TACİRLER YATIRIM MENKUL DEĞERLER A.Ş.

Regulatory Filings • Jan 29, 2025

ENDA ENERJİ HOLDİNG A.Ş.

Tire / İZMİR

(Arsa ve Üzerindeki İnşai Yatırımlar)

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Rapor No: 2022 / 1381

ĠÇĠNDEKĠLER

1.	RAPOR ÖZETĠ 4
2.	RAPOR BĠLGĠLERĠ 5
3.	ġĠRKET BĠLGĠLERĠ 6
4.	MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ 6
5.	DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLĠĞĠN 1. MADDESĠNĠN 2. FIKRASI KAPSAMINDA
	HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA 7
6.	MÜġTERĠ TALEPLERĠNĠN KAPSAMI VE VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR 7
7.	DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER 7
8.	DEĞER TANIMI VE GEÇERLĠLĠK KOġULLARI 8
9.	UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOġULLAR 9
10.	TAġINMAZIN TAPU KAYITLARI 10
10.1.	TAPU KAYITLARI 10
10.2.	TAPU TAKYĠDATI 10
11.	BELEDĠYE ĠNCELEMELERĠ 11
11.1.	ĠMAR DURUMU 11
11.2.	ĠMAR DOSYASI ĠNCELEMESĠ 11
11.3.	ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN ĠPTALLERĠ V.B. KONULAR 11
11.4.	YAPI DENETĠM FĠRMASI 11
11.5.	SON ÜÇ YIL ĠÇĠNDEKĠ HUKUKĠ DURUMDAN KAYNAKLANAN DEĞĠġĠM 11
12.	TESĠSĠN ÇEVRE VE KONUMU 12
12.1.	KONUM VE ÇEVRE BĠLGĠLERĠ 12
12.2.	BÖLGE ANALĠZĠ 14
12.3.	DÜNYA EKONOMĠSĠNE GENEL BAKIġ 18
12.4.	TÜRKĠYE'NĠN MAKROEKONOMĠK GÖRÜNÜMÜ 20
12.5.	MEVCUT EKONOMĠK KOġULLARIN, GAYRĠMENKUL PĠYASASININ ANALĠZĠ, MEVCUT
	TRENDLER VE DAYANAK VERĠLER 24
12.6.	TÜRKĠYE GAYRĠMENKUL PĠYASASINI BEKLEYEN FIRSAT VE TEHDĠTLER 26
13.	AÇIKLAMALAR 27
14.	EN VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ 28

15.	DEĞERLENDĠRME 28
16.	DEĞERLEME YAKLAġIMLARI 28
16.1.	PAZAR YAKLAġIMI 29
16.2.	MALIYET YAKLAġIMI 30
16.3.	GELIR YAKLAġIMI 31
17.	FĠYATLANDIRMA 32
17.1.	ĠKAME MALĠYET YAKLAġIMI 33
18.	ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRMESĠ 36
18.1.	FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALĠZ SONUÇLARININ UYUMLAġTIRILMASI
	VE BU AMAÇLA ĠZLENEN YÖNTEMĠN VE NEDENLERĠNĠN AÇIKLAMASI 36
18.2.	KĠRA DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER 36
18.3.	GAYRĠMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKĠ DURUMUNUN ANALĠZĠ 36
18.4.	GAYRĠMENKUL ÜZERĠNDEKĠ TAKYĠDAT VE ĠPOTEKLER ĠLE ĠLGĠLĠ GÖRÜġ 36
18.5.	DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULÜN, ÜZERĠNDE ĠPOTEK VEYA GAYRĠMENKULÜN
	DEĞERĠNĠ DOĞRUDAN ETKĠLEYECEK NĠTELĠKTE HERHANGĠ BĠR TAKYĠDAT BULUNMASI
	DURUMLARI HARĠÇ, DEVREDĠLEBĠLMESĠ KONUSUNDA BĠR SINIRLAMAYA TABĠ OLUP
	OLMADIĞI HAKKINDA BĠLGĠ 36
18.6.	BOġ ARAZĠ VE GELĠġTĠRĠLMĠġ PROJE DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠ VE
	VARSAYIMLAR ĠLE ULAġILAN SONUÇLAR 36
18.7.	MÜġTEREK VEYA BÖLÜNMÜġ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALĠZĠ 36
18.8.	HASILAT PAYLAġIMI VEYA KAT KARġILIĞI YÖNTEMĠ ĠLE YAPILACAK PROJELERDE,
	EMSAL PAY ORANLARI 36
18.9.	ASGARĠ BĠLGĠLERDEN RAPORDA VERĠLMEYENLERĠN NĠÇĠN YER ALMADIKLARININ
	GEREKÇELERĠ 36
18.10.	YASAL GEREKLERĠN YERĠNE GETĠRĠLĠP GETĠRĠLMEDĠĞĠ VE MEVZUAT UYARINCA
	ALINMASI GEREKEN ĠZĠN VE BELGELERĠN TAM VE EKSĠKSĠZ OLARAK MEVCUT OLUP
	OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ 36
19.	SONUÇ 37

1.RAPOR ÖZETĠ

DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN	ENDA ENERJĠ HOLDĠNG A.ġ.
DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ	Ibni Melek Mahallesi, Tire Organize Sanayi Bölgesi, 4. Sokak, No: 2 Tire / ĠZMĠR
DAYANAK SÖZLEġME	23 Kasım 2022 tarih ve 889 - 2022/059 no ile
DEĞERLEME TARĠHĠ	31 Aralık 2022
RAPOR TARĠHĠ	06 Ocak 2023
DEĞERLENEN TAġINMAZIN TÜRÜ	Atıl Durumda Doğalgaz Kombine Çevrim Santralinin arsa ve inşai yatırımları
DEĞERLENEN MÜLKĠYET HAKLARI	Tam Mülkiyet
TAPU BĠLGĠLERĠ ÖZETĠ	İzmir İli, Tire İlçesi, Turan Mahallesi, Tabakçayı Mevkii, 1271 ada, 12 ve 13 parseller. (Bkz. Tapu Kayıtları)
ĠMAR DURUMU ÖZETĠ	"Sanayi Alanında/Emsal:0,70" kalmaktadır.
RAPORUN KONUSU	Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen arsa ve üzerindeki inĢai yatırımların pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
RAPORUN TÜRÜ	Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır.

GAYRĠMENKUL ĠÇĠN TAKDĠR OLUNAN TOPLAM DEĞER (KDV HARĠÇ)
ĠZMĠR ĠLĠ, TĠRE ĠLÇESĠ, TĠRE OSB, 1271 ADA 12 ve 13 NOLU PARSELLER VE ÜZERĠNDE YER ALAN ĠNġAĠ YATIRIMLARIN DEĞERĠ	59.660.000,-TL
	RAPORU HAZIRLAYANLAR
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı
M. KIVANÇ KILVAN (SPK Lisans Belge No: 400114)	Engin AKDENİZ (SPK Lisans Belge No: 403030)

2. RAPOR BĠLGĠLERĠ

DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN	ENDA ENERJĠ HOLDĠNG A.ġ.
DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ	Ibni Melek Mahallesi, Tire Organize Sanayi Bölgesi, 4. Sokak, No: 2 Tire / ĠZMĠR
MÜġTERĠ NO	889
RAPOR NO	2022/1381
DEĞERLEME TARĠHĠ	31 Aralık 2022
RAPOR TARĠHĠ	06 Ocak 2023
RAPORUN KONUSU	Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen arsa ve üzerindeki inĢai yatırımların pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
RAPORU HAZIRLAYANLAR	M. Kıvanç KILVAN - Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400114 Engin AKDENİZ - Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 403030
RAPORA KONU GAYRĠMENKUL ĠÇĠN ġĠRKETĠMĠZ TARAFINDAN YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER	Aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

RAPOR TARİHİ	07.01.2020	05.02.2021	06.01.2022
RAPOR NUMARASI	2019/1622	2021/087	2021/1806
RAPORU HAZIRLAYANLAR	M. Kıvanç KILVAN (400114) Engin AKDENİZ (403030)	M. Kıvanç KILVAN (400114) Engin AKDENİZ (403030)	M. Kıvanç KILVAN (400114) Engin AKDENİZ (403030)
TAKDİR OLUNAN DEĞER (TL) (KDV HARİÇ)	15.035.000	18.835.000	27.500.000

