SUR TATİL EVLERİ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • Jan 2, 2024

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

SUR TATİL EVLERİ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Antalya İli, Kepez İlçesi, Kepez Mahallesi, 28868 ada 45.170,00 m² yüzölçümlü 1 parsel Numaralı Taşınmaz

HAZIRLAYAN Lider Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

TARIH: 31.12.2023 RAPOR NO: 2023-OZ-294

YÖNETİCİ ÖZETİ

Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi	SUR TATİL EVLERİ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Dayanak Sözleşmesi	12.12.2023 tarihli Sözleşme.
Rapor Tarihi/Sayısı ve Konusu	31.12.2023 tarih ve 2023-OZ-294 sayılı Rapor.
	Antalya İli, Kepez İlçesi, Kepez Mahallesi, 28868 ada, 45.170,00 m² yüzölçümlü 1 parsel
	numaralı "Arsa" Ana Gayrimenkul Nitelikli taşınmazda kain Sur Tatil Evleri devre mülk
	projesinin 31.12.2023 itibariyle piyasa değeri takdiri amacıyla hazırlanmıştır.
Gayrimenkulün Adresi	Santral Mahallesi, 3282 Sokak, No: 34A-B-C-D-E-F-1, Sur Yapı Tatil Evleri
	Kepez/Antalya
Gayrimenkulün Kullanımı	Devremülk Proje Değerlemesi
Tapu Bilgileri Özeti	Antalya İli, Kepez İlçesi, Kepez Mahallesi, 28868 ada, 45.170,00 m² yüzölçümlü 1 parsel numaralı "Arsa" Ana Gayrimenkul Nitelikli Taşınmazın Tapu Bilgileri "3.3.1 Tapu Bilgileri"
	Bölümünde Belirtilmiştir.
İmar Durumu	Kepez Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde rapor
	konusu 28868 ada, 1 Parsel sayılı yer; 1/1000 Ölçekli 12.02.2006 tasdik tarihli, Kepez
	Santral Mahallesi Kentsel Dönüşüm Amaçlı Revizyon İmar Planı kapsamında E: 1,70,
	"Konut Alanında" yer almakta olup, ayrık nizam, hmaks: 37,50 m., dir.
Resmi Evrak	Antalya Büyükşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivinde taşınmazın dosyası
	incelenmiştir.
	Ana Yapı;
	A Blok: 30.06.2017 tarih, 20/01 nolu yeni yapı ruhsatı ve 10.03.2022 tarih, 19/01 nolu
	tadilat ruhsatı ve 21.10.2022 tarih ve 161 nolu isim değişikliği ruhsatı almış olduğu
	gözlemlenmiştir.
	B Blok: 30.06.2017 tarih, 20/02 nolu yeni yapı ruhsatı ve 10.03.2022 tarih, 19/02 nolu tadilat ruhsatı almış olduğu gözlemlenmiştir.
	C Blok: 30.06.2017 tarih, 20/03 nolu yeni yapı ruhsatı ve 10.03.2022 tarih, 19/03 nolu
	tadilat ruhsatı almış olduğu gözlemlenmiştir.
	D Blok: 30.06.2017 tarih, 20/04 nolu yeni yapı ruhsatı ve 10.03.2022 tarih, 19/04 nolu
	tadilat ruhsatı almış olduğu gözlemlenmiştir.
	E Blok: 30.06.2017 tarih, 20/05 nolu yeni yapı ruhsatı ve 10.03.2022 tarih, 19/05 nolu
	tadilat ruhsatı almış olduğu gözlemlenmiştir.
	F Blok: 30.06.2017 tarih, 20/06 nolu yeni yapı ruhsatı ve 10.03.2022 tarih, 19/06 nolu
	tadilat ruhsatı, 20.07.2023 tarih, 148 nolu isim değişikliği ruhsatı almış olduğu
	gözlemlenmiştir.
	Havuz: 17.03.2022 tarih, 19/07 nolu yeni yapı ruhsatı olduğu gözlemlenmiştir.

Projenin Nakit akımları yöntemi ile; 31.12.2023 tarihi itibariyle piyasa değeri (peşin);

13.648.971.000 TL (On üç milyar altı yüz kırk sekiz milyon dokuz yüz yetmiş bir bin Türk Lirası) (KDV Hariç) TL 16.378.765.200 TL (On altı milyar üç yüz yetmiş sekiz milyon yedi yüzaltmış beş bin iki yüz Türk Lirası) (%

Olarak takdir edilmiştir.

20* KDV dahil)

(*) Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.

Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı
Ahmet Ramoğlu	Halil İbrahim Bektaş
SPK L.No: 402999	SPK L.No: 400515

İçindekiler

YÖNETİCİ ÖZETİ	2
1. RAPOR BİLGİLERİ	6
2. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER	7
2.1.Değerleme Kuruluşu Bilgileri	7
2.2.Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi	7
2.3.Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar	7
3. GAYRİMENKULLERİN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLERİ	8
3.1.Gayrimenkulerin Yeri ve Konumu	8
3.2 Gayrimenkullerin Çevresel Özellikleri	8
3.3. TAPU KAYIT BİLGİLERİ	9
3.3.1 Tapu Bilgileri	10
3.3.2 Tapu İncelemesi	10
3.3.3 Tapu Kayıtlarında Son 3 Yıl İçerisindeki Değişiklikler	11
3.3.4 Tapu Kayıtları Açısından Taşınmazın Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasının Uygunluğu Hakkında Görüş	11
3.4. GAYRİMENKULÜN YASAL İZİNLER, KISITLAMALAR, İMAR DURUMU VE PROJE BİLGİLERİ	11
3.4.1. Ruhsat Ve Proje Bilgileri	11
3.4.2. Yapı Denetimi Bilgileri	12
3.4.3. İmar Durumu Bilgileri	12
3.4.4. İmar Durumunda Son 3 Yıl İçerisindeki Değişiklikler (İmar Durumundaki Değişiklikler Ve Kamulaştırma Vs.)	13
3.4.5.Yasallığına İlişkin Evrakın Mevcudiyeti Bilgisi	13
3.4.6. İmar Bilgileri Açısından Taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasının Uygunluğu Hakkında Görüş	14
3.4.7. Geliştirilen Projeye Dayanan Değerle İlgili Bilgi Ve Varsayımlar	14
3.4.8. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmeler ( kat karşılığı, satış vaadi vs.)	14
3.4.9. Enerji Verimlilik Sertifikası Bilgisi	14
4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ VE YERİNDE TESPİTLER	14
4.1. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLAR, PİYASA ANALİZİ	16
4.1.1.Genel Ve Sosyo Ekonomik Veriler	26
4.1.2. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi	30
4. 1. 2. 1. İl	30
4. 1. 2. 2. İlçe	34
4. 2. GAYRİMENKULLERİN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ	35
4. 2. 1. Ruhsat vs. Yasallığına Aykırı İmalatlarla İlgili Bilgiler	35
4. 2. 2. Ruhsat alınmış yapılarda yapılan değişikliklerin 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektirir değişiklikler olup olmadığı hakkında bilgi	35
4. 2. 3. Taşınmazın değerleme tarihi itibari ile hangi amaçla kullanıldığı bilgisi	35

Lider Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 2023OZ294 Sayfa 3 / 92

5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ VE BU YÖNTEMLERLE ULAŞILAN SONUÇLAR	35
5.1 Pazar (Piyasa Değeri) Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma)	35
Emsaller	36
Emsaller ve taşınmazın konumunu gösterir kroki	42
Emsaller Ve Yorumlanması	44
5.2 Maliyet Oluşumu Yaklaşımı	46
5.3 Gelir Kapitalizasyon Metodu	48
5.4 Diğer tespit ve analizler	57
Gayrimenkulün değerine etki eden faktörler ve değer tespiti	57
Değer Tespitini Olumlu Ve Olumsuz Etkileyen Faktörler	57
Fırsatlar Ve Tehditler Analizi	57
6. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve GÖRÜŞ	57
7. SONUÇ	59
EKLER	60

Hazırlanan değerleme raporu için aşağıdaki hususları beyan ederiz;

ض Aşağıdaki raporda sunulan bulguların değerleme uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğunu,

ض Analiz ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu,

ض Değerleme uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığını,

ض Değerleme uzmanının ücretinin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını,

ض Değerleme çalışmasının ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştiğini,

ض Değerleme uzmanının, mesleki eğitim şartlarını haiz olduğunu,

ض Değerleme çalışmasının gerçekleştirildiği müşteriyle aramızda herhangi bir çıkar çatışması olmadığını,

ض Değerleme uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi olduğunu,

ض Değerleme uzmanının, mülkü kişisel olarak denetlediğini,

ض Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını,

ض Değerleme raporunun Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) kapsamında düzenlendiğini,

ض Zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmalarının, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalması ve bu konuda ihtisasımız olmaması nedeniyle gayrimenkulün çevresel olumsuz bir etki olmadığının varsayıldığını.

1. RAPOR BİLGİLERİ

DEĞERLEME RAPORUNUN TARİHİ, NUMARASI VE TÜRÜ	:	Bu rapor, Sur Tatil Evleri Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin 12.12.2023 tarihli talebine istinaden, şirketimiz tarafından 31.12.2023 tarihinde, 2023-OZ-294 rapor numarası ile; Antalya İli, Kepez İlçesi, Kepez Mahallesi, 28868 ada, 45.170,00 m² yüzölçümlü Arsa Ana Gayrimenkul Nitelikli 1 no.lu parselde kain Sur Tatil Evleri devre mülk projesinin 31.12.2023 tarihi itibariyle piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
DEĞERLEME RAPORUNU HAZIRLAYANLARIN VE SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ BİLGİLERİ	:	Bu değerleme raporu; gayrimenkulün mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi - kurum - kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, şirketimiz değerleme uzmanı Ahmet RAMOĞLU ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Halil İbrahim BEKTAŞ tarafından hazırlanmıştır.
DEĞERLEME TARİHİ	:	18.12.2023-29.12.2023
DAYANAK SÖZLEŞMESİNİN TARİHİ VE NUMARASI	:	Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Sur Tatil Evleri Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 12.12.2023 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
RAPORUN, SERİ: III NO:62.3 SAYILI SPK TEBLİĞİ'NİN 1. İNCİ MADDESİNİN 2. FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA	:	İş bu rapor; Seri: III No: 62.3 sayılı SPK Tebliği'nin 1inci maddesinin 2. Fıkrası kapsamında tanzim edilmiştir.
DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA GEÇMİŞTE DÜZENLENMİŞ RAPOR BİLGİLERİ	:	Şirketimizce konu taşınmaz için daha önce; - 24.06.2022 tarih 2022-OZ-110 rapor numarası ile düzenlenmiş raporumuz bulunmaktadır. İş bu raporda taşınmaz üzerindeki projeye, 30.06.2022 tarihi itibari ile 4.237.897.263 TL(KDV hariç), - 07.12.2022 tarih 2022-OZ-257 rapor numarası ile düzenlenmiş raporumuz bulunmaktadır. İş bu raporda taşınmaz üzerindeki projeye 30.09.2022 tarihi itibari ile 5.200.000.000 TL(KDV hariç), - 31.01.2023 tarih 2022-OZ-298 rapor numarası ile düzenlenmiş raporumuz bulunmaktadır. İş bu raporda taşınmaz üzerindeki projeye 31.12.2022 tarihi itibari ile 6.006.000.000 TL(KDV hariç), -11.08.2023 tarih 2023-OZ-142 rapor numarası ile düzenlenmiş raporumuz bulunmaktadır. İş bu raporda taşınmaz üzerindeki projeye 30.06.2023 tarihi itibari ile 9.858.488.000 TL(KDV hariç), piyasa değeri takdir edilmiştir.

2. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1.Değerleme Kuruluşu Bilgileri

ŞİRKETİN ÜNVANI	: Lider Gayrimenkul Değerleme A.Ş
ŞİRKETİN ADRESİ	: Atatürk Mahallesi Vedat Günyol Caddesi Sedef 2 No: 46F D:20
	Ataşehir/İSTANBUL
TELEFON NOSU	: 0216 478 34 77
FAALİYET KONUSU	:Şirketin iştigal konusu her türlü gayrimenkul ile gayrimenkule bağlı makine, teçhizat
	ve demirbaş gibi taşınır ve hareketli malların yerinde incelemelerini gerçekleştirmek suretiyle değerlemelerini
	yapmak ve bunlara ilişkin ekspertiz raporlarını düzenlemek yanı sıra her türlü değerleme konusunda tüm özel
	ve kamu kuruluşlarına danışmanlık hizmeti vermektir.
KURULUŞ TARİHİ	: 14.03.2006
SERMAYESİ	: 360.000-TL

LİDER GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul değerlemesi konusunda hizmet vermek amacıyla 14.03.2006 tarihinde kurulmuş olup, SPK'nın Seri VIII, No: 35 sayılı "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere Kurulca Listeye alınmış ve bu husus SPK'nın 28.12.2007 tarih ve 2007/54 sayılı haftalık bülteninde yayınlanmıştır.

Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmeliğin 11. maddesine istinaden, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 07.04.2011 tarihli Kararı ile Şirketimize, Bankalara, Yönetmeliğin 4. maddesine giren gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

2.2.Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi

TİCARET SİCİL NO : 581900529482

ŞİRKETİN ÜNVANI	: Sur Tatil Evleri Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
ŞİRKETİN ADRESİ	: Burhaniye Mahallesi, Burhaniye Abdullahağa Caddesi, Sur Yapı Blok No: 21 iç
kapı no:1 Üsküdar/İstanbul
TELEFON NO	: +90 ( 216 ) 912 08 00 FAX: +90 (216) 422 65 14
ÖDENMİŞ SERMAYESİ :	167.500.000 TL
HALKA ARZ TARİHİ	: 7-8 Aralık 2023
HALKA AÇIKLIK ORANI : %26,87
KURULUŞ TARİHİ	: 24.03.2022
TİCARİ SİCİL NO	: 370711-5
FAALİYET KONUSU	: Şirket, gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye
	piyasası araçları ve Sermaye Piyasası Kurulunca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü
	işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve sermaye piyasası mevzuatında izin verilen diğer
	faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumu niteliğinde kayıtlı sermayeli halka açık anonim ortaklıktır.

2.3.Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Rapor, değerleme konusu taşınmaz üzerinde inşa edilmekte olan projenin Net Bugünkü piyasa değeri takdiri amaçlı tanzim edilmiştir. Müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.

3. GAYRİMENKULLERİN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLERİ

Antalya Büyükşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivinde inceleme yapılmıştır.

Ana Yapı için;

A Blok: 30.06.2017 tarih, 20/01 nolu yeni yapı ruhsatı ve 10.03.2022 tarih, 19/01 nolu tadilat ruhsatı almış olduğu, 21.10.2022 tarih ve 161 nolu isim değişikliği ruhsatı aldığı gözlemlenmiştir. Tadilat Ruhsatına göre; 4/C yapı sınıfında, 2 kat yol seviyesi altında, 12 kat yol seviyesi üzerinde olmak üzere 14 katlı binada, 327 adet mesken, 5 adet Ofis İşyeri ve ortak alanları ile beraber toplam 43.970,00 m² alan için düzenlendiği görülmüştür. B Blok: 30.06.2017 tarih, 20/02 nolu yeni yapı ruhsatı ve 10.03.2022 tarih, 19/02 nolu tadilat ruhsatı almış olduğu gözlemlenmiştir. Tadilat Ruhsatına göre; 4/C yapı sınıfında, 1 kat yol seviyesi altında, 12 kat yol seviyesi üzerinde olmak üzere 13 katlı binada, 204 adet mesken ve ortak alanları ile beraber toplam 19.658,00 m² alan için düzenlendiği görülmüştür.

C Blok: 30.06.2017 tarih, 20/03 nolu yeni yapı ruhsatı ve 10.03.2022 tarih, 19/03 nolu tadilat ruhsatı almış olduğu gözlemlenmiştir. Tadilat Ruhsatına göre; 4/C yapı sınıfında, 1 kat yol seviyesi altında, 12 kat yol seviyesi üzerinde olmak üzere 13 katlı binada, 180 adet mesken ve ortak alanları ile beraber toplam 16.850,00 m² alan için düzenlendiği görülmüştür.

D Blok: 30.06.2017 tarih, 20/04 nolu yeni yapı ruhsatı ve 10.03.2022 tarih, 19/04 nolu tadilat ruhsatı almış olduğu gözlemlenmiştir. Tadilat Ruhsatına göre; 4/C yapı sınıfında, 2 kat yol seviyesi altında, 12 kat yol seviyesi üzerinde olmak üzere 14 katlı binada, 209 adet mesken ve ortak alanları ile beraber toplam 24.790,00 m² alan için düzenlendiği görülmüştür.

E Blok: 30.06.2017 tarih, 20/05 nolu yeni yapı ruhsatı ve 10.03.2022 tarih, 19/05 nolu tadilat ruhsatı almış olduğu gözlemlenmiştir. Tadilat Ruhsatına göre; 4/C yapı sınıfında, 2 kat yol seviyesi altında, 12 kat yol seviyesi üzerinde olmak üzere 14 katlı binada, 251 adet mesken ve ortak alanları ile beraber toplam 28.423,00 m² alan için düzenlendiği görülmüştür.

F Blok: 30.06.2017 tarih, 20/06 nolu yeni yapı ruhsatı ve 10.03.2022 tarih 19/06 nolu tadilat ruhsatı, 20.07.2023 148 nolu isim değişikliği ruhsatı almış olduğu gözlemlenmiştir. İsim değişikliği Ruhsatının; 4/C yapı sınıfında, 2 kat yol seviyesi altında, 12 kat yol seviyesi üzerinde olmak üzere 14 katlı binada, 230 adet mesken, 2 adet Ofis İşyeri ve ortak alanları ile beraber toplam 31.227,00 m² alan için düzenlendiği görülmüştür.

Havuz: 17.03.2022 tarih, 19/07 nolu yeni yapı ruhsatı olduğu gözlemlenmiştir. Tadilat Ruhsatına göre; 4/B yapı sınıfında, 1 kat yol seviyesi altında, 1 kat yol seviyesi üzerinde olmak üzere 2 katlı binada, 5.307,00 m² alan için düzenlendiği görülmüştür.

Tesis; jeotermal su kaynağından faydalanacaktır. Tarafımıza 02.12.2022 tarih ve AR.07.22/JTK-32 nolu; Jeotermal Kaynaklar ve Doğal Mineralli Sular Arama Ruhsatı ibraz edilmiştir. (Rapor ekinde mevcuttur)

3.1.Gayrimenkulerin Yeri ve Konumu

Değerlemeye konu taşınmaz; Antalya İli, Kepez İlçesi, Santral Mahallesi, 3282 Sokak, No: 34A-B-C-D-E-F-1, Sur Yapı Tatil Evleri posta adresinde yer almaktadır. Taşınmaza ulaşım için; Antalya kent merkezinden kuzey yönde Antalya- Burdur Karayolu olarak kullanılan Namık Kemal Bulvarı üzerinde Antalya Ferrokrom fabrikası kavşağı olarak bilinen kavşağın batı yönüne dönülerek 5 Temmuz Kurtuluş Caddesi'nde ilerlenildiğinde yer alan taşınmaza ulaşım sağlanabilmektedir. Parsel Santral Mahallesi kentsel dönüşüm uygulaması alanı içerisinde yer almaktadır. Bölge Kepez Belediyesi sınırları içerisindedir ve tamamlanmış altyapıya sahiptir.

3.2 Gayrimenkullerin Çevresel Özellikleri

Taşınmazın konumlu olduğu bölge, orta yoğunluklu konut alanı olarak gelişmiştir. Yakın çevresinde; Kepez Kentsel dönüşüm bölgesi, Sur Yapı Antalya Projesi ve 5 Temmuz Kurtuluş Caddesi gibi bilinirliği yüksek referans noktaları yer almaktadır. Bölge Kepez İlçesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Bölgeye toplu taşıma ve özel araçlar ile ulaşım sağlanmaktadır.

36.9431, 30.6360

3.3. TAPU KAYIT BİLGİLERİ

Kepez İlçesi Tapu Müdürlüğü'nden 19.12.2023 tarih saat 17:29'de temin edilen aktif-pasif kayıtlı tapu kaydı ve 17:29 saat itibari ile alınan takyidat belgeleri üzerinde incelemeler yapılmıştır.

