Swedish Logistic Property

Annual Report (ESEF) • Apr 4, 2023

Untitled Årsredovisning 2022 Swedish Logistic Property AB

Vi förvärvar, förädlar och förvaltar logistikfastigheter.

---

SLP ÅRSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

• SLP I KORTHET
• ÅRET I KORTHET
• VD HAR ORDET
• VERKSAMHETEN
  • Affärsidé, målsättningar och affärsmodell
  • Fastighetsbestånd
  • Projekt
  • Förvaltning och hyresgäster
  • Finansiering
  • Värdering
• Organisation
• MARKNAD OCH TRENDER
• HÅLLBARHET
  • Om SLP:s hållbarhetsarbete
  • Hållbarhetsstyrning
  • En hållbar affärsmodell
  • Medlemskap, initiativ och nätverk
  • Intressentdialog och väsentlighetsanalys
  • Vårt Ansvar – hållbarhetsramverk
    • Planeten
    • Människan
    • Affären
  • EU-taxonomin
• AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
• FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
  • Nyckeltal
  • Finansiella rapporter koncernen
  • Finansiella rapporter moderbolaget
  • Noter
• Årsredovisningens undertecknande
• Revisionsberättelse
• STYRELSEORDFÖRANDE HAR ORDET
• BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
• ERSÄTTNINGSRAPPORT
• RISKER OCH RISKHANTERING
• AKTIEN OCH ÄGARE
• DEFINITIONER OCH AVSTÄMNINGSTABELLER

”För SLP var 2022 ett viktigt år som utvecklade bolaget och la grunden till en fortsatt stark tillväxtresa på den svenska marknaden för logistikfastigheter.”

Peter Strand, VD

SLP:S ÅRSREDOVISNING 2022

SLP – Swedish Logistic Property AB – redovisar koncernens finansiella och icke-finansiella information i en gemensam årsredovisning. SLP:s legala årsredovisning inkluderar förvaltningsberättelse och finansiella rapporter, sidorna 62–100. SLP:s hållbarhets redovisning omfattar sidorna 39–58. Utgångspunkten för lämnad hållbarhetsinformation är de frågor som identifierats som väsentliga mot bakgrund av den väsentlighetsanalys som genomförts under 2022. Den svenska versionen, påskriven av styrelsen eller genom European Single Electronic Format (ESEF), är originalversion. Årsredovisningen i ESEF är publicerad på bolagets webbplats, slproperty.se.

KAPITEL

• Avsnitt 3

---

SLP ÅRSREDOVISNING 2022

SLP I KORTHET

INNEHÅLL

AFFÄRSIDÉ

y SLP ska förvärva, förädla och förvalta logistikfastigheter med hållbarhet i fokus.

AFFÄRSMODELL

SLP i korthet
Vi förvärvar, förädlar och förvaltar logistikfastigheter med hållbarhet i fokus.

• Finansiering
• Attraktiva logistikfastigheter
• Hållbarhet
• Förvärv
• Förädling
• Förvaltning

MÅLSÄTTNINGAR

y Generera en genomsnittlig årlig tillväxt i substansvärde (NAV) per aktie om lägst 15 procent samt en genomsnittlig årlig ökning av förvaltningsresultatet per aktie om minst 15 procent.

• 86 fastigheter
• 6,2 år återstående hyrestid
• 41% grön finansiering
• 740 tkvm uthyrningsbar yta
• 12% miljöcertifierad yta
• 509 mkr kontrakterad årshyra
• 4,4 MW installerad effekt solcellsanläggningar
• 95,0% ekonomisk uthyrningsgrad
• 8 133 mkr förvaltningsfastigheter

---

SLP ÅRSREDOVISNING 2022

SLP I KORTHET

FYRA SKÄL ATT INVESTERA I SLP

• Stabil verksamhet
  SLP:s affärsmodell har sedan bolagets start skapat en stabil verksamhet med starka kassaflöden, långa hyresavtal och stabil finansiering.
• Hållbar affärsmodell
  SLP:s affärsidé är att förvärva, förädla och förvalta logistikfastigheter med hållbarhet i fokus. Värdetillväxt skapas genom löpande utveckling och förädling av fastigheter i Sveriges viktigaste logistikpunkter. Förädlingen leder även till hållbara tillgångar med grön finansiering och optimerat driftsnetto.
• Kompetent organisation
  SLP:s specialistkompetens och erfarenhet ger bolagets hyresgäster de bästa förutsättningarna för att utveckla sin verksamhet. SLP är en partner som tar ansvar över tid och därmed kan skapa värden för såväl hyresgäster som för bolaget och dess aktieägare.
• Långsiktiga relationer
  SLP är fokuserade på att vara en stabil och långsiktig partner till våra hyresgäster. Bolaget har en lång hyresduration, stabil uthyrningsgrad och hyresgäster med verksamhet inom flera olika sektorer.

Orter där SLP äger en eller flera fastigheter per 2022-12-31

---

SLP ÅRSREDOVISNING 2022

ÅRET I KORTHET

HYRESINTÄKTER OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT

Hyresintäkterna ökade med 54 procent och uppgick till 411 mkr. Förvaltningsresultatet exklusive noteringskostnader ökade med 59 procent och uppgick till 222 mkr.

ÅRETS RESULTAT

Årets resultat uppgick till 419 mkr. Årets resultat har påverkats av kostnader av engångskaraktär om 25 mkr (8) hänförligt till den genomförda börsnoteringen. Resultat per aktie efter utspädning uppgick till 2,4 kr.

SUBSTANSVÄRDE (NAV)

Substansvärdet (NAV) per aktie efter utspädning ökade under året med 21 procent och uppgick till 22,0 kr.

TRANSAKTIONER

16 fastigheter och ett markområde har förvärvats och tillträtts med en total uthyrningsbar yta om ca 121 tkvm och ett fastighetsvärde om 1 288 mkr. Försäljning av en handelsfastighet i Malmö med ett överenskommet fastighetsvärde om ca 144 mkr, drygt 20 procent över den senaste externa marknadsvärderingen.

NOTERING PÅ NASDAQ STOCKHOLM

Handel av bolagets B-aktier på Nasdaq Stockholm inleddes den 23 mars. Kraftigt övertecknat offentligt erbjudande att teckna nyemitterade B-aktier motsvarande 750 mkr.

HÅLLBARHET

Rekrytering av Viktoria Wöhl som hållbarhetsansvarig, en ny tjänst för att samordna och leda bolagets initiativ inom hållbarhetsområdet. Bland annat har omförhandling skett av ca 1 700 mkr av befintlig låneportfölj till så kallade gröna lån och hållbarhetsarbetet stärkts genom att bolaget anslutit sig till tre ledande hållbarhetsinitiativ; UN Global Compact, Sweden Green Building Council och LFM30. Ett hållbarhetsramverk med nya hållbarhetsmål har antagits, läs mer under avsnittet ”Hållbarhet”.

Året i korthet
Fastighetsportföljens uthyrningsbara yta ökade med 18 procent till 740 tkvm och fastigheternas marknadsvärde med 25 procent till 8 133 mkr. Substansvärdet (NAV) per aktie efter utspädning ökade under året med 21 procent och uppgick till 22,0 kr vid årets utgång.

---

SLP ÅRSREDOVISNING 2022

ÅRET I KORTHET

Fastigheten Kolven 4, Helsingborg.

Nyckeltalsöversikt	2022 jan–dec 12 mån	2021 jan–dec 12 mån	2020 jan–dec 12 mån	2018 dec– 2019 dec 14 mån
Förvaltningsfastigheter, mkr	8 133	6 498	3 352	774
Hyresintäkter, mkr	411	268	96	19
Tillväxt i substansvärde (NAV) per aktie efter utspädning, %	21	65	97	-
Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie efter utspädning exklusive noteringskostnader, %	59	-	-	-
Belåningsgrad, %	49,6	55,1	53,9	27,0
Räntetäckningsgrad exklusive noteringskostnader, ggr	4,0	3,9	4,9	3,0

---

SLP ÅRSREDOVISNING 2022

VD HAR ORDET

Det gångna året har kännetecknats av allvarliga händelser, krig i Europa, följdeffekter på olika marknader och stora svängningar i förväntningar och priser inom flera områden. Den finansiella marknaden präglades av negativa nyheter medan den reala ekonomin visade en något mer stabil utveckling.

STABILA OCH LÅNGSIKTIGA RELATIONER

Vi på SLP är fokuserade på att ha en trygg finansiering genom säkerställda banklån som ger oss möjligheter att förvärva och utveckla våra fastigheter. Sedan starten har vi valt att endast jobba med nordiska banker som vi haft långvariga relationer med. Vi vill också gärna, med egen personal, förädla våra fastigheter tillsammans med våra hyresgäster. Det gör vi bland annat genom att anpassa lokalerna till hyresgästernas verksamhet och investera i energibesparande åtgärder. Våra hyresgäster har verksamhet inom flera olika sektorer och vi ser att de trivs i våra lokaler. Ett bra betyg är att de förlänger sina hyresavtal med oss. Hyresdurationen är oförändrad sedan första kvartalet 2022 och uppgick till 6,2 år vid årets slut. Hyresavtal som representerar mer än 50 procent av kontrakterad årshyra förfaller efter år 2027. Under 2022 välkomnade vi nya hyresgäster och vi ser nu fram emot att kunna vara en partner i deras fortsatta utveckling. Vid årets utgång uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 95 procent. Detta innebär att vi har ytterligare förädlingspotential i befintlig portfölj.

STABIL FINANSIELL UTVECKLING

SLP:s affärsmodell innebär att vi ska förvärva, förädla och förvalta logistikfastigheter med hållbarhet i fokus. Resultatet för 2022 visar att vi är duktiga på detta, vi har levererat i enlighet med vår strategi och överträffat våra målsättningar. För SLP är de viktigaste ekonomiska målen att generera en genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet och substansvärde (NAV). Detta kräver att vår befintliga portfölj utvecklas väl och att vi kan hitta nya investeringar med god avkastning. SLP:s förvaltningsresultat för helåret uppgick till 222 mkr exklusive kostnader av engångskaraktär, motsvarande en ökning med 59 procent jämfört med 2021. Tillväxten av substansvärde (NAV) under året uppgick till 21 procent, vilket överträffar det årliga målet om lägst 15 procent. I en turbulent omvärld har SLP under året haft en god tillgång till finansiering från våra banker. Bolagets goda intjäning, belåningsgrad understigande 50 procent och välskötta fastighetsportfölj ger låg operativ risk, vilket är positivt i finansieringssammanhang. Styrelsens bedömning är att den bästa total avkastningen för SLP:s aktieägare uppnås genom återinvestering av genererade resultat för att skapa ytterligare tillväxt genom förvärv av nya fastigheter, nybyggnation och investeringar i befintliga fastigheter.

VÄRDESKAPANDE MARKNADSPOSITION

Under 2022 har SLP genomfört 13 transaktioner i starka logistikpunkter. Majoriteten av förvärven är gjorda off market och ett stort antal är så kallade sale and lease back-affärer. Förvärven genomfördes i bland annat Helsingborg, Jönköping, Landskrona, Malmö och Södertälje. Vanligtvis är affärerna storleksmässigt mellan 100-200 mkr där vi ser att konkurrensen är betydligt mindre. En viktig aspekt i urvalen av möjliga transaktioner är att det finns förädlingspotential som vakanser, outnyttjade byggrätter eller höga mediakostnader. För närvarande pågår tre större investeringsprojekt avseende nybyggnation och tillbyggnad med en total yta om 14 tkvm. Samtliga nybyggnationsprojekt kommer bli miljöcertifierade.# VD-ORD

I en orolig marknad har vi fortsatt att skapa värden i våra fastigheter. Under året har vi höjt vårt avkastningskrav med totalt 40 punkter, till 5,6 procent i värderingen. Trots denna höjning har vi en fortsatt positiv värdeförändring under årets samtliga kvartal. Detta till följd av KPI-justering, god nettouthyrning, genomförda investeringar och sänkt vakansgrad.

ÖKAD TAKT I HÅLLBARHETSARBETET BIDRAR BLAND ANNAT TILL LÄGRE FINANSIELLA KOSTNADER

Det är viktigt att vi aktivt följer utvecklingen och investerar långsiktigt för att skapa ett hållbart fastighetsbestånd. Som en följd av detta möjliggör vi en grön finansiering vilket innebär att vi kan sänka vår marginal med mellan 5–10 punkter per år jämfört med traditionella banklån. Andelen gröna banklån vid årets utgång uppgick till drygt 40 procent. Finansieringsavtalen är baserade på att delar av SLP:s fastighetsportfölj är miljöcertifierad eller har låg energianvändning. Hållbarhetsarbetet är integrerat i SLP:s verksamhet. Under 2022 har vi bland annat certifierat fastigheter enligt Miljöbyggnad Silver respektive Miljöbyggnad iDrift genom åtgärder som energibesparing och installation av solceller. Lägre energikostnader för våra hyresgäster och gröna fastigheter kommer långsiktigt vara mer attraktiva för våra hyresgäster, finansiärer, investerare och medarbetare. Vi har hittills kraftigt ökat den miljöcertifierade ytan och vi har en tydlig plan för att nå vårt mål om att 50 procent av den uthyrningsbara ytan ska vara miljöcertifierad 2025. Det innebär bland annat att vi ska fortsätta att installera solceller, energieffektivisera belysning och driftsoptimering som kommer våra hyresgäster till nytta.

SLP genomförde under 2022 en intressentdialog och väsentlighetsanalys som grund för SLP:s hållbarhetsramverk, kallat Vårt Ansvar. Det omfattar våra tre fokusområden – Planeten, Människan och Affären – och inkluderar bolagets väsentliga hållbarhetsfrågor. Vårt Ansvar innefattar konkreta målsättningar, KPI:er och aktiviteter inom respektive fokusområde och från och med 2023 ser vi goda möjligheter att kunna höja ambitionen inom detta område. De nya målen för 2025 innefattar bland annat att vi ska byggstarta minst tre klimatneutrala projekt, uppnå en installerad effekt i solcellsanläggningar om 15 MW samt att ha påbörjat minst ett projekt med laddinfrastruktur för tunga fordon. Vid utgången av 2030 ska vi dessutom ha en klimatneutral förvaltning med netto-noll utsläpp.

Läs mer om vårt hållbarhetsarbete under avsnittet ”Hållbarhet”.

MARKNADSFÖRUTSÄTTNINGAR 2023

Rysslands invasion av Ukraina och den geopolitiska oron innebär fortsatt svårighet i att bedöma konjunkturutvecklingen. Påverkan på världsekonomin exempelvis vad gäller energipriser, räntor och valutakurser finns kvar, om än i en något mer hanterbar kontext. SLP följer noga utvecklingen för att säkerställa att vi har beredskap för olika scenarier och våra tankar går självklart till alla människor i de krigsdrabbade områdena.

SLP har goda förutsättningar att vara en aktiv part i den svenska marknaden för logistikfastigheter, en del av fastighetsmarknaden som kännetecknas av stabilitet och långsiktighet. Vi har en stark balansräkning som ger oss utrymme att stärka vår portfölj ytterligare under 2023. Min bedömning är att vi har visat att SLP kan balansera osäkerheter på ett klokt sätt under pandemi och finansiell oro. Våra medarbetare har den kompetens och drivkraft som krävs, detta i kombination med finansiella muskler kommer att kunna skapa god avkastning till SLP:s aktieägare i såväl det korta som långa perspektivet.

Peter Strand, VD

KAPITEL 10

SLP ÅRSREDOVISNING 2022 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

KAPITEL 11

SLP ÅRSREDOVISNING 2022 Verksamheten

Affärsidé, målsättningar och affärsmodell

AFFÄRSIDÉ

SLP ska förvärva, förädla och förvalta logistikfastigheter med hållbarhet i fokus.

MÅLSÄTTNING

Generera en genomsnittlig årlig tillväxt i substansvärde (NAV) per aktie om lägst 15 procent samt en genomsnittlig årlig ökning av förvaltningsresultatet per aktie om minst 15 procent.

Finansiella riskbegränsningar

Övergripande begränsas SLP:s finansiella risk genom en sund kapitalstruktur och ett stabilt positivt kassaflöde, vilket över tiden tryggar bolagets kort- och långsiktiga kapitalförsörjning. För att uppnå en sund kapitalstruktur och ett stabilt kassaflöde uppställs följande finansiella riskbegränsningar:

• Räntetäckningsgrad om lägst 2,5 gånger
• Långsiktig belåningsgrad om högst 60 procent
• Soliditet om lägst 35 procent

Hållbarhetsmål

• Nyproduktion ska miljöcertifieras enligt Miljöbyggnad Silver eller motsvarande certifieringsmodell och nivå
• All el i samtliga fastigheter ska vara förnybar el
• Till 2025 ska hälften av den uthyrningsbara ytan vara miljöcertifierad enligt Miljöbyggnad iDrift Silver eller motsvarande certifieringsmodell och nivå
• Samtliga våra affärsrelationer ska följa vår uppförandekod
• Solpaneler och infrastruktur för laddning av eldrivna fordon ska installeras i fem fastigheter per år

Från och med 2023 arbetar bolaget utifrån nya hållbarhetsmål. Läs mer om dessa i avsnittet ”Hållbarhet”.

MÅLSÄTTNINGAR

	2022	2021	2020
Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, exkl noteringskostnader	90%	65%	29%
Tillväxt i substansvärde (NAV) per aktie efter utspädning	97%	21%	140%

MÅLUPPFYLLNAD PER 31 DECEMBER 2022

100% Certifierade nyproduktionsprojekt
81% Andel affärspartners som signerat vår uppförandekod
100% Förnybar el
9 st Fastigheter försedda med laddstolpar under året
7 st Fastigheter försedda med solpaneler under året
12% Certifierad uthyrningsbar yta

Baseras på inköpsbelopp för väsentliga leverantörer
Avser fastigheter med installerade solpaneler/laddinfrastruktur samt fastigheter med pågående installation

FINANSIELLA RISKBEGRÄNSNINGAR

	2022	2021	2020	2019
Räntetäckningsgrad, exkl. noteringskostnader, ggr	3,0	4,9	27,0	55,8
Belåningsgrad, %	53,9	55,1	49,6	4,0
Soliditet, %	3,9	43,7	38,1	37,0

KAPITEL 11

SLP ÅRSREDOVISNING 2022 Verksamheten

Affärsidé, målsättningar och affärsmodell

Förvärv

Genom att förvärva fastigheter och byggrätter växer bolagets fastighetsbestånd. SLP riktar in sig på fastigheter med strategiska kommunikationslägen och goda utbyggnads- och utvecklingsmöjligheter. Det är även viktigt att fastigheterna är flexibla och attraktiva, även för framtidens behov. Förvärven är inriktade på bebyggda fastigheter och mark. Ägarnas och organisationens stora kontaktnät och erfarenhet från branschen möjliggör snabba och flexibla förvärvsprocesser samt gynnsamma affärer varav merparten inte äger rum på den öppna marknaden.

Förädling

SLP:s förädling karaktäriseras av miljöcertifierad nyproduktion, hyresgästanpassningar i nära samarbete med hyresgästen och optimering av fastigheternas driftnetto. Driftnettot optimeras genom uthyrning av vakanta ytor, omförhandling och förlängning av hyresavtal samt genom energieffektivisering. Hyresgästanpassnings- och energioptimeringsprojekt drivs av SLP:s projektledare i samråd med bolagets egna förvaltare. Även bolagets nyproduktion drivs av SLP:s egna projektledare. För SLP är det viktigt att med egen personal kunna förädla sina fastigheter och skapa lösningar som är bra både för hyresgästen, SLP och för miljön.

Förvaltning

SLP:s förvaltning karaktäriseras av ett långsiktigt perspektiv för såväl fastigheten som hyresgästen. SLP vill ha en aktiv kunddialog med fokus på värdeskapande för båda parter. Detta uppnås genom professionalitet och korta beslutsvägar samt genom nytänkande och ett lösningsorienterat förhållningssätt. SLP:s förvaltare har den dagliga kontakten med hyresgästerna. För att ge bästa möjliga service till hyresgästerna upphandlas fastighetsskötare och drifttekniker av samarbetspartners och det görs lokalt på de orter där bolagets fastigheter är placerade. SLP:s hyresgäster ska alltid känna sig trygga med att SLP finns nära tillhands och tillgodoser behov, detta så att hyresgästerna kan fokusera på sin kärnverksamhet.

Finansiering

Bolaget säkerställer en långsiktig kostnadseffektiv finansiering och optimerar relationen mellan eget kapital och skuld. Övergripande begränsas SLP:s finansiella risk genom en sund kapitalstruktur och ett stabilt positivt kassaflöde, vilket över tid tryggar bolagets kort- och långsiktiga kapitalförsörjning. Som en förlängning av att verksamheten bedrivs hållbart ges möjlighet till grön finansiering, vilket innebär bättre finansieringsvillkor. Bolaget har för närvarande enbart säkerställd bankfinansiering.

Hållbarhet

SLP har en hög ambition rörande hållbarhet och ansvarsfullt arbete utifrån miljömässiga och sociala aspekter. Vi ser hållbarhet som en integrerad del av vår affärsmodell och vårt dagliga arbete. Grunden för SLP:s hållbarhetsarbete är koncernens affärsidé, uppförandekoder och övriga styrdokument samt vår hållbarhetspolicy och hållbarhetsramverk med målsättningar. Genom att integrera hållbarhet skapar vi värde för våra intressenter både nu och på lång sikt.

AFFÄRSMODELL

SLP arbetar, med egen personal, utifrån fem strategiområden: förvärv, förädling, förvaltning, finansiering och hållbarhet. Nedan beskrivs arbetet inom de fem strategiområdena närmare.# SLP  ÅRSREDOVISNING 2022

VERKSAMHETEN

Affärsidé, målsättningar och affärsmodell

HISTORIK

• 2018 SLP grundades i Malmö under senhösten 2018 av Erik Selin, Greg Dingizian, Peter Strand och Mikael Hofmann. En kort tid därefter anslöt Christian Berglund som fastighetschef och Nicklas Schmidt som affärsutvecklare, båda med gedigen erfarenhet från logistikbranschen.
• 2019 I mars 2019 köpte SLP sina första fastigheter. SLP förvärvade under året bland annat Nettos före detta centrallager i Falkenberg, med en uthyrningsbar yta på ca 24 tkvm och ett utmärkt logistikläge direkt vid E6. SLP förvärvade under året totalt 11 fastigheter i Skåne, Halland och Småland. Personal anställdes och kontor etablerades. Under året påbörjades även SLP:s första nybyggnationsprojekt om 14,3 tkvm.
• 2020 SLP fortsatte att expandera och året präglades av en mycket stark tillväxt. Bolagets fastighetsvärde ökade under året med mer än 300 procent. Tillväxten skedde genom ett stort antal transaktioner, bland annat förvärvet av Bergendahls centrallager i Hässleholm. Genom transaktionen blev familjen Bergendahl ny delägare i SLP. Ytterligare en milstolpe under året var förvärvet av 25 attraktiva logistikfastigheter i Malmöområdet från Norama Real Estate AB.
• 2021 SLP:s tillväxtresa fortsatte och bolaget förvärvade bland annat en grön logistik anläggning i Helsingborg. Under 2021 fortsatte SLP att vidareutveckla sitt fastighetsbestånd. Det skedde dels genom insatser för att optimera fastigheternas kostnader och dels genom ett stort antal nyuthyrningar. Därutöver påbörjade SLP sin planerade Stockholmsexpansion samt vägen mot en notering på Nasdaq Stockholm. Under fjärde kvartalet genomfördes bolagets första förvärv, om 11 fastigheter, i Stockholmsområdet. Bolaget förvärvade under året totalt 25 fastigheter.
• 2022 Bolaget har fortsatt sin tillväxtresa och förvärvade 17 fastigheter. I mars inleddes handel av bolagets B-aktier på Nasdaq Stockholm och det offentliga erbjudandet att teckna nyemitterade B-aktier motsvarande 750 mkr blev kraftigt övertecknat. Vidare anställde bolaget Viktoria Wöhl som ansvarig för bolagets hållbarhetsarbete. På kort tid har hållbarhetsarbetet blivit en integrerad del av SLP:s verksamhet och i den nya funktionen som hållbarhetsansvarig har Viktoria bidragit till att samordna och leda bolagets hållbarhetsinitiativ.

Fastighetsbestånd

SLP:s fastigheter är strategiskt belägna på attraktiva logistiklägen i Sverige. Bolagets fastighetsbestånd omfattar både stora moderna logistikanläggningar och mindre fastigheter som är optimala för citylogistik. Vid årets utgång omfattade fastighetsbeståndet 86 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar yta om 740 tkvm, inklusive pågående nybyggnationsprojekt. I syfte att presentera skillnader i fastighetsbeståndets karaktär i enlighet med affärsidén att förvärva, förädla och förvalta fastigheter delar vi in fastighetsbeståndet i Förvaltning, Förädling, Projekt samt Byggrätter.

FÖRVALTNING

Här ingår de fastigheter som i huvudsak är färdigutvecklade och därmed genererar ett stabilt kassaflöde.

FÖRÄDLING

Här ingår de fastigheter som karaktäriseras av värdeskapande potential. Det kan till exempel innefatta stora vakanser, hyrespotential samt möjlighet till kostnadssänkande åtgärder.

PROJEKT

För att skapa attraktiva logistikfastigheter genomförs löpande projekt i form av nybyggnation samt hyresgästanpassningar i form av om- och tillbyggnation. Läs mer under avsnittet ”Projekt”.

BYGGRÄTTER

Genom att förvärva fastigheter som även inkluderar byggrätter samt genom att nyttja byggrätter i befintligt bestånd tillförs ytterligare uthyrningsbara ytor. Läs mer under avsnittet ”Projekt”.

	Antal fastigheter	Uthyrbar yta tkvm	Fastighetsvärde Mkr	Hyressvärde kr/kvm	Uthyrnings grad, %	Hyresintäkter Mkr	Driftsnetto Mkr	Fastighetskostnader inkl. fastighetsadmin. kr/kvm
Förvaltning	75	437 041	5 165	1 235	93,0%	163	82	102
Förädling	26	27 118	1 513	1 113	71,4%	132	108	169
SUMMA	86	740 417	6 678	1 224	92,8%	295	190	271
Pågående projekt	1	12 000	114	--	--	--	--	--
Byggrätter	63
TOTALT	87	752 417	6 792

Se vår hemsida (https://slproperty.se/fastigheter/vara-fastigheter) för en fullständig fastighetsförteckning. Tabellen nedan presenterar fastighetsbeståndets fördelning enligt denna kategorisering och dess aktuella intjäningsförmåga vid årsskiftet.

TRANSAKTIONER

Under 2022 har 13 transaktioner genom- förts, varav tolv förvärv och en försäljning. Transaktionerna har medfört en ökning av den uthyrningsbara ytan med 110 tkvm. Fastighetsbeståndet har genom förvärven breddats geografiskt samt vad gäller projektpotential med ett flertal nya byggrätter i anslutning till befintliga byggnader. Fastighetsbeståndet har även renodlats genom försäljningen av en handelsfastighet, som förvärvades under 2020 som en mindre del av en portfölj.

Förvärv

Under 2022 förvärvade och tillträdde SLP 17 fastigheter med en total uthyrningsbar yta om ca 121 tkvm. Under första kvartalet tillträddes en fullt uthyrd, modern logistikfastighet i Borås samt en logistikfastighet med på- gående tillbyggnad i Falköping. Båda fastigheterna har outnyttjade byggrätter. SLP förvärvade även ett attraktivt mark- område i Landskrona där ett nyproduk- tionsprojekt har startat. Under andra kvartalet tillträddes en fastighet i Södertälje som bebyggs med en logistikbyggnad om 6,5 tkvm med inflyttning under första kvartalet 2023. Fastigheten medger ytterligare möjlighet att bebygga med ca 5 tkvm. SLP tillträd- de även en fastighet i Stenungsund samt en fastighet i Hallsberg, båda med möj- lighet till vidare expansion. Under andra kvartalet tillträddes även två fastigheter i Nässjö med ett 9-årigt respektive 7,5-årigt hyresavtal. Under tredje kvartalet tillträddes en fastighet i Hässleholm om 4 tkvm med möjlighet till vidare expansion samt ett pågående nybyggnadsprojekt av logis- tikfastighet i Halmstad som färdigställdes under fjärde kvartalet. Under fjärde kvartalet genomfördes två transaktioner. Den första transaktio- nen avsåg sex fastigheter med moderna logistikanläggningar i två av Sveriges vik- tigaste logistiknav, Jönköping och Hel- singborg. Den andra transaktionen avsåg en fastighet med expansionsmöjlighet och stor förädlingspotential i Helsingborg.

Avyttringar

Under året har en handelsfastighet från- trätts med en uthyrningsbar yta om ca 11 tkm. Fastigheten förvärvades under 2020 som en mindre del av en portfölj och har sedan förädlats genom uthyr- ningar, omförhandlingar och investering- ar. Genom försäljningen har värdetillväx- ten realiserats samtidigt som portföljen av logistikfastigheter har renodlats. Fastighe- ten såldes till drygt 20 procent över den senaste externa marknadsvärderingen.

FLERA SALE AND LEASE BACK AFFÄRER UNDER 2022

Flertalet av transaktionerna under 2022 har varit sale and lease back-affärer samt skett off market. En av dessa transaktioner var förvärvet av logistikfastigheten Svedjan 1 i Nässjö om totalt ca 13 tkvm med ett nioårigt hyresavtal med Industrilås i Nässjö AB. ”Vi har haft vår verksamhet på Svedjevägen 1 i väldigt många år, läge och lokaler passar oss bra. När SLP nu tar över som fastighetsägare kan vi fokusera på vår kärnverksam- het och känna trygghet i att SLP kan hjälpa oss när vi vill utveckla fastigheten”, säger Fredrik Mölzer, styrelseordförande i Industrilås i Nässjö AB. Fredrik Mölzer, styrelseordförande Industrilås i Nässjö AB.

• 13 st transaktioner
• 121 tkvm förvärvad uthyrningsbar yta
• 90 mkr hyresvärde förvärvade fastigheter

TRANSAKTIONSVOLYM OCH ANTAL TRANSAKTIONER

	2019	2020	2021	2022
Transaktionsvolym förvärv, mkr	1288	2171	2043	506
Transaktionsvolym försäljningar mkr	-144	0	0	0
Antal transaktioner, st	11	15	8	13

Projekt

Nedan redovisas större projekt som var pågående vid årets utgång samt de projekt som har färdigställts under 2022. Som större projekt definieras projekt över 25 mkr.

För att skapa attraktiva logistikfastigheter genomför SLP löpande projekt, både nybyggnation samt hyresgästanpassningar i form av om-, till- och nybyggnationer. Projekten bedrivs i nära samarbete med våra hyresgäster och vi har alltid ett fokus på långsiktighet och hur vi kan minska vår miljöpåverkan. SLP har som mål att all nyproduktion ska miljöcertifieras enligt Miljöbyggnad Silver eller motsvarande certifieringsmodell och nivå.

STÖRRE PÅGÅENDE PROJEKT VID ÅRETS UTGÅNG

Fastighet	Kommun	Typ av investering	Planerat färdigställande	Uthyrbar yta tkvm	Hyresvärde mkr	Driftsnetto mkr	Uthyrnings grad, %	Bedömd Upparbetad Bokfört värde mkr
Tveta-Valsta	Södertälje	Nybyggnation	Q1 2023	6,2	6,7	6,5	100	109
Kronan	Landskrona	Nybyggnation	Q1 2023	4,2	3,1	4,5	27	20
Grimskaftet	Malmö	Tillbyggnad	Q4 2023	1,3	1,1	1,3	15	1
TOTALT				11,7	10,9	12,3	40	130

STÖRRE FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT

Fastighet	Kommun	Typ av investering	Uthyrbar yta tkvm	Hyresvärde mkr	Driftsnetto, mkr
Stigamo	Jönköping	Tillbyggnad	10,7	7,5	6,2
Asteroiden	Huddinge	Tillbyggnad	2,7	2,5	2,5
Ättehögen Östra	Helsingborg	Nybyggnation	5,7	2,5	2,1
Hoven	Malmö	Nybyggnation	2,8	2,7	2,5
Okularet	Falköping	Tillbyggnad	2,7	1,7	1,6
Fyllinge	Halmstad	Tillbyggnad	4,3	1,7	1,8
TOTALT			28,9	18,6	16,7

Fastigheten Okularet 12, Falköping

TOTALA INVESTERINGAR I BEFINTLIGT BESTÅND

Utöver större ny-, om- och tillbyggnads- projekt genomförs mindre projekt som är värdeskapande. SLP har under 2022 in- vesterat 346 mkr i befintligt fastighets- bestånd.# Investeringar i befintligt bestånd

Investeringar i energieffektivisering

Investeringar i energieffektiviserande åtgärder är en viktig del av såväl SLP:s hållbarhetsarbete som förädlingsarbete av befintliga fastigheter. Energieffektiviserande investeringar inkluderar till exempel solcellsanläggningar, LED-belysning och fastighetsautomation, vilka under 2022 uppgick till ca 26 mkr.

Investeringar i hyresgästanpassningar

SLP investerar även i anpassningar åt nya eller befintliga hyresgäster för att skapa effektivare ytor för den verksamhet som ska bedrivas i lokalen, och därmed hyresgäster som stannar länge. Anpassningarna planeras för att lokalerna ska vara flexibla både för nuvarande och framtida hyresgäster. Under 2022 uppgick investeringar i hyresgästanpassningar till ca 48 mkr.

Byggrätter

Som en del av förädlingsprocessen driver SLP projekt för att skapa nya attraktiva logistikfastigheter. Både genom att nyttja byggrätter i befintligt bestånd och förvärva fastigheter som även inkluderar byggrätter kan bolaget tillföra nya uthyrbara ytor. Per 31 december 2022 värderades byggrätter till totalt 69 mkr, vilket motsvarade ca 0,8 procent av totalt marknadsvärde på fastigheterna.

Under 2022 initierades ett tillbyggnadsprojekt på fastigheten Grimskaftet 1 i Malmö. Byggnationen avser en byggrätt på fastigheten som förvärvades i slutet av 2020 och beskrivs ytterligare under avsnittet ”Projekt: Tillbyggnad av Grimskaftet 1 åt Café Bar”.

I fastigheten Ackumulatorn 1 i Helsingborg, som förvärvades i december 2022, påbörjades direkt efter tillträdet energieffektiviserande åtgärder. Åtgärderna består av att totalt nio aggregat byts ut samt att ett nytt styrsystem installeras och utrustas med AI-styrning för anpassning utifrån kommande dagars utomhustemperatur. En försiktig beräkning visar på en årlig besparing om ca 300 000 kWh, motsvarande 15 procent av den totala energi-användningen i fastigheten.

Energieffektivisering i Ackumulatorn 1, Helsingborg

Christian Berglund, Fastighetschef och Pernilla Årzén, Ekonomisk förvaltare.

69 mkr Marknadsvärde byggrätter

INVESTERINGAR I BEFINTLIGT BESTÅND	mkr
	0	100	200	300	400
2022	6
2021	114
2020	210
2019	346

INNEHÅLL 19

SLP  ÅRSREDOVISNING 2022 VERKSAMHETEN Projekt

GENOMFÖRDA FÖRÄDLINGSÅTGÄRDER

Många av de förädlingsåtgärder som genomförts har bäring på fastighetens driftsnetto samtidigt som det medför goda hållbarhetseffekter. Bland annat har stora energibesparingar gjorts genom optimering av driftstider för ventilation, injusteringar av värmesystem, nya energi-uppföljningssystem och andra tekniska lösningar.

Sedan tillträdet har belysning bytts till modern LED-belysning, solcellsanläggning har installerats på taket och batterilagring har möjliggjorts i fastigheten. Fastigheten har försetts med laddstolpar för eldrivna personbilar för hyresgäster liksom för besökare. På det hela taget har hela byggnaden både moderniserats och effektiviserats.

Som ett resultat av förädlingsåtgärderna erhöll fastigheten innan sommaren miljöcertifiering enligt Miljöbyggnad iDrift Silver. Segeholm 10 var en av de två första fastigheterna som SLP certifierade enligt någon driftrelaterad certifieringsmetod. Befintligt lån har även omförhandlats till ett så kallat grönt lån som innebär en lägre marginal.

y Solcellsanläggning 499 kW
y 8 laddplatser för personbilar
y Batterilagring 200 kW
y 100 procent förnybar el

PROJEKT: Förädling av Segeholm 10 i Malmö

Fastigheten Segeholm 10 i Malmö förvärvades i juni 2020. Sedan fastigheten tillträddes har en rad åtgärder genomförts för att förädla fastigheten. Detta har bidragit till ett ökat driftnetto och högre marknadsvärde, helt i linje med SLP:s affärsmodell. Fastigheten har ytterligare utbyggnadsmöjlighet och ett utmärkt läge för citylogistik.

• Lokalisering: Malmö, intill Inre Ringvägen
• Uthyrningsbar yta: 12 357 kvm
• Certifiering: Miljöbyggnad iDrift nivå Silver

–32% värmeanvändning
–12% elanvändning

INNEHÅLL 21

20 SLP  ÅRSREDOVISNING 2022 VERKSAMHETEN Projekt

Under 2022 har SLP påbörjat byggnation av en modern och energieffektiv logistikbyggnad om totalt ca 2 000 kvm. Bygglovsansökan har beviljats under slutet av 2022. Café Bar blir den första hyresgästen och kommer att hyra 550 kvm under en period om sju år från färdigställande av den nya lokalen.

I enlighet med SLP:s hållbarhetsmål kommer den nya byggnaden att certifieras enligt Miljöbyggnad Silver.

”Vi är glada över att vi har hittat en lokal som anpassas utifrån vår verksamhet och att vi kan göra det tillsammans med SLP. Precis som SLP har vi hela tiden fokus på förbättring och utveckling och våra nya lokaler kommer att hjälpa oss att växa genom att erbjuda våra fikalösningar till fler kunder i Malmö med omnejd. Vi delar också höga ambitioner i hållbarhetsarbetet och därför är det extra viktigt att Café Bar kan flytta in i en miljöcertifierad byggnad”, säger Thomas Doyon, VD på Café Bar.

