SUNING.COM CO.,LTD. — Capital/Financing Update 2007

May 9, 2007

武汉苏宁电器有限公司

资产收购项目

天衛评报字 (2007) 21号

资产评估报告书摘要

本摘要与评估报告书正文具有同等法律效力。摘要内容全部摘自资产评 估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读资产评估报告书全文。

江苏天衡会计师事务所有限公司接受武汉苏宁电器有限公司(以下简称: 武 汉苏宁)委托,为该公司拟进行资产收购所涉及的房产进行了评估。

本次资产评估的范围是武汉市中建房地产开发有限公司(以下简称: 武汉中 建)所属中建工行广场(武汉市武昌区中南街中南路 2-6号) 1-5 层营业用房, 总 建筑面积 20627.74 平方米, 分摊土地面积 2325.52 平方米。建设工程规划许可证 编号: 武规建证[2005]002 号; 商品房预售许可证编号: 武开管预售[2005]337 号; 国有土地使用权证编号: 武国用(2004) 第2707号。

本项目评估基准日为 2007年3月20日。

本次评估我们根据建筑物的特点,以及市场交易、租赁资料的获取情况,采 用收益法评估, 评估值是房地合一价值。

收益法: 根据基准日期间类似写字楼的房地产租赁资料中的租赁实例与委估 标的在房地产繁华程度、临街状况、规模、内外装修、配套设施等诸方面进行比 较, 对差异因素进行修正, 估算出该委估标的物的租赁比准价格, 然后分析测算 写字楼的总收益和年总费用,进而求得委估标的纯收益。根据其用途选择适当的 资本化率, 选用收益法的计算公式, 计算出委估标的物的公允价值。

经评估计算, 在评估基准日 2007年3月20日, 武汉苏宁拟收购资产项目评 估结果如下:

总建筑面积: 20627.74 平方米, 评估总价: 236,450,600.00 元, 大写: 贰亿 叁仟陆佰肆拾伍万零陆佰元整。详细结果见下表:

武汉苏宁电器有限公司资产收购项目

评估报告书摘要

楼层	建筑面积	评估单价(元)	评估总价(元)
一层	3159.11	25000	78977800
二层	3952.37	17500	69166500
三层	4505.42	8400	37845500
四层	4505.42	5600	25230400
五层	4505.42	5600	25230400
合计	20627.74		236450600

特别说明事项:

该大厦由武汉中建房地产开发有限公司开发, 交付日期为 2007 年 6 月 30 日前, 交付标准如下: 外装修: 南北西面为干挂花岗岩石材、东面为高级外墙涂 料: 12mm 钢化玻璃及 6mm 钢化玻璃窗; 高级玻璃门。无内装修、变频供水、双回 路供电、消火栓系统、自动喷淋系统、强排烟系统、火灾自动报警联动系统、消 防监控系统、中央空调、管道煤气、西子 OTIS 电梯、广场铺砖、绿化、照明。

至评估基准日主体结构已经完工,正在进行水、电、空调安装工程、内外装 修工程及门前广场的施工。

本报告使用者应特别关注上述事项对所评估的资产价值的影响。

按现行规定,本报告评估结果的有效期为基准日后一年。因此,本报告评估 结果的有效使用期限为 2007年3月20日至2008年3月19日。

(本页无正文)

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评估机构法定代表人: 余瑞玉

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武汉苏宁电器有限公司

资产收购项目

天衡评报字 (2007) 21号

资产评估报告书

江苏天衡会计师事务所有限公司接受武汉苏宁电器有限公司的委托,根据国家 有关资产评估的规定,本着客观、独立、公正、科学的原则,按照公认的资产评估 方法,为武汉苏宁电器有限公司拟进行资产收购之目的,对武汉市中建房地产开发 有限公司所属中建工行广场(武汉市武昌区中南街中南路 2-6号) 1-5 层营业用房 进行了评估。本所评估人员按照必要的评估程序,对委托评估的建筑物实施了实地 勘察、市场调查与询证, 对委估资产在 2007年3月20日及上述特定目的下所表现 的公允价值发表了专业意见,现将资产评估情况及评估结果报告如下:

