GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

SUR TATİL EVLERİ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Antalya İli, Kepez İlçesi, Kepez Mahallesi, 28868 ada 45.170,00 m² yüzölçümlü 1 parsel Numaralı Taşınmaz

HAZIRLAYAN Lider Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

RAPOR TARiHi: 06.08.2024 RAPOR NO: 2024-OZ-164

Lider Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 2024OZ164 Sayfa 1 / 103

YÖNETİCİ ÖZETİ

Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi	SUR TATİL EVLERİ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Dayanak Sözleşmesi	02.07.2024 tarihli Sözleşme.
Rapor Tarihi/Sayısı ve Konusu	06.08.2024 tarih ve 2024-OZ-164 sayılı Rapor.

	Antalya İli, Kepez İlçesi, Kepez Mahallesi, 28868 ada, 45.170,00 m² yüzölçümlü 1 parsel
	numaralı "Arsa" Ana Gayrimenkul Nitelikli taşınmazda kain Sur Tatil Evleri devre mülk
	projesinin 30.06.2024 tarihi itibariyle adil piyasa değeri takdiri amacıyla hazırlanmıştır.
Gayrimenkulün Adresi	Santral Mahallesi, 3282 Sokak, No: 34A-B-C-D-E-F-1, Sur Yapı Tatil Evleri Kepez/Antalya
Gayrimenkulün Kullanımı	Devremülk Proje Değerlemesi
Tapu Bilgileri Özeti	Antalya İli, Kepez İlçesi, Kepez Mahallesi, 28868 ada, 45.170,00 m² yüzölçümlü 1 parsel
	numaralı "Arsa" Ana Gayrimenkul Nitelikli Taşınmazın Tapu Bilgileri "3.3.1 Tapu Bilgileri"
	Bölümünde Belirtilmiştir.
İmar Durumu	Kepez Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde rapor
	konusu 28868 ada, 1 Parsel sayılı yer; 1/1000 Ölçekli 12.02.2006 tasdik tarihli, Kepez Santral Mahallesi Kentsel Dönüşüm Amaçlı Revizyon İmar Planı kapsamında E: 1,70,
	"Konut Alanında" yer almakta olup, ayrık nizam, hmaks: 37,50 m., dir.

Resmi Evrak	Antalya Büyükşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivinde taşınmazın dosyası
	incelenmiştir.
	Ana Yapı;
	A Blok: 30.06.2017 tarih, 20/01 nolu yeni yapı ruhsatı ve 10.03.2022 tarih, 19/01 nolu
	tadilat ruhsatı ve 21.10.2022 tarih ve 161 nolu isim değişikliği ruhsatı almış olduğu
	gözlemlenmiştir.
	B Blok: 30.06.2017 tarih, 20/02 nolu yeni yapı ruhsatı ve 10.03.2022 tarih, 19/02 nolu
	tadilat ruhsatı almış olduğu gözlemlenmiştir. C Blok: 30.06.2017 tarih, 20/03 nolu yeni yapı ruhsatı ve 10.03.2022 tarih, 19/03 nolu
	tadilat ruhsatı almış olduğu gözlemlenmiştir.
	D Blok: 30.06.2017 tarih, 20/04 nolu yeni yapı ruhsatı ve 10.03.2022 tarih, 19/04 nolu
	tadilat ruhsatı almış olduğu gözlemlenmiştir.
	E Blok: 30.06.2017 tarih, 20/05 nolu yeni yapı ruhsatı ve 10.03.2022 tarih, 19/05 nolu
	tadilat ruhsatı almış olduğu gözlemlenmiştir.
	F Blok: 30.06.2017 tarih, 20/06 nolu yeni yapı ruhsatı ve 10.03.2022 tarih, 19/06 nolu
	tadilat ruhsatı, 20.07.2023 tarih, 148 nolu isim değişikliği ruhsatı almış olduğu
	gözlemlenmiştir. Havuz: 17.03.2022 tarih, 19/07 nolu yeni yapı ruhsatı olduğu gözlemlenmiştir.

Projenin Nakit akımları yöntemi ile; 30.06.2024 tarihi itibariyle piyasa değeri (peşin);

17.565.753.782 TL (On yedi milyar beş yüz altmış beş milyon yediyüzelliüç bin yedi yüz seksen iki Türk Lirası) (KDV Hariç) TL

21.078.904.539- TL (Yirmi bir milyar yetmiş sekiz milyon dokuz yüz dört bin beş yüz otuz dokuzTürk Lirası) (% 20* KDV dahil)

Olarak takdir edilmiştir.

(*) Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.

Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı
Ahmet Ramoğlu	Halil İbrahim Bektaş
SPK L.No: 402999	SPK L.No: 400515

İçindekiler

YÖNETİCİ ÖZETİ	2
1. RAPOR BİLGİLERİ	6
2. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER	7
2.1.Değerleme Kuruluşu Bilgileri	7
2.2.Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi	7
2.3.Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar	8
3. GAYRİMENKULLERİN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLERİ	8
3.1.Gayrimenkulerin Yeri ve Konumu	8
3.2 Gayrimenkullerin Çevresel Özellikleri	9
3.3. TAPU KAYIT BİLGİLERİ	9
3.3.1 Tapu Bilgileri	10
3.3.2 Tapu İncelemesi	10
3.3.3 Tapu Kayıtlarında Son 3 Yıl İçerisindeki Değişiklikler	10
3.3.4 Tapu Kayıtları Açısından Taşınmazın Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasının Uygunluğu Hakkında Görüş	10
3.4. GAYRİMENKULÜN YASAL İZİNLER, KISITLAMALAR, İMAR DURUMU VE PROJE BİLGİLERİ	11
3.4.1. Ruhsat Ve Proje Bilgileri	11
3.4.2. Yapı Denetimi Bilgileri	11
3.4.3. İmar Durumu Bilgileri	12
3.4.4. İmar Durumunda Son 3 Yıl İçerisindeki Değişiklikler (İmar Durumundaki Değişiklikler Ve Kamulaştırma Vs.)	13
3.4.5.Yasallığına İlişkin Evrakın Mevcudiyeti Bilgisi	13
3.4.6. İmar Bilgileri Açısından Taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasının Uygunluğu Hakkında Görüş	14
3.4.7. Geliştirilen Projeye Dayanan Değerle İlgili Bilgi Ve Varsayımlar	14
3.4.8. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmeler ( kat karşılığı, satış vaadi vs.)	14
3.4.9. Enerji Verimlilik Sertifikası Bilgisi	14
4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ VE YERİNDE TESPİTLER	14
4.1. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLAR, PİYASA ANALİZİ	16
4.1.1.Genel Ve Sosyo Ekonomik Veriler	31
4.1.2. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi	35
4. 1. 2. 1. İl	35
4. 1. 2. 2. İlçe	38
4. 2. GAYRİMENKULLERİN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ	39
4. 2. 1. Ruhsat vs. Yasallığına Aykırı İmalatlarla İlgili Bilgiler	39
4. 2. 2. Ruhsat alınmış yapılarda yapılan değişikliklerin 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektirir değişiklikler olup olmadığı hakkında bilgi	39
4. 2. 3. Taşınmazın değerleme tarihi itibari ile hangi amaçla kullanıldığı bilgisi	39

5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ VE BU YÖNTEMLERLE ULAŞILAN SONUÇLAR	39
5.1 Pazar (Piyasa Değeri) Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma)	39
Emsaller	40
Emsaller ve taşınmazın konumunu gösterir kroki	46
Emsaller Ve Yorumlanması	47
5.2 Maliyet Oluşumu Yaklaşımı	50
5.3 Gelir Kapitalizasyon Metodu	51
5.4 Diğer tespit ve analizler	60
Gayrimenkulün değerine etki eden faktörler ve değer tespiti	60
Değer Tespitini Olumlu Ve Olumsuz Etkileyen Faktörler	60
Fırsatlar Ve Tehditler Analizi	60
6. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve GÖRÜŞ	60
7. SONUÇ	62
EKLER	63

Hazırlanan değerleme raporu için aşağıdaki hususları beyan ederiz;

ض Aşağıdaki raporda sunulan bulguların değerleme uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğunu,

ض Analiz ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu,

ض Değerleme uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığını,

ض Değerleme uzmanının ücretinin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını,

ض Değerleme çalışmasının ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştiğini,

ض Değerleme uzmanının, mesleki eğitim şartlarını haiz olduğunu,

ض Değerleme çalışmasının gerçekleştirildiği müşteriyle aramızda herhangi bir çıkar çatışması olmadığını,

ض Değerleme uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi olduğunu,

ض Değerleme uzmanının, mülkü kişisel olarak denetlediğini,

ض Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını,

ض Değerleme raporunun Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) kapsamında düzenlendiğini,

ض Zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmalarının, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalması ve bu konuda ihtisasımız olmaması nedeniyle gayrimenkulün çevresel olumsuz bir etki olmadığının varsayıldığını.

1. RAPOR BİLGİLERİ

DEĞERLEME RAPORUNUN TARİHİ, NUMARASI VE TÜRÜ	:	Bu rapor, Sur Tatil Evleri Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin 02.07.2024 tarihli talebine istinaden, şirketimiz tarafından 06.08.2024 tarihinde, 2024-OZ-164 rapor numarası ile; Antalya İli, Kepez İlçesi, Kepez Mahallesi, 28868 ada, 45.170,00 m² yüzölçümlü Arsa Ana Gayrimenkul Nitelikli 1 no.lu parselde kain Sur Tatil Evleri devre mülk projesinin 30.06.2024 tarihi itibariyle piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
DEĞERLEME RAPORUNU HAZIRLAYANLARIN VE SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ BİLGİLERİ	:	Bu değerleme raporu; gayrimenkulün mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi - kurum - kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, şirketimiz değerleme uzmanı Ahmet RAMOĞLU ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Halil İbrahim BEKTAŞ tarafından hazırlanmıştır.
DEĞERLEME TARİHİ	:	02.07.2024-05.08.2024
DAYANAK SÖZLEŞMESİNİN TARİHİ VE NUMARASI	:	Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Sur Tatil Evleri Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 02.07.2024 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
RAPORUN, SERİ: III NO:62.3 SAYILI SPK TEBLİĞİ'NİN 1. İNCİ MADDESİNİN 2. FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA	:	İş bu rapor; Seri: III No: 62.3 sayılı SPK Tebliği'nin 1inci maddesinin 2. Fıkrası kapsamında tanzim edilmiştir.
DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA GEÇMİŞTE DÜZENLENMİŞ RAPOR BİLGİLERİ	:	Şirketimizce konu taşınmaz için daha önce; - 24.06.2022 tarih 2022-OZ-110 rapor numarası ile düzenlenmiş raporumuz bulunmaktadır. İş bu raporda taşınmaz üzerindeki projeye, 30.06.2022 tarihi itibari ile 4.237.897.263 TL(KDV hariç), - 07.12.2022 tarih 2022-OZ-257 rapor numarası ile düzenlenmiş raporumuz bulunmaktadır. İş bu raporda taşınmaz üzerindeki projeye 30.09.2022 tarihi itibari ile 5.200.000.000 TL(KDV hariç), - 31.01.2023 tarih 2022-OZ-298 rapor numarası ile düzenlenmiş raporumuz bulunmaktadır. İş bu raporda taşınmaz üzerindeki projeye 31.12.2022 tarihi itibari ile 6.006.000.000 TL(KDV hariç), -11.08.2023 tarih 2023-OZ-142 rapor numarası ile düzenlenmiş raporumuz bulunmaktadır. İş bu raporda taşınmaz üzerindeki projeye 30.06.2023 tarihi itibari ile 9.858.488.000 TL(KDV hariç), 31.12.2023 tarih 2023-OZ-294 rapor numarası ile düzenlenmiş raporumuz bulunmaktadır. İş bu raporda taşınmaz üzerindeki projeye 31.12.2023 tarihi itibari ile 13.648.971.000 TL(KDV hariç), piyasa değeri takdir edilmiştir.

2. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1.Değerleme Kuruluşu Bilgileri

ŞİRKETİN ÜNVANI	: Lider Gayrimenkul Değerleme A.Ş
ŞİRKETİN ADRESİ	: Atatürk Mahallesi Vedat Günyol Caddesi Sedef 2 No: 46F D:20
	Ataşehir/İSTANBUL
TELEFON NOSU	: 0216 478 34 77
FAALİYET KONUSU	: Şirketin iştigal konusu her türlü gayrimenkul ile gayrimenkule bağlı makine, teçhizat
	ve demirbaş gibi taşınır ve hareketli malların yerinde incelemelerini gerçekleştirmek suretiyle değerlemelerini
	yapmak ve bunlara ilişkin ekspertiz raporlarını düzenlemek yanı sıra her türlü değerleme konusunda tüm özel
	ve kamu kuruluşlarına danışmanlık hizmeti vermektir.
KURULUŞ TARİHİ	: 14.03.2006
SERMAYESİ	: 360.000-TL
TİCARET SİCİL NO	: 581900529482

LİDER GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul değerlemesi konusunda hizmet vermek amacıyla 14.03.2006 tarihinde kurulmuş olup, SPK'nın Seri VIII, No: 35 sayılı "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere Kurulca Listeye alınmış ve bu husus SPK'nın 28.12.2007 tarih ve 2007/54 sayılı haftalık bülteninde yayınlanmıştır.

Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmeliğin 11. maddesine istinaden, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 07.04.2011 tarihli Kararı ile Şirketimize, Bankalara, Yönetmeliğin 4. maddesine giren gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

2.2.Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi

ŞİRKETİN ÜNVANI	: Sur Tatil Evleri Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
ŞİRKETİN ADRESİ	: Burhaniye Mahallesi, Burhaniye Abdullahağa Caddesi, Sur Yapı Blok No: 21 iç
kapı no:1 Üsküdar/İstanbul
TELEFON NO	: +90 ( 216 ) 912 08 00 FAX: +90 (216) 422 65 14
ÖDENMİŞ SERMAYESİ :	167.500.000 TL
HALKA ARZ TARİHİ	: 7-8 Aralık 2023
HALKA AÇIKLIK ORANI : %	26,87
KURULUŞ TARİHİ	: 24.03.2022
TİCARİ SİCİL NO	: 370711-5
FAALİYET KONUSU	: Şirket, gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye
	piyasası araçları ve Sermaye Piyasası Kurulunca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü
	işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve sermaye piyasası mevzuatında izin verilen diğer
	faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumu niteliğinde kayıtlı sermayeli halka açık anonim ortaklıktır.

2.3.Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Rapor, değerleme konusu taşınmaz üzerinde inşa edilmekte olan projenin 30.06.2024 tarihi itibariyle adil piyasa değeri takdiri amaçlı tanzim edilmiştir. Müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.

3. GAYRİMENKULLERİN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLERİ

Antalya Büyükşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivinde inceleme yapılmıştır.

Ana Yapı için;

A Blok: 30.06.2017 tarih, 20/01 nolu yeni yapı ruhsatı ve 10.03.2022 tarih, 19/01 nolu tadilat ruhsatı almış olduğu, 21.10.2022 tarih ve 161 nolu isim değişikliği ruhsatı aldığı gözlemlenmiştir. Tadilat Ruhsatına göre; 4/C yapı sınıfında, 2 kat yol seviyesi altında, 12 kat yol seviyesi üzerinde olmak üzere 14 katlı binada, 327 adet mesken, 5 adet Ofis İşyeri ve ortak alanları ile beraber toplam 43.970,00 m² alan için düzenlendiği görülmüştür. B Blok: 30.06.2017 tarih, 20/02 nolu yeni yapı ruhsatı ve 10.03.2022 tarih, 19/02 nolu tadilat ruhsatı almış olduğu gözlemlenmiştir. Tadilat Ruhsatına göre; 4/C yapı sınıfında, 1 kat yol seviyesi altında, 12 kat yol seviyesi üzerinde olmak üzere 13 katlı binada, 204 adet mesken ve ortak alanları ile beraber toplam 19.658,00 m² alan için düzenlendiği görülmüştür.

C Blok: 30.06.2017 tarih, 20/03 nolu yeni yapı ruhsatı ve 10.03.2022 tarih, 19/03 nolu tadilat ruhsatı almış olduğu gözlemlenmiştir. Tadilat Ruhsatına göre; 4/C yapı sınıfında, 1 kat yol seviyesi altında, 12 kat yol seviyesi üzerinde olmak üzere 13 katlı binada, 180 adet mesken ve ortak alanları ile beraber toplam 16.850,00 m² alan için düzenlendiği görülmüştür.

D Blok: 30.06.2017 tarih, 20/04 nolu yeni yapı ruhsatı ve 10.03.2022 tarih, 19/04 nolu tadilat ruhsatı almış olduğu gözlemlenmiştir. Tadilat Ruhsatına göre; 4/C yapı sınıfında, 2 kat yol seviyesi altında, 12 kat yol seviyesi üzerinde olmak üzere 14 katlı binada, 209 adet mesken ve ortak alanları ile beraber toplam 24.790,00 m² alan için düzenlendiği görülmüştür.

E Blok: 30.06.2017 tarih, 20/05 nolu yeni yapı ruhsatı ve 10.03.2022 tarih, 19/05 nolu tadilat ruhsatı almış olduğu gözlemlenmiştir. Tadilat Ruhsatına göre; 4/C yapı sınıfında, 2 kat yol seviyesi altında, 12 kat yol seviyesi üzerinde olmak üzere 14 katlı binada, 251 adet mesken ve ortak alanları ile beraber toplam 28.423,00 m² alan için düzenlendiği görülmüştür.

F Blok: 30.06.2017 tarih, 20/06 nolu yeni yapı ruhsatı ve 10.03.2022 tarih 19/06 nolu tadilat ruhsatı, 20.07.2023 148 nolu isim değişikliği ruhsatı almış olduğu gözlemlenmiştir. İsim değişikliği Ruhsatının; 4/C yapı sınıfında, 2 kat yol seviyesi altında, 12 kat yol seviyesi üzerinde olmak üzere 14 katlı binada, 230 adet mesken, 2 adet Ofis İşyeri ve ortak alanları ile beraber toplam 31.227,00 m² alan için düzenlendiği görülmüştür.

Havuz: 17.03.2022 tarih, 19/07 nolu yeni yapı ruhsatı olduğu gözlemlenmiştir. Tadilat Ruhsatına göre; 4/B yapı sınıfında, 1 kat yol seviyesi altında, 1 kat yol seviyesi üzerinde olmak üzere 2 katlı binada, 5.307,00 m² alan için düzenlendiği görülmüştür.

Tesis; jeotermal su kaynağından faydalanacaktır. Tarafımıza 02.12.2022 tarih ve AR.07.22/JTK-32 nolu; Jeotermal Kaynaklar ve Doğal Mineralli Sular Arama Ruhsatı ibraz edilmiştir. (Rapor ekinde mevcuttur)

3.1.Gayrimenkulerin Yeri ve Konumu

Değerlemeye konu taşınmaz; Antalya İli, Kepez İlçesi, Santral Mahallesi, 3282 Sokak, No: 34A-B-C-D-E-F-1, Sur Yapı Tatil Evleri posta adresinde yer almaktadır. Taşınmaza ulaşım için; Antalya kent merkezinden kuzey yönde Antalya- Burdur Karayolu olarak kullanılan Namık Kemal Bulvarı üzerinde Antalya Ferrokrom fabrikası kavşağı olarak bilinen kavşağın batı yönüne dönülerek 5 Temmuz Kurtuluş Caddesi'nde ilerlenildiğinde yer alan taşınmaza ulaşım sağlanabilmektedir. Parsel Santral Mahallesi kentsel dönüşüm uygulaması alanı içerisinde yer almaktadır. Bölge Kepez Belediyesi sınırları içerisindedir ve tamamlanmış altyapıya sahiptir.

3.2 Gayrimenkullerin Çevresel Özellikleri

Taşınmazın konumlu olduğu bölge, orta yoğunluklu konut alanı olarak gelişmiştir. Yakın çevresinde; Kepez Kentsel dönüşüm bölgesi, Sur Yapı Antalya Projesi ve 5 Temmuz Kurtuluş Caddesi gibi bilinirliği yüksek referans noktaları yer almaktadır. Bölge Kepez İlçesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Bölgeye toplu taşıma ve özel araçlar ile ulaşım sağlanmaktadır.

Harita

36.9431, 30.6360

3.3. TAPU KAYIT BİLGİLERİ

Kepez İlçesi Tapu Müdürlüğü'nden 01.07.2024 tarih saat 13:11'de temin edilen aktif-pasif kayıtlı takyidat belgeleri üzerinde incelemeler yapılmıştır.