Den nya byggnaden beräknas vara inflyttningsklar under fjärde kvartalet 2023. Den beräknade årshyran för hela fastigheten uppgår till drygt 2,2 mkr.

”Det är glädjande att vi med detta projekt kan förädla outnyttjade byggrätter på en befintlig fastighet i mycket bra logistikläge. Efterfrågan på denna typ av citylogistik är stark och bidrar med en hållbar utveckling av vårt fastighetsbestånd”, säger Peter Strand, VD på SLP.

PROJEKT: Tillbyggnad av Grimskaftet 1 åt Café Bar

Fastigheten Grimskaftet 1 på Elisedal i Malmö, nära både E6 och Inre Ringvägen, förvärvades av SLP i slutet av 2020. På fastigheten fanns det, utöver befintlig logistikbyggnad, en byggrätt som nu utnyttjas för byggnation av ytterligare 2 000 kvm.

• Lokalisering: Malmö
• Tillkommande yta: 2 000 kvm
• Certifiering: Miljöbyggnad nivå Silver

Linda Martinsson, Försäljningschef Café Bar.

INNEHÅLL 21

SLP  ÅRSREDOVISNING 2022 VERKSAMHETEN Projekt

SLP tillträdde fastigheten i december 2021 genom en bolagsaffär off market. I Samband med transaktionen blev även en av säljarna, Tosito, minoritetsägare i SLP. Fastigheten certifieras i enlighet med Miljöbyggnad nivå Silver, vilket är väl i linje med SLP:s långsiktiga hållbarhetsarbete. Certifieringen beräknas vara färdig under början av 2023.

Hyresgästen Emotion Logistics hyr hela fastigheten till och med år 2029. Emotion Logistics AB har på kort tid etablerat sig som ett ledande bolag för tredje-partslogistik. Fokus ligger på krävande uppdrag inom e-handel och retail. Till marknaden erbjuds kvalitativa logistik-tjänster med hög service och köpupplevelse för slutkunder. Moderbolaget är Börjes Logistik & Spedition AB, grundat 1947 i småländska Nybro.

”I bolaget Emotion Logistics har vi samlat våra attraktiva tjänster inom tredjepartslogistik (3PL). Idag har vi förtroendet att driva och utveckla logistiken för över 100 varuägare med försäljning direkt till konsument (Ecom) och/eller till företag över hela världen. Verksamheten i Sverige omfattar sex lager på totalt 50 000 kvm med över 120 engagerade medarbetare. I SLP:s fastighet i Stigamo har vi kunnat skräddarsy vår anläggning med bland annat Autostore för transaktionsintensiva flöden. Att arbeta tätt tillsammans med en lyhörd, flexibel och aktiv fastighetsägare som SLP är helt avgörande för oss” - Markus Kinnander, VD Emotion Logistics AB.

PROJEKT: Nybyggnation av Stigamo 1:46

Under andra kvartalet 2022 färdigställdes byggnationen av en modern logistikanläggning på fastigheten Stigamo 1:46 i Jönköping. Byggnaden är den andra av två på fastigheten som båda är fullt uthyrda till hyresgästen Emotion Logistics. Totalt uppgår fastighetens uthyrbara yta till ca 21 800 kvm.

• Lokalisering: Stigamo, Jönköping
• Uthyrningsbar yta: 21 800 kvm
• Certifiering: Miljöbyggnad nivå Silver

”Att arbeta tätt tillsammans med en lyhörd, flexibel och aktiv fastighets-ägare som SLP är helt avgörande för oss”
Markus Kinnander, VD Emotion Logistics AB

Markus Kinnander, VD Emotion Logistics AB.

Fastigheten Stigamo 1:46, Jönköping.

INNEHÅLL 23

22 SLP  ÅRSREDOVISNING 2022 VERKSAMHETEN Förvaltning och hyresgäster

FÖRVALTNING

SLP:s förvaltning karaktäriseras av ett långsiktigt perspektiv för såväl fastigheten som hyresgästen.

Aktiv kunddialog

SLP strävar efter en aktiv kunddialog med fokus på värdeskapande för båda parter. Detta uppnås genom professionalitet och korta beslutsvägar samt genom nytänkande och ett lösningsorienterat förhållningssätt. SLP:s förvaltare har den dagliga kontakten med våra hyresgäster. För att ge bästa möjliga service till hyresgästerna upphandlas fastighetsskötare och drifttekniker av samarbetspartners lokalt på de orter där fastigheterna är placerade. SLP:s hyresgäster ska alltid känna sig trygga med att SLP finns nära tillhands och tillgodoser behov, detta så att hyresgästerna kan fokusera på sin kärnverksamhet.

Som ett led i arbetet har SLP under året implementerat den nya rollen Kommersiell förvaltare. Fokus för vår Kommersiella förvaltare är att ytterligare stärka relationerna till våra hyresgäster samt att agera kontaktperson gentemot hyresgästerna i frågor som rör utvecklings-, uthyrnings- och förnyelsearbete. Läs mer om vår Kommersiella förvaltare Emelie under avsnittet ”Organisation”.

Effektiv och grön förvaltning

Att förvalta energieffektiva fastigheter skapar värde för alla och får även stor positiv inverkan på natur och klimat. En viktig del av förvaltningen består av energianalys och efterföljande energibesparande åtgärder. Energibesparande åtgärder är även kostnadssänkande, vilket gynnar både SLP och våra hyresgäster. SLP har underhållsplaner för samtliga fastigheter för att säkerställa en långsiktig och aktiv förvaltning.

HYRESAVTAL

Hyresvärdet för SLP:s hyresavtal, det vill säga kontrakterad årshyra med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor, uppgick vid årets utgång till 535 mkr. Det motsvarade ett hyresvärde om 737 kr/kvm. Den kontrakterade årshyran uppgick till 509 mkr vid årets utgång, vilken inkluderar tillägg, fastighetsskatt och rabatter.# VERKSAMHETEN

Förvaltning och hyresgäster

En stor andel av SLP:s hyresavtal är så kallade triple net-avtal som innebär att hyresgästerna själva bekostar fastighets- skötsel och underhåll av fastigheterna. Dessa avtal innebär även att hyresgästen står för kostnader som el, värme, vatten och fastighetsskatt. Övriga hyresavtal är till största del avtal där kostnader för el, värme och vatten vidarefaktureras till hy- resgästen, som ett tillägg utöver hyran. Detta medför att SLP endast i begränsad omfattning påverkas av kostnadsföränd- ringar till följd av ändrad förbrukning eller ändrade priser inom dessa poster. Kontrakt som representerar 52 procent av kontrakterad årshyra förfaller efter år 2027. Hyreskontraktens förfallostruktur presenteras nedan.

SLP:s kontraktsportfölj är långsiktig och fastigheterna förädlas och förvaltas i nära samarbete med hyresgästen. Hyresgästerna är verksamma inom många olika bran- scher. Diversifiering av branschtillhörighet bedöms minska risken för vakans och hyres- förluster. Den kontrakterade årshyran fördelades vid årets utgång på 275 kontrakt.

FÖRFALLOSTRUKTUR, HYRESKONTRAKT

Löptid	Antal hyresavtal	Yta, tkvm	Årshyra, mkr	Andel av årshyra, %
 	26	 	 	75 
 	43	 	 	81 
 	21	 	 	41 
>	275	 	
SUMMA				

Fastigheten Ättehögen Östra 6, Helsingborg.

10 största hyresgästerna

De 10 största hyresavtalen vid utgången av året motsvarade 26,6 procent av den kontrakterade årshyran och hade en ge- nomsnittlig återstående hyrestid om 9,9 år.

Indexering av hyresavtal

98 procent av den kontrakterade årshy- ran indexeras genom att hyresavtalen är indexerade kopplat till KPI alternativt fast uppräkning.

Typ av index/uppräkning	Index, andel	Andel av årshyra, %
KPI-indexerade avtal	 
KPI-indexerade avtal med min. (,–,%) uppräkning	 
Fast uppräkning (,–,%)	e.t 
Inget index/uppräkning	e.t 

Hyresrabatter

Den kontrakterade årshyran belastades vid årets utgång med hyresrabatter mot- svarande 12 mkr på årsbasis. Hyresrabat- ter lämnas normalt för en inledande del av hyresperioden och trappas successivt ned.

Återstående Hyrestid

Bolaget eftersträvar en lång och jämn hyrestid för att minska risken av enskilda hyresgästers agerande. Vid årets utgång var den återstående hyrestiden 6,2 år. Under året har flera befintliga hyres- gäster förlängt sina hyresavtal och den återstående hyrestiden vid årets slut var oförändrad jämfört med årets första kvartal.

Uthyrning

Vid årets utgång uppgick den ekonomis- ka uthyrningsgraden till 95,0 procent. Årets nettouthyrning uppgick till 11,7 mkr.

Hyresförluster

SLP har historiskt redovisat mycket låga hyresförluster. Under 2022 uppgick hyres- förlusterna till 0,2 mkr.

EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD

ÅTERSTÅENDE HYRESTID

6,2 år hyresduration
98% indexerade hyresavtal
11,7 mkr nettouthyrning

MÖT VÅRA HYRESGÄSTER

Klimat Transport & Logistik

Sedan förvärvet av fastigheten Kolven 4 i Helsingborg har samarbetet med vår hyresgäst Klimat Transport & Logistik utvecklats. Klimat Transport & Logistik är ett bolag som ingår i koncernen Tempcon Group, som är specialiserade på tempe- raturkontrollerad logistik. Klimat Transport & Logistik har idag 40 anställda och under året har både SLP och Klimat Transport & Logistik signerat Helsingborgsdeklarationen.

”Vårt samarbete med SLP som fastighetsägare har utvecklats i enlighet med våra ambitioner. För oss är hållbarhetsfrågan högt prioriterad, vi har installerat en solcells anläggning på hela fastighetens tak som nu förser oss med 450 000 kWh producerad solenergi per år. Vi har även pågående dialog med SLP kring hur vi tillsammans kan möta elektrifieringen av tunga transporter samt avseende miljö certifiering av fastigheten under kommande år”, säger Mats Söderström, VD Klimat Transport & Logistik.

Camblift

Camblift grundades 2019 och startade upp verksamheten i fastigheten Lamellen 1 i Ljungby. Trakten kring Ljungby i Småland är något av en metropol när det gäller truckföretag. Bolaget har inledningsvis siktat in sig på den svenska mark- naden, men inom kort ska man börja ta sig in även i Norge. Planen är att från 2023 ta sig vidare ut i världen.

”Våra lokaler på ca 2 900 kvm är på många sätt anpas- sade till just vår verksamhet. Efterhand har vi utökat lokalen med en större lageryta. SLP var redan från starten med på våra tankar och idéer, vi har tillsammans utvecklat lokalerna i samma takt som vi har utvecklat bolaget och våra truckar”, Carl-Olof Eckerbom, VD på Camblift.

Mats Söderström, VD Klimat Transport & Logistik
Camblift med sin första Reachstacker.

"Vårt samarbete med SLP som fastighetsägare har utvecklats i enlighet med våra ambitioner”
Mats Söderström, VD Klimat Transport & Logistik

"Tillsammans har vi utvecklat lokalerna i samma takt som vi har utvecklat bolaget”
Carl-Olof Eckerbom, VD på Camblift.

Finansiering

Vid årsskiftet uppgick bolagets tillgångar till 8 474 mkr. Verksamheten finansieras genom en kombination av eget kapital, räntebärande skulder samt övriga skulder.

FINANSIERINGSSTRATEGI

Den finansiella strategin, mandat och risk- tagande regleras i bolagets finanspolicy, vilken årligen fastställs av SLP:s styrelse. Övergripande begränsas SLP:s finan- siella risk genom en sund kapitalstruktur och ett stabilt positivt kassaflöde, vilket över tiden tryggar bolagets kort- och långsiktiga kapitalförsörjning. För att uppnå en sund kapitalstruktur och ett stabilt kassaflöde har bolaget följande finansiella riskbegränsningar:

• Räntetäckningsgrad om lägst 2,5 gånger
• Långsiktig belåningsgrad om högst 60 procent
• Soliditet om lägst 35 procent

SLP genomför värdehöjande investeringar och optimeringar som leder till ökat driftsnetto. Detta leder i sin tur till ett hö- gre marknadsvärde som möjliggör ökad belåning. På så vis frigörs kapital som kan återinvesteras i förvärv av förädlingsbara fastigheter.

FINANSIELLA KOSTNADER

Finansiella kostnader är bolagets största kostnadspost och uppgick under året till 77 mkr. Därutöver uppgick kostnaden för tomträttsavgäld och räntekomponenter hänförliga till IFRS 16 Leases, till 3 mkr. För året uppgick räntetäckningsgraden till 3,6 ggr att jämföra med den finansiella riskbegränsningen om 2,5 ggr. Justerat för kostnader av engångskaraktär i samband med notering på Nasdaq Stockholm uppgick räntetäcknings- graden till 3,9 ggr.

EGET KAPITAL

Vid årsskiftet uppgick koncernens egna kapital till 3 702 mkr motsvarande en soliditet om 43,7 procent jämfört med riskbegränsningen om lägst 35 procent. Det egna kapitalet har under året påverkats positivt av årets resultat om 419 mkr samt kapitalanskaffning i sam- band med notering på Nasdaq Stock- holm om 750 mkr, reducerat med trans- aktionskostnader efter skatt hänförliga till börsnoteringen. I samband med två av förvärven un- der året har betalning skett delvis med aktierelaterade ersättningar. De aktie- relaterade ersättningarna bestod av konvertibler i form av lånereverser om totalt 24 mkr som omvandlats till B-aktier. Antalet aktier baserades på bolagets volymvägda snittkurs veckan innan tillträde. De förvärvade fastigheterna har värderats till verkligt värde innebärande att eget kapital dessutom ökat med 34 mkr. Under året har även nyemission om 145 mkr registrerats.

RÄNTEBÄRANDE SKULDER

Koncernens räntebärande skulder upp- gick vid årsskiftet till 4 102 mkr vilket mot- svarar en belåningsgrad om 49,6 procent att jämföra med den långsiktiga riskbe- gränsningen om högst 60 procent. Samt- liga skulder avser säkerställd bankfinan- diering. Lånen är fördelade mellan fyra nordiska banker med vilka goda och för- troendefulla relationer har upparbetats över lång tid. Förändring av de räntebärande skul- derna är kopplade till finansiering av för- värv samt utökning av krediter i samband med refinansieringar av befintliga skulder. Vid årets utgång uppgick den genom- snittliga räntan inklusive kostnad för deri- vat till 3,2 procent. Den genomsnittliga kreditmarginalen uppgick till 1,54 procent. Andel lån som är räntesäkrade med derivat uppgick till 60 procent.

Åtaganden i låneavtal

Som säkerhet för lånen lämnar SLP pant i fastigheterna. Banklånen enligt ovan inkluderar ofta olika typer av åtaganden, så kallade kovenanter, som låntagaren ska uppfylla. Vid brott mot åtaganden kan banken begära att lånet återbetalas i förtid. Åtagandena avser i huvudsak olika finansiella nyckeltal som ska upp- fyllas, såsom räntetäckningsgrad, belåningsgrad och soliditet. Övriga åtaganden är bland annat att kredit- givaren ska förses med finansiell informa- tion såsom delårsrapporter och årsredo- visningar. SLP följer löpande att inga kovenanter riskerar att brytas och att villkor ligger inom de uppsatta målen i bolagets finanspolicy.

Hållbar finansiering

Under året har omförhandling skett av ca 1 700 mkr av befintlig låneportfölj till så kallade gröna banklån, vilket motsva- rar 41 procent av de räntebärande skul- derna.

SLP:s övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare. Värdeskapandet mäts bland annat i form av genomsnittlig tillväxt i NAV. I och med att den verksamhet som bedrivs är kapitalintensiv är tillgång till kapital grundläggande för att uppnå bolagets mål. Bolaget säkerställer en långsiktig kostnadseffektiv finansiering och optimerar relationen mellan eget kapital och skuld.

Förädlingsbara fastigheter
Ökat driftnetto genom investeringar och optimering
Refinansiering
Värdeökning
Nytt kapital# VERKSAMHETEN

Finansiering

Finansieringsavtalen är baserade på att delar av SLP:s fastighetsportfölj är miljöcertifierad enligt vissa standarder eller har låg energianvändning. Den hållbara finansieringen innebär en rabatt på marginalen med mellan 5–10 punkter per år jämfört med befintliga lån.

Kapitalbindning

SLP:s långfristiga räntebärande skulder uppgick vid årsskiftet till 3 325 mkr vilket motsvarar 81 procent av de totala räntebärande skulderna. De kortfristiga räntebärande skulderna uppgick till 777 mkr vilket motsvarar 19 procent av de totala räntebärande skulderna. De kortfristiga skulderna visar på koncernens finansieringsbehov på kort sikt och inkluderar löpande amortering och lån som ska återbetalas inom 12 månader. Dessa återbetalas genom bolagets kassaflöde samt genom refinansiering av lån som löper ut. Under det kommande året ska ca 18 procent av låneportföljen refinansieras enligt gällande låneavtal. I syfte att minska refinansieringsrisken eftersträvas en låg andel kortfristiga räntebärande skulder. Det uppnås bland annat genom avtal om förutbestämd löptid vid upplåning samt refinansiering av långfristiga räntebärande skulder i god tid. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick vid årsskiftet till 1,9 år.

Räntebindning och räntesäkringar

SLP arbetar kontinuerligt och strategiskt för att begränsa effekten av förändringar i marknadsräntan och ändrade förutsättningar på kreditmarknaden. Den genomsnittliga räntebindningen med hänsyn till räntesäkringar uppgick vid årsskiftet till 1,8 år. För att begränsa koncernens ränterisk används räntesäkringar i form av ränteswappar. Ränteswapparna skapar förutsägbarhet i koncernens räntekostnader och innebär att SLP betalar fast ränta och erhåller rörlig ränta under en bestämd tidsperiod. Räntesäkringar redovisas till marknadsvärde i balansräkningen och värdeförändringarna redovisas i resultatet. De orealiserade värdeförändringarna påverkar årets resultat men inte kassaflödet. Samtliga räntederivat marknadsvärderas genom avstämning med respektive motpart. Marknadsvärdet på räntesäkringarna uppgick på balansdagen till 129 mkr och värdeförändringarna under året till 115 mkr.

ÖVRIGA SKULDER

Övriga skulder uppgick till 124 mkr motsvarande 1 procent av den totala finansieringen. Skulderna utgörs främst av förutbetalda intäkter, upplupna kostnader, leverantörsskulder samt leasingskulder.

LIKVIDA MEDEL

Vid årets utgång uppgick likvida medel till 70 mkr. Utöver dessa likvida medel fanns tillgängliga medel i form av ej utnyttjade förvärvskrediter om 237 mkr samt ej utnyttjad checkräkningskredit om 53 mkr. Med anledning av den starka finansiella situationen sänktes förvärvskrediter samt checkräkningskredit med sammanlagt 200 mkr under året.

RÄNTESÄNKNINGAR VIA RÄNTESWAP

Förfalloår	Mkr	Fast ränta, %	Kontraktsränta, %*
1–5 år	202	1,5	–2,6
5–10 år	775	1,3	–1,8
10–15 år	150	1,5	–2,3
15–20 år	120	1,3	–2,5
20–25 år	110	1,3	–2,5
> 25 år	260	1,8	–1,7
SUMMA	1 617

*Kontraktsränta avser skillnaden mellan fast ränta och 3mån stibor per 2022-12-30

KREDITFÖRFALLOSTRUKTUR

Kreditavtal	Beviljat Mkr	Varav utnyttjat belopp	Andel av utnyttjat, %
1–5 år	1 150	117	15
5–10 år	3 375	3 275	27
10–15 år	1 150	1 150	13
15–20 år	1 800	1 800	6
20–25 år	1	1
> 25 år	1	1
SUMMA	7 477	6 345	61%

RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR

Förfallotidpunkt	Mkr	Genomsnittlig ränta, %
1–5 år	1	151
5–10 år	775	1,3
10–15 år	150	1,5
15–20 år	120	1,3
20–25 år	110	1,3
> 25 år	260	1,8
SUMMA	1 516	5,7

LÅNEPORTFÖLJ

	22-12	21-12	20-12	19-12
År	3,2	2,5	1,7	0,3
%	2,4	1,8	1,8	1,8

Genomsnittlig ränta, %
Räntebindning, år
Kapitalbindning, år

Värdering

VÄRDEFÖRÄNDRINGAR

Koncernen redovisar förvaltningsfastig- heter till verkligt värde nivå 3, IFRS 13, vilket innebär att fastigheternas koncernmässiga bokförda värde ska motsvara dess bedömda marknadsvärde. Värdeförändringar uppkommer till följd av skillnader mellan fastigheternas bokförda värde och fastigheternas marknadsvärde. Genomförda förvärv har till huvuddel varit affärer off market samt förädlingsbara fastigheter. Detta ihop med lyckade nyuthyrningar och omförhandlingar har bidragit till stora positiva värdeförändringar under året. Möjligheten till off market- affärer bygger på ägarnas och de anställdas stora kontaktnät och erfarenhet från branschen. Utöver detta har vi även erhållit avdrag för latent skatt som påverkar den orealiserade värdeffekten positivt.

VÄRDERINGSMETOD OCH ANTAGANDEN

Bolaget har som policy att kvartalsvis värdera hela fastighetsbeståndet av extern part. Samtliga fastigheter har per den 31 december 2022 externvärderats av auktoriserade fastighetsvärderare, Newsec, som bedömt bolagets fastighetsvärde till 8 133 mkr. Som huvudmetod för värderingen används kassaflödeskalkyler i vilka driftsnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden anpassas efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Fastighetsvärderingarna bygger på bola- gets vid var tid gällande hyresavtal samt faktiska kostnader. Det genomsnittliga direktavkastningskravet i värderingarna uppgick till 5,6 procent vilket är 0,4 procentenheter högre jämfört med ingången av året. Vid utgången av 2022 uppgick värdet på SLP:s byggrätter till 69 mkr.

Värdering

Vid årets utgång uppgick fastigheternas marknadsvärde till 8 133 mkr jämfört med utgången av föregående år då marknadsvärdet uppgick till 6 498 mkr. Årets förändring inkluderar förvärv om 1 213 mkr, investeringar om 346 mkr, förändring till följd av försäljningar om –117 mkr samt värdeförändringar om 193 mkr.

FÖRÄNDRING AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

	Mkr
Ingående värde 2021-12-31	6 774
+ Fastighetsförvärv	1 213
+ Investeringar	346
– Försäljningar	–117
+/– Värdeförändringar	193
Utgående värde 2022-12-31	7 419

UTVECKLING VÄRDE FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

	22-12	21-12	20-12	19-12
Mkr	8 133	6 498	774	3 352

Organisation

MEDARBETARE

Hos SLP står medarbetarna i centrum och det är viktigt för bolaget att skapa förutsättningar för att vara en attraktiv och trygg arbetsgivare där alla kan göra ett riktigt bra jobb, trivas och utvecklas. SLP eftersträvar självklart en jämställd arbetsplats och bolagets uppförandekod sammanfattar gemensamma förhållningssätt som alla på SLP ska arbeta för att möjliggöra. Detta för att skapa lika förutsättningar och de bästa relationerna till varandra, bolagets affärspartners, hyresgäster, ägare och omvärld. Bolagets ledningsgrupp, såväl som andra nyckelpersoner i bolaget, har bred kunskap och gedigen erfarenhet från fastighetsmarknaden och har under många år drivit och utvecklat bolag tillsammans. SLP har en platt organisation där medarbetare kan utvecklas och bredda sin kompetens för att därmed utveckla sig själva och bolaget. På SLP ska arbets- klimatet – utöver arbetsglädje, trivsel och gemenskap – präglas av en humanistisk människosyn och ömsesidig respekt. Bolaget har egen personal inom:
* Förvärv
* Förvaltning
* Projekt
* Uthyrning
* Hållbarhet
* Finansiering
* Ekonomi

Fastighetsskötare och drifttekniker upphandlas av samarbetspartners på respektive ort där våra fastigheter är belägna, för att ge bästa möjliga service till alla hyresgäster. Under året har SLP tillsatt posten som Hållbarhetsansvarig, en ny tjänst som Viktoria Wöhl tillträtt för att samordna och leda bolagets initiativ inom hållbarhetsområdet. Detta har varit ett viktigt steg i att integrera miljö- och hållbarhetsarbetet som en naturlig del i SLP:s verksamhet. SLP har även implementerat den nya rollen Kommersiell förvaltare under året som Emelie Sonesson har tillträtt. Fokus för vår kommersiella förvaltare är att ytterligare stärka relationerna till våra hyresgäster samt att agera kontaktperson gentemot hyresgästerna i frågor som rör utvecklings-, uthyrnings- och förnyelsearbete.

Organisation

Swedish Logistic Property AB är moderbolag i en koncern med ett stort antal dotterbolag. Bolaget har sitt huvudkontor och säte i Malmö. Per 31 december 2022 hade bolaget 13 medarbetare, samtliga är delägare i SLP.

Eli Blomberg, Finansiell controller och Pernilla Årzén, Ekonomisk förvaltare.

Viktoria berättar om möjligheten att påverka och driva hållbarhetsarbetet framåt och att hennes arbete innebär stor variation och hög delaktighet inom bolagets olika affärsområden.

Vad är det bästa med ditt jobb?
SLP som arbetsplats ger mig många spännande möjligheter. Det bästa är att få se resultatet av arbetet. Vi är en liten, platt organisation med en närvarande ledning vilket innebär att vi snabbt kan gå från beslut till handling. Att få vara delaktig i bolagets alla processer möjliggör att driva ett integrerat hållbarhetsarbete som inte bara tar bolaget framåt utan också ger mig möjlighet att utvecklas och lära mig nya saker.

Vilka utmaningar ser du?
De kommande åren kommer att forma bolagens hållbarhetsarbete. Vi står alla inför en enorm utmaning med att begränsa den globala uppvärmningen. Trycket och förväntan på bolagens hållbarhetsarbete ökar samtidigt som nya förordningar och rapporteringsmetoder håller på att etablera sig. På relativt kort sikt kan vi säkerligen likställa hållbarhetsrapportering med finansiell rapportering. Sammantaget är det hela en fråga om att fortsätta vara lyhörd och med ödmjukhet förstå omfattningen av hållbarhetsarbetet.

Emelie berättar om kontakten med bolagets hyresgäster, att genom goda relationer skapa förutsättningar för bolagets hyresgäster att trivas i våra fastigheter.# Vad jobbar du med?

I mitt dagliga arbete har jag stort fokus på våra hyresgäster i projekt som gäller hyresgästanpassningar och förädling av våra fastigheter. Min roll innebär att driva investeringsprojekt som både vi och våra hyresgäster gynnas av. Just nu är det stort fokus på investeringar i solceller. Vi vill vara en partner som hjälper våra kunder att utvecklas.

Vad är det bästa med ditt jobb?

Under en vanlig arbetsvecka möter jag många spännande kontakter. Tillsammans försöker vi skapa långsiktiga förutsättningar att verka i våra lokaler men det blir även en del problemlösning. Den ena dagen är inte den andra lik vilket är väldigt roligt. Att vi på kontoret har en väldigt härlig stämning och bra gemenskap gör att jag inte har haft en tråkig dag på jobbet.

Viktoria Wöhl, Hållbarhetsansvarig

Emelie Sonesson, Kommersiell förvaltare

”Min arbetsplats ger mig möjlighet att utvecklas inom det området jag brinner för samtidigt som jag får vara med och driva vår affär framåt.”

”Att få driva projekt som både är till nytta för oss som fastighetsägare och våra hyresgäster sätter jag stort värde på.”

Viktoria berättar om möjligheten att driva arbetet framåt

En fartfylld vardag för Emelie på SLP

INNEHÅLL

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

KAPITEL

Avsnitt 33

SLP  ÅRSREDOVISNING 2022

Marknad och trender 35

34

SLP  ÅRSREDOVISNING 2022

MARKNAD OCH TRENDER

Marknad och trender

Nedanstående text är framtagen av Newsec på uppdrag av SLP.

MAKRO

2022 var minst sagt ett turbulent år för världsekonomin med stora geopolitiska spänningar som satte press på utbudet av råvaror, livsmedel och energi. Efterdyningarna av de kraftiga utbudsstörningarna från pandemiåren och den ryska invasionen av Ukraina förändrade omvärldsläget drastiskt på många sätt med en tilltagande inflation som följd. Sedan mitten av 1990-talet har inflationen varit relativt stadig under 3 procent i årstakt, men uppnådde under 2022 nivåer på uppemot 10 procent i både EU och USA. Även om inflationen fortsatt är långt över Riksbankens målsättning om 2 procent, visar indikationer på att den tycks passerat toppen.

Till följd av den höga inflationen har de flesta centralbanker valt att dra i handbromsen genom att införa fler restriktiva och drastiska penningpolitiska åtgärder för att på så sätt stävja den hastiga prisökningen och framför allt förhindra att den får fäste. Under 2022 lyfte amerikanska centralbanken, Fed, räntan från noll till intervallet 4,25–4,50 procent, en anmärkningsvärd och aggressiv höjningstakt. Likaså lämnade Sverige nollränteklimatet i och med att Riksbanken höjde räntan från noll till 0,25 procent i april. Sedan genomfördes ytterligare fyra höjningar under året och styrräntan för 2022 slutade på 2,5 procent.

Räntehöjningarna i kombination med den stigande inflationen har, i sin tur, urholkat hushållens köpkraft vilket har minskat den privata konsumtionen och således även BNP-tillväxten. Sveriges och den globala BNP-tillväxten väntas enligt konsensus uppgå till 2,8 respektive 2,9procent under 2022. Efter en svagare utveckling under 2020, med en efterföljande rekyl under 2021, väntas nu BNP-tillväxten sakta ned igen.

Ett högre ränteklimat ökar också priset på kapital, vilket försämrar företagens finansieringsmöjligheter. Efter nästan ett decennium med historiskt låga räntor är den snabba omställningen till avsevärt dyrare finansiering en utmaning för många verksamheter.

Den svenska arbetsmarknaden har hittills varit motståndskraftig mot det rådande ekonomiska läget, då efterfrågan på arbetskraft med rätt kompetens varit stor sedan pandemirestriktionerna slopades under 2021. Under andra halvan av 2022 ökade däremot varslen och arbetslösheten, vilket kan vara en indikation på att konjunkturen vänder nedåt. I takt med att den ekonomiska aktiviteten minskar och således tillväxttakten mattas av förväntas sysselsättningsgraden minska och arbetslösheten öka ytterligare.

Ekonomins fortsatta utveckling är osäker och rymmer risker av ny och okänd karaktär, men givet en stramare penningpolitik och hushållens minskade köpkraft, är en lågkonjunktur högst sannolik. Hur djup och långvarig den blir beror i stor utsträckning på hur effektiva centralbankernas åtgärder kommer att vara, samt hur väl finans- och penningpolitik synkroniseras.

Fastigheten Hoven 1, Malmö.

INNEHÅLL 35

36

SLP  ÅRSREDOVISNING 2022

MARKNAD OCH TRENDER

DEN SVENSKA FASTIGHETSMARKNADEN

Efter ett rekordstarkt 2021 svalnade fastighetsmarknaden något under 2022 till följd av det makro- och geopolitiska läget. En avvaktande marknad har noterats under året och förklaras till viss del av den rådande missmatchningen i prisförväntningar mellan köpare och säljare. Segment som under de senaste åren genomlevt en kraftig yieldkompression, exempelvis bostäder, har fått det svårare, där flera affärer har pausats eller avbrutits till följd av detta.

2022 började rekordstarkt med en mycket hög transaktionsvolym under första kvartalet för att sedan mattas av under året, där de två sista kvartalen blev svagare. Den totala transaktionsvolymen för 2022 uppgick till 219,6 miljarder, vilket gör 2022 till det näst starkaste transaktionsåret genom tiderna där endast rekordåret 2021 varit högre. Antalet genomförda transaktioner minskade även under året, men var totalt på höga nivåer jämfört med tidigare år. Under 2022 genomfördes 608 transaktioner, vilket är det näst högsta antalet transaktioner någonsin.

Jack och Henrik Rönndahl, Teknisk förvaltare.

TRANSAKTIONSVOLYM SVERIGE

Transaktioner >=40 MSEK

År	Svenska investerare	Utländska investerare	Antal transaktioner
2007	0	0	0
2008	50 000	0	100 000
2009	150 000	0	200 000
2010	0	0	300 000
2011	0	0	400 000
2012	0	0	450 000
2013	0	0	0
2014	100	200	300
2015	400	500	600
2016	700	800	900
2017	0	0	0
2018	0	0	0
2019	0	0	0
2020	0	0	0
2021	0	0	0
2022	0	0	0

TRANSAKTIONSVOLYM SEGMENTFÖRDELNING

Transaktioner >=40 MSEK

År	Bostad	Samhällsfastigheter	Kontor	Handel	Övrigt	Logistik, industri & lager
2007	0	50 000	100 000	150 000	200 000	250 000
2008	300 000	350 000	400 000	450 000	0	0
2009	0	0	0	0	0	0
2010	0	0	0	0	0	0
2011	0	0	0	0	0	0
2012	0	0	0	0	0	0
2013	0	0	0	0	0	0
2014	0	0	0	0	0	0
2015	0	0	0	0	0	0
2016	0	0	0	0	0	0
2017	0	0	0	0	0	0
2018	0	0	0	0	0	0
2019	0	0	0	0	0	0
2020	0	0	0	0	0	0
2021	0	0	0	0	0	0
2022	0	0	0	0	0	0

INNEHÅLL 37

36

SLP  ÅRSREDOVISNING 2022

MARKNAD OCH TRENDER

DEN SVENSKA LOGISTIKMARKNADEN

Logistikmarknaden har under de senaste åren varit mycket stark. E-handeln, ökande inhemsk produktion inom industrin, den stabila befolkningstillväxten samt den ökande digitaliseringen i Sverige har till stor del varit bidragande faktorer som drivit på behovet och efterfrågan på framför allt moderna lager- och logistikfastigheter samt logistikytor i så kallade last mile-lägen.

Trots en osäker och skakig omvärldssituation fortsatte logistiksegmentet att gå starkt på transaktionsmarknaden även under 2022. Transaktionsvolymen för industri, lager- och logistiklokaler var under 2022 relativt hög i jämförelse med tidigare år, vilket till stor del beror på att ett antal större portföljaffärer genomfördes under året. För helåret 2022 uppgick transaktionsvolymen för segmentet till 46,9 miljarder, vilket är det näst starkaste året för segmentet någonsin. Sett till den totala transaktionsvolymen svarade segmentet för ca 21 procent och var således det tredje starkaste segmentet efter bostäder och samhällsfastigheter.

Under de senaste åren har investerarintresset varit stort för den svenska logistikmarknaden och till följd har avkastningskravet sjunkit kraftigt. Det internationella intresset har även varit betydande och flertalet internationella aktörer har haft en stor närvaro på den svenska logistikmarknaden. Under första halvåret 2022 var andelen internationella investerare inom segmentet förhållande vis stort jämfört med andelen internationella investerare på hela fastighetsmarknaden. Dock har en nedåtgående trend kunnat observeras under årets andra halva och ett visst avvaktande har noterats bland de internationella aktörerna.

Direktavkastningskraven har således börjat öka; både till följd av det förändrade ränteläget och även till följd av minskat internationellt intresse inom segmentet, som annars starkt bidragit till de rekordlåga direktavkastningskraven.

Trots det rådande osäkra ekonomiska läget bedöms logistiksegmentet ha en fortsatt stark utveckling kontra andra segment. Segmentet ses fortsatt som en attraktiv investering, speciellt sett till logistikytor av det mer moderna slaget med hög grad av automatisering samt logistikytor i last mile-lägen. Hyresnivåerna är för det mesta 100 procent KPI-indexerade och många aktörer har fortsatt starka balansräkningar och väntas kunna absorbera dessa hyreshöjningar. Detta väntas dämpa värdenedgången inom segmentet som annars hade kunnat bli påtaglig till följd av ökande direktavkastningskrav.

Utanför Sveriges tre största städer, där SLP äger många fastigheter, väntas värdenedgången bli relativt sett lägst. Detta då den direkta påverkan från räntehöjningen blir relativt sett mindre, då direktavkastningskraven är högre från början och hyresutvecklingen har varit och torde förbli relativt stark. Överlag bedöms hyresutvecklingen för logistikfastigheter fortsätta stadigt uppåt till följd av minskade vakanta ytor och ökad efterfrågan.

YIELDUTVECKLING LOGISTIKFASTIGHETER

%

	2,00	3,00	4,00	5,00	6,00	7,00	8,00	9,00	10,00
Stockholm kategori A
Göteborg kategori A
Större logistikhubbar
Mindre logistikhubbar
Malmö kategori A
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022E

HYRESUTVECKLING LOGISTIKFASTIGHETER

	0	200	400	600	800	1000	1200
Stockholm kategori A
Göteborg kategori A
Större logistikhubbar
Mindre logistikhubbar
Malmö kategori A
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022E

INNEHÅLL 37

37

SLP  ÅRSREDOVISNING 2022

MARKNAD OCH TRENDER

DET SVENSKA LOGISTIKNÄTVERKET

Det svenska logistiknätverket är det mest omfattande i Norden. Det är en viktig del av det transeuropeiska transportnätet som förbinder de nordiska huvudstäderna med resten av kontinentala Europa.# Med ett perfekt läge i Nordens mitt kan alla större huvudstäder nås inom 12 timmar på väg, likaså kustområdena i norra Tyskland och Polen. Med tanke på det centrala läget anses Sverige och södra Sverige i synnerhet vara ett starkt alternativ för företag som vill koncentrera sin distributions- och lagerverksamhet i norra Europa.

