Technopls Ventures Ltd. — Annual Report 2009

Mar 5, 2010

Vuosikertomus 2009

Lyhyesti	3
Toimitusjohtajan katsaus 5
Vuoden 2009 päätapahtumat 8
Technopolis-konsepti 12
Toimitilapaikkakunnat 13
Yrityspalvelut	17
Kehityspalvelut 18
Vuoden 2009 investoinnit ja kehityshankkeet 19
Henkilöstö 21
Osakkeenomistajille 22
Johto ja hallitus 23
Hyvä hallintotapa 27
Tilinpäätös	28

Hallituksen toimintakertomus 1.1. - 31.12.2009	28
Yhteenveto konsernin tilinpäätöksestä ja osakekohtaisista luvuista	37
Konsernin laaja tuloslaskelma, tase, rahavirtalaskelma ja oman pääoman
muutoslaskelma	39
Konsernitilinpäätöksen laatimisperiaatteet	41
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot	46
Emoyhtiön tuloslaskelma, tase ja rahavirtalaskelma	61
Emoyhtiön tilinpäätöksen laatimisperiaatteet	63
Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot	64
Tunnuslukujen laskentakaavat	68
Hallituksen voitonjakoehdotus	70
Tilintarkastuskertomus	70

Technopolis tehostui ja auttoi asiakkaita tehostumaan

Technopolis varautui toimintaympäristön heikentymiseen hyvissä ajoin ja aloitti toimintojensa tehostamisen. Tehostamisen vaikutuksia oli havaittavissa jo vuoden 2009 alkupuoliskolla.

Konsernin sisäistä tehokkuutta nostettiin ja toiminnan laatua parannettiin yhtenäistämällä yhtiön ydinprosesseja, kehittämällä henkilöstön osaamista ja edistämällä uuden teknologian hyödyntämistä.

Vuoden tärkein haaste oli vuokrausasteen vakauttaminen. Technopolis etsi aktiivisesti keinoja taantuman vaikutusten vähentämiseksi yhdessä asiakkaidensa kanssa. Työ tuotti tulosta ja vuokrausaste pysyi korkeana.

Strategiaa päivitettiin ja kasvutarina jatkui

Technopoliksen strategia päivitettiin muuttunutta toimintaympäristöä vastaavaksi. Asiakasportfolio laajenee uuden teknologian palvelutarjoajilla ja julkisen sektorin toimijoilla. Kiinteistöportfolio laajenee tietointensiivisiin toimintaympäristöihin. Yksi kasvustrategian tärkeimmistä tavoitteista on kansainvälistyminen.

Vuonna 2009 rakentaminen keskittyi aiemmin toteutettujen toimintaympäristöjen laajentamiseen Oulussa, Jyväskylässä, Kuopiossa ja Tampereella.

Kasvuhankkeita jatkettiin ja päätöksiä huomattavista uusista hankkeista tehtiin. Uudet hankkeet osoittavat, että taantuman keskelläkin laajentuminen ja asiakaskannan monipuolistaminen on mahdollista.

Konsepti laajenee ja Technopolis kansainvälistyy

Vuonna 2010 jo käynnistyneistä investoinneista merkittävimmät sijoittuvat Tampereelle ja Pietariin. Tampereelle valmistuvan Yliopistonrinteen palveluintensiivinen asiakaskunta edustaa laajentunutta teknologiakeskusmallia.

Technopoliksen ensimmäisen kansainvälisen kohteen vetovoima Pietarissa testataan vuoden 2010 aikana.

Palvelutoiminta tehostui ja tehosti asiakkaidenkin toimintaa

Technopoliksen palveluvalikoimaa kehitettiin voimakkaasti. Palvelukehitystä ja -tuotantoa tehostettin keskittymisen ja nykyaikaisen tietoteknologian avulla.

Yrityspalveluissa kehitettiin palveluita, joita hyödyntämällä asiakkaat pystyvät tehostamaan toimintojaan, karsimaan kulujaan ja vähentämään ympäristön kuormitusta.

Kehityspalveluissa avattiin uusia palveluita, jotka tukevat vahvemmin kasvuhakuisten yritysten varain- ja asiakashankintaa.

Vuoden 2009 tulos

Technopoliksen liiketoiminta kehittyi suotuisasti haastavasta toimintaympäristöstä huolimatta. Tehostamisen myötä yhtiön suhteellinen kannattavuus parani. Taloudellinen vuokrausaste pysyi korkeana ja liikevaihto kasvoi edellisestä vuodesta. Sijoituskiinteistöjen käyvät arvot laskivat markkinoiden tuottovaatimusten noustua, mikä heijastui yhtiön liikevoittoon. Yhtiö on selvinnyt rahoitusmarkkinoiden kriisistä tyydyttävästi, ja pystyy rahoittamaan päätetyt investoinnit suunnitellusti.

Ei hetkeäkään liian aikaisin

Technopoliksen johtoon siirtyminen samalla viikolla, kun Lehman Brothers kaatui, on omalla tavallaan paradoksaalista, mutta tarkoitukseni ei suinkaan ole valittaa. Tapahtumat olivat pikemminkin kaikkien pitkään odottama lähtölaukaus. Rahoituskriisin oletettiin laajenevan reaalitalouden taantumaksi, joka vuoden aikana saavuttaisi Suomen teknologiasektorin. Oletus osui oikeaan.

Taantumassa tärkeimmiksi kysymyksiksi nousivat 1) kuinka sisukkaita asiakkaamme ovat, 2) miten pystymme säilyttämään asiakkaamme ja samalla auttamaan heitä sopeutumaan uuteen taloudelliseen tilanteeseen ja 3) miten sopeutumiskykyinen oma operatiivinen toimintamme on.

Ensimmäiseen kysymykseen saimme vastauksen varsin pian. Käyttöasteet alkoivat laskea ensimmäisellä vuosineljänneksellä asiakkaiden supistaessa toimintojaan ja leikatessa kustannuksiaan. Yritykset irtisanoivat ja vähensivät toimitilojaan, ja palveluiden kysyntä väheni. Kesään mennessä käyttöaste laski hieman yli 2 prosenttia, mutta pysähtyi 94,2 prosentin tasolle, jota voidaan pitää melko hyvänä.

Tämä saavutus oli sekä asiakkaittemme sisukkuuden että oman peräänantamattomuutemme ansiota. Pyrimme ennakoivaan ja tehokkaaseen asiakkuuksien hallintaan auttamalla asiakkaitamme laskemaan kustannuksiaan ja kasvattamaan tuottojaan. Teimme kaikkemme olemassa olevien asiakassuhteiden säilyttämiseksi. Kolmannen vuosineljänneksen lopulla käyttöaste oli yhä 94,3 prosenttia ja elpymisen merkkejä oli havaittavissa. Vuokrasopimusten irtisanomisen osalta tilanne oli suhteellisen rauhallinen. Saatavat olivat vakaalla tasolla. Markkinoiden tuottovaatimusten nousu pysähtyi ja vaikutti tasaantuvan.

Oman kestävyytemme pääsimme osoittamaan vuoden mittaan. Technopoliksen sopeutumiskyky osoittautui hyväksi kuluneen vuoden aikana. Olimme

valmistelleet useita skenaarioita tarvittavista säästöistä eri käyttöastetasoille. Toteutimme säästöohjelman, ja vaikka menetimme tuottoja käyttöasteen alenemisen vuoksi, suhteellinen kannattavuutemme itse asiassa kasvoi. Samalla ryhdyimme parantamaan rakenteellista tehokkuuttamme keskittämällä tukitoimintoja ja palveluita aiempaa enemmän. Teimme lujasti töitä leikataksemme hankintakustannuksia ja jatkoimme onnistunutta lyhyen korkosidonnaisuuden strategiaa, mikä näkyi rahoitusmenojen laskuna nousevista lainamarginaaleista huolimatta.

Kaiken kaikkiaan yksikkömme vastasivat haasteeseen erittäin tehokkaasti. Oulussa asiakkaiden toimintojen supistamista ja kustannusten alentamista pystyttiin hallitsemaan onnistuneesti. Pääkaupunkiseudulla ja Lappeenrannassa, missä asiakaskannastamme erityisen suuri osa on pk-yrityksiä, tiimimme nostivat käyttöastetta kesän jälkeen huomattavasti. Jyväskylän markkinatilanne oli vaikea, mutta tiimimme ylsi huippusuorituksiin ja onnistui suojaamaan toimintamme edellytyksiä. Tampereen ja Kuopion yksiköidemme toiminta säilyi koko vuoden hyvänä, ja uusia kasvuhankkeita luotiin ja käynnistettiin erittäin korkeilla esivuokraustasoilla. Vuoden toisella puoliskolla toimintamme siirtyi jälleen hyökkäysvoittoiseksi.

Pietarin markkinatilanne oli vaikea koko vuoden, mutta Pulkovon-rakennustoimintamme itse asiassa hyötyi tilanteesta. Venäläisen tavan mukaan Pulkovossa ei vielä ole allekirjoitettu merkittäviä vuokrasopimuksia, mutta potentiaalinen asiakaskanta on terveellä pohjalla ja esivuokraustaso 11 prosenttia. Venäjällä on havaittavissa merkkejä taloudellisen tilanteen kohenemisesta, ja jos näin käy, olemme edullisessa asemassa Pulkovon valmistuessa tänä vuonna.

Toimintaympäristö oli viime vuonna erittäin haastava. Tästä huolimatta asiakas- ja henkilötyytyväisyys parani vuoden aikana kaikissa yksiköissämme. Tämä on erityisen huomionarvoista, sillä hyödynsimme taantumaa toimintaprosessimme kehittämiseen ja standardointiin, tehostimme IT-infrastruktuuriamme sekä loimme kasvualustan, jonka avulla voimme monistaa palvelukonseptimme laajentuessamme uusille markkinoille.

Työtä on edelleen runsaasti. Talouden tämänhetkisen elpymisen kestävyydestä ei ole takeita, eikä elpymisen nopeudesta. Yhtiön kannattavuus ohjaa toimintaamme kaikissa olosuhteissa. Seuraamme asiakkaidemme tilannetta huolellisesti ja teemme

yhteistyötä heidän kanssaan pysyäksemme tilanteen tasalla. Etsimme yhä lisätehokkuutta ja tuottavuutta keskittämisen, yhtenäistämisen ja uusien teknologioiden kautta.

Hallitus hyväksyi yhtiön päivitetyn strategian vastaamaan paremmin muuttuneeseen taloudelliseen tilanteeseen. Uuden strategian mukaisesti jatkamme asiakas- ja kiinteistöportfoliomme laajentamista keskittyen edelleen tietointensiivisiin aloihin. Strategian tavoitteena on keskimäärin 10 prosentin vuotuinen liikevaihdon kasvu siten, että vuonna 2014 liikevaihdosta neljännes tulee Suomen ulkopuolelta.

Taantuma on osoittanut, että kannattava kansainvälinen kasvu on keskeisessä roolissa Technopoliksen pitkäjänteisessä kehittämisessä. Näin ollen tutkimme tarkkaan jokaisen kansainvälisen kasvumahdollisuuden - ja toimimme, kun aika ja olosuhteet ovat otolliset.

Jouduimme myrskyn riepottelemiksi mutta selvisimme siitä. Kasvutarinan on nyt aika jatkua.

Haluan ilmaista lämpimät kiitokseni asiakkaille, kumppaneille, yhtiön hallitukselle ja osakkeenomistajille Technopolista kohtaan osoittamastanne luottamuksesta.

Henkilökuntaa haluan kiittää upeasta suorituksesta valtavan paineen alla.

Erityisesti haluan esittää kiitokseni hallituksemme puheenjohtajalle Pertti Huuskoselle kaikesta siitä ajasta ja energiasta, jonka hän on käyttänyt valmentaessaan, sparratessaan ja tukiessaan minua. Pertti Huuskosen jämäkkä ohjaus on ollut todella arvokasta. Hänen kokopäiväinen osallistumisensa kansainvälisiin kasvutoimintoihimme on antanut meille mahdollisuuden turvata kotimarkkinoiden toimintaedellytyksiä samalla kun etsimme uusia kasvumarkkinoita ulkomailla.

Keith Silverang Toimitusjohtaja, Technopolis Oyj

Vuoden 2009 päätapahtumat Uusia palveluita ja kasvua taantuman keskellä

Talouden taantumasta huolimatta Technopolis jatkoi kasvuaan vuonna 2009. Toimitilarakentaminen keskittyi jo aiemmin toteutettujen toimintaympäristöjen laajentamiseen Oulussa, Jyväskylässä, Kuopiossa ja Tampereella. Palveluvalikoimaa kehitettiin voimakkaasti vastaamaan paremmin asiakkaiden muuttuvia tarpeita taantumatilanteessa. Esimerkiksi Technopoliksen videoneuvottelujärjestelmät tarjosivat asiakkaille nopean mahdollisuuden kustannussäästöihin ja toiminnan tehostamiseen.

Tammikussa Technopoliksen yrityspalveluissa otettiin käyttöön Pohjois-Euroopan ensimmäiset Tandberg T3 Telepresence -videoneuvotteluhuoneet Espoossa ja Oulussa. Teknologian avulla saavutetaan lähes luonnollinen neuvottelutilanne. Perinteisiä videoneuvottelupalveluja on tarjottu vuodesta 2008 kaikilla kahdeksalla toimintapaikkakunnalla ja Pietarissa. Technopoliksen järjestelmät ovat poikkeuksellisia, sillä ne ovat Technopoliksen asiakkaiden lisäksi myös muiden organisaatioiden vuokrattavissa.

Reijo Tauriainen nimitettiin Technopoliksen talousjohtajaksi ja varatoimitusjohtajaksi maaliskuun 2009 alusta alkaen. Hän on toiminut aiemmin Technopoliksen Suomen tulosyksikön johtajana, vt. talousjohtajana joulukuusta 2008 maaliskuuhun 2009 ja talousjohtajana 2004 - 2007. Reijo Tauriainen on konsernijohtoryhmän jäsen.

Maaliskuussa Technopolis tiedotti Tampereen keskustaan rakenteilla olevan Yliopistonrinteen teknologiakeskuksen ensimmäisen vaiheen vuokrausasteen saavuttaneen 73,3 %. Myöhemmin vuoden aikana vuokrausaste on noussut 92,6 %. Yliopistonrinteen teknologia-, konferenssi- ja kokouskeskus toteutetaan kolmessa vaiheessa. Keväällä 2010 valmistuvan ensimmäisen vaiheen bruttoala on 19 200 neliömetriä ja investointi noin 33,3 miljoonaa euroa, johon sisältyy 130 paikan autohalli. Technopolis Yliopistonrinteen asiakkaista useat ovat keskittyneet tietointensiivisille palvelualoille.

Toukokuussa julkistettiin Nokia Technopolis Innovation Mill-ohjelma, jonka käynnistivät yhteistyössä Nokia, Technopolis ja Tekes. Ohjelmassa tieto- ja viestintäteknologian alan yritykset saavat käyttöoikeuksia Nokian kehittämiin ja hyödyntämättä jääneisiin ideoihin. Kolmivuotisen ohjelman tarkoituksena on kehittää ideoista ja innovaatioista kasvavaa liiketoimintaa, ja rahoittaa innovaatioiden hyödyntämisestä syntyviä uusyrityksiä. Ohjelmassa syntyvien kehitysprojektien kokonaisarvoksi tavoitellaan 8 miljoonaa euroa, josta julkisen rahoituksen osuus on 4,5 miljoonaa euroa. Jo vuoden 2009 aikana Innovation Mill tuotti 10 uutta kasvuyritystä ja keräsi yli 5 miljoonaa euroa riskirahoitusta.

Kesäkuun 2009 alussa Technopolis palkittiin kansainvälisellä Innovaatiojohtaja-palkinnolla. Palkinnon myönsi Maailman teknologiakeskusten liitto IASP (International Association of Science Parks) Yhdysvalloissa järjestetyssä maailmankongressissa. IASP:n mukaan vuonna 1982 perustettu Technopolis kuuluu niiden merkittävien teknologiakeskusten joukkoon, jotka ovat yli 25 vuoden ajan pitkäjänteisesti edistäneet innovaatiotoimintaa.

Kesäkuussa valmistui Oulun Kontinkankaan teknologiakeskuksen viides vaihe, mikä vahvistaa alueen asemaa Oulun toiseksi suurimpana osaamiskeskittymänä. Viidennen vaiheen koko on noin 4 030 bruttoneliömetriä ja investointi noin 6,7 miljoonaa euroa. Kontinkankaan alueella yhdistyvät laaja-alaisesti tutkimus ja koulutus sekä hyvinvointi-, ohjelmisto- ja teknologiaosaaminen. Viimeisimmän laajennuksen jälkeen Kontinkankaan teknologiakeskuksessa on vuokrattavia tiloja yli 27 000 neliömetriä.

Ensimmäinen sitova esisopimus Pietarin Pulkovon teknologiakeskuksen ensimmäiseen vaiheeseen solmittiin heinäkuun 2009 alussa. Viiden vuoden vuokrasopimukset kattavat 500 neliömetrin tilat. Esisopimukset osoittavat kiinnostusta Pulkovon keskukseen, sillä venäläisen markkinatavan mukaan vuokrasopimukset allekirjoitetaan vasta kohteen valmistuttua. Ensimmäisen vaiheen kustannusarvio on noin 50 miljoonaa euroa ja bruttoala noin 24 100 neliömetriä. Pulkovon teknologiakeskuksen ensimmäisen vaiheen on määrä valmistua keväällä 2010.

Elokuussa 2009 Tampereelle Hermian teknologiakeskukseen valmistui Hermia 15 -kiinteistön ensimmäinen vaihe. Kohteeseen investoitiin 14,5 miljoonaa euroa ja sen bruttoala on 11 790 neliömetriä, johon sisältyy 300 paikan autohalli. Kiinteistön

suunnittelussa paneuduttiin erityisesti ympäristöystävällisen ja energiatehokkaan toimintaympäristön luomiseen. Uuden kiinteistön myötä Technopoliksen vuokrattavien toimistotilojen määrä Hermian alueella nousee 30 000 neliömetriin.

Technopolis ilmoitti myös toteuttavansa Pirkanmaan sairaanhoitopiirin kuntayhtymälle silmäkeskuksen suunnitteilla olevaan hyvinvointi- ja terveyspalveluihin erikoistuvaan kampukseen Finn-Medin alueelle Tampereelle. Rakentamishankkeen suunnittelu käynnistyi syksyn aikana ja lopullinen rakentamispäätös tehdään keväällä 2010. Hanke laajentaa Technopoliksen asiakaspohjaa päivitetyn strategian mukaisesti. Toiminta noin 4 800 neliömetrin keskuksessa käynnistynee vuoden 2012 alussa.

Elokuun lopulla Technopoliksen konsernijohtoryhmään nimitettiin kaksi uutta jäsentä, Seppo Selmgren ja Will Cardwell. Seppo Selmgren nimitettiin samalla konsernin myyntijohtajaksi. Hän on toiminut vuodesta 2008 Technopoliksen Oulun yksikön johtajana ja jatkoi tässä tehtävässä vuoden 2009 loppuun. Oulun yksikön vetovastuu siirtyi Juha Juntuselle 1.1.2010 alkaen. Technopolis Ventures Oy:n toimitusjohtajan Will Cardwellin vastuulla on konsernin kehityspalvelujen kehittäminen, tuottaminen ja toimittaminen.

Lokakuussa 2009 Technopolis tiedotti uudelleenorganisoivansa kehityspalvelunsa. Taloudellinen tilanne edellytti uusia, tehokkaamman palvelutarjonnan asiakkaille mahdollistavia toimintamalleja. Jatkossa kehityspalveluiden palveluvalikoimassa on aiempaa laajemmalle joukolle yrityksiä tarjottavia kasvurahoitus- ja verkostoitumispalveluita. Palveluita tarjotaan suuryrityksille, myöhemmän vaiheen kasvuyrityksille ja niin sanotuille Born Global start-up -yrityksille. Järjestelyjen seurauksena kehityspalveluista vastaavissa paikallisissa Technopolis Ventures -yhtiöissä käynnistettiin yhteistoimintaneuvottelut, jotka koskivat 25 - 30 työntekijää. Kehityspalveluiden myynti järjestetään jatkossa Technopoliksen alueyksiköiden kautta, ja pääosa julkisrahoitteisista voittoa tavoittelemattomista ohjelmista siirrettiin paikallisille julkisille ja yksityisille yhteistyökumppaneille vuoden 2009 aikana. Uudelleenorganisointiin liittyen konsernin paikalliset Technopolis Ventures -yhtiöt fuusioidaan emoyhtiö Technopolis Ventures Oy:öön helmikuun 2010 loppuun mennessä.

Marraskuussa Technopolis kehityspalvelut julkaisivat Technopolis Online -palvelun, jolla lisätään suomalaisten korkean teknologia-alan yritysten kansainvälistä

kiinnostavuutta ja näkyvyyttä sekä helpotetaan suomalaisten sijoituskohteiden löytämistä kansainvälisille sijoittajille. Technopolis Online houkuttelee myös sekä sijoittajia että korkeatasoisia kasvuyrityksiä Technopoliksen teknologiakeskuksiin. Palvelun tietokantaan sisältyy yli 1 500 yritystä, 155 sijoittajaa ja 2 300 avainhenkilöä Suomen high tech -toimialasta. Tietokannan merkittävin ominaisuus on Investment Tracker, joka listaa suomalaisiin korkean teknologia-alan yrityksiin kohdistuneet yksityiset ja julkiset sijoitukset vuodesta 1999 lähtien ja päivittyy jatkuvasti.

Technopolis kehityspalvelut järjesti vuoden 2009 aikana kaksi Money Talks Forum -tapahtumaa, joissa valikoidut, lupaavat ICT-yritykset ja sijoittajat verkottuvat tehokkaasti. Marraskuussa järjestettiin yli 300 ja toukokuussa liki 200 sijoittajien ja yrittäjien kahdenvälistä tapaamista. Money Talks Forumin konsepti on teholtaan, kooltaan ja jatkuvuudeltaan ainutlaatuinen Suomessa.

Joulukuussa 2009 Kuopion Tiedepuistoon valmistui Technopolis Microkadun viides vaihe, jonka tilat vuokrattiin kokonaisuudessaan Enfo Oyj:lle. Tiloihin sijoittui Enfon energiatehokas, "vihreä", datakeskus. Laajennuksen jälkeen Technopoliksella on Kuopiossa vuokrattavia tiloja yli 51 000 kerrosneliömetriä ja asiakasyrityksiä yli 130.

Joulukuun lopulla päätettiin myös laajennuksesta Kuopiossa. Investointi Viestikadun toiseen vaiheesen on noin 9,6 miljoonaa euroa, ja rakennuksen bruttoala autohalleineen on noin 13 400 neliömetriä. Tiloihin sijoittuu muun muassa tietointensiivisten alojen palveluntarjoajia.

Kohti monistettavaa konseptia Osaava henkilöstö, yhteiset toimintatavat ja työkalut

Kasvu, kansainvälistyminen ja taantuma asettavat kehityspaineita yrityksen organisaatiolle ja operatiiviselle toiminnalle. Technopolis on käynyt läpi kaikki nämä haasteet nopeassa tahdissa viime vuosina. Vuonna 2008 käynnistyneiden ja edelleen jatkuvien kehittämistoimien tavoitteena on yhtenäistää Technopoliksen toimintatavat ja prosessit tehokasta kasvua tukevan, monistettavan liiketoimintakonseptin mallintamiseksi.

Technopoliksen prosessien kehittämisessä painotetaan kolmea elementtiä: toimintatapoja, työkaluja ja henkilöstön osaamista. Vuoden 2009 aikana toimintatavat standardoitiin siten, että asiakkaan saamat laadukkaat palvelut ovat yhtenäiset jokaisella Technopolis-paikkakunnalla. Samalla palveluiden kehittäminen keskitettiin, jotta alueyksiköiden henkilöstö on entistä paremmin asiakkaiden käytettävissä.

Myös tietotekniikan tehokkaaseen hyödyntämiseen liiketoiminnan ohjaamisessa ja kehittämisessä panostettiin vuoden 2009 aikana tuntuvasti, mikä nopeuttaa uusien toimintamallien jalkauttamista käytäntöön. Keväällä 2010 koko konsernissa otetaan käyttöön uusi toiminnanohjausjärjestelmä, joka tukee aiempaa tehokkaammin johdon päätöksentekoa sekä työntekijöiden perustyötä.

Henkilöstön osaamisen vahvistaminen on olennainen osa toimintatapojen ja prosessien yhtenäistämistä. Vuoden 2009 loppupuoliskolla konsernissa otettiin käyttöön yhtenäistämistä tukeva verkko-oppimisympäristö Technopolis Academy. Sen avulla sekä uusien että vanhojen yksiköiden työntekijät saavat koulutuksen konsernin toimintatavoista ja hyödynnettävistä työkaluista.

Toimintojen kehittämisen ja prosessien yhtenäistämisen perimmäisenä tavoitteena on luoda monistettava liiketoimintakonsepti, jonka avulla Technopolis voi jatkaa nopeaa, kannattavaa kasvuaan ja laajentua kansainvälisesti. Technopolis-konseptin ytimenä säilyy edelleen toimitilojen, yrityspalveluiden ja kehityspalveluiden yhdistelmä. Toimintatapojen ja prosessien yhtenäistämisellä varmistetaan se, että Technopolis-konsepti avaa mahdollisuuksia kasvavalle ja monipuolistuvalle asiakaskunnalle niin kotimaassa kuin kansainvälisillä markkinoilla.

Technopoliksen toimitilapaikkakunnat Toimintaympäristöjä osaajille

Oulu

Technopolis on Oulun alueen markkinajohtaja toimintaympäristöillään ja tarjoaa toimitiloja viidessä toimipaikassa, joista asiakas voi toimialan ja sijainnin perusteella valita tarpeisiinsa sopivimman. Technopolis Linnanmaa on yksi Suomen merkittävimmistä teknologian kehityskeskuksista, jossa toimivat yritykset saavat tukea ja vetoapua Technopoliksen lisäksi muun muassa Yliopistolta ja VTT:ltä. Technopolis Kontinkangas on lääketieteen ja ohjelmistokehityksen kasvukeskittymä. Technopolis Laanilaan on keskittynyt vesi- ja ympäristöalan osaajia ja Technopolis Ydinkeskusta tarjoaa modernin toimintaympäristön keskellä kaupunkia. Lentokentän läheisyydessä, näkyvällä paikalla on Technopolis Lentokentäntie.

Oulussa eri toimijat koulutus-, tutkimus- ja yrityssektoreilta tekevät runsaasti aktiivista yhteistyötä, mistä johtuen alueella on huippuluokan osaamista esimerkiksi langattomassa teknologiassa, mobiili- ja ympäristöteknologiassa sekä hyvinvointija ohjelmistoalalla. Technopoliksella on synnyinkaupungissaan vahva rooli seudullisessa kehittämisessä. Yhtiö on yksi osapuoli muun muassa alueellisessa innovaatioallianssissa, joka panostaa internet-tutkimuksen, painettavan elektroniikan, ympäristöalan ja hyvinvointialan keksintöihin.

Oulussa Technopolis vastasi taantuman haasteisiin vahvistamalla asiakassuhteita sekä huomioimalla asiakastarpeiden muutokset. Oulun yksikkö onnistui hyvin toimintansa tehostamisessa sekä yhteistyössä kumppaneiden kanssa.

Pääkaupunkiseutu

Technopoliksen pääkaupunkiseudun kolmella toimipisteellä on jokaisella omat vahvuutensa, jotka vaikuttavat asiakasyritysten valintoihin. Technopolis Innopoli sijaitsee Espoon Otaniemessä, jossa vetovoimatekijöinä ovat muun muassa yliopistokampuksen läheisyys ja yhteistyö vahvan innovaatioympäristön kanssa. Technopolis Helsinki-Vantaa sijaitsee kansainvälisen lentokentän ja logistiikkakeskuksen

naapurissa. Helsingin ydinkeskustan tuntumassa sijaitseva Technopolis Ruoholahti tarjoaa monipuolisia mahdollisuuksia erikokoisille tietointensiivisille yrityksille Helsingin keskustan vetovoimaisimmalla alueella.

Pääkaupunkiseudulla Technopolis on aktiivinen osa innovaatioympäristöä. Keskeisiä yhteistyökumppaneita innovaatioympäristössä ovat pääkaupunkiseudun kaupungit, yliopistot, ammattikorkeakoulut sekä Technopoliksen asiakasyritykset, joiden liiketoimintaa voidaan kehittää - ja tukea muun muassa rahoitus- ja verkostoitumispalveluilla sekä kansainvälisillä kasvupalveluilla. Tämä on tärkeää pienille ja keskisuurille kasvuyrityksille, joita on Technopoliksen pääkaupunkiseudun yksikön asiakaskannassa erityisen paljon.

Taloudellisen laman vaikutuksia yksikön toimintaan pehmensi laaja-alainen asiakaskunta, joka jopa kasvoi yritysten keskittäessä toimintojaan pääkaupunkiseudulle. Pääkaupunkiseudulla tehtiin vuonna 2009 useita kehittämistoimenpiteitä, joilla tehostettiin myyntiä, asiakastyytyväisyyttä ja asiakassuhteiden hoitoa. Toimenpiteillä oli selkeä vaikutus käyttöasteen, liikevaihdon ja käyttökatteen parantumiseen etenkin loppuvuodesta.

Jyväskylä

Jyväskylä on yksi osaajia ja yrityksiä puoleensa vetävistä kasvukeskuksista Suomessa. Technopoliksen toimitilat sijaitsevat yliopiston ja muiden tärkeiden toimintaympäristöjen ytimessä. Kaupungin keskustan tuntumassa sijaitsevasta Innovasta on muodostunut maamerkki, jonka yritysverkosto tarjoaa lisäarvoa Technopoliksen asiakasyrityksille.

Jyväskylässä vahvoja toimialoja ovat ICT, paperinvalmistus, bioenergia sekä nanoja hyvinvointiteknologiat. Niiden kehittymisen ja uudistumisen edellytyksenä on pitkäjänteinen yhteistyö paikallisessa verkostossa, jonka rakentamista ja toimintaa Technopolis vahvistaa.

Jyväskylä on kohdannut taantuman haasteet voimakkaasti, sillä leikkausten kohteeksi ovat joutuneet muun muassa matkapuhelin- ja paperiteollisuus. Toisaalta tämä on jopa vahvistanut Technopoliksen roolia alueen innovaatioekosysteemissä. Technopoliksen kumppaneita innovaatioympäristön vahvistamisessa ovat Jyväskylä Innovation, Jykes, yliopisto ja ammattikorkeakoulu, kaupunki sekä paikalliset yritykset.

Jyväskylässä taantuma on yhtenäistänyt rivejä ja luonut tahtotilaa, jossa Technopolis etsii yhteistyössä yritysten kanssa kasvun ja kansainvälistymisen mahdollisuuksia ja työkaluja.

Kuopio

Kuopio on noussut vahvaksi kasvukeskukseksi ja koko Itä-Suomen veturiksi. Alueen kasvu perustuu vahvaan ja monipuoliseen osaamispohjaan, jossa uudella Kuopion ja Joensuun yliopistoista muodostuvalla Itä-Suomen yliopistolla sekä Savonia-ammattikorkeakoululla on merkittävä osuus. Kuopioon syntyy vuosittain yli 1 000 uutta yritystyöpaikkaa, joista merkittävä osa sijoittuu Technopoliksen asiakasyrityksiin.

Technopoliksen toimintaympäristöt sijaitsevat keskeisellä paikalla Kuopion Tiedepuistossa kävelymatkan päässä toisistaan. Erityisen tärkeää Kuopion seudulle ja Technopolikselle ovat olleet sensori-, bio- ja lääkealan sekä tietointensiivisten palveluyritysten toiminnan kasvu ja kansainvälistyminen myös vaikeassa suhdannetilanteessa.

Kuopiossa toimitilojen käyttöaste pysyi korkealla tasolla, yrityskoot kasvoivat edelleen ja kiinteät vuokra-ajat jatkuivat vuoden 2009 aikana. Asiakastyytyväisyys säilyi erinomaisella tasolla ja kasvunäkymät lähivuosille ovat valoisat.

Lappeenranta

Lappeenranta on yksi merkittävimmistä Venäjän liiketoiminnan osaamisen ja operatiivisen toiminnan keskuksista Suomessa. Lappeenrannan ydinkeskustassa sijaitsevan Technopolis Vapaudenaukion palveluista löytyy apua ja tukea muun muassa Venäjän liiketoiminnan käynnistämiseen. Lappeenrannan toinen toimintaympäristö, Technopolis Skinnarila, sijaitsee Saimaan rannalla Lappeenrannan teknillisen yliopiston naapurissa.

Lappeenrannassa tietointensiivisten yritysten suureksi vahvuudeksi on muodostunut työvoiman osaaminen ja sitoutuminen. Tämä näkyy myös asiakasyritysten päätöksissä: kaikki Technopoliksen kansainväliset veturiyritykset keskittivät viime vuonna toimintojaan Lappeenrantaan.

