ENDA ENERJ1 HOLD1NG A._.

Kula / MANİSA

(32 Adet Parsel)

GAYR1MENKUL DEĞERLEME RAPORU

1.	RAPOR ÖZET! 4
2.	RAPOR B!LG!LER! 5
3.	"!RKET B!LG!LER! 6
4.	MÜ"TER! B!LG!LER! 6
5.	DEERLEME RAPORUNUN TEBL!!N 1. MADDES!N!N 2. FIKRASI KAPSAMINDA
	HAZIRLANIP HAZIRLANMADII HAKKINDA AÇIKLAMA 7
6.	MÜ"TER! TALEPLER!N!N KAPSAMI VE VARSA GET!R!LEN SINIRLAMALAR 7
7.	DEERLEME !"LEM!N! SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETK!LEYEN FAKTÖRLER 7
8.	DEER TANIMI VE GEÇERL!L!K KO"ULLARI 8
9.	UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KO"ULLAR 9
10.	TA"INMAZLARIN TAPU KAYITLARI 10
10.1.	TAPU KAYITLARI 10
10.2.	TAPU TAKY!DATI 26
10.3.	TAKY!DAT AÇIKLAMALARI 26
11.	BELED!YE !NCELEMELER! 26
11.1.	!MAR DURUMU 26
11.2.	ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN !PTALLER! Y.B. KONUIAR 27
11.3.	SON ÜÇ YIL !ÇER!S!NDEK! HUKUK! DURUMDAN KAYNAKLANAN DE!"!M 27
12.	TA"INMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU 28
12.1.	KONUM VE ÇEVRE B!LG!LER! 28
13.	BÖLGE ANAL!Z! 29
13.1.	MAN!SA !L!: 29
13.2.	DÜNYA EKONOM!S!NE GENEL BAKI" 31
13.3.	TÜRK!YE'N!N MAKROEKONOM!K GÖRÜNÜMÜ 33
13.4.	MEVCUT EKONOM!K KO"ULLARIN, GAYR!MENKUL P!YASASININ ANAL!Z!, MEVCUT
	TRENDLER VE DAYANAK VER!LER 37
13.5.	TÜRK!YE GAYR!MENKUL P!YASASINI BEKLEYEN FIRSAT VE TEHD!TLER 39

14.	AÇIKLAMALAR
15.	EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ
16.	DEĞERLENDİRME
17.	DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI
17.1.	PAZAR YAKLAŞIMI
17.2.	MALİYET YAKLAŞIMI
17.3.	GELİR YAKLAŞIMI
18.	FİYATLANDIRMA
18.1.	EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMI
19.	ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRMESİ
19.1.	FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALIZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI
	VE BU AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMIN VE NEDENLERININ AÇIKLAMASI 53
19.2.	KIRA DEĞER ANALIZI VE KULLANILAN VERILER
19.3.	GAYRIMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKI DURUMUNUN ANALIZI 53
19.4.	BOŞ ARAZI VE GELIŞTIRILMIŞ PROJE DEĞERI ANALIZI VE KULLANILAN VERI VE
	VARSAYIMLAR İLE ULAŞILAN SONUÇLAR
19.5.	MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALIZI 53
19.6.	HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMI İLE YAPILACAK PROJELERDE,
	EMSAL PAY ORANLARI
19.7.	ASGARI BILGILERDEN RAPORDA VERILMEYENLERIN NIÇIN YER ALMADIKLARININ
	GEREKCELERI
19.8.	YASAL GEREKLERIN YERINE GETIRILIP GETIRILMEDIĞI VE MEVZUAT UYARINCA
	ALINMASI GEREKEN İZIN VE BELGELERIN TAM VE EKSIKSIZ OLARAK MEVCUT OLUP
	OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ
19.9.	DEĞERLEMESI YAPILAN GAYRIMENKULÜN SERMAYE PIYASASI KURULU HÜKÜMLERINE
	AYKIRI BIR DURUMU OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ
20.	SONUÇ

1. RAPOR ÖZET!

DEERLEMEY! TALEP EDEN	ENDA ENERJ! HOLD!NG A.".
DEERLEMES! YAPILAN GAYR!MENKULLER!N ADRES!	Gökçeören/Dere Mahallesi, Kovuk Dere Mevkii, 166 Ada 2- 3-5-6-8-11-12-13-14-15-16-17-18-21-22-23-24-25-26- 27-28-29-30-31-34-36-39-40-41-42-43-44 nolu parseller Kula/MAN!SA
DAYANAK SÖZLE"ME	23 Kasım 2022 tarih ve 889 - 2022/059 no ile
DEERLEME TAR!H!	31 Aralık 2022
RAPOR TAR!H!	06 Ocak 2023
DEERLENEN TA"INMAZIN TÜRÜ	32 adet parsel
DEERLENEN MÜLK!YET HAKLARI	Tam / Hisseli Mülkiyet
TAPU B!LG!LER! ÖZET!	Manisa !li, Kula !lçesi, Gökçeören/Dere Mahallesi, Kovuk Dere Mevkii, 166 Ada 2-3-5-6-8-11-12-13-14-15-16-17- 18-21-22-23-24-25-26-27-28-29-30-31-34-36-39-40-41- 42-43-44 nolu <tarla= parseller.<="" th="" vasıflı="">
!MAR DURUMU ÖZET!	<tarım= (!mar="" alanı="" bkz.="" durumu)<="" th="">
RAPORUN KONUSU	Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen 32 adet parseldeki Egenda Ege Enerji Üretim A.". hisselerinin toplam pazar de erinin tespitine yönelik olarak hazırlanmı#tır.
RAPORUN TÜRÜ	Konu de erleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında ve <de erleme="" raporlarındaBulunması Gereken Asgari Hususları= içerecek #ekilde hazırlanmı#tır.

GAYR!MENKULLER !Ç!N TAKD!R OLUNAN TOPLAM DEER (KDV HAR!Ç)
MAN!SA !L!, KULA !LÇES!, GÖKÇEÖREN/DERE MAHALLES!'NDE YER ALAN 166 ADA 2-3-5-6-8-11-12-13-14- 15-16-17-18-21-22-23-24-25-26-27-28-29-30-31-34-36-39- 12.945.000,-TL 40-41-42-43-44 NOLU PARSELLERDEK! EGENDA EGE ENERJ! ÜRET!M A.". H!SSELER!N!N TOPLAM DEER!
RAPORU HAZIRLAYANLAR
Sorumlu De erleme Uzmanı	Sorumlu De erleme Uzmanı
M. KIVANÇ KILVAN (SPK Lisans Belge No: 400114)		Uygar TOST (SPK Lisans Belge No: 401681)

2. RAPOR B!LG!LER!

DEERLEMEY! TALEP EDEN	ENDA ENERJ! HOLD!NG A.".
DEERLEMES! YAPILAN GAYR!MENKULLER!N ADRES!	Gökçeören/Dere Mahallesi, Kovuk Dere Mevkii, 166 Ada 2-3- 5-6-8-11-12-13-14-15-16-17-18-21-22-23-24-25-26-27- 28-29-30-31-34-36-39-40-41-42-43-44 nolu parseller Kula/MAN!SA
DAYANAK SÖZLE"ME	23 Kasım 2022 tarih ve 889 - 2022/059 no ile
MÜ"TER! NO	889
RAPOR NO	2022/1382
DEERLEME TAR!H!	31 Aralık 2022
RAPOR TAR!H!	06 Ocak 2023
RAPORUN KONUSU	Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen 32 adet parseldeki Egenda Ege Enerji Üretim A.". hisselerinin toplam pazar de erinin tespitine yönelik olarak hazırlanmı#tır.
RAPORUN TÜRÜ	Konu de erleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında ve <de erlemeRaporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları= içerecek #ekilde hazırlanmı#tır.
RAPORU HAZIRLAYANLAR	M. Kıvanç KILVAN - Sorumlu De erleme Uzmanı Lisans No: 400114 Uygar TOST – Sorumlu De erleme Uzmanı Lisans No: 401681
RAPORA KONU GAYR!MENKUL !Ç!N "!RKET!M!Z TARAFINDAN YAPILAN SON ÜÇ DEERLEMEYE !L!"K!N B!LG!LER	Bu ta#ınmazlar için tarafımızca ilk kez de erleme raporu hazırlamı#tır.