Infrastrukturen i Sverige är väl utvecklad för alla transportsätt (väg, järnväg, vatten och luft) och utgör därför en stark bas för logistikflödena. Majoriteten av transporter av gods med medel- eller högt kapitalvärde sker med järnväg eller lastbil, där transporterna via väg är koncentrerade till de europeiska motorvägarna E4, E20 och E6 samt väg 40 mellan Jönköping och Göteborg.

Transportvägarna går huvudsakligen i nord-sydlig riktning med en avvikelse i östvästlig riktning mellan Göteborg och Stockholm. De viktigaste logistiklägena är därför naturligt belägna längs dessa transportleder, då detta möjliggör för distributionsmönstren att också spegla konsumtionsmönstren i Sverige.

De viktigaste logistikhubbarna i Sverige är belägna i Stockholmsregionen, Göteborgsregionen, Jönköpingsregionen, Mälardalsregionen och Malmö/Helsingborgsregionen där SLP är aktiva i samtliga regioner. Dessa är placerade på strategiska platser både i förhållande till de viktigaste transportlederna samt i förhållande till där huvuddelen av produktionen och konsumtionen sker, vilket är i södra- (konsumtion) samt västra och norra Sverige (produktion).

Sveriges demografiska centrum är beläget i Hallsberg strax söder om Örebro, där även SLP innehar fastigheter.

HÅLLBARHETSASPEKTEN ALLT VIKTIGARE INOM LOGISTIKSEGMENTET

Under de senaste åren har mycket hänt inom hållbarhetsområdet. Flertalet stora miljösatsningar har gjorts och aktiviströster hörs mer än någonsin. Övergången till elfordon har påskyndats och kriget i Ukraina har visat hur beroende Europa är av fossila bränslen. Även inom fastighetssektorn har hållbarhet blivit en allt viktigare faktor vilket syns genom uppkomsten av gröna obligationer samt den stora ökningen av miljöcertifiering av byggnader. EU:s gröna taxonomi, som trädde i kraft 1 januari 2022, förväntas skapa incitament och skynda på fastighetsbolagens gröna omställning för att kunna få tillgång till billigare finansiering och större tillgång till kapital. I dagsläget är ca 0,38 procent av alla fastigheter certifierade. För kommersiella byggnader är motsvarande siffra högre, där ca 1,90 procent av alla fastigheter är certifierade.

Fastigheten Segeholm 10, Malmö.

INNEHÅLL 3938 SLP  ÅRSREDOVISNING 2022

MARKNAD OCH TRENDER

Även in-use certifiering, vilket är en typ av certifiering av befintliga byggnader, har ökat i popularitet. Av de kommersiella byggnaderna är det störst andel kontorsfastigheter som är miljöcertifierade, vilket till stor del kan bero på påtryckningar och önskemål i hela värdekedjan, från byggbolagen till de slutliga hyresgästerna. Detta är även något som börjar smitta av sig på framför allt logistiksegmentet och bedöms på sikt bli en hygienfaktor.

För närvarande är endast 0,12 procent av byggnaderna inom segmentet certifierade. Detta beror till stor del på historiskt relativt låga volymer av nyproduktion och att en stor andel av stocken utgörs av äldre fastigheter samt en generell svårighet att uppfylla ESG-kriterier för logistikbyggnader i och med att kriterierna traditionellt sett inte har tillgodosetts för segmentet, något som nu börjar förändras.

Att tillvarata befintliga byggnader och göra dem mer miljövänliga och energiefektiva är en trend som börjar synas alltmer, vilket bland annat kan ses i att miljöcertifiering av befintliga byggnader, så kallade in-use certifieringar, har ökat i popularitet. Under 2015 utgjorde in-use certifieringar endast 2 procent av alla fastigheter som certifierades under året jämfört med 2021 då motsvarande siffra var mer än 50 procent.

Ur ett hållbarhetsperspektiv är beslutet att bygga nytt eller tillvarata befintliga byggnader inom logistiksektorn ett komplext beslut, där båda alternativen har sina för- och nackdelar. Med nyproduktion finns möjligheterna att utforma byggnaderna för att möta de senaste energieffektiva standarderna och använda mer miljövänliga bygg- och materialval. Samtidigt kan bevarandet av befintliga byggnader vara mer hållbart i längden eftersom det minskar mängden energi och resurser som behövs vid nyproduktion.

Allt fler fastighetsägare har börjat inse vikten att certifiera hela sin portfölj, både nyproduktion och befintligt bestånd, med fördelar i form av kostnadsbesparingar och en ökad attraktivitet på investerarmarknaden. Intresset för certifierade fastigheter på investerarmarkanden har växt kraftigt de senaste åren, där andelen certifierade fastigheter på transaktionsmarknaden mer än tredubblats de senaste åren. Av alla transaktioner under 2022 var 13 procent av fastigheterna certifierade, vilket är den högsta andelen någonsin.

Sett till logistiksegmentet börjar allt fler krav ställas på bland annat hållbara transporter och energibesparingar i produktionen. Hyresgästerna själva efterfrågar allt mer solceller, LED-belysning och bergvärme i fastigheterna. SLP har ett starkt engagemang i miljöfrågor och för de hyresgäster som ska vistas i byggnaderna. Samtliga av SLP:s fastigheter har grön el och ett stort antal energiprojekt har genomförts, bland annat investering i solceller, LED-belysning, ventilation och laddstolpar för fordon.

FORTSATT HÖGT TRYCK PÅ LOGISTIKYTOR

Ett fortsatt högt tryck på nyproducerade och moderna logistikytor har kunnat ses under året vilket visats i antalet planerade projekt och det stora antalet nyuthyrningar som sker. Under 2022 färdigställdes ca 1,5 miljoner kvadratmeter lager- och logistikyta. Högst byggtakt har kunnat ses i Stockholm nord, följt av Eskilstunaregionen. Jönköpingsregionen, speciellt Vaggeryd, är även en region som är på uppgång med flertalet stora etableringar på gång. Även i norra Sverige görs och planeras stora investeringar inom både stålproduktion- och batteriindustrin.

Långsiktigt bedömer Newsec att behovet av logistikytor förblir stort i landet då Sverige fortsatt har färre logistikytor per capita än många jämförbara länder i Europa. Således bedömer Newsec att den långsiktiga efterfrågan på logistikytor kommer att förbli stark, vilket också kommer bidra till en förhållandevis stark värdeutveckling för logistiksegmentet jämfört med övriga fastighetsslag.

INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE KAPITEL Avsnitt 39SLP  ÅRSREDOVISNING 2022 Hållbarhet 4140 SLP  ÅRSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHET

Styrning

POLICYER OCH RIKTLINJER

För att säkerställa att verksamheten bedrivs enligt god affärssed och fastslagna rutiner har bolaget antagit en rad policyer och riktlinjer. Samtliga styrdokument revideras årligen eller vid behov. Vårt hållbarhetsarbete styrs främst genom SLP:s uppförandekoder, hållbarhetspolicy, visselblåsarpolicy och personalhandbok.

Uppförandekod
SLP:s uppförandekod, som är antagen av bolagets styrelse, utgör en central roll i hur vi som bolag och medarbetare förväntas agera. Den syftar till att skapa transparens samt vara vägledande i alla våra beslut. Samtliga medarbetare har signerat uppförandekoden. Uppförandekoden bygger på FN Global Compacts tio principer. Ansvarig för att uppförandekoden efterlevs är bolagets verkställande direktör. Uppförandekoden revideras årligen eller vid behov och finns tillgänglig internt och på vår hemsida.

Uppförandekod för leverantörer
Vår ambition är alltid att skapa långsiktiga affärsrelationer och partnerskap, med såväl kunder som leverantörer. Bolagets affärspartners har en viktig betydelse i vår verksamhet och vi på SLP förväntar oss att vi har en gemensam värdegrund.

Hållbarhetsstyrning

Vårt hållbarhetsarbete styrs av vårt hållbarhetsramverk – Vårt Ansvar – uppförandekoder, hållbarhetspolicy samt övriga styrdokument. Under verksamhetsåret har vi anslutit oss till ett flertal initiativ för att tydligt ta ställning i viktiga frågor samt för att öka transparensen i hållbarhetsfrågorna.

OM SLP:S HÅLLBARHETSARBETE

SLP strävar efter ett hållbart arbetssätt som ska bidra till en bättre miljö och ett bättre samhälle, både idag och i framtiden. Vi ser hållbarhet som en integrerad del av vår affärsmodell och vårt dagliga arbete. Grunden för SLP:s hållbarhetsarbete är koncernens affärsidé, uppförandekoder och övriga styrdokument samt vår hållbarhetspolicy och hållbarhetsramverk med målsättningar. Genom att integrera hållbarhet ska vi skapa värde för våra intressenter både nu och på lång sikt.

SLP förvärvar, förädlar och förvaltar logistikfastigheter. Sedan bolaget grundades 2018 har hela affärsidén byggt på ett långsiktigt perspektiv. Genom att förvärva fastigheter med förädlingspotential stärker vi inte bara den miljömässiga hållbarheten utan skapar även en fastighetsportfölj med attraktiva tillgångar som våra hyresgäster kan verka i. SLP är ett ungt, snabbrörligt och kreativt bolag. Kulturen präglas av högt tempo och korta beslutsvägar.

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Hållbarhetsredovisningen för verksamhetsåret 2022 är SLP:s första. SLP omfattas inte av något lagkrav gällande hållbarhetsrapportering då man inte uppfyller fler än ett av villkoren för medelantal anställda, balansomslutning och nettoomsättning för vart och ett av de två senaste åren enligt årsredovisningslagen. SLP har valt att inkludera hållbarhetsredovisning som en del av årsredovisningen för ökad transparens. Redovisningen bygger på årsredovisningslagen och är inspirerad av vedertagna metoder och ramverk för hållbarhetsrapportering.

• PLANETEN innebär att vi ska ta vara på de resurser vi har och hållbart förvalta våra fastigheter.
• MÄNNISKAN avser både våra medarbetare och våra hyresgäster. Att fokusera på långsiktiga relationer är avgörande för bolagets framgång.
• AFFÄREN ska präglas av god affärssed, långsiktighet och transparens.# INNEHÅLL 41

SLP  ÅRSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHET

Styrning innebär att samtliga våra väsentliga leverantörer ska efterleva vår uppförandekod. Uppförandekoden är ett verktyg för att säkerställa att våra affärer bedrivs under hållbara och ansvarsfulla förhållanden. Uppförandekoden bygger på FN Global Compacts tio principer gällande mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö och anti-korruption. Uppförandekoden finns tillgänglig på vår hemsida.

Hållbarhetspolicy

Från och med ingången av 2023 arbetar SLP efter en ny hållbarhetspolicy som styrelsen har antagit. Hållbarhetspolicyn ersätter tidigare riktlinjer för hållbarhetsarbete. I hållbarhetspolicyn regleras vad som ligger till grund för bolagets hållbarhetsarbete och hur det ska genomföras. Policyn tydliggör att hållbarhetsramverket bygger på intressentdialog och väsentlighetsanalys. Likaså hur målsättningar och uppföljning ska ske.

Visselblåsarpolicy

SLP har en hög ambitionsnivå avseende öppenhet, ärlighet och ansvarstagande. SLP förväntar sig att medarbetare, affärspartners, kunder och andra som bolaget samarbetar med rapporterar misstänkta lagbrott. Likaså misstanke om andra allvarliga oegentligheter inom verksamheten genom bolagets anonyma visselblåsartjänst. Under verksamhetsåret har inte några anmälningar gjorts.

Personalhandbok

I personalhandboken beskrivs vilka rättigheter respektive skyldigheter bolaget och medarbetare har att förhålla sig till. Personalhandboken är antagen av bolagets ledning.

RISKHANTERING

Hållbarhetsrisker är en del av bolagets ordinarie riskhanteringsprocess. Riskhanteringen syftar till att identifiera, utvärdera, hantera och rapportera risker samt värdera effekten av befintliga kontroller och utveckla stärkande åtgärder för att förebygga riskerna. Läs mer om bolagets risker under avsnittet ”Risker och riskhantering”.

HÅLLBARHETSORGANISATION

SLP:s verkställande direktör och styrelse är ytterst ansvariga för bolagets hållbarhetsarbete och resultatet av det. Hela organisationen har varit högst engagerade i utvecklingen av vårt hållbarhetsramverk för att säkerställa att alla aspekter inom verksamheten beaktas. På SLP styrs det dagliga hållbarhetsarbetet av bolagets hållbarhetsansvarig.

EU TAXONOMIN

SLP omfattas inte av EU:s taxonomi-förordning, trots det har SLP valt att redovisa delar av kraven på koncernnivå. Läs mer under avsnittet ”EU-taxonomin”.

Fastigheten Kolven 4, Helsingborg.

INNEHÅLL 43

42 SLP  ÅRSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHET

Affärsmodell

En hållbar affärsmodell

Vår affärsidé är att förvärva, förädla och förvalta logistikfastigheter med hållbarhet i fokus. Genom att verkligen integrera hållbarhet i hela verksamheten skapar vi värde för både våra intressenter och naturen.

Förvärv

Vi växer vårt fastighetsbestånd genom att förvärva fastigheter och byggrätter. Fokus ligger på att förvärva fastigheter med goda utbyggnads- och förädlingsmöjligheter. Att beakta hållbarhetsförutsättningarna i due diligence-processen innebär att vi tidigt kan lägga en plan för hur vi aktivt kan arbeta med hållbarhetsåtgärder i fastigheten genom förädling och förvaltning.

Finansiering

Som ett resultat av att integrera hållbarhet i vår affärsmodell möjliggör det också för oss att erhålla hållbar finansiering. Hållbar finansiering innebär inte bara en rabatt på finansieringskostnaden utan vad som kanske är än viktigare att det säkrar framtida möjlighet att erhålla finansiering. Vi följer noga utvecklingen på marknaden, läs mer om hållbar finansiering under avsnittet ”Finansiering”.

Förädling

Hyresgästanpassningar och energioptimeringsprojekt kännetecknar typiska förädlingsprojekt. Vi sätter stort värde i att känna våra fastigheter för att skapa lösningar som är bra både för kunden, SLP och för miljön. Alla nyproduktionsprojekt i egen regi miljöcertifieras och vi arbetar aktivt med att certifiera befintliga fastigheter.

Förvaltning

Förvaltningen präglas av ett långsiktigt perspektiv för fastigheten såväl som för hyresgästen. Stort fokus ligger på dialog med våra hyresgäster för att skapa bättre förståelse för vad vi kan göra tillsammans. Att förvalta energieffektiva fastigheter skapar värde för alla och får även stor positiv inverkan på natur och klimat.

”Hela vår affärsmodell integrerar hållbarhet. Vi växer vår portfölj främst genom förvärv av fastigheter med förädlingspotential. Redan i due diligence-processen identifierar vi åtgärder för att förbättra hållbarhetsprestandan och optimera förvaltningen. Under året har vi strukturerat om paketeringen av vårt hållbarhetsarbete för att vässa vårt erbjudande ytterligare. Vi har antagit skarpare målsättningar och jag ser fram emot att fortsätta det fina arbete vi påbörjat.”

Peter Strand, VD.

INNEHÅLL 43

SLP  ÅRSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHET

Medlemskap, initiativ och nätverk

Genom branschsamarbeten, initiativ och medlemskap önskar SLP driva arbetet inom hållbar utveckling framåt. Vi är övertygade om att vi tillsammans med andra aktörer kommer snabbare framåt i omställningen mot klimatneutralitet och därmed en mer hållbar samhällsutveckling. Nedan är ett urval av åtaganden som SLP undertecknat samt organisationer som vi är delaktiga i.

FN GLOBAL COMPACT

Under verksamhetsåret har SLP signerat FN Global Compact. De tio principerna gällande mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö och anti-korruption utgör en viktig del av vårt hållbarhetsarbete. Bolagets uppförandekoder bygger på FN Global Compacts principer. De globala målen är kopplade till SLP:s hållbarhetsramverk – Vårt Ansvar. Under 2023 kommer vi att genomföra vår första Communication on Progress.

FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL

FN:s 17 globala mål för hållbar utveckling är en del av Agenda 2030. SLP har till bolagets väsentliga hållbarhetsfrågor kopplat prioriterade mål för hållbar utveckling.

LOKAL FÄRDPLAN FÖR MALMÖ 2030 LFM30

SLP är anslutna till det medlemsdrivna branschinitiativet LFM30. LFM30 är en lokal färdplan för en klimatneutral bygg- och anläggningssektor i Malmö till 2030.

HELSINGBORGSDEKLARATIONEN

Tillsammans med aktörer från hela logistikkedjan och Helsingborg Stad har vi på SLP signerat Helsingborgsdeklarationen. Initiativet syftar till att möjliggöra en ökad klimatomställning genom konkreta samarbetsprojekt. Gemensamt är en ambition om att nå nettonoll utsläpp av växthusgaser till år 2030.

SWEDEN GREEN BUILDING COUNCIL

Under året har SLP blivit medlemmar i Sweden Green Building Council (SGBC), som är en medlemsorganisation för hållbart samhällsbyggande. Miljöcertifiering av byggnader sker genom SGBC.

#HUSFÖRHUS  ENERGISPARKAMPANJ

Tillsammans med branschkollegor har SLP initierat en energisparkampanj för att under vintern minska energianvändningen. Under gemensamma hashtagen #HusFörHus sprids kunskap och initiativ för att inspirera så många som möjligt att göra vad de kan för att spara energi.

AFFÄRENMÄNNISKANPLANETEN VÅRT ANSVAR

INNEHÅLL 45

44 SLP  ÅRSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHET

Intressentdialog och väsentlighetsanalys

DIALOG MED INTRESSENTERNA

Löpande dialog med våra intressenter ger oss möjlighet att få bättre insikt och förståelse i hur deras behov ser ut samt vilka förväntningar som ställs på oss som fastighetsägare och affärspartner. Därav är det av största vikt för oss på SLP att alltid vara lyhörda och intresserade av hur vi uppfattas och därmed hur vi kan förbättras. Våra viktigaste intressentgrupper är våra hyresgäster, medarbetare, finansiärer, ägare, leverantörer och samhällsaktörer. Dialog sker i olika former, allt från den dagliga kontakten med våra hyresgäster till bolagspresentationer. Under året har ett arbete med riktad undersökning genomförts i syfte att bättre förstå hur bolagets intressenter prioriterar olika hållbarhetsfrågor. Undersökningen ligger till grund för bolagets väsentlighetsanalys och vårt hållbarhetsramverk som vi kallar Vårt Ansvar.

Under året har SLP genomfört en intressentdialog och väsentlighetsanalys som grund för SLP:s hållbarhetsramverk. Hållbarhetsramverket bygger på våra mest väsentliga hållbarhetsfrågor som delats in i tre fokusområden och är grunden i hela vårt hållbarhetsarbete. SLP:s hållbarhetsrapportering bygger på ramverket och mål antas på styrelsenivå för att säkerställa arbetet framåt.

Intressentgrupp	Dialogforum	Prioriterade frågor
Hyresgäster	Möten med hyresgäster, Gröna hyresavtal, Enkätundersökning, Riktad dialog med urval	Nöjda hyresgäster, Jämställdhet & inkludering, Säker arbetsmiljö, Uppförandekod
Finansiärer	Riktade möten, Gröna ramverk, Kvartalsrapportering, Årsredovisning, Årsstämma, Enkätundersökning	Energi & förnybar energi, Långsiktig avkastning, Utsläpp & klimat, Grön finansiering, Transparens
Samhällsaktörer	Upphandlingar, Enskilda möten, Enkätundersökning, Nätverk, Workshops	Energi & förnybar energi, Utsläpp av växthusgaser, Transparens
Leverantörer	Upphandlingar, Enskilda möten, Enkätundersökning	Nöjda hyresgäster, Säker arbetsmiljö, Uppförandekod, Transparens, Avfall & cirkularitet
Ägare	Investerarmöten, Enskilda möten, Kvartalsrapportering, Årsstämma, Årsredovisning, Enkätundersökning	Långsiktig avkastning, Nöjda hyresgäster, Transparens, Säker arbetsmiljö
Medarbetare	Individuella samtal, Workshops, Enkätundersökning, Konferenser	Nöjda hyresgäster, Jämställdhet & inkludering, Energi & förnybar energi, Utbildning & kompetens

INNEHÅLL 45

SLP  ÅRSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHET

Intressentdialog

VÄSENTLIGHETSANALYS

Under verksamhetsåret har en väsentlighetsanalys av hållbarhetsområdet genomförts i syfte att identifiera och prioritera väsentliga hållbarhetsfrågor.# HÅLLBARHET

Hållbarhetsramverk

Vårt Ansvar – hållbarhetsramverk

Vi har valt att kalla vårt hållbarhetsramverk Vårt Ansvar. Det omfattar våra tre fokusområden – Planeten, Människan och Affären – och inkluderar bolagets väsentliga hållbarhetsfrågor. Vårt Ansvar innefattar konkreta målsättningar, KPI:er och aktiviteter inom respektive fokusområde. Vårt Ansvar ska hjälpa oss att tydliggöra och kontinuerligt utveckla vårt hållbarhetsarbete. Vartannat år ska hållbarhetsramverket revideras, detta för att säkerställa rätt fokus och prioritet.

PLANETEN
Väsentliga frågor
Klimat & utsläpp
Energi & förnybar energi
Miljöcertifiering

MÄNNISKAN
Väsentliga frågor
Attraktiv arbetsgivare
Jämställdhet & inkludering
Nöjda hyresgäster

AFFÄREN
Väsentliga frågor
Långsiktig avkastning
Transparens
Uppförandekod

VÅRT ANSVAR

Analysen bygger på olika delar såsom omvärldsbevakning och trender, SLP:s strategiska frågor, risker, möjligheter samt intervjuer och enkätundersökningar med bolagets samtliga intressentgrupper. Utifrån väsentlighetsanalysen har vårt hållbarhetsramverk med fokusområden antagits av bolagets styrelse genom vår hållbarhetspolicy.

Hög Intressentperspektiv	Mycket hög	Hög
Påverkan på SLP	Mycket hög	Hög

Cirkularitet och avfall
Digitalisering
Gröna hyresavtal
Energi och förnybar energi
Långsiktig avkastning
Transparens
Nöjda hyresgäster
Motverka klimatförändringar
Säker arbetsmiljö
Jämställdhet och inkludering
Uppförandekod
Miljöcertifiering
Vatten
Biologisk mångfald
Samverkan och innovation
Hållbara transporter och laddinfrastruktur
Utbildning och kompetens
Nöjda medarbetare
Hållbara finansiering

---

Planeten

MÅLSÄTTNINGAR

KLIMAT & UTSLÄPP

MÅL 2025

• Klimatneutrala projekt: Påbörjat minst tre klimatneutrala projekt
• Laddinfrastruktur: 50 procent av uthyrningsbara ytan Minst hälften av ytan ska vara utrustad med laddinfrastruktur för personbilar
• Laddinfrastruktur tunga fordon: Påbörjat minst ett projekt med laddinfrastruktur för tunga fordon

MÅL 2030

• Klimatneutral förvaltning: Netto-noll utsläpp av växthusgaser inom scope 1 & 2

Scope 1 är utsläpp av växthusgaser som är under direkt kontroll i verksamheten, exempelvis avser det bränsleförbrukning. Scope 2 är utsläpp av växthusgaser från inköpt energi och som är indirekt till följd av verksamheten genom förbrukning av el och värme. Scope 3 är utsläpp av växthusgaser från övrig indirekt verksamhet, uppströms såsom nedströms, och som indirekt uppstår till följd av verksamheten, exempelvis avser det inköpt material och hyresgästernas energiförbrukning.

Det största bidraget till miljömässigt hållbar utveckling gör vi genom att optimera våra fastigheter. Minskad energiförbrukning, ökad andel förnybar energi, resursoptimering och ett miljöcertifierat fastighetsbestånd skapar värde både för planeten och för SLP som bolag.

KLIMAT & UTSLÄPP

Fastighetsbranschen svarar för en stor andel av den totala mängden utsläpp av växthusgaser, samtidigt som branschen står för en betydande andel av landets energianvändning. Vi behöver aktivt arbeta med att ställa om och anpassa befintliga fastigheter samtidigt som vi tar vara på de existerande resurserna på bästa sätt. Att ställa om branschen till klimatneutralitet kommer med stora utmaningar. För att lyckas krävs det att vi nyttjar och moderniserar redan befintliga byggnader på ett effektivt sätt.

Under verksamhetsåret har SLP för första gången kartlagt stora delar av bolagets utsläpp av växthusgaser enligt Greenhouse Gas Protocol (GHG Protocol). Arbetet med att reducera utsläppen kommer kräva succesiva förbättringar och förändringar. Det första steget i arbetet, kartläggningen av utsläpp av växthusgaser, möjliggör vårt vidare arbete mot satta mål.

Ättehögen Östra 6, Helsingborg. Fotograf: Kennet Ruona.

Utsläppskälla	Ton CO₂e, 2022	Beräkningsmetod
Scope 1
Resor med tjänstebil	6	Distance-based
Köldmedia	1
Naturgas	19	Fuel-based
TOTAL	27
Scope 2
Inköpt el (market based)	5	Fuel-based
Inköpt el (location based)	28	Fuel-based
Inköpt värme	102	Fuel-based
TOTAL (market based)	135
TOTAL (market based)	135
Scope 3
Köpta varor och tjänster	n/a
Kapitalvaror	166	Average-based
Bränsle och energirelaterade aktiviteter	31	Fuel-based
Uppströms transport och distrubution inkl. kapitalvaror	22
Avfall genererat från verksamhet inkl. kapitalvaror	6
Affärsresor	7	Distance-based
Anställdas pendling	10	Distance-based
Uthyrda tillgångar	2725	Average-based
TOTAL SCOPE 3	3067
TOTAL	3229

• 1. Vid redovisning enligt location-based metoden, det vill säga vid avsaknad av avtal om ursprungsmärkt förnybar el, blir utsläppen 28 ton.
• 1. Avser färdigställda egenutvecklade nyproduktionsprojekt under 2021.
• 1. Avser hyresgästernas energianvändning.

Avgränsningar

Utsläpp hänförliga till Scope 1 avser naturgasförbrukning i de fastigheter där SLP står för förbrukningen, köldmedieläckage samt utsläpp från tjänstekörning med tjänstebil. Utsläpp hänförliga till Scope 2 avser den inköpta energi – el och värme – som förbrukats i våra fastigheter och där SLP står för energiförbrukningen. Utsläpp hänförliga till Scope 3 avser utsläpp som ligger utanför vår egen direkta verksamhet och delas in i uppströms och nedströms utsläpp. För SLP avser uppströms utsläpp främst inköpta varor och tjänster, kapitalvaror, transporter som är hänförliga till nyproduktionsprojekt samt avfall. Nedströms utsläpp avser främst hyresgästernas energiförbrukning. Utöver det har SLP valt att redovisa utsläpp för tjänsteresor med flyg och anställdas pendling till och från arbetsplats.

Redovisningsprinciper

• Scope 1: Resor i tjänst med tjänstebil beräknas utifrån körd sträcka och medel-

LFM30

Under året har vi anslutit oss till Malmös lokala färdplan för en klimatneutral bygg- och anläggningsbransch. Medlemskapet innebär ett åtagande från SLP:s sida att vi ska minska vårt klimatavtryck, detta bland annat genom att senast 2025 byggstartat tre klimatneutrala projekt.

förbrukning vid blandad körning för respektive bilmodell. Utsläpp från köldmedia hämtas från fjolårets obligatoriska köldmedierapporter. Utsläpp från förbrukning av naturgas gäller de fastigheter där SLP står på energiavtalet och hyresgästen inte har separat mätning eller där verklig förbrukning vidarefaktureras.

• Scope 2: Utsläpp från inköpt el och värme avser de fastigheter där SLP står på energiavtalen och hyresgästen inte har separat mätning eller där verklig förbrukning vidarefaktureras. Utsläpp som avser energiförbrukning enligt market based-metoden avser ursprungsmärkt förnybar el och har en emissionsfaktor på 0 kg CO₂e/kWh. Vid redovisning enligt location based-metoden antas emissionsfaktorn uppgå till 22 g CO₂e/kWh. Emissionsfaktor för fjärrvärme har hämtats från respektive fjärrvärmeleverantör.

• Scope 3: För

  1. Köpta varor och tjänster som avser fastighetsrelaterade utsläpp såsom skötsel och underhåll, reparationer, mindre renoveringar, entreprenörer och tekniska konsulter, saknas data.
  2. Kapitalvaror avser utsläpp hänförliga till nyproduktionsprojekt och avser egen utvecklade nyproduktionsprojekt och redovisas med schablon om 414 kg CO₂e/kvm och inkluderar
  3. Uppströms transport och distribution och
  4. Avfall genererats från verksamheten.
     Utsläpp från
  5. Bränsle och energirelaterade aktiviteter avser energi och bränslerelaterade utsläpp som inte omfattas i scope 1 och 2.
     Utsläpp från
  6. Affärsresor avser tjänsteresor med flyg och data har inhämtats från flygbolag.
     Utsläpp från
  7. Anställdas pendling avser anställdas pendling till och från arbetsplats och har beräknats utifrån distans och schablon för respektive färdmedel.
     Utsläpp från
  8. Uthyrda tillgångar avser hyresgästernas energiförbrukning och har i de fall förbrukningsdata inte kunnat säkerställas beräknats med schablon för el och värme.

Tjänstebilar

Bolaget har fattat beslut om att endast bruka tjänstebilar som helt eller delvis drivs av el eller annat fossiloberoende drivmedel. Tjänstebilar ska även uppfylla regerings miljöbilsdefinition, det vill säga att bilen får högst släppa ut 50 gram CO₂ per kilometer. Utöver tjänstebilar leasar eller äger SLP inte några fordon.

100% miljöklassade fordon, varav 63% är fossiloberoende

---

ENERGI & FÖRNYBAR ENERGI

LÖPANDE MÅL

• 100 procent förnybar el I alla fastigheter SLP har rådighet över elavtalen
• 15 procent minskad energi-användning på fem år Jämförbart bestånd

MÅL 2025

• 15 MW installerad effekt Installerad effekt i solcellsanläggningar på fastigheter ska uppgå till minst 15 MW

MÅL 2030

• 100 procent fossilfri energi I alla fastigheter SLP har rådighet över energiavtalen

¹ https://www.boverket.se/sv/byggande/hallbart-byggande-och-forvaltning/miljoindikatorer---aktuell-status/energianvandning/

Under det senaste året har elanvändningen i fastigheten Mosshaga 10 i Nässjö minskat med 14 procent och värme-användningen med 7 procent. Under 2021 installerades en solcellsanläggning med en effekt på 255 kW och beräknad årsproduktion på över 200 000 kWh. Man har under 2022 beslutat att komplettera solcellsanläggningen med ytterligare 245 kW. Utöver det har äldre, ineffektiva armaturer ersatts med modern LED-belysning. Fastigheten har även kopplats upp mot digital tjänst och går att styra på distans.

Mosshaga 10, Nässjö
–14% elanvändning
–7% värme-användning

ENERGI & FÖRNYBAR ENERGI

Bygg- och fastighetssektorn står för drygt 30 procent av den totala energianvändningen i Sverige. Att bedriva en energieffektiv fastighetsförvaltning får därmed stor positiv inverkan på både klimatet och samhället.

Energieffektivisering och optimering

Vårt fastighetsbestånd består av fastigheter som förvärvats med stor förädlings-potential.# HÅLLBARHET

Hållbarhetsramverk

Vi arbetar aktivt med att optimera våra fastigheter och har framgångsrikt sänkt energianvändningen. Många gånger är detta ett arbete som måste utföras tillsammans med våra hyresgäster för att nå maximal effekt. Vid nyproduktion planeras och byggs fastigheter med låg energiförbrukning men störst nytta får vi genom att ta vara på och effektivisera befintliga fastigheter.

Avgränsning

Redovisning av energianvändning avser de fastigheter som SLP har kunnat säkerställa full energidata för, antingen genom att bolaget står på samtliga energiabonnemang eller att hyresgästerna medgivit tillgång till energidata.

Redovisningsprincip

Faktisk förbrukning avser den energianvändning som SLP köpt in, inklusive hyresgästernas energianvändning i de fall då faktisk förbrukning inte vidarefaktureras. Energiintensitetsmåttet som redogörs i kWh/kvm avser de fastigheter där SLP har tillgång till full förbrukningsdata och inkluderar fastighetsel, verksamhetsel och värme dividerat med den uthyrningsbara ytan för aktuella fastigheter. Bränsleanvändning avser naturgas och biogas som används för uppvärmning. Värmeanvändningen avser normalårskorrigerad energianvändning.

ENERGIANVÄNDNING

	Faktisk förbrukning, MWh	Förnybar energi, %	Fossilfri energi, %	Jämförbart bestånd, MWh	Förändring, %
Total elanvändning		%	%		 –%
Total fjärrvärmeanvändning		%	%		 –%
Total bränsleanvändning		%	%	 	%
Total energianvändning		%	%		 –
Energiintensitet, kWh/kvm	–	–	,	,	–%

INNEHÅLL 5

150 SLP  ÅRSREDOVISNING 2022

Hållbarhetsramverk

Sedan SLP tillträdde Bronsdolken 9 i Malmö har en rad olika energieffektiviserande investeringar gjorts i fastigheten. Samtliga ventilationsaggregat har bytts ut samt att ecopilot har installerats. Ecopiloten möjliggör optimering i realtid och samordnar styrsystemen för fastighetens värme-, kyl- och ventilationslösningar baserat på att långsiktigt utnyttja fastighetens termiska lagringsförmåga. Modern LED-belysning har ersatt gamla armaturer samt nya portar har installerats för att täta fastigheten. Bronsdolken 9 är en eluppvärmd fastighet och med riktade insatser har elanvändningen i fastigheten minskat med 26 procent senaste året.

Bronsdolken 9, Malmö

Förnybar energi och fossilfria energikällor

För att SLP ska lyckas ställa om verksamheten till klimatneutral krävs hållbara lösningar gällande energibehov samtidigt som vi kommer behöva görs oss fria behovet av fossila bränslen. Det innebär att vi måste ställa om till förnybara energikällor såsom sol-, vind- och vattenkraft. Det som kännetecknar den förnybara energin är att den aldrig tar slut. Den bidrar heller inte till den globala uppvärmningen. SLP har som målsättning att bedriva en klimatneutral fastighetsförvaltning senast år 2030. För att nå vårt mål kommer vi behöva arbeta aktivt med energieffektiviserande åtgärder parallellt med att öka andelen förnybar energi. De primära uppvärmningskällorna i våra fastigheter är fjärrvärme och värmepumpar, enstaka fastigheter värms upp med gas. Ingen av SLP:s fastigheter är försedd med eller och värms med oljepanna. I de fastigheter där SLP står på elavtalen förbrukas ursprungsmärkt förnybar el.

Solceller

Ett lysande exempel på hur vi kan kombinera energieffektiviserande åtgärder med förnybar energi är installation av solcellsanläggningar på våra fastigheter. Investeringen leder inte bara till förbättrat driftsnetto utan minskar också risken för prisvolatilitet och kapacitetsrisk. Vi förvaltar fastigheter med stora och platta tak och har därmed goda förutsättningar för att installera stora solcellsanläggningar. Under året har SLP tecknat ramavtal med två ledande leverantörer av solcellsanläggningar. Avtalet innebär att flera av våra fastigheters tak nu kan utrustas med solcellsanläggning i än snabbare takt än tidigare. I ett första skede kommer femton anläggningar installeras.

–26% elanvändning

Gröna hyresavtal

I de flesta av våra fastigheter står hyresgästerna på energiavtalen. Det innebär att dialog och samarbete med hyresgäster i energifrågan blir central. Under året har SLP signerat de första gröna hyresavtalen. Ett grönt hyresavtal skapar bland annat förutsättningar till utbyte av energidata vilket både kan förbättra SLP:s rapportering, men framför allt skapa en dialog kring hur vi tillsammans kan minska energianvändningen i fastigheterna. Samtliga nytecknade avtal är gröna hyresavtal. Filip Persson, Projektledare.

15% av SLP:s fastigheter är försedda med solceller. 3 900 MWh i beräknad årsproduktion

INNEHÅLL 53

15SLP  ÅRSREDOVISNING 2022

Hållbarhetsramverk

Genom att arbeta med miljöcertifiering kvalitetssäkras byggnader av tredje part och intygar att byggnader har låg miljö- och klimatpåverkan. Att förvalta ett miljökertifierat fastighetsbestånd leder inte bara till minskade risker utan ökar också värdet och bidrar till förmånligare finansiering. Det möjliggör även god kontroll och uppföljning för att kunna bedriva en långsiktigt hållbar förvaltning och genom det möta våra intressenters förväntningar och krav. All nyproduktion certifieras enligt Miljöbyggnad Silver eller motsvarande certifieringsmodell och nivå. Under verksamhetsåret har de två första byggnaderna certifierats enligt Miljöbyggnad iDrift Silver och de fem första enligt BREEAM in-use Very Good är pågående. Pågående certifieringar beräknas vara klara under första halvan av 2023. Vid utgången av 2022 har SLP miljöcertifierat 12 procent av den uthyrningsbara ytan samt initierat miljöcertifiering av ytterligare 92 tkvm uthyrningsbar yta motsvarande 12 procent av den totala ytan.

Ättehögen Östra 6, Helsingborg, Miljöbyggnad Silver

MILJÖCERTIFIERING

Miljöcertifiering är ett intyg på att byggnader har låg energiförbrukning och klimatpåverkan, vilket medför positivt värde för hyresgäster såväl för bolaget och dess värde. SLP arbetar med certifiering vid nyproduktion och av befintliga fastigheter.

Redovisningsprincip

All nyproduktion är eller avses att miljöcertifieras. Utfall för totalt certifierad yta inbegriper nyproduktionsprojekt som inkluderas i den uthyrningsbara ytan.