一、委托方及资产占有方简介

委托方: 武汉苏宁电器有限公司(以下简称: 武汉苏宁)。

武汉苏宁成立于2005年5月16日, 企业类型为有限公司。

公司注册号为 4201002136466, 公司注册资本为 5700 万元人民币。

公司住所在武汉市江汉区江汉路181号, 法定代表人为赵蓓。

武汉苏宁主要从事家用电器、摄像器材、日用百货、电子产品、办公设备、通 信器材及配件、电动自行车、摩托车销售; 计算机软件开发、系统集成、销售; 制 冷设备、家用电器安装、维修、售后服务;场地出租;会展、信息咨询服务;企业 形象策划。

资产占有方: 武汉市中建房地产开发有限公司(以下简称: 武汉中建)。 武汉中建成立于 2002 年 6 月 1 日, 企业类型为有限公司。 公司注册号为 4201062103365, 公司注册资本为 8000 万元人民币。 公司住所在武汉市武昌区民主路 786 号(华银大厦 1602 号)。

法定代表人为王建中。

武汉中建主要从事房地产开发和商品房销售。

二、评估报告使用者

本评估报告的使用者为武汉苏宁及相关管理部门。

本评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交主管机构审查使用。评估报告书 的使用权归委托方所有,未经委托方许可,评估机构不得随意向他人提供或公开。

三、评估范围和对象

纳入本次评估范围的是武汉市中建房地产开发有限公司所属中建工行广场(武 汉市武昌区中南街中南路 2-6号) 1-5 层营业用房, 总建筑面积 20627.74 平方米, 分摊土地面积 2325.52 平方米。建设工程规划许可证编号: 武规建证[2005]002 号: 商品房预售许可证编号: 武开管预售[2005]337号; 国有土地使用权证编号: 武国 用 (2004) 第 2707 号。

四、评估目的

本次资产评估的目的是对委估房屋进行评估,对评估基准日时委估资产的公允 价格发表专业意见,为武汉苏宁拟收购该项资产的行为提供价值参考依据。

五、评估价值类型及其定义

本次评估所称评估值为公允市场价值,所谓公允市场价值是指在评估基准日, 自愿的买卖双方在知情、谨慎、非强迫的情况下通过公平交易资产所获得的资产的 预期价值。

六、评估基准日

委托方确定本项目资产评估基准日为 2007 年 3 月 20 日, 在评估中所采用的价 格,均为评估基准日有效的价格标准。

七、评估假设和限制条件

1、委托方及资产占有方提供的资料真实、完整。

2、本次评估是基于现有的市场状况,不考虑今后市场发生重大变化和波动, 如经济危机、通货膨胀等因素。

3、本次评估是基于产权利益主体发生变动,且在产权利益主体变动后其使用 方式(可能用途、利用方式、利用效果)没有较大的改变。

4、本次评估是基于该房屋能如期交付,资产占有方承偌的各项交付标准均能 达到。

5、国家的产业政策、税收政策、货币政策等宏观经济政策在评估基准日后, 评估基准日有效期内没有重大的变化。

八、评估原则

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1、遵循独立、公正的原则,维护经济行为有关各方的合法权益;

2、遵循客观性原则,从实际出发,选用与评估目的相匹配的标准和方法:

3、遵循科学性原则,选用规范的评估操作程序,用资产评估基本原理指导评估 操作:

4、以被评估资产的产权利益主体变动为前提,确定被评估资产在评估基准日的 公允市场价值;

5、充分考虑资产的持续使用和可替代性,合理选用评估依据和参数。

九、评估依据

(一) 评估依据的主要法律、法规

1、国家财政部财评字[1999]91号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》;