3. "!RKET B!LG!LER!

"!RKET ADI	Lotus Gayrimenkul De erleme ve Danı#manlık A.".
"!RKET MERKEZ!	!stanbul
"!RKET ADRES!	Gömeç Sokak, No: 37 Akgün !# Merkezi Kat 3/8- 34718 Acıbadem – Kadıköy / !STANBUL
TELEFON	(0216) 545 48 66 / (0216) 545 48 67 (0216) 545 95 29 / (0216) 545 88 91 (0216) 545 28 37
FAKS	(0216) 339 02 81
EPOSTA	[email protected]
WEB	www.lotusgd.com
KURULU" (TESC!L) TAR!H!	10 Ocak 2005
SERMAYE P!YASASI KURUL KAYDINA ALINI" TAR!H VE KARAR NO	07 Nisan 2005 – 14/462
BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUL KAYDINA ALINI" TAR!H VE KARAR NO	12 Mart 2009 - 3073
T!CARET S!C!L NO	542757/490339
KURULU" SERMAYES!	75.000,-YTL
"!MD!K! SERMAYES!	1.000.000,-TL

4. MÜ"TER! B!LG!LER!

"!RKET ADI	Enda Enerji Holding A.".
"!RKET MERKEZ!	!zmir
"!RKET ADRES!	"ehit Nevres Bulvarı, No:10, Deren Plaza, Kat:, Konak / !zmir
TELEFON	(232) 463 98 11
KURULU" (TESC!L) TAR!H!	06.01.2010
ÖDENM!" SERMAYES!	300.000.000,-TL
FAAL!YET KONUSU	Elektrik Enerjisi Üretim ve Satı#ı

5. DEERLEME RAPORUNUN TEBL!!N 1. MADDES!N!N 2. FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADII HAKKINDA AÇIKLAMA

Bu rapor, a#a ıda belirtilen tebli ve düzenlemelere göre hazırlanmı# olup, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul De erleme Kurulu#ları Hakkında Tebli in (III-

62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamındadır.

Sermaye Piyasası Kurulu9nun III-62.3 sayılı <Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul De erleme Kurulu#ları Hakkında Tebli = ekinde yer alan <De erleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususular=
Sermaye Piyasası Kurulu9nun III-62.1 sayılı <Sermaye Piyasasında De erleme Standartları Hakkında Tebli =
Sermaye Piyasası Kurul Karar Organı9nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslar Arası De erleme Standartları (2017)

6. MÜ"TER! TALEPLER!N!N KAPSAMI VE VARSA GET!R!LEN SINIRLAMALAR

Bu rapor ENDA ENERJI HOLDING A.".9nin talebiyle yukarıda adresi belirtilen ve #irket portföyünde yer alan gayrimenkullerin Türk Lirası cinsinden pazar de erinin tespitine yönelik olarak hazırlanmı#tır. Mü#teri tarafından getirilmi# herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.

7. DEERLEME !"LEM!N! SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETK!LEYEN FAKTÖRLER

Herhangi bir sınırlayıcı ve olumsuz faktör bulunmamaktadır.

8. DEER TANIMI VE GEÇERL!L!K KO"ULLARI

Bu rapor, mü#terinin talebi üzerine adresi belirtilen parsellerin hisse bazında pazar de erinin tespitine yönelik olarak hazırlanmı#tır.

Pazar de eri:

Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ili#kiden etkilenmeyece i #artlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi ki#iler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında de erleme tarihinde gerçekle#tirecekleri alım satım i#leminde el de i#tirmesi gerekti i takdir edilen tahmini tutardır.

Bu de erleme çalı#masında a#a ıdaki hususların geçerlili i varsayılmaktadır.

Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlı ı pe#inen kabul edilmi#tir.
Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sa layacak #ekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkullerin satı#ı için makul bir süre tanınmı#tır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla pe#in olarak yapılmaktadır.
Gayrimenkullerin alım satım i#lemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekle#tirilmektedir.

9. UYGUNLUK BEYANI ve KISITLAYICI KO"ULLAR

Bilgi ve inançlarımız do rultusunda a#a ıdaki hususları teyit ederiz.

a. Raporda yer alan görü# ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve ko#ullarla sınırlıdır. Tümü ki#isel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmı# çalı#maların sonucudur.
b. "irketimizin de erleme konusunu olu#turan tesis ve mülklere ili#kin güncel veya gelece e dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu i#in içindeki taraflara kar#ı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır.
c. Verdi imiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmı# olan bir de ere; özel ko#ul olarak belirlenen bir sonuca ula#maya ya da sonraki bir olayın olu#masına ba lı de ildir.
d. "irketimiz de erlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekle#tirmi#tir.
e. "irketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek fiziksel de i#ikliklerin ve ekonomide ya#anabilecek olumlu ya da olumsuz geli#melerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk ta#ımaz.
f. Mülkün takdir edilen de erde de i#ikli e yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermedi i varsayılmı#tır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlı ımız dı#ındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren ko#ullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz.

10. TA"INMAZLARIN TAPU KAYITLARI

10.1.Tapu kayıtları

166 Ada 2 Parsel

SAH!B!	EGENDA EGE ENERJ! ÜRET!M A.". (1/1)
!L! - !LÇES!	Manisa – Kula
MAHALLES!	Gökçeören/Dere
MEVK!!	Kovuk Dere
PAFTA NO	-
ADA NO	166
PARSEL NO	2
ARSA ALANI	8.433,26 m²
N!TEL!!	Tarla
H!SSES!NE DÜ"EN ARSA M!KTARI	Tamamı
YEVM!YE NO	9105
C!LT NO	13
SAH!FE NO	1280
TAPU TAR!H!	22.08.2022

166 Ada 3 Parsel

EGENDA EGE ENERJ! ÜRET!M A.". (1/1)
Manisa – Kula
Gökçeören/Dere
Kovuk Dere
-
166
3
16.641,06 m²
Tarla
Tamamı
9106
13
1281
22.08.2022

166 Ada 5 Parsel

SAH!B!	EGENDA EGE ENERJ! ÜRET!M A.". (5/384) EGENDA EGE ENERJ! ÜRET!M A.". (121/192)
!L! - !LÇES!	Manisa – Kula
MAHALLES!	Gökçeören/Dere
MEVK!!	Kovuk Dere
PAFTA NO	-
ADA NO	166
PARSEL NO	5
ARSA ALANI	14.205,98 m²
N!TEL!!	Tarla
H!SSES!NE DÜ"EN ARSA M!KTARI	9.137,70 m²
YEVM!YE NO	10187
C!LT NO	13
SAH!FE NO	1283
TAPU TAR!H!	15.09.2022

