın Nüfusu
2022	1.177.436	598.004	579.432
2021	1.171.298	594.776	576.522
2020	1.168.163	592.920	575.243
2019	1.154.102	586.616	567.486
2018	1.144.851	580.410	564.441
2017	1.127.623	572.111	555.512
2016	1.112.634	565.816	546.818
2015	1.096.610	556.607	540.003
2014	1.089.038	553.493	535.545
2013	1.075.706	546.943	528.763
2012	1.063.174	539.998	523.176
2011	1.054.210	534.845	519.365
2010	1.044.816	528.711	516.105
2009	1.037.491	526.401	511.090
2008	1.029.298	521.728	507.570
2007	1.004.414	506.711	497.703

(Kaynak: TÜİK, İstatistik Göstergeler, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Sonuçları)

Yıl	İlçe	İlçe Nüfusu	Erkek Nüfusu	Kadın Nüfusu	Nüfus Yüzdesi
2022	Onikişubat	453.730	226.779	226.951	% 38,54
2022	Dulkadiroğlu	226,409	116.154	110.255	% 19,23
2022	Elbistan	141.307	71.921	69.386	% 12,00
2022	Afşin	80.044	40.772	39.272	% 6,80
2022	Türkoğlu	78.976	42.146	36.830	% 6,71
2022	Pazarcık	70.173	35.384	34.789	% 5,96
2022	Göksun	50.676	25.575	25.101	% 4,30
2022	Andirin	31.224	15.948	15.276	% 2,65
2022	Çağlayancerit	22.350	11.507	10.843	% 1,90
2022	Nurhak	12.257	6.361	5.896	% 1,04
2022	Ekinözü	10.290	5.457	4.833	% 0,87

(Kaynak, TÜİK, İstatistik Göstergeler)

Ekonomi:

Kahramanmaraş ekonomisi tarıma ve tarıma dayalı imalât sanayi ile ticarete dayanır. Faal nüfusun % 80'i tarım, ormancılık, hayvancılık ve avcılıkla uğraşır. Gayri safi hasılanın yarısı tarımdan elde edilir.

Tarım: İl topraklarında çeşitli tarım ürünleri yetişir. Başlıca tarım ürünleri; buğday, arpa, pirinç çavdar, mahlut, nohut, fasülye, şekerpancarı ve pamuktur. Başta üzüm olmak üzere pekçok meyve yetişir. Üzümü meşhurdur. Yetişen diğer meyveler ise çilek, elma, kayısı, armut, zeytin, dut, antepfıstığı, fındık, yerfıstığı ve çamfıstığıdır. İlde sebzeler arasında en çok domates, biber, lahana, soğan, kabak ve hıyar yetiştirilir. Kahramanmaraş'ın kırmızı biberi meşhurdur. İlde modern tarım araçları, sulama ve gübreleme yaygınlaşmıştır. Türkiye'nin biber tarlası ve çeltik deposudur.

Hayvancılık: Kahramanmaraş çayır, mer'a ve yayla bakımından zengindir. İl sınırları içinde koyun, sığır ve kıl keçisi beslenir.Kümes hayvancılığı gelişmektedir. 30 bin civârında arı kovanı bulunmaktadır. Menzelet, Kartalkaya, Sır Baraj göllerinde ve Tekirsuyu'nda alabalık, aynalı sazan, yayın ve kefal balıkları avlanır.

Ormancılık: Kahramanmaraş orman bakımından zengin sayılır. 470 bin hektar orman ve 130 bin hektar fundalık olarak 600 bin hektar orman varlığı vardır. Senede yaklaşık 200 bin m3 sanayi odunu ile 50 bin ster yakacak odun ve 500 ton reçine elde edilir.

Madenler: Kahramanmaraş maden bakımından çok zengindir. Barit, Türkoğlu ilçesinde çıkarılmaktadır. Elbistan'ın Bıçakçılar, Murata ve Nargele köylerinde demir yatakları vardır. Afşin-Elbistan arasında 100 km2lik bir sahada düşük kalorili linyit yatakları mevcuttur. Çıkarılan linyit kömürü Türkiye'nin en büyük kamu yatırımlarından olan Afşin-Elbistan Termik Santralinin 1984'te devreye giren ünitelerinde kullanılmaktadır. Linyit rezervi 3,5 miyar tondur. Ülkenin en zengin linyit havzasıdır. Göksun ilçesinde zengin mermer yatakları bulunur. Türkiye'nin en zengin çimento toprağı bu bölgededir.

Kahramanmaraş'ta ayrıca krom, maden kömürü, çinko, bakır, mangenez, manyezit, talk, oniks, kurşun, grafit, amyant ve pirit madenleri de çıkarılır.

Sanayi: Kahramanmaraş sanâyii yeni yeni gelişmektedir. 1986'da kalkınmada öncelikli bölgeler içine dâhil edilmesiyle fabrikaların sayısı hızla arttı. Sanâyi tarıma dayalıdır. Afşin-Elbistan Termik Santralı ile ilde sanâyi

gelişmektedir. 10 kişiden az işçi çalıştıran sanayi iş yeri 1200 ve 10 kişiden fazla çalıştıran iş yeri 100'e yakındır. Başlıca sanayi kuruluşları Sümerbank Pamuklu Dokuma Sanayi, iplik fabrikaları, penye dokuma fabrikaları, çelik tencere ve çaydanlık fabrikaları, SEK'in peynir ve tereyağı fabrikası, kiremit-tuğla fabrikaları, un yem, yağ, dokuma, iplik, pres ve çırçır fabrikaları, alüminyum ve bakır, mermer, kırmızı biber, sunta, plâstik ve çimento fabrikalarıdır.

4.2.2 Pazarcık İlçesi

Kahramanmaraş merkezine uzaklığı 47 kilometredir. Pazarcık ilçesinin kuzeyinde Çağlayancerit, güneyinde Gaziantep Yavuzeli, Şehitkamil ve Nurdağı, batısında Türkoğlu ve Dulkadiroğlu ve doğusunda Adıyaman Gölbaşı, Besni ve Araban ilçeleri bulunmaktadır.

İlçenin yüzölçümü 1551 kilometrekare olarak ölçülmüştür. Denizden yüksekliği ise 731 metreyi bulmaktadır. Kuzeyinde Kandil tepesi 1704 m ve doğusunda yer alan Ganidağı ise 1230 m ile en yüksek noktalardır. Pazarcık, düz ve yer yer engebeli bir arazi yapısına sahiptir. Merkezde bulunan Kartalkaya Barajının suyu ile Gaziantep ilimizin içme suyunu karşılamaktadır. Narlı ovasındaki tarımsal arazilerin sulanmasında yine baraj gölünün suyu kullanılır. İklimi Akdeniz ve kara ikliminin geçiş özellikleridir. Bitki örtüsü makidir, ormanlar meşe, yabani Antep fıstığı ve çam gibi ağaçlardan oluşur.

2023 Kahramanmaraş Depremlerinde ilçe ağır hasar görmüştür.

İklimi tipik Akdeniz ikliminin özelliklerini taşır. Yazları sıcak ve kurak, kışları ılık ve yağışlıdır. İlçemiz yerleşim konumu gereği Adana'nın en sorunlu zemininde bulunmaktadır. Üzerinde kurulu bulunduğu zemin alüvyon kökenli zemin olup, kum, çakıl, silt ve kilden oluşmaktadır. Yer yer konglomera oluşumlarının yer aldığı yerleşim alanı aynı zamanda eski Seyhan nehrinin sürekli yatak değiştirdiği yerleşim alanıdır ve bu alanda yer altı su seviyesi çok yüksektir. Özellikle Adana'ya daha önceleri içme ve diğer kullanım amaçlı suyunu sağlayan yer altı su kuyularının devre dışı kalmasıyla birlikte önemli bir sorun olmuştur. 1998 Adana- Ceyhan depremini yaşayan ilçemiz ikinci derece deprem kuşağında bulunmaktadır. Bölgemiz Karataş -Yumurtalık fay zonu ile Misis- Andırın fay zonları bulunan aktif tektonik kuşak içerisinde yer almaktadır. Yüreğir, Adana ilinin Büyükşehir merkez ilçelerinden birisidir. Adana'nın ortasından geçen Seyhan Nehri, Yüreğir ve Seyhan ilçelerini ayırır.