Lappeenrannassa suunnittelun ja tietotekniikan vahvat toimialat ovat saaneet rinnalleen useita innovatiivisia energia-alan kasvuyrityksiä. Toinen voimakkaasti vahvistunut ala on tietointensiiviset palvelut: Technopolis Lappeenrantaan sijoittui vuonna 2009 muun muassa Barona Solutions Oy:n uusi 100 henkilön asiakaspalvelukeskus.

Lappeenrannan teknologiakeskusten kehitys jatkui vuonna 2009 hyvänä ja asiakkaiden liiketoiminta välttyi suurilta taloudellisilta takaiskuilta. Yksikön käyttöaste parani pitkin vuotta, mikä on kova saavutus näinkin haastavissa olosuhteissa. Skinnarilassa toteutettiin vuoden 2009 aikana aluesuunnitteluprojekti, jossa priorisoitiin potentiaaliset uudet rakentamispaikat ja alueen palvelujen kehittämistarpeet: Saimaan ammattikorkeakoulu valmistelee esimerkiksi muuttoa kampukselle vuonna 2011.

Tampere

Tampere seutukuntineen on vetovoimainen kasvukeskus. Tampereen teknillisen yliopiston ja VTT:n läheisyydessä sijaitseva Technopolis Hermia kokoaa yhteen ICT-, koneenrakennus- ja automaatiotekniikan osaamista. Finnmedi on hyvinvointipalveluiden ja terveysteknologian osaamiskeskittymä, jonka toimintaympäristö kokoaa yhteen koulutuksen, tutkimuksen, yritystoiminnan sekä terveydenhuollon osaajia ja palveluita. Tampereen keskustaan kesäkuussa 2010 valmistuva Yliopistonrinne tarjoaa kasvu- ja toimintaympäristön tietointensiivisille palveluyrityksille sekä kansainvälisen tason kokous- ja konferenssikeskuksen.

Tampereella yhteys huippututkimukseen ja -osaamiseen on tärkeä osa toimintaympäristöä. Tampereen yliopisto, Tampereen teknillinen yliopisto sekä Tampereen ammattikorkeakoulu varmistavat korkealuokkaisen tutkimuksen, yritys- ja tiedeyhteisön yhteistyömahdollisuudet sekä työvoiman saatavuuden. Kaupungissa on vahvaa osaamista muun muassa ICT- ja laserteknologiassa sekä bio- ja terveysteknologiassa. Tietointensiiviseen palvelutoimintaan erikoistunutta yritystoimintaa, tutkimusta ja koulutusta on runsaasti.

Tampereella toimitilojen käyttöaste pysyi korkeana. Vuoden aikana panostettiin erityisesti myyntiin ja asiakastyytyväisyyden parantamiseen.

Pietari

Pietarin kansainvälisen lentokentän viereen sijoittuva Technopolis Pulkovo tulee tarjoamaan asiakkaille muuntojoustavien toimitilojen ohella kattavat Techopoliskonseptin mukaiset palvelut, jotka tukevat ja kehittävät asiakasyritysten toimintaa niiden kaikissa kehitysvaiheissa. Elokuussa 2009 harjakorkeuteen noussut teknologiakeskus otetaan käyttöön kesän 2010 aikana.

Potentiaalisia asiakkaita Pietarissa ovat esimerkiksi yritykset, jotka haluavat muuttaa epäkäytännöllisistä tiloista moderniin ympäristöön ja parantaa merkittävästi saamiensa palveluiden määrää ja laatua. Uusissa toimitiloissa asiakasyritykset voivat hyödyntää esimerkiksi kokoustila-, videoneuvottelu- ja puhepalveluita.

Tarjottavat yritys- ja kehityspalvelut suunnataan yrityksille, jotka haluavat kehittää ja kasvattaa liiketoimintaansa Venäjällä tai kansainvälisillä markkinoilla. Tällä hetkellä asiakasneuvotteluja käydään pääasiassa venäläisten ja kansainvälisten teknologiayritysten kanssa. Toisen ryhmän muodostavat näille yrityksille esimerkiksi taloushallinnon-, lakiasiain- ja henkilöstöhallinnonpalveluita tarjoavat tietointensiiviset yritykset.

Yrityspalvelut tehostavat asiakkaiden ja Technopoliksen toimintaa

Technopoliksen yrityspalveluiden perusajatuksena on se, että jaetut palvelut tuottavat kustannussäästöjä niin palvelun käyttäjälle, tarjoajalle kuin tuottajallekin. Yrityspalvelut tarjoavat muun muassa aula- ja informaatiopalveluita, siivous- ja kiinteistöpalveluita sekä kokous- ja videoneuvottelupalveluita. Toimivat yrityspalvelut ovat usein se erottava tekijä, jonka vuoksi asiakkaat valitsevat Technopoliksen toimintaympäristöt.

Laadukkaat ja monipuoliset yrityspalvelut parantavat asiakasyritysten kustannustehokkuutta ja joustavuutta. Technopolis tuottaa yrityspalvelut yhdessä pitkäaikaisten, sitoutuneiden kumppaneiden kanssa, mikä parantaa palveluiden laatua ja nopeuttaa tuotekehitystä. Valtakunnallisena konsernina Technopolis pystyy neuvottelemaan sopimuksia, joista hyötyvät kaikki kolme osapuolta: Technopolis, asiakasyritykset ja palveluita tarjoavat yhteistyökumppanit.

Vuonna 2009 Technopoliksen yrityspalveluita kehitettiin, yhtenäistettiin ja tuotteistettiin siten, että niiden avulla sekä kasvuyritykset että kansainväliset yhtiöt saattavat nostaa kustannustehokkuuttaan. Palveluvalikoimassa huomioitiin myös asiakkaiden tarpeet taantumatilanteessa. Esimerkiksi uuden teknologian yrityspalveluita, kuten videoneuvottelujärjestelmää ja puhepalveluja, hyödyntämällä asiakkaat pystyvät nopeasti tehostamaan toimintojaan, karsimaan kulujaan ja vähentämään ympäristön kuormitusta. Myös pääoman tarve vähenee, kun asiakkaan ei tarvitse itse investoida moderniin videoneuvottelutilaan tai mobiilipohjaiseen puhelinvaihteeseen.

Yksi merkittävä osoitus Technopoliksen ja palveluntarjoajien yhteistyökumppaniverkoston onnistumisesta on syksyn 2009 asiakastyytyväisyyskyselyn tulos. Asiakastyytyväisyys nousi kaikilla palveluiden osa-alueilla ja asiakastyytyväisyyden keskiarvo parani jokaisella Technopolis-paikkakunnalla. Parhaat arvosanat asiakaskyselyssä saivat Technopoliksen aulapalvelut sekä henkilökunnan palveluasenne ja osaaminen. Hyvästä suunnasta huolimatta yrityspalveluissa löytyi kohennettavaakin.

Vuosittain toteutettavan asiakaskyselyn lisäksi Technopolis kehittää koko ajan työkaluja, joilla voidaan tuotteistaa uusia innovatiivisia yrityspalveluita. Technopolis Extranet eService toimii jo nyt jatkuvana palautekanavana, jonka kautta asiakas voi antaa kaikkeen toimintaan liittyvää palautetta. Järjestelmään kirjataan myös aulapalveluihin ja muulle henkilöstölle annettu palaute. Näin palveluiden laaduntarkkailu ja tuotekehitys on aina ajantasaista ja asiakaslähtöistä.

Kehityspalvelut organisoitiin kasvuun ja kansainvälistymiseen

Kehityspalvelut ovat keskeinen osa Technopoliksen tarjoamia toimintaympäristöjä. Kehityspalvelut tarjoavat tutkittuja ja laadukkaita palveluita uusien kasvuyritysten synnyttämiseksi ja tukevat kaiken kokoisten yritysten kasvua ja kansainvälistymistä. Kehityspalveluiden valikoima muodostuu innovaatiota tukevista palveluista, rahoituksen hakupalveluista, verkottumispalveluista sekä arvokasta liiketoimintatietoa, työkaluja ja markkinadataa suomalaisesta kasvuyrityskentästä tarjoavasta Technopolis Online -palvelusta.

Kehityspalveluiden konsepti toimii todistettavasti. Rahoituksen hankintapalveluiden kautta asiakkaat ovat viimeisen kahden vuoden aikana keränneet pääomarahoitusta yli 60 miljoonaa euroa. Strategisen verkkottumisen Money Talks -tapahtumat ovat koonneet vuodesta 2006 alkaen yli 2000 yrittäjää, yritysten edustajaa ja rahoittajaa, esimerkiksi marraskuun Money Talks Forumissa yli 200 eri osallistujaa kolmestatoista maasta. Yli 120 yritystä on esittäytynyt sijoittajille ja niistä yli 60 on saanut tapahtuman kautta rahoitusta. Innovaatiopalveluiden koordinoima Nokia Technopolis Innovation Mill -hanke on vuonna 2009 tuottanut jo 10 uutta kasvuyritystä ja kerännyt 5 miljoonaa euroa riskirahoitusta.

Technopoliksen visiona on kehittyä kansainvälisesti toimivaksi strategiseksi verkottajaksi asiakkaana olevien kasvuyritysten ja niiden kotimaisten ja kansainvälisten asiakkaiden, investoijien ja kumppaneiden välillä. Tätä tavoitetta tukee syksyllä 2009 lanseerattu Technopolis Online -palvelu.

Vuonna 2009 Technopoliksen kehityspalvelut tuotteistettiin, keskitettiin ja yhdenmukaistettiin. Muutosten myötä asiakasyritykset saavat entistä helpommin palvelut käyttöönsä. Palveluvalikoimaan lisättiin myös uusia tuotteita tukemaan vahvemmin kasvuhakuisten yritysten rahoituksen hankintaa ja näkyvyyttä. Palveluvalikoiman virittämisen myötä kehityspalveluiden tuotteet ovat Technopolis-konseptin mukaisesti monistettavissa ja tukevat konsernin kasvua. Kehityspalveluiden asiakkaat saavat samat palvelut niin Suomessa, Pietarissa kuin tulevilla uusilla markkina-alueillakin.

Osana konsernin tehostamistoimia Technopoliksen kehityspalvelut uudelleen organisoitiin vuoden 2009 lopulla. Tässä yhteydessä eri paikkakuntien hautomotoiminnat ja pääosa niissä toimivasta henkilöstösta siirtyi liiketoiminnan luovutuksella yhteistyökumppaneille. Technopoliksen täysin omistaman tytäryhtiön, Technopolis Ventures Oy:n, toimitusjohtaja Will Cardwell vastaa kehityspalveluiden tuotteiden kehittämisestä, tuottamisesta ja toimittamisesta.

Investoinnit ja kehittämishankkeet

Technopoliksen toimitilarakentaminen keskittyi vuonna 2009 aiemmin toteutettujen toimintaympäristöjen laajentamiseen. Kasvustrategiaa toteutettiin maltillisen asiakasvetoisesti Oulussa, Jyväskylässä, Kuopiossa ja Tampereella. Konsernin vuokrattava pinta-ala kasvoi yhteensä 15 230 kerrosneliömetrillä ja oli vuoden lopussa yhteensä 453 567 kerrosneliömetriä. Technopolis kiinnittää uudisrakennushankkeissaan huomiota kiinteistön koko elinkaaren hallintaan. Kiinteistöjen suunnittelussa painotetaan muuntojoustavuutta ja laadukasta rakentamista sekä kestävän kehityksen mukaisia ratkaisuja, jotka parantavat kokonaistaloudellista tehokkuutta.

Oulu

Kontinkankaan keskuksen viides vaihe valmistui kesäkuussa 2009. Kohteen koko on 4 350 bruttoneliömetriä ja investointi 7,2 miljoonaa euroa. Technopolis Kontinkankaan alue on Oulun toiseksi suurin tietointensiivisten yritysten kampus ja se on merkittävä ohjelmistokehityksen, lääketieteen tekniikan ja yrityselämän palveluiden keskus.

Pääkaupunkiseutu

Vuonna 2009 käytiin neuvotteluja suunnitteilla olevista kohteista mutta laajennuksia pääkaupunkiseudulle ei valmistunut. Ruoholahteen suunnitellaan toisen vaiheen noin 17 000 bruttoneliömetrin ja Helsinki-Vantaalle noin 8 200 bruttoneliömetrin kuudennen vaiheen laajennusta.

Jyväskylä

Ylistönmäelle valmistui kesäkuussa Ohjelmakaaren kampuksen toinen vaihe. Noin 7,7 miljoonan euron kiinteistön koko on 4 790 bruttoneliömetriä, josta toimistoosan osuus on noin 3 600 bruttoneliömetriä.

Kuopio

Kuopion Tiedepuistoon valmistui joulukuussa Technopolis Microkadun viides vaihe, joka on vuokrattu pitkäaikaisella vuokrasopimuksella Enfo Oyj:lle datakeskuskäyttöön. Noin 2,3 miljoonan euron investoinnin koko on noin 860 bruttoneliömetriä.

Vuoden lopussa käynnistettiin Viestikadun toisen vaiheen rakentaminen. Kiinteistön bruttoala on 13 400 neliömetriä, johon sisältyy 236 paikan autohalli. Investoinnin kokonaiskustannusarvio on noin 9,6 miljoonaa euroa.

Lappeenranta

Technopolis Vapaudenaukion noin 3 800 bruttoneliömetrin laajuinen toinen vaihe on markkinoinnissa.

Tampere

Tampereelle valmistui elokuussa Hermia 15 -kiinteistön 11 790 bruttoneliömetrin ensimmäinen vaihe, josta toimisto-osan osuus on noin puolet. Investointi oli autohalleineen noin 14,5 miljoonaa euroa. Valmistunut ensimmäinen vaihe on täyteen vuokrattu ja asiakasneuvottelut noin 5 300 bruttoneliömetrin toisen vaiheen toteuttamisesta ovat käynnissä.

Tampereen keskustaan valmistuu keväällä 2010 Yliopistonrinteen yritys-, konferenssi- ja kokouskeskuksen ensimmäinen vaihe, jonka koko autohalleineen on noin 19 200 bruttoneliömetriä ja investointi noin 33,3 miljoonaa euroa. Ensimmäisen vaiheen vuokrausaste oli vuoden 2009 lopussa 92,6 prosenttia. Yliopistonrinteen kerrosalaltaan yli 30 000 neliömetrin keskus toteutetaan kolmessa vaiheessa.

Technopolis on tehnyt esisopimuksen silmäkeskuksen toteuttamisesta Pirkanmaan sairaanhoitopiirin kuntayhtymälle. Silmäkeskus on suunnitteilla olevan hyvinvointi- ja terveyspalveluihin erikoistuvan rakennuksen 1. vaihe Finn-Medin alueelle. Kustannusarvioltaan noin 14 miljoonan euron rakennuksen suunnittelu käynnistyi syksyn 2009 aikana. Lopullinen rakentamispäätös noin 5 400 bruttoneliömetrin keskuksesta tehdään keväällä 2010, ja toiminta keskuksessa käynnistynee vuoden 2012 alussa. Asiakasneuvottelut myös rakennuksen 2. vaiheen rakentamisen aloittamiseksi yhtä aikaa ensimmäisen vaiheen kanssa ovat käynnissä. Mikäli hankkeen molemmat vaiheet toteutuvat yhtä aikaa, on laajuus noin 16 000 bruttoneliömetriä ja investointi noin 32 miljoonaa euroa.

Pietari

Technopoliksen ensimmäinen kansainvälinen kohde, Pietarin Pulkovon keskuksen ensimmäinen vaihe, nousi harjakorkeuteen elokuussa 2009. Kohde sijoittuu kansainvälisen lentokentän välittömään läheisyyteen Technopolis St. Petersburg LCC:n omistamalle tontille. Technopolis Pulkovon keskuksen ensimmäinen vaihe otetaan käyttöön kesällä 2010. Ensimmäisen vaiheen kustannusarvio on noin 52,2 miljoonaa euroa ja bruttoala noin 24 100 neliömetriä, josta on sitovilla esisopimuksilla vuokrattu 11 prosenttia.

Tulevaisuuden tavoitteet

Technopoliksen kasvustrategian tavoitteena on toimia vuonna 2014 parhaissa tietointensiivisissä kaupungeissa Suomessa, Venäjällä ja 2 - 3 muussa maassa. Liikevaihdon vuotuinen kasvu on keskimäärin 10 prosenttia, ja vuonna 2014 liikevaihdosta neljännes tulee Suomen ulkopuolelta. Kasvua haetaan sekä orgaanisesti että yritysostojen avulla.

Academy-koulutus tukee monistettavaa konseptia

Technopoliksen toimintatapojen ja prosessien yhtenäistämisessä yksi tärkeä osa on henkilöstön osaamisen vahvistaminen. Yhtenä tärkeimmistä osaamisen kehittämisen työkaluista toimii verkko-oppimisympäristö Technopolis Academy, jonka avulla eri paikkakuntien ja toimipisteiden henkilöstö saa kattavan ja yhtenäisen koulutuksen mm. yhtiön konseptista, strategiasta, toimintatavoista, tuotteista ja palveluista. Koko henkilöstölle yhteinen oppimisympäristö edistää monistettavan Technopolis-konseptin rakentamista ja yhtiön kansainvälistä kasvua.

Technopoliksen henkilökunta työskentelee pääosin myynnissä ja markkinoinnissa, hallinnossa sekä palvelutehtävissä. Technopolis Academy -koulutus antaa myynti- ja markkinointihenkilöstölle valmiudet myydä Technopoliksen palveluita kokonaisratkaisuna ja kehittää yhtiön asiakkuuksien hallintaa. Asiakkaalle Technopolis Academyn näkyvin etu on se, että jatkossa Technopoliksen toimitila-, yritys- ja kehityspalvelut saa yhden asiakaspalvelijan kautta ja tarjonta on yhdenmukaista niin kotimaassa kuin kansainvälisissä kohteissakin.

Verkko-oppimisympäristö tarjoaa muutostilanteissa kustannustehokkaan tavan jalkauttaa tärkeät viestit nopeasti ja opastaa tavoitteiden saavuttamisessa. Technopoliksen strategiaa uudistettiin vuoden 2009 aikana, ja ideointityöhön osallistuivat yhtiön kaikki työntekijät. Uuden strategian jalkauttamisessa hyödynnettiin verkko-oppimisympäristöä, joka osoittautui mielekkääksi välineeksi uudistusten omaksumiseen käytännössä.

Technopoliksen viime vuosien nopea kasvu ja merkittävästi muuttunut toimintaympäristö ovat pitäneet organisaation jatkuvassa muutoksessa. Työhyvinvoinnin edistämiseksi Technopoliksella mitataan henkilöstön tyytyväisyyttä vuosittain. Huolimatta toimintaympäristön haasteista, merkittävistä kehitysohjelmista ja uudelleen järjestelyistä työtyytyväisyys on noussut aiempiin vuosiin verrattuna vuonna 2009. Erityisesti työntekijät kokivat työilmapiirin, työn haastavuuden ja työyhteisön motivaation olevan kohdallaan. Technopolis koetaan hyväksi työpaikaksi, joka tarjoaa mahdollisuuden kasvaa yrityksen mukana.

Vuonna 2009 Technopolis-konsernin palveluksessa oli keskimäärin 152 henkilöä ja vuotta aiemmin 165.

Tietoja osakkeenomistajille

Yhtiökokous

Technopolis Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidetään perjantaina 26.3.2010 klo 13.00 alkaen Espoossa Innopoli I:n auditoriossa osoitteessa Tekniikantie 12, 02150 Espoo. Oikeus osallistua yhtiökokoukseen on osakkeenomistajalla, joka on 16.3.2010 merkitty osakkeenomistajaksi Euroclear Finland Oy:n pitämään yhtiön osakasluetteloon.

Osakkeenomistajan, joka haluaa osallistua yhtiökokoukseen, tulee ilmoittaa osallistumisestaan yhtiölle viimeistään 22.3.2010 mennessä joko puhelimitse numeroon 046 712 0028, sähköpostitse osoitteeseen katja.backman@technopolis.fi tai kirjallisesti osoitteella Yhtiökokous/Technopolis Oyj, Hiilikatu 3, 00180 Helsinki. Kirjallisesti ilmoittautuessa kirjeen on oltava perillä ennen ilmoittautumisajan päättymistä. Mahdolliset valtakirjat pyydetään toimittamaan ennakkoilmoittautumisen yhteydessä.

Yhtiökokouksen asialistalla olevat ehdotukset ja kokouskutsu ovat saatavilla Technopolis Oyj:n internet-sivuilla osoitteessa www.technopolis.fi . Myös Technopolis Oyj:n vuosikertomus, joka sisältää yhtiön tilinpäätöksen, toimintakertomuksen ja tilintarkastuskertomuksen, on saatavilla mainituilla internet-sivuilla 5.3.2010. Yhtiö lähettää mainitun päivämäärän jälkeen osakkeenomistajille pyynnöstä jäljennökset kyseisistä asiakirjoista. Asiakirjat ovat myös nähtävillä yhtiökokouksessa.

Osingonmaksu

Hallitus esittää varsinaiselle yhtiökokoukselle, että osinkoa maksetaan 31.12.2009 päättyneeltä tilikaudelta 0,15 euroa osakkeelta ja että loput voittovarat siirretään yhtiön voittovarojen tilille. Osinko maksetaan osakkeenomistajalle, joka täsmäytyspäivänä 31.3.2010 on merkitty Euroclear Finland Oy:n pitämään yhtiön osakasluetteloon.

Hallitus esittää, että osinko maksetaan 9.4.2010.

Osavuosikatsaukset vuonna 2010

Technopolis Oyj julkaisee kolme osavuosikatsausta vuonna 2010. Tammi-maaliskuun osavuosikatsaus julkaistaan 29.4.2010, tammi-kesäkuun osavuosikatsaus 16.7.2010 ja tammi-syyskuun osavuosikatsaus 22.10.2010.

Technopoliksen johto ja hallitus

Pertti Huuskonen

Teija Andersen

Erkki Veikkolainen

Pertti Huuskonen,

DI, MKT, eMBA, syntynyt 1956, on toiminut hallituksen päätoimisena puheenjohtajana 15. syyskuuta 2008 lähtien. Sitä ennen hän toimi emoyhtiö Technopolis Oyj:n toimitusjohtajana vuodesta 1985 lähtien. Aiemmin hän on toiminut toimitusjohtajana perustamassaan koneautomaatioalan yrityksessä, Vakote Oy:ssä. Hänellä oli 31.12.2009 105 000 Technopolis Oyj:n osaketta sekä 120 000 optio-oikeutta 2005A optio-ohjelmasta, 145 000 optio-oikeutta 2005B optio-ohjelmasta, 170 000 optio-oikeutta 2007A optio-ohjelmasta, 170 000 optiooikeutta 2007B optio-ohjelmasta ja 140 000 optio-oikeutta 2007C optio-ohjelmasta.

Matti Pennanen,

DI, syntynyt 1951, on toiminut hallituksen varapuheenjohtajana vuodesta 2005 alkaen. Hän on Oulun kaupunginjohtaja ja toiminut aiemmin mm. Oulun apulaiskaupunginjohtajana sekä Palmberg-Rakennus Oy:n ja YIT-Yhtymä Oy:n eri tehtävissä Suomessa ja ulkomailla. Hän on Oulun seudun seutuhallituksen puheenjohtaja sekä Oulun yliopiston tukisäätiön ja Suomen Satamaliitto Ry:n hallituksen jäsen. Hänellä oli 31.12.2009 11 081 Technopolis Oyj:n osaketta.

Teija Andersen,

MMM, eMBA, syntynyt 1957, on toiminut yhtiön hallituksen jäsenenä keväästä 2009 alkaen. Hän on Fazer-konsernin strategisesta markkinoinnista, brändeistä ja kehityksestä vastaava johtaja, Fazer Amican hallituksen jäsen sekä konsernin johtoryhmän jäsen. Hän on aiemmin toiminut muun muassa Fazer Amican toimialajohtajana. Hän on Diacor Terveyspalvelut Oy:n, Mainostajien Liitto Ry:n, Paletti Oy:n ja Sampo Pankki Oyj:n hallituksen jäsen. Hänellä oli 31.12.2009 5 109 Technopolis Oyj:n osaketta.

Jussi Kuutsa,

KTM, syntynyt 1964, on toiminut yhtiön hallituksen jäsenenä keväästä 2008 alkaen. Hän on Stockmann Oyj:n ulkomaantoimintojen kehitysjohtaja ja johtoryhmän jäsen. Hän on aiemmin toiminut mm. Stockmann Oyj:n aluejohtajana Moskovassa sekä tavarataloryhmän ulkomaantoimintojen johtajana ja tavaratalon johtoryhmän jäsenenä. Hänellä oli 31.12.2009 7 222 Technopolis Oyj:n osaketta.

Timo Ritakallio,

OTK, MBA, syntynyt 1962, on toiminut yhtiön hallituksen jäsenenä keväästä 2008 alkaen. Hän on Keskinäisen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarisen varatoimitusjohtaja. Hän on aiemmin toiminut Pohjola Pankki Oyj:n varatoimitusjohtajana sekä konsernin johtoryhmän varapuheenjohtajana sekä sitä ennen OKO Osuuspankkien Keskuspankki Oyj:n varatoimitusjohtajana ja johtokunnan jäsenenä. Hän on Omx Nordic Exchange Group Oy:n, TKK Executive School of Business Oy:n sekä Vapaussodan Invalidien Muistosäätiön hallituksen jäsen. Hänellä oli 31.12.2009 7 222 Technopolis Oyj:n osaketta.

Erkki Veikkolainen,

DI, eMBA, syntynyt 1952, on toiminut yhtiön hallituksen jäsenenä vuodesta 2005 alkaen. Hän on MEVita Invest Oy:n toimitusjohtaja ja toiminut aiemmin mm. Elektrobit Group Oyj:n varatoimitusjohtajana ja liiketoimintajohtajana, Elektrobit Oy:n toimitusjohtajana, liiketoiminnan kehitysjohtajana ja liiketoimintajohtajana. Hän on Elcoflex Oy:n hallituksen puheenjohtaja sekä Aplicom Oy:n, Elcoflex (Suzhou) Co. Ltd:n, Maustaja Oy:n ja Mecanova Oy:n hallituksen jäsen. Hänellä oli 31.12.2009 29 254 Technopolis Oyj:n osaketta.

Kaikki hallituksen jäsenet lukuun ottamatta Pertti Huuskosta ovat riippumattomia yhtiöstä ja yhtiön merkittävistä osakkeenomistajista.

Hallitus on kokoontunut vuoden 2009 aikana 13 kertaa.

Keskimääräinen kokousten osallistumisprosentti on ollut 97 prosenttia.

Hallituksen palkat ja kokouspalkkiot vuodelta 2009 ovat yhteensä 540 444 euroa.

Hallituksen tehtäviin kuuluu mm. päättää yhtiön strategiasta ja merkittävistä organisaatioratkaisuista, vahvistaa budjetti ja ohjeet, joiden mukaan riskienhallinta ja

sisäinen valvonta järjestetään, päättää toimialan puitteissa Technopoliksen toiminnan laajuuteen ja laatuun nähden epätavallisista ja laajakantoisista asioista, nimittää toimitusjohtaja ja johtoryhmän jäsenet ja päättää heidän palkka- ja muista eduistaan, päättää avainhenkilöiden seuraajasuunnitelmasta, merkittävistä investoinneista ja omaisuuden myynneistä, tehdä voitonjakoehdotus yhtiökokoukselle sekä seurata yhtiön taloutta ja riskiasemaa. Hallitus arvioi vuosittain omaa työtään ja sen tuloksellisuutta.

Toimitusjohtaja

Keith Silverang, BA, MBA, syntynyt 1961, on toiminut Technopolis Oyj:n toimitusjohtajana 15. syyskuuta 2008 alkaen. Hän on työskennellyt konsernissa vuodesta 2004 alkaen muun muassa pääkaupunkiseudun liiketoimintayksikön johtajana. Aiemmin hän toimi mm. AAC Global Oy:n varatoimitusjohtajana, Hackman konsernin johtajana sekä Oy ICS Ltd:n toimitusjohtajana.

Toimitusjohtaja Keith Silverangille on vuonna 2009 maksettu palkkaa luontaisetuineen 204 856 euroa. Toimitusjohtajalla ei ollut 31.12.2009 Technopolis Oyj:n osakkeita. 31.12.2009 hänellä oli 30 000 optio-oikeutta 2005A optio-ohjelmasta, 40 000 optio-oikeutta 2005B optio-ohjelmasta, 50 000 optio-oikeutta 2007A optio-ohjelmasta, 70 000 optio-oikeutta 2007B optio-ohjelmasta ja 120 000 optio-oikeutta 2007C optio-ohjelmasta.

Konsernijohtoryhmä 31.12.2009

Keith Silverang, toimitusjohtaja.

Reijo Tauriainen, FM, syntynyt 1956, talousjohtaja. Hän toimii myös yhtiön varatoimitusjohtajana. Hän vastaa kotimaisista liiketoimintayksiköistä, riskien hallinnasta ja taloushallinnosta. Hän on ollut konsernissa vuodesta 2004 alkaen. Aiemmin hän toimi mm. Flextronics ODM Finland Oy:n talousjohtajana.

Jukka Akselin, DI, syntynyt 1961, kehitysjohtaja. Hän vastaa kiinteistöjen kehittämisestä ja ylläpidosta, toimintaprosessien kehittämisestä sekä henkilöstö- ja tietohallinnosta. Hän on toiminut konsernissa vuodesta 2006 lähtien. Aiemmin hän toimi mm. JSP-yhtiöiden toimitusjohtajana ja JSP Facilities Oy:n toimitusjohtajana.

Keith Silverang

Jukka Akselin

Will Cardwell

Seppo Selmgren Satu Eskelinen Reijo Tauriainen

Will Cardwell, LTK ja KTM, syntynyt 1963, Technopolis Ventures Oy:n toimitusjohtaja. Hän on vastuussa konsernin kehityspalvelujen kehittämisestä, tuottamisesta ja toimituksesta. Hän on toiminut konsernissa vuodesta 2008 lähtien. Aiemmin hän toimi mm. Valimo Wireless Oy:n toimitusjohtajana sekä Conor Venture Partners Oy:n ja Eqvitec Partners Oy:n partnerina.

Satu Eskelinen, DI, syntynyt 1961, Tampereen liiketoimintayksikön sekä Yrityspalveluiden johtaja. Hän on toiminut konsernissa tammikuusta 2007 lähtien. Aiemmin hän toimi mm. Solteq Oyj:n konsultointi- ja teknologiayksikön yksikönjohtajana, Elisa Oyj:n aluejohtajana ja Soon Com Oy:n markkinointijohtajana ja toimitusjohtajana.

Seppo Selmgren, yo-merkonomi ja Dip. EMC, syntynyt 1965, myyntijohtaja. Hän vastaa markkinointi- ja myyntitoiminnoista. Hän on toiminut konsernissa vuodesta 1997 lähtien mm. Oulun yksikön johtajana. Aiemmin hän toimi Kylpylähotelli Edenin markkinointipäällikkönä.

Konsernijohtoryhmä 10.2.2010 alkaen

Technopolis Oyj:n johtoryhmän kokoonpanoa muutettiin 10.2.2010 lähivuosien kasvutavoitteiden varmistamiseksi. Johtoryhmän uutena jäsenenä aloitti Marko Järvinen. Johtoryhmästä jäivät pois kehitysjohtaja Jukka Akselin ja Technopolis Ventures Oy:n toimitusjohtaja Will Cardwell.

Technopoliksen johtoryhmään kuuluvat 10.2.2010 alkaen toimitusjohtaja Keith Silverang, Reijo Tauriainen, Marko Järvinen, Satu Eskelinen sekä Seppo Selmgren.

Marko Järvinen, DI, syntynyt 1970, pääkaupunkiseudun tulosyksiköstä ja kehityspalveluista vastaava johtaja. Hän on toiminut konsernissa vuodesta 2006 lähtien. Aiemmin hän toimi mm. Mercuri Internationalin konsulttina yritysten henkilöstön kehittämistehtävissä sekä erilaisissa kotimaan ja kansainvälisen myynnin tehtävissä.

Johdon omistamat osakkeet

Technopolis Oyj:n hallituksen jäsenten, toimitusjohtajan ja johtoryhmän jäsenten sekä heidän määräysvaltayhteisöjensä omistamia osakkeita oli 31.12.2009 yhteensä 181 847 kappaletta eli 0,3 % koko osakekannasta.

Johtoryhmän jäsenillä oli 31.12.2009 yhteensä 16 959 Technopolis Oyj:n osaketta, yhteensä 115 000 optio-oikeutta 2005A optio-ohjelmasta, yhteensä 160 000 optiooikeutta 2005B optio-ohjelmasta, yhteensä 195 000 optio-oikeutta 2007A optioohjelmasta, 230 000 optio-oikeutta 2007B optio-ohjelmasta ja 290 000 optio-oikeutta 2007C optio-ohjelmasta.

Ajantasainen tieto johdon ja hallituksen omistuksesta yhtiössä on saatavilla Technopoliksen nettisivujen sijoittajille-osiosta osoitteesta www.technopolis.fi/sijoittajille.