3. ġĠRKET BĠLGĠLERĠ

ġĠRKET ADI	Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
ġĠRKET MERKEZĠ	İstanbul
ġĠRKET ADRESĠ	Gömeç Sokak, No: 37 Akgün İş Merkezi Kat 3/8- 34718 Acıbadem – Kadıköy / İSTANBUL
TELEFON	(0216) 545 48 66 / (0216) 545 48 67 (0216) 545 95 29 / (0216) 545 88 91 (0216) 545 28 37
FAKS	(0216) 339 02 81
EPOSTA	bilgi@lotusgd.com
WEB	www.lotusgd.com
KURULUġ (TESCĠL) TARĠHĠ	10 Ocak 2005
SERMAYE PĠYASASI KURUL KAYDINA ALINIġ TARĠH VE KARAR NO	07 Nisan 2005 – 14/462
BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUL KAYDINA ALINIġ TARĠH VE KARAR NO	12 Mart 2009 - 3073
TĠCARET SĠCĠL NO	542757/490339
KURULUġ SERMAYESĠ	75.000,-YTL
ġĠMDĠKĠ SERMAYESĠ	1.000.000,-TL

4. MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ

ġĠRKET ADI	Enda Enerji Holding A.Ş.
ġĠRKET MERKEZĠ	İzmir
ġĠRKET ADRESĠ	Şehit Nevres Bulvarı, No:10, Deren Plaza, Kat:, Konak / İzmir
TELEFON	(232) 463 98 11
KURULUġ (TESCĠL) TARĠHĠ	06.01.2010
ÖDENMĠġ SERMAYESĠ	300.000.000,-TL
FAALĠYET KONUSU	Elektrik Enerjisi Üretim ve Satışı.

5. DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLĠĞĠN 1. MADDESĠNĠN 2. FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA

Bu rapor, aşağıda belirtilen tebliğ ve düzenlemelere göre hazırlanmış olup, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamındadır.

• Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususular"
• Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"
• Sermaye Piyasası Kurul Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslar Arası Değerleme Standartları (2017)

6. MÜġTERĠ TALEPLERĠNĠN KAPSAMI VE VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR

Bu rapor ENDA ENERJI HOLDING A.Ş.'nin talebiyle yukarıda adresi belirtilen ve şirket portföyünde yer alan gayrimenkullerin Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. Müşteri tarafından getirilmiş herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.

7. DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER

Herhangi bir sınırlayıcı ve olumsuz faktör bulunmamaktadır.

8. DEĞER TANIMI VE GEÇERLĠLĠK KOġULLARI

Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen gayrimenkullerin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.

Pazar değeri:

Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tahmini tutardır.

Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

• Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
• Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
• Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
• Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
• Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
• Gayrimenkullerin alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.

9. UYGUNLUK BEYANI ve KISITLAYICI KOġULLAR

Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz.

• a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların sonucudur.
• b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır.
• c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca ulaşmaya ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir.
• d. Şirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir.
• e. Şirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek fiziksel değişikliklerin ve ekonomide yaşanabilecek olumlu ya da olumsuz gelişmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taşımaz.
• f. Mülkün takdir edilen değerde değişikliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz.

10. TAġINMAZIN TAPU KAYITLARI

10.1. Tapu kayıtları

SAHĠBĠ	: Tirenda Tire Enerji Üretim A.Ş.
ĠLĠ – ĠLÇESĠ	: İzmir – Tire
MAHALLESĠ	: Turan
MEVKĠĠ	: Tabakçayı
ARSA PAYI	: Tamamı
YEVMĠYE NO	: 5771
CĠLT NO	: 43
SAHĠFE NO	: 4126-4127
TAPU TARĠHĠ	: 19.07.2013

ADA NO	PARSEL NO	YÜZÖLÇÜMÜ (M2 )	NĠTELĠĞĠ	TAPU TARĠHĠ
1271	12	41.706	3 Katlı Betonarme İdari Bina Betonarme Santral Binası ve Müştemilatı ve Arsası	19.07.2013
1271	13 64		Direk yeri	16.03.2021
TOPLAM		41.770

10.2. Tapu Takyidatı

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS sisteminden temin edilen ve birer örneği ekte sunulan tapu kaydına göre rapor konusu taşınmazlar üzerinde aşağıdaki notlar bulunmaktadır.

1271 ada, 12 parsel için:

Beyanlar Bölümü:

Taşınmazın İcra Yoluyla satışı dahil 3. Kişilere devrinde OSB den uygunluk görüşü alınması zorunludur. 19.0.2013 tarih ve 5761 yevmiye no ile.

1271 ada, 13 parsel için:

Herhangi bir haciz, ipotek ya da kısıtlayıcı şerhe rastlanmamıştır.

11. BELEDĠYE ĠNCELEMELERĠ

11.1. Ġmar Durumu

Tire Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü'nden alınan şifahi bilgiye göre rapora konumlu tesisin üzerinde bulunduğu parseller 1/1000 ölçekli uygulama imar planında "Sanayi Alanı" olarak belirlenen bölgede kalmaktadır. Yapılaşma Şartları Emsal:0,70; Çekme Mesafeleri: Ön 30 m., Yan 17 m., Arka 28 m., H: Serbest

11.2. Ġmar Dosyası Ġncelemesi

OSB Müdürlüğü'ndeki dosyasında herhangi bir olumsuz evraka rastlanmamış olup onaylı projesi ve yapı kullanma izin belgeleri incelenmiştir. (Bkz. Ekler)

11.3. Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Plan Ġptalleri v.b. konular

Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.

11.4. Yapı Denetim Firması

Tesisin yapı denetim faaliyetleri Avrasya 35 Yapı Denetim A.Ş. tarafından yapılmıştır. Avrasya 35 Yapı Denetim A.Ş.: 1586/14 Sokak, K:1, No:3, Bayraklı-İZMİR

11.5. Son Üç Yıl Ġçindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan DeğiĢim 11.5.1.Tapu Müdürlüğü Bilgileri

11.5.1.1. Son Üç Yıl Ġçersisinde GerçekleĢen Alım Satım Bilgileri

Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.

11.5.2. Belediye Bilgileri

11.5.2.1. Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri v.b. ĠĢlemler

Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.

11.5.3. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Taşınmazın enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.

11.5.4. Ruhsat AlınmıĢ Yapılarda Yapılan DeğiĢikliklerin 3194 Sayılı Ġmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir DeğiĢiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Yeniden ruhsat alınmasını gerektiren herhangi bir durumu bulunmamaktadır.

12. TESĠSĠN ÇEVRE VE KONUMU

12.1. Konum ve Çevre Bilgileri

Değerlemeye konu tesis, İzmir İli, Tire İlçesi, İbni Melek Mahallesi, Tire Organize Sanayi Bölgesi 4. Sokak, No:2 açık adresinde yer alan Tirenda Tire Doğalgaz Termik Santralidir. Tesisin üretim faaliyeti 2017 yılı içerisinde durdurulmuş olup halihazırda atıl durumdadır.

1993 yılında kurulmuş olan Tire Organize Sanayi Bölgesi 4.063.093 m² yüzölçümlü arazi üzerinde toplam 2.780.459 m² yüzölçümlü sanayi parselini bünyesinde barındırmaktadır.

Rapora konu tesisin yakın çevresinde sanayi tesisleri, tarım tesisleri, boş parseller ve kırsal yerleşimler bulunmaktadır.

Santral Tesisi, Aydın Otoyolu Torbalı Çıkışı'na 28 km., Ege Serbest Bölge'ye 55 km., İzmir Adnan Menderes Havalimanı'na ise yaklaşık 70 km. mesafededir.

Konum Krokisi/ Uydu Görüntüsü

Uydu Görüntüsü

12.2. Bölge Analizi

İzmir İli:

İzmir, Ege kıyı bölgesinin tipik bir örneği gibidir. Kuzeyde Madra Dağları, güneyde Kuşadası Körfezi, batıda Çeşme Yarımadası'nın Tekne Burnu, doğuda ise Aydın, Manisa il sınırları ile çevrilmiş İzmir, batıda kendi adıyla birlikte anılmakta olan körfezle kucaklaşır. İl toprakları, 37^o 45' ve 39^o 15' kuzey enlemleri ile 26^o 15' ve 28^o 20' doğu boylamları arasında kalır.