3.3.1 Tapu Bilgileri

Taşınmaz Id	:	94383191
SAHİBİ ve HİSSESİ	:	SUR TATİL EVLERİ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM
		ŞİRKETİ (1/1)
İLİ	:	Antalya
İLÇESİ	:	Kepez
MAHALLESİ	:	Kepez
KÖYÜ	:	-
MEVKİİ	:	-
SOKAĞI	:	-
PAFTA NO	:	-
ADA NO	:	28868
PARSEL NO	:	1
ANA GAYRİMENKULÜN	:	ARSA
NİTELİĞİ
ARSA ALANI (m2)	:	45.170,00
CİLT	:	11
SAYFA	:	1070
TARİH	:	11.08.2023
YEVMİYE	:	31662
TAPU CİNSİ	:	Ana Taşınmaz

3.3.2 Tapu İncelemesi

Kepez İlçesi Tapu Müdürlüğü'nden 02.07.2024 tarih saat 13:11'de alınan takyidat belgeleri ekte sunulmuştur; Halihazırda Taşınmaz üzerinde hehangi bir takyidat bulunmamaktadır.

Rapor ekinde takyidat belgeleri mevcuttur. (EK: 1)

3.3.3 Tapu Kayıtlarında Son 3 Yıl İçerisindeki Değişiklikler

16.05.2022 tarihinde Sur Yapım İnşaat A.Ş. ve Antalya Büyükşehir Belediyesi mülkiyetindeki taşınmaz hisseleri "Sur Tatil Evleri Anonim Şirketi" adına tescil edilmiştir, 11.08.2023 tarihinde "Sur Tatil Evleri Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi" adına tescil edilmiştir.

Taşınmaz üzerindeki rehinler; 30.11.2022 tarih ve 76899 yevmiye, 30.11.2022 tarih ve 76833 yevmiye ve 30.11.2022 tarih ve 77060 yevmiyeli işlemler terkin edilmiştir.

3.3.4 Tapu Kayıtları Açısından Taşınmazın Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasının Uygunluğu Hakkında Görüş

Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri gereğince Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne "Projeler" başlığı altında alınabileceği kanaatine varılmıştır.

3.4. GAYRİMENKULÜN YASAL İZİNLER, KISITLAMALAR, İMAR DURUMU VE PROJE BİLGİLERİ

3.4.1. Ruhsat Ve Proje Bilgileri

Antalya Büyükşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivinde inceleme yapılmıştır.

Ana Yapı için;

A Blok: 30.06.2017 tarih, 20/01 nolu yeni yapı ruhsatı ve 10.03.2022 tarih, 19/01 nolu tadilat ruhsatı, 21.10.2022 tarih 161 nolu isim değişikliği ruhsatı almış olduğu gözlemlenmiştir. İsim değişikliği Ruhsatının; 4/C yapı sınıfında, 2 kat yol seviyesi altında, 12 kat yol seviyesi üzerinde olmak üzere 14 katlı binada, 327 adet mesken, 5 adet Ofis İşyeri ve ortak alanları ile beraber toplam 43.970,00 m² alan için düzenlendiği görülmüştür.

B Blok: 30.06.2017 tarih, 20/02 nolu yeni yapı ruhsatı ve 10.03.2022 tarih, 19/02 nolu tadilat ruhsatı almış olduğu gözlemlenmiştir. Tadilat Ruhsatının; 4/C yapı sınıfında, 1 kat yol seviyesi altında, 12 kat yol seviyesi üzerinde olmak üzere 13 katlı binada, 204 adet mesken ve ortak alanları ile beraber toplam 19.658,00 m² alan için düzenlendiği görülmüştür.

C Blok: 30.06.2017 tarih, 20/03 nolu yeni yapı ruhsatı ve 10.03.2022 tarih, 19/03 nolu tadilat ruhsatı almış olduğu gözlemlenmiştir. Tadilat Ruhsatının; 4/C yapı sınıfında, 1 kat yol seviyesi altında, 12 kat yol seviyesi üzerinde olmak üzere 13 katlı binada, 180 adet mesken ve ortak alanları ile beraber toplam 16.850,00 m² alan için düzenlendiği görülmüştür.

D Blok: 30.06.2017 tarih, 20/04 nolu yeni yapı ruhsatı ve 10.03.2022 tarih, 19/04 nolu tadilat ruhsatı almış olduğu gözlemlenmiştir. Tadilat Ruhsatının; 4/C yapı sınıfında, 2 kat yol seviyesi altında, 12 kat yol seviyesi üzerinde olmak üzere 14 katlı binada, 209 adet mesken ve ortak alanları ile beraber toplam 24.790,00 m² alan için düzenlendiği görülmüştür.

E Blok: 30.06.2017 tarih, 20/05 nolu yeni yapı ruhsatı ve 10.03.2022 tarih, 19/05 nolu tadilat ruhsatı almış olduğu gözlemlenmiştir. Tadilat Ruhsatının; 4/C yapı sınıfında, 2 kat yol seviyesi altında, 12 kat yol seviyesi üzerinde olmak üzere 14 katlı binada, 251 adet mesken ve ortak alanları ile beraber toplam 28.423,00 m² alan için düzenlendiği görülmüştür.

Havuz: 10.03.2022 tarih, 19/07 nolu yeni yapı ruhsatı olduğu gözlemlenmiştir. Tadilat Ruhsatına göre; 4/B yapı sınıfında, 1 kat yol seviyesi altında, 1 kat yol seviyesi üzerinde olmak üzere 2 katlı binada, 5.307,00 m² alan için düzenlendiği görülmüştür.

3.4.2. Yapı Denetimi Bilgileri

Taşınmazın yapı denetim faaliyetlerini yürüten Alanya Kale Ltd. Şti' ( 2200 izin belgesi) dir. Şirket, Kızlar Pınarı Mahallesi Hacıkadiroğlu Sok. No:11/B Alanya/Antalya adresinde faaliyet göstermektedir.

3.4.3. İmar Durumu Bilgileri

Kepez Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde rapor konusu 28868 ada, 1 Parsel sayılı yer; 1/1000 Ölçekli 12.02.2006 tasdik tarihli, Kepez Santral Mahallesi Kentsel Dönüşüm Amaçlı Revizyon İmar Planı kapsamında E: 1,70, "Konut Alanı"nda yer almakta olup, ayrık nizam, hmaks: 37,50 m., dir.

İmar durum belgesi ektedir. (EK: 2)

PLAN NOTLARI

A. Genel hükümler

Planlama alanı, 6306 sayılı afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkındaki kanun kapsamında, Bakanlar Kurulu'nca 24.11.2014 tarih ve 2014/7041 sayılı kararı ile ilân edilen ve 25.12.2014 tarihli resmi gazete de yayınlanarak yürürlüğe giren riskli alan sınırı ve çevresini kapsayan alandır.
Bu plan "plan hükümleri" ve "plan açıklama raporu" ile bir bütündür.
Planlama alanı içerisinde 1/5000 ölçekli nazım imar planı revizyonu plan notları geçerlidir.
Bu plan, Kepez ve Santral Mahalleleri Kentsel Dönüşüm Amaçlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Revizyonu kapsamında hazırlanacak kentsel tasarım projesine göre uygulanacaktır.
Kentsel Tasarım Projesi, Antalya Büyükşehir Belediyesi Başkanlığı'nca bir bütün halinde veya donatı alanlarının dağılımına ilişkin anahtar pafta dikkate alınarak etaplar halinde de onaylanabilir.
Uygulama, Antalya Büyükşehir Belediyesi tarafından yapılır.
Bu plan ve plan hükümlerinde yer almayan hususlarda 3194 sayılı imar kanunu ve planlı alanlar tip imar yönetmeliği ile konusu ve ilgisine göre yürürlükte bulunan kanun, tüzük, yönetmelik, tebliğ ve standartlar geçerlidir.
Bu plan kapsamında 2872 sayılı çevre kanunu, su kirliliği kontrolü yönetmeliği, yeraltı sularının kirlenmeye ve bozulmaya karşı korunması hakkında yönetmelik", içme suyu temin edilen akifer ve kaynakların koruma alanlarının belirlenmesi hakkında tebliğ" ve katı atıkların kontrolü yönetmeliği hükümleri geçerlidir.
Planlama alanı "antalya duraliler kaynağı içme suyu kuyuları 1.derece koruma alanı" içerisinde kalmaktadır. Bu nedenle "antalya duraliler kaynağı içme suyu kuyuları koruma alanı ilanı"nda ve antalya su ve atıksu idaresi genel müdürlüğünün "su havzaları koruma ve kontrol yönetmeliği"nde belirtilen hükümler geçerlidir. 23.11.2015 tarihli ve 41575 sayılı asat genel müdürlüğü kurum görüşü geçerlidir.
Planlama alanı kapsamı "Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik", "Deprem Yönetmeliği", "Sığınak Yönetmeliği" hükümleri doğrultusunda uygulama yapılacaktır.
28.09.2011 tarihli ve 102732 sayılı genelge kapsamında Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce 09.11.2012 tarihinde onaylanan "Antalya ili, Kepez ilçesi, Kepez Mahallesi ve Santral Mahallesine ait 1/1000 ölçekli revize imar planına esas jeolojik-jeoteknik etüt raporu" koşullarına uyulacaktır.
2918 sayılı Karayolları Trafik Kanununun 17. Maddesi ve bu maddeye bağlı olarak çıkartılan "karayolları kenarında yapılacak ve açılacak tesisler hakkında yönetmelik" hükümleri geçerlidir.
Antalya Batı Çevreyolunun tamamlanması ve karayollarının Antalya Büyükşehir Belediyesi'ne devredilmesi ile birlikte planlama alanının doğusundaki burdur yoluna bakan parsellerde çekme mesafesi 10 m. olacaktır.
5378 sayılı "Özürlüler ve Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun" ve bu kanun kapsamında, planlama alanında yer alacak kentsel sosyal, teknik, altyapı alanlarında ve yapılarında, türk standartları enstitüsü'nün ilgili standardına uyulacaktır.
Bir parselde birden fazla yapı yapılabilir. Birden fazla yapı yapılması durumunda h/2 şartı aranmaz.
Blok boyu ve derinlik şartı aranmaz.
Konut alanları, ticaret alanları, eğitim tesisleri, sosyal ve kültürel tesis alanları, sağlık tesisi, rekreasyon ve park alanı, belediye hizmet alanı gibi kamu ya da özel tüm alanlarda yeraltı ve yerüstü otopark alanları yapılabilir.

1/1000 ölçekli uygulama imar planı revizyonu kapsamında hazırlanacak kentsel tasarım projesinde detaylandırılacaktır.

1.1 Konut Alanları

Konut alanlarında bulunan parsellerin zemin kat ve yol seviyesinde veya açığa çıkan bodrum katlarının yoldan cephe alan mekânlarında, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalâthane niteliğinde olmayan, gayrisıhhi özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkân, kuaför, terzi, muayenehane, aile sağlığı merkezi, lokanta, pastane, anaokulu, kreş gibi konut dışı hizmetler verilebilir.
Bu alanlarda rezidans (yüksek nitelikli konut) yapılabilir.
Bu alanlarda emsal: 1,70'dir. Yapılaşma ayrık nizam'dır. Yençok: 37,50 m'dir.
Yola bakan cephelerde zemin kat çekme mesafesi min.5m'dir. Tramvay hattına ilişkin oluşturulacak istasyon alanlarında çekme mesafesi şartı aranmaz.
Zemin üstü katlarda çıkmalar parsel izdüşümüne kadar yaklaşabilir.
Bodrum katlar; iskan edilemez. Bodrum katların avluya bakan cephelerinde zemin izdüşümü dışında maksimum 6m büyütülerek bodrum kat oluşturulabilir. Bodrum katların 35 m.'lik yollara ve ada içi yollara cephe veren kısımlarında zemin izdüşümü kadar bodrum yapılabilir. 25 m.'lik yollara cephe veren konut adalarında bodrum katların avluya bakan cephelerinde bodrum kat zemin izdüşümünün dışına taşabilir.
Zemin katta; ticaret yapılması durumunda, zemin kat yüksekliği 7m.'yi aşamaz. Asma kat yapılabilir.
Otopark ihtiyacı kendi parseli içerisinde karşılanacaktır.

3.4.4. İmar Durumunda Son 3 Yıl İçerisindeki Değişiklikler (İmar Durumundaki Değişiklikler Ve Kamulaştırma Vs.)

Kepez Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olmadığı belirlenmiştir. (Resmi imar durum belgesi ektedir)

3.4.5.Yasallığına İlişkin Evrakın Mevcudiyeti Bilgisi

6 Blok inşaat ve Havuz inşaatı için alınmış yapı ruhsatları mevcuttur. Dosyasında olumsuz bir tespit yada tutanağa rastlanmamıştır.

Toplam Ünite Sayısı;

	Toplam Ünite	Daire (adet)	Ticari (adet)
A blok	332	327	5
B blok	204	204	-
C blok	180	180	-
D blok	209	209	-
E blok	251	251	-
F blok	232	230	2
Genel Toplam	1408	1401	7
(adet)

Kat irtifakı tesis edilmemiş olup, yukarıdaki tabloda belirtilen şekli ile tesis edileceği bilgisi alınmıştır.

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde ''Sur Yapı Tatil Evleri Antalya'' olarak tanımlanmış devremülk projesinin, ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu tespit edilmiştir.

3.4.6. İmar Bilgileri Açısından Taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasının Uygunluğu Hakkında Görüş

Sur Tatil Evleri Anonim Şirketi mülkiyetinde bulunan konu taşınmazın İmar Bilgileri açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne alınmasında herhangi bir sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır.

3.4.7. Geliştirilen Projeye Dayanan Değerle İlgili Bilgi Ve Varsayımlar

Arsa üzerinde ''Sur Yapı Tatil Evleri Antalya'' olarak tanımlanmış devremülk projesi planlanmıştır. Sur Tatil Evleri Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'den elde edilen bilgilere göre; projede 1401 adet devremülk ünitesi (her ünitede 48 devreden toplam 67.248 devre) ve 7 adet dükkanı olan bir proje geliştirilmiştir. Toplam satılabilir devre alanı 118.357 m² dir.

3.4.8. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmeler ( kat karşılığı, satış vaadi vs.)

1401 adet mesken nitelikli taşınmazın; projesinde toplam 67.248 devrenin ( 1 haftalık), 30.06.2024 tarihi itibari ile satışı gerçekleşen 6979 adedi için satış vaadi sözleşmeleri gerçekleştirildiğine dair belgeler tarafımıza ibraz edilmiştir.

Ekte 132 sayfa (ilk ve son sayfası imzalı eklenmiştir) Sur Tatil Evleri Antalya Projesi 30.06.2024 tarihi itibariyle satışı gerçekleşmiş KDV hariç 1.467.544.209-TL tutarındaki 6979 adet sözleşmeyi içeren liste ek olarak bulunmaktadır.

3.4.9. Enerji Verimlilik Sertifikası Bilgisi

Bulunmamaktadır. (İnşaatı devam etmektedir.)

4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ VE YERİNDE TESPİTLER

Değerleme Konusu taşınmaz; 3282 Sokak, No: 34A-B-C-D-E-F-1, Sur Yapı Tatil Evleri posta adresinde yer almaktadır. 28868 ada 1 parsel; Antalya İli, Kepez İlçesi, Kepez Mahallesi'nde konumlu "Arsa" niteliğinde olup, 45.170 m² alana sahiptir. Parsel geometrik olarak yamuğa benzer şekildedir.

Proje; Sur Yapı Tatil Evleri Devremülk Projesidir. Arsa üzerinde 1408 adet ünite, toplam 170.225 m² alan için ruhsat alınmış olup; inşaatı devam etmektedir. A blok kaba inşaatı 5.normal kat seviyesindedir; İnceleme tarihi itibari ile, inşaatı devam etmekte olup (A1 Blokta kaba yapı işleri tamamlanmış, Duvar ve Cephe işleri ilerlemiş, içerdeki harçlı imalatlar başlamıştır. Tüm dekorasyon projeleri hazırlanmıştır. A2 Blok Kaba Yapı işleri %75 seviyesinde ilerlemiştir. F Blok Kaba Yapı işleri %45 ilerlemiştir. B Blokta hafriyat tamamlanmıştır) genel inşaat seviyesi % 25 seviyelerindedir.

Tadilat ruhsatı 1401 adet mesken, 7 adet ofis-işyeri nitelikli ünite olmak üzere toplam 1408 adet ünite ve konut alanları toplam 97.160 m², Ticari alan 6.005 m², ortak alan 67.060 olmak üzere toplam yaklaşık brüt 170.225 m² alan için düzenlemiştir. Tadilat ruhsatı; A, B, C, D, E ve F olmak üzere 6 adet blok için düzenlenmiştir. Ruhsatlar; A, D, E ve F bloklar 2 bodrum, zemin, 11 normal kat olmak üzere 14 kat, B, C bloklar 1 bodrum, zemin, 11 normal kat olmak üzere 13 Kat yapı için düzenlenmiştir.

Antray isimli şehir içi toplu taşıma hattının durağı çok yakında olup, Kaleiçi (şehir merkezi), Antalya Hava Limanı na tek vasıtayla ulaşım mümkündür. Proje, Antalya Hava Limanına ~16 km, 20 dakika mesafededir.

4.1. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLAR, PİYASA ANALİZİ

Yurt İçi Temel Makroekonomik Gelişmeler

İktisadi faaliyet 2023 yılının ikinci yarısında güçlü seyrini sürdürmüş, iç talepte ise dengelenme gerçekleşmiştir.

İktisadi faaliyetteki canlı seyir 2023 yılının son çeyreğinde de devam ederken büyüme bir önceki yılın aynı çeyreğine göre yüzde 4, bir önceki çeyreğe göre ise yüzde 1 seviyesinde gerçekleşmiştir. 2023 yılının son çeyreğinde tüketim harcamalarının büyümeye katkısı azalırken, net ihracatın katkısı artmıştır. Yatırım harcamalarının büyümeye katkısı ise 2023 yılının ilk yarısına göre pozitif görünüm arz etmektedir (Grafik II.2.1). 2024 yılının ilk çeyreğinde sanayi ve hizmet üretimi artmıştır (Grafik II.2.2). Öncü göstergeler, iktisadi faaliyetteki canlı seyrin 2024 yılının ilk çeyreğinde de devam ettiğine işaret etmektedir (Grafik II.2.3).

Dış ticaret açığındaki azalma ve hizmetler dengesindeki olumlu görünüm cari işlemler dengesindeki iyileşmenin devam etmesini sağlamıştır.

Dış ticaret açığı, altın hariç ihracat artışı ve ithalattaki gerileme ile birlikte azalmıştır. Enerji ithalatındaki düşüş cari işlemler açığındaki azalışı desteklerken, son aylarda altın ve enerji hariç ithalattaki artış nedeniyle dış ticaret açığı bir miktar artmıştır. Önümüzdeki dönemde jeopolitik gelişmeler, küresel emtia fiyatları ile iç ve dış talepteki seyir, cari işlemler açığı üzerinde etkili olabilecektir (Grafik II.2.4).

Cari işlemler dengesinin finansmanında uzun vadeli kalemlerin ve portföy akımlarının ağırlığı artarken, net hata noksan kaleminin katkısı azalmaktadır.

2024 yılının ilk çeyreğinde 12 aylık cari açığın finansmanına portföy yatırımları ve rezervlerin katkısı artmıştır (Grafik II.2.5). Bankalar, dış borçlarını yüzde 100'ün üzerinde yenilemeye devam ederken, mart ayı itibarıyla bankaların dış borç yenileme oranı yüzde 113 olarak gerçekleşmiştir. Banka dışı sektörün dış borç çevirme oranı ise 100'ün üzerinde kalmaya devam ederek pozitif görünümünü korumuştur. Özel sektörün sağladığı dış borçlanmanın yıllıklandırılmış cari açığın finansmanına etkisi pozitif olmuştur (Grafik II.2.6).

Kamu maliyesinde deprem kaynaklı harcamaların etkisi sürmekte olup 2024 yılı genelinde söz konusu harcamalar kamu maliyesi görünümünün temel belirleyicisi olacaktır.

Deprem felaketinin kamu maliyesi üzerindeki etkileri 2024 yılı ilk çeyreğinde de sürmüştür. Deprem harcamalarının etkisiyle 2023 yıl sonunda yüzde 5,2 seviyesinde gerçekleşen bütçe açığının milli gelire oranının, nisan ayı itibarıyla yüzde 6,4 olması öngörülmektedir. Bu artışta personel giderleri ve cari transferler etkili olmuştur (Grafik II.2.7)

Tüketici enflasyonu ağırlıklı olarak hizmet enflasyonundaki yüksek seyrin etkisiyle 2024 yılı nisan ayında yüzde 69,8'e yükselmiştir.

Zamana bağlı fiyat ayarlamalarının ve yönetilen/yönlendirilen fiyatların geçmiş enflasyona endekslenerek güncellenmesinin yanı sıra ücret uyarlamalarının etkisiyle yıllık enflasyondaki artış devam etmiştir. B ve C endekslerinde yükseliş devam ederken enflasyondaki artışın ana sürükleyicisi fiyatlama davranışlarındaki güçlü atalet nedeniyle hizmetler sektörü olmuştur (Grafik II.2.8). Enflasyonun ulaştığı yüksek seviyelerde jeopolitik gelişmeler de önemli bir paya sahip olmuştur. 2024 yılının ilk üç aylık döneminde jeopolitik gelişmeler ve üretim kesintilerini takiben küresel emtia fiyatları, enerji grubu öncülüğünde yükselmiştir. Jeopolitik gelişmelerin alternatif ticaret rotalarının tercih edilmesine ve teslimat sürelerinin uzamasına neden olması navlun ücretlerini artırmıştır.