Henkilökunnan kannustinjärjestelmät

Yhtiön johdolle ja henkilöstölle voidaan maksaa yhtiön tulokseen ja henkilökohtaiseen suoritukseen perustuvia palkkioita. Jos kannustimina käytetään osakkeita tai niiden merkintään oikeuttavia instrumentteja, päätöksen niiden käyttöönotosta ja ehdoista tekee yhtiökokous. Muista palkkioista (esim. vuosibonukset) päättää toimitusjohtajan ja johtoryhmän jäsenten osalta hallitus. Muun henkilöstön palkkioista päättää toimitusjohtaja. Kannustinjärjestelmien tulee olla yhtiön strategiaa tukevia ja ehdoiltaan kilpailukykyisiä.

Hyvä hallintotapa

Technopolis Oyj noudattaa Arvopaperimarkkinayhdistys ry:n 20.10.2008 antamaa, 1.1.2009 voimaan tullutta Suomen listayhtiöiden hallinnointikoodia.

Technopolis on laatinut koodin suosituksen 51 mukaisen selvityksen hallinto- ja ohjausjärjestelmästä, joka on annettu toimintakertomuksesta erillisenä. Selvitys sisältää kuvauksen yhtiön sisäisen valvonnan ja riskienhallinnan järjestelmien pääpiirteistä, kuvauksen hallituksen toiminnasta ja tehtävistä sekä tiedot toimitusjohtajasta ja hänen tehtävistään.

Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä 29.1.2010 on saatavilla yhtiön internet-sivuilla osoitteessa www.technopolis.fi/sijoittajille.

Vuosikertomuksessa sisäisestä valvonnasta ja riskienhallinnasta on kerrottu hallituksen toimintakertomuksessa sivuilla 35 - 36 sekä tilinpäätöksen liitetiedoissa sivulla 51 - 55. Tilikaudella yksityiskohtaista tietoa riskienhallinnasta saa yhtiön viimeisimmästä osavuosikatsauksesta.

Tilintarkastaja

Technopolis Oyj:n tilintarkastajana on maaliskuusta 2006 lähtien toiminut KPMG Oy Ab, KHT-yhteisö, päävastuullisena tilintarkastajana Tapio Raappana, KHT. Tilintarkastajille on vuoden 2009 aikana maksettu tilintarkastuspalkkioita 31 tuhatta euroa ja muita palkkioita 65 tuhatta euroa.

Technopoliksen yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiöllä on yksi yhtiökokouksen valitsema tilintarkastaja. Jos tilintarkastaja ei ole tilintarkastusyhteisö, valitaan lisäksi yksi varatilintarkastaja. Sekä tilintarkastajan että mahdollisen varatilintarkastajan tulee olla Keskuskauppakamarin hyväksymiä tilintarkastajia tai tilintarkastusyhteisöjä. Tilintarkastajan ja varatilintarkastajan tehtävä päättyy vaalia seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä.

Hallitus pitää kerran vuodessa tilintarkastajan kanssa tapaamisen, jossa käsitellään tarkastusohjelmaa ja tarkastustuloksia.

Pääkohdat vuodelta 2009 verrattuna edelliseen vuoteen

• • liikevaihto kohosi 76,4 milj. euroon (72,6 milj. euroa), jossa kasvua 5,3 %
• käyttökate nousi 40,0 milj. euroon (37,0 milj. euroa), jossa kasvua 8,1 %
• operatiivinen tulos nousi 21,7 milj. euroon (15,1 milj. euroa), jossa kasvua 43,2 % ja operatiivinen tulos/osake oli 0,38 euroa/osake (0,29 euroa)
• liikevoitto laski 2,3 milj. euroon (35,3 milj. euroa) sisältäen -37,1 milj. euroa (-0,7 milj. euroa) sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta
• tulos ennen veroja oli -9,4 milj. euroa (21,4 milj. euroa), jossa laskua 144,2 %
• taloudellinen vuokrausaste oli 94,4 % (96,5 %)
• konsernin omavaraisuusaste oli 37,3 % (40,5 %)
• tulos/osake laimennettu oli -0,13 euroa (0,31 euroa)
• hallituksen osingonjakoehdotus on 0,15 euroa/osake (0,12 euroa/osake)

Toimitusjohtaja Keith Silverang:

"Technopoliksen liiketoiminta kehittyi katsauskaudella suotuisasti huolimatta haastavasta toimintaympäristöstä.Tehostamistoimenpiteet ovat auttaneet yhtiön kannattavuuden turvaamista, mikä näkyy operatiivisen tuloksen ja käyttökatteen kasvuna edellisestä vuodesta.Taloudellinen vuokrausaste pysyi korkeana ja konsernin liikevaihto ja käyttökate kasvoivat edellisestä vuodesta. Merkittävät uudet kasvuhankkeet valmistuivat pääasiallisesti hyvin korkeilla käyttöasteilla ja kannattavia, uusia kasvuhankkeita käynnistettiin.

Markkinoiden tuottovaatimusten nousu on hidastunut toisella vuosipuoliskolla. Sijoituskiinteistöjen ja rakenteilla olevien kiinteistöjen käyvät arvot ovat edelleen laskeneet neljännellä neljänneksellä, mutta aikaisempaa maltillisemmin.Tuottovaatimusten nousu on pääasiallisesti aiheuttanut käypien arvojen alentumisen 37,1 milj. eurolla ja näin pienentänyt liikevoittoa vastaavalla määrällä.

Technopolis on selvinnyt rahoitusmarkkinoiden kriisistä tyydyttävästi. Konsernin luottokannan keskikorko oli katsauskauden lopussa 2,47 %. Konserni pystyy nykyisillä 188,6 milj. euron luottolimiiteillään hoitamaan päätettyjen investointien rahoitustarpeet. Luottomarginaalien kohoamisesta huolimatta konsernin korkokulut ovat yleisen korkotason laskusta johtuen ennakoitua pienemmät, mikä on omalta osalta tukenut konsernin kannattavuutta.

Vuoden 2009 aikana jatkoimme sisäisiä kehitysohjelmia, joiden tarkoituksena on standardoida ja integroida tärkeimmät avainprosessit sekä panostaa henkilöstön osaamiseen, kehittämiseen ja uusien teknologioiden hyödyntämiseen.Toimenpiteillä parannamme konsernin kustannustehokkuutta, toiminnan laatua ja luomme monistettavan kasvualustan konsernin kansainvälistymiselle."

Toimintaympäristö Suomessa ja Pietarissa

Maailmantalouden kehitys on kesän 2009 aikana osoittanut vakautumisen merkkejä. Maailmankaupan ja teollisuustuotannon supistuminen on päättynyt. Vuoden 2009 kolmannella neljänneksellä tuotanto alkoi kasvaa myös monissa kehittyneissä maissa. Suomen Pankin ennusteen mukaan Suomen taantuman syvimmäksi vaiheeksi jää vuoden 2009 toinen neljännes. Vuositasolla BKT:n määrä supistuu 7,2 % vuonna 2009. (Suomen Pankki,Talouden näkymät 2.2009, 25.9.2009)

Rahoitusmarkkinoiden tila on kevään 2009 aikana parantunut olennaisesti. Riskilisät ovat pienentyneet tasolle jolla ne olivat kesällä 2008 ennen Lehman Brothers investointipankin konkurssia. Myös pörssikurssien nousu kertoo positiivisista odotuksista. Työmarkkinoiden taantuma jatkuu vielä vuoden 2010 aikana. (Suomen Pankki,Talouden näkymät 2.2009, 25.9.2009.)

Vuoden 2009 kiinteistömarkkinoiden tapahtumia tarkasteltaessa silmiinpistävänä muutoksena on kaupankäyntivolyymien romahtaminen ja se, että ulkomaiset sijoittajat eivät toimineet markkinoilla aikaisempaan tapaan. Catellan ennusteen mukaan kaupankäyntivolyymi jää vuonna 2009 1,6 miljardin euron tasolle. (Catella 31.12.2009.)

Tuottovaatimukset ovat nousseet syksyn 2008 ja vuoden 2009 aikana alueesta riippuen 0,2 - 1,5 prosenttiyksikköä. Vuoden 2009 loppupuolella kiinteistömarkkinat ovat hieman piristyneet ja yleisesti uskotaan tuottovaatimusten kovimman nousun olevan ohi. (Newsec-Maakanta Oy, 23.12.2009.)

Catellan (31.12.2009) mukaan pääkaupunkiseudun toimistotilojen vajaakäyttöaste oli vuoden 2009 kesäkuussa 10,4 %, mikä tarkoitti 870 000 tyhjää neliötä. Alueelliset erot käyttöasteissa ovat pääkaupunkiseudun kunnissa ja eri toimistoalueilla suuret. Vanhempien toimistotilojen vuokratasot ovat pääkaupunkiseudulla kääntyneet laskuun. (Catella 31.12.2009.)

Oulussa toimistotilojen tarjonta on kasvanut ja vapaata toimistotilaa on ennakkotiedon mukaan vajaat 35 500 m2 . Vajaakäyttöaste on kasvanut noin 4,6 prosentista noin 7,5 prosenttiin.Tampereella ja Kuopiossa nykyaikaisen toimistotilan kysyntä on säilynyt hyvällä tasolla. Markkinavuokratasot ovat säilyneet aikaisemmalla tasolla.(Catella 31.12.2009.)

Jyväskylässä toimistotilojen tarjonta on kasvanut voimakkaasti johtuen noin 19 000 m2 :n rakennuksen vajaakäytöstä, mikä on johtanut hintakilpailuun. Lappeenrannassa toimistotilojen kysyntä on elpynyt johtuen Lappeenrannan aseman maakuntakeskuksena vahvistumisesta. (Catella 31.12.2009.)

Pietarin toimistomarkkinoilla on neljännellä vuosineljänneksellä tapahtunut kysynnän piristymistä verrattuna edelliseen vuosineljännekseen (Amplion 11.1.2010). Pietarin toimistomarkkinoilla laadukkaiden toimistotilojen tarjonta kohosi syyskuussa 2009 noin 1,54 miljoonaan neliömetriin määrän ollessa vuoden 2008 lopussa noin 1,38 miljoonaa neliömetriä. Rakentamisen määrä on supistunut ja kiinteistökehittäjät ovat keskeyttäneet rakennushankkeita rahoituksen puutteen vuoksi. Rahoitusvaikeudet ovat viivästyttäneet rakennushankkeiden valmistumista 6 - 12 kuukaudella. Vuoden 2009 kolmannella neljänneksellä toimistotiloja otettiin enemmän käyttöön kuin niitä valmistui. (Jones Lang LaSalle Q3/2009.)

Ennakkoon tehdyt vuokrasopimukset ovat harvinaisia ja niitä tekevät suuren tilan tarvitsijat korkealuokkaisten toimistotilojen osalta rakentamisen loppuvaiheessa saadakseen tarvettaan vastaavat toimitilat. Vajaakäyttöaste on noussut A- ja B-luokkien toimistotilojen osalta 25 prosenttiin ja vuokratasot ovat laskeneet noin 40 prosenttia. (Jones Lang LaSalle Q3/2009.)

Liiketoiminta

Technopolis-konsernilla on kaksi maantieteellisiin yksiköihin pohjautuvaa toimintasegmenttiä: Suomi ja Venäjä. Segmenttijako perustuu konsernin vallitsevaan sisäiseen raportointiin sekä konsernin liiketoimintojen organisointiin.

Huolimatta globaalin talousympäristön heikentymisestä huipputeknologian toimintaympäristöjen kysyntäTechnopoliksen toiminta-alueilla on säilynyt tyydyttävänä ja konsernin taloudellinen vuokrausaste on säilynyt hyvällä tasolla ollen 94,4 % vuoden 2009 lopussa (96,5 % 31.12.2008).

Konsernin katsauskauden liikevaihto oli 76,4 milj. euroa (72,6 milj. euroa vuonna 2008), jossa oli kasvua 5,3 %. Liikevaihdosta 84,9 % (81,4 %) muodostui vuokratuotoista ja 15,1 % (18,6 %) palvelutuotoista. Palvelutuottojen suhteellisen osuuden pieneneminen johtuu pääosin konsultointiyksikön toiminnan lopettamisesta syyskaudella 2008. Vertailukelpoisten kohteiden vuokratuotot laskivat 0,4 %. Vertailukelpoisten kohteiden vuokratuottojen kehitys on laskettu vertaamalla vuoden 2009 vuokratuottoja vuoden 2008 vastaavaan. Jotta luvut ovat vertailukelpoisia, ne eivät sisällä kesken vuotta 2009 käyttöönotettuja ja hankittuja kiinteistöjä.

Konsernin käyttökate oli 40,0 milj. euroa (37,0 milj. euroa), jossa kasvua 8,1 %. Konsernin liikevoitto oli 2,3 milj. euroa (35,3 milj. euroa), jossa on laskua 93,4 %. Liikevoiton laskun pääasiallisena syynä on markkinoiden tuottovaatimusten noususta johtuva sijoituskiinteistöjen käyvän arvon lasku, jolla ei ole vaikutusta konsernin liikevaihtoon,

käyttökatteeseen eikä kassavirtaan. Liikevoiton lasku vaikuttaa konsernin omavaraisuusasteeseen alentavasti.

Konsernin nettorahoituskulut olivat 11,8 milj. euroa (13,9 milj. euroa). Konsernin voitto ennen veroja oli -9,4 milj. euroa (21,4 milj. euroa).

Yhtiö on esittänyt vuoden 2009 alusta lukien operatiivisen tuloksen, joka kuvastaa paremmin yhtiön todellista tulosta. Konsernin operatiivinen tulos 21,7 milj. euroa (15,1 milj. euroa), jossa kasvua 43,2 %. Operatiivisessa tuloksessa esitetään yhtiön tilikauden tulos huomioimatta tilikauden aikaisia sijoituskiinteistöjen ja rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutoksia, mahdollisia kertaluonteisia eriä sekä edellä mainittuihin eriin liittyviä verovaikutuksia.

Taseen loppusumma oli 706,1 milj. euroa (683,6 milj. euroa), missä oli kasvua 3,3 %. Konsernin omavaraisuusaste kauden lopussa oli 37,3 % (40,5 %).

Konsernin sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli kauden lopussa 596,7 milj. euroa (594,0 milj. euroa).Yhtiö on tilikaudella huomioinut muutetun IAS -40 standardin, jonka mukaan myös aineellisissa hyödykkeissä esitetyt rakenteilla olevat sijoituskiinteistöt on arvostettava käypään arvoon edellyttäen, että käypä arvo on luotettavasti määriteltävissä. Rakenteilla olevien sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli kauden lopussa 51,1 miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksen tulosvaikutus katsauskaudella oli -37,1 milj. euroa (vuonna 2008 -0,7 milj. euroa). Käyvän arvon nettomuutokseen sisältyy valmistuneiden kiinteistöjen arvon nousua sekä negatiivista tulosvaikutusta markkinoiden tuottovaatimuksen noususta. Käyvän arvon laskelman pitkän aikavälin inflaatio-odotuksena on käytetty 2,0 %.

Kahden ulkopuolisen arvioitsijan antamien aluekohtaisten nettotuottovaatimusten osalta käyvän arvon laskelmissa käytetään nettotuottovaatimusten vaihteluvälien keskiarvoa. Keskimääräinen kiinteistöjen nettotuottovaatimus konsernissa 31.12.2009 oli 8,07 % (31.12.2008 7,68 %). Käyvän arvon laskennan keskimääräisenä kymmenen vuoden vuokrausasteena on käytetty 95,5 %. Konsernin tavoitteet toteutuvasta käyttöasteesta ovat tätä korkeammat. Konsernin vuosien 2000 - 2009 keskimääräinen vuokrausaste on ollut 97,1 %.

Konsernin vuokrattava pinta-ala oli kauden lopussa yhteensä 453 567 kerrosneliömetriä (438 337 kerrosneliömetriä 31.12.2008). Konsernin keskimääräinen taloudellinen vuokrausaste kauden lopussa oli 94,4 % (96,5 %).Taloudellinen vuokrausaste kuvaa kiinteistöistä saatujen vuokratuottojen prosentuaalista osuutta vuokrattujen tilojen vuokran ja vapaana olevien tilojen arvioidun markkinavuokran yhteismäärästä. Konsernin vuokrasopimuskanta oli kauden lopussa 118,3 milj. euroa (122,5 milj. euroa).

Technopolis on analysoinut vuoden 2009 kuluessa mahdollisina kansainvälisen kasvunsa tulevina kohteina 14 maata Euroopassa. Maa-analyysien tavoitteena on ollut arvioida kohdemaiden osaamispohjaisen yritystoiminnan kasvupotentiaalia ja toisaaltaTechnopoliksen mahdollisuuksia toteuttaa kyseisessä maassa toimintakonseptinsa mukaista liiketoimintaa.

Analyysien perusteella on jatkettu neljän kohdemaan tarkempaa selvitystä ja mahdollisten yritys- ja kiinteistöostojen edellytyksiä. Keskeisinä kriteereinä analyyseissä on ollut liiketoiminnan nopean positiivisen kassavirran saavuttaminen, mahdollisuudet kasvaa yritysoston jälkeen sekä ostettavan kohteen soveltuvuus Technopoliksen palvelukonseptiin.

Konsernirakenne

Technopolis-konserniin kuuluu emoyhtiöTechnopolis Oyj, jolla on toimintaa Espoossa, Helsingissä, Jyväskylässä, Kuopiossa, Lappeenrannassa, Oulussa,Tampereella ja Vantaalla, ja sen tytäryhtiöt Innopoli Oy Espoossa (omistusosuus 100 %), Kiinteistö Oy Innopoli II Espoossa (100 %) ja muita tytäryhtiöitä.

Technopoliksella on Pietarissa kaksi venäläistä yhtiötä,Technopolis Neudorf LLC (omistusosuus 100 %) jaTechnopolis St. Petersburg LLC (100 %).

Emoyhtiöllä on vähemmistöosuus osakkuusyhtiöissä Kiinteistö Oy Hermia (49,3 %), Technocenter Kempele Oy (48,5 %), Kiinteistö Oy Bioteknia (28,5 %), Iin Micropolis Oy (25,7 %), Jyväskylä Innovation Oy (24 %), Kuopio Innovation Oy (24 %) ja Lappeenranta Innovation Oy (20 %). Oulu Innovation Oy:stäTechnopolis Oyj omistaa 13 %.

Konserniin kuuluu lisäksi Innopoli Oy:n täysin omistamaTechnopolis Ventures Oy Espoossa.Technopolis Ventures Oy:llä on omistuksessaan tytäryhtiötTechnopolis Ventures Lappeenranta Oy (100 %),Technopolis Ventures Jyväskylä Oy (100 %),Technopolis Ventures Oulu Oy (100 %),Technopolis Ventures Professia OyTampereella (100,0 %) jaTechnopolis Ventures Kuopio Oy (100 %).Technopolis-konserni omistaa Otaniemen kehitys Oy:stä 35 %.

Merkittävimmät investoinnit ja kehityshankkeet

Vuonna 2009 valmistuneet hankkeet:

	Alue	Brutto-m2	Meur	Vuokrausaste 31.12.2009	Valmistui
Kontinkangas 5. vaihe	Oulu	4 350	7,2	94	6/2009
Ohjelmakaari 2. vaihe	Jyväskylä	4 790	7,7	74	6/2009
Hermia 15, 1.vaihe (1)	Tampere	11 790	14,5	100	8/2009
Microkatu 5. vaihe	Kuopio	857	2,3	100	12/2009

(1) 328 autopaikkaa rakenteissa

Rakenteilla 31.12.2009 olevat hankkeet:

	Alue	Brutto-m2	Meur	Vuokrausaste 31.12.2009	Valmistuu
Yliopistonrinne 1. vaihe (2)	Tampere	19 200	33,3	92,6	4/2010
Pulkovo 1. vaihe (3)	Pietari	24 100	52,2	11	6/2010
Viestikatu 2. vaihe (4)	Kuopio	13 400	9,6	74	9/2010

(2) 130 autopaikkaa rakenteissa

(3) Sisältää tontin

(4) 236 autopaikkaa paikoitustalossa

Technopoliksen Pietarin Pulkovon teknologiakeskuksen ensimmäisen vaiheen rakennustyöt edistyvät suunnitelmien mukaisesti. Pietarin yhtiöön on katsauskauden loppuun mennessä sitoutunut varoja 38,4 milj. euroa.

Pietarin markkinatilanne on erittäin haasteellinen, mutta kysyntää on kohtuullisesti. Neuvotteluja käydään useiden potentiaalisten asiakkaiden kanssa merkittävistä neliömääristä. Vuokrasopimusten aikatauluista on vaikea tehdä ennusteita.Yleinen markkinatapa Venäjällä on allekirjoittaa vuokrasopimukset kohteen valmistuttua. Ensimmäisen vaiheen tiloista on vuokrattu 11 % ja sen arvioidaan valmistuvan kesällä 2010.

Valmisteilla olevat hankkeet:

	Alue	Brutto-m2	Meur	Vuokrausaste 31.12.2009
Finn-Medi Silmäkeskus (5)	Tampere	5 350	14,2	100
Finn-Medi potilashotelli (6)	Tampere	6 400	14,9	100
Finn-Medi toimisto-osa (7)	Tampere	4 400	3,3	0
(5) 50 autopaikkaa rakenteissa

(6) 57 autopaikka rakenteissa (7) 44 autopaikkaa rakenteissa

Technopolis toteuttaa Pirkanmaan sairaanhoitopiirin kuntayhtymälle (PSHP) silmäkeskuksen Finn-Medin alueelleTampereelle. Hankkeen lopullinen rakentamispäätös tehdään keväällä 2010, kun PSPH:n hallituksen päätös vuokrasopimuksen allekirjoittamisesta saa lainvoiman.

Technopolis suunnitteleeTampereelle Finn-Medin alueelle Norlandia Care Oy:n potilashotellia sekä useille toimijoille tarkoitettua toimistotilaa. Suunnitteilla olevat tilat toteutetaan samaan uudisrakennukseen Pirkanmaan sairaanhoitopiirin kuntayhtymän (PSHP) silmäkeskuksen kanssa.

Technopolis Oyj ja Norlandia Care Oy ovat tehneet potilashotellin rakennus- ja hankesuunnittelusta sitovan sopimuksen sekä esisopimuksen vuokraamisesta. Potilashotellin laajuus on noin 6 400 bruttoneliömetriä sisältäen mm. ravintolan ja 136 asiakashuonetta.Toimisto-osan laajuus on noin 4 400 bruttoneliömetriä. Lopullinen rakentamispäätös potilashotellista ja toimisto-osasta tehdään keväällä 2010.

Technopolis on käynnistänyt toiminnanohjausjärjestelmän kehittämisen osana liiketoiminnan tehostamista. Uusi toiminnanohjausjärjestelmä on tarkoitus ottaa käyttöön keväällä 2010. Kehityshankkeen ulkoiset kustannukset ovat 1,1 milj. euroa.

Osakkeisiin liittyviä tapahtumia

Yhtiön osakepääoma on 96 913 626,29 euroa ja osakkeiden määrä 57 345 341 kappaletta. Osakkeet ovat yhdenlajisia ja kullakin osakkeella on yksi ääni yhtiökokouksessa. Arvo-osuusjärjestelmään on siirtämättä 19 820 osaketta, jotka ovat Euroclear Finland Oy:n yhteistilillä.Technopolis Oyj:n osakkeet noteerataan NASDAQ OMX Helsingin pörssissä.Tilikauden päättyessä yhtiö ei omistanut omia osakkeita.Yhtiökokouksen hallitukselle myöntämät valtuutukset esitetään toimintakertomuksen kohdassa "Varsinainen yhtiökokous".

Yhtiölle ei ole katsauskaudella tullut liputusilmoituksia omistusosuuden muutoksista.

Osakeomistuksen jakauma sektoreittain 31.12.2009

Sektori	Osakkeita kpl	Osakkeita %
Yritykset	3 178 062	5,5
Rahoitus- ja vakuutuslaitokset	2 592 232	4,5
Julkisyhteisöt	16 972 054	29,6
Voittoa tavoittelemattomat yhteisöt	2 856 209	5,0
Kotitaloudet	7 500 436	13,1
Ulkomaat ja hallintarekisteröidyt	24 227 068	42,2
Yhteistilillä	19 280	0,0
Yhteensä	57 345 341	100,0

Omistusmääräjakauma 31.12.2009

Osakemäärä	Omistajia kpl	Omistajia %	Osakkeita kpl	Osakkeita %
1 - 100	256	7,0	14 376	0,0
101 - 500	978	26,9	290 131	0,5
501 - 1000	729	20,0	538 535	0,9
1001 - 5000	1 295	35,6	2 874 861	5,0
5001 - 10000	193	5,3	1 320 392	2,3
10001 - 50000	136	3,7	2 519 291	4,4
50001 - 100000	13	0,4	866 558	1,5
100001 - 500000	17	0,5	3 483 139	6,1
500001 -	19	0,5	45 418 778	79,2
Yhteistilillä	0	0,0	19 280	0,0
Yhteensä	3 636	100,0	57 345 341	100,0

Osakkeenomistajat 31.12.2009

Rekisteröidyt omistajat	Osakkeita kpl	Osakkeita %
Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma	5 374 740	9,4
Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen	3 737 725	6,5
Oulun kaupunki	3 062 925	5,3
Tampereen kaupunki	1 956 649	3,4
OP-Henkivakuutus Oy	1 222 884	2,1
OP-Eläkekassa	885 938	1,5
OP-Eläkesäätiö	757 380	1,3
Jyrki Hallikainen	750 000	1,3
Suomen Kulttuurirahasto	712 693	1,2
ODIN Finland	693 093	1,2
Muut rekisteröidyt yhteensä	15 061 843	26,3
Hallintarekisteröidyt yhteensä	23 129 471	40,3
Yhteensä	57 345 341	100,0

Johdon osakeomistukset 31.12.2009

Technopolis Oyj:n hallituksen jäsenten, toimitusjohtajan ja toimitusjohtajan sijaisen arvopaperimarkkinalain 1. luvun 5. § mukaan määritelty omistus yhtiön osakkeista 31.12.2009 oli yhteensä 179 897 kappaletta, joka on 0,3 % yhtiön osake- ja äänimäärästä. Optio-oikeuksia oli hallituksen puheenjohtajan, toimitusjohtajan ja toimitusjohtajan sijaisen hallussa 1 300 000 kappaletta, mikä vastaa 2,2 % yhtiön koko osake- ja äänimäärästä olettaen, että kaikki liikkeeseen lasketut optio-oikeudet muutetaan tulevaisuudessa osakkeiksi. Osakeomistusten ja optio-oikeuksien yhteenlaskettu osuus oli 1 479 897 kappaletta, mikä vastaa 2,5 % yhtiön osake- ja äänimäärästä olettaen, että kaikki liikkeeseen lasketut optio-oikeudet muutetaan tulevaisuudessa osakkeiksi.

Rahoitus

Technopoliksen nykyiset luottolimiitit riittävät rahoittamaan kaikki päätetyt investoinnit. Kauden päättyessäTechnopoliksella oli käytettävissä olevia nostamattomia sitovia luottolimiittejä 188,6 milj. euroa ja rahavaroja 4,5 milj. euroa. Pitkäaikaisesta käyttämättömästä luottolimiitistä 60,0 milj. euroa on Euroopan investointipankin luototusta Technopoliksen tuleville laajennushankkeille Suomessa. Lyhytaikaisen maksuvalmiuden hallintaanTechnopoliksella on 90 milj. euron kotimainen yritystodistusohjelma, jonka puitteissa yritys voi laskea liikkeelle alle vuoden mittaisia yritystodistuksia. Kauden lopussa ei ollut liikkeelle laskettuja yritystodistuksia. LisäksiTechnopoliksella on 15,0 milj. euron luotollinen shekkitililimiitti, josta kauden lopussa oli käytössä 6,4 milj. euroa.

Konsernin nettorahoituskulut olivat 11,8 milj. euroa (13,9 milj. euroa). Konsernin koronmaksukyky (interest coverage ratio) oli 3,8 (2,2). Koronmaksukyky kuvastaa käyttökatteen ja suoriteperusteisten korkokulujen suhdetta.

Konsernin taseen loppusumma oli 706,1 milj. euroa (683,6 milj. euroa), josta vierasta pääomaa oli 444,2 milj. euroa (407,9 milj. euroa). Konsernin omavaraisuusaste oli 37,3 % (40,5 %). Konsernin nettovelkaantumisaste oli kauden lopussa 146,7 prosenttia (124,5 %). Konsernin oma pääoma/osake oli 4,57 euroa (4,80 euroa).

Konsernin korollisten velkojen määrä kauden lopussa oli 388,7 milj. euroa (350,3 milj. euroa). Korollisten velkojen keskikorko 31.12.2009 oli 2,47 % (4,76 %). Kauden lopussa korollisista veloista 75,4 % (74,3 %) oli vaihtuvakorkoisia lainoja ja 24,6 % (25,7 %) kiinteään korkoon sidottua. Lainapääomilla painotettu laina-aika oli 10,3 vuotta (10,8 vuotta).

Konsernin luototusaste (loan to value) eli korollisten velkojen suhde sijoituskiinteistöjen ja rakenteilla olevien kiinteistöjen käypiin arvoihin oli 59,1 % (55,6 %).

Konsernilla on korollisia lainoja rahoituslaitoksilta 350,6 milj. euroa, joista 85,3 milj. euroon sisältyy omavaraisuusasteeseen liittyviä kovenantteja. Omavaraisuusasteen heikentyminen voi johtaa näissä luotoissa korkeampaan korkomarginaalitasoon tai ennenaikaiseen takaisinmaksuun. Marginaalit eräissä lainoissa ja pankkitakauksissa voivat nousta omavaraisuusasteen (OVA) laskiessa oheisen taulukon mukaisesti. Mahdolliset marginaalimuutokset tulevat voimaan kunkin lainan sopimusehtojen mukaan.

Lainan (L) tai pankkitakauksen (PT) pääoma, M	Marginaali prosentti 31.12.2009	OVA alle 38 %	OVA alle 35 %	OVA alle 33 %	OVA alle 30 %	Muuta
10,0(L)	0,65				0,85
4,1 (L)	0,65			0,70	1,00
20,0 (L)	1,50	1,50		1,75	2,00	Marginaali voidaan muuttaa tai laina irtisanoa, jos OVA alle 30%
1,2 (L)	0,45					Marginaali voidaan muuttaa tai laina irtisanoa, jos OVA alle 28 %
10,0 (PT)	0,365			0,40	0,60
20,0 (PT)	0,26	0,35*)			0,65	*)Kovenantti astuu voimaan 8.12.2013
10,00 (PT)	0,8	0,9	1,0	1,5
10,00 (PT)	0,8	0,9	1,0	1,5

Euroopan Investointipankin myöntämien lainojen, määrältään 84,3 milj. euroa, vakuutena on pankkitakaukset, 86,0 milj. euroa. Näistä pankkitakauksista 31,0 milj. euroa erääntyy vuoden 2013 loppuun mennessä ja niitä pyritään jatkamaan. Näiden pankkitakausten uusimisten yhteydessä merkittävät marginaalin nousut ovat mahdollisia.

Katsauskautta seuraavan 12 kuukauden aikana olemassa olevista korollisista veloista erääntyy maksettavaksi 28,0 milj. euroa.

Venäjän rakennushankkeen rakennusaikainen rahoitus hoidetaan emoyhtiön hankkimalla rahoituksella, joka muutetaan pitkäaikaisiksi lainoiksi ja omaksi pääomaksi huomioiden Venäjän alikapitalisointisäännökset.

Organisaatio ja henkilöstö

Technopoliksen toimitusjohtajana toimii Keith Silverang, MBA. Silverang onYhdysvaltain ja Suomen kansalainen. Hänellä on perustutkinto Bostonin yliopistosta ja MBAtutkinto Helsingin kauppakorkeakoulusta.Yhtiön varatoimitusjohtajana toimii Reijo Tauriainen.

Yhtiön johtoryhmään kuuluvat toimitusjohtaja Keith Silverang, Suomen tulosyksikön johtaja ja talousjohtaja ReijoTauriainen,Tampereen alueyksiköstä ja yrityspalveluista vastaava johtaja Satu Eskelinen, kehitysjohtaja Jukka Akselin, myyntijohtaja Seppo Selmgren ja kehityspalvelujohtaja Will Cardwell.

Technopoliksen operatiivinen organisaatio käsittää kolme yksikköä; Suomi, Venäjä ja Uudet markkinat. Konsernin organisaatiossa on lisäksi matriisitoiminnot konsernin kiinteistökehityksen, yrityspalveluiden, yrityskehityksen sekä konsernin tukitoimintojen toteuttamiseksi. Uudet markkinat -yksiköllä ei ole toistaiseksi liikevaihtoa eikä liikevoittoa ja sen kulut on sisällytetty hallinnon kuluihin.

Technopolis Oyj noudattaa Arvopaperimarkkinayhdistys ry:n 20.10.2008 antamaa, 1.1.2009 voimaan tullutta Suomen listayhtiöiden hallinnointikoodia. Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä on annettu toimintakertomuksesta erillisenä selvityksenä ja on saatavilla yhtiön internet-sivuilla osoitteessa www.technopolis.fi/sijoittajille.

Tilikaudella konsernin palveluksessa oli keskimäärin 152 (165) henkilöä.Toimitilaliiketoiminnassa työskenteli 61 (59) henkilöä, yrityspalveluissa 34 (38) henkilöä ja kehityspalveluissa 57 (68) henkilöä. Katsauskauden lopussa konsernin henkilöstömäärä oli 151 (158).