166 Ada 6 Parsel

SAH!B!	EGENDA EGE ENERJ! ÜRET!M A.". (1/1)
!L! - !LÇES!	Manisa – Kula
MAHALLES!	Gökçeören/Dere
MEVK!!	Kovuk Dere
PAFTA NO	-
ADA NO	166
PARSEL NO	6
ARSA ALANI	15.758,81 m²
N!TEL!!	Tarla
H!SSES!NE DÜ"EN ARSA M!KTARI	Tamamı
YEVM!YE NO	9105
C!LT NO	13
SAH!FE NO	1284
TAPU TAR!H!	22.08.2022

166 Ada 8 Parsel

SAH!B!	EGENDA EGE ENERJ! ÜRET!M A.". (1/1)
!L! - !LÇES!	Manisa – Kula
MAHALLES!	Gökçeören/Dere
MEVK!!	Kovuk Dere
PAFTA NO	-
ADA NO	166
PARSEL NO	8
ARSA ALANI	5.599,55 m²
N!TEL!!	Tarla
H!SSES!NE DÜ"EN ARSA M!KTARI	Tamamı
YEVM!YE NO	9105
C!LT NO	13
SAH!FE NO	1286
TAPU TAR!H!	22.08.2022

166 Ada 11 Parsel

SAH!B!	EGENDA EGE ENERJ! ÜRET!M A.". (1/1)
!L! - !LÇES!	Manisa – Kula
MAHALLES!	Gökçeören/Dere
MEVK!!	Kovuk Dere
PAFTA NO	-
ADA NO	166
PARSEL NO	11
ARSA ALANI	5.948,42 m²
N!TEL!!	Tarla
H!SSES!NE DÜ"EN ARSA M!KTARI	Tamamı
YEVM!YE NO	9106
C!LT NO	13
SAH!FE NO	1289
TAPU TAR!H!	22.08.2022

166 Ada 12 Parsel

SAH!B!	EGENDA EGE ENERJ! ÜRET!M A.". (1/1)
!L! - !LÇES!	Manisa – Kula
MAHALLES!	Gökçeören/Dere
MEVK!!	Kovuk Dere
PAFTA NO	-
ADA NO	166
PARSEL NO	12
ARSA ALANI	18.603,84 m²
N!TEL!!	Tarla
H!SSES!NE DÜ"EN ARSA M!KTARI	Tamamı
YEVM!YE NO	9105
C!LT NO	13
SAH!FE NO	1290
TAPU TAR!H!	22.08.2022

166 Ada 13 Parsel

SAH!B!	EGENDA EGE ENERJ! ÜRET!M A.". (1/3)
!L! - !LÇES!	Manisa – Kula
MAHALLES!	Gökçeören/Dere
MEVK!!	Kovuk Dere
PAFTA NO	-
ADA NO	166
PARSEL NO	13
ARSA ALANI	10.255,64 m²
N!TEL!!	Tarla
H!SSES!NE DÜ"EN ARSA M!KTARI	3.418,55 m²
YEVM!YE NO	10187
C!LT NO	13
SAH!FE NO	1291
TAPU TAR!H!	15.09.2022

166 Ada 14 Parsel

SAH!B!	EGENDA EGE ENERJ! ÜRET!M A.". (1/1)
!L! - !LÇES!	Manisa – Kula
MAHALLES!	Gökçeören/Dere
MEVK!!	Kovuk Dere
PAFTA NO	-
ADA NO	166
PARSEL NO	14
ARSA ALANI	20.912,74 m²
N!TEL!!	Tarla
H!SSES!NE DÜ"EN ARSA M!KTARI	Tamamı
YEVM!YE NO	9105
C!LT NO	13
SAH!FE NO	1292
TAPU TAR!H!	22.08.2022

166 Ada 15 Parsel

SAH!B!	EGENDA EGE ENERJ! ÜRET!M A.". (1/1)
!L! - !LÇES!	Manisa – Kula
MAHALLES!	Gökçeören/Dere
MEVK!!	Kovuk Dere
PAFTA NO	-
ADA NO	166
PARSEL NO	15
ARSA ALANI	21.584,26 m²
N!TEL!!	Tarla
H!SSES!NE DÜ"EN ARSA M!KTARI	Tamamı
YEVM!YE NO	10172
C!LT NO	13
SAH!FE NO	1293
TAPU TAR!H!	15.09.2022

166 Ada 16 Parsel

SAH!B!	EGENDA EGE ENERJ! ÜRET!M A.". (1/1)
!L! - !LÇES!	Manisa – Kula
MAHALLES!	Gökçeören/Dere
MEVK!!	Kovuk Dere
PAFTA NO	-
ADA NO	166
PARSEL NO	16
ARSA ALANI	35.235,76 m²
N!TEL!!	Tarla
H!SSES!NE DÜ"EN ARSA M!KTARI	Tamamı
YEVM!YE NO	10172
C!LT NO	13
SAH!FE NO	1294
TAPU TAR!H!	15.09.2022

166 Ada 17 Parsel

SAH!B!	EGENDA EGE ENERJ! ÜRET!M A.". (1/1)
!L! - !LÇES!	Manisa – Kula
MAHALLES!	Gökçeören/Dere
MEVK!!	Kovuk Dere
PAFTA NO	-
ADA NO	166
PARSEL NO	17
ARSA ALANI	102.235,50 m²
N!TEL!!	Tarla
H!SSES!NE DÜ"EN ARSA M!KTARI	Tamamı
YEVM!YE NO	9105
C!LT NO	13
SAH!FE NO	1295
TAPU TAR!H!	22.08.2022

166 Ada 18 Parsel

SAH!B!	EGENDA EGE ENERJ! ÜRET!M A.". (1/1)
!L! - !LÇES!	Manisa – Kula
MAHALLES!	Gökçeören/Dere
MEVK!!	Kovuk Dere
PAFTA NO	-
ADA NO	166
PARSEL NO	18
ARSA ALANI	12.460,43 m²
N!TEL!!	Tarla
H!SSES!NE DÜ"EN ARSA M!KTARI	Tamamı
YEVM!YE NO	9105
C!LT NO	13
SAH!FE NO	1296
TAPU TAR!H!	22.08.2022

166 Ada 21 Parsel

SAH!B!	EGENDA EGE ENERJ! ÜRET!M A.". (1/2) EGENDA EGE ENERJ! ÜRET!M A.". (1/2)
!L! - !LÇES!	Manisa – Kula
MAHALLES!	Gökçeören/Dere
MEVK!!	Kovuk Dere
PAFTA NO	-
ADA NO	166
PARSEL NO	21
ARSA ALANI	37.044,22 m²
N!TEL!!	Tarla
H!SSES!NE DÜ"EN ARSA M!KTARI	Tamamı
YEVM!YE NO	11621
C!LT NO	13
SAH!FE NO	1299
TAPU TAR!H!	21.10.2022

166 Ada 22 Parsel

SAH!B!	EGENDA EGE ENERJ! ÜRET!M A.". (1/2)
!L! - !LÇES!	Manisa – Kula
MAHALLES!	Gökçeören/Dere
MEVK!!	Kovuk Dere
PAFTA NO	-
ADA NO	166
PARSEL NO	22
ARSA ALANI	3.427,44 m²
N!TEL!!	Tarla
H!SSES!NE DÜ"EN ARSA M!KTARI	1.713,72 m²
YEVM!YE NO	10187
C!LT NO	14
SAH!FE NO	1300
TAPU TAR!H!	15.09.2022