MÅLSÄTTNINGAR  MILJÖCERTIFIERING

LÖPANDE MÅL
100 procent miljöcertifierad nyproduktion Enligt Miljöbyggnad Silver eller motsvarande
MÅL 2025
50 procent miljöcertifierad uthyrningsbar yta Enligt Miljöbyggnad iDrift Silver eller motsvarande

MILJÖCERTIFIERING

	Uthyrningsbar yta, kvm	Uthyrningsbar yta, %
Miljöcertifierad yta		
Pågående certifieringsprocess	 	

12% miljöcertifierad uthyrningsbar yta

Tillsammans med hyresgästen Halmstads Delivery AB har SLP under året samarbetat kring en rad hållbara investeringar i den nybyggda fastigheten Fyllinge 20:434. Utöver det pågående arbetet med miljöcertifiering nyttjas 100 procent förnybar energi i fastigheten. Laddstolpar för eldrivna personbilar har installerats och vi har startat upp ett projekt avseende installation av en solcellsanläggning om 499 kW, motsvarande en beräknad årsproduktion om drygt 442 000 kWh.

– För oss är hållbarhet en hjärtefråga. Vi arbetar dagligen med de här frågorna i stort och smått och det berör hela vår verksamheten. Resultatet av samarbetet med SLP är vi lite extra stolta över. Att vi tillsammans driver frågor kring nya hållbara investeringar. Ett samarbete som är fruktsamt för båda parterna och vår gemensamma framtid, säger Helena Barany VD på Halmstads Delivery.

– Samarbetet visar på vilka fördelar som uppstår när vi som hyresvärd tillsammans med vår hyresgäst satsar på hållbara lösningar, säger Viktoria Wöhl, hållbarhetsansvarig SLP.

SLP och Halmstads Delivery AB tillsammans för hållbara investeringar

Fastigheten Fyllinge 20:434 och Helena Barany, VD Halmstads Delivery

INNEHÅLL 5352 SLP  ÅRSREDOVISNING 2022

Hållbarhetsramverk

Människan

MÅLSÄTTNINGAR  ATTRAKTIV ARBETSGIVARE

LÖPANDE MÅL
>45 eNPS
<2 procent korttidssjukfrånvaro
<3 procent långtidssjukfrånvaro

Vi ska värna människan. Både våra medarbetare och hyresgäster är avgörande för SLP:s framgång. SLP ska aktivt arbeta för att bibehålla och attrahera kompetenta medarbetare samt göra vårt yttersta för att skapa långsiktiga relationer och miljöer för våra hyresgäster att trivas och verka i.

ATTRAKTIV ARBETSGIVARE

Hos SLP står medarbetarna i centrum. Det är av största vikt att skapa förutsättningar att vara en attraktiv och trygg arbetsgivare där alla kan göra ett riktigt bra jobb, trivas och utvecklas. SLP ska vara en trygg arbetsgivare med goda arbetsvillkor. Hos oss ska arbetsklimatet – utöver arbetsglädje, trivsel och gemenskap – präglas av en humanistisk människosyn och ömsesidig respekt. Bolaget ska ha en platt organisation där våra medarbetare kan utvecklas och bredda sin kompetens för att utveckla sig själva och därmed utveckla bolaget.

Individuella utvecklings- och målsamtal

För att bibehålla våra kompetenta medarbetare genomförs årliga utvecklingssamtal mellan medarbetaren och dennes chef. Vid detta tillfälle tas frågor som rör arbetssituation, återkoppling på arbetsresultat, personlig kompetensutveckling samt aktiviteter för utveckling upp. Utöver det definieras mål för kommande period och utbildningsplan tas fram. Syftet med samtalet är att diskutera olika arbetsrelaterade frågor för att ge alla medarbetare möjlighet att diskutera och påverka sin egen arbetssituation och utveckling. Det ger dessutom både chefer och medarbetare en möjlighet att få återkoppling på ledarskap respektive arbetsprestation.

eNPS

Under året har vi genomfört en första eNPS-undersökning. Undersökningen syftar till att säkerställa att arbetsplatsen speglar bolagets ambitioner och att signaler om förbättringspotential fångas upp i ett tidigt skede. eNPS, eller employee Net Promoter Score, som är verktyget som använts, är ett standardiserat verktyg som mäter medarbetarnas ambassadörskap.# SLP ÅRSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHET

Hållbarhetsramverk

Människan

MÅLSÄTTNINGAR

JÄMSTÄLLDHET & INKLUDERING

LÖPANDE MÅL

Lokala sommararbetare
I samtliga områden där SLP förvaltar fastigheter

MÅL 2025

Jämställda yrkeskategorier
Med en 40/60-procentig könsfördelning

Vi tror dessutom att en jämn könsfördelning bidrar till en framgångsrik och välmående organisationen. På SLP eftersträvar vi en 40/60-procentig könsfördelning i samtliga yrkeskategorier.Vid samtliga nyanställningar tillämpas kompetensbaserad rekrytering.

STYRELSE	Antal
Kvinnor	3 (50%)
Män	3 (50%)

KONCERNLEDNING	Antal
Kvinnor	0 (0%)
Män	3 (100%)

ÖVRIGA ANSTÄLLDA	Antal
Kvinnor	4 (40%)
Män	6 (60%)

Filip Persson och Tommy Åstrand, vinnare av årets padel-turnering 2022.

Praktikanter
De senaste två åren har SLP arbetat med praktikanter. Vi har erbjudit studenter möjlighet att kombinera skolans teoretiska kunskap med praktik. Det är inte bara en möjlighet att för oss att försöka ge något till morgondagens fastighetsstjärnor utan bidrar också till att skapa kännedom och intresse för SLP som bolag och arbetsgivare.

SLP:s eNPS för verksamhetsåret 2022 ligger på 91, på en skala som går från –100 till +100. Vi känner stolthet över den rekommendationsvilja som finns bland våra medarbetare och arbetar aktivt med att bibehålla den goda arbetsmiljön. Vad som utmärker sig som bidragande faktorer till den höga rekommendationsviljan är den goda företagskulturen och sammanhållningen inom bolaget. Stimulerande arbetsuppgifter, utvecklingsmöjligheterna och att alla medarbetare arbetar som ett team är avgörande.

Vi är både medarbetare och delägare i SLP
På SLP är alla medarbetare också delägare i bolaget. Vi är övertygade om att det skapar lojalitet, bidrar till ett än starkare engagemang och ger incitament att driva affären med långsiktig lönsamhet i fokus. Det är även ett sätt för bolaget att bibehålla sin kompetenta personal. Som delägare blir det än viktigare att arbeta mot bolagets gemensamma målsättningar då ett positivt resultat ger tillbaka till medarbetarna.

Friska och välmående medarbetare
Vi ska arbeta förebyggande med hälsofrämjande aktiviteter för att bibehålla den låga sjukfrånvaron vi har på bolaget. Detta gör vi bland annat genom att erbjuda företagshälsovård, friskvårdsbidrag och hälsoundersökningar. Arbetsplatsen ska vara säker, såväl fysiskt som psykiskt.

SJUKFRÅNVARO	2022	2021
Sjukfrånvaro totalt %	1,6	1,8
Kvinnor, %	1,4	1,7
Män, %	1,7	1,9
Korttidssjukfrånvaro, %	1,6	1,8
Kvinnor, %	1,4	1,7
Män, %	1,7	1,9
Långtidssjukfrånvaro, %	0,0	0,0
Kvinnor, %	0,0	0,0
Män, %	0,0	0,0

JÄMSTÄLLDHET & INKLUDERING

För oss är det en självklarhet att vi ska ha en inkluderande arbetsplats där jämställdhet alltid eftersträvas. Vi ska alla bedömas utifrån prestation och ingen form av diskriminering, mobbing eller trakasserier accepteras.

Lika värde och möjligheter
Vi ska alla på SLP ha samma möjligheter, rättigheter och skyldigheter. Vi accepterar inte någon form av diskriminering, mobbing och trakasserier. Under året har inte några fall av misstänkt diskriminering, mobbing eller trakasserier hanterats. Alla ska ha samma förutsättningar att utföra sitt arbete oavsett kön, könsidentitet eller könsuttryck, ålder, sexuell läggning, funktionsnedsättning, religion eller annan trosuppfattning eller etnisk tillhörighet.

under 35

Branschtidningen Fastighetsnytt har för tredje året i rad utsett 35 personer under 35 år som kan bli morgondagens makthavare. På listan i år fanns två SLP-medarbetare, Matilda Olsson och Viktoria Wöhl, med. Matilda Olsson, 29 år, är ekonomichef på SLP. Under noteringen av SLP på Nasdaq Stockholm i början av året var Matilda projektledare. Viktoria Wöhl, 32 år, arbetar sedan i början av året som hållbarhetsansvarig på SLP. Under året har en rad hållbarhetsinitiativ seglat upp på SLP:s agenda. Detta är helt i linje med hur vi vill att vår arbetsplats ska ge möjlighet att hantera komplexa arbetsuppgifter parallellt med att ge rätt stöd och förutsättningar för medarbetarens utvecklingsplaner.

Matilda Olsson och Viktoria Wöhl. Foto: Mattias de Frumerie

Lokalt engagemang

SLP har under året fattat beslut om att det i samtliga områden där vi förvaltar fastigheter ska finnas lokala sommararbetare. Genom att skapa arbetstillfällen och engagemang för unga personer kan vi vara med och bidra positivt till lokalsamhället. Från och med sommaren 2023 strävar vi efter att ha lokala sommararbetare i samtliga områden.

Under hösten 2022 inledde SLP ett samarbete med Balouten AB. Balouten arbetar med lokalförmedling och har som affärsidé att alla företag ska inkluderas i fastighetsmarknaden. Mohammad Al Balout, som är Baloutens grundare, hjälper företag som utifrån ett integrationsperspektiv delvis står utanför den traditionella marknaden att på ett tryggt och enkelt sätt komma in på fastighetsmarknaden. Mohammad är en länk mellan fastighetsägare och alla företagargrupper, bland annat genom sin tidigare erfarenhet av integrationsarbete och sina språkkunskaper. Genom samarbetet med Balouten kan vi både nå fram på ett bättre sätt till våra befintliga hyresgäster samt öppna dörrar för samarbeten som vi tidigare inte har haft möjlighet till på egen hand. Balouten förmedlar lokaler i hela Skåne och arbetar även med utbildning för fastighetsägare såväl som för hyresgäster.

I Nässjö äger SLP åtta fastigheter som totalt har en uthyrningsbar yta på närmare 130 000 kvm. Tillsammans med Nässjö Näringsliv har man löpande avstämningar i syfte att bevaka de redan befintliga företagens behov av fastigheter och lokaler. Utöver detta arbetar man gemensamt för att skapa de bästa förutsättningarna för nya företagsetableringar och arbetstillfällen inom regionen. ”Vi på Nässjö Näringsliv AB ser SLP som en professionell, proaktiv aktör i Nässjö som jobbar i framkant med att komma med utvecklande förslag till sina hyresgäster och som är enkla att ha att göra med.” säger Claes Johansson, VD Nässjö Näringsliv AB.

Samarbete med Balouten AB
Mohammad Al Balout, Balouten och Nicklas Schmidt, SLP
Samverkan med Nässjö näringsliv
Claes Johansson, Nässjö Näringsliv och Christian Berglund, SLP.

NÖJDA HYRESGÄSTER

Vi på SLP ska förvalta fastigheter som våra hyresgäster trivs och mår bra i. Genom god kontakt med hyresgästerna ska vi vara en lyhörd samarbetspartner som gör det lilla extra.

Goda relationer

Våra hyresgäster står alltid i centrum. Vi möts i det dagliga arbetet där vi fokuserar på att snabbt kunna möta hyresgästernas behov och fånga upp önskemål.

Fastigheten Aggregatet 2, Helsingborg.

MÅLSÄTTNINGAR

NÖJDA HYRESGÄSTER

MÅL 2025

80 procent nöjda hyresgäster

Under året har vi fattat beslut om att regelbundet genomföra NKI-undersökning (Nöjd Kund Index). Det kommer ge oss möjlighet att i ett tidigare skede enkelt fånga upp vad våra hyresgäster tycker om våra fastigheter, service och SLP som hyresvärd. Första undersökningen kommer att genomföras under 2023. Vårt mål till år 2025 är att minst 80 procent av våra hyresgäster ska vara nöjda med oss som hyresvärd.

Samarbeten stärker

Vi arbetar med långa hyreskontakt och därmed långsiktiga relationer med våra hyresgäster. Vid årets utgång var den återstående hyrestiden 6,2 år. Genom att vara lyhörd mot våra hyresgäster skapas goda möjligheter till långa relationer och hyreskontrakt som i sin tur stärker både bolagets hållbarhetsarbete och lönsamhet. Under året har vi tillsammans med många av våra hyresgäster valt att investera bland annat i solcellsanläggningar som möjliggör lokalt producerad solenergi till hyresgästerna. SLP har även tillsammans med branschkollegor initierat energisparkampanjen #HusFörHus. Målet med kampanjen är att bidra till minskad energianvändning genom just samverkan och kunskapsdelning. I samband med kampanjen har SLP tagit kontakt med samtliga hyresgäster i hopp om att tillsammans identifiera möjligheter att minska energiförbrukningen.

Tillsammans med vår hyresgäst, STILL, i Malmö-fastigheten Stenåldern 6 har vi investerat i energibesparande åtgärder. Genom långsiktigt samarbete med förlängt hyresavtal har vi kunnat investera i modern LED-belysning och en solcellsanläggning som bidrar positivt till miljön och är i linje med vår ambition att öka försörjningen av egen förnybar energi. Det är även en investering som långsiktigt är till fördel för båda avtalsparter. Solcellsanläggningen har en beräknad årsproduktion om ca 180 000 kWh motsvarande ca 65 procent av fastighetens elförbrukning. Överskottselen som inte kan nyttjas i fastigheten kommer att säljas tillbaka till elnätet.

Samverkan med Nässjö näringsliv
Stenåldern 6, Malmö

Affären

MÅLSÄTTNINGAR

LÅNGSIKTIG AVKASTNING

MÅL 2025

70 procent hållbar finansiering

MÅLSÄTTNINGAR

TRANSPARENS

LÖPANDE MÅL

Nolltolerans korruption

Vi ska driva verksamheten hållbart med långsiktig lönsamhet som står sig över tid. Allt vi gör ska präglas av god affärssed. Vi ska fokusera på långsiktiga affärsrelationer och partnerskap, med såväl hyresgäster som leverantörer.

LÅNGSIKTIG AVKASTNING

Det vi gör ska präglas av långsiktighet och ansvar. Fastigheter vi förvärvar och bygger ska vi förvalta på lång sikt. Befintliga fastigheter förädlas för att skapa långsiktigt värde för hyresgäster och bolaget samtidigt som det leder till förbättrad hållbarhetsprestanda. Utöver SLP:s övergripande mål, läs mer under avsnittet ”Affärsidé, målsättningar och affärsmodell”, strävar vi efter att nå 70 procent hållbar finansiering till 2025.

TRANSPARENS

Årsredovisningen för verksamhetsåret 2022 är den första som lämnas sedan SLP noterades på Nasdaq Stockholm.# SLP ÅRSREDOVISNING 2022

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Styrelsen och verkställande direktör för Swedish Logistic Property AB (SLP), org.nr 559179-2873, avger härmed redovisning för koncernen och moderbolaget för räkenskapsår 2022. Årsredovisningen är upprättad i svenska kronor, SEK. Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp i miljoner kronor (mkr).

INFORMATION OM VERKSAMHETEN

Bolagets verksamhet etablerades under slutet av 2018. Bolaget bedriver indirekt fastighetsförvaltning genom att vara ägare till fastighetsägande bolag. Bolaget har sitt säte i Malmö, Sverige. SLP är moderbolag i en koncern som består av 93 dotterbolag, se not 30. Av dessa dotterbolag är 81 ägare till vardera en eller flera fastigheter.

Koncernens huvudsakliga verksamhet, tillika affärsidé, är att förvärva, förädla och förvalta logistikfastigheter med hållbarhet i fokus.

Swedish Logistic Property koncernen består av ägare enligt nedanstående tabell:

ÄGARE	ANTAL AKTIER	ANDEL A-aktier	ANDEL B-aktier	Total	Aktiekapital	Röststyrka
Agartha AB	27 989 635	27,9%	27,9%	27,9%	27,9%	27,9%
Fridam Fastigheter AB	27 989 635	27,9%	27,9%	27,9%	27,9%	27,9%
Skandrenting AB	27 989 635	27,9%	27,9%	27,9%	27,9%	27,9%
HME Investment AB	25 648 209	25,6%	25,6%	25,6%	25,6%	25,6%
Bergendahl Invest AB	17 774 858	17,8%	17,8%	17,8%	17,8%	17,8%
Nordnet Pensionsförsäkring	2 022 189	2,0%	2,0%	2,0%	2,0%	2,0%
Jacob Karlsson	6 587 373	6,6%	6,6%	6,6%	6,6%	6,6%
Capital Group	1 964 700	2,0%	2,0%	2,0%	2,0%	2,0%
Länsförsäkringar fastighetsfond	1 791 000	1,8%	1,8%	1,8%	1,8%	1,8%
ODIN Fonder	1 565 000	1,6%	1,6%	1,6%	1,6%	1,6%
SEB Fonder	1 475 000	1,5%	1,5%	1,5%	1,5%	1,5%
Tosito AB	1 387 000	1,4%	1,4%	1,4%	1,4%	1,4%
Personal	1 690 964	1,7%	1,7%	1,7%	1,7%	1,7%
Övriga	11 800 000	11,8%	11,8%	11,8%	11,8%	11,8%
TOTALT	99 999 999	100,0%	100,0%	100%	100%	100%

Analys och riskbedömning har genomförts avseende vår och våra hyresgästers verksamheter med anledning av kriget i Ukraina. Vi ser inte att våra hyresgästers verksamheter har någon direkt exponering mot Ryssland men att verksamheterna, beroende på vilken bransch de verkar i, kan påverkas indirekt till följd av inflation och eventuella tillkommande sanktioner. Vi ser inte heller någon direkt väsentlig påverkan på SLP:s verksamhet i termer av kostnadsökningar, förseningar i projekt eller högre kredit marginaler. Däremot påverkas vi av den högre 3 månader stibor-räntan, för den del av lånen som inte är ränte säkrade via derivat. Under nuvarande förhållanden bedömer vi sammantaget påverkan som låg.

Övergripande mål

Koncernens övergripande mål är att generera en genomsnittlig årlig tillväxt i substansvärde (NAV) per aktie om lägst 15 procent samt en genomsnittlig årlig ökning av förvaltningsresultatet per aktie om minst 15 procent.

Finansiella riskbegränsningar

De finansiella riskbegränsningarna för koncernen syftar till att säkerställa bolagets finansiella stabilitet. De mätbara och långsiktiga riskbegränsningarna för koncernen är:

Nyckeltal	Riskbegränsning	Utfall 2022-12-31
Räntetäckningsgrad exklusive noteringskostnader, ggr	Lägst 2,5 ggr	3,2
Belåningsgrad, %	Högst 60 %	50,4
Soliditet, %	Lägst 35 %	45,8

Övergripande strategier

För att nå de övergripande målen arbetar bolaget, med egen personal, utifrån fem strategiområden; förvärv, förädling, förvaltning, finansiering och hållbarhet.

• Förvärv: Genom att förvärva fastigheter och byggrätter växer bolagets fastighetsbestånd. De fastigheter som förvärvas karaktäriseras av strategiska logistiklägen samt att de är förädlingsbara.
• Förädling: Fastigheterna förädlas genom ny-, till- och ombyggnation samt optimering av fastigheternas driftsnetto. Driftsnettot optimeras genom uthyrning av vakanta ytor, omförhandling och förlängning av hyresavtal samt genom energieffektivisering.
• Förvaltning: SLP:s förvaltning karaktäriseras av en aktiv kunddialog, korta beslutsvägar och ett långsiktigt perspektiv.
• Finansiering: Bolaget säkerställer en långsiktig kostnadseffektiv finansiering och optimerar relationen mellan eget kapital och skuld.
• Hållbarhet: SLP arbetar med hållbarhetsfrågorna integrerat i den dagliga verksamheten. Genom den långsiktiga förvaltningen och ägandet ges förutsättningar för att skapa hållbara tillgångar.

Fastighetsbeståndet

Bolaget äger och förvaltar 86 fastigheter genom helägda dotterbolag. Fastigheternas sammanlagda uthyrningsbara yta uppgår i koncernen vid räkenskapsårets utgång till 740 tkvm, inklusive större pågående projekt. Den kontrakterade årshyran med tillägg för bedömd vakanshyra, hyresvärdet, i koncernens fastighetsbestånd uppgick till 535 mkr vid årets utgång. Det redovisade värdet för fastigheterna uppgick till 8 133 mkr. Årets förändring av förvaltningsfastigheter inkluderar förvärv om 1 213 mkr och värdeförändringar om 217 mkr. Värdeförändringar uppkommer till följd av skillnader mellan fastigheternas bokförda värde och fastigheternas marknadsvärde. Genomförda förvärv har i huvudsak varit affärer off market samt förädlingsbara fastigheter. Detta ihop med en lyckad uthyrningsverksamhet har bidragit till stora positiva värdeförändringar under året. Möjligheten till off market affärer bygger på ägarnas och de anställdas stora kontaktnät och erfarenhet från branschen. Utöver detta har vi även erhållit avdrag för latent skatt som påverkar den orealiserade värdeffekten positivt. Under året har totalt 346 mkr investerats i befintligt fastighetsbestånd utöver de initiala förvärven av fastigheterna.

FLERÅRSÖVERSIKT

Koncernen

	2021	2020	2019	2022/21 (12 mån)
Nettoomsättning	205	178	44	21
Resultat efter skatt	529	536	258	317
Antal anställda	22	25	4	4
Balansomslutning	7 565	7 715	2 137	7 521
Avkastning på eget kap. (%)	21,7	19,5	13,1	8,3
Substansvärde (NAV) per aktie efter utspädning, kr*	22,0	20,4	19,9	17,4

Moderbolaget

	2021	2020	2019	2022/21 (12 mån)
Eget kapital	2 079	1 840	1 143	1 162
Soliditet (%)	36,9	37,4	37,8	30,4

För definitioner av nyckeltal, se Definitioner och avstämningstabeller.
*Historiska siffror är justerade utifrån genomförd splitt.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRET

• Hyresintäkterna ökade med 54% och uppgick till 411 mkr (268).
• Förvaltningsresultatet exklusive noteringskostnader ökade med 59% och uppgick till 222 mkr (139).
• Periodens resultat har påverkats av kostnader av engångskaraktär om 25 mkr (8) hänförligt till den genomförda börsnoteringen.
• Resultat per aktie efter utspädning uppgick till 2,4 kr (5,3).
• Substansvärdet (NAV) per aktie efter utspädning ökade under perioden med 21% och uppgick till 22,0 kr.
• 16 fastigheter och ett markområde har förvärvats och tillträtts med en total uthyrningsbar yta om ca 121 tkvm och ett fastighetsvärde om 1 288 mkr (2 171).
• Försäljning av handelsfastighet i Malmö med ett överenskommet fastighetsvärde om ca 144 mkr, drygt 20% över den senaste externa marknadsvärderingen.
• Omförhandling har skett av ca 41% av befintlig låneportfölj till så kallade gröna säkerställda banklån.
• Anslutning till tre ledande initiativ för hållbart företagande; UN Global Compact, Sweden Green Building Council och LFM30.
• Handel av bolagets B-aktier på Nasdaq Stockholm inleddes den 23 mars med ett kraftigt övertecknat offentligt erbjudande att teckna nyemitterade B-aktier motsvarande 750 mkr.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT

• Ett markområde har förvärvats i ett attraktivt logistikläge i Landskrona där SLP kommer uppföra en fullt uthyrd logistikfastighet om 3,5 tkvm och en årshyra om ca 3,1 mkr.
• En fullt uthyrd fastighet i Helsingborg har förvärvats och tillträtts. Den uthyrningsbara ytan uppgår till ca 10,2 tkvm med en årshyra om 8,5 mkr.
• SLP:s styrelse avser föreslå årsstämman att ingen aktieutdelning lämnas för verksamhetsåret 2022, vilket är i linje med bolagets utdelningspolicy.
• SLP har utsett Carnegie Investment Bank AB till likviditetsgarant för bolagets aktier av serie B i syfte att förbättra aktiens likviditet.
• Nuvarande CFO Tommy Åstrand har utsetts till ny VD i SLP från och med årsstämman den 26 april. Valberedningen föreslår Peter Strand som arbetande vice ordförande i styrelsen. Matilda Olsson, nuvarande ekonomichef, kommer samtidigt tillträda som CFO.
• Teckningsoptioner av serie TO1, TO2 och TO3 har utnyttjats till fullo och SLP har tillförts cirka 4,1 mkr. Genom utnyttjandet av teckningsoptionerna ökar antalet aktier med totalt 1 200 000 st.
• En fullt uthyrd fastighet i Nyköping har förvärvats och tillträtts. Den uthyrningsbara ytan uppgår till ca 55 tkvm med en års-hyra om 27,8 mkr.

FÖRVÄNTAD FRAMTIDA UTVECKLING SAMT VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER

SLP:s verksamhet, finansiella ställning och resultat påverkas såväl positivt som negativt av risker och omvärldsfaktorer. Riskhanteringsprocessen samt identifierade risker och riskhantering beskrivs närmare under avsnittet ”Risker och riskhantering”. Nedan presenteras de mest väsentliga riskerna.

Värdeförändringar förvaltningsfastigheter

Koncernen redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde nivå 3, IFRS 13, vilket innebär att fastigheternas koncernmässiga bokförda värde ska motsvara dess bedömda marknadsvärde. Samtliga fastigheter har per den 31 december 2022 externvärderats av auktoriserade fastighetsvärderare, Newsec, som bedömt bolagets fastighetsvärde till 8 133 mkr (6 498) vilket motsvarar 10 988 kr/kvm (10 353). Koncernen redovisar förvaltningsfastigheters värdeförändringar över resultaträkningen. Fastighetsvärderingar bygger på bolagets vid var tid gällande hyresavtal samt bolagets faktiska kostnader.Fastighetsvärde- ringar bygger även på framåtriktade antaganden som till sin natur är behäftade med osäkerhet. Sådana antaganden inne- fattar fastighetsspecifika antaganden om hyresnivåer, uthyr- ningsgrad, driftkostnader, fastigheters skick respektive mark- nadsspecifika antaganden om exempelvis makroekonomisk utveckling, allmänna ekonomiska trender, regional ekonomisk utveckling, sysselsättningsgrad, utbud och produktionstakt för nya fastigheter, förändringar i infrastrukturen, inflation och rän- tenivåerna i Sverige. Inflationsantagandet uppgår till 4,0 pro- cent för år 2024 följt av 2,0 procent långsiktigt och genomsnitt- ligt direktavkastningskrav uppgår till 5,6 procent (5,2). Det långsiktiga vakansantagandet varierar i ett intervall om 2 till 15procent beroende på fastighetsspecifika förhållanden med ett genomsnitt om 7 procent. Osäkerheten avseende enskilda fastigheter bedöms i normal- fallet ligga inom intervallet +/– 5 – 10 procent. Osäkerheten varierar med typ av fastighet, geografiskt läge och med fastig- hetskonjunktur. Det finns därför risk att underliggande antagan- de i tidigare eller framtida värderingar av förvaltningsfastigheter kan visa sig vara felaktiga och det finns risk att koncernens vär- deringar inte återspeglar ett framtida försäljningspris. Värdet på SLP:s förvaltningsfastigheter kan minska och fastig- heternas värde påverkas av flera faktorer, varav vissa är utom bolagets kontroll. Det avser exempelvis den nationella och regio- nala ekonomiska utvecklingen, förändringar i räntenivå och in- flation, infrastrukturförändringar, nyproduktion av logistik- och lagerytor samt teknik- och geografisk utveckling som minskar attraktivitet och efterfrågan på sådana ytor som SLP kan erbju- da inom ramen för sina förvaltningsfastigheter. Det avser även marknadsaktörers intresse för fastighetsinvesteringar, kapitaltill- gång och alternativavkastning från andra tillgångsslag. Samtli- ga dessa faktorer påverkar avkastningskravet på fastighetsinves- teringar och därmed värdet på SLP:s förvaltningsfastigheter. Koncernen följer löpande upp de affärer som genomförts på marknaden för att underbygga och säkerställa värderingarna. Ledningen diskuterar löpande med externa aktörer såväl köp som försäljning av fastigheter samt låter hela fastighetsbestån- det värderas av extern part på kvartalsbasis.

Hyresintäkter

Hyresintäkter för de ytor som SLP erbjuder och därmed de hyres- intäkter som genereras påverkas bland annat av den långsiktiga efterfrågan respektive utbud av logistikfastigheter. Därutöver påverkas koncernens hyresintäkter av fastigheternas uthyrnings- grad, möjligheten att ta ut marknadsmässiga hyror och hyres- gästernas betalningsförmåga. Uthyrningsgrad och hyresnivåer styrs till stor del av den allmänna och regionala konjunkturut- vecklingen. Om uthyrningsgrad eller hyresnivåer sjunker, oavsett skäl, eller om hyresgästerna inte kan betala sina hyror, påverkas SLP:s finansiella ställning och resultat negativt. Det finns risk att koncernens större hyresgäster inte förnyar el- ler förlänger sina hyresavtal när de löper ut och om det skulle ske, finns det vidare en risk att koncernen inte hittar nya lämpli- ga hyresgäster att hyra ut lokalerna till. Vidare finns det risk för att makroekonomiska faktorer inverkar negativt på efterfrågan och/eller hyresnivåer på logistikfastigheter eller på koncernens hyresgästers betalningsförmåga. Risken för att vakanser och bortfall av hyresintäkter i väsentlig utsträckning ska påverka ett fastighetsbolag ökar ju större kon- centration till enskilt stora hyresgäster ett fastighetsbolag har. För att begränsa risken för minskade hyresintäkter och försäm- rad uthyrningsgrad eftersträvar koncernen att skapa långsiktiga relationer med befintliga hyresgäster och flera hyresgäster per fastighet. Den 31 december 2022 hade koncernen en ekonomisk uthyrningsgrad om 95,0 procent (92,1) och bolagets hyresavtal hade en genomsnittlig återstående löptid uppgående till 6,2 år (6,4). Bolagets hyresavtal är till 98 procent indexerade. Vidare eftersträvas en stor spridning av kundkategorier vilket minskar risken för oförutsedda hyresförluster. Per balans dagen hade bolaget ca 275 hyresgäster (260) i våra 86 fastigheter (70).

Fastighetskostnader

Fastighetskostnader påverkas bland annat av generella kostnadshöjningar och underhållskostnader. Då vissa kostnader, exempelvis mediakostnader, som utgångspunkt bärs av hyres- gästen kan även en ökad vakansgrad medföra att koncernens fastighetskostnader som normalt sett betalas av hyresgästen istället belastar SLP:s resultaträkning. Enligt gällande hyresavtal betalar hyresgäster vanligtvis särskilda tillägg avseende media och fastighetskatt och i vissa fall har hyresgästen även ett ansvar för underhåll. Koncernen ansvarar för att fastighetsbeståndet är väl underhållet och i gottskick. Med lokal närvaro ökar kunskapen om respektive fastighets behov av förebyggande insatser. Koncernen arbetar kontinuerligt med förbättringar gällande mediaförbrukning för att löpande förbättra kostnadseffektiviteten, vilket sker genom investeringar, optimering och kontinuerlig uppföljning.

Skuldförvaltning och finansiella kostnader

Bolaget är exponerat för ränterisk. Ränterisk uppkommer genom att svängningar i marknadsräntan påverkar koncernens resultat, kassaflöde och finansiella ställning. En central faktor för ränteris- ken är bolagets räntebindningstider enligt ingångna låneavtal, varvid längre räntebindningstid innebär högre förutsebarhet i kassaflödet men normalt även högre räntenivåer. Den genom- snittliga räntebindningstiden uppgick den 31 december 2022 till 1,8 år (1,8) och den genomsnittliga räntan på bolagets räntebä- rande skulder per samma datum var 3,2 procent (1,7). Andel lån som är räntesäkrade via derivat uppgick till 60 procent.

LIKVIDITET

Koncernens likvida medel uppgick vid årsskiftet till 70 mkr (41).

SKATT

Koncernen redovisar en aktuell skattekostnad om 3 mkr (5) och en uppskjuten skattekostnad om 109 mkr (190). Uppskjuten skatt är framförallt hänförlig till orealiserade värdeförändringar, tem- porära skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga värden avseende förvaltningsfastigheter och kvarvarande skat- temässiga underskott.

KASSAFLÖDE OCH FINANSIELL STÄLLNING

Koncernens tillgångar den 31 december 2022 uppgick till 8474mkr (6694). Dessa har finansierats dels med eget kapital om 3702mkr (2 479), dels med skulder om 4 772 mkr (4 215) varav 4102 mkr (3 620) är räntebärande. Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 221 mkr (126).

INNEHAV AV EGNA AKTIER

Bolaget har inget innehav av egna aktier.

AKTIER OCH AKTIEKAPITAL

Aktiekapitalet i SLP uppgick per 31 december 2022 till 1210274,9 kronor. Antalet aktier uppgick till 181 541 235 stycken, fördelat på 55 477 965 aktier av serie A respektive 126 063 270 av serie B. Kvotvärdet per aktie är 0,006667 kronor. Aktier av serie A medför fem röster per aktie och aktier av serie B medför en röst per aktie. I övrigt medför aktie av serie A och serie B samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Utöver lockup-avtal (se närmare i avsnitt Aktien och ägare) är samtliga aktier fritt överlåtbara och aktierna är inte föremål för några överlåtelsebegränsningar. Enligt bolagsordningen ska aktiekapi- talet vara lägst 950 000 kronor och högst 3 800 000 kronor, fördelat på lägst 145 000 000 aktier och högst 580 000 000 aktier. Per 31 december 2022 innehade SLP inga egna aktier. Årsstämman 2022 bemyndigade styrelsen att fatta beslut om nyemission av aktier och/eller konvertibler som innebär utgivan- de av eller konvertering till sammanlagt högst det antal aktier som motsvarar 15 procent av det totala antalet aktier i bolaget efter genomförandet.

RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

Riktlinjer för ersättning till styrelse och ledande befattningshavare beskrivs under not 5.

HÅLLBARHET

SLP strävar efter ett hållbart arbetssätt och ska bidra till en bätt- re miljö och ett bättre samhälle, både idag och för framtida ge- nerationer. Hållbarhetsarbetet är en integrerad del av verksam- het, strategi och det dagliga arbetet. Grunden för bolagets hållbarhetsarbete är koncernens affärsidé, uppförandekod och övriga styrdokument samt vår hållbarhetspolicy och hållbarhets- ramverk med målsättningar, som avser att styra verksamheten i en långsiktigt hållbar riktning.

FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel (kr)

	2022	2021	2020
Balanserad vinst	207 593	96 379	42 178
Överkursfond	15 647	15 647	15 647
Årets resultat	419 752	752 176	416 208
Disponeras så att i ny räkning överföres	246 433	157 076	157 076

Koncernens och moderbolagets resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkningar samt kassaflödesanalyser med noter. Samtliga belopp i mkr om inte annat anges.