SMART KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. SM-23-SPK-007 Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA 16 Tel : (312) 287 44 00 - Faks : (312) 287 44 20 - E.Mail : [email protected]

Pazarcık nüfusu 2022 yılına göre 70.173. Bu nüfus, 35.384 erkek ve 34.789 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %50,42 erkek, %49,58 kadındır..

Grafik. Pazarcık İlçesi Adrese Dayalı Nüfus Verileri Yıllara Göre Değişimi

Yıl	Pazarcık Nüfusu	Erkek Nüfusu	Kadın Nüfusu
2022	70.173	35.384	34.789
2021	69.879	35.207	34.672
2020	69.686	35.032	34.654
2019	69.097	34.804	34.293
2018	68.838	34.635	34.203
2017	68.128	34.264	33.864
2016	68.187	34.383	33.804
2015	67.802	34.065	33.737
2014	69.320	34.968	34.352
2013	68.843	34.627	34.216
2012	72.270	36.266	36.004
2011	73.227	36.673	36.554
2010	74.259	37.186	37.073
2009	74.869	37.417	37.452
2008	77.371	39.090	38.281
2007	74.560	37.433	37.127

(Kaynak, TÜİK, İstatistik Göstergeler)

4.3 TAŞINMAZIN KONUMU VE YAKIN ÇEVRE ÖZELLİKLERİ

Değerlemeye konu taşınmaz, Kahramanmaraş İli, Pazarcık İlçesi, Karabıyıklı Mahallesi sınırları içerisinde yer alan Vişne Madencilik Üretim Sanayi ve Ticaret A.Ş.'nin kireç tesisidir.

TAŞINMAZIN BULUNDUĞU BÖLGE

TAŞINMAZIN KONUMU

4.4 TAŞINMAZIN YAPISAL / FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

Ana Taşınmazın Özellikleri;

Değerleme konusu 114 ada 8 parsel no.lu, 64.352,92 m² yüz ölçümlü "Tarla" nitelikli taşınmaz kireç üretim ve paketleme tesisidir. Parsel geometrik açıdan amorf şeklinde olup düz bir topoğrafyaya sahiptir. Konu taşınmaz herhangi bir yola cepheli olmayıp diğer yönlerden komşu parsellere cephelidir. Parsel çevresi ve sınırları duvar ile çevrelenmiş sınırları belirlenmiştir. Parselin üzerinde üretim binaları, idari bina, çelik konstrüksiyon depolar, prefabrik yapılar gibi halihazırda kullanılmakta olan tesisler olduğu gözlemlenmiştir.

ANA TAŞINMAZIN ÖZELLİKLERİ
Yapının İnşaat Tarzı	Betonarme, Prefabrik, Çelik Konstrüksiyon	Yapının Sınıfı ve Grubu	3/A, 2/C
Yapım Yılı	2022	Yapı Nizamı	Ayrık
Yapının Toplam Kat Adedi	Fırın Blower: 4 (5 Çelik Kat) Kireç Silosu : 1 (Zemin Kat) Atölye/Ambar: 1 (Zemin Kat) Kömür Stokholü: 1 (Zemin) İdare Binası: 2 (Zemin + 2 Normal Kat) Sosyal Tesis: 1 (Zemin) Kantar Binası: 2 (Zemin + 1 Normal Kat) Kazan Dairesi: 1 (Zemin) Trafo Binası: 1 (Zemin)	Ana Taşınmazdaki Toplam Bağımsız Bölüm Sayısı	-
Otopark	Var	Asansör	Yok
Yüzme Havuzu	Yok	Özel Güvenlik	Var
Deprem Derecesi	1. Derece	Deprem Hasar Durumu	Yok

Açıklama: Ülkemizde yaşanan depremler sonrasında köklü değişiklikler ve düzenlemeler getirilen ve halen yürürlükte olan, günümüzde üzerinde güncellemeler yapılan 06/03/2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik'in son güncellemesi 18/03/2018 tarihinde yapılmış olup Türkiye Deprem ve Bina Yönetmeliği olarak düzenlenmiştir. Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı ana taşınmazın inşaatı ise depremler sonrasında düzenleme getirilen 06/03/2007 tarihli yönetmelik sonrasında yapılmıştır.

İdari Bina: Betonarme yapı tarzında zemin, bodrum ve 1 normal kat şeklinde inşa edilmiştir. Onaylı mimari projeye göre; bodrum kat 200 m² ortak alanlar ve 2 depo bölümü 1 server odası, zemin kat 160 m² alanlı ortak alanlar ve 3 adet ofis bölümü ve 40 m² teras bölümü, 1. normal kat 160 m² alanlı ortak alanlar ve 6 adet ofis bölümü olmak üzere toplamda yaklaşık brüt 520 m² kullanım alanından oluşmaktadır. Zeminler kısmen fayans, duvarlar plastik boyalı, kapılar ahşap paneldir, pencereler PVC doğramadır.

Sosyal Tesis Binası: İdari binanın doğusunda yer almakta olup betonarme tarzında 1 kat olacak yapıda inşa edilmiştir. Zemin kat yaklaşık 318 m² ortak alanlar ve mutfak, yemekhane, mescit, soyunma odaları, arşiv, oda bölümlerinden oluşmaktadır. Zeminler fayans, duvarlar plastik boyalı, kapılar ahşap paneldir, pencereler PVC doğramadır.

Kazan Dairesi: Sosyal tesis binasının doğusuna bitişiktir. Betonarme tarzında inşa edilmiş olup çatısı sandviç paneldir. Yaklaşık 90 m² kullanım alanına sahiptir. Zemini saha betonu, kapısı çeliktir.

Atölye-Ambar: İdari binanın güneydoğusunda konumlu olup beton ve çelik konstrüksiyon tarzında zemin kat şeklinde inşa edilmiştir. Onaylı mimari projeye göre; zemin kat 540 m² kullanım alanından oluşmaktadır. Zeminler saha betonu, duvarları ve çatısı sandviç paneldir.

Kireç Silosu: İdari binanın güneyinde yer almakta olup çoğunlukla beton kısmen de çelik konstrüksiyon tarzında inşa edilmiştir. Yaklaşık 850 m² kullanım alanına sahiptir. Zeminler saha betonudur, duvarları ve çatısı bulunmamaktadır. Üstü çelik konstrüksiyon ile kapalıdır. Dairesel şekilde 9 kuleden oluşmaktadır.

Fırın ve Blower Binaları: Kireç tesisinin en güneyinde yer almakta olup kireç silolarının bitişiğindedir. Betonarme ve çelik kontrüksiyon tarzında inşa edilmiştir. Dört fırın ve blower birbirinden bağımsız olarak toplam yaklaşık 3.200 m² alana sahiptir.

Kömür Stokholü: Kireç silolarının doğusunda yer almakta olup çelik konstrüksiyon tarzında inşa edilmiştir. Yaklaşık 600 m² kullanım alanına sahiptir. Zeminler saha betonu, duvarları ve çatısı sandviç paneldir.

Trafo Binası: Ambar atölye binası ve Kömür Stokholünün arasında yer almakta olup çelik kontrüksiyon tarzında inşa edilmiştir. Zeminler saha betonu, duvarları ve çatısı sandviç paneldir. Toplam yaklaşık 90 m² kullanım alanına sahiptir.

