Suzhou Uigreen Micro&Nano Technologies Co.,Ltd — Audit Report / Information 2021

Nov 19, 2021

房地产估价报告

估价报告编号:天地恒安(2021)估字第15007号

估价项目名称: 日立(苏州)超高压开关有限公司所属的位于 苏州高新区普陀山路196号的房地产价值评估

估价委托人:苏州和林微纳科技股份有限公司

房地产估价机构:江苏天地恒安房地产土地资产评估有限公司 注册房地产估价师: 张文奎 (注册号 3220180058)

杨 焘 (注册号 3220190048)

估价作业期: 2021年02月25日至2021年10月08日 估价报告出具日期: 2021年10月08日

报告防伪查询电话: 0512-68326301 联系人: 张艳 罗勋荣

致估价委托人函

苏州和林微纳科技股份有限公司:

受贵方委托,我公司对日立(苏州)超高压开关有限公司所有的位 干苏州高新区普陀山路196号的非居住房地产进行市场价值评估,估价 对象的《不动产权证书》证号为苏(2021)苏州市不动产权第5034926 号,登记房屋建筑面积合计为18646.91M2,土地面积为33529.10M2,土 地使用权为出让工业用地。本次估价范围为房屋建筑面积合计 18688.18M2, 包含 1#-7#建筑面积为 18646.91M2 的有证房屋, 包含 8#-10# 建筑面积为 41.27M2 的无证房屋, 包含其所占有的 33529.10M2 土地使用 权价值, 包含房屋装修及附着物, 进行房地产市场价值评估, 为确定价 值时点为2021年02月25日的房地产转让价格提供参考依据而评估房地 产价值。

根据贵方所提供的有关资料,本公司房地产估价师依据国家标准《房 地产估价规范》(GB/T50291-2015)、《房地产估价基本术语标准》 (GB/T50899-2013)及其相关法律、法规和政策规定,经过详实的实地 杳勘和市场调研, 遵循独立、客观、公正、合法的原则, 按照必要的估 价程序, 选择合适的估价方法, 结合估价师的经验和对市场的分析, 采 用成本法,对估价对象的实际情况和价格影响因素进行了认真细致的分 析和测算, 最终确定估价对象在满足本次偿价的价值定义及估价假设和 限制条件的前提下,在价值时未为2021年02月25日的公开市场价值为 人民币 61784344 元,即人民币陆仟壹佰柒拾捌万肆仟叁佰肆拾肆元整。 $05095730$ 其评估结果明细见下表 1。

$\mathbf{1}$

房地产估价报告。

	房地产评估结果明细表表 1		币种:人民币
	坐落:	苏州高新区普陀山路 196号
	权利人:	日立(苏州)超高压开关有限公司
	有证房地产部分
不动产权证	苏 (2021) 苏州市不动产权第 5034926号	有证房屋建筑面积	18646.91
		土地使用权面积	33529.10
	有证房地产评估价值	¥57228753
	有证房产评估价值	¥45962975
其中	土地评估价解十分	¥11265778
	无证房屋部分
	无证房屋建筑面利	41.27
	无证房屋评估价值	¥19411
	装修附着物部分
	装修附着物评估价值	¥4536180
	总计
	¥61784344
大写(人民币)		陆仟壹佰柒拾捌万肆仟叁佰肆拾肆元整

注:本估价报告使用期限自本估价报告出具之日起一年内有效。估价报告使用 者在使用本报告时,提请注意的是应完整阅读和使用本报告,理解估价假设和限制 条件,报告全文与本函是一个不可分割的整体,仅有部分内容则不能成为有效的评 估报告。

$\overline{2}$

估价师声明
估价假设和限制条件
房地产估价结果报告
(一)、估价委托人
(二)、房地产估价机构
(三)、估价目的
(四)、估价对象
(五)、价值时点
(六)、价值类型
(七)、估价原则
(八)、估价依据
(九)、估价方法……………………………………………………………………………………16
(十)、估价结果
(十一)、注册房地产估价师
(十二)实地查勘期
(十三)、估价作业期
(十四)、估价报告使用期限
$\frac{1}{20}$附件
(一)、不动产权证(复印件)
(二)、区域位置图
(三)、现状照片

• (四)、估价对象企业营业执照(复印件)
• (五)、估价委托人企业营业执照(复印件)
• (六)、房地产估价机构营业执照(复印件)
• (七)、房地产估价机构备案证书(复印件)
• (八)、本次估价注册房地产估价师资格证书(复印件)
• (九)、评估结果明细表
• (十)、房地产评估委托书'

估价师声明

参加本次估价的注册房地产估价师张文奎、杨焘对估价职业道德、 专业胜任能力和勤勉尽责估价作出如下承诺和保证,特郑重声明:

1. 注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确 的、没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2. 本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客 观、公正的专业分析、意见和结论,但受到估价报告中已说明的估价假 设和限制条件的限制。

3. 注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利 益,与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系,也对估价对象、估 价委托人及估价利害关系人没有偏见。

4. 注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价 规范》 (GB/T50291-2015)、《房地产估价基本术语标准》 (GB/T50899-2013) 进行估价工作, 撰写估价报告。

5. 估价委托人对其提供资料的真实性、合法性和完整性负责。因资 料失实造成估价结果有误的, 房地产估价机构和注册房地产估价师不承 担相应的责任。估价人员只对估价信息和结论合乎估价技术和职业规范 负责。

6. 注册房地产估价师在本估价报告中已勤勉尽责,尽力收集合法、 真实、准确、完整的估价所需资料,且对收集的估价所需资料进行了检 查,并对估价对象于2021年02月25日完成了实地查勘。

$\overline{\mathbf{4}}$

估价假设和限制条件

本估价针对估价对象状况等估价前提做了必要、合理且有依据的假 定,报告中的分析、测算、判断和结论是房地产估价师遵循独立、客观、 公正、合法的原则下的专业分析、测算、判断和结论,受以下估价假设 和限制条件的限制

一、本次估价的假设条件

(一) 一般假设

1. 估价委托人提供了估价对象的《不动产权证书》复印件, 但未能 提供权属证书原件。我们对权属证书上记载的权属、面积、用途等资料 进行了审慎检查,估价对象面积、用途等数据与实地查勘情况相符,在 无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下,本报告以估 价委托人提供资料是合法、真实、准确和完整的为假设前提。若上述情 况发生变化, 需调整估价结果乃至重新估价。

2. 注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值 的重大因素给予了关注,在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应的专 业机构进行鉴定、检测的情况下, 假定估价对象能正常安全使用。

3. 估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市 场, 即能满足以下条件: (1)自愿销售的卖方及自愿购买的买方: (2) 交易双方无任何利害关系, 交易的目的是追求各自利益的最大化; (3) 交易双方了解对象、知晓市场行情; (4)交易双方有较充裕的时间进行 交易; (5) 不存在特殊买者的附加出价。

4. 注册房地产估价师未对房屋建筑面积及土地使用权面积进行专 业测量, 经实地查勘观察, 估价对象房屋苏州高新区普陀山路 196 号 1#-7#建筑面积与《不动产权证书》记载建筑面积大体相当。

(二)未定事项假设

1. 在估价报告使用期限内, 设定估价对象房地产的房屋状况和房地 产市场是基本稳定的, 评估结果仅适用于本次估价所确定的特定的估价 目的和价值时点, 一旦估价目的和价值时点发生变化, 估价结果将发生 变化。本评估结果对用于其它方面的客观性未作探讨。

