Swedish Logistic Property

Quarterly Report • Apr 24, 2024

Delårsrapport

JANUARI – MARS 2024

Väsentliga händelser

Väsentliga händelser under perioden januari-mars

• Hyresintäkterna ökade med 24% och uppgick till 166 mkr (134).
• Driftsnettot ökade med 27% och uppgick till 137 mkr (108).
• Förvaltningsresultatet ökade med 29% och uppgick till 89 mkr (69).
• Resultat per aktie efter utspädning uppgick till 0,70 kr (0,22).
• Substansvärdet (NAV) per aktie efter utspädning ökade under perioden med 3% och uppgick till 25,95 kr.
• Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter om 73 mkr (6).
• Hållbar finansiering uppgick vid periodens utgång till 3 210 mkr (1 910), motsvarande 65% (43) av låneportföljen.
• Installerad effekt i solcellsanläggningar uppgick vid periodens utgång till 15,3 MWp (5,1).
• Beslut om revidering av finansiella riskbegränsningar avseende belåningsgrad från 60% till 55% och soliditet från 35% till 40%.
• En fastighet har förvärvats och tillträtts med en uthyrningsbar yta om 7 tkvm och ett fastighetsvärde om 99 mkr (548).
• Ett nybyggnationsprojekt har tillträtts med en uthyrningsbar yta om 11 tkvm och ett fastighetsvärde om 208 mkr.
• Ett 5-årigt hyresavtal har tecknats om 4,8 tkvm med ny hyresgäst i Malmö. För att möjliggöra uthyrningen flyttar SLP sitt kontor till en annan förädlingsbar fastighet i beståndet.
• Nettouthyrningen uppgick till 20,0 mkr (8,4).

Väsentliga händelser efter periodens utgång

• En fastighet med byggrätt har förvärvats och tillträtts i Jönköping. Markytan uppgår till 38,5 tkvm och fastigheten har en färdig detaljplan som möjliggör nybyggnation om cirka 23 tkvm.
• En förädlingsbar fastighet i Eskilstuna har förvärvats, med en uthyrningsbar yta om 27 tkvm till ett fastighetsvärde om 268 mkr. Affären är en bolagsaffär med planerat tillträde under maj, villkorat av att Inspektionen för strategiska produkter i Sverige har fattat beslut om att godkänna förvärvet.

Nyckeltalsöversikt

	2024 jan-mar	2023 jan-mar	2023 jan-dec
	3 mån	3 mån	12 mån
Fastighetsvärde, mkr	10 578	8 708	10 114
Hyresintäkter, mkr	166	134	585
Driftsnetto, mkr	137	108	487
Förvaltningsresultat, mkr	89	69	303
Periodens resultat, mkr	159	41	308
Resultat per aktie efter utspädning, kr	0,70	0,22	1,55
Substansvärde (NAV) per aktie efter utspädning, kr	25,95	22,43	25,26
Tillväxt i substansvärde (NAV) per aktie efter utspädning, %	3	2	15
Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, kr	0,39	0,38	1,52
Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, %*	4	14	20
Belåningsgrad, %	42,7	51,7	41,7
Räntetäckningsgrad, ggr	3,1	3,1	2,9

*Exklusive noteringskostnader 2022.

För definitioner av nyckeltal samt alternativa nyckeltal se avsnitt Definitioner.

Fastigheten Ättehögen Östra 6 i Helsingborg.

Stark nettouthyrning och fortsatt expansion med förvärv av vår hundrade fastighet

Under årets första kvartal såg vi en fortsatt stark såväl operationell som finansiell utveckling tack vare årliga hyresökningar, förädlingsprojekt, positiva effekter från genomförda förvärv samt nya och förlängda hyreskontrakt med nöjda hyresgäster. Nettouthyrningen har utvecklats starkt och uppgick till 20 miljoner inte minst tack vare att vi växer med våra befintliga hyresgäster, vilket är glädjande. Hyresintäkterna ökade med 24 procent och driftsnettot med 27 procent jämfört med samma kvartal föregående år. Detta resulterade i en betydande ökning av vårt förvaltningsresultat med 29 procent vilket är mycket tillfredsställande.

Under kvartalet genomförde vi vårt första förvärv i Göteborg, tillika vårt sextionde förvärv i ordningen. Förvärvet är en förädlingsbar logistikfastighet anpassad för så kallad "last-mile" kyl- och fryslagerhållning, ett område där vi ser ökad efterfrågan. Vid sidan av vår organiska tillväxt har vi därmed i genomsnitt förvärvat en fastighet per månad sedan grundandet av bolaget 2019. Transaktionen medförde att vår portfölj vid kvartalets slut bestod av 100 fastigheter till ett värde om drygt 10 miljarder med en yta på 1 miljon kvm. Under kvartalet har vi även tillträtt ett nybyggnationsprojekt i Katrineholm om 11 000 kvm och vi ser under året mycket fram emot att följa framdriften i detta, och våra övriga pågående nybyggnationsprojekt.

God efterfrågan på våra fastigheter

Vi ser en fortsatt stark efterfrågan på attraktiva logistikytor, vi har många befintliga hyresgäster som vill växa med oss och som förlängt sina hyresavtal. Det visar på vår förmåga att förstå och möta de ökande behoven av logistikytor samt att vi har möjlighet att expandera tillsammans med våra hyresgäster. Vidare vet våra hyresgäster att vi har ambitiösa hållbarhetsmål och att vi är måna om att investera i moderna samt miljövänliga energilösningar. Allt detta bevisas av ett utfall om 74% kundnöjdhet som vi uppnådde i vår första NKI-undersökning hos våra hyresgäster. Vid kvartalets utgång uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 95 procent och den återstående hyrestiden till 6,3 år, vilket är samma som för ett år sedan. De 10 största hyresavtalen vid utgången av perioden motsvarade 27 procent av den kontrakterade årshyran och hade en genomsnittlig återstående hyrestid om 9,3 år. Med en diversifierad kontraktsportfölj framåt och låga vakanser har vi en fortsatt låg riskprofil.

Ökad andel hållbara lån och stabila finanser

Med säkerställd bankfinansiering och tillgänglig likviditet om 1 600 mkr har vi en stabil finansiell grund att stå på, och kan därmed fortsätta med våra strategiska förvärv och förädlingsprojekt. Belåningsgraden vid kvartalets utgång uppgick till 42,7 procent och räntetäckningsgraden för kvartalet uppgick till 3,1 gånger. Vårt arbete med att löpande energieffektivisera och miljöcertifiera fastigheter och på så sätt minska vårt klimatavtryck har resulterat i att vår andel hållbara lån kontinuerligt ökar. Under kvartalet har andelen hållbara lån ökat till cirka 65 procent. Vi börjar därmed närma oss vårt mål att nå minst 70 procent i andel hållbara lån år 2025.

Affärsidé med hållbarhet i fokus

I vår affärsidé om att förvärva, förädla och förvalta logistikfastigheter har vi alltid hållbarhet i fokus. Vi arbetar kontinuerligt med att optimera våra fastigheter med fokus på minskade driftskostnader och ökad hållbarhet. På detta sätt har vi framgångsrikt energioptimerat delar av vår fastighetsportfölj och redan idag har vi installerat 15 MWp i solceller, fördelat på 35 av våra 100 fastigheter. Det var ett mål vi satte upp vid ingången av 2023 med ambitionen att uppnå det vid utgången av 2025.

Fortsatt aktiv förvärvsstrategi

Avslutningsvis kan jag konstatera att vår affärsmodell fortsätter att leverera och att vi kontinuerligt flyttar fram våra positioner samt stärker relationen med våra befintliga hyresgäster. Det skapar framtida möjligheter för ett hållbart värdeskapande både för våra hyresgäster, aktieägare och samhället i stort. Det är också glädjande att vi numera attraherar såväl större inhemska som internationella hyresgäster, vilket inte var fallet under vår tidiga uppbyggnadsfas. Vi har också sedan vår förra nyemission upplevt ett allt större intresse från kapitalmarknaden, vilket gäller för såväl svenska som utländska investerare.

Med en robust finansiell ställning kan vi fortsätta att identifiera och genomföra strategiska förvärv samtidigt som vi kan driva lönsam förädling. Sammanfattningsvis är vi väl positionerade för att fortsätta stärka vår roll som en betydande och aktiv aktör på den svenska marknaden för logistikfastigheter.

Tommy Åstrand, vd

SLP i korthet

SLP ska förvärva, förädla och förvalta logistikfastigheter med hållbarhet i fokus.

Övergripande mål

Generera en genomsnittlig årlig tillväxt i substansvärde (NAV) per aktie om lägst 15% samt en genomsnittlig årlig ökning av förvaltningsresultatet per aktie om minst 15%.