Hanehalkı Gelişmeleri

Türkiye'de hanehalkı borçluluğu, gelişmiş ve gelişmekte olan ülke ortalamasının belirgin altında kalmaya devam etmektedir.

2024 yılının ilk çeyreğinde Türkiye'nin hanehalkı borcunun GSYİH'ye oranı emsal ülke değerlerinin belirgin altında yüzde 11,4 olarak gerçekleşmiştir (Grafik III.1.1 ve Grafik III.1.2). Son yıllarda borçluluktaki gerilemede, iktisadi faaliyetteki canlılık, yüksek enflasyon kaynaklı nominal milli gelirdeki hızlı büyüme ve bireysel kredilere yönelik uygulanmakta olan makroihtiyati tedbirlerin etkili olduğu değerlendirilmektedir. Söz konusu oranda 2023 yılında görülen sınırlı artış ise büyük ölçüde bireysel kredi kartı (BKK) kullanımı kaynaklı gerçekleşmiştir. 2024 yılında bireysel kredilere yönelik uygulanmakta olan makroihtiyati tedbirlerin devam etmesinin yanı sıra sıkılaşan finansal koşulların borç artışını sınırlaması öngörülmektedir. Finansal koşulların sıkılaştığı bu dönemde hanehalkı toplam borçluluk oranının nispeten düşük seviyede olması, hanehalkı borcu kaynaklı risklerin yönetilmesine katkı sağlamaktadır

Borçluluğa alt kırılımda bakıldığında, konut kredilerinin GSYİH'ye oranının da diğer ülkeler ortalamasının oldukça altında yer aldığı, konut hariç bireysel kredilerin GSYİH'ye oranının ise emsal ülkeler ortalamasının sınırlı altında yer aldığı görülmektedir. Son yıllarda Türkiye'de konut fiyatlarındaki artış nedeniyle konut alım gücünün daralması, konut kredilerine yönelik uygulanan makroihtiyati düzenlemeler ve kredi faiz oranlarının yüksek seyretmesi, konut kredisi kullanımının ve payının azalmasına neden olmuştur. Ayrıca, Türkiye'de konut kredilerinin gelişmiş ülke uygulamalarına göre daha kısa vadeli kullandırılması ve borcun sabit faizli yapısı nedeniyle zaman içinde anapara borcunun azalması gibi faktörler de konut kredisi/GSYİH oranının diğer ülke ortalamalarının altında kalmasında etkili olmuştur (Grafik III.1.3). Dijitalleşme ile birlikte ödeme kolaylığı sağlayan kredi kartlarının özellikle enflasyonist dönemde taksit olanakları ile birlikte kolay erişilebilir bir finansman imkânı sunması ve dayanıklı/yarı dayanıklı mal ve hizmet alımlarında ihtiyaç kredisi kullanım tercihi Türkiye'de konut hariç bireysel kredilerin GSYİH'ye oranının görece yüksek seyrinde etkili olmaktadır (Grafik III.1.4).

		03.23		09.23		03.24
	Milyar TL.	GSYIH'ye Oranı	Milyar TL.	GSYIH'ye Orani	Milyar TL	GSYIH'ye Oranı	3 Aylık Büyüme (Yıllıklandırılmış)
Toplam Yükümlülükler	1.988	11,6	2.580	11,4	3.224	11,5	59,0
Konut Kredisi	447	2,6	507	2,2	512	1,8	7,5
Tasit Kredisi	74	0,4	96	0,4	102	0,4	$-9,5$
İhtiyac Kredisi	844	4,9	949	4,2	1.130	4,0	51,0
Bireysel Kredi Kartlan	585	3,4	988	4,4	1.433	5,1	102,9
VYS Alacakları	37	0,2	41	0,2	47	0,2	33,5

Hanehalkı finansal yükümlülüklerindeki artışta kredi kartı borçları belirleyici olmaktadır.

Tüketici temel mal ve hizmet enflasyonu, dijitalleşme kaynaklı kullanım kolaylıkları, ödemelerde banknot kullanımının azalarak kart kullanımının yaygınlaşması, bankaların yüksek limit artırımları, kredi kartı taksit imkânları gibi faktörler kredi kartı bakiye büyümesinde etkili olmuştur. Bunun yanında, 2023 yılı son çeyreğine kadar kredi kartı azami akdi faiz oranlarının ihtiyaç kredisi faiz oranının belirgin altında olması ve enflasyonist ortamda borca bırakma davranışı da BKK bakiye artışına neden olmuştur (Tablo III.1.1). 2024 yılı mart ve nisan aylarında kredi kartı nakit çekim (KMH dâhil) ve kredi kartı alışveriş işlemlerinde geçerli olan azami akdi faiz oranlarının yükseltilmesi sonrasında BKK bakiye büyümesi yavaşlamaktadır.

Konut ve ihtiyaç kredilerinin GSYİH'ye oranları tarihsel ortalamalarının altında yer almaya devam etmektedir (Grafik III.1.5). Konut kredilerinin 2012-2019 döneminde yaklaşık olarak yüzde 37 olan bireysel kredilerdeki payı yüzde 16'ya kadar gerilemiştir. İhtiyaç kredisi payı dönem ortalamasına yakın seyrederken BKK payı ise hızla artış kaydederek yüzde 44'e ulaşmıştır (Grafik III.1.6).

Konut kredisi kullanımları tarihsel ortalamasının altında seyrederken konut satışları ağırlıklı olarak ipoteksiz satışlardan gelmektedir.

Konut fiyatlarının gelmiş olduğu mevcut seviye, finansal koşullarda yaşanan sıkılaşma ve birden fazla konut sahipliği için uygulanan makroihtiyati politikaların etkisiyle konut kredisi kullanımları oldukça sınırlı seyretmektedir. Bu gelişmelerin etkisiyle 2022 yılı ikinci yarısından bu yana konut kredisi kullanımlarında ve ipotekli konut satışlarında görülen zayıf görünüm devam etmektedir (Grafik III.1.16). Bu gelişmelerle birlikte konutta yıllık fiyat artış hızı ivme kaybetmeye devam ederek inşaat maliyet endeksi (İME) ve TÜFE artışlarının altına gerilemiştir. Önümüzdeki dönemde kira artışlarının konut fiyat gelişmelerini takip etmesiyle bireylerin harcanabilir gelirinde iyileşme olabileceği öngörülmektedir.

Finansal İstikrar Raporu - Mayıs 2024

Ekonomik Güven Endeksi, Haziran 2024

Ekonomik güven endeksi Mayıs ayında 98,2 iken, Haziran ayında %2,5 oranında azalarak 95,8 değerini aldı.

Bir önceki aya göre Haziran ayında tüketici güven endeksi %2,7 oranında azalarak 78,3 değerini, reel kesim (imalat sanayi) güven endeksi %1,9 oranında azalarak 100,5 değerini, hizmet sektörü güven endeksi %1,5 oranında azalarak 115,4 değerini, perakende ticaret sektörü güven endeksi %2,6 oranında azalarak 108,8 değerini, inşaat sektörü güven endeksi %0,5 oranında azalarak 87,9 değerini aldı.

		Bir önceki aya göre değişim oranı (%)		Endeks
	Mayıs	Haziran	Mayıs	Haziran
Ekonomik güven endeksi	98,2	95,8	$-0,8$	$-2,5$
Tüketici güven endeksi	80,51	78,3	0,1	$-2,7$
Reel kesim güven endeksi	102,4	100,5	$-1,1$	$-1,9$
Hizmet sektörü güven endeksi	117,1	115,4	0,0	$-1,5$
Perakende ticaret sektörü güven endeksi	111,7	108,8	$-3,3$	$-2,6$
İnşaat sektörü güven endeksi	88,3	87,9	$-0,3$	$-0,5$

Konut Satış İstatistikleri, Şubat 2024

Türkiye genelinde Şubat ayında 93 bin 902 konut satıldı

Türkiye genelinde konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %17,3 artarak 93 bin 902 oldu. Konut satışlarında İstanbul 16 bin 344 konut satışı ve %17,4 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 8 bin 300 konut satışı ve %8,8 pay ile Ankara, 5 bin 168 konut satışı ve %5,5 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 18 konut ile Ardahan, 45 konut ile Tunceli ve 51 konut ile Bayburt oldu.

Konut satışları Ocak-Şubat döneminde %2,0 azaldı

Konut satışları Ocak-Şubat döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %2,0 azalışla 174 bin 210 olarak gerçekleşti.

	Subat			Ocak - Subat
	Değişim				Değişim
	2024	2023	(%)	2024	2023	(%)
Satış şekline göre toplam satış	93 902	80 031	17,3	174 210	177 739	$-2,0$
Ipotekli satis	8827	17 357	$-49.1$	14742	33 560	$-56.1$
Diğer satış	85075	62674	35,7	159 468	144 179	10,6
Satış durumuna göre toplam satış	93 902	80 031	17,3	174 210	177739	$-2,0$
lik el satis	28 5 9 4	23 476	21.8	53 857	51008	5,6
Ikinci el satis	65 308	56 555	15,5	120 353	126 731	$-5,0$

İpotekli konut satışları 8 bin 827 olarak gerçekleşti

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %49,1 azalış göstererek 8 bin 827 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %9,4 olarak gerçekleşti. Ocak-Şubat döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %56,1 azalışla 14 bin 742 oldu.

Şubat ayındaki ipotekli satışların 2 bin 60'ı, Ocak-Şubat dönemindeki ipotekli satışların ise 3 bin 464'ü ilk el satış olarak gerçekleşti.

Diğer satış türleri sonucunda 85 bin 75 konut el değiştirdi

Türkiye genelinde diğer konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %35,7 artarak 85 bin 75 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %90,6 olarak gerçekleşti. Ocak-Şubat döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %10,6 artışla 159 bin 468 oldu.

İlk el konut satış sayısı 28 bin 594 olarak gerçekleşti

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı, Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %21,8 artarak 28 bin 594 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %30,5 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Şubat döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,6 artışla 53 bin 857 olarak gerçekleşti.

İkinci el konut satışlarında 65 bin 308 konut el değiştirdi

Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %15,5 artış göstererek 65 bin 308 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %69,5 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Şubat döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,0 azalışla 120 bin 353 olarak gerçekleşti.

Satış durumuna göre konut satışı, Şubat 2024

Yabancılara Şubat ayında bin 846 konut satışı gerçekleşti

Yabancılara yapılan konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %44,9 azalarak bin 846 oldu. Şubat ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %2,0 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 691 konut satışı ile İstanbul aldı. İstanbul'u sırasıyla 659 konut satışı ile Antalya ve 151 konut satışı ile Mersin izledi.

Yabancılara yapılan konut satışı, Şubat 2024

Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Şubat döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %48,0 azalarak 3 bin 907 oldu.

Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı

Şubat ayında Rusya Federasyonu vatandaşları Türkiye'den 395 konut satın aldı. Rusya Federasyonu vatandaşlarını sırasıyla 200 konut ile İran, 112 konut ile Irak ve 105 konut ile Ukrayna vatandaşları izledi.

Uyruklara göre en çok konut satışı yapılan 20 ülke, Şubat 2024

Turizm İstatistikleri, I. Çeyrek: Ocak-Mart, 2024

Turizm geliri ve gideri için revizyon tamamlandı

Turizm İstatistikleri için 2022 yılında gerçekleştirilen revizyonun devamı niteliğinde olan 2024 yılı revizyonu ile Emniyet Genel Müdürlüğünden alınan günübirlik ziyaretçilere ilişkin verinin kullanımına başlanmış, ziyaretçilerin kullandıkları sınır kapısı türü (deniz, demir, hava, kara) ayrımında hesaplamalar yapılmış ve örnekleme tasarımı güncellenmiştir. Bunun sonucunda, turizm gelir ve gideri için planlanan revizyonlar tamamlanmış olup, söz konusu revizyon 2012 yılından 2023 yılını kapsayacak şekilde uygulanmıştır.

Turizm geliri geçen yılın aynı çeyreğine göre %5,4 arttı

Turizm geliri Ocak, Şubat ve Mart aylarından oluşan I. çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %5,4 artarak 8 milyar 784 milyon 800 bin dolar oldu. Turizm gelirinin %21'i ülkemizi ziyaret eden yurt dışı ikametli vatandaşlardan elde edildi.

Ziyaretçiler, seyahatlerini kişisel veya paket tur ile organize etmektedirler. Bu çeyrekte yapılan harcamaların 7 milyar 775 milyon 627 bin dolarını kişisel harcamalar, 1 milyar 9 milyon 174 bin dolarını ise paket tur harcamaları oluşturdu.

Ziyaretçi sayısı geçen yılın aynı çeyreğine göre %10,1 arttı

Ülkemizden çıkış yapan ziyaretçi sayısı 2024 yılı I. çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %10,1 artarak 9 milyon 10 bin 90 kişi oldu. Ziyaretçilerin %21,6'sını 1 milyon 942 bin 94 kişi ile yurt dışında ikamet eden vatandaşlar oluşturdu.

Bu çeyrekte ülkemizden çıkış yapan ziyaretçilerin gecelik ortalama harcaması 93 dolar oldu. Yurt dışında ikamet eden vatandaşların gecelik ortalama harcaması ise 64 dolar oldu.

	Çıkış yapan ziyaretçiler (Yurt dışı ikametli)
	2023	2024	Değişim orani ⁽¹⁾ (%)
Turizm geliri (Bin ABD \$)	8 3 3 4 1 6 7	8784800	5,4
Kişi sayısı	8 181 566	9010090	10,1
Kişi başı ortalama harcama (ABD \$)	1019	975	$-4,3$
Gecelik ortalama harcama (ABD \$)	84	93	10,6

Turizm geliri ve ziyaretçi sayısı, I. Çeyrek: Ocak-Mart, 2024

Bu çeyrekte turizm geliri içerisindeki yeme içme harcamalarının payı %22,6, uluslararası ulaştırma harcamalarının payı %16,7, paket tur harcamalarının payı ise %11,5 oldu. Bir önceki yılın aynı dönemine göre yeme içme harcamaları %2,8, uluslararası ulaştırma harcamaları %11,8 ve paket tur harcamaları %19,4 arttı.

Harcama türlerinin turizm geliri içerisindeki payı (%), I. Çeyrek, 2024

Ziyaretçiler %46 ile en çok "gezi, eğlence, sportif ve kültürel faaliyetler" amacıyla geldi

İkinci sırada %31,3 ile "akraba ve arkadaş ziyareti", üçüncü sırada ise %9,6 ile "alışveriş" yer aldı. Yurt dışı ikametli vatandaşlar ise ülkemize %73,6 ile en çok "akraba ve arkadaş ziyareti" amacıyla geldi.

Geliş amaçlarına göre ziyaretçiler, I. Çeyrek, 2024

Turizm gideri geçen yılın aynı çeyreğine göre %11,3 arttı

Yurt içinde ikamet edip başka ülkeleri ziyaret eden vatandaşlarımızın harcamalarından oluşan turizm gideri, geçen yılın aynı çeyreğine göre %11,3 artarak 1 milyar 779 milyon 649 bin dolar oldu. Bunun 1 milyar 444 milyon 620 bin dolarını kişisel harcamalar, 335 milyon 30 bin dolarını ise paket tur harcamaları oluşturdu.

Turizm gideri ve yurt dışını ziyaret eden vatandaş sayısı, I. Çeyrek: Ocak-Mart, 2024

	2023	2024	Değişim oranı ⁽¹⁾ (9 ₀ )

Turizm gideri (Bin ABD \$)	1598920	1779649	11,3
Kişi sayısı	2069229	2 449 225	18.4
Kişi başı ortalama harcama (ABD \$)	773	727	$-6,0$

Yurt dışını ziyaret eden vatandaşlar 2023 yılı I. çeyreğine göre %18,4 arttı

Bu çeyrekte yurt dışını ziyaret eden vatandaş sayısı bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %18,4 artarak 2 milyon 449 bin 225 kişi oldu. Bunların kişi başı ortalama harcaması 727 dolar olarak gerçekleşti.

4.1.1.Genel Ve Sosyo Ekonomik Veriler

Türkiye Demografik Veriler

Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2022 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 599 bin 280 kişi artarak 85 milyon 279 bin 553 kişiye ulaştı. Erkek nüfus 42 milyon 704 bin 112 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 575 bin 441 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.

Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, ülkemizde ikamet eden yabancı nüfus(1) bir önceki yıla göre 31 bin 800 kişi artarak 1 milyon 823 bin 836 kişi oldu. Bu nüfusun %49,5'ini erkekler, %50,5'ini kadınlar oluşturdu.

İl ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı %93,4 oldu

Türkiye'de 2021 yılında %93,2 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2022 yılında %93,4 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,8'den %6,6'ya düştü.

İstanbul'un nüfusu 15 milyon 907 bin 951 kişi oldu

İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 67 bin 51 kişi artarak 15 milyon 907 bin 951 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,65'inin ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 782 bin 285 kişi ile Ankara, 4 milyon 462 bin 56 kişi ile İzmir, 3 milyon 194 bin 720 kişi ile Bursa ve 2 milyon 688 bin 4 kişi ile Antalya izledi.

					Toplam nüfus icindeki oranı (9 ₀ )
iller	Toplam	Erkek	Kadın	Toplam	Erkek	Kadın
Istanbul	15 907 951	7955820	7952131	18,65	18,63	18.68
Ankara	5782285	2856479	2925806	6.78	6,69	6,87
Izmir	4462056	2 2 1 5 7 1 6	2 2 4 6 3 4 0	5.23	5.19	5.28
Bursa	3194720	1595869	1598851	3,75	3.74	3.76
Antalya	2688004	1351702	1336302	3,15	3.17	3,14

Nüfus piramidindeki yapısal değişim devam etti

Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2022 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.

Türkiye nüfusunun ortanca yaşı 33,5'e yükseldi

Ortanca yaş, yeni doğan bebekten en yaşlıya kadar nüfusu oluşturan kişilerin yaşları küçükten büyüğe doğru sıralandığında ortada kalan kişinin yaşıdır. Ortanca yaş aynı zamanda nüfusun yaş yapısının yorumlanmasında kullanılan önemli göstergelerden biridir.

Türkiye'de 2021 yılında 33,1 olan ortanca yaş, 2022 yılında 33,5'e yükseldi. Cinsiyete göre incelendiğinde, ortanca yaşın erkeklerde 32,4'ten 32,8'e, kadınlarda ise 33,8'den 34,2'ye yükseldiği görüldü.

Hiç evlenmeyenlerin oranının erkeklerde daha yüksek olduğu görüldü

Ülkemizde 2009 ve 2022 yılı cinsiyete göre medeni durumun dağılımı incelendiğinde, erkeklerde hiç evlenmeyenlerin oranının kadınlara göre daha yüksek olduğu, kadınlarda ise eşi ölenlerin ve boşananların oranının erkeklerden daha fazla olduğu görüldü. Diğer yandan büyük çoğunluğu oluşturan evlilerin oranının 2009 ve 2022 yılında her iki cinsiyette de birbirine yakın oranlarda olduğu görüldü

Çalışma çağındaki nüfusun oranı %68,1 oldu

Çalışma çağı olarak tanımlanan 15-64 yaş grubundaki nüfusun oranı, 2007 yılında %66,5 iken 2022 yılında %68,1 oldu. Diğer yandan çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %26,4'ten %22'ye gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise %7,1'den %9,9'a yükseldi.

Toplam yaş bağımlılık oranı azaldı

Çalışma çağındaki birey başına düşen çocuk ve yaşlı birey sayısını gösteren toplam yaş bağımlılık oranı, 2021 yılında %47,4 iken 2022 yılında %46,8'e düştü.

Çalışma çağındaki birey başına düşen çocuk sayısını ifade eden çocuk bağımlılık oranı, %33'ten, %32,3'e gerilerken, çalışma çağındaki birey başına düşen yaşlı birey sayısını ölçen yaşlı bağımlılık oranı ise %14,3'ten %14,5'e yükseldi. Diğer bir ifadeyle, Türkiye'de 2022 yılında, çalışma çağındaki her 100 kişi, 32,3 çocuğa ve 14,5 yaşlıya bakmaktadır.

Türkiye'de kilometrekareye 111 kişi düşerken İstanbul'da 3 bin 62 kişi düştü

Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 2021 yılına göre 1 kişi artarak 111 kişiye yükseldi. İstanbul, kilometrekareye düşen 3 bin 62 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz oldu. İstanbul'dan sonra 576 kişi ile Kocaeli ve 371 kişi ile İzmir nüfus yoğunluğu en yüksek olan iller oldu.

Diğer yandan nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 11 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan izledi.

Yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu 59, en küçük yüz ölçümüne sahip Yalova'nın nüfus yoğunluğu ise 350 olarak gerçekleşti.