2. 我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况, 对被遮 盖、未暴露及难以接触到的部分,依据估价委托人提供的资料进行评估, 设定估价对象不存在建筑物隐蔽工程质量问题和基础质量问题,设定建 筑物质量达到合格。

(三) 背离事实假设

本次估价结果是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产 市场价值,估价没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变 化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力对房地产价值的影响, 也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜,以及特殊交易方式 下的特殊交易价格等对估价结果的影响。当上述条件发生变化时,估价 结果一般亦会发生变化。

(四)不一致假设

本次估价对象不存在不相一致的假设。

(五)依据不足假设

本次估价对象不存在依据不足的假设。

二、估价限制条件:

1. 本次估价结果仅为估价委托人确定房地产转让价格提供参考依据 而评估房地产市场价值,不得用于其他目的和用途。如果改变估价目的或 用于其他用途对使用者造成损失,我房地产评估机构不承担任何责任。

2. 本估价结果的有效性和使用须受到本报告规定的价值时点、使用期 限、假设和限制条件等估价因素的约束和限制。

3. 估价报告的数据全部采用电算化连续计算得出,由于在报告中计算 的数据均按四舍五入保留两位小数或取整,因此,可能出现个别等式左右 不完全相等的情况,但不影响计算结果及最终评估结果的准确性。

4. 本估价报告需经注册房地产估价师签名并加盖房地产估价机构公

章,并作为一个整体时有效,复印件无效。未经本房地产估价机构书面同 意, 报告的全部或部分内容不得发表干任何公开媒体上。

1. 本估价报告使用期限为自估价报告出具之日起一年,但市场状况变 化很大时,估价报告使用期限不超过六个月。在使用期限内,如果房屋数 量、维护程度、价值标准以及房地产市场行情等影响评估价值的因素发生 重大的变化,并且对评估结果产生明显影响时,应对评估结果进行调整或 重新评估。

2. 本估价报告是为估价委托人提供的专业性估价意见,这个意见无强 制执行的效力, 注册房地产估价师仅对估价结果本身符合规范要求负责, 而不对房地产确定转让价格决策负责。

3. 本估价报告仅限于中华人民共和国境内使用, 规范文本为中文, 用 除中文以外的其他文字制作本报告的以中文文本为准,并须经本房地产估 价机构和制作本报告的注册房地产估价师认可。

4. 本估价报告货币单位为人民币元。

$\overline{7}$

房地产估价结果报告

天地恒安 (2021) 估字第 15007 号

(一)、估价委托人

估价委托人名称: 苏州和林微纳科技股份有限公司

估价委托人地址: 苏州高新区峨眉山路 80号

(二)、房地产估价机构

机构名称: 江苏天地恒安房地产土地资产评估有限公司 机构地址: 苏州高新区珠江路 117号 5幢 201 室 统一社会信用代码: 913205057682718365 机构备案等级: 壹级 机构证书编号: 苏建房估备 (壹) 苏州 00440 有效期限: 2015年03月16日至2024年03月15日 法定代表人: 季建国 联系电话: 0512-68326301 传真电话: 0512-68326200 邮箱地址: sztdpg@163.com

(三)、估价目的

为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。

(四)、估价对象

1. 估价对象范围

根据房地产估价委托书,本次的估价对象为日立(苏州)超高压开 关有限公司所属的位于苏州高新区普陀山路 196 号房屋建筑面积合计 18688.18M2 的非居住房地产, 包含 1#-7#建筑面积为 18646.91M2 的有证 房屋,包含 8#-10#建筑面积为 41.27M2 的无证房屋,包含其所占有的

房地产估价报告

33529.10M2 土地使用权价值,包含房屋装修及附着物,包含房屋装修及 附着物价值,不包含可移动的家具、装饰品、机器设施设备及绿化苗木 等价值。

1. 估价对象权属登记

2.1 不动产权证书: 苏 (2021) 苏州市不动产权第 5034926 号:

2.2 权利人: 日立 (苏州) 超高压开关有限公司;

2.3 共有情况: 单独所有;

2.4 坐落: 普陀山路 196 号:

2.5 不动产单元号: 320505 002058 GB00039 F99990001;

2.6 权利类型: 国有建设用地使用权/房屋所有权;

2.7 权利性质: 出让/其他;

2.8 用途: 工业用地/工业:

2.9 面积: 土地面积 33529.10M2/房屋建筑面积 18646.91M2。

2.10 使用期限: 国有建设用地使用权 2064年02月19日止;

2.11 权利其他状况: 多幢情况详见附记;

2.12 附记: 幢号: 1 用途: 工业 总层数: 1 面积: 63.90M2; 幢号: 2 用途: 工业 总层数: 2 面积: 2084.49M2; 幢号: 3 用途: 工业 总层数: 1 面积: 9667.37M2; 幢号: 4 用途: 工业 总层数: 1 面积: 3274.41M2; 幢号: 5 用途: 工业 总层数: 1 面积: 765.66M2; 幢号: 6 用途: 工业 总 层数: 1 面积: 48.69M2 (其中地下室部分面积为 48.69M2); 幢号: 7 用 途: 工业 总层数: 1 面积 2742.39M2;

2.12 他项权利状况: 根据估价委托人提供资料, 估价对象在价值时点 2021年02月25日未设定抵押权、租赁权,且未设定其他他项权利。房地产 估价师认为在价值时点,估价对象房地产的产权清晰、合法。

3.1 土地实物状况描述与分析

估价对象所处宗地位于苏州高新区普陀山路 196号,土地所有权属 国家所有, 使用权人为日立 (苏州) 超高压开关有限公司, 土地使用权

房地产估价报告。

面积 33529.1M2, 土地登记用途为工业用地, 土地使用权类型为出让, 批准使用年限为50年,终止日期为2064年02月19日,至价值时点2021 年02月25日土地剩余使用年限为42.98年。宗地四至:东至金沙江路,南 至普陀山路,西至空地,北至空地。

宗地地势平坦,形状较规则,土地平整程度为场地平整,实际开发 程度为宗地内外通路、通电、通水、排水、通讯"五通"及宗地红线内达 到场地平整, 基础设施完善度符合工业利用需求。

估价对象所在宗地,土地地质状况良好,为壤质黄泥土类型,地耐 力约在每平方米12吨左右,地表排雨水状况良好,一般无地表积水现象。 宗地内部绿化一般,无明显污染源,环境一般。

分析: 估价对象所在宗地适合工业平面布置, 较有利于工业用地土 地开发利用。周围属工业区,工业区的各类配套齐全,市政设施较完善, 周边以工业企业为主,企业规模一般,交通便捷度较好,工业集聚度较 优。宗地已完成开发建设,内部建有建筑物,主要为生产用房及辅助办 公用房, 土地利用强度一般。

3.2 建筑物实物状况描述与分析

估价对象位于苏州高新区普陀山路 196号, 临普陀山路, 本次估价 对象共有10幢建筑物, 建筑物基本实物状况见表 2。

				有证房产部分
现状幢号用途门卫室办公楼	总层	建筑	建筑面积	建筑状况
	数	结构	(m 2 )
				该房产建筑面积为 63.90M 2 , 总层数 1 层, 约建造
		钢混		于 2014年, 层高 3.2M; 建筑物外墙涂料粉刷, 室内墙
			63.90三等钢混2084.49三等	面为混合砂浆抹面,铝合金门窗,室内地面为地砖铺地,
				目前为基本完好房, 作为门卫室正常使用。
				该房产建筑面积为 2084.49M2, 总层数 2 层, 约建
	2			造于 2014年, 平均层高 3.5M; 建筑物外墙涂料粉刷,
				室内墙面为混合砂浆抹面,铝合金门窗,室内地面为地
				砖铺地,目前为基本完好房,作为办公楼正常使用。