İlin kuzey-güney doğrultusundaki uzunluğu yaklaşık olarak 200 km, doğu-batı doğrultusundaki genişliği ise 180 km.'dir. Yüzölçümü 12.012 km2 dir.

Türkiye'nin üçüncü büyük şehri olan İzmir ayni zamanda işlek bir ticaret merkezidir. İzmir'in batısında denizi, plajları ve termal merkezleriyle Çeşme Yarımadası uzanır. Antik çağların en ünlü kentleri arasında yer alan Efes, Roma devrinde dünyanın en büyük kentlerinden biriydi. Tüm Ion kültürünün zenginliklerini bünyesinde barındıran Efes, yoğun sanatsal etkinliklerle de adini duyurmaktaydı.

İzmir ili içinde Ege Bölgesi'nin önemli akarsularından olan Gediz'in aşağı çığırı ile Küçükmenderes ve Bakırçay akış gösterir. Diğerleri sel karakterli küçük akarsulardır. Gediz Nehri, İç batı Anadolu'da Murat Dağı'ndan doğar. Toplam uzunluğu 400 km. dir. İzmir sınırı içindeki Yamanlar Dağı'ndan doğan Kemalpaşa Çayı Gediz'in en önemli kollarından biridir. Gediz, Manisa Ovası'nın batısında İzmir il sınırına ulaşır, Yamanlar Dağı ile Dumanlı Dağ arasındaki Menemen Boğazı'ndan geçerek, Foça'nın güneyinde denize dökülür.

Küçükmenderes, Bozdağlar'dan doğar. Uzunluğu 124 km.dir. Kendi ismi ile anılan çok bereketli bir ovayı sulayarak, Selçuk ilçesinin batısında denize dökülür. Küçükmenderes de bol alüvyon getirdiği için, kıyı çizgisini devamlı olarak ilerletmiş, bu yüzden ilk çağların en önemli liman kentlerinden olan Efes, bugün denizden 5-6 km içeride kalmıştır.

Bakırçay, doğuda Ömerdağ, kuzeyde Madra, güneyde Yunt Dağı'ndan gelen kollardan oluşur, 128 km uzunluğundadır. Ege Havzası'nın bir parçası olan ve büyük bölümü İzmir il sınırları içerisinde yer alan Bakırçay Havzası'nın en önemli akarsuyudur. Çandarlı Körfezi'nde denize dökülür.

Akdeniz iklim kuşağında kalan İzmir'de yazları sıcak ve kurak, kışları ılık ve yağışlı geçmektedir. Dağların denize dik uzanması ve ovaların İç batı Anadolu eşiğine kadar sokulması, denizel etkilerin iç kesimlere kadar yayılmasına olanak vermektedir.

İzmir'de yıllık ortalama sıcaklık, 16ºC (Bergama) ile 17ºC (Bayındır) arasında değişmektedir. İzmir'de ölçülen uç değerler göz önüne alındığında, sıcaklığın maksimum 45.1ºC (Torbalı) ile minimum -13ºC (Ödemiş) arasında değiştiği görülmektedir.

İzmir'de bağıl nem oranı sıcaklığın yüksek, bulutluluğun az olduğu yaz aylarında düşüktür. Buna karşılık nemli hava akımlarının etkisine girildiği yılın soğuk döneminde artış görülmektedir. Yıl içinde Mart ayından itibaren azalmaya başlayan değerler en düşük oranına Temmuz ayında ulaşmaktadır. Bu ayda aylık ortalama bağıl nem Bergama'da %52, İzmir kent merkezinde %50'dir. Kış mevsiminde ise aylık ortalama %70 civarındadır.

İzmir'de iklim elemanları içinde en büyük değişkenliği yağış miktarı göstermektedir. Yıllık ortalama yağış miktarı 700 mm. olmasına karşın, genel atmosfer dolaşımında görülen değişmelere bağlı olarak bazı yıllarda yağış toplamı 1000 mm'ye yaklaşmakta, bazı yıllarda ise 300 mm civarına düşmektedir. Yıl içinde yağış miktarı ekim ayının ikinci yarısından itibaren artış göstermekte ve Mayıs ayına kadar devam etmektedir. Aylık ortalama yağış miktarının en yüksek olduğu aylar Aralık, Ocak, Şubat'tır. Ortalama yağış değerlerine göre, sadece Aralık ayında düşen yağışların yıllık toplama katkısı % 20 civarındadır. Yaz aylarında aylık yağış miktarının yıllık toplam içindeki payı ise, % 2 düzeyine düşmektedir.

S İzmir iklimi
Aylar	Oca	Sub	Mar	Nis	May	Haz	Tem	Ağu	Eyl	Eki	Kas	Ara	Yıl
En yüksek sıcaklık (°C)	22.4	27.0	30.5	32.5	37.6	41.3	42.6	43.0	40.1	36.0	30.3	25.2	43.0
Ortalama en yüksek sıcaklık (°C)	12.4	13.6	16.2	20.9	26.1	30.7	33.2	32.9	29.1	23.9	18.5	14.0	22.6
Ortalama sıcaklık (°C)	8.7	9.5	11.6	15.8	20.8	25.5	28.0	27.6	23.6	18.7	14.1	10.4	17.9
Ortalama en düşük sıcaklık (°C)	5.7	6.2	7.6	11.1	15.4	19.8	22.4	22.3	18.6	14.5	10.7	7.5	13.5
En düşük sıcaklık (°C)	$-8.2$	$-5.2$	$-3.8$	0.6	4.3	9.5	15.4	11.5	10.0	3.6	$-2.9$	$-4.7$	$-8.2$
Ortalama yağış (mm)	132.7	102.2	76.1	45.4	31.1	9.9	1.7	2.9	13.6	43.8	92.9	143.1	695.4

İzmir ilinde en yüksek rüzgar hızları ve yönleri incelendiğinde, Güzelyalı istasyonunda, 41.2 m/sn ile güneydoğu yönüne, Seferihisar'da 32.1 m/sn ile güneydoğu, Ödemiş'te 26.7 m/sn ile kuzeydoğu, Bornova'da 25.0 m/sn ile kuzeydoğu ve Çiğli istasyonunda 31.8 m/sn ile kuzeydoğu yönüne ait olduğu görülür.

2018 yılı itibarıyla il nüfusu 4.320.519 kişidir. İlde km² 'ye 363 kişi düşmektedir. Yoğunluğun en fazla olduğu ilçe 14.857 kişi ile Konak'tır. İlde yıllık nüfus artış oranı %0,95 olmuştur. Nüfus artış oranı en yüksek ve en düşük ilçeler: Karaburun (% 8,06) ve Konak (-% 1,82) olmuştur.

1 Şubat 2019 TÜİK verilerine göre 30 ilçe ve belediye, bu belediyelerde toplam 1.295 mahalle bulunmaktadır.

Kentte, tarıma dayalı sanayi kolları oldukça gelişkindir. Tekstil, konfeksiyon, gıda, içki, bira, tütün ve yem sanayi en önemli işkolları arasındadır. Bunların dışında, demir-çelik, petro kimya, otomotiv, çimento, ayakkabı, gübre, tarım makineleri ve seramik sanayi iç ve dış pazara yönelik olarak üretim yapmaktadır.

Liman kenti olmasının yanında, hammadde kaynakları, nitelikli işgücü ve ulaşım olanaklarının genişliği, sanayinin gelişmesine olanak vererek İzmir'i bölgenin ticaret merkezi konumuna getirmiş durumdadır.

Yörede, kömür, altın, bakır, kurşun, çinko, demir, antimuan, perlit, grafit, asbest, titanyum, dolomit ve mermer madenleri çıkarılıp işlenmektedir.

İzmir, İnşaat malzemeleri imalatı ve inşaat yapımı alanlarında Türkiye'nin en gelişmiş kentlerinden birisi haline gelmiştir.

Türkiye'nin en büyük ihracat limanı olan İzmir, Sanayi bakımından da Marmara Bölgesi'nden sonra ikinci sırada gelir.

Bölge ekonomisine ayrıca hidroelektrik, termik santraller ve jeotermal enerji santralleri de önemli katkı sağlar. İzmir, üç büyükşehir içerisinde kendine yetecek elektrik enerjisini üretebilen tek şehirdir. İlde 3.992 MW kurulu güce sahip elektrik santrali bulunmaktadır.

Tire İlçesi:

Tire, İzmir'in güneydoğusunda yaklaşık 80 km uzaklıkta yer alan bir ilçesidir.