3.3.1 Tapu Bilgileri

Taşınmaz Id	:	94383191
SAHİBİ ve HİSSESİ	:	SUR TATİL EVLERİ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI
		ANONİM ŞİRKETİ (1/1)
İLİ	:	Antalya
İLÇESİ	:	Kepez
MAHALLESİ	:	Kepez
KÖYÜ	:	-
MEVKİİ	:	-
SOKAĞI	:	-
PAFTA NO	:	-
ADA NO	:	28868
PARSEL NO	:	1
ANA GAYRİMENKULÜN	:	ARSA
NİTELİĞİ
ARSA ALANI (m2)	:	45.170,00
BLOK	:	-
KAT NUMARASI	:	-
BAĞIMSIZ BÖLÜM NO	:	-
BAĞIMSIZ BÖLÜM NİTELİĞİ	:	-
ARSA PAYI	:	-
CİLT	:	11
SAYFA	:	1070
TARİH	:	11.08.2023
YEVMİYE	:	31662
TAPU CİNSİ	:	Ana Taşınmaz

3.3.2 Tapu İncelemesi

Kepez İlçesi Tapu Müdürlüğü'nden 19.12.2023 tarih saat 17:29'de temin edilen aktif-pasif kayıtlı tapu kaydı ve 17:29 saat itibari ile alınan takyidat belgeleri ekte sunulmuştur;

Halihazırda Taşınmaz üzerinde hehangi bir takyidat bulunmamaktadır.

Rapor ekinde takyidat belgeleri mevcuttur. (EK: 1)

3.3.3 Tapu Kayıtlarında Son 3 Yıl İçerisindeki Değişiklikler

16.05.2022 tarihinde Sur Yapım İnşaat A.Ş. ve Antalya Büyükşehir Belediyesi mülkiyetindeki taşınmaz hisseleri "Sur Tatil Evleri Anonim Şirketi" adına tescil edilmiştir, 11.08.2023 tarihinde "Sur Tatil Evleri Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi" adına tescil edilmiştir.

Taşınmaz üzerindeki rehinler; 30.11.2022 tarih ve 76899 yevmiye, 30.11.2022 tarih ve 76833 yevmiye ve 30.11.2022 tarih ve 77060 yevmiyeli işlemler terkin edilmiştir.

3.3.4 Tapu Kayıtları Açısından Taşınmazın Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasının Uygunluğu Hakkında Görüş

Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri gereğince Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne "Projeler" başlığı altında alınabileceği kanaatine varılmıştır.

3.4. GAYRİMENKULÜN YASAL İZİNLER, KISITLAMALAR, İMAR DURUMU VE PROJE BİLGİLERİ

3.4.1. Ruhsat Ve Proje Bilgileri

Antalya Büyükşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivinde inceleme yapılmıştır.

Ana Yapı için;

A Blok: 30.06.2017 tarih, 20/01 nolu yeni yapı ruhsatı ve 10.03.2022 tarih, 19/01 nolu tadilat ruhsatı, 21.10.2022 tarih 161 nolu isim değişikliği ruhsatı almış olduğu gözlemlenmiştir. İsim değişikliği Ruhsatının; 4/C yapı sınıfında, 2 kat yol seviyesi altında, 12 kat yol seviyesi üzerinde olmak üzere 14 katlı binada, 327 adet mesken, 5 adet Ofis İşyeri ve ortak alanları ile beraber toplam 43.970,00 m² alan için düzenlendiği görülmüştür.

B Blok: 30.06.2017 tarih, 20/02 nolu yeni yapı ruhsatı ve 10.03.2022 tarih, 19/02 nolu tadilat ruhsatı almış olduğu gözlemlenmiştir. Tadilat Ruhsatının; 4/C yapı sınıfında, 1 kat yol seviyesi altında, 12 kat yol seviyesi üzerinde olmak üzere 13 katlı binada, 204 adet mesken ve ortak alanları ile beraber toplam 19.658,00 m² alan için düzenlendiği görülmüştür.

C Blok: 30.06.2017 tarih, 20/03 nolu yeni yapı ruhsatı ve 10.03.2022 tarih, 19/03 nolu tadilat ruhsatı almış olduğu gözlemlenmiştir. Tadilat Ruhsatının; 4/C yapı sınıfında, 1 kat yol seviyesi altında, 12 kat yol seviyesi üzerinde olmak üzere 13 katlı binada, 180 adet mesken ve ortak alanları ile beraber toplam 16.850,00 m² alan için düzenlendiği görülmüştür.

D Blok: 30.06.2017 tarih, 20/04 nolu yeni yapı ruhsatı ve 10.03.2022 tarih, 19/04 nolu tadilat ruhsatı almış olduğu gözlemlenmiştir. Tadilat Ruhsatının; 4/C yapı sınıfında, 2 kat yol seviyesi altında, 12 kat yol seviyesi üzerinde olmak üzere 14 katlı binada, 209 adet mesken ve ortak alanları ile beraber toplam 24.790,00 m² alan için düzenlendiği görülmüştür.

E Blok: 30.06.2017 tarih, 20/05 nolu yeni yapı ruhsatı ve 10.03.2022 tarih, 19/05 nolu tadilat ruhsatı almış olduğu gözlemlenmiştir. Tadilat Ruhsatının; 4/C yapı sınıfında, 2 kat yol seviyesi altında, 12 kat yol seviyesi üzerinde olmak üzere 14 katlı binada, 251 adet mesken ve ortak alanları ile beraber toplam 28.423,00 m² alan için düzenlendiği görülmüştür.

F Blok: 30.06.2017 tarih, 20/06 nolu yeni yapı ruhsatı ve 10.03.2022 tarih 19/06 nolu tadilat ruhsatı, 20.07.2023 148 nolu isim değişikliği ruhsatı almış olduğu gözlemlenmiştir. İsim değişikliği Ruhsatının; 4/C yapı sınıfında, 2 kat yol seviyesi altında, 12 kat yol seviyesi üzerinde olmak üzere 14 katlı binada, 230 adet mesken, 2 adet Ofis İşyeri ve ortak alanları ile beraber toplam 31.227,00 m² alan için düzenlendiği görülmüştür.

Havuz: 10.03.2022 tarih, 19/07 nolu yeni yapı ruhsatı olduğu gözlemlenmiştir. Tadilat Ruhsatına göre; 4/B yapı sınıfında, 1 kat yol seviyesi altında, 1 kat yol seviyesi üzerinde olmak üzere 2 katlı binada, 5.307,00 m² alan için düzenlendiği görülmüştür.

3.4.2. Yapı Denetimi Bilgileri

Taşınmazın yapı denetim faaliyetlerini yürüten Antalya Çamlıca Yapı Denetim Ltd. Şti' dir. Şirket, Toros Mh. 807. Sk. Kurgu Plaza 2 Blok No:3 İç Kapı No:9 Konyaaltı/Antalya adresinde faaliyet göstermektedir.

3.4.3. İmar Durumu Bilgileri

Kepez Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde rapor konusu 28868 ada, 1 Parsel sayılı yer; 1/1000 Ölçekli 12.02.2006 tasdik tarihli, Kepez Santral Mahallesi Kentsel Dönüşüm Amaçlı Revizyon İmar Planı kapsamında E: 1,70, "Konut Alanı"nda yer almakta olup, ayrık nizam, hmaks: 37,50 m., dir.

İmar durum belgesi ektedir. (EK: 2)

PLAN NOTLARI

A. Genel hükümler

• Planlama alanı, 6306 sayılı afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkındaki kanun kapsamında, Bakanlar Kurulu'nca 24.11.2014 tarih ve 2014/7041 sayılı kararı ile ilân edilen ve 25.12.2014 tarihli resmi gazete de yayınlanarak yürürlüğe giren riskli alan sınırı ve çevresini kapsayan alandır.

• Bu plan "plan hükümleri" ve "plan açıklama raporu" ile bir bütündür.

• Planlama alanı içerisinde 1/5000 ölçekli nazım imar planı revizyonu plan notları geçerlidir.

• Bu plan, Kepez ve Santral Mahalleleri Kentsel Dönüşüm Amaçlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Revizyonu kapsamında hazırlanacak kentsel tasarım projesine göre uygulanacaktır.

• Kentsel Tasarım Projesi, Antalya Büyükşehir Belediyesi Başkanlığı'nca bir bütün halinde veya donatı alanlarının dağılımına ilişkin anahtar pafta dikkate alınarak etaplar halinde de onaylanabilir.

• Uygulama, Antalya Büyükşehir Belediyesi tarafından yapılır.

• Bu plan ve plan hükümlerinde yer almayan hususlarda 3194 sayılı imar kanunu ve planlı alanlar tip imar yönetmeliği ile konusu ve ilgisine göre yürürlükte bulunan kanun, tüzük, yönetmelik, tebliğ ve standartlar geçerlidir.

• Bu plan kapsamında 2872 sayılı çevre kanunu, su kirliliği kontrolü yönetmeliği, yeraltı sularının kirlenmeye ve bozulmaya karşı korunması hakkında yönetmelik", içme suyu temin edilen akifer ve kaynakların koruma alanlarının belirlenmesi hakkında tebliğ" ve katı atıkların kontrolü yönetmeliği hükümleri geçerlidir.

• Planlama alanı "antalya duraliler kaynağı içme suyu kuyuları 1.derece koruma alanı" içerisinde kalmaktadır. Bu nedenle "antalya duraliler kaynağı içme suyu kuyuları koruma alanı ilanı"nda ve antalya su ve atıksu idaresi genel müdürlüğünün "su havzaları koruma ve kontrol yönetmeliği"nde belirtilen hükümler geçerlidir. 23.11.2015 tarihli ve 41575 sayılı asat genel müdürlüğü kurum görüşü geçerlidir.

• Planlama alanı kapsamı "Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik", "Deprem Yönetmeliği", "Sığınak Yönetmeliği" hükümleri doğrultusunda uygulama yapılacaktır.

• 28.09.2011 tarihli ve 102732 sayılı genelge kapsamında Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce 09.11.2012 tarihinde onaylanan "Antalya ili, Kepez ilçesi, Kepez Mahallesi ve Santral Mahallesine ait 1/1000 ölçekli revize imar planına esas jeolojik-jeoteknik etüt raporu" koşullarına uyulacaktır.

• 2918 sayılı Karayolları Trafik Kanununun 17. Maddesi ve bu maddeye bağlı olarak çıkartılan "karayolları kenarında yapılacak ve açılacak tesisler hakkında yönetmelik" hükümleri geçerlidir.

• Antalya Batı Çevreyolunun tamamlanması ve karayollarının Antalya Büyükşehir Belediyesi'ne devredilmesi ile birlikte planlama alanının doğusundaki burdur yoluna bakan parsellerde çekme mesafesi 10 m. olacaktır.

• 5378 sayılı "Özürlüler ve Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun" ve bu kanun kapsamında, planlama alanında yer alacak kentsel sosyal, teknik, altyapı alanlarında ve yapılarında, türk standartları enstitüsü'nün ilgili standardına uyulacaktır.

• Bir parselde birden fazla yapı yapılabilir. Birden fazla yapı yapılması durumunda h/2 şartı aranmaz.

• Blok boyu ve derinlik şartı aranmaz.

• Konut alanları, ticaret alanları, eğitim tesisleri, sosyal ve kültürel tesis alanları, sağlık tesisi, rekreasyon ve park alanı, belediye hizmet alanı gibi kamu ya da özel tüm alanlarda yeraltı ve yerüstü otopark alanları yapılabilir. 1/1000 ölçekli uygulama imar planı revizyonu kapsamında hazırlanacak kentsel tasarım projesinde detaylandırılacaktır.

1.1 Konut Alanları

• Konut alanlarında bulunan parsellerin zemin kat ve yol seviyesinde veya açığa çıkan bodrum katlarının yoldan cephe alan mekânlarında, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalâthane niteliğinde olmayan, gayrisıhhi özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkân, kuaför, terzi, muayenehane, aile sağlığı merkezi, lokanta, pastane, anaokulu, kreş gibi konut dışı hizmetler verilebilir.

• Bu alanlarda rezidans (yüksek nitelikli konut) yapılabilir.

• Bu alanlarda emsal: 1,70'dir. Yapılaşma ayrık nizam'dır. Yençok: 37,50 m'dir.

• Yola bakan cephelerde zemin kat çekme mesafesi min.5m'dir. Tramvay hattına ilişkin oluşturulacak istasyon alanlarında çekme mesafesi şartı aranmaz.

• Zemin üstü katlarda çıkmalar parsel izdüşümüne kadar yaklaşabilir.

• Bodrum katlar; iskan edilemez. Bodrum katların avluya bakan cephelerinde zemin izdüşümü dışında maksimum 6m büyütülerek bodrum kat oluşturulabilir. Bodrum katların 35 m.'lik yollara ve ada içi yollara cephe veren kısımlarında zemin izdüşümü kadar bodrum yapılabilir. 25 m.'lik yollara cephe veren konut adalarında bodrum katların avluya bakan cephelerinde bodrum kat zemin izdüşümünün dışına taşabilir.

• Zemin katta; ticaret yapılması durumunda, zemin kat yüksekliği 7m.'yi aşamaz. Asma kat yapılabilir.

• Otopark ihtiyacı kendi parseli içerisinde karşılanacaktır.

3.4.4. İmar Durumunda Son 3 Yıl İçerisindeki Değişiklikler (İmar Durumundaki Değişiklikler Ve Kamulaştırma Vs.)

Kepez Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olmadığı belirlenmiştir. (Resmi imar durum belgesi ektedir)

3.4.5.Yasallığına İlişkin Evrakın Mevcudiyeti Bilgisi

6 Blok inşaat ve Havuz inşaatı için alınmış yapı ruhsatları mevcuttur. Dosyasında olumsuz bir tespit yada tutanağa rastlanmamıştır.

Toplam Ünite Sayısı;

	Toplam Ünite	Daire (adet)	Ticari (adet)
A blok	332	327	5
B blok	204	204	-
C blok	180	180	-
D blok	209	209	-
E blok	251	251	-
F blok	232	230	2
Genel Toplam	1408	1401	7
(adet)

Kat irtifakı tesis edilmemiş olup, yukarıdaki tabloda belirtilen şekli ile tesis edileceği bilgisi alınmıştır.

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde ''Sur Yapı Tatil Evleri Antalya'' olarak tanımlanmış devremülk projesinin, ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu tespit edilmiştir. İnceleme tarihi itibari ile, inşaata başlanmış olup ( A blok inşaatı 5.normal kat seviyesinde kabası tamamlanmıştır, F blok zemin kat döşeme seviyesinde, B blok hafriyatı alınmış seviyededir) genel inşaat seviyesi % 15 seviyelerindedir.

3.4.6. İmar Bilgileri Açısından Taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasının Uygunluğu Hakkında Görüş

Sur Tatil Evleri Anonim Şirketi mülkiyetinde bulunan konu taşınmazın İmar Bilgileri açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne alınmasında herhangi bir sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır.

3.4.7. Geliştirilen Projeye Dayanan Değerle İlgili Bilgi Ve Varsayımlar

Arsa üzerinde ''Sur Yapı Tatil Evleri Antalya'' olarak tanımlanmış devremülk projesi planlanmıştır. Sur Tatil Evleri Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'den elde edilen bilgilere göre; projede 1401 adet devremülk ünitesi (her ünitede 48 devreden toplam 67.248 devre) ve 7 adet dükkanı olan bir proje geliştirilmiştir. Toplam satılabilir devre alanı 118.357 m² dir.

3.4.8. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmeler ( kat karşılığı, satış vaadi vs.)

1401 adet mesken nitelikli taşınmazın; projesinde toplam 67.248 devrenin ( 1 haftalık), 25.12.2023 tarihi itibari ile satışı gerçekleşen 5847 adedi için satış vaadi sözleşmeleri gerçekleştirildiğine dair belgeler tarafımıza ibraz edilmiştir.

Sur Tatil Evleri Antalya Projesinde 25.12.2023 itibariyle satışı gerçekleşmiş KDV hariç 983.576.561- TL tutarındaki 5847 adet sözleşmeyi içeren 111 sayfalık (ilk ve son sayfası imzalı şekilde ektedir) satış ekte yer almaktadır.

3.4.9. Enerji Verimlilik Sertifikası Bilgisi

Bulunmamaktadır. (İnşaatı devam etmektedir.)

4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ VE YERİNDE TESPİTLER

Değerleme Konusu taşınmaz; 3282 Sokak, No: 34A-B-C-D-E-F-1, Sur Yapı Tatil Evleri posta adresinde yer almaktadır. 28868 ada 1 parsel; Antalya İli, Kepez İlçesi, Kepez Mahallesi'nde konumlu "Arsa" niteliğinde olup, 45.170 m² alana sahiptir. Parsel geometrik olarak yamuğa benzer şekildedir.

Proje; Sur Yapı Tatil Evleri Devremülk Projesidir. Arsa üzerinde 1408 adet ünite, toplam 170.225 m² alan için ruhsat alınmış olup; inşaatına başlanmıştır. A blok kaba inşaatı 5.normal kat seviyesindedir; inceleme tarihi itibari ile, inşaatı devam etmekte olup (A blok inşaatı 5.normal kat seviyesinde kabası tamamlanmıştır, F blok zemin kat döşeme seviyesinde, B blok hafriyatı alınmış seviyededir) genel inşaat seviyesi %15 seviyelerindedir. Ruhsata konu proje; Sur Yapı Tatil evleri projesidir.

Tadilat ruhsatı 1401 adet mesken, 7 adet ofis-işyeri nitelikli ünite olmak üzere toplam 1408 adet ünite ve konut alanları toplam 97.160 m², Ticari alan 6.005 m², ortak alan 67.060 olmak üzere toplam yaklaşık brüt 170.225 m² alan için düzenlemiştir. Tadilat ruhsatı; A, B, C, D, E ve F olmak üzere 6 adet blok için düzenlenmiştir. Ruhsatlar; A, D, E ve F bloklar 2 bodrum, zemin, 11 normal kat olmak üzere 14 kat, B, C bloklar 1 bodrum, zemin, 11 normal kat olmak üzere 13 Kat yapı için düzenlenmiştir.

Antray isimli şehir içi toplu taşıma hattının durağı çok yakında olup, Kaleiçi (şehir merkezi), Antalya Hava Limanı na tek vasıtayla ulaşım mümkündür. Proje, Antalya Hava Limanına ~16 km, 20 dakika mesafededir.

4.1. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLAR, PİYASA ANALİZİ

Yurt İçi Temel Makroekonomik Gelişmeler

İktisadi faaliyet 2023 yılının ilk yarısında iç talepteki güçlü seyrin etkisiyle canlılığını korumuştur. GSYİH, 2023 yılının ikinci çeyreğinde yıllık olarak yüzde 3,8, mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış verilere göre ise bir önceki çeyreğe göre yüzde 3,5 büyümüştür. Bu çeyrekte, makine ve teçhizat yatırımlarının büyümeye pozitif katkısı devam ederken, harcamalar açısından büyümeyi belirleyen ana unsur özel tüketim kaynaklı yurt içi nihai talep olmuştur (Grafik II.2.1). Sanayi üretim endeksi üçüncü çeyrekte yıllık bazda yüksek büyüme oranları kaydetmiştir. Öncü göstergeler hizmet sektöründe canlılığın devamına, sanayi sektöründe ise çeyreklik bazda yavaşlamaya işaret etmektedir (Grafik II.2.2).

Yıllıklandırılmış cari açık, hizmet gelirlerindeki güçlü seyir ve enerji ithalatındaki düşüş ile birlikte azalmaya başlayan dış ticaret açığı kaynaklı olarak gerilemektedir. İthalat son dönemde enerji ithalatındaki bir miktar düşüşle birlikte ivme kaybetmiştir. Turizmin cari işlemler hesabına olumlu katkısı devam ederken altın ve enerji hariç ithalat, yıllıklandırılmış cari açıktaki düşüşe katkı vermiştir. Enerji ve altın hariç yılık cari işlemler hesabı eylül ayı itibarıyla 38 milyar ABD doları fazla vererek pozitif görünümünü korumuştur (Grafik II.2.3). Artan jeopolitik risklerin etkisiyle son dönemde artış eğilimine giren küresel emtia fiyatları ve zayıf dış talep, önümüzdeki dönemde cari işlemler açığı üzerindeki potansiyel risk unsurlarıdır.

