Technopls Ventures Ltd. — Audit Report / Information 2011

May 20, 2011

REALIA MANAGEMENT

TECHNOPOLIS

Lausunto Technopolis Oyj:n sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksestä 31.12.2010

Kaj Söderman Seppo Koponen Jukka Uusitalo

18.1.2011

A Preferred Supplier of CB Richard Ellis for Valuation Advisory Services in Finland

---

Toimeksiannon määritys

Toimeksianto

• Technopolis Oyj (Technopolis) ja Realia Management Oy (Realia) ovat marraskuussa 2010 tehneet sopimuksen yhteistyöstä Technopolis Oyj:n sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksestä.
• Tämän työn on tilannut Reijo Tauriainen Technopolis Oyj:stä.
• Toimeksiannon tarkoitus on antaa ns. second opinion lausunto Technopoliksen sisäisesti tekemästä arvonmäärityksestä taloudellista raportointia varten.
• Kansainvälisten kirjanpitostandardien (IFRS) mukaan tilinpäätökseen on määritettävä sijoituskiinteistöjen käypä arvo.
• IAS40 on standardi, joka käsittelee sijoituskiinteistöjen arvonmääritystä
• Käyvän arvon määritelmä:
• Sijoituskiinteistön käypä arvo on se hinta, johon kiinteistö voitaisiin vaihtaa asiaa tuntevien, liiketoimeen halukkaiden, toisistaan riippumattomien osapuolten välillä
• Second opinion perustuu Technopoliksen sisäisiin arvonmääritykseen, kohdekatselmuksiin, Realian markkinatuntemukseen, arviointiosaamiseen ja -kokemukseen.

Lausunnon rakenne

• Toimeksiannon määritys
• Arvioitavien kohteiden määrittely
• Perusteet ja menettelytavat
• Kiinteistöomaisuuden arvo

Arvioitavat kohteet

Paikkakunta	Kohteita (kpl)	Pinta-ala (m2)
Oulu	48
2 rakentamatonta tonttia*	194 297
19 763
Pääkaupunkiseutu	9
2 rakenteilla
2 rakentamatonta tonttia*	74 682
12 280
42 980
Lappeenranta	11	27 343
Jyväskylä	10
1 rakentamaton tontti*	50 763
6 230
Tampere	11
4 rakenteilla	53 945
17 727
Kuopio	13
1 rakenteilla	56 791
11 833
Tallinna	7
1 rakentamaton tontti*	70 000
150 000
Pietari	1 rakenteilla
1 rakentamaton tontti*	24 100
56 000
Yhteensä (rakennetut)	109	527 820
Yhteensä (rakenteilla)	8	65 940
Yhteensä (tontit)	6	218 973

*) rakennusoikeuden pinta-ala (kem²)

Realia Management Oy | Valuation Advisory

18.1.2011

---

Perusteet ja menettelytavat

Technopoliksen sisäinen arviointimalli

• Technopolis käyttää sisäisessä arvioinnissaan pääosin tuottoarvomenetelmää (10 vuoden kassavirta-analyysi)
• Rakenteilla olevat kohteet arvioidaan huomioiden valmiusaste
• Hyödynnettävissä olevan rakennusoikeuden arviointiin käytetään kauppa-arvomenetelmää
• Technopolis vastaa itse kohdetietojen (nykyinen vuokrasopimuskanta, hoito- ja korjauskulut) syöttämisestä malliin ja tietojen käsittelyn oikeellisuudesta
• Markkinamuuttujista markkinavuokra ja vajaakäyttöoletus ovat Technopoliksen itse määrittämiä
• Tuottovaatimuksen laskelmiin Technopolis saa kahdelta puolueettomalta asiantuntijayritykseltä

Kohdekatselmukset

• Realia on tehnyt katselmukset Jyväskylän, Tampereen ja Tallinnan kohteissa 12/2010 – 1/2011 välisenä aikana.
• Oulun, Lappeenrannan, Kuopion ja pääkaupunkiseudun kohteet ovat Realian arvioijille tuttuja entuudestaan.
• Pietarissa katselmusta ei ole tehty. Katselmus tehdään kohteen valmistumisen jälkeen
• Realia katselmoi loput kohteet vuoden 2011 aikana.

