Regulatory Filings • Aug 8, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, İbrahimağa Mahallesi, 1222 Ada 523,00 m² Yüzölçümlü 54 No.lu Parselde B blokta Kain 28 Bağımsız Bölüm Numaralı "Dükkan" nitelikli Taşınmaz
HAZIRLAYAN Lider Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
RAPOR TARİHİ: 06.08.2024 RAPOR NO: 2024-OZ-165
Lider Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 2024OZ165 Sayfa 1 / 64
| Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi | Sur Tatil Evleri Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| Dayanak Sözleşmesi | 02.07.2024 tarihli Sözleşme. |
| Rapor Tarihi/Sayısı ve Konusu | 06.08.2024 tarih ve 2024-OZ-165 sayılı Rapor. |
| Bu Rapor, İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, İbrahimağa Mahallesi, 1222 Ada, 2861,81 |
|
| m² Yüzölçümlü Parsel 54 deki, "Arsa" Ana Gayrimenkul Nitelikli Taşınmazda |
|
| Kain B blok 28 Bağımsız Bölüm Numaralı "dükkan" Nitelikli taşınmazın | |
| 30.06.2024 tarihi itibariyle adil piyasa satış değerinin belirlenmesi amacıyla | |
| hazırlanmıştır. | |
| Gayrimenkulün Adresi | Acıbadem Mahallesi, Sur yapı Excellence Projesi Şeyh Galip Sokak, No: 13/1- |
| d (tapuda 28 nolu dükkan) Kadıköy/ İstanbul (UAVT: 545727620) | |
| Gayrimenkulün Kullanımı | 1 Adet "dükkan" Nitelikli Taşınmaz |
| Tapu Bilgileri Özeti | Kadıköy İlçesi, İbrahimağa Mahallesi, 1222 Ada, 2861,81 m² Yüzölçümlü Parsel |
| 54 deki, "Arsa" Ana Gayrimenkul Nitelikli Taşınmazda Kain B lok 28 Bağımsız |
|
| Bölüm Numaralı "1 dükkan" Nitelikli Taşınmaz Sur Tatil Evleri Gayrimenkul | |
| Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (1/1) Mülkiyetindedir. | |
| İmar Durumu | 1/1000 ölçekli Kadıköy D-100 Kuzeyi Revizyon İmar Planına ve Plan notu |
| tadilatlarına göre; H:12,50 m., maxTAKS:0,25, ayrık nizam yapılanma | |
| şartlarında KONUT ALANINDA (Ön Bahçe: 3,00 m, Yan Bahçe: 3,00 m, Arka | |
| Bahçe: 5,00 m çekme mesafesi) kalmaktadır. | |
| 1/5000 ölçekli Kadıköy İlçesi Acıbadem, Koşuyolu, Hasanpaşa Mahalleleri | |
| Revizyon Nazım İmar Planını, 30.12.2022 tarihinde onaylanmış olup, askı | |
| süresinde itirazlar bulunmaktadır. | |
| Parsel Ayrıca 23.02.2011-20.04.2016 onaylı 1/1000 ölçekli İstanbul Boğazı | |
| Karayolu Boğaz Geçiş Tüneli Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında olup | |
| Karayolu Genel Müdürlüğünden görüş alınması gerekmektedir | |
| Resmi Evrak | 27.10.2017-000165-17B nolu isim değişikliği, 28.10.2022-00165-17B nolu |
| yenileme ruhsatına sahiptir, henüz iskan almamıştır. B blok Ruhsat belgesi; 4A |
|
| yapı sınıfında 28 ünite için tanzim edilmiştir. |
30.06.2024 tarihi itibariyle değerleme konusu taşınmazın Halihazır inşaat seviyesi için;
51.036.000-TL (Elli bir milyon otuz altı bin Türk Lirası) (% 20* KDV dahil) Olarak takdir edilmiştir. Değerler KDV hariç verilmiştir.
(*) Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.
| Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|---|---|
| Atıl Uzun | Halil İbrahim Bektaş |
| SPK L.No: 401221 | SPK L.No: 400515 |
| YÖNETİCİ ÖZETİ | 2 |
|---|---|
| 1. RAPOR BİLGİLERİ | 6 |
| 2. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER |
7 |
| 2.1.Değerleme Kuruluşu Bilgileri | 7 |
| 2.2.Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi | 7 |
| 2.3.Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar | 7 |
| 3. GAYRİMENKULLERİN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLERİ | 8 |
| 3.1.Gayrimenkulerin Yeri ve Konumu | 8 |
| 3.2 Gayrimenkullerin Çevresel Özellikleri | 8 |
| 3.3 TAPU KAYIT BİLGİLERİ | 9 |
| 3.3.1 Tapu Bilgileri | 9 |
| 3.3.2 Tapu İncelemesi | 10 |
| 3.3.3 Tapu Kayıtlarında Son 3 Yıl İçerisindeki Değişiklikler | 10 |
| 3.3.4 Tapu Kayıtları Açısından Taşınmazın Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasının Uygunluğu Hakkında Görüş |
10 |
| 3.4. GAYRİMENKULÜN YASAL İZİNLER, KISITLAMALAR, İMAR DURUMU VE PROJE BİLGİLERİ | 10 |
| 3.4.1. Ruhsat Ve Proje Bilgileri | 10 |
| 3.4.2. Yapı Denetimi Bilgileri | 11 |
| 3.4.3. İmar Durumu Bilgileri | 11 |
| 3.4.4. İmar Durumunda Son 3 Yıl İçerisindeki Değişiklikler (İmar Durumundaki Değişiklikler Ve Kamulaştırma Vs.) | 11 |
| 3.4.5.Yasallığına İlişkin Evrakın Mevcudiyeti Bilgisi | 11 |
| 3.4.6. İmar Bilgileri Açısından Taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasının Uygunluğu Hakkında Görüş |
11 |
| 3.4.7. Geliştirilen Projeye Dayanan Değerle İlgili Bilgi Ve Varsayımlar | 11 |
| 3.4.8. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmeler ( kat karşılığı, satış vaadi vs.) | 12 |
| 3.4.9. Enerji Verimlilik Sertifikası Bilgisi | 12 |
| 4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ VE YERİNDE TESPİTLER | 12 |
| 4.1. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLAR, PİYASA ANALİZİ | 13 |
| 4.1.1.Genel Ve Sosyo Ekonomik Veriler | 26 |
| 4.1.2. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi | 30 |
| 4. 1. 2. 1. İl | 30 |
| 4. 1. 2. 2. İlçe |
32 |
| 4. 2. GAYRİMENKULLERİN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ | 34 |
| 4. 2. 1. Ruhsat vs. Yasallığına Aykırı İmalatlarla İlgili Bilgiler |
35 |
| 4. 2. 2. Ruhsat alınmış yapılarda yapılan değişikliklerin 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi kapsamında yeniden |
ruhsat alınmasını gerektirir değişiklikler olup olmadığı hakkında bilgi 35
| 4. 2. 3. Taşınmazın değerleme tarihi itibari ile hangi amaçla kullanıldığı bilgisi | 35 |
|---|---|
| 5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ VE BU YÖNTEMLERLE ULAŞILAN SONUÇLAR | 35 |
| 5.1 Pazar (Piyasa Değeri) Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma) | 35 |
| Emsaller | 36 |
| Emsaller ve taşınmazın konumunu gösterir kroki | 38 |
| Emsaller Ve Yorumlanması | 38 |
| 5.2 Maliyet Oluşumu Yaklaşımı | 39 |
| 5.3 Gelir Kapitalizasyon Metodu | 40 |
| 5.4 Diğer tespit ve analizler | 40 |
| Gayrimenkulün değerine etki eden faktörler ve değer tespiti | 40 |
| Değer Tespitini Olumlu Ve Olumsuz Etkileyen Faktörler | 40 |
| Fırsatlar Ve Tehditler Analizi | 40 |
| 6. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve GÖRÜŞ | 41 |
| 7. SONUÇ | 42 |
| EKLER | 43 |
ض Aşağıdaki raporda sunulan bulguların değerleme uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğunu,
ض Analiz ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu,
ض Değerleme uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığını,
ض Değerleme uzmanının ücretinin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını,
ض Değerleme çalışmasının ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştiğini,
ض Değerleme uzmanının, mesleki eğitim şartlarını haiz olduğunu,
ض Değerleme çalışmasının gerçekleştirildiği müşteriyle aramızda herhangi bir çıkar çatışması olmadığını,
ض Değerleme uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi olduğunu,
ض Değerleme uzmanının, mülkü kişisel olarak denetlediğini,
ض Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını,
ض Değerleme raporunun Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) kapsamında düzenlendiğini,
ض Zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmalarının, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalması ve bu konuda ihtisasımız olmaması nedeniyle gayrimenkulün çevresel olumsuz bir etki olmadığının varsayıldığını.