Cari işlemler açığı ağırlıklı olarak yurt dışı yerleşiklerin yurt içi mevduatı ve bankaların sağladığı krediler ile finanse edilmiştir. 12 aylık cari işlemler açığı kaynaklı finansman ihtiyacı, son aylardaki bir miktar gerilemeyle birlikte eylül ayı itibarıyla 51,7 milyar ABD doları olarak gerçekleşmiştir. Doğrudan yatırımlar ve net hata noksan kalemi katkısının yanı sıra portföy yatırımları yedi çeyrek sonra ilk kez cari açığın finansmanına pozitif katkı yapmıştır (Grafik II.2.4). Bankalar, son aylarda dış borçlarını büyük oranda yenilemiş ve eylül ayı itibarıyla 12 aylık borç yenileme oranları yüzde 100'ün üzerine çıkmıştır. Banka dışı sektörün dış borç çevirme oranı ise bir miktar gerilemesine rağmen yüzde 107 olarak gerçekleşmiştir. Banka dışı özel sektörün yıllıklandırılmış cari açığın finansmanına katkısı mevcut Rapor döneminde de devam etmiştir (Grafik II.2.5).

Kamu maliyesinde, deprem kaynaklı harcamalar ve ücret artışları bütçe dengesini olumsuz etkilemesine rağmen son dönemdeki bütçe gelirlerini artırıcı tedbirler bu etkiyi sınırlamıştır. Deprem felaketinin ve ücret artışlarının kamu maliyesi üzerindeki etkileri 2023 yılı ikinci çeyreğinde belirginleşmiş ve bu çeyrekte bütçe açığının milli gelire oranı yüzde 3,8'e yükselmiştir. Bu artışta personel giderleri ve cari transferler belirleyici olurken diğer kalemlerin etkisi sınırlı kalmıştır. Öte yandan, vergi düzenlemeleriyle birlikte vergi gelirlerindeki yüksek artış, haziran ve temmuz aylarında bütçenin fazla vermesini sağlamış ve bütçe açığının milli gelire oranının üçüncü çeyrekte yüzde 2,8'e gerilemesinde önemli rol oynamıştır (Grafik II.2.6).

Döviz kuru gelişmeleri ve vergi düzenlemelerinin etkisiyle enflasyon oranı 2023Ç3'te hızlı bir yükseliş kaydetmiştir. Döviz kuru, ücret, vergi ve akaryakıt fiyat artışı gibi şokların bir anda yaşanmış olması enflasyondaki artışta önemli rol oynamıştır. Fiyatlama davranışlarında temmuz ve ağustos aylarında belirgin bir bozulma gözlenmiş, izleyen aylarda ise enflasyonun ana eğiliminin yüksek seviyelerinden gerileme kaydedilmiştir. Tüketici fiyatları enflasyonu ekim ayında aylık olarak yüzde 3,43, yıllık olarak ise yüzde 61,4 olarak gerçekleşmiştir. Aylık enflasyonda en yüksek artış yüzde 13,7 ile giyim ve ayakkabı harcamalarında gerçekleşirken, lokanta ve otel harcamaları yüzde 94,1 ile yıllık enflasyonda en yüksek artışın gerçekleştiği harcama kalemi olmuştur (Grafik II.2.7).

TCMB Finansal İstikrar Raporu – 16 Kasım 2023

Kasım ayında tüketici fiyatları yüzde 3,28 oranında yükselmiş ve yıllık enflasyon 0,62 puan artarak yüzde 61,98 olmuştur (Grafik 1 ve Tablo 1). Bu ayda doğal gazın aylık tüketici enflasyonuna etkisi 1,01 puan, yıllık enflasyona etkisi ise 1,58 puan olmuştur. Doğal gaz etkisi arındırıldığında, mevsimsellikten arındırılmış tüketici enflasyonundaki yavaşlama eğiliminin sürdüğü izlenmiştir (Grafik 2). Bu dönemde B endeksinin yıllık değişim oranı 0,34 puan azalarak yüzde 67,27 olurken C endeksinin yıllık değişim oranı 0,13 puan ile sınırlı bir oranda artarak yüzde 69,89 olarak gerçekleşmiştir. Yıllık tüketici enflasyonuna katkılar incelendiğinde, bu dönemde enerji, alkol-tütün-altın ve hizmet gruplarının katkıları sırasıyla 1,39, 0,31 ve 0,16 puan artarken, gıda ve temel mallar gruplarının katkıları sırasıyla 0,84 ve 0,40 puan düşmüştür.

Mevsimsellikten arındırılmış verilerle incelendiğinde, C endeksinde daha belirgin olmak üzere B ve C endekslerinde aylık artışlardaki zayıflama devam etmiştir (Grafik 3). Fiyat artışları, B endeksini oluşturan gruplardan işlenmiş gıdada bir önceki aya kıyasla güçlenirken, hizmet ve temel mallarda yavaşlama kaydetmiştir (Grafik 4). Yayılım endeksi, medyan enflasyon, SATRIM gibi alternatif göstergeler de enflasyonun ana eğilimindeki yavaşlamayı teyit etmiştir. Hizmet fiyatları kasım ayında yüzde 2,76 oranında yükselmiş, grup yıllık enflasyonu 1,06 puan artışla yüzde 89,71 seviyesine ulaşmıştır (Grafik 5). Bu dönemde, kira alt grubunda aylık artışın (yüzde 5,97) bir önceki aya kıyasla hız kesmesi dikkat çekmiş, diğer taraftan alt grup yıllık enflasyonu 5,14 puan artışla yüzde 105,81 seviyesine ulaşmıştır. Haberleşme alt grubunda yüzde 5,20 ile güçlenen aylık fiyat artışında cep telefonuyla yapılan görüşme ve internet ücretlerinde devam eden yükselişler belirleyici olmuştur. Lokanta-otel grubunda yemek hizmetlerinde aylık fiyat artışı yavaşlarken, konaklama fiyatlarındaki düşüş devam etmiştir.

Kasım ayında diğer hizmetler alt grubundaki ılımlı artış (yüzde 1,73) bu grupta yavaşlamanın sürdüğüne işaret etmiştir. Akaryakıt fiyatlarındaki düşüşün de etkisiyle, bu dönemde ulaştırma hizmetlerinde fiyatlar (yüzde 0,14 ile) görece yatay seyretmiştir. Temel mal grubu yıllık enflasyonu 0,81 puan düşüşle yüzde 52,24 olarak gerçekleşmiştir (Grafik 6). Yıllık enflasyon dayanıklı mallarda gerilerken, diğer alt gruplarda yükselmiştir. Dayanıklı mal (altın hariç) fiyatları kasım ayında önceki aya benzer şekilde sınırlı bir artış (yüzde 0,66) sergilemiştir. Bu dönemde, elektrikli ve elektriksiz ev aletleri fiyatları (yüzde -0,28) gerilemiş, otomobil fiyatları (yüzde 0,66) ılımlı bir şekilde yükselmiş, mobilya fiyatlarındaki artış (yüzde 1,79) ise bir miktar daha yüksek gerçekleşmiştir. Bu gelişmeler neticesinde, dayanıklı mal grubunda yıllık enflasyon 2,84 puan düşüşle yüzde 59,31 seviyesine gerilemiştir. Diğer temel mallar alt grubunda fiyatlar yüzde 2,66 oranında artmış, yıllık enflasyon 0,72 puan yükselerek yüzde 50,14 olarak gerçekleşmiştir. Ev ile ilgili temizlik malzemeleri ve kişisel bakım ürünleri bir önceki aya benzer şekilde fiyat artışlarıyla öne çıkan alt kalemler olmuştur. Giyim ve ayakkabı alt grubunda ise fiyatlar mevsimsel eğiliminin aksine bu dönemde yüzde 0,38 oranında gerilemiştir. Enerji fiyatları

kasım ayında yüzde 9,98 oranında yükselmiş, grup yıllık enflasyonu 9,58 puan artarak yüzde 21,18 olmuştur (Grafik 7). Grup aylık fiyat artışında, 25 metre küpü bedelsiz olarak kullandırılan doğal gaz kalemindeki tüketim artışına paralel olarak sepete yansıyan fiyatların yükselmesi etkili olmuştur. Küresel enerji fiyatlarıyla uyumlu şekilde katı yakıt fiyat artışı (yüzde 1,95) yavaşlarken, tüp gaz fiyatları bu dönemde yataya yakın seyretmiştir. Şebeke suyu fiyatlarındaki artış da yüzde 2,90 ile yavaşlarken, uluslararası petrol fiyatları öncülüğünde akaryakıt fiyatları yüzde 1,06 oranında gerilemiştir. Gıda ve alkolsüz içecekler grubu fiyatları kasım ayında yüzde 2,78 oranında artmış, yıllık enflasyon 4,83 puan azalarak yüzde 67,16 olmuştur (Grafik 7). Yıllık enflasyon işlenmemiş gıdada 9,55 puan azalışla yüzde 80,85'e, işlenmiş gıdada ise 1,38 puan düşüşle yüzde 57,23'e gerilemiştir (Grafik 8). Mevsimsellikten arındırılmış veriler, meyve fiyatlarında ılımlı artışa, sebzede ise gerilemeye işaret etmiştir. Taze meyve ve sebze dışı gıdada fiyat artışları gücünü korumuştur. Diğer işlenmemiş gıdadaki aylık artışta bakliyat, pirinç ve beyaz et kalemleri öne çıkmıştır. İşlenmiş gıda grubunda aylık artış (yüzde 4,95) güçlenirken, süt ve süt ürünleri, işlenmiş et ürünleri, katı-sıvı yağlar ile konserve sebze ürünlerindeki fiyat artışları dikkat çekmiştir. Tütün ürünlerinde üretici firma kaynaklı fiyat artışlarının (yüzde 10,02) etkisiyle, alkollü içecekler ve tütün grubunda fiyatlar yüzde 9,16 oranında yükselmiş, yıllık enflasyon 9,38 puan artışla yüzde 71,35 olmuştur. Yurt içi üretici fiyatları kasım ayında yüzde 2,81 oranında artmış, yıllık enflasyon 2,86 puan artışla yüzde 42,25'e yükselmiştir (Grafik 9 ve Tablo 2). Bu artışta enerji grubu öne çıkmıştır. Sanayi elektrik tarifeleri ile sanayi ve elektrik üreticileri doğal gaz tarifelerinde ekim ayında yapılan ayarlamaların etkisi kasım ayında elektrik, gaz, buhar, iklimlendirme (yüzde 10,99) grubu üzerinde gözlenmiştir. Bu çerçevede, enerjigrubunda fiyatlar aylık bazda yüzde 3,46 artarken yıllık enflasyon negatif bölgedeki seyrini sürdürmüştür (Grafik 10). Alt gruplar bazında, en belirgin aylık artış enerji grubundan sonra yüzde 3,07 ile dayanıksız tüketim mallarında izlenirken, bu dönemde sermaye ve ara malları sırasıyla yüzde 2,85 ve yüzde 2,50 oranlarında artmıştır. Sektörel bazda ise metal cevherleri, tütün, deri ile ağaç mantar ürünleri fiyat artışlarıyla öne çıkmıştır.

Kaynak: TCMB Kasım Ayı Fiyat Gelişmeleri (05 Aralık 2023)

Konut Satış İstatistikleri, Ekim 2023

Türkiye genelinde Ekim ayında 93 bin 761 konut satıldı

Türkiye genelinde konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,7 azalarak 93 bin 761 oldu. Konut satışlarında İstanbul 14 bin 941 konut satışı ve %15,9 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 7 bin 394 konut satışı ve %7,9 pay ile Ankara, 5 bin 192 konut satışı ve %5,5 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 40 konut ile Hakkari, 43 konut ile Ardahan ve 80 konut ile Bayburt oldu.

Konut satışları Ocak-Ekim döneminde %14,3 azaldı

Konut satışları Ocak-Ekim döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %14,3 azalışla 993 bin 835 olarak gerçekleşti.

	Ekim			Ocak - Ekim
	Değişim					Değişim
	2023	2022	(20)	2023	2022	(70)
Satış şekline göre toplam satış	93 761	102 660	-8.7	993 835	1159 853	-14.3
lpotekli satış	577 5	13 268	-58.0	166 461	241 869	-31.2
Diger satis	88 184	89 392	-1.4	827 374	917 984	-9.9
Satış durumuna göre toplam satış	93 761	102 660	-8,7	993 835	1 159 853	-14.3
lik el satis	29 230	32 692	-10.6	297 827	344 810	-13,6
Ikinci el satis	64 531	69 968	-78	696 008	815 043	-14.6

İpotekli konut satışları 5 bin 577 olarak gerçekleşti

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %58,0 azalış göstererek 5 bin 577 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %5,9 olarak gerçekleşti. Ocak-Ekim döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %31,2 azalışla 166 bin 461 oldu.

Ekim ayındaki ipotekli satışların, bin 369'u; Ocak-Ekim dönemindeki ipotekli satışların ise 50 bin 234'ü ilk el satış olarak gerçekleşti.

Diğer satış türleri sonucunda 88 bin 184 konut el değiştirdi

Türkiye genelinde diğer konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %1,4 azalarak 88 bin 184 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %94,1 olarak gerçekleşti. Ocak-Ekim döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %9,9 azalışla 827 bin 374 oldu.

İlk el konut satış sayısı 29 bin 230 olarak gerçekleşti

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı, Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %10,6 azalarak 29 bin 230 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %31,2 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Ekim döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,6 azalışla 297 bin 827 olarak gerçekleşti.

İkinci el konut satışlarında 64 bin 531 konut el değiştirdi

Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %7,8 azalış göstererek 64 bin 531 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %68,8 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Ekim döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %14,6 azalışla 696 bin 8 olarak gerçekleşti.

Yabancılara Ekim ayında 2 bin 535 konut satışı gerçekleşti

Yabancılara yapılan konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %52,9 azalarak 2 bin 535 oldu. Ekim ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %2,7 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 931 konut satışı ile Antalya aldı. Antalya'yı sırasıyla 758 konut satışı ile İstanbul ve 294 konut satışı ile Mersin izledi

Yabancılara yapılan konut satışı, Ekim 2023

Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Ekim döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %44,4 azalarak 30 bin 599 oldu..

Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı

Ekim ayında Rusya Federasyonu vatandaşları Türkiye'den 713 konut satın aldı. Rusya Federasyonu vatandaşlarını sırasıyla 235 konut ile İran, 152 konut ile Almanya ve 138 konut ile Ukrayna vatandaşları izledi.

Uyruklara göre en çok konut satışı yapılan 20 ülke, Ekim 2023

TÜRKİYE İLK 10 AYDA 15,5 MİLYON ZİYARETÇİ AĞIRLADI

Türkiye 2023 yılının ilk 10 ayında toplam 44 milyon 200 bin 79 ziyaretçiyi ağırladı.

Ocak-Ekim 2023 döneminde Türkiye'ye gelen yabancı ziyaretçi sayısında geçtiğimiz yılın aynı dönemine oranla yüzde 11,58 artış yaşandı.

İlk 10 ayda Türkiye'ye en çok ziyaretçi gönderen ülkeler sıralamasında ise bir önceki yılın aynı dönemine göre Rusya Fed. %13,21 (5 838 203) ile birinci, Almanya %12,93 (5 715 838) ile ikinci, İngiltere (Birleşik Krallık) %8,14 (3 598 870) ile üçüncü sıradadır. İngiltere (Birleşik Krallık) ülkesini Bulgaristan ve İran izlemektedir

Ekim Artış Oranı 16,19

Türkiye'ye bu yılın Ekim ayında gelen yabancı ziyaretçi sayısı geçtiğimiz yılın aynı ayına göre yüzde 3,83 artışla 4 milyon 987 bin 112 olarak gerçekleşti.

Ekim ayında en çok ziyaretçi gönderen ülkeler sıralamasında ise yine bir önceki yılın aynı ayına oranla Almanya yüzde 17,26 ile birinci, Rusya Fed. Yüzde 13,48 ile ikinci, İngiltere (Birleşik Krallık) yüzde 8,85 ile üçüncü sıradadır. İngiltere (Birleşik Krallık) ülkesini Bulgaristan ve İran izlemektedir.

(24.11.2023)-Kültür ve Turizm Bakanlığı

4.1.1.Genel Ve Sosyo Ekonomik Veriler

Türkiye Demografik Veriler

Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2022 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 599 bin 280 kişi artarak 85 milyon 279 bin 553 kişiye ulaştı. Erkek nüfus 42 milyon 704 bin 112 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 575 bin 441 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.

Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, ülkemizde ikamet eden yabancı nüfus(1) bir önceki yıla göre 31 bin 800 kişi artarak 1 milyon 823 bin 836 kişi oldu. Bu nüfusun %49,5'ini erkekler, %50,5'ini kadınlar oluşturdu.

İl ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı %93,4 oldu

Türkiye'de 2021 yılında %93,2 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2022 yılında %93,4 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,8'den %6,6'ya düştü.

İstanbul'un nüfusu 15 milyon 907 bin 951 kişi oldu

İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 67 bin 51 kişi artarak 15 milyon 907 bin 951 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,65'inin ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 782 bin 285 kişi ile Ankara, 4 milyon 462 bin 56 kişi ile İzmir, 3 milyon 194 bin 720 kişi ile Bursa ve 2 milyon 688 bin 4 kişi ile Antalya izledi.

				Toplam nüfus içindeki oranı (20)
Iller	Toplam	Erkek	Kadın	Toplam	Erkek	Kadın
İstanbul	15 907 951	7 955 820	7 952 131	18,65	18.63	18.68
Ankara	5782 285	2 856 479	2925 806	6.78	6.69	6.87
İzmir	4 462 056	2215 716	2246 340	5,23	5,19	5,28
Bursa	3 194 720	1 595 869	1 598 851	3.75	3.74	3,76
Antalya	2 688 004	1 351 702	1336 302	3,15	3,17	3,14

Nüfus piramidindeki yapısal değişim devam etti

Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2022 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.

Türkiye nüfusunun ortanca yaşı 33,5'e yükseldi

Ortanca yaş, yeni doğan bebekten en yaşlıya kadar nüfusu oluşturan kişilerin yaşları küçükten büyüğe doğru sıralandığında ortada kalan kişinin yaşıdır. Ortanca yaş aynı zamanda nüfusun yaş yapısının yorumlanmasında kullanılan önemli göstergelerden biridir.

Türkiye'de 2021 yılında 33,1 olan ortanca yaş, 2022 yılında 33,5'e yükseldi. Cinsiyete göre incelendiğinde, ortanca yaşın erkeklerde 32,4'ten 32,8'e, kadınlarda ise 33,8'den 34,2'ye yükseldiği görüldü.

Hiç evlenmeyenlerin oranının erkeklerde daha yüksek olduğu görüldü

Ülkemizde 2009 ve 2022 yılı cinsiyete göre medeni durumun dağılımı incelendiğinde, erkeklerde hiç evlenmeyenlerin oranının kadınlara göre daha yüksek olduğu, kadınlarda ise eşi ölenlerin ve boşananların oranının erkeklerden daha fazla olduğu görüldü. Diğer yandan büyük çoğunluğu oluşturan evlilerin oranının 2009 ve 2022 yılında her iki cinsiyette de birbirine yakın oranlarda olduğu görüldü

Çalışma çağındaki nüfusun oranı %68,1 oldu

Çalışma çağı olarak tanımlanan 15-64 yaş grubundaki nüfusun oranı, 2007 yılında %66,5 iken 2022 yılında %68,1 oldu. Diğer yandan çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %26,4'ten %22'ye gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise %7,1'den %9,9'a yükseldi.

Toplam yaş bağımlılık oranı azaldı

Çalışma çağındaki birey başına düşen çocuk ve yaşlı birey sayısını gösteren toplam yaş bağımlılık oranı, 2021 yılında %47,4 iken 2022 yılında %46,8'e düştü.

Çalışma çağındaki birey başına düşen çocuk sayısını ifade eden çocuk bağımlılık oranı, %33'ten, %32,3'e gerilerken, çalışma çağındaki birey başına düşen yaşlı birey sayısını ölçen yaşlı bağımlılık oranı ise %14,3'ten %14,5'e yükseldi. Diğer bir ifadeyle, Türkiye'de 2022 yılında, çalışma çağındaki her 100 kişi, 32,3 çocuğa ve 14,5 yaşlıya bakmaktadır.

Türkiye'de kilometrekareye 111 kişi düşerken İstanbul'da 3 bin 62 kişi düştü

Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 2021 yılına göre 1 kişi artarak 111 kişiye yükseldi. İstanbul, kilometrekareye düşen 3 bin 62 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz oldu. İstanbul'dan sonra 576 kişi ile Kocaeli ve 371 kişi ile İzmir nüfus yoğunluğu en yüksek olan iller oldu.