166 Ada 23 Parsel

SAH!B!	EGENDA EGE ENERJ! ÜRET!M A.". (1/1)
!L! - !LÇES!	Manisa – Kula
MAHALLES!	Gökçeören/Dere
MEVK!!	Kovuk Dere
PAFTA NO	-
ADA NO	166
PARSEL NO	23
ARSA ALANI	8.313,34 m²
N!TEL!!	Tarla
H!SSES!NE DÜ"EN ARSA M!KTARI	Tamamı
YEVM!YE NO	9106
C!LT NO	14
SAH!FE NO	1301
TAPU TAR!H!	22.08.2022

166 Ada 24 Parsel

SAH!B!	EGENDA EGE ENERJ! ÜRET!M A.". (1/1)
!L! - !LÇES!	Manisa – Kula
MAHALLES!	Gökçeören/Dere
MEVK!!	Kovuk Dere
PAFTA NO	-
ADA NO	166
PARSEL NO	24
ARSA ALANI	18.840,36 m²
N!TEL!!	Tarla
H!SSES!NE DÜ"EN ARSA M!KTARI	Tamamı
YEVM!YE NO	9105
C!LT NO	14
SAH!FE NO	1302
TAPU TAR!H!	22.08.2022

166 Ada 25 Parsel

SAH!B!	EGENDA EGE ENERJ! ÜRET!M A.". (1/1)
!L! - !LÇES!	Manisa – Kula
MAHALLES!	Gökçeören/Dere
MEVK!!	Kovuk Dere
PAFTA NO	-
ADA NO	166
PARSEL NO	25
ARSA ALANI	17.115,69 m²
N!TEL!!	Tarla
H!SSES!NE DÜ"EN ARSA M!KTARI	Tamamı
YEVM!YE NO	12174
C!LT NO	14
SAH!FE NO	1303
TAPU TAR!H!	14.11.2022

166 Ada 26 Parsel

SAH!B!	EGENDA EGE ENERJ! ÜRET!M A.". (1/1)
!L! - !LÇES!	Manisa – Kula
MAHALLES!	Gökçeören/Dere
MEVK!!	Kovuk Dere
PAFTA NO	-
ADA NO	166
PARSEL NO	26
ARSA ALANI	19.715,27 m²
N!TEL!!	Tarla
H!SSES!NE DÜ"EN ARSA M!KTARI	Tamamı
YEVM!YE NO	13079
C!LT NO	14
SAH!FE NO	1304
TAPU TAR!H!	24.11.2022

166 Ada 27 Parsel

SAH!B!	EGENDA EGE ENERJ! ÜRET!M A.". (1/3)
!L! - !LÇES!	Manisa – Kula
MAHALLES!	Gökçeören/Dere
MEVK!!	Kovuk Dere
PAFTA NO	-
ADA NO	166
PARSEL NO	27
ARSA ALANI	19.763,91 m²
N!TEL!!	Tarla
H!SSES!NE DÜ"EN ARSA M!KTARI	6.587,97 m²
YEVM!YE NO	10187
C!LT NO	14
SAH!FE NO	1305
TAPU TAR!H!	15.09.2022

166 Ada 28 Parsel

SAH!B!	EGENDA EGE ENERJ! ÜRET!M A.". (1/1)
!L! - !LÇES!	Manisa – Kula
MAHALLES!	Gökçeören/Dere
MEVK!!	Kovuk Dere
PAFTA NO	-
ADA NO	166
PARSEL NO	28
ARSA ALANI	43.528,14 m²
N!TEL!!	Tarla
H!SSES!NE DÜ"EN ARSA M!KTARI	Tamamı
YEVM!YE NO	9105
C!LT NO	14
SAH!FE NO	1306
TAPU TAR!H!	22.08.2022

166 Ada 29 Parsel

SAH!B!	EGENDA EGE ENERJ! ÜRET!M A.". (943/1176)
!L! - !LÇES!	Manisa – Kula
MAHALLES!	Gökçeören/Dere
MEVK!!	Kovuk Dere
PAFTA NO	-
ADA NO	166
PARSEL NO	29
ARSA ALANI	16.648,43 m²
N!TEL!!	Tarla
H!SSES!NE DÜ"EN ARSA M!KTARI	13.349,89 m²
YEVM!YE NO	13079
C!LT NO	14
SAH!FE NO	1307
TAPU TAR!H!	24.11.2022

166 Ada 30 Parsel

SAH!B!	EGENDA EGE ENERJ! ÜRET!M A.". (3/16)
!L! - !LÇES!	Manisa – Kula
MAHALLES!	Gökçeören/Dere
MEVK!!	Kovuk Dere
PAFTA NO	-
ADA NO	166
PARSEL NO	30
ARSA ALANI	14.282,49 m²
N!TEL!!	Tarla
H!SSES!NE DÜ"EN ARSA M!KTARI	2.677,97 m²
YEVM!YE NO	10187
C!LT NO	14
SAH!FE NO	1308
TAPU TAR!H!	15.09.2022

166 Ada 31 Parsel

SAH!B!	EGENDA EGE ENERJ! ÜRET!M A.". (1/1)
!L! - !LÇES!	Manisa – Kula
MAHALLES!	Gökçeören/Dere
MEVK!!	Kovuk Dere
PAFTA NO	-
ADA NO	166
PARSEL NO	31
ARSA ALANI	24.651,29 m²
N!TEL!!	Tarla
H!SSES!NE DÜ"EN ARSA M!KTARI	Tamamı
YEVM!YE NO	9106
C!LT NO	14
SAH!FE NO	1309
TAPU TAR!H!	22.08.2022

166 Ada 34 Parsel

SAH!B!	EGENDA EGE ENERJ! ÜRET!M A.". (1/1)
!L! - !LÇES!	Manisa – Kula
MAHALLES!	Gökçeören/Dere
MEVK!!	Kovuk Dere
PAFTA NO	-
ADA NO	166
PARSEL NO	34
ARSA ALANI	26.146,90 m²
N!TEL!!	Tarla
H!SSES!NE DÜ"EN ARSA M!KTARI	Tamamı
YEVM!YE NO	9105
C!LT NO	14
SAH!FE NO	1312
TAPU TAR!H!	22.08.2022

166 Ada 36 Parsel

SAH!B!	EGENDA EGE ENERJ! ÜRET!M A.". (1/1)
!L! - !LÇES!	Manisa – Kula
MAHALLES!	Gökçeören/Dere
MEVK!!	Kovuk Dere
PAFTA NO	-
ADA NO	166
PARSEL NO	36
ARSA ALANI	12.730,02 m²
N!TEL!!	Tarla
H!SSES!NE DÜ"EN ARSA M!KTARI	Tamamı
YEVM!YE NO	9105
C!LT NO	14
SAH!FE NO	1314
TAPU TAR!H!	22.08.2022

166 Ada 39 Parsel

SAH!B!	EGENDA EGE ENERJ! ÜRET!M A.". (1/1)
!L! - !LÇES!	Manisa – Kula
MAHALLES!	Gökçeören/Dere
MEVK!!	Kovuk Dere
PAFTA NO	-
ADA NO	166
PARSEL NO	39
ARSA ALANI	23.334,57 m²
N!TEL!!	Tarla
H!SSES!NE DÜ"EN ARSA M!KTARI	Tamamı
YEVM!YE NO	13079
C!LT NO	14
SAH!FE NO	1317
TAPU TAR!H!	24.11.2022