| DEĞERLEME RAPORUNUN | : | Bu rapor, Sur Tatil Evleri Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin |
|---|---|---|
| TARİHİ, NUMARASI VE TÜRÜ | 02.07.2024 tarihli talebine istinaden, şirketimiz tarafından 06.08.2024 tarihinde, 2024-OZ-165 rapor numarası ile; İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, İbrahimağa Mahallesi, 1222 Ada, 2861,81 m² Yüzölçümlü 19 Parsel Numaralı "arsa" Ana Gayrimenkul Nitelikli Taşınmazda Kain B blok 28 Bağımsız Bölüm Numaralı "Dükkan" Nitelikli Taşınmazın 30.06.2024 tarihi itibariyle adil piyasa satış değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur. |
|
| DEĞERLEME RAPORUNU HAZIRLAYANLARIN VE SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ BİLGİLERİ |
: | Bu değerleme raporu; gayrimenkulün mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi, kurum, kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, şirketimiz değerleme uzmanı Atıl UZUN ve sorumlu değerleme uzmanı Halil İbrahim BEKTAŞ tarafından hazırlanmıştır. |
| DEĞERLEME TARİHİ | : | 03.07.2024-05.08.2024 |
| DAYANAK SÖZLEŞMESİNİN TARİHİ VE NUMARASI |
: | Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Sur Tatil Evleri Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 02.07.2024 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır. |
| RAPORUN, SERİ: III NO:62.3 SAYILI SPK TEBLİĞİ'NİN 1. İNCİ MADDESİNİN 2. FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA |
: | İş bu rapor; Seri: III No: 62.3 sayılı SPK Tebliği'nin 1inci maddesinin 2. Fıkrası kapsamında tanzim edilmiştir. |
| DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA GEÇMİŞTE DÜZENLENMİŞ RAPOR BİLGİLERİ |
: | 13.06.2023 tarihli 2023-OZ-137 nolu raporumuzda; iş bu bağımsız bölüme rapor tarihi itibari ile KDV hariç 29.500.000-TL kıymet takdir edilmiştir. 18.08.2023 tarihli 2023-OZ-196 nolu raporumuzda; iş bu bağımsız bölüme rapor tarihi itibari ile KDV hariç 38.540.000-TL kıymet takdir edilmiştir. 12.10.2023 tarihli 2023-OZ-237 nolu raporumuzda; iş bu bağımsız bölüme rapor tarihi itibari ile KDV hariç 38.540.000-TL kıymet takdir edilmiştir. 31.12.2023 tarihli 2023-OZ-295 nolu raporumuzda; iş bu bağımsız bölüme rapor tarihi itibari ile KDV hariç 38.540.000-TL kıymet takdir edilmiştir. |
ŞİRKETİN ÜNVANI : Lider Gayrimenkul Değerleme A.Ş ŞİRKETİN ADRESİ : Atatürk Mahallesi Vedat Günyol Caddesi Sedef 2 No: 46F D:20 Ataşehir/İSTANBUL TELEFON NOSU : 0216 478 34 77 FAALİYET KONUSU : Şirketin iştigal konusu her türlü gayrimenkul ile gayrimenkule bağlı makine, teçhizat ve demirbaş gibi taşınır ve hareketli malların yerinde incelemelerini gerçekleştirmek suretiyle değerlemelerini yapmak ve bunlara ilişkin ekspertiz raporlarını düzenlemek yanı sıra her türlü değerleme konusunda tüm özel ve kamu kuruluşlarına danışmanlık hizmeti vermektir. KURULUŞ TARİHİ : 14.03.2006
| SERMAYESİ | : 360.000-TL |
|---|---|
| TİCARET SİCİL NO | : 581900529482 |
LİDER GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul değerlemesi konusunda hizmet vermek amacıyla 14.03.2006 tarihinde kurulmuş olup, SPK'nın Seri VIII, No: 35 sayılı "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere Kurulca Listeye alınmış ve bu husus SPK'nın 28.12.2007 tarih ve 2007/54 sayılı haftalık bülteninde yayınlanmıştır.
Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmeliğin 11. maddesine istinaden, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 07.04.2011 tarihli Kararı ile Şirketimize, Bankalara, Yönetmeliğin 4. maddesine giren gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi hizmeti verme yetkisi verilmiştir.
ŞİRKETİN ÜNVANI : Sur Tatil Evleri Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ŞİRKETİN ADRESİ : Burhaniye Mahallesi, Burhaniye Abdullahağa Caddesi, Sur Yapı Blok No: 21 iç kapı no:1 Üsküdar/İstanbul TELEFON NO : +90 ( 216 ) 912 08 00 FAX: +90 (216) 422 65 14 ÖDENMİŞ SERMAYESİ : 167.500.000 TL HALKA ARZ TARİHİ : 7-8 Aralık 2023 HALKA AÇIKLIK ORANI : % 26,87 KURULUŞ TARİHİ : 24.03.2022 TİCARİ SİCİL NO : 370711-5 FAALİYET KONUSU : Şirket, gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Sermaye Piyasası Kurulunca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve sermaye piyasası mevzuatında izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumu niteliğinde kayıtlı sermayeli halka açık anonim ortaklıktır.
2.3.Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
Rapor, değerleme konusu taşınmazın; 30.06.2024 tarihi itibari ile adil piyasa satış değeri takdiri amaçlı tanzim edilmiştir. Müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Kadıköy Belediyesi İmar Müdürlüğü Dijital Arşivinde inceleme yapılmıştır.
27.10.2017-000165-17B nolu isim değişikliği, 28.10.2022-00165-17B nolu yenileme ruhsatına sahiptir, henüz iskan almamıştır. Ruhsat belgesi 4A yapı sınıfında 28 ünite için tanzim edilmiştir.
Ruhsat belgesi; 4C yapı sınıfında 28 ünite için tanzim edilmiştir. Dosyasında olumsuz bir tespit yada tutanak olmadığı şifahi bilgisi alınmıştır. Ruhsat belgesi 6026 m2; kot altı 5, kot üstü 4+çatı katlı yapı için verilmiştir. Gerekli tüm izin ve belgelere sahiptir. Henüz iskan belgesi almamıştır.
Değerleme konusu taşınmaz; İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, Acıbadem Mahallesi, Şeyh Galip Sokak, No: 13/1-d (tapu da 28 nolu) posta adresinde yer almaktadır. Taşınmaz; Sur Yapı Excellence projesinin 54 Parsel etabında yer almaktadır.
Bölge Kadıköy Belediyesi sınırları içerisindedir ve tamamlanmış altyapıya sahiptir.
Ulaşım için; Bostancı-Kadıköy yönünde D-100 Karayolu üzerinden gelinirken Acıbadem Köprüsü geçildikten sonra Koşuyolu sapağına gelmeden sağ kolda direk E-5 karayolu bağlantılı Şey Galip Sokağa girildiğinde sol kolda 2. Bina konumundadır. Avrasya Tüneli Koşuyolu girişine birkaç yüz metre mesafededir. Yakınında Medipol Koşuyolu Hastanesi, Tepe Nautilus AVM, Koşuyolu Köprüsü gibi bilinirliği yüksek noktalar mevcuttur. Harita
41.0041, 29.0385
Tapu ve Kadastro Müdürlüğü Takbis Sistemi üzerinden 06.08.2024 tarih, saat 10:22 de yapılan takyidat araştırmasında, takbis sisteminden alınan bilgiye göre; değerleme konusu taşınmaz üzerinde aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur;
| TAŞINMAZ ID | 101645462 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| İLİ | İstanbul | |||||
| İLÇESİ | Kadıköy | |||||
| BUCAĞI | - | |||||
| MAHALLESİ | İbrahimağa | |||||
| KÖYÜ | - | |||||
| SOKAĞI | - | |||||
| MEVKİİ | - | |||||
| PAFTA NO | ||||||
| ADA NO | 1222 | |||||
| PARSEL NO | 54 | |||||
| ANA GAYRİMENKUL | Arsa | |||||
| VASFI | ||||||
| ARSA ALANI | 2861,81 m² | |||||
| BLOK | B | |||||
| B.B. KAT | 2.Bodrum | |||||
| B.B. NO | 28 | |||||
| B.B. ARSA PAYI | 5360/120000 | |||||
| B.B. NİTELİK | Dükkan | |||||
| SAHİBİ VE HİSSESİ | Sur Tatil Evleri Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (1/1) | |||||
| CİLT NO | 61 | |||||
| SAHİFE NO | 6018 | |||||
| TAPU TARİHİ | 20.09.2023 | |||||
| YEVMİYE NO | 44143 | |||||
| MÜLKİYET DURUMU | Kat mülkiyeti Kat İrtifakı Cins Tashihli |
|||||
| Devre Mülk Arsa- Tarla |
Kadıköy İlçesi Tapu Müdürlüğü'nde 06.08.2024 tarih, saat 10:22 de alınan taşınmazın mülkiyet ve takyidat bilgilerini gösteren takbis belgesi ekte sunulmuştur. Taşınmaz üzerinde aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur;
Yönetim Planı:10.09.2018
Depo eklentisi: 3.bodrum kat eki depo 84,95 m2 14.09.2018-31255
Şerhler Hanesinde;
Rehinler Hanesinde;
Mülkiyeti Sur Yapı Endüstri Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi'ne ait iken 20.09.2023 tarihinde Sur Tatil Evleri Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.
Taşınmaz üzerindeki İpotek kaydı; 14.08.2023 tarihinde terkin edilmiştir.
3.3.4 Tapu Kayıtları Açısından Taşınmazın Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasının Uygunluğu Hakkında Görüş
İş bu taşınmazın, GYO portföyüne alınmasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
Kadıköy Belediyesi İmar Müdürlüğü Dijital Arşivinde Arşivinde inceleme yapılmıştır.
27.10.2017-000165-17B nolu isim değişikliği, 28.10.2022-00165-17B nolu yenileme ruhsatına sahiptir, henüz iskan almamıştır. Ruhsat belgesi 4A yapı sınıfında 28 ünite için tanzim edilmiştir.
Ruhsat belgesi; 4C yapı sınıfında 28 ünite için tanzim edilmiştir. Dosyasında olumsuz bir tespit yada tutanak olmadığı şifahi bilgisi alınmıştır. Ruhsat belgesi 6026 m2; kot altı 5, kot üstü 4+çatı katlı yapı için verilmiştir.
Kadıköy Belediyesi İmar Müdürlüğü Dijital Arşivinde taşınmaza ait 23.12.2016 tarih, 79422 no.lu kat irtifakına esas onaylı mimari projesi incelenmiştir.
B blok; parselin güneyindedir. Blok; 5 bodrum kat, zemin kat, 3 normal kat, çatı arasından oluşmaktadır. 5.bodrum kat; kapalı otopark ( A ve B blok altı birleşik), 4.bodrum kat; sığınaklar, 25 ve 26 nolu taşınmazın depo eki, wc alanları, 3.bodrum katta; elektrik odası, tesisat hacimleri, 27 ve 28 nolu taşınmaz depo eki (90 m2), 2.bodrum katta; 27 ve 28 b.b. nolu ( 152 m2) dükkanlar, 1.bodrum katta; zemin kattaki dükkanların eklentileri, Zemin katta; 1.bodrum katta deposu olan 2 adet dükkan (25 ve 26 b.b. nolu), 1. Normal katta; 1,2,3,4,5,6,7,8 nolu meskenler, 2.normal katta; 9,10,11,12,13,14,15,16 nolu meskenler, 3.normal ve çatı katta; 17,18,19,20,21,22,23,24 nolu dubleks meskenler bulunmaktadır. Ana yapıda toplam 28 adet bağımsız bölüm yer almaktadır. Binanın ana girişi projesinde ve mahallinde, zemin kattan, binanın doğu cephesi üzerinden (Şeyh Galip Sokak) sağlanmaktadır. Ana yapıda 2 adet asansör yer almaktadır.
