Share Issue/Capital Change • Aug 21, 2025
Share Issue/Capital Change
Open in ViewerOpens in native device viewer
Rapor No: VII 30.06.2025 DÖNEMİ
İşbu Rapor Sermaye Piyasası Kurulu'nun VII-128.1 No.lu Pay Tebliği'nin 29'uncu Maddesinin 5'inci Fıkrası Uyarınca Hazırlanmıştır
Bu rapor, Sur Tatil Evleri Gayrimenkul Yatırım ortaklığı A.Ş. ("SURGY" ya da "Şirket") hisselerinin halka arz fiyatının belirlenmesinde esas alınan varsayımların gerçekleşip gerçekleşmediğine ilişkin değerlendirmeler içermekte olup, Sermaye Piyasası Kurulu'nun VII‐128.1 Sayılı Pay Tebliği'nin 29'uncu maddesinin 5'inci fıkrası uyarınca Şirket Denetim Komitesi tarafından hazırlanmıştır.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun VII-128.1 Sayılı Pay Tebliği'nin 29'uncu maddesinin 5'inci fıkrasında yer alan "Payları ilk defa halka arz edilen ortaklığın, paylarının borsada işlem görmeye başlamasından sonraki iki yıl boyunca finansal tablolarının kamuya açıklanmasını müteakip, halka arz fiyatının belirlenmesinde esas alınan varsayımların gerçekleşip gerçekleşmediği, gerçekleşmediyse nedeni hakkında değerlendirmeleri içeren bir rapor hazırlaması ve söz konusu raporun ortaklığın internet sitesinde ve KAP' ta yayımlanması zorunludur. Bu yükümlülük ortaklık bünyesindeki denetimden sorumlu komite tarafından yerine getirilir. Denetimden sorumlu komite kurma zorunluluğu bulunmayan ortaklıklar için bu yükümlülük yönetim kurulu tarafından yerine getirilir." hükmü uyarınca;
Şirketimiz payları 49,18 TL fiyattan 14 Aralık 2023 tarihinde Borsa İstanbul AŞ Pay Piyasası Yıldız Pazarda "SURGY.E" koduyla işlem görmeye başlamış ve bu tarihten sonra hazırlanmış olan 01.01.2025- 30.06.2025 hesap dönemine ilişkin finansal raporlar 11 Ağustos 2025 tarihinde Kamuyu Aydınlatma Platformunda ("KAP") kamuya açıklanmış olup işbu rapor, anılan halka arz fiyatının belirlenmesinde esas alınan varsayımların 30.06.2025 tarihi itibarıyla gerçekleşip gerçekleşmediği, gerçekleşmediyse nedeni hakkında değerlendirmeleri içermek amacıyla düzenlenmiştir.
Sur Tatil Evleri Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı AŞ ("SURGY") paylarının 07-08 Aralık 2023 tarihlerinde gerçekleşen halka arzı öncesinde, İntegral Yatırım Menkul Değerler AŞ tarafından 06.09.2023 tarihinde hazırlanan ve 04.12.2023 tarihinde Kamuyu Aydınlatma Platformunda yayınlanan fiyat tespit raporunda halka arz fiyatının belirlenmesinde Net Aktif Değer Analizi ve Borsa Kılavuz Emsaller yöntemi (çarpan analizi) kullanılmıştır.
UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri madde 70.1'de belli başlı üç maliyet yaklaşımı yönteminin bulunduğu belirtilmektedir.
UDS 200 İşletmeler ve İşletmedeki Paylar madde 70.1 uyarınca yatırım ortaklığı statüsündeki ortaklıkların değerlemesinde UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri standardının 70.8 ve 70.9. nolu maddelerinde tarif edilen Toplama Yöntemi kullanıldığından, işbu değerleme çalışmasında Maliyet Yaklaşımı kapsamında Toplama Yönteminin uygulanmasına karar verilmiştir.
UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri standardı madde 70.8'de Toplama Yönteminin, yatırım şirketleri veya değerin esasen sahip oldukları payların değerinin bir unsuru olduğu varlıklar veya işletmeler için kullanıldığı belirtilmektedir. Söz konusu standardın 70.9'uncu maddesinde toplama yönteminin uygulanmasına ilişkin olarak;
gerektiği ifade edilmektedir. Bu bağlamda, Sur Tatil Evleri GYO'nun paylarının Maliyet Yaklaşımı çerçevesinde Toplama Yöntemi ile değerlemesinde özel bağımsız denetimden geçen 30.06.2023 tarihli finansal tabloları esas alınmış ve söz konusu finansal tablolarda maliyet bedeli ile raporlanan "stok"lar Lider Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından hazırlanan gayrimenkul değerleme raporlarının esas alınması suretiyle Pazar Değerlerine getirilmiş ve finansal durum tablosunun diğer unsurları ile Sur Tatil Evleri GYO'nun Net Aktif Değeri tahmin edilmiştir.