表 2 建筑物实物状况表

房地产估价报告 该房产建筑面积为9667.37M2. 总层数 1 层, 约建 造于 2014年, 层高 11.50M: 建筑物外墙涂料粉刷, 室 生产用 钢混 $\overline{3}$ 9667.37 $\mathbf{1}$ 内墙面为混合砂浆抹面, 铝合金门窗, 电动卷帘门, 室 房 三等 内地面为环氧地坪,目前为基本完好房,作为生产用房 正常使用。 该房产建筑面积为3274.41M2, 总层数 1 层, 约建 造于2014年, 其中南部 4-1#为一层生产车间, 建筑面 生产用 积为 3085.92M2, 层高 9.5M, 北部 4-2#为一层配电房, 钢混 $\overline{4}$ 房及配 $\mathbf{1}$ 3274.41 建筑面积为188.49M2, 层高 5.3M: 建筑物外墙涂料粉 三等 电房 刷,室内墙面为混合砂浆抹面,铝合金门窗,电动卷帘 门, 室内地面为环氧地坪, 目前为基本完好房, 作为生 产用房及配电房正常使用。 该房产建筑面积为765.66M2, 总层数1层, 约建造 于 2014年, 层高 9.3M; 建筑物外墙涂料粉刷, 室内墙 生产用 钢混 5 $\mathbf{1}$ 765.66 面为混合砂浆抹面, 铝合金门窗, 电动卷帘门, 室内地 三等 房 面为环氧地坪,目前为基本完好房,作为生产用房正常 使用。 该房产建筑面积为48.69M2, 总层数1层, 约建造 泵房及 钢混 于 2014年, 层高 7.5M: 建筑物外墙涂料粉刷, 室内墙 6 地下水 $\mathbf{1}$ 48.69 三等 面为混合砂浆抹面, 铝合金门窗, 防火门, 室内地面为 池 混合砂浆地坪,目前为基本完好房,作为泵房正常使用。 该房产建筑面积为 2742.39M2, 总层数 1 层, 约建 造于 2020年, 层高 9M; 建筑物外墙涂料粉刷, 室内 生产用 钢混 $\overline{7}$ 2742.39 $\mathbf{1}$ 墙面为混合砂浆抹面,铝合金门窗,电动卷帘门,室内 房 三等 地面为环氧地坪,目前为基本完好房,作为燃气房正常 使用。 无证房产 该房产建筑面积为8.63M2 (依据实际丈量面积), 总层数 1层,约建造于 2014年,层高 3M;建筑物外 混合 8 燃气房 8.63 $\mathbf{f}$ 墙涂料粉刷,室内墙面为混合砂浆抹面,铝合金门窗, 三等 室内地面为地砖铺地,目前为基本完好房,作为燃气房 正常使用。 该房产建筑面积为16.54M2 (依据实际丈量面积), 总层数 1 层, 约建造于 2020 年, 层高 3M; 建筑物外 生产辅 混合 $\overline{Q}$ $\overline{1}$ 16.54 墙涂料粉刷,室内墙面为混合砂浆抹面,铝合金门窗室 三等 房 内地面为混合砂浆地坪,目前为基本完好房,作为生产 辅房正常使用。 该建筑物简易一等, 总层数 1 层, 建筑面积为 16.10M2 (依据实际丈量面积), 层高 3.4M。建筑物外 简易 10 垃圾房 16.10 $\mathbf{1}$ 一等 墙彩钢板墙面,防盗门,室内地面为混合砂浆地坪,目 前为基本完好房, 作为垃圾房正常使用。

设施设备:估价对象范围内照明、给排水、通信、卫生、消防等设 施设备齐全:

平面布置: 适合工业平面布置;

工程质量: 合格;

建筑物维护状况: 良好;

分析: 据房地产估价师实地查勘, 估价对象现自用, 整体使用良好, 维护保养情况较好。估价对象厂区有围墙围护,室外地面混凝土硬化, 估价对象范围内采光、通风较好,照明、给排水、通信、卫生、消防等 基础设施较齐备, 空间布局较合理, 建筑功能为工业, 面积适中, 其作 为工业用途使用,为其最佳使用。

(五)、价值时点

本次评估价值时点为完成估价对象实地查勘之日, 即 2021 年 02 月 $25E$

(六)、价值类型

市场价值是为估价对象经适当经营后,由熟悉情况、谨慎行事且不受 强迫的交易双方, 以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

房地产估价师未取得有关估价对象已设定抵押权、租赁权等他项权利 的资料, 也无其他权利限制, 故本次估价设定估价对象于价值时点未设定 抵押权、租赁权等他项权利。

本报告估价对象的房地产市场价值价值定义为①估价对象土地使用 权与证载建筑物所有权及房屋装修附着物于价值时点 2021年02月25日、 权利状态完整且满足估价的全部假设与限制条件下的市场价值及②未登 记建筑物所有权于价值时点、且满足估价的全部假设与限制条件下的重置 成本价值。

(七)、估价原则

12

本估价在遵循独立、客观、公正、合法的基本原则前提下,结合估 价目的和估价对象,具体遵循以下估价原则:

1. 独立、客观、公正原则

要求站在中立的立场上,实事求是、公平正直地评估出对各方估价 利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。房地产估价机构和注册 房地产估价师与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系,不受任何 单位和个人的影响,凭自己的专业知识、经验和职业道德进行估价,按 照事物的本来面目、实事求是地进行估价,不偏袒估价利害关系人中的 任何一方, 应当坚持原则、公平正直地进行估价。

2. 合法原则

要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原 则。应以估价对象的合法权益包括合法产权、合法使用、合法交易、合 法处分等方面为前提估价。

3. 最高最佳使用原则

要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原 则。最高最佳使用是指估价对象在法律上允许、技术上可能、财务上可 行并使价值最大的合理、可能的利用,包括最佳的用途、规模、档次等。 本次估价中以估价对象按现状使用为最高最佳使用。

4. 替代原则

要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格 偏差在合理范围内的原则。即在评估一宗房地产价格时,在同一个房地 产市场上,相似的房地产会有相近的价格存在,可依据替代原则推断出 估价对象房地产的价格。

5. 价值时点原则

要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格 的原则。同一估价对象在不同价值时点往往会有不同的价格,所以必须 假定市场情况停止在价值时点上,同时估价对象房地产的状况也是以其

在该价值时点的情况为准。

(八)、估价依据

1.法律、法规和政策文件

1.1《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日中华人 民共和国主席令第72号公布, 2007年8月30日起施行, 2009年8月修 正):

1.2《中华人民共和国土地管理法》 (2004年8月28日中华人民共和 国主席令第28号公布, 2004年8月28日起施行);

1.3《中华人民共和国民法典》 (2020年5月28日中华人民共和国主 席令第45号公布, 2021年1月1日起施行);

1.4《中华人民共和国城乡规划法》(2007年10月28日第八届全国 人民代表大会常务委员会第三十次会议通过, 2008年1月1日起施行);

1.5《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日中华人民共和 国主席令第46号, 2016年12月1日起施行);

1.6《中华人民共和国土地管理法实施条例》 (1998年12月24日国 务院令第256号, 1999年1月1日起施行, 2011年1月修正);