Projesinde; 2.bodrum katta; yekpare dükkan hacmi + 2 adet wc alanlarından oluşmakta olup, brüt; 152 m²'dir. 3.Bodrum katta; yekpare brüt 90 m2 depo eklentisi mevcuttur; ayrıca 2.bodrum katta 25 m2 teras kullanımı mevcuttur. 2. Bodrum ve 3. Bodrum kat içeriden merdivenle birbirine bağlanmıştır. Taşınmazın tamamı ~brüt 242 m2 dir. 2.bodrum katın tavan yüksekliği 350 cm, 3.bodrum katın 330 cm dir. 3.bodrum katın binanın dışına cephesi yoktur. 3. Bodrum kata araç rampası ile ulaşım imkanı bulunmaktadır.
İş bu taşınmazın yer aldığı projenin YDS sistemindeki güncel seviye durumu % 55 olup, 4708 sayılı Kanun kapsamında Elmas Yapı Denetim Firması tarafından denetimi yapılmaktadır. Firma aktiftir.
Kadıköy Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün 09.10.2023 tarih ve E-38354364-115.02.01- 1906349 Sayılı Yazısında; "ilgili dilekçeye konu, Acıbadem Mahallesi 1222 ada 54 parsel; 01.08.1997 onaylı 1/1000 ölçekli Kadıköy D-100 Kuzeyi Revizyon İmar Planına ve Plan notu tadilatlarına göre; H: 12,50 m., maxTAKS: 0,25, ayrık nizam yapılanma şartlarında KONUT ALANI nda (Ön Bahçe: 3,00 m, Yan Bahçe: 3,00 m, Arka Bahçe: 5,00 m çekme mesafesi) kalmaktadır.
1/5000 ölçekli Kadıköy İlçesi Acıbadem, Koşuyolu, Hasanpaşa Mahalleleri Revizyon Nazım İmar Planını, 30.12.2022 tarihinde onaylanmış olup, askı süresinde itirazlar bulunmaktadır.
Parsel Ayrıca 23.02.2011-20.04.2016 onaylı 1/1000 ölçekli İstanbul Boğazı Karayolu Boğaz Geçiş Tüneli Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında olup Karayolu Genel Müdürlüğünden görüş alınması gerekmektedir" denilmiştir.
3.4.4. İmar Durumunda Son 3 Yıl İçerisindeki Değişiklikler (İmar Durumundaki Değişiklikler Ve Kamulaştırma Vs.)
Nazım imar planında bir takım değişiklikler olmakla birlikte, iş bu plan henüz onaylanmamıştır. Planda yapılabilecek olası değişiklikler; yapının ruhsatını etkilememektedir.
27.10.2017-000165-17B nolu isim değişikliği, 28.10.2022-00165-17B nolu yenileme ruhsatına sahiptir, henüz iskan almamıştır. Ruhsat belgesi 4A yapı sınıfında 28 ünite için tanzim edilmiştir.
Ruhsat belgesi; 4C yapı sınıfında 28 ünite için tanzim edilmiştir. Ruhsat belgesi; 6026 m2; kot altı 5, kot üstü 4+çatı katlı yapı için verilmiştir.
Dosyasında olumsuz bir tespit ya da tutanağa rastlanmamıştır.
3.4.6. İmar Bilgileri Açısından Taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasının Uygunluğu Hakkında Görüş
İş bu taşınmazın, imar bilgileri açısından GYO portföyüne alınmasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
3.4.7. Geliştirilen Projeye Dayanan Değerle İlgili Bilgi Ve Varsayımlar
Proje geliştirilmemiştir.
Bulunmamaktadır.
Taşınmazın yer aldığı 54 parsel; Sur Yapı Excellence projesinin birkaç etabından biri konumundadır. İş bu parsel; projenin doğu sınırında Şeyh Galip Sokağa cephelidir. Ana gayrimenkul; 2.861,81 m² yüzölçümlü arsa üzerine ayrık nizamda, betonarme karkas yapı tarzında inşa edilmiş 2 bloktan ibaretttir. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu B blok; parselin güneyindedir. Blok; 5 bodrum kat, zemin kat, 3 normal kat, çatı arasından oluşmaktadır. 5.bodrum kat; kapalı otopark ( A ve B blok altı birleşik), 4.bodrum kat; sığınaklar, 25 ve 26 nolu taşınmazın depo eki, wc alanları, 3.bodrum katta; elektrik odası, tesisat hacimleri, 27 ve 28 nolu taşınmaz depo eki, 2.bodrum katta; 27 ve 28 b.b. nolu dükkanlar, 1.bodrum katta; zemin kattaki dükkanların eklentileri, Zemin katta; 1.bodrum katta deposu olan 2 adet dükkan (25 ve 26 b.b. nolu), 1. Normal katta; 1,2,3,4,5,6,7,8 nolu meskenler, 2.normal katta; 9,10,11,12,13,14,15,16 nolu meskenler, 3.normal ve çatı katta; 17,18,19,20,21,22,23,24 nolu dubleks meskenler bulunmaktadır. Ana yapıda toplam 28 adet bağımsız bölüm yer almaktadır. Binanın ana girişi projesinde ve mahallinde, zemin kattan, binanın doğu cephesi üzerinden (Şeyh Galip Sokak) sağlanmaktadır. Ana yapıda bir adet asansör yer almaktadır.
Kat irtifakına esas onaylı projesinde ve mahallinde; 2.bodrum katta bina giriş yönüne göre sol cephede yer almaktadır. Taşınmaz; Şeyh Galip Sokağa kot altında kalmaktadır. Mahallinde; 2.bodrum katta; wc leri olan dükkan hacmi alanlarından oluşmakta olup, brüt; 152 m², 3.Bodrum kat brüt 90 m2 dir, ayrıca 2.bodrum katta; 25 m2 teras kullanımı mevcuttur. 3. Bodrum kattaki eklentilerin projesine uygun biçimde 2.bodrum kata bağlanacağı kabulü ile rapor tanzim edilmiştir. (ince imalatları eksiktir.)
Dükkanın, 2.bodrum katı, boş haldedir. Projesinde Depo olan hacimlerin bir bölümü alçıpan panellerle bölünerek odalar ihdas edilmiştir. Taşınmazın mahal zeminleri, 3.bodrum katındaki camekanları eksiktir.
Dekorasyon eksiklikleri dikkate alınarak kıymet takdir edilmiştir. Tamamlanma seviyesi % 80 kabul edilmiş; bu doğrultuda kıymet takdir edilmiştir.
İktisadi faaliyet 2023 yılının ikinci yarısında güçlü seyrini sürdürmüş, iç talepte ise dengelenme gerçekleşmiştir.
İktisadi faaliyetteki canlı seyir 2023 yılının son çeyreğinde de devam ederken büyüme bir önceki yılın aynı çeyreğine göre yüzde 4, bir önceki çeyreğe göre ise yüzde 1 seviyesinde gerçekleşmiştir. 2023 yılının son çeyreğinde tüketim harcamalarının büyümeye katkısı azalırken, net ihracatın katkısı artmıştır. Yatırım harcamalarının büyümeye katkısı ise 2023 yılının ilk yarısına göre pozitif görünüm arz etmektedir (Grafik II.2.1). 2024 yılının ilk çeyreğinde sanayi ve hizmet üretimi artmıştır (Grafik II.2.2). Öncü göstergeler, iktisadi faaliyetteki canlı seyrin 2024 yılının ilk çeyreğinde de devam ettiğine işaret etmektedir (Grafik II.2.3).
Dış ticaret açığındaki azalma ve hizmetler dengesindeki olumlu görünüm cari işlemler dengesindeki iyileşmenin devam etmesini sağlamıştır.
Dış ticaret açığı, altın hariç ihracat artışı ve ithalattaki gerileme ile birlikte azalmıştır. Enerji ithalatındaki düşüş cari işlemler açığındaki azalışı desteklerken, son aylarda altın ve enerji hariç ithalattaki artış nedeniyle dış ticaret açığı bir miktar artmıştır. Önümüzdeki dönemde jeopolitik gelişmeler, küresel emtia fiyatları ile iç ve dış talepteki seyir, cari işlemler açığı üzerinde etkili olabilecektir (Grafik II.2.4).
2024 yılının ilk çeyreğinde 12 aylık cari açığın finansmanına portföy yatırımları ve rezervlerin katkısı artmıştır (Grafik II.2.5). Bankalar, dış borçlarını yüzde 100'ün üzerinde yenilemeye devam ederken, mart ayı itibarıyla bankaların dış borç yenileme oranı yüzde 113 olarak gerçekleşmiştir. Banka dışı sektörün dış borç çevirme oranı ise 100'ün üzerinde kalmaya devam ederek pozitif görünümünü korumuştur. Özel sektörün sağladığı dış borçlanmanın yıllıklandırılmış cari açığın finansmanına etkisi pozitif olmuştur (Grafik II.2.6).
Deprem felaketinin kamu maliyesi üzerindeki etkileri 2024 yılı ilk çeyreğinde de sürmüştür. Deprem harcamalarının etkisiyle 2023 yıl sonunda yüzde 5,2 seviyesinde gerçekleşen bütçe açığının milli gelire oranının, nisan ayı itibarıyla yüzde 6,4 olması öngörülmektedir. Bu artışta personel giderleri ve cari transferler etkili olmuştur (Grafik II.2.7)
Zamana bağlı fiyat ayarlamalarının ve yönetilen/yönlendirilen fiyatların geçmiş enflasyona endekslenerek güncellenmesinin yanı sıra ücret uyarlamalarının etkisiyle yıllık enflasyondaki artış devam etmiştir. B ve C endekslerinde yükseliş devam ederken enflasyondaki artışın ana sürükleyicisi fiyatlama davranışlarındaki güçlü atalet nedeniyle hizmetler sektörü olmuştur (Grafik II.2.8). Enflasyonun ulaştığı yüksek seviyelerde jeopolitik gelişmeler de önemli bir paya sahip olmuştur. 2024 yılının ilk üç aylık döneminde jeopolitik gelişmeler ve üretim kesintilerini takiben küresel emtia fiyatları, enerji grubu öncülüğünde yükselmiştir. Jeopolitik gelişmelerin alternatif ticaret rotalarının tercih edilmesine ve teslimat sürelerinin uzamasına neden olması navlun ücretlerini artırmıştır.
Türkiye'de hanehalkı borçluluğu, gelişmiş ve gelişmekte olan ülke ortalamasının belirgin altında kalmaya devam etmektedir.