Kantar Binası: Taşınmazın en kuzeyinde yer almakta olup betonarme tarzında bodrum, merdiven holü ve 1 kat şeklinde inşa edilmiştir. Binaya giriş zeminden merdiven holü ile olmaktadır. Bodrum 67 m² ortak alanlar ve 2 oda, merdiven holü; 1.kat 67 m² ortak alanlar ve 3 oda olmak üzere bina toplam 135 m² 'dir. Zeminler fayans, duvarları plastik boyalı, kapılar ahşap panel, pencereler PVC doğramadır.

Değerleme konusu tesise ait ilgili belediyede yapılan araştırmalar neticesinde herhangi bir yasal evraka ulaşılamamış olup yasal durumda arazi değeri mevcut durumda yapılara değer takdir edilmiştir.

Olumlu ve Olumsuz Faktörler;

OLUMLU ÖZELLİKLERİ	OLUMSUZ ÖZELLİKLERİ
Üzerinde kireç fabrikası yatırımı olması	Kısıtlı alıcı kitlesine hitap ediyor olması
Mahalle merkezine yakın k onumda olması	Parsel üzerinde yer alan yapılara ait belediyesinde herhangi bir yasal evrak bulunmaması
Asfalt yola cepheli olması

4.5. SWOT ANALİZİ

OLUMLU YÖNLER			OLUMSUZ YÖNLER
GÜÇLÜ YANLAR	• Asfalt yola cephesi olması • Altyapı imkanlarının iyi olması • Üzerindeki yapıalrın yeni olması Üzerinde kireç fabrikası • yatırımı olması	ZAYIF YANLAR	• Kısıtlı alıcı kitlesine hitap ediyor olması • Parsel üzerinde yer alan yapılara ait belediyesinde herhangi bir yasal evrak bulunmaması	İÇ ET KE NL ER
FIRSATLAR	• Kullanım alanının yeterli olması	TEHDİTLER	• Ülke ekonomisinde yaşanan dalgalanmalar	DI Ş ET KE NL ER

5. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN YASAL SÜREÇ ANALİZİ

5.1 TAŞINMAZA AİT GÜNCEL İMAR BİLGİLERİ

	TAŞINMAZIN GÜNCEL İMAR DURUMU
Plan Türü	1/100000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı	Lejant	Tarım Alanı
İnşaat Nizamı	-	H max	-
TAKS	-	KAKS (Emsal)	-
Çekme Mesafeleri	Ön: - m	Yan: -	Arka: -
Diğer	Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Resmi WEB sitesinde yapılan araştırmalarda Rapora konu taşınmazların 1/100000 ölçekli Çevre Düzeni Planı kapsamında "Tarım Alanı" lejantında kaldığı gözlemlenmişitr.

5.2 İMAR PLAN DEĞİŞİKLİKLERİ VE KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ

Çevre ve Şehircilik İklim Değişikliği Bakanlığı Resmi WEB Sayfasında yapılan incelemede 16.09.2013 tarihinde Bakanlık Makamının 14398 sayılı Olur'u ile onaylanan Mersin-Adana Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Kapsamında rapora konu taşınmaz "Tarım Alanı" içerisinde kalmaktadır. Halihazırda herhangi bir plan çalışması bulunmamaktadır.

5.3 TAŞINMAZA AİT YASAL BELGE (DOSYA, RUHSAT, PROJE VB.) İNCELEMELERİ

Pazarcık Belediyesi İmar Arşivinde yapılan araştırmalarda, taşınmazın bulunduğu ada parsele ait imar arşiv dosyası ve herhangi bir yasal belge bulunamamıştır.

Tesis içerisinde tarafımıza yapıların kat planları iletilmiştir.

Tarafımıza iletilen imar arşiv dosyasında herhangi bir olumsuz karar rastlanmamıştır.

5.3.1 Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durum Analizi;

5.3.2 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirdiği Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi kapsamında üzerinde yer alan, herhangi bir yasal evrağı bulunmayan yapılar için ruhsat alması gerekmektedir. -

5.3.3 Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazın üzerinde yer alan yapılara ait herhangi bir ruhsat veyahut yapı kullanma izin belgesi bulunmamaktadır.

5.3.4 Gayrimenkul Ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Pazarcık Belediyesi İmar Arşivinde yapılan araştırmalarda, taşınmazın bulunduğu ada parsele ait imar arşiv dosyası ve herhangi bir yasal belge bulunamamıştır.

5.3.5 Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.

5.3.6 Değerleme Konusu Taşınmaz İçin Şirketimiz Tarafından Hazırlanan Son 3 Adet Değerleme İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz için kurumumuz tarafından ilk defa rapor hazırlanmaktadır.

5.3.7 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaza ait enerji kimlik belgesine ulaşılamamıştır.

5.3.8 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz "Tarla" niteliğinde olup üzerinde proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarruf bulunmamaktadır.

5.3.9 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.

5.3.10 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Devrine/Alım/Satımına Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu taşınmaz için yapılan takyidat incelemesi ve yasal belge incelemeleri sonucunda; Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde devrine, alım satımına engel bir durum bulunmamaktadır.

6. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZA İLİŞKİN ANALİZLER

6.1 MEVCUT EKONOMİK KOŞULLAR VE GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ

6.1.1 Küresel Ekonomi

2023 yılı üçüncü çeyreği itibarıyla, küresel ekonomik gelişmeleri göz önüne alındığında enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta gelişmiş ülke merkez bankaları olmak üzere birçok merkez bankası sıkı para politikalarına devam etmişlerdir. Bu süreç bir yandan küresel kaynak maliyetlerinin artmasına yol açarken bir yandan da global büyüme hızında gerileme görülmeye başlanmıştır.

Dünya ekonomisinde aktivite 2023 üçüncü çeyreğinde dirençli kalmıştır. Küresel ölçekte hizmet sektöründe ivme kaybı yavaşlayarak da olsa sürerken, imalat aktivitesi bir miktar toparlanmıştır. Çin'de destek paketlerine rağmen emlak sektörüne ve ekonomik toparlanmanın hızına yönelik belirsizlikler sürmektedir. Yüksek seyreden faizler ve son dönemde artan jeopolitik gerilimler küresel büyüme görünümü üzerindeki aşağı yönlü riskleri beslemektedir. Enerji fiyatlarındaki yükselişin küresel enflasyonda iyileşmeyi yavaşlatabileceği endişeleri artarken, belli başlı ekonomilerde politika faizlerinin daha önce beklenenden uzun süre ve daha yüksek seviyede kalabileceği beklentileri tahvil faizlerinde yükselişe ve risk iştahında zayıflamaya yol açmaktadır.

IMF'nin Ocak ayında yayınladığı Küresel Ekonomik Görünüm Raporu'nda, küresel aktivitenin tüm bu faktörlerin de etkisiyle 2022 ve 2023 yıllarında ivme kaybetmesi; ancak, bu kaybın Ekim ayında yayımlanan rapordaki tahminlere göre daha ılımlı gerçekleşmesi beklenmektedir. Rapora göre küresel büyüme tahmini 2022 yılında bir önceki tahmine göre 0,2 puan yukarı yönlü revize edilerek yüzde 3,4 seviyesine yükseltilmiştir. 2023 yılı büyüme oranına ilişkin tahminde de 0,2 puan yukarı yönlü revizyon yapılmış ve büyüme hızı tahmini yüzde 2,9 olmuştur. Birçok gelişmiş ve gelişmekte olan ülkenin, yükselen enflasyon karşısında para politikasını sıkılaştırmasının yanı sıra Ukrayna'daki savaşın da, 2023 yılında küresel ekonomik aktiviteyi şekillendirmeye devam etmesi öngörülmektedir. Küresel bir durgunluk beklenmemekle beraber, 2023 ve 2024 yıllarında küresel büyümenin tarihsel (2000-2019) yıllık ortalama olan yüzde 3,8'in altında seyredeceği tahmin edilmektedir.