Kaynak: https://data.tuik.gov.tr/

4.1.2. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi

4. 1. 2. 1. İl

Antalya; Türkiye'nin güneyinde, Akdenize kıyısı olan bir şehirdir. İlin sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 20 belediye bulunmaktadır.

Antalya 36° 54′ 29″ Kuzey ile 30° 41′ 44″ Doğu gps koordinatlarında yer alır. Güneyinde Akdeniz ve kuzeyinde denize paralel uzanan Toroslar ile çevrili olup, doğusunda Mersin, Konya ve Karaman, kuzeyinde Isparta ve Burdur, batısında Muğla illeri ile komşudur. İlin yüz ölçümü 20.177 km2 kadardır. Bu Türkiye yüz ölçümünün % 2,6'sı kadarına karşılık gelir. Akdeniz Bölgesi'nin batısında bulunan Antalya ili, bölge yüzölçümünün ise % 17,6'sını oluşturur. İl arazisinin ortalama olarak % 77,8'i dağlık, % 10,2'si ova, % 12'si ise engebeli bir yapıya sahiptir. İl alanının 3/4'ünü kaplayan Torosların birçok tepesi 2500-3000 metreyi aşar. Batıdaki Teke yöresinde geniş platolar ve havzalar yer alır. Çoğunlukla kireçtaşlarından oluşmuş bu dağlar ve platolar alanında, kireçtaşlarının erimesiyle oluşmuş mağaralar, düdenler, su çıkaranlar, dolinler, uvalalar ve daha geniş çukurluklar olan polyeler gibi büyüklü, küçüklü karst şekilleri çok yaygındır. İlin topoğrafik yönden gösterdiği değişkenlik gerek iklim, gerek tarımsal gerekse demografi ve yerleşme yönünden farklı ortamlar yaratmaktadır. Ayrı özellik gösteren bu alanlar sahil ve yayla bölgesi olarak tanımlanır. Antalya'nın güneyin turizm alanı ilan edilmesinden sonra hızla kalabalıklaşmıştır.

Antalya, Türkiye'nin gelişmişlik düzeyine göre 4. ili olmasına rağmen sanayi alanında Türkiye ortalamasının altında kalmaktadır. Bunun temel nedeni olarak Antalya'da turizmin ve tarımın ön planda olmasıdır. Ayrıca Antalya bu iki ekonomik faaliyetle sanayileşmenin yarattığı hava kirliliği gibi durumların yaşanmadığı bölgelerdendir. 1950'li yıllarda Sümerbank ve Antbirlik tesisleriyle başlayan sanayileşme girişimleri sonucunda Antalya'da yaklaşık 880 sanayi siciline sahip firma bulunmakta olup bunlardan yaklaşık 280'i Antalya Organize Sanayi Bölgesi'nin kontrolündedir. 1961 yılında kurulup Antalya'nın ilk sanayi kuruluşlarından olan ve kurulduğu bölgeye Dokuma ismini veren Antalya Pamuklu Dokuma Fabrikası ise 17 Kasım 2004 tarihinde faaliyetlerini durdurmuştur. Döşemealtı'ndaki Organize Sanayi Bölgesi ve Konyaaltı'nda bulunan Serbest Bölge dışında, Antalya şehir merkezinde üç sanayi sitesi bulunmaktadır. Bunlar: Akdeniz Sanayi Sitesi, Yeşil Antalya Sanayi Sitesi ve Antalya'daki en eski sanayi sitesi olan Sanayi Çarşısı'dır. Sanayi sektörünün gayrisafi hasıla içindeki payı Türkiye genelinde % 28 iken, Antalya'da % 7 düzeyindedir. Antalya ili ulusal geliri içerisindeki sanayi payı sadece % 4,3 gibi bir oranda kalmaktadır.

Antalya, Türkiye'nin bir ili ve en kalabalık beşinci şehridir. 2022 sonu itibarıyla il nüfusu 2.688.004'dür Yıllara Göre Antalya Nüfusu:

	Yıllara Göre Antalya Nüfusu
Yıl	Antalya Nüfusu	Erkek Nüfusu	Kadın Nüfusu
2022	2.688.004	1.351.702	1.336.302
2021	2.619.832	1.314.755	1.305.077
2020	2.548.308	1.281.943	1.266.365
2019	2.511.700	1.265.171	1.246.529
2018	2.426.356	1.222.086	1.204.270
2017	2.364.396	1.192.582	1.171.814
2016	2.328.555	1.174.936	1.153.619
2015	2.288.456	1.156.076	1.132.380
2014	2.222.562	1.122.997	1.099.565
2013	2.158.265	1.090.843	1.067.422
2012	2.092.537	1.058.070	1.034.467
2011	2.043.482	1.034.655	1.008.827
2010	1.978.333	1.001.908	976.425
2009	1.919.729	973.554	946.175
2008	1.859.275	942.262	917.013
2007	1.789.295	908.000	881.295

Yıl ٠	Toplam $\triangle$ Sira $\triangle$ Fark $\triangle$				Sehir - Kır		٠
1940 ^[81]	256.366	34		%19	49.903	206.463	%81
1945 ^[82]	278.178	32	%9 _A	%18	48.714	229.464	%82
1950 ^[83]	311.442	30	%12 $\blacktriangle$	%17	53.972	257.470	%83
1955 ^[84]	357.568	27	%15 _A	%19	67.480	290.088	%81
1960[85]	416.130	26	%16A	%23	95.424	320.706	%77
1965 ^[86]	486.910	23	%17 _A	%27	129.657	357.253	%73
1970 ^[87]	577.334	21	%19 _A	%30	176.008	401.326	%70
1975 ^[88]	669.357	19	%16 _A	%33	223.089	446.268	%67
1980 ^[89]	748.706	18	%12 _A	%38	280.837	467.869	%62
1985 ^[90]	891.149	15	%19 _A	%45	397.712	493.437	%55
1990 ^[91]	1.132.211	11	%27 _A	%53	602.194	530.017	%47
2000[92]	1.719.751	7	%52 _A	%54	936.240	783.511	%46
2007 ^[93]	1.789.295	7	$%4$ $\triangle$	%63	1.127.634	661.661	%37
2008 ^[94]	1.859.275	7	%4A	%69	1.273.940	585.335	%31
2009 ^[95]	1.919.729	7	%3 _A	%69	1.331.743	587.986	%31
	2010 ^[96] 1.978.333	7	%3 _A	%70	1.392.974	585.359	%30
2011 ^[97]	2.043.482	6	%3A	%71	1.450.209	593.273	%29
2012 ^[98]	2.092.537	6	%2 _A	%71	1.492.674	599.863	%29
2013 ^[99]	2.158.265	5	%3A
2014 ^[100]	2.222.562	5	%3A
2015[101]	2.288.456	5	%3A
	2016 ^[101] 2.328.555	5	%2A		Sehir ve kır ayrımı kaldırılmıştır.
	2017 ^[101] 2.364.396	5	%2 _A
	2018 ^[101] 2.426.356	5	%3 _A
	2019 ^[101] 2.511.700	5	%4 _A
	2020 ^[101] 2.548.308	5	$%1$ $\triangle$
	2021 ^[101] 2.619.832	5	%3 _A
	2022 ^[101] 2.688.004	5	%3A

Güncel nüfus verisi (2022 sonu) [değiştir kaynağı değiştir ]
----------------------------------------------------------------	--

	2022 yılı sonunda Antalya ili ve ilçelerinin yerleşim yeri ve nüfusla ilgili sayısal bilgileri
ilçe	Nüfus 2021	Nüfus 2022	Fark	Değişim (%)	Mahalle sayısı Alanı km ²		Yoğunluk
Akseki	10.575	10.477	$-98$	$-0.93$	51	1544	$\overline{I}$
Aksu	75.633	77.623	1.990	2,60	35	406	191
Alanya	350.636	364.180	13.544	3,79	102	1577	231
Demre	27.150	27.691	541	1,97	17	329	84
Döşemealtı	73.809	79.495	5.686	7,42	33	687	116
Elmalı	40.614	40.774	160	0,39	60	1433	28
Finike	49.407	49.720	313	0,63	26	768	65
Gazipaşa	52.126	53.702	1.576	2,98	53	1111	48
Gündoğmuş	7.170	7.188	18	0,25	29	1175	6
İbradı	2.868	2.875	$\overline{I}$	0,24	9	778	4
Kas	61.488	62.866	1.378	2,22	54	1750	36
Kemer	46.615	49.383	2.768	5,77	12	412	120
Kepez	591.895	608.675	16.780	2,80	68	292	2085
Konyaaltı	199.609	204.795	5.186	2,57	39	546	375
Korkuteli	55.883	56.285	402	0,72	58	2433	23
Kumluca	72.478	73.496	1.018	1,40	41	1225	60
Manavgat	245.740	252.941	7.201	2,89	106	2351	108
Muratpaşa	521.183	526.293	5.110	0,98	55	96	5482
Serik	134.953	139.545	4.592	3,35	66	1263	110
Antalya	2.619.832	2.688.004	68.172	2,60	914	20.176	133

(*) İl hakkında bilgiler ve görseller, TÜİK ve çeşidi internet sitelerinden derlenmiştir.

Antalya (1991-2020) iklimi [Daralt]
Aylar	Oca	Sub	Mar	Nis	May	Haz	Tem	Ağu	Eyl	Eki	Kas	Ara	Yıl
En yüksek sıcaklık (°C)	23.9	26.7	28.6	36.4	41.7	44.8	45.0	44.8	42.5	38.7	33.0	25.4	45.0
Ortalama en yüksek sıcaklık (°C)	15.0	15.9	18.4	21.8	26.4	31.6	34.9	34.9	31.7	27.3	21.6	16.7	24.7
Ortalama sicaklik (°C)	9.8	10.8	13.1	16.4	20.9	25.7	28.9	29.0	25.6	20.9	15.3	11.4	19.0
Ortalama en düşük sıcaklık (°C)	5.9	6.5	8.3	11.3	15.7	20.1	23.4	23.7	20.1	15.9	10.7	7.5	14.1
En düşük sıcaklık (°C)	$-4.3$	$-4.6$	$-1.6$	1.4	6.7	11.1	14.8	13.6	10.3	4.9	0.0	$-1.9$	$-4.6$
Ortalama yağış (mm)	210,6	112.7	94.5	63.1	37.0	10.1	4.0	5.0	22.0	76.6	152.1	271,7	1.059.4
Kaynak: Meteoroloji Genel Müdürlüğü ^[68]

4. 1. 2. 2. İlçe

Kepez Antalya'nın ana merkezinde bulunan 5 merkez ilçeden birisidir. Güney sınırı halk arasında Çevre Yolu olarak bilinen Gazi Bulvarı ve Çakırlar yolu ile başlamakta olup kuzey il sınırına kadar devam eder. 2022 nüfus verilerine göre Kepez'de 608.675 kişi yaşamaktadır. 60 mahallesi 7 köyü vardır. Varsak belediyesi sınırlarında bulunan Düden Şelalesi yerli ve yabancı turistlerin akınına uğrar. Şehir merkezi'ne ulaşımı sağlayan hafif raylı sistemi de mevcuttur. Antalya Büyükşehir Belediyesi Şehirlerarası Otobüs Terminali Kepez'de bulunmaktadır. İlçede hayvanat bahçesi ile piknik ve mesire alanı bulunmaktadır. İlçede bulunan Ahatlı Vakıf Çiftliği ve Zeytinliği, şehir içindeki en büyük yeşil alan olmasına karşın resmi olarak halka açık değildir. Antalya'nın Masadağı ve Kepezüstü bölgelerinden kent manzarası izlenebilmektedir. Kepezüstü'nde Buca'daki Atatürk Maskı'ndan sonra Türkiye'nin en büyük ikinci Atatürk Maskı bulunmaktadır. İlçede Yeşil Antalya Sanayi Sitesi, Pamuklu Dokuma, Ferrokrom, Çimento Fabrikaları ve Kepez Hidro Elektrik Santrali bulunur. Arazi yapısı güneye gidildikçe düzleşir. Kuzeybatıda Döşemealtı, güneybatıda Konyaaltı, güneyde Muratpaşa, doğuda Aksu ilçeleri yer alır.

Bagh Olunan Il Adı	ANTALYA	İlce Merkez Kadın Nüfusu	298.870
Toplam Nüfus	608.675	Belde ve Köyler Toplam Nüfusu	$\mathbf{0}$
Toplam Erkek Nüfusu	309.805	Belde ve Köyler Erkek Nüfusu	$\mathbf{0}$
Toplam Kadın Nüfusu	298.870	Belde ve Kövler Kadın Nüfusu	$\mathbf{0}$
Ilce Merkez Nüfusu	608.675	İlçeye bağlı Köy Sayısı	$\mathbf{0}$
Ilce Merkez ErkekNüfusu	309.805	İlceve bağlı Mahalle Savısı	68

4. 2. GAYRİMENKULLERİN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ

Söz konusu projede; Spa & Wellness'ı, Sıcak Su Havuzları, Kumsallı Yüzme Havuzu, Tematik Yüzme Havuzları, Kadınlara Özel Yüzme Havuzları, Özel Plajı(ücretsiz otobüsle ulaşım), Ormanı, Aquaparkları, çocukların keyifle vakit geçirebileceği Çocuk Kulübü ve Macera Parkuru bulunmakta olup, 5 yıldızlı otel konforunda devremülk projesi inşa edilmesi planlanmaktadır.

4. 2. 1. Ruhsat vs. Yasallığına Aykırı İmalatlarla İlgili Bilgiler

Antalya Büyükşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü Dijital Arşivinde herhangi bir aykırılık veya yıkım kararı bulunmamaktadır.

4. 2. 2. Ruhsat alınmış yapılarda yapılan değişikliklerin 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektirir değişiklikler olup olmadığı hakkında bilgi

Değerleme konusu ana taşınmazın; 30.06.2017 tarihli yeni yapı ruhsatları, 10.03.2022 tarihli tadilat ruhsatları, 20.07.2023 tarihli isim değişikliği ruhsatları bulunmaktadır. Taşınmazın yeniden ruhsat alınmasını gerektirir herhangi bir imalatı bulunmamaktadır.

4. 2. 3. Taşınmazın değerleme tarihi itibari ile hangi amaçla kullanıldığı bilgisi

İnceleme tarihi itibari ile, inşaata başlanmış olup (A blok inşaatı ~70 oranda kabası tamamlanmıştır, F blok zemin 1. kat seviyesinde, B blok temel seviyededir) genel inşaat seviyesi % 25 seviyelerindedir. Havuz imalatı için hafriyat çalışmaları sürmektedir. Tamamlandığında, Devremülk projesi olacağı, etap etap faaliyete geçirileceği bilgisi edinilmiştir.

Taşınmaz üzerindeki proje için gereken tüm izinler ve ruhsat alınmıştır.

5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ VE BU YÖNTEMLERLE ULAŞILAN SONUÇLAR

Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla Nakit Akışı (gelir) Yaklaşımı, Maliyet Oluşumları Yaklaşımı ve Pazar (Piyasa) Değeri (Emsallerine kıyasla) Yaklaşımı yöntemleridir.

Devremülk Projesinin halihazır durumu değerinin tespitinde; devremülklerin ve ticari ünitelerin gelirleri emsallerine kıyasla belirlenerek gelir kapitalizasyon yöntemine göre değer takdiri yapılmıştır. İşletme ile görüşülerek, gerçekleşen verileri temin edilmiş; projeksiyonları dikkate alınmıştır.

5.1 Pazar (Piyasa Değeri) Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma)

Değerleme işlemi yapılacak olan gayrimenkulün; mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve yeni satılmış olan gayrimenkullerle karşılaştırılması, uygun karşılaştırma işlemlerinin uygulanması ve karşılaştırılabilir satış fiyatlarında çeşitli düzeltmelerin yapılması bu yaklaşımda izlenen prosedürlerdir. Bulunan emsaller lokasyon, görülebilirlik, fonksiyonel kullanım, büyüklük, imar durumu ve emsali gibi kriterler dâhilinde karşılaştırılarak değerleme analizleri yapılır. Piyasa değeri yaklaşımı; yaygın ve karşılaştırılabilir emsallerin olması durumunda en çok tercih edilen metottur. İşyeri türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım piyasa değeri yaklaşımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkulle ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Piyasa Değeri Yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır.

-Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.

-Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.

-Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.

-Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.

-Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosya-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.

Taşınmazın değerinin tespitinde; gerçekleşen değerlerin güncel fiyatlarının doğruluğunun teyidinde bu yöntem kullanılmıştır.

Emsaller

Satılık Arsa Emsalleri (Maliyetle yatırım değerinin tespitinde arsa değerinin belirlenmesinde kullanılmış emsallerdir)

1-Emsal: 15 Burdur Emlak - 0532 323 20 27

Duraliler (tapuda Duraliler Mahallesi) Mahallesinde, taşınmazın 5 km güneybatısında 30403 ada 7 parsel konumunda, Emsal=0,80, Ticaret alanında kalmakta olan 2.551,70 m² alana sahip arsa içinde 255 m2 hisse; 7.450.000.-TL bedel ile satılıktır. Pazarlık payının bulunduğu bilgisi alınmıştır.

https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-arsa-satilik-karabulut-emlaktan-bahce-sehir-koleji-karsisi-ticari-arsa-1180793768/detay

2-Emsal: Tokay Yatırım Emlak - 0532 305 63 02

Duraliler Mahallesinde (tapuda Ünsal Mahallesinde), taşınmazın 1,0 km güneyinde 28104 ada 41 parsel konumunda, Emsal=0,80, 12 kat ticaret+ konut alanında kalmakta olan 2152 m² (net) alana sahip arsa; 41.900.000.-TL bedel ile satılıktır. Pazarlık payının bulunduğu bilgisi alınmıştır. (800 m2 civarında terki vardır, henüz uygulama yapılmamıştır)

https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-arsa-satilik-antalya-kepez-ilcesi-unsal-mahallesi-imar-0-3donum-tarlasatlik-1105489485/detay

3-Emsal: İsmail Kaya emlak -0554 589 85 80

Şafak Mahallesinde (tapuda Şafak Mahallesi), taşınmazın 3,0 km güneyinde 8594 ada 9 parsel konumunda, Emsal=0,75, tamamı 3 kat konut alanında kalmakta olan 470 m2 arsa 19.250.000.-TL bedel ile satılıktır. ( zemin katta ticari seçenekli)

https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-arsa-satilik-safak-mah-kose-parsel-istege-bagli-ticari-plus-konut-470 m2-1152330731/detay

4-Emsal: Fatih Kabu Emlak. – 0850 549 24 97

Duraliler Mahallesinde (tapuda Şafak Mahallesinde), taşınmazın 2,9 km güneyinde 8596 ada 8 parsel konumunda ( 35 m lik bulvara cepheli), Emsal=0,80, 3 kat Ticaret Alanında kalmakta olan 864 m2 arsa 48.500.000-TL bedel ile satılıktır.

https://www.emlakjet.com/ilan/antalya-akdeniz-yeni-sanayi-girisinde-satilik-864m2-kose-parsel-14002481/

5-Emsal: Karaarslan İnşaat Emlak - 0555 145 40 42

Santral Mahallesinde (Tapuda Kepez Mahallesinde), taşınmazın 1,2 km güneydoğsununda (eski ferikrom arazisi) 28124 ada 12 parsel konumunda (5 temmuz kurtuluş caddesine cepheli) Emsal=0,40, hmaks=4 kat KDKÇA Alanında kalmakta olan 11.641,63 m2 arsa 350.000.000-TL bedel ile satılıktır.

https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-arsa-satilik-ticari-arsa-sur-yapi-yani-884361122/detay

6- Emsal: HT Group Antalya.- 0534 984 17 95

Fatih (tapuda Fatih Mahallesi) Mahallesinde, taşınmazın 1,23 km doğusunda 30032 ada 1 parsel konumunda, Emsal=0,80, Ticaret +Konut alanında kalmakta olan Antalya Bulvarına cephe 6470,66 m² alana sahip arsa içinde 105 m2 hisse; 2.900.000.-TL bedel ile satılıktır. Pazarlık payının bulunduğu bilgisi alınmıştır.

https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-arsa-satilik-ticari-pluskonut-arsa-1136848967/detay

Kiralık Dükkan Emsalleri (İNA tablosunda dükkan gelirlerinin tespitinde kullanılmış emsallerdir)

1-Emsal: Poyraz Global Emlak -0541 719 49 45

Kepez mahallesinde, Sur Cadde projesinde, cadde üzerinde konumlu 95 m2 alanlı dükkan 40.000.-TL/ay bedelle kiralık olarak pazarlanmaktadır.

https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-is-yeri-kiralik-poyraz-dan-antalya-sur-cadde-de-kiralik-100m2-genisdukkan-1173472067/detay

2-Emsal: Turyap Premium Emlak -0541 7133746

Kepez mahallesinde, Sur Cadde projesinde, cadde üzerinde konumlu 27 m2 alanlı dükkan 17.000.-TL/ay bedelle kiralık olarak pazarlanmaktadır.

https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-is-yeri-kiralik-sur-cadde-28-m2-kiralik-dukkan-magaza-1176337062/detay

3-Emsal: Leader Emlak -537 278 9174

Kepez mahallesinde, Sur Cadde projesinde, cadde üzerinde konumlu 30 m2 alanlı dükkan 15.000.-TL/ay bedelle kiralık olarak pazarlanmaktadır.

https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-is-yeri-kiralik-sur-yapi-sur-cadde-carsi-etabinda-sayili-dukkan-1181375183/detay

4-Emsal: Buldum Emlak -532 654 37 56

Kepez mahallesinde, Sur Cadde projesinde, cadde üzerinde köşe konumlu 95 m2 alanlı dükkan 45.000.-TL/ay bedelle kiralık olarak pazarlanmaktadır.

https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-is-yeri-kiralik-surcadde-de-kiralik-kose-100m2-dukkan-1155920433/detay

Devremülk Emsalleri

Hatay Erzin Hattuşa İsos Termal: ( ömür boyu kullanım haklı)

Tesiste termal su, buhar banyosu, sauna, açık kapalı havuzlar, tuz odaları, hamam, masaj odaları, çocuk kreşi wifi gibi hizmetler bulunmaktadır. Amanos Ormanına komşudur. Deniz kıyısı yoktur; plaja kuş uçuşu 14 km mesafededir. Adana Havalimanına 80 km, Hatay Havaalanına 90 km, İskenderun şehir merkezine 35 km ve Erzin' e, Osmaniye şehir merkezine 18 km mesafede konumlanıyor. Burnaz Plajına ücretsiz servisleri vardır.