2024 yılının ilk çeyreğinde Türkiye'nin hanehalkı borcunun GSYİH'ye oranı emsal ülke değerlerinin belirgin altında yüzde 11,4 olarak gerçekleşmiştir (Grafik III.1.1 ve Grafik III.1.2). Son yıllarda borçluluktaki gerilemede, iktisadi faaliyetteki canlılık, yüksek enflasyon kaynaklı nominal milli gelirdeki hızlı büyüme ve bireysel kredilere yönelik uygulanmakta olan makroihtiyati tedbirlerin etkili olduğu değerlendirilmektedir. Söz konusu oranda 2023 yılında görülen sınırlı artış ise büyük ölçüde bireysel kredi kartı (BKK) kullanımı kaynaklı gerçekleşmiştir. 2024 yılında bireysel kredilere yönelik uygulanmakta olan makroihtiyati tedbirlerin devam etmesinin yanı sıra sıkılaşan finansal koşulların borç artışını sınırlaması öngörülmektedir. Finansal koşulların sıkılaştığı bu dönemde hanehalkı toplam borçluluk oranının nispeten düşük seviyede olması, hanehalkı borcu kaynaklı risklerin yönetilmesine katkı sağlamaktadır
Borçluluğa alt kırılımda bakıldığında, konut kredilerinin GSYİH'ye oranının da diğer ülkeler ortalamasının oldukça altında yer aldığı, konut hariç bireysel kredilerin GSYİH'ye oranının ise emsal ülkeler ortalamasının sınırlı altında yer aldığı görülmektedir. Son yıllarda Türkiye'de konut fiyatlarındaki artış nedeniyle konut alım gücünün daralması, konut kredilerine yönelik uygulanan makroihtiyati düzenlemeler ve kredi faiz oranlarının yüksek seyretmesi, konut kredisi kullanımının ve payının azalmasına neden olmuştur. Ayrıca, Türkiye'de konut kredilerinin gelişmiş ülke uygulamalarına göre daha kısa vadeli kullandırılması ve borcun sabit faizli yapısı nedeniyle zaman içinde anapara borcunun azalması gibi faktörler de konut kredisi/GSYİH oranının diğer ülke ortalamalarının altında kalmasında etkili olmuştur (Grafik III.1.3). Dijitalleşme ile birlikte ödeme kolaylığı sağlayan kredi kartlarının özellikle enflasyonist dönemde taksit olanakları ile birlikte kolay erişilebilir bir finansman imkânı sunması ve dayanıklı/yarı dayanıklı mal ve hizmet alımlarında ihtiyaç kredisi kullanım tercihi Türkiye'de konut hariç bireysel kredilerin GSYİH'ye oranının görece yüksek seyrinde etkili olmaktadır (Grafik III.1.4).
| 03.23 | 09.23 | 03.24 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Milyar TL. |
GSYIH'ye Oranı |
Milyar TL. |
GSYIH'ye Orani |
Milyar TL |
GSYIH'ye Oranı |
3 Aylık Büyüme (Yıllıklandırılmış) |
|
| Toplam Yükümlülükler | 1.988 | 11,6 | 2.580 | 11,4 | 3.224 | 11,5 | 59,0 |
| Konut Kredisi | 447 | 2,6 | 507 | 2,2 | 512 | 1,8 | 7,5 |
| Tasit Kredisi | 74 | 0,4 | 96 | 0,4 | 102 | 0,4 | $-9,5$ |
| İhtiyac Kredisi | 844 | 4,9 | 949 | 4,2 | 1.130 | 4,0 | 51,0 |
| Bireysel Kredi Kartlan | 585 | 3,4 | 988 | 4,4 | 1.433 | 5,1 | 102,9 |
| VYS Alacakları | 37 | 0,2 | 41 | 0,2 | 47 | 0,2 | 33,5 |
Tüketici temel mal ve hizmet enflasyonu, dijitalleşme kaynaklı kullanım kolaylıkları, ödemelerde banknot kullanımının azalarak kart kullanımının yaygınlaşması, bankaların yüksek limit artırımları, kredi kartı taksit imkânları gibi faktörler kredi kartı bakiye büyümesinde etkili olmuştur. Bunun yanında, 2023 yılı son çeyreğine kadar kredi kartı azami akdi faiz oranlarının ihtiyaç kredisi faiz oranının belirgin altında olması ve enflasyonist ortamda borca bırakma davranışı da BKK bakiye artışına neden olmuştur (Tablo III.1.1). 2024 yılı mart ve nisan aylarında kredi kartı nakit çekim (KMH dâhil) ve kredi kartı alışveriş işlemlerinde geçerli olan azami akdi faiz oranlarının yükseltilmesi sonrasında BKK bakiye büyümesi yavaşlamaktadır.
Konut ve ihtiyaç kredilerinin GSYİH'ye oranları tarihsel ortalamalarının altında yer almaya devam etmektedir (Grafik III.1.5). Konut kredilerinin 2012-2019 döneminde yaklaşık olarak yüzde 37 olan bireysel kredilerdeki payı yüzde 16'ya kadar gerilemiştir. İhtiyaç kredisi payı dönem ortalamasına yakın seyrederken BKK payı ise hızla artış kaydederek yüzde 44'e ulaşmıştır (Grafik III.1.6).
Konut fiyatlarının gelmiş olduğu mevcut seviye, finansal koşullarda yaşanan sıkılaşma ve birden fazla konut sahipliği için uygulanan makroihtiyati politikaların etkisiyle konut kredisi kullanımları oldukça sınırlı seyretmektedir. Bu gelişmelerin etkisiyle 2022 yılı ikinci yarısından bu yana konut kredisi kullanımlarında ve ipotekli konut satışlarında görülen zayıf görünüm devam etmektedir (Grafik III.1.16). Bu gelişmelerle birlikte konutta yıllık fiyat artış hızı ivme kaybetmeye devam ederek inşaat maliyet endeksi (İME) ve TÜFE artışlarının altına gerilemiştir. Önümüzdeki dönemde kira artışlarının konut fiyat gelişmelerini takip etmesiyle bireylerin harcanabilir gelirinde iyileşme olabileceği öngörülmektedir.
Finansal İstikrar Raporu - Mayıs 2024
Ekonomik güven endeksi Mayıs ayında 98,2 iken, Haziran ayında %2,5 oranında azalarak 95,8 değerini aldı.
Bir önceki aya göre Haziran ayında tüketici güven endeksi %2,7 oranında azalarak 78,3 değerini, reel kesim (imalat sanayi) güven endeksi %1,9 oranında azalarak 100,5 değerini, hizmet sektörü güven endeksi %1,5 oranında azalarak 115,4 değerini, perakende ticaret sektörü güven endeksi %2,6 oranında azalarak 108,8 değerini, inşaat sektörü güven endeksi %0,5 oranında azalarak 87,9 değerini aldı.
| Endeks | Bir önceki aya göre değişim oranı (%) |
|||
|---|---|---|---|---|
| Mayıs | Haziran | Mayıs | Haziran | |
| Ekonomik güven endeksi | 98,2 | 95,8 | $-0,8$ | $-2,5$ |
| Tüketici güven endeksi | 80,51 | 78,3 | 0,1 | $-2,7$ |
| Reel kesim güven endeksi | 102,4 | 100,5 | $-1,1$ | $-1,9$ |
| Hizmet sektörü güven endeksi | 117,1 | 115,4 | 0,0 | $-1,5$ |
| Perakende ticaret sektörü güven endeksi | 111,7 | 108,8 | $-3,3$ | $-2,6$ |
| İnşaat sektörü güven endeksi | 88,3 | 87,9 | $-0,3$ | $-0,5$ |
Türkiye genelinde konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %17,3 artarak 93 bin 902 oldu. Konut satışlarında İstanbul 16 bin 344 konut satışı ve %17,4 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 8 bin 300 konut satışı ve %8,8 pay ile Ankara, 5 bin 168 konut satışı ve %5,5 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 18 konut ile Ardahan, 45 konut ile Tunceli ve 51 konut ile Bayburt oldu.
Konut satışları Ocak-Şubat döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %2,0 azalışla 174 bin 210 olarak gerçekleşti.
| Subat | Ocak - Subat | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Değişim | Değişim | |||||
| 2024 | 2023 | (9) | 2024 | 2023 | (%) | |
| Satış şekline göre toplam satış | 93 902 | 80 031 | 17,3 | 174 210 | 177 739 | $-2,0$ |
| İpotekli satış | 8827 | 17 357 | $-49.1$ | 14742 | 33 560 | $-56.1$ |
| Diğer satıs | 85075 | 62 674 | 35,7 | 159 468 | 144 179 | 10,6 |
| Satış durumuna göre toplam satış | 93 902 | 80 031 | 17,3 | 174 210 | 177739 | $-2,0$ |
| lik el satis | 28 5 9 4 | 23 476 | 21.8 | 53 857 | 51008 | 5,6 |
| Ikinci el satis | 65 308 | 56 555 | 15.5 | 120 353 | 126 731 | $-5,0$ |
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %49,1 azalış göstererek 8 bin 827 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %9,4 olarak gerçekleşti. Ocak-Şubat döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %56,1 azalışla 14 bin 742 oldu.
Şubat ayındaki ipotekli satışların 2 bin 60'ı, Ocak-Şubat dönemindeki ipotekli satışların ise 3 bin 464'ü ilk el satış olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %35,7 artarak 85 bin 75 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %90,6 olarak gerçekleşti. Ocak-Şubat döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %10,6 artışla 159 bin 468 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı, Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %21,8 artarak 28 bin 594 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %30,5 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Şubat döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,6 artışla 53 bin 857 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %15,5 artış göstererek 65 bin 308 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %69,5 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Şubat döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,0 azalışla 120 bin 353 olarak gerçekleşti.
Yabancılara yapılan konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %44,9 azalarak bin 846 oldu. Şubat ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %2,0 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 691 konut satışı ile İstanbul aldı. İstanbul'u sırasıyla 659 konut satışı ile Antalya ve 151 konut satışı ile Mersin izledi.
Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Şubat döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %48,0 azalarak 3 bin 907 oldu.
Şubat ayında Rusya Federasyonu vatandaşları Türkiye'den 395 konut satın aldı. Rusya Federasyonu vatandaşlarını sırasıyla 200 konut ile İran, 112 konut ile Irak ve 105 konut ile Ukrayna vatandaşları izledi.
Turizm İstatistikleri için 2022 yılında gerçekleştirilen revizyonun devamı niteliğinde olan 2024 yılı revizyonu ile Emniyet Genel Müdürlüğünden alınan günübirlik ziyaretçilere ilişkin verinin kullanımına başlanmış, ziyaretçilerin kullandıkları sınır kapısı türü (deniz, demir, hava, kara) ayrımında hesaplamalar yapılmış ve örnekleme tasarımı güncellenmiştir. Bunun sonucunda, turizm gelir ve gideri için planlanan revizyonlar tamamlanmış olup, söz konusu revizyon 2012 yılından 2023 yılını kapsayacak şekilde uygulanmıştır.