Diğer yandan nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 11 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan izledi.

Yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu 59, en küçük yüz ölçümüne sahip Yalova'nın nüfus yoğunluğu ise 350 olarak gerçekleşti.

Kaynak: https://data.tuik.gov.tr/

4.1.2. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi

4. 1. 2. 1. İl

Antalya; Türkiye'nin güneyinde, Akdenize kıyısı olan bir şehirdir. İlin sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 20 belediye bulunmaktadır.

Antalya 36° 54′ 29″ Kuzey ile 30° 41′ 44″ Doğu gps koordinatlarında yer alır. Güneyinde Akdeniz ve kuzeyinde denize paralel uzanan Toroslar ile çevrili olup, doğusunda Mersin, Konya ve Karaman, kuzeyinde Isparta ve Burdur, batısında Muğla illeri ile komşudur. İlin yüz ölçümü 20.177 km2 kadardır. Bu Türkiye yüz ölçümünün % 2,6'sı kadarına karşılık gelir. Akdeniz Bölgesi'nin batısında bulunan Antalya ili, bölge yüzölçümünün ise % 17,6'sını oluşturur. İl arazisinin ortalama olarak % 77,8'i dağlık, % 10,2'si ova, % 12'si ise engebeli bir yapıya sahiptir. İl alanının 3/4'ünü kaplayan Torosların birçok tepesi 2500-3000 metreyi aşar. Batıdaki Teke yöresinde geniş platolar ve havzalar yer alır. Çoğunlukla kireçtaşlarından oluşmuş bu dağlar ve platolar alanında, kireçtaşlarının erimesiyle oluşmuş mağaralar, düdenler, su çıkaranlar, dolinler, uvalalar ve daha geniş çukurluklar olan polyeler gibi büyüklü, küçüklü karst şekilleri çok yaygındır. İlin topoğrafik yönden gösterdiği değişkenlik gerek iklim, gerek tarımsal gerekse demografi ve yerleşme yönünden farklı ortamlar yaratmaktadır. Ayrı özellik gösteren bu alanlar sahil ve yayla bölgesi olarak tanımlanır. Antalya'nın güneyin turizm alanı ilan edilmesinden sonra hızla kalabalıklaşmıştır.

Antalya, Türkiye'nin gelişmişlik düzeyine göre 4. ili olmasına rağmen sanayi alanında Türkiye ortalamasının altında kalmaktadır. Bunun temel nedeni olarak Antalya'da turizmin ve tarımın ön planda olmasıdır. Ayrıca Antalya bu iki ekonomik faaliyetle sanayileşmenin yarattığı hava kirliliği gibi durumların yaşanmadığı bölgelerdendir. 1950'li yıllarda Sümerbank ve Antbirlik tesisleriyle başlayan sanayileşme girişimleri sonucunda Antalya'da yaklaşık 880 sanayi siciline sahip firma bulunmakta olup bunlardan yaklaşık 280'i Antalya Organize Sanayi Bölgesi'nin kontrolündedir. 1961 yılında kurulup Antalya'nın ilk sanayi kuruluşlarından olan ve kurulduğu bölgeye Dokuma ismini veren Antalya Pamuklu Dokuma Fabrikası ise 17 Kasım 2004 tarihinde faaliyetlerini durdurmuştur. Döşemealtı'ndaki Organize Sanayi Bölgesi ve Konyaaltı'nda bulunan Serbest Bölge dışında, Antalya şehir merkezinde üç sanayi sitesi bulunmaktadır. Bunlar: Akdeniz Sanayi Sitesi, Yeşil Antalya Sanayi Sitesi ve Antalya'daki en eski sanayi sitesi olan Sanayi Çarşısı'dır. Sanayi sektörünün gayrisafi hasıla içindeki payı Türkiye genelinde % 28 iken, Antalya'da % 7 düzeyindedir. Antalya ili ulusal geliri içerisindeki sanayi payı sadece % 4,3 gibi bir oranda kalmaktadır.

Antalya, Türkiye'nin bir ili ve en kalabalık beşinci şehridir. 2022 sonu itibarıyla il nüfusu 2.688.004'dür Yıllara Göre Antalya Nüfusu:

Yıllara Göre Antalya Nüfusu
Yıl	Antalya Nüfusu	Erkek Nüfusu	Kadın Nüfusu
2022	2.688.004	1.351.702	1.336.302
2021	2.619.832	1.314.755	1.305.077
2020	2.548.308	1.281.943	1.266.365
2019	2.511.700	1.265.171	1.246.529
2018	2.426.356	1.222.086	1.204.270
2017	2.364.396	1.192.582	1.171.814
2016	2.328.555	1.174.936	1.153.619
2015	2.288.456	1.156.076	1.132.380
2014	2.222.562	1.122.997	1.099.565
2013	2.158.265	1.090.843	1.067.422
2012	2.092.537	1.058.070	1.034.467
2011	2.043.482	1.034.655	1.008.827
2010	1.978.333	1.001.908	976.425
2009	1.919.729	973.554	946.175
2008	1.859.275	942.262	917.013
2007	1.789.295	908.000	881.295

Yıl 0	Toplam +	Sira .	Fark +		Sehir - Kır		0
1940 [81]	256 366	34		%19	49.903	206 463	%81
1945 [82]	278.178	32	%9A	%18	48.714	229,464	%82
1950 [83]	311,442	30	%12 A	%17	53.972	257.470	%83
1955[84]	357.568	27	%15A	%19	67.480	290.088	%81
1960[85]	416.130	26	%16A	%23	95.424	320.706	%77
1965[86]	486.910	23	%17 A	%27	129.657	357.253	%73
1970[87]	577.334	21	%19A	%30	176.008	401.326	%70
1975 88]	669.357	19	%16A	%33	223.089	446.268	%67
1980[89]	748 706	18	%12A	%38	280.837	467.869	%62
1985 (90)	891.149	15	%19A	%45	397.712	493.437	%55
1990[91]	1.132.211	11	%27 A	%53	602.194	530.017	%47
2000[92]	1.719.751	7	%52 A	%54	936.240	783.511	%46
2007[93]	1.789.295	7	%4A	%63	1.127.634	661.661	%37
2008 [94]	1.859.275	7	%4A	%69	1.273.940	585.335	%31
200g[95]	1.919.729	7	%3A	%69	1.331.743	587.986	%31
2010[96]	1.978.333	7	%3A	%70	1.392.974	686 359	%30
201197]	2 043 482	6	%3A	%71	1 450 209	593 273	%29
2017[98]	2.092.537	6	%2A	%71	1.492.674	599.863	%29
2013 [99]	2.158.265	5	%3A
2014[100]	222.562	5	%3A
2015[101]	2.288.456	5	%3A
2016[101]	2.328.555	5	%2A
2017[101]	2.364.396	5	%2A		Şehir ve kır ayrımı kaldırılmıştır.
2018[101]	2.426.356	5	%3A
2019[101]	2.511.700	5	%4A
2020 101]	2.548.308	5	%1A
2021 [101]	2.619.832	5	%3A
2022[101]	2.688.004	5	%3A

Güncel nüfus verisi (2022 sonu) [değiştir kaynağı değiştir]
---------------------------------------------------------------	--

		TÜİK verilerine göre 2022 yılı sonunda Antalya ilinin nüfus bilgileri aşağıdaki gibidir. [104]

2022 yılı sonunda Antalya ili ve ilçelerinin yerleşim yeri ve nüfusla ilgili sayısal bilgileri
Ilçe	Nufus 2021	Nüfus 2022	Fark	Değişim (%)	Mahalle sayısı	Alanı km²	Yoğunluk
Akseki	10.575	10.477	-98	-0.93	51	1544	7
Aksu	75.633	77.623	1.990	2,60	35	406	191
Alanya	350.636	364.180	13.544	3,79	102	15/7	231
Demre	27.150	27.691	541	1,97	17	329	84
Döşemealtı	73.809	79.495	5.686	7,42	33	687	116
Elmalı	40.614	40.774	160	0,39	60	1433	28
Finike	49.407	49.720	313	0,63	26	768	65
Gazipasa	52.126	53.702	1.576	2,98	53	1111	48
Gündoğmuş	7.170	7.188	18	0,25	29	1175	6
l bradı	2.868	2.875	7	0,24	9	778	4
Kas	61.488	62.866	1.378	2.22	54	1750	36
Kemer	46.615	49.383	2.768	5,77	12	412	120
Kepez	591.895	608.675	16.780	2,80	68	292	2085
Konyaaltı	199.609	204.795	5.186	2,57	39	546	375
Korkuteli	55 883	56,285	402	0,72	58	2433	23
Kumluca	72 478	73.496	1.018	1,40	41	1225	60
Manavgat	245.740	252.941	7.201	2,89	106	2351	108
Muratpaşa	521 183	526.293	5.110	0,98	55	વેદ	5482
Serik	134.953	139.545	4.592	3,35	66	1263	110
Antalya	2.619.832	2.688.004	68.172	2,60	914	20.176	133

(*) İl hakkında bilgiler ve görseller, TÜİK ve çeşidi internet sitelerinden derlenmiştir.

Antalya (1991-2020) iklimi → (Daralt
Оса	Şub	Mar	Nis	May	Haz	Tem	Ağu	Eyl	Eki	Kas	Ara	Yıl
23.9	26.7	28.6	36 র্ব	41,7	44.8	45.0	44.8	42.5	38 7	33.0	25 4	45.0
15.0	15.9	18.4	21.8	26.4	31.6	34.9	34,9	31.7	27.3	21.6	16.7	24.7
ರಿ.8	10.8	13.1	16.4	20.9	25.7	28.9	29.0	25.6	20.9	15.3	11.4	19.0
5.9	6.5	8,3	11,3	15.7	20.1	23.4	23.7	20.1	15.9	10.7	7,5	14.1
-4.3	-4.6	-1.6	1,4	6.7	11,1	14.8	13,6	10.3	4,9	0.0	-1.9	-4.6
210,6	112.7	94,5	63,1	37.0	10,1	4.0	5.0	22.0	76.6	152,1	271,7	.059.4
Kaynak: Meteoroloji Genel Müdürlüğül681

4. 1. 2. 2. İlçe

Kepez Antalya'nın ana merkezinde bulunan 5 merkez ilçeden birisidir. Güney sınırı halk arasında Çevre Yolu olarak bilinen Gazi Bulvarı ve Çakırlar yolu ile başlamakta olup kuzey il sınırına kadar devam eder. 2022 nüfus verilerine göre Kepez'de 608.675 kişi yaşamaktadır. 60 mahallesi 7 köyü vardır. Varsak belediyesi sınırlarında bulunan Düden Şelalesi yerli ve yabancı turistlerin akınına uğrar. Şehir merkezi'ne ulaşımı sağlayan hafif raylı sistemi de mevcuttur. Antalya Büyükşehir Belediyesi Şehirlerarası Otobüs Terminali Kepez'de bulunmaktadır. İlçede hayvanat bahçesi ile piknik ve mesire alanı bulunmaktadır. İlçede bulunan Ahatlı Vakıf Çiftliği ve Zeytinliği, şehir içindeki en büyük yeşil alan olmasına karşın resmi olarak halka açık değildir. Antalya'nın Masadağı ve Kepezüstü bölgelerinden kent manzarası izlenebilmektedir. Kepezüstü'nde Buca'daki Atatürk Maskı'ndan sonra Türkiye'nin en büyük ikinci Atatürk Maskı bulunmaktadır. İlçede Yeşil Antalya Sanayi Sitesi, Pamuklu Dokuma, Ferrokrom, Çimento Fabrikaları ve Kepez Hidro Elektrik Santrali bulunur. Arazi yapısı güneye gidildikçe düzleşir. Kuzeybatıda Döşemealtı, güneybatıda Konyaaltı, güneyde Muratpaşa, doğuda Aksu ilçeleri yer alır.

Bağlı Olunan Il Adı	ANTIALDYA	Ilçe Merkez Kadın Nüfusu	298.870
Toplam Nüfus	608.675	Belde ve Köyler Toplam Nüfusu	0
Toplam Erkek Nüfusu	309.805	Belde ve Köyler Erkek Nüfusu	0
Toplam Kadın Nüfusu	298.870	Belde ve Köyler Kadın Nüfusu	0
Ilçe Merkez Nüfusu	608.675	İlçeye bağlı Köy Sayısı	0
Ilçe Merkez ErkekNüfusu	309.805	İlçeye bağlı Mahalle Sayısı	68

4. 2. GAYRİMENKULLERİN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ

Söz konusu projede; Spa & Wellness'ı, Sıcak Su Havuzları, Kumsallı Yüzme Havuzu, Tematik Yüzme Havuzları, Kadınlara Özel Yüzme Havuzları, Özel Plajı(ücretsiz otobüsle ulaşım), Ormanı, Aquaparkları, çocukların keyifle vakit geçirebileceği Çocuk Kulübü ve Macera Parkuru bulunmakta olup, 5 yıldızlı otel konforunda devremülk projesi inşa edilmesi planlanmaktadır.

4. 2. 1. Ruhsat vs. Yasallığına Aykırı İmalatlarla İlgili Bilgiler

Antalya Büyükşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü Dijital Arşivinde herhangi bir aykırılık veya yıkım kararı bulunmamaktadır.

4. 2. 2. Ruhsat alınmış yapılarda yapılan değişikliklerin 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektirir değişiklikler olup olmadığı hakkında bilgi

Değerleme konusu ana taşınmazın; 30.06.2017 tarihli yeni yapı ruhsatları, 10.03.2022 tarihli tadilat ruhsatları, 20.07.2023 tarihli isim değişikliği ruhsatları bulunmaktadır. Taşınmazın yeniden ruhsat alınmasını gerektirir herhangi bir imalatı bulunmamaktadır.

4. 2. 3. Taşınmazın değerleme tarihi itibari ile hangi amaçla kullanıldığı bilgisi

Mahallinde yapılan incelemelerde taşınmazın üzerinde, inşaatı devam etmekte olduğu ( A blok inşaatı 5.normal kat seviyesinde kabası tamamlanmıştır, F blok zemin kat döşeme seviyesinde, B blok hafriyatı alınmış seviyededir) tespit edilmiştir. Taşınmaz üzerindeki proje için gereken tüm izinler ve ruhsat alınmıştır.

5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ VE BU YÖNTEMLERLE ULAŞILAN SONUÇLAR

Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla Nakit Akışı (gelir) Yaklaşımı, Maliyet Oluşumları Yaklaşımı ve Pazar (Piyasa) Değeri (Emsallerine kıyasla) Yaklaşımı yöntemleridir.

Devremülk Projesinin halihazır durumu değerinin tespitinde; devremülklerin ve ticari ünitelerin gelirleri emsallerine kıyasla belirlenerek gelir kapitalizasyon yöntemine göre değer takdiri yapılmıştır. İşletme ile görüşülerek, gerçekleşen verileri temin edilmiş; projeksiyonları dikkate alınmıştır.

5.1 Pazar (Piyasa Değeri) Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma)

Değerleme işlemi yapılacak olan gayrimenkulün; mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve yeni satılmış olan gayrimenkullerle karşılaştırılması, uygun karşılaştırma işlemlerinin uygulanması ve karşılaştırılabilir satış fiyatlarında çeşitli düzeltmelerin yapılması bu yaklaşımda izlenen prosedürlerdir. Bulunan emsaller lokasyon, görülebilirlik, fonksiyonel kullanım, büyüklük, imar durumu ve emsali gibi kriterler dâhilinde karşılaştırılarak değerleme analizleri yapılır. Piyasa değeri yaklaşımı; yaygın ve karşılaştırılabilir emsallerin olması durumunda en çok tercih edilen metottur. İşyeri türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım piyasa değeri yaklaşımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkulle ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Piyasa Değeri Yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır.

-Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.

-Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.

-Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.

-Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.

-Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosya-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.

Taşınmazın değerinin tespitinde; gerçekleşen değerlerin güncel fiyatlarının doğruluğunun teyidinde bu yöntem kullanılmıştır.

Emsaller

Satılık Arsa Emsalleri (Maliyetle yatırım değerinin tespitinde arsa değerinin belirlenmesinde kullanılmış emsallerdir)

1-Emsal: Emlak Euro - 0506 112 64 00

Duraliler (tapuda santral Mahallesi) Mahallesinde, taşınmazın 750 m güneybatısında 29874 ada 2 parsel konumunda, Emsal=0,80, konut alanında kalmakta olan 5.001,34 m² alana sahip arsa içinde 380 m2 hisse; 10.211.200.-TL bedel ile satılıktır. Pazarlık payının bulunduğu bilgisi alınmıştır.

https://www.emlakeuro.com/antalya-kepez-merkezde-sur-yapi-yani-tapulu-imarli-15-kat-insaat-izinli-arsa-4174

2-Emsal: Tokay Yatırım Emlak - 0532 305 63 02

Duraliler Mahallesinde (tapuda Ünsal Mahallesinde), taşınmazın 1,0 km güneyinde 28104 ada 41 parsel konumunda, Emsal=0,80, 12 kat ticaret+ konut alanında kalmakta olan 2.951,93 m² alana sahip arsa; 35.600.000.-TL bedel ile satılıktır. Pazarlık payının bulunduğu bilgisi alınmıştır. (800 m2 civarında terki vardır, henüz uygulama yapılmamıştır)

https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-arsa-satilik-antalya-kepez-ilcesi-unsal-mahallesi-imar-0-3donum-tarlasatlik-1105489485/detay

3-Emsal: Realty GMS emlak -0552 760 01 84

Duraliler Mahallesinde (tapuda Avni Tolunay Mahallesi), taşınmazın 2,6 km güneyinde 28137 ada 15 parsel konumunda, Emsal=0,80, tamamı 7 kat ticaret +konut alanında kalmakta olan 586,75 m2 arsanın 220 m² lik hissesi; 5.670.000.-TL bedel ile satılıktır. (% 15 civarı terkleri var)

https://www.hepsiemlak.com/antalya-kepez-safak-satilik/konutticaret/128222-1854

4-Emsal: Sahibinden-Selim K. – 0551 848 31 59

Duraliler Mahallesinde (tapuda Göçerler Mahallesinde), taşınmazın 2,15 km doğusunda 29986 ada 1 parsel konumunda, Emsal=0,80, tamamı 7 kat konut alanı'nda kalmakta olan 5.705,00 m2 arsanın 172 m² lik hissesi; 3.700.000-TL bedel ile satılıktır.

https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-arsa-satilik-sehir-hastahanedi-yani-1138118506/detay

5-Emsal: İstek Emlak Antalya - 0541 585 58 01

Duraliler Mahallesinde (tapuda Göçerler Mahallesi), taşınmazın 2,6 km doğusunda 25525 ada 1 parsel konumunda, Emsal=0,80, tamamı 7 kat konut alanında kalmakta olan 10.792,00 m2 arsanın 200 m² lik hissesi; 3.250.000.-TL bedel ile satılıktır.

6- Emsal: ASAL GAYRİMENKUL- 0552 759 05 52

Duraliler Mahallesinde (tapuda Avni Tolunay Mahallesi), taşınmazın 3,25 km güneyinde 28151 ada 28 parsel konumunda, Emsal=0,80, tamamı 7 kat ticaret +konut alanında kalmakta olan 342,90 m2 arsa; 10.000.000.- TL bedel ile satılıktır.