Deniz seviyesinden yüksekliği 96 metre olan Tire'nin, Kuzeyinde Küçük Menderes Ovası ve Bayındır, doğusunda Ödemiş, batısında Selçuk ve Torbalı ilçeleri, güneyinde ise Aydın Dağları ve Aydın ili ile çevrelenir.

Göl olarak ise en yakın Tire-Selçuk yolu üzerindeki Selçuk'a bağlı Belevi Beldesi yakınındaki Belevi Gölü bulunmaktadır.

İlçenin yüzölçümü 792 km²'dir. Bir beldesi (Gökçen) ve 64 köyü bulunmaktadır. 2011 Yılı TÜİK genel nüfus verilerine göre toplam nüfusu 78.975tir. Bu nüfusun 43.938i merkezde, 35.037`si belde ve köylerde yaşamaktadır.

İlçe sınırları içerisinde bulunan Güme Dağları 1646 m. yüksekliğindedir. Toprak yapısı kumlu, killi ve kır taban bir görüntü vermesine rağmen oldukça verimli ve çok çeşitli ürün yetiştirilmesine elverişlidir. Tarımsal ürünlerin çeşitliliğinde ilçenin tek akarsuyu olan 175 km. uzunluğundaki Küçük Menderes ırmağının da önemli rolü vardır. Akdeniz ikliminin etkisi altında olan ve bitki örtüsü bakımından maki bitki topluluğuna sahip bulunan Tire'de yazları sıcak ve kurak, kışlar ılık ve yağışlıdır. İlçede sıcaklık yazın +40 dereceye kadar yükselirken kışları en düşük sıcaklık +3 derece civarında olmaktadır.

Her yıl ortalama yağış miktarı 600-650 mm olarak gerçekleşmekte en fazla yağış Aralık, Ocak, Şubat ve Mart aylarında görülmektedir.

İlçe ekonomisi tarım, ticaret ve sanayiye dayanmaktadır. Tarım ürünleri başta pamuk olmak üzere, buğday, arpa, tütün, susam ve her türle meyve, sebzedir. Arıcılık ilerlemiş durumdadır. Besi ve süt inekçiliği gelişmiştir. Tire Organize Sanayi Bölgesi'nin kurulması sonucunda, ilçede sanayi de önemli ivme kazanmış bulunmaktadır.

12.3. Dünya Ekonomisine Genel BakıĢ

Küresel Ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiştir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değişimler izlediği bir dönem olmuştur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleştiği gözlenmiştir. Büyüme hızındaki yavaşlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya'da hissedilmiş olup Amerika Birleşik devletleri bu trendin dışında kalmıştır. Ancak Amerika'nın yaşadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teşvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. Gelişmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaşamış, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiştir. Çin ekonomisi ise yavaşlama eğilimini kıramamıştır.

2019 yılının Aralık ayında Çin'in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020'nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya'ya yayılamaya başlamış olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaşlamasına yol açmıştır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düşüşler yaşamış olup Başta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal genişleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaşanmış. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleşen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiştir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladığı tahmin edilmektedir.

2021 yılı aşılamaların hızla yapılmaya çalışıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı bir dönem olmuştur. Yılın son çeyreğinde gelişmiş ülkeler pandeminin etkisinden kurtulup normalleşme yönünde adımlar atarken pek çok gelişmekte olan ve az gelişmiş ülkede vaka sayıları artamaya devam etmektedir. Virüsün yayılmaya devam etmesi, aşılamanın beklenilen hızda yapılamaması ve virüsün geçirdiği mutasyonlar sebebiyle tam anlamıyla bir toparlanmanın ne zaman yaşanacağı konusu hala belirsizliğini korumaktadır. Bu süreçte gelişmiş ülkelerde dahil olmak üzere artan enflasyon oranlarının, pandemi kaynaklı gelişmelerden, arz-talep dengesizliklerinden, tedarik zincirlerindeki sorunlardan, artan teknolojik ürün-hizmet talebinden, Rusya-Ukrayna arasında yaşanan savaşın yaratmış olduğu enerji krizinden ve Amerika ile Çin arasındaki Ticari çekişmeden kaynaklandığı söylenebilir.

Ülke	2022	2023
Çin	3.2	4.7
ABD	1.5	0.5
Rusya	-5,5	-4.5
Suudi Arabistan	9.9	6
Fransa	2.6	0.5
Almanya	1.2	-0.7
İtalya	3.4	0.4
Japonya	1.6	1.4
Meksika	2.1	1.5
İspanya	4.4	1.5
İngiltere	3.4	0
Türkiye	5.4	3
Brezilya	2.5	0.8
Kanada	3.4	1.5
Güney Afrika	1.7	1.1
Arjantin	3.6	0.4
Hindistan	6.9	5.7

Bazı Ülkelerin 2022 ve 2023 yılların Büyüme Oranları Tahminleri

12.4. Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü

2008 yılındaki küresel ekonomik krizden sonra Türkiye ekonomisi ciddi bir toparlanma sürecine girmiş olup 2014, 2015 yıllarında GYSH bir önceki yıla göre % 5,2 ve %6,1 seviyelerinde artmıştır. 2016 yılı, pek çok farklı etkenin de etkisiyle büyüme hızının yavaşladığı bir dönem olmuş 2017 yılında %7,5, 2018 yılında ise %2,8 lik büyüme oranları yakalanmıştır. 2019 yılında büyüme oranı 0,9, 2020 yılında %1,8, 2021 yılında %11 olarak gerçekleşmiştir.

2020 yılında Covid-19 salgınının olumsuz etkisiyle yılın ikinci çeyreğinde %9,9 oranında daralma kaydedilmiştir. 2021 yılı itibariyle GSYH büyüklüğüne göre Türkiye, Dünya'nın 21. Büyük ekonomisidir.

2004 yılından itibaren çift haneli seviyelerin altında seyreden enflasyon oranı 2017 yılında % 11,1, 2018 yılında %16,3, 2019 yılında %15,18, 2020 yılında %12,8, 2021 yılında %13,58 oranında gerçekleşmiştir. 2022 yılı Mayıs ayı Tüketici Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre 73,50 artmıştır. TÜFE bir önceki aya göre değişim oranı %2,98 dir.

Kaynak: TÜİK

İşsizlik oranları ise son 4 yılda %11-%13 Aralığında seyretmekteydi. 2022 yılı Nisan ayı itibariyle mevsim etkisinden arındırılmış işsizlik oranı %11,3 seviyesinde gerçekleşmiştir. İşsiz sayısı bir önceki aya göre 65 bin kişi artmıştır. İstihdam edilenlerin sayısı 2022 yılı Nisan döneminde, bir önceki aya göre 408 bin kişi artarak 30 milyon 371 bin kişi olmuştur. Buna göre mevsim etkisinden arındırılmış İstihdam oranı ise %47,1 oldu.

Ödemeler dengesi tarafında ise 2018 yılında %75 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2019 yılında %77,2, 2020 yılında ise %86, 2021 yılında ise %82 olarak gerçekleşmiştir. 2022 yılı Mayıs ayı itibariyle 12 aylık cari işlemler açığı 2.737.000.000 USD olarak gerçekleşmiştir.