Satılık Emsaller

1- Emsal: Sahibinden - 0545 272 42 60

Haziran aynın ilk haftası 1 hafta; 1+1 planda, 45 m2 olduğu düşünülen devremülk nitelikli taşınmaz; 180.000- TL bedelle pazarlanmaktadır.

https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-devre-mulk-akdeniz-bolgesi-satilik-erzin-isos-termal-1-plus1-7-gunlukdeniz-manzarali-1181315274/detay

2- Emsal: Sahibinden - 0 (530) 660 29 08

Eylül döneminde 1 hafta; 1+1 planda, 45 m2 olduğu düşünülen devremülk nitelikli taşınmaz; 199.000-TL bedelle pazarlanmaktadır.

https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-devre-mulk-akdeniz-bolgesi-erzin-isos-omur-boyu-satilik-devremulkeylul-ayi-deniz-manzarali-1181113515/detay

3- Emsal: Sahibinden 532 658 02 09

Mart ayında kullanılabilen 1 hafta; 1+1 planda, 45 m2 olduğu düşünülen devremülk nitelikli taşınmaz; 200.000- TL bedelle pazarlanmaktadır. (29 yıllık olduğu beyan edilmektedir)

https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-devre-mulk-akdeniz-bolgesi-erzin-isos-termal-otelde-29-yillik-devretatil-1160595727/detay

Okulların kapalı olduğu beyaz dönemler ile okulların açık olduğu kırmızı dönemler arasında % 30-40 gibi bir değer farkı olduğu gözlemlenmiştir.

(Devre kiralarının, devre satış rakamlarının % 8-% 11'i aralığında olduğu tespit edilmiştir. )

Club Patara Evleri: ( ömür boyu kullanım haklı)

Antalya–Kaş İlçesi Kalkan mahallesinde 1993 yılında inşa edilmiş devremülk daire ve villalardan oluşmaktadır. Tesisin plajı (ücretsiz), havuzları (ücretsiz), cafe-restoranları (ücretli), su sporları (ücretli), tenis kortları (ücretli), fitness salonu (ücretsiz), SPA (ücretli), tesis içinde shuttle/minibüs ile ulaşım apart-plaj arası (ücretsiz), Club Patara-Kalkan arası tekne ile ulaşım (ücretli) vb bulunmaktadır. Antalya Havalimanına 200 km takribi 3 saat mesafededir. Mavi bayraklı kendi plajı var.

Satılık Emsaller

4- Emsal: Sahibi - 0 (532) 282 24 55

(1 Mayıs-15 Mayıs tarihleri aralığında kullanılabilen) 2 hafta; 1+1, 80 m² olarak beyan edilen 45 m2 olduğu düşünülen devremülk nitelikli taşınmaz; 350.000-TL bedelle pazarlanmaktadır.

https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-devre-mulk-akdeniz-bolgesi-club-patara-da-satilik-manzarali-terasli-1- 15-mayis-1125652592/detay

5- Emsal: Sahibi- 0 (532) 282 24 55

(16 Ekim-30 Ekim tarihleri aralığında kullanılabilen) 2 hafta; 1+1, 63 m² olarak beyan edilen 45 m2 olduğu düşünülen devremülk nitelikli taşınmaz; 400.000-TL bedelle pazarlanmaktadır.

https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-devre-mulk-akdeniz-bolgesi-club-patara-da-satilik-16-30-ekim-denizmanzarali-1-plus1-1019498902/detay

6- Emsal: KW Kent Emlak – 0532 409 00 62

(16 Ekim-30 Ekim tarihleri aralığında kullanılabilen) 2 hafta; 1+1, 85 m² olarak beyan edilen 45 m2 olduğu düşünülen devremülk nitelikli taşınmaz; 425.000-TL bedelle pazarlanmaktadır.

https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-devre-mulk-akdeniz-bolgesi-club-patara-deniz-manzarali-devremulk-1182007785/detay

(Devre kiralarının, devre satış rakamlarının % 8-% 11'i aralığında olduğu tespit edilmiştir. )

Modern Saraylar:

Antalya-Alanya –Avsallar

12500 m2 alan üzerine kuruludur. İslami konsepttir. Termal özelliği yoktur. Denize kıyısı olmayıp, 2 km mesafedeki plaja yarım saatte bir ücretsiz ring servisi mevcuttur. İbadethanesi mevcut projedir. Antalya Havalimanına 102 km, takribi 1,5 saat mesafededir.

Satılık Emsaller

7- Emsal: Hilmi Öztaş Emlak - 0 (541) 799 62 69

6-7-8.aylarda kullanılabilen 2 hafta; 2+1 plan tertibinde, 50 m2 devremülk nitelikli taşınmaz 485.000-TL bedelle pazarlanmaktadır. (değişmemiş)

https://www.hepsiemlak.com/antalya-alanya-avsallar-satilik/devremulk-apartman-dairesi/92999-127

8- Emsal: Sahibi- 505 292 84 96

Temmuz Ağustos kullanılabilen 2 hafta; 1+1 plan tertibinde, 40 m2 devremülk nitelikli taşınmaz 475.000-TL bedelle pazarlanmaktadır.

https://www.sahibinden.com/ilan/emlak-devre-mulk-akdeniz-bolgesi-modern-saraylarda-temmuz-agustos-tapuozellikli-1-plus1-acil-satilik-652457272/detay

Emsaller ve taşınmazın konumunu gösterir kroki

Arsa Emsal Haritası

DEĞERLEME KONUSU DÜKKANLARIN YER ALACAĞI PARSEL E-3 E-2,4

Kiralık Dükkan Emsal Haritası

Emsaller Ve Yorumlanması

Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede piyasada alınıp satılan arsaların genellikle küçük ölçekli imar parsellerinin olduğu görülmüştür. Arsa nitelikli emsal taşınmazların yapılaşma haklarının değerleme konusu taşınmazlara göre daha düşük olduğu görülmüştür. Arsa emsallerinin istenen rakamlar üzerinden 19.471-TL/m2 ile 56.134.-TL/m2 aralığında değiştiği görülmüş olup, imar fonksiyonu, konumu, alanı, yapılaşma hakkı vb. özelliklere göre birim değerin farklılaştığı görülmüştür. Ulaşılan emsaller, taşınmazlara göre imar hakları düşük ve küçük ölçekli parseller olması nedeni ile daha düşük şerefiyelidir. Değerleme konusu taşınmaz; alan olarak nitelikli proje geliştirilebilir büyüklükte olup, emsal avantajı nedeni ile daha kıymetlidir. Ulaşılabilen emsallerden konum ve imar hakkı olarak en yakın olan 6 adedi seçilerek ( ada parseli tespit edilmiş, tam konumu ve imarı öğrenilebilmiş emsaller) konu parseller için karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Değerlemeye konu parselin özelliklerine göre; emsallerine kıyasla; 44.950-TL/m2 arsa birim değeri öngörülmüştür.

Bölgeden elde edilen arsa emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıda bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaza göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz, değerleme konusu taşınmaza nazaran avantajlı ise (-) düzeltme, Emsal taşınmaz; değerleme konusu taşınmaza nazaran dezavantajlı ise (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmaza göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.

	Arsa Emsal karşılaştırma ve uyumlulaştırma tablosu (TL/m2)
Düzeltme Kriterleri	Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4	Emsal 5	Emsal 6
Yüzölçümü (m ² )	255	2.152	470	864	11.642	105
Satışa Sunulan Birim Değeri (TL/m ² )	29.216 TL	19.471 TL	40.957 TL	56.134 TL	30.065 TL	27.619 TL
Pazarlık Payı %	5%	3%	5%	3%	20%	3%
Zaman Düzeltmesi	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Satılabileceği düşünülen Birim Değeri (TL/m ² )	27.755 TL	18,900 TL	38.910 TL	54.450 TL	24.052 TL	26.790 TL
Hisseli olma durumu düzeltmesi %	30%	$0\%$	15%	0%	0%	30%
Konum Düzeltmesi %	$-5%$	10%	$-5%$	$-5%$	$-15%$	$-20%$
Yol cephesi düzeltmesi %	0%	$0\%$	$0\%$	0%	0%	$0\%$
Büyüklük düzeltmesi %	0%	0%	$-10%$	0%	0%	$-10%$
İmar durumu ve Fonksiyonu düzeltmesi %	40%	40%	40%	40%	40%	40%
Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m2)	45.796 TL	28.351 TL	54.473 TL	73,508 TL	30.065 TL	37,507 TL
44.950 TL Nihai düzeltilmiş Ortalama Birim Değer (TL/m2)

Arsa Emsal karşılaştırma ve uyumlulaştırma tablosu (TL/m2)
------------------------------------------------------------	--	--

PAZAR YAKLAŞIMA GÖRE ARSA DEĞERİ(TL)
ALAN BİRİM DEĞER PARSELİN DEĞERİ (tl) (m2) (TL/m2)
2.030.391.500 ₺ 45.170 44.950

Bölgedeki devremülk-dükkan emsalleri de incelenmiş olup, emsal karşılaştırma yaklaşımı ile ortalama birim m² değerleri bulunmuştur.

Satılık emsal projelerdeki devrelerlerin karşılaştırma tablosu*;

	EMSAL KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (DEVRE SATIŞ BEDELİ/HAFTA)
	Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4	Emsal 5	Emsal 6	Emsal 7	Emsal 8
			Hattusa Isos Hattusa Isos Hattusa Isos	Club Patara	Club Patara	Club Patara	Modern	Modern
	Termal	Termal	Termal				Saraylar	Saraylar
Devremülk Satış Fiyatı (TL)	180.000	199.000	200.000	350.000	400.000	425.000	485.000	475.000
Devremülk süresi (Hafta)								2
Haftalık Fiyat (TL)	180.000	199.000	200.000	175.000	200.000	212.500	242.500	237.500
Bağımsız Bölüm Alanı (m2)	45	45	45	45	45	45	50	40
Haftalık Birim Fiyat (TL/m2)	4.000	4.422	4.444	3.889	4.444	4.722	4.850	5.938
Pazarlık Payı %	2%	20%	2%	2%	2%	3%	2%	2%
Satılabileceği Düşünülen Birim Fiyat (TL/m2)	3.920	3.538	4.356	3.811	4.356	4.581	4.753	5.819
Proje Prestij Düzeltmesi %	15%	15%	20%	5%	5%	5%	15%	15%
Sosyal Donatılar ve Rekreasyon Alanları %	0%	0%	0%	5%	5%	5%	0%	0%
Lokasyon Düzeltmesi %	5%	5%	5%	0%	0%	0%	5%	5%
İnşaat Kalitesi Yaş ve Mimari Özellikleri %	0%	0%	0%	10%	10%	10%	0%	0%
Termal Özelliklere Sahip Olması %	0%	0%	0%	10%	10%	10%	10%	10%
Hava Alanına Yakınlık ve Ulaşım İmkanları %	28%	28%	28%	38%	38%	38%	33%	33%
Kendi Plajinin Olması %	0%	0%	0%	$-21%$	$-21%$	$-21%$	0%	0%
Toplam Düzeltme %	48%	48%	53%	47%	47%	47%	63%	63%
Düzeltilmiş Birim Değer TL/m2	5.802	5.236	6.664	5.602	6.403	6.733	7.747	9.485

Mevsim (Dönem) Düzeltmesi %	7%	7%	7%	7%	7%	7%	0%	0%
Düzeltilmiş Birim Değer II (TL/m2)	6.212	5.606	7.135	5.998	6.855	7.209	7.747	9.485
Ortalama Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m2)	7.031
Yıllık Devre Adedi	48
Bağımsız Bölüm Satış Değeri (TL/m2)	337.486

*değerleme konusu taşınmazın avantajlı olduğu durumlarda (+) düzeltme yapılmıştır.

Emsal devremülklerin bulunan Ortalama Devre fiyatının; Temmuz-Eylül Döneminde gerçekleşen satış bedelleriyle anlamlı ilişkisi görülmüştür.

Piyasada tespit edilen devremülk emsallerinde gerekli düzeltmeler yapıldıktan sonra yaz dönemi için ortalama m2 satış fiyatı yaklaşık ~337.486-TL olarak hesaplanmıştır. Değerleme konusu projede tarafımıza ibraz edilen satış raporları ve liste fiyatları incelendiğinde, 30.06.2024 tarihi itibarıyla yaz dönemi (G grubu; Temmuz-Eylül 3. Hafta arası) devremülklerin güncel liste fiyatlarının ortalamasının 387.915-TL/m2 olduğu, ayrıca 2024 yılı Haziran ayında yine G Grubu'ndan 201 adet devremülkün satıldığı ve bu satışların ortalama m2 fiyatının ise 334.021-TL olduğu görülmüştür.

Buna göre emsal projelere göre tespit edilen rayiç fiyatlar; liste fiyatlarının ~% 10-15 altında kalmaktadır. Öte yandan değerleme konusu projede halen önemli bir stok olduğu dikkate alındığında, satış fiyatlarının zaman içinde emsal projelere yakınlaşabileceği düşünülmektedir. Bu nedenle raporun takip eden bölümlerinde yer alan gelir indirgeme hesaplamalarında başlangıç satış fiyatları belirlenirken değerleme konusu projenin liste fiyatlarına (*30.06.2024 itibari ile güncel) % 13 iskonto uygulanmıştır. (55. sayfada; hesaplamalarda kullanılan, devre birim fiyatları verilmiştir)

Gerçekleşen satışların birim fiyatlarının emsal devremülk projeleri ile anlamlı ilişki içinde olduğu tarafımızca tespit edilmiştir.

Devre kira bedellerinin; devre satış fiyatının % 8,5 u olacağı yönünde kanaat oluşmuştur. Bu doğrultuda kabullerle rapor tanzim edilmiştir. (Devremülk emsallerinden Club Patara Evleri, Erzin Hattuşa isos, Modern Saraylar ve Club Flipper'e ilişkin yapılan incelemede, burada yer alan devremülk kiralarının, devre satış rakamlarının % 8- %11'i aralığında olduğu gözlemlernmiştir. Söz konusu gözlemlere ilişkin bilgilere gayrimenkul değerleme raporunun 40 - 50. sayfalarında yer verilmiş olup, emsal analizi incelemelerinde yapılan gözlemler, projenin niteliği, mesleki tecrübe ve muhafazakâr bir bakış açısı sonucu devremülk kiralarının devre satış rakamlarının % 8,5'u olacağı kabul edilmiştir.)

Dükkan nitelikli emsaller ise taşınmazın konumlu olduğu bölgeden seçilmiş olup dükkan kira değerlerinin emsal karşılaştırma tablosu aşağıda verilmiştir;

	DÜKKAN KİRASI EMSAL KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (TL/m2-ay)
Düzeltme Kriterleri	Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4
Brüt Alan (m ² )	95	27	30	95
Satışa Sunulan Birim Değeri (TL/m ² -ay)	421 TL	630 TL	500 TL	474 TL
Pazarlık Payı %	3%	5%	5%	5%
Satılabileceği düşünülen Birim Değeri (TL/m ² -ay)	408 TL	598 TL	475 TL	450 TL
Konum Düzeltmesi %	-8%	$-8%$	-8%	-8%
Yön ve Cephe Düzeltmesi %	-8%	$-8%$	$-8%$	-8%
İnşaat Kalitesi Düzeltmesi %	$0\%$	$0\%$	$0\%$	$0\%$
Bina yaşı düzeltmesi %	$-2%$	$-2%$	$-2%$	$-2\%$
Büyüklük ve Mimari Özellik Düzeltmesi %	$0\%$	$0\%$	$0\%$	$0\%$
Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m ² )	334 TL	489 TL	390 TL	369 TL
Ortalama Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m ² )	395 TL

Dükkanların değeri ( 6005 m2); aşağıda verilen karşılaştırma tablosuna göre emsallerin kira gelirlerine kıyasla ~395-TL/m2 kira geliri olacağı kabulü ile ilk yıl kira geliri tespit edilip; sonraki yıllar değer artışı dikkate alınarak, inşaatın tamamlanmasından sonraki gelirleri nakit akımları tablosu ile hesaplanarak değeri tespit edilmiştir.

5.2 Maliyet Oluşumu Yaklaşımı

Bu yöntemde var olan yapının günümüz ekonomik koşullarında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Gayrimenkulün değeri, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana gelmektedir. Parsel üzerindeki yapılanmaların değeri, 6.7.1985 tarihli ve 85/9707 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe giren 'Mimarlık ve Mühendislik Hizmetleri Şartnamesi' nin 3.2 maddesi gereğince mimarlık ve mühendislik hizmetleri bedellerinin hesabında kullanılacak ve her yıl yayınlanan Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri tebliği veya bölgedeki mimar, müteahit, yüklenicilerden alınan bilgiler doğrultusunda oluşturulur.

Yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı göz önüne alınır. Bir başka deyişle bu yöntemde, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Değerleme işlemi; yapılacak olan gayrimenkulün bugünkü yeniden inşa ya da yerine koyma maliyetine; mevcut yapının sahip olduğu herhangi bir çıkar veya kazanç varsa eklendikten sonra, aşınma payının toplam maliyetten çıkarılması ve son olarak da arazi eklemesi ile yapılır.

İncelenen ruhsat belgesine göre blokların tamamı 4C yapı sınıfına göre alınmıştır. Çevre, Şehircilik ve İklim değişikliği Bakanlığının Resmi gazete ile yayınladığı 2024 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri, tablosunda 4C yapı birim değeri 18.700-TL, 2024 yılı 5C grubu yapı birim maliyetleri tablosundaki ( 5 yıldızlı otel) yapı türü için 24.300-TL dir. ( Yılbaşında yapı yaklaşık maliyetleri tablosuna gelecek artırım ve reel birim maliyetler dikkate alınarak iş bu bedel ortalaması 25.000-TL/m2 alınmıştır)

Ancak projenin devremülk olarak tasarlanmış olması nedeniyle birim maliyet ortalama 25.000-TL/m² kabul edilmiştir (toplam inşaatın 5307 m2 si havuz olup; havuz için ~ 12.500-TL/m2, 164.918 m2 diğer birimler için ~ 25.400-TL/m2 alınmıştır; birim değer paçalda hesaplanmıştır). Değerlemeye konu parseller için alınmış ruhsatlar ve inşaat alanları göz önünde bulundurularak, orta-üst / üst gelir düzeyine hitap edecek bir proje olması da düşünülerek öngörülen inşaat maliyetleri hesaplanmıştır.

İnşaat Maliyet Hesabı:

Projenin Tamamı için Öngörülen Toplam İnşaat Maliyetinin net bugünkü değeri (TL)
İNŞAAT ALANI (m2) BİRİM DEĞER (TL/m2)
170.225	25.000-TL 4.255.625.000 ₺

Çevre düzeni, peyzaj maliyetinin yapıların toplam inşaat maliyetinin yaklaşık % 8'i olacağı varsayılmıştır.

Proje, Ruhsat, Mimari ve Mühendislik Bedeli Danışmanlık ve Yasal İzin Harçlar' bedelinin toplam inşaat maliyetinin yaklaşık %6'sı olacağı varsayılmıştır.

Genel giderlerin Girişimci karı, projenin özellikleri, büyüklüğü, hedeflenen kar marjları, satış hızı, ve piyasa koşulları ile yüklenici firmanın marka gücü, fiyat politikası gibi etkenler ile ilişkilidir. Proje özellikleri, yüklenici firmanın marka gücü, fiyat politikası ve kar marjı hedeflerine bağlı olmak üzere, genel piyasa koşullarında orta ve üst düzey gelir grubuna hitap eden konut projelerinde satış-pazarlama maliyetlerinin toplam maliyet içerisinde %1 - %10 aralığında bir yer tuttuğu bilinmektedir. Rapora konu proje için ise inşaat maliyetinin % 8 oranında genel gider olarak satış-pazarlama maliyeti hesaplanmıştır.