1.7《不动产登记暂行条例》 (2014年11月12日国务院令第656号, 2015年3月1日起施行):

1.8《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号);

1.9《苏州高新区(虎丘区)实施协议搬迁管理暂行办法》(苏高新办 $[2012]111$ 号);

1.10《市区房屋征收计户规则、房屋分类、面积认定规定》(苏住建 规[2011]4号);

1.11 其他有关法律、法规、司法解释和政策。

1. 技术规程

2.1 中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-2015);

房地产估价报告。

22 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《城 镇土地估价规程》 (GB/T18508-2001);

2.3 中华人民共和国国家标准《房产测量规范》(GB/T17986-2000):

2.4 中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》 $(GB/T50899-2013)$

1. 其他

3.1 估价委托人提供的有关资料:

3.1.1《不动产权证书》复印件;

3.1.2 估价对象企业营业执照复印件;

3.1.3 房地产评估委托书;

3.2 房地产估价机构掌握的有关资料

3.2.1 估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面 的基本情况资料;

3.2.2 估价对象所在地统计资料:

3.2.3 估价对象所在地城市规划资料;

3.2.4 估价对象所在地城市基础设施基本情况资料。

3.2.5《关于印发苏州市房屋重置价格评估办法(2010年修订)的通知》 (苏住建【2010】142号);

3.2.6《苏州市住房城乡建设局关于确定 2020 年度苏州市房屋基本重 置价格的通知》(苏住建房【2020】9号)。

3.2.7《苏州市住房城乡建设局关于调整 2020 年度苏州市房屋重置价 格评估中结构等级参考标准说明、层高增减率、耐用年限及残值率的通知》 (苏住建房【2020】10号)。

3.3 注册房地产估价师实地查勘、调查所获取的资料

3.3.1 注册房地产估价师实地查勘和调查收集的有关估价对象权属、基 础设施、宗地条件方面的资料;

3.3.2 注册房地产估价师实地杳勘和调杳收集的有关估价对象建筑物 状况资料:

333 注册房地产估价师实地杳勘进行拍摄的有关估价对象的建筑物 状况、土地利用、周边环境的照片:

3.3.4 注册房地产估价师实地杏勘和调杏收集的有关估价对象所在地 自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料

3.3.5 注册房地产估价师实地查勘和调查收集的有关估价对象近期 类似房地产价格水平、交易行情及其波动情况资料。

(九)、估价方法

根据《房地产估价规范》(GB/T50291-2015), 房地产估价方法通行 的有比较法、成本法、收益法、假设开发法等基本估价方法,各估价方法 有不同的估价思路、估价公式、方法特点与适用范围。根据估价对象及其 所在区域基本情况, 本估价机构对估价基础资料的掌握以及估价人员实地 查勘情况,结合估价对象类型、估价目的及估价方法基本思路、特点与适 用范围, 选择估价方法。

1. 未选用估价方法

比较法,是指将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产 进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价 对象的客观合理价格或价值的方法。估价对象为工业类房地产,所在同 一供求圈内,类似房地产市场交易案例较少,其成交价格为非充分竞争 市场条件下的价格,不具备普通代表性,使得比较法有一定困难,故不 宜选用比较法;

假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开 发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值,将开发完成后价值和后 续开发的必要支出折现到价值时点后相减,或将开发完成后的价值减去 后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。假设

16

开发法适用于投资开发或再开发潜力的房地产估价,如待开发土地、在 建工程等。估价对象房地产已开发完毕,短期内重新开发或改扩建的可 能性不大,本次估价以维持估价对象现状使用为前提,不具备再开发利 用价值,故不宜选用假设开发法;

收益法是预测估价对象的未来收益,利用报酬率或资本化率、收益 乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。估价对象 为工业类房地产,虽可出租,但周边没有类似工业用房房地产出租,租 金案例无法取得,故不宜采用收益法对估价对象进行估价。

1. 选用估价方法

估价对象用途为工业类房地产,为已建成使用的旧的房地产,估价 对象所占有的土地使用权为工业用地,类似出让工业用地可比实例较多, 故采用市场比较法测算重置成本中土地取得成本,其建筑成本以及各项 税费资料较齐全,适宜采用成本法评估。

综上所述,根据估价对象状况和土地市场状况,本次估价选择房地 分估、合一计价的方式来评估房地产价格。对估价对象土地采用市场比 较法进行评估,建筑物采用重置成本法进行测算,计算公式:

房地产价值=宗地地价+房产价值。

(十)、估价结果

1. 估价结果的确定理由

本次估价根据估价对象为工业房地产, 依据估价目的, 遵循估价原 则, 按照估价程序, 采用成本法开展评估工作, 对房地产价值进行分析、 测算和判断,各项估价依据充分,参数取值合理,估价结果客观可靠。 经审议,估价对象的市场价值评估结果采用成本法评估的评估结果。

1. 估价结果

本房地产估价机构根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序, 采用成本法, 结合估价师的经验和对价格影响因素的分析、测算和判断,

17

最终确定估价对象苏州高新区普陀山路196号的房屋建筑面积合计 18688.18M2 的非居住房地产,包含1#-7#建筑面积为18646.91M2 的有证 房屋,包含8#-10#建筑面积为41.27M2的无证房屋,包含其所占有的 33529.10M2 土地使用权价值,包含房屋装修及附着物价值,在价值时点 2021年02月25日的房地产领旗为人民标的784344元,即人民币陆仟 壹佰柒拾捌万肆仟叁佰肆拾肆元整,明细详现下表3。

			币种:人民币
	坐落:	苏州高新区普陀山路 196号
表 3房地产评估结果明细表220505095730权利人:不动产权证第 5034926 号有证房地产评估价值有证房产评估价值其中土地评估价值无证房屋建筑面积无证房屋评估价值装修附着物评估价值总计大写(人民币)	日立(苏州)超高压开关有限公司
	有证房地产部分
	苏(2021) 苏州市不动产权	有证房屋建筑面积	18646.91
		土地使用权面积	33529.10
		¥57228753
		¥45962975
		¥11265778
	无证房屋部分
		41.27
		¥19411
	装修附着物部分
		¥4536180
	¥61784344
		陆仟壹佰柒拾捌万肆仟叁佰肆拾肆元整

姓	注册号	签名日期

房地产估价报告

张文奎	3220180058	7021 年10月8日
杨焘	3220190048	>>> 年 /0月8日

(十二)实地查勘期

注册房地产估价师完成实地查勘期为自 2021 年 02 月 25 日至 2021 年02月25日。

(十三)、估价作业期

2021年02月25日至2021年10月08日

(十四)、估价报告使用期限

估价报告使用期限自估价报告出具之日起一年, 即自 2021 年 10 月 08日起至2022年10月07日止。

附 件

• (一)、不动产权证(复印件)
• (二)、区域位置图
• (三)、现状照片
• (四)、估价对象企业营业执照(复印件)
• (五)、估价委托人企业营业执照(复印件)
• (六)、房地产估价机构营业执照(复印件)
• (七)、房地产估价机构备案证书(复印件)
• (八)、本次估价注册房地产估价师资格证书(复印件)
• (九)、评估结果明细表
• (十)、房地产评估委托书