	2023	2024
Dünya**	2,9	3,1
Gelişmiş Ülkeler**	1,2	1,4
ABD	1,4	1,0
Almanya	O, 1	1,4
Birleşik Krallık	$-0,6$	0,9
Fransa	0,7	1,6
Italya	0,6	0,9
Ispanya	$1, 1$	2,4
Japonya	1,8	0,9
Gelişmekte Olan Ülkeler**	4,0	4,2
Çin	5,2	4,5
Hindistan	6,1	6,8
Rusya	0,3	2,1
Brezilya	1,2	1,5
Meksika	1,7	1,6
Avro Bölgesi	0,7	1,6

6.1.2 Türkiye Ekonomisi – Makro Göstergeler

GSYH 2023 yılı üçüncü çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %5,9 arttı.

Türkiye ekonomisi 2023 ikinci çeyrekte beklentilerden güçlü bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı ikinci çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talebin katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %3,5 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %3,8 seviyesinde gerçekleşmiştir. 2023 yılı ilk çeyrek sonunda 970,4 milyar dolar olan yıllıklandırılmış GSYH ikinci çeyrekte 1022,2 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2023 üçüncü çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin hız kestiğini göstermektedir. Öte yandan, imalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Eylül ayında 49,6'ya yükselse de son üç ayda daralma bölgesinde kalmıştır. Kapasite kullanım oranı son üç ayda yataya yakın seyrederken, sektörel güven endeksleri dalgalı bir seyir izlemektedir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise bir miktar yavaşlamaya işaret etmektedir.

Üçüncü çeyrekte dış dengede bozulma yavaşlayarak ta olsa sürmüştür. İhracatta zayıf seyir sürerken, enerji kalemindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı gerilemektedir. Turizmde toparlama yavaş olsa devam ederken, taşımacılık tarafındaki daralma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. TÜİK verilerine göre, ilk dokuz ayda ihracat 2022'nin aynı dönemine göre %0,5 azalırken, ithalatta %1,2 artış gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2022 ilk dokuz ayında 83,1 milyar dolar olan dış ticaret açığı 87,2 milyar dolara ulaşmıştır. 2022 Ocak Ağustos döneminde 35,0 milyar dolar olan cari açık 2023'ün aynı döneminde 43,1 milyar dolara genişlemiştir.

Döviz kurlarındaki dalgalanma, bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve ücret artışları ile üçüncü çeyrekte enflasyonda artış yaşanmıştır. 2023 ikinci çeyrek sonunda %38,2 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Ekim ayında %61,4'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu %40,4'ten %39,4'e sınırlı gerilemiştir. Ayrıca birikmiş maliyetler ve beklentilerdeki bozulma da enflasyon üzerindeki yukarı yönlü riskleri beslemektedir. Haziran'da %8,50 olan politika faizini %15,00'a çıkaran TCMB artırımlara Temmuz, Ağustos, Eylül ve Ekim toplantılarında da devam etmiştir. Son toplantısında haftalık repo faizini 500 baz puan artırarak %35,0'a çıkarırken, enflasyon görünümünde belirgin iyileşme sağlanana kadar parasal sıkılaştırmanın gerektiği zamanda ve gerektiği ölçüde kademeli olarak güçlendirileceğini tekrarlamıştır.

			GSYH
Yıl	Çeyrek	Cari fiyatlarla (Milyon TL)	Cari fiyatlarla (Milyon \$)	Zincirlenmiş hacim endeksi	Değişim oranı (%)
2021	Yıllık	7 256 142	807 924	199,8	11,4
		1 396 396	189 427	173,3	7,5
	Ħ	1594 424	190 192	187,3	22,3
	Ш	1933705	227 704	214,9	8,0
	IV	2 3 3 1 6 1 6	200 601	223,7	9,7
2022	Yıllık	15 011 776	905 814	210,9	5,5
	ī	2519789	181 490	186,9	7,8
	II	3 424 670	219 665	201,6	7,6
	Ш	4 273 138	242 416	223,8	4,1
	IV.	4794179	262 243	231,2	3,3
2023	$\mathbf{I}^{(r)}$	4 642 985	246 058	194,3	4,0
	$\mathbf{H}^{(r)}$	5 5 0 5 1 4 8	271 615	209,4	3,9
	Ш	7681432	295 815	237,1	5,9

6.1.3 Gayrimenkul Piyasası:

2023 yılının üçüncü çeyreğinde konut satışları bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,1 oranında artış kaydederek 334.295 adet olmuştur. Böylece konut satışlarında yıllık bazda dört çeyrektir devam eden düşüş serisi sona ermiştir. Yılın ilk dokuz ayı toplamındaki konut satış adedi ise 900.074 olarak gerçekleşmiştir.

Satış durumuna göre yapılan değerlendirmede, birinci el satışların üçüncü çeyrekte 2013 yılından beri en düşük seviyesine gerilediği gözlenmiştir. 2023 yılının ikinci çeyreğinde de benzer şekilde en düşük ikinci çeyrek verisi görülmüştü. Üçüncü çeyrekte 97.439 adet konut ilk kez satışa konu olurken ilk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı bir önceki çeyrek verisi olan %30,9'dan %29,1'e gerilemiştir. İkinci el satışların payı ise %70,9 olarak gerçekleşmiş olup 236.856 adet konut ikinci el satışa konu olmuştur.

Satış şekline göre yapılan değerlendirmelerde ise ipotekli satışlarda %37,2 oranında gerileme ile birlikte ipotekli satışların veri tarihindeki en düşük üçüncü çeyrek verisinin gerçekleştiği görülmektedir. İpotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranında bir önceki çeyrek gerçekleşmesi %22,2 iken üçüncü çeyrekte bu oran %11,8'e gerilemiştir. Bu gerilemenin başlıca nedeni konut kredisi faiz oranlarının ağırlıklı ortalamasının 2003 yılının 3. çeyreğinden bu yana en yüksek verisine ulaşarak %36,5'e yükselmesi olmuştur. Yıllık bazda bakıldığında, ipotekli satışlar %32,5 oranında gerileme kaydederken diğer satışlarda %8,2 artış gözlenmiştir. Bu sonuçlarla üçüncü çeyrekte, ipotekli satışlar 39.354 adet, diğer satışlar 294.941 adet olmuştur.

Yabancılara yapılan satışlar üçüncü çeyrekte 8.789 adet olurken konut satışlarının geneline kıyasla yıllık bazda %38,4 oranında gerileme kaydederek toplam konut satışlarından ayrıştığı gözlemlenmiştir. Yabancılara satışların toplam satışlar içerisindeki payı da bir önceki çeyrek gerçekleşmesi olan %3,0'dan %2,6'ya gerilemiştir. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından yapılmış olup il bazında üçüncü çeyrekte en yüksek satış 2.922 adet konutla Antalya'da gerçekleşmiştir. Antalya %33,2 ile birinci sırada yer alırken ikinci sırada %32,7 pay ile İstanbul, üçüncü sırada ise %8,2 pay ile Mersin bulunmaktadır.