Proje Geliştirme Maliyetinin (geliştirici karı), bölgede inşaat yapan firmalarla yapılan görüşmeler, projenin niteliği, il genelindeki diğer değişik özellikteki projeler ve mesleki tecrübeler sonucu elde edilen veriler analiz edilerek toplam maliyetin (arsa + yapı) % 40'ı oranında olacağı kabul edilmiştir.

Projenin imalat değeri hesabı;

Tamamlanması durumu değeri öngörülen yapılar için toplam maliyet;

28868 Ada 1 Parsel İçin Öngörülen Maliyet
	Öngörülen Maliyet (TL)
İnşaat Maliyeti	4.255.625.000 TL
Çevre düzeni, peyzaj (%8) (A)	340.450.000 TL
Genel Giderler Satış- Pazarlama Giderleri ( %8) ( C)	340.450.000 TL
Proje Ruhsat Danışmanlık ve Yasal İzin Harçlar Bedeli (%6) (B)	255.337.500 TL
Proje İçin Öngörülen Toplam Maliyet (inşaat maliyeti
+A+B+C)	5.191.862.500 TL

Projenin arsa değeri dahil toplam maliyeti

Proje İçin Öngörülen Toplam Maliyet (inşaat
maliyeti+A+B+C)	5.191.862.500 TL
Arsa Değeri	2.030.391.500 TL
Proje Geliştirme Maliyeti (Girişimci karı) % 40	2.888.901.600 TL
((Arsa+Proje için öngörülen toplam maliyet)*0,40)
Projenin arsa değeri dahil toplam maliyeti	10.111.155.600 TL

* Değerlemesi yapılan 28868 ada 1 parselde mimari projeler onaylanmış; ruhsatlar alınmıştır. İnceleme tarihi itibari ile; genel inşaat seviyesi % 25 seviyelerindedir.

5.3 Gelir Kapitalizasyon Metodu

Gelir Kapitalizasyon yaklaşımında mülkün getireceği net gelir boş kalma, tahsilat kayıpları ve işletme giderleri işletme dönemi için analiz edilir. Değerleme uzmanı, gayrimenkulün gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değerini belirler. Gelir kapitalizasyon yaklaşımında iki farklı metod bulunmaktadır. Direk Kapitalizasyonda; bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılır. İndirgenmiş Nakit Akışında ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılır, gelirler kabul edilebilir bir indirme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanır.

İş bu rapordaki gelir kapitalizasyonu ile değer tespitinde İndirgenmiş Nakit Akışları dikkate alınmıştır.

Parsel üzerinde inşa edilecek olan proje ile ilgili elde edilebilen veriler doğrultusunda aşağıda yer alan nakit akışları düzenlenmiştir;

Sur Tatil Evleri Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'den elde edilen bilgilere göre; projede 1401 adet mesken ( her bir meskende 48 devre öngörülmektedir (toplam 67.248 devre), her bir devre 7 günlüktür) ve 7 adet dükkan yer almaktadır. Toplam satılabilir devremülk alanı 118.357 m² dir.

Devremülklerin nakit akış tablosunda kullanılan Veriler;

İskonto Oranının Hesaplanması

Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır:

Risksiz Getiri Oranı + Risk primi

Risksiz Getiri Oranı

10 yıl vadeli tahvil faizi ~%28,365 dir. Politika faizinin yükselme eğilimi dikkate alınarak iş bu risksiz getiri oranı % 28 kabul edilmiştir.

Kaynak: https://tr.investing.com/rates-bonds/turkey-10-year-bond-yield ( 01.07.2024 itibari ile)

Risk Primi

Eklenen risk primi ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmuştur. Bu riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti amacıyla hareket edilmiştir. Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasılat ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılatın karşılaştırması ile ölçülebilir.

Gayrimenkulün proje nitelikli olması ayrıca, iyi bir lokasyonda bulunması gayrimenkul piyasası için avantaj olarak kabul edilebilir. Gayrimenkulün uzun vadede satılabilirlik özelliği olduğu düşünülmektedir.

Ülke Risk primi;

Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız aşağıdaki şekilde belirlenmiştir: % 28 Risksiz getiri Oranı + % 6 Risk Primi = % 34 İskonto oranı.

Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı % 34 olarak kabul edilmiştir.

Varsayımlar:

Gelir İndirgeme Yaklaşımı kullanılırken üzerinde proje geliştirilen parselin tarafımıza iletilen satılabilir alanları ve devre sayısı ile birlikte 30.06.2024 tarihine kadar gerçekleşen satışlar incelenmiştir.

Devremülk projesi için 13 yıllık nakit akışı düzenlenmiş olup; inşaatın ilk dört yılda tamamlanacağı kabul edilmiştir. Projeksiyon dönemi boyunca Haziran-Eylül dönemi devremülklerin % 90'ının kalan dönemlerdeki devremülklerin ise % 55' inin satılacağı öngörülmüştür (satılması planlanan kısmın). Kalan stokların ise kiralama yolu ile gelir getireceği kabul edilmiştir. Kiralama doluluk oranı yıllara göre tabloda gösterilmiştir. Kabullerimiz; Doluluk oranının, 4. yılda; dönemlere göre % 22 ila % 70 aralığında; sonraki yıllarda daha yüksek olacağı öngörülmektedir. İş bu kabulümüz, bölgedeki turizm tesislerinin doluluk oranları da dikkate alınarak şirketimizin sektör tecrübesine dayanarak takdir edilmiştir. Devremülkler dönemlere göre gruplandırılmış olup; güncel başlangıç ortalama birim değeri takdir edilmiştir. Projeksiyonda 13. yıl sonunda, Proje'deki devre mülklerin %67 sinin satılacağı; ticari birimler ile kalan %33 oranındaki devre mülkün ise kira amaçlı elde tutulacağı kabul edilmiştir.

A (Aralık-Ocak döneminde) grup ortalama 205.248-TL/M² ile gerçekleşeceği,

B (Şubat döneminde) grup ortalama 212.478.-TL/M² ile gerçekleşeceği,

C (Mart döneminde) grup ortalama 236.213.-TL/M² ile gerçekleşeceği,

D (Nisan döneminde) grup ortalama 251.603.-TL/M² ile gerçekleşeceği,

E (Mayıs döneminde) grup ortalama 264.232-TL/M² ile gerçekleşeceği,

F (Haziran döneminde) grup ortalama 322.168-TL/M² ile gerçekleşeceği,

G (Temmuz-Eylül 3. Hafta döneminde) grup ortalama 337.486.-TL/M² ile gerçekleşeceği,

H (Eylül sonu) grup ortalama 319.151.-TL/M² ile gerçekleşeceği,

I (Ekim döneminde) grup ortalama 268.482-TL/M² ile gerçekleşeceği,

J (Kasım döneminde) grup ortalama 223.455.-TL/M² ile gerçekleşeceği varsayılmıştır.

Ortalama birim değerlerin yıllık satış fiyat artış oranı; % 34 alınmış, nakit akışı tabosunda gösterilmiştir. Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır. Çalışmalar sırasında para birimi TL kullanılmıştır. Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir.

	SATIS TABLOSU			Gerceklesen Satıslar		Güncel (Başlangıç)
Dönemler	Grup	Adet	m2	Tutar	m2 Birim Fiyat	m2 Birim Fiyat
Aralık-Ocak	А	548	776	69.144.017	89.125	205.248
Subat	B	137	196	22.137.266	112.742	212.478
Mart	U	8	12	1.950.751	157.636	236.213
Nisan	D	151	223	35.034.266	157.413	251.603
Mayıs	E	238	343	55.627.028	161.962	264.232
Haziran		828	1.270	165.009.750	129.886	322.168
Temmuz-Eylül 3. hafta	G	4.522	7.232	1.003.187.500	138.719	337.486
Eylül Sonu	н	89	130	15.135.996	116.412	319.151
Ekim		299	456	68.892.196	150.983	268.482
Kasım		159	229	31.425.438	137.391	223.455
		6.979	10.868	1.467.544.209	135.036

Kira gelirleri hesabı;

Devrenin kirasının; devre satış fiyatının % 8,5 u olacağı öngörülmektedir. ( Satılık devremülklerin, aynı dönemdeki kiralık ilanlarına oranla iş bu bedel tespit edilmiştir)

Giderlere (Maliyetlere) ilişkin Kabul ve Varsayımlar

Yapı Birim Maliyetleri:

Yapılacak olan projenin iyi nitelikte olacağı öngörülmüş olup, bu kapsamda ortalama birim inşa maliyeti öngörülmüş ve maliyetleri hesapları "Maliyet Yöntemi" başlığı altında irdelenmiştir. Nakit akışında birim maliyet 25.000.-TL/m² öngörülmüştür.

Parsel üzerinde inşaai çalışmaların sürdüğü görülmüştür. Taşınmazın nakit akışlarında ruhsattaki inşaat alanı parsel alanları oranında dağıtılarak hesaplamalar yapılmıştır. Projenin yer aldığı bölgenin sosyo ekonomik özellikleri, coğrafi nitelikleri ve diğer etkenler de göz önünde bulundurularak projenin inşaat maliyetlerinin gerçekleşme oranları ve maliyetleri yıllara göre dağılımı kabulleri nakit akışı tablolarında gösterilmiştir. İnşaat maliyetlerine 1. dönemden itibaren yıllık enflasyon oranı dikkate alınarak % 34 oranında artış yapılmış olup nakit akışlarında bu maliyetler dikkate alınmıştır.

Genel Giderler Satış / Pazarlama Giderleri

Satış pazarlama giderleri, projenin özellikleri, hedeflenen kar marjları, satış hızı, ve piyasa koşulları ile yüklenici firmanın marka gücü, fiyat politikası gibi etkenler ile ilişkilidir. Değerleme konusu taşınmaz üzerinde inşa edilen projenin orta-üst gelir düzeyine hitap edecek devremülk projesi olacağı dikkate alındığında, projede pazarlama ve satış giderlerinin ortalama düzeyde tutulacağı öngörülmüştür.

Bu veriler ışığında, proje özellikleri, müteahit firmanın marka gücü, fiyat politikası ve kar marjı hedeflerine bağlı olmak üzere, genel piyasa koşullarında orta ve üst düzey gelir grubuna hitap eden devremülk projelerinde satış & pazarlama Maliyetlerinin toplam maliyet içerisinde % 3 - % 8 aralığında bir yer tuttuğu bilinmektedir. Rapora konu proje için ise satışa hazır proje alanı üzerinden her satış döneminde satış gelirinin % 6,5 oranında satış & pazarlama maliyeti, % 3,5'i kadar genel giderler hesabı yapılarak İNA tablosunda işlenmiştir.

Dükkanların değerinin tespitinde;

Dükkanların değerinin tespitinde emsallerine kıyasla bugünkü kira değeri tespit edilip; inşaatların tamamlandığı yıl olası kira geliri bulunmuş; sonraki yıllar için gelirlerinin devre kira artış oranlarında ( % 34) artacağı kabulü ile Nakit akımları tablosunun gösterdiği nakit akımlarının net bugünkü değeri dikkate alınmıştır.

Bağımsız Birim	1.401 Adet
Devre/yil	48	Dönem
Toplam Devre Sayısı	67.248	Adet
Toplam Satılabilir Alan	118.357	m ₂
İnşaat Alanı	170.225 m2

Inşaat m2 Maliyeti	25.000,00 TL

Grup	Devre Adet Dağılım	m2 Dağılım
Α	11.208	19.726
B	5.604	9.863
Ċ	5.604	9.863
D	5.604	9.863
Ë	5.604	9.863
F	5.604	9.863
G	15.411	27.123
H	1.401	2.466
	5.604	9.863
	5.604	9.863
	67.248	118.357

Not: Rapor konusu parsel üzerinde geliştirilen projenin değerinin hesabında yukarıdaki bilgiler dikkate alınmıştır. Söz konusu projenin uygulanmaması veya farklı bir proje geliştirilmesi durumunda taşınmazın Gelir Yaklaşımı Yöntemi ile ulaşılan değeri değişecektir.

ţ ١
ı
ţ
$\mathbf{I}$
Ś
ţ

I

I Į
ţ $\mathbf{I}$

Í
١

ţ
ľ ā
ţ
ś
ì,

Ó J
¢ J

j Š
ζ
ï
١
ŏ ١
ī
J
ţ J
Ś $\overline{\mathbf{C}}$
J $\overline{\phantom{0}}$
J

u.
u In

ę
I

×


I
Þ




، ا¥:

ś
c b
š, ш
d
۷
Ĵ ۱ J

I J



ī
I
¢
١
ľ
Í ١
l J ١
¢
Þ
ţ J	١
I
j
ļ )
Þ

Toplam		66,667%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	55,00%	90,00%	90,00%	90,00%	55,00% 55,00%			78.905	10.849	5.425	5.425	5.425	5.425	24.411 8.87	2,219	5.425	5.425		44.832	6.164	3.082	3.082	3.082 3.082	5.044	13,870	1,261		3.082 3.082
$\frac{1}{2}$	34,0%	0,36%	0,00%	0,00%	4,27%	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%	0,00% 0,00%		66,67%	422	$\circ$	$\circ$	422	$\circ$	$\circ$ $\circ$	$\circ$	$\circ$	$\circ$	c	78.905	239	$\circ$	$\circ$	239	$\circ$ $\circ$	$\circ$	$\circ$	$\circ$	$\circ$	$\circ$	44.832	10.608.817	9.218.087	9.542.831	10.608.817	11.299.996	11.867.180	14.469.214	15.157.186	14.333.697	12.058.080 10.035.816
	34,0%	1,99%	0,00%	2,93%	7,08%	5,94%	1,44%	0,00%	0,00%	2,23%	0,00% 5,88%		66,31%	2.351	$\circ$	289	698 586		142	$\circ$ $\circ$	S	$\circ$	580	78.483	1.326	$\circ$	163	396	330 80	$\circ$	$\circ$	믋	$\circ$	326	44.593	7.963.986	6.879.169	7.121.516	7.917.027	8.432.833	8.856.105	10.797.921	11.311.333	10.696.789	7.489.415 8.998.567
	34,0%	4,37%	5,27%	7,23%	6,58%	6,90%	7,23%	0,00%	0,00%	10,00%	4,57%	6,90%	64,32%	5.172	1.039	713	648 681		713	$\circ$ $\circ$	247	451	681	76.132	2.905	579	401	368	383 399	$\circ$	$\circ$	138	253	383	43.266	5.945.361	5.133.708	5.314.564	5.908.229	6.293.159	6.609.033	8.058.150	8.441.293	7.982.678	6.715.349 5.589.116
a	34,0%	4,71%	7,05%	6,73%	6,08%	6,40%	6,73%	0,62%	0,00%	9,50%	7,05%	6,40%	59,95%	5.570	1.391	663	599	631	663	$\circ$ 61	234	695	631	70.961	3.126	$\overline{775}$	374		340 356 371	$\frac{1}{2}$	$\circ$	131	390	355	40.361	4.437.801	3.831.126	3.966.092	4.409.126	4.696.387	4.932.114	6.013.545	6.299.473	5.957.223	5.011.454 4.170.982
	34,0%	5,10%	6,55%	6,23%	5,58%	5,90%	6,23%	9,50%	0,00%	9,00%	6,55%	5,90%	55,25%	6.039	1.292	614	550	582	614 937	$\circ$	222	646	582	65.391	3.383	720	346	312	328 344	519	$\circ$	124	362	327	37.235	3.484.028	2.859.049	2.959.771	3.290.393	3.504.767	3.680.682	4.487.720	4.701.099	4.445.689	3.739.891 3.112.673
	34,0%	4,74%	6,05%	5,73%	5,08%	5,40%	5,73%	9,25%	0,00%	8,50%	6,05%	5,40%	50,15%	5.607	1.193	565	501	533	565 912	$\circ$	210	597	533	59.353	3.141	665	318	284	316 300	506	$\circ$	118	334	300	33.851	2.607.396	2.133.619	2.208.784	2.455.517	2.615.497	2.746.778	3.349.045	3.508.283	3.317.678	2.790.964 2.322.890
	34,0%	4,37%	5,55%	5,23%	4,58%	4,90%	5,23%	9,00%	0,00%	8,00%	5,55%	4,90%	45,41%	5.176	1.095	515	451	483	515	$\circ$ 888	197	547	483	53.745	2.899	610	290	256	272 288	492	$\circ$	$\overline{11}$	307	272	30.710	1.952.240	1.592.253	1.648.346	1.832.475	1.951.864	2.049.834	2.499.287	2.618.121	2.475.879	2.082.809 1.733.500
	34,0%	6,07%	5,05%	4,73%	4,08%	4,40%	4,73%	8,75%	8,99%	7,50%	5,05%	4,40%	41,04%	7.182	996	466	402	434	466	863 2.438	185	498	434	48.570	3.983	555	263	228	245 261	478	1.326	104		279 244	27.811	1.629.307	1.188.248	1.230.109	1.367.519	1.456.615	1.529.727	1.865.140	1.953.822	1.847.671	1.554.335 1.293.657
	34,0%	6,36%	4,55%	4,23%	3,58%	3,90%	4,23%	8,50%	11,85%	7,00%	4,55% 3,90%		34,97%	7.527	898	417	353	385	417	838 3.214	173	449	385	41.388	4.164	500	235	200	233 217	465	1.749	5	251	216	23.828	1.250.923	886.752	917.992	1.020.537	1.087.026	1.141.587	1.391.895	1.458.076	1.378.859	965.416 1.159.951
	34,0%	5,66%	3,50%	3,25%	2,75%	3,00%	3,25%	8,25%	11,75%	6,50%	3,50%	3,00%	28,61%	6.701	690	321	271	296	321 814	3.187	160		345 296	33.861	3.701	385	181	154	167 179	451	1.734	$\overline{90}$	193	166	19.665	953.053	661.756	685.069	761.594	811.213	851.931	1.038.728	1.088.117	1.028.999	865.635 720.459
	34,0%	5,01%	3,00%	2,75%	2,25%	2,50%				2,75% 8,00% 9,00% 9,00% 3,00%			22,95%	5.930				37727	789	2.848	148		296 247	27.160	3.274	330	5 5 5 5 5			437	1.550	83	166	139	15.964	715.048	493.847	511.245	568.354	605.383	635.769	775.170	812.027	767.910	645.997 537.656
	34,0%	4,59%	2,50%	2,25%	1,75% 2,00%		2,25% 7,75%			10,25% 5,50% 2,50% 2,00%			17,94%	5.431				9325522	764		2.780 136		247 197	21.230	2.995	275	125	$\frac{8}{2}$	$\begin{array}{c} 111 \ 124 \end{array}$	424	$1.513\,$	$\frac{76}{5}$	138	且	12.690	540.745	368.543	381.526	424.145	451.778	474.455	578.485	605.990	573.067 482.087	401.236
	34,0%	4,17%	2,00%	1,75%	1,25%	1,50%	1,75% 7,50%			$\begin{array}{c} 10,!00\% \ 5,!00\% \ 2,!00\% \ 1,!50\% \end{array}$			13,35%	4.932	395	173	123	148	173 740	2.712	123	197	148	15.799	2.716	220	P 5 8 9 9			410	1.476	69	$\Xi$	8	9.695	409.936	275.032	284.721	316.526	337.148	354.071	431.705	452.232	427.662	359.766 299.430
Gerçekleşen		9,18%	3,93%	1,99%	0,13%	2,26%				3,48% 12,88% 26,66% 5,27% 4,63% 2,32%			9,18%	10.868	776	196	$\overline{12}$	223	343	1.270 7.232	130	456	229	10.868	6.979	548	137	$\infty$	151	238 828	4.522	89		299 159	6.979	135.036	89.125	112.742	157.636	157.413	161.962	129.886	138.719	116.412	150.983 137.391
Yıllar	Satış Fiyatı Artış Oranı (TL)	Satış Oran	A dönem	B dönem	C dönem	D dönem	E dönem	F dönem	G dönem	H dönem	I dönem	I dönem	Kümülatif Satış Oranı	Satılan m2	⋖	$\bf{e}$	$\circ$ $\circ$		LES LL	$\circ$	工			Kümülatif Satış m2	Satılan Adet	⋖	B	$\circ$	$\circ$	யம	G	H			Kümülatif Satış adet	Satış Fiyatı (TL/m2)	4	$\bf{m}$	$\mathbf C$	$\Box$	$\mathbf{u}$ $\mathbf{u}$		ပ