$\mathbb{Z}$ Ķ TANK $\sqrt{q}$ 洒 U. 黑 90 美国 lë 信号: 用途: 工业 总层数:1 面积: 3.90m信号: 3 用途: 工业 总层数:1 面积: 2064, 49mm信号: 4 用途: 工业 总层数:1 面积: 2064, 49mm信号: 4 用途: 工业 总层数:1 面积: 2067, 37mm信号: 4 用途: 工业 总层数:1 面积: 224, 41mm信号: 4 6 mm; (其中地面), 面积: 766, 66mm信号: 7 用途: 工业 总是数: 1 面积: 7 记 定 우 5034926 土地使用权面积33529.10m/房居使筑面积18646.91m 国有建设用地使用权 2064年02月19日止 日立(苏州) 超高压开关有限公司 320505 002058 6800039 59999001 2021年09月30日 国有建设用地使用权/房屋所有权 苏州市 不动产权第 工业用地/工业 著於山路196号 单独所有 出让/其它 登记日期 多幢情况详见附记 2021 ≺ 具有情况 不动产单元号 糠 叔利类型 权利性质 权利 總 寂 使用期限 松 处 权利其他状况 宝 壇

现状照片

WE LAW INST 国家市场监督管理总局监制 扫描二维码登录"圆家企业信用信息公示系统"了解更多登记备案、件可、监管信息。 П 320500666202107010008 2012年06月18日至 ****** 苏州高新区峨眉山路80号 l en 肿 计算 2021 оþ 2012年06月18日 E F 编 米 8000万元整 句 市场主体应当于每年1月1日至6月30日通过国家企业信用信息公示系统报送公示年度报告。 型 罤 长 限 所 登 资 期 $\Box$ 串 卜 싘 州 长 柳 世 微型精密模具及部件、微型冲压件、微型连接器的研发、生产及销售;微型电子及声学产品够研发、生产及销售;微型电子及声学产品的研发、生产及销售;微型芯片测试用产品的研发、生产及销售;自动体验和自动化学及销售;微型芯片测试用产品的研发、生产及销售;自动体系的研发、生产及销售;自营和代理各类商品及转发的研发、生产及销售;自营和代理各类商品及转发的研发、生产及销售;自营或者禁止进出具的商品及转水除外);投备租赁。(依法 唖 自然人投资或控股) HOL 苏州和林微纳科技股份有限公司 国家企业信用信息公示系统网址:http://www.gsxt.gov.cn 股份有限公司(上市、 $(1/1)$ 码 骆兴顺 $\ddot{\tau}$ $\mathbb{E}$ 913205055985748841 $\frac{1}{2}$ 称 副 圌 法定代表人 巛 授 社 抑 $\bigg}$ 郑 经 竹 统 电 囖

$\ddot{\phantom{0}}$

江苏天地恒安房地产土地资产课估有限公司 持证人签名/Bearer's signature 320911198910164338 $\frac{1}{2}$ $\frac{1}{2}$ / Registration No. 有效期至/Date of expiry 身份证件号码/ID No. 执业机构 / Employer $2/$ Full name 3220180058 $2024 - 05 - 07$ 聯文書 鵽 块 堂 本证书由中等人民共和国住房和城、乡建设部统一监制。 本证书合法持有人有权在全国范围内使用注册房地产估价师各称,执行房地产估价业务、有权在房地产估价,按普上签字。 Thereoner of Housing and indigrative by the Ministry of Housing and indigrative by the Ministry of Housing and indigrative by the Ministry

$N_{\rm O}$ .

估价结果汇总表

			编号:	天地恒安 (2021) 估字第15007号
	坐落:		苏州高新区普陀山路196号
面积: m2; 金额: 元; 单价: 元/m2权利人:不动产权证号有证房地产评估价值其中无证房屋建筑面积无证房屋评估价值装修附着物评估价值大写:需说明事项张文奎估价师证	日立(苏州)超高压开关有限公司
			有证房地产部分
			苏 (2021) 苏州市不动产	有证房屋建筑面积	18646.91
		号	权第5034926号	土地使用权面积	33529.10
				¥57228753
			有证房产评估价值		¥45962975
			土地评估价值		¥11265778
			无证房屋部分
			41.27
				¥19411
			装修附着物部分
				¥4536180
			总计
			¥61784344
				陆仟壹佰柒拾捌万肆仟叁佰肆拾肆元整
				估价机构(章)	江苏天地恒安房地产土地资产评估有限公司
			3220180058	价值时点	2021年2月25日
估价师	杨焘		3220190048

房产平面示意图

房屋面积表

		率: % 长度: m 面积: m 2

编号: 天地恒安 (2021) 估字第15007号

幢号	结构	现状用途	算式	面积	说明
			有证房屋
$\mathbf{1}$	钢混三等	门卫室		63.90	基本完好房
$\overline{2}$	钢混三等	办公楼		2084.49	基本完好房
$\overline{3}$	钢混三等	生产用房		9667.37	基本完好房
4	钢混三等	生产用房及配电房		3274.41	基本完好房
5	钢混三等	生产用房		765.66	基本完好房
6钢混三等泵房及地下水池48.69$\tau$钢混三等生产用房有证房屋面积合计无证房屋82.483.488.63混合三等燃气房9混合三等$2.337.1$16.54生产辅房$3.5*4.6$1016.10简易一等垃圾房41.27无证房屋面积合计房屋面积合计需说明事项(章)估价师3220180058张文奎证号估价师杨焘3220190048		基本完好房
	2742.39基本完好房18646.91基本完好房基本完好房基本完好房18688.18江苏天地恒安房地估价机构产土地资产评估有限公司2021年2月25日价值时点

土地使用权价值评估表

面积: m 2 ; 金额: 元; 单价: 元/m 2		编号: 天地恒安 (2021) 估字第15007号
坐落:		苏州高新区普陀山路196号
权利人:		日立(苏州)超高压开关有限公司
不动产权证号	苏 (2021) 苏州市不动产权第5034926号	土地使用权面积(m 2 )	33529.10
土地使用权类型	出让	土地用途	工业用地
土地使用权终止日期	2064年2月19日	剩余土地使用年期	42.98
出让工业用地评估单价 (元/$m^2$ )	336
出让工业用地评估价值(元)	¥11265778
人民币大写:		壹仟壹佰贰拾陆万伍仟柒佰柒拾捌元整
需说明事项