KiĢi BaĢına DüĢen GSYH (USD)

	2000	2010	2015	2516	2017	2013	2019	2020	2021
GSYH ARTISI, 2009 Flyatlarıyla, %	6.9	8.4	6.1	3,3	7,5	3,0	0.9	1.9	11.4
GSYH, Carl Flyatlaria, Milyar TL	171	1,168	2.351	2.627	3.134	3.759	4.312	5,048	7,249
GSYH, Carl Flyatlaria, Milyar S	273	777.5	867	869	859	797	759.3	717.1	807.1
NÜFUS, 8 in Kisi	64,269	73.142	78.218	79.278	80,313	81.407	82.579	83.385	84.147
KİSİ BASINA GSYH, Cari Fiyatlarla, S	4.24%	10.629	11.085	10,964	10,696	9.703	0.195	8.500	9.592
HIRACAT (GTS, F.O.B.), Milyon S.		۰	151	149.2	164.5	177.2	180.8	169,6	225.3
HRACAT(GTS]/GSYH,%	$\sim$	щ.	17.4	17,2	19,1	22.2	23,8	23,7	28,1
THALAT (GTS, C.I.F.), Milyon S.			213.6	202,2	238.7	231.2	210.3	219.5	271.4
THALAT(GTS)/GSYH, %	×	$-1$	24.6	23.3	27.8	29.0	27.7	30.6	33,8
HRACATIN İTHALATI KARSILAMA DRANI (%, GTS)	$\overline{\phantom{a}}$		70.7	73.8	68.9	76.6	36	77.3	83
SEVAHAT GELIRLERI, Milyar S	7.6	22.6	26.6	18.7	22.5	25.2	29.8	10,2	20.8
DOĞRUDAN YABANCI YATIRIMLAR GIRIS), Milyar S	$\mathbf{I}$	0,1	19,3	13,8	11	12,5	9,6	7,8	14,1
CARÍ ISLEMLER DENGESI/GSYN, %	$-3,6$	$-5,7$	3,2	$-3.1$	$-4.8$	$-2.7$	0.7	$-5.0$	$-1.9$
SGÜCÜNE KATILMA ORANI, %		46.5	51,3	52	52.8	53.2	53	49.3	\$1.4
SSÍZLÍK ORANI, %		11.1	10,3	10.9	10.9	11	13.7	33,2	12
STIHDAM ORANI, N		41.3	96	46,3	47.1	47,4	45,7	42.8	45, Z
TÜFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) [%]		8.6	7,7	7,8	11.1	16.3	15,2	12,28	19,6

Dönemler Ġtibariyle Büyüme Oranları

Türkiye ekonomisi, 2022'nin ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %7,6 oranında büyümüştür. 2003-2021 döneminde Türkiye Ekonomisinde yıllık ortalama %5,5 oranında büyüme kaydedilmiştir.

Kaynak: TÜİK

						Bazı Ülke-Ülke Gruplarına İlişkin Büyüme Tahminleri (%)
		Dünya	Avro Bölgesi	ABD	Brezilya	Rusya	Hindistan	CHC	Japonya
	2021	6,1	5,3	5,7	4,6	4,7	8,9	8,1	1,6
IMF	2022	3,2	2,6	2,3	1,7	$-6,0$	7,4	3,3	1,7
	2023	2,9	1,2	1,0	1, 1	$-3,5$	6,1	4,6	1,7
	2021	5,8	5,2	5,7	4,9	4,7	8,7	8,1	1,7
OECD	2022	3,0	3,1	1,5	2,5	$-5,5$	6,9	3,2	1,6
	2023	2,2	0, 3	0, 5	0,8	$-4,5$	5,7	4,7	1,4
	2021	5,7	5,4	5,7	4,6	4,7	8,7	8,1	1,7
Dünya Bankası	2022	2,9	2,5	2,5	1,5	$-8,9$	7,5	4,3	1,7
	2023	3,0	1,9	2,4	0,8	$-2,0$	7,1	5,2	1,3

2021-2022 Büyüme Tahminleri:

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Eylül 2022)

Merkezi Yönetim Bütçe GerçekleĢmeleri

2022 yılı Ağustos ayında merkezi yönetim bütçe gelirleri 305,9 milyar TL olarak gerçekleşirken, bütçe giderleri 302,3 milyar TL olmuş ve bütçe 3,6 milyar TL fazla vermiştir.

Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Milyon USD)

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Eylül 2022)

12.5. Mevcut Ekonomik KoĢulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.

Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir.

2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.

Daha önce Türkiye'ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu, faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.

Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye'de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaş yavaş gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.

2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir yıl olmuş ve az da olsa daha esnek bir yıl yaşanmıştır. Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu gelişmeler 2011 ilâ 2016 yıllarında da devam etmiştir.

2017 yılından itibaren, beşeri ve jeopolitik etkenlerin etkisi, döviz kurlarında yaşanan dalgalanmalar ve finansman imkânlarının daralmasına ek olarak artan enerji ve iş gücü maliyetleri geliştiricilerin ödeme zorluğu yaşamasına neden olmuştur.

Ülkemizdeki ekonomik dinamikleri önemli ölçüde etkileyen ve çok sayıda yan sektöre destek olan inşaat sektöründe yaşanan bu zorluklar gayrimenkullerin fiyatlamalarında optimizasyona ve üretilen toplam ünite sayısı ile proje geliştirme hızında düşüşe yol açmıştır. Banka faiz oranlarının yükselmesi ve yatırımcıların farklı enstrümanlara yönelmesi de yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarını azaltmıştır.

Kaynak: TÜİK

2018 yılında düşük bir performans çizen inşaat sektörü 2019 yılını son çeyreği itibariyle toparlanma sürecine girmiştir. Bu hareketlenme 2020 yılının ilk 2 aylık döneminde de devam etmiştir. Ancak 2019 yılının Aralık ayında Çin'de ortaya çıkan Covid-19 salgınının 2020 yılı Mart ayında ülkemizde yayılmaya başlamasıyla ekonomi olumsuz etkilenmiş ve gayrimenkul sektörü bu durgunluktan payını almıştır. Karantina süreci sonrası TCMB ve BDDK tarafından açıklanan kararlar ve destekler sektöre olumlu yansımış, konut kredisi faizlerindeki düşüş ve kampanyalar Temmuz ve Ağustos aylarında konut satışlarını rekor seviyelere ulaştırmıştır.

Ticari hareketliliğin sağlanması amacıyla piyasaya aktarılan ucuz likidite döviz kurlarında ve fiyatlar genel seviyesinde büyük artışlara yol açmış, sonrasında Merkez Bankası parasal sıkılaşma politikası uygulamaya başlarken parasal sıkılaşma kararları sonrasında bankaların likidite kaynakları kısılmış, bu da faiz oranlarında yükselişe yol açmıştır. İnşaat maliyetlerinin arttığı ve risk iştahının azaldığı süreçte yeni inşaat sayısı azalmış bu da konut arzında düşüşe yol açmıştır. Konut arzındaki bu düşüşe karşın Türk halkının gayrimenkule olan doğal ilgilisinin canlı kalması, döviz kurlarında yaşanan artışlar ve enflasyon oranındaki artış fiyatların yükselmesine sebep olmuştur. Ayrıca yabancılara yapılan satışlar bölgesel fiyat artışlarına yol açmıştır. Son dönemde Merkez Bankası politika faizlerinin düşük tutulduğu, Dünya genelinde yaşanan tedarik sıkıntıları, hammadde temininde yaşanan zorluklar ve Rusya-Ukrayna savaşı gibi jeopolitik gerilimler ve resesyon beklentilerine rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem içerisinden geçmekteyiz.

12.6. Türkiye Gayrimenkul Piyasasını Bekleyen Fırsat ve Tehditler

Tehditler:

• Döviz kurunda yaşanan dalgalanmaların ve tedarik zincirlerinde yaşanan problemlerin maliyetler üzerinde oluşturduğu baskı,
• Son dönemde özellikle büyükşehirlerde arsa ve konut fiyatlarında yaşanan hızlı artış,
• Türkiye'nin mevcut durumu itibariyle jeopolitik risklere açık olması sebebiyle mevcut ve gelecekteki yatırımları yavaşlaması ve talebin azalması.

Fırsatlar:

• Türkiye'deki gayrimenkul piyasasının uluslararası standartlarda gelen taleplere cevap verecek düzeyde olması,
• Son dönemde gayrimenkule olan yabancı ilgisinin artıyor olması,
• Özellikle kentsel dönüşümün hızlanmasıyla daha modern yapıların inşa ediliyor olması,
• Genç bir nüfus yapısına sahip olmanın getirdiği doğal talebin devam etmesi.

13. AÇIKLAMALAR

Rapora konu 1271 ada, 12 ve 13 nolu parsellerin yüzölçümü büyüklükleri ile nitelikleri aşağıda sunulmuştur.