atış Tutarı (TL)	1.467.544.209	2.021.617.404	2.936.708.833	4.240.363.462	6.386.154.749	9.415.403.548	11.701.438.932	10.104.116.092	14.620.095.714	21.038.905.658	24.716.919.410	30.746.452.415	18.720.785.367	4.472.684.120	162.589.189.914
	69.144.017	108.506.538	181.748.451	292.251.509	456.886.526	795.896.328	1.183.699.001	1.743.201.875	2.546.331.099	3.694.074.058	5.327.926.356	5.333.896.501			21.733.562.259
	22.137.266 1.950.751	49.143.989	84.668.072	138.667.487	219.598.875 206.570.904	382.541.241 359.846.514	549.634.096 573.268.607	849.468.816	1.247.215.315 1.229.112.671	1.817.230.838 1.809.278.071	2.630.678.827	3.787.199.563 3.831.473.283	5.524.605.697 2.060.985.777	$\bullet$	13.862.804.672 21.692.267.475
	35.034.266	39.024.026 49.879.797	89.118.570 73.209.073	149.273.605 126.128.774	240.031.956	418.135.668	632.135.359	943.318.356 826.878.975	1.393.030.943	2.039.500.488	2.641.870.518 2.964.534.947	4.282.826.581	4.943.413.784	4.472.684.120	18,180,234,321
	55.627.028	61.114.001	105.290.693	172.442.756	273.086.620	475.716.892	712.899.763	1.056.374.115	1.550.999.812	2.259.854.137	3.271.433.824	4.709.648.561	1.260.210.608	$\circ$ $\circ$	15.964.698.808
	165.009.750	319.345.882	442.187.598	611.645.296	845.217.344	1.166.912.187	1.609.652.399	2.218.560.907	3.055.451.382	4.204.961.740	367.425.072		o	$\circ$	15.006.369.558
	1.003.187.500	1.226.609.707	1.684.748.433	2.312.625.410	467.836.864	4.686.449.495	4.762.847.144						$\circ$	$\circ$	19.144.304.553
	15.135.996	52.725.822	77.717.862	113.609.383	164.922.955	237.996.510	341.694.989	488.396.038	695.353.859	986.584.416	1.395.468.847	1.968.345.531	587.381.850	$\circ$	7.125.334.058
	68.892.196	70.968.118	118.871.598	191.145.530	298.824.178	520.551.719	774.191.974	1.140.131.823	1.665.414.178	2.416.089.297	3.484.701.616	3.029.374.431	0	$\circ$ $\overline{c}$	13.779.156.658
	31.425.438	44.299.525	79.148.484	132.573.711	213.178.527	371.356.995	561.415.600	837.785.189	1.237.186.454	1.811.332.612	2.632.879.404	3.803.687.964	4.344.187.650		16.100.457.552
ahsilat (TL)	793.050.434	1.887.464.217	2.570.672.261	3.718.901.610	527.838.234	8.203.704.028	10.787.024.778	10.743.045.228	12.813.703.865	18.471.381.681	23.245.713.909	28.334.639.213	23.531.052.186	11.960.998.267	162.589.189.914
	25.809.692	108.438.248	152.451.686	248.050.286	391.032.519	660.292.407	1.028.577.932	1.519.400.725	2.225.079.409	3.234.976.875	4.674.385.437	5.331.508.443	2.133.558.600		21.733.562.259
	8.092.285	43.531.375	70.458.439	117.067.721	187.226.320	317.364.295	496.977.661	738.988.732	1.088.116.715	1.589.224.629	2.305.299.631	3.324.591.268	2.751.471.291	824.394.311	13.862.804.672
	744.888	24.620.279	59.535.054	104.960.894	174.394.052	298.536.270	473.719.063	715.981.023	1.068.219.193	1.577.211.911	2.308.833.539	3.355.632.177	4.847.352.732	6.682.526.399	21.692.267.475
	9.312.522 13.946.522	55.649.623 78.348.906	87.620.016 73.423.061	125.211.591 145.581.931	203.728.616 232.829.074	346.894.183 394.664.783	546.535.482 618.026.614	818.845.157 918.984.374	1.213.145.908 1.353.149.533	1.780.912.670 1.976.312.407	2.594.521.164 2.866.801.949	3.755.509.928 4.134.362.666	4.679.178.903 2.639.985.789	1.977.365.514 504.084.243	18.180.234.321 15.964.698.808
	94.214.055	262.403.225	393.050.911	543.862.217	751.788.525	1.038.234.250	1.432.556.314	1.974.997.504	2.720.695.192	3.745.157.597	1.902.439.739	146.970.029			15.006.369.558
	595.238.778	1.143.914.546	1.501.492.942	2.061.474.619	3.005.752.282	4.199.004.443	4.732.288.085	1.905.138.858					0		19.144.304.553
	9.927.650	36.843.839	67.721.046	99.252.775	144.397.526	208.767.088	300.215.598	429.715.618	612.570.731	870.092.193	1.231.915.075	1.739.194.857	1.139.767.323	234.952.740	7.125.334.058
	9.573.714 26.190.329	85.282.738 48.431.438	99.710.206 65.208.900	111.203.620 162.235.957	255.752.719 180.936.601	308.085.608 431.860.702	485.392.158 672.735.872	993.755.883 727.237.353	1.455.301.236 1.077.425.948	2.115.819.249 1.581.674.149	3.057.256.688 2.304.260.687	3.335.364.540 3.211.505.305	4.127.987.776 1.211.749.772	$\circ$ 1.737.675.060	13.779.156.658 16.100.457.552
tok Oranı (m2 üzerinden)	90,82%	86,65%	82,06%	77,05%	71,39%	65,03%	58,96%	54,59%	49,85%	44,75%	40,05%	35,68%	33,69%	33,33%
	96,07%	94,07%	91,57%	88,57%	85,07%	80,52%	75,47%	69,92%	63,87%	57,32%	50,27%	45,00%	45,00%	45,00%
	98,01%	96,26%	94,01%	91,26%	88,01%	83,78%	79,06%	73,83%	68,11%	61,88%	55,16%	47,93%	45,00%	45,00%
	99,87%	98,62%	96,87%	94,62%	91,87%	88,30%	84,22%	79,65%	74,57%	69,00%	62,92%	56,35%	49,27%	45,00%
	97,74%	96,24%	94,24%	91,74%	88,74%	84,84%	80,44%	75,54%	70,14%	64,24%	57,84%	50,94%	45,00%	45,00%
	96,52%	94,77%	92,52%	89,77%	86,52%	82,29%	77,57%	72,34%	66,62%	60,39%	53,67%	46,44%	45,00%	45,00%
	87,12%	79,62%	71,87%	63,87%	55,62%	47,12%	38,37%	29,37%	20,12%	10,62%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%
	73,34%	63,34%	53,09%	42,59%	30,84%	18,99%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%
	95,37% 94,73%	89,73% 93,37%	84,23% 90,87%	78,23% 87,87%	71,73% 84,37%	79,82% 64,73%	57,23% 74,77%	49,23% 69,22%	40,73% 63,17%	31,73% 56,62%	49,57% 22,23%	12,23%	10,00% 45,00%	10,00%
	97,68%	96,18%	94,18%	91,68%	88,68%	84,78%	80,38%	75,48%	70,08%	64,18%	57,78%	45,00% 50,88%	45,00%	45,00% 45,00%

tok _m2	107.489	102.558	97.127	91.197	84.496	76.969	69.787	64.612	59.004	52.966	47.396	42.225	39.874	39.452
	18.950	18.556	18.063	17.471	16.780	15.883	14.887	13.792	12.599	11.306	9.916	8.877	8.877	8.877
	9.667	9.494	9.272	9.001	8.680	8.264	7.798	7.282	6.718	6.104	6.206 5.440	4.728	4.438	4.438
	9.851 9.641	9.727 9.493	9.555 9.295	9.333 9.049	9.062 8.753	8.709 8.368	8.307 7.934	7.856 7.451	7.355 6.918	6.805 6.336	5.705	5.558 5.025	4.860 4.438	4.438 4.438
	9.520	9.347	9.125	8.854	8.533	8.117	7.651	7.135	6.571	5.957	5.293	4.581	4.438	4.438
	8.593	7,853	7.089	6.299	5.486	4.647	3.784	2.897	1.984	1.047	986	986	986	986
	19.892	17.179	14.399	11.551	8.364	5.150	2.712	2.712	2.712	2.712	2.712	2.712	2.712	2.712
	2.336	2.212	2.077	1.929	1.769	1.596	1.411	1.214	1.004	782	548	301	247	247
	9.407	9.210 9.486	8.963 9.289	9.043 8.667	8.322 8.747	7.873 8.362	7.375 7.928	6.828 7.445	6.912 6.231	5.585 6.330	4.889 5.699	4.438 5.018	4.438 4.438	4.438 4.438
	9.634
evremülk Kiralama Doluluk Oran	ŏ,	O%	0%	0%	37%	39%	41%	44%	47%	49%	52%	56%	59%	62%
					30%	33%	36%	39%	42%	45%	48%	51%	54%	57%
					25%	28%	31%	34%	37%	40%	43%	46%	49%	52%
					22%	25%	28%	31%	34%	37%	40%	43%	46%	50%
					36% 39%	39% 42%	42% 48%	45% 55%	48%	51%	54% 68%	57%	60%	63%
					70%	75%	80%	80%	62% 85%	65% 85%	88%	71% 91%	74% 94%	77% 97%
					70%	75%	80%	80%	85%	85%	88%	91%	94%	97%
					45%	50%	55%	55%	60%	60%	63%	66%	67%	70%
					33%	36%	39%	42%	45%	48%	51%	54%	57%	60%
					25%	28%	31%	34%	37%	40%	43%	46%	49%	52%

Lider Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 2024OZ164 Sayfa / 103

Kiralanan Devremülk m2	$\circ$	$\circ$	$\circ$	$\circ$	31.103	29.775	28.440	28.187	27.660	26.057	24.832	23.501	23.518	24.552
		$\circ$		$\circ$	5.034	5.241	5.359	5.379	5.291	5.088	4.760	4.527	4.793	5.060
$\mathbf{a}$		$\circ$			2.170	2.314	2.417	2.476	2.486	2.441	2.339	2.175	2.175	2.308
		$\circ$			1.994	2.177	2.326	2.435	2.501	2.518	2.483	2.390	2.236	2.219
		$\circ$			3.190	3.301	3.368	3.386	3.352	3.260	3.106	2.887	2.683	2.816
		$\circ$			3.291	3.420	3.662	3.956	4.074	3.872	3.599	3.252	3.284	3.418
		$\bullet$			3.840	3.486	3.028	2.317	1.687	890	868	898	927	957
		$\circ$			5.855	3.863	2.170	2.170	2.305	2.305	2.387	2.468	2.550	2.631
		$\circ$			796	798	776	668	603	469	345	199	165	173
	$\begin{array}{cccccccccccccc} \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \$	$\circ$	$\begin{array}{cccccccccccccc} \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ \end{array}$	$\begin{array}{cccccccccccccc} \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \$	2.746	2.834	2.876	2.868	2.804	2.681	2.494	2.397	2.530	2.663
					2.187	2.341	2.458	2.531	2.557	2.532	2.451	2.308	2.175	2.308
Kiralanan Devremülk adet ¹	$\bullet$	$\bullet$	$\circ$	$\bullet$	17.672	16.918	16.159	16.015	15.716	14.805	14.109	13.353	13.362	13.950
				$\circ$	2.860	2.978	3.045	3.056	3.006	2.891	2.704	2.572	2.724	2.875
	$\begin{array}{cccccccccccccc} \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ \end{array}$	$\bullet$	$\begin{array}{cccccccccccccc} \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \$		1.233	1.315	1.373	1.407	1.412	1.387	1.329	1.236	1.236	1.311
		$\circ$			1,133	1.237	1.322	1.384	1.421	1.431	1.411	1.358	1.270	1.261
		$\circ$		$\begin{array}{cccccccccccccc} \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \$	1,813	1.876	1.914	1.924	1.904	1.852	1.765	1.640	1.524	1.600
		$\circ$			1.870	1.943	2.080	2.248	2.315	2.200	2.045	1.848	1.866	1.942
		$\circ$			2.182	1.980	1.720	1.317	958	506	493	510	527	544
m		$\circ$			3.327	2,195	1.233	1.233	1.310	1.310	1.356	1.402	1.449	1.495
		$\circ$			452	453	441	379	342	267	196	113	$\overline{5}$	98
		$\circ$			1.560	1.610	1.634	1.629	1.593	1.523	1.417	1.362	1.437	1.513
					1.242	1.330	1.396	1.438	1.453	1.439	1.392	$\frac{32}{2}$	1.236	1.311
Grup bazında ortalama m2/adet oranı kullanılmıştır.
Devremülk Kira Fiyatı (TL/m2)	$\circ$	$\circ$	$\circ$	$\circ$	6.117	7.998	10.461	13.901	18.536	24.618	33.041	44.377	59.499	79.644
	7.576	23.378	31.326	41.977	56.249	75.374	101.001	135.341	181.358	243.019	325.646	436.365	584.729	783.537
	9.583	24.201	32.430	43.456	58.231	78.029	104.559	140.109	187.747	251.580	337.118	451.738	605.329	811.141
	13.399	26.905	36.052	48.310	64.736	86.746	116.239	155.760	208.719	279.683	374.776	502.199	672.947	901.749
	13.380	28.658	38.401	51.458	68.953	92.397	123.812	165.908	222.317	297.905	399.193	534.919	716.791	960.500
	13.767	30.096	40.329	54.040	72.414	97.035	130.027	174.236	233.476	312.858	419.230	561.768	752.769	1.008.710
	11.040	36.695	49.171	65.889	88.292	118.311	158.537	212.439	284.669	381.456	511.151	684.943	917.823	1.229.883
	11.791	38.440	51.509	69.022	92.490	123.936	166.075	222.540	298.204	399.593	535.455	717.510	961.463	1.288.361
	9.895	36.351	48.711	65.272	87.465	117.203	157.052	210.450	282.003	377.884	506.364	678.528	909.227	1.218.364
	12.834	30.580	40.977	54.910	73.579	98.596	132.118	177.039	237.232	317.891	425.974	570.805	764.878	1.024.937
	11.678	25.452	34.105	45.701	61.239	82.060	109.961	147.348	197.446	264.577	354.533	475.075	636.600	853.044
Devremülk Kira Geliri (TL)	$\circ$	$\circ$	$\circ$	$\circ$	2.283.044.999	2.857.532.674	3.570.007.364	4.701.730.379	6.152.282.541	7.697.790.567	9.845.602.824	12.514.761.725	16.791.360.854	23.464.795.552	89.878.909.479
	$\circ$			$\circ$	283.166.622	395.062.709	541.288.661	727.983.565	959.632.262	1.236.459.415	1.549.933.262	1.975.493.069	2.802.876.048	3.964.512.454	14.436.408.067
	$\circ$				126.367.026	180.547.150	252.748.966	346.909.799	466.651.192	614.227.770	788.643.791	982.432.201	1.316.475.123	1.872.081.359	6.947.084.376
	$\overline{\phantom{a}}$	$\circ$			129.054.515	188.868.091	270.371.940	379.327.824	521.968.181	704.250.629	930.388.124	1.200.183.744	1.504.437.359	2.001.156.643	7.830.007.050
	$\circ$	$\circ$			219.984.889	305.020.999	417.001.978	561.830.988	745.179.834	971.179.673	1.240.059.573	1.544.094.823	1.923.132.445	2.704.889.568	10.632.374.769
	$\circ$	$\circ$			238.319.486	331.828.288	476.115.177	689.348.381	951.123.158	1.211.317.690	1.508.992.169	1.827.030.283	2.472.399.271	3.447.326.444	13.153.800.347
	$\circ$	$\circ$			339.045.763	412.382.194	479.975.253	492.304.698	480.162.451	339.609.198	443.654.448	614.763.902	850.941.330	1.176.652.703	5.629.491.939
	$\circ$	$\circ$			541.522.054	478.709.794	360.362.260	482.885.428	687.508.128	921.260.892	1.278.059.817	1.770.984.250	2.451.353.584	3.389.648.286	12.362.294.494
	$\circ$	$\circ$			69.611.609	93.529.100	121.887.653	140.496.940	169.917.935	177.374.228	174.838.181	135.015.320	150.210.353	210.294.494	1.443.175.813
	$\circ$ $\circ$	$\circ$	$\begin{array}{cccccccccccccc} \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ \end{array}$	$\begin{array}{cccccccccccccc} \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \circ & \$	202.063.498	279.451.212	380.005.546	507.674.528	665.173.480	852.178.184	1.062.226.875	1.368.064.197	1.935.050.804	2.729.440.081	9.981.328.406
					133.909.537	192.133.136	270.249.930	372.968.228	504.965.920	669.932.889	868.806.584	1.096.699.936	1.384.484.537	1.968.793.521	7.462.944.216

															Toplam
															Kredi Geri Ödemesi
															Finansman Gideri
															Kredi Kullanımı

16.112.164.570	447.268.412	1.872.078.537	3.074.645.242	2.471.691.941	2.103.890.566	1,462.009.571	1.010.411.609	1.170.143.893	941.540.355	638,615,475	424.036.346	293.670.883	202.161.740		Satış Giderleri Toplamı
5.639.257.600	156.543.944	655.227.488	865.092.179 1.076.125.835		736.361.698	511.703.350	353.644.063	409.550.363	329.539.124	223.515.416	148.412.721	102.784.809	70.756.609		Genel Giderler
ē															Tapu Harçları
10.472.906.971	290.724.468				950.306.221 1.367.528.868 1.606.599.762 1.998.519.407 1.216.851.049		656.767.546	760.593.531	612.001.231	415.100.059	275.623.625	190.886.074	131.405.131		Satış Giderleri

7.808.366.770	o	۰				o		0		1.783.716.778		410.000.000 1.425.634.375 1.833.936.060 2.355.079.557			Toplam Insaat Maliyeti
	1.122.800	837.910	625.306	466.646	348.244	259.883	193.943	144.733	108.010	80.604	60.153	44.890	33.500	16.057	Birim Maliyet
	34,0%	34,0%	34,0%	34,0%	34,0%	34,0%	34,0%	34,0%	34,0%	34,0%	34,0%	34,0%	34,0%		İnşaat Maliyeti Artış Oranları
170,225										22.129	39.152	40.854	42.556	25.534	Insaat Ilerleme (m2)
100%										13,00%	23,00%	24,00%	25,00%	15,00%	nşaat ilerleme Oranı

*Genel inşaat seviyesi % 25 seviyelerinde olmakla birlikte; toplam harcamalara oranlandığında; finansal tablolarda % 15 kabul edilmiştir.