Turizm geliri Ocak, Şubat ve Mart aylarından oluşan I. çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %5,4 artarak 8 milyar 784 milyon 800 bin dolar oldu. Turizm gelirinin %21'i ülkemizi ziyaret eden yurt dışı ikametli vatandaşlardan elde edildi.
Ziyaretçiler, seyahatlerini kişisel veya paket tur ile organize etmektedirler. Bu çeyrekte yapılan harcamaların 7 milyar 775 milyon 627 bin dolarını kişisel harcamalar, 1 milyar 9 milyon 174 bin dolarını ise paket tur harcamaları oluşturdu.
Ziyaretçi sayısı geçen yılın aynı çeyreğine göre %10,1 arttı.
Ülkemizden çıkış yapan ziyaretçi sayısı 2024 yılı I. çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %10,1 artarak 9 milyon 10 bin 90 kişi oldu. Ziyaretçilerin %21,6'sını 1 milyon 942 bin 94 kişi ile yurt dışında ikamet eden vatandaşlar oluşturdu.
Bu çeyrekte ülkemizden çıkış yapan ziyaretçilerin gecelik ortalama harcaması 93 dolar oldu. Yurt dışında ikamet eden vatandaşların gecelik ortalama harcaması ise 64 dolar oldu.
| Çıkış yapan ziyaretçiler (Yurt dışı ikametli) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2024 | |||||
| (%) | ||||||
| Turizm geliri (Bin ABD \$) | 8 3 3 4 1 6 7 | 8784800 | 5,4 | |||
| Kişi sayısı | 8 181 566 | 9010090 | 10,1 | |||
| Kişi başı ortalama harcama (ABD \$) | 1019 | 975 | $-4,3$ | |||
| Gecelik ortalama harcama (ABD \$) | 84 | 93 | 10,6 |
Turizm geliri ve ziyaretçi sayısı, I. Çeyrek: Ocak-Mart, 2024
Bu çeyrekte turizm geliri içerisindeki yeme içme harcamalarının payı %22,6, uluslararası ulaştırma harcamalarının payı %16,7, paket tur harcamalarının payı ise %11,5 oldu. Bir önceki yılın aynı dönemine göre yeme içme harcamaları %2,8, uluslararası ulaştırma harcamaları %11,8 ve paket tur harcamaları %19,4 arttı.
İkinci sırada %31,3 ile "akraba ve arkadaş ziyareti", üçüncü sırada ise %9,6 ile "alışveriş" yer aldı. Yurt dışı ikametli vatandaşlar ise ülkemize %73,6 ile en çok "akraba ve arkadaş ziyareti" amacıyla geldi.
Geliş amaçlarına göre ziyaretçiler, I. Çeyrek, 2024
Yurt içinde ikamet edip başka ülkeleri ziyaret eden vatandaşlarımızın harcamalarından oluşan turizm gideri, geçen yılın aynı çeyreğine göre %11,3 artarak 1 milyar 779 milyon 649 bin dolar oldu. Bunun 1 milyar 444 milyon 620 bin dolarını kişisel harcamalar, 335 milyon 30 bin dolarını ise paket tur harcamaları oluşturdu.
| Giriş yapan vatandaşlar (Yurt içi ikametli) | |||
|---|---|---|---|
| 2023 | 2024 | Değişim oranı (1) |
|
| (9 0 ) | |||
| Turizm gideri (Bin ABD \$) | 1598920 | 1779649 | 11,3 |
| Kişi sayısı | 2069229 | 2 449 225 | 18.4 |
| Kişi başı ortalama harcama (ABD \$) | 773 | 727 | $-6,0$ |
Turizm gideri ve yurt dışını ziyaret eden vatandaş sayısı, I. Çeyrek: Ocak-Mart, 2024
Bu çeyrekte yurt dışını ziyaret eden vatandaş sayısı bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %18,4 artarak 2 milyon 449 bin 225 kişi oldu. Bunların kişi başı ortalama harcaması 727 dolar olarak gerçekleşti.
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, ülkemizde ikamet eden yabancı nüfus(1) bir önceki yıla göre 253 bin 293 kişi azalarak 1 milyon 570 bin 543 kişi oldu. Bu nüfusun %48,6'sını erkekler, %51,4'ünü kadınlar oluşturdu.
Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2023 yılında %93 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,6'dan %7'ye yükseldi.
İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 252 bin 27 kişi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kişi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kişi ile İzmir, 3 milyon 214 bin 571 kişi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kişi ile Antalya izledi.
| Toplam nüfus içindeki oranı (%) |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| iller | Toplam | Erkek | Kadın | Toplam | Erkek | Kadın |
| Istanbul | 15 655 924 | 7806787 | 7849137 | 18,34 | 18.27 | 18.41 |
| Ankara | 5803482 | 2860361 | 2943121 | 6,80 | 6.69 | 6,90 |
| Izmir | 4479525 | 2 2 2 1 1 8 0 | 2 2 5 8 3 4 5 | 5,25 | 5.20 | 5.30 |
| Bursa | 3 214 571 | 1605941 | 1608630 | 3,77 | 3.76 | 3.77 |
| Antalya | 2696249 | 1357198 | 1339051 | 3,16 | 3.18 | 3,14 |
Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Ortanca yaş, yeni doğan bebekten en yaşlıya kadar nüfusu oluşturan kişilerin yaşları küçükten büyüğe doğru sıralandığında ortada kalan kişinin yaşıdır. Ortanca yaş aynı zamanda nüfusun yaş yapısının yorumlanmasında kullanılan önemli göstergelerden biridir.
Türkiye'de 2022 yılında 33,5 olan ortanca yaş, 2023 yılında 34'e yükseldi. Cinsiyete göre incelendiğinde, ortanca yaşın erkeklerde 32,8'den 33,2'ye, kadınlarda ise 34,2'den 34,7'ye yükseldiği görüldü.
Ülkemizde 2009 ve 2023 yılı cinsiyete göre medeni durumun dağılımı incelendiğinde, erkeklerde hiç evlenmeyenlerin oranının kadınlara göre daha yüksek olduğu, kadınlarda ise eşi ölenlerin ve boşananların oranının erkeklerden daha fazla olduğu görüldü. Diğer yandan büyük çoğunluğu oluşturan evlilerin oranının 2009 ve 2023 yılında her iki cinsiyette de birbirine yakın oranlarda olduğu görüldü.
Çalışma çağı olarak tanımlanan 15-64 yaş grubundaki nüfusun oranı, 2007 yılında %66,5 iken 2023 yılında %68,3 oldu. Diğer yandan çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %26,4'ten %21,4'e gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise %7,1'den %10,2'ye yükseldi.
Çalışma çağındaki birey başına düşen çocuk ve yaşlı birey sayısını gösteren toplam yaş bağımlılık oranı, 2022 yılında %46,8 iken 2023 yılında %46,3'e düştü.
Çalışma çağındaki birey başına düşen çocuk sayısını ifade eden çocuk bağımlılık oranı, %32,3'ten, %31,4'e gerilerken, çalışma çağındaki birey başına düşen yaşlı birey sayısını ölçen yaşlı bağımlılık oranı ise %14,5'ten %15'e yükseldi. Diğer bir ifadeyle, Türkiye'de 2023 yılında, çalışma çağındaki her 100 kişi, 31,4 çocuğa ve 15 yaşlıya bakmaktadır.
Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 111 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 3 bin 13 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz oldu. İstanbul'dan sonra 582 kişi ile Kocaeli ve 373 kişi ile İzmir nüfus yoğunluğu en yüksek olan iller oldu.
Diğer yandan nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan izledi.
Yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu 60, en küçük yüz ölçümüne sahip Yalova'nın nüfus yoğunluğu ise 360 olarak gerçekleşti.
Kaynak: https://data.tuik.gov.tr/
İstanbul; Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası. Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası denir. İlin sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır.
İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ından oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ. Çorlu. Tekirdağ, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet, Boğaziçi ve 3. Köprü olan Yavuz Sultan Selim Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar.
İstanbul'a, yakın yerde bulunan Kuzey Anadolu Fay Hattı, Kuzey Anadolu'dan başlayarak Marmara Denizi'ne kadar uzanır. İki tektonik plaka olan Avrasya ve Afrika birbirlerini iterler ve buda fayın hareket etmesine sebep olur. Bu fay hattı nedeniyle bölgede tarih boyunca çok şiddetli depremler meydana gelmiştir.
İstanbul'un iklimi. Karadeniz iklimi ile Akdeniz iklimi arasında geçiş özelliği gösteren bir iklimdir, dolayısıyla İstanbul'un iklimi ılımandır. İstanbul'un yazları sıcak ve nemli; kışları soğuk, yağışlı ve bazen karlıdır. Kış aylarındaki ortalama sıcaklık 2 °C ile 9 °C civarındadır ve genelde yağmur ve karla karışık yağmur görülür. Yaz aylarındaki ortalama sıcaklık 18 °C ile 28 °C civarındadır ve genelde yağmur ve sel görülür.
Çok zengin bir bitki topluluğuna sahip olan İstanbul yöresinde şimşir, meşe, çınar, kayın, gürgen, akçaağaç, kestane, çam, ladin ve servi gibi 2500 kadar bitki türü yetişir, bu bitkilerden bir kısmı bu yöreye endemiktir.