Kiralık Dükkan Emsalleri (İNA tablosunda dükkan gelirlerinin tespitinde kullanılmış emsallerdir)

1-Emsal: Poyraz Global Emlak -0541 719 49 45

Kepez mahallesinde, Sur Cadde projesinde, cadde üzerinde konumlu 32 m2 alanlı dükkan 20.000.-TL/ay bedelle kiralık olarak pazarlanmaktadır.

https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-is-yeri-kiralik-poyraz-dan-sur-cadde-de-kiralik-32m2-dukkan-1133904940/detay

2-Emsal: Riba Emlak - 0 (533) 233 97 04

Kepez mahallesinde, Sur Cadde projesinde, cadde üzerinde konumlu 105 m2 alanlı dükkan 38.500-TL/ay bedelle kiralık olarak pazarlanmaktadır. Pazarlık payının bulunduğu bilgisi alınmıştır.

https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-is-yeri-kiralik-surcadde-de-harika-lokasyonda-kiralik-dukkan-1126472957/detay

3-Emsal: Atmaca Emlak -0535 043 75 68

Kepez mahallesinde, Sur Cadde projesinde, cadde üzerinde konumlu 35 m2 alanlı dükkan 15.000.-TL/ay bedelle kiralık olarak pazarlanmaktadır.

https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-is-yeri-kiralik-sur-yapi-sur-cadde-de-kiralik-dukkan-1141912970/detay

4-Emsal: MSC Emlak -0541 232 91 83

Kepez mahallesinde, Sur Cadde projesinde, cadde üzerinde konumlu 32 m2 alanlı dükkan 14.000.-TL/ay bedelle kiralık olarak pazarlanmaktadır.

https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-is-yeri-kiralik-sur-cadde-kiralik-dukkan-32m2-cadde-ustu-1052725046/detay

5-Emsal: Immolife Emlak -0552 763 67 29

Kepez mahallesinde, Sur Cadde projesinde, cadde üzerinde konumlu 32 m2 alanlı dükkan 14.000.-TL/ay bedelle kiralık olarak pazarlanmaktadır.

https://www.hepsiemlak.com/antalya-kepez-santral-kiralik/dukkan-magaza/136558-34

6-Emsal: Buldum Emlak -0532 654 37 56

Kepez mahallesinde, Sur Cadde projesinde, cadde üzerinde konumlu 24 m2 alanlı dükkan 13.000.-TL/ay bedelle kiralık olarak pazarlanmaktadır. https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-is-yeri-kiralik-surcade-de-kiralik-24-m2-dukkan-1139426511/detay

Devremülk Emsalleri

Hatay Erzin Hattuşa İsos Termal: ( ömür boyu kullanım haklı)

Tesiste termal su, buhar banyosu, sauna, tuz odaları, hamam, masaj odaları, çocuk kreşi wifi gibi hizmetler bulunmaktadır. Amanos Ormanına komşudur. Deniz kıyısı yoktur; plaja kuş uçuşu 14 km mesafededir. Adana Havalimanına 80 km, Hatay Havaalanına 90 km, İskenderun şehir merkezine 35 km ve Erzin' e, Osmaniye şehir merkezine 18 km mesafede konumlanıyor. Burnaz Plajına ücretsiz servisleri vardır.

Satılık Emsaller

1- Emsal: Emtia Emlak- 0 (535) 501 27 14

1 Şubat- 1 Haziran Döneminde kullanılabilen 2 hafta; 1+1 planda, 45 m2 olduğu düşünülen ara kat devremülk nitelikli taşınmaz 180.000-TL bedelle pazarlanmaktadır.

https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-devre-mulk-akdeniz-bolgesi-emtia-dan-hattusa-termal-tesislerinde-

acill-satilik-devretatil-1141168150/detay

2- Emsal: Sahibi- 0 (535) 767 12 45

Tüm yıl içinde kullanılabilen 1 hafta; 2+1 planda, 60 m2 olduğu düşünülen ara kat, deniz ve havuz cepheli devremülk nitelikli taşınmaz; 215.000-TL bedelle pazarlanmaktadır.

https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-devre-mulk-akdeniz-bolgesi-erzin-hattusa-termal-otelde-2-plus1-satiliktapulu-devremulk-1139434127/detay

3- Emsal: Sahibinden

Tüm yıl içinde kullanılabilen 2 hafta; 1+1 planda, 60 m2 olduğu düşünülen devremülk nitelikli taşınmaz; 350.000- TL bedelle pazarlanmaktadır.

https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-devre-mulk-akdeniz-bolgesi-erzin-isos-hattusa-vacation-

1142376445/detay

4- Emsal: Sahibinden - 0 (535) 576 27 45

Bahar Döneminde kullanılabilen 1 hafta; 2+1 planda, 60 m2 olduğu düşünülen devremülk nitelikli taşınmaz; 350.000-TL bedelle pazarlanmaktadır.

https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-devre-mulk-akdeniz-bolgesi-erzin-hattusa-termal-tapulu-devre-mulk-2 plus1-15-gun-bahar-donemi-1138013897/detay

5- Emsal: Sahibinden

Beyaz Dönemde (Okulların açık olduğu) kullanılabilen 2 hafta; 1+1 planda, 45 m2 olduğu düşünülen devremülk nitelikli taşınmaz; 370.000-TL bedelle pazarlanmaktadır.

https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-devre-mulk-akdeniz-bolgesi-hattusa-termal-erzin-de-1-plus1 devremulk-1138877627/detay

Okulların kapalı olduğu beyaz dönemler ile okulların açık olduğu kırmızı dönemler arasında % 30-40 gibi bir değer farkı olduğu gözlemlenmiştir.

(Devre kiralarının, devre satış rakamlarının % 8-% 11'i aralığında olduğu tespit edilmiştir. )

Club Patara Evleri: ( ömür boyu kullanım haklı)

Antalya–Kaş İlçesi Kalkan mahallesinde 1993 yılında inşa edilmiş devremülk daire ve villalardan oluşmaktadır. Tesisin plajı (ücretsiz), havuzları (ücretsiz), cafe-restoranları (ücretli), su sporları (ücretli), tenis kortları (ücretli), fitness salonu (ücretsiz), SPA (ücretli), tesis içinde shuttle/minibüs ile ulaşım apart-plaj arası (ücretsiz), Club Patara-Kalkan arası tekne ile ulaşım (ücretli) vb bulunmaktadır. Antalya Havalimanına 200 km takribi 3 saat mesafededir. Mavi bayraklı kendi plajı var.

Satılık Emsaller 6- Emsal: Sahibi

(1 Mayıs-15 Haziran ile 15 Eylül-30 Eylül tarihleri aralığında kullanılabilen) 1 hafta; 1+1, 80 m² olarak beyan edilen 45 m2 olduğu düşünülen devremülk nitelikli taşınmaz 150.000-TL bedelle pazarlanmaktadır. (Bu yılki hakkı kullanılmış)

https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-devre-mulk-akdeniz-bolgesi-kas-club-patara-1-haftalik-devre-tatil-enguzel-ve-genis-tarih-1111675778/detay

7- Emsal: Sahibi - 0 (541) 678 12 56

(15 Eylül-15 Haziran (kış) tarihleri aralığında kullanılabilen) 1 hafta; 1+1, 60 m² olarak beyan edilen 45 m2 olduğu düşünülen devremülk nitelikli taşınmaz 200.000-TL bedelle pazarlanmaktadır.

https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-devre-mulk-akdeniz-bolgesi-club-patarada-satilik-devretatil-1-haftadeniz-manzarali-1-plus1-1143639559/detay

8- Emsal: Sahibi- 0 (532) 336 24 64

Ekim Ayının 3. Haftası; 1 hafta 1+1, 65 m² olarak beyan edilen manzaralı, 40 m2 olduğu düşünülen devremülk nitelikli taşınmaz 205.000- TL bedelle pazarlanmaktadır.

https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-devre-mulk-akdeniz-bolgesi-gelecege-guzel-bir-tapu-ekleyin.tek-haftatek-tapu.clup-patarada-1142824770/detay

9- Emsal: Sahibi- 0 (532) 282 24 55

16 Haziran- 30 ekim tarihleri arasında (yaz dönemi) 2 hafta 1+1, 63 m² olarak beyan edilen manzaralı, 40 m2 olduğu düşünülen devremülk nitelikli taşınmaz 400.000- TL bedelle pazarlanmaktadır.

https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-devre-mulk-akdeniz-bolgesi-club-patara-da-sariyaz-da-16-30-ekimdeniz-manzarali-1-plus1-1019498902/detay

(Devre kiralarının, devre satış rakamlarının % 8-% 11'i aralığında olduğu tespit edilmiştir. )

Modern Saraylar:

Antalya-Alanya –Avsallar

İslami konsepttir. Termal özelliği yoktur. Denize kıyısı olmayıp, 2 km mesafedeki plaja yarım saatte bir ücretsiz ring servisi mevcuttur. İbadethanesi mevcut projedir. Antalya Havalimanına 102 km, takribi 1,5 saat mesafededir.

Satılık Emsaller

10- Emsal: Hilmi Öztaş Emlak - 0 (541) 799 62 69

6-7-8.aylarda kullanılabilen 2 hafta; 2+1 plan tertibinde, 50 m2 devremülk nitelikli taşınmaz 485.000-TL bedelle pazarlanmaktadır.

https://www.hepsiemlak.com/antalya-alanya-avsallar-satilik/devremulk-apartman-dairesi/92999-127

Club Çimtur:

Antalya Alanya ilçesinde Okurcalar Mahallesinde, İş bu projede farklı parseller üzerinde inşa edilmiş devremülkler bulunmaktadır. Termal özelliği yoktur. Denize cephesi olmayıp, Kendi kumsalına 200 m mesafededir. Havuzlu projedir. Alanya Havalimanına 74 km takribi 1 saat 14 dakika mesafededir.

Satılık Emsaller

11- Emsal: Pasha Emlak- 0 (532) 406 60 90

15–29 haziran tarihleri arasında 2 hafta; 1+1 planda, 45 m² olduğu düşünülen devremülk nitelikli taşınmaz 235.000-TL bedelle pazarlanmaktadır.

https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-devre-mulk-akdeniz-bolgesi-15-haziran-29-haziran-arasi-satilik-1 plus1-1117464380/detay

12- Emsal: Turyap Acıbadem- 0 (532) 706 54 33

02–16 Haziran tarihleri arasında 2 hafta; 1+1 planda, 68 m² olduğu düşünülen devremülk nitelikli taşınmaz 275.000-TL bedelle pazarlanmaktadır.

https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-devre-mulk-akdeniz-bolgesi-alanya-cimtur-tatil-sitesinde-02-16 haziran-donemi-110m2-1105025339/detay

(Devre kiralarının, devre satış rakamlarının % 7-% 10 u aralığında olduğu tespit edilmiştir.)

Club Flipper: Muğla ili, Bodrum ilçesinde Yalıkavak ilçesi, Gökçebel koyunda denize sıfır plajı, iskelesi ve havuzları olan sitedir. Termal özelliği yoktur. Hava limanı 25 km takribi 33 dk. Yaz döneminde Yalıkavak merkeze ring servisi mevcuttur.

Satılık Emsaller

13- Emsal: sahibinden

Yaz dönemi; 1 hafta; 75 m² olarak beyan edilen 45 m2 olduğu düşünülen 1+1 devremülk nitelikli taşınmaz; 150.000-TL bedelle pazarlanmaktadır.

https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-devre-mulk-ege-bolgesi-bodrum-club-flipper-1-plus1-satilik-devre-tatilpazarliksiz-1142305655/detay

14- Emsal: Develi Gayrimenkul - 0 (532) 543 92 15

15-30 HAZİRAN VEYA 01-15 EYLÜL tarihlerinde; 1 hafta; 95 m² olarak beyan edilen 45 m2 olduğu düşünülen devre tatil nitelikli taşınmaz 190.000-TL bedelle pazarlanmaktadır.

https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-devre-mulk-ege-bolgesi-clup-filipper-vip-kirmizi-serbest-donem-satilikdevre-mulk-7-gun-1113599044/detay

(Devre kiralarının, devre satış rakamlarının % 8-% 11 i aralığında olduğu tespit edilmiştir.)

(Devrelerin kullanım tarihinin yakın tarihte olması ya da, uzak tarihte olması satış fiyatını; dolayısıyla kira çarpanını değiştirmektedir.)

Emsaller ve taşınmazın konumunu gösterir kroki

Arsa Emsal Haritası

Kiralık Dükkan Emsal Haritası

Emsaller Ve Yorumlanması

Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede piyasada alınıp satılan arsaların genellikle küçük ölçekli imar parsellerinin olduğu görülmüştür. Arsa nitelikli emsal taşınmazların yapılaşma haklarının değerleme konusu taşınmazlara göre daha düşük olduğu görülmüştür. Arsa emsallerinin istenen rakamlar üzerinden 16.250-TL/m2 ile 30.321.-TL/m2 aralığında değiştiği görülmüş olup, imar fonksiyonu, konumu, alanı, yapılaşma hakkı vb. özelliklere göre birim değerin farklılaştığı görülmüştür. Ulaşılan emsaller, taşınmazlara göre imar hakları düşük ve küçük ölçekli parseller olması nedeni ile daha düşük şerefiyelidir. Değerleme konusu taşınmaz; alan olarak nitelikli proje geliştirilebilir büyüklükte olup, emsal avantajı nedeni ile daha kıymetlidir. Ulaşılabilen emsallerden konum ve imar hakkı olarak en yakın olan 6 adedi seçilerek ( ada parseli tespit edilmiş, tam konumu ve imarı öğrenilebilmiş emsaller) konu parseller için karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Değerlemeye konu parselin özelliklerine göre; emsallerine kıyasla; 37.500-TL/m2 arsa birim değeri öngörülmüştür.

Bölgeden elde edilen arsa emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıda bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaza göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz, değerleme konusu taşınmaza nazaran avantajlı ise (-) düzeltme, Emsal taşınmaz; değerleme konusu taşınmaza nazaran dezavantajlı ise (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmaza göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.

Satış Değeri	10.211.200,00	35.600.000,00	5.670.000,00	3.700.000,00	3.250.000,00	10.000.000,00
Düzeltme Kriterleri	Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4	Emsal 5	Emsal 6
Yüzölçümü (m²)	380	2.152	187	172	200	343
Satışa Sunulan Birim Değeri (TL/m²)	26.872 TL	16.543 TL	30.321 TL	21.512 TL	16.250 TL	29.155 TL
Pazarlık Payı %	5%	3%	5%	3%	3%	3%
Zaman Düzeltmesi	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Satılabileceği düşünülen Birim Değeri (TL/m²)	25.528 TL	16.047 TL	28.805 TL	20.866 TL	15.763 TL	28.280 TL
Hisseli olma durumu düzeltmesi %	30%	0%	15%	30%	35%	0%
Konum Düzeltmesi %	10%	10%	10%	10%	10%	0%
Yol cephesi düzeltmesi %	10%	0%	0%	0%	0%	0%
Büyüklük düzeltmesi %	0%	0%	0%	0%	0%	0%
İmar durumu ve Fonksiyonu düzeltmesi %	40%	40%	40%	40%	40%	35%
Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m2)	48.503 TL	24.070 TL	47.528 TL	37.559 TL	29.161 TL	38.178 TL
Nihai düzeltilmiş Ortalama Birim Değer (TL/m2)	37.500 TL

Arsa Emsal karşılaştırma ve uyumlulaştırma tablosu (TL/m2)

PAZAR YAKLAŞIMA GÖRE ARSA DEĞERİ(TL)
ALAN (m2)	BİRİM DEĞER (TL/m2)	PARSELİN DEĞERİ (tl)
45.170	37.500	1.693.875.000 ₺

Bölgedeki devremülk-dükkan emsalleri de incelenmiş olup, emsal karşılaştırma yaklaşımı ile ortalama birim m² değerleri bulunmuştur.

Satılık emsal projelerdeki devrelerlerin karşılaştırma tablosu*;

EMSAL KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (DEVRE SATIŞ BEDELI/HAFTA)
	Fmsal	Fmsal 7	Emsal 3	Emsal 4	Emsal 5	Emsal 6	Emsal	Emsal 8	Fmsal 9	Emsal 10	Emsal 11	Emsal 12	Emsal 13	Fmsal 14
	Hattuşa İsos Termal	Hattuşa İsos Termal	Hattuşa İsos Termal	Hattuşa İsos lfermal	Hattuşa İsos Termal	Club Patara	Club Patara	Club Patara	Club Patara	Modern Saraylar Club Çimtur		Club Cimtur	Clup Flipper	Club Flipper
Devremülk Satış Fiyatı (TL)	180.000	215 000	350.000	350.000	370-000	150.000	200.000	205. .000	400.000	485.000	235.000	275 000	150.000	190.000
Devremülk süresi (Hafta)			2						2
Haftalık Fiyat (TL)	90.000	215.000	175.000	350.000	185,000	150.000	200.000	205.000	200.000	242,500	117,500	137,500	150.000	190.000
Bağımsız Bölüm Alanı (m2)	45	60	60	60	45	45	45	40	40	50	45	68	વર્સ	45
Haftalık Birim Fiyat (TL/m2)	2.000	3,583	2.917	5,833	4.111	3.333	4 444	5.125	5.000	4.850	2.611	2.022	3.333	4.222
Pazarlık Payı %	2%	2%	2%	20%	2%	2%	2%	2%	3%	2%	2%	2%	2%	2%
Satılabileceği Düşünülen Birim Fiyat (TL/m2)	.960	3.512	2.858	4.667	4.029	3.267	4.356	5.023	4.850	4.753	2.559	1.982	3.267	4.138
Proje Prestij Düzeltmesi %	15%	15%	15%	15%	15%	5%	5%	5%	5%	15%	15%	15%	0%	0%
Sosyal Donatılar ve Rekreasyon Alanları %	0%	0%	0%	0%	0%	5%	5%	5%	5%	0%	5%	5%	0%	0%
Lokasyon Düzeltmesi %	5%	5%	5%	5%	5%	0%	0%	0%	0%	5%	0%	0%	-5%	-5%
İnşaat Kalitesi Yaş ve Mimari Ozellikleri %	0%	0%	0%	0%	0%	10%	10%	10%	10%	0%	10%	10%	10%	0%
Termal Ozelliklere Sahip Olması %	0%	0%	0%	0%	0%	10%	10%	10%	10%	10%	10%	10%	10%	10%
Hava Alanına Yakınlık ve Ulaşım Imkanları %	28%	28%	28%	28%	28%	38%	38%	38%	38%	33%	23%	23%	13%	8%
Kendi Plajının Olması %	0%	0%	0%	0%	0%	-21%	-21%	-21%	-21%	0%	-10%	-10%	-21%	-21%
Toplam Düzeltme %	48%	48%	48%	48%	48%	47%	47%	47%	47%	63%	53%	53%	7%	-8%
Düzeltilmiş Birim Değer TL/m2	2.901	5.197	4.230	6.907	5.963	4.802	6.403	7.383	7.130	7.747	3.915	3.032	3.495	3.807
Mevsim (Dönem) Düzeltmesi %	6%	0%	0%	6%	6%	6%	6%	6%	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Düzeltilmiş Birim Değer II (TL/m2)	3.075	5.197	4.230	7.321	6.321	5.090	6.787	7,826	7.130	7.747	3.915	3.032	3.495	3.807
Ortalama Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m2)	5.355
Yıllık Devre Adedi		48
Bağımsız Bölüm Satış Değeri (TL/m2)								257.050

*değerleme konusu taşınmazın avantajlı olduğu durumlarda (+) düzeltme yapılmıştır.

Bulunan Ortalama Devre fiyatının; Temmuz-Eylül Döneminde gerçekleşen satış bedelleriyle anlamlı ilişkisi görülmüştür. Piyasada tespit edilen devremülk emsallerinde gerekli düzeltmeler yapıldıktan sonra yaz dönemi için ortalama m2 satış fiyatı yaklaşık ~257.050-TL olarak hesaplanmıştır. Değerleme konusu projede tarafımıza ibraz edilen satış raporları ve liste fiyatları incelendiğinde, 25.12.2023 tarihi itibarıyla yaz dönemi (G grubu; Temmuz-Eylül 3. Hafta arası) devremülklerin güncel liste fiyatlarının ortalamasının 293.376-TL/m2 olduğu, ayrıca 2023 yılı Aralık ayında yine G Grubu'ndan 39 adet devremülkün satıldığı ve bu satışların ortalama m2 fiyatının ise 254.104-TL olduğu görülmüştür. Buna göre emsal projelere göre tespit edilen rayiç fiyatlar; liste fiyatlarının ~%10 altında kalmaktadır. Öte yandan değerleme konusu projede halen önemli bir stok olduğu

dikkate alındığında, satış fiyatlarının zaman içinde emsal projelere yakınlaşabileceği düşünülmektedir. Bu nedenle raporun takip eden bölümlerinde yer alan gelir indirgeme hesaplamalarında başlangıç satış fiyatları belirlenirken değerleme konusu projenin liste fiyatlarına (*25.12.2023 itibari ile güncel) % 13 iskonto uygulanmıştır. (50. sayfada; hesaplamalarda kullanılan, devre birim fiyatları verilmiştir)

Gerçekleşen satışların birim fiyatlarının emsal devremülk projeleri ile anlamlı ilişki içinde olduğu tarafımızca tespit edilmiştir.