166 Ada 40 Parsel

SAH!B!	EGENDA EGE ENERJ! ÜRET!M A.". (1/1)
!L! - !LÇES!	Manisa – Kula
MAHALLES!	Gökçeören/Dere
MEVK!!	Kovuk Dere
PAFTA NO	-
ADA NO	166
PARSEL NO	40
ARSA ALANI	44.233,90 m²
N!TEL!!	Tarla
H!SSES!NE DÜ"EN ARSA M!KTARI	Tamamı
YEVM!YE NO	9106
C!LT NO	14
SAH!FE NO	1318
TAPU TAR!H!	22.08.2022

166 Ada 41 Parsel

SAH!B!	EGENDA EGE ENERJ! ÜRET!M A.". (1/1)
!L! - !LÇES!	Manisa – Kula
MAHALLES!	Gökçeören/Dere
MEVK!!	Kovuk Dere
PAFTA NO	-
ADA NO	166
PARSEL NO	41
ARSA ALANI	18.861,39 m²
N!TEL!!	Tarla
H!SSES!NE DÜ"EN ARSA M!KTARI	Tamamı
YEVM!YE NO	9106
C!LT NO	14
SAH!FE NO	1320
TAPU TAR!H!	22.08.2022

166 Ada 42 Parsel

SAH!B!	EGENDA EGE ENERJ! ÜRET!M A.". (1/1)
!L! - !LÇES!	Manisa – Kula
MAHALLES!	Gökçeören/Dere
MEVK!!	Kovuk Dere
PAFTA NO	-
ADA NO	166
PARSEL NO	42
ARSA ALANI	10.537,11 m²
N!TEL!!	Tarla
H!SSES!NE DÜ"EN ARSA M!KTARI	Tamamı
YEVM!YE NO	9105
C!LT NO	14
SAH!FE NO	1321
TAPU TAR!H!	22.08.2022

166 Ada 43 Parsel

SAH!B!	EGENDA EGE ENERJ! ÜRET!M A.". (1/1)
!L! - !LÇES!	Manisa – Kula
MAHALLES!	Gökçeören/Dere
MEVK!!	Kovuk Dere
PAFTA NO	-
ADA NO	166
PARSEL NO	43
ARSA ALANI	10.386,57 m²
N!TEL!!	Tarla
H!SSES!NE DÜ"EN ARSA M!KTARI	Tamamı
YEVM!YE NO	9105
C!LT NO	14
SAH!FE NO	1322
TAPU TAR!H!	22.08.2022

166 Ada 44 Parsel

SAH!B!	EGENDA EGE ENERJ! ÜRET!M A.". (5/384) EGENDA EGE ENERJ! ÜRET!M A.". (121/192)
!L! - !LÇES!	Manisa – Kula
MAHALLES!	Gökçeören/Dere
MEVK!!	Kovuk Dere
PAFTA NO	-
ADA NO	166
PARSEL NO	44
ARSA ALANI	28.016,68 m²
N!TEL!!	Tarla
H!SSES!NE DÜ"EN ARSA M!KTARI	18.021,15 m²
YEVM!YE NO	10187
C!LT NO	14
SAH!FE NO	1323
TAPU TAR!H!	15.09.2022

10.2.Tapu Takyidatı

Webtapu sisteminden temin edilen ve birer sureti ekte sunulan 30.11.2022 tarihli takbis belgelerine göre parsellerdeki rapor konusu Egenda Ege Enerji Üretim A.". hisseleri üzerinde a#a ıdaki notlar yer almaktadır.

166 Ada 5 ve 44 Nolu Parseller üzerinde mü#tereken:

"erhler Hanesinde:

-!crai Haciz: ALA"EH!R !CRA MÜDÜRLÜÜ nin 19/08/2015 tarih 2015/1210 sayılı Haciz Yazisi sayılı yazıları ile 5.024,62 TL. Bedel ile alacaklı:-ANADOLUBANK A.". lehine haciz i#lenmi#tir. (24/08/2015-4236)

-!crai Haciz: ANKARA 12.!CRA MÜDÜRLÜÜ nin 15/12/2015 tarih 2015/18022 sayılı Haciz Yazisi sayılı yazıları ile 1.255,78 TL. Bedel ile alacaklı:-TURKCELL !LET!"!M H!ZMETLER! A.". lehine haciz i#lenmi#tir. (24/12/2015-6267)

166 Ada 16 Nolu Parsel:

"erhler Hanesinde:

-Yunus Kızı "ükrüye Sancar lehine 1 yıl müddetle ve 1.000.000 TL bedelle kira #erhi. (06/09/1993-1323)

10.3. Takyidat Açıklamaları

Tapu takyidatları açısından ta#ınmazların/parsel hisselerinin de erini etkileyen bir durumu bulunmamaktadır.

11. BELED!YE !NCELEMELER!

11.1.!mar Durumu

Kula Belediyesi !mar Servisinde yapılan temas ve incelemelerde de erleme konusu ta#ınmazların belediye sınırları içinde ve imar sınırları dı#ında kaldı ı, 1/100000 ölçekli Çevre Düzen Planına göre <Tarım Alanı= içerisinde yer aldıkları ö renilmi#tir. Ta#ınmazlar plansız alanlar yönetmeli ine tabiidir.

Plansiz Alanlar Yönetmeli i Yapı "artları Madde 63 - Üst ölçek planı bulunmayan iskan dı#ı alanlarda bulunan parsellerde; in#aat alanı katsayısı %5 den fazla olmamak, yapı in#aat alanları toplamı hiçbir ko#ulda (250) m² yi geçmemek, saçak seviyelerinin tabi zeminden yüksekli i (6.50) m.yi ve 2 katı a#mamak, yola ve parsel sınırlarına (5.00) m.den fazla yakla#mamak #artı ile bir ailenin oturmasına mahsus ba ve sayfiye evleri, kır kahvesi, lokanta ve bu tesislerin mü#temilat binaları yapılabilir. Bu alanlarda tarımsal üretimi korumak amacı ile üretimden pazarlamaya kadar tüm faaliyetleri içeren entegre tesis niteli inde olmamak kaydıyla, konutla birlikte veya ayrı yapılan mandıra, kümes, ahır, a ıl, su ve yem depoları, hububat depoları, gübre ve slaj çukurları, arıhaneler, balık üretim tesisleri ve un de irmenleri gibi konut dı#ı yapılar, mahreç aldı ı yola (10.00) m.den, parsel hudutlarına (5.00) m.den fazla yakla#mamak, parselde bulunan bütün yapılara ait in#aat alanı katsayısı %40 ı ve yapı yüksekli i (7.50) m.yi ve 2 katı a#mamak #artı ile yapılabilir. Bu yapıların birinci fıkra ko#ullarına uyulmak üzere yapılacak konutla birlikte yapımı halinde de in#aat alanı katsayısı (0.40) ı geçemez.

11.2.Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Plan !ptalleri y.b. konuIar

Kula Belediyesi9nde yapılan incelemelerde alınan #ifahi bilgiye göre ta#ınmazların 1/1000 ölçekli uygulama imar planı dı#ında kaldı ı ö renilmi#tir.

11.3.Son Üç Yıl içerisindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan De i#im 11.3.1. Tapu Müdürlü ü BilgiIeri

30.11.2022 tarihli takyidat belgelerine gore ta#ınmazlar/parsel hisseleri 22.08.2022- 15.09.2022-21.10.2022-04.11.2022-24.11.2022 tarihinde <Egenda Ege Enerji Üretim A.".= adına tesil edilmi# olup daha sonra herhangi bir de i#iklik olmamı#tır.

11.3.2. Belediye Bilgileri

11.3.2.1. !mar Planında Meydana Gelen De i#iklikler, Kamula#tırma !#lemleri v.b. Bilgiler

Kula Belediyesinde yapılan incelemelerde alınan #ifahi bilgiye göre ta#ınmazların 1/1000 ölçekli uygulama imar planı dı#ında kaldı ı ö renilmi#tir.