Konut fiyatları artışı ise Eylül 2022'de yıllık bazda en yüksek artış oranı olan %189,1'e ulaşılmasının ardından düşüş serisini on bir aya çıkararak ağustos ayı itibarıyla %90,3'e gerilemiştir. Reel artışlarda da Aralık 2022'de görülen en yüksek değerin ardından sekiz ay art arda gerileme gerçekleşmiş ve reel artış yıllık bazda %19,7 olmuştur. Diğer yandan, ağustos ayı konut fiyat endeksi aylık bazda %5,5 oranında artış göstermiştir. Yeni konut fiyatlarında da konut fiyatlarıyla benzer bir tablo görülmekte olup ağustos ayı itibarıyla yıllık bazda nominal %94,7, reel %22,5 oranında artış gerçekleşmiştir. Ağustos 2023 itibarıyla Türkiye genelinde konut birim fiyatları 27.841 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da 41.766 TL/ m², İzmir'de 31.853 TL/m², Ankara'da 20.932 TL/m² olmuştur. (GYODER, Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023)

Aylık faiz oranı 2023 yılının ikinci çeyrek sonunda %1,81 seviyelerinde seyrederken yılın üçüncü çeyreğinde %3,01 seviyesine çıkmıştır. Aynı şekilde 2023 ikinci çeyreğinde %23,98 seviyelerinde seyreden yıllık faiz oranı 2023 Eylül ayını %42,79 ile tamamlamıştır. Ekim ayı itibarıyla yıllık faiz %41,46 olarak seyretmektedir.

2023 yılı Eylül ayı sonunda konut kredisi hacmi 445,9 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir. Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2022 Eylül ayında %66,54 seviyesinden, 2023 yılı Eylül ayında %61,01 seviyesine düşmüştür. Eylül 2023'de bir önceki yılın aynı dönemine göre, Yerli Özel bankaların payı %16,21'den %19,65'e yükselmiştir. Yabancı Mevduat bankalarının payı ise %8,84'ten %9,63'e yükselmiştir. Takipteki konut kredilerinin toplam konut kredilerine oranı Ekim 2019 itibarıyla düşüş trendi başlamış olup 2023 Eylül ayı itibarıyla %0,11 olarak gerçekleşmiştir.

Toplam tüketici kredileri ise Eylül ayında 1,45 trilyon TL seviyesinde seyretmiştir. 2022 yılı Eylül ayında %36,8 olan konut kredilerinin toplam tüketici kredilerindeki payı Eylül 2023 itibarıyla 6,0 puan azalarak %30,8 olarak gerçekleşmiştir. Toplam krediler yaklaşık 10,7 trilyon TL tutarında seyrederken, bireysel kredilerin toplam krediler içindeki payı %22,7 olmuştur. Bu oran 2022 Eylül ayında %19,2 seviyesindeydi.

Merkez Bankası'nın 2023 yılı Eylül ayında yayımladığı rapora göre konut fiyat endeksi, bir önceki aya göre yüzde 4,3 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 89,2, reel olarak ise yüzde 17,8 oranında artmıştır. İstanbul, Ankara ve İzmir'in konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, 2023 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre, sırasıyla yüzde 4,1, 5,5 ve 2,9 oranlarında artış gözlenmiştir. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla yüzde 77,6, 102,7 ve 85,2 oranlarında artış göstermiştir.

	Konut Fiyat Endeksi	Yeni Konutlar Fiyat Endeksi	Yeni Olmayan Konutlar Fiyat Endeksi	Birim Fiyat $(TL/m^2)**$
TÜRKİYE	1088,1 (%89,2)	1169,4 (9694, 2)	1074,9 (%89,2)	29110,4 ₺
LEE WALL İSTANBUL	942,6 (9677, 6)	1056,7 (%86,3)	933,6 (9676, 0)	43669,2 ₺
ANKARA	1117,3 (%102.7)	1331,2 (9695, 4)	1099,3 (%102,7)	22202,2 $t$
krasin	1102,5 (%85,2)	1284,5 (% 703, 6)	1081,6 (%85,1)	33054,7 も

SMART KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. SM-23-SPK-007 Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA 29 Tel : (312) 287 44 00 - Faks : (312) 287 44 20 - E.Mail : [email protected]

6.2 DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER

Taşınmazın değerlemesinde müşteri tarafından değerlemeyi olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.

6.3 TAŞINMAZIN YAPISAL ÖZELLİKLERİNİN DEĞERLEMESİNDE BAZ ALINAN VERİLER

Değerleme konusu taşınmazın yapısal özelliklerinin değerlemesinde mahallinde ve resmi kurumlarda yapılan inceleme ve tespitler baz olarak alınmıştır.

Değerleme konusu taşınmazın üzerinde herhangi bir yasal evrağı bulunmayan yapılar bulunmalktadır.

6.4 TAŞINMAZIN FİZİKİ VE TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER

TAŞINMAZIN TEKNİK ÖZELLİKLERİ
Elektrik	✓	Su	✓
Kanalizasyon		Isıtma Sistemi	✓
Asansör		Klima Sistemi	
Kapalı Otopark		Yangın Merdiveni	
Jeneratör	✓	Kapalı Devre Kamera Sistemi	✓
Kapalı Yüzme Havuzu		Sosyal Tesis	
Diğer Özellikler: -

Değerleme konusu taşınmazın üzerinde yer alan, ve herhangi bir yasal evrağı bulunmayan yapıların teknik özelliklerinin değerlemesinde mahallinde yapılan inceleme ve tespitler baz olarak alınmıştır. Taşınmazın teknik donanımının yapının mütemmim cüzü olduğu kabulü ile teknik özellikler, yapısal özellikler ile birlikte değerlendirilmiştir.

6.5 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR VE KULLANILMA NEDENLERİ

Ülkemizde kabul görmüş olan üç farklı değerleme yöntemi kullanılmaktadır. Bu yöntemler "Pazar Değeri Yaklaşımı", "Nakit Akışı / Gelir Akımları Yaklaşımı" ve "Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Yaklaşımı" yöntemleridir. Bu yöntemler için yapılan varsayımlar ve nedenleri aşağıda verilmektedir.

Pazar Değeri Analizi, Varsayımları ve Nedenleri

Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir. Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.

Nakit Akışı / Gelir İndirgeme Analizi, Varsayımları ve Nedenleri

Bu yöntemle bir gayrimenkulün değeri, çok fazla geciktirmeksizin, aynı arzu edilebilirlikte bir getiri oranı sağlayan, ikamesi mümkün, karşılaştırılabilir bir gelir getiren gayrimenkulü elde etmek için, yapılması gereken

etkin yatırımın sonucu temeline dayanmaktadır. Karşılaştırılabilir örneklerin gelirlerine ve satış fiyatlarına dayanılarak bulunan kira çarpanının değerlemeye konu gayrimenkulün pazar değerini gösterdiği kabul edilir.

Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Analizi, Varsayımları ve Nedenleri

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır." şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkul değerinin; fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün, bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir.

6.6 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE SEÇİLME NEDENLERİ

Taşınmazın bulunduğu bölgede var olan emsallerin bölgedeki arazi birim fiyatları hakkında yeterli fikri vermesi nedeniyle değerleme konusu taşınmazın değerlemesinde "Piyasa Değeri Yaklaşımı" ve üzerinde yer alan, herhangi bir yasal evrağı bulunmayan yapılar için "Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Analizi" yöntemi kullanılmıştır.

6.7 EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ

Kurul'un 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda yayımlanan Uluslararası Değerleme Standartları 2017'de en verimli ve en iyi kullanım fiziksel olarak mümkün, finansal olarak karlı, yasal olarak izin verilen ve en yüksek değer ile sonuçlanan kullanım olarak tanımlanmaktadır.

Bu kapsamda, değerleme konusu taşınmaz "Sanayi" amaçlı kullanım en etkin ve verimli kullanımdır.

6.8 PİYASA DEĞERİ ANALİZİ

Değerleme konusu taşınmaza yakın çevrede yapılan araştırmalarda aşağıdaki verilere ulaşılmıştır.

Emsaller:

Emsal 1: Değerleme konusu taşınmaza yaklaşık 6,5 km mesafede Emiroğlu Mahallesinde 160 ada 1 parselde yer alan 16.486 m² yüz ölçümlü tarla için 7.350.000-TL istenildiği bilgisi alınmıştır. Osmaniye-Adıyaman Yoluna bitişik, eğimsiz ve engebesiz topografyaya sahiptir. Emsal, avantajlı konumda yer almaktadır.