Realian second opinion tarkastelu

• Realia on tarkistanut Technopoliksen arviointimallin toimivuuden vertaamalla sen antamia tuloksia Realian oman mallin antamiin tuloksiin samoilla lähtötiedoilla ja markkinamuuttujilla
• Realia on todennut Technopoliksen arviointiprosessin ja -mallin täyttävän IFRS:n, IVS:n ja hyvän kiinteistöarviointitavan asettamat vaatimukset
• Realia on käynyt läpi seuraavat Technopoliksen laskelmissa käyttämät muuttujat:
• Tuottovaatimus
• Markkinavuokra
• Vajaakäyttöaste
• Hoitokulutaso
• Korjauskulutaso
• Realia on kommentoinut laskelmia Technopolikselle siltä osin kun ne eivät Realian mielestä ole olleet markkinalähtöisiä
• Technopolis on korjannut laskelmia Realian ehdotuksen mukaan tai perustellut heidän näkemyksen markkinaehtoisuuden
• Realia on todennut laskelmissa käytettyjen muuttujien olevan markkinaehtoisia ja laskelmien vastaavan teknisesti ja menetelmällisesti asetettuja vaatimuksia
• Laskelmissa huomio kiinnittyi kahteen seikkaan (kts. seuraava sivu)

Realia Management Oy | Valuation Advisory

18.1.2011

---

Kiinteistöomaisuuden käypä arvo 31.12.2010

• Edellä esitettyjen asioiden perusteella toteamme, että kohdekohtaiset kiinteistöarviot ovat laadittu IFRS:n ja IVS:n vaatimusten mukaisesti ja noudattaen hyvää kiinteistöarviointitapaa

• Laskelmissa huomio kiinnittyi seuraaviin asioihin:

• Käyttöasteolettamat ovat kautta linjan korkeita. Syynä markkinatasoa korkeampaan käyttöasteeseen on Technopoliksen myynnin organisointi pääosin omalla henkilöstöllä, kannustinjärjestelmä ja palveluliiketoiminnan tuomat edut. Tästä on tehty olettama käyttöasteen jatkumisesta korkeana pitkään.

• Markkinavuokraolettamat ovat useassa kohteessa korkeat. Syyt tähän on samat kuin korkeassa käyttöasteessa, jotka ovat johtaneet nykysopimuskannan korkeisiin vuokratasoihin. Tästä on tehty olettama vuokratasojen jatkumisesta korkeana pitkään.

• Korkeat käyttöaste- ja markkinavuokraolettamat ikuisuuteen johtavat optimistiseen jäännösarvoon, mutta markkina-arvo asettuu kuitenkin arviointitarkkuuden (+/- 15 %) piiriin.

• Kohdekohtaiset arviot antavat riittävät ja oikeat tiedot kohteista ja markkina-arvoista ajankohtana 31.12.2010

• Sijoituskiinteistöjen kokonaisarvo on yksittäisten kohteiden arvojen summa.

• Markkina-arvojen jakautuminen alueittain liitteenä.

• Technopolis Oyj:n sijoituskiinteistöomaisuuden markkina-arvo huomioiden edellä mainitut asiat ajankohtana 31.12.2010 on noin Seitsemänastaa kaksikymmentäyhdeksän miljoonaa yhdeksansataa kahdeksankymmentätuhatta euroa EUR 729,980,000

• Rakenteilla olevien kohteiden arvo on noin Viisikymmentäneljä miljoonaa kuusikymmentä tuhatta euroa EUR 54,060,000

• Lähes kaikki kohteet tuottavat kassavirtaa, joten tuottoarvomenetelmä on sopivin arviointimenetelmä useimpiin kohteisiin.

• Arvioinnin tarkkuus on + / - 15%

• Arvoajankohta 31.12.2010

Helsingissä 18.1.2011

Realia Management Oy

Kaj Söderman Arviointiasiantuntija, DI Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), yleissauktorisoitu

Seppo Koponen Johtaja, DI, LKV Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA) yleissauktorisoitu

Realia Management Oy | Valuation Advisory

18.1.2011

---

Markkina-arvojen jakautuminen alueittain (31.12.2010)

Paikkakunta	Arvo €	%
Oulu	236 372 815	32 %
Pääkaupunkiseutu	161 590 089	22 %
Lappeenranta	29 431 315	4 %
Jyväskylä	70 378 367	10 %
Tampere	82 393 757	11 %
Kuopio	80 497 446	11 %
Tallinna	62 223 969	9 %
Pietari	7 090 160	1 %
Yhteensä	729 977 918	100 %
Rakenteilla olevat	54 058 252

Realia Management Oy | Valuation Advisory

18.1.2011