苏州市有证房屋重置成本价值评估表

						有证房屋重置成本价值	115728	3828333	25369402	7370134	285649	1802157	96570	7095002				建筑物折旧
						建筑面积	63.90	2084.49	9667.37	3085.92	188.49	765.66	48.69	2742.39
		苏 (2021) 苏州市不动产权第5034926号				评估单价	1811.08	1836.58	2624.23	2388.31	1515.46	2353.73	1983.36	2587.16				重置单价=建设成本合计+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润+销售税金,		江苏天地恒安房地产土地资产评估有限公司
	(2021)估字第15007号			33529.10		折旧额建筑物	223.84	226.99	427.20	388.79	246.70	383.16	245.14	52.80									2021年2月25日
						成新率	89%	89%	86%	86%	86%	86%	89%	98%
						成新调整	残值槲	2%	2%	2%	$2%$	2%	$2%$	$2%$	2%
	天地恒安					耐用年限	$\infty$	60	50	50	$50,$	$50,$	$\infty$	$50,$
クロニ						用年己使数	$\overline{\phantom{0}}$	$\overline{ }$	L	$\overline{ }$	$\overline{ }$	$\overline{ }$	$\overline{ }$
コココ	编号:	土地使用权面积不动产权证号				重置单价	2034.92	2063.57	3051.43	2777.10	1762.16	2736.89	2228.50	2639.96
王王王天子										销售税섂	103.03	104.48	154.50	140.61	89.22	138.58	112.84	133.67						估价机构	$\widehat{\mathbb{F}}$		价值时点
						开发利润	56.27	57.06	84.38	76.79	48.73	75.68	61.62	73.00	45962975元
						销售费田	54.63	55.40	81.92	74.55	47.31	73.47	59.83	70.87				期费用+市政配套费,
			超高压开关有限公司			资息投	38.36	38.90	57.52	2.35$\mathcal{S}$	.22$\mathfrak{L}$	5951	$\ddot{0}$ .$\sigma$	49.76
								管理费田	34.95	35.45	52.41	47.70	30.27	47.01	38.28	45.35								3220180058	3220190048
アン・ニュー ロープレ							建设成本合计	1747.68	1772.28	2620.70	2385.10	1513.41	2350.56	1913.92	2267.31				建设成本合计=基本重置价*(1+层高增减率)*(1+结构调整)+前	房屋重置成本价值=(重置单价-建筑物折旧额)*建筑面积;
				18646.91			市政配套费	107.70	107.70	107.70	107.70	107.70	107.70	107.70	107.70
	ΙŘ	苏州高新区普陀山路196号	(苏州)							前期费$\mathbb{E}$	102.98	104.52	157.80	143.00	88.27	140.84	113.42	135.61			根据苏住建房 (2020) 9号文件确定基本重置价;					证号	日
	m 3 金额:		日立口								结构调整 $(%)$	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
	m 2 体积:					层高调整	率(%)增减	0.0	1.5	60.0	45.0	$-10.5$	42.8	15.0	37.5								张文奎	杨焘
						层高	3.40	3.60	11.50	9.50	5.30	9.35	7.50	9.00
	m 画积:					基本重置价	1537	1537	1472	1472	1472	1472	1472	1472		肆仟伍佰玖拾陆万贰仟玖佰柒拾伍元整	$\frac{1}{2}$	额=重置单价*(1-成新率)$\sim$	$\frac{2}{3}$
	长度:坐落		权利人	有证房屋建筑面积		结构等级	钢混三等	钢混三等	钢混三等	钢泥三等	钢油三等	钢三头的	钢混三等	钢混三等		(大写)		有关重置价确定 的依据说明及计 算				估价师	估价师
	$\frac{6}{9}$					幢号		$\mathcal{L}$	ω	$\overline{1}$	$4-2$	5	$\circ$	$\overline{ }$	合计	总金额				需说明	事项
	举						有证	$\vec{b}^2_3$	屋	分幢		重置	氐	$\frac{14}{3}$谷	值	评估

有证房屋重置价

附件九 评估结果明细表

苏州市无证房屋评估明细表"……

١K
瓠:金
Ξ
体积:
Ĕ
面积:E
长度:
$\lesssim$
举

》 大度:	日包好:	$\Xi$	体积:	m 全教:	₹		業にま		入的可以 (1011 ) 守卜 告 1011 7
坐落					苏州高新区普陀山路196号		无证建筑面积			41.27
权利人				(苏州)$\overline{r}$$\Box$	超高压开关有限公司
			辰	高调整				折扣
基本重】单价结构等级		啊	屋底	增减率$(%)$	调整(%)结构	重置单价	成新率	办证费	无证折扣	评估单价	建筑面积	无证房屋评估价
902神川混合			3.00	0.0	0.0	902	86%	80	90%	626	8.63	5402
902当年混合			3.00	$\ddot{\circ}$	0.0	902	86%	$80^{\circ}$	$90%$	626	16.54	10354
447易一等渲			3.40	6.0	0.0	473.82	70%	$80^{\circ}$	90%	227	16.1	3655
							19411元
(大写)总金额				壹万玖仟肆佰壹拾壹元整
$\overline{a}$			根据苏住建房		(2020) 9号文件确定基本重置价;
$\tilde{2}$有关重置价确定的依据说明及计算				重置单价=基本重置价*	$(1+\frac{m}{2})$	高增碱率) * (1+结构调整)
న			无证房屋评估价格=		重置		单价*成新率-80(办证费)) *无证折扣90% *建筑面积;
							估价机构		江苏天地恒安房地产土地资产评估有限公司
							(章)
张文奎				证号		3220180058				2021年2月25日
杨焘				证号		3220190048	价值时点

$\overline{a}$

开证房屋评估

苏州市城市房屋装修设备及附着物专项分户评估表

率: % 长度: m 面积: m2 体积: m3 金额: 元						天地恒安 (2021) 估字第15007号
房屋坐落		苏州高新区普陀山路196号			房屋所有权人	日立(苏州)超高压开关有限公司
2#办公楼
项目	单位	增减单价	数量	成新率	增减金额	算式
防静电木地板	m 2	296.00	16.80	84%	4177.15	5.6*3
优质地砖	m 2	202.00	128.66	84%	21831.03	$1.88+9.28+6.22.9+2.88.1$
普通地砖	m 2	106.00	743.68	84%		28, 45, 6+6, 72, 2+19, 219, 8+3, 8*66217, 27 6. 9+12. 810. 3+6. 37+1. 452+1. 4*$5.12+2.81.8+6.72.2+2.81.6$
优质固定地毯	m 2	119.00	1033.03	84%	103261.68	2.45. +5.86.4+6.15.9+26.82.5+8.717.7+8.95.9+8.911.8+6.25.6+26+11.22+352.6+335.6+26.8*$8.7 - 5.6 * 3 + 2.9 * 2.8$
木踢脚线	m	44.00	443.30	84%	16384.37	$(2, 4+5, 7)$ 2+ $(5, 8+6, 4)$ 2+$(6.1+5.9)$ 2+8.72+10+8.92+3+$(6, 2+5, 6)$ 2+62+11.22+35+$(62+2.72)$2+33+5.62++26.7+8.72+8.78+5.6*8
地砖踢脚线	$\mathbf{m}$	30.00	219.10	84%		$9.2+8+6.2+2+ (6.7+2.2)$5521, 32 * 2+19, 2* 2+19, 8* 2+13, 1* 2+7* 4+6, 2+2.82+8.1+10.12+1.8*2
板平顶	m 2		110.00 1677.16	84%	154969.58	2.45.7+9.28+5.86.4+2.92+6.1*$5.9+26.82.5+8.717.7+8.95.9+8.$911.8+6.25.6+8.45.62+6.72.22+26+19.219.8+2.83.6+2.86.2$+11, 22+352.6+335.6+26.78.7+8$$.62.8$
普通铝扣顶	m 2	152.00	202.16	84%	25811.79	$3.86.9+12.810.3+6.3*7$
普通有色瓷砖面	m 2	173.00	479.60	84%	69695.47	$(8, 4+5, 6)$ 22.62+24.62.6*2+$(12, 8+10, 3)$ 22, 8+ $(2, 4+11, 3)$$22.8$
镜面玻璃	${\rm I!m}^2$	213.00	4.32	84%	772.93	$1.21.82$
钢化玻璃隔断	m 2	368.00	145.44	84%	44958.41	152.72-1.22.25+392.6-$91, 2*2, 2$
铝合金玻璃隔断	${\rm m^2}$	287.00	8.80	84%	2121.50	$5.5*1.6$
彩钢夹芯板墙	m 2	206.00	10.92	84%	1889.60	$4.2*2.6$
板隔墙	m 2	132.00	412.44	84%	45731.35	14.82.8+62.8+8.72.8+32.8+$(6.2+5.6)$ 2+8.92+3)2.8+13.12.8+5.622.8+8.732.$8+20*2.8$
烤漆玻璃背景墙	m 2	450.00	21.84	84%	8255.52	$2.64.22$
塑扣板贴面	$\mbox{m}^{\mbox{\tiny 2}}$	69.00	59.92	84%	3472.96	$(3.8+6.9)$ 22.8
门套	樘	312.00	14.00	84%	3669.12	14.00
优质纱门	樘	299.00	1.00	84%	251.16	1.00
优质纱窗	樘	196.00	3.00 °	84%	493.92	3.00
门扇	扇	440.00	16.00	84%	5913.60	16.00
防火门	m 2	370.00	14.98	84%	4655.78	20.52.13+2.5+1.62.3+2.5
钢化玻璃门	$\mathrm{m}^2$	545.00	42.56	84%	19483.97	$12.82+1.22.25+91.22.2$
感应钢化玻璃门	$\mathrm{m}^2$	1220.00	15.39	84%	15771.67	$5.7*2.7$
铝合金封阳台、铝合金门	$\rm{III}^2$	250.00	17.68	84%	3712.80	$32.4+1.82.4+2.2+1.8*2.2$