• 2、中国资产评估协会制定的《资产评估操作规范意见(试行)》;
• 3、中华人民共和国财政部(财企[2004]20号)《资产评估准则-基本准则》;
• 4、注册资产评估师关注评估对象法律权属的指导意见;
• 5、国家建设部颁布的房屋完损等级评分标准。

(二) 评估项目的相关行为文件

武汉苏宁与本所签定的资产评估业务约定书。

(三)委托方、资产占有方提供的重大合同协议、产权证明文件

1、建设规划许可证;

2、国有土地使用权证;

3、建设施工许可证;

4、商品房预售许可证:

(四) 取价依据

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1、委托方所提供的资产评估申报明细表;

1. 建设部颁布的房屋完损等级评分标准;

2. 本所收集、整理的市场交易、租赁资料。

十、评估方法

本次评估我们根据建筑物的特点, 采用收益法评估, 评估值为房地合一价值。

收益法: 根据基准日期间类似写字楼的房地产租赁资料中的租赁实例与委估标 的在房地产繁华程度、临街状况、规模、内外装修、配套设施等诸方面进行比较, 对差异因素进行修正,估算出该委估标的物的租赁比准价格,然后分析测算写字楼 的总收益和年总费用,进而求得委估标的纯收益。根据其用途选择适当的资本化率, 选用收益法的计算公式, 计算出委估标的物的公允价值。

选用以下公式:

$V = a \div r \times [1 - 1 \div (1+r)^n]$

式中:

a: 纯收益;

r: 资本化率;

n: 剩余使用年限;

江苏天衡会计师事务所有限公司

十一、评估过程

本次资产评估的全部工作分为五个阶段:

(一) 接受委托

首先, 听取委托方介绍委估资产的状况、评估目的和时间进度要求, 同时进入 现场, 对委托方拟评估的项目进行前期调查, 初步了解委估资产的状况; 在此基础 上,结合本所的人员结构和业务经验,决定接受委托,并根据本次评估的特定目的, 与委托方商定评估基准日, 签定"资产评估业务委托书"。

其次, 根据"资产评估业务委托书"约定的内容, 初步拟定评估工作方案, 确 定评估拟采用的评估方法、评估人员的配备及工作进度的安排;同时,根据工作的 需要, 提请客户作好资产评估前的各项准备工作, 包括填写资产评估申报表及准备 与评估有关的各种技术经济资料。

(二) 资产清查

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根据委估资产的具体情况, 采用与之相适应的方法实施清查:

1、由于委估房屋为期房, 我们与资产占有方进行了核对, 核查了该项目的建设 规划许可证、建设施工许可证、国有土地使用权证、商品房预售许可证等相关文件;

2、对委估建筑物进行实地勘察。

(三) 评定估算

1、收集与所估资产相关的各种价格信息资料:

2、根据评估目的及所收集的资料,结合资产清查核实的结果,针对评估对象的 特点, 按确定的评估方法, 进行评定估算。

(四) 评估汇总

1、项目负责人对评估结果进行汇总、分析、调整、修正;

2、撰写资产评估报告书、资产评估说明。编制内部复核工作底稿, 提请上一级 复核人进行审核;

3、据复核意见,修订评估报告。

(五) 出具正式评估报告并提交客户

十二、评估结论

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经评估计算, 在评估基准日 2007年3月20日, 武汉苏宁拟收购资产项目评估 结果如下:

总建筑面积: 20627.74 平方米, 评估总价: 236,450,600.00 元, 大写: 贰亿 叁仟陆佰肆拾伍万零陆佰元整。详细结果见下表:

楼层	建筑面积	评估单价(元)	评估总价(元)
一层	3159.11	25000	78977800
二层	3952.37	17500	69166500
三层	4505.42	8400	37845500
四层	4505.42	5600	25230400
五层	4505.42	5600	25230400
合计	20627.74		236450600