Finansiella riskbegränsningar

• Räntetäckningsgrad om lägst 2,5 ggr
• Långsiktig belåningsgrad om högst 55%
• Soliditet om lägst 40%

SLP ska fortsätta att växa och därför återinvestera i verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt genom förvärv av fastigheter och investeringar i ny,- till- och ombyggnation. Utdelningen kommer därför bli låg eller utebli under de närmaste åren.

Övergripande strategier

För att nå de övergripande målen arbetar bolaget, med egen personal, utifrån fem strategiområden; förvärv, förädling, förvaltning, finansiering och hållbarhet.

• Förvärv: Genom att förvärva fastigheter och byggrätter växer bolagets fastighetsbestånd. De fastigheter som förvärvas karaktäriseras av strategiska logistiklägen samt att de är förädlingsbara.
• Förädling: Fastigheterna förädlas genom ny-, till- och ombyggnation samt optimering av fastigheternas driftsnetto. Driftsnettot optimeras genom uthyrning av vakanta ytor, omförhandling och förlängning av hyresavtal samt genom energieffektivisering. Utdelningspolicy Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, %
  • Förvaltning: SLP:s förvaltning karaktäriseras av en aktiv kunddialog, korta beslutsvägar och ett långsiktigt perspektiv.
  • Finansiering: Bolaget säkerställer en långsiktig kostnadseffektiv finansiering och optimerar relationen mellan eget kapital och skuld.
  • Hållbarhet: SLP har en hög ambition rörande hållbarhet och ansvarsfullt arbete utifrån miljömässiga och sociala aspekter. Läs mer om vårt hållbarhetsarbete på efterföljande sidor.

Logistikmarknadens utveckling

Geopolitisk oro flyttar lager och produktion hem till Sverige

Global osäkerhet och geopolitiska spänningar leder till att företag omvärderar sina leveranskedjor och flyttar produktion och lager närmare hemmamarknaden för att minska risker och öka leveranssäkerheten.

E-handel och digital mognad ger förändrade beteenden

Digital mognad och tillväxt inom e-handeln i Sverige har förändrat konsumentbeteenden och skapar nya utmaningar och möjligheter för logistiksektorn att hantera ökad online-handel och förväntningar på snabb leverans.

Ökat behov av moderna kyloch fryslager

Global handel och höga konsumentförväntningar på tillgänglighet av livsmedel driver ökat behov av moderna kyl- och fryslager. Det är avgörande för att säkerställa produkternas kvalitet och hållbarhet, vilket kräver investeringar i ny teknik och infrastruktur.

Ökande behov av citylogistik

För att hantera utmaningar som trängsel, miljöpåverkan och leveranskrav växer behovet av effektiva logistiklösningar, vilket gör citylogistik allt viktigare. Citylogistik behövs för att möta behovet av snabba, hållbara leveranser i urbana miljöer.

Krav på mer cirkulär och hållbar distribution

Behovet att göra leveranskedjor mer hållbara är alltmer angeläget. Även brist på komponenter är en drivkraft för företag att utveckla mer hållbara och motståndskraftiga leveranskedjor.

SLP:s hållbarhetsarbete

SLP strävar efter ett hållbart arbetssätt som ska bidra till en bättre miljö och ett bättre samhälle, både idag och i framtiden. Vi ser hållbarhet som en integrerad del av vår affärsmodell och vårt dagliga arbete. Grunden för SLP:s hållbarhetsarbete är koncernens affärsidé, uppförandekod och övriga styrdokument samt vår hållbarhetspolicy och hållbarhetsramverk med målsättningar. Genom att integrera hållbarhet skapar vi värde för våra intressenter både nu och på lång sikt.

Nöjda hyresgäster

Vårt Ansvar - hållbarhetsramverk

Vårt hållbarhetsramverk har vi valt att kalla Vårt Ansvar. Det omfattar våra tre fokusområden – Planeten, Människan och Affären – och inkluderar bolagets väsentliga hållbarhetsfrågor. Vårt Ansvar innefattar konkreta målsättningar, KPI:er och aktiviteter inom respektive fokusområde. Vårt Ansvar bygger på genomförd väsentlighetsanalys och intressentdialog. Målsättningar kopplade till identifierade väsentliga hållbarhetsfrågor är antagna av bolagets styrelse.

• Planeten: Det största bidraget till miljömässigt hållbar utveckling gör vi genom att optimera våra fastigheter. Minskad energiförbrukning, ökad andel förnybar energi, resursoptimering och ett miljöcertifierat fastighetsbestånd skapar värde både för planeten och för SLP som bolag.
• Människan: Att värna människan, både våra medarbetare och hyresgäster, är avgörande för SLP:s framgång. SLP ska aktivt arbeta för att bibehålla och attrahera kompetenta medarbetare samt göra vårt yttersta för att skapa långsiktiga relationer och miljöer för våra hyresgäster att trivas och verka i.
• Affären: Vi ska driva verksamheten hållbart med långsiktig lönsamhet som står sig över tid. Allt vi gör ska präglas av god affärssed. Vi ska fokusera på långsiktiga affärsrelationer och partnerskap, med såväl hyresgäster som leverantörer.

Hållbarhetsredovisning Detta är en delårsrapport och inkluderar delar av SLP:s hållbarhetsarbete och måluppföljning. Helhetsbilden av bolagets hållbarhetsarbete samt måluppfyllelse publiceras årsvis i årsredovisningen, läs mer om vårt hållbarhetsarbete här, länk till hållbarhetsredovisningen.

Uppförandekod

Miljöcertifiering

Hållbarhet – mål och måluppfyllelse

Hållbarhetsmål

För respektive fokusområde i SLP:s hållbarhetsramverk – Vårt Ansvar - Planeten, Människan samt Affären, har mål formulerats och antagits. Se hållbarhetsmål och uppföljning av måluppfyllelse i nyckeltalstabellen till höger. Hållbarhetsmål gällande solceller, klimatneutrala projekt, laddstolpar, miljöcertifierad yta, eNPS, jämställdhet, uppförandekod för leverantörer och hållbar finansiering följs upp och redovisas kvartalsvis. Övriga hållbarhetsmål följs upp och redovisas på årsbasis.

CSRD och nya lagkrav

SLP omfattas inte av lagkrav gällande CSRD och ESRS i dagsläget men arbetar med att förbereda bolaget inför kommande rapportering. Arbetet med och genomförandet av den dubbla väsentlighetsanalysen pågår. Från och med verksamhetsåret 2024 omfattas SLP av hållbarhetsrapportering enligt Årsredovisningslagen.

EU:s taxonomi

SLP omfattas inte av taxonomins rapporteringskrav men strävar alltid efter ett transparent förhållningssätt till väsentliga frågor för verksamheten liksom för bolagets intressenter. SLP rapporterar hur stor andel av SLP:s verksamhet som täcks av EU-taxonomin – omfattning - samt vägledande information om hur stor andel av verksamheten som bedöms vara förenlig med taxonomin.

Förenlighet med EU taxonomiförordningen

KPI	Mkr	Omfattning, %	Förenlighet, %
Omsättning	166	100	52
Driftsutgifter	8	100	49
Kapitalutgifter	391	100	8

Grön omställning av befintliga fastigheter

SLP har sedan bolagets grundades haft stort fokus på att optimera och effektivisera befintliga fastigheter. Genom att investera i modern och effektiv utrustning och aktivt arbeta med att optimera driften kan energiförbrukningen sänkas och driftsnettot öka. För de fastigheter som SLP ägt sedan 2021, där vi har tillgång till full energidata, har energianvändningen minskat med 19 procent i det jämförbara beståndet. Utöver det har ett omfattande arbete gjorts avseende förflyttning av energiklasser.

Påbörjat vårt andra klimatneutrala projekt

Ett av SLP:s hållbarhetsmål är att ha påbörjat minst tre klimatneutrala projekt vid utgången av 2025. Ett första projekt färdigställdes under 2023, och var då första logistikfastighet att certifieras enligt NollCO² i branschen. Nu har vårt andra projekt påbörjats då även byggnationen av 18 tkvm i Vaggeryd kommer certifieras enligt tilläggscertifieringen NollCO² .

