SUR TATİL EVLERİ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Prospectus • May 2, 2025

SUR TATİL EVLERİ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. HALKA ARZ FİYATININ BELİRLENMESİNDE ESAS ALINAN VARSAYIMLARA İLİŞKİN GERÇEKLEŞME VE DEĞERLENDİRME RAPORU

Rapor No: VI 31.03.2025 DÖNEMİ

02 MAYIS 2025

İşbu Rapor Sermaye Piyasası Kurulu'nun VII-128.1 No.lu Pay Tebliği'nin 29'uncu Maddesinin 5'inci Fıkrası Uyarınca Hazırlanmıştır

1. Raporun Konusu ve Gerekçesi:

Bu rapor, Sur Tatil Evleri Gayrimenkul Yatırım ortaklığı A.Ş. ("SURGY" ya da "Şirket") hisselerinin halka arz fiyatının belirlenmesinde esas alınan varsayımların gerçekleşip gerçekleşmediğine ilişkin değerlendirmeler içermekte olup, Sermaye Piyasası Kurulu'nun VII‐128.1 Sayılı Pay Tebliği'nin 29'uncu maddesinin 5'inci fıkrası uyarınca Şirket Denetim Komitesi tarafından hazırlanmıştır.

2. Açıklamalar:

Sermaye Piyasası Kurulu'nun VII-128.1 Sayılı Pay Tebliği'nin 29'uncu maddesinin 5'inci fıkrasında yer alan "Payları ilk defa halka arz edilen ortaklığın, paylarının borsada işlem görmeye başlamasından sonraki iki yıl boyunca finansal tablolarının kamuya açıklanmasını müteakip, halka arz fiyatının belirlenmesinde esas alınan varsayımların gerçekleşip gerçekleşmediği, gerçekleşmediyse nedeni hakkında değerlendirmeleri içeren bir rapor hazırlaması ve söz konusu raporun ortaklığın internet sitesinde ve KAP' ta yayımlanması zorunludur. Bu yükümlülük ortaklık bünyesindeki denetimden sorumlu komite tarafından yerine getirilir. Denetimden sorumlu komite kurma zorunluluğu bulunmayan ortaklıklar için bu yükümlülük yönetim kurulu tarafından yerine getirilir." hükmü uyarınca;

Şirketimiz payları 49,18 TL fiyattan 14 Aralık 2023 tarihinde Borsa İstanbul AŞ Pay Piyasası Yıldız Pazarda "SURGY.E" koduyla işlem görmeye başlamış ve bu tarihten sonra hazırlanmış olan 01.01.2025- 31.03.2025 hesap dönemine ilişkin finansal raporlar 30 Nisan 2025 tarihinde Kamuyu Aydınlatma Platformunda ("KAP") kamuya açıklanmış olup işbu rapor, anılan halka arz fiyatının belirlenmesinde esas alınan varsayımların 31.03.2025 tarihi itibarıyla gerçekleşip gerçekleşmediği, gerçekleşmediyse nedeni hakkında değerlendirmeleri içermek amacıyla düzenlenmiştir.

3. Fiyat Tespit Raporunda Kullanılan Yöntemler:

Sur Tatil Evleri Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı AŞ ("SURGY") paylarının 07-08 Aralık 2023 tarihlerinde gerçekleşen halka arzı öncesinde, İntegral Yatırım Menkul Değerler AŞ tarafından 06.09.2023 tarihinde hazırlanan ve 04.12.2023 tarihinde Kamuyu Aydınlatma Platformunda yayınlanan fiyat tespit raporunda halka arz fiyatının belirlenmesinde Net Aktif Değer Analizi ve Borsa Kılavuz Emsaller yöntemi (çarpan analizi) kullanılmıştır.

I. Net Aktif Değer Analizi

UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri madde 70.1'de belli başlı üç maliyet yaklaşımı yönteminin bulunduğu belirtilmektedir.

• İkame Maliyeti Yöntemi: Gösterge niteliğindeki değerin, eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem.
• Yeniden Üretim Maliyeti Yöntemi: Gösterge niteliğindeki değerin, varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem.
• Toplama Yöntemi: Varlığın değerinin, bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.

UDS 200 İşletmeler ve İşletmedeki Paylar madde 70.1 uyarınca yatırım ortaklığı statüsündeki ortaklıkların değerlemesinde UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri standardının 70.8 ve 70.9. nolu maddelerinde tarif edilen Toplama Yöntemi kullanıldığından, işbu değerleme çalışmasında Maliyet Yaklaşımı kapsamında Toplama Yönteminin uygulanmasına karar verilmiştir.

UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri standardı madde 70.8'de Toplama Yönteminin, yatırım şirketleri veya değerin esasen sahip oldukları payların değerinin bir unsuru olduğu varlıklar veya işletmeler için kullanıldığı belirtilmektedir. Söz konusu standardın 70.9'uncu maddesinde toplama yönteminin uygulanmasına ilişkin olarak;

• Değerleme konusu varlığın bileşeni olan her bir varlığın uygun değerleme yaklaşımları ve yöntemleri kullanılarak değerlenmesi,
• Değerleme konusu varlığın değerine ulaşılabilmesi amacıyla bileşen varlıkların değerlerinin toplanması

gerektiği ifade edilmektedir. Bu bağlamda, Sur Tatil Evleri GYO'nun paylarının Maliyet Yaklaşımı çerçevesinde Toplama Yöntemi ile değerlemesinde özel bağımsız denetimden geçen 30.06.2023 tarihli finansal tabloları esas alınmış ve söz konusu finansal tablolarda maliyet bedeli ile raporlanan "stok"lar Lider Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından hazırlanan gayrimenkul değerleme raporlarının esas alınması suretiyle Pazar Değerlerine getirilmiş ve finansal durum tablosunun diğer unsurları ile Sur Tatil Evleri GYO'nun Net Aktif Değeri tahmin edilmiştir.