Devre kira bedellerinin; devre satış fiyatının % 8,5 u olacağı yönünde kanaat oluşmuştur. Bu doğrultuda kabullerle rapor tanzim edilmiştir. (Devremülk emsallerinden Club Patara Evleri, Erzin Hattuşa isos, Modern Saraylar ve Club Flipper'e ilişkin yapılan incelemede, burada yer alan devremülk kiralarının, devre satış rakamlarının %8- %11'i aralığında olduğu, Club Çimtur'a ilişkin yapılan incelemede ise burada yer alan devremülk kiralarının, devre satış rakamlarının %7-%10'u aralığında olduğu gözlenmiştir. Söz konusu gözlemlere ilişkin bilgilere gayrimenkul değerleme raporunun 40 ve 41. sayfalarında yer verilmiş olup, emsal analizi incelemelerinde yapılan gözlemler, projenin niteliği, mesleki tecrübe ve muhafazakâr bir bakış açısı sonucu devremülk kiralarının devre satış rakamlarının % 8,5'u olacağı kabul edilmiştir.)

Dükkan nitelikli emsaller ise taşınmazın konumlu olduğu bölgeden seçilmiş olup dükkan kira değerlerinin emsal karşılaştırma tablosu aşağıda verilmiştir;

Dükkan kirası (TL/ay)	20.000 TL	38.500 TL	15.000 TL	14.000 TL	14.000 TL	13.000 TL
DÜKKAN KİRASI EMSAL KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (TL/m2-ay)
Düzeltme Kriterleri	Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4	Emsal 5	Emsal 6
Brüt Alan (m2)	32	105	35	32	32	24
Satışa Sunulan Birim Değeri (TL/m2-ay)	625 TL	367 TL	429 TL	438 TL	438 TL	542 TL
Pazarlık Payı %	30%	3%	10%	10%	10%	20%
Satılabileceği düşünülen Birim Değeri (TL/m²-ay)	438 TL	356 TL	386 TL	394 TL	394 TL	433 TL
Konum Düzeltmesi %	-10%	-10%	-10%	-10%	-10%	-10%
Yön ve Cephe Düzeltmesi %	-10%	-10%	-10%	-10%	-10%	-10%
Inşaat Kalitesi Düzeltmesi %	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Bina yaşı düzeltmesi %	-3%	-3%	-3%	-3%	-3%	-3%
Büyüklük ve Mimari Ozellik Düzeltmesi %	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²)	337 TL	274 TL	297 TL	303 TL	303 TL	334 TL
Ortalama Düzeltilmiş Birim Değer TL/m²)			308 TL

Dükkanların değeri ( 6005 m2); aşağıda verilen karşılaştırma tablosuna göre emsallerin kira gelirlerine kıyasla ~310-TL/m2 kira geliri olacağı kabulü ile ilk yıl kira geliri tespit edilip; sonraki yıllar değer artışı dikkate alınarak, inşaatın tamamlanmasından sonraki gelirleri nakit akımları tablosu ile hesaplanarak değeri tespit edilmiştir.

5.2 Maliyet Oluşumu Yaklaşımı

Bu yöntemde var olan yapının günümüz ekonomik koşullarında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Gayrimenkulün değeri, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana gelmektedir. Parsel üzerindeki yapılanmaların değeri, 6.7.1985 tarihli ve 85/9707 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe giren '' Mimarlık ve Mühendislik Hizmetleri Şartnamesi' nin 3.2 maddesi gereğince mimarlık ve mühendislik hizmetleri bedellerinin hesabında kullanılacak ve her yıl yayınlanan Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri tebliği veya bölgedeki mimar, müteahit, yüklenicilerden alınan bilgiler doğrultusunda oluşturulur. Yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı göz önüne alınır. Bir başka deyişle bu yöntemde, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Değerleme işlemi; yapılacak olan gayrimenkulün bugünkü yeniden inşa ya da yerine koyma maliyetine; mevcut yapının sahip olduğu herhangi bir çıkar veya kazanç varsa eklendikten sonra, aşınma payının toplam maliyetten çıkarılması ve son olarak da arazi eklemesi ile yapılır.

İncelenen ruhsat belgesine göre blokların tamamı 4C yapı sınıfına göre alınmıştır. Çevre, Şehircilik ve İklim değişikliği Bakanlığının Resmi gazete ile yayınladığı 2023 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri, tablosunda 4C yapı birim değeri 12.450-TL, 2023 yılı 5C grubu yapı birim maliyetleri tablosundaki ( 5 yıldızlı otel) yapı türü için 18.100-TL dir. ( Yılbaşında yapı yaklaşık maliyetleri tablosuna gelecek artırım ve reel birim maliyetler dikkate alınarak iş bu bedel ortalaması 18.400-TL/m2 alınmıştır)

Ancak projenin devremülk olarak tasarlanmış olması nedeniyle birim maliyet ortalama 18.400-TL/m² kabul edilmiştir (toplam inşaatın 5307 m2 si havuz olup; havuz için ~ 8.585-TL/m2, 164.918 m2 diğer birimler için ~ 18.715 -TL/m2 alınmıştır; birim değer paçalda hesaplanmıştır). Değerlemeye konu parseller için alınmış ruhsatlar ve inşaat alanları göz önünde bulundurularak, orta-üst / üst gelir düzeyine hitap edecek bir proje olması da düşünülerek öngörülen inşaat maliyetleri hesaplanmıştır.

İnşaat Maliyet Hesabı:

Projenin Tamamı için Öngörülen Toplam İnşaat Maliyetinin net bugünkü değeri (TL)
İNŞAAT ALANI (m2)	BİRİM DEĞER (TL/m2)
170.225	18.400-TL	3.132.140.000 ₺

Çevre düzeni, peyzaj maliyetinin yapıların toplam inşaat maliyetinin yaklaşık % 8'i olacağı varsayılmıştır.

Proje, Ruhsat, Mimari ve Mühendislik Bedeli Danışmanlık ve Yasal İzin Harçlar' bedelinin toplam inşaat maliyetinin yaklaşık %6'sı olacağı varsayılmıştır.

Genel giderlerin Girişimci karı, projenin özellikleri, büyüklüğü, hedeflenen kar marjları, satış hızı, ve piyasa koşulları ile yüklenici firmanın marka gücü, fiyat politikası gibi etkenler ile ilişkilidir. Proje özellikleri, yüklenici firmanın marka gücü, fiyat politikası ve kar marjı hedeflerine bağlı olmak üzere, genel piyasa koşullarında orta ve üst düzey gelir grubuna hitap eden konut projelerinde satış-pazarlama maliyetlerinin toplam maliyet içerisinde %1 - %10 aralığında bir yer tuttuğu bilinmektedir. Rapora konu proje için ise inşaat maliyetinin % 8 oranında genel gider olarak satış-pazarlama maliyeti hesaplanmıştır.

Proje Geliştirme Maliyetinin (geliştirici karı), bölgede inşaat yapan firmalarla yapılan görüşmeler, projenin niteliği, il genelindeki diğer değişik özellikteki projeler ve mesleki tecrübeler sonucu elde edilen veriler analiz edilerek toplam maliyetin (arsa + yapı) % 40'ı oranında olacağı kabul edilmiştir.

Projenin imalat değeri hesabı;

Tamamlanması durumu değeri öngörülen yapılar için toplam maliyet;

28868 Ada 1 Parsel İçin Öngörülen Maliyet
	Öngörülen Maliyet (TL)
İnşaat Maliyeti	3.132.140.000 TL
Çevre düzeni, peyzaj (%8) (A)	250.571.200 TL
Genel Giderler Satış- Pazarlama Giderleri ( %8) ( C)	250.571.200 TL
Proje Ruhsat Danışmanlık ve Yasal İzin Harçlar Bedeli (%6) (B)	187.928.400 TL
Proje İçin Öngörülen Toplam Maliyet (inşaat maliyeti
+A+B+C)	3.821.210.800 TL

Projenin arsa değeri dahil toplam maliyeti

Proje İçin Öngörülen Toplam Maliyet (inşaat
maliyeti+A+B+C)	3.821.210.800 TL
Arsa Değeri	1.693.875.000 TL
Proje Geliştirme Maliyeti (Girişimci karı) % 40	2.206.034.320 TL
((Arsa+Proje için öngörülen toplam maliyet)*0,40)
Projenin arsa değeri dahil toplam maliyeti	7.721.120.120 TL

* Değerlemesi yapılan 28868 ada 1 parselde mimari projeler onaylanmış; ruhsatlar alınmıştır. İnceleme tarihi itibari ile; inşaata başlanmış olup genel inşaat seviyesi % 15 seviyelerindedir.

5.3 Gelir Kapitalizasyon Metodu

Gelir Kapitalizasyon yaklaşımında mülkün getireceği net gelir boş kalma, tahsilat kayıpları ve işletme giderleri işletme dönemi için analiz edilir. Değerleme uzmanı, gayrimenkulün gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değerini belirler. Gelir kapitalizasyon yaklaşımında iki farklı metod bulunmaktadır. Direk Kapitalizasyonda; bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılır. İndirgenmiş Nakit Akışında ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılır, gelirler kabul edilebilir bir indirme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanır.

İş bu rapordaki gelir kapitalizasyonu ile değer tespitinde İndirgenmiş Nakit Akışları dikkate alınmıştır.

Parsel üzerinde inşa edilecek olan proje ile ilgili elde edilebilen veriler doğrultusunda aşağıda yer alan nakit akışları düzenlenmiştir;

Sur Tatil Evleri Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'den elde edilen bilgilere göre; projede 1401 adet mesken ( her bir meskende 48 devre öngörülmektedir (toplam 67248 devre), her bir devre 7 günlüktür) ve 7 adet dükkan yer almaktadır. Toplam satılabilir devremülk alanı 118.357 m² dir.

Devremülklerin nakit akış tablosunda kullanılan Veriler;

İskonto Oranının Hesaplanması

Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır:

Risksiz Getiri Oranı + Risk primi

Risksiz Getiri Oranı

10 yıl vadeli tahvil faizi ~%24,425 dir. Politika faizinin yükselme eğilimi dikkate alınarak iş bu risksiz getiri oranı % 24,5 kabul edilmiştir.

Kaynak: https://tr.investing.com/rates-bonds/turkey-10-year-bond-yield ( 27.12.2023 itibari ile)

Risk Primi

Eklenen risk primi ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmuştur. Bu riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti amacıyla hareket edilmiştir. Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasılat ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılatın karşılaştırması ile ölçülebilir.

Gayrimenkulün proje nitelikli olması ayrıca, iyi bir lokasyonda bulunması gayrimenkul piyasası için avantaj olarak kabul edilebilir. Gayrimenkulün uzun vadede satılabilirlik özelliği olduğu düşünülmektedir.

Ülke Risk primi;

Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız aşağıdaki şekilde belirlenmiştir: % 24,5 Risksiz getiri Oranı + % 6, 50 Risk Primi = % 31 İskonto oranı.

Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı % 31 olarak kabul edilmiştir.

Varsayımlar:

Gelir İndirgeme Yaklaşımı kullanılırken üzerinde proje geliştirilen parselin tarafımıza iletilen satılabilir alanları ve devre sayısı ile birlikte 25.12.2023 tarihine kadar gerçekleşen satışlar incelenmiştir.

Devremülk projesi için 13 yıllık nakit akışı düzenlenmiş olup; inşaatın ilk dört yılda tamamlanacağı kabul edilmiştir. Projeksiyon dönemi boyunca Haziran-Eylül dönemi devremülklerin % 90'ının kalan dönemlerdeki devremülklerin ise % 55'inin satılacağı öngörülmüştür (satılması planlanan kısmın). Kalan stokların ise kiralama yolu ile gelir getireceği kabul edilmiştir. Kiralama doluluk oranı yıllara göre tabloda gösterilmiştir. Kabullerimiz; Doluluk oranının, 4. yılda; dönemlere göre % 22 ila % 70 aralığında; sonraki yıllarda daha yüksek olacağı öngörülmektedir. İş bu kabulümüz, bölgedeki turizm tesislerinin doluluk oranları da dikkate alınarak şirketimizin sektör tecrübesine dayanarak takdir edilmiştir. Devremülkler dönemlere göre gruplandırılmış olup; güncel başlangıç ortalama birim değeri takdir edilmiştir. Projeksiyonda 13. yıl sonunda, Proje'deki devre mülklerin %67 sinin satılacağı; ticari birimler ile kalan %33 oranındaki devre mülkün ise kira amaçlı elde tutulacağı kabul edilmiştir.

A (Aralık-Ocak döneminde) grup ortalama 161.391-TL/M² ile gerçekleşeceği,

B (Şubat döneminde) grup ortalama 166.262.-TL/M² ile gerçekleşeceği,

C (Mart döneminde) grup ortalama 182.953.-TL/M² ile gerçekleşeceği,

D (Nisan döneminde) grup ortalama 194.985.-TL/M² ile gerçekleşeceği,

E (Mayıs döneminde) grup ortalama 204.838-TL/M² ile gerçekleşeceği,

F (Haziran döneminde) grup ortalama 248.933-TL/M² ile gerçekleşeceği,

G (Temmuz-Eylül 3. Hafta döneminde) grup ortalama 255.237.-TL/M² ile gerçekleşeceği,

H (Eylül sonu) grup ortalama 248.208.-TL/M² ile gerçekleşeceği,

I (Ekim döneminde) grup ortalama 208.381-TL/M² ile gerçekleşeceği,

J (Kasım döneminde) grup ortalama 172.818.-TL/M² ile gerçekleşeceği varsayılmıştır.

Ortalama birim değerlerin yıllık satış fiyat artış oranı; % 31 oranı düşünülerek dikkate alınmış, nakit akışı tabosunda gösterilmiştir. Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır. Çalışmalar sırasında para birimi TL kullanılmıştır. Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir.

	SATIŞ TABLOSU			Gerçekleşen Satışlar		Güncel (Başlangıç)
Dönemler	Grup	Adet	m2	Tutar	m2 Birim Fiyat	m2 Birim Fiyat
Aralık-Ocak	A	415	585	38.200.492	65.312	161.391
Şubat	B	115	164	15.861.856	96.559	166.262
Mart	C	5		807.128	117.046	182.953
Nisan	D	ਰੇਦ	141	17.400.074	123.807	194.985
Mayıs	E	127	189	15.391.045	81.479	204.838
Haziran	F	698	1.073	105.302.769	98.141	248.933
Temmuz-Eylül 3. hafta	G	4.025	6.382	735.011.107	115.169	255.237
Eylül Sonu	H	80	118	11.454.341	97.208	248.208
Ekim		189	301	29.627.775	98.493	208.381
Kasım		97	141	14.519.973	103.268	172.818
		5.847	9.100	983.576.561	108.089

Ekte 111 sayfa (ilk ve son sayfası imzalı eklenmiştir) Sur Tatil Evleri Antalya Projesi 25.12.2023 tarihi itibariyle satışı gerçekleşmiş KDV hariç 983.576.561-TL tutarındaki 5847 adet sözleşmeyi içeren liste ek olarak bulunmaktadır.

Kira gelirleri hesabı;

Devrenin kirasının; devre satış fiyatının % 8,5 u olacağı öngörülmektedir. ( Satılık devremülklerin, aynı dönemdeki kiralık ilanlarına oranla iş bu bedel tespit edilmiştir)

Giderlere (Maliyetlere) ilişkin Kabul ve Varsayımlar

Yapı Birim Maliyetleri:

Yapılacak olan projenin iyi nitelikte olacağı öngörülmüş olup, bu kapsamda ortalama birim inşa maliyeti öngörülmüş ve maliyetleri hesapları "Maliyet Yöntemi" başlığı altında irdelenmiştir. Nakit akışında birim maliyet 18.400.-TL/m² öngörülmüştür.

Parsel üzerinde inşaai çalışmaların sürdüğü görülmüştür. Taşınmazın nakit akışlarında ruhsattaki inşaat alanı parsel alanları oranında dağıtılarak hesaplamalar yapılmıştır. Projenin yer aldığı bölgenin sosyo ekonomik özellikleri, coğrafi nitelikleri ve diğer etkenler de göz önünde bulundurularak projenin inşaat maliyetlerinin gerçekleşme oranları ve maliyetleri yıllara göre dağılımı kabulleri nakit akışı tablolarında gösterilmiştir. İnşaat maliyetlerine 1. dönemden itibaren yıllık enflasyon oranı dikkate alınarak % 31 oranında artış yapılmış olup nakit akışlarında bu maliyetler dikkate alınmıştır.

Genel Giderler Satış / Pazarlama Giderleri

Satış pazarlama giderleri, projenin özellikleri, hedeflenen kar marjları, satış hızı, ve piyasa koşulları ile yüklenici firmanın marka gücü, fiyat politikası gibi etkenler ile ilişkilidir. Değerleme konusu taşınmaz üzerinde inşa edilen projenin orta-üst gelir düzeyine hitap edecek devremülk projesi olacağı dikkate alındığında, projede pazarlama ve satış giderlerinin ortalama düzeyde tutulacağı öngörülmüştür.

Bu veriler ışığında, proje özellikleri, müteahit firmanın marka gücü, fiyat politikası ve kar marjı hedeflerine bağlı olmak üzere, genel piyasa koşullarında orta ve üst düzey gelir grubuna hitap eden devremülk projelerinde satış & pazarlama Maliyetlerinin toplam maliyet içerisinde % 3 - % 8 aralığında bir yer tuttuğu bilinmektedir. Rapora konu proje için ise satışa hazır proje alanı üzerinden her satış döneminde satış gelirinin % 6,5 oranında satış & pazarlama maliyeti, % 3,5'i kadar genel giderler hesabı yapılarak İNA tablosunda işlenmiştir.

Dükkanların değerinin tespitinde;

Dükkanların değerinin tespitinde emsallerine kıyasla bugünkü kira değeri tespit edilip; inşaatların tamamlandığı yıl olası kira geliri bulunmuş; sonraki yıllar için gelirlerinin devre kira artış oranlarında ( % 31) artacağı kabulü ile Nakit akımları tablosunun gösterdiği nakit akımlarının net bugünkü değeri dikkate alınmıştır.

Bağımsız Birim	1.401	Adet
Devre/yıl	48	Dönem
Toplam Devre Sayısı	67.248	Adet
Toplam Satılabilir Alan	118.357	m2
Inşaat Alanı	170.225	m2
lı şaat m2 Maliyeti	18.400,00	TL
Grup	Devre Adet Dağılım	m2 Dağılım
A	11.208	19.726
B	5.604	9.863
C	5.604	9.863
D	5.604	9.863
E	5.604	9.863
F	5.604	9.863
G	15.411	27.123
H	1.401	2.466
	5.604	9.863
J	5.604	9.863
	67.248	118.357

Not: Rapor konusu parsel üzerinde geliştirilen projenin değerinin hesabında yukarıdaki bilgiler dikkate alınmıştır. Söz konusu projenin uygulanmaması veya farklı bir proje geliştirilmesi durumunda taşınmazın Gelir Yaklaşımı Yöntemi ile ulaşılan değeri değişecektir.