Emsal 2: Değerleme konusu taşınmaza yaklaşık 11 km mesafede Karabıyıklı Mahallesinde 161 ada 1 parselde yer alan 15.226,15 m² yüz ölçümlü tarla için 22.000.000-TL istenildiği bilgisi alınmıştır. Gaziantep-Kahramanmaraş Yoluna ve Adana-Şanlıurfa Otoyolu kesişiminde, eğimsiz ve engebesiz topografyaya sahiptir. Emsal, çok daha avantajlı konumda yer almaktadır.

Emsal 3: Değerleme konusu taşınmaza yaklaşık 11,50 km mesafede Türkoğlu ilçesi, Kelibişler Mahallesinde 132 ada 1 parselde yer alan 12.864 m² yüz ölçümlü tarla için 6.000.000-TL istenildiği bilgisi alınmıştır. Taşınmaz, eğimsiz ve engebesiz topografyaya sahiptir. Emsal, avantajlı konumda yer almaktadır.

Emsal 4: Değerleme konusu taşınmaza yaklaşık 14 km mesafede Yolboyu Mahallesinde 146 ada 1ve 3 parselde toplam 15.205 m² yüz ölçümlü tarla için 15.205.000-TL istenildiği bilgisi alınmıştır. Malatya-Kahramanmaraş Yoluna bitişik, eğimsiz ve engebesiz topografyaya sahiptir. Emsal, çok daha avantajlı konumda yer almaktadır.

Beyan: Bölgede aktif olarak çalışan emlak ofisi yetkilileri ve mahalle/köy muhtarları ile yapılan görüşmelerde; taşınmazın bulunduğu bölgede konum, yüz ölçümü, kadastro yoluna cephe vb. kriterlere göre tarla birim değerlerinin 200-250 TL/m²; maden sahasında kalan arazilerin ise 300-350 TL/m² aralığında olabileceği beyan edilmiştir. Bölgede pazarlık paylarının yüksek olduğu bilgisi alınmıştır.

Emsallerin Değerlendirilmesi ve Sonuç:

Piyasa Değeri Analizinde, mevcut piyasa bilgilerinden faydalanılmış, bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış benzer taşınmazlar dikkate alınarak pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkulün arsası için satış birim fiyatları belirlenmiştir. Bulunan emsaller, konum, büyüklük, görülebilirlik, ana yola uzaklık, parsel cephesi, parsel derinliği gibi kıstaslar dahilinde karşılaştırılmış, çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş; yanı sıra ofisimizdeki bilgilerden faydalanılmıştır. Değerlemede kullanılan emsaller, taşınmaz ile aynı bölgede ve benzer imar özelliklerine sahip olup pazarlık payı değerlemede dikkate alınmıştır.

Konu taşınmazın, büyüklüğü, konumu, cephesi, niteliği, sanayi tesisi bulundurması, hafif eğimli ve engebesiz olması, tarla olarak kullanıma uygun olmaması, kıraç arazi olması, yol cephesi olmaması, maden sahasında konumlu olması vb. özellikleri dikkate alınarak arsa birim değerinin 300-360 TL/m² aralığında olabileceği kanaatine varılmıştır.

	PİYASA DEĞERİ ANALİZİ
	Emsal-1	Emsal-2	Emsal-3	Emsal-4	Konu Taşınmaz
	Emiroğlu	Karabıyıklı	Kelibişler	Yolboyu
Mahalle / Konum	6,5 km	11 km	11,50 km	14 km	Karabıyıklı
Parsel	160/1	161/1	132/1	146/1-3	114 Ada 8 Parsel
Alan (m²)	16.486	15.226	12.864	15.205	64.352,92
Satış Fiyatı-SF (TL)	7.350.000	22.000.000	6.000.000	15.205.000
Pazarlıklı Fiyat (TL)	6.760.000	19.800.000	5.400.000	13.680.000
İmar Durumu	Tarla	Tarla	Ticari	Tarla	Tarla
Birim Değer (TL/m²)	410	1.300	420	900
Konum Şerefiyesi	20%	75%	15%	60%
Büyüklük Şerefiyesi	20%	20%	20%	20%
Maden Sahası Şerefiyesi	-30%	-30%	-30%	-30%
Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²)	341,16	338,10	371,09	374,28
Ortalama Birim Değer (TL/m²)	356,16			356,16
				Arsa Değeri (TL)	22.919.731,00
	Arsa Yuvarlanmış Değeri (TL) 22.900.000

*Değerleme konusu taşınmaz imar planı sınırları dışında maden sahası içerisinde konumlu olması sebebiyle taşınmaza %30 şerefiye uygulanmıştır.

Piyasa Değeri

Taşınmaz	Taşınmazın Alanı (m²)	Birim Değeri (TL/m²)	Taşınmazın Değeri (TL)
114 Ada 8 Parsel	64.352,92	355,85	22.900.000.-
		Piyasa Değeri (TL)	22.900.000.-

*Değerleme konusu taşınmaz üzerinde yer alan yapılara ait ilgili belediye arşivinde herhangi bir yasal evrak bulunmamakta olup konu taşınmaza yasal durumda arazi değeri, mevcut durumda yapılara değer takdir edilmiştir.

6.9 YENİDEN İNŞA ETME (İKAME) MALİYETİ ANALİZİ YÖNTEMİ

Bu yöntemde yakın çevrede yer alan emsal taşınmazlardan elde edilen arsa değeri ile arsa üzerinde bulunan yapılar maliyet yaklaşımı ile taşınmazın değerine ulaşılmıştır. Yapılara birim değer takdir edilirken iç özellikleri, taşıyıcı sistemleri, yıpranma payları ve bina yükseklikleri dikkate alınmıştır.

Mevcut Durum Piyasa Değeri

MALİYET YÖNTEMİ (MEVCUT DURUM)
Taşınmaz Bilgileri	Arsa Alanı (m²)	m² birim değeri	Arsa Değeri
114 Ada 8 Parsel	64.352,92	355,85	22.900.000 TL
Yapı Değerleri	Kapalı Alan	m² birim değeri	Değer
İdari Bina	520	10.000	5.200.000,00
Atölye Binası	540	7.000	3.780.000,00
Kireç Silosu	850	4.000	3.400.000,00
Fırın ve Blower Binası	3.200	7.000	22.400.000,00
Sosyal Tesis ve Yemekhane	318	10.000	3.180.000,00
Kömür Holü	600	4.000	2.400.000,00
Trafo Binası	90	6.500	585.000,00
Kazan Dairesi	90	10.000	900.000,00
Kantar Binası	92	10.000	920.000,00
		Yapı Değeri Toplam	42.765.000,00
	Harici ve Müteferrik İşler
	Çevre Düzenlemesi, Şerefiye		8.500.000,00
	Arsa Değeri		22.900.000,00
	Yapı Değeri		42.765.000,00
	Harici ve Müteferrik İşler		8.500.000,00
	Toplam Değer		74.150.000,00

Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri

Bu değerleme raporunda arsa ve/veya proje değerleme çalışması yapılmamıştır.

Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde Emsal Pay Oranları

Bu değerleme raporunda hasılat paylaşımı ve/veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.

Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Değerlemeye konu taşınmaz, tapu kayıtlarına göre Kahramanmaraş İli, Pazarcık İlçesi, Karabıyıklı Mahallesi, 64.352,92 m² yüz ölçümüne sahip 114 ada 8 parsel numaralı Tarla VİŞNE MADENCİLİK ÜRETİM SANAYİ VE TİCARET A.Ş' ye aittir.

7. DEĞERLENDİRME

Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının çalışma sistematiği, analizleri ve ürettiği sonuçlar kontrol edilmiş ve uygun bulunmuştur.

Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen husus bulunmamaktadır.