Nyckeltal

Nyckeltal	2022 jan–dec	2021 jan–dec	2020 jan–dec	2018 nov–2019 dec (14 mån)
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresintäkter, mkr	411	268	96	19
Driftsnetto, mkr	327	212	78	13
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	95,0	92,1	91,3	86,4
Återstående hyrestid, år	6,2	6,4	7,1	3,7
Nettouthyrning, mkr	11,7	25,8	5,3	13,6
Hyresvärde, mkr	535	390	217	51
Hyresvärde, kr/kvm	1 737	648	528	359
Förvaltningsfastigheter, mkr	8 133	6 498	3 352	774
Förvaltningsfastigheter, kr/kvm	10 988	10 353	8 146	5 429
Antal fastigheter, st	86	70	45	11
Uthyrningsbar yta, kvm	740 628	411 142	265 402	82 435
Direktavkastningskrav värdering, %	5,6	5,2	5,6	6,4
Finansiella nyckeltal
Förvaltningsresultat, mkr	197	131	48	4
Exklusive noteringskostnader, mkr	222	139	–	–
Periodens resultat, mkr	419	752	416	208
Soliditet, %	43,7	37,0	38,1	55,8
Belåningsgrad, %	49,6	55,1	53,9	27,0
Räntetäckningsgrad, ggr	3,6	3,8	4,9	3,0
Exklusive noteringskostnader, mkr	3,9	4,0	–	–
Genomsnittlig ränta, %	3,2	1,7	2,2	1,8
Räntebindning, år	1,8	1,8	2,1	0,3
Kapitalbindning, år	1,9

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Finansiella rapporter koncernen

Koncernens rapport över totalresultat

Mkr	Not	2022-01-01 – 2022-12-31	2021-01-01 – 2021-12-31
Hyresintäkter	2	411	268
Fastighetskostnader	3	–77	–53
Fastighetsadministration	3	–7	–2
Driftsnetto		327	212
Centrala administrationskostnader	4, 5, 6	–50	–31
Finansiella intäkter		0	0
Finansiella kostnader		–77	–47
Tomträttsavgäld		–3	–3
Förvaltningsresultat		197	131
Värdeförändringar
Förvaltningsfastigheter	10	217	801
Derivat	25	115	15
Resultat före skatt		530	947
Årets skatt	8	–111	–195
Årets resultat	9	419	752
Årets totalresultat		419	752
Resultat och totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare		419	752
Resultat per aktie före utspädning	9	2,4	5,4
Resultat per aktie efter utspädning	9	2,4	5,3

Koncernens rapport över finansiell ställning

Mkr	Not	2022-12-31	2021-12-31
1 TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	10	8 133	6 498
Nyttjanderättstillgångar	11	86	96
Inventarier, verktyg och installationer	12	4	0
Uppskjuten skattefordran	13	0	3
Derivatinstrument	25	129	13
Summa anläggningstillgångar		8 352	6 611
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar	14	2	2
Övriga fordringar	25	22	2
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	15	25	18
Summa kortfristiga fordringar		52	42
Likvida medel		70	41
Summa omsättningstillgångar		122	83
SUMMA TILLGÅNGAR		8 474	6 694
Eget kapital och skulder
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Aktiekapital		1	1
Övrigt tillskjutet eget kapital		1 905	1 101
Balanserat resultat inklusive årets resultat		1 796	1 377
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare		3 702	2 479
Långfristiga skulder	16, 17, 18, 19
Skulder till kreditinstitut		3 325	3 438
Leasingskuld	11	86	96
Uppskjuten skatteskuld	13	460	354
Summa långfristiga skulder		3 871	3 888
Kortfristiga skulder	19
Skulder till kreditinstitut		777	182
Leasingskuld	11	0	1
Leverantörsskulder	23	32	32
Aktuella skatteskulder	13	8	4
Övriga skulder	27	33	33
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	22	60	73
Summa kortfristiga skulder		901	328
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		8 474	6 694

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 2021

Mkr	Aktiekapital	Övrigt tillskjutet kapital	Balanserad vinst inkl. årets resultat	Summa eget kapital
Ingående eget kapital 2021-01-01	1	719	625	1 345
Årets resultat			752	752
Övrigt totalresultat			0	0
Summa totalresultat			752	752
Tillskjutet kapital		382		382
Transaktionskostnader netto efter skatt		0		0
Summa transaktioner med bolagets ägare		382		382
Utgående eget kapital 2021-12-31	1	1 101	1 377	2 479

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 2022

Mkr	Aktiekapital	Övrigt tillskjutet kapital	Balanserad vinst inkl. årets resultat	Summa eget kapital
Ingående eget kapital 2022-01-01	1	1 101	1 377	2 479
Årets resultat			419	419
Övrigt totalresultat			0	0
Summa totalresultat			419	419
Tillskjutet kapital		808		808
Transaktionskostnader netto efter skatt		-4		-4
Summa transaktioner med bolagets ägare		804		804
Utgående eget kapital 2022-12-31	1	1 905	1 796	3 702

Koncernens rapport över kassaflöde

Mkr	Not	2022-01-01 – 2022-12-31	2021-01-01 – 2021-12-31
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat före finansiella poster		277	181
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m.m	24	26	0
Erhållen ränta	23	0	0
Erlagd ränta	23	–80	–51
Betald skatt		–10	–5
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital		214	126
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Förändring av kortfristiga fordringar		–14	4
Förändring av kortfristiga skulder		–72	44
Kassaflöde från den löpande verksamheten		147	156
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter och projekt		–346	–210
Investeringar i övriga anläggningstillgångar		–4	0
Investeringar i förvaltningsfastigheter		–1 113	–1 674
Försäljning av förvaltningsfastigheter		143	36
Kassaflöde från investeringsverksamheten		–1 320	–1 848
Finansieringsverksamheten	26
Nyemission		720	110
Upptagna lån		621	3 275
Amortering av lån		–140	–1 725
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		1 202	1 661
Årets kassaflöde	28	–31	28
Likvida medel vid årets början		41	72
Likvida medel vid årets slut		70	41

Finansiella rapporter moderbolaget

Moderbolagets resultaträkning

Mkr	Not	2022-01-01 – 2022-12-31	2021-01-01 – 2021-12-31
Nettoomsättning	2	23	15
Kostnad för utförda tjänster	4, 5	–59	–39
Rörelseresultat	6	–36	–24
Finansiella intäkter	31	16
Finansiella kostnader	–11	–17
Finansnetto	7	20	0
Resultat efter finansiella poster		–16	–25
Bokslutsdispositioner	35	36	25
Resultat före skatt		20	0
Skatt på årets resultat	8	0	0
Årets resultat	9	20	0

Moderbolagets rapport över övrigt totalresultat

Mkr	Not	2022-01-01 – 2022-12-31	2021-01-01 – 2021-12-31
Årets resultat		20	0
Årets totalresultat		20	0

Moderbolagets balansräkning

Mkr	Not	2022-12-31	2021-12-31
1 TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier, verktyg och installationer	12	4	0
Summa materiella anläggningstillgångar		4	0
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag	30, 31	566	523
Fordringar på koncernföretag	33	3 746	2 215
Summa finansiella anläggningstillgångar		4 312	2 739
Summa anläggningstillgångar		4 316	2 739
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Övriga fordringar		0	1
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	15	2	3
Summa kortfristiga fordringar		2	5
Likvida medel		0	12
Summa omsättningstillgångar		2	16
SUMMA TILLGÅNGAR		4 318	2 755
Eget kapital och skulder	32
Bundet eget kapital
Aktiekapital		1	1
Summa bundet eget kapital		1	1
Fritt eget kapital
Överkursfond		1 588	819
Balanserad vinst eller förlust		0	0
Årets resultat		20	0
Summa fritt eget kapital		1 609	819
Summa eget kapital		1 610	820
Långfristiga skulder	17, 18, 34
Skulder till kreditinstitut		0	266
Skulder till koncernföretag		2 655	1 637
Summa långfristiga skulder		2 655	1 903
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut		47	0
Leverantörsskulder		1	3
Övriga skulder		2	14
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	22	3	15
Summa kortfristiga skulder		53	33
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		4 318	2 755

Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital 2021

Mkr	Aktiekapital	Överkursfond	Balanserad vinst inkl. årets resultat	Summa eget kapital
Ingående eget kapital 2021-01-01	1	564	0	565
Årets resultat			0	0
Övrigt totalresultat			0	0
Summa totalresultat			0	0
Tillskjutet kapital		255		255
Transaktionskostnader netto efter skatt		0		0
Summa transaktioner med bolagets ägare		255		255
Utgående eget kapital 2021-12-31	1	819	0	820

Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital 2022

Mkr	Aktiekapital	Överkursfond	Balanserad vinst inkl. årets resultat	Summa eget kapital
Ingående eget kapital 2022-01-01	1	819	0	820
Årets resultat			20	20
Övrigt totalresultat			0	0
Summa totalresultat			20	20
Tillskjutet kapital		774		774
Transaktionskostnader netto efter skatt		–4		–4
Summa transaktioner med bolagets ägare		770		770
Utgående eget kapital 2022-12-31	1	1 588	20	1 610

Moderbolagets rapport över kassaflöde

Mkr	Not	2022-01-01 – 2022-12-31	2021-01-01 – 2021-12-31
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat före finansiella poster		–36	–25
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet	24	30	8
Erhållen ränta	7	0	0
Erlagd ränta	23	–5	–9
Betald skatt		0	0
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital		–5	–25
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Förändring av kortfristiga fordringar		–2	–4
Förändring av kortfristiga skulder	20	21	21
Kassaflöde från den löpande verksamheten		13	–9
Investeringsverksamheten
Investeringar i materiella anläggningstillgångar	12	–4	0
Investeringar i finansiella anläggningstillgångar		0	0
Investeringar i dotterbolag		–0	–619
Kassaflöde från investeringsverksamheten		–5	–619
Finansieringsverksamheten	26
Emissioner av aktier och andra aktierelaterade värdepapper		720	110
Upptagna lån		0	391
Amortering av skuld		–266	–295
Förändring av kortfristiga finansiella skulder		–475	420
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		–20	626
Årets kassaflöde		–12	–1
Likvida medel vid# SLP ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Noter

Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper

Allmän information

Årsredovisningen för Swedish Logistic Property AB, per den 31 december 2022, har godkänts av styrelsen 4 april 2023 och kommer att föreläggas årsstämma 26 april 2023 för fastställande. Swedish Logistic Property AB, org.nr 559179-2873, med säte i Malmö, utgör moderbolaget för en koncern med dotterbolag enligt not 30, Andelar i koncernföretag. Bolaget är registrerat i Sverige och adressen till bolagets huvudkontor i Malmö är Swedish Logistic Property AB, Strömgatan 2, 212 25 Malmö. Besöksadressen är samma som postadressen. Moderbolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Mid cap. Swedish Logistic Property AB är ett fastighetsbolag som ska förvärva, förädla och förvalta fastigheter med hållbarhet i fokus.

Redovisningsprinciper

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Reporting Interpretation Committee (IFRIC), sådana de antagits av EU. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner, tillämpats.

Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt Årsredovisningslagen, Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer) och uttalande från Rådet för finansiell rapportering. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen förutom i de fall som anges nedan under avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av årsredovisningslagen.

Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen. De finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor avrundade till miljoner kronor om inte annat anges.

Tillgångar och skulder är redovisade till upplupna anskaffningsvärden, förutom förvaltningsfastigheter och derivatinstrument som värderas till verkligt värde.

Att upprätta finansiella rapporter i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningarna och antagandena baseras på historiska erfarenheter och andra faktorer som under rådande förhållanden förefaller vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Verkligt utfall kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder.

De angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter, om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av dotterbolag.

Nya och ändrade standarder och tolkningar

Koncernen tillämpar inga nya eller ändrade standarder för första gången för räkenskapsåret som börjar 2022-01-01. Inga andra av de IFRS-tolkningar som ännu inte har trätt i kraft förväntas ha någon väsentlig inverkan på koncernen.

Klassificering m m

Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. I kortfristiga skulder till kreditinstitut ingår ett års avtalad amortering samt krediter som enligt avtal ska återbetalas under kommande år. I moderbolaget redovisas fordringar och skulder på/till koncernbolag som långfristigt, då fastställd amorteringsplan saknas.

Principer för konsolidering

Dotterbolag är alla företag över vilka koncernen har bestämmande inflytande. Koncernen har bestämmande inflytande över ett företag när den exponeras för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt innehav i företaget och kan påverka avkastningen genom sitt bestämmande inflytande i företaget. Vid bedömningen om ett bestämmande inflytande föreligger, ska potentiella röstberättigande aktier, som utan dröjsmål kan utnyttjas eller konverteras, beaktas. I köpeskillingen ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en följd av en överenskommelse om villkorad köpeskilling.

När förvärv sker av ett bolag utgör förvärvet antingen ett förvärv av rörelse eller förvärv av tillgång. För att ett förvärv ska anses vara en rörelse krävs att det inkluderar resurser och processer som tillsammans väsentligt bidrar till förmågan att bedriva verksamheten. Ett förvärv av tillgång identifieras om det förvärvade bolaget endast äger en eller flera fastigheter. Till dessa fastigheter finns hyreskontrakt, men det finns ingen personal anställd i bolaget som kan bedriva rörelse. När ett förvärv sker av en grupp av tillgångar eller nettotillgångar som inte utgör en rörelse fördelas anskaffningsvärdet för gruppen på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna i gruppen baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Samtliga genomförda förvärv anses vara tillgångsförvärv.

Dotterbolags finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från och med den tidpunkt det bestämmande inflytandet uppstår till det datum då det bestämmande inflytandet upphör.

Transaktioner som elimineras vid konsolidering

Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande som inte leder till förlust av kontroll redovisas som eget kapitaltransaktioner - det vill säga som transaktioner med ägarna i deras roll som ägare. Vid förvärv från innehavare utan bestämmande inflytande redovisas skillnaden mellan verkligt värde på erlagd köpeskilling och den faktiska förvärvade andelen av det redovisade värdet på dotterbolagets netto- tillgångar i eget kapital. Vinster och förluster på avyttringar till innehava-re utan bestämmande inflytande redovisas också i eget kapital.

Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernbolag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen.

Nedskrivningar

De redovisade värdena för koncernens tillgångar, med undantag för förvaltningsfastigheter, finansiella instrument och uppskjutna skattefordringar, prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikation på nedskrivningsbehov. Om någon sådan indikation finns beräknas tillgångens återvinningsvärde. För undantagna tillgångar enligt ovan prövas värderingen enligt respektive standard. Om det inte går att fastställa väsentliga oberoende kassaflöden till en enskild tillgång ska vid prövning av nedskrivningsbehov tillgångarna grupperas till den lägsta nivå där det går att identifiera väsentliga oberoende kassaflöden, en så kallad kassagenererande enhet. En nedskrivning redovisas när en tillgångs eller kassagenererande enhets redovisade värde överstiger återvinningsvärdet. En nedskrivning belastar resultaträkningen.

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att resultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden samt för eventuella intäkter eller kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamheten.

Avsättningar

En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Där effekten av när i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskontering av det förväntade framtida kassaflödet till en räntesats före skatt som återspeglar aktuella marknadsbedömningar av pengars tidsvärde och om det är tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden.

Moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridisk person. Rekommendationen innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som gäller i förhållande till IFRS.

Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper

Derivatinstrument redovisas i moderbolaget till anskaffningsvärde. De angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenterats i moderbolagets finansiella rapporter.

Klassificering och uppställningsformer

Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda enligt årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1, Utformning av finansiella rapporter, som tillämpas vid utformningen av koncernens finansiella rapporter är främst redovisning av eget kapital.# Redovisningsprinciper

Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år.

Uppskattningar och bedömningar

Upprättandet av bokslut och tillämpning av redovisningsprinciper, baseras ofta på ledningens bedömningar, uppskattningar och antaganden som anses vara rimliga vid den tidpunkt då bedömningen görs. Uppskattningar och bedömningar är baserade på historiska erfarenheter och ett antal andra faktorer, som under rådande omständigheter anses vara rimliga. Resultatet av dessa används för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder, som inte annars framgår tydligt från andra källor. Det verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Uppskattningar och antaganden ses över regelbundet.

INNEHÅLL

SLP

ÅRSREDOVISNING

Not 2 Nettoomsättningens fördelning

Koncernen

	2022	2021
Hyresintäkter	385	249
Förvaltningsfastigheter
Serviceintäkter	25	18
Övriga intäkter	2	1
Summa	411	268

Vid årsskiftet hade koncernen en genomsnittlig hyresduration på 6,2 år (6,4). Koncernen har ingen enskild hyresgäst som står för mer än 10 procent av hyresintäkterna.

Moderbolaget

	2022	2021
Nettoomsättningen per rörelsegren
Fakturerade kostnader till koncernföretag	2	2
Management fees till koncernföretag	20	13
Försäljning inom Sverige, 25 % moms	1	0
Summa	23	15

Av årets nettoomsättning avser 22 mkr försäljning till koncernföretag.

Uppskattningar och bedömningar

Segmentredovisning

IFRS 8 kräver att upplysningar lämnas utifrån högsta verkställande beslutsfattares perspektiv i syfte att säkerställa att rapporteringen överensstämmer med hur den presenteras internt. SLP har gjort bedömningen att högsta verkställande beslutsfattare är verkställande direktör. Koncernen består endast av ett segment, logistikfastigheter som samtliga är belägna i Sverige. Verkställande direktör följer på månadsbasis förvaltningsresultat för koncernens totala fastighetsportfölj i den interna rapporteringen. Samtliga fastigheter presenteras på samma sätt i den interna uppföljningen då de är av samma karaktär med hänseende till affärsmodell och den verksamhet som bedrivs. Det finns inte heller någon organisatorisk struktur eller uppdelning som ger anledning till segmentsredovisning. När strategiska beslut ska fattas anses varje fastighet vara unik och gruppering av fastigheter, så som olika geografiska segment eller kundsegment används inte som underlag när högsta verkställande beslutsfattare utvärderar och fattar strategiska beslut.

Redovisningsprinciper

Hyresintäkter avser intäkter från operationella leasingavtal. I hyresintäkter ingår hyra, tillägg för investeringar och fastighetsskatt samt övriga tilläggsdebiteringar såsom värme, vatten, kyla, renhållning etc. då dessa inte bedömts väsentliga att särredovisa. Både hyresintäkter och tilläggsdebiteringar redovisas linjärt i koncernens resultaträkning baserat på villkoren i leasingavtalet, Den sammanlagda kostnaden för lämnade rabatter redovisas som en minskning av hyresintäkterna linjärt över leasingperioden. Hyresintäkter och tilläggsdebiteringar betalas i förskott och redovisas som förutbetalda intäkter i balansräkningen.

Moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolagets intäkter består i huvudsak av förvaltningstjänster gente- mot dotterbolag. Dessa intäkter redovisas i den period de avser.

Not 3 Specifikation av fastighetskostnader och fastighetsadministration

Koncernen

	2022	2021
Driftskostnader	15	14
Mediakostnader	39	25
Underhåll	3	3
Fastighetsskatt	12	8
Övriga externa tjänster fastighetsknutet	7	3
Summa	77	53

Fastighetsadministration avser i huvudsak kostnader för personal inom förvaltning och uthyrning och uppgick till 7 mkr.

Redovisningsprinciper

Kostnader belastar resultatet i den period till vilken de hänför sig.

Not 4 Arvode till revisorer

Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter.

Tkr

	Koncernen		Moderbolaget
	2022	2021	2022	2021
PwC
Revisionsuppdrag	1 826	1 582	718	200
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget	1 669	329	1 669	329
Övrig rådgivning	0	512	0	512
Summa	3 495	2 423	2 387	1 041

Kostnader under posten Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget avser kostnader hänförliga till börsnoteringen på Nasdaq Stockholm.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Noter

INNEHÅLL

Not 5 Anställda och personalkostnader

Tkr

	Koncernen		Moderbolaget
	2022	2021	2022	2021
Medelantalet anställda
Kvinnor	3	2	3	2
Män	9	7	9	7
Summa medelantalet anställda	12	9	12	9
Löner och andra ersättningar
Styrelseordförande Erik Selin	125	0	125	0
Övriga styrelseledamöter	625	150	625	150
Greg Dingizian	125	0	125	0
Sophia Bergendahl	125	0	125	0
Jacob Karlsson	125	0	125	0
Unni Sollbe	125	75	125	75
Sofia Ljungdahl	125	75	125	75
Verkställande direktören
Grundlön	2 548	2 198	2 548	2 198
Övriga ersättningar	107	104	107	104
Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt	1 011	723	1 011	723
Pensionskostnader	626	626	626	626
Summa	4 292	3 651	4 292	3 651
Övriga ledande befattningshavare
Grundlön	3 125	2 888	3 125	2 888
Övriga ersättningar	127	115	127	115
Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt	1 231	949	1 231	949
Pensionskostnader	781	716	781	716
Summa	5 264	4 668	5 264	4 668
Övriga anställda
Grundlön	7 017	4 282	7 017	4 282
Övriga ersättningar	350	149	350	149
Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt	2 581	1 869	2 581	1 869
Pensionskostnader	1 016	580	1 016	580
Summa	10 965	6 880	10 965	6 880
Totala löner, ersättningar, sociala kostnader och pensionskostnader	20 521	15 199	20 521	15 199
Könsfördelning bland ledande befattningshavare
Andel kvinnor i styrelsen	50 %	50 %	50 %	50 %
Andel män i styrelsen	50 %	50 %	50 %	50 %
Andel kvinnor bland övriga ledande befattningshavare	0 %	0 %	0 %	0 %
Andel män bland övriga ledande befattningshavare	100 %	100 %	100 %	100 %

Ledande befattningshavare avser de två personer (två) som tillsammans med verkställande direktören utgör bolagets ledningsgrupp.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Noter

INNEHÅLL

Not 6 Rörelsens kostnader

Koncernen

	2022-01-01 – 2022-12-31	2021-01-01 – 2021-12-31
Driftskostnader	15	14
Mediakostnader	39	25
Underhåll	3	3
Fastighetsskatt	12	8
Övriga externa tjänster fastighetsknutet	7	3
Summa fastighetskostnader	77	53
Fastighetsadministration	7	2
Central administration	50	31
Varav personalkostnader	10	9
Varav engångskostnader för börsnotering	25	8
Varav avskrivningar	1	0
Summa rörelsens kostnader	134	86

Moderbolaget

	2022-01-01 – 2022-12-31	2021-01-01 – 2021-12-31
Central administration	59	39
Varav personalkostnader	13	9
Varav engångskostnader för börsnotering	25	8
Varav avskrivningar	1	0
Summa rörelsens kostnader	59	39

Not 7 Finansnetto

Moderbolaget

	2022-01-01 – 2022-12-31	2021-01-01 – 2021-12-31
Finansnetto
Finansiella intäkter	31	16
Finansiella kostnader	–11	17
Summa finansnetto	20	0

Not 5 Anställda och personalkostnader, forts.

Redovisningsprinciper

Kortfristiga ersättningar
Kortfristiga ersättningar till anställda beräknas utan diskontering och redovisas som kostnad när de relaterade tjänsterna erhålls.

Pensioner
Pensionsplaner klassificeras som antingen avgiftsbestämda eller förmånsbestämda. Pensionsplanerna i koncernen är avgiftsbestämda. Koncernen betalar avgifter för pensionsplaner i enlighet med lagstadgade krav. Koncernen har inga ytterligare betalningsförpliktelser när avgifterna väl är betalda. Avgifterna redovisas som personalkostnader när de förfaller till betalning. Förutbetalda avgifter redovisas som en tillgång i den utsträckning som kontant återbetalning eller minskning av framtida betalningar kan komma koncernen tillgodo.

Ersättningar vid uppsägning
En avsättning redovisas i samband med uppsägningar av personal endast om företaget är bevisligen förpliktigat att avsluta en anställning före den normala tidpunkten eller när ersättningar lämnas som ett erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång.

Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare och styrelse
Ersättning till styrelsen beslutas av bolagsstämman, som ägde rum 8 mars 2022. Ersättning till ledande befattningshavare följer de riktlinjer som beslutades vid bolagsstämma 8 mars 2022. Ersättning till ledande befattningshavare kan bestå av fast lön, rörlig ersättning, pension och övriga förmåner. Ersättning och andra anställningsvillkor ska vara marknadsmässiga och konkurrenskraftiga, men inte löneledande i förhållande till jämförbara bolag. Den fasta lönen ska baseras på arbetsuppgifternas betydelse, krav på kompetens, erfarenhet och prestation. Rörlig eller prestationsbaserad ersättning kan för ledande befattningshavare utgå med motsvarande högst 50 procent av den fasta lönen per kalenderår. Ingen rörlig eller prestationsbaserad ersättning utgår till verkställande direktör. Pensionsåldern för den verkställande direktören och övriga medlemmar av företagsledningen ska vara 65 år.# FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Noter

INNEHÅLL

SLP

ÅRSREDOVISNING

Not 8 Aktuell och uppskjuten skatt

Koncernen	2022-01-01 –2022-12-31	2021-01-01 –2021-12-31
Skatt på årets resultat
Aktuell skatt	–3	–5
Förändring av uppskjuten skatt avseende temporära skillnader	–109	–190
Totalt redovisad skatt	–111	–195

Avstämning av effektiv skatt

Koncernen	2022	2021
	Procent	Belopp
Redovisat resultat före skatt	530 947
Skatt enligt gällande skattesats	–20,6	–109
Ej skattepliktig försäljning dotterbolag	0,9	5
Justering uppskjuten skatt försäljning dotterbolag	1,1	6
Ej avdragsgilla kostnader	–0,7	–4
IRE	–1,4	–8
Uppskjuten skattefordran skattereduktion byggnadsinventarier	0,0	0
Skatt hänförlig till tidigare perioder	–0,2	–1
Redovisad effektiv skatt	–20,9	–111

Moderbolaget

	2022-01-01 –2022-12-31	2021-01-01 –2021-12-31
Skatt på årets resultat
Aktuell skatt	0	0
Förändring av uppskjuten skatt avseende temporära skillnader	0	0
Totalt redovisad skatt	0	0

Avstämning av effektiv skatt

Moderbolaget	2022	2021
	Procent	Belopp
Redovisat resultat före skatt	20
Skatt enligt gällande skattesats	–20,6	–4
Justering kommande skatteförändring	0,0	0
Ej avdragsgilla kostnader	0,0	0
Mottaget negativt räntenetto koncernföretag	–20,6	4
Redovisad effektiv skatt	0,0	0

Not 7 Finansnetto, forts.

Redovisningsprinciper

Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och fordringar samt räntekostnader på skulder. Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas med tillämpning av effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av alla framtida in- och utbetalningar under räntebindningstiden blir lika med det redovisade värdet av fordran eller skulden. Ränteintäkter respektive räntekostnader inkluderar periodiserade belopp av transaktionskostnader och eventuella rabatter, premier och andra skillnader mellan det ursprungligen redovisade värdet av fordran respektive skuld och det belopp som regleras vid förfall.

Räntekomponenten i finansiella leasingbetalningar är redovisad i koncernens rapport över totalresultatet genom tillämpning av effektivräntemetoden. Eventuella uppläggningsavgifter periodiseras över lånens löptid. Lånekostnader som är direkt hänförbara till konstruktion eller produktion av en tillgång och som tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning inkluderas i tillgångens anskaffningsvärde. Aktivering av lånekostnader sker under förutsättningen att det är troligt att det kommer att leda till framtida ekonomiska fördelar och kostnaderna kan mätas på ett tillförlitligt sätt.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Noter

INNEHÅLL

SLP

ÅRSREDOVISNING

Not 10 Förvaltningsfastigheter

Koncernen	2022-01-01 –2022-12-31	2021-01-01 –2021-12-31
Ingående värde förvaltningsfastigheter	6 498	3 352
Fastighetsförvärv	1 213	2 171
Investeringar	346	210
Försäljning	–117	–31
Värdeförändring	193	796
Utgående värde förvaltningsfastigheter	8 133	6 498

Värdeförändringen för fastigheterna uppgick till 217 mkr (801) varav 24 mkr (5) avser realiserad värdeförändring vid försäljning av fastigheter. Resterande del, 193 mkr (796), avser orealiserade värdeförändringar. Orealiserade värdeförändringar har under perioden påverkats av nya uthyrningar, kostnadssänkningar, projektvinster vid nyproduktion, avdrag för uppskjuten skatt vid förvärv, högre KPI-justering samt ett högre avkastningskrav.

Samtliga fastigheter har per den 31 december 2022 externvärderats av auktoriserade fastighetsvärderare, Newsec, som bedömt Bolagets fastighetsvärde till 8 133 mkr (6 498) vilket motsvarar 10 988 kr/kvm (10 353).

Uppskattningar och bedömningar

Fastighetsvärderingar bygger på bolagets vid var tid gällande hyresavtal samt bolagets faktiska kostnader. Fastighetsvärderingar bygger även på framåtriktade antaganden som till sin natur är behäftade med osäkerhet. Sådana antaganden innefattar fastighetsspecifika antaganden om hyresnivåer, uthyrningsgrad, driftkostnader, fastigheters skick respektive marknadsspecifika antaganden om exempelvis makroekonomisk utveckling, allmänna ekonomiska trender, regional ekonomisk utveckling, sysselsättningsgrad, utbud och produktionstakt för nya fastigheter, förändringar i infrastrukturen, inflation och räntenivåerna i Sverige. Inflationsantagandet uppgår till 4,0 procent för år 2024 följt av 2,0 procent långsiktigt och genomsnittligt direktavkastningskrav uppgår till 5,2 procent (5,2). Det långsiktiga vakansantagandet varierar i ett intervall om 2 till 15 procent beroende på fastighetsspecifika förhållanden med ett genomsnitt om 7 procent. Osäkerheten avseende enskilda fastigheter bedöms i normalfallet ligga inom intervallet +/– 5 – 10 procent. Osäkerheten varierar med typ av fastighet, geografiskt läge och med fastighetskonjunktur. Det finns därför risk att underliggande antagande i tidigare eller framtida värderingar av förvaltningsfastigheter kan visa sig vara felaktiga och det finns risk att koncernens värderingar inte återspeglar ett framtida försäljningspris.

Värdet på SLP:s förvaltningsfastigheter kan minska och fastigheternas värde påverkas av flera faktorer, varav vissa är utom bolagets kontroll. Det avser exempelvis den nationella och regionala ekonomiska utvecklingen, förändringar i räntenivå och inflation, infrastrukturförändringar, nyproduktion av logistik- och lagerytor samt teknik- och geografisk utveckling som minskar attraktivitet och efterfrågan på sådana ytor som SLP kan erbjuda inom ramen för sina förvaltningsfastigheter. Det avser även marknadsaktörers intresse för fastighetsinvesteringar, kapitaltillgång och alternativavkastning från andra tillgångsslag. Samtliga dessa faktorer påverkar avkastningskravet på fastighetsinvesteringar och därmed värdet på SLP:s förvaltningsfastigheter. Om avkastningskravet skulle öka med 0,5 procentenheter skulle marknadsvärdet på fastigheterna minska med 353 mkr (327). Se nedan känslighetsanalys avseende fastigheternas marknadsvärde, i mkr.

Not 8 Aktuell och uppskjuten skatt, forts.

Redovisningsprinciper

Inkomstskatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatt redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redo- visas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder.Följande temporära skillnader beaktas inte; för temporär skillnad som uppkommit vid första redovisningen av good- will, första redovisningen av tillgångar och skulder som inte är rörelseförvärv och vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. Vidare beaktas inte heller temporära skillnader hänförliga till andelar i dotterbolag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig framtid. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverka skatterabatten vid efterföljande värdering. Samtliga av kon- cernen genomförda förvärv har klassats som förvärv av tillgång varför ingen uppskjuten skatt redovisas hänförlig till fastigheter avseende dessa förvärv. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillna- der och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skatte- fordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur redovisade värden på tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade. Uppskju- ten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder nettoredovisas om dessa gäller sam- ma skatteverk (land).

Not 9 Resultat per aktie

Koncernen	2022	2021
Årets resultat, mkr	419	752
Genomsnittligt antal aktier före utspädning, miljoner st	173,7	140,0
Resultat per aktie före utspädning	2,4	5,4
Årets resultat, mkr	419	752
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner st	175,2	142,0
Resultat per aktie efter utspädning	2,4	5,3

Det finns fyra incitamentsprogram som sedan den dagen programmen uppnådde överenskommet aktievärde medför en utspädningseffekt. Totalt innehar medarbetare optioner motsvarande 1 950 000 aktier. Totalt innehar medarbetare optioner motsvarande Resultat A-aktier och 1 495 000 B-aktier. Programmen löper med olika förfallotider första kvartalet 2023 till och med första kvartalet 2024 med strike-nivåer om 3,3, 3,7 respektive 10,8 kr per aktie. För mer information gällande villkoren i incitaments-programmen och antalet utställda optioner se not 5. Resultat per aktie föregående period har räknats om med hänsyn till den aktiesplit som genomfördes under året, innebärande att varje aktie delades upp i fem aktier.

Redovisningsprinciper

Resultat per aktie före utspädning beräknas genom att nettovinst hänför- lig till moderbolagets aktieägare divideras med viktat genomsnittligt antal utestående aktier (totalt antal aktier med avdrag för aktier i eget förvar) under året. Resultat per aktie efter utspädning beräknas genom att net- tovinst hänförlig till moderbolagets aktieägare divideras, i tillämpliga fall justerat, med summan av det viktade genomsnittliga antalet stamaktier och potentiella stamaktier som kan ge upphov till utspädningseffekt. Utspädningseffekt av potentiella stamaktier redovisas endast om en om- räkning till stamaktier skulle leda till en minskning av vinsten per aktie efter utspädning.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Noter

INNEHÅLL

Känslighetsanalys

	2022-12-31	2021-12-31
Marknadshyra + 5 %	324	266
Vakans + 2 pe	–107	–232
Drift & underhåll + 10%	–108	–48
Direktavkastning + 0,5 pe	–353	–327
Direktavkastning – 0,5 pe	423	400
Kalkylränta + 0,5 pe	–310	–262
Kalkylränta – 0,5 pe	327	277

Koncernen följer löpande upp de affärer som genomförts på marknaden för att underbygga och säkerställa värderingarna. Ledningen diskuterar löpande med externa aktörer såväl köp som försäljning av fastigheter samt låter hela fastighetsbeståndet värderas av extern part på kvartalsbasis.

Not 10 Förvaltningsfastigheter, forts.

Redovisningsprinciper

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hy- resintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. Koncernen redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde nivå 3, IFRS 13, vilket innebär att fastigheternas koncernmässiga bokförda värde ska motsvara dess bedömda marknadsvärde. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Det verkliga värdet baseras på externa värderingar som görs av utomstående oberoende värderingsinstitut. Verkliga värden baseras på marknadsvärden, vilket är det bedömda belopp som skulle erhållas i en transaktion vid värdetidpunkten mellan kunniga parter som är oberoen- de av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Fastigheterna externvär- deras på kvartalsbasis. Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Kontrollen över tillgången kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten och om så har skett intäktsredovisas fastighetsför- säljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredo- visningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll. Om koncernen påbörjar en ombyggnation av en befintlig förvaltnings- fastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet. Fastigheten redovisas enligt verkligt värde metoden och omklassificeras inte till mate- riell anläggningstillgång under ombyggnadstiden. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Andra tillkommande utgifter redo- visas som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedöm- ningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter eller delar därav, varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till det redovisade värdet.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Noter

INNEHÅLL

Not 11 Leasing

Koncernen

Av koncernens leasingavtal får hantering av tomträttsavgälder störst bety delse. Per 31 december 2022 uppgår den totala leasingskulden till 86 mkr. En motsvarande nyttjanderättstillgång är upptagen i balansräk- ningen. Årskostnaden för tomträttsavgälder uppgick under 2022 till 3 mkr. Koncernen har även ett mindre antal leasingavtal avseende tjänste bilar med leasingperioder på 3 år. Anskaffningsvärde för tillkommande nyttjan- derättstillgångar under 2022 uppgick till 10 mkr. Nyanskaffade nyttjan- derätter avser leasingavtal för bilar och ett antal mindre tomträttsavtal. Avyttrande nyttjanderätter avser tomträttsavtal i den handelsfastighet som såldes under året och uppgick till –20 mkr. Den årliga leasingkostna- den om ca 0,6 mkr har fördelats mellan avskrivningar och ränta.

	2022-12-31	2021-12-31
Nyttjanderättstillgång
Ingående värde	96	79
Tillkommande nyttjanderätter	10	17
Avyttrade nyttjanderätter	–20	0
Avskrivningar under året	–1	–0
Summa	86	96
Leasingskulder
Kortfristiga leasingskulder	86	96
Långfristiga leasingskulder	0	0
Summa	86	96
Belopp redovisade i resultatet
Avskrivningar på nyttjanderättstillgångar	–1	–0
Ränta på leasingskulder	–0	–0
Rörliga leasingavgifter samt avgifter för korttidslease	–0	–0
Summa	–1	–0
Framtida betalningar uppgår till
Inom ett år	–3	–3
Mellan ett och fem år	–12	–12
Längre än fem år	–71	–81
Summa	–86	–96

Redovisningsprinciper

Koncernen tillämpar IFRS 16 då det gäller hantering av leasingavtal. Detta innebär att nästan samtliga leasingkontrakt redovisas i balans- räkningen, då ingen åtskillnad görs mellan operationella och finansiella leasingavtal. Enligt denna standard ska en tillgång (rättighet att använda en leasad tillgång) och en finansiell skuld att betala leasingavgifter redo- visas. Kontrakt med kort löptid (leasingtid på 12 månader eller mindre) och kontrakt där den underliggande tillgången är av lågt värde undantas och kostnadsförs linjärt i resultaträkningen. Dessa utgörs framförallt av förhyrd kontorsutrustning. I koncernens egenskap av leasetagare utgörs förändringen av att nuvärdet på tomträttsavgälder samt leasade person- bilar redovisas i balans- räkningen.

Not 12 Inventarier, verktyg och installationer

Tkr	Koncernen		Moderbolaget
	2022-12-31	2021-12-31	2022-12-31	2021-12-31
Ingående anskaffningsvärden	547	354	547	354
Inköp	2 699	194	2 699	194
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden	3 246	547	3 246	547
Ingående avskrivningar	–218	–123	–218	-123
Årets avskrivningar	–594	–95	–594	–95
Utgående ackumulerade avskrivningar	–812	–218	–812	–218
Utgående redovisat värde	2 434	329	2 434	329

Redovisningsprinciper

Materiella anläggningstillgångar utgörs av inventarier, verktyg och instal- lationer vilka har tagits upp till anskaffningsvärde med avdrag för acku- mulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskrivningar.

Uppskattningar och bedömningar

Avskrivningar sker utifrån bedömd nyttjandeperiod som varierar från 3 till 10 år.# Moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16. Leasingavgiften redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden.

Uppskattningar och bedömningar

Tomträtter bedöms ha en i princip evig tidshorisont varför betalningar som bedöms erläggas efter nuvarande avtalsperiod inkluderas i beräkningen av nuvärdet. Den årliga betalningen har diskonterats med 3 procent ränta. Framtida justeringar av tomträttsavgälder utgör en exponering för koncernen och när sådana justeringar träder i kraft omvärderas leasingskulden och justeras mot nyttjanderätten. Då tomträtter bedöms ha en evig nyttjandeperiod redovisas hela betalningen som ränta, av samma anledning är dessa nyttjanderätter inte föremål för avskrivning. Kostnaden för tomträttsavgälder redovisas som en finansiell kostnad.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Noter

INNEHÅLL

---

Not 13 Uppskjuten skatt på temporära skillnader

Koncernen 2022-12-31

Temporära skillnader	Uppskjuten skattefordran	Uppskjuten skatteskuld	Netto
Skattemässiga underskottsavdrag	0	-5	-5
Obeskattade reserver	0	15	15
Finansiella instrument	0	27	27
Verkligt värde byggnader	0	352	352
Temporära skillnader byggnader	0	70	70
Skattereduktion byggnads inventarier	0	1	1
Summa	0	460	460

Koncernen 2021-12-31

Temporära skillnader	Uppskjuten skattefordran	Uppskjuten skatteskuld	Netto
Skattemässiga underskottsavdrag	0	–4	–4
Obeskattade reserver	0	10	10
Finansiella instrument	0	3	3
Verkligt värde byggnader	0	311	311
Temporära skillnader byggnader	0	34	34
Skattereduktion byggnads inventarier	3	0	–3
Summa	3	354	350

---

2022-12-31 Förändring av uppskjuten skatt

	Belopp vid årets ingång	Redovisas i resultaträkning	Redovisas mot eget kapital	Belopp vid årets utgång
Skattemässiga underskottsavdrag	4	1	0	5
Finansiella instrument	–3	–24	0	–27
Obeskattade reserver	10	–5	0	–15
Verkligt värde byggnader	–311	–42	0	–352
Temporära skillnader byggnader	–34	–37	0	–71
Skattereduktion byggnadsinventarier	3	–3	0	0
Summa	–350	–109	0	–460

2021-12-31 Förändring av uppskjuten skatt

	Belopp vid årets ingång	Redovisas i resultaträkning	Redovisas mot eget kapital	Belopp vid årets utgång
Skattemässiga underskottsavdrag	1	3	0	4
Finansiella instrument	0	–3	0	–3
Obeskattade reserver	–5	–5	0	10
Verkligt värde byggnader	–147	–164	0	–311
Temporära skillnader byggnader	–9	–25	0	–34
Skattereduktion byggnadsinventarier	0	3	0	3
Summa	–160	–191	0	–350

---

Not 14 Kundfordringar

Koncernen

	Kundfordringar Redovisat värde brutto	kundfordringar
Kundfordringar	2	2
Summa	2	2

Redovisningsprinciper

Kundfordringar är upptagna till det belopp som beräknas betalas in. Koncernen tillämpar den förenklade metoden för beräkning av förväntade kreditförluster. Metoden innebär att förväntade förluster under fordrans hela löptid används som utgångspunkt. För att beräkna förväntade kreditförluster har kundfordringar analyserats utifrån grupperingen kundtyp och antal dagars dröjsmål. Förlusthistorik används tillsammans med nuvarande och framåtblickande information som kan påverka kundernas möjlighet att betala fordran. Detta bedöms ha utförts i tillräcklig utsträckning för att kunna bedöma att eventuell avvikelse från nuvarande reserveringsmodell ej skulle kunna bli materiell i ett väsentlighetsperspektiv.