65% Hållbar finansiering

Planeten	2024-03	2023-03	2023	Mål
Total energianvändning, MWh	-	-	13 073
Förnybar el, %	-	-	100	100% - löpande
Fossilfri energi, %	-	-	94	100% till år 2030
Energiintensitet, kWh/kvm	-	-	79
Energiintensitet, Förändring i jämförbart bestånd, % - basår 2021 - basår 2022	-	-	-19% -13%	Minska 15% på fem år
Installerad effekt solcellsanläggningar, MWp	15,3	5,1	14,2	15 MWp till år 2025
Installerade solcellsanläggningar, st	35	12	30
Klimatneutrala projekt, st	2	1	1	3 påbörjade projekt till år 2025
Uthyrningsbar yta utrustad med laddinfrastruktur för personbilar, %	58	38	50	50% till år 2025
Projekt med laddinfrastruktur för tunga fordon, st	0	0	0	Påbörjat minst 1 projekt till år 2025
Scope 1, ton CO2e	-	-	132	Netto-noll till år 2030
Scope 2 - market based, ton CO2e	-	-	388	Netto-noll till år 2030
Scope 2 - location based, ton CO2e	-	-	519	Netto-noll till år 2030
Scope 3, ton CO2e	-	-	7 665
Totala utsläpp Scope 1, 2 och 3 - market based, ton CO2e	-	-	8 185
Miljöcertifierad yta, tkvm	337	93	244
Miljöcertifierad yta, %	34	12	25	50% till år 2025, enligt Miljöbyggnad Silver eller motsvarande
Miljöcertifierad nyproduktion, tkvm	162	72	151
Miljöcertifierad nyproduktion, %	100	100	100	100% löpande, enligt Miljöbyggnad Silver eller motsvarande
Miljöcertifierad andel av fastigheternas marknadsvärde, %	38	16	27
Människan
Medarbetarnas rekommendationsvilja, eNPS	100	92	98	>45
Korttidssjukfrånvaro, %	-	-	0,1	<2%
Långtidssjukfrånvaro, %	-	-	2,6	<3%
Andel orter med lokala sommararbetare, %	-	-	67	Lokala sommararbetare på samtliga orter
Andel kvinnor/män, % - Styrelse - Ledningsgrupp - Tjänstemän	43/57 33/67 33/67	50/50 0/100 44/56	43/57 33/67 33/67	40-60% jämställda yrkesgrupper till 2025
Nöjda hyresgäster, %	-	-	74	>80% till år 2025
Affären
Korruptionsanmälningar, st	-	-	0	Nolltolerans korruption
Leverantörer som följer uppförandekoden, %	100	96	100	Samtliga väsentliga leverantörer
Hållbar finansiering, %	65	43	53	70% till år 2025
Hållbar finansiering, mkr	3 210	1 910	2 598

Fastighetsbestånd

SLP:s fastigheter är strategiskt belägna på attraktiva logistiklägen i Sverige. Vid periodens utgång omfattade fastighetsbeståndet 100 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar yta om 982

tkvm, inklusive större pågående projekt. I syfte att presentera skillnader i fastighetsbeståndets karaktär i enlighet med att förvärva, förädla och förvalta fastigheter delar vi in fastighetsbeståndet i Förvaltning, Förädling, Projekt samt Byggrätter.

Förvaltning

Här ingår de fastigheter som i huvudsak är färdigutvecklade och därmed genererar ett stabilt kassaflöde.

Förädling

Här ingår de fastigheter som karaktäriseras av värdeskapande potential. Det kan till exempel innefatta stora vakanser, hyrespotential eller möjlighet till kostnadssänkande åtgärder.

Projekt

För att skapa attraktiva logistikfastigheter genomförs löpande projekt i form av nybyggnation samt hyresgästanpassningar i form av om- och tillbyggnation.

Byggrätter

Genom att förvärva fastigheter som även inkluderar byggrätter samt genom att nyttja byggrätter i befintligt bestånd tillförs ytterligare uthyrningsbara ytor.

Tabellen nedan presenterar fastighetsbeståndets fördelning enligt denna kategorisering och dess aktuella intjäningsförmåga per 1 april 2024.

Fastighetsbestånd

	Antal fastigheter		Uthyrbar Yta tkvm		Fastighetsvärde	Hyresvärde	Uthyrnings grad, %		Hyresintäkter		Fastighetskostnader inkl. fastighetsadmin.		Driftsnetto
			Mkr	kr/kvm	Mkr		Mkr	kr/kvm	Mkr	kr/kvm	Mkr	Kr/kvm
Förvaltning	57	422	5 106	12 100	342	99,0%	338	808	41	96	298	705
Förädling	40	467	4 692	10 046	355	90,5%	321	789	61	132	260	556
Summa	97	889	9 799	11 021	697	94,6%	660	799	102	115	557	627
Pågående projekt	3	93	660	7 124
Byggrätter			120
Totalt	100	982	10 578	10 776

Sammanställning avser de fastigheter som SLP ägde vid periodens utgång. Hyresvärdet avser kontrakterad hyra med tillägg för vakanser på årsbasis. Driftsnetto avser kontrakterad hyra med avdrag för normaliserade fastighetskostnader inklusive fastighetsadministration. Hyresintäkter kr/kvm baseras på uthyrda ytor för respektive kategori. Bedömningar och antaganden som ligger till grund för informationen i denna tabell innebär osäkerhetsfaktorer och uppgifterna ska inte ses som en prognos.

Projekt

För att skapa attraktiva logistikfastigheter genomför SLP löpande projekt, både nybyggnation samt hyresgästanpassningar i form av om- och tillbyggnation. Projekten bedrivs i nära samarbete med våra hyresgäster.

Pågående projekt

För närvarande pågår fyra större investeringsprojekt avseende nybyggnation och tillbyggnad med en total yta om 92,8 tkvm. Samtliga nybyggnationsprojekt kommer ha som lägst miljöcertifiering Miljöbyggnad nivå silver eller motsvarande. I tabellen redovisas projekt över 25 mkr.

Övriga projekt Utöver projekten i tabellen pågår kontinuerligt ett stort antal mindre projekt som är hyresdrivande, kostnadssänkande eller energibesparande.

Under kvartalet har 28 mkr investerats i energibesparande projekt och 50 mkr i övriga projekt.

SLP har tillträtt nybyggnationsprojekt om 11 000 kvm

Katrineholms kommun

Under kvartalet har SLP tillträtt ett nybyggnationsprojekt om 11 000 kvm i Katrineholm. Inflyttning sker preliminärt december 2024. Byggnaden kommer att uppföras på en fastighet om totalt 52 000 kvm vilket innebär ytterligare utbyggnadsmöjligheter. Byggnaden kommer att utrustas med solceller och miljöcertifieras.

För SLP är det viktigt att kunna utvecklas med våra befintliga hyresgäster. Det är därför glädjande att vi kan erbjuda vår befintliga hyresgäst Seafrigo nya lokaler i form av ett modernt fryslager. Projektet möjliggör att vi kan expandera tillsammans med hyresgästen och gemensamt eftersträva ökad hållbarhet som bidrar till en bättre miljö och minskade energikostnader", säger Tommy Åstrand, vd på SLP.

Större pågående projekt > 25 Mkr
Fastighet	Kommun	Typ av investering	Planerat färdigställande	Uthyrbar yta tkvm	Hyresvärde mkr	Driftsnetto mkr	Uthyrnings grad, %	Investering, mkr		Bokfört värde mkr
								Bedömd	Upparbetad
Stödstorp 2:22	Vaggeryd	Nybyggnation	Q4 2024	18,1	13,7	13,7	100	230	162	187
Signalen 5	Hallsberg	Nybyggnation	Q4 2024	61,5	47,9	47,3	100	790	267	352
Grimskaftet 1	Malmö	Tillbyggnad	Q2 2024	2,2	2,6	2,4	100	37	34	38
Rubinen 5	Katrineholm	Nybyggnation	Q4 2024	11,0	15,6	15,1	100	208	35	83
Totalt				92,8	79,9	78,5	100	1 265	498	660

Information om projekt i rapporten är baserad på bedömningar om storlek och omfattning, samt när i tiden projekt bedöms färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antaganden ska inte ses som en prognos och innebär osäkerhets-faktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde och driftsnetto. Informationen om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer, samt att förutsättningar förändras.

Transaktioner

Förvärv av förädlingsbara fastigheter är en central del av SLP:s tillväxtstrategi. Under perioden har två transaktioner genomförts.

Förvärv

Under perioden har två förvärvade fastigheter tillträtts vilket ökar den uthyrningsbara ytan med 18 tkvm och hyresvärdet med 24 mkr.

SLP offentliggjorde i november 2023 att man tecknat ett avtal avseende ett nybyggnationsprojekt om 11 tkvm i Katrineholm, samt tecknat ett 15-årigt hyresavtal med Seafrigo, avseende hela ytan. Transaktionen var villkorad av att bygglov erhålls samt att markförvärvet från kommunen godkänns vilket blev klart under första kvartalet 2024.

Under kvartalet har SLP tillträtt sin hundrade fastighet via sitt första förvärv i Göteborg. Fastigheten Backa 29:14 har en totalyta om cirka 20,7 tkvm och en uthyrningsbar yta om cirka 6,7 tkvm, vilket innebär möjlighet till ytterligare byggnation. Hyresavtalet, som är fullt indexerat, löper drygt 6,5 år med ett årligt hyresvärde om 8,2 mkr. På fastigheten finns möjlighet att investera i energiprojekt som solceller.