Fiyat tespit raporunda 30.06.2023 tarihli finansal tablo verilerine ve portföydeki gayrimenkullerin ekspertiz değerlerine göre hesaplanan Sur Tatil Evleri GYO net aktif değeri 9.792.855.912 TL, pay net aktif değeri 67,54 TL, halka arz fiyatı ise %27,18 halka arz iskontosu uygulanarak 49,18 TL olarak belirlenmiştir. Diğer yandan Şirket halka arzdan sermaye artırımı yoluyla halka arz giderleri düşüldükten sonra net 1.041.538.572 TL gelir elde etmiş, bu tutar net aktif değerin büyümesine neden olmuştur. Dolayısıyla gerçekleşen net aktif değer ile kıyaslama yapmadan önce fiyat tespit raporunda tespit edilen net aktif değerin net halka arz geliri kadar düzeltilmesi gerekmektedir. Buna göre düzeltilmiş Sur Tatil Evleri GYO net aktif değeri ile 30.06.2025 tarihli finansal tablolara göre hesaplanan Sur Tatil Evleri GYO net aktif değeri karşılaştırmalı olarak aşağıdaki gibidir:
| GERÇEKLEŞEN NET AKTİF DEĞER |
FİYAT TESPİT RAPORU (Düzeltilmiş NAD) |
SERMAYE ARTIRIM DÜZELTMESİ |
FİYAT TESPİT RAPORU (NAD) |
GERÇEKLEŞEN / DÜZELTİLMİŞ FARKI |
|
|---|---|---|---|---|---|
| NET AKTİF DEĞER TL | 30 Haziran 25 | 30 Haziran 23 | 30 Haziran 23 | ||
| GAYRİMENKULLER | 26.332.287.288 | 9.858.487.325 | 9.858.487.325 | 16.473.799.963 | |
| ANTALYA DEVREMÜLK | 26.280.547.288 | 9.858.487.325 | - | 9.858.487.325 | 16.422.059.963 |
| KOŞUYOLU DÜKKAN | 51.740.000 | - | - | - | 51.740.000 |
| PARA & SERMAYE PİYASASI ARAÇLARI |
192.306.947 | 1.119.013.272 | 1.041.538.572 | 77.474.700 | -926.706.325 |
| DİĞER VARLIKLAR | 2.323.330.421 | 240.072.474 | 240.072.474 | 2.083.257.947 | |
| TOPLAM PORTFÖY | 28.847.924.656 | 11.217.573.071 | 10.176.034.499 | 17.630.351.585 | |
| BORÇLAR | 3.205.346.465 | 383.178.587 | 383.178.587 | 2.822.167.878 | |
| ERTELENMİŞ GELİRLER | 2.368.217.378 | 343.970.650 | - | 343.970.650 | 2.024.246.728 |
| DİĞER BORÇLAR | 837.129.087 | 39.207.937 | - | 39.207.937 | 797.921.150 |
| NET AKTİF DEĞER TL | 25.642.578.191 | 10.834.394.484 | 9.792.855.912 | 14.808.183.707 | |
| SERMAYE TL | 167.500.000 | 167.500.000 | 145.000.000 | ||
| PAY NET AKTİF DEĞER TL | 153,1 | 64,7 | 67,5 |
Yukarıdaki tabloda detayları görüldüğü üzere Sur Tatil Evleri GYO'nun 9.792.855.912 TL olan net aktif değeri halka arzla birlikte 10.834.394.484 TL'ye ulaşmıştır.30.06.2025 tarihli mali tablolar ve 2025 yarıyıl değerleme raporlarına göre hesaplandığında ise net aktif değer 14.808.183.707 TL (yaklaşık %137) daha artış göstererek 25.642.578.191 TL'ye pay net aktif değeri ise 153,10 TL'ye ulaşmıştır.
Fiyat tespit raporunda net aktif değer yöntemine ilave ikinci yöntem olarak Pazar Yaklaşımı (Borsa Kılavuz Emsallar Yöntemi) kullanılmış ve buna göre benzer gayrimenkul yatırım ortaklıklarının Piyasa Değeri / Net Aktif Değer (PD/NAD) çarpanları analiz edilmiştir. Bu yöntem de yine net aktif değere dayanmakta olup, Sur Tatil Evleri GYO'nun 30.0.2025 tarihi itibarıyla gerçekleşen net aktif değerinin fiyat tespit raporunda hesaplanan net aktif değeri ile kıyaslaması yukarıda yer almaktadır.
Şirketin net aktif değeri 30.06.2025 tarihi itibariyle %137 artarak 25.642.578.191 TL, pay net aktif değeri ise 153,10 TL olmuştur.
Lider Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından hazırlanan değerleme raporlarına göre 30.06.2025 tarihi itibarıyla gayrimenkul portföy değeri 26.332.287.288 TL'ye ulaşmıştır.
Finansal durum tablosunda ertelenmiş gelirler kaleminde izlenen, devremülk projesinden yapılan ön satışların tutarı 2023 yılının ilk yarısında 344 milyon TL iken 2025 ilk yarısında 2,03 milyar TL (yaklaşık %588) artış göstererek 2,36 milyar TL'ye yükselmiştir.
Saygılarımızla.
Denetim Komitesi Başkanı Denetim Komitesi Üyesi Yunus NACAR Ahmet AKÇA
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.