Toplam		66,667%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	90,00%	90,00%	90,00%	55,00%	55,00%		78.905	10.849	5.425	5.425	5.425	5.425	8.877	24.411	2.219	5.425 5.425		44.832	6.164	3.082	3.082	3.082	3.082	5.044	13.870	1.261	3.082	3.082
13	31,0%	0,36%	0,00%	0,00%	4,33%	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%	66,67%	427	0	0	427	0	0	0	0 0	0	0	78.905	243	0	0	243	0	0	0	0	0	0	C	44.832	6.121.609	5.400.156	5.563.131	6.121.609	6.524.215	6.853.887	8.329.325	8.540.244	8.305.063	6.972.430	5.782.500
12	31,0%	2,30%	0,00%	3,26%	7,08%	6,78%	3,01%	0,00%	0,00%	2,72%	0,00%	6,77%	66,31%	2.720	0	321	698	668	297	0	0	0 67	668	78.478	1.538	O	181	396	378	168	0	0	38	0	377	44.589	4.736.643	4.122.256	4.246.665	4.672.984	4.980.316	5.231.975	6.358.264	6.519.270	6.339.743	5.322.466	4.414.122
11	31,0%	4,66%	6,23%	7,23%	6,58%	6,90%	7,23%	0,00%	0,00%	10,00%	6,15%	6,90%	64,01%	5.518	1.230	713	648	681	713	0	0	607 247	681	75.758	3.112	689	402	368	385	402	0	0	139	343	384	43.051	3.602.460	3.146.760	3.241.729	3.567.163	3.801.768	3.993.874	4.853.636	4.976.542	4.839.498	4.062.951	3.369.559
10	31,0%	4,87%	7,05%	6,73%	6,08%	6,40%	6,73%	2,62%	0,00%	9,50%	7,05%	6,40%	59,35%	5.767	1.391	еез	ਟਰੇਰੇ	631	663	259	0	રવેર 234	631	70.240	3.249	779	374	340	357	374	144	0	132	393	357	39.940	2.786.728	2.402.107	2.474.602	2.723.025	2.902.113	3.048.759	3.705.066	3.798.887	3.694.274	3.101.489	2.572.182
C	31,0%	5,10%	6,55%	6,23%	5.58%	5.90%	6,23%	9,50%	0,00%	9,00%	6,55%	5,90%	54,47%	6.039	1.292	614	550	582	614	937	0	646 222	582	64.473	3.398	724	346	312	329	347	522	0	125	365	329	36.690	2.208.781	1.833.670	1.889.009	2.078.645	2.215.354	2.327.297	2.828.295	2.899.914	2.820.056	2.367.549	1.963.498
	31,0%	4,74%	6,05%	5,73%	5,08%	5,40%	5,73%	9,25%	0,00%	8,50%	6,05%	5,40%	49,37%	5.607	1.193	ર્ટક	501	રૂઝિક	ર્ટક	912	0	210 597	533	58.434	3.155	668	319	284	301	319	508	0	118	337	301	33.293	1.690.785	1.399.748	1.441.992	1.586.752	1.691.110	1.776.562	2.159.003	2.213.675	2.152.715	1.807.289	1.498.853
	31,0%	4,37%	5,55%	5,23%	4,58%	4.90%	5,23%	9,00%	0,00%	8,00%	5,55%	4,90%	44,63%	5.176	1.095	515	451	483	ર્ટરન્ડ	888	0	197 547	483	52.827	2.911	613	291	256	273	291	494	O	111	309	273	30.138	1.294.855	1.068.510	1.100.757	1.211.261	1.290.923	1.356.155	1.648.094	1.689.828	1.643.294	1.379.610	1.144.163
9	31,0%	6,79%	5,05%	4,73%	4,08%	4,40%	4,73%	8,75%	12,12%	7,50%	5,05%	4,40%	40,26%	8.032	ਰੇਰੇਵ	466	402	434	466	863	3.288 185	498	434	47.651	4.464	558	263	228	245	263	481	1.795	104	281	245	27.227	1.114.079	815.656	840.273	924.627	985.438	1.035.232	1.258.087	1.289.945	1.254.423	1.053.138	873.407
	31,0%	6,36%	4,55%	4,23%	3,58%	3.90%	4,23%	8,50%	11,85%	7,00%	4,55%	3,90%	33,47%	7.527	898	417	353	385	417	838	3.214	449 173	385	39.620	4.180	503	235	200	217	235	467	1.755	97	253	217	22.763	856.446	622.638	641.430	705.822	752.243	790.254	960.372	984.691	957.575	803.922	666.723
	31,0%	5,66%	3,50%	3,25%	2,75%	3,00%	3,25%	8,25%	11,75%	6,50%	3,50%	3,00%	27,12%	6.701	690	321	271	296	321	814	3.187	160 345	296	32.093	3.715	387	181	154	167	181	453	1.740	90	195	167	18.583	666.531	475.297	489.641	538.795	574.231	603.247	733.108	751.672	730.973	613.681	508.949
	31,0%	5,01%	3,00%	2,75%	2.25%	2,50%	2,75%	8,00%	10,50%	6,00%	3,00%	2,50%	21,45%	5.930	592	271	222	247	271	789	2.848	148 296	247	25.392	3.287	331	153	126	139	153	439	1.555	83	167	139	14.867	511.458	362.822	373.772	411.294	438.344	460.494	559.625	573.796	557.995	468.459	388.510
2	31,0%	4,59%	2,50%	2,25%	1,75%	2,00%	2,25%	7,75%	10,25%	5,50%	2,50%	2,00%	16,44%	5.431	493	222	173	197	222	764	2.780 136	247	197	19.462	3.007	276	125	98	111	125	426	1.518	76	139	111	11.580	395.304	276.963	285.322	313.965	334.614	351.522	427.194	438.012	425.950	357.602	296.573
	31,0%	4,17%	2,00%	1,75%	1,25%	1,50%	1,75%	7,50%	10,00%	5,00%	2,00%	1,50%	11,86%	4.932	ਤੇਰੇਟ	173	123	148	173	740	2.712	123 197	148	14.031	2.727	221	97	70	84	97	412	1.481	ਦਰੇ	111	84	8.574	306.237	211.422	217.803	239.668	255.430	268.338	326.103	334.360	325.153	272.979	226.391
Gerçekleşen		7,69%	2,97%	1,67%	0,07%	1,42%	1,92%	10,88%	23,53%	4,78%	3,05%	1,43%	7,69%	9.100	585	164		141	189	1.073	6.382	118 301	141	9.100	5.847	415	115		96	127	698	4.025	80	189	97	5.847	108.089	65.312	96.559	117.046	123.807	81.479	98.141	115.169	97.208	98.493	103.268
Yıllar	Satış Fiyatı Artış Oranı (TL)	Satış Oranı	A dönem	B dönem	C dönem	D dönem	E dönem	F dönem	G dönem	H dönem	l dönem	J dönem	Kümülatif Satış Oranı	Satılan m2	ರ	ರಿ	C	0	ш	L	ട H			Kümülatif Satış m2	Satılan Adet	ರ	8	C	D	ш	LL	9	H			Kümülatif Satış adet	Satış Fiyatı (TL/m2)	ಳ	ದ	C	0	பா	LL	ട്	H

/

atış Tutarı (TL)	983.576.561	1.510.218.477	2.146.841.523	3.033.038.861	4.466.246.791	6.446.267.094	8.947.907.717	6.701.722.182	9.480.508.205	13.338.106.061	16.071.255.739	19.878.006.901	12.882.056.385	2.614.415.567	108.500.168.062
	38.200.492	83.411.019	136.585.543	214.712.473	328.152.230	558.843.248	812.533.518	1.169.806.919	1.670.505.359	2.369.218.385	3.340.597.923	3.870.236.902		0	14.592.804.010
	15.861.856	37.593.652	63.318.450	101.379.875	156.954.479	267.293.477	391.592.852	567.270.936	814.237.360	1.159.808.229	1.641.384.826	2.310.081.343	1.365.243.469	0	8.892.020.804
	807.128	29.548.315	54.191.610	91.274.155	146.140.063	248.876.528	371.626.609	546.564.705	794.251.104	1.142.978.201	1.631.588.569	2.313.297.159	3.260.869.414	2.614.415.567	13.246.429.126
	17.400.074	37.789.979	66.006.496	108.085.638	169.910.623	289.357.790	427.655.975	623.891.751	900.695.969	1.289.162.805	1.831.922.196	2.587.303.863	3.328.002.677	0	11.677.185.836
	15.391.045	46.316.118	78.009.575	124.901.998	193.371.002	329.310.817	482.450.090	698.888.943	1.003.156.430	1.428.906.532	2.022.218.365	2.846.065.617	1.553.169.404	0	10.822.155.937
	105.302.769	241.228.292	326.542.698	441.569.997	596.533.468	805.139.414	1.085.754.181	1.462.976.204	1.969.734.906	2.650.091.990	957.896.932		0	0	10.642.770.853
	735.011.107	906.901.512	1.217.742.005	1.634.150.368	395.586.623 て	3.164.926.719	4.240.720.542					0	0	0	14.295.038.875
	11.454.341	40.087.605	57.766.238	82.553.206	117.156.758	165.281.149	231.983.899	324.158.834	451.188.577	625.825.097	865.377.038	1.193.309.389	425.393.443	0	4.591.535.573
	29.627.775	53.848.216	88.176.454	138.613.386	211.847.458	360.776.221	524.552.767	755.200.177	1.078.439.460	1.529.512.361	2.156.612.429	2.464.550.161	0	0	9.391.756.866
	14.519.973	33.493.770	58.502.452	95.797.765	150.594.087	256.461.730	379.037.285	552.963.712	798.299.040	1.142.602.460	1.623.657.461	2.293.162.468	2.949.377.978	0	10.348.470.181
ahsilat (TL)	588.425.367	1.301.282.280	.892.192.304	2.678.559.926	892.963.619	5.654.258.973	.947.251.468	7.600.196.396	8.368.993.796	11.795.066.918	14.977.995.868	18.355.306.436	15.680.436.592	7.767.238.121	108.500.168.062
	15.108.984	73.138.119	115.315.733	183.461.701	282.776.327	466.566.841	711.057.410	1.026.897.559	1.470.225.983	2.089.733.174	2.952.046.108	3.658.381.310	1.548.094.761	0	14.592.804.010
	4.374.749	34.043.298	53.028.531	86.155.305	134.724.637	223.157.878	341.873.102	496.999.703	715.450.790	1.021.579.881	1.448.754.187	2.042.602.736	1.743.178.619	546.097.388	8.892.020.804
	502.410	18.033.707	44.334.292	76.441.137	124.193.700	207.781.942	322.526.576	476.589.466	695.176.544	1.003.487.362	1.436.144.422	2.040.613.723	2.881.840.512	3.918.763.332	13.246.429.126
	3.844.736	36.229.326	54.719.889	91.253.981	145.180.629	241.578.923	372.336.701	545.397.441	789.974.282	1.133.776.070	1.614.818.439	2.285.151.196	3.031.723.151	1.331.201.071	11.677.185.836
	8.581.572	34.599.144	65.332.192	106.145.029	165.983.401	274.934.891	421.194.381	612.313.401	881.449.435	1.258.606.491	1.784.893.632	2.516.526.716	2.070.327.889	621.267.762	10.822.155.937
	67.708.172	182.331.573	292.416.936	395.559.078	534.548.080	721.697.036	973.508.274	1.312.087.395	1.767.031.426	2.377.949.157	1.634.774.955	383.158.773	0		10.642.770.853
	459.005.080	820.146.934	1.093.405.807	1.467.587.023	2.091.012.121	.857.190.680	3.810.403.013	1.696.288.217					0	0	14.295.038.875
	7.708.978	27.797.925	50.694.785	72.638.419	103.315.337	146.031.393	205.302.799	287.288.860	400.376.680	555.970.489	769.556.262	1.062.136.448	732.559.821	170.157.377	4.591.535.573
	17.295.373	44.641.332	74.445.159	118.438.613	182.553.829	301.204.716	459.042.149	662.941.213	949.143.747	1.349.083.201	1.905.772.402	2.341.375.068	985.820.064	0	9.391.756.866
	4.295.314	30.320.921	48.498.979	80.879.640	128.675.558	214.114.673	330.007.063	483.393.141	700.164.909	1.004.881.092	1.431.235.461	2.025.360.465	2.686.891.774	1.179.751.191	10.348.470.181
tok Oranı (m2 üzerinden)	92,31%	88,14%	83,56%	78,55%	72,88%	66,53%	59,74%	55,37%	50,63%	45,53%	40,65%	35,99%	33,69%	33,33%
	97,03%	95,03%	92,53%	89,53%	86,03%	81,48%	76,43%	70,88%	64,83%	58,28%	51,23%	45,00%	45,00%	45,00%
	98,33%	96,58%	94,33%	91,58%	88,33%	84,11%	79,38%	74,16%	68,43%	62,21%	55,48%	48,26%	45,00%	45,00%
	99,93%	98,68%	96,93%	94,68%	91,93%	88,36%	84,28%	79,71%	74,63%	69,06%	62,98%	56,41%	49,33%	45,00%
	98,58%	97,08%	95,08%	92,58%	89,58%	85,68%	81,28%	76,38%	70,98%	65,08%	58,68%	51,78%	45,00%	45,00%
	98,08%	96,33%	94,08%	91,33%	88,08%	83,86%	79,13%	73,91%	68,18%	61,96%	55,23%	48,01%	45,00%	45,00%
	89,12%	81,62%	73,87%	65,87%	57,62%	49,12%	40,37%	31,37%	22,12%	12,62%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%
	76,47%	66,47%	56,22%	45,72%	33,97%	22,12%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%
	95,22%	90,22%	84,72%	78,72%	72,22%	65,22%	57,72%	49,72%	41,22%	32,22%	22,72%	12,72%	10,00%	10,00%
	98,57% 96,95%	97,07% 94,95%	92,45% 95,07%	89,45% 92,57%	85,95% 89,57%	85,67% 81,40%	81,27% 76,35%	76,37% 70,80%	64,75% 70,97%	65,07% 58,20%	58,67% 51,15%	45,00% 51,77%	45,00% 45,00%	45,00% 45,00%
tok m2	109.257	104.326	ਰੋ8.895	92.965	86.264	78.737	70.706	65.530	ਤੌਰ	53.884	48.117	42.599	39.879	39.452
	19.141	18.747	18.254	17.662	16.971	16.074	15.078	13.983	12.789	11.497	10.107	8.877	8.877	8.877
	9.699	9.526	9.304	9.033	8.713	8.296	7.830	7.314	6.750	6.136	5.472	4.760	4.438	4.438
	9.856 9.723	9.733 9.575	9.560 9.377	9.338 9.131	8.835 9.067	.715 8.450 8.	8.313 8.016	7.861 7.533	7.000 7.361	6.418 6.811	6.212 5.787	5.563 5.107	4.438 4.865	4.438 4.438
	9.674	9.502	9.280	9.008	8.688	271 8	7.805	7.290	6.725	6.111	5.448	4.735	4.438	4.438
	8.790	8.050	7.286	6.497	5.683	4.845	3.982	3.094	2.182	1.245	ರಿ86	ರಿ86	986	ರಿ86
	20.741	18.029	15.249	12.401	9.214	6.000	2.712	2.712	2.712	2.712	2.712	2.712	2.712	2.712
	2.348	2.225	2.089	1.941	1.781	1.608	1.423	1.226	1.016	795	560	314	247	247
	9.562	9.365	9.118	8.823	8.477	8.029	7.530	6.983	6.386	5.740	5.045	4 438	4 438	4.438
	9.722	9.575	9.377	9.131	8.835	8.450	8.016	7.533	7.000	6.418	5.787	5.107	4.438	4 438
evremülk Kiralama Doluluk Oranı	0%	0%	0%	0%	36%	37%	39%	42%	45%	48%	51%	54%	57%	60%
					24%	27%	30%	33%	36%	39%	42%	45%	48%	51%	2,46%
					23%	26%	29%	32%	35%	38%	41%	44%	47%	50%	1,08%
					22%	25%	28%	31%	34%	37%	40%	43%	46%	49%	0,10%
					36%	39%	42%	45%	48%	51%	54%	57%	60%	63%	0,74%
					39%	42%	48%	ടടം%	62%	65%	68%	71%	74%	77%	1,67%
					70%	75%	80%	80%	85%	85%	88%	91%	94%	97%	9,74%
					70%	75%	80%	80%	85%	85%	88%	91%	94%	97%	18,43%
					45% 33%	50% 36%	55% 39%	55% 42%	60% 45%	60% 48%	63% 51%	66% 54%	67% 57%	70% 60%	2,24% 4,00%
					23%	26%	29%	32%	35%	38%	41%	44%	47%	50%	0,86%

/

Lider Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 2023OZ294 Sayfa

Kiralanan Devremülk m2	0	0	0	0	30.702	29.519	27.660	27.521	27.124	25.645	24.382	22.993	22.810	23.797
ಳ			0	0	4.073	4.340	4.523	4.614	4.604	4.484	4.245	3.995	4.261	4.527
ದ			0		2.004	2.157	2.271	2.341	2.362	2.332	2.244	2.094	2.086	2.219
0			0		1.995	2.179	2.328	2.437	2.503	2.520	2.485	2.392	2.238	2.175
0					3.220	3.334	3.403	3.424	3.392	3.302	3.151	2.934	2.683	2.816
m				0000	3.351	3.485	3.736	4.042	4.170	3.972	3.705	3.362	3.284	3.418
LL				0	3.978	3.634	3.185	2.475	1.855	1.058	868	898	927	957
9				0	6.450	4.500	2.170	2.170	2.305	2.305	2.387	2.468	2.550	2.631
				0	801	804	783	674	610	477	353	207	165	173
				0	2.798	2.890	2.937	2.933	2.874	2.755	2.573	2.397	2.530	2.663
				0	2.032	2.197	2.325	2.411	2.450	2.439	2.373	2.247	2.086	2.219
Kiralanan Devremülk adet*	0	0	0	0	17.444	16.772	15.716	15.637	15.411	14.571	13.854	13.064	12.960	13.521
			0	0	2.314	2.466	2.570	2.622	2.616	2.548	2.412	2.270	2.421	2.572
a			0	0	1.139	1.226	1.290	1.330	1.342	1.325	1.275	1.190	1.185	1.261
C				00	1.133	1.238	1.322	1.385	1.422	1.432	1.412	1.359	1.272	1.236
D			0		1.830	1.894	1.933	1.945	1.927	1.876	1.790	1.667	1.524	1.600
பா			0	0	1.904	1.980	2.123	2.297	2.369	2.257	2.105	1.910	1.866	1.942
U			0	0	2.260	2.065	1.810	1.406	1.054	601	493	510	527	544
ഗ്ര			0	0	3.665	2.557	1.233	1.233	1.310	1.310	1.356	1.402	1.449	1.495
			0		455	457	445	383	347	271	201	118	94	98
			0	0	1.589	1.642	1.669	1.666	1.633	1.566	1.462	1.362	1.437	1.513
				0	1.155	1.248	1.321	1.370	1.392	1.386	1.348	1.277	1.185	1.261
* Grup bazında ortalama m2/adet oranı kullanılmıştır.
Devremülk Kira Fiyatı (TL/m2)	0	0	0		4.375	5.606	7.140	9.271	12.078	15.678	20.517	26.932	35.297	46.188
	5.551	17.971	23.542	30.840	40.400	52.924	69.331	90.823	118.979	155.862	204.179	267.475	350.392	459.013
00	8.208	18.513	24.252	31.771	41.619	54.522	71.423	93.564	122.569	160.566	210.341	275.547	360.967	472.866
C	9.949	20.372	26.687	34.960	45.798	59.995	78.593	102.957	134.874	176.685	231.457	303.209	397.204	520.337
0	10.524	21.712	28.442	37.259	48.810	63.941	83.762	109.728	143.744	188.305	246.680	323.150	423.327	554.558
ш	6.926	22.809	29.879	39.142	51.276	67.172	87.995	115.273	151.008	197.820	259.144	339.479	444.718	582.580
11	8.342	27.719	36.312	47.568	62.314	81.632	106.937	140.088	183.515	240.405	314.931	412.559	540.452	707.993
ம்	9.789	28.421	37.231	48.773	63.892	83.699	109.645	143.635	188.162	246.493	322.905	423.006	554.138	725.921
	8.263	27.638	36.206	47.430	62.133	81.394	106.626	139.680	182.981	239.705	314.013	411.357	538.878	705.930
	8.372	23.203	30.396	39.819	52.163	68.333	89.517	117.267	153.620	201.242	263.627	345.351	452.410	592.657
	8.778	19.243	25.209	33.023	43.261	56.671	74.240	97.254	127.403	166.897	218.635	286.412	375.200	491.512
Devremülk Kira Geliri (TL)	0	0	0	0	1.611.917.168	1.985.939.225	2.369.969.518	3.061.605.985	3.931.439.886	4.824.611.250	6.003.034.980	7.431.018.417	9.661.512.488	13.189.851.178	54.070.900.09
				0	164.555.447	229.688.138	313.604.240	419.090.626	547.801.139	698.881.527	866.701.209	1.068.440.492	1.492.967.514	2.078.024.159	7.879.754.49
8				C	83.400.261	117.597.722	162.175.601	218.997.857	289.559.306	374.374.258	471.946.197	577.090.246	752.991.397	1.049.381.628	4.097.514.473
O				00	91.355.745	130.706.858	182.928.388	250.909.515	337.546.459	445.255.596	575.104.184	725.339.456	888.987.345	1.131.633.455	4.759.767.00
0					157.179.187	213.149.206	285.029.034	375.674.144	487.525.230	621.826.393	777.306.384	948.032.086	1.135.775.875	1.561.706.727	6.563.204.26!
ш				0	171.809.190	234.079.423	328.717.203	465.946.845	629.638.799	785.790.716	960.011.732	1.141.338.339	1.460.634.358	1.991.002.536	8.168.969.13
				0	247.902.316	296.620.970	340.647.085	346.765.299	340.340.604	254.377.045	273.344.436	370.288.525	501.069.549	677.350.081	3.648.705.90
ഗ്ര				0	412.091.650	376.635.987	237.917.023	311.671.300	433.807.491	568.287.813	770.731.989	1.044.079.095	1.412.834.064	1.909.881.111	7.477.937.52
				0	49.790.943	65.449.035	83.466.812	94.187.099	111.591.309	114.267.535	110.834.054	85.161.887	89.026.250	121.846.375	925.621.29
				0	145.926.629	197.502.667	262.900.277	343.930.976	441.481.381	554.492.546	678.295.163	827.712.439	1.144.542.367	1.578.263.685	6.175.048.13
				0	87.905.800	124.509.219	172.583.855	234.432.325	312.148.169	407.057.822	518.759.633	643.535.852	782.683.768	1.090.761.422	4.374.377.86

/

Lider Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 2023OZ294 Sayfa

															oplam
															Kredi Geri Ödemesi
															Finansman Gideri
															Kredi Kullanımı
10.751.659.150	261.441.557				948.050.820 1.333.810.606 1.607.125.574 1.987.800.690 1.288.205.639		670.172.218	894.790.772	644.626.709	446.624.679	214.684.152 303.303.886		151.021.848		Satış Giderleri Toplamı
3.763.080.703	91.504.545	450.871.973	695.730.242	562.493.951	466.833.712	331.817.787	234.560.276	313.176.770	225.619.348	156.318.638	75.139.453		52.857.647		Genel Giderler
															Tapu Harcları
6.988.578.448		20.00.01 49.007.36 581.64.00 45.61.92 66.976.89 1.04.63.62 1.22.070.49 87.33.665 169.937.02										98.164.201			Satış Giderleri
6.047.298.77										1.844.829.965		110.090.921			Toplam Inşaat Maliyeti
	615.665	469.974	358.758	273.861	209.054	159.584	121.820	92.992	70.986	54.188	41.365	31.576	24.104	11.346	Birim Malivet
	31,0%	31,0%	31.0%	31,0%	31,0%	31,0%	31.0%	31,0%	31,0%	31,0%	31,0%	31.0%	31,0%		nşaat Maliyeti Artış Oranları
170.225										34.045	44.259	37.450	44.769	9.703	nsaat IIerleme (m2)
100%										20.00%	26.00%	22.00%	26.30%	5.70%	İnşaat Ilerleme Oranı

*Genel inşaat seviyesi % 15 seviyelerinde olmakla birlikte; toplam harcamalara oranlandığında; finansal tablolarda % 5,7 kabul edilmiştir.