SLP har tillträtt sin första fastighet i Göteborg

Vår tillväxtsresa fortsätter med oförminskad takt, och innebär att vi vid sidan av vår organiska tillväxt förvärvat i genomsnitt en fastighet per månad sedan grundandet av bolaget 2019. Vidare är det glädjande att vi nu genomför vårt första förvärv i Göteborg. Den aktuella fastigheten är en förädlingsbar logistikfastighet anpassad för så kallad "last-mile" kyl- och fryslagerhållning, ett område där vi ser ökad efterfrågan" säger Tommy Åstrand, vd på SLP.

Fastigheten Backa 29:14 i Göteborg.

Transaktioner
Fastighet	Transaktion	Ort	Till/frånträdesdatum	Hyresvärde, mkr	Uthyrningsbar yta, tkvm
Rubinen 5	Förvärv	Katrineholm	2024-01-29	15,6	11,0
Backa 29:14	Förvärv	Göteborg	2024-03-20	8,2	6,7
Totalt				23,8	17,7

2 st Transaktioner

18 tkvm Förvärvad uthyrningsbar yta

24 mkr Hyresvärde förvärvade fastigheter

Hyresgäster

SLP:s kontraktsportfölj är långsiktig och fastigheterna förädlas och förvaltas i nära samarbete med hyresgästen. Hyresgästerna är verksamma inom många olika branscher vilket bedöms minska risken för vakans och hyresförluster.

Hyresavtalsstruktur

Bolaget eftersträvar en lång och jämn hyrestid för att minimera risk. Vid periodens utgång var den återstående hyrestiden 6,3 år (6,3). Kontrakt som representerar 43% av kontrakterad årshyra förfaller efter år 2029.

Den kontrakterade årshyran fördelades vid periodens utgång på 314 kontrakt (287).

Hyresgästerna är verksamma inom många olika branscher, varav de största branscherna är transport och logistik respektive handel med livsmedel.

Hyresvärde

Hyresvärdet för SLP:s hyresavtal, det vill säga kontrakterad årshyra med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor, uppgick till 697 mkr (587) vid periodens utgång. Det motsvarar ett hyresvärde om 783 kr/kvm (730).

Kontrakterad årshyra om 660 mkr belastas med hyresrabatter motsvarande 6 mkr på årsbasis. Hyresrabatter lämnas normalt för en inledande del av hyresperioden och trappas successivt ned.

98% av den kontrakterade årshyran är indexerad genom att hyresavtalen är kopplade till KPI alternativt fast uppräkning, se tabell Avtalsstruktur – indexering.

Uthyrningsgrad

Vid periodens utgång uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 94,6% (95,1).

10 största hyresgästerna

De 10 största hyresavtalen vid utgången av perioden motsvarade 27% av den kontrakterade årshyran och hade en genomsnittlig återstående hyrestid om 9,3 år.

Nettouthyrning

Nettouthyrningen uppgick till 20,0 mkr (8,4) för perioden, varav 15,6 mkr avser nybyggnationsprojektet i Katrineholm.

Förfallostruktur

Löptid	Antal hyresavtal	Yta, tkvm	Kontrakterad årshyra, mkr	Andel av årshyra, %
2024	63	16	11	2
2025	61	84	58	9
2026	47	115	104	16
2027	44	65	67	10
2028	25	92	68	10
2029	18	84	67	10
>2029	56	369	285	43
Summa	314	826	660	100

Carlsberg Supply Company Sverige AB Syd Frys Aktiebolag TBN'S Åkeri AB Brenderup AB Packsize Technologies AB Klimat Transport & Logistik AB 6,3 9,3 4,7 0 2 4 6 8 10 2024-03

Återstående hyrestid genomsnitt, år Återstående hyrestid 10 största hyresgästerna Återstående hyrestid, övriga hyresgäster

Återstående hyrestid Avtalsstruktur - indexering

Typ av index/uppräkning	Andel av årshyra,%
KPI-indexerade avtal	85
KPI-indexerade avtal med min. (2,0-3,0%) uppräkning	10
Fast uppräkning (1,9-4,0%)	3
Inget index/uppräkning	2

Med en robust finansiell ställning kan vi fortsätta att identifiera och genomföra strategiska förvärv samtidigt som vi kan driva lönsam förädling." TOMMY ÅSTRAND, VD SLP

12

Aktuell intjäningsförmåga

Aktuell intjäningsförmåga exkl. större pågående projekt Mkr 2024-04-01 2024-01-01 2023-01-01 2022-01-01 2020-12-31 2019-12-31 Hyresintäkter 660 652 509 359 214 60 Fastighetskostnader -97 -97 -89 -66 -44 -15 Fastighetsadministration -5 -5 -5 -4 -1 -1 Driftsnetto 557 549 415 289 169 44 Centrala administrationskostnader -23 -23 -22 -19 -16 -13 Finansiella intäkter 15 25 0 0 0 0 Finansiella kostnader -182 -186 -129 -57 -30 -4 Tomträttsavgäld -3 -2 -2 -3 -2 0 Förvaltningsresultat 364 363 262 211 122 26 Periodens skatt -75 -75 -54 -43 -25 -5 Periodens resultat 289 288 208 167 97 21 Nyckeltal Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, kr 1,61 1,60 1,43 1,43 0,89 0,27

Aktuell intjäningsförmåga

Tabellen återspeglar bolagets intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 1 april 2024 baserat på tillträdda fastigheter per balansdagen. Eftersom denna uppställning inte är att likställa med en prognos, utan avser återspegla ett normalår, kan faktiska utfall komma att skilja sig på grund av såväl beslut som oförutsedda händelser.

Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av hyres-, vakans- eller ränteförändring. I den presenterade intjäningsförmågan beaktas inte heller värdeförändring, förändring i fastighetsbestånd eller derivat.

Driftsnettot baseras på kontrakterad årshyra per 1 april 2024 och fastighetskostnader baserade på ett normalår för aktuellt bestånd exklusive större pågående projekt.

Hyresintäkten belastas med hyresrabatter motsvarande 6 mkr på årsbasis. Hyresrabatter lämnas normalt för en inledande del av hyresperioden och trappas successivt ned.

Finansiella intäkter baseras på likvida medel på balansdagen till aktuell inlåningsränta.

Finansiella kostnader baseras på bolagets räntenivå vid periodens utgång inklusive räntederivat för räntebärande skulder på balansdagen justerat för belåning hänförlig till större pågående projekt. Från tid till annan förekommer temporärt dyrare finansiering i samband med förvärv och nybyggnation vilken normaliserats för vid beräkningen av finansnettot. Skatten är schablonmässigt beräknad utifrån vid varje tidpunkt gällande skattesats.

Fastigheten Fyllinge 20:434 i Halmstad.

Aktuell intjäningsförmåga, mkr

Intäkter, kostnader och resultat

Resultatposter avser perioden januari till och med mars 2024. Jämförelseposter avser motsvarande period föregående år.

Rapport över totalresultat
Mkr	2024 jan-mar	2023 jan-mar	2023 jan-dec
Hyresintäkter	166	134	585
Fastighetskostnader	-27	-25	-92
Fastighetsadministration	-1	-1	-6
Driftsnetto	137	108	487
Centrala administrationskostnader	-5	-5	-24
Finansiella intäkter	6	0	9
Finansiella kostnader	-47	-33	-167
Tomträttsavgäld	-1	-1	-3
Förvaltningsresultat	89	69	303
Värdeförändringar
Förvaltningsfastigheter	73	6	236
Derivat	45	-14	-118
Resultat före skatt	207	60	420
Skatt	-48	-19	-112
Periodens resultat	159	41	308
Periodens totalresultat	159	41	308
Periodens totalresultat hänförligt till moderbolagets ägare	159	41	308
Nyckeltal
Resultat per aktie före utspädning, kr	0,70	0,23	1,56
Resultat per aktie efter utspädning, kr	0,70	0,22	1,55
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner	226,6	182,2	198,4

Hyresintäkter

Hyresintäkterna uppgick till 166 mkr (134). Ökningen jämfört med föregående år är till största delen relaterad till ett större fastighetsbestånd till följd av en hög förvärvstakt, men även inflyttning i nybyggnationsprojekt samt KPI-justering.

Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94,6% (95,1).

Fastighetskostnader

Fastighetskostnader uppgick till -27 mkr (-25). Ökningen av fastighetskostnader jämfört med föregående år är relaterad till ett större fastighetsbestånd till följd av en hög förvärvstakt. Detta kompenseras delvis av lägre kostnader kopplat till genomförda energiprojekt.

I fastighetskostnader ingår drifts-, media-, och underhållskostnader samt fastighetsskatt och försäkring.

Merparten av kostnaderna för media och fastighetsskatt faktureras vidare till hyresgästerna.

Fastighetsadministration

Fastighetsadministration uppgick till -1 mkr (-1) och avser kostnader för personal inom förvaltning och uthyrning.