---

Not 15 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Koncernen

	2022-12-31	2021-12-31
Försäkringar	0	2
Hyres- och serviceintäkter	2	0
Uppläggningsavgifter krediter	4	5
Tomträttsavgäld	1	1
Hyresrabatter	14	4
Övriga poster	4	6
Summa	25	18

Moderbolaget

	2022-12-31	2021-12-31
Försäkringar	0	2
Uppläggningsavgifter krediter	1	0
Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	1	1
Summa	2	3

---

Not 16 Finansiella risker och finanspolicyer

SLP är finansierat med eget kapital och skulder där största delen av skulden är räntebärande. Andelen eget kapital påverkas av vald finansiell risknivå som i sin tur påverkas av långivarens krav på eget kapital för att erbjuda marknadsmässig finansiering.

Finanspolicy

Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för fem olika slags finansiella risker. Med finansiella risker avses ränterisk, likviditetsrisk, refinansieringsrisk, prisrisk och kreditrisk. Styrelsen har antagit en finanspolicy och arbetar aktivt med att säkerställa att finansiella transaktioner ska genomföras utifrån en bedömning av koncernens samlade behov av likviditet, finansiering och ränterisk. Koncernen har marknadsmässiga kovenantvillkor för sin upplåning. Dessa har varit uppfyllda under verksamhetsåret. Uppföljning av villkoren sker löpande med rapportering till styrelsen.

Kapitalrisk

Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att trygga koncernens förmåga att fortsätta sin verksamhet, så att den kan fortsätta att generera avkastning till aktieägarna och nytta för andra intressenter. På samma sätt som andra företag i branschen bedömer koncernen kapitalet på basis av belåningsgraden. Detta nyckeltal beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel i procent av förvaltningsfastigheter vid årets utgång.

	2022-12-31	2021-12-31
Belåningsgrad per 31/12
Räntebärande skulder till kreditinstitut	4 102	3 619
Likvida medel	70	41
Marknadsvärde fastigheter	8 133	6 498
Belåningsgrad (%)	49,6	55,1

---

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Noter

INNEHÅLL

---

Not 17 Löptidsanalys finansiella skulder

Refinansieringsrisk

Med refinansieringsrisk avses risken att koncernen inte kan återfinansiera sig i framtiden eller endast till kraftigt ökade kostnader. Koncernen har idag, ej utnyttjande, skriftliga kreditlöften om 290 mkr och arbetar kontinuerligt med att ta upp nya lån och omförhandla befintliga lån.

Likviditetsrisk

Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel för att kunna fullfölja företagets betalningsåtaganden. Styrelsen kan oaktat långsiktigt mål besluta om tillfälligt ökad likviditet till exempel vid ökad beredskap för större affärer. Per bokslutsdagen uppgick koncernens likvida medel till 70 mkr exklusive outnyttjade kreditlöften om 290 mkr.

Koncernen 2022-12-31

	0–3 mån	4–12 mån	2–3 år	4–5 år	> 5 år
Skulder till kreditinstitut	147	580	3 149	228	0
Leverantörsskulder	23	0	0	0	0
Övriga skulder	20	7	0	0	0
Summa 2022-12-31	190	587	3 149	228	0

Koncernen 2021-12-31

	0–3 mån	4–12 mån	2–3 år	4–5 år	> 5 år
Skulder till kreditinstitut	31	213	2 797	898	0
Leverantörsskulder	32	0	0	0	0
Övriga skulder	60	10	10	0	0
Summa 2021-12-31	123	223	2 807	898	0

Moderbolaget 2022-12-31

	0–3 mån	4–12 mån	2–3 år	4–5 år	> 5 år
Skulder till kreditinstitut	0	0	0	0	0
Leverantörsskulder	1	0	0	0	0
Övriga skulder	4	0	0	0	0
Summa 2022-12-31	5	0	0	0	0

Moderbolaget 2021-12-31

	0–3 mån	4–12 mån	2–3 år	4–5 år	> 5 år
Skulder till kreditinstitut	1	3	8	268	0
Leverantörsskulder	3	0	0	0	0
Övriga skulder	22	0	0	0	0
Summa 2021-12-31	26	3	8	268	0

---

Kassaflödet per år avseende finansiella skulder Kassaflödet avser räntekostnader, amortering, leverantörsskuld och reglering av övriga finansiella skulder.

---

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Noter

INNEHÅLL

---

Not 18 Värdering finansiella poster

Ränterisk

Med ränterisk avses risken för fluktuationer i kassaflöde och resultat till följd av förändringar i räntenivåer. Den faktor som främst påverkar ränterisken är räntebindningstiden. Lång räntebindningstid innebär en förutsägbarhet i kassaflödet men det innebär normalt högre räntor. Ökande marknadsränta innebär högre räntekostnad men det sammanfaller ofta också med högre inflation och ekonomisk tillväxt. Det medför att ökade räntekostnader delvis kompenseras av minskad vakansgrad och högre hyresintäkter genom ökad efterfrågan samt ökande hyrorna till följd av ökat index. Vid en omedelbar ökning av Stibor med en procentenhet och antagande om oförändrad låneportfölj skulle räntekostnaderna öka med 16 mkr och verkligt värde för derivat öka med 68 mkr. Vid en omedelbar minskning skulle räntekostnaderna minska med 16 mkr och verkligt värde för derivat minska med 68 mkr. Koncernens ränteexponering hanteras löpande av styrelsen. Ränterisken hanteras med risksäkringsinstrument som ränteswappar, räntetak eller räntegolv. Som övergripande nyckeltal används räntetäckningsgrad. Räntetäckningsgraden ska vid varje mättillfälle överstiga 2,5 gånger.

Valutarisk

Koncernen saknar exponering i utländsk valuta, varför någon valutarisk ej föreligger.

Prisrisk

Koncernens intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad, nivån på marknadsmässiga hyror samt kundernas betalningsförmåga.

Kreditrisker

Kundfordringar

Risken att koncernens kunder inte uppfyller sina åtaganden, det vill säga att betalning ej erhålls för kundfordringar, utgör en kundkreditrisk. Koncernens kunder kreditkontrolleras varvid information om kundernas finansiella ställning inhämtas från kreditupplysningsföretag. En beräkning av kreditrisken görs i samband med nyuthyrning och lokalanpassning för befintlig kund. Bankgaranti, depositioner av förtida hyror eller annan säkerhet krävs för kunder med låg kreditvärdighet eller otillräcklig kredithistorik. I syfte att följa kundernas kreditvärdighetsutveckling sker en löpande kreditbevakning.

---

Upplåning, förfallostruktur och räntor Per 31 december 2022 hade koncernen bindande låneavtal till kreditinstitut om sammanlagt 4 102 mkr. Kreditavtalen utgörs av bilaterala avtal med svenska banker. Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 70 mkr uppgick till 4 032 mkr. Avtalen kan delas upp i två kategorier: Lån mot ställande av säkerhet i form av reversfordringar på dotterbolag med däri pantförskrivna pantbrev. Säkerheten har kompletterats med pant i dotterbolagens aktier/andelar. Lån mot utställande av pantbrev i fastighet. I vissa fall kompletteras säkerheten med generell borgen samt garantier för räntetäckningsgrad, soliditet, belåningsgrad samt bibehållen ägarstruktur i koncernen. Koncernen uppfyller alla garantier vid årsskiftet. Kreditavtalen innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor.Den genomsnittliga kreditbindningstiden på lån mot kreditinstitut uppgick per den 31 december 2022 till 1,9 år (2,5). Den genomsnittliga räntan per bokslutsdagen uppgick till 3,2 procent (1,7). Den genomsnittliga räntebindningstiden vid samma datum uppgick till 1,8 år (1,8).

Koncernen 2022-12-31

	Värderade till upplupet anskaffningsvärde	Värderade till verkligt värde	Totalt redovisat värde
Finansiella fordringar
Kundfordringar	2	0	2
Övriga fordringar	25	0	25
Likvida medel	70	0	70
Derivatinstrument	0	129	129
Summa fordringar	97	129	226
Finansiella skulder
Skulder till kreditinstitut	4 102	0	4 102
Övriga skulder	27	0	27
Leverantörsskulder	23	0	23
Summa skulder	4 152	0	4 152

Koncernen 2021-12-31

	Värderade till upplupet anskaffningsvärde	Värderade till verkligt värde	Totalt redovisat värde
Finansiella fordringar
Kundfordringar	2	0	2
Övriga fordringar	22	0	22
Likvida medel	41	0	41
Derivatinstrument	0	13	13
Summa fordringar	65	13	79
Finansiella skulder
Skulder till kreditinstitut	3 619	0	3 619
Övriga skulder	33	0	33
Leverantörsskulder	32	0	32
Summa skulder	3 684	0	3 684

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Noter INNEHÅLL SLP  ÅRSREDOVISNING 

Not 18 Värdering finansiella poster, forts.

Moderbolaget 2021-12-31

	Värderade till upplupet anskaffningsvärde	Värderade till verkligt värde	Totalt redovisat värde
Finansiella fordringar
Fordringar hos koncernföretag	2 215	0	2 215
Kundfordringar	0	0	0
Övriga fordringar	1	0	1
Likvida medel	12	0	12
Summa fordringar	2 228	0	2 228
Finansiella skulder
Skulder till koncernföretag	1 637	0	1 637
Skulder till kreditinstitut	266	0	266
Övriga skulder	14	0	14
Leverantörsskulder	3	0	3
Summa skulder	1 920	0	1 920

Moderbolaget 2022-12-31

	Värderade till upplupet anskaffningsvärde	Värderade till verkligt värde	Totalt redovisat värde
Finansiella fordringar
Fordringar hos koncernföretag	3 746	0	3 746
Kundfordringar	0	0	0
Övriga fordringar	0	0	0
Likvida medel	0	0	0
Summa fordringar	3 746	0	3 746
Finansiella skulder
Skulder till koncernföretag	2 655	0	2 655
Skulder till kreditinstitut	47	0	47
Övriga skulder	2	0	2
Leverantörsskulder	1	0	1
Summa skulder	2 705	0	2 705

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE NoterINNEHÅLL  SLP  ÅRSREDOVISNING 

Not 19 Skulder som avser flera poster

Koncernen

Koncernens banklån om 4 102 mkr respektive koncernens leasingskuld om 86 mkr redovisas under följande poster i balansräkningen.

	2022-12-31	2021-12-31
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut	3 325	3 438
Leasingskuld	86	96
Summa	3 411	3 534
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut	777	182
Leasingskuld	0	1
Summa	777	182

Not 20 Ställda säkerheter

	2022-12-31	2021-12-31
För skulder till kreditinstitut
Fastighetsinteckningar för skulder till kreditinstitut	4 364	3 699
Summa	4 364	3 699

Not 18 Värdering finansiella poster, forts.

Redovisningsprinciper

Finansiella instrument värderas och redovisas i koncernen i enlighet med reglerna i IFRS 9. Finansiella instrument som redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning inkluderar på tillgångssidan likvida medel och kundfordringar. Bland skulder återfinns leverantörsskulder, låneskulder och derivatinstrument.

Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader för alla finansiella instrument. De finansiella instrumenten klassificeras vid första redovisningen utifrån det syfte instrumenten förvärvades vilket påverkar redovisningen därefter.

En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i koncernens rapport över finansiell ställning när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. Kundfordringar tas upp när faktura har skickats. Hyresfordran redovisas som fordran i den period då prestationer, vilka motsvarar fordrans värde, har levererats och betalningar motsvarande fordrans värde ännu ej influtit. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits.

En finansiell tillgång tas bort från koncernens rapport över finansiell ställning när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld.

Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen, som utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgången. Upplåning redovisas när likviden erhålls.

Koncernen fördelar sina finansiella instrument i följande kategorier i enlighet med IFRS 9; upplupet anskaffningsvärde och verkligt värde via resultaträkningen. Klassificeringen baseras på karaktären av tillgångens kassaflöden och på den affärsmodell tillgången omfattas av.

Finansiella tillgångar till upplupet anskaffningsvärde

Räntebärande tillgångar (skuldinstrument) som innehas med syftet att inkassera avtalsenliga kassaflöden och där dessa kassaflöden endast består av kapitalbelopp och ränta värderas till upplupet anskaffningsvärde. Det redovisade värdet av dessa tillgångar justeras med eventuella förväntade kreditförluster som redovisats (se stycke nedskrivning nedan). Ränteintäkter från dessa finansiella tillgångar redovisas med effektivräntemetoden och redovisas som finansiella intäkter. Koncernens finansiella tillgångar som värderas till upplupet anskaffningsvärde utgörs av kundfordringar och likvida medel.

Finansiella skulder till upplupet anskaffningsvärde

Koncernens övriga finansiella skulder klassificeras som värderade till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Finansiella skulder till upplupet anskaffningsvärde består av räntebärande skulder (lång- och kortfristiga), övriga långfristiga skulder och leverantörsskulder.

Upplåning redovisas inledningsvis till verkligt värde, netto efter transaktionskostnader. Upplåning redovisas därefter till upplupet anskaffningsvärde och eventuell skillnad mellan erhållet belopp (netto efter transaktionskostnader) och återbetalningsbeloppet redovisas i rapporten över totalresultat fördelat över låneperioden, med tillämpning av effektivräntemetoden. Upplåning klassificeras som kortfristig i balansräkningen om företaget inte har en ovillkorad rättighet att senarelägga skuldens reglering i minst tolv månader efter rapportperioden. Lämnade utdelningar redovisas som skuld efter det att bolagsstämman godkänt utdelningen. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder har kort förväntad löptid och värderas utan diskontering till nominella belopp.

Finansiella tillgångar och skulder till verkligt värde

Koncernens derivatinstrument värderas till verkligt värde. Derivatinstrument marknadsvärderas och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Bolaget marknadsvärderar samtliga derivat genom avstämning med respektive motpart. Derivatens värde påverkas av rådande marknadsränta, derivatens räntenivå samt återstående löptid.

Nedskrivningsprövning för finansiella tillgångar

Koncernen bedömer vid varje rapporttillfälle de framtida förväntade kreditförluster som är kopplade till tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde baserat på framåtriktad information. Koncernens finansiella tillgångar för vilka förväntade kreditförluster bedöms utgörs i allt väsentligt av kundfordringar (hyresfordringar). För koncernens finansiella tillgångar tillämpar koncernen den förenklade ansatsen för kreditreservering, det vill säga, reserven kommer att motsvara den förväntade förlusten över hela kundfordringens livslängd. För att mäta de förväntade kreditförlusterna har kundfordringar grupperats baserat på fördelade kreditriskegenskaper och förfallna dagar. Koncernen använder sig utav framåtblickande variabler för förväntade kreditförluster. Koncernen har definierat betalningsinställelse som då betalning av fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer indikerar att betalningsinställelse föreligger. För osäkra kundfordringar görs reserveringar och fordran skrivs bort när det inte längre finns någon förväntan på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder för att erhålla betalning har avslutats.

Moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolaget tillämpar undantaget i RFR 2 om att inte tillämpa IFRS 9 Finansiella instrument: Redovisning och värdering för redovisning och värdering av finansiella instrument. Istället tillämpas anskaffningsvärden enligt ÅRL.

Moderbolagets finansiella tillgångar utgörs framförallt av koncerninterna fordringar på dotterbolag. Förlustreserven redovisas vid den initiala redovisningen med ett belopp som motsvarar den statistiskt förväntade kreditförlusten under de kommande 12 månaderna. Om en betydande ökning av kreditrisk har ägt rum, övergår värderingen av de förväntade kreditförlusterna till att beräknas som den statistiskt förväntade kreditförlusten för den återstående löptiden. När en fordran anses vara kreditförsämrad beräknas förlustreserven såsom nuvärdet av de förväntade kassaflödena diskonterat med fordrans ursprungliga effektivränta. Moderbolaget anser att en ökad kreditrisk har inträffat, och att fordringarna är kreditförsämrade, när dotterbolaget avviker från koncernens finansiella riskbegränsningar med mer än 5 procentenheter avseende belåningsgrad och soliditet samt 0,5 gånger avseende räntetäckningsgraden.# FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Noter

INNEHÅLL

ÅRSREDOVISNING

Not 22 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Koncernen	2022-12-31	2021-12-31
Förutbetalda hyresintäkter	46	41
Upplupna semesterlöner	1	1
Upplupna kostnader avseende börsnotering	0	5
Övriga poster	13	26
Summa	60	73

Moderbolaget	2022-12-31	2021-12-31
Upplupna semesterlöner	1	1
Upplupna sociala avgifter	0	0
Upplupna kostnader avseende börsnotering	0	5
Övriga poster	2	2
Summa	3	8

Not 23 Räntor

Koncernen	2022-12-31	2021-12-31
Erlagd ränta	–80	–51
Summa	–80	–51

Moderbolaget	2022-12-31	2021-12-31
Erlagd ränta	–5	–9
Summa	–5	–9

Not 24 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet

Mkr
| Koncernen | 2022-12-31 | 2021-12-31 |
|---|---|---|
| Avskrivningar | 1 | 0 |
| Kostnader i samband med notering, nettolikvid vid emission | 25 | 0 |
| Summa | 26 | 0 |

Mkr
| Moderbolaget | 2022-12-31 | 2021-12-31 |
|---|---|---|
| Avskrivningar | 1 | 0 |
| Befarad kundförlust interna fordringar | 3 | 8 |
| Kostnader i samband med notering, nettolikvid vid emission | 25 | 0 |
| Summa | 30 | 8 |

Not 21 Eventualförpliktelser

Moderbolaget	2022-12-31	2021-12-31
Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag	4 364	3 699
Summa	4 364	3 699

Ett antal av koncernens ägda fastigheter förekommer i Länsstyrelsens EBH-stöd innebärande att fastigheterna i viss mån är förorenade eller potentiellt förorenade. Detta innebär att krav kan komma att riktas mot koncernen avseende efterbehandlingsåtgärder. Det finns inga sådana krav i nuläget.

Redovisningsprinciper
En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas.

Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotterbolag. Finansiella garantier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuldinstrument för förluster som denne ådrar sig på grund av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning vid förfall enligt avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget RFR 2 som innebär en lättnad jämfört med reglerna i IFRS 9 när det gäller finansiella garantiavtal utställda till förmån för dotterbolag och intressebolag. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen när bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet.

Not 25 Derivatinstrument

För att begränsa koncernens ränterisk används derivatinstrument i form av ränteswappar. Ränteswapparna skapar förutsägbarhet i koncernens räntekostnader och innebär att SLP betalar fast ränta och erhåller rörlig ränta under en bestämd tidsperiod.

Koncernen	2022-12-31	2021-12-31
Anläggningstillgångar Derivatinstrument	129	13

Koncernen	2022-12-31	2021-12-31
Nominellt värde derivatinstrument	2 476	2 307
Redovisat värde derivatinstrument	129	13
Summa	2 605	2 320

Koncernen	2022-12-31	2021-12-31
Värdeförändring på finansiella instrument, orealiserade Derivat	115	15
Summa	115	15

Redovisningsprinciper
Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning utan värderar derivatinstrument till verkligt värde med redovisning av värdeförändringen över resultaträkningen. Bolaget marknadsvärderar samtliga derivat genom avstämning med respektive motpart. Derivatens värde påverkas av rådande marknadsränta.

Moderbolagets redovisningsprinciper
I moderbolaget redovisas derivatinstrument till anskaffningsvärde.

Not 26 Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten

Koncernen	2021-12-31	Kassaflöde: Upptagna lån, Amortering av lån	Ej kassaflödespåverkande poster	2022-12-31
Långfristiga skulder	3 619	482	0	4 102
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten	3 619	482	0	4 102

Moderbolaget	2021-12-31	Kassaflöde: Upptagna lån, Amortering av lån	Ej kassaflödespåverkande poster	2022-12-31
Långfristiga skulder	266	–266	47	47
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten	266	–266	47	47

Ej kassaflödespåverkande poster avser nyttjad del av checkräkningskredit vid årets utgång.

Not 27 Likvida medel

Koncernen	2022-12-31	2021-12-31
Likvida medel Banktillgodohavanden	70	41
Summa	70	41

Moderbolaget	2022-12-31	2021-12-31
Likvida medel Banktillgodohavanden	0	12
Summa	0	12

Redovisningsprinciper
Likvida medel består av kassamedel och omedelbart tillgängliga banktillgodohavanden vilka redovisas till nominellt värde per bokslutsdagen.

Not 28 Leasing, leasingtagare

Skuld avseende framtida leasingavgifter förfaller till betalning enligt följande:
Tkr
| Moderbolaget | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| Inom ett år | 715 | 362 |
| Senare än ett år men inom fem år | 712 | 302 |
| Senare än fem år | 0 | 0 |
| Summa | 1 427 | 664 |

Koncernens operationella leasingavtal består av billeasingavtal.

Not 30 Andelar i koncernföretag

Moderbolaget	2022-12-31	2021-12-31
Ingående värde	523	226
Inköp	0	592
Aktieägartillskott	42	27
Försäljning	0	–321
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden	566	523
Utgående redovisat värde	566	523

Redovisningsprinciper
Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Som intäkt redovisas endast erhållna utdelningar under förutsättning att dessa härrör från vinstmedel som intjänats efter förvärvet. Utdelningar som överstiger dessa intjänade vinstmedel betraktas som en återbetalning av investeringen och reducerar andelens redovisade värde.

Not 29 Närståendetransaktioner

Koncernen
2022
Under perioden har hyresintäkter fakturerats EKO-gruppen Hässleholm AB enligt gällande hyresavtal. Under andra kvartalet avyttrades det fastighetsbolag som hade hyresavtalet varpå relationen upphörde. Transaktionen bedömdes som en närståendetransaktion eftersom EKO-gruppen i Hässleholm AB genom Sophia Bergendahl är representerat i bolagets styrelse.

2021
Dotterbolag inom koncernen köpte under perioden entreprenadtjänster av ER-HO Bygg AB, vilket är ett familjeägt bolag varav Mikael Hofmann äger 50 procent, till ett värde av 74 mkr, varav 0,5 mkr var leverantörsskulder per balansdagen, som avser nybyggnationer i fastigheterna Topasen 4, Fasetten 3 samt Hoven 1. Mikael Hofmann hade vid tidpunkten betydande inflytande i SLP genom HME Investment AB. Två fastigheter såldes under 2021 till K-Fast Holding AB med ett underliggande fastighetsvärde om 38,5 mkr. Transaktionen bedömdes som en närståendetransaktion eftersom Jacob Karlsson och Erik Selin vid tidpunkten var närstående till såväl bolaget som K-Fast Holding AB i deras egenskap av styrelseordförande respektive styrelseledamot samt att Jacob Karlsson och Erik Selin tillsammans hade ett bestämmande inflytande i K-Fast Holding AB. Under 2021 fanns en avtalad förvärvskredit med Collector AB om 300 mkr. Krediten nyttjades under delar av föregående år med en kostnad om 5 mkr. Transaktionerna bedöms som närståendetransaktioner eftersom Erik Selin vid tidpunkten var närstående till såväl bolaget som Collector Bank AB då han var styrelseordförande i de båda bolagen. Erik Selin hade vid tidpunkten även betydande inflytande i bolaget (ett aktieinnehav överstigande 20 procent av rösterna). Under 2021 fakturerades hyresintäkter till Bergendahl Food AB enligt gällande hyresavtal. Sedan andra kvartalet 2021 gäller inte längre hyresavtalet och relationen är inte längre av närståendekaraktär. Under delar av 2021 uppgick hyresintäkten till 8 mkr. Transaktionen bedömdes som en närståendetransaktion eftersom Bergendahl Food AB genom Sophia Bergendahl är representerat i Bolagets styrelse. Alla transaktioner med närstående är prissatta på marknadsmässiga villkor.

Moderbolaget
2022
Moderbolaget har utfört fastighetsadministrativa tjänster åt dotterbolag uppgående till 22 mkr.

2021
Moderbolaget utförde fastighetsadministrativa tjänster åt dotterbolag uppgående till 13 mkr. Under 2021 fanns en avtalad förvärvskredit med Collector AB om 300 mkr. Krediten nyttjades under delar av föregående år med en kostnad om 5 mkr. Transaktionerna bedöms som närståendetransaktioner eftersom Erik Selin vid tidpunkten var närstående till såväl bolaget som Collector Bank AB då han var styrelseordförande i de båda bolagen. Erik Selin hade vid tidpunkten även betydande inflytande i bolaget (ett aktieinnehav överstigande 20 procent av rösterna). Alla tjänster förvärvade av närstående är prissatta på marknadsmässiga villkor.

Not 31 Specifikation andelar i koncernföretag

Tkr
| Moderbolaget | Namn | Kapitalandel | Rösträttsandel | Antal andelar | Bokfört värde |
|---|---|---|---|---|---|
| | SLP Förvaltning 1 AB | 100% | 100% | 50 000 | 4 389 |
| | SLP Förvaltning 2 AB | 100% | 100% | 50 000 | 20 200 |
| | SLP Förvaltning 3 AB | 100% | 100% | 50 000 | 100 |
| | SLP Förvaltning 4 AB | 100% | 100% | 50 000 | 1 250 |
| | SLP Förvaltning 5 AB | 100% | 100% | 500 | 11 240 |
| | SLP Förvaltning 6 AB | 100% | 100% | 500 | 20 396 |
| | SLP Förvärv 3 AB | 100% | 100% | 250 | 26 |
| | SLP Förvärv 6 AB | 100% | 100% | 250 | 25 |
| | SLP Helsingborg Kolven 4 AB | 100% | 100% | 500 | 87 896 |
| | SLP Österåker Runö AB | 100% | 100% | 50 000 | 26 182 |
| | SLP Täby Kyrkby AB | 100% | 100% | 10 000 | 14 120 |
| | SLP Huddinge 1 AB | 100% | 100% | 1 000 | 40 562 |
| | SLP Norrköping 1 AB | 100% | 100% | 500 | 60 500 |
| | SLP Romberga 11:4 AB | 100% | 100% | 50 000 | 59 807 |
| | SLP Uppsala Danmarks-Kumla AB | 100% | 100% | 50 000 | 20 586 |
| | SLP Västerås Lägesenergin AB | 100% | 100% | 500 | 17 284 |
| | SLP Enköping Romberga 11:5 AB | 100% | 100% | 1 000 | 6 409 |
| | SLP Norrköping Kloret AB | 100% | 100% | 1 960 | 43 343 |
| | SLP Huddinge 2 AB | 100% | 100% | 500 | 28 186 |
| | SLP Stigamo 1:46 AB | 100% | 100% | 1 000 | 103 278 |
| Summa | | | | | 565 780 |

Namn	Org.nr	Säte	Eget kapital
SLP Förvaltning 1 AB	559182-0468	Malmö	50
SLP Förvaltning 2 AB	559197-7649	Malmö	38 949
SLP Förvaltning 3 AB	559222-3274	Malmö	9 501
SLP Förvaltning 4 AB	559240-4916	Malmö	4 129
SLP Förvaltning 5 AB	559279-7061	Malmö	43 432
SLP Förvaltning 6 AB	559279-7046	Malmö	50
SLP Förvärv 3 AB	559283-1407	Malmö	25
SLP Förvärv 6 AB	559283-1431	Malmö	25

Noter

INNEHÅLL

SLP  ÅRSREDOVISNING 

Not 31 Specifikation andelar i koncernföretag, forts.

Swedish Logistic Property AB äger indirekt bolag via holdingbolag enligt följande tabell:

Bolag	Org.nr	Säte	SLP
Helsingborg Kolven 4 AB	559015-6187	Malmö	50
Österåker Runö AB	559174-7786	Malmö	2 215
Täby Kyrkby AB	556094-8266	Malmö	1 000
Huddinge 1 AB	556934-1745	Malmö	1 589
Norrköping 1 AB	559208-9105	Malmö	50
Enköping Romberga 11:4 AB	559141-7919	Malmö	50
Uppsala Danmarks-Kumla AB	559219-1331	Malmö	492
Västerås Lägesenergin AB	559174-7190	Malmö	51
Enköping Romberga 11:5 AB	559214-7085	Malmö	80
Norrköping Kloret AB	559062-9738	Malmö	3 192
Huddinge 2 AB	556946-4992	Malmö	1 941
Stigamo 1:46 AB	559078-9029	Malmö	1 639
Summa			108 511

Bolag	Org.nr	Säte	SLP
SLP Halmstad Fräsaren 8 AB	559283-1415	Malmö
SLP Förvärv 5 AB	559283-1423	Malmö
SLP Ametisten 2 AB	556668-3016	Malmö
SLP Ametisten 7 AB	556708-1616	Malmö
SLP Briljanten 4 AB	556606-0710	Malmö
SLP Kruthornet 3 AB	559185-5084	Malmö
SLP Opalen 2 AB	556688-8631	Malmö
SLP Toftanäs AB	556631-2400	Malmö
SLP Eskilstorp 14:97 AB	969680-4922	Malmö
SLP Eskilstorp 27:3 AB	969677-4372	Malmö
SLP Ljungby AB	969677-4380	Malmö
SLP Hässleholm Stenkrossen AB	559216-2266	Malmö
SLP Stigamo 1:47 AB	559187-6262	Malmö
SLP Ackumulatorn 1 AB	559217-3123	Malmö
SLP Nässjö AB	559222-3282	Malmö
SLP Nässjö Komplementär AB	556761-6858	Malmö
SLP Mosshaga 7 KB	559203-8953	Malmö
SLP Mosshaga 10 KB	559203-9555	Malmö
SLP Lampan 6 KB	556937-0702	Malmö
SLP Timglaset 2 AB	556740-9460	Malmö
SLP Helsingborg 1 AB	556689-1593	Malmö
SLP Fasetten 3 AB	556990-3270	Malmö
SLP Helsingborg Ättehögen Östra 6 AB	556616-2086	Malmö
SLP Tryckarentre AB	559225-6803	Malmö
SLP Falkenberg AB	556607-1790	Malmö
SLP Hoven AB	556908-1267	Malmö
SLP Tryckarenfyra AB	559251-2445	Malmö
SLP Hallsberg AB	556221-8031	Malmö
SLP Jönköping AB	916619-3285	Malmö
SLP Flygstationen 1 AB	559330-2184	Malmö
SLP Borås AB	556020-4843	Malmö
SLP Segeholm 10 AB	556993-9977	Malmö
SLP Bunkagården AB	556724-4495	Malmö
SLP Lerberget AB	559058-0998	Malmö
SLP Hässleholm Holding AB	556707-1971	Malmö
SLP Hässleholm AB	559065-0403	Malmö
SLP Hässleholm KB	559065-0379	Malmö
SLP Borås Kyllared AB	556684-0244	Malmö
SLP Gnosjö Österskog AB	556820-6600	Malmö
SLP Borås Stormen 4 AB	556943-0399	Malmö
SLP Hallsberg Ulvsätter AB	556740-8942	Malmö
SLP Nässjö Tanken 2 AB	556731-7127	Malmö
SLP Falköping Okularet AB	556755-0271	Malmö
SLP Bronsdolken 9 AB	556310-8058	Malmö
SLP Flygbasen 1 AB	559128-1984	Malmö
SLP Fornlämningen 2 AB	556025-9094	Malmö
SLP Grimskaftet 1 AB	556241-1230	Malmö
SLP Malmö Stillman AB	556614-0611	Malmö
SLP Stridsyxan 7 AB	556985-8326	Malmö
SLP Fosie AB	556746-3707	Malmö
SLP Stenåldern 6 AB	556535-4718	Malmö
SLP Mhem10 AB	559005-9324	Malmö
SLP Nylokal AB	559319-1603	Malmö
SLP Stiglädret 7 AB	559325-4401	Malmö
SLP Paketen AB	556870-6070	Malmö
Södertälje Tveta-Valsta AB	556635-2323	Malmö

 SLP  ÅRSREDOVISNING 

Bolag	Org.nr	Säte	SLP
Nässjö Svedjan AB	559343-1231	Malmö
Nässjö Lampan 7 AB	556685-0508	Malmö
Halmstad Fyllinge 20:434 AB	559207-8421	Malmö
Stenungsund Smederöd AB	556476-1277	Malmö
Aggregatet AB	556310-8058	Malmö
Eldkastaren 4 AB	559128-1984	Malmö
Fanan AB	556025-9094	Malmö
Förtennaren AB	556241-1230	Malmö
Läsidan AB	556614-0611	Malmö
Förmannen 1 AB	556985-8326	Malmö
Industrimannen AB	556746-3707	Malmö
Gnosjö AB	556535-4718	Malmö
Jönköping Stigamo 1:33 AB	559005-9324	Malmö
Borås Vindspelet 1 AB	559319-1603	Malmö
Landskrona Kronan 4 AB	559325-4401	Malmö
Bildhuggaren AB	556870-6070	Malmö
Aggregatet 2 AB	556635-2323	Malmö

Not 31 Specifikation andelar i koncernföretag, forts.

SLP  ÅRSREDOVISNING 

Not 32 Antal aktier och tillskjutet eget kapital

	2022-12-31	2021-12-31
Antal Aktier	181 541 235	145 000 000
Kvotvärde	0,006667	0,006

Årsstämman 2022 beslutade att varje aktie delades upp i fem. Omräkning har skett av föregående perioder med hänsyn till splitten 1:5. Det egna kapitalet har under året ökat till följd av kapitalanskaffning i samband med notering på Nasdaq Stockholm om 750 mkr reducerat med transaktionskostnader efter skatt hänförliga till noteringen. De aktiverade transaktionskostnaderna är baserade på andel nya aktier. I samband med två av förvärven under perioden har betalning skett såväl kontant som med aktierelaterade ersättningar. Dessa aktierelaterade ersättningar bestod av konvertibler i form av lånereverser om 24 mkr som omvandlats till B-aktier. De förvärvade fastigheterna har värderats till verkligt värde innebärande att koncernens eget kapital dessutom ökat med 34 mkr. Antalet aktier baserades på den genomsnittliga stängningskursen veckan före tillträdesdagen. Vid årets utgång fanns 181,5 miljoner aktier. Koncernen har härutöver utestående teckningsoptioner som kan öka antalet aktier med 1 950 000 st.

Redovisningsprinciper

Stamaktier klassificeras som aktiekapital. Transaktionskostnader som direkt kan hänföras till nyemission av aktier eller optioner redovisas, netto efter skatt, i eget kapital som ett avdrag från inbetalt belopp. Erhållen premie för teckningsoptioner som givits ut till marknadsmässigt pris har redovisats som en ökning av balanserade medel i eget kapital då lösen av optioner kommer att ske med egetkapitalinstrument. Information om utestående teckningsoptioner finns i not 5.

SLP har under perioden förvärvat fastigheter där del av betalning har skett såväl kontant som genom aktierelaterade ersättningar. Dessa aktierelaterade ersättningar bestod av konvertibler i form av lånereverser om 24 mkr som omvandlats till B-aktier. Antalet aktier baserades på aktiekursen motsvarande den genomsnittliga stängningskursen under veckan innan transaktionen. Då förvärvet av tillgången till viss del betalas med ett konvertibelt skuldebrev med tvingande konvertering redovisas transaktionen i enlighet med IFRS 2 ”aktiebaserade ersättningar”. IFRS 2 anger att värdet för de emitterade aktierna ska basera sig på värdet av det förvärvade objektet vid förvärvstidpunkten och inte på det nominella beloppet i avtalet. Det verkliga värdet på skulddelen i ett konvertibelt skuldebrev beräknas med en diskonteringsränta som utgörs av marknadsräntan för en skuld med samma villkor men utan konverteringsrätten till aktier. Beloppet redovisas som skuld till upplupet anskaffningsvärde fram till att skulden konverteras eller förfaller. Konverteringsrätten redovisas inledningsvis som skillnaden mellan verkligt värde för hela det sammansatta finansiella instrumentet och skulddelens verkliga värde. Denna redovisas i eget kapital netto efter skatt.

Not 33 Fordringar hos koncernföretag

	2022-12-31	2021-12-31
Ingående värde	2 215 614
Tillkommande fordringar	1 531	1 601
Utgående värde	3 746	2 215
Utgående redovisat värde	3 746	2 215

Uppbokad förlustreserv i enlighet med IFRS 9 uppgår under året till 3 mkr (8).