İstanbul'un tarihi semtlerinden batıya ve kuzeye gidildikçe büyük bir farklılaşma görülür. En yüksek gökdelenler ve ofis binaları Avrupa Yakası'nda özellikle Levent, Mecidiyeköy ve Maslak'ta toplanırken, Anadolu Yakası'nda ise Kadıköy İlçesi'ndeki Kozyatağı Mahallesi dikkat çeker, 20. Yüzyılda doğudan batıya büyük bir göçün başlaması şehirdeki gecekondulaşmaya büyük bir hız kazanmıştır. Kaçak olarak hazine veya özel arazilere yapılan bu binalar, kısa sürede ve düşük kalitede yapılır. Gecekondular, çarpık kentleşmeye büyük ölçüde neden olmaktadır.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2019 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre İstanbul'un (İstanbul Büyükşehir Belediyesi ve bağlı belediyelerin sınırları içindeki nüfus) toplam nüfusu 15.907.951 kişidir.
| Yıl | İstanbul Nüfusu | Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu | |
|---|---|---|---|---|
| 2022 | 15.907.951 | 7.955.820 | 7.952.131 | |
| 2021 | 15.840.900 | 7.933,686 | 7.907.214 | |
| 2020 | 15.462.452 | 7.750.836 | 7.711.616 | |
| 2019 | 15.519.267 | 7.790.256 | 7.729.011 | |
| 2018 | 15.067.724 | 7.542.231 | 7.525.493 | |
| 2017 | 15.029.231 | 7.529,491 | 7.499.740 | |
| 2016 | 14.804.116 | 7.424.390 | 7.379.726 | |
| 2015 | 14.657.434 | 7.360,499 | 7.296.935 | |
| 2014 | 14.377.018 | 7.221.158 | 7.155.860 | |
| 2013 | 14.160.467 | 7.115.721 | 7.044.746 | |
| 2012 | 13.854.740 | 6.956.908 | 6.897.832 | |
| 2011 | 13.624.240 | 6.845.981 | 6.778.259 | |
| 2010 | 13.255.685 | 6.655.094 | 6.600.591 | |
| 2009 | 12.915.158 | 6.498.997 | 6.416.161 | |
| 2008 | 12.697.164 | 6.386.772 | 6.310.392 | |
| 2007 | 12.573.836 | 6.291.763 | 6.282.073 |
(*) İl hakkında bilgiler ve görseller, TÜİK ve çeşidi internet sitelerinden derlenmiştir.
Kadıköy, İstanbul'un Anadolu Yakası'nda yer alan ilçelerinden birisidir. Kocaeli Yarımadası'nın güneybatı kesiminde bulunan Kadıköy, batı ve güneyde Marmara Denizi, kuzeybatıda Üsküdar, kuzeydoğuda Ataşehir ve doğuda Maltepe ilçeleriyle çevrilidir.
Marmara sahilleri boyunca Haydarpaşa'dan Bostancı'ya dek kuzeybatı-güneydoğu doğrultusunda oldukça uzun bir sahil şeridine (yaklaşık 21 km) sahip olan Kadıköy'de kıyı şeridi ve buna paralel uzanan ana ulaşım güzergahları yerleşme yapısını belirlerken, daha geride yer alan D-100 Karayolu ilçenin kuzey sınırını oluşturur.
Kadıköy'deki yerleşmenin başlangıcını oluşturan tarihsel çekirdek, Haydarpaşa Koyu ile Moda Burnu'nun oluşturduğu alanda yer almaktadır. İlçeye adını veren yerleşme merkezi ve asıl Kadıköy semti kabaca kuzey ve kuzeydoğuda demiryolu, doğuda Kurbağalıdere ve Kalamış Koyu, batıda ise Marmara Denizi ve Haydarpaşa Koyu'nun sınırladığı bir alan olarak düşünülebilir. Bugün bu alan Kadıköy Çarşısı, Yeldeğirmeni ve Moda gibi tarihi yerleşme alanlarını da içeren Rasimpaşa, Osmanağa, Caferağa ve İbrahimağa mahallerinden oluşmaktadır.
Kadıköy, ancak 19. yüzyılda sürekli iskan sahası haline gelip İstanbul kentiyle bütünleştiğinden, İstanbul'un diğer tarihi semtlerine nazaran şehir tarihi içinde oldukça genç bir yerleşme olarak kabul edilebilir. Bununla birlikte Anadolu Yakası'nın en eski yerleşim birimlerinden olan Kadıköy, bugün de yakanın en işlek noktası durumundadır. Kadıköy'de Osmanlı döneminden kalma yapılara da rastlanır.
Kadıköy ilçesi kent ulaşımı açısından önemli bir konuma sahiptir. İstanbul'un çeşitli semtlerini birbirine bağlayan bazı ana ulaşım yolları Kadıköy ilçesinden geçmektedir. 2015 yılında gerçekleştirilen "İstanbul'da Yaşam Kalitesi Araştırması"nda tüm ilçeler arasında 2. sırayı almıştır.
İstanbul'un fethinden sonra Kalkedonya'nın yönetimi, II. Mehmed tarafından İstanbul kadısı Hızır Bey'e verildiği için, yerleşmenin Kadıköyü adını aldığı sanılmaktadır.
Kadıköy İstanbul'un Anadolu yakasındadır. İstanbul Boğazı'nın Marmara Denizi'ne açılan güney ağzının doğusuna düşer. Doğusunda Maltepe ilçesi, batısında İstanbul Boğazı, ve Marmara Denizi, kuzeyinde Üsküdar ve Ataşehir ilçeleri, güneyinde Marmara Denizi ile çevrilidir. Yüzölçümü, 25,20 km²'dir. İlçe sınırları içinde Göztepe (235 m) gibi önemli yükseltiler olmasına karşın Kayış Dağı ve Çamlıca eteklerinden Marmara Denizi'ne doğru uzanan hafif dalgalı düzlükler ve taşlı eğimler tüm araziye hakimdir. Bu oldukça düz arazi üzerinde Fikirtepe, Acıbadem, Altıyol, Küçük Moda (Cevizlik) ve Koşuyolu öbür önemli tepe noktalarını oluşturmaktadır.
Kuzeybatı -Güneydoğu doğrultusunda Haydarpaşa'dan Bostancı'ya yaklaşık 21 km. uzunluğunda bir sahil şeridine sahiptir. Haydarpaşa ve Kalamış koyları ile Moda ve Fenerbahçe burunlarının yer aldığı hareketli bir kıyı çizgisi yer almaktadır. Fenerbahçe Burnu ile Bostancı arasında sahil şeridi fazla girintili çıkıntılı olmayan oldukça düz bir çizgiye sahiptir. Ancak sahil şeridi yapılan dolgularla doğal özelliğini önemli ölçüde yitirmiştir.
Kadıköy'ün başlıca akarsuları Kuşdili Deresi (Kurbağalıdere), Çamaşırcı Deresi (Bostancı Deresi), Turşucu Deresi ve Seyit Ahmet Deresi'dir.
Kadıköy'de yaz ayları sıcak ve az yağışlı, kış ayları ılık ve yağmurlu geçer. İklim, Marmara Denizi'nin etkisi altındadır. Kıyılardan içerilere gidildikçe denizin etkisi azalmaya başlar. Ortalama sıcaklık en soğuk aylarda +3°, en sıcak aylarda +23°'dir. Yıllık yağış ortalaması 800 milimetredir. En yüksek sıcaklık 41 derece, en düşük sıcaklık -9 derece ölçülmüştür. Yıllık sıcaklık ortalaması 14 derecedir. İstanbul'un kıyıda olan diğer bütün ilçelerinde olduğu gibi Kadıköy'de de kıyıya yakınlık ve yer şekillerinin engel teşkil etmeyecek şekilde açık olması nedeniyle sıcaklık ve nem farkı hissedilmektedir.
Kadıköy İlçesi'nde egemen ekonomik etkinlik ticarettir. Kadıköy çarşısı, Altıyol ile Bahariye Caddesi ve Bağdat Caddesi çevrelerinde yoğunlaşır. Bağdat Caddesi üzerinde çok sayıda ünlü markanın şubesi vardır.
Ayrıca bazı aramalarda bulunan hayvancılık ile ilgili araçlar balıkçılık aletleri halkın eski zamanlarda hayvancılık ve balıkçılık ile uğraştığını gösterir. Tarım ile ilgili hiçbir kalıntının olmaması da tarımın yaygın olmadığına bir göstergedir.
Kadıköy ilçesi ülke ve kent ulaşımı açısından önemli bir konuma sahiptir. Anadolu'daki çeşitli merkezleri İstanbul'a ve kent içindeki çeşitli semtleri de birbirine bağlayan bazı ana ulaşım yolları Kadıköy İlçesi'nden geçer. Bunlardan en önemlisi eskiden Ankara Asfaltı ve E-5 adlarıyla anılan D-100 Karayolu'dur. Bu kara yolu Fatih Sultan Mehmet Köprüsü'ne giden O-2 Otoyolu'yla Kozyatağı'nda, 15 Temmuz Şehitler Köprüsü'ne giden O-1 Otoyolu'yla Uzunçayır'da kesişir.
Anadolu'nun çeşitli merkezlerini İstanbul'a bağlayan demiryolu hattının ilk istasyonu Haydarpaşa Garı'dır. Haydarpaşa'daki gar binası ve öteki demiryolu tesisleri Kadıköy ilçesi sınırları içindedir. Bu istasyon aynı zamanda kentin Anadolu yakasında Gebze'ye kadar gerçekleştirilen banliyö ulaşımı açısından önem taşımıştır. Günümüzde ilçede banliyö taşımacılığı Marmaray ile gerçekleştirilmekte olup Ayrılık Çeşmesi-Bostancı arasındaki istasyonlar (Ayrılık Çeşmesi ve Bostancı istasyonları dahil) Kadıköy ilçesi sınırları içindedir.
Kadıköy ilçesinde yaşayanların önemli bir bölümü şehir hatları vapurlarını kullanırlar. İlçedeki vapur iskeleleri Haydarpaşa, Kadıköy ve Bostancı'dadır. Ayrıca Kadıköy ve Bostancı'daki deniz otobüsü iskelelerinden İstanbul'un çeşitli kıyı semtlerine düzenli seferler yapılmaktadır. Kalamış Koyu'nda da büyük bir yat limanı vardır. 1934-1966 yılları arasında, Kadıköy-Moda, Kadıköy-Fenerbahçe ve Kadıköy-Bostancı tramvay hatları hizmet vermiştir. 2003 yılında Kadıköy-Moda hattı nostaljik tramvay adıyla yeniden hizmete girmiştir.