Technopoliksen kehityspalvelut uudelleen organisoitiin katsauskauden viimeisellä neljänneksellä, minkä vuoksi kehityspalveluita tarjoavissa yhtiöissä käytiin yhteistoimintaneuvottelut.Yhteistoimintaneuvottelujen jälkeen kehityspalveluissa jatkaa 23 henkilöä, 4 henkilöä siirtyiYhtiön sisäisesti toisiin tehtäviin, 16 henkilöä siirtyi julkisille ja yksityisille yhteistyökumppaneille ja 7 irtisanoutui, irtisanottiin tai on vapaalla.Technopolis Ventures Jyväskylän toimintojen siirtoa koskevat neuvottelut ovat edelleen käynnissä ja niiden oletetaan päättyvän tammikuun 2010 lopulla. Neuvottelujen lopputulos vaikuttaa kahden henkilön työsuhteeseen. Huomioiden vuoden vaihteessa tapahtuneet muutokset konsernin henkilöstömäärä oli vuoden 2010 alussa 130.

PaikallisetTechnopolis Ventures yhtiöt on tarkoitus fuusioida emoyhtiöönsäTechnopolis Ventures Oy:öön helmikuun 2010 loppuun mennessä. Nykyaikaiset videoneuvottelujärjestelmät ja internet -pohjaiset teknologiat mahdollistavat kehityspalveluiden kehittämisen, tuotannon ja toimittamisen keskittämisen. Kehityspalveluiden myynti järjestetäänTechnopoliksen alueyksiköiden kautta. Pääosa julkisrahoitteisista voittoa tavoittelemattomista ohjelmista siirrettiin paikallisille julkisille ja yksityisille yhteistyökumppaneille vuoden 2009 lopulla.

Varsinainen yhtiökokous

Technopolis Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidettiin 26.3.2009.Yhtiökokous vahvisti konsernin ja emoyhtiön tilinpäätöksen tilikaudelta 2008 ja myönsi vastuuvapauden yhtiön johdolle.

Yhtiökokous päätti hallituksen ehdotuksen mukaisesti jakaa osinkoa 0,12 euroa/osake. Osinko maksettiin osakkeenomistajalle, joka täsmäytyspäivänä 31.3.2009 oli merkitty Euroclear Finland Oy:n pitämään yhtiön osakasluetteloon. Osingon maksupäivä oli 7.4.2009.

Yhtiökokous päätti muuttaa yhtiön yhtiöjärjestyksen 8 § siten, että kutsu yhtiökokoukseen tulisi toimittaa viimeistään kolme viikkoa ennen yhtiökokousta.

Yhtiön hallituksen jäsenmääräksi vahvistettiin kuusi.Teija Andersen, Jussi Kuutsa, Matti Pennanen,Timo Ritakallio sekä Erkki Veikkolainen valittiin hallituksen jäseniksi toimikaudeksi, joka päättyy seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. Mainittujen henkilöiden lisäksi hallitukseen kuuluu hallituksen päätoiminen puheenjohtaja Pertti Huuskonen, joka yhtiökokouksessa 27.3.2008 valittiin hallituksen päätoimiseksi puheenjohtajaksi toimikaudeksi, joka on alkanut 15.9.2008 ja päättyy tilikautena 2010 pidettävän varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. Matti Pennanen valittiin hallituksen varapuheenjohtajaksi.

Yhtiökokous päätti, että Pertti Huuskoselle maksetaan vuoden 2009 varsinaisen yhtiökokouksen ja seuraavan vuoden varsinaisen yhtiökokouksen väliseltä ajalta palkkiota 288 150 euroa. Palkkio perustuu yhtiökokouksen 27.3.2008 päätökseen ja Huuskosen kanssa laadittuun palkkiosopimukseen, missä on huomioitu kyseiselle ajanjaksolle rahapalkkion 15 prosentin alennus Huuskosen kustannussäästöaloitteen mukaisesti.

Yhtiön hallituksen muille jäsenille maksetaan vuosipalkkiota seuraavasti: 30 000 euroa hallituksen varapuheenjohtajalle ja 25 000 euroa hallituksen jäsenelle. Lisäksi hallituksen kokouksiin osallistumisesta maksetaan kokouspalkkiona 600 euroa kokoukselta. Hallituksen jäsenten matkakulut korvataan yhtiön matkustussäännön mukaisesti.

Yhtiökokous päätti edelleen, että hallitus valtuutetaan jatkamaan Pertti Huuskosen kanssa laadittua palkkiosopimusta alkuperäisin ehdoin vuodella siten, että se päättyisi tilikautena 2011 pidettävän varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. Alkuperäisten ehtojen mukainen rahapalkkio hallituksen puheenjohtajalle on kaudelle 339 000 euroa.

Tilintarkastajaksi valittiin KPMG Oy Ab, päävastuullisena tilintarkastajanaanTapio Raappana, KHT.Tilintarkastajalle päätettiin maksaa palkkio tilintarkastajan kohtuullisen laskun mukaan.

Yhtiökokous päätti valtuuttaa yhtiön hallituksen päättämään yhtiön omien osakkeiden hankkimisesta seuraavasti. Hankittavien omien osakkeiden lukumäärä voi olla yhteensä enintään 5 700 000 osaketta, mikä vastaa noin 9,94 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista. Omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia vain vapaalla omalla pääomalla.

Omia osakkeita voidaan hankkia hankintapäivänä julkisessa kaupankäynnissä muodostuvaan hintaan tai muuten markkinoilla muodostuvaan hintaan.

Hallitus päättää miten osakkeita hankitaan. Hankinnassa voidaan käyttää muun ohessa johdannaisia. Omia osakkeita voidaan hankkia muuten kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden suhteessa (suunnattu hankkiminen).

Valtuutus kumoaa yhtiökokouksen 27.3.2008 antaman valtuutuksen omien osakkeiden hankkimisesta. Valtuutus on voimassa 26.9.2010 asti.

Yhtiökokous päätti valtuuttaa hallituksen päättämään osakeannista sekä optio-oikeuksien ja muiden osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta seuraavasti.

Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden lukumäärä voi olla yhteensä enintään 11 400 000 osaketta, mikä vastaa noin 19,88 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista.

Hallitus päättää kaikista osakeannin ja osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisen ehdoista. Valtuutus koskee sekä uusien osakkeiden antamista että omien osakkeiden luovuttamista. Osakeanti ja osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antaminen voi tapahtua osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen (suunnattu anti).

Valtuutus kumoaa yhtiökokouksen 29.11.2007 ja yhtiökokouksen 27.3.2008 antamat valtuutukset päättämään osakeannista sekä osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta. Valtuutus on voimassa 26.3.2012 asti.

Hallitus teki yhtiökokouksessa päätöksen muuttaa asiaa koskevaa yhtiökokouskutsussa mainittua ehdotustaan siten, että valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden lukumäärä voi olla yhteensä enintään 11 400 000 osaketta, mikä vastaa noin 19,88 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista.

Yhtiökokous päätti osakepalkkiojärjestelmän käyttöönottamisestaTechnopolis -konsernin avainhenkilöille.

Järjestelmän tarkoituksena on yhdistää omistajien ja avainhenkilöiden tavoitteet yhtiön arvon nostamiseksi sekä sitouttaa avainhenkilöt yhtiöön ja tarjota heille kilpailukykyinen yhtiön osakkeiden omistukseen perustuva palkkiojärjestelmä.

Järjestelmässä on kolme ansaintajaksoa, jotka ovat kalenterivuodet 2010, 2011 ja 2012.Yhtiön hallitus päättää kunkin ansaintajakson ansaintakriteerit ja niille asetettavat tavoitteet kutakin ansaintajaksoa edeltävän vuoden joulukuussa. Mahdollinen palkkio ansaintajaksoilta 2010, 2011 ja 2012 maksetaan vuosina 2011, 2012 ja 2013 osittain yhtiön osakkeina ja osittain rahana. Osakkeita ei saa luovuttaa kahden ja puolen vuoden sitouttamisjakson aikana.

Järjestelmän perusteella maksettavat palkkiot vastaavat yhteensä enintään noin 800 000Technopolis Oyj:n osakkeen arvoa (sisältäen myös rahana maksettavan osuuden), joiden laskennallinen laimennusvaikutus on 1,4 %.

Arvio toiminnan riskeistä ja epävarmuustekijöistä

Technopoliksen liiketoimintaan liittyvät merkittävimmät riskit ovat lähinnä rahoitus- ja asiakasriskejä sekä Venäjän liiketoimintaan liittyvät riskit.

Korkoriskin hallinnan tavoitteena on alentaa markkinakorkojen heilahtelujen negatiivista vaikutusta yhtiön tulokseen, rahoitusasemaan ja kassavirtaan.Tarvittaessa yhtiö käyttää korkotermiini-, koronvaihto- ja korko-optiosopimuksia korkoriskiltä suojautumiseen.Yhtiön korkoriskipolitiikan tavoitteena on myös hajauttaa lainasopimusten korkoriski eri maturiteeteille kulloinkin vallitsevan markkinatilanteen ja yhtiössä luodun korkonäkemyksen pohjalta.

Technopoliksen kauden lopun lainasalkun rakennetta kuvaa se, että rahamarkkinakorkojen muutos yhdellä prosenttiyksiköllä muuttaisi korkokustannuksia vuositasolla 2,3 milj. euroa.

Lainoihin liittyvän korkoriskin johdosta korkoperusteet on hajautettu. Korollisista veloista 31.12.2009 18,3 % on sidottu alle 3 kk euribor-korkoon ja 57,1 % on sidottu 3 - 12 kk euribor-korkoon. Korollisista veloista 24,6 % oli kiinteäkorkoisia 13 - 60 kuukauden ajalle.

Jälleenrahoitusriskin hallinnan tavoitteena on varmistaa, että konsernin lainasalkku on riittävän hajautettu lainojen takaisinmaksuaikataulun ja rahoitusinstrumenttien osalta. Korollisten velkojen jäljellä oleva pääomilla painotettu laina-aika oli 10,3 vuotta. Rahoitusriskin hallitsemiseksiTechnopolis käyttää laajaa rahoittajapiiriä, monipuolista rahoitusinstrumenttien valikoimaa ja ylläpitää korkeaa vakavaraisuutta.

Rahoitusmarkkinoiden epävakauden pitkittyminen voi vaikuttaa kasvu- ja jälleenrahoituksen saatavuuteen sekä marginaaleihin tulevaisuudessa.

Venäjän lainsäädännön poikkeavuus Suomen lainsäädännöstä sekä viranomaiskäytäntöjen erilaisuus Suomeen verrattuna voivat aiheuttaa riskejä. Mikäli Pulkovon vuokraaminen ei etene suunnitellulla tavalla muodostaa Pulkovon teknologiakeskus taloudellisen riskin konsernille. Pulkovon teknologiakeskuksen valmistuessa se muodostaa noin 7 % konsernin koko sijoituskiinteistöjen käyvästä arvosta.

Venäjän ruplan ja euron välisten valuuttakurssien muutokset voivat vaikuttaa yhtiön taloudelliseen tilanteeseen ja toimintaan. Ruplamääräiset liiketapahtumat kirjataan tapahtumapäivän kurssiin. Muuntamisesta aiheutuneet kurssierot kirjataan tuloslaskelmaan muihin liiketoiminnan kuluihin tai rahoituskuluihin ja -tuottoihin liiketapahtuman luonteen mukaisesti.

Yleisen taloudellisen tilanteen heikentyminen voi pitkittyessään vaikuttaa yhtiön asiakkaiden ja sitä kautta myös konsernin liiketoimintaan epäsuotuisasti.

Asiakasriskien hallinnan tavoitteena on minimoida asiakkaiden taloudellisessa tilanteessa mahdollisesti tapahtuvien muutosten kielteinen vaikutus liiketoimintaan ja yhtiön tulokseen. Asiakasriskien hallinnassa keskitytään asiakkaiden liiketoiminnan tuntemiseen sekä asiakastietojen aktiiviseen seurantaan. Asiakasriskejä hajautetaan hankkimalla asiakkaita kaikilta teknologiatoimialoilta, tietointensiivisistä toiminnoista ja julkiselta sektorilta. Asiakasriskien hallintaan liittyenTechnopoliksen vuokrasopimukset sisältävät vuokravakuusjärjestelyjä. Kiinteistöt on vakuutettu täysarvovakuutuksella.

Konsernin kiinteistökanta on maantieteellisesti hajautettu pääkaupunkiseudulle, Jyväskylään, Kuopioon, Lappeenrantaan,Tampereelle, Oulun seudulle ja Pietariin. Konsernin yhdenkään asiakkaan osuus liikevaihdosta ei ylitä 9 %:a. Konsernilla on yhteensä noin 1 190 asiakasta, jotka toimivat useilla eri toimialoilla.

Yhtiön vuokrasopimukset jakaantuvat kahteen ryhmään, määräaikaisiin ja toistaiseksi voimassa oleviin vuokrasopimuksiin.Yhtiö pyrkii käyttämään molempia sopimustyyppejä markkinatilanteesta, kiinteistöstä ja vuokralaisasiakkaan toimialasta riippuen.

Katsauskauden lopun vuokrasopimuskannasta seuraavan 12 kuukauden aikana irtisanottavissa ja uudelleen neuvoteltavissa olevat toistaiseksi voimassa olevat sopimukset kattavat noin 188 190 (227 467 31.12.2008) jyvitettyä neliömetriä, mikä on 46 % (57 %) koko kiinteistökannan jyvitetyistä neliömääristä. Näiden sopimusten irtisanomisaika jakaantuu alla olevassa taulukossa kuvatulla tavalla.

		2009	2008
Irtisanomisaika kuukautta	jyvitettyä neliötä	% -vuokra sopimuskannasta	jyvitettyä neliötä	% -vuokra sopimuskannasta
0 - 3	13 035	7	54 592	24
3 - 6	54 134	28	118 283	52
6 - 9	83 971	45	36 395	16
9 - 12	37 048	20	18 197	8
Yhteensä	188 188	100	227 467	100

Kauden lopussa vuokrasopimusten keskimääräinen voimassaoloaika oli 21 (24) kuukautta.

Taloudellisen vuokrausasteen alentuminen voi pienentää vuokra- ja palvelutuottoja ja tulosta sekä alentaa sijoituskiinteistöjen käypiä arvoja ja sitä kautta omavaraisuusastetta. Nykyinen sopimusrakenne antaa asiakkaille mahdollisuuden joustavasti muuttaa toimitilojen määrää liiketoiminnan muuttuessa. Sopimusrakenteen joustavuus voi muodostaa riskin konsernille, mutta se on olennainen osaTechnopoliksen palvelukonseptia.Yhtiöllä on vahvaa pitkäaikaista kokemusta ja osaamista tästä toimintamallista erilaisissa talouden suhdannevaiheissa.

Technopolis kiinnittää uudisrakennushankkeissa huomiota laadun määritykseen sekä kiinteistön koko elinkaaren hallittavuuteen. Suunnitteluvaiheessa huomioidaan kiinteistön ylläpidon ja huollon vaatimukset tavoitteena toteuttaa ympäristöä säästäviä ratkaisuja mm. energiankulutuksen, toimitilojen muuntojoustavuuden ja kierrättämismahdollisuuksien suhteen.Technopolis suorittaa kiinteistöjen ostojen yhteydessä normaalit kiinteistö- ja ympäristökatselmukset ennen lopullista sitoutumista kauppaan.

Markkinoiden tuottovaatimuksien muutokset saattavat vaikuttaa yhtiön tuloskehitykseen merkittävästi.Tuottovaatimusten noustessa kiinteistöjen käyvät arvot laskevat ja tuottovaatimusten laskiessa kiinteistöjen käyvät arvot nousevat. Muutokset vaikuttavat yhtiön liikevoittoon joko alentavasti tai kohottavasti, millä ei ole kuitenkaan vaikutusta yhtiön operatiiviseen tulokseen, mutta vaikuttaa omavaraisuusasteeseen.

Tilikauden jälkeiset tapahtumat

Technopolis Oyj:n toiminnassa ei ole tapahtunut olennaisia muutoksia tilikauden päättymisen jälkeen.

Rahayksikkö: 1 000 euroa

Sijoitetun pääoman tuotto,

	2009	2008	2007	2006	2005
Tuloslaskelmatiedot
Liikevaihto	76 401	72 571	56 899	44 837	31 730
Liiketoiminnan muut tuotot	2 426	5 480	5 237	3 863	2 418
Käyttökate	39 965	36 985	28 631	22 670	17 486
Liikevoitto	2 315	35 312	42 558	38 213	18 533
Tulos ennen veroja	-9 446	21 379	32 893	33 047	15 110
Tulos tilikaudelta emoyhtiön omistajille	-7 443	15 987	24 039	23 736	12 679
Tasetiedot
Taseen loppusumma	706 090	683 564	534 156	431 394	270 162
Sijoituskiinteistöt	596 729	594 022	468 760	392 160	249 325
Rahat ja pankkisaamiset	4 519	7 146	1 076	2 803	2 397
Oma pääoma	261 843	275 704	207 167	165 276	124 807
Korollinen vieras pääoma	388 702	350 272	277 851	229 488	125 176
Tunnusluvut ja liiketoimintatiedot
Operatiivinen tulos 1 )	21 656	15 121
Operatiivisen tuloksen muutos, % ) 1	43,22
Liikevaihdon muutos, %	5,28	27,54	26,90	41,31	10,02
Käyttökatteen muutos, %	8,06	29,18	26,13	29,82	9,75
Liikevoitto/liikevaihto, %	3,03	48,66	74,80	85,23	58,41
Oman pääoman tuotto, %

(ROE) -2,79 6,57 12,93 16,95 11,77

% (ROI) 1,87 7,14 9,87 11,94 8,26 Omavaraisuusaste, % 37,30 40,52 38,96 38,49 46,44 Nettovelkaantumisaste, % 146,72 124,45 133,60 137,14 98,31 Korkokate, % 55,88 217,07 412,57 708,78 527,22

Hallituksen voitonjakoesitys

Yhtiökokouksen käytettävissä on emoyhtiönTechnopolis Oyj:n voitonjakokelpoisia varoja 11 531 267 euroa. Hallitus ehdottaa jaettavaksi osinkoa 0,15 euroa osaketta kohden eli yhteensä 8 601 802 euroa. Loppu ehdotetaan jätettäväksi voittovarojen tilille. Ehdotettu osinko on 43,0 % osakekohtaisesta tuloksesta ilman sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta.

Yhtiön taloudellisessa asemassa ei ole tilikauden päättymisen jälkeen tapahtunut olennaisia muutoksia.Yhtiön maksuvalmius on hyvä, eikä ehdotettu voitonjako vaaranna hallituksen näkemyksen mukaan yhtiön maksukykyä.

Tulevaisuuden näkymät

Technopoliksen johto arvioi taloudellisen taantuman käännekohdan olleen viimeisellä neljänneksellä viime vuonna ja talouden elpymisvaiheen alkaneen.Talouden elpymisestä huolimatta vuoteen 2010 liittyy edelleen epävarmuutta, mikä voi vaikuttaa yhtiön liikevaihdon ja käyttökatteen kehitykseen.

Johto arvioi, että yleinen talouden heikentyminen muodostaisi pitkittyessään haasteen konsernin kasvutavoitteille.Yhtiö jatkaa toimenpiteitä, joiden tavoitteena on turvata kannattavuutta myös vaikeissa taloudellisissa olosuhteissa. Konsernin johto arvioi liikevaihdon kasvavan 0 - 2 % ja käyttökatteen 2010 olevan samaa tasoa kuin vuonna 2009.

Strategian mukaanTechnopolis pyrkii toimimaan vuonna 2014 parhaissa tieto-intensiivisissä kaupungeissa Suomessa, Venäjällä ja 2 - 3 muussa maassa. Konserni pyrkii kasvattamaan liikevaihtoaan keskimäärin 10 % vuosittain.Tavoitteena on, että vuonna 2014 liikevaihdosta 25 % tulee Suomen ulkopuolelta. Kasvu pyritään toteuttamaan sekä orgaanisen kasvun että yritysostojen avulla. Konsernin omavaraisuusastetavoite on 35 %.

Technopolis arvioi vuonna 2010 olevan mahdollista toteuttaa yksi strategian ja taloudellisten tavoitteiden mukainen yritysosto uudessa kohdemaassa.Tähän arvioon sisältyy kuitenkin merkittävä aikatauluriski eikä ole mitään takeita siitä, että asetetut tavoiteaikataulut toteutuvat suunnitellusti.

Konsernin taloudellinen tulos on riippuvainen yleisen toimintaympäristön, asiakaskunnan liiketoiminnan, rahoitusmarkkinoiden ja kiinteistöjen tuottovaatimusten kehityksestä. Niissä tapahtuvat seikat saattavat vaikuttaa vuokrausasteen, palveluiden käytön, rahoituskulujen, kiinteistöjen käypien arvojen ja toimitilojen vuokratason muutoksien kautta konsernin tulokseen.

Rahayksikkö: 1 000 euroa Rahayksikkö: 1 000 euroa

Koronmaksukyky ) 1	3,78	2,23
Luototusaste, % 1 )	59,11	55,62
Henkilöstö konserni yhtiöissä, keskimäärin	152	165	142	113	74

Osakekohtaiset tiedot

Tulos/osake, laimentama ton, euro	-0,13	0,31	0,58	0,63	0,38
Tulos/osake, laimennusvai kutuksella oikaistu, euro	-0,13	0,31	0,58	0,63	0,38
Oma pääoma/osake, euro	4,57	4,80	4,69	4,03	3,39
Osinko/osake, euro	0,15 3 )	0,12	0,15	0,14	0,13
Osakkeiden (osakeantioi kaistu) lukumäärä, keskimäärin	57 345 341	52 029 796	41 407 380	37 472 329	33 358 468
Osakkeiden (osakeanti oikaistu) lukumäärä, kauden lopussa	57 345 341	57 345 341	44 107 501	39 833 582	35 852 046

Muut tunnusluvut

Taloudellinen vuokraus aste 2 )	94,36	96,54	96,80	94,35
Nettotuotto-% kiinteistöjen tasearvosta	7,60	7,60	7,45	7,73	8,56
Bruttoinvestoinnit taseen pitkäaikaisiin varoihin	66 029	143 273	88 962	137 974	46 011
Like-for-like ) 1	-0,43
P/E-luku	-23,88	9,37	10,01	12,16	13,16
Osinko tuloksesta, %	-115,57 3 )	39,05	25,84	22,10	34,20
Efektiivinen osinkotuotto, %	4,84 3 )	4,17	2,58	1,82	2,60
Osakkeiden markkina-arvo, euro	177 770 557	165 154 582	256 264 581	306 718 581	179 260 230
Osakkeiden vaihto, kpl	18 870 550	33 013 701	21 519 642	23 293 922	21 690 055
Osakkeiden vaihto keskimääräisestä luku
määrästä, %	32,91	63,45	51,97	62,16	65,02

2009	2008	2007	2006	2005		2009	2008	2007	2006	2005
					Kurssit, euro
					Ylin kurssi	3,96	6,48	8,31	7,99	5,23
					Alin kurssi	1,95	2,26	4,55	4,41	3,17
					Keskikurssi	3,01	4,84	6,85	6,01	4,10
					Kurssi 31.12.	3,10	2,88	5,81	7,70	5,00

1) Ko. tunnuslukuja on laskettu vain vuodesta 2008 alkaen minkä vuoksi niitä ei voida esittää sitä edeltäviltä vuosilta

2) Ko. tunnuslukua on laskettu vain vuodesta 2006 alkaen minkä vuoksi sitä ei voida esittää sitä edeltäviltä vuosilta

3) Osingonjakoehdotus

KONSERNIN LAAJA TULOSLASKELMA

	Liitetieto	2009	2008
Liikevaihto	1, 2	76 401	72 571
Liiketoiminnan muut tuotot	2	2 426	5 480
Työsuhde-etuuksista aiheutuvat kulut	3	-9 792	-10 188
Poistot	4	-520	-983
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset	9	-37 130	-690
Liiketoiminnan muut kulut	5	-29 069	-30 877
Liikevoitto		2 315	35 312
Rahoitustuotot yhteensä	6	772	1 164
Rahoituskulut yhteensä	6	-12 540	-15 118
Osuus osakkuusyritysten tuloksista	11	7	21
Voitto ennen veroja		-9 446	21 379
Tuloverot	7	1 949	-5 528
Tilikauden tulos		-7 497	15 852
Muut laajan tuloksen erät
Myytävissä olevat rahoitusvarat		79	-39
Muihin laajaan tulokseen eriin liittyvät verot		-21	10
Tilikauden muut laajan tuloksen erät verojen
jälkeen		59	-29
Tilikauden laaja tulos yhteensä		-7 439	15 823
Tilikauden tuloksen jakautuminen
Emoyhtiön osakkeenomistajille		-7 443	15 987
Vähemmistöosakkaille		-54	-135
Yhteensä		-7 497	15 852
Tilikauden laajan tuloksen jakautuminen
Emoyhtiön osakkeenomistajille		-7 384	15 958
Vähemmistöosakkaille		-54	-135
Yhteensä		-7 439	15 823
Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluvasta voitosta
laskettu osakekohtainen tulos
Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä,
keskimäärin		57 345 341	52 029 796
Osakekohtainen tulos, laimentamaton, euro		-0,13	0,31
Osakkeiden laimennusvaikutuksella oikaistu
lukumäärä, keskimäärin		57 345 341	52 118 705
Osakekohtainen tulos, laimennettu, euro		-0,13	0,31

Rahayksikkö: 1 000 euroa Rahayksikkö: 1 000 euroa

KONSERNIN TASE

VARAT	Liitetieto	31.12.2009	31.12.2008
Pitkäaikaiset varat
Aineettomat hyödykkeet	8	2 805	2 019
Sijoituskiinteistöt	9	596 729	594 022
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet	10	62 792	37 939
Osuudet osakkuusyrityksissä	11	16 983	16 976
Sijoitukset ja saamiset	12, 15	8 625	9 724
Laskennalliset verosaamiset	13	2 812	1 890
Pitkäaikaiset varat yhteensä		690 746	662 570
Lyhytaikaiset varat
Lyhytaikaiset saamiset	14, 15	10 823	13 845
Myytävissä olevat sijoitukset	12	3	2
Rahat ja pankkisaamiset	16	4 519	7 146
Lyhytaikaiset varat yhteensä		15 345	20 993
VARAT YHTEENSÄ		706 090	683 564
OMA PÄÄOMA JA VELAT
Oma pääoma
Osakepääoma		96 914	96 914
Ylikurssirahasto		18 551	18 551
Käyvän arvon rahasto		102	43
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto		63 842	63 777
Osakesidonnainen palkitseminen		653	550
Edellisten tilikausien voitto		89 212	79 621
Tilikauden voitto		-7 443	15 987
Oma pääoma ennen vähemmistön osuutta
yhteensä		261 830	275 442
Vähemmistön osuus		13	262
Oma pääoma yhteensä		261 843	275 704
Velat
Pitkäaikaiset velat Laskennalliset verovelat	18 13	361 925 32 624	331 214 38 113
Lyhytaikaiset velat	18	49 698	38 533
Velat yhteensä		444 247	407 860
OMA PÄÄOMA JA VELAT YHTEENSÄ		706 090	683 564

Rahayksikkö: 1 000 euroa

KONSERNIN RAHAVIRTALASKELMA

LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA	2009	2008
Tilikauden tulos	-7 497	15 852
Oikaisut:
Sijoituskiinteistöjen arvonmuutokset	37 130	690
Poistot	520	983
Osuus osakkuusyhtiöiden tuloksista	-7	-21
Muut oikaisut, joihin ei liity maksutapahtumaa	671	136
Rahoitustuotot ja -kulut	11 768	13 954
Verot	-1 949	5 528
Käyttöpääoman muutos	1 849	241
Saadut korot	573	1 243
Saadut osingot	7	12
Maksetut korot ja maksut	-10 542	-16 413
Muut rahoituserät liiketoiminnasta	-1 743	461
Maksetut verot	-1 786	-2 474
Liiketoiminnan rahavirta	28 993	20 191
INVESTOINTIEN RAHAVIRTA
Investoinnit muihin sijoituksiin	-17	-1 109
Investoinnit sijoituskiinteistöihin	-62 959	-70 207
Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin	-1 049	-271
Lainasaamisten takaisinmaksut	1 060	960
Luovutusvoitot muista sijoituksista	7	2 330
Tytäryhtiöiden hankinta	-213	-22 214
Investointien rahavirta	-63 171	-90 511
RAHOITUKSEN RAHAVIRTA
Pitkäaikaisten lainojen lisäys	58 410	70 214
Pitkäaikaisten lainojen vähennys	-14 805	-13 392
Rahoitusleasingvelkojen vähennys	-1 174	-1 071
Maksetut osingot	-6 879	-6 597
Maksullinen osakeanti		58 478
Lyhytaikaisten lainojen muutos	-4 001	-31 242
Rahoituksen rahavirta	31 551	76 390
Rahavarojen muutos	-2 627	6 070
Rahavarat tilikauden alussa	7 146	1 076
Rahavarat tilikauden lopussa	4 519	7 146

Rahayksikkö: 1 000 euroa

OMAN PÄÄOMAN MUUTOSLASKELMA

						Oma
				Sijoitetun		pääoma
		Yli		vapaan	Kerty	ennen
	Osake	kurssi	Käyvän	oman	neet	vähem	Vähem	Oma
	pää	rahas	arvon	pääoman	voitto	mistö	mistö	pääoma
	oma	to	rahasto	rahasto	varat	osuuksia	osuudet	yhteensä
Oma pääoma
31.12.2007	74 542	18 551	72	27 311	86 294	206 769	398	207 168
Osakeanti	22 365					22 365		22 365
Emissiovoitto				37 186		37 186		37 186
Käytetyt
osakeoptiot	7			9		17		17
Osingonjako					-6 617	-6 617		-6 617
Hankitut omat
osakkeet				76	-67	9		9
Osake
sidonnainen
palkitseminen					550	550		550
Tilikauden laaja
tulos			-29		15 987	15 958	-135	15 823
Muut muutokset				-806	11	-795		-795
Oma pääoma
31.12.2008	96 914	18 551	43	63 777	96 158	275 442	262	275 705
Osingonjako					-6 881	-6 881		-6 881
Hankitut omat
osakkeet				65	-64	1		1
Osakesidon
nainen
palkitseminen					653	653		653
Tilikauden laaja
tulos			59		-7 443	-7 384	-54	-7 439
Muut muutokset							-195	-195
Oma pääoma
31.12.2009	96 914	18 551	102	63 842	82 422	261 830	13	261 844

YRITYKSEN PERUSTIEDOT

Technopolis on teknologiayritysten toimintaympäristöihin erikoistunut yhtiö, jonka tarjoamassa palvelukokonaisuudessa yhdistyvät toimitilat, yrityspalvelut ja kehityspalvelut.Technopolis toimii Oulun seudulla, pääkaupunkiseudulla, Jyväskylässä, Kuopiossa, Lappeenrannassa, jaTampereella sekä Venäjällä Pietarissa. Konsernin emoyhtiö on Technopolis Oyj, englannin kielelläTechnopolis Plc.Yhtiön kotipaikka on Oulu, Suomi ja rekisteröity osoite Elektroniikkatie 8, 90590 Oulu.

Technopolis Oyj:n hallitus on 3. maaliskuuta 2010 hyväksynyt konsernitilinpäätöksen julkistettavaksi. Jäljennös konsernitilinpäätöksestä on saatavissa yhtiön internet-sivuilta osoitteesta www.technopolis.fi/sijoittajille. Suomen osakeyhtiölain mukaan varsinaiselle yhtiökokouksella on oikeus hyväksyä, hylätä tai muuttaa tilinpäätöstä sen julkistamisen jälkeen.

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LAATIMISPERIAATTEET

Technopolis Oyj:n konsernitilinpäätös on laadittu kansainvälisten tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards, IFRS) mukaisesti.Tilinpäätöstä laadittaessa on noudatettu 31.12.2009 voimassa olevia, EU:ssa käyttöön hyväksyttyjä IASja IFRS-standardeja sekä SIC- ja IFRI C-tulkintoja.Tilinpäätöstiedot esitetään tuhansina euroina.

Konsernitilinpäätöksen laajuus

Konsernitilinpäätös käsittää emoyhtiöTechnopolis Oyj:n sekä ne tytäryhtiöt, joissa emoyhtiö hallitsee suoraan tai välillisesti yli 50 % osakkeiden tuottamasta äänimäärästä tai sillä muuten on määräysvalta. Osakkuusyritykset ovat yrityksiä, joissa konsernilla on huomattava vaikutusvalta. Huomattava vaikutusvalta toteutuu, kun konsernilla on yli 20 % yrityksen äänivallasta tai kun konsernilla on muutoin huomattava vaikutusvalta mutta ei määräysvaltaa.