Driftsnetto

Periodens driftsnetto uppgick till 137 mkr (108). För jämförbart bestånd ökade driftsnettot med 9% mot föregående år.

Centrala administrationskostnader

Kostnaderna för central administration uppgick till -5 mkr (-5). I central administration ingår personalkostnader, koncerngemensamma kostnader samt marknadskostnader.

Finansnetto

Finansnettot för perioden uppgick till -42 mkr (-33). De högre finansiella kostnaderna jämfört med föregående år är framför allt kopplade till ny belåning avseende det större fastighetsbeståndet samt en högre 3 mån Stibor-ränta.

Räntetäckningsgraden uppgick till 3,1 gånger (3,1) att jämföra med den finansiella riskbegränsningen om lägst 2,5 gånger.

Tomträttsavgälden för perioden uppgick till -1 mkr (-1).

Förvaltningsresultat

Periodens förvaltningsresultat uppgick till 89 mkr (69).

Värdeförändring förvaltningsfastigheter

Samtliga fastigheter har vid periodens utgång externvärderats av Newsec.

Värdeförändringen för fastigheterna uppgick till 73 mkr (6) som till sin helhet består av orealiserade värdeförändringar.

De orealiserade värdeförändringarna har under perioden påverkats positivt av nya uthyrningar och nybyggnadsprojekt, avdrag för uppskjuten skatt vid förvärv samt energiprojekt. I värderingen uppgår inflationsantagandet till 2,0 procent för år 2025 vilket är samma som det långsiktiga antagandet. Av bolagets hyror är 98% indexerade.

Det genomsnittliga direktavkastningskravet i värderingarna uppgick till 5,9% (5,8).

Värdeförändring derivat

Derivatens orealiserade värdeförändring uppgick till 45 mkr (-14). Den positiva förändringen är kopplad till högre marknadsräntor för räntederivat.

Skatt

Skattekostnaden för perioden uppgick till -48 mkr (-19) och är i huvudsak hänförlig till uppskjuten skatt på orealiserade värdeförändringar avseende förvaltningsfastigheter, skattemässiga avskrivningar, derivat, obeskattade reserver och kvarvarande skattemässiga underskott samt aktuell skatt.

Periodens resultat

Periodens resultat uppgick till 159 mkr (41) motsvarande ett resultat per aktie efter utspädning om 0,70 kronor (0,22).

Finansiell ställning Förändringar i eget kapital

Balansposternas belopp avser ställningen vid periodens utgång. Jämförelseposter avser utgående balanser vid motsvarande period föregående år.

Rapport över finansiell ställning i sammandrag
Mkr	2024-03-31	2023-03-31	2023-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	10 578	8 708	10 114
Leasingavtal, nyttjanderätt	114	88	90
Derivat	56	114	10
Övriga anläggningstillgångar	6	5	6
Summa anläggningstillgångar	10 755	8 915	10 220
Omsättningstillgångar
Övriga omsättningstillgångar	32	48	64
Likvida medel	417	71	677
Summa omsättningstillgångar	449	119	741
SUMMA TILLGÅNGAR	11 204	9 034	10 961
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	5 329	3 747	5 170
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld	608	475	565
Långfristig leasingskuld nyttjanderätt	114	88	89
Långfristiga räntebärande skulder	4 077	3 198	3 859
Summa långfristiga skulder	4 800	3 761	4 513
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder	853	1 377	1 038
Övriga kortfristiga skulder	222	149	240
Summa kortfristiga skulder	1 076	1 526	1 278
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	11 204	9 034	10 961

Mkr	Aktiekapital	Övrigt tillskjutet Balanserad vinst kapital inkl. årets resultat		Summa eget kapital
Ingående eget kapital 2023-01-01	1	1 905	1 796	3 702
Årets resultat	0	0	308	308
Summa totalresultat	0	0	308	308
Kapitalanskaffning	0	1 178	0	1 178
Transaktionskostnader netto efter skatt	0	-18	0	-18
Summa kapitalanskaffning	0	1 159	0	1 159
Utgående eget kapital 2023-12-31	2	3 064	2 104	5 170

Mkr	Aktiekapital	Övrigt tillskjutet kapital	Balanserad vinst inkl. årets resultat	Summa eget kapital
Ingående eget kapital 2024-01-01	2	3 064	2 104	5 170
Årets resultat	0	0	159	159
Summa totalresultat	0	0	159	159
Utgående eget kapital 2024-03-31	2	3 064	2 263	5 329

Kommentarer till finansiell ställning

Förvaltningsfastigheter

Vid periodens utgång omfattade fastighetsbeståndet 100 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar yta om 982 tkvm, inklusive större pågående projekt.

Det redovisade värdet för samtliga fastigheter uppgick vid periodens utgång till 10 578 mkr (8 708), vilket inkluderar 660 mkr (17) som avser större pågående projekt samt 120 mkr (74) som avser byggrätter inom befintliga fastigheter. För 100% av byggrätterna finns detaljplan och dessa bedöms kunna bebyggas med cirka 165 tkvm uthyrningsbar yta. Bedömd investering för detta uppgår till cirka 1 800 mkr.

Värderingsmetod och genomförande

Fastigheterna redovisas till verkligt värde enligt IFRS 13 nivå 3. Bolaget har som policy att hela fastighetsbeståndet värderas externt kvartalsvis. Som huvudmetod används kassaflödeskalkyler i vilka driftsnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden anpassas efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 27 år. Av bolagets hyror är 98% indexerade och inflationsantagandet uppgår till 2 procent för 2025 tillika långsiktigt.

Känslighetsanalys	Förändring	Påverkan, mkr
Marknadshyra	+/- 5%	+/- 420
Direktavkastning	+ 0,5 pe	- 457
Direktavkastning	- 0,5 pe	+ 542

Samtliga fastigheter har vid periodens utgång externvärderats av Newsec. Det genomsnittliga direktavkastningskravet i värderingarna uppgick till 5,9% vilket är samma som vid ingången av året. Pågående projekt värderas enligt samma princip som förvaltningsfastigheter men med avdrag för återstående investering. Orealiserad värdeförändring läggs till beroende på

vilken fas projektet befinner sig i och bedömd återstående

Transaktioner

risk.

Under perioden har SLP genomfört två förvärv. Två fastigheter har förvärvats med en sammanlagd uthyrningsbar yta om ca 18 tkvm. Läs mer om genomförda förvärv under avsnitt Transaktioner.

Nybyggnation samt till- och ombyggnation

Under perioden har totalt 295 mkr (71) investerats i befintligt fastighetsbestånd, i såväl ny-, om- och tillbyggnation, energiinvesteringar som övriga investeringar. Övriga investeringar avser framförallt hyresgästanpassningar.

Leasingavtal nyttjanderätt

Delar av fastighetsbeståndet innefattar nyttjanderättsavtal som genererar nyttjanderättstillgång samt leasingskuld. Under perioden har en tomträtt tillträtts i och med förvärvet av Backa 29:14 i Göteborg.

Utveckling värde förvaltningsfastigheter

Förändring av förvaltningsfastigheter	Mkr
Ingående värde 2024-01-01	10 114
+ Fastighetsförvärv	96
+ Investeringar	295
- Försäljningar	-
+/- Värdeförändringar	73
Utgående värde 2024-03-31	10 578

Substansvärde (NAV) per aktie efter utspädning, kr

Finansiering

Eget kapital

Koncernens egna kapital uppgick till 5 329 mkr (3 747) motsvarande en soliditet om 47,6% (41,5) jämfört med riskbegränsningen om lägst 40%. Det egna kapitalet har påverkats positivt av periodens resultat om 159 mkr.

Räntebärande skulder

Koncernens räntebärande skulder uppgick till 4 931 mkr (4 575) vilket motsvarar en belåningsgrad om 42,7% (51,7), att jämföra med den långsiktiga riskbegränsningen om högst 55%. Nettoskulden/EBITDA (framåtriktad) uppgick till 8,4 gånger (10,2). Samtliga skulder avser säkerställd bankfinansiering hos nordiska banker.

Förändring av de räntebärande skulderna är kopplade till finansiering av förvärv samt utökning av krediter i samband med refinansieringar av befintliga skulder. Vid periodens utgång uppgick den genomsnittliga räntan inklusive räntederivat till 4,0% (3,6).

Den högre räntan förklaras av en högre 3 mån Stibor-ränta medan marginalen är något lägre jämfört med samma period föregående år. Den genomsnittliga kreditmarginalen uppgick till 1,52% (1,53). Den genomsnittliga räntebindningen uppgick till 2,2 år (1,9) och den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 1,5 år (2,0). Den genomsnittliga kapitalbindningen eftersträvas att vara runt två år i syfte att optimera kapitalkostnad och tillvarata refinansieringsmöjligheter. I räntederivatportföljen finns swaptionsavtal om totalt 725 mkr med start under åren 2026-2028 som löper i snitt 4,2 år med en genomsnittlig kontraktsränta om 2,7 procent, vilka inte har beaktats i

räntebindningstiden. Andel lån som är räntesäkrade via derivat uppgick till 73%.