18.069.782.328	587.673.743	954.948.226	1.283.666.893	1.365.769.268	1.413.770.698	1.362.941.260	1.551.141.562	1.978.570.466	1.787.961.142 1.907.474.554		1.102.611.913 1.191.481.984		993.345.252	588.425.367	Projenin Tamamlanmış Olması Halindeki NBD Gelir Nakit Akışı (TL)
	33.46	25,54	19,50	14.88	11.36	8.67	6,62	5.05	3.86	2.94	2.25	1.72	1.31	1.00	İskonto Katsayısı
156.648.916.257	19.663.604.512	24.391.323.939	25.028.602.031	20.327.795.950	16.062.777.260	11.820.817.280	10.269.528.492	999.523.283 9.	7.358.939.483	5.265.544.150	2.678.559.926	1.892.192.304	1.301.282.280	588.425.367	Nominal Gelir Nakit Akısı
3.191.074.498	656.001.530	506.739.700	413.018.081	355.398.814	304.120.231	260.558.346	218.700.782	181.748.247	158.916.275	135.872.493					Aidat Giderleri
5.677.444.510	1.384.934.374	1.014.458.811	780.256.934	630.318.673	506.584.181	801.188 412.	321.468.628	248.846.799	208.523.619	169.251.303					Kiralama Giderleri
2.946.367.109	747.451.117	570.573.372	.192 435.552	332.482.589	803.503 253.	193.743.132	147.895.521	112.897.344	86.181.179	65.787.159					Ticari Unite Kira Geliri
54.070.900.095	13.189.851.178	9.661.512.488	.431.018.417	6.003.034.980	4.824.611.250	3.931.439.886	3.061.605.985	369.969.518	1.985.939.225	611.917.168					Devremülk Kira Geliri
108.500.168.062	7.767.238.121	15.680.436.592	18.355.306.436	14.977.995.868	11.795.066.918	8.368.993.796	7.600.196.396	7.947.251.468	5.654.258.973	3.892.963.619	2.678.559.926	1.892.192.304	1.301.282.280	588.425.367	Devremülk Satışlarından Tahsilat
												O	O
13.648.971.333	579.860.204	904.513.502	1.181.716.575	1.257.790.876	1.296.374.913	1.253.630.918	1.449.916.663	1.801.521.366	1.740.384.032	1.009.877.862	242.209.388	288.441.089	54.308.579	588.425.367	NBD (Devremülk Satıs+Devremülk Kira+Ticari Unite)
223.386.000	22.338.600	22.338.600	22.338.600	22.338.600	22.338.600	22.338.600	22.338.600	22.338.600	22.338.600	22.338.600					NBD Ticari Unite Kira (TL)
											0	C	C	0
3.665.705.874	333.200.598	318.702.601	319.921.372	337.099.903	353.285.349	375.656.948	380.845.632	383.737.199	419.523.261	443.733.013	O	C	0	O	NBD Devremülk Kira (TL)
9.759.879.459	224.321.007	563.472.301	839.456.604	898.352.373	920.750.964	855.635.370	1.046.732.431	1.395.445.568	1.298.522.170	543.806.249	242.209.388	288.441.089	54.308.579	588.425.367	NBD Devremülk Satıs (TL)
	33.46	25,54	19.50	14.88	11,36	8.67	6.62	5.05	3.86	2.94	2.25	1,72	1.31		İskonto Katsavıları
														31,0%	lskonto Oranı
2.946.367.109	747.451.117	570.573.372	435.552.192	332.482.589	253.803.503	193.743.132	147.895.521	112.897.344	86.181.179	65.787.159	0	O	C	0	Net Nakit Akısı Ticari Unite Kira (TL)
2.946.367.109	747.451.117 10.373	7.918 570.573.372	6.044 552.192 435.	482.589 4.614 332.	803.503 3.522 253.	2.689 193.743.132	2.052 147.895.521	.567 112.897.344	1.196 86.181.179	913 65.787.159	697 O	532 O	406	310	Ticari Uniteler (Kira Geliri TL) Ticari Uniteler (TL/m2/ay)
	6.005	6.005	6.005	6.005	6.005	6.005	6.005	6.005	6.005	6.005					Ticari Uniteler (Kiralanan m2)
	100%	100%	100%	100%	100%	100%	100%	100%	100%	100%					Ticari Üniteler(Dolulu oranı %)
45.202.381.086	11.148.915.274	8.140.313.976	6.237.743.403	5.017.317.493	4.013.906.838	3.258.080.352	2.521.436.575	1.939.374.471	1.618.499.331	1.306.793.372	O	O	O	O	Net Nakit Akışı Devremülk Kira (TL
8.868.519.008	2.040.935.904	521.198.512 1	1.193.275.014	985.717.486	810.704.412	673.359.534	.410 540.169	430.595.046	367.439.894	305.123.796	0	O		0	Devremülk Kiralama Gider Toplamı
3.191.074.498	656.001.530	506.739.700	413.018.081	355.398.814	304.120.231	260.558.346	218.700.782	181.748.247	158.916.275	135.872.493	0	O	0	0	Aidat Giderleri
5.677.444.510	1.384.934.374	1.014.458.811	780.256.934	630.318.673	506.584.181	412.801.188	321.468.628	248.846.799	208.523.619	169.251.303	0	0	0	0	Kiralama Giderleri

Gelir İndirgeme Yaklaşımı Yöntemine göre; (KDV hariç)

PROJENİN 31.12.2023 tarihli NET DEĞERİ	TL ~13.648.971.000
PROJENİN RUHSATINA UYGUN TAMAMLANMASI DURUMUNDA
OLUŞACAK	~18.069.782.000 TL
TOPLAM HASILATIN NET BUGÜNKÜ DEĞERİ

Duyarlılık analizi ise; İskonto oranı, İnşaat maliyeti ve satış rakamları dikkate alınarak aşağıdaki gibi hesaplanmıştır;

	29,00%	30,00%	31,00%	32,00%	33,00%	İskonto Oranları
Satış fiyatları % 10 daha düşük
olursa	₺12.166.914.220	₺12.133.229.348	₺12.100.058.748	₺12.067.390.733	₺12.035.213.966
Satış fiyatları % 5 daha düşük olursa	₺12.944.824.894	₺12.909.399.545	₺12.874.515.040	₺12.840.159.089	₺12.806.319.769
Satış fiyatı baz senaryo	₺13.722.735.567	₺13.685.569.741	₺13.648.971.333	₺13.612.927.446	₺13.577.425.572
Satış fiyatları % 5 daha yüksek olursa	₺14.500.646.240	₺14.461.739.938	₺14.423.427.626	₺14.385.695.803	₺14.348.531.376
Satış fiyatları % 10 daha yüksek
olursa	₺15.278.556.913	₺15.237.910.135	₺15.197.883.918	₺15.158.464.160	₺15.119.637.179

₺13.648.971.333 ₺12.100.058.748 ₺12.874.515.040 ₺14.423.427.626 m2 18.400-TL/ ₺13.796.651.734 ₺12.247.739.149 ₺13.022.195.441 ₺14.571.108.027 %5 düşük olursa ₺12.395.419.550 ₺14.718.788.428 ₺13.169.875.842 ₺13.944.332.135 olursa Satış fiyatları % 5 daha yüksek olursa Satış fiyatları % 5 daha düşük olursa Satış fiyatları % 10 daha yüksek Satış fiyatları % 10 daha düşük Satış fiyatı baz senaryo olursa	%10 düşük		%5 yüksek	%10 yüksek
			olursa	olursa	Maliyetleri İnşaat
			₺11.952.378.347	₺11.804.697.946
			₺12.726.834.639	₺12.579.154.238
			₺13.501.290.932	₺13.353.610.531
			₺14.275.747.225	₺14.128.066.824
₺15.345.564.319 olursa	₺15.493.244.720	₺15.197.883.918	₺15.050.203.517	₺14.902.523.116

	29,00%	30,00%	31,00%	32,00%	33,00%	İskonto Oranları
İnşaat maliyeti % 10 düşük olursa	₺14.018.096.369	₺13.980.930.543	₺13.944.332.135	₺13.908.288.248	₺13.872.786.374
İnşaat maliyeti % 5 düşük olursa	₺13.870.415.968	₺13.833.250.142	₺13.796.651.734	₺13.760.607.847	₺13.725.105.973
İnşaat maliyeti baz senaryo	₺13.722.735.567	₺13.685.569.741	₺13.648.971.333	₺13.612.927.446	₺13.577.425.572
İnşaat maliyeti % 5 yüksek olursa	₺13.575.055.166	₺13.537.889.340	₺13.501.290.932	₺13.465.247.045	₺13.429.745.171
İnşaat maliyeti % 10 yüksek olursa	₺13.427.374.765	₺13.390.208.939	₺13.353.610.531	₺13.317.566.644	₺13.282.064.770

5.4 Diğer tespit ve analizler

Taşınmazın değerlemesinde belirtilen konuların dışında herhangi bir tespit ve analiz bulunmamaktadır.

Gayrimenkulün değerine etki eden faktörler ve değer tespiti

Taşınmazın kat, katta konumu, çevresel özellikleri, plan tertipleri, kullanım amaçları, emsal taşınmazlara oranla diğer olumlu ve olumsuz özellikleri göz önünde bulundurularak değer takdir edilmiştir.

Değer Tespitini Olumlu Ve Olumsuz Etkileyen Faktörler

Olumlu Özellikler:

• 1. Bölgeye toplu taşıma ve özel araçlar ile ulaşım imkanlarının çeşitli olması,
• 1. Sosyal donatı alanlarına yakın konumda yer alması,
• 1. Ruhsat almış olması,

Olumsuz Özellikler:

• 1. Belirli alıcı kitlesine hitap etmesi,
• 1. Yakın çevresinde eski ve düzensiz yapılaşmalar olması,
• 1. İnşaat seviyesinin düşük olması,

Fırsatlar Ve Tehditler Analizi

Fırsatlar:

Konumu itibari ile ulaşımının kolay sağlanması,

İnşaat izinlerini almış olması,

Maketten devremülk satışlarına mevzuatla getirilen sınırlamalar nedeni ile, ruhsatının alınmış olmasının halihazırda getirdiği katma değer,

Gayrimenkul piyasasındaki yükselme yazlık gayrimenkulleride etkilemiştir; bu durum, alternatif tatil fırsatı arayışlarına yönelimi artırmıştır.

Tehditler:

Devremülkte kullanılan eşyaların çabuk yıpranması, Ekonomik durgunluk.

6. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve GÖRÜŞ

Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22/1/ç maddesi uyarınca gayrimenkul yatırım ortaklıkları kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde gayrimenkul projesi geliştirebilirler. Aynı tebliğin 22/1/d maddesine göre ise gerçekleştirilecek projenin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olması gerekmektedir. Yine aynı tebliğin 22/1c maddesine göre portföye ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir.

Değerleme konusu proje Sur Tatil Evleri Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin kendi mülkiyetindeki arsa üzerinde geliştirilmekte olup, gerekli tüm izinleri alınmış, projesi ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgeleri mevcut olup halihazırda inşaatı devam eden bir projedir. Ayrıca üzerinde ipotek veya değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi bulunmamaktadır. Bu bakımdan değerleme konusu projenin sermaye piyasası hükümleri uyarınca Sur Tatil Evleri Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. portföyünde proje olarak bulunmasında bir sakınca bulunmamaktadır.

UDS. 105'de belirtildiği üzere "10.4. Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dâhilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.

Değerleme konusu taşınmazın konumu, çevresel özellikleri, yasal ve güncel durumu, imar durumu, günün geçerli piyasa rayiç fiyatlarına göre oluşturulan satış kabiliyeti, genel görüşler ve emsallerin pazarlık payları göz önüne alınarak pazar değerini etkileyebilecek faktörler çerçevesinde değerlendirme yapılmıştır.

Değerleme konusu projeye benzer bir projenin bütün olarak el değiştirdiği bir işlem bilgisi bulunmadığından proje değeri pazar yaklaşımı ile belirlenememiş, ancak gelir öngörülerinde bulunulurken pazar yaklaşımı çerçevesinde emsal devremülk projelerindeki satış fiyatları dikkate alınmıştır.

Devremülk projelerinde bir bağımsız bölümün 48 devremülke ayrılarak satışa sunulması işlem bazında satış bedelini küçültmekte ve çok daha geniş bir alıcı kitlesine hitap edebilmeyi sağlamaktadır. Bu da satıcının elini güçlendirmekte ve muadil bir konut projesine göre oldukça yüksek birim (m2) satış fiyatlarına ulaşılabilmesini sağlamaktadır. Böyle bir durumda değerlemede maliyete odaklanmak çok doğru sonuçlar vermemektedir.

Değerleme konusu projenin devremülk konseptinde olması, maliyet ve gelir arasındaki farkın oldukça yüksek olması, projenin gelir getirmeye başlamış ve alıcılar nezdinde kabul görmüş olması ve inşaatının da ilerlemekte olması dikkate alınarak maliyet yaklaşımının projenin güncel durumunu doğru yansıtmayacağı ve gelir yaklaşımıyla bulunan değerin daha iyi bir gösterge olacağı kanaatine ulaşılmıştır.

Nakit Akımları tablosunda kullanılan satış gelirlerinin belirlenmesinde ve kira gelirlerinin tespitinde emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmıştır.

Projenin Nakit akımları yöntemi ile tespit edilen 31.12.2023 tarihli değeri ise 13.648.971.000 TL olarak takdir edilmiştir. Yine projenin nakit akımlarının net bugünkü değerinin tespiti ile ulaşılan değerinin içerisinde, tefrişat değeri mevcut olup, iş bu yöntemle hesaplamalarda, tefrişat değerinin ayrıştırılması imkanı bulunmamaktadır. Bulunan değer, öngörülebilir riskleri içeren değerdir.

	KDV Hariç değeri	KDV Dahil (%20*) Değeri
ARSA DEĞERİ (A)	1.693.875.000 TL	2.032.650.000 TL
HALİHAZIR İNŞAA SEVİYESİNE GÖRE YATIRIM MALİYETİ (B+C/2) +(inşaat maliyeti x 0,15 )	(344.535.400 TL + 469.821.000 TL) 814.356.400 TL	977.227.680 TL
TAŞINMAZIN 31.12.2023 TARİHLİ YATIRIM DEĞERİ	2.508.231.400 TL	3.009.877.680 TL

PROJENİN NAKİT AKIMLARI YÖNTEMİ İLE TESPİT EDİLEN 31.12.2023 TARİHLİ DEĞERİ	13.648.971.000 TL	16.378.765.200 TL
PROJENİN RUHSATINA UYGUN TAMAMLANMASI DURUMUNDA OLUŞACAK DEĞERİ	18.069.782.000 TL	21.683.738.400 TL

Olarak takdir edilmiştir.

(*) Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.

7. SONUÇ

Sorumlu Değerleme Uzmanı Sonuç Cümlesi

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazın yerinde yapılan incelemesinde; konumuna, büyüklüğüne, mimari özelliklerine, inşa kalitesine ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları göz önüne alınarak değerlendirme yapılmıştır. Rapor konusu parsel üzerinde geliştirilen projenin değerinin hesabında yukarıdaki bilgi ve kabuller dikkate alınmıştır. Söz konusu projenin uygulanmaması veya farklı bir proje geliştirilmesi durumunda taşınmazın Gelir Yaklaşımı Yöntemi ile ulaşılan değeri revize edilmelidir.

	KDV Hariç Değeri	KDV Dahil (%20*) Değeri
PROJENİN NAKİT AKIMLARI YÖNTEMİ İLE TESPİT EDİLEN 31.12.2023 TARİHLİ DEĞERİ	13.648.971.000 TL	16.378.765.200 TL
PROJENİN RUHSATINA UYGUN TAMAMLANMASI DURUMUNDA OLUŞACAK DEĞERİ	18.069.782.000 TL	21.683.738.400 TL

Nihai Değer Takdiri;

Projenin Nakit akımları yöntemi ile; 31.12.2023 tarihi itibariyle piyasa değeri (peşin);

13.648.971.000 TL (On üç milyar altı yüz kırk sekiz milyon dokuz yüz yetmiş bir bin Türk Lirası) (KDV Hariç) TL

16.378.765.200 TL (On altı milyar üç yüz yetmiş sekiz milyon yedi yüzaltmış beş bin iki yüz Türk Lirası) (% 20* KDV dahil)

Olarak takdir edilmiştir.

(*) Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.

Değerleme Uzmanı Ahmet Ramoğlu	Sorumlu Değerleme Uzmanı Halil İbrahim Bektaş
SPK L.No: 402999	SPK L.No: 400515

NOT:

• Değerleme raporu, değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde tamamen veya kısmen yayımlanamaz. Raporun veya raporda yer alan değerleme rakamları ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adları veya mesleki nitelikleri referans verilemez. İşbu rapor, 92 sayfa ve tek orijinal nüsha olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan eksper ve şirketimiz sorumlu değildir.
• Değerleme raporu, şirketimiz ve değerleme uzmanlarının ehliyetleri ve bilgi birikimleri doğrultusunda raporun yapıldığı tarih itibari ile elde edilen bilgi, belge ve mevcut piyasa koşullarına göre azami dikkat ve özenle hazırlanmıştır.
• İşbu rapor, değerlemeye konu taşınmazın resmi kurum ve/veya benzer kuruluşlardan temin edilebilen sicil, dokümantasyon ve arşiv kayıtlarındaki bilgi ve belgeler doğrultusunda tanzim edilmiştir.
• Resmi kurum ve kuruluşlardan temin edilemeyen belgeler olması durumunda, buna istinaden oluşabilecek değişimler sonucunda rapor etkilenebilir.
• Raporumuz, yapıldığı tarih itibarı ile elde edilebilen geçerli bilgi, belge ve piyasa koşullarının yansımasıdır.

EKLER

• 1. Onaylı Tapu Kayıt Örneği
• 1. İmar Durumu
• 1. Yapı Ruhsatları
• 1. Satış Belgeleri
• 1. Fotoğraflar
• 1. SPK Lisans ve Tecrübe Belgeleri
• 1. Tapu senedi