Konsolidointiperiaatteet

Konserniyhtiöiden keskinäisen osakeomistuksen eliminoinnissa on käytetty hankintamenomenetelmää. Konserni on soveltanut IFRS 1 siirtymäsäännöksen sallimaa helpotusta olla soveltamatta IFRS 3-standardia siirtymispäivää edeltäviin liiketoimintojen yhdistämisiin. Siirtymispäivän jälkeiset liiketoimintojen yhdistämiset on käsitelty IFRS 3-standardin mukaisesti. Näissä hankintamenolaskelmissa hankittujen kohteiden yksilöitävissä olevat varat, velat ja ehdolliset velat arvostetaan hankinta-ajankohdan käypiin arvoihin. Jos hankinta-ajankohtana hankitun yhtiön hankintameno ylittää konsernin osuuden hankitun yrityksen nettovarallisuuden käyvästä arvosta, kirjataan erotus liikearvoksi.Tilikauden aikana perustetut tai hankitut tytäryhtiöt on yhdistelty konserniin siitä alkaen, jolloin niihin on syntynyt määräysvalta.

Konsernin sisäiset liiketapahtumat, käyttöomaisuushyödykkeiden sisäiset katteet, sisäiset saamiset ja velat sekä sisäinen voitonjako on eliminoitu.Tilikauden voiton jakautuminen emoyhtiön omistajille ja vähemmistölle on esitetty laajan tuloslaskelman yhteydessä, ja vähemmistölle kuuluva osuus omasta pääomasta on esitetty omana eränään osana omaa pääomaa.

Osakkuusyritykset on yhdistelty pääomaosuusmenetelmällä. Konsernin osuus osakkuusyrityksen tilikauden voitosta tai tappiosta vähennettynä arvonalentumispoistoilla esitetään laajassa tuloslaskelmassa rahoitustuotoissa. Jos konsernin osuus osakkuusyrityksen tappiosta ylittää kirjanpitoarvon, kirjanpitoarvon ylittäviä tappiota ei yhdistellä, ellei konserni ole sitoutunut osakkuusyritysten velvoitteiden täyttämiseen.

Tytäryhtiöt, jotka ovat keskinäisiä kiinteistöosakeyhtiöitä, on yhdistelty suhteellisella yhdistelyllä niin, että keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden taseet ja tuloslaskelmat on yhdistelty konsernin omistaman osuuden suhteessa rivi riviltä vastaaviin riveihin konsernin tilinpäätöksessä. Näissä tapauksissa vähemmistöosuutta ei synny.

Valuuttamääräiset erät

Konsernitilinpäätös on esitetty euroina, joka on konsernin emoyrityksen toiminta- ja esittämisvaluutta. Valuuttamääräiset liiketapahtumat on kirjattu tilikauden aikana tapahtumapäivän kurssiin.Tilikauden päättymispäivänä avoimena olevat ulkomaan rahan määräiset monetaariset erät on arvostettu tilinpäätöspäivän kursseja käyttäen. Monetaarisia eriä ovat raha sekä sellaiset varat ja velat, jotka saadaan tai maksetaan kiinteään tai määritettävissä olevaan määrään rahayksikköjä. Ulkomaan rahan määräisistä liiketapahtumista ja monetaaristen erien muuntamisesta syntyneet voitot ja tappiot on kirjattu laajaan tuloslaskelmaan. Konsernilla on venäläinen tytäryhtiö Pietarissa, jonka tilinpäätöksen esittämisvaluutta on Venäjän rupla.

Segmenttiraportointi

Technopolis-konsernilla on kaksi maantieteellisiin yksiköihin pohjautuvaa toimintasegmenttiä: Suomi ja Venäjä. Segmenttijako perustuu konsernin vallitsevaan sisäiseen raportointiin sekä konsernin liiketoimintojen organisointiin. Konserni esittää toimintasegmentteihin perustuvat kuluvan vuoden tiedot vertailutietoineen vuoden 2009 alusta lukien.

Konsernilla ei ole toimintasegmenttien välillä sisäisiä eriä liikevaihdossa tai käyttökatteessa. Käyttökatteen jälkeisiä eriä, kuten poistoja, rahoituseriä ja veroja ei esitetä segmentti-informaatiossa, koska niitä ei allokoida segmenteille.

Tuloutusperiaatteet

Konsernin liikevaihto koostuu pääosin liiketoiminnasta saaduista toimitilojen vuokratuotoista, palvelutuotoista ja yrityskehityspalvelutuotoista. Liikevaihto on oikaistu välillisillä veroilla, myynnin oikaisuerillä ja valuuttamääräisen myynnin kurssierolla. Konsernin tuotot kirjataan, kun omistukseen liittyvät riskit ja edut ovat siirtyneet ostajalle ja kun on todennäköistä, että liiketoimeen liittyvä taloudellinen hyöty koituu yhteisön hyväksi. Palvelutuotot kirjataan, kun palvelut on suoritettu.

Julkiset avustukset

Julkiset avustukset kirjataan, kun on kohtuullisen varmaa, että yritys täyttää niihin liittyvät ehdot ja avustukset tullaan saamaan. Erilaisiin kehittämisohjelmiin saadut avustukset esitetään liiketoiminnan muissa tuotoissa. Kehittämisohjelmiin kohdistuvat kulut ovat liiketoiminnan muissa kuluissa ja henkilöstökuluissa.

Tuloverot

Tilikauden verokulu sisältää tilikauden verotettavaan tuloon perustuvan veron, aikaisempien tilikausien verojen oikaisut ja laskennallisten verojen muutokset. Laskennallisia verovelkoja syntyy, kun omaisuuserän kirjanpitoarvo konsernitaseessa ylittää verotuksellisen arvon. Laskennalliset verovelat on kirjattu kokonaisuudessaan ja ne kirjataan pitkäaikaisiin velkoihin. Laskennallisia verosaamisia syntyy, kun omaisuuserän kirjanpidollinen arvo konsernitaseessa alittaa verotuksellisen arvon. Laskennallisia verosaamisia on kirjattu siihen määrään asti, kun on oletettavissa, että ne pystytään hyödyntämään tulevaisuuden verotettavaa tuloa vastaan. Laskennalliset verosaamiset kirjataan pitkäaikaisiin saamisiin.

Laskennallisia veroja syntyy muun muassa sijoituskiinteistöistä, käyttöomaisuudesta, myytävissä olevista sijoituksista, vahvistetuista tappioista, rahoitusinstrumenteista ja liiketoimintojen hankintojen yhteydessä tehdyistä omaisuuserien käypään arvoon arvostamisesta. Laskennallisten verojen laskemisessa on käytetty tilinpäätöspäivänä vahvistettua yhteisöverokantaa.

Aineettomat hyödykkeet ja aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet

Aineettomat hyödykkeet ja aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet arvostetaan kertyneillä poistoilla ja arvonalentumisilla vähennettyyn alkuperäiseen hankintamenoon ja ne poistetaan niiden taloudellisena vaikutusaikana ennalta laadittujen poistosuunnitelmien mukaisesti. Aineettomat oikeudet poistetaan 20 %:n tasapoistoilla ja koneet ja kalusto 25 %:n jäännösarvopoistoilla. Poistot on esitetty laajassa tuloslaskelmassa poistoissa.

Myöhemmin syntyneet lisämenot aktivoidaan, jos on todennäköistä, että niistä koituu yritykselle lisää vastaista taloudellista hyötyä ja ne ovat luotettavasti määritettävissä ja kohdistettavissa hyödykkeelle. Muussa tapauksessa ne kirjataan laajaan tuloslaskelmaan kuluksi.

Aineettomien hyödykkeiden ja aineellisten käyttöomaisuushyödykkeiden taloudellinen vaikutusaika tarkistetaan vuosittain ja niiden kirjanpitoarvoja arvioidaan mahdollisten arvonalentumisten varalta. Jos on viitteitä arvonalentumisesta, arvioidaan kyseisestä omaisuuserästä sen kerrytettävissä oleva rahamäärä. Jos havaitaan, että omaisuuserän kirjanpitoarvo on suurempi kuin sen tulevaisuudessa kerryttämä rahamäärä, arvonalentumistappio kirjataan tulosvaikutteisesti kuluksi. Jos arvonalentumistappio myöhemmin osoittautuu aiheettomaksi, aiemmin kirjattu arvonalentumistappio voidaan peruuttaa kirjaamalla se tulosvaikutteisesti. Arvon alentumista ei voida kuitenkaan peruuttaa suurempaa määrää kuin omaisuuserän arvoa on aiemmin alennettu eikä liikearvoon tehtyä arvonalentumistappiota saa peruuttaa.

Konsernissa ei ole tilinpäätöshetkellä rajoittamattomalla pitoajalla olevia aineettomia hyödykkeitä eikä liikearvoa, joiden arvon alentumista pitäisi testata vuosittain arvonalentumistestein.

Sijoituskiinteistöt

Sijoituskiinteistöt ovat kiinteistöjä, joita konserni pitää hallussaan hankkiakseen vuokratuottoa tai omaisuuden arvon nousua. Sijoituskiinteistöt arvostetaan käyvän arvon mallin mukaisesti. Sijoituskiinteistöt sisältävät konsernin omistamat rakennukset sekä rakennetut ja rakentamattomat maa-alueet. Sijoituskiinteistöihin kuuluu myös rahoitusleasingsopimuksella vuokralle otettuja kiinteistöjä. Muulla kuin rahoitusleasingsopimuksella vuokralle otettuja kiinteistöjä ei ole luokiteltu sijoituskiinteistöiksi. Technopolis-konsernilla on omassa käytössä ainoastaan pieniä toimitiloja kiinteistöissä, jotka ovat muuten määritettävissä sijoituskiinteistöiksi.Tämän vuoksi omassa käytössä olevia tiloja ei ole kirjattu erikseen hankintamenomallin mukaisesti, vaan ne sisällytetään käyvän arvon laskentaan.

Käyvän arvon laskentamalli

Sijoituskiinteistöjen käypää arvoa määritettäessä pyritään selvittämään tarkastushetkellä toimivilla markkinoilla maksetut hinnat kiinteistöistä, jotka ovat luonteeltaan, sijainniltaan, kunnoltaan tai vuokrasopimusrakenteeltaan yhteneviä. Jos toimivilta markkinoilta ei ole löydettävissä vertailtavia hintoja, käypä arvo voidaan määrittää oikaisemalla toimivien markkinoiden hintoja tarkasteluhetkeä ja -tilannetta vastaavaksi tai määrittämällä se tulevaisuuden tuottojen perusteella kassavirtapohjaisesti.

Konsernin käyttämä käyvän arvon malli perustuu kiinteistökohtaisesti määritettävään kassavirta-analyysiin, jossa sijoituskiinteistön käypä arvo määritetään diskonttaamalla arvioitujen tulevaisuuden tuottojen ja kulujen nettokassavirta nykyhetkeen. Nettokassavirta muodostuu vajaakäyttöasteella oikaistuista tulevaisuuden vuokratuotoista vähennettynä vuosittaisilla hoito- ja kunnossapitokustannuksilla. Nettokassavirran nykyarvoon lisätään laskentakauden jälkeisen jäännösarvon nykyarvo. Rakentamattomat maa-alueet arvostetaan rakennusoikeuden arvon perusteella, jos se olennaisesti poikkeaa maa-alueen hankintamenosta.

Tulevaisuuden tuotot perustuvat olemassa oleviin sopimuksiin. Olemassa olevat sopimukset katsotaan päättyväksi niiden ensimmäisen mahdollisen irtisanomishetken ja sen jälkeisen irtisanomisajan päätyttyä.Tämän jälkeen toimitilat oletetaan vuokrattavan markkinavuokralla. Markkinavuokra on yhtiön itse määrittämä vuokra, joka määritetään sekä tila- että kiinteistökohtaisesti. Myös arvonmäärityshetkellä tyhjänä oleville tiloille määritetään markkinavuokra. Vajaakäyttöaste määritellään kiinteistökohtaisesti vuosittain koko laskentajaksolle.Toimitilavuokratuottojen lisäksi kohdekohtaisiksi tuotoiksi luetaan vuokrien ohella käyttökorvaukset, autopaikkatuotot ja kokoustilatuotot. Vuokria ja markkinavuokria korotetaan vuosittain inflaatio-odotuksella.

Kiinteistöön kohdistuvat kustannukset sisältävät kiinteistöön tai omistusosuuteen kohdistuvat hoito-, pienkorjaus- ja kunnossapitokustannukset koko laskentakaudelle. Kustannukset korotetaan vuosittain inflaatio-odotuksella. Jäännösarvon laskennassa käytetyt kunnossapitokustannukset perustuvat sisäisiin kohdekohtaisiin arvioihin.

Arvioitujen tulevaisuuden tuottojen ja kulujen nettokassavirta diskontataan nykyhetkeen nettotuottovaatimuksesta ja inflaatio-odotuksesta saadulla diskonttokorolla. Käytettävä nettotuottovaatimus on kahden ulkopuolisen arvioitsijan antaman kiinteistö- tai aluekohtaisen nettotuottovaatimuksen vaihteluvälien keskiarvo.

Mallin sekä siinä käytettävät parametrit on auditoinut ulkopuolinen AKA-kiinteistöarvioitsija. Lisäksi konserni hankkii harkintansa mukaan omien laskelmien tueksi ulkopuoliselta arvioitsijalta arviokirjoja merkittävimmistä kohteistaan.

Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos kirjataan omana eränään laajaan tuloslaskelmaan. Tilikaudella syntynyt sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos johtuu koko vuoden omistettujen kiinteistöjen arvonmuutoksen lisäksi tilikaudella valmistuneiden kiinteistöjen määrittämisestä käypään arvoon ja tilikaudella erillisyhtiöihin kirjatuista hankintamenon lisäyksistä.

Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat

Yhtiö on soveltanut 1.1.2009 alkaen IAS 40 –standardin muutosta, jonka mukaan rakenteilla olevat sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoon edellyttäen, että käypä arvo on luotettavasti määriteltävissä. Ennakkomaksuissa ja keskeneräisissä hankinnoissa esitetään rakenteilla olevien sijoituskiinteistöjen käypä arvo. Rakenteilla olevien sijoituskiinteistöjen käypä arvo määritetään samalla laskentamallilla kuin yhtiön sijoituskiinteistöjen käypä arvo.

Vuokrasopimukset

Vuokrasopimukset luokitellaan rahoitusleasingsopimuksiksi ja muiksi vuokrasopimuksiksi sen perusteella, missä määrin vuokratun hyödykkeen omistamiselle ominaiset riskit tulevat vuokralle ottajalle tai vuokralle antajalle. Rahoitusleasingsopimuksiksi luokitellaan sellaiset vuokrasopimukset, joissa vuokralle ottajalle siirtyy olennainen osa omaisuuserän omistamiseen liittyvistä riskeistä ja eduista. Jos omaisuuserän omistamiseen liittyvät riskit ja edut eivät siirry, kyseessä on muu vuokrasopimus. Muut vuokrasopimukset kirjataan tulosvaikutteisesti tasasuuruisina erinä vuokra-ajan kuluessa, jollei jokin muu systemaattinen peruste kuvaa paremmin sopimuksen tosiasiallista luonnetta.

Konserni vuokralle antajana

Vuokralle antaja kirjaa rahoitusleasingsopimukset alkamispäivänä taseeseen saamisiksi hyödykkeen nettosijoitusarvoon. Vuokralle antaja käsittelee saatavia leasingvuokria pääoman palautuksena ja rahoitustuottona. Rahoitustuotot kirjataan sillä perustella, joka tuottaa vuokralle antajan jäljellä olevalle nettosijoitukselle vuokrasopimukseen kultakin tilikaudelta samansuuruisen tuottoasteen.Tilikauden leasingvuokramaksut, lukuun ottamatta palveluista aiheutuvia menoja, kirjataan vuokrasopimukseen tehtyä bruttosijoitusta vastaan siten, että ne vähentävät sekä pääomaa että kertymätöntä rahoitustuottoa.

Konserniyhtiöillä on vuokralle annettuna sellaisia pitkäaikaisia toimitilavuokrasopimuksia, jotka luokitellaan rahoitusleasingsopimuksiksi.Tällöin kiinteistöjen omistamiselle ominaiset riskit ja edut ovat siirtyneet olennaisilta osin vuokralleottajalle. Vuokrasopimukset, joissa omistamiselle ominaiset riskit ja edut jäävät vuokralle antajalle, käsitellään muina vuokrasopimuksina. Valtaosa vuokratuotoista kirjataan tuloslaskelmaan tasaerinä vuokra-ajan kuluessa. Muutamien asiakkaiden kohdalla sovelletaan muuttuvia vuokria, joissa vuokra perustuu vuokralle ottajan liikevaihtoon. Kaikki vuokratuotot kirjataan liikevaihtoon.

Konserni vuokralle ottajana

Vuokralle ottaja kirjaa rahoitusleasingsopimukset alkamispäivänä taseeseen varoiksi hyödykkeen käypään arvoon tai sitä alempaan vähimmäisvuokrien nykyarvoon ja ne poistetaan taseesta sinä aikana, jona hyödykettä odotetaan käytettävän. Maksettavat leasingvuokrat jaetaan rahoitusmenoon ja velan vähennykseen.

Konserniyhtiöillä on vuokralle otettuna sellaisia pitkäaikaisia toimitilavuokrasopimuksia, jotka luokitellaan rahoitusleasingsopimuksiksi.Tällöin kiinteistöjen omistamiselle olennaiset riskit ja edut ovat siirtyneet vuokralle ottajalle.

Vieraan pääoman menot

Konserni sovelsi uudistettua IAS 23 Vieraan pääoman menot –standardia vapaaehtoisesti tilikaudelta 2007 alkaen. Vertailutiedoissa vuonna 2008 rakennusaikaiset vieraan pääoman menot on aktivoitu ja kohdistettu osaksi sijoituskiinteistön hankintamenoa, jos ne ovat olleet välittömästi kohdistettavissa tällaiselle pitkäaikaiselle rakennushankkeelle. IAS 23 -standardia ei enää sovelleta tilinpäätökseen, koska rakenteilla olevat sijoituskiinteistöt arvostetaan tilikaudella 2009 ensimmäistä kertaa käypään arvoon.

Rahoitusinstrumentit

Rahoitusinstrumentit ryhmitellään käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin rahoitusvaroihin ja -velkoihin, lainoihin ja muihin saamisiin, myytävissä oleviin rahoitusvaroihin sekä jaksotettuun hankintamenoon kirjattaviin rahoitusvelkoihin. Myytävissä olevat rahoitusvarat sekä käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat ja -velat arvostetaan käypään arvoon käyttäen noteerattuja markkinahintoja ja -kursseja tai kolmansilta osapuolilta saatuja arvonmäärityslaskelmia.

Koron- ja valuutanvaihtosopimukset on luokiteltu käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin rahoitusvaroihin ja -velkoihin. Ne merkitään kirjanpitoon alun perin hankintamenoon, joka vastaa niiden käypää arvoa. Hankinnan jälkeen sopimukset arvostetaan käypään arvoon. Koron- ja valuutanvaihtosopimusten käypä arvo määritetään diskonttaamalla kaikki sopimuksiin liittyvät tulevaisuuden rahavirrat arvostushetkeen vastapuolen hinnoittelumallien ja -tapojen mukaisesti. Konsernin tämänhetkiset koron- ja valuutanvaihtosopimukset eivät täytä suojauslaskennan edellytyksiä, joten positiiviset ja negatiiviset käyvän arvon muutokset on kirjattu tulosvaikutteisesti.

Lainat ja muut saamiset sekä kaikki rahoitusvelat, paitsi johdannaiset, esitetään taseessa jaksotettuun hankintamenoon käyttäen efektiivisen koron menetelmää.Transaktiokulut sisällytetään niiden alkuperäiseen hankintamenoon.

Myyntisaamiset arvostetaan kirjanpidossa niiden alkuperäiseen arvoon vähennettynä saatavien arvioidulla arvonalennuksella. Epävarmojen saamisten ja luottotappioiden tilanne arvioidaan säännöllisesti tapauskohtaisesti.

Osakesijoitukset luokitellaan myytävissä oleviin rahoitusvaroihin. Myytävissä olevat rahoitusvarat arvostetaan käypään arvoon käyttäen noteerattuja markkinahintoja. Ne listaamattomat osakkeet, joiden käypää arvoa ei voida luotettavasti määrittää, kirjataan hankintamenoon arvonalennuksilla vähennettynä. Myytävissä olevien rahoitusvarojen käyvän arvon muutokset kirjataan muihin laajan tuloksen eriin ja esitetään käyvän arvon rahastossa omassa pääomassa. Kun tällainen omaisuuserä myydään, kertyneet käyvän arvon muutokset kirjataan omasta pääomasta tulokseen.

Korolliset velat kirjataan taseeseen jaksotettuun hankintamenoon käyttäen efektiivisen koron menetelmää. Lyhytaikainen korollinen vieras pääoma sisältää yrityksen liikkeelle laskemat yritystodistukset.

Rahavarat koostuvat käteisestä rahasta, vaadittaessa nostettavissa olevista pankkitalletuksista ja muista lyhytaikaisista, erittäin likvideistä sijoituksista. Rahavaroihin luokitelluilla erillä on enintään kolmen kuukauden maturiteetti hankinta-ajankohdasta lukien.

Työsuhde-etuudet

Kaikki konsernin työntekijät kuuluvat maksuperusteiseen järjestelmään ja eläkejärjestelyistä aiheutuvat suoritukset kirjataan laajaan tuloslaskelmaan sillä tilikaudella, jota suoritus koskee.

Avainhenkilöiden vapaaehtoiset eläkejärjestelyt on käsitelty maksupohjaisina, koska konsernin oikeudellinen ja tosiasiallinen velvoite rajoittuu määrään, jonka se suorittaa työsuhteen jälkeisiä etuuksia koskevaan järjestelyyn.

Osakeperusteiset maksut

Konserni on soveltanut IFRS 2 Osakeperusteiset maksut – standardia kaikkiin sellaisiin optiojärjestelyihin, joissa optiot on myönnetty 7.11.2002 jälkeen ja joihin ei ole syntynyt oikeutta ennen 1.1.2005.Tätä aiemmista optiojärjestelyistä ei ole esitetty kuluja tuloslaskelmassa. Optio-oikeudet arvostetaan käypään arvoon niiden myöntämishetkellä ja kirjataan kuluksi laajaan tuloslaskelmaan tasaerinä oikeuden syntymisajanjakson aikana. Optioiden myöntämishetkellä määritetty kulu perustuu konsernin arvioon siitä optioiden määrästä, joihin oletetaan syntyvän oikeus oikeuden syntymisajanjakson lopussa.

Käypä arvo määritetään Black-Scholes – optionhinnoittelumallin perusteella. Option käypä arvo määräytyy optioiden merkintähinnan, option voimassaoloajan, kohdeetuutena olevien osakkeiden myöntämispäivän hinnan, osakkeen hinnan odotettavissa olevan volatiliteetin ja riskittömän koron avulla. Osakkeen hinnan odotettavissa oleva volatiliteetti perustuu pääosin osakkeen historialliseen volatiliteettiin. Optioista syntyvä kulukirjaus kirjataan ansaintakaudella laajaan tuloslaskelmaan henkilöstökuluihin ja omaan pääomaan. Arvioiden muutokset kirjataan tulosvaikutteisesti. Kun optio-oikeuksia käytetään, osakemerkintöjen perusteella saadut rahasuoritukset (mahdollisilla transaktiomenoilla oikaistuna) kirjataan osakepääomaan (kirjanpidollinen vasta-arvo) ja sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon.

Käyttökate

Käyttökate esittää yhtiön tilikauden tuloksen ennen poistoja, sijoituskiinteistöjen arvonmuutosta, rahoitustuottoja ja –kuluja sekä tuloveroja. Käyttökateprosentti lasketaan jakamalla käyttökate liikevaihdolla.

Operatiivinen tulos

Operatiivisessa tuloksessa esitetään yhtiön tilikauden tulos lukuun ottamatta tilikauden aikaista sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta, rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutosta sekä mahdollisia kertaluonteisia eriä, kuten luovutusvoittoja ja –tappioita.Yhtiöllä on koron- ja valuutanvaihtosopimuksia, jotka eivät täytä IFRS:n mukaisia suojauslaskennan edellytyksiä, ja näiden rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutokset on kirjattu tulosvaikutteisesti. Lisäksi operatiivisessa tuloslaskelmassa esitetään näihin liittyvät verot ja laskennalliset verot.

Operatiivisesta tuloksesta erotetut erät, sekä niiden verovaikutus, esitetään ei-operatiivisessa tuloslaskelmassa. Sekä operatiivisesta että ei-operativiisesta tuloksesta on laskettu osakekohtainen tulos EPRA n ohjeistuksen mukaisesti. Operatiivinen ja ei-operatiivinen tulos ja niistä lasketut osakekohtaiset tulokset yhteensä täsmäävät yhtiön tilikauden tulokseen ja osakekohtaiseen tulokseen.

Liikevoitto

Konserni on määrittänyt liikevoiton seuraavasti: liikevoitto on nettosumma, joka muodostuu, kun liikevaihtoon lisätään liiketoiminnan muut tuotot, vähennetään työsuhdeetuuksista aiheutuneet kulut, poistot ja mahdolliset arvonalentumistappiot, sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset sekä liiketoiminnan muut kulut. Kaikki muut kuin edellä mainitut tuloslaskelmaerät esitetään liikevoiton alapuolella. Kurssierot sisältyvät liikevoittoon, mikäli ne syntyvät liiketoimintaan liittyvistä eristä. Muussa tapauksessa ne kirjataan rahoituseriin.

Osakekohtainen tulos

Osakekohtainen tulos esitetään laimentamattomana ja laimennusvaikutuksella oikaistuna. Laimentamaton osakekohtainen tulos on laskettu emoyhtiön tilikauden keskimääräistä osakkeiden lukumäärä käyttäen. Laimennusvaikutuksella oikaistua osakekohtaista tulosta laskettaessa emoyhtiön tilikauden keskimääräistä osakkeiden lukumäärää on oikaistu optioiden oletetusta käytöstä tulevien lisäosakkeiden laimentavalla vaikutuksella. Optioiden käyttöä ei oteta huomioon osakekohtaista tulosta laskettaessa, jos osakkeen merkintähinta optiolla ylittää osakkeiden keskimääräisen markkina-arvon kauden aikana.

Lähipiiritapahtumat

Osapuolet kuuluvat toistensa lähipiiriin, mikäli toisella osapuolella on määräysvalta tai huomattava vaikutusvalta toisen päätöksentekoon. Konsernin lähipiiriin kuuluvat emoyritys, tytär-, osakkuus- ja omistusyhteysyritykset. Lisäksi lähipiiriin kuuluvat konsernin johto ja näiden perheenjäsenet sekä sellaiset yhtiöt, joissa näillä henkilöillä on määräysvalta, yhteinen määräysvalta tai huomattava vaikutusvalta. Konsernin johtoon kuuluvat emoyhtiön hallituksen jäsenet ja toimitusjohtaja sekä konsernin johtoryhmän jäsenet.

Arvioiden käyttö

Tilinpäätöstä laadittaessa konsernin johto joutuu käyttämään harkintaa laatimisperiaatteita sovellettaessa ja tekemään tilinpäätökseen sisältöön vaikuttavia arvioita ja olettamuksia. Konsernin tilinpäätöksen merkittävimmät arviot liittyvät sijoituskiinteistöjen käyvän arvon laskentamallissa käytettäviin parametreihin. Merkittävin yksittäinen muuttuja, jolla voi olla olennainen vaikutus sijoituskiinteistöjen käypään arvoon, on markkinoiden tuottovaatimus.Yhtiön käyvän arvon mallissa käyttämä nettotuottovaatimus on kahden ulkopuolisen arvioitsijan antaman kiinteistö- tai aluekohtaisen nettotuottovaatimuksen vaihteluvälien keskiarvo. Sijoituskiinteistöjen käypää arvoa määritettäessä johto joutuu tekemään arvioita myös markkinavuokran, käyttöasteiden ja hoitokulujen osalta. Arvioita ja olettamuksia tehtäessä johto on käyttänyt parhainta tietämystään, joka sillä tilinpäätöshetkellä on.Tulevaisuuden toteumat saattavat poiketa tämän hetken arvioista.

Uusien tai muutettujen IFRS-standardien soveltaminen

Konserni on huomioinut IASB:n tilikaudella julkaisemat uudet standardit ja tulkinnat ja ottaa nämä käyttöön tulevilla tilikausilla niiden voimaan astuessa. Konserni soveltaa tässä tilinpäätöksessä ensimmäistä kertaa IFRS 8Toimintasegmentit –standardin mukaista segmenttiraportointia sekä muuttunutta IAS 40 Sijoituskiinteistöt –standardia rakenteilla olevien sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta. Lisäksi yhtiö esittää uudistetun IAS 1 mukaisen laajan tuloslaskelman ja oman pääoman muutoksia osoittavan laskelman. Liitetiedoissa on huomioitu maaliskuussa 2009 annetut IFRS 7:n muutokset, jotka velvoittavat rahoitusinstrumenttien käypien arvojen esittämiseen kolmitasoisessa hierarkiassa. Konserni on soveltanut uudistettua IAS 23 Vieraan pääoman menot –standardia vapaaehtoisesti tilikaudelta 2007 alkaen. IAS 23 -standardia ei enää sovelleta tilinpäätökseen, koska rakenteilla olevat sijoituskiinteistöt arvostetaan tilikaudella ensimmäistä kertaa käypään arvoon.

IFRS 3 Liiketoimintojen yhdistäminen –standardin muutokset, jotka tulevat voimaan 1.7.2009 jälkeen alkaneilla tilikausilla, vaikuttavat konsernin tuleviin tilinpäätöksiin. Vaikutukset kohdistuvat yhtiön tulokseen tilikaudella, jolla hankinta tehdään sekä liikearvon kirjaamiseen liiketoimintojen yhdistämisessä. Uudistettu IAS 27 Konsernitilinpäätös ja erillistilinpäätös saattaa vaikuttaa konsernin tuleviin tilinpäätöksiin. Muilla tilikauden aikana julkaistuilla standardimuutoksilla ja tulkinnoilla ei arvioida olevan olennaista vaikutusta konsernin tuleviin tilinpäätöksiin.

Konsernitilinpäätöksen liitetiedot

1. SEGMENTTIRAPORTOINTI

Technopolis–konsernilla on kaksi maantieteellisiin yksiköihin pohjautuvaa toimintasegmenttiä: Suomi ja Venäjä. Segmenttijako perustuu konsernin vallitsevaan sisäiseen raportointiin sekä konsernin liiketoimintojen organisointiin. Konserni esittää toimintasegmentteihin perustuvat tiedot vertailutietoineen vuoden 2009 alusta lukien.

Konsernilla ei ole toimintasegmenttien välillä sisäisiä eriä liikevaihdossa eikä käyttökatteessa. Käyttökatteen jälkeisiä eriä, kuten poistoja, rahoituseriä ja veroja ei esitetä segmentti-informaatiossa, koska niitä ei allokoida segmenteille.

	2009	2008
Liikevaihto
Suomi	76 125	72 432
Venäjä	340	272
Kohdistamattomat ja eliminoinnit	-64	-134
Yhteensä	76 401	72 571
Käyttökate
Suomi	43 814	42 323
Venäjä	-435	-536
Kohdistamattomat ja eliminoinnit	-3 414	-4 802
Yhteensä	39 965	36 985
Varat
Suomi	691 462	675 216
Venäjä	38 408	19 143
Eliminoinnit	-23 780	-10 796
Yhteensä	706 090	683 564

Eliminoinnit ovat konsernieliminointeja ja kohdistamattomat konsernihallinnosta syntyneitä eriä.

2. LIIKEVAIHTO JA LIIKETOIMINNAN MUUT TUOTOT

Konsernin vuokrattava pinta-ala oli vuoden lopussa yhteensä 453 567 kerrosneliömetriä (438 337 kerrosneliömetriä 31.12.2008). Konsernin taloudellinen vuokrausaste vuoden lopussa oli 94,4 % (96,5 %).

Konsernin vuokrasopimuskanta oli vuoden lopussa 118,3 milj. euroa (122,5 milj.euroa).

Liikevaihto	76 401	72 571
Liiketoiminnan muut tuotot	2 426	5 480

Muutamien asiakkaiden kohdalla sovelletaan muuttuvia vuokria, joissa vuokra perustuu vuokralle ottajan liikevaihtoon. Tällaisia muuttuvia vuokria on kirjattu tilikauden liikevaihtoon 1 207 tuhatta euroa (1 356 tuhatta euroa vuonna 2008).

Rahayksikkö: 1 000 euroa Rahayksikkö: 1 000 euroa

Liikevaihtoon on kirjattu toimitilojen vuokrauksesta, palveluista ja yrityskehityspalveluista saadut tuotot. Liikevaihdosta on oikaistu välilliset verot, myynnin oikaisuerät ja valuuttamääräisen myynnin kurssierot.

Liiketoiminnan muihin tuottoihin on kirjattu erilaisiin kehittämisohjelmiin saadut toiminta-avustukset. Kehittämisohjelmiin kohdistuvat kulut ovat liiketoiminnan muissa kuluissa ja henkilöstökuluissa.

	2009	2008
3. TYÖSUHDE-ETUUKSISTA AIHEUTUVAT KULUT
Palkat ja palkkiot	7 383	7 932
Eläkekulut, maksupohjaiset järjestelyt	1 292	1 221
Myönnetyt osakeoptiot	653	550
Muut henkilösivukulut	464	486
Työsuhde-etuuksista aiheutuvat kulut
yhteensä	9 792	10 188
Konsernin palveluksessa oli keskimäärin,
henkilöä	152	165

Johdon työsuhde-etuudet esitetään liitetietojen kohdassa 21.