Omförhandling har skett av befintlig låneportfölj till så kallade hållbara säkerställda banklån vilket lett till att andelen hållbara lån uppgår till 65% vid periodens utgång. Finansieringsavtalen är baserade på att delar av SLP:s fastighetsportfölj är miljöcertifierad enligt vissa standarder eller har låg energianvändning. Dessa hållbara banklån innebär en rabatt på marginalen med mellan 5–10 punkter per år jämfört med befintliga lån.

Likvida medel

Likvida medel vid periodens utgång uppgick till 417 mkr (71). Utöver dessa likvida medel finns tillgängliga medel i form av ej utnyttjade förvärvskrediter om 200 mkr samt ej utnyttjad checkkredit om 100 mkr och beviljade säkerställda fastighetskrediter om 922 mkr.

Kreditförfallostruktur
Kreditavtal	Beviljat mkr	Varav utnyttjat belopp	Andel av utnyttjat, %
0-1 år	1 120	765	16
1-2 år	3 421	3 421	69
2-3 år	1 612	745	15
3-4 år		0 0	0
4-5 år		0 0	0
>5 år		0 0	0
Summa	6 153	4 931	100

	stibor 3m	Påverkan, mkr
Finansiella kostnader	+ 0,5 pe	- 7
Finansiella kostnader	- 0,5 pe	+ 7

Räntesäkringar via ränteswap
Förfalloår	Mkr	Fast ränta, %	Kontrakts ränta, %*
0-1 år	910	1,3	-2,8
1-2 år	215	0,8	-3,3
2-3 år	990	1,7	-2,3
3-4 år	165	1,6	-2,4
4-5 år	815	2,5	-1,5
>5 år	500	2,6	-1,4
Summa	3 594

*Kontraktsränta avser skillnaden mellan fast ränta och 3 M stibor per 2024-03-29.

Ränteförfallostruktur
Förfallotidpunkt	Mkr
0-1 år	2 246
1-2 år	215
2-3 år	990
3-4 år	165
4-5 år	815
>5 år	500
Summa	4 931

Kassaflöde

Rapport över kassaflöde
Mkr	2024 jan-mar	2023 jan-mar	2023 jan-dec
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat före finansiella poster	131	103	462
Justering för avskrivningar	0	0	1
Justering för övriga poster som inte ingår i kassaflödet	0	0	0
Erhållen ränta	1	0	9
Erlagd ränta	-47	-34	-173
Betald skatt	-4	-5	-12
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital	82	65	287
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Förändring av kortfristiga fordringar	46	3	5
Förändring av kortfristiga skulder	-29	21	91
Kassaflöde från den löpande verksamheten	99	89	383
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter och projekt	-295	-71	-465
Investeringar i övriga anläggningstillgångar	-1	-1	-2
Investeringar i förvaltningsfastigheter	-97	-493	-1 209
Försäljning av förvaltningsfastigheter	0	0	9
Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten	-393	-565	-1 668
Nyemission netto	0	4	1 096
Upptagna lån	57	491	936
Amortering av lån	-23	-17	-140
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	34	478	1 892
Periodens kassaflöde	-260	2	607
Likvida medel vid periodens början	677	70	70
Likvida medel vid periodens slut	417	71	677

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital, mkr

Fastigheten Ametisten 2, Helsingborg.

Nyckeltal

Nyckeltal	2024	2023	2023	2022	2021	2020	Nyckeltal	2024	2023	2023	2022	2021	2020
	jan-mar	jan-mar	jan-dec	jan-dec	jan-dec	jan-dec		jan-mar	jan-mar	jan-dec	jan-dec	jan-dec	jan-dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal	3 mån	3 mån	12 mån	12 mån	12 mån	12 mån	Aktierelaterade nyckeltal	3 mån	3 mån	12 mån	12 mån	12 mån	12 mån
Hyresintäkter, mkr	166	134	585	411	268	96	Resultat före utspädning, kr	0,70	0,23	1,56	2,41	5,37	3,60
Driftsnetto, mkr	137	108	487	327	212	78	Resultat efter utspädning, kr	0,70	0,22	1,55	2,39	5,30	3,60
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	94,6	95,1	94,6	95,0	92,1	91,3	Substansvärde (NAV) efter utspädning, kr	25,95	22,43	25,26	22,05	18,28	11,10
Återstående hyrestid, år	6,3	6,3	6,4	6,2	6,4	7,1	Tillväxt i substansvärde (NAV) efter utspädning, %	3	2	15	21	65	97
Nettouthyrning, mkr	20,0	8,4	76,3	11,7	25,8	5,3	Förvaltningsresultat efter utspädning, kr	0,39	0,38	1,52	1,13	0,93	0,41
Hyresvärde, mkr	697	587	689	535	390	217	Exklusive noteringskostnader, kr	-	-	-	1,27	0,98	-
Hyresvärde, kr/kvm	783	730	780	737	648	528	Tillväxt i förvaltningsresultat efter utspädning, %	4	125	35	22	126	906
Fastighetsvärde, mkr	10 578	8 708	10 114	8 133	6 498	3 352	Exklusive noteringskostnader, %	4	14	20	29	140	-
Fastighetsvärde, kr/kvm	10 776	10 765	10 488	10 988	10 353	8 146	Kassaflöde efter utspädning, kr	0,36	0,35	1,45	1,22	0,89	0,38
Antal fastigheter, st	100	89	98	86	70	45	Antal utestående aktier före utspädning, miljoner st	226,6	182,7	226,6	181,5	145,0	135,0
Uthyrningsbar yta, tkvm	982	809	964	740	628	411	Antal utestående aktier efter utspädning, miljoner st	226,6	183,5	226,6	183,5	147,0	137,0
Genomsnittlig uthyrbar yta per fastighet, tkvm	9,8	9,1	9,8	8,6	9,0	9,1	Genomsnittligt antal aktier före utspädning, miljoner st	226,6	181,8	198,0	173,7	140,0	115,2
Direktavkastningskrav värdering, %	5,9	5,8	5,9	5,6	5,2	5,6
							Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner st	226,6	182,2	198,4	175,2	142,0	116,8
Finansiella nyckeltal	3 mån	3 mån	12 mån	12 mån	12 mån	12 mån	Börskurs vid periodens utgång, kr	32,5	24,7	32,6	24,4	-	-
Förvaltningsresultat, mkr	89	69	303	197	131	48	Antal aktier med hänsyn till omvandlade konvertibler	-	-	-	-	154,9	-
Exklusive noteringskostnader, mkr	-	-	-	222	139	-
Periodens resultat, mkr	159	41	308	419	752	416
Soliditet, %	47,6	41,5	47,2	43,7	37,0	38,1
Belåningsgrad, %	42,7	51,7	41,7	49,6	55,1	53,9
Räntetäckningsgrad, ggr	3,1	3,1	2,9	3,6	3,8	4,9
Exklusive noteringskostnader, ggr	-	-	-	3,9	4,0	-
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr	8,4	10,2	8,0	10,3	13,2	11,7
Genomsnittlig ränta, %	4,0	3,6	4,1	3,2	1,7	2,2
Räntebindning, år	2,2	1,9	2,3	1,8	1,8	2,1
Kapitalbindning, år	1,5	2,0	1,7	1,9	2,5	2,4
Avkastning på eget kapital, %	3,0	1,1	6,9	13,5	39,1	45,3
Eget kapital, mkr	5 329	3 747	5 170	3 702	2 479	1 345

För definitioner av nyckeltal samt alternativa nyckeltal se avsnitt Definitioner.