İlçenin kuzeyinden, D-100 Karayolu boyunca Kadıköy - Sabiha Gökçen Havalimanı metrosu (M4 hattı) geçmektedir. Bu metronun ilk istasyonu olan "Kadıköy" de ilçe merkezinde bulunmaktadır. Kadıköy'ün en doğusundan da Bostancı-Parseller metrosu (M8 hattı) geçmekte olup Emin Ali Paşa ve Ayşekadın istasyonları ilçe sınırları içindedir. Hattın güneydeki ilk istasyonu olan Bostancı istasyonu ise Kadıköy-Maltepe sınırında yer almakta olup Maltepe ilçesi sınırları dahilindedir.
| Yıl | Kadıköy Nüfusu | Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu | |
|---|---|---|---|---|
| 2022 | 483.064 | 217.624 | 265.440 | |
| 2021 | 485.233 | 218.661 | 266.572 | |
| 2020 | 481.983 | 218.424 | 263.559 | |
| 2019 | 482.713 | 218.465 | 264.248 | |
| 2018 | 458.638 | 207.069 | 251.569 | |
| 2017 | 451.453 | 203.576 | 247,877 | |
| 2016 | 452.302 | 204.382 | 247.920 | |
| 2015 | 465.954 | 211.394 | 254.560 | |
| 2014 | 482.571 | 219.715 | 262.856 | |
| 2013 | 506.293 | 231.009 | 275.284 | |
| 2012 | 521.005 | 238.288 | 282.717 | |
| 2011 | 531.997 | 244.757 | 287.240 | |
| 2010 | 532.835 | 245.875 | 286.960 | |
| 2009 | 529.191 | 244.460 | 284.731 | |
| 2008 | 533.452 | 247.593 | 285.859 | |
| 2007 | 744.670 | 351.342 | 393.328 |
| İNŞAAT TARZI | Betonarme Karkas ( B blok) |
||
|---|---|---|---|
| YAŞI | ~0 | ||
| İNŞAAT NİZAMI | Ayrık | ||
| DIŞ CEPHE | Dış Cephe Boyası+Alüminyum kaplama | ||
| KAT ADEDİ | Yasal; | Mevcut; | |
| 10 Kat (5 B+ Z. K.+4 N. K.+Çatı) |
10 Kat (5 B.+ Z.K.+ 4 N. K.+ Çatı ) |
||
| ELEKTRİK | Var | ||
| SU | Var | ||
| KANALİZASYON | Var | ||
| SU DEPOSU | Var | ||
| HİDROFOR | Var | ||
| DOĞALGAZ TESİSATI | Var | ||
| ISITMA SİSTEMİ | Var | ||
| ASANSÖR | Var | ||
| YANGIN MERDİVENİ | Yok | ||
| OTOPARK YERİ | Var ( kapalı) | ||
| B.B. BRÜT İNŞAAT | Yasal Durum: | Mevcut Durum: | |
| ALANI (m²) |
152 m² (2.bodrum) 25 m2 teras | 152 m² (2.bodrum) 25 m2 teras | |
| kullanımı (2.bodrum) + 90 m2 depo | kullanımı (2.bodrum) + 90 m2 depo | ||
| (3.bodrum) + |
(3.bodrum) + |
Tarafımıza ibraz edilen tapu ile değerlemesi talep edilen B blok 28 bağımsız bölüm numaralı dükkan nitelikli taşınmaz, mahallinde yapılan incelemelerde; konumlu olduğu ana yapının halihazır inşaat seviyesi itibari ile projesine uygun büyük ölçüde inşaatının tamamlandığı, ince işlerinde eksiklerin bulunduğu tespit edilmiştir. Projesine aykırı bir imalata rastlanmamıştır. Halihazırda % 80 inşaat seviyesindedir.
4. 2. 2. Ruhsat alınmış yapılarda yapılan değişikliklerin 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektirir değişiklikler olup olmadığı hakkında bilgi
Yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir imalat görülmemiştir.
4. 2. 3. Taşınmazın değerleme tarihi itibari ile hangi amaçla kullanıldığı bilgisi
Değerleme günü mahallinde yapılan incelemelerde taşınmazın inşaa halinde dükkan olduğu tespit edilmiştir.
Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla Nakit Akısı (gelir) Yaklaşımı, Maliyet Oluşumları Yaklaşımı ve Pazar (Piyasa) Değeri (Emsallerine kıyasla) Yaklaşımı yöntemleridir. Taşınmazın değerinin tespitinde emsallerine kıyasla değerleme yöntemine göre değer takdiri yapılmıştır.
Değerleme işlemi yapılacak olan gayrimenkulün; mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve yeni satılmış olan gayrimenkullerle karşılaştırılması, uygun karşılaştırma işlemlerinin uygulanması ve karşılaştırılabilir satış fiyatlarında çeşitli düzeltmelerin yapılması bu yaklaşımda izlenen prosedürlerdir. Bulunan emsaller lokasyon, görülebilirlik, fonksiyonel kullanım, büyüklük, imar durumu ve emsali gibi kriterler dâhilinde karşılaştırılarak değerleme analizleri yapılır. Piyasa değeri yaklaşımı; yaygın ve karşılaştırılabilir emsallerin olması durumunda en çok tercih edilen metottur. İşyeri türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım piyasa değeri yaklaşımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkulle ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Piyasa Değeri Yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır.
Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.
Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosya-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Emsal 1: Class Emlak- 0532 224 27 15 Taşınmazın 490 m. güneybatısında; tapuda ibrahimağa mahallesi 1304 ada 1 parselde kain; binada 200 m2 bodrum + 500 m2 zemin+ 350 m2 asma katlı dükkan; 105.000.000-TL bedelle pazarlanmaktadır. Taşınmazın kirasının 160.000-TL/ay olduğu beyan edilmiştir. (asma kat; Z/2,5, bodrum kat; Z/5 kabuluyle; zemin kat için ~155.000-TL/m2)
https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-is-yeri-satilik-kosuyolu-tepe-nautilus-karsisi-cadde-uzerinde-satilik-dukkan-1134714470/detay
Taşınmazın 820 m. kuzeyinde; tapuda Mecidiye mahallesi 841 ada 31 parselde kain; 253 m2 arsada kain müstakil, ( Koşuyolu Caddesi üzerinde) bitişik nizam 90 m2 bodrum + 90 m2 zemin + 100 m2 1. Normal + 100 m2 2. Normal+ 30 m2 çatı katı olan ticari kullanılan bina; 108.000.000-TL bedelle pazarlanmaktadır.
(1.kat; Z/2,5, 2. Kat Z/2,5, Çatı kat Z/3, bodrum kat; Z/4 kabuluyle; zemin kat için ~534.300- TL/m2)
https://www.remax.com.tr/portfoy/P68043610
Taşınmazın 25 m. kuzeyinde; tapuda Mecidiye mahallesi 860 ada 121 parselde kain; 183,5 m2 arsada kain müstakil, bitişik nizam 75 m2 bodrum + 75 m2 zemin + 85 m2 1. Normal + 85 m2 2. Normal katı olan ticari kullanılan bina; 60.000.000-TL bedelle pazarlanmaktadır.
(1.kat; Z/2, 2. Kat Z/2, bodrum kat; Z/3 kabuluyle; zemin kat için ~324.000-TL/m2)
https://www.kacmazemlak.com/konut/satilik/apartman-bina/kosuyolu-cadde-uzerinde-mustakil-4-katli-kompleticari-231328.html
Taşınmazın 520 m. kuzeyinde Emniyet Müdürlüğünün karşısında, Koşuyolu Bankalar Bölgesinde (Koşuyolu Caddesine cepheli) tek yönde bitişik tapuda Mecidiye Mah. 1132 ada 133 parselde kain 228 m2 arsa üzerinde müstakil 650 m2 olduğu düşünülen; bodrum 75 m2 , zemin 85 m2 , 1. , 2., ve 3. Normal katlar 85 er m2, çatı katı 40 m2; bina; 80.000.000-TL bedelle pazarlanmaktadır. (1.kat; Z/2,5, 2. Kat Z/2,5, 2. Kat Z/2,5, Çatı kat Z/3, bodrum kat; Z/4 kabuluyle; zemin kat için ~363.500-TL/m2)
https://www.sahibinden.com/listing/emlak-is-yeri-satilik-favori-gayrimenkul-okan-yigit-den-kosuyolu-nda-satilikplaza-766533581/detail
Taşınmazın 1,4 km. kuzeydoğusunda, Acıbadem Caddesi No:202) tapuda Üsküdar-Bulgurlu Mah. 68 ada 12 parselde kain yeni binada; merdivenle inilen kot altı 150 m2 dükkan; 25.000.000-TL bedelle pazarlanmaktadır. Dükkanın 50 m2 kış bahçesi imkanı vardır. ( ~166.666-TL/m2)
https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-is-yeri-satilik-acibadem-cadde-uzerinde-yatirimcilarin-gozdesi-yuksek-kira-1159182270/detay
Taşınmazın 1 km. kuzeyinde; Mahmut Yesari Caddesi No: 9 konumunda, tapuda Mecidiye mahallesi 980 ada 36 parselde kain; 143 m2 arsada kain müstakil, bitişik nizam, 55 m2 bodrum + 70 m2 zemin + 85 m2 1. Normal, 60 m2 çatı katı, ticari kullanılan bina; 26.000.000-TL bedelle pazarlanmaktadır.