4. POISTOT

Poistot hyödykeryhmittäin

Aineettomat hyödykkeet	158	562
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet
Koneet ja kalusto	362	421
Poistot yhteensä	520	983

5. LIIKETOIMINNAN MUUT KULUT

Toimitilakulut	15 450	14 528
Palvelukulut	8 720	13 642
Muut liiketoiminnan kulut	4 899	2 707
Liiketoiminnan muut kulut yhteensä	29 069	30 877

Muut liiketoiminnan kulut sisältävät tilintarkastajalle

maksettuja palkkioita seuraavasti:
Tilintarkastus	31	29
Todistukset ja lausunnot	4	7
Muut palvelut	61	155
Tilintarkastajan palkkiot yhteensä	97	191

6. RAHOITUSTUOTOT JA -KULUT
Rahoitustuotot
Osinkotuotot myytävissä olevista sijoituksista	7	12
Luovutusvoitot myytävissä olevista sijoituksista	0	2
Korkotuotot rahoitusleasingsaamisista	459	551
Muut korkotuotot	146	599
Valuuttakurssivoitot	161
Yhteensä	772	1 164
Rahoituskulut
Arvonalentumiset myytävissä olevista sijoituksista	-13	-33
Korkokulut yritystodistuksista	-52	-818
Muut korkokulut	-10 226	-14 831
Johdannaisten käyvän arvon muutos	-1 711	1 260
Valuuttakurssitappiot		-478
Muut rahoituskulut	-539	-219
Yhteensä	-12 540	-15 118

Valuuttakurssivoitot ja -tappiot ovat syntyneet ruplamääräisten liiketapahtumien muuntamisesta euroiksi.

Konsernin tämänhetkiset koron- ja valuutanvaihtosopimukset eivät täytä suojauslaskennan edellytyksiä, joten positiiviset ja negatiiviset käyvän arvon muutokset on kirjattu tulosvaikutteisesti.

Muut laajan tuloksen erät

Rahoitusinstrumentteihin liittyvät muihin laajan tuloksen eriin liittyvät oikaisut:
Myytävissä olevat rahoitusvarat	79	-39
Yhteensä	79	-39

Myytävissä olevat rahoitusvarat on arvostettu käypään arvoon ja luokitteluun ei ole tullut muutoksia tilikauden aikana.

7. TULOVEROT

Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verot	-4 483	-1 975
Laskennallisten verojen muutos	6 432	-3 553
Verokulu tuloslaskelmassa	1 949	-5 528
Tuloverojen täsmäytyslaskelma
Tulos ennen veroja	-9 446	21 379
Verot laskettuna tilinpäätöspäivän verokannalla 26 %	2 456	-5 559

Rahayksikkö: 1 000 euroa Rahayksikkö: 1 000 euroa

2009	2008		2009	2008
		Verotuksessa vähennyskelvottomat kulut	-233	-119
		Verovapaat tulot	3	44
		Ulkomaisten tytäryhtiöiden poikkeavien
		verokantojen vaikutukset	-398	2
		Verokannan muutoksen vaikutus tilikauden
		alun laskennallisiin veroihin	109
		Aikaisemmin kirjaamattomia vähennyskel
		poisia eroja		-10
		Tilikauden tappioista kirjaamaton vero	-84	-62
		Aikaisempien tilikausien verot	116	62
		Muut	-20	113
		Verokulu tuloslaskelmassa	1 949	-5 528
		Muihin laajan tuloksen eriin liittyvät verot
		Myytävissä olevat rahoitusvarat	79	-39
		Verovaikutus	-21	10
		Tilikauden muut laajan tuloksen erät
		verojen jälkeen	59	-29

8. AINEETTOMAT HYÖDYKKEET

Aineettomat hyödykkeet
Hankintameno 1.1.	3 069	2 975
Lisäykset	944	94
Hankintameno 31.12.	4 013	3 069
Kertyneet poistot 1.1.	-1 050	-489
Tilikauden poisto	-158	-562
Aineettomat hyödykkeet 31.12.	2 805	2 019
Kirjanpitoarvo 1.1.	2 019	2 486
Kirjanpitoarvo 31.12.	2 805	2 019

9. SIJOITUSKIINTEISTÖT

Muutokset sijoituskiinteistöjen käyvissä arvoissa

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 1.1.	594 022	468 760
Tilikaudella hankittujen sijoituskiinteistöjen
hankintameno		6 626
Sijoituskiinteistöt yritysten yhteenliittymistä		65 162
Siirrot keskeneräisistä hankinnoista	28 613	61 414
Siirrot keskeneräisiin hankintoihin		-9 413
Käyvän arvon muutos	-25 907	1 472
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 31.12.	596 729	594 022

Sijoituskiinteistöjen arvonmuutokset
Käyvän arvon muutos ilman nettotuot
tovaatimuksissa tapahtunutta muutosta	2 912	35 845
Nettotuottovaatimusten muutoksesta aiheutuva
muutos	-28 818	-34 373
Käyvän arvon muutos	-25 907	1 472
Muutokset sijoituskiinteistöjen hankintamenoissa
tilikaudella	-5 184	-2 163
Käyvän arvon muutos keskeneräisistä
hankinnoista	-6 040
Sijoituskiinteistöjen arvonmuutoksen
tulosvaikutus	-37 130	-690
Sijoituskiinteistöjen nettovuokratuotto
Vuokratuotot	60 565	47 434
Välittömät kulut konsernin omistamista
kiinteistöistä	-18 371	-13 848
Nettovuokratuotto	42 194	33 586

Nettovuokratuoton lukuihin ei sisälly kesken vuotta käyttöönotettuja ja hankittuja kiinteistöjä.

10. AINEELLISET KÄYTTÖOMAISUUSHYÖDYKKEET

Koneet ja kalusto
Alkuperäinen hankintameno	6 021	4 921
Kertyneet poistot	-3 869	-3 448
Menojäännös 1.1.	2 152	1 473
Lisäykset	121	227
Lisäykset yritysten yhteenliittymistä		930
Vähennykset	-16	-57
Tilikauden poisto	-362	-421
Koneet ja kalusto 31.12.	1 895	2 152
Kirjanpitoarvo 1.1.	2 152	1 473
Kirjanpitoarvo 31.12.	1 895	2 152
Muut aineelliset hyödykkeet
Hankintameno 1.1.	57	56
Lisäykset yritysten yhteenliittymistä		0
Muut aineelliset hyödykkeet 31.12.	57	57
Kirjanpitoarvo 1.1.	57	56
Kirjanpitoarvo 31.12.	57	57

Rahayksikkö: 1 000 euroa Rahayksikkö: 1 000 euroa

2009	2008			2009		2008
		Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat
		Keskeneräiset hankinnat 1.1.		35 730		25 372
		Lisäykset/vähennykset		59 763		62 360
		Käyvän arvon muutos		-6 040
		Siirrot sijoituskiinteistöistä				9 413
		Siirrot sijoituskiinteistöihin		-28 613		-61 414
		Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat 31.12.		60 840		35 730
		11. OSUUDET OSAKKUUSYRITYKSISSÄ
		Osuudet osakkuusyrityksissä 1.1.		16 976		12 343
		Lisäykset				37
		Lisäykset yritysten yhteenliittymistä				4 574
		Konsernin osuus tilikauden voitosta/tappiosta		7		21
		Osuudet osakkuusyrityksissä 31.12.		16 983		16 976
		Osuudet osakkuusyrityksissä		Alku	Konsernin
				peräinen	osuus
			Osuus,	hankinta	kert.voit	Yh
			%	meno	tovar.	teensä
		Kiinteistö Oy Hermia, 9 692 kpl, Tampere	49,3	11 372	0	11 372
		Technocenter Kempele Oy, 501 kpl, Kempele	48,5	588	364	952
		Kiinteistö Oy Bioteknia, 31 121 kpl, Kuopio	28,5	4 574	0	4 574
		Iin Micropolis Oy, 500 kpl, Ii	25,7	84	-84	0
		Otaniemen kehitys Oy, 35 kpl, Espoo	35,0	35	-1	34
		Jyväskylä Innovation Oy, 1 200 kpl, Jyväskylä	24,0	12	0	12

Kuopio Innovation Oy, 24 kpl, Kuopio 24,0 37 0 37 Lappeenranta Innovation Oy, 1 000 kpl, Lappeenranta 20,0 10 -10 0 Yhteensä 16 713 269 16 983

Technopolis Oyj on kirjannut osuudestaan osakkuusyritysten tuloksista kertyneitä tappioita vain osakkeiden hankintamenoon asti. Iin Micropoliksen osalta 8 tuhatta euroa (8 tuhatta euroa vuonna 2008) ja Lappeenranta Innovation Oy:n osalta 13 tuhatta euroa (9 tuhatta euroa) on jätetty kirjaamatta.

Osakkuusyritysten osakkeiden käypä arvo ei poikkea olennaisesti kirjanpitoarvosta.

Tiedot osakkuusyrityksistä

				Tilikauden
	Varat	Velat	Liikevaihto	tulos
2009
Kiinteistö Oy Hermia	8 112	161	888	0
Technocenter Kempele Oy	2 731	263	355	4
Kiinteistö Oy Bioteknia	11 986	77	682	-453
Iin Micropolis Oy	406	410	238	29
Otaniemen kehitys Oy	253	155	605	-1
Jyväskylä Innovation Oy	963	902	3 305	10
Kuopio Innovation Oy	868	793	2 231	-1
Lappeenranta Innovation Oy	1 318	1 382	346	-5
2008
Kiinteistö Oy Hermia	8 237	199	940	0
Technocenter Kempele Oy	2 866	391	496	54
Kiinteistö Oy Bioteknia	12 426	40	729	-675
Iin Micropolis Oy	362	394	0	49
Otaniemen kehitys Oy	308	209	176	0
Jyväskylä Innovation Oy	896	859	3 581	-6
Kuopio Innovation Oy	1 065	990	354	-2
Lappeenranta Innovation Oy	1 038	1 084	136	-18
12. MYYTÄVISSÄ OLEVAT RAHOITUSVARAT		2009		2008
Myytävissä olevat rahoitusvarat yhteensä 1.1.		5 649		4 651
Lisäykset		17		1 072
Lisäykset yritysten yhteenliittymistä				28
Vähennykset		-28		-34
Käypään arvoon kirjattujen varojen käyvän
arvon muutos		79		-39
Arvonalennukset		-13		-30
Myytävissä olevat rahoitusvarat 31.12.		5 704		5 649
Myytävissä olevat noteeratut rahoitusvarat		1 029		964
Myytävissä olevat ei-noteeratut rahoitus
varat, arvostettu hankintamenoon		1 748		1 758
Myytävissä olevat ei-noteeratut rahoitus
varat, arvostettu käypään arvoon		2 927		2 927
Myytävissä olevat rahoitusvarat 31.12.		5 704		5 649
Käyvän arvon rahasto
Käyvän arvon rahasto 1.1.		43		72
Käypään arvoon kirjattujen varojen käyvän
arvon muutos		79		-39
Laskennalliset verot		-21		10
Käyvän arvon rahasto 31.12.		102		43

Rahayksikkö: 1 000 euroa Rahayksikkö: 1 000 euroa

Käyvän arvon rahastoon kirjataan myytävissä olevien rahoitusvarojen käyvän arvon muutokset verovaikutuksella vähennettynä. Kun tällainen omaisuuserä myydään, kertyneet käyvän arvon muutokset kirjataan omasta pääomasta tulokseen.

13. LASKENNALLISET VEROT	2009	2008
Laskennalliset verovelat
Sijoituskiinteistöt	30 441	35 541
Muut väliaikaiset erot	2 183	2 572
Laskennalliset verovelat yhteensä	32 624	38 113
Laskennalliset verosaamiset
Sijoituskiinteistöt	2 154	1 741
Käyttämättömät verotuksessa vahvistetut
tappiot	311	43
Muut väliaikaiset erot	347	105
Laskennalliset verosaamiset yhteensä	2 812	1 890

Konsernitilinpäätökseen ei ole kirjattu laskennallista verosaamista sellaisista väliaikaisista eroista ja vahvistetuista tappioista, joiden hyödyntämistä tulevaisuudessa ei pidetä todennäköisenä. Tällaisia väliaikaisia eroja oli vuonna 2009 0,3 milj. euroa (vuonna 2008 0,3 milj. euroa).

Suoraan omaan pääomaan kirjattuihin eriin liittyvät tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verot ja laskennalliset verot on kirjattu suoraan omaan pääomaan.

14. LYHYTAIKAISET SAAMISET

Myyntisaamiset	2 146	2 524
Myyntisaamiset osakkuusyrityksiltä	11
Lainasaamiset	94	99
Siirtosaamiset	4 480	6 396
Rahoitusleasingsaamiset, eritelty kohdassa 15	1 150	1 050
Johdannaiset, eritelty kohdassa 18		2 166
Muut saamiset	2 887	1 314
Tuloverosaamiset	55	297
Lyhytaikaiset saamiset yhteensä	10 823	13 845
Myytävissä olevat sijoitukset
Muut arvopaperit, noteeratut	3	2
Myyntisaamisten erääntyminen
Ei erääntyneet	1 452	1 657
alle 30 päivää	447	622
30 - 90 päivää	106	129
3 - 6 kuukautta	62	80

6 - 12 kuukautta	45	28
yli 12 kuukautta	45	8
Yhteensä	2 157	2 524

15. RAHOITUSLEASINGSAAMISET

Konsernitilinpäätökseen kirjatut rahoitusleasingsopimukset ovat vuokralle annettuja kiinteistövuokrasopimuksia. Aiempina vuosina esitetyt kalustevuokrasopimukset ovat tilikauden aikana päättyneet. Pitkäaikaiset rahoitusleasingsaamiset on kirjattu pitkäaikaisiin varoihin sijoituksiin ja saamisiin.

Pitkäaikaikset rahoitusleasingsaamiset	2 921	4 073
Lyhytaikaiset rahoitusleasingsaamiset	1 150	1 050
Rahoitusleasingsaamiset yhteensä	4 071	5 124
Vuokralle annetut kiinteistöjen rahoitusleasingsopimukset
Rahoitusleasingsaamisten erääntymisajat
Vuoden kuluessa	1 492	1 487
Yli vuoden, enintään viiden vuoden kuluessa	2 943	3 788
Yli viiden vuoden kuluttua	1 465	2 077
Bruttosijoitus rahoitusleasingsopimuksiin	5 899	7 351
Vähimmäisvuokrasaamisten nykyarvo
Vuoden kuluessa	1 150	1 036
Yli vuoden, enintään viiden vuoden kuluessa	2 238	2 846
Yli viiden vuoden kuluttua	683	1 228
Vähimmäisvuokrien nykyarvo yhteensä	4 071	5 110
Kertymätön rahoitustuotto	1 829	2 242
Bruttosijoitus vuokralle annettujen kiin
teistöjen rahoitusleasingsopimuksiin	5 899	7 351
16. RAHAVARAT
Käteinen raha ja pankkitili	4 519	7 146
Rahavarat yhteensä	4 519	7 146

17. MYYTÄVÄNÄ OLEVAT PITKÄAIKAISET OMAISUUSERÄT

Konserni myi vertailuvuoden 2008 ensimmäisellä neljänneksellä Tampereella Hepolamminkadulla sijaitsevan tuotantohallin. Tuotantohalli yhtiöitettiin tilikauden 2007 viimeisellä neljänneksellä omaksi kiinteistöyhtiökseen. Konserni omisti 31.12.2007 koko kiinteistöyhtiön osakekannan, joka oli kirjattu myytävänä oleviin pitkäaikaisiin omaisuuseriin. Osakekannan tasearvo 31.12.2007 oli 1,9 milj. euroa. Kiinteistöyhtiö myytiin konsernin ydinliiketoimintaan kuulumattomana. Kiinteistöyhtiön myynnistä kirjattiin vertailuvuonna liiketoiminnan muihin tuottoihin 423 tuhannen euron luovutusvoitto.

Rahayksikkö: 1 000 euroa Rahayksikkö: 1 000 euroa

2009	2008		2009	2008
		18. VELAT
		Pitkäaikaiset korolliset velat
		Pankkilainat	323 786	291 664
		Pitkäaikaiset rahoitusleasingvelat	36 885	38 175
		Pitkäaikaiset korolliset velat yhteensä	360 671	329 838
		Lyhytaikaiset korolliset velat
		Pitkäaikaisten lainojen lyhennykset	26 783	15 300
		Yritystodistukset		4 007
		Muut lyhytaikaiset korolliset velat	6	42
		Lyhytaikaiset rahoitusleasingvelat	1 242	1 127
		Lyhytaikaiset korolliset velat yhteensä	28 031	20 476
		Korolliset velat
		Kiinteäkorkoiset	95 568	89 838
		Vaihtuvakorkoiset	293 134	260 434
		Korolliset velat	388 702	350 272
		Korollisten velkojen käypä arvo	393 608	388 420

Korolliset velat (eivät sisällä rahoitusleasingvelkoja) ovat kaikki euromääräisiä ja ne erääntyvät seuraavasti:

2009		19 264
2010	26 777	24 786
2011	37 234	30 553
2012	36 311	31 418
2013	34 980	29 504
2014	41 435
Myöhemmin	173 831	175 403
Yhteensä	350 568	310 928

Korollisten velkojen efektiivisten korkokantojen painotetut keskiarvot, %
Pankkilainat	2,17	4,29
Pankkilainat ml. koron- ja valuutanvaihto
sopimukset	2,18	4,71
Rahoitusleasingvelat	1,71	5,25
Yritystodistukset		3,59
Pitkäaikaiset korottomat velat
Laskennalliset verovelat	32 624	38 113
Muut velat	1 255	1 375
Pitkäaikaiset korottomat velat yhteensä	33 879	39 489

			2009		2008
Lyhytaikaiset korottomat velat
Saadut ennakot			3 699		3 172
Ostovelat			7 475		2 833
Siirtovelat			6 273		10 018
Johdannaiset			994		1 601
Muut velat			794		403
Tuloverovelka			2 432		73
Lyhytaikaiset korottomat velat yhteensä			21 667		18 099
		31.12.2009		31.12.2008
Koron- ja valuutanvaihtosopimukset	Nimellis		Käypä	Nimellis	Käypä
		arvo	arvo	arvo	arvo
Koronvaihtosopimukset 2008
(kiinteä korko 1 vuotta)	2	742	-40	104 722	-1 568
Koronvaihtosopimukset 2009
(kiinteä korko 6 kuukautta)	30	000	-94
Koronvaihtosopimukset 2009
(kiinteä korko 1 vuotta)	30	000	-318
Koronvaihtosopimukset 2009
(kiinteä korko 4 vuotta)	45	000	-542
Valuutanvaihtosopimus				7 277	2 133
Koron- ja valuutanvaihtosopimukset yhteensä	107 742		-994	111 999	565
			2009		2008
Pitkäaikaiset rahoitusleasingvelat			36 885		38 175
Lyhytaikaiset rahoitusleasingvelat			1 242		1 127
Rahoitusleasingvelat yhteensä			38 127		39 301
Leasingvelat vuokralle otetuista sijoituskiinteistöistä
Vähimmäisvuokrien kokonaismäärä
Vuoden kuluessa			1 888		3 177
Yli vuoden, enintään viiden vuoden kuluessa			8 247		12 626
Yli viiden vuoden kuluttua			34 303		44 784
Yhteensä			44 438		60 587
Vähimmäisvuokrien nykyarvo
Vuoden kuluessa			1 242		1 127
Yli vuoden, enintään viiden vuoden kuluessa			5 763		5 092
Yli viiden vuoden kuluttua			31 122		33 083
Vähimmäisvuokrien nykyarvo yhteensä			38 127		39 301
Tulevaisuudessa kertyvät rahoituskulut yhteensä			6 311		21 285
Rahoitusleasingvelan kokonaismäärä
vuokralle otetuista sijoituskiinteistöistä			44 438		60 587
Rahoitusleasingsopimuksella vuokrattujen
sijoituskiinteistöjen kirjanpitoarvo 31.12.			56 007		58 523

Rahayksikkö: 1 000 euroa Rahayksikkö: 1 000 euroa

Technopolis-konserni on vuokrannut rahoitusleasingsopimuksilla sijoituskiinteistöjä. Pääosa sopimuksista sisältää osto-option. Indeksien ja sopimusaikojen osalta sopimusehdot vaihtelevat.

19. RISKIEN HALLINTA

I) Rahoitusriskien hallinta

Rahoitusriskien hallinnalla konserni pyrkii turvaamaan tehokkaan ja kilpailukykyisen rahoituksen toiminnalleen sekä vähentämään rahoitusmarkkinoiden liikkeiden negatiivisia vaikutuksia liiketoimintaansa. Rahoitusriskin hallitsemiseksi konserni käyttää laajaa rahoittajapiiriä, monipuolista rahoitusinstrumenttien valikoimaa ja ylläpitää korkeaa vakavaraisuutta. Jälleenrahoitusriskin hallinnan tavoitteena on varmistaa, että konsernin lainasalkku on riittävän hajautettu lainojen takaisinmaksuaikataulun ja rahoitusinstrumenttien osalta. Technopolis käyttää johdannaisinstrumentteja ainoastaan taseessa olevien rahoitusriskien alentamiseen tai poistamiseen. Rahoitusmarkkinoiden epävakauden pitkittyminen voi vaikuttaa kasvu- ja jälleenrahoituksen saatavuuteen sekä marginaaleihin tulevaisuudessa.

Korkoriski

Technopoliksen keskeisin rahoitusriski on lainasalkkuun kohdistuva korkoriski. Yhtiöllä on hallituksen vahvistama korkoriskipolitiikka. Korkoriskin hallinnan tavoitteena on alentaa markkinakorkojen heilahtelujen negatiivista vaikutusta yhtiön tulokseen, rahoitusasemaan ja kassavirtaan. Tarvittaessa yhtiö käyttää korkotermiini-, koronvaihto- ja korko-optiosopimuksia korkoriskiltä suojautumiseen. Yhtiön korkoriskipolitiikan tavoitteena on myös hajauttaa lainasopimusten korkoriski eri maturiteeteille kulloinkin vallitsevan markkinatilanteen ja yhtiössä luodun korkonäkemyksen pohjalta.

Yhtiön lainajärjestelyihin sisältyy tavanomaisia vakuuksia ja kovenantteja. Yhtiö käyttää lainajärjestelyissä vakuuksia ja yhtiön lainajärjestelyihin liittyy tavanomaisia panttauskieltoja. 31.12.2009 konsernilla oli korollisia lainoja rahoituslaitoksilta 350,6 milj. euroa, joista 85,3 milj. euroon sisältyy omavaraisuusasteeseen liittyviä kovenantteja. Omavaraisuusasteen heikentyminen voi johtaa näissä luotoissa korkeampaan korkomarginaalitasoon tai ennenaikaiseen takaisinmaksuun. Mahdolliset marginaalimuutokset tulevat voimaan kunkin lainan sopimusehtojen mukaan. Lainoihin liittyvistä kovenanteista on annettu tarkempaa tietoa hallituksen toimintakertomuksen kohdassa "Rahoitus".

Technopoliksen vuoden 2009 lopun lainasalkun korkoherkkyyttä kuvaa se, että rahamarkkinakorkojen nousu yhdellä prosenttiyksiköllä nostaisi korkokustannuksia vuositasolla 2,3 milj. euroa (vuonna 2008 1,9 milj. euroa). Lainoihin liittyvän korkoriskin johdosta korkoperusteet on hajautettu. Korollisista veloista 31.12.2009 oli 75,4 % sidottu 3-12 kk euribor -korkoon. Korollisista veloista 24,6 oli kiinteäkorkoisia 13-60 kuukauden ajalle. Korollisten velkojen jäljellä oleva pääomilla painotettu laina-aika oli 10,3 vuotta.

Valuuttakurssiriski

Yhtiön toiminnan laajennuttua euroalueen ulkopuolelle yhtiö altistuu valuuttakurssimuutoksista aiheutuvalle riskille. Valuuttariskin hallinnan tavoitteena on vähentää valuuttakurssimuutosten aiheuttamaa epävarmuutta kassavirroissa, tuloksessa ja taseessa. Venäjän ruplan ja euron välisten valuuttakurssien muutokset voivat vaikuttaa yhtiön taloudelliseen tilanteeseen ja toimintaan. Ruplamääräiset liiketapahtumat kirjataan tapahtumapäivän kurssiin. Muuntamisesta aiheutuneet kurssierot kirjataan tuloslaskelmaan muihin liiketoiminnan kuluihin tai rahoituskuluihin ja -tuottoihin liiketapahtuman luonteen mukaisesti.

Yhtiö altistuu valuuttariskille tytäryhtiölle myönnetyn ruplamääräisen lainan osalta. Pietarin yhtiöön on 31.12.2009 mennessä sitoutunut varoja 38,4 milj. euroa.

Ruplapositio	2009	2008
Sisäinen lainasaaminen	2 255	2 360
Valuutanvaihtosopimus		-7 277
Nettopositio	2 255	-4 917
Herkkyysanalyysi ruplan kurssin muutos
+/-10 % (tulosvaikutus ennen veroja)	+/- 225	+/- 492

Rahoitusinstrumenttien osalta avoin nettopositio ruplissa vastaa tytäryhtiöön tehtyä nettoinvestointia, johon ei ole sovellettu suojauslaskentaa. Vuonna 2008 osa ruplamääräisestä lainasta muutettin osakepääomaksi.

Luottoriski

Technopolis-konsernissa luottoriskin hallinta keskittyy asiakasriskien hallintaan. Asiakkaiden luottokelpoisuutta arvioidaan ennen vuokrasopimuksen allekirjoitusta ja uusiin vuokrasopimuksiin liitetään yleensä vakuudet. Vuokralle annettujen rahoitusleasingkiinteistöjen sopimuksissa on vuokralle antajan irtisanomisoikeuden turvaava ehto tilanteessa, jossa vuokralainen ei kykene täyttämään velvoitteitaan.

Konsernilla ei ole sellaisia saamisia, joiden kertyminen olisi epävarmaa. Erääntyneiden myyntisaamisten määrä on pieni ja niitä seurataan säännöllisesti. Tilikauden aikana tulosvaikutteisesti kirjattujen luottotappioiden määrä on 122 tuhatta euroa (2008 139 tuhatta euroa). Konsernin luottoriskin enimmäismäärä vastaa rahoitusvarojen kirjanpitoarvoa tilikauden lopussa.

Maksuvalmiusriski

Konsernin talousjohto arvioi ja seuraa jatkuvasti liiketoiminnan vaatiman rahoituksen määrää, jotta konsernilla olisi tarpeeksi likvidejä varoja toiminnan rahoittamiseksi ja erääntyvien lainojen takaisinmaksuun. Maksuvalmiusriskin hallitsemiseksi Technopolis käyttää laajaa rahoittajapiiriä ja pitää yllä korkeaa vakavaraisuutta. Konsernin pitkäaikainen rahoitus on järjestetty useiden kotimaisten ja ulkomaisten rahoituslaitosten kanssa ja lainat on hajautettu sekä sopimuksellisesti että maturiteetiltaan. Lisäksi konsernilla on voimassaolevat yritystodistusohjelmat kolmen kotimaisen rahoituslaitoksen kanssa. Lyhytaikaiseen rahoitustarpeeseen konsernilla on myös luottolimiittejä. Maksuvalmiusriskistä on annettu tarkempaa tietoa hallituksen toimintakertomuksen kohdissa "Rahoitus" ja "Arvio toiminnan riskeistä ja epävarmuustekijöistä".

Rahayksikkö: 1 000 euroa Rahayksikkö: 1 000 euroa

Rahoitusvelkojen lyhennysten ja rahoituskulujen erääntyminen

2009		Sopimukseen perustuva kassavirta
	alle vuosi	1-5 vuotta	yli 5 vuotta	Yhteensä	pitoarvo
Pankkilainat	33 690	169 925	185 230	388 846	350 568
Rahoitusleasingvelat	1 888	7 860	34 690	44 438	38 127
Johdannaiset	607	387		994	994
Ostovelat	7 475			7 475	7 475
Muut velat	13 712	746	14 458	14 458
Yhteensä	57 372	178 919	219 921	456 211	411 623
	Sopimukseen perustuva kassavirta
2008					Kirjan
					pitoarvo
	alle	1-5	yli 5
	vuosi	vuotta	vuotta	Yhteensä
Pankkilainat	28 000	158 860	198 612	385 472	306 963
Yritystodistukset	3 970			3 970	4 001
Rahoitusleasingvelat	3 177	12 626	44 784	60 587	39 301
Johdannaiset	1 601			1 601	1 601
Ostovelat Muut velat	2 833 13 792	1 255		2 833 15 047	2 833 15 047

Rahayksikkö: 1 000 euroa Rahayksikkö: 1 000 euroa

Rahoitusvarojen ja -velkojen on jakautuminen

Alla olevassa taulukossa rahoitusvarat ja -velat on jaettu IAS 39:n mukaisiin ryhmiin, joiden perusteella rahoitusvarat ja -velat arvostetaan.

arvoon Jaksotet tuun tulosvaikut
teisesti Myytä hankinta
kirjattavat vissä menoon Rahoitus
Lainat ja rahoitus olevat arvostetut	varat/
varat ja rahoi rahoitus Liite muut tieto saamiset -velat tusvarat velat yhteensä	-velat
Pitkäaikaiset rahoitusvarat
Myytävissä olevat sijoitukset 12 5 704 5	704
Pitkäaikaiset rahoitus
leasingsaamiset 15 2 921 2	921
Yhteensä 2 921 5 704	8 625
Lyhytaikaiset varat
Myytävissä olevat sijoitukset 14 3	3
Lyhytaikaiset rahoitus
leasingsaamiset 15 1 150 1	150
Myyntisaamiset ja muut
saamiset 9 673 9	673
Yhteensä 10 823 3	10 826
Pitkäaikaiset velat 18
Pitkäaikaiset korolliset velat 360 671 360	671
Pitkäaikaiset korottomat velat 1 255 1	255
Yhteensä 361 925	361 925
Lyhytaikaiset velat 18
Muut lyhytaikaiset korolliset velat 28 031 28	031
Ostovelat ja muut velat 994 18 241 19	235
Tuloverovelka 2 432 2	432
Yhteensä 994 48 704	49 698

2008			Käypään arvoon tulosvaikut		Jaksotet tuun
			teisesti	Myytä	hankinta
			kirjattavat	vissä	menoon	Rahoitus
		Lainat ja	rahoitus	olevat	arvostetut	varat/
	Liite	muut	varat ja	rahoi	rahoitus	-velat
	tieto	saamiset	-velat	tusvarat	velat	yhteensä
Pitkäaikaiset rahoitusvarat
Myytävissä olevat sijoitukset	12			5 649		5 649
Pitkäaikaiset rahoitusleasingsaamiset	15	4 073				4 073
Pitkäaikaiset muut saamiset		2				2
Yhteensä		4 076		5 649		9 724
Lyhytaikaiset varat	14
Myytävissä olevat sijoitukset				2		2
Lyhytaikaiset rahoitusleasingsaamiset	15	1 050				1 050
Myyntisaamiset ja muut saamiset		10 629	2 166			12 795
Yhteensä		11 679	2 166	2		13 847
Pitkäaikaiset velat	18
Pitkäaikaiset korolliset velat					329 838	329 838
Pitkäaikaiset korottomat velat					1 375	1 375
Yhteensä					331 214	331 214
Lyhytaikaiset velat	18
Yritystodistukset					4 007	4 007
Muut lyhytaikaiset korolliset velat					16 427	16 427
Ostovelat ja muut velat			1 601		16 425	18 026
Tuloverovelka					73	73
Yhteensä			1 601		36 932	38 533

Käypään arvoon arvostetut rahoitusvarat ja -velat hierarkioitain

	Käyvät arvot raportointikauden lopussa
	Liite
	tieto	31.12.2009	Taso 1	Taso 2	Taso 3
Käypään arvoon arvostetut varat
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti	kirjattavat	rahoitusvarat
Myytävissä olevat rahoitusvarat
Osakesijoitukset	12	5 707	1 032		4 675
Yhteensä		5 707	1 032		4 675
Käypään arvoon arvostetut velat
Käypään arvoon tulosvaikuttei
sesti kirjattavat rahoitusvelat
Kaupankäyntijohdannaiset
Koronvaihtosopimukset	18	994		994
Yhteensä		994		994

Tasolla 3 oleviin käypään arvoon arvostettavien erien osalta ei ole tapahtunut muutoksia tilikauden aikana. Muiden tasolla 3 esitettyjen erien osalta on tilikauden aikana tapahtunut seuraavanlaisia muutoksia:

	2009
Tilikauden alussa	1 758
Lisäykset	17
Vähennykset	-27
Tilikauden lopussa	1 748

Hierarkian tason 1 käyvät arvot perustuvat täysin samanlaisten omaisuuserien tai velkojen noteerattuihin (oikaisemattomiin) hintoihin toimivilla markkinoilla. Konserni on käyttänyt näiden instrumenttien käyvän arvon määrittämisessä hintalähteenä pääasiassa Nasdaq OMX Helsingin pörssin kursseja arvonmäärityspäivänä ja tarkistanut, että saadut hinnat edustavat todellisia ja usein tapahtuvia markkinatransaktiohintoja kyseisille instrumenteille.