Redovisningsprinciper

Räntebärande tillgångar som innehas med syftet att inkassera avtalsenliga kassaflöden och där dessa kassaflöden endast består av kapitalbelopp och ränta värderas till upplupet anskaffningsvärde. Det redovisade värdet av dessa tillgångar justeras med eventuella förväntade kreditförluster. Förlustreserven för moderbolagets koncerninterna fordringar på dotterbolag redovisas vid den initiala redovisningen med ett belopp som motsvarar den statistiskt förväntade kreditförlusten under de kommande 12 månaderna. Om en betydande ökning av kreditrisk har ägt rum, övergår värderingen av de förväntade kreditförlusterna till att beräknas som den statistiskt förväntade kreditförlusten för den återstående löptiden. När en fordran anses vara kreditförsämrad beräknas förlustreserven såsom nuvärdet av de förväntade kassaflödena diskonterat med fordrans ursprungliga effektivränta. Moderbolaget anser att en ökad kreditrisk har inträffat, och att fordringarna är kreditförsämrade, när dotterbolaget avviker från koncernens finansiella riskbegränsningar med mer än 5 procentenheter avseende belåningsgrad och soliditet samt 0,5 gånger avseende räntetäckningsgraden.

Not 34 Långfristiga skulder till koncernföretag

	2022-12-31	2021-12-31
Ingående värde	1 637 114
Tillkommande skulder	1 018	1 523
Utgående värde	2 655	1 637
Utgående redovisat värde	2 655	1 637

2 655 mkr förfaller senare än 5 år.

Not 35 Bokslutsdispositioner

	2022	2021
Erhållna koncernbidrag	103	79
Lämnade koncernbidrag	–66	–55
Överavskrivningar	–0	0
Summa	36	25

Moderbolagets redovisningsprinciper

Företaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i enlighet med Rådet för finansiell rapportering RFR 2. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras. Koncernbidrag redovisas som intäkt i resultaträkningen av mottagande part och som kostnad för givande part. Skatteeffekten redovisas i enlighet med IAS 12 i resultaträkningen.

 SLP  ÅRSREDOVISNING 

Not 37 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut

Koncernen

• Ett markområde har förvärvats i ett attraktivt logistikläge i Landskrona där SLP kommer uppföra en fullt uthyrd logistikfastighet om 3,5 tkvm och en årshyra om ca 3,1 mkr.
• En fullt uthyrd fastighet i Helsingborg har förvärvats och tillträtts. Den uthyrningsbara ytan uppgår till ca 10,2 tkvm med en årshyra om 8,5 mkr.
• SLP:s styrelse avser föreslå årsstämman att ingen aktieutdelning lämnas för verksamhetsåret 2022, viket är i linje med bolagets utdelningspolicy.
• SLP har utsett Carnegie Investment Bank AB till likviditetsgarant för bolagets aktier av serie B i syfte att förbättra aktiens likviditet.
• Nuvarande CFO Tommy Åstrand har utsetts till ny VD i SLP från och med årsstämman den 26 april.# Valberedningens Förslag

Valberedningen föreslår Peter Strand som arbetande vice ordförande i styrelsen. Matilda Olsson, nuvarande ekonomichef, kommer samtidigt tillträda som CFO.

• Teckningsoptioner av serie TO1, TO2 och TO3 har utnyttjats till fullo och SLP har tillförts cirka 4,1 mkr. Genom utnyttjandet av teckningsoptionerna ökar antalet aktier med totalt 1 200 000 st.
• En fullt uthyrd fastighet i Nyköping har förvärvats och tillträtts. Den uthyrningsbara ytan uppgår till ca 55 tkvm med en årshyra om 27,8 mkr.

Not 36 Disposition av vinst eller förlust

Kr	Moderbolaget 2022-12-31	Förslag till vinstdisposition
Balanserad vinst	285 955
Överkursfond	1 588 376 281
Årets resultat	19 995 419	1 608 657 655
Disponeras så att i ny räkning överföres		1 608 657 655

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

INNEHÅLL

• FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
• SLP ÅRSREDOVISNING
• FINANSIELLA RAPPORTER
• Noter

Fastigheten Kolven 4, Helsingborg.

SLP ÅRSREDOVISNING

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Årsredovisningens undertecknande

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncer- nens och företagets ställning och resultat, samt att förvaltnings- berättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av verksamhet, ställning och resultat samt beskrivningar väsentligt risker och osäkerhetsfaktorer som koncernen står inför.

Vår revisionsberättelse har lämnats den 4 april 2023

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Carl Fogelberg
Auktoriserad revisor

Erik Selin
Ordförande

Sofia Ljungdahl
Unni Sollbe
Peter Strand
Verkställande direktör

Årsredovisningen och koncernårsredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den 4 april 2023.

Koncernens rapport över totalresultat, rapport över finansiell ställning och moderbo- lagets resultat- och balansräkning kommer bli föremål för fast- ställelse på årsstämma den 26 april 2023.

Malmö den 4 april 2023

Greg Dingizian
Jacob Karlsson
Sophia Bergendahl

INNEHÅLL

• FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
• Revisionsberättelse

Revisionsberättelse

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisning- en och koncernredovisningen för Swedish Logistic Property AB för år 2022. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 62–100 i detta doku- ment.

Enligt vår uppfattning har årsredovis- ningen upprättats i enlighet med års- redovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2022 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredo- visningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2022 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Stan- dards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen.

Förvaltnings- berättelsen är förenlig med årsredovis- ningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balans- räkningen för moderbolaget och koncer- nen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovis- ningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har över- lämnats till moderbolagets revisions- utskott i enlighet med revisorsförordning- ens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt Internatio- nal Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i av- snittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncer- nen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granska- de bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollera- de företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har in- hämtat är tillräckliga och ändamålsenli- ga som grund för våra uttalanden.

Vår revisionsansats

Revisionens inriktning och omfattning

Vi utformade vår revision genom att fast- ställa väsentlighetsnivå och bedöma ris- ken för väsentliga felaktigheter i de finan- siella rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och styrelsen gjort subjektiva bedöm- ningar, till exempel viktiga redovisnings- mässiga uppskattningar som har gjorts med utgångspunkt från antaganden och prognoser om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid alla re- visioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktören åsi- dosätter den interna kontrollen, och bland annat övervägt om det finns be- lägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter. Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig granskning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella rap- porterna som helhet, med hänsyn tagen till koncernens struktur, redovisningspro- cesser och kontroller samt den bransch i vilken koncernen verkar.

Väsentlighet

Revisionens omfattning och inriktning på- verkades av vår bedömning av väsentlig- het. En revision utformas för att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av oegentligheter el- ler misstag. De betraktas som väsentliga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar med grund i de finansiella rapporterna. Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa väsentlig- hetstal, däribland för den finansiella rap- porteringen som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fast- ställde vi revisionens inriktning och om- fattning och våra granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma effekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på de finan- siella rapporterna som helhet.

SÄRSKILT BETYDELSEFULLA OMRÅDEN

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredo- visningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.

• Särskilt betydelsefullt område: Värdering av förvaltningsfastigheter
  Koncernen redovisar 8,1 miljarder i redovi- sat värde på förvaltningsfastigheter. Kon- cernen har under 2022 redovisat 193 Mkr i positiva värdeförändringar på fastigheter. Koncernens fastighetsbestånd består huvudsakligen av logistikfastigheter. Kon- cernen gör kvartalsvisa externa värde- ringar av samtliga fastigheter. En värde- ring är förknippad med väsentliga bedömningar och uppskattningar. De mest väsentliga är antagande om av- kastningskrav och framtida hyresintäkter. Koncernen har också ett i princip uteslu- tande fokus på logistikfastigheter varför även antagande om genomsnittlig va- kansgrad är ett väsentligt antagande.

Se även sidan 65 i förvaltningsberättelsen samt not 1 (Redovisnings- och värderings- principer) och not 10 (Förvaltningsfastig- heter).

Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området

Vår revision har bland annat omfattat följande granskningsåtgärder:

• Stickprovsmässigt följt upp riktigheten i modellens matematiska beräkningar
• Bedömt indata genom stickprovsmäs- sig uppföljning mot historiska utfall och jämfört med tillgänglig marknadsdata
• Stickprovsmässigt testat indata i beräk- ningsmodellerna mot information i f astighetssystemet och aviserings- systemet
• Stickprovsvis granskning av värderingar- na samt utvärderat resultaten av värderingar med stöd av PwCs värde- ringsspecialister
• Vi har bedömt oberoendet, kompeten- sen och integriteten hos den externa värderaren. Vi har även tagit del av uppdragsavtalet med värderaren för bedömning om detta kan innehålla vill- kor exempelvis arvodesvillkor som kan medföra att oberoendet och integrite- ten kan ifrågasättas.

I de fall där antaganden om framtida driftsnetto, uthyrningsgrad och avkast- ningskrav avviker mot vår initiala förvän- tan har dessa avvikelser diskuterats med koncernens företrädare och vid behov har kompletterande underlag inhämtats. Vi har slutligen kontrollerat att de modeller som använts, att de antaganden och känslighetsanalyser som Swedish Logistic Property gjort blivit beskrivet på ett riktigt sätt i not 10.

• Särskilt betydelsefullt område: Fastighetstransaktioner
  Koncernen har under året förvärvat fast- igheter för 1 213 Mkr samt avyttrat fastig- heter redovisade till 117 Mkr. En beskriv- ning av koncernens redovisningsprinciper samt detaljerade notupplysningar avse- ende förvaltningsfastigheter framgår av not 10. Köp och försäljningar är en natur- lig del av Swedish Logistic Propertys verk- samhet och det är inte ovanligt att såda- na transaktioner inkluderar komplexa avtalsvillkor som kan kräva en bedömning och analys avseende förvärvstidpunkt, förvärvspris eller om transaktionen ska redovisas som rörelse eller tillgångsför- värv. Då det kan förekomma komplexa antaganden och bedömningar i dessa transaktioner bedömer vi att detta områ- de är ett särskilt betydelsefullt område i vår revision.# Revisionsberättelse

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Swedish Logistic Property AB för år 2022 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.

Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.

Revisorns granskning av ESEF-rapporten

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Swedish Logistic Property AB för år 2022. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalanden

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Swedish Logistic Property AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns.

---

Vi har i vår revision utvärderat och granskat bolagets process för bedömning av förvärvade fastigheter och bolagets redovisning av fastighetstransaktioner. Vi har granskat redovisningen av genomförda transaktioner mot underliggande avtal, tidpunkt för redovisning, köpeskilling och eventuella särskilda villkor. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen.

Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–61 samt 101–128. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.

---

INNEHÅLL

• SLP
•  ÅRSREDOVISNING
•  FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
• Revisionsberättelse
• RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR# FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Revisionsberättelse

Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och eget kapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, Box 203 11 Malmö, utsågs till Swedish Logistic Property ABs revisor av bolagsstämman den 8 mars 2022 och har varit bolagets revisor sedan Swedish Logistic Property AB noterades på Nasdaq Stockholm 23 mars 2022.

Malmö den 4 april 2023

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Carl Fogelberg
Auktoriserad revisor

ORDFÖRANDEORD

SLP skapar hållbara värden

Sedan bolaget bildades vintern 2018 är styrelsens uppdrag detsamma, att skapa värden genom att förvärva, förädla och förvalta logistikfastigheter med hållbarhet i fokus. Efter noteringen av bolagets aktie på Stockholmsbörsen har styrelsens roll förtydligats. Vi i styrelsen arbetar med bolagets långsiktiga utveckling och stöder ledningen i våra strategidiskussioner, vilket inkluderar att följa upp ledningens operativa verksamhet genom olika policyer och avstämningspunkter.

Bolagets första år på Stockholmsbörsen inleddes strax efter Rysslands invasion av Ukraina. Detta fruktansvärda krig innebar för SLP och oss i styrelsen ett stort fokus på löpande riskbedömning, med frågor och analys av exempelvis konjunkturlägets och ränteutvecklingens påverkan på bolaget. Ett annat fokusområde har varit samarbetet med befintliga banker för vår långsiktiga finansiering. Andra viktiga frågor i styrelsens arbete är utveckling av SLP genom tillgång till rätt kompetens samt bolagets arbete för att bidra till en ekonomisk och miljömässigt hållbar samhällsutveckling, ofta i samarbete med bolagets hyresgäster.

STORT FOKUS PÅ HÅLLBARHET

Bolaget tar ett stort ansvar för att kunna vara en långsiktig fastighetsägare som har fokus på att utveckla såväl sin egen som hyresgästernas verksamhet. I detta arbete är hållbarhetsarbetet en mycket viktig del som innefattar till exempel investeringar i solceller, laddinfrastruktur eller andra hållbarhetsinitiativ. Främst styrs detta genom Vårt Ansvar, bolagets hållbarhetsramverk.

Genom att underteckna FN:s Global Compact har SLP anslutit sig till ett internationellt ramverk som innebär att vi arbetar aktivt för att följa FN:s tio principer för bolag när det gäller mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. SLP har även anslutit sig till de nationella och lokala initiativen Sweden Green Building Council, Helsingborgsdeklarationen och Lokal färdplan för Malmö 2030.

Hållbarhetsarbetet lägger även grunden för en stabil och stark finansiering. Bolagets fokus på konkreta åtgärder och målsättningar för minskad klimatpåverkan innebär att delar av SLP:s fastighetsportfölj är miljöcertifierad. Miljöcertifiering i kombination med energieffektiva fastigheter ger tillgång till så kallade gröna banklån som sänker bolagets finansieringskostnader.

LÖNSAM UTVECKLING

För SLP är de viktigaste ekonomiska målen att generera en genomsnittlig årlig tillväxt i substansvärde (NAV) per aktie om lägst 15 procent samt en genomsnittlig årlig ökning av förvaltningsresultatet per aktie om minst 15 procent. Detta kräver att bolagets befintliga portfölj utvecklas väl och att ledningen identifierar investeringar med god avkastning. Det är glädjande att se att vi även 2022 överträffar båda dessa uttalade mål.

SLP har en stark finansiell bas samt kompetenta medarbetare med stort engagemang vilket skapar förutsättningar för en fortsatt lönsam och stabil tillväxt. Styrelsen gör därför bedömningen att den bästa totalavkastningen för SLP:s aktieägare uppnås genom återinvestering av genererade resultat.

Erik Selin,
Styrelseordförande

Sedan start har SLP:s affärsmodell varit framgångsrik och snabbt etablerat bolaget på den svenska marknaden för logistikfastigheter. För oss i styrelsen är detta en position som vi gläds åt och som vi ser goda möjligheter till att stärka ytterligare, inte minst genom bolagets tydliga fokus på hållbarhet.

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

SLP:s bolagsstyrning – från aktieägare, bolagsstämma, styrelse, verkställande direktör och ledning till medarbetare – utgår från gällande lagar, regler, rekommendationer och interna regelverk. En god och sund bolagsstyrning säkerställer att bolaget styrs på ett, för aktieägarna, så ansvarsfullt, hållbart och effektivt sätt som möjligt.

BOLAGSORDNING

Bolagets firma är enligt bolagsordningen Swedish Logistic Property AB och bolaget är publikt (publ). Styrelsen har sitt säte i Malmö. Bolaget ska direkt eller genom dotterbolag förvalta, förvärva och avyttra fastigheter, utföra fastighetsservice, fastighetsutvecklingsarbete och administrativa tjänster, förvalta värdepapper samt idka därmed förenlig verksamhet.

LAGSTIFTNING OCH SVENSK KOD FÖR BOLAGSSTYRNING

SLP är ett svenskt publikt aktiebolag och regleras av svensk lagstiftning, främst aktiebolagslagen och årsredovisningslagen. Sedan bolagets notering på Nasdaq Stockholm i mars 2022 följs även Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter och Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”). Svensk kod för bolagsstyrning bygger på principer följa eller förklara och avvikelser från koden ska därmed motiveras och förklaras. SLP har följt Koden under året, utan avvikelser.

• Aktieägare
• Bolagsstämma
• Valberedning
• Revisor
• Ersättningsutskott
• Revisionsutskott
• Styrelse
• VD
• Organisation
• Förvaltning
• Förvärv
• Projekt
• Uthyrning
• Hållbarhet
• Finansiering
• Ekonomi

AKTIEÄGARE

Sedan 23 mars 2022 handlas SLP:s B-aktier (kortnamn SLP B) på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Vid årets utgång hade SLP totalt 181 541 235 utestående aktier före utspädning uppdelade på två aktieslag, A-aktier och B-aktier. A-aktiens röststyrka uppgår till fem gånger B-aktiens. I övrigt medför aktie av serie A och serie B samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Aktierna är inte föremål för några begränsningar i rätten att överlåta dem utöver vad som beskrivs under avsnitt ”Aktien och ägare”.

Aktiekapitalet uppgick 31 december 2022 till 1 210 274,9 kr med ett kvotvärde om 0,006667 kr fördelat på 181 541 235 aktier.

Största ägare per 31 december 2022 var Agartha AB, Fridam Fastigheter AB och Skandrenting Fastigheter AB med 18,9, 18,9 respektive 18,8 procent av rösterna samt 15,4 procent vardera av kapitalet.

BOLAGSSTÄMMA

Enligt aktiebolagslagen är bolagsstämman SLP:s högsta beslutsfattande organ. På bolagsstämma utövar aktieägarna sin rösträtt i nyckelfrågor, till exempel fastställande av resultat- och balansräkningar, disposition av bolagets resultat, beviljande av ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter och verkställande direktör, val av styrelseledamöter och revisorer samt ersättning till styrelse och revisorerna.

Årsstämma måste hållas inom sex månader från utgången av räkenskapsåret. Utöver årsstämman kan det kallas till extra bolagsstämma. Enligt bolagsordningen sker kallelse till bolagsstämma genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och genom att kallelsen hålls tillgänglig på SLP:s webbplats. Att kallelse har skett ska samtidigt annonseras i Dagens industri.

Årsstämma 8 mars 2022

Den 8 mars 2022 avhöll SLP årsstämma. Årsstämman beslutade att fastställa ny bolagsordning som möter kraven som ställs på ett noterat bolag. Vidare beslutade stämman att varje aktie ska delas upp i fem, anta principer för valberedning och riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Stämman bemyndigade styrelsen att fatta beslut om nyemission av aktier och/eller konvertibler som innebär utgivande av eller konvertering till sammanlagt högst det antal aktier som motsvarar 15 procent av det totala antalet aktier i bolaget efter genomförandet.# Rätt att delta i bolagsstämma

Aktieägare som vill delta på bolagsstämma ska dels vara införd i den av Euroclear Sweden förda aktieboken per den dag som infaller sex bankdagar före stämman, dels anmäla sig till SLP för deltagande i bolagsstämman senast den dag som anges i kallelsen till stämman. Aktieägare kan närvara vid bolagsstämmor personligen eller genom ombud och kan även biträdas av högst två personer. Vanligtvis är det möjligt för aktieägare att anmäla sig till bolagsstämman på flera olika sätt, vilka närmare anges i kallelsen till stämman. Utöver att meddela SLP om sin avsikt att delta vid bolagsstämman måste aktieägare vars aktier är förvaltarregistrerade genom bank eller annan förvaltare, begära att dess aktier tillfälligt registreras i eget namn i den av Euroclear Sweden förda aktieboken för att ha rätt att delta vid bolagsstämman. Aktieägare eller dess ombud är berättigade att rösta för samtliga aktier som aktieägaren innehar eller representerar.

Initiativ från aktieägarna

Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat på bolagsstämman måste skicka en skriftlig begäran härom till styrelsen. Begäran ska normalt vara styrelsen tillhanda i god tid före bolagsstämman, i enlighet med den information som har tillhandahållits på SLP:s webbplats i samband med offentliggörandet av tid och plats för bolagsstämman.

Årsstämma 2023

SLP:s årsstämma kommer att hållas den 26 april 2023 klockan 10.00 i Malmö. Rätt att delta vid årsstämman har den som dels upptagits som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken den 18 april 2023, dels anmäler sin avsikt att delta senast den 20 april 2023. Anmälan ska ske skriftligen via e-post till: slp@fredersen.se eller per post till: Fredersen Advokatbyrå, att: Anton Walfridsson, Turning Torso, 211 15 Malmö, på det sätt som framgår av kallelsen till årsstämman. Aktieägare kan ta del av den fullständiga kallelsen och relaterade handlingar på bolagets webbplats, www.slproperty.se samt få dessa skickade till sig vid begäran därom.

VALBEREDNING

Enligt Koden ska samtliga bolag vars aktier är noterade på en reglerad marknad i Sverige ha en valberedning som förbereder förslag avseende vissa tillsättningar av bolagsstämman. Valberedningens huvudsakliga uppgift är att lämna förslag till ordförande och övriga ledamöter i styrelsen samt, när tillämpligt, förslag till bolagsstämman om val av revisor. Vid förslag till val till styrelsen ska valberedningen avgöra huruvida de föreslagna ledamöterna är att anse som oberoende i förhållande till SLP, bolagsledningen samt bolagets större aktieägare. Vidare ska valberedningen lämna förslag till ordförande vid bolagsstämman samt lämna förslag till arvode och annan ersättning till styrelseordföranden, övriga styrelseledamöter och revisor.

Vid årsstämman den 8 mars 2022 beslutades att anta en ordning för tillsättande av valberedning och instruktioner avseende dess arbete att gälla intill dess att beslut om ändring fattas av bolagsstämman. Enligt dessa ska valberedningen bestå av styrelsens ordförande och tre ledamöter utsedda av de tre till röstetalet största aktieägarna vid utgången av det tredje kvartalet respektive år. Med ”de tre till röstetalet största aktieägarna” avses hädanefter även aktieägargrupperingar om de (i) ägargrupperats i Euroclear Sweden-systemet eller (ii) offentliggjort och till bolaget skriftligen meddelat att de träffat skriftlig överenskommelse att genom samordnat utövande av rösträtten inta en långsiktig gemensam hållning i fråga om SLP:s förvaltning.

Styrelsens ordförande ska så snart som möjligt efter det att uppgifterna om de till röstetalet största aktieägarna blivit kända kontakta de aktieägare som äger rätt att utse en ledamot. Om någon av aktieägarna väljer att avstå från sin rätt att utse en ledamot till valberedningen, övergår rätten till den närmast därefter till röstetalet största aktieägaren, och så vidare. Namnen på valberedningens ledamöter och namnen på de aktieägare som har utsett ledamöterna ska offentliggöras senast sex månader före årsstämman.

Valberedningen utser vid sitt första sammanträde inom sig en ordförande. Styrelsens ordförande ska inte vara valberedningens ordförande. Om ledamot lämnar valberedningen innan dess arbete är slutfört, och valberedningen anser att det finns behov av att ersätta denna ledamot, ska ersättare utses av samma aktieägare som utsett den avgångne ledamoten eller, om denna aktieägare inte längre tillhör de röstmässigt tre största aktieägarna, av den aktieägare som tillhör denna grupp och som inte har utsett ledamot i valberedningen. Om aktieägare som utsett viss ledamot väsentligen minskat sitt innehav i SLP, och valberedningen inte anser att det är olämpligt mot bakgrund av eventuellt behov av kontinuitet inför nära förestående bolagsstämma, ska ledamot utsedd av sådan aktieägare lämna valberedningen och valberedningen erbjuda den största aktieägaren som inte har utsett ledamot i valberedningen att utse ny ledamot. Förändringar i valberedningens sammansättning ska offentliggöras så snart som möjligt.

Valberedningen ska i övrigt ha den sammansättning och fullgöra de uppgifter som från tid till annan följer av Koden. Valberedningens ledamöter ska inte uppbära arvode från bolaget. Eventuella omkostnader som uppstår i samband med valberedningens arbete ska erläggas av bolaget under förutsättning att dessa godkänts av styrelsens ordförande.

När valberedningen utsågs hade de tre ägarrepresentanterna tillsammans 56,5 procent av rösterna i SLP.

Namn	Utsedd av
Erik Selin	Agartha AB
Christian Lindgren	Fridam Fastigheter AB
Fredrik Bogren	Skandrenting AB
Jesper Mårtensson

STYRELSEN

Styrelsen är bolagets högsta beslutsfattande organ efter bolagsstämman. Enligt aktiebolagslagen är styrelsen ansvarig för bolagets förvaltning och organisation, vilket innebär att styrelsen är ansvarig för att, bland annat, fastställa mål och strategier, säkerställa rutiner och system för utvärdering av fastställda mål, fortlöpande utvärdera bolagets resultat och finansiella ställning samt utvärdera den operativa ledningen. Styrelsen ansvarar också för att säkerställa att årsredovisningen och delårsrapporter upprättas i rätt tid. Dessutom utser styrelsen bolagets verkställande direktör. Styrelseledamöterna väljs normalt av årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Enligt SLP:s bolagsordning ska styrelsen, till den del den väljs av bolagsstämman, bestå av minst fyra och högst åtta ledamöter utan suppleanter. Enligt Koden ska styrelsens ordförande väljas av årsstämman och ha ett särskilt ansvar för ledningen av styrelsens arbete och för att styrelsens arbete är välorganiserat och genomförs på ett effektivt sätt.

Styrelsen har, i enlighet med aktiebolagslagen, fastställt en skriftlig arbetsordning för sitt arbete, vilken utvärderas, uppdateras och fastställs på nytt årligen. Styrelsen sammanträder regelbundet efter ett i arbetsordningen fastställt program som innehåller vissa fasta beslutspunkter samt vissa beslutspunkter vid behov. Utöver dessa styrelsemöten kan ytterligare styrelsemöten sammankallas för att hantera frågor som inte kan hänskjutas till ett ordinarie styrelsemöte. Utöver styrelsemötena har styrelseordföranden och verkställande direktören en fortlöpande dialog rörande ledningen av bolaget. Styrelsen har sitt säte i Malmö, Sverige. För närvarande består SLP:s styrelse av sex ordinarie ledamöter som valts på bolagsstämman. Nedan presenteras styrelseledamöterna, deras befattningar, det år de utsågs och deras oberoende, dels i förhållande till bolaget och dess ledande befattningshavare, dels i förhållande till större aktieägare. Större aktieägare definieras i Koden som aktieägare vilka direkt eller indirekt kontrollerar tio procent eller mer av aktierna eller rösterna i bolaget. Styrelsen har hållit 21 möten under räkenskapsåret 2022.

STYRELSEUTVÄRDERING

Styrelsen har under hösten 2022 utvärderat sitt arbete genom att respektive ledamot har tagit ställning till ett antal frågor. Frågeunderlaget inkluderar bland annat frågor om styrelsens sammansättning och kompetens, informationsunderlag inför styrelsemöten, arbetssätt, arbetsklimat och samverkan med ledningen. Utvärderingen visade bland annat på en god sammansättning, ett öppet och konstruktivt styrelseklimat, en väl fungerande beslutsprocess och bra samspel styrelsen sinsemellan samt med bolagets ledning. Utvärderingen visar även på en positiv bild av de system och verktyg som används samt det underlag som tillhandahålls inför möten. Styrelseutvärderingen är ett underlag för kontinuerlig utveckling av styrelsens arbetssätt och följer de riktlinjer som finns för styrelseutvärdering i Koden.

HUVUDPUNKTERNA I 2022 ÅRS STYRELSEARBETE

JAN	FEB	MARS	APRIL	MAJ	JUNI	JULI	AUG	SEPT	OKT	NOV	DEC
	MÖTE 1, 7 feb Ordinarie möte.
KV1	KV2	KV3	KV4

ÄGARE	ANTAL AKTIER	ANDEL
	A-aktier	B-aktier
Agartha AB	27 989 635	27,9%
Fridam Fastigheter AB	27 989 635	27,9%
Skandrenting AB	27 989 635	27,9%
HME Investment AB	27 989 635	27,9%
Bergendahl Invest AB	27 989 635	27,9%
Nordnet Pensionsförsäkring	27 989 635	27,9%
Jacob Karlsson	27 989 635	27,9%
Capital Group	27 989 635	27,9%
Länsförsäkringar fastighetsfond	27 989 635	27,9%
ODIN Fonder	27 989 635	27,9%
SEB Fonder	27 989 635	27,9%
Tosito AB	27 989 635	27,9%
Personal	27 989 635	27,9%
Övriga	27 989 635	27,9%
TOTALT	27 989 635	27,9%

Källa: Euroclear Sweden# Bokslutskommuniké 2021, förberedelser inför bolagsstämma, avrapportering intern kontroll, avrapportering status börsnotering.
MÖTE 2, 7 feb Extra möte. Beslut riktad nyemission.
MÖTE 3, 21 feb Ordinarie möte. Årsredovisning 2021 och revisionsberättelse. Beslut om begäran börsens bedömning.
MÖTE 4, 8 mars Konstituerande möte. Fastställande ny arbetsordning för styrelse och VD-instruktion. Fastställande deltagare revisions- och ersättningsutskott. Policyefterlevnad och fastställelse policys.
MÖTE 5, 8 mars Konstituerande möte. Förberedelser börsnotering.
MÖTE 6, 14 mars Extra möte. Beslut om villkor notering, godkännande av prospekt, fullföljande av noteringsprocess.
MÖTE 7, 22 mars Extra möte. Beslut nyemission och tilldelning notering.
MÖTE 8, 6 april Extra möte. Beslut nyemission och tilldelning notering.
MÖTE 9, 20 april Extra möte. Affärsdiskussion.
MÖTE 10, 4 maj Ordinarie möte. Delårsrapport januari-mars.
MÖTE 11, 20 maj Extra möte. Förberedelser nyemission.
MÖTE 12, 23 maj Extra möte. Beslut nyemission.
MÖTE 13, 23 maj Extra möte. Beslut om tilldelning.
MÖTE 14, 7 juni Extra möte. Beslut om nyemission.
MÖTE 15, 7 juni Extra möte. Beslut om tilldelning.
MÖTE 16, 13 juli Ordinarie möte. Delårsrapport januari-juni.
MÖTE 17, 1 sept Ordinarie möte. Strategi och verksamhetsmål.
MÖTE 18, 24 okt Ordinarie möte. Delårsrapport januari-september.
MÖTE 19, 10 nov Extra möte. Affärsdiskussion.
MÖTE 20, 10 nov Extra möte. Affärsdiskussion.
MÖTE 21, 12 dec Ordinarie möte. Fastställande budget 2023 och långsiktig affärsplan. Utvärdering av styrelsens och VD:s arbete. Utvärdering intern kontroll och riskhantering. Fastställande ny hållbarhetspolicy.
– Delårsrapport januari-september
– Fastställande av budget 2023
– Fastställande av strategisk affärsplan och långsiktig prognos
– Utvärdering av styrelsens och VDs arbete
– Utvärdering intern kontroll och riskhantering
– Delårsrapport januari–juni
– Bolagsformalia
– Strategi & verksamhetsmål (inför revidering strategisk affärsplan och långsiktig prognos)
– Avlämna månadsrapport
– Bokslutskommuniké 2021
– Behandla vinstdisposition
– Behandla revisionsrapport
– Förberedelse inför bolagsstämma
– Bereda förslag till riktlinjer för ersättning för ledande befattningshavare
– Behandla årsredovisning och revisionsberättelse
– Avlämna månadsrapport
– Delårsrapport januari-mars
– Fastställande av ny arbetsordning för styrelsen & VD-instruktion (inkl. rapportinstruktion)
– Val av ledamöter i utskott
– Årlig fastställelse av finanspolicy och övriga policys

INNEHÅLL

SLP

ÅRSREDOVISNING

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Styrelsen

Styrelsen

• Erik Selin, Ordförande
  • Invald, år: 2020
  • Född: 1967
  • Utbildning: Gymnasieutbildning med ekonomisk inriktning.

• Övriga uppdrag: Styrelseledamot och VD i Fastighets AB Balder och Trenum AB. Flertalet uppdrag som styrelseordförande och styrelseledamot, bland annat i Collector AB, K-Fast Holding AB, Brinova Fastigheter AB, Hexatronic Group AB, Hedin Mobility Group AB och Ernström & C:o AB.

  • Aktieinnehav: 12 030 535 A-aktier och 15 892 780 B-aktier
  • Beroendeförhållande: Oberoende i förhållande till bolaget och dess ledning, men ej i förhållande till större aktieägare.
  • Närvaro styrelsemöten: 19/21
  • Närvaro revisionsutskott: 5/5
  • Närvaro ersättningsutskott: 1/1

• Sophia Bergendahl, Ledamot

  • Invald, år: 2020
  • Född: 1977
  • Utbildning: Ekonomexamen från Lunds universitet samt en styrelsekurs på Family Business Network.
  • Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Bergendahl & Son AB, Bergendahl Food Holding AB, Bergendahl Fashion AB, Granit Funktion & Förvaring AB och EKO-Gruppen Hässleholm AB.
  • Aktieinnehav: 6 223 825 A-aktier och 10 713 230 B-aktier genom bolaget Bergendahl Invest AB.
  • Beroendeförhållande: Oberoende i förhållande till bolaget och dess ledning, men ej i förhållande till större aktieägare.
  • Närvaro styrelsemöten: 20/21

• Greg Dingizian, Vice ordförande

  • Invald, år: 2018
  • Född: 1960
  • Utbildning: 40 högskolepoäng ekonomi, Lunds universitet.
  • Övriga uppdrag: Styrelseordförande och ägare av Agartha AB, styrelseordförande Doxa AB.
  • Aktieinnehav: 12 085 125 A-aktier och 15 904 510 B-aktier
  • Beroendeförhållande: Oberoende i förhållande till bolaget och dess ledning, men ej i förhållande till större aktieägare.
  • Närvaro styrelsemöten: 21/21
  • Närvaro revisionsutskott: 5/5
  • Närvaro ersättningsutskott: 1/1

• Unni Sollbe, Ledamot

  • Invald, år: 2020
  • Född: 1965
  • Utbildning: Civilekonom, International Business Program, Lunds universitet.

• Övriga uppdrag: VD för Stena Fastigheter Malmö AB och Stena Fastigheter Syd AB. Styrelseordförande och styrelseledamot i Dagmar Dental AB. Styrelseledamot i Stena Mercur Poland sp.z.o.o., Stena CP sp.z.o.o., Stena H5 sp.z.o.o., Fastighetsägarna Syd AB och Landskrona Stadsutveckling AB.

  • Aktieinnehav: 100 000 B-aktier
  • Beroendeförhållande: Oberoende i förhållande till såväl bolaget och dess ledning som till större aktieägare.
  • Närvaro styrelsemöten: 21/21
  • Närvaro revisionsutskott: 5/5

• Sofia Ljungdahl, Ledamot

  • Invald, år: 2020
  • Född: 1969
  • Utbildning: Civilingenjörsexamen, Chalmers Tekniska Högskola.
  • Övriga uppdrag: VD OBOS Nya Hem.
  • Aktieinnehav: 65 000 B-aktier
  • Beroendeförhållande: Oberoende i förhållande till såväl bolaget och dess ledning som till större aktieägare.
  • Närvaro styrelsemöten: 21/21

• Jacob Karlsson, Ledamot

  • Invald, år: 2020
  • Född: 1986
  • Utbildning: Fristående kurser med ekonomisk inriktning vid Kristianstad Högskola, Linnéuniversitetet och Lunds Universitet.
• Övriga uppdrag: Styrelseledamot och VD för K-Fast Holding AB. Styrelseordförande och styrelseledamot i Prefabfastigheter Finja Sverige AB och Paco Padel Court AB. VD och styrelseledamot i Ramsdalen 3:1 Fastighets AB. Styrelseledamot i Mjöbäcks Entreprenad Aktiebolag, Jacob Karlsson AB, Jacob Karlsson Fastigheter AB, Novum Samhällsfastigheter AB, HOMEstate AB, Skåneflyg AB, DACAR Fastigheter AB och SOT Fastigheter Osby AB.
  • Aktieinnehav: 1 296 855 A-aktier och 4 475 587 B-aktier
  • Beroendeförhållande: Oberoende i förhållande till såväl bolaget och dess ledning som till större aktieägare.
  • Närvaro styrelsemöten: 21/21

INNEHÅLL

SLP

ÅRSREDOVISNING

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Styrelsen

Styrelsen kan inrätta utskott med uppgift att bereda frågor inom ett visst område och kan även delegera beslutanderätt till ett sådant utskott, men styrelsen kan inte avbörda sig ansvaret för de beslut som fattas på grundval därav. Om styrelsen beslutar att inrätta utskott inom sig, ska det av styrelsens arbetsordning framgå vilka arbetsuppgifter och vilken beslutsanderätt styrelsen har delegerat till utskotten, samt hur utskotten ska rapportera till styrelsen. Styrelsen har inrättat ett revisionsutskott enligt aktiebolagslagen och ett ersättningsutskott enligt Koden. Närmare beskrivning av utskottens nuvarande sammansättning och uppgifter framgår nedan.

REVISIONSUTSKOTT

Bolaget har inrättat ett revisionsutskott bestående av tre medlemmar. Revisionsutskottet ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering, övervaka effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering, hålla sig informerat om revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet och därmed särskilt uppmärksamma om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än revisionstjänster samt biträda i samband med bolagsstämmans beslut om revisorsval. Revisionsutskottet har hållit fem möten under räkenskapsåret 2022.

Befattning	Närvaro
Erik Selin	Ordförande
Greg Dingizian	Vice ordförande
Unni Sollbe	Ledamot

ERSÄTTNINGSUTSKOTT

Bolaget har inrättat ett ersättningsutskott bestående av två medlemmar. Ersättningsutskottet ska bereda förslag avseende ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagets ledande befattningshavare. Ersättningsutskottet har också i uppdrag att granska och utvärdera bolagets program för rörlig ersättning till ledande befattningshavare, tillämpningen av de riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare som beslutades av årsstämman samt bolagets nuvarande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer. Ersättningsutskottet har hållit ett möte under räkenskapsåret 2022.

Befattning	Närvaro
Erik Selin	Ordförande
Greg Dingizian	Vice ordförande

Revision

Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och räkenskaper samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Efter varje räkenskapsår ska revisorn lämna en revisionsberättelse och en koncernrevisionsberättelse till årsstämman. Enligt SLP:s bolagsordning ska bolaget ha lägst en och högst två revisorer samt högst två revisorssuppleanter. Bolagets revisor är sedan 2018 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB (PwC). Huvudansvarig revisor är sedan januari 2020 Carl Fogelberg, auktoriserad revisor och medlem av FAR (branschorganisation för redovisningskonsulter, revisorer och rådgivare i Sverige).

Fastigheten Aggregatet 2, Helsingborg.