11.3.3. Gayrimenkule !li#kin Olarak Yapılmı# Sözle#melere (Gayrimenkul Satı# Vaadi Sözle#meleri, Kat Kar#ılı ı !n#aat Sözle#meleri ve Hasılat Payla#ımı Sözle#meler vb.) !li#kin Bilgiler

Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.

11.3.4. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Parseller üzerinde ruhsat gerektiren herhangi bir yapı bulunmamaktadır.

12. TA"INMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU

12.1.Konum ve Çevre Bilgileri

De erlemeye konu ta#ınmazlar, Manisa !li, Kula !lçesi, Gökçeören/Dere Mahallesi, Kovuk Dere Mevkiinde konumlu 166 Ada, 2, 3, 5, 6, 8, 11 ila 18, 21 ila 31, 34, 36 ve 39 ila 44 nolu parsellerdir.

Ta#ınmazların yakın çevresinde benzer nitelikli açık/kapalı araziler bulunmaktadır.

Ta#ınmazlar, !zmir U#ak Karayolu9na yakla#ık 1,50 km. mesafede yer almaktadır.

Konu ta#ınmazların bazı noktalara ortalama uzaklıkları ise #öyledir;

!zmir U#ak Karayolu………………………………………………1.50 km.
Gökçeören Mah.……………….……………….……………………4.00 km.
Kula !lçe Merkezine……………20.00 km.

13. BÖLGE ANAL!Z!

13.1. Manisa !li:

Manisa, Türkiye'nin bir ili ve en kalabalık on dördüncü #ehridir. 2020 TÜ!K verilerine göre nüfusu 1.450.616 ki#idir. Anadolu Yarımadası'nın batısında, Ege Bölgesi'nin ortasında yer alır. Do udan U#ak ve Kütahya, güneyden Aydın ve Denizli, kuzeyden Balıkesir ve batıdan !zmir ile kom#udur. 27°089 ve 29°059 do u boylamları ile 38°049 ve 39°589 kuzey enlemleri arasında yer alır. 17 ilçesi bulunur. Toplam nüfus bakımından !zmir'den sonra Ege Bölgesi'nin 2. büyük ili ve ticaret merkezidir. 2012 yılında çıkarılan 6360 sayılı kanun ile büyük#ehir olmu#tur. ""ehzadeler "ehri" olarak da adlandırılan yerle#im, mesir macunu, sultaniye üzümü ve Manisa Tarzanı ile tanınır. Antik ça 'da "Magnesia", Roma !mparatorlu u döneminde tam ismiyle "Magnesia ad Sipylum" olarak anılmı#tır. "ehir, Spil Da ı'nın eteklerinde kurulmu#tur. Gediz Nehri'nin büyük bir bölümü il sınırları içerisinden geçmektedir.

Manisa ilinin yüzölçümü 13.339 km2'dir. Manisa'nın kom#u illere olan uzaklıkları, Aydın 156 km, Balıkesir 137 km, Denizli 208 km, !zmir 36 km, Kütahya 317 km ve U#ak 195 kilometredir. Önemli merkezlere olan uzaklı ı ise kilometre olarak Adana 884 km, Ankara 563 km, Antalya 428 km, Bursa 286 km, Gaziantep 1.089 km, !stanbul 525 km, Konya 534 km, Kayseri 832 kilometredir. !l alanı do al açıdan kuzey ve kuzeydo udan Demirci Da ları ve uzantıları, do udan Kula - Gördes - U#ak platoları, güneyden Bozda kütlesi, batıdan Spil Da ı, Yamanlar Da ı uzantıları, Menemen Bo azı ve Yunt Da ı'nın uzantılarıyla ku#atılmı# durumdadır. !l topraklarının %54,3'ü da lardan olu#maktadır. Bunu %27,8 ile platolar ve %17,9 ile ovalar izlemektedir.

!lin ba#lıca akarsuları kollarıyla birlikte Gediz Nehri ve Bakırçay'dır. Ege bölgesinin önemli do al iki gölünden biri olan Marmara Gölü, bu ildedir. Demirköprü Barajı ise sadece ildeki de il, tüm bölgedeki önemli barajlardandır. Di er barajlar ise Af#ar Barajı ve Sevi#ler Barajı'dır.

Ege bölgesinin batı kesiminde geni# bir alanı kaplayan Manisa ilinin batısında ve Gediz Nehri havzası boyunca karasal nitelikli Akdeniz iklimi hakim olmakla birlikte özellikle do u ve da lık bölgelerinde !ç Anadolu Bölgesi'nin karasal ikliminin etkileri görülür. !lin batısından do usuna gidildikçe, toprak, iklim ve topo rafya gibi çevre ko#ulları a#amalı olarak de i#meye ba#lar. Bu de i#ime ba lı olarak bitki örtüsü de de i#ir. Bitki örtüsü batıdan do uya do ru sırayla; ova bitkileri, makiler, ormanlar ve alpin bitkilerinden olu#ur. Ancak bunların a#amaları birbirlerini düzenli bir biçimde izlemez. Da larda egemen bitki örtüsü ormanlar ve makilerdir.

!lde ortalama sıcaklık 16.8 °C'dir. En sıcak aylar, ortalama sıcaklı ın 30 °C'nin üzerine çıktı ı Haziran, Temmuz ve A ustos aylarıdır. Yıllık sıcaklık ortalaması kı#ın (Ocak Ayı) 6 °C'nin altına dü#mez. Yılda ortalama 25 gün don(lu) geçer. Yılda ortalama 107.5 gün sıcaklık 30 °C'nin üzerindedir. Ortalama olarak yılın 91 günü ya ı#lı geçmektedir. Yıllık ortalama ya ı# miktarı m² ye 750.3 kg'dır. En fazla ya ı# Aralık, Ocak ve "ubat aylarında görülür. Genel bitki örtüsü makidir.

Manisa ili, 2018 yılı verisine göre gayri safi yurt içi hasıla bakımından ₺63,4 milyar ile ülkenin on birinci büyük ilidir.[4] Ki#i ba#ına dü#en gelirde ise ₺44.631 ile on dördüncü sırada yer almaktadır. 2013 yılı !nsani Geli#me Endeksi verisine göre Manisa, elde etti i 0,496 puanla otuz dokuzuncu sırada yer aldı.

Manisa, Türkiye'nin geli#mi# organize sanayi bölgelerinden birine sahiptir. Liman, tren yolu gibi ula#ım yollarına olan yakınlı ından dolayı pek çok sanayi #irketinin üretim tesisi kurdu u #ehir, 2005 yılında Financial Times tarafından dünyanın en iyi yatırım kenti seçilmi#tir. Bu nedenle Vestel, Indesit, Bosch, Schneider, E.C.A., Eczacıba#ı, Ülker, Keskino lu, Ferrero gibi birçok marka ve firma, Türkiye'deki üretim üslerini Manisa'da kurmu#tur. Manisa, Ege Bölgesi'nin !zmir'den sonra ikinci büyük sanayi ve ticaret merkezidir.

Manisa, 2011 yılında gerçekle#tirdi i 7.116.049.087 TL ihracatla Türkiye'nin en çok ihracat yapan 7. #ehri konumuna gelmi#tir.