Tason 2 instrumenttien käyvät arvot perustuvat merkittäviltä osin muihin syöttötietoihin kuin tasoon 1 sisältyviin noteerattuihin hintoihin mutta kuitenkin tietoihin, jotka kyseiselle omaisuuserälle tai velalle ovat todettavissa joko suoraan hintana tai epäsuorasti hinnoista johdettuna. Näiden instrumenttien käyvän arvon määrittämisessä konserni käyttää yleisesti hyväksyttyjä arvostusmalleja, joiden syöttötiedot kuitenkin perustuvat merkittäviltä osin todennettaviin markkinatietoihin.

Tason 3 instrumenttien käyvät arvot puolestaan perustuvat omaisuuserää tai velkaa koskeviin syöttötietoihin, jotka eivät perustu todettavissa olevaan markkinatietoon (ei todettavissa olevat syöttötiedot), vaan merkittäviltä osin johdon arvioihin ja niiden käyttöön yleisesti hyväksytyissä arvostusmalleissa.

Rahayksikkö: 1 000 euroa Rahayksikkö: 1 000 euroa

II) Sijoituskiinteistöihin liittyvä markkinoiden tuottovaatimusriski

Markkinoiden tuottovaatimusten muutokset heijastuvat konsernin sijoituskiinteistöjen käypään arvoon. Tuottovaatimusten noustessa kiinteistöjen käyvät arvot laskevat ja tuottovaatimusten laskiessa kiinteistöjen käyvät arvot nousevat. Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos kirjataan omana eränään laajaan tuloslaskelmaan. Arvonmuutokset vaikuttavat yhtiön liikevoitoon joko alentavasti tai kohottavasti. Tuottovaatimusten muutoksilla ei ole vaikutusta konsernin liikevaihtoon, käyttökatteeseen eikä kassavirtaan. Koska Technopolis ei käy kauppaa kiinteistöillään, riskiä markkinoiden tuottovaatimuksen muutoksista ei ole suojattu.

Tuottovaatimusten muutos yhdellä prosenttiyksiköllä vaikuttaisi sijoituskiinteistöjen käypään arvoon seuraavasti:

	Tuottovaatimuksen muutos
	31.12.2009	+1%	-1%
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo	596 729	531 706	680 528

III) Riskikeskittymät

Technopoliksen keskittyminen teknologiakeskuksiin ja teknologia-alalla toimiviin yrityksiin muodostaa liiketoimintariskin. Liiketoimintariskiä hajauttaa se, että yhtiön asiakaskunta toimii useilla eri huipputekniikan toimialoilla.

Asiakkuuksien osalta riskikeskittymiä vältetään asiakasriskien hallinnalla. Tavoitteena on minimoida asiakkaiden taloudellisessa tilanteessa mahdollisesti tapahtuvien muutosten kielteinen vaikutus liiketoimintaan ja yhtiön tulokseen. Asiakasriskien hallinnassa keskitytään asiakkaiden liiketoiminnan tuntemiseen sekä asiakastietojen aktiiviseen seurantaan. Asiakasriskejä hajautetaan hankkimalla asiakkaita kaikilta teknologiatoimialoilta, tietointensiivisistä toiminnoista ja julkiselta sektorilta.Yhdenkään asiakkaan osuus liikevaihdosta ei ylitä 9 prosenttia. Konsernilla on lähes 1200 asiakasta, jotka toimivat useilla eri toimialoilla. Asiakasriskien hallintaan liittyen Technopoliksen vuokrasopimukset sisältävät vuokravakuusjärjestelyjä.

Yhtiön vuokrasopimukset jakautuvat määräaikaisiin ja toistaiseksi voimassa oleviin vuokrasopimuksiin. Molempia sopimustyyppejä käytetään markkinatilanteesta, kiinteistöstä ja vuokra-asiakkaan toimialasta riippuen. Katsauskauden lopun vuokrasopimuskannasta seuraavan 12 kuukauden aikana irtisanottavissa ja uudelleen neuvoteltavissa olevat toistaiseksi voimassa olevat sopimukset kattavat noin 188 190 (227 467 31.12.2008) jyvitettyä neliömetriä, mikä on 46 % (57 %) koko kiinteistökannan jyvitetyistä neliömääristä. Kauden lopussa vuokrasopimusten keskimääräinen voimassaoloaika oli 21 (24) kuukautta. Sopimusrakenteen joustavuus voi muodostaa riskin konsernille mutta se on olennainen osa Technopoliksen palvelukonseptia. Yhtiöllä on vahvaa pitkäaikaista kokemusta ja osaamista tästä toimintamallista erilaisissa talouden suhdannevaiheissa.

Yleisen taloudellisen tilanteen heikentyminen voi pitkittyessään vaikuttaa yhtiön asiakkaiden ja sitä kautta myös konsernin liiketoimintaan epäsuotuisasti.

IV) Pääoman hallinta

Konsernin johto ja hallitus seuraavat säännöllisesti yhtiön pääomarakennetta varmistaakseen liiketoiminnan kannattavuuden ja yhtiön strategian mukaisen kasvun. Pääomarakenteeseen voidaan vaikuttaa esimerkiksi osingonjaon ja osakeantien kautta. Hallitus pyrkii noudattamaan vakaata ja aktiivista osinkopolitiikkaa. Konsernin tavoitteena on pitää oma pääoma sellaisella tasolla, että se mahdollistaa osinkojen maksamisen osakkeenomistajilleen säännöllisesti joka vuosi.

Kiinteistöomaisuuden lisääminen joko rakentamalla tai ostamalla vaatii vieraan ja oman pääoman ehtoista rahoitusta. Optimaalisen pääomarakenteen säilyttäminen on tärkeää, koska rahoituskustannusten muuttuminen ja ulkopuolisen rahoituksen saatavuus vaikuttavat yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan.

Konsernin pääomarakennetta seurataan omavaraisuusasteen avulla. Konsernin omavaraisuusaste oli 31.12.2009 37,3 % (40,5 % 31.12.2008). Pitkän aikavälin omavaraisuusastetavoite on 35 %.

20. ANNETUT VAKUUDET, VASTUUSITOUMUKSET JA MUUT VASTUUT

	2009	2008
Kiinnitykset kiinteistöihin
Lainat rahoituslaitoksilta	388 696	346 265
Annetut kiinnitykset	353 918	261 930
Maanvuokravastuut
Annetut kiinnitykset	1 172	1 172
Muut kiinnitysvastuut	925	925
Kiinnitykset yhteensä	356 015	264 027
Pantatut kiinteistöosakkeet
Pantatut sijoituskiinteistöt	162 104	162 417
Osakkuusyritysten puolesta
annetut vakuudet
Takaukset	505	505

Rahayksikkö: 1 000 euroa Rahayksikkö: 1 000 euroa

MUUT VASTUUT

Kiinteistöinvestointien arvonlisäveron tarkistusvastuu
	5 vuoden tarkistuskausi		10 vuoden tarkistuskausi
	2006	2007	2008	2009	Yhteensä
Kiinteistöinvestointimeno (netto)	43 899	4 796	57 448	32 346	138 489
Kiinteistöinvestoinnin alv	9 658	1 055	12 639	7 116	30 468
Vuotuinen osuus investoinnin alv:sta	1 932	211	1 264	712	4 118
Vähennetty alv	9 261	1 049	12 572	7 082	29 965
Vuotuinen osuus vähennetystä alv:sta	1 852	210	1 257	708	4 028
Jäljellä tarkistuskauteen sisältyviä vuosia	1	2	8	9
Palautuksen alainen määrä vähennyksestä
31.12.2009	1 852	420	10 057	6 374	18 703
Tarkistusvastuu 31.12.2009					18 703
Tarkistusvastuu 31.12.2008					16 360
Muutos					2 343
Kiinteistöinvestointien tarkistuskausi on vuoden	2007 loppuun	asti viisi	vuotta ja	vuodesta	2008 alkaen
10 vuotta.
			2009		2008
Hankevastuut
Vakuustalletukset			155		206
Hankevastuut yhteensä			155		206
Leasingvelat kalustevuokrasopimuksista
Lyhytaikaiset leasingvelat			925		434
Pitkäaikaiset leasingvelat			1 283		504
Leasingvelat kalustevuokrasopimuksista yhteensä			2 208		938

Rahayksikkö: 1 000 euroa Rahayksikkö: 1 000 euroa

21. LÄHIPIIRITAPAHTUMAT

Konsernin lähipiiriin kuuluu emoyhtiö Technopolis Oyj:n lisäksi tytär- ja osakkuusyritykset sekä niiden avainhenkilöt.

Osakkeet ja osuudet samaan konserniin kuuluvissa yrityksissä Osuus, %

Innopoli Oy, 1 414 280 kpl, Espoo	100,00
Kiinteistö Oy Innopoli II, 15 862 kpl, Espoo	100,00
Technopolis Ventures Oy, 15 000 kpl, Espoo	100,00
Technopolis Ventures Jyväskylä Oy, 1 000 kpl, Jyväskylä	100,00
Technopolis Ventures Oulu Oy, 70 kpl Oulu	100,00
Technopolis Ventures Lappeenranta Oy, 1 000 kpl, Lappeenranta	100,00
Technopolis Ventures Kuopio Oy, 1 000 kpl, Kuopio	100,00
Technopolis Ventures Professia Oy, 1 445 kpl, Tampere	100,00
Technopolis Hitech Oy, 500 kpl, Oulu	100,00
Oulun Teknoparkki Oy, 122 kpl, Oulu	84,14
Oulun Ydinkeskustan Parkki Oy, 122 kpl, Oulu	62,24
Kiinteistö Oy Oulun Ydinkeskusta, 12 252 kpl, Oulu	98,77
Technopolis St Petersburg LLC, Pietari, Venäjä	100,00
Kiinteistö Oy Technopolis Viestikatu 1-3, 8 500 kpl, Kuopio	100,00
Kiinteistö Oy Technopolis Microkatu 1, 4 370 kpl, Kuopio	91,33

Tytäryhtiö Tekno-Tennis Oy on purkautunut tilikaudella 2008. Tytäryhtiöitä Technopolis Neudorf LLC, Pietari, Venäjä, ei ole sisällytetty konsernitilinpäätökseen sen toiminnan vähäisyyden vuoksi.

	2009	2008
Osakkuusyritykset
Myynti osakkuusyrityksille	449	317
Saamiset osakkuusyrityksiltä	11

Osakkuusyritykset ja niiden omistusosuudet on esitetty liitetietojen kohdassa 11. Osakkuusyritysten kanssa tapahtuneet liiketoimet ovat palveluiden myyntiä ja toimitilavuokrausta.

	2009	2008
Emoyhtiön johdon palkat ja työsuhde-etuudet
Toimitusjohtajat
Silverang Keith	205	50
Huuskonen Pertti		279
Yhteensä	205	328

Keith Silverangille on vuonna 2010 maksettu kaudelta 1.1.-31.12.2009 ansaittuja bonuksia 14 tuhatta euroa.

Hallituksen jäsenet
Huuskonen Pertti, hallituksen puheenjohtaja	396	104
Pennanen Matti, hallituksen varapuheenjohtaja	33	37
Andersen Teija	26
Kuutsa Jussi	27	31
Ritakallio Timo	28	31
Veikkolainen Erkki	28	32
Yhteensä	538	235
Hallituksen aiemmat jäsenet
Korhonen Pekka		2
Parmasuo Timo		35
Yli-Rajala Juha	2	33

Vuoden 2009 yhtiökokous päätti, että hallituksen puheenjohtaja Pertti Huuskoselle maksetaan vuoden 2009 varsinaisen yhtiökokouksen ja seuraavan vuoden varsinaisen yhtiökokouksen väliseltä ajalta palkkiota 288 150 euroa. Palkkio perustuu yhtiökokouksen 27.3.2008 päätökseen ja Huuskosen kanssa laadittuun palkkiosopimukseen, missä on huomioitu kyseiselle ajanjaksolle rahapalkkion 15 prosentin alennus Huuskosen kustannussäästöaloitteen mukaisesti. Alkuperäisten ehtojen mukainen rahapalkkio hallituksen puheenjohtajalle on kaudelle 339 000 euroa. Lisäksi Pertti Huuskoselle on vuonna 2009 maksettu toimitusjohtajakaudelta 1.1. - 15.9.2008 ansaittuja bonuksia 81 tuhatta euroa.

Hallituksen varapuheenjohtajalle maksetaan vuosipalkkiota 30 000 euroa ja muille hallituksen jäsenille 25 000 euroa. Lisäksi hallituksen kokouksiin osallistumisesta maksetaan kokouspalkkiona 600 euroa kokoukselta. Hallituksen jäsenten matkakulut korvataan yhtiön matkustussäännön mukaisesti.

Hallituksen puheenjohtajaa lukuun ottamatta hallituksen jäsenen vuosipalkkiosta enintään puolet voidaan maksaa Technopolis Oyj:n osakkeina. Hallituksen jäsen ei saa luovuttaa vuosipalkkiona saatuja osakkeita ennen kuin hänen jäsenyytensä hallituksessa on päättynyt. Technopolis hankki tätä varten omia osakkeita keväällä 2009. Kaikki hankitut osakkeet on luovutettu hankintapäivänä hallituksen jäsenille.

Hankitut omat osakkeet	Osakkeiden lkm	Hankintahinta
Myönnetyt osakkeet	26 567	-66
Hankitut ja luovutetut osakkeet	26 567	65
Omia osakkeita 31.12.2009	-

Toimitusjohtajan eläkeikä ja eläke määräytyvät yleisten säädösten mukaan. Toimitusjohtajan irtisanomisaika on 6 kuukautta ja päättymiskorvaus 6 kuukautta irtisanomisajan kuukausikorvausten lisäksi.

Avainhenkilöiden vapaaehtoisissa eläkejärjestelyissä konsernin oikeudellinen ja tosiasiallinen velvoite rajoittuu määrään, jonka se suorittaa työsuhteen jälkeisiä etuuksia koskevaan järjestelyyn. Avainhenkilöiden vapaaehtoisia eläkemaksuja on maksettu tilikaudella 3 tuhatta euroa (14 tuhatta euroa vuonna 2008).

Optio-ohjelmien ehdot on esitetty liitetietojen kohdassa 22.

22. OSAKEPERUSTEISET MAKSUT

Optio-ohjelma 2005

Varsinainen yhtiökokous päätti 22.3.2005 optio-ohjelmasta ja optio-oikeuksien antamisesta avainhenkilöille. Optio-oikeuksia jaettiin 1 208 000 kappaletta ja ne on tarkoitettu osaksi avainhenkilöiden kannustus- ja sitouttamisjärjestelmää.

Liikkeeseenlaskuvaiheessa kaikki optio-oikeudet 2005B ja 2005C sekä ne optio-oikeudet 2005A, joita ei jaettu avainhenkilöille, annettiin Technopolis Hitech Oy:lle, joka voi Technopoliksen hallituksen päätöksellä jakaa optio-oikeuksia Technopolis-konsernin nykyisille tai rekrytoitaville avainhenkilöille. Varsinainen yhtiökokous päätti 29.3.2007 mitätöidä yhtiökokouksen 22.3.2005 liikkeeseenlaskemat 436 000 optio-oikeutta 2005C.

Osakkeen merkintähinta on optio-oikeudella 2005A Technopoliksen osakkeen vaihdolla painotettu keskikurssi Helsingin Pörssissä 1.4. - 30.4.2005 lisättynä 10 prosentilla ja optio-oikeudella 2005B Technopoliksen osakkeen vaihdolla painotettu keskikurssi Helsingin Pörssissä 1.4. - 30.4.2006 lisättynä 10 prosentilla. Optio-oikeuksilla merkittävien osakkeiden merkintähintoja alennetaan merkintähinnan määräytymisjakson päättymisen jälkeen ja ennen osakemerkintää päätettävien osinkojen määrällä kunkin osingonjaon täsmäytyspäivänä. Osakkeiden merkintäaika on optio-oikeuksilla 2005A 1.6.2007 - 30.4.2010 ja optio-oikeuksilla 2005B 1.6.2008 - 30.4.2010.

Alkuperäisten ehtojen mukaan kukin optio-oikeus oikeutti merkitsemään yhden (1) Technopoliksen osakkeen. Päättäessään merkintäetuoikeusannista 27.4.2008 Technopoliksen hallitus muutti vuoden 2005 optio-oikeuksien ehtoja optionhaltijoiden ja osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun varmistamiseksi. Muutokset optioehtoihin tulivat voimaan 26.5.2008. Vuoden 2005 optio-oikeuksien merkintäsuhdetta ja -hintaa muutettiin siten, että kukin optio-oikeus oikeuttaa merkitsemään 1,043 Technopoliksen osaketta. Osakemerkinnän yhteydessä optio-oikeuksien haltijan merkitsemä osakkeiden kokonaismäärä pyöristetään alaspäin täysiksi osakkeiksi ja kokonaismerkintähinta lasketaan pyöristettyä osakkeiden määrää käyttäen ja pyöristetään lähimpään täyteen senttiin.

Mikäli optionomistajan työ- tai toimisuhde Technopolis-konserniin päättyy muusta syystä kuin optionomistajan kuoleman tai lakisääteiselle eläkkeelle siirtymisen johdosta, on hänen viipymättä tarjottava yhtiölle tai yhtiön määräämälle vastikkeetta optio-oikeudet, joiden osalta osakemerkinnän aika ei työtai toimisuhteen päättymispäivänä ollut alkanut. Hallitus voi kuitenkin näissä tapauksissa päättää, että optionomistaja saa pitää tarjoamisvelvollisuuden kohteena olevat optio-oikeutensa tai osan niistä.

Rahayksikkö: 1 000 euroa Rahayksikkö: 1 000 euroa

		2009		2008
Muutokset kauden aikana, 2005A	Painotettu merkintä hinta, euroa/ osake	Optioiden lukumäärä	Painotettu merkintä hinta, euroa/ osake	Optioiden lukumäärä
Tilikauden alussa	3,54	325 700	3,84	301 000
Myönnetyt uudet optiot			3,84	29 000
Toteutetut optiot			3,84	-4 300
Tilikauden lopussa ulkona olevat	3,42	325 700	3,54	325 700
Toteutettavissa olevat optiot tilikauden lopussa		325 700		325 700

		2009		2008
Muutokset kauden aikana, 2005B	Painotettu merkintä hinta, euroa/ osake	Optioiden lukumäärä	Painotettu merkintä hinta, euroa/ osake	Optioiden lukumäärä
Tilikauden alussa Tilikauden lopussa ulkona olevat	6,31 6,19	426 000 426 000	6,73 6,31	426 000 426 000
Toteutettavissa olevat optiot tilikauden lopussa		426 000		426 000

Optio-ohjelma 2007

Varsinainen yhtiökokous päätti 29.3.2007 optio-ohjelmasta ja optio-oikeuksien antamisesta avainhenkilöille. Optio-oikeuksia jaettiin 1 650 000 kappaletta ja ne on tarkoitettu osaksi avainhenkilöiden kannustus- ja sitouttamisjärjestelmää.

Osakkeen merkintähinta on optio-oikeudella 2007A Technopoliksen osakkeen vaihdolla painotettu keskikurssi Helsingin Pörssissä 1.4. - 30.4.2007, optio-oikeudella 2007B Technopoliksen osakkeen vaihdolla painotettu keskikurssi Helsingin Pörssissä 1.4. - 30.4.2008 ja optio-oikeudella 2007C Technopoliksen osakkeen vaihdolla painotettu keskikurssi Helsingin Pörssissä 1.4. - 30.4.2009. Mikäli yhtiö jakaa osinkoa tai varoja vapaan oman pääoman rahastosta, optio-oikeudella merkittävän osakkeen merkintähintaa alennetaan merkintähinnan määräytymisjakson alkamisen jälkeen ja ennen osakemerkintää päätettävien osinkojen tai jaettavan vapaan oman pääoman määrällä kunkin osingonjaon tai pääoman palautuksen täsmäytyspäivänä.Osakkeiden merkintäaika on optio-oikeuksilla 2007A 1.5.2010 - 30.4.2012, optio-oikeuksilla 2007B 1.5.2011 - 30.4.2013 ja optio-oikeuksilla 2007C 1.5.2012 - 30.4.2014.

Rahayksikkö: 1 000 euroa

Alkuperäisten ehtojen mukaan kukin optio-oikeus oikeutti merkitsemään yhden (1) Technopoliksen osakkeen. Päättäessään merkintäetuoikeusannista 27.4.2008 Technopoliksen hallitus muutti vuoden 2007 optio-oikeuksien ehtoja optionhaltijoiden ja osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun varmistamiseksi. Muutokset optioehtoihin tulivat voimaan 26.5.2008. Vuoden 2007 optio-oikeuksien merkintäsuhdetta ja -hintaa muutettiin siten, että kukin optio-oikeus oikeuttaa merkitsemään 1,043 Technopoliksen osaketta. Osakemerkinnän yhteydessä optio-oikeuksien haltijan merkitsemä osakkeiden kokonaismäärä pyöristetään alaspäin täysiksi osakkeiksi ja kokonaismerkintähinta lasketaan pyöristettyä osakkeiden määrää käyttäen ja pyöristetään lähimpään täyteen senttiin.

Mikäli optionomistajan työ- tai toimisuhde Technopolis-konserniin päättyy muusta syystä kuin optionomistajan kuoleman tai lakisääteiselle eläkkeelle siirtymisen johdosta, on hänen viipymättä tarjottava yhtiölle tai yhtiön määräämälle vastikkeetta optio-oikeudet, joiden osalta osakemerkinnän aika ei työtai toimisuhteen päättymispäivänä ollut alkanut. Hallitus voi kuitenkin näissä tapauksissa päättää, että optionomistaja saa pitää tarjoamisvelvollisuuden kohteena olevat optio-oikeutensa tai osan niistä.

		2009		2008
Muutokset kauden aikana, 2007A	Painotettu merkintä hinta, euroa/ osake	Optioiden lukumäärä	Painotettu merkintä hinta, euroa/ osake	Optioiden lukumäärä
Tilikauden alussa	7,39	448 500
Myönnetyt uudet optiot			7,85	488 500
Menetetyt optiot			7,39	-40 000
Tilikauden lopussa ulkona olevat	7,27	448 500	7,39	448 500
Toteutettavissa olevat optiot tilikauden lopussa		-		-
	2009		2008

Muutokset kauden aikana, 2007B	Painotettu merkintä hinta, euroa/ osake	Optioiden lukumäärä	Painotettu merkintä hinta, euroa/ osake	Optioiden lukumäärä
Tilikauden alussa	5,37	517 000
Myönnetyt uudet optiot			5,37	542 000
Menetetyt optiot		-7 500	5,37	-25 000
Tilikauden lopussa ulkona olevat	5,25	509 500	5,37	517 000
Toteutettavissa olevat optiot tilikauden lopussa		-		-

Rahayksikkö: 1 000 euroa

2009
Muutokset kauden aikana, Painotettu 2007C merkintä hinta, euroa/ Optioiden osake lukumäärä
Myönnetyt uudet optiot 2,80 600 000
Menetetyt optiot
Tilikauden lopussa ulkona olevat 600 000

Toteutettavissa olevat optiot tilikauden lopussa -

Optioiden käyvän arvon määrittämisessä käytetyt parametrit

	2005A	2005B	2007A	2007B	2007C
Osakehinta myöntämishetkellä, euroa	4,17	6,30	6,36	4,50	3,72
Alkuperäinen merkintähinta, euroa	4,10	6,88	7,85	5,37	2,80
option käypä arvo, euroa	1,25	1,68	1,73	1,21	1,62
Voimassaoloaika, vuotta Odotettu volatiliteetti, % Riskitön korko, % Myöntämispäivänä määritelty	1,9 27 3,00	1,8 34 3,61	2,5 33 4,30	2,5 33 3,59	2,7 33 2,67

Odotettu volatiliteetti on Technopoliksen osakkeen pitkän ajan keskimääräinen volatiliteetti ja riskittömänä korkona on valtion viiden vuoden obligaation korkoa optioiden myöntämispäivänä.

Myönnetyistä optioista tulosvaikutteisesti kirjattu määrä on esitetty liitetietojen kohdassa 3.

23. OSAKKEET JA OSAKKEENOMISTAJAT

Yhtiön toiminimi on Technopolis Oyj, englannin kielellä Technopolis Plc, ja yhtiön kotipaikka on Oulu. Yhtiö on merkitty kaupparekisteriin 16.9.1982 Oulun Teknologiakylä Oy -nimellä ja kaupparekisterinumerolla 309.397. Julkiseksi osakeyhtiöksi yhtiö on muutettu 5.11.1997, Technopolis Oulu Oyj:ksi 15.4.1998 ja Technopolis Oyj:ksi 7.4.2000. Yhtiön yritys- ja yhteisötunnus on 0487422-3. Technopolis Oyj:n osake noteerataan NASDAQ OMX Helsinki Oy:n keskisuurten yritysten listalla. ISIN-koodi on FI0009015796 ja kaupankäyntitunnus TPS1V.

Osakkeet ja osakepääoma

Technopolis Oyj:n yhtiöjärjestyksen mukaan osakepääoma on vähintään 15 000 000 euroa ja enintään 300 000 000 euroa, joissa rajoissa osakepääomaa voidaan korottaa tai alentaa yhtiöjärjestystä muuttamatta. Yhtiöllä on vähintään 5 000 000 osaketta ja enintään 600 000 000 osaketta. Yhtiön rekisteröity, täysin maksettu osakepääoma 1.1.2009 oli 96 913 626,29 euroa ja 31.12.2009 96 913 626,29 euroa. Se jakautui 57 345 341 kappaleeseen, kirjanpidolliselta vasta-arvoltaan 1,69 euron osakkeeseen. Tilikaudenaikaiset muutokset osakepääomassa on esitetty seuraavassa osiossa. Yhtiön osakkeet ovat olleet arvo-osuusjärjestelmässä 7.3.1998 lukien. Yhtiöllä on yksi osakesarja. Kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiökokouksessa.

Osakepääoman kehitys

	Nimellis
	arvo/
	kirjan
	pidollinen	Osakkeita,	Merkitty
Osakepääoma, euroa	vasta-arvo	kpl	rekisteriin
96 913 626,29	1,69	57 345 341	26.5.2008

Osakepääoman korotukset optio-oikeuksilla

Vuoden 2009 aikana ei merkitty optio-oikeuksia.

Varsinainen yhtiökokous 26.3.2009

Yhtiön varsinainen yhtiökokous päätti hallituksen ehdotuksen mukaisesti jakaa osinkoa 0,12 euroa osaketta kohti.

Yhtiökokous päätti valtuuttaa yhtiön hallituksen päättämään yhtiön omien osakkeiden hankkimisesta seuraavasti. Hankittavien omien osakkeiden lukumäärä voi olla yhteensä enintään 5 700 000 osaketta, mikä vastaa noin 9,94 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista. Omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia vain vapaalla omalla pääomalla. Omia osakkeita voidaan hankkia hankintapäivänä julkisessa kaupankäynnissä muodostuvaan hintaan tai muuten markkinoilla muodostuvaan hintaan. Hallitus päättää miten osakkeita hankitaan. Hankinnassa voidaan käyttää muun ohessa johdannaisia. Omia osakkeita voidaan hankkia muuten kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden suhteessa (suunnattu hankkiminen).

Valtuutus kumoaa yhtiökokouksen 27.3.2008 antaman valtuutuksen omien osakkeiden hankkimisesta. Valtuutus on voimassa 26.9.2010 asti.

Yhtiökokous päätti valtuuttaa hallituksen päättämään osakeannista sekä optio-oikeuksien ja muiden osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta seuraavasti. Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden lukumäärä voi olla yhteensä enintään 11 400 000 osaketta, mikä vastaa noin 19,88 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista.

Hallitus päättää kaikista osakeannin ja osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisen ehdoista. Valtuutus koskee sekä uusien osakkeiden antamista että omien osakkeiden luovuttamista. Osakeanti ja osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antaminen voi tapahtua osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen (suunnattu anti).

Rahayksikkö: 1 000 euroa Rahayksikkö: 1 000 euroa

Valtuutus kumoaa yhtiökokouksen 29.11.2007 ja yhtiökokouksen 27.3.2008 antamat valtuutukset päättämään osakeannista sekä osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta. Valtuutus on voimassa 26.3.2012 asti.

Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät

Yhtiökokous 26.3.2009 päätti osakepalkkiojärjestelmän käyttöönottamisesta Technopolis -konsernin avainhenkilöille. Järjestelmän tarkoituksena on yhdistää omistajien ja avainhenkilöiden tavoitteet yhtiön arvon nostamiseksi sekä sitouttaa avainhenkilöt yhtiöön ja tarjota heille kilpailukykyinen yhtiön osakkeiden omistukseen perustuva palkkiojärjestelmä.

Järjestelmässä on kolme ansaintajaksoa, jotka ovat kalenterivuodet 2010, 2011 ja 2012. Yhtiön hallitus päättää kunkin ansaintajakson ansaintakriteerit ja niille asetettavat tavoitteet kutakin ansaintajaksoa edeltävän vuoden joulukuussa. Mahdollinen palkkio ansaintajaksoilta 2010, 2011 ja 2012 maksetaan vuosina 2011, 2012 ja 2013 osittain yhtiön osakkeina ja osittain rahana. Osakkeita ei saa luovuttaa kahden ja puolen vuoden sitouttamisjakson aikana.

Järjestelmän perusteella maksettavat palkkiot vastaavat yhteensä enintään noin 800 000 Technopolis Oyj:n osakkeen arvoa (sisältäen myös rahana maksettavan osuuden), joiden laskennallinen laimennusvaikutus on 1,4 %.

Suurimmat omistajat 31.12.2009

		Osuus osakkeista
	Osakkeita,	ja äänistä,
Osakkeenomistaja	kpl	%
Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma	5 374 740	9,37
Keskinäinen eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen	3 737 725	6,52
Oulun kaupunki	3 062 925	5,34
Tampereen kaupunki	1 956 649	3,41
OP-Henkivakuutus	1 222 884	2,13
OP-Eläkekassa	885 938	1,54
OP-Eläkesäätiö	757 380	1,32
Jyrki Hallikainen	750 000	1,31
Suomen Kulttuurirahasto	712 693	1,24
Odin Finland	693 093	1,21
10 suurinta yhteensä	19 154 027	33,40
Ulkomaiset ja hallintarekisteröidyt	23 129 471	40,33
Muut	15 061 843	26,27
Kaikki yhteensä	57 345 341	100,00

Liputusilmoitukset vuonna 2009

Yhtiölle ei ole katsauskaudella tullut liputusilmoituksia omistusosuuden muutoksista.

			Osake-/
	Omistajia,		ääni
Omistusmääräjakauma 31.12.2009	kpl	%	määrä, kpl	%
1 - 100	256	7,04	14 376	0,03
101 - 500	978	26,90	290 131	0,51
501 - 1 000	729	20,05	538 535	0,94
1 001 - 5 000	1 295	35,62	2 874 861	5,01
5 001 - 10 000	193	5,31	1 320 392	2,30
10 001 - 50 000	136	3,74	2 519 291	4,39
50 001 - 100 000	13	0,36	866 558	1,51
100 001 - 500 000	17	0,47	3 483 139	6,07
500 001 -	19	0,52	45 418 778	79,20
Yhteistilillä	0	0,00	19 280	0,03
Yhteensä	3 636	100,00	57 345 341	100,00
			Osake-/
	Omistajia,		ääni
Sektorijakauma 31.12.2009	kpl	%	määrä, kpl	%
Yritykset	204	5,61	3 178 062	5,54
Rahoitus- ja vakuutuslaitokset	27	0,74	2 592 232	4,52
Julkisyhteisöt	22	0,61	16 972 054	29,60
Kotitaloudet	3 317	91,23	7 500 436	13,08
Voittoa tavoittelemattomat yhteisöt	48	1,32	2 856 209	4,98
Ulkomaat ja hallintarekisteröidyt	18	0,50	24 227 068	42,25
Yhteistilillä	0	0,00	19 280	0,03
Yhteensä	3 636	100,00	57 345 341	100,00
Liikkeeseenlaskettu määrä			57 345 341	100,00
Osakekohtaisia tunnuslukuja		2009		2008
Osakkeiden lukumäärä
Kauden lopussa, kpl		57 345 341		57 345 341
Osakeantioikaistu, keskimäärin kauden aikana,	kpl	57 345 341		52 029 796
Laimennusvaikutuksella oikaistu, keskimäärin,	kpl	57 345 341		52 118 705
Osakekohtaiset luvut
Tulos/osake, laimentamaton, euro		-0,13		0,31
Tulos/osake, laimennettu, euro		-0,13		0,31
Oma pääoma/osake, euro		4,57		4,80
Osinko/osake, euro, ehdotus		0,15		0,12
Osinko/tulos, %		-115,6		39,1
P/E-luku		-23,9		9,4
Efektiivinen osinkotuotto, %		4,8		4,2

Rahayksikkö: 1 000 euroa Rahayksikkö: 1 000 euroa

	2009	2008
Pörssikurssit, euro
Ylin kurssi	3,96	6,48
Alin kurssi	1,95	2,26
Osakevaihdolla painotettu keskikurssi	3,01	4,84
Kurssi 31.12.	3,10	2,88
Osakekannan markkina-arvo 31.12., euro	177 770 557	165 154 582
Osakevaihto, euro	56 819 900	137 765 193
Vaihdettuja osakkeita, kpl	18 870 550	33 013 701
Konsernin oman pääoman jakautuminen
Sidottu oma pääoma
Osakepääoma	96 914	96 914
Ylikurssirahasto	18 551	18 551
Käyvän arvon rahasto	102	43
Sidottu oma pääoma 31.12.	115 566	115 507
Vapaa oma pääoma
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto	63 842	63 777
Osakesidonnainen palkitseminen	653	550
Edellisten tilikausien voitto	89 212	79 621
Tilikauden tulos	-7 443	15 987
Vapaa oma pääoma 31.12.	146 264	159 935
Emoyhtiön jakokelpoinen vapaa oma pääoma
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto	64 815	64 750
Emoyhtiön edellisten tilikausien voitto	9 159	10 567
Jaetut osingot	-6 881	-6 617
Vanhentuneet osingot		11
Omien osakkeiden hankinta	-65	-76
Emoyhtiön tilikauden tulos	9 318	5 274
Emoyhtiön jakokelpoinen vapaa oma pääoma 31.12.	76 346	73 910

Rahayksikkö: 1 000 euroa

24. OPERATIIVINEN JA EI-OPERATIIVINEN TULOS

Operatiivisessa tuloksessa esitetään yhtiön tilikauden tulos lukuun ottamatta tilikauden aikaista sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta, rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutosta sekä mahdollisia kertaluonteisia eriä, kuten luovutusvoittoja ja -tappioita. Yhtiöllä on koron- ja valuutanvaihtosopimuksia, jotka eivät täytä IFRS:n mukaisia suojauslaskennan edellytyksiä, ja näiden rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutokset on kirjattu tulosvaikutteisesti. Lisäksi operatiivisessa tuloslaskelmassa esitetään näihin liittyvät verot ja laskennalliset verot.