十三、相关事项说明

该大厦由武汉中建房地产开发有限公司开发, 交付日期为 2007年6月30日 前, 交付标准如下: 外装修; 南北西面为干挂花岗岩石材、东面为高级外墙涂料; 12mm 钢化玻璃及 6mm 钢化玻璃窗; 高级玻璃门。无内装修、变频供水、双回路供电、 消火栓系统、自动喷淋系统、强排烟系统、火灾自动报警联动系统、消防监控系统、 中央空调、管道煤气、西子 OTIS 电梯、广场铺砖、绿化、照明。

至评估基准日主体结构已经完工,正在进行水、电、空调安装工程、内外装 修工程及门前广场的施工。

上述可能影响资产评估结果特别事项提请报告使用人在使用评估结果时予以充 分关注。

十四、评估师申明

1. 评估报告中所陈述的事实是客观的。

2. 注册资产评估师在被评估资产中没有现实的和预期的利益,同时与相关各 方没有个人利益关系或偏见。

3. 评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的, 仅

在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。

1. 评估结论仅在评估报告中载明的评估基准日后一年内有效,且只能用于评 估报告中载明的评估目的。

2. 遵守相关法律、法规和资产评估准则, 对评估对象价值进行估算并发表专 业意见, 是注册资产评估师的责任; 提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、 合法性和完整性, 恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

3. 注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注, 但不对评 估对象的法律权属作任何形式的保证。

4. 评估基准日后, 评估结果有效期以内, 若该资产的交付时间、交付标准发 生变化,并对资产评估值产生明显影响时,委托方应及时聘请评估机构重新确定 评估值。

十五、评估基准日期后重大事项

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截止评估报告日, 注册资产评估师未发现对评估结论可能产生影响的评估基准 日期后事项。

十六、评估报告法律效力

按现行规定,评估结论的有效期为基准日后一年。因此,本报告所揭示的评估 结论的有效使用期限为 2007年3月 20日至 2008年3月19日。

十七、评估报告提交日期

本资产评估报告书于 2007 年 3 月 27 日提交给委托方。

(本页无正文)

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评估机构法定代表人: 余瑞玉

注册资产评估师:一个人201,

注册资产评估师: 75. 小乡

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评估机构: 江苏天衡会计师事务所有 、司 $2007 \n # 3 月 27$

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And in the case and case of the contract of the contract of the contract of the contract of the contract of the contract of the contract of the contract of the contract of the contract of the contract of the contract of t $\frac{1}{2}$

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评估基准日: 2007年3月20日

共顶 表 5-1-1

	资产占有单位名称:	武汉中建房地产开发有限公司													金额单位:	人民币元
								账面价值		调整后账面值			评估价值		增值率	评估单价
序号	权证编号		建筑物名称	结构	文年月	建筑面积(m2)	成本单价(元/m2)	原值	净值	原值	净值	原值	成新率%	净值	$\aleph$	$(\overline{\mathcal{F}}_{!!\mathrm{L}}/\mathrm{m2})$
$\overline{\phantom{0}}$	武规建证[2005]002号、	武国用 (2004) 第2707号	中建工行广场一层	框剪	2007.06.30	3,159.11						78,977,800.00		78,977,800.00	100.00	25,000.02
$\sim$	武规建证[2005]002号、	武国用 (2004) 第2707号	中建工行广场二层	柜剪	2007.06.30	3,952.37						74,304,600.00		74,304,600.00	100.00	18,800.01
3	武规建证[2005]002号、武国用 (2004) 第2707号		中建工行广场三层	框剪	2007.06.30	4,505.42						46,405,800.00		46,405,800.00	100.00	10,299.99
4	武规建证[2005]002号、	武国用 (2004) 第2707号	中建工行广场四层	框剪	2007.06.30	4,505.42						28,384,100.00		28,384,100.00	100.00	6,299.99
Ю	武规建证[2005]002号、	武国用 (2004) 第2707号	中建工行广场五层	框剪	2007.06.30	4,505.42						28,384,100.00		28,384,100.00	100.00	6,299.99
		∢α	$\pm$									256,456,400.00		256,456,400.00	100.00

资产占有单位填表人:王建中填表日期: 2007年3月21日

评估人员: 卞旭东

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