Eget kapital efter utspädning, mkr 5 329 3 755 5 170 3 714 2 491 1 357

Kvartalsöversikt

Kvartalsöversikt	2024 Q1	2023 Q4	2023 Q3	2023 Q2	2023 Q1	2022 Q4	2022 Q3	2022 Q2	2022 Q1
	3 mån	3 mån	3 mån	3 mån	3 mån	3 mån	3 mån	3 mån	3 mån
Fastighetsvärde, mkr	10 578	10 114	9 534	9 215	8 708	8 133	7 500	7 253	6 882
Hyresintäkter, mkr	166	155	150	146	134	110	101	104	97
Driftsnetto, mkr	137	125	130	124	108	87	84	84	73
Förvaltningsresultat, mkr	89	75	83	76	69	52	59	60	25
Periodens resultat, mkr	159	27	158	82	41	49	62	150	158
Resultat per aktie efter utspädning, kr	0,70	0,13	0,77	0,42	0,22	0,27	0,34	0,82	1,04
Substansvärde (NAV) per aktie efter utspädning, kr	25,95	25,26	24,20	23,11	22,43	22,05	21,65	21,31	20,23
Tillväxt i substansvärde (NAV) per aktie efter utspädning, %	3	4	5	3	2	46	21	43	11
Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, kr	0,39	0,36	0,40	0,39	0,38	0,29	0,32	0,33	0,17
Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, %	4	25	24	18	125	46	21	43	-19
Belåningsgrad, %	42,7	41,7	46,5	47,3	51,7	49,6	45,9	45,4	46,3
Räntetäckningsgrad, ggr	3,1	2,7	3,0	2,9	3,1	3,0	4,4	4,7	2,5
Återstående hyrestid, år	6,3	6,4	6,2	6,2	6,3	6,2	6,2	6,2	6,2

Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets balansräkning

Moderbolagets resultaträkning i sammandrag
Mkr	2024 jan-mar	2023 jan-mar	2023 jan-dec
Nettoomsättning	6	6	23
Kostnad utförda tjänster	-10	-8	-33
Rörelseresultat	-4	-2	-10
Finansnetto	41	13	104
Resultat efter finansiella poster	37	11	94
Bokslutsdispositioner	0	0	36
Resultat före skatt	37	11	130
Skatt	0	0	-6
Periodens resultat	37	11	124
Totalresultat	37	11	124

Fastigheten Vindspelet 1, Borås.

Moderbolagets balansräkning i sammandrag
Mkr	2024-03-31	2023-03-31	2023-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar	6	5	6
Finansiella anläggningstillgångar	7 637	4 936	6 117
Summa anläggningstillgångar	7 643	4 941	6 123
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar	14	11	2
Likvida medel	395	33	673
Summa omsättningstillgångar	409	44	675
SUMMA TILLGÅNGAR	8 052	4 985	6 798
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital	2	1	2
Fritt eget kapital	2 904	1 624	2 867
Summa eget kapital	2 906	1 625	2 869
Obeskattade reserver
Obeskattade reserver	0	0	0
Skulder
Långfristiga skulder	5 139	3 256	3 925
Kortfristiga skulder	6	104	4
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	8 052	4 985	6 798

Aktien och ägare

Aktien

SLP har två aktieslag, A-aktier och B-aktier. A-aktiens röststyrka uppgår till fem gånger B-aktiens.

SLP:s B-aktie (kortnamn SLP B) är sedan den 23 mars 2022 noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. SLP hade vid periodens utgång totalt 226 641 235 utestående aktier.

Teckningsoptioner

SLP har ett optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar medarbetare optioner som berättigar teckning av motsvarande 1 912 349 Baktier. Programmet löper med förfallotid Q2 2026 med strikenivå om 35,2 kr per aktie.

Ägare per 31 mars 2024		Antal aktier		Andel
	A-aktier	B-aktier	Total	Aktiekapital,%	Röststyrka,%
Erik Selin via bolag	14 551 535	16 242 780	30 794 315	13,6	19,8
Peter Strand via bolag	12 281 125	15 887 885	28 169 010	12,4	17,2
Mikael Hofmann via bolag	11 882 500	9 182 760	21 065 260	9,3	15,2
Greg Dingizian via bolag	9 606 125	0	9 606 125	4,2	10,7
Bergendahl Invest AB	6 223 825	0	6 223 825	2,7	6,9
Fjärde AP-fonden	0	20 773 626	20 773 626	9,2	4,6
Länsförsäkringar fastighetsfond	0	12 216 415	12 216 415	5,4	2,7
Fidelity fonder*	0	11 151 486	11 151 486	4,9	2,5
Nordnet Pensionsförsäkring	0	9 118 874	9 118 874	4,0	2,0
SEB Fonder	0	7 254 776	7 254 776	3,2	1,6
Norges Bank	0	7 160 000	7 160 000	3,2	1,6
Jacob Karlsson	1 296 855	0	1 296 855	0,6	1,4
ODIN Fonder	0	5 108 411	5 108 411	2,3	1,1
Handelsbanken Fonder	0	4 850 972	4 850 972	2,1	1,1
Capital Group**	0	4 739 069	4 739 069	2,1	1,1
Tredje AP-fonden	0	3 985 500	3 985 500	1,8	0,9
Case Fonder	0	3 189 223	3 189 223	1,4	0,7
Carnegie Fonder	0	2 418 015	2 418 015	1,1	0,5
First Fonder	0	2 350 000	2 350 000	1,0	0,5
Tosito AB	0	2 323 000	2 323 000	1,0	0,5
Andra AP-fonden	0	2 202 340	2 202 340	1,0	0,5
Personal	21 000	1 789 474	1 810 474	0,8	0,4
Övriga	70 000	28 763 664	28 833 664	12,7	6,5
Summa	55 932 965	170 708 270	226 641 235	100,0	100,0

Källa: Euroclear Sweden. *Avstämt per 2024-01-22. **Avstämt per 2023-12-15.

Nasdaq Stockholm
Swedish Logistic Property B
SLP B
SE0017565476
Real Estate
226 641 235
170 708 270
1 921
32,5
7 355

Aktiekursens utveckling, B-aktien

Uppgifter per 28 mars 2024. *Marknadsvärdet på samtliga aktier i bolaget baserat på senast betalt pris för B-aktien 28 mars 2024.

Övrig information

Personal

Vid periodens utgång hade bolaget 15 medarbetare. Bolaget har egen personal inom förvärv, förvaltning, projekt, uthyrning, hållbarhet, finansiering och ekonomi. Fastighetsskötare och tekniker upphandlas av samarbetspartners på de orter där fastigheterna är placerade för bästa möjliga service till alla hyresgäster.

Närståendetransaktioner

Moderbolaget har utfört fastighetsadministrativa tjänster åt dotterbolag uppgående till 6 mkr.

Alla transaktioner med närstående är prissatta på marknadsmässiga villkor.

Risker och osäkerhetsfaktorer

Koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat påverkas såväl positivt som negativt av risker och omvärldsfaktorer. De risker som bedöms föreligga kartläggs, utvärderas och hanteras löpande. För mer information om risk och osäkerhetsfaktorer, se årsredovisning 2023.

Det fortsatta kriget i Ukraina samt konflikterna i Gaza och Israel har en negativ inverkan på världsekonomin. Vi ser inte att våra hyresgästers verksamheter har någon direkt exponering mot dessa marknader men att verksamheterna, beroende på vilken bransch de verkar i, påverkas indirekt till följd av inflation, störningar i leveranskedjor och prishöjningar på råvarumarknaden. Vi ser inte heller någon direkt väsentlig påverkan på SLP:s verksamhet i termer av kostnadsökningar, förseningar i projekt eller högre kreditmarginaler. Däremot påverkas vi av den högre 3 månader stibor-räntan, för den del av lånen som inte är räntesäkrade via derivat. Under nuvarande förhållanden bedömer vi sammantaget påverkan som låg.

Årsstämma 2024

Årsstämman 2024 kommer att avhållas i Malmö den 24 april 2024.

Uppskattningar och bedömningar

För att upprätta redovisningen i enlighet med god redovisningssed gör ledningen och styrelsen bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiska utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Redovisningen är speciellt känslig för de bedömningar och antaganden som ligger till grund för värdering av förvaltningsfastigheterna. Se känslighetsanalys under "Kommentarer till finansiell ställning" samt årsredovisning 2023.

Redovisningsprinciper

Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med International Accounting Standards (IAS) 34 Delårsrapportering. Begreppet IFRS i rapporten innefattar tillämpningen av de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar av International Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet med nivå 3 i verkligt värdehierarkin.

Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer.

Segmentredovisning

Koncernen består endast av ett segment, Förvaltningsfastigheter.

Rapportens granskande

Rapporten har inte varit föremål för översiktlig granskning.

Väsentliga händelser efter periodens utgång

• En fastighet med byggrätt har förvärvats och tillträtts i Jönköping. Markytan uppgår till 38,5 tkvm och fastigheten har en färdig detaljplan som möjliggör nybyggnation om cirka 23 tkvm.
• En förädlingsbar fastighet i Eskilstuna har förvärvats, med en uthyrningsbar yta om 27 tkvm till ett fastighetsvärde om 268 mkr. Affären är en bolagsaffär med planerat tillträde under maj, villkorat av att Inspektionen för strategiska produkter i Sverige har fattat beslut om att godkänna förvärvet.

Rapportens undertecknande

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av bolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som bolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför.

Denna information är sådan information som Swedish Logistic Property AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentliggörande den 24 april 2024, klockan 08:00 CEST.

Definitioner

SLP tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjer för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått utöver historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering enligt IFRS. Utgångspunkten är att de alternativa nyckeltalen används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägare och andra intressenter värdefull information. För en fullständig redogörelse över nyckeltalen med definition, syfte samt avstämningstabeller, se SLP:s hemsida.