INNEHÅLL

SLP

ÅRSREDOVISNING

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Styrelsen

VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR OCH ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

Den verkställande direktören är underordnad styrelsen och ansvarar för SLP:s löpande förvaltning och den dagliga driften av verksamheten. Arbetsfördelningen mellan styrelsen och den verkställande direktören anges i arbetsordningen för styrelsen och instruktionen för den verkställande direktören. Den verkställande direktören ansvarar också för att upprätthålla rapporter och sammanställa information från ledningen inför styrelsemöten och är föredragande av materialet på styrelsemötena. Den verkställande direktören måste försäkra sig om att styrelsen erhåller lämplig information för att fortlöpande kunna utvärdera SLP:s finansiella ställning.# Peter Strand, VD och grundare

• Anställd sedan: 2020
• Född: 1971
• Tidigare arbetslivserfarenhet: VD för Victoria Park AB, Annehem Fastigheter AB, Tribona AB samt ledande befattningar inom Drott och Akelius.
• Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Diös Fastigheter AB, BrainLit AB, Rikshem AB, Fridam AB, Fridam Fastigheter AB, Fridam Invest AB.
• Utbildning: Civilingenjörsexamen, Lunds tekniska högskola. Kurser inom ekonomi och juridik vid Lunds Universitet.
• Aktieinnehav i SLP: 12 085 125 A-aktier och 15 887 885 B-aktier.

Tommy Åstrand, CFO

• Anställd sedan: 2020
• Född: 1968
• Tidigare arbetslivserfarenhet: CFO på Victoria Park AB, Hembla AB, Tribona AB, E.ON värme AB.
• Utbildning: Civilekonomexamen, Lunds Universitet.
• Aktieinnehav i SLP: 502 460 B-aktier.

Christian Berglund, Fastighetschef

• Anställd sedan: 2019
• Född: 1970
• Tidigare arbetslivserfarenhet: Regionchef Catena Fastigheter AB, fastighetschef Tribona AB, förvaltare på fastighetsbolaget Drott.
• Utbildning: Fastighetsingenjörsexamen, Malmö universitet
• Aktieinnehav i SLP: 324 500 B-aktier.

INNEHÅLL

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Styrelsen

Intern kontroll och riskhantering
Styrelsens ansvar för den interna kontrollen regleras i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen – som innehåller krav på att information om de viktigaste inslagen i bolagets system för intern kontroll och riskhantering i samband med den finansiella rapporteringen varje år ska ingå i bolagsstyrningsrapporten – och Koden. Styrelsen ska bland annat tillse att SLP har god intern kontroll och formaliserade rutiner som säkerställer att fastlagda principer för finansiell rapportering och intern kontroll efterlevs samt att det finns ändamålsenliga system för uppföljning och kontroll av bolagets verksamhet och de risker som bolaget och dess verksamhet är förknippad med. Den interna kontrollens övergripande syfte är att i rimlig grad säkerställa att SLP:s operativa strategier och mål följs upp och att ägarnas investering skyddas. Den interna kontrollen ska vidare säkerställa att den externa finansiella rapporteringen med rimlig säkerhet är tillförlitlig och upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed, att tillämpliga lagar och förordningar följs samt att krav på noterade bolag efterlevs. Kontrollmiljön utgör basen för den interna kontrollen som även omfattar riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. Nämnda komponenter beskrivs närmare nedan. SLP har inte någon särskild funktion för internrevision då bedömning har gjorts att det löpande interna arbetet med intern kontroll, som företrädesvis utförs av ledningen, utgör från tillräcklig granskningsfunktion med hänsyn till SLP:s verksamhet och storlek.

KONTROLLMILJÖ

Styrelsen har det övergripande ansvaret för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. I syfte att skapa och vidmakthålla en fungerande kontrollmiljö har styrelsen antagit ett antal policyer och styrdokument. Dessa utgörs huvudsakligen av styrelsens arbetsordning, instruktioner för den verkställande direktören, instruktioner för av styrelsen inrättade utskott, riktlinjer för intern kontroll och riskhantering samt en bolagsstyrningspolicy. Styrelsen har också antagit en särskild attestinstruktion samt en finanspolicy. SLP har även en ekonomihandbok som innehåller principer, riktlinjer och processbeskrivningar för redovisning och finansiell rapportering. Styrelsen har vidare inrättat ett revisionsutskott som har som huvudsaklig uppgift att övervaka bolagets finansiella rapportering, att övervaka effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering, samt att granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet. Ansvaret för det dagliga arbetet med att upprätthålla kontrollmiljön åvilar primärt SLP:s CFO som rapporterar löpande till styrelsen i enlighet med fastställda instruktioner. Förutom den interna uppföljningen och rapporteringen, rapporterar SLP:s externa revisorer under verksamhetsåret till den verkställande direktören och till styrelsen. Revisorernas rapportering ger styrelsen en god uppfattning och ett tillförlitligt underlag avseende den finansiella rapporteringen i årsredovisningen.

RISKBEDÖMNING OCH KONTROLLAKTIVITETER

I riskbedömningen ingår att identifiera och utvärdera risken för väsentliga fel i SLP:s verksamhetsprocesser, vilket bland annat omfattar redovisningen och rapporteringen på koncern- och dotterbolagsnivå. Riskbedömning görs löpande och enligt fastställda riktlinjer med fokus på bolagets väsentliga verksamhetsprocesser. Inom styrelsen ansvarar primärt revisionsutskottet för att löpande utvärdera bolagets risksituation varefter styrelsen gör en årlig genomgång av risksituationen. Baserat på den genomförda riskidentifieringen och bedömningen ska kontrollaktiviteter designas för att hantera riskerna, där det är applicerbart. Kontrollaktiviteterna är formulerade som krav i syfte att beskriva en miniminivå på de förväntade motåtgärderna för att säkerställa en effektiv internkontrollmiljö. För respektive process finns det en förteckning (kontrollmatris) över identifierade risker och de kontrollaktiviteter som måste vara etablerade för att motverka riskerna samt en beskrivning av hur kontrollaktiviteternas effektivitet följs upp genom självutvärderingar. Kontrollernas effektivitet utvärderas av definierade personer i organisationen. Resultatet ska årligen sammanställas på koncernnivå och presenteras för revisionsutskottet och styrelsen. CFO ansvarar för sammanställning och presentation.

INFORMATION OCH KOMMUNIKATION

Bolag som har sina aktier upptagna till handel på Nasdaq Stockholm är skyldiga att säkerställa att alla intressenter på aktiemarknaden och allmänheten har samtidig tillgång till insiderinformation rörande bolaget. Bolagets styrelse har bland annat antagit en kommunikations- respektive insiderpolicy i syfte att säkerställa en korrekt och god kvalitet på bolagets information och hantering av insiderinformation såväl externt som internt. SLP:s styrelseordförande hanterar övergripande ägarrelaterade frågeställningar medan verkställande direktören har det övergripande ansvaret för bolagets externa kommunikation. Policyer och riktlinjer avseende informationsgivning och insiderregler samt uppdateringar och ändringar hålls tillgängliga för berörd personal, och bolagsledningen går igenom regelverket med anställda. Bolagets policyer är utformade i enlighet med svensk lagstiftning, Nasdaq Stockholms regelverk, Koden och EU:s marknadsmissbruksförordning (MAR). Samtliga finansiella rapporter och pressmeddelanden publiceras på bolagets webbplats (slproperty.se) i direkt anslutning till offentliggörandet.

Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten

Till bolagsstämman i Swedish Logistic Property AB, org.nr 559179-2873

Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2022 på sidorna 106–113 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

Uttalande
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6§ andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.

Malmö den 4 april

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Carl Fogelberg
Auktoriserad revisor

ERSÄTTNINGSRAPPORT

Ersättningsrapport

Ersättningsrapporten anger ersättning till styrelsen, ledande befattningshavare och revisorer under räkenskapsåret 2022 samt hur antagna riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare har tillämpats. Rapporten har upprättats i enlighet med aktiebolagslagen och Kollegiets för svensk bolagsstyrnings Regler om ersättningar till ledande befattningshavare och om incitamentsprogram.

Ersättning till styrelsen beslutas av bolagsstämman. Vid årsstämman den 8 mars 2022 beslutades att styrelsearvode för perioden fram till årsstämman 2023 ska utgå med totalt 750 000 kronor, varav 125 000 kronor till ordföranden och 125 000 kronor vardera till övriga ledamöter. I tabellen nedan redovisas ersättning till styrelseledamöterna under 2022, inklusive villkorade eller uppskjutna ersättningar samt eventuella naturaförmåner som bolaget beviljat för tjänster som utförts för bolaget, oavsett av vem eller i vilken egenskap tjänsterna har utförts. Samtliga belopp uttrycks i tkr. Ytterligare information om ersättningar finns i not 5 Anställda och personalkostnader.

Ersättning till ledande befattningshavare kan bestå av fast lön, rörlig ersättning, pension och övriga förmåner. I tabellen nedan redovisas ersättning till ledande befattningshavare under 2022, inklusive villkorade eller uppskjutna ersättningar samt eventuella naturaförmåner som SLP beviljat för tjänster som utförts för bolaget, oavsett av vem eller i vilken egenskap tjänsterna har utförts. Samtliga belopp uttrycks i tkr. Siffror i parentes anger förändring från föregående år.# ERSÄTTNINGSRAPPORT

INNEHÅLL

RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING: TILLÄMPNINGSOMRÅDE, ÄNDAMÅL OCH AVVIKELSER

Vid bolagsstämma den 8 mars 2022 be- slutades att anta riktlinjer för ersättning och andra anställningsvillkor för ledande befattningshavare. Sammanfattningsvis gäller grundprincipen att ersättning och andra anställningsvillkor för ledande be- fattningshavare ska vara marknadsmäs- siga och konkurrenskraftiga för att säker- ställa att SLP kan attrahera och behålla kompetenta ledande befattningshavare till för bolaget rimliga kostnader. Den to- tala ersättningen till ledande befatt- ningshavare ska kunna bestå av fast er- sättning, pension och övriga förmåner.

För att främja SLP:s affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet, och på så sätt skapa en långsiktigt god vär- detillväxt för aktieägarna, ska bolaget er- bjuda marknadsanpassad och konkur- renskraftig ersättning, men inte vara löneledande i förhållande till jämförbara företag. Den fasta lönen ska baseras på ar- betsuppgifternas betydelse, krav på kompetens, erfarenhet och prestation. Rörlig eller prestationsbaserad ersättning kan för ledande befattningshavare utgå med motsvarande högst 50 procent av den fasta lönen per kalenderår. Ingen rör- lig eller prestationsbaserad ersättning ut- går till verkställande direktör eller annan ledande befattningshavare.

Pensionsål-dern för den verkställande direktören och övriga medlemmar av företagsledningen ska vara 65 år. Pensionsåtaganden ska vara premiebaserade och innebära att bolaget inte har några ytterligare åtag- anden efter erläggande av årliga pre- mier. Andra förmåner ska vara marknads- mässiga och bidra till att underlätta den ledande befattningshavarens möjligheter att fullgöra sina arbetsuppgifter.

För verkställande direktören gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex måna- der. Vid uppsägning från bolagets sida har den verkställande direktören därutö- ver rätt till avgångsvederlag uppgående till sex månadslöner. För övriga ledande befattningshavare ska marknadsmässiga och sedvanliga uppsägningsvillkor efter- strävas och avgångsvederlag ska ej utgå. Vid uppsägning från bolagets sida ska uppsägningstiden vara högst tolv måna- der och vid uppsägning från den anställ- des sida högst sex månader.

Styrelsen har inrättat ett ersättnings- utskott med huvudsakliga uppgifter att bereda styrelsens beslut i frågor om er- sättningsprinciper, ersättningar och an- dra anställningsvillkor för verkställande di- rektör och ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta ett förslag till nya riktlinjer för ersättning när det uppkom- mer behov av väsentliga ändringar av riktlinjerna, dock minst vart fjärde år. Sty- relsen har rätt att frångå ovanstående riktlinjer helt eller delvis om det i ett en- skilt fall finns särskilda skäl som motiverar det.

SLP har under 2022 följt de av års- stämman fastställda riktlinjerna, inga av- steg har gjorts från dessa. Ingen utbetald ersättning har krävts tillbaka.

TECKNINGSOPTIONER

Under 2019 köpte medarbetare och ledande befattningshavare på SLP 900.000 teckningsoptioner till aktuellt marknadsvärde om 0,3 kr, uppgående till totalt 228.000 kr. Varje teckningsoption ger innehavaren rätt att under perioden, som löper från den 1 mars 2023 till den 31 mars 2023, teckna en ny aktie till en teckningskurs om 3,3 kr per aktie.

Under 2019 köpte medarbetare på SLP 300.000 teckningsoptioner till aktu- ellt marknadsvärde om 0,2 kr, uppgåen- de till totalt 72.000 kr. Varje teckningsop- tion ger innehavaren rätt att under perioden, som löper från den 1 mars 2023 till den 31 mars 2023, teckna en ny aktie till en teckningskurs om 3,7 kr per aktie.

Under 2020 köpte ledande befatt- ningshavare på SLP 750.000 teck- ningsoptioner till aktuellt marknadsvärde om 0,8 kr, uppgående till totalt 620.000 kr. Varje teckningsoption ger innehavaren rätt att under perioden, som löper från den 15 december 2023 till den 15 januari 2024, teckna en ny aktie till en teck- ningskurs om 10,8 kr per aktie.

Incitamentsprogrammen enligt ovan specifikation är omräknade utifrån ge- nomförd aktiesplitt under 2020 om 1:30 samt aktiesplitt under 2022 om 1:5. Ledande befattningshavare har totalt 1.200.000 teckningsoptioner. Verkstäl- lande direktör har inga teckningsoptioner.

Vid respektive optionstillfälle har en optionspremiebedömning upprättats avseende teckningsoptionernas mark- nadsvärde utifrån Black & Scholes värde- ringsmodell. Modellen beräknar en mark- nadsmässig premie utifrån uppgifter om aktuellt värde på underliggande aktie, optionens teckningskurs, optionens löptid, riskfri ränta för en löptid motsvarande den som gäller för optionen, volatilitet samt förväntade utdelningar under op- tionens löptid.

ERSÄTTNING TILL STYRELSEN ÅR 2022

Namn	Grundlön/Styrelsearvode	Rörlig ersättning	Övriga förmåner	Totalt
Erik Selin	250.000	0	0	250.000
Greg Dingizian	250.000	0	0	250.000
Sofia Ljungdahl	250.000	0	0	250.000
Sophia Bergendahl	250.000	0	0	250.000
Unni Sollbe	250.000	0	0	250.000
Jacob Karlsson	250.000	0	0	250.000
Totalt	1.500.000	0	0	1.500.000

ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE ÅR 2022

Namn	Grundlön	Rörlig ersättning	Övriga förmåner	Lagstadgade sociala avgifter inkl. löneskatt	Pensions- kostnader	Konsult- arvode	Totalt
Verkställande direktör	1.850.000	0	296.000	1.026.000	888.000	0	3.064.000 (20%)
Övriga ledande befattningshavare*	1.250.000	0	125.000	1.026.000	680.000	0	1.075.000 (17%)
Totalt	3.100.000	0	421.000	1.706.000	1.568.000	0	4.139.000 (21%)
*Totalt två personer utöver verkställande direktör

Denna ersättningsrapport är den första som SLP upprättar. Av denna anledning anges endast information avseende r äkenskapsåret 2022 med jämförelsetal från räkenskapsåret 2021.

ERSÄTTNING TILL ÖVRIGA ANSTÄLLDA ÅR 2022 ÅR 2021

	2022	2021
Grundlön	5.026.000	3.785.000
Övriga ersättningar	1.274.000	719.000
Lagstadgade sociala avgifter inkl. löneskatt	1.370.000	1.089.000
Pensionskostnader	1.028.000	794.000
Summa	8.698.000	6.387.000
Medelantal anställda	38	30
Genomsnitt per medelantal anställd	229.000	213.000
Förändring, %	7%	–
Förändring förvaltnings resultat exkl. noterings kostnader, %	21%	–

ERSÄTTNING TILL REVISORER

Revisionsuppdrag avser revision av årsre- dovisning och bokföring samt styrningen av SLP:s verksamhet av styrelsen och verkställande direktören, övriga uppgifter som tillkommer bolagets revisorer samt tillhandahållande av råd och annan as- sistans med anledning av observationer som gjorts i samband med revisionen el- ler utförandet av andra uppgifter. Ersätt- ning till bolagets revisor utgår enligt god- känd räkning.

PwC	Tkr
Revisionsuppdrag	7.918
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget	8.819
Övrig rådgivning	3
Summa	16.740

Kostnader under posten Revisionsverk- samhet utöver revisionsuppdraget avser kostnader hänförliga till börsnoteringen på Nasdaq Stockholm.

Revisorns yttrande över SLP:s efter- levnad av riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare finns tillgängliga på bolagets webbplats (slproperty.se).

RISKER OCH RISKHANTERING

SLP:s verksamhet, finansiella ställning och resultat påverkas såväl positivt som ne- gativt av risker och omvärldsfaktorer. Ef- tersom all affärsverksamhet medför risker krävs en effektiv riskhanteringsprocess som begränsar risk och leder till möjlighe- ter och värdeskapande.

| Riskområde | P/S | Beskrivning # RISKER OCH RISKHANTERING

SLP arbetar aktivt med en systematisk och proaktiv process för riskhantering och intern kontroll med tydligt fastställda roller och ansvarsområden, i enlighet med fastställda riktlinjer. Processen för riskhantering och intern kontroll består av tre övergripande områden:

• Riskidentifiering och riskutvärdering
• Kontrollaktiviteter
• Självutvärdering och rapportering

Arbetssättet innebär att de risker som bedöms föreligga kartläggs, utvärderas och hanteras löpande som en naturlig del av bolagsstyrningen. Nedan beskrivs de mest väsentliga riskerna, bolagets exponering mot dessa samt hur de hanteras.

RISKER OCH EXPONERING

I tabellen nedan presenteras bolagets identifierade risker, utan inbördes ordning. Påverkan avser påverkan på verksamheten om risken inträffar (1-5). 1: Obetydlig, 2: Liten, 3: Mellan, 4: Stor, 5: Mycket stor. Sannolikhet avser sannolikhet att risken inträffar (1-5) över en femårsperiod. 1: Osannolik, 2: Ej trolig, 3: Möjlig, 4: Trolig 5: Sannolik.

| RISK | Riskområde | P/S | Beskrivning # H1 Heading

H2 Heading

H3 Heading

Bolaget arbetar utifrån hållbarhetsramverket Vårt Ansvar för att säkerställa omställningen mot klimatneutralitet som bland annat inkluderar miljöcertifiering av fastigheter och minskad energianvändning.

Risk för oegentligheter och brott mot uppförandekod

Risk för oegentligheter som korruption, bedrägeri och mutbrott inom koncernen vid till exempel uthyrning och val av leverantörer som kan skada ekonomin och förtroende samt risk att brott begås mot uppförandekoden, däribland oetiskt beteende eller verksamhet som inte bedrivs enligt god affärssed. SLP har en genomarbetad kontrollmiljö som syftar till att, genom förebyggande och upptäckande kontroller, förhindra att oegentligheter sker. Samtliga anställda signerar SLP:s uppförandekod och har bolagets policyer och riktlinjer nära till hands. Därutöver har SLP en visselblåsarfunktion för möjlighet att slå larm om oegentligheter.

INNEHÅLL

SLP ÅRSREDOVISNING

RISKER OCH RISKHANTERING

PÅVERKAN	SANNOLIKHET
                  	Fastigheten Aggregatet 2, Helsingborg

INNEHÅLL

SLP ÅRSREDOVISNING

AKTIEN OCH ÄGARE

Aktien och ägare

SLP:s B-aktie (kortnamn SLP B) handlas sedan den 23 mars 2022 på Nasdaq Stockholm, Mid cap.

OM SLP	AKTIEN
Handelsplats	Nasdaq Stockholm
Aktienamn	Swedish Logistic Property B
Kortnamn (ticker)	SLP B
Aktien noterades	23 mars 2022
ISIN-kod	SE0017565476
Segment	Mid cap
Sektor	Real Estate
Valuta	SEK
Aktier	55 477 965 A-aktier, 126 063 270 B-aktier
Högsta aktiepris 2022	41,4
Lägsta aktiepris 2022	21,4
Stängningskurs 2022	24,4

STÖRSTA AKTIEÄGARNA PER 31 DECEMBER 2022

Andel Aktiekapital	Röststyrka
Agartha AB 15,4%	18,9%
Fridam Fastigheter AB 15,4%	18,9%
Skandrenting AB 15,4%	18,8%
HME Investment AB 12,0%	17,1%
Bergendahl Invest AB 9,3%	10,4%
Nordnet Pensionsförsäkring 6,6%	3,0%
Jacob Karlsson 3,2%	2,7%
Capital Group 2,6%	1,2%
Länsförsäkringar fastighetsfond 1,9%	0,9%
ODIN Fonder 1,7%	0,8%
Totalt 83,5%	92,6%

AKTIEÄGARE

Den 31 december 2022 hade SLP 1 721 aktieägare. De tio största ägarna svarade för 92,6 procent av rösterna och 83,5 procent av aktiekapitalet. Per 31 december 2022 var Agartha AB respektive Fridam Fastigheter AB SLP:s största aktieägare med ett innehav för vardera ägare som representerade 18,9 procent av rösterna och 15,4 procent av aktiekapitalet i bolaget. Samtliga anställda hos SLP är aktieägare. Anställdas andel av aktiekapitalet respektive röststyrka uppgick vid årets utgång till 1,0 procent respektive 0,4 procent.

KURSUTVECKLING OCH OMSÄTTNING

Under perioden 23 mars till 31 december 2022 omsattes på Nasdaq Stockholm 24,3 miljoner SLP-aktier till ett sammanlagt värde om 712,8 mkr, motsvarande ca 19 procent av totalt antal B-aktier vid slutet av året. Högsta betalkurs under perioden 23 mars till 31 december 2022 var 41,4 kr den 23 mars 2022 och lägsta betalkurs var 21,4 kr den 27 oktober 2022. Den 30 december 2022 uppgick kursen till 24,4 kr.

AKTIER OCH AKTIEKAPITAL

Aktiekapitalet i SLP uppgick per 31 december 2022 till 1 210 274,9 kronor. Antalet aktier uppgick till 181 541 235 stycken, fördelat på 55 477 965 aktier av serie A respektive 126 063 270 av serie B. Kvotvärdet per aktie är 0,006667 kronor. Aktier av serie A medför fem röster per aktie och aktier av serie B medför en röst per aktie. I övrigt medför aktie av serie A och serie B samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst.

Åtaganden att avstå från att sälja aktier

I samband med noteringen på Nasdaq Stockholm ingick befintliga aktieägare, med ett gemensamt aktieinnehav om ca 95 procent av bolagets aktier, avtal om att inte sälja eller på annat vis överlåta sina aktier under en viss tid efter att handeln inleddes. Lock-up perioden uppgick till 540 dagar för styrelseledamöter, ledande befattningshavare samt HME investment AB, 360 dagar för Nordnet Pensionsförsäkring AB samt 180 dagar för Evolv Fastigheter AB och Tosito Takpannan 3 AB. Av dessa avtal är de två förstnämnda fortfarande gällande vid utgången av 2022. Överlåtelsebegränsningarna gäller inte överlåtelser mellan de parter som omfattas av lock-up. Utöver nämnda lock up-avtal är samtliga aktier fritt överlåtbara och aktierna är inte föremål för några överlåtelsebegränsningar.

Aktierelaterade incitamentsprogram

Bolaget har vid fyra tillfällen, i syfte att motivera och belöna genom delägande för att gynna bolagets långsiktiga intressen, beslutat om att införa aktierelaterade ersättningar i form av incitamentsprogram. Programmen omfattar teckningsoptioner som ger innehavaren rätt att teckna aktier i SLP. Vid fullt utnyttjade av samtliga program ökas SLP:s aktiekapital med 12 870 kronor fördelat på 1 950 000 aktier, vilket innebär en utspädning om cirka 1,3 procent av aktiekapitalet och 0,9 procent av rösterna i SLP. Se mer information under avsnittet ”Ersättningsrapport”. Varken bolaget eller något av dess dotterföretag äger aktier i SLP och ingen annan part äger aktier i bolaget å dess vägnar.

INNEHÅLL

SLP ÅRSREDOVISNING

AKTIEN OCH ÄGARE

ANALYTIKER SOM REGELBUNDET FÖLJER SLP:S UTVECKLING

• Carnegie, Fredric Cyon och Erik Granström
• Nordea, Staffan Bülow och David Flemmich

IR-KONTAKT

Peter Strand, VD
peter@slproperty.se
0705-88 16 61

UTDELNINGSPOLICY

SLP:s verksamhet präglas av att likviditetsbehov uppkommer i takt med förvärv och förädling av fastigheterna. Vid bedömning av utdelningens storlek tas hänsyn till SLP:s investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställning i övrigt samt koncernens framtida utveckling. SLP:s målsättning är att skapa den långsiktigt bästa totalavkastningen för aktieägarna. Det görs genom att återinvestera vinsterna i verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt genom förvärv av nya fastigheter, nybyggnation och investeringar i befintliga fastigheter. Utdelningen kommer därför bli låg eller utebli under de närmaste åren.

År	Transaktion	Ökning aktiekapital, kr	Totalt aktiekapital, kr	Ökning antal registrerade aktier	Totalt antal registrerade aktier
2020-09-23	Nybildning	10 000	10 000	1 000 000	1 000 000
2020-09-23	Nyemission	10 000	20 000	1 000 000	2 000 000
2020-09-23	Nyemission	30 000	50 000	3 000 000	5 000 000
2020-09-23	Nyemission	50 000	100 000	5 000 000	10 000 000
2020-09-23	Nyemission	80 000	180 000	8 000 000	18 000 000
2020-09-23	Nyemission	30 000	210 000	3 000 000	21 000 000
2020-09-23	Nyemission	60 000	270 000	6 000 000	27 000 000
2020-09-23	Nyemission	70 000	340 000	7 000 000	34 000 000
2020-09-23	Nyemission	80 000	420 000	8 000 000	42 000 000
2020-09-23	Nyemission	90 000	510 000	9 000 000	51 000 000
2020-09-23	Nyemission	50 000	560 000	5 000 000	56 000 000
2020-09-23	Nyemission	20 000	580 000	2 000 000	58 000 000
2020-09-23	Nyemission	10 000	590 000	1 000 000	59 000 000
2020-09-23	Nyemission	30 000	620 000	3 000 000	62 000 000
2020-09-23	Nyemission	90 000	710 000	9 000 000	71 000 000
2020-09-23	Nyemission	80 000	790 000	8 000 000	79 000 000
2020-09-23	Nyemission	10 000	800 000	1 000 000	80 000 000
2020-09-23	Nyemission	50 000	850 000	5 000 000	85 000 000
2020-09-23	Nyemission	20 000	870 000	2 000 000	87 000 000

INNEHÅLL

SLP ÅRSREDOVISNING

DEFINITIONER OCH AVSTÄMNINGSTABELLER

Definitioner och avstämningstabeller

SLP tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjer för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått utöver historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering enligt IFRS. Utgångspunkten är att de alternativa nyckeltalen används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägare och andra intressenter värdefull information.

DEFINITIONER

Nyckeltal	Definition	Syfte
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresintäkter, mkr	Hyresintäkter enligt resultaträkning, mkr.	Åskådliggör koncernens intäkter från fastighetsuthyrningen.
Driftsnetto, mkr	Driftsnetto enligt resultaträkning, mkr.	Åskådliggör koncernens överskott från fastighetsuthyrningen efter avdrag av fastighetskostnader och fastighetsadministration.
Överskottsgrad, %	Driftsnetto i procent av hyresintäkter.	Åskådliggör fastigheternas förmåga att generera ekonomiska överskott från driften.
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	Kontrakterad årshyra för hyresavtal vid periodens utgång i procent av hyresvärde.	Åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden av SLP:s fastigheter.
Nettouthyrning, mkr	Netto av årshyra, exkl. rabatter, tillägg och fastighetsskatt, för nytecknade, uppsagda och omförhandlade kontrakt. Ingen hänsyn tagen till kontraktstiden.	Belyser koncernens intäktspotential.
Kontrakterad årshyra, mkr	Hyra enligt kontrakt inkl. rabatter, tillägg och fastighetsskatt på årsbasis.	Belyser koncernens intäktspotential.
Hyresvärde, mkr	Kontrakterad årshyra med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor.	Belyser koncernens intäktspotential.
Hyresvärde, kr/kvm	Kontrakterad årshyra med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor i förhållande till uthyrningsbar yta exkl. pågående projekt.	Belyser koncernens intäktspotential.
Förvaltningsfastigheter, mkr	Förvaltningsfastigheter enligt rapport över finansiell ställning, mkr.	Åskådliggör marknadsvärdet på koncernens förvaltningsfastigheter vid periodens utgång.
Förvaltningsfastigheter, kr/kvm	Förvaltningsfastigheter mkr i förhållande till uthyrningsbar yta.	Åskådliggör utvecklingen av värdet på koncernens förvaltningsfastigheter i förhållande till yta.
Uthyrningsbar yta, kvm	Uthyrningsbar yta vid periodens utgång inklusive pågående nybyggnationsprojekt.	Belyser SLP:s förmåga att nå övergripande mål.
Direktavkastningskrav värdering, %	Genomsnittligt direktavkastningskrav utifrån extern värdering vid periodens utgång.	Åskådliggör fastigheternas ekonomiska avkastningsförmåga enligt extern värdering.
Finansiella nyckeltal
Förvaltningsresultat, mkr	Förvaltningsresultat enligt resultaträkning, mkr.	Åskådliggör förvaltningsverksamhetens lönsamhet.
Periodens resultat, mkr	Periodens resultat enligt resultaträkning, mkr.	Åskådliggör koncernens resultat för perioden.

INNEHÅLL

SLP ÅRSREDOVISNING

FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL

Nyckeltal	jan-dec 2022	jan-dec 2021	jan-dec 2020
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
A. Kontrakterad årshyra vid periodens utgång, mkr	1,03	2,17	0,97
B. Hyresvärde vid periodens utgång, mkr	1,21	2,34	1,26
A / B Ekonomisk uthyrningsgrad, %	85,1%	92,7%	76,9%
Nettouthyrning, mkr
A. Årshyra periodens uthyrningar, mkr	8,7	10,4	27,9
B. Årshyra periodens uppsägningar, mkr	15,7	11,7	20,5
A - B Nettouthyrning, mkr	-7,0	-1,3	7,4
Hyresvärde, mkr
A. Kontrakterad årshyra vid periodens utgång, mkr	1,03	2,17	0,97
B. Bedömd marknadshyra för vakanta ytor, mkr	0,98	1,25	0,90
A + B Hyresvärde, mkr	2,01	3,42	1,87
Hyresvärde, kr/kvm
A. Kontrakterad årshyra vid periodens utgång, mkr	1,03	2,17	0,97
B. Bedömd marknadshyra för vakanta ytor, mkr	0,98	1,25	0,90
C. Uthyrningsbar yta exkl. pågående projekt, kvm	700,318	728,275	715,777
(A + B) / C Hyresvärde, kr/kvm	2 870	4 714	2 611
Förvaltningsfastigheter kr/kvm
A. Förvaltningsfastigheter, mkr	2,077	2,413	1,175
B. Uthyrningsbar yta, kvm	1,071,000	1,083,000	1,077,000
A / B Förvaltningsfastigheter kr/kvm	1 940	2 228	1 091

FINANSIELLA NYCKELTAL

Nyckeltal	jan-dec 2022	jan-dec 2021	jan-dec 2020
Förvaltningsresultat exklusive noteringskostnader, mkr
A. Förvaltningsresultat enligt RR, mkr	216	215	73
B. Noteringskostnader, mkr	7	1	0
A + B Förvaltningsresultat exklusive noteringskostnader, mkr	223	216	73
Belåningsgrad, %
A. Räntebärande skulder enligt BR, mkr	511	208	237
B. Likvida medel enligt BR, mkr	60	54	52
C. Förvaltningsfastigheter enligt BR, mkr	2,077	2,413	1,175
(A – B) / C Belåningsgrad, %	21,7%	7,1%	15,9%
Avkastning på eget kapital, %
A. Periodens resultat enligt RR, mkr	57	63	25
B. Eget kapital efter utspädning vid periodens utgång, mkr	2,165	2,710	2,136
C. Eget kapital efter utspädning vid periodens ingång, mkr	2,710	2,136	1,740
A / ((B + C)/2) Avkastning på eget kapital, %	23,5%	26,2%	13,5%
Eget kapital efter utspädning, mkr
A. Eget kapital enligt BR, mkr	2,165	2,710	2,136
B. Eget kapital till följd av utestående teckningsoptioner, mkr	25	25	25
A + B Eget kapital efter utspädning, mkr	2,190	2,735	2,161
Räntetäckningsgrad exklusive noteringskostnader, ggr
A. Förvaltningsresultat enligt RR, mkr	216	215	73
B. Finansiella kostnader enligt RR, mkr	56	54	20
C. Noteringskostnader, mkr	7	1	0
(A + B + C) / B Räntetäckningsgrad exklusive noteringskostnader, ggr	4,6	4,2	3,7

AKTIERELATERADE NYCKELTAL

Nyckeltal	jan-dec 2022	jan-dec 2021	jan-dec 2020
Substansvärde (NAV) per aktie efter utspädning, kr
A. Eget kapital efter utspädning, mkr	2,190	2,735	2,161
B. Uppskjuten skatt enligt BR, mkr	718	715	705
C. Derivat enligt BR, mkr	-239	-212	70
D. Antal utestående aktier med hänsyn till omvandlade konvertibler, st	273,136.5	273,370.25	272,914.2
(A + B + C) * 1000 / D Substansvärde (NAV) per aktie efter utspädning, kr	111.8	124.5	110.4
Tillväxt i substansvärde (NAV) efter utspädning, %
A. Substansvärde (NAV) per aktie efter utspädning aktuell period	111.8	124.5	110.4
B. Substansvärde (NAV) per aktie efter utspädning föregående period	124.5	110.4	95.9
(A – B) / B Tillväxt i substansvärde (NAV) efter utspädning, %	-10.2%	12.8%	15.1%
Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, kr
A. Förvaltningsresultat, mkr	216	215	73
B. Genomsnittligt antal aktier efter utspädning	265.137.5	265.137.5	265.137.5
A * 1000 / B Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, kr	0.8	0.8	0.3
Förvaltningsresultat exklusive noteringskostnader per aktie efter utspädning, kr
A. Förvaltningsresultat, mkr	216	215	73
B. Noteringskostnader	7	1	0
C. Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner st	265.138	265.138	265.138
(A + B) / C Förvaltningsresultat exklusive noteringskostnader per aktie efter utspädning, kr	0.9	0.8	0.3
Tillväxt i förvaltningsresultat efter utspädning, %
A. Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning aktuell period	0.8	0.8	0.3
B. Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning föregående period	0.8	0.3	0.3
(A – B) / B Tillväxt i förvaltningsresultat efter utspädning, %	0.0%	166.7%	0.0%
Tillväxt i förvaltningsresultat exklusive noteringskostnader efter utspädning, %
A. Förvaltningsresultat exklusive noteringskostnader per aktie efter utspädning aktuell period	0.9	0.8	0.3
B. Förvaltningsresultat exklusive noteringskostnader per aktie efter utspädning föregående period	0.8	0.3	0.3
(A – B) / B Tillväxt i förvaltningsresultat exklusive noteringskostnader efter utspädning, %	12.5%	166.7%	0.0%
Kassaflöde per aktie efter utspädning, kr
A. Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr	275	208	57
B. Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, st	265,137.5	265,137.5	265,137.5
A * 1000 / B Kassaflöde per aktie efter utspädning, kr	1.0	0.8	0.2

1 Antal utestående aktier efter utspädning med hänsyn till omvandlade konvertibler vilka uppgick till 7 931 730 st efter aktiesplitt.

DEFINITIONER OCH AVSTÄMNINGSTABELLER

INNEHÅLL

SLP ÅRSREDOVISNING

An English version is available at www.slproperty.se. Årsredovisningen publiceras på svenska och engelska. Vid eventuella avvikelser mellan de två versionerna har den svenska versionen företräde. Årsredovisningen publicerades på bolagets webbplats den 4 april 2023. Produktion: SLP i samarbete med BrandFactory och BjörnBerglund Creative Studio. Foto: Jesper Arvidsson s. 1, s. 6, s. 7, s. 9, s. 18, s. 19, s. 22, s. 27, s.28, s. 29, s. 30, s. 32, s. 34, s. 37, s. 38, s. 41, s. 42, s. 47, s. 50, s.51, s. 52, s. 55, s. 57, s. 59, s. 99, s. 105, s. 110, s. 111, s. 112, s. 120.# KALENDARIUM

Årsstämma 2023 26 april 2023
Delårsrapport jan-mar 2023 26 april 2023
Delårsrapport jan-jun 2023 13 juli 2023
Delårsrapport jan-sep 2023 26 oktober 2023

INNEHÅLL

Swedish Logistics Property AB
Organisationsnr: 559179-2873
Strömgatan 2, 212 25 Malmö
www.slproperty.se

Item	2022-01-01 to 2022-12-31	2021-01-01 to 2021-12-31	2020-12-31
ifrs-full:IssuedCapitalMember
ifrs-full:IssuedCapitalMember	2022-12-31	2021-12-31
ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember
ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember	2022-12-31	2021-12-31
ifrs-full:RetainedEarningsMember
ifrs-full:RetainedEarningsMember	2022-12-31	2021-12-31
iso4217:SEK
iso4217:SEK
xbrli:shares
ifrs-full:IssuedCapitalMember	2022-01-01 to 2022-12-31	2021-01-01 to 2021-12-31
ifrs-full:IssuedCapitalMember	2022-12-31	2021-12-31
ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember	2022-01-01 to 2022-12-31	2021-01-01 to 2021-12-31
ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember	2022-12-31	2021-12-31
ifrs-full:RetainedEarningsMember	2022-01-01 to 2022-12-31	2021-01-01 to 2021-12-31
ifrs-full:RetainedEarningsMember	2022-12-31	2021-12-31