Gediz Nehri kıyısında kurulu olan Manisa'da, tarım önemli geçim kaynaklarından biridir. Tarımsal faaliyetlerin ba#ında üzüm üretimi gelmektedir. Özellikle Sultani cinsi üzüm üretiminde ülke tarımında önemli bir paya sahiptir. Bunun yanı sıra il sınırları içerisindeki zeytin üretimi de önemli bir yere sahiptir.

13.2. Dünya Ekonomisine Genel Bakı#

Küresel Ekonomik büyüme 2018 yılında sa lam bir görüntü çizmi#tir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir e ilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük de i#imler izledi i bir dönem olmu#tur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldı ı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekle#ti i gözlenmi#tir. Büyüme hızındaki yava#lama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya9da hissedilmi# olup Amerika Birle#ik devletleri bu trendin dı#ında kalmı#tır. Ancak Amerika9nın ya#adı ı ekonomik büyümenin pek çok mali te#vik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. Geli#mekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma ya#amı#, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermi#tir. Çin ekonomisi ise yava#lama e ilimini kıramamı#tır.

2019 yılının Aralık ayında Çin9in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 20209nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya9ya yayılamaya ba#lamı# olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yava#lamasına yol açmı#tır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli dü#ü#ler ya#amı# olup Ba#ta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal geni#leme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma ya#anmı#. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekle#en global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmi#tir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladı ı tahmin edilmektedir.

2021 yılı a#ılamaların hızla yapılmaya çalı#ıldı ı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktı ı bir dönem olmu#tur. Yılın son çeyre inde geli#mi# ülkeler pandeminin etkisinden kurtulup normalle#me yönünde adımlar atarken pek çok geli#mekte olan ve az geli#mi# ülkede vaka sayıları artamaya devam etmektedir. Virüsün yayılmaya devam etmesi, a#ılamanın beklenilen hızda yapılamaması ve virüsün geçirdi i mutasyonlar sebebiyle tam anlamıyla bir toparlanmanın ne zaman ya#anaca ı konusu hala belirsizli ini korumaktadır. Bu süreçte geli#mi# ülkelerde dahil olmak üzere artan enflasyon oranlarının, pandemi kaynaklı geli#melerden, arz-talep dengesizliklerinden, tedarik zincirlerindeki sorunlardan, artan teknolojik ürün-hizmet talebinden, Rusya-Ukrayna arasında ya#anan sava#ın yaratmı# oldu u enerji krizinden ve Amerika ile Çin arasındaki Ticari çeki#meden kaynaklandı ı söylenebilir.

Ülke	2022	2023
Çin	3.2	4.7
ABD	1.5	0.5
Rusya	-5,5	-4.5
Suudi Arabistan	9.9	6
Fransa	2.6	0.5
Almanya	1.2	-0.7
İtalya	3.4	0.4
Japonya	1.6	1.4
Meksika	2.1	1.5
İspanya	4.4	1.5
İngiltere	3.4	0
Türkiye	5.4	3
Brezilya	2.5	0.8
Kanada	3.4	1.5
Güney Afrika	1.7	1.1
Arjantin	3.6	0.4
Hindistan	6.9	5.7

Bazı Ülkelerin 2022 ve 2023 yılların Büyüme Oranları Tahminleri

13.3. Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü

2008 yılındaki küresel ekonomik krizden sonra Türkiye ekonomisi ciddi bir toparlanma sürecine girmi# olup 2014, 2015 yıllarında GYSH bir önceki yıla göre % 5,2 ve %6,1 seviyelerinde artmı#tır. 2016 yılı, pek çok farklı etkenin de etkisiyle büyüme hızının yava#ladı ı bir dönem olmu# 2017 yılında %7,5, 2018 yılında ise %2,8 lik büyüme oranları yakalanmı#tır. 2019 yılında büyüme oranı 0,9, 2020 yılında %1,8, 2021 yılında %11 olarak gerçekle#mi#tir.

2020 yılında Covid-19 salgınının olumsuz etkisiyle yılın ikinci çeyre inde %9,9 oranında daralma kaydedilmi#tir. 2021 yılı itibariyle GSYH büyüklü üne göre Türkiye, Dünya9nın 21. Büyük ekonomisidir.

2004 yılından itibaren çift haneli seviyelerin altında seyreden enflasyon oranı 2017 yılında % 11,1, 2018 yılında %16,3, 2019 yılında %15,18, 2020 yılında %12,8, 2021 yılında %13,58 oranında gerçekle#mi#tir. 2022 yılı Mayıs ayı Tüketici Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre 73,50 artmı#tır. TÜFE bir önceki aya göre de i#im oranı %2,98 dir.

Kaynak: TÜİK

!#sizlik oranları ise son 4 yılda %11-%13 Aralı ında seyretmekteydi. 2022 yılı Nisan ayı itibariyle mevsim etkisinden arındırılmı# i#sizlik oranı %11,3 seviyesinde gerçekle#mi#tir. !#siz sayısı bir önceki aya göre 65 bin ki#i artmı#tır. !stihdam edilenlerin sayısı 2022 yılı Nisan döneminde, bir önceki aya göre 408 bin ki#i artarak 30 milyon 371 bin ki#i olmu#tur. Buna göre mevsim etkisinden arındırılmı# !stihdam oranı ise %47,1 oldu.

Ödemeler dengesi tarafında ise 2018 yılında %75 olan ihracatın ithalatı kar#ılama oranı 2019 yılında %77,2, 2020 yılında ise %86, 2021 yılında ise %82 olarak gerçekle#mi#tir. 2022 yılı Mayıs ayı itibariyle 12 aylık cari i#lemler açı ı 2.737.000.000 USD olarak gerçekle#mi#tir.

Ki#i Ba#ına Dü#en GSYH (USD)

	2000	2010	2015	2516	2017	2013	2019	2020	2021
GSYH ARTISI, 2009 Flyatlarıyla, %	6.9	8,4	6.1	3,3	7,5	3,0	0,9	1,9	11.4
GSYH, Carl Flyatlaria, Milyar TL	171	1,168	2.351	2.627	3.134	3.759	4.312	5.048	7,249
GSYH, Carl Flyatlaria, Milyar S	273	777.5	867	869	859	797	759.3	717.1	807.1
NÜFUS, Bin Kişi	64,269	73.142	78,218	79.278	80.313	81.407	82.579	83.385	84.147
KİSİ BASINA GSYH, Cari Fiyatlarla, S	4.24%	10.629	11.085	10,964	10,696	9.703	9,195	R.500	9.592
HIRACAT (GTS, F.O.B.), Milyon S.	$\overline{\phantom{a}}$	÷	151	149.2	164.5	177.2	180.8	169,6	225.3
HRACAT(GTS)/GSYH,%	-	w.	17,4	17,2	19,1	22.2	23,8	23.7	28,1
THALAT (GTS, C.I.F.), Milyon S.			213.6	202,2	238.7	231.2	210.3	219.5	271.4
THALAT(GTS)/GSYH, %	w.	CONTRACTOR	24.6	23.3	27.8	29.0	27,7	30.6	33,8
HRACATIN İTHALATI KARSILAMA DRANI (%, GTS)			70.7	73.8	68.9	76.6	36	77,3	83
SEYAHAT GELIRLERI, Milyar S	7.6	22.6	26.6	18,7	22.5	25.2	29.8	10,2	20.8
DOĞRUDAN YABANCI YATIRIMLAR GIRIS), Milyar S	$\mathbf{I}$	0,1	19.3	13,8	11	12.5	9,6	7,8	14,1
CARÍ ISLEMLER DENGESI/GSYN, %	$-3.6$	$-5.7$	3.2	$-3.1$	$-4.8$	$-2.7$	0.7	$-5.0$	$-1.9$
SGÜCÜNE KATILMA ORANI, %		46.5	51,3	52	52,8	53.2	53	49.3	51.4
SSIZLIK ORANI, %		11,1	10,3	10,9	10.9	11	13.7	33,2	12
,,,,,,, STIHDAM ORANI, %		41.3	96	46,3	47.1	47,4	45,7	42,8	45,2
TÜFE, (On iki avlık ortalamalara göre değişim) [%].		8,6	7.7	7.8	11.1	16.3	15.2	12,28	19,6

Dönemler !tibariyle Büyüme Oranları

Türkiye ekonomisi, 2022'nin ikinci çeyreinde geçen yılın aynı dönemine göre %7,6 oranında büyümüştür. 2003-2021 döneminde Türkiye Ekonomisinde yıllık ortalama %5,5 oranında büyüme kaydedilmiştir.