Operatiivisesta tuloksesta erotetut erät, sekä niiden verovaikutus, esitetään ei-operatiivisessa tuloslaskelmassa. Sekä operatiivisesta että ei-operativiisesta tuloksesta on laskettu osakekohtainen tulos EPRAn ohjeistuksen mukaisesti. Operatiivinen ja ei-operatiivinen tulos ja niistä lasketut osakekohtaiset tulokset yhteensä täsmäävät yhtiön tilikauden tulokseen ja osakekohtaiseen tulokseen.

	2009	2008
Operatiivinen tulos
Liikevaihto	76 401	72 571
Liiketoiminnan muut tuotot	2 245	4 451
Liiketoiminnan muut kulut	-38 861	-41 065
Poistot	-520	-560
Liikevoitto/-tappio	39 264	35 397
Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä	-9 751	-15 188
Tulos ennen veroja	29 513	20 209
Verot operatiivisista eristä	-7 912	-5 223
Vähemmistöosuus	54	135
Tilikauden operatiivinen tulos	21 656	15 121
Ei-operatiivinen tulos
Kertaluonteiset erät	181	1 029
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos	-37 130	-690
Kertaluonteiset poistot		-423
Liikevoitto/-tappio	-36 949	-84
Rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutos	-2 010	1 255
Tulos ennen veroja	-38 959	1 170
Verot ei-operatiivisista eristä	9 860	-304
Tilikauden ei-operatiivinen tulos	-29 099	866
Tilikauden tulos emoyhtiön osakkeenomistajille
yhteensä	-7 443	15 987
Osakekohtainen tulos, laimennettu *)
Operatiivisesta tuloksesta	0,38	0,29
Ei-operatiivisesta tuloksesta	-0,51	0,02
Tilikauden tuloksesta	-0,13	0,31

*) Osakekohtainen tulos on laskettu EPRAN ohjeistuksen mukaisesti.

Rahayksikkö: 1 000 euroa

EMOYHTIÖN TULOSLASKELMA

	Liitetieto	2009	2008
Liikevaihto	1	66 782	58 413
Liiketoiminnan muut tuotot	2	293	1 262
Henkilöstökulut	3	-5 701	-5 935
Poistot ja arvonalentumiset	4	-8 900	-8 238
Liiketoiminnan muut kulut	5	-25 114	-24 149
Liikevoitto		27 360	21 353
Tuotot osuuksista saman konsernin
yrityksissä	6	1 158	1 443
Rahoitustuotot yhteensä	6	139	578
Rahoituskulut yhteensä	6	-10 954	-11 900
Tulos ennen satunnaisia eriä ja veroja		17 702	11 473
Satunnaiset erät	7		-335
Tulos ennen veroja		17 702	11 139
Poistoeron muutos	8	-4 145	-4 343
Tuloverot	9	-4 239	-1 522
Tilikauden tulos		9 318	5 274

61

Rahayksikkö: 1 000 euroa

EMOYHTIÖN TASE

VASTAAVAA	Liitetieto	31.12.2009	31.12.2008
Pysyvät vastaavat
Aineettomat hyödykkeet	10	3 409	1 907
Aineelliset hyödykkeet	11	349 349	319 889
Osuudet saman konsernin yrityksissä	12	152 070	141 970
Osuudet osakkuusyrityksissä	12	12 546	12 546
Sijoitukset	12	28 559	15 351
Pysyvät vastaavat yhteensä		545 933	491 663
Vaihtuvat vastaavat
Lyhytaikaiset saamiset	13	3 607	8 309
Rahat ja pankkisaamiset		4 189	6 818
Vaihtuvat vastaavat yhteensä		7 796	15 128
VASTAAVAA YHTEENSÄ		553 729	506 791
VASTATTAVAA	Liitetieto	31.12.2009	31.12.2008
Oma pääoma	14
Osakepääoma		96 914	96 914
Ylikurssirahasto		18 943	18 943
Sijoitetun vapaan oman pääoman
rahasto		64 815	64 750
Edellisten tilikausien voitto		2 213	3 885
Tilikauden voitto		9 318	5 274
Oma pääoma yhteensä		192 203	189 766
Tilinpäätössiirtojen kertymä	15	21 420	17 276
Vieras pääoma
Pitkäaikainen vieras pääoma	16	303 692	268 340
Lyhytaikainen vieras pääoma	17	36 413	31 409
Vieras pääoma yhteensä		340 106	299 749
VASTATTAVAA YHTEENSÄ		553 729	506 791

Rahayksikkö: 1 000 euroa

EMOYHTIÖN RAHAVIRTALASKELMA

LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA	2009	2008
Tilikauden tulos	9 318	5 274
Oikaisut:
Poistot	8 900	8 238
Muut oikaisut, joihin ei liity maksutapahtumaa	5 853	4 254
Rahoitustuotot ja -kulut	7 950	9 879
Verot	4 239	1 522
Käyttöpääoman muutos	556	1 198
Saadut korot	139	1 221
Saadut osingot	805	8
Maksetut korot ja maksut	-8 594	-11 147
Muut rahoituserät liiketoiminnasta	-1 551	-1 332
Maksetut verot	-1 648	-2 153
Liiketoiminnan rahavirta	25 967	16 963
INVESTOINTIEN RAHAVIRTA
Investoinnit muihin sijoituksiin	-152	-5 316
Investoinnit sijoituskiinteistöihin	-41 120	-63 015
Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin
hyökykkeisiin	-1 009	-188
Myönnetyt lainat	-22 173	-1 636
Lainasaamisten takaisinmaksut	10 177	1 567
Lyhytaikaisten sijoitusten lisäys/
vähennys	778	-665
Luovutusvoitot muista sijoituksista	6	35
Tytäryritysten hankinta	-10 101	-25 873
Tytäryritysten myynti Investointien rahavirta	-63 593	2 295 -92 796
RAHOITUKSEN RAHAVIRTA
Pitkäaikaisten lainojen lisäys	58 410	70 214
Pitkäaikaisten lainojen vähennys	-12 126	-10 617
Maksetut osingot	-6 879	-6 597
Maksullinen osakeanti		59 567
Lyhytaikaisten lainojen muutos	-4 408	-30 855
Rahoituksen rahavirta	34 997	81 713
Fuusioissa siirtyneet rahavarat		41
Rahavarojen muutos	-2 629	5 921
Rahavarat tilikauden alussa	6 818	898
Rahavarat tilikauden lopussa	4 189	6 818

Technopolis Oyj:n tilinpäätös on laadittu Suomen kirjanpitolain mukaisesti (FAS).

Liikevaihto ja liiketoiminnan muut tuotot

Liikevaihto koostuu pääosin liiketoiminnasta saaduista toimitilojen vuokratuotoista, palvelutuotoista ja konsultointituotoista. Tuotot kirjataan, kun suorite on luovutettu.

Erilaisiin kehittämisohjelmiin saadut toiminta-avustukset on kirjattu liiketoiminnan muihin tuottoihin. Kehittämisohjelmiin kohdistuvat kulut ovat liiketoiminnan muissa kuluissa ja henkilöstökuluissa.

Käyttöomaisuuden arvostus

Aineettomatjaaineellisethyödykkeetarvostetaanalkuperäiseenhankintamenoonjane poistetaanniidentaloudellisenavaikutusaikanaennaltalaadittujenpoistosuunnitelmien mukaisesti. Poistot on esitetty tuloslaskelmassa suunnitelman mukaisissa poistoissa. Poistot, jotka perustuvat arvioituihin taloudellisiin vaikutusaikoihin, ovat seuraavat:

Aineettomat oikeudet	20 %, tasapoisto
Muut pitkävaikutteiset menot	10 %, tasapoisto
Rakennukset ja rakennelmat
(kivirakenteinen tai vastaava)	2,0 - 2,5 %, tasapoisto
Rakennukset ja rakennelmat
(puurakenteinen tai vastaava)	3 %, tasapoisto
Koneet ja kalusto	25 %, menojäännöspoisto

Myöhemmin syntyneet lisämenot aktivoidaan, jos on todennäköistä, että niistä koituu yritykselle lisää vastaista taloudellista hyötyä ja ne ovat luotettavasti määritettävissä ja kohdistettavissa hyödykkeelle. Muussa tapauksessa ne kirjataan tuloslaskelmaan kuluksi. Rakennuksiin ja keskeneräisiin kiinteistöihin sisältyy myös aktivoituja korkomenoja tilikaudella. Keskeneräisiin sisältyy lisäksi aktivoituja henkilöstökuluja ja maanvuokria rakentamisen ajalta.

Tilikauden suunnitelman mukaisten ja kirjanpidollisten poistojen erotus on esitetty tuloslaskelman tilinpäätössiirroissa ja kertynyt poistoero taseen vastattavien tilinpäätössiirtojen kertymässä.

Valuuttamääräiset erät

Ulkomaanrahanmääräisetliiketapahtumatonkirjattutilikaudenaikanatapahtumapäivän kurssiin. Tilikauden päättymispäivänä avoimena olevat ulkomaanrahan määräiset tase-erät on arvostettu tilinpäätöspäivän keskikurssiin.

Rahoitusvälineiden arvostaminen

Koron- ja valuutanvaihtosopimukset on arvostettu käypään arvoon ja käyvän arvon muutokset on kirjattu tulosvaikutteisesti.

Tuloverot

Tilikaudelle kuuluvat tuloverot on jaksotettu ja kirjattu tuloslaskelmaan. Emoyhtiön taseeseen ei ole merkitty laskennallista verovelkaa ja -saamista.

Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

	2009	2008
1. LIIKEVAIHTO
Vuokratuotot	59 733	50 451
Palvelutuotot	7 049	7 962
Liikevaihto yhteensä	66 782	58 413

2. LIIKETOIMINNAN MUUT TUOTOT

Kehittämisprojektit	111	253
Muut liiketoiminnan tulot	182	1 009
Liiketoiminnan muut tuotot yhteensä	293	1 262

Muut liiketoiminnan tulot sisältää vuoden 2008 osalta luovutusvoittoja.

3. HENKILÖSTÖKULUT

Palkat ja palkkiot	4 503	4 856
Eläkemenot	833	699
Muut henkilösivukulut	365	380
Henkilöstökulut yhteensä	5 701	5 935
Yhtiön palveluksessa oli keskimäärin, henkilöä	97	108
Johdon palkat
Toimitusjohtaja	205	417
Hallituksen jäsenet	540	305
Johdon palkat yhteensä	745	723
4. SUUNNITELMAN MUKAISET POISTOT

Suunnitelman mukaiset poistot yhteensä	8 900	8 238
Poistot aineellisista hyödykkeistä	7 313	6 865
Poistot fuusioerotus	1 045	1 054
Poistot aineettomista hyödykkeistä	542	319

5. LIIKETOIMINNAN MUUT KULUT

Tilintarkastuspalkkiot ja -palvelut

Liiketoiminnan muut kulut sisältävät tilintarkastajalle maksettuja palkkioita seuraavasti:

Tilintarkastus	31	25
Todistukset ja lausunnot	4	7
Muut palvelut	61	87
Tilintarkastajan palkkiot yhteensä	97	119

Rahayksikkö: 1 000 euroa Rahayksikkö: 1 000 euroa

	2009	2008
6. RAHOITUSTUOTOT JA -KULUT
Osinkotuotot saman konsernin yrityksiltä		800
Osinkotuotot muilta	5	8
Korkotuotot saman konsernin yrityksiltä	1 158	643
Korko-ja rahoitustuotot muilta	133	570
Korkokulut ja muut rahoituskulut konsernin yrityksille	-117	-1 058
Korkokulut ja muut rahoituskulut muille	-9 129	-13 161
Johdannaisten käyvän arvon muutos	-1 708	1 263
Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä	-9 658	-10 936

7. SATUNNAISET ERÄT

Satunnaiset kulut 335

Satunnaiset kulut 2008 muodostuvat Technopolis Kuopio Oy:n fuusioitumisessa Technopolis Oyj:öön syntyneestä fuusiotappiosta.

8. TILINPÄÄTÖSSIIRROT

Suunnitelman mukaisten ja verotuksessa tehtyjen poistojen erotus	4 145	4 343
9. VÄLITTÖMÄT VEROT
Tuloverot varsinaisesta toiminnasta	4 239	1 522
Välittömät verot yhteensä	4 239	1 522
10. AINEETTOMAT HYÖDYKKEET
Aineettomat oikeudet
Hankintameno 1.1.	528	434
Lisäykset	927	94
Hankintameno 31.12.	1 455	528
Kertyneet poistot 1.1.	-370	-290
Tilikauden poisto	-70	-81
Aineettomat oikeudet 31.12.	1 015	157
Muut pitkävaikutteiset menot
Hankintameno 1.1.	2 488	2 173
Lisäykset	1 116	315
Hankintameno 31.12.	3 604	2 488
Kertyneet poistot 1.1.	-738	-500
Tilikauden poisto	-472	-239
Muut pitkävaikutteiset menot 31.12.	2 394	1 750

11. AINEELLISET HYÖDYKKEET
Maa-alueet
Hankintameno 1.1.	30 591	24 872
Lisäykset		5 847
Vähennykset		-128
Maa-alueet 31.12.	30 591	30 591
Liittymismaksut
Hankintameno 1.1.	3 207	2 170
Lisäykset	176	1 036
Liittymismaksut 31.12.	3 382	3 207
Maa-alueet yhteensä 31.12.	33 974	33 798
Rakennukset ja rakennelmat
Hankintameno 1.1.	281 980	221 851
Lisäykset	28 121	60 129
Vähennykset	-384
Kokonaishankintameno 31.12.	309 717	281 980
Kertyneet poistot 1.1.	-35 178	-28 627
Tilikauden poisto	-7 030	-6 552
Rakennukset ja rakennelmat 31.12.	267 509	246 801
Rakennusaikaiset korot 1.1.	1 352	413
Lisäykset	248	939
Rakennusaikaiset korot 31.12.	1 600	1 352
Kertyneet poistot 1.1.	-46	-30
Tilikauden poisto	-29	-16
Rakennusaikaiset korot 31.12.	1 525	1 306
Fuusioerotus 1.1.	19 369	19 438
Lisäykset		1
Vähennykset		-71
Fuusioerotus 31.12.	19 369	19 369
Kertyneet poistot 1.1.	-1 507	-453
Tilikauden poisto	-1 045	-1 054
Fuusioerotus 31.12.	16 817	17 862
Rakennukset ja rakennelmat 31.12.	285 851	265 970

Valmistuneiden rakennusten rakentamisen aikaisten aktivoitujen korkojen sekä fuusioerotuksen poistot esitetään tuloslaskelmassa suunnitelman mukaisissa poistoissa.

Rahayksikkö: 1 000 euroa Rahayksikkö: 1 000 euroa

2009	2008		2009	2008
		Koneet ja kalusto
		Alkuperäinen hankintameno	1 925	1 778
		Kertyneet poistot	-988	-690
		Menojäännös 1.1.	937	1 088
		Lisäykset	97	193
		Vähennykset	-16	-47
		Tilikauden poisto	-255	-298
		Koneet ja kalusto 31.12.	764	937
		Muut aineelliset hyödykkeet
		Hankintameno 1.1.	24	23
		Tilikauden lisäykset		0
		Muut aineelliset hyödykkeet 31.12.	24	24
		Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat
		Keskeneräiset hankinnat 1.1.	19 161	22 918
		Lisäykset/vähennykset	9 576	-3 757
		Ennakkomaksut ja keskeneräiset
		hankinnat 31.12.	28 737	19 161
		12. SIJOITUKSET
		Osuudet saman konsernin yrityksissä
		Hankintameno 1.1.	141 970	89 352
		Lisäykset	10 101	73 804
		Vähennykset		-21 186
		Osuudet saman konsernin yrityksissä 31.12.	152 070	141 970
		Osuudet osakkuusyrityksissä
		Hankintameno 1.1.	12 546	7 824
		Lisäykset/vähennykset		4 722
		Osuudet osakkuusyrityksissä 31.12.	12 546	12 546
		Muut osakkeet ja osuudet
		Hankintameno 1.1.	4 525	3 479
		Lisäykset/vähennykset	-10	1 046
		Muut osakkeet ja osuudet 31.12.	4 515	4 525
		Saamiset saman konsernin yrityksiltä
		Lainasaamiset 1.1.	10 826	6 598
		Lisäykset	21 780	15 795
		Vähennykset	-8 697	-11 568
		Saamiset saman konsernin yrityksiltä 31.12.	23 909	10 826

Rahayksikkö: 1 000 euroa Rahayksikkö: 1 000 euroa

Osakkeet ja osuudet samaan konserniin kuuluvissa yrityksissä 31.12.2009

	Osuus, %	Kirjanpitoarvo
Innopoli Oy, 1 414 280 kpl, Espoo	100,00	6 068
Kiinteistö Oy Innopoli II, 15 862 kpl Espoo,	100,00	55 216
Kiinteistö Oy Oulun Ydinkeskusta, 12 252 kpl, Oulu	98,77	24 548
Kiinteistö Oy Technopolis Microkatu, 4 370 kpl, Kuopio	91,33	53 209
Kiinteistö Oy Technopolis Viestikatu 1-3, 8 500 kpl,
Kuopio	100,00	529
Oulun Teknoparkki Oy, 122 kpl, Oulu	84,14	50
Oulun Ydinkeskustan Parkki Oy, 122 kpl, Oulu	62,24	12
Technopolis Hitech Oy, 500 kpl, Oulu	100,00	63
Technopolis Neudorf LLC, Pietari, Venäjä	100,00	17
Technopolis St Petersburg LLC, Pietari, Venäjä	100,00	12 359
Yhteensä		152 070
Osuudet osakkuusyrityksissä
Iin Micropolis Oy, 500 kpl, Ii	25,64	24
Jyväskylä Innovation Oy, 1 200 kpl, Jyväskylä	24,00	12
Kiinteistö Oy Bioteknia, 31 121 kpl, Kuopio	28,51	4 685
Kiinteistö Oy Hermia, 9 692 kpl, Tampere	49,30	7 190
Kuopio Innovation Oy, 24 kpl, Kuopio	24,00	37
Lappeenranta Innovation Oy, 1 000 kpl, Lappeenranta	20,00	10
Technocenter Kempele Oy, 501 kpl, Kempele	48,50	588
Yhteensä		12 546
	2009	2008
Muut osakkeet ja osuudet
Pörssiosakkeet	7	8
Muut osakkeet	805	814
Huoneisto-osakkeet	2 937	2 937
Sampo sijoitusrahasto-osuudet	766	766
Yhteensä	4 515	4 525
Muut saamiset
Muut saamiset 1.1.	0
Lisäykset	135
Muut saamiset 31.12.	135

	2009	2008
13. LYHYTAIKAISET SAAMISET
Myyntisaamiset saman konsernin yrityksiltä	140	202
Lainasaamiset saman konsernin yrityksiltä		70
Siirtosaamiset saman konsernin yrityksiltä	36	167
Muut konsernisaamiset	1 177	1 956
Myyntisaamiset	1 339	1 779
Myyntisaamiset osakkuusyrityksiltä	9
Siirtosaamiset	805	3 862
Muut saamiset	100	274
Lyhytaikaiset saamiset yhteensä	3 607	8 309
14. OMAN PÄÄOMAN MUUTOKSET
Osakepääoma 1.1.	96 914	74 542
Osakepääoman korotus		22 372
Osakepääoma 31.12.	96 914	96 914
Osakeanti 1.1.		0
Lisäykset		59 643
Siirto osakepääomaan		-22 372
Siirto sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon		-37 271
Osakeanti 31.12.		0
Ylikurssirahasto 1.1.	18 943	18 943
Ylikurssirahasto 31.12.	18 943	18 943
Sidottu oma pääoma 31.12.	115 857	115 857
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1.	64 750	27 479
Emissiovoitto	65	37 271
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12.	64 815	64 750
Voittovarat 1.1.	9 159	10 567
Jaetut osingot	-6 881	-6 606
Omista osakkeista maksettu	-65	-76
Tilikauden tulos	9 318	5 274
Voittovarat 31.12.	11 531	9 159
Vapaa oma pääoma 31.12.	76 346	73 910
Oma pääoma 31.12.	192 203	189 767
Jakokelpoinen vapaa oma pääoma 31.12.	76 346	73 910

15. TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ Poistoero 1.1. 17 276 12 933 Tilikauden lisäys 4 145 4 427 Tilikauden vähennys -85 Poistoero 31.12. 21 420 17 276 16. PITKÄAIKAISET VELAT Lainat rahoituslaitoksilta 302 438 266 964 Muut velat 1 255 1 375 Pitkäaikaiset velat yhteensä 303 692 268 340 Velat, jotka erääntyvät viiden vuoden tai pidemmän ajan kuluttua 155 724 161 871 17. LYHYTAIKAISET VELAT Lainat rahoituslaitoksilta 23 432 12 621 Saadut ennakot 2 539 2 186 Ostovelat 1 135 678 Velat saman konsernin yrityksille 911 1 331 Muut lyhytaikaiset velat 411 4 167 Siirtovelat 7 986 10 427
	Lyhytaikaiset velat yhteensä	36 413	31 409
18. ANNETUT VAKUUDET, VASTUUSITOUMUKSET JA MUUT VASTUUT

Kiinnitykset kiinteistöihin
Lainat rahoituslaitoksilta	325 869	279 585
Annetut kiinnitykset	322 999	231 010
Maanvuokravastuut
Annetut kiinnitykset	1 172	1 172
Muut kiinnitysvastuut	925	925
Kiinnitykset yhteensä	325 096	233 107

Rahayksikkö: 1 000 euroa Rahayksikkö: 1 000 euroa

2009	2008		31.12.2009		31.12.2008
			Nimellis	Käypä	Nimellis	Käypä
		Koron- ja valuutanvaihtosopimukset	arvo	arvo	arvo	arvo
		Koronvaihtosopimukset, Nordea	30 000	-94	65 013	-1 428
		Koronvaihtosopimukset, Sampo	32 742	-358	33 209	9
		Koronvaihtosopimukset, Pohjola	45 000	-542
		Valuutanvaihtosopimus, Nordea			7 277	2 133
		Koron- ja valuutanvaihtosopimukset
		yhteensä	107 742	-994	105 499	714

Valuutanvaihtosopimus on tilikauden aikana päättynyt.

	2009	2008
Pantatut kiinteistöosakkeet
Pantatut kiinteistöosakkeet	162 104	162 417

TAKAUSVASTUUT

Samaan konserniin kuuluvien yritysten puolesta annetut vakuudet
Takaukset	12 680	13 240
Osakkuusyritysten puolesta annetut vakuudet
Takaukset	505	505

MUUT VASTUUT

Kiinteistöinvestointien arvonlisäveron tarkistusvastuu

	5 vuoden		10 vuoden
	tarkistuskausi		tarkistuskausi
	2006	2007	2008	2009	Yhteensä
Kiinteistöinvestointimeno (netto)	5 144	888	56 648	29 556	92 236
Kiinteistöinvestoinnin alv	1 132	195	12 463	6 502	20 292
Vuotuinen osuus investoinnin alv:sta	226	39	1 246	650	2 162
Vähennetty alv	872	190	12 397	6 480	19 939
Vuotuinen osuus vähennetystä alv:sta	174	38	1 240	648	2 100
Jäljellä tarkistuskauteen sisältyviä vuosia	1	2	8	9
Palautuksen alainen määrä vähennyksestä
31.12.2009	174	76	9 918	5 832	16 000
Tarkistusvastuu 31.12.2009					16 000
Tarkistusvastuu 31.12.2008					12 068
Muutos					3 932

Rahayksikkö: 1 000 euroa

	2009	2008
Hankevastuut	155	206
Kalustoleasingvastuut
Alkaneella tilikaudella maksettavat	749	376
Myöhemmin maksettavat	1 034	432
Kalustoleasingvastuut yhteensä	1 783	808
Rahoitusleasingvelat kiinteistöistä, vähimmäisvuokrien kokonaismäärä
Vuoden kuluessa	1 888	3 177
Yli vuoden, enintään viiden vuoden kuluessa	8 247	12 626
Yli viiden vuoden kuluttua	34 303	44 784
Yhteensä	44 438	60 587
Rahoitusleasingvelat kiinteistöistä, vähimmäisvuokrien nykyarvo
Vuoden kuluessa	1 242	1 127
Yli vuoden, enintään viiden vuoden kuluessa	5 763	5 092
Yli viiden vuoden kuluttua	31 122	33 083
Vähimmäisvuokrien nykyarvo yhteensä	38 127	39 301
Tulevaisuudessa kertyvät rahoituskulut yhteensä	6 311	21 285
Rahoitusleasingvelkojen kokonaismäärä	44 438	60 587

Oma pääoma/osake

oma pääoma osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä tilinpäätöspäivänä

Oman pääoman tuotto, % (ROE)

	voitto tai tappio ennen veroja - verot
100 x	oma pääoma + vähemmistöosuus tilikaudella keskimäärin

Sijoitetun pääoman tuotto, % (ROI)

voitto tai tappio ennen veroja +

100 x korkokulut ja muut rahoituskulut taseen loppusumma - korottomat velat

Omavaraisuusaste, %

^{100 x} oma pääoma ⁺ vähemmistöosuus

taseen loppusumma - saadut ennakot

Korkokate, %

^{100 x} tulos ennen satunnaisia eriä ⁺ rahoituskulut

rahoituskulut

Koronmaksukyky

käyttökate

suoriteperusteiset korkokulut

Luototusaste, %

^{100 x} korollinen vieras pääoma

sijoituskiinteistöjen (valmiit + keskeneräiset)

IFRS-tasearvo tilinpäätöspäivänä

Nettovelkaantumisaste, %

korolliset velat - rahat, pankkisaamiset ja

^{100 x} rahoitusarvopaperit

oma pääoma + vähemmistöosuus

Tulos/osake, laimentamaton

tulos ennen satunn. eriä - verot +/- vähemmistöosuus osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä tilikaudella keskimäärin

Tulos/osake, laimennettu

tulos ennen satunn. eriä - verot +/- vähemmistöosuus

osakkeiden laimennusvaikutuksella oikaistu

lukumäärä tilikaudella keskimäärin

Osinko/osake

osinko osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä

tilinpäätöspäivänä

Osinko/tulos, %

^{100 x} osakekohtainen osinko osakekohtainen tulos

P/E-luku

osakeantioikaistu pörssikurssi tilinpäätöspäivänä

osakekohtainen tulos

Efektiivinen osinkotuotto, %

^{100 x} osakeantioikaistu osinko per osake

osakeantioikaistu pörssikurssi tilinpäätöspäivänä

Nettovuokratuotto, %

vuokratuotot konsernin omistamista kiinteistöistä

^{100 x} - välittömät kulut konsernin omistamista kiinteistöistä

sijoituskiinteistöjen IFRS-tasearvo tilinpäätöspäivänä

Taloudellinen vuokrausaste, %

^{100 x} vuokrasopimusten mukainen vuokratuotto

vapaiden tilojen markkinahintainen arviovuokra

• vuokrasopimusten mukainen vuokratuotto

Like-for-like, vertailukelpoisten kohteiden vuokratuottojen muutos, %

^{100 x} tilikauden vuokratuotot vertailukelpoisista kohteista

edellisen tilikauden vuokratuotot

vertailukelpoisista kohteista

Hallituksen 70 voitonjakoehdotus

Yhtiökokouksen käytettävissä on emoyhtiönTechnopolis Oyj:n voitonjakokelpoisia varoja 11 531 267 euroa. Hallitus ehdottaa jaettavaksi osinkoa 0,15 euroa osaketta kohden eli yhteensä 8 601 802 euroa. Loppu ehdotetaan jätettäväksi voittovarojen tilille.

Oulussa, 29. tammikuuta 2010

Pertti Huuskonen Matti Pennanen

Teija Andersen Jussi Kuutsa hallituksen jäsen hallituksen jäsen

hallituksen jäsen hallituksen jäsen

Keith Silverang toimitusjohtaja

hallituksen puheenjohtaja hallituksen varapuheenjohtaja

Timo Ritakallio Erkki Veikkolainen

Tilintarkastuskertomus

Technopolis Oyj:n yhtiökokoukselle

Olemme tarkastaneetTechnopolis Oyj:n kirjanpidon, tilinpäätöksen, toimintakertomuksen ja hallinnon tilikaudelta 1.1.2009 - 31.12.2009.Tilinpäätös sisältää konsernin taseen, laajan tuloslaskelman, laskelman oman pääoman muutoksista, rahavirtalaskelman ja liitetiedot sekä emoyhtiön taseen, tuloslaskelman, rahoituslaskelman ja liitetiedot.

Hallituksen ja toimitusjohtajan vastuu

Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisesta ja siitä, että konsernitilinpäätös antaa oikeat ja riittävät tiedot EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti ja että tilinpäätös ja toimintakertomus antavat oikeat ja riittävät tiedot Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten ja määräysten mukaisesti. Hallitus vastaa kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan asianmukaisesta järjestämisestä ja toimitusjohtaja siitä, että kirjanpito on lain mukainen ja että varainhoito on luotettavalla tavalla järjestetty.

Tilintarkastajan velvollisuudet

Tilintarkastajan tulee suorittaa tilintarkastus Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti ja sen perusteella antaa lausunto tilinpäätöksestä, konsernitilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta. Hyvä tilintarkastustapa edellyttää ammattieettisten periaatteiden noudattamista ja tilintarkastuksen suunnittelua ja suorittamista siten, että saadaan kohtuullinen varmuus siitä, että tilinpäätöksessä tai toimintakertomuksessa ei ole olennaisia virheellisyyksiä ja että emoyhtiön hallituksen jäsenet ja toimitusjohtaja ovat toimineet osakeyhtiölain mukaisesti.

Tilintarkastustoimenpiteillä tulisi varmistua tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen lukujen ja muiden tietojen oikeellisuudesta.Toimenpiteiden valinta perustuu tilintarkastajan harkintaan ja arvioihin riskeistä, että tilinpäätöksessä tai toimintakertomuksessa on väärinkäytöksestä tai virheestä johtuva olennainen virheellisyys.Tarvittavia tarkastustoimenpiteitä suunniteltaessa arvioidaan myös tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laadintaan ja esittämiseen liittyvää sisäistä valvontaa. Lisäksi arvioidaan tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen yleistä esittämistapaa, tilinpäätöksen laatimisperiaatteita sekä johdon tilinpäätöksen laadinnassa soveltamia arvioita.

Tilintarkastus on toteutettu Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Käsityksemme mukaan olemme suorittaneet tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvia tarkastustoimenpiteitä lausuntoamme varten.

Lausunto konsernitilinpäätöksestä

Lausuntonamme esitämme, että konsernitilinpäätös antaa EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti oikeat ja riittävät tiedot konsernin taloudellisesta asemasta sekä sen toiminnan tuloksesta ja rahavirroista.

Lausunto tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta

Lausuntonamme esitämme, että tilinpäätös ja toimintakertomus antavat Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten ja määräysten mukaisesti oikeat ja riittävät tiedot konsernin sekä emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta.Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat ristiriidattomia.

Oulussa 3. maaliskuuta 2010 KPMG Oy Ab

Tapio Raappana KHT