Ada No	Parsel No	Yüzölçümü (M2 )	Niteliği
1271	12	41.706	3 Katlı Betonarme İdari Bina Betonarme Santral Binası ve Müştemilatı ve Arsası
1271	10	64	Pilon yeri
TOPLAM		41.770

• 1271 ada, 12 nolu parsel üzerinde önceleri yer alan doğalgaz çevrim santrali binalarının büyük bölümünün yıkıldığı, makine ve teçhizatlarının sökülüp taşındığı öğrenilmiştir.
• Parsel üzerinde halihazırda 1.757,80 m² kullanım alanlı idari bina mevcuttur.
• 1271 ada, 10 nolu parsel "Pilon yeri" nitelikli olup halihazırda boş durumdadır.
• 1271 ada, 12 parsel geometrik açıdan yamuğa yakın bir forma ve topoğrafik açıdan düz ve engebesiz bir yapıya sahiptir.
• Güney cephede 4. Yol sokağa, diğer cephelerde ise komşu parseller ile sınırlıdır.
• Parsel içi ulaşım yolları kilitli parkle taşı kaplı olup çevresi beton duvar üzeri tel çit ile çevrilidir.
• Parsele giriş 4.Yol sokak üzerinden kontrollü giriş ile sağlanmaktadır.
• Taşınmaz "satılabilirlik" özelliğine sahiptir.

14. EN VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ

"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımdır". (UDS Madde 6.3)

"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıklı olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanım olası olduğu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS madde 6.4)

OSB bünyesinde yer alan parsel üzerinde sanayi tesisi ya da daha önceden olduğu gibi elektrik üretim santrali kurulması en verimli kullanım şeklidir.

15. DEĞERLENDĠRME

Taşınmazın değerine etki eden özet faktörler:

Olumlu etkenler:

• Organize Sanayi Bölgesi içerisinde yer alması,
• Arsanın imar durumu,
• Tamamlanmış alt yapı,
• Ulaşım imkanlarının mevcudiyeti,
• Yapının iskanlı olması.

Olumsuz etken:

Gayrimenkul piyasasında ve ekonomide yaşanan durgunluk.

16. DEĞERLEME YAKLAġIMLARI

Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımları Pazar YaklaĢımı, Gelir YaklaĢımı ve Maliyet YaklaĢımıdır. Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.

Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:

(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,

(b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,

(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.

16.1. Pazar YaklaĢımı

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklıklandırılamayacağı dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,

(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,

(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),

(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

16.2. Maliyet YaklaĢımı

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,

(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya (c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.

Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.

16.3. Gelir YaklaĢımı

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir

yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,

(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya

(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.

Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

17. FĠYATLANDIRMA

Tesisin satış (pazar) değerinin tespiti, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmış olup değerleme prosesi aşağıda ayrıntılı olarak verilmiştir.

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslar Arası Değerleme Standartları 2017 UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanılması gerekmez" yazmaktadır.

Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan rapor konusu arsa ve üzerinde yer alan inşai yatırımların pazar değerinin tespitinde "İkame Maliyet Yaklaşımı" kullanılmıştır.

17.1. Ġkame Maliyet YaklaĢımı

Bu yaklaşımda aşağıdaki bileşenler dikkate alınmaktadır.

• Arsanın değeri

• İnşai yatırımların değeri

a) Arsanın değeri

Tesisin yer aldığı parselin değerinin tespitinde emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmıştır.

Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden ve bölgede faaliyet gösteren emlak firmaları ile yapılan görüşmelerden faydalanılmış; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu gayrimenkul için birim fiyat belirlenmiştir.

Bölgede yapılan araştırmalarda aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.

• Tire OSB bünyesinde yer alan aynı imar durumuna sahip 27.000 m ²yüzölçümlü parsel 33.750.000,-TL (1.250,-TL/m² ) bedelle satılıktır. (Tire Prestij Emlak: 535 768 35 59)
• Tire OSB bünyesinde taşınmaza yakın konumda yer alan aynı imar durumuna sahip 5.000 m 2 yüzölçümlü parsel ve üzerindeki 3.000 m² kullanım alanlı fabrika binası 25.000.000,-TL bedelle satılıktır. (Arsa üzerindeki inşai yatırımlar toplam 13.000.000,-TL olarak değerlendirilmiş olup emsal analizi tablosuna parselin m² birim değeri 2.300,-TL olarak yansıtılmıştır.) (Tire Prestij Emlak: 535 768 35 59)
• Tire OSB bünyesinde taşınmaza yakın konumda yer alan aynı imar durumuna sahip 5.000 m² yüzölçümlü parsel ve üzerindeki 1.650 m 2 kullanım alanlı fabrika binası 16.650.000,-TL bedelle satılıktır. (Arsa üzerindeki inşai yatırımlar toplam 13.000.000,-TL olarak değerlendirilmiş olup emsal analizi tablosuna parselin m²birim değeri 1.800,-TL olarak yansıtılmıştır.) (Tire Prestij Emlak: 535 768 35 59)
• Torbalı Subaşı sanayi bölgesinde yer alan sanayi alanı imarlı (E:0,50) 6.600 m² yüzölçümlü, parsel 25.000.000,-TL (3.788,-TL/m² ) bedelle satılıktır. (Turpa Emlak): 544 388 22 86)
• Torbalı Subaşı sanayi bölgesinde yer alan sanayi alanı imarlı (E:0,50) 40.000 m² yüzölçümlü, parsel 140.000.000,-TL (3.500,-TL/m² ) bedelle satılıktır. (Nokta Emlak): 532 261 58 74)

Emsal Krokisi:

		Pazarlıklı				Fonksiyon ve
	Birim Satış	Birim		Alan	Yapılaşma				Toplam	Düzeltilmiş
	Fiyatı (TL)	Fiyatı		Düzeltmesi	Hakkı Düzeltmesi		Konum		Düzeltme	Değer (TL)
Konu
Mülk				41.706.00	Sanayi (E:0,70)					1.250
		Düzeltme		Düzeltme		Düzeltme		Düzeltme	Düzeltme
		Oranı	Alanı	Oranı	Lejant	Oranı	Durumu	Oranı	Oranı
Emsal 1	1.250	$-15%$	27,000	$-15%$	Sanayi 0,70	0%	Benzer	0%	$-30%$	875,00
Emsal 2	2.300	$-15%$	5.000	$-30%$	Sanayi 0,70	0%	Daha iyi	$-10%$	$-55%$	1.035.00
Emsal 3	1.800	$-15%$	5.000	$-30%$	Sanayi 0,70	0%	Daha ivi	$-10%$	$-55%$	810,00
Emsal 4	3.788	$-15%$	6.600	$-30%$	Sanayi 0,50	20%	Daha iyi	$-50%$	$-75%$	947,00
Emsal 5	3.500	$-15%$	40,000	0%	Sanayi 0,50	40%	Daha İvi	$-50%$	$-25%$	2.625,00

Emsal Analizi:

Emsal analizinden hareketle arsaların birim değeri 1.250 TL/m² olarak takdir edilmiş olup ayrı ayrı ve toplam değerleri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

Ada No	Parsel No	Yüzölçümü (M2 )	Takdir Olunan 2 Birim Değeri m (TL)	Yuvarlatılmış Değeri (TL)
1271	12	41.706	1.250	52.130.000
1271	13	64	1.250	80.000
TOPLAM		41.770		52.210.000

b) ĠnĢai Yatırımların değeri

Bu değerlendirmemizde inşaat piyasası güncel verileri dikkate alınmış ve binaların yaşlarına ve yapım tarzlarına göre aşınma payları düşülerek kıymet takdiri yapılmıştır.

YAPI ADI	YAPI SINIF-GRUBU	TOPLAM İNŞAAT ALANI (m2)	2 BİRİM m DEĞERİ (TL)	YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (TL)
İdari Bina	4-A	1.757,80	3.500	6.150.000
maktuen	Çevre düzenleme değeri (saha kaplamaları, çevre çiti, peyzaj vb)
	TOPLAM			7.450.000

Bilgi notu: İnşaat firmaları ile yapılan görüşmelerde benzer santral yapılarının m² maliyetinin 7.000,-TL mertebesinde olduğu öğrenilmiştir. (Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 2022 yılı için yayınlamış olduğu yapı yaklaşık birim maliyetleri tablosunda IVA grubu başlığı altındaki yapılar grubu için birim değer 4.950,-TL/m² 'dir.) Bu değer üzerinden, tesisin faal durumda olmaması, makine ve teçhizatın büyük oranda binalara ankre edilmiş olması ve yaşları da dikkate alınarak % 50 oranında indirim yapılmış ve idari bina için 3.500 TL/m² kıymet takdir edilmiştir.

Özet olarak taĢınmazın Ġkame Maliyet YaklaĢımı yöntemine göre toplam değeri; Arsaların toplam değeri……… 52.210.000,-TL

ĠnĢai Yatırımların değeri……... 7.450.000,-TL olmak üzere

TOPLAM 59.660.000,-TL olarak belirlenmiĢtir.

18. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRMESĠ

18.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması ve Bu Amaçla Ġzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması

Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan tesisin pazar değerinin tespitinde "İkame Maliyet Yaklaşımı Yöntemi" kullanılmıştır. Buna göre tesisin değeri için 59.660.000,-TL kıymet takdir edilmiştir.

18.2. Kira Değeri Analizi Ve Kullanılan Veriler

Taşınmaz için kira değeri analizi yapılmamıştır.

18.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Tirenda Hukuk Müşavirliği ile yapılan görüşmede tesisin herhangi bir hukuki sorunu olmadığı öğrenilmiştir.

18.4. Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve Ġpotekler Ġle Ġlgili GörüĢ

Taşınmazın 3. Kişilere devrinde Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü'nden uygunluk görüşü alınması yönündeki not Tire Organize Sanayi Müdürlüğü'nde yer alan tüm parsellerde bulunmakta olup alım-satıma engel değildir.

18.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde Ġpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rapora konu taşınmazın devredilmesinde sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmadığı kanaatindeyiz.

18.6. BoĢ Arazi Ve GeliĢtirilmiĢ Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar Ġle UlaĢılan Sonuçlar

Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir.

18.7. MüĢterek Veya BölünmüĢ Kısımların Değerleme Analizi

Taşınmazın müşterek veya bölünmüş kısmı yoktur.

18.8. Hasılat PaylaĢımı Veya Kat KarĢılığı Yöntemi Ġle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi söz konusu değildir.

18.9. Asgari Bilgilerden Raporda Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Asgari bilgilerden verilmeyen herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.

18.10. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ

Taşınmaz üzerinde yer alan mevcut yapılar iskanlı olup alınması gerekli herhangi bir izin ve belge bulunmamaktadır.

19. SONUÇ

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazın yerinde yapılan incelemelerinde konumuna, arsalarının büyüklüğüne, imar durumuna, binaların yapılış tarzlarına ve halihazır durumlarına göre arsa ve üzerindeki inşai yatırımların değeri için,

59.660.000,-TL (Ellidokuzmilyonaltıyüzaltmışbin Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.

• (59.660.000,-TL ÷ 19,9349 TL/Euro (*) 2.993.000,-Euro) (59.660.000,-TL ÷ 18,6983 TL/USD (*) 3.191.000,-USD)
• (*) 31.12.2022 tarihli TCMB Döviz Alış Kuru 1,-Euro = 19,9349 TL; 1,- USD = 18,6983 TL'dir. Döviz bazındaki değerler yalnızca bilgi içindir.

Tesisin KDV dahil toplam değeri 70.398.800,-TL'dir.

İşbu rapor, ENDA ENERJI HOLDING A.ġ.'nin talebi üzerine ve e-imzalı olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

Bilgilerinize sunulur. 06 Ocak 2023

(Değerleme tarihi: 31 Aralık 2022)

Saygılarımızla,

Lotus Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ.

Eki:

• Fotoğraflar
• Vaziyet ve kat planları
• Tapu kayıtları
• Yapı ruhsatları
• Değerleme uzmanlığı lisans belgeleri
• Mesleki tecrübe belgeleri

M. Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400114)

Engin AKDENĠZ Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 403030)

Taşınmazın Görünümleri (İdari bina)

Tesisin Görünümleri (Arşiv)

İdari Bina ve Yemekhane Görünümleri (Arşiv)

Parselasyon Planı

Vaziyet Planı

İdari Bina – Orta Gerilim Bölümü Bodrum Kat Planı

İdari Bina – Orta Gerilim Bölümü Zemin Kat Planı

Birinci Kat Planı

Kesit

Zemin Tipi:	AnaTasinmaz	Ada/Parsel:	1271/12
Taşınmaz Kimlik No:	81715597	AT Yüzölçüm(m2):	41706.00
il/ilçe:	İZMİR/TİRE	Bağımsız Bölüm Nitelik:
Kurum Adı:	Tire	Bağımsız Bölüm Brüt
Mahalle/Köy Adı:	TURAN Mah.	YüzÖlçümü:
Mevkii:	TABAKCAYI	Bağımsız Bölüm Net
Cilt/Sayfa No:	43/4126	YüzÖlçümü:
Kayıt Durum:	Aktif	Blok/Kat/Giriş/BBNo:
		Arsa Pay/Payda:
		Ana Taşınmaz Nitelik:	3 KATLI BETONARME İDARİ BİNA BETONARME SANTRAL BİNASI VE

S/B/I	Acıklama	Malik/Lehtar	Tesis Kurum Tarih- Yevmiye	Terkin Sebebi- Tarih- Yevmive
Beyan	Diğer (Konusu: TAŞINMAZLARIN İCRA YOLUYLA SATIŞI DAHİL ÜÇÜNCÜ	(SN:7515230)	Tire - 19-07-2013
				172

KİSİLERE DEVRİNDE OSB DEN UYGUNLUK GÖRÜSÜ ALINMASI	TIRE ORGANIZE	11:24 - 5761
ZORUNLUDUR. ) Tarih: - Sayı: -( Şablon: Diğer)	SANAYİ BÖLGESİ
	VKN:8450000658

(Hisse) Sistem No	Malik	El Birliăi No.	Hisse Pav/ Pavda	Metrekare	Toplam Metrekare	Edinme Sebebi-Tarih- Yevmive	Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye
243619866	(SN:7505239) TİRENDA TİRE ENERJİ ÜRETİM ANONİM SİRKETİ V		1/1	41706.00	41706.00	İfraz İslemi (TSM) 19-07-2013 5771

Takbis Belgeleri

	TAPU KAYIT BİLGİSİ

Zemin Tipi:	AnaTasinmaz	Ada/Parsel:	1271/13
Tasınmaz Kimlik No:	81715598	AT Yüzölçüm(m2):	64.00
il/ilçe:	İZMİR/TİRE	Bağımsız Bölüm Nitelik:
Kurum Adı:	Tire	Bağımsız Bölüm Brüt
Mahalle/Köy Adı:	TURAN Mah.	YüzÖlcümü:
Mevkii:	TABAKCAYI	Bağımsız Bölüm Net YüzÖlcümü:
Cilt/Sayfa No:	43/4127	Blok/Kat/Giris/BBNo:
Kayıt Durum:	Aktif
		Arsa Pay/Payda:
		Ana Tasınmaz Nitelik:	DİREK YERİ

(Hisse) Sistem No	Malik	El Birliği No	Hisse Pay/ Pavda	Metrekare	Toplam Metrekare	Edinme Sebebi-Tarih- Yevmive	Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye
573757846	(SN:7505239) TIRENDA TIRE ENERJI ÜRETİM ANONİM SİRKETİ V		1/1	64.00	64.00	Satıs 16-03-2021 4167