(normal ve bodrum katlar; Zemin/2, kabulüyle; zemin kat için ~153.000-TL/m2)
https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-bina-satilik-kosuyolu-mustakil-142m2-arsa-icinde-4-katli-bahceli-bina-1178739354/detay
Emsaller ve taşınmazın konumunu gösterir kroki
| E-1 | Tepe Nautilus Batı Kapısının da bulunduğu, Kadıköy den E-5 Karayoluna bağlantının sağlandığı tek yönlü Fatih Sokağa cephesi |
|---|---|
| bulunmaktadır. Taşınmaza önünde araç otoparkı olması itibari ile avantajlı olup, çok sayıda aracın geçiş güzergahın da olması | |
| ce görülebilirliği reklam kabiliyetini artırmakla bilirkte, geçen araç sayısının fazlalığı cafe restaurant benzeri faaliyet konularında | |
| kullanılması açısından olumsuz olarak görülebilir. Alanının büyüklüğü nedeni ile taşınmaza nazaran dezavantajlıdır. | |
| E-2 | Koşuyolu Bölgesinin Ticari hareketliliğinin en yüksek olduğu Koşuyolu Caddesi üzerinde yer alan bitişik nizam müstakil |
| yapılardandır. Her türlü iş potansiyeli ve Cafe -restaurant fonksiyonlu kullanıma haiz bu yapılar, cadde içindeki konumuna göre | |
| fiyatlanmaktadır. İş bu taşınmaz caddenin iyi konumlu lokasyonunda yer almaktadır. Pazarlık payının yüksek olduğu | |
| düşünülmektedir. Ticari kabiliyeti, değerleme konusu taşınmaza benzerdir. | |
| E-3 | Koşuyolu Bölgesinin Ticari hareketliliğinin yüksek olduğu Muhittin Üstündağ Caddesi üzerinde bitişik nizam müstakil |
| yapılardandır. Genel müdürlük binaları ve müstakil konut olarak kullanılan bu yapılar, cadde içindeki konumuna göre | |
| fiyatlanmaktadır, ancak pazarlık payının yüksek olduğu düşünülmektedir. Ticari kabiliyeti, taşınmazdan biraz daha iyidir. | |
| E-4 | Koşuyolu Bölgesinin Ticari hareketliliğinin yüksek olduğu Koşuyolu Caddesi ne paralel olan bitişik nizam müstakil yapılardandır. |
| Genel müdürlük binaları ve müstakil konut olarak kullanılan bu yapılar, cadde içindeki konumuna göre fiyatlanmaktadır. Ticari | |
| kabiliyeti, değerleme konusu taşınmaza benzerdir. | |
| E-5 | Acıbadem Caddesinin kuzeyinde Bankalar mevkiinde bulunan iş bu taşınmazın önünde araç park imkanı olmayıp, yerinde cafe |
| olarak işletilmektedir. Yeni kiracıyla 90.000-TL/ay kira getirebileceği beyan edilmektedir. Değerleme konusu taşınmaza nazaran | |
| ticari kabiliyeti zayıftır, Büyüklük dezavantajı bulunmaktadır. | |
| E-6 | Koşuyolu Bölgesinin Ticari hareketliliğinin yüksek olduğu Koşuyolu Caddesi ne paralel olan Mahmut Yesari Caddesi üerinde |
| bitişik nizam müstakil yapılardandır. Genel müdürlük binaları ve müstakil konut olarak kullanılan bu yapılar, cadde içindeki | |
| konumuna göre fiyatlanmaktadır. Ticari kabiliyeti, değerleme konusu taşınmazdan düşüktür. | |
| EMSAL KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (zemin kat birim değer) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Düzeltme Kriterleri | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | Emsal 6 |
| Zemin kat için takdir edilmiş Satışa Sunulan Birim Değeri (TL/m²) |
155.000 TL | 534.300 TL | 324.000 TL | 363.500 TL | 166.666 TL | 153.000 TL |
| Pazarlık Payı % | 0% | 25% | 5% | 12% | 5% | 2% |
| Satılabileceği düşünülen Birim Değeri (TL/m²) |
155.000 TL | 400.725 TL | 307.800 TL | 319.880 TL | 158.333 TL | 149.940 TL |
| Yön ve Cephe Düzeltmesi % | 0% | -11% | -11% | 0% | 10% | 5% |
| Lokasyon Düzeltmesi % | 0% | -20% | -17% | 0% | 10% | 0% |
| İnşaat Kalitesi Düzeltmesi % | 14% | 5% | 5% | 0% | 0% | 5% |
| Bina yaşı düzeltmesi % | 14% | 0% | 0% | 0% | 0% | 5% |
| Büyüklük ve Mimari Özellik Düzeltmesi % | 14% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²) | 220.100 TL | 296.537 TL | 237.006 TL | 319.880 TL | 189.999 TL | 172.431 TL |
| Ortalama Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²) | 239.325 TL |
Taşınmaza; emsallerine kıyasla giriş kat için birim değer takdiri yapılmış, alt katı için; iş bu birim değere kıyasla değer takdir edilmiştir.
Emsal karşılaştırma yöntemi ile Taşınmazlar için öngörülen yasal durum satış değeri hesabı;
Taşınmazın tamamlanması durumu Değerleme konusu taşınmazın değeri, aşağıdaki tabloda olduğu gibi takdir edilmiştir. Teras kullanımının katma değeri; birim fiyatlar içinde dikkate alınmıştır.
| Kat | Yasal Durum Değeri (TL) | |||
|---|---|---|---|---|
| Alan (m2) |
Birim Değer | Değer | ||
| 2.bodrum | 152 m² | ~ 240.000-TL/m² | 36.480.000.-TL | |
| 3.bodrum (depo) |
90 m² | ~ 95.000-TL/m² | 8.550.000.-TL | |
| toplam | 45.030.000.-TL |
Bu yöntemde var olan yapının günümüz ekonomik koşullarında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Gayrimenkulün değeri, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana gelmektedir. Parsel üzerindeki yapılanmaların değeri, 6.7.1985 tarihli ve 85/9707 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe giren '' Mimarlık ve Mühendislik Hizmetleri Şartnamesi' nin 3.2 maddesi gereğince mimarlık ve mühendislik hizmetleri bedellerinin hesabında kullanılacak ve her yıl yayınlanan Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri tebliği veya bölgedeki mimar, müteahit, yüklenicilerden alınan bilgiler doğrultusunda oluşturulur.
Yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı göz önüne alınır. Bir başka deyişle bu yöntemde, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Değerleme işlemi; yapılacak olan gayrimenkulün bugünkü yeniden inşa ya da yerine koyma maliyetine; mevcut yapının sahip olduğu herhangi bir çıkar veya kazanç varsa eklendikten sonra, aşınma payının toplam maliyetten çıkarılması ve son olarak da arazi eklemesi ile yapılır.
Proje bilgileri, inşaatın teknik özellikleri, Mimar ve Mühendisler Odasının açıkladığı birim maliyetler kullanılır.
Taşınmazın eksik imalat değerinin takdirinde bu yöntemden faydalanılmıştır.
Gelir Kapitalizasyon yaklaşımında mülkün getireceği net gelir boş kalma, tahsilat kayıpları ve işletme giderleri işletme dönemi için analiz edilir. Değerleme uzmanı, gayrimenkulün gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değerini belirler. Gelir kapitalizasyon yaklaşımında iki farklı metod bulunmaktadır. Direk Kapitalizasyonda; bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılır. İndirgenmiş Nakit Akışında ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılır, gelirler kabul edilebilir bir indirme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanır.
Değer tespitinde gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılmamıştır.
Taşınmazların değerlemesinde belirtilen konuların dışında herhangi bir tespit ve analiz bulunmamaktadır.
Taşınmazın kat, katta konumu, çevresel özellikleri, plan tertipleri, kullanım amaçları, emsal taşınmazlara oranla diğer olumlu ve olumsuz özellikleri göz önünde bulundurularak değer takdir edilmiştir.
Değer Tespitini Olumlu Ve Olumsuz Etkileyen Faktörler
Taşınmazın değerine etki eden özet faktörler:
-
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22/1/ç maddesi uyarınca gayrimenkul yatırım ortaklıkları kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde gayrimenkul projesi geliştirebilirler. Aynı tebliğin 22/1/d maddesine göre ise gerçekleştirilecek projenin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olması gerekmektedir. Yine aynı tebliğin 22/1c maddesine göre portföye ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir.
Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı; Sur Yapı Excellence projesi, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgeleri mevcut olup halihazırda inşaatı devam eden bir projedir. Yer aldığı parsel üzerindeki 2 blokta oturum başlamamıştır. Ayrıca üzerinde ipotek veya değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi bulunmamaktadır; bu bakımdan değerleme konusu taşınmazın, Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca Sur Tatil Evleri Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. portföyünde yer almasında herhangi bir bir sakınca bulunmamaktadır.
UDS. 105'de belirtildiği üzere "10.4. Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dâhilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.
Değerleme konusu taşınmazın konumu, çevresel özellikleri, yasal ve güncel durumu, imar durumu, günün geçerli piyasa rayiç fiyatlarına göre oluşturulan satış kabiliyeti, genel görüşler ve emsallerin pazarlık payları göz önüne alınarak pazar değerini etkileyebilecek faktörler çerçevesinde değerlendirme yapılmıştır.
Nihai olarak taşınmazın değerinin Emsal karşılaştırma yöntemi ile bulunan değerler ışığında; aşağıda belirtilen nihai değerlerde olacağı yönünde kanaatimizi belirtir rapor tarafımızca tanzim edilmiştir.
| Kat | Yasal-Mevcut Durum Değeri (TL) | |||
|---|---|---|---|---|
| Alan (m2) |
Birim Değer | Değer | ||
| 2.bodrum | 152 m² | ~ 240.000-TL/m² | 36.480.000.-TL | |
| 3.bodrum (depo) |
90 m² | ~ 95.000-TL/m² | 8.550.000.-TL | |
| toplam | 45.030.000.-TL |
Emsal karşılaştırma yöntemi bölümünde verilen hesaplamalar neticesinde tamamlanması durumu için;
kıymet takdir edilmiştir.
Eksik imalat bedeli hesabı*;
152 m2 + 90 m2 = 242 m2 x 26.800-TL/m2 =6.485.600-TL x 0,20= ~1.300.000-TL ( yapıdaki eksiklik)
Taşınmaz değerinin; arsa +yapı+şerefiye gibi 3 kalemden oluşmasından hareketle, eksik imalatın sadece inşaat maliyetindeki eksiklik olarak görülemeyeceği öngörülerek eksik imalat değeri 2.500.000-TL olarak öngörülmüştür.
https://doc.mimarlarodasi.org/assets/docs/birim-maliyetler/01-ekim-31-aralik-2023-yapi-birim-maliyetleri-1.pdf
(3.sınıf konut birim değeri kullanılmıştır)
Tamamlanması durumu değerinden eksik imalat bedeli düşülerek halihazır durum değeri takdir edilmiştir. 45.030.000-TL – 2.500.000-TL = 42.530.000-TL (halihazır % 80 inşaat seviyesi için değeri)
| KDV Hariç değeri | KDV Dahil (%20*) Değeri |
|---|---|
| 42.530.000-TL | 51.036.000-TL |
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazın yerinde yapılan incelemesinde; konumuna, büyüklüğüne, arsa payına, mimari özelliklerine, inşaat kalitesine ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları göz önüne alınarak değerlendirme yapılmıştır.
Yukarıda nitelikleri yazılı gayrimenkulün yapılan incelemesi sonucu bulunduğu mevkii, imarı alanı, kullanış amacı, arsa payı, ticari kabiliyeti, brüt alanı göz önüne alınarak adil piyasa satış değerinin aşağıdaki gibi olduğuna dair kanaatimizi belirten bu rapor tarafımızca düzenlenmiştir.
Taşınmazın halihazırda inşaa seviyesi ~%80 kabul edilmiş olup, eksik imalatların bedeli ~2.500.000-TL öngörülmektedir. Tamamlanması durumu değerinden eksik imalat bedeli düşülerek halihazır durum değeri takdir edilmiştir.
(*) Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.
| Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|---|---|
| Atıl Uzun SPK L.No: 400244 |
Halil İbrahim Bektaş SPK L.No: 400515 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.