装修及附着物

江苏天地恒安房地产土地资产评估有限公司

附件九 评估结果明细表

钛合金移门	m 2	350.00	5.50	84%	1617.00	$2.2*2.5$
不锈钢防盗栏	m 2	201.00	8.40	84%	1418.26	$12.83$
不锈钢扶手	$^{\rm{m}}$	419.00	17.20	84%	6053.71	$8.6*2$
不锈钢栏杆	$\mathbf{m}$	207.00	25.00	84%	4347.00	$2+3+6+2+3*3+2+1$
抽水马桶(带智能马桶盖)	套	3500.00	4.00	84%	11760.00	4.00
蹲式马桶	套	300.00	16.00	84%	4032.00	16.00
立式便池	套	411.00	6.00	84%	2071.44	6.00
瓷面盆(含洗脸台面盆)	套	609.00	6.00	84%	3069.36	6.00
不锈钢池	套	270.00	3.00	84%	680.40	3.00
瓷制水池	套	110.00	3.00	84%	277.20	3.00
拖把池	套	206.00	4.00	84%	692.16	4.00
花岗石(大理石)台面	$\mbox{m}^{\mbox{\tiny 2}}$	204.00	2.75	84%	471.24	$5.5*0.5$
卫生间隔断	套	300.00	23.00	84%	5796.00	23.00
小便池隔断	套	60.00	6.00	84%	302.40	6.00
吊柜、固定矮柜	m	624.00	4.80	84%	2515.97	$2.4*2$
铸铁下水道盖板	$, {\rm{m}}$	110.00	34.10	84%	3150.84	$7.2 + 26.9$
铁梯	架	1500.00	1.00	84%	1260.00	1.00
房屋装修小计					678538.93
室内水电装修费(15%)					101780.84
3#厂房办公区域
项目	单位	增减单价	数量	成新率	增减金额	算式
优质地砖	m 2	202.00	530.00	84%	89930.40	10*53
普通地砖	$\rm m^2$	106.00	100.08	84%	8911.12	3.5102+9.41.62
优质固定地毯	m 2	119.00	600.00	84%	59976.00	60*10
木踢脚线	$\mathbf{m}$	44.00	301.20	84%	11132.35	702+80.62
地砖踢脚线	m	30.00	320.96	84%	8088.19	28.82+7.62+25.52+15.5-$0.04+10+3.32+1.5+9.422+31.5*4$
板平顶	m 2	110.00	723.00	84%	66805.20	3.5102+5.310+6010
镜面玻璃	$\mbox{III}^2$	213.00	7.92	84%	1417.05	$2.21.23$
木板隔墙	${\rm m^2}$	132.00	241.80	84%	26810.78	80.6*3
门套	樘	312.00	24.00	84%	6289.92	24.00
门扇	扇	440.00	24.00	84%	8870.40	24.00
防盗门	扇	965.00	1.00	84%	810.60	1.00
防火门	$\mbox{I\hspace{-.1em}I} \mbox{I}^2$	370.00	6.60	84%	2051.28	$1.52.22$
铝合金门窗	m 2	250.00	2.50	84%	525.00	2.50
不锈钢防盗栏	$\mathbf{m}^2$	201.00	12.00	84%	2026.08	$232$
不锈钢扶手	$\rm{m}$	419.00	38.00	84%	13374.48	$9.522$
蹲式马桶	套	300.00	21.00	84%	5292.00	21.00
立式便池	套	411.00	11.00	84%	3797.64	11.00
瓷面盆(含洗脸台面盆)	套	609.00	8.00	84%	4092.48	8.00
拖把池	套	206.00	6.00	84%	1038.24	6.00
小便池隔断	套	60.00	11.00	84%	554.40	11.00
卫生间隔断	套	300.00	21.00	84%	5292.00	21.00
房屋装修小计					327085.61
室内水电装修费 (15%)					49062.84
3#生产厂房
项目	单位	增减单价	数量	成新率	增减金额	算式
环氧树脂地坪	m 2	55.00	8400.00	84%	388080.00	90100-6010
板平顶	m 2	110.00	233.22	84%	21549.53	7.8*29.9
钢化玻璃隔断	m 2	368.00	71.50	84%	22102.08	$(6.2+4.1*2)3.2+6.24.1$
彩钢夹芯板墙	m 2	206.00	1470.59	84%	254470.89	$(22.6+18.4)$ 212+ (5.4+8.7)$2.5+14.22.5+22.6*18.4$
砖砌墙	$\rm m^2$	150.00	150.15	84%	18918.90	$7.823.3+29.9*3.3$