LABOUR CARDINAL IV	1128-7014	Determine $7 - 10$		$\Box$ CENT	COMMERCIAL Simpleton	COLO SERVICES DEM	GOLDEN MARKETING	MATCHER Life-to-a more superior and 15 Please masterers with		JANA TERRA 25.5 per la poste della
Party. Line Ad KEEF 10.01		HIREIRA	This prove that it is	Taxas R.	Columnation STARGEORE	VAREAGE		1833, 87111	ABAN RTAS	ALC A 15.01.2013
Yapı Sahibinin Training Inch Town in			Yapı Müteahhidinin MAN Myrellingers 70 km Mill					Santlye Sefinin GEORGIAN PRINT
THE GLA TAX DISPLAYMENT & L.S. ATOMOBIAN		Mark The Line	STR. HOLLY MOVING AND MALE AT THE AIR	LOSING				LEW ELECTRON
USA mainstroom KOHOLIN		Lighteen	Billia letter tarke)			ALCOHOL AND DELIVERED FROM THE		ALT AND IN ENR/ERITOR
$n$ in just it is TIRENDA			Stairing rip envite			Ringmont REDUCEDED		ALAN NI RAFTAGEN BAXTS All Pagers yet in	d'imagement	at liampe on
TIRE ENERY URET MAS $1 - 1$ ERE SON NORESD & Appender		Marrow		Milkenson belle zkin.zirit	BI FANNAMILIE	ACTIVE FEASURE DESCRIPTION SIPIL NSAAF MUTENDISTIK PLASTIK			1102,183	King
Form Düzenlenen Kasımla İlgili Özellikler The mean and company company magical		$\frac{11.04}{11.01}$		History Services		Yapı ile İlgili Özellikler Mexir V.D. 781 002 2030 - Marafita 20 Supply Painting States Agen-	The Valuebar desired form registered jumpine	T PARK ISSEN		IS THE FIRE ARRIVED
DICH Diskup avoir writing			SAMP					VITAR		VEEZ
11254 Harrison art futurise and Silebi, Grod Alan Ariw to educate			THER TRAZ	TETAMHYMMMM		It Tues-regions bibliography of Tuesdays and American admit		al fami- JITER		35 Today Law 1444 Howell E MAYZ
				HYperman Adams at them		Character Distribution		Bit Passing Sadah And Lease		Show Indiana
				34 Years and her art presidents 3A		PERMIT (49 KW) DIE URWERD V w		To Capital Hubble (Month) (1) 14.5		Claric List planning in
$-$			max	11 Fees	1. Franklin Andre	PETROWNSHIPS!) 75 Fascon mature of SLL		Hillary volume in the letters	1,014,449 passes calculately	19 Ford Richmond Asian resignation
CERAMING PRODUCT				BO	ain' ×	LISTEN &	ITEMILIA		4215537.06	MIDSUS
Yapının Taknik Özellikleri				(Tessare	ELTHE SAVIN TAGES	91 Tysme Febbar Semi-
However away COMPANY	Distances			FL Edward College Street	$\Box$ Constitute	- Litteratures		CLIP Arms CONTRACTOR		C. HATEAUARE CERTIFICATE
TRANSPORT TO LANSING			Charles Marine	CETTING Atlanta	The Pick property To Constraint	College Heat		13948 Collection	California Ave.	STEPHANO
This The Chine		ĐИ		Estateballe Links	$\frac{1}{2}$ a —	Class COOK GOLL Muzik
ш $-$ 114m electric Little	11400 Class	Class	Children Children Carl French Downey Christian	Clear L'états-les Summers	2. Prima mar Call of Fuguese A Red Hartown	85	$-3100$	11 TANYAN	U Theas	C. Hele Brees
æ				Driviers California Company Service	STRANGE Control State Inc.	The Street 1		King	Elli Commer $-$ 2.0 km
STORY AND THE TOWN AND THE PROPERTY [ ] How are: [ ] Linguan Linguan Linguan		MARTIN		田井	O۴	n.			œ
Yapı Projulert 124, 25		Al-Ad-Autom		BLIT Home up	AT ONLINE ROOM WANTED
- IEB 8H ×		HELEWATERS		PROMINEDED	NUCES			MTHATFINGA CARE STATISTIC NEL TURNIÇLIMIYALE
NJC2H	差 嘉	HASAESS		Inventor	REINFORTAGE			CONTRACTOR ACCOUNTINGS IN LEASEN.
1408304 Billian Ave		S Barana Barana		AGAIN(D166) JURID SAADS	HOTERFEEDS		CALIFE	WEST FOR THE REAL ENERGY WAS CROSSED TO
HERIT WASK.				Seletvikin	PETALAGE LINETED AVE			CONTRACTOR IN TAXABLE CARE FAILURED
		REAL						NATIONAL PROPERTY AND INCOME.
1124, 269.4 u.

Yapı ruhsatı

	٠ $\blacksquare$			TAM MUNIATE	$m \propto 500$ WESTER	1153 STATISTICS	- STARTS --	- 10.000 Service Committee Service
COMP STATE SECTION OF -	m		ш Е	Ξ	All of Direct ═ $-0.000$	ALLENE SHOW IS	۰	-- Factor PAGE ═
Concession - a firma and company of -- × ـ	THE FEE Service				$\overline{\phantom{a}}$ ACCOUNT OF A STATE OF	-- 60,000		Contract Contract Contract Location
₩ - w WAR	u.	____ u	ĕ	н	---- SHERR	Name of Street, STATISTICS $26 - 30 + 10 + 1$	AMPER	26,06,007
sue Sandylove		Tags Milliand Advent					Inches Index
week Th Salking Book of the Feature Contract of $\mathbf{A}$	٠	BACKUR	BIL Rover WOLF/WIN 100 WITH DR			BROWNER ---
		COMMERCIAL m - -- SAN FEMALES				CANTING ___
		server. - - access in	__ MILLIANT	---	CONTRACTOR BILL	-	Service ALCOHOL:
duly be		ALL D.G. HORSE		WATER CONTRACTOR				$\mathcal{L}^{\infty}$
	to Simontanan Pierren Part Co.	START	Time by New York
CALL COMMANDS AND RESIDENCE		$\overline{a}$	Links of Ac			HELE		HALL
CONTRACTOR		m	Commercial и		CARD IN THE PERSON WAS	-		▄
STATE THE OUT OFFICE A COMPANY COLOR CONTRACTOR		w ₩						Marine
			---- w			m	--
$-12.27$ COMPANY		SALE		STANDARD ш	SHOP OF Letters are	Floor City	--- March 1974
		ω	m	-	o	ă		8 President Control PERSONAL PROPERTY
8	THEFT	w		н --	o		--
-	Ford $\overline{\phantom{a}}$	Branch -		ă	Ē			TELLING
ţ		$E$ rws		■ SIMME 닼	P ٠	Lines	×
۰	SHARE GATION		Ш۴	Ē.	Ĕ		⊟
Systems	STEP And Contract
nam)			$1000 + 1000$ ---	SECRET		Contract of the American Statements		Hape Sidney 2
$\overline{a}$ Northeast	$\epsilon$		Country	University		Real Property and Publishers
$-1$ ANCHOR --	$\frac{1}{2}$ $rac{1}{2}$ = 11 =		$-14$ Silvers	History STERNE		STATISTICS Marketing Co. enter de l'ancien d'une
PERMIT ≕	푀		Separate	There		200220
HORACE	E
SAG

Yapı Ruhsatı

state. - SAFE w MA-45 ÷ - Contract $\equiv$ w ÷ mm1 -- Tags Midways and A THE TANKER Country Card GARDER LINE STAR Delta's Delighter More- C)- ŏ 1,000 COLLECT Tallie Street Linkswort LEGISTER	1846-0000 NAME ----- $\overline{\phantom{a}}$ MADE 1989 63. STATISTICS Liste except of NIGHTS CASE ARMS $\sim$ Selection AMERICA THE REAL PROPERTY AND ٠ CONTRACTOR CRA STANDARD	ALCOHOL: × STATISTICS 194110 $\frac{1}{2} \left( \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2}$ ALCOHOL: CAR WELL ATTN: Index Labor The Corporation PERMIT STOPS TONY Company sportsment. m
HIPP ability. $-$ TIE1 SETT AB THEFIA SNADE THE R. P. LEWIS CO., LANSING. TOWN × CAR COMMERCIAL AND $\frac{1}{2}$ SERVIAL algo Escomeront Agentia high Guyanian Witness $\scriptstyle\sim$ $\frac{1}{2}$ The contract Ξ There will be selected	$\equiv$ $-0.00000000000000000000000000000000000$ Aman Your Bar Again Charles $\overline{\phantom{a}}$ ---	-- College WOOD ARRAIGNED BY NOT ٠ - ست HATE aim t SHELL MALLEY
÷ page they was high and areas $\overline{\phantom{a}}$ Constitution Caymen Table & Contralare mone Circu $-$ 即 ð PERMIT AND CODE E-Bone $\mathbf{e}^{\mathrm{max}}$ CARDS SHOW: $=8-$ $\blacksquare \rightarrow \blacksquare$	Tax 78 V 9 A contract and contract of ۰ COMPANY HARPITER m u ы $\frac{1}{2}$ $\Box$ b я о Ħ o -- Ë bili 肚 m 1989 - Jan James Sterne Barnett, amerikansk politiker og det	SERVICE MARINE SHOP ă Closen س CALLS: Ĕ PAGE D.
and constructions and the statutes ــ the age of the collection of the collection. The collection of the collection of the collection of the collection of the collection of the collection of th 21705 promotion. 75 PERSON E	Connect Mills Countries by A. Horton: Cast Kidsoner (pt). Siliyaums. Across for high Countries Citizen STORY AND CLA was simple	COMMENT 196110

Yapı Kullanma İzin Belgesi