Fiyat tespit raporunda 30.06.2023 tarihli finansal tablo verilerine ve portföydeki gayrimenkullerin ekspertiz değerlerine göre hesaplanan Sur Tatil Evleri GYO net aktif değeri 9.792.855.912 TL, pay net aktif değeri 67,54 TL, halka arz fiyatı ise %27,18 halka arz iskontosu uygulanarak 49,18 TL olarak belirlenmiştir. Diğer yandan Şirket halka arzdan sermaye artırımı yoluyla halka arz giderleri düşüldükten sonra net 1.041.538.572 TL gelir elde etmiş, bu tutar net aktif değerin büyümesine neden olmuştur. Dolayısıyla gerçekleşen net aktif değer ile kıyaslama yapmadan önce fiyat tespit raporunda tespit edilen net aktif değerin net halka arz geliri kadar düzeltilmesi gerekmektedir. Buna göre düzeltilmiş Sur Tatil Evleri GYO net aktif değeri ile 31.03.2025 tarihli finansal tablolara göre hesaplanan Sur Tatil Evleri GYO net aktif değeri karşılaştırmalı olarak aşağıdaki gibidir:

	GERÇEKLEŞEN NET AKTİF DEĞER	FİYAT TESPİT RAPORU (Düzeltilmiş NAD)	SERMAYE ARTIRIM DÜZELTMESİ	FİYAT TESPİT RAPORU (NAD)	GERÇEKLEŞEN / DÜZELTİLMİŞ FARKI
NET AKTİF DEĞER TL	31 Mart 25	30 Haziran 23		30 Haziran 23
GAYRİMENKULLER	22.123.046.560	9.858.487.325		9.858.487.325	12.264.559.235
ANTALYA DEVREMÜLK	22.075.756.560	9.858.487.325	-	9.858.487.325	12.217.269.235
KOŞUYOLU DÜKKAN	47.290.000	-	-	-	47.290.000
PARA & SERMAYE PİYASASI ARAÇLARI	259.193.696	1.119.013.272	1.041.538.572	77.474.700	-859.819.576
DİĞER VARLIKLAR	2.430.793.604	240.072.474		240.072.474	2.190.721.130
TOPLAM PORTFÖY	24.813.033.860	11.217.573.071		10.176.034.499	13.595.460.789
BORÇLAR	3.113.801.602	383.178.587		383.178.587	2.730.623.015
ERTELENMİŞ GELİRLER	2.402.282.385	343.970.650	-	343.970.650	2.058.311.735
DİĞER BORÇLAR	711.519.217	39.207.937	-	39.207.937	672.311.280
NET AKTİF DEĞER	21.699.232.258	10.834.394.484		9.792.855.912	10.864.837.774
SERMAYE	167.500.000	167.500.000		145.000.000
PAY NET AKTİF DEĞER	129,55	64,68		67,54

Yukarıdaki tabloda detayları görüldüğü üzere Sur Tatil Evleri GYO'nun 9.792.855.912 TL olan net aktif değeri halka arzla birlikte 10.834.394.484 TL'ye ulaşmıştır.31.03.2025 tarihli mali tablolar ve 2024 yılsonu değerleme raporlarına göre hesaplandığında ise net aktif değer 10.864.837.774 TL (yaklaşık %100,3) daha artış göstererek 21.699.232.258 TL'ye pay net aktif değeri ise 129,55 TL'ye ulaşmıştır.

II. Pazar Yaklaşımı

Fiyat tespit raporunda net aktif değer yöntemine ilave ikinci yöntem olarak Pazar Yaklaşımı (Borsa Kılavuz Emsallar Yöntemi) kullanılmış ve buna göre benzer gayrimenkul yatırım ortaklıklarının Piyasa Değeri / Net Aktif Değer (PD/NAD) çarpanları analiz edilmiştir. Bu yöntem de yine net aktif değere dayanmakta olup, Sur Tatil Evleri GYO'nun 31.03.2025 tarihi itibarıyla gerçekleşen net aktif değerinin fiyat tespit raporunda hesaplanan net aktif değeri ile kıyaslaması yukarıda yer almaktadır.

4. SONUÇ VE DEĞERLENDİRME

Şirketin net aktif değeri 31.03.2025 tarihi itibariyle %100,3 artarak 21.699.232.258 TL, pay net aktif değeri ise 129,55 TL olmuştur.

Lider Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından hazırlanan değerleme raporlarına göre 31.12.2024 tarihi itibarıyla gayrimenkul portföy değeri 22.123.046.560 TL'ye ulaşmıştır.

Finansal durum tablosunda ertelenmiş gelirler kaleminde izlenen, devremülk projesinden yapılan ön satışların tutarı 2023 yılının ilk yarısında 344 milyon TL iken 2025 ilk çeyreğinde 2,06 milyar TL (yaklaşık %598) artış göstererek 2,4 milyar TL'ye yükselmiştir.

Saygılarımızla.

Denetim Komitesi Başkanı Denetim Komitesi Üyesi Yunus NACAR Ahmet AKÇA