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Hyresintäkter, mkr

Hyresintäkter enligt resultaträkning, mkr

Driftsnetto, mkr

Driftsnetto enligt resultaträkning, mkr

Ekonomisk uthyrningsgrad, %

Kontrakterad årshyra för hyresavtal vid periodens utgång i procent av hyresvärde.

Nettouthyrning, mkr

Netto av årshyra, exkl. rabatter, tillägg och fastighetsskatt, för nytecknade, uppsagda och omförhandlade kontrakt. Ingen hänsyn tagen till kontraktstiden.

Kontrakterad årshyra, mkr Hyra enligt kontrakt inkl. rabatter, tillägg och fastighetsskatt på årsbasis.

Hyresvärde, mkr

Kontrakterad årshyra med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor.

Hyresvärde, kr/kvm

Kontrakterad årshyra med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor i förhållande till uthyrningsbar yta exkl. pågående projekt.

Fastighetsvärde, mkr

Förvaltningsfastigheter enligt rapport över finansiell ställning, mkr.

Fastighetsvärde, kr/kvm

Förvaltningsfastigheter mkr i förhållande till uthyrningsbar yta.

Uthyrningsbar yta, kvm Uthyrningsbar yta vid periodens utgång inklusive större pågående projekt.

Genomsnittlig uthyrningsbar yta per fastighet, tkvm Uthyrningsbar yta vid periodens utgång inklusive pågående

nybyggnationsprojekt i förhållande till antal fastigheter vid periodens utgång.

Direktavkastningskrav värdering, %

Genomsnittligt direktavkastningskrav utifrån extern värdering vid periodens utgång.

Finansiella nyckeltal

Förvaltningsresultat, mkr Förvaltningsresultat enligt resultaträkning, mkr

Exklusive noteringskostnader

Förvaltningsresultat enligt resultaträkning exklusive noteringskostnader, mkr

Periodens resultat, mkr Periodens resultat enligt resultaträkning, mkr

Soliditet, %

Eget kapital i procent av balansomslutning (summa eget kapital och skulder).

Belåningsgrad, %

Räntebärande skulder minus likvida medel i procent av förvaltningsfastigheter vid periodens utgång.

Räntetäckningsgrad, ggr

Förvaltningsresultat plus netto av finansiella intäkter och kostnader i förhållande till netto av finansiella intäkter och kostnader.

Exklusive noteringskostnader

Förvaltningsresultat exklusive noteringskostnader plus netto av finansiella intäkter och kostnader i förhållande till netto av finansiella intäkter och kostnader.

Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr

Räntebärande skulder minskat med likvida medel i förhållande till driftsnettot minskat med kostnader för central administration enligt aktuell intjäningsförmåga.

Genomsnittlig ränta, %

Genomsnittlig ränta på låneportföljen inklusive räntederivat på balansdagen.

Räntebindning, år

Genomsnittlig återstående räntebindningstid på låneportföljen med hänsyn tagen till derivat.

Kapitalbindning, år

Genomsnittlig återstående kapitalbindningstid på låneportföljen.

Avkastning på eget kapital, %

Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital efter utspädning.

Eget kapital, mkr

Eget kapital enligt rapport över finansiell ställning, mkr

Eget kapital efter utspädning, mkr

Eget kapital enligt rapport över finansiell ställning med hänsyn till utestående teckningsoptioner.

Aktierelaterade nyckeltal

Resultat före utspädning, kr Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier före utspädning.

Resultat efter utspädning, kr

Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier efter utspädning till följd av utestående teckningsoptioner.

Substansvärde (NAV) efter utspädning, kr

Eget kapital med hänsyn till utestående teckningsoptioner med återläggning av uppskjuten skatt och derivat enligt rapport över finansiell ställning i förhållande till antal utestående aktier vid periodens utgång efter utspädning.

Tillväxt i substansvärde (NAV) efter utspädning, %

Substansvärde (NAV) per aktie efter utspädning för aktuell period i förhållande till föregående period i procent.

Förvaltningsresultat efter utspädning, kr

Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier efter utspädning.

Exklusive noteringskostnader

Förvaltningsresultat exklusive noteringskostnader i förhållande till genomsnittligt antal aktier efter utspädning.

Tillväxt i förvaltningsresultat efter utspädning, %

Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning för aktuell period i förhållande till föregående period i procent.

Exklusive noteringskostnader

Förvaltningsresultat exklusive noteringskostnader per aktie efter utspädning för aktuell period i förhållande till föregående period i procent.

Kassaflöde efter utspädning, kr Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital i

förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier efter utspädning.

Antal utestående aktier före utspädning, miljoner st

Antal utestående aktier vid periodens utgång utan hänsyn till utestående teckningsoptioner.

Antal utestående aktier efter utspädning, miljoner st

Antal utestående aktier vid periodens utgång med hänsyn till utestående teckningsoptioner.

Genomsnittligt antal aktier före utspädning, miljoner st Genomsnittligt antal aktier för perioden utan hänsyn till utestående teckningsoptioner.

Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner st Genomsnittligt antal aktier för perioden med hänsyn till utestående teckningsoptioner.

Börskurs vid periodens utgång, kr Aktiekursen vid periodens utgång.

Definitioner

Hållbarhet

Total energianvändning

Avser total energianvändning (el, fjärrvärme, gas) som SLP köpt in inklusive hyresgästernas förbrukning i de fall den faktiska förbrukningen inte vidarefaktureras. Avser fastigheter där SLP har full tillgång till förbrukningsdata. Värmeanvändning är normalårskorrigerad.

Energiintensitet, kWh/kvm

Avser de fastigheter där SLP har tillgång till full förbrukningsdata och inkluderar fastighetsel, verksamhetsel och värme dividerat med den uthyrningsbara ytan för aktuella fastigheter.

MWp

Toppeffekt av de solceller som är installerade på SLP:s fastigheter.

Scope 1

Avser direkta utsläpp från egenkontrollerade källor.

Scope 2

Avser indirekta utsläpp från inköpt energi.

Scope 3

Avser övriga indirekta utsläpp som uppstår till följd av SLP:s verksamhet men som SLP inte har direkt kontroll över. Scope 3 innefattar hyresgästers energianvändning, tjänsteresor, medarbetares pendling till arbetet och färdigställd nyproduktion.

eNPS

employee Net Promoter Score, är ett standardiserat verktyg som mäter medarbetarnas ambassadörskap.

Leverantörer som följer uppförandekoden

Väsentliga leverantörer som godtagit SLP:s uppförandekod för leverantörer. Väsentliga leverantörer avser leverantörer vars inköpsbelopp överstiger 250 tkr senaste 12 månaderna.

Redovisningsprincip omsättning, taxonomin

Omsättning avser hyresintäkter enligt resultaträkningen.

Redovisningsprincip driftsutgifter, taxonomin

Driftsutgifter avser fastighetsskötsel, teknisk tillsyn, reparationer och planerat underhåll som ingår i posten Fastighetskostnader i resultaträkningen.

Redovisningsprincip kapitalutgifter, taxonomin

Kapitalutgifter avser aktiverade utgifter avseende investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt förvärv som ingår i posten Förvaltningsfastigheter i balansräkningen.

Förenlighet, % taxonomin

Omsättning, driftsutgifter och kapitalutgifter som bedöms förenliga med taxonomin avser fastigheter som har energiklass A eller utgör topp 15 -procent primärenergital utifrån Fastighetsägarnas definierade gränsvärden. Avseende kapitalutgifter har investeringar i nyproduktion exkluderats då bedömningsunderlag inte kunnat säkerställas enligt taxonomins krav.

Kalendarium
Delårsrapport jan-jun 2024	11 juli 2024
Delårsrapport jan-sep 2024	17 oktober 2024
Bokslutskommuniké 2024	4 februari 2025

Kalendarium Urval pressmeddelanden under kvartalet

SLP tecknar 5-årigt hyresavtal med ny hyresgäst och flyttar sitt kontor	15 januari 2024
SLP tillträder nybyggnationsprojekt om 11 000 kvm	29 januari 2024
SLP tecknar 5-årigt hyresavtal med ny hyresgäst i Malmö	31 januari 2024
SLP förlänger och utökar hyresavtal med befintlig hyresgäst	13 februari 2024
SLP reviderar finansiella riskbegränsningar	15 februari 2024
SLP uppnår sitt mål om installerad effekt i solceller i förtid	19 mars 2024
SLP tillträder sin hundrade fastighet via sitt första förvärv i Göteborg	21 mars 2024

IR-kontakt Tommy Åstrand, vd tommy@slproperty.se 0705-45 59 97

Swedish Logistic Property AB (publ) Organisationsnr: 559179–2873 Strömgatan 2, 212 25 Malmö www.slproperty.se