装修及附着物

江苏天地恒安房地产土地资产评估有限公司

附件九 评估结果明细表

防火门	m 2	370.00	40.30	84%	12525.24	$1.82.22+22+1.82.23+1.52.2*$$2+2.23+1.52.2$
电动防火卷帘门	$\rm{m}^2$	550.00	175.84	84%	81238.08	$3.85.18+4*5.2$
铝合金门窗	m 2	250.00	37.20	84%	7812.00	2.223+1.528
电动卷帘门	m 2	356.00	47.30	84%	14144.59	4.35.52
铁防盗栏	m 2	126.00	46.08	84%	4877.11	$(6.2+4.1*2)*3.2$
铁梯	架	1100.00	2.00	84%	1848.00	2.00
房屋装修小计					827566.42
4#生产厂房
项目	单位	增减单价	数量	成新率	增减金额	算式
环氧树脂地坪	m 2	55.00	3014.04	84%	139248.65	29.999.6+4.54*2
夹板平顶、石膏板平顶	$\mbox{m}^{\mbox{{\tiny 2}}}$	110.00	142.45	84%	13162.38	$3.910.5+5.817.5$
普通地砖	m 2	106.00	18.55	84%	1651.69	$5.52.6+2.51.7$
夹板平顶、石膏板平顶	m 2	110.00	18.55	84%	1714.02	$5.52.6+2.51.7$
普通有色瓷砖面	m 2	173.00	66.42	84%	9652.15	8.122.7+4.222.7
塑钢门	m 2	280.00	17.92	84%	4214.78	$0.82.22+1.824$
蹲式马桶	套	300.00	5.00	84%	1260.00	5.00
立式便池	套	728.00	4.00	84%	2446.08	4.00
瓷面盆(含洗脸台面盆)	套	609.00	2.00	84%	1023.12	2.00
瓷制水池	套	110.00	1.00	84%	92.40	1.00
厕所隔断	套	350.00	5.00	84%	1470.00	5.00
双面木板隔墙、彩钢夹芯板墙	$\mbox{m}^2$	206.00	515.70	84%	89236.73	4.514.6+1004.5
砖砌墙	m 2	150.00	739.77	84%	93211.02	$(3.92+10.5)$$3.5+14.64.8+1004.8+$$(17.5+5.8*3)*3.6$
防火门	m 2	370.00	25.20	84%	7832.16	$1.52.23+1.52.24+1*2.1$
电动卷帘门	$\rm m^2$	345.00	97.04	84%	28122.19	$4.25.34+2*4$
铝合金门窗	$\mbox{m}^{\mbox{{\scriptsize 2}}\mbox{\scriptsize }}$	250.00	58.80	84%	12348.00	2.12+52.13+2.141+2.17
不锈钢防盗栏	m 2	201.00	4.00	84%	675.36	$2*2$
瓷制水池	套	110.00	3.00	84%	277.20	3.00
铁梯	架	1100.00	2.00	84%	1848.00	2.00
房屋装修小计					409485.93
5#生产厂房
项目	单位	增减单价	数量	成新率	增减金额	算式
环氧树脂地坪	${\rm m^2}$	55.00	740.00	84%	34188.00	50*14.8
防火门	$\rm{m}^2$	370.00	7.92	84%	2461.54	2.21.82
电动卷帘门	$\rm{III}^2$	345.00	44.00	84%	12751.20	45.52
铁梯	架	1275.00	2.00	84%	2142.00	2.00
房屋装修小计					51542.74
7#生产厂房部分
项目	单位	增减单价	数量	成新率	增减金额	算式
环氧树脂地坪	m 2	55.00	2680.65	96%	141538.32	33.3*80.5
防火门	$\mbox{m}^{\mbox{\tiny 2}}$	370.00	30.00	96%	10656.00	2.534
电动卷帘门	$\mbox{m}^{\mbox{{\tiny 2}}}$	345.00	89.04	96%	29490.05	4.25.34
房屋装修小计					181684.37
7#配电室部分
项目	单位	增减单价	数量	成新率	增减金额	算式
防火门	m 2	370.00	23.70	84%	7365.96	$2.433+2.1$
不锈钢防盗栏	$\mbox{m}^{\mbox{\tiny 2}}$	201.00	4.00	84%	675.36	$2*2$
房屋装修小计					8041.32	0.00
1#门卫室、6#泵房、8#瓦斯房、9#氨气房

附件九 评估结果明细表

项目	单位	增减单价	数量	成新率	增减金额	算式
优质地砖	$\rm{III}^2$	202.00	53.12	84%	9013.40	5.96+5.83.8-1.8*2.4
普通地砖	$\rm{III}^2$	106.00	4.32	84%	384.65	$1, 8*2, 4$
地砖踢脚线	$\rm{I!I}$	30.00	46.00	84%	1159.20	11.92+9.62+3
普通有色瓷砖面	$\rm m^2$	173.00	22.68	84%	3295.86	$4, 222, 7$
门套	樘	312.00	2.00	84%	524.16	2.00
门扇	扇	625.00	2.00	84%	1050.00	2.00
防火门	$\mbox{m}^{\mbox{\tiny 2}}$	370.00	6.60	84%	2051.28	1.52.22
塑钢门	$\mbox{III}^2$	280.00	13.98	84%	3288.10	223+2.2*0.9
抽水马桶	套	741.00	1.00	84%	622.44	1.00
普通洗脸盆	套	206.00	1.00	84%	173.04	1.00
房屋装修小计					21562.13
10#垃圾房
项目	单位	增减单价	数量	成新率	增减金额	算式
防盗门	扇	965.00	4.00	84%	3242.40	4.00
房屋装修小计					3242.40
附着物
玻璃幕墙	$\mbox{III}^2$	675.00	45.20	86%	26238.60	26.52+8*2.4
围墙	m 2	259.00	1592.40	86%	354691.18	2362+2101.8+1.8216+1.7208
女儿墙 (2#)	$\rm{m}^2$	82.00	242.55	86%	17104.63	$(29.7+19.8*2)*3.5$
优质地砖	$\rm{m}^{\rm{z}}$	202.00	11.28	86%	1959.56	$1.21.9+1.27.5$
铸铁门(带电机)	$\mbox{m}^2$	450.00	20.06	86%	7763.22	11.8*1.7
普通水泥地	m 2	79.00	663.00	86%	45044.22	270.6+3840.7+2390.7+1450.7+1$56*0.7$
混凝土道路 (厚20cm)	$\mbox{III}^2$	182.00	7101.91	86%		948.5+4117+10167+9201+1037+1111590. 95 882+3. 510+23. 527. 4+5. 52. 516$+5+4.51100.65+512.8+3.312.2$
混凝土道路(厚15cm)	$\mathrm{m}^2$	147.00	1810.52	86%	228885.94	$3.53.22+3.222.6+11.27.3+2.1*$300.65+16.21.9+76.7+3.63+1.63. 2+3. 13. 32+3. 17. 6+6. 73. 42+6.611.9+7.74.7+4.62.5+2.53+11.9300.65+2.22.8+7.742+4.8$5.7+7.36.8+4.236+14.533.1+1$2. 211. 8+2. 44. 9+6. 612. 1+21. 73$3+3.75$ , $1+3.74$ , 8
砖砌厂牌	$\mathrm{III}^2$	230.00	28.86	86%	5708.51	7.61.82+1.5
大理石、花岗石墙面	m 2	334.00	13.68	86%	3929.44	$7.6*1.8$
不锈钢扶手、栏杆	m	419.00	7.00	86%	2522.38	7.00
不锈钢防盗门	$\rm{III}^2$	240.00	2.50	86%	516.00	2.50
混凝土预制路牙石	$^{\rm{m}}$	40.00	1242.00	86%	42724.80	1242.00
垂直钢架楼梯	架	1500.00	6.00	86%	7740.00	6.00
车棚	m 2	250.00	80.96	86%	17406.40	17.6*4.6
"告字(大)	$\rm{III}^2$	200.00	2.40	86%	412.80	$3.*0.8$
告字(小)	$\rm{III}^2$	150.00	18.20	86%	2347.80	$21+91.8$
附着物小计					1876586.43
总计					¥4536180
总金额(人民币大写)					肆佰伍拾叁万陆仟壹佰捌拾元
需说明事项						1、本表所列装修及附着物价格按苏住建房[2020]8号文公布的价格确定。

房地产评估委托书

江苏天地恒安房地产土地资产评估有限公司:

兹因 确定转让房地产价值 的需要,特委托贵公司对下述 房地产进行房地产市场价值评估,其基本情况如下:

1. 权利人: 日立(苏州)超高压开关有限公司:

2. 坐落: 苏州高新区普陀山路 196号:

3. 评估范围: 苏州高新区普陀山路 196 号的工业房地产, 包含 1#-7#建筑面积 18646.91M2 的有证房屋价值, 包含面积为 33529.10M2 土地使用权价值,包含8#-10#建筑面积为41.27M2的无证房屋价值。 包含房屋装修及附着物价值:

4. 价值时点: 2021年02月25日:

5. 评估目的: 为确定价值时点的房地产转让价值提供参考依据而 评估房地产市场价值;

估价委托人 (签章):
联系人 (签字):
联系地址:
联系电话:
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