Kiralama Giderleri	$\circ$	$\bullet$	$\bullet$	$\bullet$	239.719.725	300.040.931	374.850.773	493.681.690	645.989.667	808.268.010	1.033.788.297	1.314.049.981	1.763.092.890	2.463.803.533	9,437.285.495
Aidat Giderleri	$\circ$	$\circ$	$\circ$	$\circ$	186.066.902	221.602.652	262.810.163	323.329.794	393.728.938	469.412.208	563.769.023	674.574.201	854.079.047	1.131.164.226	5.080.537.153
Devremülk Kiralama Gider Toplamı	$\bullet$	$\circ$	Ō	$\circ$	425.786.627	521.643.583	637.660.936	817.011.484	1.039.718.605	1.277.680.217	1.597.557.319	1.988.624.182	2.617.171.937	3.594.967.759	14.517.822.649

Net Nakit Akışı Devremülk Kira (TL)	۰	۰	۰	۰	1.857.258.372	2.335.889.091	2.932.346.428	3.884.718.895	5,112,563,937	6.420.110.350	8.248.045.504	10.526.137.543	14.174.188.917	19.869.827.793	75.361.086.830
Ticari Üniteler(Dolulu oranı %)					100%	100%	100%	100%	100%	100%	100%	100%	100%	100%
Ticari Üniteler (Kiralanan m2)					6.005	6.005	6.005	6.005	6.005	6.005	6.005	6.005	6.005	6.005
Ticari Üniteler (TL/m2/ay)	395	529	709	950	1.274	1.707	2.287	3.064	4.106	5.502	7.373	9.880	13.239	17.740
Ticari Üniteler (Kira Geliri TL)	c	$\circ$	$\circ$	$\circ$	91.772.074	122.974.579	164.785.936	220.813.154	295.889.627	396.492.100	531.299.414	711.941.215	954.001.228	1.278.361.646	4.768.330.974

Net Nakit Akışı Ticari Unite Kira (TL)	0	o	۰	0	91.772.074	122.974.579	164.785.936	220.813.154	295.889.627	396.492.100	531.299.414	711.941.215	954.001.228	1.278.361.646	4.768.330.974
Iskonto Oranı	34,0%

iskonto Katsayıları	÷	1,34	1,80	2,41	3,22	4,32	5,79	7,76	10,40	13,93	18,67	25,01	33,52	44,91
NBD Devremülk Satış (TL)	793.050.434	193.782.166	246.750.567	390.583.993	963.192.687	1.680.900.634	1.661.136.981	1.254.575.454	1.091.999.149	1.175.002.873	1.112.942.182	1.009.904.856	646.219.848	256,362.003	12.476.403.826

NBD Devremülk Kira (TL)	0	o	0	0	576.040.649	540.664.963	506.508.207	500.755.824	491.813.409	460.892.146	441.878.697	420.839.270	422.902.874	442.416.916	4.804.712.956

NBD Ticari Unite Kira (TL)	$\bullet$	$\bullet$	$\bullet$	o	28,463.700	28.463.700	28,463.700	28.463.700	28.463.700	28,463.700	28.463.700	28.463.700	28.463.700	28,463.700	284.637.000

NBD (Devremülk Satış+Devremülk Kira+Ticari Unite)	793.050.434	193.782.166	246.750.567	390.583.993	1.567.697.037	2.250.029.297	2.196.108.887	1.783.794.979	1.612.276.258	1.664.358.719	1.583.284.578	1.459.207.826	1.097.586.422	727.242.620	17.565.753.782
		$\circ$	o
Devremülk Satışlarından Tahsilat	793.050.434	1.887.464.217	2.570.672.261	3.718.901.610	5.527.838.234	8.203.704.028	10.787.024.778	10.743.045.228	12.813.703.865	18.471.381.681	23.245.713.909	28.334.639.213	23.531.052.186	11.960.998.267	162.589.189.914
Devremülk Kira Geliri		$\bullet$		$\circ$	2.283.044.999	2.857.532.674	3.570.007.364	4.701.730.379	6.152.282.541	7.697.790.567	9.845.602.824	12.514.761.725	16.791.360.854	23.464.795.552	89.878.909.479
Ticari Unite Kira Geliri	$\circ$	$\circ$	$\circ$	$\circ$	91.772.074	122.974.579	164.785.936	220.813.154	295.889.627	396.492.100	531.299.414	711.941.215	954.001.228	1.278.361.646	4.768.330.974
Kiralama Giderleri	$\circ$	$\circ$	$\circ$	$\circ$	239.719.725	300.040.931	374.850.773	493.681.690	645.989.667	808.268.010	1.033.788.297	1.314.049.981	1.763.092.890	2.463.803.533	9.437.285.495
Aidat Giderleri				$\circ$	186.066.902	221.602.652	262.810.163	323.329.794	393.728.938	469.412.208	563.769.023	674.574.201	854.079.047	1.131.164.226	5.080.537.153
Nominal Gelir Nakit Akışı	793.050.434	1.887.464.217	2.570.672.261	3.718.901.610	.476.868.681	10.662.567.699	13.884.157.143	14.848.577.277	18.222.157.429	25.287.984.131	32.025.058.828	39.572.717.971	38.659.242.331	33.109.187.706	242.718.607.718
İskonto Katsayısı	1,00	1,34	1,80	2,41	3,22	4,32	5,79	7,76	10,40	13,93	18,67	25,01	33,52	44,91
Projenin Tamamlanmış Olması Halindeki NBD Gelir Nakit Akışı (TL)	793.050.434	1.408.555.386	1.431.650.847	1.545.611.333	2.318.998.990	2.467.958.257	2.398.229.442	1.914.041.082	1.752.917.220	1.815.394.540	1.715.702.375	1.582.133.396	1.153.441.991	737.201.393	23.034.886.688

Gelir İndirgeme Yaklaşımı Yöntemine göre; (KDV hariç)

PROJENİN 30.06.2024 tarihli NET DEĞERİ	17.565.753.782 TL
PROJENİN RUHSATINA UYGUN TAMAMLANMASI DURUMUNDA OLUŞACAK TOPLAM HASILATIN NET BUGÜNKÜ DEĞERİ	23.034.886.688 TL

Duyarlılık analizi ise; İskonto oranı, İnşaat maliyeti ve satış rakamları dikkate alınarak aşağıdaki gibi hesaplanmıştır;

	32,00%	33,00%	34,00%	35,00%	36,00%	Iskonto Oranı
Satış fiyatları % 10 daha düşük olursa	\$17.545.508.634	\$17.500.536.483	\$17.456.235.558	\$17.412.590.943	\$17.369.588.160
Satış fiyatları % 5 daha düşük olursa		\$17,601,097,430 \$17,555,707,318 \$17,510,994,670 \$17,466,944,432			\$17.423.541.991
Satış fiyatı baz senaryo	\$17.656.686.226	610.878.153 \$17.	\$17.565.753.782 \$17.521.297.921		\$17.477.495.822
Satış fiyatları % 5 daha yüksek olursa	£17.712.275.022 £17.	666.048.988	\$17.620.512.895	\$17.575.651.410	\$17.531.449.654
Satış fiyatları % 10 daha yüksek olursa	\$17.767.863.817 \$17.		721.219.823 \$17.675.272.007 \$17.630.004.900		\$17.585.403.485

		%10 düşük olursa %5 düşük olursa 25.000-TL/m2		%5 yüksek olursa %10 yüksek olursa		Inşaat Maliyetleri
Satış fiyatları % 10 daha düşük olursa	\$17.817.963.683		\$17.637.099.620 \$17.456.235.558 \$17.275.371.495		\$17.094.507.433
Satış fiyatları % 5 daha düşük olursa	\$17.872.722.795	691.858.733 \$17.		\$17.510.994.670 \$17.330.130.608	\$17.149.266.545
Satış fiyatı baz senaryo	\$17.927.481.907	746.617.845 \$17.	\$17.565.753.782	\$17.384.889.720	\$17.204.025.657
Satış fiyatları % 5 daha yüksek olursa		817.982.241.020 \$17.801.376.957 \$17.620.512.895 \$17.439.648.832			\$17.258.784.770
Satış fiyatları % 10 daha yüksek olursa		\$18.037.000.132 \$17.856.136.069 \$17.675.272.007 \$17.494.407.944			\$17.313.543.882

	32,00%	33,00%	34,00%	35,00%	36,00%	Iskonto Oranı
İnşaat maliyeti % 10 düşük olursa	\$18.018.414.351		\$17.972.606.278 \$17.927.481.907	\$17.883.026.046	\$17.839.223.947
İnşaat maliyeti % 5 düşük olursa	\$17.837.550.288	791.742.215 \$17.	\$17.746.617.845	\$17.702.161.984	\$17.658.359.885
Inşaat maliyeti baz senaryo		\$17.656.686.226 \$17.610.878.153 \$17.565.753.782 \$17.521.297.921			\$17.477.495.822
Inşaat maliyeti % 5 yüksek olursa	\$17.475.822.163		\$17.430.014.090 \$17.384.889.720 \$17.340.433.859		\$17.296.631.760
	さんちくしく	המת ברת המת	LAD BOARD CET	ANT AFA FEATHER	i

5.4 Diğer tespit ve analizler

Taşınmazın değerlemesinde belirtilen konuların dışında herhangi bir tespit ve analiz bulunmamaktadır.

Gayrimenkulün değerine etki eden faktörler ve değer tespiti

Taşınmazın kat, katta konumu, çevresel özellikleri, plan tertipleri, kullanım amaçları, emsal taşınmazlara oranla diğer olumlu ve olumsuz özellikleri göz önünde bulundurularak değer takdir edilmiştir.

Değer Tespitini Olumlu Ve Olumsuz Etkileyen Faktörler

Olumlu Özellikler:

1. Bölgeye toplu taşıma ve özel araçlar ile ulaşım imkanlarının çeşitli olması,
1. Sosyal donatı alanlarına yakın konumda yer alması,
1. Ruhsat almış olması,

Olumsuz Özellikler:

1. Belirli alıcı kitlesine hitap etmesi,
1. Yakın çevresinde eski ve düzensiz yapılaşmalar olması,
1. İnşaat seviyesinin düşük olması,

Fırsatlar Ve Tehditler Analizi

Fırsatlar:

Konumu itibari ile ulaşımının kolay sağlanması,

İnşaat izinlerini almış olması,

Maketten devremülk satışlarına mevzuatla getirilen sınırlamalar nedeni ile, ruhsatının alınmış olmasının halihazırda getirdiği katma değer,

Gayrimenkul piyasasındaki yükselme yazlık gayrimenkulleride etkilemiştir; bu durum, alternatif tatil fırsatı arayışlarına yönelimi artırmıştır.

Tehditler:

Devremülkte kullanılan eşyaların çabuk yıpranması, Ekonomik durgunluk.

6. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve GÖRÜŞ

Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22/1/ç maddesi uyarınca gayrimenkul yatırım ortaklıkları kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde gayrimenkul projesi geliştirebilirler. Aynı tebliğin 22/1/d maddesine göre ise gerçekleştirilecek projenin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olması gerekmektedir. Yine aynı tebliğin 22/1c maddesine göre portföye ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir.

Değerleme konusu proje Sur Tatil Evleri Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin kendi mülkiyetindeki arsa üzerinde geliştirilmekte olup, gerekli tüm izinleri alınmış, projesi ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgeleri mevcut olup halihazırda inşaatı devam eden bir projedir. Ayrıca üzerinde ipotek veya değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi bulunmamaktadır. Bu bakımdan değerleme konusu projenin sermaye piyasası hükümleri uyarınca Sur Tatil Evleri Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. portföyünde proje olarak bulunmasında bir sakınca bulunmamaktadır.

UDS. 105'de belirtildiği üzere "10.4. Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dâhilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.

Değerleme konusu taşınmazın konumu, çevresel özellikleri, yasal ve güncel durumu, imar durumu, günün geçerli piyasa rayiç fiyatlarına göre oluşturulan satış kabiliyeti, genel görüşler ve emsallerin pazarlık payları göz önüne alınarak pazar değerini etkileyebilecek faktörler çerçevesinde değerlendirme yapılmıştır.

Değerleme konusu projeye benzer bir projenin bütün olarak el değiştirdiği bir işlem bilgisi bulunmadığından proje değeri pazar yaklaşımı ile belirlenememiş, ancak gelir öngörülerinde bulunulurken pazar yaklaşımı çerçevesinde emsal devremülk projelerindeki satış fiyatları dikkate alınmıştır.

Devremülk projelerinde bir bağımsız bölümün 48 devremülke ayrılarak satışa sunulması işlem bazında satış bedelini küçültmekte ve çok daha geniş bir alıcı kitlesine hitap edebilmeyi sağlamaktadır. Bu da satıcının elini güçlendirmekte ve muadil bir konut projesine göre oldukça yüksek birim (m2) satış fiyatlarına ulaşılabilmesini sağlamaktadır. Böyle bir durumda değerlemede maliyete odaklanmak çok doğru sonuçlar vermemektedir.

Değerleme konusu projenin devremülk konseptinde olması, maliyet ve gelir arasındaki farkın oldukça yüksek olması, projenin gelir getirmeye başlamış ve alıcılar nezdinde kabul görmüş olması ve inşaatının da ilerlemekte olması dikkate alınarak maliyet yaklaşımının projenin güncel durumunu doğru yansıtmayacağı ve gelir yaklaşımıyla bulunan değerin daha iyi bir gösterge olacağı kanaatine ulaşılmıştır.

Nakit Akımları tablosunda kullanılan satış gelirlerinin belirlenmesinde ve kira gelirlerinin tespitinde emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmıştır.

Projenin Nakit akımları yöntemi ile tespit edilen 30.06.2024 tarihli değeri ise 17.565.753.782 TL olarak takdir edilmiştir. Yine projenin nakit akımlarının net bugünkü değerinin tespiti ile ulaşılan değerinin içerisinde, tefrişat değeri mevcut olup, iş bu yöntemle hesaplamalarda, tefrişat değerinin ayrıştırılması imkanı bulunmamaktadır. Bulunan değer, öngörülebilir riskleri içeren değerdir.

	KDV Hariç değeri	KDV Dahil (%20*) Değeri
ARSA DEĞERİ (A)	2.030.391.500 TL	2.436.469.800 TL
HALİHAZIR İNŞAA SEVİYESİNE GÖRE YATIRIM MALİYETİ (B+C/2) +(inşaat maliyeti x 0,15 )	(425.562.500 TL + 638.343.750 TL) 1.063.906.250 TL	1.276.687.500 TL
TAŞINMAZIN 30.06.2024 TARİHLİ YATIRIM DEĞERİ	3.094.297.750 TL	3.713.157.300 TL

PROJENİN NAKİT AKIMLARI YÖNTEMİ İLE TESPİT EDİLEN 30.06.2024 TARİHLİ DEĞERİ	17.565.753.782 TL	21.078.904.539 TL
PROJENİN RUHSATINA UYGUN TAMAMLANMASI DURUMUNDA OLUŞACAK DEĞERİ	23.034.886.688 TL	27.641.864.025 TL

Olarak takdir edilmiştir.

(*) Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.

7. SONUÇ

Sorumlu Değerleme Uzmanı Sonuç Cümlesi

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazın yerinde yapılan incelemesinde; konumuna, büyüklüğüne, mimari özelliklerine, inşa kalitesine ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları göz önüne alınarak değerlendirme yapılmıştır. Rapor konusu parsel üzerinde geliştirilen projenin değerinin hesabında yukarıdaki bilgi ve kabuller dikkate alınmıştır. Söz konusu projenin uygulanmaması veya farklı bir proje geliştirilmesi durumunda taşınmazın Gelir Yaklaşımı Yöntemi ile ulaşılan değeri revize edilmelidir.

	KDV Hariç Değeri	KDV Dahil (%20*) Değeri
PROJENİN NAKİT AKIMLARI YÖNTEMİ İLE TESPİT EDİLEN 30.06.2024 TARİHLİ DEĞERİ	17.565.753.782 TL	21.078.904.539 TL
PROJENİN RUHSATINA UYGUN TAMAMLANMASI DURUMUNDA OLUŞACAK DEĞERİ	23.034.886.688 TL	27.641.864.025 TL

Nihai Değer Takdiri;

Projenin Nakit akımları yöntemi ile; 30.06.2024 tarihi itibariyle piyasa değeri (peşin);

17.565.753.782 TL (On yedi milyar beş yüz altmış beş milyon yediyüzelliüç bin yedi yüz seksen iki Türk Lirası) (KDV Hariç) TL

21.078.904.539- TL (Yirmi bir milyar yetmiş sekiz milyon dokuz yüz dört bin beş yüz otuz dokuz Türk Lirası) (% 20* KDV dahil)

Olarak takdir edilmiştir.

(*) Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.

Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı
Ahmet Ramoğlu	Halil İbrahim Bektaş
SPK L.No: 402999	SPK L.No: 400515

NOT:

Değerleme raporu, değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde tamamen veya kısmen yayımlanamaz. Raporun veya raporda yer alan değerleme rakamları ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adları veya mesleki nitelikleri referans verilemez. İşbu rapor, 103 sayfa ve tek orijinal nüsha olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan eksper ve şirketimiz sorumlu değildir.
Değerleme raporu, şirketimiz ve değerleme uzmanlarının ehliyetleri ve bilgi birikimleri doğrultusunda raporun yapıldığı tarih itibari ile elde edilen bilgi, belge ve mevcut piyasa koşullarına göre azami dikkat ve özenle hazırlanmıştır.
İşbu rapor, değerlemeye konu taşınmazın resmi kurum ve/veya benzer kuruluşlardan temin edilebilen sicil, dokümantasyon ve arşiv kayıtlarındaki bilgi ve belgeler doğrultusunda tanzim edilmiştir.
Resmi kurum ve kuruluşlardan temin edilemeyen belgeler olması durumunda, buna istinaden oluşabilecek değişimler sonucunda rapor etkilenebilir.
Raporumuz, yapıldığı tarih itibarı ile elde edilebilen geçerli bilgi, belge ve piyasa koşullarının yansımasıdır.

EKLER

1. Onaylı Tapu Kayıt Örneği
1. İmar Durumu
1. Yapı Ruhsatları
1. Satış Belgeleri
1. Fotoğraflar
1. SPK Lisans ve Tecrübe Belgeleri
1. Tapu senedi

AI Terminal

SUR TATİL EVLERİ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

8886_rns_2024-08-08_177b2dac-6e30-4d83-96f0-4bd2305fb042.pdf

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

SUR TATİL EVLERİ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

YÖNETİCİ ÖZETİ

Olarak takdir edilmiştir.

İçindekiler

Hazırlanan değerleme raporu için aşağıdaki hususları beyan ederiz;

1. RAPOR BİLGİLERİ

2. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1.Değerleme Kuruluşu Bilgileri

2.2.Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi

2.3.Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

3. GAYRİMENKULLERİN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLERİ

Ana Yapı için;

3.1.Gayrimenkulerin Yeri ve Konumu

3.2 Gayrimenkullerin Çevresel Özellikleri

Harita

36.9431, 30.6360

3.3. TAPU KAYIT BİLGİLERİ

3.3.1 Tapu Bilgileri

3.3.2 Tapu İncelemesi

3.3.3 Tapu Kayıtlarında Son 3 Yıl İçerisindeki Değişiklikler

3.4. GAYRİMENKULÜN YASAL İZİNLER, KISITLAMALAR, İMAR DURUMU VE PROJE BİLGİLERİ

3.4.1. Ruhsat Ve Proje Bilgileri

Ana Yapı için;

3.4.2. Yapı Denetimi Bilgileri

3.4.3. İmar Durumu Bilgileri

PLAN NOTLARI

A. Genel hükümler

1.1 Konut Alanları

3.4.5.Yasallığına İlişkin Evrakın Mevcudiyeti Bilgisi

3.4.9. Enerji Verimlilik Sertifikası Bilgisi

4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ VE YERİNDE TESPİTLER

4.1. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLAR, PİYASA ANALİZİ

Yurt İçi Temel Makroekonomik Gelişmeler

Cari işlemler dengesinin finansmanında uzun vadeli kalemlerin ve portföy akımlarının ağırlığı artarken, net hata noksan kaleminin katkısı azalmaktadır.

Kamu maliyesinde deprem kaynaklı harcamaların etkisi sürmekte olup 2024 yılı genelinde söz konusu harcamalar kamu maliyesi görünümünün temel belirleyicisi olacaktır.

Tüketici enflasyonu ağırlıklı olarak hizmet enflasyonundaki yüksek seyrin etkisiyle 2024 yılı nisan ayında yüzde 69,8'e yükselmiştir.

Hanehalkı Gelişmeleri

Hanehalkı finansal yükümlülüklerindeki artışta kredi kartı borçları belirleyici olmaktadır.

Konut kredisi kullanımları tarihsel ortalamasının altında seyrederken konut satışları ağırlıklı olarak ipoteksiz satışlardan gelmektedir.

Ekonomik Güven Endeksi, Haziran 2024

Konut Satış İstatistikleri, Şubat 2024

Türkiye genelinde Şubat ayında 93 bin 902 konut satıldı

Konut satışları Ocak-Şubat döneminde %2,0 azaldı

İpotekli konut satışları 8 bin 827 olarak gerçekleşti

Diğer satış türleri sonucunda 85 bin 75 konut el değiştirdi

İlk el konut satış sayısı 28 bin 594 olarak gerçekleşti

İkinci el konut satışlarında 65 bin 308 konut el değiştirdi

Yabancılara Şubat ayında bin 846 konut satışı gerçekleşti

Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı

Turizm İstatistikleri, I. Çeyrek: Ocak-Mart, 2024

Turizm geliri ve gideri için revizyon tamamlandı

Turizm geliri geçen yılın aynı çeyreğine göre %5,4 arttı

Turizm geliri ve ziyaretçi sayısı, I. Çeyrek: Ocak-Mart, 2024

Geliş amaçlarına göre ziyaretçiler, I. Çeyrek, 2024

Turizm gideri geçen yılın aynı çeyreğine göre %11,3 arttı

Yurt dışını ziyaret eden vatandaşlar 2023 yılı I. çeyreğine göre %18,4 arttı

4.1.1.Genel Ve Sosyo Ekonomik Veriler

Türkiye Demografik Veriler

İstanbul'un nüfusu 15 milyon 907 bin 951 kişi oldu

Nüfus piramidindeki yapısal değişim devam etti

Türkiye nüfusunun ortanca yaşı 33,5'e yükseldi

Hiç evlenmeyenlerin oranının erkeklerde daha yüksek olduğu görüldü

Çalışma çağındaki nüfusun oranı %68,1 oldu

Toplam yaş bağımlılık oranı azaldı

Türkiye'de kilometrekareye 111 kişi düşerken İstanbul'da 3 bin 62 kişi düştü

4.1.2. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi

4. 1. 2. 1. İl

Antalya, Türkiye'nin bir ili ve en kalabalık beşinci şehridir. 2022 sonu itibarıyla il nüfusu 2.688.004'dür Yıllara Göre Antalya Nüfusu:

4. 1. 2. 2. İlçe

4. 2. GAYRİMENKULLERİN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ

4. 2. 1. Ruhsat vs. Yasallığına Aykırı İmalatlarla İlgili Bilgiler

5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ VE BU YÖNTEMLERLE ULAŞILAN SONUÇLAR

5.1 Pazar (Piyasa Değeri) Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma)

Emsaller

Satılık Arsa Emsalleri (Maliyetle yatırım değerinin tespitinde arsa değerinin belirlenmesinde kullanılmış emsallerdir)

1-Emsal: 15 Burdur Emlak - 0532 323 20 27