Farklı Değerleme Metotlarının ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması

İşbu değerleme raporunda taşınmazın piyasa değeri için "Pazar Değer Analizi" ve "Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Analizi" yöntemi kullanılmıştır. Konu taşınmazın bulunduğu bölgede, yakın çevrede sanayi yapılarının bulunmaması, genellikle tarla ve bahçelerin konumlu olması, sanayi bölgelerine yakın konumlu olmaması gibi sebepler doğrultusunda taşınmazın arsa değeri takdirinde piyasa analizi uygulanmış olup satılşık depo/fabrika bulunamamış bu nedenle maliyet analizi uygulanmıştır.

8. SONUÇ

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazın yerinde yapılan incelemesinde konumuna, büyüklüğüne, mimari özelliklerine, yasal durumuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre mevcut ekonomik koşullar itibarıyla takdir edilen Pazar Değeri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

	YASAL DURUM PAZAR DEĞERİ
Taşınmaz	Yasal Durum Pazar Değeri (TL)	Yasal Durum Pazar Değeri (KDV Dahil*) (TL)
	22.900.000.-	27.480.000.-
114 Ada 8 Parsel	Yirmiikimilyondokuzyüzbin Türk Lirası	Yirmiyedimilyondörtyüzseksenbin Türk Lirası

	MEVCUT DURUM PAZAR DEĞERİ
Taşınmaz	Mevcut Durum Pazar Değeri (TL)	Mevcut Durum Pazar Değeri (KDV Dahil*) (TL)
	74.150.000.-	88.980.000.-
114 Ada 8 Parsel	Yetmişdörtmilyonyüzellibin Türk Lirası	Seksensekizmilyondokuztyüzseksenbin Türk Lirası

(*) 26.04.2014 tarihli ve 28983 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği ile 07.07.2023 tarihli, 32241 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan, 06.07.2023 tarihli ve 2023/7346 sayılı Cumhurbaşkanı kararnamesine göre taşınmaz için %20 KDV uygulaması yapılmıştır.

Bu takdirimiz, taşınmazla ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır.

Bilgilerinize sunulur.

Saygılarımızla,

Değerleme Uzman Yardımcısı	Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı
Onur ONSEKİZ	Merve GÜNEŞ	Mehmet ÖZTÜRK
Lisans No: 921769	LisansNo:409249	Lisans No: 401187

İşbu rapor, Vişne Madencilik Üretim Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi'nin yazılı talebi üzerine üç nüsha ve orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımı halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan Şirketimiz sorumlu değildirFirmamız, T.C Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'ndan 14.07.2015 tarih ve 18/916 karar no ile Lisans Belgesini almıştır. İş bu Değerleme Raporu SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme standartlarına uygun şekilde düzenlenmiştir.
Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.
Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz.

9. EKLER

9.1 FOTOĞRAFLAR

SMART KURUMSAL GAYR İMENKUL DE ĞERLEME VE DANI ŞMANLIK A. Ş . SM Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya Tel : (312) 287 44 00 - Faks : (312) 287 44 20 - E.Mail : [email protected]

- 2 3 - SPK - 007 / ANKARA 42

9.2 RUHSATLAR, PROJELER VE BELGELER

T.C. ENERJÎ VE TABÎÎ KAYNAKLAR BAKANLIĞI A, P, P, 3 MADEN VE PETROL İŞLERİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜ II-a Grup ISLETME RUHSATI
KANRAMANINAS Ã A.CHIM PASARCH. LOVES AKADIYINI M RABBAT NUMMAN !! 48548 UNUMETABLE FABRUP IDAGIN, DOE GRIS TARRI : 11 Oc. 3016 MANDATIN DETRETAPOR 11.04.2020 CARAGEMENT WEEKS 2990791 MAINT ALANE ! \$1.15 (labour) Callust *RUHAT SAFINS!!* Internet INDOOR TABLES VISING MACHINES IN URES IN SAWAYE WE TROLL & T.C. KINLIK NO : GREAT DARK VEND Number V & Bigk, 9259410982 ACRES! ALSANCAK S NEVERS BLV K 7 HD 3 KONAK (THER FINTERLAND TOURS MAN T ĸ PAY LAS FACLOS T of his is too. 1. 2419.0 1005.01 E LIKE PURKE a feath units SEAS CHARA 5 12/83 + 20/1
MADEN VE PETROL QUERE GENEL MODORU A Columbus 2009 Hair Swith UCAR
T.C. ÇEVRE ve ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI Cevresel Etici Değerlendirmesi, İzin ve Denetim Genel Müdürlüğü
ÇED OLUMLU BELGESİ
25.11.2014 tarih ve 29186 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren Çevresel Etki Değerlendirmesi Yönetmeliği'nin 14. maddesi gereğince; "69069 Ruhsat Numaralı II-A Grup Kalker Ocağı ve Kırma - Eleme Tesisi Kapasito Artışı" projesi hakkında "Çevresel Etki Değerlendirmesi Olumlu" kararı verilmiştir.
Melttali-BCER Baletti a: Genel Müdür
Karar Tarihi: 01.03.2021 6187 Karar No: Proje Sahibi: VİŞNE MADENCİLİK ÜRETİM SANAYİ VE TİCARET A.Ş. Proje Yeri : Kahramanmaraş İli, Pazarcık İlçesi, Akçakoyunlu Mahallesi, Balkayası Proje Alanı: 63,7065445 hektar Ocak ve Kırma Eleme Tesisi Kapasitesi: 2.152.008 ton/yıl

SMART KURUMSAL GAYR İMENKUL DE ĞERLEME VE DANI ŞMANLIK A. Ş . SM Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA 46 Tel : (312) 287 44 00 - Faks : (312) 287 44 20 - E.Mail : [email protected]

9.3 İMAR DURUMU

9.4 TAPU KAYIT BELGESİ (TAKBİS BELGESİ)

74419.00

S/B/1	Aciklama	Kisitli Malik (Hisse) Ad Soyad	Malik/Lehtar THE DISCOVERY WARD OF A TWO	Tesis Kurum Tarih Yeveniye	lerkin Sebebi- Tarih Yevmiye
Bevan	Diğer (Konusu: Cins Değişikliği işlemi icin harc vergi dairesi tarafından tahil edilmistir. ) Tarih: - Savc -	VISNE MADENCILIK URETIM SANAYI VE TICARET ANONIM SIRKETI VKN	(SN:8044799) CUKUROVA VERGI DAIRESI MÜDÜRLÜĞÜ VKN:2640029659	Yüreğir 25-12-2018 11:58 - 24269

9.5 DEĞERLEME UZMANLARI LİSANSLARI

Sermaya Piyasan Lisandonn Sislan Egen hundup	Sermaye Piyasası
Belge No: 921769 Düzenlenme Tarihi: 21.01.2022	Düzenlenme Tarihi: 26,11.2021	Belge No: 409249
GAYRİMENKUL DEĞERLEME LİSANSI	GAYRİMENKUL DEĞERLEME LİSANSI
Sermaye Piyasası Kurulunun VII-128.7 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunanlar için Lisanslama ve Sicil Tutmaya İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ'i uyarınca	Sermaye Piyasası Kurulunun VII-128,7 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunanlar İçin Lisanslama ve Sicil Tutmaya İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ'i uyarınca
ONUR ONSEKIZ	MERVE GÜNES
Gayrimenkul Degerleme Lisansı almaya hak kazanmıştır.	Gayrimenkul Değerleme Lisansı almaya hak kazanmıştır.



Sarkan KARABACAK Levent HANLIOGLU LISANSLAMA SINAV VE SICIL MÜDÜRÜ GENEL MÜDÜR VE YÖNETIM KURULU ÜYESİ	Levent HANLIOGLU LÍSANSLAMA SINAV VE SÍCÍL MÚDÚRU	Serkan KARABACAK GENEL MÜDÜR VE YÖNETIM KURULU ÜYESİ




	TSPAKE TÜRKİYE SERMAYE PİYASAŞI

Tarih : 06.11.2009	No: 401187
	GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANLIĞI LİSANSI
	Sermaye Piyasası Kurulu'nun Serl: VIII, No:34 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette
	Bulunanlar İçin Lisanslama ve Sicil Tutmaya İlişkin Eseslar Hakkında Tebliğ "i uyanınca
	Mehmet ÖZTÜRK
Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansını almaya hak kazanmıştır.