2021-2022 Büyüme Tahminleri:

Bazı Ülke-Ülke Gruplarına İlişkin Büyüme Tahminleri (%)
		Dünya	Avro Bölgesi	ABD	Brezilya	Rusya	Hindistan	CHC	Japonya
IMF	2021	6,1	5,3	5,7	4,6	4,7	8,9	8,1	1,6
	2022	3,2	2,6	2,3	1,7	$-6,0$	7,4	3,3	1,7
	2023	2,9	1,2	1,0	1,1	$-3,5$	6,1	4,6	1,7
OECD	2021	5,8	5,2	5,7	4,9	4,7	8,7	8,1	1,7
	2022	3,0	3,1	1,5	2,5	$-5,5$	6,9	3,2	1,6
	2023	2,2	0,3	0,5	0,8	$-4,5'$	5,7	4,7	1,4
Dünya Bankası	2021	5,7	5,4	5,7	4,6	4,7	8,7	8,1	1,7
	2022	2,9	2,5	2,5	1,5	$-8,9$	7,5	4,3	1,7
	2023	3,0	1, 9	2,4	0,8	$-2,0$	7,1	5,2	1,3

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Eylül 2022)

Merkezi Yönetim Bütçe Gerçekle#meleri

Do rudan Yabancı Yatırımlar (Milyon USD)

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Eylül 2022)

13.4. Mevcut Ekonomik Ko#ulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

Ülkemizde özellikle 2001 yılında ya#anan ekonomik krizle ba#layan dönem, ya#anan di er krizlere paralel olarak tüm sektörlerde oldu u gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmı#tır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi dü#ü#ler ya#anmı#, alım satım i#lemleri yok denecek kadar azalmı#tır.

Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu geli#melerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya ba#lamı#; gayrimenkul ve in#aat sektöründe büyüme kaydedilmi#tir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında olu#an arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmi#tir. Bu dengesiz büyüme ve artı#ların sonucunda 2006 yılının sonuna do ru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmi#tir.

2007 yılında Türkiye için iç siyasetin a ır bastı ı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunla#tırdı ı gözlenmi#tir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette ya#anan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz geli#meler devam etmi#tir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmi#tir. Yıkılmaz diye dü#ünülen birçok finansal kurum devrilmi# ve global dengeler de i#mi#tir.

Daha önce Türkiye9ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kurulu#u, faaliyetlerini bekletme a#amasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam etti i dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmi#tir.

Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye9de parlak bir yıl olmamı#tır. !çinde bulundu umuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yava# yava# gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için ara#tırmalara ba#lamı#lardır.

2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin in#aat sektörü lehine geli#mesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalı#tı ı bir yıl olmu# ve az da olsa daha esnek bir yıl ya#anmı#tır. Geçmi# dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri <eri#ilebilir fiyatlı= oldu u sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldı ında 2010 yılındaki olumlu geli#meler 2011 ilâ 2016 yıllarında da devam etmi#tir.

2017 yılından itibaren, be#eri ve jeopolitik etkenlerin etkisi, döviz kurlarında ya#anan dalgalanmalar ve finansman imkânlarının daralmasına ek olarak artan enerji ve i# gücü maliyetleri geli#tiricilerin ödeme zorlu u ya#amasına neden olmu#tur.

Ülkemizdeki ekonomik dinamikleri önemli ölçüde etkileyen ve çok sayıda yan sektöre destek olan in#aat sektöründe ya#anan bu zorluklar gayrimenkullerin fiyatlamalarında optimizasyona ve üretilen toplam ünite sayısı ile proje geli#tirme hızında dü#ü#e yol açmı#tır. Banka faiz oranlarının yükselmesi ve yatırımcıların farklı enstrümanlara yönelmesi de yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarını azaltmı#tır.

Kaynak: TÜİK, 2022 yılı verisi 10 aylıktır.

2018 yılında dü#ük bir performans çizen in#aat sektörü 2019 yılını son çeyre i itibariyle toparlanma sürecine girmi#tir. Bu hareketlenme 2020 yılının ilk 2 aylık döneminde de devam etmi#tir. Ancak 2019 yılının Aralık ayında Çin9de ortaya çıkan Covid-19 salgınının 2020 yılı Mart ayında ülkemizde yayılmaya ba#lamasıyla ekonomi olumsuz etkilenmi# ve gayrimenkul sektörü bu durgunluktan payını almı#tır. Karantina süreci sonrası TCMB ve BDDK tarafından açıklanan kararlar ve destekler sektöre olumlu yansımı#, konut kredisi faizlerindeki dü#ü# ve kampanyalar Temmuz ve A ustos aylarında konut satı#larını rekor seviyelere ula#tırmı#tır.

Ticari hareketlili in sa lanması amacıyla piyasaya aktarılan ucuz likidite döviz kurlarında ve fiyatlar genel seviyesinde büyük artı#lara yol açmı#, sonrasında Merkez Bankası parasal sıkıla#ma politikası uygulamaya ba#larken parasal sıkıla#ma kararları sonrasında bankaların likidite kaynakları kısılmı#, bu da faiz oranlarında yükseli#e yol açmı#tır. !n#aat maliyetlerinin arttı ı ve risk i#tahının azaldı ı süreçte yeni in#aat sayısı azalmı# bu da konut arzında dü#ü#e yol açmı#tır. Konut arzındaki bu dü#ü#e kar#ın Türk halkının gayrimenkule olan do al ilgilisinin canlı kalması, döviz kurlarında ya#anan artı#lar ve enflasyon oranındaki artı# fiyatların yükselmesine sebep olmu#tur. Ayrıca yabancılara yapılan satı#lar bölgesel fiyat artı#larına yol açmı#tır. Son dönemde Merkez Bankası politika faizlerinin dü#ük tutuldu u, Dünya genelinde ya#anan tedarik sıkıntıları, hammadde temininde ya#anan zorluklar ve Rusya-Ukrayna sava#ı gibi jeopolitik gerilimler ve resesyon beklentilerine ra men ekonominin canlı tutulmaya çalı#ıldı ı bir dönem içerisinden geçmekteyiz.

13.5. Türkiye Gayrimenkul Piyasasını Bekleyen Fırsat ve Tehditler

Tehditler:

Döviz kurunda ya#anan dalgalanmaların ve tedarik zincirlerinde ya#anan problemlerin maliyetler üzerinde olu#turdu u baskı,
Son dönemde özellikle büyük#ehirlerde arsa ve konut fiyatlarında ya#anan hızlı artı#,
Türkiye9nin mevcut durumu itibariyle jeopolitik risklere açık olması sebebiyle mevcut ve gelecekteki yatırımları yava#laması ve talebin azalması.