Ilkay ARIKAN GENEL SEKRETER	AUTOLIA 201 TANGUL BASKAN

9.6 RAPORU İMZALAYAN DEĞERLEME UZMANLARININ MESLEKİ TECRÜBE BELGELERİ

9.7 RAPORU HAZIRLAYAN KİŞİLERİN ÖZGEÇMİŞLERİ

	ADI-SOYADI : Onur ONSEKİZ
	T.C. KİMLİK NUMARASI : 21646526686
	İKAMETGAH ADRESİ	: Etlik Mah. Yeni	Etlik	Cad. No:167/3	Keçiören/Ankara
Bölümü	ÖĞRENİM DURUMU (2009)	: Kırıkkale	Üniversitesi–	Mühendislik Fakültesi–	Makine Mühendisliği
Tel	HALEN ÇALIŞTIĞI İŞYERİNİN UNVANI VE ADRESİ: Smart Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA : (312) 287 44 00 - Faks : (312) 287 44 20 - E.Mail : [email protected]
	MESLEĞİ VE GÖREV	UNVANI: Makine	Mühendisi-	Değerleme Uzmanı
VERGİ	KİMLİK NUMARASI:	7720681407
	ORTAKLIK PAYI:
DAHA ÖNCE ÇALIŞTIĞI İŞYERLERİ
	KURULUŞUN	UNVANI	GİRİŞ-AYRILIŞ TARİHİ		GÖREV UNVANI
1-	St Grup Dizayn Müş	Proj Müh Ltd Şti	Haziran 2012 – Ocak 2020		Makine Mühendisi
2-	Alfa-Tek Elk. Mak. Gıd. Tic. San A.Ş.		Ağustos 2007 - Temmuz 2008		Makine Mühendisi
3-
	VERİLEN ÖNCEKİ	DEĞERLEME HİZMETLERİNE		İLİŞKİN BİLGİLER
	DEĞERLEME HİZMETİ İŞLETMENİN UNVANI	VERİLEN	DEĞERLEME KONUSU		GÖREV UNVANI



	DEĞERLEME İLE İLGİLİ	ALINAN EĞİTİMLER	ve	SERTİFİKALAR
YILI		EĞİTİMİN SÜRESİ		EĞİTİMİN ADI	SERTİFİKA
	(21.01.2022 - 921769)	-		-	Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı (21.01.2022 - 921769)

	ADI-SOYADI	: Merve GÜNEŞ
T.C.	KİMLİK NUMARASI	: 22117928978
	İKAMETGAH ADRESİ Etimesgut/ANKARA	: Göksu Mah.	5350. Cad.	Oyak Göksupark Sitesi	B4 Blok Daire:10
	ÖĞRENİM DURUMU : Selçuk Üniversitesi – Mühendislik Fakültesi – Harita Mühendisliği (2014) Selçuk Üniversitesi – Mühendislik Fakültesi – Harita Mühendisliği (-) (Yüksek Lisans)
Tel	HALEN ÇALIŞTIĞI İŞYERİNİN UNVANI VE ADRESİ: Smart Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA : (312) 287 44 00 - Faks : (312) 287 44 20 - E.Mail : [email protected]
	MESLEĞİ VE GÖREV	UNVANI: Değerleme	Uzmanı
VERGİ	KİMLİK NUMARASI:
	ORTAKLIK PAYI:
DAHA	ÖNCE ÇALIŞTIĞI	İŞYERLERİ
	KURULUŞUN	UNVANI	GİRİŞ-AYRILIŞ TARİHİ		GÖREV UNVANI
1-	Akaray Grup İnşaat		Ocak 2015 – Temmuz 2015		Harita Mühendisi
2-	Günka Harita		Mayıs 2016 – Mayıs 2017		Harita Mühendisi
3-	TSKB Gayrimenkul	Değerleme A.Ş.	Temmuz 2017 – Kasım 2021		Kıdemli Değerleme Uzmanı
	VERİLEN ÖNCEKİ	DEĞERLEME HİZMETLERİNE		İLİŞKİN BİLGİLER
	DEĞERLEME HİZMETİ İŞLETMENİN UNVANI	VERİLEN	DEĞERLEME KONUSU		GÖREV UNVANI
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.			Her türlü taşınmaz		Kıdemli Değerleme Uzmanı
	DEĞERLEME İLE İLGİLİ	ALINAN EĞİTİMLER	ve	SERTİFİKALAR
YILI		EĞİTİMİN SÜRESİ		EĞİTİMİN ADI	SERTİFİKA
	(03.04.2018- 409249)	-		-	Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı (03.04.2018- 409249)

	ADI-SOYADI	: Mehmet ÖZTÜRK
T.C.	KİMLİK NUMARASI	: 12298179368
	İKAMETGAH ADRESİ	: Alacaatlı Mah.	4827.	Sok. No: 6/C Çankaya/ANKARA
	ÖĞRENİM DURUMU : Gazi Üniversitesi - Mimarlık Mühendislik Fakültesi - Şehir Ve Bölge Planlama Bölümü (2003) (Lisans) Ankara Üniv. - Uygulamalı Bilimler Fakültesi - Taşınmaz Geliştirme Anabilim Dalı (2014-2019) (Y.Lisans)
Tel	HALEN ÇALIŞTIĞI İŞYERİNİN UNVANI VE ADRESİ: Smart Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA : (312) 287 44 00 - Faks : (312) 287 44 20 - E.Mail : [email protected]
	MESLEĞİ VE GÖREV	UNVANI: Şehir Plancısı	-	Şirket Ortağı - Sorumlu	Değerleme Uzmanı
VERGİ	KİMLİK NUMARASI:	7720681407
	ORTAKLIK PAYI: %50
	DAHA ÖNCE ÇALIŞTIĞI İŞYERLERİ
	KURULUŞUN	UNVANI	GİRİŞ-AYRILIŞ TARİHİ		GÖREV UNVANI
2-	Çınar Taşınmaz	Değerleme ve Dan. A.Ş.	Aralık	2011 - Ağustos 2012	Değerleme Uzmanı
3-	Fortis Bank A.Ş. / Türk Ekonomi Bankası A.Ş. Ege Bölge Md.		Mayıs 2005 - Eylül 2011		Ekspertiz Birimi- Ege Bölge Sorumlusu
	VERİLEN ÖNCEKİ	DEĞERLEME HİZMETLERİNE		İLİŞKİN BİLGİLER
	DEĞERLEME HİZMETİ İŞLETMENİN UNVANI	VERİLEN	DEĞERLEME KONUSU		GÖREV UNVANI
Çınar	Taşınmaz Değerleme	ve Dan. A.Ş.	Her türlü taşınmaz		Değerleme Uzmanı - Denetmen
Fortis Ege	Bank A.Ş. / Türk Bölge Md.	Ekonomi Bankası A.Ş.	Her türlü taşınmaz		Değerleme Uzmanı - Denetmen

	DEĞERLEME İLE İLGİLİ	ALINAN EĞİTİMLER	ve	SERTİFİKALAR
YILI		EĞİTİMİN SÜRESİ		EĞİTİMİN ADI	SERTİFİKA
	(06.11.2009 - 401187)	-		-	Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı (06.11.2009 - 401187)

AI Terminal

TERA YATIRIM MENKUL DEĞERLER A.Ş.

9081_rns_2025-01-27_805a1e35-ea9c-4f63-88f8-6c28d7cf44e1.pdf